Bab1 Revisi Setelah Sidang

ANALISIS YURIDIS KEKUATAN PEMBUKTIAN
PERJANJIAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH

DIBAWAH TANGAN (Studi Kasus Putusan
Pengadilan Negeri Pontianak Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk)
TESIS
Oleh :
DOMITILA PATRICA SARERA

NIM. A2031211028
KEMENTERIAN PENDIDIKAN, KEBUDAYAAN, RISET DAN TEKNOLOGI

UNIVERSITAS TANJUNGPURA FAKULTAS HUKUM
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
PONTIANAK
2023
TESIS
Telah Diuji Dihadapan Tim Penguji Yang Dinyatakan

Memenuhi Persyaratan Akademik Untuk Memperoleh
Gelar Magister Kenotariatan
Oleh :

NIM. A2031211028
KEMENTERIAN PENDIDIKAN, KEBUDAYAAN, RISET DAN TEKNOLOGI

UNIVERSITAS TANJUNGPURA FAKULTAS HUKUM
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
PONTIANAK
2023
TESIS
Lembar Persetujuan Dosen Pembimbing Tesis Telah Diuji Dihadapan

Tim Penguji Yang Dinyatakan Memenuhi Persyaratan Akademik
Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan
Pada Tanggal : 22 Bulan Juni Tahun 2023
Oleh :

NIM. A2031211028
Pembimbing I, Pembimbing II,
Dr. Siti Rohani, S.H., M.Hum. Rachmawati, S.H., M.H.

NIP. 197509232000032001 NIP. 196411041989032001
Mengetahui
Ketua Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum UNTAN,
Dr. Rommy Patra, SH., M.H.

NIP. 198105212005011002
HALAMAN PENGESAHAN
Tesis ini diajukan oleh mahasiswa dengan identitas :
Nama : Domitila Patrica Sarera, S.H.

NIM : A2031211028
Program Studi : Magister Kenotariatan
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS KEKUATAN PEMBUKTIAN
PERJANJIAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH DIBAWAH
TANGAN (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Pontianak
Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk)
Tesis Ini Telah Diuji Dan Berhasil Dipertahankan Di Hadapan Tim Penguji
Yang Ditetapkan Berdasarkan Keputusan Dekan Nomor : 3713/UN22.1/TD.06/2023
Pada Hari Kamis Tanggal, 22 Juni 2023
NO NAMA TIM PENGUJI KEDUDUKAN TIM TANDA

PENGUJI TANGAN
1 Dr. Siti Rohani, S.H.,M.Hum Ketua Tim Penguji/

197509232000032001 Pembimbing I
Penata Tingkat 1/III/d
2 Rachmawati, S.H., M.H Sekretaris Tim
196411041989032001 Penguji/
Pembina/IV/a Pembimbing II
3 Dr. Ibrahim Sagio, S.H., M.Hum
196203071988101001 Penguji I
Pembinam Tingkat 1/IV/b
4 Hj. Erni Djun’atuti, S.H., M.H
196106051986022001 Penguji II
Pembina/IV/a
5 Irma Nur’afifah, S.H
- Penguji III
Notaris/PPAT
Mengetahui
Ketua Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum UNTAN,
Dr. Rommy Patra, SH., M.H.

NIP. 198105212005011002
PERNYATAAN
Yang bertanda tangan di bawah ini :
Nama : Domitila Patrica Sarera, S.H.
NIM : A2031211028
Dengan ini saya menyatakan bahwa dalam tesis ini tidak terdapat karya yang
pernah diajukan untuk memperoleh gelar akademik di suatu Perguruan Tinggi,
dan sepanjang pengetahuan saya juga tidak terdapat karya atau pendapat yang
pernah ditulis atau diterbitkan oleh orang lain, kecuali yang secara tertulis diacu
dalam naskah ini dan disebutkan dalam daftar pustaka.
Pontianak, 06 Juni 2023

Yang Menyatakan
Domitila Patrica Sarera, S.H.

NIM A2031211028
i
ANALISIS YURIDIS KEKUATAN PEMBUKTIAN PERJANJIAN JUAL
BELI HAK ATAS TANAH DIBAWAH TANGAN (Studi Kasus Putusan
Pengadilan Negeri Pontianak Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk)
ABSTRAK
Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau yang biasa dikenal dengan istilah PPJB
merupakan suatu bentuk perjanjian yang muncul dari kebutuhan hukum yang
berkembang dalam masyarakat. Perjanjian Pengikatan Jual Beli digolongkan pada
perjanjian obligatoir. Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dihadapan
Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah memiliki kekuatan pembuktian yang lebih
kuat, sebaliknya Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dibawah tangan tidak
memiliki kekuatan pembuktian yang sama kuatnya seperti Perjanjian Pengikatan
Jual Beli yang dibuat dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kendati
demikian, Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dibawah tangan tetap
memiliki kekuatan hukum yang sah selama dokumen tersebut memenuhi
persyaratan hukum yang berlaku. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan
menganalisis pertimbangan hakim dalam memutuskan perkara Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk dan kedudukan hukum PPJB yang dibuat dibawah tangan
berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk.
Metode penelitian yang penulis gunakan pada penelitian ini adalah penelitian
hukum normatif (yuridis normatif). Penelitian ini menggunakan Pendekatan
perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan kasus (case approach)
dan akan di Analisis menggunakan metode analisis yang bersifat kuantitatif.
Hasil penelitian dan pembahasan menunjukkan bahwa kedudukan hukum
Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dibawah tangan berdasarkan Putusan
Pengadilan Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk sama dengan akta autentik,
dikarenakan sudah terpenuhinya syarat sahnya jual beli menurut UUPA yakni
syarat materiil dan formil yang bersifat tunai, terang, dan riil. Kekuatan mengikat
jual beli tersebut juga sudah memenuhi syarat sahnya suatu perjajian yang termuat
dalam Pasal 1320 KUHPer dan peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian
Pengikatan Jual Beli secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas
harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad
baik. Dalam melaksanakan proses jual beli haruslah didaftarkan dan dilakukan
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dibuktikan dengan adanya Akta Jual
Beli sehingga memiliki kekuatan hukum dan menjadi alat bukti yang kuat
sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya.
Kata kunci : Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Akta dibawah Tangan, Kekuatan
Hukum, Peralihan Hak Atas Tanah
ii
ANALYSIS OF THE POWER OF LEGAL EVIDENCE OF PPJB (SALE
BINDING AGREEMENTS) MADE UNDER THE HANDS (Case Study of
Pontianak Court Decision Number 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk)
ABSTRACT
The Sale and Purchase Binding Agreement, commonly known as the PPJB, is
a form of agreement that arises from legal needs that develop in society. The
binding sale and purchase agreement is classified as an obligatory agreement. The
binding sale and purchase agreement made before a notary or land deed official
has stronger evidentiary power, on the other hand, a binding sale and purchase
agreement made underhand does not have the same strong evidentiary force as the
binding sale and purchase agreement made before a notary or land deed official.
Nevertheless, a binding sale and purchase agreement made underhand still has
legal force as long as the document meets the applicable legal requirements. This
study aims to find out and analyze the judge's considerations in deciding case
number 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk and the legal position of PPJB, which was made
privately based on Court Decision Number 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk.
The research method that the authors use in this study is normative legal
research (normative juridical). This study uses a statutory approach (statute
approach) and a case approach (case approach) and will be analyzed using
quantitative analytical methods.
The results of the research and discussion show that the legal position of the
sale and purchase binding agreement made underhand based on Court Decision
Number 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk is the same as an authentic deed due to the
fulfillment of the legal requirements of buying and selling according to the
UUPA, namely the material and formal requirements of cash, clear, and real. The
binding power of the sale and purchase also fulfills the legal requirements of an
agreement contained in Article 1320 of the code of civil law, and the transfer of
land rights based on a legally binding sale and purchase agreement occurs if the
buyer has paid the land price in full, has taken control of the object of the sale and
purchase, and is carried out in good faith. In carrying out the sale and purchase
process, it must be registered and carried out before the Land Deed Making
Officer, as evidenced by the existence of the sale and purchase deed, so that it has
legal force and becomes strong evidence as long as it is not proven otherwise.
Keywords : sale and purchase binding agreement, deed under the hand, legal
force, transfer of land rights
iii
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena
berkat rahmat dan karunia-Nya sehingga penelitian yang dilakukan pada penulisan
tesis ini dapat diselesaikan sebagaimana mestinya. Judul tesis ini adalah
“ANALISIS KEKUATAN PEMBUKTIAN HUKUM PPJB (PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI) YANG DIBUAT DIBAWAH TANGAN (Studi
Kasus Putusan Pengadilan Negeri Pontianak Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk)”. Penulisan tesis ini bertujuan untuk memenuhi
persyaratan guna memperoleh gelar Magister Kenoratiatan (M.Kn) pada Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak.
Dalam penulisan tesis ini, penulis sadar bahwa tanpa bantuan dari berbagai
pihak, tesis ini tidak akan terwujud sebagaimana adanya sekarang ini. Oleh karena
itu pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima kasih dan
penghargaan yang setinggi-tingginya kepada semua pihak yang telah membantu
penyelesaian tesis ini. Penulis mengucapkan banyak terima kasih yaitu kepada
yang terhormat :
1. Prof. Dr. H. Garuda Wiko, S.H., M.Si, FCBArb, selaku Rektor Universitas
Tanjungpura Pontianak.
2. Ibu Dr. Hj. Sri Ismawati, S.H., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Tanjungpura Pontianak.
3. Bapak Dr. Rommy Patra, S.H., M.H, selaku Ketua Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak.
iv
4. Ibu Chandra Maharani, S.H., M.H, selaku Sekretaris Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak.
5. Ibu Dr. Siti Rohani, S.H.,M.Hum, selaku Pembimbing I, yang penuh
kesabaran telah bersedia meluangkan waktu, tenaga dan pikiran guna
memberikan bimbingan dan pengarahan demi perbaikan dalam tesis ini.
6. Ibu Rachmawati, S.H., M.H selaku Pembimbing II, yang penuh kesabaran
telah bersedia meluangkan waktu, tenaga dan pikiran guna memberikan
bimbingan dan pengarahan demi perbaikan dalam tesis ini.
7. Bapak Dr. Ibrahim Sagio, S.H., M.Hum, selaku Penguji I, yang penuh
kesabaran telah bersedia meluangkan waktu, tenaga dan pikiran guna
memberikan masukan dan saran demi perbaikan dalam tesis ini.
8. Ibu Hj. Erni Djun’atuti, S.H., M.H , selaku Penguji II, yang penuh kesabaran
telah bersedia meluangkan waktu, tenaga dan pikiran guna memberikan
masukan dan saran demi perbaikan dalam tesis ini.
9. Ibu Irma Nur’afifah, S.H., selaku Penguji III, yang penuh kesabaran telah
bersedia meluangkan waktu, tenaga dan pikiran guna memberikan masukan
dan saran demi perbaikan dalam tesis ini.
10. Bapak dan Ibu Dosen pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak, yang telah memeberikan banyak
ilmunya, sehingga penulis mendapatkan pengetahuan yang kelak akan penulis
gunakan dimasa depan.
v
11. Bapak dan Ibu Staf administrasi dan akademik pada Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak, yang telah
banyak membantu selama masa perkuliahan dan penyelesaian studi penulis.
12. Rekan-rekan Mahasiswa/i pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak Angkatan V Tahun Akademik
2021-2023 atas segala bantuan dan kerjasamanya selama menjalani studi,
semoga cita-cita kita semua dapat terwujud.
13. Orang tua dan saudara penulis yang banyak memberikan doa serta dorongan
agar dapat menyelesaikan tesis ini.
14. Pihak-pihak lainnya yang penulis tidak dapat sebutkan satu persatu, yang telah
memberi dukungan dan bantuan hingga penulis dapat menyelesaikan studi
pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Tanjungpura Pontianak.
Penulis menyadari bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,
penulis sangat mengharapkan saran dan masukan yang membangun dari pihak
manapun demi kesempurnaan tesis ini agar lebih bermanfaat bagi pembaca
khususnya penulis.
Pontianak, 06 Juni 2023
Penulis
Domitila Patrica Sarera, S.H.

NIM A2031211028
vi
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL
HALAMAN PERSETUJUAN
HALAMAN PENGESAHAN
HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN TESIS.....................................i
ABSTRAK.....................................................................................................ii
ABSTRACT...................................................................................................iii
KATA PENGANTAR.................................................................................iv
DAFTAR ISI...............................................................................................vii
BAB I PENDAHULUAN.............................................................................1
1.1 Latar Belakang Masalah............................................................1
1.2 Perumusan Masalah...................................................................7
1.3 Keaslian Penelitian....................................................................7
1.4 Tujuan Penelitian.....................................................................10
1.5 Manfaat Penelitian...................................................................10
1.6 Kerangka Pemikiran................................................................11
1.6.1 Kerangka Teoritik........................................................11
1.6.2 Kerangka Konseptual...................................................21
1.7 Metode Penelitian....................................................................24
1.7.1 Spesifikasi Penelitian...................................................25
1.7.2 Pendekatan Penelitian..................................................27
vii
1.7.3 Sumber dan Jenis Data Penelitian................................28
1.7.4 Teknik Pengumpulan Data..........................................29
1.7.5 Teknik Analisis Data...................................................30
1.7.6 Sistematika Penelitian..................................................31
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN JUAL
BELI.............................................................................................................33
2.1 Tinjauan Umum Tentang Perjanjian.......................................33
2.1.1 Pengertian Perjanjian...................................................33
2.1.2 Syarat Sah Perjanjian...................................................35
2.1.3 Asas-Asas Perjanjian...................................................40
2.2 Tinjauan Umum Tentang Jual Beli Hak Atas Tanah...............49
2.2.1 Pengertian Umum Tentang Jual Beli Hak Atas
Tanah...............................................................49
2.2.2 Unsur-Unsur Jual Beli Hak Atas Tanah......................53
2.2.3 Prosedur Jual Beli Hak Atas Tanah.............................56
2.2.4 Subyek dan Objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Hak Atas Tanah...............................................62
2.2.5 Bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas
Tanah...............................................................64
2.3 Dasar Hukum Peralihan Hak Atas Tanah................................68
2.3.1 Sistem Pendaftaran Tanah...........................................75
2.3.2 Prosedur Peralihan Hak Atas Tanah............................79
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN..............83
viii
3.1 Analisis Pertimbangan Hukum Hakim Pengadilan Negeri dalam
Memutuskan Perkara Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk..............83
3.2 Analisis Kekuatan Pembuktian Perjanjian Jual Beli Dibawah
Tangan Berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk.............................................................97
BAB IV PENUTUP.......................................................................109
4.1 Kesimpulan............................................................................109
4.2 Saran......................................................................................111
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
ix
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Budaya jual beli di Indonesia bukanlah hal yang baru, karena jual
beli telah dilakukan sejak zaman dahulu kala. Jual beli biasanya dilakukan
dengan adanya perjanjian atau yang dikenal dengan perjanjian jual beli. Jual
beli tidak tunduk pada hukum perdata tetapi tunduk pada hukum adat yang
terdapat dalam pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, atau yang sering disebut UUPA.
Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah atau biasa disebut juga
dengan perjanjian pengikatan jual beli, yaitu suatu perjanjian bantuan yang
berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas sesuai
dengan kehendak para pihak. Pada umumnya suatu perjanjian pengikatan jual
beli mengandung janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh para
pihak sebelum dapat dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan
akhir dari perjanjian ini.
Pengertian jual beli menurut Pasal 1457 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata yang berbunyi “jual beli adalah suatu perjanjian, dengan
mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu
kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah
dijanjikan”.1
1
Kitab Undang-Undang Pidana dan Perdata, hlm. 397.
1
2
Tetapi faktanya dalam melakukan suatu perjanjian jual beli sering
kali para pihak tidak benar-benar menyadari bahwa apa yang dilakukan
merupakan suatu perbuatan hukum yang mana dapat menimbulkan
kecurangan dari salah satu pihak atau salah satu pihak dapat mengingkari
perjanjian tersebut. Unsur pokok dalam suatu perjanjian jual beli adalah
barang dan harga, dimana antara penjual dan pembeli harus ada kesepakatan
yang sudah dilakukan dengan harga dan barang yang menjadi objek jual beli.
Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang sah, lahir apabila kedua
belah pihak telah setuju dengan harga dan barang yang sudah disepakati. Jika
terdapat perjanjian yang tidak memenuhi syarat Subjektif, maka perjanjian
tersebut dapat dibatalkan begitu pula dengan perjanjian yang tidak memenuhi
syarat Objektif maka perjanjian itu juga dapat dianggap batal. Dapat
dibatalkan dalam hal ini yang dimaksud adalah salah satu pihak dapat
memintakan pembatalan, tetapi perjanjian itu dengan sendiri tetap mengikat
kedua belah pihak selama tidak dibatalkan oleh hakim atas permintaan pihak
yang berhak untuk meminta pembatalan tersebut.
Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah merupakan implementasi dari
asas kebebasan berkontrak, dimana para pihak secara bebas dapat
menentukan kehendaknya. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Perjanjian Jual
Beli sering kali ditemukan dalam praktek sehari-hari di dalam masyarakat
maupun di bidang kenotariatan.
Secara teori dan doktrin, Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah
digolongkan pada perjanjian obligatoir, sehingga unsur perjanjian maupun

3
syarat sahnya perjanjian termasuk asas-asas hukum perjanjian pada umumnya
harus dipenuhi.2 Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah antara para pihak dapat
dilakukan dengan dua cara, yaitu perjanjian yang dibuat di bawah tangan atau
dapat pula dilakukan melalui suatu akta yang dibuat dihadapan Notaris atau
Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat dihadapan
Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah disebut akta autentik, pengertian
akta autentik terdapat didalam Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata yang berbunyi “suatu akta autentik ialah suatu akta yang di dalam
bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan
pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta
dibuatnya”.3
Sedangkan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat di
bawah tangan menurut Pasal 1874 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
berbunyi “sebagai tulisan-tulisan di bawah tangan dianggap akta-akta yang
ditandatangani di bawah tangan, surat-surat, register-register, surat-surat
urusan rumah tangga dan lain-lain tulisan yang dibuat tanpa peran-taraan
seorang pegawai umum”.4
Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah dapat dibuat dihadapan
Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah atau dibawah tangan, tergantung
pada keinginan kedua belah pihak. Namun, terdapat permasalahan dalam
2
Herlien Budiono, 2018, Demikian Akta Ini: Tanya Jawab Mengenai Pembuatan
Akta Notaris Di Dalam Praktik, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, hlm 115.
3
4
4
pembuktian hukum terkait kekuatan Perjanjian Jual Beli yang dibuat dibawah
tangan.
Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat dihadapan
Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah memiliki kekuatan pembuktian
yang lebih kuat dibandingkan dengan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah
yang dibuat dibawah tangan. Hal ini dikarenakan Notaris atau Pejabat
Pembuat Akta Tanah memiliki kekuatan sebagai pejabat yang dapat
memastikan bahwa perjanjian yang dibuat telah memenuhi semua persyaratan
yang ditetapkan oleh hukum.
Sebaliknya, Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat
dibawah tangan tidak memiliki kekuatan pembuktian yang sama kuatnya
seperti Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat dihadapan
Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kendati demikian, Perjanjian Jual
Beli Hak Atas Tanah yang dibuat dibawah tangan tetap memiliki kekuatan
hukum yang sah, selama dokumen tersebut memenuhi persyaratan hukum
yang berlaku.
Oleh karena itu, dalam tesis ini akan dilakukan analisis terhadap
kekuatan pembuktian dari Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat
dibawah tangan. Dalam analisis ini, akan dikaji peraturan perundang-
undangan yang mengatur tentang Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah yang
dibuat dibawah tangan.

5
Kasus yang terjadi dalam perkara Putusan Pengadilan Negeri
Pontianak nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk antara JP melawan RS. Penulis
ambil sebagai contoh. Adapun kronologi kasus tersebut sebagai berikut :
Kasus ini bermula pada tanggal 08 Desember 1988 RS
menawarkan tanah dan bangunan rumahnya agar dibeli oleh JP, lalu JP
menyanggupi kepada RS. Pada tanggal 09 Desember 1988, RS dan JP
membuat Perjanjian jual beli/ Penyerahan Sertifikat Hak Guna Bangunan No.
1547/Sungai Jawi Luar (dahulu) Sungai Beliung (sekarang), terdaftar atas
nama RS Yang terletak di Jalan Mat Sainin, Gang Pajajaran VI No. 122,
PERUMNAS II, RT. 003, RW 012, Kelurahan Sungai Beliung, Kecamatan
Pontianak Barat, Kota Pontianak.
Perjanjian jual beli/ Penyerahan pada tanggal 09 Desember 1988
yang dilakukan oleh JP dengan RS dengan dibawah tangan tidak
menggunakan akta otentik yang di buat oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta
Tanah. Perjanjian jual beli/Penyerahan tersebut dilakukan dengan perjanjian
dibawah tangan dikarenakan sertifikat HGB 1547/Sungai jawi Luar masih
dalam proses kredit pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang
Pontianak yang baru akan berakhir pada bulan 6 tahun 2008.
Kesepakatan antara JP dan RS Bahwa JP membayar senilai
Rp.2.000.000,- (dua juta rupiah) dengan ketentuan sisa angsuran di bank BTN
akan dilanjutkan dan menjadi tangung jawab JP sampai lunas. Kemudian
sejak 09 Desember 1988 JP yang melakukan pembayaran sisa angsuran
kredit sertifikat HGB 1547/sungai jawi luar dengan luas 90 m2 gambar situasi
6
3834/1987 terdaftar an. RS. JP telah melunasi angsuran kredit sertifikat Hak
Guna Bangunan Nomor 1547/Sungai Jawi Luar, luas 90 m2, gambar situasi
No 3834/1987 Terdaftar an. RS pada tahun 2006. setelah JP melunasi
Sertifikat HGB 1547/Sungai Jawi Luar maka JP mengambil sertifiakt tersebut
dari Bank BTN dan JP ingin melakukan balik nama sertifikat ke Badan
Pertanahan Nasional Kota Pontianak namun di tolak oleh BPN kota
Pontianak Karena jual beli Tersebut hanya di bawah tangan dan Pihak BPN
menyarankan untuk mencari JP supaya bisa melakukan Jual beli dengan AJB
di PPAT.
JP berusaha mencari informasi keberadaan dari RS namun sampai
gugatan ini di ajukan JP tidak mengetahui keberadaan RS. Untuk kepastian
Hukum kepemilikan agar BPN Kota Pontianak Bisa melakukan balik nama
Sertifikat HGB 1547/Sungai Jawi Luar dengan luas 90 m2 ke atas nama JP.
Tanah dan bangunan dengan sertifikat HGB 1547/Sungai Jawi Luar terdaftar
an. RS sejak 09 Desember 1988 dalam Penguasaan JP.
Berdasarkan latar belakang diatas maka penulis tertarik untuk
melakukan penelitian dalam bentuk tesis dengan judul “ANALISIS
KEKUATAN PEMBUKTIAN HUKUM PPJB (PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI) YANG DIBUAT DIBAWAH TANGAN
(Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Pontianak Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk)”.
7
1.2 Perumusan Masalah
Berdasarkan pada uraian latar belakang di atas, Penulis merumuskan
masalah penelitian sebagai berikut :
1. Bagaimana Pertimbangan Hukum Hakim Pengadilan Negeri dalam
Memutuskan Perkara Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk ?
2. Bagaimana Kekuatan Pembuktian Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah
Dibawah Tangan Berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk ?
1.3 Keaslian Penelitian
Untuk menjamin orisinalitas substansi penelitian pada tesis ini,
penulis berusaha menemukan tesis yang memiliki substansi penelitian serupa
sebagai pembanding yang mendekati kesamaan pada judul tesis-tesis sebagai
berikut :
1) Tesis atas nama Nur Susanti yang berjudul “Praktek Jual Beli Tanah Di
Bawah Tangan Dan Akibat Hukumnya Di Kecamatan Bae Kabupaten
Kudus”. (Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Diponegoro Semarang 2008). Dimana permasalahan yang
menjadi obyek penelitian dalam tesis ini adalah mengapa pada saat ini
masih ada jual beli tanah di bawah tangan di Kecamatan Bae Kabupaten
Kudus dan bagaimanakah akibat hukumnya serta bagaimanakah cara
penyelesaian terhadap jual beli tanah di bawah tangan dan caranya untuk
memperoleh alat bukti berupa sertipikat.5 Hasil dari penelitian tesis ini
5
Nur Susanti, 2008, Praktek Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Dan Akibat
Hukumnya Di Kecamatan Bae Kabupaten Kudus, , UNDIP INSTITUTIONAL
8
yaitu di Kecamatan Bae yang masih terdapat praktek jual beli tanah di
bawah tangan yaitu Desa Bacin dan Desa Gondangmanis. Kedua desa
tersebut masyarakatnya masih melakukan jual beli tanah di bawah
tangan. Hal ini dikarenakan keterbatasan biaya, waktunya lebih cepat dan
prosesnya tidak memakan waktu yang lama. Akibat hukum dari jual beli
tanah di bawah tangan di Kecamatan Bae tetap sah, sedangkan untuk
legalitasnya belum sah karena tidak ada sertipikat serta cara penyelesaian
jual beli tanah di bawah tangan di Kecamatan Bae Kabupaten Kudus
terdapat tiga cara yaitu melalui kepercayaan, selembar kwitansi dan
dihadapan Kepala Desa. Untuk memperoleh alat bukti berupa sertipikat,
PPAT membuat akta jual beli terlebih dahulu. Kemudian dibuat sertipikat
tanah yang sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah, Sedangkan tesis ini membahas tentang
pertimbangan hukum hakim dalam memutuskan perkara dan bagaimana
Kekuatan Pembuktian Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Dibawah
Tangan Berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk.
2) Tesis atas nama Firdansyah yang berjudul “Pelaksanaan Jual Beli Tanah
Secara Di Bawah Tangan Dan Akibat Hukumnya (Studi Kasus Di
Kecamatan X Koto Kab.Tanah Datar Propinsi Sumatera Barat)”.
(Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Andalas 2021). Dimana permasalahan yang menjadi obyek penelitian
dalam tesis ini adalah mengapa masyarakat masih cenderung melakukan
REPOSITORY (UNDIP-IR), diakses pada tanggal 02 Juli 2023

http://eprints.undip.ac.id/18337/
9
jual beli tanah dibawah tangan setelah berlakunya Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bagaimanakah proses
pelaksanaan jual beli tanah dibawah tangan di Kecamatan X Koto
Kabupaten Tanah Datar dan apakah akibat hukum terhadap pembeli yang
perolehan tanahnya melalui jual beli di bawah tangan. 6 Hasil dari
penelitian tesis ini yaitu masyarakat masih melakukan jual beli tanah
secara dibawah tangan setelah berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 didominasi karena alasan- alasan sebagai berikut
umumnya tanah-tanah yang menjadi objek jual beli tersebut belum
bersertipikat; prosedur jual beli tanah dibawah tangan, mudah, cepat dan
biayanya terjangkau; untuk melakukan jual beli tanah dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang mereka harus mengurus
sertipikat hak atas tanahnya terlebih dahulu. Hal ini menurut mereka akan
membutuhkan waktu yang cukup lama dan biaya yang lebih besar
sehingga mereka menempuh jalan yang dirasa cepat yaitu dengan
melakukan jual beli di bawah tangan yang sah menurut hukum adat saja;
jual beli tanah secara dibawah tangan berdasarkan ketentuan hukum adat
dianggap cukup memberikan perlindungan hukum. Proses pelaksanaan
jual beli tanah dibawah tangan di Kecamatan X Koto Kabupaten Tanah
Datar, ternyata dilakukan melalui tahapan-tahapan sebagai berikut
persiapan; pelaksanaan jual beli dan ijab qabul; penandatanganan surat

6
Deliana Permata Sari, 2021, Pelaksanaan Jual Beli Tanah Secara Di Bawah
Tangan Dan Akibat Hukumnya (Studi Kasus di Kecamatan X Koto Kab.Tanah Datar
Propinsi Sumatera Barat), SCHOLAR UNAD, diakses pada tanggal 02 Juli 2023
http://scholar.unand.ac.id/id/eprint/68482
10
Keterangan Jual Beli tanah oleh Para Pihak, Para saksi penjual dan
pembeli, Kepala Jorong, Ninik Mamak/Penghulu Suku penjual dan
pembeli dan diketahui oleh Ketua KAN dan Wali Nagari; pencatatan dan
registrasi surat keterangan jual beli tanah oleh Sekretariat KAN. Serta
akibat hukum terhadap pembeli yang perolehan tanahnya melalui jual
beli di bawah tangan yaitu jual beli tanah di bawah tangan yang
dilakukan masyarakat Nagari Koto Laweh dan Nagari Pandai Sikek
Kecamatan X Koto adalah sah menurut hukum karena telah memenuhi
syarat-syarat subjektif dan syarat objektif menurut Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata dan telah memenuhi pula syarat-syarat riil, tunai dan
terang menurut hukum adat; mempunyai kekuatan pembuktian yang
lemah. Walaupun jual beli di bawah tangan itu, sah menurut hukum.
Pembuktian surat di bawah tangan, hanya mempunyai kekuatan
pembuktian formal, apabila tanda tangan serta pernyataan yang
tercantum dalam surat tersebut itu diakui dan dibenarkan, maka surat di
bawah tangan itu sebenarnya sudah memiliki kekuatan dalam
pembuktian. Sedangkan tesis ini membahas tentang pertimbangan hukum
hakim dalam memutuskan perkara dan bagaimana Kekuatan Pembuktian
Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Dibawah Tangan Berdasarkan
Putusan Pengadilan Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk.
1.4 Tujuan Penelitian
Adapun tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini
berdasarkan permasalahan diatas adalah :

11
1. Untuk mengetahui dan menganalisis pertimbangan hukum hakim dalam
memutuskan perkara Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk.
2. Untuk mengetahui dan menganalisis kekuatan pembuktian Perjanjian
Jual Beli dibawah tangan berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk.
1.5 Manfaat Penelitian
1.5.1 Manfaat Teoritis
Secara teoritis penelitian ini diharapkan dapat mengembangkan dan
lebih memperkaya ilmu pengetahuan bagi penulis baik di bidang hukum
pada umumnya maupun bidang kenotariatan khususnya mengenai
kekuatan hukum dalam perjanjian jual beli hak atas tanah, kemudian
diharapkan juga dapat digunakan sebagai referensi yang dapat ikut
menunjang ilmu pengetahuan khususnya ilmu pengetahuan hukum
perdata dan kenotariatan. Bagi masyarakat hasil penelitian ini
diharapkan dapat memberikan informasi yang berkaitan dengan proses
jual beli dalam hal perjanjian jual beli hak atas tanah.
1.5.2 Manfaat Praktis
Secara praktis hasil penelitian ini diharapkan dapat
menambah ilmu pengetahuan dan wawasan bagi penulis mengenai
kekuatan pembuktian dalam perjanjian jual beli hak atas tanah. Hasil
penelitian ini juga diharapkan bermanfaat bagi masyarakat yaitu

12
memberikan informasi dan pengetahuan kepada masyarakat mengenai
kekuatan pembuktian perjanjian jual beli hak atas tanah.
1.6 Kerangka Pemikiran
1.6.1 Kerangka Teoritik
Teori adalah menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala
spesifik atau proses tertentu terjadi. Suatu teori harus diuji dengan
menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan
ketidakbenarannya.
Teori bukanlah pengetahuan yang sudah pasti, tetapi harus
dianggap sebagai petunjuk untuk menganalisis dari hasil penelitian
yang telah dilakukan. Teori menguraikan jalan pikiran menurut
kerangka yang logis artinya menundukkan masalah penelitian yang
telah dirumuskan di dalam kerangka teoritis yang relevan, yang mampu
menerangkan masalah tersebut. Teori merupakan suatu penjelasan yang
berupaya menyederhanakan pemahaman mengenai suatu fenomena
menjadi sebuah penjelasan yang sifatnya umum.7
Fungsi teori dalam penelitian tesis ini adalah untuk
memberikan arahan/petunjuk serta menjelaskan gejala yang diamati.8
Menurut Meuwissen, tugas teori hukum adalah memberikan
suatu analisis tentang pengertian hukum dan tentang pengertian-
pengertian lain yang dalam hubungan ini relevan, kemudian

7
Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, 2010, Dualisme Penelitian Hukum Normatif
dan Empiris, Yogyakarta: Pustaka Pelajar, hlm. 134.
8
Lexy J. Moleong, 2006, Metodologi Penelitian Kualitatif, Bandung: Remaja
Rosdakarya, hlm. 3.
13
menjelaskan hubungan antara hukum dengan logika dan selanjutnya
memberikan suatu filsafat ilmu dari ilmu hukum dan suatu ajaran
metode untuk praktek hukum.9
Untuk menganalisis permasalahan yang dikaji dalam
penelitian ini, adapun teorinya yaitu:
a. Teori Pembuktian
Pembuktian berasal dari kata “bukti” yang dalam “Kamus Besar
Bahasa Indonesia diartikan sebagai sesuatu yang menyatakan
kebenaran peristiwa atau keterangan nyata”.10 Pembuktian merupakan
suatu tindakan atau perbuatan untuk membuktikan kebenaran atas
suatu peristiwa yang telah terjadi.
Menurut Riduan Syahrani pembuktian adalah penyajian alat-alat
bukti yang sah menurut hukum kepada hakim yang memeriksa suatu
perkara guna memberikan kepastian tentang kebenaran peristiwa yang
dikemukakan.11
Menurut Sudikno Mertokusumo membuktikan mengandung

beberapa pengertian, yaitu:
a. Membuktikan dalam arti logis, berarti memberi kepastian yang
bersifat mutlak, karena berlaku bagi setiap orang dan tidak
memungkinan adanya bukti lawan.
b. Membuktikan dalam arti konvensional, berarti memberi kepastian
tetapi bukan kepastian mutlak melainkan kepastian yang relatif
sifatnya yang mempunyai tingkatan-tingkatan sebagai berikut :
9
B.Arif Sidharta, Meuwissen, 2007, Tentang Pengembanan Hukum, Ilmu Hukum,
Teori Hukum, dan Filsafat Hukum, Bandung: PT. Refika Aditama, hlm. 31.
10
Kamus Pusat Bahasa, 2008, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta Pusat:
Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, hlm. 229.
11
H. Riduan Syahrani, 2004, Buku Materi Dasar Hukum Acara Perdata, Bandung:
PT. Citra Aditya Bakti, hlm. 83.
14
1) Kepastian yang hanya didasarkan pada perasaan, sehingga

bersifat intuitif dan disebut conviction intime.
2) Kepastian yang didasarkan pada pertimbangan akal, sehingga
disebut conviction raisonee.
3) Membuktikan dalam arti yuridis (dalam hukum acara perdata),
tidak lain berarti memberi dasar-dasar yang cukup kepada hakim
yang memeriksa perkara guna memberi kepastian tentang
kebenaran peristiwa yang diajukan.12
Jadi dapat dikatakan bahwa dalam suatu proses perdata, salah satu
tugas hakim adalah menyelediki apakah suatu hubungan hukum yang
menjadi dasar gugatan benar-benar ada atau tidak. Membuktikan
dalam arti yuridis tidak lain hanya memberi dasar-dasar yang cukup
kepada hakim yang memeriksa perkar yang bersangkutan guna
memberi kepastian tentang kebenaran peristiwa yang diajukan.
Sebagai tujuan akhir dari pembuktian ini tidak lain adalah putusan
hakim yang didasarkan atas pembuktian tersebut.
b. Teori Perlindungan Hukum
Sistem pemerintahan negara sebagaimana yang telah tercantumkan

dalam penjelasan Undang-Undang Dasar 1945, diantaranya
menyatakan prinsip, “Indonesia adalah negara yang berdasarkan atas
hukum (rechtstaat) dan pemerintah berdasar atas sistem konstitusi
(hukum dasar)”. “Unsur utama negara hukum adalah pengakuan dan
perlindungan fundamental rights tentang fundamental atau hak asasi
manusia. Tujuan dari perlindungan hukum adalah untuk melindungi
hak asasi manusia yang dilanggar oleh orang lain, dan perlindungan
tersebut diberikan kepada masyarakat untuk menikmati semua hak
yang diberikan oleh undang-undang”.13
Menurut Satijipto Raharjo perlindungan hukum adalah
memberikan pengayoman terhadap hak asasi manusia (HAM) yang
12
Sudikno Mertokusumo, 2002, Hukum Acara Perdata Indonesia, Edisi enam,
Yogyakarta: Liberty, hlm. 127.
13
M. Yahya Harahap, 2002, Pembahasan Permasalahan dan Penerapan KUHP
Penyidikan dan Penuntutan, Jakarta: Sinar Grafika, hlm.76.
15
dirugikan orang lain dan perlindungan itu di berikan kepada
masyarakat agar dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh
hukum.14 Sedangkan menurut Setiono Perlindungan Hukum adalah
tindakan atau upaya untuk melindungi masyarakat dari perbuatan
sewenang-wenang oleh penguasa yang tidak sesuai dengan aturan
hukum, untuk mewujudkan ketertiban dan ketentraman sehingga
memungkinkan manusia untuk menikmati martabatnya sebagai
manusia.15
Dapat dikatakan bahwa teori perindungan hukum adalah
prinsip-prinsip yang mendasari sistem hukum dalam melindungi hak-
hak dan kebebasan individu, serta menjamin keadilan dalam
masyarakat. Teori perlindungan hukum juga seringkali terkait dengan
hak asasi manusia, teori ini berpendapat bahwa sistem hukum harus
melindungi dan menghormati hak-hak manusia termasuk hak atas
kehidupan, kebebasan pribadi dan lain sebagainya.
c. Teori Kepastian Hukum
Kepastian merupakan salah satu ciri yang tidak dapat dipisahkan
dari hukum, terutama untuk norma hukum tertulis. Hukum tanpa nilai
kepastian akan kehilangan makna karena tidak bisa lagi digunakan
sebagai pedoman perilaku bagi setiap orang. Kepastian sendiri
merupakan salah satu tujuan dari hukum.
14
Satijipto Raharjo, 2000, Ilmu Hukum, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, hlm. 53.
15
Setiono, 2004, Supremasi Hukum, Surakarta: UNS, hlm. 3.
16
Menurut Sudikno Mertokusumo kepastian hukum adalah
jaminan bahwa hukum dijalankan, bahwa yang berhak menurut
hukum dapat memperoleh haknya dan bahwa putusan dapat
dilaksanakan.16
Kepastian hukum merupakan pelaksanaan hukum sesuai dengan
bunyinya, sehingga masyarakat dapat memastikan bahwa hukum
dilaksanakan. Penciptaan kepastian hukum dalam peraturan
perundang undangan, memerlukan persyaratan yang berkenaan
dengan struktur internal dari norma hukum itu sendiri.17
Menurut pendapat Gustav Radbruch kepastian hukum

adalah “Scherkeit des Rechts selbst” (kepastian hukum tentang hukum
itu sendiri). Adapun empat hal yang berhubungan dengan makna
kepastian hukum, diantaranya :
a) Bahwa hukum itu positif, artinya bahwa ia adalah perundang-
undangan (gesetzliches Recht).
b) Bahwa hukum ini didasarkan pada fakta (Tatsachen), bukan suatu
rumusan tentang penilaian yang nanti akan dilakukan oleh hakim,
seperti ”kemauan baik”, “kesopanan”.
c) Bahwa fakta itu harus dirumuskan dengan cara yang jelas sehingga
menghindari kekeliruan dalam pemaknaan, di samping juga mudah
dijalankan.
d) Hukum positif itu tidak boleh sering diubah-ubah.18
Pendapat lainnya mengenai kepastian hukum diungkapkan
oleh Roscoe Pound, seperti yang dikutip di dalam buku yang berjudul
Pengantar Ilmu Hukum oleh Peter Mahmud Marzuki dimana
kepastian hukum mengandung dua pengertian, diantaranya:
1. Pertama, adanya aturan yang bersifat umum membuat individu
mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan.
2. Kedua, berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan
pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu
16
Sudikno Mertokusumo, 2007, Mengenal Hukum Suatu Pengntar, Yogyakarta:
Liberty, hlm. 160.
17
Fernando M Manulang, 2007, Hukum Dalam Kepastian, Bandung: Prakarsa, hlm.
95.
18
Achmad Ali, 2010, Menguak Teori Hukum (Legal Theory) & Teori Peradilan
(Judicialprudence) Termasuk Undang- Undang (Legisprudence) Volume I Pemahaman
Awal, Jakarta: Kencana Prenada Media Group, hlm. 292-293.
17
individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau

dilakukan oleh Negara terhadap individu. Kepastian hukum bukan
hanya berupa pasal-pasal dalam undang-undang, melainkan juga
adanya konsistensi dalam putusan hakim antara putusan yang satu
dengan putusan hakim yang lain untuk kasus serupa yang telah
diputus.19
d. Teori Kekuatan Hukum
Menurut Jimly Asshiddiqie kekuatan hukum suatu norma hukum
tergantung pada sumber keabsahannya. Sumber keabsahan hukum
dapat berupa konstitusi, peraturan perundang-undangan, putusan
pengadilan, dan doktrin hukum.20 Sedangkan menurut Satjipto
Rahardjo kekuatan hukum suatu norma hukum tidak hanya
tergantung pada keabsahan sumbernya, tetapi juga pada kemampuan
norma tersebut untuk dipatuhi oleh masyarakat.21
Dapat dikatakan bahwa kekuatan hukum adalah kemampuan suatu
norma hukum atau peraturan untuk mempengaruhi perilaku dan
keputusan masyarakat serta pemerintah dalam suatu negara. Kekuatan
hukum dapat dilihat dan diukur dari tingkat kepatuhan masyarakat dan
pemerintah terhadap norma hukum tersebut, serta efektivitas dari para
penegak hukum dalam mengatasi pelanggaran terhadap norma hukum
tersebut.
19
Peter Mahmud Marzuki, 2008, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta: Kencana Prenada
Media Group, hlm.137.
20
Jimly Asshiddiqie, 2006, Pengantar Ilmu Hukum Tata Negara, Jilid I, Jakarta:
Sekretariat Jendral dan Kepaniteraan Mahkamah Konstitusi RI, hlm. 330.
21
Satjipto Rahardjo, 2006, Hukum dalam Jagat Ketertiban, Jakarta: UKI Press, hlm.
100.
18
e. Teori Perjanjian
Teori perjanjian adalah konsep dalam hukum yang merujuk pada
pembentukan kesepakatan antara para pihak untuk menciptakan
hubungan hukum yang saling mengikat.
Menurut Subekti perjanjian adalah suatu peristiwa dimana dua
orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal. 22 Sedangkan
menurut M. Yahya Harahap suatu perjanjian adalah suatu hubungan
hukum kekayaan antara dua orang atau lebih, yang memberikan
kekuatan hukum pada suatu pihak untuk memperoleh prestasi dan
sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk melaksankan prestasi.23
Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menjelaskan
bahwa “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu
orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau
lebih”.24 Maksud dari pasal ini adalah bahwa sebuah persetujuan
merupakan suatu perbuatan dilakukan oleh satu orang dengan orang
lain atau lebih dan mengikatkan dirinya kepada orang lain.
Selain pasal diatas juga terapat Pasal 1338 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata yang mengatur perjanjian yang berbunyi :
“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-
undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat
ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau
karena alasan- alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup
untuk itu. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik“.25
22
Subekti, 2005, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Jakarta: Intersema, hlm. 122.
23
Syahmin AK, 2006, Hukum Kontrak Internasional, Jakarta: Raja Grafindo
Persada, hlm.1.
24
25
19
Asas Konsensualitas yang dijelaskan dalam Pasal 1320 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata memberikan pengertian bahwa suatu
perjanjian harus dilaksanakan atas dasar kesepakatan antara kedua
belah pihak. Tanpa adanya kesepakatan antara kedua belah pihak tidak
akan terjadi sebuah perjanjian, karena dalam perjanjian tidak boleh
ada yang dirugikan. Terdapat pihak yang menuntut hak, dan juga
terdapat pihak yang harus memenuhi tuntutan tersebut.26
f. Jual Beli
Jual beli termasuk dalam kelompok perjanjian bernama, artinya
undang-undang telah memberikan nama tersendiri dan memberikan
pengaturan secara khusus terhadap perjanjian ini. Pengaturan
perjanjian bernama dapat diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata maupun Kitab Undang-Undang Hukum Dagang. Dalam
perjajian jual beli, para pihak diberikan kebebasan dalam membuat
klausula atau pasal-pasal atau isi perjanjian yang dikehendakinya
sesuai dengan nama dari perjanjian tersebut.
Hukum adat memuat pengertian dari jual beli merupakan
perbuatan pemindahan hak yang sifatnya tunai, rill dan terang. Sifat
tunai berarti berarti penyerahan hak pembayaran harganya dilakukan
pada saat yang sama. Jual beli dianggap telah terjadi dengan penulisan
kontrak jual beli dimuka. Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah
Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan
26
Op. Cit, Syahmin AK, hlm. 66.
20
oleh para pihak di hadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya.
Dengan dilakukannya jual beli dihadapan PPAT, dipenuhi syarat
terang (bukan perbuatan hukum yang gelap, yang dilakukan secara
sembunyi-sembunyi). Akta jual beli yang ditandatangani para pihak
membuktikan telah terjadi pemindahan dari hak penjual kepada
pembelinya dengan disertai pembayaran harganya.27
Pengertian jual beli menurut Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata pasal 1457 adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang
satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan
pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Jual beli
menurut UUPA adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak
milik (penyerahan tanah untuk selama-lamanya) oleh penjual kepada
pembeli yang pada saat itu juga menyerahkan harganya kepada
penjual jual-beli yang mengakibatkan beralihnya hak atas tanah dari
penjual kepada pembeli itu termasuk hukum agraria.
Dalam pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang
berbunyi “jual beli itu dinggap telah terjadi antara kedua belah pihak,
seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang
kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum
diserahkan, maupun harganya belum dibayar”. 28
Yang artinya bisa dikatakan bahwa jual beli termasuk suatu
perjanjian konsensuil dimana secara sederhana dapat dikatakan bahwa
27
Andrian Sutedi, 2009, Peralihan Hak atas Tanah, Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 3
28
21
pada dasarnya setiap penerimaan yang diwujudkan dalam bentuk
pernyataan penerimaan, baik yang dilakukan secara lisan maupun
yang dibuat dalam bentuk tertulis menunjukkan saat lahirnya
perjanjian. Tujuan dari diadakannya suatu proses jual beli adalah
untuk mengalihkan hak milik atas kebendaan yang dijual.
g. Perjanjian Jual Beli
Menurut Abdulkadir Muhammad perjanjian jual beli
adalah perjanjian dengan mana penjual memindahkan atau setuju
memindahkan hak milik atas barang kepada pembeli sebagai imbalan
sejumlah uang yang disebut harga.29
Perjanjian jual beli adalah persetujuan di mana penjual

mengikatkan dirinya untuk menyerahkan kepada pembeli suatu barang
sebagai milik (en eigendom te leveren) dan menjaminnya (vrijwaren)
pembeli mengikat diri untuk membayar harga yang diperjanjikan. Ada
tiga hal yang tercantum dalam definisi ini, yaitu mengikatkan dirinya
untuk menyerahkan barang kepada pembeli dan menjaminnya, serta
membayar harga.30
Menurut Subekti sebagaimana dikutip dari Salim dalam
bukunya berjudul Hukum Kontrak (Teori dan Praktik Penyusunan
Kontrak) disebutkan bahwa di dalam hukum Inggris, perjanjian jual
beli (contract of sale) dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu sale
(actual sale) dan agreement to sell, hal ini terlihat dalam Section 1
ayat (3) dari Sale of Goods Act 1893. Sale adalah suatu perjanjian
sekaligus dengan pemindahan hak milik (compeyance), sedangkan
agreement to sell adalah tidak lebih dari suatu koop overeenkomst
(perjanjian jual beli) biasa menurut Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata. Apabila dalam suatu sale si penjual melakukan wanprestasi
maka si pembeli dapat menggunakan semua upaya dari seorang
pemilik, sedangkan dalam agreement to sell, si pembeli hanya
mempunyai personal remedy (kesalahan perorangan) terhadap si
penjual yang merupakan pemilik dari barangnya (penjual) jauh pailit,
barang itu masuk boedel kepailitan. Dalam hukum Inggris terlihat
29
Abdulkadir Muhammad, 2010, Hukum Perjanjian, Bandung: PT Alumni, hlm.
243.
30
Salim, 2014, Hukum Kontrak (Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak), Jakarta:
Sinar Grafika, hlm. 48.
22
bahwa ada perbedaan prinsip antara sale dan agreement sell. Sale
terdiri atas perjanjian jual dan pemindahan hak milik, agreement to
sell belum tentu ada penyerahan hak milik.31
Dengan demikian dapat dikatakan bahwa perjanjian jual
beli ialah suatu perjanjian yang dibuat antara pihak penjual dan
pembeli, di dalam perjanjian itu pihak penjual berkewajiban untuk
menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima
harga dan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak
menerima objek tersebut. Sedangkan unsur unsur yang tercantum
dalam perjanjian jual beli adalah adanya subjek hukum (yaitu penjual
dan pembeli), adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli dan
adanya hak dan kewajiban yang timbul antara pihak penjual dan
pembeli.
1.6.2 Kerangka Konseptual
Kerangka konseptual merupakan konsep-konsep dasar yang
berkaitan dengan konsep-konsep yang terkandung dalam judul
penelitian yang dijabarkan dalam permasalahan dan tujuan penelitian.
Konsep-konsep dasar ini akan dijadikan pedoman dalam rangka
mengumpulkan data dan bahan-bahan hukum yang dibutuhkan dalam
penelitian ini untuk menjawab permasalahan dan tujuan penelitian.
Konsep-konsep dasar lazimnya diperoleh setelah dilakukan penelusuran
bahan-bahan hukum yang dibutuhkan dalam penelitian yang berupa
kajian pustaka menyangkut permasalahan dan tujuan dari penelitian ini.

31
Ibid, hlm. 49.
23
Penelitian ini akan mengkaji mengenai “ANALISIS YURIDIS
KEKUATAN PEMBUKTIAN PERJANJIAN JUAL BELI HAK ATAS
TANAH DIBAWAH TANGAN (Studi Kasus Putusan Pengadilan
Negeri Pontianak Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk)”. Untuk membahas
judul tersebut telah dibuat 2 (dua) variabel penelitian yang akan dikaji
lebih jauh, yakni Pertimbangan Hukum Hakim Pengadilan Negeri
dalam Memutuskan Perkara Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk dan
Kekuatan Pembuktian Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Dibawah
Tangan Berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk
sebagai variabel kedua.
Pada variabel pertama adalah Pertimbangan Hukum Hakim
Pengadilan Negeri dalam Memutuskan Perkara akan dikaji mengenai
pertimbangan hukum hakim terkait fakta-fakta perkara, bukti-bukti
yang diajukan dan analisis isi dokumen putusan.
Pada variabel kedua adalah Kekuatan Pembuktian Perjanjian Jual
Beli Hak Atas Tanah Dibawah Tangan akan dikaji mengenai kekuatan
pembuktian Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Dibawah Tangan.
Kajian terhadap aturan-aturan yang berkaitan kemudian dikombinasikan
dengan doktrin-doktrin yang ada sehingga akan didapatkan gambaran
yang jelas mengenai variabel yang dikaji. Pada variabel kedua ini,
penulis akan membahas mengenai Kekuatan Pembuktian, Jual Beli,
Perjanjian Jual Beli, Perjanjian Jual Beli Dibawah Tangan.

24
Dari kajian atas variabel pertama dan variabel kedua tersebut
diharapkan dapat diperoleh pemahaman yang lebih mendalam terkait
dengan pertimbangan hukum hakim dalam memutuskan perkara dan
kekuatan pembuktian Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah dibawah
tangan serta dapat memberikan kontribusi terhadap perkembangan
hukum yang lebih baik dalam sistem peradilan.
1.7 Metode Penelitian
Penelitian Ilmiah menurut Fred N. Kerlinger adalah “Scientific

research is a systematic, controlled empirical and critical investigation of
propositions about the presumed relationship about various phenomena”.
Menurut Kerlinger, penelitian adalah suatu penyelidikan yang sistematis,
terkontrol, empiris, dan kritis, tentang fenomena-fenomena alami, dengan
dipandu oleh teori dan hipotesis-hipotesis tentang hubungan yang dikira
terdapat antara fenomena-fenomena itu.32
Pandangan lain dikemukakan oleh Parsons bahwa pada
prinsipnya penelitian adalah pencarian atas sesuatu (inquiry) secara sistematis
dengan penekanan bahwa pencarian itu dilakukan terhadap masalah-masalah
yang dapat dipecahkan. Selanjutnya, oleh Dewey dijelaskan bahwa penelitian
adalah transformasi yang terkendalikan atau terarah dari situasi yang dikenal
dalam kenyataan-kenyataan yang ada padanya dan hubungannya, seperti
mengubah unsur dari situasi orisinal menjadi suatu keseluruhan yang bersatu-
padu.33
Peter Mahmud Marzuki, mendefinisikan penelitian hukum
adalah “suatu kegiatan ilmiah, yang didasarkan pada metode, sistematika dan
pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa
gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya”. Suatu proses untuk
menemukan aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin
hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi, hal ini sesuai dengan
karakter ilmu hukum.34
Menurut Soerjono Soekanto, penelitian merupakan suatu kegiatan ilmiah
yang berkaitan dengan analisis dan konstruksi, yang dilakukan secara
metodologis, sistematis dan konsisten. Metodologis berarti sesuai dengan
metode atau cara tertentu; sistematis adalah berdasarkan suatu sistim,
32
Fred N, Kerlinger, 2000, Asas-Asas Penelitian Behavioral (terjemahan),
Yogyakarta: Gajah Mada University Press, hlm. 17
33
Moh. Nazir, 2003, Metode Penelitian, Jakarta: Ghalia Indonesia, hlm. 13.
34
Peter Mahmud Marzuki, 2006, Penelitian Hukum, Jakarta: Kencana, hlm. 35.
25
sedangkan konsisten bearti tidak adanya hal-hal yang bertentangan dalam

suatu kerangka tertentu.35
Soerjono Soekanto juga membagi penelitian hukum menjadi dua macam,
yaitu :
a. Penelitian hukum normatif; dan
b. Penelitian hukum empiris.36
Sedangkan Abdulkadir Muhammad menjelaskan bahwa menurut fokus

kajiannya, penelitian hukum dapat dibagi menjadi 3 (tiga) tipe, yakni :
a) Penelitian hukum normatif (normatif law research);
b) Penelitian hukum normatif-empiris, yang dapat disebut juga penelitian
hukum normatif-terapan (applied law research);
c) Penelitian hukum empiris (empirical law research).37
Metode merupakan proses dan cara untuk memecahkan suatu masalah,
sedangkan penelitian adalah memeriksaan dengan hati-hati, taat dan selesai
terhadap suatu tanda untuk menambah ilmu pengetahuan. Dengan kata lain
metode penelitian dapat dikatakan sebagai proses prinsip-prinsip dan tata cara
untuk memecahkan masalah-masalah yang dihadapi didalam melakukan
penelitian.
1.7.1 Spesifikasi Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan dalam tesis ini adalah penelitian
yuridis normatif. Penelitian hukum normatif dikonsepkan sebagai apa
yang tertulis didalam peraturan perundang-undangan (law in the books)
35
Sorjoeno Soekanto, 2000, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Press, hlm.
42.
36
Ibid,hlm.13-14
37
Abdulkadir Muhammad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, Bandung: Citra
Aditya Bakti, hlm. 52-54.
26
atau hukum yang dikonsepkan sebagai kaidah atau norma yang
merupakan patokan berperilaku manusia yang dianggap pantas.38
Menurut E. Saefullah Wiradipradja penelitian hukum normatif

merupakan “penelitian hukum yang mengkaji norma hukum positif
sebagai obyek kajiannya”. Dalam penelitian hukum normatif, hukum
tidak lagi dipandang sebagai sebuah hal yang bersifat utopia semata
tetapi telah terlembaga dan telah ditulis dalam bentuk norma, asas dan
lembaga hukum yang ada. Penelitian hukum normatif disebut juga
sebagai penelitan hukum dogmatik yang mengkaji, memelihara dan
mengembangkan bangunan hukum positif dengan bangunan logika.39
Ahmad Mukti Fajar ND dan Yulianto menjelaskan pengertian
penelitian hukum normatif adalah penelitian hukum yang meletakkan
hukum sebagai norma. Sistem norma yang dimaksud adalah mengenai
asas-asas, norma, kaidah, dari perundang-undangan, putusan
pengadilan, perjanjian serta doktrin (ajaran).40
Menurut Peter Mahmud Marzuki, penelitian hukum normatif
adalah suatu proses untuk menemukan suatu aturan hukum, prinsip-
prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum untuk menjawab
permasalahan hukum yang dihadapi.41
Sedangkan menurut Seorjono Soekanto dan Sri Mamudji,

menjelaskan penelitian hukum normatif adalah penelitian hukum yang
dilakukan dengan cara meneliti bahan kepustakaan (data sekunder).
Dinamakan penelitian hukum normatif atau penelitian hukum
kepustakaan (di samping adanya penelitian hukum sosiologis atau
empiris yang terutama meneliti data primer). 42 Soerjono Soekanto dan
38
Soerjono Soekanto, 2007, Pengantar Penelitian Hukum, cet.III, Jakarta: UI-Press,
hlm. 43.
39
E. Saefullah Wiradipradja, 2015, Penuntun Praktis Metode Penelitian dan
Penulisan Karya Ilmiah, Bandung: Keni Media, hlm.5.
40
Mukti Fajar ND dan Yulianto Achmad, 2010, Dualisme Penelitiam Hukum
Normatif dan Penelitian Hukum Empiris, Yogyakarta: Pustaka Plajar, hlm. 34.
41
Peter Mahmud Marzuki (Peter Mahmud I), 2005, Penelitian Hukum: Edisi Revisi,
Jakarta: Kencana Prenada Media group, hlm. 47.
42
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2015, Penelitian Hukum Normatif Suatu
Tinjauan singkat (Edisi Ctakan ke 17), Jakarta: Rajawali Pers, hlm. 15.
27
Sri Mamudji juga menguraikan jenis penelitian hukum normatif atau

kepustakaan mencakup :
a. Penelitian terhadap asas-asas hukum;
b. Penelitian terhadap sistematika hukum;
c. Penelitian terhadap sinkronisasi vertikal dan horizontal;
d. Penelitian perbandingan hukum; dan
e. Penelitian sejarah hukum.43
Berdasarkan pendapat para ahli dapat diartikan bahwa penelitian
hukum normatif adalah proses penelitian untuk meneliti dan mengkaji
tentang hukum sebagai norma, aturan, asas hukum, prinsip hukum,
doktrin hukum, teori hukum dan kepustakaan lainnya untuk menjawab
permasalahan hukum yang diteliti. Dalam penelitian ini peneliti
melakukan penelitian terhadap kekuatan pembuktian perjanjian jual beli
hak atas tanah.
1.7.2 Pendekatan Penelitian
Penelitian hukum menggunakan berbagai pendekatan, dengan
tujuan untuk mendapatkan informasi dari berbagai aspek mengenai isu
yang diteliti. Untuk memecahkan masalah yang menjadi pokok bahasan
dalam penelitian hukum diperlukan pendekatan dalam penelitian
hukum.
Johnny Ibrahim membagi pendekatan penelitian hukum normatif

menjadi tujuh pendekatan, yang meliputi :
a. Pendekatan perundang-undangan;
b. Pendekatan konseptual;
c. Pendekatan analitis;
d. Pendekatan perbandingan;
e. Pendekatan historis;
f. Pendekatan filsafat;
g. Pendekatan kasus.44
43
Ibid, hlm. 14.
28
Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penelitian hukum

menurut Peter Mahmud Marzuki ada 5 pendekatan adalah sebagai
berikut;
a. Pendekatan undang-undang (statute approach),
b. Pendekatan kasus (case approach),
c. Pendekatan historis (historical approach),
d. Pendekatan komparatif (comparative approach), dan
e. Pendekatan konseptual (conceptual approach).45
Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan
perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan kasus (case
approach).
Menurut Irwansyah Pendekatan undang-undang (statute approach)

dilakukan dengan menelaah semua peraturan perundang-undang dan
yang bersangkut paut dengan permasalahan (isu hukum) yang sedang
dihadapi. Pendakatan ini merupakan penelitian yang mengutamakan
bahan hukum yang berupa peraturan perundang-undang sebagai bahan
acuan dasar dalam melakukan penelitian. 46 Dan Pendekatan kasus (case
approach) dilakukan dengan melakukan telaah yang berkaitan dengan
isu hukum yang dihadapi. Kasus-kasus yang ditelaah merupakan kasus
yang telah memperoleh putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap.
Hal pokok yang dikaji pada setiap putusan tersebut adalah
pertimbangan hakim untuk sampai pada suatu keputusan, sehingga
dapat digunakan sebagai argumentasi dalam memecahkan isu hukum
yang dihadapi.47
1.7.3 Sumber dan Jenis Data Penelitian
Soerjono Soekanto tidak menggunakan bahan hukum, tetapi
menggunakan istilah data sekunder atau data kepustakaan, yang
didalamnya mengandung istilah bahan hukum. Sedangkan Peter
Mahmud Marzuki menggunakan istilah bahan hukum dan tidak
menggunakan kata data.48

44
Johnny Ibrahim, 2008, Teori dan Metodologi Penelitian hukum Normatif, Malang:
Bayu Media Publishing, hlm. 300.
45
Op.Cit, Peter Mahmud Marzuki, hlm. 93.
46
Irwansyah, 2021, Penelitian Hukum: Pilihan Metode & Praktik Penulisan Artikel,
Yogyakarta: Mirra Buana Media, hlm. 133.
47
Ibid, hlm. 138.
48
Muhaimin, 2020, Metode Penelitian Hukum, Mataram: Mataram University
Press, hlm. 59.
29
Data sekunder dalam penelitian ini adalah berupa bahan-bahan
hukum sebagai berikut :
a. Bahan Hukum Primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat,
dan terdiri dari :
1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2) Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 05 Tahun 1960;
3) Peraturan Pemerintah Nomor Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah;
4) Putusan Pengadilan Negeri Pontianak.
b. Bahan Hukum Sekunder adalah dokumen atau bahan hukum yang
memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, yaitu :
1) Buku-buku yang berkaitan;
2) Jurnal Hukum;
3) Makalah-makalah dan hasil penelitian lainnya;
4) Teori-teori hukum dan pendapat sarjana melalui literatur yang
dipakai.
c. Bahan Hukum Tersier, yaitu bahan hukum yang memberikan
petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan
bahan hukum sekunder seperti, berasal dari Kamus Hukum dan
Ensiklopedia yang berhubungan dengan penelitian yang dilakukan.
1.7.4 Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data dalam penelitian hukum
normatif dilakukan dengan studi pustaka terhadap bahan-bahan

30
hukum, baik bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, maupun
bahan hukum tersier dan atau bahan non-hukum.
Menurut Abdulkadir Muhammad dalam penelitian
hukum normatif dikenal tiga jenis metode pengumpulan data
sekunder, yaitu:
1) Studi pustaka (bibliography study);
2) Studi dokumen (document study): dan
3) Studi arsip (file or record study).49
Teknik pengumpulan data yang digunakan adalah teknik
pengumpulan dokumen yang akan menghasilkan data sekunder yang
diperoleh dari peraturan perundang-undangan dan studi putaka yang
terkait. Studi Pustaka adalah pengkajian informasi tertulis mengenai
hukum yang berasal dari berbagai sumber dan dipublikasikan secara
luas serta dibutuhkan dalam penelitian hukum normatif.50
Untuk memperoleh data sekunder yang berupa bahan
hukum primer, hukum sekunder dan hukum tersier dalam penelitian
ini akan menggunakan alat penelitian studi dokumen/pustaka atau
penelitian pustaka (library research) yaitu dengan cara
mengumpulkan semua peraturan perundang-undangan, dokumen-
dokumen hukum dan buku-buku yang berkaitan dengan rumusan
masalah penelitian.
49
Op. Cit. Abdulkadir Muhammad, hlm. 81-84.
50
Op.Cit, Muhaimin, hlm. 65.
31
1.7.5 Teknik Analisis Data
Dalam suatu penelitian sebelumnya perlu disusun secara
sistematis kemudian akan dianalisa dengan menggunakan prosedur
logika ilmiah yang sifatnya kualitatif. Menurut Salim HS dan Erlies
Septiana Nurbani Analisis Kualitatif merupkan analisis data yang
tidak menggunakan angka, melainkan memberi gambaran-gambaran
(deskripsi) dengan kata-kata atau temuan-temuan, dan karenanya ia
lebih mengutamakan mutu/kualitas dari data dan bukan kuantitas.51
Analisis yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan
metode analisis yang bersifat kualitatif yaitu dengan cara melakukan
interprestasi (penafsiran) terhadap bahan-bahan hukum yang telah
diolah.
Seluruh bahan hukum yang telah dikumpulkan, kemudian akan
dipilih atau dipilah dan diolah selanjutnya ditelaah dan dianalisis
sesuai dengan isu hukum yang dihadapi, untuk kemudian menarik
suatu kesimpuan. Penarikan kesimpulan menggunakan metode
penyimpulan secara deduktif yaitu menarik kesimpulan dari suatu
permasalahan yang bersifat umum terhadap permasalahan konkrit
yang dihadapi.
1.7.6 Sistematika Penelitian
Dalam penulisan tesis ini Penulis membagi penulisan
sebagai berikut :
51
Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, 2013, Penerapan Teori Hukum Pada
Penelitian Tesis dan Disertasi, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, hlm. 19.
32
BAB I : Pada bab pendahuluan ini diuraikan tentang
Latar Belakang Masalah, Rumusan Masalah,
Keaslian Penelitian, Tujuan Penelitian, Manfaat
Penelitian, Kerangka Pemikiran yang terdiri dari
Kerangka Teoritik dan Kerangka Konseptual,
Metode Penelitian, dan Sistematika Penelitian
BAB II : Pada bab ini berisikan pembahasan yang
dilakukan Penulis atas penelusuran bahan-bahan
pustaka, konsep-konsep dasar dan teori-teori
yang penulis anggap releven dengan penulisan
tesis ini, yaitu terdiri : Tinjauan Umum Tentang
Perjanjian Tinjauan Umum Tentang Jual Beli
Hak Atas Tanah dan Dasar Hukum Peralihan
Hak Atas Tanah.
BAB III : 1. Pada bab ini adalah memuat penjabaran
atau pembahasan hasil penelitian Penulis
yang dipaparkan secara sistematis sesuai
dengan rumusan masalah yang menjadi
objek penelitian penulis, yaitu terdiri dari
Pertimbangan Hukum Hakim Pengadilan
Negeri dalam Memutuskan Perkara
Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk dan
Kekuatan Pembuktian Perjanjian Jual

33
Beli Hak Atas Tanah Dibawah Tangan
Berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk.
BAB IV : Pada bab ini merupakan bagian yang memuat
paparan singkat berupa kesimpulan Penulis
berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan
Penulis disertai saran atau rekomendasi yang
dibuat dan diberikan berdasarkan kesimpulan
Penulis.
Bagian Akhir : terdiri dari Daftar Pustaka yang memuat
informasi mengenai referensi-referensi yang
digunakan penulis dan lampiran-lampiran yang
Penulis pandang perlu untuk disertakan dalam
Penelitian Tesis ini.

BAB II
TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
2.1 Tinjauan Umum Tentang Perjanjian
2.1.1 Pengertian Perjanjian
Selain undang-undang sebagai sumber perikatan, perjanjian
juga termasuk sumber dari perikatan. Hal ini diatur dalam ketentuan
Pasal 1233 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang mengatur
“Tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena
undang-undang”.52
Perikatan yang lahir karena perjanjian mempunyai
perbedaan dengan perikatan yang lahir dari undang-undang, perikatan
yang lahir karena perjanjian mempunyai sifat sukarela dan kebebasan
dari para pihak, pihak diberikan kebebasan untuk membuat suatu
perjanjian dengan asas kebebasan berkontrak.
Berbeda dengan perikatan yang timbul akibat dari undang-
undang, bahwa lain pada perjanjian yang melahirkan perikatan, maka
disini dapat lahir perikatan antara orang atau pihak yang satu dengan
pihak yang lainya, tanpa orang-orang yang bersangkutan
menghendakinya atau lebih tepat, tanpa memperhitungkan kehendak
mereka.53
52
53
J. Satrio, 2001, Hukum Perikatan: Perikatan pada Umumnya, Bandung: Alumni,
hlm. 40.
34
35
Pengertian Perjanjian diatur di dalam Pasal 1313 Kitab
Undang-undang Hukum Perdata. Pasal 1313 Kitab Undang-undang
Hukum Perdata merumuskan “suatu perjanjian adalah suatu perbuatan
dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu
54
orang lain atau lebih”. Definisi perjanjian yang dirumuskan di dalam
Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata tersebut dianggap
kurang lengkap, sehingga beberapa ahli hukum mencoba merumuskan
definisi perjanjian yang lebih lengkap, antara lain :
Menurut Subekti perjanjian adalah suatu peristiwa dimana
seorang berjanji kepada seorang lain, atau dimana dua orang itu saling
berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.55 Menurut KRMT
Tirtodiningrat perjanjian adalah suatu perbuatan hukum berdasarkan
kata sepakat diantara dua orang atau lebih untuk menimbulkan akibat-
akibat hukum yang dapat dipaksakan oleh undang- undang.56 Menurut
Setiawan dalam buku Pokok-pokok Hukum Perikatan, Perjanjian
adalah perbuaan hukum dimana satu orang atau lebih mengikatkan
dirinya atau saling mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau
lebih.57
Sedangkan menurut Abdulkadir Muhammad definisi

perjanjian dalam Pasal 1313 kurang lengkap dan memiliki beberapa
kelemahan antara lain:
a. Rumusan tersebut hanya cocok untuk perjanjian sepihak karena
kata “mengikatkan‟ hanya datang dari salah satu pihak;
54
55
Subekti R, 2009, Hukum Perjanjian, Jakarta: Intermasa, hlm. 84.
56
Agus Yudha Hernoko, 2008, Hukum Perjanjian Asas Proporsiobalitas dalam
Kontrak Komersial, Yogyakarta: LaksBang Mediatama, hlm. 43.
57
R.Setiawan, 2008, Pokok-pokok Hukum Perikatan, Bandung: Bima Cipta, hlm. 14.
36
b. Definisi tersebut terlalu luas, karena tidak disebutkan mengikatkan

diri terbatas dalam lapangan hukum harta kekayaan, sehingga dapat
pula mencakup perjanjian perkawinan dalam lapangan hukum
keluarga;
c. Tanpa menyebut tujuan, sehingga tidak jelas untuk apa para pihak
mengikatkan diri. Sehingga dari kekurangan-kekurangan tersebut,
beliau melengkapi definisi perjanjian adalah suatu persetujuan
dengan mana dua orang atau lebih yang mengikatkan diri untuk
melaksanakan suatu hal dalam lapangan hukum harta kekayaan.58
Berdasarkan rumusan pengertian perjanjian tersebut di atas,
maka dapat diketahui bahwa perjanjian merupakan suatu hubungan
hukum antara dua pihak atau lebih yang menimbulkan hak dan
kewajiban dan mengikat para pihak yang membuatnya. Dan dapat
disimpulkan bahwa perjanjian merupakan tindakan hukum yang
mempunyai tujuan yang jelas, yaitu dengan melaksanakan perjanjian
sesuai dengan aturan-aturan yang telah disepakati oleh para pihak
dalam perjanjian. Artinya perjanjian yang dibuat itu tidak bertentangan
dengan aturan perundang-undangan yang berlaku dan tidak
bertentangan dengan kepentingan umum.
2.1.2 Syarat Sah Perjanjian
Suatu perjanjian merupakan suatu perbuatan yang mana satu
orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap orang lain atau lebih.
Perjanjian tersebut hanya dapat dilakukan apabila memenuhi unsur dan
syarat sah suatu perjanjian dimana dalam Pasal 1320 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata yang berbunyi :
“Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat :

58
Abdulkadir Muhammad, 2008, Hukum Pengangkutan Niaga, Bandung: Citra
Aditya Bakti, hlm. 80-81.
37
1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3) Suatu hal tertentu;
4) Suatu sebab yang halal.”59
Terdapat syarat subyektif dan syarat obyektif sebagai syarat
sahnya perjanjian.
Syarat Subyektif yaitu :
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya (Pasal 1321-1328 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata)
Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya mengandung
pengertian bahwa subjek hukum yang mengadakan perjanjian antara
satu pihak dengan pihak lain harus bersepakat mengenai hal-hal
pokok suatu perjanjian dikatakan tidak memenuhi unsur kebebasan
apabila dalam perjanjian terdapat 3 (tiga) unsur seperti berikut :
1. Unsur paksaan (dwang) adalah paksaan terhadap badan, paksaan
terhadap jiwa, serta paksaan lain yang dilarang oleh undang-
undang;
2. Unsur kekeliruan (dwaling) adalah kekeliruan terhadap orang
(subjek hukum) dan kekeliruan terhadap barang (objek hukum);
3. Unsur penipuan (bedrog) adalah suatu perjanjian yang tidak
mengandung kebebasan bersepakat karena tidak mengandung
unsur paksaan atau unsur kekeliruan dan unsur penipuan dapat
59
38
dituntut pembatalannya sampai batas waktu 5 tahun
sebagaimana di maksud pada pasal 1454 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata.
Kata sepakat harus timbul dari hati nurani setiap pihak yang
melakukan perjanjian tanpa ada suatu paksaan apapun dari pihak
lain. Perjanjian dianggap cacat apabila mengandung paksaan atau
intimidasi, mengandung penipuan yang timbul dari sebuah
kejahatan tipu muslihat serta mengandung kekhilafan atau
kekeliruan terhdap obyek maupun subyek perjanjian atau biasa
disebut error in persona. Kesepakatan yang telah terjadi karena
adanya paksaan dan hal hal lain yang disebutkan diatas bisa
dibatalkan.
b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan (Pasal 1329-1331 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata)
Kata cakap adalah seseorang yang dianggap mampu
melakukan perjanjian. Pihak yang dianggap cakap merupakan
pihak yang telah dewasa usianya yaitu usia 21 tahun, apabila usia
dibawah 21 tahun telah menikah maka telah dianggap cakap
melakukan sebuah perjanjian, Seseorang yang mengadakan
perjanjian haruslah cakap menurut hukum yakni berumur 21 tahun,
selain itu seseorang itu tidak boleh sedang ditaruh dalam
pengampuan (curatale) yaitu orang yang telah dewasa tetapi
dianggap tidak mampu sebab pemabuk, gila dan boros.

39
Syarat Obyektif
c. Suatu hal tertentu (Pasal 1332-1334 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata)
Suatu hal tertentu adalah mengenai objek hukum atau
mengenai bendanya yang diperjanjikan. Dalam membuat perjanjian
antara para pihak itu haruslah ada objeknya, apakah menyangkut
benda berwujud, tidak berwujud, benda bergerak atau tidak
bergerak. Objek tersebut berupa barang yang dapat
diperdagangkan. Barang-barang yang menjadi obyek merupakan
barang yang tidak dilarang dalam Undang- undang. Selain
mengenai benda juga pada pokok perjanjian atau isi perjanjian
haruslah tidak bertentangan dengan hukum suatu pekerjaan.
Apabila tidak terdapat objek dalam sebuah perjanjian makan
perjanjian tersebut batal demi hukum.
d. Suatu sebab yang halal (Pasal 1335-1337 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata)
Suatu sebab yang halal mengandung pengertian bahwa pada
benda objek hukum yang menjadi pokok perjanjian atau isi
perjanjian haruslah tidak bertentangan dengan hukum dan
ketertiban umum. Sahnya kausa yang halal merupakan persetujuan
yang telah ditentukan dalam sebuah perjanjian. Apabila obyek yang
ada dalam sebuah perjanjian adalah illegal dan bertentangan

40
dengan norma- norma yang ada, bertentangan dengan kesusilan,
dan bertengan dengan Undang-undang maka perjanjian tersebut
batal demi hukum.
Keempat syarat tersebut bersifat kumulatif artinya harus dipenuhi
semuanya baru dapat dikatakan bahwa perjanjian tersebut sah. Angka 1
dan angka 2 disebut sebagai syarat subjektif karena menyangkut
mengenai orang yang membuat perjanjian, sedangkan angka 3 dan
angka 4 merupakan syarat objektif karena menyangkut objek perjanjian.
Jika syarat objektif tidak dipenuhi, maka perjanjian itu batal demi
hukum artinya dari semula perjanjian tersebut dianggap tidak pernah
ada. Dan jika yang tidak dipenuhi syarat subjektif, maka akibat hukum
dari perjanjian tersebut dapat dibatalkan, pihak-pihak yang tidak
memberikan persetujuan secara tidak bebas, demikian juga oleh orang
tua/wali atau pengampu bagi orang yang tidak cakap membuat
perjanjian dapat meminta pembatalan perjanjian itu kepada hakim.
Dengan demikian perjanjian tersebut mempunyai kekuatan hukum
selama belum dibatalkan oleh hakim.
Selain syarat di atas, pada dasarnya suatu perjanjian harus memuat

beberapa unsur perjanjian yaitu:
1. Unsur esentialia, sebagai unsur pokok yang wajib ada dalam
perjanjian, seperti identitas para pihak yang harus dicantumkan
dalam suatu perjanjian, termasuk perjanjian yang dilakukan jual beli
secara elektronik;
2. Unsur naturalia, merupakan unsur yang dianggap ada dalam
perjanjian walaupun tidak dituangkan secara tegas dalam perjanjian,
seperti itikad baik dari masing-masing pihak dalam perjanjian;
41
3. Unsur accedentialia, yaitu unsur tambahan yang diberikan oleh para

pihak dalam perjanjian, seperti klausula tambahan yang berbunyi
“barang yang sudah dibeli tidak dapat dikembalikan”.60
2.1.3 Asas-Asas Perjanjian
Dalam hukum perjanjian terdapat beberapa asas. Asas hukum
bukanlah hukum yang konkrit, melainkan merupakan latar belakang
peraturan yang konkrit dan bersifat umum atau abstark.61
Asas hukum merupakan pikiran dasar yang umum sifatnya

atau merupakan latar belakang dari peraturan yang konkrit yang
terdapat dalam dan di belakang setiap sistem hukum yang terjelma
dalam peraturan perundangan dan putusan hakim yang merupakan
hukum positif dan dapat diketemukan dengan mencari sifat-sifat hukum
dan peraturan yang konkrit tersebut.62
Asas-asas yang terpenting adalah :
1. Asas Kepribadian (Pasal 1315 jo 1340 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata);
2. Asas Konsensualisme (Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata);
3. Asas Kebebasan Berkontrak (Pasal 1338 ayat (1) Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata).63
Dalam rangka menciptakan keseimbangan dan memelihara
hak-hak yang dimiliki oleh para pihak sebelum perjanjan yang dibuat
menjadi perikatan yang mengikat bagi para pihak, dalam Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata terdapat beberapa asas yang menjadi pedoman
dan patokan, serta menjadi batasan atau rambu dalam mengatur dan
membentuk perjanjian yang akan dibuat hingga pada akhirnya menjadi
perikatan yang berlaku bagi para pihak, yang dapat dipaksakan

60
R. Subekti, 2014, Aneka Perjanjian Cetakan Ke XI, Bandung: PT. Citra Aditya
Bakti, hlm. 20.
61
Sudikno Mertokusumo, 2003, Mengenal Hukum (Suatu Pengantar), Yogyakarta:
Liberty, hlm. 33.
62
Herlien Budiono, 2009, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di
Bidang Kenotariatan, Bandung: Citra Aditya Bakti, hlm. 8.
63
Djaja S. Meliala, 2013, Hukum Perdata Dalam Perspektif BW, Bandung: Nuansa
Aulia, hlm. 173.
42
pelaksanaan atau pemenuhannya. Adapun asas-asasnya adalah sebagai
berikut :
1. Asas Kepribadian (Personality)
Asas Kepribadian merupakan asas yang menentukan bahwa
seseorang yang membuat perjanjian dengan orang lain hanyalah
untuk para pihak yang membuatnya saja. Pihak ketiga tidak akan
terikat dalam perjanjian tersebut. Asas tersebut dapat di lihat dalam
Pasal 1315 dan Pasal 1340 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Pasal 1315 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menegaskan
“Pada umumnya tak seorang dapat mengikakan diri atas nama
sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji dari pada untuk
dirinya sendiri”.64 Inti ketentuan ini sudah jelas bahwa untuk
mengadakan suatu perjanjian, orang tersebut harus untuk
kepentingan dirinya sendiri.
Pasal 1340 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang
berbunyi “Suatu Perjanjian hanya berlaku antara pihak-pihak yang
membuatnya”.65 Hal ini mengandung maksud bahwa perjanjian
yang dibuat oleh para pihak hanya berlaku bagi mereka yang
membuatnya.
Namun demikian, ketentuan itu terdapat pengecualiannya
sebagaimana dalam Pasal 1317 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata yang menyatakan “Lagi pun diperboehkan juga untuk
64
65
43
meminta ditetapkannya suatu janji guna kepentingan seorang pihak
ke tiga, apabila sutu penetapan janji, yang dibuat oleh seorang
untuk dirinya sendiri, atau suatu pemberian yang dilakukannya
kepada seorang lain, memuat suatu janji yang seperti itu”.66
Pasal ini mengkontruksikan bahwa seseorang dapat

mengadakan Perjanjian/kontrak untuk kepentingan pihak ketiga,
dengan adanya suatu syarat yang ditentukan. Karena suatu
perjanjian itu hanya berlaku bagi yang mengadakan perjanjian itu
sendiri, maka pernyataan tersebut dapat dikatakan menganut asas
kepribadian dalam suatu perjanjian.67
Menurut Badrulzaman, Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata membedakan 3 (tiga) golongan yang tersangkut dalam
suatu perjanjian yaitu :
1. Para pihak yang mengadakan perjanjian itu sendiri;
2. Para ahli mereka dan mereka yang mendapat hak daripadanya;
3. Pihak ketiga.68
2. Asas Konsensualisme
Kata konsensualisme berasal dari kata consensus yang berarti
kesepakatan. Asas konsensualisme merupakan asas yang
menyatakan umumnya tidak diadakan secara formal, tetapi cukup
dengan adanya kesepakatan yang merupakan persesuaian kehendak
antara masing-masing pihak. Asas ini dapat ditemukan dalam pasal
1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang mensyaratkan
adanya kesepakatan sebagai syarat sahnya suatu perjanjian.
Asas ini merupakan asas yang menyatakan bahwa perjanjian
pada umumnya tidak diadakan secara formal, tetapi cukup dengan
adanya kesepakatan kedua belah pihak. Kesepakatan merupakan
66
67
I Ketut Oka Setiawan, 2015, Hukum Perikatan, Jakarta: Sinar Grafika, Hlm. 47.
68
Ibid, hlm. 47.
44
persesuaian antara kehendak dan pernyataan yang dibuat oleh
kedua belah pihak. Hal ini berarti bahwa dengan tercapainya
kesepakatan oleh para pihak melahirkan hak dan kewajiban bagi
mereka atau biasa juga disebut bahwa kontrak tersebut sudah
bersifat obligatoir, yakni melahirkan kewajiban bagi para pihak
untuk memenuhi kontrak tersebut.
Asas konsensualisme mempunyai hubungan yang erat dengan

asas kebebasan berkontrak dan asas kekuatan mengikat yang ada
dalam Pasal 1338 Ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,
terlihat pada istilah “kesepakatan” dimana menurut asas ini
perjanjian itu telah lahir cukup dengan adanya kata sepakat. Di sini
yang ditekankan adalah adanya persesuaian kehendak (meeting of
mind) sebagai inti dari hukum kontrak.69
Asas konsensualisme merupakan roh dari perjanjian. Hal ini
tersimpul dari kesepakatan kedua belah pihak, namun demikian
pada situasi tertentu terdapat perjanjian yang tidak mencerminkan
wujud kesepakatan yang sesungguhnya. Hal ini disebabkan adanya
cacat kehendak (wilsgebreke) yang mempengaruhi timbulnya
perjanjian.70
Dengan demikian, asas konsensualisme yang tersimpul dari
ketentuan Pasal 1320 Angka 1 (tentang kesepakatan atau
toestemming), yang menyatakan bahwa perjanjian itu telah lahir
dengan adanya kata sepakat, kehendaknya juga di interprestasi
semata-mata secara gramatikal.
69
Hernoko Agus Yudha, 2008, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam
Kontrak Komersial Laksbang, Yogyakarta: Mediatama, hlm. 106.
70
Ibid, hlm. 111.
45
Pemahaman asas konsenualisme yang menekankan pada
“sepakat” para pihak ini, berangkat dari pemikiran bahwa yang
berhadapan dalam kontrak itu adalah orang yang menjunjung tinggi
komitmen dan tanggung jawab dalam lalu lintas hukum, orang
yang beritikad baik, yang berlandaskan pada “satunya kata satunya
perbuatan”, sehingga dengan asumsi bahwa yang berhadapan
dalam berkontrak itu adalah para “gentelmen”, maka akan terwujud
juga “gentlemen agreement” diantara para pihak.
Apabila kata sepakat yang diberikan para pihak tidak berada
dalam kerangka yang sebenarnya, dalam arti terjadi cacat
kehendak, maka dalam hal ini akan mengancam eksistensi kontrak
itu sendiri. Pada akhirnya, pemahaman terhadap asas
konsensualisme tidak terpaku sekedar berdasarkan pada kata
sepakat saja.
3. Asas Kebebasan Berkontrak (Freedom of Contract)
Asas kebebasan berkontrak erat dengan isi suatu
perjanjian, terkandung dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata. Kebebasan berkontrak merupakan salah satu asas
yang sangat penting, sebab merupakan perwujudan dari kehendak
bebas, pancaran dari hak manusia.71
Asas keibebasan berkontrak adalah suatu asas yang

memberikan kebebasan kepada para pihak untuk :
1. Membuat atau tidak membuat perjanjian;
2. Mengadakan perjanjian dengan siapa pun;
71
I Ketut Oka Setiawan, 2015, Hukum Perikatan, Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 45.
46
3. Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya;

dan
4. Menentukan bentuknya perjanjian, yaitu tertulis atau lisan.72
Dengan asas ini para pihak yang membuat dan mengadakan
perjanjian diperbolehkan untuk menyusun dan membuat
kesepakatan atau perjanjian yang melahirkan kewajiban apa saja,
selama dan sepanjang prestasi yang wajib dilakukan tersebut
bukanlah sesuatu yang terlarang.73
Unsur-unsur kebebasan yang terkandung dalam asas kebebasan

berkontrak terdiri dari :
1) Kebebasan dari setiap orang untuk mengadakan atau tidak
mengadakan perjanjian;
2) Kebebasan dari setiap orang untuk mengadakan perjanjian
dengan siapapun;
3) Kebebasan para pihak untuk menentukan isi perjanjian;
4) Kebebasan para pihak untuk menentukan bentuk perjanjian;
5) Kebebasan para pihak untuk menentukan cara pembentukan
perjanjian.74
Kebebasan berkontrak memberikan jaminan kebebasan kepada
seseorang untuk secara bebas dalam beberapa hal yang berkaitan
dengan perjanjian diantaranya :
a. Bebas menentukan apakah ia akan melakukan perjanjian atau
tidak;
b. Bebas menentukan dengan siapa ia akan melakukan perjanjian;
c. Bebas menentukan isi atau klausul perjanjian;
d. Bebas menentukan bentuk perjanjian; dan
e. Kebebasan-kebebasan lainnya yang tidak bertentangan dengan
peraturan perundang-undangan.75
Asas kebebasan berkontrak, yaitu bahwa para pihak dalam
suatu perjanjian bebas untuk menentukan materi/isi dari perjanjian,
72
Salim H.S, 2003, Hukum Kontrak (Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak,
Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 9.
73
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2003, Perikatan Yang Lahir Dari
Perjanjian, Jakarta: Raja Grafindo Persada, hlm. 46.
74
C.S.T. Kansil, 2003, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum (Jilid 2), Jakarta:
Balai Pustaka, hlm. 22.
75
Riduan Syahrani, 2004, Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Bandung:
Alumni, hlm. 15.
47
sepanjang tidak bertentangan dengan ketertiban umum, kesusilaan
dan kepatutan. Asas ini tercermin jelas dalam Pasal 1338 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa semua
perjanjian yang dibuat secara sah mengikat sebagai undang-undang
bagi mereka yang membuatnya.
Pengertian asas ini terlihat pada Pasal 1338 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata yang berbunyi “semua perjanjian yang
dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya”.76 Pada pasal ini menunjukan bahwa perjanjian yang
disepakati oleh kedua belah pihak yang bersangkutan mengikat
kedua belah pihak atau pihak-pihak yang bersangkutan. Hal ini
sangat wajar agar kepentingan pihak lain terlindungi karena ketika
perjanjian dibuat adalah asas kesepakatan kedua belah pihak, maka
pembatalannya pun harus atas kesepakat kedua belah pihak.
Asas kebebasan berkontrak mengandung beberapa macam
unsur, yaitu :
a) Peseorangan bebas untuk mengadakan atau tidak mengadakan
perjanjian;
b) Perseorangan bebas untuk mengadakan perjanjian dengan
siapapun juga;
c) Mengenai isi, syarat dan luasnya perjanjian orang bebas
menentukan.
76
48
Mendasar kepada unsur-unsur tersebut maka dapat dikatakan
bahwa masyarakat diperkenankan untuk membuat perjanjian
apapun asalkan dibuat secara sah seperti yang diatur dalam Pasal
1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Oleh karena itu
perjanjian akan mengikat para pihak yang membuatnya, sebagai
suatu undang-undang. Dengan perkataan lain, selama perjanjian itu
tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku, kesusilaan,
merugikan kepentingan umum dan ketertiban, maka diperbolehkan.
4. Asas Kepastian Hukum (Pact Sunt Servanda)
Suatu perjanjian merupakan perwujudan hukum sehingga
mengandung kepastian hukum. Hal ini tersirat dalam Pasal 1338
ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Asas ini berkaitan dengan kekuatan mengikatnya suatu

perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang
bagi mereka yang membuatnya, setiap orang yang membuat
kontrak terikat untuk memenuhi kontrak tersebut karena kontrak
tersebut mengandung janji-janji yang harus dipenuhi dengan janji
tersebut mengikat pada pihak sebagaimana mengikatnya undang-
undang.77
Asas kepastian hukum ini dapat dipertahankan
sepenuhnya apabila di dalam suatu perjanjian kedudukan para
pihak seimbang dan masing-masing pihak cakap untuk melakukan
perbuatan hukum. Kepastian ini terungkap dari kekuatan mengikat
perjanjian itu, yaitu sebagai undang-undang bagi para pihak.
5. Asas Itikad Baik
77
A. Qiram Syamsudin Meliala, 2010, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta
Perkembangannya, Yogyakarta,: Liberty, hlm. 19.
49
Asas itikad baik mengandung arti bahwa dalam pembuatan dan
pelaksanaan perjanjian haruslah dilandaskan dengan niat yang baik
untuk melaksanakan kewajiban dari masing-masing pihak dan tidak
merugikan satu sama lain. Asas itikad baik dapat disimpulkan dari
Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ayat 3 yang
berbunyi “suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad
baik”.78 di dalam hukum perjanjian itikad baik mempunyai dua
pengertian, yaitu subyektif dan obyektif.
Pengertian subyektif artinya yang didasarkan pada sikap batin
seseorang. Ukuran subyektif ini diperlukan pada saat perjanjian
akan dibuat. Itikad baik dalam arti subyektif diatur dalam pasal
1963, pasal 1965 dan pasal 1977 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, sedangkan Obyektif yaitu suatu perjanjian yang dibuat
haruslah dilaksanakan dengan mengindahkan norma-norma
kepatutan dan undang-undang. Ukuran obyektif ini dipakai untuk
menilai pelaksanaan hak dan kewajiban yang timbul dari perjanjian
yang dibuat oleh para pihak. Keharusan pelaksanaan perjanjian
dengan itikad baik dalam arti obyektif ini terdapat pada pasal 1338
ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Asas itikad baik
ini, hakim diberi kekuasaan untuk mengawasi pelaksanaan
perjanjian, jangan sampai perjanjian tersebut melanggar kepatutan
dan keadilan.
78
50
2.2 Tinjauan Umum Tentang Jual Beli Hak Atas Tanah
2.2.1 Pengertian Umum Tentang Jual Beli Hak Atas Tanah
A. Pengertian Jual Beli Hak Atas Tanah Menurut Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata
Jual beli termasuk salah satu jenis perjanjian atau
perikatan yang termuat dalam Buku III Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata tentang Perikatan.
Dalam hal jual beli tanah dapat dilihat didalam Pasal
1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang bunyi “jual-beli
adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan
dirinya untuk mennyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain
untuk membayar harga yang telah dijanjikan”.79
Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
berbunyi “jual-beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah
pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat
tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu
belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar”. 80
Dan Pasal 1459 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
berbunyi “hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah
kepada si pembeli, meskipun penyerahannya belum dilakukan
menurut pasal 612, 613 dan 616 ”. 81
79
80
81
51
Jual beli merupakan suatu perbuatan dimana seseorang
melepaskan uang untuk mendapatkan barang yang dikehendaki
secara sukarela. dapat disimpulkan bahwa jual beli adalah suatu
perjanjian, satu pihak mengikatkan dirinya untuk menyerahkan
tanah dan pihak lainnya untuk membayar harga-harga yang telah
ditentukan. Pada saat kedua pihak itu telah mencapai kata sepakat,
maka jual beli telah dianggap terjadi walaupun tanah belum
diserahkan atau harganya belum dibayar.
Akan tetapi sekalipun “jual beli” itu telah dianggap
terjadi, namun hak atas tanah itu belum berpindah kepada pembeli.
Untuk pemindahan hak itu masih diperlukan suatu perbuatan
hukum lain yang berupa penyerahan yang caranya ditetapkan
dengan suatu peraturan lain lagi.
Dapat dikatakan bahwa jual beli tanah menurut Hukum
Perdata terdiri dari atas dua bagian yaitu perjanjian jual belinya dan
penyerahan haknya, keduanya terpisah satu dengan lainnya.
Sehingga, walaupun hal yang pertama sudah selesai biasanya
dengan akta notaris, tapi kalau hal yang kedua belum dilakukan,
maka status tanah tersebut masih tetap hak milik penjual.
B. Pengertian Jual Beli Hak Atas Tanah Menurut Undang-
Undang Pokok Agraria (UUPA)
Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
bangsa Indonesia telah mempunyai hukum agraria yang bersifat

52
nasional. Undang-Undang tersebut lebih dikenal dengan sebutan
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
Dalam Pasal 5 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)

disebutkan : “ Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang
angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan
kepentingan nasional dan negara, yang berdasarkan atas persatuan
bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-
peratumn yang tercantum dalam undang-undang ini dan dengan
peraturan-peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan
mengindahkan unsur-unsur yang bersandar hukum agama”.82
Berdasarkan pasal di atas dapat dikatakan bahwa hukum agraria
yang baru didasarkan atas hukum adat yang disesuaikan dengan
asas-asas yang ada dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA),
karena dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) menganut
sistem dan asas hukum adat maka perbuatan jual beli tersebut
adalah merupakan jual beli yang riil yang tunai. Akan tetapi
pelaksanaan dari jual beli itu sendiri sudah tidak lagi dihadapan
Kepala Desa karena setiap peralihan hak atas tanah harus dilakukan
dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria seperti
dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Dibuatnya akta jual beli tanah dihadapan pejabat yang ditunjuk
oleh Menteri Agraria tersebut, maka jual beli itu selesai, dan
selanjutnya peralihan hak atas tanah itu oleh pembeli didaftarkan
ke Kantor Pertanahan. Pendaftaran peralihan hak atas-tanah
tersebut untuk menjamin kepastian hukum.
82
Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria
53
Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 23 Undang-Undang

Pokok Agraria (UUPA) yang menyebutkan :
1. Hak atas tanah demikian pula setiap peralihan hapusnya dan
pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan
menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.
2. Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat
pembuktian yang kuat hak atas tanah serta sahnya peralihan
dan pembebanan hak tersebut mengenai hapusnya.83
C. Pengertian Jual Beli Hak Atas Tanah Menurut Hukum Adat
Pengertian jual beli tanah menurut hukum adat merupakan
perbuatan pemindahan hak yang sifatnya tunai, riil, dan terang.
Jual beli menurut hukum adat menurut Wiryono Projodikoro

adalah bukan hanya persetujuan belaka antara kedua belah pihak
melainkan merupakan suatu penyerahan hak atas barang atau benda
dengan syarat membayar harga. Pada waktu diadakan persetujuan
diantara kedua belah pihak biasanya menurut hukum adat
diberikannya panjar oleh pembeli kepada penjual dan ini
dimaksudkan supaya ada kekuatan antara kedua belah pihak.84
Ada dua macam jual beli tanah dalam hukum adat yaitu :
1. Perbuatan hukum bersifat sepihak yaitu suatu kelompok orang
mendiami tempat dan membuat rumah diatas tanah itu,
membuka tanah pertanian, menggubur orang di tempat itu dan
lain-lain. Perbuatan hukum ini adalah hanya dari satu pihak.
2. Perbuatan hukum bersifat dua pihak. Intinya adalah peralihan
hak atau penyerahan hak dengan pembayaran kontan.Untuk
menjalankan jual beli dibutuhkan bantuan kepala persekutuan
yang bertanggung jawab atas sahnya perbuatan hukum itu,
maka perbuatan tersebut harus terang dan tunai.85
Jual beli tanah dalam hukum adat itu antara lain :
a. Menjual gade artinya mereka yang menerima tanah
mempunyai hak untuk mengerjakan tanah itu dan mempunyai
hak penuh untuk memungut penghasilan dari tanah. Ia hanya
terikat oleh janjinya bahwa tanah itu hanya dapat ditebus oleh
yang menjual gade. Pada umumnya tanah dikembalikan dalam
keadaan pada waktu tanah itu diserahkan.
83
Pokok Agraria
84
Wiryono Projodikoro, 2000, Hukum antar golongan di Indonesia, Bandung:
Sumur, hlm.73.
85
Ibid, hlm 84.
54
b. Menjual lepas artinya pembeli mendapat hak milik atas tanah

yang dibelinya. Pembayaran dilakukan dihadapan kepada
persekutuan.
c. Menjual tahunan adalah suatu bentuk menyewakan tanah yang
terdapat di Jawa yang lamanya tidak dapat ditentukan.
d. Pemberian tanah (secara hibah atau warisan ) Memberikan
tanah dimana hak milik segera dialihkan baik kepada ahli
warisnya maupun pada orang lain dan baik yang memiliki
tanah masih hidup maupun pemilik tanah sudah meninggal
dunia.86
2.2.2 Unsur-unsur Jual Beli Hak Atas Tanah
Unsur-unsur daam pelaksanaan Jual Beli yang terpenting yaitu
sebagai berikut :
1. Barang yang diperjual-belikan
Barang yang diserahkan dalam persetujuan jual beli adalah
barang berwujud benda atau zaak. Barang adalah segala sesuatu
yang dapat dijadikan objek harta benda atau harta kekayaan.
Menurut ketentuan Pasal 1332 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, hanya barang-barang yang biasa diperniagakan saja yang
boleh dijadikan objek persetujuan. Jika para pihak melakukan
transaksi jual-beli maka yang harus diserahkan kepada pembeli
yaitu barang yang berwujud atau hak atas tanah.
Ketentuan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
mengenal beberapa macam barang yang dapat dijadikan sebagai
objek perjanjian yaitu :
a. Barang yang berwujud dan barang yang tidak tak berwujud
(Pasal 503 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata);
86
Ibid, hlm 85.
55
b. Barang yang bergerak dan barang yang tidak tak bergerak
c. Barang yang bergerak yang dapat dihabiskan, dan barang yang
tidak bergerak yang dapat dihabiskan karena dipakai (Pasal
505 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata).
Sebagaimana dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
diatur mengenai penyerahan barang yang telah diperjual belikan
yaitu sebagai berikut :
a) Penyerahan barang-barang bergerak yang dilakukan dengan
penyerahan nyata oleh atau atas nama pemilik atau dengan
penyerahan kunci-kunci bangunan tempat barang itu berada
b) Penyerahan barang-barang tidak bergerak dilakukan dengan
pengumuman akta yang bersangkutan dengan perbuatan yang
lengkap dari akta otentik atau surat keputusan hakim
dilingkungan tempat barang tidak bergerak yang harus
diserahkan (Pasal 616 dan 620 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata);
c) Penyerahan barang tidak berwujud dilakukan dengan membuat
akta otentik atau dibawah tangan yang melimpahkan hak-hqk
atas barang kepada orang lain (Pasal 613 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata).
2. Harga
56
Harga merupakan jumlah yang harus dibayar oleh pihak
pembeli dalam bentuk uang karena dalam sistem jual beli merupak
terang dan tunai yang mana terang yaitu barang yang dijual beli
kan jelas dan nampak barangnya sedangkan tunai yaitu transaksi
jual beli langsung dilakukan secara lunas dalam pelaksaan jual beli.
Dalam transaksi jual beli dapat dilakukan dengan memakai metode
pembayaran sebagai berikut :
a. Jual Beli melalui pembayaran Tunai
Metode jual beli dimana pembayaran tunai seketika ini
merupakan bentuk yang sangat klasik, tetapi sangat lazim
dilakukan dalam melakukan jual. Jual Beli secara Tunai
dilakukan pelunasan pada saat barang diserahkan kepada
pembeli dan pada saat itu juga pembayaran dilakukan secara
lunas.
b. Jual Beli melalui pembayaran Cicil atau Kredit
Jual Beli cicil dilakukan pembayaran secara bertahap
dilakukan oleh pembeli walaupun pembayaran belum lunas
tetapi barang yang dijual sudah diserahkan oleh pembeli.dalam
pandangan Hukum jual beli dan peralihan proses transakasi
jual beli sudah terjadi secara sempurna sementara pembayaran
yang belum lunas tersebut dianggap sebagai utang piutang
berdasarkan kesepakatan para pihak.
c. Jual Beli melalui Pemesanan atau Indent

57
Merupakan metode jual beli perumahan dimana dalam
melakukan transaksi jual beli setelah indent atau pemesanan
(pengikatan pendahuluan) dilakukan, maka kedua belah pihak
akan membuat suatu perjanjian pengikatan jual beli yang berisi
mengenai hak-hak dan kewajiban keduanya yang dituangkan
dalam akta pengikatan jual beli.
2.2.3 Prosedur Jual Beli Hak Atas Tanah
a. Prosedur Jual Beli Tanah Menurut Undang-Undang Pokok
Agraria (UUPA)
Prosedur jual beli tanah menurut Undang-Undang Pokok
Agraria (UUPA) dengan peraturan pelaksanaannya, dapat
diuraikan sebagai berikut :
1. Calon pembeli dan penjual sepakat untuk melakukan jual beli

dan menentukan sendiri segala sesuatunya, tentang tanah dan
harganya.
2. Calon pembeli dan penjual datang sendiri atau memberikan
surat kuasa kepada orang lain, menghadap Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT), Notaris, Camat, atau pejabat lainnya yang
diangkat oleh pemerintah.
3. Dalam hal tanah yang akan dijual itu belum dibukukan (belum
bersertifikat), maka diharuskan kehadiran Kepala Desa atau
seorang anggota Pemerintah Desa yang disamping akan
bertindak sebagai saksi, juga menjamin bahwa tanah yang akan
dijual itu memang betul adalah milik penjual dan ia berwenang
untuk menjualnya.
4. Dalam hal tanah yang akan dijual itu sudah dibukukan (sudah
ada sertifikat) dihadiri dua orang saksi, tidak harus Kepala Desa
dan anggota pemerintah desa. Tetapi apabila Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) menganggap perlu (jika ada keraguan
tentang wewenang orang yang melakukan jual beli itu), maka
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dapat meminta kehadiran
58
Kepala Desa dan seorang anggota Pemerintah Desa dari tempat

letak tanah yang akan dijual
5. Jika tanah yang dijual telah dibukukan, penjual harus
menyerahkan sertifikat, tetapi kalau belum dibukukan sebagai
gantinya harus dibuat surat keterangan dari Kepala Kantor
Pertahanan yang menyatakan bahwa tanah itu belum dibukukan
6. Setelah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merasa cukup
persyaratan, tidak ada halangan ataupun sengketa dan tidak
ragu-ragu lagi, maka PPAT membuat Akta Jual Beli Tanah
tersebut.
7. Selanjutnya dengan telah adanya akta tersebut, maka Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) menguruskan pendaftaran sampai
mendapat sertifikat. 87
Prosedur jual beli tanah dimulai dengan datang menghadapnya
para pihak baik penjual maupun pembeli ke hadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan menyatakan maksudnya untuk
mengadakan jual beli tanah. Selanjutnya Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) meminta sertipikat hak atas tanah yang akan dijual
belikan, bukti identitas dan berkas kelengkapan lainnya dari para
pihak. Selanjutnya, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
melakukan pengecekan sertipikat ke Kantor Pertanahan setempat
untuk memastikan bahwa sertifikat tersebut bebas dari sitaan, tidak
sedang dalam sengketa dan tidak sedang menjadi tanggungan atas
suatu utang. Bila setelah dilakukan pengecekan ternyata sertifikat
tersebut “bersih”, selanjutnya dilakukan pembuatan akta jual beli.
Pembuatan akta tersebut dihadiri oleh para pihak yang
melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan
oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi yang memenuhi syarat
87
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004, Perikatan Pada Umumnya Cet-2,
Jakarta: PT Grafindo Persada, hlm. 19.
59
untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.
pelaksanaan jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) hal-hal yang harus diperhatikan adalah :
1) Pembuatan akta tersebut harus dihadiri oleh para pihak yang
melakukan jual beli atau kuasa yang sah dari penjual dan
pembeli serta disaksikan oleh dua orang saksi-saksi yang
memenuhi syarat sebagai saksi.
2) Akta dibuat dalam bentuk asli dalam dua lembar, yaitu lembar
pertama sebanyak satu rangkap disimpan oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) yang bersangkutan dan lembar kedua
sebanyak satu rangkap disampaikan kepada Kantor Pertanahan
untuk keperluan pendaftaran dan kepada pihak-pihak yang
berkepentingan dapat diberikan salinannya.
3) Setelah akta tersebut dibuat, selambat lambatnya 7 (tujuh) hari
kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan,
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib menyampaikan
akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang
bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.88
4) Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib menyampaikan
pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta
tersebut kepada para pihak yang bersangkutan. 89
88
Pasal 40 ayat 1 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997
Tentang Pendaftaran Tanah
89
Pasal 40 ayat 2 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997
60
b. Prosedur Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat
Prosedur jual beli tanah menurut Hukum Adat dapat dikatakan
mudah karena prosesnya tidak memakan waktu lama dan dengan
biaya yang murah, untuk melakukan transaksi jual beli tanah
menurut hukum adat pihak penjual dan pembeli bisa melakukan
prosedur sebagai berikut :
1. Pihak penjual dan pembeli telah melakukan pertemuan

sebelumnya untuk menentukan harga dari jual beli tanah
tersebut.
2. Untuk ukuran tanah sendiri, biasanya masyarakat adat tidak
melakukan pengukuran saat penjualan, tetapi luas tanah tersebut
telah ditaksir ukurannya
3. Setelah harga disepakati, pihak penjual dan pembeli membawa
saksi masing-masing untuk kemudian melakukan akad atau ijab
qobul terkait jual beli tanah tersebut. Transaksi jual beli tanah
sendiri biasanya dilakukan di hadapan Kepala Desa atau petugas
Desa terkait.
4. Akad atau ijab qobul itu sendiri kemudian ditanyakan kepada
para saksi, apakah akad atau ijab qobul tersebut sah atau tidak.
5. Setelah sah, maka kedua pihak akan menandatangani kwitansi
sebagai bukti atas dilaksanakannya transaksi jual beli tanah.
6. Setelah ditandatangani kemudian penjual menyerahkan sertifikat
hak milik atas tanah tersebut kepada pembeli. Tidak setiap
daerah transaksinya dilakukan dihadapan Kepala Desa atau
petugas Desa, ada yang hanya cukup dihadiri oleh saksi dari
masing-masing pihak sudah dianggap sah transaksi jual beli
tanah tersebut.90
2.2.4 Subjek dan Objek pada Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah
Subjek hukum adalah pemegang hak dan kewajiban dalam hukum,

yang terdiri atas:
1) Manusia atau pribadi kodrati, merupakan orang yang diberikan
wewenang dan berkedudukan sebagai subjek hukum;
2) Badan hukum atau pribadi hukum, merupakan subjek hukum yang
tidak mempunyai wujud secara fisik, tetapi dalam hukum dianggap
sebagai sesuatu yang dapat memiliki hak dan kewajiban. Terdiri
90
Op.Cit, Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, hlm.21.
61
dari dua macam yaitu: Badan Hukum Publik (misalnya Negara)

dan Badan hukum Privat (Perseroan Terbatas, Koperasi, dll).91
Persamaan antara manusia (pribadi kodrati) dengan Badan hukum
adalah sama-sama merupakan subjek hukum dan dapat melakukan
perbuatan hukum, salah satunya adalah membuat suatu perjanjian.
Perjanjian Jual Beli dibutuhkan untuk mengikat kata sepakat yang telah
dicapai oleh penjual dan calon pembeli serta untuk mengantisipasi
keadaan yang merugikan salah satu pihak setelah terjadinya perbuatan
hukum jual beli. Kedua belah pihak sepakat untuk melakukan jual beli
suatu objek yang telah disepakati. Dalam hal ini para pihak belum
melakukan jual beli secara riil.
Pada umumnya, pihak yang berkepentingan dalam pembuatan
perjanjian pengikatan jual beli menghendaki perbuatan hukum jual beli
sebagai akhir dari hubungan yang mereka lakukan. Oleh karena itu
subjek dari Perjanjian Jual Beli adalah penjual dan calon pembeli yang
sepakat untuk membeli dan menjual objek dari perbuatan hukum jual
beli. Tentunya, penjual dan calon pembeli yang mengikatkan diri dalam
Perjanjian Jual Beli harus memenuhi syarat cakap untuk membuat
perikatan sebagaimana yang telah ditentukan dalam Pasal 1330 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata.
Suatu objek yang diperjanjikan haruslah dijelaskan dalam suatu
perjanjian agar tidak terjadi kesalahpahaman yang dapat merugikan
kepentingan salah satu pihak. Objek perjanjian jual beli dapat berupa
91
C.S.T Kansil, 2003, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia:
Pengantar Hukum Indonesia Jilid 2, Jakarta: Balai Pustaka, hlm. 118.
62
benda bergerak maupun benda tetap. Benda adalah segala sesuatu yang
jadi bagian alam kebendaan yang dapat dikuasai dan bernilai bagi
manusia serta yang oleh hukum dianggap sebagai sesuatu yang utuh.
Beberapa persyaratan yang telah ditentukan dalam Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata terhadap objek tertentu dari suatu perjanjian,
khususnya jika objek perjanjian tersebut berupa benda adalah sebagai
berikut:
d) Benda yang merupakan objek perjanjian haruslah benda yang dapat
diperdagangkan (Pasal 1332 Kitab Undang- Undang Hukum
Perdata);
e) Pada saat perjanjian dibuat, minimal benda tersebut sudah dapat
ditentukan jenisnya (Pasal 1333 ayat (1) Kitab Undang- Undang
Hukum Perdata);
f) Jumlah benda tersebut boleh tidak tentu, asal saja jumlah tersebut
kemudian dapat ditentukan atau dihitung (Pasal 1333 Kitab
Undang- Undang Hukum Perdata);
g) Barang tersebut dapat juga barang yang baru akan ada dikemudian
hari (Pasal 1334 ayat (1) Kitab Undang- Undang Hukum Perdata);
h) Tidak dapat dibuat perjanjian terhadap barang yang masih ada
dalam warisan yang belum terbuka (Pasal 1334 ayat (2) Kitab
Undang- Undang Hukum Perdata).92
2.2.5 Bentuk Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah
Perjanjian Jual Beli adalah sah apabila telah tercapai kesepakatan
diantara para pihak yang membuatnya. Kesepakatan yang dimaksud
dapat dituangkan dalam suatu akta tertulis maupun tidak tertulis. Akan
tetapi, untuk menjamin kepastian hukum di antara para pihak, akan
lebih baik apabila Perjanjian Jual Beli ditulis dalam suatu akta atau
surat perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak. Pihak
yang dimaksud disini adalah penjual dan calon pembeli.
Pembuatan Perjanjian Jual Beli dapat dilakukan oleh para pihak
yang terkait ataupun dilakukan dihadapan Notaris. Untuk membahas

92
Munir Fuady, 2003, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis) Buku
Kedua, Bandung: Citra Aditya Bakti, hlm. 72.
63
mengenai bentuk dari Perjanjian Jual Beli, akan diuraikan sebagai
berikut :
1) Perjanjian Jual Beli di Bawah Tangan
Perjanjian jual beli yang dibuat dibawah tangan, dibuat secara
tertulis di atas kertas bermaterai dan ditandatangani oleh para pihak
dan saksi-saksi. Pihak-pihak yang dimaksudkan adalah penjual dan
calon pembeli. Mereka membuat suatu perjanjian yang isinya
ditentukan sendiri berdasarkan kesepakatan para pihak dan
ditandatangani oleh kedua belah pihak. Perjanjian tersebut
berisikan hal-hal yang disepakati oleh para pihak dan apa yang
diperjanjikan tersebut harus ditaati dan tidak boleh dilanggar. Dasar
hukum dari diperkenankannya para pihak untuk membuat dan
menentukan isi perjanjian sendiri adalah berdasarkan asas
kebebasan berkontrak yang diperbolehkan oleh hukum perikatan.
Akta bawah tangan terbagi menjadi tiga yaitu :
1. Akta biasa
Akta biasa adalah akta yang dibuat oleh para pihak tanpa
didaftarkan maupun dilegalisasi notaris, akta tersebut
merupakan akta yang dibuat diatas putih dan hitam tanpa ada
kekuatan hukum yang kuat, Akta biasa tidak memiliki
pembuktian yang kuat sebagaimana pembuktinnya dapat
dibantah kebenarannya oleh hakim sehinggga para pihak lawan
yang mengajukan pembuktian atas akta tersebut.

64
2. Waarmerking
Menurut Tan Thong Kie waarmerking yaitu

seseorang memberikan kepada notaris akta yang sudah
ditandatangani. dalam hal ini notaris tidak lain hanya dapat
memberikan waarmeken dan yang hanya memberi tanggal
pasti atau date certain. waarmerken secara demikian tidak
mengatakan sesuatu mengenai siapa yang menandatangani dan
apakah penndatanganan memamahami isi akta.93
Waarmaking tidak memiliki pembuktian yang
sempurna karena isi dari perjanjian dibuat oleh para pihak
sendiri.
3. Legalisasi
Menurut Tan Thong Kie legalisasi adalah akta

dibawah tangan yang belum ditandatangani diberikan kepada
notaris dan di hadapan notaris ditandatangani oleh orangnya,
setelah isi akta dijelaskan oleh notaris kepadanya. dalam kasus
ini :
a. tanggal dan tanda tangan adalah pasti; dan
b. karena isi akta dijelaskan oleh notaris, maka
penandatanganan tidak dapat mengatakan bahwa ia tidak
mengerti apa yang ditandatangani (penting bagi orang-
orang buta huruf dan orang-orang yang pura-pura tidak
mengerti);
c. penanandatanganan adalah benar orang yag namanya
tertulis dalam keterangan ini.94
Akta legaliasi tidak memiliki pembuktian yang
sempurna tetapi hanya memiliki pembuktian yang kuat dengan
didasarkan pada tandatangan para pihak yang mana
tandatangan tersebut dilakukan didepan atau dihadapan Notaris
dan akta tersebut diberi nomor berdasarkan buku legalisasi di
kantor Notaris tersebut jadi akta legalisasi memiliki

93
Tan Thong Kie, 2011, Studi Notariat & Serba-Serbi Praktek Notaris, Jakarta: PT
Intersema, hlm. 519.
94
Ibid, hlm. 520.
65
pembuktian yang sempurna seperti akta otentik, akta dibawah
tangan kekuatan pembuktiannya berada ditangan Hakim untuk
pembuktian (Pasal 1881 ayat 2 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata).
2) Perjanjian Jual Beli dengan Akta Otentik
Pengertian akta otentik (Authentike Akte) menurut Pasal 1868
Kitab Undang-undang Hukum Perdata adalah “Suatu akta yang
dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-undang oleh
dan/atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk maksud
itu, di tempat dimana akta dibuat.”
Oleh karena perikatan ini dibuat oleh Notaris, maka segala
sesuatunya harus mengikuti Undang-undang Jabatan Notaris
(UUJN). Suatu akta otentik harus dibuat dihadapan atau oleh
pejabat umum, dihadiri oleh saksi-saksi serta disertai pembacaan
oleh Notaris kemudian ditandatangani.
Menurut Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang

Jabatan Notaris yang selanjutnya diubah menjadi Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2014, Pasal 38 tentang Bentuk dan Sifat Akta
adalah sebagai berikut:
2. Setiap akta notaris terdiri dari:
a. Awal akta atau kepala akta;
b. Badan akta; dan
c. Akhir atau penutup akta.
3. Awal akta atau kepala akta memuat:
a. Judul akta;
b. Nomor akta;
c. Jam, hari, tanggal, bulan dan tahun;
d. Nama lengkap dan tempat kedudukan notaris.
4. Badan akta memuat:
66
a. Nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, kewarganegaraan,

pekerjaan, jabatan, kedudukan, tempat tinggal para
penghadap dan/atau orang yang mereka wakili;
b. Keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap;
c. Isi akta yang merupakan kehendak dan keinginan dari pihak
yang berkepentingan;
d. Nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, serta pekerjaan,
jabatan, kedudukan dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi
pengenal.
5. Akhir atau penutup akta memuat:
a. Uraian tentang pembacaan akta sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 16 ayat (1) huruf l atau Pasal 16 ayat (7);
b. Uraian tentang penandatanganan dan tempat
penandatanganan atau penerjemahan akta apabila ada;
c. Nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, jabatan,
kedudukan dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi akta;
d. Uraian tentang tidak adanya perubahan yang terjadi dalam
pembuatan akta atau uraian tentang adanya perubahan yang
dapat berupa penambahan, pencoretan atau penggantian.95
Kekuatan pembuktian akta otentik dapat dibedakan antara :

1. Kekuatan pembuktian lahir
Kekuatan pembuktian lahir ialah kekuatan pembuktian yang
didasarkan atas keadaan lahir, apa yang tampak pada lahirnya;
yaitu bahwa surat yang tampaknya (dari lahir) seperti akta,
dianggap (mempunyai kekuatan) seperti akta sepanjang tidak
terbukti sebaliknya.
2. Kekuatan pembuktian formil
Kekuatan pembuktian formil itu menyangkut pertanyaan:
”Benarkah bahwa ada pernyataan?”. Jadi kekuatan pembuktian
formil ini didasarkan atas benar tidaknya ada pertanyaan oleh
yang bertandatangan di bawah akta itu. Kekuatan pembuktian
formil ini memberi kepastian tentang peristiwa bahwa pejabat
dan para pihak menyatakan dan melakukan apa yang dimuat
dalam akta.
3. Kekuatan pembuktian materiil
Kekuatan pembuktian materiil ini menyangkut pertanyaan:
”Benarkah isi pernyataan di dalam kata itu?”. Jadi kekuatan
pembuktian ini memberi kepastian tentang materi suatu akta,
memberi kepastian tentang peristiwa bahwa pejabat atau para
pihak menyatakan dan melakukan seperti yang dimuat dalam
akta.96
95
Pasal 38 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang
Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris
96
Sudikno Mertokusumo, 2006, Hukum Acara Perdata Indonesia cetakan 1, edisi
ketujuh, Yogyakarta: Liberty, hlm. 160-161.
67
Akta Notaris merupakan alat bukti yang memiliki
kekuatan pembuktian terkuat dan terpenuh. Dengan arti lain akta
Notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna selama
tidak ada bukti yang menyatakan sebaliknya. Akta otentik dapat
dibedakan atas: (a) Akta yang dibuat oleh pejabat (ambtelijke
acten, procesverbal acta, acta relaas); dan (b) Akta yang dibuat
dihadapan (acte tenoverstaan) pejabat oleh para pihak yang
memerlukannya (partij acten).
Kelebihan dari akta otentik dibandingkan dengan akta
yang dibuat di bawah tangan ialah grosse dari akta otentik dalam
beberapa hal mempunyai kekuatan pembuktian eksekutorial seperti
putusan hakim, sedangkan akta yang dibuat di bawah tangan tidak
mempunyai kekuatan pembuktian eksekutorial.97
2.3 Dasar Hukum Peralihan Hak Atas Tanah
Aturan mengenai pertanahan nasional pada awalnya dimuat dalam Pasal
33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang kemudian diatur secara garis
besar dengan berlakunya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Undang-undang ini lebih dikenal
dengan sebutan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).98
97
G.H.S Lumban Tobing, 2012, Peraturan Jabatan Notaris, Cetakan 4, Jakarta:
Erlangga, hlm. 54.
98
Urip Santoso, 2014, Pendaftaran dan Peralihan Hak-hak Atas Tanah, Jakarta:
Prenamedia Group, hlm. 1.
68
Sebagai suatu undang-undang yang mengatur secara garis besar dan
pokok-pokok, maka Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) kemudian
disusul dengan berbagai peraturan pemerintah seperti Peraturan Pemerintah
Nomor 10 Tahun 1961 dan kemudian diganti dengan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Adapun peraturan hukum yang menjadi dasar dari pendaftaran hukum
yang menjadi dasar dan pendaftaran tanah adalah :
1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
guna merupakan penyempurnaan dari Peraturan Pemerintah Nomor 10
tahun 1961.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah.
3. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 Tentang Perubahan
Ketiga Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Pendaftaran tanah yang dimaksud dalam Pasal 1 angka 1 Peraturan

pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang secara tegas mengatur pengertian
pendaftaran tanah, yaitu : “Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan
teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-
bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda
bukti haknya bagi bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun
termasuk pemberian surat tanda haknya bagi bidang- bidang tanah yang
69
sudah ada haknya dan milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu
yang membebaninya”.99
Adapun tujuan pendaftaran tanah menurut Pasal 3 Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 adalah :
1) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan bidang rumah susun dan
hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
2) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang brekentingan
termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya
sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.100
Di Indonesia setiap hak atas tanah, termasuk hak milik atas tanah didaftar
dengan membukukannya dalam buku tanah, yang memuat data fisik dan data
yuridis bidang tanah yang bersangkutan, yang dicatat pada surat ukur.
Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya dalam surat ukur
merupakan bukti bahwa hak atas tanah serta pemegang haknya dan bidang
tanah yang diuraikan dalam surat ukur telah terdaftar berdasarkan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)
mengatur pendaftaran tanah yang bertujuan untuk memberikan jaminan
kepastian hukum. Pendaftaran tanah ini menjadi kewajiban bagi pemerintah
maupun pemegang hak atas tanah.
Ketentuan tentang kewajiban pemerintah untuk menyelenggarakan

pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia diatur dalam Pasal
19 UUPA, yaitu :
(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran
tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan -
ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi :
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
99
Pasal 1 Angka 1 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997
100
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah
70
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat.
(3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara
dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan
penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
(4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan
dengan pendaftaran
termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak
mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.101
Pendaftaran tanah bertujuan memberikian kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemeghang hak atas tanah, dengan alat bukti
yang dihasilkan pada proses pendaftaran tanah berupa buku tanah dan
sertifikat tanah yang terdiri dari salinan buku tanah dan surat ukur.102
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

mempunyai kedudukan yang sangat strategis dan menentukan, bukan hanya
sekedar sebagai pelaksana ketentuan Pasal 19 UUPA, tetapi lebih dari itu
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjadi tulang punggung yang
mendukung berjalannya administrasi pertanahan sebagai salah satu program
Catur Tertib Pertanahan dan Hukum Pertanahan di Indonesia.103
Peralihan hak atas tanah merupakan perpindahan hak atas tanah dari
pemegang hak yang lama kepada pemegang hak yang baru secara sah
berdasarkan peraturan perundang-undangan. Dasar hukum yang mengatur
mengenai peralihan hak atas tanah dapat kita temui dalam ketentuan Pasal 37
ayat (1) Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pasal 37 ayat (1) menyatakan sebagai berikut “Peralihan hak atas tanah
dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar,
hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak
lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika
101
Pokok Agraria
102
Arie S. Hutagalung, 2005, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah,
Jakarta: Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia, hlm. 8.
103
Op.Cit., Urip Santoso, Pendaftaran Tanah dan Peralihan Hak Atas Tanah,
Prenamedia Group, Jakarta, 2014, hlm. 5.
71
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”104
(1) Dasar Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Akta PPAT (Pejabat
Pembuat Akta Tanah)
Dasar hukumnya dapat ditemukan dalam beberapa peraturan
perundang-undangan, terutama dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun
2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004
tentang Jabatan Notaris.
Undang-Undang tersebut mengatur mengenai peran dan kewenangan
PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dalam pembuatan akta-akta tanah,
termasuk peralihan hak atas tanah. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)
adalah pejabat yang memiliki wewenang untuk membuat akta tanah,
termasuk akta jual beli, hibah, tukar menukar, pemberian hak
tanggungan, serta akta-akta lain yang berkaitan dengan hak atas tanah.
Pada dasarnya, peralihan hak atas tanah melalui Akta PPAT (Pejabat
Pembuat Akta Tanah) dilakukan berdasarkan kesepakatan para pihak
yang terlibat dalam transaksi, yang kemudian direkam dan dibuatkan akta
oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Akta PPAT (Pejabat Pembuat
Akta Tanah) ini merupakan bukti sah yang menunjukkan peralihan hak
atas tanah dari penjual ke pembeli atau dari pemberi hak kepada
penerima hak.
Selain Undang-Undang tentang Jabatan Notaris, terdapat juga
peraturan-peraturan pelaksanaan yang mengatur lebih rinci mengenai

104
Pasal 37 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997
72
prosedur dan tata cara pembuatan akta tanah oleh PPAT (Pejabat
Pembuat Akta Tanah), seperti Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan-peraturan ini memberikan dasar hukum bagi PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah) dalam melaksanakan tugasnya untuk
membuat akta tanah yang sah dan mengatur persyaratan, prosedur, serta
ketentuan lain yang berkaitan dengan peralihan hak atas tanah melalui
Akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
(2) Dasar Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Karena Risalah Lelang
Dasar hukumnya dapat ditemukan dalam beberapa peraturan
perundang-undangan, terutama dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan Undang-
Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Undang-Undang Pokok Agraria mengatur mengenai hukum agraria di
Indonesia, termasuk peralihan hak atas tanah. Pasal 16 ayat (2) Undang-
Undang Pokok Agraria menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah
melalui lelang dilakukan berdasarkan risalah lelang yang dibuat oleh
pejabat yang berwenang. Risalah lelang ini merupakan dokumen yang
berisi informasi mengenai lelang, termasuk identitas pihak-pihak yang
terlibat, deskripsi tanah yang dilelang, harga, syarat-syarat lelang, dan
hasil lelang.
73
Selain Undang-Undang Pokok Agraria, hukum peralihan hak atas
tanah karena risalah lelang juga dapat diatur oleh peraturan perundang-
undangan yang terkait dengan lelang, seperti Peraturan Menter!
Keuangan Republik Indonesia Nomor 27 /PMK.06/2016 Tentang
Petunjuk Pelaksanaan Lelang peraturan ini mengatur mengenai
mekanisme lelang yang berlaku di Indonesia dan memberikan dasar
hukum bagi proses lelang yang dilakukan secara transparan dan adil.
Peralihan hak atas tanah karena risalah lelang juga dapat diatur dalam
peraturan-peraturan daerah atau ketentuan-ketentuan lain yang berlaku di
wilayah masing-masing.
(3) Dasar Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Karena Putusan Pengadilan
Dasar hukum peralihan hak atas tanah karena putusan pengadilan
terdapat dalam beberapa peraturan, antara lain :
1. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria (UUPA). UUPA mengatur mengenai hak milik, hak
guna usaha, hak pakai, dan hak sewa atas tanah. Ketika terjadi putusan
pengadilan yang mengakibatkan peralihan hak atas tanah, pihak-pihak
yang terlibat dalam putusan tersebut harus mematuhi ketentuan UUPA
dalam melaksanakan peralihan hak.
2. Undang-Undang No. 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman.
Undang-Undang Kekuasaan Kehakiman mengatur mengenai
kekuasaan, kewenangan, dan prosedur hukum yang berlaku di

74
pengadilan. Putusan pengadilan memiliki kekuatan hukum yang
mengikat dan dapat menjadi dasar untuk peralihan hak atas tanah.
3. Surat Edaran Nomor 4 Tahun 2016 Tentang Pemberlakuan Rumusan
Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai
Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
Dalam prakteknya, peralihan hak atas tanah karena putusan
pengadilan umumnya dilakukan melalui proses eksekusi putusan, di
mana pengadilan memerintahkan pelaksanaan putusan yang mengatur
peralihan hak atas tanah kepada pihak yang berhak. Pihak yang
berwenang melaksanakan eksekusi putusan, misalnya Pengadilan Negeri
atau Panitera Pengadilan Negeri, akan melakukan tindakan-tindakan
yang diperlukan untuk mewujudkan peralihan hak tersebut.
2.3.1 Sistem Pendaftaran Tanah
Sistem Pendaftaran Tanah yang digunakan Indonesia yaitu sistem
pendaftaran hak atas tanah. Dengan adanya buku tanah sebagai
dokumen yang memuat data fisik dan data yuridis yang diterbitkan
dalam bentuk sertipikat tanah sebagai surat tanda bukti sah tentang hak
yang didaftar.
Dalam pendaftaran tanah dikenal adanya dua macam sistem
pendaftaran tanah, yaitu Sistem pendaftaran akta (registration of deeds)
dan Sistem pendaftaran hak (registration of titles). Sistem pendaftaran

75
tanah mempermasalahkan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan
penyajian yuridisnya, serta bentuk dan tanda buktinya.105
1. Sistem pendaftaran akta (registration of deeds)

Dalam sistem pendaftaran akta ini, akta-akta yang didaftar oleh
pejabat pendaftaran tanah (PPT). Disini Pejabat pendaftaran tanah
bersifat pasif, maksudnya bahwa ia tidak melakukan pengujian
kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar. Tiap kali
terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya. Maka
dalam sistem ini data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam
akta-akta yang bersangkutan.
2. Sistem pendaftaran hak (registration of titles)
Dalam sistem pendaftaran hak ini, setiap penciptaan hak baru dan
perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan, juga
harus dibuktikan dengan suatu akta. Tetapi dalam penyelenggaraan
pendaftarannya, bukan aktanya yang didaftar melainkan haknya.
Data tanah disimpan dalam buku tanah (register). Dalam pendaftaran
hak ini, pejabat pendaftaran tanah (PPT) harus bersikap aktif dalam
memindahkan data. Sebagai tanda bukti hak, maka diterbitkan
sertipikat, yang merupakan salinan register, yang terdiri dari salinan
buku tanah yang dilampiri surat ukur yang dijilid menjadi satu dalam
sampul dokumen.
Sehingga sistem pendaftaran tanah yang digunakan di Indonesia
adalah sistem pendaftaran hak (registration of titles), sebagaimana
digunakan dalam penyelenggaraan tanah menurut Peraturan Pemerintah
Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah, bukan sistem
pendaftaran akta. Hal tersebut tampak adanya buku tanah sebagai
dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan
disajikan serta diterbitkannya sertipikat sebagai surat tanda bukti.106
Di Indonesia juga ada dua sistem publikasi yang dikenal dalam
pelaksanaan pendaftaran yaitu :
a. Sistem Positif
Dalam sistem positif sertipikat berlaku sebagai alat pembuktian
yang mutlak maksudnya data yang terdaftar dalam buku tanah tidak
dapat diganggu gugat. Dengan melakukan pendaftaran tanah
105
Boedi Harsono, 2004, Hukum Agraria Indonesia Himpunan Peraturan-
peraturan Hukum Tanah Edisi Revisi, Jakarta:Penerbit Djambatan, hlm. 474-476.
106
Ibid, Halaman 477
76
menciptakan suatu hak yang tidak dapat diganggu gugat dan untuk
memastikannya adanya suatu hak dan pemegang haknya cukup
dilihat buku tanahnya.107
Ciri pokok sistem positif bahwa pendaftaran tanah / pendaftaran
hak atas tanah adalah menjamin dengan sempurna bahwa nama yang
terdaftar dalam buku tanah adalah tidak dapat dibantah, kendatipun
ia ternyata bukanlah pemilik yang berhak atas tanah tersebut,
menurut sistem politik ini hubungan hukum antara hak dari orang
yang namanya terdaftar dalam buku tanah dengan pemberi hak
sebelumnya terputus sejak hak tersebut didaftarkan.
Kelebihan dari sistem positif ini adalah :
(1) Adanya kepastian dari buku tanah;
(2) Peranan aktif dari pejabat balik nama tanah;
(3) Mekanisme kerja dalam penerbitan sertifikat tanah mudah
dimengerti oleh orang awam.108
Sistem positif ini memberikan suatu jaminan yang mutlak
terhadap buku tanah, kendati ternyata bahwa pemegang buku
sertipikat bukanlah pemilik sebenarnya, oleh karena itu pihak ketiga
yang beritikad baik yang bertindak berdasarkan bukti tersebut
mendapatkan jaminan mutlak walaupun ternyata bahwa segala
107
Adrian Sutedi, 2006, Kekuatan Hukum Berlakunya Sertifikat Sebagai Tanda
Bukti Hak Atas Tanah, Jakarta: BP. Cipta Jaya, hlm. 121.
108
Bachtiar Effendi, 2013, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan
Pelaksanaannya, Bandung: Penerbit Alumni, hlm. 32
77
keterangan yang tercantum dalam sertipikat tanah tersebut adalah
tidak benar.
Kelemahan dalam sistem positif ini adalah :
1. Peranan aktif pejabat balik nama tanah akan memakan waktu
yang lama;
2. Pemilik yang sebenarnya berhak atas tanah akan kehilangan
haknya oleh karena kepastian dari buku tanah itu sendiri;
3. Wewenang Pengadilan diletakkan dalam wewenang
administratif.109
b. Sistem Negatif
Menurut sistem ini sertipikat berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat maksudnya keterangan yang tercantum dalam sertipikat
mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima oleh Hakim sebagai
keterangan yang benar, selama dan sepanjang tidak ada alat bukti
yang membuktikan sebaliknya. Seperti yang ditentukan dalam Pasal
19 ayat (2) huruf c UUPA “Pemberian surat-surat tanda bukti hak,
yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat”.
Ciri pokok sistem negatif yaitu asas Nemo Plus Juris yaitu
melindungi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya dari tindakan
orang lain yang mengalihkan haknya tanpa diketahui oleh pemegang
hak sebenarnya. Ciri pokok lainnya dari sistem negatif ini bahwa
pejabat balik nama walaupun pasif artinya pejabat yang
109
Ibid, hlm. 33.
78
bersangkutan tidak berkewajiban untuk menyelidiki kebenaran dari
surat-surat yang diserahkan kepadanya.
Kelebihan dari sistem negatif adalah adanya perlindungan
kepada pemegang hak sejati. Kelemahan dari sistem negatif adalah :
1) Peranan pasif pejabat balik nama yang menyebabkan timpang
tindih sertipikat tanah;
2) Mekanisme kerja dalam proses penerbitan sertipikat tanah
sedemikan rupa sehingga kurang dimengerti oleh para orang
awam.110
Berdasarkan hal tersebut diatas sistem yang dipakai UUPA
adalah sistem negatif yang mengandung unsur positif, pengertian
negatif disini adalah bahwa adanya keterangan-keterangan yang ada
itu jika ternyata tidak benar masih dapat diubah dan dibetulkan
sedangkan pengertian unsur positif ialah bahwa adanya peranan aktif
dari petugas pelaksana pendaftaran tanah dalam hal penelitian
terhadap hak-hak atas tanah yang didaftar tersebut.
2.3.2 Prosedur Peralihan Hak Atas Tanah
Menurut Ranuhandoko dilihat dari sudut pandang konsep

kepemilikan, maka bagi pihak yang secara hukum memiliki hak atas
tanah, baik yang telah didaftarkan maupun belum didaftarkan dapat
mengalihkan hak atas tanah yang dimilikinya. Mengalihkan hak atas
tanah, maksudnya memindahkan hak atas tanah yang dimiliki kepada
pihak lain dengan pemindahan yang dimaksud, maka secara otomatis
haknya akan berpindah. Hak (right) yang dimaksud adalah hubungan
hukum yang melekat sebagai pihak yang berwenang atau berkuasa
untuk melakukan tindakan hukum. Didalam terminologi hukum kata-
110
Ibid, hlm. 34.
79
kata “right” diartikan hak yang legal, atau dasar untuk melakukan
sesuatu tindakan secara hukum.111
Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan
Nasional dan Pembuatan Akta Tanah dilakukan oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT). Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 6 ayat (2)
Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 yang dinyatakan bahwa:
“didalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Badan
Pertanahan Nasional dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan
kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah dan
Peraturan Perundang-Undangan yang berangkutan”. 112
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mempunyai peranan yang
sangat penting dalam proses pendaftaran tanah, terutama menyangkut
peralihan hak atas tanah. Hal ini dapat dimaklumi karena peralihan
hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 37
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ada macam-macam (jual
beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan
perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak
melalui lelang hanya didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang
menurut ketentuan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku).
Peralihan hak atas tanah pada umumnya dilakukan melalui jual

beli hak atas tanah. Untuk tanah yang belum bersertifikat, proses
111
Ranuhandoko, 2000, Terminologi Hukum, Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 487
112
Pasal 6 Ayat 2 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997
80
peralihan hak atas tanah dilakukan dengan tahap-tahap yaitu sebagai

berikut :
(1) Pertama kali membayar uang muka pendaftaran tanah melalui pos
atau secara tunai apabila letak tanahnya berada ditempat
kedudukan Kantor Pertanahan, sekaligus meminta surat
keterangan pendaftaran tanah kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Dengan surat keterangan tersebut dinyatakan bahwa tanah
dimaksud memang belum ada sertifikat;
(2) Selanjutnya para pihak datang menghadap PPAT yang
berwenang, tugasnya meliputi daerah mana letak tanah itu berada.
Kemudian PPAT meminta kepada pihak penjual untuk
menyerahkan bukti haknya dan kepada calon pembeli dimintakan
untuk menunjukkan identitasnya kewarganegaraan Indonesia;
(3) Tahap berikutnya adalah pembuatan akta PPAT. Pada tahap ini
jual beli hak atas tanah dilakukan dihadapan PPAT dengan
mengisi formulir akta yang telah tersedia, setelah di isi akta
dibacakan dan dijelaskan oleh PPAT kepada para pihak, yang
kemudian pihak-pihak menandatangani akta tersebut, demikian
pula dengan saksi-saksi yang terdiri dari Kepala Desa dan salah
seorang perangkat desa yang bersangkutan dan diikuti oleh PPAT
sendiri;
(4) Akta jual beli, bukti hak dan warkah lainnya oleh PPAT
disampaikan kepada Kantor Pertanahan jika diinginkan, maka
warkah peralihan hak atas tanah tersebut dapat dibawa sendiri
oleh pembeli dengan memberikan tanda bukti penerima.113
Sedangkan untuk tanah yang sudah ada sertifikatnya, proses

peralihan hak atas tanah dilakukan sebagai berikut :
1) Pertama kali harus membayar uang muka pendaftaran tanah ke
Kantor Pertanahan. Jika kedudukan PPAT jauh dari tempat
Kantor Pertanahan, maka biaya dapat disetorkan melalui pos
wesel dan apabila uang tersebut belum disetorkan, maka akta
PPAT belum boleh diberi tanggal dan nomor. Hal ini berarti
tanggal dan nomor PPAT tidak boleh terlebih dahulu dari tanggal
pembayaran uang muka pendaftaran di Kantor Pertanahan;
2) Pemilik dan calon pembeli bersama-sama dengan dua orang saksi
menghadap PPAT untuk melaksanakan jual beli hak atas tanah;
3) Pemilik hak atas tanah menyerahkan sertifikat tanah yang asli
tanah yang menjadi objek jual beli dan calon pembeli
memperlihatkan bukti-bukti Kewarganegaraannya, dengan
diserahkannya sertifikat asli, maka akan tercegah perbuatan
hukum lain yang mungkin terjadi atas sertifikat yang sama,
misalya pada suatu Kantor PPAT yang lain diadakan pengikatan
sebagai jaminan hutang ;
113
Kardino, 2008, Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Jakarta: Djambatan, hlm.
48.
81
4) Jika PPAT meragukan tentang keaslian sertifikat tersebut maka

PPAT dapat meminta surat keterangan tentang keabsahan
sertifikat pendaftaran tanah dari Kepala Kantor Pertanahan;
5) Setelah itu para pihak melaksanakan perjanjian jual beli hak atas
tanah di depan di depan PPAT, dalam hal ini maka PPAT
membantu para pihak mengisi formulir akta sesuai dengan
kesepakatan tanah mereka;
6) Akta PPAT yang sudah dibuat itu selanjutnya dibacakan
dihadapan para pihak, jika tidak ada lagi keberatan atau
perbuatan-perubahan maka dilakukan penandatanganan oleh para
pihak diikuti para saksi-saksi dan PPAT sendiri. Mengenai saksi-
saksi yang ikut menandatangani akta tersebut jika PPAT
memanggap perlu maka dapat dimintakan supaya akta tersebut
diselesaikan oleh Kepala Desa dan seseorang angggota
Pemerintah Desa dimana letak tahan itu berada atau dapat pula
mengambil saksi-saksi ari Pegawai Kator PPAT sendiri, hal ini
dimaksudkan untuk memperlancar dan meringankan beban para
pihak;
7) Tahap berikutnya adalah PPAT mengirimkan warkah peralihan
hak tersebut kepada Kantor Pertanahan untuk proses balik nama
dari penjual kepada pembeli.114
Setelah pembuatan akta PPAT selesai dilaksanakan dan warkah
pengalihan hak atas tanah telah diterima oleh Kantor Pertanahan.
Kekuatan hukum akta peralihan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT
itu dianggap sah. Menurut hukum apabila syarat-syarat peralihan itu
telah dipenuhi (bersifat materil artinya hukum yang memuat
peraturan-peraturan yang mengatur tentang peralihan hak) sebab
peralihan hak atas tanah dihadapan PPAT termasuk syarat sah yang
kuat dan akta dari PPAT tersebut merupakan alat bukti untuk suatu
peralihan hak atas tanah.
114
Ibid, hlm. 51.
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
3.1 Analisis Pertimbangan Hukum Hakim Pengadilan Negeri dalam
Memutuskan Perkara Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk
TENTANG DUDUK PERKARA
Menimbang, bahwa Penggugat melalui surat gugatan bertanggal 16 April
2021 yang telah diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri
Pontianak pada tanggal 20 April 2021 dalam Register Nomor
92/Pdt.G/2021/PN Ptk, telah mengajukan gugatan sebagai berikut :
Bahwa pada tanggal 08 Desember 1988 Tergugat menawarkan tanah dan
bangunan rumahnya agar dibeli oleh Penggugat, lalu Penggugat menyanggupi
kepada Tergugat.
Bahwa pada tanggal 09 Desember 1988, Penggugat dan Tergugat
membuat Perjanjian jual beli/ Penyerahan Sertifikat Hak Guna Bangunan No.
1547/Sungai Jawi Luar (dahulu) Sungai Beliung (sekarang),terdaftar atas
nama RAMLI SINAGA (Tergugat) Yang terletak di Jalan Mat Sainin, Gang
Pajajaran VI No. 122, PERUMNAS II, RT. 003, RW 012, Kelurahan Sungai
Beliung, Kecamatan Pontianak Barat, Kota Pontianak.
Bahwa Perjanjian jual beli/ Penyerahan pada tanggal 09 Desember 1988
yang di lakukan oleh Penggugat dengan Tergugat dengan dibawah tangan
tidak menggugankan akta otentik secara Notaris.
83
84
Bahwa Perjanjian jual beli/Penyerahan tersebut dilakukan dengan
perjanjian dibawah tangan dikarenakan sertifikat HGB 1547/Sungai jawi Luar
masih dalam proses kredit pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang
Pontianak yang baru akan berakhir pada bulan 6 tahun 2008.
Bahwa kesepakatan antara Penggugat dan tergugat Bahwa Penggugat
membayar senilai Rp.2.000.000,- (dua juta rupiah) dengan ketentuan sisa
angsuran di bank BTN akan dilanjutkan dan menjadi tangung jawab
Penggugat sampai lunas.
Bahwa sejak 09 Desember 1988 Penggugat yang melakukan pembayaran
sisa angsuran kredit sertifikat HGB 1547/sungai jawi luar dengan luas 90 m2
gambar situasi 3834/1987 terdaftar an.Ramli Sinaga (Tergugat);
Bahwa Penggugat telah melunasi angsuran kredit sertifikat Hak Guna
Bangunan Nomor 1547/Sungai Jawi Luar, luas 90 m2, gambar situasi No
3834/1987 Terdaftar an. Ramli Sinaga (Tergugat) pada tahun 2006.
Bahwa setelah Penggugat melunasi Sertifikat HGB 1547/Sungai Jawi
Luar maka Penggugat mengambil sertifiakt tersebut dari Bank BTN dan
Penggugat ingin melakukan balik nama sertifikat ke Badan Pertanahan
Nasional Kota Pontianak namun di tolak oleh BPN kota Pontianak Karena
jual beli Tersebut hanya di bawah tangan dan Pihak BPN menyarankan untuk
mencari Tergugat supaya bisa melakukan Jual beli dengan AJB di PPAT.
Bahwa Penggugat berusaha mencari informasi keberadaan dari Tergugat
namun sampai gugatan ini di ajukan Penggugat tidak mengetahui keberadaan
Tergugat.Untuk kepastian Hukum kepemilikan agar BPN Kota Pontianak

85
Bisa melakukan balik nama Sertifikat HGB 1547/Sungai Jawi Luar dengan
luas 90 m2 ke atas nama Penggugat.
Bahwa tanah dan bangunan dengan sertifikat HGB 1547/Sungai Jawi
Luar terdaftar an.Ramli Sinaga (tergugat) sejak 09 Desember 1988 dalam
Penguasaan Penggugat.
Bahwa oleh karena gugatan ini didukung oleh bukti-bukti yang
keabsahannya sulit untuk disangkal ka penggugat berdasarkan hal-hal yang
telah Penggugat uraikan diatas.
DALAM POKOK PERKARA
Penggugat mohon kehadapan ketua Pengadilan Negeri Pontianak
atau Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini, berkenan
memutuskan dengan amar putusan sebagai berikut :
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan bahwa Perjanjian jual beli antara Pengugat dan Tergugat
tertanggal 09 Desember 1988 sah dan berkekuatan hukum;
3. Menyatan bahwa Penggugat adalah pembeli yang sah dan beritikad baik
atas sebidang tanah berikut bangunan rumah yang berdiri diatasnya yang
terletak di Jalan Mat Sainin, Gang Pajajaran VI No. 122, PERUMNAS II,
RT. 003, RW 012, Kelurahan Sungai Beliung, Kecamatan Pontianak
Barat, Kota Pontianak, dikenal dengan Sertifikat hak guna bangunan
Nomor 1547/Sungai Jawi Luar (dahulu) Sungai Beliung (sekarang)
gambar situasi 3834/1987 luas 90 m2 terdaftar atas nama pemilik
Tergugat (Ramli Sinaga) agar sertifikat HGB 1547/Sungai jawi luar

86
gambar situasi 3834/1987 luas 90 m2 terdaftar atas nama pemilik (Ramli
Sinaga) bisa dibalik nama ke atas nama Penggugat;
4. Membebankan biaya perkara yang timbul dalam perkara ini kepada
tergugat; Atau : Jika pengadilan berpendapat lain mohon kiranya
memberikan putusan yang seadil-adilnya menurut ketentuan hukum serta
perundang-undangan yang berlaku.
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM
Menimbang, bahwa karena Tergugat telah dipanggil secara patut namun
tidak datang menghadap persidangan dan tidak pula menyuruh wakil atau
kuasanya yang sah untuk itu dan ternyata tidak hadirnya Tergugat tersebut
dipersidangan bukan disebabkan oleh suatu halangan yang sah maka terhadap
Tergugat harus dinyatakan tidak hadir dan perkara ini diputus dengan
Verstek;
Menimbang, bahwa dalam surat gugatannya, pada pokoknya Penggugat
mendalilkan sebagai atas sebidang tanah berikut bangunan rumah yang
berdiri diatasnya yang terletak di Jalan Mat Sainin, Gang Pajajaran VI No.
122, Perumnas II, RT. 003, RW 012, Kelurahan Sungai Beliung, Kecamatan
Pontianak Barat, Kota Pontianak, dikenal dengan Sertifikat hak guna
bangunan Nomor 1547/Sungai Jawi Luar (dahulu) Sungai Beliung (sekarang)
gambar situasi 3834/1987 luas 90 m2 terdaftar atas nama pemilik Tergugat
(Ramli Sinaga) berdasarkan Perjanjian Jual Beli/ Penyerahan Sertifikat Hak
Guna Bangunan No. 1547/Sungai Jawi Luar (dahulu) Sungai Beliung

87
(sekarang) tanggal 09 Desember 1988 yang dilakukan antara Penggugat dan
Tergugat;
Menimbang, bahwa berdasarkan pasal 283 RBg Penggugat dibebani
kewajiban untuk membuktikan dalil dalil gugatannya;
Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil gugatannya, Penggugat
telah mengajukan bukti surat P-1 sampai dengan P-8 dan 2 (dua) orang saksi
yang telah memberikan keterangan sebagaimana terurai di atas;
Menimbang, bahwa setelah mencermati keseluruhan alat bukti surat (P-1
s/d P- 8) yang bersesuaian dengan keterangan saksi saksi, Majelis mendapati
fakta fakta tetap yang terbukti dalam perkara ini yaitu :
- Bahwa pada tanggal 09 Desember 1988 Penggugat dan Tergugat ada
membuat Perjanjian Jual Beli di bawah tangan atas sebidang tanah
berikut bangunan yang terletak di Jalan Mat Sainin, Gang Pajajaran VI
No. 122, Perumnas II, RT. 003, RW 012, Kelurahan Sungai Beliung,
Kecamatan Pontianak Barat, Kota Pontianak.
- Bahwa jual beli tersebut disertai dengan Penyerahan Sertifikat Hak Guna
Bangunan No. 1547/ Sungai Jawi Luar (dahulu) Sungai Beliung
(sekarang) terdaftar atas nama Ramli Sinaga (Tergugat) dari Tergugat
kepada Penggugat;
- Bahwa kemudian atas dasar jual beli tersebut, Penggugat meneruskan
pembayaran cicilan atas rumah tersebut sampai dengan pelunasannya;

88
- Bahwa jual beli tersebut dibuat dan diketahui oleh Djaya Manaf Djolang,
SH Ketua RT setempat saat itu yang turut membubuhkan tanda tangan
nya sebagai saksi dalam surat perjanjian jual beli tersebut;
- Bahwa tanah dan bangunan tersebut dijual oleh Tergugat kepada
Penggugat adalah karena Tergugat pindah tugas ke Bandung karena
mutasi pekerjaan sebagai Pegawai Kantor Dinas Bea dan Cukai.
Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis akan menyampaikan penilaian
yang bersifat penghargaan tentang suatu kenyataan terhadap hasil pembuktian
yang dikemukakan oleh Penggugat;
Menimbang, bahwa peralihan hak atas tanah dapat terjadi melalui
pemindahan hak dengan cara jual-beli, warisan, hibah, tukar menukar, lelang,
peralihan hak karena penggabungan atau peleburan dan pemindahan hak
lainnya. Setiap peralihan hak milik atas tanah wajib didaftarkan pada kantor
pertanahan setempat. Pendaftaran pemindahan atau peralihan hak tersebut
bertujuan agar pihak ketiga mengetahui bahwa sebidang tanah tersebut telah
dilakukannya jual beli.
Menimbang, bahwa ada 2 (dua) cara peralihan hak atas tanah, yaitu
beralih dan dialihkan. Beralih menunjukkan berpindahnya hak atas tanah
tanpa ada perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemiliknya, misalnya
melalui pewarisan. Sedangkan dialihkan menunjuk pada berpindahnya hak
atas tanah melalui perbuatan hukum yang dilakukan pemiliknya, misalnya
melalui jual beli. Bahwa ketentuan hukum tentang peralihan hak atas tanah
diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang

89
Pendaftaran Tanah (PP No. 10 Tahun 1961) sebagaimana telah diubah dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP
No. 24 Tahun 1997).
Menimbang, bahwa Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016
tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung
Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan dalam
bagian B Rumusan Hukum Kamar Perdata, Perdata Umum pada angka 7
mengatur hal sebagai berikut: “Peralihan hak atas tanah berdasarkan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli
telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan
dilakukan dengan itikad baik.” Bahwa berdasarkan hal tersebut dapat
dipahami walaupun hanya berdasarkan PPJB, selama pembeli telah
membayar lunas harga tanah tersebut serta telah juga menguasai tanah
tersebut dan dilakukan dengan itikad baik, maka secara hukum peralihan hak
atas tanah dari penjual kepada pembeli telah terjadi.
Menimbang bahwa berdasarkan uraian pertimbangan tersebut di atas
maka menurut Majelis fakta fakta hukum yang diperoleh dari pembuktian
yang diajukan oleh Penggugat telah memenuhi kehendak yang ditentukan
oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran
Tanah (PP No. 10 Tahun 1961) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 24
Tahun 1997) serta isi Rumusan Hukum Kamar Perdata, Perdata Umum pada
angka 7 Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016 tentang

90
Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun
2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan sehingga cukup
alasan bagi Majelis untuk mengabulkan seluruh petitum surat gugatan
Penggugat;
Menimbang, berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas,
oleh karena jangka waktu dan formalitas panggilan menurut hukum telah
diindahkan dengan sepatutnya serta gugatan tersebut tidak melawan hukum
dan beralasan, maka Tergugat yang telah dipanggil dengan patut akan tetapi
tidak datang menghadap di persidangan dan tidak menyuruh orang lain
menghadap sebagai wakilnya, harus dinyatakan tidak hadir dan gugatan a quo
patut untuk dikabulkan seluruhnya dengan verstek;
Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat dikabulkan
seluruhnya dengan verstek maka Tergugat ada di pihak yang kalah sehingga
Tergugat patut dihukum untuk membayar seluruh biaya yang timbul dalam
perkara ini yang besarnya akan disebutkan dalam diktum putusan;
Menimbang, bahwa terhadap alat - alat bukti yang diajukan oleh
Penggugat yang tidak disebutkan dan dipertimbangkan dalam uraian putusan
secara mutatis mutandis patut untuk dinyatakan tidak relevan dan
dikesampingkan serta tidak perlu dipertimbangkan lebih lanjut;
Memperhatikan ketentuan Pasal 125 HIR/ 149 RBg dan Peraturan
Perundang Undangan lain yang bersangkutan.
MENGADILI
91
1) Menyatakan Tergugat telah dipanggil secara sah dan patut akan tetapi
tidak hadir;
2) Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya dengan verstek;
3) Menyatakan bahwa Perjanjian jual beli antara Pengugat dan Tergugat
tertanggal 09 Desember 1988 sah dan berkekuatan hukum;
4) Menyatan bahwa Penggugat adalah pembeli yang sah dan beritikad baik
atas sebidang tanah berikut bangunan rumah yang berdiri diatasnya yang
terletak di Jalan Mat Sainin, Gang Pajajaran VI No. 122, PERUMNAS II,
RT. 003, RW 012, Kelurahan Sungai Beliung, Kecamatan Pontianak
Barat, Kota Pontianak, dikenal dengan Sertifikat hak guna bangunan
Nomor 1547/Sungai Jawi Luar (dahulu) Sungai Beliung (sekarang)
gambar situasi 3834/1987 luas 90 m2 terdaftar atas nama pemilik
Tergugat (Ramli Sinaga) agar sertifikat HGB 1547/Sungai jawi luar
gambar situasi 3834/1987 luas 90 m2 terdaftar atas nama pemilik (Ramli
Sinaga) bisa dibalik nama ke atas nama Penggugat;
5) Membebankan biaya perkara yang timbul dalam perkara ini kepada
tergugat sejumlah Rp. 335.000,- (tiga ratus tiga puluh lima ribu rupiah).
Dalam suatu proses perdata, salah satu tugas hakim adalah menyelediki
apakah suatu hubungan hukum yang menjadi dasar gugatan benar-benar ada
atau tidak. Membuktikan dalam arti yuridis tidak lain hanya memberi dasar-
dasar yang cukup kepada hakim yang memeriksa perkar yang bersangkutan
guna memberi kepastian tentang kebenaran peristiwa yang diajukan. Sebagai

92
tujuan akhir dari pembuktian ini tidak lain adalah putusan hakim yang
didasarkan atas pembuktian tersebut.
Sahnya jual beli ditentukan oleh terpenuhinya syarat-syarat materiil yaitu
a. Syarat-syarat umum bagi sahnya suatu perbuatan hukum (Pasal 1320 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata);
b. Pembeli memenuhi syarat bagi pemegang hak atas tanahnya;
c. Tidak dilanggar ketentuan Landreform;
d. Dilakukan secara tunai, terang, dan nyata. (Keputusa MA 123/K/1970)
Persoalan menyangkut kepada siapa salah satu pihak dibebani
pembuktian tersebut adalah masalah “beban pembuktian” (bewijslast).
Didalam proses acara perdata, Hakim terikat kepada perundang-undangan,
sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 163 HIR/283 RBg yang
menentukan setiap orang yang menyatakan mempunyai suatu hak atau
peristiwa guna meneguhkan haknya atau untuk menyangkal/membantah hak
orang lain, maka ia diwajibkan membuktikan adanya hak tersebut atau adanya
peristiwa tersebut.
Perjanjian jual beli di bawah tangan dilakukan dengan itikad tidak
baik, maka hal ini mengakibatkan suatu perikatan menjadi tidak memiliki
kekuatan hukum mengikat, dalam arti seketika batal demi hukum dan
dianggap tidak pernah ada perikatan tersebut karena tidak lagi memenuhi
unsur-unsur Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yaitu tidak
ada kehendak yang bebas. Sebagaimana telah dijelaskan dalam ketentuan

93
Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yaitu “Semua persetujuan
yang dibuat secara sah sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai
undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat
ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena
alasan alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus
dilaksanakan dengan itikad baik”.
Dipandang dari segi pihak yang berperkara, alat bukti adalah alat
atau upaya yang digunakan untuk meyakinkan hakim di muka sidang
pengadilan. Menurut sistem HIR dan RBg. Hakim terikat dengan alat-alat
bukti yang sah, yang diatur oleh undang-undang, ini berarti hakim hanya
boleh mengambil keputusan berdasarkan alat-alat bukti yang telah diatur oleh
undang-undang.
Menurut ketentuan Pasal 164 HIR-284 RBg, ada lima macam alat
bukti dalam perkara perdata yaitu :
1) Bukti Surat
Putusan Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk menjelaskan bahwa
bahwa penggugat dalam membuktikan gugatanya dengan melengkapi
berkas yaitu foto copy Surat Jual Beli/Penyerahan, foto copy Surat
Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah antara Bank Tabungan Negara
dengan Ramli Sinaga No. 39/C/PP.Ptk./Jkt/1995, foto copy Surat
Perjanjian Jual Beli Rumah dan Penyerahan Penggunaan Tanah Nomor
123, foto copy Surat Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 1574, foto copy
Surat Izin Mendirikan Bangunan No. 648/378/RG/84-623/B93, foto copy

94
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan, foto
copy Surat Formular Penyetoran Bank BTN, serta Surat Pernyataan
Djaya Manaf Djolang, SH sebagai mantan Ketua RT sebagai salah
seorang saksi yang ikut menandatangani surat perjanjian jual beli antara
Penggugat dan Tergugat. Keabsahan bukti yang diajukan dibuktikan
dengan pengakuan tanda tangan para pihak dalam suat perjanjian.
Apabila para pihak mengakui surat bukti yang diajukan dipengadilan
maka surat dibawah tangan tersebut setara dengan akta otentik yang
dikeluarkan PPAT/Notaris. Agar akta di bawah tangan dapat dijadikan
alat bukti maka harus memenuhi syarat formil dan materiil. Menurut M.
Yahya Harahap syarat formil dan materiil akta di bawah tangan sebagai
berikut :
Syarat formil akta di bawah tangan :
a) Bersifat partai;
b) Pembuatannya tidak di hadapan pejabat;
c) Harus bermaterai;
d) Ditanda tangani kedua belah pihak.
Syarat materiil akta di bawah tangan:
(a) Isi akta di bawah tangan berkaitan langsung dengan apa yang
diperkarakan;
(b) Isi akta di bawah tangan itu tidak bertentangan dengan hukum,
kesusilaan, agama dan ketertiban umum;
(c) Sengaja diperbuat untuk alat bukti.

95
Kekuatan pembuktian akta di bawah tangan sama dengan
akta otentik, jika isi dan tandatangan diakui oleh pihak lawan. Hanya
dapat disingkirkan jika isinya bertentangan dengan hukum, ada unsur
paksaan dalam pembuatan atau ada penipuan. Jika isi dan tandatangan
yang ada dalam akta di bawah tangan itu disangkal oleh pihak lawan,
maka akta di bawah tangan itu mempunyai nilai kekuatan yang sama
dengan bukti permulaan. Akibat dari penyangkalan ini secara berdiri
sendiri tidak cukup membuktikan dalil gugat, harus disempurnakan
dengan alat bukti yang lain seperti saksi atau sumpah tambahan.
Pada umumnya akta di bawah tangan tidak mempunyai
kekuatan bukti lahir, karena tanda tangan dapat dimungkiri. Sedangkan
kekuatan bukti formil dan materiil sama dengan akta otentik.
2) Bukti dengan saksi-saksi
Menurut ketentuan Pasal 1895 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata dinyatakan “Pembuktian dengan saksi diperkenankan dalam
segala hal kecuali oleh peraturan perundang ditentukan lain.
3) Persangkaan
Persangkaan dapat menjadi alat bukti dengan merujuk pada
alat bukti lainnya dengan demikian juga satu persangkaan saja bukanlah
merupakan alat bukti.
4) Pengakuan
Pasal 174-176 HIR/311-313 RBg. Dibedakan menjadi Pengakuan
di muka sidang dan Pengakuan di luar sidang.

96
5) Sumpah
Sumpah pada umumnya adalah suatu pernyataan yang khidmat,
diberikan atau diucapkan pada waktu memberikan janji atau keterangan
dengan mengingat sifat maha kuasa dari Tuhan, dan percaya bahwa siapa
yang memberi keterangan atau janji atau keterangan yang tidak benar
akan dihukum oleh Tuhan.
Akta di bawah tangan merupakan akta yang dibuat oleh para pihak
tanpa perantara seorang pejabat umum. Tulisan di bawah tangan
membutuhkan pengakuan kebenaran atas tulisan tersebut dari para pihak dan
saksi-saksi lain. Namun jika tanda tangan dalam tulisan di bawah tangan itu
sudah diakui oleh para pihak, maka tulisan tersebut berkekuatan mengikat dan
sempurna sebagai alat bukti.
Menimbang bahwa pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata menyatakan “Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak
yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak
yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan”, dan pasal 1458 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan “Jual beli dianggap telah
terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai
kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu
belum diserahkan dan harganya belum dibayar”.
Setelah kedua belah pihak mengakui adanya surat Perjanjian Jual
Beli pada dasarnya perjanjian bawah tangan tersebut sudah sama dengan akta
otentik, oleh sebab itu dalam memberikan keadilan, perlindungan, kepastian

97
serta kekuatan hukum dengan menggunakan pasal 1457 dan Pasal 1458 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata sebagaimana bunyinya diatas.
Perjanjian Jual Beli merupakan sebuah perjanjian pendahuluan,
maka biasanya di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut akan termuat janji janji
dari para pihak yang mengandung ketentuan-ketentuan atau syarat-syarat
yang apabila semua ketentuan tersebut atau syarat-syarat tersebut telah
dipenuhi maka jual beli hak atas tanah yang disepakati dalam perjanjian jual
beli dapat dilakukan.
Adapun perlindungan hukum terhadap para pihak khususnya
pembeli dalam perjanjian jual beli yang dilakukan di bawah tangan, Pihak
Pembeli dalam Perjanjian Jual Beli sebenarnya sudah mempunyai
perlindungan hukum Perlindungan hukum yang dapat diberikan terhadap
pemenuhan hak semua pihak dalam jual beli selain sesuai perlindungan
hukum yang diberikan oleh kekuatan akta otentik juga dapat berlandaskan
Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, serta niat baik dari para
pihak untuk memenuhi kesepakatan yang telah dibuat Sedangkan
perlindungan hukum secara represif yaitu perlindungan hukum yang
diberikan apabila telah terjadi permasalahan adalah pihak yang dirugikan
dalam perjanjian jual beli tersebut secara aktif melakukan upaya hukum
dengan mengajukan gugatan perdata untuk menjamin kepastian hukum
Perjanjian Jual Beli ke Pengadilan Negeri sehingga diharapkan mendapat
putusan yang seadil-adilnya. Perlindungan hukum bagi seluruh masyarakat
merupakan sesuatu yang urgent.

98
Jadi bisa dikatakan bahwa dasar hukum hakim dalam memutuskan
perkara Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk dengan mempertimbangkan bahwa
peralihan hak atas tanah dapat terjadi melalui pemindahan hak dengan cara
jual-beli, setiap peralihan hak milik atas tanah wajib didaftarkan pada kantor
pertanahan setempat. Pendaftaran pemindahan atau peralihan hak tersebut
bertujuan agar pihak ketiga mengetahui bahwa sebidang tanah tersebut telah
dilakukannya jual beli. Ketentuan hukum tentang peralihan hak atas tanah
diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang
Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah serta Surat Edaran
Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan
Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman
Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan dalam bagian B Rumusan Hukum Kamar
Perdata, Perdata Umum pada angka 7 mengatur hal sebagai berikut:
“Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta
telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik.” Bahwa
berdasarkan hal tersebut dapat dipahami walaupun hanya berdasarkan
Perjanjian Jual Beli selama pembeli telah membayar lunas harga tanah
tersebut serta telah juga menguasai tanah tersebut dan dilakukan dengan
itikad baik, maka secara hukum peralihan hak atas tanah dari penjual kepada
pembeli telah terjadi.

99
3.2 Analisis Kekuatan Pembuktian Perjanjian Jual Beli Dibawah Tangan
Berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk
Mengenai akta di bawah tangan, ada beberapa hal yang perlu diketahui,
yaitu dalam Pasal 1877 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata disebutkan
bahwa, jika seseorang memungkiri tulisan atau tanda tangannya, maka hakim
harus memerintahkan supaya kebenaran daripada tulisan atau tanda tangan
tersebut diperiksa di muka pengadilan. Perbedaan pokok antara akta otentik
dengan akta di bawah tangan adalah cara pembuatan atau terjadinya akta
tersebut.
Pengertian dari akta di bawah tangan ini dapat diketahui dari beberapa
perundang-undangan sebagai berikut :
1) Pasal 101 ayat b Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1986 Tentang
Peradilan Tata Usaha Negara, menyatakan bahwa akta di bawah tangan
akta di bawah tangan, yaitu surat yang dibuat dan ditandatangani oleh
pihak-pihak yang bersangkutan dengan maksud untuk dipergunakan
sebagai alat bukti tentang peristiwa atau peristiwa hukum yang tercantum
di dalamnya;
2) Pasal 1874 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata, menyatakan bahwa
yang dianggap sebagai tulisan di bawah tangan adalah akta yang
ditandatangani di bawah tangan, surat, daftar, surat urusan rumah tangga
dan tulisan-tulisan yang lain yang dibuat tanpa perantaraan seorang
pejabat umum.
100
Terdapat setidaknya dua kekurangan atau kelemahan akta di bawah
tangan yaitu pertama, ketiadaan saksi yang membuat akta di bawah tangan
tersebut akan kesulitan untuk membuktikannya. Kedua, apabila salah satu
pihak memungkiri atau menyangkali tandatangannya, maka kebenaran akta di
bawah tangan tersebut harus dibuktikan kebenarannya di muka pengadilan.
Karena kekurangan atau kelemahan inilah menjadi salah satu pertimbangan
mengapa masyarakat dari waktu ke waktu semakin banyak menggunakan akta
otentik untuk berbagai transaksi yang dilakukannya.
Jual beli yang tidak dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) tetap sah meskipun hanya berdasarkan kwitansi. Hal itu didasarkan
pada Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 126.K/Sip/1976 tanggal 4
April 1978 yang memutuskan bahwa “untuk sahnya jual beli tanah, tidak
mutlak harus dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah. Akta Pejabat ini hanyalah suatu alat bukti”.
Tulisan di bawah tangan membutuhkan pengakuan kebenaran atas tulisan
tersebut dari para pihak dan saksi-saksi lain. Namun jika tanda tangan dalam
tulisan di bawah tangan itu sudah diakui oleh para pihak, maka tulisan
tersebut berkekuatan mengikat dan sempurna sebagai alat bukti, akan tetapi
pemerintah telah menafsirkan terhadap sengketa yang akan ditimbulkan
oleh sebab itu pada ketentuan mendasarnya pasal 37 ayat (1) Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang berbunyi ”peralihan hak atas tanah
dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar-menukar,
hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak

101
karena lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku”. Hal ini diberlakukan demi menjaga kepastian dan
perlindungan hukum bagi setiap pelaku perjanjian serta mewujudkan
peralihan hak yang sesuai dengan hukum.
Keabsahan jual beli tanah jika ditinjau dari Undang-Undang ataupun
Peraturan Pemerintah, jual beli tanah yang dianggap sah yaitu jual beli tanah
dilakukan di hadapan pejabat pembuat akta tanah atau jual beli dengan akta
otentik yang disahkan oleh pejabat yang berwenang.
Perjanjian dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata terdapat dalam
Pasal 1313 yang menyatakan bahwa “suatu perjanjian adalah suatu perbuatan
dengan mana satu orang lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain
atau lebih”. Sumber terpenting perikatan yang dilakukan melaui kegiatan jual
beli tersebut adalah perjanjian, karena melalui suatu perjanjian pihak-pihak
dapat membuat segala macam perikatan sesuai dengan asas kebebasan
berkontrak yang terkandung dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata.
Perjanjian tidak boleh dibuat secara bebas, artinya perjanjian harus
memenuhi syarat- syarat tertentu, untuk sahnya suatu perjanjian berdasarkan
Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dalam suatu perjanjian,
syarat adanya kesepakatan adalah hal yang sangat penting untuk terpenuhi.
Kesepakatan yang dilakukan secara tertulis dilakukan dengan akta autentik
dan akta dibawah tangan. Akta dibawah tangan adalah suatu akta yang dibuat
102
oleh para pihak tanpa dilakukan di hadapan notaris atau pejabat umum.
Kekuatan mengikat para pihak dalam akta dibawah tangan adalah sama
dengan akta autentik, jadi perjanjian tersebut sah dalam arti tidak
bertentangan dengan Undang-undang.
Jadi apabila suatu perjanjian telah memenuhi syarat- syarat tersebut, maka
perjanjian tersebut adalah sah kecuali berdasarkan persetujuan kedua belah
pihak dan berdasarkan alasan yang ditetapkan Undang-Undang. Pasal 1457
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa : “Jual beli
adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
untuk meyerahkan suatu kebendaan, dari pihak yang lain untuk membayar
harga yang telah dijanjikan.” Dari Pasal 1457 tersebut maka dapatlah ditarik
suatu kesimpulan bahwa jual beli adalah suatu perjanjian konsensuil, artinya
ia sudah dilahirkan sebagai suatu perjanjian yang sah (mengikat atau
mempunyai kekuataan hukum) pada detik tercapainya sepakat penjual dan
pembeli mengenai unsur-unsur yang pokok (essentialia) yaitu barang dan
harga, biarpun jual beli itu mengenai barang yang tak bergerak. Sifat
konsensuil jual beli ini ditegaskan dalam Pasal 1458 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata yang berbunyi : “Jual beli dianggap telah terjadi kedua belah
pihak sewaktu mereka telah mencapai sepakat tentang barang dan harga
meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayàr”.
Salah satu sifat yang penting lagi dari jual beli menurut sistem Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata, adalah bahwa perjanjian jual beli itu hanya
“Obligatoir” saja, artinya, jual beli itu belum memindahkan hak milik, ia baru
103
memberikan hak dan kewajiban pada kedua belah pihak, yaitu memberikan
kepada si pembeli hak untuk menuntut diserahkannya hak milik atas barang
yang dijual. Berbeda dengan jual beli menurut hukum tanah nasional yang
bersumber pada hukum adat, dimana apa yang dimaksud dengan jual beli
bukan merupakan perbuatan hukum yang merupakan perjanjian obligatoir.
Jual beli (tanah) dalam hukum adat merupakan perbuatan hukum pemindahan
hak yang harus memenuhi tiga (3) sifat yaitu :
1) Harus bersifat tunai, artinya harga yang disetujui bersama dibayar penuh
pada saat dilakukan jual beli yang bersangkutan.
2) Harus bersifat terang, artinya pemindahan hak tersebut dilakukan
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang atas obyek
perbuatan hukum.
3) Bersifat riil atau nyata, artinya dengan ditanda tangani akta pemindahan
hak tersebut, maka akta tersebut menunjukkan secara nyata dan sebagai
bukti dilakukan perbuatan hukum tersebut.
Dalam hal jual beli tanah, jual beli telah dianggap terjadi walapun tanah belum
diserahkan atau harganya belum dibayar. Untuk pemindahan hak itu masih
diperlukan suatu perbuatan hukum lain berupa penyerahan yang caranya
ditetapkan dengan suatu peraturan lain lagi. Selanjutnya menurut ketentuan
Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa perikatan yang
dibuat berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, tidak
dapat ditarik kembali tanpa persetujuan kedua belah pihak atau karena alasan
apapun yang cukup menurut undang-undang dan harus dilaksanakan dengan

104
baik. Berlaku sebagai undang-undang artinya bahwa perjanjian itu mempunyai
kekuatan mengikat dan memaksa serta memberi kepastian hukum kepada
pihak-pihak yang membuatnya. Apabila pihak-pihak dalam perjanjian tersebut
melanggar, maka pihak tersebut dianggap telah melanggar undang-undang
sehingga diberi akibat hukum tertentu. Pengertian tidak dapat ditarik kembali
berarti bahwa perjanjian itu dengan tanpa alasan yang cukup menurut undang-
undang tidak dapat ditarik dibatalkan secara sepihak tanpa persetujuan para
pihak. Sedangkan untuk pelaksanaan dengan itikad baik mengandung arti
bahwa perjanjian itu dalam pelaksanaannya tidak boleh bertentangan dengan
norma-norma kepatutan dan kesusilaan.
Perjanjian Jual Beli jika dilihat dari sudut pandang hukum perdata bahwa
suatu perjanjian yang telah dibuat dan telah disepakati para pihak, maka
perjanjian tersebut sudah menjadi hukum bagi kedua pihak yang berkaitan.
Perjanjian ketika sudah disepakati bersama maka akan menimbulkan hak dan
kewajiban kepada para pihak yang telah sepakat. Dalam kaitannya dengan
Perjanjian Jual Beli juga mengikat para pihak yang bertandatangan dalam
perjanjian tersebut. Jika terjadi suatu masalah dikemudian hari setelah
dilakukannya transaksi jual beli tanah, tetapi dibuatkan Perjanjian Jual Beli
maka perjanjian tersebut dapat menjadi pegangan bagi si pembeli untuk
membuktikan bahwa tanah tersebut sudah di beli dengan di buktikan oleh
saksi-saksi yang tercatat dalam Perjanjian Jual Beli tersebut.
Terkait jual beli yang dilakukan dengan Perjanjian Jual Beli baik secara
lunas maupun cicilan. Keterbatasan Perjanjian Jual Beli tersebut kembali

105
pada subtansi hukumnya sendiri, Perjanjian Jual Beli diterbitkan hanya
sebagai penanda bahwa adanya keterikatan atau kesepakatan untuk
melakukan jual beli, akan tetapi substansi pemindahan hak belum tertera
didalamnya. Tidak adanya substansi tersebut menjadikan Perjanjian Jual Beli
tidak dapat digunakan sebagai dasar pendaftaran peralihan hak ke BPN.
Tetapi terkait dengan Perjanjian Jual Beli yang dimaksud dalam tulisan
ini ialah Perjanjian Jual Beli dengan pembayaran cicilan berdasarkan asas
kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam ketentuan pasal 1338 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata, bahwa semua perjanjian yang dibuat secara
sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Suatu
perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah
pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup
untuk itu. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Konsep hukum seperti ini sesungguhnya tidak bertentangan dan dapat
diterima terhadap perjanjian dengan objek hak atas tanah. Salah satu sifat
yang penting dari jual beli menurut sistem Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, adalah bahwa perjanjian jual beli itu hanya bersifat obligatoir saja,
artinya jual beli itu belum memindahkan hak milik, ia baru memberikan hak
dan kewajiban pada kedua belah pihak, yaitu memberikan kepada si pembeli
hak untuk menuntut diserahkannya hak milik atas barang yang dijual.
Sifat ini nampak jelas dari Pasal 1459 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, yang menerangkan bahwa hak milik atas barang yang dijual tidaklah
berpindah kepada si pembeli selama penyerahannya belum dilakukan. Dari

106
penjelasan pasal ini dapat dikatakan bahwa perjanjian jual beli tanah dibawah
tangan hanya mempunyai kekuatan pembuktian formal, yaitu bila tanda
tangan pada akta itu diakui (dan ini sebenarnya sudah merupakan bukti
pengakuan) yang berarti pernyataan yang tercantum dalam akta itu diakui dan
dibenarkan.
Berdasarkan hal tersebut maka isi akta yang diakui, adalah sungguh
sungguh pernyataan pihak pihak yang bersangkutan, apa yang masih dapat
disangkal ialah bahwa pernyataan itu diberikan pada tanggal yang tertulis
didalam akta itu, sebab tanggal tidak termasuk isi pernyataan pihak pihak
yang bersangkutan.
Mengingat pendaftaran hak atas tanah, bertujuan untuk memberikan
kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak, maka
dalam setiap peralihan hak atas tanah para pihak haruslah mendapatkan
kepastian hukum dan perlindungan hukum. Tujuan lain pendaftaran tanah
adalah untuk menghimpun dan menyediakan informasi yang lengkap
mengenai bidang-bidang tanah dipertegas dengan diterbitkannya Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Dalam rangka memberikan kepastian
hukum kepada para pemegang hak atas tanah dalam Peraturan Pemerintah ini
diberikan penegasan mengenai sejauh mana kekuatan pembuktian sertipikat,
yang dinyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat oleh UUPA.
Untuk itu diberikan ketentuan bahwa selama belum dibuktikan yang
sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertipikat
harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam pembuatan hukum sehari-
107
hari maupun dalam sengketa di Pengadilan. Oleh karena itu perlu adanya
perlindungan hukum bagi para pihak untuk dapat memberikan kepastian
hukum dan menjaga pemenuhan kepentingan serta hak-hak masing-masing
pihak.
Ketentuan Pasal 32 Ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
Tentang Pendaftaran Tanah telah menegaskan bahwa dalam hal atas suatu
bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau
badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara
nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah
itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut dalam waktu 5 (lima)
tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara
tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kantor Pertanahan yang
bersangkutan maupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai
penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
Akta di bawah tangan adalah akta yang sengaja dibuat tidak di hadapan
pejabat yang berwenang. Akta ini yang dibuat dan ditandatangani oleh para
pihak yang membuatnya. Apabila suatu akta di bawah tangan tidak disangkal
oleh para pihak, maka berarti mereka mengakui dan tidak menyangkal
kebenaran apa yang tertulis pada akta di bawah tangan tersebut, sehingga
sesuai Pasal 1857 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata akta di bawah
tangan tersebut memperoleh kekuatan pembuktian yang sama dengan suatu
akta otentik.
108
Pada dasarnya terdapat dua cara peralihan hak atas tanah yaitu beralih dan
dialihkan. Beralih menunjukkan berpindahnya hak atas tanah tanpa ada
perbuatan hukum yang dikukan oleh pemiliknya, sedangkan dialihkan
menunjuk pada berpindahnya hak atas tanah melalui perbuatan hukum yang
dilakukan oleh pemiliknya.
Contoh peralihan hak atas tanah karena beralih misalnya yaitu pewarisan,
sedangkan untuk peralihan hak atas tanah karena dialihkan misalnya yaitu
melalui jual beli. Peralihan hak atas tanah melalui jual beli biasanya
dilakukan dengan Perjanjian Jual Beli, setelah dilaksanakannya kewajiban-
kewajiban sebagaimana Perjanjian Jual Beli maka dibuatlah Akta Jual Beli
(AJB).
Dalam jual beli tanah dikenal dengan asas terang dan tunai sebagai syarat
dalam proses jual beli tanah. Syarat terang yaitu perjanjian jual beli harus
dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang dan disaksikan oleh dua orang
saksi. Sedangkan, syarat tunai yaitu adanya dua perbuatan yang dilakukan
secara bersamaan yaitu pemindahan hak dari penjual kepada pembeli dan
pembayaran harga jual beli dari pembeli kepada penjual.
Perjanjian Jual Beli adalah perjanjian yang dibuat antara penjual dan
pembeli dalam rangka menjual dan membeli suatu properti, seperti rumah
atau tanah. Perjanjian Jual Beli merupakan salah satu tahap dalam proses jual
beli properti sebelum akad jual beli (AJB) dilakukan.
Dalam Kasus ini dapat diambil kesimpulan bahwa jika dilihat dari syarat
sahnya perjanjian maka Perjanjian Jual Beli tersebut dapat dikatakan sah dan
109
mengikat para pihak. Karena telah memenuhi syarat-syarat sahnya perjanjian
yaitu:
a. adanya kesepakatan para pihak, dalam Perjanjian Jual Beli tersebut
dilakukan dan didasarkan pada kesepakatan para pihak yang merupakan
pernyataan kehendak sebagaimana diuraikan dalam Perjanjian
Pengikatan Jual beli tersebut;
b. Kecakapan, dalam Perjanjian Jual Beli tersebut para pihak selain cakap
dalam arti dewasa (umur) akan tetapi juga cakap dalam arti mempunyai
kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum di dalam Perjanjian
Pengikatan Jual Beli tersebut;
c. Suatu Hal Tertentu, dalam Perjanjian Jual Beli tersebut terdapat hal
tertentu yang merupakan kewajiban atau prestasi para pihak untuk
melakukan apa yang diperjanjikan pada perjanjian pengikatan jual beli
tersebut;
d. Kausa yang halal, dalam Perjanjian Jual Beli tersebut kausa yang halal
juga terpenuhi. Karena di dalam pengikatan jual beli tersebut tidak ada
aturan perundang-undangan yang dilanggar dan tidak bertentangan
dengan ketertiban umum dan kesusilaan
Berdasarkan amar putusan diatas maka Perjanjian Jual Beli telah dianggap
sah dan memiliki kekuatan hukum yang tetap dan bisa dilakukan balik nama
maka perjanjian tersebut memiliki kekuatan hukum yang sama dengan
dengan akta autentik.

110
Hal ini juga didukung ketentuan dalam Perdata Umum Angka 7 Surat
Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan
Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai
Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan (selanjutnya disebut SEMA
4/2016) yang menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB
secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta
telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik.
Atas ketentuan tersebut, maka dapat dipahami bahwa walaupun belum
dibuat AJB, selama pembeli telah membayar lunas harga tanah serta
menguasai tanah, maka secara hukum peralihan hak atas tanah telah terjadi,
sehingga hak atas tanah tersebut telah menjadi hak dari pembeli. Hal ini
selaras dengan asas tunai sebagai syarat dalam proses jual beli tanah, dimana
pemindahan hak dilakukan secara bersamaan, ketika pembeli telah melunasi
pembayaran maka secara otomatis hak atas tanah berpindah kepada pembeli.
Dengan demikian akta di bawah tangan pada Perjanjian Jual Beli yang
dibuat di Bawah Tangan Berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk memperoleh kekuatan pembuktian yang sama dengan
suatu akta otentik.

BAB IV
PENUTUP
4.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan tentang Kekuatan
Pembuktian Hukum PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) Yang Dibuat
Dibawah Tangan (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Pontianak Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk), terkait pokok rumusan masalah dalam penelitian ini,
maka dapat disimpulkan bahwa :
1. Hakim dalam memutuskan perkara Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk dengan
mempertimbangkan bahwa peralihan hak atas tanah dapat terjadi melalui
pemindahan hak dengan cara jual-beli, setiap peralihan hak milik atas
tanah wajib didaftarkan pada kantor pertanahan setempat. Pendaftaran
pemindahan atau peralihan hak tersebut bertujuan agar pihak ketiga
mengetahui bahwa sebidang tanah tersebut telah dilakukannya jual beli.
Ketentuan hukum tentang peralihan hak atas tanah diatur dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 Tentang Pendaftaran Tanah serta Surat Edaran Mahkamah Agung
Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno
Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan
Tugas Bagi Pengadilan dalam bagian B Rumusan Hukum Kamar
Perdata, Perdata Umum pada angka 7 mengatur hal sebagai berikut:
109
110
“Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga
tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad
baik.” Bahwa berdasarkan hal tersebut dapat dipahami walaupun hanya
berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli selama pembeli telah
membayar lunas harga tanah tersebut serta telah juga menguasai tanah
tersebut dan dilakukan dengan itikad baik, maka secara hukum peralihan
hak atas tanah dari penjual kepada pembeli telah terjadi.
2. Kedudukan hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dibawah
tangan berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor 92/Pdt.G/2021/PN.Ptk
sama dengan akta autentik, dikarenakan sudah terpenuhinya syarat
sahnya jual beli menurut UUPA yakni syarat materiil dan formil yang
bersifat tunai, terang, dan riil. Kekuatan mengikat jual beli tersebut sudah
memenuhi syarat sahnya suatu perjajian yang termuat dalam Pasal 1320
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan berdasarkan Perdata Umum
Angka 7 Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang
Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung
Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan
(selanjutnya disebut SEMA 4/2016) yang menyatakan bahwa peralihan
hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli secara hukum
terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah
menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik. Selain itu,
Perjanjian Pengikatan Jual Beli juga dapat diatur dalam bentuk perjanjian
111
lain, seperti perjanjian jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli yang
disusun berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Dengan
demikian akta di bawah tangan pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli
yang dibuat di Bawah Tangan Berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor
92/Pdt.G/2021/PN.Ptk memperoleh kekuatan pembuktian yang sama
dengan suatu akta otentik.
4.2 Saran
Berdasarkan kesimpulan di atas, maka saran yang akan diberikan penulis
adalah sebagai berikut :
1. Dalam melaksanakan proses jual beli haruslah didaftarkan dan dilakukan
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dibuktikan dengan
adanya Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) sehingga memiliki kekuatan hukum dan menjadi alat
bukti yang kuat sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya.
2. Karena pelaksanaan jual beli tanah pada hakekatnya merupakan salah
satu pengalihan hak atas tanah kepada pihak lain, yaitu dari penjual
kepada pembeli tanah. Dimana dalam proses pelaksanaannya tidak
mungkin dilaksanakan balik nama tanpa melibatkan Pejabat Pembuat
Akta Tanah, maka Berdasarkan ketentuan perbuatan hukum jual beli
tanah yang dilakukan dihadapan PPAT dibuktikan dengan Akta jual beli
tanah yang dibuat oleh PPAT.

112
3. Perlu adanya aturan secara khusus yang mengatur mengenai syarat-syarat
dapat dilakukannya Perjanjian Jual Beli dan dalam hal apa saja Perjanjian
Jual Beli dapat dilakukan, serta mengenai kedudukan sertipikat hak atas
tanah tersebut. Sehingga dengan diaturnya Perjanjian Jual Beli dalam
aturan khusus, paling tidak dapat memberikan rasa aman bagi para pihak
dan bagi pihak pembeli khususnya.

DAFTAR PUSTAKA
A. BUKU
A. Qiram Syamsudin Meliala, 2010, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta

Perkembangannya, Liberty, Yogyakarta.
Abdulkadir Muhammad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, Citra Aditya

Bakti, Bandung.
---------------, 2008, Hukum Pengangkutan Niaga, Citra Aditya Bakti,

Bandung.
Achmad Ali, 2010, Menguak Teori Hukum (Legal Theory) & Teori Peradilan
(Judicialprudence) Termasuk Undang-Undang (Legisprudence)
Volume I Pemahaman Awal, Kencana Prenada Media Group, Jakarta.
Adrian Sutedi, 2006, Kekuatan Hukum Berlakunya Sertifikat Sebagai Tanda

Bukti Hak Atas Tanah, BP. Cipta Jaya, Jakarta.
---------------, 2009, Peralihan Hak atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta.
Agus Yudha Hernoko, 2008, Hukum Perjanjian Asas Proporsiobalitas dalam

Kontrak Komersial, LaksBang Mediatama, Yogyakarta.
Arie S. Hutagalung, 2005, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum

Tanah, Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia, Jakarta.
Arif Sidharta, Meuwissen, 2007, Tentang Pengembanan Hukum, Ilmu

Hukum, Teori Hukum, dan Filsafat Hukum, PT. Refika Aditama,
Bandung.
Bachtiar Effendi, 2013, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan

Pelaksanaannya, Penerbit Alumni, Bandung.
C.S.T Kansil, 2003, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia:
Pengantar Hukum Indonesia Jilid 2, Balai Pustaka, Jakarta.
Djaja S. Meliala, 2013, Hukum Perdata Dalam Perspektif BW, Nuansa Aulia,
Bandung.
E. Saefullah Wiradipradja, 2015, Penuntun Praktis Metode Penelitian dan

Penulisan Karya Ilmiah, Keni Media, Bandung.
Fernando M Manulang, 2007, Hukum Dalam Kepastian, Prakarsa, Bandung.

Fred N, Kerlinger, 2000, Asas-Asas Penelitian Behavioral (terjemahan),
Gajah Mada University Press, Yogyakarta.
G.H.S Lumban Tobing, 2012, Peraturan Jabatan Notaris, Cetakan 4,

Erlangga, Jakarta.
H. Riduan Syahrani, 2004, Buku Materi Dasar Hukum Acara Perdata, PT.
Citra Aditya Bakti, Bandung.
Harahap M. Yahya, 2002, Pembahasan Permasalahan dan Penerapan

KUHP Penyidikan dan Penuntutan, Sinar Grafika, Jakarta.
Herlien Budiono, 2009, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya

di Bidang Kenotariatan, Citra Aditya Bakti, Bandung.
---------------, 2018, Demikian Akta Ini: Tanya Jawab Mengenai Pembuatan

Akta Notari Di Dalam Praktik, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.
Hernoko Agus Yudha, 2008, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas

Dalam Kontrak Komersial Laksbang, Mediatama, Yogyakarta.
I Ketut Oka Setiawan, 2015, Hukum Perikatan, Sinar Grafika, Jakarta.
Irwansyah, 2021, Penelitian Hukum: Pilihan Metode & Praktik Penulisan

Artikel, Mirra Buana Media, Yogyakarta.
J. Satrio, 2001, Hukum Perikatan: Perikatan pada Umumnya, Alumni,

Bandung.
Jimly Asshiddiqie, 2006, Pengantar Ilmu Hukum Tata Negara, Jilid I,

Sekretariat Jendral dan Kepaniteraan Mahkamah Konstitusi RI,
Jakarta.
Johny Ibrahim, 2008, Teori & Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Bayu
Media Publishing, Malang.
Kamus Pusat Bahasa, 2008, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Bahasa

Departemen Pendidikan Nasional, Jakarta Pusat..
Kardino, 2008, Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Djambatan, Jakarta.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2003, Perikatan Yang Lahir Dari
Perjanjian, Raja Grafindo Persada, Jakarta.
---------------, 2004, Perikatan Pada Umumnya Cet-2, PT Grafindo Persada,

Jakarta.
Lexy J. Moleong, 2006, Metodologi Penelitian Kualitatif, Remaja
Rosdakarya, Bandung.
Moh. Nazir, 2003, Metode Penelitian, Ghalia Indonesia, Jakarta.
Muchtar Rudianto, 2010, Perjanjian Pengikatan Jual-Beli Sebagai

Perjanjian Pendahuluan, Rajawali Press, Jakarta.
Muhaimin, 2020, Metode Penelitian Hukum, Mataram University Press,

Mataram.
Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, 2010, Dualisme Penelitian Hukum

Normatif dan Empiris, Pustaka Pelajar, Yogyakarta.
Munir Fuady, 2003, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis)
Buku Kedua, Citra Aditya Bakti, Bandung.
Peter Mahmud Marzuki, 2005, Penelitian Hukum: Edisi Revisi, Kencana

Prenada Media group, Jakarta.
---------------, 2008, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Prenada Media Group,

Jakarta.
R.Setiawan, 2008, Pokok-pokok Hukum Perikatan, Bima Cipta, Bandung.
Ranuhandoko, 2000, Terminologi Hukum, Sinar Grafika, Jakarta.
Riduan Syahrani, 2004, Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Alumni,
Bandung.
Salim H.S, 2003, Hukum Kontrak (Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak),
Sinar Grafika, Jakarta.
Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, 2013, Penerapan Teori Hukum Pada
Penelitian Tesis dan Disertasi, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Satjipto Raharjo, 2000, Ilmu Hukum, Citra Aditya Bhakti, Bandung.
---------------, 2006, Hukum dalam Jagat Ketertiban, UKI Press, Jakarta.
Setiono, 2004, Supremasi Hukum, UNS, Surakarta.
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2015, Penelitian Hukum Normatif

Suatu Tinjauan singkat (Edisi Ctakan ke 17), Rajawali Pers, Jakarta.
Sorjoeno Soekanto, 2007, Pengantar Penelitian Hukum, cet.III, UI-Press,
Jakarta.
Subekti, 2005, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Intersema, Jakarta.
---------------, 2009, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta.
---------------, 2014, Aneka Perjanjian Cetakan Ke XI, PT. Citra Aditya Bakti,
Bandung.
Sudikno Mertokusumo, 2002, Hukum Acara Perdata Indonesia, Edisi enam,

Liberty, Yogyakarta.
---------------, 2007, Mengenal Hukum Suatu Pengntar, Liberty, Yogyakarta.
Syahmin AK, 2006, Hukum Kontrak Internasional, Raja Grafindo Persada,

Jakarta.
Tan Thong Kie, 2011, Studi Notariat & Serba-Serbi Praktek Notaris, PT
Intersema, Jakarta.
Urip Santoso, 2014, Pendaftaran dan Peralihan Hak-hak Atas Tanah,

Prenamedia Group, Jakarta.
Wiryono Projodikoro, 2000, Hukum antar golongan di Indonesia, Sumur,

Bandung.
B. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan

Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1986 Tentang Peradilan

Tata Usaha Negara
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang

Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang
Jabatan Notaris.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendataran Tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Surat Edaran Nomor 4 Tahun 2016 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil

Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman
Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
C. JURNAL
Firdansyah, 2022, Kekuatan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas

Tanah Yang Belum Bersertifikat Oleh Ppat/Notaris Di Kota Banda
Aceh, UMSU REPOSITORY, diakses pada tanggal 08 Februari 2023.
Galuh Hapsari, 2018, Kedudukan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli

(PPJB) Dalam Hal Terjadi Sengketa, DSpace, diakses pada tanggal
08 Februari 2023.
Herlien Budiono, 2004, Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak, Majalah
Renvoi edisi tahun I No 10, tanggal 09 Februari 2023..
Selamat Lumban Gaol, 2020, Keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual

Beli Tanah Sebagai Dasar Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Dalam
Rangka Peralihan Hak Atas Tanah Dan Penyalahgunaan Keadaan
(Misbruik Van Omstandigheden), Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara,
Volume 11 No. 1, diakses pada tanggal 08 Februari 2023

Bab1 Revisi Setelah Sidang

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Bab1 Revisi Setelah Sidang

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISIS YURIDIS KEKUATAN PEMBUKTIAN

PERJANJIAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH

DOMITILA PATRICA SARERA

KEMENTERIAN PENDIDIKAN, KEBUDAYAAN, RISET DAN TEKNOLOGI

Telah Diuji Dihadapan Tim Penguji Yang Dinyatakan

DOMITILA PATRICA SARERA

KEMENTERIAN PENDIDIKAN, KEBUDAYAAN, RISET DAN TEKNOLOGI

Lembar Persetujuan Dosen Pembimbing Tesis Telah Diuji Dihadapan

DOMITILA PATRICA SARERA

Pembimbing I, Pembimbing II,

Dr. Siti Rohani, S.H., M.Hum. Rachmawati, S.H., M.H.

Dr. Rommy Patra, SH., M.H.

Tesis ini diajukan oleh mahasiswa dengan identitas :

Nama : Domitila Patrica Sarera, S.H.

NO NAMA TIM PENGUJI KEDUDUKAN TIM TANDA

1 Dr. Siti Rohani, S.H.,M.Hum Ketua Tim Penguji/

Dr. Rommy Patra, SH., M.H.

Yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama : Domitila Patrica Sarera, S.H.

pernah diajukan untuk memperoleh gelar akademik di suatu Perguruan Tinggi,

dalam naskah ini dan disebutkan dalam daftar pustaka.

Pontianak, 06 Juni 2023

Domitila Patrica Sarera, S.H.

“ANALISIS KEKUATAN PEMBUKTIAN HUKUM PPJB (PERJANJIAN

PENGIKATAN JUAL BELI) YANG DIBUAT DIBAWAH TANGAN (Studi

Kasus Putusan Pengadilan Negeri Pontianak Nomor

92/Pdt.G/2021/PN.Ptk)”. Penulisan tesis ini bertujuan untuk memenuhi

persyaratan guna memperoleh gelar Magister Kenoratiatan (M.Kn) pada Program

Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak.

penghargaan yang setinggi-tingginya kepada semua pihak yang telah membantu

Universitas Tanjungpura Pontianak.

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak.

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak.

5. Ibu Dr. Siti Rohani, S.H.,M.Hum, selaku Pembimbing I, yang penuh

kesabaran telah bersedia meluangkan waktu, tenaga dan pikiran guna

memberikan bimbingan dan pengarahan demi perbaikan dalam tesis ini.

telah bersedia meluangkan waktu, tenaga dan pikiran guna memberikan

bimbingan dan pengarahan demi perbaikan dalam tesis ini.

kesabaran telah bersedia meluangkan waktu, tenaga dan pikiran guna

memberikan masukan dan saran demi perbaikan dalam tesis ini.

telah bersedia meluangkan waktu, tenaga dan pikiran guna memberikan

masukan dan saran demi perbaikan dalam tesis ini.

bersedia meluangkan waktu, tenaga dan pikiran guna memberikan masukan

dan saran demi perbaikan dalam tesis ini.

Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak, yang telah memeberikan banyak

ilmunya, sehingga penulis mendapatkan pengetahuan yang kelak akan penulis

gunakan dimasa depan.

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak, yang telah

banyak membantu selama masa perkuliahan dan penyelesaian studi penulis.

12. Rekan-rekan Mahasiswa/i pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas

Hukum Universitas Tanjungpura Pontianak Angkatan V Tahun Akademik

2021-2023 atas segala bantuan dan kerjasamanya selama menjalani studi,

semoga cita-cita kita semua dapat terwujud.

agar dapat menyelesaikan tesis ini.

memberi dukungan dan bantuan hingga penulis dapat menyelesaikan studi

pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas

Pontianak, 06 Juni 2023

Domitila Patrica Sarera, S.H.

HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN TESIS.....................................i

1.1 Latar Belakang Masalah............................................................1

1.2 Perumusan Masalah...................................................................7

1.3 Keaslian Penelitian....................................................................7

1.4 Tujuan Penelitian.....................................................................10