Skripsi Full Idham Khalid

KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM
MEMBUAT AKTA HAK TANGGUNGAN

BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NO 4 TAHUN 1996 TENTANG
HAK TANGGUNGAN
SKRIPSI
Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat

Guna memperoleh gelar Sarjana Pada Program Studi Ilmu Hukum
Oleh :
MUHAMMAD IDHAM KHOLID
NPM. 0217048901
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS PEKALONGAN
2022
ii
KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM

MEMBUAT AKTA HAK TANGGUNGAN
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NO 4 TAHUN 1996 TENTANG
HAK TANGGUNGAN
Oleh :
NPM. 0217048901
Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat

Guna memperoleh gelar Sarjana
Pada Program Studi Ilmu Hukum
Pekalongan, 30 Juni 2022
Pembimbing I Pembimbing II
Dr.H.Taufiq.SH.MHum. Esmara Sugeng.SH.Mhum.

NPP. 111098120 NPP. 111099124
Dekan Fakultas Hukum,
Dr.H.Taufiq.SH.MHum.
NPP. 111098120
iii
PENGESAHAN
Judul : Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam
Membuat Akta Hak Tanggungan Berdasarkan
Undang-Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan
Nama Mahasiswa : MUHAMMAD IDHAM KHOLID
Nomor Pokok Mahasiswa : 0217048901
Pembimbing I : Dr.H.Taufiq.SH.MHum.
Pembimbing II : Esmara Sugeng.SH.Mhum.
Diujikan tanggal :
Telah memenuhi syarat untuk memperoleh gelar sarjana

Pada Program Studi Ilmu Hukum
Pembimbing I Pembimbing II
Dr.H.Taufiq.SH.MHum. Esmara Sugeng.SH.Mhum.

NPP. 111098120 NPP. 111099124
Dekan Fakultas Hukum,
Dr.H.Taufiq.SH.MHum.
NPP. 111098120
iv
SURAT PERNYATAAN
Yang bertanda tangan di bawah ini saya :
Nama : MUHAMMAD IDHAM KHOLID

Nomor Pokok Mahasiswa : 0218051271
Program Studi : Ilmu Hukum
Dengan ini menyatakan bahwa :

1. Skripsi yang saya tulis ini adalah asli dan belum pernah diajukan untuk
mendapatkan gelar akademik (Sarjana), baik di Fakultas Hukum
Universitas Pekalongan (UNIKAL) maupun di Perguruan Tinggi lain;
2. Skripsi ini murni gagasan, rumusan, dan penialian saya sendiri, kecuali
arahan dan saran pembimbing dan penguji;
3. Dalam skripsi ini tidak terdapat karya atau pendapat yang telah ditulis atau
dipublikasikan orang lain, kecuali secara tertulis telah dicantumkan dalam
daftar pustaka.
Demikian pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya dan apabila

dikemudian hari terdapat penyimpangan dalam pernyataan ini, maka saya bersedia
menerima sanksi sesuai dengan aturan yang berlaku di Universitas Pekalongan
(UNIKAL).

Yang menyatakan,

0218051271
v
HALAMAN PERSEMBAHAN DAN MOTTO
Karya ini akan saya persembahkan kepada:
▪ Ayah dan Ibuku sebagai tanda baktiku dan cintaku terhadap beliau.
▪ Kakak Ida dan segenap keluarga besarku, yang tak henti memberi semangat
dorongan dalam menyelesaikan skripsi ini.
▪ Teman-teman saya satu angkatan Fakultas hukum 2017 yang senantiasa
mendukung dan menginspirasi saya di setiap langkah.
▪ Para sahabat dkk yang selalu ada dikala saya merasa lelah dan terima kasih
selalu menularkan hal-hal positif dalam persahabatan kita
▪ Para Dosen berserta jajaran Fakultas Hukum Universitas Pekalongan.
Semoga karya ini dapat menjadi kebanggaan bagi kalian semua.
MOTTO :
“TIME IS YOUR LIFE”

vi
ABSTRAK
Pihak yang berkewajiban untuk pemenuhan suatu prestasi

dinamakan debitor, sedangkan pihak yang berhak untuk menuntut adanya
sualu prestasi dinamakan kreditor. Prestasi tersebut dapal berupa
menyerahkan suatu barang, melakukan suatu perbuatan, atau tidak
melakukan suatu perbuatan. Namun dalam perkembanganya banyak
permasalahan yang terjadi terutama berupa Kewenangan Pejabat Pembuat
Akta Tanah Dalam Membuat Akta Hak Tanggungan Berdasarkan Undang-
Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
.
Dari perumusan masalah Kewenangan Pejabat Pembuat Akta
Tanah Dalam Membuat Akta Hak Tanggungan Berdasarkan Undang-
Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan yang tersebut
dilakukan penelitian dengan Metode penelitian yang akan digunakan
dalam penelitian ini adalah dengan metode pendekatan yuridis normatif
yaitu penelitian hukum kepustakaan yang dilakukan dengan cara meneliti
bahan-bahan kepustakaan atau data sekunder belaka Penelitian ini
dilakukan guna untuk mendapatkan bahan-bahan berupa teori-teori,
konsep-konsep, asas-asas hukum serta peraturan hukum yang berhubungan
dengan pokok bahasan.
Setelah dilakukan penelitian Kewenangan Pejabat Pembuat Akta

Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan di dapat sebuah
kesimpulan yaitu Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam
Membuat Akta Hak Tanggungan Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun
1996 Tentang Hak Tanggungan yaitu Sebagaimana yang tercantum pada
UU No. 4 Tahun 1996 menerangkan pemberian hak jaminan dilaksanakan
lewat dua mekanisme yang terdiri dari membuat Akta Pembebanan Hak
Tanggungan (APHT) dari PPAT, setelah itu dilanjut mendaftarkan Hak
Jaminan yang dilakukan Kantor Pertanahan. Pendaftaran Hak Tanggungan
merupakan hal yang krusial dikarenakan hal tersebut adalah bukti adanya
hak jaminan yang diberikan. Dan Kekuatan hukum Akta Hak Tanggungan
oleh PPAT apabila dalam pembuatannya ada kesalahan atau kelalaian
Informasi dan prosedur yang dilakukan oleh PPAT yaitu alam Pendaftaran
Hak Tanggungan dengan elektronik seperti pada PMATR/BPN No. 5
Tahun 2020 tugas PPAT adalah membuat APHT yang kemudian
menyampaikan akta tersebut kedalam sistem HT-el terakhir 7 hari kerja
sesudah pengesahan akta. Apabila terdapat kesalahan dalam sertifkat HT-el
bukan merupakan tanggung jawab PPAT karena dalam PMATR/BPN No.
5 Tahun 2020 yang melakukan pendaftaran HT-el adalah pemohon dalam
hal ini merupakan kreditur.
Kata Kunci : Kewenangan, Pejabat Pembuat Akta Tanah dan, Akta Hak
Tanggungan
vii
ABSTRACT
The party who is obliged to fulfill an achievement is called the debtor,

while the party who has the right to demand an achievement is called the
creditor. The achievement can be in the form of giving up an item, doing
an action, or not doing an action. However, in its development, many
problems occurred, especially in the form of the Authority of Land Deed
Making Officials in Making Mortgage Deeds Based on Law No. 4 of 1996
concerning Mortgage Rights.
.
From the formulation of the problem of the Authority of Land Deed
Making Officials in Making Mortgage Deeds Based on Law No. 4 of 1996
concerning Mortgage Rights, research was carried out with the research
method that will be used in this study is the method of normative juridical
approach, namely library law research conducted by method of researching
library materials or secondary data This research was conducted in order to
obtain materials in the form of theories, concepts, legal principles and
legal regulations related to the subject matter.
After doing research on the Authority of Land Deed Making Officials

in Making Mortgage Deeds Based on Law No. 4 of 1996 concerning
Mortgage Rights, a conclusion can be drawn that is the Authority of Land
Deed Making Officials in Making Mortgage Deeds Based on Law No. 4 of
1996 concerning Mortgage Rights namely As stated in Law no. 4 of 1996
explains that the granting of collateral rights is carried out through two
mechanisms consisting of making a Mortgage Deed (APHT) from the
PPAT, after which it is continued to register the Guarantee Rights which is
carried out by the Land Office. Mortgage registration is crucial because it
is proof of the guarantee rights provided. And the legal force of the
Mortgage Deed by PPAT if in its manufacture there is an error or
omission. Information and procedures carried out by PPAT are in the
electronic registration of Mortgage Rights as in PMATR/BPN No. 5 of
2020 the task of PPAT is to make APHT which then submits the deed into
the HT-el system, the last 7 working days after the ratification of the deed.
If there is an error in the HT-el certificate, it is not the responsibility of
PPAT because in PMATR/BPN No. 5 of 2020 who registers HT-el is the
applicant in this case is a creditor.
Keywords: Authority, Land Deed Maker Official and, Mortgage Deed

viii
KATA PENGANTAR
Puji syukur Penulis panjatkan kepada Allah SWT yang telah

memberikan rahmat dan karunia-Nya, sehingga Penulis dapat menyelesaikan
skripsi dengan judul : “Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam
1996 Tentang Hak Tanggungan”
Penulisan skripsi ini merupakan tugas akhir sebagai syarat untuk
menyelesaikan program studi Strata-1 (S1) Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum
Universitas Pekalongan. Skripsi ini disadari oleh Penulis masih jauh dari harapan
dan masih banyak kekurangannya. Penulis turut mengharapkan kritik dan saran
yang membangun dari pembaca.
Dalam kesempatan ini, Penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada
pihak-pihak yang telah membantu Penulis dalam penulisan skripsi ini, antara lain :
1. Bapak Dr, Taufiq,SH. MHum, selaku Dekan Dan Penguji Universitas
Pekalongan.
2. Bapak Esmara Sugeng, SH. MHum, selaku Dosen Penguji Universitas
Pekalongan.
3. Bapak Dr, Taufiq,SH. MHum dan Esmara Sugeng, SH. MHum selaku
pembimbing skripsi yang dengan sabar memberikan bimbingan dan arahan,
sehingga Penulis dapat menyelesaikan skripsi ini.
4. Seluruh anggota Tim Penguji Proposal yang telah meluangkan waktunya
untuk menilai kelayakan proposal dan Tim penguji skripsi yang telah
meluangkan waktunya untuk menguji skripsi penulis dalam rangka
menyelesaikan studi di Strata-1 (S1) Ilmu Hukum Fakultas Hukum
Universitas Pekalongan.Seluruh Dosen-dosen S1 Fakultas Hukum Unikal

ix
yang dari awal telah memberikan pengetahuan kepada Penulis tentang Ilmu
Hukum.
5. Seluruh staf Program studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas
Pekalongan yang telah membantu Penulis dalam menyelesaikan administrasi-
administrasi selama perkuliahan.
6. Orang tua, Kekasihku, saudara-saudaraku dan kerabat-kerabat tanpa
terkecuali, terima kasih atas doa dan semangatnya.
7. Semua teman-teman Strata-1 (S1) Ilmu Hukum Universitas Pekalongan yang
selalu saling memberikan semangat dalam penyelesaian skripsi ini,
terimakasih untuk semuanya.
8. Semoga skripsi ini dapat menambah pengetahuan dan wawasan bagi para
Pembaca.

0217048901
x
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ......................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ........................................................................... ii
HALAMAN PENGESAHAN ........................................................................... iii
SURAT PERNYATAAN .................................................................................. iv
HALAMAN PERSEMBAHAN DAN MOTTO ............................................... v
ABSTRAK ......................................................................................................... vi
KATA PENGANTAR ....................................................................................... vii
DAFTAR ISI ................................................................................................... viii
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Permasalahan ....................................................... 1
B. Perumusan Masalah ...................................................................... 6
C. Tujuan Penelitian ......................................................................... 6
D. Manfaat Penelitian ........................................................................ 6
E. Metode Penelitian ......................................................................... 7
1. Metode Pendekatan .................................................................. .8
2. Spesifikasi Penelitian ............................................................... .8
3. Lokasi Penelitian .................................................................... .9
4. Jenis dan Sumber Data ............................................................. 10
5. Metode Pengumpulan Data ...................................................... 10
6. Teknk Penerlitian Sampel ........................................................ 11
7. Metode Analisis Data ................................................................ 11
8. Metode Penyajian Data ............................................................ 11
F. Sistematika Penelitian ................................................................... 12
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A Tinjauan umum tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) 17
B Tinjauan Umum Tenlang Akta ………………………….…… 30
C Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah …. 38

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Membuat
xi
Akta Hak Tanggungan Berdasarkan Undang-Undang No

57
4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.…….
B Kekuatan hukum Akta Hak Tanggungan oleh PPAT apabila
dalam pembuatannya ada kesalahan atau kelalaian Informasi
dan prosedur yang dilakukan oleh PPAT. ……………

68
BAB IV PENUTUP
A. Simpulan ...........................................................................70
B. Saran ............................................................................................72
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................... 76
DAFTAR RIWAYAT HIDUP .........................................................................77
LAMPIRAN – LAMPIRAN ............................................................................78
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Pembangunan ekonomi sebagai bagian pembangunan nasional
merupakan salah satu upaya untuk mcwujudkan kesejahteraan rakyat yang
adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan UUD 1945. 1 Dalam rangka
memelihara kesinambungan pembangunan tersebut. Mengingat pcntingnya
dana perkreditan tersebut dalam proses pembangunan, sudah semestinya
jika pemberi dan penerima kredit serta pihak yang terkait mendapat
perlindungan melalui suatu lembga hak jaminan yang kuat dan dapat
memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang bcrkepentingan.
Dalam Pasal 51 UUPA disebutkan bahwa sudah disediakan lembaga hak
jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada hak atas tanah, yaitu Hak
Tanggungan, sebagai pengganti lembaga Hypotheek dan Credietverband.2
Gejolak moneter yang terjadi di Indonesia sejak pertengahan tahun 1997
telah banyak memberi pengaruh yang tidak menguntungkan terhadap
perekonomian nasional. Banyak permasalahan hukum yang timbul dalam
kehidupan masyarakat diantaranya dalam hal utang piutang antara debitor
dan kreditor, dimana dalam hubungan keduanya mempunyai hubungan
timbal balik yang menimbulkan hak dan kewajiban masing-masing. 3
1
Pembukaan Undang-Undang Dasar 1945
2
Efendi Perangin,1991, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit, Rajawali
Pers.Jakarta, hlm. 2
3
Ibid.Hlm 3
2
Pihak yang berkewajiban untuk pemenuhan suatu prestasi
dinamakan debitor, sedangkan pihak yang berhak untuk menuntut adanya
sualu prestasi dinamakan kreditor. Prestasi tersebut dapal berupa
menyerahkan suatu barang, melakukan suatu perbuatan, atau tidak
melakukan suatu perbuatan. Dengan adanya hak dan kewajiban tersebut,
menyebabkan debitor harus memenuhi kewajiban sebagaimana meslinya.
Namun dapat saja dikemudian hari dikarenakan sesuatu hal maka debitor
tidak dapal memenuhi prestasi. Dalam hal ini dapat dikatakan debitor telah
melakukan wanprestasi yang berarti lalai atau alpa atau cidera janji. Dengan
kata lain debitor telah melanggar perjanjian. Wanprestasi dapat berupa
antara lain:4
1. Tidak melakukan apa yang seharusnya dilakukan
2. Melaksanakan apa yang dijanjikan tetapi tidak sepenuhnya
3. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat.
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
Berdasarkan sebuah perjanjian yang disepakati bersama jika debitor
tidak memenuhi prestasi secara suka rela atau dinyatakan wanprestsi, maka
debitor memiliki hak untuk menuntut pemenuhan piutangnya terhadap harta
kekayaan debitor yang dijadikan jaminan. Dalam Pasal 1131 KUH Perdata
dinyatakan: "Segala kebendaan seseorang baik yang bergerak maupun yang
tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada
dikemudian hari menjadi tanggungan untuk segala perikatannya".
4
Pasal 1131 KUH Perdata
3
Dalam perjanjian kredit pada bank, dimana bank sebagai kreditor
akan memberikan pinjaman kepada debitor dengan adanya jaminan terlebih
dahulu. Dalam pemberian kredit ini bank menghendaki adanya suatu
jaminan atau agunan yang dapat digunakan sebagai pelunasan utang
bilamana dikemudian hari debitor wanprestasi. Jaminan berfungsi menutupi
resiko pembayaran kredit, dalam arti untuk mengamankan pemberian kredit
maka jaminan yang ideal menurut R. Subekti adalah:5
1. Yang dapat secara mudah membantu pcrolehan kredit oleh pihak yang
memerlukannya
2. Yang tidak melemahkan potensi pencari kredit dalam melakukan
usahanya
3. Yang memberikan kepastian kepada si pemberi kredit dalam arti bahwa
barang jaminan setiap waktu terscdia untuk dieksekusi, yaitu bila perlu
dapat mudah diuangkan untuk melunasi utang si penerima kredit. '
Menurut Effendi Perangin, "benda yang paling umum dipergunakan
sebagai jaminan adalah tanah"6, hal ini karena tanah merupakan barang
jaminan yang paling disukai oleh lembaga keuangan yang memberikan
fasilitas kredit. Sebab tanah pada umumnya mudah dijual atau mudah
dipindahtangankan, harganya terus meningkat, mempunyai bukti hak, sulit
digelapkan, dan dapat dibebani hak tanggungan yang memberikan hak
istimewa pada kreditor. Sehingga keberadaan jaminan tanah merupakan
5
R . Subekti, Jaminan-jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, Alumni,
Bandung, 1988, hal. 29
6
Efendi Perangin,1991, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit, Rajawali
Pers.Jakarta, hlm. 5
4
jaminan yang sesuai dengan adanya keterkaitan dengan kredit yang
dijadikan Hak tanggungan. Undang-Undang Pokok Agragia (UUPA)
sebagai peraturan dasar dalam bidang agrarian. Dalam UUPA, apa yang
dimaksud dengan pengertian Hak Tanggungan tidak dijumpai, selain dalam
Pasal 51 yang mengatakan bahwa Hak Tanggungan itu akan diatur dengan
Undang-undang dan dalam Pasal 25, 33, dan 59 dikatakan bahwa Hak
Miiik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan
utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Maksud dari Pasal 51 UUPA itu
baru terpenuhi dengan berlakunya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan
Dengan Tanah. 7
Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Hak Tanggungan tersebut
dinyatakan bahwa Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda
Yang Berkaitan Dengan Tanah, yang selanjutnya disebut Hak
Tanggungan, adalah hak jaminan yarg dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut
bendabenda Iain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan utang tertcnlu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditor tertentu terhadap kredito-kreditor lain.
Jadi berdasarkan ketentuan Undang-undang 1 lak I'anggungan ini,
dimungkinkan adanya tanah dan bangunan, ataupun tanaman atau hasil
7
K. Wantjik Saleh,1985, Hak Anda Alas Tanah, Ghalia indonesia, Jakarta, hlm. 55
5
karya yang terdapat di atas tanah itu untuk jaminan terpisah dari tanahnya
(sesuai dengan perkataan berikut atau tidak berikut). Hal ini terjadi apabila
kepemilikan antara tanah dan bangunan, tanaman atau hasil karya tersebut
tidak dimiliki oleh satu orang. Hak Tanggungan atas tanah menurut UU
No. 4 Tahun 1996 mempunyai ciri-ciri antara lain:
A. Merupakan perjanjian accesoir, untuk mengadaan perjanjian pokok
yang berwujud perjanjian pinjam-meminjam uang. Karena merupakan
perjanjian accesoir maka adanya tergantung pada perjanjian pokok
B. Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali
diperjanjikan, Ini diatur dalam ketentuan asal 2 UUHT
C. Lebih didahulukan pemenuhan piutangnya dari pada piutang yang lain
{droit de preference) diatur dalam Pasal 6 UUHT
D. Mempunyai sifat zaaksgevolg, yaitu bahwa hak tanggungan ini
senantiasa mengikuti bendanya dalam tangan siapapun benda itu
berada atau dikenal dengan istilah droit de suite yang diatur dalam
Fasal 7 UUHT
Hak tanggungan hanya bcrisi hk-hak untuk pelunasan utang dan
tidak mengandung hak-hak untuk menguasai atau memiliki bendanya,
namun memberikan hak untuk diperjanjikan menjual atas kckuasaan sendiri
obyek hak tanggungan bila debitor wanprestasi.
Berdasarkan Pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-undang Nomor 4
tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda
Yang berkaitan Dengan Tanah menyebutkan dalam pembebanan hak

6
tanggungan dapat dicantumkan janji-janji antara lain "janji bahwa
pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak unluk menjual atas
kekuasaannya sendiri objek hak tanggungan apabila debitor cidera janji".8
Dengan adanya janji tersebut, maka bank pemegang hak tanggungan
berdasarkan akta hak tanggungan dapat menuntut pelunasan utangnya
dengan jaian melelang barang yang menjadi jaminan debitor cidera janji
atau tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana mestinya. Selanjulnya
menurut Pasal 11 ayat (2) tersebut dengan adanya janji untuk menjual atau
melelang seperti demikian, maka penjualan atau pelelangan dapat dilakukan
tanpa keputusan hakim yaitu dengan jalan eksekusi iangsung. Ini berarti
pelelangan teradap benda-benda jaminan dapat dilakukan dengan
mengandalkan atau berdasarkan pada kekuatan akta hak tanggungan tanpa
melalui gugat menggugat dimuka hakim.
Penelitian Terdahulu dilakukan oleh Dewi Tantini Wardaningsih
dengan judul Tanggungjawab PPAT Dalam Pembuatan Akta Pembebanan
Hak Tanggungan (APHT) dengan jaminan milik anak di bawah umur
membahas tentang Studi ini bertujuan untuk mengetahui Tanggung Jawab
PPAT dalam Pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT)
dengan Penjamin Anak di Bawah Umur. Rumusan masalah yang diajukan
yaitu:1). Bagaimana pelaksanaan perjanjian Akta Pembebanan Hak
Tanggungan (APHT) dengan anak di bawah umur, 2). Bagaimana tanggung
jawab PPAT dalam pelaksanaan perjanjian Akta Pembebanan Hak
8
Ibid.
7
Tanggungan (APHT) dengan anak di bawah umur. Penelitian ini termasuk
tipologi penelitian yuridis-empiris yaitu penelitian hukum mengenai
pemberlakuan atau implementasi ketentuan hukum normatif secara perilaku
nyata pada setiap peristiwa hukum yang terjadi dalam masyarakat. Data
penelitian ini diperoleh dari dua cara yaitu: 1). Data primer, yakni data
utama, dimana peneliti melakukan wawancara kepada pihak yang terkait
dengan permasalahan yang akan diteliti, 2). Data sekunder, yakni data yang
diperoleh secara tidak langsung tetapi berkaitan dengan data empiris dan
memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, sekunder, dan
tersier. Bahan hukum primer adalah bahan hukum yang mempunyai
kekuatan mengikat yuridis seperti perundang-undangan dan perjanjian.
Bahan hukum sekunder adalah bahan yang tidak mempunyai kekuaatan
mengikat secara yuridis seperti rancangan undang-undang dan putusan
pengadilan, sedangkan bahan hukum tersier adalah pelengkap data primer
dan sekunder, seperti kamus dan ensiklopedi. Analisis Penelitian ini diolah
melalui penelitian kepustakaan dan penelitian lapangan, kemudian diolah
dengan langkahlangkah tahapan pemeriksaan data, penandaan data,
rekonstruksi data, dan sistemasi data. Hasil studi ini menunjukkan bahwa
terdapat prosedur-prosedur yang diperhatikan dalam rangka tanggung jawab
PPAT dalam Pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT)
dengan Penjamin Anak di Bawah Umur. 9
9
dewi tantini wardaningsih,2020, tanggungjawab ppat dalam pembuatan akta pembebanan hak
tanggungan (apht) dengan jaminan milik anak di bawah umur, program studi kenotariatan program
magister fakultas hukum universitas islam indonesia
8
Penelitian juga dilakukan oleh Purna Noor Aditama Tanggung
Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Memberikan Perlindungan
Hukum Bagi Para Pihak Pada Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli
membahas tentang Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui tentang
tanggung jawab dan upaya-upaya PPAT dalam memberikan perlindungan
hukum bagi para pihak dalam proses peralihan Hak Atas Tanah melalui jual
beli. PPAT sebagai pejabat umum pembuat akta tertentu khususnya akta
peralihan hak tanah, harus memiliki kemampuan khusus di bidang
pertanahan, mengingat akta tersebut bisa digunakan sebagai alat bukti yang
menerangkan telah terjadi perbuatan hukum pengalihan hak. Jenis penelitian
ini bersifat yuridis normatif, dengan menggunakan metode kualitatif,
sedangkan untuk mengkaji permasalahan hukum, digunakan bahan hukum
primer, dan bahan hukum sekunder. Hasil penelitian menyimpulkan, bentuk
tanggung jawab dan upaya-upaya PPAT dalam memberikan perlindungan
hukum terhadap para pihak, dalam peralihan hak jual beli, dilakukan sejak
awal perjanjian, proses perjanjian jual beli, hingga peralihan hak
dilaksanakan sesuai dengan peraturan yang terkait ke PPATan. Kewajiban
penjual terlindungi jika obyek jual beli telah dibayar lunas oleh pembeli,
dan hak pembeli terlindungi jika proses peralihan hak sampai dengan
namanya tercantum dalam sertifikat, dan menerima sertifikat yang sudah
atas nama pembeli. Agar bisa memberikan penyuluhan hukum, serta contoh
akibat hukum jika para pihak tidak memenuhi persyaratan peralihan hak
sesuai dengan apa yang dijelaskan PPAT harus menguasai dan memahami
9
semua ketentuan yang berlaku terkait dengan peralihan hak melalui jual
beli.10 Oleh sebab itu, penelitian ini dipilih judul: “KEWENANGAN
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM MEMBUAT AKTA
HAK TANGGUNGAN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NO 4
TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN“
B. PERUMUSAN MASALAH
Setelah mengungkapkan hal-hal di atas, maka penulis berkeinginan
untuk meneliti, mempelajari serta membahas tentang Kewenangan Pejabat
Pembuat Akta Tanah Dalam Membuat Akta Hak Tanggungan Berdasarkan
Undang-Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan . Adapun
rumusan masalah sebagai berikut:
1. Bagaimanakah Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam
Membuat Akta Hak Tanggungan Berdasarkan Undang-Undang No 4
Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan ?
2. Bagaimana kekuatan hukum Akta Hak Tanggungan oleh PPAT
apabila dalam pembuatannya ada kesalahan atau kelalaian Informasi
dan prosedur yang dilakukan oleh PPAT?
C. TUJUAN PENELITIAN
Suatu penelitian yang dilakukan tentu harus mempunyai tujuan dan
manfaat yang ingin diperoleh dari hasil penelitian. Dalam merumuskan
10
Jurnal Ilmiah Purna Noor Aditama Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam
Memberikan Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Pada Peralihan Hak Atas Tanah 2 No. 1 VOL.
3 Januari 2018: 189 - 205
10
tujuan penelitian, penulis berpegang pada masalah yang telah dirumuskan.
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Agar mengetahui dan memahami Kewenangan Pejabat Pembuat Akta
Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
2. Agar mengetahui dan memahami Kekuatan hukum Akta Hak
Tanggungan oleh PPAT apabila dalam pembuatannya ada kesalahan
atau kelalaian Informasi dan prosedur yang dilakukan oleh PPAT.
D. MANFAAT PENELITIAN
Kegunaan penelitian ini dapat ditinjau segi yang saling berkaitan
yakni dari segi teoritis. Dengan adanya penelitian ini penulis sangat
berharap akan dapat memberikan manfaat :
1. Manfaat Akademis
a. Untuk mengetahui secara mendalam mengenai Kewenangan
Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Membuat Akta Hak
Tanggungan Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1996
Tentang Hak Tanggungan
b. Menambah literatur atau bahan-bahan informasi ilmiah yang dapat
digunakan untuk melakukan kajian dan penelitian selanjutnya.
2. Manfaat Praktis
11
4. Memberikan sumbangan pemikiran di bidang hukum pada
umumnya dan pada khususnya tentang Kewenangan Pejabat
Pembuat Akta Tanah Dalam Membuat Akta Hak Tanggungan
Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan
5. Untuk memberikan masukan dan informasi bagi masyarakat luas
tentang Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam
Membuat Akta Hak Tanggungan Berdasarkan Undang-Undang No
4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
6. Hasil penelitian ini sebagai bahan ilmu pengetahuan dan wawasan
bagi penulis, khususnya bidang hukum perdata dan memenuhi
syarat kelulusan S1 ilmu hukum.
E. METODE PENELITIAN
Agar Penelitian ini sesuai dengan memenuhi standar ilmiah, Penelitian
ini dilakukan dengan beberapa metode11. Dalam penelitian ini penulis
menggunakan metode–metode sebagai berikut:
a. Metode Pendekatan
Metode penelitian yang akan digunakan dalam penelitian ini
adalah dengan metode pendekatan yuridis normatif yaitu penelitian hukum
11
Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji,2007 Penelitian Hukum Normatif-Suatu Tinjauan Singkat,
Jakarta: RajaGrafindo Persada, , Hlm 1
12
kepustakaan yang dilakukan dengan cara meneliti bahan-bahan
kepustakaan atau data sekunder belaka Penelitian ini dilakukan guna untuk
mendapatkan bahan-bahan berupa teori-teori, konsep-konsep, asas-asas
hukum serta peraturan hukum yang berhubungan dengan pokok bahasan.
Ruang lingkup penelitian hukum normatif menurut Soerjono Soekanto
meliputi: 12
a. Penelitian terhadap asas-asas hukum.
b. Penelitian terhadap sistematika hukum.
c. Penelitian terhadap taraf sinkronisasi hukum secara vertikal dan
horisontal.
d. Perbandingan hukum.
e. Sejarah hukum.
Berdasarkan 5 tipe penelitian ini maka peneliti lebih berfocus kepada
penelitian terhadap sistematika hokum berkaitan dengan judul Kewenangan
Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Membuat Akta Hak Tanggungan
Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
2. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi Penelitian yang dilakukan disini tergolong dalam
penelitian deskriptif analitis, yaitu suatu penelitian yang dimaksud untuk
memberikan data yang seteliti mungkin dengan memberikan bahasan yang
lebih mendalam tentang Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam
12
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 1996), hlm. 63.
13
1996 Tentang Hak Tanggungan13
3. Jenis dan Sumber Data
Sumber data penelitian ini berasal dari :
a. Bahan Hukum Primer
Sumber data primer adalah Pengambilan data berdasarkan
sejumlah keterangan dan fakta yang secara langsung diperoleh selama
penelitian, yaitu data yang didapat dari kegiatan penelitian tentang
Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Membuat Akta
Hak Tanggungan Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1996
Tentang Hak Tanggungan serta Perolehan sumber data berupa tanya
jawab yang langsung di peroleh dari responden.
b. Bahan Hukum Sekunder
Sumber data sekunder merupakan data yang diperoleh tidak
secara langsung dari yang memberikan atau informasi, akan tetapi
sumber data ini diperoleh melalui studi kepustakaan yang meliputi
Peraturan Undang-Undang yang dikeluarkan oleh Pemerintah yang
berkaitan dengan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam
Membuat Akta Hak Tanggungan Berdasarkan Undang-Undang No 4
Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan serta catatan diskusi, kuliah
maupun wawancara dengan para pihak yang memiliki keterkaitan atau
13
Peter Mahmud, 2016 , Penelitian Hukum, kencana, Jakarta Hal 244
14
pengetahuan terkait obyek penelitian serta Pengambilan data berupa
gambar yang diperoleh langsung pada saat penelitian di Kantor Notaris
di Kabupaten Pekalongan.
a. Bahan Hukum Tersier
Bahan hukum tersier adalah bahan yang memberikan petunjuk
maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder.
Dalam penelitian ini bahan hukum tertier yang digunakan meliputi :
1. Kamus Besar Bahasa Indonesia
2. Kamus hukum
3. Data-data elektronik yang berkaitan dengan Kewenangan Pejabat
Pembuat Akta Tanah Dalam Membuat Akta Hak Tanggungan
Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan .
4. Metode Analisis Data
Metode analisa data yang digunakan dalam penelitian ini
adalah Analisa Data Kualitatif Normatif yang dilakukan sebuah reduksi
data.14 Reduksi data adalah bagian dari analisis, suatu bentuk analisis
pemusatan perhatian yang mempertegas, penyederhanaan, pengabstrakan,
dan transformasi data kasar yang diperoleh dari studi pustaka, serta
membuang hal yang tidak penting dan mengatur sedemikian rupa
sehingga kesimpulan akhir dapat dilakukan.
5. Metode Penyajian data
14
Maman, Rahman, 1999, Strategi dan Langkah-Langkah Penelitian, Semarang : IKIP Semarang
Press. Hlm 45
15
Sajian data adalah suatu rakitan organisasi informasi yang
memungkinkan kesimpulan riset dapat dilakukan. Dengan melihat suatu
penyajian data peneliti akan mengerti apa yang akan terjadi dan
memungkinkan untuk mengerjakan sesuatu pada analisis ataupun
tindakan lain berdasarkan pengertian tersebut. Setelah itu dilakukan
Penarikan kesimpulan, Penarikan kesimpulan yaitu kesimpulan yang
ditarik dari semua hal yang terdapat dalam reduksi data dan sajian data.
Pada dasarnya makna data harus di uji validitasnya supaya kesimpulan
yang diambil menjadi lebih baik.
F. SISTEMATIKA PENULISAN
Penulisan di harapkan dapat bermanfaat bagi pembaca yang di buat
dengan terperinci dan sistematis agar para pembaca mudah dan dapat
memahami maknanya. Keseluruhan sistematika ini merupakan satu kesatuan
yang saling berhubungan satu dengan yang lain, dapat dilihat sebagai
berikut:
1. Bagian Awal Skripsi
Bagian awal skripsi terdiri dari sampul, lembar berlogo, halaman
judul, persetujuan pembimbing, pengesahan kelulusan, pernyataan, motto
dan persembahan, prakata, sari, daftar isi, daftar singkatan dan tanda
teknis, dan daftar lampiran.
2. Bagian Pokok
16
Bagian pokok skripsi terdiri dari lima bab, yakni pendahuluan,
tinjauan pustaka, metode penelitian, hasil penelitian dan pembahasan, dan
penutup.
BAB I : PENDAHULUAN
Pendahuluan memuat mengenai gambaran umum penelitian skripsi
yang terdiri dari latar belakang, permasalahan, tujuan dan
pemanfaatan tulisan, keaslian penulisan, tinjauan kepustakaan,
metode penelitian dan sistematika penulisan.
BAB II : TINJAUAN PUSTAKA
Berisikan tentang acuan yang di jadikan pembahasan Pengertian,
Syarat-syarat dan Larangan Jabatan Notaris dan Tinjauan Umum
Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
BAB III : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Bab ini membahas tentang Kedudukan dan Ketentuan Hukum Akta
Hak Tanggungan Yang dibuat Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
dan Akibat hukum jika terjadi permasalahan terhadap Akta Hak
Tanggungan Yang dibuat Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
BAB IV : Simpulan dan saran
Bab ini merupakan hasil pembahasan dari keseluruhan skripsi ini
yang dibuat dalam bentuk kesimpulan yang disertai saran-saran dari
penulis.
17
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Tinjauan umum tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
1. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dimuat dalam
beberapa peraturan perundang-undangan, yaitu berdasarkan Pasal 1
angka 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah
(UUHT), menyebutkan bahwa, “Pejabat Pembuat Akta Tanah,
selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang
untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan Hak
Tanggungan, dan akta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan
menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku”.15
Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 1 angka 5 Peraturan
Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah, bahwa “Pejabat Pembuat Akta
Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta tanah”.16
15
Pasal Pasal 1 angka 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah.
16
Pasal 1 angka 5 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
18
Selanjutnya berdasarkan Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa “Pejabat
Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum
yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu”.17
Pasal 1 ayat 1 dari Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang kemudian
diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 bahwa
yang dimaksud dengan “Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya
disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk
membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”.
Keberadaan Jabatan PPAT dapat ditemukan di pasal 26 ayat (1) UUPA
dan Pasal 26 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa jual beli, tukar
menukar, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk
memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan
Pemerintah. Demikian halnya Pasal 19 UUPA yang menginstruksikan
kepada pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah di
seluruh wilayah Republik Indonesia yang akan diatur dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, yang
kemudian diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
UUPA memang tidak menyebut secara tegas tentang Jabatan PPAT,
17
Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
19
namun penyebutan tentang adanya pejabat yang akan bertindak untuk
membuat akta terhadap perbuatan hukum tertentu mengenai tanah,
dinyatakan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961,
sebagai peraturan pelaksanaan UUPA. Dari semua Peraturan Perundang-
undangan di atas menunjukkan bahwa kedudukan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) adalah sebagai pejabat umum. Namun dalam peraturan
perundang-undangan tidak memberikan definisi apa yang dimaksud
dengan pejabat umum. Maksud “pejabat umum” itu adalah orang yang
diangkat oleh instansi yang berwenang, dengan tugas melayani
masyarakat umum di bidang atau kegiatan tertentu.18
2. Macam – macam PPAT
Macam-macam PPAT menurut ketentuan dari Pasal 1 PP 37
tahun 1998 adalah terdiri dari : 19
a Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT adalah pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun.
b PPAT sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk karena
jabatannnya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta
PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.
18
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya (Jakarta: Penerbit Djambatan, 2003), hlm. 486.
19
Habib Adjie, Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT Indonesia; Kumpulan Tulisan Tentang
Notaris dan PPAT (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2009), hlm. 77.
20
c PPAT khusus adalah Pejabat Badan Pertanahan Nasional yang
ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan
membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan
program atau tugas pemerintah tertentu. Jadi di wilayah Republik
Indonesia ada 3 macam PPAT yaitu :
I. PPAT Umum diangkat
II. PPAT Sementara ditunjuk
III. PPAT Khusus ditunjuk
Diberhentikan oleh Menteri merupakan suatu penyelesaian dari
ada seseorang diangkat sebagai PPAT, tetapi kemudian diangkat sebagai
Notaris di kota lain, sehingga menurut ketentuan ini yang bersangkutan
berhenti sebagai PPAT, sungguhpun kalau masih ada lowongan di kota
yang bersangkutan diangkat sebagai Notaris, dapat saja diangkat kembali
sebagai PPAT di tempat yang bersangkutan sebagai Notaris. Hal ini
sebagai suatu solusi seseorang yang diangkat sebagai PPAT dan
kemudian sebagai Notaris di kota lain tetap memegang kedua jabatan
tersebut dan tetap melakukan tugas-tugas PPAT dan Notarisnya dan
usahanya untuk diangkat sebagai PPAT ditempat yang bersangkutan
sebagai Notaris tidak dapat dikabulkan oleh Kepala BPN hanya disuruh
berhenti saja sebagai PPAT atau dia diangkat saja sebagai Notaris di
tempat ditunjuk sebagai PPAT.
PPAT wajib mengangkat sumpah jabatan PPAT di hadapan
Kepala Pertanahan Kabupaten/Kotamadya di daerah kerja PPAT yang

21
bersangkutan, sebelum menjalankan jabatannya. PPAT yang daerah
kerjanya disesuaikan karena pemecahan wilayah Kabupaten/Kotamadya,
tidak perlu mengangkat sumpah jabatan PPAT untuk melaksanakan
tugasnya di daerah kerjanya yang baru. Untuk keperluan pengangkatan
sumpah, PPAT wajib lapor kepada Kepala Kantor Pertanahan mengenai
pengangkatannya sebagai PPAT, apabila laporan tersebut tidak
dilakukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan terhitung sejak tanggal
ditetapkannya surat keputusan pengangkatan tersebut batal demi hukum.
Sebagai bukti telah dilaksanakannya pelantikan dan pengangkatan
sumpah jabatan, dibuatkan suatu Berita Acara Pelantikan dan Berita
Acara Sumpah Jabatan yang disaksikan paling kurang dua orang saksi.
Setelah PPAT mengangkat sumpah wajib menandatangani surat
pernyataan kesanggupan pelaksanaan jabatan PPAT sesuai dengan
keputusan pengangkatannya.20
3. Dasar Hukum PPAT
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diatur dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat
Akta Tanah mengalami perubahan sehingga menjadi Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 dan sebagai ketentuan
pelaksanaannya terdapat dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2009 Tentang Perubahan
Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
20
Ibid hlm. 81.
22
Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 Tentang
Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Peraturan Pemerintah Nomor 37
Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah
diundangkan pada tanggal 5 Maret 1998, dibuat dengan pertimbangan
untuk menjamin kepastian hukum hak-hak atas tanah didalam Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria
dengan memerintahkan kepada Pemerintah untuk melaksanakan
pendaftaran tanah. Dalam rangka pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut
didalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah telah menetapkan jabatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah diberikan kewenangan untuk membuat alat bukti mengenai
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun yang akan dijadikan dasar pendaftaran.
Selanjutnya diundangkannya Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 2016 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah pada
tanggal 22 Juni 2016, dibuat dengan pertimbangan untuk meningkatkan
peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah serta untuk meningkatkan
pelayanan kepada masyarakat atas pendaftaran tanah, maka perlu
melakukan perubahan terhadap beberapa ketentuan dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat
Akta Tanah.
23
Perubahan dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia
dilakukan karena peraturan sebelumnya tidak sesuai lagi dengan
perkembangan zaman sedangkan kehidupan berbangsa dan bernegara
semakin maju. Sehingga dengan majunya zaman, diperlukan adanya
perubahan dalam peraturan perundang-undangan untuk dapat meng-
cover kehidupan berbangsa dan berbangsa.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia Nomor 23 Tahun 2009 Tentang Perubahan Atas Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun
2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat
Akta Tanah, diundangkan pada tanggal 16 Mei 2006 sebagai
pelaksanaan dari Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang
Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Menurut Budi Harsono, dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Pasal 1 angka 1 disebutkan
PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat
akta-akta otentik mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun, dan akta pemberian kuasa untuk membebankan Hak
Tanggungan. Pejabat umum adalah orang yang diangkat oleh instansi
yang berwenang dengan tugas melayani masyarakat umum di bidang
atau kegiatan tertentu.21
21
Boedi Harsono. 2003. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Cetakan Kesembilan. Jakarta. Penerbit Djambatan. Hlm 72.
24
Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016
tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah menyatakan bahwa,
“PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk
membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”
Hak atas tanah merupakan wewenang yang diberikan kepada
pemegangnya untuk mempergunakan dan/atau mengambil manfaat dari
tanah yang menjadi haknya. Ketentuan Pasal 4 ayat (2) UUPA, kepada
pemegang hak atas tanah diberikan wewenang untuk mempergunakan
tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang
diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan langsung yang
berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut
UUPA dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi.22
4. Tugas, Kewenangan, Hak dan Kewajiban PPAT
a. Tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Untuk melaksanakan tugas pokok tersebut, seorang PPAT
mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua
perbuatan hukum tentang Hak Atas Tanah dan Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya. Kewajiban
PPAT, selain tugas pokok ialah menyelenggarakan suatu daftar dari
akta-akta yang dibuatnya dan menyimpan asli dari akta-akta yang
22
Jayadi Setiabudi. 2015. Pedoman Pengurusan Surat Tanah & Rumah Beserta Perizinannya.
Yogyakarta. Penerbit Buku Pintar. Hlm. 19.
25
dibuatnya. Untuk menjaga dan mencegah agar PPAT dalam
menjalankan jabatannya tersebut tidak menimbulkan akibat yang
memberi kesan bahwa pejabat telah mengganggu keseimbangan
kepentingan para pihak. Ketentuan ini dibuat agar PPAT dapat
menjalankan tugas sebaik-baiknya demi melayani kepentingan umum
agar melaksanakan rasa kemandirian dan tidak memihak.23
b. Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diangkat untuk suatu
daerah kerja tertentu dan diberhentikan oleh Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia. PPAT yang diberhentikan
dengan tidak hormat dari jabatannya diatur melalui Keputusan
Pemberhentian oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang Republik
Indonesia. Pemberhentian PPAT ini ditetapkan oleh Menteri Agraria
dan Tata Ruang Republik Indonesia berdasarkan usulan Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat melalui Kepala Kanwil
BPN Provinsi. Pemberhentian PPAT karena alasan melakukan
pelanggaran ringan dan pelanggaan berat dilakukan setelah PPAT
yang bersangkutan diberikan kesempatan untuk mengajukan
pembelaan diri kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang Republik
Indonesia. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bertugas pokok
melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat
akta sebagai bukti telah dilakukannnya perbuatan hukum tertentu
23
6Effendi Perangin, Hukum Agraria Di Indonesia (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1994),
hlm. 6-7.
26
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,
yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum. Perbuatan
hukum yang dimaksud diatas adalah jual-beli, tukar-menukar, hibah,
pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama,
pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik,
pemberian hak tanggungan, dan pemberian kuasa membebankan hak
tanggungan.24
c. Hak dan Kewajiban Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertahanan Nasional
Nom.or 1 Tahu.n 2006 mengenai Ketentuan Pelaksan.aan Peratur.an
Pemerintah Pasal 2 Nomor 37 Tah.un 1998 yang mengatur tent.ang
Peraturan Pejabat Pem.buat Akta Tanah menya.takan bahwa PPAT
memiliki tugas pokok guna melak.sanakan Sebagian kegiatan
pendaftaran tanah dengan membuat ak.ta sebagai bukti telah
dilakukannya perbuatan hukum ter.tentu terhadap ha katas tanah
maupun Hak Milik Atas Satua.n Rumah Susun yang dapat dijadikan
dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang
diakibatkan oleh beb.erapa macam hal di antaranya jual beli, tukar
menu.kar, hib.ah, pemasukan ke dalam perusahaan, pembagian hak
bersama, pemberian Hak Guna Bangunan/ Hak Pak.ai atas tanah, Hak
Milik, Hak Tanggungan, dan Pemberian kuasa membebankan Hak
24
A. P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia (Bandung: Penerbit Mandar Maju, 1999),
hlm. 180
27
Tanggungan. PPAT memiliki peran yang cukup besar berkaitan
dengan pelayanan masyarakat dan peningkatan sumber pendapatan
negara yang membantu pembangunan negara. PPAT memiliki
kewenangan terbatas, yaitu menangani permasalahan pembuatan akta
yang berhubungan erat dengan tanah, dan memiliki lingkup kerja
yang cukup terbatas. Peraturan Pemerintah Pasal 2 Angka 1 Nomor
37 Tahun 1988 menyatakan bahwa dalam menjalankan tugas terkait
pembuatan akta tanah sebagai bukti pendaftaran tanah. PPAT wajib
bertindak mandiri, jujur, netral/tidak berpihak, serta bertanggung
jawab terhadap akta yang telah dibuat yang dapat digunakan sebagai
bukti dan memiliki kekuatan dan kepastian hukum (Febrina, 2019).
Hubungan pejabat dengan pejabat lainnya bagaikan dua sisi mata
uang, disatusisi jabatan bersifat tetap (lingkungan pekerjaan tetap) dan
pada sisi yang lain bahwa jabatan dapat berjalan sebagai pendukung
hak dan kewajiban sehingga yang menempati atau melaksanakan
jabatan adalah yang menjalankan hak dan kewajiban.25
Tanggungjawab PPAT dalam menjalankan profesi tersebut
dapat dibagi menjadi 2 (dua) macam kelompok yaitu tanggungjawab
etik atau tanggung jawab yang berhubungan dengan etika profesi,
serta tanggungjawab hukum. Tangg.ungjawab hukum yang dimaksud
adalah tanggungjawab yang berdasarkan pada hukum administrasi
hukum perdata, hukum pidana maupun hukum. Dalam menjalankan
25
Ngadino. (2019). Ketentuan Umum Tata Cara Pem.buatan dan Pengisian Akta PPAT.
Semarang:UPT Penerbitan Universitas PGRI Semarang. Hlm 56
28
kewajibannya ada kemungkinan terjadinya suatu kekeliruan yang
bersifat administratif yang biasa disebut dengan maladministrasi.
Sehingga pada kondisi seperti ini pertanggungjawaban administratif
dapat diajukan terhadap pejabat PPAT yang bersangkutan. PPAT
wajib bersikap teliti dan hati-hati dalam tugasnya membuat akta
otentik. PPAT wajib memiliki kemampuan profesional berkaitan
dengan teori maupun praktek. Salah satu jenis tolak ukur dari adanya
suatu kelalaian yang mungkin dilakukan pejabat PPAT adalah saat
salah satu pihak mengalami kerugian maupun konsekuensi.
Berdasarkan Peraturan. Kepala Badan Pertahanan Nasional Nomor.1
Tahun 2016 berkaitan dengan Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabtan Pejabat
Pembuat Akta-Tanah menyatakan bahwa penyimpangan terhadap
syarat baik formiil maupun materil yang dijalankan oleh pejabat
PPAT termasuk dalam jenis pelanggaran yang cukup berat. Berkaitan
dengan pelanggaran yang terjadi, seoarng Kepala Badan Pertahanan
Nasional Indonesia dapat dikenakan sanksi administratif yaitu
pemberhentian secara tidak hormat.
Pertanggung jawaban secara administratif juga termasuk hal
yang penting bagi PPAT. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Pasal 62
Nomor 24 tahun-1997 berkaitan tentang Pendaftaran Tanah yang
mengatur bahwa PPAT yang mengabaikan .ketentuan dan petunjuk
yang diberikan oleh. Menteri atau Pejabat. yang ditunjuk dalam

29
menjalankan tugasnya akan menerima tindakan administratif.
Beberapa jenis tindakan administratif yang dapat terjadi di antaranya,
teguran. tertulis hingga pemberhentian dari jabatan sebagai PPAT dan
diikuti penuntutan ganti rugi oleh pihak yang bersangkutan (Efendi,
1999). Sehingga dalam menjalankan tanggung jawabnya perlu selalu
menjunjung tinggi kode etik serta menghindari terjadinya
pelanggaran. Sebagai sanksi administratif berkaitan dengan
pelanggaran terhadap kode etik dikenakan beberapa macam sanksi, di
antaranya Teguran; Peringatan; Pemberhentian sementara. dari
keanggotaan PPAT; Pemberhentian / Pemecatan. dari keanggotaan
PPAT; Pemberhentian secara tidak hormat. dari keanggotaan. PPAT;
Sanksi Administratif. yaitu denda26
B. Tinjauan Umum Tenlang Akta
1. Pengertian Akta
Istilah akta dalam bahsa Belanda disebut "acte" dan dalam
istilah Inggris disebut "AcE atau "Deed*. Menurut R. Subekti dan
Tjitrosudibio dalam bukunya Kamus I lukum. bahwa kata akta
merupakan bentuk jamak dari kata "Actum" yang berasal dari balisa latin
yang berarti perbuatan-pcrbuatan.Yang dimaksud dengan akta menurut
Victor M. Situmorang dan Cormentyna Sitanggang, adalah:27
26
Toedjasaputro. (1995). Etika Pr.ofrsi Notaris Dan Profesi Hukum. Semarang: Aneka Ilmu Hlm
22
27
R. Subekti dan Tjitrosudibio, Kamus Hukum, Pradnya Paramila, Jakarta, 1990, him. 9
30
1. Perbuatan handeling atau perbuatan hukum {rechthandeling) itulah
pengertian yang luas, dan
2. Suatu tulisan yang dibuat untuk dipakai atau digunakan sebagai bukti
perbuatan hukum tersebut yaitu berupa tulisan yang ditunjuk kepada
pembuktian sesuatu. 28
Menurut Abdulkadir Muhammad, akta adalah; "Surat yang
bertanggal dan diberi tandatangan yang memuat peristiwa-peristiwa
yang menjadi dasar suatu hak atau perikatan yang digunakan untuk
pembuktian"29
Akta menurut Retnowulan Sutantio dan Iskandar Oerip
Kartawinata adalah: "Surat-surat yang dibuat dengan sengaja untuk
dipergunakan sebagai alat bukti, karena suatu akta merupakan bukti
bahwa suatu kejadian hukum yang telah dilakukan".30
Sudikno Mertokusumo berpendapat, akta adalah: "Surat yang
diberi tanda tangan yang menjadi dasar dari pada suatu hak atau
perikatan. yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk
pembuktian"."31
Dari beberapa defenisi akta tersebut, dapat diketahui bahwa
tidak semua surat dapat disebut akta, melainkan hanya surat-surat
28
victor M. Situmorang dan Cormentyna Sitanggang, Grosse Akia Dalam Pembuktian Dan
EksUiusi, Rineka Cipta, Jakarta, 1992, him. 26
29
Abdulkadir Muhammad, Hukum Acara Perdata Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung,2000,
him. 119
30
Retnowulan Sutantio dan Oerip Kartawinata, Hukum Acara Perdata Dalam Teori Dan Praktek.
Mandar Maju. Bandung, 1990, him. 58
31
"Opcit Abdul Kadir. Hlm 123
31
tertentu yang memenuhi syarat-syarat tertentu pula baru dapat dikatakan
akta. Syarat-syarat yang harus dipenuhi tersebut adalah:32
1. Surat itu harus ditandatangani
Keharusan ditandatangani suatu surat untuk dapat dikatakan
akta tercantum dalam akta, tercantum dalam Pasal 1869 KUH Perdata
yang berbunyi: "Suatu akta yang karena tidak berkuasa atau tidak
cakapnya pegawai termaksud di atas, atau karena cacat dalam
bentuknya, tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik, namun
demikian mempunyai kekuatan sebagai tulisan di bawah tangan
jikadilandatangani oleh pihak. Tujuan dari keharusan ditandatangani
suatu surat untuk dapat disebutakta adalah untuk memberikan ciri atau
untuk mengindividualisasikan sebuah akta, dengan setiap orang tidak
mungkin memiliki tanda tangan yang sama.
2. Surat itu hams memuat peristiwa yang menjadi dasar sesuatu hak atau
perikatan
Hal diatas sesuai dengan peruntukan sesuatu akta sebagai alat
bukti pembuktiandemi keperluan siapa akta ilu dibuat, surat tersebut
harus berisikan sesuatu keteranganyang dapat menjadi bukti yang
dibutuhkan dengan memuat peristiwa hukum yang menjadi dasar dari
suatu hak atau perikatan.
32 32
victor M. Situmorang dan Cormentyna Sitanggang, Grosse Akia Dalam Pembuktian Dan
EksUiusi, Rineka Cipta, Jakarta, 1992, him. 29
32
3. Surat itu dipergunakan sebagai alat bukti
Syarat ketiga agar suatu surat dapat disebut suatu akta adaiah
surat itu hams dipemntukkan sebagai alat bukti. Jadi segaia surat-surat
yang tidak dipemntukkan menjadi bukti yang tidak dibuat untuk
dipakai sebagai alat pembuktian bukan akta. Dalam hukum acara
perdata bukti tulisan adalah bukti yang utama, bukti tulisan yang
dimaksud adalah dalam bentuk akta. Pasal 1867 KUH Perdata
berbunyi: "Pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan tulisan (akta)
otentik maupun dengan tulisan (akta) di bawah tangan" Dari isi Pasal
1867 KUH Perdata tersebut, akta dapat dibedakan menjadi:
a. Akta Otentik
Mengenai akta otentik diatur dalam Pasal 165 HIR yang
bersamaan bunyinya dengan Pasal 285 RBg, yang berbunyi:33
Akta otentik adalah suatu akta yang dibuat oleh alau
dihadapan pejabat yang diberi wewenang untuk itu, merupakan
bukti yang lengkap antara para pihak dan para ahli warisnya dan
mereka yang mendapalkan hak dari padanya tentang yang tercantum
di dalamnya dan bukan sebagai pemberitahuan belaka, akan tetapi
yang terakhir ini hanya diberitahukan itu berhubungan dengan
perihal akta itu. Defenis akta otentik ini dapat dijumpai dalam Pasal
1868 KUH Perdata, yang berbunyi sebagai berikut: "Suatu akta
adalah suatu akta yang dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-
33
Lilian Tedjosaputro, Eika Profesi Notaris Dalam Penegakan Hukum Pidana, Bigraf Publishing,
Yogyakarta. 1995, him. 31
33
undang dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum yang berkuasa
untuk itu ditempat akta itu dibuat". Dalam pembuatan akta-akta
otentik mengenai tindakan-tindakan, perjanjian-peijanjian dan
keputusan-keputusan harus dibuat oleh notaries apabila:
a. Hal tersebut dikehendaki oleh mereka atau pihak-pihak yang
berkepenlingan
b. Oleh perundang-undangan umum hal-ha! tersebut harus
dinyatakan dalam akta otentik."
b. Akta di bawah tangan
kata "di bawah tangan" merupakan terjernahan harfiah dari
bahasa aslinya bahasa Belanda "Onderhandsch Acte". Menurut
Victor M. Situmorang dan Cormentyna Sitanggang, akta di bawah
tangan adalah akta yang sengaja dibuat oleh para pihak untuk
pembuktian tanpa bantuan dari seorang pejabat pembuat akta,
dengan kata lain akta di bawah tangan adalah akta yang
dimaksudkan oleh para pihak sebagai alat bukti, tetapi tidakdibuat
oleh atau dihadapan pejabat umum pembuat akta."34
Menurut Abdulkadir Muhammad, akta di bawah tangan
dikatakan akta tidak otentik karena tidak dibuat oleh atau dihadapan
pejabat yang berwenang untuk itu, melainkan dibual sendiri oleh
pihak yang bcrkepenlingan dengan tujuan untuk dijadikan alal
34
Martiman Prodjohamidjojo, Hukum Pembuktian Dalam Sengketa Tata Usaha Negara, Pradnya
Paramila, .lakarta, 1997, him. 63
34
bukti. Lilian Tedjosaputro berpendapat bahwa akta di bawah tangan
adalah akta yang dibuat tanpa perantara seorang pegawai umum.'
Akta di bawah tangan merupakan akta yang dibuat untuk
pembuktian oleh para pihak tanpa bantuan seorang pejabat,
sehingga akta tersebut hanya dibuat antara para pihak yang
bcrkepenlingan. Suatu akta di bawah tangan terutama yang
berisikan perjanjian membayar sejumlah uang tunai atau
menyerahkan sesuatu benda dengan nilai tertentu, maka akta
tersebut harus ditulis seluruhnya oleh penandatangan dengan huruf-
huruf atau diberi keterangan bahwa si penandatngan menyelujui
jumlah atau banyaknya yang yang harus dipenuhi. Apabila
ketentuan tersebut tidak dipenuhi dan akta tersebut disangkai
kebenarannya, maka akta di bawah tangan tersebut hanya berfungsi
sebagai permuiaan pembuktian yang masih memerlukan alat bukti
tambahan.
3. Kedudukan Hukum Akta
Hukum pembuktian diperlukan demi terciptanya kepastian
hukum disamping itu hukum pembuktian juga diperlukan untuk
mencegah timbulnya perbuatan main hakim sendiri diantara pihak yang
saling berperkara, khususnya dalam mempertahankan kebenaran atas
hak yang dimilikinya dipengadilan. Oleh sebab itu pembuktian ini

35
merupakan bagian yang sangat penting dalam pemeriksaan perkara
dipengadilan.35
Pembuktian dalam perkara perdata bertujuan untuk tercapainya
kebenaran formal lai halnya dengan pembuktian dalam perkara pidana
adalah dengan tercapainya kebenaran materiil. Pembuktian perkara
perdata mengenal alat – alat pembuktian sebagaimana diatur dalam Pasal
1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,Tulisan yang dibuat secara
khusus yang dibuat sedemikian rupa agar menjadi suatu alat bukti yang
sah dan akurat disebut sebagai akta (acte). Akta adalah tulisan khusus
yang dibuat agar menjadi suatu alat bukti tertulis.14 A.Pitlo mengartikan
akta itu sebagai surat – surat yang ditandatangani, dibuat untuk dipakai
sebagai bukti, dan untuk dipergunakan oleh orang, untuk kepentingan
siapa surat itu dibuat.36
Pasal 1868 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata mengatur
mengenai pengertian akta otentik yaitu : “Suatu akta otentik, adalah
suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang,
dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa
untuk itu ditempat dimana akta itu dibuatnya”. Berkaitan tentang
pengertian akta otentik tersebut dijelaskan lebih lanjut oleh Pasal 1870
Kitab Undang – Undang Hukum Perdata bahwa suatu akta otentik
memberikan kepada para pihak yang membuatnya suatu bukti yang
35
Dedy Pramono, Kekuatan Pembuktian Akta yang Dibuat oleh Notaris Selaku Pejabat Umum
menurut Hukum Acara Perdata di Indonesia, Lex Jurnalica, Volume 12 Nomor 3, Desember2015,
hlm. 250.
36
A. Pitlo, Pembuktian dan Daluarsa, Intermasa, Jakarta, 1986, hlm. 52
36
sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya. Jika sesuatu akta hendak
memperoleh status otentisiteit, hal mana terdapat pada akta notaris, maka
menurut pasal 1868 KUHPerdata37
4. Kekuatan Hukum akta
Keotentikan Akta Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam
UUHT antara lain dalam Pasal 10 ayat (2) berbunyi: "Pemberian Hak
Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan oleh PPAT..."
Dalam ketentuan Paal I angka 5 disebutkan: "Akta Pemberian
Hak Tanggungan adalah Akta PPAT yang berisi pemberian hak
tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan
piutangnya". Menurut ketentuan Pasal 1 angka 4: "Pejabat Pembuat Akta
Tanah yang selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi
wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta
pembebanan hak atas tanah dan akia pemberian kuasa membebankan
hak tanggungan menurut perturan perundang-undangan yang berlaku".
Menurut ketentuan Pasal I angka 4 dan 5 tersebut bentuk akta hak
tanggungan yang ditentukan undang-undang adalah berbentuk akta
PPAT. Di dalam ketentuan Pasal 17 UUHT disebutkan bahwa: bentuk
dari Akta Pemberian Hak Tanggungan, bentuk dan isi buku tanah hak
tanggungan dan hal Iain-Iain yang berkaitan dengan tata cara pemberian
dan pendaftaran hak tanggungan ditetapkan dan diselenggarakan
37
Ibid.Hlm 62
37
berdasarkan peraturan pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal
19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria. Adapun kemudian berdasarkan ketentuan Pasal
17 lercbul ditetapkan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3
Tahun 1996 tentang Benluk Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak
Tanggungan, dan Sertifikat Hak tanggungan
C. Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
1. Pengertian Hak Tanggungan Atas Tanah
Untuk mengetahui pengertian Hak Tanggungan adalah bertitik tolak
dari Undang-Undang Pokok Agragia (UUPA) sebagai peraturan dasar dalam
bidang agrarian. Dalam UUPA, apa yang dimaksud dengan pengertian Hak
Tanggungan tidak dijumpai, selain dalam Pasal 51 yang mengatakan bahwa Hak
Tanggungan itu akan diatur dengan Undang-undang dan dalam Pasal 25, 33, dan
59 dikatakan bahwa Hak Miiik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan dapat
dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Maksud dari Pasal 51
UUPA itu baru terpenuhi dengan berlakunya Undang-undang Nomor 4 Tahun
1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan
Dengan Tanah. 38
Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Hak Tanggungan tersebut
dinyatakan bahwa Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang
Berkaitan Dengan Tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak
38
K. Wantjik Saleh,1985, Hak Anda Alas Tanah, GHlmia indonesia, Jakarta, hlm. 55
38
jaminan yarg dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria, berikut atau tidak berikut bendabenda Iain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertcnlu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kredito-kreditor
lain.
Jadi berdasarkan ketentuan Undang-undang 1 lak I'anggungan ini,
dimungkinkan adanya tanah dan bangunan, ataupun tanaman atau hasil karya
yang terdapat di atas tanah itu untuk jaminan terpisah dari tanahnya (sesuai
dengan perkataan berikut atau tidak berikut). Hal ini terjadi apabila kepemilikan
antara tanah dan bangunan, tanaman atau hasil karya tersebut tidak dimiliki
oleh satu orang. Hak Tanggungan atas tanah menurut UU No. 4 Tahun 1996
mempunyai ciri-ciri antara lain:39
b. Merupakan perjanjian accesoir, untuk mengadaan perjanjian pokok yang
berwujud perjanjian pinjam-meminjam uang. Karena merupakan perjanjian
accesoir maka adanya tergantung pada perjanjian pokok
c. Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali
diperjanjikan, Ini diatur dalam ketentuan asal 2 UUHT
d. Lebih didahulukan pemenuhan piutangnya dari pada piutang yang lain
{droit de preference) diatur dalam Pasal 6 UUHT
e. Mempunyai sifat zaaksgevolg, yaitu bahwa hak tanggungan ini senantiasa
mengikuti bendanya dalam tangan siapapun benda itu berada atau dikenal
dengan istilah droit de suite yang diatur dalam Fasal 7 UUHT
39
Ibid Hlm 57
39
f. Hak tanggungan hanya bcrisi hk-hak untuk pelunasan utang dan tidak
mengandung hak-hak untuk menguasai atau memiliki bendanya, namun
memberikan hak untuk diperjanjikan menjual atas kckuasaan sendiri obyek
hak tanggungan bila debitor wanprestasi.
Berdasarkan pada ketentuan Undang-undang Hak Tanggungan tersebut,
maka dapat diketahui bahwa hak tanggungan adalah perjanjian accesoir, bersifat
droit de suite, mempunyai kedudukan prefrensi dan hanya untuk pelunasan saja.
Terlihat ciri-ciri tersebut di atas di dalamnya mengandung sifat-sifat utama dari
hak kebendaan yaitu dapat dipertahankan terhadap siapa pun juga, selalu
mengikuti bendanya dan juga berlakunya asas spesialitas dan publisitas.
Undang-undang Hak Tanggungan berlaku juga terhadap pembebasan
hak jaminan atas Rumah Susun dan Hak Milik alas Satuan Rumah Susun,
lermasuk yang didirikan di atas tanah Hak Pakai atas Tanah Negara. Scsuai Pasal
12 dan Pasal 13 UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UURS) yang
berkenaan dengan penjaminan rumsah susun beserta lanah tempal bangunan
itu sendiri juga harus tunduk pada peraturan undang-undang Hak Tanggungan
tersebut, sehingga penjaminan dengan fiducia tidak berlaku lagi. Di samping itu
dengan berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan ini, dinyatakan pula bahwa
ketentuan yang mengatur mengenai creditverband serta ketentuan yang
mengatur mengenai hipotik yang berlaku seiama ini, sepanjang yang
berhubungan dengan tanah sudah tidak berlaku lagi.
Pembebanan rumah beserta lanag yang haknya dimiliki oleh pihak yang
sama dengan adanya Undang-undang Hak Tanggungan dibebani dengan Hak
Tanggungan. Dengan demikian unluk jaminan terhadap hak alas tanah, berikut
40
atau tidak bcrikut benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan
tanahnya berlaku Hak Tanggungan. Sedangkan fiducia dan hipolik dapat
diberldkukan untuk penjaminan bukan tanah. Dcngau adanya Undang-undang
Hak Tanggungan, satu-satunya lembaga jaminan atas tanah yang berlaku adalah
Hak Tanggungan yang diatur dalam Undang-undang Hak Tanggungan (UU No. 4
Tahun 1996).
2. Subyek Hak Tanggungan Atas Tanah
Dalam hak tanggungan juga terdapat subyek hukum yang menjadi hak
tanggungan yang terkait dengan perjanjian pemberian hak tanggungan. Yang
dimaksud dengan subyek hak tanggungan ini adalah pihak-pihak yang terlibat
dalam perjanjian pembenanan hak tanggungan. Di dalam suatu perjanjian hak
tanggungan ada dua pihak yang mengikatkan diri yaitu:
a. Pemberi hak tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menjamin obyek hak
tanggungan
b. Pemegang hak tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menerima hak
tanggungan sebaga jaminan dari piutang yang diberikannya.
Yang dapat menjadi subyek hak tanggungan selain warga negara
Indonesia, dengan ditetapkannya hak pakai atas tanah negara sebagai salah satu
obyek hak tanggungan, bagi warga negara asing juga dimungkinkan untuk dapat
menjadi subyek hak tanggungan, apabila memenuhi syarat. Jika hak pakai itu
oleh warga negara asing, dimana hak pakai itu menurut Undang-undang Hak
Tanggungan juga dapat menjadi obyek Hak Tanggungan, ada persyaratan untuk
menjadi subyek Hak Pakai yang harus dipenuhi. Demikian juga kalau warga
41
negara asing tersebut mengajukan permohonan kredit dengan hak pakai atas
tanah negara sebagai jaminan, harus memenuhi persyaratan antara lain:40
1) Sudah tinggal di Indonesia dalam waktu tertentu
2) Mempunyai Usaha di Indonesia
3) Kredit dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah negara
Republik Indonesia.
Dalam kaitannya dengan kedudukan selaku kreditor, Undang-undang
Hak Tanggungan mcnegaskan bahwa seorang warga negara asing maupun
badan hukum asing juga dapat menjadi pemegang hak tanggungan karena hak
tanggungan tidak ada kaitannya dengan pemilikan obyek secara serta merta.
Undang-undang Hak Tanggungan memuat ketentuan mengenai subyek Hak
Tanggungan dalam Pasal 6 dan Pasal 9, yaitu:
a) Pihak Pemberi Hak Tanggungan
Dalam ketentuan Pasal 6 ayat (I) UUHT menyebutkan bahwa pemberi
Hak Tanggungan adalah: "Orang perorangan atau badan hukum yang
mempunyaikewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek
hak tanggungan yang bersangkutan". Selanjutnya di dalam ketentuan ayat (2)
dinyatakan bahwa "Kewenangan unluk melakukan perbuatan hukum
terhadap obyek hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) harus
ada pada pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan
dilakukan". Ini berarti bahwa hak tanggungan hanya dapal diletakan oleh
orang yang berkuasa memindahtangankan benda yang dibebani. Menurut
UUPA mengenai siapa yang boleh memberikan hak tanggungan ini dibalasi,
40
Ibid.Hlm 66
42
ini disebabkan karena adanya syaral-syaral bagi subyek Hak Milik, Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Menurut UUPA yang dapat
mempunyai Hak Milik adalah Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum
yang ditetapkan pemerintah berdasarkan ketentuan PP No. 38 Tahun 1963,
yaitu:
1. Bank-bank yang didirikan pemerintah
2. Perkumpulan-perkumpulan koerasi pertanian yang didirikan
berdasarkan UUNo. 79 tahun 1958
3. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri
setelah mendengar Menteri Agama
4. Badan-badan social yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian dan Agraria
setelah mendengar Menteri Sosial.
Berdasarkan ketentuan tersebut, maka yang dapat menjadi pemberi hak
tanggungan atas tanah Hak Milik adalah perseorangan Warga Negara
Indonesia dan Badan Hukum yang ditunjuk oleh pemerintah. Yang dapat
mempunyai Hak Guna Bangunan menurut UUPA adalah Warga Negara
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Ketentuan ini diatur Pasal 46 ayat
(1) UUPA. Pemberian Hak Tanggungan dari Hak Guna Bangunan adalah
Warga Negara Indnesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indnesia. Yang dapat mempunyai Hak Guna
Usaha menurut UUP adalah Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum
yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Hal ini diatur dalam Pasal 30 UUPA. Dengan demikian yang dapat
memberikan Hak Tanggungan dari Hak Guna Usaha adalah Waga Negara
43
Indonesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia. Selain itu yang dapat dibebani dengan Hak
Tanggungan adalah Hak Pakai berdasarkan Pada Pasal 4 ayat (2) UUHT. Ini
adalah terobosan yang dilakukan UUHT untuk mengantisipasi
perkembangan kebutuhan masyarakat. Yang dapat mempunyai Hak Pakai
Atas Tanah Negara menurut Pasal 42 UUPA adalah Warga Negara Indonesia,
Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Menurut penjelasan UUHT, Hak Pakai tersebut adalah Hak Pakai yang
didatarkan, yaitu Hak Pakai yang diberikan aas tanah negara. Sebagaian dari
Hak Pakai yang didaftar tersebut menurut sifat dan kenyataannya dapat
dipindahtangankan, yaitu yang diberikan kepada orang perorangan dan
Badanbadan Hukum Perdata. Jadi yang dapal mempunyai Hak Pakai Atas
Tanah Negara sehingga dapat memberikan Hak Tanggungan adalah orang
perorangan Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum Perdata Indonesia.
b) Pihak Pemegang/Penerima Hak Tanggungan
Yang dimaksud dengan pihak pemegang Hak Tanggungan adalah
orangorang atau Badan Hukum yang memegang Hak Jaminan atas
piutangnya atau kreditor dalam perjanjian pokok. Maka pemegang Hak
Tanggungan adalah orang perorangan atau Badan Hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Dalam Pasal 9 UUHT
menyebutkan bahwa subyek hukum yang menjadi pihak yang berpiutang

44
dapat berupa lembaga keuangan bank, lembaga keuangan non bank, badan
hukum lainnya atau perorangan. 41
Menurut AP Parlindungan, oleh karena kreditor tersebut tidak
mungkin mengaku obyek hak tanggungan tersebut, maka bleli saja bank atau
lembaga keuangan asing alau lembaga keuangan non bank asing dan
perorangan lain sebagai kreditor/ Hal ini menunjukkan bahwa tidak ada
persyaratan khusus bagi pemegang/penerima hak tanggungan, bisa orang
asing dan bisa juga badan hukum asing, baik yang berkedudukan di Indonesia
maupun di luar negeri. Berarti sebagai pihak yang memegang Hak
Tanggungan dapat siapa saja, dalam arti dapat siapa saja sebagai subyek
hukum untuk menjadi pemegang Hak Tanggungan karena kedudukannya
sebagai pihak yang berpiutang atau kreditor. Baik itu Warga Negara
Indonesia atau Warga Negara Asing ataupun Badan Hukum Indonesia
maupun Badan Hukum Asing asalkan ia adalah pihak yang berpiutang atau
kreditor.42
3. Obyek Hak Tanggungan Atas Tanah
Berdasarkan Undang-undang Hak Tanggungan, obyek yang dapat
dibebani dengan Hak Tanggungan adalah hak-hak atas tanah beserta benda-
benda yang berkaitan dengan tanah. Dalam Pasal 4 Undang-undang Hak
Tanggungan tersebut dijelaskan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani Hak
Tanggungan adalah sebagai berikut:43
41
hlm. 213
42
Ibid Hlm 143
43
Ibid Hlm 146
45
2. Hak milik
3. Hak Guna Usaha
4. Hak Guna Bangunan
5. Hak Pakai Alas Tanah Negara, yang menurut sifatnya dapat
dipindahtangankan
6. Hak-hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah
ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut,
7. dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah. Dalam hal ini
pembebannya harus dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan yang bersangkutan.
Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya yang merupakan kesatuan
dengan tanah tersebut tidak dimiliki oleh pemegang hak alas tanah,
pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapal
dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Peberian Hak Tanggungan
yang bersangkutan oleh pemilik atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya
dengan akta otentik. Menurut penjelasan Pasal 4 UUHT, ada 2 (dua) unsur
mutlak dari hak atas tanah yang dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan adalah:
a. Hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar
umum, dalam hal ini Kantor Pertanahan. Unsur ini berkaitan dengan
kedudukan diutamakan (preferen) yang diberikan kepada kreditor
pemegang hak tanggungan terhadap kreditor lainnya. Untuk itu harus ada
Catalan menganai hak tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertifikat
hak atas tanah yang dibebaninya, sehingga setiap orang dapat
mengetahuinya (asas publisitas).

46
b. Hak tersebut menurut sifatnya harus dapat dipindahtangankan sehingga
apabila diperlukan harus dapat segera direalisasikan untuk membayar
utang yang dijamin pelunasannya.
Dalam penjelasan Pasal 4 ayat (1) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996
ditegaskan bahwa terhadap tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan dan
tanahtanah yang digunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci
lainnya, walaupun memenuhi kedua persyaratan tersebut, karena kekhususan
sifat dan tujuan penggunaannya, tidak dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan.
Dalam penjelasan Pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996
tersebut juga dijelaskan bahwa Hak Pakai Atas Tanah Negara yang diberikan
kepada orang perorangan dan Badan-badan Hukum Perdata, karena memeuni
kedua syarat tersebut di atas, dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan.
Hak Milik alas lanah adalah turun-lemurun, terkuat dan lerpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6
dan Pasal 20 ayat (1) UUPA. Hak Milik dapat dijadikan jaminan utang yang
dibebani Hak Tanggungan berdasarkan ketentuan Pasal 25 UUPA.
Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
Iangsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal
29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau petemakan sebagaimana diatur
Pasal 28 ayat (1) UUPA. Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 33 UUPA.
c. Obyek Hak Tanggungan
Berdasarkan ketentuan tersebut, maka yang dapat menjadi pemberi
hak tanggungan atas tanah Hak Milik adalah perseorangan Warga Negara
47
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Ketentuan ini diatur Pasal 46 ayat (1)
UUPA. Pemberian Hak Tanggungan dari Hak Guna Bangunan adalah Warga
Negara Indnesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indnesia. Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha
menurut UUP adalah Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Hal ini diatur dalam
Pasal 30 UUPA. Dengan demikian yang dapat memberikan Hak Tanggungan dari
Hak Guna Usaha adalah Waga Negara Indonesia dan Badan Hukum yang
didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Selain itu
yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan adalah Hak Pakai berdasarkan
Pada Pasal 4 ayat (2) UUHT. Ini adalah terobosan yang dilakukan UUHT untuk
mengantisipasi perkembangan kebutuhan masyarakat. Yang dapat mempunyai
Hak Pakai Atas Tanah Negara menurut Pasal 42 UUPA adalah Warga Negara
Indonesia, Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
d. Kekuatan Hukum Akta Hak Tanggungan Yang Dibuat Oleh PPAT
Hak Tanggungan adalah perjanjian ikutan/accesoir dari suatu perjanjian
pokok. Perjanjian pokoknya adalah suatu perjanjian hutang piutanc atau kredit.
Hutang piutangnya dapat sudah direalisir atau mungkin belum direalisir. Dengan
demikian maka suatu perjanjian krredit yang telah disepakati dan
ditandatangani walaupun kreditnya belum cair dapat menjadi perjanjian pokok
sualu Hak Tanggungan. Artinya Hakt Tanggungan sudah dapat dibebankan
berdasarkan pada perjanjian kredit tersebut.

48
Pembebanan Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Hak
Tanggungan yang di dalam ketentuan UUHT disebut dengan Akta Pemberian
Hak Tanggungan (APHT) yang selanjutnya didaftarkan di Kanlor Pertanahan.
Dimana dalam Akta Hak Tanggungan tersebut dengan jelas dinyatakan
perjanjian pokok tersebut Di dalam penjelasan umum UUHT angka 1 pada alinea
kedua disebutkan bahwa: "mengingat pentingnya kedudukan dan perkreditan
tersebut dalam proses pembangunan, sudah semestinya jika peberian dan
penerimaaan kredit serta pihak lain yang terkait mendapat perlindungan melalui
suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan dapat pula memberikan kepastian
hukum bagi pihak yang berkepenlingan.
Selanjulnya di dalam penjelasan umum angka 3 sebagaimana telah disebutkan
sebeiumnya dinyatakan bahwa: "Ciri-ciri dari lembaga hak jaminan atas tanah
yang kuat adalah:
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada
pemegangnya
b. Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu
berada
c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengiuti pihak
ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang
berkepenlingan
d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
Dengan adanya perlindungan hukum terhadap debitor, kreditor dan
pihak ketiga akan memberikan suatu kekuatan hukum yang dapat menjadi suatu
49
patokan atau pedoman bagi pihak-pihak tersebut dala membebankan Hak
Tanggungan diantara mereka
e. Kedudukan Hukum Akta Hak Tanggungan Yang Dibuat Oleh PPAT
Perjanjian yang merupakan perikatan antara kreditor dengan debitor
atau pihak ketiga yang isinya menjamin pelunasan utang yang timbul dari
pemberian kredit, iazimnya disebut sebagai "Perjanjian Jaminan Kredit". Sifat
perjanjian ini lazim dikonstruksikan sebagai perjanjian yang bersifat accessoir,
yaitu senantiasa merupakan perjanjian yang dikaitkan dengan perjanjian pokok,
mengabdi pada perjanjian pokok. Suatu perjanjian jaminan tida akan ada apabila
tidak ada perjanjian pokok atau dengan kata lain perjanjian jaminan itu selalu
menyertai perjanjian pokok. Tetapi sebailknya perjanjian pokok tida selalu
menimbulkanperjanjian jaminan.
Dengan demikian perjanjian jaminan kredit ini dibuat atau ada,
karena adanya perjanjian yang mendahului, yaitu perjanjian kredit, Sesuai
dengan tujuannya, perjanjian jamiman kredit memang dibuat untuk menjamin
kewajiban dari debitor yang ada dalam perjanjian kredit, yailu melunasi kredit
tersebut. Jadi lanpa adanya perjanjian kredil. perjanjian jaminan kredit tidak
akan ada. Dalam ilmu hukum, kedudukan dari perjanjian kredil adalah
merupakan perjanjian pokok (principal). Sedangkan kedudukan dari perjanjian
jaminan kredit tersebut adalah sebagai perjanjian ikutan atau tambahan
(accessoir).
Konsekuansi hukumnya adalah apabila suatu perjanjian kredil telah
dinyatakan tidak berlaku atau gugur, akibatnya perjanjian jaminan kredit
sebagai perjanjian ikutan secara otomalis menjadi gugur. Jadi kedudukan

50
perjanjian jaminan kredit sebagai perjanjian yang accessoir ini akan menjamin
kuatnya lembaga jaminan tersebutbagi keamanan pemberian kredit leh
kreditor.
Hak tanggungan dapat dibebankan lebih dari satu kali terhadap
obyek yang sama untuk menjamin pelunasan lebih dari satu utang dan untuk
beberapa kreditor. Hal ini menimbulkan adanya tingkatan-tingkatan bagi
pemegang Hak Tanggungan. Peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan
menurut tanggal pendaflarannya pada Kantor Pertanahan. Jasa penyaluran
kredit melalui bank cukup diminati oleh para pelaku '"konomi dalam menunjang
laju usahanya. Untuk mengamankan dana yang disalurkan melalui perjanjian
kredit, diperlukan perjanjian tambahan, yaitu berupa perjanjian jaminan.
Meskipun Pasal 8 Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 yang disempumakan
dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan menyatakan
bahwa jaminan bukan merupakan syarat mutlak dalam prolehan kredil, namun
pada hakekatnya pihak Bank sering meminta jaminan. Praktek mcnunjukkan
bahwa para kreditor lebih mcnyukai jaminan yang bersifat kebendaan berupa
tanah, karena lebih memberikan rasa aman.
Sehubungan dengan hal tersebut Undang-undang Nomor 5 Tahun
I960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria menentukan bahwa Hak
Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan
dengan dibebani Hak Tanggungan (Pasal 25, 33, dan 39 UUPA). Untuk
pengaturan lebih lanjut mengenai Hak Tanggungan diamanatkan melalui Pasal
51 UUPA.
51
Selanjutnya Pasal 57 UUPA menentukan bahwa seiama undang-
undang yang dimaksud oleh Pasal 51 belum terbentuk, maka diberlakukan
ketentuan-ketentuan hipotek dan creditverband sebagai pelengkapnya. Dengan
adanya ketentuan dalam pasal peralihan tersebut, sejak mulai berlakunya UUPA
kecuali mengenai obyeknya yang sudah ditunjuk sendiri oleh UUPA, terhadap
Hak Tanggungan diberlakukan ketentuan-ketentuan hipotek dan creditverband.
Diundangkannya Undang-undang Hak Tanggungan pada tanggal 9 April 1996
sebagai pelaksanaan amanat UUPA, merupakan upaya penyesuaian di bidang
konscpsi dan administrasi hak-hak atas lanah, khususnya di bidang pengamanan
penyediaan dana melalui pemberian kredil. Hak Tanggungan pada dasarnya
adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun
kenyataannya seringkali terdapat benda-benda berupa bangunan, tanaman dan
hasil karya yang merupakan satu kesatuan sengan tanah yang dijadikan jaminan.
Searah dengan asas pemisahan horizontal yang dianut oleh hukum pertanahan
kita, maka benda-benda yang terletak di atas tanah yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah, bukan merupakan bagian dari tanah. Oleh karena itu,
setiap perbuatan hukum mengenai hak atas tanah, tidak dengan sendirinya
meliputi benda-benda tersebut.
Hal ini terlihat kontradiktif bila dibandingkan dengan bunyi judul
Undangundang tentang Hak Tanggungan Atas Tanah yang mencantumkan kata-
kata
"Beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah". Berdasarkan
rumusan judul tersebut terkesan bahwa UUHT telah meninggalkan hukum adat
sebagai dasar hukum tanah nasional dan menggantinya dengan asas perlekatan.
52
Idealnya jaminan kebendaan bagi tanah harus berada dalam kerangka dan dasar
pemikiran UUPA, yaitu hukum adat yang menganut asas pemisahan horizontal.
Undangundang Hak Tanggungan sebagaimana yang diamanatkan oleh UUPA
secara substansial banyak mengambil alih ketentuan hipotek dan creditverband
yang diatur dalam Buku II BW. Kenyataan tentang adanya inkonsistensi asas
tersebut berimplikasi pada kepastian hukum, terutama peran Hak Tanggungan
sebagai pengaman dalam perjanjian kredit bank.
f. Eksekusi Hak Tanggungan
Eksekusi hak tanggungan dilaksanakan seperti eksekusi putusan
Pengadilan yang berkekuatan hukum yang tetap. Eksekusi dimulai dengan
teguran dan berakhir dengan pelelangan tanah yang dibebani dengan Hak
tanggungan. Setelah dilakukan pelelangan terhadap tanah yang dibebani
Hak tanggungan dan uang hasil lelang diserahkan kepada Kreditur, maka
hak tanggungan yang membebani tanah tersebut akan diroya dan tanah
tersebut akan diserahkan secara bersih, dan bebas dan semua beban,
kepada pembeli lelang. Apabila terlelang tidak mau meninggalkan tanah
tersebut, maka berlakulah ketentuan yang terdapat dalam Pasal 200 ayat
(11) HIR. Hal ini berbeda dengan penjualan berdasarkan janji untuk
menjual atas kekuasaan sendiri berdasarkan Pasal 1178 ayat (2) BW, dan
Pasal 11 ayat (2) e UU No. 4 Tahun 1996 yang juga dilakukan melalui
pelelangan oleh Kantor Lelang Negara atas permohonan pemegang hak
tanggungan pertama, Janji ini hanya berlaku untuk pemegang Hak
tanggungan pertama saja. Apabila pemegang hak tanggungan pertama
telah membuat janji untuk tidak dibersihkan (Pasal 1210 BW dan pasal 11
53
ayat (2) j UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan), maka apabila
ada Hak tanggungan lain-¬lainnya dan hasil lelang tidak cukup untuk
membayar semua Hak tanggungan yang membebani tanah yang
bersangkutan, maka hak tanggungan yang tidak terbayar itu, akan tetap
membebani persil yang bersangkutan, meskipun sudah dibeli oleh pembeli
dan pelelangan yang sah. Jadi pembeli lelang memperoleh tanah tersebut
dengan beban-beban hak tanggungan yang belum terbayar. Terlelang tetap
harus meninggalkan tanah tersebut dan apabila ia membangkang, ia dan
keluarganya, akan dikeluarkan dengan paksa.44
44
https://www.pn-kabanjahe.go.id/2015-06-06-01-33-28/eksekusi-hak-tanggungan.html diakses
pada 13 November 2021
54
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Membuat Akta Hak
Tanggungan Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1996 Tentang
Hak Tanggungan.
Pasal 1868 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata mengatur
mengenai pengertian akta otentik yaitu : “Suatu akta otentik, adalah suatu akta
yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau
dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana
akta itu dibuatnya”. Berkaitan tentang pengertian akta otentik tersebut
dijelaskan lebih lanjut oleh Pasal 1870 Kitab Undang – Undang Hukum
Perdata bahwa suatu akta otentik memberikan kepada para pihak yang
membuatnya suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.
Jika sesuatu akta hendak memperoleh status otentisiteit, hal mana terdapat
pada akta notaris, maka menurut pasal 1868 KUHPerdata45 Keotentikan Akta
Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam UUHT antara lain dalam Pasal 10
ayat (2) berbunyi: "Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT..."
Dalam ketentuan Pasal I angka 5 disebutkan: "Akta Pemberian Hak
Tanggungan adalah Akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan
45
Ibid.Hlm 62
55
kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya".
Menurut ketentuan Pasal 1 angka 4: "Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk
membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah
dan akia pemberian kuasa membebankan hak tanggungan menurut perturan
perundang-undangan yang berlaku". Menurut ketentuan Pasal I angka 4 dan 5
tersebut bentuk akta hak tanggungan yang ditentukan undang-undang adalah
berbentuk akta PPAT. Di dalam ketentuan Pasal 17 UUHT disebutkan bahwa:
bentuk dari Akta Pemberian Hak Tanggungan, bentuk dan isi buku tanah hak
tanggungan dan hal Iain-Iain yang berkaitan dengan tata cara pemberian dan
pendaftaran hak tanggungan ditetapkan dan diselenggarakan berdasarkan
peraturan pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Adapun
kemudian berdasarkan ketentuan Pasal 17 lercbul ditetapkan Peraturan
Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1996 tentang Benluk Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan,
Buku Tanah Hak Tanggungan, dan Sertifikat Hak tanggungan
Hukum pembuktian diperlukan demi terciptanya kepastian hukum
disamping itu hukum pembuktian juga diperlukan untuk mencegah timbulnya
perbuatan main hakim sendiri diantara pihak yang saling berperkara,
khususnya dalam mempertahankan kebenaran atas hak yang dimilikinya

56
dipengadilan. Oleh sebab itu pembuktian ini merupakan bagian yang sangat
penting dalam pemeriksaan perkara dipengadilan.46
Pembuktian dalam perkara perdata bertujuan untuk tercapainya
kebenaran formal lai halnya dengan pembuktian dalam perkara pidana adalah
dengan tercapainya kebenaran materiil. Pembuktian perkara perdata mengenal
alat – alat pembuktian sebagaimana diatur dalam Pasal 1866 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata,Tulisan yang dibuat secara khusus yang dibuat
sedemikian rupa agar menjadi suatu alat bukti yang sah dan akurat disebut
sebagai akta (acte). Akta adalah tulisan khusus yang dibuat agar menjadi suatu
alat bukti tertulis. A.Pitlo mengartikan akta itu sebagai surat – surat yang
ditandatangani, dibuat untuk dipakai sebagai bukti, dan untuk dipergunakan
oleh orang, untuk kepentingan siapa surat itu dibuat.47 Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) pertama kali terdapat dalam PP No. 10 Tahun 1961 perihal
Pendaftaran Tanah disebut “Penjabat”. Pada Pasal 19 regulasi ini ditentukan,
tiap kesepakatan yang memiliki maksud mengubah hak tanah, memberi hak
tanah baru, malkukan pegadaian tanah atau melakukan pinjaman uang nemun
hak tanah menjadi tanggungan, wajib memiliki bukti berupa akta yang
pembuatannya oleh serta di depan penjabat yang diberi tanggungjawab dari
Menteri Agraria.48
46
hlm. 250.
47
A. Pitlo, Pembuktian dan Daluarsa, Intermasa, Jakarta, 1986, hlm. 52
48
Ngadino. (2019). Ketentuan Umum Tata Cara Pembuatan dan Pengisian Akta PPAT. UPT
Penerbitan Universitas PGRI Semarang Press.
57
Pasal 1 angka 1 PP No. 37 Tahun 1998 perihal Peraturan Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah menyatakan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) yaitu administratur diamanatkan dalam pembuatan akta asli perihal
kegiatan hukum tentang hak tanah atau hak milik dari rumah susun. Boedi
Harsono dalam bukunya menjelaskan maksud dari pejabat umum yaitu orang
yang dilantik dari Lembaga yang berkuasa, bertugan untuk melakukan
pelayanan masyarakat pada suatu sektor atau aktivitas.49
Pasal 2 ayat 1 PP No. 37 Tahun 1998 menjelaskan tugas utama dari
PPAT yaitu menjalankan secara parsial aktivitas pendaftaran tanah melalui
pembuatan akta yang menjadi bukti sudah melalui proses suatu hukum perihal
hak dari tanah atau Hak Milik Dari Rumah Susun, setelah itu akan jadi acuan
untuk melakukan listing untuk mengubah data listing tanah yang disebabkan
proses hukum itu.Aktivitas hukum sebagai yang dibebankan berarti, ada pada
Pasal 2 ayat 2 PP No. 37 Tahun 1998 terdiri dari penjualan pembelian,
pertukaran, pemberian, pendapatan pada perusahaan (inbreng), dibaginya hak
seluruhnya, diberikannya hak untuk gedung atau hak penggunaan dari tanah
hak kepunyaan, diberikannya hak jaminan serta wewenang memberikan hak
jaminan.Selaras tugas PPAT yang sudah dijelaskan sebelumnya merupakan
tugas dari PPAT antara lain mengerjakan akta dari hak jaminan. Pasal 1 angka
1 UU No. 4 Tahun 1996 perihal Hak Tanggungan Dari Tanah Beserta Benda-
Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah menyebutkan hak jaminan merupakan
hak tanggungan yang diberikan ke hak dari tanah seperti pada UU No. 5
49
Harsono, B. (2003). Hukum Agraria Indonesia. Djambatan.
58
Tahun 1960 perihal Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, barang lain yang
menjadi satu dengan tanah atau bukan, melunasi suatu peminjaman,
pemberian kedudukan yang paling utama pada kreditor tertentu pada kreditor
lain. Secara umum hak tanggungan memiliki unsur-unsur pokok antara lain :50
a. Memberi kewenangan pada kreditur tertentu terhadap kreditur lainnya;
b. Merupakan jaminan terhadap pelunasan hutang;
c. Utang yang dijaminkan merupakan suatu utang tertentu;
d. Yang menjadi objek yaitu hak dari tanah yang cocok;
e. Mampu diberikan dari tanah maupun pada barang lain pada tanah yang jadi
satu dengan tanah yang dijaminkan .
Sebagaimana yang tercantum pada UU No. 4 Tahun 1996
menerangkan pemberian hak jaminan dilaksanakan lewat dua mekanisme
yang terdiri dari membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) dari
PPAT, setelah itu dilanjut mendaftarkan Hak Jaminan yang dilakukan Kantor
Pertanahan. Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan hal yang krusial
dikarenakan hal tersebut adalah bukti adanya hak jaminan yang diberikan.51
Setelah APHT dibuat oleh PPAT, maka dalam waktu 7 hari kerja
PPAT harus mendaftarkan APHT yang dilengkapi dengan dokumen
pendukung lain pada Kantor Badan Pertanahan Nasional daerah tersebut yang
merupakan organisasi pengusahaan negara yang kuasanya mengerjakan tugas
yang berhubungan dengan pertanahan di sektor pemerintahan (Sutedi, 2012).
50
Anggraeni, S. Z., & Marwanto, M. (2020). Kewenangan dan Tanggung Jawab Hukum Pejabat
Pembuat Akta Tanah Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik. Acta
Comitas.
51
Nufus, N. H. (2010). Proses Pembebanan Hak Tanggungan Terhadap Tanah Yang Belum
Bersertifikat Universitas Diponegoro.
59
Seperti pada Pasal 40 ayat 1 PP No. 24 Tahun 1997 perihal Pendaftaran Tanah
berisi, paling lambat 7 hari kerja dari tanggal disahkannya akta yang
berhubungan, PPAT harus memberikan akta yang telah dibuat beserta
dokumen yang berhubungan pada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
Saat ini setelah berlakunya Peraturan Menteri Agraria serta Tata
Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2020 perihal
Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik, pelayanan hak
jaminan tidak lagi berjalan manual dengan mendatangi Kantor Pertanahan
setempat melainkan pendaftarannya lewat perangkat elektronik. Pasal 1 angka
7 PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020 menjelaskan arti pemberian layanan hak
jaminan saling berhubungan dengan cara elektronik, kemudian dikatakan
menjadi Pelayanan HT-el merupakan tahapan pemberian layanan hak jaminan
untuk memelihara data listing tanah yang diadakan lewat perangkat elektronik
yang saling terhubung.52
Tugas PPAT pada Pelayanan HT-el antara lain melakukan
pemberian Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) pada Kantor
Pertanahan lewat sistem HT-el yang diadakan Kementerian. Tahap
penyampaian APHT yang dikerjakan PPAT antara lain:
1) PPAT melakukan login di website yang sudah terintegrasi yang disediakan
oleh Kementerian ATR/BPN dengan memasukan username dan password
sebagaimana yang telah didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat;
52
Wawancara dengan ibu Catur Novianti, SH sebagai Notaris di Kabupaten Pekalongan
60
2) PPAT melengkapi data sebagaimana tercantum pada Akta Pembebanan
APHT, Sertifikat Hak Atas Tanah dan dokumen lain yang diperlukan
meliputi Kartu Tanda Penduduk (KTP) debitur, Kartu Keluarga (KK)
debitur, Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemberi persetujuan, Kartu Tanda
Penduduk (KTP) Saksi, PBB, Salinan Perjanjian Kredit dan Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) kemudian mengunggah APHT,
Sertifikat Hak Atas Tanah serta dokumen lain sebagimana telah disebutkan;
3) PPAT mengerjakan serta menandatangani surat yang menyatkaan
tanggungjawab keaslian dokumen elektronik sebagaimana yang telah
diunggah dan kemudian mengunggah surat pernyataan tersebut;
4) PPAT mengunggah Surat Pengantar Akta kemudian menandatangani dan
cap jabatan Surat Pengantar Akta tersebut, lalu mengunggahnya kembali.
Sebelum melakukan penyampaian APHT sebagaimana tercantum pada PP
No. 24 Tahun 1997 PPAT mengecek Sertifikat Hak Atas Tanah dengan
Buku Tanah yang terdapat pada Kantor Pertanahan.
Berdasarkan uraian diatas setelah berlakunya PMATR/BPN No. 5
Tahun 2020 pelayanan pendaftaran HT tidak lagi dilaksanakan secara
konvensional melainkan secara elektronik melalui sistem elektronik
sebagaimana yang telah ditentukan dalam PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020.
Selaras dengan hal tersebut mengakibatkan kembalinya fungsi PPAT dalam
kegiatan pendaftaran tanah yang memiliki tugas sebatas menyampaikan akta
yang dibuatnya kepada Kantor Pertanahan dalam hal ini PPAT hanya
memiliki kewajiban untuk menyampaikan APHT yang dibuatnya melalui

61
sistem HT-el dengan menjamin kebenaran data yang disampaikannya melalui
sistem HT-el. 53
B. Kekuatan hukum Akta Hak Tanggungan oleh PPAT apabila dalam
pembuatannya ada kesalahan atau kelalaian Informasi dan prosedur
yang dilakukan oleh PPAT.
Pasal 1 ayat 1 dari Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang kemudian diubah
dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 bahwa yang dimaksud dengan
“Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat
umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik
mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun”. Keberadaan Jabatan PPAT dapat ditemukan di
pasal 26 ayat (1) UUPA dan Pasal 26 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa jual
beli, tukar menukar, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk
memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan
Pemerintah. Demikian halnya Pasal 19 UUPA yang menginstruksikan kepada
pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah
Republik Indonesia yang akan diatur dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10
Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, yang kemudian diganti dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. UUPA memang tidak menyebut
53
62
secara tegas tentang Jabatan PPAT, namun penyebutan tentang adanya pejabat
yang akan bertindak untuk membuat akta terhadap perbuatan hukum tertentu
mengenai tanah, dinyatakan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10
tahun 1961, sebagai peraturan pelaksanaan UUPA. Dari semua Peraturan
Perundang-undangan di atas menunjukkan bahwa kedudukan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) adalah sebagai pejabat umum. Namun dalam peraturan
perundang-undangan tidak memberikan definisi apa yang dimaksud dengan
pejabat umum. Maksud “pejabat umum” itu adalah orang yang diangkat oleh
instansi yang berwenang, dengan tugas melayani masyarakat umum di bidang
atau kegiatan tertentu.54
Berdasarkan pada ketentuan Undang-undang Hak Tanggungan
tersebut, maka dapat diketahui bahwa hak tanggungan adalah perjanjian
accesoir, bersifat droit de suite, mempunyai kedudukan prefrensi dan hanya
untuk pelunasan saja. Terlihat ciri-ciri tersebut di atas di dalamnya
mengandung sifat-sifat utama dari hak kebendaan yaitu dapat dipertahankan
terhadap siapa pun juga, selalu mengikuti bendanya dan juga berlakunya asas
spesialitas dan publisitas.
Undang-undang Hak Tanggungan berlaku juga terhadap pembebasan
hak jaminan atas Rumah Susun dan Hak Milik alas Satuan Rumah Susun,
lermasuk yang didirikan di atas tanah Hak Pakai atas Tanah Negara. Scsuai
Pasal 12 dan Pasal 13 UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (UURS)
54
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya (Jakarta: Penerbit Djambatan, 2003), hlm. 486.
63
yang berkenaan dengan penjaminan rumsah susun beserta lanah tempal
bangunan itu sendiri juga harus tunduk pada peraturan undang-undang Hak
Tanggungan tersebut, sehingga penjaminan dengan fiducia tidak berlaku lagi.
Di samping itu dengan berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan ini,
dinyatakan pula bahwa ketentuan yang mengatur mengenai creditverband
serta ketentuan yang mengatur mengenai hipotik yang berlaku seiama ini,
sepanjang yang berhubungan dengan tanah sudah tidak berlaku lagi.
Pembebanan rumah beserta lanag yang haknya dimiliki oleh pihak
yang sama dengan adanya Undang-undang Hak Tanggungan dibebani dengan
Hak Tanggungan. Dengan demikian unluk jaminan terhadap hak alas tanah,
berikut atau tidak bcrikut benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan
tanahnya berlaku Hak Tanggungan. Sedangkan fiducia dan hipolik dapat
diberldkukan untuk penjaminan bukan tanah. Dcngau adanya Undang-undang
Hak Tanggungan, satu-satunya lembaga jaminan atas tanah yang berlaku
adalah Hak Tanggungan yang diatur dalam Undang-undang Hak Tanggungan
(UU No. 4 Tahun 1996).55
Dalam hak tanggungan juga terdapat subyek hukum yang menjadi hak
tanggungan yang terkait dengan perjanjian pemberian hak tanggungan. Yang
dimaksud dengan subyek hak tanggungan ini adalah pihak-pihak yang terlibat
dalam perjanjian pembenanan hak tanggungan. Di dalam suatu perjanjian hak
tanggungan ada dua pihak yang mengikatkan diri yaitu:
55
64
a. Pemberi hak tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menjamin obyek hak
tanggungan
b. Pemegang hak tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menerima hak
tanggungan sebaga jaminan dari piutang yang diberikannya.
Yang dapat menjadi subyek hak tanggungan selain warga negara
Indonesia, dengan ditetapkannya hak pakai atas tanah negara sebagai salah
satu obyek hak tanggungan, bagi warga negara asing juga dimungkinkan
untuk dapat menjadi subyek hak tanggungan, apabila memenuhi syarat. Jika
hak pakai itu oleh warga negara asing, dimana hak pakai itu menurut Undang-
undang Hak Tanggungan juga dapat menjadi obyek Hak Tanggungan, ada
persyaratan untuk menjadi subyek Hak Pakai yang harus dipenuhi. Demikian
juga kalau warga negara asing tersebut mengajukan permohonan kredit
dengan hak pakai atas tanah negara sebagai jaminan, harus memenuhi
persyaratan antara lain:56
4) Sudah tinggal di Indonesia dalam waktu tertentu
5) Mempunyai Usaha di Indonesia
6) Kredit dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah negara
Republik Indonesia.
Dalam kaitannya dengan kedudukan selaku kreditor, Undang-undang
Hak Tanggungan mcnegaskan bahwa seorang warga negara asing maupun
badan hukum asing juga dapat menjadi pemegang hak tanggungan karena hak
tanggungan tidak ada kaitannya dengan pemilikan obyek secara serta merta.
56
Ibid.Hlm 66
65
Undang-undang Hak Tanggungan memuat ketentuan mengenai subyek Hak
Tanggungan dalam Pasal 6 dan Pasal 9, yaitu:
a) Pihak Pemberi Hak Tanggungan
Dalam ketentuan Pasal 6 ayat (I) UUHT menyebutkan bahwa
pemberi Hak Tanggungan adalah: "Orang perorangan atau badan hukum
yang mempunyaikewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap
obyek hak tanggungan yang bersangkutan". Selanjutnya di dalam ketentuan
ayat (2) dinyatakan bahwa "Kewenangan unluk melakukan perbuatan
hukum terhadap obyek hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat
(1) harus ada pada pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak
tanggungan dilakukan". Ini berarti bahwa hak tanggungan hanya dapal
diletakan oleh orang yang berkuasa memindahtangankan benda yang
dibebani. Menurut UUPA mengenai siapa yang boleh memberikan hak
tanggungan ini dibalasi, ini disebabkan karena adanya syaral-syaral bagi
subyek Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
Menurut UUPA yang dapat mempunyai Hak Milik adalah Warga Negara
Indonesia dan Badan Hukum yang ditetapkan pemerintah berdasarkan
ketentuan PP No. 38 Tahun 1963, yaitu:
5. Bank-bank yang didirikan pemerintah
6. Perkumpulan-perkumpulan koerasi pertanian yang didirikan
berdasarkan UUNo. 79 tahun 1958
7. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri
setelah mendengar Menteri Agama

66
8. Badan-badan social yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian dan Agraria
setelah mendengar Menteri Sosial.
Berdasarkan ketentuan tersebut, maka yang dapat menjadi pemberi
hak tanggungan atas tanah Hak Milik adalah perseorangan Warga Negara
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Ketentuan ini diatur Pasal 46
ayat (1) UUPA. Pemberian Hak Tanggungan dari Hak Guna Bangunan
adalah Warga Negara Indnesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indnesia. Yang dapat mempunyai
Hak Guna Usaha menurut UUP adalah Warga Negara Indonesia dan
Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia. Hal ini diatur dalam Pasal 30 UUPA. Dengan
demikian yang dapat memberikan Hak Tanggungan dari Hak Guna Usaha
adalah Waga Negara Indonesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Selain itu yang dapat
dibebani dengan Hak Tanggungan adalah Hak Pakai berdasarkan Pada
Pasal 4 ayat (2) UUHT. Ini adalah terobosan yang dilakukan UUHT untuk
mengantisipasi perkembangan kebutuhan masyarakat. Yang dapat
mempunyai Hak Pakai Atas Tanah Negara menurut Pasal 42 UUPA
adalah Warga Negara Indonesia, Badan Hukum Asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia. Iga Gangga Santi Dewi dalam bukunya

67
menyebutkan lembaga jaminan hak atas tanah Hak Tanggungan memiliki
kriteria antara lain:57
1. Droit de preferent berarti memberi kedudukan atau mendahului
pemegang, seperti pada Pasal 1 angka 1 serta Pasal 20 ayat (1) UUHT.
Kreditur preferent menjadi pemilik Hak Tanggungan memiliki hak
menjual lewat lelang umum tanah yang menjadi tanggungan namun
haknya mendulukan kreditur lain;
2. Droit de suite berarti menjadi pengikut objek yang jaminannya di tangan
objek yang ada, sesuai dengan Pasal 7 UUHT. Kriteria ini adalah jaminan
istimewa untuk kepentingan pemilik Hak Tanggungan;
3. Pemenuhan asas spesialitas serta publisitas, mengakibatkan mempu
terikatnya orang ketiga serta diberikannya dengan pasti hukum oleh pihak
yang memiliki kepentingan;
4. Mudah serta pasti dilaksanakan eksekusinya. Jika debitur
wanprestasi/cidera janji, langsung dilaksanakan lelang objek yang menjadi
tanggungan Hak Tanggungan dengan tidah harus dilakukannya gugatan di
pengadilan.
Berdasarkan Pasal 7 PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020 yang
merupakan pengguna sistem HTel termasuk kreditor serta PPAT atau pihak
lain yang dipilih Kementerian. Kreditor yaitu perorangan atau badan hukum
57
Santi Dewi, I. G., & Ardani, M. N. (2020). Kebijakan Penjaminan Tanah Melalui Hak
Tanggungan di Indonesia (Studi Penjaminan Hak Tanggungan Elektronik di Kabupaten Badung
Provinsi Bali). Law, Development and Justice Review
68
seperti pada peraturan perundang-undangan. Awalnya ketika belum
dilakukannya tahap penjaminan HT-el dilaksanakan, pemakai wajib listing di
sistem HT-el seperti pada Pasal 8 PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020.
Sistem HT-el sebagaimana disebutkan merupakan perangkat
elektronik saling terhubung yang dibuat oleh anggota teknis yang memiliki
tugas di sektor data serta informasi guna proses melakukan layanan HT-el
seperti pada Pasal 1 angka 8 PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020. Sistem
elektronik seperti pada Pasal 1 angka 6 PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020
merupakan sistem serta tahapan elektronik yang memiliki fungsinya
melakukan persiapan, pengumpulan, pengolahan, penganalisisan,
penyimpanan, penampilan, pengumuman, pengiriman serta/atau penyebaran
informasi elektronik. Jenis pelayanan HT-el yang mampu diberikan lewat
perangkat HT-el berdasarkan Pasal 6 PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020, antara
lain:58
a. Mendaftar hak tanggungan;
b. Mengalihkan hak tanggungan;
c. Mengubah nama kreditor;
d. Menghapus hak tanggungan; serta
e. Memperbaiki data.
Pada proses penjaminan HT-el, PPAT saat ini menyampaikan APHT
serta berkas lainnya yang berkaitan dengan penjaminan Hak Tanggungan
melalui Kantor Pertanahan secara online. Seperti yang ada pada PMATR/BPN
58
69
No. 5 Tahun 2020, yang mampu melakukan pendaftaran Hak Tanggungan di
Kantor Pertanahan yaitu kreditor. Didasarkan pada hal tersebut sesuai dengan
ketentuan PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020 maka PPAT tidak dapat
mengerjakan listing Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan. Berdasarkan hal
tersebut dapat diartikan dalam hal ini tugas pokok PPAT yaitu membuat
APHT serta memberikan akta tersebut pada Kantor Pertanahan guna
mendaftar perawatan data. Pada jaminan HT-el PPAT harus mengunggah file
secara online APHT beserta berkas kelengkapan lainnya terakhir 7 hari
sesudah pengesahan APHT kepada Kantor Pertanahan. Dalam rangka
penjaminan Hak Tanggungan secara elektronik, PPAT bebas dari kewajiban
mewakili pemohon (kreditor) untuk melakukan listing Hak Tanggungan pada
Kantor Pertanahan. Agar pengembalian kegunaan serta kekuasaan PPAT
menjadi administratur umum yang memiliki tugas pokok menciptakan akta
tentang aktivitas hukum dengan objek tanah, tidak menjalankan tugas kode
etik PPAT diluar pekerjaan utamanya.59
Selaras dengan hal yang telah diuraikan sebelumnya pendaftaran
HT-el dilakukan oleh kreditor. Sehingga dalam hal ini apabila terdapat
kesalahan dalam sertifikat HT-el maka bukan merupakan tanggungjawab
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sebagaimana dijelaskan di teori
tanggungjawab hukum suatu individu memiliki tenggungjawab secara hukum
dari aktivitas tertentu atau membawa tanggungjawab hukum berarti orang
tersebut memiliki tanggungjawab atas suatu hukuman apabila aktivitasnya

59
Santi Dewi, I. G., & Ardani, M. N. (2020). Kebijakan Penjaminan Tanah Melalui Hak
Tanggungan di Indonesia (Studi Penjaminan Hak Tanggungan Elektronik di Kabupaten Badung
Provinsi Bali). Law, Development and Justice Review
70
tidak sesuai dengan regulasi yang ada . Pada hal ini pendaftaran HT-el bukan
merupakan tanggungjawab dari PPAT sehingga PPAT tidak memiliki
tanggungjawab atas kesalahan yang ada pada sertifikat Hak Tanggungan
Elektronik.60
Pasal 19 PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020 menjelaskan jika adanya
salah pada pengajuan layanan HT-el yang baru disadari sesudah sertifikat HT-
el dibuat, pemilik sertifikat HT-el dalam hal ini adalah kreditor dapat
mengajukan perbaikan lewat perangkat HT-el terakhir 30 (tiga puluh) hari dari
tanggal sertifikat HT-el terbit. Sehingga berdasarkan uraian diatas apabila
terdapat kesalahan pada sertifikat HT-el pemilik HT-el tidak dapat meminta
pertanggungjawaban kepada PPAT. Karena berdasarkan PMATR/BPN No. 5
Tahun 2020 PPAT hanya bertugas untuk menyampaikan APHT melalui
sistem HT-el sedangkan yang bertanggung jawab untuk mendaftarkan Hak
Tanggungan adalah pemohon (kreditor). Oleh karena itu dalam hal ini yang
bertanggung jawab dan yang dapat mengajukan permohonan perbaikan atas
kesalahan yang terdapat dalam sertifikat HT-el adalah pemohon (kreditor)
yang juga merupakan pemilik sertifikat HT-el, PPAT tidak dapat mengajukan
perbaikan atas kesalahan sertifikat HT-el karena hal tersebut bukan
merupakan kewenangannya.61
60
Kelsen, H. (2006). Teori Umum Tentang Hukum dan Negara. Raja Grafindo Persada.
61
71
BAB IV
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Membuat Akta Hak
Tanggungan Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan yaitu Sebagaimana yang tercantum pada UU No. 4 Tahun
1996 menerangkan pemberian hak jaminan dilaksanakan lewat dua
mekanisme yang terdiri dari membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan
(APHT) dari PPAT, setelah itu dilanjut mendaftarkan Hak Jaminan yang
dilakukan Kantor Pertanahan. Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan hal
yang krusial dikarenakan hal tersebut adalah bukti adanya hak jaminan
yang diberikan.
2. Kekuatan hukum Akta Hak Tanggungan oleh PPAT apabila dalam
pembuatannya ada kesalahan atau kelalaian Informasi dan prosedur yang
dilakukan oleh PPAT yaitu alam Pendaftaran Hak Tanggungan dengan
elektronik seperti pada PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020 tugas PPAT
adalah membuat APHT yang kemudian menyampaikan akta tersebut
kedalam sistem HT-el terakhir 7 hari kerja sesudah pengesahan akta.
Apabila terdapat kesalahan dalam sertifkat HT-el bukan merupakan
tanggung jawab PPAT karena dalam PMATR/BPN No. 5 Tahun 2020 yang
melakukan pendaftaran HT-el adalah pemohon dalam hal ini merupakan
kreditur. Sehingga hal tersebut menjadi tanggung jawab kreditur atas

72
kelalaiannya saat menginput data dalam sistem HT- el selaku pihak yang
melakukan pendaftaran HT-el.
B. Saran
Berdasarkan kesimpulan yang telah dirumuskan di atas, maka dapat
disarankan sebagai berikut:
1. Sangat diperlukan suatu undang-undang yang mengatur mengenai jabatan
PPAT seperti halnya Undang-Undang Jabatan Notaris, sehingga kepastian
hukum mengenai akta PPAT menjadi lebih jelas keotentikannya.
2. Apabila terjadi kekosongan blangko akta, PPAT tidak perlu menggunakan
fotokopi blangko lagi karena akan membuat kepastian hukum akta tersebut
menjadi semakin lemah. PPAT dapat menyalin atau mengetik ulang isi
contoh akta PPAT sebelumnya sebagai salah satu solusi pada saat terjadi
kekosongan blangko akta karena pada dasarnya sebagai pejabat umum
PPAT mempunyai kewenangan untuk membuat akta otentik sendiri seperti
halnya notaris.
3. Dengan adanya undang-undang yang mengatur mengenai jabatan PPAT
tersebut diharapkan akan memperjelas mengenai bentuk akta yang dibuat
oleh PPAT. Sehingga tidak perlu lagi menggunakan blangko akta yang
sampai sekarang masih sering menimbulkan perbedaan pendapat
mengenai keotentikannya.
73
DAFTAR PUSTAKA
Buku :
A. P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia (Bandung: Penerbit

Mandar Maju, 1999),
A. Pitlo, Pembuktian dan Daluarsa, Intermasa, Jakarta, 1986,
Abdulkadir Muhammad, Hukum Acara Perdata Indonesia, Citra Aditya
Bakti, Bandung,2000,
Anggraeni, S. Z., & Marwanto, M. (2020). Kewenangan dan Tanggung
Jawab Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Pelaksanaan
Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik. Acta Comitas.
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-
Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya (Jakarta: Penerbit
Djambatan, 2003),
Dedy Pramono, Kekuatan Pembuktian Akta yang Dibuat oleh Notaris Selaku
Pejabat Umum menurut Hukum Acara Perdata di Indonesia, Lex
Jurnalica, Volume 12 Nomor 3, Desember2015,
dewi tantini wardaningsih,2020, tanggungjawab ppat dalam pembuatan akta
pembebanan hak tanggungan (apht) dengan jaminan milik anak di
bawah umur, program studi kenotariatan program magister fakultas
hukum universitas islam indonesia
Efendi Perangin,1991, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit,
Rajawali Pers.Jakarta,
Habib Adjie, Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT Indonesia; Kumpulan
Tulisan Tentang Notaris dan PPAT (Bandung: Citra Aditya Bakti,
2009),
Harsono, B. (2003). Hukum Agraria Indonesia. Djambatan.
Jayadi Setiabudi. 2015. Pedoman Pengurusan Surat Tanah & Rumah Beserta
Perizinannya. Yogyakarta. Penerbit Buku Pintar
K. Wantjik Saleh,1985, Hak Anda Alas Tanah, Ghalia indonesia, Jakarta,
Kelsen, H. (2006). Teori Umum Tentang Hukum dan Negara. Raja Grafindo
Persada.
Lilian Tedjosaputro, Eika Profesi Notaris Dalam Penegakan Hukum Pidana,
Bigraf Publishing, Yogyakarta. 1995, Martiman Prodjohamidjojo,
Hukum Pembuktian Dalam Sengketa Tata Usaha Negara, Pradnya
Paramila, .lakarta, 1997,
Maman, Rahman, 1999, Strategi dan Langkah-Langkah Penelitian, Semarang
: IKIP Semarang Press.
Ngadino. (2019). Ketentuan Umum Tata Cara Pem.buatan dan Pengisian
Akta PPAT. Semarang:UPT Penerbitan Universitas PGRI Semarang.
Ngadino. (2019). Ketentuan Umum Tata Cara Pembuatan dan Pengisian Akta
PPAT. UPT Penerbitan Universitas PGRI Semarang Press.
Nufus, N. H. (2010). Proses Pembebanan Hak Tanggungan Terhadap Tanah
Yang Belum Bersertifikat Universitas Diponegoro.
Peter Mahmud, 2016 , Penelitian Hukum, kencana, Jakarta
74
R . Subekti, Jaminan-jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum

Indonesia, Alumni, Bandung, 1988,
R. Subekti dan Tjitrosudibio, Kamus Hukum, Pradnya Paramila, Jakarta,
1990,
Retnowulan Sutantio dan Oerip Kartawinata, Hukum Acara Perdata Dalam
Teori Dan Praktek. Mandar Maju. Bandung, 1990,
Santi Dewi, I. G., & Ardani, M. N. (2020). Kebijakan Penjaminan Tanah
Melalui Hak Tanggungan di Indonesia (Studi Penjaminan Hak
Tanggungan Elektronik di Kabupaten Badung Provinsi Bali). Law,
Development and Justice Review
Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji,2007 Penelitian Hukum Normatif-Suatu
Tinjauan Singkat, Jakarta: RajaGrafindo Persada,
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 1996),.
Toedjasaputro. (1995). Etika Pr.ofrsi Notaris Dan Profesi Hukum. Semarang:
Aneka Ilmu
victor M. Situmorang dan Cormentyna Sitanggang, Grosse Akia Dalam
Pembuktian Dan EksUiusi, Rineka Cipta, Jakarta, 1992,
Jurnal Ilmiah:
Jurnal Ilmiah Purna Noor Aditama Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta
Tanah Dalam Memberikan Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Pada
Peralihan Hak Atas Tanah 2 No. 1 VOL. 3 Januari 2018: 189 – 205
Undang-Undang:
Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah.
Pasal 1 angka 5 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
Pasal Pasal 1 angka 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan
Tanah.
Wawancara :
Internet:
https://www.pn-kabanjahe.go.id/2015-06-06-01-33-28/eksekusi-hak-
tanggungan.html diakses pada 13 November 2021
75
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
1. Nama Lengkap : Muhammad Idham Kholid
8. Tempat, tanggal lahir : Pekalongan, 07 Juni 1997
9. Alamat Rumah : Kelurahan Bligo RT013 RW05 Nomor 56,
Kecamatan Buaran, Kabupaten Pekalongan.
10. Jenis Kelamin : Laki-Laki
11. NPM : 0217048901
12. Jurusan/Program Studi : Hukum / Ilmu Hukum
13. Perguruan Tinggi : Universitas Pekalongan
14. No. Telepon
a. Rumah :
b. HP : 082328616165
15. Riwayat Pendidikan :
- MIS Bligo Tahun 2003-2009
- MTSs Walisongo Pekajangan Tahun 2009-2012
- SMK Muhammadiyah Bligo Tahun 2012-2015

76
10. Motto Hidup : “ TIME IS YOUR LIFE”

Skripsi Full Idham Khalid

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Skripsi Full Idham Khalid

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM

MEMBUAT AKTA HAK TANGGUNGAN

Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat

KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM

Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat

Pekalongan, 30 Juni 2022

Dr.H.Taufiq.SH.MHum. Esmara Sugeng.SH.Mhum.

Dekan Fakultas Hukum,

Telah memenuhi syarat untuk memperoleh gelar sarjana

Pekalongan, 30 Juni 2022

Dr.H.Taufiq.SH.MHum. Esmara Sugeng.SH.Mhum.

Dekan Fakultas Hukum,

Yang bertanda tangan di bawah ini saya :

Nama : MUHAMMAD IDHAM KHOLID

Dengan ini menyatakan bahwa :

Demikian pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya dan apabila

Pekalongan, 30 Juni 2022

MUHAMMAD IDHAM KHOLID

HALAMAN PERSEMBAHAN DAN MOTTO

Karya ini akan saya persembahkan kepada:

dorongan dalam menyelesaikan skripsi ini.

▪ Teman-teman saya satu angkatan Fakultas hukum 2017 yang senantiasa

mendukung dan menginspirasi saya di setiap langkah.

selalu menularkan hal-hal positif dalam persahabatan kita

▪ Para Dosen berserta jajaran Fakultas Hukum Universitas Pekalongan.

Semoga karya ini dapat menjadi kebanggaan bagi kalian semua.

“TIME IS YOUR LIFE”

Pihak yang berkewajiban untuk pemenuhan suatu prestasi

Setelah dilakukan penelitian Kewenangan Pejabat Pembuat Akta

The party who is obliged to fulfill an achievement is called the debtor,

After doing research on the Authority of Land Deed Making Officials

Keywords: Authority, Land Deed Maker Official and, Mortgage Deed

Puji syukur Penulis panjatkan kepada Allah SWT yang telah

1. Bapak Dr, Taufiq,SH. MHum, selaku Dekan Dan Penguji Universitas

2. Bapak Esmara Sugeng, SH. MHum, selaku Dosen Penguji Universitas

pembimbing skripsi yang dengan sabar memberikan bimbingan dan arahan,

sehingga Penulis dapat menyelesaikan skripsi ini.

4. Seluruh anggota Tim Penguji Proposal yang telah meluangkan waktunya

meluangkan waktunya untuk menguji skripsi penulis dalam rangka

menyelesaikan studi di Strata-1 (S1) Ilmu Hukum Fakultas Hukum

Universitas Pekalongan.Seluruh Dosen-dosen S1 Fakultas Hukum Unikal

5. Seluruh staf Program studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas

Pekalongan yang telah membantu Penulis dalam menyelesaikan administrasi-

administrasi selama perkuliahan.

6. Orang tua, Kekasihku, saudara-saudaraku dan kerabat-kerabat tanpa

terkecuali, terima kasih atas doa dan semangatnya.

7. Semua teman-teman Strata-1 (S1) Ilmu Hukum Universitas Pekalongan yang

selalu saling memberikan semangat dalam penyelesaian skripsi ini,

terimakasih untuk semuanya.

Pekalongan, 30 Juni 2022

MUHAMMAD IDHAM KHOLID

HALAMAN JUDUL ......................................................................................... i

C Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah …. 38

Akta Hak Tanggungan Berdasarkan Undang-Undang No

B Kekuatan hukum Akta Hak Tanggungan oleh PPAT apabila

dalam pembuatannya ada kesalahan atau kelalaian Informasi

dan prosedur yang dilakukan oleh PPAT. ……………

Pembangunan ekonomi sebagai bagian pembangunan nasional

merupakan salah satu upaya untuk mcwujudkan kesejahteraan rakyat yang

memelihara kesinambungan pembangunan tersebut. Mengingat pcntingnya

dana perkreditan tersebut dalam proses pembangunan, sudah semestinya

memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang bcrkepentingan.

Dalam Pasal 51 UUPA disebutkan bahwa sudah disediakan lembaga hak

Tanggungan, sebagai pengganti lembaga Hypotheek dan Credietverband.2