RENCANA ANGGARAN

BIAYA
Oleh :

Dr. Henny Pratiwi Adi, ST, MT

• RAB adalah perhitungan biaya
bangunan berdasarkan gambar
bangunan dan spesifikasi
pekerjaan konstruksi yang akan
dibangun, sehingga dengan
adanya RAB dapat dijadikan
sebagai acuan pelaksanaan
pekerjaan nantinya.
• Setelah perhitungan RAB
dilanjutkan dengan perhitungan
RAP (Rencana Anggaran
Pelaksanaan)
TUJUAN RAB :

Untuk mengetahui harga bagian/item pekerjaan sebagai pedoman untuk mengeluarkan

biaya-biaya dalam masa pelaksanaan. Selain itu supaya bangunan yang akan didirikan
dapat dilaksanakan secara efektif dan efisien.

FUNGSI RAB :

Sebagai pedoman pelaksanaan pekerjaan dan sebagai alat pengontrol pelaksanaan

pekerjaan.

Dua cara yang dapat dilakukan dalam penyusunan anggaran biaya antara lain :

Anggaran Biaya Kasar (Taksiran), sebagai pedomannya digunakan harga satuannya

tiap meter persegi luas lantai. Namun anggaran biaya kasar dapat juga sebagai
pedoman dalam penyusunan RAB yang dihitung secara teliti.
Anggaran Biaya Teliti, proyek yang dihitung dengan teliti dan cermat sesuai dengan
ketentuan dan syarat-syarat penyusunan anggaran biaya.
 RAP merupakan penjabaran dari RAB dimana
kebutuhan material dan tenaga dihitung secara lebih
detail.
 Pada Umumnya RAB digunakan untuk mengajukan
penawaran pekerjaan borongan.
 Sedangkan RAP digunakan untuk menentukan jumlah
material dan tenaga dalam pelaksanaan pembangunan.
 Faktor-faktor yg mempengaruhi
penyusunan anggaran biaya

Teknis Non teknis

Ketentuan dan persyaratan yg harus
-Harga bahan bangunan
dipenuhi serta Gambar-gambar
-Upah tenaga kerja
konstruksi

Peraturan-peraturan pemerintah
 Peraturan Pemerintah dalam
Penyusunan Anggaran Biaya

- Syarat-syarat umum
- Analisa BOW
- Pedoman Tata cara penyelenggaraan pembangunan bangunan negara
- Peraturan umum untuk pemeriksaan bahan bangunan (PUBB)
- Peraturan Beton Indonesia (PBI)
- Peraturan Cat Indonesia (PCI)
- Peraturan Konstruksi Kayu Indonesia (PKKI)
- Peraturan Umum Instalasi Listrik (PUIL)
- Peraturan Pekerjaan Bangunan Air di Indonesia
- Peraturan-peraturan Normalisasi yang lain
 Jenis-jenis Anggaran Biaya

Anggaran biaya raba/perkiraan Anggaran biaya pasti/

Cost estimate
- Gambar pra rencana
- Ket. Singkat bahan bangunan
- Cara pembuatan
- Persyaratan pokok
definitif
- Peraturan & syarat bestek
- Gambar rencana
- Berita acara
- Analisa BOW
- Peraturan normalisasi
- Peraturan bagunan negara
 ANGGARAN BIAYA RABA

Owner Kontraktor
- Perkiraan penanaman modal -Menentukan keputusan ikut
- Membantu dalam perencanaan keuangan tidaknya dalam pelelangan
- Kelayakan dari segi ekonomi -memperkirakan modal
- Keperluan pajak dan asuransi dalam biaya bangunan
- Sebagai bahan evaluasi proyek

Perencana
- Membantu dalam pemilihan letak bangunan
- Sebagai bahan untuk perencanaan bangunan
- Untuk pemilihan alternative perencanaan
ANGGARAN BIAYA PASTI

Anggaran biaya pasti diajukan sebagai harga penawaran dalam pelelangan

Didalam menyusun anggaran biaya pasti diperlukan

Daftar harga Daftar harga Analisa BOW Daftar Daftar

sat. bahan sat. upah/tenaga volume rekapitulasi
Jenis Cost

Cost 1 : (preliminary estimate)

adalah biaya proyek secara kasar untuk keperluan analisis ekonomi
dalam studi kelayakan

Cost 2 : (Semidetail estimate)

adalah biaya proyek semi detail untuk keperluan penyediaan dana
(budgeting bagi owner)

Cost 3 : Defenitive biaya proyek secara detail yang bersifat

definitive ( nilai kontrak), yaitu pertemuan angka antara owner
estimate dan bid price kontraktor
 Hitung volume pekerjaan
 Cari tabel analisa BOW untuk pekerjaan
tersebut
 Cari harga satuan bahan dan upah
untuk pekerjaan tersebut
 Kalikan analisa pekerjaan dengan harga
satuan bahan dan upah
• Contoh :
Sebuah pekerjaan plesteran 1 pc : 4 ps tanpa acian pada
pasangan batu bata dengan 2 muka dengan ukuran sbb :

3,00 m

2,00 m

Volume plesteran = 2 m x 3 m x 2 (muka) = 12 m2

Analisa BOW untuk 1 m2 pekerjaan plesteran 1 pc
: 4 ps adalah sbb :

• 0,2170 zak semen

• 0,0283 m3 pasir pasang
• 0,0125 mandor
• 0,0200 kepala tukang
• 0,2000 tukang batu
• 0,2500 pekerja
Harga satuan bahan dan upah adalah sebagai
berikut :
 Semen : Rp. 59.000 / zak
 Pasir pasang : Rp. 150.000 / m3
 Mandor : Rp. 50.000 / hari
 Kepala Tukang : Rp. 45.000 / hari
 Tukang batu : Rp. 40.000 / hari
 Pekerja : Rp. 35.000 / hari
 Bahan dan Tenaga Analisa Harga Satuan Jumlah
Semen 0,2170 Rp 59.000 Rp 12.803
Pasir pasang 0,0283 Rp 150.000 Rp 4.245
Mandor 0,0125 Rp 50.000 Rp 625
Kepala Tukang 0,0200 Rp 45.000 Rp 900
Tukang Kayu 0,2000 Rp 40.000 Rp 8.000
Pekerja 0,2500 Rp 35.000 Rp 8.750
Total Rp 35.323

Harga satuan pekerjaan plesteran 1 m2 adalah Rp.

35.323
Total biaya pekerjaan plesteran adalah :
12 m2 x Rp. 35.323 = Rp. 423.876
 Persentase Bobot Pekerjaan ialah besarnya persen
pekerjaan siap, dbanding dengan pekerjaan siap
seluruhnya.
 Rumus :
V x HSP x 100 % = PBP
HB
Dimana : V = volume
HSP = Harga Satuan Pekerjaan
HB = Harga Bangunan
PBP = Prosentase Bobot Pekerjaan
Contoh :

 Pekerjaan Plesteran
Volume = 12 m2
Harga satuan = Rp. 35.323
Harga Bangunan = Rp. 25.000.000
PBP Pekerjaan plesteran :
12 x Rp. 35.323 x 100% = 1,69%
Rp. 25.000.000
KURVA -S
Langkah-langkah :
• Memperkirakan waktu pelaksanaan pekerjaan
• Menghitung bobot prosentase pekerjaan
• Membagi bobot pekerjaan dengan durasi
• Menjumlahkan kumulatif prosentase pekerjaan
berdasarkan waktu / durasi (misal hari ke-1 ,ke-
2 dst)
• Menggambar kurva sesuai dengan angka
kumulatif
 BIAYA Bobot
No JENIS KEGIATAN (Rp.) Pekerjaan Bulan KETERANGAN
( % ) Minggu ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Rencana 0.20 100
1. Uitset + bouwplank 277,500 0.20
Realisasi

Rencana 0.55
2. Pembuatan barak kerja 750,000 0.55
Realisasi

Rencana 1.85
3. Pengadaan sambungan listrik + PAM 2,500,000 1.85
Realisasi

Rencana 0.02 0.02

4. Galian tanah pondasi 55,500 0.04
Realisasi

Rencana 0.01
5. Urugan Tanah kembali 13,875 0.01
Realisasi

Rencana 1.14 1.14 1.14

6. Sloof beton bertulang 4,637,179 3.42
Realisasi

Rencana 1.45 1.45 1.45 1.45

7. Kolom 30 x 30 beton bertulang 7,854,021 5.80
Realisasi

Rencana 0.44 0.44 0.44 0.44

8. Kolom 15 x 15 beton bertulang 2,363,740 1.74
Realisasi

Rencana 0.19 0.19

9. Balok latei 524,381 0.39
Realisasi

Rencana 1.50 1.50

10. Ring balk beton bertulang 4,077,702 3.01
Realisasi

Rencana 0.69 0.69 0.69

11. Pasangan aanstampeng 2,787,491 2.06
Realisasi

Rencana 2.68 2.68 2.68

12. Pasangan batu belah 1 : 3 : 10 10,876,317 8.03
Realisasi

Rencana 0.62 0.62 0.62

13. Pasangan trassram 1 : 3 2,523,379 1.86
Realisasi

Rencana 1.33 1.33 1.33 1.33 1.33 1.33

14. Pasangan batu bata biasa 1 : 3 : 10 10,804,716 7.97
Realisasi

Rencana 1.04 1.04 1.04 1.04 1.04 1.04

15. Plesteran 1 : 3 ( 10 mm ) 8,485,677 6.26
Realisasi

Rencana
16. Plesteran sudut (sponning) / tali air 1:2 0 0.00
Realisasi

Rencana 0.99 0.99

17. Kosen kayu bengkirai 2,684,358 1.98
Realisasi

Rencana 1.01 1.01 1.01

18. Daun pintu panil bengkirai 4,113,070 3.04
Realisasi

Rencana 1.06 1.06 1.06

19. Daun jendela kaca bengkirai 4,328,900 3.19
Realisasi

Rencana 0.67 0.67 0.67

20. Daun pintu panil jati kw I 2,720,511 2.01
Realisasi

Rencana 0.22
21. Kunci tanam 2 x putar 297,000 0.22
Realisasi

Rencana 0.15
22. Kunci tanam 3 x putar 200,000 0.15
Realisasi

Rencana 0.04
23. Kunci lavatory 60,000 0.04
Realisasi

Rencana 0.12
24. Grendel tanam 160,000 0.12
Realisasi

Rencana 0.08
25. Engsel pintu 105,000 0.08
Realisasi

Rencana
26. Engsel jendela 0 0.00
Realisasi

Rencana 0.15
27. Kait angin jendela 198,000 0.15
Realisasi

Rencana 0.05
28. Grendel jendela 66,000 0.05
Realisasi

Rencana 1.26 1.26 1.26 1.26

29. Lantai keramik 30 x 30 6,834,087 5.04
Realisasi

Rencana 0.05 0.05 0.05 0.05

30. Lantai keramik 20 x 20 262,960 0.19
Realisasi

Rencana 0.15 0.15

31. Lantai keramik kamar mandi 394,440 0.29
Realisasi

Rencana 0.71 0.71

32. Dinding keramik kamar mandi 1,914,720 1.41
Realisasi

Rencana
33. Tegel Plint 10 x 20 0 0.00
Realisasi

Rencana 3.52 3.52 3.52 3.52

34. Baja ringan ( Atap ) 19,062,500 14.07
Realisasi

Rencana 1.15 1.15 1.15 1.15

35. Pasang genteng glazur Jatiwangi 6,237,500 4.60
Realisasi

Rencana 0.04
36. Bubungan genteng 51,656 0.04
Realisasi

Rencana
37. Pasang gording 0 0.00
Realisasi

Rencana 0.22
38. Listplank kamfer 298,146 0.22
Realisasi

Rencana
39. Konsol kamfer 0 0.00
Realisasi

Rencana 1.38 1.38 1.38 1.38

40. Langit - langit eternit 7,494,766 5.53
Realisasi

Rencana 0.12 0.12 0.12 0.12

41. List tepi plafond 648,750 0.48
Realisasi

Rencana 0.75
42. Instalasi titik lampu 1,020,000 0.75
Realisasi

Rencana 0.27
43. Instalasi stop kontak 360,000 0.27
Realisasi

Rencana 0.13
44. Lampu 15 watt 180,000 0.13
Realisasi

Rencana 0.06
45. Lampu 5 watt 80,000 0.06
Realisasi

Rencana 0.03
46. Sakelar tunggal 37,500 0.03
Realisasi

Rencana 0.11
47. Sakelar ganda 150,000 0.11
Realisasi

Rencana 0.61
48. Panel listrik 825,000 0.61
Realisasi

Rencana 0.22
49. Bak air untuk kamar mandi 300,000 0.22
Realisasi

Rencana 1.11
50. Closet duduk 1,500,000 1.11
Realisasi

Rencana 0.13
51. W astafel gantung sudut 175,000 0.13
Realisasi

Rencana 0.09
52. Kran air 125,000 0.09
Realisasi

Rencana 0.04
53. Avuur 52,500 0.04
Realisasi

Rencana 0.55 0.55

54. Septiktank + peresapan 1,500,000 1.11
Realisasi

Rencana 0.12 0.12 0.12

55. Pipa distribusi 500,000 0.37
Realisasi

Rencana 0.37 0.37 0.37

56. Pipa pembuangan 1,500,000 1.11
Realisasi

Rencana 0.55
57. Tandon air 750,000 0.55
Realisasi

Rencana 0.06 0.06 0.06

58. Saluran tanah keliling bangunan 250,000 0.18
Realisasi

Rencana 1.46 1.46 1.46

59. Cat dinding 5,952,960 4.39
Realisasi

Rencana 0.60 0.60

60. Cat plafond 1,628,388 1.20
Realisasi

Rencana
61. Plitur Kayu 0 0.00
Realisasi

Rencana 0.37
62. Kabel NYY 2 x 4 mm 500,000 0.37
Realisasi

Rencana 0.53 0.53

63. Paving Block Carport 1,440,000 1.06
Realisasi

135,490,189 100.00
Rencana Progres Dicapai 2.62 4.53 5.12 11.08 11.58 15.42 12.84 11.70 8.88 7.62 6.58 0.95 0.53 0.53
Rencana Komulatif Progres Dicapai 0 2.62 7.16 12.28 23.36 34.95 50.37 63.21 74.91 83.79 91.41 97.99 98.94 99.47 100.00
Realisasi Progres Dicapai 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Realisasi Komulatif Progres Dicapai 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
KURVA -S
RENCANA KERJA DAN
SYARAT-SYARAT (RKS)
PENGERTIAN RKS
 Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) adalah dokumen yang digunakan
oleh Penyedia sebagai pedoman untuk melaksanakan proyek pekerjaan.
RKS proyek berisikan nama pekerjaan berikut penjelasaannya berupa
jenis, besar dan lokasinya, serta prosedur pelaksanaannya, syarat mutu
pekerjaan dan persyaratan lain yang wajib dipenuhi oleh penyedia
pekerjaan konstruksi.
 RKS ini biasanya akan disampaikan bersama dengan gambar-gambar detail
pekerjaan yang semuanya menjelaskan mengenai proyek yang akan
dilaksanakan.
Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
umumnya terdiri dari tiga bagian, yaitu :
A. Syarat umum
B. Syarat administrasi
C. Syarat teknis.
 Syarat-syarat administrasi yang dimuat di dalam RKS berisikan
metode/tata laksana yang diperlukan oleh pelaksana - kontraktor untuk
menyiapkan penawarannya sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan
oleh pengguna jasa.
 Metode penawaran tersebut berkaitan dengan penyusunan,
penyampaian, pembukaan, evaluasi penawaran dan penunjukan
Penyedia barang/jasa.
 Sedangkan hal-hal yang berkaitan dengan pelaksanaan kontrak oleh
Penyedia barang/jasa, termasuk hak, kewajiban, dan risiko dimuat
dalam syarat-syarat umum kontrak.
 Oleh karenanya untuk menghindari perbedaan penafsiran/pengaturan
pada dokumen lelang, penyedia jasa harus mempelajari dengan
seksama untuk menghindari pertentangan pengertian. Jika ada yang
tidak dipahami oleh Penyedia, Panitia lelang memberikan sesi
aanwijzing (rapat pemberian penjelasan pekerjaan).
ISI SYARAT-SYARAT UMUM

Syarat-syarat umum ini berisi keterangan atau penjelasan tentang:

1. Pemberi Tugas / Pemilik Proyek (Bouwheer).

2. Mengenai Perencana, Pengawas, Pemborong/ Kontraktor.
3. Mengenai Syarat Peserta Lelang.
4. Mengenai Prosedur pengadaan/pelelangan mulai dari bentuk Surat
Penawaran dan cara penyampaiannya.
 ISI SYARAT-SYARAT ADMINISTRASI
• Peraturan- peraturan
pelaksanaan.
• Rencana kerja.
• Jangka Waktu Pelaksanaan
Pekerjaan.
• Tanggal Waktu Penyerahan.
• Syarat Pembayaran.
• Denda Atas Keterlambatan.
• Besar Jaminan Penawaran.
• Besar Jaminan Pelaksanaan.
• Penandatanganan Surat
Perjanjian Pemborongan
(kontrak).
• Pekerjaan tambah/ kurang.
• Buku harian, laporan-laporan
(harian, mingguan)
• Pemberian pekerjaan kepada
pihak ketiga.
• Perselisihan.
• Risiko.
• Aturan pembayaran; dan lain-
lain
ISI SYARAT-SYARAT TEKNIS

• Jenis dan Uraian Pekerjaan.

• Jenis dan Mutu Bahan yang digunakan.
• Cara Pelaksanaan Pekerjaan mulai dari bagian pekerjaan
persiapan sampai dengan pekerjaan penyelesaian
• Merk Material / Bahan.
 Merencanakan Bangunan
1. Mengetahui tujuan bangunan itu
2. Melihat letak pekarangan (tempat) bangunan itu
3. Mengetahui syarat-syarat bangunan dari instansi pemerintah yang bersangkutan
4. Melihat keadaan tanah
5. Syarat-syarat arsitektur yang dikehendaki
6. Besar dan kelengkapan bangunan
7. Uang yang tersedia
8. Situasi terhadap kedaan sekitar
Bestek adalah uraian yang sejelas-jelasnya tentang pelaksanaan bangunan,
yang terdiri dari :
• 1. Keterangan tentang bangunan
• 2. Keterangan tentang melaksanaan bagian bangunan tersebut
• 3. Keterangan mengenai tata usaha / Administrative
Tergantung besarnya proyek, bestek bisa menjadi sebuah buku yang tebal.
• Gambar bestek adalah gambar / desain bangunan yang direncanakan
untuk dibangun /diwujudkan. Terdiri dari gambar rencana bangunan
dengan skala yang disesuaikan dengan luas dan bentuk bangunan:
• 1. Denah
• 2. Tampak muka dan samping,
• 3. Potongan melintang dan membujur
• 4. Rancana atap
• 5. Rencana pondasi
• 6. Gambar- gambar penjelas / detail
Gambar bestek akan digunakan dalam pembuatan IMB dan harus sesuai
dengan bestek, karena jika tidak akan menimbulkan perselisihan antara
direksi dengan pemborong.
Diperlukan/dapat dikeluarkan izin bangunan untuk :
1. Mendirikan bangunan sesuai dengan Undang-Undang atau Peraturan
Daerah
Tingkat I tentang bangunan dan pelaksanaannya
2. Mendirikan bangunan yng tidak permanen
3. Memperluas bangunan yang sudah ada
4. Mengadakan penyimpangan-penyimpangan yang tidak begitu penting
5. Mendirikan bangunan sementara dalam pelaksanaan suatu bangunan
Tidak diperlukan ijin bangunan untuk :
1. Membuat lubang ventilasi yang luasnya maksimal 0.6 m2 dan sisi terpanjang
tidak lebih dari 2 M
2. Membongkar bangunan yang menurut pertimbangan Kepala Bagian teknik tidak
membahayakan
3. Pemeliharaan bangunan yang tidak merubah denah, konstruksi serta arsitektoris
4. Mendirikan bangunan yang tidak permanen untuk keperluan pemeliharaan
binatang atau tanaman
5. Membuet pagar yang tingginya tidak lebih dari 1,2 M
6. Membuat kolam, patung, taman dll