TEKNO EKONOMI

Dewi Ayu Chandra Prameswari

41214010036
 Tabel of Contents:
TEKNO EKONOMI
0. Pengenalan Tekno Ekonomi
1. Biaya Daur Hidup Bangunan
1.1. Jenis Biaya Daur Hidup Bangunan
1.2. Dampak Waktu terhadap Biaya Daur Hidup Bangunan
1.3. Menentukan Rentang Usia Bangunan
2. Biaya Bangunan dan Biaya Konstruksi
2.1. Berdasarkan Harga Satuan per m2 Bangunan
2.2. Berdasarkan Pendekatan Biaya Struktur
2.3. Berdasarkan Pendekatan Empiris
2.4. Berdasarkan Indeks Terhadap Luas Bangunan
3. Biaya Investasi
4. Biaya Operasional
 0. PENGENALAN TEKNO EKONOMI
Kelayakan suatu bangunan tidak hanya diliat dari segi teknis semata,
tetapi juga segi ekonomis. Pada dasarnya perhitungan Tekno Ekonomi
merupakan perhitungan cash flow bangunan, atau perhitungan untuk
mencapai keseimbangan antara biaya in-flow dan out-flow bangunan.
Yang tentu saja tujuannya untuk mengetahui keseluruhan biaya proses
pembangunan dan memaksimalkan laba (profit) yang bisa didapat
dalam suatu proyek pembangunan.

Yang termasuk ke dalam biaya kelayakan ekonomi bangunan adalah:

1) Biaya daur hidup bangunan
2) Biaya bangunan dan konstruksi
3) Biaya investasi
4) Biaya operasional dan pemeliharaan bangunan
 1. BIAYA DAUR HIDUP BANGUNAN

Biaya Daur Hidup atau Building

Life Cycle Cost, merupakan
GAMBARAN TOTAL
pembiayaan suatu bangunan,
dimulai dari proses
perencanaan (prakonstruksi),
proses pembangunan
(konstruksi) hingga
pemeliharaan saat bangunan
telah berdiri (pascakonstruksi).

Siklus Daur Hidup Bangunan terbagi menjadi 3 kategori besar, yaitu: tahap
perancangan, pelaksanaan, dan pemeliharaan
1.1. JENIS-JENIS BIAYA DAUR HIDUP
BANGUNAN
1.2. GRAFIK WAKTU TERHADAP BIAYA
BANGUNAN

Berikut adalah dampak waktu terhadap biaya bangunan. Apabila

terjadi perubahan rancangan pada tahap pelaksanaan konstruksi,
maka dampaknya akan menyebabkan keterlambatan waktu
pelaksanaan pembangunan, dan penambahan ekstra waktu ini akan
menyebabkan pembengkakkan biaya proyek bangunan secara
signifikan.
 1.3. MENENTUKAN RENTANG USIA
BANGUNAN
Berikut adalah beberapa kriteria yang bisa
digunakan untuk memperkirakan rentang usia
bangunan.
1) Usia Fisik. Contohnya berhubungan dengan
kondisi rusak, lapuk, retak, mengeras atau
kerusakan pada strukturnya. Usia fisik ini dapat
dibagi menjadi usia fisik yang dapat diperbaiki
dan tidak dapat diperbaiki.
2) Usia Fungsional. Contohnya berhubungan
dengan perencanaan yang kurang baik,
ketidakseimbangan yang berhubungan dengan
ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya.
3) Usia Ekonomis. Contohnya berhubungan
dengan perubahan sosial, peraturan-peraturan
pemerintah dan peraturan lain yg membatasi
peruntukan dan lain-lain.
 2. BIAYA BANGUNAN DAN
KONSTRUKSI
Perhitungan biaya bangunan dan konstruksi dapat dilakukan
dengan beberapa cara, dari yang paling sederhana sampai pada
perhitungan yang rinci dan teliti, di mana volume pekerjaan
dihitung berdasarkan gambar kerja. Ada 4 cara yang bisa
diterapkan dalam perhitungan, yakni:
1. Berdasarkan Harga Satuan per m2 Bangunan
2. Berdasarkan Pendekatan Biaya Struktur
3. Berdasarkan Pendekatan Empiris
4. Berdasarkan Indeks Terhadap Luas Bangunan
 2.1. BERDASARKAN HARGA SATUAN
PER M2 BANGUNAN
Merupakan gambaran
tentang perkiraan biaya
bangunan dan konstruksi
suatu bangunan tinggi
berdasarkan harga rata-
rata bangunan per m2.

Untuk bangunan gedung

milik Negara, harga
satuan ditentukan oleh
Departemen Permukiman
dan Prasarana Wilayah
(Kimpraswil)erbeda.
2.1. BERDASARKAN HARGA
SATUAN PER M2 BANGUNAN
Contoh Harga rata-rata
bangunan untuk lantai
dasar

Apabila bangunan bertingkat, harga

dasar bangunan harus dikali faktor
perkalian pada tabel di samping.

Apabila ketinggian gedung melebihi

lantai 14, digunakan rumus berikut:
2.2. BERDASARKAN PENDEKATAN
BIAYA STRUKTUR

Secara garis besar

merupakan perhitungan
biaya pekerjaan struktur.
Dengan memerhatikan
bobot pekerjaan untuk
memperoleh seluruh biaya
bangunan/konstruksi.

Volume Bahan Struktur

2.2. BERDASARKAN PENDEKATAN
BIAYA STRUKTUR

Analisis Penggunaan Bahan

Mengandung perhitungan volume dan mutu bahan (Biaya

bahan) + Biaya alat bantu (Perancah) + Biaya tenaga kerja (50%
biaya bahan)
2.3. BERDASARKAN PENDEKATAN
EMPIRIS
Merupakan pendekatan yang berdasar pada Pedoman Teknis
Pembangunan Gedung Negara, yakni, biaya bangunan dibagi
atas bobot presentase.

Biaya Elemen Bangunan

2.3. BERDASARKAN
PENDEKATAN EMPIRIS

Biaya Peralatan Bangunan

2.3. BERDASARKAN
PENDEKATAN EMPIRIS

Bobot Biaya Bangunan berdasarkan

klasifikasi fungsi bangunan
 2.4. BERDASARKAN INDEKS
TERHADAP LUAS BANGUNAN
Merupakan perhitungan yang paling umum dan teliti, yang biasa disebut
sebagai manajemen konstruksi. Perhitungan ini menggunakan analisis satuan
pekerjaan, dimana analisis satuan pekerjaan itu sendiri terdiri dari analisis
satuan bahan dan analisis satuan pekerja.

Tahap perhitungan:
1) Mencari volume tiap pekerjaan (dari pondasi hingga finishing)
2) Mencari harga satuan bahan/pekerja
3) Menghitung harga satuan pekerjaan
4) Volume x harga satuan pekerjaan = harga pekerjaan.
5) Total seluruh harga pekerjaan = Rekapitulasi anggaran proyek.

Untuk mengetahui bobot tiap pekerjaan dapat digunakan rumus:

Dengan pembobotan ini, secara rinci diketahui presentase setiap pekerjaan
terhadap biaya keseluruhan. Dari volume pekerjaan dan perkiraan kecepatan kerja,
dapat ditentukan alokasi waktu yang diperlukan untuk melakukan pekerjaan
tersebut. Pembobotan dan alokasi waktu kerja ini kemudian digambarkan dalam
suatu diagram yang dikenal dengan sebutan Grafik S
 Contoh tabel
pendekatan
perhitungan
dengan indeks
pekerjaan

Bedanya dengan analisis

satuan pekerjaan, pada
perhitungan dengan
indeks, setiap jenis
pekerjaan diberikan
nilai indeks terhadap
luas lantai (luas bruto)
Lanjutan dari tabel
BIAYA INVESTASI
Biaya Investasi merupakan biaya in-flow, yakni biaya yang didapat dari
pihak luar yang ingin menanam modal pada proyek. Investasi dapat
ditanamkan pada pembiayaan struktur, dan lain-lain, seperti yang tertera
pada gambar 1.1.

Biaya investasi dihitung melalui pendekatan seperti yang disusun pada

tabel di atas.

Biaya bangunan USD

Y/m2 diperoleh dari
perhitungan hasil
analisis konstruksi,
sedang biaya tanah USD
V/m2 didasarkan pada
harga tanah di mana
lokasi bangunan akan
dibangun.
BIAYA INVESTASI

Bobot Perlengkapan
Tetap

Bobot Pengembangan
Tapak
BIAYA INVESTASI

Bobot Peralatan
Bergerak

Bobot Biaya Lain-lain

BIAYA OPERASIONAL DAN
PEMELIHARAAN BANGUNAN
Distribusi biaya operasional dan pemeliharaan/perawatan bangunan
secara garis besar dialokasikan untuk 3 hal penting, yaitu:
1) Gaji Pekerja
2) Biaya Pemeliharaan Gedung (Indoor, outdoor)
3) Biaya Utilitas (Air, Listrik, Telepon)

Secara spesifik, pembiayaan tersebut temasuk ke dalam biaya

kebersihan, pemeliharaan/perawatan, pergantian suku cadang,
perbaikan, renovasi, keamanan dan asuransi, gaji karyawan, biaya
energi, air dan telepon, biaya depresiasi, pajak dan pengembalian
modal serta bunga pinjaman.

Biaya operasional dan pemeliharaan/perawatan bangunan umumnya

dicover dari biaya layanan (service charge) yang dibebankan kepada
penyewa ruangan. Besarnya service charge ini berkisar antara 25% -
30% dari nilai sewa.
TERIMAKASIH