1 PERENCANAAN BIAYA PROYEK

UMUMNYA DIBEDAKAN MENJADI 3 KELOMPOK, YAKNI: PERENCANAAN BIAYA

GARIS BESAR TAHAP USULAN PROYEK ( ESTIMASI KASAR/ RABA ) PADA TAHAP
INI PERHITUNGAN BIAYA BERDASARKAN: LUASAN BANGUNAN YG DIUSULKAN
STANDAR HARGA SATUAN BANGUNAN TIAP M2 (biasanya ditentukan oleh pemerintah /
pemda tiap tahunnya) misalnya pada setiap kabupaten memiliki pedoman harga satuan / m2

2 A. Estimasi biaya kasar/ Raba

1. Tergantung kepada : - besar kecilnya - Sifat konstruksi - Bahan apa yg dipakai dari bangunan
tsb - Keuangan yg tersedia 2. Besar kecilnya dapat ditambah/ dikurangi 3. Dihitung menurut gbr
perencana ( pra desain ) dan keterangan singkat akan pembuatannya, shg hasilnya kasaran. Cara
menghitung : Berdasar luas bangunan dlm m2, menurut pengalamannya sendiri-sendiri, misal :
luas lantai : ukuran luar dari tembok luar luas lantai : denah termasuk tritisan

3 Setelah diketahui luas bangunan dalm m2, kmd dikalikan harga m2.
Harga per m2 inipun tidak sama : 1. Berdasarkan pengalamannya dlm proyek sejenis 2.
Tergantung pada sifat bangunan, kelas, kapan, dimana akan dibangun Dalam keadaan harga
bahan dan upah yg tidak stabil, cara Ini tidak mudah. Diusahakan anggaran ini tidak terpaut jauh
dgn biaya yg se benarnya. Oleh karena itu para perencana, kontraktor, dan Dinas terkait memiliki
data/ catatan-catatan biaya proyek Yg pernah dilaksanakan. Estimasi biaya kasar ini selain
diperlukan untuk perhitungan Kasaran pd perenc pendahuluan ( pra disain ) juga untk pegangan
pengontrolan dlm RAB definitif/ pasti

4 B. Berdasar isi bangunan, yaitu luas bangunan ( seperti

diatas) dikalikan tinggi yg diambil dari tengah-tengah dalam pondasi sampai tinggi tengah-
tengah antara tistisan sampai kerpus kerpus Talang t Lantai Pondasi

5 Bagi mereka yg belum berpengalaman dan belum diperoleh harga per m2/ m3, dapat
digunakan cara menghitung menurut banyaknya satuan-satuan komponen bangunan pokok Misal
: Pondasi …………………. M3 Beton ……………………. M harga – harga per Pasangan batu
bata …… M satuannya dipero Plesteran ………………… m2 , dst leh dari analisa SNI

6 C. JUMLAH LANTAI BANGUNAN

Akan menentukan nilai koefisien pada setiap lantai bangunan rumus : nilai koefisien x standar
harga bangunan bertingkat Jenis nilai koefissien bangunan: 2 lantai : 1,090 3 lantai : 1,120 4
lantai : 1,135 5 lantai : 1,162 6 lantai : 1,197 7 lantai : 1,236 8 lantai : 1,265 Nilai koefisien
tergantung jumlah lantai

7 D. KLASIFIKASI BANGUNAN YG DIUSULKAN

Kelas bangunan sederhana: - bangunan dengan luas s/d 500m2 - bangunan tak bertingkat - space
requirement: 8m2/ orang b. Kelas bangunan tidak sederhana: - bangunan dgn luas di atas 500m2
- bangunan bertingkat - space requirement: 9,6 m2/orang

8 E. BANGUNAN KHUSUS Adalah banguna gedung negara yg memiliki penggunaan dan

persyaratan khusus, YG DLM Perencanaan dan pelaks. Memerlukan teknologi khusus. Masa
penjaminan kegagalan bangunannya minimal 10 tahun Yang termasuk klasifikasi bangunan
khusus a.l : a. Istana negara b. Wisma negara c. Stasiun KA d. Stadion olah raga e. Rumah
tahanan f. gedung terminal udara, darat, laut g. Gedung perwakilan negara di luar negeri dsb.

9 Tipe Luas Bangunan ( M2 ) Luas tanah Khusus 400 1.000 A 250 600 B 120
F. Standar luas rumah negara ditentukan sesuai dgn tipe peruntukannya sbb: Tipe Luas
Bangunan ( M2 ) Luas tanah Khusus 400 1.000 A 250 600 B 120 350 C 70 200 D 50 E 36 100

10 CONTOH PERHITUNGAN ESTIMASI BIAYA TAHAP USULAN PROYEK

SUATU INSTANSI PEMERINTAH AKAN MEMBUAT PROYEK DENGAN USULAN SBB:
Gedung dg fungsi kantor, menampung 600 orang Bangunan bertingkat 4 lantai Harga bangunan
bertingkat berdasar pedoman : Rp / m2 Perhitungan estimasi biaya: Bangunan 4 lantai, berarti
termasuk kelas tidak sederhana. Space requirement 9,6 m2/ orang Daya tampung 600 orang,
maka estimasi luas lantai: 600 x 9,6 m = 5760 m2 Area sirkulasi 25 % x 5760m2 = 1440m2
________________________________ Jumlah Luasan Lantai = 7200m2

11 Harga bangunan bertingkat (standar) = Rp 1.750.000

Maka untuk bangunan 4 lantai , dikalikan nilai koefisien 1,135 Dengan demikian harga
bangunan 4 lantai = 1,135 x rp = Rp MAKA ESTIMASI BIAYA TAHAP USULAN PROYEK
= harga bangunan 4 lantai x total luas bangunan = Rp x 7200 = Rp

12 2. PERENCANAAN BIAYA TERPERINCI RENCANA ANGGARAN

PELAKSANAAN
/ COST BUDGET/ REAL OF COST B. RENCANA ANGGARAN BIAYA/ COST ESTIMATE

13 A.RENCANA ANGGARAN PELAKSANAAN (RAP)

Istilah lain dari RAP adalah cost budget atau real of cost estimation. Maksudnya adalah estimasi
biaya riil/ nyata yang dikeluarkan oleh kontraktor guna menyelesaikan suatu proyek. Biasanya
masing-masing kontraktor memiliki format sendiri dan berberda satu sama lain. Komponen-
komponen biaya cost budget: Direct Labour Cost (biaya tenaga kerja langsung) Yang termasuk
dalam komponen ini adalah : upah tukang langsung, misalnya tukang kayu, tukang batu, mandor
dsb, yang bekerja di lapangan.

14 2. Direct material Cost (biaya bahan langsung)

Yang termasuk di dalam komponen ini adalah pengeluaran biaya untuk pembelian dan sewa
bahan, alat, perlengkapan ringan . Misalnya pembelian batu bata, pasir, besi beton, cangkul, sewa
scaffolding dll. 3. Sub Contract Cost (biaya sub kontraktor) Pada suatu proyek seringkali
terdapat pekerjaan tertentu yang dikerjakan atau di subkontrakkan pada pihak lain. Misalnya
pekerjaan listrik, mekanikal, fire protection, elevator dll. Biaya yang dikeluarkan disebut sebagai
biaya subkontraktor. 4. Equipment rental & depreciation costs ( biaya sewa dan depresiasi
peralatan) Pada proyek-proyek besar, biaya peralatan dipisahkan sebagai jenis biaya tersendiri.
Tetapi kadang-kadang juga ada yang dimasukkan dalam pengeluaran butir 2.Yang termasuk
dalam komponen ini adalah pembelian atau penyewaan alat berat dan besar, seperti tower crane,
bulldozer, excavator dll.

15 5. Job Overhead costs Yang termasuk dalam komponen biaya ini adalah gaji para pelaksana
proyek di lapangan, dan personil lain yang terkait langsung dengan proyek, biaya operasional
dan perawatan kendaraan proyek, dan biaya kantor cabang (jika diperlukan yaitu: biaya kontrak,
biaya listrik, biaya telepon, air dll.) 6. General Overhead expenses costs (biaya umum kantor
pusat) komponen biaya ini merupakan alokasi beban kantor pusat kepada proyek. Misalnya biaya
penugasan staf pusat ke proyek (transportasi dan akomodasi), gaji atau insentif personil kantor
pusat yang terlibat dengan proyek tersebut dsb.

16 CONTOH REKAPITULASI RAP/ COST BUDGET/ REAL OF COST ESTIMATION

BUDGET BIAYA LANGSUNG PROYEK/ (DIRECT JOB COST BUDGET) Direct labour cost
,- Direct material cost ,- Sub contract costs ,- Equipment costs ,- (+) Jumlah ,- BUDGET BIAYA
UMUM PROYEK ,- TAKSIRAN BIAYA UMUM PROYEK ,- (estimated job costs)

17 BUDGET BIAYA UMUM PUSAT 75.000.000,-

(+) TOTAL COST BUDGET ,- LABA YANG DIKEHENDAKI ,- (project profit), misal : 15%
(+) HARGA PENAWARAN LAYAK ,- (bid price on contract) JUMLAH “HARGA
PENAWARAN LAYAK” INI DIGUNAKAN SEBAGAI PATOKAN HARGA GUNA
MENENTUKAN TOTAL HARGA PENAWARAN PADA RAB (COST ESTIMATE)

18 Rencana Anggaran terperinci/ pasti, harus dibuat seteliti-telitinya dan selengkap –

lengkapnya.
Oleh karena itu sebelum mulai menghitung perlu diperhatikan hal-hal sbb : 1. Gambar rencana
WBS Volume tiap macam pekerj 2. Spesifikasi/ RKS Kualitas pekerjaan 3. Catatlah sebanyak
mungkin hal-hal yg perlu, baik pada gambar/ RKS 4. Harga bahan dan upah pekerja 5. Buku SNI
( 2007 ) menghitung harga satuan pekerjaan

19 Secara singkat dapat dijelaskan sbb :

1. Hitung jenis/macam pekerjaan 2. Hitung volume/ satuan/ Kwantitas dari jenis pekerjaan 3.
Hitung harga satuan tiap jenis pekerjaan 4. Buat BQ ( Bill of Quantity ) 5. Jumlahkan seluruh
biaya pekerjaan Biaya nominal Biaya proyek : 1. Biaya langsung 2. Biaya tak langsung Biaya
langsung ( Direct Cost ) ; adalah biaya yg langsung berhubungan dg konstruksi yg sedang
dibangun. Biaya tak langsung ( Indirect Cost ): biaya yg tdk secara langsung berhubungan dgn
konstruksi, tetapi harus ada dan tdk dpt dilepas dari proyek