R I S K A N A LY S I S A N D

P R O J E C T E V A L U AT I O N

BY: ASF/4-31
ALASAN MELAKUKAN ANALISIS RISIKO PROYEK

 Project cash flow berisiko

 Prediksi yang dilakukan oleh manusia dapat bias
TOOLS FOR ANALYSING THE RISK OF PROJECT CASH FLOW

 Analisis Sensitivitas
Melihat sensitivitas apabila ada perubahan pada key driver dan hanya merubah 1 key driver

 Analisis Skenario
Analisis dengan membertimbangkan scenario alternative dimana beberapa key driver berbeda

 Analisis Simulasi
Analisis dengan mempertimbangkan scenario yang sangat banyak. Artinya probabilitasnya sangat
banyak
KEY CONCEPTS: EXPECTED VALUE DAN VALUE DRIVERS

Expected Value
Nilai yang diharapkan dari arus kas masa depan adalah rata-rata tertimbang probabilitas dari
semua arus kas yang mungkin terjadi
Contoh:
Apabila hanya ada 2 kemungkinan arus kas, yaitu $0 dan $100. Dan peluang masing-masing adalah
50%. Maka arus kas yang diharapkan adalah
($0x50%) + ($100x50%) = $50

Umumnya kita tidak mungkin menetapkan semua kemungkinan arus kas yang mungkin terjadi
maka kita bisa meramalkan arus kas dengan membagi kedalam keadaan ekonomi tertentu; Resesi,
normal, dan ekspansi
 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3
Recession Mild Recession Rapid Expansion
Probability 20% 60% 20%
High-price category
Units sales 0 5 10
Avarage price per unit $8,000,000 $8,000,000 $8,000,000
Total Revenue $0 $40,000,000 $80,000,000

Medium-price category
Units sales 5 15 30
Avarage price per unit $4,000,000 $4,000,000 $4,000,000
Total Revenue $20,000,000 $60,000,000 $120,000,000

Low-price category
Units sales 10 20 60
Avarage price per unit $2,000,000 $2,000,000 $2,000,000
Total Revenue $20,000,000 $40,000,000 $120,000,000
Total Revenue for each $40,000,000 $140,000,000 $320,000,000
scenario
 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3
Recession Mild Recession Rapid Expansion
Probability 20% 60% 20%
Total Revenue for each $40,000,000 $140,000,000 $320,000,000
scenario
Probability x Total $8,000,000 $84,000,000 $64,000,000
Revenue

Expeted Revenues = $156,000,000

 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3
Recession Mild Recession Rapid Expansion
Probability 40% 50% 20%
Total Revenue for each $40,000,000 $140,000,000 $320,000,000
scenario
Probability x Total $16,000,000 $70,000,000 $32,000,000
Revenue

Expeted Revenues = $118,000,000

KEY CONCEPTS: EXPECTED VALUE DAN VALUE DRIVERS

Value Drivers
Penentu dasar arus kas investasi dan kinerja
Contoh:
Value drivers utama untuk perusahaan manufaktur adalah Inventory Turnover. Karena Inventory
turn over yang tinggi mengindikasikan penggunaan investasi perusahaan pada inventory efisien
TIGA ALAT ANALISIS
Sensitivitas
Manajer keuangan mengevaluasi efek dari value driver terhadap NPV Investasi.
Diketahui data sebagai berikut:

Initial Cost of equipment $(1,500,000)

Project and equipment life 5 years
Salvage value of equipment $250,000
Working-capital requirements $500,000
Depreciation Method Straight Line
Depreciation Expense $(250,000) per year
VC per unit $(20)
Cash fixed cost per year $(400,000)
Discounts Rates 12%
Tax Rate 30%
 Year 0 Year 1-4 Year 5
Revenues $5,000,000 $5,000,000
- Variable cost (4,000,000) (4,000,000)
- Depreciation Expense (250,000) (250,000)
- Cash fixed cost (400,000) (400,000)
Net Operating Income 350,000 350,000
Less: Tax (30%) 105,000 105,000
NOPAT 45,000 45,000
+ Depreciation Expense 250,000 250,000
- Increase in CAPEX 1,500,000 250,000
- Increase in Working 500,000 500,000
Capital
FCF (2,000,000) 495,000 1,245,000
NPV 209,934
IRR 15,59%
Kita mempertimbangkan perubahan berikut:
Value Driver Cange In driver

Unit sales -10%

Prive per unit -10%

Variable cost per unit +10%

Cash fixed cost per year +10%

Value Driver Cange In driver Expected NPV Revised NPV %Change In NPV
Unit sales -10% $209,934 $(42,400) -120%
Prive per unit -10% $209,934 (1,051,737) -601%
Variable cost per +10% $209,934 (799,402) -481%
unit
Cash fixed cost per +10% $209,934 109,001 -48%
year
TIGA ALAT ANALISIS
Scenario
Manajer keuangan untuk mempertimbangkan dampak perubahan estimasi beberapa nilai pada
NPV
Diketahui data sebagai berikut:

Expected Worst Case Best Case

Base Case (Scenario 1) (Scenario II)

Unit sales 200,000 150,000 250,000

Price per unit $25 $23 $28
VC per unit $(20) $(21) $(18)
Cash FC per $(400,000) $(450,000) $(350,000)
year

Depreciation $(250,000) $(250,000) $(250,000)

Expense
Menghitung kembali NPV Proyek baik dalam keadaan yang paling buruk maupun yang paling baik

Scenario NOPAT FCF (Years 1-4) NPV

Expected or base case $245,000 $495,000 $209,934

Worst case $(280,000) $(30,000) $(1,682,573)

Best Case $(1,330,000) $1,580,000 $4,121,117

Alat ini mengindikasikan bahwa meskipun NPV Proyek yang diekspektasikan

adalah $209,934, NPV bisa paling tinggi $4,121,117 atau serendah-rendahnya
$(1,682,573)
TIGA ALAT ANALISIS

Simulation
Analisis simulasi menghasilkan ribuan perkiraan NPV yang dibangun di atas ribuan
nilai untuk tiap-tiap nilai investasi. Nilai yang berbeda ini muncul dari setiap
distribusi probabilitas masing-masing pemicu (drivers)
BREAK-EVEN ANALYSIS
Break - Even Analysis menentukan tingkat minimum output atau penjualan yang harus dicapai
perusahaan agar tidak kehilangan uang, yaitu ke impas (break - even)

Revenue = TFC + TVC + Laba

(P x Q) = TFC + (P x VC) + Laba

Pada Kondisi Break-Even, Laba = 0. Sehingga

(P x Q) – (P x VC) = TFC
Q (P-VC) = TFC
𝑇𝐹𝐶
Q = 𝑃−𝑉𝐶
 CASH AND ACCOUNTING BEP
𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐹𝑖𝑥𝑒𝑑 𝐶𝑜𝑠𝑡+𝐿𝑎𝑏𝑎
Q accounting =
𝑃𝑟𝑖𝑐𝑒 𝑃𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡 𝑝 −𝑉𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡 (𝑉)
𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐹𝑖𝑥𝑒𝑑 𝐶𝑜𝑠𝑡 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐹𝑖𝑥𝑒𝑑 𝐶𝑜𝑠𝑡
Q accounting break-even = =
𝑃𝑟𝑖𝑐𝑒 𝑃𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡 𝑝 −𝑉𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡 (𝑉) 𝐶𝑜𝑛𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑔𝑖𝑛 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡

𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐹𝑖𝑥𝑒𝑑 𝐶𝑜𝑠𝑡+𝐿𝑎𝑏𝑎 −𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑠𝑖𝑎𝑠𝑖

• Q cash =
𝑃𝑟𝑖𝑐𝑒 𝑃𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡 𝑝 −𝑉𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡 (𝑉)
𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐹𝑖𝑥𝑒𝑑 𝐶𝑜𝑠𝑡 −𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐹𝑖𝑥𝑒𝑑 𝐶𝑜𝑠𝑡 −𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛
• Q cash break-even = =
𝑃𝑟𝑖𝑐𝑒 𝑃𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡 𝑝 −𝑉𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡 (𝑉) 𝐶𝑜𝑛𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑔𝑖𝑛 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡
CASH AND ACCOUNTING REVENUE

𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐹𝑖𝑥𝑒𝑑 𝐶𝑜𝑠𝑡+𝐿𝑎𝑏𝑎

Q Revenue= 𝑉𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡
1− 𝑃𝑟𝑖𝑣𝑒 𝑝𝑒 𝑢𝑛𝑖𝑡

𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐹𝑖𝑥𝑒𝑑 𝐶𝑜𝑠𝑡+𝐿𝑎𝑏𝑎 −𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑠𝑖𝑎𝑠𝑖

Q Revenue= 𝑉𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡
1− 𝑃𝑟𝑖𝑣𝑒 𝑝𝑒 𝑢𝑛𝑖𝑡
CONTOH
Diketahui:

Fixed Cost $100,000

Price pr unit $100
VC per unit $60
Depreciation $60,000

Ditanya:
a. QBEP Accounting dan Cash
b. Total Revenue untuk mencapai BEP accounting dan cash
c. Berapa total unit yang harus dijual untuk mencapai Total Revenue $60,000
LEVERAGE
Menggunakan Fixed Cost untuk mencapai tujuan shareholder wealth

Operating Leverage dihasilkan dari penggunaan biaya tetap dalam operasi perusahaan dan
mengukur sensitivitas perubahan pendapatan operasional terhadap perubahan penjualan.

Degree of Operating Leverage (DOL)

Perubahan sales akan mempengaruhi perubahan pada Net Operating Profit

% 𝐶ℎ𝑎𝑛𝑔𝑒 𝑖𝑛 𝑁𝑂𝑃
DOL =
% 𝐶ℎ𝑎𝑛𝑔𝑒 𝑖𝑛 𝑠𝑎𝑙𝑒𝑠
LEVERAGE
Degree of Financial Leverage (DFL)

Menggunakan Instrumen utang untuk meningkatkan EPS

% 𝐶ℎ𝑎𝑛𝑔𝑒 𝑖𝑛 𝐸𝑃𝑆 𝑁𝑂𝑃

DFL = Atau DFL =
% 𝐶ℎ𝑎𝑛𝑔𝑒 𝑁𝑂𝑃 𝑁𝑂𝑃−𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑒𝑠𝑡

Degree of Combined Leverage (DCL)

% 𝐶ℎ𝑎𝑛𝑔𝑒 𝑖𝑛 𝐸𝑃𝑆
DFL =
% 𝐶ℎ𝑎𝑛𝑔𝑒 𝑖𝑛 𝑠𝑎𝑙𝑒𝑠
REAL OPTION
Kesempatan untuk mengubah arus arus kas proyek setelah proyek dimulai disebut sebagai opsi
nyata

• Lakukan Sekarang
Timing • Tunda
Option

• Tetap project Awal

Expansion • Tambah Project
Expense

Contract, • Lanjut
Shut-down,
dan
• Berhenti
Abandonment
Options