KELOMPOK III

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

1. Anisa Salsabila 11 0 0 0 11 9 1 2 0 11 2
2. Laurentius pribadi 11 0 0 0 11 9 1 3 0 5 7 3
3. M. rifqi bariq 11 0 0 0 11 9 1 3 0 2 7 3
4. M. Afshochul Anam 11 0 0 0 11 9 1 4 0 5 1 5
5. Zikri Alfarizi 11 0 0 0 11 9 1 3 0 2 9 3
6. Z u v i n n a Ta s y a A z z a h r a H e r n a n d i 11 0 0 0 11 9 1 3 0 4 0 7
GAMBARAN
UMUM
 ISI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
Perjanjian ini berisi mengenai pengikatan jual beli tanah seluas 77m² dengan nomer

ISI kavling 50 dengan harga Rp. 32.900.000. Dengan pihak pertama sebagai penjual
dengan nama Muamar Lutfi. Dan pihak kedua sebagai pembeli dengan nama Adi
Yuli Prasetyo.

Click icon to add picture

Hal yang diatur antara lain pihak terkait, detail

mengenai: tanah yang dijual, harga tanah,
ketentuan pembayaran tanah, jaminan pihak
pertama, hak dan kewajiban para pihak, syarat dan
ketentuan pengikatan, berakhirnya peranjian, biaya
yang timbul, pajak yang timbul, biaya akta, akibat
dari ditetapkannya akta ini, dan saksi dari akad.
 SUBJEK

Pihak Pertama (Penjual) Pihak Kedua (Pembeli)

Muamar Lutfi bertindak untuk dan atas nama Kasmanto, • Nama : Adi - Prasetyo
Sarwadi, Mudrikah, Zawawi, Nafiatun, dan Mahfudhon
ssebagai ahli waris almarhum Warsan Kaseran. • Tempat/tanggal lahir : Semarang, 15 Juli -

• Nama : Muamar - • Alamat : Jl. Poncowolo Timur Raya -A,

RT 07, RW 06, Kelurahan pendrikan Lor, Kecamatan
• Tempat/tanggal lahir : Semarang, 03 Mei - Semarang Tengah, Kota Semarang
• Alamat : Jl. Sinar Sejahtera no.- , RT • NIK : 3374 -
10, RW 06, Kelurahan Kedungmundu, Kecamatan
Tembalang, Kota Semarang
• NIK : 3374 -
Dalam hal ini bertindak berdasarkan Akta Kuasa Untuk
Menjual dengan nomor 02, tanggal 17 Januari 2021.
 OBJEK PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
Objek dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini adalah tanah seluas 77m² dengan

OBJEK nomor kavling 50 yang berupakan pecahan dari tanah dengan bukti kepemilikan C
desa nomor 339, nomor persil 137b, kelas Desa DII, seluas 5600m² yang tercatat
atas nama Warsan -.

Click icon to add picture

Terletak di Provinsi Jawa Tengah, Kabupaten

Demak, Kecamatan Mranggen, Kelurahan
Banyumeneng. Bukti Kepemilikan tanah pada
saat ini sedang dalam proses permohonan
penerbitan Sertipikat dan nantinya akan
dilanjutkan proses pemecahan dan proses
Balik Nama ke atas nama Adi - Prasetyo
(Pihak Kedua).
 DASAR HUKUM
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

Ketentuan Perjanjian Objek Subjek Wanprestasi

Pembuatan Akta Jual Beli

Pasal 38 UU no 2 tahun • • • • Pasal 1243 KUHPer

Pasal 1457 KUHPer Pasal 1333 KUHPer Pasal 1329 KUHPer
2014 tentang Perubahan • Pasal 1276 KUHPer
Atas UU no 30 tahun
• Pasal 1458 KUHPer • Pasal 1332 KUHPer • Pasal 1330 KUHPer
2004 tentang Jabatan
• Pasal 1243 KUHPer
Notaris • Pasal 1244 KUHPer
• Pasal 1246 KUHPer
KOMENTAR
UMUM

Apakah kontrak ini sudah
sesuai dengan syarat sah
nya perjanjian?
Dalam Pasal 1320 KUHPerdata ada 4 (empat) syarat sahnya
perjanjian, yaitu:
1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
3. Suatu pokok persoalan tertentu
4. Suatu sebab yang tidak terlarang
Kesepakatan disini harus diberikan secara
bebas. Kesepakatan yang tidak bebas berarti
munculnya kesepakatan itu disebabkan karena kekhilafan, paksaan
atau penipuan. Dalam perjanjian ini sudah disebutkan dalam Pasal
1 bahwa kedua belah pihak telah sepakat untuk melakukan jual
beli tanah dengan nominal Rp. 32.900.000 yang akan dibayarkan
oleh pihak kedua kepada pihak pertama, dengan ketentuan-
ketentuan tertentu yang sudah disepakati.
Kecakapan antara pihak-pihak terkait tidak dijelaskan secara
eksplisit dalam perjanjian ini, tetapi dikarenakan perjanjian ini
dibuat sebagai perjanjian notarial atau secara garis besar disebut
sebagai akta otentik. Akta otentik diatur dalam Pasal 1868
KUHPerdata. Jadi dapat dipastikan maka para pihak terkait adalah
orang-orang yang cakap hukum.
Dalam perjanjian ini sudah jelas mengenai objek yang diperjual-
belikan, yaitu tanahseluas 77m² dengan nomor kavling 50 yang
berupakan pecahan dari tanah dengan bukti kepemilikan C desa nomor
339, nomor persil 137b, kelas Desa DII, seluas 5600m² yang tercatat
atas nama Warsan Kaseran. Terletak di Provinsi Jawa Tengah,
Kabupaten Demak, Kecamatan Mranggen, Kelurahan Banyumeneng.
Suatu sebab adalah terlarang, jika sebab itu dilarang oleh undang-
undang atau bila sebab itu bertentangan dengan kesusilaan atau
dengan ketertiban umum (Pasal 1337 KUHPerdata). Apabila
perjanjian terdapat suatu sebab yang terlarang maka perjanjian
tersebut akan batal. Dalam perjanjian pengikatan jual beli tanah ini
tidak terdapat hal-hal yang dilarang oleh undang-undang atau
mengganggu ketertiban umum.
 Apakah kontrak ini kedua belah pihak melakukan perjanjian ini atas kehendak
masing-masing (pihak pertama mewakili kehendak ahli

Melanggar asas warisnya karena sudah diberikan surat kuasa);

perjanjian atau tidak? kedua belah pihak mengikatkan diri dengan perjanjian
pengikatan (pihak pertama mengikatkan diri untuk menjual
tanah, dan pihak kedua mengikatkan diri akan membeli dan
menerima penyerahan dari pihak pertama);

Dalam suatu perjanjian ada asas-asas yang harus dipenuhi,

yaitu: kedua belah pihak tidak dalam keadaan terpaksa dan sepakat
untuk membuat perjanjian, bebas pula untuk menentukan isi
A. Asas konksensualisme (sesuai kehendak) dari perjanjian pengikatan ini selama tidak melampaui peraturan
umum dalam Pasal 1337 KUHPer; dan
B. Asas mengikat dari perjanjian (perjanjian berlaku sebagai
undang-undang bagi para pihak)

C. Asas kebebasan berkontrak (bebas membuat/tidak

perjanjian, bebas menentukan isi, dll. Kebebasan kedua belah pihak melakukan transaksi jual beli ini
berkontrak dibatasi dengan peraturan umum dalam Pasal dengan beritikad baik demi kemaslahatan bersama,
1337 dan peraturan khusus dalam peraturan pemaksa atau sesuai dengan yang sudah disepakati bersama
dibatasi dalam perjanjian itu sendiri.

D. Asas itikad baik (Pasal 1338 ayat 3) dan azas kepatutan

(Pasal 1339)
ANALISIS
PASAL
 Click icon to add
picture

PASAL 1 Click icon to add

picture

Pasal 1 PPJB diatas sudah sesuai dengan aturan yang Click icon to add
picture
berlaku, yaitu membahas mengenai ketentuan umum.
Ketentuan umum disini membahas mengenai objek
jual beli yaitu benda tak bergerak berupa tanah (Pasal
506 KUHPerdata), pihak yang berkepentingan, waktu
pembayaran, model pembayaran.
Click icon to add
Menurut pasal 616 KUHPerdata, penyerahan benda picture

tak bergerak dilakukan melalui pengumuman akta

yang bersangkutan dengan cara seperti ditentukan
dalam Pasal 620 KUHPerdata, antara lain
membukukannya dalam register
 Click icon to add
picture

PASAL 2 Click icon to add

picture

Pasal 2 dalam PPJB di atas menjelaskan mengenai Click icon to add

picture
ketentuan-ketentuan dan perjanjian-perjanjian yang
berlaku antara pihak pertama dan pihak kedua. Pasal 2
ini berfungsi untuk melindungi kepentingan masing-
masing pihak, agar tidak terjadi kerugian ketika suatu
hal dilakukan atau tidak dilakukan oleh masing-
masing pihak. Dasar dari syarat-syarat perjanjian Click icon to add
picture
adalah Pasal 1320 KUHPerdata, tetapi apabila suatu
hal ditetapkan lebih lanjut dalam perjanjian tersebut
maka diperbolehkan selama kedua belah pihak
sepakat dan tidak ada yang keberatan.
 Click icon to add
picture

PASAL 3 Click icon to add

picture

Pasal 3 dalam PPJB diatas mengatur mengenai Click icon to add

picture
lepasnya hak yang dimiliki pihak pertama mengenai
tanahnya dan berpindah kepada pihak kedua. Dasar
dari penentuan pasal 3 ini adalah Pasal 37 ayat (1)
tentang pendaftaran tanah.
Sehingga ditetapkan dalam perjanjian pula bahwa Click icon to add
ketika pihak kedua telah melakukan pembayaran picture

tersebut maka pihak pertama kehilangan hak nya

untuk menjaminkan, menyewakan, menjual atau
dengan cara apapun mengalihkan ha katas tanah
terkait kepada orang lain.
 Click icon to add
picture

PASAL 4 Click icon to add

picture

Pasal 4 dalam PPJB di atas mengatur mengenai Click icon to add

picture
keberlangsungan dari perjanjian tersebut yang tidak
akan berakhir karena salah satu pihak meninggal
dunia. Melainkan tetap berlangsung secara turun
temurun. Dalam peraturan perundang-undangan juga
tidak mengatakan bahwa perjanjian pengikatan jual
beli berakhir karena adanya salah satu pihak yang Click icon to add
picture
meninggal. Dalam PPJB ini mengatakan bahwa
berakhirnya perjanjian pengikatan ini apabila pihak
kedua wanprestasi terhadap kewajibannya untuk
melakukan pembayaran dan apabila pihak kedua
sudah menyelesaikan seluruh kewajibannya dalam
pembayaran.
 Click icon to add
picture

PASAL 6 Click icon to add

picture

Pasal 6 PPJB di atas membahas mengenai biaya-biaya Click icon to add

picture
yang timbul sebelum terjadinya peralihan dan karena
peralihan tersebut menjadi tanggungan dan wajib
dibayar oleh Pihak Pertama/Penjual. Hal ini murni
didasarkan pada kesepakatan kedua belah pihak.

Click icon to add

picture
 Click icon to add
picture

PASAL 7 Click icon to add

picture

Pasal 7 PPJB diatas masih berkaitan dengan pasal 6, Click icon to add
picture
tetapi membahas mengenai biaya serta ongkos lainnya
dalam hal balik nama diberatkan kepada pihak
pertama. Pasal 7 juga didasarkan pada kesepakatan
antara kedua belah pihak.

Click icon to add

picture
 Click icon to add
picture

PASAL 8 Click icon to add

picture

Pasal 8 adalah pasal terakhir dari PPJB ini, pasal ini Click icon to add
picture
membahas bahwa kedua belah pihak telah menerima
segala akibat yang timbul dari pembuat PPJB dan AJB
ini. Selain itu di pasal ini juga menjelaskan mengenai
saksi-saksi yang ada dan akta ini dibacakan kepada
para penghadap dan saksi-saksi.
Click icon to add
Hal ini sesuai dengan Pasal 101 ayat (2) dan (3) picture

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (Permen
ATR/BPN 3/1997)
 APAKAH KONTRAK INI
BAIK ATAU TIDAK?

• Dengan melihat penjelasan sebelumnya, maka dapat disimpulkan bahwa kontrak ini baik
karena semua ketentuan sudah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku. Dan PPJB ini dibuat oleh PPAT sehingga dapat dipastikan mengenai keabsahan
dari kontrak ini, dan pula akta ini dibuat sebagai minuta jadi semua pihak termasuk saksi
setuju mengenai segala sesuatu yang diatur.
 KESIMPULAN
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

Kontrak ini telah sesuai dengan Kontrak ini sudah sesuai dengan Kontrak ini tidak ada Kontrak ini merupakan kontrak
ketentuan hukum (dasar syarat sah nya perjanjian sebagaimana melanggar asas-asas perjanjian yang baik karena secara
telah diatur di dalam Pasal 1320 keseluruhan telah sesuai dengan
hukum) yang berlaku. KUHPerdata
ketentuan yang diatur, selain itu
PPJB ini dibuat oleh PPAT
sehingga dapat dipastikan
mengenai keabsahan dari kontrak
ini, dan pula akta ini dibuat
sebagai minuta jadi semua pihak
termasuk saksi setuju mengenai
segala sesuatu yang diatur.
TERIMA KASIH