Analisis Biaya Proyek

ANALISIS BIAYA PROYEK
BESARAN-BESARN FISIK TEKNOLOGIS

1. Luasan lantai kotor (gross)
Luas lantai bangunan sangat tergantung dari program bangunan yang
tergantung pula pad jenis proyek. Lagi pula lokasi dan bentuk tanah turut
menentukan luas lantai yang dapat dibangun.
Dan akhirnya bentuk denah untuk sesuatu jenis proyek menentukan pula luas
lantai yang dapat dicapai. Jadi dalm praktek harus diadakan suatu studi kasus
mengenai suatu efek finansiil yang dixcapai suatu bentuk denah dengan luas
lantai tertentu.
2. Luas lantai bersih (netto)
Luas lantai bersih ialah jumlah lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar gedung
yang beratap (covered-area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement)
dikurangi luas lantau untuk inti gedung.
3.
Luas lantai netto perorang
Luas lantai netto perorang besarnya tergantung jenis gedung di suatu negara.
Suatu
luas
ini
diperlukan
untuk
menentukan
populasi
gedung
dalam
perhityungan jumlah lift, jadi tidak untuk perancangan interior gedung. Menurut
pengalaman, luas lantai netto perorang untuk gedung :
Flat
: 3m2 / orang
kantor : 4m2 / orang

hotel
: 5m2 / orang
(juga rumah sakit)
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB
Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6
4. Luas inti gedung (building core area)

Luas inti gedung tergantung dari letaknya dalam zone. Makin ke atas makin kecil,
karena lift mengecil. Untuk penaksiran, luas inti gedung sekitar 5-10 kali luas
tabung lift.
5. Efisiensi lantai (floor efficiency)
Efisiensi lantai, adalah presentasi luas lantai yang disewakan terhadap luas
lantai kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung.
Efisiensi untuk gedung :
- Perkantoran menurut pengalaman besarnya sekitar 80%
- Perhotelan menurut pengalaman besarnya sekitar 75%
- Flat menurut pengalaman besarnya sekitar 85%
6. Tinggi lantai ke lantai (floor to floor height)
Tinggi ini tergantung dari jenis proyek dan konstruksi lantai dalam hubungannya
dengan kegunaan ruang. Misalnya gedung flat yang tinggi langit-langitnya
(ceiling height) 2,40 m dan konstruksi lantainya pelay datar bisa mempunyai floor
to floor height sekitar 3,50m.
Jarak sekitar 0,80-1,00 meter diperlukan untuk tinggi balok lantai (bila ada) dan
tabung-tabung penyebar udara AC. Dalam ilmu konstruksi bangunan tinggi, jarak
ini selalu diusahakan minimal, sebab penghematan sebesar 10 cm saja kalau
dikalikan 30 sudah berarti penghematan 3 meter atau setinggi 1 lantai.
7. Jumlah lantai
Sebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun pada suatu
lokasi tidak dapat diputuskan hanya beerdasarkan pertimbanganpertimbangan
tekno ekonomi saja. Kita tahu bahwa daya dukung tanah jugta membatasi tinggi
bangunan yang dapat dibangun disamping peraturan-peraturan tata kota.
Jadi putusan terakhir merupakan sintesa dari berbagai criteria tersebut adalah
tekno ekonomi, fundasi, peraturan tata kota. Peraturan tata kota harus di buat
berdasarkan analisa tekno ekonomi, buildingb engineering dan kualitas
lingkungan kota.
8. Kepadatan Bangunan (building density) , Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Makin mahal harga tanah , makin tinggi orang membangun. Peraturan kota
menentukan batas persentase luas tanah yang boleh dibangun sama dengan
yang disebut dengan kepadatan bangunan (building density), Koefisien Dasar
Bangunan (KDB). Malahan juga perbandingan luas lantai bangunan terhadap
luas tanah ( floor area ratio), Koefisien Lantai Bangunan(KLB). Batasan-batasan
tersebut sangat mempengaruhi efek financial suatu proyek.
Kepadatan bangunan tergantung dari lokasi tanah, Negara dan waktu. Di pusat
kota, New York misalnya, kepadatan bangunan bisa mendekati 100%.
9. Perbandingan luas lantai total terhadap luas tanha (floor area ratio), Koefisien
Lantai Bangunan(KLB)
Perbandingan ini sangat tergantung tinggi banginan ekonomis (economic
building height) dan peraturan tata kota yang didasarkan pertimbanganpertimbangan makro perkotaan dan ekonomi perkotaan/urban economic.
10. Faktor beban puncak lift (peak load factor)
Bebasn puncak lift ditentukan secara empiris dan tergantung jenis gedung dan
lokasi gedung di suatu Negara. Untuk Indonesia menurut pengamatan dan
pengalaman penulis adalah sebagai berikut:
1. Perkantoran ................................3%
2. Perhotelan ...................................4%
3. Flat................................................5%
11. Waktu perjalanan bolak=balik elevator (round trip time)
Waktu ini dalah waktu yang diperlukan untuk lift berjalan bolak-balik dari lantai
terbawah hingga terbatas dalam suatu zone, termasuk waktu berhenti,
penumpang keluar masuk lift dan pintu membuka dan menutup di setiap lantai
tingkat. Secara pendekatan perinciannya adalah sebagai berikut :
1. Penumpang masuk lift di lantai dasar....................................................1,5
m detik
2. Pinti lift menutup danlantai dasar ..............................................................2
detik
3. Pinti
lift
membuka
dan
menutup
di
setiap
lantai
tingkat........................................ ......2(n-1) 2 detik

4. Penumpang keluar disetiap lantai tingkat (n-1) x
m/n-1 x 1,5
detik .............................................................................................................
..1,5 m detik
5. Perjalanan bolak balik lift dari lantai dasar sampai lantai teratas dalam
suatu
zone ...............................................................................................2(n-1)h /
s detik
6. Pinti lift membuka di lantai dasar ....................................................2 detik
Jumlah T
(2h 4s)( n - 1) s (3m 4)

s
detik
12. Kapasitas elevator

Daya muat lift tergantung pabrik pembuatnya. Lazimnya berkisar antara 5-20
orang. Untuk kebutuhan khusus sampai 50 orang/lift (double deck)
13. Kecepatan elevator
Kecepatan elevator yang dipilih tergantung pada tinggi gedung , makin besar
kecepatan liftnya, untuk menghemat waktu bolak-balik lift yang mempengaruhi
pula waktu menunggu lift.
Sebagai batas kecepatan diambil gerak jatuh bebas oleh gaya tarik bumi ialah
10m/detik.
Jadi elevator dengan kecepatan rendah ialah lift dengan kecepatan sekitar
1m/detik dan kecepatan tinggi mendekati 10 m/detik , Dalam literatur asing
kecepatan lift ditulis dalam feet-per minute , suatu satuan yang agak sukar
dibayangkan
oleh
bangsa
Indonesia,
dari
itu
oenulisa
agak
condong
menggunakan satuan meter per detik. Angka kecepatanya juga lebin mudah
diingat karena dikaitkan dengan gerak jatuh bebas akibar gaya tarik bumi. Lagi
pula waktu perjalanan bolak-balik diukur dalam detik.
14. Jumlah elevator
Jumlah lift berlaku untuk suatu zone vertikal dalam gedung tinggi yang lazimnya
digunakan dalam zone lift. Pembagian dalam zone diperlukan untuk menghemat

jumlah lift total. Tinggi 1 zone sekitar 20 lantai. Pembagian dalam zone juga
berkaitan dengan posisi ruang-ruang mesin /mekanikal.
15. Waktu menunggu elevator (interval, waiting time)
Kesabaran orang menunggu lift tergantung kota dan negara dimana gedung itu
berada. Orang=orang di kota kurang sabar di bandingkan dengan orang-orang di
kota kecil. Untuk proyek perkantoran diperhitunggkan waktu menunggu 30 detik,
flat sekitar 60 detik. Sambil menunggu lift orang dapat berkomunikasi sosial.
Waktu menunggu sama dengan waktu bolak-balik lift dibagi jumlah lift.
16. Tenaga / Energi Listrik
Suatu gedung memerlukan tenaga listrik untuk penerangan, AC, ventilasi, sound
sisitem, pengamatan bangunan dan sirkulasi vertikal. Makin tinggi gedung, makin
tinggi pula tenaga listrik yang diperlukan untuk sirkulasi vertikal.
Dalam masa krisis energi orang berusaha menghemat enersi dengan membatasi
pula tinggi gedung.
Energi yang diperlukan lift dengan kapasitas (m) dan kecepatan (s) meter/detik
dalah sama dengan energi potensial lift berikut muatannya dalam gerakannya di
suatu zone. Tenaga listrik yang diperlukanhanyalah untuk mengerek muatan lift
saja, sebab lift dalam keadaan kosong sudah dibuat seimbang oleh bandul
( counter weight) lift.
Jika 1 (satu) orang berikut barang bawaanya diperhitungkan 75 kg dan kapasitas
lift (m) orang, maka aenergi potensialnya setinggi (h) meter (tinggi lantai ke lantai
) adalah (75mh) kgm. Ini ditempuh dalam waktu h/s detik
Daya
kerja
75mh
75ms kgm/detik (ms) HP

waktu
h/s
1HP = 0,746 KW. Jadi daya E = (0,746 ms)KW.

Contoh:
Suatu lift dengan kapasitas m=15 orang dan kecepatan rata-rata s= 1m/detik,
mmemrlukan tenag listrik sebesar E = (0,746 x 15 x 1 ) KW E = 11,2 KW
Dari rumus tersebut ternyata bahwa makin besar kecepatan lift makin besar pula
tenaga listrik yang diperlukan. Jadi untuk menghemat energi, pilihan kecepatan
lift secukupnya waktu menunggu yang wajar.

ANALISIS
BIAYA STRUKTUR
ANALISIS
BIAYA GEDUNG
ANALISIS
BIAYA PROYEK
Analisis Biaya Proyek/ Gedung

Estimasi biaya yang dibutuhkan untuk mengerjakan proyek/gedung
sehingga bisa terbangun
Analisis Biaya Struktur/Gedung
KUANTITAS
MASING2
PEKERJAAN
UNIT PRICE
MASING2
PEKERJAAN
BIAYA
STRUKTU
R/GEDUNG
Vol. pekerjaan m, m2, m3

Unit Price material, tenaga, alat
Analisis Biaya Proyek
= Biaya gedung
Pokok kredit + bunga
Biaya tidak langsung

(biaya konsultan, biaya
pendanaan, biaya hukum)
Biaya tanah
Cadangan biaya
Perhitungan biaya gedung
Accurate
Partial
Simple

PERSENTASI EMPIRIS BIAYA GEDUNG TINGGI

Proyek Perkantoran, Pertokoan :
Pondasi (substructure)
10 %
Struktur (superstructure)
30 %
Eksterior
10 % +
Shell cost/harga bang. kosong
40 %
50 %
Lift
4%
AC
12 %
Plumbing/pek. Pipa
8%
Fire protection
3%
Instalasi listrik
11 % +
Subtotal instalasi M&E
38 %
Perlengkapan bangunan
7%
Landscaping
5%
Subtotal
+
38 %
Total
100 %
Proyek Perhotelan, Rumah Sakit, Apartemen

Pondasi (substructure)
6%
Struktur (superstructure)
20 %
26 %
Eksterior
12 % +
Shell cost/harga bang. kosong
38 %
Lift
3%
AC
8%
Plumbing/pek. Pipa
7%
Fire protection
2%
Instalasi listrik
8% +
Subtotal instalasi M&E
28 %
Interior & Furnishing
22 %
Perlengkapan bangunan
7%

Landscaping
5%
Total
I.
+
100 %
ANALISIS BIAYA STRUKTUR

Daftar harga bahan
Semen
= US $ 4/ zak
Pasir
= US$ 12 m3
Split
= US$ 15 m3
Besi beton
= US$ 600/ ton
20 lt
Fc 20
10 lt
Fc 30
Fc 40
Analisis Biaya Struktur

Struktur beton tulang K 200
Semen 8,5 zak
= US$
Pasir
0,6 m3
= US$
Split
0,9 m3
= US$
Baja/tulangan 0,035 X 1,2 X 7,85 X US$
= US$
+
Subtotal
= US$
/m3
Cetakan + peralatan + Upah

15 %
0,75
10 %
+ 15 %
= US$
Jasa + resiko + overhead

15 % + 10 %
10 %
= US$
Subtotal
= US$
PPN 10 %
= US$
Total
= US$
+
/m3
/m3
Satuan volume struktur = 0,35 m3/m2 X US$ /m3 = US$ /m2

Semen 9 zak
= US$
Pasir
0,65 m3
= US$
Split
0,96 m3
= US$

= US$
+
Subtotal
/m3
= US$

15 %
0,75
10 %
+ 15 %
= US$

15 % + 10 %
10 %
= US$
+
Subtotal
= US$
PPN 10 %
= US$
Total
= US$
/m3
/m3

Semen 10 zak
= US$
Pasir
0,7 m3
= US$
Split
1,05 m3
= US$

Subtotal
= US$
= US$
/m3

0,75
15 %
10 %
+ 15 %
= US$

15 % + 10 %
10 %
= US$
Subtotal
= US$
PPN 10 %
= US$
Total
= US$
/m3
/m3

Struktur baja komposit
Rangka baja 0,10 T/m2
Satuan berat struktur baja :
= US$
/m2
0,10 ton/m2 (sampai dengan 30 lantai)

0,15 ton/m2 (sampai dengan 60 lantai)
Semen 8,5 zak
= US$
Pasir
0,6 m3
= US$
Split
0,9 m3
= US$


Subtotal
= US$
= US$
/m3

0,75
15 %
10 %
+ 15 %
= US$

15 % + 10 %
10 %
= US$
Subtotal
= US$
PPN 10 %
= US$
Total
= US$
/m3
/m3
Biaya Total Struktur

Biaya superstructure + biaya substructure
II.
ANALISIS BIAYA GEDUNG

Office
Shell Cost
(50 %)
Pondasi
= 10/40 X
Struktur
= 30/40 X US$
Exterior
= 10/40 X
Subtotal
= US$
Lift
= 4/40 X
AC
= 12/40 x
Plumbing
= 8/40 X
Instalasi M & E
(38%)
Fire protection = 3/40 X
Instalasi listrik = 11/40 X
Subtotal
Lain-lain
+
= US$
(12 %)
Perlengkapan bang = 7/40
Landscaping
= 5/40

Subtotal
= US$
Biaya Gedung
III.
= US$
ANALISIS BIAYA PROYEK
- Bunga selama massa konstruksi

= (1 + i ) n-1 i . Lo
- Biaya gedung selama massa konstruksi

= Lo (1 + i ) n
=
tergantung kreditur
- Biaya gedung
= US$
- Biaya tidak langsung

- Biaya tanah
- Cadangan biaya
20% X US$
Ls tanah X US$
5 % X US$
Biaya Proyek
= US$
= US$
= US$
= US$


Analisis Biaya Proyek

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Analisis Biaya Proyek

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISIS BIAYA PROYEK

BESARAN-BESARN FISIK TEKNOLOGIS

Luas lantai netto perorang

kantor : 4m2 / orang

(juga rumah sakit)

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

4. Luas inti gedung (building core area)

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

tingkat........................................ ......2(n-1) 2 detik

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

4. Penumpang keluar disetiap lantai tingkat (n-1) x

(2h 4s)( n - 1) s (3m 4)

12. Kapasitas elevator

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

75ms kgm/detik (ms) HP

1HP = 0,746 KW. Jadi daya E = (0,746 ms)KW.

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT