BANGUNAN TINGGI

I. Pengertian
Sebuah bangunan tinggi adalah bangunan atau struktur tinggi. Biasanya,
fungsi bangunan adalah bangunan apartemen tinggi atau perkantoran tinggi.
Bangunan tinggi merupakan jawaban atas permasalahan lahan yang
semakin mahal dan langka, sehingga memiliki aspek ekonomis yang tinggi dan
merupakan solusi bila tidak mungkin membangun secara horizontal. Bangunan
tinggi termasuk didalamnya gedung perkantoran, apartemen, hotel dan
sebagainya dengan multi lantai dalam hal ini lebih dari 4 lantai. Dalam sistem
bangunan tinggi (high rise building), terdapat beberapa sistem utama yang
bekerja secara terpadu demi terbentuknya bangunan tinggi utuh yang berdaya
guna, sistem tersebut mirip seperti tubuh manusia dengan fungsi-fungsi seperti
struktur (tulang), arsitektural (kulit dan pembungkus, barangkali termasuk otot
beserta keindahan bentuknya), mekanikal dan elektrikal (semisal sistem
respirasi, peredaran darah dan sistem getah bening), meskipun tidak benarbenar sama, fungsi-fungsi ini mirip organisme yang memang berfungsi untuk
tujuan kehidupan manusia didalamnya.
Bangunan tinggi menjadi mungkin dengan adanya penemuan elevator
(lift) dan bahan bangunan yang lebih murah dan kuat. Bangunan antara 75 kaki
dan 491 kaki (23 m hingga 150 m), berdasarkan beberapa standar, dianggap
bangunan tinggi. Bangunan yang lebih dari 492 kaki (150 m) disebut sebagai
pencakar langit. Tinggi rata-rata satu tingkat adaalh 13 kaki (4 m), sehingga
bangunan setinggi 79 kaki (24 m) memiliki 6 tingkat.
Bahan yang digunakan untuk sistem struktural bangunan tinggi adalah
beton kuat dan besi. Banyak pencakar langit bergaya Amerika memiliki bingkai
besi, sementara blok menara penghunian dibangun tanpa beton.
Meskipun definisi tetapnya tidak jelas, banyak badan mencoba mengartikan arti
'bangunan tinggi':

International Conference on Fire Safety in High-Rise Buildings mengartikan

bangunan tinggi sebagai "struktur apapun dimana tinggi dapat memiliki
dampak besar terhadap evakuasi"
New Shorter Oxford English Dictionary mengartikan bangunan tinggi
sebagai "bangunan yang memiliki banyak tingkat"
Massachusetts General Laws mengartikan bangunan tinggi lebih tinggi dari
70 kaki (21 m)
Banyak insinyus, inspektur, arsitek bangunan dan profesi sejenisnya
mengartikan bangunan tinggi sebagai bangunan yang memiliki tinggi
setidaknya 75 kaki (23 m).

Struktur bangunan tinggi memiliki tantangan desain untuk pembangunan

struktural dan geoteknis, terutama bila terletak di wilayah tanah liat memiliki

faktor risiko geoteknis seperti tekanan tinggi atau tanah lumpur. Mereka juga
menghadapi tantangan serius bagi pemadam kebakaran selama keadaan darurat
pada struktur tinggi. Desain baru dan lama bangunan, sistem bangunan seperti
sistem pipa berdiri bangunan, sistem HVAC (Heating, Ventilation and Air
Conditioning), sistem penyiram api dan hal lain seperti tangga darurat dan
elevator mengalami masalah seperti itu.
Contoh tantangan terhadap pemadam kebakaran pernah terjadi.
Pemadam kebakaran diarahkan ke sebuah hotel tinggi di Lexington, Kentucky
dengan laporan asap di bangunan itu. Ketika pemadam mencari sumbernya,
mereka menemukan asap di lorong, bukan di kamar tamu. Ini membantu
pemadam mengetahui bahwa masalahnya berasal dari sistem HVAC dan bahaya
asli tidak terjadi.
Bangunan tinggi mulai dibangun pada waktu awal berdirinya Amerika selama
kebangkitan industri. Menggunakan bahan ringan, mereka mampu membuat
bangunan bertingkat 8. Asch Building memiliki 10 tingkat.
II. Sejarah
Bangunan apartemen yang tinggi sudah muncul di zaman kuno tepatnya
di Roma kuno dan beberapa kota lain di Kekaisaran Romawi , beberapa di
antaranya mungkin telah mencapai hingga sepuluh atau lebih. Satu dilaporkan
memiliki 200 anak tangga mengalami kehancuran yang disebabkan oleh
pembangunan yang buruk akibatnya menjadi runtuh, beberapa kaisar Romawi ,
dimulai dengan Augustus (r. 30 SM - 14 M), batas set 20-25 meter untuk
bangunan bertingkat, tapi dengan keberhasilan yang terbatas, sebagian batasbatas ini sering diabaikan meskipun kemungkinan runtuh lebih tinggi . Semakin
rendah lantai itu biasanya ditempati oleh salah satu toko atau keluarga kaya,
sementara lantai atas yang disewakan ke kelas bawah. Bertahan hidup
Oxyrhynchus papyrus menunjukkan bahwa tujuh-gedung bertingkat bahkan ada
di provinsi kota, seperti di abad ketiga Masehi Hermopolis di Romawi Mesir .
Di Arab Mesir , ibukota yang awal adalah Fustat. Tempat ini memiliki
banyak bangunan tinggi sebagai tempat tinggal, sekitar tujuh lantai ,kabarnya
bisa menampung ratusan orang. Al-Muqaddasi pada abad kesepuluh
menggambarkan mereka menyerupai menara , sementara Nasir Khusraw di
awal abad kesebelas menggambarkan beberapa dari mereka naik hingga empat
belas lantai, dengan taman atap di lantai atas lengkap dengan sapi yang ditarik
roda air untuk mengairi mereka. Pada abad ke-16, Kairo juga memiliki bangunan
apartemen bertingkat tinggi di mana dua lantai yang lebih rendah untuk tujuan
komersial dan penyimpanan dan lantai beberapa di atas mereka disewakan
kepada penyewa .
The skyline penting pada abad pertengahan kota didominasi oleh sejumlah
menara perkotaan yang tinggi dengan tujuan untuk memenuhi tujuan-tujuan
defensif, tetapi juga sebagai perwakilan. Perumahan Towers of Bologna
berjumlah antara 80 sampai 100, yang terbesar masih naik ke 97,2 m. Di
Florence , hukum 1251 memutuskan bahwa semua bangunan perkotaan harus

dikurangi hingga ketinggian kurang dari 26 m, peraturan segera diberlakukan.

Bahkan kota-kota menengah seperti San Gimignano diketahui telah
menampilkan tujuh puluh dua menara hingga ketinggian 51m.
Menara blok dibangun di Yaman kota Shibam pada abad keenam belas.
Rumah-rumah Shibam semuanya terbuat dari batu bata lumpur , tapi sekitar
lima ratus dari mereka adalah rumah menara , yang memiliki 5-16 tingkat,
dengan setiap lantai memiliki satu atau dua apartemen .Teknik bangunan ini
dilaksanakan untuk melindungi penduduk dari serangan Badui. Sementara
Shibam telah ada selama sekitar dua ribu tahun, sebagian besar rumah-rumah di
kota ini terutama berasal dari abad keenam belas. Kota ini memiliki bangunan
lumpur tertinggi di dunia, dengan beberapa dari mereka lebih dari 30 meter (100
kaki ) tinggi. Shibam telah disebut "salah satu contoh tertua dan terbaik dari
perencanaan kota berdasarkan prinsip konstruksi vertikal" atau " Manhattan
padang pasir ".
Saat ini, bangunan apartemen bertingkat tinggi di dunia adalah Chicago 's
John Hancock Center , dibangun di bawah pengawasan Skidmore, Owings &
Merrill dan selesai pada tahun 1969.Bangunan itu memiliki seratus cerita dan
berdiri di 344 meter.
III. Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam High Rise Building
Beberapa fungsi utama yang harus diperhatikan dalam perancangan bangunan
tinggi :

Struktural (dan metode konstruksi). Sistem struktur merupakan kerangka

penyangga keseluruhan bangunan tinggi, contohnya sistem konstruksi beton
bertulang yang diperkuat dengan sistem core.
Mekanikal (transportasi vertikal dan tata udara). Sistem mekanis yang
menggerakkan benda-benda seperti lift, elevator, ramp berjalan, dan
sebagainya. Termasuk didalamnya tata udara yang membutuhkan turbin,
sistem air dengan mesin penggerak, dan sebagainya.
Elektrikal (Daya listrik dan penerangan). Mencakup segala hal berkaitan
dengan kelistrikan, tata perletakan peralatan listrik, pengkabelan,
penerangan.
Arsitektural (estetika). Fungsi arsitektural merupakan fungsi paling humanis
yang berkaitan dengan manusia yang tinggal didalamnya, yaitu estetika,
pengaturan ruangan, perletakan shaft, dan sebagainya.

Beberapa fungsi tambahan dari berbagai sistem bangunan tinggi adalah sebagai
berikut :
sistem aliran udara dan penghawaan, termasuk penghawaan buatan
sistem air bersih, plumbing dan fixtures
sistem pengolah limbah
sistem privasi dan keamanan psikologis dalam bangunan (parking, security)
sistem komunikasi (telepon, radio, televisi, internet)
sistem pengangkutan barang dan transportasi manusia (elevator, lift, ramp
berjalan)

sistem keamanan fisik (tangga darurat, pintu darurat)

sistem penanggulangan kebakaran
sistem penangkal petir
dan sebagainya

Tahapan perancangan bangunan tinggi atau high rise building biasanya melalui
beberapa tahap perancangan yang meliputi:
1. Tahap arsitektural
Tahapan ini harus melalui proses programatik yang meliputi dengar
pendapat dengan pemilik proyek, kelayakan proyek, Planning Advice dari
Pemerintah daerah, batasan dan lingkup proyek beserta potensi lahan yang
bisa digali dari sebuah proyek bangunan tinggi. Proses programatik juga
merencanakan dan menganalisa berbagai kegiatan dan fungsi ruang yang
berujung pada perencanaan luasan dan pembagian ruang dalam lantailantainya. Dalam perencanaan arsitektural ini juga diperhatikan tentang
prinsip-prinsip struktural yang harus dipenuhi, dalam arti secara arsitektural
perancangan struktur bangunan tinggi sudah harus memperhatikan prinsipprinsip struktural.
Tahap arsitektural akan menghasilkan dokumen-dokumen gambar kerja
seperti denah semua lantai tingkat, potongan, tampak, perspektif, detail,
fasilitas gedung, Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan bestek (Rencana Kerja
dan Syarat/RKS).
2. Tahap Struktural
Tahap ini akan memperluas cakupan desain kedalam perancangan
struktural yang mencakup perhitungan pembebanan, perencanaan desain
struktur seperti portal, core, kolom dan balok, termasuk analisa mekanikal
elektrikal yang bekerja dalam sistem arsitektural. Penyelidikan tanah untuk
menentukan pondasi juga berlangsung dalam tahap ini.
3. Tahap Finishing
Sentuhan akhir dalam desain.
Berbeda dengan sistem bangunan rendah (1-2 lantai) dimana pembebanan dan
gaya yang bekerja pada bangunan dapat diprediksi secara umum melalui
pengetahuan konvensional, sistem bangunan tinggi harus melalui analisa
pembebanan dan mekanika gayanya, sehingga dapat diperoleh sistem struktur
yang handal dan proporsional. Penyelidikan tanah harus dilakukan untuk
mengetahui potensi lahan agar dapat ditentukan jenis, ukuran, letak dan
kedalaman pondasi. Selain gaya vertikal, juga harus diperhatikan gaya horizontal
berupa tekanan angin dan getaran gempa. Pada bangunan tinggi agak berbeda
dari bangunan rendah, dari segi kekuatan struktur seringkali tidak dibuat
maksimal mengingat maksimal seringkali identik dengan berat dan non
ekonomis. Untuk tujuan ekonomis kekuatan adalah 'kekuatan yang diijinkan'
untuk bekerja secara optimal, ekonomis dan proporsional beratnya.
Bangunan bertingkat terbagi menjadi dua jenis :
Bangunan bertingkat penuh, merupakan bangunan bertingkat dengan lantailantai yang identik luasnya dari bawah ke atas

Bangunan bertingkat sebagian, merupakan bangunan bertingkat dengan

lantai yang tidak identik, biasanya bagian bawah memiliki luasan lebih
daripada bagian atas.

IV. Sistem Struktur High Rise Building

Dalam perencanaan pembangunan gedung bertingkat ada beberapa
faktor yang dipertimbangkan sebelum membangunan, yaitu Sistem Konstruksi
Bangunan yang merupakan faktor pendukung utama agar dapat berdirinya
bangunan bertingkat sesuai yang diharapkan tetapi ada bebrapa hal yang perlu
diketahuai dalam sistem konstruksi Bangunan.
Tipe

sistem

bangunan

struktur
bertingkat

tinggi :
1. Dinding

pendukung

sejajar

(Pararel

bearing
2. Inti
dan

wall)
dinding
pendukung

3.
4.
5.
6.
7.
8.

fasade

(Core

and

fasade
Boks Berdiri sendiri (Self support box)
Plat terkantilever (Cantilevered slab)
Plat rata (Flat slab)
Interspasial (interspatial)
Gantung (suspention)
Rangka Selang Seling (Staggered truss)

bearing wall)

9. Rangka Kaku (Rigid frame)

10.Rangka Kaku dan Inti 9Rigid frame and core)
11.Rangka Trussed (Trussed frame)
12.Rangka Belt trussed dan inti (Belt trussed frame and core)
13.Tabung dalam tabung (Tube in tube)
14.Kumpulan tabung (Bundled tube)

V. Karateristik High Rise Building

Gedung high rise building, seperti namanya tentu memiliki karakteristik
khusus. Karakteristik tersebut dapat dijadikan pedoman dan bahan dalam
merencanakan pelaksanaan pada bangunan tersebut. Perencanaan dapat
meliputi perencanaan pekerjaan struktur dan finishing kulit luar maupun finishing
dalam.
Sejauh mata memandang, Kota Jakarta telah sesak oleh gedung pencakar
langit (high rise building). Terlihat seolah gedung tersebut begitu gampang
berdiri di tengah kota. Namun, tahukan Anda bahwa ternyata cukup sulit untuk
merencanakan dan melaksanakan gedung high rise building.
Gedung high rise building akhirnya dapat dikategorikan sebagai proyek
dengan kompleksitas yang tinggi. Disini akan dirangkum beberapa karakteristik
struktur gedung high rise building yang dapat berguna dalam perencanaan
maupun pelaksanaan.
1. Tinggi Bangunan
Seperti julukannya, tentu saja gedung ini tinggi dan menjulang. Kita dapat
mengkategorikan

ketinggian

gedung

berdasarkan

jumlah

lantainya.

Walaupun tidak sepenuhnya benar karena bisa saja jumlah lantai banyak
tapi tinggi floor to floor rendah. Jika dianggap tinggi floor to floor adalah
3.75 m (standart), maka suatu gedung dapat dikategorikan high rise
building apabila memiliki jumlah lantai di atas 20 lantai. Berdasarkan
pengamatan, umumnya gedung di Jakarta berada pada ketinggian 20 35
lantai. Di atas 35 lantai masih sedikit.
2. Luas per lantai.
Tujuan gedung high rise building adalah menambah ruang dengan
keterbatasan lahan. Sehingga bangunan ini cenderung memiliki luas
tapak bangunan yang kecil. Umumnya memiliki luas per lantai berkisar
pada 750 m2 1500 m2.
3. Tipe struktur.
Tipe struktur ada tiga yaitu open frame, flat-slab, dan bearing wall
system. Dari ketiga jenis struktur tersebut, system open frame yang
paling banyak dipakai, diikuti oleh system flat-slab.
4. Typical.
Struktur pada gedung high rise building umumnya typical kecuali pada
elemen vertikal yang mengecil pada kenaikan lantai tertentu. Hal ini
karena kondisi beban di tiap lantai relatif sama. Gaya geser akibat gempa
saja yang berbeda namun gaya tersebut ditopang oleh elemen struktur
shearwall. Kondisi yang typical akan memudahkan dalam perencanaan
dan pelaksanaan.
5. Keterbatasan lahan
Gedung high rise building umumnya menghadapi masalah keterbatasan
lahan baik dalam rangka perencanaan parking area dan landscape
6.

maupun pelaksanaan sebagai tempat site installation.

Pengaruh angin dan gempa yang tinggi
Gedung ini, karena bentuk fisiknya yang langsing dan tinggi, secara

alamiah sangat terpengaruh oleh aspek angin dan goyangan gempa.

7. Risiko tinggi
Pada pelaksanaan proyek ini, risiko yang mmungkin terjadi cukup banyak
dengan probability yang tinggi. Perlu antisipasi sejak awal pelaksanaan.
8. Kompleksitas tinggi
Proyek gedung memiliki item pekerjaan yang banyak, melibatkan banyak
pihak, durasi pelaksanaan yang seharusnya lebih panjang, risiko yang
tinggi, ketidakpastian tinggi, serta melibatkan disiplin ilmu yang banyak.
Gedung high rise building bisa jadi salah satu bangunan yang memiliki
kompleksitas yang tertinggi.
9. Volume pekerjaan yang besar
Gedung high rise building memiliki jumlah lantai di atas 20 pada
umumnya. Hal ini menyebabkan volume pekerjaan yang harus dilakukan
dalam jumlah yang besar.

10.Schedule pelaksanaan ketat

Pada pelaksanaan proyek gedung

high

rise

building,

schedule

pelaksanaan sangat ketat. Cukup banyak proyek gedung mengalami

keterlambatan karena sebenarnya waktu yang dibutuhkan tidaklah
memadai. Hal ini disebabkan oleh masih cukup tingginya risiko dan
ketidakpastian dalam pelaksanaannya serta ketergantungan terhadap
cuaca.
11.Target biaya yang ketat
Target biaya hampir selalu ketat. Hal ini dapat disebabkan oleh tingkat
kompetisi yang tinggi oleh pengembang maupun kontraktor.
12.Target mutu yang tinggi
Gedung high rise building adalah icon dan lambang prestise bagi
pemiliknya. Sehingga dituntut memiliki kualitas yang tinggi baik dari sisi
spesifikasi maupun pelaksanaannya.
13.Tuntutan safety yang tinggi
Gedung high rise building memiliki risiko bahaya ketinggian. Semakin
tinggi akan semakin bahaya. Sehingga tuntutan safety akan makin tinggi
jika ketinggian gedung bertambah.

14.Ketergantungan alat TC dan PH

Diperlukan alat angkat dan transportasi yang memadai pada gedung high
rise building. Tanpanya maka pelaksanaan akan sangat sulit.
15.Bentuk arsitektural
Hal ini disebabkan bahwa gedung high rise building menjadi icon lambang
prestise sehingga diperlukan design arsitektur yang cantik.
16.Nilai kontrak yang besar
Tingginya volume pekerjaan dan banyaknya item pekerjaan membuat
nilai kontrak pekerjaan gedung high rise building cukup besar.