Laphir FS Solo Technopark

Tabel Lamp-5
Program Ruang Parkir

NO
1 Daya Tampung:
1. Motor
2. Mobil
jumlah
sirkulasi
Jumlah Total
RUANG
STANDAR
KAPASITAS
1.000
1.000
Luas (m2)
2.000
13.000
15.000
17.160
32.160
PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY

TOWER SOLO TECHNOPARK
-Tahun Anggaran 2013-
Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark
Bab i : Analisis Pasar Tower Solo Technopark

1.1. Focus Group Discussion (FGD) Stakeholder STP ....................................................................................
1.2. Analisis Tingkat Pelayanan Yang Diharapkan Calon Pengguna Tower STP ............................................
1.3. Analisis Potensi Pasar Produk STP ..........................................................................................................
1.4. Analisis Pasar Multiplier Effect Produk STP .............................................................................................
1.5. Kebutuhan Calon Tenant ..........................................................................................................................
1.6. Analisis Persaingan dan Strategi Memenangkannya ................................................................................
1.7. Analisis Kemampuan dan Kemauan Tenant dalam Penggunaan Tower STP ...........................................
1.8. Analisis Penentuan dan Pertumbuhan Permintaan Produk Tower STP ....................................................
Bab II : Analisis Lokasi dan Analisis Fisik Bangunan Tower Solo Technopark
2.1. Aspek Kebijakan.........................................................................................................................................
2.2. Aspek Fisik Lahan ......................................................................................................................................
2.3. Aspek Sarana dan Prasarana .....................................................................................................................
2.4. Analisis Kegiatan, Tata Fungsi dan Besaran Ruang ...................................................................................
2.4.1. Analisis Kegiatan Utama (MICE) ......................................................................................................
2.4.2. Analisis Kegiatan Kelompok Penunjang ...........................................................................................
2.4.3. Kebutuhan dan Besaran Ruangan....................................................................................................
2.5. Analisis Dasar Perencanaan Green Smart Building ....................................................................................
:1
:3
:5
:8
: 10
: 10
: 16
: 17
: 20
: 21
: 22
: 22
: 23
: 27
: 30
: 31
Bab III: Rancang Bangun Tower Solo Technopark

3.1. Site Eksisting ............................................................................................................................................... : 34
3.2. Konsep Rancang Bangun ............................................................................................................................ : 35
EXECUTIVE SUMMARY
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
3.7.
3.8.
Site Plan ......................................................................................................................................................

Tampak ........................................................................................................................................................
Potongan .....................................................................................................................................................
Perspektif .....................................................................................................................................................
Sequence ....................................................................................................................................................
Estimasi Biaya .............................................................................................................................................
: 40
: 42
: 44
: 45
: 47
: 49
Bab IV: Analisis Keuangan

4.1. Perkiraan Nilai Investasi ...............................................................................................................................
4.2. Perkiraan Pendapatan dan Biaya .................................................................................................................
4.3. Kelayakan Investasi .....................................................................................................................................
4.4. Analisis Risiko Investasi ...............................................................................................................................
: 54
: 57
: 64
: 67
Bab V: Kesimpulan dan Rekomendasi

5.1. Kesimpulan .................................................................................................................................................. : 68
5.2. Rekomendasi ............................................................................................................................................... : 70
EXECUTIVE SUMMARY
ii
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang

Solo Technopark merupakan kawasan terpadu pengembangan ilmu pengetahuan dan
teknologi di Kota Surakarta yang didirikan sejak tahun 2009 sebagai Unit Kerja
Pemerintah Kota Surakarta dibawah Badan Perencanaan Pembangunan Daerah yang
menerapkan Pola Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum Daerah (PPKBLUD).
Solo Technopark dikembangkan dengan melibatkan sinergi Dunia Usaha, Akademisi
dan Pemerintah, untuk mendukung peningkatan daya saing daerah melalui integrasi
berbagai potensi riset, industri dan bisnis sehingga memungkinkan aliran informasi,
teknologi, ekonomi dan bisnis, lebih cepat dan efisien.
Sistem Inovasi Daerah yang dikembangkan melalui Solo Technopark bertujuan untuk
mendukung pertumbuhan ekonomi daerah. Solo Technopark memberikan layanan
dalam bidang pengembangan sumber daya manusia, penelitian dan pengembangan
teknologi terapan, incubator bisnis dan teknologi serta memperluas lapangan kerja.
Saat ini telah dibangun berbagai fasilitas berupa gedung teaching factory, research
and development, bussiness and trade centre, gedung pusat peragaan IPTEK dan
rencana kedepan adalah pembangunan tower solo technopark.
Tower Solo Technopark merupakan salah satu fasilitas gedung, yang akan dibangun
dengan konsep Green Smart Building, yaitu bangunan gedung dengan arsitektur
tropis yang ramah lingkungan baik dari aspek penggunaan material bangunan, design
bangunan, sistem pengolahan limbah dan pemanfaatan teknologi untuk mendukung
keamanan, kenyamanan dan efisiensi operasional dan pemeliharaan bangunan. Tower
Solo Technopark diharapkan dapat mendukung sinergi dan integrasi berbagai
stakeholder serta sekaligus sebagai ikon baru Kota Surakarta.
LAPORAN AKHIR 1 - 1
1.2. Maksud, Tujuan dan Sasaran

1.2.1. Maksud
Maksud dari penyusunan Feasibility Study Tower Solo Technopark ini adalah
mengkaji Kelayakan Pembangunan Tower Solo Technopark sebagai dasar
kerjasama
dengan
pihak
investor
untuk
mempercepat
terwujudnya
pembangunan infrastruktur kawasan Solo Technopark.

1.2.2. Tujuan
Tujuan dari penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark ini adalah
sebagai berikut:
a.
Tersusunnya Feasibility Study Pembangunan Tower Solo Technopark
b.
FS Tower Solo Teknopark diharapkan lebih ekonomis atau profitable
1.2.3. Sasaran
Sasaran dari penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark ini adalah
tersedianya Feasibility Studi Tower Solo Technopark sebagai dokumen lelang
kerjasama investasi.
1.3. Landasan Hukum

a. Undang-Undang
Republik
Indonesia
Nomor
36
Tahun
1999
tentang
Telekomunikasi (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 154);

b. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134);
c. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman
Modal (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 67);
d. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2010 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan
e. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
f. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tentang Petunjuk
Teknis Pembangunan Gedung Negara
g. Peraturan
Menteri
Perencanaan
Pembangunan
Nasional/
Kepala
Badan
Perencanaan Pembangunan Nasional Nomor 4 Tahun 2010 tentang Panduan

Umum Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam
Penyediaan Infrastruktur;
h. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 22 Tahun 2009 tentang Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha
LAPORAN AKHIR 1 - 2
i. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah Nomor 6 Tahun 2010 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Propinsi Jawa Tengah
j. Perda Kota Surakarta Nomor 1 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota Surakarta Tahun 2011 2031
k. Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 2009 tentang Bangunan
1.4. Ruang Lingkup
Sesuai dengan KAK, Ruang lingkup Kegiatan Penyusunan FS Tower Solo Technopark
adalah sebagai berikut:
1. Menyusun Design Rancang Bangun Tower Solo Technopark yang memenuhi
konsep Green Smart Building sebagai acuan untuk menentukan besaran nilai
investasi, perkiraan pendapatan dan biaya operasional (cash flow)
2. Melakukan survey pasar sesuai kebutuhan pengembangan bidang usaha yang
akan dilakukan di dalam Tower Solo Technopark.
3. Mengkaji kelayakan pembangunan Tower Solo Technopark antara lain meliputi :
a. Analisis Biaya Manfaat Sosial menggunakan Pendekatan :
1)
Penentuan manfaat ekonomi, dilakukan dengan mengubah harga finansial

menjadi harga ekonomi (shadow price) untuk setiap masukan dan keluaran
berdasarkan factor konversi ekonomi yang sesuai;
2)
Penilaian/pengukuran dampak manfaat proyek terhadap masyarakat secara

umum ;
b. Analisis Pasar, yang ditujukan untuk :

1)
Menentukan tingkat
pelayanan
yang
diharapkan dari calon
tenant
(penghuni/pengguna tower)
2)
Menentukan kebutuhan dari para calon tenant, yang nantinya akan

tercermin dalam desain tower. Misalnya, kebutuhan tempat parkir,
kebutuhan-kebutuhan lainnya yang menunjang keberadaan calon tenant.
3)
Melakukan analisis persaingan dengan fasilitas sejenis di Solo dan

sekitarnya, serta strategi untuk memenangkan persaingan
4)
Menilai perkiraan kemampuan dan kemauan membayar penggunaan Tower

(willingness to pay) dan kinerja pembayaran;
5)
Menentukan sumber dan tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai

skenario untuk 30 tahun;
c. Analisis Keuangan, yang ditujukan untuk menentukan kelayakan financial proyek

Pembangunan Tower. Analisis keuangan dilakukan berdasarkan masukan dari
analisis ekonomi makro (nilai tukar, inflasi dan suku bunga); Analisis Pasar;
LAPORAN AKHIR 1 - 3
Analisis Biaya Investasi (biaya proyek, asumsi bunga dan eskalasi); biaya
perijinan dan biaya tidak langsung.
Analisis keuangan dilakukan dengan cara :
1) Menentukan Net Present Value (NPV)
2) Menentukan tingkat Internal Rate of Return (IRR);
3) Menentukan Net B/C Ratio
4) Menentukan Pay Back Periode (PBP)
d. Analisis Resiko, ditujukan untuk mengidentifikasi resiko dan mengalokasikannya
kepada pihak yang paling mampu untuk mengatasinya (mitigasi resiko).
1.5. Keluaran
Dokumen untuk bahan Pembahasan/Penilaian FS Tower Solo Technopark Kota
Surakarta, terdiri dari :
1.
Laporan Pendahuluan, merupakan gambaran yang jelas kepada pemberi

pekerjaan berkaitan dengan konsep dan metode pelaksanaan dan penanganan
pekerjaan yang akan dilakukan oleh pemberi pekerjaan.
2.
Laporan Antara (inception report), menyajikan data hasil riset dari berbagai aspek
(pasar,sosial,ekonomi dll) dan analisisnya serta hasil rancang bangun yang
minimal memuat:
a. Site Plan dan Block Plan
b. Gambar Denah
c. Gambar Tampak
d. Sistem Sirkulasi
e. Sistem Parkir
f.
3.
Sistem Utilitas
Laporan Akhir (final report) penyempurnaan laporan Antara dan berisi Hasil
Analisis berbagai Aspek Kelayakan, kesimpulan dan rekomendasi.
4.
Executif Summary merupakan ringkasan dari laporan akhir
5.
Kerangka Acuan Kerja Dokumen Pelaksanaan Lelang Investasi.
Dokumen yang harus diserahkan Konsultan dalam bentuk buku (dokumen) dan CD,
sebagai berikut:
1.
Dokumen Laporan Pendahuluan sebanyak 20 buah (buku ukuran A4).
2.
Dokumen Laporan Antara sebanyak 20 buah (buku ukuran A4).
3.
Dokumen Laporan Akhir sebanyak 20 buah (buku ukuran A4)
LAPORAN AKHIR 1 - 4
4.
Ringkasan Eksekutif sebanyak 20 buah (buku ukuran A4)
5.
Kerangka Acuan Kerja Dokumen Lelang Investasi
6.
CD yang memuat Dokumen Laporan Pendahuluan, Laporan Antara, Laporan

Akhir, Ringkasan Eksekutif dan Kerangka Acuan Kerja Dokumen Lelang
Kerjasama Investasi Sebanyak 20 buah.
1.6. Sistematika Pembahasan

Sistematika pembahasan Laporan Akhir Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo
Technopark yaitu :
Bab 1
PENDAHULUAN
Berisi pembahasan tentang latar belakang, maksud, tujuan dan sasaran,
dasar hukum, ruang lingkup, keluaran dan sistematika pembahasan.
Bab 2
GAMBARAN EKSISTING SOLO TECHNOPARK

Berisi bahasan tentang kondisi umum Kota Surakarta dan kondisi
eksisting Solo Technopark
Bab 3
ANALISIS PASAR TOWER SOLO TECHNOPARK

Berisi tentang analisis aspek biaya manfaat sosial dan analisis pasar dan
pemasaran Tower Solo Technopark
Bab 4
ANALISIS LOKASI TOWER SOLO TECHNOPARK DAN ANALISIS FISIK

BANGUNAN
Membahas tentang kelayakan fisik, analisis kegiatan dan analisis dasar
perencanaan green smart building
Bab 5
ANALISIS RANCANG BANGUN TOWER SOLO TECHNOPARK

Berisi tentang gambar siteplan dan blockplan, serta gambar tampak dari
rancang bangun solo technopark
Bab 6
ANALISIS KEUANGAN
Berisi mengenai perkiraan nilai investasi, perkiraan pendapatan dan biaya
serta kelayakan investasi bangunan tower solo technopark
LAPORAN AKHIR 1 - 5
Bab 7
KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

Berisi kesimpulan dari hasil studi dan rekomendasi
LAPORAN AKHIR 1 - 6
GAMBARAN EKSISTING
TOWER SOLO TECHNOPARK
2.1. Kondisi Umum Kota Surakarta

Kota Surakarta terletak antara 7 36 7 56 Lintang selatan dan garis 110 45 15
110 45 35 Bujur Timur. Dibatasi oleh :
Sebelah Barat
: Kabupaten Sukoharjo
Sebelah Timur
: Kabupaten Karanganyar
Sebelah Selatan
: Kabupaten Sukoharjo
Sebelah Utara
: Kabupaten Boyolali
Ketinggian Kota Surakarta terletak 92 m dari permukaan laut. Secara administratif,

Kota Surakarta terbagi atas 5 wilayah Kecamatan, 51 kelurahan, 601 RW, dan 2.708
RT. Luas wilayah Kota Surakarta tercatat 44,04 km2.
Kota Surakarta memiliki suhu rata-rata pada tahun 2011 berkisar antara 25,30C
sampai dengan 27,70C. sedangkan kelembaban udara berkisar antara 67 persen
sampai dengan 85 persen. Hari hujan terbanyak jatuh pada bulan februari dengan
jumlah hari hujan sebanyak 24 hari. Sedangkan curah hujan terbanyak sebesar 459,70
mm jatuh pada
bulan april. Sementara itu rata-rata curah hujan saat hari hujan
terbesar jatuh pada bulan april sebesar 15,30 mm per hari.

2.1.1. Kependudukan
Berdasarkan hasil registrasi penduduk tahun 2011, jumlah penduduk Kota
Surakarta tercatat sebesar 501.650 jiwa denga tingkat kepadatan penduduk
mencapai 13.354 jiwa/km2.
Berdasarkan jumlah penduduk menurut tingkat pendidikan terbanyak di Kota
Surakarta adalah tamatan SD sebanyak 19,02 % dari total penduduk. Di Kota
Surakarta, masih terdapat penduduk yang tidak sekolah pada usia sekolah
yaitu sebanyak 8,37% dari total penduduk usia sekolah. Sedangkan untuk
LAPORAN AKHIR 2 - 1
tamatan universitas sebanyak 9,44% atau lebih sedikit dibanding penduduk

tidak sekolah dan paling banyak terdapat di Kecamatan Pedurungan.
Jumlah penduduk yang bekerja di Kota Surakarta sebanyak 118,648 jiwa.
Sebagian besar bekerja sebagai pedagang sebanyak 8,966% dari total
penduduk yang bekerja, sedangkan yang paling kecil jumlahnya adalah yang
bekerja sebagai petani sebanyak 0,29%.
2.1.2. Kondisi Lahan

Luas Kota Surakarta keseluruhan 44,04 km2 dengan elevasi rata-rata 92 meter
di atas permukaan laut (dpl) dengan penggunaan lahan 65% untuk permukiman
dan 16% untuk kegiatan perekonomian (Surakarta dalam Angka 2011).
Solo Tecnopark berada di wilayah Kecamatan Jebres dengan wilayah sektor
jasa paling luas di Kota Surakarta yaitu 149.35 Ha.
2.1.3. Kondisi Perekonomian

Kondisi perkonomian di Kota Surakarta tergolong maju yang salah satunya
ditunjukkan dengan banyaknya pasar, yaitu ada 43 buah pasar dengan rincian
61 jumlah los dan 29 kios.
Selain banyaknya pasar di atas, ekspor produk Kota Surakarta juga cukup
besar. Beberapa produk yang berpotensi antara lain batik, kantong plastik,
mebel dan produk tekstil.
2.1.4. Gambaran Umum Kota Surakarta Sebagai Pusat Perdagangan dan Jasa
Inflasi Kota Surakarta pada tahun 2011 mencapai angka yang cukup rendah
pada lima tahun terakhir. Pada tahun 2011 inflasi Kota Surakarta tercatat
sebesar 1,93%. Angka ini jauh lebih kecil dibanding tahun sebelumnya yang
tercatat sebesar 6,65%.
Bahkan biaya pada kelompok bahan makanan jadi terjadi deflasi sebesar
2,02%. Walaupun mengalami inflasi sebesar 3,34%, inflasi yang terjadi pada
kelompok kesehatan ini cukup tinggi dibanding inflasi yang terjadi pada tahun
sebelumnya yang besarnya 0,46%.
LAPORAN AKHIR 2 - 2
Sedangkan pada kelompok transport, komunikasi dan keuangan, besarnya

inflasi 1,16% berbeda dengan kondisi tahun kemarin (2010) yang mengalami
inflasi sebesar -2,62%.
2.2. Gambaran MICE di Kota Surakarta
Kota Solo sebagai kota Daerah Tujuan Wisata di Jawa Tengah sangat berpotensi
sebagai kota penyelanggara Meeting, Intensive, Conference & Expo (MICE). Peluang
tersebut menjadikan fasilitas konferensi bertaraf internasional bermunculan bersamaan
dengan perkembangan hotel-hotel berbintang. Sebagai gambaran pada tahun 2012
ada sekitar 47 kegiatan konferensi dan even bertaraf nasional dan internasional (Aryo
Widyandoko, Sekretaris Disbudpar Kota Surakarta). Dengan adanya even tersebut
Disbudpar telah menyusun kalender event Kota Solo sebagai pegangan even tahunan.
Perkembangan
MICE
di
Indonesia
menunjukkan
peningkatan
yang
sangat
menggembirakan. Indonesia tak hanya kaya akan potensi wisata tapi juga potensi
untuk dijadikan lahan bisnis komersial di bidang MICE. Hal ini akan menjadi peluang
besar bagi pebisnis dan pemerintah Indonesia untuk menggarapnya menjadi sumber
pendapatan yang cukup menjanjikan.
Kota Surakarta yang sudah dipersiapkan menjadi Kota Mice sejak Pak Joko Wi, dari
tahun ke tahun tingkat kunjungan wisatawan ke Solo semakin meningkat. Berdasarkan
salah satu sumber dari media tabulasi nasional1, tahun lalu, Solo menduduki peringkat
8 tujuan wisata nasional dan sekarang telah bergeser ke peringkat 4. Selain itu
pertumbuhan eknomi Kota Solo dalam 5 tahun terakhir rata-rata 5.6% (Bappeda, Tk. II.
2007), dengan tingkat investasi tumbuh rata-rata 18% (BKPMD, 2007), pebisnis dan
investor lokal/asing banyak melakukan kunjungan rata-rata 10/20 kali/orang/tahun
(PHRI, APINDO,Surakarta,2007).
Selain dari sektor bisnis dan perdagangan potensi Solo dalam MICE didukung dengan
potensi seni budaya lokal, dengan adanya dua keraton yang bisa menjadi tujuan
turisme lokal dan internasional yang didukung oleh berbagai kesenian tradisional yang
masih aktif. Dari beberapa perhitungan bisnis bahwa biaya segala aktivitas MICE bila
diselenggarakan di Solo terhitung murah dibandingkan bila diselenggarakan di Jakarta
atau di Bali, mulai dari tarif hotel, harga makanan, biaya transportasi sampai tiket
rekreasi.
Statistical report on Visitor Arrival to Indonesia 2004-2006

LAPORAN AKHIR 2 - 3
Di Kota Solo sudah sering diagendakan event bertaraf nasional dan internasional,
yang melibatkan berbagai pihak terkait. Even tersebut misalnya World Heritage Cities
Conference & Expo (WHCCE), Solo Batik Carnival, Festival Pasar Kumandang, Munas
Apeksi, SIEM, Bengawan Solo Fair, Borobudur Travel Mart dan Munas Apeksi, yang
pada saat pelaksanaanya sering mengalami kesulitan dengan minimnya fasilitas MICE
seperti ruangan yang berkapasitas besar yang nyaman serta perlengkapan audio
visual yang memadai. Dengan demikian sudah saatnya Solo memiliki fasilitas
pendukung MICE bertaraf nasional bahkan bila perlu yang bertaraf internasional,
melengkapi convention hall yang sudah dimiliki sekarang seperti Ibis, Solo Paragon,
Centerpoint, Kusuma Mulia Tower, Hotel Sunan dan lain lain.
Convention hall bertaraf nasional tersebut tentu saja ideal perlu didukung dengan
adanya area yang besar, toilet yang memadai, AC, pencahayaan yang cukup, pasokan
listrik dan cadangannya, telepon, kendaraan, fasilitas pemadam kebakaran, cargo dan
lift serta eskalator bila diperlukan, pintu darurat, ruang sekretariat, panggung, ruang
VIP, restoran, dapur dan sebagainya. Perlu juga didukung dengan adanya SDM
berkualitas untuk mengelola, baik dari segi marketing, event organizer, security,
service attendance hingga kateringnya. Karena perlu adanya kepastian akan kualitas
managemen & operasional gedung secara keseluruhan dan juga konsistensi akan misi
dari convention hall itu sendiri.
Saat ini apabila terdapat event yang melibatkan lebih dari 3.000 orang, pasti akan di
tempatkan di Bali atau Jakarta, karena kesulitan mencarinya di Solo 2. Padahal bisa
dipastikan event semacam ini akan diadakan minimal enam kali dalam satu bulan, baik
berskala nasional ataupun internasional.
Dengan dibangunnya convention centre seperti ini, niscaya perkembangan MICE di
Kota Solo dengan sendirinya akan menunjukkan perkembangan yang signifikan. Dan
tentu dengan berkembangnya MICE tersebut akan mendorong laju perekonomian
Solo, dan menciptakan atmosfer budaya baru, yaitu berkembangnya Solo tak hanya
melulu menjadi kota budaya dan wisata tapi juga menjadi kota metropolitan.
2.3. Okupansi Hotel di Kota Surakarta

Pejabat humas Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Surakarta MSU
Adjie mengatakan pada saat tertentu tingkat hunian hotel memang terisi 100 persen.
Hasil FGD dengan Stakeholder terkait.

LAPORAN AKHIR 2 - 4
Tapi jika dilihat secara keseluruhan sepanjang tahun, masih rendah. Pada 2012 di
kisaran 60 persen. (tempo.com).
Kota Surakarta sebagai salah satu kota Tujuan Wisata di Jawa Tengah memiliki
sejumlah fasilitas hotel, yaitu sebanyak 253 hotel yang terdiri dari hotel bintang dan
non bintang.
2.4. Solo Technopark

Solo Technopark (STP) adalah pusat vikasi dan inovasi teknologi, Pusat riset teknologi
terapan di Kota Surakarta, yang dibangun dari sinergi dan hubungan yang kokoh
antara dunia pendidikan, bisnis dan pemerintahan (the triple helix model of innovation)
serta komunitas masyarakat, STP memberikan layanan pendidikan bidang industri,
inkubator bisnis, jasa produksi dan penelitian, pengembangan teknologi untuk
meningkatkan kualitas sumberdaya manusia (SDM). Meningkatkan daya saing dan
kinerja dunia usaha dan dunia industri, meningkatkan pertumbuhan ekonomi daerah,
serta memperluas lapangan pekerjaan melalui pertumbuhan ekonomi berkelanjutan.
Solo technopark merupakan unit kerja di bawah Badan Perencanaan Pembangunan
Daerah Kota Surakarta, dibentuk berdasarkan peraturan walikota Surakarta no. 13
tahun 2009 tanggal 19 Agustus 2009 tentang organisasi dan tata kerja unit pelaksana
teknis Solo Technopark Kota Surakarta. Kemudian berdasarkan surat keputusan
walikota Surakarta no 900/65/1/2009 tanggal 31 desember 2009 tentang penerapan
pola pengelolaan keuangan badan layanan umum daerah unit pelaksana teknis Solo
Technopark pada Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kota Surakarta.
Sehingga UPTB solo technopark berstatus BLUD penuh dan sifat bisnisnya adalah
sosial ekonomi serta lebih menekankan pada pelayanan sosial kepada masyarakat
dan sekaligus sebagai salah satu pusat rujukan layanan teknologi.
Solo Techno Park berada di kawasan terpadu di pedaringan, Kelurahan Jebres,
Kecamatan Jebres, Kota Surakarta.
LAPORAN AKHIR 2 - 5
2.4.1. Fungsi dan Tujuan Solo Techno Park (STP)

1. Fungsi
Keberadaan
Solo
Technopark
merupakan
sebuah
wadah
yang
diperuntukkan bagi pengembangan sumber daya manusia terutama dalam

hal teknologi yang berkaitan dengan dunia industri; bisnis untuk
menciptakan tenaga kerja yang handal. Basis teknologi yang berkaitan
dengan dunia industri, unsur-unsur yang termuat dalam Solo Techno Park
antara lain :
Workshop
STP merupakn sebuah bentuk baru dari balai pelatihan yang ada saat
ini. masyarakat atau peserta didik akan diperkenalkan kepada dunia
industri secara menyeluruh. Fasilitas didalam sama seperti dengan
yang ada di dunia industri yang sebenarnya. Peserta akan mendapat
simulasi tentang bagaimana menjalani sebuah mesin produksi secara
nyata.
Ekshibisi
STP mampu menjadi media yang memperkenalkan teknologi berkaitan
dengan dunia industri dan usaha kepada masyarakat. Sehingga
mereka akan mengerti tentang seluk beluk dunia industri dan usaha
termasuk dengan peralatannya. Diharapkan partisipan tidak hanya
mampu menjadi tenaga kerja terampil yang siap pakai tetapi bahkan
mampu menciptakan lapangan kerja bagi masyarakat lain.
Inkubator bisnis dan pelayanan
Balai pelatihan dan segala fasilitas STP mampu menaikkan pamor Kota
Solo di mata dunia industri dan bisnis baik ditingkat, regional nasional
dan internasional. Keberadaan STP akan menjadi sebuah jaminan
yang tak terbantahkan akan potensi dan sumber daya kota solo baik
sumber daya manusia dan alamnya, sehingga hal ini akan mampu
menarik minta investor untuk berinvestasi.
Solo Techno Park (STP) akan mewadahi jenis industri yang sudah ada
dan berkembang di Kota Surakarta, disamping jenis sektor industri
tersebut memiliki prospek yang cerah di masa yang akan datang.
LAPORAN AKHIR 2 - 6
2. Tujuan
Keberadaan Solo Techno Park (STP) bertujuan menghasilkan sumber daya
manusia yang kompeten dalam bidang industri, juga diharapkan mampu
menjadi embrio bagi lahirnya sebuah kawasan industri di Surakarta. Para
lulusannya dibekali dengan pengetahuan menyangkut kewirausahaan
sehingga akan mampu menciptakan dan mengembangkan sendiri usaha
industri yang sesuai dengan minat serta kemampuan mereka setelah
bermasyarakat. Singkat kata tujuannya adalah :
Meningkatkan kualitas SDM
Memfasilitasi lahirnya pengusaha baru
Memfasilitasi pertumbuhan dunia usaha dan dunia industri
Mengentaskan kemiskinan
Meningkatkan pertumbuhan daerah.
2.4.2. Komponen Fisik

Solo Technopark memberikan layanan terdiri atas beberapa komponen fisik
yang utama yaitu business incubator, training center, research center,
information center dan research and development.
1)
Incubator Bisnis
Incubator
bisnis
merupakan
wadah
pengembangan
bisnis
dan
pemantangan bisnis. Keberadaannya adalah berupa ruang-ruang yang

disewakan kepada pengusaha baru,
untuk memulai membangun
perusahaan, maupun yang hendak mengembangkan perusahaan yang

telah ada. Disini penyewa memperoleh informasi bisnis, layanan advokasi,
marketing dan fasilitas perkantoran.
2)
Pusat penelitian (Research Center)

Pusat ini berupa ruang laboratorium pengembangan teknologi baru.
Penelitian ditujukan untuk menghasilkan inovasi temuan baru dan juga
pengembangan model teknologi yang sudah ada saat kini sehingga tahap
prototype yang siap diuji coba.
3)
Pusat Informasi
Solo Technopark (STP) menyediakan informasi teknologi dan bisnis
mutakhir dalam berbagai media. Hal ini diharapkan mampu mensuplai
kebutuhan informasi bagi pengguna technopark maupun praktisi yang
terlibat didalamnya.
LAPORAN AKHIR 2 - 7
4)
Kavling sewa untuk kegiatan penelitian dan pengembangan.

Keberadaan kapling yang disediakan untuk pengadaan bangunan wadah
kegiatan penelitian dan pengembangan yang diselenggarakan oleh dan
untuk sebuah perusahaan penyewa. Pemanfaatan lahan, pengadaan
bangunan dan seisinya merupakan tanggung jawab sepenuhnya dari
pengisi/penyewa, namun harus tetap mengikuti aturan yang telah
ditetapkan oleh manajemen pengelola STP, untuk itu lembaga pengelola
perlu sesegera mungkin dibentuk.
5)
Pusat pelatihan
STP berfungsi yang berkaitan dengan peningkatan sumber daya manusia.
Teknologi yang ada dan sedang dikembangkan baik di dalam maupun luar
techno park akan diperkenalkan kepada pesertapelatihan. Tujuan dari
pelatihan ini adalah mencetak tenaga kerja yang benar-benar professional
dibidangnya. Techno park sebagai sebuah kawasan yang berfungsi untuk
mengembangkan bisnis memerlukan fasilitas yang layak sebagai
penunjang kegiatan bisnis agar dapat mempermudah kliennya dalam
mengembangkan bisnis mereka melalui technopark.
2.4.3. Pengembangan STP

Solo Techno Park (STP) menawarkan bidang layanan yang ditentukan dengan
pertimbangan ketersediaan sumber daya yang ada pada komponen pendukung
Solo Techno Park, yaitu ;
1. Mechanical industry (Mesin Industri)
2. Medical industry (Farmasi dan peralatan kedokteran)
3. Garment (Tekstil dan pakaian jadi)
4. Bangunan dan Konstruksi
5. Plastik dan Polymer
6. Furniture dan Meubelair
2.4.4. Fasilitas dan Layanan STP

Bentuk dari fasilitas dan pelayanan yang ditawarkan antara lain :
1. Sewa ruang kantor dengan harga yang kompetitif
2. Full time konsultasi dan advokasi bisnis
3. Dukungan pelayanan administrasi dan pelayanan antara lain :
a) Telepon, internet, fax, foto kopi, laser printing, mesin ketik
LAPORAN AKHIR 2 - 8
b) Recepcionis, mail / mail voice service

c) Pelayanan kesekretariatan dan notariat
d) Home page dan e-mail address
e) Computer dan special business software
f)
Ruang rapat, workshop, seminar, training dan perpustakaan
g) Bantuan marketing dan media promosi

h) Peralatan adminsitrasi
4. Pelatihan dan workshop bagi perorangan maupun kelompok industri
mengenai proses produksi dari suatu industri.
Demikian kompleknya kegiatan yang ada, maka lembaga pengelola yang
profesional perlu dibentuk sedini mungkin
2.4.5. Pendidikan dan Pelatihan
Pendidikan dan pelatihan yang ada di Solo Techno Park saat ini antara lain :.
1. Mekanik Manufaktur
Mekanik manufaktur solo technopark mengadakan pelatihan bagi siswa,
guru SMK dan karyawan industri. Peserta diklat yang dinyatakan lulus
dalam program pelatihan akan memperoleh sertifikat berstandar industri
ATMI Surakarta. Program trainning yang disediakan antara lain :
Benchwork
Turning-Basic Skill
Welding Basic Skill
Tool Grinding
Milling basic skill
2. Welding
Welding center adalah bagian dari kawasan solo technopark yang
menangani bidang pengelasan, meliputi bidang pendidikan dan pelatihan,
serta
jasa
teknis.
Unit
ini
dikembangkan
sebagai
pusat
rujukan
permasalahan di bidang pengelasan yang mencakup sumber daya manusia

(SDM), teknik standarisasi, dan proses pengerjaan untuk kawasan regional,
nasional maupun internasional. Program yang bisa dilaksanakan di welding
center meliputi :
Pendidikan dan pelatihan
Sertifikasi
Pengelasan bawah air (under wet welding)

LAPORAN AKHIR 2 - 9
Jasa dan manufkatur.
Under water wet welding

Under water wet welding dikhususkan untuk melatih tenaga spesialis
pengelasan dalam air.
3. Mekanik Mesin Garmen
4. Inkubator Bisnis dan Teknologi
Inkubator bisnis dan teknologi (INBISTEK) di STP didesain untuk menjadi
suatu inkubator multiguna. Tujuan dari INBISTEK adalah mengembangkan
jiwa kewirausahaan berbasis teknologi (technopreneur) para lulusan
perguruan tinggi, generasi muda dan pebisnis baru lainnya yang
berkembang dari usaha baru dan menggunakan kreasi pengembangan riset
dan prototype dari lembaga-lembaga pelatihan dan universitas di wilayah
surakarta.
Suatu strategi inkubasi bisnis akan sesuai, jika program inkubasinya
mempunyai deferensiasi dalam tahap kedewasaan bagi para peserta
inkubator.
Kondisi Solo Technopark dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
LAPORAN AKHIR 2 - 10
ANALISIS PASAR TOWER

SOLO TECHNOPARK
3.1.
Pertumbuhan Ekonomi Jawa Tengah 2013

3.1.1. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan II Tahun 2013
Kinerja perekonomian Jawa Tengah pada triwulan II tahun 2013 bila
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya (q-to-q), yang digambarkan oleh
PDRB atas dasar harga berlaku mencapai Rp 154.046,9 milyar meningkat
dibandingkan dengan triwulan I tahun 2013 yang sebesar Rp 149.556,5
milyar. Selanjutnya jika dilihat atas dasar harga konstan 2000, PDRB triwulan
II tahun 2013 sebesar Rp 56.160,5 milyar meningkat dibanding triwulan I
tahun
2013
yang
sebesar
Rp
55.171,2
milyar.
Dengan
demikian,
perekonomian triwulan II tahun 2013 dibandingkan triwulan I tahun 2013

mengalami pertumbuhan 1,8 persen.
Selama triwulan II tahun 2013, sebagian besar sektor ekonomi yang
membentuk PDRB mengalami pertumbuhan kecuali sektor pertanian.
Pertumbuhan tertinggi adalah sektor pertambangan dan penggalian (4,9
persen), diikuti sektor keuangan, real estat dan jasa perusahaan (4,6 persen)
dan sektor perdagangan, hotel dan restoran (3,1 persen). Sementara sektor
yang lain mengalami pertumbuhan di bawah 3 persen.
Sektor pertanian pada triwulan II tahun 2013 mengalami pertumbuhan negatif
2,1 persen terhadap triwulan I tahun 2013, dimana hal tersebut disebabkan
penurunan pertumbuhan subsektor tabama dan kehutanan masing-masing
sebesar minus 4,2 persen dan minus 1,6 persen. Sementara itu subsektor lain
pada sektor pertanian mengalami kenaikan. Kenaikan tertinggi dialami oleh
subsektor perkebunan sebesar 4,5 persen, disusul subsektor perikanan
sebesar 3,5 persen, dan subsektor peternakan sebesar 2,4 persen.
Sektor industri pengolahan, pada triwulan II tahun 2013 mengalami
pertumbuhan 2,9 persen terhadap triwulan I tahun 2013. Pertumbuhan
LAPORAN AKHIR 3 - 1
tersebut disumbang oleh pertumbuhan subsektor industri non migas sebesar

2,2 persen dan subsektor industri migas sebesar minus 7,2 persen.
Besarnya sumbangan masing-masing sektor dalam menciptakan laju
pertumbuhan selama triwulan II tahun 2013 merupakan sisi lain yang perlu
dicermati. Sektor ekonomi yang nilai nominalnya besar tetap akan menjadi
penyumbang utama bagi pertumbuhan. Andil pertumbuhan secara lengkap
dapat dilihat pada tabel di bawah.
Tabel III.1
PDRB Jawa Tengah Sektor Ekonomi Triwulan I dan II 2013
Nilai PDRB Triwulan I & Triwulan II

2013(Milyar Rupiah) Sektor Ekonomi
(1)
1. Pertanian, Perkebunan,
Peternakan, Kehutanan dan Perikanan
Atas Dasar Harga

Berlaku
Atas Dasar Harga

Konstan 2000
Triw I
2013 *)
Triw II
2013 **)
Triw I
2013 *)
Triw II
2013 **)
(2)
(3)
(4)
(5)
30.097,6
29.670,4
10.119,8
9.903,0
1.389,4
1.470,2
603,4
632,7
47.312,7
49.562,1
17.727,0
187.248,4
4. Listrik, Gas dan Air Bersih
1.537,2
1.597,1
478,6
483,9
5. Konstruksi
8.700,3
8.984,4
3,228.8
3.307,1
30.506,5
31.970,9
12,206,4
12.582,9
7. Pengangkutan dan Komunikasi
8.705,3
9.016,1
2.994,2
3.062,7
8. Keuangan, Real estat dan Jasa Persh.
5.408,4
5.707,3
2.154,1
2.252,9
15.899,1
16.068,4
5.659,0
5.686,9
149.556,5
154.046,9
55.171,2
56.160,5
2.
Pertambangan dan Penggalian
3. Industri Pengolahan
6. Perdagangan, Hotel dan Restoran
9. Jasa-jasa
PDRB
Sumber : BPS, 2013
Perekonomian Jawa Tengah pada triwulan II tahun 2013 bila dibandingkan

dengan triwulan yang sama tahun 2012 (y-on-y) mengalami pertumbuhan 6,1
persen. Pertumbuhan tersebut didukung semua sektor ekonomi, dimana
sektor keuangan, real estate dan jasa perusahaan mengalami pertumbuhan
tertinggi yaitu sebesar 9,7 persen, diikuti oleh sektor perdagangan, hotel dan
restoran sebesar 8,3 persen; sektor pengangkutan dan komunikasi sebesar
7,5 persen; sektor konstruksi sebesar 6,9 persen; sektor listrik, gas dan air
bersih sebesar 6,8 persen; sektor industri pengolahan sebesar 6,5 persen;
sektor pertambangan dan penggalian sebesar 5,7 persen; sektor jasa-jasa
sebesar 4,2 persen; dan sektor pertanian sebesar 2,4 persen.
LAPORAN AKHIR 3 - 2
Tabel III.2
Laju dan Sumber Pertumbuhan PDRB Jawa Tengah Menurut Sektor Ekonomi
(Persentase)
Sektor Ekonomi
(1)
1. Pertanian, Perkebunan, Peternakan,
Kehutanan dan Perikanan
Triw II 2013**)
Terhadap
Triw I 2013**)
(Q to Q)
Laju
Sumber
(2)
(3)
Triw II 2013**)
Terhadap
Triw II 2012*)
(Y on Y)
Laju
Sumber
(4)
(5)
Semester I 2012**)
Terhadap
Semester I 2011*)
(C to C)
Laju
Sumber
(4)
(5)
- 2,1
- 0,4
2,4
0,4
1.6
0,3
2. Pertambangan dan Penggalian
4,9
0,1
5,7
0,1
5,5
0,1
2,9
0,9
6,5
2,1
5,7
1,8
1,1
0,0
6,8
0,1
8,2
0,1
5. Konstruksi
2,4
0,1
6,9
0,4
6,5
0,4
3,1
0,7
8,3
1,8
8,7
1,9
2,3
0,1
7,5
0,4
7,7
0,4
8. Keuangan, Real estat dan Jasa

Persh.
4,6
0,2
9,7
0,4
9,8
0,4
9. Jasa-jasa
Produk Domestik Regional Bruto
0,5
1,8
0,1
1,8
4,2
6,1
0,4
6,1
5,2
5,9
0,5
5,9
Sumber : BPS, 2013
Jika kita bandingkan semester I tahun 2013 terhadap periode yang sama
tahun 2012, pertumbuhan ekonomi Jawa Tengah mencapai angka 5,9 persen.
Pertumbuhan tertinggi terjadi pada sektor keuangan, real estat dan jasa
perusahaan tumbuh 9,8 persen. Sedangkan sektor pertanian mengalami
pertumbuhan terendah pada periode ini sebesar 1,6 persen. Data rinci tentang
pertumbuhan PDRB Jawa Tengah berdasarkan periode penghitungannya
dapat dilihat pada tabel diatas.
3.1.2. Struktur PDRB Jawa Tengah Menurut Sektor Ekonomi Tahun 2011-2012,
dan Triwulan II 2013
Pada triwulan II tahun 2013, sektor ekonomi yang sumbangannya besar
dalam perekonomian Jawa Tengah adalah sektor industri pengolahan yaitu
sebesar 32,2 persen, diikuti oleh sektor perdagangan sebesar 20,8 persen,
dan sektor pertanian sebesar 19,3 persen. Secara keseluruhan ketiga sektor
tersebut mempunyai sumbangan sebesar 72,3 persen dalam PDRB. Dengan
demikian peranan enam sektor lainnya terhadap PDRB sebesar 27,7 persen.
LAPORAN AKHIR 3 - 3
Tabel III.3
Struktur PDRB Jawa Tengah Menurut Sektor Ekonomi
Tahun 2011-2012 dan Triwulan II 2012-2013
2011
2012*)
(2)
(3)
19,1
18,8
20,1
19,3
2. Pertambangan dan Penggalian
0,9
0,9
0,9
1,0
33,3
32,8
31,7
32,2
1,0
1,0
1,0
1,0
5. Konstruksi
6,0
6,0
5,8
5,8
19,7
20,3
20,4
20,8
5,9
5,9
5,8
5,8
8. Keuangan, Real estat dan Jasa Persh.
3,5
3,6
3,6
3,7
10,6
100,0
10,7
100,0
10,7
100,0
10,4
100,0
Sektor Ekonomi
(1)
1. Pertanian, Perkebunan, Peternakan,
Kehutanan dan Perikanan
9. Jasa-jasa
Produk Domestik Regional Bruto
Triwulan II
2012*) 2013**)
(4)
(5)
Sumber : BPS, 2013
3.1.3. PDRB Menurut Penggunaan

Ditinjau dari sisi penggunaan atau permintaan, PDRB Jawa Tengah
dipengaruhi
oleh
berbagai
komponen
permintaan,
yaitu
pengeluaran
konsumsi rumah tangga, pengeluaran konsumsi lembaga non profit,

pengeluaran konsumsi pemerintah, pembentukan modal atau investasi, dan
ekspor - impor.
PDRB atas dasar harga berlaku triwulan II tahun 2013 senilai Rp 154.046,9
milyar, sebagian besar digunakan untuk konsumsi rumahtangga sebesar Rp
96.323,3 milyar. Komponen penggunaan lainnya meliputi pengeluaran
konsumsi lembaga non profit sebesar Rp 2.214,5 milyar, konsumsi
pemerintah sebesar Rp 16.413,8 milyar, pembentukan modal tetap bruto atau
investasi fisik sebesar Rp 29.934,2 milyar, transaksi ekspor sebesar Rp
70.299,2 milyar dan impor Rp 67.849,6 milyar. Dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya (triwulan I tahun 2013) PDRB atas dasar harga berlaku
meningkat sebesar Rp 4.508,3 milyar. Hal tersebut disebabkan oleh kenaikan
beberapa komponen, seperti terlihat pada tabel berikut :
LAPORAN AKHIR 3 - 4
Tabel III.4
Nilai PDRB Jawa Tengah Menurut Penggunaan
Triwulan I 2013 dan Triwulan II 2013
Atas Dasar Harga Berlaku

(Milyar Rupiah)
Komponen Penggunaan
Atas Dasar Harga Konstan

2000 (Milyar Rupiah)
Triw I 2013*)
Triw II 2013**)
Triw I 2013*)
Triw II 2013**)
(2)
(3)
(4)
(5)
1. Konsumsi Rumah Tangga
94.740,3
96.323,3
34.609,3
34.965,2
2. Konsumsi Lembaga Non Profit
2.174,7
2.214,5
739,1
746,0
3. Konsumsi Pemerintah
15.005,2
16.413,8
6.033,4
6.561,3
4. Pembentukan Modal Tetap Bruto
28.057,9
29.934,2
10.077,7
10.608,2
5. Perubahan Stok 1)
3.604,4
6.711,5
807,2
2.101,9
6. Ekspor
68.072,5
70.299,2
27.941,6
28.862,4
7. Dikurangi Impor
62.116,5
67.849,6
25.037,1
27.684,4
149.538,6
154.046,9
55.171,2
56.160,5
(1)
PDRB
Sumber : BPS, 2013
Pertumbuhan ekonomi Jawa Tengah pada triwulan II tahun 2013 tercatat

sebesar 1,8 persen. Pertumbuhan ini didukung oleh semua komponen PDRB
Penggunaan, yaitu konsumsi rumahtangga sebesar 1,0 persen; konsumsi
lembaga non profit sebesar 0,9 persen; konsumsi pemerintah sebesar 8,7
persen; pembentukan modal tetap bruto sebesar 5,3 persen; komponen
ekspor sebesar 3,3 persen dan komponen impor sebesar 10,6 persen.
Apabila
dilihat
dari andil
atau
sumber
pertumbuhan
masing-masing
komponen, pertumbuhan ekonomi pada triwulan II tahun 2013 sebagian besar

bersumber dari komponen pembentukan modal tetap brutodan perubahan
stok, komponen konsumsi pemerintah serta komponen konsumsi rumah
tangga masing-masing sebesar 3,3 persen; 1,0 persen dan 0,6 persen.
Sedangkan komponen ekspor neto memberikan andil negatif sebesar 3,1
persen.
Pengeluaran konsumsi rumah tangga yang merupakan penyumbang terbesar
diantara komponen pengeluaran lainnya, secara riil (atas dasar harga konstan
2000) meningkat sebesar 1,0 persen pada triwulan II tahun 2013
dibandingkan dengan triwulan I tahun 2013. Peningkatan pengeluaran
konsumsi rumahtangga tersebut terutama terjadi pada komoditas bukan
makanan sebesar 1,1 persen. Demikian juga pengeluaran konsumsi rumah
tangga atas dasar harga berlaku naik dari Rp. 94.740,3 milyar pada triwulan I
LAPORAN AKHIR 3 - 5
tahun 2013 menjadi Rp. 96.323,3 milyar pada triwulan II tahun 2013 atau naik
sebesar 1,7 persen.
Pengeluaran konsumsi lembaga nirlaba tumbuh sebesar 0,9 persen pada
triwulan II tahun 2013 dibandingkan dengan triwulan I tahun 2013. Demikian
juga pengeluaran konsumsi lembaga nirlaba atas dasar harga berlaku naik
dari Rp 2.174,7 milyar pada triwulan I tahun 2013 menjadi Rp 2.214,5 milyar
pada triwulan II tahun 2013 atau naik sebesar 1,8 persen. Pengeluaran
konsumsi pemerintah pada triwulan II tahun 2013 mengalami peningkatan
yang terutama disebabkan oleh kenaikan belanja pegawai dan belanja barang
pemerintah. Besarnya pengeluaran konsumsi pemerintah atas dasar harga
berlaku naik dari Rp 15.005,2 milyar pada triwulan I tahun 2013 menjadi Rp
16.413,8 milyar pada triwulan II tahun 2013 atau naik sebesar 9,4 persen.
Sementara pengeluaran konsumsi pemerintah atas dasar harga konstan 2000
pada triwulan II tahun 2013 naik sebesar 8,7 persen.
Pembentukan modal tetap bruto (PMTB) atas dasar harga berlaku mengalami
peningkatan dari Rp 28.057,9 milyar pada triwulan I tahun 2013 menjadi Rp
29.934,2 milyar pada triwulan II tahun 2013 atau naik sebesar 6,7 persen.
PMTB atas dasar harga konstan 2000 pada triwulan II tahun 2013 juga
mengalami peningkatan sebesar 5,3 persen bila dibandingkan dengan
triwulan I tahun 2013. Peningkatan PMTB atas dasar harga konstan 2000
tersebut terutama terjadi pada barang modal berupa bangunan.
Nilai ekspor atas dasar harga berlaku mengalami peningkatan dari Rp
68.072,5 milyar pada triwulan I tahun 2013 menjadi Rp 70.299,2 milyar pada
triwulan II tahun 2013, atau tumbuh sebesar 3,3 persen. Begitu juga, jika
dilihat atas dasar harga konstan mengalami kenaikan sebesar 3,3 persen.
Nilai impor Jawa Tengah atas dasar harga berlaku mengalami peningkatan
dari Rp 62.116,5 milyar pada triwulan I tahun 2013 menjadi Rp 67.849,6
milyar pada triwulan II tahun 2013, atau naik sebesar 9,2 persen. Peningkatan
impor tersebut terjadi baik pada impor barang maupun jasa. Nilai impor Jawa
Tengah atas dasar harga konstan 2000 juga mengalami peningkatan, yaitu
sebesar 10,6 persen, dari Rp 25.037,1 milyar pada triwulan I tahun 2013
menjadi Rp 27.684,4 milyar pada triwulan II tahun 2013.
LAPORAN AKHIR 3 - 6
Tabel III.5
Laju dan Sumber Pertumbuhan PDRB Jawa Tengah Menurut Penggunaan
Komponen Penggunaan
(1)
1. Konsumsi Rumah
Tangga
2. Konsumsi Lembaga
Non Profit
Triw II 2013**)
Terhadap
Triw I 2013**)
(Q to Q)
Laju
Sumber
(2)
(3)
Triw II 2013**)
Terhadap
Triw II 2012*)
(Y on Y)
Laju
Sumber
(4)
(5)
Semester I 2013**)
Terhadap
Semester I 2012*)
(C to C)
Laju
Sumber
(6)
(7)
1,0
0,6
5,1
3,2
5,0
3,2
0,9
0,0
7,2
0,1
7,2
0,1
8,7
1,0
3,8
0,5
3,0
0,4
4. PMTB+Stok
16,8
3,3
10,6
2,3
7,8
1,6
5. Ekspor Neto
-59,4
-3,1
2,6
0,1
19,1
0,6
1,8
6,1
5,9
PDRB
Sumber : BPS, 2013
Dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan yang sama tahun sebelumnya

(2012) secara umum pada triwulan II tahun 2013 semua komponen
penggunaan menunjukkan peningkatan. Tingkat pertumbuhan yang tertinggi
terjadi pada komponen pembentukan modal tetap bruto yang mencapai 7,8
persen, diikuti oleh komponen konsumsi lembaga non profit sebesar 7,2
persen, komponen ekspor 6,2 persen, komponen konsumsi rumah tangga 5,1
persen, komponen konsumsi pemerintah 3,8 persen serta komponen impor
yang tumbuh sebesar 6,3 persen.
Jika kita membandingkan semester I tahun 2013 dengan periode yang sama
di tahun 2012, pertumbuhan tertinggi terjadi pada komponen konsumsi
lembaga non profit sebesar 7,2 persen; disusul oleh komponen pembentukan
modal tetap bruto yang tumbuh 6,6 persen, komponen konsumsi rumah
tangga 5,0 persen dan komponen ekspor 4,7 persen. Pertumbuhan terendah
terjadi pada komponen impor dan konsumsi pemerintah, yaitu masing-masing
sebesar 3,7 persen dan 3,0 persen.
Dilihat dari pola distribusi PDRB penggunaan, tampak bahwa konsumsi rumah
tangga masih merupakan penyumbang terbesar dalam penggunaan PDRB
Jawa Tengah akan tetapi porsinya mengalami penurunan dari 63,4 persen
pada triwulan I tahun 2013 menjadi sebesar 62,5 persen pada triwulanan II
tahun 2013.
LAPORAN AKHIR 3 - 7
Tabel III.6
Distribusi PDRB Jawa Tengah Menurut Penggunaan
Atas Dasar Harga Berlaku (Persen)
Komponen Penggunaan
Triw I 2013 **)
Triw II 2013 **)
(1)
(2)
(3)
1. Konsumsi Rumah Tangga
63,4
62,5
2. Konsumsi Lembaga Non Profit
1,5
1,4
10,0
10,7
4. Pembentukan Modal Tetap Bruto &

Perubahan Stok
21,2
23,8
5. Ekspor Neto
4,0
1,6
100,0
100,0
PDRB
Sumber : BPS, 2013
Selain komponen konsumsi rumah tangga, ada komponen PDRB penggunaan

yang mengalami penurunan pada triwulan II tahun 2013 dari triwulan I 2013
yaitu komponen konsumsi lembaga non profit (dari 1,5 persen menjadi 1,4
persen) dan ekspor neto (dari 4,0 persen menjadi 1,6 persen). Sedangkan
komponen konsumsi pemerintah serta komponen pembentukan modal tetap
bruto dan perubahan stok mengalami peningkatan masing-masing dari 10,0
persen menjadi 10,7 persen dan dari 21,2 persen menjadi 23,8 persen.
3.2.
Perkembangan Ekonomi Jawa Tengah 2013

Untuk melihat perkembangan ekonomi Jawa Tengah dapat digunakan Indeks
Tendensi Konsumen. ITK merupakan indeks komposit persepsi rumahtangga
mengenai kondisi ekonomi konsumen dan perilaku konsumen terhadap situasi
perekonomian pada triwulan berjalan dan perkiraan pada triwulan mendatang.
ITK di Jawa Tengah pada Triwulan II-2013 sebesar 108,14 artinya kondisi ekonomi
konsumen triwulan sekarang (Triwulan II) mengalami peningkatan dibandingkan
dengan triwulan sebelumnya. Membaiknya kondisi ekonomi konsumen triwulan
sekarang (Triwulan II) didorong oleh ketiga komponen penyusunnya yaitu indeks
pendapatan rumah tangga saat ini (nilai indeks 108,92), indeks pengaruh inflasi
terhadap tingkat konsumsi (nilai indeks 109,34, dan indeks tingkat konsumsi
beberapa komoditi makanan dan bukan makanan (nilai indeks 104,81).
LAPORAN AKHIR 3 - 8
Tabel III.7.
Indeks Tendensi Konsumen Triwulan I-2013 dan Triwulan II-2013 Berdasarkan Variabel
Pembentuknya di Jawa Tengah
Variabel Pembentuk
(1)
Pendapatan rumah Tangga Kini
Pengaruh Inflansi Terhadap Tingkat Inflasi
Tingkat konsumsi Beberapa Komoditi
Makanan dan Bukan Makanan
Indeks Tendensi Konsumen
Indeks Tendensi Konsumen

Triwulan I-2013
Triwulan II-2013
(2)
104,07
108,53
(3)
108,92
109,34
101,24
104,81
104,68
108,14
Sumber : BPS, 2013
Nilai indeks pengaruh inflasi terhadap konsumsi sebesar 109,34 artinya perubahan
harga tidak mengurangi konsumsi sehari-hari, baik konsumsi makanan maupun non
makanan. Tingkat konsumsi beberapa komoditas makanan dan non makanan lebih
tinggi dibanding triwulan sebelumnya dengan nilai indeks sebesar 104,81. Pada
konsumsi non makanan indeks rata-ratanya sebesar 107,16, artinya terjadi
peningkatan konsumsi non makanan dibandingkan triwulan sebelumnya. Hampir
semua komoditas non makanan mengalami peningkatan konsumsi terutama
perumahan (bahan bakar, listrik dan gas), kesehatan dan pendidikan masing-masing
sebesar 109,98; 108,80 dan 107,96. Di sisi lain kelompok kebutuhan non makanan
yang mengalami penurunan konsumsi hanya rekreasi dengan nilai indeks 98,97.
LAPORAN AKHIR 3 - 9
Tabel III.8
Indeks Komoditas Makanan dan Non Makanan Triwulan II 2013
Komoditas
(1)
Bahan Makanan
Makanan Jadi
Perumahan (listrik, gas, dan bahan
bakar)
Indeks
(2)
104,98
101,26
109,98
102,4
108,8
Pakaian
Kesehatan
Pendidikan
107,96
Rekreasi
Tranportasi
Komunikasi
Total
Indeks Makanan
Indeks Non Makanan
98,97
106,74
106,65
104,81
103,74
107,16
Keterangan :
1) ITK berkisar antara 0 sampai 200, dengan indikasi sebagai berikut :
a. ITK < 100, menunjukkan bahwa kondisi ekonomi konsumen pada triwulan
berjalan menurun dibanding triwulan sebelumnya.
b. ITK = 100, menunjukkan bahwa kondisi ekonomi konsumen triwulan
berjalan tidak mengalami perubahan (stagnan) dibanding triwulan
sebelumnya.
c. ITK > 100, menunjukkan bahwa kondisi ekonomi konsumen triwulan
berjalan meningkat dibanding triwulan sebelumnya.
3.3.
Pengertian Pasar dan Pemasaran

Pasar dan pemasaran merupakan sisi yang tidak dapat dipisahkan satu sama
lainnnya. Pasar dan pemasaran memiliki tingkat ketergantungan yang tinggi dan
saling mempengaruhi satu sama lainnya. Dengan kata lain, setiap ada kegiatan
pasar selalu diikuti oleh pemasaran dan setiap kegiatan pemasaran adalah untuk
mencari atau menciptakan pasar.
Pengertian pasar secara sederhana dapat diartikan sebagai tempat bertemunya
penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi. Pengertian ini mengandung arti
pasar memiliki tempat atau lokasi tertentu sehingga memungkinkan pembeli dan
penjual bertemu dan melakukan transaksi jual beli produk baik barang maupun jasa.
Pengertian yang lebih luas tentang pasar adalah himpunan pembeli nyata dan
pembeli potensial atas suatu produk. Dari pengertian ini mengandung arti bahwa
pasar merupakan kumpulan atau himpunan dari para pembeli nyata maupun pembeli
potensial atas suatu produk atau jasa tertentu. Pasar juga dapat diartikan pula
sebagai mekanisme yang terjadi antar pembeli dan penjual atau tempat pertemuan
antara kekuatan permintaan dan penawaran.
Pengertian pemasaran oleh Kotler adalah suatu proses sosial dan manajerial dengan
mana individu dan kelompok memperoleh apa yang mereka butuhkan dan inginkan
dengan cara menciptakan serta mempertukarkan produk dan nilai dengan pihak lain.
Pemasaran dapat juga diartikan sebagi upaya untuk menciptakan dan menjual
produk kepada berbagai pihak dengan maksud tertentu. Pemasaran berusaha
menciptakan dan mempertukarkan produk baik barang dan jasa kepada konsumen
dipasar. Penciptaan produk tentu saja didasarkan kepada kebutuhan dan keinginan
pasar. Konsumen yang menginginkan dan membutuhkan produk adalah individu
(perorangan) dan kelompok tertentu (industri).
Kelompok pasar terdiri dari :
a. Pasar konsumen adalah pasar di mana individu dan rumah tangga dapat
membeli/memperoleh barang dan jasa untuk dikonsumsi sendiri.
b. Pasar industrial adalah dimana pihak-pihak yang membeli barang dan jasa
digunakan kembali untuk menghasilkan barang dan jasa lain atau disewakan
kepada pihak lain untuk mengambil untung.
c. Pasar reseller adalah suatu pasar yang terdiri dari individu dan organisasi yang
melakukan penjualan kembali barang dan jasa untuk mendapatkan keuntungan.
d. Pasar pemerintah adalah yang terdiri dari unit-unit pemerintah yang membeli atau
menyewa barang dan jasa untuk melaksanakan fungsi utama pemerintah.
3.4.
Segmentasi Pasar, Pasar Sasaran, dan Posisi Pasar

Agar investasi atau bisnis yang akan dijalankan dapat berhasil dengan baik, maka
sebelumnya perlu melakukan strategi bersaing yang tepat. Unsur strategi persaingan
ini adalah menentukan segmentasi pasar (segmentation), menetapkan pasar sasaran
(targeting), dan menentukan posisi pasar (positioning) atau disebut STP.
A. Segmentasi Pasar (market segmentation)
Segmentasi pasar artinya membagi pasar dengan beberapa kelompok pembeli
yang berbeda yang mungkin memerlukan produk atau marketing mix yang
berbeda. Segmentasi pasar perlu dilakukan mengingat dalam suatu pasar
terdapat banyak pembeli yang berbeda keinginan dan kebutuhannya. Oleh

karena setiap perbedaan memiliki potensi untuk menjadi pasar tersendiri.
Untuk melakukan segmentasi pasar terdiri dari beberapa variasi yang harus
diperhatikan. Tujuannya adalah agar segmentasi yang telah dilakukan tepat
sasaran. Salah dalam menentukan variabel segmen akan berdampak gagalnya
sasaran yang ingin dicapai. Variabel untuk melakukan segmentasi terdiri dari
segmentasi konsumen dan segmentasi pasar industrial.
Berikut ini adalah variabel utama untuk melakukan segmentasi pasar konsumen
menurut Kotler yaitu :
1. Segmentasi berdasar geografis terdiri dari :
a. Bangsa
b. Provinsi
c. Kabupaten
d. Kecamatan
e. Iklim
2. Segmentasi berdasar demografis terdiri dari :
a. Umur
b. Jenis kelamin
c. Ukuran keluarga
d. Daur hidup keluarga
e. Pendapatan
f.
Pekerjaan
g. Pendidikan
h. Agama
i.
Ras
j.
Kebangsaan
3. Segmentasi berdasar psikografis terdiri dari :

a. Kelas sosial
b. Gaya hidup
c. Karakteristik kepribadian
4. Segmentasi berdasar perilaku terdiri dari :
a. Pengetahuan
b. Sikap
c. Kegunaan
d. Tanggap terhadap suatu produk

Variabel utama untuk melakukan segmentasi pasar industrial sebagai berikut :
1. Segmentasi berdasarkan demografis terdiri dari :
a. Jenis industri
b. Besar perusahaan
c. Lokasi perusahaan
2. Karakterisrtik pengoperasian terdiri dari :
a. Teknologi yang difokuskan
b. Status pengguna (berat, sedang, atau ringan)
c. Kemampuan pelanggan
3. Pendekatan pembeli terdiri dari :
a. Organisasi berfungsi pembeli
b. Sifat hubungan yang ada
c. Struktur kekuatan
d. Kebijakan pembelian umum
e. Kriteria
4. Karakteristik personel industri terdiri dari :
a. Kesamaan pembeli
b. Sikap terhadap resiko
c. Kesetiaan
5. Faktor situasional terdiri dari :
a. Urgensi
b. Pengguna khusus
c. Besarnya pesanan
B. Pasar Sasaran (Market Target)
Setelah segmentasi pasar selesai dilakukan, maka terdapat beberapa segmen
yang layak untuk digarap karena dianggap paling potensial. Secara umum
pengertian menetapkan pasar sasaran adalah mengevaluasi keaktifan setiap
segmen, kemudian memilih salah satu dari segmen pasar atau lebih untuk
dilayani. Menetapkan pasar sasaran dengan cara mengembangkan ukuran dan
daya tarik segmen kemudian memilih segmen sasaran yang diinginkan.
Kegiatan menetapkan pasar sasaran meliputi :

1. Evaluasi segmen pasar :
a. Ukuran dan pertumbuhan segmen seperti data tentang penjualan terakhir
(dalam rupiah) proyeksi laju pertumbuhan dan margin laba dari setiap
segmen.
Yang
dipilih
adalah
penjualan
terakhir,
proyeksi
laju
pertumbuhan dan margin laba dari setiap segmen.

b. Struktural segmen yang menarik dilihat dari segi profitabilitasnya. Kurang
menarik apabila terdapat pesaing yang kuat dan agresif. Perhatikan juga
ancaman produk pengganti (subtitusi).
c. Sasaran dan sumber daya perusahaan. Memperhatikan energi yang
dimiliki perusahaan, yaitu ketersediaan sumber daya manusia termasuk
keterampilan yang dimilikinya.
2. Memilih segmen yaitu menentukan satu atau lebih segmen yang memiliki nilai
tinggi bagi perusahaan, menentukan segmen mana dan berapa banyak yang
dapat dilayani :
a. Pemasaran serba sama, melayani semua pasar dalam arti tidak ada
perbedaan. Mencari apa yang sama dalam kebutuhan konsumen.
Biasanya produk seperti permen yang bisa ditujukan untuk ke semua
orang. Keuntungannya adalah dapat lebih menghemat biaya.
b. Pemasaran serbaaneka, merancang tawaran untuk semua pendapatan,
tujuan dan kepribadian. Seperti beda desain untuk industri mobil. Untuk
pasar ini memerlukan biaya tinggi.
c. Pemasaran terpadu, khusus untuk sumber daya manusia yang terbatas.
C. Posisi Pasar (market positioning)

Menentukan posisi pasar yaitu menentukan posisi yang kompetitif untuk produk
atau suatu pasar. Kegiatan ini dilakukan setelah menentukan segmen mana yang
akan dimasuki, maka harus pula menentukan posisi mana yang ingin ditempati
dalam segmen tersebut. Posisi produk adalah bagaimana suatu produk yang
didefinsikan oleh konsumen atas dasar atribut-atributnya. Tujuan penetapan
posisi pasar konsumen (market positioning) adalah untuk membangun dan
mengkomunikasikan keunggulan bersaing produk yang dihasilkan ke dalam
benak konsumen.
Sebagai contoh :
Mobil Mercedes diposisikan sebagai mobil mewah
Mobil Kijang diposisikan sebagai mobil keluarga

Mobil Suzuki Carry diposisikan sebagai mobil angkutan
Strategi penentuan posisi pasar terdiri dari :
a. Atas dasar atribut (harga murah atau mahal).
b. Kesempatan penggunaan (sebagai minuman energi atau turun panas).
c. Menurut pengguna (sampo bagi orang dewasa atau untuk anak-anak).
d. Langsung menghadapi pesaing (kami nomor satu).
e. Kelas produk (sabun kecantikan).
Memilih dan melaksanakan strategi penentuan posisi pasar :
a. Identifikasikan keunggulan kompetitif yang mungkin memberikan nilai yang
terbesar dengan cara mengadakan perbedaan yaitu :
Diferensiasi produk
Diferensiasi jasa
Diferensiasi personel
Diferensiasi citra
b. Memilih keunggulan kompetitif yang tepat
Berapa banyak perbedaan yang dipromosikan
Perbedaan mana yang dipromosikan
c. Mewujudkan dan mengkomunikasikan posisi yang dipilih.
3.5.
Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix)

Setelah strategi bersaing dan unsur segmentasi, target dan posisi pasar (STP)
ditetapkan, maka selanjutnya perlu diselaraskan dengan kegiatan pemasaran seperti
strategi bauran pemasaran (marketing mix strategy). Adapun strategi bauran
pemasaran tersebut yaitu :
a. Strategi Produk
Pihak perusahaan harus lebih dahulu harus mendefinisikan, memilih, dan
mendesain suatu produk disesuaikan dengan kebutuhan dan keinginan
konsumen yang akan dilayaninya, agar investasi yang ditanam dapat berhasil
dengan baik. Produk menurut Kotler adalah sesuatu yang dapat ditawarkan ke
pasar untuk mendapatkan perhatian untuk dibeli, untuk digunakan atau
dikonsumsi yang dapat memenuhi keinginan dan kebutuhan. Produk dapat
berupa barang atau benda berwujud seperti buku, meja, mobil, dan lain-lain: serta
jasa (tidak berwujud) seperti jasa dokter, jasa perbankan, jasa perhotelan, dan
jasa lainnya.
Faktor-faktor yang mempengaruhi kesempatan atau peluang bagi produk adalah ;

1. Perubahan ekonomi
2. Perubahan sosial budaya
3. Perubahan tehnologi
4. Perubahan politik
5. Perubahan lainnya
Strategi produk yang dilakukan oleh perusahaan dalam mengembangkan suatu
produk antara lain :
1. Penentuan logo
Logo merupakan ciri khas suatu produk, sedangkan moto merupakan
serangkain kata-kata yang berisikan visi dan misi perusahaan dalam melayani
masyarakat. Baik logo maupun moto harus dirancang dengan benar.
Pertimbangan pembuatan logo dan moto antara lain :
a. Logo dan moto harus memiliki arti (dalam arti positif)
b. Logo dan moto harus menarik perhatian
c. Logo dan moto harus mudah diingat
2. Menciptakan merek
Merek merupakan suatu hal penting bagi kosnumen untuk mengenal barang
dan jasa yang ditawarkan. Pengertian merek sering diartikan sebagai nama,
istilah, simbol, desain atau kombinasi dari semuanya. Agar merek mudah
dikenal masyarakat, maka penciptaan merek harus mempertimbangkan
faktor-faktor antara lain :
a. Mudah diingat
b. Terkesan hebat dan modern
c. Memiliki arti positif
d.
Menarik perhatian
3. Menciptakan kemasan
Kemasan merupakan pembungkus suatu produk. Penciptaan kemasan pun
harus memenuhi berbagai persyaratan, seperti kualitas kemasan, bentuk,
warna, dan persyaratan lainnya.
4. Keputusan label
Label merupakan sesuatu yang direkatkan pada produk yang ditawarkan dan
merupakan bagian dari kemasan. Di dalam label harus menjelaskan siapa
yang membuat, dimana dibuat, kapan dibuat, cara menggunakannya, waktu
kadaluwarsanya, dan informasi lainnya.
b. Strategi harga
Harga merupakan salah satu aspek penting dalam kegiatan marketing mix. Harga
adalah sejumlah uang yang diserahkan dalam pertukaran untuk mendapatkan
suatu barang dan jasa. Penentuan harga menjadi sangat penting untuk
diperhatikan. Salah dalam menentukan harga akan berakibat fatal terhadap
produk yang ditawarkan dan berakibat tidak lakunya produk tersebut di pasar.
Langkah-langkah yang perlu ditempuh dalam menetapkan harga yang tepat
terhadap suatu produk adalah :
1. Menentukan tujuan penetapan harga.
2. Memperkirakan permintaan, biaya, dan laba.
3. Memilih strategi harga untuk membantu menentukan harga dasar.
4. Menyesuaikan harga dasar dengan taktik penetapan harga.
Penentuan harga oleh suatu perusahaan dimaksudkan dengan berbagai tujuan
yang hendak dicapai. Tujuan harga secara umum adalah sebagai berikut :
1. Untuk bertahan hidup.
2. Untuk memaksimalkan laba.
3. Untuk memperbesar market share.
4. Mutu produk.
5. Adanya pesaing.
Besarnya harga yang harus dipasang tentu disesuaikan dengan tujuan penentuan
harga. Ada tiga strategi dasar dalam penetapan harga :
1. Skimming price yaitu harga awal produk yang ditetapkan setinggi-tingginya
dengan tujuan bahwa produk atau jasa memiliki kualitas tinggi.
2. Penetration pricing, yaitu dengan menetapkan harga yang serendah mungkin
dengan tujuan untuk menguasai pasar.
3. Status quo pricing yaitu penetapan harga status quo adalah harga ditetapkan
sesuai dengan harga pesaing.
c. Strategi lokasi dan distribusi
Kegiatan pemasaran yang ketiga adalah penentuan lokasi dan distribusi baik
untuk kantor cabang, kantor pusat, pabrik atau gudang. Penentuan lokasi dan
distribusi sangat penting agar konsumen mudah menjangkau setiap lokasi yang
ada serta mendistribusikan barang dan jasa. Demikian pula sarana dan prasana
harus memberikan rasa nyaman dan aman kepada seluruh konsumennya. Halhal yang perlu dalam pemilihan dan penentuan loaksi adalah pertimbangan
sebagai berikut :
1. Dekat dengan kawasan industri.

2. Dekat dengan lokasi perkantoran.
3. Dekat dengan lokasi pasar.
4. Dekat dengan pusat pemerintahan.
5. Dekat dengan lokasi perumahan atau masyarakat.
6. Mempertimbangkan jumlah pesaing yang ada di suatu lokasi.
7. Sarana dan prasarana (jalan, pelabuhan, listrik, dan lain-lain).
Selanjutnya adalah memilih metode dan jalur distribsi yang akan dipakai dalam
menyalurkan produk ke pasar. Strategi distribusi digunakan untuk menentukan
bagaimana mencapai target pasar dan bagaimana untuk menyelenggarakan
fungsi-fungsi distribusi yang berbeda-beda. Faktor-faktor yang mempengaruhi
strategi distribusi antara lain :
1. Pertimbangan pembeli atau faktor pasar.
Karakteristik pelanggan mempengaruhi keputusan apakah menggunakan
suatu pendekatan distribusi langsung. Perusahaan harus mempertimbangkan
jumlah dan frekuensi pembelian. Juga perlu dipertimbangkan sasaran
pelanggan apakah sasarannya pasar konsumen atau pasar industri. Lokasi
geografis dan ukuran pasar juga penting dipertimbangkan.
2. Karakteristik produk.
Produk yang kompleks, dibuat khusus, dan mahal cenderung menggunakan
saluran distribusi yang pendek dan langsung. Contohnya, alat kedokteran.
Daur hidup produk juga menentukan pilihan saluran distribusi. Pada tahap
awal pembuatan produk dijual secara langsung tapi dalam perkembangannya
bisa menggunakan jasa perantara. Kepekaan produk-produk yang tidak tahan
lama memerlukan saluran distribsui yang pendek.
3. Faktor produsen atau pertimbangan pengawasan dan keuangan.
Produsen yang memiliki sumber daya keuangan, manjerial, dan pemasaran
yang besar dapat lebih baik menggunakan saluran langsung. Sebaliknya
perusahaan yang kecil dan lemah lebih baik menggunakan jasa perantara.
Suatu saluran distribusi adalah suatu jaringan dari organsiasi dan funsgi-fungsi
yang menghubungkan produsen kepada konsumen akhir. Dasar penentuan
saluan distribusi untuk produk konsumen dan saluran distribusi untuk produk
industri yaitu :
1. Dasar saluran distribusi untuk produk konsumen terdiri dari :
a. Produsen -------- konsumen
b. Produsen -------- pengecer -------- konsumen
c. Produsen -------- grosir --------- pengecer ------- konsumen

d. Produsen --------- agen -------- grosir -------- pengecer --------- konsumen
2. Dasar saluran distribusi untuk produk insdustri terdiri dari :
a. Produen ------ pemakai barang industri
b. Produsen ------- dealer ------- pemakai barang industri
c. Produesen -------- agen -------- pemakai barang industri.
Adapun fungsi saluran distribusi yang dilaksanakan oleh perantara antara lain :
1. Fungsi transaksi.
Meliputi kegiatan menghubungi dan mengomunikasikan dengan calon
pelanggan untuk membuat mereka sadar terhadap produk yang telah ada dan
menjelaskan kelebihan dan manfaat dari produk tersebut.
2. Fungsi logistik.
Meliputi kegiatan pengangkutan dan menyortir barang untuk mengatasi
perbedaan sementara dan tempat. Menyimpan untuk memelihara dan
melindungi barang.
3. Fungsi fasilitas.
Meliputi penelitian dan pembiayaan. Penelitian yakni mengumpulkan informasi
tentang anggota-anggota saluran dan pelanggan lainnya. Pembiayaan adalah
memastikan bahwa anggota saluran tersebut memiliki uang yang cukup guna
memindahkan aliran barang melalui saluran distribusi sampai ke konsuem
akhir.
d. Strategi promosi
Promosi merupakan kegiatan marketing mix yang terakhir. Kegiatan ini
merupakan kegiatan yang sama pentingnya dengan ketiga kegiatan di atas, baik
produk, harga, dan lokasi/distribusi. Dalam kegiatan ini perusahaan berusaha
untuk mempromosikan seluruh produk atau jasa yang dimilikinya baik langsung
maupun tidak langsung. Promosi merupakan sarana yang paling ampuh untuk
menarik dan mempertahankan konsumennya. Salah satu tujuan promsoi
perusahaan adalah menginformasikan segala jenis produk yang ditawarkan dan
berusaha menarik calon konsumen yang bru. Paling tidak ada empat macam
sarana promosi yang dapat digunakan oleh setiap perusahaan dalam
mempromosikan baik produk maupun jasanya.
Keempat macam sarana promosi yang dapat digunakan antara lain :
1. Periklanan.
2. Promosi penjualan.
3. Publisitas.
4. Penjualan pribadi.
Iklan adalah sarana promosi yang digunakan untuk perusahaan guna
menginformasikan,
menarik,dan
mempengaruhi
calon
konsumennya.
Penggunaan promosi dengan iklan dapat dilakukan dengan berbagai media

seperti lewat :
1. Pemasangan billboard di jalan-jalan strategis.
2. Pencetakan brosur baik disebarkan di setiap cabang atau pusat-pusat
perbelanjaan.
3. Pemasangan spanduk di lokasi tertentu yangs strategis.
4. Pemasangan iklan melalui koran.
5. Pemasangan iklan melalui majalah.
6. Pemasangan iklan melalui televisi.
7. Pemasangan iklan melalui radio.
Tujuan penggunaan dan pemilihan media iklan tergantung dari tujuan
perusahaan. Masing-masing media mempunyai tujuan dan segmentasi sendiri.
Terdapat paling tidak empat macam tujuan pengguna iklan sebagai media
promosi yaitu :
1. Untuk pemberitahuan tentang segala sesuatu yang berkaitan dengan produk
yang dimiliki oleh suatu perusahaan, dan kelebihan suatu produk atau
informasi lainnya.
2. Untuk mengingatkan kembali kepada pelanggan tentang keberadaan atau
keunggulan produk yang ditawarkan.
3. Untuk mendapatkan perhatian dan minat para konsumen dengan harapan
akan memperoleh daya tarik dari para calon.
4. Mempengaruhi pelanggan saingan agar berpindah ke perusahaan yang
mengiklankan.
Kemudian
pertimbangan
penggunan
media
yang
akan
diapakai
untuk
pemasangan iklan di suatu media antara lain :

1. Jangkauan media yang akan digunakan.
2. Sasaran atau konsumen yang akan dituju.
3. Besarnya biaya yang akan dikeluarkan.
Di samping promosi lewat iklan, promosi lainnya dapat dilakukan melalui promosi
penjualan atau sales promotion. Tujuan promosi penjualan adalah untuk
meningkatkan penjualan
atau meningkatkan jumlah
pelanggan.
Promosi
penjualan dilakukan untuk menarik pelanggan agar segera membeli maka perlu
dibuatkan promosi penjualan yang menarik.
Bagi perusahaan promosi penjualan dapat dilakukan melalui :
1. Pemberian harga khusus atau potongan
harga (diskon) untuk produk
tertentu.
2. Pemberian undian kepada setiap pelanggan yang membeli dalam jumlah
tertentu.
3. Pemberian
cendera
mata
serta
kenang-kenangan
lainya
kepada
konsumen yang loyal.

4. Promosi dan penjualan lainnya.
3.6.
Peramalan Di Masa Mendatang

Peramalan merupakan pengetahuan dan seni untuk memperkirakan apa saja yang
akan terjadi di masa yang akan datang pada saat sekarang. Dalam melakukan
peramalan, peramal harus mencari data dan informasi masa lalu. Data dan informasi
masa lalu merupakan perilaku yang terjadi di masa lalu dengan berbagai kondisi
pada saat itu.
Kondisi yang menyebabkan perilaku data dan informasi tersebut bisa dijadikan acuan
bagi kondisi sekarang dan di masa mendatang. Dalam melakukan peramalan kondisi
ini dapat dijadikan alat untuk melakukan peramalan, apa yang mungkin akan terjadi
di masa mendatang dengan asumsi-asumsi tertentu. Hal ini perlu dilakukan
mengingat di masa yang akan datang penuh dengan berbagai ketidakpastian.
Dalam praktiknya ada beberapa jenis peramalan, hal ini tergantung dari sudut mana
kita memandangnya. Jenis jenis peramalan dimaksud antara lain :
1. Jika dilihat dari segi penyusunnya :
a. Peramalan subjektif merupakan peramalan yang didasarkan atas dasar
perasaan atau feeling dari seorang yang menyusunnya. Dalam hal ini,
pandangan dan pengalaman masa lalu dari orang yang menyusun sangat
menentukan hasil ramalan .
b. Peramalan objektif merupakan peramalan yang didasarkan atas data dan
informasi yang ada, kemudian dianalisis dengan menggunakan teknik atau
metode tertentu. Data yang digunakan biasanya data masa lalu untuk
berbagai periode.
2. Dilihat dari segi sifat ramalan :

a. Peramalan kuallitatif merupakan peramalan yang ditawarkan atas kualitatif
dan biasanya peramalan ini didasarkan kepada hasil penyelidikan.
b. Peramalan kuantitatif merupakan peramalan yang didasarkan atas dasar data
kuantitatif masa lalu (dalam bentuk angka-angka).
3. Dilihat dari jangka waktu :
a. Peramalan jangka pendek merupakan peramalan yang didasarkan pada
waktu kurang dari satu tahun.
b. Peramalan jangka menengah merupakan peramalan yang didasarkan pada
rentang waktu dari satu tahun sampai tiga tahun.
c. Peramalan jangka panjang merupakan peramalan yang didasarkan pada
kurun waktu lebih dari tiga tahun.
Selanjutnya untuk meramalkan permintaan yang akan datang terdiri dari berbagai
cara. Masing-masing cara memiliki kelebihan tersendiri. Dalam praktiknya, untuk
melakukan peramalan permintaan di masa datang dapat dilakukan dengan cara
sebagai berikut :
a. Survei niat pembeli.
b. Gabungan pendapat tenaga penjual.
c. Pendapat ahli.
d. Metode tes pasar analisa deret waktu.
e. Analisis permintaan secara statistik.
Adapun penyusunan ramalan dapat dilakukan atas dasar :
a. Apa kata orang, penelitian atas pendapat pembeli, tenaga penjual, dan
pendapat para ahli.
b. Apa yang dilakukan orang, uji pasar, dan tanggapan orang.
c. Apa yang telah dilakukan orang, perilaku pembeli di masa lalu, dengan deret
waktu atau analisis regresi.
Permintaan adalah jumlah barang dan jasa yang diminta konsumen pada
berbagai tingkat harga pasa suatu waktu tertentu. Faktor yang mempengaruhi
permintaan suatu barang dan jasa adalah :
a. Harga barang itu sendiri.
b. Harga barang lain yang memiliki hubungan (barang pengganti atau barang
pelengkap).
c. Pendapatan.
d. Selera.
e. Jumlah penduduk.
f.
Faktor khusus (akses).
Pengertian penawaran adalah jumlah barang dan jasa yang ditawarkan produsen
pada berbagai tingkat harga pada suatu waktu tertentu. Faktor-faktor yang
mempengaruhi penawaran suatu barang atau jasa adalah :
a. Harga barang itu sendiri.
b. Harga barang lain yang memiliki hubungan ( barang pengganti atau barang
pelengkap).
c. Teknologi.
d. Harga input (ongkos produksi).
e. Tujuan perusahaan.
f.
Faktor khusus (akses).
Jumlah permintaan dan penawaran serta jenis barang yang ada di pasar ini dapat
dijadikan dasar untuk mengetahui struktur pasar atas produk atau jasa tersebut.
Dalam praktiknya terdapat berbagai struktur pasar yang ada. Salah satu cara
untuk mengenal struktur pasar adalah dengan melihat jumlah perusahaan yang
ada di dalam industrri yang menawarkan suatu barang dan jasa. Jenis struktur
pasar yang ada dapat dikelompokkan ke dalam :
a. Pasar persaingan sempurna.
b. Pasar persaingan monopolistik.
c. Pasar oligopoli.
d. Pasar monopoli.
3.7.
Aspek Pasar Tower Solo Technopark

3.7.1. Focus Group Discussion (FGD) Stake Holder Tower STP
Untuk mendalami potensi pasar Tower STP langkah yang dilakukan adalah
mengadakan focus group discussion. Kegiatan ini untuk menggali lebih dalam
berbagai informasi yang akan berguna dalam melihat potensi pasar
pembangunan Tower STP. Stakeholder atau pemangku kepentigan diambil
dari berbagai komunitas bisnis dan asosiasi bisnis yang berada di Solo
sekitarnya. Pemangku kepentingan yang berkenan hadir dalam FGD yang
dilakukan di ruang rapat Bappeda Surakarta antara lain :
1. HIPMI
2. Apkomindo
3. PPGI (Persatuan Perusahaan Grafika Indonsia)
4. PMS (Perkumpulan Masyarakat Surakarta)
5. ASITA
6. Perbarindo
7. Kadin
8. IHS
9. PHRI
FGD dilakukan dengan suasana santai dan teratur. Hal ini berguna untuk
membuat peserta FGD lebih tenang dalam menyampaikan berbagai usulan
dan kebutuhan bisnis apa saja yang dapat dilakukan dalam Tower STP. FGD
yang dilakukan mampu menjaring kebutuhan bisnis para pemangku
kepentingan ini sehingga dapat dijadikan landasan pembangunan Tower STP
sehingga aspek ekonomis pembangunan Tower STP dapat dipotret lebih
mendalam. Dalam kegiatan feasibility study ini akan melihat potensi pasar
yang ada dan bagaimana mengarap permintaan pasar ini.
Aspek pasar dan pemasaran atau oleh Gitinger diistilahkan sebagai
aspek komersil merupakan rencana pemasaran output yang dihasilkan oleh
proyek dan rencana penyediaan input yang dibutuhkan untuk kelangsungan
dan pelaksanaan proyek. Berdasarkan uraian tersebut, maka dalam aspek
pasar dan pemasaran terdapat dua sudut pandang yaitu sudut pandang
output dan sudut pandang input.
Aspek pasar dan pemasaran dari sudut pandang output setidaknya mampu
menjawab pertanyaan-pertanyaan di bawah ini :
1. Apakah terdapat pasar cukup atau permintaan yang cukup untuk produk
yang ditawarkan?
2. Berapa besar porsi (share) keseluruhan pasar yang akan dikuasai
proyek?
3. Apakah tersedia fasilitas-fasilitas yang dibutuhkan oleh konsumen ?
4. Apakah proyek menghasilkan kualifikasi atau kualitas yang diminta oleh
pasar?
A. Hasil FGD
FGD dengan stakeholder atau pemangku kepentingan dalam hal ini
asosiasi bisnis yang bekerja di Solo sekitarnya telah dilakukan dua kali
yaitu :
1. FGD 1
FGD ini dihadiri oleh perwakilan dari berbagai asosiasi bisnis yang
mempunyai banyak kepentingan bsinis dan mempunyai jangkauan
pasar yang besar bagi produk mereka. FGD kali ini dihadiri oleh
berbagai asosiasi bisnis yang biasa melakukan aktifitasnya di Solo

sekitarnya, antara lain :
a. Tanggapan dari HIPMI :
Hadir dalam acara ini HIPMI dari bidang pariwisata. Kebutuhan
HIPMI bidang pariwisata antara lain meeting room dengan
kapasitas 1.500 orang atau lebih. Selain itu ada saran untuk
membangun sarana pendukung dahulu seperti jalur transportasi,
jalan masuk, dukungan armada taxi yang memadai, bis yang layak
serta alat tranportasi lainnya yang layak untuk para tamu luar kota
sehingga even-even yang direncanakan dapat terealisasi dengan
baik. Dari HIPMi tercetus pula harapan dan informasi kapan
bangunan ini selesai dibuat. Hal ini akan disesuaikan jadwal
pelaksanaan even-even tahunan HIPMI sendiri.
Selain itu HIPMI berpendapat potensi MICE dianggap sudah
crowded. Seringkali terjadi kegiatan di kota Solo tetapi tamunya
bermalam di Yogyakarta karena semua hotel telah penuh. Untuk
melayani even dengan tamu 250 orang ke atas mengalami
kesulitan dalam hal akomodasi.
b. Tanggapan dari Apkomindo :
Kebutuhan Apkomindo adalah hall untuk expo. Luasan yang
dibutuhkan kira-kira dua kali hall gedung pertemuan Diamond jalan
Slamet Riyadi solo. Apkomindo melakukan expo di Solo minimal 4
kali dalam setahun.
Pengunjung total Apkomindo sekitar 14.000 sampai 16.000 pagi
sampai malam. Selain itu terdapat peserta pameran yang
memerlukan stand dan layout tata ruang yang cukup.
c. Tanggapan dari ASITA :
Kota Solo adalah kota pariwisata. Gedung yang akan dibangun
pemerintah diharap supaya holistic artinya mampu menanmpung
banyak kebutuhan tidak hanya dilihat dari MICE saja. Hal ini
disebabkan karena kota Solo sudah menjadi surga belanja atau
shooping. Aktifitas MICE akan menimbulkan banyak kebutuhan
antara lain orang luar kota yang meeting di Solo akan mencari
beragam oleh-oleh khas Solo untuk orang rumah. Konsep
pariwisata yang penting adalah what to see what to enjoy what to
do. Tower STP diharap mampu menambah fasilitas layanan

pariwisata Solo.
ASITA juga menyarankan Tower STP jangan hanya hidup dari
kegiatan meeting atau expo saja. Bangunan harus dibuat menarik
sehingga orang mau datang ke situ walau hanya sekedar berfoto
dan meng up date status di jaringan social seperti facebook atau
twiternya. Selain itu diharapkan Tower STP ada pojok kuliner yang
khas. Hal ini karena Solo adalah kota shopping. Wisata belanja di
Solo masih dianggap murah. Sekali mau berwisata di Tower STP
banyak lokasi sekitar Tower STP juga mengalami dampak
positifnya seperti kampus UNS, kampus ISI dan lainnya. Selain itu
food court yang akan ada perlu ditata supaya tidak terkesan
kumuh. Food court didirikan untuk dua tujuan yaitu untuk
pengunjung dan pegawai STP sendiri.
Simbol heritage yang diusulkan ASITA antara lain desain batik
atau keris. Selain itu desain tokoh wayang juga dapat dijadikan
pertimbangan.
Tower STP diharapkan mempunyai diferensiasi bukan hanya
luasan zona yang dipunyai yaitu 8 hektar. Konsep yang diusulkan
adalah tourism dan education. Pusat penelitian juga perlu didirikan
untuk menjembatani kebutuhan di lapangan dan pelatihan
ketrampilan yang diperlukan. Informasi tambahan even yang
diadakan oleh Apkomindo per hari bisa dikunjungi 10.000 orang
sehingga perlu dipikirkan luasan gedung yang akan dibangun.
MICE di Solo biasanya tidak ada ruang untuk sidang komisi
sehingga Tower STP diharapkan mampu memenuhi kebutuhan ini.
Bangunan ini harus bisa menjadi destinasi yang something to see,
something to do, something to buy.
d. Tanggapan dari PPGI :
Pameran yang diadakan oleh PPGI minimal dua kali setahun. Kota
Jogja juga sudah tertarik untuk acara ini. PPGI diminta
mengadakan even serupa di JEC Jogja. Asosiasi ini juga
memerlukan hotel dengan harga terjangkau. Hotel Diamond Solo
dianggap mahal. PPGI merasa senang pemerintah Kota Surakarta
sudah
memikirkan
pembangunan
gedung
pertemuan
ini.
Walaupun demikian ada kendala lokasi pembangunan tower STP
untuk kegiatan PPGI yaitu letak geografis di Pedaringan dianggap

kurang strategis karena pameran mesin diangkut dengan truk
kontainer sehingga harus memperhatikan kontur tanah.
Analisis FGD
Dalam FGD pertama kali ini terlihat antusiasme asosiasi bisnis melihat
rencana pembangunan Tower STP. Beberapa harapan dan keinginan
kegiatan bisnis yang belum dapat dilakukan secara maksimal di kota
Solo dan sekitarnya adalah kegiatan Meeting Incentive Conference
Exhibition (MICE) skala besar. Bisnis pameran dan expo terlihat cukup
menjanjikan di kota Solo. Hal ini terlihat dari kegiatan rutin beberapa
asosiasi bisnis yang mampu menyerap banyak pengunjung. Masukan
ini dapat dijadikan dasar potensi pasar yang bagus untuk penggunaan
tower STP secara ekonomis. HIPMI Solo ingin tahu lebih banyak
kapan Tower STP selesai dibuat. Hal ini berguna untuk menyesuaikan
jadwal kegiatan bisnis tahunan HIPMI yang memerlukan ruangan yang
cukup memadai dan cukup representatif. Oleh karena itu kegiatan
HIPMI ini merupakan potensi pasar yang baik untuk Tower
STP.Apkomindo membutuhkan ruangan yang luasnya dua kali hall
gedung pertemuan Diamond jalan Slamet Riyadi. Kegiatan tahunan
Apkomindo
minimal
4 kali
dalam
setahun.
Pengunjung
total
Apkomindo sekitar 14.000 sampai 16.000 pagi sampai malam. Selain

itu terdapat peserta pameran yang memerlukan stand dan layout tata
ruang yang cukup. Dengan demikian kebutuhan hall Apkomindo
merupakan potensi pasar bagi Tower STP. Konsep pariwisata bagi
ASITA adalah yang penting what to see what to enjoy what to do.
Tower STP diharap mampu menambah fasilitas layanan pariwisata
Solo. Dengan demikian tower STP dapat menjadi salah satu ikon
pariwisata terutama bagi tamu hotel di Solo. Tower STP dapat menjadi
daya tarik tersendiri ketika tamu hotel bermalam di kota Solo. Tower
STP diharapkan mempunyai diferensiasi bukan hanya luasan zona
yang dipunyai yaitu 8 hektar tetapi menjadi ikon buddaya di Solo selain
yang sudah ada.Hal ini dapat diwujudkan dengan desain bangunan
dan fungsi bangunan itu sendiri. Konsep yang diusulkan adalah
tourism dan education. Pusat penelitian juga perlu didirikan untuk
menjembatani kebutuhan di lapangan dan pelatihan ketrampilan yang
diperlukan. Konsep something to see, something to do, some thing to
buy dapat dicermati oleh pengelola Tower STP. Walaupun demikian

kekurangan dari Tower STP adalah lokasi yang berada di pinggir kota
dengan kontur tanah yang naik turun. PPGI berpendapat ruang expo
Tower STP mempunyai hambatan jika disewa PPGI karena pameran
mesin grafika selalu menggunakan truk container. Oleh karena itu
prasarana perlu dipersiapkan dengan baik seperti jalan diperlebar,
dukungan transportasi yang baik misal taxi dan bis yang dapat
melayani orang luar kota dengan baik, penerangan, lapangan parkir
yang luas, lapangan untuk docking barang pameran dan lainnya.
Kesimpulan dari hasil FGD :
Dari keterangan di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa berbagai
asosiasi profesi yang selalu mempunyai agenda MICE baik rutin dan
tidak rutin menjadi pasar potensial dari semua produk STP.
2. FGD 2
FGD ini dihadiri oleh perwakilan dari berbagai asosiasi bisnis yang
mempunyai banyak kepentingan bsinis dan mempunyai jangkauan
pasar yang besar bagi produk mereka. FGD kali ini dihadiri oleh
berbagai asosiasi bisnis antara lain :
a. Kadin :
Kadin memberikan info bahwa Solo belum punya balai lelang.
Space untuk kuliner juga diperhatikan supaya menjadi salah satu
daya tarik tersendiri. Kadin mengharapkan ada ruang pameran,
ruang
lelang,
ruang
perform
serta
ruang
kuliner.
Kadin
mengusulkan supaya meniru PGS untuk menggratiskan beberapa

lantai selama sebulan sepaya menarik sembari mengingatkan Solo
adalah kota dengan karakter kuliner dan budayanya. Kadin
berharap pembangunan tower STP ini mempunyai trikcle down
effect bagi masyarakat sekitarnya.
b. Asmindo
Asmindo berpendapat perlu ada ruang exhibition hall yang
berskala nasional. Lokasi Tower STP dianggap terlalu jauh dan
kurang strategis. Walaupun demikian gedung atau hall di Solo
yang sudah ada dianggap belum memadai dengan kebutuhan
kegiatan expose hingga ide pembangunan tower STP ini masih
dianggap mempunyai potensi dalam memenuhi kebutuhan itu.
c. Solo Creative City Network

Solo Creative City Network mengusulkan konsep city creative
sebagai
acuan
dalam
membangun
Tower
STP.
SCCN
berpendapat bahwa perlu juga dilihat budaya kota Solo. Lokasi

Tower STP dianggap jauh sehingga perlu diperhatikan aspek
kenyamaan ketika berkunjung di sana. Kalau suasananya nyaman
masyarakat akan mau dengan senang hati berkunjung. Untuk
bentuk bangunan Tower STP perwakilan SCCN berpendapat
dibuat desain yang dapat menjadi ikon Kota Solo misal keris atau
desain batik.
d. Perbarindo
Perbarindo berharap Tower STP dapat menjadi sarana pelatihan
professional seperti pelatihan perbankan bagi para anggotanya.
Perbarindo saat ini sedang giat menggarap bisnis pertanian yang
memerlukan pemahaman mendalam mengenai pembiayaaannya.
Asosiasi ini juga menyoroti bagaimana caranya orang yang
mempunyai kemampuan bayar dapat dibiayai perbankan dengan
memperhatikan resiko yang ada.
e. IHS
IHS berpendapat Solo butuh landmark dan pembangunan Tower
STP ini cukup mampu memenuhi harapan itu. HIS sebaga
lembaga pendidikan mempunyai agenda wisuda yang teratur dan
membutuhkan
gedung
yang
menampung
banyaknya
calon
wisudawan beserta undangan. Dalam waktu dekat HIS akan

mewisuda sekitar 700 siswanya beserta tamu undangan lainnya.
f.
PHRI
PHRI mengaku kesulitan mencari MICE yang dapat menampung
8.000 orang. Ada peluang international event yang harusnya bisa
ditangkap oleh Solo. Lokasi kota Solo diuntungkan dengan segitiga
Solo-Jogja-Semarang
karena
menjadi
centernya.
Walaupun
demikian pada hari kedua banyak tamu di Solo menjadi
agak
bingung untuk berkegiatan apa. Oleh karena itu Tower STP bisa
diharapkan menjadi salah satu destinasi bagi para tamu hotel.
g. Direktur STP
Secara desain direktur STP menginformasikan bentuk sebelumnya
adalah bunga teratai sehingga menara bisa dibentuk bunga teratai.
Multiplier effect dirasa bisa dinikmati oleh masyarakat sekitar

misalnya usaha kos-kosan. Dampaknya bisa dirasakan sampai
daerah Mojosongo apalagi kalau mobil SMK bisa dikembangkan
lagi maka Mojosongo dan Subosuko bisa terangkat. Teknologi obat
herbal bisa juga dikembangkan dengan menggadeng tanaman
obat dari Tawangmangu. Materi bisa dibawa dari balai tanaman
obat ke STP sehingga tanaman herbal berbasis teknologi. Konsep
perkantoran berkonsep one stop service.
h. Bappeda Solo
Bappeda Solo juga melihat Solo sebagai destinasi wisata sehingga
harus ada bangunan untuk keperluan MICE skala besar.
Kegiatannya antara lain pameran alat kedokteran. Sky tower
monumental tetapi juga ada nilai ekonomisnya seperti bisa
dimanfaatkan sebagai stasiun televisi. Disamping itu juga dapat
dipakai wisata education tourism misal sebagai pusat peragaan
iptek. Teknologi bisa modern maupun lokal misal menjadi tempat
pembuatan keris.
Analisis FGD
Kadin menanggapi positif rencana pembangunan Tower STP ini. Lebih
lanjut Kadin mengusulkan adanya ruang pameran, ruang lelang,
ruang perform serta ruang kuliner. Informasi yang didapat dari Kadin
kota Solo belum mempunyai ruang lelang yang representatif.
Pembanguan Tower STP diharapkan mampu memenuhi kebutuhan
ruang-ruang tersebut. Kapasitas ruang diharapkan lebih besar dari
yang sudah ada yaitu minimal 3.000 orang. Lahan parkir menjadi
perhatian yang krusial termasuk parkir loading. Luasan harus bisa
untuk putar truk gandeng. Dengan demikian terlihat kebutuhan akan
berbagai ruang dan lahan parkir yang memadai dengan berbagai
keperluan. Asmindo berpendapat bahwa lokasi yang dianggap jauh
dari keramaian. Oleh karena itu perlu dibangun juga infrastruktur yang
memadai. Konsep MICE harus bisa membuat orang tertarik dengan
dibangunnya restoran dan hotel untuk tamu-tamu luar kota. SCCN
berharap pembangunan Tower STP ini membawa landmark bagi kota
Solo. Tower STP harus bisa memikat kaum muda untuk sekedar
nongkrong dilokasi tersebut. Salah satu daya tariknya adalah caf
untuk anak muda. SCCN menyoroti budaya kota Solo yang manja
dan enggan dolan ke lokasi yang dianggap terlalu jauh dari pusat
kota. Untuk desain bangunan di usulkan bentuk keris atau motif batik.
Dengan demikian usulan ini merupakan dukungan pembangunan
Tower STP. Perbarindo berharap Tower STP dapat dijadikan pusat
pelatihan perbankan sehingga kemampuan para bankir dapat
berkembang. Oleh karena itu Perbarindo setuju dan mendukung
pembangunan Tower STP karena dapat membantu para anggota
Perbarindo. HIS mengungkapkan kebutuhan ruang untuk wisuda
dalam jumlah peserta wisuda yang besar. Oleh karena itu IHS
mendukung menyambut gembira rencana pembangunan Tower STP
yang akan berguna menyediakan ruang wisuda yang lebih luas. PHRI
menganggap kota Solo sebagai pusatnya segitiga Solo Jogja
Semarang. Lebih lanjut PHRI berharap pembangunan Tower STP
jangan sampai hanya bangunan saja tetapi mempunyai roh yang kuat
sehingga lebih mampu melayani kegiatan MICE dalam skala besar
dan nasional bahkan internasional. Direktur STP berpendapat akan
banyak multilplier effect bagi masyarakat sekitar. Bappeda Solo
mempunyai harapan bahwa pembangunan Tower STP ini akan
mendapatkan
Sky
tower
monumental
tetapi
juga
ada
nilai
ekonomisnya seperti bisa dimanfaatkan sebagai stasiun televisi.

Disamping itu juga dapat dipakai wisata education tourism misal
sebagai pusat peragaan iptek.
Kesimpulan dari hasil FGD :
Dari keterangan di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa berbagai
asosiasi profesi yang selalu mempunyai agenda MICE baik rutin dan
tidak rutin menjadi pasar potensial dari semua produk STP.
3.7.2. Analisis Tingkat Pelayanan Yang Diharapkan Calon Pengguna Tower

STP.
Analisis ini untuk menentukan tingkat pelayanan yang diharapkan oleh calon
tenant/penghuni/pengguna Tower STP.
Dari dua FGD yang dilakukan di kantor Bappeda Surakarta terlihat beberapa
layanan yang diharapkan oleh calon pengguna Tower STP.
Tabel III.9
Tingkat pelayanan Yang diHarapkan oleh Calon Tenant
No
Asosiasi
1.
HIPMI
2.
Apkomindo
3.
ASITA
4.
PPGI
5.
Kadin
Tingkat Pelayanan Yang Diinginkan

Calon Tenant Tower STP
Fasilitas Bisnis MICE di Tower STP
cukup memadai untuk perhelatan skala
nasional
Fasilitas untuk ruang pamer yang
memadai
Layanan perbankan minimal ATM
layanan ticketing
layanan informasi kegiatan
Biaya sewa yang terjangkau. Sebagai
patokan kalau bisa yang lebih murah
dari gedung Diamond jalan Slamet
Riyadi
Komentar
Bangunan Tower STP harus
didukung sarana dan prasarana yang
lengkap
lengkap
lengkap
lengkap
Biaya sewa yang murah supaya barang

dijual untuk keperluan shopping juga
murah
Jalan menuju Tower STP supaya tidak
macet

lengkap
6.
Asmindo
lengkap
Solo Creative
7.
Suasana yang nyaman
City Network
lengkap
10.
PHRI
Layanan hotel minimal bintang 4
lengkap
Kesimpulan : layanan yang dibutuhkan oleh asosiasi bisnis adalah layanan standar yang harus ada.
Layanan ini akan mendukung kegiatan bisnis yang ada.
Sumber : data primer diolah 2013
Dari tabel diatas terlihat beberapa layanan yang diharapakan oleh calon
tenant jika mereka menyewa Tower STP untuk kegiatan bisnisnya. Layanan
ini terlihat layanan standar yang mereka dapatkan ketika menyewa space
ruang untuk berbagai kegiatan. Hendaknya pengelola Tower STP melakukan
terobosan layanan sehingga menjadi lebih menarik misalnya program diskon,
program rescheduling, program kemitraan, dan lain sebagainya.
Dalam in depth interview yang dilakukan di Kota Semarang beberapa
perwakilan asosiasi mempunyai pendapat mengenai layanan yang perlu
disediakan oleh Tower STP. Beberapa layanan itu antara lain tercakup dalam
tabel dibawah ini.
Tabel III.10
Tingkat pelayanan Yang diHarapkan oleh Calon Tenant
No
Asosiasi
1.
AEOC
2.
Pengusaha Jasa
Pameran
Tingkat Pelayanan yang diinginkan calon

Tenant Tower STP
Jadwal penggunaan / penyewaan ruang
yang jelas supaya tidak terjadi
kunjungan yang crowded. Alasannya
adalah bentrok jadwal yang dapat
mengganggu
Akses ke lokasi misalnya dengan
penambahan shuttle bus
Mall masih menjadi andalan kegiatan EO
karena mall adalah tempat
berkumpulnya orang
Harga yang wajar. Harga yang
diinginkan adalah harga pertama
sebelum dikuasai oleh EO tertentu
Harga tidak meningkat secara pesat tiap
tahunnya sehingga asosiasi dapat
merancang penawaran harga yang lebih
stabil kepada klien
Lahan parkir yang cukup luas
Genset yang cukup untuk cadangan
pasokan listrik
Air termasuk sanitasi seperti toilet dan
WC yang cukup
Fasilitas AC yang memadai
Tempat loading barang pameran
Keamanan barang ketika pameran
Komentar
Bangunan Tower STP
harus didukung sarana
dan prasarana yang
lengkap
Bangunan Tower STP

harus didukung sarana
dan prasarana yang
lengkap
Sumber : data primer , diolah 2013
Harapan layanan juga tidak jauh beda dari asosiasi bisnis di luar Kota Solo.
Mereka menginginkan layanan yang baik sehingga acara yang menjadi
tanggung jawab mereka dapat selesai dengan lancar dan memuaskan para
klien. Tabel diatas terlihat lebih terinci layanan yang diharapakan. Untuk kota
Semarang dan sekitarnya mereka mengaku kekurangan ruang untuk
melakukan kegiatan bisnisnya. Mereka berpendapat gedung yang bagus dan
repersentatif untuk kegiatan MICE di Semarang hanya dua yaitu Mall Ciputra
dan Mall Paragon. Akibatnya harga sewa tiap tahun selalu meningkat dan ini
tidak bagus untuk bisnis mereka.
Kesimpulan Tingkat Pelayanan Yang Diharapkan Calon Pengguna Tower
STP :
1. STP dapat dipakai perhelatan skala nasisonal (aktifitas MICE skala
besar).
2. Adanya fasilitas ATM dan ticketing.
3. Adanya layanan informasi.
4. Harga sewa yang wajar.

5. Akses ke lokasi yang nyaman.
6. Fasilitas perhotelan bintang 4.
3.7.3. Analisis Potensi Pasar Produk STP

A. Prospek MICE Indonesia
Perkembangan industri MICE (Meeting, Incentive, Confference and
Exhibition) telah memberikan warna yang beragam terhadap jenis
kegiatan industri jasa yang identik dengan pemberian pelayan/services.
MICE merupakan bisnis yang memberikan kontribusi tinggi secara
ekonomi terlebih bagi negara berkembang. Kualitas pelayanan yang
diberikan mampu memberikan kepuasan kepada setiap peserta, industri
MICE mampu memberikan keuntungan yang besar bagi para pelaku
usaha di industri tersebut. Berkembangnya industri
MICE sebagai industri baru yang bisa menguntungkan bagi banyak pihak,
karena industri MICE ini merupakan industri yang kompleks dan
melibatkan banyak pihak. Alasan inilah yang menjadikan tingkat
pertumbuhan para pengusaha penyelenggara
MICE
bermunculan,
sehingga tidak dipungkiri industri MICE sebagai industri masa kini yang
banyak diminati oleh para pelaku bisnis.
Kegiatan bisnis MICE telah membuka lapangan kerja baru, tidak hanya
menciptakan tenaga kerja musiman saja, tetapi juga telah menciptakan
pekerjaan yang tetap bagi banyak masyarakat. Indonesia dengan wilayah
yang strategis serta memiliki daya tarik tersendiri bagi warga negara
asing, memberikan peluang bagi tumbuhnya industri MICE. Disisi lain
krisis
ekonomi
yang
menimpa
negara-negara
maju
juga
turut
mempengaruhi bagi pasar MICE untuk memindahkan kegiatan MICE-nya

di Indonesia.
Prospek MICE Indonesia di tahun mendatang akan semakin membaik.
trend meeting industri dunia tetap positif dengan kegiatan terbanyak
dilakukan oleh bidang medis (ICCA, International Congress and
Convention
Association).
Trend
kegiatan
MICE
domestik
juga
menunjukkan perkembangan yang menggembirakan, tidak saja dilakukan

oleh para pelaku bisnis, asosiasi dan dunia pendidikan, tapi juga dari
pemerintah dan partai-partai politik, baik skala nasional dan internasional.
Hal ini juga bisa dilihat semakin banyaknya permintaan dukungan dari
berbagai pihak kepada Pemerintah, mulai dari kegiatan bidding, promosi,
delegate boosting, site visit dan memperkaya program pada saat suatu
event MICE diselenggarakan.
Berbagai langkah strategis dalam pembangunan MICE di Indonesia
antara lain dengan Pendekatan Co-Marketing dengan para pelaku
industri. Pendekatan Komunitas, yaitu mendukung penyelenggaraan
kegiatan yang dilakukan oleh berbagai komunitas. Memanfaatkan
prominent
persons/public
figures
sebagai
Ambassador
untuk
mempromosikan MICE dan pariwisata Indonesia.

Keinginan Pasar
Faktor penentu dalam memilih Destinasi MICE yang dirilis Warta Ekspor
Kementerian Perdagangan Republik Indonesia (2011) antara lain :
a. Keamanan
Semua konsumen MICE menginginkan adanya jaminan keamanan,
baik dari pemerintah maupun oleh penyelenggara. Dalam setiap event
internasional perlu adanya fasilitas pengamanan yang ketat khususnya
di venue dan akomodasi. Selain itu tempat yang menjadi bagian
pendukung kegiatan juga harus dijaga keamanannya misalnya di
bandara dan tempat hiburan malam selama acara berlangsung.
b. Harga
Harga yang bersaing dengan fasilitas yang lengkap menjadi salah satu
kriteria bagi para konsumen MICE dalam menentukan daerah tujuan
kegiatannya. Fasilitas hiburan yang memadai serta fasilitas pendukung
diluar kegiatan utama menjadi nilai tambah suatu daerah dalam
menarik konsumen MICE
c. Kemudahan Akses
Daerah destinasi MICE membutuhkan fasilitas aksesibilitas dan
transfer baik dari darat, laut maupun udara. Transportasi yang mudah
aman, efisien dan bebas hambatan mempermudah para konsumen
MICE dalam menjangkau kawasan tersebut.
d. Fasilitas Terpelihara
Fasilitas yang terjaga dengan baik pada venue pelaksanaan MICE
akan membuat konsumen MICE nyaman untuk tinggal lebih lama.
Berbagai fasilitas yang disediakan pada venue dengan standar
internasional, resort kelas dunia dan tempat hiburan yang menarik.
e. Infrastruktur
Dalam penyelenggaraan event internasional, dibutuhkan fasilitas
infrastruktur langsung seperti venue meeting dan konvensi yang
berstandar internasional dengan jumlah kapasitas yang memadai serta
terintegrasi dengan hotel dan tempat hiburan. Infrastruktur pendukung
bagi para konsumen untuk menuju ke venue penyelenggaraan sangat
penting. Selain mudah untuk di akses, infrastruktur berstandar
internasional sangat diperlukan diantaranya, bandara yang mampu
menampung pesawat besar dan adanya jalur langsung ke kota
internasional.
f.
Atraksi waktu senggang

Program hiburan selama penyelenggaraan kegiatan menjadi daya tarik
tersendiri bagi para konsumen MICE. Untuk menghilangkan kejenuhan
mengikuti acara, pada umumnya diselingi dengan kegiatan hiburan,
diantaranya pertunjukan seni dan budaya maupun mengunjungi objek
wisata.
g. Bahasa
Untuk mempermudah para konsumen MICE dalam mengikuti agenda
kegiatannya, maka perlu adanya tourism hospitality and MICE staff
yang bisa berbahasa asing. Tergantung dengan asal konsumen MICE
tersebut. Penyedia jasa MICE sudah seharusnya menyediakan
profesional yang mampu berbahasa asing.
Akan tetapi dalam pengembangan industri MICE di Indonesia masih

menghadapi beberapa kendala diantaranya :
1. Masih rendahnya awareness destinasi akan pentingnya MICE dan
perlunya dilakukan promosi MICE
2. Kurangnya database MICE yang online and komprehensif;
3. Masih terbatasnya kemudahan dan fasilitas pendukung kegiatan MICE
khususnya
aksesibilitas
(penerbangan
langsung),
insentif
bagi
kegiatan MICE (barang pameran dan souvenir untuk peserta insentif

tour masuk dalam kategori impor).
Market Trends
Akibat krisis finansial melanda Amerika dan Eropa, memberikan dampak
yang signifikan terhadap pasar MICE, diantaranya lama tinggal menjadi
lebih singkat, jumlah grup menjadi lebih kecil, pengeluaran dollar menjadi
lebih rendah dan pengurangan variasi services. Akan tetapi pasar

pertemuan para Asosiasi justru berkembang karena ada kepentingan
untuk mencari solusi dan memperkuat kepentingan anggota. Para individu
juga lebih termotivasi untuk mendapatkan insentif travel karena kondisi
keuangan, mereka menghemat untuk perjalanan pribadi sedangkan untuk
insentif grup, harga tidak selalu menjadi pertimbangan utama, namun
keragaman penawaran yang sesuai dengan kebutuhan grup lebih utama.
Pasar MICE sangat demanding sehingga perlu menawarkan sesuatu yang
berbeda
Bulan Favorit Penyelanggaran MICE
Sedangkan bulan-bulan favorit penyelenggaraan kegiatan pertemuan
adalah pertengahan tahun seperti bulan Mei dan Juni serta bulan
September dan Oktober.
Tabel III.11
Jenis Tempat Pertemuan 2010
Tempat
Hotel
Conference/Exhibition Centre
Universitas
Lainnya
Jumlah
Pertemuan
2.236
1.367
1.098
491
Sumber : ICCA Statistics Report
Tempat penyelenggaraan pertemuan pada umumnya masih di dominasi di

hotel yang mecapai 43%, sedangkan di conference hall mencapai 26%.
Sedangkan dari subjek pertemuan, didominasi oleh ilmu medis, teknologi
dan ilmu pengetahuan. Rata-rata jumlah uang yang dikeluarkan peserta
untuk biaya pertemuan US$ 736.
Tabel III.12
Subjek Pertemuan 2010
Tema
Medical Sciences
Teknologi
Ilmu Pengetahuan
Industri
Pendidikan
Jumlah Pertemuan
2.026
1.626
1.498
769
649
Tema
Jumlah Pertemuan
597
449
414
Ilmu Sosial
Ekonomi
Manajemen
Transportasi &
Telekomunikasi
Commerce
390
346
Sumber : ICCA Statistics Report
3.7.4. Analisis Pasar Multiplier Effect Produk STP

Potensi pengunjung convention hall tergantung dengan tema dan kegiatan
yang diadakan oleh asosiasi bisnis penyelenggara event dan sejenisnya.
Semakin menarik tema event bagi masyarakat tentu akan semakin berpotensi
menarik jumlah pengunjung ke convention hall STP. Pengunjung even di
convention hall STP ini berpotensi meningkatkan tingkat keterhunian atau
penggunaan bidang usaha lain di STP misalnya hotel, restaurant, ball room
dan kolam renang. Hal ini berkaitan dengan konsep kerumunan yang
mengatakan semakin banyak orang berkumpul maka kebutuhan lainnya akan
muncul. Konsep to see to do to buy dapat terjadi disetiap bidang usaha di
lokasi STP ketika satu even yang dapat menarik pengunjung atau pengguna
selain di convention hall saja. Oleh karena itu kualitas dan daya tarik even
sangat berpengaruh.
Kegiatan rutin kelompok asosiasi profesi misalnya IDI (Ikatan Dokter
Indonesia)
atau
IKPI
(Ikatan
Konsultan
Pajak
Indonesia)
yang
menyelenggarakan rapat kerja nasional di tiap bidang divisi akan berpengaruh

juga terhadap tingkat keterhunian atau marketable-nya produk lain di STP
selain convention hall dan hotel saja.
Dalam studi ini paling tidak ada dua kegiatan kegaiatan pemasaran produk
STP baik convention hall, hotel, restaurant, ball room dan gardu pandang.
Berikut ini aktifitas pemasaran dan potensinya :
1. Aktifitas Retail Marketing MICE
Aktifitas retail MICE adalah aktifitas pemasaran yang dilakukan untuk
menarik konsumen dengan sasaran bukan EO yang mengadakan even.
Aktifitas ini antara lain misal pelatihan, rekrut MLM, outbound, pelatihan
guru, naik jabatan. Kegiatan-kegiatan tersebut ditawarkan secara fullboard
artinya akan digabungkan dengan jasa meal dari restaurant misal untuk
rapat kerja rutin suatu kantor di Solo tanpa menggunakan jasa even
organizer dalam arti pantia raker adalah para karyawan selama 10 hari
termasuk 2 meal + 2 coffe break setiap harinya, kegiatan perekrutan
anggota Multi Level Marketing dengan waktu 5 hari akan digabungkan
dengan meal dari restaurant meeting 1 meal + 1 coffe break. Jadi yang
dipasarkan sebagai produk utama adalah aktifitas MICE yang nanti akan
mendorong penjualan semua produk di restauran, gardu pandang, ball
room.
Potensi Aktifitas Retail Marketing MICE difokuskan pada sewa kamar
hotel. Asumsinya kegiatan ini akan meningkatkan penjualan di bidang lain
misal meeting room dan restaurant
Tabel III.13
Tabel perkiraan pendapatan MICE Non Even
No
Bulan
Keterangan
1.
2.
Januari
Februari
bulan non even

bulan non even
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Maret
April
Mei
Juni
Juli
Agustus
bulan non even

bulan non even
bulan non even
bulan non even
bulan non even
bulan non even
Perkiraan Pendapatan
kenaikan
kenaikan
kenaikan
0%
35%
45%
81.900.000
81.900.000
81.900.000
81.900.000
81.900.000
81.900.000
110.565.000
110.565.000
-
September
bulan non even
Oktober
bulan non even
81.900.000
Nopember
bulan non even
81.900.000
Desember
bulan non even
SUB TOTAL
655.200.000
TOTAL POTENSI PENDAPATAN SETAHUN
221.130.000
118.755.000
118.755.000
237.510.000
1.113.840.000
9.
10.
11.
12.
Sumber : data primer, diolah 2013
Tabel diatas memperlihatkan potensi pendapatan hotel jika tidak ada

even. Ketika tidak agenda even apa pun selama bulan itu, maka perhatian
pemasaran perlu difokuskan kegiatan MICE yang dilakukan oleh beberapa
instansi misalnya kegiatan rapat kerja cabang, kegiatan tunangan,
rekrutmen anggota baru kelompok bisnis MLM, dan pelatihan guru-guru
seyayasan. Kegatan-kegiatan ini akan membutuhkan ruang rapat, ruang
sidang, kegiatan makan minum selain panitia yang menginap. Untuk
menarik konsumen jenis ini perlu diberi program diskon dan free on
charge (FOC) dari jumlah kamar yang dipesan, misal pesan 9 kamar
gratis satu. Perhitungan memperlihatkan jumlah Rp 81.900.000 per bulan
dengan estimasi peningkatan permintaan 0 %, 35%, dan 45% . tabel
diatas dapat digunkan untuk benchmark kegiatan pemasaran dan
berpotensi mendapatkan konsumen non even.
2. Aktifitas pemasaran kegiatan MICE dengan even
Aktifitas MICE dengan even adalah aktifitas MICE yang diselenggarakan
oleh asosiasi bisnis yang mengadakan even. Convention hall STP dengan
kapasitas 8.000 orang akan dengan cepat menarik even-even skala
menengah dan besar di Solo. Dalam FGD yang diadakan terlihat potensi
pasar ini cukup besar. Kegiatan meeting akan menjadi hal rutin untuk
organisasi bisnis besar seperti pemilihan calon dekan atau rector PTN
terkenal yang memerlukan jasa EO. Semua kegiatan MICE semacam ini
yang menggunakan jasa EO sebagai panitia pelaksana masuk dalam
kategori ini. Sehingga EO lah yang berhubungan dengan pengelola
gedung.
Berikut perhitungan potensi pengunjung convention hall STP.
Tabel III.14
Tabel Perkiraan Pendapatan MICE Even
No
Bulan
Agenda
Even
Perkiraan Pendapatan
kenaikan 10%
kenaikan 35%
kenaikan 45%
1.
2.
3.
4.
Januari
Februari
Maret
April
12
26
13
7
3.745.912.500
4.597.256.250
4.597.256.250
4.597.256.250
-
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Mei
Juni
Juli
Agustus
September
Oktober
7
31
14
21
46
50
3.745.912.500
-
4.597.256.250
4.597.256.250
-
4.937.793.750
4.937.793.750
4.937.793.750
11. Nopember
32
12. Desember
2
3.745.912.500
SUB TOTAL
11.237.737.500
TOTAL POTENSI PENDAPATAN SETAHUN
22.986.281.250
4.937.793.750
19.751.175.000
53.975.193.750
Tabel diatas memperlihatkan potensi pendapatan ketika terdapat even

sepanjang
tahun.
Dengan adanya
even
ini
potensi peningkatan
pendapatan dari kegiatan MICE lebih banyak dan memperlihatkan yang

siginifikan. Tabel diatas juga memperlihatkan puncak kegiatan even di
bulan oktober yaitu sebanyak 50 even. Oleh karena itu kegiatan MICE
dengan even akan semakin menambah potensi pendapatan.
Asumsi :
i. Hotel sebagai produk utama STP
ii. Terjadi multiplier effect antar produk STP
iii. Untuk produk STP yang dapat dipasarkan secara kontinyu oleh staf
pemasaran adalah hotel
3.7.5. Penentuan Kebutuhan Calon Tenant

Dalam dua kali kegiatan FGD telah mulai terlihat beberapa kebutuhan calon
pengguna Tower STP. Berikut tabel kebutuhan calon pengguna menurut
asosiasi profesi dan bisnis.
Tabel III.15
Kebutuhan Calon Pengguna STP
Menurut Asosiasi Profesi dan Bisnis
No
1.
Asosiasi
HIPMI
Kebutuhan TenantTower STP

Tersedianya meeting room
kapasitas 1.500 orang atau lebih.
Tersedianya alat transportasi.
Pembangunan jalan masuk.
Dukungan armada taxi yang
memadai.
Bis yang layak
Hall untuk kegiatan expo
2.
Apkomindo
3.
ASITA
Ruang sidang komisi untuk rapat

asosiasi
Pojok kuliner khas
Tempat wisata belanja baru
terutama produk oleh-oleh.
4.
PPGI
Tempat loading yang luas
5.
Kadin
6.
Asmindo
Ruang pameran
Ruang lelang
Ruang perform
Tempat shooping yang murah
Exhibition hall skala nasional
Komentar
didukung sarana dan prasarana
yang lengkap
Ruang-ruang Tower STP

sebaiknya memadai untuk
kebutuhan ini
Interior dan eksterior ruang yang
menarik dan nyaman. Memakai
konsep perilaku konsumen
something to see, something to
do, something to buy.
Loading parkir yang luas,

nyaman, dan aman.
kebutuhan ini
kebutuhan ini
No
7.
Asosiasi
Solo Creative
City Network
Kebutuhan TenantTower STP

Desain landmark yang mudah
diingat dan indah. Hal ini penting
untuk tamu asing
Sarana pelatihan untuk
pengembangan profesi
Dukungan Tower STP untuk
legalitas dan uji coba mesin-mesin
baru yang menjadi agunan kredit
pengusaha
GraduationRoom/ wisuda
8.
Perbarindo
9.
IHS
10.
PHRI
Ada bagian yang menjadi hotel

Sebagai destinasi bagi tamu hotel
11.
Direktur STP
Kantor dengan konsep one stop

service
12.
Bappeda Solo
Bangunan untuk kegiatan MICE

skala besar
Stasiun televisi
Wisata education tourism
Komentar
Interior dan eksterior ruang yang
menarik dan nyaman
kebutuhan ini

kebutuhan ini
kebutuhan ini
kebutuhan ini
kebutuhan ini
Sumber : data primer diolah, 2013
Dari tabel diatas animo dan perhatian asosiasi profesi dan bisnis yang banyak
melakukan kegiatan di Kota Solo cukup besar. Kebutuhan akan ruang
kegiatan yang lebih representative yang diungkapkan dalam kegiatan FGD ini
memperlihatkan potensi yang bagus baik untuk Tower STP dan untuk
pengembangan kota Solo. Potensi ekonomi yang ditimbulkan jika Tower STP
dapat memenuhi harapan peserta FGD akan menguntungkan kota Solo dan
masyarakatnya. Sektor riel di bidang MICE akan lebih maju sehingga kota
Solo menjadi lebih maju. Dibandingkan dengan kota-kota penting lainnya di
Jawa Tengah, kota Solo mempunyai keuntungan secara geografis karena
berada di tengah antara kota Jogjakarta dan Semarang.
Kesimpulan Kebutuhan Calon Tenant :
1. Tersedianya meeting room kapasitas lebih dari 1500
2. Tersedianya alat transportasi (bis, taxi).
3. Tersedianya ruang pameran.
4. Tersedianya ruang lelang.
5. Tersedianya ruang perform.
6. Tersedianya tempat shooping yang murah.
7. Tersedianya ruang wisuda / graduation.
8. Tersedianya ruang kantor one stop service.
9. Tersedianya kamar hotel minimal bintang 4.
3.7.6. Analisis Persaingan dan Strategi Memenangkannya

STP dapat dijadikan ikon kegiatan MICE yang menjanjikan terutama dapat
memenuhi berbagai keinginan asosiasi profesi yang melakukan banyak
kegiatan di Solo. Untuk itu setelah mengungkap beberapa keinginan dan
harapan asosiasi profesi dan bisnis maka dapat dilakukan beberapa langkah
analisis kegiatan sejenis. Hal ini berguna untuk melihat bagaimana kiprah
STP nantinya supaya harapan pemerintah daerah, pengelola dan asosiasi
profesi dan bisnis dapat dilakukan dengan baik. Kegiatan sejenis ini berupa
kegiatan MICE dan kegiatan lain yang dilakukan oleh beberapa pengelola
gedung atau hotel yang nantinya dapat menjadi acuan pelaksanaan
pengelolaan STP.
Analisis persaingan ini menggunakan alat analisis yang bernama Matrik Profil
Kompetitif.
Alat ini dipergunakan untuk mengetahui posisi relatif perusahaan yang
dianalisis dibandingkan dengan perusahaan pesaing. Misalnya ada dua
perusahaan pesaing. Perusahaan yang ingin dianalisis diberikan rating yang
berbeda yang tergantung pada kondisi relatif perusahaan pesaing. Nilai rating
dimulai
dari
1,
jika
perusahaan
tersebut
kondisinya
sangat
lemah
dibandingkan dengan pesaing. Nilai 2 diberikan pada perusahaan yang

kondisinya sedikit lebih lemah dibandingkan dengan pesaing. Nilai 3 diberikan
kepada perusahaan yang memiliki kondisi sedikit lebih kuat dibandingkan
dengan pesaing. Sedangkan nilai tertinggi 4 diberikan kepada perusahaan
yang memiliki kondisi paling kuat dibandingkan dengan perusahaan lainnya.
Selanjutnya untuk masing-masing perusahaan, nilai rating ini dikalikan
dengan nilai bobot dari variabel yang dipergunakan.
Untuk membuat perbandingan dengan menggunakan lokasi yang berada di
luar Kota Solo yaitu JEC kota Yogyakarta dan MCC Kota Semarang. Berikut
ini analisis dan perhitungan matrik profil kompetitif dengan menggunakan
faktor strategis dengan konsep bauran pemasaran jasa yaitu product, price,
place, promotion,process, people dan phisycal evidence.
Tabel III.16
Matrik Profil Kompetitif MICE Tower STP Solo
Jec (Jogja)
No
Faktor
Strategis
Bobot
Mcc (Semarang)
Tower Stp (Solo)
Balai Kartini
Jakarta Interntl E
Balai Sidang Jcc
Rating
Bobot
Skor
Rating
Bobot
Skor
Rating
Bobot
Skor
Rating
Bobot
Skor
Rating
Bobot
Skor
Rating
Bobot
Skor
1.
Product
0,3
1,2
0,6
0,9
1,2
1,2
1,2
2.
Price
0,2
0,6
0,4
0,4
0,6
0,6
0,8
3.
Place
0,3
1,2
0,6
0,6
0,9
1,2
1,2
4.
Promotion
0,05
0,15
0,15
0,1
0,15
0,2
0,2
5.
Process
0,05
0,15
0,15
0,1
0,15
0,2
0,2
0,05
0,15
0,1
0,1
0,15
0,2
0,2
0,05
0,1
0,1
0,1
0,15
0,2
0,2
People
Physical
7.
Evidence
TOTAL
6.
1
3,55
2,1
2,3
3,3
3,8
Dari tabel diatas terlihat bahwa Balai Sidang JCC Jakarta memang
menempati rangking teratas karena memang sudah terkenal dan menjadi
lokasi yang representatif. Faktor strategis terutama product dan place yang
terlihat menonjol. Balai Sidang JCC termasuk skala regional yang sudah
dikenal di luar negeri. Gedung berikutnya adalah Jakarta Internasional Expo
yang menempati peringkat kedua. Faktor price menjadi patokan dalam
penentuan gedung ini. Selanjutnta JEC Jogjakarta menempati rangking
ketiga. JEC Yogyakarta mempunyai Bima Hall yang mampu menampung
3000 sampai 10.000 orang, Yudhistira Hall yang mampu 150 sampai 900
orang, Arjuna Hall dapat menampung 250 sampai 1250 orang. MCC
Semarang secara operasional belum begitu dilirik asosiasi bisnis karena
letaknya di semarang bawah dan harga yang belum kompetitif. Untuk
sementara kegiatan MICE di Semarang masih terpusat di mall yaitu Mall
ciputra dan Mall Paragon. Keduanya dianggap representatif dalam melakukan
kegiatan MICE. Oleh karena itu Tower STP dapat memakai JEC Jogjakarta
sebagai benchmark pengembangan lokasi untuk kebutuhan MICE berbagai
acara skala besar dan nasional di Solo.
Berikut ranking bobot skor untuk masing-masing gedung atau ruang expo
yang dapat dijadikan pegangan dalam menentukan strategi memenangkan
persaingan.
Tabel III.17
Rangking Bobot Skor
No
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Nama Gedung/ Convention Centre

Balai Sidang Jakarta Convention Center
Jakarta Intenational Expo
Balai Kartini
Jogja Expo Center
Tower Solo Technopark
Marina Convention Center
Kota
Jakarta
Jakarta
Jakarta
Jogja
Solo
Semarang
Bobot
Skor
4
3,8
3,55
3,3
2,3
2,1
Tabel III. 18
Matrik Profil Kompetitif Hotel Tower STP di Solo
No
Faktor
Strategis
Product
Price
Place
Promotion
Process
People
Physical
7.
Evidence
TOTAL
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Hotel Tower STP

Bobot
0,2
0,2
0,3
0,1
0,1
0,05
3
2
3
2
2
2
Bobot
Skor
0,6
0,4
0,9
0,2
0,2
0,1
0,05
0,1
Rating
2,5
Kusuma Sahid
Prince Hotel
Bobot
Rating
Skor
4
0,8
3
0,6
4
1,2
3
0,3
2
0,2
2
0,1
2
0,1
3,3
Hotel Sahid Jaya
4
3
3
2
2
2
Bobot
Skor
0,8
0,6
0,9
0,2
0,2
0,1
0,1
Rating
2,9
The Sunan Hotel
4
3
2
2
2
2
Bobot
Skor
0,8
0,6
0,6
0,2
0,2
0,1
0,1
Rating
2,6
Novotel
4
3
4
2
2
2
Bobot
Skor
0,8
0,6
1,2
0,2
0,2
0,1
0,1
Rating
3,2
Matrik diatas memperlihatkan kemungkinan peta persaingan yang akan terjadi jika hotel di Tower STP dioperasikan. Oleh
karena masih baru sebaiknya hotel Tower STP mencontoh dan menjadikan The Sunan Hotel sebagai pesaing terdekat serta
menjadikkanya lompatan dalam memasuki bisnis perhotelan di Solo. Seiring dengan perkembangan bisnis dan pariwisata di
Solo terdapat banyak hotel baru yang sudah mengajukan ijin membangun di Solo dan di dearh lain seperti di Solo baru
Sukoharjo.
Tabel III. 19
Matrik Profil Kompetitif Rental Office Tower STP Solo
No
Faktor
Strategis
Office Tower STP

Bobot
0,3
0,2
0,3
0,05
0,05
0,05
4
2
2
1
1
1
Bobot
Skor
1,2
0,4
0,6
0,05
0,05
0,05
0,05
0,05
Rating
Product
Price
Place
Promotion
Process
People
Physical
7.
Evidence
TOTAL
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Ruko Kawasan
SoloBaru
Sukoharjo
4
2
4
3
3
3
Bobot
Skor
1,2
0,4
1,2
0,15
0,15
0,15
0,15
Rating
2,4
Ruko Kawasan
Strategis (Jln Slamet
Riyadi, Radjiman,
Nonongan,Klewer,dll)
Bobot
Rating
Skor
4
1,2
2
0,4
3
0,9
2
0,1
1
0,05
2
0,1
2
0,1
3,4
2,85
Tabel diatas memperlihatkan posisi rental ofiice Tower STP. Jika dibanding
dengan kawasan lain misalnya kawasan rumah toko atau lokasi bisnis di
berbagai jalan strategis di Solo memang memperlihatkan kondisi persaingan
yang tajam. Produk rental office ini harus berhadapan dengan jenis rumah
toko di berbagai lokasi strategis di Kota Solo. Rumah toko masih dipandang
jauh lebih fleksibel penggunaanya serta mudah didapatkan di tingkat berbagai
tingkat
harga.
Demikian
pula
dilokasi
Sukoharjo
yang
mengalami
perkembangan bisnis sangat pesat di derah Solo Baru. Oleh karena itu untuk
meningkatkan value added
rental
ofiice
perlu
dipersiapakan skema
penawaran yang bagus dan menguntungkan bagi pengguna jasa rumah

kantor. Untuk saat ini kawasan Tower STP sudah ada beberapa instansi
menggunakan jasanya seperti Garuda Inonesia Airways. Kawasan rental
office Tower STP harus diposisikan sebagai rental office yang terintegrasi
dengan banyak manfaat terutama pemanfaatan teknologi tinggi dan modern.
Strategi untuk memenangkan persaingan dapat mengunakan antara lain:
a. Segmentasi Pasar, Pasar Sasaran, dan Posisi Pasar Tower STP
Agar investasi atau bisnis yang akan dijalankan dapat berhasil dengan
baik, maka sebelumnya perlu melakukan strategi bersaing yang tepat.
Unsur strategi persaingan ini adalah menentukan segmentasi pasar
(segmentation), menetapkan pasar sasaran (targeting), dan menentukan
posisi pasar (positioning) atau disebut STP.
b. Segmentasi Pasar (market segmentation)

Segmentasi pasar artinya membagi pasar dengan beberapa kelompok
pembeli yang berbeda yang mungkin memerlukan produk atau marketing
mix yang berbeda. Segmentasi pasar perlu dilakukan mengingat dalam
suatu pasar terdapat banyak pembeli yang berbeda keinginan dan
kebutuhannya. Oleh karena setiap perbedaan memiliki potensi untuk
menjadi pasar tersendiri.
Untuk melakukan segmentasi pasar terdiri dari beberapa variasi yang
harus diperhatikan. Tujuannya adalah agar segmentasi yang telah
dilakukan tepat sasaran. Salah dalam menentukan variabel segmen akan
berdampak gagalnya sasaran yang ingin dicapai. Variabel untuk
melakukan segmentasi terdiri dari segmentasi konsumen dan segmentasi
pasar industrial.
Segmen yang dapat dilihat dari rencana pembangunan tower STP ini
adalah segmen G to B atau Government to Business yaitu kebutuhan
asosiasi bisnis dan professional lainnya akan ruang pamer, runag lelang,
ruang perfom sampai ke ruang sidang komisi. Kebutuhan MICE skala
besar mendapat perhatian serius dari asosiasi binis dan profesional.
c. Pasar Sasaran (Market Target)
Setelah segmentasi pasar selesai dilakukan, maka terdapat beberapa
segmen yang layak untuk digarap karena dianggap paling potensial.
Secara
umum
pengertian
menetapkan
pasar
sasaran
adalah
mengevaluasi keaktifan setiap segmen, kemudian memilih salah satu dari

segmen pasar atau lebih untuk dilayani. Menetapkan pasar sasaran
dengan cara mengembangkan ukuran dan daya tarik segmen kemudian
memilih segmen sasaran yang diinginkan
Pasar sasaran pembangunan Tower STP adalah aktifitas MICE skala
besar yang selama ini belum cukup terlayani di Kota Solo sekitarnya.
Aktifitas MICE skala besar terlihat mempunyai agenda yang relatif rutin
dalam setiap kegiatan asosiasi bisnis.
d. Posisi Pasar (market positioning)
Menentukan posisi pasar yaitu menentukan posisi yang kompetitif untuk
produk atau suatu pasar. Kegiatan ini dilakukan setelah menentukan
segmen mana yang akan dimasuki, maka harus pula menentukan posisi
mana yang ingin ditempati dalam segmen tersebut. Posisi produk adalah
bagaimana suatu produk yang didefinsikan oleh konsumen atas dasar
atribut-atributnya. Tujuan penetapan posisi pasar konsumen (market

positioning)
adalah
untuk
membangun
dan
mengkomunikasikan
keunggulan bersaing produk yang dihasilkan ke dalam benak konsumen.

Positioning Tower STP adalah sebagai penyedia aktifitas MICE skala
besar, nasional dan internasional.
Tabel III.20
Segmenting, Targeting dan Positioning Tower STP
Kegiatan
Penentuan
Segmenting
Segmen ke pengguna MICE

activity skala menengah,
pengguna hotel, dan pengguna
rental office untuk keperluan
bisnis di daerah Solo Raya
Targeting
Aktifitas MICE skala menengah,

aktifitas perhotelan baik even
maupun non even, dan
pengguna rental office di Solo
Raya
Penyedia aktifitas MICE skala
besar, nasional dan
internasional.
Positing ini digunakan dengan
memperhatikan multiplier effect
produk Tower STP lainnya.
Positioning
Keterangan
Kebutuhan asosiasi bisnis dan
professional lainnya akan ruang pamer,
ruang lelang, ruang perfom sampai ke
ruang sidang komisi. Kebutuhan MICE
skala besar mendapat perhatian serius
dari asosiasi binis dan profesional.
Aktifitas MICE skala besar terlihat
mempunyai agenda yang relatif rutin
dalam setiap kegiatan asosiasi bisnis.
Luasan ruang dan infrastruktur yang

memadai untuk kegiatan aktifitas MICE
3.7.7. Analisis Kemampuan dan Kemauan Tenant Dalam Penggunaan Tower

STP
Kemampuan dan kemauan tenant mempunyai pengaruh yang signifikan
terhadap pemakaian semua produk Tower STP. Dari kegiatan in depth
interview tersingkap beberapa keinginan kemampuan dan kemauan tenant.
Tabel III.21
Kemampuan dan Kemauan Tenant dalam Penggunaan Tower STP
NO
Tenant Tower STP
1.
asosiasi bisnis atau

profesi termasuk jasa
EO
baik
2.
penyewa kantor
(misal perbankan)
baik
3.
instansi (misal
sekolah, MLM, kantor
perbankan)
baik
Character
Kinerja
Pembayaran
Capacity
CH Rp. 25.000/meter
BL Rp. 50.000/orang
Menara Pandang
pakai tiket
Sewa per meter Rp
100.000 dan service
charge per meter Rp
50.000
Sewa per meter Rp
100.000 dan service
charge per meter Rp
50.000
tunai dan
penggunaan
termin
tunai dan
penggunaan
termin
tunai dan
penggunaan
termin
Sumber : data primer diolah 2013
Character untuk tenant Tower STP dapat diartikan kemauan secara moral
untuk melakukan kewajban pembayaran sewa Tower STP. Bisnis tentunya
atas dasar kepercayaan, sedangkan yang mendasari suatu kepercayaan,
yaitu adanya keyakinan dari pihak pengelola STP bahwa calon tenant
memiliki moral, watak dan sifat-sifat pribadi yang positif dan koperatif.
Disamping itu mempunyai tanggung jawab, baik dalam kehidupan pribadi
sebagai manusia, kehidupan sebagai anggota masyarakat, maupun dalam
menjalankan usahanya. Karakter merupakan faktor yang dominan, sebab
walaupun calon tenant tersebut cukup mampu untuk menyelesaikan
kewajibannya, kalau tidak mempunyai itikad yang baik tentu akan membawa
kesulitan bagi pengelola Tower STP dikemudian hari. Walaupun demikian
resiko tenant tidak membayar kewajiban dipandang kecil karena mudah untuk
dikomunikasikan segala sesuatunya.
Capacity untuk tenant Tower STP diartikan merupakan suatu penilaian
kepada calon mengenai kemampuan melunasi kewajiban-kewajibannya dari
kegiatan usaha yang dilakukannya. Jadi jelaslah maksud penilaian dari
terhadap capacity ini untuk menilai sampai sejauh mana hasil usaha yang
akan diperolehnya tersebut akan mampu untuk melunasinya tepat pada

waktunya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati (Mulyono,1993)
Pengukuran capacity dari calon debitur dapat dilakukan melalui berbagai
pendekatan antara lain pengalaman mengelola usaha (business record) nya,
sejarah perusahaan yang pernah dikelola (pernah mengalami masa sulit apa
tidak, bagaimana mengatasi kesulitan). Capacity merupakan ukuran dari
ability to pay atau kemampuan dalam membayar. Capacity calon tenant
Tower STP dipandang cukup mampu membayar harga yang ditawarkan
pengelola Tower STP.
3.7.8. Analisis Penentuan dan Pertumbuhan Permintaan Produk Tower STP

Produk Tower STP dapat menjadi penentu dari keberlangsungan Tower STP.
Oleh karena itu diperlukan pemahaman secara marketing bahwa semua
produk yang akan ditawarkan di Tower STP dapat memenuhi kebutuhan
calon tenant nantinya. Berikut ini beberapa produk yang dapat dibuat atau
disediakan di Tower STP.
Tabel III.22
Produk Yang Dapat Dibuat/Dipasarkan Di Tower STP
No
Produk Tower STP
Keterangan
1.
2.
Convention Hall
Hotel
3.
Ballroom
4.
Restoran
5.
Gardu Pandang
6.
ICT
7.
Kantor Sewa
representatif
Minimal menampung 8.000 orang

Dapat melayani tamu/peserta kegiatan di
Tower STP. Barang oleh-oleh juga perlu
dipikirkan
Dapat digunakan untuk kegiatan
pagelaran seni pertunjukkan yang
bersifat lebih eksklusif dengan harga
premium
Dapat melayani tamu/peserta kegiatan di
Tower STP. Barang oleh-oleh juga perlu
dipikirkan
Dapat digunakan sebagai lokasi wisata
baru/ tempat berkumpul orang sambil
melihat kota Solo
Dapat digunakan untuk membantu
kebutuhan ICT di kota Solo
Dapat digunakan /disewa beberapa
tenant di Tower STP
Berdasarkan hasil FGD terdapat beberapa permintaan dari asosiasi yang

dapat menjadi pertimbangan pengelola Tower STP.
Tabel III.23
Perkiraan Permintaan dan Kebutuhan
Asosiasi Bisnis dan Profesional di Kota Surakarta Terhadap Tower STP
NO
Asosiasi
Perkiraan Permintaan
(Demand)
Aktifitas MICE skala besar
1.
HIPMI
2.
Apkomindo
3.
4.
PPGI (Persatuan
Perusahaan Grafika
Indonesia)
ASITA
5.
Perbarindo
Tempat Pelatihan perbankan
6.
Kadin
Aktifitas MICE skala besar
7.
IHS
Tempat wisuda (graduation

room) dengan lebih dari 700
peserta wisuda dan
undangan
Kegiatan pameran minimal 4

kali setahun
Kegiatan pameran minimal 2
kali setahun
Wisata belanja murah
Keterangan
Butuh tempat yang lebih
representatif
representatif
Pameran mesin grafika
perlu jalan yang bagus
Lingkage dengan kota
Solo sebagai destinasi
wisata
Lingkage dengan
kebutuhan kredit
pengusaha yang
capable
representatif
representatif
Dari tabel diatas juga terlihat beberapa kebutuhan calon tenant yang dapat
ditindaklanjuti dalam pembuatan desain dan gedung nantinya. Beberapa
kebutuhan calon tenant yang muncul dari hasil FGD antara lain :
a. Tower STP sebagai tempat kegiatan pameran atau kegiatan MICE skala
besar
Beberapa asosiasi memberikan masukan untuk pemanfaatan STP
nantinya yaitu ruang pameran yang memadai dalam artian skala besar.
Konsep skala besar adalah dapat menampung lebih dari 8.000 orang.
Usulan lain adalah tentang desain interior yang menyarankan untuk
pengaturan pilar yang tinggi sehingga ketika kegiatan pameran yang
memerlukan pemasangan stan dan back drop akan lebih mudah. Untuk
Kota Solo tempat pameran yang dapat menampung lebih dari 8.000 orang
belum ada sehingga menjadi potensi pasar yang baik.
b. Tower STP sebagai tempat wisata belanja baru yang representatif
ASITA sebagai asosiasi yang juga berkiprah di Kota Solo mengajukan
STP dapat menjadi lokasi yang menarik tamu-tamu hotel yang menginap
di Solo lebih dari dua hari dua malam. Bentuk yang paling memungkinan
antara lain adalah sebagi tempat belanja baru. Konsep ini tentunya perlu
di fokuskan pada produk unggulan Solo atau produk bermerek dengan
harga diskon. Keduanya akan dapat menarik penghuni hotel-hotel di Solo
untuk mau diajak mengunjungi STP terutama di malam hari. STP akan
menjadi pilihan tempat wisata belanja baru terjadwal yang dapat
dimasukakan dalam agenda tour leader yang mendampingi para
pelancong yang akan berlibur ke daerah Tawangmangu (misalnya Candi
Sukuh) sampai Sarangan atau yang mau keluar Kota Solo melanjutkan
wisata di daerah Jawa Timur dan Bali.
c. Tower STP sebagai tempat pelatihan berbagai ketrampilan profesi
Kegiatan STP sekarang ini yang menonjol adalah sebagai pusat pelatihan
ketrampilan terutama lulusan SMK dan sederajat. Usulan Pebarindo
antara lain STP dapat menjadi pusat pelatihan profesional bagi beberapa
asosiasi yang berada di Solo sekitarnya. Beberapa asosiasi memang
mensyaratkan
pelatihan
berkelanjutan
bagi
anggotanya
untuk
pengembangan profesionalisme sesuai kompetensinya. Efek STP menjadi

tempat pelatihan profesi bagi beberapa asosiasi akan berdampak positif
bagi pengembangan daerah tesebut sebagai tempat mencari ilmu. Dua
kampus yang cukup dikenal masyarakat yang terletak didekat lokasi STP
adalah UNS dan ISI. Kedua kampus ini tiap tahunnya didatangi ribuan
anak muda berbagai daerah untuk menuntut ilmu dan gelar kesarjanaan.
d. Tower STP sebagai tempat kegiatan selain MICE skala besar
STP dapat juga menjadi tempat perhelatan kegiatan selain kategori MICE.
Kegiatan ini misalnya wisuda (graduation room) yang memerlukan tempat
yang cukup representatif. Kegiatan wisuda baik untuk pendidikan tinggi
formal atau informal di daerah Solo ini cukup banyak.
ANALISIS LOKASI TOWER

SOLO TECHNOPARK DAN
ANALISIS FISIK BANGUNAN
4.1. Kelayakan Fisik dan Tata Ruang Solo Technopark

4.1.1. Aspek Kebijakan dan Regulasi Tata Ruang
A. Perda No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Kota Surakarta yang terkait
dengan Lokasi Solo Technopark
Rencana sistem lingkungan Kota Surakarta menyangkut pembagian
wilayah kota menjadi beberapa Bagian Wilayah Kota (BWK), beberapa
Sub Bagian Wilayah Kota (SBWK) dan beberapa unit/blok satuan
lingkungan, di mana masing-masing bagian/unit tersebut memiliki pusat
kegiatannya
masing-masing
sesuai
dengan
besaran
satuan
lingkungannya.
Untuk lokasi Solo Technopark di Kecamatan Jebres, termasuk dalam
Bagian Wilayah Kota V (BWK V) yang merupakan wilayah yang berada di
bagian Timur Kota Surakarta.
Selain itu, terdapat pula kawasan strategis lainnya yang akan berkembang
di Kota Surakarta adalah kawasan strategis dari sudut kepentingan ilmu
pengetahuan, yang ditetapkan dengan kriteria:
Diperuntukkan bagi kepentingan pengembangan ilmu pengetahuan

dan teknologi;
Memiliki sumber daya strategis;
Berfungsi sebagai pusat pengendalian dan pengembangan ilmu

pengetahuan; atau
Berfungsi sebagai lokasi penggunaan teknologi tinggi.
Kawasan strategis ilmu pengetahuan yaitu Solo Techno Park (STP).
LAPORAN AKHIR 4 - 1
B. Ulasan RDTRK BWK V Kota Surakarta yang Terkait Solo Technopark

Potensi BWK V
Berdasarkan RDTRK BWK V Kota Surakarta, potensi BWK V antara lain :
Potensi Pendidikan
Ketersediaan Sarana Pendidikan (UNS, ISI, STP dan AKBID)
sebagai kawasan pendidikan tinggi dengan tingkat pelayanan
nasional.
Potensi pengembangan Solo Technopark di Kecamatan Jebres.
Potensi Transportasi :
Ketersediaan jaringan jalan raya dan kereta api sebagai sistem
jaringan transportasi.
Ketersediaan sarana transportasi seperti : Stasiun Kereta Api
Jebres, Kargo Pedaringan dan Halte.
Arah Pengembangan Pusat Kegiatan

Arah pengembangan jenjang pusat-pusat kegiatan pelayanan di BWK V
Kota Surakarta :
a.
Pusat BWK V Kota Surakarta/ Pusat Kegiatan Primer (F1), dengan

skala pelayanan Kota Surakarta diarahkan pada simpul pusat yang
merupakan sub pusat dari turunan kajian RTRW Kota Surakarta yaitu
terletak di Bundaran Jebres. Sub pusat Kota Surakarta pada BWK V
ini merupakan pusat BWK V Kota Surakarta yang diarahkan dalam
pelayanan internal dan eksternal BWK V Kota Surakarta.
b.
Pusat BWK/ Pusat Kegiatan Sekunder (F2), dengan skala pelayanan

BWK secara internal. Pusat-pusat BWK secara umum berada pada
simpul-simpul pertemuan blok. Adapun pusat BWK V Kota Surakarta
ini ditujukan untuk pemenuhan pelayanan internal BWK V Kota
Surakarta. Adapun pusat BWK V Kota Surakarta dengan pelayanan
sekunder adalah terletak di persimpangan Jalan Ki Hajar Dewantara
yang merupakan pertemuan antara kawasan pendidikan UNS dan
pendidikan yang lain, Technopark, arahan pengembangan kampung
kerajinan, dan pusat pemerintahan.
c.
Pusat pelayanan kegiatan tersier yang berorientasi pada blok (F3)

yaitu pemusatan dari beberapa sub blok. Merupakan pusat kegiatan
pelayanan dengan skala dan jangkauan pelayanan blok atau dengan
kegiatan jangkauan pelayanan skala ruang diatasnya yang diletakkan
di Blok (dengan pemusatan kegiatan dari beberapa sub blok).
LAPORAN AKHIR 4 - 2
Pusat Blok I berada di Pertigaan Jalan Suryo (pusat pemerintahan

Kelurahan Purwodiningratan).
Pusat Blok II berada di pertigaan jalan yang merupakan pusat

pemerintahan Kelurahan Jagalan.
Pusat Blok III berada di Perempatan Jl. Ir. H. Kertasanjaya.
Pusat Blok IV berada di persimpang Jl. Ir. Sutami, persimpangan

Jalan Kol. Sutarto dan pertigaan Jl. Ki Hajar Dewantara (Sebelah
Barat)
Pusat Blok V berada di persimpangan Jl. A.Yani di Kelurahan

Tegalharjo
Arahan Pengembangan Kawasan Perdagangan

Kegiatan perdagangan yang dikembangkan di pusat perdagangan
umumnya merupakan kegiatan perdagangan grosir dan eceran dengan
lingkup atau skala pelayanan kota dan regional. Fasilitas perdagangan
yang mendukung berupa pertokoan dan pusat-pusat perbelanjaan yang
menyediakan barang-barang sekunder (elektronik, peralatan rumah tangga
dan sebagainya) serta barang-barang tersier (barang mewah).
Pada kawasan yang memiliki kecenderungan berkembang menjadi
kawasan perdagangan diperlukan pengaturan tata peruntukan lahannya
dengan menetapkan sebagai kawasan perdagangan dan jasa campuran.
Hal itu diperlukan untuk adanya penetapan tersebut, karena akan lebih
mudah dilakukan pengawasan dan pengendalian perkembangannya.
Perdagangan dan jasa merupakan salah satu aktivitas yang mengalami
perkembangan yang cukup pesat di BWK V Kota Surakarta. Untuk melihat
kegiatan perdagangan dan jasa di BWK V Kota Surakarta, dapat dilihat
dari sifat kegiatan serta jenis fasilitas perdagangan yang ada pada BWK V
Kota Surakarta tersebut. Jenis perdagangan yang ada di wilayah BWK V
Kota Surakarta berupa pasar, kios/warung/serta toko.
Secara umum sistem pusat pelayanan dari masing-masing jenis kegiatan
tersebut sifatnya melayani skala lokal dan skala regional daerah (BWK V
Kota Surakarta dan Kota Surakarta). Pusat perdagangan dan jasa di BWK
V Kota Surakarta secara umum terdapat disepanjang jalan arteri primer
dengan sebaran di Jalan Kol. Sutarto dan Dr. Ir. Soetami. Pengembangan
sektor perdagangan juga diarahkan pada wilayah-wilayah yang memiliki
nilai jual agar dapat menarik para investor untuk menanamkan modal
LAPORAN AKHIR 4 - 3
usahanya di bidang perdagangan. Pengembangan kawasan perdagangan

dan jasa tersebut perlu dikembangkan secara vertikal dengan melengkapi
fasilitas area parkir umum dan tempat pemberhentian kendaraan umum,
serta fasilitas pengelolaan sampah yang memadai.
Sektor perdagangan di BWK V Kota Surakarta yang berpotensi untuk
dikembangkan dengan skala pelayanan tersier dalam pemenuhan skala
lingkungan yang lebih kecil seperti blok dan subblok adalah kegiatan
perdagangan
di
sekitar
lokasi
pengembangan
Solo
Technopark
Kecamatan Jebres dan kegiatan perdagangan di dekat Industri/Pabrik di

Kelurahan
Pucangsawit.
Kebijakan
dan
strategi
umum
dalam
pengembangan kawasan perdagangan di BWK V adalah sebagai berikut :
Kebijakan pengembangan pusat-pusat perdagangan dan jasa disebar

merata sampai dengan pusat-pusat Blok dan Sub Blok
Lokasi fungsi perdagangan sebagai tempat tujuan, tidak didasarkan

pada sepanjang jalan besar yang tidak memungkinkan penyediaan
fasilitas parker. Untuk Blok dan Sub Blok yang memungkinkan
dikembangkan perdagangan/ jasa lebih didorong untuk pengembangan
usaha yang berada di dalam kampung. Dengan penyediaan fasilitas
parkir di dalam kampung. Atau parkir diluar (pada jalan utama) dengan
akses berganti moda (moda transportasi lingkungan : becak/ sewa
sepeda/ ojek).
Arahan
pengembangan
Kawasan
Pusat
Pendidikan
dan
Penelitian/Teknologi Tinggi;
Pengembangan
pusat
pendidikan
dan
penelitian
atau
Pusat
Pengembangan Teknologi Tinggi seperti yang telah ditetapkan dalam

arahan pengembangan Kota Surakarta antara lain adalah rencana
pengembangan Solo Technopark yang terdapat di Kelurahan Jebres. Solo
Technopark terdiri dari pusat-pusat Balai Latihan Kerja (BLK) dengan
dukungan sarana dan prasarana.
Pengembangan Technopark
ini
merupakan satu bentuk perwujudan pengembangan sumberdaya manusia

dalam rangka peningkatan potensi tenaga kerja yang ada. Melalui balai
dan tempat ini akan dididik tenaga-tenaga terampil dan terlatih sebelum
terjun ke dunia kerja. Kegiatan tersebut akan didukung dengan alat-alat
teknologi yang canggih, sistem pengajaran dan tenaga pendidik yang
memadai dari segi kualitas dan kuantitasnya.
LAPORAN AKHIR 4 - 4
Pusat pendidikan tinggi yang terdapat di BWK V Kota Surakarta juga

dikembangkan di Kawasan Pendidikan UNS yaitu pendidikan tinggi, ISI,
STP dan Akbid untuk memenuhi pelayanan lokal, regional dan nasional.
Pengembangan kawasan pendidikan tersebut dikembangkan dengan
dilengkapi sarana prasarana pendukung kegiatan pendidikan, peribadatan,
parkir, ruang istirahat, dan tumbuh-tumbuhan sebagai Ruang Terbuka
Hijau (RTH) kawasan. Sehingga suasana nyaman dalam kegiatan
pendidikan dapat terwujud di BWK V Kota Surakarta.
Arahan pengembangan Kawasan Khusus Sektor Informal
Pengembangan kawasan khusus sektor informal khususnya sektor
perdagangan dirasa sangat menarik dan berpotensi untuk dikembangkan
di BWK V Kota Surakarta. Sektor perdagangan informal seperti PKL yang
terdapat di BWK V Kota Surakarta secara eksisiting masih belum semua
tertata dan diwadahi dalam satu lingkungan khusus sehingga keberadaan
PKL tersebut seringkali menimbulkan kesan yang semrawut terutama di
daerah sekitar jalan utama Jl. Kol Sutarto dan Jl. Ir. Dr. Sutami serta di
kawasan sekitar pendidikan UNS, ISI dan sekitarnya.
Pengembangan kawasan khusus sektor informal untuk PKL secara umum
dapat dikembangkan di daerah-daerah yang merupakan simpul-simpul
perdagangan, memiliki tingkat aksesibilitas untuk dijangkau dengan
berjalan kaki, ruang terbuka aktif, daerah-daerah yang memiliki tingkat
keramaian dan merupakan area bebas yang cukup luas dan memiliki
potensi untuk dikunjungi penduduk sebagai lokasi untuk bersantai dan
melepas lelah. Arahan pengembangan kawasan khusus sektor informal
untuk PKL dapat dikembangkan dan ditata di kawasan sekitar Technopark
yang keberadaannya harus ditata sedemikian rupa sehingga tidak
mengganggu kegiatan yang terdapat di sekitar Technopark. Sebagian
kawasan pengembangan PKL BWK V Kota Surakarta dikembangkan
dalam bentuk pasar PKL yang terdapat di Kelurahan Jebres dibelakang
Kantor Kecamatan Jebres. Selebihnya PKL - PKL yang ada perlu
dikembangkan
tempat-tempat
khusus
yang
mampu
menampung
keberadaan PKL, sehingga keberadaan sektor informal tersebut tetap ada

dan mampu menjadi lapangan pekerjaan dan penggerak perekonomian
kawasan BWK V Kota Surakarta secara khusus dan Kota Surakarta secara
umumnya.
LAPORAN AKHIR 4 - 5
Kawasan Strategis Untuk Kepentingan Teknologi Tinggi

Kawasan strategis untuk kepentingan teknologi tinggi yang terdapat di
BWK V Kota Surakarta meliputi :
a.
Kawasan Solo Technopark

Kawasan Solo Technopark merupakan kawasan yang direncanakan
untuk kepentingan teknologi tinggi. Kawasan ini merupakan kawasan
strategis mengingat selain untuk kepentingan teknologi tinggi
kawasan ini juga dapat menjadi embrio pertumbuhan ekonomi.
Kawasan Solo Technopark di BWK V Kota Surakarta terletak di
Kelurahan Jebres (Blok IV). Solo Technopark terdiri dari pusat-pusat
Balai Latihan Kerja (BLK) dengan dukungan sarana dan prasarana.
Pengembangan Solo Technopark ini merupakan satu bentuk
perwujudan pengembangan sumberdaya manusia dalam rangka
peningkatan potensi tenaga kerja yang ada. Melalui balai dan tempat
ini akan dididik tenaga-tenaga terampil dan terlatih sebelum terjun ke
dunia kerja. Kegiatan tersebut akan didukung dengan alat-alat
teknologi yang canggih, sistem pengajaran dan tenaga pendidik yang
memadai dari segi kualitas dan kuantitasnya. Pengembangan Solo
Technopark juga diarahkan untuk menangkap dan mendukung
adanya potensi dari adanya arahan pengembangan kampong
kerajinan yang berorientasi pada pengembangan industri kecil yang
terdapat di BWK V Kota Surakarta. Pengembangan industri kecil
tersebut juga diarahkan pada pengembangan kawasan industri yang
ramah lingkungan.
b.
Kawasan Pendidikan UNS, ISI dan sekitarnya.

Selain
kawasan
Solo
Technopark,
kawasan
strategis
untuk
kepentingan teknologi tinggi yang terdapat di BWK V Kota Surakarta

yaitu kawasan pusat pendidikan tinggi UNS, ISI, Akbid dan sekitarnya.
Kawasan pendidikan tersebut memiliki skala layanan untuk memenuhi
pelayanan lokal, regional dan nasional. Pengembangan kawasan
pendidikan
tersebut
dikembangkan
dengan
dilengkapi
sarana
prasarana pendukung kegiatan pendidikan, peribadatan, parkir, ruang

istirahat, dan tumbuh-tumbuhan sebagai Ruang Terbuka Hijau (RTH)
LAPORAN AKHIR 4 - 6
kawasan. Sehingga suasana nyaman dalam kegiatan pendidikan

dapat terwujud di BWK V Kota Surakarta.
C. PP No. 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Aset Daerah

Disebutkan bahwa pemegang kekuasaan pengelolaan barang milik daerah
adalah Gubernur/bupati/walikota, sedangkan pengelola adalah sekretaris
daerah, sesuai dengan Pasal 5, sebagai berikut :
1). Gubernur/bupati/walikota adalah pemegang kekuasaan pengelolaan
barang milik daerah.
2). Pemegang kekuasaan pengelolaan barang milik daerah mempunyai
wewenang:
menetapkan kebijakan pengelolaan barang milik daerah;
menetapkan penggunaan, pemanfaatan atau pemindahtanganan

tanah dan bangunan;
menetapkan kebijakan pengamanan barang milik daerah;
mengajukan usul pemindahtanganan barang milik daerah yang

memerlukan persetujuan DPRD;
menyetujui usul pemindahtanganan dan penghapusan barang milik

daerah sesuai batas kewenangannya;
menyetujui usul pemanfaatan barang milik daerah selain tanah

dan/atau bangunan.
3). Sekretaris daerah adalah pengelola barang milik daerah.

Status penggunaan barang ditetapkan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. barang milik negara oleh pengelola barang;
b. barang milik daerah oleh gubernur/bupati/walikota.
Sedangkan bentuk pemanfaatannya, sesuai dengan pasal 20 adalah :
a. sewa;
b. pinjam pakai;
c. kerjasama pemanfaatan;
d. bangun guna serah dan bangun serah guna.
Penyewaan barang milik negara/daerah dilaksanakan dengan bentuk
(pasal 21):
penyewaan barang milik negara atas tanah dan/atau bangunan yang

sudah diserahkan oleh pengguna barang kepada pengelola barang;
LAPORAN AKHIR 4 - 7
penyewaan barang milik daerah atas tanah dan/atau bangunan yang

sudah diserahkan oleh pengguna barang kepada gubernur/bupati
/walikota;
penyewaan atas sebagian tanah dan/atau bangunan yang masih

digunakan oleh pengguna barang sebagaimana dimaksud dalam Pasal
19 ayat (3);
penyewaan atas barang milik negara/daerah selain tanah dan/atau

bangunan.
Pinjam pakai (pasal 23):
Pinjam pakai barang milik negara/daerah dilaksanakan antara

pemerintah pusat dengan pemerintah daerah atau antar pemerintah
daerah.
Jangka waktu pinjam pakai barang milik negara/daerah paling lama

dua tahun dan dapat diperpanjang.
Kerjasama pemanfaatan barang milik negara/daerah dengan pihak lain

dilaksanakan dalam rangka (pasal 24) :
mengoptimalkan
daya
guna
dan
hasil
guna
barang
milik
negara/daerah;
meningkatkan penerimaan negara/pendapatan daerah.
Kerjasama pemanfaatan barang milik negara/daerah dilaksanakan dengan

bentuk:
kerjasama pemanfaatan barang milik negara atas tanah dan/atau

bangunan yang sudah diserahkan oleh pengguna barang kepada
pengelola barang;
kerjasama pemanfaatan barang milik daerah atas tanah dan/atau

bangunan yang sudah diserahkan oleh pengguna barang kepada
gubernur/bupati/walikota;
kerjasama pemanfaatan atas sebagian tanah dan/atau bangunan yang

masih digunakan oleh pengguna barang;
kerjasama pemanfaatan atas barang milik negara/daerah selain tanah

dan/atau bangunan.
Kerjasama pemanfaatan atas barang milik negara/daerah dilaksanakan

dengan ketentuan sebagai berikut:
tidak tersedia atau tidak cukup tersedia dana dalam Anggaran

Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah untuk memenuhi biaya
LAPORAN AKHIR 4 - 8
operasional/pemeliharaan/ perbaikan yang diperlukan terhadap barang

milik negara/daerah dimaksud;
mitra kerjasama pemanfaatan ditetapkan melalui tender dengan

mengikutsertakan sekurang-kurangnya lima peserta/peminat, kecuali
untuk barang milik negara/daerah yang bersifat khusus dapat dilakukan
penunjukan langsung;
mitra kerjasama pemanfaatan harus membayar kontribusi tetap ke

rekening kas umum negara/daerah setiap tahun selama jangka waktu
pengoperasian yang telah ditetapkan dan pembagian keuntungan hasil
kerjasama pemanfaatan;
besaran pembayaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil

kerjasama pemanfaatan ditetapkan dari hasil perhitungan tim yang
dibentuk oleh pejabat yang berwenang;
besaran pembayaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil

kerjasama pemanfaatan harus mendapat persetujuan pengelola
barang;
selama jangka waktu pengoperasian, mitra kerjasama pemanfaatan

dilarang menjaminkan atau menggadaikan barang milik negara/daerah
yang menjadi obyek kerjasama pemanfaatan;
jangka waktu kerjasama pemanfaatan paling lama tiga puluh tahun

sejak perjanjian ditandatangani dan dapat diperpanjang.
Bangun guna serah dan bangun serah guna barang milik negara/
daerah dapat dilaksanakan dengan persyaratan sebagai berikut (pasal 27):
pengguna
barang
memerlukan
bangunan
dan
fasilitas
bagi
penyelenggaraari pemerintahan negara/daerah untuk kepentingan

pelayanan umum dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan
fungsi; dan
tidak tersedia dana dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja

Negara/Daerah untuk penyediaan bangunan dan fasilitas dimaksud.
Persyaratan lain bangun guna serah dan bangun serah guna (pasal 29) :
Jangka waktu bangun guna serah dan bangun serah guna paling lama
tiga puluh tahun sejak perjanjian ditandatangani.
Penetapan mitra bangun guna serah dan mitra bangun serah guna
dilaksanakan melalui tender dengan mengikutsertakan sekurangkurangnya lima peserta /peminat.
LAPORAN AKHIR 4 - 9
Mitra bangun guna serah dan mitra bangun serah guna yang telah
ditetapkan, selama jangka waktu pengoperasian harus memenuhi
kewajiban sebagai berikut:
o
membayar kontribusi ke rekening kas umum negara/daerah setiap

tahun, yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan
tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang;
tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek

bangun guna serah dan bangun serah guna;
memelihara objek bangun guna serah dan bangun serah guna.
Dalam
jangka
waktu
pengoperasian,
sebagian
barang
milik
negara/daerah hasil bangun guna serah dan bangun serah guna harus
dapat digunakan langsung untuk penyelenggaraan tugas pokok dan
fungsi pemerintah.
Bangun guna serah dan bangun serah guna dilaksanakan berdasarkan

surat perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat:
pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian;
objek bangun guna serah dan bangun serah guna;
jangka waktu bangun guna serah dan bangun serah guna;
hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian;
persyaratan lain yang dianggap perlu.
Izin mendirikan bangunan hasil bangun guna serah dan bangun serah
guna
harus
diatasnamakan
Pemerintah
Republik
Indonesia/
Pemerintah Daerah.
Semua biaya berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan bangun

guna serah dan bangun serah guna tidak dapat dibebankan pada
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah.
D. Permendagri
No.
17
Tahun
2007
tentang
pedoman
Teknis
Pengelolaan Barang Milik Daerah

Penggunaan Barang Milik daerah (pasal 21):
Barang
milik
daerah
ditetapkan
status
penggunaannya
untuk
penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi SKPD dan dapat dioperasikan

oleh pihak lain dalam rangka mendukung pelayanan umum sesuai tugas
pokok dan fungsi SKPD yang bersangkutan.
.
Sewa
Barang milik daerah baik barang bergerak maupun tidak bergerak yang
belum dimanfaatkan oleh pemerintah daerah, dapat disewakan kepada
Pihak Ketiga sepanjang menguntungkan daerah.
Barang
milik
daerah
yang
disewakan,
tidak
merubah
status
kepemilikan barang daerah.
Penyewaan barang milik daerah berupa tanah dan/atau bangunan

dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan dari
Kepala Daerah.
Penyewaan barang milik daerah atas sebagian tanah dan/atau

bangunan, selain tanah dan/atau bangunan yang masih dipergunakan
oleh pengguna, dilaksanakan oleh pengguna setelah mendapat
persetujuan dari pengelola.
Jangka waktu penyewaan barang milik daerah paling lama 5 (lima)

tahun dan dapat diperpanjang.
Pinjam Pakai (pasal 35):
Barang milik daerah baik berupa tanah dan/atau bangunan maupun

selain tanah dan/atau bangunan, dapat dipinjampakaikan untuk
kepentingan penyelenggaraan pemerintahan daerah;
Pinjam pakai barang milik daerah berupa tanah dan/atau bangunan

maupun selain tanah dan/atau bangunan dilaksanakan oleh pengelola
setelah mendapat persetujuan Kepala Daerah;
Barang milik daerah yang dipinjampakaikan tidak merubah status

kepemilikan barang daerah;
Jangka waktu pinjam pakai barang milik daerah paling lama 2 (dua)
tahun dan dapat diperpanjang;
Kerjasama Pemanfaatan (Pasal 36)

Kerjasama
pemanfaatan
barang
milik
daerah
dengan
pihak
lain
dilaksanakan dalam rangka:
Mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang milik daerah;dan
Meningkatkan penerimaan daerah
Setelah berakhir jangka waktu kerjasama pemanfaatan, Kepala Daerah

menetapkan status penggunaan/pemanfaatan atas tanah dan/atau
bangunan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Bangun Guna Serah (Pasal 40)
Bangun Guna Serah barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan

ketentuan sebagai berikut:
Pemerintah
Daerah
memerlukan
bangunan
dan
fasilitas
bagi
penyelenggaraan pemerintahan daerah untuk kepentingan pelayanan

umum dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi;
tanah milik pemerintah daerah yang telah diserahkan oleh pengguna

kepada Kepala Daerah; dan
tidak tersedia dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah untuk

penyediaan bangunan dan fasilitas dimaksud.
Bangun Guna Serah barang milik daerah sebagaimana dimaksud pada

ayat (1), dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan
Kepala Daerah.
Bangun Serah Guna (Pasal 42)
Bangun serah guna barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan

ketentuan sebagai berikut:
o
pemerintah daerah memerlukan bangunan dan fasilitas bagi

penyelenggaraan
pemerintahan
daerah
untuk
kepentingan
pelayanan umum dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan

fungsi;
o
tanah milik pemerintah daerah yang telah diserahkan oleh

pengguna kepada Kepala Daerah; dan
tidak tersedia dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah

untuk penyediaan bangunan dan fasilitas dimaksud.
Bangun serah guna barang milik daerah sebagaimana dimaksud pada

ayat (1), dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan
Kepala Daerah.
Bangun Serah Guna barang milik daerah dilaksanakan dengan

ketentuan sebagai berikut (Pasal 44) :
o
mitra Bangun Serah Guna harus menyerahkan hasil Bangun Serah

Guna kepada Kepala Daerah setelah selesainya pembangunan;
mitra Bangun Serah Guna dapat mendayagunakan barang milik

daerah tersebut sesuai jangka waktu yang ditetapkan dalam surat
perjanjian; dan
setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir, objek Bangun

Serah Guna terlebih dahulu diaudit oleh aparat pengawasan
fungsional pemerintah daerah sebelum penggunaannya ditetapkan
oleh Kepala Daerah.
4.1.2. Aspek Fisik Lahan

4.1.2.1.
Geografi
Solo Technopark berada di wilayah Kelurahan Jebres Kecamatan
Jebres Kota Surakarta.
Batas wilayah Solo Technopark adalah berikut ini :
Sebelah utara
: hunian penduduk dan pergudangan, lahan
kosong
Sebelah selatan : Jl. Ki Hajar Dewantara, Kampus UNS dan ISI
Sebelah timur
: hunian penduduk dan kantor Kecamatan
Jebres
Sebelah barat
: gudang dan terminal cargo Pedaringan
Luas lahan Solo Technopark keseluruhan + 10 Ha. Namun lahan

yang akan dikembangkan menjadi tower Solo Technopark memiliki
luas + 1 Ha.
Lokasi Solo Technopark berada di Jl. Ki Hajar Dewantara, yang
merupakan salah satu jalan dengan fungsi kolektor sekunder.
Beberapa Jarak Solo Technopark dari simpul transportasi yaitu :
4.1.2.2.
Jarak dari Kampus ISI Surakarta
: 320 meter
Jarak dari Stasiun Jebres Surakarta
: 2,1 Km
Jarak dari Terminal Bus Tirtonadi
: 4,2 Km
Jarak dari Bandara Adisumarmo
: 16,1 Km
Topografi
Kondisi topografi lahan Solo Technopark adalah bergelombang
rendah, dan semakin ke arah utara, yaitu mendekati Sungai (Kali
Anyar) lahan semakin rendah. Perbedaan tinggi antara jalan utama
(Jl. Ki Hajar Dewantara) dengan tanah yang paling utara adalah
sekitar 15 meter.
Kondisi lahan saat ini di kawasan Solo Technopark telah berdiri
beberapa bangunan yaitu :
1. Bangunan Under Water Wet Welding
2. Bangunan Teaching Factory
3. Bangunan Research and Development
4. Bangunan Expo Centre (baru setengah jadi)
4.1.2.3.
Vegetasi
Saat ini di kawasan Solo Technopark telah cukup banyak ditemui
vegetasi yang tersebar di seluruh kawasan. Walaupun beberapa dari
vegetasi tersebut masih berumur muda atau belum rimbun. Namun
ke depan diharapkan akan menjadi kawasan yang hijau. Untuk lebih
jelasnya dapat dilihat kondisi vegetasi di kawasan Solo Technopark
pada gambar di bawah ini.
Gambar 4.1
Kondisi Vegetasi di Kawasan Solo Technopark
4.1.3. Aspek Sarana dan Prasarana

Aspek sarana dan prasarana berkaitan dengan sarana prasarana jalan, air
bersih, drainase, listrik dan transportasi.
Infrastruktur Jalan
Akses menuju Solo Technopark melalui Jl. Ki Hajar Dewantoro yang
merupakan jalan kolektor sekunder selebar 8 m. Jalan ini merupakan akses
utama menuju kawasan Solo Technopark yang juga menjadi jalan utama bagi
kampus-kampus yang berada di sekitar Solo Technopark yaitu UNS dan ISI.
Selain itu juga menjadi jalan utama bagi masyarakat yang bermukim di sekitar
kawasan Solo Technopark. Oleh karena itu volume kendaraan disana cukup
padat.
Selain jalan utama, terdapat jalan lokal yang menghubungkan kawasan STP
dengan pusat pemukiman. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar di
bawah ini.
Jalan lingk di sekitar

lokasi STP
Kawasan Solo Technopark
Jl. Ki Hajar Dewantoro
Gambar 4.2
Jalan di sekitar Kawasan Solo Technopark
Ketersediaan air bersih
Pada kawasan Solo Technopark telah tersedia prasarana jaringan air bersih
(PDAM) berupa sumur dalam milik PDAM. Sumur dalam ini tentunya memiliki
area penangkapan air yang cukup besar di dalamnya.
Selain itu berdasarkan pasal 25 RTRW Kota Surakarta diketahui bahwa
terdapat penyediaan air bersih dengan memanfaatkan air baku meliputi:
a. Bagian utara wilayah kota dilayani oleh IPA Jebres dengan kapasitas 50
liter per detik dan Sistem Pengembangan Air Minum Regional melalui IPA
Mojosongo;
b. Bagian tengah wilayah kota dilayani oleh mata air Ingas Cokrotulung
dengan kapasitas 400 liter per detik, IPA Fiber dengan kapasitas 50 liter
per detik dan IPA Jurug dengan kapasitas 200 - 300 liter per detik; dan
c. Bagian selatan wilayah kota dilayani dengan IPA Semanggi dengan
kapasitas 300 liter per detik.
Drainase
Sistem drainase di kawasan Solo Technopark terpadu dalam system drainase
Kota Surakarta. Sistem drainase tersebut meliputi:
a. Sistem drainase perkotaan yang terdiri dari jaringan sungai atau kali dan
saluran primer penuntasan permukiman berfungsi untuk mengalirkan
limpasan air hujan;
b. Jaringan sungai atau kali sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah
sungai bengawan solo, kali jenes, kali anyar, kali gajah putih, kali pepe
hulu, kali pepe hilir, kali wingko, kali brojo, kali boro, kali pelem wulung, dan
kali tanggul; dan
c. Pengaturan mengenai jaringan saluran primer penuntasan permukiman
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ditetapkan melalui peraturan
walikota
4.1.4. Aspek Kerawanan Terhadap Bencana

Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 1 Tahun 2012 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surakarta terkait dengan Pengelolaan
Kawasan Yang Perlu mendapatkan penanganan dan perlindungan adalah
kawasan rawan bencana.
Peristiwa bencana yang pernah terjadi di Kota Surakarta yaitu bencana banjir
sebagai akibat meluapnya Sungai Bengawan Solo. Oleh karena itu
pengelolaan
serta
perencanaan
Wilayah
Kota
Surakarta
perlu
memperhitungkan bencana sebagai salah satu aspek yang mempengaruhinya.

Dalam pasal 39 RTRW Kota Surakarta disebutkan bahwa kawasan rawan
bencana banjir meliputi:
a. Kecamatan Jebres di Kelurahan Gandekan, Kelurahan Jagalan, Kelurahan

jebres, Kelurahan Kepatihan Wetan, Kelurahan Mojosongo, Kelurahan
Pucang Sawit, Kelurahan Purwodiningratan, Kelurahan Sewu, dan
Kelurahan Sudiroprajan;
b. Kecamatan Pasarkliwon di Kelurahan Kampung Baru, Kelurahan Baluwarti,
Kelurahan Gajahan, Kelurahan Joyosuran, Kelurahan Kauman, Kelurahan
Kedung Lumbu, Kelurahan Pasarkliwon, Kelurahan Sangkrah, Kelurahan
Semanggi; dan
c. Kecamatan Serengan di Kelurahan Danukusuman, Kelurahan Jayengan,
Kelurahan
Joyotakan,
Kelurahan
Kemlayan,
Kelurahan
Kratonan,
Kelurahan Serengan, dan Kelurahan Tipes.

Karena Solo Technopark berada di Kelurahan Jebres Kecamatan Jebres,
sehingga termasuk dalam kawasan rawan bencana banjir.
Sesuai dengan ketentuan umum peraturan zonasi pada kawasan rawan
bencana banjir, bangunan diarahkan pada bangunan yang adaptasi dengan
permasalahan kawasan.
Hal yang perlu direncanakan dalam mengantisipasi bencana banjir berkaitan
dengan permasalahan lingkungan antara lain pembangunan dan peningkatan
sarana kebersihan serta sanitasi di wilayah aliran sungai serta anak sungainya.
Hal lain yang perlu direncanakan adalah penghijauan daerah sempadan sungai
dan konservasi lahan di wilayah hulu sungai, akan dapat membantu
penyerapan serta salah satu upaya agar air tidak cepat mengalir.
4.2. Analisis Kegiatan, Tata Fungsi dan Besaran Ruang

Kegiatan yang akan ditampung di Tower STP berdasarkan potensi Kota Surakarta dan
hasil FGD adalah kegiatan utama MICE yang berupa Meeting, Incentive, Conference,
dan Exhibition yang venue utama berupa Convention Hall serta kegiatan penunjang
MICE dengan fasilitasnya berupa Hotel, Restauran, Kantor Sewa, ICT dan Menara
Pandang. Sedangkan untuk mendukung lokasi STP tersebut menjadi icon baru di
Surakarta agar masyarakat tertarik mendatangi lokasi ini, perlu disediakan juga
sebuah sarana hiburan alternatif yang murah bagi masyarakat Kota Surakarta dan
sekitarnya. Hiburan murah ini dapat diwujudkan berupa sebuah public space yaitu
Pelataran STP (STP Square) yang di tempat itu masyarakat dapat datang tanpa
membayar dan menikmati pemandangan sekitar lokasi sambil menikmati berbagai
fasilitas hiburan yang disediakan, seperti mainan anak-anak, taman bermain, kuliner
dan lain-lain. Fasilitas ini dapat direncanakan pada salah satu bagian Tower STP yang
mudah dijangkau tanpa mengganggu fungsi bangunan utama yang lain seperti
Convention Hall, Hotel, Kantor Sewa. Bahkan fasilitas ini memungkinkan untuk
menjadi bagian menarik dari keseluruhan fungsi yang disediakan. Pola hubungan dari
keseluruhan fungsi bangunan tersebut dapat digambarkan secara ringkas sebagai
berikut:
CONVENTION
HALL
HOTEL
RENTAL
OFFICE
MENARA
PANDANG
RESTAURANT
ICT
HALL/ LOBBY
BERSAMA
DATANG/
PARKIR
HALL
PUBLIC
STP SQUARE
PELATARAN
STP
MASYARAKAT
UMUM
Gambar 4.3.
Pola Hubungan Ruang Antar Fungsi Bangunan Dalam Tower STP
4.2.1. Analisis Kegiatan Utama (MICE)

a. Jenis Kegiatan
Jenis Kegiatan yang akan ditampung di Tower Solo Technopark adalah
kegiatan konvensi, pameran, pertunjukkan, wedding dan sebagainya.
1). Konvensi
Merupakan kegiatan pertemuan sekelompok orang, seperti:
kegiatan konfrensi yang dilakukan oleh sekelompok orang seperti

kelompok industri, pelaku bisnis, dan staf pemerintahan
kegiatan seminar lokakarya dan penataran
resepsi yaitu acara yang bersifat informal seperti acara silaturahmi,

ulang tahun, dan pernikahan
kongres merupakan kegiatan pertemuan berupa diskusi untuk

menyelesaikan beberapa masalah, merupakan jenis kegiatan
pertemuan besar yang bersifat formal untuk bertukar informasi,
mencari pemecahan terhadap suatu permasalahan
workshop merupakan kegiatan pertemuan dimana kegiatan ini

membahas sesuatu dan memberi pelatihan secara bersama-sama
antar kelompok peserta, sehingga para peserta mendapatkan ilmu,
wawasan dan keahlian seperti workshop desain dan fotografi
kuliah umum
panel yang yang berupa tanya jawab oleh dua atau lebih kelompok
peserta
forum, merupakan kegiatan diskusi dua arah dimana pesertanya

dari bidang yang berlainan
2). Pameran
Exhibition center mempunyai kegiatan dalam hal melakukan suatu
pergelaran pameran yang mana memamerkan beberapa bentuk objek
contohnya :
Pameran dagang, seperti furniture expo, pameran komputer,

pameran buku, pameran otomotif.
Pameran seni, seperti pameran lukisan, pameran foto.
Pameran jasa, seperti pameran pendidikan, bursa tenaga kerja.
Pada umumnya pameran terdiri dari beberapa bagian yaitu :
pameran konvensi yaitu pameran yang digelar bersamaan dengan

kegiatan konfrensi dalam waktu dan tempat yang sama.
pameran umum yaitu pameran yang diselenggarakan terbuka untuk

umum
pameran khusus yaitu pameran yang memamerkan satu jenis

produk
pameran tunggal pameran yang diadakan oleh satu orang ataupun

satu perusahaan kepada calon konsumen
Berdasarkan skala pelaksanaannya pameran dibagi atas :
pameran skala internasional
pameran skala nasional
pameran skala regional
pameran skala lokal
3). Pergelaran
Yaitu kegiatan berupa persembahan yang bersifat menghibur seperti
pergelaran seni, drama, konser, dan lain-lain.
b. Pengguna
Pengguna/ pelaku kegiatan pada Convention Hall di STP Surakarta ini dapat
dikelompokkan antara lain:
Pengunjung:
1.
Pengunjung bersifat umum yaitu pengunjung yang datang untuk

bersifat rekreasi, tertarik menikmati pameran untuk memuaskan
rasa keingintahuannya. Kegiatannya melihat-lihat objek yang
dipamerkan dan jika cocok akan membeli objek yang dipilih
2.
pengunjung bersifat khusus yaitu pengunjung baik domestik

maupun manca negara yang mempunyai tujuan bisnis biasanya
para pengusaha
Penyelenggara/penyewa yaitu orang yang mengorganisir pelaksanaan

kegiatan.
Pengelola yaitu pihak yang mengawasi, mengelola, dan memberikan

pelayanan fasilitas yang dibutuhkan penyelenggara
Materi dari pameran itu sendiri yaitu produk ataupun peralatan yang
ditampilkan
Sedangkan segmen pengguna yang diserap berdasarkan hasil FGD dan

pengamatan pada bangunan convention hall yang lain. Pengguna
Convention Hall STP diasumsikan:
Wedding ceremony
Trade fair/ exhibition/ pameran
Pameran yang diselenggarakan secara regional, nasional, dan

internasional
Rapat asosiasi
Merupakan kegiatan rapat yang diselenggarakan oleh suatu asosiasi,

seperti IDI (Ikatan Dokter Indonesia), IAI (Ikatan Arsitektur Indonesia),
KADIN (Kamar Dagang Indonesia), KONI, dan sebagainya.
Company event
Merupakan pertemuan yang dilakukan oleh perusahaan besar yang

pesertanya merupakan karyawan dari perusahaan tersebut, seperti
kegiatan pertemuan perusahaan Honda Motor Indonesia, Sritex, dan
lain-lain
Program insentif
Merupakan kegiatan pertemuan yang diselenggarakan perusahaan

besar, pesertanya merupakan karyawan khusus atau dealer khusus
dari perusahaan tersebut, yang bisa meningkatkan provit perusahaan
Organisasi Internasional
Merupakan kegiatan yang pesertanya merupakan anggota dari

organisasi internasional seperti WWF, OPEC, UNESCO, dan lain-lain
Konser
Merupakan kegiatan pertunjukan yang diselenggarakan oleh suatu

event organiser berskala nasional hingga internasional
c. Analisis Kebutuhan Ruang

Kata "Convention" atau konvensi menurut Fred Lawson, adalah :
Pertemuan sekelompok orang untuk suatu tujuan yang sama atau untuk
bertukar pikiran, pendapat dan informasi tentang suatu hal yang menjadi
perhatian bersama. Istilah "Convention" digunakan secara luas untuk
menggambarkan suatu bentuk pertemuan tradisional atau pertemuan
seluruh anggota kelompok (Lawson,Fred, Conference, Convention and
Exhibition Facilities, The Architecture Press, London, 1981, hal. 2).
Sedangkan pengertian konvensi menurut Dirjen Pariwisata, adalah : Suatu
kegiatan berupa pertemuan antara sekelompok orang (negarawan,
usahawan, cendekiawan dan sebagainya) untuk membahas masalahmasalah yang berkaitan dengan kepentingan bersama atau bertukar
informasi tentang hal-hal baru yang menarik untuk dibahas (Keputusan
Dirjen Pariwisata Nomor : Kep-06/U/IV/1992; Pasal 1 : Pelaksanaan usaha
jasa konvensi, perjalanan intensif dan pameran).
Pengertian Hall adalah Ruangan, Ruang depan, Aula, Balai ruang (John M
Echols and Hasan shadily, Kamus Bahasa Inggris-Indonesia).
Suatu konvensi banyak informasi yang dapat diungkapkan, dibahas dan
disimpulkan bersama, yang berkaitan dengan tema atau subyek yang
menjadi topik perhatian atau pembicaraan pada kegiatan tersebut.
Perkembangannya
sering
diikuti
dengan
pameran/eksibisi
yang
mendukung atau berkaitan dengan tema konvensi.

Dengan demikian dapat ditarik satu pengertian mengenai "Convention
Hall" adalah suatu ruangan yang digunakan sebagai tempat untuk
pertemuan (yang mencakup sidang utama dan komisi, jamuan dan
pameran) bagi sekelompok orang untuk saling tukar-menukar informasi,
pendapat dan hai-hal baru yang menarik dibahas untuk kepentingan
bersama. Lengkap dengan segala sarana dan prasarana penunjangnya,
baik konvensi berskala nasional maupun internasional, serta masih
dimungkinkan dilaksanakan kegiatan lainnya seperti jamuan makan dan
eksibisi.
Fasilitas utama MICE adalah berupa convention hall maupun exhibition
hall yang dapat menampung sekian ribu orang, yang fungsi utamanya
adalah untuk mengadakan acara meeting, conferesi maupun pameran
produk-produk tertentu. Tentu saja diperlukan fasilitas lain yang sangat
diperlukan untuk mendukung keberhasilan penyelenggaraan kegiatan
meeting, konferensi, dan pameran.
Untuk lebih jelasnya, kebutuhan ruang untuk MICE adalah sebagai berikut:
1.
Convention Hall/Exhibition Hall dengan daya tampung tertentu
2.
Parkir tamu dan parkir peserta konverensi
3.
Tempat loading unloading
4.
Gudang
Fasilitas utama MICE yang berupa Convention Hall dan Exhibition hall
akan menempati lahan seluas lebih kurang 14.800 m2, dan direncanakan
akan menampung 8.000 orang.
Tabel IV.1
Analisis Kegiatan dan Kebutuhan Ruang Convention Hall
Kelompok
Kegiatan
Pemakai
Pameran
Pengunjung
Kegiatan
Mencari Informasi
Mengikuti Pameran
Transaksi
Istirahat
Ibadah
Menerima Produksi
Memamerkan Produk
Kebutuhan Ruang
R. Informasi
R. Pameran
R. Transaksi
Kantin/Toilet
Mushola
Loading Dock
R. Pameran
Kelompok
Kegiatan
Pemakai
Peserta
Perancang Stand
Penyelenggara
Wartawan
Teknisi
Teater/Konser
Pengunjung
Penyelenggara
Peserta
Kegiatan
Kebutuhan Ruang
Menyimpan Barang
Istirahat
Ibadah
Ganti Pakaian
Menginap
Merancang Stand
Install dan membongkar
stand
Menyimpan Barang
Istirahat
Ibadah
Menginap
Memberi informasi
Operasional
Mencatat keluar masuk
barang
Menyimpan Barang
Penyediaan
Perlengkapan Pameran
Istirahat
Ibadah
Mencari informasi
Meliput kegiatan
Wawancara
Istirahat
Ibadah
Mengontrol Lampu, Tata
Suara, AC
Menyimpan Barang
Istirahat
Ibadah
R Gudang Sewa
Kantin/Toilet
Mushola
R. Ganti
Hotel
R. Kerja
R. Pameran
Mencari Informasi
Membeli tiket
Menonton Konser
Istirahat
Ibadah
Memberi informasi
Mencatat keluar masuk
barang
Menyimpan barang
Menyediakan
perlengkapan panggung
Istirahat
Ibadah
Menungu Manggung
MelakukanPagelaran
Menyimpan Barang
Berhias
Ganti kostum
Istirahat
R.Informasi
R. Tiket
R Pameran/hall
Kantin/Toilet
Mushola
R. Informasi
R Penerimaan Barang
Gudang Sewa
R. Tidur/Kantin/Toilet
Mushola
Hotel
R. Informasi
R. Kantor
R. Penerimaan barang
Gudang
Loading dock
Kantin/Toilet
Mushola
R. Informasi
R. Pameran
R. Press
Kantin/Toilet
Mushola
R. Kontrol
Gudang
Kantin/Toilet
Mushola
Gudang
Loading dock
Kantin/Toilet
Mushola
R. Tunggu
Panggung Theater
Gudang
R. Rias
R. Ganti
Kantin/Toilet
Kelompok
Kegiatan
Pemakai
Wartawan
Teknisi
Perancang
Panggung
KONVENSI
Pembicara
Peserta
Penyelenggara
Wartawan
Teknisi
PERJAMUMAN
PENGUNJUNG
Penyelenggara
Kegiatan
Kebutuhan Ruang
Ibadah
Menginap
Mencari informasi
Meliput kegiatan
Wawancara
Istirahat
Ibadah
Suara, AC
Menyimpan Barang
Istirahat
Ibadah
Merancang Panggung
Memasang dan bongkar
panggung
Menyimpan Barang
Istirahat
Ibadah
Menginap
Mushola
Hotel
R. informasi
R. theater
R. Press
Kantin/Toilet
Mushola
R. Kontrol
Menungu Pidato
Memberikan Pidato
Menyimpan Barang
Istirahat
Ibadah
Menginap
Menungu Pidato
Mengikuti Konvensi
Istirahat
Ibadah
Menginap
Memberi informasi
Menyimpan barang
Operasional Konvensi
Istirahat
Ibadah
Mencari informasi
Meliput kegiatan
Wawancara
Istirahat
Suara, AC
Menyimpan Barang
Istirahat
Ibadah
R. Tunggu
R. Konferensi
Gudang
Kantin/Toilet
Mushola
Hotel
R. Lobby
R. Konferensi
Kantin/Toilet
Mushola
Hotel
R. Informasi
Gudang
R. Konvensi
Kantin/Toilet
Mushola
R. informasi
R. Konvensi
R. Press
Kantin/Toilet
R. Kontrol
Mencari informasi
Mengikuti kegiatan
Istirahat
Ibadah
Memberi informasi
R. Informasi
R. Konvensi/Resepsi
Kantin/Toilet
Mushola
R. Informasi
Gudang
Kantin/Toilet
Mushola
R. Kerja
Theater
Gudang
Toilet/Kantin
Mushola
Hotel
Gudang
Kantin/Toilet
Mushola
Kelompok
Kegiatan
Pemakai
Peserta
Wartawan
Teknisi
DAPUR
Koki
Pelayan
PENGELOLA
GEDUNG
Direksi
Staff
SERVICE
TeknisI ME
Kegiatan
Kebutuhan Ruang
Menyimpan barang
Operasional Perjamuan
Istirahat
Ibadah
Menunggu Resepsi
Melakukan Resepsi
Berhias
Ganti kostum
Istirahat
Ibadah
Menginap
Mencari informasi
Meliput kegiatan
Wawancara
Istirahat
Suara, AC
Menyimpan Barang
Istirahat
Ibadah
Gudang
R. Konvensi/Resepsi
Kantin/Toilet
Mushola
Lobby
R. Resepsi
R. Rias
R. Ganti
Kantin/Toilet
Mushola
Hotel
R. informasi
R. Resepsi
R. Press
Kantin/Toilet
R. Kontrol
Menenerima dan
menyimpan barang
Menyediakan menu
Ganti Pakaian
Ibadah
Menerima dan
Menyimpan barang
Mencuci peralatan
Menyiapkan pesanan
Ganti pakaian
Istirahat
Ibadah
Gudang
Bekerja
Menerima Tamu
Rapat
Istirahat
Ibadah
Bekerja
Menerima Tamu
Rapat
Istirahat
Ibadah
R. Direksi
R. Tamu
R. Rapat
R. Direksi/toilet
Mushola
R. Kerja Staff
R. Tamu staff
R. Rapat
Kantin/Toilet
Mushola
Merawat sistem ME
Menjalankan
operasional bangunan
Menyimpan alat
Istirahat
Ibadah
R. Utiitas
R. Kerja Teknisi
Gudang
Kantin/Toilet
Mushola
Dapur
R. Ganti
Mushola
Gudang
R. Cuci
Dapur
R. Ganti
R. Karyawan/Toilet
Mushola
Gudang
Kantin/toilet
Mushola
Kelompok
Kegiatan
Pemakai
PERGUDANGAN
Kepala gudang
Karyawan
Kegiatan
Kebutuhan Ruang
Mencatat keluar masuk R. Kepala Gudang

barang
Loading dock
Ganti Pakaian
R. Ganti
Istirahat
Kantin/.toiler
Ibadah
Mushola
Mengangkut barang
Gudang
Menyimpan alat
Gudang
Istirahat
Kantin/Mushola
Ibadah
Mushola
Sumber: analisis tim penyusun, 2013
d. Pola Aktivitas
Pelaku aktivitas di Convention Hall Tower STP dapat dibedakan menjadi :
Peserta
Pengelola
pengunjung
Pola
aktivitas
masing-masing
pelaku
(peserta/tamu,
pengunjung,
pengelola) dapat dijelaskan melalui diagram dibawah ini:
RESTAURANT
HOTEL
R. PENGELOLA
SECURITY
R. INFORMASI
DATANG/
PARKIR
LOBBY
R. LOBI-LOBI
R. PERENC/
PERSIAPAN
R. CONVENTION
HALL
GUDANG
SEWA
RUANG KONTROL
PRESS ROOM
LOADING
DOCK
R. TUNGGU
LAVATORI
DAPUR/SERVICE
TRUCK/
CONTAINER
: Peserta/PE
: Pengelola
: Pengunjung
Gambar 4.4.
Pola Aktivitas Convention Hall
e. Karakteristik Ruang
Tabel IV.2.
Karakteristik Ruang Convention Hall
Ruang
Karakteristik Kegiatan
Suasana
Entrance
Akses masuk dalam site
Ramai, bising
Parkir
Mencari tempat
Ramai, non
formal
Lobby, fasilitas
umum
Menunggu, bersosialisasi,
mencari informasi
Pameran
Kegiatan pameran
digunakan jika ada
kegiatan, pengguna
cenderung
bergrerak/dinamis
Non formal,
ramai
Non formal,
ramai, bising
Kriteria Ruangan
Pemisahan yang jelas antara akses
pengunjung dan service/barang
Nyaman, mudah diakses, sirkulasi jelas,
pemisahan antara service dan
pengunjung
Mudah dicapai, sirkulasi jelas, nyaman
Sirkulasi jelas, fleksibel dan menarik,
kenyamanan, pencahayaan yang baik,
bebas pilar, plafon tinggi, keamanan
Ruang
Karakteristik Kegiatan
Konfrensi dan
rapat
teater
pengelola
pergudangan
ultilitas
Digunakan jika ada

kegiatan, kegiatan
konfrensi, kegiatan bersifat
menetap, kegiatan bersifat
perjamuan, pertunjukan
Digunakan jika ada acara,
kegiatan pertunjukan,
cenderung menetap
Kegiatan administrasi,
digunakan setiap hari,
pengatur kegiatan pada
bangunan
Kegiatan penyimpanan
barang, bongkar muat
barang
Kegiatan oprasional pada
bangunan, perawatan
Suasana
Kriteria Ruangan
Formal, ramai
Akustik ruang, fleksibel, kenyamanan,

sirkulasi yang baik
Non formal,
ramai, bising
Nyaman, menarik, keamanan, sirkulasi

jelas, penataan suara dan cahaya
Formal, tenang
Nyaman, pengolahan ruang
Semi privat,
bising, ramai
Keamanan, sirkulasi, pengolahan ruang
Privat, bising
Keamanan, sirkulasi, dan pengolahan

ruang
Sumber: Analisis Tim Penyusun, 2013
f.
Persyaratan Ruang
Persyaratan
ruang
dan
kriteria
yang
harus
diperhatikan
dalam
merencanakan dan merancang sebuah exhibition hall adalah fleksibilitas

ruang pameran, kenyamanan pengunjung yang dihubungkan dengan
keadaan termal, pencahayaan terhadap objek yang di pamerkan, serta
sirkulasi, baik sirkulasi dari pengunjung maupun sirkulasi dari kegiatan
pergudangan.
1). Fleksibelitas ruang

Fleksibilitas ruang maksudnya kemampuan suatu ruang untuk dapat
menyesuaikan diri terhadap aktivitas yang berlangsung di dalamnya.
Kefleksibilitasan ruang ini berpengaruh terhadap potensi ruang dapat
menampung item dan stan pameran.
Fleksibelnya suatu ruang dipengaruhi oleh beberapa faktor yaitu:
Pembagian ruang
Pembagian ruang yang tepat dapat membantu seberapa banyak
ruangan dapat menampung kegiatan pameran. Penggunaan
dinding geser pada bangunan exhibisi merupakan salah satu cara
yang dapat dilakukan agar ruang pameran dapat fleksibel
menampung kegiatan pameran sehingga dapat menampung
kegiatan pameran yang berbeda dalam waktu yang bersamaan.
Pemilihan stuktur bangunan

Pemilihan struktur bangunan yang tepat dapat mempengaruhi
seberapa fleksibelnya suatu bangunan. Untuk kasus bangunan
exhibisi
yang
penggunaan
ruangannya
berbentang
lebar
membutuhkan suatu pemilihan struktur bentang lebar yang sesuai

untuk sebuah gedung exhibisi.
Ketinggian ruang
Ketinggian ruang ditentukan oleh jenis produk yang dipamerkan
dan bentuk stan pameran. Dengan ruang yang tinggi kita dapat
memberikan space pada produk-produk yang memiliki ketinggian
yang cukup dan menjadikan ruang lebih fleksibel dengan
menerapkan desain stan yang bertingkat.
2). Lighting/pencahayaan
Tujuan dari perancangan pencahayaan adalah memberikan suatu
suasana lingkungan yang menyenangkan dan nyaman terhadap
visual. Cahaya yang baik dapat membuat atmospehere dan mood
suatu ruangan menjadi lebih efektif. Banyak pameran yang menjadi
kurang menarik akibat pencahayaan yang tidak didesain sejalan
dengan desain dari pameran.
Menurut
sumbernya
cahaya
dibagi
atas
dua
bagian
yaitu
pencahayaan alami dan pencahayaan buatan. Cahaya buatan

merupakan cahaya yang bersumber dari alam yaitu matahari,
sedangkan buatan berasal dari penerangan buatan seperti lampu
yang digunakan pada ruangan-ruangan dalam kondisi tertentu.
Penggunaan efek pencahayaan akan menjadi penerima yang baik
dengan pengunaan peralatan spesial seperti lampu sorot (spot light)
atau peralatan optikal lainnya.
3). Sirkulasi
Exhibition mesti memberikan kesempatan bagi setiap orang untuk
melihat dan memberikan kenikmatan, stimulasi, dan pengetahuan.
Perencanaan dan sistem sirkulasi pameran ditekankan pada pola
pengaturan pencapaian, sirkulasi pengunjung dan servis bangunan
Berdasarkan perhitungan untuk menampung 8.000 orang dan ketersediaan
lahan, maka bangunan convention hall direncanakan menempati 1 lantai
tersendiri di lantai 2 dengan luas 14.800 m2.
4.2.2. Analisis Kegiatan Kelompok Penunjang

Kegiatan penunjang yang akan ditampung di Tower STP meliputi kegiatan
penginapan untuk pelaku bisnis yang melakukan kegiatan di STP (hotel),
kegiatan kantor sewa untuk pelaku industri yang ada di Surakarta dan
sekitarnya, kegiatan restoran, kegiatan hiburan yang dapat dilakukan di
Menara Pandang dan STP square untuk masyarakat umum, dan kegiatan ITC.
a.
Hotel
1)
Pengertian
Sebagai fasilitas pendukung MICE diperlukan penginapan yang
memadai yang akan digunakan bagi peserta yang memanfaatkan
Convention Hall. Dengan demikian perlu diperhitungkan kapasitas
hotel yang akan disediakan pada saat event diadakan, hotel-hotel
yang sudah ada di Solo bisa menampung berapa orang, kekurangan
daya tampung itulah yang harus disediakan di lokasi Tower STP.
Kata hotel berasal dari bahasa latin "hostel" yang berarti sebuah
rumah besar yang disewakan kepada masyarakat untuk menginap
dan beristirahat sementara waktu (Dimyati, AS 1992 halaman 30).
Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian
atau seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa penginapan, makan
dan minum, serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola secara
komersial (Kepmenparpostel, 1988)
Hotel adalah sarana yang ditujukan untuk orang-orang yang
melakukan perjalanan jauh yang dikelola secara komersial dengan
dua pelayanan utamanya berupa penginapan berikut makan dan
minumnya (Fred Lawson, 1986 halaman 11)
Hotel adalah sejenis akomodasi yang menyediakan fasilitas dan
pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa jasa lainnya
untuk umum yang tinggal untuk sementara waktu, dan dikelola secara
komersial (Dimyati, AS 1992 halaman 33)
Dari beberapa pengertian di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa
hotel adalah bentuk akomodasi beserta kelengkapannya yang
diperuntukkan bagi orang-orang yang melakukan perjalanan jauh.
Kegiatan yang dilakukan pada hotel adalah kegiatan melakukan
istirahat yang melebihi satu hari karena sedang melakukan kegiatan
khususnya di lingkungan STP (konvensi, seminar, pameran, weding
ataupun konser) maupun yang sedang melakukan kegiatan di

Surakarta.
Fasilitas penunjang ini digunakan untuk menampung para pelaku
konvensi, pameran di Tower STP, disediakan sebuah hotel yang
bangunannya menyatu dengan Covention Hall, dan diasumsikan hotel
bintang 5.
Dari perhitungan kapasitas yang dapat ditampung convention hall

adalah 5.000 8.000 orang, sehingga minimal pada saat even
dilakukan
5.000-8.000
orang
tersebut
harus
bisa
disediakan
penginapan. Dengan asumsi untuk keperluan bisnis mereka akan

menginap di hotel berbintang, baik bintang 1, bintang 2, bintang 3,
bintang 4 dan bintang 5. Dengan demikian kekurangan daya tampung
hotel tersebut yang harus disediakan hotel yang ada di lingkungan
Tower STP tersebut.
Dari data yang ada jumlah kapasitas hotel yang ada di kota Solo
adalah sebagai berikut:
1
2
3
4
5
Hotel Bintang 5
Hotel Bintang 4
Hotel Bintang 3
Hotel Bintang 2
Hotel Bintang 1
Jumlah
Sumber: perhitungan tim, 2013
1 bh
5 bh
5 bh
6 bh
5 bh
26 bh
136 kamar
744 kamar
351 kamar
315 kamar
267 kamar
1.813 kamar
Dengan asumsi jumlah kamar yang tersedia di Kota Solo pada saat
event adalah 1.813 kamar. Kekurangan daya tampung hotel yang
telah ada di Kota Solo dari peserta kegiatan mice adalah sebanyak
861 orang. Asumsi single room butuh 86 kamar, sedangkan double
room butuh 387 kamar. Dengan pertimbangan akan tumbuhnya hotelhotel baru di Kota Solo, maka diperkirakan akan dibutuhkan sebanyak
300 kamar.
2)
Pengguna
Pengguna/ pelaku kegiatan pada Hotel di STP Surakarta ini dapat di
kelompokkan antara lain:
Tamu Hotel:
Tamu hotel adalah setiap orang yang datang untuk menginap

atau menggunakan fasilitas serta pelayanan hotel. Adapun jenis
tamu hotel antara lain (Dimyati, AS 1992 halaman 86) adalah
sebagai berikut:
1.
Walk-in Guest, adalah tamu yang datang ke hotel untuk

menginap, tanpa pesan tempat terlebih dahulu
2.
Reguler guest adalah tamu hotel biasa
3.
VIP Guest, adalah tamu yang dianggap sangat penting,

karena dia adalah langganan tetap hotel, karena jabatannya
dalam pemerintahan atau organisasi hotel, atau anggota dari
suatu club tertentu.
4.
Returning Guest adalah tamu yang bukan baru sekali saja

datang dan menginap di hotel, tetapi sudah berkali-kali atau
berulang-ulang menggunakan fasilitas dan pelayanan hotel
5.
Long Staying Guest, adalah tamu yang menginap atau tinggal

di hotel dalam waktu yang relatif lama.
6.
Individual guest adalah tamu yang datang menginap di hotel

bukan dalam suatu kelompok.
Pengelola yaitu pihak yang mengelola hotel

Mengingat rumitnya pengelolaan suatu hotel, apalagi untuk hotel
berbintang banyak, maka dibutuhkan suatu organisasi hotel yang
merupakan wadah dari manajemen. Dengan adanya organisasi ini
maka seluruh karyawan hotel akan mendapatkan informasi yang
jelas tentang batas dan jalur wewenang, departemen atau seksiseksi yang ada di dalam hotel. Untuk minimal sebuah hotel
berbintang
memerlukan
bagian-bagian
yang
biasa
disebut
housekeeping departement, food and beverage departement,

serta acounting departement. Kesemuanya dikoordinasikan dan
dikendalikan oleh General Manager yang dibantu oleh executive
assistant manager.
Hotel yang berada di Tower STP ini karena memang disediakan
untuk mendukung keberadaan Convention Hall,
maka
lebih
digolongkan kepada Bussiness hotel dan convention hotel, yaitu

untuk memberikan fasilitas menginap terutama bagi pelaku bisnis,
maupun orang-orang yang dalam urusan dinas, konferensi,
seminar dan lain sebagainya. Namun demikian hotel ini dapat
juga
dipergunakan
juga
sebagai
tempat
menginap
bagi
wisatawan/pelancong.
Asumsi perhitungan kebutuhan Hotel :
Daya Tampung maksimal MICE
: 8.000 orang
asumsi menginap 40% = 40% X 8.000
: 3.200 tamu
jumlah kamar tersedia bintang 3-5
: 1.231 kamar
asumsi single room 10% = 123 kamar
: 123 tamu
asumsi double room 90% = 1.108 kamar
: 2.216 0rang
sehingga kekurangan daya tampung adalah
: 861 tamu
asumsi single room butuh 10% x 861
: 86 kamar
asumsi double room butuh 861-86 :2
: 387 kamar
Diperkirakan di Surakarta akan tumbuh hotel-hotel baru, sehingga

diambil perkiraan kamar yang disediakan, sebanyak 300 kamar
dengan perincian :
3)
Standar room
: 285 kamar
Suite room
: 14 kamar
President room
: 1 kamar
Analisis Kebutuhan Ruang
Tabel IV.3.
Analisis Kegiatan dan Kebutuhan Ruang Hotel
Kelompok
Kegiatan
Hotel
Pengguna
Pengunjung/tamu
Aktivitas
Datang/Parkir kendaraan
Check in/Out
Menitipkan Barang
Menginap
Meeting
Makan
Renang
Fitness
Bertemu Tamu
Melihat pameran
Kondangan
Seminar
Ibadah
Menjamu rekanan
Kebutuhan Ruang
R. Parkir
Reception/Lobby
Safety Deposit Box
Kamar Hotel
Convention
Restaurant
Kolam Renang
Fitness Center
Lounge/r duduk
Exhibition Hall
Convention Hall
Convention Hall
Mushola
Restoran
Menara pandang
Kelompok
Kegiatan
Pengguna
Aktivitas
Kebutuhan Ruang
Cofee Shop
Mencari informasi
Bekerja
Menerima tamu
Menyimpan barang
Rapat
Parkir kendaraan
Istirahat
Ibadah
ICT
R. Manager
Lounge
Gudang
R. rapat
r. parkir
Kantin/lavatory
Mushola
Accounting
Bekerja
Menerima tamu
Menyimpan
Rapat
Istirahat
Ibadah
Parkir
R. Accounting
Lounge
R. gudang
r. rapat
Kantin/lavatory
Mushola
Tempat parkir
Staff Hotel
Parkir kendaraan
Bekerja
Menikmati Makanan
Istirahat
Ibadah
Rapat
t. Parkir
Front Office
R. Karyawan
Mushola/Lavatory
Mushola
R. Rapat
Staff Pelayanan
Mencuci pakaian
Menyimpan
Menyimpan linen
Ganti pakaian
Menyimpan perlengkapan
Menyiapkan makanan
Mencuci perlengkapan
Istirahat
Ibadah
Berobat ringan
R. pengelola
Gudang
R linen, strika, jahit
Locker dan r ganti
Gudang furniture
Dapur
R cuci perlengkapan
Mushola/lavatory/roomboy
Mushola
poliklinik
Koki
Memasak
Menyimpan
Ganti pakaian
Ibadah
Sajikan makanan
Dapur
Gudang bahan makanan
Locker/ruang ganti
Mushola
Restaurant
Keamanan
Monitor keamanan
Ibadah
Istirahat
Ganti
R . Keamanan
Mushola
Lavatory/r istirahat
Locker/r. Ganti
Manager
Kelompok
Kegiatan
Pengguna
Aktivitas
Service
Kebutuhan Ruang
Pemeliharaan/pemantauan R. ME
R. Genset
R. IPAL
R. sampah
Gudang BBM
Boiler
R. Air Bersih
R Pendingin
4)
Pola Aktivitas
Pola Aktivitas para pelaku di Hotel ini dapat dijelaskan pada diagram
dibawah ini:
FRONT DESK
DATANG/
PARKIR
LOBBY
ADMINISTRASI
FUNCTION
ROOM
KAMAR HOTEL
CONVENTION HALL
RESTAURAN
T
SERVICE
ROOM
LAUNDRY
DAPUR
Keterangan :
: Tamu/pengunjung
: Staf administrasi
: Pengelola
Gambar 4.5.
Pola Aktivitas Hotel
b.
Pusat Perkantoran/rental office

1) Pengertian
Menurut Pusat Bahasa (2011), kantor didefinisikan sebagai balai
(gedung, rumah, ruangan) tempat mengurus pekerjaan atau tempat
bekerja, sedangkan sewa didefinisikan memakai sesuatu dengan
membayar atau membayar karena memakai atau meminjam sesuatu.
Menurut Hunt (dalam Marlina 2008), kantor sewa adalah suatu
bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara
profesional. Lebih lanjut Marlina (2008: 116) memaparkan bahwa
kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok
dalam satu bangunan yang disewakan sebagai respon terhadap
pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar
(perkembangan
industri,
bangunan/konstruksi,
perdagangan,
perbankan, dan lain-lain).

Dari beberapa definisi di atas, dapat disimpulkan bahwa kantor sewa
adalah bangunan atau ruang yang dipinjamkan dengan imbalan yang
difungsikan sebagai tempat bekerja. Pada kesimpulan definisi ini,
dapat diartikan bahwa segala bentuk bangunan yang disewakan
sebagai kantor dapat diartikan pula kantor sewa
Rental Office atau kantor sewa yaitu suatu bangunan yang di dalamnya
terjadi interaksi bisnis dan pelayanan serta profesional. Di dalamnya
terdiri dari ruang ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor
dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakaannya. Atau dapat juga diartikan sebagai bangunan atau wadah bagi
kegiatan pekerja kantor yang dapat dipergunakan oleh siapapun yang
berminat dengan cara membayar harga.
Departemen Umum dan Tenga Listrik Dirjen Cipta Karya membedakan
kantor sewa menurut bentuk usaha penyewa yang ada di dalamnya
menjadi dua jenis :
Usaha sejenis yaitu merupakan bagunan kantor sewa yang disewa
oleh sekelompok usaha yang sejenis. Bagi investor hal ini sangat
menguntungkan, karena memiliki cavative market/pangsa pasar
yang pasti, sehingga mampu memperbesar occupancy rate/tingkat
hunian. Sedangkan bagi penyewa keuntunganya adalah kemudahan komunikasi antar lembaga dalam rental office, dan
kemudahan
pembagian
akomodasi
perusahaanperusahaan
penyewa yang masih tergabung dalam suatu kelompok perusahaan

tersebut. Kelemahan dari sistem tersebut adalah tidak dapat
diterapkan dalam system perencanaan kantor sewa. Karena
membutuhkan kondisi kondisi khusus yang harus dipenuhi.
Kondisi tersebut antara lain kriteria jenis kegiatan yang terintegrasi,
serta tersedianya investor / penyewa yang memiliki kepentingan
yang sama.
Mixed Use / Campuran merupakan kantor sewa dengan latar
belakang bidang usaha yang berlainan jenis atau campuran; paling
banyak karena fleksibel. Dalam bangunan tersebut para penyewa
berasal dari bermacam macam latar belakang jenis usaha. Jenis
ini lebih banyak di dapat dalam praktek sehari hari, karena sifatnya murni bisnis tanpa ada ikatan tertentu di belakangnya .
Kelebihan jenis ini adalah pihak penyewa lebih leluasa dalam memilih
kantor sewa yang lebih sesuai dengan kebutuhannya. Sedangkan
kelemahannya
pelayanan
adalah
dan
tata
sering
tertib
timbul
karena
kesulitankesulitan
terdapat
dalam
bermacammacam
perusahaan dengan jenis yang berbedabeda.

Menurut kelas bangunan, terdapat dua jenis pengklasifikasian rental
office/kantor sewa, yaitu: penentuan klasifikasi kantor sewa dan
berdasarkan jumlah lantai atas dasar pertimbangan prestise bangunan,
karena semakin tinggi suatu bangunan dibutuhkan teknologi yang
semakin canggih.
Kantor sewa pada dasarnya adalah sebuah bangunan komersial yang
dapat dimiliki dengan sistem sewa (Marlina, 2008). Sebagai sebuah
bangunan komersial, aspek efisiensi merupakan salah satu aspek
utama yang harus dipenuhi pada perancangan bangunan. Sesuai
dengan kriterianya sebagai bangunan komersial, kantor sewa harus
dirancang
dengan
berbagai
pertimbangan,
yang
bertujuan
mendatangkan keuntungan. Faktor-faktor pertimbangan tersebut dapat

diklasifikasikan ke dalam tiga kelompok, yaitu :
1. Faktor Ekonomi
a. Analisis kebutuhan ruang kantor
Sebelum membangun sebuah kantor sewa, terlebih dahulu
diawali dengan analisis kebutuhan pasar, termasuk di dalamnya
jenis usaha yang akan diwadahi, kebutuhan ruang, dan harga
sewa ruang-ruang tersebut. Kebutuhan ruang kantor di suatu
wilayah berbeda-beda tergantung perkembangan serta potensipotensi yang ada di wilayah tersebut. Perlu juga dilihat tren
perkembangan usaha di masa yang akan datang pada suatu
wilayah. Hal ini sering kali terkait dengan potensi wilayah
tersebut, baik yang berupa hasil bumi maupun sektor-sektor lain
yang berkembang di suatu wilayah. Seringkali suatu jenis
usaha tidak hanya bersifat lokal, tetapi juga regional yang
melayani wilayah-wilayah sekitarnya. Oleh karenanya tren jenis
usaha ini juga perlu mempertimbangkan potensi wilayah
regionalnya.
Selain faktor-faktor di atas, perlu juga dilihat kondisi tenaga
kerja di suatu wilayah yang meliputi hal-hal sebagai berikut :
-
Perkiraan kebutuhan ruang kantor disesuaikan dengan

jumlah penduduk
Perkiraan daya serap kantor sewa yang dibangun. Dengan

melihat kapasitas tenaga kerja suatu wilayah, dapat
diperkirakan daya serap kantor sewa yang dibangun
terhadap tenaga kerja yang ada.
b. Permodalan dan pengembalian modal

Pengadaan sebuah kantor sewa, seperti juga usaha komoditas
yang lain, memerlukan modal pokok yang dalam jangka waktu
tertentu menuntut pengembalian. Pengadaan modal dengan
segala
persyaratan
dan
perhitungan
investasi
yang
menguntungkan perlu ditelaah secara mendalam pada usaha

ini.
Modal yang dikeluarkan dalam pengadaan kantor sewa meliputi
biaya-biaya sebagai berikut :
-
Harga tanah keseluruhan (termasuk parking area) dihitung

harga /m2
Harga konstruksi meliputi harga keseluruhan bangunan

termasuk peralatan serta parkir mobil, dihitung harga /m2
Biaya praoperasi, yaitu biaya sebelum operasi berjalan

meliputi :
Legal fee and documentation yaitu biaya pengurusan

izin pembangunan
Commitment fee
Sales promotion, yaitu biaya promosi dan pemasaran

kantor sewa
Office overhead, yaitu biaya administrasi perkantoran
Loan interest during construction (harga satuan /m2)
Working capital, meliputi biaya operasional perusahaan
Contigency, meliputi biaya-biaya tak terduga
Kantor sewa pada hakekatnya merupakan bangunan yang

direncanakan untuk mewadahi fungsi-fungsi tertentu yang
dimiliki secara nonpermanen dengan sistem sewa. Sistem ini
berdampak pada dinamisasi penyewa meskipun pada bidang
usaha yang sama karena teritori untuk menempati ruang
sewanya hanya berlaku selama jangka waktu tertentu. Untuk
melancarkan upaya pengembalian modal dalam pengadaan
sebuah kantor sewa, perlu dikembangkan dua fungsi penting
dalam kantor sewa tersebut, yaitu :
1) Pemasaran
Sebuah kantor sewa harus bersifat menjual dalam arti
mampu dan mudah dipasarkan. Salah satu strategi untuk
mendapatkan
rancangan
yang
tepat
sesuai
permintaan/kebutuhan pasar adalah dengan melakukan

analisis pasar. Analisis ini dilakukan untuk mencapai target
pasar, misalnya jenis usaha yang mempunyai peluang
terbaik untuk diwadahi dan dapat ditawarkan kepada
konsumen. Selain itu perlu dianalisis juga harga sewa ruang
akan
ditawarkan
kepada
konsumen
sesuai
dengan
kemampuang sewa konsumen target. Selain melihat tren

perkembangan
dipertimbangkan
bisnis
di
masyarakat,
usaha-usaha
yang
perlu
sesuai
juga
untuk
dikembangkan dalam masyarakat di suatu wilayah, serta
kecenderungan perkembangannya pada masa yang akan

datang, untuk menghindari kekerungberhasilan penyewaan
ruang atau pencarian keuntungan yang terlalu lama
2) Pengembangan
Selain terkait dengan promosi kantor sewa itu sendiri,
sebuah
kantor
sewa
memerlukan
perencanaan
pengembangan lain khususnya yang berkaitan dengan

penyediaan dan pematangan tanah, disain bangunan dan
perencanaan anggaran.
Rancangan bangunan sebuah kantor sewa harus memiliki
kemungkinan-kemungkinan
pengembangan
baik
yang
berupa perluasan ruang maupun perubahan rancangan

ruang itu sendiri.sebagai bangunan komersial, kantor sewa
harus selalu mempunyai penampilan yang menarik sesuai
dengan tuntutan pasar.
c. Penyewaan kantor sewa
Kantor sewa adalah sebuat bangunan yang diadakan dengan
tujuan menyewakan ruang usaha. Sesuai dengan namanya
sistem
kepemilikan
ruang
dalam
bangunan
ini
bersifat
sementara dengan sistem sewa. Harga sewanya perlu

disesuaikan dengan kemampuan penyewa serta layanan dan
fasilitas yang diberikan. Untuk mengetahui kemampuan sewa
ini, perlu dilakukan analisis kemampuan konsumen untuk
menghindari pengadaan ruang sewa yang tidak terjangkau
yang pada akhirnya malah menghambat pemasaran kantor
sewa tersebut.
2. Faktor Konstruksi
Dua hal penting yang perlu diperhatikan terkait dengan konstruksi
kantor sewa adalah :
1) Teknologi
Bangunan kantor sewa memerlukan rancangan yang dapat
mengakomodasi perkembangan teknologi karena bangunan ini
identik dengan kemudahan dan kenyamanan layanan. Untuk
memfasilitasi
hal
tersebut,
perlu
direncanakan
berbagai
infrastruktur bangunan yang semakin ke depan semakin maju

dan berkembang sangat cepat.
2) Modul ruang sewa

Klasifikasi modul ini dapat dibedakan menjadi small space,
medium space dan large space berdasarkan beberapa
pertimbangan yaitu :
Edisiensi dan efektivitas penataan ruang
Tipe lantai yang disewakan
Jenis kegiatan
Faktor kebutuhan/ekonomi
2) Pengguna
Pengguna/pelaku kegiatan pada Kantor Sewa di STP Surakarta ini
dapat dikelompokkan antara lain:
Penyewa Ruangan Kantor (tenant)

Mereka adalah para pelaku bisnis yang menyewa ruangan kantor
baik untuk kantor representatifnya, kantor cabang, maupun
digunakan untuk fungsi-fungsi lainnya.
Pengelola yaitu pihak yang mengelola Kantor Sewa

Mereka terdiri dari manager pengelola, direksi beserta para staffnya
yang bertugas mengatur operasionalisasi kantor sewa sehingga
para tenant merasa nyaman dalam melakukan kegiatan pada lokasi
ini. Layanan yang dilakukan kecuali ruangan sewa, juga menjaga
pasokan air bersih, listrik, menjamin keamanan pengguna, serta
pengaturan-pengaturan keberlangsungan kantor sewa ini.
3) Analisis Kebutuhan Ruang

Kebutuhan Ruang dalam Solo Techno Park secara garis besar dapat
diutarakan sebagai berikut :
1.
Ruang / bangunan resepsionis

Elemen-elemen ruang resepsionis seperti antara lain : ruang
penerima, ruang tunggu, ruang eksibis dan display, hall.
2.
Ruang / bangunan rapat/ pertemuan

Ukuran dan alokasi ruang rapat / pertemuan berdasarkan pada
perhitungan besaran ruang yang tergantung pada :
a) Besarnya organisasi / perusahaan
b) Tingkat birokrasi
c) Jumlah peserta dari luar maupun dalam perusahaan
d) Macam pekerjaan yang dilakukan oleh perusahaan.
3.
Ruang / bangunan pengelolaan data

Ruang kerja tempat karyawan perusahaan mengerjakan tugas
utamanya di kantor
4.
Ruang / bangunan penyimpanan

Ruang penyimpanan adalah ruang-ruang yang digunakan untuk
menyimpan
persediaan
perlengkapan,
arsip,
peralatan
dan
barang-barang yang perlu perawatan.

5.
Ruang / bangunan perpustakaan

Merupakan ruang sebagai penyimpanan sekaligus penyedia
layanan informasi. Informasi yang terseida akan disampaikan
dalam berbagai bentuk seperti buku, jurnal, maupun laporanlaporan hasil riset atau peneliatan tentang proses produksi industri
dan teknologi
6.
Ruang / bangunan pelatihan

Merupakan ruang pengembangan kualitas dan kemampuan
manusia sebagai tenaga kerja bidang industri. Pelatihan dan
pendidikan
yang
akan
disesuaikan
dengan
bidang-bidang
pengembangan yang ada di Solo Techno Park.

7.
Ruang / bangunan kegiatan industri

Merupakan ruang atau bangunan kegiatan utama di kawasan STP
dalam rangka mencetak sumber daya manusia (SDM) yang
berkualitas dan menghasilkan produk-produk yang inovatif dan
berkualitas juga
8.
Ruang / bangunan berisitirahat (Asrama)

Merupakan fasilitas bagi siswa didik yang mengikuti pendidikan
dan pelatihan secara efektif untuk menjadi sumber daya manusia
yang berkualitas, di dalam kawasan Solo Techno Park yang
selanjutnya mampu berkiprah ditempat lain, untuk memajukan
daerah dan mengentaskan kemiskinan.
9.
Ruang / bangunan penunjang

Ruang atau bangunan penunjang antara lain ruang ibadah, parkir,
lavatory, dapur / kantin dan ruang-ruang servis lainnya untuk
menunjang kehidupan STP.
Tabel IV.4.
Analisis Kegiatan dan Kebutuhan Ruang Rental Office
Pengguna
Aktivitas
Kebutuhan Ruang
Tenant/Manager
Bekerja
Menerima Tamu
Menyimpan barang
Rapat
Memarkir mobil
Istirahat
Ibadah
Menjamu rekanan
R. Kepala
R. Tamu
Gudang
R. Rapat
R. parkir
Kantin/Toilet
Mushola
Restoran
Menara pandang
Karyawan
Mencari informasi
Bekerja
Menerima tamu
Menyimpan barang
Rapat
Parkir kendaraan
Istirahat
Ibadah
ICT
R Kerja karyawan
R. Tamu
Gudang
R. rapat
R. parkir
Kantin/toilet
Mushola
Pengelola
Memberikan informasi
Bekerja
Menyimpan
Rapat/koordinasi
Layanan kebersihan
Istirahat
Ibadah
Mengawasi keamanan
Monitoring CCTV
Listrik cadangan
Mengatur ME
R. Informasi
R. Pengelola
R. gudang
R. rapat
R. cleaning service
Kantin/toilet
Mushola
R. security
R. monitoring
Genset
Ruang ME
4) Persyaratan
Berdasarkan kelengkapan dan kualitas yang tersedia, kelengkapan
fasilitas dan utilitas pada suatu bangunan kantor sewa merupakan
syarat utama, dan akan memperlancar aktivitas dalam kantor sewa
sesuai fungsinya. Kelengkapan fasilitas utilitas akan menentukan juga
klasifikasi kantor sewa. Fasilitas dan utilitas yang ada pada rental office
antara lain: listrik, air minum, telepon, genset, pemeliharaan gedung,
public toilet, elevator, fire detection, Air Condition, keamanan, Car
Park, cleanning, telex, Utility Room, Bank, Loby dan atau koridor.
Rental office/ perkantoran yang disediakan pada lokasi Tower STP

adalah untuk menjembatani antara sektor industri dengan penelitian
dan pengembangan yang dilakukan di lingkungan STP. Diharapkan
para industriawan yang memiliki pabrik atau lokasi industri di Surakarta
dan sekitarnya bersedia membuka kantor representatif di Tower STP
sehingga didapatkan kemudahan komunikasi antara industri satu
dengan industri yang lainnya, industri dengan pihak perbankan,
maupun industri dengan penelitian dan pengembangan di STP.
Dengan demikian hasil-hasil penelitian dan pegembangan industri yang
dilakukan di lingkungan STP dapat diterapkan dalam industri mereka.
Di dalam produk kantor sewa untuk mencapai target pasar ada
beberapa faktor yang menjadi kunci suskesnya. Beberapa faktor
tersebut adalah (Marlina, 2008):
Fleksibilitas ruang
Tingkat hunian
Harga sewa
Service charge
Citra/image.
Guna mendukung fungsi bangunan yang mewadahi kegiatan bisnis,

kantor sewa memiliki fasilitas-fasilitas pendukung fungsi bangunan
tersebut. Fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain:
Area penerima/lobby
Unit pengelola
Unit kantor sewa
Ruang pertemuan/rapat
Unit layanan umum
Area servis
Sirkulasi
Gudang
Ruang mekanikal elektrikal.
Lokasi menjadi peranan penting agar kantor sewa dapat diminati oleh
pihak pasar. Lokasi yang baik akan menunjang fungsi bangunan itu
sendiri. Dalam pemilihan lokasi kantor, terdapat beberapa faktor yang
perlu dipertimbangkan yang telah dikemukakan oleh beberapa ahli.
Menurut Quible (1996), ada tiga faktor yang perlu dipertimbangkan

dalam menentukan lokasi kantor, antara lain:
Faktor keuangan
Faktor operasional
Faktor karyawan.
5) Pola Aktivitas
Dalam pola aktivitas dibedakan menjadi pelaku pengelola dan pelaku
penyewa rental office tersebut. Pola aktivitas masing-masing pengguna
dapat dilihat pada diagram dibawah ini:
RUANG-RUANG
SERVICE
RO
PENGELOLA
RO
R. INFORMASI
DATANG/
PARKIR
HALL/LOBBY
RO
RO
SECURITY
CONTROL ROOM
RESTAURANT
HOTEL
RO
Keterangan :
: Penyewa
: Pengelola
Gambar 4.6.
Pola Aktivitas Rental Office
Berdasarkan perhitungan, didapatkan luas lantai rental office di tower solo

technopark adalah seluas 5.430 m2. Perhitungan kebutuhan ruang secara
rinci dapat dilihat pada lampiran.
c.
Restoran
Restaurant biasanya tidak lepas dengan keberadaan Hotel. Bahkan
menjadi bagian dari hotel. Tetapi di Tower STP ini restaurant ini tidak
hanya melayani tamu hotel saja, tetapi juga melayani kegiatan Convention
Hall, Kantor sewa, dan kegiatan lain di gedung ini.
Restauran ini kecuali terdapat restauran utama, bisa juga menambah
beberapa resto spesial yang lain, yang memempati area restoran dalam
gedung tersebut. Restoran spesial ini bisa berupa restauran yang
menyediakan masakan Jepang, masakan Korea, maupun masakan China.
Untuk pelaku bisnis, fasilitas ini bisa digunakan tidak hanya untuk makan
secara rutin, akan tetapi bisa juga digunakan untuk menjamu relasi
bisnisnya.
1) Pengguna
Pengguna/pelaku kegiatan pada Restaurant di STP Surakarta ini dapat
dikelompokkan antara lain:
Pengunjung/Tamu
Tamu atau pengunjung restaurant adalah tamu hotel, tamu
pengunjung convention hall, exhibition hall, rental office maupun
tamu yang memang sengaja datang dari luar gedung untuk makan.
Pengelola yaitu pihak yang mengelola Restaurant

Mereka terdiri dari manager restoran beserta staffnya, pelayan
restoran, koki sampai bagian office boy restoran
2) Analisis Kebutuhan Ruang

Tabel IV.5.
Analisis Kegiatan dan Kebutuhan Ruang Restaurant
Pengguna
Pengunjung
Aktivitas
Parkir kendaraan
Memesan makan
Menikmati Makanan
Istirahat
Ibadah
Kebutuhan Ruang
t. Parkir
Lobby
Ruang makan
Toilet
Mushola
Pengguna
Aktivitas
Menikmati pemandangan
Bekerja
Istirahat
Ibadah
Memasak
Menyimpan
Ganti pakaian
Istirahat
Ibadah
Pengelola
Koki
Kebutuhan Ruang
Menara Pandang
r. pengelola
Toilet
Mushola
Dapur
Gudang
Ruang ganti/locker
Mushola
Selain restoran, terdapat pula ruang meeting room yang merupakan fungsi
penunjang bagi hotel. Restaurant dan meeting room direncanakan pada lantai
yang sama yaitu lantai 18 seluas 1.620 m2.
4.2.3. Kelompok Kegiatan Pengelolaan

Kelompok kegiatan yang merupakan kegiatan pengelolaan Tower STP, baik
mengelola Convention Hall, Rental Office, dan bangunan-banguan lainnya
seperti bangunan service meliputi genset, keamanan bangunan, penyediaan
air bersih, dan lain-lain.
Sebuah bangunan akan berfungsi secara layak jika dilengkapi dengan
perlengkapan bangunan seperti sarana penerangan bangunan, sarana
transportasi
dalam
bangunan
dan
lain-lain.
Perlengkapan
bangunan
merupakan komponen penting dalam suatu bangunan yang akan mendukung

kelancaran aktivitas yang dilakukan di dalam bangunan tersebut. (Marlina,
2008:309).
A. Perlengkapan Bangunan Yang Berkaitan Dengan Kesehatan
1. Sistem Distribusi Air Bersih
Karena bangunan Tower Solo Technopark merupakan bangunan yang
bertingkat, perlu direncanakan jaringan-jaringan distribusi kelengkapan
bangunan, baik secara horizontal maupun vertikal.
Sistem air bersih dalam bangunan bertingkat dibedakan menjadi dua :
1) Up Feed System
Pada Up Feed System (system distribusi ke atas), arah aliran air
direncanakan dengan arah ke atas sehingga sumber/tampungan air
harus berada lebih rendah daripada lubang distribusi. Pada
bangunan bertingkat, biasanya system ini direncanakan dengan
pengambilan air langsung dari sumur/sumber air yang terletak di
bagian bawah (tanah) dengan menggunakan alat bantu pompa.
2) Down Feed System
Down Feed System (sistem distribusi ke bawah) merupakan system
distribusi air bersih dimana aliran air diarahkan ke bawah, biasanya
menggunakan bantuan gaya gravitasi. Pada sistem ini air diambil
dari sumur/sumber air yang biasanya terletak di bawah lalu
ditampung terlebih dahulu di tangki air yang berada di atas,
kemudian didistribusikan ke lubang-lubang distribusi yang letaknya
lebih rendah.
Pada bangunan dengan bentuk tower/menara yang memiliki jumlah
lantai sangat banyak, jaringan sistem distribusi air bersih dapat
direncanakan
dengan
pembagian
zona
untuk
mengantisipasi
kkeseimbangan ketersediaan air bersih pada tiap-tiap lantai bangunan

dan juga untuk meratakan beban struktur bangunan sebagai akibat
diadakannya tangki air sebagai fasilitas penampungan air pada tiap
zona.
2. Sistem Pembuangan Air Kotor
Keberadaan sistem pembuangan air kotor dalam sebuah bangunan
mempunyai peranan penting terhadap keberlanjutan aktivitas yang
diwadahi dalam bangunan tersebut. Sebagai bagian dari bangunan,
saluran pembuangan air kotor berfungsi sebagai penunjang kesehatan
pengguna bangunan. Selain itu, dengan adanya jaringan saluran
pembuangan air kotor, penampilan fisik bangunan akan lebih teratur.
Sistem drainase (pembuangan air kotor) yang memenuhi syarat terdiri
atas 3 bagian yang saling melengkapi, yaitu :
1. Alat-alat penerima seperti kloset, bak cuci dan talang
2. Saluran di dalam dan di luar gedung, lengkap dengan peralatannya
baik secara horizontal maupun vertikal
3. Tempat pembuangan air kotor
Secara umum, jenis zat buangan dari dalam bangunan atau suatu
lingkungan digolongkan menjadi 2, yaitu zat padat dan zat cair. Zat
buangan padat adalah kotoran yang berasal dari kloset yang berupa
tinja, sedangkan zat buangan cair adalah air kotor yang berasal dari
lavatory, urinoir, bak mandi, wastafel dan bak cuci piring.
Berdasarkan klasifikasi zat buangan tersebut, sistem pembunagan air
kotor dapat dibedakan sebagai berikut :
1. Sistem pembuangan air kotor, adalah sistem pembuangan yang
menyalurkan air kotor dari kamar mandi dan wastafel
2. Sistem pembuangan air hujan, adalah sistem pembuangan khusus
untuk menyalurkan air hujan dari atap gedung dan tempat lainnya
yang dikumpulkan dan dialirkan keluar
3. Sistem pembuangan air khusus, adalah sistem buangan yang
dikhususkan bagi air buangan khusus, yaitu air buangan yang
langsung dimasukkan ke dalam riol kota tanpa proses pengamanan
lebih dahulu. Oleh karena itu, perlu disediakan peralatan khusus
untuk mengolahnya sebelum dibuang ke riol kota
4. Sistem pembuangan air berlemak dari dapur, adalah sistem
pembuangan untuk mengalirkan air kotor yang mengandung lemak,
misalnya air sisa mencuci peralatan memasak di dapur
5. Sistem pembuangan kotoran padat, yaitu sistem pembuangan untuk
mengalirkan kotoran manusia dari kloset yang pada dasarnya terdiri
dari cairan dan zat padat kotoran manusia.
Berdasarkan keragaman jenis zat buangan yang ada, jaringan
pembuangan dalam suatu bangunan dapat dirancang dengan berbagai
cara,
tergantung
dari
cara
pembuangannya.
Menurut
cara
pembuangannya, sistem pembuangan air kotor dapat dikategorisasikan

sebagai berikut :
1. Sistem buangan campuran, yaitu sistem pembuangan dimana
segala jenis air buangan dikumpulkan ke dalam satu saluran dan
dialirkan ke luar gedung, tanpa memperhatikan jenis air buangan
2. Sistem buangan terpisah, yaitu sistem buangan dimana segala jenis
air buangan dikumpulkan dan dialirkan keluar gedung secara
terpisah
3. Sistem pembuangan air secara tak langsung, yaitu sistem
pembuangan air dimana air buangan dari beberapa gedung
bertingkat digabungkan dalam satu kelompok, baru kemudian

dialirkan ke pembuangan secara bersama-sama.
Dalam
perancangan
bangunan
bertingkat,
peletakan
jaringan
pembuangan air kotor dapat direncanakan berada di dalam bangunan.

Jika memang demikian maka jaringan berada di dalam bangunan
sampai jarak 1 m dari dinding luar bangunan tersebut. Peletakan
jaringan juga dapat dilakukan di luar bangunan. Di sini jaringan
pembunagan ditempatkan mulai 1 m dari dinding paling luar bangunan
sampai ke riol kota. Terdapat empat macam sistem pembuangan air
kotor yang dapat diaplikasikan pada bangunan bertingkat, yaitu
(Marlina, 2008:316):
1. The Fully Vented One Pipe System
Pada sistem ini digunakan satu pipa pembuangan yang mengalirkan
sekaligus air kotor dan kotoran padat
2. The Fully Vent Two Pipe System
Sistem pembuangan ini merupakan jaringan pembuangan air kotor
dengan pemisahan sistem pipa, yaitu antara pipa pembuangan air
kotor dan pipa pembuangan kotoran padat
3. Single Stack System
Pada sistem ini, pembuangan air tinja dan air kotor atau air sabun
dipisahkan dengan 2 jenis pipa pada aliran mendatar, sedangkan
pipa vertikalnya menjadi satu.
B. Perlengkapan bangunan yang berkaitan dengan kenyamanan

Untuk mendukung kenyamanan aktivitas pada bangunan komersial,
bangunan harus dilengkapi beberapa infrastruktur, yaitu :
1. Sistem penghawaan
Adalah sistem pengaturan udara dengan cara menukar udara di dalam
ruangan dan mempercepat penguapan keringat serta panas tubuh
manusia pengguna bangunan agar tercapai sirkulasi udara yang
nyaman
bagi
aktivitas di
dalam
bangunan.
Sistem
ini
dapat
direncanakan dengan merancang perlubangan pada kulit bangunan

yang memungkinkan mengalirnya udara dari dan keluar bangunan
secara alami ataupun menggunakan alat bantu kipas angin untuk
membuat pergerakan udara di dalam bangunan.
2. Sistem pengkondisian udara dalam bangunan
Di Indonesia pada umumnya terdapat 3 sistem pengkondisian udara

yang digunakan, yaitu :
Pengkondisian udara
: AC (Air Conditioning) dinding atau
setempat
Pengkondisian udara
: AC (Air Conditioning) dengan sistem
refrigerasi tekan
Pengkondisian udara
: AC (Air Conditioning) central, dengan
sistem air yang didinginkan dalam menara di luar gedung

Penggunaan sistem pengkondisian udara pada bangunan komersial
berbeda-beda yang disesuaikan dengan fungsi bangunan tersebut
yaitu:
Gedung perkantoran
Udara terkondisi didistribusikan menurut jumlah tingkat lantai. Satu
AHU dapat melayani satu lantai atau lebih tergantung kapasitas AHU
dan beban kalor yang didinginkan
Hotel
Ruang-ruang umum pada hotel biasanya menggunakan AC package
ataupun horizontal ducting system
Gedung pertemuan
Dapat menggunakan AC package atau horizontal ducting system
3. Sistem Penerangan
Penerangan pada bangunan bertingkat dapat diperoleh secara manual
dengan memasukkan cahaya matahari baik secara langsung maupun
tidak langsung ke dalam bangunan maupun dengan penerangan
buatan menggunakan bantuan elektrikal.
Terkait dengan sistem penerangan sebagai kelengkapan bangunan,
perlu dipertimbangkan beberapa hal sebagai berikut :
Tingkat penerangan disesuaikan dengan kebutuhan kuat terang
yang diinginkan sesuai aktivitas yang dilakukan
Teknik pencahayaan yang dirancang dapat sekaligus dimanfaatkan
untuk mendapatkan citra bangunan
Distribusi jaringan elektrikal yang mendukung sistem pencahayaan
dapat diletakkan di atas langit-langit ruangan, di bawah lantai pada
struktur lantai yang diangkat (rising floor) ataupun ditanam di dalam
dinding
C. Perlengkapan bangunan yang berkaitan dengan Keamanan

Bangunan
komersial
merupakan
bangunan
yang
digunakan
oleh
masyarakat umum. Salah satu persyaratan yang harus dipenuhi oleh

bangunan publik adalah terjaganya keamanan bagi pemakai bangunan
yang dapat dicapai dengan rancangan perlengkapan pengamanan
bangunan sebagai berikut :
1. Sistem Penanggulangan Bahaya Kebakaran
Fire protection adalah suatu usaha untuk mengadakan perlindungan
terhadap penghuni bangunan apabila terjadi kebakaran. Perlindungan
dalam hal ini dimaksudkan sebagai suatu tindakan pencegahan dan
pemadaman kebakaran.
Untuk menanggulangi bahaya kebakaran pada suatu bangunan, perlu
dilakukan upaya-upaya sebagai berikut :
A.
Preventif, adalah cara mencegah kebakaran yang dapat dilakukan

dengan :
Perlengkapan pencegahan
Misalnya CCTV sebagai upaya memonitor keadaan termasuk
kemungkinan terjadinya kebakaran
Pemilihan bahan bangunan
Penggunaan bahan bangunan yang tidak mudah terbakar
dengan fire saverity (durasi ketahanan suatu bahan terhadap
api) sesuai dengan persyaratan ruang dan aktivitasnya
Isolasi terhadap api
Strategi ini diupayakan dengan pemilihan jenis dan kekentalan
bahan
B.
Represif, adalah cara penyelamatan pada saat terjadi kebakaran

Usaha represif ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran
serta penunjang lainnya seperti :
Fire alarm system
Cara
kerjanya adalah memberi tanda adanya bahaya
kebakaran, baik kepada penghuni bangunan maupun kepada

petugas pemadam kebakaran
Fire sprinkle system
Adalah sistem penyemprot air yang diaktifkan oleh detektor
pengindera bahaya kebakaran
Fire detector
Merupakan
sistem
pendeteksi
bahaya
kebakaran.
Ada
beberapa alat yang digunakan untuk mendeteksi bahaya api

yaitu smoke detector, heat detector, CCTV camera
Smoke and heat venting
Ventilasi digunakan untuk mengurangi asap kebakaran dan
asap bangunan serta menambah aksesibilitas bagi pemadam
kebakaran agar dapat mendekat dan langsung bertindak di
sumbernya
Fire dumper and shuter
Pada
saat
terjadi
kebakaran
akan
menutup
berbagai
perlubangan yang terdapat pada partisi tahan terhadap api

Water supply system
Punch register
Fire hydrant
Portable fire extinguisher atau chemical extinguishing
Alat ini digunakan untuk menanggulangi kebakaran kecil,
berbentuk tabung pemadam api
Upaya penyelamat darurat terdiri atas beberapa jenis :
Tangga darurat
Helipad
Unit ladder
Tangga dan jaring
2. Sistem Penangkal Petir
Penangkal petir diperlukan sebagai antisipasi bangunan terhadap
gangguan yang mungkin timbul akibat sambaran petir. Pada prinsipnya
instalasi penangkal petir adalah suatu sistem instalasi dengan
komponen-komponen dan peralatan-peralatan yang secara umum
berfungsi menetralisir udara di sekitar bangunan agar tidak terjadi petir,
sehingga semua bagian dari bangunan beserta isinya atau bendabenda di sekelilingnya terlindungi atau terhindar dari bahaya sambaran
petir.
D. Perlengkapan
bangunan
yang
berkaitan
dengan
sirkulasi
dan
komunikasi
1) Sistem transportasi dalam bangunan
Sistem transportasi dalam bangunan secara umum dapat dibedakan
pada arah horizontal dan vertikal. Transportasi horizontal pada
bangunan komersial sebagian besar menggunakan sarana transportasi
manual (selasar), sedangkan transportasi vertikal merupakan gabungan
antara sistem transportasi manual (tangga) dan transportasi mekanik.
Pada prinsipnya ada dua macam transportasi vertikal secara mekanik,
yaitu :
a) Elevator atau Lift, merupakan alat transportasi vertikal antar lantai
dalam
bangunan
bertingkat
secara
menerus,
yang
hanya
membutuhkan ruangan relatif kecil secara horizontal dan dapat

mempengaruhi kualitas pelayanan gedung.
Menurut penumpangnya, lift dibagi menjadi :
Passanger elevator (lift untuk pengangkutan orang)
Service elevator (lift untuk pelayanan)
Freight elevator (lift untuk pengangkutan barang)
b) Eskalator, adalah alat transportasi antarlantai, menghubungkan satu

lantai dengan lantai di atas maupun di bawahnya, yang bergerak
dengan bantuan tenaga mesin.
Peletakan eskalator dalam suatu bangunan, dirancang sesuai
dengan rancangan aksesibiitas bangunan tersebut
2) Sistem komunikasi dalam bangunan
Secara umum komunikasi dibedakan menjadi :
Komunikasi dari atau keluar bangunan
Komunikasi di dalam bangunan
Adapun menurut arahnya komunikasi dibedakan menjadi one way
communication (komunikasi satu arah) seperti TV, radio, sound system,
CCTV dan two way communication (komunikasi dua arah) seperti
telepon.
E. Perlengkapan bangunan penunjang
1) Listrik
Pemakaian tenaga listrik dalam bangunan pada umumnya dapat
dikelompokkan ke dalam 3 kategori menurut peruntukannya, yaitu :
a) Perlindungan bangunan berupa :
Perlindungan bangunan terhadap bahaya
Perlindungan terhadap petir
Perlindungan terhadap pencemaran
b) Pengadaan fasilitas
Pengadaan air bersih dan air panas
Pengadaan transportasi dalam bangunan (lift/eskalator)
Pengkondisian udara
Penerangan
Sound system
Telepon
c) Pelayanan kegiatan komersial

2) Mekanikal
Merupakan sebutan untuk teknik pengendalian kelengkapan bangunan
dengan menggunakan bantuan mesin, bukan operasional secara
manual.
4.2.4. Kebutuhan dan Besaran Ruang

Kebutuhan dan besaran ruang didapatkan dari hasil analisis pengguna ruang
dan pola aktivitas di dalam ruang. Ruang yang ada terdiri dari parkir,
Convention Hall, public space, shopping arcade, Rental Office, Swimming pool
dan sport centre, Hotel, Restauran dan meeting room, menara pandang, ICT
dan Ballroom. Program ruang dari masing-masing ruang tersebut dapat dilihat
pada lampiran. Kebutuhan ruang total adalah sebagai berikut :
Tabel IV.6.
Kebutuhan Ruang
Sumber : Hasil Perhitungan Tim, 2013
Untuk lahan parkir, selain parkir indoor yang menempati 2 lantai terbawah, juga
terdapat parkir outdoor seluas 3.800 m2. Dari keseluruhan lahan parkir, dapat
menampung 1.000 mobil dan 1.000 motor.
4.3. Analisis Dasar Perencanaan Greensmart Building

Membangun Green adalah konsep perencanaan yang sudah menerapkan kaidah
kaidah untuk merespon upaya upaya pencegahan global warming dengan penerapan:
1.
Efisiensi Penggunaan sumber alam untuk: Energy, Air dan Material/bahan

bangunan.
Efisiensi energi ini meliputi energi untuk penerangan, pengkondisian udara
maupun penggunaan lainnya. Upayaupaya yang dapat dilakukan adalah:
Pemanfaatan cahaya alami secara maksimal di siang hari
Penggunaan pengkondisian udara yang ramah lingkungan
Efisien penggunaan air dilakukan dengan langkah langkah:
Penghematan air yang digunakan dalam bangunan
Mengurangi beban pasokan air bersih dan fasilitas penjernihan air
Pemanfaatan kembali air yang sudah didaur ulang
Pemanfaatan secara maksimal air hujan yang jatuh di bangunan/site
Efisiensi penggunaan bahan bangunan dapat dilakukan dengan beberapa

langkah:
Mengurangi penggunaan bahan bangunan yang non renewable
Mengurangi efek negatif terhadap lingkungan
Penggunaan bahan bebas racun
Daya tahan bahan
Pengurangan suara/kebisingan
Material dengan sedikit mungkin sampah, misalnya penggunaan material pre
fabrikasi.
2.
Mengurangi efek negative terhadap lingkungan.

Langkah langkah yang perlu dilakukan adalah dengan mengurangi volume
sampah maupun limbah beracun yang dapat merusak lingkungan dengan
mengolahnya menjadi bahan yang dapat digunakan kembali.
3.
Memperhatikan kesehatan dan kenyaman di dalam bangunan

Langkah langkah nyata yang dapat dilakukan adalah: mencegah Sick Building
Syndrom dengan selalu memelihara peralatan pengkondisian udara dan
kebersihan dalam bangunan
Sedangkan Sistem bangunan pintar (Inteligent Building System) adalah suatu sistem
yang mengintegrasikan empat unsur bangunan secara erat. Sistem bangunan pintar
merupakan suatu konsep yang ada dalam konsep sistem bangunan pintar secara
keseluruhan. Keempat unsur tersebut meliputi :
a)
Sistem Orientasi Bangunan, terdiri atas: sistem manajemen bangunan yang

mencakup optimasi pemanasan dan tata udara dan pengontrol jadwal.
b)
Tata Penghematan Energi, meliputi tata lampu dan kontrol otomatis dan
pengelolaan kebutuhan energi.
c)
Sistem Keamanan meliputi pengamatan dengan video dan kontrol akses dan
penguncian jarak jauh,
d)
Sistem telekomunikasi yaitu konfirmasi jarak jauh dan penulisan jarak jauh,
e)
Sistem Otomsi Perkantoran meliputi pemprosesan dokumen, dukungan dalam

membuat proses dan kontrol dan dukungan terhadap rencana kerja
Sistem otomasi bangunan atau Building Automatic System (BAS) memberikan

pengontrolan terhadap fungsi fungsi gedung secara otomatis. Di dalam SOB
terdapat subsistem yang saling berhubungan dan saling terpadu satu sama lainnya.
Besar kecilnya subsistem dalam integrasi ini bersifat relatif, bergantung kepada
besarnya kebutuhan dan kemampuan.
Sistem Bangunan Pintar ( SPB ) Intelligent Smart Building ( ISB ) adalah perluasan
dari konsep sistem otomasi bangunan dalam mengelola suatu bangunan. Ada
beberapa definisi Sistem Bangunan Pintar yang terus mengalami perubahan dari
waktu ke waktu. Di Amerika Serikat, IBS memberi definisi terhadap SBP sebagai berikut: Intelligent Bulding atau bangunan pintar adalah gedung yang memberikan
lingkungan produktif dan efektif melalui optimasi keempat unsur gedung, yaitu bentuk,
sistem pelayanan, manajemen dan kesalingterkaitan diantara Unsur - unsur tersebut,
bangunan pintar membentuk pemilik gedung, manajer gedung, dan para pengguna
gedung untuk mencapai tujuan mereka dalam cakupan biaya, manajemen energi,
kenyamanan, keamanan, kemampuan pemasaran dan perubahan jangka panjang.
Latar belakang adanya sistem bangunan pintar adalah: 1
1)
Semakin ketat persaingan dunia bisnis yang mempengaruhi kelengkapi fasilitas

bangunan yang mempermudah, mempercepat, dan melancarkan kegiatan di
dalam bangunan.
2)
Tuntutan pelanggan akan kecanggihan teknologi pada bangunan yaitu dalam hal
pengolahaan informasi, proteksi terhadap keamanan dan keselamatan bangunan
yang akan memberikan rasa aman dan nyaman pada penggunaanya.
3)
Perkembangan
teknologi
yang
mengakibatkan
tuntutan
pelanggan
akan
kemudahan, kelengkapan atau fasilitas dalam sebuah bangunan komersial.
Dalam penerapannya pada bangunan, prinsip-prinsip tersebut diatas dilakukan

melalui beberapa cara:
4.3.1.
Filosofi Green Environment

1. Zero Run Off
Meminimalkan buangan air hujan ke luar kawasan
Pembuatan detention pond/swale
Pembuatan resapan setempat
Optimalisasi jaringan saluran drainase keliling
2. Thermal Control
Membentuk mikro klimat
Hakim, EVALUASI SISTEM BANGUNAN PINTAR PADA PUSAT PERBELANJAAN SENAYAN CITY DI JAKARTA, Arsitron Vol. 1 No. 2 Desember
2010
Dari tatanan pola dan pemilihan vegetasi
Membentuk sirkulasi udara ruang luar yang mengalir
Pengelolaan O2 dan CO2 dengan penanaman tanaman bertajuk

padat dan lebar
3. Eco Friendly
Pemilihan material secara tepat
Meminimalkan material alami
Memilih produk finishing yang poreus
Menyediakan dan melengkapi sarana bagi pejalan kaki (termasuk

penyandang cacat)
4. Recycle, Reduse, Reuse
Penerapan sistem pengelolaan sampah tanaman
Penerapan pengelolaan air tanah dengan baik
Mengurangi penggunaan air siram dengan meminimalkan tanaman

perdu
Efisiensi penggunaan daya listrik untuk pencahayaan ruang luar

dengan pemilihan jenis lampu dan sensor.
Ilustrasi dari penjelasan di atas dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 4.7.
Konsep Green Environment
4.3.2.
Smart Building
Smart Building adalah suatu usaha perancangan arsitektur yang mengacu
pada Eco Architecture. Hal ini merujuk pada Konverensi Eco Architecture I
tahun 2006, yang mengusung topik Harmonisation Between Architecture And
Nature. Yang dikoordinir oleh Wessex Institute of Technology, UK dan
berkolaborasi dengan International Journal of Ecodynamics, antara lain
merumuskan apa yang dimaksud dengan Eco Architecture.
Sementara Smart Building sendiri adalah usaha untuk mewujudkan
bangunan hemat
energi.
Dengan menitikberatkan bagaimana energi
digunakan untuk melangsungkan kegiatan-kegiatan dalam bangunan meliputi

HVAC (Heating Ventilation, Air Condition), yang pada prinsipnya bagaimana
konsumsi energi dalam bangunan tersebut dapat dikurangi.
Sementara penggunaan energi yang paling besar dikonsumsi untuk kegiatan
dalam
bangunan,
adalah
penghawaaan/pendinginan
buatan
dan
pencahayaan sekitar (60%), maka dari itu diupayakan untuk menekan dan
menerimakan proses pemanasan yang masuk kedalam bangunan (heat gain
process) baik secara internal dan eksternal dan memaksimalkan proses
pengeluaran panas dari bangunan (head loss process). Selanjutnya adalah
mengatur
proses
masuknya
cahaya
alami
yang
sekaligus
dapat
meminimalkan panas yang masuk kedalam bangunan.

Proses pemasukan dan pengeluaran panas dalam bangunan harus
diupayakan seimbang, karena jika proses pemanasannya lebih besar
dibanding proses pelepasan panasnya, maka dengan sendirinya bangunan
akan mengalami peningkatan temperatur udara (overheating). Kondisi ini
tentu akan memaksa penghawaan alami bekerja lebih berat, yang ujungnya
pemborosan dalam pemakaian energi.
A. Pendekatan Arsitektural
Pada saat proses perancangan, ada dua aspek yang harus dihentikan,
pertama yang berkaitan dengan lingkungan, dimulai dari analisa tapak,
berkaitan dengan analisa tapak ini erat kaitanya terhadap bangunan
hemat energi, mulai analisa arah matahari, orientasi bangunan, yang
dapat berpengaruh terhadap proses pemasukan panas bangunan
terutama dari sisi pemanasan eksternal yang dapat direduksi melalui
strategi arah, hadap bangunan yaitu dengan menempatkan dindingdinding yang lebar, jendela, juga ventilasi pada sisi-sisi yang tidak
berhadapan secara langsung dengan sinar matahari, penempatan
tanaman-tanaman yang rindang untuk memberikan efek peneduhan pada
lingkungan bangunan (terutama pada sisi Timur dan Barat), sehingga
proses pemasukan panas dan pelepasan panas dalam bangunan dan
proses
pemasukan
cahaya
alami
dan
sekaligus
dalam
proses
pengurangan panasnya dapat dicapai keseimbangan perbandingan,

antara daerah yang ditutupi bangunan dengan daerah hijau (Building
Coverage).
Analisa
lingkungan
juga
harus
memperhitungkan
perbandingan antara total luas lantai terhadap luasan tapak (floor area
ratio), dan ketinggian bangunan, hal ini akan berpengaruh pada daerah
yang tertutupi pada bangunan sekitarnya. Bahkan bangunan hijau
mensyaratkan layout desain bangunan (10%), konsumsi dan pengelolaan
air bersih (10 persen), pemenuhan energi listrik (30%), bahan bangunan
(15%), kualitas udara dalam (20%), dan terobosan inovasi (teknologi,

operasional) sebesar 15%.
Kedua adalah analisa terhadap bangunannya sendiri (building design),
juga menjadi strategi lain yang secara arsitektural dapat diaplikasikan
dapat menurunkan pengaruh panas eksternal tersebut, seperti: pemilihan
material bangunan yang dapat meredam dan menyimpan panas yang
masuk kedalam bangunan, warna bangunan yang tidak menyerap panas
(warna putih atau yang terang), tekstur permukaan yang dapat
merefleksikan panas, pengaruh ini juga dapat ditinjau dari Bentuk
bangunan, memiliki arsitektural tetapi cukup efektif mereduksi panas
matahari pada bangunan Sun Shading.
B. Pendekatan Teknis
Pendekatan secara teknis, lebih difokuskan pada kemajuan teknologi
dibidan utilitas bangunan. Titik beratnya pada penggunaan teknologi yang
memanfaatkan waktu edar matahari sepanjang hari, kelebihan panas
didaerah tropis ini menjadi potensi tinggi dalam pengolahanya menjadi
energi. Aplikasinya penggunaan teknologi panel surya (photovoltanic
Panel), yaitu sebuah panel, yang ditempatkan di bidang atap (Building
Integrated Photovotaics), yang dapat menjadi bagian dari desain
bangunan itu sendiri. Salah satu banguan yang landasan konsepnya
adalah juga penghematan energi, adalah Eco Mall di Singapore yang
merupakan
Mall
pertama
yang
dirancang
dengan
konsep
Eco
Architecture.
Energi panas yang tersimpan oleh panel surya diubah menjadi energi
listrik yang selanjutnya dapat digunakan untuk menyalakan alat-alat
elektrikal, pencahayaan buatan dan penghawaan buatan terutama
penggunaan dalam malam hari. Pada siang hari sistem penghawaan dan
pencahayaan lebih difokuskan pada pendekatan alami (natural cooling
and lighting).
Permasalahannya adalah pengadaan panel surya tidak murah. Namun
untuk jangka panjang panel surya ini sangat efektif untuk penghematan
energi.
Sedangakan
pencahayaan
dapat
dikombinasikan
antara
pencahayaan alami dengan pemasangan kaca yang dapat mereduksi

panas, pencahayaan buatan, menggunakan lampu-lampu hemat energi
dapat dipertimbangkan untuk pengurangan energi.
Lampu hemat energi adalah penggunaan lampu-lampu yang memiliki

tingkat efikasi tinggi, artinya mempunyai tingkat Illuminasi cahaya tinggi
(Lux)/watt. Oleh karena itu penggunaan lampu jenis SL dengan wattage
rendah (8 11 watt) tetapi mempunyai tingkat Illuminasi 560 770 Lux
sangat disarankan. Tingkat Illuminasi seperti itu sangat mencukupi untuk
kegiatan sehari-hari yang berkisar 150 400 luz. Keuntungan dari
pemakaian lampu hemat energi adalah tidak menimbulkan efek panas
pada ruang. Penerangan buatan juga dapat dihasilkan dari lampu LED,
yang memiliki terang cahaya cukup kuat, dengan pemakaian daya yang
rendah.
Disisi lain pertimbangan teknologi juga dimanfaatkan dalam sistem
penghawaaan buatan (Air Condition), penghawaan buatan ini sangat vital
manakala yang dibicarakan adalah bangunan-bangunan tinggi, ataupun
bangunan bentang lebar, yang tidak akan mampu menggunakan
penghawaan
alami.
Permasalahannya
adalah
kontradiktif
dengan
masalah pencahayaan. Secara teknologi hal ini dalam bangunan tinggi

dipakai Cell Tenaga Surya.
Iluastrasi penjelasan di atas dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 4.8.
Konsep Smart Building
ANALISIS RANCANG BANGUN

SOLO TECHNOPARK
5.1. Site Eksisting
Gambar 5.1.
Site Eksisting Solo Technopark
Dari site eksisting di atas, diketahui bahwa di bagian depan kawasan Solo Technopark
apabila dilihat dari Jl. Ki Hajar Dewantoro, telah berdiri beberapa bangunan yang telah
selesai dibangun dan telah difungsikan antara lain gedung Teaching Factory, Gedung
LAPORAN AKHIR 5 - 1
Research and Development, serta gedung welding bawah air. Terdapat bangunan lain
yaitu Solo Expo Center saat ini masih berupa bangunan pondasi, sehingga belum bisa
difungsikan.
5.2. Konsep Rancang Bangun
Gambar 5.2.
Kajian Site Eksisting Solo Technopark
Kawasan Solo Technopark berada di Jl. Ki Hajar Dewantara. Jalan tersebut

merupakan jalan utama dua arah. Di jalan ini pula terdapat dua kampus yaitu Institut
Seni Indonesia (ISI) dan Universitas Sebelas Maret (UNS). Main entrance kawasan
Solo Technopark melalui Jl. Ki Hajar Dewantara. Selain main entrance terdapat pula
side entrance, atau pada gambar di atas disebutkan jalan samping yang merupakan
jalan local yang saat ini memiliki lebar eksisting + 4 m.
LAPORAN AKHIR 5 - 2
Gambar 5.3.
Analisa Site Solo Technopark
Solo Technopark merupakan pusat riset teknologi terapan di Kota Surakarta, yang
dibangun dari sinergi dan hubungan yang kokoh antara dunia pendidikan, bisnis dan
pemerintahan (the triple helix model of innovation) serta komunitas masyarakat. Oleh
karena itu solo technopark tower direncanakan tidak mengganggu fungsi utama dari
solo technopark itu sendiri, yaitu merupakan sebuah wadah yang diperuntukkan bagi
pengembangan sumber daya manusia terutama dalam hal teknologi yang berkaitan
dengan dunia industri; bisnis untuk menciptakan tenaga kerja yang handal
LAPORAN AKHIR 5 - 3
Gambar 5.4.
Konsep Skyline dan Fungsi Kawasan Solo Technopark
Solo technopark tower direncanakan merupakan bangunan tower dengan ketinggian

21 lantai plus basement. Solo technopark tower mempunyai fungsi-fungsi pendukung
kegiatan utama pada kawasan solo technopark dengan konsep hi tech serta greensmart building.
Di depan bangunan tower terdapat jembatan sebagai jalur utama yang menggunakan
teknologi tinggi dengan bentuk modern. Jembatan ini terletak di atas kolam retensi
yang berfungsi sebagai penampung sementara air hujan pada kawasan Solo
Technopark
LAPORAN AKHIR 5 - 4
Gambar 5.5.
Konsep Penataan Site Kawasan Solo Technopark
Konsep penataan site kawasan Solo Technopark merespon sumbu imajiner kawasan
(garis merah). Main entrance berada di sisi barat sumbu, dan pintu keluar kawasan
berada di sisi timur sumbu.
LAPORAN AKHIR 5 - 5
Gambar 5.6.
Konsep Fasade Solo Technopark Tower
Konsep fasade Solo Technopark Tower terdiri dari gabungan beberapa konsep budaya
setempat, dengan tujuan menjadi icon bagi Kota Solo dan sekitarnya. Bentuk fasade
tersebut merupakan gabungan dari keris, motif batik truntum dan motif kain lurik
seperti terlihat pada gambar di atas.
LAPORAN AKHIR 5 - 6
5.3. Site Plan
Gambar 5.7.
Site Plan Solo Technopark
Dari gambar di atas terlihat bahwa jalur kendaraan dibedakan menjadi jalur kendaraan
pribadi dan jalur kendaraan barang.
Jalur kendaraan pribadi

Jalur kendaraan pribadi (panah berwarna merah) masuk kawasan STP melalui
main entrance kawasan, kemudian terbagi menjadi dua jalur, yaitu:
1). Jalur kendaraan pribadi yang langsung menuju lokasi convention hall untuk
drop off penumpang. Jalur ini setelah memasuki main entrance langsung lurus
melalui jalan atas jembatan, kemudian drop off penumpang di depan
convention hall, kemudian selanjutnya untuk mengakses lokasi parkir dapat
LAPORAN AKHIR 5 - 7
memilih beberapa kantong parkir yang tersedia antara lain parkir indoor (lantai
1 dan basement) serta parkir outdoor di sisi utara tower.
2). Jalur kendaraan pribadi yang langsung menuju tempat parkir di lantai 1 dan
basement. Jalur ini setelah memasuki main entrance langsung menuju lokasi
parkir indoor melalui jalur di sisi kiri jembatan (bawah) langsung dapat
mengakses parkir indoor di lantai 1. Untuk penumpang dari lokasi parkir dapat
mengakses convention hall melalui tangga dan escalator yang disediakan.
Jalur kendaraan pribadi ini terbagi menjadi kendaraan roda dua dan roda
empat. Jalur kendaraan roda dua dapat masuk dan keluar lokasi parkir indoor
melalui jalan di sisi kanan jembatan. Untuk lebih mencermati detail sirkulasi
dapat dilihat pada denah lantai convention hall pada lampiran.
Pintu keluar dari jalur kendaraan pribadi ini terpisah dari main entrance, berada di
sisi timur main entrance.
Jalur kendaraan barang

Jalur kendaraan barang (panah berwarna biru) masuk kawasan STP melalui side
entrance di sisi timur kawasan (samping Badan Pertanahan Surakarta), kemudian
menyusuri jalur di sepanjang sisi timur, berbelok di sisi utara gedung welding
bawah air, kemudian melalui jalur tengah untuk kemudian drop off barang. Pintu
masuk dan keluar dari jalur kendaraan barang ini berada pada satu pintu yaitu
side entrance. Untuk kantong parkir kendaraan besar berada di parkir outdoor sisi
barat kawasan seperti ditunjukkan pada gambar di atas. Jalur side entrance ini
semula memiliki lebar eksisting + 4 m. Namun untuk dapat menampung
kendaraan barang dan kendaraan besar untuk mengakomodir kegiatan MICE di
solo technopark tower direkomendasikan untuk melebarkan jalan menjadi + 12 m.
Dari gambar di atas diketahui bahwa F (berwarna kuning) merupakan rencana tower
Solo Technopark. Kondisi saat ini bangunan gedung diklat yang berada di belakang
gedung teaching factory belum berupa fisik bangunan, namun telah ada perencanaan
DED (Detail Engineering Design) untuk bangunan di lokasi tersebut.
LAPORAN AKHIR 5 - 8
5.4. Tampak
Dalam menentukan tampak bangunan, sebelumnya diberikan 3 alternatif bentuk
bangunan. Alternatif tersebut yaitu :
1. Alternatif 1
Bentuk bangunan terinspirasi dari bentuk keris yang merupakan masukan dari hasil
FGD. Keris dipandang sebagai salah satu bentuk kearifan lokal Kota Surakarta
yang patut dilestarikan. Tampak bangunan alternatif 1 dapat dilihat pada gambar di
bawah ini.
Gambar 5.8.
Tampak Tower Solo Technopark Alternatif 1
2. Alternatif 2
Bentuk bangunan alternatif 2 merupakan gabungan dari bentuk gapura dan bentuk
buku, yang mengandung arti Solo Technopark merupakan gerbang menuju ilmu
pengetahuan. Tampak bangunan alternatif 2 dapat dilihat pada gambar di bawah
ini.
LAPORAN AKHIR 5 - 9
Gambar 5.9.
3. Alternatif 3
Bentuk bangunan alternatif 3 merupakan bentuk regol atau pintu gerbang. Regol
merupakan pintu gerbang yang berbentuk paduraksa yaitu gapura yang memiliki
atap dan daun pintu. Konon regol merupakan pintu gerbang untuk memasuki suatu
tempat yang di anggap sakral, contoh yang diambil disini adalah gerbang baluwarti.
Tampak bangunan alternatif 3 dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 5.10.
Berdasarkan hasil pembahasan, ditentukan bahwa bentuk bangunan yang dipilih

adalah bentuk alternatif 1. Untuk lebih lengkapnya bentuk tampak tower Solo
Technopark dapat dilihat di bawah ini.
Gambar 5.11.
Tampak Tower Solo Technopark Terpilih
Gambar tampak di atas memperlihatkan rencana bangunan tower Solo Technopark yang
memperlihatkan fungsi perlantai bangunan, dengan perincian sebagai berikut :
Lantai basement : parkir
Lantai 1
: parkir
Lantai 2
: convention hall
Lantai 3
: public space, shopping arcade, rental office
Lantai 4
: rental office
Lantai 5
: restaurant, meeting room
Lantai 6
: swimming pool, sport centre
Lantai 7-19
: hotel
Lantai 20
: menara pandang dan ICT
Lantai 21
: ballroom
Untuk mencermati denah bangunan perlantai dapat dilihat pada lampiran.

5.5. Potongan
RAM JALAN
(NAIK)
MICE
parkir
parkir
Kolam retensi
Gambar 5.12.
Potongan Tower Solo Technopark
Dari gambar potongan di atas diketahui posisi rencana bangunan Tower Solo
Technopark terhadap kawasan Solo Technopark. Dari gambar terlihat bahwa kontur
kawasan terdapat cekungan dan bukit. Pada masterplan kawasan Solo Technopark
terdapat perencanaan kolam retensi yang posisinya berada di depan bangunan Tower
yang direncanakan (bawah jembatan).
Dari potongan tersebut dapat dilihat pula posisi gedung Research and Development
(RND) yang saat ini telah difungsikan dan gedung Solo Trade & Expo Centre yang
saat ini baru berupa struktur. Pencapaian bangunan tower yang direncanakan, dari
bangunan research and development, melalui jembatan di atas kolam retensi
kemudian langsung menuju convention hall.
Berdasarkan hasil kesepakatan rapat, diperoleh bahwa untuk penyebutan bangunan
selanjutnya adalah solo technopark tower.
5.6. Perspektif
Gambar 5.13.
Perspektif Tower Solo Technopark
Gambar perspektif tersebut menggambarkan tower solo technopark apabila dilihat dari
bagian depan kawasan, yang membentuk sumbu imajiner dari bagian depan menuju
tower solo technopark melalui jalan dan jembatan.
5.7. Sequence
Sequence menggambarkan urutan rencana bangunan tower solo technopark dilihat
dari berbagai sudut pandang.
Gambar 5.14.
Sequence Tower Solo Technopark (1)
Gambar di atas memperlihatkan tower solo technopark dilihat dari jalan masuk yang
merupakan akses utama di dalam kawasan solo technopark. Untuk menuju tower solo
technopark, dari jalan utama kawasan kemudian melewati jembatan untuk kemudian
langsung menuju tempat parkir.
Gambar 5.15.
Gambar 5.16.
Gambar 5.17.
Gambar 5.18.
Gambar 5.19.
Gambar 5.20.
Gambar 5.21.
Gambar 5.22.
5.8. Estimasi Biaya

Berdasarkan
perhitungan
estimasi
biaya,
didapatkan
biaya
sebesar
Rp.708.223.700.000. Rincian perhitungan biaya dapat dicermati pada lampiran.

REKAPITULASI ESTIMASI BIAYA :
PEKERJAAN
LOKASI
TAHUN ANGGARAN
SUMBER DANA
:
:
:
:
NO.
I.
II.
PEMBANGUNAN TOWER STP SURAKARTA

PEDARINGAN SURAKARTA
2013
APBD KOTA SURAKARTA
TOTAL
BIAYA
( Rp.)
BIAYA
( Rp.)
PEKERJAAN
BOBOT
708.223.700.000,00
KONSTRUKSI FISIK
100,00%
708.223.700.000,00
A.
BIAYA KONSTRUKSI FISIK
100,00%
A.
BIAYA PERENCANAAN KONSTRUKSI
0,00
0,00%
B.
BIAYA PENGAWASAN KONSTRUKSI
0,00
0,00%
C.
BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN
0,00
0,00%
0,00
JASA - JASA
TOTAL BIAYA KESELURUHAN DIP

PEMBULATAN
708.223.700.000,00
708.223.700.000,00
100,00%
5.9. Metode Pelaksanaan Bangunan Bertingkat Banyak

Metode pelaksanaan bangunan pada bangunan bertingkat banyak dapat dicermati
pada uraian di bawah ini.
1. Pekerjaan Persiapan
Pekerjaan persiapan diawali dengan pembersihkan lahan dari rumput, humus,
pohon dan dari sampah. Selanjutnya dilakukan pemasangan pagar pengaman
pada sekeliling area proyek penentuan as dan peil bangunan, terakhir
pemasangan bouwplank. Selain itu air kerja dan listrik kerja harus sudah
diperhitungkan penyediaannya oleh pemborong dengan membelinya. Administrasi
proyek juga diurus pada pekerjaan persiapan.
2. Pekerjaan Tanah
Pekerjaan tanah dimulai dengan pekerjaan galian tanah. Kemudian mengurug
lantai pondasi dengan pasir. Setelah itu mengurug tanah kembali.
3. Pekerjaan Pondasi
Pekerjaan pondasi dimulai dari pemasangan profil pondasi, lalu memasang batu
kali dengan adukan.
4. Pekerjaan Beton Bertulang
Pekerjaan beton bertulang diawali dari pekerjaan sloof, kolom, balok, plat, dan
terakhir ring balk. Tahap awal pada tiap-tiap item pekerjaan di atas adalah
pekerjaan pembesian, lalu memasang bekisting, betonisasi, melepas bekisting,
dan terakhir merawat beton.
5. Pekerjaan Dinding
Pekerjaan dinding diawali dengan memasang batu bata kemudian dilanjutkan
pekerjaan plesteran. Pekerjaan dinding dilakukan setelah pekerjaan kolom, balok,
dan plat selesai.
Pemasangan pasangan batu bata dilakukan diatas sloof. Pemasangan harus lurus,
tegak, tidak siar dan tidak ada batu bata yang pecah melebihi 5 % dan
pemasangan batu bata maksimal 1 m per hari.
Pekerjaan plester yaitu bagian yang akan diplester disiram dengan air terlebih
dahulu dan plesteran harus menghasilkan bidang yang rata dan sponeng yang
lurus. Semua dinding harus diplester dengan 1pc : 3ps untuk pasangan.
6. Pekerjaan Kusen, Pintu, Dan Jendela
Pekerjaan kayu merupakan pekerjaan kering harus dipisahkan dari pekerjaan
pasangan dan pekerjaan beton yang merupakan pekerjaan basah. Pemisahan ini
untuk memperjelas jenis pekerjaannya dan tidak saling menggaggu pekerjaan dan
pengangkutan material.
7. Pekerjaan Penutup Atap
Pekerjaan penutup atap diawali dengan pemasangan kuda-kuda, kemudian
pemasangan rangka atap, gording, reng, usuk, dan terakhir pemasangan genteng.
8. Pekerjaan Sanitasi
Pekerjaan sanitasi dikerjakan mulai saat atau setelah pemasangan Bouwplank
atau setelah pemasangan plafond dan sebelum pemasangan lantai. Pekerjaan ini
meliputi pembuatan septictank, pemasangan pipa-pipa, pemasangan kloset dan
bak mandi. Pemasangan kloset dan pipa perlu diperhatikan agar semuanya
berfungsi dengan baik dan tidak ada yang bocor.
9. Pekerjaan Keramik
Pekerjaan keramik terdiri dari lantai keramik dan dinding keramik.Bahan lantai
keramik 30 x 30 cm dan keramik 20 x 20 cm. Sedang bahan dinding keramik
adalah keramik 20 x 20 cm. Keramik yang akan dipasang menggunakan spes dan
harus disetujui terlebih dahulu oleh direksi. Pemasangan nat sesuai dengan warna
keramik dan lantai tidak boleh bergelombang.
10. Pekerjaan Instalasi Listrik
Pekerjaan instalasi listrik dikerjakan mulai saat atau setelah pemasangan
Bowplank atau sebelum pemasangan plafond dan sebelum pengecatan dinding.
Pekerjaan ini meliputi pemasangan titik lampu pada tempat yang telah ditentukan
dan pemasangan saklar dan stop kontak. Pemasangan kabel pada dinding
menggunakan pipa sebagai selubung kabel. Penyelesaian dinding sebagai akibat
dari pemasangan saklar perlu diperhatikan dan permukaan dinding harus tetap
rapi.
11. Pekerjaan Kunci Dan Teralis Tangga
Pekerjaan memasang kunci terdiri dari kunci tanam biasa dan kunci tanam kamar
mandi.
12. Pekerjaan Finishing
Setelah semua pekerjaan selesai kemudian mengecat bangunan dan terakhir
merapikan dan membersihkan bangunan kembali.
ANALISIS KEUANGAN
Analisis keuangan diperlukan untuk menghitung perkiraan nilai investasi yang dibutuhkan
untuk membangun Tower Solo Technopark di kota Surakarta, perkiraan biaya pokok dan
biaya operasional serta perkiraan pendapatan yang dapat diperoleh dari perbagai potensi
bisnis yang ditawarkan Tower Solo Technopark Surakarta. Perkiraan nilai investasi, biaya
dan pendapatan selanjutnya akan menjadi acuan bagi perhitungan net cash flow (Proceed)
yang merupakan dasar bagi penentuan tingkat pay back period, Internal Rate of Return
(IRR), Net present value (NPV), serta index profitabilitas (PI) sebagai patokan bagi
penentuan kelayakan aspek financial dari proyek pembangunan Tower Solo Technopark
Surakarta.
6.1.
Perkiraan Nilai Investasi

6.1.1. Investasi Pembangunan Gedung Solo Technopark Tower
Perkiraan nilai investasi terdiri dari komponen investasi bagunan Solo
Technopark Tower, investasi peralatan dan perlengkapan serta biaya-biaya
lain sehubungan dengan persyaratan administrasi proyek seperti IMB, Ijin
lokasi usaha, dan berbagai biaya lainnya. Investasi bangunan terdiri dari biaya
pembangunan gedung dan infrastruktur pendukung seperti tempat parkir,
ruang terbuka hijau, ruang publik, akses jalan internal dan lain-lain. Biaya
pembangunan gedung terdiri dari gedung convention hall, kamar hotel, office
rental, menara pandang, ballroom, restouran, ICT, shoping arcade, tempat
parkir, kolam renang dan sport center serta public space. Sedang peralatan
dan perlengkapan merupakan alat pendukung operasional yang diperlukan
baik untuk kepentingan administrasi kantor maupun operasional lapangan
seperti kendaraan dan perlengkapan kamar hotel. Dalam perhitungan nilai
LAPORAN AKHIR 6 - 1
investasi yang dibutuhkan untuk pembangunan gedung Solo Technopark

Tower ditetapkan beberapa asumsi sebagai berikut:
Luasan bangunan:
1.
Convention Hall berkapasitas untuk 8.000 peserta, dengan luasan

bangunan sebesar 14.800,00 m2. Kapasitas 8.000 peserta didasarkan
pada aspek jangkauan pasar yang tidak hanya bagi event-event lokal saja
tetapi juga event-event nasional maupun internasional.
2.
Pembangunan kamar hotel terdiri dari 300 kamar, yang terbagi dalam 3
kelas yaitu kelas standar, suite dan presiden suite, dengan luasan
bangunan sebesar 19.210 m2. Penentuan jumlah kamar sebesar 300
didasarkan pada pertimbangan besaran investasi, kapasitas bisnis dan
penyediaan fasilitas penginapan bagi 10% peserta dari event-event
akbar yang diadakan di Solo Technopark Tower.
3.
Perkantoran/rental office dengan luasan bangunan sebesar 5.430 m2

terdiri dari 2 lantai tepat di atas bangunan Convention Hall.
4.
Restaurant yang dilengkapi dengan meeting room dengan luasan

bangunan sebesar 1.620 m2.
5.
Swimming pool dan sport center berfungsi sebagai fasilitas hotel

berbintang dan sekaligus juga bisa di jual untuk umum. Fasilitas ini
mencapai luasan 1.620 m2.
6.
Shopping arcade, merupakan bangunan yang berfungsi sebagai tempat

belanja berbagai keperluan tamu maupun karyawan perkantoran.
Shopping arcade ini juga dapat digunakan untuk pusat penjualan hasil
kerajinan atau makanan ringan kas Solo. Luasana bangunan dari
shopping arcade ini diperkirakan sebesar 1.930 m2.
7.
Menara pandang, berada di lantai 20 dilengkapi dengan ballroom. Luasan

area gedung yang difungsikan sebagai menara pandang sebesar 600 M2
dan ballroom sebesar 875 m2, yang berada di lantai teratas (lantai 21).
8.
Information Communication Technology (ICT) dengan luasan bangunan

715 m2. ICT di Solo Technopark Tower Surakarta diharapkan akan
menjadi pusat pengembangan teknologi informasi. Bangunan ICT berada
satu lantai dengan menara pandang.
9.
Tempat parkir, berkapasitas 1000 kendaraan roda empat dan 1000

kendaraan roda 2. Luasan tempat parkir ini diperkirakan sebesar 28.360
m2.
LAPORAN AKHIR 6 - 2
Harga bangunan:
1.
Harga bangunan per m2 dan indeks multiplier untuk bangunan bertingkat

mengikuti ketentuan yang diatur di dalam Peraturan Gubernur Jawa
Tengah Nomor 33 Tahun 2013, Tanggal 11 Juni 2013 Tentang
Standarisasi biaya kegiatan dan standarisasi harga pengadaan barang
kebutuhan pemerintah Provinsi Jawa Tengah tahun 2012, Kota Surakarta.
2.
Koefisien harga bangunan khusus diperlukan karena Solo Technopark

Tower merupakan bangunan hotel berbintang dan convention hall bertaraf
international yang memerlukan desain interior khusus bagi kenyamanan
tamu hotel dan peserta konferensi.
Hasil perhitungan perkiraan investasi pembangunan gedung Solo Technopark

Tower kota Surakarta dapat dilihat dalam tabel berikut:
LAPORAN AKHIR 6 - 3
Tabel 6.1.
Perkiraan Biaya Investasi Bangunan Solo Technopark Tower Surakarta
No.
Uraian Pekerjaan
Volume
Sat.
Koef.
B. Tingkat
Koef.
B. Khusus
Harga/m
Juml. Biaya
A
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
PEMBANGUNAN TOWER SOLO TECHNOPARK SURAKARTA

PARKIR (2LT)
28.360,00
CONVENTION HALL
14.800,00
PUBLIC SPACE
10.245,00
SHOPPING ARCADE
1.930,00
RENTAL OFFICE
2.715,00
RENTAL OFFICE
2.715,00
HOTEL (13 LT)
19.210,00
RESTAURAN DAN MEETING ROOM
1.620,00
SWIMMING POOL DAN SPORT CENTER
1.620,00
MENARA PANDANG
600,00
ICT
715,00
BALLROOM
875,00
M
2
M
2
M
2
M
2
M
2
M
2
M
2
M
2
M
2
M
2
M
2
M
1.090
1.120
1.135
1.135
1.135
1.162
1.410
1.584
1.642
1.671
1.671
1.700
1,100
1,100
0,500
1,100
1,100
1,100
1,100
1,100
1,100
0,700
1,100
1,200
3.923.000,00
3.923.000,00
3.923.000,00
3.923.000,00
3.923.000,00
3.923.000,00
3.923.000,00
3.923.000,00
3.923.000,00
3.923.000,00
3.923.000,00
3.923.000,00
133.396.279.720,00
71.530.412.800,00
22.808.469.112,50
9.452.880.415,00
13.297.704.832,50
13.614.037.899,00
116.884.647.330,00
11.073.405.024,00
11.478.870.612,00
2.753.239.860,00
5.155.769.404,50
7.002.555.000,00
418.448.272.009,50
B
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
KOMPONEN NON STANDART

ALAT PENGKONDISIAN UDARA
ELEVATOR / ESCALATOR
TATA SUARA ( Sound Sytem )
TELEPONE DAN PABX
INSTALASI IT (Informasi & Teknologi )
ELEKTRIKAL (Termasuk Genset )
SISTEM PROTEKSI KEBAKARAN
SISTIM PENANGKAL PETIR KHUSUS
INSTALASI PENGOLAHAN AIR LIMBAH (IPAL)
INTERIOR (Termasuk Furniture )
PENCEGAHAN BAHAYA RAYAP
PONDASI DALAM
SARANA / PRASARANA LINGKUNGAN
PENINGKATAN MUTU *)
LANSEKAP
KOMPONEN SMART BUILDING
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
Ls
0.650
0.650
0.650
0.650
0.650
0.650
0.650
0.650
0.650
0.650
0.650
0.650
0.650
0.650
0.001
1.000
40.781.507.466,15
32.625.205.972,92
12.234.452.239,85
12.234.452.239,85
32.625.205.972,92
28.547.055.226,31
28.547.055.226,31
8.156.301.493,23
8.156.301.493,23
61.172.261.199,23
4.078.150.746,62
28.547.055.226,31
12.234.452.239,85
61.172.261.199,23
407.815.074.661,50
41.844.827.200,95
27.199.137.680,62
21.759.310.144,49
8.159.741.304,19
8.159.741.304,19
21.759.310.144,49
19.039.396.376,43
19.039.396.376,43
5.439.827.536,12
5.439.827.536,12
40.798.706.520,93
2.719.913.768,06
19.039.396.376,43
8.159.741.304,19
40.798.706.520,93
418.448.272,01
41.844.827.200,95
289.775.428.366,58
10%
8%
3%
3%
8%
7%
7%
2%
2%
15%
1%
7%
3%
15%
1.00
10%
Sumber : Hasil Perhitungan Tim Penyusun, 2013
LAPORAN AKHIR 6 - 4
Dari hasil perhitungan maka nilai investasi untuk pembangunan gedung Solo
Technopark Tower Surakarta diperkirakan membutuhkan dana sebesar Rp
708.223.700.376,08.
6.1.2. Investasi Perlengkapan, Peralatan dan Perabot Operasional

Investasi perlengkapan yang dimaksud meliputi investasi mebel, kendaraan,
komputer dan investasi-investasi pada aset tetap lainnya yang berkaitan
dengan operasional bisnis Solo Technopark Tower Surakarta. Perhitungan
besaran investasi pada perlengkapan dan peralatan operasional ini di
dasarkan pada asumsi benchmark perbandingan aset tetap diluar gedung dan
tanah terhadap total asset tetap perusahaan sejenis. Adapun perusahaan
yang akan digunakan sebagai benchmark dalam menentukan asset tetap
diluar tanah dan gedung untuk keperluan operasional perusahaan adalah
hotel sahid. Pertimbangan hotel sahid sebagai benchmark bagi perhitungan
aset tetap di luar tanah dan gedung Solo Technopark Tower Surakarta
didasarkan pada:
1.
Kemudahan akses terhadap data laporan keuangan. Seperti diketahui

hotel sahid adalah perusahaan yang go publik di bursa efek indonesia.
Sebagai sebuah perusahaan publik maka diwajibkan bagi hotel sahid
untuk mempublikasikan laporan keuangan yang telah di audit kepada
publik. Oleh karena itu akses terhadap laporan keuangan dan
penjelasannya dapat diperoleh dengan mudah. Hal ini dilakukan karena
kajian terhadap aspek keuangan sangat membutuhkan detail laporan
keuangan yang biasanya sangat sulit diperoleh dari perusahaan private.
2.
Operasional perusahaan yang sejenis dengan lingkup bisnis Solo

Technopark Tower Surakarta. Salah satu bidang bisnis yang menjadi
corporate competence group sahid adalah hotel bintang 5. namun
demikian, sahid group juga mempunyai bisnis dibidang lain seperti
penyewaan apartemen, travel and tourism, manajemen dan konsultan,
dan pendidikan.
Dari hasil perhitungan diperoleh ratio besaran investasi perabot operasional

sebesar 1,86%, kendaraan 0,80% dan mesin dan peralatan listrik 4,96%.
Berdasarkan ratio-ratio tersebut dapat dihitung kebutuhan investasi untuk
perlengkapan, peralatan dan perabot sebagai berikut:
LAPORAN AKHIR 6 - 5
Jenis Investasi
Perabot Operasional
Mesin dan Peralatan Listrik
Kendaraan
Ratio
1,86%
4,96%
0,80%
jumlah
13.172.960.827,00
35.127.895.538,65
5.665.789.603,01
Jumlah Keseluruhan investasi perabot, peralatan dan kendaraan sebesar Rp.

53.966.645.968,66.
6.1.3. Investasi Pra Kontruksi dan Administrasi Perijinan

Biaya pra kontruksi dan administrasi perijinan diasumsikan sebesar 1% dari
investasi bangunan Solo Technopark Tower Surakarta. Perhitungan biaya pra
kontruksi dan perijinan dapat dilakukan sebagai berikut:
1% x Rp. 708.223.700.376,08 = Rp. 7.082.237.003,76
Berdasarkan perhitungan di atas secara ringkas kebutuhan investasi Solo
Technopark Tower Surakarta dapat di lihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.2.
Kebutuhan Investasi Tower Solo Technopark Surakarta
No
1
2
3
4
5
Jenis Investasi
Bangunan
Mesin dan peralatan listrik
Perabotan operasional
Kendaraan
Pra konstruksi/Perijinan
Total
Jumlah Investasi
708.223.700.376,08
13.172.960.827,00
35.127.895.538,65
5.665.789.603,01
7.082.237.003,76
769.272.583.348,50
6.2.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya

6.2.1. Hotel
A. Perkiraan Pendapatan Hotel
Perhitungan perkiraan pendapatan dari sektor bisnis hotel didasarkan
pada asumsi tingkat hunian sebesar 53%. Asumsi 53% diperoleh dari data
tingkat hunian hotel di kota Surakarta dan sekitar yang dirilis oleh badan
pusat statistik BPS. Sedangkan harga kamar berdasarkan kelasnya
digunakan benchmark harga kamar di hotel Solo Paragon dengan rate
terendah di kelas deluxe dan rate tertinggi di kelas presiden suite. Adapun
LAPORAN AKHIR 6 - 6
hasil perhitungan perkiraan pendapatan dari bisnis hotel Solo Technopark

Tower Surakarta dapat dilihat ditabel berikut:
Tabel 6.3.
Perkiraan Pendapatan Hotel Tower Solo Technopark Surakarta
Sewa Kamar
Qty.
Harga
Potensi
Opp.
285 x
607.438 62.323.138.800 0,53
14 x
896.694
4.519.337.760 0,53
1 x 1.351.240
486.446.400 0,53
Total
33.031.263.564
2.395.249.013
257.816.592
35.684.329.169
B. Perkiraan Biaya Hotel

Perkiraan biaya hotel dibedakan dalam dua kelompok yaitu biaya pokok
dan biaya operasional. Dari hasil analisis beberapa laporan keuangan
perusahaan hotel yang dipublikasikan diperoleh kisaran biaya pokok
sebesar 29% 32% dan biaya operasional sebesar 48%-59%. Sebagai
sebuah judgement penelitian dengan mempertimbangkan margin laba
20% dan konsep smart and green bulding yang melekat di desain Solo
Technopark Tower, maka perhitungan perkiraan biaya hotel akan
mengacu pada tingkat rate biaya pokok sebesar 30% dan tingkat biaya
operasional sebesar 40%, Sedang 10% akan digunakan untuk biaya
pajak.
Tabel 6.4.
Perkiraan Biaya Hotel Tower Solo Technopark Surakarta
Biaya Pokok
Biaya Operasi
Pajak
Rasio
0,30
0,40
0,10
Pendapatan
x 35.684.329.169
x 35.684.329.169
x 35.684.329.169
Total
10.705.298.751
14.273.731.668
3.568.432.917
28.547.463.335
Tingginya biaya operasional yang dirujuk dikarenakan hotel akan menjadi

main bisnis yang membawahi bidang-bidang bisnis yang lain seperti
penyewaan kantor, shopping arcade dan juga convention hall.
LAPORAN AKHIR 6 - 7
6.2.2. Rental Office

Pendapatan yang dapat diharapkan dari Rental Office adalah hasil dari Rental
charge dan service charge. Perkiraaan space efektif yang bisa disewakan
adalah 75% dari luasan bangunan rental office, sedangakan 25% dari luasan
bangunan akan digunakan sebagai public space dan penyekat. Acuan harga
rental offfice per M2 didasarkan pada harga terendah rental office di jakarta
sebesar Rp. 100.000 per M2, sedangakan service charge dihitung
berdasarkan ratio 50% dari harga rental office. Target opportunity tingkat
penjualan adalah 30% dari potensi pendapatan dalam full capacity.
Sedangkan perkiraan tingkat biaya mengacu pada besaran biaya pokok hotel
sebesar 30% dari pendapatan yang diterima. Hasil perhitungan perkiraan
pendapatan dan biaya dari rental office dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.5.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Rental Office
Tower Solo Technopark Surakarta
Marketable
0,75
0,75
Qty
2.715 x
2.715 x
Harga
100.000
100.000
Potensi
2.443.500.000
2.443.500.000
Opp.
0,30
0,30
Total
733.050.000
733.050.000
0,75
0,75
2.715 x
2.715 x
50.000
50.000
1.221.750.000
1.221.750.000
0,30
0,30
366.525.000
366.525.000
2.199.150.000
Biaya
Operasional
0,30
659.745.000
6.2.3. Restaurant Dan Meeting Room

Perkiraan pendapatan dan biaya Restaurant dan Meeting Room mengacu
pada harga per m2 sama dengan rental office yaitu sebesar Rp. 100.000 per
m2. Perkiraan space efektif yang bisa disewakan adalah 75% dari luas
bangunan keseluruhan restaurant dan meeting room. Adapun target
opportunity tingkat penjualan adalah sebesar 50%. Target opportunity tingkat
penjualan adalah 30% dari potensi pendapatan dalam full capacity.
LAPORAN AKHIR 6 - 8
pendapatan dan biaya dari restaurant dan meeting room dapat dilihat dalam
tabel berikut:
Tabel 6.6.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Restauran dan Meeting Room
Marketable
0,75
Qty
1.620 x
Biaya
Operasional
0,30
Harga
100.000
Potensi
1.458.000.000
Opp
0,50
Total
729.000.000
218.700.000
6.2.4. Parkir
Kapasitas pasrkir Solo Technopark Tower sebesar 1.000 kendaraan roda
empat dan 1.000 kendaraan roda dua. Tarif parkir yang dibebankan kepada
pengunjung adalah Rp. 3.000 untuk parkir roda empat dan Rp. 1.000 untuk
parkir roda dua. Target opportunity tingkat penjualan adalah 30% dari potensi
pendapatan dalam full capacity. Sedangkan perkiraan tingkat biaya mengacu
pada besaran biaya pokok hotel sebesar 30% dari pendapatan yang diterima.
Hasil perhitungan perkiraan pendapatan dan biaya dari parkir dapat dilihat
dalam tabel berikut:
Tabel 6.7.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Parkir Tower Solo Technopark Surakarta
Jn. Kendaraan
Pendapatan Mobil
Motor
Qty.
1.000
1.000
Biaya
0,3
Harga
3000
1000
Potensi
Opp.
Total
1.080.000.000
360.000.000
0,50
0,50
540.000.000
180.000.000
720.000.000
216.000.000
LAPORAN AKHIR 6 - 9
6.2.5. Convention Hall

Luasan bangunan convention hall sebesar 14.800 m2 dengan kapasitas ruang
8.000 peserta. Perkiraan harga sewa convention hall dengan berbagai
fasilitasnya sebesar Rp. 15.000 per m2 per hari. Target opportunity tingkat
penjualan adalah 25% dari potensi pendapatan dalam full capasity.
pendapatan dan biaya dari convention hall dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.8.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Convention Hall Tower Solo Technopark
Surakarta
Qty
Pendapatan
Sewa
Kap.
14.800 8.000
Biaya
Operasional
Harga
15.000
0,3
Potensi
79.920.000.000
Opp.
Total
0,2 19.980.000.000
5.994.000.000
6.2.6. Shopping Arcade

Perkiraan pendapatan dan biaya shopping arcade mengacu pada harga per
m2 sebesar Rp. 50.000 per m2 ditambah biaya sevice charge sebesar 50%
dari biaya sewa rental charge. Perkiraan space efektif yang bisa disewakan
adalah 75% dari luas bangunan keseluruhan shopping arcade. Adapun target
opportunity tingkat penjualan adalah 60% dari potensi pendapatan dalam full
capacity. Sedangkan perkiraan tingkat biaya mengacu pada besaran biaya
pokok hotel sebesar 30% dari pendapatan yang diterima. Hasil perhitungan
perkiraan pendapatan dan biaya dari shopping arcade dapat dilihat dalam
tabel berikut:
Tabel 6.9.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Shopping Arcade Tower Solo Technopark
Surakarta
Marketable
Pendapatan Sewa
& Service Charge
0,75
Biaya operasional
Qty
1.930
Harga
Potensi
Opp.
75.000
144.750.000
0,60
Total
781.650.000
234.495.000
0,3
6.2.7. Swimming Pool dan Sport Center

Swimming poll dan sport center merupakan bagian dari fasilitas hotel
berbintang. Namun demikian sebagian dari kapasitas swimming pool dan
sport center dapat dijual untuk umum. Luasan bangunan swimming pool dan
sport center sebesar 1.530 m2 dengan perkiraan kapasitas pengunjung
sebesar 200 orang. Perkiraan harga jual tiket swimming pool dan sport center
sebesar Rp. 25.000 per pengunjung. Target opportunity tingkat penjualan
adalah 25% dari potensi pendapatan dalam full capacity. Sedangkan
perkiraan tingkat biaya mengacu pada besaran biaya pokok hotel sebesar
30% dari pendapatan yang diterima. Hasil perhitungan perkiraan pendapatan
dan biaya dari swimming pool dan sport center dapat dilihat dalam tabel
berikut:
Tabel 6.10.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Swimming Pool dan Sport Center
Qty
Pendapatan 1.620
Biaya
operasional
Kap.
200
Harga
25.000
0,30
Potensi
1.800.000.000
Opp.
0,25
Total
450.000.000
135.000.000
6.2.8. Menara Pandang

Menara pandang merupakan bangunan yang terletak di lantai 20 Tower Solo
Technopark. Luasan bangunan sebesar 600 m2 dengan perkiraan kapasitas
200 orang. Menara pandang dilengkapi dengan berbagai fasilitas hiburan
sehingga dapat dijual untuk umum. Harga tiket menara pandang diperkirakan
sebesar Rp. 10.000 per orang. Target opportunity tingkat penjualan adalah
25% dari potensi pendapatan dalam full capacity. Sedangkan perkiraan
tingkat biaya mengacu pada besaran biaya pokok hotel sebesar 30% dari
pendapatan yang diterima. Hasil perhitungan perkiraan pendapatan dan biaya
dari menara pandang dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.11.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Menara Pandang
Marketable
0,5
Qty
Kap.
600 200
Biaya
operasional
0,30
Harga
10.000
Potensi
720.000.000
Opp.
0,25
Total
180.000.000
54.000.000
6.2.9. Information Communication Technology (ICT)

Luasan bangunan ICT sebesar 625 m2 dilengkapi dengan fasilitas penunjang
teknologi komunikasi dan informasi. Potensi pendapatan adalah dengan
menyewakan tempat ini kepada perusahaan-perusahaan yang bergerak di
bidang
teknologi
informasi
dan
komunikasi,
Seperti
misalnya
untuk
kepentingan penempatan server. Perkiraan harga jual ruang ICT lebih tinggi
50% dari perkiraan harga jual untuk kantor, karena ketersediaan infrastruktur
khusus bagi pengembangan ICT. Perkiraan space efektif yang bisa
disewakan adalah 75% dari luas bangunan keseluruhan luarsan bangunan
ICT. Target opportunity tingkat penjualan adalah 50% dari potensi pendapatan
dalam full capacity. Sedangkan perkiraan tingkat biaya mengacu pada
besaran biaya pokok hotel sebesar 30% dari pendapatan yang diterima. Hasil
perhitungan perkiraan pendapatan dan biaya dari ICT dapat dilihat dalam
tabel berikut:
Tabel 6.12.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya ICT
Marketable
0,75
Biaya operasional
Qty
715
Harga
150.000
0,30
Potensi
965.250.000
Opp.
0,50
Total
482.625.000
144.787.500
6.2.10. Ballroom
Luasan banguan ballroom sebesar 875 m2 dengan perkiraan kapasitas 400
orang. Perkiraaan harga sewa ballroom dengan fasilitas yang ada didalamnya
ssebesar Rp. 50.000 per m2. Sedangkan target opportunity tingkat penjualan
adalah 30% dari potensi pendapatan dalam full capasity. Sedangkan
perkiraan tingkat biaya mengacu pada besaran biaya pokok hotel sebesar
30% dari pendapatan yang diterima. Hasil perhitungan perkiraan pendapatan
dan biaya dari ballroom dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.13.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Ballroom
Qty
Pendapatan
Sewa
875
Biaya
operasional
Kap.
400
Harga
Potensi
50.000 15.750.000.000
0,3
Opp.
Total
0,3 4.725.000.000
1.417.500.000
6.3.
Kelayakan Investasi
Analisis kelayakan pembangunan Solo Technopark Tower di Kota Surakarta ini
menggunakan beberapa indikator untuk menilai apakah investasi yang dilakukan
memberikan return yang layak atau tidak. Indikator-indikator tersebut adalah Payback
Period, Net Present Value, Internal Rate Return, dan Profitability Index. Meski secara
konseptual keempat indikator tersebut
dapat
dipakai secara mandiri atau
independen, namun dalam model ini keempat indikator tersebut dipakai secara
bersama-sama. Artinya, meskipun misalnya IRR menunjukkan tingkat return yang
memungkinkan investasi bisa diterima, namun jika indikator yang lain menunjukkan
hal yang berbeda, maka investasi secara agregat ditolak. Atau dengan kata lain,
semua indikator harus secara bersama-sama menunjukkan nilai yang yang
memungkinkan investasi dapat diterima.
Untuk menghitung Payback Period, Net Present Value, Internal Rate Return, dan
Profitability Index. maka semua penerimaan (revenue) yang diperkirakan akan
diterima dari aktivitas pembangunan dan pengelolaan Solo Technopark Tower Kota
Surakarta akan dimasukkan dalam model analisis untuk menentukan tingkat
kelayakan investasi, khususnya penerimaan dari unit bisnis hotel, convntion hall,
office rental, shopping arcade, ball room, menara pandang, swimming pool, dan
parkir. Demikian juga dengan pengeluaran. Semua bentuk pengeluaran yang
diperkirakan akan diperlukan untuk aktivitas pengembangan dan pengelolaan Solo
Technopark Tower Kota Surakarta akan digunakan untuk menentukan tingkat
kelayakan investasi, khususnya:
1. Revenue expenditure (expense atau pengeluaran yang digunakan untuk
membiayai
kegiatan
sehari-hari),
yaitu
gaji,
perawatan
gedung
dan
perlengkapan (property and equipment), dan sebagainya.

2. Capital expenditure (cost atau pengeluaran yang digunakan untuk memperoleh
barang-barang modal), yaitu pembangunan gedung, pengadaan perlengkapan
(property and equipment), dan sebagainya.
Periode analisis kelayakan yang digunakan adalah 30 tahun. Hal ini disesuaikan
dengan umur ekonomis bangunan. Artinya semua penerimaan dan pengeluaran yang
diperkirakan akan terjadi selama 30 tahun mendatang digunakan sebagai variabel
untuk menentukan tingkat kelayakan investasi.
Dalam perhitungan seluruh
pengeluaran dan penerimaan digunakan asumsi-asumsi sebagai berikut:

1. Tingkat discount rate sebesar 7%. Tingkat discount rate ini disesuaikan dengan
tingkat suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) bulan nopember 2013
sebagai free risk investment.
2. Tingkat inflasi sebesar 6%. Meskipun tingkat inflasi tahun 2013 diperkirakan
mencapai 9%, tetapi dalam kondisi perekonomian yang normal tingkat inflasi di
surakarta berkisar antara 4% sampai dengan 7% selama tiga tahun terakhir.
3. Tingkat pertumbuhan bisnis sebesar 2%. Pertumbuhan bisnis yang dimaksud
adalah pertumbuhan bisnis secara agregat yang akan berpengaruh pada
penerimaan dan pengeluaran perusahaan. Pertumbuhan 2% ini bukan dalam
arti tingkat hunian atau tingkat penyerapan pasar semata, tetapi juga
memperhitungkan kemungkinan kenaikan tarif.
4. Komponen biaya yang rentan terhadap inflasi sebesar 70% dari biaya secara
keseluruhan.
5. Penurunan biaya karena penerapan smart building sebesar 15% dari
keseluruhan biaya operasional.
Selanjutnya dengan menggunakan model analisis kelayakan investasi yang
dikembangkan untuk melakukan analisis terhadap tingkat kelayakan keuangan
pembangunan dan pengelolaan Solo Technopark Tower Kota Surakarta diperoleh

hasil seperti disajikan dalam di bawah ini.
Tabel 6.14.
Kelayakan Investasi Tower Solo Technopark
THN
Pengeluaran
Total Revenue
Investasi
Biaya
Total Biaya
Net Cash Flow
2014
384.636.291.674,25
384.636.291.674,25
(384.636.291.674,25)
2015
13.186.350.833,76
384.636.291.674,25
6.395.687.441,96
391.031.979.116,21
(377.845.628.282,45)
2016
65.931.754.168,80
31.978.437.209,78
31.978.437.209,78
33.953.316.959,02
2017
69.507.690.702,28
33.321.531.572,59
33.321.531.572,59
36.186.159.129,68
2018
73.277.575.087,63
34.721.035.898,64
34.721.035.898,64
38.556.539.188,99
2019
77.251.926.462,69
36.179.319.406,39
36.179.319.406,39
41.072.607.056,30
2020
81.441.834.491,11
38.640.685.092,52
37.698.850.821,46
76.339.535.913,97
5.102.298.577,13
2021
85.858.990.305,96
39.282.202.555,96
39.282.202.555,96
46.576.787.750,00
2022
90.515.719.131,60
40.932.055.063,31
40.932.055.063,31
49.583.664.068,29
2023
95.425.014.674,80
42.651.201.375,97
42.651.201.375,97
52.773.813.298,84
2024
100.600.575.381,25
44.442.551.833,76
44.442.551.833,76
56.158.023.547,50
2025
106.056.842.658,38
43.173.316.774,93
46.309.139.010,77
89.482.455.785,70
16.574.386.872,68
2026
111.809.041.171,35
48.254.122.849,23
48.254.122.849,23
63.554.918.322,13
2027
117.873.221.324,58
50.280.796.008,89
50.280.796.008,89
67.592.425.315,69
2028
124.266.304.047,27
52.392.589.441,27
52.392.589.441,27
71.873.714.606,01
2029
131.006.128.008,05
54.593.078.197,80
54.593.078.197,80
76.413.049.810,25
2030
138.111.499.390,32
38.640.685.092,52
56.885.987.482,11
95.526.672.574,63
42.584.826.815,69
2031
145.602.244.367,29
59.275.198.956,36
59.275.198.956,36
86.327.045.410,94
2032
153.499.264.423,16
61.764.757.312,52
61.764.757.312,52
91.734.507.110,64
2033
161.824.594.674,61
64.358.877.119,65
64.358.877.119,65
97.465.717.554,96
2034
170.601.465.355,63
67.061.949.958,67
67.061.949.958,67
103.539.515.396,96
2035
179.854.366.636,98
43.173.316.774,93
69.878.551.856,94
113.051.868.631,87
66.802.498.005,12
2036
189.609.116.961,33
72.813.451.034,93
72.813.451.034,93
116.795.665.926,40
2037
199.892.935.084,64
75.871.615.978,40
75.871.615.978,40
124.021.319.106,24
2038
210.734.516.024,88
79.058.223.849,49
79.058.223.849,49
131.676.292.175,39
2039
222.164.111.129,98
82.378.669.251,17
82.378.669.251,17
139.785.441.878,81
2040
234.213.612.488,36
38.640.685.092,52
85.838.573.359,72
124.479.258.452,24
109.734.354.036,12
2041
246.916.641.917,71
89.443.793.440,83
89.443.793.440,83
157.472.848.476,89
2042
260.308.644.780,20
93.200.432.765,34
93.200.432.765,34
167.108.212.014,86
2043
274.426.988.885,93
97.114.850.941,49
97.114.850.941,49
177.312.137.944,45
2044
289.311.068.760,67
101.193.674.681,03
101.193.674.681,03
188.117.394.079,64
2045
305.002.415.568,64
105.443.809.017,63
105.443.809.017,63
199.558.606.551,01
Discount Rate
7,00%
Payback Period
11,127
IRR
7,04%
NPV
4.524.355.234,50
PI
2,733808808
Layak
Tabel di atas menunjukkan hasil analisis dengan menggunakan model analisis

kelayakan pembangunan Tower Solo Technopark Kota Surakarta. Sesuai rencana
untuk menentukan apakah rencana investasi pembangunan Tower Solo Technopark
kota Surakarta layak dilaksanakan atau tidak maka dipakai empat indikator
keuangan, yaitu
Payback Period, Net Present Value, Internal Rate Return, dan
Profitability Index
Hasil analisis terhadap kelayakan pembangunan Solo Technopark Tower Surakarta
di kota Surakarta menunjukkan bahwa :
a. Payback Period
Metode Payback period (PP) merupakan teknik penilaian terhadap jangka waktu
(periode) pengembalian Investasi sutau proyek atau usaha. Perhitungan ini dapat
dilihat dari perhitungan kas bersih (proceed) yag diperoleh setiap tahun. Dari
perhitungan payback period pembangunan dan pengelolaan Solo Technopark
Tower kota Surakarta diperoleh jangka waktu payback period selama 11,127
tahun lebih kecil dari umur investasi yang 30 tahun. Dengan demikian rencana
pembangunan pengelolaan Solo Technopark Tower Kota Surakarta dinyatakan
layak untuk dilaksanakan.
b. NPV
Hasil analisis menunjukkan nilai NPV adalah
Rp 4.524.355.234,50. Hasil ini
menunjukkan bahwa investasi yang dibutuhkan untuk pengembangan dan

pengelolaan
Solo
Technopark
Tower
Kota
Surakarta
sebesar
Rp
769.272.583.348,50. diperkirakan mampu menghasilkan NPV positif sebesar Rp

4.524.355.234,50 dalam jangka waktu 30 tahun. Hasil ini mengindikasikan bahwa
rencana pembangunan pengelolaan Solo Technopark Tower kota Surakarta
dinyatakan layak untuk dilaksanakan, karena mampu menghasilkan return
dengan nilai saat ini (present value) positif pada tingkat diskonto 7%.
c. IRR
Hasil analisis menunjukkan nilai IRR adalah 7,25%. Jika dibandingkan dengan
discount rate yang digunakani dalam analisis sebesar 7,00% maka tingkat IRR ini
mengindikasikan
bahwa
rencana
pembangunan
dan
pengelolaan
Solo
Technopark Tower Kota Surakarta dinyatakan layak untuk dilaksanakan.

d. Profitability Index
Hasil analisis menunjukkan nilai PI adalah 2,7338 kali. Hasil ini menunjukkan jika
manfaat (benefit) yang akan diterima dari proses pembangunan dan pengelolaan
Solo Technopark Tower Surakarta di Kota Seamarang adalah sebesar 2,7338 kali
dibandingkan
dengan
pengeluaran
(cost)
yang
dibutuhkan.
Hasil
ini
mengindikasikan bahwa rencana investasi pembangunan dan pengelolaan Solo

Technopark Tower Surakarta di Kota Surakarta dinyatakan layak untuk
dilaksanakan.
Hasil ini secara agregat, dalam kondisi normal investasi Solo Technopark Tower
dapat dilaksanakan. Indikasi yang kuat untuk dapat dilaksanakannya investasi bisnis
Solo technopark juga dapat dilihat dari opportunity yang termanfaatkan baru sebesar
40,25% dari kapasitas bisnis secara keseluruhan. Artinya masih terdapat 59,75%
opportunity perusahaan untuk mendapatkan profit lebih tinggi dari hasil analisis
kelayakan solo Technopark Tower ini.
6.4.
Analisis Risiko Investasi

Analisis risiko bisnis dibutuhkan untuk mengukur sejauh mana kemungkinan
perkiraan cash flow menyimpang dari harapan. Analsis risiko Solo technopark Tower
menggunakan pendekatan deviasi dan internal sensitivitas unit bisnis. Dasar acuan
deviasi digunakan rata-rata standart deviasi sebuah hotel di Jakarta yang telah
beroperasi sejak tahun 90 an. Berdasarkan hasil perhitungan standart deviasi sebuah
hotel di Jakarta diperoleh nilai standart deviasi 13%. Hasil perhitungan standar
deviasi 13% merupakan nilai tertinggi dari data historis selama kurun waktu 14 tahun.
Angka ini akan digunakan untuk menentukan kisaran potensi pendapatan dalam
kondisi
perekonomian
sedang
lesu
(decline).
Sedangkan
perhitungan
jika
perekonomian dalam kondisi tumbuh dan berkembang (increase) benchmark akan

digunakan standar deviasi tingkat hunian hotel bintang 4 di jawa tengah. Hal ini
dimaksudkan agar target optimis menjadi tidak terlalu besar, sehingga masih terdapat
kapasitas sisa yang cukup untuk mencover tingkat pertumbuhan bisnis. Hanya saja
kelemahan yang mungkin muncul dari keputusan menggunakan benchmark ini
adalah ketersediaan data historis yang hanya tersedia dalam kurun waktu 3 tahun
dalam periode waktu bulanan. Namun terlepas dari kelemahan di atas, hasil
perhitungan menunjukkan kondisi fluktuasi yang lebih smooth. Dari hasil perhitungan
penelitian ini telah melakukan perhitungan deviasi tingkat hunian hotel bintang di
jawa tengah, yang berkisar antara 3,5% untuk hotel bintang 1 dan 7,66% untuk
bintang 4. Oleh karena itu tingkat deviasi yang dirujuk dalam kondisi ekonomi yang
tumbuh dan berkembang sebesar 7,66%. Kondisi existing, berdasarkan kondisi
perekonomian saat ini, dianggap sebagai kondisi normal atau moderat. Berdasarkan
asumsi di atas maka dapat di perhitungkan kondisi optimis tingkat hunian hotel
sebesar 61,74% sedang kondisi pesimis tingkat hunian hotel sebesar 39,59%. Untuk
unit bisnis yang lain akan ditentukan setara dengan peningkatan tingkat occupansi
hotel. Hasil analisis terhadap cash flow dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.15.
Kelayakan Investasi Tower Solo Technopark kondisi perekonomian decline
Pengeluaran
THN
Total Revenue
Investasi
2014
Total Biaya
Net Cash Flow
384.636.291.674,25
(384.636.291.674,25)
Biaya
384.636.291.674,25
2015
9.383.619.435,31
384.636.291.674,25
5.480.322.122,29
390.116.613.796,53
(380.732.994.361,22)
2016
46.918.097.176,55
27.401.610.611,43
27.401.610.611,43
19.516.486.565,12
2017
49.462.791.154,29
28.552.478.257,11
28.552.478.257,11
20.910.312.897,18
2018
52.145.501.544,24
29.751.682.343,91
29.751.682.343,91
22.393.819.200,33
2019
54.973.713.934,15
31.001.253.002,35
31.001.253.002,35
23.972.460.931,79
2020
57.955.319.907,12
38.640.685.092,52
32.303.305.628,45
70.943.990.720,97
(12.988.670.813,85)
2021
61.098.639.061,57
33.660.044.464,85
33.660.044.464,85
27.438.594.596,72
2022
64.412.442.225,47
35.073.766.332,37
35.073.766.332,37
29.338.675.893,10
2023
67.905.975.929,65
36.546.864.518,33
36.546.864.518,33
31.359.111.411,32
2024
71.588.988.208,48
38.081.832.828,10
38.081.832.828,10
33.507.155.380,38
2025
75.471.755.799,86
43.173.316.774,93
39.681.269.806,88
82.854.586.581,81
(7.382.830.781,95)
2026
79.565.112.820,51
41.347.883.138,77
41.347.883.138,77
38.217.229.681,74
2027
83.880.480.996,46
43.084.494.230,60
43.084.494.230,60
40.795.986.765,87
2028
88.429.901.533,24
44.894.042.988,28
44.894.042.988,28
43.535.858.544,96
2029
93.226.068.714,46
46.779.592.793,79
46.779.592.793,79
46.446.475.920,67
2030
98.282.365.322,84
38.640.685.092,52
48.744.335.691,13
87.385.020.783,65
10.897.344.539,19
2031
103.612.899.982,28
50.791.597.790,16
50.791.597.790,16
52.821.302.192,13
2032
109.232.546.525,25
52.924.844.897,34
52.924.844.897,34
56.307.701.627,91
2033
115.156.985.495,35
55.147.688.383,03
55.147.688.383,03
60.009.297.112,31
2034
121.402.747.900,87
57.463.891.295,12
57.463.891.295,12
63.938.856.605,76
2035
127.987.261.341,42
43.173.316.774,93
59.877.374.729,51
103.050.691.504,44
24.936.569.836,98
2036
134.928.898.636,24
62.392.224.468,15
62.392.224.468,15
72.536.674.168,08
2037
142.247.029.090,04
65.012.697.895,82
65.012.697.895,82
77.234.331.194,22
2038
149.962.072.539,35
67.743.231.207,44
67.743.231.207,44
82.218.841.331,91
2039
158.095.556.330,13
70.588.446.918,15
70.588.446.918,15
87.507.109.411,98
2040
166.670.175.385,68
38.640.685.092,52
73.553.161.688,71
112.193.846.781,23
54.476.328.604,45
2041
175.709.855.532,48
76.642.394.479,64
76.642.394.479,64
99.067.461.052,83
2042
185.239.820.260,58
79.861.375.047,79
79.861.375.047,79
105.378.445.212,80
2043
195.286.661.104,96
83.215.552.799,79
83.215.552.799,79
112.071.108.305,17
2044
205.878.411.844,04
86.710.606.017,38
86.710.606.017,38
119.167.805.826,66
2045
217.044.626.722,58
90.352.451.470,11
90.352.451.470,11
126.692.175.252,46
Discount Rate
7,00%
Payback Period
16,144
IRR
3,63%
NPV
(298.242.703.321,44)
PI
1,608086103
Tidak Layak
Tabel 6.16.
Kelayakan Investasi Tower Solo Technopark kondisi perekonomian increase
Pengeluaran
THN
Total Revenue
Investasi
Total Biaya
Net Cash Flow
384.636.291.674,25
(384.636.291.674,25)
Biaya
2014
384.636.291.674,25
2015
19.284.164.380,91
384.636.291.674,25
9.942.276.327,41
394.578.568.001,66
(375.294.403.620,75)
2016
96.420.821.904,54
49.711.381.637,03
49.711.381.637,03
46.709.440.267,51
2017
101.650.392.147,03
51.799.259.665,79
51.799.259.665,79
49.851.132.481,25
2018
107.163.598.272,12
53.974.828.571,75
53.974.828.571,75
53.188.769.700,37
2019
112.975.823.821,88
56.241.771.371,76
56.241.771.371,76
56.734.052.450,11
2020
119.103.286.694,62
38.640.685.092,52
58.603.925.769,38
97.244.610.861,90
21.858.675.832,73
2021
125.563.084.397,84
61.065.290.651,69
61.065.290.651,69
64.497.793.746,15
2022
132.373.241.755,48
63.630.032.859,06
63.630.032.859,06
68.743.208.896,41
2023
139.552.761.202,76
66.302.494.239,14
66.302.494.239,14
73.250.266.963,62
2024
147.121.675.808,84
69.087.198.997,19
69.087.198.997,19
78.034.476.811,65
2025
155.101.105.175,22
43.173.316.774,93
71.988.861.355,07
115.162.178.129,99
39.938.927.045,22
2026
163.513.314.365,94
75.012.393.531,98
75.012.393.531,98
88.500.920.833,95
2027
172.381.776.033,96
78.162.914.060,32
78.162.914.060,32
94.218.861.973,63
2028
181.731.235.917,09
81.445.756.450,86
81.445.756.450,86
100.285.479.466,23
2029
191.587.781.886,22
84.866.478.221,79
84.866.478.221,79
106.721.303.664,42
2030
201.978.916.738,49
38.640.685.092,52
88.430.870.307,11
127.071.555.399,63
74.907.361.338,86
2031
212.933.634.938,59
92.144.966.860,01
92.144.966.860,01
120.788.668.078,58
2032
224.482.503.522,22
96.015.055.468,13
96.015.055.468,13
128.467.448.054,09
2033
236.657.747.387,51
100.047.687.797,79
100.047.687.797,79
136.610.059.589,72
2034
249.493.339.212,46
104.249.690.685,30
104.249.690.685,30
145.243.648.527,16
2035
263.025.094.249,12
43.173.316.774,93
108.628.177.694,08
151.801.494.469,01
111.223.599.780,11
2036
277.290.770.259,18
113.190.561.157,23
113.190.561.157,23
164.100.209.101,95
2037
292.330.172.869,76
117.944.564.725,83
117.944.564.725,83
174.385.608.143,92
2038
308.185.266.643,34
122.898.236.444,32
122.898.236.444,32
185.287.030.199,02
2039
324.900.292.171,83
128.059.962.374,98
128.059.962.374,98
196.840.329.796,85
2040
342.521.889.521,42
38.640.685.092,52
133.438.480.794,73
172.079.165.887,25
170.442.723.634,17
2041
361.099.228.372,74
139.042.896.988,11
139.042.896.988,11
222.056.331.384,63
2042
380.684.145.219,38
144.882.698.661,61
144.882.698.661,61
235.801.446.557,77
2043
401.331.288.007,68
150.967.772.005,40
150.967.772.005,40
250.363.516.002,28
2044
423.098.268.621,30
157.308.418.429,62
157.308.418.429,62
265.789.850.191,68
2045
446.045.823.636,16
163.915.372.003,67
163.915.372.003,67
282.130.451.632,49
Discount Rate
7,00%
Payback Period
9,100
IRR
9,71%
NPV
310.320.225.384,22
PI
3,91848674
Layak
Dari hasil perhitungan cash flow seperti yang terlihat di atas diperoleh nilai IRR untuk
kondisi perekonomian decline sebesar 3,63% dan kondisi perekonomian increase
sebesar 9,71%. Artinya dalam kondisi ekonomi decline investasi Solo technopark
Tower tidak dianjurkan untuk dilakukan, karena menghasilkan tingkat IRR lebih
rendah dari tingkat discount rate sehingga nilai Net present value (NPV) menjadi
negatif sebesar Rp. (298.242.703.321,44). Kondisi ekonomi decline ini mentargetkan
kapasitas terjual hanya 26,84% dari full capacity bisnis Solo Technopark Tower.
Dalam kondisi ekonomi increase investasi Solo Technopark Tower menghasilkan
tingkat IRR sebesar 9,71% dengan tingkat kapasitas terjual hanya 48,99% dari total
kapasitas bisnis Solo Technopark Tower. Angka ini melebihi tingkat discount rate
sebesar 7% dan nilai Net Present Value sebesar Rp. 310.320.225.384,22, artinya
investasi ini layak untuk direalisasi. Melihat fenomena ini maka dari aspek risiko
bisnis, Solo Technopark Tower merupakan bisnis dengan tingkat risiko yang
tergolong tinggi. Tingginya risiko ini sangat terkait dengan bisnis utama yaitu hotel,
mice dan rental space. Gambaran tentang tingkat koefisien risiko yang menunjukkan
tingkat sensitivitas internal bisnis dapat dilihat dalam table berikut:
Tabel 6.17.
Tingkat Sensitivitas Internal Bisnis STP Tower
NO.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
UNIT BISNIS
HOTEL (13 LT)
RENTAL OFFICE
RESTAURAN DAN MEETING ROOM
PARKIR (2LT)
CONVENTION HALL
SHOPPING ARCADE
SWIMMING POOL DAN SPORT CENTER
MENARA PANDANG
ICT
BALLROOM
S*
1,02%
0,11%
0,02%
0,02%
12,12%
0,02%
0,03%
0,01%
0,01%
0,24%
S*: Sensitivitas internal
Tabel
sensitivitas
diatas
menunjukkan
tingkat
pengaruh
perubahan
setiap
kenaikan/penurunan penyerapan bisnis terhadap pendapatan keseluruhan dari bisnis

Solo Technopark Tower. Tabel di atas mengindikasikan bahwa terdapat tiga unit
bisnis yang mempunyai sensitivitas tinggi terhadap pendapatan yaitu Convention
Hall, Hotel dan Ballroom. Ketiga ini akan menjadi trigger bagi kebijakan pemasaran
untuk fokus pada penjualan mice sehingga berimbas pada kenaikan tingkat hunian
hotel dan penggunaan Ballroom serta unit bisnis-bisnis yang lain. Sebagai gambaran
perhitungan kuantitatif, berdasarkan data pertemuan internasional di Jakarta
memberikan tingkat korelasi 80% terhadap tingkat hunian sebuah hotel swasta di
Jakarta. Sedangkan koefisien / slope besaran pengaruh terhadap tingkat hunian hotel
tersebut sebesar 0,6%. Namun data tersebut belum cukup valid sebagai dasar
judgement dalam penelitian ini untuk menjadi benchmark bagi perhitungan
keterkaitan unit-unit bisnis di Solo Technopark Tower. Secara logika awam maka
mice dan tingkat hunian hotel serta penggunaan fasilitas yang lain mempunyai
keterkaitan yang sangat erat, sehingga perlu ada strategi menjual agar kemampuan
untuk diserap oleh pasar semakin tinggi. Apalagi data menunjukkan dari jumlah
pertemuan yang yang terseleggara diseluruh dunia dari tahun 2001 sampai dengan
2010
hampir
70%
mengambil
tempat
penyelenggaraan
di
hotel
dan
conference/exhibition hall. Sedangkan berdasarkan subyek pertemuan bidang

technologi berada pada urutan kedua yang mendominasi. Tingkat pertumbuhan mice
di Indonesia dalam kurun waktu sepuluh tahun terakhir mempunyai pertumbuhan
l0,57%. Fakta ini memberikan gambaran bahwa secara financial peningkatan bisnis
Solo Technopark Tower masih sangat terbuka.
KESIMPULAN DAN
REKOMENDASI
7.1. Kesimpulan
Kesimpulan Kelayakan Tower Solo Technopark antara lain :
1. Dari hasil analisis dalam aspek pasar dan hasil FGD bersama pemangku
kepentingan yang ada di Surakarta, menunjukan bahwa di Kota Surakarta
dibutuhkan sebuah venue untuk mendukung kegiatan MICE (meeting incentive
converence exhibition) dengan daya tampung 8.000 yang dilengkapi dengan
fasilitas pendukung berupa :
1) Hotel minimal bintang 4
2) Kantor sewa (rental office)
3) Menara pandang
4) ICT (Information Communication Technology)
5) Ballroom untuk kegiatan ekslusif
6) Restaurant
2. Agar tower STP mampu menjadi icon baru bagi masyarakat Kota Surakarta dan
sekitarnya maka akan dilengkapi dengan fasilitas publik yang bisa digunakan
secara gratis berupa public space, yang di dalamnya terdapat shopping arcade dan
berbagai permainan anak-anak.
3. Hasil analisis terhadap kelayakan pembangunan Solo Technopark Tower
Surakarta di kota Surakarta menunjukkan tingkat Payback period (PP) sebesar
11,127 dengan tingkat Internal Rate of Return (IRR) sebesar 7,25% dan tingkat Net
present Value (NPV) positif sebesar Rp 4.524.355.234,50 serta profitbility index
sebesar 2,7883 kali, dengan tingkat discount rate 7,00%. Hasil ini secara agregat,
dalam kondisi ekonomi normal, investasi Solo Technopark Tower dapat
dilaksanakan. Indikasi yang kuat untuk dapat dilaksanakannya investasi bisnis Solo
technopark juga dapat dilihat dari tingkat opportunity yang termanfaatkan baru
sebesar 40,25% dari kapasitas bisnis secara keseluruhan. Artinya masih terdapat
59,75% opportunity perusahaan untuk mendapatkan profit lebih tinggi dari hasil
analisis kelayakan solo Technopark Tower ini.
LAPORAN AKHIR 7- 1
4. Dari hasil analisis risiko diperoleh nilai IRR untuk kondisi perekonomian decline
sebesar 3,63% dan kondisi perekonomian increase sebesar 9,71%. Artinya dalam
kondisi ekonomi decline investasi Solo technopark Tower tidak dianjurkan untuk
dilakukan, karena menghasilkan tingkat IRR lebih rendah dari tingkat discount rate
sehingga nilai Net present value (NPV) menjadi negative sebesar Rp.
(298.242.703.321,44). Kondisi ekonomi decline ini mentargetkan kapasitas terjual
hanya 26,84% dari full capacity bisnis Solo technopark Tower. Dalam kondisi
ekonomi increase investasi Solo technopark Tower menghasilkan tingkat IRR
sebesar 9,71% dengan tingkat kapasitas terjual hanya 48,99% dari total kapasitas
bisnis Solo Technopark Tower. Angka ini melebihi tingkat discount rate sebesar 7%
dan nilai Net Present Value sebesar Rp. 310.320.225.384,22, artinya investasi ini
layak untuk direalisasi. Melihat fenomena ini maka dari aspek risiko bisnis, Solo
Technopark Tower merupakan bisnis dengan tingkat risiko yang tergolong tinggi.
Karena rentang besarnya kerugian dan potensi untuk mendapatan keuntungan
sangat lebar.
5. Berdasarkan aspek kebijakan dan regulasi tata ruang, diketahui bahwa
berdasarkan RTRW Kota Surakarta, kawasan Solo Techno Park (STP) merupakan
kawasan strategis ilmu pengetahuan. Berdasarkan RDTRK BWK V Kota Surakarta,
Solo Technopark termasuk dalam BWK V dan termasuk dalam Kawasan Pusat
Pendidikan dan Penelitian/Teknologi Tinggi. Kawasan ini merupakan kawasan
strategis mengingat selain untuk kepentingan teknologi tinggi kawasan ini juga
dapat menjadi embrio pertumbuhan ekonomi.
6. Dari perhitungan kebutuhan ruang diperoleh bangunan 21 lantai plus basement
yang menampung berbagai kegiatan tower solo technopark dengan rincian sebagai
berikut :
Parkir (basement dan lantai 1) seluas 28.360 m2
Convention Hall (untuk kegiatan MICE) seluas 14.800 m2
Public Space seluas 10.245 m2
Shopping Arcade seluas 1.930 m2
Rental Office (2 lantai) seluas 5.430 m2
Restauran dan meeting room seluas 1.620 m2
Swimming Pool dan sport centre seluas 1.620 m2
Hotel (13 lantai) seluas 19.210 m2
Menara pandang seluas 600 m2
ICT seluas 715 m2
LAPORAN AKHIR 7- 2
Ballroom seluas 875 m2
7. Dari analisis desain bangunan, ditetapkan alternatif bangunan terpilih adalah

bentuk bangunan yang mengadaptasi salah satu kearifan lokal di Kota Surakarta
yaitu keris, dengan tetap mengusung konsep smart dan green building.
7.2. Rekomendasi
Secara analisis pasar, analisis tata ruang, analisis rancang bangun dan analisis
keuangan, pembangunan Tower Solo Technopark layak dilaksanakan dengan
beberapa persyaratan-persyaratan yaitu :
1. Diperlukan peningkatan aksesibilitas dari pusat bisnis Kota Surakarta menuju ke
lokasi Solo Technopark maupun sebaliknya.
2. Diperlukan penambahan rute transportasi publik (bus kota maupun angkutan
umum) yang melalui kawasan Solo Technopark
3. Perlunya meninghidupkan kawasan Solo Technopark dengan cara secara berkala
menggelar event-event kesenian, pameran, pagelaran atau lomba-lomba di
kawasan Solo Technopark dengan menjalin kerjasama dengan stakeholder terkait
4. Perlu diberikan kemudahan-kemudahan dalam pengembangan kawasan Solo
Technopark dalam hal penyederhanaan prosedur perijinan.
5. Perlu optimalisasi promosi melalui berbagai media promosi baik cetak, elektronik
maupun internet
6. Perlu ada sinergi dan kerjasama yang baik dengan operator hotel, biro-biro
perjalanan, serta asosiasi terkait (PHRI, AEOC, Kadin, HIMPMI, Apindo, Asita,
Apkomindo, Asmindo, Perabarindo, PPGI, dll)
7. Memperhatikan
aspek-aspek
regulasi
dalam
proses
perencanaan
serta
pembangunannya yang sesuai dengan peraturan daerah, terkait dengan koefisien

lantai bangunan (KLB) dan koefien dasar bangunan (KDB)
8. Dalam pelaksanaan DED selanjutnya hendaknya memperhatikan konsep smart
dan green building
9. Karena tower solo technopark merupakan bagian dari kawasan solo technopark,
maka dalam pembangunannya harus memperhatikan penandaan atau rambu
terkait akses jalan masuk maupun jalan keluar
10. Pada site plan terlihat sirkulasi kendaraan barang melalui side entrance di sisi timur
kawasan. Pada kondisi eksisting jalan ini hanya mempunyai lebar + 4 m, dalam
pengembangannya
untuk
dapat
mengakomodir
kendaraan
besar
untuk
mendukung kegiatan mice, maka diperlukan pelebaran jalan menjadi + 12 m.
LAPORAN AKHIR 7- 3
11. Setelah pengelolaan bangunan tower selesai masa pakainya oleh investor, maka
bangunan diserahkan kembali pada Solo Technopark. Pada proses serah terima,
dilaksanakan
pula
proses
transfer
knowledge mengingat
bangunan
solo
technopark tower merupakan mix use building dengan pengelolaan yang

professional.
12. Dalam pengembangan bangunan solo technopark tower selanjutnya harus
memperhatikan amdal lalu lintas yang ada, untuk menghindari terjadinya
kemacetan dan beban jalan yang terlalu besar di sekitar kawasan solo technopark.
LAPORAN AKHIR 7- 4
LAPORAN AKHIR Lampiran 1
Tabel Lamp-1
Program Ruang Convention Hall (Convension, Exhibition, Meeting)
kapasitas 8000 orang
NO
I
1
2
3
4
5
6
II
RUANG
KELOMPOK KEGIATAN UMUM
Lobby bersama
R. Informasi
R. Tunggu (2 x 36 )
Lavatory laki-laki 3,7/25 ORANG
Lavatory wanita 3,7/25 ORANG
Press Room
jumlah
sirkulasi 20 %
Total
KAPASITAS
Luas (m2)
1,5
50
3,7
3,7
1,5
160
160
25
1,2
8000
75
24
72
592
592
38
1.393
279
1.671
KELOMPOK KEGIATAN UTAMA

1 Convention (expo)
Sirkulasi 20%
Total
III
1
2
3
4
5
IV
1
2
3
4
5
6
STANDAR
KELOMPOK KEGIATAN PENUNJANG

Persiapan
Gudang Sewa 5 ruang
Mushola
Dapur
Ruang Ganti/locker
jumlah
sirkulasi 20%
Total
KELOMPOK KEGIATAN PENGELOLA
Manager
sekretaris/humas
Rapat
R. Staff
Lavatory
gudang arsip
Jumlah
Sirkulasi 20%
Total
KELOMPOK KEGIATAN PELAYANAN
Ruang Kontrol
Poliklinik
ME
20
1,5
25
1,5
1
1
2,5
6
33
4
20
10
9.600
1.920
11.520
100
150
100
200
188
738
148
885
33
4
50
60
30
15
192
38
230
36
36
100
Genset
Uniform Room
AHU
Jumlah
Sirkulasi 20%
Total
Jumlah Keseluruhan
100
36
56
364
73
437
14.743
Tabel Lamp-2
Program Ruang Rental Office
NO
I
1
2
3
4
5
II
RUANG
Lobby
Lounge (ruang duduk)
front office
Lavatory Pria
Lavatory Wanita
jumlah
sirkulasi 20 %
Total
STANDAR
KAPASITAS
Luas (m2)
1,2
1,5
1,2
1,2
1,2
10
20
8
4
6
12
30
10
5
7
64
13
76
18
15
144
72
2.592
1.080
KELOMPOK RENTAL OFFICE

1 Modul 12 x 12
2 Modul 6x12
jumlah
Sirkulasi 20%
Total
III
1
2
3
4
IV
1
2
3
4
5
V
1
2
3
4
3.672
734
4.406

Service
lavatory
Gudang
Mushola
JUMLAH
SIRKULASI
TOTAL
Manager
Rapat
Ruang Staff
Ruang Direksi
Lavatory
Jumlah
Sirkulasi 20%
Total
Service Room
ME
Genset
AHU
24
10
24
24
82
16
98
33
8
3
1
1,5
12
12
33
20
12
36
12
113
23
136
30
75
28
NO
5
6
7
8
9
10
RUANG
Lav dan Locker karyawan laki2
Lav dan Locker karyawan wanita
ruang keamanan
ruang pemeliharaan
Gudang furniture
PABX
Jumlah
Sirkulasi 20%
Total
Jumlah Keseluruhan
STANDAR
KAPASITAS
Luas (m2)
1,2
1,2
8
8
0,23
250
10
10
16
75
58
24
325
65
390
5.106
Tabel Lamp-3
Program Ruang Hotel
NO
I
1
2
3
4
5
6
7
8
II
RUANG
entrance hall (asumsi)
Lobby
Lounge (r. duduk)
front office
Lavatory Pria
Lavatory Wanita
Function Room
Restaurant
jumlah
STANDAR
KAPASITAS
Luas (m2)
36
270
195
150
21
27
480
195
1.374
0,90
0,65
0,50
0,07
0,09
1,60
0,65
300
300
300
300
300
300
300
38
57
96
285
14
1
10.830
826
58
11.714
1
1
4
2,5
0
6
33
24
24
8
20
30
33
24
96
20
180
36
24
413
0,65
0,35
5
1,2
300
300
24
160
195
105
120
192
36
KELOMPOK KEGIATAN UTAMA

1 Standar Room
2 suite room
3 Presiden suite room
jumlah
III
1
2
3
4
5
6
7
8
IV
1
2
3
4
5

Manager
sekretaris/humas
Food & Beverage office
Accounting
Rapat
R. Staff
Lavatory
gudang arsip
Jumlah

Loundry
Linen, Setrika dan Jahit
Room boy
r. karyawan
Poliklinik
NO
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
RUANG
ME
Genset
Uniform Room
AHU
Lav dan Locker karyawan laki2
Lav dan Locker karyawan wanita
r. keamanan
r. pemeliharaan
Gudang furniture
gudang umum
r sampah
dapur hotel
r tangki air bersih
r. mesin pendingin
IPAL
PABX
Jumlah
Jumlah (I+II+III+IV)
sirkulasi 20%
Jumlah keseluruhan
STANDAR
KAPASITAS
0,23
0,23
300
300
0
0,18
300
300
0,14
0,47
300
300
Luas (m2)
75
75
36
36
69
69
36
36
54
100
42
141
72
36
1.525
15.026
3.005
18.031
Tabel Lamp-4
Program Ruang Restaurant
NO
I

1 Entrance
3 front office
4 Lavatory
jumlah
sirkulasi 30 %
Total
II
STANDAR
KAPASITAS
Luas (m2)
1,2
1,2
8
4
1,48
1,9
0,65
250
55
250
4
10
5
18
6
24
KELOMPOK UTAMA
1
2
3
4
III
1
2
3
4
IV
RUANG
Restaurant Utama
Restaurant Spesial 3 unit
Coffe Shop
Dapur (40% luas restorant)
jumlah
Sirkulasi 30%
Total
Service
lavatory
Gudang
Mushola
JUMLAH
SIRKULASI
TOTAL
Manager
R. Staff
Lavatory
Gudang
Jumlah
Sirkulasi 30%
Total
JUMLAH TOTAL
370
314
163
148
994
298
1.292
24
10
24
24
82
25
107
1
8
1
1
33
1,5
12
24
33
12
12
24
81
24
105
1.528

Laphir FS Solo Technopark

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laphir FS Solo Technopark

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tabel Lamp-5

Program Ruang Parkir

PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

Bab i : Analisis Pasar Tower Solo Technopark

Bab III: Rancang Bangun Tower Solo Technopark

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

Site Plan ......................................................................................................................................................

Bab IV: Analisis Keuangan

Bab V: Kesimpulan dan Rekomendasi

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

1.1. Latar Belakang

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

1.2. Maksud, Tujuan dan Sasaran

pembangunan infrastruktur kawasan Solo Technopark.

Tersusunnya Feasibility Study Pembangunan Tower Solo Technopark

FS Tower Solo Teknopark diharapkan lebih ekonomis atau profitable

1.3. Landasan Hukum

Telekomunikasi (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 154);

Perencanaan Pembangunan Nasional Nomor 4 Tahun 2010 tentang Panduan

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

Penentuan manfaat ekonomi, dilakukan dengan mengubah harga finansial

Penilaian/pengukuran dampak manfaat proyek terhadap masyarakat secara

b. Analisis Pasar, yang ditujukan untuk :

diharapkan dari calon

Menentukan kebutuhan dari para calon tenant, yang nantinya akan

Melakukan analisis persaingan dengan fasilitas sejenis di Solo dan

Menilai perkiraan kemampuan dan kemauan membayar penggunaan Tower

Menentukan sumber dan tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai

c. Analisis Keuangan, yang ditujukan untuk menentukan kelayakan financial proyek

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

Laporan Pendahuluan, merupakan gambaran yang jelas kepada pemberi

Executif Summary merupakan ringkasan dari laporan akhir

Kerangka Acuan Kerja Dokumen Pelaksanaan Lelang Investasi.

Dokumen Laporan Pendahuluan sebanyak 20 buah (buku ukuran A4).

Dokumen Laporan Antara sebanyak 20 buah (buku ukuran A4).

Dokumen Laporan Akhir sebanyak 20 buah (buku ukuran A4)

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

Ringkasan Eksekutif sebanyak 20 buah (buku ukuran A4)

Kerangka Acuan Kerja Dokumen Lelang Investasi

CD yang memuat Dokumen Laporan Pendahuluan, Laporan Antara, Laporan

1.6. Sistematika Pembahasan

GAMBARAN EKSISTING SOLO TECHNOPARK

ANALISIS PASAR TOWER SOLO TECHNOPARK

ANALISIS LOKASI TOWER SOLO TECHNOPARK DAN ANALISIS FISIK

ANALISIS RANCANG BANGUN TOWER SOLO TECHNOPARK

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

2.1. Kondisi Umum Kota Surakarta

Ketinggian Kota Surakarta terletak 92 m dari permukaan laut. Secara administratif,

terbesar jatuh pada bulan april sebesar 15,30 mm per hari.

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

tamatan universitas sebanyak 9,44% atau lebih sedikit dibanding penduduk

2.1.2. Kondisi Lahan

2.1.3. Kondisi Perekonomian

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

Sedangkan pada kelompok transport, komunikasi dan keuangan, besarnya

Statistical report on Visitor Arrival to Indonesia 2004-2006

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark

2.3. Okupansi Hotel di Kota Surakarta

Hasil FGD dengan Stakeholder terkait.

Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark