Kisah Jual beli tanah

Audifan: salam tuan tanah, sy perlukan bantuan tuan2.

saya terbeli satu bidang tanah, ada dua nama dlm geran dibahagi 50-50. setelah sign S&P jual beli tanah,
sy bayar 10% deposit sementara menunggu peguam bersedia turun ke pejabat tanah (dlm negeri
selangor) utk tukar nama dan buat full payment.

peguam dan penjualnya dua2nya tidak menetap di Selangor.. masalah timbul bila pejabat tanah daerah
(di hulu selangor) reject salinan geran tanah yg disahkan pejabat tanah itu sendiri. Menurut kerani
hingga ke ADO pejabat tanah, pertukaran nama perlu ada geran tanah asal, tak boleh pakai salinan yg
disahkan pejabat tanah. Itu adalah rule pej tanah negeri selangor. Peguam pulak tak pernah berurusan
jual/beli tanah di negeri selangor.. tak jadi lah kami nak tukar nama hari tu.

Penjual cuba dptkan geran asal yg disimpan oleh pemilik yg sorang lagi, pak sedaranya juga. tapi geran
tersebut sebenarnya di pegang oleh bapak sedaranya yg lain (semuanya menetap di Selangor).. bapak
sedaranya pulak berkeras tak mahu serahkan geran, dgn alasan tak mahu benarkan harta pusaka dijual
ke orang lain (walhal aku pun melayu Islam juga, bukan bangsa lain, niat nak tanam kelapa dan buat
harta hari tua nnt).. penjual pernah offer kpd bapak2 sedaranya utk membeli tanah tu, tapi org kampung
mana ada duit selambak nak beli. Jadi dijualnya kpd org lain (saya lah). berulangkali dicuba utk dptkan
geran tersebut tp masih gagal.. telah minta bantuan pej tanah, ttp agak menghampakan.. penguatkuasa
pej tanah pergi dan sekadar ambil gambar.. laporan polis telah pun dibuat, surat amaran tindakan
mahkamah juga telah dihantar, tp takde hasil.

tuan2, ada cara lain tak (yg sah) utk tukar hakmilik tanah tersebut? Tuan tanah ada salinan geran yg
disahkan pej tanah, dan juga bukti pembayaran cukai tanah tahunan (penjual membayarnya sendiri,
tanpa support dr pak sedaranya yg empunya 50% lg).

harap tuan2 dpt bg idea dan solution, pasal sy pun dah lama menanti, deposit sudah dibayar... lg sy rasa
sangat tidak adil jika hak penjual sbg pemilik yg sah dinafikan.. sy masih support penjual, sbb sy rasa apa
yg dilakukan oleh pak2 sedaranya tu tak betul dr segi undang2, tak betul dr segi ajaran agama.. jgn
dinafikan hak org lain. agak kecewa dgn pej tanah, kerana sebegitu banyak masalah yg serupa tp tak dpt
bg jalan penyelesaian.

Ahmad_albab 1: nak jawab saya tak reti, just nak berterima kasih kerana sudi share pengalaman anda
kat BJ.... insyaAllah ada otai2 akan jawab nanti.....

Audifan: minta tolong tuan otai2 jb, based on pengalaman sendiri atau pengalaman client ke kawan2 ke..

menurut peguam, di negeri perak (dan sebilangan negeri lain) hanya salinan geran yg disahkan pej tanah
sudah memadai.. yg sahkan salinan tu pun bukan orang lain, pegawai pej tanah juga.. nak complen pasal
tu pun tak guna, sekarang kena cari jalan
Mangaharu: kalau x de geran/d pegang olh pak sedara..mula2 tuan tanah wat laporan geran tanah
hilang,.....tunggu pej tanah kuar kan geran baru,.

Audifan: tkasih mangaharu, berapa lama selalunya pej tanah nak issue geran baru ye?
geran asal yg dipegang (kita declare hilang) dek pak sedaranya tu terbatal sendiri ke.

boleh pass idea ni kat tuan tanah.

Z-Hasa: cara nie ok juga...kena pegi pesuruh jaya sumpah, wat akuan geran tuh ilang...

lepas tuh bawak dokumen tuh g pejabat tanah...pej.tanah akan wat yg baru...permasalahannya geran yg
baru tu mesti diambil oleh owner asal, sepertimana yg tercatat dalam geran tanah...

proses nie mengambil masa kira2 2-3 bulan..bergantung kepada pej.tanah punyer keja... almaklumlah
keja gomen, leh siap seminggu terpaksa ditangguh kepada 2 bulan, kalu tak nanti lagi 7 minggu takde
keja plak

Ahmad_albab 1: ((lepas tuh bawak dokumen tuh g pejabat tanah...pej.tanah akan wat yg
baru...permasalahannya geran yg baru tu mesti diambil oleh owner asal, sepertimana yg tercatat
dalam geran tanah...proses nie mengambil masa kira2 2-3 bulan..bergantung kepada pej.tanah punyer
keja... almaklumlah keja gomen, leh siap seminggu terpaksa ditangguh kepada 2 bulan, kalu tak nanti lagi
7 minggu takde keja plak ))

maknanya, kalau pak sedara penjual tu x mau pi ambil, masalah x leh selesai la jugak nampaknya....

Z-hasa: kalu ikutkan kes tuan tanah nie, rasanya leh selesai...kita tengok post dia...

Quote:

(( Penjual cuba dptkan geran asal yg disimpan oleh pemilik yg sorang lagi, pak sedaranya juga.
tapi geran tersebut sebenarnya di pegang oleh bapak sedaranya yg lain (semuanya
menetap di Selangor).. bapak sedaranya pulak berkeras tak mahu serahkan geran, dgn alasan
tak mahu benarkan harta pusaka dijual ke orang lain (walhal aku pun melayu Islam juga, bukan
bangsa lain, niat nak tanam kelapa dan buat harta hari tua nnt).. penjual pernah offer kpd
bapak2 sedaranya utk membeli tanah tu, tapi org kampung mana ada duit selambak nak beli.
Jadi dijualnya kpd org lain (saya lah). berulangkali dicuba utk dptkan geran tersebut tp masih
gagal.. telah minta bantuan pej tanah, ttp agak menghampakan.. penguatkuasa pej tanah pergi
dan sekadar ambil gambar.. laporan polis telah pun dibuat, surat amaran tindakan mahkamah
juga telah dihantar, tp takde hasil. ))
sebab yg pegang geran tuh bukan pemilik or tuan punyer tanah tuh...so kalu wat report polis pasal
geran tu hilang pun pak sedara yg masih memegang geran tu takleh watper, sebab dia bukan pemilik
hakiki tanah tersebut...
Ahmad albab 1: ooo, betul2..... harap harap boleh selesai..... insyaAllah
Audifan : terimakasih kawan2 atas cadang/komen.

dah cerita dgn penjual.. penjual ada cadangan lain. Pecah geran dulu, bab pecah geran ni tak perlukan
geran asli katanya (minta komen tuan2).. Nnti dia akan minta bapak sedara (yg pemilik sah 50%) sign
borang pecah geran tu. pecah geran kos (dlm rm3500) kitaorg 50-50.
mmg pelan asal aku utk pecah geran bila bertukar nama nnti, so elok lah.

harap tektik ni bejaya, kalu tak bejaya baru repot gran hilang.

Z-Hasa: errr kalu tak silap aku pecah geran pun kena ada geran asal...

sebab geran asal pej. tanah akan amik, dan dia akan kuarkan 2 geran baru berlainan nama pemilik

Audifan: thanks hasa,

maknanya, selepas selesai proses pecah geran pun selagi geran asal tak surrender pejabat tanah tak akan
keluarkan dua geran baru tu ka...

nak kena turun pejabat tanah confirm gak nih.. nuuunn dua jam pejalanan.

Z-Hasa: biasanya proses pecah geran kita pakai broker...so broker tu akan uruskan semua sekali termasuk
urusan pecah tanah,urusan pejabat tanah, juru ukur, juru nilai dan sebagainya...proses makan masa
selama 1 hingga 2 tahun...so kalu geran takde susahla* nak berurusan ngan pejabat tanah
sebab aku tak penah lagi dengar org uruskan sendiri proses pecah geran nie...sebab agak complicated
urusannya terutama bagi org yg bekerja waktu pejabat...dan sebab makan tahun lamanya...
* aku guna word 'susah', sebab ia 'tak mustahil' if hang ada org dalam kat pej. tanah hehehe

Ahmad_albab1: tq Z for the info.... lama tue..... nak tanya.... pecah geran ni sama ngan pecah lot jugak
ka? kalau pecah lot=pecah geran, saya dgr utk pecah lot jumlah duit yg kena dikeluarkan adalah lebih
kurang dgn harga satu lot yg dipecahkan tu.... maknanya kalau pecah 6 lot, satu lot hangus utk bayar
proses..... tinggal 5 lot jer utk kita.... betui ka.....

Z-Hasa: Pecah geran ngan pecah lot sama ja...kalu pecah lot status tanah hang akan ditukar dari
pertanian kepada bangunan ...kalu utk status pertanian kalu tak silap aku minima satu geran adalah 1
ekar dan tak kisah berapa penama pun, kalu geran lot tak kisah saiz dan berapa kaki persegi utk 1 geran
tuh dan ramai nama pun boleh... harga upah broker tuh bergantung pada broker yg hang pakai...zaman
aku dulu (tahun 2003) upah broker RM5k utk saiz tanah 4 ekar dipecah kepada 4 geran 1 ekar tiap2
satu....arituh ada org kampung aku pecah geran dari 2 ekar kepada 10 lot, tapi dia masih lagi jual semua
10 lot tuh...bermakna broker yg digunakan tuh 'mungkin' caj dia tak sampai harga 1 lot...sebab 1 lot yg
dijual minima RM42k....
mungkin lain broker lain cajnya....dulu2 aku survey paling murah RM5k, sekarang tak tau plak...tapi takle
sampai harga 1 lot....cekik darah gak wooo
Ahmad_albab 1: boss, selain dr upah broker, apa lagi kos kos yg ada dlm proses beli dan jual tanah ni,
especially tanah lot

Z_Hasa: hmmm byk jugak kos terlibat....nie kos jual beli tanah yek, kalu pecah geran lain kiranya sebab
dah masuk kos juruukur yg aku tak dapat nak pastikan, biasanya broker/konsultant akan uruskan...

1- kos proses kat pej.tanah ...biasa rm50

2- cukai lhdn, dulu 2% dari harga tanah, aku dgr budget 2010 dah naik jadi 5%
3- upah jurunilai, biasa RM300 per sekeping tanah, lagi jauh dan lagi besar tanah lagi mahal
4- upah lawyer , biasa caj 5% dari harga tanah, bergantung gak pada lawyer, leh diskus
5- setem hasil kalu ada agrement
6- upah wat agrement kalu ada, biasa dalam RM400, leh diskus ngan lawyer
7- upah agent, kalu pakai agent, leh diskus ngan agent, biasa caj 2% dari harga tanah

kalu wat loan bank, step 1 hingga 6 tu pasti ada termasuklah caj2 yg akan bank kenakan (jurunilai swasta)

kalu beli cash, step 1,2 & 3 saja yg terlibat (tapi menggunakan jurunilai kerjaaan jaaa,tak perlu swasta,
jurunilai kerajaan murah sikit, lupa harga laaa hehehe)

Ahmad_albab1: maknanya kalau beli cash x perlu keluarkan duit utk kos lawyer....

Z_Hasa: tak perlu...

just bayar deposit jek & bergantung pada penjual kalu nak deposit, bila dah bagi deposit tulis sikit surat
mengatakan tuan tanah dah amik deposit dan sign siap ada saksi bagi kedua2 belah pihak...tak payah
pakai lawyer, kalu tuan tanah melarikan diri ngan duit deposit tuh barulah surat tu dimatikan setem dan
bawak jumpa lawyer, or wat laporan polis pastu gi jumpa lawyer saman penjual tu atas dakwaan
menipu...

Ahmad-Albab1: tq boss..... dari segi masa pulak berapa lama biasanya siap semua prosedur....

Z_Hasa: kalu takde aral melintang siap semua proses dan terus dapat geran baru nama kita dalam masa
1 bulan...

Kak ngah: Salam,

without prejudice...

harap rakan2 di sini boleh ambil iktibar dari keadaan ni.

tips penting:-[LIST=1]

1. jangan bergantung kepada salinan geran yang kita tengok.

 2. sebelum setuju nak beli hartanah, mintak lawyer buat land search RM30-RM50) ->
bergantung kepada pejabat tanah.

3. dari land search result tu, kita akan tau maklumat terkini tanah tu, i.e. tanah jenis apa
(mana tau dah tukar jenis tanah), hakmilik kekal/ pajakan, siapa tuan tanah sebenar, ada
loan/ gadaian pada mana2 pihak/ tak, perlu kebenaran pejabat tanah/ x untuk pindah
milik, tanah rezab/ tak...

sebaik2nya lantik peguam dalam sebarang urusan jual beli hartanah...

-kak ngah-

mangaharu: kalau buzy..guna duit bayar lawyer

klau free time banyak,..buyer/owner buat sendiri,...dpt ilmu,,,dapat kenalan kt pejabat tanah