[ASK] Pembuatan Sertifikat Tanah Hak Milik dari Girik

23-11-2011 22:41
Permisi agan2, ane mo nanya nih..
1. bagaimanakah proses/alur pembuatan sertifikat tanah hak milik dari
status girik..?
2. apa emang harus membuat sertifikat HGB dulu baru bisa dinaikkan ke
SHM..?
3. lalu bagaimanakah standar operasi (SOP) BPN untuk menyelesaikan
kasus yang sama?

terima kasih sebelumnya..

1.

Ke PPAT aja gan biar gampang. Kalo ngurus sendiri dari awal susah lho.. harus cek buku tanah di
kelurahan/kecamatan, minta keterangan RT/RW/tetangga mengenai sejarah rumah itu,
pengukuran dari kantor pertanahan setempat, dll dll..
2. Gak gan, bisa langsung koq ke SHM. Tapi harus dilihat lagi bangunan agan difungsikan untuk
apa. Kalo rumah tempat tinggal bisa SHM. Kalo bangunannya ruko/tempat usaha, bisanya SHGB
gan.
3. Ane ga begitu ngerti maksudnya.

sebelumnya bokap ane yang ngurus ini kasus sendiri, ga lewat PPAT gitu gan. mungkin takut kena biaya
yang lebih mahal dari normalnya..
sekarang sih sekarang saya yang ngerjain coz sekarang saya lagi pulang kampung..
berkas yang ada ditangan saya sekarang :
1. BPHTB yang udah lunas (sementara di validasi di sudin pajak daerah).
2. Surat Keputusan tentang Pemberian Hak Guna Bangunan yang udah lewat waktu.
kemarenan ane dateng ke BPN untuk menanyakan kelanjutan poin 2 yang udah telat waktu. ternyata
diminta surat pernyataan dan alasan telat waktu.
sekarang karena agan bilang dari girik bisa langsung ke SHM tanpa lewat HGB, saya jadi bingung n
merasa tertipu..
sekarang ane harus gimana nih gan?
buat permohonan dari awal (SHM) atau lanjutin aj atau nyerah (PPAT)..?
thx..

emang dulunya kenapa dimohonin jadi SHGB??

tanah itu peruntukannya buat apaan??

Perlu diketahui bahwa girik bukan merupakan tanda bukti hak atas tanah, tetapi bukti bahwa pemilik girik
menguasai tanah milik adat dan sebagai pembayar pajak atas bidang tanah tersebut beserta dengan
bangunan yang melekat di atasnya (apabila ada).
Girik dapat dijadikan dasar untuk memohon hak atas tanah karena pada dasarnya hukum pertanahan kita
bersumber dari hukum tanah adat yang tidak tertulis. Ketentuan ini dapat dilihat pada Pasal 5 UndangUndang Nomor 5 tahun 1960 ttg Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria (UUPA) yang berbunyi :
"Hukum agraria yang berlaku atas buni, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak
bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa,
dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan -peraturan yang tercantum dalam Undang-Undang ini
dan dengan peraturan perundangan lainny, segala sesuatu yang mengindahkan unsur-unsur yang
bersandar pada hukum agama"
Untuk memohon hak atas tanah terhadap girik, langkah yang perlu dilakukan adalah :
Pertama, periksa girik yang dipegang penjual dan cocokkan dengan nomor yang ada di buku tanah
kelurahan.
Kedua, teliti secara seksama riwayat tanah dan minta surat keterangan tidak bersengketa dari kelurahan.
"Tanyakan sama lurah atau camat setempat mengenai kepemilikan tanah, seperti siapa pemilik terakhimya.
Kedua instansi itu punya buku tanah yang berisi daftar kepemilikan tanah di wilayahnya," kata Irawan.
Bila tanah di pinggir kota atau pedesaan, ada baiknya juga menanyakan kepada RT/RW setempat karena
hubungan personal antarwarganya masih dekat, sehingga mereka tahu riwayat kepemilikan tanah di
daerahnya.
Ketiga, perhatikan status penjual, apakah pemilik tunggal atau ahli waris. Untuk itu cek nama di girik
apakah sesuai dengan nama penjual. "Pernah terjadi seorang anak menjual tanah bapaknya," ujar Pria.
Boleh jadi tanah girik yang diperjualbelikan dimiliki lebih dari satu ahli waris. Kalau begini jual beli tanah
bisa digugat ahli waris yang lain seperti banyak terjadi dalam kasus sengketa tanah.
Keempat, cek langsung ke lokasi, betulkah masih ada tanahnya atau sudah diduduki atau berpindah
tangan kepada orang lain. Lihat juga apakah luasnya sesuai dengan yang tertera di girik.
Kelima, lakukan jual beli di hadapan notaris/PPAT sebagai profesional yang berwenang membuat akta
otentik mengenai perbuatan hukum tertentu, seperti pengalihan hak atas tanah. Jangan lupa
menghadirkan lurah atau pamong desa dalam transaksi itu sebagai saksi (kecuali kalau jual beli dilakukan
di hadapan PPAT yang juga merangkap camat).
dalam prakteknya prosesnya dilakukan dengan cara sebagai berikut:
1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang bersangkutan, yang menyatakan
bahwa atas tanah tersebut belum pernah disertifikatkan serta riwayat pemilikan tanah dimaksud.
2. Pembuatan surat yang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa dari
RT/RW/LURAH
3. Dilakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan

4. Penerbitan Gambar Situasi atau Surat Ukur, yang dilanjutkan dengan pengesahannya
5. Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas tanah dan bangunan sesuai dengan luas yang tercantum dalam
Gambar Situasi atau Surat Ukur. Pembayaran BPHTB tersebut dilakukan apabila tanah yang dimohon
berasal dari tanah negara atau tanah garapan. Atau dalam hal pada waktu proses pelaksanaan AJBnya
dulu, BPHTB tersebut belum dibayarkan
6. Proses pertimbangan pada panitia A
7. Pengumuman di Kantor Pertanahan dan Kantor Kelurahan setempat selama lebih kurang 2 bulan
8. Pengesahan pengumuman
9. Penerbitan Sertifikat tanah.
total waktunya sekitar 8 bulan tapi dalam prakteknya tidak jarang lebih dari setahun.
tanah lo dma gan? luas brp? PM1&ket.tidak sengketa uda diurus blm... PBB bayar.... tar minta ukur aja
dulu... jadiin peta bidang.... nah disitu baru ketauan tanah lo ada hak atau tidak.... berkas baru masuk ke
Panitia A & pengumuman Koran

Bisa gan, asal diperuntukan untuk rumah tempat tinggal lho ya.. Kalo bukan, maka tidak bs SHM,
melainkan SHGB. Tapi agan jangan merasa tertipu dulu, ada alasan lain yg memungkinkan tidak bisa
dibuatkan SHM, misalnya: Ruko (meski cuma dibuat tidur pun tidak bisa jd SHM0 dll.
Kalo agan belum mengeluarkan biaya untuk proses SHGBnya atau misalnya baru keluar sedikit atau agan
ada duit lebih, mending langsung diganti ke SHM gan.. Karena nantinya 20 tahun lagi agan gak perlu
bingung memperpanjang SHGB agan.
Tapi kalo sudah mau jadi SHGBnya ya udah gan, tidak masalah.
Perlu diketahui bahwa biaya pengurusan perpanjangan SHGB (saat ini) lebih mahal dari pada peningkatan
status (dari SHGB ke SHM). Jadi nanti sebelum SHGB agan jatuh tempo, maka agan lgs urus aja
peningkatan status dr SHGB ke SHM. Gitu aja gan.. Sante aja.. Yg penting uda bersertipikat gan..
Selain itu (bukan saran hukum), apa agan gak berencana menjual rumah tersebut kalo ada yg mau beli
dgn harga mahal?? Saya yakin kalo cocok pasti agan jual gan?
Nah kalo ada pemikiran seperti itu, buat apa dijadikan SHM buru2? Toh nanti agan jual.. Kalo berencana
dijadikan rumah pusaka turun temurun, barulah tidak masalah dijadikan SHM buru2.
Itu menurut analisa bisnis saya lho ya.. Wuakakakaka.. Sebab terkadang ada org membeli rumah hanya
untuk investasi kan?
Sekian dan terima kasih
dalam prakteknya prosesnya dilakukan dengan cara sebagai berikut:
1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang bersangkutan, yang menyatakan
bahwa atas tanah tersebut belum pernah disertifikatkan serta riwayat pemilikan tanah dimaksud.
2. Pembuatan surat yang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa dari
RT/RW/LURAH

3. Dilakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan

4. Penerbitan Gambar Situasi atau Surat Ukur, yang dilanjutkan dengan pengesahannya
5. Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas tanah dan bangunan sesuai dengan luas yang tercantum dalam
Gambar Situasi atau Surat Ukur. Pembayaran BPHTB tersebut dilakukan apabila tanah yang dimohon
berasal dari tanah negara atau tanah garapan. Atau dalam hal pada waktu proses pelaksanaan AJBnya
dulu, BPHTB tersebut belum dibayarkan
6. Proses pertimbangan pada panitia A
7. Pengumuman di Kantor Pertanahan dan Kantor Kelurahan setempat selama lebih kurang 2 bulan
8. Pengesahan pengumuman
9. Penerbitan Sertifikat tanah.
total waktunya sekitar 8 bulan tapi dalam prakteknya tidak jarang lebih dari setahun.

Ini jawaban lengkapnya...

benar bahwa surat girik itu bukan tanda kepemilikan, segeralah diurus untuk mendapatkan kepastian alas
hak kepemilikan. bisa langsung menjadi SHM, tak perlu HGB.
klo mau enak ga repot, ke PPAT aja, biaya ga terlalu mahal qo..

Pertanyaan saya :
1. Jika kita menggunakan Jasa Notaris atau PPAT untuk pembuatan SHM atas tanah girik, dari ke 9 step
tsb, apakah semuanya bisa dilimpahkan ke PPAT/notaris? atau hanya sebagian saja?
2. Saat kita melakukan pembelian tanah girik, adakah cara agar resiko klaim dikemudian hari atas tanah
tsb tidak ada? Apakah AJB yang saya lakukan bisa mengalahkan semua klaim atas tanah tsb dikemudian
hari?

ni jawaban lengkapnya...
benar bahwa surat girik itu bukan tanda kepemilikan, segeralah diurus untuk mendapatkan kepastian alas
hak kepemilikan. bisa langsung menjadi SHM, tak perlu HGB.
klo mau enak ga repot, ke PPAT aja, biaya ga terlalu mahal qo..

hmmm, berapa gan perhitungan biayanya, ane dah keluar 50 juta , sampai sekarang belum jadi SHM nya.
Rumah ane ada Surat Perjanjian jual beli rumah, ada juga Surat jual beli rumah dari pemilik terdahulu. Ada
keterangan juga kalo cuma hak guna bangunan saja.
Jika saya ingin membuat sertifikat untuk rumah tersebut, apakah sy harus cek dulu di kelurahan ? Apakah
biaya besar ?

*Mo share aja,kali aja bs ngebantu

Ane lg proses jual beli rumah dg status tanah girik(garapan) alias tanah negara, blm ttd notaris , moga
minggu ini udh bs ttd akte jual belinya. Ane urus sendiri, tanpa notaris krn di jakbar ini jrg ada notaris yg
mau apalagi tanah negara, klo pun ada bujug minta nya selangitt..
Status tanah yg ane beli adalah bekas hgb seseorg yg ga diperpanjang, jd otomatis jd tanah negara, yg
ngejual ahli warisnya , pemilik adalah ibu dr ahli waris yg nempatin rumah ini, jadi prosesnya sbb:
1. Pergi ke kelurahan, documen yg harus di siapkan:
Foto copy surat or dokumen yg tanah yg dipegang pemilik
Foto copy kk, ktp ahli waris (4org)
Surat kematian pemilik asli dan foto copy,
SPPT surat pembuktian pajak terhutang tahun berjalan*
-biaya 4jt lewat org dlm (hrg ini harga yg udh dinego)
Output dr kelurahan :*
surat pernyataan ahli waris (ttg tdk ada ahli waris lain selain mereka),*
surat pernyataan tidak sengketa,*
surat keterangan waris.
3surat td diTtd 4org ahli waris , Rt/Rw(yg ngurus penjual),lurah camat ( diurusin org dlm).
2.ajb ke notaris,Biaya notaris 1%dr harga transaksi
Syarat dokumen: semua fotocopi dokumen diatas ditambah
Fc.Npwp penjual pembeli*
FC.Bukti pembayaran PBB lunas tahun terakhir.
Notaris akan bikin ajbnya, dan klo udh jadi notaris kabarin dan aslinya dibawa ditunjukkan, ttd semua ahli
waris dan pembeli bersama di kantornotaris, transaksi dg penjual, bayar pajak penjual 5%njop, dan pajak
pembeli 5%x(njop-80jt).*
Output notaris:
Ajb yg sudah sah
Bukti setor pajak pembeli penjual ssp-ssb
3. Ke kelurahan lagi
Bawa ajb dan dokumen kelengkapannya,*
Bukti lunas pajak penjual pembeli (SSP-SSB)
out put dr kelurahan*
-surat tidak sengketa pemilik baru (rt,rw urus sendiri kasih amplop buat rokok, lurah diurus org dlm)
-surat rekomendasi kepemilikan tanah lurah camat*
Dua surat diatas biaya sudah include di nomor 1.
Dokumen lain yg harus dibikin
Advis planning (kata org bpn sblm bawa dokumen dr kelurahan ke mereka harus urus ini dulu) biaya 1jt ,
tanah kurang dr 200meter urus dikecamatan.
IMB ( klo mo renov rumah besar2an)*biaya 7jt oknum kecamatan udh include advis planning dan gambar
arsitek yg udh diapprove.

Advis planning dan imb klo lewat notaris or ppat mintanya 25juta,edan kan..dan ga termasuk gambar
arsitek lho, urus sendiri dtg ke kelurahan bayar ke oknum beres dah, ngirit banyak tuh
4. Ke BPN
Ane masih blm tahu flow nya gimana.. Ntar klo udh tau ane update lg yaak. Pas sebelum deal harga, udh
sempet ke BpN nanya2 jawaban customer service BpN jakbar "ke kelurahan aja, kelurahan udh ngerti kok
yg dibutuhkan apa aja, baru ntr kesini lg yaah..." yg pasti tanah negara bisa disertifikatin, sebelum itu ane
pernah nanya ke notaris ada yg bilang tanah negara ga bisa disertifikatkan. Mungkin bukan ga bisa, males
aja kali, krn urusannya belibet bin njelimet.
Klo lewat notaris rata2 minta 10-15jt Bpn doang..mereka ga mau tau urusan kelurahan.dan waktunya jg
lama min6bln. Urus sendiri amplopin org dlm mungkin bs saving 60-70%dr biaya itu. Hopefully dah..
Besok ane baru mo ke notaris, krn document br lengkap hr ini, doain lancar ya gan.. Ntr ane update lg klo
udh kelar..