Pelatihan Dua Hari

Jakarta, 11 – 12 April 2019

• Overview Keuangan Syariah
• Overview Koperasi
• Persaingan & Peluang Pembiayaan
• Siklus Pembiayaan
• Analisa Pembiayaan
• Pembiayaan Koperasi Melalui Eksekuting
• Aspek Legal Agunan
• Credit Risk Management
• Account Maintenance
Overview
 Islamic Finance Development Indicator (IFDI)
2016 - 2018 Top Performer

Quantitative Development 2018

Indicator:
1
 Islamic banking
 Takaful (asuransi Syariah) 2
 Other islamic financial 3
institution 7
 Sukuk (obligasi syariah)
4
 Islamic funds
8
5
6
9

10
 Paradigma masyarakat masih
konvensional, masih
menyamakan praktek
konvensional dengan syariah.
Literasi Keuangan
Syariah Masyarakat yang
masih rendah.
Belum terwujud sinergi keuangan
syariah komersil dengan keuangan
syariah sosial (lembaga zakat, wakaf,
infak dan shadaqah).
Tuduhan sebagaian
masyarakat bahwa lembaga
keuangan syariah tidak
murni syariah.
Terbatasnya Perguruan
Tinggi dan lembaga training
& consulting yang
mengajarkan ekonomi Islam.
Masih kurangnya kerjasama
antar lembaga keuangan syariah
dengan lembaga keuangan mikro
syariah.
Risk Sharing
 PENGHIMPUNAN PENYALURAN JASA/SOSIAL
Prinsip Wadi’ah Prinsip Jual Beli
• Murabahah • Qard
• Giro
• Isthisna’ • Qordhul Hasan
• Tabungan
• Salam • Kafalah (Bank
Prinsip Mudharabah Garansi)
Prinsip Bagi Hasil
• Giro • Mudharabah • Wakalah
• Tabungan • Mudharabah • Hiwalah
• Deposito Mutlaqah • Rahn (Gadai)
• Mudharabah
Muqayyadah
• Musyarakah
• Musyarakah Mutanaqisah
(MMQ)

Prinsip Sewa Menyewa

• Ijarah
• Ijarah Muntahiyah
Bittamlik (IMBT)
Sumber : Summary - Lampiran IV SEOJK NO.36/SEOJK.03/2015 • Ijarah Multijasa
 Definisi
Penyediaan dana untuk kerja sama usaha antara dua pihak dimana pemilik
dana menyediakan seluruh dana (100%), sedangkan pengelola dana sebagai
mitra usaha yang dengan keahlian dimilikinya akan menjalankan
proyek/usaha tersebut. Keuntungan dibagi di antara mereka sesuai dengan
nisbah yang disepakati.
Jenis – Jenis Akad Mudharabah
1. Akad mudharabah mutlaqah, pemilik dana memberikan kebebasan kepada pengelola dana dalam
pengelolaan dana.
• Dalam skema ini, seluruh dana investor kepada LKS digunakan tanpa ada batasan tertentu pada
pelaksana usaha yang dibiayai maupun akad yang digunakan.
• Investor memberikan kebebasan secara mutlak kepada LKS untuk mengatur seluruh aliran dana,
termasuk memutuskan jenis akad dan pelaksana usaha di seluruh sektor.
2. Akad mudharabah muqayyadah (on/off balance sheet),
pemilik dana memberikan batasan khusus pengelola
dana antara lain mengenai tempat, cara, dan/atau obyek
investasi.
Mudharabah Muqayyadah ON Balance Sheet
• Dalam skema ini aliran dana dapat terjadi dari satu
nasabah investor ke sekelompok pelaksana usaha dalam
beberapa sektor terbatas, mis. pertanian, manufaktur,
jasa, property, dll.
• Selain itu dapat saja mensyaratkan berdasarkan jenis
akad yang digunakan. Misalnya hanya boleh digunakan
berdasarkan akad penjualan cicilan saja atau penyewaan
cicilan saja atau kerjasama usaha.
Mudharabah Muqayyadah OFF Balance Sheet
• Dalam skema ini, aliran dana berasal dari satu nasabah
investor kepada satu nasabah pembiayaan (end user),
disini LKS bertindak sebagai arranger saja.
• Pencatatan transaksinya di LKS secara off balance sheet.
• Bagi hasilnya hanya melibatkan nasabah investor dan
pelaksana usaha saja.
• Besar bagi hasil tergantung kesepakatan antara
nasabah investor dan nasabah pembiayaan
• Bank hanya memperoleh aranger fee
• Disebut Mudhorobah karena skemanya Bagi Hasil
• Disebut Muqayyadah karena ada Pembatasan, yaitu
hanya untuk pelaksana usaha tertentu.
• Dan Off balance-Sheet karena tidak dicatat dalam
neraca Bank.
Definisi Perjanjian yang disepakati antar pihak, dimana LKS menyediakan pembiayaan untuk pembelian bahan
baku atau modal kerja lainnya yang dibutuhkan nasabah, yang akan dibayar kembali oleh nasabah
sebesar harga jual (harga beli + margin keuntungan) pada waktu yang ditetapkan.
• Barang yang diperjual belikan harus dapat diambil manfaatnya.
• Barang dimiliki oleh penjual.
• Barang dapat diserahkan tanpa tergantung dengan kejadian tertentu dimasa depan.
• Barang dapat diketahui kuantitasnya & kualitasnya dengan jelas
• Harga barang tersebut jelas.
Syarat-Syarat • Barang secara fisik ada ditangan penjual
murabahah • Penjual memberitahu biaya modal/harga pokok kepada nasabah.
• Kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang ditetapkan.
• Kontrak harus bebas riba.
• Penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas barang sesudah pembelian.
• Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya: jika pembelian
dilakukan secara utang. Jadi di sini terlihat adanya unsur keterbukaan.
 8. Cek Barang & ttd STTB

1. Permohonan Pembiayaan
3. Purchase Order
2. OL, Pemesanan Barang &
Promise to Purchase
nasabah 4. Invoice Tagihan supplier
5. Akad Murabahah

6. Pembayaran Barang

7. Kirim Barang & Dokumen

Analisa Pembiayaan Proses Pembelian

Form Permohonan
Pengajuan Akad Murabahah dan
Pembiayaan dari Pembayaran atas
Nasabah serta barang oleh LKS
RAB
Offering Letter, Cek Barang
Pemesanan Barang & Penandatanganan
Promise to Purchase STTB & penyerahan
Barang dibeli oleh LKS bukti pembelian
dengan mengirimkan
PO kepada Suplier
 6. Pembayaran Barang

8. Cek Barang & ttd STTB

3. Purchase Order 1. Permohonan Pembiayaan

2. OL, Pemesanan Barang ,

supplier 4. Invoice Tagihan nasabah Promise to Purchase & Akad Wakalah
(Kuasa Pembelian tanpa Pembayaran)

7. Kirim Barang & Dokumen 5. Akad Murabahah

Analisa Pembiayaan Proses Pembelian

Form Permohonan
Pengajuan Akad Murabahah dan
Pembiayaan dari Pembayaran atas
Nasabah serta barang oleh LKS
RAB
Offering Letter,
Pemesanan Barang,
Cek Barang,
Promise to Purchase
Penandatanganan
pemberian wakalah
STTB & penyerahan
dan PO
bukti pembelian
Barang dibeli oleh
Nasabah dengan
menyerahkan PO
kepada Suplier
 • Akad Salam
a. Pembiayaan Salam adalah transaksi jual beli dimana barang yang
diperjualbelikan akan diserahkan dalam waktu yang akan datang,
tetapi pembayaran kepada mitra usaha dilakukan secara tunai.
b. Syarat utama adalah barang atau hasil produksi yang akan
diserahkan “kemudian,” dapat ditentukan spesifikasinya secara
jelas, seperti jenis, macam, ukuran, mutu dan jumlahnya.

• Akad Istishna
Pembiayaan yang pembayarannya secara termin atau beberapa kali dalam jangka waktu tertentu sesuai
dengan kesepakatan.
• Akad Ijarah (Prinsip Sewa)
Pembiayaan prinsip sewa adalah pembiayaan yang objeknya dapat berupa manfaat/jasa.
a. Syirkah al amlak adalah dua orang atau lebih memiliki harta bersama tanpa melalui akad syirkah. Syirkah
dalam kategori ini terbagi menjadi:

1. Syirkah ihtiyari (perserikatan dilandasi pilihan orang yang berserikat),

yaitu perserikatan yang muncul akibat keinginan dua orang atau lebih
untuk mengikatkan diri dalam satu kepemilikan. Seperti dua orang
bersepakat membeli suatu barang, atau mereka menerima harta hibah
dan wasiat.

2. Syirkah jabr yaitu sesuatu yang ditetapkan menjadi milik dua orang atau lebih tanpa kehendak mereka,
seperti harta warisan yang mereka terima dari orang yang wafat.
b. Syirkah al uqud adalah syirkah yang akadnya disepakati dua orang atau lebih untuk mengikatkan diri
dalam perserikatan modal dan keuntungan.

1. Syirkah al inan; yaitu kerjasama dimana masing-masing pihak ikut memberikan dana, terlibat dalam
pengelolaan dan berbagi keuntungan dan kerugian. Dana yang diberikan, kerja yang dilakukan dan
hasil yang diterima oleh masing-masing pihak tidak sama.

2. Syirkah al mufawadlah adalah perserikatan yang modal semua pihak

dan bentuk kerjasama yang mereka lakukan baik kualitas dan
kuantitasnya harus sama dan keuntungan dibagi rata.
b. Syirkah al uqud (lanjutan)

3. Syirkah al abdan (syirkah al a’mal) perserikatan dalam bentuk kerja (tanpa modal) untuk menerima
pekerjaan secara bersama-sama dan berbagi keuntungan.

4. Syirkah al wujuh; merupakan perserikatan yang dilakukan oleh dua

orang atau lebih yang memiliki reputasi (dikenal baik) di kalangan
masyarakat untuk hutang barang, kemudian menjual dan membagi
labanya secara bersama-sama menurut kesepakatan. Contoh praktek
makelar. Dimana seseorang dipercaya untuk menjualkan barangnya,
dan hasil dari penjualan tersebut dibagi sesuai dengan kesepakatan.
Overview
 61.912 174.770
38,364
Σ Koperasi :
213,135
Aktif Belum
Non Badan Hukum
Aktif Badan Hukum

150,223

Catatan;
• Sebanyak + 1,5% (2,253 unit) adalah KSPPS (Koperasi Simpan Pinjam Pembiayaan
Syariah)
• Jumlah anggota 1,4 juta orang.
• Modal sendiri + Rp 968 Miliar dan modal luar + Rp 3,9 triliun
• Volume usaha mencapai + Rp 5,2 triliun.
Sumber : Departemen KUKM Desember 2015, data diolah
20 / X
 Koperasi Primer Koperasi Sekunder

Koperasi Unit Desa Koperasi Konsumsi

Koperasi Pegawai Negeri KSP - Koperasi Simpan Pinjam

Koperasi Pasar (Koppas) KSU - Koperasi Serba Usaha

Koperasi Sekolah, dll. Koperasi Produksi
 KATEGORI JENIS KOPERASI PENJELASAN

Koperasi Koperasi Produksi melakukan usaha produksi atau menghasilkan barang. Barang-barang
Produksi yang dijual di koperasi adalah hasil produksi anggota koperasi.

Koperasi Koperasi Konsumsi menyediakan semua kebutuhan para anggota dalam bentuk barang
Konsumsi antara lain berupa bahan makanan, pakaian, alat tulis atau peralatan rumah tangga.
Jenis Usaha Koperasi Simpan Pinjam melayani para anggotanya untuk menabung dengan
Koperasi
mendapatkan imbalan. Bagi anggota yang memerlukan dana dapat meminjam dengan
Simpan Pinjam
memberikan jasa kepada koperasi

Koperasi Serba Koperasi Serba Usaha (KSU) terdiri atas berbagai jenis usaha. Seperti menjual
Usaha kebutuhan pokok, barang-barang hasil produksi anggota, melayani simpan dan pinjam.
 KATEGORI JENIS KOPERASI PENJELASAN
Koperasi ini beranggotakan para pegawai negeri baik pegawai pusat maupun
Koperasi Pegawai
daerah. Koperasi pegawai negeri didirikan untuk meningkatkan kesejahteraan
Negeri
para pegawai negeri.
Koperasi pasar beranggotakan para pedagang pasar. Pada umumnya pedagang di
Koperasi Pasar setiap pasar mendirikan koperasi untuk melayani kebutuhan yang berkaitan
dengan kegiatan para pedagang.
Koperasi Unit Desa beranggotakan masyarakat pedesaan. KUD melakukan
Keanggotannya kegiatan usaha bidang ekonomi terutama berkaitan dengan pertanian atau
perikanan (nelayan). Beberapa usaha KUD:
Koperasi Unit
1. Menyalurkan sarana produksi pertanian seperti pupuk, bibit tanaman, obat
Desa
pemberantas hama, dan alat-alat pertanian.
2. Memberikan penyuluhan teknis bersama dengan petugas penyuluh lapangan
kepada para petani.
Koperasi sekolah beranggotakan warga sekolah yaitu guru, karyawan, dan siswa.
Koperasi Sekolah
Koperasi sekolah biasanya menyediakan kebutuhan warga sekolah.
KATEGORI JENIS KOPERASI PENJELASAN

Koperasi primer merupakan koperasi yang minimal memiliki anggota sebanyak 20 orang
Koperasi Primer
perseorangan.

Koperasi sekunder merupakan koperasi yang beranggotakan beberapa koperasi-

koperasi. Adalah koperasi yang terdiri dari gabungan badan-badan koperasi serta
memiliki cakupan daerah kerja yang luas dibandingkan dengan koperasi primer. Koperasi
Tingkatan
sekunder dapat dibagi menjadi:
Koperasi
Sekunder 1. Koperasi pusat adalah koperasi yang beranggotakan paling sedikit 5 koperasi primer

2. Gabungan koperasi adalah koperasi yang anggotanya minimal 3 koperasi pusat

3. Induk koperasi adalah koperasi yang minimum anggotanya adalah 3 gabungan

koperasi
Koperasi Simpan Pinjam Syariah (KJKS) atau koperasi jasa keuangan syariah adalah koperasi yang kegiatan usahanya
bergerak dibidang pembiayaan, investasi dan simpanan sesuai pola bagi hasil (syariah).

• Bait al Maal wa al Tamwil (BMT) dapat Koperasi syari’ah menegakkan prinsip ekonomi Islam;
digolongkan dalam KJKS yang memiliki 1. Kekayaan adalah amanah Allah swt yang tidak dapat dimiliki
payung hukum, dan kegiatan operasional oleh siapapun secara mutlak
sepanjang memenuhi ketentuan perundang- 2. Manusia diberi kebebasan bermu’amalah selama bersama
undangan yang berlaku. dengan ketentuan syariah
3. Manusia merupakan khalifah Allah
Tujuan Pengembangan Koperasi Syariah
dan pemakmur dimuka bumi
1. Meningkatkan pemberdayaan ekonomi,
4. Menjunjung tinggi keadilan serta
kalangan usaha mikro, kecil, menengah
menolak setiap bentuk ribawi dan
dan koperasi melalui sistem syariah
pemusatan sumber dana ekonomi
2. Mendorong kehidupan ekonomi syariah pada segelintir orang atau
dalam kegiatan usaha mikro, kecil, dan sekelompok orang saja.
menengah khususnya dan ekonomi
Indonesia pada umumnya

Kep. MenKop. dan UKM RI No.91/Kep/IV/KUKM/IX/2004 tentang Petunjuk Pelaksanaan Kegiatan Usaha Koperasi Jasa Keuangan Syariah
PENTINGNYA PEMBIAYAAN
 Definisi Pembiayaan

Pembiayaan syari’ah adalah penyediaan dana atau

tagihan yang merupakan hasil persetujuan atau

kesepakatan antara bank dengan pihak lain di mana

nantinya pihak lain wajib mengembalikan pinjaman
tersebut dalam jangka waktu tertentu dengan
memberikan imbalan atau bagi hasil.
UU No. 10 th. 1998 ; Perubahan Atas UU No. 7 Tahun
1992 tentang Perbankan,
Pinjaman adalah penyediaan uang atau tagihan
yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan
tujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara
koperasi dengan pihak lain yang mewajibkan pihak
peminjam untuk melunasi hutangnya setelah

jangka waktu tertentu dengan disertai

pembayaran sejumlah imbalan.
PP No. 9 Tahun 1995, tentang pelaksanaan simpan pinjam oleh koperasi,
 Jenis Pembiayaan

1. Pembiayaan produktif, yaitu pembiayaan yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan

produksi dalam arti luas, yaitu untuk peningkatan usaha baik usaha produksi, perdagangan,
maupun investasi.
a. Pembiayaan modal kerja, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk mendapatkan
modal dalam rangka pengembangan usaha.
b. Pembiayaan investasi, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk melakukan
investasi untuk menunjang usaha

2. Pembiayaan konsumtif, yaitu pembiayaan yang digunakan guna

memenuhi kebutuhan konsumsi, yang akan habis digunakan untuk
memenuhi kebutuhan konsumtif.
 Fungsi Pembiayaan
a. Meningkatkan daya guna uang.
Dana yang semula di tangan shahibul maal dan kemungkinan besar hanya
diam, akan berputar untuk meningkatkan kapasitas usaha.

b. Meningkatkan daya guna barang.

Produsen dengan bantuan LKS dapat meningkatkan kemampuan produksinya,
mengolah bahan mentah menjadi barang jadi sehingga mampu merubah dan
meningkatkan daya guna barang.

c. Menimbulkan kegairahan berusaha.

Adanya kendala keterbatasan modal dalam memulai usaha atau
mengembangkan usahanya, dapat diatasi dengan adanya pembiayaan.
 Tujuan Pembiayaan
Tujuan yang bersifat makro, antara lain:
1. Peningkatan ekonomi umat, artinya: masyarakat yang tidak dapat akses secara ekonomi, dengan
adanya pembiayaan mereka dapat melakukan akses ekonomi
2. Tersedianya dana bagi peningkatan usaha, artinya: untuk pengembangan usaha membutuhkan
dana tambahan. Dana tambahan ini dapat diperoleh dari pembiayaan.
3. Meningkatkan produktivitas dan memberi peluang bagi masyarakat untuk meningkatkan daya
produksinya. Tujuan yang bersifat mikro antara lain:
4. Membuka lapangan kerja baru. 1. Memaksimalkan laba.
2. Meminimalisasikan risiko kekurangan modal pada
suatu usaha.
3. Pendayagunaan sumber daya ekonomi.
4. Penyaluran kelebihan dana dari yang surplus dana ke
yang minus dana.
 Prinsip Pembiayaan Syariah

1. Tidak ada transaksi keuangan berbasis bunga (riba)

2. Pengenalan pajak religius/pemberian sedekah, zakat

3. Pelarangan produksi barang dan jasa yang

bertentangan dengan sistem nilai Islam (haram)

4. Penghindaran aktivitas ekonomi yang melibatkan

Of Islamic Financing
maysir (judi) dan gharar (ketidakpastian)

5. Penyediaan takaful (asuransi Islam)

SIKLUS PEMBIAYAAN
 The Credit Cycle

Product
Planning &
Development

Bad Bank Good Bank

WRITE OFF

Account Credit
Maintenance Credit Risk
Acquisition
Management

Credit
Process
 Product Planning & Dev.
Hal-hal yang perlu jadi pertimbangan;
Tujuan pengembangan
Network
produk; Distribution
Data/Customer Base Infrastructure
• Menciptakan kelayakan suatu
produk - Coverage Area - Demographic (Age, - Customer
• Menanggapi kebutuhan bisnis - Sales Channel Occupation, etc) verification
- Pricing strategy - Funding balance - Appraisal
• Mengantisipasi perubahan pasar - Marketing - Company partnership - Collection
strategy - Payroll - Loan system

Competitive Advantage • Rate

+
• Fee & Charges
Risk Appetite
• Flexibility/scheme variant
Product Feature • Simple document
• Fast process
 Credit Acquisition
TUJUAN
• Mendapatkan calon Nasabah
• Menganalisis kelayakan pengajuan
pembiayaan
• Membuat keputusan pembiayaan
• Menyalurkan pembiayaan
Wholesale Credit Initiation
 Individual analysis
Micro Credit Initiation
 Community based
Retail and Mass Credit Initiation
 General acceptance criteria
 Minimal judgment, use origination
system / scoring (Using
parameters)
 Can be through Channel or Dealer
35
 Credit Acquisition

Customer
Exit Profiling

Bad Bank Good Bank

Account Product
Maintenance Knowledge

Back End

Credit Sales
Process Strategy

Middle End Front End 36

 Credit Acquisition
Customer Profiling

Customer Criteria Target Market

Credit Policy Document Checklist

5C / 7P
 Customer Profiling
The 5C Concept
Pastikan komitment atau track record
pembiayaan nasabah!
Dilihat melalui Bank Checking, Trade
Checking, Market Checking, Cek DHN

Character
Pastikan kemampuan
Pastikan pengaruh kondisi nasabah dalam mengelola
lingkungan positif! usaha dan mencetak laba
Dilihat melalui cek target Dilihat melalui
market & faktor eksternal yang pengalaman usaha, DSCR
mempengaruhi usaha Condition Capacity profitabilitas & cash ratio
5C -
Financing
Fundamental

Pastikan struktur modal/ Pastikan kecukupan &

harta/kekayaan nasabah kuat! marketabilitas collateral
Dilihat melalui neraca & self Capital Collateral Dilihat melalui collateral
financing coverage ratio dan
marketabilitas jaminan
 Customer Profiling
The 7P Concept
Dalam analisa pembiayaan juga 3. Purpose yaitu untuk mengetahui tujuan nasabah dalam

terdapat 7P sebagai berikut: mengambil kredit, termasuk jenis kredit yang diinginkan
nasabah.

1. Personality yaitu menilai nasabah dari kepribadian 4. Prospect yaitu menilai usaha nasabah dimasa yang akan
atau tingkah lakunya, mencakup sikap, emosi, dan datang apakah menguntungkan atau tidak.
tindakan nasabah dalam menghadapi suatu 5. Payment merupakan ukuran bagaimana nasabah dapat
masalah. mengembalikan pembiayaan yang telah diterimanya.
2. Party yaitu mengklasifikasikan nasabah ke dalam 6. Profitability untuk menganalisis bagaimana kemampuan
kelompok tertentu berdasarkan modal, loyalitas nasabah dalam mencari laba.
serta karakternya.
7. Protection, tujuannya adalah untuk menjaga agar usaha
dan jaminan mendapatkan perlindungan.
 Customer Profiling
Customer Criteria
Perorangan
Jenis
Nasabah Badan Hukum Co: PT, Yayasan, BPRS, Koperasi
Badan
Usaha
Bukan Badan Hukum Co: Fa, CV, UD/PD

KRITERIA Nasabah Funding Co: Nasabah Giro, Deposito, Tabungan

NASABAH
Co: Nasabah KTA, Koperasi, KPR, SME,
Internal Nasabah Eksisting Pembiayaan
Commercial, dll.

Nasabah Transactional Banking Co: Nasabah Bank Garansi, LC, SKBDN dll.
Sumber
Nasabah
Referal Co: supplier/ buyer dari nasabah

Eksternal Supply Chain Nasabah Exisiting

Walk in costumer
Customer Profiling
Credit Policy
 Customer Profiling
Document Checklist

Ketentuan dokumen;
• Wajib/pengganti
• Dokumen pendukung
• Copy/asli
• Keaslian
• Masa berlaku
• Teknik verifikasi, dll.
Jenis dokumen;
1. Dokumen analisis (misal : mutasi rekening bank, laporan keuangan usaha, dokumen legalitas usaha, dll.)
2. Dokumen legal (misal : KTP, KK, NPWP, AD/ART, dll.)
3. Dokumen agunan: Property (mis. : Sertifikat, IMB, PBB, Bukti pembayaran pajak), Vehicle (mis. : BPKB)
PEMBIAYAAN KOPSYAH / BMT
1. Pola pembiayaan Executing : 2. Sektor finansial bukan sektor riil
 Pembiayaan langsung ke 3. Akad yang digunakan Mudharabah / Musyarakah / Two Step
Kopsyah/BMT guna Murabahah
memenuhi kebutuhan 4. Skema pembiayaan line facility revolving maupun non-revolving
Modal Kerja (MK) untuk
disalurkan kepada 5. Pembayaran Pokok & Bagi Hasil
anggotanya (end user)
 Pencatatan pada Bank/ BANK/LPDB
1. Perjanjian Pembiayaan
Kopsyah/ BMT
Mudharabah
LPDB sebagai pembiayaan
kepada LKS - Kopsyah/BMT,
3. Pembiayaan
 Pencatatan di Kopsyah/BMT 2. Pencairan Pembiayaan
Murabahah
sebagai pembiayaan kepada
4. Angsuran
anggotanya.

Anggota
Kopsyah/BMT
1. Kriteria risiko nasabah (customer risk criteria)

2. Aspek bisnis dan manajemen (business & management aspect)

3. Aspek teknis (technical aspect)

4. Aspek keuangan (financial aspect)

5. Faktor kesehatan
1. Tidak termasuk dalam Daftar Hitam (black list) di Bank.
2. Pengurus/ pemilik/ pemegang kuasa/ penjamin/ penanggung jawab tidak tercantum dalam Daftar Kredit atau
Pembiayaan Bermasalah (SID Checking) dan Daftar Hitam (black list) bank.
3. Nasabah/mitra/koperasi harus memiliki catatan SID Checking min. selama 18 bulan (aktif dan atau lunas).
4. Kondisi fasilitas pembiayaan LKS, pengurus, pemegang saham mayoritas di Bank/LKS lainnya;
• Wajib lancar saat pengajuan.
• Kol.1 (Lancar) minimal selama 6 (enam) bulan terak
• Tidak pernah kol 3, 4 dan 5 write off (hapus buku) atau hair cut (hapus tagih) selama 2 tahun terakhir.hir
6. Fasilitas pembiayaan TIDAK digunakan untuk jual beli saham dan/atau sukuk atau obligasi syariah (termasuk
pembelian saham yang dimaksudkan sebagai penyertaan).
7. LKS wajib melakukan analisis kelayakan end user-nya dan memenuhi syarat & ketentuan yang berlaku maupun
otoritas keuangan yang lebih tinggi. Dll.
1. Koperasi telah beroperasi min. 5 (lima) tahun.
2. Memiliki manajemen atau tim yang
berpengalaman di Koperasi minimal 5 (lima) tahun.
3. Koperasi memiliki struktur organisasi yang efektif
dan sejalan dengan fungsinya sebagai LKS.
4. Memiliki Dewan Pengawas Syariah min. 2 (dua)
orang
5. Koperasi & Manajemen Koperasi dan atau grup
usahanya tidak termasuk negative info atau tidak
sedang tersangkut kasus hukum, atau yang
dipersamakan dengan itu.
6. Susunan pengurus Koperasi telah berpengalaman
dan sesuai dengan petikan AD/ART terakhir.
1) Koperasi memiliki kebijakan operasional secara tertulis yang dilakukan
updating secara berkala antara lain mengenai pemberian pembiayaan,
pedoman KYC (Know Your Customer), penerimaan dana pihak ketiga, dan
pedoman konversi laporan keuangan intern ke laporan bulanan dengan
meminta SOP dari Koperasi.

2) Koperasi memiliki sistem IT yang baik (pengolahan data telah dilakukan

secara sistem) dan support database support database Nasabah end user,
dengan dipastikan melalui dokumentasi terkait system IT yang digunakan.

3) Bank wajib mengetahui dan memahami kebijakan operasional Koperasi

secara end to end process termasuk kehandalan sistem IT yang dimiliki
oleh LKS.
1. Memiliki laporan keuangan minimal 2 (dua) tahun terakhir + 1 laporan in
house triwulan terakhir
2. Laporan keuangan audited jika memenuhi kriteria sbb :
• Plafond pembiayaan yang disetujui > Rp. 10 Milyar atau,
• Total asset > Rp. 50 Milyar atau
• Pendapatan per tahun > Rp. 5 Milyar.
3. Laporan Keuangan memiliki cerminan sebagai berikut:
• Aset meningkat selama 2 (dua) tahun terakhir.
• Net profit setelah pajak positif selama 2 (dua) tahun terakhir.
4. Min. rasio kecukupan modal koperasi sebesar 8%
5. Min. Return On Asset (ROA) sebesar 2% (dua persen)
6. Mak. Gearing Ratio min. sebesar 10x (sepuluh kali).
7. Mak. NPF nett sebesar 5%.
• Koperasi memiliki Sertifikat Penilaian Kesehatan
Koperasi minimal 66 / sehat dari Dinas Koperasi
setempat sebagai ukuran analisa Bank dalam menilai
kualitas koperasi.

• Kopsyah/BMT wajib memberitahukan secara tertulis

kepada LKS dalam hal terdapat perubahan/pergantian
pengurus dan memperoleh/mengajukan fasilitas
pembiayaan dari bank lain.
 PARAMETER GRADE A GRADE B GRADE C
Piutang berupa pembiayaan > Rp. 50 Miliar Rp. 5 – 50 Miliar Rp. 1 – 5 Miliar
yang disalurkan
NPF Nett Maks. 3% > 3% - < 4% > 4% - > 5%
Gearing Ratio Maks 6x >6x - < 8x >8x - < 10x
Tingkat kesehatan Koperasi Skor > 80 Skor 80 – 70 Skor 70 – 66
(SEHAT) (CUKUP SEHAT) (CUKUP SEHAT)
Ketentuan Jaminan dan Plafond
Jaminan dan Collateral  Fidusia Piutang (100%)  Fidusia Piutang (100%)  Cash coll atau fixed asset
Coverage (%)  Cash Coll atau fixed asset  Cash Coll atau fixed asset (100%)
(10%) (30%)
 Asuransi penjamin  Asuransi penjamin
pembiayaan (50%) pembiayaan (50%)
Maksimum plafond 50% dari perhitungan
70% dari perhitungan kebutuhan 60% dari perhitungan kebutuhan
kebutuhan pembiayaan dan
pembiayaan dan atau Maksimal pembiayaan dan atau Maksimal 10
atau Maksimal 5 Miliar (pilih
25 Miliar (pilih yang terendah) Miliar (pilih yang terendah)
yang terendah)
1. Difinsi dan perhitungan rasio yang digunakan :
a. Piutang berupa pembiayaan yang disalurkan; jumlah pembiayaan yang disalurkan oleh koperasi kepada
anggotanya.
b. NPF (Non Performing Financing); merupakan pembiayaan bermasalah yang terdiri dari pembiayaan yang berklasifikasi
kurang lancar, diragukan dan Macet.
NPF Nett = (Kol 3 + Kol 4 + Kol 5) – PPAP
Total pembiayaan yang disalurkan
c. Gearing Ratio; merupakan rasio yang digunakan untuk menilai seberapa besar hutang yang diterima dibandingkan
dengan jumlah modal yang dimiliki.
Gearing Ratio = Total Pinjaman yang diterima
Modal
Total pinjaman yang diterima = Pinjaman jangka pendek + Pinjaman jangka panjang
Total Modal = Simpanan pokok + Simpanan wajib + Simpanan SHU + Cadangan + Sisa Hasil Usaha
d. Tingkat kesehatan koperasi; berupa hasil penilaian kesehatan koperasi yang tercantum dalam sertifikat penilaian
kesehatan koperasi yang dikeluarkan Kementerian Koperasi dan UKM.
Plafond pembiayaan maksimum yang dapat diberikan LKS akan mengacu pada analisis kebutuhan pembiayaan sbb :

FGT = F x FGT in %
Keterangan Rumus : MPP = % MP x (F + FGT – D)
MPP = Maksimum Plafond Pembiayaan
% MP = % Maks. Plafond berdasarkan Grading

Grading A Grading B Grading C

70% 50% 30%
F = Piutang Pembiayaan
FGT in % = Taget pertumbuhan pembiayaan (%)
FGT = Target Pertumbuhan pembiayaan (Net growth target)
D = Total Pinjaman diterima

Maksimum plafond pembiayaan yang dapat diberikan adalah sebesar MPP dan
maksimum sebesar Nilai plafond pada Grading.
1. Pembiayaan tidak boleh disalurkan untuk pembiayaan kepada pihak terkait dari pihak Koperasi
2. Dilarang untuk menggunakan dana hasil dropping pembiayaan untuk tujuan yang tidak sesuai dengan syariah.
3. Koperari bertanggung jawab atas analisis kelayakan pembiayaan anggotanya dan hanya akan menjadikan
pembiayaan yang berprospek/berkinerja bagus sebagai underlying transaction.
4. Koperasi harus melakukan pengikatan pembiayaan yang diberikan dengan cermat dan bertanggung jawab
5. Koperasi bertanggung jawab atas kelancaran pembayaran nasabah pembiayaan yang menjadi underlying
pembiayaan modal kerja.
6. Selama masa pembiayaan, Koperasi diwajibkan melakukan hal-hal sebagai berikut;
• Menyampaikan laporan realisasi pembiayaan kepada anggota, yang menjadi underlying pembiayaan.
• Menyampaikan laporan keuangan bulanan sesuai dengan format laporan ke Kementrian koperasi.
• Memberikan daftar piutang yang menjadi jaminan secara berkala 6 bulan sekali dan harus melakukan
penggantian account receivable (AR) yang dijaminkan apabila AR mengalami pemburukan kolektibilitas.
• Koperasi wajib memberikan data secara berkala dalam satu tahun sekali berupa Laporan Keuangan Audited
tahunan (jika memenuhi kriteria audited) yang max diserahkan 6 (enam) bulan sejak akhir periode pelaporan.

Catatan :
• Seluruh dokumen legalitas usaha
dan izin-izin sektor usaha masih
berlaku.
• Seluruh copy dokumen harus
dilakukan pencocokan dengan
asli dokumen dan harus diberi
stempel sesuai asli oleh petugas
serta dibubuhkan paraf yang
melakukan verifikasi keaslian
dokumen
NO JENIS DOKUMEN
1 Copy Akte pendirian badan usaha dan pengesahan serta perubahan koperasi yang telah mendapat
pengesahan dari pejabat kementrian koperasi
2 Copy Tanda Daftar Perusahaan (TDP);
3 Copy Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
4 Copy Surat Izin Simpan Pinjam Koperasi
5 Copy Surat Izin Tempat Usaha (SITU);
6 Copy Surat Keterangan Domisili Usaha (dari Kelurahan/ Kecamatan);
7 Copy Sertifikat Penilaian Kesehatan Koperasi dari Dinas Koperasi
8 Copy Sertifikat Nomor Induk Koperasi dari Dinas Koperasi
9 Asli Surat Pengajuan Pembiayaan kepada Bank
10 Copy profil perusahaan (jika ada)
11 Copy Identitas (e-KTP) yang belum jatuh tempo dari seluruh pengurus dan pengawas
12 Copy NPWP Koperasi
13 Copy Akta Pendirian/Anggaran Dasar dan perubahannya
14 Copy Bukti Kepemilikan Agunan tambahan (jika diperlukan)
15 Copy Rekening Giro (R/K) 6 (enam) bulan terakhir
16 Copy Laporan Keuangan 2 tahun terakhir (audited)
17 Copy Laporan Triwulan terakhir (inhouse)
18 Laporan Pelaksanaan Write Off dan Recovery
19 Laporan tingkat Kesehatan Koperasi dari Bank Indonesia selama 2 (dua) tahun terakhir
20 Curriculum Vitae Manajemen Koperasi
21 Dokumen SOP Koperasi dalam memberikan pembiayaan.
22 Dokumentasi (foto) terkait sistem IT yang digunakan koperasi
23 Copy sample dokumen perjanjian pembiayaan Koperasi ke anggota
24 Memberikan daftar nominatif anggota (sebelum pencairan)
25 Menyampaikan Laporan RAT dan atau RKAP tahunan
BI checking terbaru koperasi dan pengurusnya
ANALISA PEMBIAYAAN
 Why Financing Analysis
Financing Process
Analisa Pembiayaan
Memastikan kemampuan dan kemauan nasabah memenuhi kewajibannya kembali

Tools : 5C’s Analisis Objectives : Kelayakan

Mampu
Mampu dan
First Way Second namin tidak
mau
Out way Out mau
membayar
• Capital • Collateral membayar
Character • Capacity
• Condition

Mau namun Tidak

tidak mampu dan
mampu tidak mau
membayar membayar
 The 5C Analysis
Credit Process
• Kemauan memenuhi kewajiban
Character • Kemauan melengkapi data dan persyaratan

• Capital : komitmen dan pembagian resiko usaha

• Capacity : kemampuan untuk menjaga usaha
First Way • Condition : macro economy, persaingan
Out
• Back up plan
• Kelangsungan usaha vs kecukupan agunan yang
diberikan
Second
Way Out
 Data Validation
Financing Process
Data/informasi yang perlu divalidasi

Mengapa perlu divalidasi ?

• Pre-assessment
Langkah awal assessment sebelumnya analisis detail
• Efisiensi waktu dan tenaga
Karakter Bisnis/Usaha
Nasabah yang tidak lolos validasi tidak perlu dilanjutkan ke
proses berikutnya
• Mengurangi turn around time
Nasabah tidak “complain” karena sejak awal sudah
dilakukan pr-screen

Finansial Agunan
 Character Aspect
Data Validation
KARAKTER Sumber Validasi
• SID checking (SLIK)
 Account bermasalah  Bukan masalah besar/kecil-nya, tetapi “kenapa bermasalah”
 Bila pernah NPL  Fokus pada cara penyelesaian NPL sebelumnya
• Pemberi referensi
 Selalu ingat, “penjahat akan bergaul dengan penjahat, orang baik akan bergaul dengan
“History repeat
orang baik”
itself”
Tujuan; • Trade checking
Memastikan bahwa • Internal bank record
Nasabah memang Hal yang paling sulit dalam validasi karakter
memiliki kemauan baik • Kecederungan untuk mengabaikan informasi “negative”, terutama yang tidak jelas 
tekankan untuk mencapai target
dalam memenuhi
• Berapa lama bank akan “memaafkan” NPF/tunggakan yang pernah terjadi ?
kerwajibannya. • INGAT, “Jangan abaikan informasi negative sekecil apapun, karena bisa jadi itu
mencerminkan kecenderungan calon Nasabah pada saat nanti telah menjadi Nasabah.”
 Financial Aspect
Data Validation
BISNIS / USAHA Sumber Validasi

• Pastikan bahwa legalitas usaha telah lengkap dan masih berlaku sesuai ketentuan

• Pastikan bahwa tidak ada permasalahan terkait legalitas usaha, dan sesuaikan dengan
analisa yuridis yang dilakukan

Tujuan: • Status kepemilikan lokasi usaha

Memastikan bahwa  Jika sewa : Hati-hati  bandingkan dengan lama usaha

calon nasabah • Kunjungan usaha
memang memiliki
 Bicara dengan karyawan, jangan hanya dengan calon nasabah
bisnis tersebut.
 Bila meragukan, ulangi kunjungan tetapi dadakan tanpa appointment

 Kesesuaian aktivitas dengan dokumen & hasil interview

 Kesesuaian perediaan barang/persediaan vs laporan yang diterima

 Financial Aspect
Data Validation
FINANSIAL Sumber Validasi
• Validasi penjualan
 Mutasi rekening koran  sebagai sumber informasi paling valid
 Ajukan pertanyaan kritis, mis,
• Q : Kalo tidak disetor ke rekening, masuk kemana?
• A : Transaksi tunai  jawaban klasik
Transaksi secara tunai? Apakah wajar secara industry? Berapa besar? Validasi dari rekat
penjualan, sales order, invoice  reliability bervariasi
 Jenis mutasi rekenng Koran vs karakteristik bisnis
• Validasi laba usaha
 Stabdar(rata-rata) industry vs interview/laporan yang diberikan
• Verification modal kerja
 Hasil interview vs laporan vs karakteristik industry
• Validasi pemakaian kartu kredit
 Lakukan pengecekan ke AKKI/bank card issuer
 Pemakaian rata-rata maksimum limit  hati2 KK digunakan sbg modal kerja
 Financial Aspect
Data Validation
AGUNAN Sumber validasi
• Developer/pengembang perumahan dimana calon nasabah membeli
• Marketability agunan dimana calon nasabah membelinya
• Pastikan CCR min 100% dari plafond atau sesuai LTV.
• Bila agunan bukan atas nama nasabah/pasangan
 Investigasi hubungan pemilik agunan dengan nasabah
 Pertaan kritis : “kenapa orang tersebut bersedia memberikan agunannya untuk
dipakai orang lain?”
PERINGATAN !
• Seringkali Bank dimanfaatkan untuk
 menjual asset yang tidak marketable
 menyelesaikan hutang nasabah/keluarga nasabah
• Collateral values vs marketability  dua hal yang berbeda
 Business Aspect
Data Validation
1. Siklus Bisnis (trend usaha) 1. Akreditasi Point concern
2. Persediaan (jenis persediaan, 2. Fasilitas dan layanan
umur persediaan, kualitas bahan
dari setiap
3. Kurikulum pendidikan
baku, sumber bahan baku, dll.) sektor
4. Kualitas para pengajar
3. Piutang (kualitas piutang, jenis industri
Pengolahan piutang, umur piutang) Jasa Pendidikan

1. Siklus bisnis (trend usaha) 1. Tipe Rumah sakit

2. Persediaan (jenis persediaan, umur 2. Fasilitas & sarana yang dimiliki
persediaan, kualitas persediaan,
sumber komoditi) 3. Tenaga ahli (Kualitas dokter &
Kualitas perawat)
3. Piutang (kualitas piutang, umur
piutang) 4. Perubahan teknologi
Perdagangan 4. Manajemen logistik Jasa Kesehatan 5. Standard pelayanan

1. Proyek-proyek yang telah dan akan 1. Proyek-proyek yang telah dan akan
dikerjakan dikerjakan
2. Pemilik proyek (Bowheer) 2. Lokasi & Konsep pembangunan
3. Progress proyek (nasabah eksisting) 3. Jumlah unit, tipe, harga unit
4. Coverage sisa tagihan terhadap 4. RAB Proyek
outstanding pembiayaan 5. Pembiayaan enduser
Kontraktor Real estate –
5. RAB Proyek 6. Subkontraktor
Developer properti
6. Sharing equity dari kontrakstor
Analisa Rekening Koran
 Business Aspect
Data Validation
Mengapa selalu minta rekening koran ?

1. Aktivitas keuangan  Debet (biaya) dan Kredit (sales perusahaan)

2. Dokumen yang tidak bisa diedit
3. Alat untuk mengecek karakter  hasil interview vs fakta yang tercermin di rekening Koran
4. Data 3 – 6 bulan bisa terbaca  guna mewakili pencerminan siklus bisnis

Informasi dalam rekening kooran

1. Sales/penjualan  hanya sebagai pendekatan
2. Kualitas piutang  lihat pada “tolakan masuk”
3. Komitmen keuangan nasabah  lihat pada “tolakan keluar”
4. Jenis transaksi  disesuaikan dengan karakteristik bisnis
5. Pricing pembiayaan dan jenis pembiayaan  apakah ada tunggakan
6. Pola pemakaian Pembiayaan Rekening Koran (PRK)
 Business Aspect
Data Validation
Transaksi yang tidak diperhitungkan dalam validasi rekening koran

1. Pembayaran utilities (teleopn, air, listrik, dll.) 4. Biaya-biaya bank

2. Tolakan warkat  tolakan keluar dan  Administrasi bulanan

tolakan masuk  Bunga deposito, pembiayaan

 Biaya buku cek
3. Transaksi yang tidak wajar
 Biaya pembiayaan (provisi, administrasi,
 Pemindahbukuan antar rekaning sendiri
dll.)
 Transaksi yang bukan untuk “business as
5. Angsuran pembiayaan
usual”
6. Pencairan pembiayaan
 Transaksi yang bukan bisnis
 Business Aspect
Data Validation
Langkah2x validasi rekening koran
1. Jenis, ukuran dan ketebalan huruf/font yang
1. Sortir transaksi yang berkaitan dengan bisnis
berbeda
2. Hitung total pembiayaan dan mutasi debet
2. Saldo tidak nyambung
3. Hitung pemakaian pembiayaan
3. Hari libur ada transaksi  diluar e-banking
 Rata-rata pemakaian
4. Cocokkan jenis industry dengan jenis trx
 Pemakaian terendah
5. Cek/test menggunakan eBanking/mobile
 Pemakaian tertinggi
apakah terdapat nomoer rekening tersebut ?

Mendeteksi rekening Koran palsu

TEKNIK INTERVIEW INISIASI
dan VALIDASI
 Menghindari
Memperoleh Melakukan
distraksi dan
informasi yang validasi
informasi yang
representatif informasi
“bias”

• Nasabah tidak • Menyocokkan kesesuaian • Menguji kewajaran

merasa terintimidasi informasi yang diberikan dan kebenaran
diaplikasi dengan kenyataan informasi yang
• Dilakukan dengan
lapangan diberikan
sopan dan simpati
• Mendapatkan “financing
senses”
 • Rekam • Riwayat
Jejak • Trend Berpikirlah untuk menjadi “kritis”
Risiko Bertanyalah “kenapa”3 – 5 kali lebih dalam

Karakter Bisnis Jangan Observasi Kembangkan

menerima seluruh sense untuk
jawaban dimensi menangkap
“plain seperti sesuatu yang
vanilla”  “detektif”  tidak
Dokumen Finansial Gali lebih selalu curiga terucap
dalam lagi
• Legal • Sales
• Collateral • Tujuan
• Kemampuan
 • Q : Apa penyebab kenaikan, volume atau harga?
1 • A : Kenaikan disebabkan karena meningkatnya vol.sales, harga tidak meningkat

• Q : Apa penyebabnya yang dapat menaikan volume ?

2 • A : Vol. meningkat karena perusahaan membuka 4 cabang di kota A, B, C & D
Contoh Investigatif
Interview dengan
Calon Nasabah yang • Q : Mengapa memilih 4 kota itu dibandingkan kota-kota lain?
Penjualannya Naik 3 • A : Karena pertimbangan bahwa di kota2x tersebut persaingan relative rendah
Pesat
• Q : Apakah kapasitas produksi mendukung kenaikan permintaan?
• A : Sejak 2 th terakhir, perusahaan mulai melakukan outsourcing 20% dari kapasitas
4 produksinya

• Q : Bagaimana perusahaan memastikan kualitas & kebersinambungan partner

bisnisnya?
5 • A : Perusahaan menyewa professional ex-PT…. Untuk mengadopsi procurement, dll.
1. Building rapport & trust dengan berbagai tipe nasabah/partner
• Kelola “impresi pertama” dengan baik  bahwa setiap orang itu suka dengan orang “yang menyenangkan waktu
kenalan”
• Tunjukkan sikap & gesture bahwa tujuan kita adalah membantu mereka  setiap orang suka dengan
“pembela/pendukung”-nya
• Pergunakan tata Bahasa yang santun & mendukung  hindari kesan “anda adalah investigator”

2. Mempergunakan komunikasi verbal dan non verbal

• 65% komunikasi kita didominasi komunikasi non verbal  facial expression, tone of voice, movement, appearance,
eye contact, gesture, gesture.

3. Mendengarkan (active listening)

Pendengar Aktif Pendengar Pasif
Bertanya dan merespon jawaban Langsung menerima infromasi tanpa menanyakan lebih lanjut
Memastikan pemahaman (understanding) nasabah Setiap jawaban langsung diterima begitu saja
Memperhatikan cara nasabah menyampaikan informasi Cenderung menerima/mencatat informasi & tdk memperhatikan
1. Siapkan & pelajari file nasabah atau aplikasi calon nasabah
2. Pelajari bidang industri nasabah, cari informasi ter-update
3. Persiapkan pertanyaan yang akan diajukan  jangan menanyakan hal yang sama berulang-ulang kali
4. Siapkan alat bantu (merekam/mencatat, kalkulator, dll.)
5. Antisipasi sikap (calon) nasabah
6. Siapkan list kekurangan dokumen yang akan diminta
7. Prinsip 5W + 1H  hindari pertanyaan2 sbb;
• pertanyaan tertutup (jawabn “ya” atau “tidak”)
• pertanyaan menyudutkan, mis., “Apakah menurut Bapak perusahaan ini bisa semakin lebih besar
lagi?”
8. Pergunakan istilah yang umum dimengerti, dll.
ANALISA FINANSIAL & PENJUALAN
Income Statement • Ringkasan pendapatan dan biaya suatu perusahaan selama
(Laporan periode tertentu
Laba/Rugi) • Umumnya bulanan atau tahunan

• Posisi asset, kewajiban dan modal suatu perusahaan pada saat

Balance Sheet tertentu
(Neraca) • Biasanya pada akhir bulan atau tahun

Laporan • Rangkuman perubahan modal perusahaan yang terjadi dalam

Perubahan Modal periode tertentu
 NERACA per DES

KEWAJIBAN
AKTIVA
MODAL

Modal Laba
Saham Ditahan

Laba Ditahan Laba Bersih

Dividen Tunai
Awal Tahun Tahun Berjalan
LAPORAN
LABA/RUGI
 Masa Kini / Masa Depan /
Masa Lalu yang Akan
Sekarang
Datang

• Review riwayat • Penyebab • Analisi kebutuhan dana

keuangan. keberhasilan atau
• Analisis nilai
kegagalan perusahaan
perusahaan (company
• Struktur keuangan valuation)
• Kecenderungan/trend
keuangan
Persiapan
• Dapatkan data yang cukup
• Pastikan kualitas data
• Mengerti karakteristik bisnis
• Mengetahui batasan yang dapat diketahui dari angka-angka keuangan
• Menyadari bahwa serikali angka-angka lebih banyak memberikan pertanyaan daripada
jawaban
Analisis Vertikal (common size analysis)
Analisis vertical menganalisa laporan keuangan
satu periode tertentu dengan cara membanding-
bandingkan pos yang satu dengan pos yang
lainnya.
Manfaat Analisis
• konsentrasi dari aktiva
• Konsentrasi sumber dana pembiayaan
• Penyebab perusahaan laba/rugi

Analisis Horizontal
Analisis
Analisis horizontal mebanding-bandingkan pos- Komparatif
pos laporan keuangan untuk dua periode atau
lebih

Tahun-1 Tahun-2 Tahun-2 Tahun-2

Analisis
Kecenderungan
Fokus Analisis
• Pertumbuhan penjualan
• Rasio utama : % penjualan Penjualan
= Harga x
Unit

Penjualan tumbuh lebih LAMBAT dari

Penjualan tumbuh lebih CEPAT dari
industry
 Peningkatan pangsa pasar
• Apa yang dilakukan oleh perusahaan?
• Apakah dapat berkelanjutan?
industry
 Kehilangan pangsa pasar
• Mengapa perusahaan tidak dapat
tumbuh sebesar tingkat petumbuhan
rata-rata industry?
• Bagaimana mereka dapat pulih
kembali?
1. Produk dengan tingkat elastisitas tinggi, lebih berisiko
 Strategi untuk mengantisipasi kenaikan harga
 Penting untuk melakukan proyeksi penjualan dan analisa industry
2. Harga pokok produksi
 Biaya produksi (bahan baku, biaya produksi langsung & tidak langsung)
 Harga pokok produksi (biaya produksi & persediaan barang dalam proses)
 Harga pokok penjualan (harga pokok produksi & persediaan barang jadi)
3. Analisa laba kotor
 Pengendalian persediaan (pemakaian bahan baku)
 Efisiensi produksi (produktivitas mesin)
 Harga jual (tekanan kompetisi)
1. Sumber informasi PENJUALAN
 Rekening koran
• Mutasi kredit  mewakili penjualan
• Jangan lupa : mutasi yang tidak boleh dihitung (bunga, transfer antar grup, pencairan kredit, dll.)
 Interview/kunjungan (melakukan perbandingan)
• Tips : lakukan sambil kunjungan ke tempat usaha
• Amati aktivitas usaha
2. Harga pokok penjualan & biaya operasional
 Rekening koran
• Mutasi debet  mewakili pengeluaran
• Jangan lupa : mutasi yang tidak boleh dihitung (pajak bunga, pembayaran pinjaman, dll.)
 Interview
• Tips : tanyakan dalam bentuk % penjualan
1. Aktiva Lancar – Kas & Bank
 Saldo kredit di rekening koran (pastikan tanggal RK = tanggal neraca)
 Interview (menggali informasi transaksi tunai yang tdk ada di RK)
 Bank checking (biasanya untuk melihat deposito diagunkan)
2. Aktiva Lancar – Persediaan Barang
 Interview
• Dapatkan dalam bentuk perputaran persediaan barang
• Cross check kewajaran industry
3. Aktiva tidak Lancar
 Komponen utama (tanah & bangunan, kendaraan, mesin2 & peralatan)
 Sumber informasi melalui wawancara, obervasi, bank checking untuk yang diagunkan
1. Kewajiban Lancar

 Komponen utama (hutang bank jangka pendek/modal kerja, hutang dagang)

 Diperoleh informasi dari wawancara

 Selalu lakukan cross check dengan kewajaran industri

2. Kwajiban tidak Lancar

 Komponen utama (pembiayaan investasi/leasing)

3. Pinjaman Bank

 Informasi dari Bank checking & interview

 Yang dicatat di neraca adalah baki debet (bukan plafond)

ASPEK AGUNAN & LEGAL
 Hukum Benda & Agunan

• JENIS menentukan LIKUIDITAS

• LIKUIDITAS menentukan COVERAGE/DAYA TUTup

fasilitas

• COVERAGE mempengaruhi “KEAMANAN” fasilitas

PRINSIP DASAR
Agunan berkaitan dengan aspek hokum (pengaturan) dan aspek komersial (berkaitan dengan
potensi likuidasi di kemudian hari). Setiap kelemahan atau kelalaian yang terjadi sejak tahap
seleksi awal agunan, prose pengikatan, upaya pengawasan, hingga proses likuidasi sangat
menentukan daya dukung agunan terhadap pembiayaan.
 Pengikatan Agunan

• JENIS menentukan PENGIKATAN

• PENGIKATAN menentukan SEKURITAS jaminan

• SEKURITAS mempengaruhi OPSI LIKUIDASI

Jenis Pengikatan
• Secured collateral
Jaminan-spesifik dengan ikatan Hak Tanggungan, Jaminan Fidusia, Hipotik, Gadai, Resi
Gudang
• Unsecured collateral
Jaminan spesifik tanpa pengikatan, jaminan pribadi (personal/corporate guarantee),
jaminan umum (pasal 1131 KUH Perdata)
a. Pemenuhan syarat hokum pengikatan, termasuk kebenaran penulisan

b. Monitoring jatuh tempo Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

c. Memahami prinsip “satu huruf/angka yang bernilai, satu detik yang berharga”

d. Penyimpanan dokumen agunan yang tertib

1. Cash Collateral

a. Nasabah wajib memberikan agunan berupa Cash Collateral minimal sebesar

ketentuan yang dipersyaratkan

b. Cash Collateral wajib ditempatkan dalam bentuk deposito di Bank.

c. Cash collateral yang dijaminkan wajib atas nama Nasabah/ Pengurus/ Direksi/
Pemegang Saham atau pembina.

d. Pengikatan Cash Collateral menggunakan Gadai deposito di Bank dan dilakukan

sesuai dengan ketentuan Bank.

e. Desposito di blokir dan dilengkapi dengan surat kuasa pencairan.

f. Jangka waktu pemblokiran dana paling kurang sama dengan jangka waktu
pembiayaan.
2. Agunan Piutang Nasabah Koperasi

a. Berupa piutang usaha minimal sebesar ketentuan yang dipersyaratkan.

b. Piutang diikat secara fidusia oleh notaris.

c. Fidusia dapat dilakukan atas piutang anggota Koperasi yang dibiayai oleh Bank/LPDB maupun piutang lainnya
yang belum diikat fidusia di bank atau lembaga keuangan lain.

d. Nilai likuidasi atas piutang maksimal sebesar 50% dari nilai outstanding pokok piutang yang dijaminkan

e. Nilai piutang Koperasi yang dijaminkan harus sesuai nilai tagihan piutang Koperasi ke end user (Pokok +
Margin/Bagi Hasil).

e. Piutang LKS yang diserahkan adalah Piutang Pembiayaan Murabahah atau Musyarakah, atau KPR Syariah yang
dijamin dengan agunan kebendaan End User.
2. Agunan Piutang Nasabah (lanjutan)
e. Piutang Pembiayaan yang diagunkan wajib telah dicover dengan Asuransi (jiwa maupun Kerugian/Kebakaran).

f. Piutang Pembiayaan Koperasi yang diagunkan wajib memiliki dokumentasi pembiayaan dan dokumentasi
agunan pembiayaan yang lengkap.

g. Akad Pembiayaan antara Koperasi dengan end user wajib memiliki kekuatan hukum.

h. Dana pembiayaan tidak boleh digunakan untuk membiayai pihak terkait dari Koperasi.

i. Piutang Pembiayaan Koperasi yang diagunkan wajib berstatus lancar pada saat cut off.

j. Apabila terjadi penurunan kolektibilitas piutang yang diagunkan, maka Koperasi wajib mengganti dengan
piutang lancar lainnya.
3. Piutang Nasabah LKS
a. Pembiayaan nasabah wajib dicover oleh asuransi pinjaman sesuai dengan ketentuan grading yang ditetapkan
b. Objek yang di-cover asuransi penjamin adalah pembiayaan yang Bank/LPDB berikan
c. Perusahaan asuransi penjamin wajib telah bekerja sama dengan Bank/LPDB
d. Pertanggungan pembiayaan wajib Banker’s Clause Bank Muamalat

4. Fixed Asset
a. Fixed asset yang dapat dijadikan agunan yaitu Tanah dan atau Bangunan.
b. Agunan wajib ditaksasi dan dinilai sesuai dengan ketentuan nilai likuidasi yang di atur oleh Bank Indonesia. Untuk
plafond pembiayaan > Rp. 5 Miliar wajib dilakukan penilaian oleh penilai independen (independent appraisal)
c. Agunan wajib diasuransikan secara Banker’s clause Bank Muamalat.
d. Agunan wajib diikat secara sempurna dan dilakukan secara notarial.
Kategori Agunan Yang Baik

• SECURED
(Diikat secara juridis perfect, sehingga tidak ada klaim dari pihak
lainnya)

• WORTHY AND MARKETABLE

(Harga / nilai jaminan cukup tinggi sehingga dapat menutup
pembiayaan dan cepat laku jika dijual)
Jaminan & Penilaian Jaminan
Penilaian
Appraisal adalah proses kegiatan yang
dilakukan oleh penilai untuk
memberikan opini mengenai nilai
berdasarkan
pada data/fakta yang objektif
dan relevan dengan menggunakan
metode/teknik tertentu atas objek
tertentu pada saat
tanggal penilaian.
Tujuan
Penilaian
Jaminan
Mendapatkan informasi kondisi barang
tetap atau bergerak yang akan dijadikan
jaminan (apakah sudah sesuai dengan
ketentuan).
Memperoleh harga jaminan sesuai harga
pasar di lokasi jaminan berada. Jaminan
tersebut dapat dijadikan sumber recovery
jika terjadi wanprestasi.
Jaminan & Penilaian Jaminan
Aspek Dasar Penilaian Jaminan
Mengapa hasil appraisal internal biasa lebih rendah dibanding appraisal eksternal?
Appraisal Non Bank
Pada umumnya menilai barang/properti untuk
transaksi jual beli saat ini, appraisal dilakukan
dari sudut pandang sebagai “penjual”,
menggunakan kurs/harga jual tanpa
mempertimbangkan risiko dikemudian hari (beli
putus), layaknya “penjual” menginginkan nilai
yang lebih tinggi.

Wah Oke nih rumahnya!
Dua tahun lagi mungkin
harganya bisa naik 50%
Appraisal Bank
Menilai barang/properti yang akan digunakan
sebagai jaminan, maka appraisal dilakukan dari sudut
pandang sebagai“pembeli”, menggunakan kurs/harga
beli dengan mempertimbangkan risiko yang mungkin
terjadi dikemudian hari yang dapat mempengaruhi
nilai objek jaminan tersebut bila harus dieksekusi.
Adanya jangka waktu menimbulkan risiko.
Rumahnya memang ok,
tapi gimana ya kalau kena
pelebaran jalan atau kena
musibah, harganya bisa
turun 50%!
Jaminan & Penilaian Jaminan
Aspek Dasar Penilaian Jaminan Kredit

Dalam proses appraisal, objek jaminan tidak

Ingat! 1 ada dalam penguasaan Bank secara fisik,
berbeda halnya dengan gadai atau jual beli
barang/properti dikuasai secara fisik.

Jangan sampai pemberian pembiayaan

dijadikan sarana pengganti proses jual beli

2 barang/properti yang pada dasarnya tidak

laku/ kurang marketable atau bermasalah
(indikasi penipuan).

Rumah warisan udah 10 tahun gak

laku-laku, mending saya jadiin
jaminan utang ke bank aja deh!
Jaminan & Penilaian Jaminan
Aspek Dasar Penilaian Jaminan

Risiko yang mungkin dihadapi adalah terjadinya

Apa risiko yang Penurunan Harga Pasaran Objek Jaminan
mungkin dihadapi? yang disebabkan oleh:

2
1 Hilang
Kerusakan
3
6 Sentimen
Pemilik yang
Pasar
tidak
kooperatif
4
5 Perubahan
Tuntutan peraturan/
Hukum regulasi
Jaminan & Penilaian Jaminan

• Nilai agunan meng-cover nilai total kredit

• Tingkat marketabilitas
• Dapat diikat sesuai dengan ketentuan yang berlaku
• Legalitas barang jaminan
• Asuransi
Marketabilitas Jaminan
Sangat Marketable
Masa Penjualan 0 – 3 bulan

1 Untuk ruko (objek) lokasi strategis di pusat perdagangan dan

bisnis serta menjadi tujuan utama pengunjung dari beberapa
perdagangan yang ada di kota dan mudah diperjualbelikan.

2
Untuk rumah tinggal (objek) letaknya berada di tengah
kota mudah menjangkau ke segala arah tujuan serta
mudah diperjualbelikan.
Marketabilitas Jaminan

3 Berada di jalan utama atau

jalan dengan lebar minimal 6 meter.

4
Memiliki lahan parkir yang cukup memadai.
Marketabilitas Jaminan
Marketable
Masa Penjualan 4 – 6 bulan

1 Untuk ruko (objek) lokasi di kompleks dan cukup mudah

diperjualbelikan.

Untuk rumah tinggal (objek) letaknya di kompleks 2

perumahan yang cukup dikenal dan lingkungan dikenal
cukup aman dan cukup mudah diperjualbelikan.

3 Memiliki lebar jalan minimal 4 meter, leluasa dan

dapat dilewati oleh 1 mobil.

4 meter
Marketabilitas Jaminan

Kurang Marketable
Masa Penjualan 7 – 12 bulan

1 Untuk ruko (objek) lokasi di kompleks/lepas (dengan lokasi

daerah yang kurang dikenal, masih sepi dan cukup banyak
properti yang akan dijual)

Untuk rumah tinggal (objek) letaknya di kompleks

2
perumahan/lepas yang memiliki fasilitas kurang lengkap
(dengan lokasi daerah yang kurang dikenal, masih cukup
sepi dan cukup banyak properti yang akan dijual)
Marketabilitas Jaminan

3
Lebar jalan di bawah 4 meter (dilihat daerah/lokasinya
apakah bagus atau tidak, apabila lokasinya bagus dapat
dipertimbangkan menjadi marketable)

4 Rawan banjir tahunan

Marketabilitas Jaminan
Tidak Marketable
Masa penjualan >12 bulan dan atau
tidak dapat diperjualbelikan

1 Terletak di jalur hijau

2
Ada rencana penggusuran/habis terkena pelebaran jalan

4 Persis di bawah kabel bertegangan tinggi

(SUTET)

5 Di dalam objek jaminan terdapat makam

3 Tanah “helikopter” (tidak memiliki
akses langsung dari jalan)
6
Tanah sengketa
Prosedur Penilaian Jaminan

Mekanisme Diterimanya Objek Jaminan

1 2 3 4

Dokumen Pengecekan Penilaian Pembuatan

Jaminan Jaminan Jaminan Laporan
SHM, SHGB, Lokasi / fisik jaminan Harga jaminan wajib LPJ wajib diisi
SHP, SHM Sarusun, wajib dikunjungi/ diperoleh dari pihak secara informatif &
SHPTU dilihat oleh pejabat yang mengetahui akurat oleh pejabat
berwenang harga pasaran berwenang
jaminan tersebut
(minimal 2 pihak
independen)
 Prosedur Penilaian Jaminan

Pengumpulan Informasi dan Data Awal Jaminan

• Data-data awal harus dapat mencerminkan jaminan yang dinilai, biasanya data-data tersebut meliputi:
- Data lokasi & lingkungan
- Data tanah
- Data bangunan
- Data-data lainnya
 Syarat – syarat data yang baik:
- Data harus objektif
- Dapat mewakili kondisi properti yang dinilai
- Kesalahan penilaian dari data harus kecil
- Up-to- date dan sesuai dengan kondisi saat ini
- Harus relevan, artinya data yang dikumpulkan harus ada hubungannya dengan masalah yang dipecahkan.
 Prosedur Penilaian Jaminan

Pengumpulan Informasi dan

Data Awal Jaminan Tanah/ Tanah & Bangunan

• Fotokopi sertifikat hak atas tanah atau dokumen kepemilikan tanah

lainnya
Dokumen • Fotokopi akta jual beli/akta hibah/APHB/surat jual beli atau
Legalitas dokumen peralihan hak lainnya, apabila terdapat peralihan hak atas
tanah yang akan dijaminkan
• Fotokopi izin mendirikan bangunan (IMB) bila ada
• SPPT PBB
• Fotokopi identitas debitur dan penjamin
Dokumen • Form aplikasi pinjaman (untuk debitur baru)
Pendukung
• Laporan pemeriksaan jaminan (LPJ) sebelumnya (untuk debitur
eksis dan tujuan re-appraisal)
• Dokumen lainnya yang relevan dan mendukung proses penilaian
 Prosedur Penilaian Jaminan

Pengumpulan Informasi dan

Data Awal Jaminan Tanah/ Tanah & Bangunan

1. Pemerintah daerah setempat (desa/kelurahan, kecamatan, BPN atau dinas tata kota/tata
ruang) untuk data dan/atau informasi yang menyangkut tata ruang atau peruntukan lokasi,
data isu seputar pertanahan menyangkut sengketa dan proses dokumentasi lainnya;
2. Notaris/pejabat pembuat akta tanah, kepala/pengelola pasar, agen properti, dan/atau
pengembang properti, untuk data dan informasi serta data transaksi jual beli tanah atau
Pengumpulan
informasi dan data tanah & bangunan;
awal untuk proses 3. Appraiser Internal Bank yang membawahi wilayah tersebut (Cabang terdekat);
penilaian Kantor pelayanan lelang untuk data dan/atau informasi transaksi melalui lelang;
4. Iklan media cetak, media elektronik, media komunikasi, masyarakat sekitar, kelompok
paguyuban dan/atau media lainnya, untuk data dan/atau informasi harga dan transaksi
penjualan maupun penawaran tanah dan tanah/bangunan.
 Legalitas Agunan

Obyek Hak Tanggungan adalah hak tanah :

a. Hak Milik

b. Hak Guna Usaha.

c. Hak Guna Bangunan.

d. Hak Pakai atas tanah negara yang menurut sifatnya wajib

didaftarkan dan dapat dipindahtangankan.

Pasal 4 ayat (1) dan (2) UU Hak Tanggungan:

 Hak Tanggungan
Unsur Pokok Hak Tanggungan yaitu:
a. Hak tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.

b. Obyek hak Tanggungan adalah hak-hak atas tanah sesuai UUPA.

c. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya saja, tetapi dapat juga dibebankan berikut benda-
benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah.

d. Utang yang dijaminkan suatu utang tertentu.

e. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain.

(Pasal 1 ayat (1) UU Hak Tanggungan)

 Sifat Hak Tanggungan

• Bersifat accesoir (perjanjian ikutan)

• Tidak dapat dibagi-bagi

• Pemegang hak tanggungan memiliki preferen

• Hak tanggungan tetap mengikuti objeknya

walaupun sudah berpindah tangan
 Proses Hak Tanggungan

• Transaksi pinjam meminjam

• Pembuatan APHT dihadapan PPAT
• Pendaftaran Hak Tanggungan di BPN
• Dibuat buku tanah Hak Tanggungan oleh BPN
• Sertifikat Hak Tanggungan
Bahwa semua manusia itu kecuali orang-orang
akan “rusak”
yang berilmu.
Dan orang yang berilmu pun kecuali orang-orang
akan “rusak”
yang beramal.
Dan orang yang
beramalpun akan “rusak”

AL-Ghazali