1

BAB 1
Prospek Bisnis Properti di Indonesia

Prospek bisnis properti di Indonesia, khususnya di Jakarta, tergolong sangat cerah.

Sesuai hasil riset Pricewaterhouse Coopers (PWC) dan Urban Land Institute (ULI), tahun
2013 Jakarta termasuk urutan pertama kota-kota di Asia Pasifik yang dipilih untuk investasi
sektor properti, mengalahkan kota Shanghai, Singapura, Sydney, dan Kuala Lumpur. Jakarta
juga menempati posisi kesebelas di tingkat dunia sebagai kota tujuan investasi properti.
Bahkan, kedua lembaga tersebut memproyeksikan pasar properti di Indonesia akan masuk
peringkat ketujuh dunia pada 2021.
Kota Jakarta dan sekitarnya menjadi magnet utama investasi di sektor p
roperti karena melambatnya perekonomian di China dan India, serta mu-lai
terbatasnya peluang pasar properti di Jepang dan Australia. Kemajuan perekonomian
Indonesia yang terus tumbuh di kisaran angka 6 persen per tahun turut mendorong minat
investor asing untuk menanamkan modal di sektor properti tanah air, Bahkan tiga perusahaan
pengembang asal Australia, Selandia Baru, dan Hong Kong mulai tertarik membidik pasar
properti di Jakarta dan sejumlah kota di Indonesia.
Prospek properti di Indonesia semakin cerah akibat tingginya jumlah permintaan
dibandingkan dengan jumlah pasokan. Saat ini terjadi kekurangan rumah (backlog) sekitar 15
juta unit. Rata-rata permintaan hunian setiap tahun mencapai 700-800 ribu unit, namun
pengembang hanya mampu rnenyediakan pasokan maksimuin 400 ribu unit per tahun.
Dengan adanya ketimpangan tersebut, prospek properti jelas masih sangat bagus. Kini
Indonesia memiliki 50 juta masyarakat kelas menengah, yang 1.000 orang di antaranya
memiliki aset di atas Rp300 miliar. Properti di Indonesia juga menarik karena negeri ini
adalah penghasil sumber daya alam potensial yang luar biasa.
Di lain pihak, perkembangan bisnis properti di tanah air dinilai terlihat cepat sehingga
dikhawatirkan menjadi bubble (gelembung) yang setiap saat bisa pecah dan mengakibatkan
krisis properti, bahkan krisis ekonomi. Bank Indonesia khawatir atas meningkatnya kredit di
sektor properti yang tumbuh pesat di atas 30% per tahun. Namun, para pelaku bisnis properti
menganggap fenomena tersebut masih sebatas booming yang tergolong positif. Mereka
mengklaim bahwa pasar properti memang sedang bagus-bagusnya atau berada dalam periode
booming karena permintaan yang cukup tinggi. Harga yang ditawarkan pun masih wajar,

2
bahkan cenderung lebih mu rah dibandingkan dengan negara-negara lain di kawasan Asia
Pasifik.
Dari data-data yang ada, sektor properti masih jauh dari tanda-tanda mengalami
bubble, sebab permintaan masih tinggi, pasokan masih terbatas, dan harga masih dalam batas
wajar. Rasio kredit properti terhadap total kredit perbankan masih 14%, jauh dibandingkan
dengan krisis ekonomi 1998 yang mencapai 21%. Kredit bermasalah di sektor properti juga
masih rendah, yaitu kurang dari 5%. Di samping itu, porsi kredit properti berbentuk KPR
lebih dominan (80%) dibandingkan kredit konstruksi (20%). Hal itu berbeda dengan kondisi
saat krisis eknomi 1998 di mana kredit konstruksi justru mondorninasi (80%) dibandingkan
dengan KPR yang hanya berkisar 20%.
Rasio KPR terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) kurang dari 3%, jauh di bawah
Malaysia yang mencapai 27%, Singapura 45%, dan Amerika Serikat 68%. Namun demikian,
pemerintah masih memiliki pekerjaan rumah, yakni peraturan kepemilikan asing yang belum
juga beres hingga saat ini. Masalah lain yang juga mesti dituntaskan adalah status hukum
tanah yang kerap tidak jelas dan tumpang tindih, serta perizinan yang masih berbelit-belit.
Meskipun saat ini prospek bisnis properti sedang booming, tetapi sikap kehati-hatian tetap
perlu dikedepankan agar tidak sampai terjadi kehancuran sektor properti yang dapat memicu
krisis ekonomi sebagaimana pernah terjadi di Indonesia tahun 1998 atau di Amerika tahun
2008.
Guna mencegah krisis properti, saat ini Bank Indonesia (BI) membuat peraturan
tentang rasio "loan to value" (LTV) yang akan berlaku mulai 1 September 2013. Aturan itu
bermaksud mengendalikan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen
(KPA) agar tidak digunakan sebagai alat spekulasi yang dapat membahayakan sektor
perbankan dan sektor properti. BI melarang bank memberikan kredit tambahan, seperti kredit
uang muka, serta membatasi pemberian KPR/ KPA lebih dari satu kali untuk nasabah yang
sama. Suami dan istri juga akan dianggap sebagai satu debitur, kecuali suami-istri yang
memiliki perjanjian pemisahan harta.
BI mensinyalir saat ini kegiatan spekulasi properti mulai marak terjadi terutama untuk
pembelian rumah tapak berukuran di atas 70 m2 yang tingkat pertumbuhan kreditnya
mencapai 45,1% per April 2013. Banyak nasabah yang mendapat KPR/KPA lebih dari satu,
bahkan ada nasabah yang mendapat KPR/KPA hingga 12 unit rumah. Fenomena tersebut
perlu segera diredam agar tidak terjadi krisis properti dan krisis perbankan, serta mencegah
lonjakan harga properti yang dapat mengurangi akses masyarakat kelas bawah untuk
memiliki hunian yang layak dan terjangkau.

3
 Kredit konsumsi yang disalurkan perbankan ke sektor properti mencapai total Rp263
triliun dengan rincian: KPR luas lebih 70 m2 sebesar Rp98,3 triliun, KPR luas 22-70 m2
sebesar Rp109,6 triliun, KPR luas 21 m2 sebesar Rp21,3 triliun, KPA luas lebih 70 m2
sebesar Rp4,5 triliun, KPA luas 20-70 m2 sebesar Rp6,2 triliun, KPA luas 21 m2 sebesar Rp7
miliar, dan KPR rumah toko dan rumah kantor sebesar Rp22,3 triliun.
Dengan adanya aturan LTV, minat konsumen untuk membeli property diperkirakan
akan berkurang. Uang muka KPR/KPA untuk unit rumah ke- dua dan seterusnya akan
ditetapkan lebih besar. Sebagai contoh, uang muka KPR rumah pertama tipe di atas 70 m2
ditetapkan 30%, rumah kedua 40%, sedangkan rumah ketiga dan seterusnya 50%. REI
mencoba menyiasati aturan LTV dengan dukungan konsumen secara tunai bertahap (cash-
installment) atau tunai-langsung (hard cash). Pada 2009-2012, aksi spekulasi properti
mencapai 35%, dan sisanya (20%) dihuni sendiri oleh pengguna akhir. Kebijakan LTV dinilai
terlambat karena saat ini properti telah memasuki periode perlambatan kenaikan harga.
Apalagi porsi penjualan properti kelas menengah-atas hanya sedikit, yaitu hanya 30.000-
50.000 unit per tahun. Pada 2013-2014 komposisi pembelian properti diprediksikan bergeser,
yaitu spekulasi 30%, investasi 45%, dan pengguna akhir 2,5%.
Perkembangan bisnis semakin meningkat seiring kemajuan perekonomian Indonesia.
Investor asing banyak yang tertarik menanamkan modal di sektor properti dalam negeri,
dengan cara membeli produk properti dan membeli surat berharga perusahaan properti
nasional. Investor lokal pun tidak kalah gesit menyambar peluang investasi di bidang
properti. Banyak alasan dikemukakan perihal keunggulan berinvestasi di sektor properti,
salah satunya adalah karena aset properti senantiasa meningkat nilai-nya seiring dengan
perjalanan waktu.
Meskipun masih banyak masalah yang membelit bisnis properti, namun hal itu tidak
mengurangi minat para pengembang dan kontraktor untuk terus membangun perumahan dan
produk properti lainnya yang terdapat di tanah air. Saat ini masyarakat juga semakin leluasa
membeli produk properti menambah kredit (KPR dan KPA) yang ditawarkan oleh perban-
kan. Pemerintah melalui SMF juga telah menerbitkan Efek Beragun Aset Properti (EBA
Properti) yang dapat diperjualbelikan di pasar modal.
Dengan jumlah penduduk yang sangat besar, Indonesia menjadi pasar potensial untuk
memasarkan produk-produk properti. Para pengembang dan kontraktor telah berhasil
membangun berbagai macam produk properti seperti rumah sederhana, rumah mewah, rumah
bandar (town house), rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), rumah susun sederhana
(rusunami, rusunawa), apartemen, kondominium, kondotel, hotel, hotel strata , motel, vila,

4
toko modern (minimarket, supermarket, hipermarket, grosir, speciality store), pusat
perbelanjaan (mall, plaza, square, trade center, pertokoan), superblok, perkantoran, pabrik,
gudang, clan lain-lain.
Produk properti ada yang diperuntukkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Atas
(MBA), Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM), dan Masyarakat Berpenghasilan
Rendah (MBR). Pemerintah memberikan fasilitas perumahan bagi MBR, berupa
pembangunan Rumah Murah seharga Rp20-25 juta per unit, pembangunan Rusunami dan
Rusunawa, dan pemberian Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Dengan
FLPP, masyarakat dapat menikmati KPR berbunga murah (kuranz dari 10% per tahun) dan
berjangka paniang (15 tahun atau lebih).
Bisnis properti adalah jenis usaha yang secara langsung atau tidak langsung berkaitan
dengan kepentingan rakyat banyak. Masyarakat membutuhkan produk propert, khususnya
rumah tinggal, guna mementthi kebutuhan dasar mereka. Pemerintah berkepentingan
memajukan bisnis ini karena dapat membantu menyediakan perumahan menibuka lapangan
kerja, menggerakkan sektor riil, dan menambah pemasukan pajak. Bisnis properti juga
memiliki efek berganda karena tidak hanya bermanfaat bagi pengembang, kontraktor, dan
konsumen, tetapi juga dapat menggerakkan sektor lain, seperti industri bahan bangunan,
industri alat berat, jasa konsultan, jasa perbankan, jasa asuransi, jasa tenaga kerja, dan lain-
lain.
Masyarakat dapat turut berpartisipasi dalam bisnis properti dengan menjadi investor
properti. Mereka dapat berinvestasi dengan membeli dan menjual produk properti baru dan
bekas berbentuk rumah tapak (landed house) atau unit rumah susun (strata title). Mereka pun
dapat menyewakan properti kepada orang lain, termasuk orang asing. Dengan cara demikian,
investor properti akan mendapat keuntungan berupa uang sewa dan keuntungan dari hasil
penjualan aset properti (capital gain).
Masyarakat juga dapat berinvestasi dengan membeli tanah kaveling siap bangun atau
membeli tanah menta-n dari rakyat untuk kemudian diubah menjadi tanah kaveling. Selain
membeli aset properti berbentuk fisik, rnasyarakat pun dapat membeli surat berharga yang
diterbitkan oleh perusahaan properti (developer dan kontraktor). Surat berharga tersebut
dapat berupa saham, obligasi, commercial paper (CP), efek beragun aset properti (EBA
Properti), atau dana investasi real estat (DIRE).
Investasi properti, sebagaimana investasi pada umumnya, pasti mengandung untung
dan rugi. Dalam jangka panjang, investasi properti diyakini lebih menguntungkan
dibandingkan dengan tabungan, deposito, saharn., obligasi atau surat berharga lainnya serta

5
lebih prospektif dibandingkan dengan emas atau perak. Kelemahannya, investasi properti
sulit diuangkan (illiquid), namun hal itu dapat diatasi dengan membeli properti yang
berlokasi di tempat strategis agar mudah dijual kembali. Kelemahan lain, investasi properti
yang berlebihan dapat memicu krisis properti dan krisis ekonomi sehingga perlu diawasi
pemerintah dan Bank Indonesia. Jadi, kita sebaiknya memahami seluk-beluk bisnis ini
sebelum mulai berinvestasi.

6
 BAB 2
Investasi Rumah Tapak (Landed House)

Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang Layak
huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi
pemilisecnya. Sesuai UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, dikenal
beberapa jenis Rumah: Rumah Umum, Rumah Swadaya, Rumah Khusus, Rumah Negara,
dan Rumah Komersial.
Jenis--jenis rumah semakin beragam wiring kemajuan zaman, laju pertumbuhan
penduduk, dan luas lahan yang semakin terbatas. Hal itu menyebabkan para pelaku bisnis
properti berusaha menciptakan tipe-tipe rumah yang beragam sesuai kebutuhan masyarakat.
Rumah, secara garis besar dapat digolongkan ke dalam:
a) Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR),
b) Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM),
c) Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA).
Rumah bagi MBR berupa tipe Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang hanya memiliki
1 kamar tidur, 1 dapur, 1 ruang makan, dan 1 kamar mandi. Sedangkan Rumah bagi MBM
berupa Rumah Sederhana (RS), yaitu rumah dengan Tipe 21 hingga Tipe 45/90 (Bangunan =
45 m2/Tanah = 90 m2). Rumah Sederhana (RS) ada 2 macam, yaitu Rumah Sederhana Sehat
(RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT). Rumah Sederhana Sehat (RSH) dapat berbentuk
Rumah Tembok, Rumah Setengah Tembok, Rumah KayU Tidak Panggung, dan Rumah
Panggung.
Rumah Inti Tumbuh (RIT) adalah tempat kediaman awal untuk memuulai bertempat
tinggal dengan standar minimal yang layak dihuni dan harganya terjangkau oleh MBR dan
MBM berupa bangunan dengan luas lantai kurang lebih 21 m2 luas lahan minimum 60 m2,
luas lahan efektif 72-90 m2, dan luas lahan maksimum 200 m2, yang berfungsi sebagai
ternpat tinggal keluarga serta pendorong penghuninya untuk terus tumbuh dalam aspek fisik
bangunan maupun aspek sosial budaya.
Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA) atau Rumah Mewah memiliki
ukuran bangunan yang lebih besar serta dibangun di atas tanah yang lebih luas jika
dibandingkan dengan rumah bagi MBR dan MBM. Rumah Mewah ada yang berdesain
modern minimalis, bergaya klasik atau romawi, mansion, dan townhouse.

7
 Saat ini pemasaran hunian mewah, baik yang berbentuk rumah tapak mewah atau unit
apartemen mewah, sedang booming di Jakarta. Berdasarkan hasil survei dari konsultan
properti Knight Frank, Jakarta menduduki peringkat pertama sebagai surga hunian mewah
dengan pertumbuhan hunian mewah mencapai 38,1% selama tahun 2012. Prestasi Jakarta ini
mengalahkan kota-kota besar dunia lainnya, seperti Hong Kong, London, Singapura,
termasuk New York. Dalam indeks Knight Frank Global Cities disebutkan bahwa Jakarta
adalah pemimpin pertumbuhan hunian mewah. Sebagai perbandingan, hunian mewah di kota
lain, seperti Bangkok tumbuh 26,1%, Miami tumbuh 21,1%, Dubai tumbuh 18,3%, dan
Shanghai tumbuh 17,4%.
Hunian mewah tidak hanya laris manis di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek), tetapi
juga di kota-kota besar lain, seperti Surabaya, Bandung, Semarang, Yogyakarta, Solo,
Medan, Pekanbaru, Palembang, Makassar, Denpasar, dan Balikpapan. Hunian mewah yang
dibangun dapat berbentuk rumah tapak (landed house) maupun unit apartemen/kondominium
(strata title). Namun, untuk kota yang sering ditimpa gempa bumi seperti Yogyakarta, rumah
tapak lebih disukai konsumen.
Pesatnya pembangunan rumah mewah dan apartemen mewah mencerminkan gairah
investasi masyarakat kelas menengah atas yang terus meningkat. Meskipun hal tersebut dapat
berdampak positif bagi kemajuan perekonomian, namun pemerintah dan Bank Indonesia
tetap wajib mewaspadai fenomena ini agar tidak sampai memicu "bubble" (gelembung) yang
dapat pecah sewaktu-waktu sehingga menimbulkan krisis ekonomi. Pemerintah juga wajib
mengatur agar tren kenaikan harga tanah dan rumah tidak sampai mengurangi akses
pemilikan rumah bagi masyarakat kelas bawah.
"Rumah" (house) adalah bangunan yang difungsikan untuk tempat hunian. Di sisi
lain, bangunan yang tidak difungsikan untuk tempat hunian disebut "gedung" atau
"bangunan" (building), seperti gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, toko modern, rumah
sakit, gedung sekolah, gedung bioskop, gedung olahraga, gedung serbaguna, dan lain-lain.
Gedung atau bangunan nonhunian ada yang berbentuk "gedung tapak" (landed building)
maupun berbentuk "gedung bersusun" (strata title).
Gedung tapak (landed building) ada yang terdiri atas satu lantai (gedung tunggal) atau
beberapa lantai (gedung bertingkat). Saat ini masyarakat masih menyamakan pengertian
"gedung berusun" dengan "gedung bertingkat" karena bentuk bangunannya yang hampir
sama, padahal keduanya memiliki perbedaan prinsip dalam hal kepemilikan. Gedung
bertingkat hanya dimiliki satu pihak (contohnya gedung Bank Indonesia), sedangkan gedung

8
bersusun dapat dimiliki banyak pihak (contohnya gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan
yang unitnya dijual).
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal, kediaman, tempat
hunian, sarana pembinaan keluarga, sarana perlindungan diri, identitas keluarga, serta
lambang prestise dan prestasi keluarga di mata masyarakat. Sebagai tempat kediaman
(residential), rumah yang ideal harus memiliki beberapa fasilitas, seperti air bersih, listrik,
jendela dan ventilasi, kamar mandi, kamar tamu, kamar tidur, kamar pembantu, ruang
keluarga, garasi, gudang, saluran air, taman, pagar, dan
Secara umurn dikenal tiga jenis rumah berdasarkan target konsumen yang ingin
diraih, yaitu rumah kelas atas (rumah mewah), rumah kelas menengah, dan rumah kelas
bawah. Rumah kelas bawah umunmya berukuran kecil,berharga murah, dan mendapat
subsidi negara, Pemerintah mencanangkan program hunian berimbang (model 1:2:3) yang
harus dilak sanakan oleh para pengembang, yaitu setiap pembangunan 1 unit rumah kelas atas
harus diikuti 2 unit rumah kelas menengah dan 3 unit rumah kelas bawah. Dengan adanya
program semacam itu, potensi kesenjangan dan konflik sosial di masyarakat diharapkan dapat
diperkecil.

9
 Rumah Tapak (landed house) adalah rumah yang bangunannya menapak langsung
dengan tanah. Rumah tapak ada yang berupa rumah berlantai satu dan ada yang berupa
―rumah tingkat‖; yaitu rumah yang memiliki lantai lebih dari satu. Rumah tapak ada yang
berupa "rumah tunggal" (bangunannya terpisah dengan rumah lain) atau berupa "rumah
gandeng/rumah deret" (rumah yang dindingnya bergandengan dengan rumah lain). Ciri utama
rumah tapak selain bangunannya yang menapak langsung dengan tanah, hak kepemilikannya
juga bersifat tunggal.
Rumah tapak berbeda dengan "rumah susun" (strata title), seperti apartemen,
kondominium, kondotel, rusunawa, atau rusunami. Dalam sebuah bangunan rumah susun
terdapat banyak unit rumah yang dimiliki masing-masing penghuni serta terdapat pula bagian
bangunan yang dimiliki secara bersama-sama oleh para penghuni rumah susun. Jadi, dalam
bangunan ru-mah susun ada hak kepemilikan yang bersifat pribadi, yaitu hak atas satuan/ unit
rumah susun, dan ada pula hak yang dimiliki secara bersama-sama, yaitu hak atas tanah-
bersama, benda-bersama, atau ruang-bersama. menjaga rumah susun dibentuklah
perhimpunan penghuni rumah susun.. Untuk menjaga kepentingan bersama tersebut, maka di
masing-masing bangunan rumah susun dibentuklah perhimpunan penghuni rumah susun.
Namun demikian, pengertian strata title sejatinya tidak hanya berlaku untuk rumah
susun tetapi juga berlaku untuk bangunan bersusun nonhunian, seperti gedung perkantoran
atau pusat perbelanjaan, yang unitnya di-jual dan dapat dimilik banyak píhak. Dalam gedung
perkantoran atau pusat perbelanjaan yang berbentuk bangunan bersusun juga dikenal adanya

10
hak kepemilikan atas unit bangunan yang bersifat pribadi, dan hak atas tanah bersama, benda-
bersama, serta ruang-bersama.
Jadi pengertian strata title lebih tepat diterjemahkan "bangunan susun" atau
"bangunan bersusun‖, baik yang difungsikan untuk hunian (seperti rumah susun/apartemen)
maupun nonhunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan). Pengertian
"bangunan bersusun" harus dibedakan dengan "bangunan bertingkat, meskipun dalam bentuk
fisik keduanya memiliki kemiripan. "Bangunan bersusun" dapat dimiliki banyak pihak, se-
dangkan "bangunan bertingkat hanya dimiliki satu pihak. Sebagai contoh, sebuah gedung
kantor pusat bank lebih cocok disebut "gedung bertingkat‖ karena hanya dimilki bank yang
bersangkutan. Sebaliknya, sebuah gedung perkantoran yang dibangun pengembang dan
semua unitnya dijual kepada publik dapat digolongkan sebagai ―gedung bersusun‖ (strata
title) sebab setiap unitnya dapat dimiliki atau disewa oleh banyak pihak.
Hingga saat ini masyarakat Indonesia masih lebih berminat membeli rumah tapak
(landed house) dibandingkan dengan rumah susun (strata title). Hal itu berbeda dengan
masyarakat di kota-kota besar dunia, seperti di Singapura, Tokyo, atau New York yang lebih
memilih membeli unit rumah susun karena harganya relatif lebih murah daripada rumah
tapak. Dengan semakin mahalnya harga tanah di kota besar seperti Jakarta, maka di masa
depan diprediksikan para konsumen di kota-kota besar akan semakin berminat membeli unit
rumah susun dibandingkan dengan rumah tapak.
Di masa depan, pembangunan rumah tapak akan bergeser ke pinggiran kota atau di
luar kota guna menyiasati harga tanah yang semakin mahal. Di sisi lain, pembangunan
apartemen masih bisa dilakukan di dalam kota sehingga dapat menarik minat para pembeli
yang pada umumnya bekerja di dalam kota. Fenomena semacam itu sudah lumrah terjadi di
kota-kota besar di negara maju.
Berdasarkan survei Rumah.com pada tahun 2013 sebagian besar masyarakat
Indonesia (70%) lebih senang membeli rumah tapak dibandingkan dengan rumah susun. Hal
tersebut berbeda dengan Singapura yang 80% masyarakatnya lebih senang membeli
apartemen. Kebanyakan konsumen membeli rumah tapak kelas menengah di Jakarta dan
sekitarnya (Jabo-etabek) yang harganya berkisar 450-800 juta. Rumah tapak yang diminati
terutama yang berlokasi di perumahan tipe klaster (cluster).
Berdasarkan data Konsultan Properti Cushman & Wakefield Indonesia, harga rumah
tapak dalam tiga tahun terakhir naik hampir 100 persen. Pada triwulan I tahun 2013, harga
rumah tapak rata-rata naik 25,1 persen dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2012.
Tahun 2012, harga rumah tapak meningkat 2'7,8 persen dibandingkan dengan tahun 2011.

11
Pada 2011, kenaikan harga rumah tapak mencapai 27,7 persen jika dibandingkan dengan
tahun 2010. Harga rumah tapak sepanjang 2013 diprediksi akan meningkat hingga 28 persen.
Kawasan residental (hunian) skala besar yang telah dilengkapi sejumlah fasilitas, seperti
pusat perbelanjaan, rumah sakit, universitas, dan hotel diprediksi akan menikmati kenaikan
harga tertinggi.

12
 Meskipun harganya terus naik, produk perumahan laku keras hampir di seluruh
segmen pasar. Penyerapan pasar didominasi perumahan segmen menengah hingga
menengah-atas akibat suplai rumah untuk masyarakat menengah-bawah yang masih minim.
Di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek), komposisi
penyerapan rumah tinggal untuk segmen atas mencapai 27 persen, segmen menengah-atas 28
persen, segmen menengah 22 persen, segmen menengah-bawah 15 persen, dan segmen
bawah 8 persen.
Berdasarkan sasaran konsumen dan harga jual, dikenal adanya kategori rumah:
a) Rumah segmen atas yang berharga di atas Rp2 miliar per unit.
b) Rumah segmen menengah-atas berharga Rp1,4 miliar hingga Rp2 miliar per unit.
c) Rumah segmen menengah berharga Rp800 juta hingga Rp1,39 miliar per unit.
d) Rumah segmen menengah-bawah berharga Rp400 juta hingga Rp799 juta per unit.
e) Rumah segmen bawah dengan harga di bawah Rp400 juta per unit.

Jakarta menjadi kota utama tujuan investasi properti dibandingkan dengan kota-kota
besar lain, seperti Shanghai, Singapura, Sydney, dan Kuala Lumpur. Pajak properti di Jakarta
masih terbilang lebih murah 15 persen daripada kota-kota besar di negara lainnya.
Berdasarkan publikasi basil data Bank Dunia, pada 2003 jumlah kelas menengah di Indonesia
hanya sebesar 37,7 persen, tapi pada 2010 meningkat mencapai 134 juta jiwa atau 56,6
persen dari total penduduk Indonesia. Sementara riset lain menyebut, 64 persen masyarakat
menengah-atas di Indonesia lebih berminat membeli rumah tapak dibandingkan dengan
rumah susun/apartemen.
13
 Sejumlah wilayah pengembangan rumah tapak yang banyak diminati di antaranya
Bogor, Bekasi, Tangerang, Bintaro, Bumi Serpong Damai, dan Cibubur. Sementara di
Jakarta, kawasan perumahan tapak yang menjadi favorit adalah di Sunter, Kelapa Gading,
Kemang, dan Kebayoran Baru. Pengembangan rumah tapak juga banyak diminati di Medan
dan Surabaya. Kedua kota tersebut merniliki pertumbuhan properti yang sangat pesat
sehingga pengembang besar, seperti Pakuwon Jati, Ciputra, dan Intiland, berminat
mengembangkan proyek perumahan menengah-atas di sana.
Di kota Surabaya, Jawa Timur, pengembangan rumah tapak kelas menengah-atas
banyak terkonsentrasi di wilayah Surabaya Barat, Surabaya Timur, dan Sidoarjo arah Krian.
Sebagian besar perumahan yang dibangun di wilayah tersebut merupakan rumah tapak untuk
kelas menengah-atas dengan harga di atas Rp500 juta per unit.
Besarnya potensi pasar rumah kelas menengah dan menengah-atas dipengaruhi
banyaknya jumlah penduduk kelas menengah di tanah air yang tumibuh pesat seiring
kemajuan perekonomian nasional. Pada umumnya konsumen kelas menengah tersebut adalah
keluarga muda yang terdidik, kalangan profesional, mereka yang bersikap kritis dan akrab
dengan perkembangan teknologi serta informasi. Karakteristik konsumen semacam itu harus
mampu dilayani secara khusus oleh para pelaku bisnis properti.
Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) juga tengah menyiapkan sejumlah
lokasi untuk program kegiatan pencanangan pembangunan Rumah Sejahtera Tapak (RST)
bagi kalangan "masyarakat berpenghasilan rendah" (MBR). Rumah tersebut telah
mendapatkan fasilitas dan subsidi pemerintah dan rencananya pencanangan pembangunan
akan dilakukan oleh Presiden SBY pada Juli 2013. Saat ini sejumlah alternatif lokasi yang
disiapkan, antara lain kompleks perumahan untuk MBR di Kota Malang, Jawa Timur dan
Kabupaten Bekasi, Jawa Barat.

14
Kemenpera bahkan telah mengalokasikan bantuan "prasarana, sarana, dan utlitas (PSU) untuk
1.000 unit rumah yang berlokasi di Perumahan Bulan Terang Utama di Malang. Hal yang
paling penting adalah lokasi perumahan yang dibangun harus berada di lahan yang sesuai tata
ruang serta diperuntukkan untuk perumahan dan pemukiman. Selain itu, pengembang
diharapkan bisa ikut mewujudkan pola hunian berimbang yang diterapkan oleh pemerintah
sehingga MBR juga mempunyai kesempatan untuk memiliki rumah yang layak dan harganya
terjangkau.

2. JENIS-JENIS RUMAH TINGGAL BERBENTUK RUMAH TAPAK

Rumah Tinggal (residential) berbentuk Rumah Tapak ( landed house ) memiliki varian
bermacam-macam, antara lain :
a) Rumah Tinggal Tunggal
b) Rumah Tinggal Kopel
c) Rumah Bandar ( Townhouse )
d) Rumah Berpekarangan Dalam
e) Rumah Tipe Maisonet
f) Rumah Gandeng
g) Rumah Mediterania
h) Rumah Minimalis
i) Rumah Modern
j) Rumah Klasik
k) Rumah Tropis
l) Rumah Etnik,
m) Rumah Kebun, dan lain-lain.

Rumah Tinggal Tunggal ( Detached House) adalah rumah tinggal berbentuk rumah
tapak yang berdiri sendiri atau terpisah dengan rumah lain- nya. Rumah tinggal tunggal
biasanya hanya digunakan untuk satu keluarga, dan jarak rumah tersebut dengan rumah lain
cukup berjauhan. Rumah tinggal tunggal memiliki halaman yang luas dan dibangun di atas
tanah yang luasannya lebih besar dari bangunan luas. Rumah tipe ini dapat membentuk
cottage, villa, bungalow, dan mansion.

15
 Rumah Tinggal Kopel ( Semidetached House) adalah jenis rumah tinggal tunggal
yang disekat sama besar antara sisi kiri dan kanan rumah, dan biasanya rumah tinggal kopel
ini untuk disewakan pemiliknya guna menghemat lahan bangunan.

16
Rumah Bandar atau Rumah Kota (Townhouse) adalah rumah tapak ber bentuk rumah
gandeng dengan penambah tempat parkir di dalam bangunannya. Parkir di bagian dalam
memerlukan halaman depan yang lebih lebar (untuk menampung pengemudi dan jalan masuk
serta ruang dalam untuk kegunaan tertentu). Townhouse umumnya tergolong rumah mewah.
yang dibangun secara berderet dalam jumlah yang terbatas guna menawarkan kenyamanan
maksimal untuk keluarga tunggal.

17
Rumah Berpekarangan Dalam (Patio House) adalah rumah tapak yang memiliki
pekarangan di dalam rumah. Rumah tipe ini merupakan variasi dari rumah jenis "ranch"
(rumah di pedesaan) berlantai satu tradisional dengan pintu masuk di bagian tengah, ruang
tamu di sisi samping, dan kamar tidur-kamar tidur di sisi lainnya. Untuk menyesuaikan
dengan bidang tanah yang sempit, bentuk rumah tersebut "dibengkokkan" dan ruang-ruang
privatnya dikitari oleh pemagaran. Dengan menghilangkan halaman-halaman samping dan
depan, maka kini rumah "ranch" tersebut menjelma menjadi rumah berpekarangan dalam
(Patio House).

18
Rumah Maisonet (Maisonette House) adalah tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi
dan bertingkat rendah yang telah digunakan secara luas di seluruh dunia. Dikatakan
berkepadatan tinggi karena merupa kan suatu penumpukan vertikal maksimum dari sebuah
unit berlantai dua di atas unit bangunan lainnya – memiliki dua tahap tangga.

19
Rumah Gandeng (Row House) berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang terletak di
atas sebidang petak di mana fungsi tempat tingal terletak di lantai bawah yang meliputi ruang
tamu, ruang makan, dapur, kamar mandi, dan ruang belajar.

3. JENIS-JENIS RUMAH TAPAK YANG DIGEMARI DI INDONESIA

Jenis-jenis Rumah Tapak yang digemari konsumen di Indonesia, antara lain:
a) Rumah Minimalis
b) Rumah Modern
c) Rumah Mediterania
d) Rumah Klasik
e) Rumah Eropa
f) Rumah Tropis
g) Rumah Etnik
h) Rumah Kebun

Rumah Minimalis adalah rumah yang dibangun berdasarkan paham "mini- malisme ', yaitu
sebuah cara pandang baru dalam melihat desain sebagai

20
refleksi cara hidup masyarakat urban (perkotaan) yang serba praktis, ringan, efisien, dan
penuh kemudahan. Rumah minimalis hadir dengan karakter lebih jelas (bentuk ruang
geometris dan sederhana), lebih baik (kokoh), dan lebih kuat dengan ruang-ruang yang
kosong (sedikit ornamen dan perabotan). Prinsipnya, semakin sedrhana, maka kualitas desain,
ruang, dan penyelesaian struktur harus semakin baik. John Pawson yang dianggap sebagai
guru ―minimalisme‖ menghadirkan desain rumah yang minim garis, dengan suasana yang
hening dan indah.

Rumah Minimalis menekankan bentuk desain yang lugas, polos, sederhana, tidak rumit,
kompak, dan efisien. Mahal murah suatu bangunan sangat ditentukan oleh pemakaian bahan
material sesuai desain yang diusulkan. Adapun biaya struktur bagunan rumah minimalis
umumnya memakai harga standar pasaran. Namun, penyelesaian pekerjaan yang rapi dan
penuh kehati-hatian menuntut tenaga tukang yang terampir, jeli, dan berpengalaman.

21
sehingga membuat biaya tukang lebih tinggi dari harga pasaran. Kesan minimalis tampil atas
permintaan klien untuk "sukarela" mereduksi berbagai kebutuhan yang tidak penting. Hanya
bagian esensial dari rumah saja yang tetap dipertahankan sehingga jika rumah tersebut
berkesan minimalis, itu merupakan hasil sebuah proses, bukan tujuan akhir. Keindahan
rumah minimalis secara optimal muncul dari kemurnian fungsi itu sendiri.
Rumah Minimalis jelas akan terasa nyaman ditinggali masyarakat urban yang hidup
serbapraktis, fungsional, ringan, hemat, dan efisien karena minimalis adalah
pengejawantahan gaya hidup sesuai dengan kebutuhan dan simbol gaya hidup metropolis.
Sebuah cara hidup sederhana sevara total. Perabotan rumah pun mengikuti bentuk dasar
geometris bangunan, efisien, dan serba fungsional. Penataan cahaya lampu yang cermat dan
berseni (dengan lampu sorot, lampu tanam, lampu gantung, lampu taman) membuat rumah
minimalis tampak lebih artistik pada malam hari.
Rumah Minimalis akan terus berkembang seiring dengan kreativitas, arsitek, inovasi,
desain, dan kecanggihan teknologi sehingga penampilan rumah minimalis akan selalu hadir
dengan terobosan-terobosan baru yang segar, detail yang makin sempurna, dan harga yang
semakin terjangkau. Kehadiran rumah minimalis justru dapat menjadi media komunikasi
antara arsitektur dan lanskap dengan bentuk kekontrasan antara alam dan sesuatu yang dibuat
oleh manusia (budaya).
Penataan taman bergaya minimalis akan memberikan "roh" kelembutan terhadap
kekakuan bentuk bangunan, kekerasan bahan material, dan menciptakan keselarasan hidup
dengan lingkungan teduh di sekitarnya. Kehadiran pepohonan yang rindang, halaman
berumput, dan tanaman teduh lainnya memberikan suasana segar dan hidup untuk mengisi
―kehampaan‖ rumah minimalis. Pada akhirnya nilai keindahan rumah minimalis tidak lagi
mangandalkan ornamen dan objek artifisial, tetapi lebih bermakna pada sebuah kejujuran
bentuk, fungsi, dan penjiwaan ruang yang diciptakan. Maka tak heran jika kemudian rumah
minimalis menjadi pilihan masyarakat urban yang merindukan kejujuran, kesederhanaan, dan
kepolosan.

22
Rumah Modern adalah rumah bergaya modern yang umumnya dipadukan dengan gaya
minimalis sehingga disebut rumah bergaya modern-minimalis.Saat ini tren desain rumah
modern lebih condong pada minimalis yang terkesan sederhana, namun menampilkan sisi yan
dan elegan.
Ciri-ciri desain eksterior rumah modern-minimalis, antara lain :
a) Umumnya memiliki wujud serta garis geometris yang terlihat tegas dan didominasi
pengulangan garis vertikal / horizontal.
b) Bukaan dan jendela lebar sehingga dapat memberikan pandangan keluar yang lebih
leluasa.
c) Penataan lanskapnya minimalis, sedangkan pemakaian tanaman besar umumnya
ditunjukan sebagai vocal point saja.
d) Atap rumah tampak datar serta hampir datar, bukan hanya meruncing.

Ciri-ciri interior rumah moder-minimalis, antara lain :

a) Ruang interior lebih terbuka dengan teknik meminimalkan penyekat dinding
b) Penggunaan ornamen interior umumnya berbentuk cornice, namun ornamen
berbentuk ukiran dihilangkan sebab dapat menampilkan kesan klasik.
c) Pada desain rumah modern, furnitur biasanya dipilih yang sederhana, tegas, polos
(tidak berukiran), dan supaya tidak terlihat menonton umumnya digunakan teknik
pemainan cahaya (buatan / alami) untak mendapatkan efek dramatis, mewah, dengan
permainan warna (dua sampai tiga warna).

23
Rumah Mediterania adalah rumah yang desainnya mengadopsi gaya rumah di daerah
seputar Laut Mediterania. Laut Mediterania (Laut Tengah) adalah laut yang berbatasan
dengan Eropa Selatan dan Afrika Utara. Negara-negara yang berbatasan dengan laut ini,
antara lain Italia, Yunani, Spanyol, Maroko, Aljazair, Tunisia, dan Mesir. Desain rumah
dengan gaya Mediterania memiliki bentuk dan struktur yang khas, biasanya terkesan mewah.
Konsep Mediterania juga kaya akan warna, namun warna yang biasanya dipakai adalah
warna-warna tanah.

Gaya Mediterania merupakan salah satu gaya arsitektur yang terus berkembang. Gaya ini
adalah perkembangan dari arsitektur vernakuler yang muncul di negara-negara Pesisir Laut
Mediterania. Arsitektur Mediterania juga banyak dipengaruhi kebudayaan Islam dan Eropa.
Hal tersebut dapat dilihat dari ciri bentuk lengkungan pada pintu, jendela, teras, dan selasar
lebar yang membuat suhu di dalam ruangan rumah bergaya Mediterania tetap terasa nyaman.

Ciri khas gaya Mediterania lainnya terlihat dari elemen dinding yang dibuat dengan tekstur
kasar dan tampak alami. Sementara dari segi warna, gaya Mediterania banyak menggunakan
paduan warna-warna yang

24
tegas dan alami. Pada arsitektur Mediterania, dinding-dindingnya lebih banyak didesain
dengan permainan warna-warna alami, misalnya terakota. Tetapi, banyak juga pemilik rumah
yang mengadopsi dan mengembangkan gaya Mediterania dengan mengaplikasikan warna
yang lebih cerah atau putih. Hal itu untuk menghindari kesan terlalu gelap pada bagian
interiori rumah. Warna cerah yang bisa digunakan untuk mengganti warna khast Mediterania
dan saya menerima krem, putih, dan abu-abu.

Ditinjau dari hasil pengecatan, dinding rumah Mediterania memiliki sedikit perbedaan
dibandingkan dinding rumah biasa. Warna cat dinding cenderung memiliki kepekatan dan
tebal yang tidak merata. Untuk mendapatkan hasil seperti itu, biasanya pemilik rumah
bergaya Mediterania mencampur cat dinding dengan sedikit air sebelum memulai
pengecatan. Untuk memperkuat konsep hunian Mediterania, umumnya pada area masuk
bangunan dihadirkan hiasan dekoratif yang dilengkapi kubah, dan banyak juga yang
menambahkan ornamen ukiran dari gipsum pada dindingnya.

25
 Rumah Klasik adalah rumah mewah yang desainnya banyak dipengaruhi gaya rumah
zaman Ratu Victoria di Inggris (1837-1901) dan zaman Romawi kuno. Desain rumah ini
muncul di Eropa pada awal revolusi industri, di mana teknologi mesin memungkinkan
pembuatan bentuk-bentuk ukiran yang rumit. Desain Rumah Klasik sangat tergantung pada
kese-larasan warna. Dengan paduan warna yang selaras akan dihasilkan harmoni sehingga
rumah klasik terlihat mewah. Desain rumah ini juga banyak ditandai pilar-pilar besar seperti
pada bangunan bergaya Romawi kuno. Pilar tersebut dapat mencerminkan keanggunan dan
kemegahan sehinnga sesuai untuk mereka yang sangat membutuhkan prestise dan gengsi.

Menurut Imania Desain (www.Imanidesain.com) prinsip desain rumah gaya Victoria

meliputi :
1. Pencahayaan
Suasana pencahayaan khususnya di beberapa ruangan, seperti ruang makan dan jalan
masuk atau lorong rumah, dianggap penting dalam

26
desain rumah bergaya Victoria. Umumnya pencahayaan menggunakan lampu dinding dan
lilin-lilin besar.

2. Warna dinding
Biasanya warna dinding rumah menggunakan warna netral atau gelap, kaya dengan
warna cat yang khas Victoria, terutama di rumah-rumah kota. Jika kita ingin sesuatu
yang lebih indah dalam penampilan, wallpaper merupakan solusinya.
3. Pola-pola
Meniru pola desain yang terinspirasi alam merupakan hal yang biasa, seperti pola
dedaunan, ranting, burung, kupu-kupu, dan bulu.
4. Lantai rumah
Bagian lantai biasanya ditutupi permadani. Permadani juga disesuaikan dengan cat
rumah dan wallpaper. Sekali lagi, tema pemandangan alam sangat mendominasi.
Lantai parket dapat dikombinasikan dengan permadani.
5. Warna interior
Warna yang paling populer di zaman Victoria adalah merah tua, hijau tua, dan emas
yang indah, dan semuanya digabungkan dengan sangat baik.
6. Furnitur
Dekorasi rumah bergaya Victoria sering menggunakan furnitur (meja, kursi, lemari)
dalam bentuk dan skala besar serta penuh ornamen ukiran.

27
Rumah Tropis adalah rumah yang desannya disesuaikan dengan iklim daerah tropis yang
memiliki curah hujan tinggi, lembap, dan panas. Rumah dengan konsep desain tropis sangat
cocok diterapkan di Indonesia karena negara kita beriklim tropis. Konsep hunian tropis
dicirikan dengan desain hunian yang memiliki selasar atau teras yang cukup lebar, beratap
miring, dan setiap ruangan memiliki bukaan yang memadai agar dapat memperoleh cahaya
matahari serta sirkulasi udara yang baik.

28
Indonesia merupakan negara yang dilalui khatulistiwa sehingga dikarunia sinar matahari yang
melimpah dan curah hujan yang tinggi sepanjang tahun. Karena itu, ada 3 (tiga) hal penting
yang harus kita pertanyakan dalam merencanakan dan mendesain rumah di negara yang
beriklim tropis ini :

1. Iklim tropis yang berarti suhu tinggi

Melimpahnya sinar matahari di negara beriklim tropis menyebabkan suhu yang tinggi atau
panas. Oleh sebab itu, dalam mendesain rumah tropis, kita harus memaksimalkan bukaan
yang lebar, baik bukaan pintu maupun jendela dengan perletakan bukaan pada sisi ruangan
yang berbeda dan disesuaikan dengan arah datangnya angin. Apabila posisi bukaan terlanjur
tidak sesuai dengan arah datang angin, maka kita dapat menggunakan taman yang cukup
tinggi sebagai pembelok angin. Letakkan tanaman secara tepat agar aliran udara tidak
terhambat dan proses sikulasi udara dalam ruangan dapat mengalir dengan baik ( cross
ventilation).
Selain memaksimalkan bukaan yang lebar, plafon juga sebaiknya dibuat tinggi, yaitu
sekitar tiga meter. Hal itu ditunjukkan agar volume ruang menjadi lebih besar sehingga udara
mengalir dengan lancar. Jarak yang lebar antara lantai dan plafon akan membuat udara bebas
bergerak di ruang kosong. Cara

29
Tersebut kerap digunakan untuk menyiasati rumah dengan lahan terbatas agar ruang menjadi
lebih lapang. Penggunaan plafon atau pelat beton di rumah berlantai dua memungkinkan
udara tertahan antara plafon dan atap sehingga ruang di bawahnya lebih sejuk. Aluminium
foil juga baik digunakan untuk melindungi rumah dari panas berlebih.

2. Iklim tropis berarti curah hujan tinggi

Negara beriklim tropis memiliki perbedaan musim yang cukup ekstrem, musim kemarau
yang panas dan kering, serta musim hujan yang basah dengan curah hujan tinggi. Karena itu,
pastikan sudut kemiringan atap cukup untuk mengalirkan air dengan cepat. Untuk wilayah
tropis kita bisa mendesain kemiringan atap dengan sudut antara 30 hingga 45 derajat. Awning
di atas jendela dapat melindungi ruang dalam dari pancaran sinar matahari langsung dan
tempias air hujan. Perhatikan susunan atau sambungan elemen penutup atap. Jika kita
menggunakan genting, pastikan koneksi antargenting cukup baik agar udara tidak merembes
melalui celah. Jika kita menggunakan atap logam seperti seng, pastikan paku atau baut yang
terbuat dari karet agar air tidak merembes. Kita juga bisa menggunakan aluminium foil di
antara rangka kaso dan atap agar rumah terhindar dari panas berlebih dan rembesan air hujan.

3. Iklim tropis membutuhkan kelembaban tinggi

Kelembapan yang tinggi meningkatkan risiko bangunan terserang jamur dan rayap.
Kelembapan dapat diatasi dengan memasukkan sinar matahari ke dalam bangunan, namun
jangan terlalu banyak karena dapat menyebabkan suhu di dalam ruangan meningkat.
Masyarakat tradisional di daerah tropis sering membuka jendela lebar-lebar pada pagi hari
sampai menjelang tengah hari. Mereka mengeluarkan kasur dan menjemurnya untuk
membersihkan jamur dan kutu. Dengan menerapkan desain Rumah Tropis yang baik, kita
dapat membeli jamur dan kutu tanpa harus bersusah payah mengeluar kan dan menjemur
kasur setiap saat.
Pastikan semua ruangan mendapat sinar matahari, dan untuk kamar mandi gunakan
bovenlicht dan lubang angin. Jika rumah Anda bertipe kopel, gunakan blower untuk sirkulasi
udara dan buat main-hole dan skylight untuk menyerap sinar matahari. Begitu juga dengan
dapur, jaga agar tetap segar. Gunakan exhauster untuk menghisap asap dan berikan jendela di
dinding dapur agar cukup cahaya matahari. Ingat, dapur adalah daerah yang berpotensi besar
dihuni bakteri dan jamur besar.

Rumah Etnik adalah rumah yang desainnya dipadukan dengan gaya rumah tradisional yang
berasal dari berbagai etnik (suku bangsa) yang ada di Indonesia. Rumah Etnik ada yang

30
bergaya Sunda, Jawa, Bali, Minangkabau, Batak, Palembang, Sasak, Bugis-Makassar, Cina,
Arab, dan lain-lain. Rumah etnik adalah rumah yang memiliki sebuah atau bahkan beberapa
gaya arsitektur yang berbeda dan biasanya tradisional, yang akan saling menguatkan karakter
dari bangunan rumah tersebut.

Rumah Eropa adalah rumah yang desainnya banyak mengadopsi gaya rumah di benua
Eropa terutama di negara-negara Eropa daratan, seperti Jerman, Prancis, dan Belanda. Rumah
gaya Eropa ada yang dipadukan dengan model rumah klasik (Gaya Victoria atau Romawi
Kuno) maupun rumah modern.

Rumah Kebun (Garden House) adalah bangunan rumah yang dipadukan dengan
halaman lugs berupa kebun yang berisi tanaman buah, tanaman sayer, tanaman hias, tanaman
obat, kolam ikan, peternakan, dan kegiatan per tanian lainnya. Konsep Rumah Kebun cocok
diterapkan di daerah agropolitan, seperti Puncak-Bogor, Pondok Cabe-Tangerang Selatan,
Cisalak-Cibubur, Batu-Malang, Prigen-Pasuruan, Salatiga, Kaliurang-Yogyakarta, dan daerah
agropolitan lain khususnya yang tidak terlalu jauh dari kota besar, seperti Jakarta, Bogor,

31
Bandung, Semarang, Yogyakarta, Solo, Surabaya, Malang, Denpasar, Medan, Makassar, dan
lain-lain.

RUMAH TOKO (RUKO) DAN RUMAH KANTOR (RUKAN)

Rumah tapak (landed house) ada yang didesain menjadi Rumah Toko (Ruko) dan
Rumah Kantor (Rukan) sehingga dapat berfungsi hunian (tempat tiuggal) dan nonhunian.
(tempat usaha atau kantor). Rumah Toko (Ruko) adalah bangunan tapak yang pada umumnya
berlantai dua atau tiga yang di-gunakan untuk tempat usaha (di lantai bawah) dan tempat
hunian (di lantai atas). Bangunan model ruko banyak ditemui di kota-kota besar dan sedaug
di seluruh Indonesia dan biasanya dimiliki masyarakat kelas menengah. Ruko ada yang
berdiri sendiri sebagai rurnah tunggal, dan ada pula yang herupa ruinah deret. Saat ini ruko
menjamur karena dianggap praktis bagi para pelaku usaha. Mereka dapat memanfaatkan
bangunan tersebut untuk tempat usaha sekaligus rumah tinggal. Namun, pendirian ruko tetap
harus didukung studi awal yang memadai tentang prospek bisnis di kawasan tersebut agar
ruko laku terjual. Desain bangunan ruko juga harus dapat menarik perhatian dan harganya
terjangkau. Saat ini banyak dijumpai ruko yang dirancang dengan gaya modern-minimalis.
Ruko sebaiknya dibangun di pinggir jalan besar sehingga mampu menarik minat pembeli.
Saat ini juga banyak ditemukan bentuk bangunan yang mirip dengan ruko, yaitu Rumah
Kantor (Rukan). Secara umum rukan memiliki bentuk bangunan yang mirip dengan ruko,
namun rukan memiliki sejumlah per-bedaan: a) Rukan digunakan untul- aktivitas kantor (di
Iantai bawah) dan ternpat hunian (di Iantai atas). b) Rukan biasanya dipakai untuk kantor
notaris, pengacara, konsuitan, arsitek, dan kantor unit bank atau kantor kas perbankan. cl
Rukan biasanya memiliki tampak depan (Iantai bawah) seperti kantor, berbeda dengan ruko
yang tampak depannya seperti toko/tempat usaha.

Rukan dapat berwujud rumah tunggal maupun rumah deret. Rukan yang berbentuk
rumah deret berbeda dengan "gedung perkantoran", sebab gedung perkantoran umumnya
berupa bangunan bersusun (strata title) sedangkan rukan deret tergolong rumah tapak (landed
house). Pendirian rukan juga harus didahului studi awal yang memadai agar kelak unit rukan
tersebut dapat terjual dengan baik. Rukan sebaiknya dibangun di pinggir jalan di daerah
perkotaan agar mudah diakses masyarakat umum.

TIPE-TIPE PERUMAHAN YANG MENJUAL RUMAH TAPAK

32
 Rumah Tapak ada yang dibangun sendiri sebagai rumah tunggal pemiliknya, dan ada
pula yang dibangun oleh pengembang (developer) dalani sebuah komplek perumahan.
Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman perkotaan maupun
perdesaan yang dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya
pemenuhan rumah yang layak huni. Perumahan juga diartikan kelompok rumah yang
berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan human yang dilengkapi
prasarana dan sarana lingkungan. Ada berbagai macam tipe Perumahan, antara lain: a)
Perumahan Modern b) Perumahan Master c) Perumahan Rakyat d) Perumahan Islami

Perumahan Modern adalah perumahan yang menawarkan rumah-rumah berukuran

seilang hingga dengan desain modern yang pada umumnya bergaya minimalis. Rumah-rumah
yang ada di Perurnahan Modern ada yang memiliki pagar, namun ada juga yang tidak
memiliki pagar (model klaster). Perumahan Modern memberikan fasilitas layanan sistem
keamanan 24 jam, layanan kebersihan (cleaning service), layanan TV kabel, layanan jasa
bog-a, dan layanan cksklusif lainnya, Perumahan Modern diperuntukkan Magi Masyarakat
Berpenghasilan Atas (MBA) di dacrah perkotaan yang cenderung bergaya hidup modern dan
pragmatis. Perumahan Klaster (Cluster) adalah perumahan modern yang masing-masing
rumahnya tidak memiliki pagar sehingga pekarangan rumah lang-sung bertemu dengan jalan.
ivieskipun tidak ada pagar, namun ada sistem keamanan 24 jam yang dijaga oleh satpam
ditambah dengan portal di depan pintu gerbang perumahan sehingga tidak sembarangan
orang bisa masuk—termasuk pemulung, pengemis, dan tukang loak. Para tamu yang ingin
rnasuk ke lokasi perumahan akan diperiksa dengan teliti oleh para satpam. Perumahan
Klaster (Cluster) bernuansa tenang, bersih, dan memungkinkan penghuninya mudah
bersosialisasi dengan tetangga karena rumah-rumahnya.

Tidak berpagar sehingga antarrumah terasa lebih dekat dan menyatu. Ulasan tentang
investasi di peruinahan klaster akan diulas pada hat) tersendiri. Perumalian Itakyat
incrupakan pertunahan yang dibangun Pemerintah untuk menanggulangi kemiskinan dan
memenuhi kebutuhan hunian yang layak bagi rakyat kecil. Pembangunan Perumahan Rakyat
diharapkan dapat mengatasi persoaian permukiman kumuli di perkotaan dan melindungi
rakyat kecil dad tindakan penggusuran sena menguravgi angka tunawisma. Pada intinnya
pembangunan Perumahan Rakyat disubsidi negara agar dapat memberdayakan rakyat kecil.
Pemerintah menargetkan dapat membangun 7,5 juta unit Perumahan Rakyat di seItiruh
Indonesia hingga 2014. Di setiap Perumahan Rakyat akan terdapat 2 macam rumah, yakni
"Rumah Murah" dan "Rumah Sangat TvItirah': Ruinah-rumah tersebut dibuat dalam ukuran

33
kecil dan tanpa pagan 1 Iarga tiap unit Rumah Murah berkisar Rp20 juta-an, sedangkan harga
1 unit Rinnah Sangat Murah hanya berkisar Rp5-10 juta. BUMN yang ditu-gaskan
menangani pembangunan rumah rakyat adalah Perum Perumnas dan PT (Persero)
Pembangunan Perumahan (PP). Sedangkan untuk mempermudah pembiayaan pemilikan
rumah, masya-rakat dapat mengambiI Krcdit Perumahan Rakyat (KPR) meIalui Bank liTN.
Pembangunan Perumahan Rakyat juga telah didukung bantuan dana AVM berupa Fasilitas
Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang dikelola Badan Layanan Umum Pusat
Pembiayaan Perumahan (BLU-PPP) pada Kementerian Perumahan Rakyat.

Perumahan Islami adalah tipe perumahan baru di pasar properti Indo-nesia. Konsep
perumahan ini berlandaskan syariah Islam yang didesain se-cara islami, baik arsitekturnya
maupun lingkungan sekitarnya. Pengembang mengaplikasikan konsep islami dalam bentuk
dan desain rumah. Misalnya, dinding bertabur ukiran kaligrafi, musala di dalam rumah, ada
keran khusus untuk berwudu, hingga kamar mandi yang tidak boleh menghadap kiblat.
Bagian dalam rumah tertutup sehingga orang lain tidakbisa melihat Bari luar, tetapi bagian
luar rumah tidak dipagari. Dengan begitu, penghuni tetap bisa bersosialisasi dengan para
tetangga secara leluasa. Perumahan Islami juga memberikan fasilitas khusus bagi kaum
muslimin, seperti masjid dan sekolah islami. Konsep perumahan muslim tidak hanya
menitikbcratkan pada aspek arsitektur yang bernuansa Arab atau Timur Tengah, tetapi lebih
mementingkan terciptanya sistem lingkungan yang kondusifuntuk kehidupan yang lebih
religius dan islami sekaligus lingkungan pembinaan terbaik untuk anak-anak." Saat ini
Perumahan Islami dan Hotel/ Penginapan Islami semakin tumbuh pesat seiring
perkembangan jumlah penduduk muslim kelas menengah di tanah air.

34
 BAB 3

INVESTASI RUMAH BANDAR (TOWNHOUSE)

Rumah Bandar atau Rumah Kota (Townhouse) adalah sejenis rumah mewah yang
dapat dijadikan pilihan investasi menarik terutama bagi golongan ma-syarakat kelas atas yang
menginginkan rumah tapak di dalam kota besar yang lingkungannya sangat eksklusif dan
memiliki fasilitas superlengkap. Karena tergolong barang mewah, rumah jenis ini akin
terkena Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) di samping Pajak Pertambahan Nilai
(PPN). Meskipun harganya relatif mahal, tetapi townhouse tetap jadi incaran para pembeli
properti kelas atas karena jumlahnya semakin terbatas akibat kelangkaan tanah di kota besar
seperti Jakarta. Rumah bandar (townhouse) sejatinya merupakan komplek kecil yang berisi
rumah-rumah mewah yang dibangun secara berderet di dalam kom-plek perumahan yang
tertutup dan eksklusif di mana jumlah rumahnya sa-ngat terbatas (maksimal 30 unit) atau
tidak sebanyak komplek perumahan biasa. Rumah jenis ini juga memiliki fasilitas bersama,
seperti kolam renang, clubhouse, dan ruang terbuka sehingga sering disebut "separuh
apartemen, separuh rumah': Rumah bandar juga menawarkan konsep satu pintu ger-bang plus
petugas keamanan yang berjaga 24 jam seperti konsep yang di-usung perumahan model
tertutup (cluster). Saat ini sering kali pengertian rumah bandar (townhouse) menjadi rancu
akibat penggunaan istilah yang tidak sesuai dengan konsep dasar rumah jenis ini. Belakangan
makin banyak proyek perumahan yang menggunakan nama townhouse meskipun konsepnya
jauh berbeda dengan rumah bandar yang sebenarnya. Misalnya, ada pengembang (developer)
yang membangun 100 unit rumah dan menyebut proyek tersebut sebagai townhouse, padahal
perumahan townhouse hanya terdiri atas maksimal 30 unit rumah mewah berderet yang
sangat eksklusif. Di Indonesia, tren rumah bandar (townhouse) mulai berkembang sejak
pertcngahan 1990-an. Waktu itu, komplck kccil tersebut lebih membidik pasar orang asing
(ekspatriat). Karenanya, scbagian rumah di townhouse kemudian disewakan kepada para
pekerja asing tcrsebut. Isttlah townhouse scbctulnya diadopsi dari Amerika Serikat (AS). Di
sana, rumah bandar (townhouse) dikenal pula dengan sebutan row house (rumah deret).
Tetapi, akhirnya diganti menjadi townhouse untuk kepentingan promosi. Namun, proyek
townhouse di Indonesia belum meniru konsep dari AS seutuhnya, di mana penghuni memiliki
ruang parkir di bawah hunian. Kawasan selatan Jakarta menjadi salah satu tempat favorit

35
developer untuk membangun rumah bandar (townhouse) karena daerah tersebut mempunyai
nilai jual tinggi. Bahkan, sebagian kalangan menilai tinggal di selatan Jakarta memiliki
prestise yang lebih dibandingkan dengan wilayah lain sehingga tidak heran jika townhouse
banyak bermunculan di selatan Jakarta. Meskipun tampak aman, nyaman, dan bergengsi,
bukan berarti town-house tidak punya kekurangan. Sosialisasi dengan tetangga di satu
komplek townhouse sangat terbatas sebab jumlah penghuninya relatif sedikit (mak-simal 30
unit rurnah). Di samping itu, para pemilik townhouse juga tidak boleh mengubah desain
rumah sembarangan, sebab aturan main tinggal di townhouse adalah tidak boleh mengganti
desain asli rumah. Dari survei Tabloid Rumah diperoleh fakta bahwa kebanyakan rumah
bandar (townhouse) yang ditawarkan di Jakarta dan sekitarnya memiliki ciri-ciri berikut: a)
Lokasinya di dalam kota. b) Dalam satu komplek jumlah total unitnya hanya 10-30 rumah,
dengan luas area umutnnya di bawah 5.000 m`. c) Bentuk rumah bertingkat (biasanya 2 atau
3 lantai). d) Struktur rumah biasanya berdiri sendiri, bukan kopel. c) Tersedia fasilitas sosial
dan fasilitas umum untuk digunakan bersama• 1) Sebagian besar dipasarkan dengan sistem
penjualan, bukan sewa.

Sejatinya, rumah bandar (townhouse) adalah komplek perurnahan yang terletak di

dekat pusat kota dengan unit terbatas yang memiliki fasilitas cukup lengkap, seperti kolam
renang, clubhouse, jogging track, ruang ter-buka hijau, sistem keamanan yang balk, dan
umumnya menerapkan sistem tertutup dengan satu akses ( cluster). Keberadaan rumah bandar
di Jakarta, awalnya untuk memenuhi permintaan para ekspatriat. Saat ini, townhouse
berkembang menjadi proyck perurnahan bergeiigsi dan eksklusif. Itulah yang membuat harga
rumah di lingkungan townhouse lebib tinggi diban-dingkan dengan perumahan pada
umumnya." Di sisi lain, rumah bandar (townhouse) sering disamakan dengan peru-mahan
ldaster (cluster), padahal keduanya memiliki sejurnlah perbedaan. Rumah bandar berdiri
sendiri dan bukan bagian dari pengembangan suatu kawasan, sementara perumahan klaster
adalah bagian dari pengembangan suatu kawasan. Tinggal di rumah bandar juga lebih
nyaman karena fasili-tasnya lebih mewah dan lebih lengkap. Rumah bandar dibuat dalam
jum-lah terbatas (10-30 unit) dan semuanya berukuran besar. Sernentara itu, jumlah unit
rumah di perumahan klaster lebih banyak (bisa ratusan unit) dan terdiri atas berbagai tipe
serta ukuran. Sayang, saat ini pengertian town-house sudah bergeser menjadi sekadar nama
dagang. Banyak pengembang mengklaim membangun townhouse meski tidak didukung
fasilitas yang mencirikan sebuah townhouse. Bahkan ada pengembang yang mengatakan
membangun townhouse di bawah apartemen. Ada beberapa hal yang membedakan rumah

36
bandar (townhouse) dengan perumahan klaster (cluster), seperti lokasi, konsep, sistem
keamanan, jumlah unit, fasilitas, harga, target pasar, dan desain rumah. Yang menarik dari
hu-nian berkonsep townhouse adalah desain arsitekur yang umumnya selalu mengacu pada
tren desain terkini dan modern. Sebagai contoh, tren konsep desain modern-minimalis banyak
menjadi dasar pengembangan townhouse di wilayah Jakarta Selatan.37 Rumah bandar
(townhouse) sebenarnya adalah hunian yang sangat po-tensial dan investasi yang sangat
menggiurkan. Menurut Hata Wirya, faktor yang mesti dipertimbangkan dalam berinvestasi
townhouse meliputi Lokasi menentukan seperti apa townhouse. yang ingin didirikan, dan atas
alasan apa. Contohnya, jika kita ingin membuat hunian townhouse yang eksklusif, tentu tidak
bisa berdampingan dengan permukiman kumuh. Townhouse yang efektif berlokasi di antara
hunian perumahan lain, namun "stand out" dalam artian ketika orang melewati townhouse
tersebut, dengan kasat mata is langsung dapat melihat perbedaannya dengan komplek peru-
mahan lain. Townhouse juga harus terlihat lebih eksklusif, menawarkan kon-sep yang
berbeda, namun harganya sebaiknya tidak berbeda jauh dengan perumahan lain. Tawarkan
sesuatu yang berbeda, unik, khas, dan kompetitif sehingga townhouse kita pasti akan laku.38
Lokasi townhouse menentukan target pasar (target konsumen). Di dalam hunian eksklusif,
jika kita mernpersembahkan sesuatu yang lebih tertutup, privat, unik, eksklusif, bukankah
harganya akan lebih mahal? Karena harga perumahan di sekitarnya sudah mahal, maka jika
kita mampu mempersem-bahkan townhouse yang lebih mewah dan eksklusii, pasti harganya
akan jauh lebih mahal. Konsep tentunya tidak bisa diremehkan. Mengapa kita tidak membuat
townhouse bukan hanya sebagai tempat tinggal, namun juga sebuah "karya"? Desain
arsitektur yang bagus, berkonsep dan berorientasi 'green concept" bisa menjath selling point
kita. Namun jangan salah, 'green concept" bukan hanya somata-mata mernperbanyak area
resapan. Green concept sebetulnya melibatkan penghematan energi yang sangat drastis. Jika
kita memper-sembalikan sebuah rumah dengan konsep arsitektur yang cantik dan unik,
dengan konsep efisiensi energi yang maksimal, tentu akan memberikar kepuasan yang lebih
kepada pembeli, dan kita akan mendapatkan imba: hasil (return) terhadap investasi kita di
townhouse dengan lebih gampan• Seperti sudah dijelaskan sebelumnya, rumah bandar adalah
hunian tertutup yang dikelilingi suatu dinding di sekitar komplek, dan hanya mempunyai
akses satu pintu gerbang. Di dalamnya harus terdapat fasilitas umum dan fasilitas penunjang
lain sehingga dibutuhkan pihak pengelola. Pihak pengelola akan mengelola kebutuhan air
bersih, tempat ibadah, taman, keamanan, penerangan umum, perawatan jalan, dan lain-lain.
Dari awal, kita sebagai investor dapat menentukan siapa yang akan mengelola hunian
tersebut.

37
 Townhouse adalah investasi yang sangat menguntungkan, namun jika kita hanya
berinvestasi asal-asalan, kita pasti akan merugi. Beberapa faktor di atas harus
dipertimbangkan. Dan kita harus ingat, properti adalah investasi yang illiquid karena
pengembalian keuntungannya berjangka lama. Pemasaran townhouse perlu dipertimbangkan,
apakah dengan open house atau memakai real estate agent. Bagaimanapun, jika konsep,
lokasi, target pasar, dan pengelola townhouse telah kita tentukan dan pertimbangkan, pastinya
dengan kesabaran dan resolusi yang kuat, townhouse dapat menjadi investasi dengan imbal
hasil yang sangat tinggi.40

2. INVESTASI RUMAH KLASTER (CLUSTER)

Klaster (Cluster) merupakan konsep perumahan tertutup yang hanya menggunakan satu akses
pintu gerbang untuk keluar dan masuk. Penerapan satu akses ini memungkinkan semua
mobilitas yang terjadi di dalam klaster dapat dipantau petugas keamanan. Meskipun
perumahan klaster memiliki sistem pintu gerbang tunggal seperti townhouse, namun
perumahan klaster memiliki unit rumah yang jauh lebih banyak dibandingkan dengan
townhouse. Unit rumah klaster dan rumah Bandar (townhouse) juga sama-sama dibangun
tanpa pagar.

Gambar 32. Contoh Rumah Perumahan Klaster (investasi rumahcluster.blogspot.com)

Konsep perumahan klaster dinilai lebih aman karena bersifat tertutup dan hanya
punya satu akses pintu gerbang untuk keluar-masuk. Terbukti pada saat kerusuhan Mei 1998,
perumahan klaster nyaris tak tersentuh para perusuh dan penjarah. Hal itulah yang kemudian

38
 membuat sistem klaster banyak diminati konsumen menengah-atas, karena dinilai lebih
mampu memberi rasa aman. Namun, belakangan ini konsep klaster menjadi bias gara-gara
banyak developer yang mengklaim mengembangkan perumahan klaster, tetapi tidak
mengindahkan konsep dasar dan syarat sebuah klaster. Nama "cluster" pun akhirnya hanya
dijadikan merek dagang yang dipercaya mampu mendongkrak penjualan sebuah proyek
perumahan.`

Dalam sebuah komplek perumahan klaster dapat dijumpai tipe rumah bagi kalangan
masyarakat kelas atas maupun kelas menengah. Rumah-rumah tersebut umumnya
dikelompokkan tersendiri sesuai segmen pasar yang akan dibidik oleh developer. Rumah tipe
besar biasanya dibangun di depan di jalan utama perumahan, sebagai daya tarik sekaligus
untuk menaikkan gengsi perumahan tersebut.

Rumah klaster (cluster) kurang sesuai untuk masyarakat yang terbiasa tinggal dalam
sebuah rumah berpagar di lingkungan perumahan yang terbuka sehingga bisa dimasuki para
pedagang keliling seperti penjual bakso, mi ayam, es krim, dan sejenisnya. Mereka yang
senang memelihara anjing atau kucing juga agak kesulitan tinggal di rumah klaster karena
khawatir hewan peliharaannya berkeliaran dan buang kotoran di halarnan rurnah tetangga.
Rumah klaster mungkin hanya cocok bagi penggemar hewan yang dikurung, bukan yang
dibiarkan bebas bergerak. Namun bagi karyawan eksekutif atau pengusaha yang sangat sibuk,
rumah klaster dapat menjadi alternatif hunian yang sesuai sebab lingkungannya steril dari
masyarakat umum.

Saat ini rumah klaster sedang menjadi tren di kalangan konsumen properti. Karena :

a) Umumnya rumah klaster berlokasi di pusat kota, pusat kegiatan bisnis atau tempat kerja
sehingga sangat menolong mobilitas penghuni agar dapat terhindar dari kemacetan lalu lintas
yang sering terjadi di hampir seluruh sudut kota-kota besar.
b) Biasanya rumah klaster berada di wilayah hunian yang sedang berkembang pesat sehingga
sangat baik bagi para investor atau pengguna akhir (end user) untuk menanamkan dananya di
properti jenis ini.
c) Secara psikologis, penghuni, perumahan klaster merasa bahwa tinggal di rumah klaster
memiliki gengsi yang lebih tinggi dibandingkan dengan rumah di komplek perumahan pada
umumnya.
d) Konsumen masih berpikir membeli rumah tapak seperti rumah klaster lebih berharga
daripada menanam investasi dalam bentuk apartemen.

39
e) Konsep rumah klaster mengakomodasi "niche market" (ceruk pasar), yaitu penghuni rumah
yang butuh gengsi seperti tinggal di apartemen tetapi, tidak nyaman tinggal di hunian yang
berada di ketinggian.41
Adapun persamaan rumah klaster dan rumah bandar (townhouse):

a) Sama-sama berkelompok dalam satu lingkungan yang tertutup.

b) Masing-masing unit rumahnya sama-sama dibangun tanpa pagar.
c) Dibangun dengan tampak muka yang sama, serasi, dan berderet antara rumah yang satu
dengan rumah lainnya. Sama-sama memiliki manajemen lingkungan yang modern dan rapi,
seperti manajemen keamanan 1 x 24 jam, dan menggunakan kamera pengawas (CCTV)
untuk mendukung bagian keamanan.
d) Sama-sama memiliki satu akses pintu gerbang untuk keluar-masuk.
e) Sama-sama bernilai investasi tinggi.
Sedangkan perbedaan rumah klaster dan rumah bandar (townhouse):

a) Perumahan klaster cakupannya lebih luas dan banyak hingga ratusan unit dalam satu
iingkungan, sedangkan perumahan townhouse adalah perumahan yang cakupan
unitnya terbatas antara 10 unit sampai 30 unit dalam satu lingkungan.
b) Biasanya lingkungan perumahan klaster terbagi dalam beberapa kelompok yang
masing-masing memiliki keunggulan tersendiri, sedangkan perumahan townhouse
hanya ada dalam satu lingkungan yang tidak terbagi dalam beberapa kelompok karena
cakupan unitnya sedikit.
c) Biasanya perumahan klaster terdiri atas beberapa tipe rumah, mulai dari tipe kecil
hingga tipe besar dalam satu lingkungan, sedangkan perumahan townhouse tidak
memiliki tipe kecil karena biasanya unit townhouse berkonsep tingkat (dua lantai).
d) Perumahan klaster hanya memiliki fasilitas bersama (fasos dan fasum) standar, seperti
taman, adapun jogging track, sport club, dan sarana iba-dah hanya dapat dijumpai di
perumahan klaster besar (kota mandiri), sedangkan perumahan townhouse biasanya
sudah dilengkapi sarana tambahan seperti sarana yang terdapat pada kota mandiri
sehingga terkesan lebih elegan.
e) Perumahan klaster bisa dibuat di mana saja, sedangkan perumahan townhouse
biasanya hanya dibangun di tengah kota karena pada dasarnya perumahan townhouse
adalah perumahan untuk para ekspatriat dan pekerja perkotaan yang menginginkan
suasana berbeda di tengah padatnya kota.42

40
 Saat ini rumah klaster (cluster) atau biasa dikenal dengan rumah tanpa pagar banyak
diminati konsumen properti sehingga banyak developer yang mengembangkan tipe
perumahan ini. Rumah klaster adalah rumah yang sistem keamanannya diserahkan secara
kolektif dengan mengandalkan "tembok Berlin" yang mengelilingi blok penghuni. Walaupun
penataan perumahan klaster begitu apik dan tersistem, namun jika tidak dikelola dengan baik
oleh plhak pengelola, bisa merugikan warga penghuni perumahan tersebut.

Masalah pertama adalah parkir yang membludak di depan rumah atau pinggir jalan tanpa
pembatasan jumlah kendaraan karena merasa aman oleh adanya "tembok Berlin". Setiap
penghuni bisa seenaknya memarkir empat atau lima kendaraan, bahkan kendaraan niaga
(truk, mobil boks). Kadang bahkan ada kendaraan niaga yang diisi bahan kimia yang berbau
dan mudah meledak. Padahal dengan konsep klaster tanpa pagar, anak kecil bisa berlari
langsung dari halaman rumah menuju ke jalan sehingga rawan menimbulkan kecelakaan.43

Masalah kedua adalah adanya penghuni yang belum mampu membedakan antara
Permukiman dan Pergudangan. Akibatnya mereka bisa seenak-nya memfungsikan unit rumah
klaster sebagai gudang yang pada akhirnya menjadi bibit permusuhan antar tetangga.
Sedangkan masalah ketiga adalah faktor keamanan di mana ada akses penduduk sekitar yang
bisa bebas naik-turun tembok pembatas perumahan dengan memanjat "tembok Berlin"
sehingga membahayakan warga perumahan klaster.

Berikut tips yang harus diperhatikan agar kita tidak salah pilih rumah klaster:

1. Jika ingin membeli rumah, jangan segan untuk menyurveinya pada malam hari, ketika
"wajah" asli lingkungan perumahan tersebut bisa kita lihat. Jika perlu hubungi teman
atau kerabat di situ untuk mencari informasi.
2. Jangan segan menanyakan kepada petugas keamanan tentang kebiasaan/sistem
keamanan yang dipakai. Perhatikan apakah sistem keamanannya efektif mulai dari
saat kendaraan kita masuk.
3. Perhatikan perencanaan rumah-rumah yang dibangun oleh pengembang, apakah
garasi di setiap rumah bisa menampung minimal dua mobil sehingga semuanya bisa
tertib dan lingkungan sedap dipandang mata.44

41
 BAB 4

Investasi Rumah Susun (Strata Title)

1. PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP RUMAH SUSUN

Rumah Susun berbeda dengan Rumah Tapak (Landed House). Karena bangunan Rumah
Tapak menapak langsung dengan tanah, maka hak kepemilikan atas tanahnya mengikuti
Undang-Undang Pokok Agraria atau UUPA (UU 5/ 1960) sehingga tanah Rumah Tapak ada
yang berstatus Hak Milik, HGB, atau Hak Pakai. Di sisi lain, karena unit Rumah Susun tidak
menapak langsung dengan tanah, maka hak kepemilikannya bersifat khusus yang disebut
"Strata Title". "Strata" dapat diartikan "tingkat/susun sedangkan "title" dapat diartikan "hak".
Jadi, secara sederhana "Strata Title‖ dapat diartikan sebagai hak kepemilikan atas unit rumah
susun.

Pengertian Strata Title sebenarnya lebih luas, tidak hanya mencakup unit rumah susun
yang berfungsi hunian (seperti rusunawa, rusunami, apartemen, kondominium, kondotel)
tetapi juga mencakup bangunan bersusun nonhunian (seperti gedung perkantoran atau pusat
perbelanjaan). Jadi, dalam Strata Title dikenal dua macam hak, yaitu hak atas kepemilikan
unit rumah susun yang bersifat individu, dan hak atas tanah-bersama, bagian-bersama, serta
benda-bersama yang bersifat kelompok.

Dalam praktiknya, di Indonesia pada umumnya istilah Strata Title diartikan sebagai
"rumah susun" atau "hak kepemilikan atas unit rumah susun", padahal istilah Strata Title
tidak hanya berlaku untuk rumah susun (yang berfungsi hunian) tetapi juga berlaku untuk
bangunan bersusun atau gedung susun nonhunian, seperti gedung perkantoran atau pusat
perbelanjaan. Karena itu, Strata Title lebih baik diartikan sebagai "bangunan bersusun" yang
terdiri atas bangunan bersusun untuk hunian (rumah susun) dan bangunan bersusun untuk
nonhunian (gedung susun). Konsep hukum kepemilikan model Strata Title tidak dikenal
dalam sistem hukum Indonesia yang berasal dari hukum Belanda yang menganut sistem
hukum Eropa Kontinental (Eropa Daratan). Istilah Strata Title pertama kali diperkenalkan di
Australia melalui Strata Titles Act tahun 1967. Konsep hukum Strata Title dikenal di negara-
negara yang menganut sistem hukum Anglo Saxon (Inggris dan bekas negara jajahannya,
termasuk Amerika Serikat) dan berakar pada jenis tenancy in common. Konsep Strata Title

42
memisahkan hak atas beberapa strata (tingkatan), yakni hak atas permukaan tanah, bumi di
bawah tanah, dan udara di atasnya.45

Konon, konsep perailikan rumah susun berbentuk kondominium sudah dikenal sejak
zaman Romawi kuno. Walaupun pendapat itu masih diperdebatkan mengingat hukum
Romawi klasik menganut asas perlekatan (superficies solo credit), yang pasti, ada bukti kuat
bahwa genesis dari kondominnium telah ada di Eropa sejak abad pertengahan dan
berkembang kembali setelah Perang Dunia II, lalu berkembang pesat di Puerto Rico
(Amerika Latin) kemudian berkembang juga di Amerika Serikat setelah adanya Housing Act
1961 yang diilhami popularitas apartemen/kondominium.46

Dalam Code Napoleon di Prancis, dikenal juga prinsip pemisahan horizontal. Namun,
legislasi dalam arti modern terhadap pemilikan kondominium/apartemen baru ada di Prancis
setelah keluar undang-undang yang diamendemen tahun 1939 dan 1943. Legislasi di Prancis
tersebut mengatur, antara lain hak penghuni atas area umum, organisasi penghuni, dan
pengangkatan seorang wakil penghuni.47 Di Indonesia pengaturan tentang Rumah Susun
(termasuk apartemen, kondominium, kondotel, rusunawa, rusunami, dan bangunan sejenis
nya) telah diatur dalam UU 20/2011 tentang Rumah Susun. UU terbaru ini merupakan
pengganti dari UU Rumah Susun lama, yaitu UU 16/1985. UU Rumah Susun tidak hanya
mengatur bangunan bersusun hunian (seperti apartemen dan sejenisnya) tetapi juga bangunan
bersusun nonhunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan).

Namun demikian, gedung perkantoran yang hanya dimiliki satu pihak (seperti kantor
Bank Indonesia) tidak dapat digolongkan sebagai bangunan bersusun (Strata Title) meskipun
bangunan tersebut bertingkat-tingkat. Gedung perkantoran yang dapat digolongkan Strata
Title adalah gedung perkantoran yang unit-unitnya diperjualbelikan oleh pengembangnya
sehingga dapat dimilild banyak pihak.

Pada awalnya kepemilikan atas tanah berasal pada satu strata (tingkat-an), yaitu di atas
permukaan tanah. Namun dalam perkembangan, karena meningkatnya kebutuhan
masyarakat, kemajuan teknologi, serta keterbatasan lahan, pembangunan hunian dan
perkantoran dibangun bertingkat (berorientasi vertikal). Hal itu kemudian memunculkan
persoalan, bagaimana memisahkan kepemilikan agar masing-masing penghuni bisa memiliki
unit secara terpisah dengan orang lain yang ada di sekitarnya. Misalnya di sebuah gedung,
ada lantai 1 hingga lantai 14. Bagaimana mereka memisahkan kepentingan yang ada di situ?
Berangkat dari persoalan tersebut, maka timbullah pemikiran, bagaimana kalau di strata-

43
strata yang berbeda itu dimunculkan hak-hak lain. Begitulah sejarah munculnya istilah
―Strata Title".48

Sesuai UU 20/ 2011, "Rumah Susun" didefinisikan sebagai bangunan gedung bertingkat
yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan
yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama. "Satuan
Rumah Susun/Sarusun" adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara
terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke
jalan umum. Yang dimaksud dengan "Tanah Bersama" adalah sebidang tanah hak atau tanah
sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di
atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan
bangunan.

"Bagian Bersama" adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Sedangkan
yang dimaksud dengan "Benda Bersama" adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah
susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian
bersama.

Setiap orang yang memiliki sebagian atau seluruh bangunan gedung harus dibuktikan
dengan SBKBG yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah, kecuali bangunan gedung fungsi
khusus oleh Pemerintah Pusat. Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) wajib
dimiliki pemilik bangunan gedung, dan dapat diterbitkan atas setiap bangunan gedung yang
telah memiliki Izin Mendirikan bangunan (IMB) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Dalam
satu bangunan gedung dapat diberikan lebih dari 1 (satu) SBKBG. Bukti kepemilikan
bangunan gedung dapat dimiliki pemilik yang berbeda-beda. Kepemilikan bangunan gedung
juga dapat dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal pemilik bangunan gedung bukan pemilik
tanah, maka pengalihan hak harus mendapat persetujuan pemilik tanah.49

Saat ini pengaturan SBKBG khusus bagi bangunan gedung berbentuk Rumah Susun
(termasuk rusunawa, rusunami, apartemen, kondominium, kondotel, dan bangunan sejenis)
telah diatur secara khusus dalam UU Rumah Susun yang terbaru (UU 20/2011) yang
berfungsi menggantikan UU Rumah Susun yang lama (UU 16/1985). SBKBG pada bangunan
Rumah Susun dapat berbentuk dua macam:

44
 a) Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun atau disingkat SHM-Sarusun, atau
b) Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun atau disingkat
SKBG-Sarusun.
SHM-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan/unit rumah susun yang
dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara,
serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. Sedangkan yang
dimaksud dengan SKBG-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan/unit rumah
susun yang dibangun di atas aset milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan
cara sewa.

Rumah Susun dapat dibangun di atas tanah:

a) hak milik;
b) hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
c) hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Selain dibangun di atas tanah tersebut di atas, Rumah Susun Umum dan/atau Rumah
Susun Khusus dapat dibangun dengan:

a) pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau

b) pendayagunaan tanah wakaf
Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah masyarakat berpenghasilan rendah (contoh-nya rusunawa). Sedangkan
Rumah Susun Khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
khusus (contohnya rumah sakit).

Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah untuk pembangunan rumah susun
dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan. Tanah yang akan dijadikan objek
sewa atau kerja sama pemanfaatan tersebut harus telah diterbitkan sertifikat hak atas tanah
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Pelaksanaan sewa atau kerja sama
pemanfaatan selanjutnya juga harus dilakukan sesuai ketentuan peraturan perundang-
undangan.

Pendayagunaan tanah wakaf untuk pembangunan rumah susun dilakukan dengan cara
sewa atau kerja sama pemanfaatan sesuai ikrar wakaf. Apabila pendayagunaan tanah wakaf
tidak sesuai ikrar wakaf, dapat dilakukan pengubahan peruntukan setelah memperoleh
persetujuan dan/atau izin tertulis dari Badan Wakaf Indonesia sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan. Pengubahan peruntukan hanya dapat dilakukan untuk pembangunan

45
rumah susun umum. Pelaksanaan sewa atau kerja sama pemanfaatan dilakukan sesuai prinsip
syariah dan ketentuan peraturan perundang-undangan. Ketentuan lebih lanjut mengenai
pendayagunaan tanah wakaf untuk rumah susun umum diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Pemanfaatan dan pendayagunaan tanah untuk pembangunan rumah susun harus dilakukan
dengan perjanjian tertulis di hadapan pejabat yang berwenang sesuai peraturan perundang-
undangan. Perjanjian tertulis sekurang-kurangnya memuat:

a) hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah;

b) jangka waktu sewa atas tanah;
c) kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa
perjanjian sewa; dan
d) jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan
fisik, administrasi, dan hukum.
Jangka waktu sewa atas tanah diberikan selama 60 tahun sejak perjanjian tertulis
ditandatangani. Penetapan tarif sewa atas tanah dilakukan oleh Pemerintah untuk menjamin
keterjangkauan harga jual sarusun umum bagi MBR. Selanjutnya perjanjian tertulis tersebut
harus dicatatkan di Kantor Pertanahan (BPN).51

Pelaku pembangunan (pengembang/developer) dapat melakukan pemasaran unit rumah

susun sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan asalkan pihak developer sekurang-
kurangnya memiliki:

a) kepastian peruntukan ruang;

b) kepastian hak atas tanah;
c) kepastian status penguasaan rumah susun;
d) perizinan pembangunan rumah susun; dan
e) jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.52
Kepastian peruntukan ruang ditunjukkan melalui Surat Keterangan Rencana Kota
(SKRK) yang sudah disetujui pemerintah daerah. Kepastian hak atas tanah ditunjukkan
melalui sertifikat hak atas tanah. Kepastian status kepemilikan antara SHM-Sarusun atau
SKBG-Sarusun harus dijelaskan kepada calon pembeli yang ditunjukkan berdasarkan
pertelaan yang disahkan oleh pemerintah daerah. Izin pembangunan rumah susun ditunjukkan
melalui IMB. Sedangkan "jaminan atas pembangunan rumah susun" dapat berupa surat
dukungan bank atau nonbank.

46
 Dalam hal pemasaran dilakukan. sebelum pembangunan rumah susun, segala sesuatu
yang dijanjikan pelaku pembangunan (developer) dan/ atau agen pemasaran bersifat mengikat
sebagai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) bagi para pihak. Proses jual beli Satuan
Rumah Susun (Sarusun) sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui
PPJB yang dibuat di hadapan Notaris. PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan
kepastian atas:

a) status kepemilikan tanah;

b) kepemilikan IMB;
c) ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
d) keterbangunan paling sedikit 20% ; dan
e) hal yang diperjanjikan.53
Yang dimaksud dengan "keterbangunan paling sedikit 20%" adalah 20% dari volume
konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan. Yang dimaksud "hal yang
diperjanjikan" adalah kondisi sarusun yang dibangun dan dijual kepada konsumen yang
dipasarkan, termasuk melalui media promosi, antara lain, lokasi rumah susun, bentuk
sarusun, spesifikasi bangunan, harga sarusun, prasarana, sarana, dan utilitas umum rumah
susun, fasilitas lain, serta waktu serah terima sarusun. Proses jual beli yang dilakukan sesudah
pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui Akta Jual Beli (AJB). AJB dibuat di
hadapan Notaris/PPAT untuk SHM-Sarusun dan Notaris untuk SKBG-Sarusun sebagai bukti
peralihan hak. Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai apabila telah diterbitkan:

a) Sertifikat Laik Fungsi (SLF); dan

b) SHM-Sarusun atau SKBG-Sarusun.
Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat
perseorangan yang terpisah dari hak bersama atas bagian-bersama, benda-bersama, dan
tanah-bersama. Hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama dihitung
berdasarkan Nilai. Perbandingan Pro-porsional (NPP). NPP adalah angka yang menunjukkan
perbandingan santara sarusun terhadap hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-
bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai
rumah susun secara keseluruhan pada waktu pertama kali pelaku pembangunan
memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga
jualnya. Sebagai tanda bukti kepemilikan sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan
atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak
pengelolaan, diterbitkan SHM-Sarusun. SHM-Sarusun diterbitkan bagi setiap orang yang

47
memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. SHM-Sarusun merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:

a) salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah-bersama sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan;
b) gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan
sarusun yang dimiliki; dan
c) pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan
tanah-bersama bagi yang bersangkutan.
SHM-Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten/ Kota setempat. SHM-
Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan sesuai UU
Hak Tanggungan (UU 4/ 1996).

Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah
berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SICBG-Sarusun. SKBG-
Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:

a) salinan buku bangunan gedung;

b) salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
c) gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan
sarusun yang dimiliki; dan
d) pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama dan benda-bersama
yang bersangkutan.
SKBG-Sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/ kota yang bertugas dan
bertanggung jawab di bidang bangunan gedung (seperti Dinas Pengawasan Bangunan).
SKBG-Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia sesuai UU
Jaminan Fidusia (UU 42/ 1999). SKBG-Sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia
harus didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia yang berada di bawah naungan Direktorat
jenderal Administrasi Hukum Umum pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia.

2. INVETASI RUSUNAWA DAN RUSUNAMI

Rumah Susun (apartemen) umumnya ditujukan terutama bagi kalangan Masyarakat

Berpenghasilan Menengah (MBM). Sedangkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah

48
(MBR) disediakan Rumah Susun Sederhana. Rumah Susun Sederhana dapat berupa
Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik) dan Rusunawa (Rumah Susun Sederhana Sewa).
Rusunami dapat MBR, sedangkan Rusunawa dibangun untuk disewakan kepada MBR.
Rusunami bersubsidi ditujukan untuk masyarakat yang berpenghasilan maksimal Rp4,5
juta/bulan, sedangkan Rusunawa ditujukan untuk masyarakat dengan penghasilan maksimal
Rp 1,7 juta per bulan.

Program pembangunan 1.000 tower rumah susun bersubsidi (rusunami dan rusunawa)
telah dirintis sejak masa Wakil Presiden Jusuf Kalla. Program yang bertujuan mulia untuk
memberdayakan masyarakat kelas bawah ini pada praktiknya masih banyak menemui
kendala, antara lain terjadinya penyimpangan penggunaan rumah susun. Rusunawa banyak
yang disewakan kembali ke orang lain, sedangkan Rusunami banyak yang dimiliki
masyarakat yang bukan dari golongan kelas bawah. Hal itu bisa terjadi akibat lemahnya
faktor pengawasan dari pemerintah pusat dan daerah.

Gambar 33. Tower A Rusunami di Cengkareng, Jakarta (www.beritajakarta.com)

Rusunawa disediakan oleh Pemerintah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah

(MBR) yang butuh hunian sewa dengan harga yang sangat terjangkau. Pada umumnya
rusunawa dibangun di atas lahan bekas permukiman kumuh, di sekitar kawasan industri atau

49
di sekitar kampus. Sedang-kan pada umumnya rusunami dibangun oleh Pengembang untuk
memenuhi syarat kewajiban membangun rumah bagi MBR. Di sisi lain, biasanya rusunawa
dibangun Pemerintah Daerah bekerja sama dengan Kementerian Negara Perumahan Rakyat
dan Asosiasi Pengembang Perumahan.

Belum lama ini Pemda DKI Jakarta mencanangkan kembali program 1.000 menara
rumah susun yang sempat tersendat beberapa waktu lalu. Bahkan, Ketua DPD REI DKI
Jakarta, Rudy Margono yakin program ini dapat rampung dalam lima tahun.

Bagi kosumen, sebelum membeli haruslah mempersenjatai diri dengan informasi yang
cukup. Ada baiknya kita memiliki kenalan yang bekerja di pengembang tepercaya, sehingga
setiap saat kita bisa mendapat informasi hunian yang bagus. Setelah info dari berbagai. lokasi
dikumpulkan, bandingkan satu per satu dan sesuaikan dengan kebutuhan kita. Setelah
menentukan pilihan, segera realisasikan pembelian. Pembeli awal rusunami alias apartemen
bersubsidi—seperti pembeli awal proyek properti lain—biasanya akan mendapat capital gain
yang lebih besar. Pembeli pertama juga bisa memilih unit yang paling strategis, bahkan bisa
menegosiasikan diskon harga dengan pengembang.

Gambar 34. Rusunawa Marisso di Makassar, Sulawesi Selatan (www.panoramio.com)

Berikut langkah-langkah membeli rusunami atau apartemen bersubsidi:

50
 a) Memilih dan membandingkan lokasi.
b) Mendatangi kantor pemasaran apartemen yang dipilih.
c) Menentukan unit yang akan dibeli.
d) Menegosiasikan harga.
e) Membayar booking fee dan menentukan jadwal pembayaran uang muka/ DP.
f) Membuat surat keterangan belum memiliki rumah di Jabodetabek (sebagai syarat
untuk mendapatkan hunian subsidi).
g) Menandatangani Akta Jual Beli (AJB).
h) Mencari bank yang akan mengucurkan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen).
i) Menandatangani Akad Kredit.
j) Mulai mengangsur.
k) Serah terima (sesuai jadwal dari pengembang).

3. INVESTASI APARTEMEN
Apartemen atau "Flat" adalah salah satu contoh bentuk rumah susun yang khusus
dibangun bagi masyarakat kelas menengah di daerah perkotaan. Sebuah gedung apartemen
dapat memiliki puluhan bahkan ratusan unit apartemen. Pada umumnya istilah "Apartemen"
digunakan secara luas di Amerika Utara (Amerika Serikat dan Canada). Sedangkan istilah
"Flat" biasanya digunakan di Britania Raya (Inggris, Skotlandia, Wales) dan negara-negara
persemakmuran bekas jajahan Inggris (seperti Hong Kong, Australia, India, Singapura, dan
Malaysia).
Di negara-negara tersebut apartemen atau.flat biasa digunakan atau di-sewa oleh
masyarakat kelas nienengah-bawah, sedangkan di Indonesia unit apartemen kebanyakan
ditujukan untuk masyarakat kelas menengah di perkotaan. Sedangkan bangunan rumah susun
bagi golongan masyarakat kelas bawah di Indonesia lazim disebut "Rumah Susun Sederhana"
(yaitu Rusunawa dan Rusunami).
Sekilas bangunan apartemen tampak sama dengan kondominium, namun sesungguhnya
keduanya memiliki perbedaan. Sejak awal kondominium memang sengaja dibangun urituk
kemudian dijual per unitnya sehingga si pembeli dapat memiliki hak pemilikan atas unit
kondominium yang dibelinya. Di sisi lain, gedung apartemen biasanya dibangun dengan
tujuan untuk disewakan per unitnya. Namun dalam perkembangannya, saat ini cukup banyak
apartemen yang juga dijual per unitnya, dan kemudian. oleh pihak pembeli disewakan
kembali ke orang lain. Mayoritas pembeli aparternen di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek),

51
atau sebanyak 57%, membeli apartemen dengan cara cash-installment atau iriembayar tunai
secara bertahap. Sedangkan yang membeli secara tunai.

Gambar 35. Contoh Bangunan Apartemen

(www.kolomrumah.com)

Gambar 36. Contoh Unit Kamar Apartemen

52
 (www.jual-apartemen.com)

langsung (hard cash) sebanyak 24% dan yang membeli secara angsuran melalui program
Kredit Peniilikan Apartemen (KPA) sebanyak 19%. Kebanyakan pembeli memilih cara cash-
installment karena mereka tidak sanggup membayar secara tunai langsung (hard cash).
Metode cash-installement juga dipilih karena mereka tidak mau terkena bunga seperti dalam
KPA. Saat ini fasilitas cash-installment banyak disediakan oleh para pengembang apartemen,
bahkan pembeli dapat mencicil dalam waktu 24 hingga 36 bulan tanpa bunga.
Alasan lain pembeli apartemen memilih cara cash-installment (tunai-bertahap) adalah
karena mereka tidak mau direpotkan dengan prosedur perbankan yang ruwet dalam
penyaluran Kredit Pemilikan Apartemen (KPA). Hal itu menunjukkan bahwa kebanyakan
pembeli apartemen adalah masyarakat kelas menengah-atas yang memiliki sumber daya
untuk membeli unit apartemen secara tunai dan bertahap sehingga mereka tidak perlu
meminta kredit dari bank.
Di lain pihak, cara pembayaran "tunai-bertahap" (cash-installment) ini ternyata juga
banyak diminati para pembeli "rumah susun sederhana milik" atau "Rusunami" yang
merupakan golongan masyarakat kelas menengah-bawah. Mereka memilih cara itu karena
memanfaatkan fasilitas yang diberikan oleh pengembang.
Fenomena tersebut berbeda dengan karakteristik pembeli Rumah Tapak (landed house)
yang kebanyakan membeli rurnah dengan cara cicilan melalui Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) dari bank. Mayoritas pembeli Rumah Tapak adalah orang yang memang
membutuhkan rumah untuk dihuni sendiri. Sedangkan kebanyakan pembeli apartemen adalah
orang yang berniat untuk berinvestasi, yaitu membeli apartemen untuk kemudian disewakan
kembali kepada orang lain. Pembeli Rumah Tapak kemungkinan juga akan berminat membeli
rumah dengan cara "tunai-bertahap" (cash-installement) apabila pihak pengembang
memberikan fasilitas semacam itu.
Kunci sukses investasi apartemen tidak hanya ditentukan oleh lokasi yang strategis dan
tingginya capital gain, tetapi juga keberadaan pasar sewa di sekitar lokasi apartemen. Pasar
sewa merupakan sumber pendapatan jangka panjang pemilik apartemen. Namun, tidak semua
apartemen di lokasi premium memiliki pasar sewa, contohnya apartemen di kawasan CBD
Sudirman, Jakarta yang harga jual unitnya terlalu tinggi (berkisar Rp5 miliar) sehingga harga
sewanya tidak terjangkau oleh pasar. Jadi, pasar sewa apartemen di kawasan CBD Sudirman
dipastikan hampir tidak ada. Kriteria kawasan yang memiliki pasar sewa apartemen yang
menjanjikan, antara lain :

53
1. Dekat dengan kampus bagi mahasiswa yang berdaya beli tinggi.
2. Dekat dengan fasilitas kesehatan (rumah sakit, klinik kesehatan).
3. Dekat dengan kawasan ekspatriat/tenaga kerja asing.
4. Dekat dengan kawasan pusat bisnis/ central business district (CBD).

4. INVESTASI KONDOMINIUM
Kondominium (condominium.) atau condo adalah sejenis apartemen yang unitnya dapat
dimiliki secara pribadi, sementara penggunaan dan akses ke fasilitas bersama, seperti lorong,
sistem pemanas, elevator, dan eksterior berada di bawah hukum yang dihubungkan dengan
hak kepemilikan bersama yang dikontrol oleh perhimpunan pemilik yang menggambarkan
kepemilikan atas seluruh bagian. Sekilas, tampak luar dari bangunan kondominium tidak jauh
berbeda dengan apartemen, namun unit ruang kondominium biasanya didesain seperti sebuah
rumah tinggal (rumah yang dihuni sendiri), sedangkan unit ruang apartemen didesain seperti
sebuah rumah sewa.
Pembeli kondominium memperoleh hak pemilikan atas unit yang dibelinya, namun tidak
termasuk tanah tempat kondominium itu berdiri. Secara sederhana dapat dikatakan bahwa
kondominium adalah sejenis rumah susun yang ditujukan untuk dihuni sendiri oleh
Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA). Hal tersebut berbeda dengan apartemen yang
umumnya di-tujukan untuk disewa oleh Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM).
Dengan kata lain, kondominium dapat diibaratkan "Rusunami" bagi MBA,. sedangkan
apartemen dapat dilbaratkan "Rusunawa" bagi MBM.

54
 Contoh 37. Contoh Bangunan Kondominium
(www.miraclepropertyphuket.com)

Gambar 38. Contoh Unit Kamar Kondominium

(www.austintowers.nte)

55
5. INVESTASI KONDOTEL
Kondominium-Hotel (Kondotel) adalah gabungan konsep Hotel dan Kondominium,
artinya bangunan tersebut berfungsi layaknya hotel, tetapi unit-unit kamarnya bisa dibeli
masyaiakat seperti kondominium. Kamar yang dibeli selanjutnya dapat dihuni sendiri atau
disewakan kepada orang lain bekerja sama dengan manajemen kondotel. Kondotel biasanya
dibangun di daera.h tujuan wisata yang banyak dikunjungi para wisatawan asing atau
inasyarakat kelas menengah-atas, seperti Bali.
Kondotel beroperasi layaknya hotel. Dari tampak luar tidak akan terlihat perbedaan antara
keduanya. Umumnya tamu yang menyewa kamar juga tidak tahu bahwa "hotel" tersebut
adalah kondotel. Kondotel yang telah dibeli adalah milik si pembeli, layaknya rumah pribadi
meski tidak selalu ditempati. Pembeli dapat menyewakan kamarnya dan berhak mendapat fee
dari biaya sewa kamar. Selain disewakan, kondotel juga bebas dikunjungi pemiliknya sesuai
tenggang waktu yang diatur bersama pengelola. Sebagai pemilik unit kamar kondotel, kita
akan mendapat keuntungan berupa fasilitas dan privasi yang tidak tersedia untuk tamu biasa.
Selain kondotel, juga dikenal properti sejenis berupa Hotel Strata. Hotel Strata sekilas
mirip dengan kondotel. Perbedaannya hanya terletak pada desain ruangan. Kondotel memiliki
pembagian ruang yang jelas, mulai dari ruang tamu, dapur, ruang makan, dan kamar tidur.
Sedangkan pembagian ruang hotel strata seperti layaknya hotel biasa. Unit kamar kondotel
dan hotel strata sama-sama dapat dimiliki dan, dihuni serta dapat disewakan kepada orang
lain sesuai kontrak dengan pihak manajemen. Contoh kondotel misalnya Jimbaran View
Condotel di Bali, sedangkan contoh hotel strata misalnya Hotel Horison Seminyak di Bali.

56
Gambar 39. Jimbaran View Condotel di Bali
(www.denpasar.pasang.com)

57
 BAB 5
Investasi Toko Modern

Membangun Toko Modern (modern store) dan Pusat Perbelanjaan (shopping centre)
dapat dijadikan salah satu pilihan investasi properti yang menarik, terutama bagi investor
bermodal besar. Namun, saat ini investor bermodal ratusan juta rupiah pun sudah dapat
membangun toko modern berbentuk minimarket dengan bergabung dalam jaringan waralaba
minimarket yang terkenal, seperti Alfamart, .Alfamidi, Indomaret, Star Mart, Circle-K dan
lain-lain.
Pendirian toko modern dan pusat perbelanjaan harus didukung studi awal yang mendalam
agar kelak bangunan tersebut benar-benar dapat menjadi pusat belanja yang diminati
masyarakat. Studi awal diguna-kan untuk mengetahui lokasi usaha yang tepat, lingkungan
sosial yang mendukung, status tanah, tata ruang, dan Iain-lain. Investasi toko modern dan
pusat perbelanjaan mempunyai dua macam keuntungan: (a) keuntungan dari perputaran
usaha, dan (b) keuntungan dari naiknya nilai aset tanah/bangunan. Jika toko modern atau
pusat perbelanjaan yang kita dirikan ternyata benar-benar ramai pengunjung dan memiliki
omzet usaha yang sangat baik, nilai aset tanah dan bangunannya pun ikut naik.
Jika kita ingin berinvestasi di sektor properti dengan membangun toko. modern atau pusat
perbelanjaan, kita harus siap menempuh berbagai macarn prosedur perizinan yang berlaku.
Di samping izin-izin yang bersifat umum seperti saat mendirikan bangunan pada umumnya,
kita juga harus inemiliki izin khusus pendirian Toko Modern (IUTM) dan Pusat Perbelanjaan
(IUPP). "Izin Usaha Toko Modern" (IUTM) dibutuhkan untuk pendirian Minimarket,
Supermarket, Department Store, Hipermarket, dan Perkulakan. Sedangkan "Izin Usaha Pusat
Perbelanjaan" (IUPP) dibutuhkan untuk mendirikan Pertokoan, Mal, Plaza, dan Pusat
Perdagangan.
Khusus pendirian Toko Modern berbentuk jaringan waralaba Minimarket (seperti
Alfamart atau Indomaret) juga harus didukung izin usaha bernama "Surat Tanda Pendaftaran
Waralaba" (STPW) serta kewaiiban melakukan pendaftaran Perjanjian Waralaba kepada
instansi pemerintah yang berwenang. STPW tersebut harus dimiliki perusahaan yang
bertindak selaku pemberi waralaba (franchisor).
Pemberi Waralaba Asing (dari luar negeri) yang ingin membuat usaha waralaba di
Indonesia harus terlebih dahulu mengurus izin usaha waralaba kepada instansi yang
berwenang, yaitu Dirjen Perdagangan Dalam Negeri c.q. Direktur Bina Usaha dan

58
Pendaftaran Perusahaan. Instansi itulah yang berwenang menerbitkan Surat Tanda
Pendaftaran Waralaba (STPW) khusus bagi Pemberi Waralaba Asing.
Khusus bagi Pemberi Waralaba Lokal (dari dalam negeri), STPW dapat dimohonkan
melalui Pernerintah Daerah setempat (Bupati/Walikota di seluruh Indonesia) melalui Kepala
Dinas Perdagangan Kabupaten/Kota setempat Khusus bagi Pemberi Waralaba Lokal yang
berasal dari Jakarta, surat permohonan izin diajukan kepada Gubernur DKI Jakarta c.q.
Kepala Dinas Perdagangan Provinsi DKI Jakarta.
STPW adalah surat bukti pendaftaran Prospektus Penawaran Waralaba atau Perjanjian
WaraIaba yang diberikan kepada Pemberi Waralaha dan Penerima Waralaba setelah
memenuhi persyaratan pendaftaran dalam Permendag 31/2008 tentang Penyelenggaraan
Waralaba. Untuk mendapatkan STPW, para pemohon cukup mengisi formulir yang telah
disediakan oleh instansi yang berwenang.
Kemitraan usaha antara Pemberi Waralaba dengan Penerirna Waralaba harus dibuat
secara tertulis dalam bentuk Perjanjian Waralaba. Perjanjian Waralaba tersebut selanjutnya
didaftarkan ke instansi berwenang agar mernpunyai kekuatan hukum. Perianjian Waralaba
Asing wajib didaftarkan melalui Dirjen Perdagangan Dalam Negeri c.q. Direktur Bina Usaha
dan Pendaftaran Perusahaan. Sebaliknya, Perjaniian Waralaba Lokal wajib didaftarkan
Kepala Dinas Perdagangan Kabupaten/Kota, atau melalui Kepala Dinas Perdagangan
Provinsi DKI Jakarta.

1. PENGERT1AN DAN RUANG LINGKUP TOKO MODERN

Toko Modem (modern store) adalah toko dengan sistem pelayanan mandiri atau swalayan
dan sistem harga pasti (tanpa tawar-menawar) yang, menjual berbagai jenis produk secara
ritel/eceran. Toko Modern dapat berbentuk Minimarket, Supermarket, Department Store,
Hipermarket, Specialty Store, dan Perkulakan/Grosir. Toko Modern dan Pusat Perbelanjaan
merupakan bagian dari Pasar Modem (Ritel Modern). Pusat Perbelanjaan adalah bangunan
gedung yang terdiri atas beberapa toko modern yang dapat berbentuk Pertokoan, Mal, Plaza,
Square, Trade Center.
Toko modern dan pusat perbelanjaan diatur dalam Peraturan Presiden Republik badonesia
(Perpres) Nomor 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat
Perbelanjaan, dan Pasar Modern. Perpres 112/2007 tersebut dijabarkan lebih lanjut dalam
Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 53/M-DAG/PER/12/2008 tentang Pedoman
Penataan dan Pembinaan Pasar. Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern. Perizinan
toko modern dzn pusat perbelanjaan juga diatur dalam sejumlah Peraturan Daerah.

59
 Lokasi pendirian pusat perbelanjaan dan toko modern wajib mengacu pada RTRW
Kabupaten/Kota, dan RDTRW Kabupaten/Kota temasuk Peraturan Zonasinya.
Grosir/Perkulakan hanya boleh berlokasi pada akses sistem jaringan ―jalan arteri‖ atau ―jalan
kolektor primer‖ atau jalan ―arteri sekunder‖. Hipermarket dan Pusat Perbelanjaan hanya
boleh berlokasi akses sistem jaringan ―jalan arteri" atau ―jalan kolektor" dan tidak boleh
berada pada kawasan pelayanan lokal atau lingkungan (perumahan) di dalam kota/perkotaan.
Supermarket dan Department Store tidak boleh berlokasi pada sistem jaringan "jalan
lingkungan" dan tidak boleh berada pada kawasan pelayanan lingkungan (perumahan) di
dalam kota/perkotaan. Minimarket boleh berlokasi pada setiap sistem jaringan jalan,
termasuk sistem jaringan "jalan lingkungan" pada kawasan pelayanan Iingkungan
(perumahan) di dalam kota/perkotaan.
"Jalan arteri" adalah jalan umum yang berfungsi melayani angkutan utama dengan ciri
perjalanan jarak jauh, kecepatan rata-rata tinggi, dan jumlah jalan masuk dibatasi secara
berdaya guna. "Jalan kolektor" adalah jalan umum yang berfungsi melayani angkutan
pengumpul atau pembagi dengan ciri perjalanan jarak sedang, kecepatan rata-rata sedang, dan
jumlah jalan masuk dibatasi.
"Jalan lokal" adalah jalan umum yang berfungsi melayani angkutan setempat dengan ciri
perjalanan jarak dekat, kecepatan rata-rata rendah, dan jumlah jalan masuk tidak dibatasi.
"jalan lingkungan" adalah jalari umum yang berfungsi melayani angkutan lingkungan dengan
ciri perjalanan jarak dekat, dan kecepatan rata-rata rendah.
"Sistem jaringan jalan primer" adalah sistem jaringan jalan dengan pe-ranan pelayanan
distribusi barang/jasa untuk pengembangan semua wilayah di tingkat nasional, dengan
menghubungkan semua simpul jasa distribusi yang berwujud pusat-pusat kegiatan.
Sedangkan yang dimaksud dengan "sistem jaringan jalan sekunder" adalah sistem jaringan
jalan dengan peranan pelayanan distribusi barang/jasa untuk masyarakat di dalam kawasan
perkotaan.
Batasan luas lantai penjualan Toko Modern adalah:
a) Minimarket, kurang dari 400 m2.
b) Supermarket, 400 m2 sampai dengan 5.000 m2.
c) Hipermarket, di atas 5000 m2.
d) Department Store, di atas 400 m2.
e) Grosir/Perkulakan, di atas 5.000 m2.
Khusus untuk usaha Toko Modern dengan modal dalam negeri 100% (PMDN), maka
a) Minimarket, dengan luas lantai penjualan kurang dari 400 m2.

60
b) Supermarket, dengan luas lantai penjualan kurang dari 1.200 m2
c) Department Store, dengan ivas lantai penjualan kurang dari 2.000 m2
Sistem penjualan dan jenis barang dagangan Toko Modern adalah:
a) Minimarket, Superrnarket, dan Hipermarket menjual barang konsumsi secara eceran
terutama produk makanan dan produk rumah tangga lainnya;
b) Department Store menjual barang konsumsi utamanya produk sandang dan
perlengkapannya secara eceran dengan penataan barang berdasarkan jenis kelamin
dan/atau tingkat usia konsumen; dan
c) Perkulakan/Grosir menjual barang konsumsi secara grosir.
Pendirian Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern wajib memenuhi sejumlah persyaratan
berikut:
a) Memperhitungkan kondisi sosial ekenomi masyarakat, keberadaan Pasar Tradisional, dan
keberadaan UMKM yang ada di wilayah yang bersangkutan.
b) Memperhatikan jarak antara Hipermarket dengan Pasar Tradisional yang teiah ada
sebelumnya.
c) Menyediakan area parkir paling sedikit seluas kebutuhan parkir 1 unit kendaraan roda
empat untuk setiap 60 m2 luas lantai penjualan Pusat Perbelanjaan dan/atau Toko
Modern. Penyediaan area parkir dapat dilakukan berdasarkan kerja sama antara pengelola
Pusat Perbelanjaan dan/atau Toko Modern dengan pihak lain.
d) Menyediakan fasilitas yang menjamin Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern yang bersih,
sehat (higienis), aman, tertib, dan menyediakan ruang publik yang nyaman.
Jam kerja atau jam operasional Hipermarket, Department Store, dan Supermarket terbatas
(dibatasi) dan tidak boleh buka hingga 24 jam seperti halnya Minimarket. Untuk hari Senin
sampai Jumat, batasan jam kerjanya adalah pukul 10.00 sampai pukul 22.00 waktu setempat.
Untuk hari Sabtu dan Minggu, pukul 10.00 sampai pukul 23.00 waktu setempat. Sedangkan
untuk hari besar keagamaan, libur nasional atau hari tertentu lainnya, khusus untuk DKI
Jakarta, Bupati/Walikota atau Gubernur dapat menetapkan jam kerja melampaui pukul 22.00
waktu setempat.
2. MACAM-MACAM TOKO MODERN
Seperti sudah diuraikan sebelumnya, Toko Modern (modern store) dapat berbentuk
Supermarket, Hipermarket, Department Store, Minimarket, Specialty Store, dan
Perkulakan/Grosir. Supermarket atau Pasar Swalayan adalah toko modern yang menjual
segala macam kebutuhan sehari-hari, seperti makanan, minuman, dan barang kebutuhan
konsumen, seperti sabun mandi, pasta gigi, tisu, dan lain-lain. Supermarket merniliki. luas

61
lantai penjualan 400 m2 hingga 5.000 m2 sehingga lebih luas daripada minimarket, namun
lebih kecil daripada hipermarket. Contoh supermarket, antara lain Hero, Super Indo,
Matahari, Yogya, Hari-Hari, Sogo, dan lain-lain. Beberapa merek supermarket juga menjadi
merek department store, misalnya Matahari, Sogo, Yogya, Hari-Hari, dan lain-lain.

Gambar 40. Hero Supermarket

(www.hero.co.id)
Minimarket atau Toko Swalayan adalah toko modern yang berukuran lebih kecil daripada
supermarket yang menjual berbagai barang (makanan, minuman, perlengkapan sehari-hari),
namun tidak selengkap dan sebesar supermarket. Minimarket mempunyai luas lantai
penjualan di bawah 400 m2. Minimarket ada yang dikelola scbagai perusahaan mandiri atau
sebagai jaringan waralaba (franchise). Masyarakat yang belum berpengalaman sebagai
pengusaha dapat mendirikan minimarket dengan. cara bergabung dalam jaringan waralaba
minimarket yang sudah ada.
Berbeda dengan toko kelontong, minimarket menerapkan sistem pelayanan mandiri
(swalayan), di mana pembeli dapat mengambil sendiri barang dari rak-rak dagangan dan
membayarnya di kasir. Contoh minimarket berbentuk jaringan waralaba (franchise), misalnya
Indomaret, Alfamart, Alfamidi, Star Mart, Circle K, dan Contoh minimarket yang dikelola
secara rnandiri banyak dijumpai di kota-kota besar dan kota sedang di seluruh Indonesia
dengan berbagai nama.
Minimarket yang dikelola secara mandiri dapat mempunyai cabang-cabang yang
dikendalikan dan dimiliki perusahaan induk. Hal tersebut berbeda dengan minimarket yang

62
dikelola franchisee selaku mitra usaha. Minimarket yang dikelola franchisee adalah milik
yang bersangkutan, namun dalam menjalankan usahanya dibantu oleh pemberi waralaba
(franchisor).
Keduanya adalah mitra usaha yang sederajat sehingga franchisee bukanlah "cabang"
perusahaanfranchisor. Berdasarkan Peraturan Menteri Perdagangan (Permendag) Nomor
68/M-DAG/Per/10/2012 tentang Waralaba untuk Jenis Usaha Toko Modern dinyatakan
bahwa pernilik waralaba toko modern dapat mendirikan gerai (outlet) yang dimiliki dan
dikelola sendiri paling banyak 150 unit. Lebih dari jumlah tersebut, pemilik waralaba toko
modern harus menjalin kerja sama dengan mitra usaha. Di samping itu, jurnlah gerai yang
wajib diwaralabakan maksimal 40% dari total gerai yang ditambahkan.
Ketentuan itu dapat menyulitkan posisi Alfamart dan Indomaret yang saat ini memiliki
ribuan gerai dan mayoritas dimiliki sendiri. Namun demikian, aturan baru itu justru dapat
mendatangkan peluang usaha bagi masyarakat yang ingin membuka minimarket. Saat ini
pemilik waralaba Alfamart dan Indomart pasti sedang mencari mitra usaha baru guna
menyiasati aturan Permendag tersebut.

Gambar 41. Minimarket Alfamart

(www.alfamartku.com)

63
 Gambar 42. Minimarket Indomaret
(www.ponoramio.com)

Department Store atau sering disingkat "Dept. Store" adalah toko eceran modern berskala
besar yang pengelolaannya dibagi menjadi beberapa bagian/departemen yang menjual barang
yang berbeda-beda. Bagian-bagian tersebut misalnya bagian pakaian wanita, pakaian pria,
pakaian anak-anak, dan lain-lain. Department store mempunyai luas lantai penjualan di atas
400 m2 sehingga hampir sama dengan supermarket. Contoh department store, misalnya
Matahari, Sarinah, Ramayana, Robinson, Rimo, Metro, Sogo, Yogya, Pasaraya, dan lain-lain.

64
 Gambar 43. Matahari Department Store
(www.buravi.com)
Hipermarket adalah jenis toko modern yang memiliki luas lantai penjualan lebih dari
5.000m2 sehingga lebih luas dibandingkan dengan supermarket. Hipermarket mempunyai
persyaratan luas lantai penjualan yang sama dengan perkulakan/grosir, namun jumlah dan
jenis barang yang dijual di hipermarket sangat besar (lebih dari 50.000 item) dan meliputi
banyak jenis produk. Contoh hipermarket, antara lain Giant, Hypermart, dan Carrefour.

Gambar 44. Hipermarket Carrefour

(www.carrefour.com)

Perkulakan atau Grosir adalah tempat usaha untuk melakukan pembelian berbagai macam
barang dalam partai besar dari berbagai pihak dan menjual barang tersebut dalam partai
besar sampai pada subdistributor dan/atau pedagang eceran. Contoh perkulakan/grosir

65
adalah Indo Grosir, Goro, dan Makro. Saat ini perkulakan Makro dari Belanda sudah
diambil alih oleh Lotte Mart dari Korea Selatan. .

Pusat Perkulakan atau Pusat Grosir adalah pusat perdagangan grosir yang melayani
segala segmen masyarakat khususnya pedagang, namun tidak menutup kemungkinan
pembelian barang juga dapat dilakukan secara eceran. Contohnya ITC Kuningan, ITC
Permata Hijau, ITC Fatmawati, ITC Cempaka Putih, Pusat Grosir Cililitan, Pusat Grosir
Jatinegara, dan Pusat Grosir Tanah Abang. Spectalty Store (Toko Produk Khusus)
adalah toko modern yang Inen" jual produk tertentu yang bersifat khusus. Contoh
specialty stores yang ada Indonesia, misaLnya toko buku Grainedia dan TriMedia, toko
elektronik Electronic City dan Electronic Solution, toko bahan bangunan Depo
Bangunan, toko musik Disc Tarra, toko obat/apotek Guardian, toko perlengkapan
bayi Cindy & Nikita, toko perlengkapan rumah tangga ACE Hardware, dan lain-lain.

Perpres 112/2007 dan Perinendag 53/2008 tidak mengatur batasan luas lantai
penjualan specialty store. Namun, karena ada specialty store yang luasnya menyamai
hipermarket, supermarket, atau minimarket, maka pengaturannya harus disesuaikan
dengan luas lantai penjualan yang dimiliki. Jadi, kalau misalnya luasnya sama dengan
supermarket maka specialty store tersebut dianggap sama dengan supermarket.

Gambar 47. Toko Buku Gramedia, specialty store yang khusus menjual
buku, perlengkapan sekolah dan kantor.
(www.foursquare.com)

3. IZIN USAHA TOKO MODERN DAN PUSAT PERBELANJAAN

Pelaku usaha yang ingin mendirikan Pasar Tradisional atau Pasar Modern (Pusat Perbelanjaan
dan Toko Modern) harus mengurus izin usaha ke pemerintah daerah. Saat ini tata cara
perizinan usaha ritel di Indonesia diatur dalam Peraturan Presiden RI Nomor 112 Tahun 2007
tentang Penataan dan Pernbinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern.

66
Izin usaha ritel juga diatur dalarn Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 53/M-
DAG/PER/ 12/2008 tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat
Perbelanjaan, dan Toko Modern. Selanjutnya pe. nerbitan izin usaha ritel dili►pahkan kepada
masing-masing pemerintah daerah dan diatur dalam Peraturan Daerah (Perda) atau Keputusan
Kepala Daerah setempat."

Pengusaha yang akan menjalankan usaha di bidang ritel (Pasar Tradisional, Pusat
Perbelanjaan, dan Toko Modern) wajib memiliki izin usaha yang terdiri atas:

a) Izin Usaha Pengelolaan Pasar Tradisional (IUP2T) untuk Pasar Tradisional.

b) Izin Usaha Pusat Perbelanjaan (IUPP) untuk Pertokoan, Mal, Plaza, dan Pusat Perdagangan.
c) Izin Usaha Toko Modern (IUTM) untuk Minimarket, Supermarket, Department Store,
Hipermarket, dan Perkulakan.

IUTM khusus untuk Minimarket diutamakan bagi pelaku Usaha Ke dan Usaha Menengah
setempat."

Permintaan izin usaha ritel (IUP2T, IUPP, dan IUTM) wajib dilengkapi dengan:

a) Studi kelayakan termasuk analisis mengenai dampak lingkungan, terutama aspek sosial
budaya dan dampaknya bagi pelaku perdagangan eceran setempat;
b) Rencana kemitraan dengan Usaha Kecil.

Permohonan izin usaha ritel (IUP2T, IUTM, IUPP) wajib diajukan kepada Pejabat
Penerbit Izin Usaha Ritel, yaitu Bupati/Walikota (untuk daerah di luar DKI Jakarta) atau
Gubernur (khusus untuk Provinsi DKI Jakarta). Izin-izin usaha ritel di daerah selain DKI
Jakarta diterbitkan oleh Bupati/Walikota. Sedangkan khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, izin
usaha ritel diterbitkan oleh Walikota dan Gubernur. Pedoman tata cara perizinan

Untuk mernahami prosedur perizinan Toko Modem dan Pusat Perbelanjaan di DKI Jakuta dan
sejumlah kota besar di Indonesia, silakan membaca buku karya Penulis yang

berjudul Sukses Bisnis Ritel Modem, Penerbit FT Elex Media Komputindo, Jakarta, 2013.
.Pasal 12 Perpres 112/2007

ritel di Indonesia lebih lanjut ditetapkan oleh Menteri Perdagangan melalui Permendag
53/2008.

67
 Bupati/WaIikota selain Gubernur DKI Jakarta dapat melimpahkan kewenangan
penerbitan izin usaha ritel. Untuk izin usaha IUP2T dapat dilimpahkan kepada Kepala
Dinas/Unit yang bertanggung jawab di bidang perdagangan atau di bidang pembinaan
Pasar Tradisional atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat. Sedangkan untuk izin
usaha IUPP atau IUTM dapat dilimpahkan kepada Kepala Dinas/Unit yang
bertanggung jawab di bidang perdagangan atau pejabat yang bertanggung jawab dalam
pelaksanaan Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat.

Adapun Gubernur DKI Jakarta dapat melimpahkan kewenangan penerbitan IUP2T

kepada Kepala Dinas/Unit yang bertanggung jawab di bidang perdagangan atau di
bidang pembinaan Pasar Tradisional atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat.
Untuk IUPP atau IUTM dapat dilimpahkan kepada Kepala Dinas/Unit yang
bertanggung jawab di bidang perdagangan atau pejabat yang bertanggung jawab dalam
pelaksanaan Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat.

Persyaratan untuk memperoleh IUP2T bagi Pasar Tradisional yang berdiri sendiri atau
IUTM bagi Toko Modern yang berdiri sendiri atau IUPP bagi Pusat Perbelanjaan,
meliputi:

a) Untuk IUP2T Pasar TradisionaI yang berdiri sendiri, melampirkan dokumen:

1. Fotokopi Surat Izin Prinsip dari Bupati/Walikota atau Gubernur Pemerintah Provinsi
Daerah Khusus Ibukota Jakarta;
2. Hasil analisis kondisi sosial ekonomi masyarakat serta rekomendasi dari instansi yang
berwenang;
3. Fotokopi Surat Izin Lokasi dari Badan Pertanahan Nasional (BPN);
4. Fotokopi Surat Izin Undang-Undang Gangguan (H0); S. Fotokopi Surat Izin
Mendirikan Bangunan (IMB);
6. Fotokopi Akte Pendiriari Perusahaan dan pengesahannya;
7. Surat pernyataan kesanggupan melaksanakan dan mematuhi
ketentuan yang berlaku.

b) Persyaratan IUPP dan IUTM Toko Modern yang berdiri sendiri melampirkan dokumen:

1. Fotokopi Surat Izin Prinsip dari Burati/W•likota atau

Pcmcrintah Provinsi Daeral, Khusus Ibukota Jakarta;

68
 Hasilkondisi sosial ekonom► masyarakat serta rekomendasi dari instansi yang
berwenang:

3. Fotokopi Surat Izin Lokasi dari Badan Pertanahan Nasional

4. Fotokopi Surat Izin Undang-Undang Gangguan (HO); S. Fotokopi Surat 17.in
Nlendirikan Bangunan (1MB);
6. Fotokopi Akte Pendirian Perusahaan dan pengesahannya;
7. Rencana kemitraan dengan Usaha Mikro dan Usaha Kecil; S. Surat pernyataan
kesanggupan melaksanakan dan. mematu ketentuan yang berlaku."

Sedangkan persyaratan untuk memperoleh IUP2T bagi Pasar Tradis nal atau IUTM bagi
Toko Modern yang terintegrasi dengan Pusat Perb lanjaan atau bangunan lain meliputi:

a) Hasil analisis kondisi sosial ekonomi masyarakat;

b) Fotokopi IUPP Pusat Perbelanjaan atau bangunan lainnya tem berdirinya Pasar
Tradisional atau Toko lvlodern;
c) Fotokopi Akte Pendirian Perusahaan dan pengesahannya;
d) Surat pernyataan kesanggupan melaksanakan dan mematuhi kete yang berlalcu;
e) Rencana kemitraan dengan Usaha Mikro atau Usaha Kecil untuk, Perbelanjaan atau Toko
Modern..

Permohonan diajukan kepada Pejabat Penerbit izin usaha dengan me ngisi Formulir Surat
Permohonan yang tercantum dalam Lampiran I Permendag 53/2008 dengan melampirkan
dokumen persyaratan yang sudah disebutkan di atas. Permohonan harus ditandatangani
pemilik atau penanggung jawab atau pengelola perusahaan.

Apabila permohonan diajukan secara benar dan lengkap, maka Pejabat Penerbit izin usaha
menerbitkan Izin Usaha Ritel paling lambat S (1fina) liari kerja terhitung sejak
diterimanya Surat Permohonan. Namiin, apabila Permohonan belum benar dan belum
lengkap, maka Pejabat Penerbit izin usaha memberitahukan penolakan secara tertulis
disertai alasan-alasannya kepada pemohon paling lambat 3 (tiga) hari kerja terhitung sejal:
tanggal diterimanya Surat Pertnohonan. Perusahaan yang ditolak permohonannya dapat
mengajukan kembali Surat Permohonan izin usahanya disertai kelengkapan dokumen
persyaratan secara benar dan lengkap. Pengurusan permohonan izin usaha ritel tidak
dikenakan biaya apa pun.

Yang dimaksud Pejabat Penerbit Izin Usaha sebagai berikut:69

69
 a) Penerbit IUP2T adalah Dinas Kabupaten/Kota yang bertanggung jawab di bidang
perdagangan ataupun di bidang pembinaan Pasar Tradisional atau Pelayanan Terpadu
Satu Pintu setempat;
b) Penerbit IUPP dan IUTM adalah Dinas Kabupaten/Kota yang bertang- gung jawab di
bidang perdagangan atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu setempat.
Penerbitan izin usaha di atas sesuai dengan pelimpahan wewenang dari Bupati/Walikota
(untuk daerah di luar DKI Jakarta) atau Gubernur DKI Jakarta.

Apabila IUP2T diterbitkan oleh Dinas Pasar Tradisional atau Pelayanan Terpadu Satu
Pintu, maka rekomendasi Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern yang berdiri sendiri
diterbitkan oleh Dinas Perdagangan. Sedangkan jika IUP2T diterbitkan oleh Dinas
Perdagangan, maka rekomendasi kelayakan pemberian izin usaha Pasar Tradisional dan
Toko Modern yang berdiri sendiri dilakukan oleh Dinas Perdagangan.

Apabila IUPP atau IUTM diterbitkan oleh Dinas Perdagangan, maka rekomendasi kelayakan
pemberian izin usaha kepada perusahaan yang bersangkutan, dilakukan oleh Dinas
Perdagangan. Sedangkan jika IUPP dan IUTM diterbitkan oleh Pelayanan Terpadu Satu
Pintu, maka rekomendasi diterbitkan oleh Dinas Perdagangan."

Perusahaan pengelola Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern yang telah
memperoleh izin usaha (IUPP, IUTM atau IUP2T) tidak diwajibkan lagi memperoleh Surat
Izin Usaha Perdagangan (SIUP). Ap1ibila terjadi pemindahan lokasi usaha Pasar Tradisional,
Pusat Perbelan-jaan, dan Toko Modern, maka pengclola/penanggung jawab perusahaan wa-
iib mengajukan permohonan izin haru. Izin usaha IUTM, IUPP, dan IUP2T berlaku hanya
untuk 1 (satu) lokasi usaha, dan hanya berlaku selama masih irielakukan kegiatan usaha pada
lokasi yang sauna. Untuk ketiga jenis izin usaha ritel tersebut wajib dilakukan daftar ulang
setiap S (lima) tahun.71 Sebelum diterbitkan Permendag 53/2008 yang mengatur lebih rinci
tentang proses perizinan pendirian Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern,
terdapat keragaman jenis izin dan lembaga yang mengu-rusinya. Karena itu, sejak ada
Permendag 53/2008, dilakukan penyesuaian dan penyeragaman aturan. Pusat Perbelanjaan
atau Toko Modern yang sudah beroperasi dan telah memperoleh Surat Izin Usaha
Perdagangan (SIUP) sebelum ditetapkannya Permendag 53/2008 wajib mengajukan IUPP
atau IUTM paling lambat 1 (satu) tahun sejak diberlakukannya Permendag 53/2008. Pusat
Perbelanjaan atau Toko Modern yang sudah beroperasi dan telah memperoleh Izin Usaha
Pasar Modern (IUPM) sebelum ditetapkannya Permendag 53/2008, IUPM-nya dipersamakan

70
dengan IUPP atau IUTM sepanjang tidak bertentangan. dengan Permendag 53/2008. Bagi
Pasar Tradisional yang sudah memiliki izin pengelolaan sebelum berlakunya Per-mendag
53/2008 diperSamakan dengan IUP2T sepanjang tidak bertentang-an dengan Permendag
53/2008. Bagi Pusat Perbelanjaan atau Toko Modern yang sudah beroperasi dan telah
memperoleh Izin Usaha Pasar Modern (IUPM) dan Pasar Tradisional yang sudah memiliki
izin pengelolaan tersebut di atas wajib melakukan daf-tar ulang apabila izin yang diperoleh
telah melampaui S (lima) tahun sejak tanggal penerbitan.72 Sedangkan untuk Pasar
Tradisional, Pusat Perbelanjaan, atau Toko Modern yang belum beroperasi dan belum
memperoleh izin pengelolaan atau SILT sebelum diberlakukannya Permendag 53/2008 wajib
meng-ajukan permohonan untuk memperoleh IUP2T, IUPP, atau IUTM sesuai dengan
Permendag 53/2008.

Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, atau Toko Modern yang telah memiliki izin lokasi
yang diterbitkan oleh Bupati/Walikota (di luar DKI Jakarta) atau Gubernur DIC Jakarta dan
belum dilakukan pembangunan sebelum diberlakukannya Permendag 53/2008 wajib
menyesuaikan dengan aturan Permendag 53/2008. Pusat Perbelanjaan atau Toko Modern
yang telah beroperasi sebelum diberlakukannya Permendag 53/2008 dan belum
melaksanakan program kemitraan, maka yang bersangkutan wajib melaksanakan program
kemitraan dalam waktu paling lambat 1 (satu) tahun sejak diberlakukannya Permendag
53/2008. Terhadap perjanjian kerja saina usaha antara Pemasok (Supplier) dengan Toko
Modern (Perkulakan, Hipermarket, Department Store, Supermarket, dan Pengelola Jaringan
Minimarket) yang sudah dilakukan pada saat berlakunya Permendag 5312008, tetap
dinyatakan berlaku sampai dengan beralchirnya perjanjian tersebut. Pusat Perbelanjaan atau
Toko Modern selain Minimarket yang barn memiliki izin prinsip dari Bupati/Walikota (di
luar DK1 Jakarta) atau Gubernur DICI Jakarta dan belum dibangun pada saat berlakunya
Permendag 53/2008, diwajibkan menyesuaikan dengan Permendag 53/2008 paling lambat 1
tahun. Pusat Perbelanjaan (Shopping Center) adalah suatu area tertentu yang te-rdiri atas satu
atau beberapa bangunan yang didirikan secara vertikal inaupun horizontal, yang dijual atau
disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri untuk melakukan kegiatan perdagangan
barang. Di da-lam area Pusat Perbelanjaan dapat dijumpai beberapa toko modern. Pusat
Perbelanjaan terdiri atas beberapa bentuk, yakni Mal, Plaza, Square, Perto-koan, dan Pusat
Perdagangan (Trade Center).' Investasi properti dengan mendirikan pusat perbelanjaan,
seperti halnya Toko Modern, juga dapat menghasilkan dua macam keuntungan, yaitu (a)
keuntungan dari perputaran usaha, dan (1)) keuntungan dari naiknya nilai aset tanah dan

71
bangunan. Pendirian pusat perbelanjaan juga harus didukung izin khusus bernama "Izin
Usaha Pusat Perbelanjaan" (IUPP) selain izin mendirikan bangunan, dan lain-lain. Pendirian
pusat perbelanjaan harus didahului studi kelayakan yang mendalam agar kelak tempat
tersebut benar-benar dapat mendatangkan keuntungan rnaksimal. Pusat perbelanjaan yang
tidak layak bangun akan menirnbulkan kerugian berganda, baik kerugian karena minimnya
putaran niaupun kerugian .3kibat turunnya nilai aset tanah dan bangunan ter-cebut. Pendirian
pusat perbelanjaan yang salah lokasi dan kemudian bang-krut akan sulit dijual kernbali
kepada investor lain. Sistem sirkulasi di pusat perbelanjaan terdiri atas tiga kategori umum: 1)
Sistern Banyak Koridor (Pertokoan) b) Sistem Plaza/Square c) Sistem Mal

a) Sistem Banyak Koridor Sistem dengan banyak koridor lebih mengarah ke bentuk
pertokoan tempo dulu yang ukuran ruang kiosnya tergolong kecil, yaitu mulai dari 4 m2
hingga 6 m2 dan lebar jalur sirkulasinya juga lebih kecil. Unit ritel/ toko/kios
menggunakan sistem jual (tidak untuk disewa). Terdapat ba-nyak koridor tanpa
penjelasan orientasi, tanpa ada penekanan, sehingga semua dianggap sama. Yang
strategis hanya unit di bagian depan atau yang dekat dengan pintu masuk. Efektivitas
pemakaian ruangnya sangat tinggi. Sistern Banyak Koridor biasanya diterapkan pada
Pusat Perbelanjaan berbentuk Pertokoan, contohnya Pertokoan Duta

Sistem Mal Konsep Sistem Mal memiliki beberapa karakteristik sebagai berikut.: 0. Koridor
utama dipersiapkan menjadi jalur traffic karma menghu-bungkan dua pusat kegiatan atau
magnet yang seeing disebut anchor. t. b). Pada umumnya bangunan hanya terdiri atas tiga
Iantai, dengan suasana interior dan lanskap yang menarik dan menyegarkan suasana.
Nainun, kim jumlah lantai bisa lcbih dari tiga. Aliran pengunjung halls dapat melewati
bagian depan dari toko-toko yang berada di bangunan tersebut. d). Puitu masuk dan keluar
mal hauls terpisah, agar tidak monoton dan pengunjung dapat mcncapai seluruh bagian mal.
e). Haruc ada ruangan yang bervariasi dan menarik, seperti taman dengan teinpat duduk
untuk bersantai, patung-patung, air mancur, dan sebagainya. f). Penempatan dan
pengelompokan penyewa utama dan penyewa lainnya diatur sedemikian rupa sehingga apa
yang diinginkan oleh para penyewa dapat terwujud. g). Jarak antara penyewa-penyewa
utama rnaksimum 200 m sampai 250 m agar para pengunjung yang datang tidak merasa
lelah. h). Lebar mal utama minimum 15 m, sedangkan pada mal bercabang minimum 6 m
sampai 7 m. 1). Ukuran tiap-tiap unit ritel juga besar, yaitu di atas 24 m2 dengan lebar
umum minimum 4 m tiap unitnya sehingga para penyewa dapat menampilkan/men- display
barang dagangan mereka dengan balk. j). Setiap unit loos akan menghadap ke jalur sirkulasi

72
 utama sehingga tiap unitnya akan menjadi sangat strategis. k). Sistem unit rite! (icios/toko)
adalah sistem sewa.78

Contoh pusat perbelanjaan dengan sistem sirkulasi Mal/Square, antara lain Pondok Indah
Mall, Blok M Mall, Atrium Senen, Mal Kelapa Lading 1-2, Mal. Ciputra.

2. MACAM-MACAM PUSAT PERBELANJAAN

Ketiga sistem sirkulasi pusat perbelanjaan tersebut di atas senantiasa dite-rapkan dalam
pembangunan pusat perbelanjaan mulai dari Mal hingga Pusat Perdagangan. Namun dalam
praktiknya, sistem sirkulasi yang dite-rapkan ada yang menyimpang atau mengalami
penggabungan atau telah dimodifikasi sesuai keinginan pihak pengembang. Berikut akan
dijelaskan macam-macam pusat perbelanjaan dan sistem sirkulasi yang diterapkan.

a) Mall/Mal

Mall/Mal dapat diartikan sebagai sebuah tempat jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistem
dengan belokan-belokan yang dirancang khusus un-tuk pejalan kaki. Mal dapat pula disebut
sebagai jalan pada areapusat usaha yang terpisah dari lalu lintas umum, tetapi memililki
aksesyang mudah sebagai tempat berjalan, duduk, bersantai, dan dilengkapi unsur dekoratif
guna mendukung kenyamanan pengunjung dalam menikmati suasana. De-ngan kata lain,
Mal memiliki arti bukan hanya sebagai gedung tempat kita berbelanja, tetapi Mal adalah
sebuah konsep sistem tata ruang yang salah satunya bisa diterapkan pada sebuah pusat
belanja (shopping mall)

―Shopping Mall‖ menurut Uban Land Institure adalah kelompok kesatuan komersial
yang dibangun pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan diatur
menjadi sebuah unit operasi, berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area
perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan
dengan tipe dan ukuran total toko-toko. Konsep Mall pada Shopping Mall berperan sebagai
penghubung, pengontrol, pengorganisir unit ritel, serta pengidentifikasi area (memberi
kejelasan orientasi). Contoh pusat perbelanjaan berbentuk Mall atau Shopping Mall yang ada
di Jakarta, antara lain Mal Ciputra, Mal Ambassador, Mal Kelapa Gading, dan Mal Mangga
Dua.

73
 b) Plaza/Square

Plaza adalah ruang publik terbuka, biasanya miimal ada satu bangunan yang
menyertainya, kadang dikelilingi bangunan lain. ―Plaza‖ memiliki makna yang sama dengan
―Square‖ , yaitu merujuk pada suatu lapangan terbuka yang ditujukan bagi masyarakat untuk
melakukan berbagai aktivitas, seperti halnya ―alun-a’um‖. Kata ―Plaza‖ berasal dari Bahasa
Spanyol, yang memiliki arti mirip dengan kata ―City‖ atau ―Town Square‖dalam Bahasa
Inggris. Plaza juga punya arti yang mirip dengan ―Piazza‖ dalam Bahasa Italia atau ―Place‖
dalam Bahasa Perancis.

Kebanyakan kota kolonial di Amerika Latin dirancang di sekitar sebuah lapangan yang
disebut plaza de armas. Di situlah tempat pasukan dikumpulkan , seperti yang tersirat dalam
namanya. Plaza de Armas dikelilingi istana gubernur dan gereja utama (katedral). Diseluruh
Amerika Latin, plaza mayor dari masing-masing pusat pemerintahan mempunyai tiga
lembaga yang saling terkait erat, yaitu katedral, cabildo atau pusat admiistrasi—yang daapt
ditentukan disebuah sayap dari istana gubernur--, dan audiencia atau gedung pengadilan.

74
Plazanya cukup luas sehingga dapat digunakan sebagai lapangan untuk parade militer. Pada
saat-saat perayaan, plaza juga bisa dijadikan tempat untuk masyarakat berkumpul.

Awalnya kata ―plaza‖ atau ―square‖ tidak berkonotasi sebagai pusat perbelanjaan
melainkan suatu konsep sistem ruang publik terbuka yang menjadi pusat dalam satu area.
Sistem plaza kemudian bergeser sehingga banyak pusat perbelanjaan , naun arti sistem plaza
kemudian bergeser ehingga banyak pusat perbelanjaan yang tidak memiliki ruang publik
trbuka tetapi tetap diberi embel-embel plaa. Kini, orang hanay tahu bahwa plaza adalah
bangunan besar berupa pusat perbelanjaan. Contoh plaza di Jakarta, antara lain Plaza
Indonesia, Gajah Mada Plaza, Glodok Plaza, Ratu Plaza, Plaza Semanggi, ITC Cempaka
Mas, dan lain-lain.

Konsep plaza dan square juga ada yang dikombinasikan dengan konsep mal sehingga
menjadi kawasan belanja dalam gedung dengan lahan tengah (square/plaza) yang cukup luas
untukmenampung berbagia kegiatan non reguler, misal acara lomba, peragaan busana
(fashion show), pameran, acara musik sebagaimana yang sering kita lihat di teleebisi. Contoh
penggabungan konsep plaza/square dengan mal adalah Cilandak Town Square dan Cibubur
Square di Jakarta, atau Malang Town Square (Matos) di Kota Malang, Jawa Timur.

75
 c. Pertokoan

Pertokoan adalah sebuah kompleks bangunan terendiri yang terdiri atas gabungan
toko-toko. Pertokoan dapat pula diartikan kompleks toko atau deretan toko yang masing-
masing dimiliki dan dikelola oleh perorangan atau badan hukum. Sedangkan Pusat
Pertokoan adalah toko-toko yang mengelompok pada satu areal tertentu yang dibangun
secara vertikal maupun horizontal dan yang dikelola oleh suatu badan hukum atau
perseorangan guna memberikan kemudan para pembeli. Contoh pertokoan antara lain
Pertokoan Pulo Mas (Jakarta), Pertokoan Udayan (Denpasar, Bali), Pertokoan Dika
(Palembang), dan Pertokoan Nagoya (Batam).

76
 d. Pusat Perdagangan/Trade Centre

Pusat Perdagangan/Trade Centre adalah kawasan pusat jual beli barang sandang,
pangan, dan kebutuhan rumah tangga, alat kesehatan, dan lain-lain secara grosir dan eceran
serta jasa yang didukung oleh saran yang lengkap yang dimiliki perorangan atau satu badan
hukum.

Penjualan barang di trade centre bisa secara grosir atau eceran. Sistem plaza sering
dipakai dalam pusat perbelanjaan berbentuk trade centre, dimana ukuran ruang ritelnya
(tokonya) kecil, dan menggunakan sistem jual. Contoh Pusat Perdagangan, yaitu Pulogadung
Trade Centre dan Kelapa Gading Trade Centre. Namun, ada pula trade centre yang berukuran
raksasa, seperti komplek World Trade Centre yang ada di Kota New York, Amerika Serikat.

77
 3. TIPS MEMBELI DAN MEMILIH KIOS DI PUSAT PERDAGANGAN

Belakngan ini investasi kios di pusat perdagangan (trade centre) cukup prospektif,
terutama dengan makin tingginya daya beli masyarakat kelas menengah. Permintaan terhadap
kios sangat tinggi, khususnya di kawasan pusat perdagangan ritel di kota besar seperti Jakrta.
Untuk memilih lokasi trade centre yang tepat, ada empat hal yang perlu diperhatikan agar
kios kita ramai pengunjung:

1. Akses Transportasi

78
 Pilihlah pusat perdagangan yagn berada di lokasi strategis. Bukan hanya
strategis bagi kita, tetapi juga bagi pengunjung yang dibidik. Apakah akses
transportasi teredia dengan mudah selama 24 jam? Bukan hanya untuk kendaraan
pribadi, tetapi juga untuk kendaraan umum. Jangan bayangkan pengunjung akan mau
merogoh kocek ekstra dengan mudah untuk mengunjungi trade center yang baru.
2. Kawasan Bisnis dan Sudah Dikenal
Pilihlah trade centre dilokasi dengan prospek bisnis yang baik, seperti daerah
yang sudah terkenal sebagai pusat perdangan atau daerah pusat-pusat pertumbuhan
bisnis baru. Trade Centre di daerah non-komersial , seperti di perumahan, relatif
kurang dapat menarik banyak pengunjung.
3. Hindari Trade Centre yang Bertumpuk
Apabila kita tertarik dengan trade centre di daerah pusat perdagangan,
perhatikan arus pengunjungnya dengan lebih seksama. Apakah pengunjungnya cukup
dan tidak berfokus pada satu lokasi tertentu aja. Penumpukan trade centre di satu
wilayah, membuat peraingan antar trade centre akan menjadi tinggi. Hal tersebut akan
membuat sebagian trade centre yang dala disana menjadi kekurangna pengunjung.
4. Lirik juga Kawasan Pinggir Kota
Harga tanag yang terus melejit dan moratorium mal yang diterapkan di Jakrta,
membuat kawasan Depok, Bekasi, Bogor, danTangerang mulai dilirik pengembang.
Seiring dengan meningkatkanya aktivitas ekonomi dan akses transportasi yang
membaik, sebagian pusat perbelanjaan di kawasan tersebut akan menjadi pusat
perdangan secara alami yang tentunya menarik untuk dijadikan lahan investasi.
Kuncinya, jangan terburu-buru mengharapkan hasil yang cepat.

79
 BAB 7
Investasi Bangunan Gedung

1. INVESTASI GEDUNG PERKANTORAN

Gedung Perkantoran dapat berupa satu gedung tunggal yang ditempati satu
perusahaan atau satu gedung perkantoran yang terdiri atas kantor-kantor berbagai
perusahaan yang menempati masing-masing lantai atau masing-masing ruangan
terpisah didalam gedung tersebut. tiap ruang kerja perkantoran telah dilengkapi
ruang untuk mesin-mesin, kantin, ruang rapat, ruang arsip, ruang perpustakaan,
dan ruang untuk aktivitas penunjang lainnya.
Gedung perkantoran ada yang tergolong ―gedung susun‖ (strata title)
dan ―gedung tunggal‖ (non-strata title). Gedung perkantoran yang tergolong strata
title adalah gedung bertingkat yang dibangun oleh pengembang (developer) yang
masing-masing unit ruangannya dijual kepada berbagai
lembaga/perusahaan/pelaku bisnis untuk digunakan sebagai kantor (contohnya
Gedung Perkantoran Jakarta Setiabudi Internaional di Jakarta). Sedangkan tingkat
yang dimiliki sendiri oleh sebuah lembaga atau perusahaan dan digunakan sebagai
kantor lembaga atau perusahaan tersebut (contohnya gedung Bank Indonesia,
kantor pusat Bank Mandiri, dan sejenisnya).
Gedung perkantoran berupa gedung susun (strata title) dibangun oleh
pengembang guna memenuhi permintaan konsumen dari golongan pelaku
bisnis/perusahaan/lembaga yang membutuhkan ruangan kantor, namun belum
mempunyai cukup dana untuk membangun gedung kantor sendiri.
Konsumen dapat membeli atau menyewa unit-unit yang ada di gedung
tersebut. gedung perkantoran jenis ini biasanya dibangun di dekata pusat kegiatan
bisnis di kota besar seperti Jakarta. Karena berbentuk stratra title maka setiap
penghuni dapat memiliki hak kepemilikan atas unit kantor serta hak bersama atas
tanah bersama, benda bersama,dan bagian bersama.
Disisi lain, gedung perkantoran yang berbentuk gedung tunggal (non
strata title), kepemilikannya dipegang langsung oleh pemilik gedung tersebut
sehingga sertifikat tanahnya hanya bersifat tunggal seperti Hak Guna Bangunan
(HGB). Jadi, dalam gedung perkantoran jenis ini tidak dikenal adanya hak

80
kepemilikan atas unit kantor, sebab kepemilikan seluruh bangunan tersebut berada
di tangan satu pihak sebagai pemilik gedung tersebut. pdaa umumnya gedung
perkantoran jenis non strata title banyak dibangun oleh perusahaan/lembaga yang
sudah besar dan digunakan sebagai kantor pusat perusahan/lembaga tersebut,
contohnya gedung milik Bank Indonesia, kementerian/lembaga negara, BUMN,
bank, perusahaan konglomerat, dan lain-lain.
Dalam perkembangannya, banak gedung perkantoran non-strata title
juga menyewakan sebagian unit ruangannya untuk perusahan lain guna
menambah penghasilan serta mengefisienkan penggunaan gedung tersebut.
namun, hak kepemilikan atas semua unit ruangan yang ada di gedung tersebut
tetap berada di tangan pemilik gedung. Dengan kata lain, para penyewa unit
kantor hanya berhak memanfaatkan unit kantor yang disewakan serta
menggunakan fasiliats gedung. Hal tersebut tentu saja berbeda dengan gedung
perkantoran jenis strata title yangmemberi peluang kepada para penyewa untuk
memiliki unit tersebut.
Masyarakat, khsusunya para pelaku bisnis, dapat berinvestasi membeli
unit kantor yang ada di gedung perkantoran jenis gedung susun (strata title) untuk
digunakan sendiri sebagai kantor atau disewakan kembali kepada pihak lain yang
membutuhkan ruang kantor. Karena bangunan ini bersifat sebagai tempat tinggal
atau hunian. Kita juga tidak boleh memakai unit kantor tersebut sebagai toko atau
sarana aktivitas bisnis selain kantor karena dapat menggnggu penghuni unit kantor
yang lain. Jadi, jika kita buth ruangan yang lebih banyak untuk aktivitas bisnis
seperti toko ritel, lebih tepat jika kita membeli atau menyewa unit-unt toko yang
ada di pusatperbelanjaan (mal,square, paza). Di sisi lain, apabila usaha kita adalah
perusahaan distribusi makan akan lebih tepat jika kita menyewa gudang
penyimpanan. Gedung perkantoran hanya cocok digunakan sebagai kantor
administrasi perusahaan atau kantor jasa professioanl, sperti notaris, konsultan,
arsitek, pengacara, dan lain-lain.
Investasi gedung perkantoran masih cerah, khususnya yang berlokasi
di kawasan pusat bisnis (central bussiness districk/CBD) di Jakarta. Saat ini , rata-
rata tingkat hunian sewa gedung perkantoran di Jakarta telah menembus angka 96
persen. Apsokan ruang perkantoran baru selama triwulan II-2013 tercatat seluas
1312.873 m2 atau meningkat dibandingkan dengan triwulan I-2013 sebesar
51.000 m2. Hingga akhir 2013 pasokan ruang perkantoran diperkiran bertambah

81
128.035 m2. Sehingga kumulatid luas ruang perkantoran di Jakarta akan
menembus angka 7 juta meter persegi.

2. INVESTASI GEDUNG PERTEMUAN

Gedung Pertemuan atau Gedung Serbaguna adalah bangunan yang dapat
digunakan untuk berbagai macam kegiatan masyarakat, seperti perayan
pernikahan, seminar, pertunjukan musik, pertemuan alumni, perlombaan seni,

82
pameran lukasian, pameran otomotif, pameran produk usaha rakyat, produks
MLM, pelatihan kerja, kampanye tertutup, dan lain-lain. Jenis investasi ini bisa
dilakukan oleh perorangan, perusahaan swasta, perusahaan negara, lembaga
negara, universitas, dll.
Saat ini banyak lembaga negara atau swasta yang membangun gedung
pertemuan atau gedung serbaguna yang dapat digunakan sendiri atau disewakan
ke pihak lain. Gedung pertemuan yang ideal paling tidak harus dapat menampung
1000 orang hingga 5000 orang, bahkan ada gedung pertemuan yang bisa
menampung lebih dari 5000 orang. Pihak perorangan pun dapat berinvestasi
dengan membangun gedung pertemuan berkapasitas 1000 orang guna melayani
kebutuhan masyarakat sekitar terutama untuk perhelatan perkawinan, pertemuan
organisai, acara keagamaan, kampanye tertutup, promosi produk baru, dan
beragam aktivitas publik lainnya. Investor yang membangun gedung pertemuan
akan mendapat keuntungan dari ewa gedung dan keuntungan dari naiknya nilai
aset tanah/bangunan gedung.

3. NVESTASI GEDUNG OLAHRAGA

Investor properti juga dapat berinvestasi dengan cara membangun Gedung
Olahraga guna disewakan kembali masyarakat umum. Gedung olahraga yang
dibangun dapat dilengkapi fasilitas lapangan sepakbola, futsal, basket, bola voli,

83
tenis lapangan, bulu tangkis, tenis meja, sarana kebugara, dan lain-lain. Saat ini di
masyarakat sedang menjamur pendirian gedung olahraga berbentuk lapangan
futsal guna memenuhi animo anak-anak muda yang menyenangi permainan futsal.
Lapangan basket pun sepertinya wajib ada di etiap gedung olahraga karena jenis
olahraga ini sangat digemari anak-anak muda di perkotaan.
Pemilik gedung olahra akan mendapatkan keuntungan langsung berupa
biaya sewa tempat dan keuntungan tidak langsung berupa naiknya nilai asset
properti seiring pertambahan waktu. Ada baiknya juga apabila pendirian gedung
olahraga tersebut digabungkan dengan konsep gedung serbaguna sehingga dapt
pula disewakan untuk acara-acara non olahraga. Pengelola gedung olahraga juga
dapat menambah penghasilan dengan menggandeng perusahaan produsen alat-alat
olahraga, minuman kesehatan, atau produk lain, untuk berpromosi di tempat
tersebut.
Gedung olahraga sebaiknya juga dilengkapi pusat kebugaran (fitness centre)
sehingga dapat menarik minat masyarakat yang saat ini sangat menggemari
kegiatan olahraga kebugaran. Disamping itu, pihak pengelola gedung harus pandi
menciptakan berbagai kegiatan atau kejuaraan atau perlombaan yang diikuti
banyak pihak guna meramaikan gedung olahraga tersebut. desain gedung
sebaiknya dibuat mengikuti tren massa kini, contohnya gaya modern-minimalis,
sehingga lebih menarik miant masyarakat umum untuk berolahraga di gedung
tersebut.

84
 4. INVETSASI GUDANG DAN KAWASAN INDUSTRI
Gedung penyimpanan dapat pula dijadikan alternatif investasi properti yang
menguntungkan. Berkat kemajuan perekonomian nasional yang pesat, denwasa ini
banyak bermunculan pelaku bisnis baru yang membutuhkan fasilitas gudang
untuk memperlancar bisnis mereka. Kebanyakan pelaku bisnis ini belum
mempunyai modal yang cukup untuk membangun gudang sendiri sehingga
mereka menilai lebih menguntuk=ngkan menyewa gudang pihak lain.

Nah, dari situlah muncul peluang usaha dimana kita bisa membangun
gudang penyimpanan untuk disewakan kembali kepada pihak lain. Gudang
penyimpanan untuk diewakan kembali kepada pihak lain. Gudang penyimpanan
dapat dibangun didekat pusat kegiatan distribusi barang, seperti didekat pelabuhan
laut, pelabuhan udara, atau stasiun kereta api. Gudang juga dapat dibangun di
pinggir kota guna melayani perusahaan yang ingin mendistriusikan barang ke kota
tersebut dan kota lain di sekitarnya. Gudang dapat berbentuk gudang tunggal atau
gudang deret (pergudangan).
Kalau modal kita mencukupi, sebaiknya kita membangun gudang yang
diakreditasi Badan Pengawas Perdagangan Berjangka Komoditi (Bappebti)
sehingga kita dapat menerbitkan dokumen Resi Gudang yang dapat
diperjualbelikan di apsar koomoditi. Para produsen hasil pertanian dan
perkebunan akan lebih berminat menyimpan hasil panen di gudang yang telah

85
terakreditasi, sebab mereka bisa mendapat dokumen Rei Gudangyang dapat
dijadikan agunan kredit di bank.
Resi gudang adalah sebuah dokumen kepemilikan barang yang disimpan di
gudang yang diterbitkan oleh pengelola gudang yang telah diakreditasi Bappebti.
Dengan dokumen Resi Gudang, pemilik barang dapat memperjualbelikan
barangnya ke pihak lain tanpa harus membawa barang tersebut kesana kemari.
Dokumen Resi Gudang juga dapt dijadikan agunan untuk mendapatkan kredit
modal kerja dari pihak perbankan. Jika barang tersebut disimpan di gudang yang
belum diakreditasi Bappebti, pemilik barang hanya akan mendapat dokumen tanda
terima barang biasa yang tidak dapat dialihkan atau diagunkan.
Dewasa ini para pengembang kelas atas juga tertarik emmbangun kompleks
pergudangan, terutama didaerah Jakarta dan seitarnya, guna melayani kebuthan
para pengusaha yang bergerak di bidang distribusi. Salah satu contohnya adalah
Kompleks Pergudangan Green Sedayu Biz Park Commercial Estate di daerah
Daan Mogot, Jakarta, yang dibangun oleh perusahan pengembang Agung Sedayu
Group. Komplek pergudangan ini menawarkan banyak faislitas, seperti sistem
keamanan 24 jam, akse satu pintu gerbang, konsep cluster, bebas biaya kuli
bongkar muat, bebas banjiur, dekat dengan Pelabuhan Tanjung Priok, akses
langsung ke jalan tol lingkar luar jakarta (JORR), dan fasilitas CCTV dimasing-
masing unit pergudangan.

86
 Dalam skala yang jauh lebih besar, investasi gudang penyimpanan dapat
pula dikaitkan dengan invetasi berbentuk kawasan industri. Saat ini banyak
dibangun kawasan industri yang berisi bangunanpabrik dan gudang yang dapat
disewa atau dibeli oleh perusahaan-perusahaan dari dalam negeri dan luar negeri.
Pada umumnya kawasan indsutri tersebut didirikan di dekat lokasi pelabuhan laut
guna mempermudah akses kegaitan ekspor dan impor barang.
Tingginya permintaan lahan untuk kawasan industri yang dipicu masuknya
swejumlah investor asing membuat prospek bisnis properti jenis ini cukup cerah.
Kawasan indsutri merupakan peluang bisnis properti yang menempati urutan
ketiga setelha perumahan dan perkantoran. Namun , bisnis kawasan industri
sangat dipengaruhi ketersediaan infrastruktur jalan, pelabuhan laut, dan pelabuhan
udara sehingga kini bsinis ini maih banyak berpusat di Pulau Jawa, khususnya di
wilayah yang dekat dengan Jakarta dan Surabaya. DI luar Jawa, kawasan industri
juga dibangun di Batam karena lokasinya dekat dengan Singapura.

87
5. INVESTASI BANGUNAN SUPERBLOK

Jika tren properti di tanah air pernah bergeser dari hunian tapak (landed house) ke
hunian vertikal atau apartemen (strata title), kini tren yang lagi getol ditiupkan para
pengembang raksasa adalah pembangunan superblok atau kawasan terpadu (mixed-use
development). Superblok adalah kon-sep kawasan terpadu yang menampung berbagai
bangunan apartemen/ kondominium, hotel, perkantoran, sarana pendidikan, dan pusat
perbelan-jaan dalam satu lokasi. Pembangunan superblok diperkirakan bakal terus menjamur
di kota-kota besar hingga lima tahun ke depan."
Sekalipun agak terlambat dibandingkan dengan negara tetangga, seperti Singapura
dan Malaysia, yang sudah memulai pembangunan superblok sejak 20 tahun silam, namun
fenomena ini patut disambut baik. Pasalnya dengan konsep superblok, dipercaya dapat
mentransformasi gays hidup kaum profesional yang semula bersifat komuter (tinggal di
pinggiran kota Jakarta, tetapi bekerja di pusat kota Jakarta), menjadi kembali tinggal di pusat
kota (back to the city).
Semangat "kembali ke kota" ini jugs dipicu ketidakmampuan pemerin-tah dalam
menata sistem transportasi massal bagi warganya. Jadi, bisa diba-yangkan bagaimana

88
beratnya seseorang yang bekerja di daerah segitiga emas Jakarta, tetapi ia harus tinggal di
pinggir Jakarta, seperti Bekasi, Depok, atau Tangerang. Yang pasti, selain biaya hidup habis
bust ongkos transportasi (apalagi harga BBM terus melambung), ia juga mengalami kelelahan
fisik, atau istilah populernya "tua di jalan"."
Alhasil, produktivitas pun akan menurun, keharmonisan keluarga juga turut
berkurang. Dengan superblok, problem khas kaum urban itu dapat teratasi dan konsep one
stop living pun dapat terwujud. Ayah bisa bekerja di kantor, anak bersekolah, sementara ibu
berbelanja kebutuhan sehari-hari di pusat perbelanjaan. Semuanya itu berada dalam satu
kawasan superblok, tanpa perlu menggunakan sarana transportasi pribadi, seperti ke dr an
bermotor, apalagi transportasi umum.

Gambar 64. Contoh Konsep Bangunan Superblok (www.vbiznews.com)

Pengembang perumahan skala besar, yaitu PT Agung Podomoro Land Tbk., sedang
membangun 10 hingga 14 superblok sampai akhir 2013 di kawasan Jakarta dan Karawang,
Jawa Barat. Pembangunan superblok terse-but dianggarkan sebesar Rp5 triliun untuk setiap
superblok dan Rp2,5 triliun untuk mini-superblok. Selain di daerah tersebut, Agung
Podomoro bakal mengincar sejumlah lokasi baru untuk mengembangkan superblok, yaitu di
Medan, Surabaya, Solo, Jogja, Batam, dan Balikpapan."

89
 Superblok adalah suatu kawasan urban yang dirancang secara terpadu (integrated
development), berdensitas cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran
(mixed-use). Salah satu kunci terpenting ke-berhasilan superblok adalah keberhasilan
mekanisme kontrol Urban Design Guidelines (UDGL) yang memuat regulasi pengembangan
superblok. Kon-trol UDGL banyak diabaikan para pengembang yang membangun gedung di
kawasan superblok. Akibatnya keinginan untuk mendapatkan kawasan yang nyaman,
manusiawi, dan inovatif secara desain, tidak sepenuhnya terjadi, sehingga superblok hanya
menjadi kumpulan blok gedung yang bergabung dalam satu kawasan besar tanpa hubungan
yang positif.

Sebenarnya tidak ada konsep yang jelas mengenai luas kawasan super-blok. Namun,
beberapa blok/lot gedung yang saling terintegrasi dalam satu konsep master plan sudah bisa
diklaim sebagai superblok. Contohnya, ka-wasan Cyberport di Hongkong, Raffles Place dan
Suntec City di Singapura, Postdamer Platz di Berlin, Sudirman CDB dan Mega Kuningan di
Jakarta, serta Trans Kalla di Makassar.

90
91
 Trans Kalla adalah superblok berkonsep Family Entertainment Centre pertama di
Indonesia yang terletak di Makassar, Sulawesi Selatan. Proyek ini dikembangkan oleh Trans
TV (Para Group) dan Kalla Group, dan di-proyeksikan akan selesai total pada 2015. Di dalam
proyek superblok ini terdapat klub keluarga, pusat perbelanjaan, kompleks bisnis dan
hiburan, termasuk Trans Studio—taman hiburan indoor terbesar di Asia Tenggara—yang
selesai pada 2009.

DAFTAR 10 SUPERBLOK DI JAKARTA YANG BISA DIJADIKAN

PILIHAN INVESTASI:

1. Podomoro City

Pengembang: Agung Podomoro Group

Luas: 21 hektar Lokasi: Jl. S. Parman, Jakarta Barat
Empat menara Apartemen Mediterania Garden I (2.700 unit)
Enam menara Apartemen Mediterania Garden II (3.078 unit)
Perkantoran, 2 menara (2.500 unit) Ruko 120 unit,
mal 175 ribu meter persegi
Investasi: Rp4 triliun

2. CBD Pluit

Pengembang: Agung Podomoro Group

Luas: 10 hektar
Lokasi: Pluit, Jakarta Barat
Lima menara kondominium
Menara perkantoran, ruko, garden house, dan Emporium Pluit Mall

92
3. Kemang Village
Pengembang: Lippo Group
Lokasi: Jl. Prapanca Kemang, Jakarta Selatan
Luas: 12 hektar
Tiga menara kondominium (700 unit), harga Rp800 juta-Rp2,5 miliar Mal 130 ribu meter
persegi
Hotel Aryaduta Regency Kemang 350 Suite Convention Center, Spa, Country Club 13 ribu
meter persegi
Rumah Sakit 250 tempat tidur
Sekolah kapasitas 1.000 siswa
Bioskop 8 layar Heliport
Investasi: US$ 880 juta (Rp8 triliun)

4. Gandaria City
Pengembang: Pakuwon Group
Lokasi: Jl. Arteri Pondok Indah, Gandaria,
Jakarta Selatan Luas: 8,5 hektar
Mal Gandaria Mainstreet
Tahap I: 145 ribu meter persegi
Tahap II: 45 ribu meter persegi (325 toko/tenant)
Gandaria 8, perkantoran 32 lantai, luas 64 ribu meter persegi
Harga: Rp10,3 juta-Rp17,7 juta meter persegi
Apartemen Gandaria Heights Tower A 32 lantai, Tower B 34 lantai
Total 600 unit, harga Rp500 juta-Rp1,3 miliar per unit
Hotel Novotel 300 kamar (masih negosiasi)
Investasi: Rp2,1 triliun

5. Grand Indonesia
Pengembang: PT Cipta Karya Bumi Indah (Djarum Group)
Lokasi: Bundaran HI, J
akarta Pusat Luas: 7 hektar
Dua menara mal 8 lantai, luas 150 ribu meter persegi, bioskop 11 layar

93
Hotel Indonesia Kempinski, 270 kamar, luas 30 ribu meter persegi Kempinski Residences 55
lantai, 189 unit apartmen, dan 11 penthouse Perkantoran 57 lantai, 72 ribu meter persegi
Investasi: Rp2,3 triliun

6. Rasuna Epicentrum Superblocks

Pengembang: PT Bakrieland Development Tbk.

Lokasi: JI. HR Rasuna Said, Jakarta Pusat
Luas: 54,7 hektar
Bakrie Tower 48 lantai, 60 ribu meter persegi,
harga: Rp 14 juta—Rp16 juta meter persegi
Epicentrum Walk, pusat ritel 25,6 ribu meter persegi, perkantoran strata title 3 lantai, luas 13
ribu meter persegi, 190 unit
Harga sewa ritel Rp200 ribu—Rp350 ribu meter persegi/bulan
Concert Hall Kondominium The Grove, 2 menara 440 unit, harga Rp800 juta—Rp3 miliar
per unit
Investasi: Rp17 triliun

7. Season City Pengembang: Agung Podomoro Group

Lokasi: Jl. Latumenten, Jakarta Barat

Luas: 5,5 hektar Tiga ribu gerai dalam mal lima lantai
Apartemen Fortune dan Sky, Taman Air (Waterpark),
Taman Hiburan SkY Garden (Taman Langit), dan
Fortune Garden House (Rumah Taman Kebe, untungan)
Investasi: Rp4 triliun
8. Ciputra World Jakarta
Pengembang: PT Ciputra Property Tbk,
Lokasi: Jl. Dr. Satrio, Casablanca, Jakarta Pusat

94
Luas 10 hektar (tahap I S,S hektar)
Enam pusat perbelanjaan
Satu gedung apartemen
Satu gedung perkantoran Satu gedung hotel
Lima lantai areal parkir
Investasi: Rp7 triliun

9. Kota Kasablanka

Pengembang: Pakuwon Group

Lokasi: Cassablanca, Jakarta Pusat
Luas: 9,6 hektar
Hotel bintang lima
Empat menara apartemen 32 lantai
Pusat perbelanjaan dan perkantoran 32 lantai
Exhibition Hall 4.000 meter persegi

10. The St. Moritz Penthouses & Residences

Pengembang: Lippo Group

Lokasi: Kawasan Puri Indah, Jakarta Barat
Luas: 120 ribu meter persegi
Apartment 6S lantai Pusat belanja eksklusif (dilengkapi Sea World)
Hotel bintang lima,
Convention Center 17 Sky-Scrapper (menara tertinggi)
International Grammar School (Yayasan Pelita Harapan), kapasitas 1.000 siswa Siloam
Hospital Cinema XXI, 10 layar
Investasi: US$1,2 Millar (Rpll triliun)

95
 BAB 8
Investasi Hotel Dan Penginapan

Bisnis properti juga berkaitan dengan jasa akomodasi. Yang dimaksud dengan
"akomodasi" di sini adalah jasa pelayanan penginapan yang dapat dilengkapi pelayanan
makan dan minum serta jasa lainnya. Masya-rakat dapat berinvestasi dengan membangun
salah satu jenis akomodasi yang sesuai dengan daerah setempat serta sesuai dengan
kemampuan modal dan manajemennya. Sebagai contoh, saat ini banyak warga masyarakat di
daerah-daerah wisata yang menawarkan homestay bagi para turis asing atau domestik.
Investor properti yang bermodal kuat dapat membangun hotel ber-bintang di daerah
perkotaan, pinggiran kota, maupun di daerah tujuan wisata andalan. Banyak ragam jenis
akomodasi yang bisa dibangun guna menarik minat masyarakat atau wisatawan. Investasi
jenis ini dapat men-datangkan dua macam keuntungan, yaitu keuntungan secara langsung
berupa penghasilan dari biaya sewa dan biaya akomodasi lainnya, serta keuntungan tidak
langsung dari naiknya nilai aset properti.
Bisnis hotel dan penginapan adalah jenis bisnis yang perkembangannya selalu
mengikuti pertumbuhan ekonomi masyarakat atau nasional. Sema-kin maju perekonomian
nasional maka semakin berkembang pula bisnis akomodasi ini. Dengan tingkat kemajuan
ekonomi nasional saat ini yang l selalu bertumbuh di atas 6% per tahun, maka perkernbangan
bisnis hotel dan penginapan di Indonesia diprediksi akan terus tumbuh dan berkembang.
Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Prancis Bangunan publik ini
sudah ada sejak akhir abad ke-17. Maknanya kira-kira "tempat penampungan buat
pendatang" atau bisa juga diartikan "bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk
umum". Jadi, pada mulanya hotel memang diciptakan untuk meladeni masyarakat. Tak aneh
kalau dulu di Inggris dan Amerika, yang namanya pegawai hotel mirip dengan pegawai
negeri alias abdi masyarakat. Tapi, seiring perkembangan zaman dan ber-tambahnya pemakai
jasa, layanan inap-makan ini mulai meninggalkan misi sosialnya sehingga para tamu pun
dipungut bayaran. Sementara itu, bangunan dan kamar-kamarnya mulai ditata sedemikian
rupa supaya tamu betah. Meskipun demikian, selama bertahun-tahun standar layanan hotel
relatif tidak banyak berubah sarnpai tahun 1793 saat muncul jenis Hotel Kota (City Hotel).'
City hotel pertama kali dibangun tahun 1793 di cikal bakal wilayah kota New York.
City hotel itulah pelopor pembangunan penginapan gaya baru yang lebih bergaya modern

96
(fashionable). Sebab, dasar pernbangunannya tak hanya mementingkan letak yang strategis
tetapi juga pemikiran bahwa hotel juga haws menjadi tempat istirahat yang mumpuni
sehingga tidak ada salahnp didirikan di pinggir kota. Setelah itu, muncul hotel-hotel
legendaris seperti Tremont House (Boston, 1829) yang selama puluhan tahun dianggap
sebagai salah satu tempat paling top di Amerika Serikat. Tremont bersaing ketat dengan
Astor House yang dibangun di New York pada 1836'
Pada masa itu, hotel modern identik dengan perkembangan lalu lintas dan tempat
beristirahat. Saat pembangunan jaringan kereta api di AS sedang gencar-gencarnya, hampir di
setiap perhentian atau stasiun kereta api selalu ada hotel. Maksudnya jelas, yaitu untuk
mengakomodasi orang-orang yang baru saja bepergian dengan kereta api. Pada masa itu naik
kereta api sangat melelahkan sehingga hotel-hotel pun "dipersenjatai" dengan berbagai
hiburan pelepas penat. Hotel jenis its diembeli-embeli dengan kata "transit" karena memang
ditujukan bagi pars musafir atau orang yang bepergian.
Seiring berkembangnya teknologi kendaraan bermotor, kawasan sekitar rel kereta api
tak lagi menarik minat pat-a investor. Orang kemudian lebih suka jalan-jalan pakai mobil dan
motor ketimbang kereta api. Kepopuleran hotel transit pun tersaingi kehadiran Motel (Motor
Hotel), yaitu tempat istirahat bagi para pengendara kendaraan bermotor. Namun, kejayaan
motel pun tidak berlangsung lama. Seiring pesatnya perkembangan kota, berakhir pula era
motel karena letaknya yang agak di pinggir kota dan fasilitasnya yang kalah bagus
dibandingkan dengan hotel di pusat kota. Kalau pun terpaksa bermalam di kawasan
pinggiran, motel jugs harus bersaing dengan Resort Hotel yang banyak tumbuh di tempat-
tempat peristirahatan.
Selain resort hotel, pada era 1990-an jugs lahir berbagai extended-stay hotel khusus
bagi tamu yang membutuhkan tempat menginap minimal lima malam. Sedangkan pelaku
bisnis yang harus bernegosiasi di kampung atau negeri orang, bisa mencari apartment hotel.
Di Amerika Serikat, dua jenis hotel tersebut berkembang sangat pesat.
Di Indonesia, kata hotel selalu dikonotasikan sebagai bangunan peng-inapan yang
cukup mahal. Di Indonesia selain "Hotel Berbintang" juga dikenal kelas "Hotel Melati" yang
tarifnya cukup terjangkau, namun hanya menyediakan tempat menginap dan sarapan pagi,
serta Wisma Tamu (Guest House) yang dikelola sebagai usaha swasta seperti hotel melati dan
Mes (Mess) yang dikelola perusahaan sebagai tempat menginap pars karyawan dan tamu
perusahaan.
Pada masa penjajahan Hindia Belanda, di Indonesia sudah didirikan hotel yang
terkenal, seperti Hotel Marine dan Hotel Des Indes di Batavia ( Jakarta). Hotel buatan

97
Belanda tersebut lebih banyak digunakan untuk kepentingan pars pejabat pemerintah kolonial
Hindia Belanda dan para kroninya. Rakyat pribumi tidak diizinkan menginap di hotel tersebut
karena saat itu masih berlaku sistem politik apartheid. Namun, sejak kemerdekahan Indonesia
tahun 1945, semua hotel dan suet properti milk pernermta Hindia Belanda tersebut diambil
alih oleh Pemerintah

98
99
 Dalam bidang jasa akomodasi dikenal berbagai macam bentuk hotel atau penginapan
yang dapat dimanfaatkan oleh masyarakat umum atau para wisatawan, antara
a) Hotel
b) Motel (Motor Hotel)
c) Wisma Tamu (Guest House)
d) Rumah Penginapan (Pension)
e) Pusat Liburan (Holiday Center)
f) Rumah Liburan (Holiday Home)
g) Vila/Rumah Peristirahatan
h) Bungalo (Bungalow)
i) Mes Karyawan
j) Rumah Tinggal (Homestay)
k) Losmen (Logement) 1) Penginapan (Inn)
m) Pondok Wisata (Cottage)
n) Kurhotel/Kurpension
o) Asrama (Hostel)
p) Losmen ala Jepang (Minshuku)
q) Penginapan ala Jepang (Ryokan)
r) Rumah Singgah (Foresteire)
s) Rumah Peristirahatan (Sanatorium)
t) Penginapan di Alpen (Schutz Hutte)
Hotel adalah salah satu jenis akomodasi yang menggunakan sebagian atau
keseluruhan bagian bangunan untuk jasa pelayanan penginapan, pe-nyedia makanan dan
minuman, serta jasa lain bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersial." Saat ini
jenis layanan hotel semakin berkem-bang, termasuk menjadi tempat resepsi pernikahan dan
acara pertemuan tanpa harus menginap di hotel tersebut. Hotel-hotel berbintang pun
kebanyakan merupakan bagian dari jaringan hotel internasional yang dibangun dengan sistem
waralaba (franchise) atau kemitraan usaha.

100
 Hampir semua hotel di Indonesia telah menerapkan sistem pelayanan 24 jam penuh
guna memuaskan para pelanggannya. Pemesanan kamar hotel dapat dilakukan secara
langsung atau melalui telepon, faksimili, dan surel (e-mail). Pegawai hotel pada umumnya
bekerja secara bergantian (shift) agar pelayanan hotel selama 24 jam tetap berjalan dengan
baik. Bisnis hotel sangat tergantung pada kualitas layanan dan fasilitas yang tersedia sehingga
hal itu mengharuskan pihak manajemen dan karyawan hotel bersungguh-sungguh dalam
melayani para pelanggan.
Secara umum ada 3 (tiga) jenis hotel berdasarkan peruntukannya:

a) Hotel Kota/Hotel Transit (City Hotel)

b) Hotel Kediaman (Residential Hotel)
c) Hotel Peristirahatan (Resort Hotel)

Hotel Kota atau City Hotel adalah hotel yang berlokasi di daerah perko-taan, dan
umumnya diperuntukkan bagi masyarakat yang ingin menginap atau tinggal sementara dalam
jangka waktu pendek. City hotel disebut juga Hotel Transit karena biasanya dihuni para
pelaku bisnis yang ingin transit (mampir) di kota tersebut untuk memanfaatkan fasilitas dan
pelayanan bis-nis yang disediakan pihak hotel. Salah satu kelompok usaha yang memiliki
jaringan city hotel adalah Kompas-Gramedia yang mendirikan Hotel Santika di Jakarta dan
sejumlah kota besar di seluruh Indonesia.

101
 Hotel Kediaman atau Residential Hotel adalah hotel yang berlokasi di daerah
pingiran kota besar yang jauh dari pusat keramaian kota, tetapi masih mudah di,7apai dari
tempat-tempat kegiatan usaha. Hotel jenis ini umumnya berlokasi di daerah-daerah yang
sejuk dan bernuansa tenang karena diperuntukkan bagi masyarakat atau wisatawan yang
ingin tinggal dalam jangka waktu lama.

Hotel Peristirahatan atau Resort Hotel adalah hotel tempat peristirahatan yang
berlokasi di daerah pengunungan (mountain hotel) atau di tepi pantai (beach hotel), di tepi
danau (lake hotel), atau di tepi aliran sungai (river hotel). Resort hotel terutama
diperuntukkan bagi keluarga atau wisatawan yang ingin beristirahat pada hari-hari libur atau
bagi mereka yang ingin berekreasi bersama keluarga.
Sesuai keputusan Direktorat Jendral Pariwisata, Pos, dan Telekomunikasi Nomor
22/U/VI/1978 tanggal 12 Juni 1978, klasifikasi hotel dibedakan dengan menggunakan simbol
bintang antara 1 hingga 5. Semakin banyak bintang yang dimiliki suatu hotel, maka hotel
tersebut dinilai semakin berkualitas. Penilaian dilakukan selama 3 tahun sekali dengan tata
cara serta penetapan yang dilakukan oleh Direktorat Jenderal Pariwisata pada

102
 Kementerian Pariwisata. Selain kelas hotel berbintang, juga dikenal adanya istilah
"hotel melati", yaitu kelas hotel nonbintang yang menawarkan tarif lebih murals
dibandingkan dengan hotel berbintang.

Gambar 70. Beach Resort Hotel di Dubai (www.e-architect.co.uk)

Sementara itu, berdasarkan banyaknya kamar yang disediakan, hotel dapat dibedakan
menjadi:

a) Hotel Kecil (Small Hotel) dengan jumlah kamar maksimal 28 unit.

b) Hotel Menengah (Medium Hotel) dengan jumlah kamar 28-299 unit.
c) Hotel Besar (Large Hotel) dengan jumlah kamar lebih dari 300 unit.

Hotel besar dapat berupa hotel supermewah seperti Burj al Arab dan Burj al Khalifa
di Dubai, Uni Emirat Arab (U E A). Hotel Burj al Arab me-miliki bentuk sangat unik yang
dibangun di lepas p. tai. Scdangkan Hotel Burj al Khalifa juga tergolong gedung tertinggi di
donia dengan ketinggian mencapai 829,8 m.

103
104
 Sedangkan jenis-jenis kamar hotel dapat dikelompokkan menjadi be-berapa kelas:

a) Single Rooni: kamar yang hanya memiliki satu tempat tidur khusus bagi tamu
perorangan. Kamar jenis ini kebanyakan hanya ada di hotel melati dan hampir tidak
dijumpai di hotel berbintang.
b) Double Room: kamar yang berisi satu tempat tidur ukuran besar atau dua tempat tidur
ukuran kecil yang dirapatkan sehingga bisa dipakai untuk dua orang.
c) Twin Room: kamar yang berisi dua tempat tidur berukuran kecil atau besar yang
diletakkan secara terpisah.
d) Standard Room: kamar yang diperuntukkan bagi dua orang tamu yang dilengkapi satu
tempat tidur besar atau dua tempat tidur kecil untuk dua orang.
e) Superior Room: kamar semimewah yang lebih besar daripada standard room.
f) Deluxe Room: kamar mewah yang lebih besar daripada superior room.
g) Suite Room: kamar supermewah yang lebih besar daripada deluxe room yang
dilengkapi ruang keluarga, ruang makan, dapur kecil, dan bar mini.

105
 Saat ini sedang marak dibangun hotel berbentuk "Hotel Ekonomi‖ atau "Budget
Hotel", yaitu hotel yang hanya menyajikan layanan dasar sehingga tarifnya relatif terjangkau,
namun bentuk bangunannya masih jauh lebih baik dibandingkan dengan hotel kelas melati.
Prospek hotel ekonomi (budget hotel) di wilayah Jakarta dan sekitarnya ( Jabodetabek) masih
sangat menjanjikan dalam beberapa tahun ke depan.

Sasaran utama hotel ekonomi (budget hotel), antara lain adalah pelaku bisnis kelas
menengah, pelaku bisnis distribusi, dan pelancong mandiri (backpacker). Mereka umumnya
lebih banyak melakukan aktivitas di luar hotel dan menjadikan hotel hanya sebagai tempat
tidur sehingga mereka tidak perlu mengeluarkan biaya besar. Tarif yang dikenakan relatif
terjang-kau sehingga tingkat huniannya tergolong tinggi, yaitu di atas 90 persen. Prospek
hotel jenis ini semakin meningkat seiring pertumbuhan masyarakat kelas menengah dan
perkembangan bisnis di tanah air.

Salah satu kelompok usaha perhotelan yang saat ini gencar membangun hotel
ekonomi adalah Grup Santika Indonesia Hotels & Resort yang dimiliki kelompok usaha
Kompas-Gramedia. Selain di Jakarta, Amaris telah berdiri di banyak kota besar di Indonesia,
bahkan sudah ada di Singapura. Desain Hotel Amaris dibuat dalam gaya yang unik, yaitu
modern-minimalis dan kontemporer dengan paduan warna yang mencolok sehingga mampu
menampilkan kesan yang berbeda dengan hotel lainnya.

106
 Motel atau Motor Hotel adalah jenis penginapan (hotel) yang menyediakan fasilitas
khusus untuk kendaraan bermotor. Motel juga diartikan sebagai bangunan yang terletak di
luar pusat kota dan daerah sekat high way (jalan raya). Biasanya pada bangunan itu
disediakan penginapan dalam bentuk rumah atau apartemen yang dapat disewa selama
kurang dari 24 jam serta memiliki pintu masuk tersendiri dan satu garasi tempat parkir mobil.

Motel juga berarti sejenis akomodasi yang hiasanya terdapat di antara dua kota besar,
tempat para pengendara mobil dapat beristirahat sesudah perjalanan jauh, dan baru
meneruskan perjalanannya pada keesokan hari dengan mobil dapat diparkir di dekat kamar
motel. Bangunan publik ini disebut-sebut lahir sejak akhir Perang Dunia lI. Maknanya kira-
kira "tempat penampungan buat pendatang" atau bisa juga diartikan ‖bangunan penyedia
pondokan dan makanan untuk umum‖ . Jadi, pada awalnya, motel - dan juga hotel - memang
diciptakan untuk melayani masyarakat umum.

107
 Wisma Tamu (Guest House) adalah sejenis akomodasi yang dapat dimiliki suatu
perusahaan atau instansi yang diperuntukkan bagi para tamu yang menginap, dan
mendapatkan pelayanan makan serta minum. Dalam pengertian aslinya, guest house
merupakan akomodasi yang mempunyai fasilitas sederhana. Termasuk dalam jenis ini, di
Indonesia dikenal pula dengan nama Pondok Wisata.

Rumah Penginapan (Pension House) adalah bentuk lain dari akomodasi bagi
wisatawan. Selain menyediakan penginapan dengan biaya yang murah, biasanya pension
house juga memberikan layanan makanan pagi, terutama di negara-negara Eropa. Pension
house bisa juga dikatakan sebagai hotel kecil yang menyediakan makan pagi tamu dengan
tarif tertentu. Per-lengkapannya diatur menurut tingkat dan kepentingan tamu. Usaha peng-
inapan dengan servis makan dalam bentuk kecil ini biasanya hanya menem-pati satu atau dua
lantai suatu bangunan bertingkat. Akomodasi bentuk ini juga menyediakan ruangan umum.

108
 Pusat Liburan (Holiday Center) adalah kelompok bangunan yang merupakan kesatuan
unit yang digunakan sebagai tempat beristirahat yang mempunyai akomodasi untuk
perorangan maupun rombongan , dimana secara kesatuan mempunyai tempat makan ,
hiburan , serta fasilitas olah raga dan rekreasi.

109
 Rumah Liburan (Holiday Home) adalah perumahan di pedesaan atau di tepi pantai
atau di lereng gunung di Benua Eropa yang disediakan oleh organisasi bantuan (organisasi
sosial) untuk keperluan keluarga. Keluarga yang hendak membutuhkan rumah peristirahatan
ini pada musim libur dapat menghubungi pengelola dengan biaya sewa sangat murah yang
disetujui kedua belah pihak secara berdamai. Vila atau Rumah Peristirahatan adalah tempat
tinggal sekaligus tempat berlibur, dan pada umumnya terletak di luar daerah keramaian,
seperti di pinggiran kota, di daerah pegunungan, di daerah perkebunan, di tepi pantai, dan di
daerah-daerah pariwisata. Biasanya vila hanya ditempati pada saat-saat tertentu, seperti saat
liburan akhir pekan, liburan musim panas, dan momen-momen tertentu. Vila ada yang dihuni
sendiri oleh pemiliknya dan ada pula yang disewakan kepada orang lain.

Bungalo (Bungalow) adalah sejenis akomodasi yang berbentuk rumah, berlokasi di

daerah pegunungan yang disewakan untuk keluarga sebagai tempat peristirahatan pada waktu
liburan. Bungalo menyediakan penginap-an dan jasa-jasa lain (tanpa katering) untuk
sejumlah orang pada waktu yang bersamaan.

110
 Mes Karyawan ( Mess ) adalah sejenis akomodasi yang dibangun dan disediakan
sebagai tempat tinggal karyawan , pegawai , atau anggota suatu instansi/perusahaan dalam
suatu kelompok tertentu ( bujangan , perwira , trainee ). Mess juga dapat diartikan sebagai
tempat penginapan dengan atau tanpa makanan , yang disediakan bagi pejabat resmi dari
salah satu instansi atau perusahaan tertentu dengan perhitungan pembayaran yang murah dan
diatur tersendiri.

111
 Homestay ( Rumah Tinggal ) adalah jenis akomodasi yang berasal dari rumah rakyat
yang disewakan kepada para pariwisata , dimana rumah tersebut telah ditingkatkan fasilitas
dan sarananya sehingga memenuhi syarat kebersihan dan kesehatan.

Losmen ( dari bahasa Prancis , Logement ) adalah sejenis akomodasi yang

menggunakan sebagian atau seluruh bangunan rumah untuk penginapan dengan atau tanpa
makan-minum bagi ssetiap orang yang datang untuk beristirahat sementara waktu , dengan
tarif yang jauh lebih murah dibandingkan dengan hotel.

112
 Penginapan ( Inn ) adalah suatu tempat yang menyediakan penginapan , makan dan
minum , serta pelayanan umum lainnya , yang disewakan kepada orang – orang yang singgah
untuk sementara waktu dengan jangka waktu menginap terbatas.

113
 Pondok Wisata ( Cottage ) adalah sejenis akomodasi yang berlokasi di sekitar pantai
atau danau dengan bentuk bangunan bangunan yang terpisah , yang di sewakan untuk
keluarga serta dilengkapi fasilitas rekreasi.

Hotel Pengobatan (Kurhotel/ Cure Hotel) atau Pension Pengobatan (Kurpension/Cure

Pension) adalah hotel atau pension yang terletak di daerah wisata kesehatan yang tunduk
kepada ketentuan yang berlaku di daerah tujuan wisata tersebut. Banyak di antaranya
menyediakan pemandian yang mengandung mineral dan pengobatan khusus menurut
petunjuk dokter ahli. Selain itu, ada juga Kurhouse (Cure House), yaitu rumah penginapan
yang tunduk pada ketentuan pengobatan dan mempunyai fasilitas untuk pesta, soiree
(aktivitas bersuka ria pada malam hari), konser, kasino, dan sebagainya. Contoh akomodasi
jenis ini misalnya pemandian air panas di Ciater, Bandung, Jawa Barat. Asrama/Pondokan
(Hostel) adalah penginapan yang digunakan oleh pemuda dan pemudi secara terpisah untuk
waktu tertentu, dengan biaya sewa relatifmurah dan makanan juga dengan harga semurah
mungkin. Pem-bangunan dan pengurusan hostel biasanya diserahkan kepada badan sosial
(nonprofit).

114
 Minshuku adalah penginapan semacam losmen di daerah pesisir tempat tinggal para
nelayan Jepang. Wisatawan yang ingin mengetahui kehidupan sehari-hari nelayan Jepang
yang masih asli dapat datang dan menginap di rumah-rumah nelayan yang disebut minshuku,
yang mirip dengan homestay yang terdapat di Kuta, Bali. Ryokan adalah penginapan ala
Jepang yang khas menurut adat istiadat negeri tersebut. Perlengkapan serta pelayanannya
disesuaikan betul dengan tata cara kehidupan orang Jepang, seperti mengikuti upacara minum
teh, duduk bersimpuh atau bersila di lantai, mengenakan kimono, dan sebagai-nya.

115
 Foresteire atau rumah singgah adalah bangunan yang terletak di pinggir hutan atau
lereng gunung dengan perabotan sederhana, yang juga menye-diakan makanan-minuman,
serta disewakan kepada orang-orang atau kafilah yang tinggal untuk beberapa hari dalam
perjalanan mereka melintasi hutan, gunung, atau perbatasan.

Sanatorium adalah tempat peristirahatan atau petirahan yang menye-diakan

penginapan dan hidangan makanan diet bagi para wisatawan yang menderita penyakit
tertentu. Salah satu contohnya adalah sanatorium bagi para penderita penyakit paru-paru di
kota Batu, Malang, Jawa Timur.

Schutz Hutte adalah penginapan di daerah Pegunungan Alpen, yang digunakan oleh
para wisatawan untuk melindungi diri dari serangan angin ribut, topan, dan salju. Penginapan
jenis ini umumnya dipakai oleh para olahragawan ski dan para pekerja di daerah Pegunungan
Alpen di Benua Eropa.

116
117
 BAB 9

Investasi Rumah Sewa dan Rumah Kos

1. RUMAH SEWA DAN RUMAH KOS SEBAGAI ALTERNATIF

INVESTASI

Rumah Sewa (Rumah Kontrakan) dapat dijadikan salah satu alternatif investasi di
bidang properti. Secara sederhana, rumah kontrakan dapat diartikan sebagai rumah yang
dikontrakkan (disewakan) kepada orang lain secara bulanan atau tahunan. Rumah sewa
umumnya berbentuk rumah tapak (landed house) yang dapat berbentuk rumah tunggal
maupun rumah deret. Rumah sewa (rumah kontrakan) dapat pula berbentuk rumah mewah
yang disewakan kepada masyarakat kelas menengah atas, atau rumah sederhana yang
disewakan kepada masyarakat kelas bawah.

Biasanya rumah sewa berbentuk rumah mewah disewa oleh para eksekutif perusahaan
atau para ekspatriat (eksekutif asing) yang bukan merupakan penduduk di kota tersebut.
Sedangkan rumah sewa sederhana biasanya disewa oleh para karyawan swasta, pegawai
negeri, salesman, atau pedagang kecil beserta keluarganya. Bisnis rumah sewa sudah jamak
dilakukan di kota-kota besar yang pertumbuhan penduduknya sangat pesat, namun tidak
didukung jumlah hunian yang memadai.

Bisnis rumah sewa sejatinya bisa dilakukan oleh siapa saja asalkan memiliki aset
rumah tunggal atau rumah deret yang mengganggur sehingga dapat disewakan. Jika kita
memiliki bisnis semacam ini, kita bisa mendapatkan hasil dari uang sewa per bulan atau per
tahun. Selain itu, kita juga bisa mendapatkan keuntungan dari nilai aset rumah yang terus
meningkat seiring pertambahan waktu. Namun demikian, bisnis rumah sewa, khususnya bagi
masyarakat kelas bawah, sebaiknya tidak didanai uang dari kredit bank sebab pemasukannya
tidak sebanding dengan biaya yang dikeluarkan (termasuk biaya cicilan pokok dan bunga
bank). Biaya sewa rumah sederhana jauh lebih murah dibandingkan dengan rumah mewah,
dan tingkat pemasukannya juga lebih kecil sehingga lebih cocok jika didanai uang sendiri.

118
 Proses sewa rumah sebaiknya dibuat berdasarkan kontrak/perjanjian tertulis guna
memperkecil kemungkinan terjadinya sengketa pada kemudian hari. Kontrak sewa rumah
sederhana cukup dibuat tanpa melibatkan notaris guna menghemat biaya. Kontrak sewa
rumah sederhana biasanya bernilai kecil dan berjangka waktu singkat (bulanan hingga
maksimal satu tahun) sehingga tidak perlu dibuatkan akta notaris. Sebaliknya, kontrak sewa
ru-mah mewah sebaiknya dibuat berdasarkan akta notaris karena nilainya besar dan jangka
waktunya lama (bisa lebih dari satu tahun).

Menyewakan rumah bisa dilakukan oleh siapa saja yang memiliki rumah lebih dari
satu maupun yang hanya meiniliki satu rumah tinggal. Cara rsebut sudah banyak diterapkan
oleh orang-orang untuk mencari peng-asilan tambahan. Bagi kita yang hanya memiliki satu
rumah tinggal, kita isa menyewakan ruangan ekstra (misalnya paviliun atau garasi) untuk
ikontrakkan kepada orang lain yang membutuhkan ruangan untuk usaha atau tempat praktik
dokter muda. Sedangkan bagi kita yang memiliki ah lebihdari satu, kita bisa
mengkontrakkannya dengan model pemba-anper bulan, per tahun, atau beberapa tahun sekali.

Kita juga bisa menggunakan rumah kedua sebagai rumah kos yang akan
mendatangkan penghasilan rutin per bulan. Peluang usaha ini cukup menggiurkankan dan
tidak perlu khawatir rugi dalam jumlah besar karena meskipun rumah sewa tersebut kurang
laris, kita tetap memiliki aset rumah yang nanti bisa dijual atau dimiliki sendiri untuk
memperkaya total aset. Jadi, bisnis rumah sewa dapat pula dikaitkan dengan bisnis tempat
pemondokan atau rumah kos. Banyak mahasiswa yang berminat menyewa rumah kontrakan
bersama teman-temannya guna menghemat biaya kos serta menunjang kepentingan kegiatan
mahasiswa.

Tempat pemondokan atau rumah kos adalah rumah tinggal berbentuk rumah tapak
(landed house) yang digunakan oleh pemiliknya untuk usaha pemondokan bagi pelajar,
mahasiswa, karyawan swasta, dan pegawai negeri.Rumah kos ada yang berbentuk rumah
tunggal di mana unit-unit kamarnya menyatu dengan kamar pemilik. Dalam hal ini, pemilik
rumah kos tinggal bersama anak-anak kos dan sengaja membangun kamar-kamar tambahan
guna disewakan per bulan. Pemilik kos juga dapat menawarkan fasilitas sewa kamar plus
makan, atau sewa kamar saja.

Ada pula rumah kos yang tidak ditinggali pemiliknya sehingga anak-anak kos lebih
bebas berinteraksi. Namun, rumah kos tipe ini, jika tidak diawasi dengan baik, dapat
digunakan oleh anak-anak kos untuk kegiatan yang tidak baik. Untuk mengantisipasi hal itu,

119
pemilik rumah kos sebaiknya mem-pekerjakan karyawan yang ikut tinggal di rumah tersebut
guna mengawasi para penghuni kos.

Rumah kos sebaiknya dibangun di kawasan yang dekat dengan sekolah, universitas,
kantor pemerintah, perusahaan negara, perusahaan swasta, atau pusat perbelanjaan. Sebagai
contoh, rumah kos yang dibangun di kawasan seputar universitas dapat menjaring para
mahasiswa sebagai calon penghuni potensial. Jika target pasar kita adalah karyawan swasta,
kita sebaiknya membangun rumah kos yang dekat dengan pusat bisnis, pabrik, atauper-
usahaan besar. Di sisi lain, jika target kita adalahpegawai negeri, rumah kos sebaiknya
didirikan di dekat kantor pemerintah.

2. KELEBIHAN DAN KEKURANGAN INVESTASI RUMAH SEWA

DAN RUMAH KOS

Keuntungan investasi rumah sewa adalah tingginya permintaan sebab masih banyak
orang yang membutuhkan rumah sewa, apalagi di kota-kota besar dan di lokasi yang
strategis. Pendapatan yang masuk pun lebih cepat dan teratur setiap bulan, atau setiap tahun,
dibandingkan dengan investasi tanah. Kita juga masih dapat menjual kembali rumah tersebut
asalkan tidak sedang dalam masa sewa. Namun, untuk menyiasati hal itu, kita bisa membuat
perjanjian sewa yang memiliki klausul bahwa pemilik rumah dapat menjual rumah tersebut
dalam masa sewa asalkan disertai pemberian ganti rugi sebesar uang sewa dan uang pindah
rumah.

Perhitungan keuntungan investasi rumah sewa adalah sebagai berikut. Misalnya rumah kita
bernilai Rp600 juta, bisa disewakan dengan harga Rp30 juta per tahun atau 5% per tahun.
Setahun kemudian, bila keadaan ekonomi tidak memburuk, harga sewa rumah bisa dinaikkan
10%-15% per tahun. Jika kawasan tersebut padat, kenaikan nilai sewa bisa mencapai 15% per
tahun. Kenaikan sewa properti akan diikuti kenaikan nilai tanah. Jika nilai properti sudah
naik 15% dari harga semula (Rp600 juta), maka nilai properti menjadi Rp690 juta, atau naik
sebesar Rp90 juta. Kenaikan Rp90 juta dalam setahun itulah yang disebut capital gain.
Di sisi lain, kekurangan berbisnis rumah sewa adalah capital rate-nya tergolong
rendah, hanya 3%-5% per tahun. Hal itu karena rumah memiliki luas tanah yang lebih besar
dibandingkan dengan bangunannya. Berbeda dengan ruko yang memiliki luas bangunan lebih

120
besar daripada tanahnya. Dalam bisnis sewa rumah ini, yang dihitung menghasilkan adalah
bangunannya, bukan tanahnya. Karena itu, investasi sewa rumah merupakan investasi jangka
panjang. Kekurangan lainnya terletak pada risiko kerusakan rumah. Jika kita berbisnis rumah
sewa, kita harus selektif memilih penyewa yang baik. Rumah bisa cepat rusak jika penyewa
kurang bertanggung jawab.
Keuntungan investasi rumah kos adlah capital gain untuk rumah kos lebih tinggi jika
dibandingkan dengan investasi tanah kosong dan rumah sewa. Alasannya, karena rumah kos
menyewakan banyak kamar sehingga pendapatan per bulan bisa lebih besar. Di samping
kelebihan, berbisnins rumah kos juga memiliki kekurangan. Pertama, pemilik rumah kos
harus menyiapkan pekerja yang bertugas membuat peraturan sampai melayani kebutuhan
penghuni, semisal asisten rumah tangga untuk kepentingan bersih-bersih rumah, cuci-setrika,
dan pemeliharaan rumah.
Apabila kita tidak keberatan dan memiliki banyak waktu luang untuk mengurus hal-
hal dia tas secara mandiri, maka biaya untuk menggaji pekerja bisa dihapus, namun kita harus
mendedikasikan waktu ekstra dan rela repot mengurus serta mengawasi rumah kos. Risiko
lainnya, tidak semua penyewa akan berlaku disiplin membayar uang kos. Risiko paling apes
adalah bisa tutup jika faktor penarik, seperti kampus atau kompleks perkantoran, pindah dari
daerah rumah kos kita.

3. TIPS INVESTASI RUMAH SEWA (RUMAH KONTRAKAN)

Jika kita ingin mencoba berinvestasi dengan cara memiliki rumah sewa (rumah kontrakan),
kita sebaiknya memperhatikan beberapa tips berikut:
1. Tentukan lokasi rumah sewa yang ideal.
Carilah aset properti yang ingin dijadikan rumah sewa sesuai dengan kebutuhan dan
kondisi keuangan kita. Apabila kita ingin mengurusnya sendiri, pilih lokasi yang tidak
terlalu jauh dari tempat tinggal. Jika kita memilih lokasi yang jauh dari tempat tinggal,
kita harus memilki orang kepercayaan yang bisa diberi amanat untuk ikut mengawasinya.
Pilihlah lingkungan yang sesuai dengan target yang kita sasar. Jika targetnya adalah
mahasiswa, pilih lokasi rumah sewa di daerah kampus. Jika menginginkan karyawan
swasta sebagai target, pilihlah lingkungan yang dekat dengan pusat bisnis, pabrik, atau
perusahaan. Sebaliknya, jika target kita adalah pegawai negeri, lokasi rumah sewa harus
dekat dengan kantor-kantor pemerintah. Sedangkan bagi rumahnya yang ingin disewa
oleh keluarga, sebaiknya mempertimbangkan faktor jarak antara rumah sewa dengan
sekolah terdekat.

121
 Rumah sewa yang berbentuk rumah mewah yang ditujukan untuk kalangan
menengah-atas tentu saja memiliki target lokasi yang berbeda. Jika tergetnya adalah para
ekspatriat (tenaga kerja asing), rumah sewa tersebut harus berlokasi di daerah yang
banyak diminati orang-orang asing, seperti di Kemang, Jakarta Selatan. Di sisi lain, jika
targetnya adalah para eksekutif lokal yang berasal dari luar kota, namun berdinas di kota
kita, pilihlah lokasi yang dekat dengan pusat kota, pusat bisnis, perkantoran, pusat
kebugaran, atau lapangan olahraga.
Rumah sewa untuk kalangan menengah-atas akan lebih tepat jika berlokasi di
perumahan klaster (cluster) atau rumah bandar (town house) karena lingkungannya
tertutup dan sangat eksklusif sehingga dapat menghadirkan ketenangan bagi para
eksekutif yang sudah bekerja seharian. Perumahan jenis ini juga dilengkapi berbagai
fasilitas olahraga dan pusat kebugaran serta sistem keamanan 24 jam yang membuat betah
para penyewa rumah kita.
2. Perhatikan faktor keamanan, kemudahan, dan kenyamanan.
Sebagai pemilik rumah sewa kita sebaiknya memperhatikan faktor keamanan,
kemudahan, dan kenyamanan, sebab ketiga faktor tersebut sangat penting dalam menarik
minat para calon penyewa. Rumah sewa yang berlokasi di daerah yang rawan kejahatan
akan sulit disewakan kepada orang baik-baik. Begitu pula rumah sewa yang tidak
didukung kemudahan akses jalan, tentu tidak akan diminati calon penyewa yang
mempunyai mobil.
Rumah kontrakan yang dekat dengan rel kereta api dan daerah kumuh juga berpotensi
dijauhi penyewa yang tidak suka dengan suara bising dan lingkungan yang kotor. Jadi,
pastikan rumah sewa kita benar-benar memperhatikan ketiga faktor tersebut agar menarik
para calon penyewa.

3. Tentukan harga sewa yang kompetitif.

Menentukan harga sewa yang sesuai dan kompetitif sangat penting dalam bisnis ini.
Survey harga sewa rumah sewa di daerah tersebut. Lakukan perhitungan yang matang,
sesuaikan pengeluaran yang kita perlukan dalam menjalankan bisnis ini. Jika
dibandingkan dengan investasi ruko dan kios, capitalization rate (cap rate) rumah sewa
tergolong rendah (hanya 3%-5%). Hal itu karena rumah sewa memiliki luas tanah yang
jauh lebih besar dibandingkan dengan luas bangunan, berbeda dengan ruko yang memiliki
luas bangunan yang lebih besar dibandingkan luas tanah.

122
 Di Indonesia, karena kenaikan harga tanah relatif lebih lambat daripada kenaikan
harga bangunan, tingkat pengembalian (return) tanah menjadi lebih kecil. Tingkat
kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate) merupakan indikator paling umum bagi
penjualan dan pembelian properti. Itngkat kapitalisasi bervariasi, berdasarkan wilayah
dan tipe properti. Investor menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menetapkan harga
pembelian, sedang pihak penilai (appraisal) menggunakan tingkat kapitalisasi untuk
menentukan nilai pasar (Market price).
Karena itu, penilai adalah orang terbaik untuk memperoleh informasi seputar tingkat
kapitalisasi di sebuah wilayah. Rumus menghitung harga sewa properti: Harga sewa
(Rp)/Tahun = Harga Properti x Cap Rate (%). Sebagai informasi, nilai capitalization rate
rumah tapak rata-rata berkisar 3%-5%, smenetara untuk apartemen berkisar 7%-12%,
tergantung kondisi properti, lokasi, dan lain-lain.
Contoh perhitungan tingkat kapitalisasi (capitalization rate):
a. Sebuah apartemen seharga Rp300 juta dengan capitalization rate 7%-12%, maka
harga sewanya adalah 12% x Rp300 juta = Rp 36 juta/tahun atau setara dengan Rp3
juta/bulan.
b. Rumah tapak seharga RP500 juta dengan capitalization rate 3%-5% maka harga
sewanya adalah 5% x Rp500 juta = 25juta/tahun atau sekitar Rp2 juta/bulan.
4. Rajin mempromosikan rumah sewa.
Agar rumah sewa cepat laku, kita harus rajin berpromosi dengan berbagai cara. Cara
promosi paling sederhana adalah memasang pengumuman di depan rumah kita berupa
papan iklan atau spanduk bertuliskan ―Rumah ini Disewakan‖, jika target pasarnya orang
Indonesia. Jika terget pasarnya orang asing, sebaiknya gunakan bahasa Inggris, misalnya
―House for Rent‖. Sertakan pula informasi mengenai contact person dan nomor telepon
yang bisa dihubungi. Promosi juga bisa kita lakukan dari mulut ke mulut via ponsel atau
sarana komunikasi lain dengan menghubungi teman, famili, kolega, atau rekan bisnis.
Kita juga bisa memansang iklan baris di koran lokal, koran nasional, atau majalah
properti. Tentu saja pemasangan iklan baris ini berbayar sehingga hanya sesuai digunakan
untuk promosi rumah sewa bagi kalangan menengah-atas. Sebaliknya, rumah kontrakan
sederhana bagi masyarakat bawah lebih cocok dipromosikan lewat mulut ke mulut atau
papan iklan kecil yang dipasang di depan rumah atau mulut gang.
Saat ini prmosi rumah sewa juga dapat dilakukan kepada khalayak yang jauh lebih
luas hingga ke seluruh Indonesia secara gratis dengan memasang iklan baris di situs
internet, seperti Olx.co.id, Bukalapak.com, atau Kaskus.co.id. kita pun dapat beriklan

123
 melalui situs internet yang khusus mengelola jual-beli properti, seperti Rumah.com,
Rumah123.com, dan lain-lain. Situs jual-beli properti berskala lokal pun bisa kita coba,
seperti website www.solopropertyagent.com, dan lain-lain.

4. TIPS INVESTASI RUMAH KOS (TEMPAT PEMONDOKAN)

Investasi rumah kos (tempat pemondokan) sebenarnya tidak jauh berbeda dengan rumah
sewa karena dalam hal ini kita sama-sama dituntut mampu menyediakan hunian dan
lingkungan yang aman dan nyaman. Kebanyakan orang tidak hanya mencari kamar kos
dengan harga sewa yang murah, tetapi juga sangat memperhitungkan faktor keamanan dan
kenyamanan. Karena itu, perhatikan sejumlah tips berikut agar rumah kos kita laris manis:
a. Sesuaikan pembangunan rumah kos dengan kemampuan finansial.
Kita tidak harus memiliki dana besar untuk langsung membangun sebuah
bangunan rumah kos. Apabila kita belum memiliki cukup dana, kita bisa
memanfaatkan ruangan yang berlebih di rumah untuk dijadikan kamar tidur yang
layak dan ditawarkan sebagai kamar kos. Cara seperti itu dapat menghemat
pengeluaran, namun dapat mengganggu privasi keluarga kita. Biasanya orang-orang
yang menerapkan cara itu membuat sekat yang jelas antara area pribadi/keluarga
dengan area penyewa kamar kos. Misalnya, lantai satu digunakan untuk area
pribadi/keluarga, sedangkan lantai dua disewakan untuk kamar kos.
Bagi kita yang menginginkan privasi dan memiliki dana lebih untuk membangun
rumah kos, pastikan dananya sesuai dengan rencana anggaran pembangunan. Jangna
memaksakan membangun rumah kos yang mewah sehingga anggaran kita terkuras
habis. Hal pertama yang perlu kita pastikan adalah bahwa pengeluaran paling utama
harus berfokus pada pembelian tanah di lokasi yang strategis. Rumah kos di daerah
yang strategis akan lebih menarik minat penyewa, dan harga yang ditawarkan bisa
lebih tinggi. Jadi, jika dana kita pas-pasan, pastikan dulu untuk membeli tanah di
loaksi strategis. Kelak jika ada dana tambahan, kita baru mulai membangun rumah
kos di atasnya.
Jangan habiskan seluruh dana untuk membangun rumah kos, perhatikan pula
biaya untuk perawatan rumah selama satu-dua tahun pertama. Hal tersebut penting
diperhatikan karena rumah kos akan ditinggali bermacam-macam orang sehingga
risiko kerusakan lebih besar dibandingkan dengan rumah pribadi. Pengeluaran dana
untuk perawatan dan perbaikan rumah bisa membengkak tanpa kita sadari. Setelah

124
usaha rumah kos berjalan lebih dari dua tahun, kita bisa menyisihkan sebagian uang
pemasukan untuk biaya perawatan dan perbaikan rumah.
b. Pilih lokasi rumah kos yang dekat dengan jalan umum dan target penyewa.
Rumah kos yang hendak kita bangun sebaiknya berlokasi di dekat prasarana jalan
umum, terutama jalan yang dilewati angkutan umum. Para penghuni rumah kos tentu
akan sangat bergantung pada jaringan jalan umum untuk mencapai tempat kerja atau
tempat kuliah. Penghuni rumah kos yang tidak memiliki sepeda motor dapat
memanfaatkan angkutan umum, sedangkan yang memiliki motor atau mobil juga
sangat bergantung pada prasarana jalan umum. Rumah kos yang berdiri di lokasi yang
fasilitas jalan umumnya jelek, kurang menarik minat para calon penyewa. Selain itu,
rumah kos sebaiknya didirikan di lokasi yang dekat dengan target penyewa, seperti
kampus, sekolah, kantor, pabrik, dan pusat perbelanjaan. Rumah kos yang didirikan
jauh dari target penyewa akan kesulitan untuk disewakan.
c. Lengkapi rumah kos dengan fasilitas yang memadai.
Pada umumnya kamar kos juga harus dilengkapi fasilitas standar, minimal ada
tempat tidur yang layak, kursi dan meja belajar, lemari pakaian, dan lampu
penerangan. Kamar mandi/WC dan tempat jemuran dapat dibangun terpisah dan
digunakan secara bersama-sama. Di sisi lain, kamar kos khusus untuk masyarakat
kelas menengah harus didukung fasilitas yang lebih lengkap dan lebih mewah, seperti
kamar mandi di dalam, pendingin udara (AC), lemari es, ruang kamar yang lebih luas,
meja kursi dan lemari yang berkualitas, dan tempat tidur yang empuk. Pemilik rumah
kos kelas menengah juga dapat menawarkan fasilitas tambahan, seperti makan-minum
tiga kali sehari, jasa cuci pakaian, dan jasa kebersihan kamar kos.
Desain rumah kos harus disesuaikan dengan kemampuan finansial kita dan pasar
yang dituju. Seberapa luas kamarnya, berapa banyak listrik yang dibutuhkan, dan
kamar mandi di dalam atau di luar. Semakin besar dan lengkap fasilitasnya, maka
akan semakin mahal harga sewa kamar kos tersebut. Desain rumah kos akan
menentukan banyaknya jumlah kamar yang dapat dibangun. Rumah kos untuk
kalangan menengah harus didesain secara khusus agar berkesan mewah dan menarik,
misalnya bergaya modern-minimalis.
d. Lengkapi administrasi perizinan untuk membangun rumah kos.
Sebelum membangun rumah kos, pastikan kita telah melengkapi administrasi
perizinan berupa Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).
Pengurusan izin tersebut dapat kita lakukan sendiri atau meminta bantuan pihak

125
kontraktor/pemborong bangunan. Perizinan dibutuhkan agar rumah kos kita tak
terkena sanksi penggusuran oleh aparat pemerintah daerah.
e. Utamakan faktor keamanan rumah kos.
Penghuni rumah kos terdiri atas bermacam orang dari berbagai daerah. Maka
untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan, seperti pencurian, kita perlu
memastikan adanya layanan keamanan. Pencurian di tempat kos bisa dilakukan oleh
orang luar atau oleh sesama penghuni. Kita dapat mempekerjakan seorang tenaga
keamanan guna mengawasi rumah kos. Namun, jika kita tak punya anggaran untuk
itu, kita dapat mengawasi sendiri atau mengangkat koordinator penghuni sebagai
pengawas. Tentu saja koordinator tersebut harus diberi fasilitas, seperti gratis biaya
sewa kamar, gratis makan-minum, atau fasilitas lainnya.
Apabila rumah kos kita berada di perumahan klaster (cluster), maka layanan
keamanan bisa mengandalkan tenaga yang disediakan oleh pengelola klaster. Namun,
jika di wilayah rumah kos tidak ada petugas keamanan yang berjaga secara rutin, kita
sebaiknya mempertimbangkan untuk membayar petugas keamanan sendiri untuk
menjaga rumah kos setiap hari. Agar biaya tidak membengkak, pekerja keamanan
tersebut bisa difungsikan juga sebagai pengurus rumah untuk membenahi kerusakan
kecil, seperti lampu mati, listrik mati, air macet, atap bocor, dan lain-lain.
f. Buatlah peraturan internal rumah kos.
Pemilik rumah kos wajib membuat peraturan internal yang berlaku untuk semua
penghuni. Hal-hal yang perlu diatur, misalnya jam bertamu atau jam kunjungan,
terutama bagi rumah kos perempuan atau mahasiswi. Jam bertemu sebaiknya dibatasi
maksimal pukul 9 malam. Aturan perlu diterapkan guna mencegah hal-hal yang tidak
diinginkan. Saat ini jamak terjadi penggunaan kamar kos untuk kegiatan asusila atau
penggunaan narkoba, khususnya di rumah kos yang tidak ditinggali dan diawasi
pemilik rumah setiap saat. Rumah kos yang tidak diawasi juga bisa digunakan untuk
kegiatan organisasi terlarang, seperti jaringan teroris sehingga kita perlu berhati-hati.
g. Seleksilah para calon penghuni rumah kos.
Para calon penghuni rumah kos harus kita seleksi sejak awal guna mencegah
hal-hal yang tidak kita inginkan. Selektif dalam menerima calon penghuni rumah
kos adalah salah satu cara menjaga keamanan dan nama baik rumah kos kita.
Tanyakan identitas resmi calon penghuni, mintalah KTP asli dan kartu mahasiswa,
nomor telepon orangtua, dan nomor ponsel pribadi yang masih aktif. Jangan
segan-segan mengecek apakah calon penghuni tersebut benar-benar mahasiswa

126
atau karyawan. Lakukan wawancara seperlunya, dan apabila kita kurang ―sreg‖
dengan orang tersebut, maka jangan segan-segan untuk menolaknya. Jangan
sampai kita mengorbankan reputasi diri hanya karena tergiur uang pemasukan
semata. Seleksi juga bisa dilakukan secara tidak langusng dengan meminta
rekomendasi dari para calon penghuni yang sudah pernah tinggal di rumah kos
kita.

127
 Skema 3. Tips Investasi Rumah Sewa dan Rumah Kos

Jika kita ingin berinvestasi rumah sewa (rumah kontrakan), sebaiknya kita
memperhatikan 4 (empat) tips berikut:
1. Tentukan lokasi rumah sewa yang ideal.
2. Perhatikan faktor keamanan, kemudahan, dan kenyamanan.
3. Tentukan harga sewa rumah yang kompetitif.
4. Rajin mempromosikan rumah sewa dengan berbagai cara.

Investasi rumah kos (tempat pemondokan) sebenarnya tidak jauh berbeda dengan
rumah sewa (rumah kontrakan) karena kita sama-sama dituntut mampu
menyediakan hunian dan lingkungan yang aman dan nyaman.
Kebanyakan orang tidak hanya mencari kamar kos dengan harga murah, tetapi juga
memperhitungkan faktor keamanan dan kenyamanan. Karena itu, perhatikan
sejumlah tips berikut agar rumah kos kita laris manis.

7 Tips Investasi Rumah Kos (Tempat Pemondokan):

1. Sesuaikan pembangunan rumah kos dengan kemampuan finansial.
2. Pilih lokasi rumah kos yang dekat dengan jalan umum dan target pasar (target
penyewa).
3. Lengkapi rumah kos dengan fasilitas yang memadai.
4. Lengkapi administrasi perizinan untuk membangun rumah kos.
5. Utamakan faktor keamanan rumah kos.
6. Buatlah peraturan internal rumah kos.
7. Seleksilah para calon penghuni rumah kos.

128
 BAB 10
INVESTASI TANAH

1. TANAH KAVELING SEBAGAI ALTERNATIF INVESTASI

Tanah Kaveling adalah bagian tanah yang sudah dipetak-petak dengan ukuran tertentu
yang ditujukan untuk bangunan rumah tinggal. Seringkali penjual menambahkan kata-
kata ―Tanah Kaveling Siap Bangun‖ yang berarti tanah kaveling tersebut sudah siap
dipakai untuk pembangunan rumah di atasnya. Pada awalnya tanah kaveling berasal dari
tanah mentah. Tanah mentah adalah tanah yang beum dibersihkan dan diratakan serta
belum dibagi-bagi menjadi unit petak (unit kaveling) yang siap bangun. Kita harus bisa
membedakan ―tanah kaveling‖ dengan ―tanah mentah‖, sebab dalam praktek di lapangan
masih sering dijumpai orang yang menawarkan tanah kaveling, padahal yang dimaksud
adalah tanah mentah.
Saat ini bisnis tanah kaveling sedang marak di Indonesia, bahkan pelakunya tidak
hanya para pengembang perumahan, namun juga masyarakat biasa. Masyarakat yang
memiliki tanah mentah yang relatif luas dapat membagi tanah tersebut menjadi kaveling
(petak) berukuran kecil yang siap bangun. Mengubah tanah mentah menjadi tanah
kaveling tidak terlalu sulit karena kita cukup mengandalkan bantuan tukang atau kuli
yang ahli membersihkan dan meratakan tanah. Namun, jika tanah mentahnya berukuran
sangat besar (seperti kawasan perumahan), proses pembersihan dan perataan tanah
tersebut sebaiknya dikerjakan oleh kontraktor/pemborong yang berpengalaman karena
harus melibatkan alat-alat berat.
Bisnis tanah kaveling juga biasa dilakukan oleh para pengembang perumahan.
Mereka tidak hanya menjual unit rumah yang sudah jadi, tetapi juga menjual tanah
kaveling di lokasi perumahan kepada masyarakat yang membutuhkan. Pada umumnya
pembeli tanah kaveling adalah orang yang ingin membangun rumah yang modelnya
berbeda dengan rumah-rumah yang dijual di perumahan tersebut. Pembeli tanah kaveling
bisa juga berasal dari orang yang ingin berinvestasi guna dijual kembali pada masa depan
saat harganya sudah melambung tinggi. Masyarakat yang ingin membangun rumah,
namun dananya belum mencukupi, dapat membeli tanah kaveling dulu sehingga kelak
tinggal membangun rumahnya jika dana sudah cukup. Ukuran tanah kaveling bisa
berbeda-beda sesuai terget pasar yang ingin diraih. Jika pangsa pasarnya adalah

129
masyarakat kelas menengah-bawah, ukuran kaveling bisa dibuat lebih kecil atau sama
dengan 100 m2 per unit. Unit kaveling bisa dibuat lebih dari 100 m2 hingga 200 m2
apabila kita ingin menyasar pembeli kelas menengah. Sedangkan pembeli kalangan atas
pada umumnya membutuhkan tanah kaveling yang berukuran luas (dia atas 200 m2).
Status hukum tanah kaveling bisa berbentuk Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak
Guna Bangunan (HGB). Pada umumnya tanah kaveling yang dijual oleh perusahaan
pengembang perumahan berstatus HGB sebab perusahaan swasta memang dilarang
memiliki tanah berstatus SHM. Sedangkan tanah kaveling yang dijual oleh perorangan
bisa berstatus SHM karena perorangan memang diizinkan memilki tanah SHM dalam
batasan luas tertentu (maksimal 5000 m2). Proses pemecahan sertifikat tanah asal menjadi
tanah kaveling dapa diurus secara langsung ke Kantor Pertanahan (BPN) atau meminta
bantuan jasa Notaris/PPAT.

2. TIPE-TIPE TANAH KAVELING

Tanah kaveling adalah beberapa bidang tanah dalam satu kawasan yang merupakan
hasil pemecahan sertifikat tanah induk. Tanah-tanah kaveling tersebut bisa berasal dari
sertifikat induk hasil penggabungan maupun satu sertifikat induk biasa. Dalam satu
perumahan terdapat bermacam-macam bentuk tanah kaveling, sesuai letak atau posisinya
di kawasan perumahan tersebut. Masing-masing bentuk tanah kaveling memiliki
kelebihan dan kekurangan sehingga kita harus cerdas memilih sesuai keinginan dan
kebutuhan kita.
Dalam bukunya yang berjudul Menjadi Kaya Melalui Properti, pakar properti
kenamaan Panangian Simanungkalit menjelaskan ada 6 (enam) jenis tanah kaveling
dengan kelebihan dan kekurangannya masing-masing.
a. Tipe A: Cul de Sac Lot
Dalam bahasa Perancis, Cul de Sac berarti jalan buntu. Sesuai dengan namanya, tipe
kaveling ini terletak di ujung jalan buntu.
Kelebihan:
 Bagian depan kaveling yang sempit sangat baik, jika dilihat dari sisi
keamanan.
 Memiliki bagian belakang yang melebar.
 Karena bagain depan sempit, tipe kaveling ini lebih tenang dan damai.
 Sangat cocok untuk lokasi tempat tinggal.

130
 Kekurangan:
 Hanya memiliki area yang sempit untuk parkir di depan rumah.
 Pintu masuk sempit.
 Lahan parkir di depan rumah terbatas.
b. Tipe B: Interior Lot
Interior Lot adalah jenis kaveling yang paling umum dalam sebuah perumahan klaster
(cluster). Jenis kaveling ini terletak di tengah deretan kaveling dalam satu blok.
Kelebihan:
 Dari sisi keamanan lebih terjaga karena hanya memiliki satu akses pintu
masuk.
 Memerlukan sedikit pemeliharaan (maintenance).
 Tidak terlalu berisik
 Lebih privat dibandingkan dengan Corner Lot.
Kekurangan:
 Untuk tempat tinggal, masalah sirkulasi udara perlu menjadi perhatian.
 Hanya memilki satu arah pandang.
c. Tipe C: T-Intersection Lot
Di Indonesia, posisi tipe kaveling ini lebih dikenal dengan istilah ―tusuk sate‖. Bagi
yang percaya perhitungan feng shui, kaveling seperti ini memiliki kelebihan dan
kekurangan tersendiri yang tidak dimiliki kaveling jenis lain. Masyarakat kita
umumnya kurang senang membangun rumah di kaveling tipe ―tusuk sate‖ ini.
Kelebihan:
 Pandangan yang luas di muka rumah.
 Kaveling tipe ini sangat cocok dijadikan lokasi komersial karena terlibat dari
jauh.
Kekurangan:
 Penghuni akan sering terganggu oleh lampu kendaraan yang melintas saat
malam.
 Kurang aman jika dilihat dari sisi keamanan karena lalu lintas di muka rumah.
 Tipe ini kurang cocok dijadikan rumah atau tempat tinggal.
d. Tipe D: Corner Lot
Jenis kaveling ini lebih dikenal sebagai kaveling sudut atau hook. Sebagian orang
menghindari tipe ini, tetapi sebagian lagi justru mencari kaveling sudut karena

131
 umumnya kaveling jenis ini memiliki tanah yang lebih luas dibandingkan dengan tipe
interior.
Kelebihan:
 Kaveling lebih luas dibandingkan dengan kaveling tipe interior lot.
 Memiliki dua muka (pintu masuk).
 Baik untuk tempat tinggal karena memiliki sirkulasi udara yang baik dan
halaman yang luas.
 Baik untuk tempat komersial karena memiliki area parkir yang luas.
Kekurangan:
 Memerlukan biaya perawatan yang tinggi,
 Dari segi keamanan agak riskan karena memiliki dua pintu masuk.
 Suasana cenderung lebih berisik, terutama jika kaveling berada di
persimpangan jalan.
e) Tipe E : Key Lot
Kaveling jenis ini terletak di tengah-tengah kaveling lain sehingga dari atas terlihat seperti
mengunci kaveling-kaveling di sekelilingnya.
Kelebihan :
Bentuk kaveling memanjang ke belakang.
Memiliki area parkir yang luas.
Keamanan lebih terjaga karena hanya memiliki satu akses pintu masuk.
Memerlukan sedikit perawatan.
Tidak terlalu berisik.
Lebih privat dibandingkan dengan tipe corner lot.

Kekurangan :
Untuk tempat tinggal, masalah sirkulasi udara harus menjadi perhatian.
Hanya memiliki satu arah pandang (view).
Dekat dengan septic tank tetangga.

f) Tipe F : Flag Lot

Disebut flag lot atau kaveling bendera karena kaveling ini berbentuk ―L‖ seperti bendera
yang sedang berkibar. Bentuk kaveling ini kemungkinan amat jarang didapati dalam sebuah
perumahan kluster.

132
Kelebihan :
Keamanan terjamin karena pintu masuk mudah diawasi dan posisi kaveling tersembunyi

Kekurangan :
Tidak memiliki akses langsung ke jalan utama.
Tidak disarankan sebagai lokasi komersial.

Gambar 95. Tipe-Tipe Tanah Kaveling

(www.rumah.com)

3. TIPS CERDAS MEMBELI TANAH KAVELING

Jika kita berminat membeli tanah kaveling untuk investasi atau lokasi pembangunan rumah,
sebaiknya kita memperhatikan sejumlah tips cerdas berikut :

1. Cari Informasi dan iklan tanah kaveling secara aktif.

Jika kita berniat membeli sebidang tanah kaveling, jangan hanya
mengandalkan bantuan orang terdekat dan jasa broker property apalagi makelar biasa.
Pada zaman modern seperti saat ini, kita dapat menempuh berbagai macam cara untuk
mendapatkan informasi penjualan tanah kaveling siap bangun. Kita dapat mencari

133
 informasi melalui koran daerah, koran nasional, majalah property, papan iklan,
promosi perumahan di mal-mal, pameran perumahan, atau mengunjungi lokasi
perumahan secara langsung. Saat ini kita juga dapat mencari informasi tanah kaveling
dengan mudah lewat situs jual-beli property (seperti Rumah.com) atau siklus iklan
baris (seperti Tokobagus.com atau Berniaga.com) di internet.
Kini iklan property memang gencar dilakukan di internet. Kunjungilah situs-
situs yang sudah terpercaya untuk mencari tanah kaveling di daerah yang kita incar.
Kumpulkan calon-calon tanah kaveling yang menarik perhatian kita, kemudian
hubungi nomor telepon atau e-mail penjualnya yang tertera di iklan tersebut. Jangan
lupa untuk melihat lokasi tanah kaveling secara langsung serta mengecek status tanah
dan kredibilitas penjualnya.
2. Cek lokasi tanah kaveling secara langsung.
Setelah mengecek iklan tanah kaveling di internet dan surat kabar, kita perlu
melihat langsung kondisi tanah karena belum tentu apa yang digambarkan di foto
sama persis dengan kondisi aslinya, dan belum tentu juga lingkungan sekitarnya
sesuai dengan keinginan kita. Dalam memilih tanah kaveling, pilihlah lokasi sesuai
kebutuhan kita. Jika kita ingin hunian yang dekat kantor, pilihlah kaveling yang
lokasinya dekat dengan kantor dan memiliki kemudahan akses sarana transportasi
umum. Sebaliknya jika kita menghendaki hunian yang tenang dan jauh dari
keramaian, pilihlah tanah kaveling di pinggiran kota, namun tetap memiliki
infrastruktur jalan yang memadai.
Kenali lingkungan sekitar lokasi tanah kaveling untuk mengetahui apakah
lingkungan itu baik dan aman, salah satunya dengan menanyakn kepada warga
sekitar. Hindari tanah yang dengan instalasi bertegangan listrik tinggi, jalur pipa gas,
daerah rawan tanah longsor, dan daerah rawan banjir. Hindari juga kaveling yang
lokasinya terlalu terpencil agar kita tidak sendirian karena hal tersebut akan
berpengaruh pada keamanan rumah kita.
Kita juga perlu memperhatikan faktor-faktor pendukung lainnya, seperti
ketersediaan pasar (modern atau tradisional), took, klinik kesehatan, tempat ibadah,
tempat olahraga, dan sekolah. Karena itu, sebaiknya kita memilih tanah kaveling yang
berada di lingkungan perumahan yang sudah ―jadi‖, dalam arti sudah lengkap sarana
dan prasarananya. Jangan memilih tanah kaveling di daerah yang tidak memiliki
prospek yang baik walaupun harga belinya sangat murah.
3. Ketahui kondisi dan asal usul tanah kaveling
134
 Tanah kaveling yang kita beli pasti nantinya akan dibangun rumah di atasnya,
karena itu penting untuk memperhatikan kondisi tanah kaveling tersebut terlebih
dahulu. Tanah kaveling yang baik adalah tanah kaveling yang stabil dan landau (rata)
agar lebih mudah dalam membangun rumah serta tidak membuat kita mengeluarkan
biaya ekstra untuk meratakan tanah tersebut.
Hindari pula tanah kaveling berupa tanah gambar karena akan membuat kita
mengeluarkan biaya lebih untuk mengeruk tanah sebelum mendirikan bangunan. Jenis
tanah lain yang sebaiknya kita hindari adalah tanah kaveling bekas kuburan atau
bekas tempat pembuangan sampah karena pertimbangan sejarah tanah dan kebersihan.
Tanah kaveling dekat kuburan (apalagi bekas tanah kuburan) sebaiknya dihindari
karena kelak kita akan kesulitan untuk menjual kembali. Kita pun sebaiknya tidak
membeli tanah kaveling dekat rel kereta api karena suasananya bising.
4. Pastikan legalitas tanah kaveling
Hal yang paling penting dalam jual beli tanah kaveling adalah kepastian
legalitasnya. Saat hendak membeli tanah kaveling, lebih baik tanyakan dulu apakah
tanah tersebut sudah bersertifikat atau belum dan pastikan bahwa sertifikat tanah
induk telah dipecah. Pastikan pula kesesuaian antara nama penjual dengan nama
pemilik yang tercantum di sertifikat tanah. Apabila namanya berbeda, periksa
hubungan di antara keduanya apakah sebagai pemberi dan penerima kuasa yang bisa
dibuktikan dengan surat kuasa. Untuk langkah yang lebih aman dan mudah, kita dapat
melakukan klarifikasi tanah secara langsung ke BPN atau melalui jasa Notaris/PPAT.
5. Pertimbangkan harga tanah kaveling yang akan dibeli
Sesuaikan harga tanah kaveling dengan kondisi finansial kita dan pastikan
tentang harga yang ditawarkan serta fasilitas yang diberikan oleh penjual terlebih
dahulu, untuk mengetahui apakah dengan harga yang ditawarkan tersebut sudah
termasuk biaya lain-lain, seperti biaya balik nama, biaya BPHTB, dan lain-lain, atau
tidak termasuk. Hal itu penting untuk menghindari pembengkakan biaya. Jangan lupa
mengecek kewajaran harga yang ditawarkan dengan mencari informasi harga tanah di
lingkungan sekitar. Terakhir, berusahalah untuk selalu menawar agar kita
mendapatkan diskon atau potongan harga.
Celah hukum pertanahan di Indonesia sering digunakan oknum tak
bertanggung jawab sehingga menyebabkan banyaknya kasus sengketa tanah. Agar
terhindar dari sengketa tanah, ada baiknya kita menyimak beberapa kiat berikut :
a) Cek asal usul kepemilikan lahan.

135
 Periksa dengan seksama atas status lahan yang akan dibeli, apakah memang
benar lahan tersebut dimiliki si penjual. Untuk mengeceknya kita dapat melihat
nama yang tercantum dalam sertifikat tanah atau bukti girik (daftar tanah di desa)
b) Cek keabsahan sertifikat tanah.
Jika memang si penjual dapat menunjukkan sertifikat atau girik atas
lahannya, kita harus memastikan keabsahan dokumen tersebut. Caranya dengan
mendatangi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengetahui keaslian
dokumen sertifikat tanah. Sedangkan girik dapat ditanyakan ke kantor desa atau
kelurahan setempat. Jika kita tipe orang yang supersibuk, kita juga dapat meminta
tolong Notaris/PPAT untuk mengecek keabsahan sertifikat tanah atau bukti girik.
c) Pastikan kredibilitas penjual.
Selanjutnya, pastikan kredibilitas penjual tanah. Jika penjual adalah
pengembang (developer), periksalah rekam jejak perusahaan pengembang
tersebut. Jika pengembang merupakan perusahaan terbuka (Tbk.), rekam jejaknya
tertera dalam data di Bursa Efek Indonesia (BEI) yang dapat diakses via internet
(secara online). Jika penjualnya merupakan individu, kita dapat bertanya kepada
tetangga atau pengurus RT/RW di sekitar lokasi lahan tersebut.

4. TIPS CERDAS MENJUAL TANAH KAVELING

Menjual tanah kaveling, sebagaimana menjual property pada umumnya tidak dapat
dilakukan sembarangan agar tanah cepat terjual. Pemilik tanah kaveling perlu memberi
perlakuan (treatment) tertentu guna mempercantik tampilannya. Berikut sejumlah tips cerdas
menjual tanah kaveling :

1. Pecah tanah kaveling dan urus izin peralihan penggunaan tanah (IPPT)
Bagi pengusaha tanah kaveling baik perseorangan maupun developer terlebih
dahulu harus mengurus pemecahan sertifikat tanah induk sebelum menjual kaveling-
kaveling tanahnya. Standar tanah kaveling minimal 160 meter persegi (10x16 meter)
yang didukung fasilitas jalan dengan lebar delapan meter, serta menyediakan tanah
kaveling kosong untuk fasilitas umum agar bisa digunakan para pembeli tanah untuk
membangun pos ronda atau tempat penitipan anak (TPA).
Pemecahan sertifikat tanah induk bertujuan untuk menghindari masalah
hukum pada kemudian hari. Jika ada pembeli yang melunasi kredit, pengusaha tinggal

136
menyerahkan sertifikat dari hasil pemecahan. Tidak benar jika pemecahan sertifikat
tanah induk baru bisa dilakukan saat semua pembeli melunasi kredit tanah. Jika ada
penjual yang beralasan baru akan memecah sertifikat tanah induk setelah semua
pembeli membayar lunas, jangan percaya, karena hal itu hanya dalih dari pengusaha
kaveling untuk memperdaya calon pembeli. Kaveling tanah sudah harus
diatasnamakan pembeli jika pihak pembeli sudah membayar lunas kaveling tersebut.
Proses pemecahan sertifikat tanah tidak terlalu sulit. Berdasarkan standar
pelaksana operasi pertanahan (SPOP), proses pemecahan sertifikat tanah selesai
dalam jangka waktu paling lama 40 hari. Berdasarkan lampiran II Peraturan Kepala
BPN Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan,
jangka waktu pemecahan/pemisahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15
hari. Sedangkan persyaratan dokumen yang dibutuhkan sebagai berikut :
1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau
kuasanya di atas meterai cukup (yang memuat : identitas diri; luas, letak, dan
penggunaan tanah yang dimohon; pernyataan tanah tidak dalam sengketa;
pernyataan tanah dikuasai secara fisik; alasan pemecahannya);
2. Surat kuasa apabila dikuasakan;
3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang
telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN;
4. Sertifikat asli;
5. Izin Perubahan Penggunaan Tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;
6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan;
7. Tapak kaveling dari Kantor Pertanahan (BPN).
Cara di atas berlaku untuk kita yang telah memiliki sertifikat tanah induk.
Sedangkan untuk kita yang bukti kepemilikan tanahnya masih berupa surat
keterangan tanah, girik, petok, dan sebagainya, tentu harus melalui tahapan pengajuan
pembuatan sertifikat tanah di BPN terlebih dahulu. Apabila status tanah kaveling
tersebut masih berupa leter C atau berupa sertifikat tanah sawah, maka pembeli
sebaiknya menunggu sampai SK pengeringan atas alih fungsi tanah sawah menjadi
pekarangan (tanah kering) telah diterbitkan oleh pemda setempat. Hal tersebut penting
agar pembeli tidak dirugikan pada kemudian hari karena status tanahnya tidak bisa
dikeringkan.
Untuk tanah kaveling yang berasal dari tanah induk yang sedang dalam
penguasaan pihak ketiga karena diagunkan ke perbankan atau Lembaga pembiayaan

137
 yang sah, maka sebelum melakukan pemecahan sertifikat harus melakukan pelepasan
hak tanggungan yang dikenal dengan istilah ―roya‖. Tanah yang masih terikat utang
atau terikat hak tanggungan belum bisa dialihkan sebelum utang tersebut dilunasi dan
kemudian dilakukan roya atau pencoretan hak tanggungan oleh BPN.
Untuk pemecahan sertifikat tanah kaveling dalam jumlah banyak (di atas 6
kaveling), meskipun aturan Pemda-nya tidak seragam, umumnya berlaku persyaratan
izin SIPT (Surat Ijin Pemanfaatan Tanah) yang diterbitkan oleh Bupati/Walikota.
Pastikan penjualnya mengantongi SIPT karena izin tersebut diperlukan agar tata
Kawasan yang ada di tanah tersebut sesuai dengan RT/RW yang telah ditetapkan oleh
pemda. Berikutnya, penjual tanah kaveling berupa Kawasan yang juga harus
mengantongi Izin Site Plan yang diterbitkan oleh dinas KIMPRASWIL, yang telah
memperoleh klarifikasi dari dinas-dinas terkait. Izin ini prinsipnya sama, yaitu untuk
memastikan tata Kawasan sesuai dengan peruntukan yang telah ditetapkan oleh
Pemda.
Sesudah dipecah dan diterbitkan sertifikat tanahnya, maka tanah kaveling
tersebut dapat dijual kepada pihak pembeli melalui Akad Jual Beli (AJB) di hadapan
Notaris/PPAT. Pemecahan sertifikat atas bidang tanah diatur dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Kepala
BPN Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan.
Silahkan pembaca melihat bab ini yang khusus membahas tentang pemecahan tanah.

2. Berpromosi atau beriklanlah dengan gencar.

Tanah kaveling yang akan dijual sebaiknya dipromosikan atau diiklankan
guna menarik sebanyak mungkin calon pembeli. Promosi atau iklan dapat dilakukan
dengan berbagai cara, seperti memasang iklan baris berbayar di koran daerah, koran
nasional, atau majalah property. Kita juga bisa memasang iklan baris gratis via
internet melalui situs jual-beli online yang bersifat umum, seperti Tokobagus.com,
Berniaga.com, atau Kaskus.co.id. Iklan baris gratis juga dapat dipasang melalui situs
yang khusus menangani jual-beli property, seperti Rumah.com atau Rumah123.com.
Memasang iklan baris via internet memiliki banyak keuntungan karena iklan
tersebut bisa diakses oleh calon pembeli dari seluruh Indonesia, bahkan dari seluruh
dunia.

138
 Gambar 96. Contoh halaman iklan tanah kaveling di situs jual-beli daring.
(www.tokobagus.com)

3. Buat tampilan tanah menjadi menarik

Agar orang yang melihat iklan kita menjadi tertarik dan menemukan lokasi tanah
dengan lebih mudah, buat tanah kaveling menjadi lebih menarik sejak pertama kali
mata memandang. Minimal, tampilkan kesan bersih dan rapi dengan merapikan
rumput liar dan sampah, serta buat pagar sementara agar pembeli dapat memvisualiasi
luas dan batasan tiap-tiap kaveling.
Buatlah pula papan nama, spanduk, atau bentuk pemberitahuan lain yang dipasang di
posisi paling depan atau di jalan raya terdekat agar mencolok dan membuat orang
yang melintas tertarik untuk menoleh dan melihat sejenak. Iklan sebaiknya
menggunakan kalimat propaganda yang menarik mata, semisal ―Tanah Kaveling
Murah‖, ―Jual Tanah Kaveling Murah‖, atau ―Jual Tanah Kaveling Siap Bangun‖, dan
sejenisnya. Tambahkan pula informasi tentang luas kaveling, status tanah, dan nomor
telepon yang dapat dihubungi.

SKEMA 4. TIPS MEMBELI DAN MENJUAL TANAH KAVELING

Saat ini bisnis tanah kaveling sedang marak di Indonesia, bahkan pelaksanaannya
tidak hanya para pengembang, namun juga masyarakat. Jika kita ingin membeli tanah
kaveling untuk investasi, sebaiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut :
1. Cari informasi dan iklan tanah kaveling secara aktif.
2. Cek langsung lokasi tanah kaveling.

139
 3. Ketahui kondisi dan asal-usul tanah kaveling.
4. Pastikan legalitas tanah kaveling.
5. Pertimbangan harganya dan sesuaikan dengan kemampuan.
Menjual tanah kaveling, sebagaimana sesuai property pada umumnya tidak dapat
dilakukan sembarangan agar tanah cepat terjual. Pemilik tanah kaveling juga perlu
melakukan treatment tertentu guna mempercantik tampilannya. Berikut sejumlah tips cerdas
menjual tanah kaveling :
1. Memecah tanah kaveling dan mengurus izin peralihan penggunaan tanah (IPPT).
2. Gencar melakukan promosi atau iklan.
3. Membuat tampilan tanah menjadi lebih menarik.

Gambar 97. Contoh tanah mentah yang belum tergolong tanah kaveling
(bismacenter.ning.com)

Gambar 98. Contoh tanah kaveling siap bangun di perumahan

(www.inforumahmalang.com)

140
 BAB 11
Investasi Surat Berharga Perusahaan
Properti

Investasi di sector property juga dapat dilakukan dengan membeli surat berharga
seperti saham-saham perusahaan property atau membeli surat utang berbentuk obligasi yang
diterbitkan oleh perusahaan property. Investor individu juga dapat membeli surat berharga
bernama Dana Investasi Real Estate (DIRE), sedangkan investor korporasi dapat membeli
surat berharga bernama Efek Beragun Aset Properti (EBA Properti). Pembelian saham,
obligasi, DIRE, atau ERA tersebut dapat dilakukan melalui pasar modal atau bursa efek.
Selain itu, investor property juga bisa membeli ―surat berharga komersial‖ atau Commercial
Paper (CP) yang diterbitkan oleh perusahaan property melalui pasar uang atau Lembaga
perbankan.
Masyarakat investor yang ingin membeli saham atau obligasi yang diterbitkan oleh
perusahaan property dapat menghubungi perusahaan efek atau perusahaan sekuritas yang ada
di Bursa Efek Indonesia (BEI). Sedangkan masyarakat investor yang ingin membeli
Commercial Paper (CP) dapat menghubungi Lembaga perbankan atau perusahaan property
yang menerbitkan CP tersebut.
Penerbitan surat berharga berbentuk saham, obligasi, DIRE, atau EBA harus
mengikuti prosedur go public yang ditetapkan oleh otoritas pengawas pasar modal
(Bapepam-LK, sekarang OJK). Di sisi lain, penerbitan CP harus mengikuti prosedur yang
ditetapkan oleh Bank Indonesia selaku pengawas pasar uang. Jadi, penerbitan dan penjualan
surat berharga tersebut tidak boleh dilakukan secara sembarangan karena hal tersebut
menyangkut pengumpulan dana-dana milik masyarakat.
1. SAHAM PERUSAHAAN PROPERTI
Instrumen yang diperdagangkan di Pasar Modal Indonesia adalah efek atau surat
berharga yang terbagi ke dalam 5 (lima) kelompok besar :
a) Efek Bersifat Ekuitas (Contoh : Saham)
b) Efek Bersifat Utang (Contoh : Obligasi)
c) Produk Derivatif (Contoh : Waran, Right, Opsi)
d) Produk Reksa Dana

141
 e) Produk Pasar Modal Syariah

Efek Bersifat Ekuitas adalah efek atau surat berharga yang dapat menambah ekuitas
pemilik modal. Efek Bersifat Ekuitas meliputi : (a) Saham, (b) Efek yang dapat ditukar denga
Saham, atau (c) Efek yang mengandung hak untuk memperoleh Saham. Investor yang
memiliki instrument jenis ini berarti ikut menjadi pemilik perusahaan tersebut sebesar modal
yang ditanamkan. Instrumen yang paling dikenal dari jenis ini adalah Saham. Ada dua jenis
saham yang umum dipasarkan, yaitu Saham Biasa (Common Stock) dan Saham Preferen
(Preferred Stock).
Saham (Share/Stock/Andeel/Andil) adalah salah satu instrument Pasar Modal yang
paling umum diperdagangkan karena saham mampu memberikan tingakt keuntungan yang
menarik. Saham adalah tanda penyertaan modal dari seseorang atau badan usaha di dalam
suatu perusahaan Perseroan Terbatas. Dengan memiliki saham berarti kita ikut memiliki
perusahaan sehingga berhak hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS).
Perusahaan-perusahaan yang ingin menambah modal usaha dapat menerbitkan saham dan
kemudian menjual saham tersebut melalui mekanisme Penawaran Umum (Go Public) dengan
bantuan Perusahaan Efek selaku Penjamin Emisi Efek dan selaku Perantara Pedagang Efek.
Perusahaan yang telah go public dinamakan Emiten, dan jika sahamnya telah dimiliki
lebih dari 300 orang dan memiliki modal disetor di atas Rp 30 Miliar maka perusahaan
emiten tersebut dapat berubah status menjadi Perusahaan Publik. Emiten dan Perusahaan
Publik digolongkan sebagai Perusahaan Terbuka (Tbk.) karena telah menjual sebagian
sahamnya kepada public atau masyarakat investor. Keuntungan yang didapat investor dengan
membeli saham ada dua :
a) Mendapatkan Dividen,
b) Mendapatkan Capital Gain.

Dividen adalah pembagian keuntungan yang diberikan oleh perusahaan dan berasal
dari keuntungan perusahaan setiap tahun. Dividen diberikan setelah mendapat persetujuan
dari pemegang saham dalam RUPS. Jika seorang pemodal ingin mendapatkan dividen,
pemodal tersebut harus memegang saham tersebut dalam kurun waktu relatif lama, yaitu
hingga kepemilikan saham tersebut berada dalam periode di mana diakui sebagai pemegang
saham yang berhak mendapatkan dividen.
Dividen yang dibagikan perusahaan dapat berupa Dividen Tunai, artinya kepada
setiap pemegang saham diberikan dividen berupa uang tunai untuk setiap saham, atau dapat

142
berupa Dividen Saham yang berarti kepada setiap pemegang saham diberikan dividen
sejumlah saham sehingga jumlah saham yang dimiliki pemodal akan bertambah dengan
adanya pembagian dividen saham tersebut.
Capital Gain merupakan selisih antara harga beli dan harga jual saham. Capital Gain
terbentuk dari adanya aktivitas perdagangan saham di Pasar Sekunder. Misalnya investor
membeli saham ABC dengan harga Rp 3.000 per saham kemudian menjual dengan harga Rp
3.500 per saham yang berarti pemodal tersebut mendapatkan capital gain sebesar Rp500
untuk setiap saham yang menjualnya.
Sebagai instrument investasi, saham memiliki risiko:
a) Capital loss (kehilangan nilai saham)
b) Risiko likuidasi (risiko pailit)

Capital Loss merupakan kebalikan dari Capital Gain, yaitu suatu kondisi di mana
investor menjual saham lebih rendah dari pada harga beli. Misalnya saham PT XYZ yang
dibeli denga harga Rp 2.000 per saham, kemudian harga saham tersebut terus mengalami
penurunan hingga mencapai Rp 1.400 per saham. Karena takut harga saham akan terus turun,
investor menjual pada harga Rp 1.400 per sehingga mengalami kerugian sebesar Rp 600,- per
Saham.
Risiko Likuidasi terjadi manakala perusahaan penerbit saham dinyatakan bangkrut
oleh Pengadilan, atau perusahaan tersebut dibubarkan. Dalam hal ini, hak klaim dari
pemegang saham mendapat prioritas terakhir setelah seluruh kewajiban perusahaan dapat
dilunasi dari hasil penjualan kekayaan perusahaan. Jika masih terdapat sisa hasil penjualan
kekayaan perusahaan, sisa tersebut dibagi secara proporsional kepada seluruh pemegang
saham. Namun, jika tidak terdapat sisa kekayaan perusahaan, pemegang saham tidak akan
memperoleh hasil likuidasi tersebut. Kondisi ini merupakan risiko terberat pemegang saham.
Untuk itu, pemegang saham dituntut mengikuti perkembangan persuhaan terus-menerus.
Harga-harga saham dapat berfluktuasi naik atau turun. Pembentukan harga saham terjadi
karena adanya kekuatan suppyi (penawaran) dan demand (demand) atas saham tersebut.
Supply dan Demand disebabkan banyak faktor, misalnya :
a) Faktor mikro-ekonomi (kinerja perusahaan, kinerja industry di mana perusahaan
tersebut bergerak, perubahan manajemen perusahaan, produktivitas karyawan, harga
bahan baku, ketersediaan bahan baku, prospek penjualan, dan lain-lain).
b) Faktor makro-ekonomi (tingkat suku bunga, inflasi, nilai tukar, kondisi ekonomi
dunia), dan

143
 c) Faktor non-ekonomi (seperti kondisi sosial-politik dan faktor lainnya).

Efek bersifat Ekuitas, sesuai Penjelasan Pasal 83 UU 8/1995 tentang Pasar Modal, terdiri
atas :
a) Saham
b) Efek yang dapat ditukar dengan Saham
c) Efek yang mengandung hak untuk memperoleh Saham

Saham terdiri atas Saham Biasa (Common Stock) dan Saham Preferren (Preferred
Stock). ―Efek yang dapat ditukar dengan Saham‖ contohnya Obligasi Konversi. Sedangkan
contoh ―Efek yang mengandung hak untuk memperoleh Saham‖ :
a) Right/Preemtive Right/ Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu/ HMETD, dan
b) Waran/Warrant.

Saham Biasa (Common Stock) adalah jenis Efek yang paling banyak diperdagangkan
di Pasar Modal. Saham Biasa terdiri atas dua jenis : (a) Saham Atas Nama, (b) Saham Atas
Unjuk. Pada jenis Saham Atas Nama, nama pemilik saham tercatat secara jelas di atas lembar
saham tersebut. Sedangkan pada Saham Atas Unjuk, nama pemilik saham tidak tertera di atas
saham tersebut sehingga pemilik Saham Atas Unjuk adalah pihak yang memegang saham
tersebut.
Saham Bias adalah jenis saham yang tidak mempunyai hak istimewa (hak preferen).
Artinya, jika perusahaan dilikuidasi maka hasil penjualan aset perusahaan pertama kali akan
dibayarkan kepada para kreditur, kemudian kepada para pemegang Saham Preferen, baru
kalau masih ada sisanya diberikan kepada para pemegang Saham Biasa. Meskipun demikian,
dalam kondisi perusahaan yang normal (tidak dilikuidasi), pemegang Saham Biasa tetap
berhak mendapatkan dividen, berhak hadir dalam RUPS, dan memiliki hak suara dalam
RUPS sebesar saham yang dimilikinya.
Saham Preferen adalah jenis saham dengan hak istimewa (hak preferen), yaitu hak
didahulukan dibandingkan dengan pemegang Saham Biasa dalam kasus pembagian harta
perusahaan pailit. Artinya, jika perusahaan pailit dan dilikuidasi, harta perusahaan akan
dibayarkan terlebih dahulu kepada para kreditur, kemudian para pemegang Saham Preferen,
baru yang terakhir kepada pemegang Saham Biasa.
Ciri-ciri penting Saham Preferen:

144
A ) Hak utama atas dividen. Pemegang Saham Preferen mempunyai hak lebih dulu untuk menerima
dividen sebelum pemegang Saham Biasa.

B ) Hak utama atas aktiva perusahaan.Dalam likuidasi,pemegang Saham Preferen berkedudukan

sesudah kreditur biasa,tetapi sebelum pemegang Saham Biasa. Pemegang Saham Preferen berhak
menerima pembayaran maksimum sebesar nilai nominal Saham Preferen,sesudah pembayaran kepada
para kreditur peusahaan dan pemegang obligasi perusahaan.

C ) Penghasilan tetap.Para pemegang Saham Preferen berhak atas penghasilan tetap dari pembagian
dividen.Misalkan,Saham Preferen 15%, memberikan hak kepada pemegang saham untuk menerima
dividen sebesar 15%dari nilai nominal saham setiap tahun.Kadang kala pemegang Saham Preferen
juga turut mendapat penghasilan tambahan dari hasil pembagian laba perusahaan.

D ) Jangka waktu yang tidak terbatas.Umumnya Saham Preferen dikeluarkan untuk jangka waktu
yang terbatas.Akan tetapi pengeluaran Saham Preferen dapat juga dilakukan dengan syarat
perusahaan mempunyai hak untuk membeli kembali Saham Preferen tersebut dengan suatu harga
tertentu.

E ) Tidak mempunyai hak suara.Umumnya para pemegang Saham Preferen tidak mempunyai hak
suara dalam RUPS.Kalaupun hak suara diberikan,biasanya dibatasi pada hal-hal yang menyangkut
manajemen perusahaan.

F ) Saham Preferen Kumulatif.Dalam hal ini,dividen yang tidak terbayar kepada pemegang Saham
Preferen tetap menjadi utang perusahaan dan harus dibayar pada tahun tersebut atau tahun berikutnya
bilamana perusahaan mempunyai laba yang mencukupi.Tunggakan kepada para pemegang Saham
Preferen harus lebih dulu dibayar sebelum pembayaran dividen kepada pemegang Saham Biasa.

Jenis Saham Preferen terdiri atas:

a) Saham Preferen Kumulatif

b) Saham Preferen Nonkumulatif

c) Saham Preferen Participating

Untuk Saham Preferen Kumulatif, dividen yang tidak dibayarkan tah. sebelumnya
diakumulasikan pada tahun berikutnya (sebelum pembayaran dividen tahun berjalan). Untuk Saham
Preferen Nonkumulatif, dividen yang tidak dibayarkan tahun sebelumnya tidak diakumulasikan.
Kegagalan membayar dividen dapat mengakibatkan pengenaan pembatasan pada manajemen.
contohnya jika pembayaran dividen ditunggak, pemegang Saham Preferen mungkin diberi hak suara.
Untuk Participating Preffered Stock, di samping memperoleh dividen tetap seperti yang telah

145
ditentukan, juga memperoleh ekstra dividen jika perusahaan dapat mencapai sasaran yang telah
ditetapkan.

Masyarakat investor yang membutuhkan dana cepat, namun tidak ingin kehilangan sahamnya,
dapat menggadaikan saham tersebut kepada pihaklain, seperti Perusahaan Efek atau Perum Pegadaian.
Proses Gadai Saham (Report Saham) ini dapat dilakukan pada saham berbentuk warkat (seperti Surat
Kolektif Saham), maupun pada saham berbentuk tanpa warkat (Scripless). Gadai Saham di Perum
Pegadaian mensyaratkan agunan Saham yang berasal dari 25 saham unggulan Indeks LQ-45, dengan
nilai agunan saham sebesar 200% dibandingkan dengan nilai pinjaman.Saham yang digadaikan
tersebut akan dimutasikan dari rekening debitur yang ada di PT Kustodian Sentral Efek Indonesia
(KSEI) ke rekening Perum Pegadaian yang juga ada di KSEL.

Perusahaan yang melakukan penawaran umum saham perdana ke publik (Initial Public
Offering/IPO) masih belum signifikan.Saat ini, baru ada 443 perusahaan yang mencatatkan saham
(listing) di Bursa Efek Indonesid(BEI), dan 49 perusahaan di antaranya merupakan emiten yang
bergerak C bidang properti, termasuk yang bergerak di bidang konstruksi. Berdasarkan data BEI,
jumlah emiten sektor properti yang melakukan perdagangan saham di BEI sebanyak 42 perusahaan
pengembang ditambah 7 perusahaan yang bergerak di bidang konstruksi bangunan.Daftar nama
pengembang Properti yang tercatat di Bursa Efek Indonesia:

0l. PT Agung Podomoro Land Tbk.(APLN)

02. PT Alam Sutera Realy Tbk.(ASRI)

03. PT Bekasi Asri Pemula Tbk.(BAPA)

04. PT Bumi Citra Permai Tbk.(BCIP)

05. PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk.(BEST)

06. PT Bhuwanatala Indah Permai Tbk.(BIPP)

07. PT Bukit Darmo Property Tbk.(BKDP)

08. PT Sentul City Tbk.(BKSL)

09. PT Bumi Serpong Damai Tbk.(BSDE)

10. PT Cowell Development Tbk.(COWL)

11. PT Ciputra Development Tbk.(CTRA)12.PT Ciputra Property Tbk.(CTRP)

13. PT Ciputra Surya Tbk.(CTRS)

146
14. PT Duta Anggada Realty Tbk.(DART)

15. PT Intiland Development Tbk.(DILT)

16. PT Duta Pertiwi Tbk.(DUTI)

17. Bakrieland Development Tbk.(ELTY)

18. PT Megapolitan Developments Tbk.(EMDE)

19. PT Fortune Mate Indonesia Tbk.(FMII)

20. PT Gowa Makassar Tourism Development Tbk.(GMTD)

21. PT Perdana Gapuraprima Tbk.(GPRA)

22. PT Greenwood Sejahtera Tbk.(GWSA)

23. PT Jakarta International Hotel&Development Tbk.(JIHD)

24. PT Jaya Real Property Tbk.(JRPT)

25. PT Kawasan Industri Jababeka Tbk.(KIJA)

26. PT Global Land Development Tbk.(KPIG)

27. PT Lamicitra Nusantara Tbk.(LAMI)

28. PT Laguna Cipta Griya Tbk.(LCGP)

29. PT Lippo Cikarang Tbk.(LPCK)

30. PT Lippo Karawaci Tbk.(LPKR)

31. PT Modernland Realty Tbk.(MDLN)

32. PT Metropolitan Kentjana Tbk.(MKPI)

33. PT Metropolitan Land Tbk.(MLTA)

34. PT Metro Realty Tbk.(MTSM)

35. PT Indonesia Prima Property Tbk.(OMRE)

36. PT Pakuwon Jati Tbk.(PWON)

37. PT Panca Wiratama Sakti Tbk.(PWSI)

147
38. PT Ristia Bintang Mahkotasejati Tbk.(RBMS)

39. PT Roda Vivatex Tbk.(RBMS)

40. PT Danayasa Arthatama Tbk.(SCBD)

41. PT Suryamas Dutamakmur Tbk.(SMDM)

42. PT Summarecon Agung Tbk.(SMRA)

Daftar nama perusahaan konstruksi yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia:

1. PT Adhi Karya Persero Tbk.(ADHI)

2. PT Duta Graha Indah Tbk.(DGIK)

3.PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama Tbk.(JKON)

4. PT Pembangunan Perumahan Persero Tbk.(PTPP)

S. PT Surya Semesta Internusa Tbk.(SSIA)

6. PT Total Bangun Persada Tbk.(TOTL)

7. PT Wijaya Karya Persero Tbk.(WIKA)

2.OBLIGASI PERUSAHAAN PROPERTI

Obligasi (Bond) adalah surat utang jangka menengah dan jangka panjangyang dapat dialihkan.
Obligasi berisi janji dari pihak Penerbit Obligasi ulrtuk membayar imbalan berupa bunga pada periode
tertentu dan melundspokok utang pada waktu yang telah ditentukan kepada pihak Pembeli Obligasi.
Jadi, dalam transaksi Obligasi dapat berakibat hukum terjaanutang-piutang. Perusahaan Penerbit
Obligasi disebut pihak yang memiliki utang (ber-utang/debitur), sedangkan Pembeli Obligasi disebut
pihak yang memiliki piutang (ber-piutang/kreditur).

Perbedaan antara Saham dan Obligasi, antara lain:

a) Saham adalah bukti kepemilikan Perusahaan, sedangkan Obligasi adalah bukti utang
perusahaan.
b) obligasi memiliki saat jatuh tempo, sedangkan Saham tidak memiliki saat jatuh tempo
c) Perusahaan penerbit Obligasi tetap wajib membayar bunga dan pokok utang meskipun
merugi, sedangkan penerbit Saham yang sedang merugi tidak wajib membagikan keuntungan
(dividen).

148
 d) Perusahaan penerbit Obligasi yang tidak mampu membayar bunga dan pokok utang dapat
dipailitkan, sedangkan perusahaan penerbit Saham yang tidak dapat memberikan dividen
tidak dapat dipailitkan.

Jenis obligasi yang diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia ada 3 macam:

1. Corporate Bonds, yaitu obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan, baik perusahaan berbentuk
Badan Usaha Milik Negara (BUMN ), atau badan usaha swasta.

2. Government Bonds, yaitu obligasi yang diterbitkan oleh Pemerintah RI.

3. Retail Bond, yaitu obligasi yang diperjualbelikan dalam satuan nilai nominal yang kecil, baik dalam
bentuk Corporate Bonds maupun Government Bonds.

Karakteristik obligasi meliputi hal-hal berikut:

1.Nilai Nominal (Face Value) adalah nilai pokok dari suatu obligasi yang akan diterima oleh
pemegang obligasi pada saat obligasi tersebut jatuh tempo.

2. Kupon (the Interest Rate) adalah nilai bunga yang diterima pemegang obligasi secara berkala
(kelaziman pembayaran kupon obligasi adalah setiap 3 atau 6 bulan). Kupon obligasi dinyatakan
dalam annual persentase.

3. Jatuh Tempo (Maturity) adalah tanggal saat pemegang obligasi akan mendapatkan pembayaran
kembali pokok atau Nilai Nominal obligasi yang dimilikinya. Periode jatuh tempo obligasi bervariasi,
mulai dari 365 hari sampai di atas 5 tahun. Obligasi yang akan jatuh tempo dalam l tahun akan lebih
mudah diprediksi sehingga memiliki resiko lebih kecil dibandingkan dengan obligasi yang memiliki
Periode jatuh tempo 5 tahun. Secara umum, semakin panjang jatuh tempo suatu obligasi, maka
semakin tinggi kupon/bunganya,

4. Penerbit Obligasi/Emiten (Issuer). Mengetahui dan mengenal penerbit obligasi merupakan faktor
sangat penting dalam melakukan Penerbit Obligasi Ritel.

Mengukur risiko/kemungkinan penerbit obligasi tidak dapat melalaikan pembayaran kupon

dan/ atau pokok obligasi tepat waktu (disebut default risk) dapat dilihat dari peringkat (rating) obligasi
yang dikeluarkan oleh lembaga pemeringkat, seperti PT PEPINDO atau PT Kasnic Indonesia.
Berbeda dengan harga saham yang dinyatakan dalam bentuk mata uang, harga obligasi dinyatakan
dalam persentase (%), yaitu persentase dari nilai nominal. Ada 3 (tiga) kemungkinan harga pasar dari
obligasi yang ditawarkan:

1. Par (nilai Pari): Harga obligasi sama dengan nilai nominal Misal obligasi dengan nilai nominal
Rp50 juta dijual pada harga 100%, maka nilai obligasi tersebut adalah 100% x Rp50 juta = Rp50 juta.

149
2. At Premium (dengan Premi): Harga obligasi lebih besar daripada nilai nominal. Misal: obligasi
dengan nilai nominal Rp50 juta dijual dengan harga 10296, maka nilai obligasi tersebut adalah 102%
x Rp50 juta = Rp51 juta.

3. At Discount (dengan Diskon): Harga obligasi lebih kecil daripada nilai nominal. Misal: obligasi
dengan nilai nominal RpSO juta dijual dengan harga 98%, maka nilai obligasi tersebut adalah 98% x
RpSO juta = Rp49 juta

Obligasi memiliki beberapa jenis yang berbeda:

1. Dilihat dari sisi penerbit:

a. Corporate Bonds: obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan, baik yang berbentuk badan usaha
milik negara (BUMN) usaha swasta.

b. Government Bonds: obligasi yang diterbitkan oleh pemerintah pusat.

c. Municipal Bonds: obligasi yang diterbitkan oleh pemerintah daerah untuk membiayai proyek
proyek yang berkaitan dengan kepentingan publik (public utility).

2. Dilihat dari sistem pembayaran bunga:

a. Zero Coupon Bonds: obligasi yang tidak melakukan pembayaran bunga secara periodik. Namun,
bunga dan pokok dibayarkan sekaligus pada saat jatuh tempo.

b. Coupon Bonds: obligasi dengan kupon yang dapat diuanghn secara periodik sesuai ketentuan
penerbitnya.

c. Fixed Coupon Bonds: obligasi dengan tingkat kupon bunga yang telah ditetapkan sebelum masa
penawaran di pasar perdana dan akan dibayarkan secara periodik.

d. Floating Coupon Bonds: obligasi dengan tingkat kupon bunga yang ditentukan sebelum jangka
waktu tersebut, berdasarkan suatu acuan tertentu seperti average time deposit (ATU), yaitu nta-nta
hertimbang tingkat suku bunga deposito dari bank pemerintah dan swasta.

3. Dilihat dari hak penukaran/opsi:

a. Convertible Bonds: obligasi yang memberikan hak kepada pemegang obligui untuk mengonversihn
obligasi tembak ke dalam sejumlah saham milik penerbitnya.

b. exchangeable Bonds: obligasi yang memberikan hak kepada pemegang obligasi untuk
mengonversikan obligasi tersebut kedalam sejumlah saham milik penerbitnya.

150
c.Callable Bombs: obligasi yang memberikan ink kepada emiten untuk membeli kembali obligat pada
harga tertentu sepanjang umur obligasi tersebut.

d. Putable Bonds: obligat yang memberikan hak kepada Investor yang mengharuskan emiten untuk
membeli kembali obligasi pada harga tertentu sepanjang umur obligui tersebut.

4. Dilihat dari segi jaminan atau kolateralnya:

a. Secured Bonds: obligasi yang dijamin dengan kekayaan tertentu dari penerbitnya atau dengan
jaminan lain dari pihak ketiga. Dalam ke. lompok ini, termasuk di dalamnya:

 Guaranteed Bonds: obligasi yang pelunasan bunga dan pokoknp dijamin dengan
penanggungan dari pihak ketiga
 Mortgage Bonds: obligasi yang pelunasan bunga dan pokoknya dijamin dengan
agunan hipotek atas properti atau aset tetap.
 Collateral Trust Bonds: obligasi yang dijamin dengan efek yang dimiliki penerbit
dalam portofolionya, misalnya saham-saham anak perusahaan yang dimilikinya.

b. Unsecured Bonds: obligasi yang tidak dijaminkan dengan kekayaan tertentu, tetapi dijamin dengan
kekayaan penerbitnya secara umum.

5. Dilihat dari segi nilai nominal:

a. Conventional Bonds: obligasi yang lazim diperjualbelikan dalam satu nominal, Rp 1 miliar per satu
lot.

b. Retail Bonds: obligasi yang diperjualbelikan dalam satuan nilai n°- minal yang kecil, baik corporate
bonds maupun government bonds.

6. Dilihat dari segi perhitungan imbal hasil:

a. Conventional Bonds: obligasi yang diperhitungkan menggunakan sistem kupon bunga.

b. Syariah Bonds: obligasi yang perhitungan imbal hasilnya menggunakan perhitungan bagi hasil.
Dalam perhitungan ini dikenal dua macam obligasi syariah:

• Obligasi Syariah Mudarabah merupakan obligasi syariah yang menggunakan akad bagi hasil
sedemikian sehingga pendapatan yang diperoleh investor atas obligasi tersebut diperoleh setelah
mengetahui pendapatan emiten.

• Obligasi Syariah Ijarah merupakan obligasi syariah yang menggunakan akad sewa
sedemikian sehingga kupon (fee ijarah) tetap, dan bisa diketahui/diperhitungkan sejak awal,
diterbitkan.

151
Dilihat dari cara peralihannya, obligasi dapat dibedakan menjadi:

A) Obligasi Atas Unjuk (Beared Bond/Aan Toonder Obligatie)

B) b) Obligasi Atas Nama (Registered Bond/Naam Obligatie)

Obligasi Atas Unjuk merupakan obligasi yang tidak mencantumkan nama pemegangnya
sehingga siapa yang memegang obligasi tersebut maka dialah yang dianggap sebagai pemiliknya.
Dengan menunjukkan sertifikat Obligasi Atas Unjuk saat jatuh tempo, si pemegangnya akan
mendapatkan hak atas pelunasan pokok maupun bunga obligasi tersebut. Obligasi Atas Unjuk
memiliki ciri:

a) Nama pemilik tidak tercantum pada sertifikat obligasi.

b) Setiap sertifikat obligasi disertai "kupon bunga" yang dapat dilepaskan dan diserahkan kepada
penerbit obligasi atau agen pembayarannya setiap waktu jika bunganya telah jatuh tempo.

c) Kertas sertifikat obligasi dibuat dari bahan yang berkualitas tinggi seperti halnya kertas untuk
membuat uang.

d) Bunga dan pokok obligasi hanya dibayarkan kepada orang yang dapat menunjukkan kupon bunga
dan sertifikat obligasi.

e) Kupon bunga dan sertifikat obligasi yang rusak dapat diminta penggantian.

f) Kupon bunga dan sertifikat obligasi yang hilang tidak dapat diganti.

Obligasi Atas Nama adalah obligasi yang mencantumkan nama pemegangnya. Obligasi Atas
Nama dapat dibedakan menjadi:

a) Obligasi Atas Nama untuk pokok pinjaman: pada obligasi ini nama pemilik tercantum dalam
sertifikat obligasi dan kupon bunga dilekatkan padanya.

b) Obligasi Atas Nama untuk bunga: pada obligasi ini nama pemilik tidak tercanturn pada sertifikat
obligasi, tetapi nama dan alamat pemilik dicatat di perusahaan penerbit obligasi untuk memudahkan
penghitungan bunga.

c) Obligasi Atas Nama untuk pokok pinjaman dan bunga: pada obligasi ini

152
nama pemilik tercantum dalam sertifikat obligasi, tetapi tidak tercantum pada kupon bunga.
Pembayaran pokok dan bunga langsung disampaikan kepada pemilik obligasi yang namanya
tercantum di perusahaan penerbit obligasi.

Peralihan Obligasi Atas Nama, menurut Pasal 613 KUH Perdata, harus dilakukan dengan
suatu akta, baik akta autentik atau akta di ba•ah tangarl Dengan akta tersebut, hak atas Obligasi Atas
Nama dilimpahkan kepada pihak lain. Penyerahan tersebut baru menimbulkan akibat hukum b,agi
penerbit obligasi setelah diberitahukan kepada penerbit obligasi atau seian tertulis disetujui dan diakui
penerbit obligasi.

Pendapatan atau imbal hasil atau return yang akan diperoleh dari investasi obligasi dinyatakan
sebagai yield, yaitu hasil yang akan diperokh investor apahila menempatkan dananya untuk dibelikan
obligasi. Sebelum memutuskan untuk berinvestasi obligasi, investor harus mempertimbangkan
besarnya yield obligasi sebagai faktor pengukur tingkat pengembabo tahunan yang akan diterima.
Risiko obligasi meliputi:

a) Risiko Likuiditas

b) Risiko Maturitas

c) Risiko Dcfault

Risiko Likuiditas. Risiko ini melekat pada semua obligasi, obligasi Pemerintah dan obligasi
korporasi. Risiko ini timbul dari kemungkinan likuidnya suatu obligasi saat diperdagangkan atau
sulitnya menjual 504'1 obligasi di Pasar Sekunder. Pasar Sekunder Obligasi tidak seramai Paso Se:
kunder Saham. Jika di pasar saham saja ada saham yang tidak likuid, apalagi dalam pasar obligasi.

Untuk dua obligasi yang sama karakteristiknya kecuali yang satu dan yang satunya lagi tidak
investor akan meminta tambahan tingica-bunga untuk obligasi yang tidak likuid atau premium risiko
likuiditas, bakunya. Suatu obligasi menjadi likuid di Pasar Sekunder jika pernitaan beli untuk obligasi
itu cukup banyak atau memang ada pihak yang berperan sebagai market maker yang salah satu
fungsinya adalah sebagai pembeli dan penjual stand-by untuk obligasi itu.

Risiko maturitas. Risiko ini juga ada pada semua obligasi, terutama bligasi korporasi dan berkaitan
dengan masa jatuh tempo obligasi. Secara umum, semakin lama jatuh tempo obligasi, semakin besar
tingkat ketidakpastian sehingga semakin besar risiko maturitas. Risiko maturitas dari obligasi
(pemerintah dan korporasi) negara berkembang seperti Indonesia wajarnya lebih besar daripada risiko
maturitas obligasi negara maju seperti Amerika. Karena itu, investor yang rasional akan meminta
premium maturitas untuk obligasi yang sama karekteristiknya tetapi jatuh temponya lebih lama,

153
katakan yang 10 tahun lagi berbanding yang 3 tahun lagi. Karena adanya risiko maturitas, obligasi
korporasi berjangka waktu lebih dari 5 tahun jarang diterbitkan di Indonesia karena kurang diminati.

Risiko Default (gagal bayar). Risiko default hanya ada pada obligasi korporasi. Berbeda dengan ORI
dan SUN yang dijamin pemerintah sebagai pengutang, obligasi korporasi tidak dijamin pemerintah.
Investor yang membeli obligasi korporasi harus menyadari bahwa investasinya bisa tidak kembali jika
sebelum obligasi jatuh tempo, korporasi itu bangkrut. Risiko korporasi bangkrut sehingga obligasi dan
bunganya gagal dibayar itulah Yang dimaksud dengan risiko default.

Saat ini banyak perusahaan, terutama dari kalangan industri perbankan nasional, Yang
menerbitkan "Obligasi Sub-Ordinasi" atau "Obligasi Sub-Debt". Pada umumnya bank-bank nasional
cenderung menerbitkan Obligasi Sub.n dengan tujuan menaikkan Rasio Kecukupan Modal atau CAR.
Dana yang diperoleh dari penerbitan Obligasi Sub-Ordinasi umum-beriangka Panjang sehingga sesuai
disalurkan sebagai kredit infrastruk-tur atau lu-edit investasi lainnya.

―obligasi Sub-Ordinasi" adalah obligasi yang memiliki peringkat lebih rendah dibandingkan
dengan obligasi biasa. Jika terjadi kepailitan, ada urutan pembayaran, pertama pembayaran untuk
likuidator, kenludi pembayaran utang pajak, karyawan, dan lain-lain. Obligasi yang pemba an annya
diutamakan adalah obligasi yang memiliki tanggal penerbitan paiiriYar awal atau Obligasi Senior.
Setelah Obligasi Senior dilunasi, baru dilakukag pembayaran Obligasi Sub-Ordinasi. Karena
risikonya lebih tinggi mak: Obligasi Sub-Ordinasi memiliki peringkat kredit lebih rendah daripada
Obligasi Senior, namun biasanya suku bunganya lebih tinggi dibandingkan dengan Obligasi Senior.

Tabel 1. Perbedaan Saham dan Obligasi

SAHAM OBLIGASI

Bukti kepemilikan perusahaan. Bukti pengakuan utang perusahaan.

Pemegang saham adalah pemilik perusahaan. Pemegang obligasi adalah kreditur perusahaan
Jangka waktu tidak terbatas selama perusahaan Jangka waktu dibatasi tanggal jatuh tempo
masih hidup.
Investor berpotensi mendapat dividen, capital Investor mendapat bunga tetap (suku bunga
gain, capital loss. tahunan)

Risiko investasinya lebih besar. Risiko investasinya lebih kecil.

Punya hak suara dalam RUPS. Tidak punya hak suara dalam RUPS. RUPO
Hanya punya hak suara dalarn (Rapat Umum

154
 Pemegang Obligasi)
Jika terjadi kepailitan, pemegang saham Jika terjadi kepailitan, pernegang obligasi
mendapat prioritas terakhir untuk dilunasi. mendapat pelunasan lebih dulu dibanding
pemegang saham

Skema 5. Tahap Berinvestasi Obligasi

1) Membuka Rekening

Investor yang akan membeli obligasi harus memilih perusahaan efek dan membuka rekening di
perusahaan efek yang punya divisi jual beli obligasi.

2) Memahami Produk Obligasi

Investor harus mempelajari semua hal ihwal tentang produk obligasi yang ditawarkan dan
membandingkannya dengan produk obligasi sejenis.

3) Melakukan Analisis Risiko dan Pendapatan

Investor harus mempelajari profil perusahaan penerbit obligasi, risiko yang mungkin timbul, potensi
pendapatan bunga obligasi, dan jangka waktunya.

4) Memberikan Amanat Pembelian Obligasi

Setelah mempunyai pilihan produk obligasi, investor memberikan amanat pembelian obligasi kepada
perusahaan efek selaku perantara pedagang obligasi.

5) Menyiapkan Dana Pembelian Obligasi

Persiapan dana dibutuhkan karena pembelian obligasi umumnya mensyaratkan satuan pembelian yang
besar, misalnya Rp1 miliar, namun ada juga obligasi retail yang berharga Rp50 juta atau Rp100 juta.

6) Menyelesaikanan Pembayaran Obligasi

Pembayaran dilakukan dengan mentransfer dana ke rekening perusahaan efek yang telah kita pilih.
Obligasi yang telah dibeli akan tercantum dalam rekening perusahaan efek yang ada di KSEI. Saat ini
pengalihan hak atas obligasi lebih mudah dilakukan karena perdagangan obligasi dilakukan secara
elektronik tanpa warkat (scripless trading).

3. CP PERUSAHAAN PROPERTI

Investor properti juga dapat membeli surat berharga bernama Commercial Paper (CP) yang
diterbitkan oleh perusahaan properti melalui pasar uang atau lembaga prbangkan. Surat berharga CP

155
memiliki kemiripan dengan obligasi, yaitu sama-sama bersifat surat utang, namun keduanya merniliki
jangka waktu pelunasan yang berbeda. CP memiliki jangka waktu pelunasan yang pendek (kurang
dari 1 ta.hun),yatitu hingga maksimal 270 hari. Se-dangkan obligasi memiliki jangka waktu pelunasan
lebih dari satu tahun sehingga termasuk instrumen pasar modal.

Surat Berharga Komersial atau Commerctal Paper (CP) adalah surat berharga bebentuk surat
utang tanpa jaminan khusus (unsecured loan) yang diterbitkan oleh perusahaan besar (nonbank) yang
mempunyai reputasi baik guna menghimpun dana dari para investor di pasar uang untuk ke-perluan
modal kerja jangka pendek. Karena tergolong surat berharga maka instrumen ini mudah dialihkan dan
dapat diperdagangkan di pasar uang. Perdagangan CP dapat dilakukan di dalam negeri dan luar negeri
guna menghimpun dana dari investor lokal maupun investor asing.

Pada dasarnya CP tergolong surat sanggup (promes) yang diatur khusus oleh Bank Indonesia.
CP adalah surat utang tanpa jaminan (unsecured loan), maksudnya ''tanpa jaminan khusus‖ seperti
agunan tanah/bangunan. Meskipun tidak ada jaminan khusus, CP tetap dijamin secara umum dengan.
seluruh aset perusahaan penerbit CP. Artinya, jika penerbit CP wanprestasi, pemegang CP (selaku
kreditur) dapat menggugat secara perdata via Pengadilan Negeri atau menggugat pailit via Pengadilan
Niaga untuk mendapat pelunasan dari penjualan aset perusahaan.

Penjaminan CP berbeda dengan kredit bank yang dijamin secara khusus, dengan agunan fisik,
seperti tanah atau bangunan. Jika nasabah kredit bank wanprestasi (ingkar janji), bank dapat menjual
agunan milik nasabah. itulah yang membuat kredit bank digolongkan sebagai secured loan atau
pinjaman dengan jaminan khusus. Oleh karena tidak ada jaminan khusus dalam CP, perusahaan yang
akan menerbitkan CP perlu diaudit oleh Perusahaan pemeringkat efek guna mengetahui tingkat
kemampuan perusahaan tersebut dalam memebayar hutang.

Pada umumnya CP diterbitkan oleh perusahaan besar nonbank yang memiliki reputasi bisnis
yang baik dan kemampuan membayar utang. dan perdagangan CP melibatkan bank atau perusahaan
efek/ penerbitan sekuritas. Selain itu, bank juga bertindak selaku agen pembayar CP. Sedangkan para
investor yang ingin membeli CP di pasar uang dapat berasal dari investor individu atau badan hukum
yang berasal dari dalam negeri maupun luar negeri.

CP termasuk surat utang berjangka pendek (di bawah satu tahun) se-hingga layak
digolongkan sebagai instrumen pasar uang. Hal itu berbeda dengan obligasi yang tergolong surat
utang berjangka panjang (di atas satu tahun) sehingga termasuk instrumen pasar modal. Di samping
itu, perda-gangan CP dilakukan secara diskonto atau tidak memakai sistem kupon. Di sisi lain,
pernbayaran bunga obligasi dapat dilakukan dengan sistem diskon-to atau sistem kupon.

156
 Contoh penerapan sistem diskonto, misalnya ada CP yang memiliki nilai nominal Rp10 juta
per lembar, namun dijual dengan harga Rp9,5 juta per lembar sehingga ada diskon (potongan) sebesar
0,5 juta rupiah per lembar. Kelak jika CP sudah jatuh tempo, pemegang terakhir dapat menebus CP
tersebut sesuai harga nominal Rp10 juta per lembar. Sistem kupon tidak diberlakukan dalam CP
karena jangka waktu surat utang ini tergolong pendek atau di bawah satu tahun.

Pada prinsipnya CP adalah "surat sanggup", yaitu surat kesanggupan membayar utang atau
surat yang menyatakan bahwa suatu perusahaan sanggup dan berjanji membayar pada tanggal tertentu
kepada pemegang CP• Narnun, CP berbeda dengan Surat Sanggup atau Promes (Promissory Notes)
sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD).

Cp dan Surat Sanggup sama-sama merupakan surat berharga yang berisi surat kesan d ggupan
membayar utang. Perusahaan dapat menggunakan CP an Surat Sanggup untuk mendapatkan
pembiayaan melalui penerbitan atau engalihan surat berharga tersebut. CP dan Surat Sanggup tidak
bisa digo-1:ngkan sebagai Akta Pengakuan Utang (APU) karena APU bukan surat "harga Yang dapat
diperdagangkan di pasar uang. APU hanya merupakan bukti atas utang seseorang, sedangkan dalam
CP dan Surat Sanggup ada persetujuan untuk melakukan pembayaran atas sejumlah uang. Perbedaan
lainnya: pengalihan APU harus dengan cara ―cessie‖ sedangkan pengaithan CP dan Surat Sanggup
cukup dengan cara "endosemen‖.

Perbedaan CP dan Surat Sanggup terletak pada penerbit, nominai, dan keterlibatan pihak
ketiga sebagai Tersangkut. Penerbit Surat Sanggup adalah subjek hukum, yakni orang dan badan
hukum yang tidak dibatasi skala usahanya. Sedangkan Penerbit CP haruslah perusahaan besar, kre-
dibel, dan memiliki peringkat kredit yang tinggi. Penerbit CP harus perusahaan nonbank berbentuk
badan hukum Perseroan Terbatas yang telah memperoleh peringkat dari lembaga pemeringkat efek
baik dari segi keuangan maupun manajemen. Di samping itu, nilai nominal yang tercantum dalam CP
biasanya lebih besar daripada nilai nominal pada Surat Sanggup.

Pada Surat Sanggup tidak ada pihak Tersangkut (Akseptan) karena penerbit dan
penandatangan mengikatkan diri secara langsung untuk membayar kepada pemegang surat sanggup.
Sedangkan pada CP ada pihal` Tersangkut, yakni Agen Pembayar, sebagai pihak ketiga yang wajib
membayar pemegang CP sesuai perintah Penerbit.

Maraknya penggunaan CP di pasar uang dilatarbelakangi berbagai alasan, antara lain:

a) Sering kali perusahaan besar membutuhkan dana jangka pendek guna membayar kewajiban yang
bersifat mendesak, seperti membayar utang yang jatuh tempo.

b) Sering kali ketersediaan uang (likuiditas) di pasar uang sangat ketat sehingga menyulitkan
perusahaan besar menambah plafon kredit melalui perbankan.

157
c) Penerbitan CP dinilai lebih fleksibel karena tidak perlu jaminan khusus seperti yang berlaku pada
permohonan kredit bank.

d) CP lebih likuid karena dapat diperdagangkan di pasar uang, sedangkan portofolio kredit bank tidak
dapat diperdagangkan di pasar uang.

CP dimanfaatkan oleh pengusaha sebagai salah satu alternatif sumber pembiayaan perusahaan untuk
menutupi kebutuhan modal kerja. Jadi alasan pemanfaatan CP sudah jelas, yaitu karena perusahaan
rnernbutuhkan dana untuk membiayai perusahaannya sebab sumber dana lain tidak
mencukupi. Untuk itu perusahaan membutuhkan investor yang bersedia menginvestasikan
dananya melalui CP. CP dijual kepada para investor melalui bank sebagai agen. Harga beli
CP merupakan pinjaman dari investor kepada penerbit, di mana utang itu dijanjikan oleh
penerbit akan dibayar kemudian, dan bukti dari pinjaman itu adalah surat CP tersebut.

Keuntungan CP tidak hanya dirasakan oleh perusahaan sebagai penerbit, tetapi juga
oleh para investor (pemodal). Kelebihan dan keuntungan CP antara lain :

1. Bagi Penerbit :
a. Tingkat bunga CP lebih rendaah daripada tingkat bunga kredit perbankan.
b. CP tidak memerlukan jaminan khusus (unsecured loan).
c. Jangka waktu CP dapat diperpanjang atas persetujuan investor.

2. Bagi Investor :
a. Keuntungan penghasilan yang didapat dari CP bisa lebih tinggi daripada
Sertifikat Deposito, Deposito Berjangka, atau Surat Perbendaharaan Negara
(Treasury Bills).
b. CP dapat dijual kembali tanpa perlu menunggu saat jatuh tempo.
c. Tingkat keamanan relative tinggi karena penerbit CP adalah perusahaan
berskala besar yang bonafid dan kredibel serta telah diperingkat oleh
pemeringkat efek.
Di sisi lain, CP juga memiliki kelemahan. Bagi perusahaan penerbit, CP merupakan
sumber dana jangka pendek sehingga kurang leluasa dijadikan modal investasi jangka
panjang. Sedangkan kelemahan CP yang dirasakan oleh investor adalah karena tidak adanya
jaminan khusus (agunan fisik), CP tergolong ―promes yang tidak dijamin‖ atau unsecured
promissory notes.

158
 Sebagaimana diketahui, surat utang yang didukung jaminan fisik (agunan) lebih
mudah untuk dieksekusi (dilelang/dijual) jika terjadi wanprestasi. Namun, tidak ada jaminan
fisik bukan berarti investor tidak mendapatkan jaminan pembayaran sama sekali. Jika
penerbit CP wanprestasi, para investor tetap dapat menggugat secara perdana via pengadilan
negeri atau bahkan dapat memailitkan perusahaan tersebut via pengadilan niaga sehingga
semua harta milik perusahaan dapat digunakan sebagai jaminan pembayaran utang kepada
para investor. Namun demikian, prosedur gugatan tersebut sangat panjang, mahal, dan
berbelit-belit.

Pengalihan CP secara ―atas tunjuk‖ berarti siapa yang bisa menunjukkan surat
tersebut maka ia yang berhak mendapat pelunasan. Pemegang kedua dan seterusnya juga
dapat melakukan pengalihan serupa sampai hari jatuh waktu. Pemegang CP yang berikutnya
dan seterusnya tetap memiliki hak tagih dan dapat menunjukkan CP kepada Agen Pembayar
untuk memperoleh pembayaran pada hari jatuh tempo.

Pemegang CP tidak perlu meminta ekspektasi kepada Penerbit atau Agen Pembayar
sebelum hari jatuh tempo. Penerbit menjamin sepenuhnya bahwa pada hari jatuh tempo
Pemegang CP dapat meminta pembayaran kepada Agen Pembayaran sesuai nominal yang
tertera di lembar CP, tidak kurang dan tidak lebih.

CP dilunasi pada saat ―hari jatuh waktu‖ yang dikenal juga dengan instilah ―hari
bayar‖. Hari jatuh waktu tercantum di lembar CP dan berada dalam rentang waktu maksimal
270 hari sejak tanggal penerbitan CP. Selama tenggang waktu berjalan, pemegang pertama
CP memiliki 2 pilihan, yakni terus menyimpannya hingga hari jatuh tempo dan meminta
pelunasan, atau mengalihkan kepada pihak lain dengan cara menjual tunai. Pengalihan dari
tangan ke tangan bisa berlangsung terus sampai paling lambat pada hari jatuh waktu.
Pemegang terakhir adalah pihak yang berhak meminta pembayaran kepada Agen Pembayar
pada hari jatuh waktu.

CP hanya dapat ditagihkan oleh Pemegang kepada Agen Pembayar pada hari jatuh
waktu. Apabila pada hari jatuh waktu CP belum juga dimintakan pembayaran maka CP
tersebut masih dapat ditagihkan sejumlah nilai nominal pada Agen Pembayar selambat-
lambatnya dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak saat jatuh waktu.

Setelah lewat dari jangka waktu 6 (enam) bulan sejak hari jatuh waktu, CP hanya
dapat ditagihkan langsung pada Penerbit. Penagihan tidak lagi dapat diajukan kepada Agen
Pembayar karena tanggung jawab Agen Pembayar telah berakhir. Pada tahap ini ketentuan

159
yang diberlakukan bukan lagi ketentuan hukum tentang CP, melainkan ketentuan tentang
pinjam-meminjam berdasarkan KUH Perdata.

4. DIRE (DANA INVESTASI REAL ESTAT)

DIRE (Dana Investasi Real Estat) atau REITs (Real Estate Investment Trust) adalah
salah satu sarana investasi baru di pasar modal yang secara hukum di Indonesia berbentuk
KIK (Kontrak Investasi Kolektif). DIRE diartikan sebagai kumpulan uang pemodal yang oleh
perusahaan investasi akan diinvestasikan ke berbagai bentuk aset properti, baik secara
langsung seperti membeli gedung, maupun secara tidak langsung dengan membeli saham /
obligasi perusahaan properti.

DIRE diwajibkan menginvestasikan minimum 80% dari dana yang dikelolanya ke

real estate yang minimum 50%-nya harus berbentuk aset real estate langsung. DIRE hanya
bisa berinvestasi pada aset real estate sehingga kinerja-nya sangat bergantung pada sektor
properti. Risiko DIRE dapat dikarenakan:

a) Penyewa gagal bayar (default)

b) Turunnya nilai properti

c) Risiko likuiditas

Pada saat investor mencairkan dananya, Manajer Investasi harus menjual asetnya, di
mana menjual aset properti tidak selikuid menjual aset di Pasar Modal. Hal itulah yang dapat
memunculkan risiko likuiditas.

Investasi DIRE dibatasi menjadi 3 (tiga) hal:

a) Aset real estat, seperti membeli gedung perkantoran dan menyewakannya.

b) Aset yang berkaitan dengan real estat, seperti membeli saham atau obligasi
perusahaan properti, atau

c) bisa dalam bentuk kas atau setara kas.

160
 Meskipun DIRE berbentuk KIK dan strukturnya mirip Reksa Dana, tetapi DIRE
bukan Reksa Dana. Ada beberapa sifat khusus yang tidak sesuai dengan batasan Reksa
Dana, contohnya dalam Reksa Dana diharamkan meminjam dana dari pihak lain untuk
berinvestasi, sedangkan pada DIRE diperbolehkan meminjam uang saat membeli aset real
estat dengan syarat pinjaman tersebut tidak melebihi 30% dari nilai aset.

DIRE juga mempunyai keunggulan dalam perpajakan. Di sejumlah negara DIRE

tidak dikenakan pajak penghasilan pada tingkat perusahaan, misalnya perusahaan properti
biasa apabila mendapat penghasilan dari menyewakan propertinya akan dikenakan pajak
penghasilan, tetapi tidak pada DIRE. Namun, pendapatan berupa dividen yang diterima
pemodal akan dikenakan pajak. Namun, untuk mendapat perlakuan khusus tersebut, ada
beberapa batasan bagi DIRE.

Batasan itu didasarkan pada pemikiran bahwa DIRE adalah investasi jangka panjang
dan investasi pasif. Karena itu, DIRE tidak boleh bertindak seperti perusahaan pengelola
(operating company), maksudnya DIRE dilarang memperjualbelikan aset propertinya secara
aktif dalam waktu yang singkat. Pembatasan DIRE berbeda-beda di setiap negara. Di
Indonesia belum ada kepastian pajak untuk DIRE.

Dana Investasi Real Estat (DIRE) atau Real Estate Investment Trust (REITs) adalah
instrumen investasi berupa surat berharga yang dapat dibeli oleh investor dari perusahaan real
estat yang menerbitkan DIRE/REITs. Surat berharga ini mirip dengan surat saham yang
mencerminkan kepemi-likan atas sebuah perusahaan tertentu. Salah satu keunggulan
DIRE/REITs adalah perlakuan khusus perpajakan, di mana di sejumlah negara, instrumen
DIRE/REITs ini bebas dari pajak penghasilan.

Struktur DIRE/REITs mirip dengan Reksa Dana, namun penempatan asetnya adalah
pada instrumen properti. Sebagaimana layaknya sebuah perusahaan, DIRE/REITs dapat
bersifat ''terbuka", yaitu dapat diperdagangkan di bursa saham ataupun bersifat ‖tertutup‖.
Namun, untuk menikmati perlakuan khusus tersebut, DIRE/REITs diharuskan membatasi
kegiatan operasional dan investasinya. Chan, Ericksob, & Wang (2003) mengelompokkan ke
dalam empat kelompok besar DIRE/REITs, yaitu pembatasan atas struktur kepemilikan, jenis
pendapatan yang dapat dihasilkan dan jenis aset yang dapat dimiliki, struktur manajemen, dan
kebijakan keuangan.

Pasar Modal Indonesia belum sepenuhnya mengenal DIRE/REITs. Di negara lain

umumnya DIRE/REITs dikenal sebagai reksa dana tertutup yang dibentuk khusus untuk

161
memiliki aset properti, hak tanggungan, atau-pun keduanya. DIRE/REITs merupakan konsep
bentuk hukum Trust yang tidak dikenal di Indonesia, namun di Indonesia dikenal suatu
bentuk yang menyerupai Trust, yaitu Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang merupakan
bentuk formal dari skema investasi kolektif seperti DIRE/REITs. Reksa dana adalah salah
satu bentuk KIK yang dikenal di Indonesia, di samping itu masih ada pula KIK untuk
penerbitan Efek Beragun Aset (EBA).

Sampai saat ini penerbitan DIRE/REITs di Indonesia masih terkendala aturan, seperti
pajak penjualan, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan (PPh), dan Pajak Balik
Nama Tanah dan Bangunan. Perusahaan Indonesia yang pertama kali menerbitkan
DIRE/REITs adalah PT Lippo Karawaci Tbk. dengan unit investasi propertinya, yaitu First
Real Estate In-vestment Trust (First REIT) di bursa saham Singapura. First Reit memiliki aset
tiga rumah sakit dan sebuah hotel di Indonesia bernilai sekitar 257 juta dolar Singapura. First
Reit juga mengakuisisi tiga properti di Singapura senilai 38,2 juta dolar Singapura setelah
perusahaan tersebut masuk bursa saham Singapura pada Desember 2006.

Bapepam-LK pada 18 Desember 2007, telah menerbitkan 4 (empat) peraturan terkait

Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE KIK):

a) Peraturan Nomor IX.C.15 tentang Pernyataan Pendaftaran dalam Rangka

Penawaran Umum oleh DIRE KIK.

b) Peraturan Nomor IX.C.16 tentang Pedoman Mengenai Bentuk dan Isi Prospektus
dalam Rangka Penawaran Umum oleh DIRE MK.

c) Peraturan Nomor IX.M.1 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi dan Bank
Kustodian yang Melakukan Pengelolaan DIRE KIK.

d) Peraturan Nomor IX.M.2 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif DIRE KIK.

Penerbitan aturan DIRE KIK diharapkan bisa memberikan kontribusi langsung

terhadap pertumbuhan sektor riil, terutama industri properti, melalui jalur pasar modal.
Beberapa negara telah mempunyai instrumen DIRE atau REITs, di antaranya Amerika
Serikat, Australia, Jepang, Hongkong, Malaysia, dan Singapura. Instrumen DIRE/REITs
mulai masuk ke Indonesia pada pertengahan tahun 2007.

162
 Saat ini di masyarakat kita dijumpai model investasi properti yang mirip dengan
DIRE seperti yang dikelola oleh Ustaz Yusuf Mansur. Dai kondang itu berinisiatif membuka
usaha pengelolaan dana-dana masyarakat untuk diinvestasikan dalam bentuk aset properti
dengan skema Patungan Usaha dan Patungan Aset. Masyarakat yang ingin berinvestasi di
Patungan Usaha diharuskan menyetor uang senilai Rp 12 juta per orang, sedangkan setoran
untuk Patungan Aset sebesar Rp 2juta per orang. Dana yang sudah berhasil dikumpulkan
kurang dari satu tahun sekitar Rp24 miliar. Investor dijanjikan imbal hasil sebesar 8% per
tahun selama 10 tahun.

Dana investasi Patungan Usaha digunakan untuk mengakuisisi sebuah hotel dan
apartemen yang berlokasi di dekat Bandara Soekarno-Hatta. Yusuf mengaku sudah membeli
Hotel Topas senilai Rp 180 miliar. Rencananya Yusuf akan mengembangkan hotel untuk
para peserta haji dan umrah setiap tahun. Sedangkan untuk Program Patungan Aset, Yusuf
telah membeli sebuah tanah kosong seluas 4,7 hektar yang berlokasi tidak jauh dari Hotel
Topas. Kedua program tersebut langsung diurus sendiri oleh Yusuf Mansur dan sudah
menampung ribuan investor. Untuk Patungan Usaha tercatat 2.029 investor, sedangkan untuk
Patungan Aset tercatat 365 investor.

Saat ini bisnis investasi properti ala Yusuf Mansur dihentikan sementara karena
ternyata belum mengantongi izin dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Sebagaimana diketahui,
kegiatan bisnis yang melibatkan pengumpulan dana milik masyarakat harus mendapat izin
dari otoritas berwenang, yaitu OJK (jika berbentuk manajer investasi) atau Bank Indonesia
(jika berbentuk bank). Selain itu, apabila bisnis tersebut mengusung konsep syariah maka
juga harus mendapat izin dari DSN-MUI. Masyarakat seharusnya diberi pemahaman bahwa
kegiatan investasi dalam bentuk apa pun selain harus didukung izin resmi juga mengandung
risiko untung atau rugi, bahkan bisa bangkrut alias kehilangan total dana yang diinvestasikan.

Tabel 2. Ringkasan 4 Peraturan Bapepam Tentang DIRE KIK

Peraturan Bapepam Nomor IX.C.15

Sebagaimana peraturan tentang pernyataan pendaftaran Iainnya, peraturan ini mengatur

tentang beberapa persyaratan administratif yang harus dipenuhi dalam penyampaian
pernyataan pendaftaran DIRE KIK kepada Bapepam-LK.

163
 Peraturan Bapepam Nomor IX.C.16

Pada dasarnya bentuk dan isi prospektus DIRE KIK sama dengan bentuk dan isi
prospektus reksa dana sebagaimana diatur dalam Peraturan Nomor IX.C.6 dan Peraturan
Nomor IX.C.2. Namun demikian, mengingat DIRE KIK mempunyai karakteristik
tersendiri maka dalam prospektus penawaran unit penyertaan DIRE KIK dimuat beberapa
informasi khusus, antara lain:
a. Informasi mengenai DIRE KIK, seperti pendirian, penawaran unit penyertaan,
penjelasan imbal hasil sewa (rental yield) yang diperoleh dari aset berupa real estat dan
pengelolaannya.
b. Informasi kebijakan investasi dan tujuan investasi DIRE KIK serta kebijakan
mengenai pembagian hasil investasi (jika ada).
c. Informasi mengenai Special Purpose Company atau SPC (jika ada).
d. Metode penilaian aset real estat dan aset yang berkaitan dengan efek.
Peraturan Bapepam Nomor IX.M.I

Dengan memperhatikan karakteristik khusus dari DIRE KIK, maka dalam peraturan ini
diatur bahwa pengelolaannya juga dilakukan secara berbeda dengan KIK Iainnya, antara
lain:
a. DIRE KIK dapat menginvestasikan dananya dengan atau tanpa menggu-nakan SPC,
yaitu perseroan terbatas yang sahamnya dimiliki DIRE KIK paling kurang 99,9% dari
modal disetor.
b. DIRE KIK dapat menawarkan unit penyertaannya baik melalui maupun tidak melalui
Penawaran Umum.
c. DIRE KIK dapat mencatatkan unit penyertaannya di Bursa Efek.
d. DIRE KIK hanya dapat berinvestasi pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan real
estat di wilayah Indonesia (efek), dan/atau kas atau setara kas dengan ketentuan aset real
estat dimaksud bukan tanah kosong atau properti yang masih dalam tahap pembangunan.
e. DIRE KIK wajib berinvestasi pada aset real estat paling kurang 50% dari Nilai Aktiva
Bersih (NAB).
f. Dalam hal DIRE KIK melakukan investasi pada aset real estat dan efek yang diterbitkan
oleh perusahaan real estat, maka investasi tersebut paling kurang 80% dari NAB dengan
ketentuan investasi pada aset real estat paling kurang 50%, dan/atau kas dan setara kas

164
tidak Iebih dari 20% dari NAB.

Peraturan Bapepam Nomor IX.M.2

Pada dasarnya Kontrak Investasi Kolektif DIRE KIK memuat klausul yang sama dengan
KIK reksa dana berbentuk KIK sebagaimana diatur dalam Peraturan Nomor IV.B.2 tentang
Pedoman Kontrak Reksa Dana Berbentuk Kontrak In-vestasi Kolektif. Namun demikian,
mengingat DIRE KIK merupakan wahana yang mempunyai karakteristik berbeda dengan
reksa dana, maka dalam peraturan ini diatur beberapa klausul yang merupakan kekhususan
DIRE KIK, antara lain:
a. Kebijakan pembentukan clan penggunaan SPC (jika ada).
b. Larangan Manajer Investasi (MI) pengelola DIRE KIK membeli tanah kosong atau
berinvestasi di properti yang masih dalam pembangunan, di samping larangan yang berlaku
bagi MI pengelola reksa dana.
c. Kewajiban bank kustodian untuk menghitung NAB DIRE KIK paling kurang sekali
dalam satu bulan.

Gambar 99. Gedung Bursa Efek Indonesia (BEI) yang beralamat di Jalan Jenderal
Sudirman Kay. 52-52, Jakarta Selatan

165
 PT Bursa Efek Indonesia (BEI)
Gedung Bursa Efek Indonesia, Tower I, Lantai 6 11.
Jenderal Sudirman Kay. 52-53, JAKARTA 12190
Telp: (021) 515 0515, Faks.: (021) 515 0330
E-mail: webmasterPidx.co.id Website: www.idx.co.id

166
 BAB 12

INVESTASI EBA PROPERTI

Investor properti dapat berinvestasi dengan membeli surat berharga bernama Efek
Beragun Aset Properti atau EBA Properti yang diperdagang-kan melalui pasar modal. Hingga
saat ini pembeli EBA Properti kebanyakan adalah investor dari golongan korporasi
(perusahaan), sebab instrumen ini belum banyak dikenal dan diminati investor perorangan.
Pada awalnya surat berharga EBA Properti hanya bisa diterbitkan oleh Manajer Investasi
melalui mekanisme Kontrak Investasi Kolektif (KIK) sebagaimana diatur dalam Peraturan
Bapepam-LK.

Namun demikian, saat ini Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sedang menyusun rancangan
peraturan yang membolehkan perusahaan pembiaya-an sekunder perumahan (yaitu PT Sarana
Multigriya Finansial atau SMF) untuk menerbitkan EBA Properti berbentuk EBA Surat
Partisipasi (EBA-SP). Perusahaan penerbit EBA-SP harus memiliki modal disetor paling
sedikit Rp I triliun dan memiliki minimal dua direktur. Penerbit EBA-SP juga harus memiliki
bukti kepemilikan atas kumpulan piutang yang dimiliki bersama oleh sejumlah pemegang
EBA-SP.

Penerbitan EBA-SP dilakukan dalam rangka sekuritisasi, dalam arti pe-nerbit EBA-
SP membeli kumpulan piutang KPR yang merupakan aset keuangan dari kreditur asal
(misalnya Bank BTN selaku penyalur KPR). SMF membuat perjanjian sekuritisasi dengan
kreditur asal (misalnya Bank BTN) atas aset berupa kumpulan piutang KPR. Berdasarkan
perjanjian tersebut, SMF kemudian menerbitkan Surat Partisipasi (SP) melalui mekanisme
penawaran umum kepada publik (go public) dengan aset dasar berupa perjanjian sekuritisasi
antara SMF dengan Bank BTN.

Hal tersebut berbeda dengan penerbitan EBA melalui Kontrak Investasi Kolektif
(KIK). KIK EBA merupakan kontrak antara Manajer Investasi (MI) dan Bank Kustodian
yang bersifat mengikat para pemegang EBA. MI diberi wewenang mengelola portofolio
investasi kolektif, sedangkan Bank Kustodian berwenang melakukan penitipan kolektif.
Bentuk KIK EBA seperti reksa dana, sedangkan EBA-SP merupakan efek seperti obligasi

167
atau saham. Penerbitan EBA-SP bisa dilakukan melalui penawaran umum atau penawaran
terbatas (private placement).

Selama ini Manajer Investasi yang bertindak sebagai penerbit EBA ber-bentuk KIK
adalah PT Danareksa Investment Management (DIM). Pihak DIM melakukan penerbitan
EBA dari aset berupa tagihan Kredit Pemilikan Rumah - Bank Tabungan Negara (KPR -
BTN). Dengan adanya aturan baru dari OJK tersebut maka bentuk EBA adalah Surat
Partisipasi (SP) atau disingkat "EBA-SP". EBA-SP hanya bisa diterbitkan oleh perusahaan
pembiayaan sekunder perumahan (yaitu PT SMF), sedangkan Manajer Investasi hanya boleh
menerbitkan EBA berbentuk KIK.

Nilai penerbitan KIK EBA oleh DIM bekerja sama dengan BTN dari tahun ke tahun
semakin meningkat. Tahun 2011 penerbitannya senilai 750 miliar rupiah, lalu pada 2012
penerbitannya meningkat 30 persen menjadi 1 triliun rupiah, dan pada 2013 senilai 1,5 triliun
rupiah. Kendati tidak bisa menerbitkan EBA dalam bentuk Surat Partisipasi, DIM mengaku
masih bisa menerbitkan EBA dalam bentuk KIK. DIM juga tidak khawatir lahan penerbitan
KIK EBA menjadi tertutup akibat rencana terbitnya peraturan baru OJK tersebut, sebab
investor seperti dana pensiun dan asuransi hanya boleh membeli EBA berbentuk KIK. Selain
itu, draf OJK hanya untuk sektor perumahan, sementara KIK EBA tidak terbatas pada tagihan
KPR saja, tetapi bisa juga untuk tagihan kredit kendaraan bermotor atau aset keuangan lain.

Menurut Peraturan Bapepam-LK Nomor IX.K.1 tentang Pedoman Kontrak Investasi

Kolektif Efek Beragun Aset, Efek Beragun Aset/EBA (Asset Backed Securities) adalah Unit
Penyertaan Kontrak Investasi Kolektif yang portofolionya terdiri dari Aset Keuangan berupa
tagihan yang timbul dan surat berharga komersial, sewa guna usaha, perjanjian jual beli
bersyarat, perjanjian pinjaman cicilan, tagihan kartu kredit, pemberian kredit termasuk kredit
pemilikan rumah atau apartemen, efek bersifat utang yang dijamin pemerintah, sarana
peningkatan kredit (credit enhancement / arus kas), serta aset keuangan setara dan aset
keuangan lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut. Efek Beragun Aset bukan
merupakan reksa dana.

Di Pasar Modal Indonesia ada dua jenis Efek Beragun Aset (EBA):

a) EBA Arus Kas Tetap

b) EBA Arus Kas Tidak Tetap

168
 EBA Arus Kas Tetap adalah EBA yang memberikan pemegangnya penghasilan
tertentu seperti Efek bersifat Utang. EBA Arus Kas Tidak Tetap adalah EBA yang
menjanjikan pemegangnya suatu penghasilan tidak tertentu seperti kepada pemegang Efek
bersifat Ekuitas.

Cara pengembalian investasi EBA ada dua macam:

a) Pengembalian pokok dan bunga dilakukan secara bersamaan dengan tempo yang
teratur dalam kurun waktu tertentu atau Amortizing Asset Backed Securities.

b) Pembayaran bunga dilakukan secara periodik, sedangkan pelunasan pokok

dilakukan pada akhir periode atau Non-Amortizing Asset Backed Securities.

Cara pengembalian dapat berupa kombinasi keduanya, di mana dalam kurun waktu
tertentu hanya dibayar bunganya, selanjutnya dibayar pokok dan bunganya.

Pembentukan EBA dilakukan melalui proses Sekuritisasi Aset, yaitu pro-

sesperubahan aset tidak lancar (sulit diperdagangkan) menjadi efek yang mudah
diperdagangkan. Tujuan Sekuritisasi Aset adalah meningkatkan kemampuan likuiditas
Kreditur Awal dan memberikan hasil investasi dalam bentuk bunga kepada para investor.
Untuk dapat melakukan sekuritisasi suatu tagihan, diperlukan adanya suatu aset yang
menjamin tagihan tersebut. Tagihan yang akan dijual kepada pihak Penerbit EBA (Issuer)
berasal dari suatu kontrak tertentu yang terlebih dahulu telah dibuat oleh pihak Kreditur Awal
(Originator) dengan pihak ketiga (Debitur).

Pihak-pihak yang terkait dengan penerbitan Efek Beragun Aset (EBA), meliputi:

a) Manajer Investasi

b) Bank Kustodian

c) Kreditur Awal (Originator)

d) Penyedia Jasa (Servicer)

e) Akuntan Publik

f) Konsultan Hukum

g) Penilai

h) Notaris

169
 Secara umum, Efek Beragun Aset (EBA) mempunyai bentuk yang relatif sama di
semua negara, namun peraturannya—terutama mengenai bentuk Special Purpose Vehicle
(SPV) dalam EBA—dapat berbeda di masing-masing negara. Di Amerika Serikat bentuk
hukum SPV dalam EBA adalah Trust atau Corporation. Namun, bentuk Trust tidak dikenal
dalam sistem hukum di Indonesia. Bapepam selaku otoritas Pasar Modal Indonesia
mengajukan bentuk hukum SPV dalam EBA berupa Kontrak Investasi Kolektif (KIK).
Bentuk hukum ini diintrodusir berdasarkan UU 8/1995 tentang Pasar Modal dalam kaitannya
dengan Reksa Dana dan mempunyai karakteristik hampir sama dengan Trust di Amerika
Serikat.

Dalam Peraturan Bapepam Nomor IX.K.1 (Lampiran Keputusan Ketua Bapepam

Nomor Kep-28/PM/2003) mengenai Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset
(Asset Backed Securities) ditentu-kan bahwa bentuk Special Purpose Vehicle (SPV) adalah
Kontrak Investasi Kolektif (KIK) antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang
mengikat pemegang Unit Penyertaan, di mana Manajer Investasi berwenang mengelola
portofolio investasi kolektif dan Bank Kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan
Penitipan Kolektif.

Kontrak Investasi Kolektif (KIK) dianggap sebagai bentuk hukum SPV yang paling
cocok karena bentuk hukum ini lebih fleksibel serta dibuat berdasarkan asas kebebasan
berkontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUH Perdata. SPV juga tidak seperti
bentuk hukum Perseroan Terbatas (PT) yang mempunyai organ-organ Komisaris, Direksi,
dan RUPS. Di sam-ping itu, biasanya PT dibentuk untuk melakukan kegiatan bisnis, seperti
memproduksi atau menjual produk tertentu, sedangkan SPV dalam EBA tidak diperkenankan
melakukan kegiatan bisnis.

EBA didukung aset yang dibeli oleh Manajer Investasi dan dicatat atas nama Bank
Kustodian untuk kepentingan pemegang EBA. Kontrak tersebut wajib didukung dengan
pendapat Konsultan Hukum yang terdaftar di Bapepam yang menyatakan bahwa pemegang
EBA adalah sesuai dengan yang dimuat dalam Dokumen Keterbukaan EBA. Pemegang EBA
wajib menandatangani pernyataan telah menerima dan membaca Dokumen Keterbukaan
EBA sebelum membeli EBA.

Pengalihan aset mengacu pada Pasal 613 KUH Perdata. Dengan pengalihan aset
tersebut, kepentingan pemegang EBA dilindungi sekaligus terhindar dari ketentuan Pasal

170
1131 KUH Perdata yang menentukan bahwa segala kebendaan si berutang, baik yang
bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada pada
kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya, tidak terinasuk aset/piutang
yang telah dialihkan dalam rangka penerbitan Efek Beragun Aset.

EBA pertama kali diperkenalkan oleh Credit Suisse First Boston pada 1985 dengan
penjualan lease-backed notes (surat utang yang dijamin tagihan leasing) oleh Sperry Lease
Finance Corporation. Sejak itu, bermunculan EBA lainnya yang kebanyakan didukung oleh
tagihan kredit kepemilikan mobil dan tagihan kartu kredit. Beberapa faktor utama yang
menjadi alasan ketertarikan para investor atas jenis surat berharga ini, antara lain karena
kualitas kreditnya dan arus kas yang secara relatif lebih dapat diperkirakan. Dari segi kualitas
kredit, efek ini jelas relatif aman dibandingkan dengan surat utang lainnya karena dijamin
oleh tagihan/piutang-piutang yang dimiliki pihak Kreditur Awal. Sedangkan arus kas yang
dimiliki relatif lebih dapat diprediksi karena timbul dari tagihan/piutang-piutang yang dibayar
secara periodik oleh pihak debitur dari Kreditur Awal.

Untuk meningkatkan kualitas kredit atas aset yang disekuritisasi, pada umumnya EBA
memiliki satu atau lebih bentuk sarana peningkatan kredit (credit enchancement). Credit
enchancement dapat berbentuk yield spread yang lebih tinggi, jaminan melalui letter of
credit, cash collateral, jaminan dari pihak ketiga, jaminan yang lebih dari nilai efek
(overcollateralization), atau struktur klasifikasi efek melalui pembagian efek senior dan/atau
subordinasi. Sedangkan sistem pembayaran bunganya dapat berbentuk fixed maupun floating
tergantung tingkat bunga yang bisa di-service oleh cash flow pihak Kreditur Awal.

Dilihat dari struktur dan beberapa kelebihan yang dimiliki EBA, sebenarnya tidak
sulit menjual surat berharga ini. Manfaat yang diberikan dan penerbitan EBA relatif cukup
banyak. Bisa dibayangkan berapa banyak bank yang bisa diselamatkan dari kesulitan
likuiditas atau persyaratan pemenuhan CAR apabila bank tersebut menerbitkan EBA untuk
mengeluarkan beberapa portofolio aset dari pembukuannya. Belum lagi manfaat bagi
perusahaan non-jasa intermediasi keuangan lainnya. Penerbitan EBA oleh perusahaan non-
jasa intermediasi keuangan dapat digunakan sebagai sarana meningkatkan likuiditas yang
berasal dari penjualan tagihan/piutang yang dimilikinya. Dengan demikian, perusahaan
tersebut dapat memenuhi kebutuhan dana guna melakukan ekspansi usaha.

EBA yang dijamin dengan Hak Tanggungan (tanah/rumah) disebut juga Mortgage-
Backed Securities (MBS). Mortgage-Backed Securities atau Efek Beragun Kredit Pemilikan

171
Rumah telah berkembang di banyak negara maju sehingga memiliki porsi nilai pasar yang
besar. Di Indonesia, MBS mulai dirintis dalam bentuk Efek Beragun Aset KPR (Kredit
Pemilikan Rumah). MBS adalah Efek yang dibuat dengan melakukan Sekuritisasi Aset
Piutang KPR dari Bank/Kreditur Awal (pihak yang memberikan pinjaman KPR) menjadi
Efek yang kemudian dijual kepada investor. Pemberi pinjaman KPR mendapatkan dana segar
dari investor, sedangkan investor mendapatkan bunga sebagai hasil investasi pada MBS.
Bunga tersebut diperoleh dari cicilan pembayaran debitur KPR yang diterima oleh Bank
selaku Kreditur Awal.

Di Indonesia, bentuk MBS pertama yang diterbitkan dan tercatat di Bursa Efek
Indonesia adalah KIK EBA, yakni EBA Danareksa SMF I KPR BTN Kelas A (DSMF01)
pada Februari 2009. Kemudian disusul penerbitan EBA Danareksa SMF II KPR BTN Kelas
A (DSMF02) pada November 2009. Kedua EBA tersebut menggunakan aset KPR BTN ber-
kualitas baik sebagai agunan. Kualitas KPR itu dapat dilihat dari peringkat idAAA yang
diberikan oleh Pefindo untuk kedua seri EBA ini. Peringkat idAAA merupakan peringkat
tertinggi untuk surat berharga utang. Setelah penerbitan pertama EBA DSMF01, investor
mulai memahami kualitas produk baru ini sehingga penyerapan dana DSMF02 meningkat.

Total penerbitan DSMF02 mencapai Rp360 miliar, sedangkan total penerbitan

DSMF01 hanya Rp100 miliar. Salah satu tantangan bagi perkembangan MBS di Indonesia
adalah persepsi negatif terhadap MBS akibat krisis subprime mortgage market yang meledak
di AS pada 2008. Padahal risiko tersebut sebenarnya dapat dihindari dengan memilih KPR
yang berkualitas sebagai aset piutang MBS. Dengan manajemen risiko yang baik,
perkembangan MBS diharapkan akan memberikan manfaat bagi banyak pihak.

MBS atau Efek Beragun Aset KPR dapat memberikan manfaat bagi Investor, Bank
(Kreditur Awal), dan Sektor Usaha Riil. Bagi investor, keberadaan produk MBS menjadi
pilihan investasi yang lebih beragam untuk diversifikasi portofolio investasi mereka. Apalagi
MBS punya peringkat utang tertinggi (AAA) sehingga menjadi alternatif investasi berkualitas
tinggi di pasar obligasi Indonesia. Untuk tipe investor yang ingin melakukan proteksi
terhadap asetnya pada efek yang berperingkat baik, MBS menawarkan kelas A atau MBS
senior. Sementara itu, MBS kelas B atau MBS junior cocok untuk tipe investor yang mencari
imbal hasil yang tinggi.

Selain bagi investor, perkembangan MBS sangat berpengaruh bagi bank pemberi
KPR. Dengan skema sekuritisasi aset piutang KPR yang dimilikinya, bank dapat menerima

172
dana segar untuk menciptakan KPR baru yang lebih banyak. Selain itu, bank masih dapat
memperoleh fee based income dari jasa administrasi penerimaan bunga dari debitur dan
pembayaran bunga kepada investor MBS. Dampaknya, kinerja bank pemberi KPR akan
menjadi lebih baik. Dengan semakin banyaknya KPR yang dibuat bank, pergerakan sektor
perumahan akan semakin bergairah.

Tidak hanya baik bagi sector perumahan, dampak multiplier pertumbuhan di sector
perumahan akan menggerakan ekonomi riil yang terkait dengan sector perumahan, seperti
konstruksi, semen, kayu dan lain-lain. Pertumbuhan di sector-sektor yang berhubungan
dengan perumahan ini kemudian akan menjadi salah satu pendorong pertumbuhan ekonomi
nasional.

Dengan bergeraknya sector usaha riil, maka akan terbuka lapangan kerja baru bagi
masyarakat sehingga tingkat pengangguran di Indonesia dapat ditekan. Di samping itu,
kebutuhan masyarakat akan perumahan pun bakal terpenuhi. Artinya, perkembangan EBA
mengambil peran penting dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakat yang menjadi cita-
cita kita bersama.

Ketentuan Efek Beragun Aset diatur dalam peraturan Bapepam sebagai berikut :

a.) Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-46/PM/1997 yang dikenal dengan

nama Peraturan Nomor V.G.5 tenang Fungsi Manajer Investasi Berkaitan
dengan Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities).
b.) Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-47/PM/1997 yang dikenal dengan
nama Peraturan nomor VI.A.2 tentang Fungsi Bank Kustodian Berkaitan
dengan Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities).
c.) Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-50/PM/1997 yang dikenal dengan
nama Peraturan nomor IX.C.9 tentang Pernyataan Pendaftaran dalam Rangka
Penawaran Umum Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities).
d.) Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-51/PM/1997 yang dikenal dengan
nama Peraturan nomor IX.C.10 tentang Pedoman, Bentuk, dan Isi Prospektur
dalam Rangka Penawaran Umum Efek Beragun Aset (Asset Backed
Securities).
e.) Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-53/PM/1997 yang dikenal dengan
nama Peraturan nomor IX.K.1 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif
Beragun Aset (Asset Backed Securities).

173
 Sejak 2005 pernerintah telah menerbitkan Peraturan Presiden Nomor 19 Tahun 2005
(Perpres 19 /2005) tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan yang bertujuan membantu
pendanaan sektor perumahan di Indonesia. Penyaluran Kredit Pemilikan Rurnah (KPR)
sering kali menjadi kendala bagi perbankan karena KPR adalah suatu bentuk kredit
jangka panjang yang rnasa jatuh temponya antara 10 tahun hingga 30 tahun,
sementara di sisi lain sumber dana yang digunakan oleh bank dalam pernbiayaan KPR adalah
dana jangka pendek, seperti tabungan, giro, dan deposito. Ketidakseimbangan struktur
pembiayaan tersebut dapat menyebabkan rendahnya kemampuan bank untuk memberikan
KPR secara luas kepada masyarakat.

Untuk mengatasi kendala itu, pemerintah kemudian mendorong adanya Pembiayaan

Sekunder Perumahan atau Secondary Mortgage Facility dengan mendirikan sebuah BUMN
berbentuk Persero bernama PT Sarana Multiguna Finansial (SMF) berdasarkan Peraturan
Pemerintah atau PP Nomor 5 Tahun 2005. Di beberapa negara lain, Pembiayaan Sekunder
Perumahan atau SMF telah menjadi sumber dana jangka menengah dan panjang bagi
perusahaan penyedia jasa kredit perumahan.

Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan dengan membeli. kumpulan Aset Keuangan

yang berasal dari Kreditur Asal (contohnya Bank BTN). Aset Keuangan adalah piutang
yang diperoleh dari penerbitan KPR, termausk hak agunan yang melekat padanya.
Pembelian Aset Keuangan tersebut kemudian sekaligus diikuti penerbitan Efek Beragun
Aset (EBA). EBA dapat berbentuk Surat Utang (misalnya Oblihasi) atau Surat
Partisipasi. EBA tersebut juga harus diperingkat oleh Lembaga Pemeringkat Efek.
EBA (berupa Surat Utang atau Surat Partisipasi) dapat diterbitkan dalam bentuk
―atas unjuk‖ atau ―atas bawah/atas nama‖.

Pembelian kumpulan Aset Keuangan ditentukan setinggi-tinginya oleh 80%

dari totral Aset Keuangan yang dimiliki Kreditur Asal. Dalam hal EBA berbentuk
Surat Utang, maka PT (Persero) Sarana Multiguna Finansial (PT SMF) menunjuk
SPV (Special Purpose Vehicle) menunjuk SPV (Special Purpose Vehicle) untuk membeli
kumpulan Aset Keuangan dari Kreditur Asal sekaligus menerbitkan Surat Utang. SPV yang
ditunjuk adalah Perusahaan Efek selaku Manajer Investasi yang juga bertindak selaku
Penerbit EBA (issuer).

Di sisi lain, jika EBA tersebut berbentuk Surat Partisispasi, maka PT SMF dapat
langsung membeli kumpulan Aset Keuangan dari Kreditur Asal sekaligus menerbitkan

174
Surat Partisipasi. Hak dan kewajiban SPV sebagai Penerbit EBA diatur dalam
perjanjian antara lembaga keuangan yang melaksanakan kegiatan Pembiayaan Sekunder
Perumahan (PT SMF) dengan SPV. Dalam EBA berbentuk Surat Utang, Kumpulan
Piutang merupakan agunannya. Dalam EBA berbentuk Surat Partisipasi, Kumpulan Piutang
merupakan milik bersama para Pemodal yang tidak terbagi.

Sumber Pembiayaan Sekunder Perumahan yang dilakukan oleh PT SMF dapat

berasal dari modal sendiri, dan dari penerbitan EBA berbentuk Surat Utang serta Surat
Partisipasi. Berdasarkan PP 5/2005, Pemerintah melalui APBN 2005 telah menyetorkan
dana sebesar Rp l triliun sebagai modal dasar pendirian PT SMF. Agar fokus pada tugas
utamanya, PT SMF dilarang melakukan penyertaan langsung atau melakukan pembelian saham
perusahaan melalui Pasar Modal.

Proses pengalihan Piutang KPR dari Kreditur Asal (contohnya Bank BTN)
kepada PT SMF dapat dilakukan melalui Subrogasi, Novasi, ataupun Cessie. Namun, dalam
praktiknya proses pengalihan Piutang KPR tersebut lebih banyak dilakukan dengan cara
Cessie. Berdasarkan Pasal 613 KUH Perdata,pengalihan piutang melalui Cessie dapat
dilakukan menggunakan Akta Autentik maupun Akta di Bawah Tangan, serta harus
diberitahukan dan disetujui masing-masing Debitur KPR yang bersangkutan. Mengingat
banyaknya Debitur KPR, maka untuk efisiensi dan kepastian hukum, dalam perjanijan
kredit KPR dibuat klausul yang menyatakan bahwa Debitur menyetujui jika bank sewaktu-
waktu dapat mengalihkan piutangnya kepada pihak ketiga sehingga pada kemudian hari
tidak diperlukan lagi pemberitahuan dari bank (Kreditur Asal) atau persetujuan tertulis
dari Debitur KPR.

SMF mempunyai tugas membangun dan mengembangkan pasar pembiayaan

sekunder perumahan melalui sekuritisasi, penyaluran pinjaman kepada bank dan/atau
lembaga keuangan. Selain itu, SMF juga dapat melakukan penyertaan langsung pada
perusahaan dan pengembangan pasar pembiayaan sekunder perumahan, dan berfungsi
sebagai mortgage guarantor serta dapat melakukan pembelian efek yang berkaitan
dengan mortgage dalam rangka menggerakan pasar (market maker).

Sekuritisasi adalah transformasi asset yang tidak likuid menjadi asset yang likuid
dengan membeli Aset Keuangan dari Kreditur Asal dan kemudian menerbitkan Efek Beragun
Aset (EBA). Bagi Kreditur Asal (Bank Penyalur KPR) yang memiliki keinginan memperbaiki struktur
modalnya., sekuritisasi merupakan model transaksi yang sangat tepat. Dengan melakukan transaksi

175
sekuritisasi, Bank. Penyalur KPR bisa memperoleh likuiditasnya kembali tanpa harus menunggu
sampai KPR-nya dilunasi konsumen atau debitur KPR.

Dalam rangka membangun dan mengembangkan pasar sekunder perumahan, SMF dapat
memberikan fasilitas pinjarnan kepada Bank/LKBB untuk disalurkan pada KPR dengan tata cara dan
persyaratan yang ditetapkan oleh SMF. Pemberian fasilitas pinjaman tersebut harus digunakan untuk
penyaluran KPR termasuk untuk rumah yang masih dalam proses pembangunan.
Pemberian fasilitas pinjaman kepada Bank/LKBB dilakukan paling lama 10 tahun sejak tanggal
ditetapkannya Perpres 1/2008. Di sisi lain, jangka waktu penyaluran fasilitas pinjaman pada
KPR ditetapkan paling lama 15 tahun. Di samping itu, dalam mendukung kegiatan usaha, SMF
dapat menerbitkan Surat Utang yang jatuh temponya tidak melampaui batas waktu 15 tahun.

Tabel 3. EBA yang Telah Diterbitkan oleh SMF

EBA Tanggal Peringkat Jumlah Kupon Umur

Efektif per Rata-Rata
Tahun (Tahun)
EBA DSMF 29 Jan IdAAA 130 Miliar 15% 2,57
- I KPR 2009 (Pefindo)
BTN
EBA DSMF 30 Okt IdAAA 360 Miliar 11% 3,07
- 2 KPR 2009 (Pefindo)
BTN
EBA DSMF 27 Des IdAAA 688 Miliar 9,25% 5,35
- 1 KPR 2010 (Pefindo)
BTN

Beberapa hal menguntungkan yang perlu dijadikan pertimbangan untuk

melakukan investasi EBA sebagai produk Sekuritisasi KPR, termasuk KIK-EBA,
antara lain :

1) EBA KPR Kelas A memperoleh peringkat IdAAA dari Pefind.

2) Fundamental yan g kuat dan repitasi yang baik dari Kreditur Awal
(Bank BTN) yang sangat berpengalaman di industry kredit
perumahan.
3) Aset Portofolio yang kuat dan memenuhi kriteria KPR sehat oleh
SMF, yaitu :

176
 a.) KPR sebaga underlying EBA memenuhi 32 kriteria KPR sehat SMF
b.) Rasio rata-rata tertimbang LTV yang relative rendah, yaitu kurang
dari 70%
c.) Tidak adanya KPR yang tertunggak pada saat tanggal Cut-Off Final
4) Struktur transaksi yang solid, meliputi :
a.) Dukungan kredit dalam bentuk dana cadangan yang diberikan oleh
SMF
b.) EBA Kelas A memiliki subordinasi sebesar 8%
c.) Pokok EBA Kelas B tidak akan mendapatkan pelunasan apabila
investor EBA Kelas A belum dibayarkan penuh haknya.
d.) Dana Transisi Penyedia Jasa dicadangkan di muka
Tabel 4. Surat Utang (Obligasi) yang diterbitkan oleh SMF di Pasar Modal

Nama Tanggal Tanggal Jumlah Kupon Rating

Obligasi Penerbitan Jatuh (Rp) per
Tempo Tahun
SMFP-01 30-Jun- 15-Jul- 300 Miliar 10,125% AA (idn)
2009 2009
SMFP-02 21-Des- 03-Jan- 251 Miliar 9,50% AA (idn)
2009 2011
SMFP-03A 30-Jun- 08-Jul- 500 Miliar 9,25% AA (idn)
2010 2012
SMFP-03 B 30-Jun- 08-Jul- 227 Miliar 9,75% AA (idn)
2010 2012
MTN-01 A 07-Apr- 21-Apr- 163 Miliar 8,75% AA (idn)
2010 2011
MTN-01 B 07-Apr- 16-Apr- 25 Miliar 9,25% AA (idn)
2010 2012

177
Skema 6. Alamat, Jenis Layanan, dan Produk SMF

PT (Persero) SARANA MULTIGRIYA FINANSIAL (SMF)

The Indonesia Secondary Mortgage Corporation

Grha SMF, Jl. Panglima Polim I No 1, Jakarta 12160

Telp. +62 2 ; 2700400, Faks, +62 21 2701400

E-mail: info@smf-indonesia.co.id

Website : www.smf-indonesia.co.id

JENIS LAYANAN & PRODUK SMF

1) Sekuritisasi
2) Pinjaman
3) Standardisasi Dokumen KPR
4) Pelatihan
5) Surat Utang (Obligasi)

Program kerja SMF meliputi kegiatan utama dan

kegiatan pendukung.

Kegiatan utama terdiri atas : Refinancing dan Sekuritisasi

Kegiatan Pendukung meliputi :

a.) Pendidikan dan Pelatihan

b.) Penyediaan Pedoman dan Standar Dokumen
KPR
c.) Sosialisasi dan Komunikasi Publik
d.) Edukasi Konsumen KPR

178
 Lembaga- lembaga sejenid SPV di beberapa negara :

1) Cagamas, Malaysia ( www.cagamas.com.my)

2) Freddiemac, Amerika Serikat ( www.freddiemac.com)
3) Ginniemae, Amerika Serikat (www.ginniemae.gov)
4) Fanniemae, Amerika Serikat (www.fanniemae.com)
5) Hong Kong Mortgage Corporation Limited (HKMC), Hongkong (www.hkmc.com.hk)
6) Korea Housing Finance Corporation (KHFC), Korea (www.hf.go.kr)
7) Secondary Mortgage Corporation (SMC), Thailand (www.smcthailand.com)

179
 Bab 13
Investasi Properti Bagi Orang Asing

Orang asing atau Warga Negara Asing (WNA) yang tilsiggal di Indonesia diberi
kemungkinan untuk dapat memiliki properti berupa rumah tapak (landed house) dan/atau
unit rumah susun (strata title) sesuai PP 41/1996 tentang Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal
atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Namun demikian, mereka
hanya diperbolehkan memiliki aset properti hunian bebentuk rumah tapak atau unit rumah
susun dengan status Hak Pakai.

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah
yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang mernberi wewenang
dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan, pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian
sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan
jiwa dan ketentuan-ketentuan UU 5/1960.

Orang asing atau WNA merupakan salah satu subjek yang diizinkan memiliki tanah
berstatus Hak Pakai. Secara keseluruhan, subjek Hak Pakai meliputi :

a) P eroran gan W ar ga Ne gar a Indonesi a ( W N I)

b ) Badan hukum ya ng di di ri kan m en uut hukum Indon esi a dan
berkeduduka n di Ind onesi a ( Badan Huku m Indon esi a)
c) Depart em en, Lem ba ga P em e ri nt ah Non depart em en d an P em eri nt ah
Daer ah
d ) Badan -bad an kea ga m aan dan soci al
e) Oran g asi n g yan g b e rkedudukan di Indon esi a
f) Badan h ukum asi ng ya n g m em pun ya i pe rwaki l an di Indonesi a
g) P erwaki l an ne gara a s i ng dan p erwaki l an badan i nt ernasi on al

Tanah yan g d apat di j adi kan obj ek Hak P akai m el i put i 3 m acam :
a.) Tanah Ne gar a
b . ) Tanah Hak P en gel ol aan
c.) Tanah Hak Mi l i k

Hak Pakai atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh
Menteri Pertanahan/Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk. Hak Pakai atas tanah Hak

180
Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Pertanahan/Kepala BPN
atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Sedangkan Hak
Pakai atas tanah Hak Mili.k dapat terjadi dengan pemberian Hak Pakai oleh pemegang Hak
Milik berdasarkan akta perjanjian yang dibuat oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT).

Hak Pakai atas Tanah Negara dan Hak Pakai atas Tanah Hak Pengelolaan dapat
diberikan kepada orang asing untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat
diperpanjang paling lama 20 tahun. Sedangkan untuk perwakilan negara asing dan
perwakilan badan internasional dapat diberikan Hak Pakai untuk jangka waktu yang tidak
ditentukan selama tanahnya digun.akan untuk keperluan tertentu. Sesudah jangka waktu Hak Pakai
atau masa perpanjangannya habis, maka kepada pemegang hak dapat diberikan pembaruan
Hak Pakai atas tanah yang sama.

Berdasarkan aturan tersebut, dapat disirnpulkan bahwa orang asing atau WNA yang
tinggal di indonesia dapat rumah di atas tanah bersta tus Hak Pakai dengan total
waktu selama 90 tahun dengan rincian: pemberian Hak Pakai pertama kali (25 tahun)
ditambah perpanjangan pertama kali (20 tahun) kemudian ditambah pembaruan hak pakai
(25 tahun) plus perpanjangan kedua kali (20 tahun). Namun demikian, PP 40/1996 tidak
mengatur secara tegas apakah masa pembaruan tersebut hanya bisa berlaku sekali atau
beberapa kali.

Hak pakai atas tanah Hak Milik hanya diberikan untuk jangka watu maksimal 25
tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi. Namun demikian, atas kesepakatan antar pemegang
Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, maka Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat
diperbarui dengan pemberian Hak Pakai baru berdasarkan akta yang dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.

Berdasarkan aturan tersebu di atas dapat disimpulkan bahwa Hak Pakai di atas tanah
Hak Milik dapat berlangsung selama total 50 tahun dengan rincian masa penggunaan selama
hak selama 25 tahun. Namun, aturan PP 40/1996 tidak mengatur secara tegas apakah
pembaruan hak pakai terssebut hanya berlangsung sekali atau bisa bekali-kali.

Orang asing atau individu WNA yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki
sebuah rumah sebagai tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu. Tujuan
pembatasan itu adalah menjaga agar kesempatan pemilikan tersebut tidak menyimpang dari
tujuannya, yaiu sekadar memberikan dukungan yang wajar bagi penyelenggaran usaha orang
asing tersebut di Indonesia. Kehadiran orang asing tersebut di Indonesia diharapkan dapat
memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. Dengan kata lain, pemilikan rumah
tempat tinggal atau hunian bagi orang asing tersebut tidak boleh dilihat semata-mata dari

181
 kepentingan orang asing yang bersangkutan, tetapi lebih dari itu, kehadirannya di Indonesia
harus dapat memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasuonal.

Saat ini pembatasan tesebut pelu dikaji kembali relevansinya dengan perkembangan
ekonomi global dimana banyak negara di dunia sudah berani membuka diri terhadap
masuknya investor asing dalam sector properti. Investor asing tentu akan kurang berminat
berinvetsasi di Indonesia apabila hanya diperbolehkan memiliki 1 unit rumah tapak atau 1
unit rumah susun, apalagi jika ditambah dengan keharusan untuk bertempat tinggal di
Indonesia. Investor properti di mana pun berada, baik dari dalam negeri atau luar negeri,
umumnya lebih tetarik membeli properti guna mendapatkan margin keuntunan, bukan untuk
ditempati.

Keharusan untuk memperhatikan aspek kemanfaatan bagu perekonomian nasional

juga masih dapat diperdebatkan. Investor properti yang membeli rumah atau apartemen
untuk tujuan spekulasi, bukan untuk ditempati, juga dapat mendatangkan manfaat bagi
perekonomian nasional asalkan didukung regulasi yang jelas. Regulasi tersebu, antara lain
berisi pembatasan lokasi rumah/apartemen yang boleh dibeli oleh orang asing, pembatasan
harga jual minimal properti yang boleh dibeli orang asing, pengenaan pajak PPN dan
PPnBM yang tinggi, pembatasan peralihan hak, kewajiban melaporkan transaksi properti
yang melibatkan orang asing, dan lain-lain.

Pemasukan negara dari pajak properti bagi orang asing selanjutnya dapat digunakan
oleh pemerintah untuk membagun rumah murah (rumah tapak atau rumah susun) bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) sehingga dapat menciptakan model subsidi
silang. Kebijakan itu diharapkan dapat menguntungkan para pengembang kelas atas
(anggota REI) yang selama ini berfokus menjual properti mewah, juga dapat
menguntungkan para pengembang anggota Apersi yang berfokus membangun rumah bagi
kalangan masyarakat menengah-bawah. Dana hasil pajak yang didapat dari hasil penjualan
properti bagi orang asing dapat pula digunakan untuk menambah anggaran pembangunan
rumah murah bagi kalangan MBR.

Rumah tempat tinggal atau hunia yang dapat dimiliki orang asing dapat berupa
―Rumah Tapak‖ atau rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas tanah :

a.) Hak Pakai atas tanah Negara. Pemilikan Hak Pakai atas tanah Negara untuk
orang asing dimungkinkan berdasarkan ketentuan pasal 42 UUPA (UU 5/1960)
b.) Tanah yang dikuasai betdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah.
Pasal 6 Ayat (2) UU 4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman, memungkinkan
pembangunan rumah dilakukan oleh bukan pemilik hak atas tanah atas dasar peersetujuan dari
pemegang ha katas tanah dengan suatu perjanjian tertulis. Berdasarkan ketentuan tersebut,
sebenarya penguasaan tanah yang digunakan untuk bangunan dimungkinkan. Karena sifatnya

182
berpangkal pada persetujuan dengan pemeang ha katas tanah, maka perjanjian ini dapat
dilakukan di atas tanah yang dapat dikuasai dengan hak-hak yang diatur dalam UUPA (UU
5/1960), antara lain dapat dilakukan di atas tanah Hak Milik dan Hak Guna Bangunan (HGB).

Pasal 52 UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman juga

menyatakan bahwa orang asing (warga negara asing) dapat menghuni atau menempati rumah
dengan cara hak sewa atau hak pakai yang pelaksa naannya harus diatur sesuai peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

Selain itu, rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki orang asing juga
dapat berupa unit atau satuan rumah susun yang dibangun diatas bidang tanah Hak Pakai
atas Tanah Negara. Dengan kata lain, jika rumah susun (strata title) tersebut tidak dibangun
diatas bidang tanah Hak Pakai atas Tanah Negara, unit rumah susun tersebut tidak boleh
dijual kepada orang asing.

Aturan Pasal 2 PP 41/1996 tersebut di atas semestinya sudah harus direvisi

sehingga orang asing juga dapat memiliki unit rumah susun yang dibangun di atas bidang
tanah Hak Pakai atas Tanah Negara atau yang dibangun di ata.s bidang tanah Hak Pakai atas
Hak Pengelolaan. Hal itu sejalan dengan Pasal 17 UU 20/2011 tentang Rumah Susun yang
menyatakan bahwa Rurnah Susun dapat dibangun di atas tanah:

a) Hak milik
b) hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan

c) Hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan .

Perjanjian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik atau HGB harus dibuat secara
tertulis antara orang asing yang bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah untuk
dapat mempermudah penyelesaikan perselisihan atau sengketa yang terjadi antara
penyewa dengan pemegang hak atas tanah. Perjanjian tertulis tersebut harus dibuat dengan
akta Notaris/PPAT serta wajib dicatat dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah
yang bersangkutan. Catatan dalam sertifikat tersebut diperlukan agar mudah diketahui
pihak yang berkepentingan bahwa di atas hak atas tanah tersebut telah ada hak -hak
atas tanah yang lain.

Perjanjian tersebut dibuat untuk jangka waktu yang disepakati, tetapi t idak
boleh lebih lama dari 25 tahun. Jangka waktu perjanjian dapat diperbarui untuk
jangka waktu maksimal 25 tahun, atas dasar kesepakatan yang dituangkan dalam

183
perjanjian yang baru, sepanjang orang asing tersebut masih berkedudukan di
Indonesia.

Apabila orang asing yang memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak
Pakai atas Tanah Negara, atau berdasarkan perjanjian dengan pemeganh hak atas tnah
tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka orang asing tersebut dalam jangka waktu
satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada
orang lain yang memenuhi syarat.

Apabila dalarn jangka waktu tersebut hak atas tanah belum dilepaskan atau dialihkan
kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka rumah beserta tanahnya akan dikuasai
Negara untuk kemudian dilelang. Hasil pelelangan tersebut akan diberikan kepada orang
asing yang bersangkutan setelah dikurangi biaya lelang serta barang-barang atau ongkos-
ongkos lain yarig telah dikeluarkan. Di sisi lain, apabila rumah tersebut dibangun di atas tanah
berdasarkan perjanjian Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik atau HGB, maka rumah
tersebut menjadi milik pernegang hak atas tanah yang bersangkutan.

Guna menggairahkan bisnis properti di Indonesia, pemerintah berencana merevisi PP

41/1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang
Berkedudukan di Indonesia. Berdasarkan PP 41/1996, WNA yang tinggal di Indonesia
dapat merniliki properti dengan status hak pakai selama maksimal 2.5 tahun dan dapat
diperpanjang selama maksimal 25 tahun. Aturan lama itu akan diubah sehingga WNA yang
tinggal di Indonesia dapat memiliki properti dengan status hak pakai selama maksimal 95
tahun. Batas minimal harga properti yang bisa dibeli WNA akan ditetapkan sebesar 150.000
dolar AS hingga 250.000 dolar AS.

Ir. Ciputra menyambut baik keinginan pemerintah rnembuka lebar kesempatan bagi
orang asing untuk memiliki properti di indonesia. Ciputra menambahkan, Indonesia bisa belajar
dari Malaysia yang mengizinkan orang asing membeli properti sejak 20 tahun lalu. Malaysia
menerapkan kebijakan kepemilikan asing dari sisi harga. Orang asing boleh membeli properti
yang harganya minimal 100.000 dolar AS. Mantan Presiden FIABCI dunia 1987 itu juga
mengatakan bahwa Indonesia makin tertinggal dari Malaysia yang sudah mengeluarkan
kebijakan Malaysia My Second Home. Program tersebut menciptakan banyak lapangan kerja,
membawa devisa dan pajak, Pemerintah Malaysia memberi insentif 8 juta dolar AS untuk

184
program ini, dan apa artinya uang sejumlah itu jika uan yang masuk berjumlah 1 miliar dolar
AS.

CEO Bakrieland, Hiramsyah S.Thaib, menegaskan bahwa kebijakan mengizinkan orang

asing membeli properti di Indonesia akan berdampak positif pada penyediaan rumah bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Kebijakan kepemilikan asing dan penyediaan
rumah rakyat saling terkait. Karenanya, pemerintah jangan terlalu lama merealisasikan. Kebijakan
tersebut agar momentumnya tidak hilang. Pengembang yang menjual properti kepada
orang asing dapat diminta membangun rumah bagi MBR sehingga terjadi subsidi silang
yang menguntungkan masyarakat.

Hiramsyah S. Thaib menyatakan bahwa saat ini Indonesia bersama China dan India
menjadi perhatian dunia internasional. Sebanyak 37 persen populasi dunia dikuasai tiga negara di
Asia. ini. Masalah kepemilikan properti oleh orang asing sangat terkait dengan Penanarnan Modal
Asing atau PMA. Jika pemerintah ingin menggalakkan investasi PMA, pemerintah harus
memperhatikan regulasi industri properti. Saat ini ekspatriat di Indonesia berjumlah 83.000
orang, itu potensi pasar yang luar biasa. Jika pemerintah merevisi aturan soal kepemilikan
asing, tentu dampaknya sangat besar terhadap penerimaan negara dari sektor pajak. Selain itu,
efek lanjutannya sangat besar karena akan banyak industri lain yang dihidupkan. Lapangan
kerja baru akan bertambah dari pembangunan konstruksi, industri keramik, semen, furnitur, dan
lain-lain.

Belum lama ini Kamboja mengeluarkan aturan yang mengizinkan orang asing
memiliki properti. ―Indonesia untuk soal ini sangat ketinggalan. Kita tidak dapat bersaing
dengan negara lain padahal produk properti Indonesia tidak kalah dari Malaysia, bahkan
Singapura,‖ kata Ketua Umum REI Teguh Satria. Teguh mengatakan bahwa industry
properti tidak dapat ikut serta dalam pameran properti internasional yang digelar dibanyak
kota di dunia karena belum ada produk properti yang dapat dijual terkait aturan. Saat ini
sudah ada broker yang menjual properti di Bali, namun hal itu illegal karena pajaknya tidak
masuk ke negara. Pemerintah diharapkan merevisi aturan kepemilikan asing agar bisa
mengjar ketertinggalan.

185
 Real Estate Indonesia (REI) sebagai wadah para pengembang kelas atas sangat
mendukung rencana pemerintah untuk membuka keran investasi properti bagi orang asing.
Selama ini banyak orang kaya dari Indonesia yang membeli properti kelas premium (kelas
atas) di Singapura, China dan Hongkong. Ketiga negara tersebut merupakan contoh negara
yang mampu membuka pasar properti bagi orang asing meskipun diikuti sejumlah
pembatasan yang cukup ketat.

Singapura tidak ragu membuka keran hak kepemilikan properti kepada konsumen
asing, namun pemerintah Singapura melarang penjualan properti residensial untuk kalangan
bawah bagi orang asing. Jangankan orang asing, warga Singapura saja tidak bisa
sembarangan memiliki hunian murah. Langkah itu dimaksudkan agar hunian murah di
negara itu tetap jatuh ke tangan orang yang berhak. Bahkan pemerintah juga mengucurkan
subsidi bagi masyarakat yang tidak mampu membeli hunian.

Pernerintah Singapura menerapkan aturan ketat melalui penguasaan lahan dan pajak
tinggi untuk properti komersial. Semua lahan di Singapura dikuasai pemerintah melalui
Urban RedevelopmentAutority (URA). Aturan itu terbukti. dapat mencegah pengernbang
seenaknya menguasai lahan dan membangun semuanya. Tidak ada cerita sogok-menyogok
agar pengembang bisa menguasai lahan untuk membangun proyek properti. Namun,
kalaupun sudah ada bangunan di sana, pemerintah akan mengganti kerugian pemilik unit
hunian. Ganti rugi yang ditetapkan sampai empat kali lipat dari harga hunian. Aturan ketat
juga telah berjalan di Malaysia, yaitu setiap orang asing yang ingin membeli unit properti di
Malaysia harus menitipkan deposit dana setelah unit yang dibeli dibayar lunas.

Ketua Umum DP REI, Setyo Maharso, mengusulkan agar orang asing hanya boleh
membeli properti di kota-kota besar, seperti Jakarta, Bandung, dan Bali, serta kota-kota yang
dekat dengan lokasi pertambangan, seperti Banjarmasin dan Samarinda. Harga properti yang
boleh dibeli orang asing harus dibatasi, yaitu minmal Rp2,5 miliar dengan hak kepemilikan
yang diberikan secara terbatas. Pembeli asing juga harus dikenai Pajak Penjualan atas Barang
Mewah (PPnBM) hingga 40%. Dengan sejumlah pembatasan tersebut, diharapkan
kepentingan masyarakat kelas menangah-bawah untuk memiliki hunian murah tetap dapat
dilindungi.

186
 Selama ini di lapangan banyak terjadi penyelundupan hukum di mana orang asing bisa
menguasai asset properti dengan mengawini orang Indonesia. Dengan adanya aturan hukum
yang lebih tegas dan menarik bagi investor asing, diharapkan tidak akan terjad lagi akal-
akalan semacam itu. PP 41/1996 memang sudah saatnya direvisi agar industry properti kelas
atas di tanah air bergairah kembali.

Usulan REI untuk merevisi PP 41/1996 guna membuka keran yang lebih luas bagi
investor asing .untuk memiliki properti di Indonesia tampaknya berseberangan dengan
pendapat para pengembang yang tergabung dalam Apersi yang selama ini berfokus
membangun hunian murah bagi masyarakat menengah-bawah. Apersi berpendapat bahwa
kepemilikan properti bagi orang asing dapat mengurangi kesempatan orang Indonesia untuk
membeli hunian murah di daerah perkotaan.

Menurut Apersi, saat ini China melakukan moratorium kepemilikan properti bagi
orang asing guna mencegah nieningkatnya angka kekurangan pasokan perumahan (backlog).
Hongkong juga mulai membatasi kepen-illikan properti oleh orang asing dengan menaikkan pajak.
Liberalisasi sektor properti otornatis membuat harga properti melonjak sehingga dapat dipastikan
masyarakat berpenghasilan rendah tidak akan mendapatkan rumah yang layak huni.
Senior Manajer Konsultan Properti Jones Lang LaSalle Indonesia, Anton Sitorus,
menyatakan bahwa pembatasan hak kepemilikan properti oleh WNA berupa Hak Pakai atau
Hak Sewa merupakan langkah mundur dari pemerintah. Anton menjelaskan bahwa
apartemen dan kondominium yang dibangun di Indonesia pada umumnya dibangun di atas
tanah Hak Guna Bangunan (HGB). Adapun Hak Pakai berlaku untuk hunian di atas tanah
Hak Pakai atas Tanah Negara. Revisi aturan kepemilikan properti oleh WNA tidak akan ada
artinya jika kepemilikan aset itu masih sebatas Hak Pakai. Menurut Menteri Perumahan
Rakyat, Suharso Monoarfa, kemungkinan kepemilikan properti oleh asing tidak ada Hak
Milik dan HGB. Yang mungkin ada adalah Hak Sewa dan Hak Pakai, tetapi jangka waktu
Hak Pakainya akan diperpanjang.
Menurut Anton Sitorus, hukum pertanahan di Indonesia sangat rumit. Peraturan
perundang-undangan membagi hak atas tanah dalam beberapa kategori, mulai dari Hak
Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, Hak Sewa, dan Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun. Padahal, perbankan cenderung masih enggan menerima agunan properti berupa Hak
Pakai. Di Malaysia, Singapura, dan Hongkong tidak dikenal istilah Hak Pakai untuk properti.

187
Kepemilikan properti di Singapura hanya terbagi dua, yaitu freehold (seperti Hak Milik) dan
leasehold (serupa HGB).
Anton Sitorus menyatakan bahwa saat ini yang dibutuhkan adalah revisi Undang-
Undang Pokok Agraria/UUPA (UU 5/1960) yang mengatur jenis kepemilikan tanah. Tanpa
aturan yang jelas, sulit mengharapkan warga negara asing mau membeli properti lebih
banyak untuk menggerakkan sektor riil di Indonesia.
Berdasarkan riset Konsultan Properti Jones Lang LaSalle Indonesia, saat ini potensi
pasar properti bagi konsumen asing diperkirakan mencapai 83.000 orang. Jumlah tersebut
tidak termasuk potensi turis asing yang berwisata secara rutin ke Indonesia dan berminat
memiliki hunian di daerah wisata, seperti di Pulau Bali.

188
 Skema 7. Kepemilikan Properti Bagi Orang Asing

Orang asing atau Warga Negara Asing (WNA) yang tinggal di Indonesia dapat
memiliki properti rumah tapak (landed house) dan atau unit rumah susun (strata title) sesuai
PP 41/1996 tentang Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing
yang Berkedudukan di Indonesia. Namun, mereka hanya boleh properti hunian berbentuk
rumah tapak atau unit rumah susun dengan status Hak Pakai.

Hak Pakai atas Tanah Negara dan Hak Pakai atas Tanah Hak Pengelolaan dapat diberikan
kepada orang asing paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau masa perpanjangannya habis, maka kepada pemegang
hak dapat diberikan pembaruan Hak Pakai atas tanah yang sama.

Hak Pakai atas tanah Hak hanya diberikan untuk jangka waktu maksimal 25 tahun
dan tidak dapat diperpanjang lagi. Namun, atas kesepakatan antar pemegang Hak Pakai
dengan pemegang Hak Milik, maka Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbarui dengan
pemberian Hak Pakai baru berdasarkan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dan hak tersebut wajib didaftarkan ke kantor BPN.

Guna menggairahkan bisnis properti di Indonesia, pemerintah berencana merevisi PP

41/1996. Aturan lama itu akan diubah sehingga WNA yang tinggal di Indonesia dapat
memiliki properti dengan status hak pakai selama maksimal 95 tahun. Batas minimal harga
properti yang bisa dibeli WNA akan ditetapkan sebesar 150.000 hingga 250.000 dolar AS.

189
 BAB 14
Macam-Macam Dokumen Properti

B isnis Properti di tanah air semakin berkembang pesat sehingga perlu didukung regulasi
yang memadai, termasuk regulasi tentang pengurusan perizinan dokumen properti.
Pada bab ini hanya akan diulas hal-hal pokok tentang dokumen properti, sedangkan
penjelasan lebih rinci tentang prosedur mendapatkan dokumen properti dapat dibaca pada
buku karya Penulis yang berjudul Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti yang
diterbitkan oleh Pustaka Yustisia, Yogyakarta, Maret 2012. Secara umum ruang lingkup
dokumen properti mencakup segala macam perizinan yang berkaitan dengan aspek:
a) tanah,
b) bangunan,
c) air tanah (air bawah tanah),
d) tata ruang,
e) perpajakan, dan
f) perizinan terkait lainnya.

1. DOKUMEN PROPERTI YANG TERKAIT TANAH

Dokumen properti yang terkait dengan tanah dapat berupa:
a) Sertifikat hak-hak atas tanah (Hak Milik, HGB. HGU, Hak Pakai, Hak Sewa)
b) Dokumen perubahan Tanah Girik menjadi Hak Milik
c) Akta Pemberian Hak Tanggungand) Akta jual beli tanah dan akta pengalihan hak atas
tanah lainnya

e) Dokumen pengalihan Tanah Negara menjadi tanah berstatus Hak Milik/HGB/HGU/Hak

Pakai/Hak Pengelolaan
f) Dokumen perubahan status tanah Hak Milik menjadi HGB/Hak Pakai
g) Dokumen perubahan status tanah HGB menjadi Hak Pakai
h) Dokumen perubahan status tanah HGB menjadi Hak Milik
i) Dokumen pemecahan, pemisahan, dan penggabungan tanah
j) Dokumen perjanjian sewa tanah, dan lain-lain.

190
 Negara memiliki kekuasaan penuh untuk mengatur masalah pertanahan di Indonesia.
Negara wajib memberikan perlindungan hukum atas tanah yang dimiliki rakyat agar pihak
lain yang tidak berkepentingan tidak dapat inengambil hak atas tanah tersebut. Karena itu.
Negara berhak memberikan hak kepemilikan dan hak penguasaan atas tanah kepada individu
atau badan hukurn serta membuat peraturan-peraturan yang berkaitan tentang hukum
pertanahan di Indonesia. Dengan demikian, secara garis besar hak atas tanah di Indonesia
dibagi atas dua:
1) hak yang dikuasai perseorangan atau badan hukum, dan
2) hak yang dikuasai Negara.

Macam-macam Hak Atas Tanah sesuai Pasal 16 UUPA meliputi:

a) Hak Milik
b) Hak Guna Usaha (HGU)
c) Hak Guna Bangunan (HGB)
d) Hak Pakai
e) Hak Sewa
f) Hak Membuka Tanah
g) Hak Memungut Hasil Hutan
h) Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut
Hak Milik adalah hak turun-menurun. terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah, namun dengan tetap mengingat ketentuan bahwa hak atas tanah memiliki
fungsi sosial. Jadi, meskipun Hak merupakan hak vang mutlak dan terkuat. hak tersebut tetap
dibatasi fungsi sosial, artinya Hak milik tetap harus bermanfaat bagi kepentigan negara dan
masyarakat umum.
Pengertian terkuat dan terpenuh mengandung makna bahwa Hak Milik memiliki
kekuatan hukum yang paling besar dibandingkan dengan hak_hak atas tanah lainnya. Hak
Milik, berbeda dengan hak-hak atas tanah lainnya, tidak memiliki masa berlaku, artinya bisa
berlangsung sepanjang rnasa asalkan tanah tersebut tetap berfungsi sosial dan tidak
bertentangan dengan kepentingan Negara dan masyarakat. Apabila kelak tanah tersebut
dibutuhkan untuk kepentingan Negara atau kepentingan masyarakat, maka Negara melalui
keputusan Pemerintah dan wakil rakyat (DPR, DPRD) da-pat membeli tanah tersebut dengan
harga yang wajar atau mengambil alih tanah tersebut dengan memberikan ganti rugi yang
layak.
Pihak yang berhak memiliki tanah Hak Milik sesuai Pasal 21 UUPA:

191
1. Perorangan yang berstatus Warga Negara Indonesia (WNI).
2. Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah dan memenuhi syarat-syarat untuk
dapat mempunyai Hak Milik (yaitu badan hukum sosial, badan hukum keagamaan, dan bank-
bank milik Pemerintah)

Sesuai asas kebangsaan maka hanya Warga Negara Indonesia (WNI) saja yang dapat
mempunyai tanah Hak Milik. Hak Milik tidak dapat dipunyai orang asing (WNA) dan
pemindahan Hak Milik kepada orang asing dilarang. Orang asing dapat mempunyai tanah
dengan status Hak Pakai yang luasnya terbatas. Pada dasarnya badan hukum pun tidak dapat
mempunyai Hak Milik, tetapi dapat memiliki hak-hak lainnya seperti Hak Guna-Usaha
(HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai. Dengan demikian, usaha-usaha yang
bermaksud menghindari ketentuan batas maksimum luas tanah Hak Milik sesuai aturan Pasal
17 UUPA dapat dicegah.
Kepemilikan tanah berstatus Hak Milik untuk kepentingan Rumah Tinggal di
Indonesia dibatasi maksimal 5 (lima) bidang tanah atau maksimal seluas 5.000 m2 (lima ribu
meter persegi) sesuai Pasal 2 Ayat (1) Huruf e dan Pasal 4 Ayat (3) Keputusan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah
untuk Rumah Tinggal.
Batasan kepernilikan Tanah Pertanian diatur dalam Pasal 1 Perpu 56/1960 yang
kemudian menjadi UU 56/1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian yang menyatakan
bahwa seorang atau orang-orang yang dalam penghidupannya merupakan satu keluarga
bersama-sama hanya diperbolehkan menguasai tanah pertanian, baik milik sendiri atau
kepunyaan orang lain atau dikuasai seluruhnya tidak boleh lebih dari 20 hektar, baik sawah,
tanah kering, maupun sawah dan tanah kering. Dengan mengingat keadaan daerah yang
sangat khusus, Menteri Agraria dapat menambah luas maksimurn 20 hektar tersebut dengan
paling banyak 5 hektar.
Hak Milik atas tanah dapat diperoleh berdasarkan hukum adat atau peraturan dari
pemerintah. Terjadinya Hak Milik menurut hukum adat diatur dengan peraturan pemerintah,
sedangkan Hak Milik yang diperoleh berdasarkan peraturan pemerintah dapat terjadi dengan
adanya undang-undang ataupun penetapan pemerintah.
Contoh tanah Hak Milik yang diperoleh berdasarkan penetapan pemerintah, antara
lain adalah perubahan status tanah HGB atau Hak Pakai untuk Rumah Tinggal dengan luas
maksimal 600 m2 menjadi tanah Hak Milik sebagaimana diatur dalam Keputusan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah

192
untuk Ru-mah Tinggal, serta Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun
1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan.
Hak Milik dapat diperoleh melalui beberapa cara:
a) Transaksi jual-beli
b) Penukaran
c) Penghibahan
d) Wasiat
e) Pemberian menurut hukum adat
f) Perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik.
Cara perolehan tersebut hanya sah jika dilakukan di antara sesama WNI, sedangkan
jika dilakukan dengan WNA maka transaksi dianggap batal demi hukum.

Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu 25 tahun atau 35 tahun dan dapat diperpanjang
selama 25 tahun, guna keperluan perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan.
HGU dapat dialihkan dan dioikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Pengalihan HGU dapat terjadi dengan cara:
a) jual-beli
b) Tukar-menukar
c) Penyertaan dalam modal
d) Hibah
e) Warisan

HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan
bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan
telcnik perusahaan yang baik, sesuai perkembangan zaman.
Pihak yang dapat memliki HGU:
a) Perorangan Warga Negara Indonesia (WNI)
b) Badan hukurn yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

UUPA sama sekali tidak menyinggung batas maksimal tanah HGU. Untuk HGU, jika
luasnya kurang dari 25 hektar dan peruntukan tanahnya bukan untuk tanaman keras serta
perpanjangan waktunya tidak lebih dari 5 (lima) tahun, maka yang berwenang memberikan

193
adalah Gubernur. Selanjutnya, Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1992 menyebutkan
bahwa pemberian HGU kurang dari 100 hektar ditandatangani Kepala Kantor Wilayah BPN
setempat, sedangkan untuk HGU yang mencapai lebih dari 100 hektar diberikan oleh Kepala
BPN.
Tanah yang dapat diberikan HGU adalah Tanah Negara. Apabila Tanah Negara
tersebut merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat dilakukan setelah tanah
tersebut dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan. Pemberian HGU atas tanah yang
telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaan ketentuan
HGU tersebut baru dapat dilaksanakan setelah terselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai
tata cara peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam hal di atas tanah vang akan
diberikan HGU itu terdapat tanaman dan/atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya
berdasarkan atas hak yang sah, maka pemilik bangunan dan tanaman tersebut diberi ganti
kerugian vang dibebankan pada pemegang HGU baru.
Luas minimum tanah vang dapat diberikan HGU adalah 5 hektar. Luas maksimum
tanah yang dapat diberikan HGU kepada perorangan adalah 25 hektar. Luas maksimum
tanah vang dapat diberikan HGU kepada badan hukum ditetapkan Menteri Agraria dengan
memperhatikan pertimbangan dari pejabat yang berwenang di bidang usaha yang
bersangkutan, dengan rnengingat luas yang diperlukan untuk pelaksanaan suatu satuan usaha
yang paling berdava guna di bidang bersangkutan.
HGU tidak bisa diberikan kepada WNA, namun HGU bisa diberikan untuk badan-
badan hukum yang bermodal asing sepanjang mematuhi pembatasan yang disebutkan dalam
Pasal 55 UUPA, yaitu berlaku untuk sementara selama sisa waktu hak-hak tersebut, dengan
jangka waktu paling lama 20 tahun dan sepanjang itu diperlukan oleh undang-undang yang
mengatur pembangunan nasional semesta berencana.
Jangka waktu kepemilikan HGU sesuai Pasal 29 UUPA adalah 25 tahun, sedangkan
untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama dapat diberikan HGU untuk waktu
paling lama 35 tahun. Pengajuan perpanjangan harus diajukan ke Kantor Pertanahan
minima1 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU. Perpanjangan jangka waktu
HGU bisa diberikan jika memenuhi syarat-syarat berikut:
a) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tu-juan pemberian hak
tersebut;
b) syarat-syarat pemberian hak tersebut dengan baik oleh peme-gang hak;
c) pemegang hak masih memenuln svarat sebagai pemegang hak.

194
 Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30
tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Sama halnya dengan Hak Milik dan
HGU, HGB juga dapat dialihkan dan dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan.
Luas maksimum tanah HGB juga tidak diatur dalam UUPA. Peraturan Menteri Dalam
Negeri Nomor 6 Tahun 1972, Pasal 4, menyatakan bahwa keputusan pemberian HGB untuk
tanah yang luasnya tidak lebih dari 2.000 meter persegi dan jangka waktunya tidak melebihi
20 tahun diberikan oleh Gubernur. Sedangkan menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 2
Tahun 1993, surat keputusan pemberian HGB untuk tanah yang luasnya lebih dari 5 hektar
diterbitkan oleh Kanwil BPN dan jika luasnya kurang dari 5 hektar diterbitkan oleh Kepala
Kantor Pertanahan.
Subjek HGB adalah:
a) Perorangan Warga Negara Indonesia (WNI)
b) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
(Badan Hukum Indonesia).

Sama halnya dengan Hak Milik dan HGU, apabila orang dan badan hukum yang
mempunyai HGB tidak berstatus sebagai WNI atau Badan Hukum Indonesia, maka dalam
jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak tersebut kepada pihak
lain yang memenuhi syarat. Ketentuan itu berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh
HGB jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Apabila HGB yang bersangkutan tidak
dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak tersebut otomatis hapus
karena hukum.
Objek HGB meliputi:
a) Tanah Negara
HGB atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri
Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
b) Tanah Hak Pengelolaan
HGB atas tanah Hak Pengelolaan dibcrikan dengan keputusan pemberian hak oleh
Menteri Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak
Pengelolaan.
c) Tanah Hak Milik

195
 HGB atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan
akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Permohonan HGB diajukan ke Kantor Pertanahan dan mulai berlaku sejak dicatatkan
pada Kantor Pertanahan. Sebagai tanda bukti hak, Kantor Pertanahan akan memberikan
sertifikat hak atas tanah kepada pemegang HGB.

Jangka waktu HGB di atas Tanah Negara atau HGB di atas tanah Hak Pengelolaan
ditetapkan paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Sesudah
jangka waktu HGB dan perpanjangannya berakhir, maka kepada bekas pemegang HGB dapat
diberikan pembaruan HGB di atas tanah yang sama.
Sedangkan jangka waktu HGB di atas tanah Hak Milik ditetapkan paling lama 30 tahun
dan tidak dapat diperpanjang. Namun, HGB tersebut dapat diperbarui atas dasar kesepakatan
antara pemegang HGB dengan pemilik tanah yang dituangkan dalam akta perjanjian di
hadapan Notaris/PPAT dan pemberian HGB yang baru tersebut didaftarkan ke Kantor
Pertanahan setempat.
Permohonan perpanjangan atau pembaruan diajukan ke Kantor Pertanahan selambat-
lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya HGB. Untuk kepentingan penanaman modal,
permintaan perpanjangan dan pembaruan HGB dapat dilakukan sekaligus dengan membayar
uang pemasukan yang ditentukan pada saat pertama kali mengajukan permohonan HGB.
Syarat-syarat pengajuan atau pembaruan HGB:
a) tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak
tersebut;
b) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 19 UUPA.
d) tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah bersangkutan.

HGB di atas tanah Hak Pengelolaan dapat diperpanjang atau diperbarui berdasarkan
permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-

196
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan
jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA ini.
Subjek Hak Pakai adalah:
a) Perorangan Warga Negara Indonesia (WNI)
b) Badan hukum yang diditikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
(Badan Hukum Indonesia)
c) Departemen, Lembaga Pernerintah Nondepartemen, dan Pemerintah Daerah
d) Badan-badan keagamaan dan sosial
e) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
f) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
g) Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasionalObjek Hak Pakai adalah:

a. Tanah Negara
Hak Pakai atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri
Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
b. Tanah Hak Pengelolaan
Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh
Menteri Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak
Pengelolaan.
c. Tanah Hak Milik
Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian hak palms oleh pemegang Hak
Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Hak Pakai atas tanah Hak hanya diberikan untuk jangka waktu maksimal 25 tahun dan
tidak dapat diperpanjang lagi. Namun demikian, atas kesepakatan antara pemegang Hak
Pakai dengan pemegang Hak Milik, maka Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbarui
dengan pemberian Hak Pakai Baru berdasarkan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.
Hak Pakai atas Tanah Negara atau Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling
lama 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, atau diberikan untuk jangka
waktu yang tidak ditentukan selarna tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu. Sesudah
jangka waktu Hak Pakai/perpanjangannya habis, kepada pemegang hak dapat diberikan
pembaruan Hak Pakai atas tanah yang sama.

197
 Hak Pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentulran selama digunakan
untuk keperluan tertentu, diberikan kepada:
a) Departemen, Lembaga Pemerintah Nondepartemen, dan Pemerintah Daerah
b) Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional
c) Badan keagamaan dan badan social

Perpanjangan dan pembaruan Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan diberikan
berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Sedangkan Hak pakai di atas Tanah Negara
dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak jika memenuhi syarat
berikut:
a) tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak
tersebut; b) syarat-syarat pemberian hak tersehut dipenuhi dengan baik oleh peme-gang hak;
c) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai subjek pemegang hak pakai.

Permohonan perpanjangan dan pembaharuan Hak Pakai diajukan ke Kantor Pertanahan

dan mulai berlaku sejak Hak Pakai dicatatkan dalam Kantor Pertanahan. Sebagai tanda bukti
hak, Kantor Pertanahan akan memberikan sertifikat hak atas tanah kepada pemegang Hak
Pakai.
Hak Pakai yang diberikan atas Tanah Negara untuk jangka waktu tertentu dan Hak Pakai
atas tanah Hak Pengelolaan dapat beralih dan dialihkan pada pihak lain. Sedangkan Hak
Pakai atas tanah Hak Milik hanya dapat dialihkan apabila hal tersebut dimungkinkan dalam
perjanjian pem-berian Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
Peralihan Hak Pakai dapat terjadi karena:
a) Jual-beli
b) Tukar-menukar
c) Penyertaan dalam modal
d) Hibah
e) Pewarisan

Peralihan Hak Pakai wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Peralihan Hak Pakai
karena jual-beli (kecuali jual-beli melalui lelang, tukar-menukar, penyertaan dalam modal,
dan hibah) harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT). Jual-beli yang dilakukan melalui pelelangan harus dibuktikan dengan Berita Acara
Lelang, Peralihan Hak Pakai karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau

198
surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang. Peralihan Hak Pakai atas
Tanah Negara harus dilakukan dengan izin dari pejabat yang berwenang, sedangkan
pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan harus dilakukan dengan persetujuan
tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan. Pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Milik harus
dilakukan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan.

Pemegang Hak Pakai memiliki kewajiban-kewajiban berikut:

a) membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam
keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan, atau dalam
perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
b) menggunakan tanah sesuai peruntukannya dan persyaratannya sebagaimana ditetapkan
dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau
perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
c) memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga
kelestarian lingkungan hidup;
d) menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara, pemegang
Hak Pengelolaan, atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus;
e) menyerahkan sertifikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
f) Jika tanah Hak Pakai karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain
letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang
tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang Hak Pakai wajib
memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang
tanah yang terkurung itu.
Pada umumnya pengurusan dokumen properti yang berkaitan dengan tanah melibatkan
Notaris selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) serta kantor Badan Pertanahan Nasional
(BPN) atau Kantor Agraria/Kantor Pertanahan. Masyarakat yang ingin mengurus perizinan
yang berkaitan dengan tanah dapat menghubungi kantor Notaris/PPAT terdekat atau
menghubungi kantor BPN. Mengurus dokumen properti melalui Notaris memang berbiaya
lebih mahal, namun lebih mudah dan lebih cepat dibandingkan dengan mengurus sendiri ke
Kantor BPN.
Masyarakat yang membeli rumah yang sudah jadi dan berada di lokasi perumahan yang
dibangun oleh perusahaan pengembang (developer) tentu saja tidak perlu repot mengurus
sertifikat tanah sebab hal itu sudah menjadi tanggung jawab pengembang. Pada umumnya
unit rumah yang dibangun oleh pengembang memiliki tanah berstatus Hak Guna Bangunan

199
(HGB) karena pengembang tidak diizinkan memiliki tanah berstatus Hak Milik. Namun,
konsumen pembeli rumah dapat mengurus perubahan status tanahnya dari HGB menjadi Hak
Milik dengan menempuh sejumlah persyaratan dan prosedur tertentu. Pengurusan alih status
tanah tersebut dapat dilakukan melalui Notaris/PPAT atau langsung ke Kantor BPN.
Di samping hak-hak atas tanah sebagaimana tersebut di atas, juga dikenal istilah "Tanah
Negara" dan "Hak Pengelolaan". Tanah Negara adalah tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah. Hak Pengelolaan
adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanannya sebagian dilimpahkan
kepada pemegangnya.
Tanah Negara dapat diubah menjadi tanah berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan
(HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pakai, dengan mengajukan permohonan kepada
Negara melalui Menteri Agraria Menteri Pertanahan/Kepala BPN. Di samping itu, Tanah
Negara juga dapat dijadikan objek Hak Pengelolaan oleh badan-badan hukum tertentu.
Konversi Tanah Negara diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor
9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan.

Hak Pengelolan atas Tanah Negara dapat diberikan kepada:

a) Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah )
b) Badan Usaha Milik Negara (BUMN)
c) Badan Usaha Milikk Daerah (BUMD)
d) PT Persero (BUMN Persero)
e) Badan Otoritas
f) Badan-badan hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah
Badan-badan hukum tersebut dapat diberikan Hak Pengelolaan sepanjang sesuai dengan
tugas pokok dan fungsinya berkaitan dengan pengelolaan tanah.

Pemberian hak atas Tanah Negara dapat meliputi pemberian Hak Milik, Hak Guna Usaha
(HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai atas Tanah Negara, dan Hak Pengelolaan.
Pemberian hak atas Tanah Negara dapat dilaksanakan dengan keputusan pemberian hak
secara individual atau kolektif atau secara umum.
Pemberian dan pembatalan Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan atas
Tanah Negara dilakukan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN. Dalam pemberian dan

200
pembatalan hak tersebut, Menteri Agraria/ Kepala BPN dapat melimpahkan kewenangannya
kepada Kepala Kantor Wilayah BPN, Kepala Kantor Pertanahan, dan Pejabat yang ditunjuk.
Sebelum mengajukan permohonan hak, pemohon harus menguasai tanah yang dimohon,
dibuktikan dengan data yuridis dan data fisik sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku. Dalam hal tanah yang dimohon merupakan tanah Hak Pengelolaan maka
pemohon harus terlebih dahulu memperoleh penunjukan berupa perjanjian penggunaan tanah
dari Pemegang Hak Pengelolaan.
Dalam hal tanah yang dimohon merupakan tanah kawasan hutan, maka tanah tersebut
harus lebih dahulu dilepaskan dari statusnya sebagai kawasan hutan sesuai peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Sedangkan tanah-tanah tertentu yang diperlukan untuk
konservasi (pelestarian alam) yang ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN, tidak dapat
dimohonkan dengan sesuatu hak atas tanah.
Agar tanah yang dimiliki dan/atau dikuasai mempunyai kekuatan hukum maka tanah
tersebut harus didaftarkan kepada instansi berwenang yaitu Badan Pertanahan Nasional
(BPN) melalui kantor pertanahan yang ada di masing-masing Kabupaten/kota. Hasil akhir
dari proses pendaftaran tanah adalah diterbitkannya sertifikat hak atas tanah yang dapat
dijadikan bukti autentik kepemilikan tanah. Tata cara pendaftaran tanah diatur dalam PP 24/
1997 tentang Pendaftaran Tanah

2. DOKUMEN PROPERTI YANG TERKAIT BANGUNAN GEDUNG

Dokumen properti yang berkaitan dengan bangunan gedung dapat berupa:
a) Sertifikat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG)
b) Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM-Sarusun)
c) Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG-Sarusun)
d) Izin Mendirikan Bangunan Gedung (IMB)
e) Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung (SLF)
f) Izin Penggunaan Bangunan (IPB)
g) Kelayakan Menggunakan Bangunan (KMB)
h) Dokumen perjanjian sewa bangunan gedung
i) Dokumen pengurusan AMDAL, dan lain-lain
Pada umumnya pengurusan dokumen properti yang berkaitan dengan bangunan gedung
melibatkan Menteri Pekerjaaan Umum (Menteri PU), Gubernur, Bupati/Walikota, dan Dinas
Pekerjaan Umum atau Dinas Bangunan. Masyarakat yang membeli rumah atau bangunan
yang dibangun oleh perusahaan pengembang (developer) tidak perlu repot mengurus

201
perizinan yang terkait bangunan gedung, sebab semua perizinan tersebut telah diurus oleh
pihak pengembang.
Namun, masyarakat konsumen tetap harus waspada dan berhati-hati meneliti kelengkapan
dokumen perizinan bangunan gedung agar jangan sampai dirugikan. Sebagai contoh, setiap
bangunan gedung, (seperti rumah, ruko, rukan, gudang dan lain-lain) wajib Memiliki Izin
Mendirikan Bangunan (IMB) dan jika tidak maka pemerintah daerah dapat membongkar
paksa bangunan gedung tersebut. Disisi lain jika kita membangun rumah sendiri,
kita dapat mengurus IMB ke kantor dinas bangunan atau menyerahkan urusan tersebut
kepada pihak kontraktor bangunan.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah perizinan yang diberikan oleh Pernerintah
Daerah (kecuali fungsi khusus yang diberikan oleh Pemerintah Pusat) kepada pemilik
bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau
merawat bangunan gedung sesuai persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang
berlaku.
Dasar hukum IMB adalah UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung dan PP 36/2005 tentang
Pelaksanaan UU 28/2002 tentang Bangunan gedung. Pasal 8 Ayat 1 UU 23/2002 menyatakan
bahwa setiap bangunan harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi:
a) status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;
b) status kepemilikan bangunan gedung; dan
c) izin mendirikan bangunan gedung; sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
IMB juga diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nornor 24/PRT/M/2007
tanggal 9 Agustus 2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung.
Selanjutnya pelaksanaan pengurusan di masing-masing daerah diatur berdasarkan Peraturan
Daerah (Perda) Kabupaten/Kota, dan khusus untuk Provinsi DKI Jakarta diatur berdasarkan
Perda Provinsi dan Keputusan Gubernur. Bagi daerah yang belum memiliki Perda IMB dapat
menggunakan dasar hukum Peraturan Menteri PU Nomor 24/PRT/M/ 2007 tentang Pedoman
Teknis IMB, Nama instansi pemerintah daerah yang ditugaskan menangani Izin Mendirikan
bangunan (IMB) bisa bermacam-macam, misalnya:
a) Badan Pelayanan Perizinan Terpadu (BPPT)
b) Unit Pelayanan Terpadu Perizinan (UPTP)
c) Kantor Dinas Perizinan
d) Kantor Pelayanan Administrasi Perizinan (KPAP)
e) Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan

202
f) Dinas Pekerjaan Umum (DPU) Cipta Karya
g) Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang, dan lain-lain
Setiap orang yang akan mendirikan bangunan gedung di Provinsi DKI Jakarta juga wajib
memiliki IMB. Untuk mendapatkan IMB di DKI jakarta, setiap orang harus mengajukan
permohonan secara tertulis kepada Kepala Dinas Pengawasan dan Penertiban
Bangunan/DPPB (dulu bernama Dinas Pengawasan Pembangunan atau Dinas Penataan dan
Pengawasan Pembangunan) dengan melampirkan persyaratan yang ditentukan. IMB di
wilayah Provinsi DKI jakarta diterbitkan paling lambat 30 hari sejak persetujuan dokumen
rencana teknis diberikan.
Sertifikat Laik Fungsi (SLF) Bangunan Gedung diatur dalam Pasal 37 UU 28/2002
tentang Bangunan Gedung yang menyatakan bahwa pemanfaatan bangunan gedung
dilakukan oleh pemilik atau pengguna bangunan gedung setelah bangunan gedung tersebut
dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi. Bangunan gedung dinyatakan memenuhi
persyaratan iaik fungsi apabila telah memenuhi persyaratan teknis. Pemeliharaan, perawatan,
dan pemeriksaan secara berkala pada bangunan gedung harus dilakukan agar tetap
memenuhi, persyaratan laik fungsi.
SLF juga diatur dalam PP 36/2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU 28/2002 tentang
Bangunan Gedung. Sesuai Pasal 1 Angka 23 PP 36/2005, "Laik Fungsi" diartikan sebagai
suatu kondisi bangunan gedung yang memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan
teknis sesuai fungsi bangunan gedung yang ditetapkan.
Petunjuk pelaksanaan SLF diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum Nomor 25/PRT/M/2007 tentang Pedoman Sertifikasi Laik Fungsi Bangunan Gedung.
Permen PU ini dijabarkan lagi dalam bentuk Perda di beberapa daerah, sementara pemerintah
daerah yang belum memiliki Perda tentang SLF dapat menggunakan rujukan Permen PU
tersebut sebagai petunjuk pelaksanaan SLF.
Pemerintah Daerah menerbitkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) terhadap bangunan
gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi
berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung sebagai syarat untuk dapat
dimanfaatkan. Pemberian SLF terhadap bangunan gedung dilakukan dengan mengikuti
prinsip-prinsip pelayanan prima dan tanpa dipugut biaya
Secara umum SLF berlaku selama 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan rumah
tinggal deret, serta berlaku 5 tahun untuk bangunan gedung
Lainnya. SLF diberikan atas dasar permintaaan pemilik untuk seluruh atau sebagian
bangunan gedung sesuai hasil pemeriksaan kelaikan fungsi banfunan gedung.

203
 Perizinan SLF seperti juga IMB dapat diurus melalui kantor dinas pemerintah daerah
yang mengurusi bangunan. Sedangkan khusus di DKI Jakarta dapat diurus melalui Dinas
Pengawasan dan Penertiban Bangunan (DPPB) Provinsi DKI Jakarta. SLF di DKI Jakarta
diterbitkan paling lambat 30 hari sejak persetujuan dokumen rencana teknis diberikan. Masa
berlaku SLF di DKI Jakarta ditetapkan sebagai berikut :
a) Masa berlaku SLF untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal sederhana dan
rumah deret sederhana tidak dibatasi
b) Masa beriaku SLF bangunan gedung untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal
tunggal, dan rumah deret sampai dengan 2 (dua) lantai ditetapkan dalam jangka waktu 20
(dua puluh) Tahun
c) Masa berlaku SLF untuk bangunan gedung hunian rumah tinggal tidak sederhana,
bangunan gedung lain pada umumnya, bangunan gedung tertentu ditetapkan dalam
jangka waktu 5 (lima) tahun
Sertifikat Laik Fungsi (SLF) bangunan gedung dapat diperpanjang.
Perpanjangan SLF diberiakukan untuk gedung angunan yang telah dimanfaatkan dengan
ketentuan lama perpanjangan sebagai berikut :
a) 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan rumah deret sampai 2 (dua) lantai,
b) 5 tahun untuk bangunan gedung lainnya.
Perpanjangan SLF pada masa pemanfaatan bangunan diterbitkan oleh Pernerintah
Daerah berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung terhadap
pemenuhan persyaratan teknis dan fungsi bangunan gedung sesuai dengan Surat Bukti
Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) adalah surat keterangan yang diberikan oleh
Pernerintali Daerah (Kabupaten/Kota) kepada pemilik bangunan gedung sebagai bukti
kepemilikan bangunan gedung yang telah selesai dibangun berdasarkan Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) dan telah memiliki Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sesuai persyaratan
administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.
Status kepemilikan bangunan gedung dibuktikan dengan SBKBG yang dikeluarkan oleh
Pemerintah Daerah, kecuali bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah Pusat,
berdasarkan hasil kegiatan pendataan bangunan gedung. Kepemilikan bangunan gedung
tersebut dapat dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal pemilik bangunan gedung bukan
pemilik tanah, maka pengalihan hak tersebut harus mendapat persetujuan dari pemilik tanah.
Ketentuan lebih lanjut mengenai SBKBG akan diatur dengan Peraturan Presiden (Perpres).
Namun, hingga saat ini Perpres tentang SBKBG belum juga diterbitkan oleh pemerintah
sehingga penerbitan SBKBG di berbagai daerah hanya didasarkan pada Peraturan Daerah,

204
seperti Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan
Gedung. Dasar hukum SBKBG telah ditegaskan dalam Pasal 8 Ayat 1 UU 28/2002 tentang
Bangunan Gedung dan Pasal 8 Ayat 2 PP 36/2005 yang menyatakan bahwa setiap bangunan
gedung harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi :
a) status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;
b) status kepemilikan bangunan gedung; dan
c) izin mendirikan bangunan gedung;
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Selama ini masyarakat lebih banyak mengenal persyaratan administratif bangunan
gedung yang berupa sertifikat hak atas tanah dan IMB. Masyarakat belurn banyak yang tahu
bahwa eksistensi sebuah bangunan gedung juga perlu didukung Surat Bukti Kepemilikan
Bangunan Gedung (SBKBG) yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota
setempat melalui Dinas yang mengurusi Bangunan Gedung.
SBKBG baru dapat diterbitkan oleh Pemerintah Daerah apabila bangunan gedung telah
seiesai dibangun sesuai IMB dan telah mempunyai SLF. SBKBG diterbitkan oleh Pernerintah
Daerah (Kabupaten/Kota) melalui Dinas yang mengurusi Bangunan. Hal tersebut berbeda
dengan Sertifikat Tanah yang harus diurus melalui Kantor Pertanahan.
Saat ini pengaturan tentang Surat Bukti Kepemilikan Bangunan gedung (SBKBG)
khusus untuk bangunan berbentuk rumah susun (termasuk Rusunawa, Rusunami, apartemen,
kondominium, kondotel, dan bangunan sejenis) telah diatur secara khusus dalam UU Rumah
susun yang tebaru (UU 20/2011) yang berfungsi menggantikan UU Rumah sususn yang (UU
16/1985).
Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBRBG) Pada bangunan rumah susun dapat
berbentuk dua macam :
a) Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun atau disingkat SHM Sarusun
b) Sertifikat Kepernilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun atau disingkat
SKBG-Sarusun
Yang dimaksud Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun atau SHM-Sarusun adalah
tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas tanah hak milik, hak guna
bangunan atau hak pakai atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas
tanah hak pengelolaan. Sedangkan yang dimaksud Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-
Satuan Rumah Susun atau SKBG-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di
atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.

205
 SHM-Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten/ Kota setempat. SHM-
Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani. Hak Tanggungan sesuai UU
Hak Tanggungan (UU 4/1996), Sedangkan SKBG-Sarusun diterbitkan oleh instansi teknis
kabupaten/ kota di bidang bangunan gedung (seperti Dinas Pengawasan Bangunan). SKBG-
Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia sesual UU Jaminan
Fidusia (UU 42/1999). SKBG-Sarusun yrang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus
didaftarkan ke Kantor pendaftaran fidusia yang berada di bawah naungan Direktorat Jenderal
Administrasi Hukum Umum pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia.
Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) di Provinsi DKI Jakarta diatur
dalam Pasal 245 hingga Pasal 252 Peraturan Daerah (Perda) Provinsi DKI Jakarta Nomor 7
Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung. Perda DKI Jakarta itu merupakan penjabaran lebih
lanjut dari UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung serta PP 36/2005 tentang Peraturan
Pelaksanaan UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung.
Namun demikian, khusus untuk bangunan gedung berupa rumah susun dan sejenisnya
(termasuk apartemen, kondominium, kondotel, mal, dan bangunan bertingkat lain yang
dimiliki secara bersama-sama) aturan tentang SBKBG juga harus merujuk pada ketentuan
UU Rumah Susun. Dalam UU Rumah Susun yang baru disahkan oleh DPR pada Oktober
2011, antara lain diatur tentang Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM-Sarusun)
sebagai salah satu bentuk SBKBG.
Apabila rumah susun dibangun di atas tanah bersama, maka penerbitan SHM-Sarusun
menjadi kewenangan Kantor Pertanahan. Sedangkan untuk rumah susun yang dibangun tidak
di atas tanah-bersama (misalnya di atas tanah berstatus Hak Sewa), maka penerbitan SHM-
Sarusun menjadi kewenangan Pemerintah Daerah (Kabupaten/Kota) melalui Dinas yang
mengurusi Bangunan atau Rumah Susun.
Setiap orang yang memiliki bangunan gedung di DKI Jakarta wajib memiliki Surat Bukti
Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG). Untuk mendapatkan SBKBG, setiap orang harus
mengajukan permohonan secara tertulis kepada Kepala Dinas Pengawasan dan Penertiban
Bangunan Provinsi DKI Jakarta dengan melampirkan sejumlah persyaratan. SBKBG
diterbitkan dengan jangka waktu paling iambat 30 hari terhitung sejak permohonan
dinyatakan memenuhi persyaratan. Permohonan harus melampirkan persyaratan administratif
yang sekurang-kurarignya terdiri atas:
a) kesepakatan dan/atau persetujuan dari kedua belah pihak dalam bentuk perjanjian
tertulis;

206
 b) kepemilikan dokumen IMB;
c) kesesuaian data aktual (terakhir) dengan data dalam dokumen status hak atas tanah; dan
d) kesesuaian data aktual (terakhir) dengan data dalam IMB, dan/atau dokumen status
kepemilikan bangunan gedung yang sernula telah ada/dimiliki.
Dasar hukum pemberlakuan Izin Penggunaan Bangunan (IPB) di Provinsi DKI Jakarta
adalah Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 85 Tahun 2006 tentang Pelayanan
Penerbitan Perizinan Bangunan. Peraturan tersebut merupakan revisi atas Keputusan
Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 76 Tahun 2000 003) tentang Tata Cara Memperoleh
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Izin Penggunaan Bangunan (IPB) dan Kelayakan
Menggunakan Bangunan (KMB) di Provinsi DKI Jakarta
Bidang perizinan bangunan di Provinsi DKI Jakarta, meliputi
a) izin Mendirikan Bangunan/IMB
b) izin Penggunaan Bangunan/IPB
c) Kelayakan Menggunakan Bangunan/KMB
d) Izin Kliusus
Izin Penggunaan Bangunan atau IPB adalah izin yang diberikan untuk menggunaan
Bangunan. Masyarakat di Provinsi DKI Jakarta yang ingin menggunakan bangunan, terlebih
dahulu harus memperoich IPB yang diterbitkan oleh Seksi Dinas Kecamatan atau Suku Dinas
atau Dinas Provinsi, yaitu Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan (DPPB). Sebelum
IPB diterbitkan, Dinas Provinsi (DPPB) dapat menerbitkan IPB Pendahuluan. IPB
Pendahuluan adalah izin penggunaan bangunan sementara yang diberikan pada sebagian
bangunan atau seluruh bangunan dengan jangka wartu 6 (enam) bulan.
Kelayakan Menggunakan Bangunan atau KMB adalah keterangan tentang kelayakan
menggunakan bangunan setelah kondisi dan penggunaan bangunannya dinilai layak dari segi
teknis. Untuk bangunan yang telah memiliki IPB, secara periodik harus memiliki KMB.
Dengan kata lain, bangunan di DKI Jakarta yang telah memiliki IPB dan kemudian masa
berlaku IPB-nya telah berakhir dapat mengajukan izin baru bernama Kelayakan
Menggunakan Bangunan (KMB).
Dasar hukum izin Kelayakan Menggunikan Bangunan (KMB) di Provinsi DKI Jakarta adalah
Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 85 Tahun 2006 tentang Pelayanan
Penerbitan Perizinan Bangunan. Peraturan tersebut merupakan revisi atas Keputusan
Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 76 Tahun 2000 tentang Tata Cara Memperoleh Izin
Mendirikan Bangunan (IMB), Izin Penggunaan Bangunan (IPB), dan Kelayakan
Menggunakan Bangunan (KMB) di Provinsi DKI Jakarta.

207
 Sejauh ini Penulis belurn mendapatkan data apakah izin KMB yang Merupakan
kelanjutan dari IPB diberlakukan di daerah selain Provinsi DKI Jakarta. Di Kota Denpasar,
Penulis hanya mendapatkan data pemberlakuan IPB tetapi tidak ada izin KMB. Di sejumlah
daerah lainnya bahkan tidak ditemukan adanya izin semacam IPB dan KMB. Regulasi
tentang Bangunan Gedung (UU 28/2002 dan PP 36/2005) hanya mewajibkan pemberlakuan
izin Sertifikat Laik. Fungsi (SLF) yang merupakan kelanjutan Izin mendirikan Bangunan
(IMB). Pengurusan SLF berdasarkan kedua aturan tersebut bahkan ditetapkan tanpa dipungut
biaya apa pun.

3. DOKUMEN PROPERTI YANG TERKAIT AIR TANAH

Dokumen properti yang berkaitan dengan air tanah (air bawah tanah) antara Iain Surat
Izin Penggunaan Air Tanah (SIPA) yang terdiri atas dua macam, yaitu Surat Izin Pemakaian
Air Tanah (untuk kepentingan nonbisnis) serta Surat Izin Pengusahaan Air Tanah (untuk
kepentingan bisnis). Regulasi air tanah menjadi kewenangan Menteri ESDM cq. Dinas
Pertambangan/Dinas ESDM, sedangkan regulasi air permukaan menjadi kewenangan
Menteri PU cq. Dinas PU/Pengairan.
Surat Izin Pemakaian Air Tanah (SIPA nonbisnis) khusus diperuntukkan bagi
penggunaan air tanah untuk kepentingan nonbisnis, seperti rumah tangga atau lembaga sosial
keagamaan. Sedangkan Surat Izin Pengusahaan Air Tanah (SIPA bisnis) khusus ditujukan
bagi penggunaan air tanah untuk kepentingan bisnis, seperti perhotelan, rumah makan, air isi
ulang, dan lain-lain. Untuk memperoleh SIPA, pemohon wajib mengajukan permohonan
tertulis kepada Bupati/Walikota dengan tembusan kepada Menteri PU dan Gubernur Setiap
satu SIPA diberikan hanya untuk satu titik sumur produksi. Permohonan SIPA diajukan
dengan disertai lampiran berikut:
a) peruntukan dan kebutuhan air tanah;
b) rencana pelaksanaan pengeboran atau penggalian air tanah; dan
c) upaya pengelolaan lingkungan (UKL) atau upaya pemantauan lingkung-an (UPL) atau
analisis mengenai dampak lingkungan (AMDAL) sesuai ketentuan peraturan perundang-
undangan.
Untuk memperoleh SIPA, pemohon dikenakan retribusi perizinan sesuai ketentuan
peraturan perundangan-undangan.
Dasar hukum Surat Izin Penggunaan Air Tanah (SIPA) adalah:
a) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2004 tentang Sumber Daya Air Tanah

208
b) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
c) Peraturan Pernerintah (PP) Nomor 43 Tahun 2008 tentang Air Tanah
d) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 49/PRT/1990 tentang Tata Cara dan
Persyaratan Izin Penggunaan Air dan/atau Sumber Air
e) Keputusan Menteri ESDM Nomor 1451 K/10/MEM/2000 tentang Pedoman Teknis
Penyelenggaraan Tugas Pemerintahan di Bidang Pengelolaan Air Bawah Tanah
Terhadap air tanah dikenai Pajak Air Tanah. Pajak Air Tanah adalah pajak atas
pengambilan dan/atau pemarifaatan air tanah. Pajak Air Tanah merupakan salah satu objek
pajak yang boleh dikutip oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota sesuai Pasal 2 Ayat (2)
UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Di sisi lain, Pemerintah Provinsi
diberi wewenang untuk mengutip Pajak Air Permukaan.
Pengusahaan Air Tanah merupakan kegiatan pengguriaan air tanah bagi kepentingan
usaha (bisnis) yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan:
a) bahan baku produksi;
b) pemanfaatan potensi;
c) media usaha;
d) bahan pembantu atau prosesproduksi
Pengusahaan air tanah (untuk kepentingan bisnis) dapat dilakukan sepanjang penyediaan
air tanah untuk kebutuhan pokok sehari-hari dan pertanian rakyat masyarakat setempat
terpenuhi. Bentuk pengusahaan air tanah bisa berupa:
a) penggunaan air tanah pada suatu lokasi tertentu;
b) penyadapan akuifer pada kedalaman tertentu;
c) pemanfaatan daya air suatu lokasi tertentu.
Pengusahaan air tanah (untuk kepentingan bisnis) wajib memperhatikan:
a) rencana pengelolaan air tanah;
b) kelayakan teknis dan ekonomi;
c) fungsi sosial air tanah;
d) kelestarian kondisi dan lingkungan air tanah;
e) ketentuan lainnya sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pengusahaan air tanah baru bisa dilakukan setelah memiliki hak guna usaha air dari
pemanfaatan air tanah. Hak guna usaha air dari pemanfaatan air tanah diperoleh melalui izin
pengusahaan air tanah yang diberikan oleh bupati/walikota. Izin pengusahaan air tanah
diberikan kepada perseorangan atau badan usaha

209
4. DOKUMEN PROPERTI YANG TERKAIT TATA RUANG
Dokumen properti yang berkaitan dengan pemanfaatan tata ruang antara lain berupa
Surat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (SIPPT) yang merupakan domain kewenangan
Pemerintah Daerah. Dasar hukum pem-berlakuan SIPPT adalah UU 26/2007 tentang
Penataan Ruang serta PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Pemberlakuan
SIPPT di masing-masing daerah seianjutnya ditetapkan berdasarkan Peraturan Daerah
(Perda) setempat. SIPPT diterbitkan oleh Pemerintah Daerah melaiui Dinas Tata Ruang atau
Dinas Tata Kota. Di Provinsi DKI Jakarta izin semacam itu disebut Surat izin Penunjukan
dan Penggunaan Tanah (SIPPT). Sedangkan sesuai Pasal 163 PP 15/2010 izin semacam itu
dinamakan juga Surat Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah (SIPPT).
Dalam penataan ruang, setiap orang berhak untuk:
a) mengetahui rencana tata ruang;
b) menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang;
c) memperoleh penggantian yang layak atas kerugian Yang timbul akibat pelaksanaan
kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang;
d) mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya,
e) mengajukan tuntutan pembatalan dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan
f) mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin apabila
kegiatan pembangunan yang tidak sesuai den rencana tata ruang menimbulkan kerugian.
Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang berkewajiban:
a) menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;
b) memanfaatkan ruang sesuai pernanfaatan ruang dari pejabat yang berwenang;
c) mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang;
d) memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundang-undangan
dinyatakan sebagai milik umum.
Berdasarkan aturan Pasal 61 UU 26/2007 dapat disimpulkan bahwa setiap orang tidak
dapat seenaknya sendiri memanfaatkan ruang tanpa mengindahkan Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) yang telah ditetapkan oleh pemerintah, atau memanfaatkan ruang tanpa
izin dari pemerintah melalui pejabat yang berwenang. Hal itulah antara lain yang dijadikan
dasar pemikiran perlunya regulasi Surat Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang atau
dinamakan juga Surat Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). Izin semacarn itu

210
bukan bagian dari kewenangan Kantor Pertanahan melainkan kewenangan Pemerintah
Daerah melalui Dinas Tata Ruang/Tata Kota.
Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi,
perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Peraturan zonasi
merupakan pedoman pengendalian pemanfaatan ruang. Peraturan ini disusun berdasarkan
rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang. Peraturan zonasi ditetapkan
dengan:
a) Peraturan pemerintah untuk arahan peraturan zonasi sistern nasional;
b) peraturan daerah provinsi untuk arahan peraturan zonasi sistem provinsi; dan
c) peraturan daerah kabupaten/kota untuk peraturan zonasi.
Ketentuan perizinan zonasi diatur oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah
menurut kewenangan masing-masing, sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Izin
pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dapat
dibatalkan oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah menurut kewenangan masing-
masing sesuai peraturan perundang-undangan.
Izin pemanfaatan ruang yang dikeluarkan dan/atau diperoleh melalui prosedur yang tidak
benar, dinyatakan batal demi hukum. Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui
prosedur yang benar tetapi kemudian terbukti tidak sesuai dengan RTRW dapat dibatalkan
oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah sesuai kewenangan masing-masing. Kerugian
yang ditimbulkan akibat pembatalan izin tersebut dapat dimintakan penggantian yang layak
kepada instansi pemberi izin.
Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai lagi akibat adanya perubahan RTRW dapat
dibatalkan oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dengan memberikan ganti kerugian
yang layak. Setiap pejabat pemerintah yang berwenang menerbitkan izin pemanfaatan ruang
dilarang menerbitkan izin yang tidak sesuai dengan RTRW. Ketentuan lebih lanjut mengenai
prosedur perolehan izin dan tata cara penggantian yang layak diatur dengan Peraturan
Pemerintah, yaitu PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
SIPPT juga diatur dalam PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Dalam
PP 15/ 2010 dikenal istilah "Izin Pemanfaatan Ruang', yaitu izin yang dipersyaratkan dalam
kegiatan pemanfaatan ruang sesuai ketentuan peraturan Perundang-undangan. Dalam
pemanfaatan ruang setiap orang wajib memiliki izin pemanfaatan ruang dan wajib
melaksanakan setiap ketentuan peizinan dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang. Izizn
pemanfaatan ruang diberikan kepada calon pengguna ruang yang akan melakukan kegiatan

211
pemanfaatan ruang pada suatu kawasan/zona tertentu berdasarkan Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW)
Izin pemanfaatan ruang diberikan untuk :
a) menjamin pemanfaatan ruang sesuai rencana tata ruang, peraturan zonasi, dan standar
pelayanan minimal bidang penataan ruang;
b) mencegah dampak negatif pemanfaatan ruang; dan
c) melindungi kepentingan umum dan masyarakat luas.
Dalam proses perolehan izin pemanfaatan ruang dapat dikenakan retribusi sebagai biaya
administrasi perizinan. Penarikan retribusi izin pemanfaatan ruang tidak dimaksudkan
sebagai sumber Pendapatan Asli Daerall (PAD) sehingga pemerintah daerah tidak perlu
menetapkan target PAD dari retribusi izin pemanfaatan ruang.
Izin Pemanfaatan Ruang berupa :
a) Izin Prinsip:
b) Izin Lokasi
c) Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah;
d) Izin Mendirikan Bangunan; dan
e) Izin lain berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Izin Prinsip adalah surat izin yang diberikan oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah
daerah untuk menyatakan suatu kegiatan secara prinsip diperkenankan untuk diselenggarakan
atau beroperasi. Izin Prinsip merupakan pertirnbangan pernanfaatan lahan berdasarkan aspek
teknis, politis, dan sosial budaya sebagai dasar dalam pemberian Izin Lokasi, Izin Prinsip
tersebut dapat berupa. Surat Penunjukan Penggunaan Lahan (SPPL).

Izin lokasi adalah izin yang diberikan kepada pemohon untuk memperoleh ruang yang
diperlukan dalam rangka melakukan aktivitasnya.izin lokasi merupakan dasar untuk
melakukan pembebasan lahan dalam rangka pemanfaatan ruang. kisi inerupakan dasar untuk
melaksanakan prinsip berdasarkan peraturan daerah yang pemanfaatan ruang. Izin Lokasi
diberikan berdasarkan Izin Prinsip apabila berdasarkan peraturan daerah yang berlaku
memang diperlukan Izin Prinsip.
Izin Prinsip dan Izin lokasi diberikan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) kabupaten/kota. Izin prinsip belumdapat dijadikan dasar pelaksanaan kegiatan
pemanfaatan ruang karena masih harus diikuti adanya Izin Lokasi. Izin Lokasi diperlukan
untuk pemanfaatan ruang lebih dari 1 (satu) hektar untuk kegiatan bukan pertanian dan lebih

212
dari 25 (dua puluh lima) hektar untuk kegiatan pertanian. Setelah ada Izin Lokasi maka dapat
diberikan Surat Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah atau disebut juga Surat Izin
Peruntukan dan Penggunaan Tanah atau SIPPT. SIPPT inilah yang kemudian dijadikan dasar
untuk mengajukan permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
SIPPT diberikan berdasarkan Izin Lokasi. IMB merupakan dasar untuk mendirikan
bangunan dalam rangka pemanfaatan ruang. IMB diberikan berdasarkan rencana detail tata
ruang dan peraturan zonasi. Peraturan zonasi menjadi dasar pemegang izin untuk mendirikan
bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dan rencana teknis bangunan gedung yang telah
disetujui Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota.
Pemberian Izin Pemanfaatan Ruang disertai persyaratan teknis dan persyaratan
administratif sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Ketentuan peraturan
perundang-undangan yang dimaksud adalah ketentuan tentang perizinan yang diterbitkan
oleh masing-masing sektor dan/atau instansi yang berwenang, misalnya ketentuan Izin Lokasi
untuk kegiatan pembangunan perumahan skala besar harus sesuai UU 5/1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Di Provinsi DKI jakarta dikenal adanya izin
petmanfaatan ruang bernama Surat Izin Penunjukan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). SIPPT
di DKI Ja-karta wajib dimiliki perorangan atau pengembang yang hendak (developer) yang
hendak mengembangkan tanah dengan luas lebih dari 5000 m2(lima ribu meter persegi.).
Permohonan SIPPT di DKI Jakarta diajukan melalui Badan Pertimbangan Urusan Tanah
(BPUT). Permohonan izin yang akan mendapatkan SIPPT yang dikeluarkan oleh Gubernur
DKI Jakarta. Penerbitan SIPPT melibatkan lintas instansi karena kajiannya meliputi berbagai
aspek. Manfaat memiliki SIPPT di DKI Jakarta adalah untuk kelengkapan persyaratan
memperoleh Surat Keterangan Rencana Kota (SKRk), hak atas tanah, dan Izin Mendirikan
Bangunan (IMB).

5. DOKUMEN PROPERTI YANG TERKAIT PERPAJAKAN

Di sisi lain, dokumen properti yang berkaitan dengan perpajakan, antara lain:
a) Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan Perkotaan (PBB)
b) Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)
c) Pajak Penghasilan yang bersifat final (PPh-Final) atas penghasilan yang diperoleh dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (atau lazim disingkat PBB) adalah
pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi
atau badan) kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan,

213
dan pertambangan. Saat ini PBB diatur dalam UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah. Pasal 2 Ayat (2) huruf UU 28/2009 menyatkan bahwa PBB merupakan
salah satu jenis Pajak Daerah yang berhak dipungut oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB adalah pajak atas perolehan
hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan adalah
perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau
bangunan oleh orang pribadi atau badan. Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas
tanah termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam
undang-undang di bidang pertanahan dan undang-undang di bidang bangunan.
Berdasarkan Pasal Ayat (2) huruf k UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah dinyatakan bahwa BPHTB merupakan salah satu jenis Pajak Daerah yang boleh
dipungut oleh Pernerintah Kabupaten/Kota. Pihak yang diwajibkan membayar BPHTB
adalah yang menerima hak atas tanah dan/atau bangunan. Sebagai contoh: apabila terjadi
peristiwa jual-beli tanah/bangunan maka pihak yang terkena kewajiban membayar BPHTB
karena merupakan pihak yang menerima ha katas tanah/bangunan. Sedangkan pihak penjual
sebagai pihak yang menyerahkan hak tersebut terkena kewajiban membayar PPh-final.
Pajak Penghasilan final atau PPh-Final secara khusus dikenakan terhadap orang atau badan
yang bertindak selaku pihak penjual tanah dan/atau bangunan. Dengan kata lain, dapat
disimpulkan bahwa dalam proses jual-beli tanah dan/atau bangunan, pihak penjual dikenakan
PPh-Final, sedangkan pihak pembeli dikenakan BPHTB. Pemungutan PPh-final merupakan
kewajiban Ditjen Pajak sehingga pembayarannya disalurkan melalui Kantor Pelayanan Pajak
(KPP). Hal itu berbeda dengan pemungutan PBB dan BPHTB yang merupakan pajak daerah
sehingga menjadi kewenangan Pemerintah Daerah (Kabupaten/Kota).
Dasar hokum pemberlakuan PPh-Final terhadap penghasilan yang diperoleh pihak
penjual dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan adalah Peraturan Pemerintah
Nomor (PP) 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga Atas PP Nomor 48 Tahun 1994
tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Ha katas Tanah dan
Bangunan. Pembahasan lebih terperinci tentang PBB, BPHTB, dan PPh-Final dijelaskan
dalam bab tentang aspek perpajakan property.

214
 Skema 8. Macam-Macam Dokumen Properti

Secara Umum, ruang lingkup dokumen property mencakup

segala macam perizinan yang berkaitan dengan aspek:

a) Tanah
b) Bangunan
c) Air tanah (air bawah tanah)
d) Tata ruang,
e) Perpajakan, dan
f) Perizinan terkait lainnya

215
 Dokumen propertiyang terkait Tanah dapat berupa:

A) Sertifikat ha katas tanah (Hak Milik, HGB, HGU, Hak Pakai, dan Hak Sewa)
B) Akta pemberian Hak Tanggungan
C) Akta jual beli tanah dan akta pengalihan ha katas tanah lainnya
D) Dokumen perubahan Tanag Girik menjadi Hak Milik
E) Dokumen pengalihan Tanah Negara menjadi tanag berstatus Hak
Milik/HGB/HGU/Hak Pakai/Hak Pengelolaan
F) Dokumen perubahan status tanah Hak Milik menjadi HGB/Hak Pakai
G) Dokumen perubahan status tanah HGB menjadi Hak Pakai
H) Dokumen perubahan status tanah HGB menjadi Hak Milik
I) Dokumen pemecahan, pemisahan, dan oenggabungan tanah,
J) Dokumen perjanjian sewa tanah, dan lain-lain

Dokumen property yang berkaitan dengan Bangunan Gedung berupa:

a) Sertifikst Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG)

b) Seritifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun (SHM-Sarusun)
c) Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun (SKBG-Sarusun)
d) Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
e) Sertifikat Laik Fungsi Bangunan (SLF)
Izin Pengunaan Bangunan (IPB)
f) Kelayakan Menggunakan Bangunan (KMB)
g) Dokumen perjanjian sewa bangunan Gedung
h) Dokume pengurusan AMDAL, dan lain-lain

216
 Dokumen Properti yang berkaitan dengan Air Tanah (Air Bawah Tanah)
antara lain Surat Izin Penggunaan Tanah (SIPA) yang terdiri atas:
a) Surat Izin Pemakaian Air Tanah (untuk kepentingan nonbisnis)
b) Surat Izin Pengusahaan Air Tanah (untuk kepentingan bisnis)

Regulasi Air Tanah menjadi kewenangan Menteri ESDM cq. Dinas

Pertambangan/Dinas ESDM. Sedangkan regulasi air permukaan menjadi kewenangan
Menteri PU cq. Dinas PU/pengairan

Dokumen property yang berkaitan dengan perpajakan berupa:

A) Pajak BUmi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB)

B) Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)
C) Pajak Penghasilan yang bersifat Final (PPh-Final) atas penghasilan yang diperoleh dari
pengalih ha katas tanah dan/atau bangunan

217
 Bab 15
Aspek Perpajakan Properti

Bisnis property, sebagaimana kegiatan bisnis lainnya, juga tidak dapat dipisahkan
dengan aspek perpajakan. Perusahaan property (developer atau kontraktor) diwajibkan
membayar Pajak Penghasilan untuk Badan Usaha (PPh-Badan). Sedangkan perorangan yang
bekerja di sector property sebagai pengelola, karyawan, pengawas, konsultan, tenaga ahli,
arsitek, perancang interior, perancang taman, penilai, broker property, dan lain-lain dapat
dikenakan Pajak Penghasilan untuk Orang (PPh-Orang). Perusahaan yang memasok
baha/material untuk pembangunan property juga dapat terkena PPh-Badan dan juga Pajak
Pertambahan Nilai (PPN).
Objek Properti berbentuk tanah dan/atau bangunan yang dimiliki para investor,
perusahaan, maupun masyarakat umum juga dapat terkena pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Tidak hanya itu, masyarakat yang ingin menjual aset property juga diwajibkan membayar
PPh-Final, sedangkan pihak yag membeli property tersebut diharsukan membayar Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Produk property baru yang dijual oleh
developer juga dapat terkena Pajak Pertambahan Nilai (PPN), kecuali produk property
tertentu khusus bagi MBR yang memang dibebaskan dari PPN. Sedangkan khusus untuk
produk property yang tergolong barang mewah (PPnBM).
Pertumbuhan bisnis property di Indonesia juga dapat dipicu melalui insentif
perpajakan. Berkaitan dengan hal itu, Menteri Keuangan telah mengeluarkan PMK-Nomor
67/PMK.03/2011 yang mengubah besaran Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NJOPKP) dari sebelumnya Rp12Juta menjadi Rp24 juta. Aturan baru tersebut mulai berlaku
1 Januri 2012. Penyesuaian NJOPTKP dilakukan seiring perkembangan ekonomi moneter,
dan harga umum obje pajak. NJOPTKP merupakan pengurangan besarnya NJOP sebelum
dikalikan tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sehingga NJOPTKP akan mengurangi
besarnya PBB yang terutang.
Dengan kata lain, jika kitamemiliki tanah da/atau bangunan senilai kurang atau sama
dengan Rp24 juta, kita tidak akan terkena kewajiban membayar PBB. Sebaliknya, jika kita
memiliki tanah dan/atau bangunan yang bernilai lebih dari Rp24 juta, kita akan dikenakan
PBB sebesar Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Rp24 Juta lalu dikalikan dengan tarif
PBB yang berlaku saat itu.

218
 Di samping itu, berdasarkan UU28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah,
pengelolaan Pajak Bumi Bangunan Perkotaan-Pedesaan (PBB P2) mulai 1 Januari 2014 akan
dialihkan dari Pemerintah Pusat ke pada Pemerintah Daerah. UU 28/2009 juga
mengamanatkan pengalihan pengelolaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB) dari Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Daerah mulai 1 Januari 2011. Kebijakan
itu diharpkan memperbesar peran Pemerintah Daerah dalam mendorong pembangunan sector
perumahan dan permukiman.
Pada bab ini, penulis membahas pajak property, yaitu PBB, BPHTB, dan PPh-Final yang
sebagian besar dikutip dari buku karya penulis yang berjudul Panduan Lengkap Mengurus
Dokumen Properti yang diterbitkan oleh PUstaka Yustisia, Yogyakarta, tahun 2012. Di
samping itu, Penulis juga menambahkan ulasan tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan
Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM). Investor property yang ingin mengethaui
lebih mendalam tentang cara perhitungan pajak property dapat menghubungi Konsultan Pajak
atau Notaris terdekat.
1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Perorangan maupun badan yang memiliki tanah dan/atau bangunan di derah perkotaan
maupun di pedesaan diwajibkan membayar pajak daerah bernama Pajakn Bumi dan
Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (atau lazi disingkat PBB). PBB adalah pajak atas bumi
dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau
badan, kecuali karyawan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan,
dan pertambangan.
Saat ini Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB) diatur dalam UU
28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Pasal 2 Ayat (2) huruf j UU 28/2009
menyatakan bahwa PBB merupakan salah satu jenis Pajak Daerah yang berhak dipungut
oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota.
Objek PBB adalah bumi dan/atau bangunan yang dimilki, dikuasai, dan/atau
dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali Kawasan yang digunakan untuk
kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Dengan kata lain, Kawasan
yang digunakan untuk kegiatan lain, seperti usaha pertanian, peternakan, dan perikanan
darat, termasuk dalam objek PBB, sehingga para pemilik lahan
pertanian/peternakan/perikanan darat dikenakan kewajiban membayar PBB.
Yang termasuk dalam pengertian bangunan yang dapat diwajibkan objek PBB:

219
 a) Jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan, seperti hotel, pabrik,
dan emplasemennya, yang meruplan suatu kesatuan Degnan kompleks bangunan
tersebut.
b) Jalan tol
c) Kolam renang
d) Pagar mewah
e) Tempat olahraga
f) Galangan kapal, dermaga
g) Taman mewah
h) Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
i) Menara

Objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek pajak yang:
a) Digunakan oleh Pemerintah dan Daeah untuk penyelenggaraakn pemerintahan
b) Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah,
social, kesehatan, Pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan
untuk memperoleh keuntungan
c) Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu
d) Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, taanah
penggembalaan yag dikauasai desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu
hak
e) Digunakan oleh perwakilan diplomatic dan konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik; dan
f) Digunakan oleh badan atau perwakilan Lembaga intrenasional yang ditetapkan
dengan Peraturan Menteri Keuangan

Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan paling
rendah sebesar Rp10 Juta untuk setiap wajib pajak PBB. NJOPTKP untuk masing-masing
daerah selanjutnya ditetapkan berdasarkan Peraturan Daerah. Tentu saja Perda tersebut tidak
boleh menetapkan NJOPTKP yang lebih rendah daripada Rp10 Juta. Saat ini, sesuai
Peraturan Menteri Keuangan (PMK) nomor 67/PMK.03/2011, besaran NJOPTKP telah
diubah menjadi paling rendah Rp24 Juta.

220
 Dengan kata lain, jika kita punya aset property berupa tanah dan/atau bangunan yang
bernilai sama atau kurang dari NJOPTKP, kita tidak perlu membayar PBB. Sebaliknya, jika
aset tanah dan/atau bangunan kita bernilai lebih dari NJOPTKP, kita diwajibkan membayar
PBB sebesar Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi NJOPTKP, kemudian dikalikan
dengan tarif PBB yang berlaku saat itu. Besaran NJOP atas aset property kita dapat diketahui
dari surat tagihan PBB.
Subjek pajak PBB adalah orang pribadi atau badan yang dapat dikenakan Pajak PBB.
Wajib pajak PBB adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai suatu ha
katas Bumi dan/atau memperoleh manfaat atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau
memperoleh manfaat atas Bangunan. Karena PBB tergolong pajak daerah, maka
pengurusannya ditangani oleh Pemerintah Daerah (Kabupaten/Kota) melalui Dinas yang
mengurusi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Badan adalah sekumpuln orang dan/atau modal yang merupakan kesatuan baik yang
melakukan usaha maupun yang tidak melakukan usaha yang meliputi perseroan terbatas,
perseroan koanditer, persereoan lainnya, badan usaha milik negara (BUMN), atau badan
usaha milik daerah (BUMD) dengannama dan dalam bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi,
dana pension, persekutuan, perkumpulan, Yayasan, organisasi massa, organisasi social
politik, atau organisasi lainnya, Lembaga, dan bentuk badan lainya termasuk kontak investasi
kolektif dan bentuk usaha tetap.
Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objel Pajak (NJOP). Besarnya NJOP PBB
ditetapkan setiap 3 tahun oleh Kepala Daerah, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat
ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan setiap wilayah. Tarif PBB ditetapkan paling
tinggi sebesar 0,3%. Tarif PBB untuk masing-masing daerah selanjutnya ditetapkan dengan
cara mengalikan Tarif PBB dengan dasar pengenaan pajak (NJOP PBB) setelah dikurangi
NJOPTKP, atau sesuai rumus berikut:

PBB= Tarif PBB X (NJOP PBB-NJOPTKP)

Contoh perhitungan: Pak Purnomo mempunyai 1 unit rumah edngan luas bangunan
200 m2 dan luas tanah 300 m2 dengan nilai jual di pasaran saat ini sebesar Rp460 juta.
Pemerintah Daerah setempat menetapkan NJOP PBB atas aset Pak Purnomo sebesar Rp224
juta (sesuai data yang tertera di surat tagihan PBB), dan NJOPTKP saat ini sebesar Rp24 juta,
serta tarif PBB sebesar 0,3%. Dengan demikian, besaran PBB yang harus dibayarkan oleh
Pak Purnomo adalah = 0,3% (Rp224 juta-Rp24 juta) = 0,3% X Rp200 juta= Rp 600 ribu.

221
 Nilai Jual Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat NJOP, adalah harga rata-rata yang
diperoleh dari transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapaat
transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan dengan objek lain yang sejenis
atau nilai perolehan baku, atau NJOP pengganti. Besaran NJOP PBB ditetapkan oleh
Pemerintah Daerah, sedangkan besaran NJOP pada perhitungan PPh-Final dan BPHTB
ditetapkan berdasarkan nilai transaksi jual-beli.
Pendataan objek pajak dilakukan dengan menggunakan Surat Pemberitahuan Objek
Pajak (SPOP). SPOP harus diisi dengan jelas, benar, dan lengkap serta ditandatangani dan
disampaikan kepada Kepala Daerah yang wilayah kerjanya meliputi letak Objek Pajak,
selambat-lambatnya 30 hari setelah tanggal diterimanya SPOP oleh subjek pajak. SPOP
adalah surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data subjek dan Objek PBB
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan daerah.
Berdasarkan SPOP itulah Kepala Daerah dapat menerbitkan Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang (SPPT). Selanjutnya, Kepala Daerah dapat mengeluarkan Surat Ketetapan
Pajak Daerah (SKPD) dalm hal-hal sebagai berikut:
a) SPOP tidak disampaikan dan setelah Wajib Pajak ditegur secara tertulis
oleh Kepala Daerah sebagaimana ditentukan dalam Surat Teguran.
b) Berdasarkan hasil pemeriksaan atau keteranagn lain ternyata jumlah pajak
yang terutang lebih besar daripada jumlah pajak yang dhitiung berdasarkan
SPOP yang disampaikan oleh Wajib Pajak
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang, yang selanjutnya disingkat SPPT, adalah surat yang
digunakan untuk memberitahukan besarnya PBB yang terutang kepada Wajib Pajak. Surat
Ketetapan Pajak Daerah, yang selanjutnya disingkat SKPD, adalah surat ketetapan pajak
yang menentukan besarnya jumlah pokok pajak yang terutang.

2. BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

Jika transaksi jual-beli aset property berupa tanah dan/atau bangunan, pihak
pembeli diwajibkan membayar BPHTB, sedangkan pihak penjual diwajibkan
membayar PPh-Final.
Objek BPHTB adalah perolehan ha katas Tanah dan/atau Bangunan yang meliputi:

a) Pemindahan Hak karena:

222
 1) Jual-beli
2) Tukar-menukar
3) Hibah
4) Hibah wasiat
5) Pewarisan
6) Pemasukan dalam perseroan atau badan hokum lain
7) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8) Penunjukkan pembeli dalam lelang
9) Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hokum tetap
10) Penggabungan usaha
11) Peleburan usaha
12) Pemekaran usaha
13) Hadiah
b) Pemberian hak baru karena:
1) Kelanjutan pelepasan hak
2) Di luar pelepasan hak

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh:
a) Perwakilan diplomatic dan konsulat yang berdasarkan asas perlakuan
timbal balik
b) Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/ataua untuk pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum
c) Badan atau perwakilan Lembaga internasional yang ditetapkan dengan
Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau
melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan
organisasi tersebut
d) Orang pribadi atau Badan karena konversi baik atau karena perbuatan
hokum lain dengan tidak adanya perubahan nama
e) Orang pribadi atau badan karena wakaf, dan
f) Orang pribadi atau badan yang diguakan untuk kepentingan ibadah
Subjek pajak atau Wajib Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP). NJOP pada BPHTB diperoleh dalam hal:

223
 a) Jual-beli adalah harga transaksi
b) Tukar-menukar adalah nilai pasar
c) Hibah adalah nilai pasar
d) Hibah wasiat adalah nilai pasar
e) Waris adalah nilai pasar
f) Pemasukan dalam perseroan atau badan hokum lainnya adalah nilai pasar
g) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
h) Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan
hokum tetap adalah nilai pasar
i) Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai
pasar
j) Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar
k) Penggabungan usaha adalah nilai pasar
l) Peleburan usaha adalah nilai pasar
m) Pemekaran usaha adalah nilai pasar
n) Hadiah adalah nilai pasar
o) Penunjukkan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam
risalah lelang
Jika NJOP tidak diketahui atau lebih rendan daripada NJOP yang digunakan dalam
pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, berarti dasar pengenaan yang dipakai
adalah NJOP PBB. Besarnya NJOPTKP ditetapkan paling renda sebesar Rp60 juta untuk
setiap Wajib Pajak BPHTB. Dalam hal perolehan hak yang diperoleh dari waris atau hibah
wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubugan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberian hibah
wasiat, termasuk suami/istri, maka NJOPTKP ditetapkan paling rendah sebesar Rp300 juta.
Nilai Jual Objek Pajakk Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dalam kaitan pembayaran BPHTB
untuk masing-masing daerah selanjutnya ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5%. Tarif BPHTB bagi masing-masing daerah
selanjutnya ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Perda tersebut tentu saja tidak boleh
menetapkan tarif BPHTB yang lebih besar daripada 5%. Besaran pokok BPHTB yang
terutang dihitung dengan cara mengalihkan Tarif BPHTB dengan dasar pengenaan pajak
(NJOP) setelah dikurangi NJOPTKP. BPHTB yang terutang dipungut di wilayah daerah
tempat Tanah dan/atau Bangunan tersebut berada.

224
 BPHTB= Tarif BPHTB X (NJOP-NJOPTKP)
Contoh perhitungan: Pak Purnomo membeli 1 unit rumah milik Bu Hariyani dengan luas
bangunan 200 m2 dan luas tanah 300 m2 seharga Rp450 juta. Sebagai pihak pembeli, Pak
Purnomo akan dikenakan kewajiban membayar BPHTB sesuai rumus di atas, yaitu BPHTB =
Tarif BPHTB X (NJOP-NJOPTKP) = 5% X (Rp460 juta- Rp 60 juta) = 5% X Rp400 juta=
Rp 20 juta.
Pada praktiknya, sering kali pihak pembeli dibantu dengan pihak penjual dan notaris
melakukan rekayasa untuk menurunkan harga jual agar NJOP-nya bisa lebih rendah, namun
masih di atas NJOP PBB. Modus semacam itu meskipun umum terjadi, tentu saja tidak layak
dilakukan karena mengandung risiko terkena sanksi hokum dan dapat merugikan pembeli
karena secara formal nilai aseet yang dibeli akan dihargai rendah.
Pajak BPHTB yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak. Saat terutang
harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak. Selanjutnya pajak BPHTB ditetapkan
untuk:
a) Jual-beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
b) Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
c) Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
d) Hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
e) Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke
kantor pertanahan
f) Pemasukan dalam perseroan atau badan hokum lainnya sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
g) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
h) Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan
hokum yang tetap
i) Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanutan dan pelepasan hak adalah sejak
tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
j) Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
k) Peleburan udaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
l) Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
m) Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

225
 n) Lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang
PPAT/Notaris hanya dapathanya dapat menandatangani akta Pemindahan Ha katas Tanah
dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan surat bukti pembayaran pajak. Kepala
Kantor Lelang Negara hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan Ha katas Tanah
dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerhakan surat bukti pembayaran pajak
(termasuk pajak PBB, BPHTB, dan PPh-Final)
Kepala Kantor Pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran Ha katas Tanah setelah Wjib
Pajak menyerahkan surat bukti pembayaran pajak PPAT/Notaris dan Kepala Kantor Lelang
Negara wajib melaporkan pembuatan akta lelang atau risalah lelang perolehan Ha katas
Tanah dan/atau Bangunan kepada Kepala Daerah paling lambat pada tanggal 10 bulan
berikutnya. Tata cara pelaporan bagi pejabat diatur dengan Peraturan Kepala Daerah
3. PPH-FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN
Pajak penghasilan final (PPh-Final) secara khusus dikenakan terhadap orang atau badan
yang bertindak selaku pihak enjual aset berupatanah dan/atau bangunan. Dengan kata lain
dapat disimpulkan bahwa dalam proses jual-beli tanah dan/atau bangunan, pihak penjual
dikenakan PPh-Final sedangkan pihak pembeli dikenakan BPHTB. Pemungutan PPh-Final
merupakan kewewangan Pemerintah Pusat melalui Ditjen Pajak sehingga pembayarannya
disalurkan melalui Kantor Pelayanan Pajak (KPP). Hal tersebut berbeda dengan pemungutan
PBB dan BPHTB yang merupakan pajak daerah sehingga menjadi kewenangan Pemerintah
Daerah (Kabupaten/Kota).
Dasar hokum pemberlakuan PPh-Final terhadap penghasilan yang diperoleh penjual
dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan adalah PP Nomor 71 Tahun 2008 tentang
Perubahan Ketiga atas PP NOmor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan
atas Penghaslan dari Pengalihan Ha katas Tanah dan Bangunan.
Wajib pajak yang melakuakn transaksi pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan
dikenakan pembayaran PPh bersifat (PPh-Final). Besarnya PPh-Final yang harus dibayar oleh
pihak penjual dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 5% dari
jumlah besarnya nilai pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan. Kecuali untuk
pengalihan ha katas Rumah Sedarhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh
Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan,
maka Wajib Pajak tersebut hanya dikenai PPh sebesar 1% dari jumlah bruto pengalihan.

PPh-Final= 5% X Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Ha katas Tanah/Bangunan

226
 Contoh perhitungan: Pak Purnomo membeli 1 unit rumah milik Bu Hariyani dengan
luas bangunan 200 m2 dan luas tanah 300 m2 seharga Rp460 juta. Dalam kasus ini,
Bu Hariyani sebagai pihak penjual diwajibkan membayar PPh-Final sebesar 5% x
Rp460 juta = Rp23 juta. Dalam perhitungan PPh-Final ini tidak ada factor pengurang
seperti dalam perhitungn BPHTB sehingga nilai pembayaran PPh-Final selalu lebih
besar daripada nilai pembayaran BPHTB.

Pihak-pihak yang dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan

PPh-Final dalam transaksi pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan, meliputi:

a) Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah penghasilan Tidak Kena

Pajak (PTKP) yang melakukan pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan
dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta dan bukan merupakan
jumlah yang dipecah-pecah
b) Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari
pengalihan ha katas tanah dan/aau bangunan kepada pemerintah
c) Orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara
hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan
keagamaan, badan Pendidikan, badan social, termasuk Yayasan, koperasi atau
orng pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur
lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak
ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara
pihak-pihak yang bersangkutan.
d) Badan yang melakukan pengalihan tanah dan/aau bangunan dengan cara hibah
kepada badan keagamaan, badan Pendidikan, badan social, termasuk Yayasan,
koperasi tau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang
ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang
hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau
penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan, atau
e) Pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan karena warisan
Rumah sederhana terdiri atas Rumah Sederhana Sehat dan Rumah Inti Tumbuh yang
mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPn) sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan. Sedangkan yang dimaksud dengan RUmah Susun

227
Sederhana adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang
digunakan sebagai tempat hunin yang dilengkapi KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit
hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal termasuk Rumah SUsun Sederhana
Milik (Rusunami), yang mendapat fasilitas dibebaskan dari PPN sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan.
Nilai dari pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdarasarkan Akta
Pengalihan Hak dengan NJOP tanah dan/atau bangunan bersangkutan.
Sebagaimana dimaksud UU 12/1985 jo. UU 12/1994 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan, kecuali:
a) dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan
pejabat yang bersangkutan;
b) dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908
Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) didasarkan pada Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) tahun yang bersangkutan. Apabila, SPPT-PBB yang
dimaksud belum terbit, maka NJOP didasarkan pada SPPT-PBB tahun pajak sebelumnya. Apabila
tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama (KPP-
Pratama), maka NJOP yang dipakai adalah NJOP menurut surat keterangan yang diterbitkan oleh
KKP Pratama yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan.
4. PAJAK PERTAMBAHAN NILAI
Secara umum produk properti baru yang dijual oleh para pengembang (developer)
akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10%. PPN akan dikenakan kepada
pihak Pembeli (konsumen) dan dipungut oleh pihak Penjual (developer) dengan catatan
Penjual adalah tergolong Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan/atau tergolong pengusaha yang
memiliki penghasilan dari penjualan properti melebihi Rp600 juta per tahun. PPN dipungut
pada saat penerimaan uang muka maupun saat pelunasan dan harus dibayarkan paling
lambat tanggal 15 bulan berikutnya.
Cara menghitung PPN :
Apabila harga tidak termasuk PPN, maka berlaku rumus sebagai berikut :
PPN = Harga Jual x 10%
Apabila harga jual termasuk PPN, maka berlaku rumus sebagai berikut,
PPN = (Harga Jual Dasar Pengenaan Pajak) x 10%
Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%.

228
 Faktor lain yang perlu diperhatikan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dari Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP PBB dapat dilihat pada lembar tagihan PBB. Apabila NJOP
PBB lebih besar daripada nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak menggunakan NJOP PBB.
Sebaliknya jika NJOP PBB lebih kecil daripada nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak
menggunakan nilai transaksi.
Tidak semua produk properti dapat dikenakan PPN. Pemerintah cq. Menteri Keuangan
mengatur adanya perkecualian terhadap produk-produk properti tertentu yang dibebaskan dari
kewajiban pembayaran PPN. Kebijakan khusus itu diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan
(PMK) Nomor 125/PMK.011/ 2012 tentang Perubahan Ketiga atas PMK 36/ PMK.03/2007
tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok
Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Perumahan Lainnya, yang atas Penyerahannya
Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.
12
Sesuai Pasal 2 PMK 5/PMK.011/ 2012 yang mulai berlaku 3 Agustus 2012 tersebut,
Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak
Pertambahan Niiai (PPN) adalah runiall yang perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui
fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip
syariah, yang memenuhi ketentuan :
a.) luas bangunan tidak melebihi 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi)
b.) harga jual tidak melebihi :

1. Rp 88 juta yang meliputi wilayah Sumatra, Jawa, dan Sulawesi tidak termasuk
Batam, Bintan, Karimun, Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi;
2. Rp95 juta yang meliputi wilayah Kalimantan, Maluku, Nusa Tenggara Timur, dan
Nusa Tenggara Barat;
3. Rp 145 juta yang meliputi wilayah Papua dan Papua Barat;
4. Rp95 juta yang meliputi wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Bali, Batam,
Bintan, dan Karimun; dan
c.) merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal
dan tidak dipindahtanganka n dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.

pemerintah mengakui bahwa penetapan harga rumah tapak bebas PPN masih memicu
penyelundupan hukum properti. Para konsumen yang membeli rumah cenderung
memanipulasi transaksi agar tidak kena pajak (PPN). Hal itu bisa terjadi jika konsumen dan

229
pengembang bekerja sama memanipulasi laporan transaksi sehingga harga rumah direkayasa
agar tidak terkena PPN 10%.

5. PAJAK PENJUALAN ATAS BARANG MEWAH (PPNBM)

Saat ini Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) terhadap produk properti tertentu
diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 103/PMK.03/2009 tentang
Perubahan Ketiga atas PMK 620/ PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang
Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan Pajak Penjualan atas
Barang Mewah. PMK 103/2009 ini mulai berlaku 10 Juni 2009.
Berdasarkan aturan PMK 103/2009 tersebut, produk properti berupa hunianyang tergolong
mewah akan dikenakan PPnBM sebesar 20% (dua
Puluh persen). Hunian mewah yang dimaksud
a) Rumah mewah dan townhouse dari jenis non-strata title dengan luas
bangunan 350 m2 atau lebih.
b) Apartemen, kondominium, townhouse dari jenis strata title dan sejenisnya dengan luas
bangunan 150 m2 atau lebih.
Rumus perhitungan PPnBM:
PPnBM Harga Jual x 20%
Contoh perhitungan: Harga jual 1 unit rum-ah mewah townhouse bertingkat dua dengan
luas bangunan 400m2 dan luas tanah 200 m2 di Jakarta Selatan adalah Rp5 miliar. Karena
rumah mewah tersebut memiliki luas bangunan di atas 350 m2 maka akan terkena PPnBM.
Dalam kasus ini PPnBM yang dikenakan kepada Pembeli sebesar Rp5 miliar x 20% = RP1
miliar.
PPnBM atas penyerahan apartemen, townhouse, rumah mewah, dan kondominium juga
diatur dalam Peraturan Pemerintah (PI)) Nomor 6 Tahun2003 tanggal 20 Januari 2003
tentang Perubahan Ketiga atas PP Nomor 145 Tahun 2000 tentang Kelompok Barang Kena
Pajak yang Tergolong Mewah yang Dikenakan PPnBM. Menurut ketentuan dalam PP
tersebut penyerahan apartemen, townhouse, rumah mewah, dan kondominium akan
dikenakan PPnBM sebesar 20%.
Karena penyerahan bangunan yang terutang PPnBM hanya berdasarkan luas bangunan
maka perlu pengawasan terhadap penyerahan bangunan yang luasnya kurang atau mendekati
350 rn2 karena ada kemungkinan luas bangunan yang sebenarnya lebih luas daripada luas
bangunan yang tercantum dalam dokumen. Pengujian kebenaran harga bangunan per m2
230
dapat menggunakan pendekatan harga pokok ditambah margin. Atau apabila harga jual tanah
dan bangunan diketahui, maka harga jual bangunan dapat dihitung secara proporsional antara
harga NJOP bangunan dibandingkan dengan NJOP tanah.
PPnBM hanya dikenakan satu kali terhadap produk properti baru berupa hunian
mewah yang dibeli dari pengembang (developer) dan yang memenuhi kriteria sebagai
barang mewah. PPnBM tidak berlaku untuk transaksi jual-beli properti antar perorangan.
Hal itu sesuai dengan aturan Pasal 5 Ayat (2) UU 42/2009 tentang PPN dan PPnBM yang
menyatakan bahwa PPnBM dikenakan hanya I (satu) kali pada waktu penyerahan Barang
Kena Pajak yang tergolong mewah oleh pengusaha yang menghasilkan atau pada waktu
impor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah.
Contoh sebuah townhouse yang tergolong mewah dibuat oleh pengembang dan
dijual kepada konsumen A sehingga konsumen A akan diwajibkan membayar BPHTB 5%,
PPN 10%, dan PPnBM 20%. Namun, jika konsumen A kemudian menjual kembali
townhouse tersebut kepada orang lain (misal tuan X) maka Tuan X tidak perlu membayar
lagi PPnBM 20% dan PPN 10%, tetapi cukup membayar BPHTB 5%, sedangkan pihak
penjual (konsumen A) akan dikenakan PPh-Final sebesar 5%. Jadi, PPN dan PPriBM hanya
dikenakan satu kali pada saat pengembang menyerahkan rumah mewah tersebut kepada
konsumen A. Atau dengan kata lain, PPN dan PPnBM hanya dikenakan terhadap properti
baru yang dijual oleh pengembang perumahan.

Skema 9. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Perorangan atau badan yang memiliki tanah dan/atau bangunan di daerah perkotaan
maupun pedesaan wajib membayar pajak daerah bernama Pajak Bumi dan Bangunan
Pedesaan dan Perkotaan (disingkat PBB). PBB adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan
yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali
kawasan yang digunakan untuk usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. PBB
diatur dalam UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Bangunan yang dapat dijadikan objek PBB:
a) jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan,
seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, yang merupakan
suatu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;
b) jalan tol;
c) kolam renang;
d) pagar mewah,

231
 e) ternpat olahraga;
f) galangan kapal, dermaga;
g) tarnan mewah;
h) ternpat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
i) menara.
Objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek pajak yang:
a) digunakan Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan;
b) digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk
memperoleh keuntungan;
c) digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau sejenisnya;
d) merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata,taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai desa,dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
e) digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulatberdasarkan asas perlakuan timbal
balik; dan
f) digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan
Peraturan Menteri Keuangan.
Besarnya Nilai Jual Objek PajakTidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan
paling rendah sebesar Rp24 juta untuk setiap Wajib Pajak PBB.
Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya NJOP
ditetapkan setiap 3 tahun oleh Kepala Daerah, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat
ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayah.
Tarif PBB ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3%.Tarif untuk setiap daerah selanjutnya
ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
PBB Terutang dihitung dengan cara mengalikan Tarif PBB (0,3%) dengan dasar
pengenaan pajak (NJOP PBB) setelah dikurangi NJOPTKP:

PBB = Tarif PBB x (NJOP PBB - NJOPTKP)

Skema 10. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah pajak atas perotehan hak atas tanah dantatau bangunan. Perotehan
Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang

232
mengakiba*an diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau
badan.
BPHTB diatur UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. BPHTB
merupakan salah satu jenis Pajak Daerah yang boleh dipungut oleh Pemerintah Daerah
Kabupaten/Kota.
Pihak yang wajib membayar BPHTB adalah pihak yang menerima hak atas tanah
dantatau bangunan. Contoh: apabila terjadi jual-beli tanah/bangunan maka pihak pembeli
diwajibkan membayar BPHTB karena merupakan pihak yang menerima hak atas
tanah/bangunan.
Sedangkan pihak penjual sebagai pihak yang rnenyerahkan hak tersebut diwajibkan
membayar PPh-Final.
Objek BPHTB meliputi:
1) Pemindahan Hak karena:
a) jual-beli;
b) tukar-menukar;
c) hibah;
d) hibah wasiat;
e) pewarisan;
1) pemasukan dalarn perseroan atau badan hukum lain;
g) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
h) penunjukan pembeli dalam lelang;
i)elaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap; p
j) penggabungan usaha;
k) peleburan usaha;
1) pemekaran usaha;
m) hadiah.
2) Pemberian Hak Baru karena :
a) kelanjutan pelepasan hak
b) di luar pelepasan hak

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh :
a) perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balk
b) negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk

233
 pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
c) badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan
dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan
usaha atau kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan tersebut
d) orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
e) orang pribadi atau badan karena wakaf; dan
f) orang pribadi atau badan yang d;-unakan untuk kepentingan ibadah.
Dasar pengenaan BPHTB adatah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya NJOP
Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan paling rendah Rp60 juta untuk setiapWajib Pajak
BPHTB.
Dalam hal perolehan hak diperoleh dari pewarisan atau hibah wasiat yang diterima
orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus
satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk
suami/istri, maka NJOPTKP ditetapkan paling rendah Rp300 juta.
Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen).
Tarif BPHTB setiap daerah ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan
Tarif PBB dengan NJOP setelah dikurangi NJOPTKP:

BPHTB -Tarif PBB x (NJOP - NJOPTKP)

Skema 11. PPh-Final Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Rantjunan

Pajak Penghasilan Final (PPh-Final) secara khusus dikenakan terhadap orang atau
badan yang bertindak selaku penjual tanah/bangunan.
Dalam proses jual-beli tanah dan/atau bangunan, pihak penjual dikenakan PPh-
Final, sedangkan pembeli dikenakan BPHTB.
Dasar hukum pemberlakuan PPh-Final terhadap penghasilan yang diperoleh pihak
penjual dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan adalah Peraturan Pemerintah (PP)
Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas PP Nomor 48 Tahun 1994 tentang
Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Penghasilan Hak atas Tanah dan
Bangunan

234
 Besarnya PPh-Final yang harus dibayar oleh pejual dalam transaksu jual-beli yang
harus dibayar oleh penjua dalam transaksi jual-beli tanah dan/atau bangunan adalah sebesar
5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Kecuali untuk pengalihan ha katas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana
yang dilakukan Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan, maka Wajib Pajak tersebut hanya dikenai PPh-Final sebesar 1% dari
jumlah bruto nilai pengalihan.
Pemungutan PPh-Final merupakan kewenangan Pemerintah Pusat Ditjen Pajak
sehingga pembayarannya disetorkan kepada Kantor Pelayanan Pajak (KPP). Hal tersebut
berbeda dengan pemungutan PBB dan BPHTB yang merupakan kewenangan Pemerintah
Daerah karena tergolong pajak daerah.
Pihak-pihak yang dikecualikan dari kewajiban pembayaran PPh-Final
dalam transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan meliputi:
a) Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan
Tidak Kena Pajak (PTKP) yang melakukan pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari
Rp60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
b) Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan
dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah;

c) Orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan

dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus
saw derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk
yayasan, koperasi, atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil,
yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan,
sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan,
kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
d) Badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan
cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial
termasuk yayasan, koperasi, atau orang pribadi yang menjalankan
usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut
dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut
tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan,

235
 atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
e) Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.

Skema 12. pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Produk Properti

Secara umum, produk properti baru yang dijual developer akan dikenakan pajak
Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10%. PPN akan dikenakan kepada pembeli dan dipungut
oleh Penjual (developer) dengan catatan Penjual adalah tergolong Pengusaha Kena Pajak
(PKP) dan/atau tergolong pengusaha yang memiliki penghasilan dari penjualan properti
melebihi Rp600 juta per tahun. PPN dipungut saat penerimaan uang muka atau saat
pelunasan dan harus dibayarkan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya
Jika harga jual tidak termasuk PPN, maka berlaku rumus:
PPN —Harga Jual x 10%
Jika harga jual termasuk PPN, maka berlaku rumus:
PPN (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak) x 10%
Sesuai Pasal 2 PMK 125/PMK,011/2012 yang mulai berlaku 3 Agustus 2012,kriteria
Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan PPN
adalah rumah yang perolehannya secara tunas atau dibiayai melalui fasilitas kredit
bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan syariah, yang memenuhi
ketentuan:
(a) luas bangunan tidak melebihi 36 m2
(b) harga iual tidak melebihi:
1. Rp88 juta yang meliputi wilayah Sumatra, Jawa, dan Sulawesi, tidak termasuk
Batam, Bintan, Karimun, Jakarta, Bogor, Depok,Tangerang, dan Bekasi;
2. Rp95 juta yang meliputi wilayah Kalimantan, Maluku,
Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat;
3. Rp145 juta yang meliputi wilayah Papua dan Papua Barat;
4. Rp95 juta yang meliputi wilayah Jakarta, Bogor, Depok,
Tangerang, Bekasi, Bali, Batam, Bintan, dan Karimun; dan
(c) merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri
eba aitem at tin alda tidak i indahtan ankan dalam
jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.

236
 Skema 13. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM atas Produk Properti
Tertentu

Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) terhadap produk properti dengan kriteria
tertentu diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor103/PMK.03/2009. PPnBM
atas penyerahan apartemen, townhouse, rumah mewah, dan kondominium juga diatur dalam
PP Nomor 6 Tahun 2003.
Berdasarkan aturan PMK 103/2009, produk properti berupa hunian yang tergolong
mewah akan dikenakan PPnBM sebesar 20%. Hunian mewah yang dimaksud meliputi:
a) Rumah mewah dan townhouse dari jenis non-strata title dengan luas bangunan 350 m'atau
lebih.
b) Apartemen, kondominium, townhouse dari jenis strata title dan sejenisnya dengan luas
bangunan 150 m'atau lebih.
Rumus perhitungan PPnBM:
PPnBM = Harga x 20%

PPnBM hanya dikenakan satu kali terhadap produk properti berupa hunian mewah yang
dibeli dari developer dan yang memenuhi kriteria sebagai barang mewah.
PPnBM tidak berlaku untuk transaksi jual-beli properti antar perorangan.

237
 BAB 16
Aspek Hukum Properti

Perkembangan bisnis properti di tanah air melibatkan banyak pihak, baik sektor swasta
maupun pemerintah. Kementerian Perumahan Rakyat,
Kementerian Pekerjaaan Umum, Kementerian Keuangan, Badan Pertanahan Nasional,
dan Pemerintah Daerah, memiliki peran sentral dalam program pengadaan perumahan,
khususnya perumahan bagi golongan MBR. Para pelaku usaha properti, khususnya
pengembang dan kontraktor, juga me-miliki andil besar mewujudkan perumahan yang layak
bagi masyarakat. Sinergi sektor pemerintah dan swasta tersebut hanya dapat dilakukan jika
didukung kemauan politik serta aturan hukum yang memadai.
Hingga saat ini dasar hukum yang dipakai dalam penyelenggaraan inves-tasi dan bisnis
properti di Indonesia meliputi:
a) UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
b) UU 20/2011 tentang Rumah Susun
c) UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung
d) UU 18/1999 tentang Jasa Konstruksi
e) UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
f) UU 26/2007 tentang Penataan Ruang
g) UU 7/2004 tentang Sumber Daya Air
h) UU 38/2004 tentang Jalan
i) UU 32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
j) UU 8/2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana
Pencucian Uang
k) UU 11/2010 tentang Cagar Budaya
l) UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
m) UU 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Re _
pentingan Umum
n) UU 4/ 1996 tentang Hak Tanggungan
o) UU 42/ 1999 tentang Jaminan Fidusia
p) UU 8/ 1999 tentang Perlindungan Konsumen
q) Peraturan perundang-undangan lain yang terkait

238
 Kemajuan pesat bidang properti di Indonesia ini kurang didukung regulasi yang
memadai. Meskipun pemerintah dan DPR telah mengesahkan UU 1/2011 tentang Perumahan
dan Kawasan Permukiman serta UU 20/2011 tentang Rumah Susun, namun beberapa
peraturan penting yang terkait belum diselesaikan, seperti RUU Tabungan Perumahan Rakyat
dan
revisi UU Pokok Agraria (UU 5/1960).
Revisi UU Pokok Agraria sangat mendesak dilakukan mengingat undang-undang
tersebut merupakan produk hukum warisan Orde Lama yang dalam beberapa hal sudah tidak
sesuai lagi dengan semangat reformasi dan kemajuan perekonomian global. Pemerintah juga
belum merevisi PP 41/ 1996 yang mengatur kepemilikan properti oleh orang asing sehingga
hal tersebut dapat menghambat pemasaran produk properti, khususnya yang ditujukan bagi
konsumen warga negara asing.
Pembangunan perumahan sudah seharusnya mendapat perhatian penuh karena
perumahan merupakan salah satu aspek Hak Asasi Manusia (HAM). Hal itu telah
diamanatkan dalam UUD 1945 dan telah tercantum dalam berbagai peraturan perundang-
undangan di tanah air. UUD 1945 Pasal 28 H Ayat 1 menyatakan bahwa setiap orang berhak
hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang
baik sehat, serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.
Hal senada diatur dalam Pasal 40 UU 39/ 1999 tentang HakAsasi Manusia yang
menyatakan bahwa setiap orang berhak untuk bertempat tinggal serta berkehidupan yang
layak. Pasal 9 UU 39/ 1999 menyatakan bahwa setiap orang berhak untuk hidup,
mempertahankan hidup, dan taraf kehidupannya. setiap orang juga berhak hidup tenteram,
aman, damai, bahagia, sejahtera lahir dan batin, serta berhak atas lingkungan hidup yang baik
dam sehat.
Guna menggairahkan bisnis properti di Indonesia, pemerintah berencana merevisi PP
41/1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oieh OrangAsing yang
Berkedudukan di Indonesia. Berdasarkan PP 41/1996, WNA yang tinggal di Indonesia dapat
memiliki properti dengan status hak pakai selama maksimal 25 tahun dan dapat diperpanjang
selama maksimal 20 tahun. Aturan lama itu akan diubah sehingga WNA yang tinggal di
Indonesia dapat memiliki prop erti dengan status hak pakai selama maksimal 95 tahun. Batas
minimal harga properti yang bisa dibeli oleh WNA pun akan ditetapkan sebesar 150.000
dolar AS hingga 250.000 dolar AS.
Saat ini investasi dalam bisnis properti juga terkait dengan UU 8/2010 tentang
Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang (UU TPPU). Sesuai Pasal 27

239
UU TPPU, Perusahaan Properti dan/atau Agen Properti wajib menyampaikan laporan
transaksi yang dilakukan oleh Pengguna Jasa dengan mata uang rupiah dan/atau mata uang
asing yang ni-lainya paling sedikit atau setara dengan Rp500 juta kepada Pusat Pelaporan dan
Analisis Transaksi Keuangan (PPATK).
Laporan transaksi tersebut wajib disampaikan ke PPATK paling lama 14 hari kerja
terhitung sejak tanggal transaksi dilakukan, dan jika tidak dilakukan akan terkena sanksi
administratif. Sanksi administratif tersebut dapat berupa:
a) peringatan;
b) teguran tertulis;
c) pengumuman kepada publik mengenai tindakan atau sanksi;
d) denda administratif.
Aturan yang mewajibkan perusahaan properti dan agen properti untuk melaporkan
setiap transaksi pembelian properti senilai minimal Rp500 juta tersebut menuai pro dan
kontra. Ada pihak yang keberatan dengan aturan itu dengan alasan dapat menurunkan minat
masyarakat membeli properti kelas menengah-atas. Namun, ada pula pihak yang setuju
karena aturan tersebut diperlukan guna memberantas tindak pidana pencucian uang di tanah
air. Sebagaimana diketahui, saat ini banyak pelaku kejahatan (seperti korupsi, narkoba, illegal
logging) yang menyembunyikan hasil kejahatannya dengan membeli aset-aset properti
berharga mahal.
Dalam bisnis properti, peran pelaku usaha jasa konstruksi amatlah vital, sebab di tangan
merekalah mutu bangunan perumahan dipertaruhkan. Karena perannya yang sangat besar,
maka bidang jasa konstruksi diatur dalam undang-undang khusus, yaitu UU 18/1999 tentang
jasa konstruksi yang selanjutnya dijabarkan Iebih lanjut dalam:
a) PP 28/2000 jo PP 4/2010 tentang Usaha dan Peran Masyarakat Jas, Konstruksi,
b) PP 29/2000 jo PP 59/2010 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi,
c) PP 30/2000 tentang Penyelenggaraan Pembinaan Jasa Konstruksi
Kualitas bangunan gedung sangat menentukan kesuksesan bisnis property. Karena itu,
pemerintah juga wajib mengatur dan mengawasi pembangunan gedung agar tidak sampai
merugikan masyarakat selaku Penghuni gedung. Saat ini bangunan gedung diatur dalam UU
28/2002 tentang Bangunan Gedung serta PP 36/2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU
28/2002 tentang Bangunan Gedung. Kementerian Pekerjaan Umum melalui Direktorat Jen-
deral Cipta Karya berperan mengatur dan mengawasi implementasi UU 28/2002 tentang
Bangunan Gedung.

240
 Bangunan gedung dan lingkungannya yang ditetapkan sebagai cagar budaya, sesuai
dengan peraturan perundang-undangan, harus dilindungi dan dilestarikan. Penetapan
bangunan gedung dan lingkungannya yang dilindungi dan dilestarikan dilakukan oleh
Pemerintah Daerah dan/atau Pemerintah Pusat dengan memperhatikan ketentuan perundang-
undangan khususnya UU 11/2010 tentang Cagar Budaya.
UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung dijabarkan lebih lanjut dalam PP 36/2005 dan
dalam sejumlah Peraturan Menteri Pekerjaan Umum, seperti:
a) Peraturan Menteri PU Nomor 29 Tahun 2006 tentang Pedoman Per¬syaratan Teknis
Bangunan Gedung
b) Peraturan Menteri PU Nomor 30 Tahun 2006 tentang Pedoman Teknis Fasilitas dan
Aksesibilitas pada Bangunan Gedung dan Lingkungan
c) Peraturan Menteri PU Nomor 24 Tahun 2007 tentang Pedoman Izin Mendirikan
Bangunan Gedung
d) Peraturan Menteri PU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Pedoman Ser-tifikat Laik
Fungsi Bangunan Gedung
e) Peraturan Menteri PU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Pedoman Ahli Bangunan
Gedung
f) Peraturan Menteri PU Nomor 45 Tahun 2007 tentang Pedoman Telulis Pembangunan
Bangunan Gedung Negara
g) Peraturan Menteri PU Nomor 24 Tahun 2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan
Perawatan Bangunan Gedung
h) Peraturan Menteri PU Nomor 25 Tahun 2008 tentang Pedoman Teknis Penyusunan
Rencana Induk Sistem Proteksi Kebakaran
i) Peraturan Menteri PU Nomor 26 Tahun 2008 tentang Persyaratan Teknis Sistem Proteksi
Kebakaran pada Bangunan Gedung dan Lingkungan
Pemerintah melakukan pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar untuk
pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman, yang diperuntukkan bagi
pembangunan Rumah Umum, Rumah Khusus, dan penataan permukiman kumuh.
Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar dilaksanakan sesuai peraturan perundang-
undangan, antara lain Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban
dan Pendayagunaan Tanah Terlantar.
Pemerintah juga melakukan program pengadaan tanah untuk pemba-ngunan bagi
kepentingan umum yang diperuntukkan bagi pembangunan Rumah Umum, Rumah Khusus,
dan penataan permukiman kumuh. Peng-adaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan

241
umum dilaksanakan sesuai Peraturan Presiden atau Perpres 36/2005 jo Perpres 65/2006 yang
saat ini telah direvisi menjadi UU 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum.
Guna mempercepat penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah
(MBR) dan Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM), merintah telah membuat
program bantuan pembiayaan perumahan melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan
(FLPP) sejak 2010. FLPP di-kelola oleh Badan Layanan Umum (BLU) Pusat Pembiayaan
Perumahan pada Kementerian Perumahan Rakyat.
FLPP diatur berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 130/PMK.05/
2010 tentang Tata Cara Penyediaan, Pencairan, dan Pertanggungjawaban Dana Fasilitas
Likuiditas Pembiayaan Perumahan, serta PMK Nomor 18S/PMK.OS/ 2010 tentang Tarif
Layanan Badan Layanan Umum Pusat Pembiayaan Perumahan pada Kementerian Perumahan
Rakyat.
Dalam rangka pelaksanaan kegiatan Pembiayaan Sekunder Perumaha, pemerintah
mendirikan Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan (PPSP ) berbadan hukum,
perseroan terbatas, yaitu PT (Persero) Sarana Multigriya Finansial (SMF). Salah satu produk
SMF adalah surat berharga bernama Efek Beragun Aset (EBA) yang dijual melalui pasar
modal. SMF berdiri sejak 22 Juli 2005, berdasarkan PP Nomor 5 Tahun 2005 tentang
Penyertaan Negara Republik lndonesia untuk Pendirian Perusahaan Perseroan (persero) di
Bidang Pembiayaan Sekunder Perumahan. Pendirian SMF juga dilakukan berdasarkan
Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder
Perumahan, serta untuk memenuhi amanat Pasal 128 UU 1 /201 1 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman.
Saat ini penyelenggaraan kegiatan broker properti telah diatur berdasarkan Peraturan
Menteri Perdagangan RI Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti. Penerbitan Permendag 33/2008 dilatarbelakangi pemikiran bahwa
kegiatan perdagangan properti di Indonesia yang dilakukan oleh perusahaan maupun
perseorangan telah berkembang pesat, baik jumlah pelaku usaha maupun nilai penjualan
properti, seiring dengan perkembangan perekonomian Indonesia. Dalam rangka menciptakan
kepastian hukum, kepastian berusaha, perlindungan terhadap konsumen, dan dalam rangka
mencegah terjadinya persaingan usaha yang tidak sehat, serta sebagai upaya untuk
menunjang peningkatan kegiatan usaha di bidang properti, perluasan kesempatan kerja, dan
peningkatan daya saing, maka pemerintah perlu mengatur mengenai perusahaan perantara
perdagangan properti.

242
 Pemahaman tentang aspek hukum dalam kegiatan investasi dan bisnis properti sangat
dibutuhkan agar kegiatan tersebut tidak melanggar Peraturan perundang-undangan yang
berlaku. Namun, karena luas dan rumitnya aturan hukum tersebut, maka para investor dan
pelaku bisnis properti dapat meminta bantuan saran dari para ahli hukum properti atau
konsultan mereka properti. Tentu saja saran dari para ahli tersebut tidak gratis karena mereka
juga bekerja berdasarkan prinsip profesionalisme. Untuk informasi gratis, kita bisa
mendapatkannya di mesin penceraian seperti Google atau mengunjungi situs internet yang
melayani konsultasi hokum secara gratis seperti www.hukumonline.com. Kita juga dapat
membaca buku-buku atau majalah yang membahas hukum properti.

Skema 14. Aspek Hukum Properti

Hingga saat ini dasar hukum yang dipakai dalam penyelenggaraan investasi dan
bisnis properti di Indonesia meliputi:
a) UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
b) UU 20/2011 tentang Rumah Susun
c) UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung
d) UU 18/1999 tentang Jasa Konstruksi
e) UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
f) UU 26/2007 tentang Penataan Ruang
g) UU 7/2004 tentang Sumber Daya Air
h) UU 38/2004 tentang Jalan
i) UU 11/2010 tentang Cagar Budaya
j) UU 32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
k) UU 8/2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian
Uang
l) UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
m) UU 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum
n) UU 4/1996 tentang HakTanggungan
o) UU 42/1999 tentang Jaminan Fidusia
p) UU 8/1999 tentang Perlindungan Konsumen
q) Peraturan perundang-undangan lain yang terkait

243
 Pemahaman aspek hukum dalam kegiatan investasi dan bisnis properti sangat
dibutuhkan agar kegiatan tersebut tidak melanggar peraturan perundang-undangan yang
berlaku. Namun, karena luas dan rumitnya aturan hukum tersebut, maka para investor dan
pelaku bisnis properti dapat meminta bantuan saran dari para ahli hukum properti atau
konsultan hukum properti. Tentu saja saran tersebut tidak gratis karena mereka bekerja
berdasarkan prinsip profesionalisme.

Untuk informasi gratis, kita bisa mendapatkannya di mesin pencarian, seperti

Google, atau mengunjungi situs internet yang melayani konsultasi hukum secara gratis,
seperti www.hukumonline.com. Kita juga dapat mernbaca buku atau majalah gratis yang
membahas hokum property.

244
 BAB 17
Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)

Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah salah satu metode yang Tdapat
digunakan oleh pemerintah untuk membantu Masyarakat Ber-penghasilan Rendah (MBR)
agar mereka dapat memiliki rumah yang layak huni dan harganya terjangkau. Saat ini
pemerintah dan DPR sedang merampungkan draf RUU Tapera yang ditargetkan akan
disahkan menjadi undang-undang paling lambat akhir tahun 2013. Program Tapera
memungkinkan masyarakat kecil yang belum mempunyai rumah dan kesulitan mengakses
KPR dapat ikut berinvestasi memiliki rumah layak huni. Dengan adanya UU Tapera, semua
anggota masyarakat yang berpenghasilan di atas Upah Minimum Regional (UMR)
diwajibkan untuk menjadi Peserta Tapera dengan membayar iuran (tabungan) setiap bulan.
Iuran para peserta tersebut selanjutnya akan dikelola oleh Badan Pengelola Tapera untuk
diwujudkan menjadi program pembangunan rumah bagi golongan MBR Dengan cara gotong
royong ini, MBR akan dapat memiliki rumah layak huni, sedangkan Peserta Tapera dari
golongan MBA dan MBM tetap dapat menerima tabungannya pada saat pensiun. Dalam
program Tapera, Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA) dan Masyarakat Berpenghasilan
Menengah (MBM) juga diwajibkan membayar iuran (tabungan) setiap bulan, namun mereka
tidak diperkenankan mengakses fasilitas perumahan, sebab fasilitas ini hanya diperuntukan
bagi MBR yang belum memiliki rumah atau memiliki rumah tetapi tidak layak huni. Namun
demikian, iuran yang dibayarkan oleh MBA dan NIBM tidak akan hilang karena iuran
tersebut berfungsi seperti tabungan sehingga di masa deran (saat pensiun) dapat diambil para
peserta Tapera. program Tapera harus didukung sinergisme antara Kemenpera, perbankan,
dan kalangan pengusaha. Upaya mendorong realisasi tabungan peru-maban sangat penting
untuk menekan angka kekurangan rumah (backlog)& Dalarn kajian yang dilakukan oleh
asosiasi pengembang perumahan, didapat bahwa potensi Tapera mencapai Rp23,5 tribun per
tahun dengan asumsi iuran sebesar 1 persen dari penghasilan peserta dan pemberi kerja.
Potensi itu didapat dari perhitungan setengah jumlah angkatan kerja 2011 sebesar 111,3 juta
jiwa yang menjadi peserta Tapera, dikalikan dengan pendapatan per kapita sebesar
USD3.600. Dari perhitungan, didapatkan dana sebesar Rp18 triliun. Hasil tersebut setelah
dikalikan fix income sebesar 30 persen, akan didapat tabungan perumahan sebesar Rp23,5
triliun per tahun.

245
 Dana yang terkumpul akan dikelola oleh Badan Pengelola Tapera. Tabungan ini juga
diperuntukkan bagi pemilikan rumah pertama, pembangunan rumah pertama, dan perbaikan
rumah pertama. Pemanfaatan dana Tapera akan digunakan 50 persen untuk pembiayaan, 35
persen untuk pemupukan, 2,5 persen untuk cadangan, 7,5 persen untuk penjaminan, dan 5
persen untuk pengadaan tanah. Jika UU ini terbit, masalah kekurangan pengadaan perumahan
rakyat diharapkan akan dapat diatasi.
Menteri Perumahan Rakyat, Djan Faridz, mengatakan bahwa UU TaPera akan
menjadi payung hukum bagi penyediaan rumah murah dengan kisaran harga Rp95 juta untuk
Pegawai Negeri Sipil (PNS) dan pegawat Badan Usaha Milik Negara (BUMN). Namun,
nantinya karyawan atau buruh swasta juga boleh ikut serta. Tapera merupakan dana
perumahan jangka panjang yang diperuntukkan bagi pemilikan rumah. Program Tapera akan
disusun sebagai salah satu solusi membantu MBR agar bisa memiliki rumah.
Saat ini di Indonesia terdapat sekitar 15 juta kepala keluarga (ICK) yang belum
memililki rumah layak huni. Selain itu, kebutuhan rumah untuk keluarga yang baru menikah
mencapai 400 ribu unit per tahun. Pemerintah akan memungut iuran dengan besaran 1-5
persen secara sukarela. Potongan gaji tersebut menjadi tabungan yang akan dikelola
Badan Pengelola Tapera yang akan dibentuk. DPR minta potongan gaji 2,5 persen dan
wajib bagi semua pekerja.
Sebagai contoh, pegawai dengan gaji Rp2 juta per bulan, jika dipotong 2,5 persen
persen maka menabung Rp50 ribu per bulan. Kumpulan dana dari seluruh pegawai itulah
yang akan dijadikan modal bagi yang ingin membeli rumah. Dalam draf RUU Tapera, konsep
tersebut sebenarnya mirip dengan bank penyedia KPR. Bedanya, pegawai yang ingin
membelih ruma tidak perlu meminjam dana ke bank, melainkan ke Badan Pengelola Tapera.
Karena dananya berasal dari iuran, maka suku bunganya ditargetkan bisa di kisaran 2-3
persen per tahun. Angka tersebut jauh lebih rendah dibadingkan dengan bunga KPR bank
yang saat ini berada di kisaran 10 persen per tahun (fixed).
Menko Perekonomian Hatta Rajasa menambahkan bahwa saat ini pemerintah tengah
mencari titik temu dengan DPR terkait poin sasaran Tapera. Pemerintah berpandangan bahwa
kewajiban Tapera hanya berlaka untuk PNS dan BUMN atau BUMD, sedangkan swasta
bersifat sukarela, sedangkan DPR meminta swasta wajib ikut.
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Pemenuhan kebutuhan
rumah merupakan penjabaran dari amanat UUD 1945. Terpenuhinya kebutuhan perumahan
akan memberi rasa aman bagi setiap orang dan rasa percaya diri atas kemampuan ekonomi
untuk membina keluarga dan menyiapkan generasi masa depan yang lebih baik. Namun, bagi

246
sebagian besar masyarakat, pemenuhan kebutuhan rumah masih sulit diwujudkan. Setiap
tahun masih terdapat kesenjangan antara kebutuhan rumah dan kemampuan penyediaan
rumah. Di samping itu Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) masih terkendala oleh
rendahnya daya beli dan/atau keterbatasan akses terhadap sistem pembiayaan perumahan.
UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman secara eksplisit
menekankan perlunya meningkatkan akses masyarakat dalam memiliki rumah, termasuk bagi
MBR. Penyelenggaraan perumahan adalah tanggung jawab negara yang pembinaannya
dilaksanakan oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Hal itu berarti pembangunan
perumahan dan pemukiman tidak terlepas dari kegiatan pemerintah dalam rangka
pembangunan daerah, perkotaan, ataupun pedesaan.
Hak atas rumah merupakan hak asasi manusia yang diakui seluruh bangsa-bangsa di
dunia berdasarkan Piagam Hak Asasi Manusia yang menyatakan bahwa setiap orang berhak
atas tingkat hidup yang memadai untuk kesehatan dan kesejahteraan diri dan keluarganya,
termasuk hak atas pangan, pakaian, perumahan, dan perawatan kesehatan, serta pelayanan
sosial yang diperlukan. Dengan demikian, keterkaitan antara hak atas rumah dan tanggung
jawab negara untuk memberikan kemudahan akses bagi masyarakat terhadap perumahan
menjadi sangat penting.
Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) merupakan salah satu bentuk tanggung jawab
negara dalam hal penjaminan akses masyarakat terhadap salah satu hak asasi manusia, yaitu
hak atas tempat tinggal atau rumah. Secara filosofis dan yuridis, hak atas tempat tinggal atau
rumah diatur dalam Pasal 28C Ayat (1), Pasal 28H Ayat (1), Ayat (2), dan Ayat (4) UUD
1945, UU 39/1999 tentang Hak Asasi Manusia, UU 11/2005 tentang Pengesahan
International Covenant on Economic, Social, and Cultural Rights (Kovenan Internasional
Tentang Hak-Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya), dan UU 1/2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman. Tapera merupakan sistem pembiayaan yang dikembangkan untuk
mendorong tersedianya sumber dana murah dan berjangka panjang bagi pembiayaan
pembangunan perumahan.
UU Tapera mengatur berbagai aspek yang berkaitan dengan pengelolaan Tapera yang
mencakup asas, tujuan, dan lingkup; kepesertaan; pengerahan dana; pemupukan dana;
pemanfaatan; dan Badan Pengelola Tapera. Selanjutnya, untuk menjamin kesinambungan
pengelolaan Tapera, diatur juga ketentun peralihan kelembagaan dan seluruh aset dari
lembaga pengelola ketentuan peralihan kelembagaan dan seluruh asset dari Lembaga
pengelola tabungan yang ada saat ini, yaitu Badan Pertimbangan Perumahan Pegawai Negeri

247
Sipil (Bapertarum PNS) dan Yayasan Kesejahteraan Perumahan Prajurit dan PNS
Departemen Angkatan Bersenjata Republik Indonesia ke dalam Badan Pengelola Tapera
Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah salah satu cara yang digunakan untuk
membantu golongan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) agar mereka dapat
mewujudkan impian memiliki rumah layak huni. Pegawai Negeri Sipil (PNS), anggota
TNI/Polri, pegawai buruh, petani, dan pedagang kecil, dapat diikutsertakan dalam program
Tapera dengan memotong sebagian kecil dari gaji atau penghasilan mereka untuk kemudian
dikelola oleh Badan Pengelola Tapera.
Namun sayang, hingga saat ini program Tapera di Indonesia masih difokuskan kepada
para PNS dan anggota TNI/Polri, dan belum meniadi gerakan nasional yang melibatkan
semua anggota masyarakat. Persoalan itulah yang seharusnya dimasukkan dalam RUU
Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) yang saat ini dibahas Pemerintah dan DPR. RUU
Tapera tersebut ditargetkan akan disahkan menjadi undang-undang paling lambat akhir tahun
2013.
Tapera bisa dikembangkan agar cakupannya lebih luas. Ini melanjutkan beberapa hal
yang sudah berjalan, seperti insentif pajak, kredit rumah, dan sejenisnya, kepada para
pengembang yang membangun perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah. Jerman dan
Belanda sudah konsisten melaksanakan hal tersebut. Bagi pengembang, tingkat keuntungan
memba-ngun rumah bagi masyarakat menengah-bawah memang relatif kecil. Namun, tingkat
kepastian memperoleh keuntungan nyaris 100 persen. Tak heran kalau 45 persen perumahan
di Jerman dibangun oleh pengembang jenis ini. Sedangkan pengembang yang menginginkan
keuntungan lebih besar harus mengikuti aturan mekanisme pasar yang berisiko tinggi.
Beberapa negara juga telah mengembangkan lembaga semacarn Tapera. Singapura
memiliki lembaga sejenis bernama Central Providence Fund (CPF) yang menghimpun dana
untuk pembangunan perumahan bagi masyarakat menengah-bawah dengan memotong gaji
pegawai negeri atau swasta. Selain itu, Singapura juga memiliki lembaga (badan pengelola)
bernama Housing Development Board (HDB) yang diberi kewenangan untuk memiliki akses
penguasaan tanah-tanah murah, serta mengontrol suplai perumahan di Singapura hingga
sebesar 65%, khususnya perumahan bagi masyarakat menengah-bawah. Dari fakta tersebut
dapat disimpulkan bahwa program Tapera hanyalah salah satu dari beberapa upaya mendasar
untuk mendorong pernbangunan Perumahan bagi golongan masyarakat menengah-bawah.
Selain Tapera, pemerintah perlu membuat kebijakan lain, seperti pemberian insentif
perpajakan, pengadaan tanah-tanah murah, pemberian fasilitas kredit pemilikan rumah
berbunga rendah dan berjangka panjang, kemudahan perizinan, dan lain-lain.

248
 Sejurnlah Rp6,2 triliun dana Taperum-PNS tidak terkelola secara optirnal untuk
membantu pembiayaan perumahan PNS. Dana itu tidak bisa tersalurkan secara optimal
karena kendala administratif. Dari Rp6,2 triliun dana talangan PNS, sebanyak Rp4,4 triliun
tertahan di Kementerian Keuangan selama bertahun-tahun. Akibatnya, sulit mencairkan dana
tersebut untuk bantuan uang muka pembiayaan perumahan. Setiap tahun, kebutuhan dana
untuk bantuan uang muka kepada 40.000 PNS dan pengembalian tabungan kepada 75.000
pensiunan PNS mencapai Rp712 miliar. Pemerintah berencana menaikkan pagu bantuan uang
muka pembiayaan perumahan PNS dari Rp1,2 juta-1,8 juta per orang menjadi maksimal
Rp15 juta per orang. Saat ini terdapat sedikitnya 1,3 juta PNS yang belum mernitki rumah.
Kendala lain adalah besaran tabungan perumahan PNS yang belum naik sejak 1993,
yaitu untuk PNS Golongan I sebesar Rp3.000/bulan, Golongan II sebesar Rp5.000/bulan,
Golongan III sebesar Rp7.000/bulan, dan Golongan IV sebesar Rp10.000/bulan. Padahal saat
ini harga rumah telah naik berkali lipat dibandingkan dengan harga rumah pada 1993. Pada
tahun itu, harga rumah untuk masyarakat menengah-bawah berkisar Rp5 iuta hingga Rp7 juta
per unit. Saat ini harga Rumah Sejahtera Tapak bersubsidi telah naik 1.000 persen menjadi
Rp70 juta per unit. Sementara itu, uang muka Rumah Sederhana Sehat (RSH) rata-rata
sebesar 20% dari harga jual rumah. Kondisi tersebut tentu saja membutuhkan perubahan.
Menpera terdahulu, Suharso Monoarfa, menyatakan bahwa tahun 2005 Presiden RI telah
memberikan disposisi mengenai pengutipan gaji PNS untuk menabung sebanyak 2,5 persen
dari gaji pokok. Namun, hingga saat ini keputusan itu belum berjalan baik.
Tapera yang saat ini dijalankan di Indonesia harus segera dibenahi dan ditingkatkan
agar benar-benar dapat membantu semua golongan masyarakat menengah-bawah untuk
memiliki rumah yang layak dengan harga terjangkau. Tapera harus dikembangkan agar
pesertanya tidak hanya PNS atau anggota TNI/Polri, namun juga semua karyawan swasta,
bahkan semua anggota masyarakat yang berminat mengikuti program ini. Program kegiatan
Tapera juga harus terus ditingkatkan mengikuti Perkembangan harga tanah dan rumah.

Skema 15. Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)

249
 Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah salah satu metode yang dapat
digunakan oleh pemerintah untuk membantu Masyarakat Berpenghasiian Rendah (MBR)
agar mereka dapat memiliki rumah layak huni dengan harga terjangkau. Saat ini
pemerintah dan DPR sedang merampungkan draf RUU Tapera yang ditargetkan akan
disahkan menjadi undang-undang paling lambat akhir 2013. Program Tapera
memungkinkan masyarakat kecil yang belum punya rumah dan kesulitan mengakses KPR
dapat ikut memiliki rumah yang layak huni. Program Tapera juga sudah dilaksanakan di
sejumiah negara, seperti Singapura, Jerman, dan Belanda

Dengan adanya UU Tapera, semua anggota masyarakat berpenghasilan di atas

Upah Minimum Regional (UMR) diwajibkan menjadi Peserta Tapera dengan membayar
iuran (tabungan) setiap bulan. Selanjutnya iuran dari para peserta akan dikelola oleh
Badan Pengelola Tapera untuk diwujudkan menjadi program pembangunan rumah bagi
MBR. Dengan cara gotong royong ini, MBR akan dapat memiliki rumah layak huni,
sedangkan Peserta Tapera dari golongan MBA dan MBM tetap dapat menerima
tabungannya pada saat pensiun.

Dana yang terkumpul akan dikelola Badan Pengelola Tapera. Tabungan

inidigunakan untuk pemilikan rumah pertama, pembangunan rumah pertama, dan
perbaikan rumah pertama. Pemanfaatan dana Tapera akan digunakan 50% untuk
pembiayaan, 3 5 % untuk pemupukan, 2,5% untuk cadangan, 7,5% untuk penjaminan, 5%
untuk pengadaan tanah. Jika UU ini terbit, masalah kekurangan pengadaan perumahan
rakyat akan dapat diatasi.

250
 Saat ini di indonesia terdapat sekitar 15 juta kepala keluarga (KK) yang belum
memiliki rumah layak huni. Selain itu, kebutuhan rumah untuk keluarga yang baru
menikah mencapai 400 ribu unit per tahun. Pemerintah akan memungut iuran melatui
potong gaji sebesar 1-5 % secara sukarela. DPR minta potongan gaji sebesar 2,5 persen
dan wajib bagi semua pekerja.

251
 BAB 18
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan

Saat ini kebutuhan perumahan di Indonesia diperkirakan 7 juta hingga 8 juta unit. Itu
angka yang sangat besar meski belum menggambarkan keadaan yang sebenarnya karena
tidak mempertimbangkan sekian juta keluarga yang tinggal di rumah-rumah yang tidak
memenuhi standar kelayakan. Sebagai anggota Habitat Internasional, Indonesia sebenarnya
telah meratifikasi klausul rumah layak huni sebagai kebutuhan dasar. Konstitusi pun dengan
tegas mewajibkan Negara mengadakan rumah yang layak bagi rakyat Indonesia (lihat UUD
1945 Pasal 28 H Ayat 1). Dalam sistem perumahan yang baik, peran pemerintah terutama
memastikan bahwa sumber daya dasar perumahan, yaitu lahan, bangunan, infrastruktur, dan
fasilitas kredit lunak, dapat diakses oleh mayoritas masyarakat.
Singapura adalah contoh negara yang pemerintahnya berperan mengatasi masalah
perumahan secara dominan. Negeri pulau ini membentuk Housing Development Board
(HDB) yang memiliki akses penguasan tanah murah serta mengontrol 65 persen suplai rumah
untuk pangsa pasar menengah-bawah. HDB dinilai suskes membangun rumah yang
disewakan kepada masyarakat menengah-bawah. Singapura juga memliki Central Providence
Fund yakni dana yang dihimpun dari masyarakat lewat pemotongan gaji untuk perumahan.
Di Indonesia, lahan tidur yang disita dari pengembang besar bermasalah bisa dialihkan
peruntukannya bagi perumahan menengah-bawah.
Niat baik pemerintah untuk menyediakan perumahan yang layak bagi seluruh warga
negara, termasuk golongan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), tentu harus didukung
kemauan politik yang kuat, salah satunya dengan menerbitkan kebijakan pemberian subsidi
perumahan melalui skema fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Dengan adanya
kebijakan semacam itu, diharapkan beban bunga KPR yangeharaus ditanggung MBR dapat
diturunkan secara signifikan.
Penyaluran KPR bersubsidi bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) pada
2013 masih tergolong rendah. Hingga Juni 2013, penyerapan KPR bersubsidi sekitar 35.796
unit senilai Rp1,81 triliun atau hanya 29,58 persen dari target penyaluran. Pada 2013,
pemerintah menargetkan pen-ya-luran KPR bersubsidi melalui FLPP sebanyak 121.000 unit.
FLPP tersebut berasal dari dana pemerintah sebesar Rp7 triliun dan dana perbankan Rp3
triliun.

252
 Rendahnya penyerapan FLPP berlangsung di tengah besarnya kekurangan rumah.
Dari data BPS, pada 2010 keluarga yang belum memiliki rumah mencapai 13,6 juta keluarga.
Dengan laju kekurangan rumah bertambah sebesar 700.000 unit setiap tahun, maka pada
2013 kekurangan rumah ditaksir mencapai 15 juta unit. Rendahnya penyaluran FLPP
disebabkan karena pihak bank menunggu penyelesaian proyek pembangunan rumah
bersubssidi, dan juga karena tidak semua bank penyalur KPR-FLPP, yang saat ini berjumlah
22 bank, memiliki kesiapan infrastruktur, Hingga kini, sebagian besar (95%) penyaluran
KPR-FLPP dikuasai Bank BTN.
Pada 2012, pemerintah telah menaikkan harga rumah tapak bersubsidi dari Rp70 juta
per unit menjadi Rp88 juta hingga Rp145 juta per unit, sesuai zonasi. Masyarakat yang
berhak membeli rurnah bersubsidi ditetapkan harus berpenghasilan maksimal Rp3,5 juta per
bulan. Menteri Perumahan Rakyat, Dian Faridz menyatakan bahwa pemerintah juja akan
segera menaikkan harga patokan maksimum rumah tapak bersubsidi sebagai antisipasi
dampak kenaikan harga BBM terhadap kenaikan harga bahan baku. Langkah tersebut untuk
mendorong pengembang agar tetap berminat memasokrumah bersubsidi. Jenis rumah yang
disubsidi dapat berbentuk Rumah s clah tera Tapak (RST) dan Rumah Sejahtera Susun
(RSS).
Guna mempercepat penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah
(MBR) dan Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM), pe. merintah telah membuat
program bantuan pembiayaan perumahan melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan
(FLPP) sejak 2010. FLPP dikelola oleh Badan Layanan Umum (BLU) Pusat Pembiayaan
Perumahan pada Kementerian Perumahan Rakyat.
FLPP diatur berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 130/PMK.05/
2010 tentang Tata Cara Penyediaan, Pencairan, dan Pertang-gungjawaban Dana Fasilitas
Likuiditas Pembiayaan Perumahan, serta PMK Nomor 185/PMK.05/2010 tentang Tarif
Layanan Badan Layanan Umum Pusat Pembiayaan Perumahan pada Kementerian Perumahan
Rakyat. Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan atau FLPP adalah dukungan fasilitas
likuiditas pembiayaan perumahan kepada Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM) dan
Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang pengelolaannya dilaksanakan oleh Satker
BLU Pusat Pembiayaan Perumahan (BLU-PPP) pada Kementerian Perumahan Rakyat.
Satker BLU pada Kementerian Perumahan Rakyat adalah satuan kerja yang menerapkan Pola
Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum pada Kementerian Perumahan Rakyat, yang
mengelola dana FLPP.

253
 Dana FLPP bertujuan mendukung program bantuan FLPP bagi MBM termasuk MBR
untuk Kredit Kepemilikan Rumah Sederhana Sehat (KPRSH). Alokasi dana FLPP ditetapkan
dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN). Menteri Keuangan selaku
Bendahara Umum Negara (BUN) adalah Pengguna Anggaran atas dana FLPP. Pemimpin
Satker Badan Layanan Umum Pusat Pembiayaan Perumahan (BLU-PPP) Pada Kementerian
Perumahan Rakyat bertindak selaku Kuasa Pengguna (KPA) atas dana FLPP.
Tarif layanan BLU Pusat Pembiayaan Perumahan (BLU-PPP) pada Kementerian
perumahan Rakyat adalah imbalan atas suku bunga dana LFPP dari BLU-PPP kerada MBM
dan MBR menggunakan pola PembIayaan Bersama dengan Lembaga Keuangan Bank atas
Fasilitas KPR Sejahtera yang disalurkan melalui Lembaga Keuangan Bank sebagai pelaksana
FLPP (executing).
Tarif layanan BLU-PPP merupakan tarif dalam bentuk persentase suku bunga
menurun (sliding) dengan ketentuan berikut:
a.) Tingkat suku bunga dari BLU-PPP ke Lembaga Keuangan Rank paling tingsi
sebesar 0,5% per tahun; dan
b.) Tingkat suku bunga dari Lembaga Keuangan Bank ke MBM atau MBR paling
tinggi sebesar tingkat suku bunga pada huruf a ditambah 4,03%.
Tarif layanan BLU-PPP tersebut merupakan tarif maksimal yang dikenakan oleh
BLU-PPP dan Lembaga Keuangan Bank atas layanan KPR Sejahtera yang bersumber dari
dana FLPP.
Penetapan Pusat Pembiayaan Perumahan sebagai instansi yang menerap-kan pola
pengelolaan Badan Layanan Umum (BLU) diatur berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
(KMK) Nomor 290/KMK.OS/ 2010. BLU Pusat Pembiayaan Perumahan (BLU-PPP)
merupakan pelaksana kebijakan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
Kebijakan FLPP merupakan terobosan dalam pengembangan pembiayaan perumahan jangka
panjang. Pemerintah mengharapkan suku bunga KPR berada di bawah 10 persen atau
menjadi satu digit dan tetap sepanjang masa tenor.
Menteri Negara Perumahan Rakyat sebelumnya, Suharso Monoarfa, optimis bahwa
program kebijakan FLPP mampu menghemat APBN sebesar Rp21 triliun hingga 2014.
Selain itu, FLPP diharapkan mampu memerangi suku bunga tinggi serta membantu
penyediaan rumah bagi MBR. FLPP diprediksi dapat mengumpulkan dana Rp 100 Triliun
dalam tujuh tahun mendatang. Apabila hal itu terwujud, maka FLPP ini tidak hanya
digunakan untuk Pembiayaan perumahan, tetapi juga bisa ditawarkan untuk pembangunan
infrastruktur serta peningkatan akses masyarakat dalam perumahan.

254
 FLPP tidak akan membebani APBN, bahkan dapat menghemat APBN, sebab
anggaran Kemenpera sebesar Rp2,6 triliun dipindahkan dari pos anggaran belanja ke pos
pembiayaan FLPP juga akan memberikan manfaat cukup besar bagi MBR karena bantuan
yang diberikan ke masyarakat akan semakin besar serta jangka waktu angsuran KPR cukup
panjang, yakni , sekitar 15 tahun.
Direktur Utama Bank BTN, Iqbal Latanro, menyatakan bahwa skenla FLPP bisa
mendorong terciptanya besaran suku bunga KPR yang rendah karena penempatan dana
pemerintah di bank juga berbunga rendah. Dari komposisi yang ada, FLPP bisa menekan
bunga KPR menjadi 8,1s persen fixed rate selama tenor pembiayaan. Bunga dana yang
rendah memengaruhi biaya dana alias cost of fund.
Dengan biaya dana yang sangat murah, dipastikan suku bunga KPR bagi masyarakat
akan sangat rendah. Skema FLPP ditetapkan oleh pemerintah dengan mengambil dana APBN
sebesar Rp3, 1 triliun. Sebesar Rp2,6 triliun untuk penyaluran FLPP, sedangkan sisanya
untuk keperluan transisi dari mekanisme subsidi perumahan menjadi FLPP.
Penerapan FLPP masih mengalami kendala karena belum dikeluarkan-nya aturan
perpajakan. Para pengembang berharap pemerintah segera mengeluarkan aturan tentang
FLPP yang baru agar penjualan perumahan semakin bergairah. Ketua Apersi, Fery
Sandiyana, mengatakan bahwa sebelumnya pemerintah membebaskan PPN untuk harga
rumah hingga Rp55 juta. Sekarang, FLPP berlaku untuk harga rumah hingga Rp80 juta, tetapi
soal pajak belum diatur. Jika konsumen dapat diringankan dari sisi pajak, minat mereka
membeli rumah akan kian tinggi.
Penyaluran dana berupa FLPP juga terkendala persyaratan teknis. Untuk memperoleh
FLPP, masyarakat yang menjadi sasaran penyaluran dana harus memiliki NPWP dan SPT.
Kepemilikan Rumah Sejahtera Tapak ditujuki bagi masyarakat dengan penghasilan
maksimum Rp2,5 juta per bulan. Adapun untuk kepemilikan Rumah Sejahtera Susun hanya
ditujukan bagi masyarakat dengan penghasilan Rp2,5 juta sampai Rp4,5 juta.
Syarat NPWP dan SPT menjadi kendala tersendiri bagi pengembang. Deputi
Kementerian Perumahan Rakyat Bidang Pembiayaan, Sri Hartoyo menjelaskan bahwa
prosedur tersebut diperlukan untuk keberlangsungan penyaluran FLPP, sebab penyaluran
bantuan ditujukan bagi masyarakat.
Irman A Zahirudin, Direktur operasional bank BTN, berharap persyaratan NPWP dan
SPT tidak terlalu menghambat dana FLPP. Bagi masyarakat yang belum memiliki SPT,
cukup menyertakan NPWP. Kalau sudah ada harus menyertakan keduanya.

255
 Penyaluran bantuan FLPP masih terkendala akan adanya perubahan batasan rumah
sederhana minimal harus memiliki luas bangunan 36 meter per segi atau tipe 36 sesuai pasal
22 ayat 3 UU 1/2011 tentang perumahan dan kawasan pemukiman. Berdasarkan aturan baru
tersebut, rumah biasa yang bisa diberi fasilitas subsidi dari negara hanya memiliki luas
bangunan 36 m persegi. Aturan baru dirasakan memberatkan bagi apersi dan kalangan kelas
menengah kebawah sehingga mereka melakukan uji materi ke mehkamah Konstitusi secara
bersama sama

Saat ini Kemenpere membuat kebijakan pendukung FLPP berupa jumlah pembebasan
biaya sertifikasi tanah, perizinan SIPPt dan IMB, Pajak penyambungan Listrik gambar
instalasi listrik dan penyambungan air minum. Kemepera juga akan memberikan bantuan
sarana prasarana dan utilitas atau PSU berupa jalan lingkungan drainase jaringan air minum
jaringan listrik persampahan dan penanganan air limbah.

256
 BAB 19

Tips Sukses menjadi Investor Properti

Masyarakat Bisa berinvestasi dengan membelli produk properti seperti tanah, ruko,
apartemen, kondominium dan lain lain. Mereka yang mendirikan keberanian lebih besar,
dapat mendirikan perusahaan sendiri, menjadi penerima waralaba atau menjadi mitra usaha
jaringan MLM. Masing masing jenis Investasi tersebut pasti memiliki sisi keuntungan atau
kerugian. Bahkan tidak berinvestasi pun dapat mendatangkan resiko. Seperti tergerusnya
nilai mata uang dari waktu ke waktu sehingga menyebabkan uang tersebut makin tidak
berharga. Semakin tinggi potensi keuntungan suatu invesyasi semakin besar pula resiko
yang akan dihadapi.

Penulis mempunyai pengalaman pribadi meskipun tidak banyak dalam bidang jual
beli properti khususnya tanah kaveling Sertifikat hak milik di kota jember seluas 300 m
persegi di pinggir jalan perumahan dengan harga 30 juta. Saat itu masyarakat menilai tanah
tersebut tergolong mahal namun faktanya kami bisa menjual tanah itu hinggal harga 110
juta rupiah dalam waktu yang tak sampai dalam dua tahun. Karena itu harga harga tanah
kaveling di sekitar tanah tersebut juka ikut naik.

Pada awal 2000-an kami juga memberanikan diri untuk membeli tanah pekarangan
seluas 1000 meter persegi dengan SHM di kkota jember dengan harga 40 juta atau setara
dengan 30.000 per meter persegi. Saat ini harga tanah tersebut setara dengan 1,2 miliar
rupiah dengan harga per meternya sebesar 1.2 juta per meter persegi. Sehingga dalam kurun
waktu selama 13 tahun tanah tersebut telah mengalami kenaikan hingga 1.17 miliar atau
mengalami kenaikan dengan presentase hingga 3900 % dalam waktu 13 tahun. 300 % per
tahun. Fakta tersebut menunjukkan bahwa investasi properti dalam jangka panjang ( lebih
dari lima tahun) tergolong sangat menguntungkan. Apalagi jika investasi tersebut dilakukan
di kota besar, seperti jakarta dan sekitarnya. Pasti harganya sudah pasti melambung pesat.

257
 Waktu kami membeli tanah tersenbut bukan karena terdorong untuk mencari
keuntungan sesaat. Tapi karena memang terdorong hobimenabung dalam bentuk tanah.
Kami yakin berdasarkan pengalaman pribadi dan orang tua, investasi properti dalam jangka
panjang pasti menguntungjan karena harga yang terus melonjak dikarenakan permintaan
atas tanah terus naik namun tidak bisa diimbangi dengan persediaan tanah yang cenderung
tetap. Kunci lain dari kesuksesan dalam investasi properti adalah kesabaran.

Namun kesabaran itulah yang membuat banyak orang kurang begitu suka untuk
berinvestasi dalam properti. Terutama orang prang yang memiliki hgaya hiduo yang
konsumtif. Memang ada benarnya jika kadangkala jika properti dinilai sebagai aset yang
sulit untuk dicairkan atau liquid. Tapi hal tersebut dapat disiasati dengan membeli properti
yang memiliki lokasi yang strategis sehingga bisa lebih cepat laku terjual.

Lokasi lokasi dan lokasi. Itu salah satu prinsip utama yang jika kita hendak membeli
produk properti. Kami memiliki pengalaman pribadi tentang pentingnya lokasi dalam bisnis
properti. Saat itu kami membeli tanah kaveling 300 m di gang perumahan seharga 45juta.
Keuntungan tanah kaveling di gang tersebut adalah 45 juta-20 juta = Rp 25 Juta dengan
imbal hasil (Rol) = 25/20 x 100 % = 125%. Sebaliknya keuntungan dari menjual tanah
kaveling di pinggir jalan raya adalah 110 juta rupiah-30 juta = Rp 80 juta rupiah. Dengan
presentasi 267 % kesimpulannya membeli tanah kaveling di pinggir jalan besar memiliki
keuntungan yang lebih besar. Hal ini dikarenakan kemudahan akkses yang didapatkan oleh
para penghuni rumah di pinggir jalan tersebut yang tidak didapatkan oleh penghuni properti
yang tinggal di jalan jalan kecil.

Selain sifatnya yang sulitr untuk kembali, investasi properti juga bisa mendatangkan
resiko apabila kita membelinya tidak dengan cara tunai alis berhutang ke bank. Investasi
properti adalah investasi jangka panjang. Seperti kkr atau kredit investasi. Jika kita
menggunakan kredit jangka pendek ( seperti kredit modal kerja) untuk membeli rumah
properti, resikonya akan lebih basar karena kita harus mengembalikan uang tersebut dalam
jangka pendek, sementara keuntungan properti baru bisa bisa dipanen dalam jangka waktu
minimal lima tahun.

Tentu saja hal tersebut masih ada pengecualiannya, jika kita bbertemu dengan orang
dan sangat butuh untuk menjual propertinya dalam waktu cepat, kita akan mendapatkan

258
harga yang lebih murah atas properti tersebut. Hal itu dikarenakan kebutuhan mendedak
pemilik properti untu mendapatkan uang dari hasil penjualan properti tersebut. Sehingga
harga properti akan lebih rendah dari harga yang seharusnya di pasaran.

Kita juga perlu memastikan properti tersebut legal secara hukum dengan didukung
dengan dokumen dokumen kepemilikan atas properti yang otentik. Sehingga mencegah
timbulnya sengketa atas tanah dan properti diatasnya di masa yang akan datang.

Ada banyak tips untuk menjadi sukses di investasi pro[erti ini. Anda bisa membaca
buku buku bisa juga dengan mengakses internet.

Ada pepatah cina kuno menyatakan bahwa perjalanan 1000 kilometer diawali dengan
1 langkah sederhana. Artinya kesuksesan sebesar apapun pastinya diawali dengan sebuah
langkah sederhana. Langkah sederhana tersebut berupa keberanian untuk masuk kedalam
dunia investasi properti. Misalnya membeli properti dengan sebatas kemampuan yang ada
dan menjualnya di masa yang akan datang untuk mengambil keuntungan.

Robert G Allen, seorang motivator bisnis properti dari amerika serikat menyatakan
jangan menunggu untuk membeli real estat. Tapi belilah real estat dan kemudian
tunggulah.namun walaupun demikian dalam berinvestasi real estat kita juga harus
mengedepankan akal sehat dan kehati hatian. Bukan sekedar emosi atau gengsi gengsian.
Hal ini juga pernah disebutkan oleh para pakar pakar motivasi di berbagai belahan dunia.
Salah satunya menyatakan bahwa investasi sejatinya dimulai dan diakhiri dengan
pengendalian atas diri kita sendiri.

Pada Bab ini penulis sengaja mengutip perkataan Joe Hartanto seorang investor
properti yang sukses sekaligus seorang motivator bisnis yang terkenal di Indonesia. Joe
hartanto dalam bukunya property cash machine : langkah cerdas mendapatkan kekayaan
melalui properti berdasarkan pengalaman pribadinya. Menurut Joe Hartanto ada 13 Alasan
mengapa kita perlu berinvestasi di Bidang Properti.

1. They are not making anymore Land

Demikian ungkapan sederhana mark twain ketika menggambarkan keterbatasan
lahan properti. Jika ungkapan itu diterjemahkan secara bebas ke bahasa
indonesia bisa memiliki makna seerti ini ―Tuhan tidak menciptakan bumi yang

259
 kedua‖. Properti adalah produk yang sangat terbatas saya pernah secara isenga
melihat di dalam sebuah buku pinntar bahwa luas dataran bumi adalah 148.940.
540 kilometer persegi. Maka tidak aneh lahan tersebut menjadi rebutan oleh
banyak piha karena keterbatasan lahan tersebut. Tanah di bumi ini tidak bisa
bertambah jumlahnya namun jumlah manusia yang ingin menggunakan lahan
tersebut terus saja bertambah.

2. Kontrol Ada di tangan kita

Mari Kita lihat instrumen investasi yang lain terlebih dahulu. Jika kita
berinvestasi di pasar saham, bisakah kita mengonntrol pasar? Jawabannya
tidak. Harga saham sepenuhnya tergantung pada kemauan pasar. Dan pasrlah
yang membentuk harga saham. Kita hanya bisa mengambil keuntungan
apabila harga saham yang kita investasikan sedang tinggi harganya.Bagaimana
dengan emas? Kata banyak orang emas merupakan portofolio investasi yang
sangat aman dan juga menjanjikan. Memang benar harganya setiap tahun
selalu meningkat, namun apakah kita bisa menentukan dan mengontrol harga
emas tersebut? Tidak.
Harga emas juga ditentukan oleh pergerakan harga pasar. Lagi pula,
untuk mendapatkan uang darinya, kita harus melepas kepemilikan. Tidak bisa
tidak. Sekarang bandngkan dengan investasi di bidang properti. Sebagian
besar tindakan ada di tangan kita. Kita m=bisa mengontrol berapa harga
properti yang akan kita jual. Berapa batas penawaran minimun yang akan kita
toleransi dan berbagai kebebasan lainnya. Properti juga bisa menghasilkan
uang tanpa harus dijual. Yaitu dengan menyewakan properti tersebut ke orang
lain. Maka secara sendiri properti tersebut akan mendulang uang kepada kita
secara rutin. Kita juga bisa melakukan refinancing terhadapnya

3. Terlindung dari Inflasi

Berdasarkan pengalaman sejak dahulu kala, nilai investasi properti tidak pernah
mengalami penurunan harga. Paling tidak elalu lebih tinggi daripada inflasi.
Bahkan saat krisis ekonomi mendera indonesia beberapa tahun yang silam, nilai
properti melonjak tajam setelah krisis mereda. Pada tahun 2008, ketika nilai
inflasi bergerak diatas 12 persen, rata rata kenaikan harga properti lebih tinggi
dari kenaikan angka inflasi itu sendiri. Jadi walaupun tengah mengalami kriisis

260
 investasi properti tetap menguntungkan walaupun tidak maksimal.bandingkan
dengan deposito misalnya, seringkali bunga deposito lebih rendah daripada
inflasi yang terjadi. Nilai uang di deposito bukannya bertambah tapi malahan
berkurang. Teat seperti apa yang dikatakan robert T kiyosaki bahwa orang yang
paling banyak memiliki deposito sebenarnya adalah orang yang miskin karena
nilai uang yang berada di depositnya berkurang setiap saat.

4. properti senilai 10 bisa dibeli dengan bayaran senilai 1 saja

ketika kira membeli aset properti kita bisa menggunakan pengungkit atau
leverage. Kita tidak perlu punya uang sebanya harga proerti. Misalnya ada aset
yang harga jualnya 1 miliar. Apakah kita harus memiliki uang 1 miliar untuk
bisa mendapatkan properti tersebut? Tidak. Kita bisa membayar uang
mukanya terlebih dahulu atau DP-nya saja untuk bisa menguasai aset tersebut.
Sisanya dibiayai oleh pihak lain, misalkan bank. Dan yang memmbayar
cicilannya bukan kita, melainkan aset itu sendiri. Yaitu dengan
menyewakannya, uang hasil sewa digunakan untuk membayar cicilan.
Terkadang kita tak perlu mengeluarkan uang sendiri bahkan mendapatkan
cash back dari properti tersebut.

5. Mendapat untuk saat membeli

Ini merupakan salah satu favorit saya ketika mulai berinvestasi di proerti.
Padahal dalam hukum investasi lain mengatakan bahwa hasil investasi baru bisa
didapatkan dalam beberapa waktu kedepan, bukan pada saat memulai. Sebagai
contoh, pada 2004, saya melakukan transaksi pembelian pada sebuah townhouse
di karawaci. Saat itu harga pasar dari properti tersebut sekitar kurang lebih 120
juta rupiah dan harga NJOP nya adalah 115 juta rupiah. Namun saya berhasil
membelinya dengan harga 90 juta. Itu berartisaat membeli townhouse tersebut
saya sudah mendapatkan keuntungan sebesar 30 jutaan rupiah. Angka itu lah
yang akan saya dapat jika langsung menjualnya di pasar.

6. Nilai aset bisa ditingkatkan dengan modal kecil

Hanya Properti yang bisa ditingkatkan nilaianya dengan cara yang sangat
sederhana dan biaya yang cukup rendah. Misalnya cukup dengan mengecat
ulang properti atau mengganti pagar lama dengan pagar yang baru, atau bisa

261
 juga dengan menambahkan kanopi untuk mendongkrak nilai aset yanng kita
miliki

7. Mendapat dua keuntungan sekaligus yaitu berasal dari capital gain dan dari cash
flow
Lagi lagi hanya properti yang bisa begini.sekali menngayuh dua tiga pulau
terlampaui capital gain adalah keuntungan yang diperloleh dari selisih harga jual
saat ini dengan harga beli yang dulu kita lakukan. Sedangkan cash flow adalah
penghasilan yang dapat kita dulang dari aset tersebut.aset properti bekerja jntuk
membiayai dirinya sendiri. Entah uang sewa atau uang bisnis diatasnya.
Jika ada dua macam cash flow, yang dihasilkan positif dan negatif. Cash flow
positif kita peroleh jika setelah dikurangi biaya operasional, biaya perawatan,
dan cicilan ke bank, aset kita masih menyisakan dana. Misalkan rumah kos yang
setiap bulannya menghasilkan 20 juta rupiah. Setelah dikurangi biaya
operasional 5 juta rupiah. Biaya perawatan sebesar 2 juta rupiah. Dan cicilan ke
bank sebesar 11juta rupiah. Masih ada sisa 2 juta. Itu berarti cash flow yang
dimili aset kita itu positif. Jika negatif berarti tidak menyisakan dana bahkan
harus mengeluarkan uang setiap bulan.

8. Mendapat uang tanpa menjual

Hanya sedikit jenis investasi yang bisa seperti itu. Selain dengan menyewakan
dan menjadiikanyya sebagai tempat usaha, kita bisa menikmati hal tersebut
hanya dengan melakukan refinancing. Refinancing atau pendanaan ulang pernah
saya lakukan atas rumah tinnggl saya untuk mendapatkan modal tambahan
untuk membuka sebuah bisnnis. Dan dari bisnis tersebut saya bisa menciptakan
cash flow yang bernilai positif.

9. Tidak menyita waktu

Suatu hari teman saya panik. Saya bingung melihatnya. Ternyata nilai indeks
saham di amerika malam sebelumnya anjlok. Hal tersebut jelas mempengaruhi
sahamyang dia miliki. Ia kemudian terbenam dalam mengutak atik saham yang
dimilikinya dengan pialang sahamnya seharian. Katanya hal itu bisa terjadi
kapan saja. Bukan hanya saat itu saja. Bahkan sudah berkali kali terjadi.
Akibatnya setiap ada informasi negatif ia harus bersiap siap.

262
 Selama ini investasi surat berharga seperti saham dianggap tidak enyita waktu.
Namun bukti diatas berkata lain. Hal tersebut berbeda dengan investasi di bidang
properti. Kita sebagai pemilik properti tidak perlu panik seperti itu. Dalam
melakukan kegiatan rutin kita bisa mempekerjakan orang lain. Nilai properti
tidakpernah anjlok dalam hitungan detik sehingga kita bisa lebih tenang
menjalani hidup. Saya punya beberapa rumah sewaan. Tetapi saya jarang untuk
menengoknya. Yang paling sering saya tengok justru rekening di bank, tempat
para penyewa mentransfer biaya sewa. Dengan kata lain investasi properti tidak
perlu menyita bnyak waktu.

10. Nilainya naik terus secara konsisten

Kita tidak perlu khawati nilai properti kita dalam hitungan hari minggu atau
bulan akan menyusut jauh. Sampai hingga 10 persen atau 20 persen dari nilai
saat kita membelinya. Seandainya properti yang kita beli kita diamkan saja, tidak
kita renovasi, atau tidak kita tambahi apapun nilainya pada 10 tahun kedepan
pasti tetap bahkan kemungkinan besar akan menjadi berlipat lipat dari harga
sebelumnya.

11. Sarana penghematan pajak yang legal dan menguntungkan

Secara pembukuan nilai nilai bangunan sebuah properti itu bisa disusutkan
setiap tahunnya. Di sini yang disusutkan hanyalah nilain bukunya saja tetapi
nilai sesungguhnya tidak pernah bisa disusut, kecuali bangunan tersebut tidak
pernah dirawat dan akan roboh. Nilai penyusutan tersebut bisa dimasukkan
kedalam biaya pengurang atas pajak yang dibebankan kepada kita.

12. Bank sangat suka dengan pinjaman investasi properti

Bank itu tahu persis bahwa resiko dari investasi properti jauh lebih rendah dari
jenis investasi yang lainnya. Itu terbujtu dengan lebih rendahnya binga kredit
properti dibandingkan dengan bunga kredit lainnya. Jangjka waktu kreditnya pun
menjadi lebih panjang.

13. Orang kaya berinvestasi di properti

Selain berbisnis dengan usahanya orang orang kaya juga berinvestasi di bidang
properti. Bahkan setiap orang yang dikenal dengan pengusaha di bidang non

263
 properti ternyata bidang usaha mereka yang sesungguhnya ada di bidang
investasi properti.salah satu contohnya adalah Ray Kroc, pemilik waralaba
McDonald jaringan waralaba franchise asal amerika itu memang menjajakan
aneka makanan cepat saji.

Menurut hemat penulis, ke tiga belas bisnis properti dari joe hartanto sangat mungkin
untuk dipraktekan sehingga berbuah kesuksesan. Secara pribadi penulis sebelumnya
telah mempraktekkan hal hal tersebut secara otodidak, dan alhamdulillah hasilnya
dapat memmbanggakan kondisi ekonomi keluarga kami.

264
 BAB 20

Tips Membeli rumah Melalui KPR

Tips praktis membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah atau biasa
disebut dengan KPR yang disajikan di bab ini sebagian dikutip dari brosur Home
Buyer Manual, yang diterbitkan oleh PT Persero sarana multigriya Finansial atau
SMF.

Brosur Home Buyer Manual Berisi tentang informasi cara yang baik dan
benar dalam memiliki rumah dengan menggunakan MPR. Infoemasi yang dibuat
dengan brosur ini bertujuan untuk membantu masyarakat yang ingin membeli rumah
melalui KPR. Namun bekum memiliki pengalaman berhubungan dengan lembaga
penyalur KPR.

Membeli rumah merupakan investasi besar dalam hidup seseorang, sebuah

keputusan harus diammbil dengan bijak. Hal itu disebabkan karena rumah adakah
tempat tinggal keluarga bernaunga sehingga ada pepatah bijak, rumahku surgaku,
rumahku istanaku.

1. CARA MUDAH MEMILIKI RUMAH

Cara terbaik dan benar dakan mencari kredit Pemilikan Rumah adalah langsung
berhubungan dengan lembaga penyalur KPR. KPR merupakan transaksi yang rumit,
dan lembaga penyalur KPR adalah pihak yang tepat untuk bertanya.

Jadi, Jangan malu untuk bertanya kepada mereka. Unit pelayanan konsumen
yang dimiliki lembaga penyalur KPR akan dengan senang hati membantumu. Mereka
akan membantu memperkirakan besaran KPR yang sesuai dengan kemampuann
keuangan kita, agar tidak sampai ― besar pasak daripada tiang‖. Dengan enyadari
kemampuan keuangan kita terlebih dahulu upaya pencarian rumah impian akan lebih
terarah.

Lembaga penyalur KPR Juga merupakan teman kita. Bukan hanya tempat
untuk meminjam uang saja. Kita akan terus berhubungan dengan lembaga penyyalur

265
 KPR Tersebut dalam jangka waktu yang cukup lama, yaitu selama jangka waktu
KPR. Carilah informasi dari surat kabar, majalah, brosur, atau internet mengenai
produk KPR yang ditawarkan. Temuilah unit elayanan konsumen dari beberapa
lembaga penyalur KPR.`dan sampaikanlah keinginan serta harapan kita. Bertanyalah
sebanyak mungkin tentang hal hal yang belum dan ingin kita ketahui tenntang
pproduk produk KPR yang bersangkutan. Bandingkan mutu pelayanan yang satu
dengan yang lainnya. Kita tentu dapat merasakan perbedaan cara mereka dalam
melayani konsumen. Sebagai konsumen kita adalah raja sehingga jangan sekali kali
mau digiring untuk menyetujui hal hal tertentu yang sebenarnya tidak sesuai dengan
kkemapuan kita.

A. Langkah Awal Sebelum Membeli Rumah

Kredit pemilikan rumah adalah sebuah transaksi yang cukup rumit, namun lembaga
penyalur KPR yang sudah berpengalaman danmenjunjung tinggi etika bisnis dan
pelayanan akan mampu menjelaskan hal hal yang baik dan yang kurang
menyenangkan dalam proses KPR.
a. Mulailah dengan mengunjungi beberapa lembaga penyedia KPR setiap lembaga
penyalur KPR mempunyai Produk dan kebijakan KPR yang berbeda. Karena itu
kita perlu membandingkan produk KPR dengan pelayanan yang mereka tawarkan
sebelum menentukan pilihan. Hal penting yang kita perlu kita perjatikan dalam
memilih lembaga penyalur KPR yaitu
1. Produk KPR yang sesuai dengan Kemampuan
2. Pelayanan yang dapat memberikan rasa nyaman
3. Dengan memilih produk KPR yang sesuai kemampuan, kita telah
menghindarkan diri dari kemungkinan timbulnya kesulitan pada kemudian
hari. Pelayanan juga merupakan hal yang penring karena kita akan
berhubungan dengan lembaga penyalur dana KPR selama masa KPR
berlangsung, dan untuk jangka waktu yang lama.
b. Mengumpulkan informasi Penting dari lembaga lembaga penyalur KPR informasi
pernting harus diperoleh dari :
1. Perkiraan Besarnya KPR
Setelah kita menjelaskan besar penghasilan kita dan pasangan kita, maka
lembaga penyalur KPR dapat memberikan perkiraan besaran KPR yang dapat

266
 kita peroleh, jumlah perkiraan besaran KPR belum pasti dan masih dapat
berubah.
Jumlah perkiraan besaran KPR belum pasti dan masih dapat berubah.
.Besaran jumlah KPR yang pasti akan tercantum dalam sebuah surat
persetujuan kredit setelah kita mengumpulkan aplikasi KPR secara resmi.
2. Tabel Angsuran
Lembaga penyedia KPR juga menyediakan tabel angsuran. Kita hanya perlu
menanyakannya sehingga kita diajarin cara membaca tabel tersebut sehingga
bisa paham
3. Perkiraan harga rumah yang terjangkau
Jika sudah diketahui besarnya KPR dan diperkuat dengan perkiraan besarnya
uang muka yang dapat kita sediakan maka sudah dapat dihitung perkiraaan
harga rumah yang sesuai dengan harga rumah yang sesuai dengan kemampuan
keuangan kita.
4. Daftar nama pengembang dan llokasinya
Lembaga penyalur KPR memounyai
5. Perkiraan biaya KPR
6. Daftar dokumen yang diperlukan

Manfaat yang diperoleh dari mengunjungi lembaga penyalur KPR terlebih dahulu
adalahmembangun rasa percaya diri.dengan cara tersebut kita dapat mengetahui
kemampuan keuangan kita yang sebenarnya dan tidak selalu menggebu gebu dalam
melaksanakan pembelian properti.

c. Memilih produk KPR Sesuai Kemampuan

Tersedianya berbagai jenis KPR dapat membuat kita bertambah bingung. Namun, beragam
penawaran, bisa juga diartikan terbukanya peluang untuk memilih, asalkan kita tahu apa
harus kita cari dan bagaimana mendapatkannya. Tips untuk memilih produk KPR, yakni
dengan memperhatikan faktor-faktor berikut dan membandingkannya dengan kemampuan
kita:

 Angsuran KPR
Yang paling mudah adalah dengan membandingkan besarnya angsuran KPR yang ditawarkan
oleh beberapa lembaga penyalur KPR. Dengan jumlah KPR yang sama, jangka waktu yang
sama, kita bisa mengetahui lembaga mana yang menawarkan KPR dengan angsuran yang

267
lebih kecil. Perbandingan sebaiknya tidak hanya dilakukan terhadap besarnya suku bunga,
karena bisa saja suku bunga sama, dan jumlah KPR sama, tetapi jumlah angsurannya
berbeda.

 Suku Bunga Tetap atau Tidak Tetap

Dengan suku bunga tetap (fixed), maka angsuran KPR tidak berubah selama masa KPR.
Pastikan jangka waktu berlakunya suku bunga tetap ini. Umumnya lembaga penyalur KPR
menawarkan suku bunga tetap untuk waktu tertentu, setelah itu berlaku suku bunga tidak
tetap. Suku bunga tidak tetap atau mengambang (floating) akan menyulitkan kita membayar
cicilan karena jumlah cicilan KPR per bulan bisa bertambah besar. Jangan malu untuk
bertanya perihal jenis suku bunga tersebut agar kita tidak sampai dirugikan.

B) Cara Memilih Produk KPR dan Memilih Rumah

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam memilih produk KPR:

a. Angsuran Tetap
Ada kalanya lembaga penyalur KPR menawarkan produk ''angsuran tetap" yang dapat
mengakibatkan jangka waktu KPR menjadi lebih panjang/pendek. KPR dengan angsuran
tetap, artinya jumlah angsuran KPR yang dibayarkan setiap bulan akan tetap jumlahnya,
namun jangka waktu KPR bisa berubah, lebih panjang atau pendek, tergantung pada fluktuasi
tingkat bunga pasar.

b. Perubahan Suku Bunga

Suku Bunga KPR tidak tetap atau rnengambang (floating), artinya tingkat suku bunga
bisa berubah tergantung gejolak suku bunga di pasar uang. Biasanya suku bunga tidak
tetap lebih rendah daripada suku bunga tetap. Jika lembaga penyalur KPR menawarkan
tingkat bunga tidak tetap, maka ketika bunga pasar turun, umumnya bunga KPR yang
ditawarkan kepada masyarakat juga akan turun. Demikian juga sebaliknya, ketika suku
bunga di pasar uang naik maka bunga KPR ikut naik.

268
 Setiap lembaga penyalur KPR mempunyai kebijakan yang berbeda tentang perubahan
suku bunga. Sebaiknya kita menanyakan apakah mereka berhak melakukan perubahan
suku bunga setiap saat berdasarkan kriteria/tolak ukur tertentu. Kita juga perlu
menanyakan, jika terjadi penurunan bunga KPR, apakah penurunan itu juga akan
diberlakukan terhadap KPR yang sudah dicairkan sebelumnya. Ada kalanya, saat bunga
turun, maka suku bunga baru hanya diberlakukan terhadap konsumen baru dan tidak
berlaku bagi nasabah KPR yang sudah menikmati KPR. Pastikan syarat tersebut tercantum
dalam perjanjian kredit.

c. Menurunnya Sisa KPR Karena Angsuran

Pembayaran angsuran yang kita lakukan setiap bulan terdiri atas komponen pokok yang
akan mengurangi sisa KPR dan komponen bunga yang akan menjadi pendapatan lembaga
penyalur KPR. Pada awal masa KPR, komponen bunga akan lebih besar daripada pokok
dan selanjutnya komponen bunga akan menurun sedangkan komponen pokok akan
meningkat sampai KPR lunas. Ada bank yang menghitung penurunan sisa KPR setiap
bulan setelah menerima pembayaran

angsuran bulanan. Ada pula bank yang menghitung penurunan sisa KPR setiap tahun
setelah menerima 12 kali angsuran. Cara membedakannya adalah bahwa angsuran yang
menurun setiap bulan lebih kecil daripada angsuran yang menurun setiap tahun meskipun
besaran bunganya sama.

d. Pelunasan KPR Sebelum Waktunya

269
Umumnya lembaga penyalur KPR memberikan kesempatan kepada nasabah untuk melunasi
KPR sebelum waktunya dengan syarat-syarat tertentu.

e. Biaya KPR

Biaya KPR mencakup biaya penilaian, biaya notaris, akta jual beli PPAT, akta perjanjian
kredit, akta pemasangan Hak Tanggungan, premi asuransi kebakaran, premi asuransi jiwa
kredit, dan lain-lain. Biaya KPR harus dilunasi. sebelum penandatanganan perjanjian KPR
(akad kredit).

Kebanyakan orang merasa takut menghubungi lembaga penyalur KPR karena khawatir
aplikasi KPR-nya akan ditolak. Pada kenyataannya, lembaga tersebut justru akan mencari
cara terbaik memberikan KPR yang sesuai dengan kemampuan nasabah, karena itu
merupakan bisnis mereka. Dalam proses aplikasi KPR, lembaga penyalur KPR ingin
mengetahui dan mempertimbangkan faktor-faktor berikut:

 Penghasilan dan Pengeluaran

Penyalur KPR ingin tahu berapa besar penghasilan, sumber penghasilan, serta seberapa
jauh kestabilan penghasilan kita. Apabila kita memiliki penghasilan lain di luar gaji, atau
istri/suami juga memiliki penghasilan, sebaiknya beritahukan agar mereka dapat
memperhitungkan penghasilan tambahan tersebut dalam membantu kestabilan penghasilan
kita. Mereka juga ingin mengetahui pengeluaran kita, termasuk utang jangka panjang lain,
seperti angsuran atas pinjaman kendaraan bermotor, alat elektronik, serta cara dan
kebiasaan dalam menggunakan kartu kredit.

 Disiplin Membayar Utang

Mereka ingin tahu tingkat kedisiplinan kita dalam mengembalikan KPR. Apabila kita
pernah mempunyai masalah pembayaran utang pada masa lalu, sebaiknya bicarakan hal
itu secara terbuka dengan menyerahkan bukti yang diperlukan. Dengan bersikap terbuka,
kemungkinan besar tak ada hal yang perlu dirisaukan.

270
 Kebiasaan Menabung
Penyalur KPR juga ingin tahu bagaimana kebiasaan kita menabung serta pengelolaan
tabungan tersebut. Mereka berasumsi jika kita memiliki kebiasaan menabung yang baik,
maka kita akan cenderung untuk tertib dan patuh dalam membayar cicilan KPR.

 Hasil Penilaian Rumah

Penyalur KPR juga akan mempertimbangkan hasil penilaian atas rumah berikut tanah
yang akan dijadikan agunan KPR. Penilaian dilakukan atas rumah yang telah siap huni.
Hasil penilaian bisa lebih besar daripada harga jual, atau lebih kecil daripada harga jual,
atau sama dengan harga jual.

 Uang Muka
Besarnya uang muka tergantung pada kebijakan lembaga penyalur KPR tentang
maksimum KPR yang dapat diberikan, serta hasil penilaian rumah dan tanah yang akan
dibeli. Contoh: Jika kita memenuhi syarat untuk mendapatkan KPR sebesar Rp21 juta dan
ingin membeli rumah seharga Rp30 juta sedangkan maksimum KPR yang dapat diberikan
adalah 70%, berapa uang muka yang harus Anda sediakan? Apakah Rp9 juta? Belum
tentu, tergantung mana yang lebih rendah antara harga jual dengan hasil penilaian.

Mari kita simak contoh perhitungan berikut: Jika hasil penilaian rumah adalah Rp28
juta—meskipun harga jualnya Rp30 juta maka besarnya KPR adalah Rp19,6 juta (70% x
Rp28 juta). Berarti kita harus menyediakan uang muka sebesar Rp10,4 juta (Rp30 juta -
Rp19,6 juta). Jika hasil penilaian rumah adalah Rp35 juta meskipun harga jualnya Rp30
juta—maka besarnya KPR adalah Rp21 juta (70% x Rp30 juta). Berarti kita cukup
menyediakan uang muka Rp9 juta (Rp30 juta - Rp21 juta). Kita dapat meminta saran dari
unit pelayanan konsumen pada lembaga penyalur KPR jika kita menghadapi masalah uang
muka.

Hal-hal yang perlu diperhatikan ketika memilih rumah:

 Jarak lokasi permukiman dengan tempat kerja dan tempat tingal keluarga.
 Lokasi perumahan harus bebas banjir.
 Lokasi perumahan tidak dilewati Saluran Tegangan Tinggi (SUTET)milik PLN.
 Ketersediaan sarana transportasi umum yang memadai.
 Ketersediaan prasarana lingkungan, seperti pasar tradisional, pasar swalayan, sekolah,
tempat ibadah, puskesmas, rumah sakit, dan lain-lain.

271
  Ketersediaan sarana lingkungan termasuk saluran pembuangan air kotordi lokasi.
Ketersediaan jaringan listrik, jaringan air bersih, dan jaringan telepon.
 Kualitas bangunannya termasuk saluran air kotor, instalasi air bersih, septictank dan
resapannya harus berfungsi dengan baik.
 Khusus rumah bekas, maka periksalah:
 PBB (Pajak Bumi dan Bangunan),
 Tagihan PLN, PAM, Telepon,
 Meteran listrik, dan lain-lain.

2. MENGAJUKAN APLIKASI KPR

Proses pengajuan aplikasi KPR dapat menjadi pengalaman transaksi keuangan yang
paling rumit. Adalah wajar jika timbul kesan seolah-olah lembaga penyalur KPR ingin
mengetahui semua hal mengenai diri kita dan keadaan keuangan kita. Memang kita tidak
perlu menceritakan seluruh aspek kehidupan, namun bukan mustahil dalam beberapa situasi,
lembaga penyalur KPR merasa perlu untuk menanyakannya. Umumnya, yang ingin mereka
ketahui berkisar pada aspek identitas pribadi, pekerjaan, keuangan, dan informasi tentang
rumah yang akan kita beli. Karena itu, siapkan seluruh dokumen lengkap yang berkaitan
dengan hal tersebut.

Cara terbaik agar proses pengajuan aplikasi KPR menjadi lebih mudah dan cepat
adalah menyiapkan semua dokumen kita dan pasangan kita (istri/ suami). Pada umumnya
lembaga penyalur KPR telah menyediakan daftardokumen apa saja yang perlu kita siapkan,
di antaranya:

 Surat bukti diri, seperti KTP, SIM, paspor kita dan pasangan kita (istri/suami).
 Surat nikah (bagi yang telah menikah)
 Kartu keluarga
 Riwayat pendidikan dan pekerjaan

272
 Bukti penghasilan
 Perjanjian pengikatan jual-beli dengan pengembang/penjual
 Bukti pembayaran uang muka
 Perjanjian pinjaman jika Anda memiliki pinjaman lain
Bagi kita, menyerahkan aplikasi KPR merupakan suatu langkah besar. Namun, bagi
lembaga penyalur KPR, itu baru merupakan langkah awal. Aplikasi berikut seluruh data dan
dokumen pendukung, akan mulai diproses dengan tahapan sebagai berikut:

a. Tahap Verifikasi

Verifikasi adalah suatu proses pemeriksaan ulang atas kebenaran data dan informasi yang
kita berikan, termasuk pemeriksaan ulang kepada pihak yang terkait. Jika informasi yang
kita berikan ternyata berbeda dengan hasil verifikasi, lembaga penyalur KPR akan
menyelesaikan masalah perbedaan itu terlebih dahulu sebelum proses dilanjutkan. Karena
itu, penting untuk memberikan informasi yang tepat, benar, dan akurat.

b. Tahap Analisis Risiko

Petugas analisis kredit akan menganalisis aplikasi dan hasil verifikasi. Di sinilah semua
informasi akan dikaji dan dipertimbangkan terutama yang berkaitan dengan data tentang
pendapatan, pengeluaran, kekayaan, dan kewajiban keuangan.

c. Tahap Keputusan KPR

Hasil analisis risiko dan rekomendasinya akan dikirim kepada pejabat yang berwenang
untuk mendapat keputusan apakah aplikasi penyalur KPR disetujui atau ditolak. Setiap
lembaga penyalur KPR mempunyai standar kebijakan KPR yang berbeda. Bisa saja
aplikasi kita ditolak, namun disetujui lembaga penyalur KPR lainnya.

Lama waktu proses penerbitan keputusan KPR berbeda antara satu lembaga penyalur
KPR dengan lembaga penyalur KPR lainnya. Kadang kala lamanya proses penerbitan
keputusan disebabkan karena suatu hal yang berada di luar kemampuan lembaga penyalur
KPR, seperti proses verifikasi. Jika kita memberikan informasi yang lengkap dan akurat,
berarti kita telah membantu mempercepat proses aplikasi.

Kita jangan gusar jika setelah menunggu, ternyata masih ada informasi lain yang
diminta. Hal itu bisa terjadi karena lembaga penyalur KPR bersungguh-sungguh memerlukan

273
informasi tambahan dan ingin membantu kita. Dimintai informasi tambahan bukanlah suatu
hal yang perlu ditakuti. Jika akan bepergian, kita harus selalu siap untuk dihubungi. Jika kita
ingin mengetahui sampai di mana prosesnya, kita dapat menghubungi lembaga penyalur
KPR. Namun, perlu diingat bahwa proses KPR membutuhkan waktu, menelepon setiap saat
tidak akan mempercepat proses.

Jika aplikasi KPR disetujui, kita akan diberitahu melalui surat keputusan kredit. Pada
umumnya, surat keputusan kredit diberikan dalam rangkap dua: lembar asli untuk kita dan
tembusan/fotokopi dikembalikan kepada lembaga penyalur KPR setelah kita tandatangani.
Bersamaan dengan surat keputusan kredit, umumnya kita juga diberitahu mengenai kepastian
besarnya "biaya KPR" yang harus segera dilunasi sebelum akad kredit dilaksanakan.
Umumnya lembaga penyalur KPR juga memberitahu tentang dokumen apa saja yang harus
dibawa dan siapa saja yang harus hadir pada saat akad kredit. Jika aplikasi KPR ditolak,
penolakan tersebut akan diberitahukan secara tertulis. Kita perlu mengetahui alasan
penolakan agar kita dapat menentukan langkah apa yang harus dilakukan untuk
memperbaikinya, atau memastikan bahwa hal tersebut tidak terjadi lagi pada masa yang akan
datang.

Alasan penolakan KPR dapat didasari hal-hal berikut:

a) Terbatasnya kemampuan nasabah untuk membayar uang muka dan biaya KPR.
b) Penghasilan nasabah tidak mencukupi untuk membayar cicilan KPR hingga lunas.
c) Nasabah terlaiu banyak berutang.
Sejak awal hendaknya kita memberikan informasi tentang fasilitas kredit yang
pernah/sedang kita nikmati agar kita tidak menemui kesulitan

pada kemudian hari. Berutang kepada berbagai pihak untuk keperluan yang sifatnya
konsumtif, termasuk penggunaan kartu kredit yang berlebihan, sangat memengaruhi
keputusan pemberian KPR. Penggunaan kartu kredit yang

mendekati berlebihan, penggunaan kartu kredit yang lirnit, atau pembayaran cicilan kredit
lain yang diangsur terus-menerus, dapat mengagalkan aplikasi KPR yang kita ajukan.

d) Masa lalu kredit yang kurang memuaskan.

274
 Lembaga penyalur KPR dapat mengetahui masa lalu kredit yang pernah atau sedang kita
nikmati. Mereka juga dapat mengetahui jika kita pernah melakukan keterlambatan
pembayaran kewajiban, penundaan pembayaran, atau kebangkrutan. Dalam keadaan
seperti itu kesempatan untuk mendapatkan persetujuan aplikasi KPR amatlah kecil.
Umumnya tidak ada toleransi terhadap konsumen KPR yang memiliki sejarah kredit yang
buruk.

Fakta bahwa aplikasi KPR kita ditolak, bukan berarti kita tidak dapat menikmati fasilitas
KPR selamanya. Ada langkah perbaikan yang dapat kita lakukan. Beberapa masalah
mungkin dapat diselesaikan dalam waktu cepat, sementara lainnya lebih lama, tapi kita
bisa memperbaiki masalah yang paling utama. Luangkan waktu untuk menganalisis
dengan tepat mengapa aplikasi kita ditolak dan langkah apa yang harus diambil untuk

menghilangkan penyebab dari penolakan tersebut. Sebagai contoh, jika kita termasuk
dalam daftar hitam (black list) debitur macet di Bank Indonesia, kita harus menyelesaikan
masalah itu terlebih dulu sebelum mengajukan permohonan KPR. Daftar hitam BI dapat
dihapus jika kita melunasi semua tunggakan utang lama yang menyebabkan kita
dimasukkan dalam daftar tersebut.

3. PENANDATANGANAN PERJANJIAN KREDIT

Akhir dari suatu proses aplikasi KPR adalah penandatanganan akta perjanjian jual-beli via
Notaris/PPAT (perjanjian jual-beli rumah yang menjadi objek KPR), akta perjanjian kredit
(perjanjian utang piutang), dan akta perjanjian jaminan (pengikatan Hak Tanggungan).
Penandatanganan ketiga akta perjanjian tersebut dilakukan di hadapan Notaris dan pejabat
Penerbit KPR. Pada saat itu, kita harus membuktikan bahwa sernua kewajiban pembayaran
uang dan biaya lainnya telah dilunasi sebagai syarat kita dapat rnenandatangani berbagai
macam dokumen.

Langkah-langkah persiapan sebelum penandatanganan Perjanjian Kredit, antara lain:

 Mintalah jadwal penandatanganan akad kredit kepada petugas segera setelah kita
menerima surat keputusan kredit.
 Sebelum jadwal penandatanganan akad kredit, luangkan waktu kita bersama pengembang
untuk melakukan penelitian akhir atas kondisi rumah, termasuk kesesuaian spesifikasi
bahan bangunan untuk memastikan tidak ada kerusakan/kekurangan.

275
 Kita beserta pasangan (istri/suami) perlu mempersiapkan diri dengan meluangkan waktu
khusus untuk acara penandatanganan perjanjian kredit.
Dokumen yang harus dibawa saat penandatangan Perjanjian Kredit:

 KTP asli dan fotokopi KTP kita dan pasangan (istri/suami)

 Bukti pelunasan biaya penilaian dan biaya KPR (asli dan fotokopi)
 Bukti pelunasan uang muka
 Perjanjian pengikatan jual-beli dengan pengembang (asli dan fotokopi)
 Surat keputusan kredit dari bank (asli dan fotokopi)
 Kartu keluarga (asli dan fotokopi)
Para pihak yang perlu hadir dalam penandatanganan akta perjanjian kredit meliputi: pihak
lembaga penyalur KPR (selaku kreditur), pihak Pengembang (developer) selaku penjual
rumah, kita selaku debitur dan pembeli rumah beserta pasangan (suami/istre, serta notaris
selaku PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Saat penandatanganan akta Perjanjian Kredit, lembaga penyalur KPR akan melakukan
penelitian akhir untuk meyakinkan bahwa seluruh dokumen telah lengkap dan para pihak
telah lengkap hadir serta seluruh kewajiban pembayaran telah lunas. Lembaga penyalur KPR
akan menjelaskan pokok-pokok yang terkandung dalam akta/dokumen yang akan kita tanda-
tangani. Sebaiknya kita menyimak dengan saksama semua dokumen yang dibacakan
notaris/PPAT yang akan kita tandatangani, dan jangan malu untuk bertanya kalau ada yang
kurang jelas.

Jangan mau menandatangani dokumen dalam keadaan kosong, dengan alasan apa pun.
Penandatanganan akta Perjanjian Kredit mungkin saja dilakukan secara massal. Pada saat
penanganan Perjanjian Kredit, terjadi 2 perbuatan hukum:

1) Penandatanganan akta jual-beli PPAT atas rumah berikut tanah antara pihak pengembang
(selaku penjual rumah) dengan kita (selaku pembeli rumah), dan
2) Penandatanganan perjanjian kredit dan akta lainnya, antara lembaga penyalur KPR
(selaku kreditur) dengan kita (selaku debitur).
Setelah penandatanganan akta Perjanjian Kredit, pihak pengembang lazimnya masih
memberikan jaminan kelayakan konstruksi selama 90 hari sejak akad kredit. Hal tersebut
harus disepakati sejak awal kita akan membeli rumah. Jika ada jaminan tersebut, manfaatkan
kesempatan itu untuk meneliti kondisi rumah termasuk saluran air bersih, air kotor, letak dan

276
tatanan kabel listrik, dan lain-lain. Jika menemukan kejanggalan, segera laporkan kepada
lembaga penyalur KPR karena ada kalanya mereka masih menahan sebagian dana KPR
sebagai jaminan kelayakan konstruksi.

Simpan seluruh dokumen termasuk seluruh bukti pembayaran angsuran dengan baik
agar jika diperlukan, kita bisa mendapatkannya dengan mudah. Penandatanganan akta jual-
beli PPAT berarti pelunasan pembelian rumah, yang merupakan titik awal bagi kita untuk
tinggal di rumah sendiri, mungkin juga merupakan titik awal dari tahapan kehidupan kita
serta awal dari hubungan yang akan terjalin antara kita dan lembaga penyalur KPR. Kita
harus mengetahui kapan saat pembayaran angsuran KPR pertama kali dan seterusnya, agar
kita tidak sampai dinilai melakukan wanpestasi (ingkar janji) sehingga kita terhindar dari
pinalti (denda).

Ketentuan mengenai denda atas keterlambatan angsuran tercantum dalam Perjanjian

Kredit. Kebanyakan lembaga penyalur KPR tidak menoleransi keterlambatan pembayaran,
jadi pastikan pembayaran KPR kita tepat waktu. Perlu diingat, saat kita membayar angsuran
tepat waktu dan dalam jumlah yang benar berarti kita sedang membangun kepercayaan.
Dengan bermodalkan kepercayaan itu, kita akan mudah berhubungan dengan lembaga
penyalur KPR ataupun lembaga keuangan lainnya.

Setelah akad kredit, kita akan menerima dokumen KPR secara bertahap dengan urutan:

a) Bukti pencairan dana

b) Fotokopi Akta Jual-Beli PPAT
c) Fotokopi Sertilikat Hak Atas Tanah
d) Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
e) Salinan Akta Perjanjian Kredit dan Akta Pengakuan Utang
f) Salinan Akta Pembebanan Hak Tanggungan

4. MEMBAYAR ANGSURAN KPR

Ada kalanya pembayaran angsuran KPR tidak berjalan mulus di kemudian hari. Jika kita
mempunyai masalah dalam pembayaran angsuran bulanan KPR, segera hubungi lembaga
penyalur KPR yang telah memberikan KPR kepada kita. Menghubunginya sesegera mungkin
adalah langkah bijaksana yang harus ditempuh.

277
 Jika kita tidak bisa membayar angsuran KPR sebagaimana mestinya, lembaga penyalur
KPR mempunyai hak untuk menyita dan menjual rumah kita menurut prosedur hukum. Hasil
penjualan akan digunakan untuk melunasi sisa tunggakan KPR kita. Jika hasil penjualan
rumah kita masih menyisakan uang setelah dipotong sisa tunggakan KPR, uang tersebut akan
menjadi hak kita selaku debitur. Informasi bahwa kita telah gagal membayar kewajiban akan
diketahui lembaga penyalur KPR lainnya sehingga akan menutup peluang kita untuk
mendapatkan fasilitas kredit dari lembaga penyalur KPR lainnya.

Langkah-langkah yang dapat ditempuh untuk menyelamatkan rumah kita:

a. Hubungi lembaga penyalur KPR kita. Jangan lupa menginformasikan nomor KPR, nama,
dan data lain yang diperlukan. Bicaralah dengan unit kerja yang terkait dan katakan kita
akan membicarakan masalah pembayaran angsuran.
b. Jelaskan alasan keterlarnbatan angsuran. Jelaskan bahwa kita tahu ada pembayaran yang
(akan) terlarnbat dan kita tidak yakin apakah bisa membayar tepat waktu disertai
penjelasan alasan keterlambatan tersebut.
c. Jika kita tidak bisa mengunjuni langsung kantor lembaga penyalur KPR, tulislah surat.
Jelaskan dengan singkat alasan timbulnya alasan kita, dan mintalah agar mereka
menghubungi kita secepat mungkin. Cantumkan identitas kita secara lengkap agar mereka
dapat memberi jawaban segera.

d. Bersikap terbuka. Saat lembaga penyalur KPR menghubungi kita, bekeria samalah
sepenuhnya dengan mereka. Berikan apa pun informasi yang diperlukan. Bersiaplah untuk
berbagi fakta tentang ketidakmampuan kita dalam melakukan pembayaran. Informasikan
tentang rincian pemasukan dan pengeluaran kita sekarang dan yang akan datang. Semakin
terbuka kita, semakin mudah bagi mereka untuk memberi saran agar kita dapat
menyelesaikan masalah.

e. Konsultasi untuk mencari solusi. Jika kita mengalami kesulitan keuangan, sebaiknya kita
tidak mengambil keputusan apa pun tanpa berkonsultasi dengan lembaga penyalur KPR.

f. Menjual rumah. Jika kita bermaksud menjual rumah dan membeli rumah lain yang
harganya lebih murah, itu merupakan salah satu solusi. Namun, kita harus berhati-hati.
Hindari jual-beli di bawah tangan dimana pembeli akan meneruskan angsuran tanpa
pemberitahuan kepada lembaga penyalur KPR. Dengan cara seperti itu, secara hukum kita
tetap tercatat sebagai pemilik rumah dan kitata tetap tercatat sebagai orang yang berutang.

278
 Jika pembeli rumah berhenti membayar angsuran, penagihan akan tetap tertuju kepada
kita.
g. Alternatif aset pribadi. Karena kita masih tercatat sebagai orang yang berutang, maka
kapasitas kita untuk mendapat kredit dari lembaga keuangan lain untuk menutupi angsuran
KPR akan berkurang. Karena itu, jelaskan jika kita memiliki aset lainnya yang dapat
dijual, atau penghasilan tambahan lain yang akan kita peroleh, atau prospek kerja yang
lebih bagus. Apa pun alternatifnya, lembaga penyalur KPR selalu ingin mernperoleh bukti
yang dapat mendukung jalan keluar.
h. Jangan bercerita kepada orang lain. Tidak perlu menceritakan kesulitan kita kepada orang
lain selain lembaga yang telah memberikan KPR kepada kita, sampai kita mengetahui
langkah apa yang dapat kita tempuh. Dalarn hidup ini, ada saja orang yang berusaha
mencari keuntungan dari kesusahan orang lain.

i. Hati-hati menerima bantuan. Dalam keadaan kalut karena tak dapat membayar angsuran,
kita harus senantiasa berhati-hati. Hindari bantuan yang akhirnya justru dapat lebih
menjerumuskan kita. Kita juga tidak boleh menandatangani surat apa pun tanpa membaca
keseluruhan isi surat dengan saksama. Berhati-hatilah, sebab ada saja orang yang ingin
mengail keuntungan dari kesulitan orang lain. Jangan pula menutup tunggakan cicilan
KPR dengan uang hasil berutang yang berbunga tinggi karena hal semacam itu justru akan
membuat kita semakin terperosok.
Daftar Bank Penyalur KPR di Indonesia:

 Bank BTN (www.btn.co id)

 Bank BCA (www.bca.co.id)
 Bank CIMB Niaga (www.cimbniaga.com)
 Bank Mandiri (www.bankmandiri.co.id)
 Bank BNI (www.bni.cold)
 Bank BRI (www.bri.co.id)
 Bank OCBC NISP (www.ocbcnisp.com)
 Bank Panin (www.panin.co.id)
 Bank BII (www.bii.co.id)
 Bank Bukopin (www.bukopin.co.id
Skema18. Tips Membeli Rumah Melalui KPR

279
 Langkah awal sebelum membeli rumah:

a) Mulailah dengan mengunjungi beberapa Lembaga Penyalur KPR.

b) Mengumpulkan informasi penting dari Lembaga Penyalur KPR.

- Perkiraan besarnya KPR

- Tabel angsuran

- Perkiraan harga rumah yang terjangkau

- Daftar nama pengembang dan lokasinya

- Perkiraan blaya KPR

- Daftar dokumen yang diperlukan

c) Memilih produk KPR yang sesuai kemampuan.

- Angsuran KPR

- Suku bunga tetap atau tidak tetap

Hal-hal yang harus diperhatikan dalam memilih produk KPR:

a) Angsuran tetap

b) Perubahan suku bunga

c) Menurunnya sisa KPR karena angsuran

d) Pelunasan KPR sebelum waktunya

e) Biaya KPR

280
 Dalam proses aplikasi KPR, lembaga penyalur KPR ingin

mengetahui dan mempertimbangkn faktor-faktor berikut:

a) Penghasilan dan pengeluaran

b) Kedisiplinan membayar utang
c) Kebiasaan menabung
d) Hasil penilaian rumah
e) Uang muka

Hal-hal yang perlu diperhattkan ketika memilih rumah:

a) Jarak lokasi  dengan tempat kerja dan tempat tinggal keluarga.

b) Lokasi perumahan harus bebas banjir.

c) Lokasi perumahan tidak dilewati Saluran Tegangan Tinggi

(SUTET) milik Perusahaan Listrik Negara (PLN).

d) Ketersediaan sarana transportasi umum yang memadai.

e) Ketersediaan prasarana lingkungan, seperti pasar tradisional, pasar

swalayan, sekolah, tempat ibadah, puskesmas, rumah sakit, dll.

f) Ketersediaan sarana lingkungan termasuk saluran pembuangan air kotor

di lokasi, jaringan Itstrik, jaringan air bersih, dan jaringan telepon.

g) Kualitas bangunan termasuk saluran air kotor, instalasi air bersih,

septictank dan resapannya harus berfungst dengan baik

h) Khusus rumah bekas, periksalah:

• PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

• Tagihan PLN, PAM, telepon

281
 • Meteran listrik, dan lain-lain

Jika kita mengalami kesulitan membayar angsuran KPR, kita dapat

menempuh langkah berikut untuk menyelamatkan rumah kita:

a) Hubungi lembaga penyalur KPR kita.

b) Jelaskan alasan keterlambatan angsuran.

c) Jika kita tidak bisa mengunjungi langsung

kantor lembaga penyalur KPR, tulislah surat.

d) Bersikap terbuka kepada lembaga penyalur KPR.

e) Berkonsultasi dengan penyalur KPR untuk mencari solusi.

f) Menjual rumah untuk melunasi utang KPR,

g) Menjual aset pribadi untuk melunasi utang KPR.

h) Jangan bercerita kepada orang lain tentang kesulitan kita.

i) Hati-hati menerima bantuan agar tidak sampai tertipu.

282
 BAB 21

Tips Membeli dan Menjual

Properti secara Mandiri

1.TIPS MEMBELI PROPERTI SECARA MANDIRI

Masyarakat yang ingin merniliki aset properti berbentuk tanah atau rumah dapat membelinya
secara mandiri atau meminta bantuan perantara (broker). Jika kita bukan tipe orang yang
supersibuk, sebaiknya kita belajar membeli properti secara mandiri. Membeli properti secara
mandiri dapat dijadikan pilihan menarik karena cara itu dapat memberikan keuntungan
tambahan, antara lain:

a) Kita tidak perlu membayar fee (uang jasa) kepada perantara/makelar/broker.

b) Kita dapat terhindar dari kemungkinan dicurangi oleh perantara yang
tidak bertanggung jawab yang sering kali menaikkan harga properti secara sepihak tanpa
seizin pernilik properti.

c) Kita dapat mengetahui kondisi dan riwayat properti yang akan dibeli secara persis serta
mengenal linglaingan sekitar properti tersebut.
d) Kita akan mendapat tambahan pengalaman dalam jual-beli properti serta tambahan
pengetahuan tentang desainproperti yang sedang digemari di masyarakat.
e) Dengan mengenal pihak pemilik secara langsung, kemungkinan kita dapat meminta
diskon atau penurunan harga yang lebih besar.
f) Membeli properti secara mandiri juga dapat menambah kepercayaan diri kita untuk
melakukan pembelian yang lebih baik pada masa mendatang.
g) Kita dapat menambah referensi tentang harga pasaran properti di daerah tersebut yang
kelak dapat kita gunakan sebagai patokan dalam melakukan jual-beli properti.

Apabila kita baru pertama kali membeli rumah. alias belum berpengalaman, sebaiknya kita
memperhatikan sejumlah tips berikut:

283
a) Tentukan niat awal apakah kita ingin membeli rumah untuk sendiri atau untuk
diperjualbelikan kembali. Jika pembelian rumah tersebut untuk dihuni sendiri, sebaiknya
kita membeli rumah yang tidak jauh dari lokasi tempat bekerja dan sekolah anak-anak.
Sebaliknya, jika kita membeli properti untuk dijual kembali, sebaiknya kita memilih pro-
perti yang berlokasi di tempat strategis (misalnya di pinggir jalan) agar mudah dijual
kembali.
b) Jika memiliki cukup dana, sebaiknya kita membeli properti secara tunai agar tidak
terbebani cicilan pokok dan bunga KPR. Namun, jika kita tidak memiliki dana memadai,
kita dapat mengajukan KPR ke bank yang menawarkan suku bunga terendah dan masa
angsuran terpanjang.
c) Jika kita membeli rumah di kompleks perumahan, sebaiknya kita mengecek kredibilitas
pengembang (developer) dengan mencari informasi dari berbagai sumber tentang kinerja
dan kejujurannya. Informasi tersebut dapat diperoleh dari penghuni perumahan tersebut,
dari pengembang lain, atau dari berita koran, majalah, dan internet.
d) Jika kita membeli rumah tunggal di luar kompleks perumahan, sebaiknya kita mengecek
keaslian dokumen surat tanah dan izin bangunan lebih dulu sebelum meneruskan untuk
bertransaksi. Keaslian surat tanah dapat dicek secara langsung ke Kantor Pertanahan
(BPN) setempat atau meminta tolong notaris untuk mengeceknya ke kantor BPN.
Sedangkan izin bangunan (IMB, SLF, SBKBG) dapat dicek ke dinas pemda yang
bertugas mengurusi bangunan gedung atau merninta tolong notaris untuk mengeceknya.
e) Sebelum bertransaksi, sebaiknya kita mencari informasi dari warga sekitar tentag harga
pasaran rumah atau tanah di daerah tersebut. Informasi harga pasaran dapat kita peroleh
melalui RT, RW, atau lurah setempat. Informasi harga juga dapat dilihat pada NJOP
yang tertera di Surat Tagihan PBB. Pada umumnya NJOP PBB ditetapkan jauh lebih
rendah dibandingkan dengan harga pasaran, namun kita dapat melakukan kan prediksi
harga pasaran dengan mengalikan NJOP PBB dengan faktor pengalian tertentu, misalnya
3. Contoh: Jika NJOP PBB atas tanah ditetapkan sebesar Rp200.000/m2, harga jual tanah
diprediksikan tiga kalinya atau sama dengan Rp600.000/m2. Besaran faktor pengali
tersebut bisa berbeda-beda untuk setiap daerah tergantung seberapa cepat kenaikan
harga-harga properti di daerah tersebut.
f) Sebelum membeli rumah pertama, sebaiknya kita rajin rnenghadiri pameran perumahan,
seminar dan pelatihan perumahan, atau informasi di koran, majalah, buku, atau internet
tentang seluk-beluk membeli properti.

284
g) Jangan lupa untuk selalu rendah hati dan mau belajar dari pengalaman orang lain, baik
pengalaman buruk maupun pengalaman keberhasilan.
h) Jika kita membeli rumah tersebut untuk dijual kembali pada masa depan, sebaiknya kita
menunggu paling tidak selama 5 (lima) tahun hingga harganya naik secara nyata
(signifikan).
i) Pilihlah desain rumah yang sedang tren di masyarakat, misalnya yang bergaya modern-
minimalis, agar lebih mudah kita jual kembali pada kemudian hari.
j) Pilihlah "rumah inti tumbuh" yang masih menyisakan halaman cukup luas agar kita dapat
menambah unit bangunan sesuai perkembangan ekonomi keluarga di kemudian hari.
k) Jangan membeli rumah yang menurut pandangan masyarakat kurang baik, misalnya
rumah "tusuk sate" atau rumahyang memiliki riwayat dihuni orang-orang yang tidak
bermoral. Rumah semacam itu akan sulit untuk dijual kembali.

Apabila rumah yang hendak kita beli tergolong rumah bekas, kita wajib melihat langsung
kondisi rumah tersebut dan memeriksanya secara teliti. Rumah bekas (second) bisa menjadi
investasi yang sangat menguntungkan. Akan tetapi, ketelitian tetap harus menjadi prioritas.
Jangan percaya semua hal yang dikatakan oleh penjual rumah. Pada saat kita meninjau rumah
tersebut, pertimbangkan benar-benar hal-hal berikut sebelum mernutus untuk membelinya:
a) Apakah rumah tersebut layak huni atau layak investasi?
b) Apakah tata letak rumah itu cocok? Jika tidak, bisakah diubah dengan mudah dan
murah?
c) Bagaimana kondisi lingkungan sekitarnya, apakah aman dan nyaman untuk ditinggali?
d) Bagaimana kualitas air di lingkungan tersebut?
e) Berapa daya listrik di rumah tersebut?
f) Apakah ada tempat untuk menyimpan barang-barang?
g) Apakah ada perabotan atau elemen bangunan yang harus diperbaiki?
h) Bagaimana kondisi atapnya?
i) Apakah harus melakukan renovasi besar?
j) Apakah luas halaman cocok dengan yang dibutuhkan?
k) Apakah kamar mandi cukup bagi keluarga?
l) Apakah harganya layak dan terjangkau?

Kita pun sebaiknya melakukan survei sederhana sebelum membeli rumah bekas. Sebagai
pembeli rumah, sudah sepatutnya kita tidak percaya begitu saja semua informasi yang

285
diberikan oleh penjual. Kita perlu mengecek kebenaran informasi terscbut dengan melakukan
pengecekan rumah dan survei ke lingkungan sekitar. Sebelum memutuskan membeli rumah
bekas, sebaiknya kita memastikan hal-hal berikut:
a) Lingkungan
Perhatikan lingkungan sekitar rumah, apakah sudah sesuai dengan keinginan kita.
Kenalilah siapa saja tetangga kita. Fasilitas lingkungan yang dekat dengan rumah juga
dapat memberikan nilai tambah, seperti fasilitas kesehatan dan pendidikan, pusat belanja
dan olahraga, taman bermain, area publik, jalan yang lebar, dan akses terhadap angkutan
umum.

b) Keamanan
Keamanan mutlak bagi sebuah tempat tinggal. Kita harus merasa aman dan nyaman
tinggal di dalam rumah. Saat bekerja kita dapat meninggalkan rumah dalam kondisi
kosong tanpa rasa waswas, sementara saat tidur kita pun bisa nyenyak dan merasa
nyaman.

c) Kondisi Rumah
Cermatilah kondisi rumah yang sebenarnya. Jangan tutup mata, meski kita sudah jatuh
cinta sejak pandangan pertama pada rumah tersebut. Seorang penjual mungkin akan
menutupi kerusakan rumah, sebelum kita datang. Jangan sungkan pula untuk mengecek
listrik dan air di dalam rumah tersebut.

d) Struktur Bangunan
Lihat kekuatan tiang atau kolom bangunan. Hindari membeli rumah dengan struktur
yang tidak kuat karena akan berisiko runtuh akibat beban yang terlalu berat.

2. TIPS MENJUAL PROPERTI SECARA MANDIRI

Jika kita memiliki aset properti berbentuk rumah atau tanah dan ingin menjual aset tersebut,
sebaiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut:
a) Cari informasi tentang perkiraan harga rumah atau tanah di daerah tempat bangunan atau
tanah milik kita terlebih dulu.
b) Tetapkan dulu harga jual yang kita tawarkan, dan pastikan apakah harga jual tersebut
masih bisa kurang (bisa dinegosiasikan) atau sudah harga pas.

286
c) Pastikan harga jual yang kita tentukan sesuai dengan harga pasaran, atau kalau bisa
sedikit di bawah harga pasaran agar dapat menjadi faktor pemikat.
d) Pastikan harga jual tersebut setelah dikurangi biaya-biaya (imbalan untuk perantara, PPh-
Final, biaya renovasi, biaya pembelian, dan lain-lain) masih memberikan sisa
keuntungan bagi kita. Pada umumnya imbalan untuk perantara sebesar 2,5% dari nilai
transaksi, sedangkan PPh-Final ditetapkan sebesar 5% dari nilai transaksi.
e) Meskipun kita menjual properti secara mandiri tanpa lewat perantara, narnun sebaiknya
kita tetap menyisihkan anggaran untuk imbalan perantara sebab dalam praktiknya masih
banyak pembeli yang meminta tolong perantara untuk mencarikan rumah atau tanah.
Tentu saja imbalan untuk perantara tidak perlu kita keluarkan apabila kita langsung
bertransaksi dengan pihak pembeli.
f) Pastikan kepada calon pembeli bahwa biaya notaris untuk pembuatan akta jual-beli
hingga balik nama sertifikat menjadi tanggungan pihak pembeli.
g) Lakukan promosi secara gencar dengan berbagai cara, seperti:
 Promosi dari mulut ke mulut lewat teman, saudara, atau kolega. Memasang papan
iklan di lokasi rumah/tanah yang dijual. Memasang banner iklan di sejumlah lokasi
strategis di kota setempat.
 Memasang iklan baris berbayar di koran daerah atau koran nasional.
 Memasang iklan di televisi lokal atau nasional yang menayangkan acara promosi
jual-beli properti.
 Memasang iklan baris gratis di situs jual-beli daring (online).
 Memasang iklan baris berbayar di situs jual-beli daring (online).
 Menyebarkan brosur kepada masyarakat yang ada di mal-mal dan tempat keramaian
lainnya di kota setempat.
 Menyebarkan brosur kepada para pemilik mobil yang ada di jalan atau di tempat-
tempat parkir di sejumlah lokasi di kota setempat.
h) Dalam melakukan promosi, tonjolkan semua kelebihan yang ada, seperti lokasi rumah
dekat dengan sekolah, universitas, supermarket, pusat kota, pusat perbelanjaan, klinik
kesehatan, dan-lain-lain.
i) Lakukan renovasi rumah seperlunya agar lebih menarik minat para calon pembeli.
j) Layani para calon pembeli dengan seramah dan sebaik mungkin. Jangan merendahkan
calon pembeli meskipun mereka mengajukan penawaran yang jauh lebih rendah daripada
harga jual kita.

287
k) Siapkan surat-surat tanah atau rumah dan fotokopi seperlunya. Fotokopi surat dapat
diberikan kepada calon pembeli, sedangkan sertifikat asli baru boleh diberikan jika sudah
ada pembayaran.
l) Katakan sejujurnya apakah surat tanah/rumah tersebut dalam keadaan bebas atau sedang
dijadikan agunan kredit bank. Tidak perlu takut mengatakan hal yang sebenarnya karena
penjaminan aset properti untuk mendapatkan kredit sudah umum dilakukan di
masyarakat. Jika pembeli sudah sepakat dengan harga jual, kedua pihak (pembeli dan
penjual) dapat bersama-sama menghubungi bank guna mengeluarkan sertifikat tanah
yang dijadikan agunan kredit.
Biaya ―roya‖ atau biaya pencoretan penjaminan tanah di kantor BPN sepenuhnya
menjadi beban pihak penjual selaku debitur bank.
m) Biasakan untuk hanya menerima pembayaran nontunai melalui bank guna menghindari
resiko uang hilang atau uang palsu. Pada saat membuat Akta Jual Beli (AJB) di notaris,
mintalah kepada notaris untuk menahan sementara proses balik nama sertifikat sampai
pihak pembeli benar-benar telah mentransfer uang ke rekening kita.
n) Jangan mau menjual tanah hanya berdasarkan uang muka, sebab cara itu akan
mempersulit posisi kita untuk menjual tanah ke orang lain. Namun, kalau kita terpaksa
menerima syarat pembayaran dengan uang muka, maka jangan dulu membuat Akta Jual
Beli (AJB) dan balik nama sertifikat di notaris. Pembuatan AJB baru boleh dilakukan
apabila pihak pembeli telah melunasi semua kewajibannya.
o) Tetaplah waspada menghadapi calon pembeli yang mencurigakan, misalnya mereka yang
hanya mau bernegosiasi pada malam hari di rumah kita, sebab saat ini banyak terjadi
modus penipuan dan perampokan melalui sihir (gendam).
Usahakan untuk hanya menerima tamu (calon pembeli) pada pagi hingga sore hari
agar kita lebih waspada jika terjadi hal-hal yang tidak diinginkan.
p) Pilihlah notaris yang sudah kita kenal agar kita tidak sampai mengalami nasib seperti
pelawak Mandra yang ditipu oleh sindikat yang melibatkan pihak pembeli dengan
oknum notaris yang menjadi temannya.

Menjual sebuah rumah merupakan langkah besar bagi sebagian orang, dan terkadang
menyebabkan si penjual bersikap emosional karena rurnah tersebut mungkin menyimpan
kenangan tertentu. Yang perlu diingat, proses menjual rumah sebenarnya adalah transaksi
bisnis biasa yang seharusnya tidak perlu melibatkan emosi. Berikut 4 (empat) macam
kesalahan sering terjadi ketika seseorang hendak menjual rumah sebagaimana dimuat dalam

288
situs businessinsider.com. Kesalahan ini tidak jarang menyebabkan transaksi jual-beli rumah
menjadi gagal.
1. Menetapkan harga yang terlalu tinggi
Mencari keuntungan dengan menjual rumah dengan harga tinggi memang sebuah
kewajaran. Apalagi jika rumah itu merupakan warisan orangtua atau rumah pertama yang
dibangun dengan keringat sendiri, pasti nilai emosionalnya sangat tinggi. Tetapi ingat,
terdapat beberapa faktor eksternal yang memengaruhi harga rumah. Faktor eksternal tersebut,
antara lain akses transportasi ke lokasi, akses mendapatkan air, dan fasilitas umum seperti
sarana kesehatan, sekolah, ibadah, clan pasar. Rumah tercinta dengan faktor eksternal yang
minim, dapat mengurangi harga jualnya. Jadi, dalam menetapkan harga jual buatlah angka
yang sewajarnya sesuai dengan harga pasaran di daerah tersebut agar tidak terkesan
kemahalan.

2. Mendampingi agen penjual ketika calon pembeli ingin melihat rumah

Seorang calon pembeli yang datang melihat rumah, pasti akan memberikan segudang
pendapat mengenai rumah tersebut. Tidak jarang pendapat tersebut dimaknai sebagai
kritikan pedas di telinga si penjual rumah. Akibatnya, bukan transaksi tawar-menawar yang
akan terjadi, tetapi adu argumen atau malah debat kusir. Jadi sebaiknya percayakan
penjualan rumah kepada agen properti terpercaya jika kita tidak berminat atau berbakat dalam
penjualan rumah. Kita tetap bisa menjual rumah secara mandiri (tanpa melibatkan
agen/broker) asalkan kita mampu bersikap ramah dan baik kepada semua calon pembeli.

3. Berprinsip menolak tawaran pertama

Rumah yang sudah lama tidak terjual setelah diluncurkan ke pasar, bukanlah hal yang baik.
Harga rumah bukannya sernakin naik mengikuti harga sekitar, tetapi akan sernakin turun.
Mengapa? Karena menurut penelitian perusahaan agen properti ternarna di New York, rumah
yang baru dipasang tanda "dijual" hanya akan mendapat perhatian pasar selama dua minggu.
Selain dipengaruhi siklus jual-beli, kualitas rumah yang dijual tersebut pasti akan semakin
rnenyusut.

4. Menolak tawaran karena emosi

Prinsipnya, seorang penjual akan mematok harga setinggi-tingginya, dan seorang pembeli
akan menawar harga serendah-rendahnya. Hal tersebut sering kali rnemancing emosi pihak
penjual terutama yang tidak berpengalaman dalam penjualan properti. Apa pun yang terjadi,

289
pihak penjual tidak boleh terbawa emosi jika harus berhadapan dengan calon pembeli yang
rewel atau menawar terlalu rendah. Sikap emosional dapat merugikan diri sendiri karena
beritanya akan tersebar sehingga orang lain akan enggan membeli properti kita.

Menjual properti memang memerlukan seni tersendiri. Selain harus pandai mencari
konsumen, penjual juga harus cermat menentukan harga. Pasalnya, properti —yang dijual
secara perorangan— tidak memililki harga baku. Menurut Benyamin Ginting, Presiden Ikatan
Analis Properti Indonesia (IKAPRI), jika seseorang ingin menjual properti, terutama rumah,
ada beberapa langkah yang harus dilakukan:
1. Lakukan survei lingkungan untuk mencari pembanding, apakah ada rumah sejenis yang
ditawarkan di sekitar rumah yang dijual. Lihat harga jualnya.
2. Jika di sekitar tak ada rumah yang dijual, cari di radius yang lebih luas.
Hal itu penting sebagai pembanding dan pegangan si penjual.
3. Berdasarkan harga penawaran rumah pembanding, lakukan penyesuaian terhadap harga
rumah yang akan dijual. Perbandingan bisa dilihat dari beberapa poin, seperti luas tanah
dan bangunan, legalitas (sertifikat), karakteristik rumah (arah hadap, bebas banjir atau
tidak, bentuk dan usia bangunan, dan lain-lain). Dengan demikian, akan terlihat harga
pasar yang pantas untuk rumah yang akan dijual.
4. Jika secara keseluruhan rumah yang akan dijual lebih baik dibandingkan dengan rumah
pembanding, maka tawarkan harga yang lebih tinggi. Begitu pula sebaliknya.
5. Untuk menguji benar atau tidak harga yang telah ditetapkan, coba analisis harga tanah
dan bangunan secara terpisah. Misalnya didapat harga tanah Rp500 juta dan harga
bangunan Rp200 juta, maka sebaiknya penjual menawarkan rumah dengan harga 20% di
atas harga tersebut, yakni sekitar Rp850 juta. Jika nanti terjadi negosiasi, maka penjual
bisa mempertahankan harga wajar yang telah ditentukan sebelumnya, yakni Rp700 juta.

Penjual harus menentukan harga terendah rumah tersebut (floor price), sedangkan
pembeli harus menentukan harga tertinggi yang mampu dibayar (ceiling price). Di
perpotongan ceiling price dengan floor price inilah akan terjadi negosiasi kemudian transaksi
sehingga tercipta harga pasar (market price). Untuk itu, penjual jangan menentukan harga
terlalu tinggi karena biasanya calon pembeli telah melakukan survei harga rumah yang dijual
di kawasan tersebut. Jika terlalu mahal tidak akan ada yang mau beli. Jadi, tentukan harga
secara wajar agar pembeli tertarik.

290
 Namun, jika penjual rumah tidak sempat melakukan survei untuk menentukan harga, ada
baiknya penjual menggunakan jasa penilai properti (appraisal). Penilai properti juga akan
melakukan tahap penilaian yang sama. Penilai properti dibutuhkan agar pembeli dan penjual
bisa memasuki koridor market price. Biaya bagi penilai properti dilihat dari tingkat kesulitan
penilaian. Jika hanya sebuah rumah saja, kata Benyamin, biayanya berkisar antara Rp500
ribu-Rp 1 juta, namun jika kolektif (beberapa rumah) seperti yang biasa dilakukan pihak
perbankan, hanya Rp250 ribu—Rp300 ribu per unit. Hasil penilaian bisa dilihat dalam waktu
satu sampai tiga hari.
Jika kita sudah melakukan investasi properti, tentu kita ingin mengetahui seberapa besar
tingkat keuntungan investasi ini. Salah satu ukuran untuk menilainya adalah dengan
menghitung Return on Investment (Roi) atau tingkat imbal hasil dari investasi yang telah kita
tanamkan. Rumus RoI adalah:

Roi = (Total Penghasilan - Investasi) : Investasi x 100%

Total Penghasilan = harga jual rumah + uang sewa

Sebagai contoh, seorang investor properti membeli 1 unit rumah seharga Rp500 juta.
Dalam waktu 2 tahun kemudian rumah tersebut berhasil dijual seharga Rp700 juta. Sebelum
dijual, rumah tersebut disewa Rp25 juta per tahun dan dibayar sekaligus di muka selama dua
tahun sehingga pemilik rumah mendapatkan penghasilan dari uang sewa sebesar 25
juta/tahun x 2 tahun = Rp50 juta (selama 2 tahun).

RoI = (Rp700 juta + Rp50 juta - Rp500 juta)

Rp500 juta x 100%
= 50%

Kesimpulan: Dalam jangka waktu 2 tahun, rumah tersebut memberikan imbal hasil
sebesar 50% atau setara dengan 25% per tahun. Dari angka itu terlihat bahwa imbal hasil
investasi properti tersebut jauh lebih besar dibandingkan dengan investasi deposito yang
hanya memberikan imbal hasil sekitar 6% per tahun.
Jika dalam kasus ini rumah tersebut tidak disewakan, maka nilai RoI sama dengan
(Rp700 juta - Rp500 juta ) : Rp500 juta x 100% = 40% (dalam waktu 2 tahun), atau setara
dengan 20% per tahun, masih tetap lebih untung dibandingkan dengan investasi deposito.
Semakin lama properti tersebut dikuasai dan disewakan, maka biasanya imbal hasilnya
(angka RoI) cenderung semakin tinggi.

291
 Meskipun tingkat imbal hasil (RoI) properti cenderung naik seiring perjalanan waktu,
namun kadang kala angka RoI bisa menurun akibat krisis ekonomi—yang menyebabkan
harga-harga properti berjatuhan seperti pada masa krisis ekonomi Indonesia 1997/1998 atau
lrisis ekonomi global 2008/2009. Pada masa krisis seperti itu sebaiknya kita menunda
penjualan aset properti hingga krisis mereda. Sebaliknya, bagi yang sedang berkelebihan
uang, masa krisis justru menjadi peluang besar untuk memborong aset properti yang biasanya
dijual sangat murah. Dalam investasi properti juga berlaku norma bisnis "beli saat harga
murah, jual saat harga tinggi".

292
 BAB 22

Tips Membeli dan Menjual Properti Via Broker

31. PERAN BROKER DALAM BISNIS PROPERTI

Bisnis properti, sebagaimana kegiatan bisnis pada umumnya, tidak dapat dilepaskan
dari peran para pemasar, baik pemasar yang berasal dari dalam perusahaan properti maupun
pemasar yang berasal dari luar perusahaan properti. Biasanya perusahaan properti (developer)
memiliki unit pemasaran sendiri yang bertugas menjual produk-produk properti yang
ditawarkan. Produk-produk properti yang ditawarkan dapat berupa rumah sederhana, rumah
mewah, rumah toko, rumah kantor, rumah susun, apartemen, kondominium, hotel, vila,
pabrik, gudang, kaveling siap bangun, dan lain-lain.

Di samping tenaga pemasaran yang ada di masing-masing perusahaan developer,

sering kali penjualan produk properti juga melibatkan jasa perantara atau broker properti.
Broker properti ada yang bekerja sendiri maupun bergabung dalam perusahaan broker
properti. Ada beberapa perusahaan waralaba broker properti yang terkenal di Indonesia,
seperti Era, Ray White, Century 21, LJ Hooker, dan Coldwell Banker. Saat ini perusahaan
broker properti dan broker properti resmi telah memiliki organisasi bernama Asosiasi Real
Estat Broker Indonesia (AREBI). Namun demikian, di masyarakat masih banyak dijumpai
broker tidak resmi yang tak berizin. Broker properti yang tergabung dalam AREBI maupun
perusahaan broker properti memiliki kode etik tertentu termasuk aturan mengenai besaran
uang jasa (fee) atas penjualan properti. Dengan cara dernikian, mereka diharapkan dapat
bekerja secara profesional dan sesuai dengan prinsip bisnis yang sehat dan beretika. Mereka
hanya bertugas menghubungkan pihak penjual dengan pembeli properti sehingga tidak
diperkenankan mengatur harga jual atau harga beli seperti yang biasa dilakukan oleh para
broker tidak resmi. Di dalam masyarakat, besaran uang jasa bagi broker properti biasanya
ditetapkan 2,5% dari harga jual-beli, kecuali diperjanjikan lain.

Jika kita ingin membeli atau menjual properti melalui jasa perantara (broker),
sebaiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut:

293
a) Gunakan jasa broker properti resmi yang tergabung dalam AREBI karena mereka
bekerja secara profesional sesuai kode etik asosiasi tersebut. Broker properti anggota
AREBI dilarang keras ikut mengatur harga jual-beli sebagaimana yang biasa dilakukan
oleh broker tidak resmi.
b) Jika kita terpaksa harus berhubungan dengan broker tidak resmi yang banyak dijumpai di
masyrakat, kita tidak perlu bingung atau bersikap negatif. Kita harus tetap bersikap tegas
untuk tidak mau didikte atau diatur dalam perkara penentuan harga jual-beli properti.
c) Sisihkan anggaran untuk fee perantara sebesar 2,5% dari nilai transaksi sebagaimana
besar fee yang sudah lazim di masyarakat. Jangan mau dimintai fee lebih dari itu.
d) Jangan mau membuat kontrak/perjanjian tertulis yang melarang kita menjual properti
tanpa melalui broker tersebut. Klausul semacam itu dapat merugikan karena kita tidak
punya kebebasan untuk menjual properti ke orang lain.
e) Usahakan tidak melayani tamu yang belum dikenal yang mengaku sebagai broker
properti pada malam hari, sebab saat ini banyak terjadi kasus penipuan dan perampokan
dengan modus berpura-pura menjadi broker properti.
f) Jika kita hendak membeli rumah melalui broker properti, pastikan untuk melihat kondisi
rumah di lapangan dan bertemu langsung dengan pemiliknya. Lakukan negosiasi dengan
pernilik rumah secara langsung agar kita mendapat harga yang semestinya dan
kemungkinan memperoleh diskon.
g) Jika kita hendak menjual rumah dengan harga pas dan tanpa perantara, sebaiknya kita
tetap mencadangkan anggaran fee untuk perantara sebab rnasih banyak pembeli yang
senang menggunakan jasa perantara.
h) Broker properti merniliki banyak inforrnasi tentang harga-harga properti di suatu
kawasan. Jadi, jangan segan-segan untuk rnengorek informasi dari mereka terutama
informasi tentang harga, desain rumah yang menjadi tren, kawasan perumahan yang
sedang digemari masyarakat, dan lain-lain. Namun, kita jangan mempercayai informasi
tersebut begitu saja sebab broker memiliki kepentingan tertentu dalam jual-beli properti.
Informasi dari broker setidaknya dapat kita jadikan inforrnasi pembanding.
Saat ini penyelenggaraan kegiatan broker properti telah diatur berdasarkan Peraturan
Menteri Perdagangan RI Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti, Penerbitan Permendag 33/2008 dilatarbelakangi pemikiran bahwa
kegiatan perdagangan properti di Indonesia yang dilakukan oleh perusahaan maupun
perseorangan telah berkembang pesat—baik jumlah pelaku usahanya maupun nilai penjualan
properti—seiring dengan perkembangan perekonomian Indonesia. Dalam rangka

294
menciptakan kepastian hukum, kepastian berusaha, perlindungan terhadap konsumen,
mencegah terjadinya persaingan usaha yang tidak sehat, serta sebagai upaya menunjang
peningkatan kegiatan usaha di bidang properti, perluasan kesempatan kerja, dan peningkatan
daya saing, maka pemerintah perlu mengatur perusahaan perantara perdagangan properti.

Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau Perusahaan Broker Properti adalah

badan usaha yang menjalankan kegiatan sebagai perantara jual-beli, perantara sewa-
menyewa, penelitian dan pengkajian, pemasaran, serta konsultasi dan penyebaran informasi
yang berkaitan dengan properti berdasarkan perintah pemberi tugas yang diatur dalam
perjanjian tertulis.

Perantara Perdagangan Properti atau Broker Properti adalah seseorang yang memiliki
keahlian khusus di bidang properti yang dibuktikan dengan sertifikat yang diterbitkan oleh
lembaga sertifikasi yang terakreditasi. Sedangkan yang dimaksud Properti adalah harta
berupa tanah dan atau bangunan beserta sarana dan prasarana lain yang merupakan bagian
tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan tersebut.

Kegiatan Perusahaan Perantara Perdagangan Properti meliputi:

a) jasa jual-beli;

b) jasa sewa menyewa;

c) jasa penelitian dan pengkajian properti;

d) jasa pemasaran; dan

e) jasa konsultasi dan penyebaran inforrnasi.

Jasa jual-beli properti meliputi menerima dan melaksanakan pekerjaan menjual

dan/atau membeli properti dalam jangka waktu tertentu sesuai perjanjian tertulis antara
pemberi tugas dengan perusahaan perantara perdagangan properti, dengan kegiatan antara
lain:

a) melakukan verifikasi terhadap surat dan dokumen legalitas lain terkait objek yang
diperjanjikan dan melakukan pengecekan kebenaran dokumen ke instansi penerbit dan
instansi terkait lainnya;

295
b) melakukan penelitian terhadap calon pembeli dan mengumpulkan data serta dokumen
dari para pihak yang bertransaksi;
c) melakukan penawaran melalui media cetak, media elektronik, dan media lainnya;
d) memberikan saran kepada pemberi tugas terkait dengan calon pembeli atau penjual,
harga, dan kondisi properti;
e) melakukan negosiasi dengan calon pembeli atau penjual;
f) menerima tanda jadi atau uang muka dari calon pembeli atas persetujuan pemberi tugas;
g) memberikan informasi mengenai kegiatan pemasaran kepada pemberi tugas secara
teratur; h) menyiapkan perjanjian pendahuluan transaksi (ikatan jual-beli); dan
h) membantu pencarian sumber pendanaan dari lembaga keuangan.

Jasa sewa-menyewa properti meliputi menerirna dan melaksanakan pekerjaan untuk

mencari penyewa atau menyewakan properti dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan
perjanjian tertulis antara pemberi tugas dengan perusahaan perantara perdagangan properti,
dengan kegiatan antara lain:

a) melakukan promosi pemasaran atas properti media cetak dan elektronik;

b) memberi saran mengenai harga dan kondisi properti;
c) melakukan penilaian terhadap kualitas calon penyewa (klien);
d) memberi informasi kepada pemberi tugas tentang perkembangan kegiatan pemasaran
secara teratur;
e) memberikan pendampingan untuk pemilik atau penyewa saat peninjauan lokasi properti;
f) melakukan negosiasi dengan calon penyewa;
g) menerima tanda jadi atau uang muka dari calon penyewa atas persetujuan pemberi tugas;
dan
h) menyiapkan surat perjanjian tentang sewa-menyewa antara calon penyewa dan pemilik
properti termasuk tnengumpulkan data-data dan dokumen terkait.

Jasa penelitian dan pengkajian properti meliputi kegiatan penelitian dan

pengkajian mengenai standar mutu properti sesuai dengan perjaniian tertulis antara pemberi
tugas dengan perusahaan perantara perdagangan properti, dengan kegiatan antara lain:

a) melakukan analisis atas standar mutu properti yang dipasarkan; dan

b) melakukan studi kelayakan untuk pengembangan properti.

296
Jasa pemasaran properti meliputi antara lain kegiatan pameran, periklanan, konvensi
tentang properti, atau penawaran perdana properti sesuai perjanjian tertulis antara pemberi
tugas dengan perusahaan perantara perdagangan properti. Jasa konsultasi dan penyebaran
informasi, antara lain meliputi konsultasi dan penyebaran informasi, atau memberikan saran
tentang properti sesuai perjanjian tertulis antara pemberi tugas dengan perusahaan perantara
perdagangan properti.

Kegiatan usaha perantara perdagangan properti hanya dapat dilakukan oleh

perusahaan nasional. Perusahaan perantara perdagangan properti dapat bekerja sama dengan
perusahaan yang berasal dari luar negeri hanya melalui sistem waralaba (franchise) sesuai
dengan peraturan perundang-undangan.

Dalam menjalankan kegiatannya, perusahaan perantara perdagangan properti wajib

membuat kontrak/perjanjian tertulis dengan pemberi tugas.

Perjanjian tertulis tersebut, paling sedikit harus memuat:

a) kegiatan yang ditugaskan;

b) objek properti;
c) dan kewajiban para pihak;
d) nilai atau persentase dan tata cara pembayaran komisi;
e) masa berlaku perjanjian meliputi masa aktif dan masa pasif;
f) penyelesaian perselisihan.
Perusahaan perantara perdagangan properti berhak menerima imbal jasa (fee) dari
pemberi tugas atas jasa yang diberikan. Dalam hal jasa jual-beli dan sewa-menyewa properti,
perusahaan perantara perdagangan properti berhak menerima imbal jasa berupa komisi dari
pemberi tugas paling sedikit 2% dari transaksi. Atas pemberian komisi tersebut, berlaku
ketentuan masa aktif dan/atau atau masa pasif. Masa aktif merupakan batas akhir suatu
perjanjian. Masa Pasif merupakan tambahan waktu tertentu setelah berakhirnya masa aktif.

Menteri Perdagangan memiliki kewenangan mengatur kegiatan perantara

perdagangan properti. Menteri Perdagangan melimpahkan wewenang Penerbitan Surat Izin
Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti SIU-P4) kepada Direktur Jenderal
Perdagangan Dalam Negeri (Dirjen PDN). Selanjutnya Dirjen PDN melimpahkan wewenang
penerbitan SIU-P4 kepada Direktur Bina Usaha dan Pendaftaran Perusahaan (Direktur Binus
dan PP) pada Kementerian Perdagangan RI.

297
 Perusahaan perantara perdagangan properti wajib memiliki perantara perdagangan
properti paling sedikit dua orang. Kantor cabang perusahaan perantara perdagangan properti
wajib memiliki tenaga ahli paling sedikit satu orang. Perusahaan perantara perdagangan
properti yang bekerja sama melalui sistem waralaba (franchise) dengan pemberi asing, wajib
memiliki tenaga ahli perantara perdagangan properti dengan ketentuan: (a) paling sedikit dua
orang untuk perusahaan yang merupakan penerima waralaba, atau (b) paling sedikit satu
orang untuk perusahaan yang merupakan penerima waralaba lanjutan.

Perusahaan perantara perdagangan properti juga dilarang melakukan kegiatan

tertentu, seperti:

a) memberikan data atau informasi secara tidak benar, atau tidak sama dengan
keadaan yang sebenarnya;

b) menawarkan, mempromosikan, mengiklankan, memberikan janji atau jaminan

yang belum pasti, atau membuat pernyataan yang menyesatkan;

c) melakukan praktik monopoli atau persaingan usaha yang tidak jujur, dan/atau

d) meminta imbal jasa dari pemberi tugas selain komisi sebagaimana yang tertulis
dalam perjanjian.

2. SURAT IZIN USAHA PERUSAHAAN PERANTARA PERDAGANGAN

PROPERTI

Setiap Perusahaan Perantara Perdagangan Properti wajib memiliki Surat Izin Usaha
Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau SIU-P4. Kewajiban untuk memiliki SIU-P4
dikecualikan bagi kantor cabang perusahaan. SIU-P4 hanya berlaku untuk pelaksanaan
kegiatan usaha perantara perdagangan properti yang meliputi: jasa jual-beli; jasa sewa-
menyewa; jasa penelitian dan pengkajian properti; jasa pemasaran; dan jasa konsultasi dan
penyebaran informasi. SIU-P4 berlaku selama perusahaan menjalankan kegiatan usaha di
seluruh wilayah Republik Indonesia. Perusahaan wajib melakukan pendaftaran ulang setiap 5
tahun di tempat penerbitan SIU-P4.

Permohonan untuk memperoleh SIU-P4 dan pendaftaran ulang SIU-P4 diajukan

kepada Direktur Binus dan PP dengan mengisi Surat Permohonan SIU-P4. Surat Permohonan

298
SIU-P4 harus ditandatangani pemilik, pengurus, atau penanggungjawab perusahaan di atas
meterai cukup. Pengurusan permohonan SIU-P4 dan pendaftaran ulang SIU-P4 dapat
dilakukan oleh pihak ketiga dengan menunjukkan surat kuasa bermeterai cukup yang ditan-
datangani pemilik, pengurus, atau penanggung jawab perusahaan. Pengurusan permohonan
S1U-P4 dan pendaftaran ulang SIU-P4 tidak dikenakan biaya administrasi. Permohonan
untuk memperoleh SIU-P4 harus dilengkapi dokumen:

a) fotokopi akta notaris pendirian perusahaan untuk perusahaan berben-tuk PT dan

CV;

b) fotokopi akta pendirian koperasi dan pengesahan badan hukum dari pejabat yang
berwenang untuk perusahaan berbentuk koperasi;

c) fotokopi akta pendirian perusahaan untuk perusahaan berbentuk firm dan

perorangan (apabila ada);

d) fotokopi surat pengesahan badan hukum dari Menteri Hukum dan HAM untuk
perusahaan berbentuk PT;

e) daftar tenaga ahli, paling sedikit (dua) orang yang dilengkapi dengan:

1. surat pernyataan sebagai tenaga ahli di bidang perantara perdagang-an

properti dan tidak bekerja di perusahaan lain yang sejenis. Surat pernyataan
ditulis di atas kertas bermeterai cukup;

2. fotokopi sertifikat profesi;

3. curriculum vitae atau daftar riwayat hidup;

4. fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP);

5. Fotokopi KTP dan pas foto pemilik, pengurus, atau penanggung jawab
perusahaan sebanyak (dua) lembar ukuran 4 x 6 cm.

Pemohon harus menunjukkan dokumen asli untuk pemeriksaan keabsahan yang akan
dikembalikan kepada pemohon setelah dilakukan pemeriksaan. Paling lambat 3 hari kerja
sejak permohonan SIU-P4 yang diterima dinyatakan telah benar dan lengkap, maka Direktur
Binus dan PP menerbitkan SIU-P4 dengan menggunakan formulir Lampiran II Permendag
33/2008. Sedangkan jika permohonan SIU-P4 dinyatakan tidak benar dan/atau tidak lengkap,

299
Direktur Binus dan PP membuat surat penolakan disertai alasan penolakan menggunakan
formulir Lampiran III Permendag 33/2008. Perusahaan yang ditolak permohonannya dapat
mengajukan kembali permohonan SIU-P4 dengan mengisi Surat Permohonan SIU-P4.
Permohonan pendaftaran ulang SIU-P4 harus dilengkapi dokumen: SIU-P4 asli, fotokopi
neraca perusahaan; dan fotokopi Tanda Daftar Perusahaan (TDP). Paling lambat 3 hari kerja
terhitung sejak diterimanya permohonan dan dokumen, Direktur Binus dan PP menerbitkan
SIU-P4 pendaftaran ulang dengan menggunakan formulir Lampiran II Permendag 33/2008.

Pemilik, pengurus, atau penanggung jawab perusahaan yang telah memiliki SIU-P4
yang akan membuka kantor cabang, wajib melapor secara tertulis kepada Kepala Dinas
Perdagangan kabupaten/kota dengan tern-busan pejabat penerbit SIU-P4 dan Kepala Dinas
Perdagangan Provinsi. Laporan tertulis dilengkapi dokumen

a) fotokopi SIU-P4 yang telah dilegalisir oleh pejabat berwenang;

b) fotokopi dokumen pembukaan kantor cabang perusahaan;

c) fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemilik, pengurus, atau pe-nanggung jawab
kantor cabang perusahan;

d) daftar tenaga ahli pada kantor cabang perusahaan; dan

e) fotokopi Tanda Daftar Perusahaan (TDP) kantor pusat.

Paling lambat 3 hari kerja sejak diterimanya laporan dan dokumen persyaratan secara
lengkap dan benar, Kepala Dinas Perdagangan kabupaten/ kota setempat mencatatkan dalam
buku register pembukaan kantor cabang perusahaan dan membubuhkan tanda tangan serta
cap/stempel pada ha-laman depan fotokopi SIU-P4 perusahaan kantor pusat. Fotokopi SIU-
P4 kantor pusat yang telah ditandatangani dan telah dibubuhi cap/stempel berlaku sebagai
SIU-P4 bagi kantor cabang perusahaan. Perusahaan yang telah memiliki. SIU-P4, apabila
melakukan perubahan data perusahaan yang memuat perubahan nama dan alamat perusahaan,
pemilik, pengurus, atau penanggung jawab perusahaan, dan/atau tenaga ahli, paling lambat 3
bulan sejak dilakukan perubahan, wajib melaporkan perubahan tersebut kepada Direktur
Binus dan PP dengan melampirkan data pendukung yang berkaitan dengan perubahan dan
SIU-P4 asli. Ap perubahan data tersebut mengakibatkan berubahnya SIU-P4) maka direktur
Binus dan PP menerbitkan SIUP 4 perubahan paling lambat 3 hari keria terhitung sejak
diterimanya laporan perubahan dengan menggunakan formulir Lampiran II Permendag
33/2008.

300
 Perusahaan yang SIU-P4-nya hilang atau rusak, harus mengajukan permohonan
penggantian SIU-P4 kepada Direktur Binus dan PP secara tertulis dengan mengisi SP sesuai
Lampiran I Permendag 33/2008 dan dilengkapi dokumen surat keterangan hilang dari
Kepolisian untuk SIU-P4 yang hilang, atau SIU-P4 asli untuk SIU-P4 yang rusak. Direktur
Binus dan PP menerbitkan kembali SIU-P4 pengganti paling lambat 3 hari kerja sejak
diterimanya permohonan secara lengkap dan benar, dengan menggunakan formulir Lampiran
11 Permendag 33/2008. Setiap perusahaan yang telah memperoleh SIU-P4 wajib
mendaftarkan perusahaannya dalam Daftar Perusahaan paling lambat 3 bulan sejak
diterbitkannya SIU-P4. Setiap perusahaan yang telah memiliki SIU-P4 juga diwajibkan
menyampaikan laporan kegiatan perusahaan kepada Direktur Binus dan PP setup 1 tahun
sekali dengan menggunakan formulir Lampiran IV Permendag 33/2008. Penyampaian
laporan dilakukan paling lambat pada tanggal 31 Maret tahun berikutnya. Apabila diminta
oleh Menteri Perdagangan atau pejabat yang ditunjuk, perusahaan wajib memberikan laporan,
data, dan/atau informasi mengenai pelaksanaan kegiatan perusahaan, selain laporan tahunan.
Pemilik, pengurus, atau penanggung jawab perusahaan yang tidak melakukan kegiatan usaha
wajib menyampaikan laporan kepada Direktur Binus dan PP secara tertulis paling lambat 3
(tiga) bulan sejak tanggal pengakhiran kegiatan usaha dengan melampirkan dokumen
pendukung dan SIU-P4 asli. Direktur Binus dan PP mengeluarkan surat keterangan
pengakhiran kegiatan usaha perantara perdagangan properti dengan menggunakan formufir
Lampiran V Permendag 33/2008.

3. ASOSIASI REAL ESTATE BROKER INDONESIA (AREBI)

Saat para broker properti resmi telah memiliki wadah organisasi bernama Asosiasi
Real Estate Broker Indonesia atau AREBI yang didirikan pada 17 November 1992 di Jakarta
oleh Menteri Negara Perumahan Rakyat saat itu, Ir. Siswono Yudohusodo. Pendirian AREBI
diprakarsai beberapa pakar di bidang real estat Indonesia, seperti Moh. S. Hidayat, Drs. Ferry
Bonneville, Drs. Enggartiasto Lukita, Budiarsa Sastrawinata, Ir. Sulistijo Sidarto Mulyo,
Andy Iskandar, Frans Mardi, Tommy Sanyoto, Cynthia G. Bonneville, Inca W. Sianipar, dan
Velly Theisa. Saat ini Ketua umum AREBI dijabat oleh Darmadi Darmawangsa, seorang
pakar bisnis, motivator bisnis, juga seorang penulis buku motivasi bisnis yang terkenal. Salah
satu buku motivasi bisnis yang ditulis oleh Darmadi Darmawangsa beserta Imam Munadi
adalah Fight Like A Tiger, Win Like A Champion yang diterbitkan oleh PT Elex Media
Komputindo, Jakarta, pada 2008. Tujuan utama AREBI adalah menjunjung tinggi kejujuran
dengan pelayanan profesional dalam industri real estate dan menekankan kepada setiap

301
anggotanya untuk memberikan jasa pemasaran dan penjualan maupun penyewaan properti
dengan mematuhi Anggaran Dasar, Anggaran Rumah Tangga, dan ketentuan Kode Etik
keprofesian yang telah ditetapkan oleh AREBI. AREBI adalah satu-satunya organisasi
profesi di many para anggotanya terdiri atas perusahaan maupun perorangan yang bergerak
dalam usaha Jasa Perantara Properti.

Dengan memakai jasa perantara properti anggota AREBI, masyarakat dapat

menghemat tenaga dan waktu, mengurangi kerepotan dalam mema-sarkan pengurusan
penjualan/pembelian/penyewaan properti, memberikan informasi yang tepat tentang pasar,
mengurangi biaya dan total kegiatan pemasaran properti lainnya.

Manfaat AREBI bagi masyarakat:

 Memecahkan persoalan real estate yang dihadapi masyarakat.

 Memperoleh layanan yang akurat dan pasti.
 Menghilangkan beban biaya yang tidak perlu.
 Memperoleh kepastian hukum, serta informasi yang objektif.

Manfaat AREBI bagi developer/pemilik properti:

 Mengurangi biaya-biayafixed (biaya tetap) perusahaan;

 Mengembangkan jaringan pemasaran (marketing network);
 Meningkatkan efisiensi dan produktivitas program investasinya;
 Dapat lebih mengkhususkan pada bidangnya sebagai The Real Developer.
Manfaat AREBI bagi pemerintah:

Membantu memecahkan problem kesempatan kerja.

 Tumbuhnya pendidikan keterampilan sebagai bagian dari pengembang-an

sumber Jaya manusia ke arah profesional.
 Adanya kepastian terhadap sumber pendapatan negara melalui mekanis-me
perpajakan.
 Membantu pemerintah menciptakan kegiatan broker properti yang sesuai
hukum.
Manfaat AREBI bagi anggota AREBI:

 Memperoleh pengakuan, penghargaan, dan perlindungan hukum.

302
  Bersama-sama dapat mengembangkan standar kinerja dan imbalan jasa
 Terlindungi dari tindakan-tindakan yang melanggar norma dan etika
Bersama-sama dapat mengembangkan penelitian dan pengembangan.
 Dapat melakukan tukar-menukar informasi.
 Dapat melakukan pengembangan jaringan pernasaran (network marketing)
 Pengembangan melalui pendidikan sebagai tenaga profesional.
 Pengembangan wawasan barn dan kerja sama internastonal
Struktur Organisasi AREBI terdiri atas Dewan Pembina, yaitu Menteri Negara
Perumahan Rakyat RI, tokoh dan pakar real estate sebagai Dewan Kehormatan dan Dewan
Penasihat, serta beranggotakan para pelaku bisnis properti yang berkecimpung dalam bidang
jasa perantara, pemasaran, dan penjualan properti selaku Dewan Pengurus Pusat, Dewan
Pengurus Daerah, dan Dewan Pengurus Cabang.

Setiap anggota haus bersikap Setiap anggota AREBI wajib mematuhi Kode etik, yaitu
harus bersikap dan bertindak:

a) Menjunjung tinggi kehormatan, kemuliaan, dan nama baik profesi broker real
estate dalam hubungan kerja dengan pemberi tugas, sesama anggota AREBI,
broker real estate lain, dan masyarakat;
b) bertindakak jujur serta tidak memihak dan dengan penuh dedikasi melayani
pemberi tugas dan masyarakat;
c) tukar menukar pengetahuan bidang keahliannya secara wajar dengan anggota
AREBI, broker real estate, dan kelompok profesional iningkatkan
pemahaman masyarakat terhadap profesi real estate ;
d) menghormati prinsip pembelian imbalan jasa yang layak dan memadai bagi
broker;
e) menghargai dan menghormati reputasi profesional sesama anggota AREBI,
broker real estate, serta setiap perjanjian yang berhubungan dengan
profesinya;
f) mendapatkan tugas, berdasar standar keahlian profesional tanpa melalui
periklanan, penawaran komisi, atau pemberian pengaruh yang tidak pada
tempatnya;
g) bekerja sama sebagai broker real estate hanya dengan sesama anggota AREBI
atau tenaga ahli lain yang memiliki integiritas yang tinggi

303
 h) tulur serta dalam pengembangan, penyebarluasan pengetahuan menge nai real
estate dalam arti kata seluas-luasnya, dengan cara bekerja sama dengan
pemerintah, organisasi atau badan hukum, dan kelornpok prot-sional lainnya.

Skema 19. Broker Properti dan Ruang Lingkupnya

Saat ini penyelenggaraan kegiatan broker properti telah diatur berdasarkan

Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan
Perantara Perdagangan Properti.

Kegiatan Perusahaan Broker Properti meliputi:

a) jasa jual-beli;
b) jasa sewa-menyewa;
(c) jasa penelitian dan pengkapan properti
d) jasa pemasaran; dan
e) jasa konsultasi dan penyebaran informasi

Kegiatan Usaha broker properti hanya dapat dilakukan oleh perusahaan nasional.
Perusahaan broker properti dapat melakukan kerjasama dengan perusahaan asing hanya
melalui sistem wara-laba

Dalam menjalankan kegiatannya, perusahaan broker properti wajib membuat

perjanjian tertulis dengan pemberi tugas.
Perjanjian paling sedikit memuat:
a) lingkup kegiatan yang ditugaskan;
b) objek properti
c) hak dan kewajiban para pihak;
d) nilai atau persentase dan tata cara pembayaran komisi;
e) masa berlaku perjanjian meliputi masa aktif dan masa pasif;
f) penyelesaian perselisihan

304
 Perusahaan Broker Properti berhak menerima imbal jasa (fee) dari pemberi tugas. Dalam
hal jasa jual beli dan sewa menyewa properti, perusahaan broker properti berhak menerima
komisi dari pemberi tugas minimal 2 persen dari nilai transaksi

Jika kita ingin membeli atau menjual properti melalui broker, seaiknya kita memperhatikan
sejumlah tips berikut:
a) Gunakan jasa broker properti yang tergabung dalam AREBI karena mereka bekerja
secara profesional sesuai kode etik asosiasi tersebut. Broker AREBI dilarang keras
ikut mengatur harga jual beli sebagaimana biasa dilakukan oieh broker tidak resmi.
b) Jika kita terpaksa harus berhubungan dengan broker tidak resmi yang banyak
dijumpai di masyarakat, kita tidak perlu bingung atau bersikap negatif. Kita harus
tetap bersikap tegas untuk tidak mau didikte atau diatur dalam perkara penentuan
harga jual-beli properti.
c) Sisihkan anggaran untuk fee perantara sebesar 2,5% dari nilai transaksi
sebagaimana fee yang sudah lazim di masyarakat. asyarakat. Jangan mau dimintai
fee lebih dari itu.
d) Jangan mau membuat kontrak tertulis yang melarang kita menjual properti tanpa
melalui broker tersebut. Klausul semacam itu dapat merugikan karena kita tidak
punya kebebasan untuk menjual properti ke orang lain,
e) Usahakan tidak melayani tamu yang belum dikenal yang mengaku sebagai broker
properti pada malarn hari, sebab saat ini banyak terjadi kasus penipuan dan
perampokan dengan modus berpura-pura menjadi broker properti
f) Jika kita mau membeli rumah melalui broker properti, pastikan untuk bertemu
langsung dengan pemiliknya
g) Jika kita hendak menjualrumah dengan harga pas dan tanpa perantara,sebaiknya
ktia tetap mencadangkan anggaran fee untuk broker sebab masih banyak pembeli
yang senang menggunakan jasa tersebut.
h) Broker properti memiliki banyak informasi tentang harga properti di suatu
kawasan. Jadi jangan segan-segan untuk mengorek informasi dari mereka. terutama
informasi tentang harga, desainrumah yang menjadi tren, kawasan erumahan yang
sedang digemari masyarakat, dll. Namun, kita jangan percaya begitu saja informasi
tersebut sebab broker memiliki kepentingan tertentu dalam jual beli. Informasi
tersebut dsetidaknya dapat menjadi informasi pembanding.

305
 BAB 23

TIPS MEMBELI DAN MENJUAL PROPERTI VIA

INTERNET

1. Jual Beli properti Via Internet

Saat ini kegiatan jual-beli melalui Internet sudah jamak dilakukan terutama oleh
masyarakat kelas menengah berusia muda di perkotaan. Kemajuan pesat dalam
bidang teknologi informasi dan komunikasi, khususnya komputer dan internet, ikut
mendorong munculnya bisnis online sebagai salah satu bentuk bisnis yang
berkembang pesat dan diperkirakan akan menjadi model bisnis di masa depan.
Dengan banyaknya kepemilikan ponsel pintar (smartphone), kegiatan bisnis online
semakin mudah dilakukan oleh siapa saja, di mana saja, dan kapan saja. Banyak jenis
barang/jasa yang dapat diperdagangkan melalui internet, antara lain produk-produk
properti, seperti rumah tinggal, rumah bandar (townhouse), unit rumah
susun/apartemen/kondominium/kondotel, rumah toko, rumah kantor, unit
perkantoran, unit kios di pusat perdagangan, dan lain-lain. Masyarakat yang ingin
membeli/menjual properti dapat mema-sang iklan baris di situs Tokobagus.com,
Berniagascom, dan Kaskus.coid, atau melalui situs jual-beli khusus properti, seperti
Rumah.com, Rurnah123. corn, Rumandijual.com, dan lain-lain. Banyak kemudahan
yang dapat diperoleh apabila kita melakukan jual-beli properti melalui internet
(online), antara lain:

a) Kita dapat melakukan penjelajahan (browsing) untuk mendapatkan informasi

produk-produk properti yang ditawarkan beserta harga dan spesifikasinya.
b) Kita tidak perlu ke sana ke mari guna melakukan survei harga produk properti
yang dijual oleh para pengembang perumahan.
c) Kita dapat memasang iklan baris secara gratis melalui situs internet. Hal itu
tentu saja sangat menghemat biaya jika dibandingkan dengan memasang iklan
bans berbayar di koran cetak lokal maupun nasional.

306
 d) Iklan baris via situs internet dapat dilihat oleh orang dari seluruh Indonesia
bahkan seluruh dunia sehingga jangkauan iklannya jauh lebih luas
dibandingkan dengan iklan baris di koran lokal atau koran nasional.
e) Kita tidak perlu bertatap muka langsung dengan broker atau pemilik rumah
apabila kita hanya ingin mendapat informasi tentang harga atau spesifikasi.
Meskipun jual-beli properti melalui internet menawarkan banyak kemudahan,
namun kita tetap perlu berhati-hati karena saat ini masih banyak dijumpai penipuan
online. Untuk mengantisipasi hal tersebut, kita dapat bertemu dengan penjual dan
melihat langsung kondisi properti yang ditawarkan. Uji lapangan ini diperlukan guna
memastikan apakah kondisi pro-perti sebaik gambar/foto yang ditampilkan di situs.
Di sisi lain, jika kita ingin menjual properti via internet, kita perlu memastikan bahwa
tampilan foto properti yang akan kita pasang di situs iklan baris benar-benar dapat
menarik perhatian calon pembeli. Jika usaha jual-beli properti kita berkembang pesat,
ada baiknya kita membuka situs/website sendiri. Bisnis online adalah kegiatan bisnis
yang dilakukan melalui jaringan internet yang merupakan bagian dari e-business.
Pengertian dan ruang ling-kup e-business lebih luas dibandingkan dengan bisnis
online, sebab e-business tidak hanya berkaitan dengan penggunaan teknologi internet
dan komputer, tetapi juga teknologi elektronika lain, seperti telepon rumah, telepon
seluler, teleks, telegram, faksimili, televisi, radio, electronic data interchange (EDI),
mesin ATM, dan lain-lain.24° Prospek bisnis online di Indonesia sangat menjanjikan
karena semakin hari semakin banyak orang yang tertarik menggunakan internet untuk
menunjang aktivitas sehari-hari. Pengguna Internet di Indonesia pada 2012 sebanyak
60 juta orang dan pada 2014 diperkirakan meningkat menjadi SO juta orang, padahal
pada 2002 hanya 4,5 juta orang. Perkembangan yang sangat pesat itulah yang
kemudian menggolongkan masyarakat kita sebacrai "internet-mania". Indonesia
tergolong pengguna Facebook terbesar keempat di dunia dengan jumlah pengguna
diperkirakan mencapai 47,98 juta orang per 15 Mei 2013. Pengguna Twitter di
Indonesia juga tergolong banyak, yaitu mencapai angka 20 juta orang pada 2012, atau
berada pada urutan keiiina di dunia. Besarnya jumlah pengguna media sosial
Facebook atau Twitter tersebut tentu saja dapat menjadi peluang usaha yang
menggiurkan bagi para pelaku bisnis online.

Banyak pelaku usaha yang tertarik mengembangkan bisnis online karena menilai
bisnis semacam ini memiliki banyak keunggulan dibandingkan dengan mendirikan

307
bisnis di dunia nyata. Membuka toko online dan mal online dianggap lebih murah dan
lebih mullah daripada mendirikan toko/ mal di dunia nyata. Pendirian toko/mal online
tidak perlu perizinan berbelit-belit dan mahal seperti mendirikan toko/mal di dunia
nyata. Pelanggan toko/mal online bisa datang dad mana saja dari seluruh dunia, sebab
toko/ mal jenis ini tidak lagi dibatasi tempat, waktu, dan jarak. Toko/mal online juga
tidak membutuhkan manajemen dan karyawan sebanyak toko/mal di dunia nyata.
Dengan kata lain, biaya operasional toko/mal online relatif lebih murah dibandingkan
dengan toko/mal di dunia nyata (offline). Perusahaan-perusahaan yang sudah sukses
mengembangkan bisnis di dunia nyata banyak yang kemudian mendirikan bisnis
online di dunia maya agar usaha mereka semakin cepat terkenal ke seluruh dunia.
Para pelaku bisnis yang baru pun ikut beramai-ramai mendirikan bisnis online karena
terpikat dengan banyaknya potensi keuntungan dan kemudahan yang ditawarkan
bisnis ini. Bagi para pebisnis pemula, maraknya bisnis melalui Internet dapat pula
digunakan sebagai ajang mengasah kemampuan bisnis dan membentuk jaringan bisnis
dalam waktu singkat. Kemajuan perekonomian nasional, pertumbuhan masyarakat
kolas menengah, akses internet yang semakin cepat dan murah, tumbuhnya budaya
internet dan media sosial di kalangan anak muda, serta maraknya penggunaan ponsel
pintar (smartphone) ikut memicu perkembangan bisnis online di tanah air. Saat ini
semakin banyak perusahaan yang memanfaatkan media internet untuk menyebarkan
informasi tentang promosi produk, pro-fil perusahaan, edukasi dan kontak pelanggan,
hingga perekrutan karyawan. Perusahaan tersebut berlomba-lomba membuat
situs/website yang indah dan menawan guna meningkatkan gengsi perusahaan di mata
masyarakat. Selain itu, ada pula perusahaan yang memanfaatkan jaringan internet
sebagai media untuk berdagang alias memperjualbelikan produk berupa barang dan
jasa. Produk yang dijual bisa berasal dari internal perusahaan maupun dari perusahaan
lain. Model bisnis online yang mereka jalankan bisa berbentuk mal online/market
place, toko online, iklan baris (classified advertisement), atau diskon harian (dealy
deals). Semua model bisnis online rnemiliki keungulan dan kelemahan sehingga para
calon pelaku usaha yang ingin mendirikan bisnis online perlu memahaminya dengan
saksama. Para calon pelaku bisnis online yang masih terkendala minimnya modal,
dapat memulai usaha dengan memasang iklan baris di Tokobagus.com, Berniaga.com,
dan Kaskus.co.id. Model bisnis iklan baris sangat cocok bagi para pemula yang ingin
belajar berjualan melalui internet (online). Kelak, jika usahanya sudah maju mereka
dapat mengembangkan usaha dengan. membuka lapak/kios di mal online, seperti

308
eBay atau Tokopedia. corn. Bahkan mereka juga bisa membuka toko online milik
sendiri dengan membuat website sendiri atau memakai jasa perancang website.

Para calon pelaku bisnis online yang masih terkendala minimnya modal, dapat
memulai usaha dengan memasang iklan bans di Tokobagus.com/ Berniaga.com, dan
Kaskus.co.id. Model bisnis iklan bans sangat cocok bagi para pemula yang ingin
belajar berjualan melalui Internet (online). Kelak, jika usahanya sudah maju mereka
dapat mengembangkan usaha dengan membuka lapak/kios di mal online, seperti eBay
atau Tokopedia. corn. Bahkan mereka juga bisa membuka toko online milik sendiri
dengan membuat website sendiri atau memakai jasa perancang website. Para pelaku
bisnis online juga bisa memanfaatkan media sosial, seperti Facebook atau Twitter,
sebagai sarana untuk mempromosikan usaha dan melakukan jual-beli produk. Selain
itu, mereka juga bisa menggunakan situs berbentuk blog, seperti Wordpress atau
Blogspot, untuk kegiatan promosi maupun perdagangan. Meskipun demikian,
berbisnis online dengan mem-buat website sendiri dinilai lebih bergengsi, lebih
leluasa, dan lebih mudah untuk menumbuhkan kepercayaan para calon pelanggan.
Masyarakat pun dapat berpartisipasi dalam bisnis online dengan menjadi pembeli di
toko online. Saat ini belanja online telah menjadi tren di masyarakat kelas menengah
berusia muda, khususnya yang tinggal di perkotaan. Banyak kemudahan yang
ditawarkan belanja online, namun sikap waspada tetap diperlukan agar kita tidak
menjadi korban penipuan online. Untuk menghindari hal-hal buruk, sebaiknya kita
hanya berbelanja di toko-toko online yang sudah terkenal dan teruji.

Bagi kita yang ingin memulai belajar menjual properti via internet (se-cara
online), ada baiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut:

1. Manfaatkan situs penyedia jasa iklan baris gratis

Cara ini adalah cara yang paling populer dan dinilai efektif apabila kita memang
berniat menjual properti secara online. Carilah jasa iklan baris yang tepat dan
tepercaya. Situs penyedia iklan bans khusus di bidang properti, contohnya
Rumah.com, Rumah123.com, Rumandijual.com, dan lain-lain. Sedangkan contoh
situs penyedia iklan bans yang menjual berbagai macam barang secara general
(termasuk properti), contohnya Tokobagus.com, Berniaga.com, dan Kaskus.co.id.
Memasang iklan di situs iklan bans menguntungkan karena banyak pengunjung

309
 dari seluruh Indonesia yang akan melihat iklan kita melalui Internet. Iklan bans di
situs internet ada yang gratis dan ada pula yang berbayar.

2. Gunakan media sosial untuk beriklan secara gratis

Kita juga dapat mempromosikan properti yang akan dijual melalui akun media
sosial, seperti Facebook dan Twitter. Cara ini lebih mudah dibandingkan dengan
memasang iklan di situs penyedia iklan baris online. Meskipun gratis, namun
jangkauannya tidak seluas iklan bans online karena yang bisa melihat hanyalah
para pengguna media sosial yang bersangkutan.

3. Lengkapi data iklan secara rincu, jujur, dan mendetail

Beriklan di Internet sama halnya dengan beriklan di surat kabar. Diper-lukan
penjelasan yang singkat, padat, dan mendetail agar pembeli men-dapatkan
gambaran awal yang cukup jelas. Beritahu status properti dan spesifikasinya
dengan lengkap dan jelas. Tampilkan juga denah, peta lokasi, dan foto properti
yang ingin kita jual agar memudahkan calon pembeli melihatnya. Berilah
keterangan yang jujur dan terperinci sesuai kondisi rumah, tanpa dikurangi
ataupun dilebih-lebihkan. Buatlah foto properti dalam format yang semenarik
mungkin

4. Gunakan peta satelit untuk melacak lokasi properti yang akan kita jual Apabila
dimungkinkan oleh situs iklan baris yang kita pilih, kita juga bisa menyertakan
peta lokasi properti dengan menggunakan fasilitas Wikimapia atau Google Maps.
Hal ini sifatnya hanya pelengkap, bukan hal mutlak yang wajib dilakukan apabila
kita masih pemula. Pemakaian fasilitas peta lokasi secara online berguna untuk
menambah daya tank iklan yang kita beat.

Di sisi lain, apabila kita ingin membeli properti via Internet (online), ada baiknya kita
memperhatikan sejumlah tips berikut:

1. Pilih situs iklan bans yang terkenal dan tepercaya

Daftarkan diri kita ke sebuah situs properti yang menyediakan informasi
harian berisi daftar properti yang dijual atau disewakan. Situs semacam ini akan
mengirimkan surat elektronik secara rutin agar konsumen selalu memperoleh

310
 informasi terbaru yang cocok dengan kebutuhan. Konsumen cukup membuka
komputer atau prisel untuk menyusuri halaman website milik pengembang atau
situs-situs yang khusus menye-diakan segala macam informasi mengenai properti.
Di situs semacam ini, konsumen bisa membaca informasi mengenai properti yang
sedang dijual atau disewakan, profil pengembang, tips memilih properti, cara
mencari agen atau broker, dan sebagainya. Untuk lebih mempermudah
pengunjung, situs ini juga menyediakan fasilitas pencarian. Konsumen cukup
memasukkan tipe properti yang diingin-kan, jumlah kamar, kisaran harga, dan
lokasi yang dikehendaki, dan dalam waktu beberapa detik mesin pencari akan
memberikan informasi properti sesuai kriteria yang diinginkan.
Kini, penyedia layanan situs pencarian properti sudah banyak yang bisa
diakses lewat aplikasi BlackBerry (BB) dan Android, contohnya
propertykita.com. Jadi, pencarian properti bisa dilakukan dari mana saja dan
kapan saja. Dengan demikian, kita akan lebih mudah meng-identifikasi dan
mengenal properti yang diinginkan. Misalnya, fasilitas apa saja yang ada di
sekeliling lokasi perumahan tersebut, apakah ada jalur alternatif menuju lokasi,
dan sebagainya.

2. Teliti data umum properti yang ditampilkan

Lakukan riset di Internet dengan menjelajahi situs-situs properti ke-timbang
berkeliling kota mencari-cari rumah atau apartemen. Cara itu akan menghemat
waktu dan biaya operasional kita. Dari Google, kita bisa mencari nama situs-situs
khusus properti. Situs semacam itu bisa dijadikan direktori bagi para pencari
properti karena menawarkan fitur-fitur pencarian properti, baik untuk hunian,
bangunan komersial, tanah, maupun kawasan industri. Setelah menemukan
properti yang ditaksir, kita bisa menggunakan Google Maps (peta online) untuk
mendapatkan keterangan yang lebih jelas tentang letak properti tersebut beserta
ba-ngunan-bangunan dan infrastruktur penting di sekitarnya. Biasanya, ada juga
situs properti yang menyediakan fasilitas peta sehingga lebih memudahkan kita
dalam mencari lokasinya.

3. Tinjau langsung lokasi properti yang akan kita beli

Gambaran dan data rinci di situs saja tidak cukup. Setelah mendapatkan jenis
properti yang kita incar, berkunjunglah ke lokasi secara langsung baik seorang diri

311
 maupun dengan si penjual. Dengan mendatangi lokasi secara langsung, kita dapat
mengetahui lokasinya strategic atau tidak, perbandingan dengan harga properti
lainnya di wilayah tersebut, fasilitas yang tersedia, kebersihan lingkungan,
kenyamanan, keamanan, bebas banjir atau tidak, dan terakhir adalah kecocokan di
hati.

2. SITUS-SITUS DUAL-BELI PROPERTI DI INDONESIA

a) Rumah123.com
Rumah123.com adalah situs jual-beli properti terbesar di Indonesia dengan lebih
dari 90.000 listing online, 6.500 agen properti yang aktif beriklan, dan ratusan
developer yang juga mengiklankan proyek mereka, baik yang berbentuk real
estate, office space, serviced apartment, maupun holiday villas. Situs
Rumah123.com bergabung dengan iProperty Group pada Mei 2011. iProperty
Group adalah situs grup properti nomor 1 di Asia yang sudah memiliki pasar
online di sejumlah negara Asia, seperti Singapura, Malaysia, Hong Kong, India,
Indonesia, dan Filipina. Setelah bergabung dengan iProperty Group, pengunjung
situs Rumah123.com bertambah banyak. Situs ini juga bekerja sama dengan agen
properti besar di Indonesia, seperti ERA, Ray White, Century21, dan LJ Hooker.

b) Rumahdanproperti.com
Rumahdanproperti.com adalah anggota iProperty Group di wilayah Indonesia, sama halnya
dengan Rumah123.com, Situs ini serupa dengan Rumah123.com yang khusus memasang
iklan porperti di wilayah Indonesia.

312
c)Rumah.com
Rumah.com adalah situs properti yang terkenal di Indonesia. Di rumah.com kita akn
menemukan ribuan properti yang dijual dan disewakan dengan informasi rinci mengenai
masing-masing properti, termasuk peta dan foto. Jika kita memerlukan bantuan untuk
mencari rumah, kita dapat melihat Direktori Agen untuk membantu. Calon investor properti
juga dapat berkonsultasi di sumber daya informasi properti dan berita pasar. Keunggulan
situs properti ini adalah dilengkapi panduan dan tips-tips jual-beli termasuk sewa-menyewa
properti.

d) Rumahdijual.com
Rumahdijual.com merupakan media iklan untuk jual rumah, tanah dan properti yang
menawarkan fitur-fitur yang hampir serupa dengan situs lainnya, yakni mesin pencari (search
engine), data yang lengkap, foto dan lain-lain dengan tampilan sederhana.

313
e)Propertykita.com
Propertykita.com adalah media online khusus properti yang bukan broker atau agen properti,
Situs ini tidak mencari komisi dari transaksi properti. Propertykita.com memiliki berbagai
fitur menarik seperti e-mail alert yang membantu kita meng-update terus properti idaman
(berdasarkan area atau harga). Situs ini memilki aplikasi untuk versi Android dan terhubung
dengan media sosial (Facebook atau Twitter). Situs yang mendapat penghasilan dari biaya
iklan ini juga memberikan sejumlah tips seputar fengshui, finansial, dan rekomnedasi lain-
lain.

314
f)Rumahku.com
Rumahku.com sama halnya dengan situs iklan baris properti lainnya yang juga menyediakan
fasilitas mesin pencari properti (rumah, apartemen, tanah, ruko, dan sebagainya). Situs ini
dapat membantu kita menemukan rumah yang dijual atau apartemen yang disewakan. Situs
ini juga memberikan informasi properti di tingkat lokal untuk membantu kita membuat
keputusan yang lebih baik dalam proses transaksi properti.
Situs yang menghasilkan uang melalui iklan ini mengumpulkan data properti dalam
jumlah besar dan mengolahnya dari waktu ke wauktu. Tim Rumahku.com terdiri dari para
insinyur dan analis properti yang berfokus pada pengembangan alat seperit Advanced Map
serta panduan properti untuk membantu kita memahami dan mengerti informasi properti di
Indonesia. Rumahku.com juga menyediakan layanan khusus untuk para profesional seperti
broker atau agen properti.

315
g)Tokobagus.com dan Berniaga.com
Tokobagus (tokobagus.com) dan Berniaga (berniaga.com) adalah situs iklan baris segala
macam barang—berbeda dengan situs-situs sebelumnya yang khusus mengakomodasi produk
properti. Namun, di situs ini kita juga bisa mengiklankan properti yang ingin kita jual secara
gratis. Dua situs iklan baris ini sangat tersohor namanya dan telah melibatkan jutaan member
yang mengunjungi situs ini secara rutin. Keuntungan beriklan di dua situs iklan baris ini
adalah jangakuannya luas dan biayanya gratis.
Ada beberapa ketentuan yang harus dipenuhi jika kita ingin mengiklankan properti di
Tokobagus.com, yakni satu iklan hanya diperuntukkan untuk satu produk barang/jasa. Hal
yang sama juga berlaku untuk kategori iklan lowongan kerja, yaitu satu iklan hanya untuk
satu posisi pekerjaan. Tidak diperbolehkan mengiklankan 2 rumah dalam 1 iklan, melainkan
harus diiklankan dalam 2 iklan yang berbeda. Tokobagus bisa diakses pula melalui ponsel
pintar dengan memakai layanan m-tokobagus.com
Beriklan di Berniaga.com juga mensyaratkan beberapa hal serupa, yakni tidak boleh
memasang iklan ganda dan harus disertai foto asli, bukan diunduh dari internet. Di situs
berniaga ada dua macam iklan, yakni iklan pribadi dan iklan perusahaan. Iklan pribadi
diperuntukkan bagi individu bukan atas nama perusahaan/lembaga. Batas pemasangan iklan
per e-mail atau per individu adalah 25 iklan per kategori. Lebih dari itu akan dianggap iklan
perusahaan dan kemungkinan iklan ke-26 akan ditolak. Pengiklan individual dapat memasang
iklan di semua kategori. Iklan perusahaan adalah iklan yang dipasang oleh sebuah perusahaan
dan bersifat komersial (berbayar).
316
h) Rumahraya.com
Rumahraya.com adalah situs iklan baris khusus jual-beli properti. Tampilannya sederhana
dan sepintas menyerupai tampilan mesin pencari Google. Di situs ini, iklan dapat ditayangkan
selama 2 tahun atau sampai laku, lebih lama dibandingkan dengan di koran atau website

317
lainnya. Harga, spesifikasi, dan foto properti juga masih bisa diubah setiap saat selama iklan
tersebut masih ditayangkan di situs ini.

318
 Bab 24
Tips membeli dan menjual rumah bekas pakai

1. RUMAH BEKAS SEBAGAI ALTERNATIF INVESTASI

Membeli rumah tidak harus baru. Kini rumah bekas atau sering disebut rumah seken (second
hand) banyak diminati, terutama jika lokasinya strategis seperti di pusat kota atau area
komersial, dilengkapi fasilitas penduiung dan bisa dibeli dengan harga murah dibandingkan
dengan rumah baru. Namun, membeli rumah bekas tentunya tidak sesederhana membeli
barang bekas seperti produk elektronik.
Membeli rumah bekas butuh dana yang tidak sedikit sehinggs alangkah baiknya jika
dipertimbangkan-matang matang sebelum membeli. Rumah bekas memiliki riwayatnya
sendiri sehingga paling tidak kita bisa mengetahui latar belakang riwayatnya serta status
sertifikatnya agar kita tidak sampai membeli rumah bekas yang sedang berada dalam
sengketa atau penguasaan pihak ketiga.
Dalam beberapa kondisi, membeli rumah bekas lebih menguntungkan dilbandingkan
dengan membeli rumah baru, terutama jika dana kita terbatas padahal kita butuh hunian
dengan klasifkasi tertentu. Akan tetapi, membeli rumah bekas termasuk gampang-gampang
susah karena harus dengan teliti dan sesuai anggaran. Membeli rumah bekas ibarat mencari
pasangan hidup. Kita akan membutuhkan banyak waktu sampai bisa menemukan rumah yang
cocok. Sebagai alternatif investasi, membeli rumah bekas dapat mendatangkan dua macam
keuntungan, yaitu keuntungan dari sewa rumah dan keuntungan dari hasil penjualan rumah
(capital gain). Tentu saja keuntungan tersebut dapat mengalir sepanjang kita jeli menangkap
peluang pasar rumah bekas. Lokasi rumah bekas sangat menentukan harga jualnya, baik pada
masa kini maupun masa mendatang. Memiliki rumah bekas di lokasi yang strategis dapat
menjadi harta karun bagi masa depan kita.

2. Keuntungan dan kerugian membeli rumah bekas

Kini membeli rumah tidak harus baru, rumah bekas pun menguntungkan dan layak huni.
Berikut beberapa keuntungan membeli rumah bekas:
a) Bangunan rumah sudah berdiri sehingga kita dapat melihat bentuk dan kualitas
bangunan sesungguhnya.
b) Lingkung sosial sudah terbentuk, seperti tetangga, sistem keamanan, fasilitas
pendidikan, kesehatan, tempat ibadah, dan fasilitas lainnya.

319
 c) Infrastruktur kawasan sudah tersedia, seperti jalan, taman, listrik, dan air.
d) Harga bangunan dan rumah dapat ditawar, apalagi jika pemilik lama sedang
membutuhkan uang.
e) Bangunan dapat langsung ditempati pemilik baru setelah urusan jual-beli selesai.
f) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) relatif murah ketimbang rumah baru.
g) Risiko investasi properti kecil karena lingkungan penunjangnya sudah mapan.
h) Pemilik baru bisa lebih mudah beradapasi karena semua fasilias sudah ada.
i) Pembeli rumah bekas tidak lagi diwajibkan membayar Pajak Pertambahan Nilai
(PPN) atau Pajak Penjualan atas barang meah (PPnBM).

Di samping keuntungan, membeli rumah bekas juga bisa mendatangkan sejumlah kerugian:
a) Pilihannya tidak banyak atau terbataas pada apa yang ditawarkan, tidak seperti
ketersediaan perumahan baru dengan beragam tipe, lokasi dan harga jual.
b) Pemilik baru tidak mengetahui bahan dan kualitas bangunan sehingga ada
kemungkinan harus mengeluarkan biaya tambahan untuk perbaikan dan perawatan
pada masa awal pembelian.
c) Ada kalanya desain bagunan sudah ketinggalan zaman.
d) Bentuk bangunan sudah permanen sehingga jika pemilik baru tidak cocok dengan
desainnya, dia harus melakukan renovasi.
e) Rumah dengan konstruksi yang sudah melebihi 20 tahun kualitasnya akan menurun
dan sulit direnovasi sebagian sehingga pilihannya lebih baik merenovasi secara total.

3. Tips membeli rumah bekas

Jika kita hendak membeli rumah bekas, ada baiknya kita membaca beberapa tips berikut
terlebih dahulu:

1. Cermati anggaran yang dikeluarkan

Sebelum memilih-milih rumah bekas untuk dibeli, sebaiknya kita mencermati
anggaran yang akan dikeluarkan terlebih dulu. Dalam anggaran untuk membeli
rumah, tambahkan 10% untuk renovasi rumah, biaya transaksi, biaya pindahan, dan
sebagainya. Selain itu, pertimbangkan juga rencana kita ke depan, seperti rencana
menambah anak, rencana melakukan renovasi, dan sebagainya.

2. Cari iklan sebanyak-banyaknya

320
 Setelah mengetahui batas anggaran dan kriteria rumah yang sesuai dengan anggaran,
mulailah mencari rumah bekas yang dijual. Iklan rumah bekas bisa dengan mudah
dijumpai di koran dan internet maupun melalui informasi dari mulut ke mulut. Di
zaman yang canggih seperti sekarang kita tidak perlu berkeliling kota untuk mencari
rumah yang memasang papan bertuliskan ―Rumah Dijual‖, karena kita cukup duduk
di depan komputer ataupun browsing melalui smartphone untuk mencari iklan rumah
bekas di situs iklan properti. Setiap situs iklan memiliki mesin pencari yang bisa
disesuaikan dengan wilayah mana yang ingin dicari dan rentah harga berapa yang
diinginkan.

3. Usahakan untuk membeli rumah dari pemiliknya sendiri.

Cara yang terbaik adalah langsung membeli rumah bekasi dari pemiliknya sendiri
alias tanpa perantara, karena kita bisa memperoleh informasi tentang rumah yang
hendak dibeli secara terperinci. Dengan membeli langsung, harga rumah akan leih
murah karena penjual tidak perlu memberi komisi kepada broker. Kita juga dapat
meminta diskon jika bertemu langsung dengan pemiliknya.

4. Pilih broker/perantara yang tepat

Apabila kita adalah orang supersibuk atau tidak ingin direpotkan dengan urusan
tawar-menawar, maka kita bisa menggunakan jasa broker/perantara. Pilih broker
resmi yang bisa dipercaya dan berasal dari perusahaan agen properti terkenal. Jasa
broker properti terkenal yang sudah memiliki kredibilitas akan sangat membantu saat
pengurusan dokumen jual-beli, bahkan saat pengajuan KPR jika kita berencana
membeli rumah dengan cara mencicil ke bank. Cara ini tentu saja mengharuskan kita
menyisihkan dana lebih untuk membayar fee jasa broker.

5. Periksa kondisi fisik rumah.

Periksa kondisi fisik rumah pada setiap bagiannya secara teliti. Beberapa hal yang
harus diperhatikan, antara lain struktur rumah yang utama, seperti fondasi, atap,
dinding, dan lantai. Periksalah dinding, barangkali ada flek-felk bekas rembesan air
tanah. Periksa kualitas lantai, apa masih baik atau sudah mengalami penurunan ata
retak-retak lantai. Periksa juga bekas-bekas serangan rayap pada kusen, jendela, pintu,
plafon, dan atap rumah. Pastikan bahwa struktur atap masih dalam kondisi baik,
lihatlah barangkali ada balok/gording yang keropos, atau kebocoran serius pada

321
 talang. Jangan lupa untuk mengecek hal vital seperti jaringan listrik, kelancaran
saluran air PDAM dan air sumumr, serta kualitas air yang dihasilkan.
Tanyakan usia bangunan rumah untuk memperoleh gambaran mengenai
kualitas bangunan. Secara sederhana kita bisa mengklasifikasikan usia rumah: baru
(kurang dari 10 tahun), sedang (10 s/d 20 tahun), dan tua (lebih dari 20 tahun). Jika
pernah direnovasi, tanyakan kapan terakhir kali renovasi. Tentunya itu bukan patokan
baku karena akan sangat dipengaruhi kualitas bahan bangunan, tipe struktur, dan
kualitas pengerjaan pada rumah tersebut. Yang jelas, semakin tua usia bangunan maka
performanya semakin menurun, dan itu berarti kita harus siap mengaggarkan dana
lebih untuk merenovasi rumah tersebut.

6. Cek lingkungan sekitar rumah

Lingkungan sekitar rumah akan berpengaruh terhadap keamanan dan kenyamanan
kita saat menghuni rumah tersebut. Percuma membeli rumah yang murah dan bagus,
namun lingkungan sekitarnya rawan maling, jauh dari akses angkutan kota,
infrastruktur jalannya tidak memadai, lingkungan tetangganya kurang menyenangkan,
dan rawan bencana alam seperti tanah longsor dan banjir.

7. Cek kelengkapan dokumen dan sertifikat

Sertifikat yang harus diperiksa sekurang-kurangnya adalah sertifikat tanah dan
bangunan, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan bukti setoran Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB). Apabila nama yang tertera di salah satu dokumen di atas tidak sama
dengan nama penjual rumah, tanyaka status hubugannya. Jika rumah bekas yang kita
beli ternyata oleh pemilikya diperoleh dari pemilik sebelumnya dan belum ada proses
balik nama, maka mintalah Akata Jual Beli ang sah atas rumah tersebut. Sedangkan
apabila rumah tersebut adalah rumah warisan, pastikan kita telah memperoleh
persetujuan dari seluruh ahli waris yang berhak atas rumah tersebut agar pada
kemudian hari tidak terjadi sengketa hukum.

8. Pilih notaris yang terpecaya.

Dalam transaksi pembelian rumah bekas, Notaris/PPAT bisa dipilih oleh penjual atau
pembeli berdasarkan kesepakatan kedua pihak. Pilihlah notaris/PPAT yang sudah kita
kenal dan bisa dipercaya serta memiliki wilayah kerja di lokasi tempat rumah tersebut
berada. Mintalah tolong kepada notaris/PPAT tersebut untuk mengecek keabsahan

322
 dokumen sertifikat tanah ke kantor BPN setempat sebelum menandatangani akta jual
beli. Pengecekan diperlukan agar kita terhindar dari serifikat palsu maupun sertifikat
yang masih dibebani hak tanggungan.

4.Tips menjual rumah Bekas

Menjual rumah bekas ada triknya sendiri agar harga rumah cukup tinggi prosesnya aman, dan
cepat laku. Berikut beberapa tips yang bisa disimak

1. Renovasilah rumah bekas seperlunya sebelum dijual.

Sebaiknya kita tidak menjual rumah bekas dalam kondisi kurang idel karena dapat
menurunkan minat para calon pembeli dan menurunkan harga tawar. Renovasi rumah
yang dimaksud di sini bukan renovasi besar yang membutuhkan banyak biaya, namun
cukuo merapikan dan membersihkan sudut tertentu agar rumah terlihat bersih, indah,
dan layak huni.
Paling tidak perhatikan kebersihan dan kelayakan di beberapa sudut vital
seperti tampak depan rumah, pagar, ruang tamu, kamar mandi, dan dapur. Tempat-
tempat tersebut jika kotor dan tidak terawat akan menimbulkan kesan jorok dan
membuat calon pembeli tidak tertarik. Untuk ruangan lain seperti kamar tidur, ruang
rekreasi, ruang kerja, dan ruang tambahan juga perlu diperhatikan kebersihan
kerapiannya dengan setidaknya mengurang jumlah tumpukan barang yang tidak
terpakai agar ruangan terlihat lebih lapang dan bersih. Perhatikan dan perbaiki pula
detail elemen rumah, contohnya pegangan pada daun pintu, jendela, kaca, teralis, dan
keramik. Menghilangkan karat pada pintu, jendela, membenahi keramik yang pecah,
atau memerksa kecocokan lubang kunci juga tidak membutuhkan biaya besar, namun
berperan dalam mengingkatkan daya tarik calon pembeli.

2. Pasarkan rumah bekas dengan cara beriklan.

Cara memasarkan rumah bekas ada bermacam-macam. Cara konvensional seperti
beriklan di koran dan menyebarkan brosur, merupakan cara klasik yang tidak ada
salahnya ditempuh. Namun, kini ada cara yang lebih mudah, cepat, murah (bahkan
gratis), dan luas jangkauannya yakni dengan beriklan melalui internet. Mengiklankan
rumah bekas di internet bisa melalui situs jual-beli properti seperti Rumah.com, atau
di situs jual beli umum seperti Tokobagus.com. Umumnya beriklan di situs-situs
tersebut gratis kecuali jika kita meminta fasilitas tambahan.

323
 Buatlah iklan dengan penjelasan rinci, namun cukup singkat, serta dilengkapi
gambar yang menarik. Jelaskan mengenai lokasi, status sertifikat, luas bangunan dan
luas tanah, kondisi secara umum (misalnya bebas banjir atau tidak, jumlah ruangan,
kapasitas listrik, ketersediaan sumur/PDAM), harga penawaran, dan nomor yang bisa
dihubungkan. Gambar/foto rumah bekas sangat penting dalam memberikan visualisasi
bagi calon pembeli dibandingkan dengan hanya memberikan penjelasa tertulis.
Lakukan pemotretan yang bagus agar rumah kita tampil menarik. Jika kita beriklan di
internet, kita bisa mengunggah lebih dari dua foto. Unggah foto tampak depan rumah
beserta halan dan jalan di depan rumah, serta kondisi di dalam rumah yang paling
tidak menampilkan ruang tamu dan ruang tengah.

3. Pilih broker properti yang tepat jika kita tidak bisa memasarkan sendiri.
Apabila kita tidak mampu atau tidak mau repot memasarkan rumah secara mandiri,
kita bisa mengunjungi broker properti anggota AREBI. Berkonsultasilah pada agen
properti/broker properti. Tidak ada salahnya pula datang dan berkonsultasi ke
beberapa agen properti untuk memperoleh perbandingan. Nantinya broker properti
akan mengurus segala keperluan pemasaran dan penjualan rumah sehingga kita
tinggal duduk manis di rumah.

4. Buatlah papan iklan di depan rumah agar mudah dilihat.

Meskipun rumah kita telah diiklankan di surat kabar, internet, menggunakan jasa
broker, tidak ada salahnya juga kita memasang papan pengumuman (papan iklan) di
depan rumah yang bertuliskan ―Rumah Dijual, Hubungi Nomor Telepon ........‖.
Rumah yang dipasangi papan pengumuman (papan iklan) akan menarikk perhatian
banyak orang yang sedang melintas karena tidak semua orang sempat melihat iklan
rumah kita di surat kabar dan internet.

5. Adakan jamuan di rumah (open house)

Cara ini sudah sering diterapkan oleh orang luar negeri yang ingin menjual rumah
dengan mengundang calon-calon pembeli melalui broker properti untuk bertamu dan
melihat langsung rumah sambil disugui makanan dan minuman ringan. Egiatannya
serupa dengan menerima tamu dan mengadakan jamuan sederhana cari ini membuat
calon pembeli memiliki gambaran nyata tentang setiap detail rumah. Bahkan

324
 undangan open house dianggap sebagai undangan spesial yang memberikan perasaan
spesial dan ujung-ujungnya bisa mengubah harga jual. Harga yang ditawarkan pun
bisa menjadi lebih tinggi.

6. Lakukan pengecekan dokumen dan pembayaran pajak.

Sebelum jual-beli dilaksanakan, harus dilakukan pengecekan keaslian dan keabsahan
sertifikat tanah pada kantor pertanahan (BPN) yang berwenang. Para pihak juga harus
melunasi pajak jual-beli atas tanah dan bangunan tersebut.
Pihak penjual akan dikenakan Pajak Penghasilan bersifat Final (PPh-Final),
sedangkan pihak pembeli akan dikenakan pajak bernama Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan (BPHTB). Penghitungan pajaknya sebagai berikut:
Pajak Penjual (PPH-Final) = Harga jual x 5%
Pajak Pembeli (BPHTB) = (harga jual-nilai tidak kena pajak) x 5%

7. Balik nama sertifikat tanah

Hal yang wajib dilakukan setelah kita berhasil menjual properti bekas termasuk
rumah bekas adalah melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kuitansi pelunasan
dari penjual atas pembelian tanah dan/ atau bangunan. Masalahnya orang-orang masih
adyang menganggap balik nama sertifikat rumah bekas cukup denganmenyediakan
kuitansi pelunasan. Padahal pada kenyataannya tidak semudah itu. Apalagi jika si
penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, pembeli akan
mengalami kesulitan untuk melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan yang
dimaksud. Jadi langkah yang paling aman adalah segeralah membuat Akta Jual Beli
(AJB) melalui notaris/PPAT agar proses balik nama sertifikat dapat segera diteruskan
ke kantor BPN.
―Balik nama seritfikat‖ adalah peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan
yang bisa terjadi karena jual-beli, hibah, waris, tukar menukar, atau ibreng
(pemasukan modal ke dalam suatu perusahaan). Dewasa ini, yang diberi wewenang
untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
PPAT terdiri atas PPAT sementara (yaitu Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk
daerah-daerah terpencil) dan PPAT tetap (yaitu Notaris yang diangkat berdasarkan SK
Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu).

325
 Data-data yang harus dilengkapi untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) dan balik nama
sertifikat:
I. Data tentang tanah, meliputi‖
a) PBB 5 tahun terkahir berikut Surat Tanda Terima Setoran
b) Sertifikat tanah asli
c) IMB asli apabila ada, untuk diserahkan kepada Pembeli setelah selesai proses
AJB
d) Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, dan air
e) Jika masih dibebani Hak Tanggungan (hipotek), maka harus ada Surat Roya
dari bank yang bersangkutan

II. Data tentang Penjual dan Pembeli

a) Perorangan:
 Fotokopi KTP suami istri
 Fotokopi Kartu keluarga dan Akta Nikah
 Fotokopi Keterangan WNI atau ganti nama opsional apabila ada yang
berlaku untuk WNI keturunan
B. Perusahaan :
 Fotokopi KTP Direksi dan Komisaris yang mewakili
 Fotokopi Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Hukum dan
HAM RI
 Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau surat pernyataan menjual
sebagian kecil asset
c) Dalam hal suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat tanah
sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual-beli tersebut adalah ahli warisnya. Dalam
hal itu maka data-data yang diperlukan:
 Surat Keterangan Waris Untuk pribumi, surat keterangan waris harus disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat. Sedangkan untuk WNI keturunan
harus dengan surat keterangan waris dari Notaris.
 Fotokopi KTP seluruh ahli waris
 Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah

326
 Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau jika tidak bisa hadir
maka harus bisa menunjukkan Surat Persetujuan dan Surat Kuasa dari seluruh ahli
waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris.
 Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), yang besar-nya adalah 50% dari
BPHTB jual-beli setelah dikurangi nilai tidak kena pajak. Nilai tidak kena pajak
tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.

327
 BAB 25
Tips Mengurus Sertifikat Tanah Girik

Tanah Girik adalah tanah yang kepemilikannya diakui masyarakat, namun belum
didaftarkan ke Kantor Pertanahan sehingga belum memiliki sertifikat tanah. Tanah Girik
dimiliki seseorang secara turun-temurun dan diakui secara adat oleh masyarakat sekitarnya
sebagai tanah milik orang yang bersangkutan. Tanah Girik di beberapa daerah juga dikenal
dengan berbagai nama, seperti Tanah Adat, Petok D, Letter C, Ketitir, Rincik, dan lain-lain.
Data tentang tanah-tanah Girik biasanya dicatat dalam Buku Tanah yang ada di setiap
desa/kelurahan/kecamatan.
Kepemilikan secara adat (Tanah Girik) sebenarnya diakui hukum, akan tetapi tetap
harus didaftarkan menjadi sertifikat Hak Milik terlebih dulu agar memiliki kekuatan hukum.
Apabila kita hendak membeli Tanah Girik, maka dianjurkan untuk meneliti lebih jauh
riwayat kepemilikan tanah terse-but dengan mendatangi lurah/kepala desa/camat setempat.
Kita juga perlu mendatangi tetangga di sekitar lokasi Tanah Girik atau di sekitar rumah pe-
milik tanah. Pada umumnya para tetangga mengetahui lebih banyak tentang riwayat tanah
tersebut. Pastikan pula Tanah Girik tidak dalam keadaan sengketa yang melibatkan ahli waris
maupun pihak lain.
Biasanya peralihan hak atas Tanah Girik dilakukan dari tangan ke tangan, yang
awalnya dapat berbentuk tanah yang sangat luas, dan kemudian dibagi-bagi menjadi beberapa
bidang tanah yang lebih kecil. Umumnya peralihan hak atas Tanah Girik dilakukan di
hadapan lurah atau kepala desa. Namun, banyak juga yang hanya dilakukan berdasarkan
kepercayaan dari para pihak sehingga tidak ada bukti tertulis yang dapat digunakan untuk
menelusuri riwayat kepemilikannya. Sertifikasi Tanah Girik dalam Hukum Pertanahan
disebut sebagai Pendaftaran Tanah Pertama Kali sebagaimana diatur dalam PP 24/1997
tentang pendaftaran tanah.
Pendaftaran tanah pertama kali untuk Tanah Girik/Tanah Garapan dalam
praktiknyaka harus dilakukan melalui prosedur atau cara sebagai berikut:
a) Meminta surat rekomendasi dari Lurah/Kepala Desa/Camat perihal tanah yang
bersangkutan, yang menyatakan tanah tersebut belum pernah disertifikatkan serta
keterangan riwayat pemilikan tanah yang maksud.
b) Pembuatan surat keterangan dari Ketua RT/Ketua RW/Lurah/Kepala Desa yang
menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan seng- keta.

328
 c) Peninjauan lokasi dan pengukuran tanah oleh pegawai Kantor Perta-nahan.
d) Penerbitan Gambar Situasi atau Surat Ukur, yang dilanjutkan dengan pengesahannya
oleh Kantor Pertanahan (BPN)
e) Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai luas
yang tercantum dalam Gambar Situasi atau Surat Ukur. Pembayaran BPHTB
dilakukan apabila tanah yang dimohon berasal dari Tanah Negara atau Tanah
Garapan. Pembayaran BPHTB juga dilakukan jika pada waktu proses pelaksanaan
akta jual-beli, BPHTB tersebut belum dibayarkan.
f) Proses pertimbangan oleh Panitia A (Panitia Pemeriksaan Tanah A).
g) Pengumuman di Kantor Pertanahan dan Kantor Kelurahan setempat selama lebih
kurang 2 (dua) bulan.
h) Pengesahan pengumuman
i) Penerbitan Sertifikat Tanah oleh Kantor Pertanahan (BPN) setempat.

Proses pensertifikatan Tanah Girik tersebut hanya dapat dilakukan iika pada waktu
pengecekan di kantor kelurahan dan Kantor Pertanahan terbukti tanah tersebut memang
belum pernah disertifikatkan dan selama proses tersebut tidak ada pihak-pihak yang
mengajukan keberatan. Apabila syarat tersebut terpenuhi, proses pensertifikatan dapat
ditempuh dalam waktu sekitar 6 bulan sampai 1 tahun.
Panitia Pemeriksaan Tanah A selanjutnya disebut ―Panitia A‖ adalah panitia yang
bertugas melaksanakan pemeriksaan tanah dalam rangka penyelesaian permohonan untuk
memperoleh Hak Milik, Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai atas
Tanah Negara, dan penyelesaian permohonan Pengakuan Hak.
a) Kepala Seksi Hak-Hak Atas Tanah atau Staf Seksi Hak-Hak Atas Tanah yang senior
dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, sebagai Ketua merangkap anggota;
b) Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atau Staf Seksi Peng-ukuran dan
Pendaftaran Tanah yang senior dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya,
sebagai Wakil Ketua merangkap anggota;
c) Kepala Seksi atau Staf Seksi Pengaturan Penguasaan Tanah, Kepala Seksi atau Staf
Seksi Penatagunaan Tanah dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, dan
Kepala Desa/Lurah yang bersangkutan atau aparat Desa/Kelurahan yang ditunjuk
untuk mewakili, sebagai anggota;

329
 d) Kepala Subseksi Pengurusan Hak-Hak Atas Tanah atau Staf Subseksi Pengurusan
Hak-Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota-madya sebagai Sekretaris
merangkap anggota.
Panitia A diangkat dan diberhentikan dengan Keputusan Kepala Kantor Pertanahan
(BPN) Kabupaten/Kotamadya. Panitia A mengemban tugas sebagai berikut:
a) Mengadakan penelitian terhadap kelengkapan berkas permohonan pemberian Hak
Milik, Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah Negara
dan permohonan pengakuan hak atas tanah;
b) Mengadakan penelitian dan peninjauan fisik atas tanah yang dimohon mengenai
status, riwayat, keadaan tanah, luas, batas tanahnya, dan hubungan hukum antara
tanah yang dimohon dengan pemohon serta kepentingan-kepentingan lainnya;
c) Mengumpulkan data, keterangan/penjelasan dari para pemegang hak atas tanah
yang berbatasan;
d) Menentukan sesuai tidaknya penggunaan tanah tersebut dengan rencana
pembangunan daerah;
e) Memberikan pendapat dan pertimbangan atas permohonan tersebut yang
dituangkan dalam risalah Pemeriksaan Tanah.
Panitia Pemeriksaan Tanah B atau Panitia B adalah panitia yang bertugas melakukan
pemeriksaan tanah dalam rangka penyelesaian permohonan, perpanjangan, dan pembaruan
Hak Guna Usaha (HGU). Susunan Panitia terdiri atas:
a) Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi, sebagai Ketua
merangkap anggota;
b) Kepala Bidang Penatagunaan Tanah dan Kepala Bidang Hak-Hak Atas Tanah,
sebagai anggota;
c) Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II atau pejabat yang ditunjuk
sebagai anggota;
d) Kepala Dinas Perkebunan/Pertanian/Perikanan/Peternakan Daerah tingkat I
atau pejabat yang ditunjuk sesuai dengan tujuan penggunaan tanah yang
bersangkutan, sebagai anggota;
e) Kepala Kantor Wilayah Departemen Kehutanan Provinsi atau pejabat yang
ditunjuk sepanjang tanah yang dimohon termasuk kawasan hutan atau yang
berbatasan dengan kawasan hutan, sebagai anggota;
f) Seorang pejabat dari instansi lain yang terkait apabila tanah yang dimo-hon
tersebut penggunaannya bersifat khusus, sebagai anggota;

330
 g) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan, sebagai
anggota;
h) Kepala Seksi Kepala Seksi Pengurusan Hak Tanah Badan H Pengurusan Hak
Tanah Perorangan pada Kantor Wilayah BPN Provinsi sebagai Sekretaris
merangkap anggota.
Keanggotaan Panitia B ditetapkan dengan Keputusan Kepala Kanwil BPN Provinsi yang
bersangkutan. Tugas Panitia B:

a) Mengadakan penelitian terhadap kelengkapan berkas permohonan HGU sera syarat –

syarat lainnya mengenai bonafiditas, kemampuan, dan kesungguhan akan usahanya.
b) Mengadakan penelitian dan peninjauan fisik atas tanah yang dimohon mengenai
status, dasar perolehan, kondisi, luas, batas tanahnya, dan kepentingan-kepentingan
lainnya;
c) Menentukan sesuai tidaknya penggunaan tanah tersebut dengan usaha yang akan
dilakukan pemohon;
d) Mengadakan perneriksaan/konstatasi mengenai penguasaan dan peng-usahaan tanah
yang dimohon HGU;
e) Memberikan pendapat dan pertimbangan atas permohonan yang dituangkan dalam
Risalah Pemeriksaan Tanah.
Sebelum Undang-Undang Pokok Agraria mulai berlaku 24 Desember 1960, Tanah Girik
(Petok D) dianggap merupakan alat bukti pemilikan tanah di Indonesia. Pada masa tersebut
Petok D dianggap sama nilainya dengan sertifikat tanah. Sedangkan Petok D yang dibuat
setelah tahun 1961 hanya dianggap sebagai alat bukti pembayaran pajak tanah ke kantor
pendapatan daerah sehingga tidak lagi berfungsi sebagai alat bukti pemilikan tanah.
Masyarakat kebanyakan belum sepenuhnya menyadari perubahan fungsi Petok D sehingga
ketidaktahuan itu disalahgunakan oleh oknum yang tidak bertanggung jawab untuk
memainkan Petok D dalam kasus penipuan jual-beli tanah. Akibatnya, kasus tanah pun
bermunculan di mana-mana.
Di masyarakat banyak muncul Petok D kembar atau Petok D palsu yang sulit
dideteksi keabsahannya. Kalau sertifikat palsu, lebih niudah dilacak yaitu dengan meminta
surat keterangan pendaftaran tanah atau mengecek nomor sertifikat ke Kantor Pertanahan.
Untuk menjamin kepastian hukum UUPA (UU 5/1960) memerintahkan agar diadakan
pendaftaran di seluruh Indonesia. Sayang, tujuan besar itu belum dapat terealisasi sehingga
tak heran kalua kasus tanah yang berkepanjangan selalu muncul hingga saat ini.

331
 Menurut Irawan Soerodjo, notaris dan PPAT di Jakarta Barat, dan Pria Takari Utama
notaris dan PPAT di Depok, Girik bukan bukti kepemilikan tanah atau hak atas tanah. Girik
hanya bukti pembayaran pajak atas tanah adat atau tanah garapan, atau bukti bahwa
seseorang menguasai sebidang tanah garapan. Karena itu, status hukum Tanah Girik tidak
kuat, tidak bisa diagunkan atau dijadikan jaminan utang di bank, namun bisa menjadi dasar
untuk mengajukan permohonan hak atas tanah tersebut ke Kantor Pertanahan (BPN). Itulah
kenapa Tanah Girik gampang memicu sengketa (potential dispute). Soalnya, bisa saja
seseorang menguasai atau menggarap- nya tetapi sertifikat hak atas tanah tersebut atas nama
orang lain.
Surat keterangan dari lurah atau kepala desa setempat mengenai riwayat penguasaan
tanah tidak bisa dijadikan bukti bahwa yang menguasai atau penggarap adalah pemilik tanah.
Pasalnya, satu-satunya bukti kepemilikan tanah yang diakui sah hanya sertifikat dari Kantor
Pertanahan. Karena itu, jika kita ingin membeli Tanah Girik, sejumlah hal perlu kita
perhatikan agar tidak menuai persoalan di belakang hari.
Pertama, periksa Girik (Petok D) yang dipegang penjual dan cocokkan dengan nomor
yang ada di buku tanah desa/kelurahan. Kedua, teliti secara saksama riwayat tanah dan minta
surat keterangan tidak bersengketa dari desa/kelurahan. Kita juga bisa menanyakan kepada
kepala desa/lurah atau camat setempat mengenai sejarah kepemilikan tanah dan siapa pemilik
terakhirnya. Kantor Desa/Kelurahan memiliki buku tanah yang berisi daftar kepemilikan
tanah di wilayah dinasnya. Jika tanah berada dipinggir kota atau pedesaan, ada baiknya kita
juga menanyakan kepada RT/RW setempat karena hubungan personal antar warganya masih
dekat sehingga mereka tahu riwayat kepemilikan tanah daerahnya.
Ketiga, perhatikan status penjual tanah, apakah pemilik tunggal atau ahli

332
waris. Untuk itu, cek apakah nama di Girik (Petok D) sesuai dengan nama penjual karena
bisa saja terjadi kasus di mana Tanah Girik yang diper imiliki lebih dari satu ahli waris.
Kalau begitu, jual-beli tanah bisa digugat ahli waris yang lain, dan berlanjut menjadi kasus
sengketa tanisha seperti yang sering terjadi pada umumnya.
Keempat, cek langsung ke lokasi tentang keberadaan tanah dan apakah tanah tersebut
sudah diduduki atau berpindah tangan ke orang lain. Lihat juga apakah luasnya sesuai dengan
yang tertera di Girik (Petok D). Kelima, lakukan jual-beli di hadapan notaris/PPAT sebagai
profesional yang berwenang membuat akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu,
seperti pengalihan hak atas tanah. Jangan lupa menghadirkan lurah atau pamong desa dalam
transaksi itu sebagai saksi.

Skema 20. Perubahan Tanah Girik Menjadi Tanah Hak Milik

Tanah Girik adalah tanah yang belum didaftarkan ke Kantor Pertanahan (sehingga
belum memiliki sertifikat) yang dimiliki seseorang secara turun-temurun dan diakui secara
adat oleh masyarakat sekitar sebagai tanah milik orang tersebut.

Girik juga dikenal dengan nama Petok D, Letter C, Ketitir, Rincik, dan lain-lain.
Biasanya data tentang Tanah Girik dicatat dalam Buku Tanah yang ada di setiap
desa/kelurahan/kecamatan.

Biasanya peralihan hak atas Tanah Girik dilakukan dari tangan ke tangan, yang semula bisa
berbentuk tanah yang sangat luas, dan kemudian dibagi-bagi menjadi beberapa bidang tanah
yang lebih kecil. Umumnya peralihan hak atas Tanah Girik dilakukan di hadapan Lurah atau
Kepala Desa, dan banyak juga yang hanya dilakukan berdasarkan kepercayaan sehingga tidak
ada surat apa Pun Yang dapat digunakan untuk menelusuri kepemilikannya.

333
Sertifikasi Tanah Girik menjadi Hak Milik disebut juga Pendaftaran Tanah pertama Kali
sebagaimana diatur PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Perubahan Tanah Girik menjadi Hak Milik dilakukan melalui prosedur berikut:

a) Meminta surat rekomendasi dari Lurah/Kepala Desa/Camat perihal tanah yang

bersangkutan, yang menyatakan tanah tersebut belum pernah disertifikatkan serta
keterangan riwayat pemilikan tanah yang dimaksud.
b) Pembuatan surat keterangan dari Ketua RT/Ketua RW/Lurah/Kepala Desayang
menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa.
c) Peninjauan lokasi dan pengukuran tanah oleh pegawai Kantor Pertanahan.
d) Penerbitan Gambar Situasi atau Surat Ukur, yang dilanjutkan dengan pengesahannya
oleh Kantor Pertanahan.
e) Pembayaran BPHTB sesuai luas yang tercantum dalam Gambar Situasi atau Surat
Ukur. Pembayaran BPHTB dilakukan apabila tanah yang dimohon berasal dari Tanah
Negara atau Tanah Garapan.
f) Proses pertimbangan oleh Panitia A (Pantia Pemeriksaan Tanah A).
g) Pengumuman di Kantor Pertanahan dan Kantor Kelurahan selama lebih kurang 2
(dua) bulan.
h) Pengesahan pengumuman.
i) Penerbitan Sertifikat Tanah oleh Kantor Pertanahan.

334
 BAB 26
Tips Mengurus Perubahan Status Tanah

1. MENGURUS PERUBAHAN STATUS TANAH NEGARA

Status tanah dapat dikonversi atau diubah berdasarkan peraturan yang ber-laku. Tanah
Girik atau tanah yang belum didaftarkan ke Kantor Pertanahan sehingga belum mempunyai
sertifikat juga dapat dikonversi menjadi tanah Hak Milik sesuai prosedur hukum yang
berlaku. Tanah Negara juga dapat dikonversi menjadi berbagai macam hak atas tanah dengan
mengajukan permohonan hak tersebut kepada Negara melalui Menteri Negara Agraria/
Kepala BPN. Tanah Negara dapat dikonversi (diubah) menjadi tanah bersta-tus Hak Milik,
Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan.
Pemberian Hak Milik atas Tanah Negara untuk keperluan rumah tinggal juga diatur
dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata
Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Hak Milik
atas Tanah Negara untuk rumah tinggal dapat diberikan kepada WNI yang memiliki tanah
HGB atau Hak Pakai yang dipakai untuk rumah tinggal yang masih berlaku maupun yang
sudah berakhir jangka waktunya. Permohonan Hak Milik atas Tanah Negara untuk rumah
tinggal diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah
yang bersangkutan secara tertulis
Hak Milik atas Tanah Negara untuk Rumah Tinggal juga dapat diberikan untuk
Pegawai Negeri, untuk rumah dan tanah yang dimaksudkan untuk rumah tinggal yang telah
dibeli dan dibayar lunas oleh Pegawai Negeri dan Pemerintah. Permohonan Hak Milik atas
Tanah Negara tersebut diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya
meliputi letak tanah yang bersangkutan secara tertulis. Pemberian Hak Milik Atas Tanah
untuk Pegawai Negeri diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9
Tahun 1999. Peraturan tersebut juga mengatur tata cara perubahan status tanah Hak Milik
menjadi HGB atau Hak Pakai, serta perubahan tanah HGB dan Hak Pakai.

Perubahan tanah Hak Milik menjadi HGB terutama dibutuhkan manakala sebuah
badan hukum (misalnya Perseroan Terbatas/PT) ingin membeli tanah Hak Milik. UUPA (UU
5/1960) secara tegas melarang PT merniliki tanah berstatus Hak Milik sehingga apabila PT
tersebut ingin me-nguasai tanah Hak Milik maka tanah tersebut harus dikonversi menjadi ta-
nah HGB atau Hak Pakai terlebih dahulu. Begitu pula terhadap orang asing (WNA) yang

335
ingin membeli rumah di atas tanah Hak Milik atau HGB, maka status tanah tersebut harus
diubah menjadi Hak Pakai terlebih dahulu.
Tanah Negara adalah tanah yang langsung dikuasi Negara sebagaimana dimaksud
dalam UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar-Dasar Pokok Agraria atau yang lazim disebut
Undang Undang Pokok Agraria (UUPA).Tanah Negara dapat diberikan kepada WNI ataupun
Badan Hukum Indonesia yang memenuhi syarat yang diatur dalam Peraturan Menteri
Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999.
Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria tersebut, Tanah Negara dapat diubah menjadi
tanah berstatus Hak Milik, Hak Guna Usaha U), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan
Hak Pengelolaan, Pemberian dan atau pembatalan hak atas Tanah Negara dilakukan oleh
Menteri Agraria. Pemberian hak secara individual, kolektif, atau secara umum.
Dalam rangka pemberian dan/atau pembatalan hak tersebut Menteri Agraria/Kepala
BPN dapat melimpahkan kewenangan kepada Kepala Kanwil BPN, Kepala Kantor
Pertanahan, dan pejabat yang ditunjuk. Sebelum mengajukan permohonan hak pemohon
harus menguasai tanah yang dimohonkan serta harus dapat membuktikan hal tersebut
berdasarkan data yuridis dan data fisik sesuai ketentuan peraturan perundang - undangan
berlaku.
Hak Milik atas Tanah Negara dapat diberikan kepada:
a) Perorangan Warga Negara Indonesia (WNI)
b) Badan-Badan Hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku, yaitu:
1. Bank Pemerintah
2. Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh Pemerintah 40
Pemberian Hak Milik untuk badan-badan hukum di atas hanya dapat diberikan
atas tanah-tanah tertentu yang benar-benar berkaitan langsung dengan tugas
pokok dan fungsi badan hukum tersebut.

Penerima hak atas Tanah Negara (termasuk penerima Hak Milik atas Tanah Negara)
mempunyai kewajiban-kewajiban:
a) Membayar BPHTB dan uang pemasukan kepada Negara sesuai keten-tuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku;
b) Memelihara tanda-tanda batas;
c) Menggunakan tanah secara optimal, yakni:
 Mencegah kerusakan-kerusakan dan hilangnya kesuburan tanah;
336
  Menggunakan tanah sesuai kondisi lingkungan hidup;
 Kewajiban yang tercantum dalam sertifikatnya.
Pemohon yang tidak memenuhi kewajiban-kewajiban tersebut di atas dapat dibatalkan
haknya oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.

Tanah Negara juga dapat dikonversi (diubah) menjadi tanah berstatus Hak Guna
Usaha (HGU) berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 9 Tahun
1999. HGU sesuai UU 5/1960 adalah hak untuk mengusahakan Tanah Negara dalam jangka
waktu Paling lama 25, tahun dan diperuntukkan bagi usaha pertanian perikanan, atau
peternakan dengan luas tanah minimal 5 hektar. Jangka waktu HGU dapat diperpanjang
paling lama 25 tahun.
HGU diberikan berdasarkan penetapan pemerintah dan hanya dapat -warga Negara
Indonesia atau Badan Hukum Indonesia. HGU juga dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan. Konversi Tanah Negara menjadi HGU diatur dalam Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999.
HGU dapat diperpanjang jangka waktunya atau diperbarui haknya. permohonan
perpanjangan jangka waktu HGU diajukan oleh pemeg ang hak dalam tenggang waktu 2
(dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU. Sesudah jangka waktu HGU atau
perpanjangannya berakhiri nialca kepada pemegang hak dapat diberikan pembaruan HGU di
atas tanah yang sama.
Perubahan (konversi) Tanah Negara menjadi tanah Hak Guna Bangun-an (HGB) juga
dimungkinkan berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun
1999. HGB sesuai UU 5/1960 adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30
tahun, dan dapat diperpanjang selama 20 tahun.
HGB dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Objek HGB dapat meliputi
Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik. HGB hanya dapat dimiliki
Warga Negara Indonesia (WNI) atau Badan Hukum Indonesia. HGB juga dapat dijadikan
jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Permohonan HGB diajukan ke Kantor
Perta-nahan dan mulai berlaku sejak dicatatkan dalam Kantor Pertanahan. Sebagai tanda
bukti hak, Kantor Pertanahan akan memberikan sertifikat hak atas tanah kepada pemegang
HGB.

337
 Hak Guna Bangunan (HGB) dapat diperpanjang jangka waktunya atau diperbarui
haknya. Permohonan perpanjangan jangka waktu HGB diajukan oleh pemegang hak dalam
tenggang waktu 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak tersebut. Sesudah
jangka waktu HGB atau perpanjangannya berakhir, maka kepada pemegang hak dapat
diberikan pembaruan HGB di atas tanah yang sama.
Tanah Negara juga dapat dikonversi menjadi tanah berstatus Hak Pakai berdasarkan
Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999. Hak Pakai sesuai UUPA (UU
5/1960) adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikua
langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewena:: dan kewajiban
yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat berwenang memberikannya
atau dalam perjanjian dengan tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian
pengniahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan.
ketentuan UUPA (UU 5/1960).
Hak Pakai dapat diberikan:
a) selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan untuk
keperluan tertentu
b) dengan cuma-cuma, dengan pembayaran, atau pemberian jasa berupa apa pun.

Jenis tanah yang dapat dijadikan objek Hak Pakai meliputi Tanah Negara, Tanah Hak
Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik. Hak Pakai atas Tanah Negara diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria/Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk. Hak
Pakai atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri
Agraria/Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak
Pengelolaan. Sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian Hak Pakai
oleh pemegang Hak Milik berdasarkan akta perjanjian yang dibuat oleh Notaris/Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Hak Pakai dapat diperpanjang jangka waktunya atau diperbarui haknya, Permohonan
perpanjangan jangka waktu Hak Pakai diajukan oleh peme-gang hak dalam waktu 2 (dua)
tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai. Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau
perpanjangannya berakhir maka kepada pemegang hak dapat diberikan pembaruan Hak Pakai
di atas tanah yang sama.
Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai yang tanahnya digunakan untuk
bangunan rumah tinggal dikabulkan oleh pejabat berwenang apabila:

338
 a) tanah tersebut masih digunakan untuk rumah tinggal sesuai dengan maksud
pemberian hak yang bersangkutan atau telah digunakan pemegang hak untuk
keperluan sesuai dengan RTRW kawasan yang bersangkutan
b) syarat – syarat pemberian hak tersebut dengan baik oleh pemegang hak
c) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai
Tanah Negara dapat dikonversi (diubah) menjadi tanah berstatus Hak Pengelolaan
berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999. Hak
Pengelolaan adalah hak yang diberikan oleh Negara kepada badan hukum (bukan
perorangan) untuk mengelola Tanah Negara sesuai tugas pokok dan fungsi badan hukum
tersebut. Badan hokum yang dapat diberikan Hak Pengelolaan :
a) Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah
b) Badan Usaha Milik Negara
c) Badan Usaha Milik Daerah
d) PT Persero (BUMN Persero)
e) Badan Otoritas
f) Badan-badan hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah
Setiap penerima hak atas Tanah Negara (termasuk Hak Pengelolaan atas Tanah
Negara) harus memenuhi kewajiban berikut:
a) membayar BPHTB dan uang pemasukan kepada Negara sesuai keten-tuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku;
b) memelihara tanda-tanda batas;
c) menggunakan tanah secara optimal;
• mencegah kerusakan-kerusakan dan hilangnya kesuburan tanah;
• menggunakan tanah sesuai kondisi lingkungan hidup;
• kewajiban yang tercantum dalam sertifikatnya
Penerima hak atas Tanah Negara yang tidak memenuhi kewajiban tersebut di atas dapat
dibatalkan haknya oleh Menteri Agraria/Kepala BPN.

339
2. MENGURUS PERUBAHAN STATUS TANAH SWASTA
Seseorang yang mempunyai tanah untuk Rumah Tinggal berstatus HGB atau Hak
Pakai dengan luas maksimal 600 m2 dapat mengonversi status tanahnya menjadi Hak Milik
berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang
Pemberian Hak Atas Tanah untuk Rumah Tinggal. Pemberian Hak Milik atas Tanah Negara
untuk keperluan Rumah Tinggal juga diatur dalam Peraturan Menteri Ne-gara Agraria/Kepala
BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pem-berian dan Pembatalan Hak Atas Tanah
Negara dan Hak Pengelolaan.
Sebagaimana diketahui, pada awalnya kebanyakan rumah yang dijual oleh
pengembang perumahan dibangun di atas Tanah Negara berstatus HGB. Namun, pembeli
rumah tersebut tidak perlu cemas karena mereka dapat mengajukan permohonan kepada
Menteri Agraria melalui Kantor Pertanahan untuk mengubah status tanah HGB menjadi Hak
Milik setelah masa berlaku HGB-nya berakhir.
Permohonan perubahan status tanah HGB menjadi Hak Milik juga dapat dilakukan
sebelum masa berlaku HGB berakhir dengan memohon penghapusan HGB untuk dijadikan
Hak Milik. Permohonan perubahan status tersebut disertai kewajiban memberikan uang
pemasukan kepada Negara sesuai ketentuan yang berlaku.
Permohonan Hak Milik tersebut dibatasi untuk tanah seluas maksimum 2.000 m2
(dua ribu meter persegi). Dalam pengurusan permohonan Hak Milik juga harus dilampirkan
pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon itu yang
bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5
(lima) bidang yang luas seluruhnya tidak lebih dari 5.000 m2 (lima ribu meter persegi)
dengan menggunakan contoh pernyataan sebagaimana Lampiran II Kepmen Agraria/Kepala
BPN Nomor 6 tahun 1998.
Pasal 21 UU 5/1960 menyatakan bahwa tanah Hak Milik hanya dapat dimiliki WNI
dan badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan. Pasal 8 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9
Tahun 1999 menyatakan bahwa Hak Milik dapat diberikan kepada:
a. Warga Negara Indonesia (WNI
b. Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah sesuai ketentuan perundang-undangan
yang beerlaku, yaitu:
i. Bank Pemerintah

340
 ii. Badan Keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah. Pemberian Hak
Milik untuk badan hukum hanya dapat diberikan atas tanah-tanah tertentu yang
beenar-benar berkaitan langsung dengan tugas pokok dan fungsinya.

Berdasarkan aturan tersebut di atas, maka badan hukum yang tidak teregolong diizinkan
memiliki tanah Hak Milik, apabila ingin membeli tanah Hak Milik harus mengonversi tanah tersebut
menjadi tanah HGB terlebih dahulu. Sebagai contoh, sebuah perusahaan pengembang perumahan (PT
Esta Real Estate) membeli tanah berstatus Hak Milik 2000 m2 tanah milik Pak Haji Akkbar, maka PT
Esta Real Estate wajib mengurus perubahan status tanah tersebut menjadi tanah Hak Guna Bangunan
(HGB).

Di sisi lain orang hanya dapat memiliki rumah di Indonesia dengan status Hak Pakai sesuai
PP 41/1996, sehingga apabila orang asing tersebut ingin memiliki rumah di atas tanah berstatus Hak
Milik maka ia harus mengonversi status tanah tesebut menjadi hak Pakai terlebih dahulu.1 Hal yang
sama juga harus ditempuh oleh orang asing yang ingin membeli rumah di atas tanah HGB, yaitu harus
mengurus perubahan status tanah HGB menjadi Hak Pakai terlebih dahulu.

Pemveruan hak secara umum untuk perubahan hak atas tanah (yaitu perubahan Hak Milik
menjadi HGB, perubahan Hak Milik menjadi Hak Pakai) dapat diberikan kepada:

a. Warga Negara Indonesia (WNI)

b. Warga Negara Asing (WNA) yang berkedudukan di Indonesia
c. Badan Hukum Indonesia
d. Badan Hukum Asing yang berkedudukan di Indonesia2

Berdasarkan uraian di atas dapat disimpulkan bahwa perubahan status tanah dapat terjadi
melalui dua macam alur:

a. Perubahan dari tanah berstatus lebih tinggi (misalnya Hak Milik) menjadi tanah berstatus
lebih rendah (misalnya HGB), atau
b. Perubahan dari tanah berstatus lebih rendah (misalnya HGB) menjadi tanah berstatus lebih
tinggi (misalnya Hak Milik).

Untuk mengurus perubahan status tanah tersebut, masyarakat dapat mengurus sendiri secara
langsung ke Kantor Pertanahan atau melalui jasa Notaris/PPAT. Mengurus secara langsung ke kantor
pertanahan dalam praktiknya bisa memakan waktu lebih lama (berbulan-bulan) dan membutuhkan

1
Lihat pasal 2 PP 41/1996 tentang pemlikan Rumah Tempat inggal atau Hunian oleh Orang Asing yang
berkedudukan di Indonesia
2
Lihat pasal 93 Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999

341
kesabaran ekstra. Di sisi lain, jika kita tergolong orang yang sibuk, sebaiknya kita urus melalui
notaris/PPAT sebab meskipun biayanya lebih mahal, namun lebih cepat selesai dan lebih praktis.

Skema 21. Mengurus Perubahan Status Tanah Negara/Swasta

Tanah negara dapat dikonversi (diubah) menjadi tanah berstatus Hak Milik, Hak
Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan
berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999
tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan.

Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal juga dapat diberikan kepada Pegawai
Negeri, untuk rumah dan tanah yang dimaksudkan untuk Rumah Tinggal yang
telah dibeli dan dibayar lunas oleh Pegawai Negeri dan Pemerintah sebagaimana
diatur pasal 84 dan 85 Peraturan Menneg Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999.
Peraturan itu juga mengatur tata cara perubahan status tanah Hak Milik menjadi
HGB atau Hak Pakai, serta perubahan tanah HGB menjadi Hak Pakai.

342
Perubahan tanah Hak Milik menjadi HGB dibutuhkan manakala sebuah PT ingin membeli
tanah Hak Milik. UUPA (UU 5/1960) secara tegas melarang PT memiliki tanah berstatus
Hak Milik sehingga apabila PT tersebut ingin menguasai tanah Hak Milik maka tanah
tersebut harus dikonversi menjadi tanah HGB atau Hak Pakai terlebih dahulu. Begitu pula
terhadap orangasing yang ingin membeki rumah di atas tanah Hak Milik atau HGB, maka
status tanah tersebut harus diubah menjadi Hak Pakai terlebih dahulu.

Seseorang yang mempunyai tanah untuk Rumah Tinggal berstatus HGB atau Hak Pakai
dengan luas maksimal 600 m2 dapat mengonversi status tanahnya menjadi Hak Milik
berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/KepalaBPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang
pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal. Pemberian Hak Milik atas
TanahNegara untuk Rumah Tingggal juga diatur dalam Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999.

Pada awlanya kebanyakan rumah yang dijual oleh pengembang dibangun di atas Tanah
Negara berstatus HGB. Namun, pembeli rumah tersebut tidak perlu cemas karena mereka
dapat mengajukan permohonan kepada Menteri Agraria melalui Kantor Pertanahan untuk
mengubah status HGB menjadi Hak Milik setelah atau sebelum masa berlaku HGB-nya
berakhir.

Permohonan Hak Milik dibatasi untuk tanah seluas maksimum 2000 m2. Dalam pengurusan
permohonan Hak Milik juga harus dilampirkan surat pernyataan dari pemohon bahwa
dengan perolehan Hak Milik itu, yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah
untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 bidang yang luas totalnya tidak lebih dari 5000 m2.

343
Perubahan status tanah dapat terjadi melalui dua macam alur:

a. Perubahan dari tanah berstatus lebih tinggi (misalnya Hak Milik menjadi tanah
berstatus lebih rendah seperti HGB), atau
b. Perubahan dari tanah berstatus lebih rendah (misalnya HGB menjadi tanah
berstatus lebih tinggi (Misalnya Hak Milik).

Untuk mengurus perubahan status tanah tersebut, masyarakat dapat mengurus langsung
ke Kantor Pertanahan atau melalui Notaris/PPAT. Mengurus langsung ke Kantor
Pertanahan bisa memakan waktu lebih lama dan butuh kesabaran ekstra. Mengurus
melalui Notaris/PPAT meskipun biayanya lebih mahal tapi kebih cepat selesai dan praktis.

344
 BAB 27

Tips Mengurus Pemecahan, Pemisahan, dan

Penggabungan Tanah

Kadang kala pelaku bisnis maupun investor properti dihadapkan pada persoalan pemecahan,
pemisahan, dan penggabungan bidang tanah. Contoh pemecahan tanah: seorang investor membeli
sebidang tanah SHM seluas 2000 m2 dan ingin memecah bidang tanah tersebut menjadi 10 unit @200
m2 agar lebih mudah dijual kembali. Contoh pemisahan tanah: ibu iswi memiliki tanah SHM seluas
2000 m2 dan dia ingin memisahkan tanah seluas 500 m2 untuk dijual kepada Pak Ahmad. Contoh
penggabungan tanah: sebuah perusahaan pengembang perumahan telah membeli 5 bidang tanah milik
masyarakat masing-masing seluas 1000 m2 dan perusahaan tersebut kemudian ingin melakukan
penggabungan tanah agar lebih mudah dijadikan komplek perumahan dan dijual kembali kepada
masyarakat.

Pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah telah diatur dalam Peraturan
Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketetntuan Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah. Untuk mengurus keperluan tersebut, kita dapat memakai jasa
Notaris/PPAT atau mengurus sendiri ke kantor BPN setempat. Mengurus via notaris meski berbiaya
lebih mahal, namun lebih praktis dan tidak berbelit-belit.

1. Pemecahan bidang tanah

Pemecahan bidang tanah diatur dalam pasal 48 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Atas
permintaan pemegang hak yang bersangkutan., satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah
secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang tanah baru
dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Pemecahan bidang tanah harus sesuai
dengan ―rencana tata ruang wilayah‖ (RTRW) yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak
terlaksananya ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, misalnya ketentuan tentang
land reform (reformasi agraria). Untuk setiap bidang tanah hasil pemecahan dibuatkan surat ukur,
buku tanah, dan sertifikat baru untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya.

Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan, dan/atau beban-beban lain
yang terdaftar, maka pemecahan bidang tanah baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujujan
tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan

345
beban tersebut, pemecahan bidang tanah tidak boleh merugikan kepentingan kreditur yang
mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Karena itu, pemecahan tanah hanya boleh
dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditur atau pihak lain yang berwenang
menyetujui penghapusan beban lain yang bersangkutan. Beban yang bersangkutan tidak selalu harus
dihapus. Dalam hal-hal tersebut dibebani hak tanggungan, maka hak tanggungan tersebut tetap
membebani bidang-bidang tanah hasil pemecahan.

Dalam pelaksanaan pemecahan bidang tanah, sepanjang mengenai tanah pertanian, wajib
memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai peraturan perundang-undangan yang
berlaku. Peraturan perudang-undangan yang berlaku pada saat PP 24/1997 ini diundangkan adalah
Undang-Undang Nomor 56 tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian.

Pemecahan bidang tanah juga diatur lebih lanjut dalam Pasal 133 Peraturan Menteri
Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997. Permohonan pemecahan bidang tanah yang telah didaftar,
diajukan oleh pemegang hak atas kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan
tersebut dilakukan dengan melampirkan:

a. Sertifikat ha katas tanah yang bersangkutan;

b. Identitas pemohon;
c. Persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan, apabila ha katas tanah yang bersangkutan
dibebani hak tanggungan

Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah baru dari hasil pemecahan tersebut, wajib
dilaksanakan pengukuran. Status hukum bidang-bidangt anah hasil pemecahan adalah sama dengan
status bidang tanah semula, dan untuk pendaftarannya masing-masing diberi nomor hak baru dan
dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat baru, sebagai pengganti nomor hak, surat ukur, buku
tanah dan sertifikat asalnya. Selanjutnya catatan mengenai adanya hak tanggungan dan beban lain
yang ada pada buku tanah dan sertifikat asal juga dicatat pada buku tanah dam sertifikat baru.

Surat ukur, buku tanah, dan sertifikat hak atas tanah semula dinyatakan tidak berlaku lagi
dengan mencantumkan catatan dengan kalimat sebagai berikut: ―Tidak berlaku lagi karena haknya
sudah dibukukan sebagai hak aatas bidang-bidang tanah hasil pemecahan sempurnya, yaitu, Hak ….
Nomor … s/d … (lihat buku tanah nomor .. s/d ..)‖, yang dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor
Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berikut cap dinas Kantor Pertanahan

Pencatatan pemecahan bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam daftar-daftar lain dan peta
pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar bidang tanah asal diganti
dengan gambar bidang-bidang tanah pecahannya yang diberi nomor-nomor ha katas tanah dan surat
ukur yang baru.

346
 Jangka waktu pemecahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 hari dengan biaya
sesuai PP 13/2010 tentang tarif PNBP pada BPN dan harus memenuhi persyaratan berikut:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani permohonan atas kuasanya di atas
meterai cukup.
2. Surat kuasa apabila dikuasakan
3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dab jyasa abaila dikuasakan, yang telah dicocokkan
dengan aslinya oleh petugas loket di kanto BPN.
4. Sertfifikat asli
5. Izin perubahan penggunaan tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah
6. Melamprkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan
7. Tapak kaveling dari kantor pertanahan/BPN

Formulir permohonan pemecahan untuk perorangan memuat:

1. Identitas diri
2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon
3. Pernyataan tanah tidak sengketa
4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
5. Alasan pemecahan

Jangka waktu penyelesaian 15 hari hanya belaku untuk pemecahan sampai dengan 5 bidang
tanah. Sedangkan pemecahan tanah perorangan lebih dari 5 bidang tanah hanya berlaku untuk
pewarisan dan waktu penyelesaiannya disesuaikan.

Sedangkan jangka waktu pemecahan satu bidang tanah milik badan hukum adalah 15 hari dengan
biaya seusai PP 13/2010 tentang tariff PNBP pada BPN dan harus memenuhi persyaratan berikut:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atas kuasanya di atas
meterai cukup
2. Surat kuasa apabila dikuasakan.
3. Fotokopi identitas (KTP) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan
dengan aslinya oleh petugas loket
4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya
oleh petugas loket kantor BPN.
5. Sertfikat asli
6. Rencana tapak/site plan dari pemerintah kabupaten/kota setempat

Formulir permohonan pemecahan untuk badan hukum memuat:

347
 1. Identitas diri
2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon
3. Pernyataan tanah tidak sengketa
4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
5. Alasan pemecahan

Jangka waktu penyelesaian 15 hari hanya berlaku untuk pemecahan sampai dengan 5 bidang
tanah. Pemecahan lebih dari 5 bidang tanah, waktu penyelesaiannya disesuaikan.

2. Pemisahan bidang tanah

Pemisahan bidang tanah diatur dalam pasal 49 PP 24/1997 tentang pendaftaran tanah. Atas
permintaan pemegang hak bersangkutan, dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan
sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum
yang sama dengan bidang tanah yang sama dengan bidang tanah semula. Dalam pemisahan bidang
tanah tersebut, bidang tanah yang luas diambil sebagian sehingga terjadi satuan bidang baru, dalam
hal ini bidang tanah induknya masih ada dan tidak berubah identitasnya, kecuali mengenai luas dan
batasnya.

Dalam hal terjadi pemisahan bidang tanah, maka untuk satuan bidang tanah baru yang
dipisahkan dibuatkan suart ukur, buku tanah, dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru dan
selanjutnya pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat bidang tanah
semula dibubuhkan catatan mengenai telah diadakannya pemisahan tersebut.

Pemisahan bidang tanah juga diatur lebih lanjut dalan pasal 134 Peraturan Menteri
Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997. Atas permintaan pemegang ha katas tanah yang
bersangkutan dari satu bidang tanah yang telah didaftar dapat dilakukan pemisahan sebagian atau
beberapa bagian dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemisahan tersebut dilakukan dengan
melampirkan:

a. Sertifikat hak atas tanah induk;

b. Identitas pemohon
c. Persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan
dibebani hak tanggungan;
d. Surat kuasa tertulis apabila permohonan diajukan bukan oleh pemegang hak

Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah yang dipisahkan, wajib dilaksanakan

pengukuran. Status hukum bidang atau bidang-bidang tanah yang dipisahkan adalah sama dengan

348
status bidang anah induknya, dan untuk pendaftarannya diberi nomor hak dan dibuatkan surat ukur,
buku tanah, dan sertifikat tersendiri. Selanjutnya catatan mengenai adanya hak tanggungan dan beban
lain yang ada pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah dbidang tanah induk juga dicatat pada
buku tanah dan sertifikat ha katas bidang tanah yang dipisahkan.

Dalam pendaftaran pemisahan bidang tanah tersebut, maka surat ukur, buku tanah, dan
sertifikat yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang
dipisahkan dan pada nomor surat ukur dan nomor haknya ditambahkan kata ―sisa‖ dengan tinta
merah, sedangkan angka luas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanah yang dipisahkan.

Dalam buku tanah dan sertifikat hak atas bidang tanah induk dicatat adanya pemisahan
dimaksud pada kolon yang telah disediakan yang menyebutkan secara rinci masing-masing bidang
yang dipisahkan. Pencatatan pemecahan bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam daftar-daftar
lain dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar bidang tanah
asal diganti dengan gambar bidang-bidang tanah yang dipisahkan yang diberi nomor –nomor hak atas
tanah dan nomor surat ukurnya masing-masing.

Jangka waktu pemisahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 hari dengan biaya
sesuai PP 13/2010 tentang tariff PNBP pada BPN dan harus memenuhi persyaratan berikut:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atas kuasanya di atas
meterai cukup
2. Surat kuasa apabila dikuasakan
3. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan
dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN.
4. Sertifikat asli
5. Izin perubahan penggunaan tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah
6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan
7. Tapak kaveling dari kantor pertanahan/BPN

Formulir pemohonan pemisahan untuk perorangan memuat:

1. Identitas diri
2. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon
3. Pernyataan tanah tidak sengketa
4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
5. Alasan pemisahan

349
 Jangka waktu penyelesaian 15 hari hanya berlaku untuk pemisahan sampai dengan 5 bidang
tanah. Sedangkan pemisahan tanah perorangan lebih dari 5 bidang tanah hanya berlaku untuk
pewarisan dan waktu penyelesaian disesuaikan

Sedangkan jangka waktu pemisahan satu bidang tanah milik badan hukum adalah 15 hari
dengan biaya sesuai PP 13/2010 tentang tarif PNBP pada BPN dan harus memenuhi persyaratan
berikut:

1. Formulir peermohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atas kuasanya di atas
meterai cukup
2. Surat kuasa apabila dikausakan
3. Fotokopi identitas (KTP) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan
dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN
4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya
oleh petugas loket di kantor BPN
5. Sertifikat asli
6. Rencana tapak/site plan dari pemerintah kabupaten.kota setempat

Formulir permohonan pemisahan untuk badan hukum memuat:

1. Identitas diri
2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon
3. Pernyataan tanah tidak sengketa
4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
5. Alasan pemisahan

Jangka waktu penyelesaian 15 hari hanya berlaku untuk pemisahan sampai 5 bidang tanah. Pemisahan
lebih dari 5 bidang tanah, waktu penyelesaian disesuaikan

3. Penggabungan Bidang Tanah

Penggabungan bidang tanah diatur dalam pasal 50 PP 24/1997 tentang pendaftaran tanah.
Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dua bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar
dan letaknya berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sama dapat digabung menjadi satu
satuan bidang tanah baru, jika semuanya dipunyai dengan hak yang sama dan bersisa jangka waktu
yang sama. Satuan bidang tanah yang baru tersebut dibuatkan surat ukur, buku tanah, dab sertifikat
dengan menghapus surat ukur, buku tanah, dan sertifikat masing-masing.

350
 Penggabungan bidang tanah juga diatur lebih lanjut dalam pasal 135 peraturan Menteri
Agraria/kepala BPN Nomor 3 tahun 1997. Jika dua bidang tanah hak atau lebih yang telah didaftar
dengan status dan pemegang hak yang sama dan letaknya berbatasan akan digabungkan, maka
permohonan penggabungan disampaikan oleh pemegang haka tau kuasanya dengan menyebutkan
untuk kepentingan apa penggabungan tersebut dilakukan dengan melampirkan:

a. Sertifikat-sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang akan digabung;

b. Identitas pemohon

Penggabungan bidang-bidang tanah hanya dapat dilakukan apabila tidak ada catatan
mengenai beban hak tanggungan atau beban lainnya pada hak aatas bidang-bidang tanah yang akan
digabung. Status hukum bidang tanah hasil penggabungan adalah sama dengan status bidang-
bidangtanah yang digabung, dan untuk pendaftarannya diberi nomor hak dan dibuatkan surat ukur,
buku tanah, dan sertifikat baru.

Pendaftaran penggabungan bidang-bidang tanah dilakukan dengan menyatakan tidak berlaku

lagi surat ukur, buku tanah, dan sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang digabung dan
selanjutnya membuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat baru untuk bidang tanah hasil
penggabungan untuk melaksanakan hal tersebut pada masing-masing surat ukur, buku tanah, dan
sertifikat ha katas bidang-bidang tanah yang digabung dicantumkan catatan dengan kalimat sebagai
berikut:‖Tidak berlaku lagi karena haknya dibukukan sebagai hak atas bidang tanah hasil
penggabungan dengan tanah hak …. Nomor …/…, yaitu hak … nomor … s/d /// (lihat surat
ukur.buku tanah nomor…)‖, yang dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang
ditunjuk berikut cap dinas Kantor Pertanahan.

Pencatatan penggabungan bidang-bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam daftar-daftar

lain dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar bidang-
bidang tanah asal diganti dengan gambar bidang tanah hasil penggabungan yang diberi nomor hak
atas tanah dan surat ukur bidang tanah hasil penggabungan.

Penggabungan bidang-bidang tanah yang berbeda jangka waktu berakhirnya hak dapat
dilakukan atas permohonan pemegang hak dengan jangka waktu yang terpendek atau yang terpanjang
melalui pelepasan hak untuk jangka waktu yang berlebih atau perolehan hak untuk jangka waktu yang
kurang. Kepala Kantor Pertanahan diberi kewenangan memberikan penetapan yang diperlukan untuk
penyesuaian jangka waktu tersebut dengan memberi catatan seperlunya dalam buku tanah, sertifikat,
dan daftar umum lainnya.

Jangka waktu penggabungan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 hari dengan
biaya sesuai PP 13/2010 tentang tarif PNBP pada BPN harus memenuhi persyaratan berikut:

351
 1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atas kuasanya di atas
meterai cukup
2. Surat kuasa apabila dikuasakan
3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan
dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN.
4. Sertifikat asli

Formulir permohonan penggabungan untuk perorangan memuat:

1. Identitas diri
2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon
3. Pernyataan tanah tidak sengketa
4. Pernyataan tanah dikausai secara fisik
5. Alasan penggabungan

Jangka waktu penyelesaian 15 hari berlaku untuk penggabungan sampai dengan 5 bidang
tanah. Penggabungan lebih dari 5 bidang tanah, waktu penyelesaiannya disesuaikan. Selain itu,
diperlukan pengukuran apabila:

1. Sertifikat belum dilampiri gambar situasi

2. Terjadi perubahan tanda batas

Sedangkan jangka waktu penggabungan satu bidang tanah milik badan hukum adalah 15 hari
dengan biaya sesuai PP 13/2010 tentang tarif PNBP pada BPN dan harus memenuhi persyaratan
berikut:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atas kuasanya di atas
meterai cukup
2. Surat kuasa apabila dikuasakan
3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan
dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN.
4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya
oleh petugas loket di kantor BPN.
5. Sertifikat asli

Formulir permohonan penggabungan untuk badan hukum memuat:

1. Identitas diri
2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon
3. Pernyataan tanah tidak sengketa

352
 4. Pernyataan tanah dikausai secara fisik
5. Alasan penggabungan

Jangka waktu penyelesaian 15 hari berlaku untuk penggabungan sampai dengan 5 bidang
tanah. Penggabungan lebih dari 5 bidang tanah, waktu penyelesaiannya disesuaikan. Selain itu,
diperlukan pengukuran apabila:

1. Sertifikat belum dilampiri gambar situasi

2. Terjadi perubahan tanda batas

Skema 22. Tips Mengurus Pemecahan/Pemisahan/Penggabungan Tanah

Kadang kala pelaku bisnis maupun investor properti dihadapkan pada persoalan pemecahan,
pemisahan, dan penggabungan bidang tanah.

Pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah serta Peraturan Menteri Negara Agraria/KepalaBPN Nomor 3 Tahun
1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Untuk mengurus keperluan tersebut, kita dapat memakai jasa Notaris/PPAT atau mengurus
sendiri ke kantor BPN setempat

Pemecahan bidang tanah diatur dalam pasal 133 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor
3 Tahun 1997. Permohonan pemecahan bidang tanah yang telah didaftar, diajukan oleh
pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut
dilakukan dan melampirkan:

a. Sertifikat ha katas tanah yang bersangkutan;

b. Identitas pemohon;
c. Persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan, apabila hak atas tanah yang
bersangkutan dibebani Hak Tanggungan.

Pemisahan bidang tanah diatur adlam pasal 134 peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3
tahun 1997. Atas permintaan pemegang hak atas tanah bersangkutan, dari satu bidang tanah
yang telah didaftar dapat dilakukan pemisahan sebagian atau beberapa bagian dengan
menyebutkan untuk kepentingan apa pemisahan tersebut dilakukan dan melampirkan:

a. Sertfikat hak atas tanah induk;

b. Identitas pemohon;
c. Persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan, apabila hak atas tanah yang 353
bersangkutan dibebani hak tanggungan
d. Surat kuasa tertulis jika permohonan diajukan bukan oleh pemegang hak.
Penggabungan bidang tanah diatur dalam pasal 135 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN
Nomor 3 tahun 1997.

Jika dua bidang tanah haka tau lebih yang telah terdaftar dengan status dan pemegang hak yang
sama dan letaknya berbatasan akan digabungkan, maka permohonan penggabungan
disampaikan oleh pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa
penggabungan tersebut dilakukan dan melampirkan:

a. Sertifikat-sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang akan digabung;

b. Identitas pemohon

Jangka waktu penyelesaian maksimal 15 hari dan hanya berlaku untuk

pemecahan/pemisahan/penggabungan sampai dengan 5 bidang tanah. Jika lebih dari 5 bidang
tanah, waktu penyelesaiannya disesuaikan.

Biaya resmi pelayanan pendaftaran, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah sesuai PP
13/2010 tentang tarif PNBP pada BPN adalah sebesar Rp50000 per bidang tanah.

354
 BAB 28
Tips Memilih Developer dan Kontraktor

1. TIPS MEMILIH PENGEMBANG/DEVELOPER

Masyarakat yang ingin berinvestasi dengan membeli rumah baru di sebuah komplek
perumahan mau tidak mau harus berhubungan dengan pengembang (developer) yang
mengembangkan kawasan perumahan tersebut. Hal tersebut berbeda dengan kalau kita ingin
memiliki rumah baru yang berdiri sendiri alias tidak dibangun di komplek perumahan. Jika
kita ingin memiliki rumah baru di luar komplek perumahan, kita dapat membangun sendiri
rumah tersebut dengan bantuan pemborong/kontraktor tanpa perlu berhubungan dengan
developer.
Pembagian peran antara developer dan kontraktor dapat diibaratkan seperti proses
penerbitan buku. Developer ibarat perusahaan penerbit buku, sedangkan kontraktor ibarat
perusahaan percetakan. Jika kita ingin menerbitkan buku dalam jumlah besar untuk kalangan
luas, sebaiknya kita menghubungi perusahaan penerbitan buku yang kemudian memberikan
order pencetakan buku kepada perusahaan percetakan. Sebaliknya, jika kita Perlu
menerbitkan buku dalam jumlah terbatas dan untuk kalangan terbitas,kita dapat langsung
mencetaknya melalui perusahaan percetakan tanpa perlu rnelibatkan pihak penerbit.
Hal senada juga berlaku pada pembangunan rumah. Jika kita ingin .membangun
rumah dalam jumlah terbatas dan hanya untuk dimiliki kalangan terbatas, kita dapat langsung
berhubungan dengan kontraktor yang keahlian untuk membangun rumah. Sebaliknya, jika
rumah yang dibangun jumlahnya banyak dan harus dipasarkan ke banyak pihak, developer
harus dilibatkan karena mereka memiliki keahlian untuk mengembangkan suatu kawasan
perumahan.
Salah satu hal penting untuk menilai perusahaan pengembang (developer) adalah
bonafiditas perusahaan yang dicerminkan lewat kekuatan permodalan, kemampuan
manajemen, dan penguasaan pasar. Unit-unit rupiah baru yang berada di lokasi perumahan
yang dibangun oleh pengembang yang bonafid akan lebih terjamin kualitasnya karena pihak
pengembang tidak akan berani mempertaruhkan reputasi perusahaan yang sudah larna
terkenal dan teruji di masyarakat. Namun sayang, biasanya rumah yang dijual pengembang

417
yang bonafid berharga jauh lebih mahal dibandingkan dengan rumah yang dibangun
pengembang kelas biasa.
Di Indonesia ada beberapa perusahaan pengembang yang tergolong bonafid yang
sahamnya sudah terdaftar (listing) di Bursa Efek Indonesia (BEI). Berdasarkan besaran nilai
kapitalisasi pasar (market capitalization) per 31 Maret 2013, Kompas.com mencatat ada 10
pengembang/developer yang pantas dinobatkan sebagai raja properti dan perusahaan
pengembang paling bonafid di Indonesia:
Nomor satu ditempati Lippo Karawaci. Pengembang kota mandiri ter-integrasi Lippo
Village ini memiliki kapitalisasi senilai Rp29,539 triliun. Selain Lippo Village, mereka
tengah menggarap megablok St. Moritz Penthouse & Residences di Puri Indah, Jakarta Barat
dan Holland Village di bilangan Cempaka Putih, Jakarta Timur.
Disusul nomor dua adalah Bumi Serpong Damai (BSD) yang giat mengembangkan
BSD City dengan nilai kapitalisasi Rp28,170 triliun. Selain kota baru BSD City, pengembang
berkode emiten BSDE ini juga telah melansir megaproyek Indonesia International Expo
(IIE). Megaproyek IIE tersebut merupakan hasi1 kolaborasi BSDE dengan Kelompok Usaha
Kompas-Gramedia.
Berturut-turut posisi selanjutnya adalah Alam Sutera Realty (Rp20,042 triliun),
Pakuwon Jati (Rp17,819 triliun), Summarecon Agung (Rp 16,951 trilliun), Ciputra
Development (Rp16,530 triliun), Duta Pertiwi (Rp6,937 triliun), dan Modernland Realty
(Rp6,329 triliun).
Sementara Ciputra Property menempati posisi buncit (urutan ke-10) dengan nilai
kapitalisasi Rp5,781 triliun. Peringkat mereka terdongkrak oleh ciputra World di jakarta
seluas lebih dari 11 hektar. Superblok tersebut berisi 15 menara apartemen, hotel,
perkantoran, apartemen sewa, ruang konvensi, dan pusat perbelanjaan.
Sebagai konsumen, kita harus selalu berhati-hati memilih menjual janji lewat brosur
dan promosi mal-mal. Untuk menarik perhatian para pembeli, biasanya mereka memberikan
banyak janji, seperti lokasi strategis, harga ekonomis dan kompetitif, aplikasi cepat, fasilitas
lenglcap, bahkan prospek kawasan. Namun, umumnya hunian yang dijual itu masih dalam
bentuk gambar, bukan bangunan yang nyata karena pengembang takut risiko bila harus
langsung membangun rumah tanpa ada pembeli. Bangunan rumah yang dijanjikan baru akan
selesai berbulan-bulan kemudian, bahkan bisa lebih dari setahun, setelah kita mencicil uang
muka ke pengembang. Dan celakanya, jika kita membatalkan pembelian rumah, uang muka
yang telah disetorkan akan dianggap hangus atau tidak akan dikembalikan.

418
 Penulis sering menemui fakta ada beberapa pengembang perumahan yang sudah
berani membuat promosi besar di banyak tempat termasuk di pusat perbelanjaan. Padahal
kalau kita lihat langsung di lapangan ternyata mereka belum membangun rumah satu unit
pun, bahkan tanahnya belum dibersihkan dan diratakan. Padahal menurut peraturan
perundang-undang-an, pengembang belum boleh memasarkan perumahan jika belum
membangun sedikitnya 20% rumah yang direncanakan. Aturan itu sering kali dilanggar
karena tidak ada penegakan hukum yang tegas sehingga lagi-lagi masyarakat selaku
konsumen perumahan yang akan dirugikan. Berikut beberapa tips untuk memilih
pengembang/developer yang kredibel:
a) Pilih pengembang yang memiliki reputasi baik dengan melihat beberapa proyek
perumahan yang pernah mereka bangun dengan cara melihat langsung di lapangan atau
mencari informasi melalui koran, majalah, buku, dan internet.
b) Pilih pengembang yang memiliki hubungan baik dengan bank penyalur KPR, sebab
bank tersebut pasti sudah melakukan sejumlah prosedur yang ketat dalam rekanan developer
untuk menyalurkan kredit pemilikan rumah (KPR).
Kalau developernya tidak bisa dipercaya, tentu pihak bank tidak akan berani
menyalurkan KPR melalui developer tersebut.
c) Pilih pengembang yang telah terdaftar sebagai anggota pengembang, seperti REI
atau Apersi. REI umumnya beranggotakan pengembang yang biasa membangun rumah kelas
menengah-atas, sedangkan anggota Apersi umumnya menggarap proyek perumahan kelas
menengah-bawah. Jika pengembang tersebut telah menjadj anggota REI atau Apersi, kita
akan mudah melaporkan pengembang tergebut ke asosiasinya apabila melakukan
pelanggaran atau kecurangan.
d) Pilih pengembang yang bonafid, bermodal kuat, terkenal, dan telah menjual saham
kepada umum (go public) serta terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). Pengembang yang
sudah go public dan sahamnya telah tercatat di BEI berarti telah lolos dari sejumlah
persyaratan ketat yang diatur oleh otoritas pasar modal Indonesia (dulu Bapepam-LK,
sekarang Otoritas Jasa Keuangan/OJK).
e) Lihat kondisi perumahan di lapangan secara langsung, apakah benar-benar sesuai
dengan promosi yang ditawarkan. Jangan hanya percaya pada janji-janji yang diberikan lewat
brosur, iklan, atau staf pemasaran (salesman).
f) Jangan membeli rumah di perumahan tersebut jika developer belum membangun
rumah minimal 20% dari total rumah yang akan dibangun di kawasan tersebut.

419
 g) Lihat unit rumah contoh yang ada di lapangan, apakah model dan kuali-tasnya telah
sesuai dengan rumah idaman kita. Umumnya pengembang yang baik telah membangun
beberapa rumah contoh di lapangan untuk menarik pembeli.
h) Pilih pengembang perumahan yang memiliki hubungan baik dengan masyarakat
sekitar serta memiliki program tanggung jawab sosial yang baik sehingga tidak akan terjadi
persengketaan dengan warga sekitar.
i) Pilih pengembang yang memiliki kepedulian terhadap lingkungan hidup.
j) Pilih pengembang dengan manajemen yang baik dan bertanggung jawab.
Untuk mengetahuinya, kita bisa mencari opini dari para pembeli perumahan terdahulu
atau mencari informasi tentang cara-cara yang akan dalani menyelesaikan sengketa dengan
konsumen inereka gun pengernbang yang jua1 baik juga memiliki pelayanan purna yang baik
kepada para konsumen.
k) pastikan pengembang telah memiliki izin yang dipersyaratkan, seperti izin
penggunaan tanah, hak guna bangunan, izin mendirikan bangunan, izin penggunaan air tanah,
dan lain-lain. Konfirmasikan kebenaran izin tersebut ke lembaga terkait, seperti BPN, Dinas
Tata Ruang, Dinas Bangunan, Dinas PU, Dinas Pengairan, dan lain-lain. (Lihat bab tentang
Dokumen Properti).
l) pastikan pengembang berkomitmen untuk membangun fasilitas umum atau fasilitas
sosial yang memadai, seperti tempat ibadah, Iapangan olah-raga, balai warga/balai RT, pos
satpam, dan fasilitas lain yang dijanjikan.
m) Pastikan fasilitas jalan di perumahan tersebut lebar dan terawat dengan baik serta
telah dilengkapi lampu penerangan jalan yang mencukupi.
n) Pastikan sistem drainase (pembuangan air) di perumahan tersebut memadai dan
didukung sejumlah saluran pembuangan air yang mencukupi.
o) Pastikan pasokan listrik di perumahan tersebut telah tersedia/men-cukupi.
p) Pastikan fasilitas air bersih (PDAM) telah tersedia dan cukup.
q) Pilih pengembang yang bisa memberikan kepastian jadwal pembangun-an rumah
dan penyerahan rumah secara tepat waktu.
r) Pilih pengembang yang memiliki fokus utama di bidang properti dan tidak memiliki
aneka usaha lain yang tidak terkait dengan properti. Fokus usaha akan memengaruhi tingkat
profesionalitas dan kemampuan usaha.
s) Pilih pengembang yang telah mengerjakan banyak proyek perumahan karena hal itu
dapat menjadi indikasi bahwa pengembang tersebut benat-benar bonafid, berpengalaman, dan
dapat dipercaya.
420
 t) Pilih pengembang yang memiliki master plan atau rencana pengembangan
Kawasan perumahan tersebut di masa depan. Pengembangan Kawasan yang baik dapat
meningkatkan harga tanah dan rumah di Kawasan tersebut
u) Pilih pengembang yang memiliki kanto tetap dan staf karyawan yang baik dan
bekerja profesional dalam melayani keluhan para pelanggan.
2. TIPS MEMILIH KONTRAKTOR/PEMBORONG
Jika kita ingin membangun rumah baru secara mandiri atau tidak membeli rumah baru di
komplek perumahan, berarti kita tidak perlu melibatkan developer namun cukup
berhubungan dengan kontraktor/pemborong bangunan. Pada dasarnya Kontraktor memiliki
pengertian yang sama dengan Pemborong, yaitu pihak yang sama-sama berfokus pada usaha
membangun rumah atau bangunan gedung lain. Namun demikian, keduanya sebenarnya
memiliki sejumlah perbedaan, antara lain:
a) Pada umumnya Kontraktor berbentuk perusahaan (PT atau CV), sedangkan pada
umumnya Pemborong berbentuk perorangan.
b) Pada umumnya Kontraktor tergabung dalam suatu asosiasi kontraktor, sedangkan
pada umumnya Pemborong tidak tergabung dalam suatu asosiasi kontraktor.
c) Pada umumnya Kontraktor mengerjakan proyek rumah atau perumahan berskala
besar yang memiliki tingkat kesulitan pengerjaan yang juga lebih besar, sedangkan biasanya
Pemborong hanya mampu mengerjakan proyek rumah atau bangunan gedung sederhana.
d) Biasanya Kontraktor memiliki tim ahli dan manajemen yang lebih baik, sedangkan
biasanya Pemborong tidak didampingi tim ahli dan hanya mengandalkan manajemen pribadi.
e) Biasanya Kontraktor mengerjakan proyek berdasarkan kontrak yang bersifat penuh,
sedangkan biasanya Pemborong hanya diserahi pekerjaan berdasarkan kontrak borongan
kerja (tidak termasuk pembelian bahan/material bangunan).
f) Biasanya Kontraktor dikelola oleh tenaga ahli yang memiliki latar pendidikan
khusus di bidang teknik bangunan atau arsitektur, sedangkan Pemborong bisa berasal dari
latar belakang apa saja asalkan punya tekad dan mau belajar teknik membangun rumah secara
mandiri.
Berdasarkan uraian di atas dapatlah disimpulkan bahwa jasa kontrakor lebih tepat
digunakan jika proyek pembangunan rumah kita berskala besar atau memiliki tingkat
kesulitan yang relatif tinggi. Sedangkan jika proyek pembangunan rumah kita berskala
terbatas (seperti rumah pribadi) kita cukup meminta bantuan pemborong yang jujur dan
berpengalaman. Di

421
lain pihak, jika rumah yang akan kita bangun tergolong rumah sederhana dan kita punya
cukup banyak waktu luang, sebaiknya pembangunan rumah kita laksanakan sendiri tanpa
harus melibatkan pemborong agar dapat menghemat biaya. Kita pun dapat membangun
rumah sederhana hanya dengan melibatkan tukang dan kuli yang baik berdasarkan gambar
denah yang dibuatkan oleh tukang gambar sekelas lulusan STM.
Jika kita harus menggunakan jasa kontraktor atau pemborong karena alasan tertentu,
ada baiknya kita memperhatikan sejumlah tips berikut:
a) Pilih jasa Kontraktor jika proyek pembangunan rumah tersebut tergolong sulit, atau
pilih jasa Pemborong jika proyek tersebut tergolong mudah dikerjakan.
b) Sebelum menentukan Kontraktor/Pemborong mana yang akan dipilih, lakukan
survei untuk mengetahui kredibilitas dan kemampuannya terlebih dahulu. Survei dapat kita
lakukan dengan melihat proyek yang telah dikerjakannya atau meminta pendapat dari para
pengguna jasa sebelumnya.
c) pilih Kontraktor yang telah tergabung dalam suatu asosiasi kontraktor yang
terkenal (seperti GAPENSI, GAPENRI, GABPEKNAS, AKI). Hubungi kantor asosiasi
tersebut guna mendapatkan konfirmasi tentang kredibilitas kontraktor yang bersangkutan.
d) Jika kita memilih jasa Pemborong, pastikan kita telah membuat gambar desain dan
gambar kerja yang baik agar pemborong punya arah kerja yang jelas.
e) Buatlah kontrak kerja tertulis guna meminimalkan peluang terjadinya salah tafsir
dan sengketa. Cek dan telitilah semua klausul dalam kontrak tersebut agar jangan sampai ada
klausul yang merugikan kita.
f) Mintalah pada pihak Kontraktor atau Pemborong untuk membuat Rencana
Anggaran Biaya (RAB) yang lengkap dan rinci. Lakukan survei ke toko bangunan untuk
mengecek apakah RAB tersebut realistis atau kemahalan.
g) Lakukan pengawasan setiap hari untuk menilai apakah proyek tersebut telah
dikerjakan sesuai jadwal yang disepakati dalam kontrak kerja.
h) Mintalah pada pihak Kontraktor atau Pemborong untuk memilih bahan/material
bangunan yang berkualitas dan memiliki Standar Nasional Indonesia (SNI).
i) mintalah pada pihak Kontraktor atau Pemborong untuk mengurus semua izin yang
diperlukan, seperti izin lokasi atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Keuntungan menggunakan jasa Kontraktor Bangunan, antara lain:

a) Kita bisa mengetahui perkiraan total biaya yang akan dikeluarkan.

422
 b) Gambar desain rencana rumah sudah pasti dan gambar lapangan sudah siap, karena
kalau belum siap kontraktor yang baik tidak akan melaksanakan pekerjaan pembangunan
agar mereka tidak merugi.
c) Pengawasan di lapangan dapat dilakukan secara berkala (1 kali seminggu).
d) Tidak perlu membeli atau menyediakan bahan material yang dibutuh-kan di
lapangan.
e) Tidak terkena risiko apabila ada bahan material yang hilang dari proyek.
f) Tidak perlu memikirkan soal teknis konstruksi dan pemasangan.
g) Ada masa pemeliharaan selama 3 (tiga) bulan dari kontraktor, maksud-nya apabila
selama masa pemeliharaan ada pekerjaan yang hasilnya kurang baik, kita bisa meminta
kontraktor untuk memperbaiki lagi tanpa biaya tambahan.273

Di sisi lain, jika kita memilih jasa Pemborong Bangunan, kita harus memiliki
sejumlah prasyarat berikut:
a) Kita harus punya cukup waktu untuk mengawasi dan membeli bahan material
untuk keperluan di lapangan selama pembangunan. Jika tidak, proses pembangunan rumah
dapat tersendat-sendat.
b) Gambar desain rencana rumah sudah matang dan gambar lapangan sudah tersedia
dengan lengkap agar pihak Pemborong memiliki arah kerja yang jelas.
c) Kita harus bisa membaca gambar lapangan sehingga kita bisa mengikuti setiap
proses atau tahapan pembangunan rumah.
d) Kita harus menguasai tata cara dan tahapan-tahapan proses pembangunan rumah.

_______________
273
Dikutip dan diedit dari artikel "Jasa Pemborong atau Kontraktor : Mana vang Anda Pilih Saat
Membangun Rumah?", www.architectaria, 23 Jarmari 2013.

423
 e) Kita harus menguasai teknis konstruksi dan pemasangan di lapangan jangan sampai
kita hanya sekadar mengikuti saran mandor atau tukang.
f) Mandor harus bisa dipercaya dan para pekerjanya (tukang) berkualitas baik.
g) Pelaksanaan pembangunan dilakukan dengan model borongan upah kerja.
h) Kita harus dapat menahan diri dalam pemilihan material dan tetap konsisten
dengan desain awal, agar biaya pembangunan rumah tidak membengkak.274

Menggunakan jasa Pemborong dapat merugikan apabila:

a) Waktu kita terbatas sehingga kontinuitas pengawasan terganggu dan pengiriman
bahan/material ke lapangan sering terlambat.
b) Gambar desain rumah belum matang dan sering berubah-ubah, gambar lapangan
juga tidak lengkap sehingga mengakibatkan pekerjaan bongkar pasang berulang kali.
c) Kita tidak menguasai gambar lapangan dengan baik sehingga bisa terjadi pekerjaan
tambal sulam.
d) Kita belum menguasai tata cara dan tahapan-tahapan pelaksanaan pem-bangunan
dengan baik sehingga dapat menurunkan kualitas bangunan rumah.
e) Kita belum menguasai teknis konstruksi dan pemasangan di lapaangmb an at
sehingga kemajuan/progres pelaksanaan pekerjaan menjadi lambat (bisa juga hasil
pemasangan tidak lurus atau tidak siku).
f) Mandor tidak jujur dan para tukangnya kurang berpengalaman, bahkan sering
terjadi mandor/tukang rnenghilang di tengah pelaksanaan pembangunan rumah.
g) Pelaksanaan pekerjaan diborongkan upah kerjanya secara bertahap sehingga proses
pembangunan rumah bisa terhambat manakala dana kita terbatas.
h) Kemungkinan kehilangan material di lapangan lebih besar.
i) Tidak ada Rencana Anggaran Biaya (RAB) pembangunan rumah yang pasti.275

424
 Skema 23. Tips Memilih Developer dan Kontraktor Bangunan

Jika kita ingin membangun rumah dalam jumlah terbatas dan hanya untuk dimiliki
kalangan terbatas, kita dapat langsung berhubungan dengan kontraktor yang memang
memiliki keahlian membangun rumah.

Sebaliknya, jika rumah yang dibangun jumlahnya banyak dan harus dipasarkan ke
banyak pihak, berarti developer harus dilibatkan karena developer memiliki keahlian
untuk mengembangkan suatu kawasan perumahan.

Salah satu hal penting untuk menilai perusahaan pengembang (developer) yang baik
adalah bonafiditas perusahaan yang dicerminkan lewat kekuatan permodalan,
kemampuan manajemen, dan penguasaan pasar.

Unit-unit rumah baru yang berada di lokasi perumahan yang dibangun oleh
pengembang yang bonafid akan lebih terjamin kualitasnya karena pihak pengembang
tidak akan berani mempertaruhkan reputasi perusahaan tersebut yang sudah lama
terkenal dan teruji di masyarakat.

Jika kita ingin membangun rumah baru secara mandiri, kita tidak perlu melibatkan
developer, namun cukup berhubungan dengan kontraktor/pemborong bangunan.

Pada dasarnya Kontraktor memiliki pengertian yang sama dengan Pemborong, yaitu
sama-sama berfokus pada usaha membangun rumah atau bangunan gedung yang lain.
Meskipun demikian, keduanya memiliki sejumlah perbedaan.

425
Jasa kontaktor lebih tepat digunakan jika proyek pembangunan rumah berskala besar
atau memiliki tingkat kesulitan relatif tinggi.

Sedangkan jika proyek pembangunan rumah kita berskala terbatas (seperti rumah
pribadi), maka kita cukup meminta bantuan Pemborong yang jujur dan
berpengalaman.

Namun demikian, jika rumah yang akan kita bangun tergolong rumah sederhana dan
kita punya cukup banyak waktu luang, sebaiknya pembangunan rumah tersebut kita
laksanakan sendiri tanpa harus melibatkan Pemborong agar dapat menghemat biaya.

Kita pun dapat membangun rumah sederhana hanya dengan melibatkan tukang dan
kuli yang baik berdasarkan gambar denah yang dibuatkan oleh tukang gambar sekelas
lulusan STM.

Ada sejumlah tips yang perlu kita perhatikan sebelum memilih

developer/kontraktor/pemborong yang baik. Tips tersebut dapat dibaca secara lengkap
dalam bab tentang Tips Memilih Developer/Kontraktor.

Kesalahan memilih Developer/Kontraktor/Pemborong akan mendatangkan banyak

kerugian materiil dan kerugian moril karena kecewa rumah yang dibangun ternyata
tidak sesuai dengan yang diharapkan.

426
 BAB 29
Tips Memahami Kontrak Kerja Pembangunan Rumah

Pembangunan rumah dapat kita lakukan sendiri atau dengan meminta bantuan pihak
kontraktor/pemborong bangunan. Jika rumah yang akan kita bangun tidak besar dan
desainnya tidak rumit, kita dapat mengawasi sendiri proses pembangunannya dengan bantuan
tukang dan kuli berpengalaman. Sedangkan gambar rencana bangunan rumah dapat kita
pesan ke tukang gambar lulusan STM. Jadi, dalam hal ini kita dapat bertindak selaku pemilik
sekaligus pelaksana dan pengawas bangunan.
Saat ini di toko-toko buku sudah banyak dijual buku pintar cara mem-bangun rumah
sederhana yang juga dilengkapi berbagai desain rumah yang menarik. Untuk menambah
pengetahuan, ada baiknya kita banyak bertanya dan menggali informasi dari tukang-tukang
yang berpengalaman. Kita juga dapat menambah pengetahuan dengan mengamati sejumlah
proyek pembangunan rumah di daerah kita. Dengan merencanakan, mengawasi, dan
melaksanakan sendiri pembangunan rumah kita dapat menghemat anggaran biaya serta
menambah ilmu pembangunan rumah.
Namun demikian, cara pembangunan rumah secara mandiri seperti tersebut di atas
tidak disarankan apabila rumah yang akan dibangun ter, long besar dan desainnya rumit.
Dalam kasus semacam itu, ada baiknya kita meminta bantuan kontraktor atau pemborong
bangunan berdsarkan kontrak kerja yang disepakati. Carilah kontraktor/pernborong yang
jujur dan bisa dipercaya dengan menggali informasi dari berbagai pihak yang telah
menggunakan jasa kontraktor/pemborong tersebut.
Apabila kita kita masih punya cukup banyak waktu untuk ikut terlibat dalam
pembangunan rumah, sebaiknya kita memakai jenis kontrak kerja borongan upah agar kita
bebas memilih bahan-bahan bangunan sesuati sesuai selera dan anggaran kita. Dalam kontrak
jenis ini, pihak pemborong hanya bertanggung jawab terhadap pekerjaan, sedangkan
pembelian bahan-bahan bangunan dilakukan oleh Pemilik. Namun demikian, kita tetap harus
mengawasi pekerjaan pembangunan rumah agar pemborong dan tenaga kerja tidak bekerja
asal-asalan.
Kontrak kerja pembangunan rumah dapat berbentuk 4 (empat) macam, yang melputi:

417
 a) Kontrak Kerja Borongan, yaitu jenis kontrak kerja di mana pemilik rumah
menyerahkan semua jenis pekerjaan mulai dari persiapan hingga pelaksanaan pembangunan
rumah kepada pihak kontraktor/pemborong.
b) Kontrak Kerja "Cost plus Fee", yaitu kontrak kerja di mana pihak
kontraktor/Pemborong dibayar sesuai biaya pembangunan rumah. Biasanya kontrak semacam
ini dipakai apabila biaya pembangunan rumah sulit untuk diestimasi.
c) Kontrak Kerja Borongan Upah, yaitu kontrak kerja di mana pihak
kontraktor/pemborong hanya diwajibkan untuk mengurus tenaga kerja, sedangkan pembelian
bahan-bahan bangunan dilakukan sepenuhnya oleh pemilik rumah.
d) Kontrak Kerja Borongan per Pekerjaan, yaitu kontrak kerja di mana pihak
pernilik rumah memberikan borongan kepada kontraktor/pem- borong untuk mengerjakan
satu jenis pekerjaan. Kontrak ini juga hisa dilakukan antara kontraktor utama yang membagi
pekerjaan kepada beberapa subkontraktor.

Kontrak Kerja Borongan mempunyai keunggulan, antara lain:

a) Pemilik rumah tidak perlu repot mengurusi proses pembangunan ru-mah karena
semua tahap pembangunan rumah (prakonstruksi, kon-struksi, dan pascakonstruksi)
sepenuhnya menjadi tanggung jawab kontraktor/pemborong.
b) Pemilik rumah tetap dapat berperan sebagai pengawas.
c) Semua bahan bangunan, upah pekerja, dan biaya lain yang berkaitan dengan
tahapan pembangunan rumah menjadi tanggung jawab kontraktor/pemborong.
d) Semua harga borongan sudah disepagan dalam kontrak kerja dan Rencana
Anggaran Biaya (RAB) sehingga apabila ada biaya tak terduga di luar RAB yang dikeluarkan
oleh kontraktor, tidak menjadi tanggung jawab pemilik rumah.

Kontrak Kerja Borongan mempunyai kelemahan, antara lain:

a) Kontraktor/pemborong bisa saja menaikkan harga-harga bahan bangunan dalam
RAB sehingga pemilik perlu mengecek harga ke took bangunan.
b) Kontraktor/pemborong bisa bekerja asal-asalan jika tidak diawasi dengan baik oleh
pemilik rumah atau pengawas bangunan yang ditunjuk pemilik.
c) Pemilik rumah dapat menemui kesulitan apabila berniat mengubah rencana
bangunan atau mengganti kualitas bahan bangunan, sebab pemilik rumah harus
memusyawarahkan hal tersebut dengan kontraktor agar tidak melanggar RAB dan kontrak
kerja yang telah disepakati.
418
 d) Pelaksanaan pembangunan rumah bisa tertunda apabila pihak kontraktor masih
belum menyelesaikan perencanaan pembangunan rumah.
e) Jika kontraktor/pemborongnya belum berpengalaman, kemungkinan akan terjadi
kesalahan dalam perencanaan maupun spesifikasi bahan ba-ngunan. Kesalahan tersebut dapat
menyebabkan penambahan anggaran biaya.

Kontrak "Cost plus Fee" mempunyai keunggulan, antara lain:

a) Pemilik bangunan tidak perlu repot mengurus penyediaan bahan-bahan bangunan.
b) Pembelian bahan-bahan bangunan bisa ditalangi dulu oleh kontraktor/ pemborong.

Kontrak "Cost plus Fee‖ mempunyai kelemahan, antara lain:

a) Kontraktor/pemborong mungkin saja melakukan kecurangan dalain pembelian dan
penyediaan bahan-bahan bangunan.
b) Pemilik rumah yang ingin mengganti bahan-bahan bangunan hanis membicarakan
hal tersebut deng an pihak kontraktor/Pemborong terlebih dulu.
Kontrak Borongan Upah mempunyai keunggulan, antara lain:
a) Pemilik rumah memiliki kebebasan untuk memilih dan membeli sendiri bahan-
bahan bangunan sesuai seleranya.
b) Pemilik rumah mudah untuk mengganti spesifikasi bahan bangunan di tengah jalan
karena dia sendiri yang akan membeli bahan bangunan tersebut.
c) Pemilik rumah dapat terhindar dari kemungkinan dicurangi oleh
kontraktor/pemborong dalam hal pembelian bahan-bahan bangunan.

Kontrak Borongan Upah mempunyai kelemahan, antara lain:

a) pemilik rumah dapat mengalami kesulitan karena harus selalu mengeluarkan uang
terlebih dulu untuk membeli bahan-bahan bangunan.
b) Pekerjaan pembangunan rumah bisa tertunda apabila pemilik rumah tidak segera
membeli bahan-bahan bangunan yang dibutuhkan.
c) Kontraktor/pemborong dapat melakukan kecurangan dalam menentu-kan jumlah
tenaga kerja yang dibutuhkan sehingga pemilik rumah perlu rutin mengawasi.
d) Pemilik rumah harus mengeluarkan biaya tambahan, seperti ongkos angkut bahan-
bahan bangunan ke lokasi pembangunan rumah.

419
 e) Pada umumnya pemilik rumah tidak memahami besaran borongan yang ditetapkan
oleh kontraktor/pemborong sehingga pemilik rumah harus aktif bertanya dan
membandingkan ongkos borongan tersebut ke pihak lain.

Kontrak Borongan Per Pekerjaaan mempunyai keunggulan, antara lain:

a) Pemilik rumah dapat meminta masukan positif dari berbagai subkon-traktor guna
mendapatkan hasil pembangunan rumah yang lebih baik.
b) Pemilik rumah dapat memperoleh hasil pekerjaan yang berkualitas se-bab masing-
masing jenis pekerjaan dikerjakan oleh subkontraktor yang memang ahli di bidangnya.
c) Pemilik rumah cukup berhubungan dengan kontraktor utama, sedang-kan hubungan
kerja dengan subkontraktor rnenjadi tanggung jawab kontraktor utama.
Kontrak Borongan Per Pekerjaan mempunyai kelemahan, antara lain:
a) Biaya penyelesaian proyek pembangunan dapat lebih besar daripada estimasi
semula.
b) Penyelesaian proyek pembangunan rumah dapat lebih lama dari perkiraan.
c) Pekerjaan yang sudah selesai sering harus dibongkar kembali karena mutunya
kurang baik sebab setiap subkontraktor ingin menyelesaikan pekerjaan dengan cepat.

Dokumen kontrak kerja pembangunan rumah berisi:

a) Surat persetujuan bersama tentang harga proyek, cara pembayaran, dan jadwal
pelaksanaan proyek pembangunan rumah.
b) Gambar rencana yang dijadikan pedoman untuk menentukan kualitas hasil
pekerjaan.
c) Persyaratan pekerjaan yang berisi hak, kewajiban, dan tanggung jawab pihak
pemilik dan pihak kontraktor/pemborong.
d) Spesifikasi bahan dan pekerjaan yang digunakan sebagai pedoman un-tuk
menentukan kualitas bahan, kualitas beton, dan kualitas pekerjaan. Spesifikasi tersebut juga
mencantumkan deskripsi bahan yang digunakan.

Cara pembayaran biasanya dilakukan per tahap (per termin) sesuai tabel berikut:

Tabel 5. Pembayaran Angsuran Proyek Pembangunan Rumah

(Tony Jusuf dan Erna Himawati, 2007)

420
No. Pencapaian Bobot Prestasi Pembayaran Angsuran
(dalam %) (dalam %)
1. DP (Uang Muka) 10
2. 25 15
3. 40 15
4. 55 15
5. 70 15

Gambar rencana (plans atau blue print) adalah komponen penting dari suatu dokumen
kontrak kerja pembangunan rumah, sebab gambar rencana tersebut akan dipakai sebagai
sumber informasi utama untuk mengetahui fisik, kuantitas, dan gambaran visual suatu proyek
pembangunan rumah. Melalui gambar rencana tersebut, kita dapat melakukan penafsiran
kuantitas terhadap rencana suatu fasilitas bangunan sehingga dapat diperkirakan berapa
jumlah sumber daya dan metode kontrak kerja yang akan dilaksanakan di lapangan.

Dalam sebuah dokumen kontrak kerja, gambar-gambar rencana disusun dalam suatu
perjanjian sehingga dapat dengan mudah dlikuti dan dipelajari sesuai urut-urutan pelaksanaan
pembangunan fisik di lapangan. Pada umumnya gambar rencana pembangunan rumah terdiri
atas informasi umum, pekerjaan persiapan, pekerjaan tanah, pekerjaan struktural, pekerjaaan
arsitek, pekerjaan mekanikal, dan pekerjaan elektrikal. Masing-masing gambar disajikan
dengan kode gambar tersendiri yang diurutkan menurut penggunaannya.

Sebagai contoh, gambar-gambar arsitek diberi nomor A1, A2, dan seterusnya, sedangkan
gambar-gambar mekanikal diberi nomor M1, M2, dan seterusnya. Selain itu, masing-masing
kelompok gambar tersebut juga harus disajikan dalam berbagai bentuk yang berbeda-beda.
Dengan demikian informsi tentang gambar tersebut dapat disampaikan dengan baik dan
lengkap sehingga dapat dilakukan identifikasi dan penentuan kebutuhan proyek secara cepat,
mudah, dan tepat.

Kelengkapan yang diperiukan dalam mendukung suatu kontrak kerja konstruksi atau
kontrak pembangunan rumah, antara lain:

a. Dokumen kontrak kerja (surat perjanjian)

b. Berkas-berkas gambar (gambar arsitek dan gambar struktur/desain
c. Rencana Anggaran Bangunan (RAB)

421
 d. Spesifikasi teknis dan bahan (Spek)
e. Persyaratan pekerjaan
f. Surat Perintah Kerja (SPK)
g. Surat Penyerahan Lapangan (SPL)
h. Surat Serah Terima Bangunan (SSTB)

Gambar arsitek adalah gambar perencanaan kerja dalam bentuk dua dimensi (2D)
yang dikerjakan oleh sarjana arsitektur (ahli arsitektur). Gambar arsitek harus standar,
misalnya berukuran dasar kertas folio (gambar dilipat) dengan skala 1 : 100 untuk denah kecil
dari 20 m x 20 m, dan skala 1 : 200 untuk denah yang lebih luas. Ada beberapa gambar
arsitektur yang perlu dipersiapkan, antara lain denah lantai, tampak depan dan samping,
potongan, dan atap bangunan rumah. Gambar struktur atau gambar desain adalah gambar
yang dipakai untuk mengerjakan proyek pembangunan rumah secara fisik yang dibuat oleh
sarjana teknik sipil atau lulusan STM bangunan. Desain rumah adalah gambaran atau
rancangan suatu objek atau benda yang dibuat berdasarkan susunan garis, bentuk, warna, dan
tekstur.

Tips agar kita sukses membangun rumah, antara lain: a)

a. Siapkan rencana pembangunan yang matang mulai dari merancang desain,

memilih kontraktor/pemborong, hingga mengurus IMB.
b. Buat kontrak kerja pembangunan rumah.
c. Sesuaikan pembangunan rumah dengan jadwal yang ditentukan.
d. Lakukan pengawasan selama proses pembangunan rumah.
e. Lakukan pengecekan hasil pekerjaan saat pembangunan berakhir.

422
 f. Lakukan kontrol atas kemungkinan kerusakan selama masa garansi.

Tips memulai pembangunan rumah, antara lain:

a. Lakukan pembangunan segera setelah ada kesepakatan bersarna.

b. Sesuaikan dengan spesifikasi teknis pekerjaan.
c. Sesuaikan dengan jadwal kerja.
d. Lakukan setiap tahap pekerjaan secara berurutan.

Tips dalam melakukan pembayaran proyek:

a. Lakukan pembayaran proyek secara tepat waktu sesuai termin yang disepakati.
b. Sesuaikan pembayaran dengan bobot kerja yang dibuktikan melalui daftar kontrol.
c. Mintalah laporan atau bukti pelaksanaan pekerjaan dari kontraktor/pemborong yang
digunakan sebagai dasar perhitungan prestasi kerja.

423
 d. Mintalah kuitansi bermeterai sebagai bukti pembayaran.

Tips dalam memeriksa hasil akhir pembangunan rumah:

a. Jangan sampai ada yang retak-retak pada dinding rumah.

b. Jangan sampai ada kebocoran pada atap rumah atau rembesan pada plafon dan
dinding rumah.
c. Jangan sampai ada genangan air di kamar mandi/WC atau dak atap.
d. Jangan sampai terjadi korsleting listrik (hubungan arus pendek).

Skema 24. Tips Memahami Kontrak Kerja Pembangunan Rumah

Pembangunan rumah dapat kita lakukan sendiri atau dengan merninta bantuan
kontraktor/pemborong bangunan. Jika rumah yang akan kita bangun tidak besar dan
desainnya tidak rumit, kita dapat mengawasi sendiri proses pernbangunannya dengan bantuan
tukang dan kuli berpengalaman. Sedangkan garnbar rencana bangunan rumah dapat kita
pesan ke tukang gambar luiusan STM. Jadi, kita dapat bertindak selaku pemilik sekaligus
pelaksana dan pengawas bangunan.

Pembangunan rurnah secara mandiri tidak disarankan jika rumah yang dibangun tergolong
besar dan desainnya rurnit. Dalam kasus tersebut sebaiknya kita meminta bantuan
kontraktor/pemborong berdasarkan kontrak kerja yang disepakati. Cari kontraktor/pemborong
yang jujur dan bisa dipercaya dengan menggali informasi dari berbagai pihak yang telah
menggunakan jasa mereka.

Kontrak kerja pembangunan rurnah dapat berbentuk 4 (empat) macam:

a. Kontrak Kerja Borongan, yaitu jenis kontrak kerja di mana pemilik rumah
menyerahkan semua jenis pekerjaan mulai dari persiapan hingga pelaksanaan
pembangunan rumah kepada pihak kontraktor/pemborong.
b. Kontrak Kerja "Cost plus Fee", yaitu kontrak kerja di mana kontraktor pemborong
dibayar sesuai biaya pernbangunan rumah. Biasanya kontrak semacam ini dipakai
apabila biaya pembangunan rumah sulit diestimasi.

424
c. Kontrak Kerja Borongan Upah, yaitu kontrak kerja di mana kontraktor/pemborong
hanya diwajibkan mengurus tenaga kerja, sedangkan pembelian bahan bangunan
dilakukan sepenuhnya oteh pemilik rumah.
d. Kontrak Kerja Borongan per Pekerjaan, yaitu kontrak kerja pemilik rumah
memberikan borongan kepada kontraktor untuk mengerjakan satu jenis pekerjaan.
Kontrak semacam ini juga bisa dilakukan antara kontraktor utama yang membagi
pekerjaan kepada subkontraktor,
Masing-rnasing jenis kontrak kerja memiliki keunggulan dan kelemahan . Pilihlah
kontrak kerja yang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan.

425
 BAB 30

Tips Menjadikan Properti Sebagai Jaminan Kredit

1. PROPERTI SEBAGAI OBJEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN

Aset properti berupa tanah dan bangunan dapat dijadikan jarninan utang atau agunan kredit
bank. Aset properti berupa bangunan gedung yang tanahnya dimiliki satu pihak dapat
dijadikan jaminan utang dengan Hak Tanggungan. Satuan Rumah Susun yang bukti
kepemilikannya berupa SHM- Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani
Hak Tanggungan. Sebaliknya, Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah hak sewa dan
bukti kepemilikannya berupa SKBG -Sarusun hanya dijadikan jaminan utang dengan
dibebani fidusia.

Jaminan Hak Tanggungan, yang sebelumnya terrnasuk dalam Hipotek, sekarang

diatur tersendiri dalam UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-
benda yang Berkaitan dengan Tanah (selanjutnya disebut UU Hak Tanggungan), Hak
Tanggungan adalah hak benda tetap (seperti tanah dan rumah) untuk pelunasan yang
memberikan kedudukan istimewa kepada kreditur (pemegang Hak Tanggungan) terhadap
kreditur lainnya.

Hak Tanggungan dapat dieksekusi apabila debitur terbukti ingkar janji (wanprestasi).
Kreditur kedudukan istimewa, mempunyai hak untuk terlebih dulu menjual objek jaminan
dibandingkan dengan kreditur lain. Eksekusi objek Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan
meminta penetapan (fiat) Ketua Pengadilan Neger, maupun tanpa meminta penetapan (fiat)
Ketua Pengadilan atau yang lazim dinamakan "Parate Eksekusi".

Proses pernbebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap:

1. Tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak

Tanggungan oleh Notaris selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang
didahului dengan membuat Perjanjian Utang-Piutang sebagai perjanjian pokok.
2. Tahap pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan melalui Kantor Badan
Pertanahan (BPN) setempat. Tanggal pendaftaran tersebut merupakan saat mulai
berlakunya Hak Tanggungan yang dibebankan.

417
 Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan
lain dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. Yang dimaksud dengan ''Hak Tanggungan
punya sifat tidak dapat dibagi-bagi" adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh
objek Hak Tanggungan dan setiap bagiannya. Pelunasan sebagian dari utang yang dijamin
tidak berarti terbebasnya sebagian objek jaminan dari beban Hak Tanggungan, melainkan
Hak Tanggungan itu tetap membebani seluruh objek jaminan untuk sisa utang yang belum
dilunasi

Contoh: Pak Purnomo mendapat kredit sebesar Rp200 juta dari Bank ABC dengan
jaminan tanah seluas 1.000 m2 senilai Rp500 juta. Pak Purnomo sudah membayar setengah
utangnya (yaitu Rp100 juta) ketika kreditnya dinyatakan macet. Meskipun Pak Purnomo
sudah membayar Rp100 juta, tetapi itu bukan berarti dia langsung berhak mendapatkan
pengembalian setengah nilai objek jaminan atau setara dengan tanah seluas 500 m2. Dalam
kasus macet ini, tanah 1.000 m2 yang dijaminkan harus dijual/dilelang dan hasilnya dipakai.
untuk melunasi sisa utang, dan kalau masih ada sisa akan dikembalikan kepada pak Purnomo.
Atau kalau Pak Purnomo tidak ingin kehilangan tanahnya, dia dapat mencari cara lain untuk
melunasi sisa utang sehingga tanah tersebut sehingga tidak perlu dijual/dilelang.

Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, maka dapat
diperjanjikan dalam Akta Pemberian hak Tanggungan, bahwa pelunasan utang yang dijamin
dapat dilakukan dengan angsuran yang besarnya dengan nilai masing-masing hak atas tanah
yang dijadikan objek jaminan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut,
sehingga Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa objek jaminan untuk menjamin sisa
utang yang belum dilunasi.

Contoh: Pak Purnomo mempunyai 2 (dua) bidang tanah (Tanah A dan Tanah B)
dengan luas Tanah A sebesar 1.000 m2. senilai Rp200 juta dan Tanah B seluas 500 m2 senilai
Rp100 juta. Pak Purnomo ingin mendapatkan kredit dari Bank ABC sebesar Rp150 juta.
Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan diperjanjikan bahwa Tanah A dibebani utang Rp
100juta dan Tanah B dibebani utang Rp50 juta. Dengan cara tersebut Pak Purnomo dapat
rnembebaskan Tanah A jika telah membayar utang Rp100 juta serta membebaskan Tanah B
jika telah membayar utang Rp50 juta.

Ketentuan tersebut merupakan perkecualian dari asas "Hak Tanggungan tidak dapat
dibagi-bagi" guna menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antara lain untuk
mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kom.plek perumahan yang semula

418
menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh komplek dan kemudian akan dijual kepada
pemakai satu per satu, sedangkan untuk membayarnya pemakai akhir ini juga menggunakan
kredit dengan jaminan rumah bersangkutan. Sesuai ketentuan ini apabila Hak Tanggungan itu
dibebankan pada beberapa hak atas tanah yang terdiri atas beberapa bagian yang masing-
masing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai secara tersendiri,
asas tidak dapat dibagi-bagi itu dapat disimpangi asal hal itu diperjanjikan secara tegas dalam
Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.

Utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada
maupun yang utang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, misalnya utang yang timbul dari
pembayaran yang dilakukan oleh kreditur untuk kepentingan debitur dalam rangka
pelaksanaan bank garansi.

Jumlah utang dapat ditentukan secara tetap di dalam perjanjian dan dapat pula
ditentukan kemudian berdasarkan cara perhitungan yang ditentukan dalam perjanjian yang
menimbulkan hubungan utang-piutang, misalnya utang bunga atas pinjaman pokok dan
ongkos-ongkos lain yang jurnlahnya baru dapat ditentukan kemudian. Perjanjian yang dapat
menimbulkan hubungan utang-piutang dapat berupa perjanjian pinjam-meminjam maupun
perjanjian lain, misalnya perjanjian pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa
atau yang berada di bawah pengampuan, yang diikuti pemberian Hak Tanggungan oleh pihak
pengelola.

Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan
hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. Sering
kali terjadi debitur berutang kepada lebih dari satu kreditur, masing-masing didasarkan pada
perjanjian utang-piutang yang berlainan, misalnya kreditur adalah suatu bank dan suatu badan
afiliasi bank yang bersangkutan. Piutang para kreditur tersebut dijamin dengan satu Hak
Tanggungan kepada semua kreditur dengan satu akta pemberian Hak Tanggungan. Hak
Tanggungan tersebut dibebankan atas tanah yang sama. Bagaimana hubungan para kreditur
satu dengan yang lain, diatur oleh mereka sendiri, sedangkan dalam hubungannya dengan
debitur dan pemberi Hak Tanggungan kalau bukan debitur sendiri yang memberinya, mereka
menunjuk salah satu kreditur yang akan bertindak atas nama mereka. Misalnya mengenai
siapa yang akan menghadap PPAT dalam pemberian Hak Tanggungan yang diperjanjikan
dan siapa yang akan menerima dan menyimpan sertifikat Hak Tanggungan.

419
 Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan
guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. Hal itu menyebabkan adanya pemegang Hak
Tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua, dan seterusnya. Apabila suatu objek Hak
Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan, maka peringkat masing-masing Hak
Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. Ketentuan
semacam itu dapat digunakan oleh debitur yang memiliki sebidang tanah yang luas dan
nilainya besar, tetapi nilai kreditnya jauh lebih kecil dibandingkan nilai tanah yang
dijaminkan. Contoh: Pak Habibi punya tanah seluas 4.000 m2 di daerah perkotaan senilai Rp2
miliar. Apabila Pak Habibi ingin mendapatkan bank sebesar Rp200 juta, rnaka dia tidak perlu
membebankan seluruh tersebut dengan jarninan Hak Tanggungan, namun cukup
membebankan sebagian luas tanah yang nilainya dianggap sepadan dengan nilai kredit
tersebut (misalnya 500 m2 saja). Dengan cara demikian, apabila Pak Habibi masih butuh
kredit tambahan, dia bisa menjaminkan tanah sisanya yang sepadan dengan nilai kredit yang
baru.

Peringkat Hak Tanggungan yang didaftarkan pada tanggal yang sama ditentukan
menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Dalam hal
lebih dari satu Hak Tanggungan atas satu objek Hak Tanggungan dibuat pada tanggal yang
sama, maka peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan berdasarkan nomor urut Akta
Pemberian Hak Tanggungan. Hal tersebut dimungkinkan karena pembuatan beberapa Akta
Pemberian Hak Tanggungan tersebut hanya dapat dilakukan oleh Notaris/ PPAT yang sama.

Apabila debitur cedera janji (wanprestasi), maka pemegang ''Hak Tanggungan

pertama‖ mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri
melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut. Hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri (Parate Eksekusi)
merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai pemegang Hak
Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan Pertama dalam hal terdapat lebih dari satu
pemegang Hak Tanggungan.

Hak untuk melakukan Parate Eksekusi tersebut didasarkan pada janji yang
diberikan oleh debitur (pemberi Hak Tanggungan) bahwa apabila debitur cedera janji, maka
kreditur (pemegang Hak Tanggungan) berhak menjual objek Hak Tanggungan melalui
peilelangan umum tanpa memerlukan penetapan (fiat) Ketua Pengadilan Negeri, dan

420
selanjutnya mengambi1 pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada
kreditur-kreditur yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.

Hak kreditur (pemegang Hak Tanggungan) untuk melakukan penjualan objek Hak
Tanggungan melalui pelelangan umum atas kekuasaan sendiri (tanpa perlu fiat/penetapan
Ketua Pengadilan Negeri) dinamakan pula "Parate Eksekusi". Namun demikian, hak kreditur
untuk melakukan Parate Eksekusi tetap harus didasarkan adanya janji atau perjanjian
terlebih dahulu dengan pihak debitur sebagaimana dijelaskan dalam Penjelasan Pasal 6 UU
4/1996 tentang Hak Tanggungan. Parate Eksekusi sudah biasa diterapkan pada model
jaminan Gadai dan Fidusia, di mana pihak kreditur atas kekuasaan sendiri dapat menjual
objek jaminan melalui pelelangan umum apabila debitur tidak sanggup melunasi utang
(wanprestasi).

Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut
berada. Sifat tersebut merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan kreditur
(pemegang Hak Tanggungan). Meskipun objek Hak Tanggungan sudah berpindah tangan dan
meniadi milik pihak lain, kreditur masih tetap dapat menggunakan haknya untuk melakukan
eksekusi apabila debitur cedera janji (wanprestasi).

Sesuai Pasal 4 UU Hak Tanggungan (UU 4/1996), hak atas tanah yang dapat dibebani
Hak Tanggungan adalah: a)

a. Hak Milik;
b. Hak Guna Usaha (HGU); dan
c. Hak Guna Bangunan (HGB).

Yang dimaksud dengan Hak Milik, HGU, dan HGB adalah hak-hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria. Hak Guna Bangunan meliputi HGB di atas Tanah Negara, HGB di atas tanah
Hak Pengelolaan, maupun HGB di atas tanah Hak Milik.

Dua unsur mutlak dari hak atas tanah yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan
adalah:

a. hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar umum,
dalam hal ini pada Kantor Pertanahan. Unsur ini berkaitan dengan kedudukan
diutamakan (preferent) yang diberikan kepada kreditur pemegang Hak

421
 Tanggungan terhadap kreditur lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai Hak
Tanggungan tersebut pada Buku Tanah dan dapat sertifikat hak atas tanah yang
dibebaninya, sehingga setiap orang dapat mengetahuinya (asas publisitas); dan
b. hak tersebut menurut sifatnya hartis dapat dipindahtangankan, sehingga apabila
diperlukan dapat segera direalisasi untuk niernbayar utang yang dijamin
pelunasannya.

Sehubungan dengan kedua syarat di atas, maka Hak Milik yang sudah diwakafkan
tidak dapat dibebani Hak Tanggungan karena sesuai dengan hakikat perwakafan, Hak Milik
yang sudah diwakafkan sudah dikekalkan sebagai harta keagamaan. Sejalan dengan itu, hak
atas tanah yang digunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya (contoh:
tanah masjid, tanah gereja, tanah makam) juga tidak dapat dibebani Hak Tanggungan.
Dengan kata lain, tanah wakaf dan tanah untuk keagamaan tidak dapat dijadikan objek
jaminan utang.

Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar
dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.
Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut
dengan Peraturan Pemerintah. Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah
berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah
yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan
yang bersangkutan. Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut tidak dimiliki
pemegang hak atas tanah, maka pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut
hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta autentik.

2. PROPERTI SEBAGAI OBJEK JAMINAN FIDUSIA

Produk properti tertentu berupa ''satuan rumah susun" atau sarusun (termasuk unit apartemen,
kondominium, kondotel) yang berdiri di atas tanah hak sewa dan bukti kepemilikannya
berupa SKBG-Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak jaminan

422
Fidusia berdasarkan UU 42/1999 tentang Jaminan Fidusia. Hal tersebut berbeda dengan
SHM-Sarusun yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda begerak baik yang berwujud maupun
yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya berwujud,Bangunan yang tidak
dapat dibebani Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud UU 4/1996 tentang Hak
Tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan Pemberi fidusia, sebagai agunan bagi
pelunasan uang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima
Fidusia terhadap kreditur lainnya. Berdasarkan definisi itu dapat disimpulkan bahwa obyek
jjaminan Fidusia tidak hanya berupa benda bergerak, namun juga benda tidak bergerak yang
tidak dapat dibebani Hak Tanggungan.

SKBG-Sarusun yang akan dijadikan objek Jaminan Fidusia wajid didaftarkan kepada
Menteri Hukum dan HAM melalui Kantor Pendaftaran didaftarkan kepada Fidusia. Kantor
Pendaftaran Fidusia berada di bawah naungan Direktorat jenderal Administrasi Hukum
Umum (Ditjen AHU) pada Kementerian Hukurn dan Hak Asasi Manusia Rl. Kantor
Pendaftaran Fidusia berwenang rnenerima permohonan pendaftaran jaminan Fidusia, serta
menerbitkan dan menyerahkan Sertifikat Jaminan Fidusia. Permohonan pendaftaran dan
menyerahkan Sertitikat jamin jaminan Fidusia dapat dilakukan oleh kreditur (penerima
Fidusia), kuasa (Notaris), atau wakil kreditur dengan melampirkan pernyataan pendaftaran
Fidusia.

Benda yang dibebani jaminan Fidusia wajib didaftarkan. Dalam hal Benda yang
dibebani dengan Jaminan Fidusia berada di luar wilayah negara Republik indonesia, maka
kewajiban pendaftaran tersebut tetap berlaku. Pendaftaran Benda yang dibebani Jaminan
Fidusia dilaksanakan di tempat kedudukan Pernberi Fidusia dan pendaftarannya mencakup
benda, baik yang berada di dalam maupun di luar wilayah negara Republik Indonesia untuk
memenuhi asas publisitas, sekaligus merupakan jaminan kepastian terhadap kreditur lainnya
mengenai Benda yang telah dibebani Jaminan.

Dalam praktik di masyarakat, hingga saat ini masih dijumpai objek jaminan Fidusia
yang tidak didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia sesuai amanat Pasal 11 UU 42/1999.
Hal itu pada umumnya terjadi pada kasus Fidusia dengan objek jaminan yang nilainya
dianggap relatif kecil (misalnya sepeda motor) sehingga kreditur merasa tidak perlu
mendaftarkan dengan alasan menghemat biaya. Namun, cara semacam itu mengandung risiko

423
hukum karen apihak debitur dapat menggugat ke Pengadilan untuk membatalkan eksekusi
objek jaminan dengan dalih objek tersebut tidak didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia.

Permohonan pendaftaran jaminan Fidusia dikenakan biaya yang besarnya ditetapkan

dengan Peraturan Pemerintah tersendiri mengenai Penerimaan Negara Bukan Pajak. Saat ini
prosedur pendaftaran Fidusia dan biayanya diatur dalam PP 86/2000 tentang Tata Cara
Pendaftaran Jaminan Fidusia dan Biaya Pembuatan Akta Jaminan Fidusia.

Permohonan pendaftaran Jaminan Fidusia dilakukan oleh Penerima Fidusia, kuasa,

atau wakilnva dengan melampirkan Pernyataan Pendaftaran jaminan Fidusia yang, memuat
data-data berikut:

a. identitas pihak Pemberi dan Penerima Fidusia

b. tanggal, nomor akta Jaminan Fidusia, nama dan tempat kedudukan notaris yang
membuat akta Jaminan Fidusia,
c. data perjanjian pokok yang dijamin Fidusia
d. uraian mengenai Benda yang menjadi objek jaminan Fidusia;
e. nilai penjaminan; dan
f. nilai Benda yang menjadi objek jaminan Fidusia. Kantor Pendaftaran Fidusia
mencatat Jaminan Fidusia dalam Buku Daftar Fidusia pada tanggal yang sama
dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran.

Permohonan pendaftaran Jaminan Fidusia harus dilengkapi dengan:

a. salinan akta notaris tentang pembebasan Jaminan Fidusia;

b. surat kuasa atau surat pendelegasian wewenang untuk melakukan pendaftaran
jaminan Fidusia;
c. bukti pembayaran biaya pendaftaran Jaminan Fidusia. Pernyataan pendaftaran
Jaminan Fidusia dilakukan dengan mengisi formulir yang bentuk dan isinya
ditetapkan dengan Keputusan Menteri Hukum dan HAM

Fidusia berasal dari kata fides yang berarti "kepercayaan‖. Hubungan hukurn antara
debitur (Pemberi Fidusia.) dengan kreditur (Penerima fidusia) rnerupakan suatu hubungan
hukum yang berdasarkan kepecayaan. Pemberi Fidusia percaya bahwa kreditur mau
mengembalikan hak milik yang telah diserahkan kepadanya setelah debitur melunasi

424
utangnya. Kreditur juga percaya bahwa debitur tidak akan menyalahgunakan barang jaminan
yang berada dalam kekuasaannya dan mau memelihara barang tersebut selaku "bapak rumah
yang baik".

Menurut Prof. R. Subekti, S.H., "Fiducia" dapat diartikan "pemindahan " milik secara
kepercayaan atau fiduciaire eigendomsoverdracht atau sering disingkat F.E.O. Perkataan
"Fiduciaire" yang berarti "secara kepercayaan" ditujukan kepada kepercayaan yang diberikan
secara timbal balik oleh satu pihak kepada yang lain, bahwa apa yang "ke luar ditampakkan
sebagai pemindahan milik", sebenarnya (ke dalam) hanya suatu "jaminan" atas suatu utang.
Mula-mula Jaminan Fidusia ditujukan kepada jaminan yang berupa barang bergerak, namun
lama-kelamaan juga dipakai terhadap benda tetap. Untuk barang-barang tetap yang tidak bisa
diberikan dalam Hipotek, maka Prof. Dr. Sri Soedewi Maschun Sofwan, S.H., dalam
disertasinya menganjurkan pemakaian lembaga Fidusia.

Pada umumnya yang dapat menjadi objek Jaminan Fidusia adalah benda-benda
bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada. Barang-barang bergerak yang dapat
digunakan sebagai Jaminan Fidusia, misalnya perkakas rumah tangga (mebel, radio, lemari
es, mesin jahit), kendaraan bermotor (sepeda motor, mobil, truk), alat-alat pertanian, alat-alat
inventaris perusahaan, timbunan tembakau dalam gudang, barang-barang persediaan dalam
perusahaan, barang-barang persediaan di toko-toko, dan barang-barang persediaan pada
pengecer." Barang yang masih akan ada yang dapat menjadi objek Jaminan Fidusia adalah
barang yang pada saat terjadinya fidusia masih belum ada, akan tetapi barang tersebut akan
diperoleh kemudian. Fidusia atas barang-barang yang masih akan ada, sering dipakai sebagai
jaminan atas kredit berjalan, atau digunakan untuk membiayai barang-barang perdagangan
dan tagihan-tagihan. Debitur yang belum meniadi pernilik benda-benda tersebut, pada saat
membuat akta Jaminan Fidusia harus menyatakan bahwa benda-benda yang telah ada dan
yang akan diperolehnya akan ditambahkan sebagai jaminan atas utangnya.

Fidusia merupakan pengembangan dari lembaga Gadai, karena itu yang menjadi
objek jaminan, yaitu barang bergerak, baik yang berwujud maupun tidak berwujud, dan
benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan.
Berdasarkan ketentuan umum Pasal 1 Angka 1 UU 42/1999, Fidusia adalah pengalihan hak
kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan benda yang hak
kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda. Jaminan Fidusia
juga merupakan perjanjian ikutan dari suatu perjanjian pokok yang menimbulkan kewajiban

425
bagi para pihak untuk memenuhi suatu prestasi. Dalam pelaksanaannya, pembebanan benda
dengan Jaminan Fidusia harus dibuat dengan akta notaris dan dikenal dengan Akta Jaminan
Fidusia.

Barang-barang yang diserahkan sebagai jaminan dalam Fidusia adalah barang-barang

yang secara ekonomi dapat menunjang kelancaran jalannya usaha, misalnya kendaraan
bermotor, stok barang dagangan, inventaris, dan sebagainya. Hal itu tidak berakibat
terhambatnya kegiatan usaha, oleh karena penyerahan barang jaminan dalam Fidusia
dilakukan secara constitum possessorium, artinya barang yang diserahkan sebagai jaminan
kredit tetap berada dalam kekuasaan debitur, namun karena hak miliknya sudah diserahkan
kepada kreditur maka penggunaan barang jaminan oleh debitur hanya berstatus pinjam-pakai.

Menurut H.R. Daeng Naja, syarat-syarat terjadinya Fidusia meliputi:

1. Harus ada Perjanjian Utang Piutang sebagai perjanjian pokok terlebih dahulu.
2. Harus ada Perjanjian Fidusia sebagai perjanjian ikutan (accwoir).
3. Harus ada Perjanjian KonsensuaI, artinya debitur meminjam sejumlah uang dan
berjanji akan menyerahkan hak miliknya secara Fidusia sebagai jaminan kepada
kreditur
4. Harus ada Perjanjian Kebendaan secara constitutum possessonum, artinya barang
jaminan tetap berada dalam kekuasaan debitur.
5. Harus ada Perjanjian Pinjam Pakai,
Sebelum UU nomor 42 Tahun 1949 tentang Jaminan Fidusia berlaku, pada
umumnya benda yang menjadi objek jaminan Fidusia adalah benda bergerak yang
terdiri atas benda dalam persediaan (inventory), barang dagangan, piutang,
peralatan mesin, dan kendaraan bermotor. Setelah berlakunya UU 42/ 1999
tentang Jaminan Fidusia, pengertian objek Jaminan Fidusia menjadi lebih luas,
yaitu meliputi benda yang berwujud maupun benda tidak berwujud, dan benda
tidak bergerak yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan.
Menurut Munir Fuady, pemberian Fidusia melalui suatu proses yang dikenal
dengan istilah constitutum possessorium, terdiri atas tiga fase:
1) Fase Perjanjian Obligatoir. Perjanjian Obligatoir dapat berupa perjanjian pinjam
uang dengan Jaminan Fidusia antara Pemberi Fidusia (debitur) dengan Penerima
Fidusia (kreditur).

426
2) Fase Perjanjian Kebendaan. Perjanjian Kebendaan berupa penyerahan hak milik
dari debitur kepada kreditur yang dilakukan secara constitutum possessorium atau
penyerahan hak milik tanpa menyerahkan fisik benda.
3) Fase Perjanjian Pinjam Pakai. Dalam fase ini dilakukan perjanjian pinjam pakai,
Di mana benda yang menjadi objek Fidusia yang hak milik- nya telah berpindah
kepada kreditur dapat dipinjampakaikan kepada debitur. Ini berarti bahwa setelah
diikat dengan Jaminan Fidusia maka benda yang menjadi objek Fidusia tetap
clikuasai debitur secara fisik.

Ketentuan mengenai benda yang dapat menjadi objek Jaminan Fidusia terdapat
antara lain dalam Pasal 1 Ayat (4), Pasal 9, Pasal 10, dan Pasal 20 UU 42/1999.
Benda-benda yang dapat menjadi objek Jaminan Fidusia:
a) Benda tersebut harus dapat dimiliki dan dialihkan secara hukum
b) Benda berwujud
c) Benda tidak berwujud, termasuk piutang
d) Benda bergerak
e) Benda tidak bergerak yang tidak dapat diikat dengan Hak Tanggungan
f) Benda tidak bergerak yang tidak dapat diikat dengan Hipotek
g) Benda yang sudah ada, maupun benda yang akan diperoleh kemudian
h) Satu satuan benda, atau satu jenis benda
i) Lebih dari satu satuan benda, atau lebih dari satu jenis benda
j) Hasil dari benda yang telah menjadi objek Jaminan Fidusia
k) Hasil klaim asuransi dari benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia
l) Benda persediaan (inventory, stok perdagangan)
Menurut Muni Fuady, Jaminan Fidusia mengan dung beberapa prinsip:
1) Bahwa secara riil, pemegang Fidusia hanya berfungsi sebagai pemegang jaminan,
bukan sebagai pemilik yang sebenarnya.
2) Hak pemegang Fidusia untuk mengeksekusi barang jaminan barua ada jika ada
wanprestasi dari pihak debitur.
3) Apabila utang sudah dilunasi, maka objek Jaminan Fidusia mesti dikembalikan
kepada pihak pemberi Fidusia.
4) Jika hasil penjualan (eksekusi) barang Fidusia melebihi jumlah utangnya, sisa
hasil penjualan harus dikembalikan kepada pemberi Fidusia

427
 Menurut Mariam Darus Badrulzaman, pemilik hak Fidusia mempunyai hak
melakukan parete eksekusi, yaitu hak menagih piutangnya dari hasil penjualan
objek jaminan tanpa titel eksekutorial. Pemilik hak Fidusia juga mempunyai hak
preferen, sehingga jika pemberi Jaminan Fidusia pailit, benda Fidusia jatuh ke
dalam boedel pailit, dan hak Fidusia yang berstatus sebagai kreditur separatis
berhak menjual benda Fidusia untuk pelunasan piutangnya.
3. TIPS BIJAK MENJADIKAN PROPERTI SEBAGAI JAMINAN UTANG
Menjaminkan aset properti (tanah dan bangunan) harus dilakukan dengan hati-hati
dan bijaksana sebab properti merupakan aset masa depan yang harganya selalu
naik seiring bertambahnya waktu. Berikut akan kami berikan tips-tips bijak
apabila hendak menjadikan aset properti sebagai jaminan utang atau agunan kredit
bank. Tips-tips ini kami dapatkan dari pengalaman pribadi sebagai wirausaha dan
dari studi hukum selama beberapa tahun secara mandiri. Kiat-kiat sederhana ini
dapat digunakan oleh debitur maupun kreditur untuk menjamin agar penjamin
utang-piutangnya dapat mendatangkan kebaikan bagi kedua belah pihak.
Tips bijak bagi Kreditur: telitilah aset properti (tanah/bangunan) yang akan
dijaminkan jaminan utang kreditur. Ambil langkah-langkah bijak berikut:
1. Telitilah apakah aset properti tersebut bermasalah dari sisi hukum:
a) Pastikan keaslian dokumen sertifikat tanah dan bangunan tersebut.
Cek-silang keaslian dokumen sertifikat tanah ke Kantor Pertanahan dan sertifikat
kepemilikan bangunan ke Kantor Pemda cq. Dinas Bangunan.
b) Pastikan aset properti tersebut tidak sedang dalam keadaan sengketa.
c) Usahakan nama debitur sama dengan nama pemilik sertifikat
d) Dalam hal nama debitur bukan nama pemilik sertifikat, pastikan bahwa pemilik
sertifikat bersedia membuat surat persetujuan penjaminan.
e) Pastikan bahwa aset properti tersebut tidak akan terkena proyek umum.
f) Pastikan bahwa bangunan tersebut telah memiliki Izin Mendirikan Bangunan dan
Sertifikat Laik Fungsi (SLF) atau izin lainnya.
g) Pastikan pemilik sertifikat telah melunasi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
h) Buatlah perjanjian utang-piutang (perjanjian kredit) dan perjanjian jaminan
berdasarkan akta autentik (Akta Notaris) agar lebih punya kekuatan hukum.
i) Pastikan perjanjian jarninan Hak Tanggungan didaftarkan ke Kantor Pertanahan,
sedangkan perjanjian jarninan Fidusia didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia.
Tanpa pendaftaran tersebut, eksekusi tidak dapat dijalankan.
428
j) Apabila kelak terjadi kredit macet, usahakan untuk menempuh jalur nonlitigasi
terlebih dahulu sebelum menempuh jalur litigasi (pengadilan).
2. Telitilah apakah aset properti tersebut layak dari segi ekonomi:
a) Pilihlah aset properti yang lokasinya strategis atau setidaknya mudah dijual pada
kemudian hari apabila debitur ingkar janji (wanprestasi).
b) Kalau bisa pilihlah aset properti berupa tanah plus bangunan karena lebih mudah
untuk dijual dibandingkan dengan aset properti berupa tanah saja.
c) Pastikan nilai penjualan aset properti tersebut pada kemudian hari dijamin dapat
menutupi pelunasan semua utang debitur.
d) Pastikan rasio perbandingan utang debitur dengan nilai asetnya tidak lebih dari
60%, artinya jika aset properti yang dijaminkan bernilai Rp.100 juta, berarti
jumlah utang debitur maksimal sebesar Rp60 juta.
e) Tanyakan berapa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah tersebut ke pihak terkait
(Kantor Kelurahan/Desa/Kecamatan/Kantor Urusan PBB). Data NJOP diperlukan
sebagai patokan nilai jual terendah yang masih mungkin didapatkan jika kelak
dilakukan pelelangan agunan.
f) Tanyakan berapa nilai jual tanah di daerah tersebut kepada pihak-pihak yang
berkompeten, misalnya lurah, camat, pengembang perumahan (developer), Kantor
Pertanahan, Kantor PBB, broker properti, dan masyarakat sekitar.

3. Telitilah apakah aset properti tersebut layak dari segi sosial dan lingkungan hidup:
a) Pastikan aset properti tersebut berlokasi di lingkungan sosial yang baik (misalnya
bebas kerusuhan, bukan daerah hitam, bukan lokasi pelacuran, dan lain-lain)
sehingga kelak lebih mudah untuk dijual kembali.
b) Pastikan tidak ada penolakan atau antipati dari masyarakat sekitar terhadap
keberadaan pemilik maupun aset properti tersebut.
c) Dapatkan informasi tentang riwayat kepemilikan properti tersebut di masa lalu.
Contoh: rumah yang pernah dijadikan tempat mesum atau rumah yang pernah
menjadi tempat pembunuhan atau rumah yang pernah dijadikan sarang organisasi
terlarang dan sejenisnya bukanlah aset properti yang layak jual.
d) Hindarilah aset properti liang berlokasi di daerah rawan banjir, kebakaran, tanah
longsor, atau rawan bencana lainnya.

429
 Tips Bijak bagi Debitur: berhati-hatilah dalam menjaminkan aset
properti karena aset tersebut nilainya pasti akan selalu naik seiring
bertambahnya waktu. Ambil langkah-langkah bijak berikut:
a) Pastikan Anda mengetahui dengan benar berapa nilai NJOP atas aset properti
yang akan Anda jadikan jaminan utang. NJOP akan dijadikan harga patokan
terendah pada saat pelelangan jika kelak Anda tidak sang- gup melunasi utang.
Tanyakan NJOP ke Kantor Pajak Bumi dan Bangunan atau Kantor Kelurahan atau
Kantor Kecamatan atau dari surat pembayaran PBB.
b) Pastikan Anda mengetahui berapa nilai jual aset properti tersebut sesuai harga
pasar saat ini dan sesuai prediksi harga jual di masa depan. Anda bisa
mendapatkan. data harga pasar dengan cara sederhana, yaitu mencari informasi
kepada masyarakat sekitar terutama mereka yang telah menjual propertinya.
Anda juga dapat mencari informasi harga pasar aset properti tersebut kepada:
pengembang, broker properti, lurah, camat, iklan surat kabar lokal, dan lain-lain.
Jangan bertanya kepada pengembang atau broker yang punya kepentingan
membeli properti Anda karena mereka pasti akan merendahkan nilainya.
c) Pilihlah bank (kreditur) yang memiliki reputasi baik dalam menangani para
debitur yang sedang bermasalah. Berdasarkan pengalaman Penulis, pada
umumnya Bank Milik Negara/Daerah (Bank BUMN/Bank BUMD) lebih
manusiawi dalam memperlakukan debitur yang sedang bermasalah.
d) Waspadalah terhadap kreditur yang memiliki agenda tersembunyi untuk
menguasai aset properti Anda, terutama bagi debitur yang memiliki aset yang
lokasinya sangat strategis dan harga pasarnya sangat tinggi dan prospektif
e) Pastikan nilai utang Anda tidak melebihi batas kemampuan untuk mencicil.
f) Pastikan nilai utang tidak melebihi 60% dari nilai aset properti sehingga apabila
Anda tidak sanggup lagi membayar utang dan aset tersebut terpaksa dilelang maka
Anda masih mempunyai sisa uang dari hasil pelelangan.
g) Berikan aset properti yang nilainya sepadan dengan nilai utang Anda. Jangan mau
dipaksa memberikan aset properti yang nilainya jauh di atas nilai utang. Sudah
menjadi rahasia umum, perbankan cenderung meminta agunan yang nilainya jauh
lebih besar dibandingkan dengan nilai utang (khususnya bagi debitur kecil).
h) Pastikan Anda telah membaca semua klausul dalam perjanjian kredit dan
perjanjian jaminan. Jangan pernah menyetujui klausul perjanjian yang dapat

430
 merugikan debitur seperti persetujuan bagi kreditur untuk melakukan Parate
Eksekusi (eksekusi agunan tanpa harus meminta fiat Ketua PN).
i) Apabila kelak terjadi kredit macet, upayakan dialog dengan pihak kreditur sambil
menempuh penyelesaian melalui jalur non litigasi terlebih dahulu. Debitur
sebaiknya berinisiatif menjual sendiri aset properti yang dijaminkan apabila
terjadi kredit macet karena dengan cara itu akan didapat harga jual yang paling
menguntungkan bagi kedua belah pihak.
j) Kalau akhirnya terjadi kredit macet dan agunan dilelang, maka debitur harus
mendapatkan harga jual paling rendah sama dengan harga NJOP- PBB (Nilai Jual
Objek Pajak-Pajak Bumi dan Bangunan) sesuai PMK 40/2006.

431
Skema 25. Tips Menjadikan Properti sebagai Jaminan Kredit

Aset properti berupa tanah dan bangunan dapat dijadikan sebagai utang atau agunan
kredit bank. Aset Properti berupa bangunan gedung yang tanahnya dimiliki satu pihak
dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Satuan Rumah Susun yang bukti kepemilikannya berupa SHM-Sarusun juga dapat
dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Sebaliknya, Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah hak sewa dan bukti
kepemilikannya berupa SKBG-Sarusun hanya dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Fidusia.

Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap:

1) Tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak
Tanggungan oleh Notaris/PPAT, yang didahului dengan membuat Perjanjian Utang-
Piutang sebagai perjanjian pokok.
2) Tahap pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan melalui Kantor BPN setempat.
Tanggal pendaftaran tersebut merupakan saat mulai berlakunya Hak Tanggungan
yang dibebankan.

Sesuai Pasal 4 UU Hak Tanggungan (UU 4/1996), hak atas tanah yang dapat dibebani
Hak Tanggungan adalah:
a) Hak Milik (termasuk Hak Milik atas unit Rumah Susun)
b) Hak Guna Usaha (HGU)
c) Hak Guna Bangunan (HGB)

Produk Properti tertentu, yaitu Satuan Rumah Susun (Sarusun) yang berdiri di atas
tanah hak sewa dan bukti kepemilikannya berupa SKBG Sarusun juga dapat dijadikan
jaminan utang dengan dibebani hak jaminan Fidusia berdasarkan UU 42/1999
tentang Jaminan Fidusia.
SKBG-Sarusun yang akan dijadikan objek Jaminan Fidusia wajib didaftarkan kepada
Kantor Pendaftaran Fidusia di bawah naungan Direktorat Jenderal Administrasi
Hukum Umum (Ditjen AHU) pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia RI.

432
 BAB 31
Tips Menyelesaikan Kredit Macet Properti

1. PERMASALAHAN KREDIT MACET DI SEKTOR PROPERTI

Utang-piutang adalah peristiwa yang lazim di dunia bisnis, termasuk bisnis
properti. Dalam dunia perbankan, perjanjian utang-piutang disebut dengan istilah
khusus, yaitu perjanjian kredit. Istilah "kredit" mengandung makna "kepercayaan"
dalam arti bisnis perbankan sangat bergantung pada tingkat kepercayaan
masyarakat, baik masyarakat selaku deposan (penyimpan dana) maupun debitur
(penikmat kredit). Pada umumnya dana yang diputar perbankan berasal dari dana
milik masyarakat. Dana tersebut kemudian disalurkan kembali kepada masyarakat
dalam bentuk kredit.
Dalam penyaluran kredit kepada masyarakat khususnya para pelaku bisnis,
kadang timbul persoalan kredit macet. Untuk mengantisipasi hal itu, biasanya
pihak perbankan menerapkan prinsip kehati-hatian yang antara lain mewajibkan
pihak nasabah debitur untuk menyerahkan jaminan fisik (agunan kredit) yang
memadai. Dengan adanya agunan tersebut, jika terjadi kredit macet, pihak
perbankan dapat menjual agunan kepada publik_. mengikuti prosedur hukum yang
berlaku.
Penyelesaian kredit macet di sektor properti, sebagaimana sektor bisnis .
lainnya, secara garis besar dapat dilakukan melalui dua jalur:
a) Penyelesaian kredit macet di luar pengadilan (non litigasi)
b) Penyelesaian kredit macet melalui pengadilan (Iitigasi)
Penyelesaian kredit macet memalui jalur non litigasi (di luar pengadilan)
sebaiknya lebih diprioritaskan sebelum menempuh jalur litigasi (melalui
pengadilan). Hal itu disebabkan karena cara litigasi dapat memakan waktu lama,
mahal, prosesnya berbelit-belit, dan sering kali putusannya sulit dieksekusi di
lapangan.
Kredit untuk sektor properti dapat berupa kredit korporasi yang diperuntukkan
bagi perusahaan pengembang (developer) maupun perusahaan kontraktor
bangunan. Selain itu, perbankan juga dapat menyalurkan kredit kepada para
konsumen properti dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit
Pemilikan Apartemen (KPA). Saat ini Kredit untuk konsumen (KPR dan KPA)
417
mendominasi porsi kredit perbankan ke sektor properti. Hal tersebut berbeda
dengan pada masa krisis moneter 1997I 1998 yang didominasi kredit untuk
korporasi (developer dan kontraktor).
Pada masa sebelum dan saat terjadi krisis moneter 1997I 1998, porsi kredit
sektor properti didominasi le-edit korporasi untuk developer dan kontraktor.
Kredit korporasi tersebut kemudian dipakai developer dan kontraktor untuk
membangun proyek properti besar-besaran tanpa menghiraukan kemampuan daya
beli konsumen. Akibatnya, terjadilah lonjakan kredit macet di sektor korporasi
yang memicu krisis moneter dan krisis ekonomi 1997I 1998. Berkaca dari
pengalaman tersebut, saat ini pihak perbankan lebih banyak menyalurkan kredit
bagi konsumen properti dalam bentuk KPR dan KPA. Di sisi lain, developer dan
kontraktor menyiasati kelangkaan kredit korporasi dengan mencari sumber
pendanaan lain, seperti menjual saham dan obligasi di pasar modal atau
menerbitkan commercial paper (CP) di pasar uang.
Sektor yang terkena dampak gejolak moneter 1997I 1998 secara langsung
adalah sektor properti dan perbankan. Waktu itu industri properti merupakan
penerima ekspansi kredit dari lembaga keuangan serta utang luar negeri. Besarnya
kredit macet properti yang kemudian menjadi beban negara karena dimasukkan ke
Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) sekitar Rp70 triliun. Selama
Januari-Agustus 1997, kredit properti tumbuh 26,2 persen atau lebih tinggi
dibandingkan dengan laju pertumbuhan kredit perbankan secara umum yang
hanya sekitar 21,5 persen.
Khusus menghadapi masalah di sektor properti, waktu itu pemerintah
mengeluarkan kebijakan yang tertuang dalam Surat Keputusan Direksi Bank
Indonesia Nomor 34/46/KEP/DIR tanggal 7 Juli 1997. Kebijakan tersebut intinya
melarang bank um.um untuk memberi kredit kepada para pengembang, baik
langsung maupun tidak langsung, dan/atau membeli/menjamin surat berharga dari
para pengembang untuk kepentingan pengadaan dan/atau pengelolaan tanah
kecuali pengembang yang mengkhususkan usahanya pada pembangunan rumah
sederhana dan jalan tol.
Yang menjadikan industri properti terpuruk lebih awal pada saat itu, antara
lain karena para pengusaha properti terlalu agresif melakukan ekspansi bisnis
tanpa memperhitungkan permintaan pasar secara riil. Dalam membangun proyek
properti, pengembang kurang mempertimbangkan permintaan riil konsumen
418
 secara spesifik berdasarkan segmen konsumen. Akibatnya, banyak pasokan
produk properti yang tidak mampu diserap pasar. Selain itu, pada 1997 sebagian
pengusaha properti memiliki struktur pendanaan yang didominasi mata uang asing
(dolar AS), sementara penghasilan yang didapat dalam mata uang rupiah. Masalah
yang dihadapi pengusaha properti bertambah pelik setelah kala itu pemerintah
terpaksa menaikkan suku bunga sangat tinggi untuk mencegah kejatuhan rupiah
lebih dalam.

2. PENYELESAIAN KREDIT MACET DI LUAR PENGADILAN

(NONLITIGASI)
Piutang macet atau kredit macet yang terlanjur terjadi di sektor properti dapat
diselesaikan melalui jalur nonlitigasi (di luar proses pengadilan) maupun jalur
litigasi (melalui proses. pengadilan). Penggunaan jalur nonlitigasi harus lebih
diutamakan karena. cara ini dinilai lebih murah, lebih cepat, dan lebih manusiawi.
Piutang macet yang masih memiliki prospek usaha dapat diselamatkan dengan
cara Restrukturisasi Kredit dan Refinancing. Sedangkan piutang macet yang sudah
tidak layak direstrukturisasi dapat dimasukan ke dalam program Hapus Buku dan
Hapus Tagih. Penyelesaian piutang macet tidak boleh menggunakan cara-cara
kriminal seperti yang banyak dilakukan para penagih utang swasta (debt-
collector).
Apabila kelak terjadi kredit macet di sektor properti, upayakan dialog dengan
pihak kreditur (bank) sambil menempuh penyelesaian melalui jalur nonlitigasi
terlebih dahulu. Debitur (nasabah pengutang) sebaiknya berinisiatif menjual
sendiri aset properti yang dijaminkan apabila terjadi kredit macet karena dengan
cara itu akan didapatkan harga jual yang paling menguntungkan bagi kedua belah
pihak.
Penyelesaian piutang macet atau kredit macet di luar Pengadilan (jalur
nonlitigasi) dapat ditempuh melalui 7 (tujuh) cara:
1) Alternatif Penyelesaian Sengketa (APS)/Alternative Dispute Resolution
(ADR)
2) Pengambilalihan Agunan atau Penyerahan Agunan (Asset-Settlement)
3) Penjualan Piutang Macet (Cessie) dan Penggantian Kreditur ( Subro-gasi),
4) Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela
5) Pelelangan Agunan Melalui Lelang Sukarela
419
 6) Penjualan Agunan di Bawah Tangan
7) Penjualan Agunan Melalui "Parate Eksekusi" ( tanpa penetapan
Pengadilan)
Penyelesaian sengketa perdata di luar Pengadilan (nonlitigasi) dilakukan
dengan menggunakan Alternatif Penyelesaian Sengketa (APS) atau Alternative
Dispute Resolution (ADR). Penyelesaian sengketa bisnis melalui APS/ADR telah
memiliki dasar hukum yang kuat sejak diterbitkannya UU 30I 1999 tentang
Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa. Saat ini jenis APS/ADR yang
paling banyak digunakan adalah negosiasi, mediasi, konsiliasi, arbitrase, dan
pendapat mengikat.
Pada umumnya penggunaan APS/ADR lebih didahulukan sebelum menempuh
jalur litigasi/pengadilan. Namun demikian, APS/ADR hanya bisa 'dipakai untuk
menyelesaikan sengketa perdata-tidak dapat dipakai Untuk menyelesaikan
sengketa pidana. Penyelesaian nonlitigasi lebih banyak dipilih karena proses
peradilan di Indonesia masih dianggap tidak efisien dan tidak efektif.
Penyelesaian kredit macet di luar Pengadilan juga dapat dilakukan dengan
pengambilalihan agunan debitur oleh bank atau penyerahan agunan oleh debitur
(asset-settlement).·Cara tersebut telah diatur dalam UU Perbankan (UU 10/1998)
dan Peraturan Bank Indonesia (PBI 7/2005) sehingga bank tidak perlu ragu
menerapkannya. Penyelesaian kredit macet dengan pola asset-settlement biasa
dilakukan bank, namun kebanyakan hanya diterapkan kepada debitur besar.
Penjualan kredit macet (piutang macet) di Indonesia banyak dipraktik- kan
pada masa krisis ekonomi, terutama oleh Badan Penyehatan Perbankan nasional
(BPPN) dan/atau Perusahaan Pengelola Aset (PPA). Penjualan kredit macet
biasanya dilakukan melalui pelelangan terbuka, umumnya pesertanya dari
kalangan perbankan, dan biasanya diiringi pemberian diskon untuk merangsang
minat calon pembeli. Portofolio kredit macet yang dijual berasal dari bank-bank
yang telah dibekukan dan/atau diambil alih oleh BFPN. Khusus penjualan kredit
macet UMKM biasanya dilakukan dalam bentuk paket yang terdiri atas sejumlah
portofolio kredit macet.
Penjualan Kredit Macet/Piutang Macet berbeda dengan "Penjualan Agunan
Kredit Macet" Penjualan Kredit Macet mirip dengan praktik peng-alihan piutang (
Cessie) dan/atau pengalihan kreditur (Subrogasi) yang lazim diatur dalam hukum

420
tentang Anjak Piutang atau Factoring. Sedangkan dalam hal "Penjualan Agunan
Kredit Macet" pihak bank dapat langsung menjual agunan secara fisik.
Kebijakan "Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela', layak di- berikan
kepada Debitur Mikro dan Kecil, sebab kebanyakan debitur jenis ini memiliki
agunan yang nilainya jauh lebih besar dibandingkan dengan nilai utangnya.
Dengan model ini, bank memberi kesempatan kepada debitur untuk menjual
sendiri agunannya agar tercapai harga yang optimal. Kebijakan ini dilakukan
karena bank tidak mau memberikan fasilitas Restrukturisasi Kredit, atau karena
debitur yang kreditnya sudah direstrukturisasi ternyata kemudian kredit tersebut
macet kembali.
Umumnya "Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela" hanya
didasarkan kesepakatan tidak tertulis antara bank dan debitur atas dasar iktikad
baik. Kesepakatan tersebut tidak bertentangan dengan Hukum Perjanjian,
khususnya Pasal 1338 KUH Perdata yang menyatakan bahwa semua perjanjian
yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya. Pasal 1338 KUH Perdata juga mensyaratkan suatu perjanjian harus
dilaksanakan dengan iktikad baik.
Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela tidak akan merugikan bank
sebab sertifikat agunan tetap berada di tangan bank. Debitur juga di- untungkan
karena dapat menjual agunan secara leluasa sehingga mendapat harga jual yang
optimal. Jika debitur berhasil mendapatkan pembeli, debitur dapat langsung
menghubungi bank guna keperluan penyelesaian transaksi jual-beli dan pelunasan
kredit.
Transaksi jual-beli agunan harus dilakukan di hadapan Notaris/PPAT dan
pihak bank karena dalam transaksi tersebut diperlukan adanya:
a) pembuatan akta jual-beli agunan,
b) penyerahan agunan dari bank kepada debitur dan pembeli, serta
c) penghapusan pengikatan jaminan melalui kantor BPN setempat.
Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela berbeda dengan "Pen- jualan
Agunan di Bawah Tangan'' Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela tidak
mensyaratkan adanya keharusan untuk memasang pengumunan di dua surat kabar
atau media massa setempat, serta tidak mensyaratkan adanya perjanjian tertulis
tetapi cukup atas dasar kepercayaan antara kreditur dan debitur.

421
 Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela dan Penjualan Agunan di
Bawah Tangan sama-sama bertujuan mendapatkan harga jual tertinggi. Penjualan
Agunan oleh Debitur Secara .Sukarela diterapkan terhadap nasabah debitur yang
dianggap masih memiliki iktikad baik, bersikap kooperatif, masih memiliki
prospek usaha, serta masih memiliki nilai agunan yang mencukupi untuk melunasi
utangnya.
Pelelangan Agunan melalui Lelang Sukarela juga dapat ditempuh bank untuk
menyelesaikan kredit macet. Pelaksanaan Lelang Sukarela harus didasarkan
adanya kesepakatan antara debitur dan bank yang bersangkutan. Cara tersebut
ditempuh untuk mendapatkan harga jual tertinggi serta mempercepat pelunasan
kredit macet.
"Lelang Sukarela" secara sederhana dapat diartikan sebagai lelang non-
eksekusi yang diadakan secara sukarela berdasarkan izin dari pihak debitur selaku
pemilik Agunan dan dapat dilaksanakan tanpa perlu penetapan Ketua Pengadilan
Negeri. Lelang Sukarela dapat dilakukan melalui Balai Lelang Negara maupun
Balai Lelang Swasta, Di sisi lain, "Lelang Eksekusi" hanya boleh dilakukan oleh
PUPN melalui Balai Lelang Negara (DJKN cq. KPKNL), guna menjaga asas
Keadilan. Pelelangan dan Penyitaan dalam rangka eksekusi hanya dapat dilakukan
oleh lembaga-lembaga negara yang diberi kewenangan berdasarkan undang-
undang. Pihak swasta dilarang keras oleh hukum untuk melakukan Pelelangan dan
Penyitaan.
"Penjualan Agunan di Bawah Tangan" untuk menyelesaikan kredit macet
dimungkinkan berdasarkan UU 4/ 1996, Pasal 20 Ayat (2), yang menyatakan
bahwa atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan
objek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan "di bawah tangan" jika dengan
demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua
pihak. "Penjualan di Bawah Tangan" dilakukan tanpa melalui proses pelelangan
umum.
"Penjualan di Bawah Tangan" hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1
(satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang
Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan
sedikitnya dalam 2. (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan
dan/atau media massa setempat serta tidak ada pihak yang menyatakan
keberatan."
422
 Jika penjualan melalui Pelelangan Umum diperkirakan tidak akan
menghasilkan harga tertinggi, maka dimungkinkan untuk melakukan eksekusi
melalui "Penjualan di Bawah Tangan", asalkan hal tersebut disepakati pemberi
dan pemegang Hak Tanggungan. "Penjualan di Bawah Tangan" dilaku- kan untuk
mempercepat penjualan objek Hak Tanggungan dan mencapai harga penjualan
tertinggi.
Penyelesaian kredit macet sesuai mekanisme korporasi juga dapat dilaku- kan
dengan menjual agunan melalui Parate Eksekusi, yaitu eksekusi tanpa fiat Ketua
Pengadilan Negeri. Meski masih menimbulkan pro kontra, tetapi pelaksanaan
Parate Executie dimungkinkan berdasarkan Pasal 6 UU 4/ 1996 yang menyatakan
apabila debitur cedera janji maka Pemegang Hak Tanggungan Pertama
mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas "kekuasaan sendiri"
melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan dari hasil penjualan
tersebut.
Hak untuk menjual objek Hale Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan
salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh Pemegang
Hak Tanggungan atau Pemegang Hak Tanggungan Pertama. Hak tersebut
didasarkan pada "janji" yang diberikan oleh Pemberi Hak Tanggungan bahwa
apabila debitur cedera janji, Pemegang Hak Tanggungan berhak menjual objek
Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujyan lagi
dari Pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya
dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Sisa
hasil penjualan tetap menjadi hak Pemberi Hak Tanggungan.
3. PENYELESAIAN KREDIT MACET MELALUI PENGADILAN (LITIGASI)
Penyelesaian piutang macet atau kredit macet melalui Pengadilan (jalur Litigasi)
dapat dilakukan dengan menggunakan 5 (Iima) cara:
1) Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan Melalui Pengadilan Negeri
2) Eksekusi Grosse Akta Pengakuan Utang Melalui Pengadilan Negeri
3) Mengajukan Gugatan Perdata Melalui Pengadilan Negeri Atas Dasar
Wanprestasi
4) Pelelangan Agunan Debitur Melalui Lelang Eksekusi
5) Mengajukan Permohonan Pailit Atas Debitur Melalui Pengadilan Niaga
Dalam memilih penyelesaian litigasi, bank harus benar-benar memper-
timbangkan faktor efektivitas serta efisiensi waktu dan biaya. Jangan sampai cara
423
 litigasi yang dipilih malah menjadi tidak efektif karena hasil putusannya sulit
dieksekusi, serta tidak efisien karena proses litigasinya berjalan lama, maha,1 dan
berbelit-belit· Penyelesaian litigasi harus dijadikan pilihan terakhir manakala bank
sudah tidak berhasil menemukan cara-cara penyelesaian alternatif di luar
pengadilan.
Penyelesaian kredit macet melalui Pengadilan dapat dilakukan dengan
memohon penetapan/fiat Ketua Pengadilan Negeri setempat untuk melakukan
eksekusi agunan yang telah diikat sempurna dengan akta notariil berupa Sertifikat
Hak Tanggungan. Eksekusi Sertifikat Hale Tanggungan (dulu dikenal eksekusi
grosse Akta Hipotek) dimungkinkan berdasarkan UU 4/1996 tentang Hak
Tanggungan.
Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan dapat ditempuh melalui Parate Eksekusi
(tanpa fiat Ketua PN) atau lewat fiat Ketua PN. Parate Eksekusi, meskipun sudah
diatur Pasal 6 UU Hak Tanggungan, tetapi dalam praktiknya masih sering
menimbulkan perdebatan sehingga demi keamanan pihak perbankan dalam
melakukan eksekusi Hak Tanggungan, sebaiknya meminta fiat Ketua PN setempat
terlebih dahulu.
Setelah mendapatkan fiat Ketua PN, selanjutnya pihak kreditur dapat menjual
agunan debitur melalui Pelelangan Umum dan/atau melalui "Penjualan di Bawah
Tangan" sesuai Pasal 20 Ayat I dan 2 UU Hak Tanggungan (UU 4/1996).
"Penjualan di Bawah Tangan" ditempuh apabila penjualan melalui Pelelangan
Umum dianggap tidak menguntungkan atau tidak menghasilkan harga jual
optimal. "Penjualan di Bawah Tangan" dapat dilakukan tanpa melalui fiat atau
dengan fiat Ketua PN, asalkan sebelumnya sudah ada kesepakatan antara debitur
dengan kreditur. Dengan demikian, Penjualan di Bawah Tangan dapat
digolongkan dalam jalur nonlitigasi maupun jalur litigasi tergantung ada tidaknya
fiat/penetapan Ketua PN.
Di sisi lain, eksekusi objek Jaminan Fidusia (misalnya unit Rumah Susun)
dapat dilakukan melalui Parate Eksekusi ( tanpa meminta fiat/ penetapan Ketua
Pengadilan Negeri). Pasal 15 UU 42/1999 menyatakan bahwa apabila debitur
cedera janji, maka Penerima Fidusia mempunyai hak menjual benda yang menjadi
objek Jaminan Fidusia atas kekuasaannya sendiri (melalui Parate Eksekusi).
Eksekusi grosse Akta Pengakuan Utang melalui penetapan/fiat Ketua Pengadilan Negeri
(Ketua PN) dapat pula dijadikan salah satu cara penyelesaian kredit macet yang lebih cepat
424
dan lebih mudah dibandingkan . dengan mengajukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi.
Eksekusi grosse Akta Hipotek, Sertifikat Hak Tanggungan, dan grosse Akta Pengakuan
Utang merupakan eksekusi pengecualian yang diatur Pasal 224 HIR dan Pasal 258 Rgb,
yakni eksekusi yang dijalankan melalui penetapan Ketua PN, dan tidak memerlukan putusan
pengadilan yang bersifat tetap. Dengan aturan ini maka eksekusi tersebut dapat dilakukan
lebih cepat dan lebih mudah.
Grosse Akta Pengakuan Utang adalah salinan atau turunan dari akta Notaris berupa
Akta Pengakuan Utang yang diberi titel eksekutorial ―Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan
Yang Maha Esa‖ dan salinan tersebut mempunyai kekuatan eksekusi yang sama dengan suatu
putusan pengadilan yang telah berkekuatan tetap. Apabila pada saat jatuh tempo pihak
debitur tidak mau melunasi utangnya dengan jalan damai, maka kreditur dapat mengajukan
permohonan eksekusi grosse Akta Pengakuan Utang kepada Ketua PN setempat secara
langsung, tanpa melalui prosedur gugatan perdata biasa yang memakan waktu lama dan
berbelit-belit.
Mengajukan gugatan perdata melalui Pengadilan Negeri atas dasar wanprestasi
(ingkar janji) dapat pula dijadikan opsi untuk menyelesaikan kredit macet. Opsi ini dapat
ditempuh manakala bank tidak dapat melakukan eksekusi gross akta Pengakuan Utang yang
dibuat secara notariil. Opsi ini juga bisa ditempuh manakala kredit macet tersebut berupa
Kredit Tanpa Agunan (KTA) yang hanya diikat dengan Perjanjian Kredit tanpa membuat
Perjanjian Jaminan. Dalam praktiknya, pengajuan gugatan model ini jarang ditempuh karena
memakan waktu lama, biayanya mahal, serta prosesnya panjang dan berbelit-belit.
Dalam hal terjadi wanprestasi, maka untuk membuktikannya harus ada Somasi atau
peringatan dari kreditur kepada debitur untuk memenuhi prestasinya. Dalam hal tidak pernah
dilakukan somasi, tetapi kreditur terus mengajukan gugatan ke Pengadilan, maka debitur baru
dianggap melakukan wanprestasi sejak gugatan didaftarkan di Pengadilan, bukan sejak ia
lalai melaksanakan prestasi tersebut. Sesuai Oasal 1239 KUH Perdata, apabila debitur
wanprestasi makadebitur dapat digugat untuk membayar penggantian kerugian yang diderita
kreditur dan membayar bunga. Sedangkan menurut Pasal 1266 KUH Perdata, kreditur dapat
menuntut: (a) pemenuhan perikatan, (b) pemenuhan perikatan dengan ganti rugi, (c) ganti
rugi, (d) pembatalan persetujuan timbal balik, (e) pembatalan dengan ganti rugi.306

_______________

425
 306
Darwan Prinst, 2002, Strategi Menyusun dan Menangani Gugatan Perdata, cetakan
ke-3, Penerbit PT Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 132-133.

426
 Prosedur penyelesaian Kredit Macet melalui gugatan perdata di Pengadilan Negeri
memerlukan waktu lama karena debitur yang diputuskan kalah pada tingkat pertama
umumnya melakukan perlawanan (verzet), banding, kasasi, bahkan peninjauan kembali.
Untuk menghindari hal tersebut, dalam praktisi, bank selalu meminta kepada notaris yang
membuat perjanjian kredit agar dibuatkan grosse akta. Dengan grosse akta, bank lebih mudah
menyelesaikan kredit bila debitur wanprestasi, sebab grosse akta adalah salinan akta autentik
yang diberi judul ―Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa‖. Manfaat adanya
grosse akta, yaitu bank dapat terhindar dari proses perkara yang berbelit-belit karena dengan
grosse akta, bank cukup mengajukan permohonan eksekusi kepada Pengadilan Negeri.307
Pelelangan Agunan via Lelang Eksekusi dapat ditempuh untuk menyelesaikan krecit
macet apabila debitur terbukti tidak kooperatif, tidak memiliki iktikad baik, dan tidak ingin
melanjutkan usahanya. Lelang Eksekusi adalah lelang yang harus didasari putusan/penetapan
Pengadilan. Karena saat ini Balai Lelang Swasta hanya boleh menangani ―Lelang Sukarela‖
atau ―Lelang Non Eksekusi Sukarela‖, maka pelaksanaan ―Lelang Eksekusi‖ harus ditangani
Balai Lelang Negara (KPKNL).
Kalau akhirnya terjadi kredit macet dan agunan dilelang, maka debitur harus
mendapatkan harga jual paling rendah sama dengan NJOP-PBB sesuai PMK 40/2006.
Penetapan Harga Limit sebelum pelaksanaan Lelang diatur dalam Peraturan Menteri
Keuangan (PMK) Nomor 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Harga
Limit (Reserve Price) adalah harga minimal barang lelang yang ditetapkan oleh
Penjual/Pemilik Barang untuk dicapai dalam suatu pelelangan.
Pada setiap pelaksanaan lelang, Penjual wajib menetapkan Harga Limit berdasarkan
pendekatan penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan, kecuali pada pelaksanaan Lelang
Non Eksekusi Sukarela barang bergerak, Penjual/Pemilik Barang dapat tidak mensyaratkan
adanya Harga Limit. Terhadap Lelang Non Eksekusi Sukarela barang milik perorangan,
kelompok masyarakat, atau badan swasta, penetapan Harga Limit ditetapkan oleh Pemilik
Barang. Harga Limit untuk barang yang nilainya Rp5 miliar atau lebih harus ditetapkan oleh
Penilai Independen yang memiliki SIUPJP (Surat Izin Usaha Perusahaan Jasa Penilaian).308

_______________
307
Victor M. Situmorang dan Cormentyna Sitanggang, 1993, Op.Cit., hlm. 150.
308
Lihat Pasal 29 PMK 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

427
 Penetapan Harga Limit untuk barang yang nilainya di bawah Rp5 miliar, cukup
dilakukan oleh Penilai Internal sesuai peraturan perundang-undangan dengan memperhatikan,
antar lain:
a) Nilai Pasar
b) NJOP PBB (Nilai Jual Objek Pajak dari Pajak Bumi dan Bangunan)
c) Nilai/Harga yang ditetapkan oleh Instansi yang berwenang
d) Risiko Penjualan melalui lelang, seperti bea lelang, penyusutan, penguasaan, cara
pembayaran Penetapan Harga Limi untuk barang yang nilainya di bawah Rp5 miliar
menjadi tanggung jawab Penjual/Pemilik Barang.309

―Lelang‖ adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga
secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga
tertinggi yang didahului pengumuman lelang. ―Lelang Eksekutif‖ adalah lelang untuk
melaksanakan putusan/penetapan pengadilan atau dokumen-dokumen lain, yang sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dipersamakan dengan itu, dalam rangka
membantu penegakan hukum.
―Lelang Eksekusi‖ antara lain meliputi:
a) Lelang Eksekusi PUPN
b) Lelang Eksekusi Pengadilan
c) Lelang Eksekusi Pajak
d) Lelang Eksekusi Harta Pailit
e) Lelang Eksekusi Pasal 6 UU Hak Tanggungan
f) Lelang Eksekusi dikuasai/tidak dikuasai Bea Cukai
g) Lelang Eksekusi Barang Sitaan Pasal 45 KUHAP
h) Lelang Eksekusi Barang Rampasan
i) Lelang Eksekusi Barang Temuan
j) Lelang Eksekusi Fidusia
k) Lelang Eksekusi Gadai310

428
 ―Lelang Non Eksekusi‖ terbagi menjadi Lelang Non Eksekusi Wajib serta Lelang
Non Eksekusi Sukarela. ―Lelang Non Eksekusi Wajib‖ adalah lelang untuk melaksanakan
penjualan barang milik Negara/Daerah sebagaimana dimaksud dalam UU 1/2004 tentang
Perbendaharaan Negara atau barang milik BUMN/BUMD yang oleh peraturan perundang-
undangan diwajibkan untuk dijual secara lelang, termasuk kayu dan hasil hutan lainnya dari
tangan pertama.
―Lelang Non Eksekusi Sukarela‖ adalah lelang untuk melaksanakan penjualan barang
milik perorangan, kelompok masyarakat, atau badan swasta, yang dilelang secara sukarela
oleh pemiliknya, termasuk BUMN/BUMD berbentuk Persero. ―Balai Lelang‖ adalah Badan
Hukum Indonesia berbentuk Perseroan Terbatas yang menyelenggarakan kegiatan usaha jasa
lelang berdasarkan izin Menteri Keuangan.311
Permohonan pailit atas debitur melalui Pengadilan Niaga dapat ditempuh bank untuk
mendapatkan pelunasan kredit. Cara tersebut walaupun tidak layak diterapkan terhadap
Debitur Mikro dan Debitur Kecil, tetapi masih mungkin diterapkan terhadap Debitur
Menengah dan Debitur Besar. Cara itu dimungkinkan berdasarkan UU 37/2004 tentang
Kepailitan dan PKPU. Permohonan pailit sebaiknya dijadikan alternatif terakhir karena
tingkat pengembalian utangnya tergolong sangat rendah, yaitu rata-rata hanya 11,6% dari
utang pokok.312 Cara tersebut juga kurang tepat jika diterapkan bagi Debitur Mikro dan Kecil
karena dapat mematikan usaha mereka serta biaya pengurusannya relatif mahal (tidak
sebanding dengan nilai utangnya).
―Kepailitan‖ adalah sita umum atas semua kekayaan Debitur Pailit yang pengurusan
dan pemberesannya dilakukan oleh Kurator di bawah pengawasan Hakim Pengawas yang
ditunjuk oleh Pengadilan Niaga sebagaimana diatur UU 37/2004. Pasal 2 UU 37/2004
menyatakan bahwa Debitur yang mempunyai dua atau lebih Kreditur dan tidak membayar
lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh tempo dan dapat

429
Ditagih, dinyatakan pailit dengan putusan Pengadilan Niaga, baik atas permohonannya
sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih krediturnya. Permohonan pernyataan pailit
tersebut harus diajukan kepada Ketua Pengadilan Niaga.

Skema 26.7 Cara Penyelesaian Piutang Macet di Luar Pengadilan313

1. Alternatif Penyelesaian Sengketa (APS/ADR)

Dasar Hukum: UU 30/1999 tentang Arbitrase dan APS

2. Pengambilan/Penyerahan Agunan (Asset-Settlement)

Dasar Hukum: UU 10/1998 Pasal 12A dan Penjelasannya; PBI 7/2005 Pasal 1 angka
15, Penjelasan Pasal 70 Ayat 3, Pasal tentang Agunan Yang Diambil Alih/AYDA

3. Penjualan Piutang Macet (Cessie) dan/atau Penggantian Kreditur (Subrogasi)

Dasar Hukum: Peraturan tentang Anjak Piutang/Factoring dalam
KUH Perdata, KUHD, UU 10/1998 Pasal 6 huruf l, Keppres 61/1998,
dan PMK 84/2006 tentang Perusahaan Pembiayaan

4. Penjualan Agunan oleh Debitur Secara Sukarela

Dasar Hukum: Kesepakatan antara Bank dan Debitur
berdasarkan iktikad baik (Pasal 1338 KUH Perdata)

5. Pelelangan Agunan Melalui Lelang Sukarela

Dasar Hukum: Kesepakatan Antara Bank dan Debitur dan sesuai
PMK 40/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

_______________
313
Urutan cara penyelesaian tersebut di atas dapat berubah-ubah mengikuti kondisi
setiap Bank dan kondisi masing-masing Debitur.

430
 6. Penjualan Agunan di Bawah Tangan
Pasal 20 UU Hak Tanggungan (UU 4/1996); dan Pasal 256 s/d 265 PMK
128/2007 jo PMK 88/2009 tentang Pengurusan Piutang Negara

7. Penjualan Agunan Melalui Parate Eksekusi

Dasar Hukum: Pasal 6 UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan

Skema 27.5 Cara Penyelesaian Piutang Macet Melalui Pengadilan314

1. Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan Melalui Pengadilan Negeri

Dasar Hukum: UU Hak Tanggungan (UU 4/1996)

2. Eksekusi Grosse Akta Pengakuan Utang Melalui Pengadilan Negeri

Dasar Hukum: Pasal 224 HIR dan Pasal 258 Rbg

3. Gugatan Perdata Melalui Pengadilan Negeri

Atas Dasar Wanprestasi Dasar Hukum: UU 4/2004 tentang
Kekuasaan Kehakiman, KUH Perdata, HIR, dan Rbg

4. Pelelangan Agunan Debitur Melalui Lelang Eksekusi

Dasar Hukum: Pasal 20 UU Hak Tanggungan (UU 4/1996), PMK
40/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan lelang, KMK 305/2002
tentang Pejabat Lelang, KMK 306/2002 tentang Balai Lelang

5. Permohonan Pailit Atas Debitur Melalui Pengadilan Niaga

Dasar Hukum: UU 37/2004 tentang Kepailitan dan PKPU

_______________
314
Urutan cara penyelesaian tersebut di atas dapat berubah-ubah mengikuti kondisi
setiap Bank dan kondisi masing-masing Debitur.

431
 BAB 32
Tips Menyelesaikan Sengketa
Bisnis Properti

Kegiatan bisnis properti terkait dengan UU 8/1999 tentang Perlindungan Konsumen.

Masyarakat konsumen yang membeli produk properti harus mendapat perlindungan hukum
agar mereka terhindar dari produk yang tidak bermutu dan tidak memenuhi standar yang
ditetapkan oleh pemerintah. Salah satu bentuk perlindungan hukum terhadap konsumen
adalah larangan bagi pelaku usaha untuk membuat kontrak yang berisi klausul baku yang
letak atau bentuknya sulit terlihat atau tidak dapat dibaca secara jelas, atau yang
pengungkapannya sulit dimengerti.
Klausul Baku adalah setiap aturan atau ketentuan dan syarat-syarat yang telah
dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku usaha yang
dituangkan dalam suatu dokumen dan/atau perjanjian yang mengikat dan wajib dipenuhi
konsumen. Biasanya pelaku usaha properti (developer, kontraktor, broker) yang beriktikad
buruk memakai modus penipuan dengan cara membuat klausul baku dalam kontrak yang
isinya dapat merugikan konsumen. Klausul baku tersebut sengaja disamarkan agar tidak
terbaca oleh konsumen. Perbuatan semacam itu selain dilarang dalam UU 8/1999 juga dapat
menimbulkan sengketa pada kemudian hari.
Bisnis properti sebagaimana kegiatan bisnis pada umumnya juga berpotensi
menimbulkan perselisihan atau sengketa. Sengketa bisnis tersebut bisa saja terjadi antara
pelaku bisnis dengan pihak konsumen, atau antara sesama pelaku bisnis. Sengketa bisnis
biasanya dipicu pelanggaran terhadap kontrak yang telah disepakati.
Setiap konsumen properti yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui
Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau melalui peradilan yang berada di
lingkungan peradilan umum. Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui jalur
Litigasi (pengadilan) atau jalur Nonlitigasi (di luar pengadilan) berdasarkan pilihan sukarela
para pihak yang bersengketa. Penyelesaian sengketa di luar pengadilan tidak menghilangkan
tanggung jawab pidana. Apabila telah dipilih upaya penyelesaian sengketa konsumen di luar
pengadilan, maka gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh apabila upaya tersebut
dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu pihak atau oleh para pihak yang bersengketa.

417
 BPSK membentuk majelis untuk menangani dan menyelesaikan sengketa konsumen.
Jumlah anggota majelis harus ganjil dan minimal 3 (tiga) orang yang mewakili untuk
Pemerintah, Konsumen, dan Pelaku Usaha, serta dibantu oleh seorang Panitera. Putusan
majelis yang dibentuk BPSK bersifat final dan mengikat. Dengan kata lain, putusan BPSK
tersebut tidak dapat dimintakan banding atau kasasi.
Penyelesaian sengketa antara pelaku bisnis properti dengan konsumen atau antara
sesama pelaku bisnis properti dapat dilakukan melalui jalur Pengadilan (litigasi) maupun di
luar Pengadilan (nonlitigasi). Penyelesaian secara litigasi dapat dilakukan dengan
mengajukan gugatan perdata melalui Pengadilan Negeri. Dalam perjanjian dalam bentuk
standar (baku), biasanya sudah dicantumkan klausul tentang cara penyelesaian sengketa dan
pengadilan yang dipilih.
Penyelesaian sengketa perdata di luar Pengadilan (nonlitigasi) dilakukan dengan
menggunakan Alternatif Penyelesaian Sengketa (APS) atau Alternative Dispute Resolution
(ADR). Penyelesaian sengketa bisnis melalui APS/ADR telah memiliki dasar hukum yang
kuat sejak diterbitkannya UU 30/1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian
Sengketa. Jenis APS/ADR yang paling banyak digunakan saat ini adalah Negosiasi, Mediasi,
Konsiliasi, Arbitrase, dan Pendapat Mengikat.
Sengketa bisnis properti tersebut bisa terjadi berkenaan dengan pelaksanaan
kontrak/perjanjian yang dinilai tidak sesuai kesepakatan. Pada umumnya penggunaan
APS/ADR lebih didahulukan sebelum menempuh jalur litigasi/Pengadilan. Namun demikian,
APS/ADR hanya bisa dipakai untuk menyelesaikan sengketa perdata‒tidak dapat dipakai
untuk menyelesaikan sengketa pidana.
Penyelesaian sengketa bisnis di luar Pengadilan (nonlitigasi) lebih banyak dipilih
karena proses peradilan di Indonesia masih dianggap tidak efisien dan tidak efektif. Para
pelaku bisnis masih menganggap penyelesaian sengketa bisnis melalui Pengadilan di
Indonesia kurang bersahabat dengan dunia bisnis karena prosesnya sangat lama, biayanya
mahal prosedurnya berbelit-belit, tidak ada jaminan kerahasiaan, putusannya bersifat
menang-kalah, dapat merusak hubungan baik para pihak, sering kali hasil putusannya sulit
dieksekusi, cenderung lebih berpihak kepada elite penguasa dan pemodal besar, masih
suburnya mafia hukum dan lain-lain.
Jika sengketa bisnis tersebut diselesaikan lewat APS/ADR model Arbitrase, para
pihak dapat memilih sendiri hukumnya dan memilih Arbiter (wasit) yang akan memeriksa
perkasa. Di samping itu, jika menggunakan APS/ADR model Negosiasi, Mediasi, dan

418
Konsiliasi, para pihak dapat menentukan sendiri tata cara penyelesaian sengketa berdasarkan
kesepakatan bersama.
Pengertian ―Alternatif Penyelesaian Sengketa‖ (APS) sesuai Pasal 1 angkat 10 UU
30/1999, diartikan sebagai lembaga penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui
prosedur yang disepakati para pihak, yakni penyelesaian di luar pengadilan dengan cara
konsultasi, negosiasi, mediasi, konsolidasi, atau penilaian ahli.
Pendapat Mengikat (legal binding opinion) adalah salah satu bentuk penyelesaian
sengketa alternatif yang dilakukan para pihak dengan cara meminta pendapat para ahli yang
berkompeten dengan pokok masalah yang dipersengketakan. Cara ini telah dipraktikkan
dalam penyelesaian sengketa perdata yang khusus terjadi di bidang pasar Modal oleh Badan
Arbitrase Pasar Modal Indonesia (BAPMI). Pendapat Mengikat juga telah dipraktikkan di
bidang Perdagangan Berjangka Komoditi oleh Badan Arbitrase Perdagangan Berjangka
Komoditi (BAKTI).
Sengketa bisnis properti dapat pula diselesaikan dengan cara negosiasi atau
musyawarah. Perusahaan bisnis properti dan konsumen dapat bermusyawarah atau
bernegosiasi guna menemukan kata sepakat untuk menyelesaikan persoalan dengan cara
baik-baik. Negosiasi atau musyawarah tersebut dilakukan oleh kedua belah pihak tanpa
bantuan pihak penengah (mediator). Cara negosiasi dipandang sebagai cara penyelesaian
yang paling mudah, paling murah, dan paling bermartabat.
Negosiasi, dalam bahasa sehari-hari seng kita kenal dengan istilah ―berunding‖ atau
―bermusyawarah‖ (dalam hukum adat). Negosiasi berasal dari kata negotiation (bahasa
Inggris) yang berarti perundingan. Sedangkan orang yang mengadakan perundingan disebut
negosiator. Secara umum negosiasi diartikan sebagai upaya penyelesaian sengketa tanpa
melalui proses peradilan dengan tujuan mencapai kesepakatan bersama atas dasar kerja sama
yang lebih harmonis dan kreatif. Di sini para pihak berhadapan langsung secara seksama
dalam mendiskusikan permasalahan yang mereka hadapi dengan cara kooperatif dan saling
terbuka.315
Jika cara negosiasi atau musyawarah tidak berhasil, pihak yang bersengketa dapat
menempuh cara lanjutan, yaitu Mediasi. Dalam mediasi, kedua belah pihak melibatkan pihak
ketiga sebagai pihak penengah (mediator). Mediator yang ditunjuk pada umumnya
diambilkan dari orang netral yang dinilai arif dan bijaksana serta memahami pokok
permasalahan yang disengketakan.
Mediator dalam sengketa bisnis properti dapat diambilkan dari pejabat Kementerian
Perumahan Rakyat, Kementerian Pekerjaan Umum, BPN, atau pihak lain yang dianggap
419
netral. Ada baiknya jika kelak pemerintah memfasilitasi pendirian Badan Mediasi Bisnis
Properti sebagaimana badan mediasi sejenis yang sudah ada, seperti Mediasi Perbankan atau
Badan Mediasi Asuransi Indonesia (BMAI).
Mediasi adalah upaya penyelesaian sengketa para pihak dengan kesepakatan bersama
melalui mediator yang bersikap netral, dan tidak membuat keputusan atau kesimpulan bagi
para pihak tetapi menunjang fasilitator untuk terlaksananya dialog antar pihak dalam suasana
keterbukaan, kejujuran, dan tukar pendapat untuk tercapainya mufakat. Dengan kata lain,
proses mediasi adalah proses di mana pihak luar yang tidak memihak (impartial) dan netral
bekerja dengan pihak yang bersengketa untuk membantu mereka memperoleh kesepakatan
perjanjian secara memuaskan. Elemen mediasi terdiri atas: (1) Penyelesaian sengketa
sukarela; (2) Intervensi/bantuan; (3) Pihak ketiga yang tidak berpihak; (4) Pengambilan
keputusan oleh para pihak secara konsensus; (5) Partisipasi aktif.316

_______________
315
Joni Emirzon, 2001, Alternatif Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan
(Negosiasi, Mediasi, Konsiliasi & Arbitrase), Penerbit PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta,
hlm. 44.
316
Ibid, hlm. 69.

420
 Penyelesaian sengketa melalui mediasi tidak mengandung unsur paksaan antara para
pihak dan mediator, karena para pihak secara sukarela meminta kepada mediator untuk
membantu menyelesaikan konflik yang sedang mereka hadapi. Karena itu, mediator
berkedudukan sebagai pembantu, walaupun ada unsur intervensi terhadap pihak-pihak yang
sedang berseteru. Dalam kondisi demikian, mediator harus bersifat netral sampai diperoleh
keputusan yang hanya ditentukan oleh para pihak. Hanya saja dalam proses penyelesaian
konflik tersebut, mediator berpartisipasi aktif membantu para pihak menemukan berbagai
perbedaan persepsi atau pandangan.317
Penyelesaian sengketa perdata di bidang perbankan juga dapat dilakukan melalui
Mediasi Perbankan berdasarkan PBI Nomor 8/5/PBI/2006. Sesuai PBI 8/2006, upaya
penyelesaian sengketa antara nasabah dan bank dapat dilakukan melalui jalur nonlitigasi
dengan cara negosiasi, konsiliasi, mediasi, dan arbitrase berdasarkan UU 30/1999, maupun
melalui jalur pengadilan (litigasi). Dalam praktiknya, penyelesaian sengketa melalui arbitrase
atau pengadilan tidak mudah dilakukan bagi nasabah kecil karena memerlukan waktu dan
biaya yang tidak sedikit. Karena itu, penyelesaian sengketa yang melibatkan nasabah kecil
perlu diupayakan secara sederhana, murah, dan cepat melalui penyelenggaraan Mediasi
Perbankan agar hak-hak mereka sebagai nasabah dapat terjaga dan terpenuhi dengan baik.
Asosiasi perbankan perlu segera membentuk lembaga Mediasi Perbankan yang
independen. Namun, mengingat pembentukan lembaga Mediasi Perbankan independen tidak
dapat dilaksanakan dalam waktu singkat sementara kebutuhan Mediasi perbankan sudah
mendesak, maka pada tahap awal fungsi Mediasi Perbankan dilaksanakan oleh Bank
Indonesia (BI). Pelaksanaan fungsi Mediasi Perbankan oleh BI dilakukan dengan
mempertemukan nasabah dan bank untuk mengkaji kembali kok permasalahan yang menjadi
sengketa guna mencapai kesepakatan tanpa adanya rekomendasi maupun keputusan dari
BI.318

_______________
317Ibid, hlm. 70.
318Lihat Penjelasan Umum PBI 8/2006.

421
 Fungsi Mediasi Perbankan yang dilaksanakan Bank Indonesia hanya terbatas pada
penyediaan tempat, membantu nasabah dan bank untuk mengemukakan pokok permasalahan
yang menjadi sengketa, penyediaan narasumber, dan mengupayakan tercapainya kesepakatan
penyelesaian sengketa antara nasabah dan bank. Selanjutnya mengingat independensi dan
kredibilitas penyelenggaraan Mediasi Perbankan merupakan faktor utama yang harus
ditegakkan, maka proses beracara dalam Mediasi Perbankan ditetapkan dan dilaksanakan
sesuai dengan international best practices dan peraturan perundang-undangan yang berlaku
agar penyelesaian sengketa melalui Mediasi Perbankan tidak merugikan nasabah dan bank.
Pola penyelesaian melalui Mediasi Perbankan merupakan tindak lanjut dari prosedur
penanganan pengaduan nasabah sebagaimana diatur dalam Peraturan Bank Indonesia atau
PBI Nomor 7/7/PBI/2005 tentang Penyelesaian Pengaduan Nasabah sebagaimana telah
diubah dengan PBI Nomor 10/10/PBI/2008. Terkait pelaksanaan Mediasi Perbankan, terdapat
beberapa hal yang perlu diketahui dengan mendasarkan pada PBI 8/5/PBI/2006 tentang
Mediasi Perbankan sebagaimana telah diubah dengan PBI 10/1/PBI/2008.319
Terkait lembaga Mediasi, pada bidang asuransi sudah terbentuk Badan Mediasi
Asuransi Indonesia (BMAI). BMAI didirikan oleh 150 perusahaan asuransi yang tergabung
dalam Asuransi Jiwa Indonesia, Asosiasi Asuransi Umum Indonesia, dan Asosiasi Asuransi
Jaminan Sosial Indonesia. Melalui lembaga BMAI ini, sengketa klaim asuransi diharapkan
bisa diselesaikan lebih murah dan lebih cepat dibandingkan dengan penyelesaian di arbitrase
atau pengadilan.320
BMAI dibentuk berdasarkan Surat Keputusan Bersama (SKB) antara Menko
Perekonomian, Gubernur Bank Indonesia, Menteri Negara BUMN, dan Menteri Keuangan.
Setelah dua tahun beroperasi BMAI sudah dapat menyelesaikan 80 sengketa asuransi. Salah
satu faktor yang menyebabkan lembaga BMAI dilirik masyarakat adalah inisiatif dari
perusahaan asuransi untuk membawa sengketa itu kepada BMAI. Selain itu, lembaga ini
tidak menarik biaya apa pun kepada pemegang polis asuransi jika ingin mengajukan sengketa
terhadap perusahaan asuransi.321

_______________
319
KhotibulUmam, 2010, Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan, cetakan ke-1,
Penerbit Pustaka Yustisia, Yogyakarta, hlm. 24.
320
Ibid, hlm. 35.
321
Ibid, hlm. 36.

422
 Mediasi juga dikenal dalam proses penyelesaian sengketa melalui pengadilan.
Mediasi pengadilan ini diatur dalam peraturan Mahkamah Agung (PERMA) Nomor 02
Tahun 2003 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan sebagaimana telah dicabut berdasarkan
Peraturan Mahkamah Agung (PERMA) Nomor 01 Tahun 2008. Salah satu pertimbangan
diterapkannya Mediasi Pengadilan adalah karena mediasi merupakan salah satu alat efektif
untuk mengatasi kemungkinan penumpukan perkara di pengadilan sehingga penyelesaian
sengketa diharapkan lebih cepat selesai dan murah, serta dapat memberikan akses kepada
para pihak yang bersengketa untuk memperoleh keadilan atau penyelesaian yang memuaskan
para pihak.322
Konsiliasi berasal dari bahasa Inggris conciliation yang berarti perdamaian,
persesuaian, ajakan (untuk bersama); sedangkan kata conciliator diartikan sebagai ―perantara
perdamaian‖. Istilah Mediasi dan Konsiliasi sering digunakan saling menggantikan karena
hakikatnya hampir sama walaupun terdapat perbedaan. Keduanya merupakan cara
penyelesaian sengketa yang para pihaknya secara sukarela mencari penyelesaian melalui
perundingan untuk menyelesaikan suatu masalah dengan bantuan pihak ketiga yang tidak
memihak.
Perbedaan Konsiliasi dengan Mediasi adalah pada kadar keterlibatan pihak
ketiga/penengah. Dalam Konsiliasi penengah hanya bertindak sebagai fasilitator yang hanya
mempertemukan para pihak yang bersengketa untuk menyelesaikan masalahnya sendiri,
sedangkan dalam Mediasi penengah berusaha secara aktif membantu para pihak yang
bersengketa dengan menemukan dan menawarkan solusi yang tepat dan bermanfaat.
Sementara Arbitrase menempatkan pihak ketiga (Arbiter) yang lebih tegas daripada penengah
dalam Konsiliasi dan Mediasi karena Arbiter dapat membuat keputusan setelah membaca dan
mendengar hal-hal yang dikemukakan oleh para pihak yang bersengketa sehingga Arbitrase
disebut juga quasi-judicial.
Konsiliasi memiliki kesamaan dengan Mediasi. Kedua cara tersebut melibatkan pihak
ketiga dalam menyelesaikan sengketa secara damai.

_______________
322
Ibid, hlm. 38.

423
Konsiliasi dan mediasi sulit dibedakan. Istilahnya acap kali digunakan secara bergantian.
Perbedaan keduanya adalah Konsiliasi lebih formal daripada Mediasi. Konsiliasi adalah
proses penyelesaian sengketa dengan menyerahkannya kepada suatu komisi orang-orang
yang bertugas menguraikan/menjelaskan fakta-fakta dan (biasanya setelah mendengar para
pihak dan mengupayakan agar mereka mencapai suatu kesepakatan), membuat usulan-usulan
untuk suatu penyelesaian persengketaan, namun keputusan tersebut tidak mengikat.323
Sengketa bisnis properti, apabila tidak berhasil diselesaikan dengan negosiasi,
mediasi, atau konsiliasi, dapat pula diselesaikan dengan arbitrase. Karena hingga kini belum
ada lembaga arbitrase yang khusus menangani sengketa bisnis properti, maka para pelaku
bisnis properti dapat menggunakan lembaga arbitrase yang sudah ada, seperti Badan
Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) yang didirikan oleh Kamar Dagang dan Industri
Indonesia (KADIN).
Jika sengketa tersebut berkaitan dengan kegiatan bisnis berbasis Syariah,
penyelesaiannya dapat dilakukan melalui Badan Arbitrase Syariah Nasional (BASYARNAS)
yang dibentuk oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI). Di sisi lain, sengketa antara konsumen
dengan pelaku bisnis properti dapat pula diselesaikan melalui lembaga bernama Badan
Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) yang dibentuk berdasarkan UU perlindungan
Konsumen (UU 8/1999).
Arbitrase berasal dari kata arbitrase (Latin), arbitrage (Belanda), arbitration
(Inggris, schiedpruch (Jerman), dan arbitrage (Prancis), yang berarti kekuasaan untuk
menyelesaikan sesuatu menurut kebijaksanaan atau perdamaian oleh Arbiter atau Wasit.
Dalam Kamus Hukum Ekonomi ELIPS disebutkan bahwa arbitration, arbitrase, atau
perwasitan adalah metode penyelesaian sengketa di luar pengadilan dengan memakai jasa
wasit atas persetujuan para pihak yang bersengketa dan keputusan wasit mempunyai
kekuatan hukum mengikat. Sedangkan pengertian arbitrator/arbiter/wasit adalah orang (bukan
hakim) yang bertugas memeriksa dan mengadili perkara menurut tata cara
perwasitan/arbitrase.

_______________
323
Huala Adolf, 2005, Hukum Perdagangan Internasional, Radja Grafindo Persada,
Jakarta, hlm. 204.

424
 Arbitrase adalah cara penyelesaian sengketa di luar lembaga litigasi atau peradilan
yang diadakan oleh para pihak yang bersengketa atas dasar perjanjian atau kontrak yang telah
mereka adakan sebelumnya atau sesudah terjadinya sengketa. Para pemutus atau arbiternya
dipilih dan ditentukan oleh para pihak yang bersengketa dengan tugas menyelesaikan
persengketaan yang terjadi di antara mereka. Pemilihan arbiter seyogianya didasarkan pada
kemampuan dan keahliannya dalam bidang tertentu dan kemampuannya untuk bertindak
secara netral.324
―Arbitrase‖ menurut Pasal 1 angka 1 UU 30/1999 adalah cara penyelesaian suatu
sengketa perdata di luar peradilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang
dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa. ―Perjanjian Arbitrase‖ menurut Pasal
1 angka 3 UU 30/1999 adalah suatu kesepakatan berupa klausul arbitrase yang tercantum
dalam suatu perjanjian tertulis yang dibuat para pihak sebelum timbul sengketa, atau suatu
perjanjian arbitrase tersendiri yang dibuat para pihak setelah timbul sengketa. Selanjutnya
Pasal 3 UU 30/1999 menyatakan bahwa Pengadilan Negeri tidak berwenang untuk mengadili
sengketa para pihak yang telah terikat dalam Perjanjian Arbitrase.
Untuk mengetahui apakah para pihak menggunakan arbitrase atau tidak, dapat kita
ketahui dari Perjanjian Arbitrase yang mereka buat. Perjanjian Arbitrase harus dibuat dalam
suatu akta, baik Akta Kompromitendo maupun Akta Kompromis. Akta Kompromitendo
dibuat sebelum terjadi sengketa, dapat dibuat bersamaan dengan saat pembuatan perjanjian
pokok atau sesudahnya. Sedangkan Akta Kompromis dibuat setelah terjadi sengketa yang
terkait dengan pelaksanaan perjanjian.
Lembaga Arbitrase terdiri atas Arbitrase Institusional dan Arbitrase Ad Hoc.
Arbitrase Institusional adalah arbitrase yang bersifat permanen atau berbentuk organisasi
yang menyediakan jasa administrasi dan pengawasan proses arbitrase, membuat prosedur
arbitrase, dan pengangkatan arbiter. Arbitrase Ad Hoc adalah arbitrase yang bersifat
sementara, dibentuk khusus untuk menyelesaikan kasus tertentu, dan setelah tugasnya selesai
maka badan ini uban dengan sendirinya.

_______________
324
Rachmadi Usman, 2003, Pilihan Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan,
cetakan ke-1 Penerbit PT Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 107-110.

425
 Saat ini institusional arbitrase yang ada di Indonesia adalah:
a) Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) yang didirikan oleh Kamar Dagang dan
Industri (KADIN) pada 3 Desember 1977.
b) Badan Arbitrase Muamalat Indonesia (BAMUI) yang didirikan oleh Majelis Ulama
Indonesia pada 21 Oktober 1993. Sejak 24 Desember 2003, BAMUI berubah nama
menjadi Badan Arbitrase Syariah Nasional (BASYARNAS).
c) Badan Arbitrase Pasar Modal Indonesia (BAPMI) yang didirikan oleh Bapepam,
Bursa Efek, PT Kliring Penjaminan Efek Indonesia (KPEI), PT Kustodian Sentral
Efek Indonesia (KSEI), dan 17 asosiasi Pasar Modal Indonesia pada 9 Agustus 2002.
d) Badan Arbitrase Perdagangan Berjangka Komoditi (BAKTI) yang didirikan oleh PT
Bursa Berjangka Jakarta (BBJ), PT (Persero) Kliring Berjangka Indonesia (KBI),
Asosiasi Pialang Berjangka Indonesia (APBI), dan Ikatan Perusahaan Pialang
Berjangka Indonesia (IP2BI) pada 7 November 2008.

Tujuan pendirian BANI adalah untuk menyelesaikan sengketa yang timbul di bidang
perdata mengenai perdagangan, industri, dan keuangan, yang bersifat nasional maupun
internasional. Sedangkan tujuan pendirian BAMUI atau BASYARNAS adalah sebagai badan
permanen yang berfungsi menyelesaikan kemungkinan terjadinya sengketa Muamalat yang
timbul dalam hubungan perdagangan, industri, keuangan, dan sebagainya di kalangan umat
Islam di Indonesia.
BAPMI didirikan untuk menyelesaikan sengketa perdata/bisnis di luar Pengadilan
yang terjadi di Pasar Modal melalui Pendapat Mengikat, Mediasi, dan Arbitrase. Sedangkan
BAKTI didirikan untuk menyelesaikan sengketa perdata/bisnis di luar Pengadilan di bidang
Perdagangan Berjangka Komoditi di Indonesia. BAKTI hanya menyediakan jasa layanan
Arbitrase dan Pendapat Mengikat, sebab Mediasi di bidang Perdagangan Berjangka Komoditi
dilakukan oleh BAPPEBTI. Para pihak yang bersengketa dapat meminta BAKTI membuat
Pendapat Mengikat atas hubungan hukum tertentu dari suatu perjanjian berdasarkan Pasal 52
UU 30/1999.
Arbiter atau ―Wasit‖ adalah seseorang atau lebih yang dipilih para pihak yang
bersengketa atau ditunjuk oleh Pengadilan Negeri atau ditunjuk oleh Lembaga Arbitrase,
untuk memberikan putusan yang berkaitandengan sengketa tertetu yang penyelesainnya telah
disepakati untuk diserahkanmelaui Arbitrase. Proses Acara Sidang dalam Arbitase mrip
sidang pengadilan sehingga banyak kalangan menyebut Arbitase sebagai lembaga ―semi

426
pengadilan‖. Bedanya putusan Arbitase bersifat mengikat dan final, putusan pengadilan
masih dapat diajukan banding,kasasi, atupun peninjauan kembali (PK).
Ada beberapa hal penting dari UU 30/1999 dintaranya adalah putusan Arbitase dinyatakan
sebagai putusan yang telah berkekuatanhukum tetap dan dapat langsung dimintakan
eksekusinya kepada Pengadilan Negeri sesuai pasal 60 dan pasal 62,dan secara eksplisit
menetapkan bahwa Arbitase memiliki kewenangan mutlak terhadap kewenangan Peradilan
Umum sesuai Pasal 3 yang berbunyi ― Pengadilan Negeri tidak berwenang untuk mengadili
sengketa yang memiliki klausul Arbitase.‖

Alasan terpenting pelaku usaha memiliki Arbitase dibandingkan dengan Pengadilan adalh
karena kecakapan dan keahlian Arbiter , terutama dalam perkara yang memerlukan
pengetahuan khusus para Arbiter dan pihak yang bersengketa berasal dari lingkunagan yang
sama sehingga mengetahui isi perut masing masing. Alasan lain dipilih Arbitase adalah
proses pemeriksaan perkara dilakukan secara rahasia sehingga tidak diketahui public.
Penyesuain perkara di pengadilan sangat lambat meski sudah ketentuan dilakukan
cepat,sederhana,dan murah.

Penyelesaian melalui Arbitase dilakukan secara damai dimana para pihak dapat memilih
sendiri para Arbiter yang akan memutus dan mengadili perkara.pemilihan Arbitase dan
arbiter berdasarkan pada kesepakan dalam perjanjian yang bersifat umum maupun khusus.
Pemilihan Arbitase juga didasarkan pada pertimbangan niat untuk menjaga hubungan baik
dengan mitra dagang pasca penyelesaian sengketa. Kita tahu penyeleseaian sengketa di
pengadilan bersifat terbuka dan konfrontatif sehingga dapat merusak bisnis.

Pemilihan cara penyelesain sengketa harus didasari pertimbangan efisiensi dan efetivitas.
Pelaku bisnis tentu tidak ingin cara yang dipiloh justru tidak dapat meyelesaikan masalah
atau malah menimbulkan masalah baru. ,ereka tidak ingin biaya penyeesaian besar dan
memakan waktu lama. Dalam menentukan cara penyelesaian sengketa, jangan sampai kita
menggunakan pendekatan emosional.

Tetapi cukup berdasarkan hai nurani dan akal seha. Cobalah menggunakan prinsip
penyelesaian masalah yang bukan bersifat ―menang-kalah‖ melainkan ―win-win solution‖
atau sama sama menang

427
Skema 28 penyelesaian sengketa bisnis property

Dalam bisnis property dapat terjadi sengketa anata konsumen dan pelaku
bisnis(pengembang,kontraktor,broker properti). Sengketa juga terjadi anatara para pelaku
bisnis property. Sengketa juga terjadi diantara para pelaku bisnis property. Pada umumnya
sengketa tersebut berkaitan dengan pelaksanaan kontrak/perjanjian yang tidak sesuai dengan
kesepakatan.

Penyelesaian sengketa bisnis property dapat dilakukan melalui jalur Litigasi(Pengadilan)

maupun Nonlitigasi (di luar Pengadilan). Penyelesaian melalui jalur Nonlitigasi sebaiknya
lebih diutamakan karena cara ini dinilai lebih efisien dan efektif dibandingkan dengan
Litigasi.

Penyelesaian melalui jalur Nonlitigasi dapat ditempuh anatara lain menggunakan alternative
penyelesaian Sengket(APS) atau Alternative Dispute Resolution (ADR)

Hukum : UU 30/1999 tentang Arbitase dan Alternatif Penyelesain Sengkea

Jenis APS / ADR yang dapat digunakan :

a) NEGOISASI
b) MEDIASI
c) KONSILIASI
d) ARBITASI
e) PENDAPAT MENGIKAT

428
 DAFTAR PUSTAKA
Buku Teks
A.Setiadi.1996.Obligasi dalam Perspektif Hukum Indonesia. cetakan ke -1 Bandung:
PT Citra Aditya Bakti.
Abdul R. Saliman, Hermasyah, dan Ahmad Jalis.2005. Hukum Bisnis Perusahaan:
Teori dan Contoh Kasus. Cetakan ke satu. Jakarta: Prenada Media.
Adrian Sutedi.2012. Produk Produk Derivatif dan Hukumnya. Cetakan ke-1.
Bandung: Penerbit Alfaabeta.
Ahamadi Miru dan Sutaman Yodo.2004. hukum perlindunagn konsumen Jakarta: P T
Raja Grafindo Persada.
Aria Suyudi dkk.2004. kepailitan di negeri Pailit. Cetakan ke -2. Jakarta: Pusat Studi
Hukum dan Kebijakan Indonesia.
Cita Yusifia Sefiyani, R. Serfianto Dibyo Purnomo, dan Iswi Hariyani.2013. Bisnis
daring dan transaksi elektronik. Cetakan ke 1. Jakarta: P T Gramedia Pustaka Utama.
Darmadi Darmawangsa dan Imam Munadi.2008. fight Like A Tiger, Win Like A
Champion. Cetakan ke 10.Jakarta:P.T Media Elex Komputindo.
Darwan Prinst.2002.Strategi menyusun dan menagani gugatan perdata. Cetakan ke -
3. Bandung: P.T Citra Aditya Bakti.
Dinda Kemala dan Setiyono.2009. Tanah dan Bangunan. Cetakan ke – 1 Jakarta:
Penerbit Raih Asa Sukses(RAS).
Gamal Komadoko dan Hadri Rahardjo. 2010. Draf lengkap surat perjanjian (kontrak)
yang sering dipakai. Cetakan ke-2. Yogyajarta: Pustaka ustisia
Huala.Adolf.2005. Hukum Perdagangan Internasional. Jakarta: Radja Grafindo
Persada.
H.R. Daeng Naja. 2005. Hukum Kredit dan Bank Garansi. Cetakan ke 1. Bandung:
PT Citra Aditya Bakti.
Iswi Hariyani.2010. Hapus Buku dan hapus tagih kredit macet debiturUMKM di bank
BUMN. Cetakan ke 1. Surabaya: Pnerbit P.T Bina Ilmu.
Iswi Hariyani.2010. Prosedur mengurus HAKI Yang benar. Cetakan ke 1.
Yogyakarta: Pustaka Yustisia .(Media Presindo Group).
Iswi Hariyani.2010. Restrukturisasi dan penghapusan Kredit macet. Cetakan ke-1
,Jakarta: P.T Elex Media Komputindo.

417
Iswi Hariyani dan R. Serfianto D. Purnomo. 2010 . Panduan Ekspor Impor saatnya
bisnis anada naik kelas. Cetakan ke-1. Jakarta: penerbit visi media(Agro Media
Group).
Iswi Hariyani dan R. Serfianto D. Purnomo. 2010 . Buku pintar Hukum bisnis pasar
modal. Cetakan ke-1. Jakarta: penerbit visi media(Agro Media Group).
Iswi Hariyani dan R. Serfianto D. Purnomo. 2010 . Bebas Jeratan utang
Piutang.Yogyakarta: Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group).
Iswi Hariyani dan R. Serfianto D. Purnomo. 2011 .Membangun gurita Bisnis
Franchise.Yogyakarta: Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group).
Iswi Hariyani dan R. Serfianto D. Purnomo. 2011 .Gebyar Bisnis Dengan Cara
Leasing.Yogyakarta: Pustaka Yustisia(Media Pressindo Group).
Iswi Hariyani, R. Serfianto D. Purnomo dan Citra Yustisia Serfiyani. 2011. Merger-
konsolidasi-akuisisi san pemisahan perusahaan. Cetakan ke-1. Jakarta: penerbit visi
media(Agro Media Group).
Iswi Hariyani, R. Serfianto D. Purnomo dan Citra Yustisia Serfiyani. 2011.Panduan
Praktis SABH. Cetakan ke-1. Jakarta: penerbit visi media(Agro Media Group)
Joe hartanto. 2009. Property Cash machine: Langkah Cerdas Membangun Kekayaan
Melaui Properti. Cetakan ke -3. Jakarta: P.T Gramedia Pustaka Utama.
Joni Emirzon.2001. Alternatif Penyelesaian sengketa di Luar Pengadilan. Jakarta:
Gramedia Pustaka Utama.
Komariah.2005.hukum Perdata. Cetakan ke-4. UMM Press,Malang.
Khotibul Umam.2010. Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan. Cetakan ke-1.
Yogyakarta: Penerbit pustaka Yustisia.
Mariam darus Badrulzaman. 1987. Bab bab tentang Creditverband, Gadai dan fidusia.
Cetakan ke-4. Bandung: Penerbit PT Alumni.
Muhammad Jumhana.2000.Hukum Perbankan di Indonesia. Cetakan ke-3 Bandung:
PT Citra Aditya Bakti.
Munir Fuady. 2000 .Jaminan Fidusia. cetakan ke-1. Bandung: PT Citra Aditya Bakti.
Munir Fuady. 2003 . Pasar Modal Modern Buku ke dua. cetakan ke-2. Bandung: PT
Citra Aditya Bakti.
Pandji Anaroga, Piji pakarti.2003.Pengantar Pasar Modal. Cetakan ke 4. Jakarta:
Penerbit Rineka Cipta.
Rachmadi Usman.2001. Aspek hukum perbankan di Indonesia. Jakarta: P.T Gramedia
pustaka utama.
418
Rachmadi Usman.2003. Pilihan Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan. cetakan
ke-1. Bandung: PT Citra Aditya Bakti.
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011. Rahasia Menang Tender
Barang/Jasa Tanpa korupsi. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo
Group).
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Multilevel Marketing, Money
Game of Skema Piramid. Yogyakarta: P.T. Elex media Komputindo.
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Panduan Lengkap mengurus
dokumen properti. Cetakan ke 1. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media
Pressindo Group).
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011. Rahasia Menang Tender
Barang/Jasa Tanpa korupsi. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo
Group).
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Multilevel Marketing, Money
Game of Skema Piramid. Yogyakarta: P.T. Elex media Komputindo.
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Panduan Lengkap mengurus
dokumen properti. Cetakan ke 1. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media
Pressindo Group).
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011. Rahasia Menang Tender
Barang/Jasa Tanpa korupsi. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo
Group).
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Multilevel Marketing, Money
Game of Skema Piramid. Yogyakarta: P.T. Elex media Komputindo.
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Panduan Lengkap mengurus
dokumen properti. Cetakan ke 1. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media
Pressindo Group).
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011. Rahasia Menang Tender
Barang/Jasa Tanpa korupsi. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media Pressindo
Group).
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Multilevel Marketing, Money
Game of Skema Piramid. Yogyakarta: P.T. Elex media Komputindo.
R.Serfianto Dibyo Purnomo Dan Iswi hariyani.2011.Panduan Lengkap mengurus
dokumen properti. Cetakan ke 1. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Yustisia(Media
Pressindo Group).
419
 Tim Penulis Griya Kreasi.2013. 101 Desain Rumah Pilihan Bertingkat cetakan ke 2.
Cimanggis-depok

Tony Jusuf dan Erna Himawati.2007. Mehamai Kontrak Kerja Membangun Rumah
cetakan ke 1. Cimanggis-depok

SUMBER HUKUM

Undang Undamg Dasar Republik Indonesia tahun 1945 Hasil amnademen KUHP
Undang Undamg RI Nomor 5 Tahun 1960 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup.
Undang Undamg RI Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi Dan BAngunan
Undang Undamg RI Nomor 16 Tahun 1985 tentangPerumahan dan Kawsan
pemukiman
Undang Undamg RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan pejabat
Pembuatan Akta Tanah
Undang Undamg RI Nomor 20 Tahun 1997 tentang Penerimaan Negara Bukan pajak
Undang Undamg RI Nomor 10 Tahun 1998 tentangPerumahan dan Kawsan
pemukiman
Undang Undamg RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Undang Undamg RI Nomor 42 Tahun 1999 tentang jaminan fidusia
Undang Undamg RI Nomor 28 Tahun 2002 tentangPerumahan dan Kawsan
pemukiman
Sumber Daya air
Undang Undamg RI Nomor 7 Tahun 2004 tentangPerumahan dan Kawsan
pemukiman
Undang Undamg RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Undang Undamg RI Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan penundaan
kewajiban membayar utang
Undang Undang RI Nomor 26 Tahun 2007 tentang Perusahaan Asing
Undang Undamg RI Nomor 40 Tahun 2007 tentang Peseroan Terbatas
Undang Undamg RI Nomor 11 Tahun 2004 tentang Informasi dan Transaksi
elektronik
Undang Undamg RI Nomor 42 Tahun 1999 tentang jaminan fidusia

420
Undang Undamg RI Nomor 28 Tahun 2002 tentang keterbukaan Informasi Publik
Undang Undang RI 21 tahun 2008 tentang Perbankan syariah.
Undang Undamg RI Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah.
Undang Undamg RI Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup.
Undang Undamg RI Nomor 8 Tahun 2010 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Dan
pencegahan dan Pemberatasan Tindak Pidana Pencucian Uang.
Undang Undamg RI Nomor 1 Tahun 2011 tentangPerumahan dan Kawsan
pemukiman
Undang Undamg RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan pejabat
Pembuatan Akta Tanah
PP Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah susun.
PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai.
PP Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan tentang Rumah tempat tinggal Atas
Hunian atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia
PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
PP Nomor 86 Tahun 2000 tentang Tata Cara Jamninan Fidusia dan Biaya Pembuatan
Akta Jaminan Fidusia
PP Nomor 36 Tahun 2005 1988 tentangPeraturan Pelaksanaan Undang Undang.
PP Nomor 43 Tahun 2008 tentangAir Tanah.
PP Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah susun.
Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan
Peraturan Presiden Nomor 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembelian Pasar
Tradisional
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 40 Tahun 2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Lelang
Peraturan Keuangan RI Nomor 91/PMK.03/2006 tentang perubahan Kedua Atas
Keputusan Menteri Keuangan Nomor 561/ KMK.03/2004 tentang pemberian
pengurangan bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Peraturan Keuangan RI Nomor 33/PMK.03/2008 tentang perubahan Kedua Atas
Keputi\usan Menteri Keuangan Nomor 516/KMK.04 tahun 2000 tentang tata cara
421
penentuan besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak bea perolehan ha
katas tanah dan bangunan
Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 243/PMK.03/2008 tentang perubahan kedua
atas keputusan menteeri nomor 635/KMK.04 tentang Pelaksanaan pembayaran Pajak
Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 67/PMK.03//2011 tentang Penyesuaian
tentang besarnya nilai jual objek pajak tidak kena pajak pajk bumi dan bangunan
Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 87/KM/2002 tentang pemberian pengurangan
Bea perolehan Ha katas tanah dan bangunan
Peraturan Mnteri Keuangan RI Nomor 53 Tahun 2008 tentang Pedoman Penantaan
dan pembinaan Pasar Tradisional,pusat Perbelanjaan dan Toko Modern
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum RI Nomor 49/PRT/1990 Tata Cara dan
Persyaratan Izin Pengunaan dan Sumber Air
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum RI Nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Pedoman
teknis Persyaratan gedung
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum RI Nomor 24/PRT/M/2007 Tentang Pedoman
Teknis Izin Mendirikan Bangunan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum RI Nomor 25/PRT/M/2007 Tentang tentang
pedoman Sertifikat laik fungsi
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum RI Nomor 24/PRT/M/2008 Tentang Pedoman
dan pemeliharaan dan Perawatan Gedung
Keputusan Menteri ESDM Nomor 1451 K//10/MEM/2000 Pedoman Teknis
Penyelenggaraan Tugas Di Bidang pengeloaan ir Bawah Tanah.
Keputusan Menteri Pemukiman dan prasarana Wilayah nomor 403/KPTS/M/2002
Peraturan Menteri agrarian Negara/ Kepala badan pertanahan Nasional RI Nomor 3
tahun 1997 tentang ketentuan Pelaksanaan pemerintahaan
Keputusan Menteri agraria Negara/ Kepala badan pertanahan Nasional RI Nomor 6
tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.
Peraturan Menteri agraria Negara/ Kepala badan pertanahan Nasional RI Nomor 9
tahun 1999 Tata cara pemberian dan pembatalan Hak Atas tanah ngra dan Hak Atas
tanah pegelolaan
Peraturan Kepala Badan Pertahanan nasional RI Nomor 23 Tahun2009 tentang
perubahan atas peraturan Kepala Badan pertahanan Nasional RI
Peraturan Kepala Badan Pertahanan nasional RI Nomor 1 Tahun 2010 Tentang
Standar Pelayanan dan pengaturan Pertanahan
422
Peraturan Kepala Badan Pertahanan nasional RI Nomor 1 tahun 2011 tentang
Pelimpahan kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah
Peraturan Kepala Badan Pertahanan nasional RI Nomor 12 tahun 1992 susunan dan
tugas pantia pemeriksaan tanah
Keputusan Menteri Parpostel Nomor 94/HK.103/MPPT/1987 tentang ketentuan dan
penggolongan hotel
Peraturan Direktur Jenderal Pajak RI Nomor 35/PJ/2008 tentang kewajiban pemilikn
nomor Pokok wajib pajak dalam rangka pengalihan Ha katas tanah dan bangunan
Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 28/52 TAhun 1995 tentang
Commercial paper
KARYA ILMIAH,MAKALAH, DAN JURNAL

Kingkin Wahyuningdiah.1999.‖Aspek Hukum commercial Paper: Studi

Tentang penerbitan dan Perdagangan Commercial Paper melalui Bank Umum
Indonesia.‖ Tesis. Program Pasca Sarjana Ilmu Hukum Universitas Diponegoro.
Tim Studi Perdagangan efek Beragun Aset.2003.Studi tentng efek beragun
asset. Proyek Peningkatan efisiebsi modal, Bapepam, Jakarta

SURAT KABAR
Fadlul Imansyah.2003.‖Efek Beragun Aset.‖ Investor, edisi 81,9-22 Juli 2003.
FArid Abdurahman.2010.‖ Melihat Potensi Efek Beragun Aset KPR. Kompas,
Senin,25 Januari 2010.

423
 DAFTAR ISTILAH

Akta Jual beli PPAT adalah kata autentik tentang jual beli property yang di buat notaris /
PPAT sehingga mempunyai kekuatan hukum yang sempurna.
Akta Pemisahan adalah tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan satuan rumah
susun,bagian bersama,benda bersama, dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam
bentuk gambar,uraian,dan batas batasnya dalam arah vertical dan horizontal yang
mengandung nilai perbandingan proportional.
Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah Akta PPat yang Berisi pemberian hak
tanggungan pada kreditur sebagai jaminan pelunasan utangnya.
Akta Pengakuan Utang adalah Akta pengakuan debitur yang menyatakan bahwa debitur
telah meminjam sebuak=h dana kepada bank atau kreditur dan berkewjiban untuk
mengembalikannya berdasarkan kondisi kondisi yang disepakati kedua belah pihak yang
tertera pada kata perjanjian kredit.
Akta Notaris adala akta autentik yang dibut notaris atau dibuat dihadapan notaris menurut
bentuk dan tata cara yang telah diteteapkan UU 30/2004 Tentang jabatan Notaris. Akta
Notaris dibuat dalam Bentuk: Asli Minuta , Salinan akta, atau kutipan akta. Salinan akta
adalah salinankata demi kata dari seluruh akta pada bagian bawah salinantercantum frasa .
Akta Autentik adalah akta yang memuat ketentuan mengenai hak dan kewajiban seiap
pihak, jangka waktu perjanjian dan ketentuan lain
Alternatif Penyelesain sengketa adalah lembaga peneesaian sengketa atau beda pendapat
melaui prosedur yang telah disepakati yakni penyelesaian diluar pengadilan dengan cara
konsultasi , negoisasi media konsiliasi.
Analisi mengenai Dampak Lingkunagn hidup atau AMDAl adlah kajian mengenai
dampak besar dan penting suatu usaha dan kegiatan yang direncanakan pada lingkunagan
hidup.
Apartemen adalah Jenis rumah susun komersial yang dibangun dan disewakan pada
masyarakat kelas menengah atas di perkotaan.
Arbitase adalah cara penyelesaian suatu sengketa perdta diluar pengadilan umu yang
didsarkan pada perjanjina dibuat oleh yang bersnagkutan.
Aset Keauangan adalah Piutang yang diproleh dari penerbita KPR termasuk Hak
tanggungan yang melekat.

417
Asrama Mahasiswa/ Pelajar adalah bangunan sedeha berupa bangunan bertingakat atau
tidak bertingkat yang dibiayai universitas atau sekolah,perda yang diperuntkan khusus untuk
pemondokan pelajar atau mahasiswa.
Badan Pengelola Rumah Susun adalah Badan yang bertugas mengelola rumah susun.
Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang diiliki secar tidak terpisah untuk
pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan satuan rumah sususn.
Bangunan adalah Suatu Perwujudan fisik arsitektur yang digunakan sebagai wadah kegiatan
manusia.
Bangun Bangunan adalah suatu perwujudan fisik yang tidak digunakan untuk kegiatan
manusia.
Bangunan bersusun adalah nagunan tingkat yang terdiri atas banyak unit yang dimiliki
banyak pihak.
Bangunan deret atau rapat adalah bangunan yang diperbolrhkan rapat dengan batas
perpetakan atas batas pekarangan sisi samping
Bangunan tunggal adalah bagunan yang harus memiliki jarak bebas dengan batas
perpetakan atau batas sisi pekarangan pad sisi samping dan belakang.
Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang yang me nyatu dengan
tepat kedudukannya, sengaian tau seluruhnya berada diatas ata dibawah bagian tanah atau
yang berfungsi untuk melakukan kegiatan baik hunia tau tepat tinggal.
Bangunan gedung tertentu adalah bangunan gedung yang digunakan untuk kepentingan
umum dan bangunan gedung berfunsi khusus,yang dalam pembangunan dan pemanffatan
membutuhkan pengelolaan khusus atau memiliki kompleksitas yang menimbulkan dampak
penting terhadap masyarakat dan lingkunagn.
Bangunan rendah adalah bangunan dengan ketinggian sampai 4 lapis.
Bangunan Sedang adalah bangunan dengan ketinggian sampai 5-8lapis.
Bangunan tinggi adalah bangunan dengan ketinggian sampai diatas 8 lapis
Bangunan Kustodian adalah bank yang mendapat izin dari Bapepem LK untuk menjalankan
jasa custodian di Pasar Modal
Bantuan Biaya Membangun adalah bantuan untuk membangun sebagian rumah PNS
yangmemiliki tanah atas nama bersangkuta/pasangan yang belum ada bangunannya dan akan
dibangunkan rumah.
Bea Perolehan atas tanah dan bangunan adalah tergolong pajak daerah yang dikenakan
atas perolehan atas tanah atau bangunan sesuai UU 28/2009

418
Benda Bersama adalah Benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian
yang dimiliki bersama.
Biaya Notaris adalah Biaya yang harus dibayarkan kepada Notaris atas jasa dalam pe
ngurusan dokkumen legal untuk transaksi jual beli rumah dan pengangkatan kredit yang
terdiri atas:
 Biaya pengecekan Sertifikat
 Biaya Pengangkatan
 Biata SKMHT

Biaya Penilaian Rumah adalah biaya yang dikenakan oleh bank kepada debitur atas
penilaian rumah
Bisnis Properti adalah kegiatan usaha bermotif ekonomi (mencari keuntungan) yang
berkaitan dengan sektor properti dan sektor penunjangnnya yang melibatkan pengusaha
properti (pengembang dan kontraktor), broker property, konsultan properti, pemasok barang
dan jasa, perbankan, pemerintah selaku regulator dan pengawas, serta masyarakat selaku
konsumen dan investor properti.
Budget Hotel atau Hotel hemat atau Hotel Ekonomi adalah jenis hotel yang menawarkan
tariff layanan yang relatif terjangkau masyarakat umum tetapi memiliki kualitas bangunan
dan kualitas layanan yang lebih baik di-bandingkan dengan hotel kelas melati. Pada
umumnya hotel jenis ini diper¬untukkan bagi wisatawan "backpacker", pebisnis kecil,
pegawai distribusi atau salesman perusahaan.
Cagar Budaya adalah warisan budaya bersifat kebendaan berupa Benda Cagar Budaya,
Bangunan Cagar Budaya, Struktur Cagar Budaya, Situs Cagar Budaya, dan Kawasan Cagar
Budaya di darat dan/atau di air yang perlu dilestarikan keberadaannya karena memiliki nilai
penting bagi sejarah, ilmu pengetahuan, pendidikan, agama, dan/atau kebudayaan melalui
proses penetapan.
City Hotel (Hotel Kota) adalah jenis hotel di daerah perkotaan yang di¬bangun untuk
dijadikan tempat penginapan bagi kalangan bisnis dan masyarakat yang sedang memiliki
urusan bisnis atau urusan lainnya di kota tersebut.
Commercial Paper (CP) atau Surat Berharga Komersial adalah surat ber¬harga berbentuk
surat utang tanpa jaminan khusus (unsecured loan) yang diterbitkan oleh perusahaan besar
(nonbank) yang mempunyai reputasi baik guna menghimpun dana dari para investor di pasar
uang untuk keperluan modal kerja jangka pendek. Karena tergolong surat berharga maka
instrumen ini mudah dialihkan dan dapat diperdagangkan di pasar uang.

419
Perdagangan CP dapat dilakukan di dalam negeri dan di luar negeri guna menghimpun dana
dari investor lokal maupun investor asing
Daerah Perencanaan adalah bagian lahan/pekarangan yang terletak dalam satuan
perpetakan atau terletak di dalam batas-batas perpetakan dan/atau di belakang Garis
Sempadan Jalan (GSJ).
Dana Tabungan Perumahan adalah simpanan yang dilakukan secara periodik dalam jangka
waktu tertentu, yang penarikannya hanya dapat dilaku kan menurut syarat tertentu yang
disepakati sesuai perjanjian, dan diguna. kan untuk mendapatkan akses kredit atau
pembiayaan untuk pembangunan dan perbaikan rumah, serta pemilikan rumah dari lembaga
keuangan.
Desain Konsolidasi Tanah adalah rancangan tentang penataan kembali penguasaan,
pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah.
Developer atau Pengembang adalah perusahaan yang memiliki fokus usaha di bidang
pengembangan kawasan perumahan atau permukiman.
Direktur Binus dan PP adalah Direktur Bina Usaha dan Pendaftaran Perusahaan yang tugas
dan tanggung jawabnya mencakup bidang bina usaha dan pendaftaran perusahaan pada
Direktorat Jenderal Perdagangan Dalam Negeri, Kementerian Perdagangan.
Dana Investasi Real Estat (DIRE) atau Real Estate Investment Trust (REITs) adalah salah
satu sarana investasi baru di pasar modal yang secara hukum di Indonesia berbentuk KIK
(Kontrak Investasi Kolektif). DIRE diartikan sebagai kumpulan uang pemodal yang oleh
perusahaan investasi akan diinvestasikan ke berbagai bentuk aset properti baik secara
langsung seperti membeli gedung, maupun secara tidak langsung dengan membeli
saham/obligasi perusahaan properti.
Dokumen Transaksi adalah seluruh dokumen yang dibuat oleh para pihak dalam proses
Sekuritisasi.
Efek Beragun Aset atau EBA adalah surat berharga yang dapat berupa Surat Utang atau
Surat Partisipasi yang diterbitkan oleh Penerbit EBA yang pembayarannya terutama
bersumber dari Kumpulan Piutang KPR. EBA dapat pula diartikan sebagai surat berharga
(efek) yang dijamin dengan agunan Aset Keuangan berupa Kumpulan Piutang KPR yang
dimilik Penerbit KPR
Efisiensi Potensi Lingkungan Hunian Perdesaan adalah upaya untuk meminimalkan
penggunaan sumber daya untuk menciptakan kondisi perdesaan secara lebih optimal

420
Efisiensi Potensi Potensi Lingkungan Hunian Perkotaan adalah upaya untuk
meminiimalkan penggunaan sumber daya untuk menciptakan kondisi Linkungan hunian
perkotaan secara lebih optimal, guna meningkatkan
pelayanan perkotaan.
Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan
ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan
pemilik benda.
Forum Jasa Konstruksi adalah sarana komunikasi dan konsultasi antara masyarakat jasa
konstruksi dan Pemerintah mengenai hal-hal yang berkaitan dengan masalah jasa konstruksi
nasional yang bersifat nasional, independen, dan mandiri.
Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui oleh
bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan dalam rencana kota.
Garis Sempadan Jalan (GSJ) adalah garis rencana jalan yang ditetapkan
dalam rencana kota
Grosse Akta adalah salah satu salinan Akta Autentik (Akta Notaris) untuk Pengakuan utang
dengan kepala akta berbunyi "DEMI KEADILAN DASARKAN KETUHANAN YANG
MAHA ESA", yang mempunyai kekuatan eksekutorial.
Hak Milik sesuai UU S/1960 adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hanya
Warga Negara yang dapat mempunyai Hak Milik. Badan-badan hukum dapat mempunyai
hak milik bersarkan penetapan Pemerintah. Hak Milik dapat terjadi karena Hukum Adat,
karena adanya penetapan Pemerintah, atau ketentuan Undang-Undang. Hak Milik dapat
dijadikan jaminan utang dengan utang dengan dibebani Hak Tanggungan
Hak Guna Bangunan atau HGB sesuai UU 5/1960 adalah hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka
waktu paling lama 30 tahun, dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. HGB dapat beralih
atau dialihkan kema pihak lain. HGB hanya dapat dimiliki Warga Negara Indonesia atau
Badan Hukum Indonesia. HGB dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebank Hak
Tanggungan.
Hak Guna Usaha atau HGU sesuai UU 5/1960 adalah hak untuk mengusahakan tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu paling lama 25 tahun dan diperuntukkan
bagi perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan, dengan luas tanah minimal 5 hektar.
Jangka waktu HGU tersebut dapat diperpanjang paling lama 25 tahun. HGU diberikan
berdasarkan penetapan pemerintah dan hanya dapat dimiliki Warga Negara Indonesia atau
421
Badan Hukum Indonesia. HGU dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan.
Hak Pakai sesuai UU 5/1960 adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan
perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UU 5/1960. Hak Pakai dapat diberikan:
(a) selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
yang tertentu; (b) dengan cuma-cuma, dengan pembayaran, atau pemberian jasa berupa apa
pun.
Hak Pengelolaan adalah hak yang diberikan oleh Negara kepada Badan (bukan perorangan)
untuk mengelola Tanah Negara sesuai dengan tugas pokok dan fungsi Badan tersebut. Badan
yang dapat diberikan Haki Pengelolaan meliputi: Instansi Pemerintah Pusat, Instansi
Pemerintah Daerah, BUMN, BUMD, PT Persero, Badan Otorita, dan Badan-Badan Hukum
Pemerintah lain yang ditunjuk Pemerintah.
Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana
yang dimaksud dalam UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut
atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur
tertentu terhadap kreditur-kreditur Lain
Hotel Strata adalah adalah jenis bangunan yang mirip dengan Kondotel. Perbedaannya,
Hotel Strata cenderung memiliki bentuk ruangan seperti hotel biasa, sedangkan bentuk
ruangan Kondotel lebih mirip Kondominium. persamaannya, unit ruang pada Hotel Strata
maupun Kondotel sama-sama bias dibeli oleh masyarakat untuk dihuni maupun untuk
disewakan kembali bekerja sama dengan pihak manajemen.
Hunian Berimbang adalah perumahan atau lingkungan hunian yangdibangun secara
berimbang antara Rumah Sederhana, Rumah Menengah, dan Rumah Mewah.
Izin Mendirikan Bangunan Gedung atau IMB adalah perizinan yang diberikan oleh
Pemerintah Daerah, kecuali untuk bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah Pusat,
kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas,
mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan
persyaratan teknis yang berlaku.

422
Izin Pelaku Teknis Bangunan atau IPTB adalah izin yang diberikan oleh Dinas kepada
pelaku teknis bangunan gedung yang terdiri atas perencana, Pengawas pelaksanaan,
pemelihara, dan pengkaji teknis bangunan gedung,
Izin Pendahuluan atau IP adalah izin yang diberikan untuk melakukan kegiatan membangun
sesuai tahapan kegiatan pelaksanaan pembangunan sambil menunggu terbitnya izin definitif.
Izin Pendahuluan Persiapan atau IP Persiapan adalah izin untuk melaStatan pelaksanaan
pagar proyek, bangsal kerja, pematangan tanah, pembongkaran bangunan/bangun-bangunan
lama.
Izin Pendahuluan Menyeluruh atau IP Menyeluruh adalah izin untuk melakukan Kegiatan
pelaksanaan bangunan bangun-bangunan sampai selesai.
Izin Pendahuluan Fondasi atau IP Fondasi adalah izin untuk mel kegiatan pekerjaan fondasi
yang meliputi penggalian tanah, dewatering pelaksanaan fondasi, dan/atau pemancangan
fondasi bangunan/bangunan
Izin Pendahuluan Struktur Menyeluruh atau IP Struktur Menyeluruh adalah izin untuk
melakukan kegiatan pelaksanaan struktur bangu bangun-bangunan secara menyeluruh.
Izin Penggunaan Bangunan atau IPB adalah izin yang diberikan untuk menggunakan
bangunan.
Izin Penggunaan Bangunan Pendahuluan atau IPB Pendahuluan adalah izin penggunaan
bangunan sementara yang diberikan pada sebagian bangunan atau seluruh bangunan dengan
jangka waktu selama 6 (enam) bulan.
Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun yang
tidak bewujud dan benda tidak bergerak khususnya Bangunan yang tidak dapat dibebani hak
tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan yang tetap
berada dalam penguasaan Pemberi Fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan uang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditur
lainnya.
Jarak Bebas Belakang adalah ruang terbuka minimal pada sisi belakang bangunan terhadap
batas pekarangan dengan panjang ruang tertentu, yang harus dipenuhi sesuai jenis peruntukan
dalam rencana kota.
Jarak Bebas Samping adalah ruang terbuka minimal pada sisi samping bangunan terhadap
GSB dan batas perpetakan/pekarangan, yang harus dipenuhi sesuai jenis peruntukan dalam
rencana kota.

423
Jasa Konstruksi adalah layanan jasa konsultasi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan
jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan layanan jasa konsultasi pengawasan pekerjaan
konstruksi.
Kantor Pertanahan adalah unit kerja BPN di wilayah kabupaten, kota madya, atau wilayah
administratif lain yang setingkat, yang melakukan pendaftaran hak atas tanah dan
pemeliharan daftar umum pendaftaran tanah. Kantor Pertanahan juga diberi kewenangan
untuk menerima Pendaftaran jaminan Hak Tanggungan
Kantor Pendaftaran Fidusia adalah instansi pemerintah yang diberi kewenangan khusus
untuk menerima Pendaftaran jaminan Fidusia. Kantor Pendaftaran Fidusia berada di bawah
Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum (Ditjen AHU) pada Kementerian Hukum
dan Hak Asasi Manusia RI.
Kaveling Tanah Matang adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan untuk rumah sesuai
dengan persyaratan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah, rencana rinci tata
ruang, serta rencana tata bangunan dan lingkungan.
Kawasan Agropolitan adalah kawasan yang terdiri atas satu atau lebih pusat kegiatan pada
wilayah perdesaan sebagai sistem produksi pertanian dan pengelolaan sumber daya alam
tertentu yang ditunjukkan oleh adanya keterkaitan fungsional dan hierarki keruangan satuan
sistem permukiman dan sistem agrobisnis.
Kawasan Megapolitan adalah kawasan yang terbentuk dari 2 (dua) atau lebih kawasan
metropolitan yang memiliki hubungan fungsional dan membentuk sebuah sistem
Kawasan Metropolitan adalah kawasan perkotaan yang terdiri atas sebuah kawasan
perkotaan yang berdiri sendiri atau kawasan perkotaan inti dengan kawasan perkotaan di
sekitarnya yang saling memiliki keterkaitan fungsional yang dihubungkan dengan sistem
jaringan prasarana wilayah yang terintegrasi dengan jumlah penduduk secara keseluruhan
sekurangkurangnya 1.000.000 (satu juta) jiwa.
Kawasan Perdesaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama pertanian, termasuk
pengelolaan sumber daya alam dengan susunan fungsi kawasan sebagai
tempat permukiman perdesaan, pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan
ekonomi.
Kawasan Perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian
dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan
distribusi pelayanan jasa pemerintahan pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
Kawasan Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawa. san lindung, baik
berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
424
tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan
penghidupan.
Kawasan Siap Bangun atau Kasiba adalah sebidang tanah yang fisiknya serta prasarana,
sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk pembangunan lingkungan hunian
berskala besar sesuai rencana tata ruang.
Kegiatan Usaha yang Tidak Membahayakan Fungsi Hunian adalah kegiatan usaha yang
tidak menimbulkan pencemaran lingkungan dan bencana yang dapat mengganggu dan
menyebabkan kerugian.
Kegiatan yang Tidak Mengganggu Fungsi Hunian adalah kegiatan yang tidak
menimbulkan penurunan kenyamanan hunian dari penciuman, suara, suhu/asap, sampah yang
ditimbulkan, dan sosial.
Kelayakan Menggunakan Bangunan atau KMB adalah keterangan tentang kelayakan
menggunakan bangunan setelah kondisi dan penggunaan bangunannya dinilai layak dari segi
teknis.
Kesatuan Sistem Pembangunan adalah pembangunan yang dilaksanakan pada tanah
bersama dengan penggunaan dan pemanfaatan yang berbedabeda, baik untuk hunian maupun
bukan hunian, secara mandiri maupun terpadu, berdasarkan perencanaan lingkungan atau
perencanaan bangunan yang merupakan satu kesatuan.
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase perbandingan antara luas
seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah per petakan/daerah perencanaan
yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase perbandliga antara luas seluruh
lantai bangunan gedung dan luas tanah perpetaka daerah perencanaan yang dikuasai sesuai
rencana tata ruang dan rem tata bangunan dan lingkungan.
Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh
ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertanaman
/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan
rencana tata ba ngunan dan lingkungan
Koefisien Tapak Basemen (KTB) adalah angka persentase perbandingan antara luas tapak
basemen dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana
tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
Keterangan Rencana Kabupaten/Kota adalah informasi tentang persyaratan tata bangunan
dan lingkungan yang diberlakukan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota pada lokasi tertentu.

425
Ketinggian Bangunan adalah jumlah lapis bangunan yang dihitung dari permukaan tanah atau
dari lantai dasar bangunan.
Kondominium adalah Rumah Susun Komersial yang dibangun dan dijual kepada masyarakat
kelas menengah-atas di daerah perkotaan untuk dijadikan hunian. Kondominium meskipun
bentuknya hampir sama dengan Apartemen, namun memiliki perbedaan, yaitu Apartemen
dibangun untuk disewakan, sedangkan Kondominium dibangun untuk dihuni oleh
pemiliknya.
Kondominium Hotel atau Kondotel adalah Kondominium yang juga berungsi sebagai Hotel,
di mana masyarakat dapat membeli unit kamar hotel perti layaknya membeli unit
Kondominium, dan selanjutnya pemilik kamar hotel tersebut dapat menempatinya sendiri
atau disewakan kepada Pengunjung hotel bekerja sama dengan pengelola hotel. Kondotel
biasanyadibangun di daerah parwisata.
Konsolidasi Tanah adalah penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dalam usaha penyediaan tanah
untuk kepentingan pembangunan perumahan dan permukiman guna meningkatkan kualitas
lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan partisipasi aktif masyarakat.
Kontraktor adalah perusahaan yang memiliki fokus usaha di bidang bangunan rumah atau
bangunan gedung lainnya.
Kontrak Kerja Konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum
antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyeleng garaan pekerjaan konstruksi.
Kredit Pemilikan Apartemen atau KPA adalah fasilitas kredit yang diter bitkan oleh
Kreditur Asal untuk membeli unit apartemen (strata title) yang siap huni. Selain apartemen,
KPA juga ditujukan untuk unit rumah susun, kondominium, dan kondotel.
Kredit Pemilikan Rumah atau KPR adalah fasilitas kredit yang diterbitkan oleh Kreditur
Asal untuk membeli rumah tapak (landed house) yang siap huni.
Kreditur Asal adalah setiap Bank atau lembaga keuangan yang mempunyai Aset Keuangan
berupa Piutang KPR termasuk hak agunan yang melekat bersamanya.
Kumpulan Piutang adalah keseluruhan Aset Keuangan yang dibeli oleh Penerbit Efek
Beragun Aset (Penerbit EBA) dari Kreditur Asal.
Laik Fungsi adalah suatu kondisi bangunan gedung yang memenuhi persyaratan
administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung yang ditetapkan.
Lingkungan Hunian adalah bagian dari kawasan permukiman yang terdin atas lebih dari
satu satuan permukiman.

426
Lingkungan Rumah Susun adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas yang di
atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya, yang secara keseluruhan
merupakan kesatuan tempat pemu kiman.
Lingkungan Siap Bangun atau Lisiba adalah sebidang tanah yang fisiknya serta prasarana,
sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dengan
batas-batas kaveling yang jelas dan meru Pakan bagian dari kawasan siap bangun sesuai
rencana rinci tata ruang.
Masyarakat Berpenghasilan Rendah atau MBR adalah masyarakat yang mempunyai
keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh
satuan Rumah Susun Umum.
Menara Telekomunikasi adalah bangunan yang berfungsi sebagai penunjang jaringan
telekomunikasi yang desain/bentuk konstruksinya disesuaikan dengan keperluan jaringan
telekomunikasi.
Menara Telekomunikasi Khusus adalah menara yang berfungsi sebagai penunjang jaringan
telekomunikasi khusus.
Motel atau Motor Hotel adalah jenis penginapan (hotel) yang menyediakan fasilitas khusus
untuk kendaraan bermotor. Motel juga berarti sejenis akomodasi yang biasanya terdapat di
antara dua kota besar, tempat para pengendara mobil dapat beristirahat sesudah perjalanan
jauh, dan baru meneruskan perjalanannya pada keesokan harinya, di mana mobil pemilik
dapat diparkir di dekat kamar motel.
Nilai Jual Objek Pajak, atau NJOP, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi
jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual-beli, NJOP
ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan
baru, atau NJOP pengganti.
Nilai Perbandingan Proporsional atau NPP (dalam kaitan dengan Rumah Susun) adalah
angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang
bersangkutan terhadap jumlah nilai susun secara keseluruhan pada waktu pelaku
pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan
untuk menentukan harga jualnya.
Notaris adalah Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta autentik dan
kewenangan lainnya sesuai UU 30/2004 tentang Jabatan Notaris.
Obligasi (Bond) adalah surat berharga berbentuk surat utang jangka menengah dan jangka
panjang (di atas satu tahun) yang dapat dialihkan dan dijual di pasar modal. Obligasi mirip
427
dengan Commercial Paper (CP) karena sama-sama berbentuk surat utang, namun jangka
waktu keduanya berbeda Obligasi berjangka waktu di atas satu tahun, sedangkan CP
berjangka waktu di bawah satu tahun.
Pajak Air Tanah adalah termasuk pajak daerah yang dikenakan atas peng ambilan dan/atau
pemanfaatan air tanah (air bawah tanah).
Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atau PBB ada lah pajak atas bumi
dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau
Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan
pertambangan. PBP merupakan salah satu jenis pajak daerah yang diatur dalam UU 28/2009
tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Pajak Daerah adalah kontribusi wajib kepada Daerah yang terutang oleh orang pribadi atau
badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang, dengan tidak mendapatkan
imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan Daerah bagi sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat.
Panduan Rancang Kota (Urban Design Guide Lines/UDGL) atau Rencana Tata Bangunan
dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu kawasan untuk
mengendalikan pemanfaatan ruang yang memuat rencana program bangunan dan lingkungan,
rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana,
dan pedoman pengendalian pelaksanaan.
Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT adalah pejabat umum (Notaris) yang diberi
wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah,
dan akta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
Pelaksana Konstruksi adalah penyedia jasa orang perseorangan atau badan usaha yang
dinyatakan ahli dan profesional di bidang pelaksanaan jasa konstruksi yang mampu
menyelenggarakan kegiatannya untuk mewujudkan suatu hasil perencanaan menjadi bentuk
bangunan atau bentuk fisik lain.
Pelestarian adalah kegiatan perawatan, pemugaran, serta pemeliharaan bangunan gedung
dan lingkungannya untuk mengembalikan keandalan bangunan tersebut sesuai dengan aslinya
atau sesuai dengan keadaan menurut periode yang dikehendaki.
Pemanfaatan Bangunan gedung adalah kegiatan memanfaatkan bangunan Gedung sesuai
dengan fungsi yang telah ditetapkan, termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan
pemeriksaan secara berkala.

428
Pembiayaan adalah setiap penerimaan yang perlu dibayar kembali dan/ atau setiap
pengeluaran yang akan diterima kembali untuk kepentingan penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman, baik yang berasal dari dana masyarakat, tabungan perumahan, maupun
sumber dana lainnya.

Pembiayaan Primer Perumahan secara sederhana dapat diartikan sebagai kredit atau
pembiayaan perumahan (misalnya lewat KPR) yang dilakukan oleh Bank atau LKBB secara
langsung kepada masyarakat selaku debitur/ konsumen perumahan.
Pembiayaan Sekunder Perumahan adalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana
jangka menengah dan/atau panjang kepada lembaga keuangan penerbit kredit dengan
melakukan sekuritisasi.
Pemberi Fidusia adalah orang perseorangan atau korporasi pemilik Benda yang menjadi
objek Jaminan Fidusia.
Pemborong adalah orang atau usaha perseorangan yang memiliki focus usaha di bidang
pembangunan rumah.
Penerima Fidusia adalah orang perseorangan atau korporasi yang mempunyai piutang yang
pembayarannya dijamin dengan Jaminan Fidusia.
Pembongkaran adalah kegiatan membongkar atau merubuhkan seluruh atau sebagian
bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya.
Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan
sarananya agar selalu laik fungsi.
Pemeriksaan Berkala adalah kegiatan ppemeriksaan keandalan seluruh atau sebagian
bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya dalam
tenggang waktu tertentu guna menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung. Pemilik
Bangunan Gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang atau perkumpulan yang
menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan gedung
Pemilik Rumah Susun adalah perseorangan atau badan hukum yang memiliki satuan rumah
susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
Pendanaan adalah penyediaan sumber daya keuangan yang berasal dari anggaran
pendapatan dan belanja negara, anggaran pendapatan dan belanja daerah, dan/atau sumber
dana lain yang dibelanjakan untuk penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
Pengawas Jasa Konstruksi adalah penyedia jasa orang perseorangan atau badan usaha yang
dinyatakan ahli yang profesional di bidang pengawasan jasa konstruksi yang mampu
429
melaksanakan pekerjaan pengawasan sejak awal Pelaksanaan pekerjaan konstruksi sampai
selesai dan diserahterimakan.
Penghuni Rumah Susun adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan rumah
susun.
Pengkaji Teknis Bangunan Gedung adalah seorang atau sekelompok ahli/ badan yang
bertugas mengkaji Laik Fungsi bangunan gedung dalam segala aspek teknisnya dan memiliki
izin pelaku teknis bangunan dari pemerintah daerah.
Penyelenggaraan Bangunan Gedung adalah kegiatan pembangunan yang meliputi proses
perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian, dan
pembongkaran.
Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah kegiatan perencanaan,
pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian, termasuk di dalamnya pengembangan
kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat yang terkoordinasi
dan terpadu.
Perantara Perdagangan Properti atau Broker Properti adalah seseorang yang memiliki
keahlian khusus di bidang properti yang dibuktikan dengan sertifikat yang diterbitkan oleh
lembaga sertifikasi yang terakreditasi.
Peraturan Zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang
dan ketentuan pengendaliannya serta disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang
penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang
Perhimpunan Penghuni adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri atas para penghuni.
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) adalah kesepakatan melakukan jual-beli rumah
yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia rumah
yang diketahui pejabat yang berwenang.
Perjanjian Pengikatan Jual-Beli adalah sebuah perjanjian pengikatan antara dua pihak, di
mana satu pihak bersepakat menjual dan pihak lainnya bersepakat membeli.
Permohonan Izin Mendirikan Bangunan-Penggunaan Bangunan (PIMB-PB) adalah
Permohonan untuk memperoleh Izin Mendirikan Bangunan dan Izin Penggunaan Bangunan.
Permohonan Kelayakan Menggunakan Bangunan (PKMB) yang selanjutnya disingkat
PKMB adalah permohonan untuk mendapatkan keterangan kelayakan menggunakan
bangunan.
Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih Man satu satuan
perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang
kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.
430
Permukiman Kumuh adalah permukiman yang tidak layak huni karena ketidakteraturan
bangunan, tingkat kepadatan bangunan yang tinggi, dan kualitas bangunan serta sarana dan
prasarana yang tidak memenuhi syarat.
Perpetakan atau Kaveling adalah bidang tanah yang ditetapkan ukuran dan batas-batasnya
sebagai satuan-satuan yang sesuai dengan rencana kota.
Persetujuan Rencana Teknis Bongkar adalah persetujuan yang diberikan oleh Pemerintah
Daerah kepada Pemilik bangunan gedung atas perenca teknis untuk membongkar atau
merubuhkan seluruh atau sebagian be ngunan gedung.
Persyaratan Administratif adalah persyaratan mengenai perizinan usah dari perusahaan
pembangunan perumahan, izin lokasi dan/atau peruntuk annya, perizinan mendirikan
bangunan (IMB), serta izin layak huni yang diatur dengan peraturan perundang-undangan dan
disesuaikan dengan kebutuhan dan perkembangan.
Persyaratan Teknis adalah persyaratan mengenai struktur bangunan, keamanan,
keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain-lain yang ber hubungan dengan rancang
bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan, yang diatur dengan
peraturan perundang-undangan serta disesuaikan dengan kebutuhan dan perkembangan.
Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik di perkotaan
maupun perdesaan, yang dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya
pemenuhan rumah yang layak huni.
Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas
pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman,
pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan
kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta
per masyarakat
Perumahan Kumuh adalah perumahan yang mengalami penurunan kualitas fungsi sebagai
tempat hunian.
Perumahan Skala Besar adalah perumahan yang direncanakan secara menyeluruh dan
terpadu yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap.
Peruntukan Karya Pekantoran (Kkt) adalah jenis peruntukan tanah lokasi yang dapat
didirikan bangunan Kantor/Perkantoran atau sejenisnya
Peruntukan Karya Perdagangan (Kpd) adalah jenis peruntukan ta lokasi yang dapat
didirikan bangunan Toko/Pertokoan atau sejenisnya.
Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau Perusahaan Broker Properti adalah badan usaha
yang menjalankan kegiatan sebagai perantara jual-beli, perantara sewa-menyewa, kegiatan penelitian

431
dan pengkajian, pemasaran, serta konsultasi dan penyebaran informasi yang berkaitan dengan properti
berdasarkan perintah permberi tugas yang diatur dalam perjanjian tertulis.

Pondok Boro adalah bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai
perorangan atau koperasi buruh atau koperasi karyawan yang khusus diperuntukkan bagi para buruh
tidak tetap atau para pekerja sektor informal berpenghasilan rendah.

Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik hunian yang memnuhi standar tertentu untuk kebutuhan
bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman.

Premi Asuransi adalah biaya asuransi yang harus dibayar pemegang polis dalam jangka waktu
tertentu sesuai kesepakatan dalam kontrak asuransi. Jenis asuransi yang terkait dengan KPR adalah
Asuransi Jiwa Kredit dan Asuransi Kerugian.

Properti adalah harta berupa tanah/ atau bangunan serta sarana dan prasarana lain yang merupakan
bagian tidak terpisahkan dari tanah atau bangunan tersebut.

Provisi adalah uang jasa komisi pencairan kredit yang besarnya sekitar 1% dari uumlah kredit yang
disetujui (limit kredit).

Rencana Penyediaan Keveling Tanah adalah penyedian sebidang tanah yang dibagi dengan ukuran
tertentu yng disiapkan sebagai dasar kebutuhan prasarana, sarana, dan utilitas umum untuk
perumahan.

Rencna Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten/kota adalah hasil perencanaan tata ruang wilayah
kabupaten/kota yang telah ditetapkan dengan peraturan daerah.

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah penjabaran dari RTRW ke dalam rencana detail
kawasan.

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan (RDTRKP) adalah penjabaran dari Rencana Tata
Ruang Wilayah kabupaten/kota ke dalam rencana pemanfaatan kawasan perkotaan.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu kawasan
untuk mengendalikan pemanfaatan ruang yang memuat rencana program bangunan dan lingkungan,
rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan
pedoman pengendalian pelaksanaan.

Residential Hotel (Hotel Peristirahatan) adalah hotel untuk tempat peristirahatan yang berlokasi di
daerah psgunubgan (mountain hotel) atau di tepi pantai (beach hotel), di tepi danau (lake hotel), atau
di tepi aliran sungai (river hotel). Resort hotel terutama diperuntukkan bagi keluarga yang ingin
beristirahat pada hari-hari libur atau bagi mereka yang ingin berekreasi.

Restribusi Daerah, adalah pungutan Daerah sebagai pembayaran atas jasa atau pemberian izin
tertentu yang khusus disediakan dan/ atau diberikan oleh Pemerintah Daerah untuk kepentingan orang
pribadi atau Badan.

Ruang Terbuka Hijau adalah area memanjang/ jalur dan/ atau mengelompok, yang penggunaannya
lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alami maupun yang sengaja
ditanam.

432
Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana
pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.

Rumah Deret adalah beberapa rumah yang satu atau lebih dari sisi bangunannya menyatu dengan sisi
satu atau lebih bangunan lain atau rumah lain, tetapi masing-masing mempunyai kaveling sendiri.

Rumah Khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.

Rumah Komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan mendapatkan keuntungan.

Rumah Kos adalah rumah yang memiliki unit-unit kamar yang dapat disewa secara bulanan oleh
mahasiswa, siswa, karyawan swasta, atau pegawai negeri. Rumah kos ada yang hanya menyediakan
fasilitas inap, dan ada yang pula yang menawarkan fasilitas makan-minum tiga kali sehari. Rumah
Kos banyak didirikan didekat kampus, sekolah, kantor, pabrik, pusat bisnis, atau pusat perbelanjaan.

Rumah Layak Huni adalah rumah yang memenuhi persyaratan keselamatan bangunan, dan
kecukupan minimum luas bangunan, serta kesehatan penghuni.

Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian
dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/ atau pegawai negeri.

Rumah Umum adalah rumah uang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi
masyarakat berpenghasilan rendah.

Rumah Sewa atau Rumah Kontrakan adalah rumah milik pribadi yang disewakan kepada umum
secara bulanan atau tahunan berdasarkan kontrak/perjanjian sewa.

Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal
maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama.

Rumah Susun Dinas adalah rumah susun negara yang dimiliki negara uang berfungsi sebagai tempat
tinggal atau hunian untuk menunjang pelaksanaan tugas pejabat dan atau pegawai negeri beserta
keluarganya.

Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah
bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah dan berpenghasilan rendah, yang pembangunannya
mendapatkan kemudahan dan bantuan pemerintah dan/ atau pemerintah daerah. Contohnya Rusunawa
dan Rusunami.

Rumah Susun Khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
khusus. Contohnya rumah sakit, asrama haji, wisma atlet.

Rumah Susun Negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat
tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau
pegawai negeri.

Rumah Susun Komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan
keuntungan. Contohnya apartemen, kondominium, kondotel.

433
Rumah Swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya masyarakat.

Rumah Tapak (landed house) adalah unit rumah yang bangunannya menapak langsung dengan
tanah. Dengan kata lain, Rumah Tapak memiliki makna yang berlawanan dengan unit Rumah Susun
(strata title), sehingga Rumah Tapak disebut juga non-strata title rumah Tapak ada yang tergolong
Rumah Sederhana ,Rumah Menengah, dan Rumah Mewah.

Rumah Tunggal adalah rumah yang mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan
tidak dibangun tepat pada batas kaveling.

Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi mendukung penyelenggaraan dan
pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.

Satuan Rumah Susun (Sarusun) adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara
terpisah sebagai tempat hunian, dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

Sekuritisasi adalah transformasi aset yang tidak likuid menjadi aset yang likuid dengan megalihkan
aset keuangan berupa Puitang KPR dari lembaga keuangan penerbit KPR kepada Perusahaan
Pembiayaan Sekunder Perumahan untuk kemudian dijadikan surat berharga berupa EBA yang dapat
diperdagangkan di pasar modal.

Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun adalah tanda bukti kepemilikan atas Sarusun di atas
tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan
atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. SHM-Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di
Kabupaten/ Kota, serta dapat dijadikan jaminan utang dengan di bebani Hak Tanggungan.

Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun adalah tanda bukti kepemilikan
atas Sarusun di atas barang milik negara/ daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.
SKBG-Sarusun diterbitkan oleh Pemerintah Daerah melalui Dinas Bangunan. SKBG-Sarusun juga
dapat dijadikan jaminan utang dengan di bebani jaminan Fidusia.

Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung atau SLF adalah sertifikat yang diberikan oleh
Pemerintah Daerah terhadap bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi
persyaratan kelainan fungsi berdasarkan hasil mloeneruksaab kelaikan fungsi. Bangunan gedung
sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan.

Sertifikat Layak Huni adalah sertifikat yang diterbitkan. Untuk bangunan setelah bangunan selesai
dilaksanakan sesuai IMB dan telah memenuhi persyaratan djbgsj perlengkapan bangunan. sertifikat
Layak Huni merupakan hasil dari permohonan izin Penggunaan Bangunan (IPB) dan Kelayakan
Menggunakan Bangunan (KMB).

Sistem Proteksi Pasif adalah suatu sistem proteksi kebakaran pada bangunan gedung yang berbasis
pada desain struktur dan asmrsutejsmfur sehingga bangunan gedung itu sendiri secara struktural stabil
dalam waktu tertentu dan dapat menghambat penjalaran api serta panas bila terjadi kebakaran.

Special Purpose Vehicle (SPV) adalah perseroan terbatas yang ditunjuk oleh lembaga keuangan
penerbit KPR yang khusus didirikan untuk membeli Aset Keuangan milik penerbit KPR dan
menerbitkan Efek Beragun Aset (EBA).

Strata Title adalah istilah bahasa Inggris yang maknanya sama dengan hak atas unit bangunan
bersusun, baik yang difungsikan untuk hunian (seperti rumah susun/apartemen) maupun untuk non

434
hunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan). Namun, dalam praktiknya istilah ―strata
title‖ di Indonesia sering kali diidentikkan dengan unit rumah susun, apartemen, kondominium,
kondotel, rusunawa, atau rusunami. Sedangkan yang dimaksud ―Non-strata title‖ adalah rumah tapak,
yaitu unit rumah yang menapak dengan tanah.

Sumur Resapan Air Hujan adalah sistem resapan buatan yang dapat menampung air hujan akibat
dari adanya penutupan permukaan tanah oleh bangunan gedung dan prasarananya, yang disalurkan
melalui atap, lupa talang maupun saluran, dapat berbentuk sumur, kolam dengan resapan, saluran
berpori, dan sejenisnya.

Superblok adalah suatu kawasan urban yang dirancang secara terpadu (integrated development),
berdensitas cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed-use).

Surat Bukti kepemilikan Bangunan Gedung atau SBKBG adalah surat keterangan yang diberikan
oleh Pemerintah Daerah kepada Pemilik bangunan gedung berdasarkan IMB dan telah memiliki SLF
sesuai persyaratan administratif dan teknis yang berlaku.

Surat Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah atau SIPPT adalah dokumen yang diterbitkan oleh
gubernur, bupati / walikota untuk pemanfaatan bidang tanah dengan batas minimum luas tertentu
sebagai pengendalian peruntukan lokasi. di provinsi DKI Jakarta, izin semacam ini dinamakan Surat
Izin Penyuntikan dan Penggunaan Tanah. SIPPT di DKI Jakarta, dikhususkan untuk penggunaan
tanah bagi bangunan apabila kepemilikan tanahnya memiliki luas 5000 m2 atau lebih.

Surat Izin Penggunaan Air Tanah atau SIPA adalah surat izin yang dikeluarkan oleh Pemerintah
Daerah kabupaten/kota untuk pemanfaatan air tanah dan prasarana pada cekungan air tanah.
Penggunaan air tanah terdiri atas ―pemakaian air tanah‖ (untuk non bisnis) dan ―pengusahaan air
tanah‖ (untuk kepentingan bisnis).

Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti atau SIU-P4 adalah surat izin
untuk melaksanakan kegiatan perantara perdagangan properti.

Surat Partisipasi adalah bukti kepemilikan secara proporsional atas kumpulan piutang yang dimiliki
bersama para pemodal yang diterbitkan oleh penerbit EBA.

Surat Utang adalah bukti utang yang dikeluarkan oleh penerbit EBA yang memberikan hak kepada
pemegangnya untuk memperoleh pembayaran sebagai pemodal.

Tanah-Bersama (dalam kaitan dengan Rumah Susun) adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa
untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri
rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.

Tanah Kaveling adalah tanah yang berasal dari tanah induk yang dibagi bagi menjadi unit/kaveling
berukuran lebih kecil yang siap untuk dibangun. tanah Kaveling ada yang berlokasi didalam komplek
perumahan, dan ada pula yang berlokasi diluar perumahaan. Tanah Kaveling berbeda dengan ―tanah
mentah‖ sebab tanah Kaveling sudah mengalami proses pembersihan dan perataan lahan agar siap
bangun.

Tanah Mentah adalah tanah yang belum mengalami proses pembersihan dan perataan (land-
clearing) sehingga belum bisa digolongkan tanah kaveling bangun.

435
Tim Ahli Bangunan Gedung adalah tim yang terdiri atas para ahli yang terkait penyelenggaraan
bangunan gedung yang bertugas memberikan pertimbangan teknis dalam proses penelitian dokumen
rencana teknis dengan masa penugasan terbatas. Juga bertugas memberikan masukan dalam
penyelesaian masalah penyelenggaraan bangunan gedung tertentu yang susunan anggotanya ditunjuk
secara kasus per kasus disesuaikan. Dengan kompleksitas bangunan gedung tertentu tersebut.

Tunai Keras (Hard Cash) adalah cara pembayaran rumah dimana pembeli membayar lunas didepan.
Selain Tunai-Keras juga ada pembayaran Tunai-Bertahap dan KPR/KPA. Tunai-Bertahap adalah cara
pelunasan secara angsuran tanpa dikenai bunga, sedangkan KPR/KPA harus dilunasi secara bertahap
plus bunga.

Utilitas Umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.

Vila atau rumah Peristirahatan adalah tempat tinggal sekaligus tempat berlibur, pada umumnya
terletak di luar daerah keramaian seperti di pinggiran kota, di daerah pegunungan, di tepi pantai, dan
di daerah-daerah pariwisata. Vila biasanya hanya ditempati pada saat-saat tertentu, seperti pada saat
liburan akhir pekan, liburan musim panas, dan pada momen-momen tertentu. Vila ada yang dihuni
sendiri oleh pemiliknya, dan ada pula yang disewakan kepada orang lain.

Wali Amanat adalah pihak uang mewakili kepentingan Pemodal dalam transaksi sekuritisasi yang
terdaftar di Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan.

436
 DAFTAR SINGKATAN

AABI = Asosiasi Aspal Beton Indonesia

ADR = Alternative Dispute Resolution

AJB = Akta Jual Beli

AKAINDO = Asosiasi Kontraktor Air Indonesia

AKI = Asosiasi Kontraktor Indonesia

AKLI = Asosiasi Kontraktor Listrik dan Mekanikal Indonesia

AMBI = Asosiasi Masyarakat Baja Indonesia

AMDAL = Analisis Mengenai Dampak Lingkungan

APBD = Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah

APBN = Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

APERSI = Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh

Indonesia

APHT = Akta Pemasangan Hak Tanggungan

APJK = Asosiasi Perusahaan Jasa Konstruksi

APPAKSI = Asosiasi Perusahaan Pengelola Alat Berat / Alat Konstruksi

Indonesia

APRINDO = Asosiasi Penjualan ritel Indonesia

APS = Alternatif Penyelesaian Sengketa

APU = Akta Pengakuan Utang

AREBI = Asosiasi Real Estate Broker Indonesia

AS = Amerika Serikat

ASTTATINDO = Asosiasi Tenaga Teknik Ahli dan Terampil Indonesia

ATAKSI = Asosiasi Tenaga Ahli Konstruksi Seluruh Indonesia

BAKTI = Badan Arbitrase Perdagangan Berjangka Komoditi

BAPEPAM-LK = Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan

BAPERTARUM = Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan

417
BAPMI = Badan Arbitrase Pasar Modal Indonesia

BAPPEBTI = Badan Pengawas Perdagangan Berjangka Komoditi

BEI = Bursa Efek Indonesia

BI = Bank Indonesia

BINUS PP = Bina Usaha dan Pendaftaran Perusahaan

BLU = Badan Layanan Umum

BLU-PPP = Badan Layanan Umum-Pusat Pembiayaan Perumahan

BPHTB = Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

BPN = Badan Pertanahan Nasional

BPPN = Badan Penyehatan Perbankan Nasional

BPUT = Badan Pertimbangan Urusan Tanah

BSKJK = Badan Sertifikasi Keterampilan Jasa Konstruksi

BTN = Bank Tabungan Negara

BUMN = Badan Usaha Milik Negara

BUMD = Badan Usaha Milik Daerah

BUN = Bendahara Umum Negara

CAR = Capital Adequacy Ratio

CBD = Central Business District

CP = Commercial Paper

CPF = Central Providence Fund

DAK = Dana Alokasi Khusus

DARING = Dalam Jaringan

DIRE = Dana Investasi Real Estat Ditjen

AHU = Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum

DJKN = Direktorat Jenderal Kekayaan Negara

DKI = Daerah Khusus Ibukota

DP = Down Payment

DPR = Dewan Perwakilan Rakyat

418
DPU = Dinas Pekerjaan Umum

DSS = Daerah Sempadan Sungai

EBA = Efek Beragun Aset

EBA-KIK = Efek Beragun Aset-Kontrak Investasi Kolektif

EBA-SP = Efek Beragun Aset-Surat Partisipasi

FLPP = Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan

GABPEKNAS = Gabungan Perusahaan Kontraktor Nasional

GAPENSI = Gabungan Pelaksana Konstruksi Nasional Indonesia

GAPENRI = Gabungan Perusahaan Nasional Rancang Bangun Indonesia

GSB = Garis Sempadan Bangunan

GSJ = Garis Sempadan Jalan

HAKI = Himpunan Ahli Konstruksi Indonesia

HAVEI = Himpunan Ahli Value Engineering

HDB = Housing Development Board

HGB = Hak Guna Bangunan

HGU = Hak Guna Usaha

HPJI = Himpunan Pengembangan Jalan Indonesia

HIPTASI = Himpunan Profesi Tenaga Konstruksi Indonesia

HITAKI = Himpunan Tenaga Ahli Konstruksi Indonesia

HMETD = Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu

IHSG = Indeks Harga Saham Gabungan

IKAPRI = Ikatan Analis Properti Indonesia

IMB = Izin Mendirikan Bangunan Gedung

INI = Ikatan Notaris Indonesia

IP = Izin Pendahuluan

IPO = Initial Public Offering

IPTB = Izin Pelaku Teknis Bangunan

IPB = Izin Penggunaan Bangunan

419
IQSI = Ikatan Quantity Surveyor Indonesia

IUPP = Izin Usaha Pusat Perbelanjaan

IUPM = Izin Usaha Pasar Modern

IUP2T = Izin Usaha Pengelolaan Pasar Tradisional

IUTM = Izin Usaha Toko Modern

JABODETABEK = Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi

KAS1BA = Kawasan Siap Bangun

KDB = Koefisien Dasar Bangunan Hijau

KDH = Koefisien Daerah

KEPPRES = Keputusan Presiden

KIK = Kontrak Investasi Kolektif

KIK-EBA = Kontrak Investasi Kolektif-Efek Beragun Aset

KIN = Karya Industri

KIMPRASWIL = Pemukiman dan Prasarana Wilayah

KK = Kartu Keluarga

KKt = Peruntukan Karya Perkantoran

KLB = Koefisien Lantai Bangunan

KMB = Kelayakan Menggunakan Bangunan

KMK = Keputusan Menteri Keuangan

KONDOTEL = Kondominium Hotel

KPA = Kredit Pemilikan Apartemen

KPd = Peruntukan Karya Perdagangan

KPG = Karya Pergudangan

KPKNL = Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang

KPR = Kredit Kepemilikan Rumah

KPRS = Kredit Pembangunan Rumah Swadaya

KPRSH = Kredit Kepemilikan Rumah Sederhana Sehat

KSEI = PT Kustodian Sentral Efek Indonesia

420
KTA = Kredit Tanpa Agunan

KTB = Koefisien Tapak Basemen

KTP = Kartu Tanda Penduduk

KUHAP = Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana

KUHP = Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

KUH Perdata = Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

LISIBA = Lingkungan Siap Bangun

LKBB = Lembaga Keuangan Bukan Bank

LPJK = Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi

LTV = Loan To Value

MBA = Masyarakat Berpenghasilan Atas

MBM = Masyarakat Berpenghasilan Menengah

MBR = Masyarakat Berpenghasilan Rendah

MBS = Mortgage Backed Securities

MENKEU = Menteri Keuangan

MENKIMPRASWIL = Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah

MENKUMHAM = Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia

MENPERA =Menteri Perumahan Rakyat

MI =Manajer Investasi

MLM =Multi Level Marketing

MOTEL =Motor Hotel

NJOP =Nilai Jual Objek Pajak

NJOP-PBB =Nilai Jual Objek Pajak-Pajak Bumi dan Bangunan

NJOPTKP =Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

NPP =Nilai Perbandingan Proporsional

NPWP =Nomor Pokok Wajib Pajak

OJK =Otoritas Jasa Keuangan

ORI =Obligasi Ritel Indonesia

421
PAM =Perusahaan Air Minum

PDAM =Perusahaan Daerah Air Minum

PBB =Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan

PBI =Peraturan Bank Indonesia

PDB =Produk Domestik Bruto

PDN =Perdagangan Dalam Negeri

PEFINDO =Pemeringkat Efek Indonesia

PEMDA =Pemerintah Daerah

PEMPROV =Pemerintah Provinsi

PERMENDAG =Peraturan Menteri Perdagangan

PERPRES =Peraturan Presiden

PHT =Penyempurna Hijau Taman

PIMB =Permohonan Izin Mendirikan Bangunan

PIMB-PB =Permohonan Izin Mendirikan Bangunan dan Penggunaan Bangunan

PKMB =Permohonan Kelayakan Menggunakan Bangunan

PKPU =Penundaan Kewajiban Menggunakan Bangunan

PLN =Perusahaan Listrik Negara

PMA =Penanaman Modal Asing

PMK =Peraturan Menteri Keuangan

PMDN =Penanaman Modal Dalam Negeri

PNBP =Penerimaan Negara Bukan Pajak

PN =Pengadilan Negeri

PNS =Pegawai Negeri Sipil

PP = Peraturan Pemerintah

PPA = Perusahaan Pengelola Aset

PPAT = Pejabat Pembuat Akta Tanah

PPP = Pusat Pembiayaan Perumahan

PPH = Pajak Penghasilan

422
PPJB = Perjanjian Pendahuluan Jual Beli

PPJB = Perjanjian Pengikatan Jual Beli

PPN = Pajak Pertambahan Nilai

PPnBM = Pajak Penjualan atas Barang Mewah

PPPSRS = Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

PPSP = Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan

PSU = Prasarana, Sarana, dan Utilitas

PT = Perseroan Terbatas

PUPN = Panitia Urusan Piutang Negara

PWC = Prwe Waterhouse Coopers

RAB = Rcncana Anggaran Bangunan

RAB = Rencana Anggaran Biaya

RDTR = Rencana Detail Tata Ruang

RDTRW = Rencana Detail Tata Ruang Wilayah

RDTRKP = Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan

REI = Real Estate Indonesia

REITs = ReaI Estate Investment Trust

RIT = Rumah Inti Tumbuh

RoI = Return on hwestment

RS = Rumah Sederhana

RSS = Rumah Sangat Sederhana

RSS = Rumah Sederhana Susun

RSH = Rumah Sederhana Sehat

RST = Rumah Sederhana Tapak

RTBL = Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

RTRW = Rencana Tata Ruang Wilayah

RUKAN = Rumah Kantor

RUKO = Rumah Toko

423
RUPO = Rapat Umum Pemegang Obligasi

RUPS = Rapat Umum Pemegang Saham

RUSUNAMI =Rumah Susun Sederhana Milik

RUSUNAWA =Rumah Susun Sederhana Sewa

SATKER =Satuan Kerja

SBKBG =Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung

SEBI =Surat Edaran Bank Indonesia

SHM =Sertifikat Hak Milik

SHM-SARUSUN =Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah Susun

SKBG-SARUSUN =Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun

SIBP =Surat Izin Bekerja Perencana

SPK =Surat Perintah Kerja

SPL =Surat Penyerahan Lapangan

SPPL =Surat Penunjukan Penggunaan Lahan

SIPPT =Surat Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah

SIPA =Surat Izin Penggunaan Air Tanah

SIUP =Surat Izin Usaha Perdagangan

SIUPJP =Surat Izin Usaha Perusahaan Jasa Penilaian

SIU-P4 =Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti

SKPP =Surat Keterangan Penghentian Pembayaran

SKPD =Surat Ketetapan Pajak Daerah

SKRD =Surat Ketetapan Retribusi Daerah

SLF =Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung

SMF =PT (Persero) Sarana Multigriya Finansial

SMF =Secondary Mortage Fund

SP =Surat Partisipasi

SPT =Surat Pajak Tahunan

SPOP =Surat Pemberitahuan Objek Pajak

424
SPPT =Surat Pemberitahuan Pajak Terutang

SPTPD =Surat Pemberithuan Pajak Daerah

SPV =Special Purpose Vehicle

SSTB =Surat Serah Terima Bangunan

STM =Sekolah Teknik Menengah

STPD =Surat Tagihan Pajak Daerah

STPW =Surat Tanda Pendaftaran Waralaba

STRD =Surat Tagihan Retribusi Daerah

SUN = Surat Utang Negara

SSPD = Surat Setoran Pajak Daerah

SSRD = Surat Setoran Retribusi Daerah

STUP = Sumbangan Tanah untuk Pembangunan

TAPERA = Tabungan Perumahan Rakyat

Thk = Terbuka

TDP = Tanda Daftar Perusahaan

TKA = Tingkat Ketahanan Api

TPBP = Tanah Pengganti Biaya Pembangunan

UDGL = Urban Design Guide Lines

UKL = Upaya Pengelolaan Lingkungan

ULI = Urban Land Institute

UMKM = Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah

UMR = Upah Minimum Regional

UP = Unit Penyertaan

UKL = Upaya Pengelolaan Lingkungan

UKM = Usaha Kecil dan Menengah

UPL = Upaya Pemantauan Lingkungan

URA = Urban Redevelopment Authority

UUPA = Undang-Undang Pokok Agraria

425
WBS = Wisma Besar WC = Water Closet

WDG = Wisma Dagang

WFL = Wisma Flat

WKC = Wisma Kecil

WKT = Wisma Kantor

WNA = Warga Negara Asing

WNI = Warga Negara lndonesia

WSD = Wisma Sedang

WSN = Wisma Susun

WTM = Wisma Taman

426
 DAFTAR ALAMAT SEKRETARIAT DPP DAN DPD REI

(PERSATUAN PERUSAHAAN REAL ESTAT INDONESIA)

www.reindonesia.org

DPP REI
Rukan Simprung Indah
J1. Teuku Nyak Arief No. 9B Kebayoran Lama
Jakarta Selatan 12210, Telp.: 021 72789105

DPD REI DKI JAKARTA

Rasuna Office Park (R.O.P) Unit E0-02
(Komp. Apartemen Taman Rasuna)
Jl. HR Rasuna Said Kav. Bl Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Jakarta Pusat

Rasuna Office Park (R.O.P) Unit E0-02
(Komp. Apartemen Taman Rasuna)
Jl. HR Rasuna Said Kav. B1 Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Jakarta Selatan

Rasuna Office Park (R.O.P) Unit EO-02
(Komp. Apartemen Taman Rasuna)
Jl. HR Rasuna Said Kav. B I Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Jakarta Timur

Rasuna Office Park (R.O.P) Unit EO-02
(Komp. Apartemen Taman Rasuna)
HR Rasuna Said Kav. B1 Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Jakarta Utara

Rasuna Office Park (R.O.P) Unit EO-02
(Komp. Apartemen Taman Rasuna)

427
Jl. HR Rasuna Said Kav. B1 Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Jakarta Barat

Rasuna Office Park (R.O.P) Unit E0-02
(Komp. Apartemen Taman Rasuna)
Jl. HR Rasuna Said Kav. Bl Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

Komisariat Urusan Bodetabek

Rasuna Office Park (R.O.P) Unit E0-02
(Komp. Apartemen Taman Rasuna)
J1. HR Rasuna Said Kav. B1 Kuningan, Jakarta 12960, Telp.: 021 9393504

DPD REI JAWA BARAT

Setrasari Mall Kav. B1/31, J1. Prof. Dr. Ir. Sutami, Bandung 40164
Telp.: 022 2007185

Komisariat Bogor Raya

Mall Cinere Lt. 3, J1. Cinere Raya No.1
Limo Cinere - Bogor, Telp.: 021 7545068

Komisariat Bekasi

Komp. Ruko Bekasi Mas Blok B No.18

J1. Ahmad Yani, Bekasi 17141, Telp.: 021 88950612

Komisariat Cirebon

Ciremai Raya No. 39 (Depan RS Bahagia), Cirebon

Telp.: 0231 3340411

Komisariat Tasikmalaya
d/a BTN Tasikmalaya, J1. Sutisna Sunjaya No. 101, Tasikmalaya
Telp.: 0265 334454

Komisariat Cianjur
Jl. Maleber No. 18 Cianjur - Jawa Barat, Telp.: 0263 267478

428
DPD REI JAWA TENGAH
Graha Sarana RE1 Jateng, Perum. Semarang Indah Blok C 8 No. 12 A
Semarang, Telp.: 024 7619407, e-mail: reijateng@yahoo.com

Komisariat Surakarta
Jl. Slamet Riyadi No. 330 A, Surakarta, Telp.: 0271 732121

Komisariat Pati
Jl. Bhakti No. 65 Kudus, Jateng, Telp.: 0291 432107

Komisariat Pekalongan
Jl. Kertijayan 696 Pekalongan, Telp.: 0285 434811

Komisariat Kedu/Magelang
Jl. Kendu Ombo a 60 Lembah Hijau, Magelang, Telp.: 0293 311392

Komisariat Banyumas
J1. Laksda Sudarso No. 94, Purwokerto, Telp.: 0281 640556

Komisariat Tegal
Jl. Kompol Suprapto, Perum Dhika Pesona, Estate Tegal, Telp.: 0283 3319331

DPD REI JAWA TIMUR

Graha REI Jawa Timur, Jl. Bedadung No. 2, Surabaya, Telp.: 031 S631275

Komisariat Jember
Mutiara Plaza Kav. 22, jl. Diponegoro, Jember, Telp.: 0331 334718

Komisariat Malang
Jl. R. Padji Suroso No. 2 A, Arjosari, Malang, Telp.: 0341 474749

Komisariat Pasuruan
Jl. Tengger No. 5 Pasuruan, Telp.: 0331 425610

429
Komisariat Madiun
Jl. Mayjend Sungkono No. 48, Madiun, Telp.: 0351 458021

DPD REI SUMATERA UTARA

JI. Kapten Muslim No. 111, Komp. Plaza Tata Blok B-30,
Medan 20123, Telp.: 061 8469978

DPD REI SULAWESI SELATAN

Jl. Timah Raya No. 2 Makassar, Ujung Pandang, Telp.: 0411 420945

DPD REI SUMATERA BARAT

Jl. Raya By Pass km. 9 Ruko Petak 6 No. 4
Teratak Panah Korong Gadang, Sumatra Barat, Telp.: 0751 495909

DPD REI KALIMANTAN SELATAN

Jl. Pramuka RT.12 No. 12B, Banjarmasin 70123, Telp.: 0511 3264115

DPD REI KALIMANTAN TIMUR

JI. Bawan No. 4 Lt. 2 Samarinda Kalimantan Timur, Telp.: 0541 7032587
e-mail: dpdreikaltim@yahoo.com

DPD REI RIAU

Komp. Perkantoran Sudirman Raya Blok C No. 5, J1. Jend Sudirman

Simpang Tiga Pekanbaru-Riau, Telp.: 0761 25347

DPD REI D.I. YOGYAKARTA

Jl. Timoho II No. 28 Muja Muju Umbul Harjo Yogyakarta, Telp.: 0274
514181

DPD REI SUMATERA SELATAN

430
J1. Dr. Cipto No. 35, Palembang, Telp.: 0711 358718

DPD REI LAMPUNG

Jl. Tamin Gg. Balai Desa No. 24-36, Bandar Lampung
Telp.: 0721 264712, e-mail: reilampung@yahoo.co.id

DPD REI BALI

Jl. Buluh Indah Gatot Subroto Barat, Denpasar, Bah, Telp.: 0361 410603

DPD REI SULAWESI UTARA

Jl. WR. Mongonsidi No. 88 B, Malalayang I Manado
Sulawesi Utara, Telp.: 0431 833819

DPD REI KALIMANTAN BARAT

Jl. Tanjungpura No. 218 Pontianak, Telp.: 0561 767343

DPD REI NANGROE ACEH DARUSSALAM

Jl. P. Nyak Makam No. 17, Depan Gedung BPKP
Banda Aceh, Telp.: 0651 7407623

DPD REI KALIMANTAN TENGAH

J1. Garuda No.11 Palangkaraya, Telp.: 0536 3230808

DPD REI NUSA TENGGARA BARAT

Kecubung No. 6 Gamang, Mataram
Nusa Tenggara Barat, Telp.: 0370 634680

DPD REI SULAWESI TENGGARA

J1. A. Yani Komplek BTN II Blok D No.14 Kendari – Sulawesi Tenggara, Telp.: 0401 395990

DPD REI SULAWESI TENGAH

431
JI. Emmy Saelan No. 17 Palu Sulawesi Tengah, Telp.: 0451 425662

DPD REI PAPUA

J1. Raya Abe-Sentani km.17, Wamena, Jayapura, Telp.: 0967 574077

DPD REI MALUKU

Sudirman, Batu Merah Puncak No. 88 Waxtel Agung Maluku, Telp.: 0911 347412

DPD REI JAMBI

Jl. lr. H. Juanda Ruko Bukit Mayang Blok A
No. 5 Jambi, Telp.: 0741 670233

DPD REI BENGKULU

Jl. Raya Mayjen Sutoyo Rukan No. 2
Tanah Patah Bengkulu 382, Telp.: 0736 7000243

DPD REI NUSA TENGGARA TIMUR

Jl. Jend Soeharto No. 119 A, Kupang
Nusa Tenggara Timur, Telp.: 0380 827366

DPD REI BANTEN

Gedung Ruko Kawasan Glodok Blok F, No. 16 Jl. Jend Sudirman
Kota Serang Baru, Serang, Banten, Telp.: 021 218803

DPD REI BANGKA BELITUNG

J1. Raya Koba km.14, Ruko No. 5 Pangkal Pinang
Kep. Bangka Belitung, Telp.: 0717 421274

DPD REI KHUSUS BATAM

Engku Putri, Komp. REI Office Park Batam Centre
Batam Kep. Riau, Telp.: 0778 468600

432
DPD REI MALUKU UTARA
Jl. Santo Pedro No. 11 Kel. Kalomata, Ternate
Maluku Utara, Telp.: 0921 3300999

DPD REI GORONTALO

Jl. Makassar No. 20, Kel. Bugis Kota Gorontalo,
Gorontalo, Telp: 0435 821356

DPD REI KEPULAUAN RIAU

Plaza Bintan Center, jl. D.I. Panjaitan km. IX Lt. 2 Blok Mayang
No.1 A, Tanjung Pinang, Kepulauan Riau, Telp.: 0771 28989

DPD REI SULAWESI BARAT

Jl. Banda No.73, Makassar, Sulawesi Barat Telp.: 0426 21187

433
 ASOSIASI PENGEMBANG PERUMAHAN DAN
PERMUKIMAN SELURUH INDONESIA
(APERSI)

DPP APERSI
Ketua Umum: Ir. Eddy Ganefo
Alamat: Gedung PT Waskita Karya,
Jl. M.T. Haryono Kav. 10 Lt. 1, Cawang, jakarta Timur 13340
Telp.: 021 612770,
Faks.: 021 8989898

Website: apersi.or.id
e-mail: info@apersi.or.id

DPD APERSI DKI JAKARTA

Ketua: Ir. H. Ari Tri Priyono
Alamat: Jl. Raya Lenteng Agung Barat No. 39, Lenteng Agung,
Jagakarsa Jakarta Selatan 12610
Telp.: 021 782 0444 - 70708717
Faks. 021 782 0444

e-mail: info@apersidki.or.id

Website: www.apersidki.or.id

DPD APERSI NANGGROE ACEH DARUSSALAM

Ketua: Sabri Badruddin, S.T.
Alamat: Jl. T. Iskandar No. 9 SP.BPKP, Lhambuk, Banda Aceh
Telp./Faks.: 0651 21659

DPD APERSI SUMATERA UTARA

Ketua: Timbangen Ginting, S.H.

434
Alamat: Ji. Ir. H. Juanda Baru No. A-7 Medan 20217
Telp.: 061 7351111
Faks.: 061 7357777

DPD APERSI SUMATERA BARAT

Ketua: Syafrial Kani, S.H.
Alamat: _11. f)r. Hatta No. 80 Anduring - Kuranji, Padang
Telp./Faks.: 0751 35487

DPD APERSI SUMATERA SELATAN

Ketua: H. Abbas Minen

Alamat: Jl. Cipto No. 37 Palembang, Sumatra Selatan

Telp.: 0711 712963/320179

DPD APERSI RIAU

Ketua: Herwanto, Amd.

Alamat: Jl. Jend Sudirman
Komplek Simpang Tiga Business Centre No. 8B, Pekanbaru Riau 28282

Telp.: 0761 7039781

Faks.: 0761 29119

e-mail: apersi_riaupyahoo.cold

DPD APERSI KEPULAUAN RIAU

Ketua: Hotben Purba

Alamat: Kompl. Eden Park Blok E No. 8, Batam Centre, Batam Telp.: 0778
478551
Faks.: 0778 478552
DPD APERSI JAMBI

Ketua: Novrizal, S.H.

Alarnat: J1. Pattimura No. 32B Kel. Rawasari, Kec. Kota Baru Jambi

435
Telp.: 0741 669701 Wulan: 0741 65742
Faks.: 0741 669701

DPD APERSI LAMPUNG

Ketua: Hasan Merawi, S.H.
Alamat: ji. Way Mesuji No. 42, Pahoman, Bandar Lampung 35213
Telp.: 0721 260305
Faks.: 0721 260304

DPD APERSI BANTEN

Ketua: Vidi Surfiadi, S.H.
Alamat: Tangerang City Office Park Blok F No. 29 jendral Sudirman Cikokol, Tangerang
Telp.: 021 55782526/29
Faks.: 021 55782358

DPD APERSI JAWA BARAT

Ketua, Hj. Ainoor Kardiman
Alamat: J1. Parakan Ayu II No. 5 Buah Batu, Bandung, Jawa Barat 40266
Telp.: 022 7565788, 70093516
Faks.: 022 7505526

DPD APERSI JAWA TENGAH

Ketua: Wisnu Buwono Bsc.IT., MBA, Fin.
Alamat: J1. Pamularsih No. 42-44, Semarang (Telp./Faks.: 024 7620963)
Jl. Sultan Agung 104 G-H, Semarang (Telp./Faks.: 024 8312470)

DPD APERSI JAWA TIMUR

Ketua: H. Nurhadi, S.E.
Alamat: J1. Manunggal Kebon Sari Kencana, Ruko Kebon Sari Regency Blok A No. 9 -
Surabaya, jawa Timur
Telp.: 031 8284949

436
Faks.: 031 8274949

DPD APERSI KALIMANTAN BARAT

Ketua: Drs, Nicodemus Siregar
Alarnat: Jl. Dr. Sutomo Na. 47 Pontlimak

Telp.: 0561 742841

Faks.: 0561 74364/735960

DPD APERSI KALIMANTAN TIMUR

Ketua: Ibu Sri Suko
Alamat: Jl. Syarifuddin Yoes No. 25 RT. 93 kel. Sepinggan Balikpapan, Kaltim 7611
Telp./Faks.: 0542 872996

DPD APERSI BALI

Ketua: Drs. I Ketut Sugita
Alamat: Jl. Tukad Pakerisan Gang XX B. No. 8, Denpasar, Bali
Telp. : 0361 414104/418422
Faks. : 0361 418421-22

DPD APERSI SULAWESI SELATAN

Ketua : lr. Ahmad Irianto
Alamat : Wisrna Kalla Lt. 4 Jl. Dr. Samratulangi, Makassar
Telp. : 0411 837416/855881, Tika: 0411 8111245
Faks. : 0411 833083

DPD APERSI SULAWESI UTARA

Ketua: Dorce Kalesaran
Alarnat: Mega Smart VI No. 1 Jl. Boulevard Manado - Sulawesi Utara
Telp.: 0431 8881161
Faks.: 0431 8881161

DPD APERS1 NUSA TENGGARA TIMUR (NTT)

Ketua: Bernard J. Elim

437
Alamat: Jl. Jendral Sudirman Lt. 2 No.19, Kupang, N'TT
Telp./Faks.: 0387 62586

438
 LEMBAGA PENGEMBANGAN JASA KONSTRUKSI (LPJK)

(Sumber: www.lpjk.org )

LPJK - NASIONAL
d/a Grha LPJKN Jl. Alteri Pondok Indah No. 82 Kebayoran Lama, Jakarta Selatan 12160
Telepon : 021 7231556, 7230827, 7234482 Faks.: 021 7396974
Website : http://www.lpjk.org e-mail: Ipjkn@lpjk.org

LPJK DAERAH
Nanggroe Aceh Darussalam
Komplek Perkim Kota : Banda Aceh
Telepon : 0651 42545 Faks. : 0651 42545 e-mail : aceh@lpjk.org

Sumatera Utara
Jl. Alfalah No. 22 Kota : Medan
Telepon : 061 7882086 Faks. : 061 7882086 e-mail : sumut@lpjk.org

Sumatera Barat
Jl. Taman Siswa No. 1 Kota : Padang
Telepon : 0751 7053631 Faks.: 0751 53631 e-mail : sumbar@lpjk.org

Riau

JI. Sumatera No. 25 Pekanbaru Kota : Pekan Baru

Telepon : 0761 21879 Faks. : 0761 46118 e-mail : riau@lpjk.org

Jambi
Jl. Prof. Sumantri Brojonegoro No. 45A Kota : Jambi
Telp.: 0741 64172 Faks.: 0741 64172, 64989 e-mail : jambi@lpjk.org

Sumatera Selatan
Jl. Manunggal II No. 8 Kota : Palembang

417
Telp.: 0711 352494, 358710 Faks.: 0711 372336 e-mail : sumsel@lpjk.org

Bengkulu
Jl. Mahakam IV No. 88A Kota: Bengkulu
Telepon : 0736 343037 e-mail : bengkulu@lpjk.org

Lampung
Jl. Wolter Mongonsidi No. 189 Pengajaran Kota : Bandar Lampung
Telp.: 0721 484680 Faks.: 0721 484680 e-mail : lampung@lpjk.org

DKI Jakarta
Jl. Pemuda Kav. 52 Rawamangun (Gedung ex Kanwil PU), Jakarta Timur
Telepon : 021 47868484 Faks.: 021 47882102 e-mail : jakarta@lpjk.org

Jawa Barat
Surapati Core, Blok J No. 19 Jl. P.H.H. Mustofa No. 39 - Cicaheum, Bandung
Telepon : 022 87241332 Faks.: 022 87241333 e-mail : jabar@lpjk.org

Jawa Tengah
Jl. Gubernur Budiono No. 9 (ex Kanwil PU) Semarang
Telepon : 024 8506365 Faks.: 024 8506364 e-mail : jateng@lpjk.org

DI Yogyakarta
J1. Malioboro No. 56 (ex Kanwil PU) Yogyakarta
Telepon : 0274 520035 Faks.: 0274 520035 e-mail: yogya@Ipjk.org

Jawa Timur
J1. Gayungsari X No. 27 Surabaya
Telepon : 031 8294107 Faks.: 031 8290249 e-mail : jatim@lpjk.org

Kalimantan Barat
jl. Imam Bonjol No.116, Gd. Cipta Karya Lt. 2 Pontianak
Telepon : 0561 583007-7079093

418
Faks. : 0561 583007 e-mail : kalbar@lpjk.org

Kalimantan Tengah
J1. Janah Jari No. 41 Palangka Raya
Telepon : 0536 3227632 - 3307548
Faks.: 0536 3227632 e-mail: kalteng@lpjk.org

Kalimantan Selatan
Jl. Jend. A. Yani km. 3,7 No. 8 A Kota : Banjarmasin
Telepon : 0511 251835 Faks.: 0511 252167 e-mail : kalsel@lpjk.org

Kalimantan Timur
Jl. Syirajd Salman, Ruko Grand Mahakam Blok C No.1, Samarinda
Telepon : 0541 747472 7075875 Faks.: 0541 747010 e-mail : kaltim@Ipjk.org

Sulawesi Utara
JI. 14 Februari No. 70 Teling Atas Manado 95119
TeIepon : 0431 854092 Faks. : 0431 854092 e-mail : sulut@lpjk.org

Sulawesi Tengah
JI. Prof. M. Yamin No. 33 Palu
Telepon : 0451 482440 Faks.: 0451 482440 e-mail : sulteng@lpjk.org

Sulawesi Selatan
Jl. Bonto Manai No. 11 Makassar
Telepon 0411 854961 - 832364 Faks.: 0411 830657 e-mail : sulsel@lpjk.org

Sulawesi Tenggara
Jl. Laute No.134 Kendari
Telepon. : 0401 327557 Faks.: 0401 324043, 315791 e-mail : sultra@lpjk. Org

Bali

Jl. Tjok Agung Trisna No. 9, Niti Mandala Renon, Denpasar

419
Telepon : 0361 234546 Faks.: 0361 7463873 e-mail: bali@lpjk.org

Nusa Tenggara Barat

Jl. Pejanggik No. 114 Mataram
Telepon 0370 648872 Faks. : 0370 648872 e-mail : ntb@lpjk.org

Nusa Tenggara Timur

Jl. Pemuda No. 09 Oetete - Kupang
Telp.: 0380 829404 - 832445 Faks.: 0380 826183 e-mail : ntt@lpjk.org

Maluku

Kantor Dinas PU Lt. 3, Jl. D.I. Panjaitan No. 2, Ambon

Telp.: 0911 348366 - 348367 Faks.: 0911 348366 e-mail : maluku@lpjk. Org

Papua
Jl. Sulawesi No. 75 Dok V (samping Gereja Rehobot), Jayapura
Telepon : 0967 535606 Faks.: 0967 537684 e-mail : papua@lpjk.org

Maluku Utara
Jl. Pahlawan Revolusi No. 212, ex Kantor Gubernur
Provinsi Maluku Utara Kota : Ternate
Telepon : 0921 328507 Faks.: 0921 25414 e-mail : malut@lpjk.org

Banten
Komp. Perkantoran Rau II Blok A No. 12 Lt. 2 Kota : Serang
Telp.: 0254 216581 Faks.: 0254 211384 - 213134 e-mail : banten@lpjk.org

Gorontalo
Jl. Jendral Sudirman No. 57 Kelurahan Limba U2
Kecamatan Kota Selatan ex Kantor Gubernur Gorontalo
Telp.: 0435 824256 Faks.: 0435 824256 e-mail : gorontalo@lpjk.org

420
Kepulauan Bangka Belitung
Jl. Jend. Sudirman No. 200 Kel. Opas Indah Kec. Taman Sari, Pangkalpinang
Telepon: 0717 439345 Faks.: 0717 439345 e-mail : babel@lpjk.org

Kepulauan Riau
Jl. D.I. Panjaitan km. 9 Komplek Bintan Centre Blok E No.18 Batam
Telepon: 0778 442171 Faks.: 0778 442711 e-mail : kepri@lpjk.org

Papua Barat
Jl. Pertanian No. 30 Wosi Dalam, Manukwari
Telepon : 0986 214966 Faks.: 0986 214966 e-mail: irjabar@lpjk.org

Sulawesi Barat
Jl. Bonto Manai No. 11 Kota Makassar
Telp.: 0411 854961 – 832364 Faks.: 0411 830657 e-mail : sulsel@lpjk.org

421
 ASOSIASI PERUSAHAAN JASA KONSTRUKSI

(Sumber: www.lpjk.org)

Gabungan Pelaksana Konstruksi Nasional Indonesia (GAPENSI)

Jl. Raya Ragunan No. C1, Jati Padang, Pasar Minggu, Jakarta

Telepon : 021 78847247

Faks. : 021 7806119

e-mail : bpp@gapensi.or.id

Website : http://www.gapensi-online.com

Gabungan Perusahaan Nasional Rancang Bangun Indonesia (GAPENRI)

Perkantoran Buncit Mas Blok B No. 11 Jl Mampang Prapatan Raya No. 108

Telepon : +62-21-7946375, +62-21-7980554

Fax : +62-21-7980554

Email : gapenri@idola.net.id

Website : http://www.gapenri.or.id

Gabungan Perusahaan Kontraktor Nasional (GABPEKNAS)

Jalan Raden Saleh Nomor 28

Telepon : +62-21-3900326/3921346

Fax : +62-21-3900326

Email : admin@gabpeknas.org

Website : http://www.gabpeknas.org

Asosiasi Kontraktor Indonesia (AKI)

Wijaya Graha Puri Blok D-1, Jl. Darmawangsa Raya No. 2

Telepon : +62-21-7200794

417
Fax : +62-21-7206805

Website : http://www.aki.or.id

Asosiasi Kontraktor Air Indonesia (AKAINDO)

Komplek Ruko Perkantoran Jl. Raden Saleh Raya No.18L

Telepon : +62-21-3162871

Fax : +62-21-3162873

Asosiasi Kontraktor Listrik dan Mekanikal Indonesia (AKLI)

Komp. Perkantoran Kebayoran Indah Blok B No.3, Jl. Cileduk Raya No. 10

Telepon : +62-21-7268491

Fax : +62-21-7230329

Ikatan Nasional Konsultan Indonesia (INKINDO)

Jl. Bendungan Hilir Raya No. 29

Telepon : +62-21-5738577

Fax : +62-21-5733474

Asosiasi Aspal Beton Indonesia (AABI)

Puri Sentra Niaga kalimalang Blok B No. 38, Jl. Raya Kalimalang

Telepon : +62-21-8626522

Fax : +62-21-8631840

Email : dpp@aabi.or.id

Website : http://www.aabi.or.id

Asosiasi Perusahaan Pengelola Alat Berat/Alat Konstruksi Indonesia (APPAKSI)

Jl. Kelapa Molek IV Blok U2 No.24 Kelapa Gading Jakarta Utara

Telepon : +62-21-45846516, +62-21-32958482

418
Fax : +62-21-45846516

Email : appaksi@gmail.com

Website : http://www.appaksi.org

ALAMAT KONTRAKTOR BESAR DI INDONESIA

PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN (Persero) Tbk.

Plaza PP – Wisma Subiyanto

Jl. Letjen TB Simatupang No. 57, Pasar Rebo, Jakarta 13760

Telp. : (021) 840 3883 Faks. : (021) 840 3936 & 840 3890

Website : www.pt-pp.com

PT. ADHI KARYA (Persero) Tbk.

Jl. Raya Pasar Minggu Km. 18, Jakarta 12510

Telp. : (021) 7975312 Faks. : (021) 797 5311

Website : www.adhi.co.id

PT. WIJAYA KARYA (Persero) Tbk. (WIKA)

Jl. DI Panjaitan Kav. 9, Jakarta 13340

Telp. : (021) 819 2808 Faks. : (021) 8590 9416

Website : www.wika.co.id

PT. TOTAL BANGUN PERSADA Tbk.

Jl. Letjend S. Parman Kav. 106, Jakarta 11440

Telp. : (021) 5666999 / 5653063 Faks. : (021) 5663069

e-mail : totalbp@totalbp.com / Website : www.totalbp.com

419
PT. JAYA KONSTRUKSI MANGGALA PRATAMA Tbk.

Kantor Taman Bintaro Jaya, Gedung B

Jl. Bintaro Jaya, Jakarta Selatan 12330

Telp. : (021) 7363939 / 7340260 Faks. : (021) 7363959

e-mail : info@jayakonstruksi.com

Website : www.jayakonstruksi.com

ASOSIASI PROFESI JASA KONSTRUKSI

(Sumber : www.lpjk.org)

Asosiasi Tenaga Teknik Ahli dan Terampil Indonesia (ASTTATINDO)

Jl. Saharjo No. 76-C Manggarai

Telepon : (021) 8357022 / 83708295 / 83708284

Fax : (021) 83708265

Email : info@asttatindo.org

Website : www.asttatindo.org

Asosiasi Tenaga Ahli Konstruksi Seluruh Indonesia (ATAKSI)

Gedung UNAS (Galileo)

Jl. Kalileo 17-19 Lt.1 Blok E Senen, Jakarta

Himpunan Profesi Tenaga Konstruksi Indonesia (HIPTASI)

Jl Raden Saleh no 28 Suite 2 Cikini

Telepon : (021) 98288085

Fax : (021) 4223930

Himpunan Ahli Value Engineering (HAVEI)

Jl Danau Jampang Blok B III no 75 Kelurahan Bendungan Hilir Kecamatan Tanah Abang

420
Telepon : (021) 5711866

Fax : (021) 5720842

Email : ocela_lunatic@yahoo.com

Website : www.have-i.com

Asosiasi Masyarakat Baja Indonesia (AMBI)

Kawasan Industri Baja Indonesia, Gd. Utama Lt. III Jl. Imam Bonjol 4, Warung Bongkok,
Sukadanau

Telepon : +62-21-89838095/96

Fax : +62-21-89108030/31

Email : info@ambi-online.com

Website : http://www.ambi-online.com

IKATAN QUANTITY SURVEYOR INDONESIA (IQSI)

Jl. HOS Cokroaminot no 83, Lt. 3 - Menteng

Telepon : 021 3153869 / 3159457

Fax : 021 3162053

Email : sekretariat@iqsi.org

Website : www.iqsi.org

HIMPUNAN TENAGA AHLI KONSTRUKSI INDONESIA (HITAKI)

Jl. Letjen Soeprapto No. 504 J

Telepon : 021 4249293 / 4222538

421
Fax : 021 4205800

Himpunan Ahli Konstruksi Indonesia (HAKI)

Jl. Tebet Barat Dalam X No.5

Telepon : +62-21-8298518,

Fax : +62-21-8316451

Email : haki@cbn.net.id

Himpunan Pengembangan Jalan Indonesia (HPJI)

Graha Iskandarsyah, Lt IV Jl.Iskandarsyah Raya No. 66 C, Kebayoran Baru

Telepon : +62-21-7251864

Fax : +62-21-7208112

Email : hpji@pu.go.id

Website : http://www.pu.go.id/hpji

422
 BADAN SERTIFIKASI KETERAMPILAN JASA KONSTRUKSI

(Sumber : www.lpjk.org)

Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi (LPJK)

Jl. Iskandarsyah Raya No. 35, Jakarta

Telepon : 021 7248924

Faks. : 021 7248925

e-mail : lpjkn@lpjk.org

Website : www.lpjk.org

BSK Pusat Pengembangan dan Pemberdayaan Pendidikan dan Tenaga Kependidikan Bidang
Mesin dan Teknik I (BSK-P4TK BMTI BANDUNG )

Jl. Pesantren Km 2, Cimahi 40513

Telepon : 022-6652326

Fax : 022-6652326

Email : tedc@tedcbandung.com

Website : www.tedcbandung.com

BSK PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN DPD PERPAMSI KALIMANTAN

BARAT (BSK-PUSDIKLAT DPD PERPAMSI KALBAR)

Jl. Imam Bonjol No 430 Pontianak Kalimantan Barat

Telepon : 0561-749041

Fax : 0561-749041

Email : tec.perpamsiptk@yahoo.com

Website : www.tec.perpamsikalbar.blogspo

417
BSK-Asosiasi Tenaga Teknik Ahli dan Terampil Indonesia (BSK- ASTTATINDO)

Jl. Saharjo No. 76-C Manggarai

Telepon : (021) 8357022; (021) 83787219

Fax : (021) 83787218

Email : info@asttatindo.org

Website : www.asttatindo.org

BSK-UNIVERSITAS SYIAH KUALA (BSK-ID UNSYIAH)

Jl. T. Nyak Arif Darussalam, Banda Aceh

Telepon : 0651-7553205

Fax : 0651-7428680

Email :-

Website : www.usk.ac.id

BSK-SMK Negeri 2 Samarinda (BSK-SMK Negeri 2 Samarinda)

Jalan A. Wahab Syahranie No. 01 Kel. Air Hitam Kec. Samarinda Ulu Telp:

Telepon : (0542) - 423182

Fax : (0542) - 423182

Email :-

Website : www.smkn2-smr.sch.id

BSK-FT Universitas Negeri Padang (BSK-FT Universitas Negeri Padang)

Jln. Prof. Dr. Hamka Air Tawar Padang

Telepon : 0751-7053902

Fax : 0751-7055628

418
Email : info@unp.ac.id

Website : www.unp.ac.id

Ikatan Arsitek Lansekap Indonesia (BSK-IALI)

Jl. Cikutra No. 171, Bandung

Telepon : +62-22-7202193

BSK Perhimpunan Ahli Teknik Indonesia (BSK-PATI)

Gedung Kenari Baru, Lt. IV No.407 Jl. Salemba Raya No.2 Jakarta Pusat

Telepon : +62-21-2800180

Fax : +62-21-2800180

Email : pp_pati@hotmail.com

419
 ALAMAT LEMBAGA TERKAIT BISNIS PROPERTI

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR)

http://www.pu.go.id

Alamat: Jl. Patimura No. 20 Kebayoran Baru, Jakarta Selatan

Telp.: (021) 7203962, 7262805, 7247564

Fax. : (021) 7247820

Badan Pertanahan Nasional RI

Jl. Sisingamangaraja No. 2 Kebayoran Baru

Jakarta Selatan, Kotak Pos 1403 Jakarta 12014

Telp. (021) 7393939, Faks. (021) 7254725

e-mail : pusdatin@bpn.go.id Website : www.bpn.go.id

Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia

http://www.depkumham.go.id

Alamat: Jl. H.R. Rasuna Said Kav. 6-7 Kuningan, Jakarta 12940

Telp.: (62-21) 5253006, 5253889, 5264280

Fax : (62-21) 5253095

Kementerian Perdagangan

http://www.depdag.go.id

Alamat: Jl. Ridwan Rais No. 5, Jakarta Pusat

Telp.: (62-21) 3848667, 3840138

Fax. (62-21) 3846106

417
ASOSIASI REAL ESTATE BROKER INDONESIA (AREBI)

www.arebi.net

AREBI DPD JAWA TIMUR

Komplek Ruko Margoraya, Jl. Raya Margorejo Indah 115-1 Surabaya 60238

Telp. (031) 848 2121, Faks. (031) 841 4567

AREBI DPD JAWA TENGAH

Jl. Brigjen Slamet Riyadi No. 330 A, Solo, Jateng

Telp. (0271) 732 121, Faks. (0271) 733 477

AREBI DPD YOGYAKARTA

JI. Cempaka No. 14 A Deresan Gejayan, Yogyakarta 55281

Telp. (0274) 542 121, Faks. (0274) 542 121

AREBI DPD JAWA BARAT

JI. Bagus Rangin No. 12 A, Bandung

Telp. (022) 250 7828, Faks. (022) 250 7827

AREBI DPD SUMATERA UTARA

J1. Ir. H. Juanda no. 14, Medan — Sumatera Utara 20157

Telp. (061) 415 2121, Fax. (061) 457 2245

AREBI DPD DKI JAKARTA

Ruko Mega Mal1 Pluit MG 44 — 45, Mega Mall Pluit Jl. Pluit Indah Raya

Telp. (021) 6660 1234, Faks. (021) 668 3564

AREBI DPD BANTEN

417
Jl. Imam Bonjol Raya No. 35 A, Karawaci Tangerang

Telp. (021) 5576 7157, Faks. (021) 5576 7133

418
PERUSAHAAN WARALABA BROKER PROPERTI

LJ HOOKER

Menara Kadin Indonesia, Ground Floor, No. A-2

Jl. H.R. Rasuna Said - Blok X-5, Kav. 2-3, Jakarta 12950

Telp.: (021) 57904071 - 57903839, Faks.: (021) 57904072

e-mail : jakarta@ljhooker.com / indonesia@ljhooker.co.id

Website : www.ljhooker.com

CENTURY 21

Ciputra World Marketing Gallery,

J1. Prof. Dr. Satrio Kav. 11, Jakarta 12940

Telp.: (021) 5290212, Faks.: (021) 52921066

e-mail : agung@century2l.co.id Website : www.century2l.co.id

ERA

Wisma Dharmala Sakti Lt. 11

J1. Jenderal Sudriman, Kav. 32, Jakarta 10220

Telp.: (021) 5708000, Faks.: (021) 5708082

e-mail : infoPeraindonesia.com Website : www.eraindonesia.com

RAY WHITE

Plaza BII, Tower II, 25th floor

J1. M.H. Thamrin No. 51, Jakarta 10350

Telp.: (021) 3922777, Faks.: (021) 3925528

e-mail : corporatepraywhite.coid Website : www.raywhite.co.id

417
COLDWELL BANKER

Kawasan Bisnis Granadha, 12th B Floor

Jl. Jenderal Sudirman Kav. 50, Jakarta 12930

Website : www.coldwellbankerindonesia.com

418
TENTANG PENULIS
1. Ir. R. SERFIANTO DIBYO PURNOMO

Penulis I buku ini, Ir. R. SERFIANTO DIBYO PURNOMO, adalah

seorang pembelajar mandiri, alumnus Fakultas Pertanian IPB 1987, dan mantan aktivis
mahasiswa yang pernah menjabat Ketua Umum Senat Mahasiswa Fakultas Pertanian IPB. Ia
senang mempelajari berbagai bidang ilmu secara autodidak, seperti Hukum, Bisnis,
Manajemen, Sosial, Budaya, Politik, Sastra, Agama, Filsafat, Sufisme, Sejarah, Ilmu Alam,
Lingkungan Hidup, Hak Asasi Manusia, dan lain-lain. Kegemarannya belajar secara
autodidak sudah dimulai sejak ia masih SD.

Penulis yang juga berprofesi sebagai motivator dan konsultan ini mem¬punyai hobi
membaca, menulis, mencipta puisi dan lagu, main gitar, men¬dengarkan musik, memasak,
memotivasi sesama, merenung, mengamati kehidupan, dan bermeditasi. Penulis kelahiran
Pasuruan, 21 Mei 1965 ini pernah menjadi Juara I Pelajar Teladan SD dan SMP se-Kodya
Pasuruan, Juara I Lomba Pidato se-Kodya Malang saat SMA, Juara I Lomba Cipta Lagu saat
SMA, Juara Lomba Menulis Sosiologi Pedesaan saat kuliah di IPB, menulis artikel di
beberapa surat kabar, menjadi pembicara seminar, dan lain-lain.

417
 2. CITA YUSTISIA SERFIYANI, S.H., M.H.

Penulis II, CITA YUSTISIA SERFIYANI, S.H., M.H. adalah putri

pertama dari Penulis I dan III. Penulis II adalah alumnus Fakultas Hukum Universitas
Jember, lulus 31 Januari 2011 dengan predikat lulusan terbaik (Cum Laude) dan Iulusan
termuda (21 tahun). Penulis muda yang bercita-cita menjadi dosen dan pakar Hukum Bisnis
ini berhasil lulus dari program S-2 (Magister) Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Jember
pada 15 Juni 2013 dengan predikat terbaik (Cum Laude) dan termuda (23 tahun). Saat ini
Penulis II tengah bersiap melanjutkan studi S-3 (Doktor) di bidang Hukum Bisnis.

Penulis II pernah menjadi Juara I Lomba Menulis Tingkat Nasional dalam rangka
Kompetisi Karya Tulis Mahasiswa bidang Lingkungan Hidup (KKTM-LH) 2008 yang
diadakan oleh Departemen Pendidikan Nasional. Ia juga pernah menjadi Juara I Tingkat
Nasional (Kategori Blogger) pada Lomba Menulis Artikel Asuransi AJB Bumiputera 1912
tahun 2011. Penulis kelahiran Jember 22 Januari 1990 ini memiliki hobi membaca, menulis,
nonton film., berdandan, memelihara kucing, dan bisnis online.

3. ISWI HARIYANI, S.H., M.H.

Penulis III, ISWI HARIYANI, S.H., M.H., adalah Dosen Jurusan Perdata
Fakultas Hukum Universitas Jember, dengan spesialisasi mengajar Hukum HAKI (Hak Atas
Kekayaan Intelektual), Hukum Kepailitan, Hukum Perusahaan, Hukum Pasar Modal, Hukum
Perjanjian Kredit dan Jaminan, Hukum Acara Perdata dan Praktik Peradilan Perdata, Hukum
Acara & Praktik Peradilan Niaga, serta Hukum Pengadaan Barang/Jasa. Penulis adalah
lulusan Fakultas Hukum Universitas Jember tahun 1986 dan Program Magister Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Jember tahun 2008.

Penulis III lahir di Yogyakarta 16 Desember 1962 dan mempunyai tiga orang putri, yaitu Cita
Yustisia Serfiyani (23), Citi Rahmati Serfiyani (17), dan Putti Kurnia Serfiyani (13) dari hasil
perkawinannya dengan Penulis I (Ir. R. Serfianto Dibyo Purnomo). Penulis III mempunyai
hobi utama mengurus keluarga (suami dan anak-anak) dan membimbing anak-anak
mengikuti berbagai macam lomba di tingkat daerah dan nasional. Penulis III yang biasa

418
dipanggil Bunda Iswi oleh para mahasiswanya ini juga senang membimbing para mahasiswa
di bidang akademik dan non akademik.

BUKU KARYA PENULIS (2010-2013)

1. Hapus Buku Hapus Tagih Kredit Macet Debitur UMKM di Bank BUMN, Januari
2010, PT Bina Ilmu, Surabaya.
2. Prosedur Mengurus HAKI yang Benar, April 2010, Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
3. RESI GUDANG: Sebagai Jaminan Kredit Alat Perdagangan, Juni 2010, Sinar Grafika
(Bumi Aksara Group), Jakarta.
4. Panduan EKSPOR IMPOR, Juli 2010, Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
5. restrukturisasi dan Penghapusan KREDIT MACET, Agustus 2010, PT Elex Media
Komputindo (Gramedia Group), Jakarta.
6. bebas Jeratan UTANG-PIUTANG, Oktober 2010, Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
7. Buku Pintar Hukum Bisnis PASAR MODAL, Desember 2010, Visi Media, Jakarta.
8. Membangun Gurita Bisnis FRANCHISE, Januari 2011, Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
9. Gebyar Bisnis dengan Cara LEASING, Februari 2011, Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
10. Menang TENDER Barang/Jasa Tanpa Korupsi, April 2011, Pustaka Yustisia,
Yogyakarta.
11. Merger, Konsolidasi, Akuisisi, dan Pemisahan PERUSAHAAN (MKAPP), Agustus
2011, VisiMedia, Jakarta.
12. Kitab Hukum BISNIS PROPERTI, Agustus 2011, Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
13. Multi Level Marketing, Money Game & Skema Piramid, Desember 2011, PT Elex
Media Komputindo (Gramedia Group), Jakarta.
14. Panduan Praktis SABH (Sistem Administrasi Badan Hukum), Desember 2011,
Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
15. Panduan Lengkap Mengurus DOKUMEN PROPERTI, Maret 2012, Pustaka Yustisia,
Yogyakarta.
16. Kartu Kredit, Kartu ATM-Debet & Uang Elektronik, Maret 2012, VisiMedia
(Agromedia Group), Jakarta.
17. PASAR KOMODITI: Perdagangan Berjangka & Pasar Lelang Komoditi, 2013,
Pustaka Grhatama (Galangpress Group), Yogyakarta.
18. Sukses Bisnis RITEL MODERN, 2013, PT Elex Media Komputindo, Jakarta.
19. Buku Pintar PASAR UANG & PASAR VALAS, 2013, PT Gramedia Pustaka Utama,
Jakarta.
20. Buku Pintar INVESTASI & GADAI EMAS, 2013, PT Gramedia Pustaka Utama,
Jakarta.
21. BISNIS ONLINE & TRANSAKSI ELEKTRONIK, 2013, PT Gramedia Pustaka
Utama, Jakarta.
22. Buku Pintar INVESTASI PROPERTI, 2013, PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.

419
420
421
422