KERANGKA ACUAN KERJA

MANAJEMEN KONSTRUKSI PEMBANGUNAN RUMAH

SUSUN SEWA LANJUTAN DAN PEMBANGUNAN BARU
KOTA BANDUNG
(DTRS 16-41)

Tahun Anggaran 2016

KONTRAKTUAL

DIREKTORAT JENDERAL PENYEDIAAN PERUMAHAN

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN
PERUMAHAN RAKYAT

Oktober 2015
 KERANGKA ACUAN KERJA ( KAK )
MANAJEMEN KONSTRUKSI PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEWA LANJUTAN DAN
PEMBANGUNAN BARU KOTA BANDUNG

Kementerian / Lembaga : Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Unit Eselon I : Ditjen Penyediaan Perumahan
Program : Pengembangan Perumahan
Hasil : Terselenggaranya pembangunan rumah susun sederhana
sewa yang baik yang tepat waktu, tepat mutu dan sesuai
dengan ketentuan yang berlaku
Unit Eselon II/Satker : Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler
Kegiatan : Pembangunan Rumah Susun Sewa 9.816 Unit Satuan
Rumah Susun
Indikator Kinerja Kegiatan : Terbangunnya 9.816 unit sarusun
Satuan ukur/ Jenis Keluaran : Laporan pelaksanaan pembangunan rumah susun sewa
Volume : 1 (satu) laporan

I. LATAR BELAKANG

a. Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi;

2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
3. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
4. Peraturan Pemerintah No.4/1998 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun;
5. Peraturan Presiden Nomor 2 Tahun 2015 tentang RPJMN 2015-2019;
6. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60 Tahun 1992 tentang Persyaratan
Teknis Pembangunan Rumah Susun;
7. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 21 tahun 2011 tentang Pedoman
Bantuan Pembangunan Rumah Susun Sewa;

b. Gambaran Umum Singkat:

Sebagaimana yang diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar 1945 dan pasal 28 H
Amandemen UUD 1945, bahwa rumah merupakan salah satu hak dasar rakyat, dan oleh
karena itu setiap warga negara berhak untuk mendapatkan tempat tinggal dan lingkungan
hidup yang baik dan sehat. Selain itu, rumah juga merupakan kebutuhan dasar manusia
dalam meningkatkan harkat, martabat, mutu kehidupan dan penghidupan, serta sebagai
pencerminan diri pribadi dalam upaya peningkatan taraf hidup, pembentukan watak, karakter
dan kepribadian bangsa.

Saat ini kondisi pemenuhan kebutuhan perumahan di Indonesia masih belum terealisir
sepenuhnya sebagai akibat dari pertambahan penduduk setiap tahunnya tidak diimbangi
dengan ketersediaan perumahan. Rendahnya kemampuan ekonomi masyarakat untuk

1
 memenuhi kebutuhan papan dan pertumbuhan kebutuhan rumah baru rata-rata 800.000 unit
per tahun, menyebabkan backlog di bidang perumahan terus mengalami peningkatan dari 5,8
juta unit pada tahun 2004 menjadi 7,4 juta unit pada akhir tahun 2009.

Sehubungan dengan peningkatan backlog tersebut diatas, Kementerian Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat mempunyai sasaran khusus dalam bidang rumah susun sesuai dengan
Rencana Strategis tahun 2015-2019, yaitu terlaksananya fasilitasi dan stimulasi
pembangunan rumah susun sewa sebanyak 65.500 unit sarusun.

Dalam pelaksanaan pembangunan Rusunawa, diharapkan mendapatkan suatu hasil

pembangunan yang sesuai dengan tujuannya baik dari segi mutu dan waktu. Mengingat
banyaknya jumlah Rusun Sewa di samping kompleksitas permasalahan baik teknis maupun
administrasi yang akan dibangun pada tahun 2016, maka diperlukan suatu kegiatan
Manajemen Konstruksi untuk masing-masing wilayah pembangunan Rusun Sewa yang
bertujuan untuk membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam hal
pengendalian waktu, biaya, pencapaian sasaran fisik (kuantitas dan kualitas), dan tertib
administrasi di dalam pembangunan bangunan Rusun Sewa , mulai dari tahap
persiapan/perencanaan, tahap pelaksanaan konstruksi sampai pada tahap akhir pelaksanaan
konstruksi dimana bangunan baik Rusun Sewa siap untuk diserahterimakan untuk selanjutnya
dimanfaatkan serta dikelola dengan baik.

II. MAKSUD DAN TUJUAN

KAK Manajemen Konstruksi dimaksudkan sebagai pedoman penugasan yang harus diikuti
bagi Konsultan Manajemen Konstruksi Pembangunan Rumah Susun Sewa dalam
melaksanakan pekerjaannya; dengan tujuan untuk mendapatkan proses pembangunan Rusun
Sewa beserta prasarananya yang efisien (laik fungsi dan terjangkau), efektif (disain rumah
yang sudah mempertimbangkan budaya dan pola hidup calon penghuni), dan sesuai dengan
perencanaan teknis dan waktu yang telah ditetapkan.

III. SASARAN

Sasaran dari Pekerjaan Manajemen Konstruksi :

1. Terarahnya pelaksanaan program pembangunan Rusun Sewa pada khususnya, dan

perumahan permukiman pada umumnya.
2. Terlaksananya pengendalian dan pengawasan pelaksanaan kegiatan pembangunan
perumahan rakyat sejak tahap persiapan, tahap perencanaan, tahap pelelangan, tahap
pelaksanaan hingga kesiapan pemanfaatan.

2
 3. Terkendalikannya proses perencanaan konstruksi dan pelaksanaan konstruksi Rusun
Sewa secara berkualitas, tepat waktu, dalam batas biaya yang tersedia, serta
diselenggarakan secara tertib.
4. Terdokumentasikan dan terinformasikan hasil pelaksanaan kegiatan mulai dari kegiatan
perencanaan (pra konstruksi), saat konstruksi dan sampai pada tahap pasca konstruksi
serta kesiapan pemanfaatannya.
5. Tersusunnya laporan hasil pelaksanaan kegiatan mulai dari persiapan, perencanaan,
pelaksanaan konstruksi sampai pada pelaksanaan konstruksi selesai dan siap untuk
dimanfaatkan serta dikelola.

IV. PENERIMA MANFAAT

Penerima manfaat dari kegiatan yang dilaksanakan adalah:
a. Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang membutuhkan rumah layak huni dengan
harga terjangkau.
b. Pemerintah Daerah atau lembaga penerima bantuan serta para pihak yang terlibat dalam
proses pembangunan, antara lain kontraktor, pengawas

V. SUMBER PENDANAAN

Biaya untuk pelaksanaan pekerjaan Manajemen Konstruksi untuk masing-masing wilayah dan
Konsultan Manajemen Pusat maksimal Rp 700.000.000,- (tujuh ratus juta rupiah) termasuk
pajak-pajak yang berlaku, bersumber dari APBN Tahun Anggaran 2016 Kementerian Pekerjaan
Umum dan Perumahan Rakyat.

VI. LINGKUP DAN LOKASI KEGIATAN

1. LINGKUP KEGIATAN
Kegiatan Manajemen Konstruksi meliputi pengendalian waktu, biaya, pencapaian sasaran
fisik (kuantitas dan kualitas), dan tertib administrasi di dalam pembangunan bangunan
Rusunawa, mulai dari tahap persiapan/ perencanaan sampai dengan tahapan
pelaksanaan konstruksi selesai dan siap untuk pemanfaatannya. Kegiatan Manajemen
Konstruksi terdiri atas :
1). Meneliti kelengkapan dokumen perencanaan dan dokumen pengadaan, menyusun
program pelaksanaan pelelangan bersama konsultan perencana, dan ikut
memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu pelelangan, serta membantu
kegiatan panitia pengadaan.
2). Membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam melaksanakan
pengadaan penyedia jasa konsultansi maupun konstruksi yang meliputi
penyusunan Pedoman Prakualifikasi, Kerangka Acuan Kerja (TOR) untuk seleksi
konsultan dan Dokumen Pengadaan serta Pedoman Evaluasi untuk pelelangan
konstruksi, memberi saran waktu dan strategi pengadaan, penjelasan teknis
pekerjaan (aanwijzing) serta bantuan evaluasi proses pengadaan.

3
 3). Membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam
mempersiapkan kontrak perjanjian kerja dengan para konsultan dan pemborong.
Berperan sebagai kepanjangan tangan Struktural dan Pejabat Pembuat Komitmen
dalam melakukan koordinasi dan pendekatan dengan berbagai pihak terkait .
4). Mengadakan dan memimpin rapat-rapat koordinasi perencanaan, pengawasan,
menyusun laporan hasil rapat koordinasi, dan membuat laporan kemajuan
pekerjaan manajemen konstruksi.

a. Tahap Pelelangan
1). Membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam melaksanakan
pengadaan penyedia jasa konsultansi perencanaan, pengawasan pekerjaan fisik
dan konstruksi meliputi penyusunan Pedoman Prakualifikasi, Kerangka Acuan
Kerja (TOR) untuk seleksi konsultan dan Dokumen Pengadaan serta Pedoman
Evaluasi untuk pelelangan konstruksi serta memberi saran waktu dan strategi
pengadaan.
2). Meneliti Dokumen Pengadaan yang dihasilkan oleh Konsultan Perencana yang
terdiri dari Gambar Teknis dan Spesifikasi Teknis.
3). Membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam menyusun
Harga Perhitungan Sendiri (HPS) untuk setiap paket pekerjaan.
4). Membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam melakukan
seleksi melalui proses penilaian kompetensi dan kemampuan usaha, baik
prakualifikasi maupun pasca kualifikasi calon peserta pelelangan.
5). Membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam penyebaran
informasi pelelangan melalui papan pengumuman, website Kementerian dan
media massa
6). Membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam memberikan
penjelasan pekerjaan pada waktu rapat penjelasan pekerjaan (Aanwijzing).
7). Membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam melakukan
pembukaan dan evaluasi terhadap penawaran yang masuk.
8). Membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam menyiapkan
dan menyusun surat perjanjian kerja konsultan perencanaan, pengawasan dan
kontraktor pelaksana fisik.
9). Menyusun laporan kegiatan pelelangan.

b. Tahap Pelaksanaan
1). Membantu Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Reguler dalam Kick-Off
Meeting pelaksanaan pembangunan rusunawa.
2). Mengevaluasi kegiatan pelaksanaan fisik yang diajukan oleh pelaksana konstruksi
di lapangan, yang meliputi program pencapaian sasaran konstruksi, penyediaan

4
 dan penggunaan tenaga kerja, peralatan dan perlengkapan, bahan bangunan,
quality assurance, dan program kesehatan dan keselamatan kerja (K3).
3). Mengendalikan program pelaksanaan fisik yang meliputi program pengendalian
sumber daya, pengendalian biaya, pengendalian waktu, pengendalian kualitas dan
kuantitas hasil konstruksi, dan pengendalian tertib administrasi.
4). Melakukan kordinasi dengan pihak-pihak yang terkait dalam pelaksanaan
konstruksi fisik dan non fisik.
5). Melakukan monitoring dan evaluasi atas pekerjaan konsultan pengawas dan
pemborong / kontraktor untuk setiap lokasi dengan menggunakan dasar-dasar
teori manajemen proyek dan konstruksi termasuk penggunaan teknik rekayasa
nilai (value engineering), yang terdiri atas:
i. memeriksa dan mempelajari dokumen untuk pelaksanaan konstruksi yang
akan dijadikan dasar dalam pengawasan pekerjaan di lapangan.
ii. mengawasi pemakaian bahan, peralatan dan metode pelaksanaan, serta
mengawasi ketepatan waktu, dan biaya pekerjaan konstruksi, serta
memonitor dan mengevaluasi laporan konsultan pengawas tiap lokasi
pembangunan.
iii. Memonitor dan mengevaluasi pelaksanaan konstruksi dari segi kualitas,
kuantitas dan laju pencapaian volume/realisasi fisik di tiap lokasi
pembangunan.
iv. Mengumpulkan data dan informasi di lapangan untuk memecahkan
persoalan yang terjadi selama pelaksanaan konstruksi.
v. Melakukan pengawasan secara berkala ke tiap lokasi pembangunan.
vi. Menyelenggarakan rapat-rapat koordinasi secara berkala di pusat.
vii. Meneliti gambar-gambar untuk pelaksanaan (Shop Drawings) yang
diajukan oleh Pemborong.
viii. Meneliti gambar-gambar hasil pelaksanaan pembangunan (As Built
Drawings) sebelum serah terima pekerjaan selesai (PHO).
ix. Membantu menyiapkan kelengkapan persyaratan untuk pelaksanaan PHO
maupun FHO.
x. Bersama dengan Konsultan Perencana menyusun petunjuk pemeliharaan
dan penggunaan bangunan gedung
6). menyusun laporan akhir pekerjaan manajemen konstruksi.

2. LOKASI KEGIATAN

Lokasi kegiatan Manajemen Konstruksi tersebar di Indonesia. Untuk itu dibagi menjadi
beberapa wilayah dengan masing-masing Manajemen Konstruksi sendiri serta 1 Konsultan
Manajemen Pusat untuk mengkoordinir semuanya.

5
VII. METODOLOGI

Metodologi pelaksanaan kegiatan Manajemen Konstruksi, terdiri dari :

 Mengkaji terhadap desain prototipe Rusun Sewa sebagai acuan dasar dari
perancangan teknis yang dituju;
 Meneliti kelengkapan dokumen perencanaan dan dokumen pelelangan, menyusun
program pelaksanaan pelelangan dan ikut memberikan penjelasan pekerjaan pada
waktu pelelangan, serta membantu kegiatan panitia pelelangan.
 Melakukan pengawasan pelaksanaan pekerjaan di lapangan.
 Inspektur di lapangan akan memeriksa material yang masuk, baik kuantitas dan
kualitas dan cara pemasangan agar sesuai dengan spesifikasi pada kontrak.
 Mengadakan dan memimpin rapat-rapat koordinasi perencanaan, menyusun laporan
hasil rapat koordinasi, dan membuat laporan kemajuan pekerjaan manajemen
konstruksi baik di tingkat lapangan maupun tinkat Kantor Pusat.

VIII. JANGKA WAKTU PELAKSANAAN

Jangka waktu pelaksanaan kegiatan Manajemen Konstruksi ini adalah 8 (delapan) bulan
terhitung mulai kontrak kerja ditandatangani.

IX. HASIL YANG DIHARAPKAN (KELUARAN)

Kegiatan ini akan menghasilkan keluaran yang lengkap sesuai kebutuhan proyek. Kelancaran
proyek yang berhubungan dengan Manajemen Konstruksi. Selain hal tersebut, hasil yang
diharapkan dari pelaksanaan pembangunan Rusun Sewa adalah :
1. Rekapitulasi Laporan Pelaksanaan Pembangunan Rusun Sewa dari semua lokasi;
2. Laporan Akhir Penyelenggaran kegiatan TA 2016;

X. TENAGA AHLI

Tenaga ahli yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan ini adalah :

Tenaga ahli yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan ini adalah :
Tim Inti (Core Team) di Pusat :
1. Ketua Tim (Team Leader)
1 (satu) orang Ketua Tim disyaratkan seorang Sarjana Teknik Strata Satu atau Dua
(S1/S2) Jurusan Teknik Sipil atau Arsitektur lulusan perguruan Tinggi Negeri atau
Swasta yang telah disamakan. Untuk sarjana teknik strata satu berpengalaman
minimal 7 tahun serta untuk sarjana teknik strata dua berpengalaman 6 tahun
dalam perencanaan dan pengawasan pekerjaan bangunan gedung bertingkat (2-6
lantai). Ketua Tim ini harus mempunyai Surat Ijin Bekerja Perencana (SIBP).

6
 2. Wakil Ketua Tim (Co-Team Leader)
1 (satu) orang Wakil Ketua Tim disyaratkan seorang Sarjana Teknik Strata Satu
atau Dua (S1/S2) Jurusan Teknik Sipil atau Arsitektur lulusan perguruan Tinggi
Negeri atau Swasta yang telah disamakan. Untuk sarjana teknik strata satu
berpengalaman minimal 5 tahun serta untuk sarjana teknik strata dua
berpengalaman 6 tahun dalam perencanaan dan pengawasan pekerjaan bangunan
gedung bertingkat (2-6 lantai). Tenaga Ahli ini harus mempunyai Sertifikat
Keahlian.

Catatan:
Kegiatan ini juga dibantu oleh Tenaga penunjang, seperti: Operator Komputer, Operator CAD,
Sekretaris, dan Office boy sesuai dengan kebutuhannya.

XI. PELAPORAN

a. Laporan Pendahuluan
Laporan harus diserahkan selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari kalender sejak
tanggal dimulainya pelaksanaan konstruksi, sebanyak 5 (lima) buku laporan, termasuk 1
(satu) asli, dan akan dibahas dalam Tim Teknis

b. Laporan Mingguan,
Memuat hasil rencana dan realisasi pelaksanaan kegiatan, masalah yang dihadapi,
penyimpangan yang terjadi, tindakan koreksi dan/atau penyesuaian yang dilakukan,
evaluasi dan kesimpulan kegiatan manajemen konstruksi setiap bulannya, sebanyak 5
(lima) buku, termasuk 1 (satu) asli selama 36 minggu.

c. Laporan Bulanan,
Memuat hasil rencana dan realisasi pelaksanaan kegiatan, masalah yang dihadapi,
penyimpangan yang terjadi, tindakan koreksi dan/atau penyesuaian yang dilakukan,
evaluasi dan kesimpulan kegiatan manajemen konstruksi setiap bulannya, sebanyak 5
(lima) buku, termasuk 1 (satu) asli, selama 9 bulan.

d. Laporan Akhir dan Ringkasan Eksekutif,

Laporan Akhir beserta Ringkasan Eksekutif diserahkan selambat-lambatnya 9 (sembilan)
bulan sejak masa penugasan. Laporan ini merupakan progres pelaksanaan, indikasi
keberhasilan dan kendala serta hambatan yang di temui di lapangan sebagai masukan
Pemberi Tugas. Laporan diserahkan dalam bentuk hard copy 5 (lima) buku dan soft copy
DVD/CD.

7
Jakarta, Desember 2015

Pokja III Satuan Kerja

Direktorat Rumah Susun