Hisyam BAB 1-4 FIX

BAB 1
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Sebagaimana kita ketahui bahwa dalam pembangunan ekonomi suatu negara
diperlukan adanya pengaturan mengenai pengelolaan sumber-sumber ekonomi
yang tersedia seccara terarah dan terpadu serta dimanfaatkan secara maksimal bagi
peningkatan kesejahteraan rakyat. Untuk itu, lembaga lembaga keuangan baik
lembaga keuangan bank maupun lembaga keuangan bukan bank haruslah bahu-
membahu dalam mengelola mengerakan semua potensi ekonomi agar berdaya guna
dan berhasil guna.
Lembaga keuangan pada umumnya dan lembaga perbankan pada khususnya
mempunyai peranan yang sangat penting dan strategis dalam menggerakan roda
perekonomian suatu negara. Peranan yang penting dalam strategis dari lembaga
perbankan itu merupakan bukti bahwa lembaga perbankan merupakan salah satu
pilar utama bagi pembangunan ekonomi nasional. Yang didalamnya memiliki salah
satu fungsi yaitu tentang kredit, yang bersangkutan dengan kreditur atau yang
memberi suatu pinjaman kepada debitur atau seseorang yang melakukan proses
peminjaman.1
1
Hermansyah, hukum perbankan nasional indonesia, prenadamedia group, 2005, hlm. Vii.
1
2
Untuk mencegah terjadinya kredit bermasalah di kemudian hari penilaian suatu
bank untuk memberikan persetujuan terhadap suatu permohonan kredit dilakukan
dengan berpedoman kepada Formula 4P dan Formula 5C.
Formula 4P dapat diuraikan sebagai berikut :
1. Peersonality. Dalam hal ini pihak bank mencari data secara lengkap
mengenai kepribadian si pemohon kredit, antara lain mengenai riwayat
hidupnya, pengalamannya dalam berusaha, pergaulan dalam masyarakat.
Hal ini diperlukan untuk menentukan persetujuan kredit yang diajukan oleh
pemohon kredit.
2. Purpose. Mencari data tentang tujuan atau penggunaan kredit tersebut sesuai
line of busines kredit bank yang bersangkutan.
3. Prospect. Dalam hal ini bank harus melakukan analisis secara cermat dan
mendalam tentang bentuk usaha yang akan dilakukan oleh pemohon kredit.
Misalnya apakah usaha yang dijalankan oleh pemohon kredit mempunyai
prospek di kemudian hari ditinjau dari aspek ekonomi dan kebutuhan
masyarakat.
4. Payment. Bahwa dalam penyaluran kredit, bank harus mengetahui dengan
jelas mengenai kemampuan dari pemohon kredit untuk melunasi utang
kredit dalam jumlah dan jangka waktu yang ditentukan.
Formula 5C dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Character. Bahwa calon nasabah debitur memiliki watak, moral, dan sifat-
sifat pribadi yang baik.

3
2. Capacity. Yang dimaksud dalam hal ini adalah kemampuan calon nasabah
debitur untuk mengelola kegiatan usahanya dan mampu melihat prospektif
masa depan, sehingga usahanya akan dapat berjalan dengan baik dan
memberikan keuntungan, yang menjamin bahwa ia mampu melunasi utang
kreditnya dalam jumlah dan jangka waktu yang telah ditentukan.
3. Capital. Dalam hal ini bank harus terlebih dahulu melakukan penelitian
terhadap modal yang dimiliki oleh pemohon kredit. Penyelidikan ini
tidaklah semata-mata didasarkan pada besar kecilnya modal, akan tetapi
lebih difokuskan kepada bagaimana distribusi modal ditempatkan oleh
pengusaha tersebut, sehingga segala sumber yang telah ada dapat berjalan
seccara efektif.
4. Collateral. Adalah jaminan untuk persetujuan pemberian kredit yang
merupakan sarana pengaman (back up) atas resiko yang mungkin terjadi
atas wanprestasinya nasabah debitur di kemudian hari, misalnya terjadi
kredit macet. Jaminan ini diharapkan mampu melunasi sisa utang kredit baik
utang pokok maupun bunganya.
5. Ondition of economy. Dalam pemberian kredit oleh bank, kondisi ekonomi
secara umum dan kondisi sektor usaha pemohon kredit perlu memperoleh
perhatian dari bank untuk memperkecil resiko yang mungkin terjadi yang
diakibatkan ileh kondisi ekonomi tersebut.
Jaminan atau yang lebih dikenal dengan agunan adalah harta benda milik
debitur atau pihak ketiga yang ikut sebagai alat pembayaran jika terjadi wanprestasi
terhadap pihak ketiga. Jaminan adalah suatu keyakinan bank atas kesanggupan
4
debitur untuk melunasi kredit sesuai dengan yang diperjanjikan. Sedangkan
menurut ketentuan Pasal 1 butir 23 UU No.10 Tahun 1998 tentang perubahan atas
UU No.7 Tahun 1992 tentang perbankan yang dimaksud dengan anggunan adalah
jaminan tambahan yang diserahkan kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas
kredit.
Jaminan dalam pembiayaan memiliki dua fungsi yaitu: Pertama, untuk
pembayaran utang seandainya terjadi wanprestasi atas pihak ketiga yaitu dengan
jalan menguangkan atau menjual jaminan tersebut. Kedua sebagai akibat dari fungsi
pertama, atau sebagai indikator penentu jumlah pembiayaan yang dapatdiberikan
kepada pihak debitur. Pemberian jumlah pembiayaan tidak boleh melebihi nilai
harta yang dijaminkan.2
Sejak Undang-Undang Hak Tanggungan No.4 Tahun 1996 diberlakukan,
terjadi perubahan besar besaran terhadap sistem dan metode penjaminan atas suatu
utang. Sebelum berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tersebut,
berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Barat, bank yang memberikan
fasilitas kredit hanya mewajibkan debiturnya untuk menandatangani Akta Surat
Kuasa Memasang Hipotek yang dibuat di depan notaris agar dapat menjamin
pelunasan utang atau kewajiban debitur tersebut. Jadi, dengan bank sudah melihat
gelagat bahwa debitur tersebut mulai macet atau kondisi keuangannya sudah tidak
memungkinkan untuk mengembalikan fasilitas kredit yang diterimanya, maka bank
akan mendaftarkan Akta Hipotek tersebut ke kantor pertahanan setempat. Setelah
2
Zaeni Asyhadie dan Rahma Kusumawat, Hukum Jaminan DI Indonesia, PT Rajagrafindo
Persada, 2018, hlm. 1-2.
5
terdaftar, bank dapat menjual lelang rumah atau tanah tersebut untuk melunasi
kewajiban debitur.
Sejak berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan pada 1996 tentang tanah
beserta benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah (selanjutnya untuk
memudahkan, undang-undang ini akan disebut dengan “UUHT”), istilah Hipotek
menjadi Hak Tanggungan pada saat itu, seluruh Akta Surat Kuasa Memasang
Hipotek yang sudah ada harus ditindak lanjuti menjadi Hak Tanggungan dan
didaftarkan langsung ke kantor pertahanan, walaupun debitur yang bersangkutan
masih dalam kondisi baik dan melaksanakan kewajibannya sesuai dengan
perjanjian kredit yang berlaku.3
Pengaturan undang-undang perlindungan konsumen (UUPK) yang sangat
terkait dengan perlindungan hukum bagi nasabah selaku konsumen perbankan
adalah ketentuan mengenai tata cara pencantuman klausula baku. Klausula baku
adalah setiap aturan atau ketentuan dan syrat-syarat yang telah dipersiapkan dan
ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku usaha yang dituangkan dalam
suatu dokumen atau perjanjian yang mengikat dan wajib dipenuhi oleh konsumen.
Di tingkat teknis payung hukum yang melindungi nasabah antara lain adanya
pengaturan mengenai penyelesaian pengaduan nasabah dan mediasi perbankan
dalam, Peraturan Bank Indonesia (PBI).
Debitur dalam perjanjian kredit bank merupakan nasabah dalam bank tersebut,
dalam undang-undang perlindungan konsumen (UUPK) disamakan dengan
3
Irma Devita Purnamasari, Hukum Jaminan Pebankan, Kaifa PT Mizan Pustaka, 2011 hlm. 39-40.
6
konsumen, ini dapat dilihat dari UU No.8 Tahun 1999 tentang perlindungan
konsumen, Pasal 1 ayat (2) yang menegaskan bahwa konsumen adalah setiap orang
pemakai barang dan jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi kepentingan
diri sendiri, keluarga, maupun orang lain, dan tidak untuk diperdagangkan. Apabila
dilihat dari pasal tersebut maka unsur dari konsumen adalah setiap pemakai barang
dan jasa, dan tidak untuk diperdagangkan. Nasabah adalah pemakai barang dan jasa
yang diberikan bank tidak untuk diperdagangkan. Maka dalam hal ini nasabah
termasuk juga konsumen.
Pengertian perlindungan konsumen terdapat pada pasal 1 angka 1Undang-
Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Perlindungan
konsumen adalah segala uapaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk
memberi perlindungan kepada konsumen.
Perlindungan bagi konsumen ada bermacam-macam, seperti perlindungan
kesehatan dan keselamatan konsumen, hak atas kenyamanan, hak dilayani dengan
baik oleh produsen maupun pasar, hak untuk mendapatkan barang atau jasa yang
layak dan yang lain sebagainya. Banyak hak dalam perlindungan konsumen
disebabkan oleh faktor bahwa konsumen adalah pelaku ekonomi yang penting,
karena tanpa adanya konsumen dalam produksi barang atau jasa, maka suatu
kegiatan perekonomian tidak akan bisa dilakukan. Bila produk atau jasa yang
dihasilkan tidak sesuai dengan permintaan dari konsumen, maka kepuasan
konsumen akan menjadi kurang sehingga terjadi ketimpangan dalam perekonomian
maupun produksi suatu barang atau jasa tersebut.

7
Dilihat dari bentuknya, perjanjian kredit perbankan umumnya berbentuk
perjanjian baku (standard contract). Berkaitan dengan itu, memang dalam
praktiknya bentuk perjanjiannya sudah disediakan oleh pihak bank sebagai kreditor
sedangakan dari pihak debitor hanya banyak mempelajari dan memahaminya
dengan baik. Perjanjian yang demikian itu disebut sebagai perjanjian baku (standard
contract), dimana dalam perjanjian tersebut pihak debitur hanya dalam posisi
menerima atau menolak tanpa ada kemungkinan untuk melakukan negosiasi yang
pada akhirnya melahirkan suatu perjanjian yang tidak terlalu menguntungkan bagi
salah satu pihak.4
Dalam suatu pemberian kredit, bank atau pihak pemberi selalu berharap agar
debitur dapat memenuhi kewajibannya untuk melunasi tepat pada waktunya
terhadap kredit yang sudah diterimanya. Dalam praktek, tidak semua kredit yang
sudah dikeluarkan oleh bank dapat berjalandan terselesaikan dengan lancar. Tidak
sedikitpula terjadinya kredit bermasalah yang disebabkan oleh debitur tidak dapat
melunasi kreditnya tepat pada waktunya sebagaimana yang telah disepakati dalam
perjanjian kredit antara pihak debitur dan perusahaan perbankan. Hal-hal yang
menyebabkan terjadinya kredit bermasalah karena debitur tidak mampu atau karena
menglami kemerosotan usaha dan gagalnya usaha yang mengakibatkan
berkurangnya pendapatan usaha debitur atau debitur memang sengaja karena
debitur memiliki perilaku yang tidak baik.
4
Jurnal skripsi pada website media.neliti.com/media/publications/149520-ID-Perlindungan-
hukum-bagi-nasabah-debitur, pada tanggal 6 januari 2019 pukul 21.00.
8
Berdasarkan keadaan debitur yang demikian, maka pihak kreditur berupaya
mengambil pelunasan piutang dengan penjualan aset jaminan debitur shingga
lahirlah Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) yang dirancang memberikan
kepastian hukum sebagai hak jaminan yang kuat, dengan ciri khas eksekusi mudah
dan pasti namun ternyata dalam praktiknya tidak seperti itu. Proses penyelesaian
kredit bermasalah dengan pelaksanaan lelang jaminan hak tanggungan sering
memunculkan perlawanan dari pihak debitur (nasabah) berupa gugatan perdata
yang di ajukan ke Pengadilan Negeri.
Karena adanya kelemahan yang ada pada Undang-Undang Republik Indonesia
Nomor 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, khususnya pasal 6 yang berisi, apabila debitor cidera
janji,pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak
tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, dan 20 yang berisi:
1. Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan :
a. hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual objek
tanggungan sebagaimana dimaksud dalam pasal 6, atau
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan, hak
tanggungan dapat dilaksanakan dibawah tangan dijual melalui
pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan
perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak
tanggungan dengan mendahulu dri pada kreditor-kreditor lainnya.

9
2. Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan, penjualan objek
hak tanggungan dapat dilaksanakan dibawah tangan jika dengan demikian
itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
3. Pelaksanaan penjualan hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu satu
bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang
hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan
sedikit-dikitnya dalam dua surat kabar beredar di daerah yang bersangkutan
dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan
keberatan.
4. Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi hak tanggungan cara yang
bertentangan dengan ketentuan yang ditentukan batal demi hukum.
5. Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan dapat
dihindarkan dengan pelunasan utangnya dijamin dengan hak tanggungan itu
beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.
Sehingga hal ini dijadikan peluang dalam mengajukan perlawanan oleh pihak
debitur. Pasal-pasal tersebut tidak tegas dan jelas tentang definisi Cedera Janji
(wanprestasi) seorang debitur, batasan kewenangan menjual objek Hak
Tanggungan yang menimbulkan kompleksitas pelaksanaan lelang terutama terkait
dengan penetapan nilai limit obyek lelang secara sepihak oleh kreditur yang dinilai
tidak wajar.
Berdasar perkara-perkara perlawanan debitur tersebut memunculkan konsepsi
perlindungan hukum bagi debitur agar proporsionalitas kepentingan baik pihak
debitur maupun kreditur bisa terjaga, sebagaimana juga Undang-Undang

10
Perlindungan Konsumen yang mengatur perlindungan hukum bagi debitur dan aset
jaminan debitur dari kesewenang-wenangan penentuan nilai limit oleh Mafia
Lelang dalam proses objek jaminan hak tanggungan tersebut.5
Berdasarkan uraian latar belakang yang telah dikemukakan diatas maka penulis
dalam hal ini terdorong untuk mengkaji dan meneliti ke dalam penulisan skripsi
dengan judul EKSEKUSI OBJEK HAK TANGGUNGAN (STUDI PUTUSAN
NOMOR:316/Pdt.G/2016/Pn.Pbr).
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian-uraian latar belakang yang dikemukakan diatas, penulis
akan membatasi permasalahan sesuai dengan judul penelitian “Eksekusi Objek Hak
Tanggungan (Studi Putusan Nomor: 316/Pdt.G/2016/Pn.Pbr). Perumusan masalah
tersebut adalah sebagai berikut :
1. Objek Hak Tanggungan Dalam Peraturan Perundang-undangan.
2. Analisis Putusan Pengadilan Negeri Nomor: 316/Pdt.G/2016/Pn.Pbr).
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan atas latar belakang masalah dan perumusan masalah diatas,
maka penelitian ini memiliki tujuan sebagai berikut:
1. Tujuan Umum
5
Jurnal.unissula.ac.id/index.php/PH/article/viewFile/1418/109, pada tanggal 7 januari 2019 05.00.
11
Tujuan penelitiaan ini yaitu untuk mengetahui dan menjelaskan tentang
Prosuder Eksekusi Hak Tanggungan.
2. Tujuan Khusus
Adapun tujuan penelitian ini yaitu untuk menambah pengetahuan dan
wawasan penulis di bidang Eksekusi Objek Hak Tanggungan, dan
sebagai sarana untuk memenuhi kewajiban akademik guna memperoleh
gelar kesarjanaan dalam ilmu hukum pada Fakultas Hukum Universitas
Bhayangkara Surabaya.
D. Manfaat Penelitian
1. Manfaat Teoritis
a. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan
pemikiran bagi pengembangan ilmu hukum perdata khususnya di
bidang Eksekusi Objek Hak Tanggungan.
b. Hasil Penelitian ini di harapkan dapat menambah kepustakaan di
dalam bidang hukum pada Fakultas Hukum Universitas
Bhayangkara Surabaya.
c. Hasil penelitian ini di harapkan dapat digunakan sebagai referensi di
bidang Eksekusi Objek Hak Tanggungan
2. Manfaat Praktis
a. Sebagai bahan masukan bagi para pihak yang berkepentingan
langsung dengan penilitian ini, serta sebagai sarana untuk
menambah wawasan dan pengetahuan bagi pembaca mengenai
Eksekusi Objek Hak Tanggungan.

12
b. Memberikan lebih banyak pengetahuan bagi masyarakat untuk
mengetahui lebih banyak mengenai Eksekusi Objek Hak
Tanggungan dan bagaimana perlindungan hukum yang didapatkan
oleh debitur yang bersangkutan.
E. Kajian Pustaka
Secara etimologis istilah kredit berasal dari bahasa Latin, credere, yang berarti
kepercayaan. Misalkan, seorang nasabah debitur yang memperoleh kredit dari bank
adalah tentu seorang yang mendapat kepercayaan dari bank. Hal inimenunnjukan
bahwa yang menjadi dasar pemberian kredit oleh bank kepada debitur adalah
kepercayaan.
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, salah satu pengertian kredit adalah
pinjaman uang dengan pembayaran pengembalian secara mengangsur atau
pinjaman hingga batas jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain.
Dalam pasal 1 butir 11 UU No.10 Tahun 1998 tentang perubahan atas UU NO.7
Tahun 1992 tentang perbankan, dirumuskan bahwa kredit adalah penyediaan utang
atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau
kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan
pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan
pemberian bunga.
Berdasarkan pengertian yang ada menunjukan bahwa prestasi yang wajib
dilakukan oleh debitur atas kredit yang diberikan kepadanya adalah tidak semata-
13
mata melunasi utangnya tetapi juga disertai dengan bunga sesuai dengan perjanjian
yang telah disepakati.6
Suatu perjanjian kredit yang dilakukan antara pihak kreditur sebagai pemberi
fasilitas kredit dan debitur sebagai pihak peminjam atau penerima kredit diperlukan
suatu benda bergerak maupun benda tetap. Jaminan yang paling banyak digunakan
sebagai anggunan adalah berupa tanah, baik mencakup hak pakai, hak guna
bangunan, hak milik, maupun hak guna usaha karena memiliki nilai yang umumnya
meningkat.
Suatu kelemahan yang ada pada Undang-Undang Hak Tanggungan khususnya
pasal 6 dan 20 yang dijadikan peluang dalam mengajukan perlawanan oleh pihak
debitur. Pasal-pasal tersebut tidak tegas dan jelas tentang definisi Cedera Janji
(wanprestasi) seorang debitur, batasan kewenangan menjual objek Hak
Tanggungan yang menimbulkan kompleksitas pelaksanaan lelang terutama terkait
dengan penetapan nilai limit obyek lelang secara sepihak oleh kreditur yang dinilai
tidak wajar.
Semua perbuatan penyitaan, penahanan dilakukan oleh Lembaga Pembiayaan
dengan alasan sesuai klausula-klausula dalam perjanjian yang telah terpojok dan
berada didalam kondisi yang lemah. Padahal isi perjanjian tersebut tidak boleh
bertentangan dengan kepentingan konsumen sesuai demgam umdamg-undang No.
8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (UUPK) pada pasal :
6
Hermansyah, hukum perbankan nasional indonesia, prenadamedia group, 2005, hlm. 57,58, 63,
65.
14
1. Pasal 1 angka (1) permendagri nomor 06/M-DAG/PER/2/2017, konsumen
adalah setiap orang pemakai barang dan/atau jasa yang tersedia dalam
masyarakat, baik bagi kepentingan sendiri, keluarga, orang lain maupun
makhluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan
2. Pasal 5 ayat (1) Kewajiban konsumen adalah :
a. membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian
atau pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan
keselamatan.
b. Beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan/atau
jasa.
c. Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati.
d. Mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen
seccara patut.
Pengertian hak tanggungan sesuai dengan Pasal 1 Angka (1) UUHT, yaitu: Hak
Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-
kreditor lain.
Jaminan merupakan terjemahan dari istilah zekerheid atau cautie, yaitu
kemampuan debitur untuk memenuhi atau melunasi perutangannya kepada
kreditur, yang dilakukan dengan cara menahan benda tertentu yang bernilai
ekonomis sebagai tanggungan atas pinjamanatau utang yang diterima debitur

15
terhadap krediturnya. sedangkan dalam bahasa Indonesia, istilah jaminan berasal
dari kata ”jamin” yang berarti ”tanggung”, sehingga jaminan dapat diartikan
sebagai tanggungan. Menurut Pasal 2 ayat (1) Surat Keputusan Direksi Bank
Indonesia No. 23/69/KEP/DIR tanggal 28 februari 1991 tentang Jaminan
Pemberian Kredit dikemukakan bahwwa jaminan adalah : “suatu keyakinan bank
atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai perjanjian”.Jadi dapat
disimpulkan bahwa jaminan itu adalah suatu tanggungan yang dapat dinilaidengan
uang, yaitu berupa kebendaan tertentu yang diserahkan debitur kepada kreditur
sebagai akibat dari suatu hubungan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain.
Dengan kata lain, jaminan di sini berfungsi sebagai sarana atau menjamin
pemenuhan pinjaman atau utang debitur seandainya wanprestasi sebelum sampai
jatuh tempo pinjaman atau utangnya berakhir.7
Adrian Sutedi membedakan jaminan menjadi dua yaitu jaminan yang lahir dari
undang-undang yaitu jaminan umum dan jaminan yang lahir karena perjanjian.8
Jaminan umum adalah jaminan yang adanya telah ditentukan Undang-Undang,
Contohnya adalah pada Pasal 1311 KUHPerdata, Pasal 1232 KUHPerdata, dan
Pasal 1311 KUHPerdata yang menyatakan bahwa kekayaan Debitur, baik berupa
benda bergerak dan tidak bergerak, yang telah ada dan yang akan datang
dikemudian hari walaupun tidak diserahkan sebagai jaminan, maka akan secara
hukum menjadi jaminan seluruh utang Debitur. Sedangkan jaminan khusus adalah
jaminan yang timbul karena adanya perjanjian terlebih dahulu, yaitu perjanjian
7
Zaeni Asyhadie dan Rahma Kusumawati, Hukum Jaminan DI Indonesia, PT Rajagrafindo
Persada, 2018, hlm. 3.
8
Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, sinar grafika, Jakarta, 2010, hlm. 21.
16
yang ada antara Debitur dengan pihak perbankan atau pihak ketiga yang
menanggung hutang debitur.9
F. Metode Penelitian
a. Tipe/Jenis penelitian
Pada penelitian untuk penulisan skripsi ini, penulis akan
menggunakan jenis penelitian secara normatif akan digunakan
sebagai sumber bahan hukum untuk menelaah ketentuan-ketentuan
hukum positif dan perangkat hukum positif.
b. Pendekatan masalah
Untuk diketahui bahwa dalam kepustakaan ilmu hukum
pendekatan masalah ditentukan dan dibatasi oleh tradisi keilmuan
yang dikembangkan.10 Penelitian hukum normatif dilakukan
dengan cara meneliti berbagai bahan pustaka hukum (lazim disebut
data sekunder). Pendekatan dalam penelitian hukum normatif
(dogmatif) diantaranya adalah pendekatan peraturan perundang-
undangan (statute approach atau legislation-regulation approach),
konseptural (conceptual approach), sejarah (historial approach), dan
perbandingan (comparative approach).11 Melalui pendekatan
perundang-undangan dan pendekatan konseptual dilakukan
9
Subekti, Hukum Acara Perdata, BPHN, Jakarta, 1977, Hlm. 128.
10
J.J Bruggink, Reflesi ilmu hukum, dialih bahasakan, arief sidartha, Dalam Prasetijo Riyadi & Sri
Priyati, Memahami Metode Penelitian Hukum dalam Konteks Penulisan Skripsi/Tesis, AL
Maktabah, Surabaya 2017, hlm. 41.
11
D.H.M. Meuwissen, Ilmu Hukum, Pro Justicia, Dalam Prasetijo Riyadi & Sri Priyati, ibid., hlm.
42.
17
pengkajian terhadap keseluruhan ketentuan hukum yang berlaku
untuk direfleksikan dan diargumentasi secara teoritik berdasarkan
konsep-konsep dasar hukum. Dengan pendekatan perbandingan
hukum dimaksudkan untuk mendapatkan sumber pembandingan
yang akan menunjang dan mendukung materi pembahasan.
Melengkapi pendekatan tersebut diatas dapat dimanfaatkan kajian
bidang ilmu non hukum. Bukannya sebagai kegiatan ilmiah
berupaya menjelaskan kenyataan hukum (legal realities). Disiplin
ilmu-ilmu non yuridis yang tampaknya relevan untuk membantu
memberikan eksplanasi tentang penggunaan perspektif ilmu-ilmu
non hukum hanyalah sebagai sarana pendukung pengembangan
analisis.12
c. Sumber Bahan Hukum
Bahan Hukum dipergunakan dalam penelitian hukum
normative adalah bahan-bahan hukum (legal materials)
dikategorikan sebagai bahan hukum primer dan bahan hukum
sekunder. Menurut R.G. Logan dalam tulisannya Legal Literature
and Law Librariess: Termasuk bahan hukum primer (Primary
material) adalah Act of Parliament, subordinate Legislation, and
reported decision of the courts and tribunals; sedangkan bahan
hukum sekunder (secondary materials) meliputi : All type of legal
12
Jan Gijssels & Mark Van Hoecke, Dalam Prasetijo Riyadi & Sri Priyati, ibid., hlm.42.
18
literature which are not formal records of law, such as encyclopedies
digest of case, textbooks, journals, indexes and bibliograpgries.13
Morris I. Cohen dan Kent C. Olson legal material (bahan hukum
primer) dalam penelitian hukum normatif meliputi peraturan
perundang-undangan dan putusan pengadilan. Sedangkan bahan
hukum sekunder menurut Jaya A. Sigler dan Benyamin R. Beede
atau Peter Halpin, adalah berbagai karya ilmiah, laporan penelitian,
kamus, ensiklopedia, jurnal-jurnal penelitian hukum, majalah dan
lain sebagainya.
Jadi dalam penelitian hukum normative lebih cepat menggunakan
istilah bahan hukum bukan data, sebab istilah data berkonotasi pada
penelitian hukum empiris dan sosiologi.
d. Prosedur Pengumpulan Bahan Hukum
Bahwa pengumpulan bahan hukum primer dan bahan hukum
sekunder dilakukan melalui prosedur inventarisasi, identifikasi dan
mempergunakan system kartu yang terbagi dalam:kartu ikhtiar,
kartu kutipan, kartu analisis. Dalam kartu ikhtiar dirangkum
berbagai garis besar pemikiran secara substansial. Bahan hukum
yang digunakan sebagaimana tertuang dalam pemikiran yang
mewakili pendapat penulis (pengarang) akan merujuk secara
otentik. Kartu ikhtiar memuat nama pengarang, judul buku, nama
13
R.G. Logan, Literatur and Law Libraries, Dalam R.G. Logan, Information Sourrces in Law,
Butterworth Guide to Internasional Sourrce, Dalam Prasetijo Riyadi & Sri Priyati, ibid., hlm. 43.
19
penerbit, tahun penerbit dan halaman karangan yang dikutip. Kartu
kutipan berisikan catatan yang sangat teliti mengenai berbagai bahan
hukum yang dipergunakan maupun isi dan bentuk asli karangan
yang dikutip. Kartu analisis berisi tanggapan peneliti terhadap
bahan hukum yang dipakai dalam penelitian. Tanggapan dapat
berupa penambahan atau penjelasan dengan cara mengkritik
ataupun menginterprestasikan pandangan, menarik kesimpulan,
saran dan komentar.14
e. Pengolahan dan Analisa Bahan Hukum
Bahan-bahan hukum (legal material) yang diperoleh diolah
dengan melakukan kategorisasi sebagai langkah awal
pengklarifikasian bahan hukum secara selektif. Keseluruhan bahan
hukum dikelompokan berdasarkan kriteria kesesuaian dengan
perumusan masalah dan tema penelitian yang selanjutnya
dianalisis.15
Analisis terhadap bahan hukum dilakukan dengan
menggunakan pengkajian dan dekriptif-analitik. Pengkajian ini
tidak bermaksud melakukan pengujian hipotesis maupun teori,
melainkan melalui konsep-konsep hukum (analyse van juridische
gegevens) yang mencakup pengertian-pengertian hukum (de
rechtsbegrippen), norma-norma hukum (de rechtsnormen) dan
14
Winarto Surakhmad, Pengantar Ilmiah : Dasar, Metode, Teknik, Dalam Prasetijo Riyadi & Sri
Priyati, Ibid., hlm. 44.
15
Morris I Cohen, Sinopsis Penelitian Ilmu Hukum (Legal research In a Nutshell), Dalam Prasetijo
Riyadi & Sri Priyati, Ibid., hlm. 45.
20
system hukum (hetrechtssysteem).16 Hal ini senada dengan apa yang
dipaparkan oleh D.H.M. Meuwissen sebagai pengkajian deskriptif-
analitik yang dilakukan dengan memaparkan, menelaah,
mensistematisasi, menginterpretasi dan mengevaluasi hukum
positif.
G. Sistematika Penulisan
Penulisan penelitian ini terdiri dari 4 (empat) bab, diman ada
keterkaitan antara bab yang satu dengan yang lainnya.Sistem penulisan
skripsi ini akan dijabarkan sebagai berikut :
BAB I PENDAHULUAN yaitu menjadikan Latar Belakang,Rumusan
Masalah,Tujuan Penelitian,Manfaat Penulisan,Kajian Pustaka,Metode
Penulisan,Sistematika Penulisan Dan Daftar Pustaka.
BAB II membahas pokok permasalahan permasalahan pertama, yaitu
mendeskripsikan Objek Hak Tanggungan dan prosedur-prosedur dalam
Peraturan Perundang-Undangan.
BAB III membahas pokok permasalahan kedua, yaitu mendeskripsikan dan
menganalisis Eksekusi Hak Tanggungan berdasarkan Putusan Pengadilan
Negeri Nomor: 316/Pdt.G/2016/Pn.Pbr).
BAB PENUTUP yaitu yang berisikan Kesimpulan dan Saran hasil
penelitian dalam penulisan skripsi ini.
16
Jan Gijsssels & Mark Van Hoecke, Wat is Rechtsteorie ? Kluer Rechtswentenschap, Dalam
Prasetijo Riyadi & Sri Priyati Ibid.
BAB II
PEMBAHASAN
A. Hak Tanggungan
Hak tanggungan pada dasarnya adalah suatu jaminan pelunasan utang, dengan
hak mendahului, dengan objek jaminannya berupa hak-hak atas tanah yang diatur
dalam UU No.5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
1. Hak Tanggungan adalah jaminan untuk pelunasan utang, yang
melaksanakan ketentuan dari Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria dan
Pasal 1131 KUHPerdata.
Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria“Hak Tanggungan yang dapat
dibebankan pada hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan tersebut
dalam pasal 25, 33, 39 diatur dengan undang-undang”.
Pasal 1131 KUHPerdata ”Segala kebendaan si berutang, baik yang
bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru
akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan
perseorangan”.
2. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai dengan ketentuan
Undang-Undang Pokok Agraria, khususnya dalam pasal 25, 33, 39 dan
Pasal 51.
Pasal 25 UUPA: “Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani
hak tanggungan”.
21
22
Pasal 33 UUPA: “Hak guna usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani hak tanggungan”.
Pasal 39 UUPA: “Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani hak tanggungan”.
Pasal 51 UUPA: “Hak Tanggungan yang dapat dibebankan kepada Hak
Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan tersebut dalam Pasal 25,
33, 39 diatur dengan undang-undang”.
Di dalam pasal-pasal yang dikemukakan di atas ini menunjukan bahwa yang
menjadi objek hak tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan
Hak Guna Usaha yang kesemuanya harus diatur dalam undang-undang.
3. Hak Tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah, termasuk benda-
benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut.
4. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur-kreditur lain.17
Di samping itu, dalam pasal 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang
hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah,
disebutkan bahwa yang dimaksud dengan.
1. Kreditur adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan utang-
piutang.
2. Debitur adalah pihak yang berutang dalam suatu hubungan utang-piutang.
17
H. Zaeni Asyhadie dan Rahma Kusumawati, Hukum Jaminan Di Indonesia, PT Rajagrafindo
Persada, Depok, 2018, hlm. 191.
23
3. Pejabat pembuat akta tanah, yang selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat
umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas
tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa
membebankan hak tanggungan menurut peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
4. Akta pemberian hak tanggungan adalah Akta PPAT yangberisi pemberian
Hak Tanggungan kepada krditur tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan
piutangnya.
5. Kantor pertahanan adalah unit kerja Badan Pertahanan Nasional di wilayah
kabupaten, kotamadya, atau wilayah administratif lain yang setingkat, yang
melakukan pendaftaran hak atas tanah dan pemeliharaan daftar umum
pendaftaran tanah.
Jadi jelas bahwa UU No. 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah
beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, dibentuk sebagai pelaksanaan
Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria yang mengganti berlakunya ketentuan-
ketentuan tentang hipotek dan creditverband, khususnya yang bersangkutan
tentang tanah.18
Dengan lahirnya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang hak
tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah
diharapkan akan memberikan suatu kepastian hukum tentang pengikatan jaminan
dengan tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut sebagai
18
Persada, Depok, 2018, hlm. 192.
24
jaminan yang selama ini pengaturannya menggunakan ketentuan-ketentuan
creditverband dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).19
Hak Tanggungan pada dasarnya adalah hak tanggungan yang dibebankan pada
hak atas tanah. Namun, pada kenyataannya sering kali terjadi benda-benda berupa
bangunan, tanaman, dan hasil karya yang secara tetap merupakan satu kesatuan
dengan tanah yang dijadikan jaminan turut pula dijaminkan.
Dari uraian-uraian di atas diketahui bahwa dasar hukum pelaksanaan Hak
Tanggungan Atas Tanah adalah sebagai berikut.
1. UUPA Pasal 25, Pasal 33, Pasal 39 mengenai Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan sebagai objek hak tanggungan, dan Pasal 51, yang
menyatakan, bahwa hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik,
hak guna usaha dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25, 33, 39
diatur dengan undang-undang.
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah
beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
3. Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
khususnya Pasal 44 ayat (1) yang menyatakan, “Pembebanan hak
tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun,
pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan
atas hak milik, dan pembebanan lain ditentukan dengan peraturan perundan-
19
Persada, Depok, 2018, hlm 193
25
undangan dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
4. Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No.3 Tahun 1996 tenang Bentuk
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak
Tanggungan, Buku Hak Tanggungan, dan sertifikat Hak Tanggungan.
5. Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 4 Tahun 1996 tentang
Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit tertentu.
6. Peraturan menteri negara Agraria/Kepala BPN No.5 Tahun 1996 tentang
Pendaftaran Hak Tanggungan.20
B. Subjek dan Objek Hak Tanggungan
Subjek hak tanggungan dapat dilihat pada ketentuan Pasal 8 dan Pasal 9
UUHT, yaitu menurut Pasal 8 ayat (1) UUHT “pemberi Hak Tanggungan adalah
orang perorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk
melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan.”
Pada Pasal 9 UUHT menyebutkan bahwa “Pemegang Hak Tanggungan adalah
orang perorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang
berpiutang.” Sehingga dapat disimpulkan bahwa subjek hak tanggungan
merupakan pemberi dan pemegang hak tanggungan yaitu para pihak yang
20
Persada, Depok, 2018, hlm 193
26
mempunyai kepentingan berkaitan dengan perjanjian utang piutang yang dijamin
pelunasannya.
Objek hak tanggungan terdapat pada Pasal 4 ayat (1) UUHT yaitu hak atas
tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Pakai Atas Tanah Negara. Hak-hak tersebut menurut ketentuan yang berlaku
wajib di daftartarkan dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. Selain hak-
hak atas tanah tersebut dalam Pasal 4 ayat (2) yang dapat juga dibebani hak
tanggungan juga yaitu hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang
berlaku wajib di daftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan.
Pasal 4 ayat (4) UUHT menyatakan bahwa hak tanggungan dapat juga
dibebankan pada hak atas tanah seperti bangunan, tanaman, dan hasil karya yang
telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, ddan
yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebannya dinyatakan
secara tegas dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Suatu objek hak tanggungan dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan
guna menjamin pelunasan lebih dari satu hutang dan peringkatnya masing-masing
hak tanggungan tersebut ditentukan sesuai dengan tanggal pendaftarannya pada
kantor pertahanan. Dalam hal iini apabila didaftarkan dengan tanggal yang sama
maka melihat pada Akta Pembebanan Hak Tanggungan, dan apabila suatu objek
hak tanggungan dibebani lebih dari satu hak tanggungan sehingga terdapat
27
pemegang hak tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua, peringkat ketiga
dan peringkat seterusnya.21
C. Sistem Haak Tanggungan Atas Tanah, Sifat dan Ciri-cirinya
R. Subekti mengatakan bahwa sistem adalah suatu susunan atau catatan yang
teratur, suatu keseluruhan yang terdiri atas bagian-bagian yang berkaitan satu sama
lain tersusun menurut suatu rencana atau pola hasil suatu pemikiran untuk mencapai
suatu tujuan. Berdasarkan definisi ini, maka perlu diketahui sistem hak tanggungan
melalui asas-asas yang mendukung hak tanggungan tersebut.
Berdasarkan UU No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah,
menurut Mariam Darus Badrulzaman, asas-asas yang mendukung hak tanggungan
tersebut adalah sebagai berikut.22
1. Asas sistem tertutup (gesloten system) artinya selain dari hak jaminan
kebendaan yang diatur UUHT, Undang-Undang Rumah Susun (UURS)
Nomor 16 Tahun 1985, Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman
(UUPP) Nomor 4 Tahun 1992 dan Undang-Undang Jaminan Fidusia
(UUJF) Nomor 42 Tahun 1999, tidak dapat diadakan hak jaminan
kebendaan lain berdasarkan kesepakatan antara para pihak. Hak kebendaan
ini bersifat absolut (mutlak), karena itu bersifat limitatif (terbatas).
21
M. Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan kredit Perbankan Indonesia, PT Rajagrafindo
Persada, Jakarta, 2010, hlm. 28.
22
R. Subekti dipetik dari Mariam Darus Badrlzaman, serial hukum perdata buku II – kompilasi
hukum jaminan, CV Mandar Maju, Medan, 2004, hlm. 11,14
28
2. Asas droit de preference (didahulukan/diutamakan) artinya kreditur
pemegang hak tanggungan mempunyai hak yang didahulukan/diutamakan
untuk dipenuhi piutangnya. Jika debitur Wanprestasi (ingkar janji) dalam
pelunasan utangya kepada kreditur, maka objek hak tanggungan dijual
secara lelang, hasil penjualan objek hak tanggungan digunakan sebagai
pelunasan utang kepada kreditur, jika ada sisa penjualan sisa itu dibayarkan
kepada kreditur lainnya secara pari passu (konkuren), dan jika masih ada
sisa lagi selebihnya dikembalikan kepada pemilik objek hak tanggungan
jika semua utangnya suda terlunasi/terselesaikan seluruhnya.
3. Asas droit de suite yaitu hak tanggungan memiliki sifat yang sama dengan
hak kebendaan yaitu hak tanggungan tetap mengikuti objeknya ditangan
siapapun objek hak tanggungan itu berada.
4. Asas spessialitas yang artinya pertelaan mengenai objek hak tanggungan
yang terwujud dalam uraian mengenai objek tanggungan yang terwujud
dalam uraian mengenai objek hak tanggungan yang dituangkan dalam
sertifikat, atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang=kurangnya
memuat uraian mengenai kepemilikan, letak, batas-batas dan luas tanahnya.
5. Asas publisitas artinya adalah pendaftaran dan pencatatan dari pembebanan
objek hak tanggungan sehingga terbuka dan dapat dibaca dan diketahui oleh
umum.
6. Asas mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusi yang artinya adalah
bahwa pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan bagi pemegang Hak

29
Tanggungan harus memiliki kepastian hukum dan mudah untuk dieksekusi
sesuai ketentuan peraturan perundan-undangan yang berlaku.
7. Asas accesoir yang artinya adalah hak tanggungan adalah perjanjian
tambahan (ikutan) yang mengikuti perjanjian pokoknya (perjanjian utang-
piutang), dan tidak merupakan perjanjian/hak yang berdiri sendiri
(zelfstandigrecht). Adanya dan hapusnya perjanjian ikutan accesorium
tergantung dari perjanjian pokok tersebut.
8. Asas pemisahan horizontal yang artinya Hak atas tanah terpisah dari benda-
benda yang melekat di atasnya. Berlakunya asas ini tergantung bagaimana
perjanjian antara pihak dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
9. Asas perlekatan (accessie) yang artinya benda-benda yang melekat sebagai
kesatuan dengan tanah, karena hukum mengikuti hukum benda pokok.
Meskipun UUHT tidak menganut asas perlekatan sebagaimana
KUHPerdaata, namun apabila para pihak sepakat menghendakinya, maka
asa tersebut dapat digunakan dalam UUHT dengan catatan harus dituangkan
secara tegas di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
10. Asas itikad baik yang artinya itikad baik yang bersifat objektif yaitu itikad
baik yang sesuai kepatutan yang berlaku di dalam masyrakat pada
umumnya.23
23
Persada, Depok, 2018, hlm. 221
30
D. Proses Pembebanan Hak Tanggungan
Tahap pembebanan hak tanggungan didahului dengan janji akan memberikan
hak tanggungan. Menurut Pasal 10 Aayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan,
janji tersebut wajib dituangkan dan merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan
dari perjanjian-perjanjian piutang.
Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakn dalam dua tahap, yaitu sebagai
berikut:24
1. Tahap Pembebanan Hak Tanggungan
Menurut pasal 10 ayat (2) Undang-undang Hak Tanggungan, “pemberian
hak tanggungan dilakukan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh
PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku”. Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang berwenang
membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangka
pembebanan hak atas tanah, sebagai bukti perbuatan tertentu mengenai
tanah yang terletak di dalam daerah/wilayah kerjanya masing-masing.
2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan
Menurut Pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan, Pemberian hak
tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertahanan selambat-lambatnya
tujuh hari kerja setelah penandatanganan APHT, PPAT wajib mengirimkan
APHT yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan. Warkah yang
24
Sutardja Sudrajat, Pendaftaran Hak Tanggungan dan Penerbitan Sertifikatnya, Mandar Maju,
Bandung, 1997, hlm. 54
31
dimaksud meliputi surat-surat bukti yang berkaitan dengan objek hak
tanggungan dan identitas pihak-pihak yang bersangkutan, termasuk
didalamnya sertifikat hak atas tanah dan/atau surat-surat keterangan
mengenai objek hak tanggungan. PPAT wajib melaksanakan hal tersebut
karena jabatannya dan sanksi atas pelanggaran hal tersebut akan ditetapkan
dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur jabatan PPAT.
Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan
membuat buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas
tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada
sertifikat hak atas tanahyang bersangkutan. Menurut ketentuan pasal 14 ayat (1)
Undang-undang Hak Tanggungan dijelaskan bahwa sebagai bukti adanya hak
tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan Hal ini
berarti sertifikat hak tangungan merupakan bukti adanya hak tanggungan. Oleh
karena itu maka sertifikat hak tanggungan dapat membuktikan sesuatu yang pada
saat pembuatannya sudah ada atau dengan kata lain yang menjadi patokan pokok
adalah tanggal pendaftaran atau pencatatannya dalam buku tanah hak tanggungan.25
E. Eksekusi Hak Tanggungan
Sebelum membahas mengenai Eksekusi HakTanggungan, maka perlu
dijelaskan terlebih dahulu mengenai pengertian dari eksekusi itu sendiri. Pengertian
lebih lanjut mengenai eksekusi menurut pendapat Subekti dan Salim yang
25
Boedi Harsono dan Sudarianto, Konsepsi Pemikiran tentang UUHT, Makalah Seminar Nasional,
Bandung, 1996, hlm. 17
32
memberikan pengertian eksekusi sebagai pelaksanaan putusan pengadilan yang
telah mendapatkan kekuatan hukum tetap. Objek dari eksekusi adalah salinan
putusan dan grosse akta (salinan pertama dari akta otentik). Grosse akta dapat
disamakan kekuatannya dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum
tetap.
Sudikno Mertokusumo juga mengartikan eksekusi sebagai pelaksanaan putusan.
Menurut beliau terdapat beberapa jenis pelaksanaan putusan (eksekusi) yaitu
sebagai berikut :26
1. Eksekusi putusan yang menghukum pihak yang dikalahkan untuk
membayar sejumlah uang. Prestasi yang diwajibkan adalah membayar
sejumlah uang. Eksekusi ini diaturdalam Pasal 196 HIR (Herzien Inlandsch
Relement) Pasal 208 RBg (Rechtsreglement voor de Buitengewesten).
2. Eksekusi putusan yang menghukum orang untuk melakukan suatuper
buatan. Hal ini diatur dalam pasal 225 HIR (Pasal 259 RBg). Orang tidak
dapat dipaksakan untuk memenuhi prestasi yang berupa perbuatan. Akan
tetapi pihak yang dimenangkan dapat minta kepada hakim agar kepentingan
yang akan diperolehnya dinilai dengan uang.
3. Eksekusi riil. Eksekusi riil merupakan pelaksanaan prestasi yang di
bebankan kepada debitur oleh putusan hakim secara langsung. Jadi eksekusi
riil itu adalah pelaksanaan putusan yang menuju kepada hasil yang sama
seperti apabila dilaksanakan secara sukarela oleh pihak yang bersangkutan.
26
Sudikno Mertokusumu, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta, hlm.240
33
Dengan eksekusi riil maka yang berhaklah yang menerima prestasi. Prestasi
yang terhutang seperti yang telah kita ketahui misalnya pembayaran
sejumlah uang, melakukan suatu perbuatan tertentu, tidak berbuat,
menyerahkan benda. Dengan demikian maka eksekusi mengenai ganti rugi
dan uang paksa bukan merupakan eksekusi riil. Eksekusi riil ini tidak diatur
dalam HIR tetapi dalam 1033 RV. Yang dimaksud kan dengan eksekusi riil
oleh Pasal 1033 RV adalah pelaksanaan putusan hakim yang
memerintahkan pengosongan benda tetap tidak mau memenuhi surat
perintah hakim, maka hakim akan memerintahkan dengan surat kepada
jurusita supaya dengan bantuan alat kekuasaan Negara, agar barang tetap itu
dikosongkan oleh orang yang dihukum beserta keluarganya. HIR hanya
mengenal eksekusiriil dalam penjualan lelang sebagaimana diatur dalam
pasal 200 ayat (11) HIR, Pasal 218 ayat (2) RBg.
4. Eksekusi Langsung. Disamping kerja jenis eksekusi diatas, masih dikenal
apa yang dinamakan “parateexecuitie” atau eksekusi langsung.
Parateexecutie terjadi apabila seorang kreditur menjual barang-barang
tertentu milik debitur tanpa mempunyai titel eksekutorial (Pasal 1155,1175
ayat (2) KUHPerdata).
Eksekusi Hak tanggungan diatur dalam Pasal 20 UUHT yang telah menentukan
bahwa jika debitur wanprestasi maka:
1. Berdasarkan yang ada pada pemegang Hak Tanggungan Pertama, yaitu janji
untuk menjual objek Hak tanggungan kekuasaan sendiri melalui pelelangan

34
umum atau atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan dapat
dijual di bawah tangan.
2. Berdasarkan irah-irah yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan
mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan keputusan hakim
yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
Ketentuan ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakan oleh
Undang-undang Hak Tanggungan bagi para kreditur pemegang hak tnggungan jika
harus dilakukan eksekusi.
Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan atas Tanah tersebut berbunyi
sebagai berikut :
Pasal 20 :
a. Apabila debitur cedera janji, maka berdasarakan:
1) Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
2) Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), objek Hak Tanggungan
dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan
dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang
pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu daripada kreditur-
kreditur lainnya.
b. Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan penjualan objek
Hak Tanggungan dapat dilaksanakan dibawah tangan jika dengan demikian

35
itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan kedua belah
pihak.
c. Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat
dilakukan setelah lewat satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh
pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang
berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam dua surat kabar
yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat,
serta tidak ada pihak yang merasa keberatan.27
F. Pengertian Lelang
Pengertian lelang (penjualan dimuka umum) diatur dalam pasal 1 Vendu
Reglement S.1908 No. 189, bahwa lelang adalah penjualan barang-barang yang
dilakukan didepan umum dengan harga penawaran yang meningkat atau menurun
atau dengan pemasukan harga dalam sampul tertutup, atau kepada orang-orang
yang diundang atau sebelumnya sudah diberitahukan mengenai lelang atau
penjualan itu, atau di ijinkan untuk ikut serta, dan diberikan kesempatan untuk
menawar harga dalam sampul tertutup. Pengertian lelang secara umum adalah
penjualan di muka umum yang dipimpin oleh pejabat lelang dengan penawaran
harga secara terbuka atau lisan, tertutup atau secara tertulis. Lelang dilakukan
dengan pengumuman lelang serta dilakukan pada saat dan tempat yang telah
ditentukan (Departemen Keuangan, 1995:1).28
27
Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya, dalam Seri Hukum Haarta Kekayaan - Hak
Tanggungan, Pernada Media, Jakarta, 2005, hlm.253
28
Sabilah, Materi Pokok Pengetahuan Lelang, Pusat Pendidikan dan Palatihan Perpajakan,
Jakarta, 2004, hlm. 2-3
36
Pengertian lelang eksekusi objek hak tanggungan, lelang eksekusi juga tidak
dapat dipisahkan dengan penjualan karena lelang eksekusi sebenarnya adalah
bentuk penjualan yang dilakukan oleh seorang yang mendapatkan hak diutamakan
29
menurut undang-undang. Lelang eksekusi menurut jenisnya terdapat dua jenis
lelang eksekusi yaitu lelang eksekusi Pengadilan Negeri dan Lelang Eksekusi
Objek Hak Tanggungan. Menurut Sianturi, lelang eksekusi Pengadilan Negeri
adalah lelang yang dimintakan oleh panitera Pengadilan Negeri untuk
melaksanakan putusan hakim pengadilan yang telah berkekuatan tetap sedangkan
Lelang Eksekusi Objek Hak Tanggungan merupakan implementasi Pasal 6 UUHT,
pelaksanaannya tidak memerlukan penetapan pengadilan, teteapi dengan penjualan
secara lelang melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang.
Pengertian Lelang Eksekusi dalam Pasal 1 angka (4) peraturan Menteri
Keuangan Republik Indonesia Nomor 106/PMK.06/2013 tentang petunjuk
pelaksanaan lelang yaitu;
Lelang untuk melaksanakan Putusan atau Penetapan Pengadilan, dokumen-
dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan
dalam peraturan perundang-undangan. Pada prinsipnya setiap eksekusi Hak
Tanggungan harus dilaksanakan dengan melalui pelelangan umum, karena dengan
cara ini diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tinggi untuk Objek Hak
Tanggungan. Kreditor berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil
penjualan Objek Hak Tanggungan.
29
Soemitro Rochmat, Peraturan dan Intruksi Lelang, Eresco, Bandung, 1987, hlm.154.
37
Artinya, saat ini Lelang dapat dilakukan dengan menggunakan media
elektronik melalui internet atau Lelang Online. Dalam peraturan Menteri
Keuangan, yang dimaksud dengan lelang adalah penjualan barang yang terbuka
untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin
meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi yang didahului dengan
pengumuman lelang.30 Maka dengan demikian, syarat dari penjualan umum secara
garis besaradalah hanya duayaitu:
1. Pengumpulan para peminat
2. Adanya kesempatan yang diberikan untuk mengajukan penawaran yang
bersaing seluas-luasnya.
Dasar hukum lelang, ada beberapa aturan khusus tentang lelang, yaitu:
1. Vendu Reglement (Peraturan Lelang) yang dimuatdalam Staatsblaad nomor
189 tahun 1908 sebagaimana telah beberapa kali diubah dan terakhir dengan
Staatsblaad nomor 3 tahun 1941 Vendu Reglement mulai berlaku tanggal 1
April 1908, merupakan peraturan yang mengatur prinsip-prinsip pokok
tentang lelang.
2. VenduInstructie (Intruksi Lelang) Staatsblaad nomor 190 tahun 1908
sebagaimana telah beberapa kali diubah dan terakhir dengan Staatsblaad
nomor 85 tahun 1930. Vendu Instructie merupakan ketentuan-ketentuan
yang melaksanakanVendu Reglement.
30
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/.06/2013 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang Pasal
1 ayat (1).
38
3. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/PMK.06/2013 atas perubahan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang petunjuk
pelaksanaan lelang.
Peraturan Manteri Keuangan Nomor 176/PMK.06/2010 tentang balai
lelang.
Peraturan Manteri Keuangan Nomor 174/PMK.06/2010 tentang pejabat
lelang kelas I
Peraturan Manteri Keuangan Nomor 175/PMK.06/2010 tentang pejabat
lelang kelas II.
Pada dasarnya, lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang
berlaku, tidak dapat dibatalkan. Tetapi ada beberapa hal yang dapat menyebabkan
terjadinya pembatalan lelang.31
1. Pembatalan Sebelum Pelaksanaan Lelang
Lelang yang akan dilaksanakan hanya dapat dibatalkan dengan permintaan
penjual atau berdasarkan penetapan atau putusan dari lembaga peradilan.32
Penjual menurut Pasal 1 angka 19 Permenkeu 27/2016 Penjual adalah orang,
badan hukum atau badan usaha atau instansi yang berdasarkan peraturan
31
Ibid, Nomor 27/2016, Pasal 4.
32
Ibid, Pasal 4.
39
perundang-undangan atau perjanjian berwenang untuk menjual barang secara
lelang.
Termasuk dalam pembatalan lelang atas permintaan penjual, apabila penjual
tidak hadir dalam pelaksanaan lelang dengan kehadiran peserta lelang yang
menyebabkan lelang menjadi batal dilaksanakan.33
Pembatalan lelang atas permintaan penjual (baik pembatalan secara tertulis
maupun penjual tidak hadir dalam pelaksanaan lelang) dikenakan Bea Lelang Batal
Atas Permintaan Penjual sesuai dengan Peraturan Pemerintah tentang Jenis dan
Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Kementerian
Keuangan.34 Selain dengan permintaan penjual atau berdasarkan penetapan atau
putusan dari lembaga peradilan, pembatalan lelang sebelum pelaksanaan lelang
dapat dilakukan oleh Pejabat Lelang dalam hal:35
a. Surat Keterangan Tanah/Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
(“SKT/SKPT”) untuk pelaksanaan lelang barang berupa tanah atau tanah
dan bangunan belum ada.
b. barang yang akan dilelang dalam status sita pidana atau blokir pidana dari
instansi penyidik atau penuntut umum, khusus lelang eksekusi.
c. terdapat gugatan atas rencana pelaksanaan lelang eksekusi Pasal 6 Undang-
Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”) dari pihak lain
33
Ibid, Pasal 29 ayat (4) huruf b.
34
Ibid,Pasal 29 ayat (5).
35
Ibid Pasal 30.
40
selain debitor/tereksekusi, suami atau istri debitor/tereksekusi yang terkait
dengan kepemilikan objek lelang.
d. Barang yang akan dilelang dalam status sita jaminan atau sita eksekusi atau
sita pidana, khusus lelang noneksekusi.
e. tidak memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang.
f. Penjual tidak dapat memperlihatkan atau menyerahkan asli dokumen
kepemilikan barang kepada pejabat lelang sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 21 Permenkeu 27/2016.
g. Pengumuman lelang yang dilaksanakan penjual tidak sesuai peraturan
perundang-undangan;
h. keadaan memaksa (force majeur) atau kahar.
i. terjadi gangguan teknis yang tidak bisa ditanggulangi pada pelaksanaan
lelang tanpa kehadiran peserta.
j. Nilai limit yang dicantumkan dalam pengumuman lelang tidak sesuai
dengan surat penetapan nilai limit yang dibuat oleh penjual.
k. Penjual tidak menguasai secara fisik barang bergerak yang dilelang.
Pejabat lelang adalah orang yang berdasarkan peraturan perundang-undangan
diberi wewenang khusus untuk melaksanakan penjualan barang secara lelang.
Jadi menurut penulis, jika melihat kepada Pasal 30 huruf C Permenkeu 27/2016
di atas, dalam kasus Anda yang mana terdapat pihak lain yang tidak mempunyai
hubungan hukum dengan Bank yang mengaku mempunyai hak atas objek yang
akan dilelang, maka pembatalan lelang sebelum pelaksanaan lelang adalah

41
dimungkinkan, dengan catatan pihak lain tersebut bukanlah debitor/tereksekusi,
suami atau istri debitor/tereksekusi dan juga dengan mengajukan gugatan.
2. Pembatalan lelang setelah lelang dimulai
hanya dapat dilakukan oleh Pejabat Lelang dalam hal:
a. keadaan memaksa (force majeur) atau kahar.
b. terjadi gangguan teknis yang tidak bisa ditanggulangi pada pelaksanaan
lelang tanpa kehadiran Peserta Lelang.
Jadi jika lelang telah dimulai, tidak diatur mengenai pembatalan lelang dengan
alasan adanya gugatan dari pihak lain sebagaimana pembatalan lelang sebelum
pelaksanaan lelang.
Sebagai informasi tambahan, dalam hal terjadi pembatalan lelang sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 27, Pasal 30 dan Pasal 31 Permenkeu 27/2016, peserta lelang
yang telah menyetorkan Uang Jaminan Penawaran Lelang atau menyerahkan
Garansi Bank Jaminan Penawaran Lelang tidak berhak menuntut ganti rugi.36
36
Ibid, Pasal 33
BAB III
ANALISIS PUTUSAN PENGADILAN NEGERI NOMOR
316/Pdt.G/2016/PN.Pbr
A. KASUS POSISI
1. Identitas Penggugat
SyafridaYahya yang memberikan kuasa hukumnya kepada:
1. Dr. Fahmi, SH.,MH
2. Noverdy Indra Pratama, SH
3. Dewi Juliani, SH
Semuanya adalah Advokat Dr. Fahmi, Sh.,MH & Partners yang
beralamat di Hotel Mutiara Merdeka Lantai IV. Selanjutnya disebut
sebagai PENGGUGAT
2. Identitas tergugat :
1. PT. Bank Bukopin Tbk. Jakarta cq. PT. Bank Bukopin Tbk.
Cabang, dalam hal ini diwakili oleh:
1) Sahrianto Saragaih, Ridho Fuadi
2) Yuliandri
3) Betty Rahayu
Semuanya adalah Karyawan / Karyawati PT. Bank Bukopin Tbk. Cabang
Pekanbaru, beralamat di Jl. Jendral Sudirman No. 420-422 Pekanbaru,
selanjutnya disebut sebagai Tergugat I
42
43
2. Zar’an Yahya yang memberikan kuasa hukumnya kepada:
1) Heryanty Hasan, Amd,AK, SH.,MH.,
2) Herry Supriyadi, ST.,SH.,
3) Beny Ariansyah, SH.,
4) Abdy Jamail, SH.,
5) Wan Arwin Temimi, SH.,
6) Deky Wiranata Adha, SH.,
7) Dewi Cahyanti, SH.,
8) Adhelya, SH.
Semuanya adalah Advokat, Advokat Magang dan Paralegal dari Kantor
Law Firm Heryanty Hasan, Herry & Partners, beralamat di Jalan Sawai
No. 39 Sukajadi Pekanbaru Riau selanjutnya disebut sebagai Tergugat
II
3. Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL),
dalam hal ini diwakili oleh:
1) Wahyu Purnomo
2) Dirmanti Jaya
3) Endratno
4) Hendri Gunawan Lubis
5) Iwan Darma Setiawan
6) Ahmad Elazar
7) Chrisnandar
8) David Sihombing, Arbita Zaini.

44
Semuanya adalah Kepala, Pelaksana pada KPKNL Pekanbaru, beralamat
di Jalan Jendral Sudirman No. 24 Simpang Tiga Pekanbaru, berdasarkan
Surat Kuasa Khusus No. SKU-65/MK.6/2017 tanggal 23 Januari 2017,
selanjutnya disebut sebagai Tergugat III
4. Fachrurozi Zar’an yang memberikan kuasa kepada:
1) Heryanty Hasan, Amd,AK, SH.,MH
2) Herry Supriyadi, ST.,SH
3) Beny Ariansyah, SH
4) Abdy Jamail, SH.
5) Wan Arwin Temimi, SH
6) Deky Wiranata Adha, SH
7) Dewi Cahyanti, SH
8) Adhelya, SH
Semuanya adalah Advokat, Advokat Magang dan Paralegal dari Kantor
Law Firm Heryanty Hasan, Herry & Partners, beralamat di Jalan Sawai
No. 39 Sukajadi Pekanbaru Riau, selanjutnya disebut sebagai Tergugat
IV
5. Badan Pertanahan Nasional Kota Pekanbaru, dalam hal ini
diwakili oleh:
1) Abdul Rajab Nainggolan, SH.,MH
2) Dra. Harmonis
3) Robert Hasudungan Sirait, ST
4) Ifni Nasif, SH
45
5) Chairany Syafiie, SH
6) Nasep Vandi Sulistiyo, S.ST
7) Syafrisar Masri Limart, ST
8) Wiharti Ningsih, SH
9) Masrita
10) Saleh Handrianto
Semuanya adalah Pegawai Badan Pertanahan Nasional Kota Pekanbaru,
selanjutnya disebut sebagai Tergugat V
3. Tentang Duduk Perkara
Bahwa Penggugat dalam surat gugatannya tertanggal 27 Desember 2016 yang
di daftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Pekanbaru dibawah register
Nomor. 316/Pdt.G/2016/PN.Pbr. tanggal 27 Desember 2016 telah mengemukakan
hal-hal sebagai berikut :
Bahwa Penggugat membuat Perjanjian Kredit dengan memakai Jaminan dan
2(dua) akta Pengakuan hutang dengan Tergugat I / PT. Bank Bukopin Tbk Jakarta
Cq. PT. Bank Bukopin Tbk Cabang Pekanbaru pada tanggal 7 Januari 2010 dengan
no. 7,8,9 dan 10 dihadapan Notaris Eriyuf Bandel, SH., Notaris di Pekanbaru, yang
pembayarannya di jamin dengan Sertifikat Hak Milik no. 7360 yang terletak di
Provinsi Riau, Kota Pekanbaru, Kelurahan Simpang Baru Kecamatan Tampan yang
selanjutnya diuraikan dalam surat ukur tanggal 17-06-2005 nomor:
3541/SP/Baru/2005 seluas 4165 M² berikut sesuatu yang berada diatas tanah hak
tersebut yang menurut sifat peruntukkannya dan Undang-undang dianggap sebagai

46
benda tetap, setempat dikenal sebagai Jalan Garuda tertulis atas nama Syafrida
Yahya;
Bahwa pinjaman diperuntukkan tambahan Modal kerja berupa kegiatan usaha
SPBU / Pom Bensin ;
Bahwa pada mulanya usaha Penggugat tersebut berjalan lancar dan maju,
namun kemudian usaha Penggugat mengalami stagnasi / tidak lancar usahanya,
sebagaimana semula sehingga mengakibatkan pembayaran kredit kurang lancar
kepada Tergugat I ;
Bahwa kemudian oleh Tergugat I dibuat Akta Adendum Perjanjian Fasilitas
Perpanjangan Kredit dengan memakai jaminan tertanggal 30 Juni tahun 2011 No.
73 yang dibuat dihadapan Notaris Riri Liesta, SH, MKN Notaris di Pekanbaru. yang
ditanda tangani oleh Penggugat ;
Bahwa walaupun sudah berupaya untuk membayar pinjaman kredit, namun
usaha bisnis Penggugat mengalami penurunan dan terkena musibah karenaSPBU
milik Penggugat dirampok oleh orang yang tidak dikenal, sehingga mengalami
kerugian lebih kurang satu milyar rupiah. Sehingga SPBU / PomBensin milik
Penggugat sempat tidak beroperasi selama 4 bulan ;
Bahwa selanjutnya Tergugat I pada tanggal 10 Desember 2015 telah menjual
piutangnya terhadap Tergugat II dengan melakukan pengalihan piutang dengan
menandatangani Perjanjian Jual Beli Piutang no. 10 tanggal 10 Desember 2015 dan
perjanjian pengalihan piutang (cessie) no. 11 tanggal 10 Desember 2015 keduanya
dibuat dihadapan Notaris Fery Bakti, SH. Notaris di Pekanbaru ;

47
Bahwa sebelum dilakukan perjanjian pengalihan piutang dan jual beli piutang,
ada kesepakatan diantara keluarga Penggugat dan Tergugat II (antara Penggugat
dan Tergugat II merupakan saudara kandung / adik abang) dalam rapat keluarga
tersebut disepakati untuk menyelamatkan asset / usaha Penggugat, maka rapat
keluarga yang dihadirin Syafril Yahya, Zulfan Yahya, Penggugat (Syafrida Yahya)
dan Tergugat II (Zar’an yahya) memutuskan untuk secara bersama-sama akan
menutupi hutang dari Penggugat, kesepakatan keluarga ini, pernah disampaikan
kepada Tergugat I dan Tergugat I menyambut baik. Beberapa saat setelah itu, ketika
Penggugat bermaksud mau membayar dan melunasi kreditnya, namun secara tiba-
tiba Tergugat I menyatakan telah mengalihkan / menjual piutang kepada Tergugat
II ;
Bahwa dengan adanya perjanjian jaul beli Piutang No. 10 tanggal 10 Desember
2015, pinjaman Penggugat sampai posisi tanggal 25 November 2015 sebesar :
- Pinjaman dengan nomor Pinjaman 130023622 adalah :
 Utang pokok sebesar Rp. 1.906.287.231,- (satu milyar sembilan
ratus enam juta dua ratus tiga puluh satu rupiah).
 Bunga sebesar Rp. 180.390.767,- (seratus delapan puluh ribu tiga
ratus sembilan puluh tujuh ratus enam puluh tujuh).
 Denda sebesar Rp. 68.797.519,- (enam puluh delapan juta tujuh
ratus sembilan puluh tujuh lima ratus sembilan belas rupiah).
- Bahwa Pinjaman Penggugat dengan nomor pinjaman 1400015822 sebagai
berikut :
48
 Utang pokok sebesar Rp. 350.000.000,- (tiga ratus lima puluh juta
rupiah).
 Bunga sebesar Rp. 28.532.696,- (dua puluh delapan juta rupiah lima
ratus tiga puluh dua enam ratus sembilan puluh enam).
 Denda sebesar Rp. 3.669.708.531,- (tiga juta enam ratus enam puluh
sembilan tujuh ratus lima rupiah tiga puluh satu sen).
Bahwa kemudian dengan alasan Penggugat telah melakukan Wanprestasi,
Tergugat II mengajukan upaya eksekusi Hak Tanggungan melalui Pengadilan
Negeri Pekanbaru ;
Bahwa kemudian oleh karena Tergugat II menganggap Penggugat melalaikan
kewajibannya, maka Tergugat II melalui perantaraan Tergugat III melakukan
Pelelangan terhadap barang agunan / jaminan tersebut ;
Bahwa Pelaksanaan Pelelangan telah dilaksanakan pada hari, Selasa tanggal 20
September 2016 bertempet dikantor KPKNL Pekanbaru ;
Bahwa ‘Nilai limit’ atau patokan harga lelang yang terendah yang ditentukan
Tergugat II dan diserahkan kepada Tergugat III selaku Pejabat Lelang untuk
ditawarkan kepada masyarakat adalah Rp. 6.567.167.000,- (enam juta lima ratus
enam puluh tujuh ribu rupiah) diumumkan melalui Koran / Harian Pekanbaru Pos ;
Bahwa pelaksanaan lelang hanya diikuti oleh 1 (satu) orang peserta yaitu
Tergugat IV, dan Tergugat IV dinyatakan sebagai pembeli pemenang lelang dengan
harga. Rp. 6.600.000.000,- (enam milyar enam ratus juta rupiah).

49
Bahwa pelaksanaan lelang tidak dilaksanakan sesuai prosedur / ketentuan
Menteri Keuangan RI No.. 93/PMK.06/2010, tanggal 23 April 2010 tentang
petunjuk Pelaksanaan Lelang, yaitu :
- Pengumuman lelang dilakukan melalui Koran / Surat Kabar Pekanbaru Pos
dihalaman tengah.
Bahwa seharusnya pengumuman lelang dilaksanakan melalui surat kabar
dengan oplah :
- Paling sedikit 15.000 (lima belas ribu) exemplar apabila pada surat
kabarharian yang terbit di ibukota Propinsi.
- Paling sedikit 5.000 (lima ribu) exemplar, apabila dilakukan pada surat
kabar harian tersebut di Kota / Kabupaten.
- Pengumuman lelang dimaksud harus dicantumkan dalam harian utama
/reguler dan dilarang dicantumkan pada halam suplemen / tambahan.
Bahwa pengumuman lelang harusnya disesuaikan melalui Harian/Koran Riau
Pos, Tribun Pekanbaru Kota dan Haluan Riau Pos, Tribun Pekanbaru atau Haluan
Riau Pos yang merupakan harian terkemuka di Kota Pekanbaru, bukan diumumkan
melalui koran Pekanbaru Pos yang tidak banyak dibaca oleh masyarakat Kota
Pekanbaru dan oplahnya rendah dibawah 15.000 (lima belas ribu) exemplar ;
- Bahwa apabila peserta lelang hanya 1 orang, maka lelang dibatalkan dan
diumumkan lagi di media massa.

50
Bahwa kemudian atas dasar Risalah lelang dari Tergugat III, maka Tergugat
IV, mengajukan proses balik nama kepada Tergugat V, sehingga obyek tanah /
bangunan beralih menjadi nama Tergugat IV ;
- Bahwa harga penawaran dalam lelang adalah sebesar Rp. 6.567.167.000,-
(enam milyar lima ratus enam puluh tujuh juta seratus enam puluh tujuh ribu
rupiah) dan dimenangkan oleh Tergugat IV dengan Penawaran Rp.
6.600.000.000,- (enam milyar enam ratus juta rupiah), bahwa harga tersebut
masih dibawah harga pasar terhadap tanah / bangunan yang dilelang, karena
berdasarkan harga pasar diperkirakan nilai tanah / bangunan tersebut adalah
Rp. 7.000.000.000,- (tujuh milyar rupiah).
- Bahwa Pemenang Lelang Tergugat IV adalah anak dari Tergugat II, yang
sehari-hari bekerja dengan Tergugat II, rasanyan mustahil Tergugat IV, bisa
mempunyai uang sebanyak itu, sehingga dalam hal ini adanya konspirasi
dari Tergugat II dan Tergugat IV untuk memenangkan Tergugat IV dalam
pelaksanaan Lelang tersebut.
Bahwa keluarga sudah mencoba untuk mendamaikan permasalahan antara
Penggugat dengan Tergugat II, mengingat masih ada hubungan saudara kandung,
namun tidak berhasil ;
Bahwa perbuatan Tergugat I yang segera menjual piutang melalui Cessie,
kepada Tergugat II, padahal Tergugat I mengetahui adanya itikat baik dari keluarga
Penggugat, namun tetap menjual piutang kepada Tergugat II adalah perbuatan
melawan hukum ;
51
Bahwa perbuatan Tergugat II yang secara diam-diam membeli piutang kepada
Tergugat I padahal mengetahui adanya kesepakatan keluarga untuk bersama
membeli piutang kepada Tergugat I adalah Perbuatan melawan hukum, dan
Perbuatan Tergugat II sebagai penjual tidak melakukan kewajibannya
mengoptimalkan nilai limit berdasarkan pendekatan penilaian nilai pasar yang
dapat dipertanggung jawabkan sehingga akibatnya harga jual yang ditawarkan
Tergugat II menjadi rendah adalah Perbuatan Melawan Hukum ;
Bahwa perbuatan Tergugat III yang tetap melaksanakan lelalng walaupun
peserta lelang hanya satu dan sebagai pejabat lelang tidak melakukan kewajibannya
mengoptimalkan penawaran dan harga jual lelang adalah Perbuatan Melawan
Hukum;
Bahwa perbuatan Tergugat IV yang tidak memenuhi itikad baik sebagai
pembeli lelang dengan melakukan konspirasi / kerjasama dengan Tergugat IIuntuk
menguasai tanah dan bangunan milik Penggugat dan akan mengelola SPBU adalah
Perbuatan Melawan Hukum ;
Bahwa perbuatan Tergugat V sebagai administrator pertanahan di kota
Pekanbaru memproses permohonan balik nama Tergugat IV yang dasar
permohonannya adalah sebagai pembeli / pemenang lelang yang cacat hukum
sehingga akibatnya SHM No. 7360/Simpangbaru, berganti nama dari atas nama
Syafrida Yahya menjadi atas nama Fachrurozi Zar’an adalah Perbuatan Melawan
Hukum ;
52
Menimbang, bahwa dalam eksepsinya Tergugat I mendalilkan Gugatan
Penggugat adalah Gugatan yang kabur, Petitum Gugatan tidak Jelas, sedangkan
eksepsi Tergugat II dan IV tentang Perubahan Gugatan, selanjutnya Tergugat III
eksepsinya menyangkut tentang keberatan terhadap perubahan gugatan, eksepsi
persona standi in judicio dan eksepsi gugatan kabur (obscuur libel) ;
B. PERTIMBANGAN HUKUM HAKIM
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan dari gugatan Penggugat adalah
sebagaimana telah diuraikan tersebut diatas ;
Menimbang, bahwa Penggugat dalam gugatannya yang mendalilkan bahwa
Perbuatan Tergugat I, II, III, IV dan V adalah Merupakan Perbuatan Melawan
Hukum terhadap pelaksanaan lelang atas barang jaminan milik Penggugat berupa
sebidang tanah berserta bangunan diatasnya berdasarkan SHM No.7360 dengan
luas 4.165 M2 atas nama Syafrida Yahya terletak dijalan Garuda Sakti, Kelurahan
Simpang Baru Kecamatan Tampan Kota Pekanbaru ;
Menimbang, bahwa setelah mempelajari dengan seksama tentang gugatan
Penggugat yang pada pokoknya mengenai pelelangan objek jaminan/ agunan milik
Penggugat oleh Tergugat I melalui perantaraan Tergugat III sehingga pelelangan
tersebut dianggap tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum. Untuk
mengetahui kebenaran gugatan Penggugat haruslah melalui suatu pembuktian
sesuai dengan hukum acara ;
Menimbang bahwa untuk membuktikan dalil gugatannya, dipersidangan
Penggugat telah mengajukan surat bukti berupa fotocopy dan telah bermaterai
53
secukupnya, yaitu : P-1 s/d P-12, (dimana P-1 s/d P-3 sesuai dengan aslinya, kecuali
P-4 s/d P-12 sesuai dengan foto copy) ;
Menimbang, bahwa untuk mempertahankan dalil-dalil Jawabannya,Tergugat I,
Tergugat II & IV, Tergugat III dan Tergugat V telah mengajukan suratbukti yang
berupa fotocopy yang telah dibubuhi meterai secukupnya dandipersidangan yaitu :
- Surat bukti Tergugat I : T.I-a s/d T.I-m, (dimana T.I-l s/d T.I-m sesuai
dengan aslinya, kecuali T.I-a s/d T.I-k sesuai dengan foto copy) ;
- Surat bukti Tergugat II & IV : T.I.IV-1 s/d T.II.IV-14, (dimana T.II.IV-1
s/dT.II.IV-2, T.II.IV-7 s/d T.II.IV-14 sesuai dengan aslinya, kecuali T.II.IV-
3 s/dT.II.IV-6 sesuai dengan foto copy) ;
- Surat bukti Tergugat III : T.III-1 s/d T.III-13, (dimana T.III-1, T.III-4, T.III-
6,T.III-9, T.III-11 dan T.III-13 sesuai dengan aslinya, kecuali T.III-2, T.III-
3, T.III-5, T.III-7, T.III-8, T.III-10 dan T.III-12 sesuai dengan foto copy) ;
- Surat bukti Tergugat V : T.V-1 s/d T.V-2, (dimana T.V-1 s/d T.V-2
sesuaidengan aslinya) ;
Menimbang, bahwa baik pihak Penggugat dan pihak Para Tergugat tidak
mengajukan saksi dalam perkara ini ;
Menimbang, bahwa yang menjadi obyek sengketa dalam perkara ini,
berdasarkan keterangan para pihak dihubungkan dengan bukti-bukti Penggugat dan
Para Tergugat adalah tindakan Tergugat I, II, III, IV dan V terhadap pelaksanaan
lelang atas barang jaminan milik Penggugat berupa sebidang tanah berserta
bangunan diatasnya berdasarkan SHM No.7360 dengan luas 4.165 M2 atas nama
54
Syafrida Yahya terletak dijalan Garuda Sakti, Kelurahan Simpang Baru Kecamatan
Tampan Kota Pekanbaru ;
Menimbang, bahwa berdasarkan keterangan para pihak dihubungkan dengan
surat-surat bukti yang satu sama lain saling bersesuaian dipersidangan diperoleh
fakta-fakta sebagai berikut :
Bahwa Penggugat membuat Perjanjian Kredit dengan memakai Jaminan dan 2
(dua) akta Pengakuan hutang dengan Tergugat I / PT. Bank Bukopin Tbk Jakarta
Cq. PT. Bank Bukopin Tbk Cabang Pekanbaru pada tanggal 7 Januari 2010 dengan
no. 7,8,9 dan 10 dihadapan Notaris Eriyuf Bandel, SH., Notaris di Pekanbaru, yang
pembayarannya di jamin dengan Sertifikat Hak Milik no. 7360 yang terletak di
Provinsi Riau, Kota Pekanbaru, Kelurahan Simpang Baru Kecamatan Tampan yang
selanjutnya diuraikan dalam surat ukur tanggal 17-06-2005 nomor:
3541/SP/Baru/2005 seluas 4165 M² berikut sesuatu yang berada diatas tanah hak
tersebut yang menurut sifat peruntukkannya dan Undang-undang dianggap sebagai
benda tetap, setempat dikenal sebagai Jalan Garuda tertulis atas nama Syafrida
Yahya;
Bahwa karena Penggugat lalai membayar angsuran atas fasilitas kreditnya
maka Tergugat I mengirimkan surat peringatan yaitu:
i. Surat Peringatan I, No. 554/PEMP-PKB/IX/2014 tanggal 02
September 2014
ii. Surat Peringatan II, No. 71/MB-PKB/X/2014 tanggal 10 Oktober
2014.
55
iii. Surat Peringatan III, No. 782/PEMP-PKB/XI/2014 tanggal 05
November 2014.
iv. Surat Perintah Jual Agunan, No. 87/MB-PKB/XII/2014 tanggal 3
Desember 2014. Surat Panggilan, No. 742/PEMP-PKBA/III/2015
tanggal 12 Agustus 2015.
Bahwa Penggugat tidak mengindahkan surat-surat peringatan yang telah
dikirimkan oleh Tergugat I, maka Tergugat I telah melakukan pengalihan piutang
Penggugat kepada Tergugat II dengan Perjanjian Jual Beli Piutang No. 10 tanggal
10 Desember 2015 dan Perjanjian Pengalihan Piutang (Cessie) No. 11 tanggal 10
Desember 2015 yang dibuat dan ditandatangani dihadapan Notaris Fery Bakti, SH,
Notaris di Pekanbaru ;
Bahwa kemudian oleh karena Tergugat II menganggap Penggugat melalaikan
kewajibannya, maka Tergugat II melalui perantaraan Tergugat III melakukan
Pelelangan terhadap barang agunan / jaminan tersebut. Pelaksanaan Pelelangan
telah dilaksanakan pada hari, Selasa tanggal 20 September 2016 bertempet dikantor
KPKNL Pekanbaru ;
Bahwa ‘Nilai limit’ atau patokan harga lelang yang terendah yang ditentukan
Tergugat II dan diserahkan kepada Tergugat III selaku Pejabat Lelang untuk
ditawarkan kepada masyarakat adalah Rp. 6.567.167.000,- (enam juta lima ratus
enam puluh tujuh ribu rupiah) diumumkan melalui Koran / Harian Pekanbaru Pos;
56
Bahwa pelaksanaan lelang hanya diikuti oleh 1 (satu) orang peserta yaitu
Tergugat IV, dan Tergugat IV dinyatakan sebagai pembeli pemenang lelang dengan
harga. Rp. 6.600.000.000,- (enam milyar enam ratus juta rupiah).
Bahwa pelaksanaan lelang tidak dilaksanakan sesuai prosedur / ketentuan
dihalaman tengah.
dengan oplah :
- Paling sedikit 15.000 (lima belas ribu) exemplar apabila pada surat
kabarharian yang terbit di ibukota Propinsi.
kabar hasian tersebut di Kota / Kabupaten.
- Pengumuman lelang dimaksud harus dicantumkan dalam harian utama /
reguler dan dilarang dicantumkan pada halam suplemen / tambahan.
Bahwa pengumuman lelang harusnya disesuaikan melalui Harian / Koran Riau
melalui koran Pekanbaru Pos yang tidak banyak dibaca oleh masyarakat Kota
Pekanbaru dan oplahnya rendah dibawah 15.000 (lima belas ribu) exemplar ;
57
- Bahwa apabila peserta lelang hanya 1 orang, maka lelang dibatalkan dan
diumumkan lagi di mass media.
Bahwa harga penawaran dalam lelang adalah sebesar Rp. 6.567.167.000,-
(enam milyar lima ratus enam puluh tujuh juta seratus enam puluh tuju ribu rupiah)
dan dimenangkan oleh Tergugat IV dengan Penawaran Rp. 6.600.000.000,- (enam
milyar enam ratus juta rupiah), bahwa harga tersebut masih dibawah harga pasar
terhadap tanah / bangunan yang dilelang, karena berdasarkan harga pasar
diperkirakan nilai tanah / bangunan tersebut adalah Rp. 7.000.000.000,- (tujuh
milyar rupiah). Bahwa Pemenang Lelang Tergugat IV adalah anak dari Tergugat II,
yang sehari-hari bekerja dengan Tergugat II ;
Bahwa perbuatan Tergugat III yang tetap melaksanakan lelang walaupun
peserta lelang hanya satu orang ;
Bahwa kemudian atas dasar Risalah lelang dari Tergugat III, maka Tergugat
IV, pengajukan proses balik nama kepada Tergugat V, sehingga obyek tanah /
bangunan beralih menjadi nama Tergugat IV ;
Bahwa perbuatan Tergugat V sebagai administrator pertanahan di kota
Pekanbaru memproses permohonan balik nama Tergugat IV yang dasar
permohonannya adalah sebagai pembeli / pemenang lelang, sehingga akibatnya
SHM No. 7360/Simpangbaru, berganti nama dari atas nama Syafrida Yahya
menjadi atas nama Fachrurozi Zar’an ;
Menimbang, bahwa dalil Penggugat menyatakan nilai limit atau patokan harga
lelang yang terendah yang ditentukan Tergugat II dan diserahkan kepada Tergugat
58
III selaku Pejabat Lelang untuk ditawarkan kepada masyarakat adalah Rp.
6.567.167.000,- (enam juta lima ratus enam puluh tujuh ribu rupiah) diumumkan
melalui Koran / Harian Pekanbaru Pos. Pelaksanaan lelang pada tanggal 20
September 2016 bertempat di Kantor KPKNL Pekanbaru hanya diikuti oleh 1 (satu)
orang peserta yaitu Tergugat IV, dan Tergugat IV dinyatakan sebagai pembeli
pemenang lelang dengan harga. Rp. 6.600.000.000,- (enam milyar enam ratus juta
rupiah). Bahwa pelaksanaan lelang tidak dilaksanakan sesuai prosedur / ketentuan
dihalaman tengah.
dengan oplah :
- Paling sedikit 15.000 (lima belas ribu) exemplar apabila pada surat kabar
harian yang terbit di ibukota Propinsi.
kabar hasian tersebut di Kota / Kabupaten.
- Pengumuman lelang dimaksud harus dicantumkan dalam harian utama /
reguler dan dilarang dicantumkan pada halam suplemen / tambahan.
Bahwa pengumuman lelang harusnya disesuaikan melalui Harian / Koran Riau
59
melalui Koran Pekanbaru Pos yang tidak banyak dibaca oleh Masyarakat yang
Oplahnya rendah dibawah 15.000 (lima belas ribu) eksamplar ;
Menimbang, bahwa berdasarkan nilai limit atau patokan harga lelang yang
terendah memang berdasarkan penetapan Pengadilan Negeri Pekanbaru
berdasarkan Bukti P-4 Penggugat yaitu surat keterangan harga limit, harga limit
tersebut berdasarkan hasil penilaian/appraisal KJPP Abdullah Fitrianto dan Rekan
tanggal 17 Juni 2016 berdasarkan permintaan Kuasa Hukum Tergugat II dan IV
(bukti P-8 Penggugat). Penentuan nilai limit berdasarkan Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tanggal 22 Februari 2016, di dalam pasal 43
ayat (2): “penetapan nilai limit menjadi tanggung jawab penjual”. Selanjutnya
dalam pasal 44 ayat (1): “Penjual menetapkan nilai limit, berdasarkan:
a. penilaian oleh Penilai; atau b. penaksiran oleh penaksir. Dengan demikian
pelaksanaan lelang telah sesuai dengan ketentuan perundangan yang
berlaku ;
Menimbang, bahwa dalam pelaksanaan lelang, sebagaimana ketentuan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 pasal 3 ayat (1): lelang
dilaksanakan walaupun hanya di ikuti oleh 1 (satu) Peserta Lelang, berdasarkan
bukti-bukti yang ajukan oleh kedua belah pihak bahwa pemenang lelang adalah
Tergugat IV adalah anak kandung dari Tergugat II, patut diketahui bahwa Tergugat
IV bekerja di SPBU milik Tergugat II, kemampuan finansial Tergugat IV untuk
memiliki uang sebanyak Rp. 600.600.000.000,- (enam milyar enam ratus juta
rupiah) patut diragukan, menurut pertimbangan Majelis Hakim sebagaimana

60
dengan asas kepatutan dan dan kewajaran, seharusnya Tergugat III meninjau ulang
atau mempertanyakan kembali pelaksanaan lelang dengan cara melakukan
penawaran kembali pelaksanaan pelelangan, sehingga tidak ada pihak-pihak yang
merasa dirugikan dan pelaksanaan dapat dipertanggung jawabkan ;
Menimbang, bahwa di dalam Peraturan Menteri Keuangan Repbulik Indonesia
Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, Pasal 4
disebutkan: “Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku,
tidak dapat dibatalkan”. Namun apabila proses pelaksanaan yang telah dilakukan
tidak adanya keadilan (Rechtvaardig) dan tidak adanya kepatutan (Redelijk) serta
tidak sesuai dengan hukum (Rechtmatig), dapat dibatalkan ;
Menimbang, bahwa berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI dalam
Putusan Nomor: 1497/K/Pdt/2001, tanggal 19 November 2003, di dalam
pertimbangan nya disebutkan : “ bahwa keberatan ini dapat dibenarkan, karena
tidak adanya keadilan (Rechtvaardig) dan tidak adanya kepatutan (Redelijk) serta
tidak sesuai dengan hukum (Rechtmatig), terhadap terjadinya pelelangan yang
dilakukan oleh Termohon Kasasi III semula Tergugat III (Kepala Kantor Lelang
Jakarta) atas barang yang berupa persil yang menjadi jaminan hutang Pemohon
Kasasi semula Penggugat, karena Termohon Kasasi II semula Tergugat II adalah
karyawan dari Termohon Kasasi I semula Tergugat I, sehingga uang yang
digunakan untuk membayar harga lelang tersebut berasal dari termohon Kasasi I
semula Tergugat I, sedangkan menurut hukum adanya larangan kreditur untuk
membeli sendiri barang yang digunakan jaminan oleh debiturnya, lagi pula
61
Termohon Kasasi II semula Tergugat II adalah pembeli lelang satu-satunya yang
hadir ditempat dan pada waktu lelang dilakukan ;
Bahwa karena terjadinya lelang in casu telah dilakukan tidak secara
rechtvaardig dan redelijk serta rechtmatig, maka perbuatan Termohon Kasasi I, II,
III semula Tergugat I, II, III in casu dikategorikan sebagai perbuatan melawan
hukum, karenanya lelang in casu haruslah dibatalkan ;
C. PUTUSAN HAKIM
MENGADILI
Dalam Eksepsi :
1. Menolak Eksepsi para Tergugat seluruhnya ;
Dalam Pokok Perkara :
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian ;
2. Menyatakan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan
Tergugat Vtelah melakukan tindakan atau perbuatan melawan hukum ;
3. Menyatakan Tergugat IV merupakan pembeli lelang yang beritikad buruk
atau beritikad tidak baik ;
4. Menyatakan nilai limit objek hak tanggungan pada lelang eksekusi
olehTergugat III tanggal 20 September 2016 Risalah lelang No.768/2016
cacat hukum atau tidak sah ;

62
5. Menyatakan pelelangan oleh Tergugat III tanggal 20 September 2016
Risalah lelang No.768/ 2016 tidak syah dan tidak mempunyai kekuatan
hukum mengikat ;
6. Menyatakan Risalah lelang No.768/2016 tanggal 20 September 2016 oleh
Tergugat III tidak syah dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat ;
7. Memerintahkan Tergugat III untuk membatalkan Risalah Lelang
No.768/2016 tanggal 20 September 2016 ;
8. Menghukum Para Tergugat I ,Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan V
untuk membayar biaya perkara sebesar Rp. 1.521.000,- (satu juta lima ratus
dua puluh satu ribu rupiah) ;
9. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya ;
D. ANALISIS PUTUSAN
Berdasarkan putusan di atas, maka dapat dikatakan bahwa dengan semua dasar-
dasar bukti yang telah diajukan di dalam persidangan yang mana hal tersebut
dijadikan dasar pertimbangan hakim untuk memutuskan perkara eksekusi objek hak
tanggungan, yang diputuskan semuanya dalam putusan sebagaimana di atas,
menurut penulis, putusan hakim sangatlah benar dengan alasan sebagai berikut :
1. Pernyataan hakim yang menyatakan menolak seluruh eksepsi dari semua
Tergugat maka dapat diuraikan bahwa :
a. Bahwa Penggugat dalam gugatannya dalam poin 16 halaman 7
menyatakan: “Bahwa perbuatan Tergugat I yang segera menjual
piutang melalui Cessie, kepada Tergugat II, padahal Tergugat I

63
mengetahui adanya itikad baik dari keluarga Penggugat, namun tetap
menjual piutang kepada TergugatII adalah Perbuatan Melawan Hukum.
Pernyataan Perbuatan Melawan Hukum adalah sebagaimana yang
disampaikan oleh Penggugat dalam Gugatannya tersebut, dengan
demikian eksepsi Tegugat I patut ditolak, menurut penulis telah sesuai
dengan aturan yang berlaku, karena dengan adanya itikad baik apalagi
Tergugat mengetahui itikad baik tersebut sebaiknya Tergugat tidak
langsung menjual piutang tersebut dilihat bahwa maksud dari itikad
baik itu sendiri untuk mencegah kelakuan yang tidak patut dan
sewenang-wenang dari salah satu pihak sehingga terciptanya standar
keadilan atau kepatutan sebagai penghormatan tujuan hukum sehingga
tidak terjadi suatu perbuatan yang salah atau melawan hukum.
b. Bahwa Penggugat dalam Petitumnya telah meminta kepada Majelis
Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara aquo untuk menyatakan
Para Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum. Petitum
Penggugat ini jelas merupakan Petitum yang tidak jelas, karena dalam
Gugatan tidak menyebutkan bentuk Perbuatan Melawan Hukum
apayang dilakukan Tergugat I dan aturan / norma hukum apa yang
dilanggar, sehingga pernyataan perbuatan melawan hukum yang
dimintakan Penggugat kepada Majelis Hakim adalah petitum yang
keliru dan tidak jelas, bahwa dalam tanggapannya terhadap Tergugat I
telah sesuai sebagaimana ketentuan Pasal 1365 KUH Perdata, sehingga
gugatan tidak kabur, Petitum Penggugat sudah jelas dan terang karena
64
menjelaskan perbuatan PMH dan memuat posita dan petitum yang
jelas, serta kerugian yang diderita oleh Penggugat, akibat dari perbuatan
Para Tergugat. eksespsi ini patut ditolak, menurut penulis telah sesuai
dengan peraturan yang berlaku.
c. Tanggapan terhadap Tergugat IIdan IV perubahan gugatan dibenarkan
berdasarkan Yurisprudensi MANo.209/K/SIP/1970 tanggal 6 Maret
1971 menyatakan perubahan tuntutan tidak bertentangan dengan asas-
asas hukum acara perdata, asal tidak mengubah dan menyimpang dari
kejadian materil walaupun tidak ada tuntutan subsidair untuk peradilan
yang adil, eksepsi Tergugat II dan IV patut ditolak, karena menurut
penulis telah sesuai dengan peraturan yang berlaku.
d. Tanggapan atas jawaban Tergugat III menyangkut perubahan gugatan
adalah sejalan dengan tanggapan terhadap Tergugat II dan IV,
penyebutan identitas Tergugat III sudah tepat yang tidak memerlulan
atau melibatkan instansi atasnya dalam hal ini Kementerian Keuangan
RI dan gugatan tidak kabur, eksepsi Tergugat III patut ditolak, karena
menurut penulis telah sesuai dengan peraturan yang berlaku.
2. Putusan menyatakan dan menetapkan bahwa Menyatakan Tergugat I,
Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan Tergugat telah melakukan
tindakan atau perbuatan melawan hukum, menurut penulis telah sesuai
dengan peraturan yang berlaku, “KUH Perdata Buku II Hukum Perikatan
Dengan Penjelasan menjabarkan unsur-unsur PMH dalam Pasal 1365
KUHPerdata sebagai berikut :

65
a. Harus ada perbuatan (positif maupun negatif)
b. Perbuatan itu harus melawan hukum ada kerugian
c. Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum
itu dengan kerugian.
d. Ada kesalahan
3. Menyatakan Tergugat IV merupakan pembeli lelang yang beritikad buruk
atau beritikad tidak baik, menurut penulis sesuai dengan peraturan yang
berlaku, karena Pelaksanaan lelang tidak sesuai aturan yang berlaku,
pelaksanaan lelang hanya diikuti oleh 1 (satu) orang peserta yaitu Tergugat
IV, dan Tergugat IV dinyatakan sebagai pembeli pemenang lelang dengan
harga. Rp. 6.600.000.000,- (enam milyar enam ratus juta rupiah). Bahwa
pelaksanaan lelang tidak dilaksanakan sesuai prosedur / ketentuan Menteri
Keuangan RI No.. 93/PMK.06/2010, tanggal 23 April 2010 tentang
petunjuk Pelaksanaan Lelang,
4. Menyatakan nilai limit objek hak tanggungan pada lelang eksekusi oleh
Tergugat III tanggal 20 September 2016 Risalah lelang No.768/2016 cacat
hukum atau tidak sah, karena nilai limit lelang tidak sesuai.
5. Menyatakan Risalah lelang No.768/2016 tanggal 20 September 2016 oleh
Tergugat III tidak syah dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat
sehingga Hakim Memerintahkan Tergugat III untuk membatalkan Risalah
Lelang No.768/2016 tanggal 20 September 2016
Menghukum Para Tergugat I ,Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan V untuk
membayar biaya perkara sebesar Rp. 1.521.000,- (satu juta lima ratus dua puluh
66
satu ribu rupiah), menurut penulis, putusan hakim tentang membebankan biaya
perkara kepada tergugat adalah benar karena tergugat sebagai pihak yang kaah dan
terbukti melakukan perbuatan melawan hukum.

BAB IV
PENUTUP
A. KESIMPULAN
Dari pembahasan yang telah dijelaskan tersebut diatas maka penulis dapat
menyimpulkan sebagai berikut :
1. Eksekusi Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah merupakan salah satu prosedur penyelesaiain atas perjanjian
utang piutang yang terjadi antara debitur dengan kreditur dan sebagai
pelaksanaan putusan pengadilan yang telah mendapatkan kekuasaan hukum
tetap, objek dari eksekusi adalah salinan dan groose akta (salinan akta tetap)
yang dapat disamakan dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan
hukum tetap yang diatur dalam undang-undang nomor 4 tahun 1996 dan
diharapkan dapat memberikan kepastian hukum tentang pengikatan jaminan
dengan tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut
sebagai jaminan.
2. Pemberian kredit seringkali terjadinya kegagalan atau kredit macet sehingga
menyebabkan terjadinya proses Eksekusi Hak Tanggungan, di dalam
Eksekusi hak tanggungan itu sendiri tidak luput dari munculnya
permasalahan-permasalahan yang akan terjadi, seperti rendahnya nilai limit
lelang yang tidak sesuai dengan Risalah Lelang No. 768/2016 tentang
petunjuk pelaksanaan lelang dan proses lelang yang dilaksanakan hanya
diikuti oleh satu orang peserta, jelas bahwa ini tidak sesuai dengan
67
68
ketentuan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 93/PMK.06/2016,
dengan tidak adanya proses eksekusi hak tanggungan yang sesuai sehingga
menyebabkan terjadinya suatu pembatalan lelang terssebut.
B. SARAN
Karena banyaknya kesalahan-kesalahan terjadi dan masalah yang muncul
dalam Eksekusi Hak Tanggungan, penulis memeberikan saran
1. sebaiknya proses Eksekusi Hak Tanggungan dilaksanakan sesuai apa yang
diatur dalam Peraturan Menteri keuangan dan Undang-undang yang
mengatur sehingga tidak terjadinya hambatan dalam kelangsungan eksekusi
hak tanggungan dan tidak adanya kerugian dari salah satu pihak.
2. Dalam mengadili dan memberikan keputusan hakim telah benar
memberikan putusan yang se adil-adilnya kepada penggugat maupun
tergugat dalam perkara tetapi alangkah baiknya jika hakim memberikan
putusan yang dapat memberikan efek jerah kepada pihak yang dinyatakan
kalah dalam persidangan jika itu menyangkut perilaku melawan hukum agar
berkurangnya tindakan yang dianggap melawan hukum di dalam kehidupan
bermasyarakat.

Hisyam BAB 1-4 FIX

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Anda mungkin juga menyukai

Hisyam BAB 1-4 FIX

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Hisyam BAB 1-4 FIX

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

BAB 1

Sebagaimana kita ketahui bahwa dalam pembangunan ekonomi suatu negara

diperlukan adanya pengaturan mengenai pengelolaan sumber-sumber ekonomi

peningkatan kesejahteraan rakyat. Untuk itu, lembaga lembaga keuangan baik

dan berhasil guna.

Lembaga keuangan pada umumnya dan lembaga perbankan pada khususnya

Untuk mencegah terjadinya kredit bermasalah di kemudian hari penilaian suatu

bank untuk memberikan persetujuan terhadap suatu permohonan kredit dilakukan

dengan berpedoman kepada Formula 4P dan Formula 5C.

Formula 4P dapat diuraikan sebagai berikut :

mengenai kepribadian si pemohon kredit, antara lain mengenai riwayat

hidupnya, pengalamannya dalam berusaha, pergaulan dalam masyarakat.

line of busines kredit bank yang bersangkutan.

Misalnya apakah usaha yang dijalankan oleh pemohon kredit mempunyai

prospek di kemudian hari ditinjau dari aspek ekonomi dan kebutuhan

4. Payment. Bahwa dalam penyaluran kredit, bank harus mengetahui dengan

jelas mengenai kemampuan dari pemohon kredit untuk melunasi utang

kredit dalam jumlah dan jangka waktu yang ditentukan.

Formula 5C dapat diuraikan sebagai berikut:

sifat pribadi yang baik.

debitur untuk mengelola kegiatan usahanya dan mampu melihat prospektif

memberikan keuntungan, yang menjamin bahwa ia mampu melunasi utang

kreditnya dalam jumlah dan jangka waktu yang telah ditentukan.

terhadap modal yang dimiliki oleh pemohon kredit. Penyelidikan ini

tidaklah semata-mata didasarkan pada besar kecilnya modal, akan tetapi

lebih difokuskan kepada bagaimana distribusi modal ditempatkan oleh

4. Collateral. Adalah jaminan untuk persetujuan pemberian kredit yang

atas wanprestasinya nasabah debitur di kemudian hari, misalnya terjadi

utang pokok maupun bunganya.

5. Ondition of economy. Dalam pemberian kredit oleh bank, kondisi ekonomi

diakibatkan ileh kondisi ekonomi tersebut.

debitur untuk melunasi kredit sesuai dengan yang diperjanjikan. Sedangkan

Jaminan dalam pembiayaan memiliki dua fungsi yaitu: Pertama, untuk

pertama, atau sebagai indikator penentu jumlah pembiayaan yang dapatdiberikan

harta yang dijaminkan.2

Sejak Undang-Undang Hak Tanggungan No.4 Tahun 1996 diberlakukan,

utang. Sebelum berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tersebut,

berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Barat, bank yang memberikan

fasilitas kredit hanya mewajibkan debiturnya untuk menandatangani Akta Surat

memungkinkan untuk mengembalikan fasilitas kredit yang diterimanya, maka bank

akan mendaftarkan Akta Hipotek tersebut ke kantor pertahanan setempat. Setelah

Sejak berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan pada 1996 tentang tanah

beserta benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah (selanjutnya untuk

memudahkan, undang-undang ini akan disebut dengan “UUHT”), istilah Hipotek

didaftarkan langsung ke kantor pertahanan, walaupun debitur yang bersangkutan

masih dalam kondisi baik dan melaksanakan kewajibannya sesuai dengan

perjanjian kredit yang berlaku.3

Pengaturan undang-undang perlindungan konsumen (UUPK) yang sangat

terkait dengan perlindungan hukum bagi nasabah selaku konsumen perbankan

pengaturan mengenai penyelesaian pengaduan nasabah dan mediasi perbankan

dalam, Peraturan Bank Indonesia (PBI).

dalam undang-undang perlindungan konsumen (UUPK) disamakan dengan

termasuk juga konsumen.

Pengertian perlindungan konsumen terdapat pada pasal 1 angka 1Undang-

Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Perlindungan

memberi perlindungan kepada konsumen.

Perlindungan bagi konsumen ada bermacam-macam, seperti perlindungan

dihasilkan tidak sesuai dengan permintaan dari konsumen, maka kepuasan