RESUME CHAPTER 4&5

Nama : Jessica Claudia Mawikere

NIM : 041924353036
Matkul : Manajemen Keuangan

Apa itu Arus Kas Terdiskonto?

Arus Kas Terdiskonto atau Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik pembuatan
model keuangan yang didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan dan
biaya atas suatu properti atau usaha. Pembuatan asumsi tersebut berkaitan dengan
kuantitas, kualitas, variabilitas, waktu serta durasi arus kas masuk dan arus kas
keluar yang didiskontokan ke nilai kini.

Konsep DCF ini didasarkan pada pemikiran bahwa jika anda menginvestasikan
sejumlah dana, maka dana tersebut akan tumbuh sebesar sekian persen atau
mungkin sekian kali lipat setelah beberapa waktu tertentu. Disebut ‘discounted cash
flow’ atau ‘arus kas yang terdiskon’, karena cara menghitungnya adalah dengan
meng-estimasi arus dana dimasa mendatang untuk kemudian di-cut dan
menghasilkan nilai dana tersebut pada masa kini.

Macam-macam Tingkat Diskonto

1. Arus Kas Ganda – Nilai Mendatang (Multiple Cash Flow - Future Flow)
Kas ganda adalah arus kas yang terdiri dari lebih satu periode. Arus kas ini berguna
untuk mengetahui nilai investasi di masa mendatang.

2. Arus Kas Berganda - Nilai Sekarang (Multiple Cash Flow - Present Value)
Arus kas ini berguna untuk mengetahui nilai kas yang kita miliki beberapa tahun lalu
dengan nilai investasi yang kita miliki saat ini.

3. Keputusan Atas Dasar Arus Kas Terdiskonto

Jika nilai sekarang dari investasi tersebut negative (artinya nilai sekarang dari
pengeluaran dana lebih besar dari nilai sekarang dari dana yang diterima) maka
anda tidak akan mengambil investasi tersebut, begitu sebaliknya (jika positif)

4. Anuitas dan Perpetuitas

Anuitas - Rangkaian terbatas dari pembayaran dalam nilai yang sama yang terjadi
pada selang waktu yang tetap
Perpetuitas - Rangkaian tidak terbatas dari pembayaran dalam nilai yang sama.
 RESUME CHAPTER 4&5

Analisis Kelayakan Investasi

Agar investasi bisa menghasilkan tingkat pengembalian yang diharapkan di masa

mendatang, investor harus melakukan analisis kelayakan investasi terlebih dahulu.
Analisis kelayakan investasi dapat dipahami sebagai tindakan yang dilakukan untuk
mengetahui prospek dari suatu proyek investasi yang mendasari pengambilan
keputusan diterima atau ditolaknya investasi tersebut. Sebelum mengambil
keputusan investasi, penting untuk dilakukan analisis kelayakan agar dapat
menghindari penanaman modal pada proyek atau kegiatan yang tidak
menguntungkan.

Investasi memiliki ruang lingkup yang luas, di mana investasi dapat dilakukan pada
pengadaan aset riil seperti bangunan atau gedung, kendaraan, peralatan kantor, dan
tanah, tetapi juga surat-surat berharga seperti deposito, obligasi, dan saham. Dari
beragam instrumen tersebut, investasi terbagi dalam tiga durasi waktu, yakni jangka
pendek, menengah, dan panjang.

Tujuan utama dari investasi adalah memperoleh keuntungan atau tingkat

pengembalian yang tinggi. Artinya, tidak ada investor yang mau mengalami kerugian
bahkan kehilangan dana atau modal yang telah ditanamkan pada instrumen tertentu.
Nah, agar tak salah dalam mengambil keputusan investasi, wajib hukumnya bagi
investor untuk melakukan analisis kelayakan investasi. Namun, bagaimana caranya?

Untuk menilai kelayakan suatu investasi, setidaknya terdapat empat metode yang
bisa dilakukan, yakni:

1. Net Present Value (NPV)

NPV dituliskan sebagai selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah
didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon
faktor. Dengan kata lain, NPV merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa
yang akan datang yang didiskonkan pada saat ini.

Bagi sebuah bisnis, NPV bermanfaat untuk mengukur kemampuan dan peluang
sebuah perusahaan dalam menjalankan investasinya hingga beberapa tahun yang
akan datang, dikala nilai mata uang berubah dan berdampak padacash
flow perusahaan. Sehingga NPV dapat digunakan oleh pengusaha atau perusahaan
untuk memproyeksikan investasi yang mereka jalankan di masa depan. Dengan
melakukan proyeksi seperti ini, seorang pebisnis atau perusahaan akan bisa
memutuskan apakah mereka akan tetap menjalankan investasi tersebut ataukah
tidak. Atau jika mereka memiliki beberapa alternatif investasi yang akan dijalankan,
NPV dapat menjadi pertimbangan untuk menentukan investasi mana yang lebih
 RESUME CHAPTER 4&5

besar mendatangkan keuntungan sehingga bisa dijadikan dasar keputusan untuk

menjalankan investasi tersebut.

Layak atau tidak sebuah investasi dijalankan dapat ditilik dari hasil perhitungan NPV
yang dijalankan. Cara menghitung NPV dapat dilakukan dengan dua tahapan, yaitu :

 Tahap yang pertama adalah dengan menghitung Present Value (PV) dari total

pengeluaran per tahun danPresent Value (PV) dari total keuntungan per
tahun.
 Tahap kedua adalah dengan menjumlahkan masing-masing Present
Value (PV) total keuntungan dan Present Value (PV) total pengeluaran, lalu
dicari selisih antara jumlah keduanya.

Dimana Present Value (PV) adalah jumlah nilai yang harus diinvestasikan di masa

sekarang jika kita menginginkan sejumlah nilai tertentu di masa yang akan datang.
Sedangkan Future Value (FV) adalah jumlah nilai di masa yang akan datang dari
jumlah nilai yang dibayarkan datau diinvestasikan di masa yang sekarang.

Kelayakan investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dinilai dari

keuntungan bersih yang diperoleh di akhir pengerjaan suatu proyek atau investasi.
Keuntungan bersih tersebut dihitung dari selisih nilai sekarang investasi dengan
aliran kas bersih yang diharapkan dari proyek atau investasi di masa yang akan
datang atau pada periode tertentu. Penilaian kelayakan investasi dengan
pendekatan NPV ini merupakan metode kuantitatif yang mampu menunjukkan layak
tidaknya suatu proyek atau investasi. Perhitungan NPV dirumuskan sebagai berikut:

NPV = ΣPVt – A0
NPV = (PV1 + PV2 + …) – A0
PV = NCF x Discount factor
Discount factor = 1/(1+r)t

Keterangan:

NPV = Net Present Value

PV = Present Value
NCF = aliran kas
A0 = investasi yang dikeluarkan pada awal tahun
r = biaya modal
t = periode waktu investasi/proyek

Pengambilan keputusan investasi dalam metode ini menggunakan asumsi sebagai

berikut:
 RESUME CHAPTER 4&5

 Jika NPV0 > NPV1, maka investasi atau proyek dinilai tidak layak karena
berisiko mengalami kerugian.
 Jika NPV0 < NPV1, maka investasi atau proyek dinilai layak karena
berpotensi menghasilkan keuntungan.
 Jika NPV0 = NPV1, maka investasi atau proyek dinilai tidak layak karena
tidak menghasilkan keuntungan.

2. Payback Period (PBP)

Jika NPV mengukur investasi dari profitabilitasnya, metode Payback

Period mengukur kecepatan pengembalian investasi. Oleh sebab itu, satuan ukuran
yang dihasilkan bukan dalam bentuk persentase ataupun rupiah, melainkan waktu.
Jika nilai PBP lebih cepat atau singkat dari yang disyaratkan, artinya investasi
memiliki kelayakan. Sebaliknya, apabila nilai PBP lebih lambat atau lama berarti
mengindikasikan tidak layaknya suatu investasi. Adapun formula untuk menghitung
nilai PBP sebagai berikut.

 Jika arus kas per tahun sama jumlahnya, PBP = (investasi awal/arus kas) x 1
tahun

 Jika arus kas per tahun berbeda jumlahnya, PBP = n + (a – b/c – b) x 1 tahun

Keterangan:

n = tahun terakhir di mana jumlah arus kas belum bisa menutup investasi awal
a = jumlah investasi awal
b = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke-n
c = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke-n+1

3. Profitability Index (PI)

Sesuai dengan namanya, metode ini mengukur layak tidaknya suatu investasi dari
indeks keuntungannya dengan membandingkan antara nilai sekarang seluruh
penerimaan kas bersih dengan nilai sekarang investasi. Suatu investasi disebut
layak menurut metode ini apabila nilai PI lebih besar dari 1, karena dinilai
menguntungkan. Sebaliknya, jika nilai PI lebih kecil dari 1, artinya tidak
menguntungkan sehingga investasi tersebut tidak layak. Rumusan perhitungan nilai
PI yakni:

PI = PV/I

Keterangan:
 RESUME CHAPTER 4&5

PI = Profitability Index
PV = Present Value (nilai sekarang seluruh penerimaan kas bersih)
I = Investasi

4. Internal Rate of Return (IRR)

Metode Internal Rate of Return (IRR) mengukur kelayakan suatu investasi

berdasarkan tingkat suku bunga yang dapat menjadikan jumlah nilai sekarang
keuntungan yang diharapkan sama dengan jumlah nilai sekarang dari biaya modal
(NPV = 0). Bagaimana bisa? Dalam metode ini, time value of money telah
diperhitungkan sehingga arus kas yang diterima telah didiskontokan atas dasar
biaya modal atau tingkat bunga yang diterapkan.

Untuk menghitung nilai IRR harus dilakukan dengan cara trial and error atau
menggunakan tabel tingkat bunga. Adapun formula perhitungan IRR sebagai berikut.

IRR = R1 + (PV1 – PV0/PV1 – PV2) x (R1 – R2)

Keterangan:

IRR = Internal Rate of Return

R1 = tingkat bunga pertama
R2 = tingkat bunga kedua
PV = Present Value

Pengambilan keputusan investasi berdasarkan metode IRR menggunakan asumsi

sebagai berikut:

 Suatu investasi dikatakan layak, jika nilai IRR yang dihasilkan lebih besar dari
tingkat bunga yang diterapkan.
 Suatu investasi dikatakan tidak layak, jika nilai IRR yang dihasilkan lebih kecil
dari tingkat bunga yang diterapkan.

Dengan menganalisis kelayakan investasi, investor dapat mengetahui secara jelas

prospek dari proyek atau investasi tersebut, apakah menguntungkan atau tidak.
Secara lebih lanjut, tindakan penanaman modal pada suatu proyek yang
menguntungkan bisa memberikan tingkat pengembalian yang diharapkan di masa
yang akan datang.