1, April 2012
Abstrak
Ketertarikan salah satu pengembang perumahan mewah untuk membangun proyek yang bernama
Amanzi Waterpark, yang mana investasi pembangunan wisata air ini menggunakan lahan tanah seluas ±
34 ha dengan menelan dana sebesar Rp 36.000.000.000 (tiga puluh enam milyar rupiah) untuk proyek
pembangunannya. Dengan pembiayaan proyek pembangunan itu menggunakan dana sebesar itu perlu
dilakukan perhitungan yang sangat matang untuk mengurangi resiko kegagalan. Sebagai
pengimplimentasian atas kepastian keberhasilan proyek ini sangat ditentukan dari segi perencanaannya.
Dalam hal tahapan terpenting perencanaan ini adalah penyelenggaraan studi kelayakan investasi. Untuk
analisis dari studi kelayakan investasi yang akan dibahas disini adalah aspek rasio keuangan investasi,
dimana hasil dari rasionya layak atau tidak layak suatu investasi tersebut. Aspek investasi ini ditentukan
dengan berbagai metode seperti: Net Present Value (NPP), Internal Rate of Return (IRR) dan Discounted
Payback Period (dPP). Hasil analisis studi kelayakan ini berdasarkan aspek rasio keuangan yang diperoleh
dari nilai NPP dengan suku bunga yang ditentukan 10% per tahun adalah lebih dari Rp 30.814.606.699,
nilai IRR diperoleh sebesar 15,85% dan periode pengembalian modal investasi selama 46 tahun, dimana
jangka waktu pengelolaan investasinya 30 tahun. Karena NPP bersifat positif, nilai IRR lebih besar dari
tingkat suku bunga 10% per tahun dan periode pengembalian tidak melebihi prediksi waktu pengelolaan
investasi (30 tahun), maka dengan demikian proyek investasi ini layak dilaksanakan atau dibangun.
Kata kunci: wisata air, studi kelayakan, aspek rasio keuangan, NPP, IRR dan dPP
Abstract
Interest in one of the developers to build luxury housing project called Amanzi Waterpark, which is water
tourism development investments using the land area of ± 34 ha of land with a fund of Rp 36.000.000
(thirty-six billion dollars) for construction projects. With the financing of development projects that use the
funds it needs to do the calculations for a very mature to reduce the risk of failure. Implentation of the
certainty of project success is determined in terms of planning. In terms of planning the most important
stage is the implementation of investment feasibility studies. For the analysis of investment feasibility
studies will be discussed here is the aspect ratio of investment finance, where the ratio is the result of a
worthy or not worthy of investment. Aspects of this investment is determined by various methods such as:
Net Present Value (NPP), Internal Rate of Return (IRR) and the Discounted Payback Period (DPP). The
results of analysis of the feasibility study is based on aspects of financial ratios derived from the NPP with
the interest rate is determined 10% per year is more than Rp 30,814,606,699, the value obtained for
15.85% IRR and payback period of investment for 46 years, where the term 30-year investment of time
management. Because NPP is positive, the IRR is greater than the interest rate of 10% per year and
payback period does not exceed the predicted time of investment management (30 years), thus it is
feasible investment projects carried out or constructed.
Key words: water attractions, feasibility studies, financial aspect ratio, NPP, IRR and dPP
Wisata air merupakan tempat tujuan investasi wisata air. Tujuan yang akan dicapai
rekreasi yang sering dijadikan tempat berlibur adalah mengidentifikasi apa saja yang menjadi
atau sekedar melepas penat bersama keluarga komponen pendapatan dan pengeluaran yang
ataupun teman-teman bagi sebagian warga. ada selama masa operasional wisata air yang
Investasi pembangunan taman rekreasi wisata direncanakan, menganalisis aliran kas selama
air layak dipertimbangkan untuk menambah masa operasi wisata air yang direncanakan, dan
objek rekreasi yang ada di Palembang dengan menghitung seberapa besar keuntungan yang
pertimbangan dapat menarik wisatawan baik diperoleh wisata air sehingga dapat diputuskan
lokal ataupun mancanegara untuk mengunjungi seberapa layak proyek ini untuk dibangun
Palembang, sebagai pendukung objek rekreasi dengan difokuskan menilai kelayakan proyek
ini telah dibangun dikota Palembang ini seperti pembangunan dengan menggunakan indikator
dijalan Jaka Baring (Opi Water Fun), dijalan pada metode NPV, IRR, dan dPP.
Karya Jaya (Fantasi Island), dan dikomplek
perumahan mewah PT Citra Grand City (Amanzi TINJAUAN PUSTAKA
Water Park). Tentunya sebagai pengembang Kegiatan Investasi
sarana rekreasi ini sangat berantusias untuk Investasi menurut Handaru (1998:23)
mengembangkan lagi ditempat-tempat lain “investasi dapat diartikan sebagai penanaman
dengan mengharapkan lebih menguntungkan, modal, baik langsung maupun tidak langsung,
dengan asumsi tempat yng akan dibangun yang bertujuan untuk mendapatkan manfaat atau
tersebut sangat strategis dalam arti bahwa tujuan keuntungan tertentu sebagai hasil penanaman
ke objek tersebut mudah terjangkau dan incame modal tersebut”.
penduduknya sangat terjangkau untuk harga tiket Sumastuti (2006), Istilah investasi adalah
masuk ke rekreasi tersebut.Untuk melakukan penanaman modal (baik modal tetap maupun
investasi pembangunan wisata air yang besar, modal tidak tetap) yang digunakan dalam proses
misalnya dengan luas areal 34 ha, dan investasi produksi untuk memperoleh keuntungan suatu
wisata air ini menelan dana sebesar Rp perusahaan. Investasi penting bagi ke-
36.000.000.000 (tiga puluh enam milyar rupiah) langgengan masa depan perusahaan, tetapi juga
untuk pembelian lahan, pembangunan gedung, merupakan topik yang secara konseptual sulit
kolam, dan tempat parkir. dan kompleks.
Dengan dana sebesar itu, perlu dilakukan
analisis yang cukup matang untuk dapat Studi Kelayakan Investasi
mengurangi risiko kegagalan. Untuk mengurangi Menurut Husnan, dan Suwarsono,
kegagalan dan meningkatkan kepastian ke- (2008:04) yang dimaksud dengan studi ke-
berhasilan proyek sangat ditentukan dari segi layakan proyek adalah penelitian tentang dapat
perencanaannya dengan penyelenggaraan studi tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan
kelayakan investasi. proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil.
Studi kelayakan investasi merupakan Keberhasilan ini dapat ditafsirkan dalam arti
suatu kegiatan yang mempelajari secara terbatas yaitu keberhasilan dalam arti manfaat
mendalam tentang investasi yang akan ekonomis (biasanya dipergunakan oleh pihak
dijalankan dalam rangka menentukan layak atau swasta) dan keberhasilan dalam artian yang lebih
tidak investasi tersebut dijalankan (Santoso, luas yaitu manfaatnya bagi masyarakat. Sedang-
2000). Studi kelayakan investasi dapat ditinjau kan karakteristik dasar dari suatu proyek
dari berbagai aspek. Aspek-aspek tersebut (investasi) adalah investasi (proyek) umumnya
meliputi aspek pasar, aspek hukum, aspek memerlukan pengeluaran saat ini untuk mem-
teknis, aspek finansial dan aspek Analisa peroleh manfaat dimasa yang akan datang.
Dampak Lingkungan (AMDAL) (Soeharto, 1999). Studi kelayakan proyek konstruksi ber-
Dalam aspek studi kelayakan proyek yang tujuan meyakinkan pemilik proyek bahwa proyek
ditinjau adalah aspek finansial, dimana per- yang diusulkan layak untuk dilaksanakan, baik
masalahan yang dibahas menyangkut per- dari aspek perencanaan dan perancangan,
bandingan antara pengeluaran uang ( cash out) aspek ekonomi (biaya dan sumber pendanaan),
dengan pemasukan uang (cash in) dalam proyek serta aspek lingkungan (Ervianto, 2005).
Tujuan Studi Kelayakan investasi, dihitung dari aliran kas bersih (net).
Tujuan dari pada diadakannya suatu studi Aliran kas bersih adalah selisih pendapatan
kelayakan adalah untuk menghindari ke- (revenue) terhadap pengeluaran (expenses)
terlanjuran penanaman modal yang tertalu besar per tahun. Periode pengembalian biasanya
untuk kegiatan yang ternyata tidak meng- dinyatakan dalam jangka waktu per tahun.
untungkan. Biaya yang dibutuhkan untuk Periode pengembalian berdasarkan jenis
mengadakan studi kelayakan ini relatif kecil aliran kas:
dibandingkan dengan resiko kegagalan suatu a. Aliran kas Tahunan dengan jumlah tetap
investasi dalam jumlah yang besar. (Husnan, Dalam hal ini selisih pendapatan dan
dan Suwarsono, 2008:04). pengeluaran per tahun atau aliran kas
bersih dari tahun ke tahun tetap.
Studi Kelayakan Aspek Keuangan b. Aliran kas Tahunan dengan jumlah tidak
Aspek finansial yaitu studi analisis tetap bila aliran kas tiap tahun berubah-
terhadap suatu investasi layak atau tidak secara ubah tiap tahun.
finansial dengan membandingkan antara biaya Analisis payback period atau periode
(cost) yang dikeluarkan terhadap pendapatan pengembalian yang dilakukan dengan
yang diperoleh. Hal ini bertujuan untuk memperhitungkan time value of money
mengetahui nilai sekarang (present value) disebut discounted payback analysis. Kriteria
terhadap aliran kas ( cash flow) di masa yang ini memberikan petunjuk bahwa proyek
akan datang. Aspek finansial, meliputi faktor- dengan periode pengembalian lebih cepat
faktor sebagai berikut : dan tidak melewati batas maksimum waktu
1. dana yang diperlukan untuk investasi pengembalian akan lebih diterima.
2. sumber-sumber anggaran pembelanjaan yang 2. Return on Investment (ROI)
akan dipergunakan. Seberapa banyak dana Pengembalian atas investasi atau asset
yang berupa modal sendiri dan berapa (Return on Investment) adalah perbandingan
banyak yang berupa pinjaman jangka pendek, dari pemasukan (income) per tahun terhadap
dan berapa yang jangka panjang. dana investasi. Dengan demikian, mem-
3. Biaya pengembangan lahan, biaya pe- berikan indikasi profitabilitas suatu investasi.
ngembangan bangunan, biaya pajak tempat 3. Net Present Value (NPV)
wisata, biaya pemasaran wisata air, dan Kriteria nilai sekarang netto (net present
harga jual tiket. value) didasarkan pada konsep mendiskonto
seluruh aliran kas masuk dan keluar selama
4. manfaat dan biaya (finansial) ; seperti ” rate of umur proyek (investasi) ke nilai sekarang. Hal
return on investment”, ”net present value”, yang diperhatikan yaitu faktor nilai waktu dari
”internal rate of return”, ”profitability index” uang dan selisih besar aliran kas masuk dan
dan payback period”. Estimasi terhadap risiko keluar. Adapun aliran kas proyek (investasi)
proyek. Taksiran laba/rugi proyek tersebut, yang akan dikaji meliputi keseluruhan yaitu
serta taksiran aliran kas yang dibutuhkan biaya pertama, operasi, produksi, pe-
untuk menghitung profitabilitas finansial meliharaan, dan lain-lain pengeluaran.
proyek tersebut. 4. Internal Rate of Return (IRR)
Soeharto (1999), Adapun kriteria seleksi Seringkali diperlukan suatu analisis yang
yang telah lazim dipraktekkan antara lain: menjelaskan apakah rencana proyek cukup
1. Periode pengembalian (payback periode ) menarik bila dilihat dari arus pengembalian
2. Pengembalian investasi (return on invest- yang telah ditentukan (diinginkan). Se-
ment-ROI) hubungan dengan hal tersebut prosedur yang
3. Net present value (NPV) lazim dipakai adalah dengan mengkaji arus
4. Internal Rate of Return (IRR) pengembalian internal adalah arus pe-
5. Indeks Profitabilitas ngembalian yang menghasilkan NPV aliran
6. Benefit Cost Ratio kas masuk = NPV aliran kas keluar. Pada
1. Periode Pengembalian (Payback Period) metode NPV analisis dilakukan dengan
Payback period adalah jangka waktu yang menentukan terlebih dahulu besar arus
diperlukan untuk mengembalikan modal suatu
pengembalian atau diskonto (i), kemudian 3. Tujuan dan manfaat dibangunnya wisata air
dihitung nilai sekarang neto (PV) dari aliran Pembangunan wisata air ini mempunyai
kas keluar dan masuk. Untuk IRR ditentukan tujuan antara lain:
dulu NPV = 0, kemudian dicari berapa besar 1. Mampu mewadahi kebutuhan sarana
arus pengembalian atau diskonto (i) agar hal rekreasi hiburan di lingkungan sekitarnya.
tersebut terjadi. 2. Mengisi waktu luang wisatawan serta
5. Indeks Profitabilitas untuk menyajikan ragam hiburan yang
Variasi lain dari kriteria NPV adalah indeks menarik dengan lokasi yang luas.hingga
profitabilitas (IP), yang menunjukkan ke- mampu menciptakan daya tarik sendiri
mampuan mendatangkan laba per satuan bagi para wisatawan.
nilai investasi. 3. Wisata air ini diharapkan menjadi
Indikasi : landmark bagi kawasan setempat
IP > 1 , usulan diterima mengingat bangunan wisata air yang akan
IP < 1 , usulan ditolak dibangun berskala besar.
6. Benefit Cost Ratio 4. Meningkatkan citra kota Palembang
Penggunaan BCR dikenal dalam meng- sebagai kota metropolis dengan ke-
evaluasi proyek-proyek untuk kepentingan lengkapan fasilitas rekreasinya.
umum atau sektor publik. Dalam hal ini Dengan keberadaan proyek pembangunan
penekanannya ditujukan kepada manfaat wisata air ini, maka secara langsung dan tidak
(benefit) bagi kepentingan umum bukan langsung juga akan memberi manfaat baik bagi
keuntungan finansial perusahaan. masyarakat, pemerintah, maupun investor
Investasi Wisata air sendiri.
Wisata air adalah salah satu pilihan dalam 1. Bagi masyarakat, adanya pusat rekreasi ini
berinvestasi dibidang rekreasi. Sebelum dapat menjadi suatu kebanggan tersendiri
berinvestasi dalam membangun wisata air, tentu bagi masyarakat Palembang terhadap
saja perlu diketahui apa itu wisata air dan apa- kotanya. Keinginan masyarakat akan adanya
apa saja yang ada dalam wisata air. Berikut ini rekreasi yang menghibur dan berkualitas juga
akan dijelaskan pengertian wisata air dan terpenuhi. Khusus bagi masyarakat sekitar
wahana yang ada di dalamnya. kawasan, tentunya dengan kehadiran wisata
1. Wisata air air ini akan menyediakan sumber penghasilan
Wisata air adalah tempat bermain dan baru sehingga akan berdampak baik terhadap
rekreasi outdoor yang luas untuk anak dan peningkatan perekonomian masyarakat
juga orang dewasa yang menampilkan sekitar.
wilayah waterplay dimana sarana utamanya 2. Bagi pemerintah, dengan adanya pusat
adalah air dan atraksi-atraksinya meliputi rekreasi ini dapat memberikan keuntungan
water slide (perosotan air), splash pad (kolam khususnya bagi pemerintah daerah, yaitu
pancuran), spray ground (bermain air), lazy mendatangkan wisatawan baik lokal maupun
river (kolam arus), kolam renang, dan internasional sehingga meningkatkan
lingkungan barefooting lainnya. Wisata air pendapatan dari sektor pariwisata. Adanya
juga dapat dilengkapi dengan beberapa jenis wisata air ini juga sebagai promosi kota
area selancar buatan atau Bodyboarding Palembang di dalam negeri dan dapat
seperti kolam ombak atau FlowRider mengembangkan pencapaian pembangunan
(Wikipedia). nasional di bidang pariwisata serta meng-
2. Wahana-wahana Wisata air integrasikan perkembangan pariwisata dalam
Wisata air memiliki wahana permainan air pembangunan nasional.
untuk menghibur pengunjung yang datang, 3. Bagi investor, sebagai sarana investasi yang
diantaranya adalah memiliki peluang dikarenakan sedikitnya
a. Water slide (perosotan air) kompetitor yang terjun dalam usaha sejenis.
b. Lazy river (kolam arus)
c. Splash pad (kolam pancuran)
d. wave pool (kolam ombak)
Jumlah penduduk tersebut tersebar di 16 (enam 2011 bersumber dari data Bank Indonesia,
belas) kecamatan yang jumlah penduduk tiap adalah rata-rata sebesar 6,5 % per tahun
kecamatan dapat dilihat di tabel .1. (Bank Indonesia tahun 2011. www.bi.go.id)
b. Suku bunga
Tabel 1 Jumlah Penduduk kota Palembang
Nilai suku bunga yang dipakai adalah nilai
per kecamatan
suku bunga yang ditetapkan oleh Bank
Indonesia (BI rate). Berdasarkan data dari
Bank Indonesia diperoleh nilai suku bunga per
September dari tahun 2005 sampai 2011,
adalah cenderung stabil dalam 3 tahun
terakhir. Sehingga asumsi nilai suku bunga
yang dipakai adalah 7% dengan harapan nilai
suku bunga konstan sepanjang periode arus
kas dan ditambah dengan persyaratan
perbankan sebesar 3%, totalnya menjadi
10%. Sumber: Bank Indonesia tahun 2011
Sumber: BPS kota Palembang (2010) (www.bi.go.id)
2. Periode proyeksi arus kas
Wisata air kompetitor berjarak ±15 km dari Periode proyeksi arus kas adalah periode
lokasi Amanzi Waterpark, dengan begitu pangsa waktu yang diperkirakan bahwa suatu objek
pasar yang menjadi target utama dalam kota investasi akan mempunyai aliran kas hingga
Palembang adalah penduduk pada radius ±8 km akhir periode yang diperkirakan. Manajemen
dari lokasi tersebut yaitu penduduk kecamatan Amanzi Waterpark memperkirakan masa
Alang-alang Lebar, Sukarami, Ilir Barat I, operasional wisata air ini bertahan hingga 30
Kemuning, Sako, Ilir Timur II, Ilir Timur I, Bukit tahun. Sehingga asumsi periode proyeksi
kecil, dan sebagian Kalidoni. Bila dijumlahkan aliran kas yang dipakai adalah 30 tahun.
total pangsa pasar penduduk radius 8 km di kota 3. Pendapatan Wisata air
Palembang adalah 838.945 jiwa. Untuk wilayah Pendapatan-pendapatan wisata air didapat
kabupaten Banyuasin yang terdekat adalah dari pengamatan wisata air eksisting sehingga
wilayah kecamatan Talang Kelapa dengan diketahui komponen pendapatan apa saja
jumlah penduduk 133.767 jiwa. Sehingga bila yang diperoleh sebuah wisata air. Berikut ini
dijumlahkan penduduk yang tinggal di radius 8 adalah beberapa komponen pendapatan yang
km adalah 972.712 jiwa. diperoleh wisata air.
a. Tiket masuk
Analisis Aliran Kas (cash flow) Untuk memperkirakan seberapa banyak
1. Asumsi-asumsi Umum pengunjung yang datang ke wisata air perlu
Ekonomi makro merupakan lingkungan non diketahui seberapa besar penduduk yang tinggal
pasar perusahaan yang mempengaruhi di daerah sekitar wisata air dan jumlah kunjungan
performa perusahaan, namun lingkungan ini dari wisata air eksisting.
merupakan lingkungan sistematik, yaitu Hasil pengamatan dari dua wisata air
lingkungan yang tidak dapat dikontrol oleh eksisting yaitu OPI Waterfun dan Snowbay
perusahaan. Mengingat tidak stabilnya kondisi Waterpark, diketahui bahwa persentase jumlah
ekonomi makro Indonesia terhadap per- pengunjung terhadap jumah penduduk pangsa
ubahan ekonomi, politik, sosial, budaya dan pasar pada saat weekday per tahun masing-
pertahanan keamanan baik di Indonesia masing adalah 3,3 % dan 4,05 %, sedangkan
maupun di dunia Internasional, maka perlu pada saat week end per tahunnya masing-
dibuat asumsi umum yang menjadi dasar masing sebesar 8,89% dan 9%. Dari data hasil
perhitungan. pengamatan tersebut untuk persentase pe-
a. Inflasi ngunjung wisata air di Amazi dapat diasumsikan
Nilai inflasi ditetapkan berdasarkan nilai inflasi sebesar 4% pada saat weekday dan 9% pada
tahun-tahun sebelumnya dan tahun sekarang. saat weekend.
Dilihat dari data nilai inflasi tahun 2007 hingga
Seperti yang telah diterangkan se- Tingkat hunian diasumsikan hampir sama
belumnya jumlah penduduk yang tinggal di radius dengan Snowbay Waterpark sebesar 35% pada
±8 km dari wisata air sebesar 972.712 orang. weekday dan 89% pada saat weekend. Sehingga
Penduduk inilah yang akan menjadi pengunjung pendapatan dari sewa cabana per tahun
utama wisata air selama masa operasional. diperoleh sebagai berikut.
Sehingga jumah pengunjung per tahun pada saat 260 hari x 35% x Rp 150.000 x 21 cabana
weekday adalah 4% x 972.712 = 38.909 orang. = Rp.286.650.000
Apabila jumlah hari weekday dalam satu tahun 105 hari x 89% x Rp 150.000 x 21 Cabana
ada 260 hari, maka jumlah pengunjung weekday = Rp 294.367.500 .Total = Rp 581.017.500
per hari 150 orang. Sedangkan pengunjung per d. Penyewaan loker
tahun pada saat weekend adalah 9% x 972.712 Seperti taman rekreasi lainnya Amanzi
= 87.544 orang. Apabila dalam satu tahun ada Waterpark juga menyediakan loker penyimpanan
105 hari weekend maka jumlah pengunjung barang yang disewakan kepada pengunjung.
weekend per hari adalah 834 orang. dengan Loker yang disediakan berjumlah 452 unit untuk
harga tiket Rp 50.000 untuk weekday dan Rp dua ruang pria dan wanita. Harga sewa loker
75.000 untuk weekday. Sehingga total pen- yang direncanakan adalah Rp.10.000,- per loker.
dapatan dari tiket masuk pengunjung dalam satu Dari hasil pengamatan di OPI waterfun diketahui
tahun adalah: bahwa persentase penyewaan loker pada saat
260 hari x 150 orang x Rp 50.000 weekday sebesar 10,88% dan pada saat
= Rp 1.950.000.000 weekend sebesar 55,09% . Sedangkan Snowbay
105 hari x 834 orang x Rp 75.000 Waterpark pada saat weekday sebesar 25,89%
= Rp 6.567.750.000 dan pada weekend sebesar 85,61 %. Asumsi
Total = Rp 8.517.750.000 persentase penyewaan loker dari pengamatan
untuk wisata air ditetapkan sebesar 18% pada
b. Kios food court
weekday dan 70% pada saat weekend. Sehingga
Dengan mengacu pada hasil pengamatan
perkiraaan pendapatan dari penyewaan loker per
wisata air existing, diasumsikan persentase
tahun adalah
pengunjung yang membelanjakan uangnya di
kios foodcourt adalah 45% pada saat weekday 260 hari x (18% x 432) x Rp 10.000
dan 48% pada saat weekend. Apabila rata-rata = Rp 202.176.000
pembelian senilai Rp 30.000 per pembeli untuk 105 hari x (70% x 432) x Rp 10.000
weekend dan weekday, maka omset wisata air = Rp 317.520.000
per hari diperhitungkan untuk weekday sebesar Total = Rp 519.696.000
(45% x 150 orang) x Rp 30.000 = Rp 2.025.000 e. Penyewaan ban renang
per hari dan untuk weekend sebesar (48% x 834 Dari hasil pengamatan di OPI waterfun
orang) x Rp 30.000 =Rp 12.009.600 per hari. untuk ban renang tipe single persentase
Sistem pengelolaan kios di wisata air penyewa terhadap jumlah pengunjung adalah
adalah dengan sistem bagi hasil dengan porsi 42,31% untuk weekday dan 46,73% untuk
bagi hasil untuk wisata air sebesar 30% dari weekend. Sedangkan untuk ban renang tipe
omset penjualan. Sehingga pendapatan wisata double 11,54% pada weekday dan 16,35% pada
air dari kios per tahun diperoleh sebagai beikut. weekend. Dari hasil pengamatan di atas asumsi
260 hari x 30% x Rp 2.025.000 persentase penyewaan untuk single donut
= Rp 157.950.000 sebesar 42% pada weekday dan 47% pada
105 hari x 30% x Rp 12.009.600 weekend. Untuk double donut sebesar 12% pada
= Rp 378.302.400 weekday dan 17% pada weekend. Sehingga
Total = Rp. 536.252.400 pendapatan dari sewa ban renang dalam satu
tahun adalah :
c. Penyewaan cabana
o Weekday
Cabana yang disiapkan wisata air untuk
disewakan berjumlah 21 unit yang rencananya (42% x 150 org x Rp.10.000) + (12% x 150
akan disewakan dengan harga Rp.150.000/3 jam org x Rp.20.000,-)
dan penambahan Rp.50.000 per jam tambahan. = Rp 990.000,-/hari x 260 hari
Pada di atas, dapat terlihat bahwa pada Pada di atas, dapat terlihat bahwa pada
saat jumlah pengunjung dinaikkan 10%, maka saat harga dinaikkan 20%, maka PP menjadi
PP menjadi lebih cepat yaitu 10,02 tahun, NPV lebih cepat yaitu 9,74 tahun, NPV dan IRR
dan IRR mengalami kenaikan masing-masing mengalami kenaikan masing-masing sebesar
sebesar 71% dan 19%. Sedangkan pada saat 88% dan 19%. Sedangkan pada saat jumlah
jumlah pengunjung diturunkan 10%, maka PP pengunjung diturunkan 20%, maka PP menjadi
menjadi lebih lama yaitu lebih dari 18,24 tahun, lebih lama yaitu lebih dari >30 tahun, NPV dan
NPV dan IRR mengalami penurunan masing- IRR mengalami penurunan masing-masing
masing sebesar 45,7% dan 16,63%. sebesar 107,96,7% dan 24,15%.
Dari analisis sensitivitas tampak bahwa
2. Harga tiket dan harga sewa perubahan keadaan yang disebabkan perubahan
Selain jumlah pengunjung, faktor penting harga lebih berpengaruh daripada disebabkan
penentu arus kas masuk bagi perusahaan adalah karena jumlah pengunjung.
harga. Dalam analisa sensitivitas ini diasumsikan
3 (tiga) skenario perkiraan harga untuk masing- SIMPULAN
masing item pendapatan yaitu tiket masuk, sewa Dari hasil analisis dan pembahasan dapat
loker, sewa ban renang, dan sewa cabana. ditarik beberapa kesimpulan, yaitu sebagai
Skenario base case adalah skenario dimana berikut :
jumlah pengunjung sama dengan yang 1. Komponen pendapatan Amanzi Waterpark
diprediksikan semula, skenario optimistic dimana terdiri dari tiket masuk, bagi hasil kios
harga dinaikkan sebanyak 20%, dan skenario foodcourt, sewa cabana, sewa ban renang,
pessimistic dimana harga diturunkan sebanyak sewa loker ,dan parkir.
20% dari yang diprediksikan semula. 2. Komponen pengeluaran Amanzi Waterpark
Tabel 4 Sensitivitas harga tiket dan terdiri dari Biaya investasi lahan, konstruksi
harga sewa lainnya gedug, kolam dan parkir, biaya operasional,
biaya marketing dan promosi, biaya
operasional, biaya air dan listrik, dan biaya
pemeliharaan gedung .
3. Dari hasil analisis studi kelayakan aspek
finansial diperoleh nilai Net Present Value
(NPV) dengan suku bunga yang ditentukan
10% per tahun adalah sebesar Rp
Data optimistic case (naik 20%) dan
30.814.606.699 ,nilai IRR diperoleh sebesar
pessimistic case (turun 20%),dari tabel 2
15,85 % dan periode pengembalian modal
kemudian dihitung tingkat NPV, IRR, dan
investasi yaitu selama 13,46 tahun. Karena
Payback periodnya seperti pada basic case
NPV bernilai positif, nilai IRR lebih besar dari
sebelumnya.
tingkat suku bunga 10% per tahun dan
Dari hasil perhitungan senstitvitas harga
periode pengembalian tidak melebihi batas
seperti pada tabel tersebut di atas, maka
waktu pengelolaan investasi (30 tahun) maka
diperoleh angka Payback period, Net Present
dengan demikian proyek investasi ini layak
value, dan Internal Rate of Return seperti terlihat
dilaksanakan
pada tabel berikut.
4. Dari analisis sensitivitas terlihat bahwa
Tabel 5 Sensitivitas harga tiket dan harga sewa perubahan jumlah pengunjung berperngaruh
lainnya –NPV, IRR, dan dPP cuku besar pada aliran kas proyek, namun
tidak menyebabkan kerugian pada proyek
meskipun jumlah pengunjung mengalami
penurunan. Akan tetapi perubahan harga
berpengaruh lebih besar lagi pada aliran kas lanjut seperti kerja sama dengan pihak ketiga
proyek, pada saat harga diturunkan sebanyak sebagai sponsor untuk menutupi harga yang
20% nilai NPV proyek menjadi minus pada diturunkan sehingga perusahaan tidak
akhir periode. Oleh karena itu, strategi mengalami kerugian
penurunan harga memerlukan analisis lebih
DAFTAR PUSTAKA
Husnan, Suad. dan Muhammad, Suwarsono., 2008, Studi Kelayakan Proyek, UPP STIM YKPN,
Yogyakarta
Giatman, M., 2006, Ekonomi Teknik, Rajawali Pers, Jakarta
Pujawan, I Nyoman, 2009, Ekonomi Teknik, Guna Widya, Surabaya.
Pudjosumarto, Muljadi, 1985, Evaluasi Proyek, Liberty, Yogyakarta
Soeharto, Imam, 1999, Manajemen Proyek dari Konseptual sampai Operasional. Edisi kedua. Jilid 1.
Erlangga, Jakarta
Sa’I, Kamsrin, 2008. Ekonomi Manajerial, Universitas Tridinanti, Palembang
Handayani, 2006, Studi Kelayakan Finansial Proyek Perluasan PT. XYZ, Universitas Indonesia, Jakarta
Rachmad, 2007, Analisis Kelayakan Finansial Proyek PLTGU COMBINED CYCLE 660 MW (Studi kasus
pada PT ABC), Universitas Indonesia Jakarta
Kierstead, Glenn E. 2010. Business Plan (California Splash, LLC). California