Pengertian dan Fungsi Estimasi Biaya Konstruksi

Estimasi biaya merupakan prediksi biaya-biaya yang mungkin terjadi dari suatu proyek
dengan ruang lingkup yang sudah diberikan, dimana proyek harus diselesaikan di lokasi
yang telah ditentukan dan waktu yang telah ditetapkan. Atau pengertian lainnya estimasi
biaya ialah pekerjaan analisa biaya yang menyangkut pengkajian biaya kegiatan-kegiatan
proyek terdahulu yang akan dipakai sebagai bahan untuk menyusun cost. Di dalam dunia
konstruksi, estimasi biaya adalah bagian yang sangant penting.
Estimasi biaya digunakan oleh konsultan untuk menyusun budget bagi klien/owner, yang
kemudian akan digunakan sebagai bench mark. Estimasi juga digunakan untuk alasan
monetary, bagi dasar perhitungan kebutuhan finding kepada institusi finansial. Selain itu
estimasi biaya digunakan oleh kontraktor dalam antisipasi memenangkan kontrak proyek
(bid estimate).
Fungsi estimasi biaya dalam dunia konstruksi ialah :
a. Untuk melihat apakah perkiraan biaya konstruksi dapat terpenuhi oleh biaya yang ada.
b. Untuk mengatur aliran dana ketika pelaksanaan konstruksi sedang berjalan.
c. Untuk kompetensi pada saat proses penawaran.
Estimasi biaya berdasarkan spesifikasi dan gambar kerja yang disiapkan owner, harus
menjamin bahwa pekerjaan akan terlaksana dengan tepat dan kontraktor dapat
menerima keuntungan yang layak.
Estimasi biaya merupakan area dari kegiatan engineering dimana pengalaman dan
perimbangan teknis dipakai dalam pengaplikasian ilmu pengetahuan khususnya masalah
perkiraan biaya dan pengendalian biaya. Estimator harus mengetahui alur dan proses
proyek secara spesifik, untuk mempersiapkan tipe estimasi yang akan dilakukan secara
tepat.
Langkah berikut ialah mengerti bagaimana proses proyek yang akan dibangun atau metode
pembangunannya. Dari mulai preliminary, engineering desain, sampai pengadaan, hingga
tahap konstruksi, lalu start-up dan close-up. Hal tersebut ialah kunci dari estimasi biaya
suatu proyek yang sukses.
Keakuratan estimasi biaya tahap konseptual dipengaruhi langsung oleh keahlian dan
pengalaman estimator dalam menganalisa rencana proyek yang minim akan informasi dan
data. Tingkat akurasi dalam estimasi biaya merupakan hal yang penting terutama pada
tahap awal estimasi. Tingkat akurasi merupakan suatu tingkatan dari pengukuran atau
yang bervariasi terhadap nilai aktual yang terjadi. Akurasi dari suatu estimasi merupakan
suatu indikasi dari tingkatan perkiraan biaya terhadap realisasi biaya proyek yang
dikeluarkan pada saat proyek selesai. Estimasi yang akurat itu penting karena tanpa
keakuratan, pembuatan keputusan yang efektif hanyalah sebuah kompromi. Oleh karena
itu, diperlukan persiapan bagi pencapaian perhitungan estimasi biaya yang akurat.

Biaya Proyek
Estimasi biaya (cost estimate) digunakan untuk mencapai suatu harga kontrak sesuai
persetujuan antara pemilik proyek dengan kontraktor, menentukan anggaran, dan
sekaligus mengendalikan biaya proyek.
Biaya yang diperlukan untuk suatu proyek dapat mencapai jumlah yang sangat besar dan
tertanam dalam kurun waktu yang cukup lama. Oleh karena itu perlu dilakukan identifikasi
biaya proyek dengan tahapan perencanaan biaya proyek sebagai berikut :
1. Tahapan pengembangan konseptual, biaya dihitung secara global berdasarkan
informasi desain yang minim. Dipakai perhitungan berdasarkan unit biaya bangunan
berdasarkan harga per kapasitas tertentu.
2. Tahapan desain konstruksi, biaya proyek dihitung secara agak detail berdasarkan
volume pekerjaan dan informasi harga satuan.
3. Tahapan pelelangan, biaya proyek dihitung oleh beberapa kontraktor agar didapat
penawaran terbaik, berdasarkan spesifikasi teknis dan gambar kerja yang cukup dalam
usaha mendapatkan kontrak pekerjaan.
4. Tahapan pelaksanaan, biaya proyek pada tahapan ini dihitung lebih detail berdasarkan
kuantitas pekerjaan, gambar shop drawing dan metode pelaksanaan dengan ketelitian
yang lebih tinggi. Untuk menentukan biaya suatu unit pekerjaan sebagai bagian dari
kegiatan proyek, dilakukan estimasi biaya.
Biaya konstruksi dibagi menjadi 2, yaitu biaya langsung dan biaya tidak langsung.
Secara garis besar, biaya langsung pada proyek konstruksi dibagi menjadi lima : Biaya
bahan/ material, Biaya upah kerja (tenaga), Biaya alat, Biaya subkontraktor, Biaya lain-
lain (biaya persiapan dan penyelesaian atau berupa biaya overhead proyek).
Biaya tidak langsung merupakan seluruh biaya yang terkait secara tidak langsung,
yang dibebankan kepada proyek. Biaya ini biasanya terjadi di luar proyek namun harus
 ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut. Biaya ini meliputi antara lain
biaya pemasaran, biaya overhead di kantor pusat/ cabang (bukan overhead kantor
proyek), pajak (tax), biaya resiko (biaya tak terduga) dan keuntungan kontraktor.

Tahapan Estimasi pada Proyek Konstruksi

Pihak yang Terlibat

Usaha-usaha untuk mewujudkan sebuah bangunan diawali dari tahap ide hingga tahap
pelaksanaan. Pihak pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi dari fase perencanaan
sampai dengan pelaksanaan dapat dilompokkan menjadi 3 pihak, yaitu :
Dimana masing-masing unsur diatas mempunyai tugas, tanggungjawab dan wewenang
sesuai dengan posisinya masing-masing.
1. Pihak Pengguna barang/ jasa (pemilik proyek / yang membiayai./ prinsipal /
bouwheer / owner / employer/ client ).
2. Pihak Konsultan ( Perencana, yaitu pihak yang merencanakan / designer).
3. Pihak Penyedia barang/ jasa ( Kontraktor, yaitu pihak / yang melaksanakan /
aannemer / pemborong / penyedia barang dan jasa ).
Berikut uraian tugas dan tanggungjawabnya :

1. Pemilik (owner)
Adalah pihak yang berada dalam posisi pemberi tugas, pihak inilah yang nantinya
memiliki/mengguanakan bangunan tersebut, syarat menjadi seorang owner yaitu :
o Memiliki tanah
o Memiliki dana/modal
o Memiliki surat keputusan otoritas
Owner memiliki beberapa kewajiban yang harus dilakukan , yaitu :
o Membayar ongkos bangunan
o Honororium perencana
o Honororium direksi
o Harga bangunan ditambah keuntungan pemborong
o Mengurus izin bangunan
o Menunjukkan atau menentukan perencanaan, direksi, dan pemborong
o Menandatangani kontrak
o Melakukan pengawasan dalam pelaksanaan
Selain itu hak sebagai owner meliputi:
o Memperoleh izin bangunan
o Memperoleh desain bangunan
o Memperoleh fisik bangunan
o Memperoleh pengawasan bangunan
Manfaat Estmiasi biaya bagi pemilik (owner) :
1) Sebagai dasar untuk menyediakan biaya untuk mewujutkan keinginannya untuk
membangun.
2) Sebagai dasar untuk menyediakan biaya proyek atau investasi.
3) Sebagai dasar untuk menetapkan besarnya biaya bagi jasa perencanaan.
4) Sebagai dasar dalam menentukan mengevaluasi biaya penawaran calon kontraktor
yang mengajukan penawaran
2. Konsultan
Adalah pihak yang berada pada posisi penerima tugas perencanaan, oleh karena itu
pihak ini harus ahli dalam hal perencanaan bangunan, syarat sebagai konsultan :
o Berbentuk perorangan atau badan hukum
o Ahli bangunan sehingga bisa mewujudkan keinginan owner/principal.

Ada beberapa kewajiban yang harus dilakukan oleh seorang konsultan dalam
melakukan pekerjaannya, yaitu:
o Perencanaan berkewajiban untuk mewujudkan keinginan/ide owner/principal
kedalam bentuk perencanaan (desain) baik dari segi konstruktif, arsitektoris,
ekonomis dan fungsional
o Perencanaan berkewajiban mengumpulkan data dan syarat-syarat yang ada
kaitannya dengan tugas tersebut
o Perencanaan berkewajiban mendampingi owner/principal dalam seleksi
pemborong dan pengawas
Sebagai konsultan memiliki hak yaitu mendapatkan honorium sesuai dengan
ketentuan/perjanjian.
Manfaat Estmiasi biaya bagi konsultan :
a) Sebagai dasar dalam membuat perencanaan proyek sesuai dengan keinginan
pemilik.
b) Sebagai dasar menetapkan perkiraan biaya proyek dalam merealisasikan
c) Sebagai dasar dalam mengevaluasi biaya penawaran oleh calon kontraktor.

Bagan Alur Perencanaan

3. Pengawas (Direksi)
Pengawas adalah suatu pihak yang bertanggung jawab mengawasi jalannya
pembangunan yang dilaksanakan oleh kontraktor/pemborong. Orang ini biasa diambil
dari staf dalam institusi owner/principal ataupun diluar institusi yang bersangkutan
dengan syarat :
o Berbentuk perseorangan atau badan hukum
o Ahli dalam bidang masing-masing
o Diangkat sekaligus merupakan orang kepercayaan owner/principal
Konsultan pengawas berkewajiban mengawasi jalannya pekerjaan yang dilakukan
pemborong, sesuai dengan ketentuan yang terdapat di dalam bestek dan gambar
bestek.
Konsultan pengawas berhak mendapatkan honorium sesuai dengan ketentuan dan
perjanjian.

4. Kontraktor
Adalah pihak yang juga sebagai penerima tugas dari tapi dalam hal mewujudkan fisik
bangunan lapangan. Syarat untuk menjadi kontraktor yaitu :
o Memiliki modal
o Memiliki tenaga ahli
o Memiliki peralatan
o Bersifat perorangan/badan hukum
Seorang kontraktor memiliki kewajiban yang harus dilaksanakan, yaitu:
o Mewujudkan fisik bangunan sesuai dengan bestek/gambar bestek dalam selang
waktu yang sudah ditetapkan.
o Tunduk dari direksi sepanjang tidak bertentangan dengan pelaksanaan bestek.
o Membuat laporan tentang perkembangan pekerjaan pada direksi.
o Menjaga keselamatan dan kesehatan kerja.
Selain memiliki kewajiban yang harus dilaksanakan seorang kontraktor memiliki hak
yaitu menerima kembali biaya bangunan ditambah dengan keuntungan tepat pada
waktunya sesuai dengan ketentuan/perjanjian.
Manfaat Estmiasi biaya bagi kontraktor :
1) Sebagai dasar dalam menetapkan besarnya biaya penawaran dalam pelelangan.
 2) Sebagai acuan dalam menetapkan besarnya biaya pelaksanan pekerjaan
3) Sebagai dasar dalam negosiasi dengan sub kontraktor yang akan ikut serta dalam
pelaksanaan pekerjaan.
4) Sebagai dasar dalam menetapkan keuntungan.

5. Pelaksana (Sub Kontraktor)

Pelaksana adalah pihak yang berada di bawah Kontraktor atau pemborong sebagai
penerima tugas dalam hal mewujudkan fisik bangunan di lapangan. Bisa berupa
seorang ahli professional atau organisasi yang memiliki tugas dengan spesifikasi
khusus/spesialis tertentu.

Skema Hubungan Kerja Pihak yang Terlibat di Proyek Konstruksi

 Hubungan antara Konsultan Perencana dengan Pemilik Proyek

     Ikatan berdasarkan kontrak, konsultan memberikan layanan konsultasi dimana produk
yang dihasilkan berupa gambar – gambar rencana dan peraturan serta syarat – syarat,
sedangkan pemilik proyek memberikan biaya jasa atas konsultasi yang diberikan oleh
konsultan.
    Hubungan Kontraktor dengan Pemilik Proyek
     Ikatan berdasarkan kontrak, kontraktor memberikan layanan jasa profesionalnya
berupa bangunan sebagai realisasi dari keinginan pemilik proyek yang telah dituangkan
kedalam gambar rencana dan peraturan serta syarat-syarat oleh konsultan, sedangkan
pemilik proyek memberikan biaya jasa profesional kontraktor.
    Hubungan Konsultan Pengawas dengan Pemilik Proyek

     Terikat ikatan kontrak dan hubungan fungsional. Pengawas menyampaikan perubahan –
perubahan yang terjadi berkaitan dengan pelaksanaan di lapangan. Owner membayar atau
mengurangi biaya perubahan.
     Hubungan Konsultan Perencana dengan Kontraktor
     Ikatan berdasarkan peraturan pelaksanaan. Konsultan memberikan gambar rencana dan
peraturan serta syarat – syarat, kemudian kontraktor harus merealisasikan menjadi
sebuah bangunan.
     Hubungan Konsultan Pengawas dengan Kontraktor
     Terikat hubungan fungsional. Pengawas melakukan pengawasan selama pelaksanaan
pekerjaan sesuai dengan peraturan – peraturan yang telah disepakati. Kontraktor
melaporkan setiap hasil pekerjaan yang dilaksanakan dan kendala – kendala secara teknis
kepada pengawas.
    Hubungan Konsultan Pengawas dengan Konsultan Perencana
     Terikat hubungan fungsional. Perencana memberikan hasil desain serta
peraturan – peraturan pelaksanaan kepada pengawas. Pengawas melaporkan hasil
pekerjaan serta kendala – kendala teknis yang timbul di lapangan guna dicari perubahan.
     Hubungan Sub Kontraktor dengan Kontraktor
     Sub Kontraktor hanya memiliki hubungan dengan kontraktor saja tanpa ada hubungan
dengan elemen – elemen dalam proyek selain kontraktor. Ikatan kontrak hanya terjadi
dengan Kontraktor. 

Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Kegiatan estimasi / penyusunan anggaran biaya dilakukan dengan tujuan tertentu,
tergantung siapa/ pihak mana yang membuatnya.
1. Pihak Pengguna Jasa / Prinsipal membuat Rencaana Anggaran Proyek (RAP)
bertujuan untuk mendapatkan informasi/ gambaran tentang berapa biaya yang
 harus disediakan untuk merealisasikan proyeknya.
2. Pihak Penyedia Jasa / Kontraktor membuat RAP bertujuan untuk melakukan
penawaran / mengikuti lelang terhadap proyek konstruksi. Sebab Kontraktor akan
memenangkan lelang jika penawaran yang diajukan mendekati harga yang
dibuatoleh Pengguna Jasa.

Cara menghitung RAP dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu :

1) Hitungan dengan cara Taksiran/ kasar.
2) Hitungan dengan cara Teliti.

1) ANGGARAN BIAYA TAKSIRAN

Yang dimaksud dengan anggaran biaya taksiran adalah : anggaran atau biaya
dari suatu bangunan yang ditaksir secara kasar berdasarkan satuan luas lantai atau
setiam meter kubik isi ruangan.
Cara taksiran ini biasanya dilakukan oleh orang-orang yang sudah berpengalaman.
Taksiran hanya dari orang-orang yang sudah berpengalaman ini bila dihitung secara
teliti maka selisihnya tidak begitu jauh berbeda.
Taksiran biasanya dihitung berdasarkan isi dan luas lantai bangunan. Oleh karena
kondisi bangunan (misalnya rumah tinggal) terdiri dari : bangunan induk, bangunan
samping, gang dan serambi, maka harga taksiran masing-masing bangunan tersebut
tidak sama.

Contoh :

LUAS
No. JENIS BANGUNAN HARGA SATUAN JML. HARGA
LANTAI
1 Bang. Induk 80 M2 Rp 800.000 Rp 64.000.000
2 Bang. Samping 32 M2 Rp 500.000 Rp 26.000.000
3 Bang. Gang 09 M2 Rp 300.000 Rp 2.700.000
4 Bang. Serambi 20 M2 Rp 400.000 Rp 8.000.000
Jumlah Rp 100.700.000
2) ANGGARAN BIAYA TELITI
Yang dimaksud dengan anggaran biaya teliti adalah anggaran atau biaya dari suatu
pekerjaan/ bangunan yang dihitung berdasarkan satuan analisa dari setiap jenis
pekerjaan serta berpedoman kepada daftar analisa yang ada, yaitu BOW dan SK SNI.
Untuk mendapatkan anggaran teliti dari suatu proyek/ bangunan ada beberapa data
yang harus dimiliki/ diketahui, yaitu :
o Bestek (RKS).
o Gambar bestek.
o Daftar analis.
o Daftar harga satuan bahan.
o Daftar harga satuan upah tenaga kerja.
o Faktor lain-lain.