BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Proyek merupakan suatu kegiatan yang memiliki tujuan yang harus dicapai dengan
beberapa spesifikasi tertentu, memiliki awal dan akhir, dengan keterbatasan sumber daya baik itu
sumber daya manusia, dana, peralatan. Manajemen proyek merupakan aplikasi dari pengetahuan,
keahlian, alat dan teknik dalam pelaksanaan proyek dalam rangka pencapaian kesuksesan
proyek. Pelaksanaan manajemen proyek yang sukses diukur dari pencapaian pengelolaan proyek,
antara lain proyek selesai sesuai waktu, sesuai anggaran, sesuai dengan spesifikasi teknik,
penggunaan sumber daya proyek secara efektif dan efisien, dan dapat diterima oleh pelanggan.
Seperti yang telah disebutkan di atas, maka dalam pembangunan suatu proyek konstruksi pun
memiliki target yang sama yaitu penyelesaian proyek sesuai dengan budget, waktu, dan
spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya sehingga dapat diterima oleh pihak yang terlibat
dalam proyek tersebut. Pada pelaksanaan proyek konstruksi banyak dijumpai proyek yang
mengalami pembengkakan biaya maupun keterlambatan waktu, Pembangunan proyek konstruksi
sangat unik dan kompleks, mempunyai risiko tinggi. Beberapa penelitian menunjukkan bahwa
faktor - faktor dominan penyebab pembengkakan biaya pada proyek konstruksi gedung terdiri
dari: faktor estimasi biaya dan manajemen pelaksanaan, faktor mobilisasi sumber daya, dan
faktor kontrol waktu pelaksanaan, data dan informasi proyek yang kurang lengkap, kenaikan
harga material, kebijaksanaan keuangan dari pemerintah. Dalam makalah ini akan dibahas
tentang dampak buruk dari estimasi yang kurang baik pada suatu proyek, penyebab
pembengkakan estimasi biaya konstruksi dalam sebuah proyek dan bagaimana mengatasi
masalah tersebut. Suatu estimasi biaya yang baik mempunyai peran yang sangat penting terhadap
jalannya sebuah proyek, karena bila terjadi kesalahan dalam estimasi tersebut dapat
menyebabkan terhentinya proyek akibat kekurangan dana maupun terjadinya pembengkakan
biaya. Dengan adanya pemahaman yang lebih baik terhadap proses estimasi diharapkan proyek
akan berhasil dengan baik, sesuai dengan biaya/anggaran yang telah direncanakan, tepat waktu
dan sesuai spesifikasi.

1
1.2. Rumusan Masalah
Dari latar belakang yang diuraikan diatas, maka dapat dirumuskan suatu masalah sebagai
berikut:
1. Faktor-faktor apa saja yang berdampak pada sistem estimasi biaya yang buruk pada suatu
proyek?
2. Apakah penyebab pembengkakan estimasi biaya konstruksi dalam sebuah proyek? 3.
Bagaimana solusi mengatasi buruknya estimasi dan pembengkakan biaya dalam suatu proyek
konstruksi?

1.3. Tujuan Penulisan

Tujuan dari penelitian ini adalah:
1. Untuk mengidentifikasi risiko yang mungkin menjadi faktor penyebab kegagalan estimasi
biaya proyek.
2. Agar dapat mengetahui penyebab Cost Overrun dalam sebuah proyek karena buruknya sistem
estimasi biaya konstruksi
3. Untuk mengetahui solusi karena buruknya estimasi biaya dan pembengkakan biaya

1.4. Pembatasan Masalah

Batasan masalah dalam makalah ini adalah sebagai berikut :
1. Hanya membahas faktor-faktor yang berdampak pada sistem estimasi biaya yang buruk.
2. Makalah ini hanya membahas penyebab dalam pembengkakan biaya konstruksi akibat
buruknya sistem estimasi biaya.
3. Menguraikan solusi memperbaiki sistem estimasi yang buruk dan Cost Overrun dalam suatu
proyek konstruksi.

2
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA DAN PEMBAHASAN

2.1. Pengertian, Fungsi dan Jenis Estimasi Biaya Estimasi

Dalam arti luas pada hakekatnya adalah upaya untuk menilai atau memperkirakan suatu
nilai melalui analisis perhitungan dan berlandaskan pada pengalaman. Estimasi biaya adalah
perhitungan kebutuhan biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu kegiatan atau
pekerjaan sesuai dengan persyaratan atau kontrak (Norma Puspita, 2009). Dalam melakukan
Estimasi biaya diperlukan pengetahuan dan ketrampilan teknis estimator, seperti membaca
gambar, melakukan estimasi (perhitungan), personal judgement berdasarkan pengalaman
estimator. Estimasi biaya dalam sebuah proyek konstruksi diperlukan untuk :
- Mendukung keputusan yang baik
- Menjadwalkan pekerjaan
- Menentukan berapa lama proyek perlu dilakukan dan berapa biayanya
- Menentukan apakah proyek layak dikerjakan
- Mengembangkan kebutuhan arus kas
- Menentukan seberapa baik kemajuan proyek
- Menyusun anggaran dan menetapkan baseline proyek
Dalam proses konstruksi, estimasi meliputi banyak hal yang mencakup bermacam
maksud dan kepentingan bagi berbagai strata manajemen dalam organisasi. pemilik,
menggunakannya sebagai alat bantu untuk menentukan biaya investasi modal yang harus
ditanam. Konsultan, menggunakannya sebagai alat bantu untuk menetapkan kelayakan
rancangan.
Secara umum estimasi dapat dibagi dalam 4 jenis estimasi, yaitu:
a. Estimasi kasar untuk pemilik Estimasi ini dibutuhkan oleh pemilik untuk memutuskan akan
melaksanakan ide membangun proyek atau tidak. Biasanya dalam hal ini, pemilik dibantu
dengan studi kelayakan.
b. Estimasi pendahuluan oleh konsultan perencana. Estimasi ini dilakukan setelah desain selesai
dibuat oleh konsultan perencana. Estimasi ini lebih teliti daripada estimasi yang sebelumnya,
sebab sudah ada gambar dan RKS yang lengkap.

3
c. Estimasi detail oleh kontraktor. Estimasi ini dibuat oleh kontraktor setelah melihat desain
konsultan perencana (bestek dan gambar bestek), estimasi dibuat lebih terpe-rinci dan teliti
karena sudah memperhitungkan segala kemungkinan (melihat medan, mempertimbangkan
metoda pelaksanaan, mempunyai stok bahan-bahan tertentu).
d. Biaya sesungguhnya setelah proyek selesai. Bagi pemilik sebetulnya fixed price yang tercan-
tum dalam kontrak adalah yang terakhir, kecuali dalam pelaksanaan terjadi pekerjaan tambah
dan kurang.
Bagi kontraktor nilai tersebut adalah penerimaan yang fixed, sedangkan pengeluaran
yang sesungguhnya (real cost) yaitu segala yang dikeluarkan untuk menyelesaikan proyek
tersebut. Besarnya real cost tersebut hanya diketahui oleh kontraktor sendiri. Estimasi biaya
konstruksi biasanya meliputi analisis perhitungan terhadap lima unsur utamanya, yaitu:
1. Biaya material. Analisis meliputi perhitungan seluruh kebutuhan volume dan biaya material
yang digunakan untuk setiap komponen bangunan,baik material pokok maupun penunjang.
2. Biaya Tenaga kerja Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek paling sulit dari
keseluruhan analisis biaya konstruksi. Banyak sekali faktor berpengaruh yang harus
diperhitungkan antara lain kondisi tempat kerja,ketrampilan, lama waktu kerja, kepadatan
penduduk, persaingan, produktivitas dan indeks biaya hidup setempat.
3. Biaya Peralatan. Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa, mobilisasi,
memasang, membongkar dan pengoperasian selama konstruksi ber-langsung. Karena
menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk memilih sesuatu peralatan harus dilihat kebutuhan
sebenarnya berdasarkan kemampuannya, kapasitas, cara operasi dan spesifikasi teknis lainnya.
4. Biaya Tidak Langsung Biaya tidak langsung dibagi dua golongan yaitu biaya umum
(overhead) dan biaya proyek. Yang dikelompokkan sebagai biaya umum meliputi: gaji personil
tetap kantor pusat dan lapangan, sewa kantor, telepon dll. Sedangkan yang dikelompokkan
sebagai biaya proyek, pengeluarannya dapat dibebankan pada proyek tetapi tidak
dimasukkanpada biaya material, upah kerja atau peralatan.
5. Keuntungan Perusahaan Nilai keuntungan perusahaan pada umumnya dinyatakan sebagai
persentase dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8 % – 12 %. Manfaat
estimasi biaya bagi pihak pihak terkait dalam proyek sebagai berikut :
1. Bagi pemilik proyek
 Sebagai dasar untuk meyediakan biaya untuk mewujutkan keinginanya untuk membangun.

4
 Sebagai dasar untuk menyediakan biaya proyek atau investasi.
 Sebagai dasar untuk menetapkan besarnya biaya bagi jasa perencanaan.
 Sebagai dasar dalam menentukan mengevaluasi biaya penawaran calon kontraktor yang
mengajukan penawaran
2. Bagi pihak konsultan
 Sebagai dasar dalam membuat perencanaan proyek sesuai dengan keinginan pemilik
 Sebagai dasar menetapkan perkiraan biaya proyek dalam merealesasikan.
 Sebagai dasar dalam mengevaluasi biaya penawaran oleh calon kontraktor.
3. Bagi pihak kontraktor
 Sebagai dasar dalam menetapkan besarnya biaya penawaran dalam pelelangan.
 Sebagai acuan dalam menetapkan besarnya biaya pelaksanan pekerjaan.
 Sebagai dasar dalam negosiasi dengan sub kontraktor yang akan ikut serta dalam pelaksanaan
pekerjaan.
 Sebagai dasar dalam menetapkan keuntungan.

2.2. Dampak sistem estimasi biaya yang buruk pada suatu proyek
Kualitas estimasi berkaitan erat dengan keakuratan estimasi. Kualitas estimasi dapat dilihat
dari kelengkapan data, informasi, teknik dan metode estimasi yang digunakan, kecakapan, dan
pengendalian estimator, serta tujuan. Tahap awal dalam prosedur estimasi adalah mengetahui
persyaratan kualitas yang diminta. Oleh karena itu, gambar proyek dan data lainnya yang
berkaitan harus dipelajari lebih dalam. Hal-hal yang disebutkan diatas dapat membantu proses
penyusunan estimasi biaya dengan tingkat kepastian yang tinggi. Berikut ini adalah beberapa
dampak dari estimasi yang buruk:
1. Terjadi Cost Overrun (pembengkakan biaya) terhadap nilai estimasi awal
2. Terjadi hasil yang tidak konsisten
3. Estimasi biaya yang dihasilkan kurang detail
4. Dokumentasi yang buruk atau lemah
5. Tidak dapat diandalkan untuk alokasi dana
6. Tidak dapat diandalkan untuk mengontrol biaya pada saat pelaksanaan proyek

Hal yang menyebabkan buruknya estimasi biaya adalah :

5
1. Estimator yang tidak atau kurang qualified
2. Estimator yang belum terbiasa dengan obyek bangunan
3. Data yang kurang lengkap dan metode yang buruk Peran seorang estimator dalam menyusun
estimasi biaya merupakan kunci dari suatu pekerjaan atau proyek yang mengendalikan biaya.

Berikut ini adalah hal-hal yang harus dikuasai oleh seorang estimator, antara lain :
1. Dapat membaca dan memperkirakan rencana-rencana
2. Mengetahui pengetahuan matematika untuk volume
3. Mengetahui pengetahuan matematika untuk biaya material
4. Dapat memvisualisasikan suatu gambar kerja serta dapat memberikan solusi untuk beberapa
masalah
5. Mempunyai pengalaman kerja pada bidang konstruksi sehingga dapat menggambarkan proyek
yang sesungguhnya
6. Mengetahui tentang kinerja tenaga kerja dan operasionalnya
7. Mengetahui pengetahuan tentang harga-harga yang berkaitan dengan proyek

2.3. Faktor penyebab Cost Overrun (pembengkakan biaya) karena kegagalan pengelolaan
dan perencanaan Estimasi biaya

Proyek konstruksi merupakan proses dimana rencana atau desain dan spesifikasi para
perencana dikonversikan menjadi struktur dan fasilitas fisik. Proses ini melibatkan organisasi dan
koordinasi dari semua sumber daya proyek seperti tenaga kerja, peralatan konstruksi, material-
material permanen dan sementara, suplai dan fasilitas, dana, teknologi, metode dan waktu untuk
menyelesaikan proyek tepat waktu sesuai anggaran, standar kualitas serta sesuai dengan standar
kualitas dan kinerja yang dispesifikasikan oleh perencana. Semakin besar ukuran suatu proyek
berarti semakin banyak masalah yang harus dihadapi. Apabila masalah tersebut tidak ditangani
dengan benar maka akan mengakibatkan dampak yang salah satunya berupa pembengkakan
biaya (cost overrun)

Pada pelaksanaan proyek konstruksi banyak dijumpai proyek yang mengalami

pembengkakan biaya (cost overrun) maupun keterlambatan waktu. Cost overrun merupakan

6
kelebihan dalam pengeluaran biaya pada tahap pelaksanaan (actual) dibandingkan dengan
anggaran yang telah direncanakan. Pembengkakan biaya menjadi topik pembahasan dalam
penulisan ini dan untuk pembahasan selanjutnya pembengkakan biaya disebut dengan cost
overrun. Cost overrun pada tahap pelaksanaan proyek sangat tergantung pada perencanaan,
koordinasi dan pengendalian dari kontraktor dan juga bergantung pada estimasi anggaran biaya.
faktor yang menyebabkan adanya cost overrun dalam suatu pelaksanaan konstruksi antara lain :
1. Manajer proyek yang kurang cakap dalam mengatur dan menjalankan aktivitas yang
mengakibatkan turunnya produktifitas pekerjaan.
2. Kurangnya ketrampilan dan keahlian pekerja, akan mempengaruhi produktifitas kerja yang
dihasilkan. Akibat dari turunnya produktifitas akan membuat waktu pelaksanaan menjadi lebih
lama dan biaya yang lebih besar dari yang telah direncanakan.
3. Tidak memperhatikan faktor resiko pada lokasi proyek dan konstruksi.
4. Pengulangan pekerjaan karena mutu jelek.
5. Tidak adanya Project Statistic Report. Laporan dari berbagai hal yang ada dalam proyek dapat
digunakan sebagai acuan dan dasar pertimbangan bagi pimpinan proyek yang sedang
berlangsung, sehingga apabila terlihat ada indikasi terjadinya pembengkakan biaya dan waktu
proyek, maka dapat diantisipasi sedini mungkin.
6. Estimasi biaya, akibat data dan informasi proyek yang kurang lengkap
7. Pelaksanaan dan hubungan kerja dalam tim proyek, menyangkut kompetensi manajer proyek
8. Adanya kenaikan harga material
9. Kualitas tenaga kerja yang buruk
10.Tingginya harga/sewa peralatan
11.Adanya kebijaksanaan keuangan dari pemerintah

2.4. Solusi mengatasi buruknya estimasi biaya dan Cost Overrun

Setiap permasalahan yang terjadi pasti ada penanganan untuk memperbaikinya, seperti
halnya pengelolaan system estimasi yang kurang baik akan berdampak buruk pada sebuah
proyek, selain itu buruknya pengelolaan estimasi yang kurang baik akan berakibat pada keadaan
cost overrun, untuk mengatasi hal tersebut, perlu adanya solusi- solusi yang harus dilakukan

7
untuk memperbaikinya. Solusi-solusi tersebut merupakan sebuah kiat agar kita bisa melakukan
estimasi biaya konstruksi yang baik.Solusi- solusi tersebut antara lain :
1. Identifikasi secara jelas terhadap tugas Seorang estimator harus mengetahui tentang aturan
dasar, asumsi, dan karakteristik teknik dari sebuah data proyek. Estimator harus memahami
batasan dan kondisi yang ada untuk menyiapkan suatu dokumen estimasi yang baik.
2. Partisipasi dalam menyiapkan estimasi Perlu melibatkan pihak-pihak yang berkepentingan
dalam proyek tersebut untuk memahami misi dan kebutuhan dari proyek. Data sebaiknya
diverifikasi untuk keakuratan, kelengkapan dan keandalannya.
3. Ketersediaan data yang valid Perlu mengetahui sumber yang dibutuhkan dalam mengestimasi,
baik itu data historikal yang memiliki kemiripan dengan proyek yang baru, maupun yang
memiliki hubungan.
4. Standarisasi dalam struktur estimasi Sebuah standard WBS (Work Breakdown Structure)
harus digunakan dalam penyusunan estimasi. WBS membantu agar dalam suatu proses estimasi
tidak terdapat item yang terlupakan dan juga membantu untuk membuat perbandingan dengan
beberapa proyek. Tentunya hal ini disesuaikan dengan jenis tau tipe proyek yang akan
dikerjakan.
5. Ketentuan-ketentuan dalam mengatasi ketidakpastian Sebuah ketidakpastian harus dapat
diidentifikasi dan harus diperhitungkan dalam membuat estimasi biaya.
6. Pemahaman tentang inflasi

BAB III

8
 ISI

Estimasi dalam arti luas pada hakekatnya adalah upaya untuk menilai atau memperkirakan
suatu nilai melalui analisis perhitungan dan berlandaskan pada pengalaman. Estimasi biaya
adalah perhitungan kebutuhan biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu kegiatan atau
pekerjaan sesuai dengan persyaratan atau kontrak (Norma Puspita, 2009). Dalam melakukan
Estimasi biaya diperlukan pengetahuan dan ketrampilan teknis estimator, seperti membaca
gambar, melakukan estimasi (perhitungan), personal judgement berdasarkan pengalaman
estimator. Estimasi biaya dalam sebuah proyek konstruksi diperlukan untuk :
- Mendukung keputusan yang baik
- Menjadwalkan pekerjaan
- Menentukan berapa lama proyek perlu dilakukan dan berapa biayanya
- Menentukan apakah proyek layak dikerjakan
- Mengembangkan kebutuhan arus kas
- Menentukan seberapa baik kemajuan proyek
-Menyusun anggaran dan menetapkan baseline proyek Dalam proses konstruksi,

Estimasi meliputi banyak hal yang mencakup bermacam maksud dan kepentingan bagi
berbagai strata manajemen dalam organisasi. Pemilik, menggunakannya sebagai alat bantu untuk
menentukan biaya investasi modal yang harus ditanam. Konsultan, menggunakannya sebagai alat
bantu untuk menetapkan kelayakan rancangan.

Secara umum estimasi dapat dibagi dalam 4 jenis estimasi, yaitu:

a. Estimasi kasar untuk pemilik
Estimasi ini dibutuhkan oleh pemilik untuk memutuskan akan melaksanakan ide
membangun proyek atau tidak. Biasanya dalam hal ini, pemilik dibantu dengan studi kelayakan.
b. Estimasi pendahuluan oleh konsultan perencana.
Estimasi ini dilakukan setelah desain selesai dibuat oleh konsultan perencana. Estimasi ini
lebih teliti daripada estimasi yang sebelumnya, sebab sudah ada gambar dan RKS yang lengkap.

c. Estimasi detail oleh kontraktor.

9
 Estimasi ini dibuat oleh kontraktor setelah melihat desain konsultan perencana (bestek dan
gambar bestek), estimasi dibuat lebih terpe-rinci dan teliti karena sudah memperhitungkan segala
kemungkinan (melihat medan, mempertimbangkan metoda pelaksanaan, mempunyai stok bahan-
bahan tertentu).
d. Biaya sesungguhnya setelah proyek selesai.
Bagi pemilik sebetulnya fixed price yang tercan-tum dalam kontrak adalah yang terakhir,
kecuali dalam pelaksanaan terjadi pekerjaan tambah dan kurang. Bagi kontraktor nilai tersebut
adalah penerimaan yang fixed, sedangkan pengeluaran yang sesungguhnya (real cost) yaitu
segala yang dikeluarkan untuk menyelesaikan proyek tersebut. Besarnya real cost tersebut hanya
diketahui oleh kontraktor sendiri.

Estimasi biaya konstruksi biasanya meliputi analisis perhitungan terhadap lima unsur
utamanya, yaitu:
1. Biaya material. Analisis meliputi perhitungan seluruh kebutuhan volume dan biaya material
yang digunakan untuk setiap komponen bangunan,baik material pokok maupun penunjang.
2. Biaya Tenaga kerja Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek paling sulit dari
keseluruhan analisis biaya konstruksi. Banyak sekali ystem berpengaruh yang harus
diperhitungkan antara lain kondisi tempat kerja,ketrampilan, lama waktu kerja, kepadatan
penduduk, persaingan, produktivitas dan indeks biaya hidup setempat.
3. Biaya Peralatan. Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa, mobilisasi,
memasang, membongkar dan pengoperasian selama konstruksi ber-langsung. Karena
menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk memilih sesuatu peralatan harus dilihat kebutuhan
sebenarnya berdasarkan kemampuannya, kapasitas, cara operasi dan spesifikasi teknis lainnya.
4. Biaya Tidak Langsung Biaya tidak langsung dibagi dua golongan yaitu biaya umum
(overhead) dan biaya proyek. Yang dikelompokkan sebagai biaya umum meliputi: gaji personil
tetap kantor pusat dan lapangan, sewa kantor, telepon dll. Sedangkan yang dikelompokkan
sebagai biaya proyek,- pengeluarannya dapat dibebankan pada proyek tetapi tidak
dimasukkanpada biaya material, upah kerja atau peralatan.
5. Keuntungan Perusahaan Nilai keuntungan perusahaan pada umumnya dinyatakan sebagai
persentase dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8 % – 12 %.
2.1  Klasifikasi Bangunan Gedung

10
 Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan fungsi utama bangunan. Fungsi
bangunan gedung dapat dikelompokkan dalam fungsi hunian, fungsi keagamaan, fungsi usaha,
fungsi ystem dan budaya, dan fungsi khusus. Penentuan klasifikasi bangunan gedung atau bagian
dari bangunan gedung ditentukan berdasarkan fungsi yang digunakan dalam perencanaan,
pelaksanaan,atau perubahan yang diperlukan pada bangunan gedung.

2.2  Estimasi Anggaran Biaya Tahap Desain

Desain merupakan proses pembuatan deskripsi atau gambaran dari suatu fasilitas, dan
biasanya dilengkapi dengan detail perencanaan dan spesifikasi, yang kemudian di
implementasikan pada tahap kontruksi. Tahap desain merupakan tahap berikutnya setelah tahap
perencanaan konseptual, namun masih termasuk di dalam tahap prakontruksi. Tahap desain ini
ada 2 (dua) bagian, yaitu : Desain Skematik dan Detail Desain. Pada tahap Desain Skematik, tim
desain (yang terdiri dari arsitek dan engineer) menginvestigasikan ystemtive desain, material,
dan ystem. Sedangkan pada tahap Detail Desain, tim desain mengevaluasi, memilih,
menyelesaikan ystem utama dan komponen proyek. Jadwal proyek dan anggaran terus
dikembangkan dan dimonitor selama tahap ini.

2..2.1 Dasar pertimbangan dalam estimasi Biaya Proyek Desain

1.      Sumber informasi, pengalaman di masa lampau
2.      Data-data proyek terdahulu dan laporan yang akurat
3.      Laporan maupun standar yang berlaku
4.      Kondisi perekonomian, baik dalam skala makro maupun mikro
5.      Kondisi sosial yang sedang terjadi disekitar
6.      Kondisi lingkungan, khususnya lingkungan di sekitar proyek yang bersangkutan

2.3  Pembiayaan Pembangunan Bangunan Gedung Negara

Pembiayaan pembangunan bangunan gedung digolongkan pembiayaan pembangunan untuk
pekerjaan standar (yang ada standar harga satuan tertingginya) dan pembiayaan pembangunan
untuk pekerjaan non-standar (yang belum tersedia standar harga satua tertingginya). Pembiayaan
pembangunan bangunan gedung dituangkan dalam Dokumen Pembiayaan yang terdiri atas
komponenkomponen biaya untuk kegiatan pelaksanaan konstruksi, kegiatan pengawasan

11
konstruksi atau manajemen konstruksi, kegiatan perencanaan konstruksi, dan kegiatan
pengelolaan proyek.

2.3.1        Harga Satuan Tertinggi Rata-Rata Per M2 Bangunan Bertingkat Untuk

Bangunan Gedung.
Harga satuan tertinggi rata-rata per-m2 bangunan gedung bertingkat adalah didasarkan pada
harga satuan lantai dasar tertinggi per m2 untuk bangunan gedung bertingkat, kemudian
dikalikan dengan koefisien atau faktor pengali untuk jumlah lantai yang bersangkutan, sebagai
berikut:
Koefisien/ faktor pengali Bagunan gedung bertingkat
Jumlah lantai Bangunan Harga satuan per m2 tertinggi

2 lantai 1,090 standard harga gedung bertingkat

3 lantai 1,120 standard harga gedung bertingkat
4 lantai 1,135 standard harga gedung bertingkat
5 lantai 1,162 standard harga gedung bertingkat
6 lantai 1,197 standard harga gedung bertingkat
7 lantai 1,236 standard harga gedung bertingkat
8 lantai 1,265 standard harga gedung bertingkat

Prosentase Komponen Pekerjaan Bangunan Gedung

Untuk pekerjaan standar bangunan gedung,sebagai pedoman penyusunan anggaran
pembangunan yang lebih dari satu tahun anggaran dan peningkatan mutu dapat berpedoman pada
prosentase komponenkomponen pekerjaan sebagai berikut :
Komponen Gedung Negara

Pondasi 5% - 10 %
struktur 25% - 35 %
lantai 5 % - 10 %
Dinding 7% -10 %

12
 Plafond 6% - 8 %
Atap 8 % -10 %
Utilitas 5%-8%
finishing 10 % - 15 %

2.4  Rencana Anggaran Biaya

Rencana anggaran biaya merupakan perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk
bahan dan upah, serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan proyek
pembangunan.
RAB = Σ ( Volume x Harga Satuan Pekerjaan )
Anggaran biaya pada bangunan yang sama akan berbeda-beda di masing-masing daerah, hal ini
disebabkan perbedaan harga satuan bahan dan upah tenaga kerja. Ada dua faktor yang
berpengaruh terhadap penyusunan anggaran biaya suatu bangunan yaitu faktor teknis dan non
teknis. Faktor teknis antara lain berupa ketentuan-ketentuan dan persyaratan yang harus dipenuhi
dalam pelaksanaan pembangunan serta gambargambar kontruksi bangunan. Sedangkan factor
non teknis berupa harga-harga bahan bangunan dan upah tenaga kerja. Dalam melakukan
anggaran biaya dapat dilakukan dengan dua cara yaitu anggaran biaya kasar (taksiran) dan
anggaran biaya teliti.

2.5  Time Sceduleh ( rencana kerja )

Yang dimaksud dengan Penjadwalan ( Time Schedule ) adalah mengatur rencana kerja
dari satu bagian atau unit pekerjaan.
Kegiatan ini meliputi :
1.      Kebutuhan tenaga kerja
2.      Kebutuhan material atau bahan
3.      Kebutuhan waktu
4.      dan Transportasiataupengangkutan
Dari time schedule kita akan mendapatkan gambaran lamanya pekerjaan dapat di selesaikan,
serta bagian-bagian pekerjaan yang saling terkait antara satu dan lainnya.

2.5.1 Metode Penjadwalan Proyek

13
2.5.1.1 Barchard ( Diagrama Balok )
Metode ini mula-mula dipakai dan diperkenalkan oleh Hendri Lawrence Gantt pada tahun
1917. Metode ini bertujuan mengidentifikasikan unsur waktu dan urutan dalam merencanakan
suatu kegiatan, yang terdiri dari waktu mulai, waktu selesai dan pada saat
pelaporan. Barchart (Diagram Balok) sangat bermanfaat sebagai alat perencanaan dan
komunikasi. Bila digabungkan dengan metode lain, misalnya grafik “S” dapat dipakai untuk
aspek yang lebih luas. Kelemahan Barchart (Diagram Balok) adalah kurang dapat menjelaskan
keterkaitan antara kegiatan yang satu dengan yang lainnya. misalnya kegiatan pondasi terjadi
perubahan atau terlambat. Perubahan yang terjadi tersebut tidak terlihat secara langsung
mempengaruhi kegiatan lainnya, hal tersebut disebabkan tidak jelasnya hubungan (relationship)
antar kegiatan.

2.5.1.2 Jalur Kritis (CMP)

Teknik Metode Jalur Kritis (CPM) dikembangkan oleh James E. Kelly, Jr darI Remington
Rand dan Morgan Walker dari Du Pond. Metode jaringan kerja CPM (Critical Path
Method) atau metode I-J ialah sebuah activity on arrow (AOA) terdiri dari panah dan lingkaran.
Panah merepresentasikan aktifitas, lingkaran atau nodal merepresentasikan even.

2.5.1.3 Metode Network
Metode Network (Network Analisys) adalah perbaikan dari metode diagram batang. Metode
ini menyajikan secara jelas hubungan ketergantungan antara bagian kegiatan dengan kegiatan
lainnya yang digambarkan dalam diagram network. Dengan metode ini dapat diketahui bagian -
bagian kegiatan yang harus didahulukan, yang harus menunggu selesainya kegiatan lain, dan
kegiatan yang tak perlu tergesa-gesa. Metode Network Analisys ini mengalami penyempurnaan
secara bertahap, yaitu Barchart, PERT, CPM, PDM dan terakhir adalah penjadwalan dengan
komputer. Salah satu alat yang paling menyolok dalam penggunan alat bantu komputer adalah
kemampuan mengolah data dalam jumlah besar dan dengan kemungkinan kesalahan yang kecil.
Dengan demikian penyusunan jadwal dapat lebih cepat dan teliti. Setiap saat situasi proyek
mengalami perubahan, komputer dapat melakukan perubahan tersebut dalam waktu singkat. Saat
ini telah banyak program penjadwalan dengan menggunakan komputer. Pada dasarnya program-
program tersebut berprinsip pada perhitungan CPM, PDM, dan dengan penampilan gantt chart

14
yang disempurnakan sehingga hubungan keterkaitan tiap kegiatan tergambar dengan jelas.
Dengan penggunaan komputer, penjadwalan dapat dilakukan secara terpadu (waktu, material,
tenaga kerja serta biaya), cepat, tepat, memudahkan dalam pengambilan keputusan serta kunci-
kunci pokok permasalahan pelaksanaan proyek.

2.6  Penyusunan Anggaran Biaya

Dalam penyusunan anggaran biaya, terlebih dahulu perlu diketahui untuk keperluan apa dan
kapan anggaran biaya tersebut dibuat. Hal ini akan berpengaruh pada cara/sistem penyusunan
dan hasil yang diharapkan. Penyusun anggaran biaya terdiri dari instansi/dinas/jawatan (khusus
bangunan negara), perencana dan kontraktor. Cara/sistem penyusunan berbeda-beda meskipun
berdasarkan pada prinsip yang sama.
Ada 2 (dua) macam jenis penyusunan anggaran biaya, yaitu :
1.      Anggaran biaya kasar / taksiran( cost estimate )
2.      Anggaran biaya teliti ( definitif )

2.6.1        Anggaran Biaya Kasar/Taksiran

Penyusunan anggaran biaya kasar memerlukan bahan-bahan antara lain gambar prarencana,
keterangan singkat mengenai bahan-bahan bangunan yang digunakan, cara pembuatannya dan
persyaratan pokok yang ditentukan. Faktor-faktor yang mempengaruhi dalam penyusunan
anggaran biaya kasar antara lain :
1.      Jenis dan ukuran bangunan
2.      Jenis kontruksi (berat atau ringan)
3.      Lokasi bangunan

2.6.1.1  Cara Perhitungan Anggaran Biaya Kasar

Untuk menghitung anggaran biaya terlebih dahulu perlu disiapkan bahan-bahan yang telah
diuraikan termasuk data/catatancatatan mengenai harga bangunan sejenis yang ada. Selanjutnya
perlu ditetapkan ukuran pokok berdasarkan gambar prarencana yang akan dipakai sebagai
dasar perhitungan untuk menentukan harga satuan pekerjaan. Yang dimaksud dengan
ukuran pokok dalam penulisan disini adalah untuk bangunan gedung, yang dipakai

15
sebagai ukuran pokok adalah luas lantai per m2, luas atap per m2 atau sisi bangunan per m3
(jarang digunakan).

Perkiraan harga satuan yang digunakan baik untuk perhitungan luas lantai, maupun isi
bangunan, tergantung pada :
1.      Sifat atau bentuk bangunan yang meliputi : bangunan sederhana, bangunan sedang atau
baik, bangunan megah atau monumental.
2.      Jenis bangunan yang meliputi : bangunan gedung, rumah tinggal, kantor, sekolah, gedung
pertemuan dan sebagainya.
3.      Jenis Kontruksi yang meliputi : berat atau ringan dari kontruksi, gedung bertingkat/tidak
bertingkat
4.      Jenis Bahan-bahan bangunan pokok yang digunakan Untuk menentukan ukuran pokok
dapat ditempuh beberapa cara, yaitu :
a.       Luas lantai (ukuran dalam, ukuran sumbu dan ukuran luar).
b.      Luas atap (ukuran berdasarkan denah bangunan termasuk tritisan)
c.       Isi bangunan, dihitung berdasarkan uas lantai dikalikan tinggi gedung.

Ukuran tinggi gedung dihitung dari tenggah-tengah kedalaman fondasi (separuh tinggi
pondasi dari alas pondasi sampai lantai) dengan tengah-tengah jarak antara talang atau tritisan
dan puncak bangunan. Ruang bawah (basement) dihitung penuh.

2.6.2        Anggaran Biaya Teliti

Bahan-bahan yang diperlukan dalam penyusunan anggaran biaya teliti, antara lain :
a.       Peraturan dan syarat-syarat ( Bestek )
b.      Gambar rencana atau Gambar Bestek
c.       Buku analisa BOW.
d.      Peraturan-peraturan normalisasi yang bersangkutan
e.       Peraturan-peraturan bangunan Negara dan bangunan setempat.
f.       Syarat-syarat lain yang diperlukan.

16
2.6.2.1  Cara Menyusun Anggaran Biaya Teliti
Perhitungan yang dibuat untuk menyusun anggaran biaya teliti akan menghasilkan suatu
biaya atau harga bangunan dan dengan biaya atau harga tersebut untuk pelaksanaan, bangunan
akan terwujud sesuai dengan yang direncanakan. Oleh karena itu anggaran biaya teliti harus
disusun dengan teliti, rinci dan selengkaplengkapnya. Sebelum mulai menghitung anggaran
biaya teliti perlu diperhatikan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
Semua bahan untuk menyusun anggaran biaya teliti supaya dikumpulkan dan diatur
dengan rapi.
1.      Gambar-gambar rencana atau gambar bestek dan penjelasan atau keterangan yang
tercantum dalam peraturan dan syarat-syarat atau bestek, berita acara atau risalah penjelasan
pekerjaan harus selalu dicocokan satu sama lain.
2.      Membuat catatan sebanyak mungkin yang perlu, baik mengenai gambar bestek ataupun
bestek.
3.      Menentukan sistim yang tepat dan teratur yang akan dipakai dalam perhitungan

2.6.2.2 Harga Satuan Pekerjaan

Harga satuan pekerjaan adalah jumlah harga bahan dan upah tenaga kerja atau harga yang
harus dibayar untuk menyelesaikan suatu pekerjaan konstruksi berdasarkan perhitungan analisis..
Analisis disini adalah ketentuan umum yang ditetapkan oleh Dinas Pekerjaan Umum Depok.
Dalam Analisis Satuan Komponen, telah ditetapkan koefisien (indeks) jumlah tenaga kerja,
bahan dan alat untuk satu satuan pekerjaan.

2.7  Perhitungan Rencana Anggaran Biaya

Secara umum dapat dirumuskan sebagai berikut :
RAB = Σ ( Volume x Harga satuan pekerjaan )
Dalam Penyusunan RAB diperlukan Jumlah volume per satuan pekerjaan dan analisa harga
satuan pekerjaan berdasarkan gambar bestek serta syarat-syarat analisa pembangunan konstruksi
berlaku.

17
2.7.1        Porsentase Bobot Pekerjaan
Prosentase bobot pekerjaan merupakan besarnya nilai prosentase tiap item-item pekerjaan,
berdasarkan perbandingan antara anggaran biaya pekerjaan dengan harga bangunan. Secara
skematis dapat digambarkan sebagai berikut:
Persentase Bobot Pekerjaan (PBP) = Volume x Harga satuan x 100 %
                                                            Harga Bangunan

2.8  Analisis Data
2.8.1        Komponen Biaya Standard dan Non standar
1.      Luas Bangunan 5 Lantai :
( 4 x 400 ) + 455 + 64 = 2.119 m2
2.      Harga Satuan Bangunan Kotip Depok (type A)
= Rp. 1,982,000.00 / m2
Faktor Pengali = 1.162
3.      Harga Satuan Per m2 Bangunan x Luas Lantai
= 1.162 x 1,982,000.00 x 2.119
= Rp 4,880,234,996.00
Bedasarkan pengalaman dan penelitian di lapangan dari beberapa macam proyek pekerjaan
konstruksi yang telah dilakukan oleh Departemen Pemukiman dan Prasarana Wilayah, maka
diperoleh komponen biaya standar dan non standar sebagai berikut :
KOMPONEN BIAYA STANDAR
No Komponen Estimasi Harga (Rp)
1. Pondasi 0.10 488,023,499.60
2. Struktur 0.35 1,708,082,248.60
3. Lantai 0.08 390,418,799.68
4. Dinding 0.08 390,418,799.68
5. Plafond 0.07 341,616,449.60
6. Atap 0.10 488,023,499.60
7. Utilitas 0.07 341,616,449.72
8. Finishing 0.15 732,035,249.40

18
 TOTAL 1.00 4,880,234,996.00

KOMPONEN BIAYA NON STANDAR

No Komponen Estimasi Harga (Rp)
1. Tata Udara AC 0.08 390,418,799.68
2. Tata suara 0.02 97,604,699.92
3. Telepon 0.03 146,407,049.88
4. Genset 0.05 244,011,749.80

5. Sist.Deteksi & 0.05 244,011,749.80

Penc.Kebakaran
6. Furniture 0.05 244,011,749.80
7. Penangkal Petir 0.01 48,802,349.96

8. Peningkatan Mutu 0.06 292,814,099.76

TOTAL 0.35 1,708,082,248.60

19
 BAB IV
PENUTUP

3.1 Kesimpulan
Dari pembahasan diatas penulis menarik suatu kesimpulan bahwa Anggaran biaya
konstruksi pembangunan gedung bertingkat didapat dari hasil penjumlahan biaya standar dan
non standar yang berdasarkan pada syarat teknis bangunan gedung, maka didapat perkiraan total
biaya-biaya komponen kegiatan pembangunan bangunan gedung sebesar Rp 6,588,317,244.60.
Nilai Proyek yang didapat dari hasil estimasi anggaran biaya konstruksi pada
Pembanguna lebih kecil dibandingkan anggaran biaya konstruksi berdasarkan syarat teknis
bangunan gedung. Artinya estimasi anggaran biaya konstruksi pada Pembangunan dapat
digunakan dala pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Oleh karena itu proyek pembangunan
bangunan gedung dilaksanakan dan dapat memenuhi syarat teknis pembangunan bangunan
gedung.

3.2 Saran
Hal yang penting dalam pemilihan metode estimasi biaya proyek konstruksi mudah dan
tidak mahal dalam penggunaannya. Parameter yang digunakan dalam estimasi anggaran biaya
konstruksi untuk bangunan gedung adalah luas lantai dan jumlah lantai. Langkah awal yang
harus diperhatikan adalah menentukan klasifikasi bangunan baik berdasarkan kegunaan
bangunan ataupun kompleksitas. Parameter yang lebih penting adalah indeks harga bangunan
gedung permeter persegi berdasarkan perencanaan program dan anggaran bangunan gedung yang
dikeluarkan sesuai dengan daerah pelaksanaan proyek.

20