MODUL PERKULIAHAN

Manajemen
Konstruksi
Cost Estimation

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

06
Teknik Teknik Sipil 81004 Ir. Agus Suroso,MT
Retna Kristiana, ST, MM, MT

Abstract Kompetensi
Estimasi biaya memegang peranan Mahasiswa mampu memahami macam-
penting dalam penyelenggaraan proyek macam biaya,mampu membuat
konstruksi. Kegiatan estimasi adalah perkiraan biaya atas sumber
salah satu proses utama dalam proyek daya,mengerti metode perhitungan
(analisa biaya) serta dapat menbuat
konstruksi untuk mengetahui besarnya Rencana Anggaran Biaya (RAB)
dana yang harus disediakan untuk
sebuah bangunan
Pendahuluan

Perhatian utama dalam manajemen biaya proyek adalah

adalah pada biaya
bia sumberdaya
yang digunakan untuk menyelesaikan kegiatan dalam jadwal proyek.
proyek Manajemen biaya
proyek meliputi proses-proses
proses yang diperlukan untuk menjamin agar anggaran biaya yang
telah disetujui cukup untuk menyelesaikan semua pekerjaan dalam lingkup proyek.
proyek Adapun
proses-proses
proses dalam manajemen biaya proyek yaitu :
• Penyusunan perkiraan biaya
• Penyusunan anggaran biaya
• Pengawasan biaya

Estimasi Biaya

Estimasi biaya atau perkiraan biaya memegang peranan penting dalam

penyelenggaraan proyek konstruksi. Kegiatan estimasi adalah salah satu proses utama
dalam proyek konstruksi untuk mengetahui besarnya dana yang harus disediakan untuk
sebuah bangunan. Pada umumnya, sebuah proyek konstruksi membutuhkan
membutuhkan biaya yang
cukup besar. Ketidaktepatan yang terjadi dalam penyediaannya akan berakibat kurang baik
pada pihak-pihak
pihak yang terlibat di dalamnya. Bagi pemilik proyek (owner
(owner), memerlukan
estimasi biaya dalam rangka menyusun anggaran proyek, estimasi biaya juga diperlukan
sebagai pegangan dalam menentukan kebijakan yang dipakai untuk menentukan besarnya
investasi yang harus dilaksanakan.
Menurut Iman Soeharto (1997), estimasi biaya proyek memegang peranan penting
dalam penyelenggaraan proyek.
proyek Perkiraan biaya dibedakan dari anggaran dalam hal
perkiraan biaya terbatas pada tabulasi biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan tertentu
proyek ataupun proyek secara keseluruhan. Sedangkan anggaran merupakan perencanaan
terinci perkiraan biaya dari bagian
bagian atau keseluruhan kegiatan proyek yang dikaitkan dengan
waktu.
Adapun metode dalam estimasi biaya dalam PMBOK (Project Management of Body
Knowledge) dapat dilihat pada gambar berikut ini :

Gambar metode estimasi biaya (PMBOK)

2016 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

2 Ir. Agus Suroso,MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
• Analogi atau top-down:: gunakan
gunakan biaya aktual dari proyek yang serupa sebelumnya
sebaga dasar estimasi baru
• Parametric:: Model matematik digunakan pada keadaan dimana parameter dapat
dikuantifikasi dan ada informasi dasar untuk membuat model akurat. Contoh parameter:
jumlah keluaran; jumlah transaksi; jumlah
j jam kerja, jumlah modul, dll
• Bottom-up:: estimasi biaya untuk masing-masing
masing masing item pekerjaan dan menjumlahkan
mereka untuk mendapatkan jumlah total.
total

Tahapan perencanaan biaya proyek menurut Abrar Husen (2011) dalam bukunya
“manajemen proyek”, terdiri dari
1. Tahapan pengembangan konseptual
Biaya dihitung secara global berdasarkan informasi desain minim. Dipakai perhitungan
berdasarkan unit biaya bangunan berdasarkan harga per meter persegi.
2. Tahapan desain konstruksi
konstru
Biaya proyek dihitung secara agak mendetail berdasarkan volume pekerjaan dan
informasi harga satuan.
3. Tahapan pelelangan
Biaya proyek dihitung oleh beberapa kontraktor agar didapat penawaran terbaik,
berdasarkan spesifikasi teknis dan hambar kerja yang cukup dalam usaha
mendapatkan kontrak pekerjaan.
4. Tahapan pelaksanaan
Biaya proyek pada tahapan ini dihitung lebih detail berdasarkan kuantitas pekerjaan,
gambar shopdrawing dan metode pelaksanaan dengan ketelitian yang lebih tinggi.

Menurut Istimawan D (1996),

), biasanya
iasanya suatu proyek dimulai dengan kebutuhan macam
estimasi yang kurang terperinci dan selanjutnya dapat dikelompokkan dalam urutannya,
sebagai berikut :
1. Estimasi pendahuluan,
pendahuluan, dibuat pada tahap awal proyek dalam rangka upaya
pendekatan kelayakan ekonomi
konomi di samping tujuan pengendalian pembiayaan.
2. Estimasi terperinci,, dibuat dengan dasar hitungan volume pekerjaan, biaya, serta
harga satuan pekerjaan.
3. Estimasi definitif,, merupakan gambaran pembiayaan dan pertanggungjawaban
rampung untuk suatu proyek dengan
dengan hanya kemungkinan kecil terjadi kesalahan.

2016 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

3 Ir. Agus Suroso,MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 Gambar Macam Estimasi sesuai dengan tahapan proyek (Djojowirono.S, 1991)

Pada Gambar diatas, diberikan skema urutan kebutuhan macam estimasi sesuai dengan
tahapan proyek. Pada tahapan kelayakan proyek, prosentase kurang akuratnya perkiraan
biaya cukup besar, dan makin mendekati penawaran proyek prosentase kurang akuratnya
perkiraan biaya makin kecil. Hal ini disebabkan belum detailnya dokumen proyek yang
tersedia diantaranya : gambar, spesifikasi, kontrak,
kontrak, dan ketentuan lainnya.

Biaya

Biaya (biasanya dalam

m unit mata uang) adalah sumber daya yang dikorbankan untuk
mencapai tujuan tertentu atau sesuatu yang diberikan sebagai ganti.
ganti
Komponen biaya total proyek biasanya terdiri atas
a. Biaya Langsung (Direct
Direct Cost),
C , merupakan biaya tetap selama proyek berlangsung,
biaya tenaga kerja, material dan peralatan.
b. Biaya Tak Langsung (Indirect
( Cost), merupakan biaya tidak tetap yang dibutuhkan
guna penyelesaian proyek. Biaya ini adalah biaya manajemen proyek, tagihan pajak,
pa
biaya perizinan, asuransi, administrasi,ATK, keuntungan/profit.

Biaya proyek juga dikelompokan menjadi

1. Biaya Kapital / Biaya Modal,
Modal
Biaya alat dan infrastruktur,
infrastruktur terdiri dari
a. Fixed-capital (Fc):
• Pembebasan tanah dan pengembangannya,
• desain pabrik,
• pembelian alat,
• pembangunan pabrik dan bangunan lain,
• contingency.

2016 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

4 Ir. Agus Suroso,MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 b. Working-capital
capital (Fw):
• starting-up
up produksi (biaya manufaktur di bulan-bulan
bulan bulan awal produksi).
2. Biaya Operasional dan biaya pemeliharaan
a. Biaya tetap : tidak berhubungan dengan
deng laju produksi,
• capital charge (depresiasi),
• gaji,
• asuransi,
• pemeliharaan periodik
• pajak.
b. Biaya variabel:: proporsional dengan laju produksi,
• bahan mentah,
• bahan kimia,
• utilitas dan transportasi,
• royalti
• biaya pemeliharaan.

Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Rencana Anggaran Biaya (RAB) adalah suatu rencana anggaran biaya yang akan
dikeluarkan pada suatu proyek dimana hal itu didasarkan pada gambar kerja. Dalam
aplikasinya di lapangan Rencana Anggaran Biaya merupakan alat untuk mengendalikan
jumlah
h biaya penyelesaian pekerjaan secara berurutan sesuai dengan yang telah
direncanakan.Rencana Anggaran Biaya ini berada pada proposal biaya di luar proposal
teknis yang merupakan kelengkapan administrasi sebuah perusahaan jasa konstruk.Selain
itu juga RAB merupakan perkiraan yang dibuat sebelum pelaksanaan suatu proyek fisik
dimulai.

Tujuan pembuatan RAB adalah :

1. Agar biaya pembangunan yang
ya dibutuhkan dapat diketahui sebelumnya
belumnya
2. Untuk mengantisipasi kemungkinan terjadinya kemacetan dalam proses pembangunan.
pem
3.. Untuk mencegah terjadinya pemborosan
pemborosan dalam penggunaan sumber daya

Cost Estimate (estimasi biaya) atau dalam istilah populer yang disebut dengan Rencana
Anggaran Biaya (RAB) sebelumnya harus dipahami sebagai Rencana Anggaran Biaya yang
diserahkan
ahkan kontraktor sebagai harga penawaran dan diserahkan pada waktu mengikuti
pelelangan

2016 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

5 Ir. Agus Suroso,MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 Dalam menyusun Rencana Anggaran Biaya (RAB) secara sederhana dapat dipilah
menjadi dua langkah, yakni tahap persiapan dan tahap penyusunan RAB itu sendiri. Hal
tersebutt dikarenakan bahwa dalam penyusunan RAB ada dua faktor utama yang senantiasa
dipadukan yakni faktor pengalaman dan faktor analisis biaya konstruksi (meliputi upah,
tenaga kerja dan bahan) secara ringkas proses penyusunan anggaran biaya jembatan atau
gedung
g dapat dilihat di bawah ini :

Ga
Gambar. Tahap Penyusunan RAB

Rencana Anggaran Biaya pelaksanaan proyek dibuat berdasarkan rencana

anggaran penawaran yang digunakan sebagai patokan biaya penyelesaian proyek yang
harus diikuti oleh setiap unit yang dalam
dalam kendali seorang manajer proyek. Sebagai
penetapan harga dalam suatu pelelangan ada 2 estimasi, yaitu :
1. Estimasi perencanaan (Engineer’s Estimate atau EE)
2. Estimasi pemilik (Owner’s Estimate atau OE)

Susunan RAB disampaikan berupa suatu dokumen yang isinya secara urut sbb:
1) Rekapitulasi
2) Rincian RAB (Bill of Quantity/BOQ)
3) Analisa Harga Satuan Pekerjaan (unit Cost)
4) Daftar Harga Satuan Bahan dan Upah

Tahapan Penyusunan Biaya Proyek

Pada umumnya biaya proyek terdiri dari biaya tenaga kerja dan biaya bahan
baha atau peralatan,
adapun tahapan penyusunan biaya adalah sebagai berikut :

2016 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

6 Ir. Agus Suroso,MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
1. Perhitungan Volume Pekerjaan
Tahap perhitungan volume ini dapat dikerjakan berdasarkan dari gambar-gambar
gambar denah
maupun detail, sehingga apabila gambar-gambar
gambar tersebut terdapat ketidak
etidak jelasan pada
ukuran maupun gambar dan mempengaruhi perhitungan volume pekerjaan.
Rumus perhitungan volume pekerjaan :
• Volume untuk luasan item pekerjaan (m2) = panjang x lebar
• Volume untuk kubikasi item pekerjaan (m3) = panjang x lebar x tinggi
• Volume
me panjang item pekerjaan (m) = panjang / tinggi
• Volume untuk borongan (ls, unit, buah) = sesuai kesepakatan

2. Analisis Harga Satuan Pekerjaan

Harga satuan upah dan bahan di setiap daerah berbeda sehingga dalam menghitung dan
menyusun anggaran biaya suatu
suatu proyek, harus berpedoman pada Harga Satuan Pekerjaan.
Untuk membuat
embuat analisa harga pekerjaan bisa dilakukan dengan :
• Analisa BOW
Ada koefisien-koefisien
• Cara SNI
• Cara dari Bina Marga
Upah berdasarkan man-day
day atau man-hour
man
• Cara Modern

Survey Harga Satuan Pekerjaan

Dalam penentuan harga satuan pekerjaan baik harga satuan untuk material maupun harga
satuan upah tenaga kerja untuk analisa Rencana Anggaran Biaya (RAB), diperoleh dari
• Daftar harga yang dikeluarkan Pemda setempat
• Daftar harga yang dikeluarkan Instansi tertentu
• Jurnal-jurnal
jurnal harga bahan dan upah
• Bapenas
• Survei harga di lokasi proyek

Contoh Daftar Harga Bahan

2016 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

7 Ir. Agus Suroso,MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 Contoh Daftar Harga Upah

Analisa Harga Satuan Pekerjaan

Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan digunakan untuk menyusun Rencana Anggaran Biaya
Proyek. Dalam penyusunan Rencana Anggaran Belanja (RAB) selain analisa Harga Satuan
Pekerjaan yang diperlukan data volume pekerjaan yang diambil dari gambar rencana, yang
didalamnya terdapat kebutuhan tenaga kerja dan bahan tiap satuan
satuan pekerjaan.
Untuk membuat
embuat analisa harga bahan bisa dilakukan dengan :
1) Perhitungan
2) Buku analisa misal :
• BOW
• SNI
• Dan buku analisa lain

Contoh analisa Harga satuan Bahan dengan perhitungan :

Mencari koefisien campuran yang dibutuhkan pada pekerjaan Beton 1:2:3

Arti beton 1:2:3 adalah campuran 1 PC:2Psr:3Krk
Maksudnya untuk membuat suatu campuran beton 1:2:3 dibutuhkan masing-masing
masing :
1 m3 PC (semen)
2 m3 Psr (pasir beton)
3 m3 Krk (kerikil/split)

Contoh
Berapa bahan yg dibutuhkan untuk membuat campuran
camp 1m3 beton 1:2:3
Dimana diketahui koefisien bahan dalam bentuk perekat basah :
PC = 0,76
Pasir = 0,675
Kerikil = 0,52

2016 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

8 Ir. Agus Suroso,MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
Penyelesaian
1m3 beton dengan campuran 1Pc:2Psr:3Krk akan dibutuhkan :

Untuk 1m3 beton dibutuhkan bahan-bahan

bahan sbb:

Diketahui 1 m3 PC = 1445,5 kg, dan untuk 1 zak PC = 50 kg

Maka untuk 0,27m3 PC = 0,27x1445,5 = 390,285 kg
= 390,285 / 50 = 7,8057 zak
Jadi untuk 1m3 beton 1:2:3 dibutuhkan :
7,8057 zak PC (semen)
0,54 m3 Pasir beton
0,82 m3 Kerikil

Contoh analisa Harga satuan Bahan dengan buku analisa BOW :

Carilah Harga Satuan Bahan 1m3 Pekerjaan Pasangan Batu Kali 1:4 dengan analisa BOW.
Jika diketahui Harga Bahan sbb :
Batu kali Rp. 9.000/m3
PC Rp. 8.000/zak
Pasir pasang Rp. 7.000/m3

Penyelesaian
Dari buku BOW didapat:

2016 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

9 Ir. Agus Suroso,MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
Contoh analisa Harga satuan Upah dengan buku analisa BOW :

Carilah Harga Satuan Upah 1m3 Pekerjaan Pasangan Batu Kali 1:4 dengan analisa BOW
Jika diketahui Harga Upah sbb :
Tukang batu Rp. 4.000/hari
Kepala tukang Rp. 5.000/hari
Pekerja Rp. 2.500/hari
Mandor Rp. 5.000/hari

Penyelesaian
Dari buku BOW didapat

3. Hitungan Rincian Bill of Quantity (BOQ)

Proses Bill of Quantity (BOQ) diperoleh dari volume pekerjaan dikalikan harga satuan
Pekerjaan.
NO URAIAN VOL SAT HARGA SAT. JUMLAH HARGA

A Proyek Manajemen dan Biaya Administrasi Lapangan

Gaji Pegawai 15,00 bln 127.857.333,33 1.917.860.000,00
Lembur 15,00 bln 86.822.133,33 1.302.332.000,00
JUMLAH 3.220.192.000,00
PEMBULATAN 3.220.192.000,00
A1 Lembur Konsultan/ Pengawas
Owner 0,00 hari 0,00 0,00
MK 270,00 jam/hari 154.500,00 41.715.000,00
Konsultan 270,00 jam/hari 154.500,00 41.715.000,00
Lembur Inspector 27,00 jam/hari 0,00 0,00
Lembur Engineer 27,00 jam/hari 0,00 0,00
JUMLAH 83.430.000,00
PEMBULATAN 83.430.000,00

Gambar contoh Hitungan BOQ

2016 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

10 Ir. Agus Suroso,MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 4. Membuat Rekapitulasi
Berisi gabungan dari perhitungan Bill of Quantity dari seluruh pekerjaan.

REKAPITULASI UTAMA
PROYEK : HOTEL QUEST SURABAYA
LOKASI : JL.RONGGOLAWE NO.26-27 JAWA TIMUR
PEKERJAAN : PRELIMINARIES,STRUKTUR DAN ARSITEKTUR
TOTAL
NO. URAIAN
Rp.

I PRELIMINARIES Rp 1.727.344.000,00

II PEKERJAAN STRUKTUR Rp 14.438.581.032,69

III PEKERJAAN ARSITEKTUR Rp 15.571.385.282,91

IV PEKERJAAN MEKANIKAL & ELEKTRIKAL Rp 17.813.103.800,00

A TOTAL ( I+II+III ) Rp 49.550.414.115,60

B JASA KONTRAKTOR 10% Rp 4.955.041.411,56

C TOTAL Rp 54.505.455.527,16

B PPN 10% Rp 5.450.545.552,72

D GRAND TOTAL Rp 59.956.001.079,88

PEMBULATAN Rp 59.956.000.000,00

Contoh Rekapitulasi

Daftar Pustaka
Chris Hendrickson and Tung Au ,2000.
, Project Manajemen for Construction,
Construction Second Edition
prepared for world wide web publication.

Djojowirono.S, 1991. Manajemen Konstruksi,

Konstruksi, KMTS FT. UGM, Yogyakarta.

Dipohusodo, Istimawan. 1996. Manajemen Proyek dan Konstruksi Jilid 1 dan 2. Kanisius.
Yogyakarta.

Husen, A, 2010, Manajemen Proyek (edisi revisi).

visi). Penerbit Andi Yogyakarta

2008 PMBOK® Guide 4th Edition

Project Management Institute, 2008,

Soeharto, I, 1995, Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional,

Operasional Penerbit
Erlangga, Jakarta.

2016 Manajemen Konstruksi Pusat Bahan Ajar dan eLearning

11 Ir. Agus Suroso,MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT