PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL CONDITIONAL SALE AND

BELI PURCHASE AGREEMENT

Nomor: Number:

-Pada hari ini, -On this day,

. .

-Pukul -At

. .

Waktu Indonesia Barat). ---------------------------------------------------------------------------

.

-Hadir dihadapan saya, Doktor-------- -Appear before me, Doktor -----------

IRAWAN SOERODJO, Sarjana------- IRAWAN SOERODJO, Sarjana -----

Hukum, Magister Sains, Notaris di Hukum, Magister Sains, Notary in

Jakarta, dengan dihadiri para saksi Jakarta, with the presence of the

yang telah dikenal oleh saya, witnesses who are known to me,

Notaris, dan nama-namanya akan Notary, and whose names will be

disebutkan pada bagian akhir akta mentioned at the end of this

ini: --------------------------------------------------------------------------------------------------------
deed:-----------------------------------------

1. Tuan THOMAS JOHANNES ------------

ANGFENDY, lahir di Manado, 1. Mister THOMAS JOHANNES

pada tanggal enam belas Mei ANGFENDY, born in Manado,

seribu sembilan ratus enam on the sixteenth day of May one

puluh (16-5-1960), swasta, thousand nine hundred and sixty

Warga Negara Indonesia, (16-5-1960), private person,

bertempat tinggal di Kota Depok, Indonesian citizen, residing in

Jalan Cakra Permai Blok L Kota Depok, Jalan Cakra Permai

nomor 16, Rukun Tetangga 003, Blok L number 16, Rukun

Rukun Warga 011, Kelurahan Tetangga 003, Rukun Warga

Limo, Kecamatan Limo, -------- ----011, Kelurahan

pemegang Kartu Tanda ------ Limo,------------- Kecamatan

Penduduk nomor -------------------- Limo, holder of ------- Identity

3276041605600003, untuk ------- Card number --------------

sementara berada di Jakarta; 3276041605600003, for -----------

1
-Menurut keterangannya dalam temporary staying in Jakarta;

-hal ini bertindak dalam--------- --------------------------------------------

jabatannya selaku Direktur, ------ ----

demikian mewakili Direksi, dari--- -According to his statement in

dan oleh karena itu untuk dan-- this matter acting as Director,

atas nama serta sah mewakili--- therefore acts for and on behalf

Perseroan Terbatas ---------------- of as well as legally represents

PT. METROPOLITAN -------------- Limited Liability

KARYADEKA DEVELOPMENT,- ----------------------PT.

berkedudukan di Jakarta-------- METROPOLITAN--------------

Selatan, berkantor pusat di KARYADEKA DEVELOPMENT,

Gedung Ariobimo Sentral, Lantai domiciles in South Jakarta,

10, Jalan Hajjah Rangkayo having its registered office in

Rasuna Said Blok X-2 Kaveling Gedung Ariobimo Sentral, 10th

5, Kuningan Timur, Setiabudi, (tenth) Floor, Jalan Hajjah

yang perubahan seluruh------- Rangkayo Rasuna Said Blok X-2

anggaran dasarnya telah--------- Kaveling 5, Kuningan Timur,

diumumkan dalam Berita Negara Setiabudi, which amendment of

Republik Indonesia, tertanggal its entire articles of association

lima belas Oktober dua ribu has been published in the State

sepuluh (15-10-2010), nomor 83, Gazette of Republic of

Tambahan nomor 31872; --------------------------------------------------------------------

Indonesia, dated the fifteenth

-yang dalam hal ini bertindak day of October two thousand

selaku kuasa, berdasarkan------- and ten (15-10-2010), number

Perjanjian, yang dibuat-------- 83, Supplement number 31872;

dihadapan saya, Notaris,--------- -------------------------------------------------------------------

tertanggal dua puluh delapan--- -in this matter acting as a proxy

September dua ribu dua belas in accordance to the Agreement,

(28-9-2012), nomor 300; ---------------------------------------------------------------------

made before me, Notary, dated

-demikian untuk dan atas nama the twenty eighth day of

Perseroan Terbatas September two thousand twelve

2
---------------PT. METROPOLITAN (28-9-2012), number 300; --------------------------------

-------------- PERMATA -therefore to act for and on

DEVELOPMENT,----- behalf of PT. METROPOLITAN

berkedudukan di Jakarta--------- PERMATA DEVELOPMENT,

Selatan, berkantor pusat di-------- domiciles in South Jakarta,

Gedung Ariobimo Sentral, Lantai having its registered office in

10, Jalan Hajjah Rangkayo Gedung Ariobimo Sentral, 10th

Rasuna Said Blok X-2 Kaveling (tenth) Floor, Jalan Hajjah

5, Kuningan Timur, Setiabudi, Rangkayo Rasuna Said Blok X-2

yang perubahan seluruh----- Kaveling 5, Kuningan Timur,

anggaran dasarnya dimuat---- Setiabudi, which amendment of

dalam akta yang dibuat---- its entire articles of association is

dihadapan JELLY EVIANA,--- recorded in the deed made

Sarjana Hukum, Magister-------- before JELLY EVIANA, Sarjana

Hukum, Notaris di Jakarta,-------- Hukum, Magister Hukum, Notary

tertanggal dua puluh delapan---- in Jakarta, dated the twenty

September dua ribu sembilan-- eighth day of September two

(28-9-2009), nomor 11, yang----- thousand nine (28-9-2009),

telah memperoleh persetujuan number 11, which has obtained

dari Menteri Hukum dan Hak approval from Minister of Law

Asasi Manusia Republik------ and Human Rights of Republic of

Indonesia, sebagaimana----------- Indonesia, as determined in its

ternyata dalam Surat-------------- Decree, dated the ninth day of

Keputusannya, tertanggal---------- November two thousand nine (9-

sembilan November dua ribu 11-2009), number

sembilan (9-11-2009), nomor ---------------AHU-

AHU-54031.AH.01.02.Tahun 54031.AH.01.02.Tahun ---2009;

-----2009; -----------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------

-bertalian dengan akta yang --------------------------------------------

dibuat dihadapan JELLY -------- --------------------------------------------

EVIANA, Sarjana Hukum, ----- --------------------------------------------

3
 Magister Hukum, Notaris di ------ -----------------------------------

Jakarta, tertanggal dua puluh--- -in relation to the deed made

delapan Juni dua ribu sebelas before JELLY EVIANA, Sarjana

(28-6-2011), nomor 6, yang telah Hukum, Magister Hukum, Notary

memperoleh persetujuan dari in Jakarta, dated the twenty

Menteri Hukum dan Hak Asasi eighth day of June two thousand

Manusia Republik Indonesia, eleven (28-6-2011), number 6,

sebagaimana ternyata dalam which has obtained approval

Surat Keputusannya, tertanggal from Minister of Law and Human

dua puluh sembilan September Rights of Republic of Indonesia,

dua ribu sebelas (29-9-2011), as determined in its Decree,

nomor ---------------------------------- dated the twenty ninth day of

AHU-47410.AH.01.02.Tahun September two thousand eleven

-----2011; -----------------------------------------------------------------------------------------
(29-9-2011), number AHU-

-Untuk selanjutnya disebut -------- 47410.AH.01.02.Tahun 2011;

“PENJUAL”; -------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------

II. 1. Tuan CHUANG SAY PIAU, --------------------------------------------

lahir di Malaysia, pada -------------------------------------------------------------------

tanggal dua puluh enam -Hereinafter referred to as the

November seribu sembilan “SELLER”; ----------------------------------------------------

ratus enam puluh sembilan -- II. 1. Mister CHUANG SAY

(26-11-1969), swasta, Warga PIAU, born in Malaysia, on

Negara Singapura, ------------ the twenty sixth day of

bertempat tinggal di 26 Wilby November one thousand

Road, # 10-25, nine hundred and sixty nine

----------------The Tessarina, (26-11-1969), private

Singapore 276308, person, Singaporean citizen,

pemegang Kartu Ijin Tinggal residing at 26 Wilby Road, #

Terbatas Elektronik (e- 10-25, The Tessarina, -------

KITAS) Nomor -------------- Singapore 276308, holder of

2C11JD2659-P dan paspor Electronic Limited Stay ---

4
 nomor E4058428C; ------------ Permit Card number ---

2. Tuan DIDI FERDINAND 2C11JD2659-P and

KOROMPIS, lahir di Jakarta, -----------passport number

pada tanggal delapan ------------ E4058428C;

Februari seribu sembilan ---------------------

ratus tujuh puluh dua --------- 2. Mister DIDI FERDINAND

(8-2-1972), swasta, Warga KOROMPIS, born in

Negara Indonesia, bertempat ---Jakarta, on the eighth day

tinggal di Jakarta Selatan, of February one thousand

Senayan Residence ---------- nine hundred and seventy

Kaveling A 19-20, Rukun two ----(8-2-1972), private

Tetangga 009, Rukun Warga person, Indonesian citizen,

007, Kelurahan Grogol residing in South Jakarta,

Utara, Kecamatan ------------ Senayan Residence

Kebayoran Lama, pemegang Kaveling A --------19-20,

Kartu Tanda Penduduk----- Rukun Tetangga 009, Rukun

nomor 3174050802720007; - Warga 007, ------ Kelurahan

-Menurut keterangan mereka Grogol Utara, --- Kecamatan

dalam hal ini bertindak masing- Kebayoran --- Lama, holder

masing dan berturut-turut selaku of Identity -- Card number

Presiden Direktur dan Direktur --------------------

demikian mewakili Direksi, dari 3174050802720007; ----------

dan oleh karena itu untuk dan -According to their statements in

atas nama serta sah mewakili this matter acting each and

Perseroan Terbatas respectively as President -------

---------------PT. Director and Director, therefore

METROPOLITAN ------------- legally represent the Board of

KARYADEKA ASCENDAS, --- Director, to act for and on behalf

berkedudukan di Jakarta ------ of as well as legally represent

Selatan, berkantor pusat di Limited Liability

Gedung Ariobimo Sentral lantai ----------------------PT.

5
 10, Jalan Hajjah Rangkayo METROPOLITAN ----------

Rasuna Said Blok X-2 Kaveling KARYADEKA ASCENDAS, -----

5, Kuningan Timur, Setiabudi, domiciles in South Jakarta,

yang anggaran dasarnya dimuat having its registered office in

dalam akta yang dibuat Gedung Ariobimo Sentral,

dihadapan saya, Notaris, -----10th (tenth) Floor, Jalan

tertanggal tiga Desember dua Hajjah Rangkayo Rasuna Said

ribu lima belas (3-12-2015), Blok X-2 Kaveling 5, Kuningan

nomor 39, yang telah ----- Timur, Setiabudi, which its

memperoleh pengesahan dari articles of association is

Menteri Hukum dan Hak Asasi recorded in the deed made

Manusia Republik Indonesia, before me, Notary, dated the

sebagaimana ternyata dalam third day of December two

Surat Keputusannya, tertanggal thousand fifteen --------------(3-

dua puluh satu Desember dua 12-2015), number 39, which has

ribu lima belas (21-12-2015), obtained ratification from the

nomor Minister of Law and Human

--------------------------------AHU- Right of Republic of Indonesia,

2473302.AH.01.01.TAHUN as determined in its Decree,

2015; ----------------------------------- dated the twenty first day of

-Untuk selanjutnya disebut December two thousand fifteen

“PEMBELI”; --------------------------------------------------------------------------------------
(21-12-2015), number --------------

III. Tuan CHUANG SAY PIAU AHU-2473302.AH.01.01.TAHUN

tersebut diatas. ---------------------- 2015;

-Menurut keterangannya -------- --------------------------------------------

bertindak selaku Direktur Utama, -----------------------------------

demikian mewakili Direksi, dari -Hereinafter referred to as the

dan oleh karena itu untuk dan “BUYER”; -----------------------------------------------------

atas nama serta sah mewakili III. Mister CHUANG SAY PIAU as

Perseroan Terbatas mentioned above. -------------------

-------------PT. ASCENDAS -According to his statement in

6
LAND ---------- INDONESIA, ---this matter acting as President

berkedudukan di Jakarta Pusat, Director, therefore acts for and

berkantor pusat di Menara BCA on behalf of as well as legally

lantai 50 Grand Indonesia, Jalan represents Limited Liability

Mohammad Husni Nomor 1, -------PT. ASCENDAS

Rukun Tetangga, Rukun Warga, LAND---------- INDONESIA,

Kelurahan Menteng, Kecamatan domiciles in Central Jakarta,

Menteng, yang anggaran having its registered office in

dasarnya dimuat dalam akta Menara BCA, 50th (fiftieth) Floor

yang dibuat dihadapan JIMMY Grand Indonesia, Jalan

TANAL, Sarjana Hukum, Mohammad Husni Number 1,

Magister Kenotariatan, pengganti Rukun Tetangga, Rukun Warga,

dari HASBULLAH ABDUL Kelurahan Menteng, Kecamatan

RASYID, Sarjana Hukum, Menteng, which its entire articles

Magister Kenotariatan, Notaris di of association is recorded in the

Jakarta Selatan, tertanggal enam deed made before JIMMY

November dua ribu tiga belas - TANAL, Sarjana Hukum,

(6-11-2013), nomor 65, yang Magister Kenotariatan, substitute

telah memperoleh pengesahan of HASBULLAH ABDUL

dari Menteri Hukum dan Hak RASYID, Sarjana Hukum,

Asasi Manusia Republik ---- Magister Kenotariatan, Notary in

Indonesia, sebagaimana --------- South Jakarta, dated the sixth

ternyata dalam Surat -------- day of November two thousand

Keputusannya, tertanggal -------- thirteen (6-11-2013), number 65,

sepuluh Januari dua ribu empat which has obtained ratification

belas (10-1-2014), nomor from the Minister of Law and

---------AHU- Human Right of Republic of

01347.AH.01.01.Tahun ----- Indonesia, as determined in its

2014; ----------------------------------- Decree, dated the tenth day of

-Untuk selanjutnya disebut “ January two thousand fourteen

ASCENDAS”. ------------------------ (10-1-2014), number AHU-

7
-Untuk selanjutnya PENJUAL, ------- 01347.AH.01.01.Tahun 2014;

PEMBELI dan ASCENDAS secara --------------------------------------------

bersama-sama disebut “Para Pihak” --------------------------------------------

dan masing-masing disebut “Pihak”. -----------------------------------------------------------

---

-Para Pihak telah dikenal oleh saya, -Hereinafter referred to as “

Notaris. -------------------------------------------------------------------------------------------------
ASCENDAS”. ------------------------

-Para Pihak terlebih dahulu -Hereinafter the SELLER,

menerangkan sebagai berikut: -------------------------------------------------------------------

-------------the BUYER and

A. Bahwa oleh dan antara Para ASCENDAS collectively referred as

Pihak dan perseroan terbatas the “Parties” and severally as the

----PT. Metropolitan Karyadeka “Party”. --------------------------------------------------------------

Development, berkedudukan di -The Parties are known to me,

Jakarta Selatan (untuk Notary. --------------------------------------------------------------

selanjutnya disebut MKD) telah -The Parties firstly declare the

ditandatangani Perjanjian Opsi followings:-----------------------------------------------------------

(Option Agreement), yang dibuat A. Whereas by and between the

dibawah tangan, bermeterai Parties and Limited Liability

cukup, tertanggal dua puluh Mei -----PT. Metropolitan Karyadeka

dua ribu lima belas (20-5-2015) Development, domiciles in South

(selanjutnya disebut Perjanjian Jakarta (hereinafter referred to

Opsi); ----------------------------------- as MKD) have been signed

B. Bahwa berdasarkan Perjanjian Option Agreement (Perjanjian

Opsi, ASCENDAS diberikan opsi Opsi), privately made, duly

oleh MKD dan/atau PENJUAL stamped, dated the twentieth

untuk membeli beberapa bidang day of May two thousand fifteen

tanah dengan perincian (20-5-2015) (hereinafter referred

sebagaimana ternyata dalam to as “Option Agreement”);

Lampiran 2 Perjanjian Opsi --------------------------------------------

(untuk selanjutnya disebut Opsi) -------

dari PENJUAL dan pembelian B. Whereas pursuant to Option

atas tanah tersebut dapat Agreement, ASCENDAS is

8
 dilakukan melalui badan hukum granted an option by MKD

yang ditunjuk oleh ASCENDAS; - and/or the SELLER to purchase

C. Bahwa ASCENDAS dengan ini some plots of land with details as

menunjuk PEMBELI sebagai determined in Attachment 2

pihak yang akan melaksanakan Option Agreement (hereinafter

Opsi dan PEMBELI dengan ini referred to as “Option”) from the

menerima penunjukan tersebut SELLER and such purchase of

dan karenanya bersedia land may be executed through

mematuhi segala dan setiap the legal entity appointed by

ketentuan pelaksanaan Opsi ASCENDAS; -------------------------

sebagaimana diatur dalam C. Whereas ASCENDAS hereby

Perjanjian Opsi; ---------------------- appoints the BUYER as the party

D. Bahwa sesuai dengan ketentuan which will execute the Option

Pasal 2 ayat 4 Perjanjian Opsi, and the BUYER hereby accepts

ASCENDAS telah mengirimkan such appointment and therefore

pemberitahuan tertulis kepada shall comply to all and any

. provision in the execution of

tentang pelaksanaan Opsi oleh Option as stipulated in Option

PEMBELI atas bagian dari Agreement;

sebidang tanah sebagaimana --------------------------------------------

diuraikan dalam Pasal 1 dibawah ---------------------------

ini (untuk selanjutnya disebut D. Whereas in accordance to Article

Obyek Jual Beli); -------------------- 2 paragraph 4 Option

E. Bahwa sehubungan dengan apa Agreement, ASCENDAS has

yang telah diuraikan di atas, sent a written notice to

maka PENJUAL dengan ini .

berjanji dan karena itu mengikat regarding to the execution of

diri untuk menjual dan Option by the BUYER of a part

menyerahkan kepada PEMBELI of plot of land as determined in

yang dengan ini berjanji akan Article 1 hereunder (hereinafter

membeli dan menerima referred to as the “Sale and

9
 penyerahan dari PENJUAL atas Purchase Object”); ------------------

Obyek Jual Beli sebagaimana E. Whereas in accordance to the

diuraikan dalam Pasal 1 matters as described above,

Perjanjian ini; ------------------------- then the SELLER hereby

F. Bahwa dikarenakan sertipikat covenants and therefore binds

atas tanah yang menjadi Obyek itself to sell and hand over to the

Jual Beli berdasarkan Perjanjian BUYER which hereby covenants

ini sedang dalam proses and accepts such hand-over

pemecahan di Kantor from the SELLER of the said

Pertanahan Kota Tangerang, Sale and Purchase Object as

maka penandatanganan akta determined in Article 1 of this

jual beli atas Obyek Jual Beli Agreement;

belum dapat dilaksanakan --------------------------------------------

dihadapan PPAT yang ---------------------------

berwenang dan oleh karenanya F. Whereas due to the certificate of

Para Pihak sepakat untuk the land which is the Sale and

membuat Perjanjian Pengikatan Purchase Object in accordance

Jual Beli sebagaimana diuraikan to this Agreement is being in

dalam akta ini.------------------------------------------------------------------------------------

splitting process in Land Office in

- Selanjutnya Perjanjian Pengikatan Kota Tangerang, then he signing

Jual Beli (untuk selanjutnya disebut-------------------------------------------------------------

of sale and purchase deed of the

“Perjanjian”) dilakukan dan diterima Sale and Purchase Object

dengan syarat-syarat dan--------------------------------------------------------------------------

cannot be executed before the

ketentuan-ketentuan sebagai authorized Land Deed Official

----------berikut : ---------------------------------------------------------------------------------------
and therefore the Parties agree

------------------Pasal 1 -------------------------------------------------------------------------------
to enter into Conditional Sale

----------- OBYEK JUAL BELI ---------------------------------------------------------------------

and Purchase Agreement as

Para Pihak setuju dan sepakat described in this deed.

bahwa yang menjadi obyek jual beli --------------------------------------------

dalam akta ini adalah sebidang ---------

tanah seluas ±13.000 m2 (lebih -Therefore the Conditional Sale and

10
kurang tiga belas ribu meter persegi), Purchase Agreement (hereinafter

setempat dikenal dengan nama referred to as the “Agreement”) is

Kavling A , Metland Cyber City, Jalan executed and accepted with terms

Kyai Haji Ahmad Dahlan, Tangerang and conditions as follows:

sebagaimana ternyata dalam Peta -------------------------------------------------

dan Master Plan, sebagaimana --------------

terlampir dalam Lampiran 1 ------------------- Article 1 ----------------------------------------

Perjanjian ini, yang pada saat ini --SALE AND PUCHASE OBJECT---------------------------

masih berupa bagian dari Sertipikat The Parties agree and consent that

Hak Guna Bangunan (Induk) nomor the object of sale and purchase in

2126/Pondok Bahar, dengan this deed shall be a plot of land in

keseluruhan seluas 59.578 m2 (lima area of ±13,000 sqm (approximately

puluh sembilan ribu lima ratus tujuh thirteen thousand square meter),

puluh delapan meter persegi), sesuai known as Kaveling A Metland Cyber

dengan Surat Ukur tertanggal dua City, Jalan Kyai Haji Ahmad Dahlan,

puluh lima Juni dua ribu lima belas Tangerang as described in the Map

(25-6-2015), nomor 313/Pondok and Master Plan, as attached in

Bahar/2015, sertipikat dikeluarkan Attachment 1 of this Agreement,

oleh Kantor Pertanahan Kota which is being constituted as a part

Tangerang pada tanggal dua puluh of Certificate of Right to Build

enam Juni dua ribu lima belas (26-6- (Sertipikat Hak Guna Bangunan)

2015), terdaftar atas nama number 2126/Pondok Bahar, in the

Perseroan Terbatas whole area of 59,578 sqm (fifty nine

-------------------PT. METROPOLITAN thousand five hundred and seventy

PERMATA DEVELOPMENT, eight square meter), in accordance

berkedudukan di Jakarta dan terletak to Measurement map (Surat Ukur)

di: ------------------ dated the twenty fifth day of June

- Provinsi : Banten; --------- two thousand fifteen ----(25-6-2015),

- Kota : Tangerang; ---- number 313/Pondok ---- Bahar/2015,

- Kecamatan : Karang ---------- certificate issued as---- Land Office

Tengah; ---------- of Kota Tangerang on the twenty

11
 - Kelurahan : Pondok Bahar; sixth day of June two thousand

--------------------Pasal 2 ------------------ fifteen (26-6-2015), registered under

-----------HARGA JUAL BELI ---------------------------------------------------------------------

Limited Liability -----PT.

2.1 Harga jual beli atas Obyek Jual METROPOLITAN PERMATA

Beli, adalah sebesar Rp. DEVELOPMENT, domiciles in ------

15.000.000,00 (lima belas juta Jakarta and located at:

Rupiah) per m2 (meter persegi) tidak -------------------------------------------------

termasuk PPN (Pajak Pertambahan -------------------------------------------------

Nilai), sehingga harga jual beli ------------------

termasuk dengan PPN sebesar 10% - Province : Banten; --------

(sepuluh persen) menjadi Rp. - City : Tangerang; ----

16.500.000,00 (enam belas juta lima - District : Karang ---------

ratus ribu Rupiah) per m2 (meter Tengah; ----------

persegi), sehingga total harga jual - Sub-district : Pondok Bahar;

beli Obyek Jual Beli termasuk ----------------- Article 2 ------------------------------------------

dengan PPN sebesar 10% (sepuluh ----SALE AND PUCHASE PRICE----------------------------

persen) adalah sebesar ± Rp. 2.1 The sale and purchase price of

214.500.000.000,00 (lebih kurang Sale and Purchase Object shall be in

dua ratus empat belas miliar lima amount of Rp. 15,000,000.00 (fifteen

ratus juta Rupiah) (untuk selanjutnya million Rupiah) per sqm (square

disebut “Harga Jual Beli”). meter) excluding VAT (Value Added

------------------------------------------------- Tax), therefore the sale and

------------------------------------------------- purchase price including VAT in

------------------------------------------------- amount of 10 % (ten percent) shall

--- be in amount of Rp. 16,500,000.00

(sixteen million five hundred

2.2Para Pihak setuju dan sepakat thousand) per sqm (square meter),

bahwa Harga Jual Beli atas Obyek therefore the total amount of sale

Jual Beli yang wajib dibayar oleh and purchase price of Sale and

PEMBELI kepada PENJUAL dihitung Purchase Object including VAT in

dari luas yang tercantum dalam amount of 10 % (ten percent) shall

12
sertipikat yang saat ini masih dalam be in amount of ---------------------------

proses pemecahan di Kantor ± Rp. 214,500,000,000.00 (two

Pertanahan Kota Tangerang, hundred and fourteen billion five

sebagaimana diuraikan dalam hundred million Rupiah) (hereinafter

Premisa F di atas. ----------------------------------------------------------------------------------

referred to as “Sale and Purchase

2.3 Para Pihak setuju dan sepakat Price”).---------------------------------------------------------------

bahwa Harga Jual Beli atas Obyek 2.2 The Parties agree and consent

Jual Beli akan disesuaikan that the Sale and Purchase Price of

sebagaimana perlu apabila setelah Sale and Purchase Object which

pemecahan dilakukan, luas tanah shall be paid by the BUYER to the

menjadi kurang dari +13,000 m2 SELLER calculated from the area as

------------------ Pasal 3 determined in the certificate which is

----- TATA CARA PEMBAYARAN --------------------------------------------------------------

being in splitting process in Land

3.1 Harga Jual Beli Tanah, akan Office of Kota Tangerang, as

dibayar oleh PEMBELI kepada determined in the abovementioned

PENJUAL atau pihak yang Premise F. ----------------------------------

ditunjuk oleh PENJUAL, dengan 2.3 The Parties agree and consent

cara sebagai berikut: --------------------------------------------------------------------------

that the Sale and Purchase Price of

(i) sebesar 5%10% (lima Sale and Purchase Object shall be

sepuluh persen) dari Harga adjusted accordingly in the event the

Jual Beli atau sebesar area will become less than +13,000

--------------------Rp. m2 after the splitting.

10.725.000.000,00 ----------------- Article 3 ------------------------------------------

21.450.000.000,00 (sepuluh -------- TERM OF PAYMENT-----------------------------------

dua puluh satu milyar tujuh 3.1 The Sale and Purchase Price of

empat ratus dua lima puluh Land shall be paid by the

lima juta Rupiah) wajib BUYER to the SELLER or any

dibayar oleh PEMBELI, party appointed by the SELLER,

setelah penandatanganan with terms as follows: --------------

perjanjian ini (i) 510% (five te percent) of the

. Sale and Purchase Price or

13
 . in amount of

-----------------Rp.
-------------------------------------------------------------------------------------------------

21.450.000.000,00
-------------------------------------------------------------------------------------------------

(ii) sebesar 5% (sepuluh 10,725,000,000,00 -------

persen) dari Harga Jual Beli (ten twenty one billion

atau sebesar seven four hundred twenty

--------------------Rp. fivefifty million --- Rupiah)

10.725.000.000,00 (sepuluh shall be paid by the BUYER,

milyar tujuh ratus dua puluh upon execution of this

lima juta Rupiah) wajib Agreement.

dibayar oleh PEMBELI, .

setelah Pembeli .

mendapatkan Surat .

Pengukuhan Pengusaha (ii) 5% (five percent) of the Sale

Kena Pajak and Purchase Price or in

(pembayaran sebagaimana amount of -----------------Rp.

tercantum dalam Pasal 3.1 10,725,000,000,00 -------

(i) dan 3.1(2) untuk (ten billion seven hundred

selanjutnya disebut twenty five million ---

“Pembayaran Uang Muka”), Rupiah) shall be paid by the

Atas Pembayaran Uang Muka BUYER, upon obtaining VAT

tersebut, bukti Right Time Registration by the BUYER.

Gross Settlement (RTGS)

tersebut dan Perjanjian ini

berlaku pula sebagai tanda (payment mentioned in Article

terima atau kuitansinya yang 3.1 (i) dan 3.1(2) hereinafter

sah. referred to “Down

(iii) sebesar 30% (tiga puluh Payment”),

persen) dari Harga Jual Beli

-For such Down payment,
atau sebesar Rp.
the receipt of Right Time
64.350.000.000,00 (enam
Gross Settlement (RTGS)

14
 puluh empat milyar tiga ratus and this Agreement shall

lima puluh juta Rupiah) wajib also constitute as a valid or

dibayar Pembeli setelah legal receipt.

pemecahan sertipikat --------------------------------------

dilakukan dan sertipikat --------------------

tanah seluas +13.000 telah (iii) 30 % (thirty percent) of the

dikeluarkan atas nama Sale and Purchase Price or

Penjual. in amount of

(iiiv)sebesar 960% (Sembilan -----------------Rp.

enam puluh persen) dari 64,350,000,000.00 -----

Harga Jual Beli atau sebesar (sixty four billion three

± Rp. 193.050.000.000,00 hundred fifty million Rupiah)

(lebih kurang seratus shall be paid by the BUYER

sembilan puluh tiga miliar when the splitting process is

lima puluh juta Rupiah) Rp done and upon issuance of

128.700.000.000,00 (seratus the land certificate in the

dua puluh delapan milyar name of the SELLER with

tujuh ratus juta Rupiah) total area of +13.000.

wajib dibayar oleh PEMBELI (iiiv) 90 % (ninety percent) of the

pada tanggal Sale and Purchase Price or

penandatanganan Akta Jual in amount of -----------------±

Beli dihadapan Pejabat Rp. 193,050,000,000.00 -----

Pembuat Akta Tanah yang (one hundred and ninety

berwenang, yaitu selambat- three billion fifty million

lambatnya 14 (empat belas) Rupiah) shall be paid by the

hari setelah proses BUYER on the signing date

pemecahan selesai dan of Sale and Purchase Deed

sertifikat tanah seluas + before the authorized Land

13.000 m2 telah diterbitkan Deed Official, at the latest 14

atas nama PENJUAL pada (fourteen days) after

tanggal completion of land splitting

15
 . process and upon issuance

of land certificate with the

-Apabila jatuh tempo ------- size of + 13,000 m2 in the

pembayaran angsuran adalah name of the SELLER 60 %

hari Sabtu, Minggu atau Hari (sixty percent) of the Sale

libur nasional, maka jatuh tempo and Purchase Price or in

pembayaran wajib dibayarkan amount of -----------------Rp.

satu hari kerja sebelum jatuh 128,700,000,000.00 -----

tempo. ---------------------------------------------------------------------------------------------
(one hundred twenty eight

3.2 Para Pihak setuju dan sepakat billion seven hundered

bahwa setiap tahapan million Rupiah) shall be paid

pembayaran --------------- by the BUYER on the

sebagaimana diatur dalam Pasal signing date of Sale and

3.1 Perjanjian ini wajib dibayar Purchase Deed before the

oleh PEMBELI kepada ----- authorized Land Deed

PENJUAL atau pihak yang --- Official, at the latest on

ditunjuk oleh PENJUAL melalui

transfer ke rekening sebagai

berikut: ---------------------------------------------------------------------------------------------

-Bank : Bank Mandiri; ----------------------------------------------------------------------

-If the due date of installment

Cabang : Nindya Karya –---------- payment falls on Saturday,

Jakarta; ------------------- Sunday or Public Holiday, then

Nomor --------------------------------- the installment payment shall be

Rekening :070.000.110.8120; ---- paid 1 (one) day prior to the due

Nama : PT. Metropolitan ---- date.

Karyadeka ---------------- --------------------------------------------

Development. ----------------------------------------------------------------------
------------------------------------

--------------------Pasal 4 -----------------------3.2 The Parties agree and consent

------------AKTA JUAL BELI ---------------- that any phase of payment as

4.1 Bahwa Perjanjian ini akan stipulated in Article 3.1 of this

dituangkan di dalam Akta Jual Agreement shall be paid by the

16
 Beli yang dibuat di hadapan BUYER to the SELLER or any

Pejabat Pembuat Akta Tanah party appointed by the SELLER

(PPAT). --------------------------------------------------------------------------------------------
through transfer to the account

4.2 Para Pihak dengan ini setuju dan as follows:

sepakat bahwa pada waktunya --------------------------------------------

nanti, Akta Jual Beli yang dibuat --------------------------------------------

di hadapan Pejabat Pembuat ---------

Akta Tanah (PPAT) akan Bank : Bank Mandiri; -----------------------------------

ditandatangani oleh PENJUAL Branch : Nindya Karya –-----------

dengan PEMBELI dan/atau Jakarta; ---------------------

Afiliasinya. Account -------------------------------

4.3 Pada saat penandatanganan Number : 070.000.110.8120; ---------------------------

akta jual beli, Penjual harus Beneficiary : PT. Metropolitan --

menandatangani Surat Kuasa Karyadeka ------------

yang terpisah, sebagaimana Development. --------

dikehendaki oleh Pembeli. Surat -------------------- Article 4 --------------------

Kuasa tersebut tidak didapat --- SALE AND PURCHASE DEED--------

dicabut kembali haruslah surat 4.1 Whereas this Agreement shall

kuasa yang mengkonfirmasi be set forth in Sale and

kekuatan dan wewenang penuh Purchase Deed drawn before

kepada Pembeli sebagai Land Deed Official (Pejabat

dicantumkan dibawah ini, dan Pembuat Akta Tanah). -------------

setelah tandatangan Surat 4.2 The Parties hereby agree and

Kuasa terpisah ini dilakukan consent that on the agreed time,

maka Surat Kuasa ini akan the Sale and Purchase Deed

berlaku: made before Land Deed Official

a. untuk menghadap notaris, shall be signed by the SELLER

pejabat dari Kantor Pertanahan and the BUYER and/or its

yang relevan dari BPN atau Affiliates.

Pemerintah atau Badan Regulasi

lainnya dan menyediakan dan 4.34 In the event of the signing of

17
 memberikan semua informasi Sale and Purchase Deed, the

yang diperlukan, meminta dan SELLER shall execute a

memperoleh pernyataan, baik separate Irrevocable POA, as

secara lisan maupun tertulis, required by the Buyer. The POA

bernegosiasi dan menentukan, shall be irrevocable power of

menandatangani, memasukki attorney confirming full

dan melaksanakan surat dan authorizations and powers for

dokumen, mengumpulkan the BUYER as listed hereunder,

sertifikat kepemilikan yang and upon failing execution of a

terdaftar atas nama Pembeli separate Irrevocable POA, such

yang dikeluarkan oleh Kantor POA will give power:

Pertanahan yang relevan dari

BPN;

b untuk melaksanakan setiap dan

semua hak yang berkaitan

dengan Obyek Jual Beli tanpa a. to appear before a notary,

batasan dan pengecualian the officials of the relevant

sebelum penerbitan Sertifikat Land Office of BPN or any

Kepemilikan terdaftar atas nama other Governmental or

Pembeli yang akan dilakukan Regulatory Body and

oleh Kantor Pertanahan yang provide and deliver all

relevan dari BPN; required information, give

request and obtain

c untuk mengambil tindakan lain statements, either verbally or

yang Pembeli anggap perlu in writing, negotiate and

untuk menyempurnakan dan determine, sign, enter into

memberlakukan pendaftaran and execute letters and

sertifikat kepemilikan atas nama documents, collect the title

Pembeli sehubungan dengan certificates registered under

Obyek Jual Beli di Kantor the name of the BUYER

Pertanahan yang relevan dari issued by the relevant Land

18
 BPN. Office of BPN;

4.4 Surat Kuasa yang tidak dapat b. to exercise any and all rights

dicabut kembali akan berlaku with respect to the Sale and

efektif pada penandatanganan Purchase Object without any

Akta Jual Beli dan akan terus limitation and exception

berlaku efektif sampai penerbitan before the issuance of the

sertifikat kepemilikan atas nama title certificates registered

Pembeli oleh Kantor Pertanahan under the name of the

yang relevan dari BPN yang BUYER by the relevant Land

meliputi untuk semua area Office of BPN;

Obyek Jual Beli. Surat kuasa ini

c. to take any other action
merupakan bagian penting dan
which the BUYER deems
tidak terpisahkan dari Perjanjian
necessary to conclude and
ini, apabila tanpa Perjanjian tidak
effect the registration of the
dibuat, dan sesuai dengan
title certificates for the Sale
otorisasi dan kewenangan yang
and Purchase Object to be
diberikan dalam surat kuasa
under the name of the Buyer
tidak akan dicabut atau
at the relevant Land Office of
dibatalkan untuk alasan apapun,
BPN.
termasuk namun tidak terbatas
4.4 The Irrevocable POA shall be
pada alasan yang diatur dalam
effective on the signing of Sale and
Pasal 1813, 1814 dan 1816
Purchase Deed and shall continue in
KUHPerdata Indonesia.
full force and effect until the issuance

of the title certificates under the

name of the BUYER by the relevant

--------------------Pasal 5 -----------------------
Land Office of BPN for all areas of
------------- PERNYATAAN,
JAMINAN DAN KESANGGUPAN the Sale and Purchase Object. This
DARI PENJUAL
power of attorney constitutes an
-----------------------------------------------------------

important and inseparable part of

this Agreement, without which this

19
5.1 Kewenangan Agreement would not have been

Penjual memiliki kekuatan dan drawn up, and accordingly the

wewenang penuh untuk authorizations and the powers

menandatangani Perjanjian ini. granted herein shall not be held void

Penandatanganan dan or cancelled for any reason

penyerahan dokumen-dokumen whatsoever, including but not limited

transaksi, ketika ditandatangani, to the reasons set forth in Articles

akan, ditandatangani dan 1813, 1814 and 1816 of the

diserahkan sepatutnya oleh Indonesian Civil Code.

Penjual dan dianggap sebagai

kewajiban yang sah, valid dan

mengikat serta dapat

dilaksanakan sesuai dengan -------------------------------------------------------------------------

ketentuannya masing-masing, ----------------Article 5 --------------------------------------------

kecuali pelaksanaan tersebut -

mungkin dibatasi oleh kepailitan, REPRESENTATION,WARRANTIES

insolvensi, reorganisasi, AND UNDERTAKING OF --------

moratorium dan aplikasi umum ---------------THE SELLER--------------------

atas aturan lainnya yang

mempengaruhi hak dan ganti

rugi dari kreditor. 5.1. Due Authorization.

The SELLER has full power

5.2 Status Kepemilikan dan Bebas
and authority to execute this
dari Pembebanan
Agreement. The execution
PENJUAL menjamin kepada
and delivery by SELLER of
PEMBELI bahwa Obyek Jual
the transaction documents,
Beli tersebut: -------------------------------------------------------------------------------------
when executed, will be, duly
a. tidak dikenakan suatu sitaan;
executed and delivered by
b. adalah milik PENJUAL,
Seller and constitute legal,
sehingga PEMBELI tidak
valid and binding obligations
akan mendapat tuntutan
of Seller enforceable in

20
 dalam bentuk apapun dari accordance with their

pihak lain; -----------------------------------------------------------------------------------

respective terms, except as

c. tidak dalam keadaan such enforcement may be

sengketa dengan pihak limited by bankruptcy,

manapun, baik tentang insolvency, reorganization,

batas-batasnya maupun moratorium and other laws

tentang pemilikannya atau of general application

tentang hal-hal apapun juga; ----------------------------------------------------------

affecting the rights and

d. tidak dalam keadaan remedies of creditors.

disewakan dan/atau

dikuasai/ditempati oleh -------

pihak lain, baik sebagian 5.2. Status of Ownership; Free of

Lien
dan/atau seluruhnya; ----------

e. secara peruntukannya dapat The SELLER hereby represents to

dibangun diatasnya gedung the BUYER that the said Sale

perkantoran dan/atau and Purchase Object: -------------------------------------

apartemen dan/atau hotel a. is not confiscated; -------------------------------------

dan atau mixed-use dari b. is owned by the SELLER,

ketiganya; -----------------------------------------------------------------------------------
therefore the BUYER shall

f. memiliki akses jalan menuju be hold harmless from claim

jalan tol Tangerang-Merak; in any form from any party;

-------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------

g. memiliki 2 (dua) gerbang --

pintu masuk dan keluar, c. is currently not in a dispute

dengan perincian 1 (satu) with any party, either

gerbang untuk akses ke regarding to its borders or its

jalan utama dan gerbang ownership or any other

lainnya untuk akses ke jalan matter;

penghubung. -------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------

5.3 Pajak dan Tagihan ----------------------------

Tidak terdapat pembebanan d. is not being leased and/or

21
 sehubungan dengan pajak atas occupied/seized by any

Obyek Jual Beli. Penjual telah party, either partly and/ or

membayar dengan lunas seluruh wholly;

tagihan, pajak, biaya, pungutan, --------------------------------------

denda dan tunggakan lainnya ----------------------------

sehubungan dengan Obyek Jual e. for its utilization may be built

Beli.-------------------------------------------------------------------------------------------------
office tower and/or

apartment and/or hotel

5.4 Litigasi and/or mixed-use of those

Sejak tanggal Perjanjian ini: (a) three on the land;

tidak terdapat tindakan hukum --------------------------------------

atau proses hukum yang --------------

tertunda atau mengancam f. has its access road to the

sepanjang 24 (dua puluh empat) toll road of Tangerang-

bulan terakhir sehubungan Merak; ----------------------------

dengan Obyek Jual Beli; dan (b) g. has 2 (two) gates for entrance

tidak terdapat Perintah yang and exit, with details as 1

menyebabkan Penjual menjadi (one) gate for the access to

subjek sehubungan dengan the main road and other gate

Obyek Jual Beli. to access to the connecting

road;

5.5 Kesanggupan --------------------------------------

Penjual dengan ini menyanggupi ------------------------------

kepada Pembeli bahwa pada 5.3. Tax and Bills Matters.

tanggal Perjanjian ini sampai

There are no liens with respect
dengan ditandatanganinya Akta
to any taxes upon any of the
Jual Beli:
Sale and Purchase Object. The
a. Penjual tidak akan
Seller has paid in full all bills,
mengalihkan atau
taxes, fees, charges, penalties
memindahkan Obyek Jual
and other payables related to the
Beli kepada pihak ketiga
Sale and Purchase Object.

22
 manapun;

b. Penjual tidak akan

menciptakan suatu 5.4. Litigation.

pembebanan atas Obyek As of the date of this

Jual Beli kepada pihak ketiga Agreement: (a) there is no

manapun; action or proceeding pending or

c. Penjual tidak akan threatened during the last 24

menciptakan atau membuat (twenty four) months which

suatu perjanjian dan/atau relates to the Sale and

komitmen sehubungan Purchase Object; and (b) there

dengan Obyek Jual Beli is no Order to which the Seller

dengan pihak ketiga is subject which relates to the

manapun; Sale and Purchase Object.

d. Penjual tidak akan

mengizinkan pihak ketiga 5.5. Undertaking

manapun untuk memasuki,

The Seller hereby undertakes to
memiliki, mengembangkan,
the Buyer that on the date of this
atau apapun sejenisnya atas
Agreement until the signing of the
Obyek Jual Beli
Sale and Purchase Deed:

5.6 Manakala dikarenakan hal-hal

a. The Seller shall not transfer
apapun juga, ternyata Obyek
or assign the Sale and
Jual Beli tersebut tidak dalam
Purchase Object to any third
keadaan sebagaimana --------
party;
dinyatakan dan dijamin oleh

PENJUAL dalam ayat 5.1

b. The Seller will not create an
sampai ayat 5.5 pasal ini, maka
encumbrance over the Sale
PENJUAL dengan ini
and Purchase Object to any
membebaskan PEMBELI dari
third party;
segala tuntutan dan PENJUAL

berkewajiban untuk ------------ c. The Seller shall not create or

23
 menyelesaikan hal-hal tersebut, enter into any agreement

dengan biaya dan tanggungan and/or commitment related to

dari PENJUAL sepenuhnya. -----------------------------------------------------------------

the Sale and Purchase

------------------ Pasal 6 ----------------- Object with any third party;

----PERSYARATAN

PENDAHULUAN -----

Kewajiban Pembeli untuk membeli

d. The Seller shall not permit
dan membayar Obyek Jual Beli
any third party to enter,
adalah tergantung pada pemenuhan
posses, develop, or anything
pada saat atau sebelum
similar to those, the Sale and
penandatanganan Akta Jual Beli atas
Purchase Object.
persyaratan berikut ini, satu atau

lebih di antaranya dapat dihapuskan

oleh Pembeli:
5.6 In the event under any

circumstances the Sale and

a. Pernyataan dan jaminan dari
Purchase Object is not in the
Penjual yang dibuat dalam
abovementioned conditions as
Perjanjian ini adalah
guaranteed and represented by
sungguh-sungguh, lengkap
the SELLER in paragraph 5.1
dan benar sejak tanggal
until paragraph 5.5 of this Article,
Perjanjian ini dan
then the SELLER hereby hold
berkelanjutan sampai
harmless the BUYER from any
dengan penandatanganan
claim and the SELLER shall be
Akta Jual Beli. Penjual telah
obligated to settle such matter,
melaksanakan dan
with cost and expenses fully
mematuhi seluruh aspek
borne by the SELLER.
material sehubungan dengan
------------------------------
seluruh kewajiban dan janji
------------------ Article 6 -----------------
yang dipersyaratkan dalam
--- CONDITIONS PRECEDENT
Perjanjian ini dan dokumen-
---------
dokumen transaksi lainnya
The obligation of the Buyer to

24
 (sebagaimana perlu) untuk purchase and pay for the Sale

dilaksanakan dan dipatuhi and Purchase Object are subject

oleh Penjual pada atau to the fulfillment on or prior to the

sebelum penandatanganan signing of the Sale and Purchase

Akta Jual Beli. Penjual harus Deed of the following conditions,

telah menyerahkan kepada any one or more of which may

Pembeli sertifikat, tertanggal be waived by the Buyer:

pada saat penandatanganan a. The representations and

Akta Jual Beli, warranties of the Seller

ditandatangani oleh Penjual made in this Agreement

yang mengkonfirmasi hal-hal shall be true, complete and

yang ditetapkan dalam correct as from the date of

kalimat sebelumnya. this Agreement continuously

to the signing of the Sale

and Purchase Deed, as

though made on such dates,

except for those

representations and

b. Tidak ada perintah warranties which refer to

penahanan sementara, facts existing at a specific

perintah awal atau date, which shall be true,

permanen, perintah yang complete and correct as of

berhenti dan terhenti, atau such date. The Seller shall

perintah lainnya yang have performed or complied

dikeluarkan oleh pemerintah in all material respects with

atau badan regulasi yang all obligations and covenants

melarang atau mencegah required by this Agreement

jual beli yang diatur dalam and the other transaction

Perjanjian ini atau documents (as may be

penyempurnaan dari materi applicable) to be performed

transaksi yang akan or complied with by the

25
 mempengaruhi keberlakuan Seller at or prior to the

pada saat penandatanganan signing of the Sale and

Akta Jual Beli. Tidak Purchase Deed. The Seller

terdapat peraturan litigasi, shall have delivered to the

proses arbitrase, dan proses Buyer a certificate, dated at

hukum di hadapan atau oleh the signing of the Sale and

pemerintah atau badan Purchase Deed, and signed

regulasi yang masih belum by the Seller confirming the

selesai yang mengancam, matters set forth in the

dimana Penjual atau preceding sentences.

Pembeli mungkin adalah b. No temporary restraining

pihak, yang menantang atau order, preliminary or

berusaha untuk menahan permanent injunction, cease

atau melarang transaksi jual and desist order or other

beli tanah ini. order issued by any

c. Setiap dan semua governmental or regulatory

persetujuan, termasuk body prohibiting or

persetjuan pasangan, preventing the purchase and

penghapusan, izin, otorisasi sale contemplated by this

dan pemberitahuan yang Agreement or the

diperlukan secara hukum consummation of a material

atau yang, jika tidak portion of the transaction to

diperoleh dan diserahkan, be effected at the signing of

sebagaimana berlaku, akan Sale and Purchase Deed

menjadikan secara hukum shall be in effect. No

tidak dapat dilakukan litigation at law, no

pengalihan Obyek Jual Beli, arbitration proceedings, and

jika terdapat, harus telah no proceeding before or by

diperoleh dan diserahkan any governmental or

d. Penjual telah harus regulatory body shall be

menandatangani dan pending threatened, to which

26
 menyerahkan Perjanjian ini either the Seller or Buyer is

e. Pembeli memberitahukan or may be a party,

Penjual secara tertulis challenging or seeking to

bahwa Pembeli telah puas restrain or prohibit this land

dengan hasil uji tuntas sale and purchase

(termasuk uji tuntas atas transaction.

hak, pembebanan, litigasi,

lingkungan, mekanis dan c. Any and all consents,

elektrik dan survei yang telah including a spousal consent,

diukur) waivers, approvals,

f. Penjual telah dengan sukses authorizations and notices

melakukan pemecahan which are necessary by

Obyek Jual Beli dan laws, if not obtained or

sertipikat tanah atas nama delivered, as applicable,

PENJUAL seluas 13.000 m2 would render legally

telah diterbitkan. impermissible the transfer of

the Sale and Purchase

. Object, if any, shall have

g. Penjual telah memperoleh been obtained or delivered.

seluruh izin dan permit yang

dibutuhkan, termasuk setiap

d. The Seller shall have
izin korporasi dan dokumen
executed and delivered this
kepemilikan sebagaimana
Agreement.
dibutuhkan untuk pengalihan
e. The Buyer having notified
Obyek Jual Beli kepada
the Seller in writing that they
Pembeli.
are satisfied with the due

diligence results (including

h. Setiap pajak yang harus
the due diligence on title,
dibayarkan oleh PENJUAL
encumbrances, litigation,
sebagaimana tercantum
environmental, mechanical
dalam Pasal 9 Perjanjian ini
and electrical and measured

27
 sudah dibayarkan. surveys).

f. The Seller has successfully

----------------- Pasal 7 ------------------- conducted the splitting of the

----SANKSI, CIDERA JANJI DAN Sale and Purchase Object

PENGAKHIRAN ----- and the land certificate in the

name of the SELLER with

7.1 Apabila PEMBELI lalai untuk total area of 13,000 m2 has

membayar tahapan pembayaran been issued..

atas Harga Jual Beli serta PPN

sesuai dengan ketentuan Pasal 3 g. The Seller has obtained all

Perjanjian ini pada waktu yang telah necessary licenses and

ditentukan, maka PEMBELI approvals, including any

dikenakan denda keterlambatan corporate approval(s) and

sebesar 2% (dua persen) per bulan title documents as required

yang dihitung dari jumlah to transfer the Sale and

pembayaran yang tertunggak, secara Purchase Object to the

proporsional untuk tiap-tiap hari Buyer.

keterlambatan:-----------------------------------------------------------------------------------------
h. All taxes that must be paid
7.2 Perjanjian ini dapat diakhiri
by the SELLER as set forth
sebelum terjadinya
in Article 9 of this Agreement
penandatanganan Akta Jual Beli:
has been fully settled.
a. Dengan kesepakatan tertulis

bersama antara Penjual dan

Pembeli; atau
------------------ Article 7 -----------------
b. Oleh Pembeli dengan
--- PENALTY, DEFAULT AND
pemberitahuan sebelumnya
TERMINATION---------
tujuh (7) Hari Kerja kepada

Penjual apabila Penjual gagal

7.1 If the BUYER fails to pay the
untuk memenuhi Syarat
payment installment of Sale and
Pendahuluan sebagaimana
Purchase Price including VAT in
diatur dalam Pasal 6 Perjanjian
accordance to the provision in Article

28
 ini selambat-lambatnya pada 3 of this Agreement in the agreed

saat penandatanganan Akta Jual time, then the BUYER shall be

Beli. charged penalty in amount of 2 %

c. Oleh Penjual apabila PEMBELI (two percent) per month which will

lalai dalam melakukan tahapan be calculated from the payable

pembayaran atas Harga Jual amount proportionately for each

Beli sebanyak --3 (tiga) kali, baik delay

secara berturut-turut maupun date.------------------------------------------

tidak -------------------------------------------------------------------------

7.3 Dalam hal pengakhiran dari 7.2 This Agreement may be

Perjanjian ini diperbolehkan oleh terminated prior to the signing of

Pasal 7.2 Perjanjian ini: the Sale and Purchase Deed:

a. dilakukan oleh PEMBELI, a. by the mutual written

consent of the Seller and the
seluruh pembayaran yang dibuat Buyer; or

sebelum pengakhiran oleh

Pembeli kepada Penjual harus

dikembalikan kepada Pembeli b. By the BUYER upon seven

dalam tiga puluh (30) hari sejak (7) Business Days prior written

pengakhiran Perjanjian ini, notice to the Seller if the Seller fails

kecuali jika sebaliknya disepakati to fulfill any of the Conditions

oleh Para Pihak secara tertulis; Precedent set forth in Article 6

b. Apabila pengakhiran dilakukan hereof at the latest by the signing of

oleh PENJUAL, maka the Sale and Purchase Deed:

Pembayaran Uang Muka oleh

PEMBELI kepada PENJUAL

sebesar 10% (sepuluh persen)

dari Harga Jual Beli c. by the SELLER If the BUYER

sebagaimana dimaksud pada fails to pay the payment

Pasal 3.1 butir (i) Perjanjian ini installment of Sale and Purchase

menjadi hak PENJUAL Price as many as ------ 3 (three)

sepenuhnya dan PEMBELI times, either consecutively or

29
 dengan ini berjanji dan not.

mengikatkan diri untuk tidak 7.3 In the event termination as set

melakukan tuntutan, gugatan forth in Article 7.2 of this

maupun klaim dalam bentuk dan Agreement:

atas dasar apapun juga a. terminated by the BUYER,

sehubungan dengan hal all payments made prior to the

tersebut. Pengembalian termination by the Buyer to the Seller

Pembayaran Uang Muka tidak shall be returned to the Buyer within

termasuk denda keterlambatan thirty (30) days of termination of this

dan semua denda keterlambatan Agreement, unless otherwise agreed

yang dikenakan kepada by the Parties in writing.

PEMBELI (apabila ada) akan

dikembalikan kepada PEMBELI.

b. terminated by the SELLER,

c. Para Pihak dengan ini then the Down Payment paid by the

mengesampingkan dengan tidak BUYER to the SELLER in amount of

dapat dicabut kembali Pasal 10 % (ten percent) of Sale and

1266 Kitab Undang-Undang Purchase Price as determined in

Hukum Perdata sepanjang Article 3.1 point (i) of this Agreement

sebelum persetujuan pengadilan shall become fully right of the

diperlukan untuk pembatalan SELER and the BUYER hereby

atau pengakhiran lebih awal dari agrees and binds itself not to file any

Perjanjian ini, dan sepanjang preceding or claim in any form and

Pasal 1267 Kitab Undang- any basis in connection to the said

Undang Hukum Perdata dapat matter. The return of the Down

diinterpretasikan sebagai Payment will not include any penalty

penghalang perintah pengadilan imposed to the BUYER and any

untuk pelaksanaan secara penalty paid by the BUYER shall be

spesifik dan putusan kerugian, returned to the

Para Pihak setuju untuk BUYER–-------------------------------------

mengesampingkan hak nya -------------------------------------------------

30
 untuk menyatakan interpretasi -------------------------------------------------

tersebut. -------------------------------------------------

. -------------------------------------------------

-------------------- Pasal 8 ----------------- ------------------------------------------------

------------- KEBERLAKUAN -----------

-Perjanjian ini tidak akan berakhir

karena perubahan status dari Para c. The Parties hereby

Pihak, akan tetapi berlaku dengan irrevocably waive Article

segala hak dan kewajibannya 1266 of the Indonesian Civil

kepada penerusnya. --------------------- Code to the extent that prior

------------------ Pasal 9------------------- judicial approval is required

---------- PAJAK – PAJAK -------------- for cancellation or early

9.1 Pajak Penghasilan (PPh) berikut termination of this

validasinya yang timbul sebagai Agreement, and to the

akibat dari jual beli atas Obyek extent that Article 1267 of

Jual Beli tersebut ditanggung the Indonesian Civil Code

dan karenanya dibayar oleh may be interpreted as

PENJUAL. precluding court orders for

-------------------------------------------- both specific performance

-------------------------------------------------------------------------------------------------------
and the award of damages

9.2 Pajak Bumi dan Bangunan the Parties agree that they

(PBB) sampai dengan tahun waive the right to assert

2016 (dua ribu enam belas) atau such an interpretation.

sampai dengan berpindahnya

Obyek Jual Beli ke PEMBELI,

yang manapun yang terjadi

belakangan, ditanggung dan . -------------------- Article 8

karenanya dibayar oleh ---------------------------------

PENJUAL. ----------------------------------------------------------------------------------------
VALIDITY ---------------

-This Agreement cannot be

terminated due the change of status

31
9.3 Bea Perolehan Hak atas Tanah of the Parties; however it will remain

dan Bangunan (BPHTB) berikut valid with all of its rights and

validasinya, Penerimaan Negara obligations to its successors. ----------

Bukan Pajak (PNBP), bea balik ----------------- Article 9 ------------------

nama yang timbul sebagai akibat --------------- TAXES-----------------------

dari jual beli ditanggung dan 9.1 Income Tax (Pajak Penghasilan)

karenanya dibayar oleh including its validation which is

PEMBELI. incurred as the consequences of

-------------------------------------------- sale and purchase of Sale and

-------------------------------------------- Purchase Object shall be borne

-------------------------------------------- and therefore paid by the

-------------------------------------------------------------------------------------------------------
SELLER. ------------------------------------------------------

------------------ Pasal 10 9.2 Land and Building Tax (Pajak

------------------- Bumi dan Bangunan) until the

------------ BIAYA – BIAYA -------------- year of 2016 (two thousand

-Biaya akta ini dan biaya Akta Jual sixteen) or until the obtaining of

Beli atas Obyek Jual Beli menjadi Sale and Purchase Object by the

tanggungan PENJUAL dan Purchaser, whichever is later,

PEMBELI, dengan bagian yang shall be borne and therefore

sama besarnya. --------------------------------------------------------------------------------------

paid by the SELLER.”

-------------------- Pasal 11 --------------------until the obtaining of Sale and

-------------DOMISILI HUKUM ---------- Purchase Object by the

-Tentang Perjanjian ini dan segala Purchaser shall be borne and

akibatnya Para Pihak memilih tempat therefore paid by the SELLER. --------------------------

kediaman hukum (domisili) yang 9.3 Duty on Land and Building Right

umum dan tetap di Kepaniteraan Acquisition (Bea Perolehan Hak

Pengadilan Negeri Kota Tangerang. atas Tanah dan Bangunan)

----------------------Pasal 12 -------------------------------------------------------------------------
including its validation, Non-Tax

--------------------LAIN-LAIN ------------------ Revenue (Penerimaan Negara

-Para penghadap dengan ini Bukan Pajak) and fee of title

menyatakan dan menjamin transfer which are incurred as

32
sepenuhnya akan kebenaran the consequences of sale and

identitas dari para penghadap, yaitu purchase of Sale and Purchase

sesuai dengan tanda pengenal serta Object shall be borne and

data-data yang disampaikan kepada therefore paid by the BUYER. --

saya, Notaris. ------------------------------

-Para penghadap dengan ini pula ----------------- Article 10

menyatakan telah mengerti dan ------------------

memahami sepenuhnya atas seluruh ------------------ FEES----------------------

dan setiap isi dalam akta ini, -The fee of this deed and the fee of

sehingga sehubungan dengan hal Sale and Purchase Deed of Sale and

tersebut di atas, maka para Purchase Object shall be borne by

penghadap dengan ini menyatakan the SELLER and the BUYER, in

-bertanggung jawab sepenuhnya equal portion. ------------------------------

atas hal tersebut serta -------------------Article 11 --------------------

membebaskan saya, Notaris dan ----------- LEGAL DOMICILE-----------

para saksi, atas segala dan setiap -For this Agreement and its

akibat yang timbul. consequences the Parties choose

-----------DEMIKIAN AKTA INI --------------------------------------------------------------------

the general and permanent legal

-Dibuat sebagai minuta dan domicile in Register Office of District

dilangsungkan di Jakarta, pada hari Court of Kota Tangerang. -

dan tanggal seperti tersebut pada -------------------------------Article 12 ---------------------------

bagian awal akta ini, dengan dihadiri ------------- MISCELLANEOUS--------------

oleh para saksi: ---------------------------------------------------------------------------------------

-The appearers hereby represent

1. Tuan FERRY SANJAYA, and warrant for the accuracy of their

Sarjana Hukum, lahir di identities as stated in their identity

Bandung, pada tanggal tiga cards and data submitted to me,

puluh Desember seribu sembilan Notary.

ratus delapan puluh empat-------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------

(30-12-1984), swasta, Warga -------------------------------------------------

Negara Indonesia, bertempat --------------------------------------

tinggal di Bandung, Jalan Raden -The appearers hereby also declare

33
 Sasmitapura nomor 10, Rukun that they completely understand and

Tetangga 004, Rukun Warga acknowledge any and all content of

007, Kelurahan Kebon Jeruk, this deed; therefore the appearers

Kecamatan Andir, pemegang hereby declare that they are fully

Kartu Tanda Penduduk nomor responsible for any and all

3273053012840008, untuk ------ consequences of this deed and thus

sementara berada di Jakarta;----------------------------------------------------------------

discharge me, the Notary and the

2. Tuan MAHMUD RONI, lahir di witnesses from the consequences

Jombang, pada tanggal dua thereof.

Maret seribu sembilan ratus -------------------------------------------------

tujuh puluh sembilan (2-3-1979), --------------------------------------

swasta, Warga Negara ------------ ------IN WITNESS WHEREOF --------

Indonesia, bertempat tinggal di -This deed has been drawn up and

Tangerang, Mekar Sari I, Rukun executed, as a minute in Jakarta, on

Tetangga 010, Rukun Warga the day and date as mentioned in the

003, Kelurahan Pondok Betung, preamble of this deed, in the

Kecamatan Pondok Aren, -------- presence of witnesses: ------------------

pemegang Kartu Tanda ----------- 1. Mister FERRY SANJAYA,

Penduduk nomor -------------------- Sarjana Hukum, born in

3674030203790007, untuk ------- Bandung, on the thirtieth day of

sementara berada di Jakarta; ---- December one thousand nine

-keduanya pegawai pada kantor hundred and eighty four -----------

Notaris. --------------------------------------------------------------------------------------------------
(30-12-1984), private person,

-Setelah akta ini dibacakan oleh Indonesian citizen, residing in

saya, Notaris, kepada para Bandung, Jalan Raden

penghadap, para saksi, maka segera Sasmitapura number 10, Rukun

akta ini ditandatangani oleh para Tetangga 004, Rukun Warga

penghadap, para saksi dan saya, 007, Kelurahan Kebon Jeruk,

Notaris. --------------------------------------------------------------------------------------------------
Kecamatan Andir, holder of

- Dibuat dengan Identity Card number

---1050043012840002,

34
 ---------------for temporary staying

in Jakarta;

2. Mister MAHMUD RONI, Sarjana

Hukum, born in Jombang, on

the second day of March one

thousand nine hundred and

seventy nine (2-3-1979), private

person, Indonesian citizen,

residing in Tangerang, Jalan

Mekar Sari I, Rukun Tetangga

010, Rukun Warga 003,

Kelurahan Pondok Betung,

Kecamatan Pondok Aren, holder

of Identity Card number ----------

3603240203790005,

---------------for temporary staying

in Jakarta;

both are assistants of Notary.

-------------------------------------------------

---------

-After this deed has been duly read

out by me, Notary, to the appearers

and witnesses, was signed

immediately by the appearers,

witnesses and me, Notary.

-------------------------------------------------

-------------

-Done with

35
36