I.

Pengertian
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB): adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan,
yang selanjutnya disebut pajak;
2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan:
adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang
mengakibatkan diperolehnya hak atas dan atau bangunan oleh orang
pribadi atau badan;
3. Hak atas tanah dan atau bangunan: adalah hak atas tanah dan atau
bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-
undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan
peraturan perundangudangan lainnya.

II. Objek Pajak

Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi:
a. Pemindahan hak karena
1. jual beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. waris;
6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
8. penunjukanpembelidalam felang;
9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha;
13. hadiah;
b. Pemberian hak baru karena;
1. Kelanjutan pelepasan hak;
2. diluar pelepasan hak.

Hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak
pakai, hak milik atas satuan rumah susun atau hak pengelolaan.
Ill. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB
adalah objek pajak yang diperoleh:
a. perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal
balik;
b. negara untuk penyelenggaraan pernerintahan clan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
c. badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh
Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau menjalankan
kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi;
d. orang pribadi atau badan karena konversi hak clan perbuatan hukum
lain dengan tidak adanya perubahan nama;
e. orang pribadi atau badan karena wakaf;
f. orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

IV. Subjek Pajak

Yang menjadi Subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek Pajak
sebagaimana tersebut diatas yang dikenakan kewajiban membayar
pajak menjadi Wajib Pajak menurut Undang-Undang Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan.

V. Tarif Pajak
Tarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima persen).

VI. Dasar Pengenaan BPHTB

Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
dalam hal:
a. jual beli adalah harga transaksi;
b. tukar-menukar adalah nilai pasar;
c. hibah adalah nilai pasar;
d. hibah wasiat adalah nilai pasar;
e. waris adalah nilai pasar;
f. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai
pasar;
g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan
hak adalah nilai pasar;
j. pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak adalah nilai
pasar;
k. penggabungan usaha adalah nilai pasar;
l. peleburan usaha adalah nilai pasar;
m.pemekaran usaha adalah nilai pasar;
n. hadiah adalah nilai pasar;
o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang
tercantum dalam risalah lelang.
VII. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTI(P)
ditetapkan secara regional paling banyak;
a. Rp 60.000.000 (enam puluhjuta rupiah);
b. Rp 300.000.000 (tiga ratus juta rupiah) dalam hal perolehan hak
karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang
masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus
satu derajat keatas atau satu derajat kebawah dengan pemberi hibah
termasuk istri/suami.

VIll. Saat, Tempat, dan Cara Pembayaran Pajak Terutang.

Saat terutang Pajak BPHTB untuk:
a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
b. tukar - menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta;
c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
d. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan
haknya ke Kantor Pertanahan;
e. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
f. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatanganinya akta;
g. lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
h. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang
mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
i. hibah wasiat adalah sejak. tanggal yang bersangkutan mendaftarkan
peralihan haknya ke Kantor Pertanahan;
j. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan
hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak;
k. pemberian hak baru diluar pelepasan hak adalah sejak tanggal
ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
l. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
m. peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta;
n. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta;
o. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.

Tempat Pajak Terutang adalah:

Wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan
bangunan.
Cara Pembayaran Pajak adalah:
Wajib Pajak membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan
pada adanya surat ketetapan pajak ke kas negara melalui Kantor
Pos/Bank BUMN/BUMD dengan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan (SSB).
I. Cara Penghitungan BPHTB
Besarnya BPHTB terutang adalah Nilai
Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTW) dikalikan tarif 5 % (lima persen).
Secara matematis adalah;
BPHTB = 5 % X (NPOP - NPOPTKP)
Contoh;
1. Pada tanggal 6 Januari 2001, Tuan "S" membeli tanah yang terletak di
Kabupaten "XX' dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) Rp
50.000.000,00. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP) untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat
yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu
derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri,
untuk Kabupaten "XX' ditetapkan sebesar Rp 60.000.000,00. Mengingat
NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak
tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
BPHTB = 5 % x (Rp 50 juta - Rp 60 juta)
= 5 % x (O)
= 0 (nihil).
2. Pada tanggal 7Januari 2001, Nyonya "D" membeli tanah dan bangunan
yang terletak di Kabupaten "XX' dengan NPOP Rp 100.000.000,00.
NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat
yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu
derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri,
untuk Kabupaten "XX” ditetapkan sebesar Rp 60.000.000,00. Besarnya
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah Rp
100.000.000,00 dikurangi Rp 60.000.000,00 sama dengan Rp
40.000.000,00, maka perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan.
BPHTB = 5 % x (Rp 100 - Rp 60) juta
= 5 % x (Rp 40) juta
= Rp 2 juta.
3. Pada tanggal 7 November 2001, Wajib Pajak orang pribadi "K"
mendaftarkan hibah wasiat dari orang tua kandung, sebidang tanah
yang terietak di Kota “BB” dengan NPOP Rp 250.000.000,00.
 NPOPTKP untuk perolehan hak karena hibah wasiat yang diterima
orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah
dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kota “BB”
ditetapkan sebesar Rp 300.000.000,00. Mengingat NPOP lebih kecil
dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
BPHTB = 5 % x (Rp250 -Rp300) juta
= 5 % x (O)
= 0 (nihil).
4. Pada tanggal 28Juli 2001, Tuan"S" mendaftarkan

warisan berupa tanah clan bangunan yang terletak di Kota

'ST dengan NPOP Rp 400.000.000,00. NPOPTKP untuk
perolehan hak karena waris untuk Kota TT ditetapkan
sebesar Rp 300.000.000,00. Besarnya NPOPKP adalah
Rp400.000.000,00 dikurangi Rp300.000.000,00 sama
dengan RplOO.000.000,00, maka perolehan hak tersebut
terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

BPHTB = 5 % x (Rp 400 - Rp300)juta = 5 % x (Rp 1 00)juta = Rp 5 juta.

II. Pembayaran BPHTB

Pembayaran BPHTB pada prinsipnya menganut sistim "self assessment".
Artinya Wajib Pajak wajib membayar pajak yang terutang dengan tidak
mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak.
Pajak yang terutang dibayarkan ke kas Negara melalui Kantor Pos clan
atau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik
Daerah atau tempat lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan
menggunakan Surat Setoran Bea (SSB).

Ill. Penetapan
1. Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak,
Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea
Perolehan Hak Atas Tanah clan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB)
apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain
ternyatajumiahpajakyangterutangkurangdibayar. Jurnlah kekurangan
pajak yang terutang daiam SKMB ditambah dengan sanksi administrasi
berupa bunga sebesar 2 % (dua persen) se bulan untuk jangka waktu
paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak sampai
dengan diterbitkannya SKMB.
2. Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak,
Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan
(SKMBT) apabila ditemukan data baru clan atau data yang semula belum
terungkap yang menyebabkan penambahan jurnlah pajak yang terutang
setelah diterbitkannya SKMB. Jurnlah kekurangan pajak yang terutang
dalam SKMBT ditambah dengan sanksi administrasi berupa kenaikan
 sebesar 100 % (seratus persen) dari jurnlah kekurangan pajak tersebut,
kecuali wajib pajak melaporkan sendiri sebelum dilakukan tindakan
pemeriksaan.

IV. Penagihan

Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat TagMan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan apabila:

1. Paiak vanq terutanq tidak atau kuranq dibavar:

2. dari hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran pajak

sebagai akibat salah tubs clan atau salah hitung;

3. Wa.lib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda clan atau

bunga.

Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah clan Bangunan

Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas
Tanah clan Bangunan, clan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan
Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jurnlah pajak yang
harus dibayar bertambah, merupakan dasar penaghan pajak clan harus
dilunasi dalarn jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh
Wajib Pajak. Dan jika tidak atau kurang dibayar pada waktunya dapat ditagih
dengan Surat Paksa.

Mau komplain ?
Kan ada kotak pos 111 , Jktm
HAK-HAK WAJIB PAJAK PADA BPHTB

1. Keberatan

(1). Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada

Direktur Jenderal Pajak atas suatu :
a. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah clan Bangunan
Kurang Bayar;
b. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Kurang BayarTambahan;
c. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan LebM
Bayar;
d. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah clan Bangunan Nihil.

Keberatan diajukan secara tertulis dalarn bahasa Indonesia dengan

mengemukakan jurnlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak
dengan disertai alasanalasan yang jelas.
(3). Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3
(tiga) bulan sejak tanggal diterimanya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar atau Surat Ketetapan Bea
Perolehan Hak atas Tanah clan Bangunan Kurang Bayar Tambahan atau
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar
atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil
oleh Wajib Pajak sebagaimana dimaksud pada angka (1),
kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak
dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya.

(4). Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan

sebagaimana dimaksud pada angka (2) clan angka (3) tidak dianggap
sebagai Surat Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan.

(5). Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh

pejabat Direktorat Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda
pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat menjadi tanda bukti
penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan Wajib Pajak.

(6). Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan

pengajuan keberatan, Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan
secara tertulis hal hal yang menjadi dasar pengenaan pajak.

(7). Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar

pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.

(8). Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling

lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggai Surat Keberatan diterima, harus
memberi keputusan atas keberatan yang diajukan.

(9). Sebelum surat keputusan diterbitkan, Wajib Pajak dapat

menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis.

(10). Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa

mengabulkan seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah besarnya
jumlah pajak yang terutang.

(11). Apabila jangka waktu sebagaimana dimaksud pada angka (8) telah
lewat clan Direktur Jenderal Pajak tidak memberi suatq,keputusan, keberatan
yang diajukan tersebut dianggap dikabulkan.

11. Banding
(1). Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada
Badan Peradilan Pajak terhadap keputusan mengenai keberatannya yang
ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.

(2). Permohonan sebagaimana dimaksud pada angka (1) diajukan secara

tertulis dalam bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan yang jelas
dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak keputusan keberatan
diterima, dilampiri salinan dari surat keputusan tersebut.

(3). Pengajuan permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar

pajak clan pelaksanaan penagihan pajak.

(4). Apabila pengajuan keberatan atau permohonan banding dikabulkan

sebagian atau seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan
ditambah imbalan bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka
waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan dihitung sejak tanggal
pembayaran yang menyebabkan kelebihan pembayaran pajak sampai
dengan diterbitkannya Keputusan Keberatan atau Putusan Banding.

Ill. Pengurangan

Atas permohonan Wajib Pajak, pengurangan pajak yang terutang

dapat diberikan oleh Menteri karena:

1. kondisi tertentu Wajib Pajak yang ada hubungannya

dengan Objelk Pajak, contoh;

a. Wajib Pajak tidak mampu secara ekonomis yang memperoleh hak baru
melalui program pemerintah di bidang pertanahan;

b. Wajib Pajak pribadi menerima hibah dari orang pribadi yang mempunyai
hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas
atau satu derajat ke bawah.

2. kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan

sebab-sebab tertentu, contoh;
Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil
ganti rugi pernerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual Objelk
Pajak;

b. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai

pengganti atas tanah yang clibelbaskan oleh pernerintah untulk kepentingan
umum yang memerlukan persyaratan khusus;

c.Wajib Pajak yang terkena dampak krisis ekonomi

clan moneter yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional

sehingga Wajib Pajak harus melakukan restrukturisasi usaha clan atau utang
usaha sesuai dengan kebijaksanaan pernerintah.
Tanah clan atau Bangunan digunakan untulk kepentingan sosial

atau pendidikan yang semata-mata tidak untulk mencari

keuntungan, contohnya; Tanah clan atau bangunan yang

digunakan, antara lain, untulk panti asulhan, panti jornpo, rumah

yatim piatu, pesantren, sekolah yang tidak ditujukan mencari

keuntungan, rumah sakit swasta Institusi Pelayanan Sosial

Masyarakat.

IV. Pengembalian Kelebihan

Pembayaran BPHTB
Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian
atas kelebihan pembayaran pajak kepada Direktur Jenderal
Pajak, e.q. Kantor Pelayanan PBB setempat.

Wujudkan Masyarak Cat

Sad C-1 r 04 c-in Peduli

Pr, An JA K Y