LECTURE NOTES

Corporate Financial Management and

Modelling

Week 4

TIME VALUE OF MONEY

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

 LEARNING OUTCOMES

LO 2: Understand the basic analytical tools that will help to make financial decision

OUTLINE MATERI (Sub-Topic):

• The Role of Time Value in Finance
• Single Amount
• Annuities
• Mixed Streams
• Compounding Interest More Frequently than Annuity
• Special Applications of Time Value
• Excel Application

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

 ISI MATERI

Peranan Time Value of Money (Nilai Waktu dari Uang)

Sebagian besar keputusan keuangan melibatkan biaya & manfaat yang terjadi dari
satu waktu ke waktu lainnya. Nilai waktu dari uang memungkinkan perbandingan
arus kas dari periode yang berbeda.

Misalkan, Ayah Anda menawarkan untuk memberikan uang dan meminta Anda
untuk memilih salah satu dari dua alternatif berikut:
$ 1,000 hari ini, atau $ 1,100 satu tahun dari sekarang.
Pilihan mana yang akan Anda ambil?

Jawabannya tergantung pada tingkat bunga berapa yang Anda bisa dapatkan untuk
saat ini.

Misalnya, jika Anda bisa menyetor $ 1.000 hari ini di tingkat bunga 12% per tahun,
maka Anda akan lebih memilih untuk dibayar hari ini, karena dalam setahun Anda
bisa memperoleh 1,200. lain halnya jika tingkat bunga yang ditawarkan saat ini
hanya 5% berarti dalam setahun Anda hanya akan memperoleh $1,050, maka akan
lebih baik jika Anda memilih pilihan kedua karena akan memberikan Anda jumlah
uang yang lebih banyak yaitu sebesar $ 1.100 dalam satu tahun.

Future Value
Atau Nilai masa depan adalah nilai di masa mendatang dari jumlah uang yang
ditempatkan pada saat ini pada tingkat bunga tertentu. Perhitungan Future Value
ini menggunakan bunga majemuk selama periode waktu tertentu. Bunga majemuk
adalah bunga yang diperoleh pada setoran yang diberikan dan telah menjadi bagian
dari pokok pada akhir periode tertentu. Principal adalah jumlah pokok yang
dibayarkan.

Present Value
Adalah nilai sekarang dari jumlah uang di masa depan. Maksudnya adalah jumlah
uang yang harus diinvestasikan hari ini pada tingkat bunga tertentu selama periode
tertentu untuk menyamai jumlah uang di masa depan. Hal ini didasarkan pada
gagasan bahwa Rp. 1 saat ini bernilai lebih dari Rp.1 besok.

Arus kas diskonto adalah proses untuk menemukan nilai uang saat ini; kebalikan
dari bunga majemuk. Tingkat diskonto sering juga disebut cost of opportunity,
tingkat diskonto, tingkat pengembalian yang diinginkan, atau biaya modal.

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

Perhitungan Future Value
Cara perhitungan future value dan present value adalah sebagai berikut:

1. Single amount, untuk cash flow yang lumpsum

2. Annuity digunakan jika ada series of cash flow yang jumlahnya tetap untuk
setiap periode
a. Ordinary annuity, jika series cash flownya terjadi pada akhir periode
b. Annuity due, jika series cash flownya terjadi pada awal periode

3. Perpetuity, anuitas dengan waktu yang tak terbatas, memberikan arus kas terus-
menerus.
4. Mixed Stream, digunakan jika ada series cash flow yang jumlahnya tidak sama
untuk setiap periode.

Rumus untuk Perhitungannya (dapat menggunakan rumus ataupun tabel:

1. Single Amount

Rumus Tabel

2. Ordinary annuity

Rumus Tabel

Annuity Due,
Menggunakan rumus yang sama dengan Ordinary annuity namun ada penambahan
x (1+i)

3. Perpetuity :

PV = CF ÷ r
4. Mixed Stream,

Menggunakan rumus yang sama dengan rumus single amount.

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

Contoh
Single Amount

a. Future Value:

Jane Farber menempatkan $ 800 dalam rekening tabungan dengan bunga 6% secara
majemuk setiap tahun. Dia ingin tahu berapa banyak uang yang akan di account
pada akhir lima tahun.

b. Present Value:
Paul Shorter memiliki kesempatan untuk menghasilkan $ 300 satu tahun dari
sekarang. Jika dia bisa mendapatkan 6% pada investasinya, berapa yang dia harus
bayar sekarang untuk kesempatan ini?
Jadi jawabannya bisa menggunakan rumus ataupun menggunakan table

3. Future Value (ordinary annuity dan annuity due)

Fran Abrams memilih salah satu dari annuitas. Keduanya 5 tahun dengan payment
sebesar 1000 setiap tahun.
Fran telah mencatatkan arus kas untuk kedua anuitas seperti yang ditunjukkan pada
Tabel di bawah ini:

Jawaban
Dengan pilihan ordinary annuity, maka dengan menggunakan tabel:
FVA = $1,000 (FVIFA,7%,5)
= $1,000 (5.751)

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

 = $5,751

Dengan pilihan Annuity due, maka dengan menggunakan tabel:

FVA = $1,000(FVIFA,7%,5)(1+.07)
= $1,000 (5.751) (1.07)
= $6,154

d. Present Value ordinary annuity

Braden Company, produsen kecil mainan plastik, ingin menentukan berapa yang
harus dia bayar untuk membeli anuitas tertentu. Anuitas terdiri dari arus kas
sebesar $ 700 pada akhir setiap tahun selama 5 tahun. Tingkat pengembalian yang
diminta adalah 8%.

Karena dibayarkan setiap akhir tahun maka ini adalah ordinary annuity,maka
dengan menggunakan tabel:
PVA = $700 (PVIFA,8%,5)
= $700 (3.993)
= $2,795.10

Jika diasumsikan cash flownya terjadi pada awal tahun, yang digunakan annuity due,
maka dengan menggunakan tabel:
PVA = $700 (PVIFA,8%,5) (1.08)
= $700 (3.993) (1.08)
= $3,018.40

e. Perpetuity

Mr. Clark ingin memberikan sumbangan ke Universitas almamaternya. Universitas

ini menunjukkan bahwa dibutuhkan $ 200.000 per tahun untuk sumbangan tersebut
dan sumbangan tersebut akan memberikan return 10% per tahun.
Untuk menentukan berapa jumlah yang harus diberikan ke almamaternya untuk
sumbangan tersebut, kita harus menentukan nilai sekarang dari $ 200.000 secara
perpetuity jika didiskontokan sebesar 10%.

PV = $200,000 ÷ 0.10 = $2,000,000

f. Future Value Mixed Stream

Shrell Industries, berharap untuk menerima arus kas selama 5 tahun ke depan
sebagai berikut:

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

Jika tingkat investasi ini memberikan return sebesar 8% per tahun, maka tentukan
jumlah yang diperoleh setelah 5 tahun

g. Present Value Mixed Stream

Frey Company, produsen sepatu, telah ditawarkan kesempatan untuk menerima aliran
campuran arus kas selama 5 tahun ke depan sebagai berikut:

Jika tingkat pengembalian untuk investasi ini adalah 9%, maka berapa jumlah yang
harus dibayarkan oleh perusahaan untuk investasi ini:

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

Amortisasi Pinjaman

Amortisasi pinjaman adalah penentuan pembayaran pinjaman periodik dengan

jumlah yang sama sebagai pengembalian bunga dan pokok pinjaman kepada
pemberi pinjaman selama jangka waktu tertentu. Rumus :

Contoh: Katakanlah Anda meminjam $ 6.000 pada tingkat bunga 10 persen dan
setuju pembayaran yang sama secara tahunan. Untuk menentukan pembayaran per
tahunnya, maka:

Dan Amortisasi skedulnya adalah sebagai berikut:

Source: Gitman, and Zutter, (2015) , Principles of Managerial Finance

Excel Aplication

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

Future Value

Future Value of a single cash flow

Dengan rumus menghitung FV ini maka pada kolom B5 masukan: =FV(B4,B3,0,-B2,0)

Present Value

Menghitung Present Value single cash flow dengan rumus:

Maka pada baris Present Value (B5) masukan rumus =PV(E4,E3,0,-E2,0)

Notes:
Type ditulis “0” karena arus kas terjadi di akhir periode. Jika terjadi di awal periode
maka type ditulis “1”.
Pada exhibit 7-1 dan exhibit 7-2 pada nilai PV ataupun FV yang sudah diketahui
diberi tkita (-). Itu artinya kita mendepositkan atau menginvestasikan uang. Di Excel,
nilai PV / FV harus menjadikan keluar sehingga nilai PV/FV yang kita cari akan bernilai
positif.

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

 Dari Exhibit 7-1 dan 7-2 terlihat bahwa nilai PV dan FV berbanding terbalik

Annuites

Annuities adalah serangkaian arus kas nominal yang setara, yang sama-sama diberi
jarak waktu. Contoh anuitas adalah pembayaran cicilan mobil Kita, begitu juga hipotek
Kita (atau sewa). Jika Kita belum melakukannya, Kita mungkin suatu saat nanti memiliki
anuitas sebagai bagian dari pension program.

Present value of an Annuity

Rumus menghitungnya adalah :

Dimana PVA adalah nilai sekarang dari anuitas, t adalah periode waktu, N adalah jumlah
total pembayaran, Pmtt adalah pembayaran dalam periode t, dan I adalah tingkat
diskonto.

PV(Rate,NPER,PMT,FV,Type)
Pada baris Present value (B5) masukan rumus =PV(B3,B4,B2,0,0)

Notes:
• Hasilnya negative karena kita mengasumsikan bahwa kita melakukan deposit /
investasi.

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

 • Disini kita ingin mencari tahu berapa uang yang harus kita investasikan dalam 5
tahun dengan bunga 8% sehingga dalam setiap akhir periode bisa mendapatkan
uang sebesar 100.

• Jika kita meminjam uang, maka B2 (payment) harus diberi tkita (-). Jadi berapa
uang yang harus kita keluarkan / bayarkan setiap akhir periode jika kita
meminjam uang sebesar 399.27

Future Value of an Annuity

Pada baris Future Value (B5) masukan rumus =FV(B3,B4,-B2,0,0)

Notes:
Asumsikan bahwa kita akan berencana pension dalam 30 tahun. Jika kita depositkan
5000 setiap tahun ke account IRA (Individual Retirement Account)

Dengan interest rate 7.5% per tahun, berapa banyak uang yang akan kita dapatkan
setelah 30 tahun? Hasilnya yaitu 516,997.01 seperti yang sudah diperkirakan oleh rumus
Jika jumlahnya kurang dari apa yang sudah diperkirakan solusinya adalah dengan
membuat investasi diawal periodeya itu dengan merubah type 0 ke type 1.

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

Annual payment when PV or FV is known

Rumus: PMT(RATE, NPER, PV, FV, TYPE)

Pada baris Annual Payment Amount (B6) masukan rumus =PMT(B5,B4,-B2,B3,0)

Notes:
Kita ingin mengetahui berapa jumlah uang yang harus kita depositkan untuk
mengakumulasi jumlah yang akan kita dapatkan setelah beberapa tahun.
Asumsikan bahwa kita berencana akan membeli rumah 5 tahun lagi dari sekarang.
Karena saat ini kita masih menjadi mahasiswa, maka kita akan mulai menabung dari
sekarang agar setelah 5 tahun uang yang kita tabung setiap tahun akan berjumlah 10,000.
Berapa uang yang harus kita tabung setiap tahun dengan interest rate 4% per tahun

Number of Annuity Payment when PV or FV is known

Rumus: LN(NUMBER)

NPER(RATE, PMT, PV, FV, TYPE)

Pada baris Number of Years (B6) masukan rumus =LN(B5*B3/-B4+1)/LN(1+B5) atau bisa
dengan =NPER(B5,B4,-B2,B3,0)

Notes:

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

 Berapa periode yang dibutuhkan dengan menyimpan uang sebesar 1,846.27 per tahun
agar bisa terkumpul sebesar 10,000

Yield on an Annuity

Rumus: RATE(NPER, PMT, PV, FV, TYPE, GUESS)

Pada baris Annual Rate (B6) masukan rumus =RATE(B5,B4,B2,B3,0,0,-1)

Notes:
Mencari nilai RATE hanya bisa dengan menggunakan pendekatan Trial and Error
Misalnya kita mendapatkan tawaran investasi yang akan memberikan cash flows
sebesar 1,500 per tahun selama 10 tahun. Biaya pembelian investasi ini sebesar 10,500.
Jika kita diberi alternative lain untuk berinvestasi dengan resiko yang sama kita akan
mendapatkan rate 8% per tahun. Manakah yang haruskitaterima?
Karena hasil dari Exhibit 7-7 sebesar 7.07% lebih kecil dari 8% maka sebaiknya kita
harus menerima alternative investasi tersebut.

Graduate Annuities

Umum hari ini bagi orang-orang untuk menginvestasikan sejumlah besar uang hari ini
sebagai gantinya serangkaian pembayaran yang akan meningkat dari waktu ke waktu
untuk mempertahankan daya beli konstan. Sebuah perusahaan asuransi dapat
menawarkan peluang investasi semacam itu kepada pensiunan yang peduli tentang
inflasi di masa depan, dan beberapa lotre menawarkan pembayaran "anuitas" yang
meningkat setiap tahun.

Tujuan yang Kita inginkan adalah menerima $ 125.000 setiap tahun selama 35 tahun
untuk menghabiskan masa pensiun. Namun, jika penghasilan Kita tidak naik setiap
tahun, maka daya beli Kita akan menurun drastis pada akhir 35 tahun. Bahkan, jika
inflasi rata-rata 3% per tahun, penghasilan Kita dalam setahun terakhir akan memiliki
daya beli yang sama hanya sekitar $ 44.423 pada awal Kita pensiun. Maka jelaslah, itu
akan bermanfaat jika penghasilan pensiun Kita bertambah mengikuti tingkat inflasi.

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

Baris Savings Required at Retirement (B7) masukan rumus =PV(B6,B4,-B2,0,0)
Pada baris Investment Required Today (B8) masukan rumus =PV(B5,B3,0,-B7,0)
Pada baris Annual Investment Required (B9) masukan rumus =PMT(B5,B3,0,-B7,0)

Copy data , insert data ke A5 dan B5.

Langkah-langkahnya, block data yang sebelumnya berada di A5 dan B5 yaitu Rate of
Return before Retirement 8.00% ➔ Klik kanan ➔ Insert ➔ OK.
Di A5 kita masukan Expected Inflation Rate dan di B5 masukan 3.00% maka data yang
tadi dicari akan berubah.

B8 diisi dengan =-PV((1+B7)/(1+B5)-1,B4,B2,0,1) atau dengan fungsi FAME

=FAME_PVGA(B2,B4,B5,B7,0)

Uneven Cash Flow Streams

Ketika arus kas berbeda dalam setiap periode, kami menyebut mereka sebagai
aliran arus kas yang tidak merata. Investasi jenis ini tidak mudah ditangani,
meskipun secara konseptual mereka sama.

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

Ingat kembali diskusi kita tentang prinsip nilai tambah. Prinsip ini mengatakan
bahwa selama itu arus kas terjadi pada periode yang sama, kita dapat
menambahkannya bersama untuk menentukan gabungan mereka
nilai.

PV and FV for uneven cash flows

Rumus: NPV(RATE, VALUE1, VALUE2,...)

Pada baris Present Value (B9) masukan rumus =NPV(B8,B3:B7)
Pada baris Future Value (B10) masukan rumus =FV(B8,A7,0,-NPV(B8,B3:B7),0)

Notes:
Untuk menentukan nilai PV/FV yang arus kas (cash flow) berbeda disetiap
tahun/aliran yang tidak merata

Yield on an uneven cash flow stream

Rumus: IRR(VALUES, GUESS)

Padabaris Yield (B9) masukanrumus =IRR(B3:B8,0.1)

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

Notes:
Jika anda membeli investasi ini anda akan mendapatkan compound annual rate/tingkat
tahunan gabungan 11%

Non annual Compounding Periods

Banyak investasi melakukan pembayaran (misalnya, bunga) setiap bulan, bulanan,

harian, atau bahkan lebih sering.

Pada baris Future Value (B7) masukan rumus =FV($B$3/B6,$B$4*B6,0,-$B$2)

Lalu hasil B7 copy ke B10 dan B13.

Comparing various nonannual compounding periods

Pada baris annual (C6) masukan rumus =FV($B$3/B6,B6*$B$4,0,$B$2) lalu drag

sampai C13.

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

Lalu buat diagram dengan cara blog Table Frequency ➔ tekan CTRL bersamaan
dengan block table FV ➔ Insert ➔ Chart ➔ Pilih Chart
Notes:
Anda harus memilih Third National Bank karena Bank tersebut menawarkan saldo
tertinggi. Semakin tinggi nilai periods per year maka semakin tinggi nilai FV.

SIMPULAN

Time Value of Money sangat berperan penting dalam pengambilan keputusan yang
berhubungan dengan investasi ataupun pinjaman. Pada umumnya untuk
menghitung time value of money, digunakan perhitungan Present value dan Future
Value. Yang mana PV and FV ini dapat dihitung dengan berbagai macam cara
seperti, single amount, Annuities, Perpetuity dan Mixed Streams.

Kita telah membahas konsep nilai waktu uang. Nilai saat ini mewakili jumlah uang
yang perlu diinvestasikan hari ini untuk membeli arus kas atau aliran arus kas di
masa depan. Nilai masa depan mewakili jumlah uang yang akan dihasilkan
terakumulasi jika kita menginvestasikan arus kas yang diketahui pada suku bunga
yang diketahui. Selanjutnya, kita diskusikan berbagai jenis arus kas. Anuitas adalah
arus kas yang sama setiap waktu.
Anuitas bertahap mirip dengan anuitas normal, tetapi arus kas tumbuh dengan pasti
jumlahnya setiap periode. Aliran kas yang tidak seimbang adalah aliran kas, dimana
arus kas periodik tidak sama setiap setorannya.

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling

 DAFTAR PUSTAKA

1. Lawrence J Gitman, Chad J. Zutter. (2015). Principles of Managerial Finance,

Global Edition, 14th Edition. Pearson Education. England. ISBN: 9780133507690.
2. Timothy R. Mayes (2015). Financial analysis wits Microsoft Excel. 07. Cengage
Learning. Boston. ISBN : 9781285432274
3. Charles H. Gibson (2011). Financial Statement Analysis, International Edition,
12th Edition, Cengage Learning. Canada. ISBN : 9780538749572
4. http://www.investopedia.com/terms/t/timevalueofmoney.asp

FINC6193 – Corporate Financial Management and Modelling