Hukum Agraria

Dr. Winahyu Erwiningsih, S.H. M.Hum

Materi Perkuliahan
• Pendefinisian Agraria;
• Sejarah terbentuknya UUPA;
• Prinsip-Prinsip Hukum dalam UUPA;
• Hak Menguasai Negara;
• Hak-hak atas Tanah;
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun;
• Pendaftaran Tanah;
• Kepemilikan Rumah Hunian bagi WNA;
• Pengadaan Tanah;
• Penertiban Tanah Terlantar.
A. DEFINISI AGRARIA
1. Terminologi Bahasa
2. Agraria, Menurut Ahli
 3. Agraria dalam Perspektif UUPA*
Di atas
perairan
RUANG Di atas
bumi
(Ps. 1 ay. 6 ,
(Ps. 1 ay. 6,
Ps. 4 ay. 3) ANGKASA Ps. 4 ay. 3)

Ps. 48

AGRARIA
UUPA BUM
AIR I
Ps. 4, 16 ay (Ps 1 ay. 2, Di atas
2, poin a & b Ps. 1 ay. 4 Bumi
Pengairan
&
Ps.2,9,11) Ps. 9 ay (2),
Pedalama Ps. 4. ay (2)
n
(Ps. 1 ay. 5,
Ps. 4 ay 2, Ps
Ditanam
47
Pengaira di Bumi
n Lautan (Ps. 1 ay 6,
(Ps. 1 ay 5, Bumi di Ps. 1 ay. 4)
Di tubuh
Ps. 4 ay. 2, bawah
bumi
Ps.47 perairan
(Ps. 1 ay. 4
(Ps. 1 ay. 4,
, Ps. 8)
Ps 8)

*Sumber : A.P Parlindungan, 2008, Komentar Atas UUPA, Bandung

B. DEFINISI HUKUM AGRARIA
1. Menurut Ahli

Boedi Harsono

Drs. E Utrecht, S.H

 2. Hukum Agraria dalam Perspektif UUPA
Suatu kelompok berbagai bidang hukum yang masing-masing
mengatur hak-hak penguasaan atas bumi, air, dan ruang angkasa
serta kekayaan yang terkandung di dalamnya, terbagi menjadi 7
kelompok :
✔Hukum tanah : yang mengatur hak-hak penguasaan tanah dalam
arti permukaan bumi;
✔Hukum air : yang mengatur tentang penguasaan atas air;
✔Hukum pertambangan : yang mengatur hak-hak penguasaan
atas bahan galian yang dimasukkan dalam Undang-Undang
Pertambangan;
✔Hukum Perikanan : yang mengatur hak-hak penguasaan atas
kekayaan alam yang terkandung di dalam air;
✔Hukum penguasaan atas tenaga dan unsur-unsur dalam ruang
angkasa, mengatur hak-hak penguasaan atas tenaga dan
unsur-unsur dalam ruang angkasa yang dimasdukan dalam Ps.
48 UUPA.
JELASKAN dengan detail
1. Apakah pengertian dari bumi, air dan ruang
angkasa yang dimaksud dalam UUPA?
2. Apakah yang dimaksud dengan “Hubungan
antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta
ruang angkasa adalah hubungan yang bersifat
abadi” sebagaimana tercantum dalam Pasal 1
ayat 3 UUPA?
3. Tolong jelaskan tentang sejarah terbentuknya
UUPA
SEJARAH TERBENTUKNYA UUPA
SEJARAH TERBENTUKNYA UUPA
Hukum yang Berlaku sebelum UUPA
SISTEM HUKUM PERTANAHAN ZAMAN KOLONIAL
 SUBSTANSI AGRARISCHE WET
• Pemberian Hak Erfpacht untuk tanah perkebunan
dengan jangka waktu, paling lama 75 (tujuh puluh
lima) tahun, sebelumnya hanya berupa hak sewa
dgn jangka waktu 20 tahun + bukan obyek
hyphotik)
• Dimungkinkan untuk melakukan menyewa atau
serah pakai, antara pribumi (pemilik tanah) dan
non-pribumi (Perusahaan), sebelum AW, sewa
tanah hanya dimungkinkan antara perusahaan dan
negara;
• Dasar hukum lahirnya Agrarische Belsuit
(Hukum Administrasi di Bidang Pertanahan), yang
memuat tentang Domein vanklering
 Tujuan Agrarische Wet

AKSESBILITAS
KEPEMILIKAN
TUJUAN AW TUJUAN UTAMA TANAH
PERKEBUNAN BAGI
SWASTA

RETORIKA POLITIS

a. Cultur Stelsel tidak

manusiawi
b. Menodorong
lahirnya
persaingan bebas
 Agrarische Belsuit
• Substansi :
Asas Domein Verklaring : Kepemilikan
negara atas tanah yang tidak dapat dibuktikan
kepemilikannya oleh pihak lain

• Tujuan :
Memberikan kewenangan yang luas bagi
Pemerintah Kolonial Belanda, untuk melakukan
perjanjian langsung dengan pihak swasta.
BUATLAH RESUME
• SEJARAH KEAGRARIAAN DI INDONESIA
- Masa sebelum berlakunya Agrarische Wet
- Masa setelah berlakunya Agrarische Wet
- Masa setelah MERDEKA
Agraria Reform
“Revolusi fisik tanpa Reforma Agraria
adalah Omong Kosong” (Soekarno,
dalam Pidato Upacara Memperingati
Hari Kemerdekaan 17-Agustus-1959)
DASAR PERTIMBANGAN PERLUNYA UUPA
 Arah Reformasi Agraria
• Pembaharuan hukum agraria;
• Penghapusan hak-hak asing dan konsesi-konsesi
kolonial atas tanah;
• Mengakhiri dan penghapusan sistem feodal
secara berangsur-angsur;
• Perombakan mengenai pemilikan dan
penguasaan tanah, serta hubungan-hubungan
hukum yang bersangkutan dengan pengusahaan
tanah;
• Percenaan, persediaan, peruntukan, &
Penggunaan bumi, air, kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya itu secara berencana
sesuai dengan kesanggupan dan kemampuannya
PENYUSUNAN UUPA
Penundaan pengesahan,
disebabkan terjadi
Perubahan UUDS 1950,
kembali ke UUD 1945
 KEBIJAKAN PEMERINTAH DALAM MENGISI KEKOSONGAN
HUKUM SELAMA PENYUSUNAN UUPA

❑Penghapusan hak-hak istimewa desa perdikan (UU No. 13 tahun

1946) ;
❑Penghapusan hak-hak konversi ;
❑Likuidasi tanah-tanah partikelir (UU No. 1 tahun 1958 );
❑Perubahan peraturan persewaan tanah rakyat (UU No. 6 tahun
1951 );
❑penambahan peraturan dalam pengawasan pemindahan hak
atas tanah (UU Darurat No. 1 tahun 1952);
❑Penaikan besarnya Canon dan Cijns (UU No. 78 tahun 1957);
❑Larangan dan Penyesuaian Pemakaian Tanah tanpa Izin (UU
No. 8 tahun 1954)
PEMBERLAKUAN UUPA
• Diberlakukan pada tanggal 24 September 1960,
Untuk wilayah Irian Barat, diberlakukan pada
tanggal 26 September tahun 1971, Untuk D.I.Y
diberlakukan pada tahun 1975, dengan beberapa
ketentuan khusus.
• Dengan Mencabut :
▫ Agrarische Wet
▫ Ketentuan mengenai Domeinverklaring;
▫ Koninklijk Belsuit beserta peraturan
pelaksananya
▫ Ketentuan dalam Buku II KUH Perdata sepanjang
berkaitan dengan bumi, air, dan ruang angkasa
beserta kekayaan yang terkandung di
dalamnya
Undang-Undang Pokok Agraria
Asas-Asas Hukum dalam UUPA
No Asas-Asas Normativisasi Asas dalam UUPA

1 Ketuhanan YME Pasal 1 ay. (2)

2 Persatuan Indonesia Pasal 9 ay. (1)

3 Demokrasi dan Kerakyatan Pasal 9 ay (2)

4 Musyawarah Pasal 18

5 Kemanusiaan yang Adil dan Pasal 10 ayat (1), Pasal 7, Pasal 17

Beradab

6 Keadilan Sosial Pasal, 7, 10, 11, 13, 15, 17

7 Komunalistik dan Religius Pasal 6

8 Pemisahan Horizontal Pasal 5

9 Spesialitas Pasal 19 ayat (1)

10 Publisitas
*disarikan PasalPengaturan
oleh, Winahyu Erwiningsih, 2009, “Pelaksanaan 23, 32, dan
Hak38
Menguasai Negara atas
Tanah Menurut UUD 1945”, Disertasi, Program Doktoral Ilmu Hukum, UII, Yogyakarta, Hlm. 290
Tujuan Pokok UUPA :
• Meletakkan Dasar-Dasar penyusunan hukum
Agraria Nasional ;
• Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan
kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum
pertanahan;
• Memberikan dasar-dasar untuk memberikan
kepastian hukum mengenai hak-hak atas
tanah bagi rakyat seluruhnya.
PENGUASAAN TANAH DALAM
UUPA
Hierarki Hak Atas Tanah di
Indonesia
• Hak Bangsa (Pasal 1);
a) Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 ayat (1));
b) Hak Ulayat (Pasal 2 ayat (4));
c) Hak-hak perorangan* (Pasal 16); terdiri dari :
1) Hak Milik,
2) Hak Guna Usaha,
3) Hak Guna Bangunan,
4) Hak Pakai,
5) Hak Sewa,
6) Hak Membuka Tanah,
7) Hak Memungut Hasil Hutan,
8) Hak lain yang ditetapkan UU dan yang bersifat sementara sesuai
Pasal 53.

* Orang dan Badan Hukum

Skema Hak Penguasaan Tanah dalam UUPA
• Hak Bangsa (ps.1 UUPA)
• Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan
tanah-air dari seluruh rakyat Indonesia yang
bersatu sebagai bangsa Indonesia. Ayat (1)
• Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam
wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan
Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa
bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan
nasional ayat (2)
• Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air
serta ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal
ini adalah hubungan yang bersifat abadi. ayat (3)
b. Hak Menguasai Negara
Bumi, Air, dan Ruang Angkasa, serta kekayaan alam yang di
dalamnya dikuasai oleh Negara
(Ps. 33 Ayat (3) UUD NRI 1945

Penguasaan, bukan semata-mata pemilikan. Pemilikan adalah konsep perdata,

sedangkan penguasaan adalah konsep tata negara. Di dalam konsep menguasai
tersebut tercakup pengawasan, pemilikan, pengelolaan dan sebagainya.
(Putusan MK No. 001-021-022/PUU-I/2003)

Subyek HMN : Negara, sebagai domain publiekrecthtelick;

Kewenangan : Pengatur, perencana, pelaksana, sekaligus
pengawas
Obyek Kewenangan : Tanah dan Sumber Daya Alam
Lanjutan…
• Bermakna…
HMN merupakan sebuah tuntutan atas hak
kolektif atau hak bersama dalam pemanfaatan
tanah bagi perseorangan, masyarakat, maupun
negara untuk mewujudkan sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat.
Substansi…
Tercapainya sebesar-besarnya kemakmuran
rakyat

Winahyu Erwiningsih, 2009, Pelaksanaan Pengaturan HMN atas Tanah Menurut UUD
1945, Disertasi, Program Doktoral UII, Yogyakarta : UII, hlm. 142 )
 Implementasi HMN dalam UUPA
(Pasal 2 UUPA)
✔ Subyek Hukum : Negara;
✔ Sifat Wewenang : Publik semata
✔ Isi Wewenang :
❖ Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,
persediaan, dan pemeliharaan bumi, air, dan ruang angkasa
❖ Menentukan dan mengatur hubungan subyek hukum dan Tanah;
❖ Mengatur dan menentukan hubungan hukum antara subyek hukum
dalam kaitannya dengan Tanah
✔ Cara Pelaksanaan : Desentralisasi, Dekosentrasi, dan Tugas
Pembantuan (Medebwind)
c. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat
• Hak Ulayat adalah : serangkaian wewenang dan kewajiban suatu
masyarakat hukum adat, yang berhubungan dengan tanah yang terletak
dalam lingkungan wilayahnya, yang merupakan pendukung utama
penghidupan dan kehidupan masyarakat yang bersangkutan sepanjang
masa.
• Hak ulayat mempunyai kekuatan yang berlaku ke dalam dan berlaku
ke luar. Ke dalam, berhubungan dengan para warganya. Sedang
kekuatan berlaku ke luar dalam hubungannya dgn orang luar
• Hak ulayat sendiri, menyangkut dimensi hukum perdata dan
hukum publik. Dimensi hukum perdata dapat ditemukan dalam
hubungan bersama dengan anggota masyarakat hukum adatnya,
sedangkan dimensi hukum publik ditemukan dalam tugas kewenangan
mengelola, mengatur, dan memimpin peruntukan, penguasaan,
penggunaan, dan pemeliharaannya.
Isi dari Wewenang Hak Ulayat
• Mengatur dan menyelenggarakan penggunaan tanah (untuk
pemukiman, bercocok tanam dan lain-lain), persediaan
(pembuatan pemukiman/persawahan baru dan lain-lain), dan
pemeliharaan tanah;
• Mengatur dan menentukan hubungan hukum antara orang
dengan tanah (memberikan hak tertentu pada subyek
tertentu);
• Mengatur dan menetapkan hubungan hukum antara
orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang
berkenaan dengan tanah (jual-beli, warisan dan lain-lain).
*Sumber : Maria SW. Sumardjono: Kebijakan Pertanahan (Antara Regulasi dan Implementasi) Cetakan ke VII, Penerbit Buku
Kompas, 2007, hlm. 56.)
Kriteria Eksistensi Hak Ulayat
Ps 2 PMNA/ K BPN No. 5/1999
• Terdapat kelompok orang yang
masih merasa terikat oleh
tatanan hukum adatnya
sebagai warga bersama atau
persekutuan hukum tertentu;
• Terdapat tanah ulayat sebagai
tempat menggantungkan
hidup sehari-hari;
• Terdapat tatanan hukum.
Maria SW Sumardjono
• Adanya masyarakat hukum adat
yang memenuhi ciri-ciri tertentu
sebagai subyek hak ulayat;
• Adanya tanah/wilayah dengan
batas-batas tertentu sebagai
sumber penghidupan dan
lingkungan hidup (lebensraum)
yang merupakan obyek hak
ulayat;
• Adanya kewenangan masyarakat
hukum adat untuk melakukan
tindakan–tindakan tertentu.
Hak Atas Tanah
• Tanah adalah permukaan bumi (the surface of
earth) ps.4 ayat (1) UUPA
• Jadi, Hak Atas Tanah (HAT) adalah hak atas
permukaan bumi.
• Selanjutnya, ps.4 ayat (2) menyatakan bahwa
hak-hak atas tanah tsb memberi wewenang
untuk mempergunakan tanah yang
bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air
serta ruang yang ada di atasnya yang diperlukan
untuk kepentingan yang langsung berhubungan
dengan penggunaan tanah dgn pembatasan oleh
UUPA dan per-UU lainnya.
Dari segi asal tanahnya, hak atas
tanah dibedakan menjadi 2
kelompok, yaitu :
• Hak atas tanah yang bersifat primer
1. Hak atas tanah yang bersifat sekunder
Hak atas tanah yang bersifat primer
• Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah
Negara. Macam-macam hak atas tanah ini
adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan atas tanah Negara, hak pakai atas
tanah Negara.
Hak atas tanah yang bersifat sekunder:
• Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah
pihak lain
• Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak
guna bangunan atas tanah hak milik, hak pakai
atas tanah hak pengelolaan, hak pakai atas tanah
hak milik, hak sewa untuk bangunan, hak gadai
(gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian
bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa
tanah pertanian.
A. Hak Milik (ps.20-27 UUPA)
• Subjek: Hanya WNI *1.Bank-bank yg didirikan oleh
yang dapat negara
mempunyai Hak Milik 2.Perkumpulan-perkumpulan
–hanya badan-badan organisasi pertanian
hukum tertentu.* 3.Badan-badan keagamaan yg
• Objek: tanah negara, ditunjuk BPN (gereja HKBP,
tanah ulayat ataupun Gereja Roma Katolik, Gereja
tanah yang berupa hak Pantekosta dan Perserikatan
milik adat. Muhammadiyah)
• Terjadinya: krn 4.Badan-badan sosial yg
hukum adat, ditunjuk BPN
penetapan pemerintah
dan karena UU (“PP No. 38/1963”)
 Hak Milik (lanjutan)
• Peralihan Hak: • Pembebanan hak lain:
oleh/dari WNA, boleh HGB, HP, HS, HT----
melalui HGU tidak boleh, karena
(1) perwarisan tanpa harus di atas tanah
wasiat dan negara
(2) percampuran harta • Hapusnya:
perkawinan dgn -musnah
syarat dalam 1 tahun -pencabutan hak
harus dialihkan, jika -penyerahan sukarela
tidak akan hapus karena -ditelantarkan
hukum
-melanggar prinsip
nasionalitas
Hak Guna Usaha (HGU)
• Pengaturan:
a. UUPA, pasal 28-34
b. PP No. 40 tahun 1996 pasal 2-18,
• Definisi Adalah hak untuk mengusahakan tanah
yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka
waktu tertentu guna perusahaan pertanian,
perikanan dan peternakan.
• Sifat: hak untuk mengusahakan tanah yg dikuasai
langsung oleh negara
a. Hanya di atas tanah negara
b. Digunakan untuk pertanian, perikanan dan
peternakan.
c. Jangka waktu tertentu
Subyek, Luas, dan Terjadinya HGU
Subyek :
• WNI
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Luas :
• Min 5 ha
• Mak : 25 ha (perorangan) dan badan hukum
ditetapkan kepala BPN
Terjadinya :
• Karena penetapan pemerintah
• Terjadi sejak didaftarkan pada kantor pertanahan
Jangka Waktu HGU
▫ UUPA: maks 25 th tapi utk persh tertentu
maks 35 th. Dapat diperpanjang maks 25 th
▫ PP No. 40 Th 1996: maks 35 th dan dpt
diperpanjang maks 25 th serta dpt
diperbaharui.
▫ Untuk kepentingan penanaman modal,
permintaan perpanjangan dan pembaharuan
HGU dapat dilakukan sekaligus dengan
membayar uang pemasukan pada saat
pertama kali mengajukan permohonan HGU
(Pasal 11 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996 )
Pembebanan dan Peralihan
Pembebanan :
• Dapat dibebani hak tanggungan. Hak tanggungan
hapus dengan hapusnya HGU

Terjadi dengan cara :

• Jual beli (akta PPAT)
• Tukar menukar (akta PPAT)
• Penyertaan dalam modal (akta PPAT)
• Hibah (akta PPAT)
• Pewarisan (surat wasiat/surak keterangan waris)

Peralihan HGU, harus didaftarkan pada kantah.

…..HGU
• Hapusnya:
-jangka waktu berakhir
-berhenti sebelum jangka waktu
-dilepaskan sebelum jangka waktu
-dicabut untuk kepentingan umum
-ditelantarkan
-tanahnya musnah
-subjeknya tidak lagi memenuhi syarat HGU
Hak Guna Bangunan (HGB)
Pengaturan :
• UUPA pasal 35-40
• PP No. 40 tahun 1996 pasal 19-38,
Definisi :
Adalah hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun.
 49

Subyek HGB
Subyek :
• WNI
• Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
Terjadinya HGB
• HGB (atas tanah negara dan atas tanah hak
pengelolaan) terjadi karena penetapan
pemerintah
Terjadinya sejak didaftar oleh kantor
pertanahan

• HGB (atas tanah HM) terjadi dengan akta

PPAT
HGB dan hak pakai ini mengikat pihak
ketiga sejak didaftarkan pada kantor
pertanahan.
Jangka Waktu HGB
▫ Maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimal
20 tahun serta dapat diperbaharui.
▫ HGB atas tanah negara dan HGB atas tanah
pengelolaan dapat diperpanjang dan diperbaharui.
▫ HGB atas Hak Milik tidak diperpanjang tapi dapat
diperbaharui sesuai kesepakatan kedua belah pihak.
▫ Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan
perpanjangan dan pembaharuan HGB dapat
dilakukan sekaligus dengan membayar uang
pemasukan pada saat pertama kali mengajukan
permohonan HGB
▫ (Pasal 28 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996
Peralihan HGB
Cara terjadinya: (1) penetapan pemerintah (2)
perjanjian otentik karena penetapan pemerintah
dan antara pemilik tanah dgn pihak yg akan
memperoleh HGB
Peralihannya: perbuatan hukum dan peristiwa
hukum
• Jual beli (akta PPAT)
• Tukar menukar (akta PPAT)
• Penyertaan dalam modal (akta PPAT)
• Hibah (akta PPAT)
• Pewarisan (surat wasiat/surat keterangan waris)
*Peralihan HGB, harus didaftarkan pada kantah.
* Atas tanah hak pengelolaan dan tanah HM, peralihan HGB
harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang HPL/HM
Hak Pakai (HP)
Pengaturan :
• UUPA pasal 41-43
• PP No. 40 th 1996 Ps 39-58, Ps 59

Definisi :
• Adalah hak untuk menggunakan atau
memungut hasil dari lahan yang dikuasai
langsung oleh negara atau tanah milik
orang lain yang bukan perjanjian sewa
menyewa atau pengolahan tanah
Subyek Hak Pakai
● WNI
1. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
3. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia.
4. Departemen, lembaga pemerintah non departemen dan
Pemda.
5. Badan-badan keagamaan dan sosial
6. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan
internasional
Terjadinya Hak Pakai
• Hak Pakai (atas tanah negara dan atas tanah
hak pengelolaan) terjadi karena penetapan
pemerintah
Terjadinya sejak didaftar oleh kantor
pertanahan

• Hak Pakai (atas tanah HM) terjadi dengan

akta PPAT
HGB dan hak pakai ini mengikat pihak
ketiga sejak didaftarkan pada kantor
pertanahan.
Jangka Waktu Hak Pakai
• Utk jangka waktu tertentu maks 25 tahun dan dapat
diperpanjang mak 20 tahun serta dpt diperbaharui
• Hak Pakai atas tanah negara dan Hak Pakai atas tanah
HPL dapat diperpanjang dan diperbaharui
• Hak Pakai atas HM tidak diperpanjang tapi dapat
diperbaharui sesuai kesepakatan kedua belah pihak
• Utk jangka wkt selama tanahnya dipergunakan
utk keperluan tertentu: departemen, lembaga non
departemen, Pemda, Perwakilan negara asing dan badan
internasional, badan keagamaan dan sosial
• Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan
perpanjangan dan pembaharuan Hak Pakai dapat
dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan
pada saat pertama kali mengajukan permohonan Hak
Pakai
Pembebanan Hak Pakai
• Hak pakai atas tanah negara dan hak
pengelolaan dapat dibebani hak tanggungan.
• Hak tanggungan hapus dengan hapusnya
hak pakai.
Peralihan Hak Pakai
• Peralihan hak pakai hrs didaftarkan pd
kantah.Terjadi dengan cara :Jual beli, Tukar
menukar,Penyertaan dalam modal, Hibah,
Pewarisan.
• peralihan hak pakai atas tanah negara harus
ijin dari pejabat yang berwenang
• atas tanah hak pengelolaan dan atas tanah
HM, pengalihan hak pakai harus dengan
persetujuan tertulis dari pemegang
HPL/HM.
 Sifat: pengertian HP, secara eksplisit tidak ada di UUPA tapi ada di
dalam penjelasan. Hak ini mengacu kpd hak menguasai negara
untuk memberikan hak penglolaan Ps.1 PP No.40 Tahun 1996
HP adalah ‘hak menguasai dari negara yg kewenangan dan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan pada pemegang haknya’.

Pengertian dan Isi kewenangan

(Pasal 3 PMDN No. 5/1974)
Hak Pengelolaan adalah hak atas tanah yang memberikan
wewenang kepada pemegangnya untuk :
1) Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanahnya;
2) Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri;
3) Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak ketiga menurut
persyaratan yang telah ditentukan bagi pemegang hak tersebut
yang meliputi segi peruntukkan, segi penggunaan, segi jangka
waktu dan segi keuangannya.
Peraturan (Dasar Hukumnya)
(1) Di dalam UUPA:
UUPA tidak secara tegas mengatur dan memuat definisi HPL,
tetapi hanya tersirat dalam Penjelasan Umum bagian A. II. (2).
(2) Di luar UUPA:
a. PP No. 8/1953 tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negara
b. PMA Nomor 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak
atas Tanah dan Ketentuan-ketentuan tentang
Kebijaksanaan selanjutnya
c. PMDN No. 5/1974 tentang Ketentuan-ketentuan mengenai
penyediaan dan pemberian tanah untuk keperluan
perusahaan
d. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
No. 9 Tahun 1999, tentang Tata cara Pemberian dan
Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan
menggantikan PMDN 1/1977
e. PMA No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak
Pengelolaan
f. PMDN No. 3/1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak
atas Tanah untuk keperluan Pembangunan Perumahan
Sifat dan Ciri-ciri HPL
• Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut
ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24/1997
tentang Pendaftaran Tanah
• Tidak dapat dipindahtangankan
• Tidak dapat dijadikan jaminan hutang
• Berisi kewenangan perdata dan kewenangan
publik
• Jangka waktu HPL adalah selama tanah tersebut
dipergunakan sesuai ketentuan dalam pemberian
HPL tsb.
Siapa saja yang dapat menjadi Subyek
HPL ???
• Badan Hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang
seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah
dan/atau Pemerintah Daerah yang bergerak dalam
kegiatan usaha sejenis dengan industri dan
pelabuhan (BUMN dan BUMD)
• Lembaga dan instansi pemerintah pusat dan
pemda
• Bagaimana Lahirnya HPL ???
Melalui Penetapan Pemerintah
(PEMBERIAN HAK) karenanya HPL dapat
digolongkan Jenis HAK ATAS TANAH
PRIMER/ORIGINER.
• Luas Tanah HPL: Tidak dibatasi tetapi
disesuaikan dengan kebutuhan peruntukan
dan penggunaan tanahnya
• Apa saja yang menjadi sebab
hapusnya HPL ???
(1) Dilepaskan oleh pemegang haknya
(Pelepasan Hak)
(2) Dicabut untuk kepentingan umum
(Pencabutan Hak)
(3) Ditelantarkan
(4) Tanahnya musnah
Hak Tanggungan
Dasar Hukum :
✔ UUPA : Ps 25, 33, 39 dan 51
✔ UU No. 4 tahun 1996 tentang HT
✔ PP No. 24 tahun 1997 ttg Pendaftaran Tanah
✔ PMNA/ K BPN No. 3 tahun 1997 ttg Peraruran
Pelaksana PP No. 24 tahun 1997
✔ PMNA/ K BPN No. 4 tahun 1996 tentang
Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat
Kuasa Membebankan HT untuk Menjamin
Pelunasan Kredit tertentu
Perlindungan Hukum Kreditur
Pemegang HT
• Droit De Prefence : Lebih didahulukan dalam
Pelunasan hutang, dari hasil eksekusi HT
• Droit De Suite : HT tetap membebani obyek HT di
tangan siapapun obyek HT tersebut berada;
• Obyek HT tidak dimasukkan ke dalam Boedel Pailit;
• Obyek HT meliputi seluruh bidang tanah sesuai
dengan yang dalam sertifikat
• Kemudahan dan kepastian dalam eksekusi;
• Kepastian tanggal kelahiran HT.
Perlindungan Hukum bagi Debitur,
Pemberi HT dan Pihak Ke-tiga
• Perlindungan yang seimbang, perlindungan hukum
diberikan pada debitur, pemberi HT, dan pihak ke-tiga;
• Pemberian HT dilakukan dengan akta PPAT, terdiri dari
SKMHT dan APHT;
• Syarat Spesialitas, dalam APHT/SKMHT selain disebutkan
identaitas, wajib pula disebutkan hak atas tanah yang mana
menjamin hutang yang mana;
• Syarat Publisitas, didaftarkan di kantor pertanahan;
• Janji yang dilarang, apabila kredit macet, penerima HT
tidak boleh menjadi pemilik obyek HT
Piutang yang dijamin
• Bersifat Accesoir
• Untuk Piutang yang sudah ada atau yang
diperjanjikan akan ada;
• Kepastian jumlah hutang (fix loan dan Non fix
loan);
• Kepastian Nilai tanggungan
Obyek HT
• Hak Milik (Ps. 25 UUPA);
• Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA);
• Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA);
• Hak Pakai di atas Tanah Negara;
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Dimungkinkan untuk bangunan, tanaman, dan hasil karya yang ada di atas
tanah tersebut, selama hal tersebut ditegaskan dalam Akta (ingat asas
pemisahan horizontal)
Sistem Peringkat dalam HT
• Satu obyek dapat dibebani lebih dari satu HT.
Tiap HT diberikan peringkat (peringkat
pertama, kedua, dst).
• Peringkat menentukan urutan pengambilan
pelunasan hutang setelah eksekusi HT
Prosedur HT
PENDAFTARAN TANAH
I. PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH
(KEGIATAN)
Meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta
dan daftar.

II. SISTIM PUBLIKASI DAN SISTIM

PENDAFTARAN TANAH
Menggunakan Sistim publikasi negatif tidak
murni dan Sistim pendaftarannya
Registration of Title (Pendaftaran Hak).
1. Negara tidak menjamin produk pendaftaran.
2.Tanda bukti hak yang diterbitkan mempunyai
kekuatan pembuktian yang kuat tetapi tidak
mutlak.
3. Dokumen pendaftaran berupa akta.
4. Menggunakan sistim buku tanah
5. Dapat mempercayai sertifikat sepanjang
datanya sesuai dengan daftar-daftar.
6. Tidak menciptakan hak.
7. Pendaftaran peralihan hak hanya berfungsi
memperkuat pembuktian.
Akta PPAT yang dapat dijadikan dasar
yang kuat untuk pendaftaran adalah
akta yang dapat sebagai bukti adanya
suatu perbuatan hukum atas tanah
yang sah sesuai kejadian dan
pembuatannya memenuhi syarat/
prosedur yang ditentukan dan
sedapat-dapat tidak memberi peluang
adanya gugatan atau tuntutan.
Akta PPAT yang kuat untuk pendaftaran :
1. Dibuat oleh/dihadapan PPAT yang berwenang.
2. Bukti adanya suatu perbuatan hukum yang
memenuhi syarat sahnya
3. Mengenai tanah hak tertentu .
4. Memenuhi syarat spesialitas (letak, luas dan batas)
dan penghadap disebut dengan identitas yang
lengkap. (Ps. Peraturan KBPN RI No. 1/2006 dan
Ps. 13 UU No. 4/1996).
5. Mendasarkan pada data/dokumen resmi.
6. Disaksikan oleh minimal 2 (dua) orang saksi yang
memenuhi syarat
7. Tidak sedang dalam keadaan sengketa
III. SYARAT SPESIALITAS DAN
PUBLISITAS
Syarat spesialitas mengenai letak, luas dan
batas.

Syarat Publisitas: pendaftaran tanah

dilakukan pada register pendaftaran
(daftar-daftar) yang terbuka untuk umum.

PPAT wajib menyampaikan akta dan

dokumen lain untuk pendaftaran dalam
jangka waktu 7 (tujuh) hari kerja
IV. PELAKSANAAN PENDAFTARAN
TANAH
Pendaftaran tanah dilaksanakan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kota/Kabupaten, Panitia Ajudikasi dan
PPAT
Meliputi kegiatan pendaftaran untuk pertama kali dan
pemeliharaan data pendaftaran tanah.

A. PPAT Sebagai Pelaksana Pendaftaran Tanah

PPAT diberi wewenang untuk membuat
Akta:
1. Pemindahan Hak (AJB, ATM, AHB, APHB dan
APDP)
2. Pembebanan Hak (APHT, APHGB/HP atas HM)
3. SKMHT
Untuk pendaftaran tanah perlu
diperhatikan hal-hal sebagai berikut:
1. Jika ada kesalahan atau kekeliruan terhadap akta PPAT,
perbaikan atau pembatalannya bagaimana?
2. PPAT yang tidak mempunyai kewenangan mengesahkan
fotocopy
3. APHW tidak ada lagi dan diganti dengan Akta Pembagian
Waris.
4. Penggabungan atau peleburan Perseroan atau koperasi yang
tidak didahului dengan likuidasi pendaftarannya cukup berda-
sarkan Akta Penggabungan atau Akta Peleburan
5. Pendaftaran karena tukar menukar atau pembagian hak ber-
sama mengenai beberapa tanah, berdasarkan lembar kedua
akta ybs yang dibuat sesuai jumlah bidang tanah.
B. Pendaftaran untuk Pertama Kali
Berasal dari tanah Negara atau berasal dari tanah bekas
hak milik adat
1. Alat Bukti Hak Baru
Surat Keputusan Pemberian Hak
2. Alat Bukti Hak Lama & Statusnya Sebagai Tanah Hak Milik
a. Tanah hak milik adat yang dimiliki oleh WNI karena hukum
dikonversi (diubah) menjadi hak milik. Jadi tanah tersebut
telah menjadi hak milik
b. Tidak disertai kewajiban untuk mendaftar
c. Dapat dialihkan atau dibebani hak tanggungan.
d. Perbuatan/peristiwa hukum yang terjadi sebelum tanggal
8 Oktober 1997
e. Pengalihan beruntun yang telah terjadi sebelumnya
setelah berlaku PP 24/1997 dimaafkan.
Contoh mengenai alat bukti hak lama

1. grosse akta hak eigendom yang telah dibubuhi

catatan konversinya;
2. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan sejak
berlakunya UUPA sampai pelaksanaan PP
10/1961;
3. surat keputusan pemberian hak milik
4. Akta pemindahan hak dibawah tangan yang disaksikan oleh
Kepala Desa sebelum 8 Oktober 1997;
5. Akta pemindahan hak yang dibuat PPAT;
6. Petuk pajak bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan
Verponding Indonesia sebelum berlakunya PP
10/1961
 Alat bukti lengkap
Terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada
waktu berlakunya UUPA dan apabila hak tersebut kemudian
beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan
pemegang hak terakhir.
Contoh alat bukti lengkap
I. Jika pemilik asal memiliki hingga kini:
1. girik petuk pajak bumi sebelum 24 September 1960, atau
2. Kohir Verponding Indonesia masa pajak tahun 1960-1964,
atau
3. Surat Jual Beli/Surat Hibah yang disaksikan Kepala Desa,
sebelum tanggal 24 September 1960.
II. terjadi 3 (tiga) kali peralihan, alat bukti haknya:
1. bukti kepemilikan tanggal 24 September 1960,: C-12 an A
2. lembar kedua Akta Jual Beli antara A dgn B tahun 63
3. lembar kedua Akta Jual Beli antara B dgn C tahun 96
Alat bukti hak untuk pendaftaran penegasan konversi.
1. alat bukti hak seperti contoh
2. Riwayat Tanah dari desa
3. fotocopy buku C yang diketahui lurah
4. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah
(Sporadik)
5. bukti pemenuhan kewajiban
Kepada Kantor Pertanahan disampaikan:
a. Surat Permohonan penegasan konversi (lampiran 13
PMNA/KBPN 3/1977);
b. Surat Kuasa Mengurus jika pengurusannya dilakukan oleh
orang lain selain pemilik;
c. Fotocopy KTP B dan C;
d. SPPT dan STTS TH. 2009;
e. Petuk Pajak Bumi C. No. 12 atas nama A;
f. Lembar kedua yang bermeterai AJB antara A dengan B; tahun
63
g. Lembar kedua yang bermeterai AJB antara B dengan C;
h. Fotocopy SSP an. B yang disahkan, jika terutang;
i. Fotocopy buku C. No. 12 yang dilegalisir Lurah;
j. Keterangan Riwayat Tanah dari Kelurahan atas tanah bekas
Hak Milik Adat C. No. 12;
k. Pernyataan Sporadik yang dibuat oleh C yang disaksikan
oleh orang yang dapat dipercaya yang menyatakan ybs
adalah pemiliknya dan diketahui Lurah.
Alat bukti sebagai dasar pembuatan akta
jual belinya :
a. NPWP dan Identitas Pemilik dan Calon Pembeli
b. SPPT dan STTS PBB 10 tahun terakhir;
c. Petuk Pajak Bumi C. No. 12 atas nama A;
d. Lembar kedua yang bermeterai AJB antara A dengan B;
e. Lembar kedua yang bermeterai AJB antara B dengan C;
f. Fotocopy SSP an. B yang disahkan, jika terutang;
g. Fotocopy buku C. No. 12 yang dilegalisir Lurah;
h. Keterangan Riwayat Tanah dari Kelurahan setempat atas
tanah bekas Hak Milik Adat C. No. 12;
i. Pernyataan Sporadik yang dibuat oleh C yang disaksikan
oleh orang yang dapat dipercaya yang menyatakan ybs
adalah pemiliknya dan diketahui Lurah.
Alat Bukti hak yang tidak lengkap dan pengakuan hak
● Alat bukti hak tidak ada atau ada tetapi tidak memenuhi
syarat
1. Perlu ditambah dengan Surat Pernyataan Penguasaan
Fisik Bidang Tanah (Sporadik).
2. Riwayat tanah dari Lurah dan
3. Fotocopy buku C yang disahkan oleh Lurah/Kepala Desa.

Pengalihan Hak tanah dengan Alat Bukti

Hak Lama
Alat bukti hak yang lengkap ditambah dengan Surat
Keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum bersertipikat. (Ps. 39 PP 24/1997).
Karena Kantor Pertanahan sulit menerbitkan keterangan
maka keterangan belum sertipikat (Surat Pernyataan pemilik
yang dikuatkan Kepala Desa/Lurah )
Alat bukti hak lama sekarang ini jarang yang lengkap
sepenuh-nya perlu ditambah dengan Pernyataan Penguasaan
Fisik Bidang Tanah (Sporadik) dan Riwayat Tanah dari
Kelurahan serta fotocopy buku C yang dilegalisir. Pernyataan
Sporadik yang diketahui Lurah tersebut juga berfungsi sebagai
pelengkap dari surat bukti hak
Pengalihan hak tanah bekas hak milik adat perlu ada alat
bukti mengenai statusnya sebagai Tanah bekas Hak Milik
Adat dan alat bukti kepemilikan sejak berlakunya UUPA
berturut-turut hingga pemilik terakhir.
Pemilik terakhir tersebut perlu membuktikan sebagai pemilik
yang sah yang telah memperoleh secara sah berturut-turut
dari pemilik
Tanahnya asal.wajib didaftar karena PP 24/1997 telah
belum
menegaskan bahwa perbuatan hukum atas tanah tersebut tidak
wajib daftar lagi.
Dapat terutang BPHTB. Dan karena penjual memperoleh
penghasil-an juga wajib membayar PPh jika pengalihannya terutang
PPh.
C. Pendaftaran Pemeliharaan Data P.T
● agar data pada kantor pertanahan sesuai dengan
keadaan lapangan dan mendapat kepastian mengenai
haknya serta haknya terlindungi
● Jenis-jenis kegiatan pendaftaran pemeliharaan data
pendaftaran tanah meliputi a.l :
1. Pendaftaran peralihan hak dan pembebanan hak serta pembagian
hak bersama
2. Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan
3. Pendaftaran peralihan hak karena lelang.
4. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau
koperasi
5. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
6. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan
7. Pendaftaran ganti nama berdasarkan bukti mengenai perubahan
nama
8. Pendaftaran peralihan hak atau perubahan data lainnya berdasarkan
salinan resmi Putusan Hakim yang mempunyai kekuatan hukum
tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan
Pemeliharaan data pendaftaran tanah berdasarkan
akta PPAT
● PPAT wajib menyampaikan akta dan dokumen lain dalam
jangka waktu 7 (tujuh) hari kerja
● PPAT telah masuk dalam bagian pelaksanaan
pendaftaran tanah
Yang dapat diperiksa dalam pendaftaran peralihan hak untuk
memeperkuat pembuktian:
1. Perbuatan hukum dalam akta apakah benar dilakukan
oleh segenap pemilik
Memerlukan keterangan dalam akta Misal:
 a. akta telah menyebut isteri satu-satunya.
penghadap adalah segenap pemilik dalam harta gono-gini
b. bahwa pemberi persetujuan adalah isterinya perlu disebut
c. belum menikah dan melakukan perbuatan hukum atas
harta pribadi
d. telah tercukupi usia dewasa dan dengan diterimanya
seseorang sebagai penghadap maka ia memiliki
kecakapan bertindak.,
e. penerima hak telah diterima sebagai subjek penerima hak
yang memenuhi syarat
2. Akta memenuhi syarat spesialitas
3. Mendasarkan pada data/dokumen resmi
4. Terdapat kepastian mengenai objek dalam akta, sertipikat
atau alat bukti lain sesuai ketentuan
5. Transaksi sesuai dengan kejadian yang sebenarnya
V. DATA PENDAFTARAN TANAH
Dengan mencermati data pendaftaran tanah, kita
akan mampu melihat karakter dan kecenderungan
Arti dan kandungan dalam Buku Tanah
PPAT perlu memahami data yang tersurat dan yang
tersirat, data yang harus secara cepat diketahui dan
wajib dibaca, ada yang perlu ditelusuri serta dicari
arti, maksud dan kandungan serta pesan pada data
tersebut
Data Fisik dan data yuridis dalam Sertipikat Hak atas
Tanah Halaman 1(satu) buku tanah
Jenis hak dan nomor haknya berikut letak administratif
tanah nomor urut dalam daftar isian 208 (daftar
penye-lesaian pekerjaan pendaftaran tanah) dan 307
(daftar penghasilan Negara)
Halaman 2 (dua) Buku Tanah
Pendaftaran yang terbagi dalam ruang a) sampai dengan
ruang i).
Jenis hak, Nomor Hak dan Tanggal berakhirnya hak (Ruang a).
1. Desa atau kelurahan sebagai satuan wilayah tata usaha
pendaftaran tanah.
Pada Kelurahan/Desa Pemekaran, Nomor hak tidak serta merta
berganti berbarengan dengan bergantinya nama atau
terbentuknya desa/kelurahan baru.
Dalam hal nomor hak belum disesuaikan dengan kelurahan baru,
maka penulisan nomor hak tetap diikuti oleh kelurahan lama
Dalam hal tanah tersebut telah dipisah sebagian maka
dibelakang nomor hak ditambahkan kata “sisa”.
Tanah pada kelurahan pemekaran yang dibebani HT atau telah
dibuat SKMHT atau terikat PPJB seyogyanya haknya tidak
diubah
Pembuatan PPJB, APHT dan SKMHT di kelurahan pemekaran.
Setelah ada perubahan hak.
Berakhirnya hak
1. Tanah Hak yang jangka waktunya habis tanahnya
kembali menjadi Tanah Negara atau Hak
Pengelolaan/hak Milik.
Tidak dapat dialihkan dengan akta PPAT
Dapat dilihat apakah tanah ini sudah pernah
diperpanjang jangka waktu haknya.
Tanah berdiri diatas tanah Hak Pengelolaan atau
tanah Hak Milik. maka dengan berakhirnya hak
tersebut status tanah kembali pada status tanah yang
dibawahnya.
Tanah berdiri diatas Hak Milik, jangka waktunya
terbatas dan untuk pemberian Hak Guna Bangunan
yang kedua kali hanya dapat dilakukan oleh
pemiliknya
NIB dan Letak Tanah (ruang b).
NIB dapat berubah mengikuti perubahan Kab/Kota, Kecamatan
dan Desa/Kelurahan. NIB terdiri dari 13 digit nomor lain terdiri 14
digit. Dalam akta hanya ditulis NIB yang terbaru.
Letak Tanah
letak dari tanah sesuai keterangan dalam ruang b)
Jika terjadi perubahan letak tanah, maka dalam akta ditulis alamat
yang baru dan yang lama (RT …… RW …… dahulu RT. … RW.… )
(dicek dalam SPPT PBB) dan Pemilik membuat pernyataan (dalam
pernyataan bersama).
Asal Hak (ruang c) dan Dasar Pendaftaran (ruang d)..
Konversi dan Pengakuan Hak:

1. Berisi antara lain konversi tanah bekas hak Eigendom atau

penegasan konversi tanah bekas hak milik adat
Pada pendaftaran konversi tanah bekas hak milik adat, tanah
asal seutuhnya dapat di tegaskan konversinya.
• Penurunan hak perlu hati-hati, jika transaksi batal,
pemberian-nya kembali menjadi hak milik belum tentu
sesuai dengan luas tanah sebelumnya
4. Hak milik asal konversi tanah hak milik adat, prosesnya
berdasarkan pada alat bukti lengkap
5. Dasar dilaksanakannya pendaftaran tanah bekas hak milik
adat adalah Berita Acara pengesahan Data Fisik dan Data
Yuridis (d.i. 202) dan Surat Keputusan Kepala Kantor
Pertanahan atau Ketua Ajudikasi sesuai d.i. 301.
6. BPN meniadakan penulisan nomor girik pada sertipikat hak tanah
yang merupakan ciri tanah bekas hak adat
7. Penegasan konversi berbeda dengan pengakuan hak. Pada
penegasan konversi alat bukti hak yang disampaikan lengkap
dan Keputusan Kepala Kantor Pertanahan menegaskan
konversinya menjadi hak milik, sedang pada pengakuan hak
alat bukti haknya tidak lengkap dan Keputusan Kepala Kantor
Pertanahan menegaskan tanah yangbersangkutan sebagai hak
milik.
Pemberian hak
1. Pemberian hak atas tanah yang dikuasai oleh Negara atau
atas tanah Negara yang berasal dari pelepasan hak atau
pembebasan hak milik atau tanah bekas hak milik adat.
Batas ditetapkan oleh Pemerintah.

Pemecahan/Pemisahan/Penggabungan bidang.
1. Berdasarkan permohonan pemilik dan tidak ada pengalihan hak.
Jika tercatat adanya hak tanggungan, maka sertipikat asal juga
dibebani hak tanggungan.
Surat Ukur (ruang e)
1. Dalam hal data Surat Ukur yang ada pada ruang e) ini berbeda
dengan data pada Surat Ukur lampiran sertipikat, maka data
yang valid adalah data pada Surat Ukur lampiran sertipikat.
Jika tanah tersebut dipisah, maka luasnya berkurang, hal itu
dapat dilihat pada luas sisanya.
Data Nama Pemegang Hak (ruang f).
• Pemilik yang terdaftar pada sertipikat tidak selalu
sebagai pemilik yang sebenarnya.
• Pemegang hak yang terdaftar tidak selalu membuktikan
sebagai pemilik sebenarnya.
• Pemilik sebenarnya perlu dilihat dari perkawinannya.
• Seorang pemilik dapat ditulis pada buku tanah sebagai
pemilik untuk beberapa kali perolehan.
• Dalam hal nama pemilik terdaftar tidak sama dengan
nama dalam KTP, perlu ada pernyataan dan ditegaskan
bahwa orangnya adalah satu.
• Pemilik terdaftar yang kawin campur (dengan WNA)
perlu dilihat status harta dalam perkawinannya dan
sanksinya pasal 21 (3) atau pasal 26 (2) UUPA.
Pembukuan (ruang g).
• Tidak membuktikan saat diperolehnya tanah tersebut.
Penerbitan Sertipikat (ruang h)
● Kerap terjadi permasalahan terhadap sertipikat kedua
sebagai pengganti yang hilang ternyata sertipikat tidak
hilang.
Penunjuk (ruang i).
1. Jika ditulis;
Peralihannya harus mendapatkan ijin, maka ijin
harus ada sebelum membeli.
Tanah Hak Pengelolaan (HPL), maka perlu dilihat
perjanjian penggunaannya (Perumnas, Pemda).
HGB berdiri diatas HM, maka kelangsungan
kepemilikan/ pemegang hak HGB tergantung dari
pemegang hak milik.
Tanggal perolehan tanah, maka data itu dapat
dipakai sebagai dasar penentuan perolehan tanah.
RUMAH SUSUN

Dr. Winahyu Erwiningsih S.H.,

H.Hum
PENGERTIAN UMUM
✔ Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat
yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional, baik dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang
masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk tempat hunian yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama,
dan tanah bersama
✔ Satuan Rumah Susun adalah bagian-bagian yang dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah
✔ Hak Milik atas Satuan Rumah Susun adalah Hak
kepemilikan atas satuan rumah susun yang bersifat
perorangan dan terpisah
URGENSI RUMAH SUSUN
Rumah merupakan kebutuhan pokok manusia, di samping sandang dan
pangan,(Abraham Maslow dan Roscue Pound) Secara normatif, kepemilikan hak
atas perumahan adalah Hak Asasi Manusia (Pasal 28 H UUD NRI 1945, Pasal 40
UU No. 39 tahun 1999 tentang HAM, dan Pasal 11 ayat (1) Undang Nomor 11 Tahun
2005 tentang Pengesahan International Convention on Economic , Social, and
Cultural Rights), sedangkan ketersediaan tanah semakin sedikit,
khususnya di kota besar.
Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun :
kesejahteraan
keadilan dan pemerataan;
kenasionalan;
keterjangkauan dan kemudahan;
keefisienan dan kemanfaatan
kemandirian dan kebersamaan;
kemitraan;
keserasian dan keseimbangan;
keterpaduan;
kesehatan;
kelestarian dan berkelanjutan;
keselamatan,
kenyamanan, dan kemudahan;
Keamanan, ketertiban, dan keteraturan.
Tujuan Pembangunan Rumah Susun
menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni
dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman,
harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan
permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan
ekonomi, sosial, dan budaya;
meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan
ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau
di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan
permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang
dengan memperhatikan prinsip pembangunan
berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan
dan permukiman kumuh;
Lanjutan...
mengarahkan pengembangan kawasan
perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan
produktif;
memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang
menunjang kehidupan penghuni dan
masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan
pemenuhan kebutuhan perumahan dan
permukiman yang layak, terutama bagi MBR
(Masyarakat Berpenghasilan Rendah);
memberdayakan para pemangku kepentingan di
bidang pembangunan rumah susun
Lanjutan...
• menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah
susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi
MBR dalam lingkungan yang sehat, aman,
harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem
tata kelola perumahan dan permukiman yang
terpadu;
• memberikan kepastian hukum dalam
penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan
kepemilikan rumah susun.
Macam-macam bentuk rumah susun di
indosnesia
• Rumah susun sederhana;
• Rumah susun menengah;
• Rumah susun mewah.
Jenis-jenis rumah susun
• Rumah susun umum
• Rumah susun khusus
• Rumah susun negara
• Rumah susun komersial
Aspek-aspek hukum
pembangunan rumah susun
Jenis-jenis hak dalam kaitannya
dengan rumah susun
• Hak Milik Satuan Rumah Susun
• Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan
rumah susun
• Hak bersama atas benda-benda
• Hak bersama atas tanah yang semuanya
merupakan satu kesatuan hak yang secara
fungsional tak terpisahkan
Hubungan HMSRS dan Hak Atas Tanah
Pasal 5 UUPA “sumber hukum dari UUPA
adalah hukum adat”, berdasarkan hukum adat, di
samping adanya asas pemisahan horizontal,
diatur pula bahwa apabila anggota Masyarakat Hukum
Adat mendirikan rumah di atas tanah ulayat (tanah
bersama), maka dengan sendirinya tanah tersebut
menjadi hak orang yang mendirikan bangunan. Boedi
Harsono menyebutkan bahwa, hal ini merupakan
penerapan asas hukum adat pada fenomena
modern (Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia,
Hlm. 349)
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
Syarat subyektif, dilakukan oleh pemerintah
dan orang dan/atau badan hukum yang bergerak
di bidang perumahan
Syarat obyektif : dilakukan di atas tanah
1. Hak Milik
2. HGB atau Hak Pakai di atas Tanah Negara
3. HGB atau HP di atas HPL, (dalam hal ini
pelaku wajib menyelesaikan status hak atas
tanah sebelum menjual satuan Rusun).
 Rumah Susun Umum dan Rumah Susun
Khusus dapat dibangun dengan :

A. Pemanfaatan barang milik negara/daerah

berupa :
✔ tanah yang dilakukan dengan sewa-menyewa
atau kerjasama pemanfaatan, dilakukan melalui
Perjanjian tertulis dihadapan pejabat yang
berwenang;
✔ sertifikat hak atas tanah telah diterbitkan;
B. Pendayagunaan Tanah Wakaf
Penyediaan Tanah Untuk pembangunan
rumah susun (Ps. 22 UU No. 11/2011)
• Pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang
langsung dikuasai oleh negara;
• Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah;
• Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh
pemegang hak atas tanah;
• Pemanfaatan barang milik negara atau barang
milik daeraj
• Pendayagunaan Tanah Wakaf
• Pendayagunaan Tanah terlantar
• Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi
kepentingan umum.
Aspek perizinan
• Izin yang berkaitan dengan hak atas tanah, yakni
Izin Pemanfaatan Tanah yang diajukan
kepada Pemerintah Daerah, dengan
melampirkan
• Izin Mendirikan Bangunan
Mekanisme pengajuan izin
Setelah IMB
dikantongi,
dilakukan
pembangunan,
penjualan
dapat
dilakukan
setelah 40%
bangunan telah
selesai
PENGADAAN TANAH UNTUK
KEPENTINGAN UMUM
PENGADAAN TANAH
1. Pencabutan hak atas tanah
2. Pembabasan hak atas Tanah
3. Pelepasan hak atas tanah
Pendahuluan...
Kebutuhan atas tanah untuk
pembangunan semakin
meningkat, sedangkan keberadaan
tanah hampir tidak tersedia lagi,
karena telah dilekati hak atas
tanah oleh subyek hukum,
maupun kenyataan masih
eksisnya Hak Ulayat MHA.
Sehingga berdasarkan hal
tersebut, dibuatlah lembaga
hukum, berkaitan dengan
pengadaan tanah, yakni
Pembebasan/pelepasan hak
dan Pencabutan Hak Atas
Tanah
Dasar Hukum...
PENCABUTAN HAK ATAS TANAH
PENGERTIAN UMUM...
• Adalah pengambilan tanah kepunyaan sesuatu pihak.
oleh negara secara paksa, yang mengakibatkan hak atas
tanah itu menjadi hapus, tanpa yang bersangkutan
melakukan sesuatu pelanggaran atau lalai dalam
memenuhi suatu kewajiban hukum. Pencabutan HAT
merupakan cara terakhir untuk melakukan pengadaan
tanah.
• Pencabutan HAT hanya dapat dilakukan untuk
“kepentingan umum” dengan “ganti rugi yang layak”
(Pasal 18 UUPA )
Prosedur Pencabutan HAT
Keberatan dalam Pencabutan HAT
• Subyek hukum yang berkeberatan mengajukan
banding pada Pengadilan Tinggi.
• Pengadilan Tinggi memutus untuk pertama dan
terakhir;
• Adanya sengketa tidak menunda eksekusi lahan;
• Jika dalam penyelesaian sengketa dicapai
persetujuan jual-beli atau tukar-menukar, maka
jalan itulah yang ditempuh, meskipun sudah
terdapat SK Pencabutan HAT;
• Jika pemanfaatan tanah tidak sesuai dengan
rencana, maka, maka subyek hukum yang semula
pemegang HAT diberikan perioritas pertama untuk
mendapatkan kembali bidang tanah tersebut;
PELEPASAN HAK ATAS TANAH
Perpres No. 36 Tahun 2005 jo
Perpres No. 65 Tahun 2006
PENGERTIAN UMUM
• Adalah melepaskan hubungan hukum semula
yang terdapat diantara pemegang hak atas tanah
dengan cara pemberian ganti rugi atas dasar
musyawarah dengan pihak yang bersangkutan.
• Pelepasan HAT dilakukan sebagai bentuk
pengadaan tanah untuk pembangunan bagi
kepentingan umum.
 ALASAN PENGGUNAAN PROSEDUR
PELEPASAN HAK
1. Adanya kebutuhan Tanah di pihak yang akan
menggunakan Tanah
2. Pemilik Tanah bersedia melepaskan haknya
3. Karena upaya perolehan tanah melalui upaya
pemindahan hak secara langsung tidak dapat
dilakukan mengingat status hukum (personal status)
pihak yang akan menguasai tanah tidak memenuhi
Syarat sebagai pemegang hak vide UUPA Pasal
26 ayat(2), 30 ayat(2), 36 ayat(2)
Kepentingan Umum
Kepentingan sebagian besar masyarakat lapisan
masyarakat;

Batasan Kriteria :
Nihil (tidak ada), bandingkan dengan Keppres No.
55 tahun 1993 dan Pepres No. 65 tahun 2006;

Pelaksanaan :
Dilaksanakan sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Kepanitiaan
• Panitian Pengadaan Tanah (P2T) Kab/Kota;
Provinsi, Nasional;
• P2T Kab. Kota diketuai oleh Sekda dengan 8
Anggota;
• P2T Provinsi diketuai Sekda Provinsi;
• P2T Nasional oleh Sekjen Kemendagri
Penetapan Ganti Rugi
• Lembaga/Tim Penilai melakukan penilaian
besarnya ganti rugi, dengan dasar berupa NJOP,
bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang
berkaitan dengan tanah;
• P2T menerbitkan putusan tentang bentuk
besarnya ganti kerugian
Keberatan Penetapan Ganti Rugi
• Dilakukan musyawarah ulang, apabila tetap
ditolak ganti kerugian dititipkan ke PN;
• Jika putusan P2T tetap ditolak :
a. Keberatan diajukan kepada Bupati/ Walikota
atau Gubernur;
b. Apabila tetap ditolak Gub/Bupati/Walikota atau
Menteri Dalam Negeri mengajukan Pencabutan
Hak atas Tanah.
Kapan Dimulainya Pembangunan ?
• Setelah pelepasan/penyerahan obyek atau telah
dititipkan ganti kerugian di PN;
• Bupati/Walikota mengeluarkan SK untuk
pelaksanan pemabangunan fisik
 PELEPASAN HAK
Adalah perbuatan hukum
melepaskan hubungan hukum
Antara Subyek hak atas Tanah
Dengan

Tanah yang di-haki (dimilikinya)

 PROSEDUR FORMAL
PELEPASAN

Melalui :
• MUSYAWARAH SECARA FAIR
• KESEPAKATAN DIANTARA PARA PIHAK
• UNTUK MELAKUKAN PERBUATAN HUKUM
MELEPASKAN HAK (PELEPASAN HAK ATAS
TANAH)
 PROSEDUR SUBSTANSIAL
PELEPASAN HAK
1. ADA PEMBAYARAN GANTI KERUGIAN
(KOMPENSASI)
2. ADA PERBUATAN HUKUM
PELEPASAN HAK
3. DILAKUKAN BERSAMAAN
(SERENTAK-BERSAMAAN)
4. DIBUKTIKAN DENGAN PERJANJIAN
PELEPASAN HAK
SKEMA PELEPASAN
HAK
MUSYAWARAH

SEPAKAT

BAYAR
KOMPENSASI

PELEPASAN
HAK
Hal-Hal yang Kontroversial
• Pengadaan Tanah dapat dilakukan tanpa
perencanaan (bandingkan dengan UU No. 2
tahun 2012);
• Perpres No. 36/2005 tidak disebutkan batasan
kriteria kepentingan umum, sehingga
pengadaan tanah dapat dilakukan oleh swasta
dan dapat digunakan untuk mencari
keuntungan;
• Penerapan Pencabutan HAT oleh Presiden
(faktor traumatic masyarakat zaman Orba);
• Struktur kepanitiaan
UU No. 2 Tahun 2014
Kepentingan Umum
• Adalah kepentingan umum adalah kepentingan
bangsa, negara, dan masyarakat yang harus
diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan
sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.
• Kriteria Kepentingan Umum :
1. Diselenggarakan oleh Pemerintah/Pemda dan
selanjutnya dimiliki oleh Pemerintah/Pemda;
2. Pemerintah dapat bekerjasama dengan
BUMN/Swasta
UU No. 2 tahun 2012, menyebutkan secara rigid
yang dimaksud dengan kepentingan umum :

Pertahanan dan keamanan nasional;

Jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur
kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas
operasi kereta api;
Waduk, bendungan, irigasi, saluran air
minum, saluran pembuangan air dan sanitasi,
dan bangunan pengairan lainnya;
Pelabuhan, bandar udara, dan terminal
Next..
Infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi
tenaga listrik;
Jaringan telekomunikasi dan informatika pemerintahan;
Tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
RS Pemerintah/Pemda;
Fasilitas keselamatan umum;
Tempat pemakaman umum
Fasilitas sosial, fasilitas umum, dan RTH;
Penataan pemukiman kumuh, konsolidasi tanah dan
pengadaan tanah bagi MBR;
Prasarana pendidikan Negeri;
Prasarana olahraga;
Pasar umum dan lapangan parkir umum.
Prinsip2 Pengadaan Tanah
• kemanusiaan;
• keadilan;
• kemanfaatan;
• kepastian;
• keterbukaan;
• kesepakatan;
• keikutsertaan;
• kesejahteraan;
• keberlanjutan; dan
• keselarasan
Tahapan Pengadaan Tanah
• perencanaan;
• persiapan;
• pelaksanaan; dan
• penyerahan hasi

UU No. 02 tahun 2012 yis Perpres No. 71 Tahun

2012, Perpres No. 40 tahun 2013, Perpres No.
99 Tahun 2014, Perpres No. 30 tahun 2015 dan
Perkaban No. 5 tahun 2012
Kepanitiaan
• Lembaga Pertanahan yang melibatkan Pemprov
dan Pemda, yakni Kepala BPN yang
didelegaikan kepada Kakanwil;
• Keanggotaan Pelaksanaan pengadaan tanah
terdiri dari :
1. Pejabat Pengadaan Tanah di Kantor Pertanahan;
2. Pejabat Kantor Pertanahan setempat;
3. Pejabat provinsi yang membidangi urusan
pertanahan;
4. Camat;
5. Lurah
Perencanaan Memuat
• Maksud dan Tujuan;
• Kesesuaian dengan RTRW dan Perioritas
Pembangunan;
• Letak Tanah;
• Luas Tanah;
• Gambaran umum status tanah;
• Perkiraan waktu untuk pengadaan tanah;
• Perkiraan waktu untuk melakukan
pembangunan;
• Perkiraan nilai tanah;
• Rencana Penganggaran
Dokumen Perencanan Pengadaan Disusun
berdasarkan study kelayakan
• Survey sosial ekonomi;
• Kelayakan lokasi;
• Analisis Biaya dan Manfaat Bangunan;
• Perkiraan Nilai Tanah;
• Dampak Lingkungan dan Dampak Sosial
• Study lain yang diperlukan ;
*Jika Pengadaan tanah berdampak luas
harusnya disertai dengan KLHS (Ps. 15 UU. No.
32/2009 (UUPLH).
Persiapan
• Pembentukan Tim Persiapan;
• Pemberitahuan dan Pendataan Awal (berkaitan
dengan HAT);
• Konsultasi Publik
Pelaksanaan Pengadaan Tanah
• Penyiapan pelakasanaan; Instansi mengajukan
permohonan kepada Ketua Pelaksanan
• Pembentukan Satgas untuk melakukan
inventarisasi;
• Pengunguman hasi inventarisasi dan
identifikasi;
• Penilaian ganti kerugian (materill dan imateriil);
• Pelaksanaan musyawarah;
• Pembayaran ganti kerugian dan pelepasan hak
atas tanah
Penetapan Ganti Rugi
• Penilai melakukan penilaian besarnya ganti kerugian
berdasarkan, harga tanah, ruang atas dan bawah tanah,
bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan
tanah, kerugian lain yang dapat dinilai;
• Penilai terdiri dari 2 (dua) macam, yaitu :
1. Penilai pertanahan, peroangan secara independen dan
profesional telah mendapatkan lisensi dari BPN;
2. Penilai publik, yang mendapat izin dari Kementerian
Keuangan.

Bentuk Ganti Rugi : Uang, Tanah Pengganti,

Pemukiman Kembali, Kepemilikan Saham, atau bentuk
lain yang disetujui oleh Kedua belah pihak
Keberatan/Penolakan Ganti
Kerugian
1. Ke PN (diputuskan selama 30 hari);
2. Ke MA (diputuskan selama 30 hari)
Jika putusan tetap ditolak, ganti kerugian
dititipkan ke PN
Pelaksanaan Pembangunan
• Pembangunan fisik dilaksanakan setelah
diserahkannya hasil pengadaan tanah oleh ketua
pelaksanaan pengadaan tanah.
Kekurangan :
• Pasal 1 angka 10 UU No. 2 tahun 2012 “ganti
kerugian diberikan dengan layak dan adil”
(Bandingkan dengan UU No. 20 Tahun 1960;
• Perioitas Ganti kerugian berupa uang, perlu
diperhatikan “sumber penghidupan yang juga
hilang” (Pasal 75 Perpres No. 71 Tahun 2012);
• Kedudukan Hukum MHA (Pasal 22 ayat (2)
Perpres No. 71/2012;
• Bentuk ganti kerugian MHA berupa tanah
pengganti, pemukiman kembali, dan bentuk
lain, bagiamana dengan nilai budaya yg melekat
di atasnya ? (Pasal 40 UU No. 2/2012)
PENGADAAN TANAH ULAYAT
UNTUK PEMBANGUNAN
PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Keputusan
Musyawa
Kepala
rah Adat
Adat

Keputusan
Adat

Pemberian
Penguasaan/Pemanfaatan
Tanah (Hak Pakai/Hak
Milik)
3. Pengadaan Tanah di atas Hak Ulayat untuk
Kegiatan di Luar Kepentingan Umum