Implementasi PP 18 TH 2021, PM Atr BPN 18 TH 2021 & PM Atr BPN 16 TH 2021

Dr. KRT.
MJ Widijatmoko, SH, SpN
“IMPLEMENTASI PENERAPAN
PP 18 TAHUN 2021 & PERMEN ATR/KBPN 18 TAHUN 2021
DALAM MEKANISME PENDAFTARAN TANAH
SERTA PELAKSANAAN HUKUM WARIS DI INDONESIA”
Webinar Pengurus Daerah Kota Denpasar Ikatan Notaris Indonesia - 14 Desember 2021
DAFTAR ISI
BAB I Hukum Agraria, Hukum Pertanahan & UU Cipta Kerja 3
BAB II Implementasi PP 18/2021, PM ATR/BPN 18/2021 & PM ATR/BPN 16/2021 Dalam Hukum Pertanahan, 25
Pendaftaran Tanah,hak Atas Tanah/Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Dan Hak Pengelolaan
Bagian 1 Hak Pengelolaan 32
Bagian 2 Hak Milik 71
Bagian 3 Hak Guna Usaha 99
Bagian 4 Hak Guna Bangunan 180
Bagian 5 Hak Pakai 222
Bagian 6 Hak Sewa Atas Bangunan 274
Bagian 7 Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun 277
Bagian 8 Tanah Musnah 340
Bagian 9 Tanah Reklamasi 354
Bagian 10 Pemberian Hak Untuk Pulau Kecil & Pulau Perairan 358
Bagian 11 Pemberian Rumah Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing 362
Bagian 12 Hak Atas Tanah Atau Hak Pengelolaan Pada Ruang Atas Tanah & Ruang Bawah Tanah 372
Bagian 13 Penanganan Dan Penyelesaian Kasus Pertanahan 381
Bagian 14 bank tanah 422
BAB III Perkembangan Hak Atas Tanah & Pendaftaran Tanah 452
BAB IV Peralihan Hak Atas Tanah/Hak Milik Satuan Rumah Susun 489
BAB V Modernisasi Pelayanan Pertanahan 501
BAB I
HUKUM AGRARIA,
HUKUM PERTANAHAN &
UU CIPTA KERJA
Pengakuan Hak Ulayat (ps 3 UUPA)
HUKUM AGRARIA INDONESIA Penetapan & Pemberian Hak Atas Tanah
(ps 4 ayat 1 UUPA)
Asas Nasionalitas
(ps 1 ayat 1 UUPA) Kewenangan Penggunaan Tanah, termasuk Tubuh
HK AGRARIA (UUPA) Bumi, Air & Ruang Angkasa (ps 4 ayat 1 UUPA)
Ps 33 UUD 1945 :
berdasarkan HK ADAT Asas Komunal-Religius Fungsi Sosial dlm Hak Atas Tanah (ps 6 UUPA)
bumi, air,
kekayaan alam yang
dan bersandar pada (ps 1 ayat 2 UUPA) Kepentingan Umum Lebih diutamakan
terkandung didalam- HK AGAMA (ps 7 & ps 8 UUPA)
nya dikuasai oleh
Negara dan (ps 5 UUPA) Asas Kebangsaan Pengambilan Kekayaan Alam diatur UU
dipergunakan untuk Hak Bangsa Pemilikan & Penguasaan Tanah Dibatasi
sebesar-besar (ps 1 ayat 3 UUPA)
kemakmuran rakyat. Persamaan Hak pada WNI (ps 9 - 14 UUPA)
Hak
Pasal 33 UU 5/1960 Asas Kekuasaan Negara Menguasai
- diwajibkan megerjakan atau pengusahakannya sendiri secara
aktif, dengan mencegah cara-cara pemerasan.
UUD 1945 (UUPA) (ps 2 ayat 1 UUPA) Negara - dicegah penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain
yang melampaui batas, dengan menjamin perlindungan
(ps 2 ayat 2 UUPA)
terhadap kepentingan nasional diperhatikan, dengan menjamin
Ps 1 ayat (2) UUPA : perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekonomis
Seluruh bumi, air dan lemah.
ruang angkasa, termasuk
Asas Kemanfaatan
HUKUM - Segala usaha bersama dalam lapangan agraria didasarkan atas
kekayaan alam yang (ps 2 ayat 3 UUPA) kepentingan bersama dalam rangka kepentingan nasional,
terkandung di dalamnya PERTANAHAN dalam bentuk koperasi atau bentuk-bentuk gotong royong
dalam wilayah Republik (RUU PERTANAHAN) lainnya, sehingga meninggikan produksi dan kemakmuran
Indonesia sebagai karunia Asas Desentralisasi & rakyat, mencegah monopoli (monopoli hanya boleh dg UU), &
Tuhan Yang Maha Esa memajukan kepastian dan jaminan sosial termasuk bidang
adalah bumi, air dan Asas Distribusi Kewenangan perburuhan, dalam usaha-usaha di lapangan agraria.
ruang angkasa bangsa (ps 2 ayat 4 UUPA) - membuat suatu rencana umum mengenai persediaan,
Indonesia dan merupakan HUKUM peruntukkan dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa serta
kekayaan nasional. kekayaan alam yang terkandung di dalamnya
PENDAFTARAN
PERTANAHAN Kewajiban Memelihara Tanah (ps 15 UUPA)
(RUU PERTANAHAN)
HAK BANGSA & HAK MENGUASAI NEGARA
UU 5/1960 (UUPA)
ps 1 ayat (2) & (3) + ps 2 ayat (2)
Hak Bangsa Hak Menguasai Negara
Ps 33 UUD 1945 :
bumi, air, dan kekayaan alam yang mengatur dan menentukan dan menentukan dan
terkandung didalam-nya dikuasai oleh menyelenggarakan : mengatur : mengatur :
Negara dan dipergunakan untuk a. peruntukan, hubungan- hubungan-hubungan
sebesar-besar kemakmuran rakyat. b. penggunaan, hukum antara orang-
c. persediaan dan
hubungan hukum orang dan perbuatan-
d. pemeliharaan antara orang-orang perbuatan hukum yang
Ps 1 Ayat (1) & ayat (2) UUPA : dengan bumi, air
Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan
bumi, air dan ruang mengenai bumi, air dan
tanah-air dari seluruh rakyat Indonesia, angkasa tersebut; dan ruang angkasa; ruang angkasa.
yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.
Seluruh bumi, air dan ruang angkasa,
termasuk kekayaan alam yang terkandung -Hukum Pertanahan -Pendaftaran Tanah Jual Beli; Tukar Menukar; Hibah;
di dalamnya dalam wilayah Republik -Hukum Perairan -Pemberian Hak Atas Tanah (HM Pembagian Hak Bersama; Pemasukan
Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha -Hukum Udara HGU HGB HP HPL dll) Ke Dalam Perusahaan; Pemberian
Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa -Hukum Kehutanan -Pemberian HMRS/HPRS HGB/HP diatas HM atau HPL;
bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan -Hukum Pertambangan -Pemberian Hak Tanggungan Pemberian Hak Tanggungan & SKMHT;
nasional. -dll -Pemberian Hak Lain (HT, Hak Sewa Menyewa; Pijam Pakai;
Sewa, Hak Pemakaian/Hak Pinjam Pelepasan Hak Atas Tanah; dll
Pakai), dll
Hk Agraria, Hukum Pertanahan & Pendaftaran Tanah
Hukum Agraria Hukum Pertanahan & Pendaftaran Tanah
Registration of Deeds
UUD 1945 Bumi Tanah Pendaftaran Tanah
Registration of Titles
Ps 33 ayat (3) Air
Pendaftaran Tanah Pertama Kali Perubahan Data Pertanahan
Ruang Angkasa
UU 5/1960
Sistematik Sporadik Peralihan Hak Pembebanan Hak dll
UUPA Kekayaan Alam
Pelekatan/Accessi
Hak Asas Hukum
Pemisahan Horizontal
Hak Bangsa Menguasai
Negara Pengakuan Hak Ulayat, Penetapan & Pemberian Hak Atas Tanah;
Kewenangan Penggunaan Tanah; termasuk Tubuh Bumi, Air & Ruang Angkasa;
Fungsi Sosial Hak Atas Tanah; Kepentingan Umum Lebih diutamakan;
Persamaan Hak pada WNI; & Kewajiban Memelihara Tanah.
1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, Tanah Negara & Hutan

Catatan : penggunaan, persediaan & pemeliharaan bumi,
Sertipikat hak Atas Tanah air dan ruang angkasa tersebut
Hak Ulayat
--> sbg alat bukti yang kuat 2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan
hukum antara orang-orang dengan bumi, air &
ruang angkasa. Hak Atas Tanah
3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan
hukum antara orang-orang dan perbuatan- Hak Guna Air
perbuatan hukum yang mengenai bumi, air &
ruang angkasa. Hak Ruang Angkasa
Asas Nasionalitas, Asas Komunal-Religius &
Asas Kebangsaan (Hak Bangsa) pada UUPA
Pasal 33 UUD 1945 :
(1) Perekonominan disusun sebagai usaha
bersama berdasarkan atas
Pasal 1 ayat (1), ayat (2) & ayat (3) UUPA
asas
kekeluargaan. (1) Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah-air dari seluruh rakyat Indonesia,
(2) Cabang-cabang produksi yang penting bagi yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.
negara dan yanf menguasai hajat hidup (2) Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di
orang banyak dikuasai oleh negara. dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa
adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan
(3) bumi, air, dan kekayaan alam yang nasional.
terkandung didalamnya dikuasai oleh (3) Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa termaksud
Negara dan dipergunakan untuk sebesar- dalam ayat 2 pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi.
besar kemakmuran rakyat.
(4) Perekonomian nasional diselenggarakan

berdasarkan atas demokrasi ekonomi
dengan prinsip kebersamaan, efisiensi Pasal 1 ayat (4), ayat (5), & ayat (6) UUPA :
berkeadilan, berkelanjutan, berwawasan (4) Dalam pengertian bumi, selain permukaan bumi, termasuk pula tubuh bumi
lingkungan, kemandirian, serta dengan di bawahnya serta yang berada di bawah air.
menjaga keseimbangan kemajuan dan (5) Dalam pengertian air termasuk baik perairan pedalaman maupun laut
kesatuan ekonoi nasional.
wilayah Indonesia.
(5) Keentuan lebih lanjut mengenai
(6) Yang dimaksud dengan ruang angkasa ialah ruang di atas bumi dan air
pelaksanaan pasalini diatur dalam undang-
undang. tersebut ayat 4 dan 5 pasal ini.
Asas Kekuasaan Negara pada UUPA
• Pasal 2 ayat 1 UUPA

Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-
Undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam
pasal 1, bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan
alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan
tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat.
HAK MENGUASAI NEGARA
Pasal 2 ayat 2 UUPA

Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat 1 pasal ini memberi
wewenang untuk :
a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,
persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa
tersebut;
b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara
orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara
orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi,
air dan ruang angkasa.
Asas Kemanfaatan dalam UUPA
• Pasal 2 ayat (3) UUPA

Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari Negara
tersebut pada ayat 2 pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-
besar kemakmuran rakyat dalam arti :
- kebangsaan,
- kesejahteraan dan
- kemerdekaan
dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka,
berdaulat, adil dan makmur.
Asas Desentralisasi & Asas Distribusi Kewenangan
dalam UUPA

Hak menguasai dari Negara tersebut di atas pelaksanaannya dapat
dikuasakan kepada daerah-daerah Swatantra dan masyarakat-
masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan
dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan
Peraturan Pemerintah.
PENGAKUAN HAK ULAYAT
• Pasal 3 UUPA
Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam pasal 1 dan 2
pelaksanaan hak-ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari
masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut
kenyataannya masih ada, harus sedemikian rupa sehingga sesuai
dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas
:
- persatuan bangsa serta
- tidak boleh bertentangan dengan undang-undang dan
peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.
PENETAPAN & PEMBERIAN HAK ATAS TANAH

Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam
pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan
bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan
dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama
dengan orang lain serta badan-badan hukum.
KEWENANGAN MEMPERGUNAKAN TANAH
TERMASUK TUBUH BUMI, AIR & RUANG ANGKASA

Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini memberi wewenang
untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi
dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan
yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas
menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih
tinggi.
HUKUM ADAT SEBAGAI DASAR UUPA/HUKUM AGRARIA
INDONESIA YANG BERSANDAR PADA HUKUM AGAMA
•Pasal 5 UUPA
Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum
adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara,
yang berdasarkan atas :
- persatuan bangsa,
- dengan sosialisme Indonesia serta
- dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam undang-undang ini
dan dengan peraturan perundang-undangan lainnya,
- segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada
hukum agama.
FUNGSI SOSIAL PADA HAK ATAS TANAH
• Pasal 6 UUPA
Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
“Fungsi Sosial”, berarti :

- mewajibkan pada yang mempunyai hak untuk mempergunakan tanah ybs sesuai
dengan keadaannya, artinya keadaaan tanah, sifat tanah dan tujuan pemberian
haknya.
- kepentingan umum/nasional lebih diutamakan daripada kepentingan
pribadi/ individu, dengan tetap memberi perlindungan hukum kepada hak
individu/pribadi.
KEPENTINGAN UMUM LEBIH DIUTAMAKAN &
PEMBATASAN PENGUASAAN/KEPEMILIKAN TANAH
• Pasal 7 & Pasal 8 UUPA

• Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan
tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.
• Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2
diatur pengambilan kekayaan alam yang terkandung dalam bumi, air dan ruang
angkasa.
PERSAMAAN HAK PADA WNI & LARANGAN MONOPOLI
• Pasal 9 UUPA
(1) Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan
pasal 1 dan 2.
(2) Tiap-tiap warganegara Indonesia, baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah
serta untuk mendapat manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri maupun keluarganya.
Pasal 10 UUPA Pasal 11 UUPA Pasal 12 UUPA Pasal 13 UUPA Pasal 14 UUPA
(1) Setiap orang dan (1) Hubungan hukum antara (1) Segala usaha (1) Pemerintah berusaha agar (1) Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam pasal 2 ayat 2
badan hukum yang orang, termasuk badan bersama dalam supaya usaha-usaha dalam dan 3, pasal 9 ayat 2 serta pasal 10 ayat 1 dan 2 Pemeritah
mempunyai sesuatu hukum, dengan bumi, air dan lapangan agraria lapangan agraria diatur dalam rangka sosialisme Indonesia, membuat suatu rencana
hak atas tanah ruang angkasa serta didasarkan atas sedemikian rupa, sehingga umum mengenai persediaan, peruntukkan dan penggunaan
pertanian pada wewenang-wewenang yang kepentingan meninggikan produksi dan bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang
azasnya diwajibkan bersumber pada hubungan bersama dalam kemakmuran rakyat sebagai terkandung di dalamnya :
megerjakan atau hukum itu akan diatur, agar rangka kepentingan yang dimaksud dalam pasal 2 a. untuk keperluan Negara;
mengusahakannya tercapai tujuan yang disebut nasional, dalam ayat 3 serta menjamin bagi setiap b. untuk keperluan peribadatan dan keperluan-keperluan
sendiri secara aktif, dalam pasal 2 ayat 3 dan bentuk koperasi atau warganegara Indonesia derajat suci lainnya, sesuai dengan dasar Ketuhanan Yang Maha
dengan mencegah dicegah penguasaan atas bentuk-bentuk hidup yang sesuai dengan Esa;
cara-cara pemerasan. kehidupan dan pekerjaan gotong royong martabat manusia, baik bagi diri c. untuk keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat,
(2) Pelaksanaan daripada orang lain yang melampaui lainnya. sendiri maupun keluarganya. sosial, kebudayaan dan lain-lain kesejahteraan;
ketentuan dalam ayat 1 batas. (2) Negara dapat (2) Pemerintah mencegah adanya d. untuk keperluan memperkembangkan produksi pertanian,
ini akan diatur lebih (2) Perbedaan dalam keadaan bersama-sama usaha-usaha dalam lapangan peternakan dan perikanan serta sejalan dengan itu;
lanjut dengan peraturan masyarakat dan keperluan dengan pihak lain agraria dari organisasi-organisasi e. untuk keperluan memperkembangkan industri,
perundangan. hukum golongan rakyat di menyelenggarakan dan perseorangan yang bersifat transmigrasi dan pertambangan.
(3) Pengecualian terhadap mana perlu dan tidak usaha-usaha dalam monopoli swasta. (2) Berdasarkan rencana umum tersebut pada ayat 1 ini dan
azas tersebut pada bertentangan dengan lapangan agraria. (3) Usaha-usaha Pemerintah dalam mengingat peraturan-peraturan yang bersangkutan, Pemerintah
ayat 1 pasal ini diatur kepentingan nasional lapangan agraria yang bersifat Daerah mengatur persediaan, peruntukkan dan penggunaan
dalam peraturan diperhatikan, dengan monopoli hanya dapat bumi, air serta ruang angkasa untuk daerahnya, sesuai
perundangan. menjamin perlindungan diselenggarakan dengan dengan keadaan daerah masing-masing.
terhadap kepentingan Undang-undang. (3) Peraturan Pemerintah Daerah yang dimaksud dalam ayat 2 pasal
nasional diperhatikan, (4) Pemerintah berusaha untuk ini berlaku setelah mendapat pengesahan, mengenai Daerah
dengan menjamin memajukan kepastian dan Tingkat I dari Presiden, Daerah Tingkat II dari Gubernur Kepala
perlindungan terhadap jaminan sosial termasuk Daerah yang bersangkutan dan Daerah Tingkat III dari
kepentingan golongan bidang perburuhan, dalam Bupati/Walikota/Kepala Daerah yang bersangkutan.
yang ekonomis lemah. usaha-usaha di lapangan
agraria.
KEWAJIBAN MEMELIHARA TANAH
• Pasal 15 UUPA
Memelihara tanah, termasuk menambah kesuburannya serta
mencegah kerusakannya adalah kewajiban tiap-tiap orang, badan
hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan
tanah itu, dengan memperhatikan pihak yang ekonomis lemah.
PENGATURAN PENDAFTARAN TANAH, HAK ATAS TANAH &
HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN DI INDONESIA
UU 4/1996
(UU Hak Tanggungan)
UU 20/2011 PERKABAN 8/2012

(UU Rumah Susun) UU
5/1960 PP 24/1997 PM ATR/BPN 7/2017
UU 39/2014 ( UUPA )
(UU Perkebunan)
PM ATR/BPN 16/2021
UU 28/2012
(UU Bangunan Gedung)
UU 41/1999
(UU Kehutanan) PP 16/2021 PM ATR/BPN 17/2021
UU
UU 36/2008 11/2021 PP 18/2021 PM ATR/BPN 18/2021
(UU PPh) ( UUCK )
PP 19/2021 PM ATR/BPN 19/2021
UU 28/2009
(UU Pajak Daerah & Retibusi)
UU lainnya
a
Sumber : Sosialisasi PP No. 18 Th 2021 Tentang Hak Pengeloaan, Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun & Pendaftaran Tanah, disampaikan oleh
Ir. Suyus Windayana, M.App.Sc., Direktur Jenderal Penetapan Hak & Pendaftaran Tanah Di Yogyakarta, tgl 11 November 2021
a
SEJARAH PENDAFTARAN TANAH, HAK ATAS TANAH, KONVERSI HAK ATAS TANAH, P P A T, &
PAJAK PENGHASILAN (PPh) & BEA PEROLEHAN (BPHTB) PERALIHAN ATAS TANAH & BANGUNAN
1. Gogolan
2. Pekulen 1. HAK ATAS TANAH : 2. Hak Guna Air
3. Sanggan a. Hak Milik 3. Hak Pemeliharaan & Penangkapan Ikan
4. Ganggam b. Hak Guna Usaha 4. Hak Guna Ruang Angkasa
5. bauntuik c. Hak Guna Bangunan 5. Hak Pengelolaan → Permen Agraria 9/1965, PP 40/1996,
6. Anggaduh d. Hak Pakai UU 21/1997, PMNA 9/1999, Perkaban 2/2013,
7. Bengkok e. Hak Sewa 6. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun → UU 16/1985 → UU 20/2011
8. Lungguh f. Hak Membuka Tanah
9. Pituas g. Hak-hak lain
10. dll UUCK : 2 Nov 2020
17 Agustus 24 September 24 September 6 Maret 8 Juli
PP 18/2021 : 2 Feb 2021
1945 1960 1980 1982 1997 5 Maret 1998 27 Juni 2016 PM ATR/BPN 18/2021 : 27 Okt 2021
HAK
HAK Adat Adat
?
HAK Barat HAK Keppres 32/1979 RUU
Barat Instruksi PP 24/1997
8 Agustus 1979 PERTANAHAN
Mendagri 8 Juli 1997
UU 5/1960 Batas Waktu 14/1982 Pendaftaran Tanah
1. Eigendom Konversi Hak PP 37/1998 PP 24/2016 UU 11/2021 (UUCK)
UUPA Larangan
2. Erfpacht Barat PMNA 3/1998 + 5 Maret 1998 27 Juni 2016 PP 18/2021
penggunaan
3. Opstal kuasa mutlak Perkaban 8/2012 Jabatan PPAT Perub PP 37/1998 PM ATR/BPN 18/2021
PP 10/1961
4. Concessie/Sewa PM ATR/BPN 7/2019 Jabatan PPAT
23 Maret 1961
5. Hypotheeyk PM ATR/BPN 16/2021
Pendaftaran Tanah PM ATR/BPN 16/2021
6. Creditverband Peraturan Pelaksana
Permen Agraria Ps. 76A : alat bukti tertulis
7. Vrochtgebrulk Pendaftaran Tanah tnh bekas milik adat milik
8. Gebruik 10/1961 – 7-9-61 PM ATR/BPN 14/2018 1. PPh Final : perseorangan (petuk pajak
9. Gren controleur PPAT diubah dg PP 48/ 1994 → PP 34/2016 bumi/Landrente, girik, pipil,
10. Bruikleen Permen Agraria PM ATR/BPN 17/2019 2. BPHTB : ketitir, Verponding Indonesia,
UU 20/2000 →UU 28/2009 dll dinyatakan tdk berlaku
11/1961 Izin Lokasi setelah 5 Thn PP 18/2021
Bentuk Akta PPAT Perkaban 8/2012
Akta PPAT
HAK - HAK DALAM HUKUM AGRARIA
Pasal 16 UUPA Hak-Hak Lainnya :
(1) Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4
ayat 1 ialah : 1. UU 4/1996 : Hak Tanggungan
a. hak milik, 2. UU 20/2011 :
b. hak guna usaha, PM ATR/BPN 18/2021 a. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
c. hak guna bangunan, ps. 52 - 188 b. Hak Kepemilikan Bangunan Gedung
d. hak pakai, c. PP 103/2015 jo PM ATR/BPN
e. hak sewa, 29/2016 : Hak Pakai Atas Satuan
f. hak membuka tanah, Rumah Susun → diubah dg
g. hak memungut hasil hutan, PM ATR BPN 18/2021
h. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak pasal 185 – ps 188
tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang- 3. -PP 8/1953 jo Permen Agraria 9/1965 jo
undang serta hak-hak yang sifatnya sementara Permendagri 4/1974 jo Permendagri
sebagai yang disebutkan dalam pasal 53. 1/1977 jo PP 112/2000 jo PMNA 4/1998
(2) Hak-hak atas air dan ruang angkasa sebagai yang dimaksud jo MNA 9/1999 jo PP 27/2014, &
dalam pasal 4 ayat 3 ialah : -PP 18/2021 Ps 4 – Ps 18 jo PM ATR/BPN
a. hak guna air, 18/2021 ps 3 - ps 50 & ps 189 – ps 205 :
b. hak pemeliharaan dan penangkapan ikan, Hak Pengelolaan
c. hak guna ruang angkasa.
BAB II
IMPLEMENTASI PP 18/2021, PM ATR/BPN 18/2021 &
PM ATR/BPN 16/2021 DALAM
HUKUM PERTANAHAN, PENDAFTARAN TANAH,
HAK ATAS TANAH/HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN, DAN HAK PENGELOLAAN
a
a
a
a
a
Hak Atas Tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun & Ruang Diatas/Dibawah Tanah
UUPA + PP 40/1996 + PP 24/1997 + PMNA 3/1997 + PM ATR/BPN 16/2021
UU 11/2020 (UUCK) + PP 18/2021 + PM ATR/BPN 18/2021
HMRS S
HMRS K
RUANG UDARA & RUANG ANGKASA
B
HMRS G
RUANG DI ATAS TANAH = HGB, HP
RUSUNAMI RUSUNAW
A
PP 18/2021 ps 74 ayat 1.a = sesuai koefisien dasar
bangunan/lantai bangunan yg diatur dlm renc tata ruang
PERMUKAAN BUMI → Hak atas Tanah = HM, HGU, HGB, HP, HPL
AIR = Sungai, Pantai, Laut & Perairan Pedalaman

PP 18/2021 ps 74 ayat 1.b = 30 meter,
dlm hal blm diatur dlm renc tata ruang
BENDA
PURBAKALA RUANG DI BAWAH TANAH = HGB, HP
KEKAYAAAN ALAM YANG

TERKANDUNG
DIDALAMNYA
Bagian 1
HAK PENGELOLAAN
SUBJEK HAK PENGELOLAAN
Hak Pengelolaan dapat berasal dari :
1 Tanah Negara
Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara diberikan kepada :
a. instansi Pemerintah Pusat;
Instansi Pemerintah Pusat yang tugas pokok dan fungsinya tidak langsung berhubungan dengan pengelolaan Tanah dapat diberikan
Hak Pengelolaan setelah mendapat persetujuan menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan.
b. Pemerintah Daerah;
c. badan usaha milik negara/badan usaha milik daerah;
d. Badan usaha milik negara/badan usaha milik daerah;
Badan usaha milik negara/badan usaha milik daerah meliputi :
1) anak perusahaan yang dimiliki oleh BUMN/BUMD berdasarkan penyertaan modal negara pada BUMN/BUMD lain.
2) Perusahaan patungan yang dibentuk oleh beberapa BUMN/BUMD, sepanjang diatur dalam Peraturan Presiden.
e. Badan Bank Tanah; atau
f. badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat.
Badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat merupakan badan hukum yang mendapat penugasan khusus yang ditetapkan
dengan Peraturan Presiden.
Hak Pengelolaan di atas Tanah Negara diberikan sepanjang tugas pokok dan fungsinya langsung berhubungan dengan pengelolaan
Tanah.
2. Tanah Ulayat.
Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Ulayat ditetapkan kepada masyarakat hukum adat.
UU 11/2020 Ps. 137 jo PP 18/2021 Ps. 4, 5, 6 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 29 s/d Ps. 34
➢ Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara diberikan kepada subjek Hak Pengelolaan sepanjang
tugas pokok dan fungsinya langsung berhubungan dengan pengelolaan tanah.
Dalam hal tugas pokok dan fungsinya tidak langsung berhubungan dengan pengelolaan tanah maka
untuk :
a. instansi Pemerintah Pusat, harus memperoleh persetujuan tertulis dari menteri yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan negara;
b. BUMN/BUMD, setelah menyesuaikan anggaran dasar dan rumah tangga; dan
c. badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah, harus memperoleh persetujuan tertulis
dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pendidikan tinggi atau
menteri yang sesuai dengan tugas pokok dan fungsi badan hukum milik negara dimaksud.
UU 11/2020 Ps. 137 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 31
➢ Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Ulayat diberikan kepada Masyarakat Hukum Adat yang telah
ditetapkan dan diakui keberadaannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 32
➢ Syarat permohonan Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara meliputi :
a. mengenai Pemohon :
1. identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
2. peraturan perundang-undangan mengenai pembentukan lembaga, dalam hal Pemohon merupakan instansi Pemerintah Pusat,
Pemerintah Daerah, Badan Bank Tanah atau badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat;
3. akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan dan
Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS)/Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon merupakan
BUMN/BUMD, badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah;
b. mengenai tanahnya :
1. dasar penguasaan atau alas haknya berupa :
a) sertipikat, akta pemindahan hak, akta/surat bukti pelepasan hak, surat penunjukan atau penyerahan dari pemerintah, risalah
lelang, putusan pengadilan atau surat bukti perolehan tanah lainnya;
b) dalam hal hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum maka bukti perolehan tanahnya berupa
berita acara penyerahan hasil pengadaan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
c) dalam hal bukti perolehan tanah tidak ada sama sekali maka :
1) penguasaan fisik atas tanah dimuat dalam surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah yang disaksikan paling sedikit 2
(dua) orang saksi dari lingkungan setempat yang mengetahui riwayat tanah dan tidak mempunyai hubungan keluarga serta
diketahui kepala desa/lurah setempat atau nama lain yang serupa dengan itu; dan/atau
2) dilengkapi dengan surat pernyataan penguasaan aset;
2. Peta Bidang Tanah;
c. dokumen perizinan berupa :
1. KKPR;
2. penetapan lokasi, dalam hal kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum;
3. surat keputusan pencadangan anah, dalam hal pengajuan Hak Pengelolaan transmigrasi; dan/atau
4. perizinan berusaha untuk pelaksanaan reklamasi, dalam hal tanah yang dimohon merupakan Tanah Reklamasi;
d. Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah; dan
e. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 33 ayat (1)
➢Permohonan Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Ulayat dilampiri dengan:
a. identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa
apabila dikuasakan;
b. Peraturan Daerah atau peraturan/keputusan gubernur, bupati/wali kota yang
menetapkan Masyarakat Hukum Adat;
c. Peta Bidang Tanah;
d. Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah;
dan
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 33 ayat (2)
➢ Permohonan Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara atau Tanah Ulayat dilengkapi dengan surat pernyataan
penguasaan fisik bidang tanah dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa :
a. tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang lain dan statusnya merupakan :
1) Tanah Negara, untuk permohonan Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara; atau
2) Tanah Ulayat, untuk permohonan Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Ulayat;
b. tanah tersebut telah dikuasai secara fisik;
c. penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas
tanah;
d. perolehan tanah dibuat sesuai data yang sebenarnya dan apabila ternyata di kemudian hari terjadi permasalahan menjadi
tanggung jawab sepenuhnya yang bersangkutan dan tidak akan melibatkan Kementerian;
e. tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki atau tidak dalam keadaan sengketa baik sengketa batas
ataupun sengketa penguasaan/ pemilikan;
f. tidak terdapat keberatan dari pihak Kreditur dalam hal tanah dijadikan/menjadi jaminan sesuatu utang;
g. tanah tersebut bukan aset Pemerintah Pusat/ Pemerintah Daerah atau aset BUMN/BUMD lain;
h. tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areal yang dihentikan perizinannya pada hutan alam
primer dan lahan gambut;
i. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik dan/atau
jalan air; dan
j. bersedia melepaskan tanah untuk kepentingan umum baik sebagian atau seluruhnya.
UU 11/2020 Ps. 137 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 33 ayat (3)
PEMANFAATAN TANAH HAK PENGELOLAAN
➢Pemegang Hak Pengeloaan diberikan kewenangan untuk :
a. menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan Tanah sesuai
dengan rencana tata ruang;
b. menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian Tanah Hak Pengelolaan
untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain; dan
c. menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan
perjanjian.
➢Rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan Tanah sesuai dengan rencana

tata ruang merupakan rencana induk yang disusun oleh pemegang Hak Pengelolaan.
(UU 11/2020 Ps. 137 jo PP 18/2021 Ps. 7)
➢ Hak Pengelolaan yang penggunaan dan pemanfaatan seluruh atau sebagian tanahnya untuk digunakan sendiri
atau dikerjasamakan dengan pihak lain dapat diberikan Hak Atas Tanah berupa hak guna usaha, hak guna
bangunan dan/atau hak pakai di atas Hak Pengelolaan sesuai dengan sifat dan fungsinya, kepada :
a. pemegang Hak Pengelolaan sepanjang diatur dalam Peraturan Pemerintah; atau
b. pihak lain, apabila Tanah Hak pengelolaan dikerjasamakan dengan perjanjian pemanfaatan Tanah.
UU 11/2020 Ps. 137 jo PP 18/2021 Ps. 8
➢ Hak Pengelolaan yang penggunaan dan pemanfaatan seluruh atau sebagian tanahnya untuk :
a. digunakan sendiri, atau
Pemberian Hak Atas Tanah kepada pemegang Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri dilakukan sepanjang diatur dalam
Peraturan Pemerintah.
b. dikerjasamakan dengan pihak lain dapat diberikan Hak Atas Tanah.
Pemberian Hak Atas Tanah kepada pihak lain sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan berdasarkan kerja sama
dengan perjanjian pemanfaatan tanah. Perjanjian pemanfaatan tanah merupakan kesepakatan para pihak yang tunduk
pada hukum perdata dan dibuat dihadapan pejabat umum.
➢ Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan tersebut berupa :
a. Hak Guna Usaha,
b. Hak Guna Bangunan atau
c. Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan diberikan sesuai dengan sifat dan fungsinya.
Dalam hal di atas Hak Pengelolaan diberikan Hak Milik maka Hak Pengelolaan dilepaskan oleh pemegang Hak Pengelolaan.
PERJANJIAN PEMANFAATAN TANAH
paling sedikit memuat (UU 11/2020 Ps. 137, 138 jo PP 18/2021 Ps. 8 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 44 & 45)
1. identitas para pihak; 7. Selain muatan hal tersebut di atas perjanjian pemanfaatan tanah juga memuat :
2. letak, batas, dan luas Tanah; a. jaminan pemegang Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan untuk
3. jenis penggunaan, pemanfaatan Tanah, dan/atau memperoleh Perpanjangan dan/atau Pembaruan dari pemegang Hak
bangunan yang akan didirikan; Pengelolaan;
Perpanjangan dan/atau Pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
4. ketentuan mengenai :
huruf a tidak diberikan dalam hal pemegang Hak Atas Tanah tidak
a. jenis hak, memenuhi kewajiban dalam perjanjian pemanfaatan tanah atau
b. jangka waktu, melakukan pelanggaran sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
c. perpanjangan, undangan.
d. pembaruan, b. hak, kewajiban dan larangan pemegang Hak Atas Tanah di atas Hak
e. peralihan, Pengelolaan.
f. pembebanan, Dalam hal Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan dialihkan kepada pihak lain
g. perubahan, dan/atau maka dibuat perjanjian pemanfaatan tanah baru dengan ketentuan jangka
h. hapus batalnya hak yang diberikan di atas Tanah hak waktu Hak Atas Tanah merupakan sisa jangka waktu Hak Atas Tanah yang telah
diberikan sesuai perjanjian pemanfaatan tanah sebelumnya dan tidak
Pengelolaan, dan ketentuan pemilikan Tanah dan
dikenakan tarif dan/atau uang wajib tahunan.
bangunan setelah berakhirnya Hak Atas Tanah; 8. -Pihak lain berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dapat mengajukan permohonan
5. besaran tarif dan/atau uang wajib tahunan dan tata Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas bagian tanah Hak
cara pembayarannya; dan Pengelolaan yang dikerjasamakan. Jangka waktu Hak Atas Tanah di atas Hak
6. persyaratan dan ketentuan yang mengikat para pihak, Pengelolaan diberikan tidak melebihi jangka waktu dalam perjanjian pemanfaatan
pelaksanaan pembangunan, denda atas wanprestasi tanah terhitung sejak tanggal perjanjian pemanfaatan tanah.
-Dalam hal diberikan Hak Milik maka pemegang Hak Pengelolaan melepaskan Hak
termasuk klausul sanksi, dan pembatalan/pemutusan Pengelolaannya dengan menerbitkan surat persetujuan pemberian Hak Milik atas
perjanjian. bagian tanah Hak Pengelolaan
HAK PENGELOLAAN UNTUK TANAH TRANSMIGRASI
➢ Dalam hal Hak Pengelolaan untuk tanah transmigrasi maka pemanfaatan tanahnya dilaksanakan dengan
ketentuan :
a. diberikan Hak Milik kepada penerima tanah transmigrasi berdasarkan keputusan yang diterbitkan oleh
instansi yang berwenang; atau
b. diberikan Hak Pakai kepada Pemerintah Daerah untuk sarana dan prasarana, fasilitas sosial dan fasilitas
umum berdasarkan berita acara serah terima sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
➢ Dalam hal Hak Pengelolaan untuk tanah transmigrasi tidak digunakan sesuai dengan maksud dan tujuan
pemberian haknya maka dapat dimohon oleh pihak lain setelah mendapat persetujuan dari menteri yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang transmigrasi.
➢ Dalam hal Hak Milik tidak digunakan sesuai dengan maksud dan tujuan pemberian haknya maka Hak Milik dapat
dibatalkan setelah memperoleh rekomendasi dari dinas yang membidangi urusan transmigrasi.
PEMBERIAN HAK MILIK & HAK PAKAI TANPA JANGKA WAKTU TERHADAP HAK
PENGELOLAAN
➢ Dalam hal di atas tanah Hak Pengelolaan diberikan Hak Milik atau Hak Pakai selama dipergunakan,
maka setelah diterbitkan keputusan pemberian haknya Kepala Kantor Pertanahan melakukan
pencatatan hapusnya Hak Pengelolaan.
➢ Dalam hal Hak Milik atau Hak Pakai selama dipergunakan diberikan atas sebagian tanah Hak
Pengelolaan, maka dilakukan pencatatan penyesuaian data luasan Hak Pengelolaan.
HGU, HGB, HP di atas HPL
(UU 11/2020 Ps. 138 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 48 & Ps. 49)
➢ Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan yang dikerjasamakan dengan pihak lain
dapat dibebani Hak Tanggungan, dialihkan atau dilepaskan. Dalam hal Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak
Pakai di atas Hak Pengelolaan akan dilepaskan maka pelepasan dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan dan dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri. Pejabat yang
berwenang meliputi :
a. Notaris,
b. Camat, atau
c. Kepala Kantor Pertanahan.
➢ Setiap perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk mengalihkan Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan termasuk
dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan dan perubahan menjadi Hak Milik atas tanah Hak Pengelolaan
memerlukan rekomendasi/ persetujuan pemegang Hak Pengelolaan kecuali peralihan hak karena lelang.
➢ Dalam rangka peralihan hak karena lelang, pelaksanaan lelang diberitahukan kepada pemegang Hak Pengelolaan.
➢ Rekomendasi/persetujuan atas setiap perbuatan hukum tidak dikenakan tarif dan/atau uang wajib tahunan serta biaya
lainnya.
➢ Dalam hal peralihan Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan karena pewarisan maka rekomendasi/ persetujuan pemegang
Hak Pengelolaan tidak diperlukan.
TARIF/UANG WAJIB TAHUNAN TERHADAP TANAH HPL
➢ Penentuan tarif dan/atau uang wajib tahunan disesuaikan dengan tujuan dari pemanfaatan, untuk :
a. kepentingan umum;
b. kepentingan sosial;
c. kepentingan pembangunan; dan/atau
d. kepentingan ekonomi.
➢ Penentuan tarif dan/atau uang wajib tahunan dituangkan dalam perjanjian pemanfaatan Tanah antara
pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak lain dan tidak boleh mengandung unsur-unsur yang rnerugikan
para pihak.
➢ Selain ketentuan penentuan tarif dan/atau uang wajib tahunan didasarkan pada karakteristik peruntukan
dan kemanfaatan tertentu secara wajar.
➢ Rumusan tarif dan/atau uang wajib tahunan yang dikenakan oleh pemegang Hak Pengelolaan ditetapkan
oleh Menteri.
(PP 18/2021 Ps. 9)
TATA CARA PENETAPAN HAK PENGELOLAAN
➢ Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah melakukan pembayaran biaya penerimaan negara bukan pajak, Panitia A
melakukan pemeriksaan tanah.. Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan tanah tersebut masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik dan Data
Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 35)
➢ Setelah dilakukan kegiatan pemeriksaan tanah oleh Panitia A, Kepala Kantor Pertanahan menyampaikan berkas permohonan Hak Pengelolaan
kepada Menteri dengan tembusan Kepala Kantor Wilayah. Penyampaian berkas permohonan tersebut dibuat dalam bentuk surat pengantar yang
memuat pendapat, pertimbangan dan usulan dapat atau tidaknya permohonan dikabulkan. Penyampaian berkas permohonan kepada Menteri
tersebut dapat dilakukan melalui sistem elektronik yang disediakan oleh Kementerian. Dalam hal penyampaian dilakukan melalui sistem
elektronik maka, berkas permohonan Hak Pengelolaan secara fisik tetap disimpan di Kantor Pertanahan. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 36)
➢ Setelah menerima berkas permohonan yang disertai pendapat dan pertimbangan maka, Direktur Jenderal memeriksa, meneliti dan mengkaji Data
Fisik dan Data Yuridis berkas permohonan. Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan, penelitian dan pengkajian tersebut masih terdapat
ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon melalui Kantor Pertanahan dan diinformasikan juga kepada
Kepala Kantor Wilayah. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 37)
➢ Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian Data Fisik dan Data Yuridis tersebut maka, Direktur Jenderal menyiapkan konsep :
a. keputusan pemberian Hak Pengelolaan atas Tanah Negara atau keputusan pengakuan Hak Pengelolaan atas Tanah Ulayat; atau
b. keputusan penolakan permohonan Hak Pengelolaan, yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak.
Selanjutnya Menteri menerbitkan keputusan pemberian Hak Pengelolaan atas Tanah Negara, keputusan pengakuan Hak Pengelolaan atas Tanah
Ulayat atau keputusan penolakan permohonan Hak Pengelolaan berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari
Panitia A, Kepala Kantor Pertanahan dan Direktur Jenderal. Pemberian/pengakuan Hak Pengelolaan mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh
Kantor Pertanahan. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 38)
KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PENGELOLAAN KEWAJIBAN PENERIMA HAK PENGELOLAAN & HAK ATAS
TANAH
a. melaksanakan pembangunan dan/atau mengusahakan
tanahnya sesuai dengan tujuan peruntukan dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan ➢ Setiap penerima Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah harus
pemberian haknya paling lama 2 (dua) tahun sejak hak memenuhi kewajiban sebagai berikut:
diberikan; a. mendaftarkan keputusan Penetapan Hak Pengelolaan
b. memelihara tanah, termasuk menambah kesuburannya dan dan/atau Hak Atas Tanah;
mencegah kerusakannya serta menjaga kelestarian b. membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
lingkungan hidup; (BPHTB) dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
c. menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi kepada Negara sesuai dengan ketentuan peraturan
konservasi lainnya; perundang-undangan;
d. membuat rencana pemanfaatan ruang yang sesuai dengan
c. memelihara tanda-tanda batas;
daya dukung tanah, kemampuan tanah, ekosistem dan
terintegrasi dengan RTR; d. menggunakan tanah secara optimal;
e. melepaskan Hak Pengelolaan baik sebagian atau e. mencegah kerusakan-kerusakan dan hilangnya kesuburan
keseluruhan dalam hal diberikan Hak Milik atau tanah;
dipergunakan bagi pembangunan untuk kepentingan f. menggunakan tanah sesuai kondisi lingkungan hidup;
umum; dan g. menyediakan sarana dan prasarana pengendalian
f. menyampaikan laporan setiap akhir tahun mengenai kebakaran lahan sesuai dengan ketentuan peraturan
penggunaan dan pemanfaatan tanah Hak Pengelolaan. perundang-undangan; dan/atau
h. kewajiban lainnya yang tercantum dalam sertipikat.
➢ Dalam hal penerima hak tidak memenuhi kewajiban tersebut
diatas, maka keputusan pemberian hak dinyatakan batal
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 200
➢ Keputusan pemberian hak wajib didaftarkan paling lama 6 (enam) bulan sejak tanggal
keputusan pemberian hak.
➢ Dalam hal karena keadaan tertentu yang mengakibatkan keputusan pemberian hak
belum didaftarkan dalam jangka waktu, pemegang hak dapat mengajukan
perpanjangan jangka waktu pendaftaran keputusan pemberian hak sebelum jangka
waktu pendaftaran keputusan pemberian haknya berakhir. Perpanjangan jangka
waktu pendaftaran keputusan pemberian hak diberikan 1 (satu) kali dengan jangka
waktu paling lama 6 (enam) bulan sejak tanggal keputusan perpanjangan jangka
waktu pendaftaran.
➢ Dalam hal penerima hak tidak mendaftarkan keputusan selama jangka waktu
pendaftaran keputusan maka pemohon mengajukan permohonan hak Kembali
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 201
➢ Berkas permohonan yang menjadi dasar pendaftaran keputusan Penetapan Hak

Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah disimpan di Kantor Pertanahan atau tempat
lain yang ditentukan oleh Menteri.
➢ Dalam hal permohonan hak diajukan melalui Kantor Wilayah maka berkas
permohonan termasuk asli dasar penguasaan atau alas haknya yang menjadi dasar
keputusan Penetapan Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah diserahkan kepada
Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran hak.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 202
➢ Hak, larangan dan kewajiban sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-
undangan wajib dipatuhi dan dicantumkan dalam keputusan Penetapan Hak
Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 203
LARANGAN BAGI PEMEGANG HAK PENGELOLAAN
a. mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum,
akses publik dan/atau jalan air;
b. merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup;
c. menelantarkan tanahnya; dan/atau
d. mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul,
fungsi konservasi sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam hal areal Hak
Pengelolaan terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.
HAK PEMEGANG HAK PENGELOLAAN
a. mengenakan tarif dan/atau uang wajib tahunan sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai tarif
pemanfaatan tanah Hak Pengelolaan;
b. menggunakan dan memanfaatkan tanah sesuai dengan peruntukannya
dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan; dan
c. melakukan kerja sama pemanfaatan tanah dengan pihak lain dengan
diberikan Hak Atas Tanah berupa Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai.
➢ Tanah yang ditetapkan Undang-Undang atau Penetapan Pemerintah berasal
Tanah Negara dapat berasal dari : dari :
a. tanah yang ditetapkan Undang-Undang atau a. penghapusan tanah partikelir;
Penetapan Pemerintah; b. nasionalisasi perusahaan milik belanda;
b. Tanah Reklamasi; c. pengambilan tanah untuk keperluan penguasaan perang;
c. tanah timbul; d. pemberian hak baru atas tanah asal konversi hak barat;
d. tanah yang berasal dari pelepasan atau e. swapraja atau bekas swapraja, konsesi atau sewa tanah bekas swapraja;
penyerahan hak; ➢ Perolehan tanah Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah f. Penguasaan Benda-Benda Tetap Milik Perseorangan Warga Negara Belanda
e. tanah yang berasal dari pelepasan kawasan yang berasal dari kawasan hutan harus dilepaskan (P3MB) atau Penegasan Status Rumah/Tanah Kepunyaan Badan-Badan
statusnya dari kawasan hutan negara. Hukum yang Ditinggalkan Direksi/Pengurusnya (Prk.5);
hutan;
g. pencabutan Hak Atas Tanah dan benda-benda yang ada di atasnya;
f. Tanah Telantar; ➢ Dalam hal pelepasan kawasan hutan negara tsb :
h. penguasaan Tanah Negara; dan/atau
g. Tanah Hak yang jangka waktunya berakhir a. di dalamnya terdapat penguasaan pihak lain maka i. akibat bencana alam.
serta tidak dimohon Perpanjangan dan/atau Pemohon harus menyelesaikan terlebih dahulu ➢ Tanah Reklamasi merupakan tanah hasil dari kegiatan yang dilakukan oleh
Pembaruan; penguasaan pihak lain; dan/atau orang, badan hukum atau Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah dalam rangka
h. Tanah Hak yang jangka waktunya berakhir dan b. di dalamnya terdapat areal yang diperuntukkan bagi meningkatkan manfaat sumber daya lahan ditinjau dari sudut pandang
karena kebijakan Pemerintah Pusat tidak dapat daerah penyangga termasuk daerah konservasi maka lingkungan dan sosial ekonomi dengan cara pengurukan, pengeringan lahan
diperpanjang dan/atau diperbarui; dan areal dimaksud dapat diberikan Hak Pengelolaan atau drainase.
i. tanah yang sejak semula berstatus Tanah dan/atau Hak Atas Tanah dengan syarat pengelolaan, ➢ Tanah timbul merupakan daratan yang terbentuk secara alami karena proses
pemeliharaan dan pengawasannya menjadi tanggung pengendapan di sungai, danau, pantai dan/atau pulau timbul
Negara.
➢ Tanah yang berasal dari pelepasan atau penyerahan hak merupakan tanah yang
(PM ATR/BPN 18/2021 Ps.4) jawab pemegang Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas
dilepaskan atau diserahkan kepada Negara oleh pemegang Hak Pengelolaan
Tanah dengan tetap mempertahankan fungsinya. atau Hak Atas Tanah untuk menjadi Tanah Negara.
➢ Pelepasan kawasan hutan negara dan penyelesaian hak ➢ Tanah yang berasal dari pelepasan kawasan hutan merupakan tanah yang
pihak lain dan penggunaan tanah bagi daerah dilakukan berasal dari kawasan hutan negara yang dilepaskan statusnya dari kawasan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. hutan negara sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(PM ATR/BPN 18/2021 Ps.16 ) ➢ Tanah Telantar merupakan tanah yang telah ditetapkan sebagai Tanah Telantar
berdasarkan keputusan Menteri sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
Tanah Negara undangan.
➢ Tanah Hak yang jangka waktunya berakhir serta tidak dimohon Perpanjangan
dan/atau Pembaruan merupakan tanah yang berasal dari Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan dan Hak Pakai yang telah berakhir haknya dan tidak diajukan
Perolehan tanah Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah Perpanjangan dan/atau Pembaruan.
➢ Tanah Hak yang jangka waktunya berakhir dan karena kebijakan Pemerintah
yang berasal dari Tanah Hak harus dilepaskan menjadi
Pusat tidak dapat diperpanjang dan/atau diperbarui merupakan tanah yang
Tanah Negara sesuai dengan ketentuan peraturan terkena kebijakan Pemerintah antara lain dipergunakan dan/atau direncanakan
perundang-undangan. untuk kepentingan umum, revisi RTR atau tidak memenuhi syarat Perpanjangan
(PM ATR/BPN 18/2021 Ps.15 ) atau Pembaruan.
Hak ➢ Tanah yang sejak semula berstatus Tanah Negara merupakan bidang tanah yang
Pengeloaan Dalam hal tanah Hak Pengelolaan berasal dari Tanah
tidak pernah dilekati dengan sesuatu hak apapun.
(PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 5 s/d Ps. 13)
Ulayat dapat dimohon sepanjang di atas Tanah Ulayat
belum dilekati dengan sesuatu Hak Atas Tanah atau
Hak Ulayat tidak masuk dalam kawasan hutan negara atau cagar
budaya.
PEROLEHAN TANAH HPL (PM ATR/BPN 18/2021 Ps.17 )
Perolehan tanah Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah yang berasal dari Tanah Negara dapat
berupa :
1. Tanah Negara yang terdapat penguasaan pihak lain.
Dalam hal perolehan tanah Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah berasal dari Tanah Negara
yang terdapat penguasaan pihak lain, maka diselesaikan terlebih dahulu atas penguasaan
dan tanam tumbuh atau benda lain yang ada di atasnya sesuai kesepakatan kedua belah
pihak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; atau
2. Tanah Negara yang tidak terdapat penguasaan pihak lain.
Dalam hal perolehan tanah Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah berasal dari Tanah Negara
yang tidak terdapat penguasaan pihak lain, maka dibuktikan dengan :
a. pernyataan penguasaan fisik bidang tanah yang disaksikan paling sedikit 2 (dua) orang
saksi dari lingkungan setempat yang mengetahui riwayat tanah dan tidak mempunyai
hubungan keluarga serta diketahui kepala desa/lurah setempat atau nama lain yang
serupa dengan itu; dan/atau
b. pernyataan penguasaan aset, untuk permohonan yang diajukan oleh instansi
Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah.
(PM ATR/BPN 18/2021 Ps.14)
➢Dalam hal kegiatan perolehan tanah Hak Atas Tanah lebih dari 5 (lima) bidang tanah
maka Pemohon harus membuat daftar perolehan tanah dan peta perolehan tanah.
Sebelum membuat daftar perolehan tanah dan peta perolehan tanah tersebut,
Pemohon berkoordinasi dengan Kantor Pertanahan setempat untuk memverifikasi
bukti perolehan tanah. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 18)
➢Dalam hal perolehan tanah yang dimohon Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah
merupakan aset instansi Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah atau BUMN/BUMD
maka pelepasan atau penghapusan aset dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 19)
TERJADINYA HAK PENGELOLAAN
➢Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara atau Tanah Ulayat ditetapkan
dengan keputusan Menteri. Keputusan Menteri tersebut dapat dibuat secara
elektronik. (PP 18/2021 Ps. 10)
➢Hak Pengelolaan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

➢Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.
➢Pemegang Hak Pengelolaan diberikan sertipikat sebagai tanda bukti kepemilikan Hak
Pengelolaan. (PP 18/2021 Ps. 11)
PERMOHONAN PENGUKURAN BIDANG TANAH
➢ Setelah memperoleh dan menguasai tanah yang dimohon, Pemohon mengajukan permohonan pengukuran bidang tanah.
Pengukuran bidang tanah tersebut dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. PM ATR/BPN 18/2021
Ps. 20
➢ Hasil pengukuran bidang tanah dituangkan dalam Peta Bidang Tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Apabila di dalam areal bidang tanah yang diukur terdapat areal penyangga, sempadan badan air dan/atau lahan konservasi
maka digambarkan pada Peta Bidang Tanah. PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 21
➢ Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam lainnya atas bidang tanah yang dimohon Hak Pengelolaan atau
Hak Atas Tanah hanya dapat dilakukan sepanjang mendukung kegiatan penggunaan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan dan kepentingan masyarakat lainnya. Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam
lainnya wajib mempertahankan fungsi konservasi. Dalam hal tanah yang dimohon Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah
termasuk dalam kawasan sempadan badan air seperti sempadan sungai, sempadan pantai atau sempadan danau/situ/waduk
sebagaimana telah ditetapkan dalam RTR maka Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah diberikan dengan kewajiban menjaga
fungsinya dan larangan tidak boleh mengubah pemanfaatannya. PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 22
PENGAJUAN PERMOHONAN HAK PENGELOLAAN ATAU HAK ATAS TANAH
➢ Permohonan Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah diajukan oleh Pemohon kepada :
a. Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, untuk permohonan Hak Pengelolaan, Hak
Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Guna Usaha kewenangan Kepala Kantor Pertanahan; atau
b. Kantor Wilayah yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, untuk permohonan Hak Guna Usaha
kewenangan Kepala Kantor Wilayah dan Menteri.
-Permohonan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah ditujukan kepada Menteri, Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Kantor
Pertanahan sesuai dengan luas tanah yang diberikan berdasarkan KKPR atau dasar perolehan atas tanah
-Dalam hal Kepala Kantor Wilayah dan/atau Kepala Kantor Pertanahan memecah bidang tanah yang dimohon dengan tujuan agar
penetapan pemberian hak menjadi kewenangannya dikenakan sanksi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
-Dalam hal Penetapan Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah merupakan kewenangan Menteri atau Kepala Kantor Wilayah maka
penyampaian berkas dilengkapi dengan Surat Pengantar Penyampaian Berkas Permohonan.
➢ Dalam hal dokumen persyaratan berupa fotokopi maka harus dilegalisir oleh pejabat yang menerbitkan dokumen atau pejabat
umum.
➢ Pengajuan permohonan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah dilengkapi dengan Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan,
dan Pemanfaatan Tanah, kecuali untuk permohonan Hak Milik dan hak di atas tanah Hak Pengelolaan.
➢ Pengajuan permohonan dapat diajukan melalui sistem elektronik yang disediakan oleh Kementerian. Dalam hal berkas permohonan
berupa dokumen elektronik yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang maka dokumen elektronik dapat diakses melalui sistem
elektronik yang terintegrasi.
➢ Pemohon bertanggung jawab secara perdata dan pidana atas keabsahan dan kebenaran materiil berkas permohonan termasuk Surat Pernyataan
Penguasaan Fisik Bidang Tanah yang diajukan.
➢ Setelah berkas permohonan diterima, petugas yang ditunjuk memeriksa kelengkapan berkas permohonan berdasarkan daftar kelengkapan
persyaratan.
➢ Dalam hal permohonan berupa Perpanjangan Hak Atas Tanah maka hanya dapat diterima sepanjang jangka waktu Hak Atas Tanah belum berakhir.
➢ Dalam hal masih terdapat kekurangan persyaratan berkas permohonan maka diberitahukan kepada Pemohon untuk melengkapi.
➢ Setelah berkas permohonan dinyatakan lengkap, Pemohon diberikan tanda penerimaan dokumen persyaratan dan surat perintah setor atas biaya
penerimaan negara bukan pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
➢ Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah melakukan pembayaran biaya penerimaan negara bukan pajak, proses
permohonan ditindaklanjuti dengan pemeriksaan tanah.
➢ Lampiran dalam rangka permohonan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah berupa :
a. Daftar dan Peta Perolehan Tanah;
b. Formulir Permohonan Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah;
c. Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah dalam rangka permohonan Hak Pengelolaan atau Hak Atas
Tanah;
d. Surat Pengantar Penyampaian Berkas Permohonan;
e. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah; dan
f. Daftar Kelengkapan Persyaratan Permohonan, dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran I yang merupakan bagian
tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
PEMBEBANAN, PERALIHAN, DAN PELEPASAN HAK PENGELOLAAN
DAN HAK ATAS TANAH DI ATAS HAK PENGELOLAAN
➢ Hak Pengelolaan tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
➢ Hak Pengelolaan tidak dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
➢ Hak Pengelolaan hanya dapat dilepaskan dalam hal :
a. diberikan hak milik,
b. dilepaskan untuk kepentingan umum, atau
c. ketentuan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Dalam hal Hak Pengelolaan dilepaskan merupakan Tanah barang milik negara, barang milik daerah, pelepasan/penghapusan
Hak Pengelolaan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
➢ Pelepasan Hak Pengelolaan dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.
(PP 18/2021 Ps. 12)
➢ Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan yang dikerjasamakan dengan pihak lain dapat dibebani hak tanggungan, dialihkan, atau
dilepaskan.
➢ Setiap perbuatan hukum termasuk dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan terhadap Hak Atas Tanah di atas
Hak Pengelolaan, memerlukan rekomendasi pemegang Hak Pengelolaan dan dimuat dalam perjanjian pemanfaatan Tanah.
➢ Dalam hal Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan akan dilepaskan maka pelepasan dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang
berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.
(PP 18/2021 Ps. 13)
➢Hak Pengelolaan tidak dapat dilakukan pemeliharaan data pendaftaran tanah
meliputi :
a. peralihan hak;
b. pembebanan hak; atau
c. pemecahan, pemisahan atau penggabungan, apabila di atas Hak Pengelolaan
telah diberikan Hak Atas Tanah.
➢Hak Pengelolaan hanya dapat dilepaskan dalam hal :

a. diberikan hak milik;
b. untuk kepentingan umum; atau
c. dimohonkan oleh pihak lain yang memenuhi syarat.
(PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 42)
PELEPASAN HAK ATAS TANAH ATAU HAK PENGELOLAAN
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 183
➢ Pelepasan Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan menjadi Tanah Negara diketahui oleh pejabat yang berwenang dengan
menyerahkan sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan. Pejabat yang
berwenang tersebut meliputi :
a. Notaris,
b. Camat, atau
➢ Dalam hal Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan dilepaskan sebagian maka dilakukan pengukuran atas bagian tanah yang akan
dilepaskan sebagai dasar pelepasan haknya.
➢ Pelepasan Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan dituangkan dalam bentuk surat pernyataan pelepasan Hak Atas Tanah atau Hak
Pengelolaan oleh pemegang hak. Berdasarkan pernyataan pelepasan hak Kepala Kantor Pertanahan mencatat pelepasan Hak
Atas Tanah atau Hak Pengelolaan dalam sertipikat, buku tanah dan daftar umum lainnya.
➢ Dalam hal sertipikat tidak diserahkan maka diumumkan melalui website Kementerian, surat kabar harian setempat dan/atau
pada media lainnya selama 30 (tiga puluh) hari kalender yang menyatakan sertipikat telah dilepaskan.
➢ Pelepasan Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan yang merupakan aset BUMN/BUMD dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan mengenai aset BUMN/BUMD.
HAPUSNYA HPL PP 18/2021 Ps. 14 & Ps. 15
➢ Hak Pengelolaan hapus karena : ➢ Hapusnya Hak Pengelolaan Tanah Negara,
a. dibatalkan haknya oleh Menteri karena :
mengakibatkan :
1. cacat administrasi; atau
o Dalam hal Hak Pengelolaan dibatalkan karena cacat administrasi, a. Tanah menjadi Tanah Negara; atau
Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan dapat dinyatakan batal o Tanah Negara tersebut penataan
apabila dinyatakan dalam surat keputusan pembatalan Hak kembali penggunaan, pemanfaatan,
Pengelolaan.
dan pemilikan selanjutnya menjadi
2. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
o Dalam hal Hak Pengelolaan dibatalkan karena pelaksanaan putusan kewenangan Menteri.
pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, Hak Atas b. sesuai dengan amar putusan pengadilan.
Tanah di atas Hak Pengelolaan dapat dinyatakan batal sepanjang
amar putusan mencantumkan batalnya Hak Atas Tanah di atas Hak
➢ Hapusnya Hak Pengelolaan di atas Tanah
Pengelolaan.
b. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya; Ulayat mengakibatkan tanahnya kembali ke
c. dilepaskan untuk kepentingan umum; dalam penguasaan masyarakat hukum adat.
d. Dicabut berdasarkan Undang-Undang;
e. diberikan hak milik;
f. ditetapkan sebagai Tanah Telantar; atau
g. ditetapkan sebagai Tanah Musnah.
PENGAWASAN DAN PENGENDALIAN
UU 11/2020 Ps. 141 jo PP 18/2021 Ps. 16
Menteri secara berkala melakukan pengawasan dan pengendalian secara

berjenjang melalui Kantor Wilayah. dan Kantor Pertanahan, meliputi :
a. pengawasan dan pengendalian Hak Pengelolaan; dan
b. pengawasan dan pengendalian Hak Atas Tanah di atas Hak
Pengelolaan.
➢ Menteri secara berkala melakukan pengawasan dan pengendalian atas Penetapan Hak Pengelolaan dan/atau Hak
Atas Tanah secara berjenjang melalui Kantor Wilayah dan Kantor Pertanahan
➢ Pengawasan dan Pengendalian dilakukan dengan pemantauan dan evaluasi berdasarkan laporan dari pemegang
Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah, pengaduan masyarakat atau hasil pemantauan oleh Kantor Wilayah
atau Kantor Pertanahan di lapangan terhadap :
a. kesesuaian penggunaan dan pemanfaatan tanah dengan Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan,
dan Pemanfaatan Tanah;
b. kesesuaian dengan RTR; dan
c. kewajiban dan larangan.
➢ Hasil pemantauan dan evaluasi oleh Kantor Wilayah atau Kantor Pertanahan disampaikan secara berkala kepada
Menteri. Penyampaian hasil pemantauan dan evaluasi dapat dilakukan melalui sistem elektronik yang disediakan
oleh Kementerian.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 204
➢ Hasil kegiatan pemantauan dan evaluasi menjadi pertimbangan dalam rangka :

a. pembatalan Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah; atau
b. Perpanjangan atau Pembaruan Hak Atas Tanah di atas Tanah Negara atau di atas Hak Pengelolaan.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 205
TANAH REKLAMASI
PP 18/2021 Ps. 17
➢ Tanah reklamasi dapat diberikan Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah dengan syarat telah memperoleh izin reklamasi.
➢ Dalam hal izin reklamasi diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat, badan usaha milik rlegara/badan usaha milik daerah,
badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah, Badan Bank Tanah, atau badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah
Pusat, Tanah reklamasi diberikan Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah dengan mempertimbangkan syarat sebagai subjek hak.
➢ Dalam hal izin reklamasi diberikan kepada badan hukum atau perorangan, Tanah reklamasi diberikan Hak Atas Tanah dan/atau
Hak Pengelolaan dengan ketentuan :
a. untuk pemegang izin reklamasi, diberikan Hak Atas Tanah dan/atau Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan; dan
b. untuk Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah yang memberikan izin reklamasi, diberikan Hak Pengelolaan,
berdasarkan perjanjian antara pihak yang mendapat izin reklamasi dengan Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah
serta mempertimbangkan ketentuan tata ruang.
➢ Dalam hal kegiatan reklamasi dilakukan tanpa izin reklamasi maka pejabat yang berwenang memberikan izin reklamasi
melakukan penelitian secara teknis maupun tata ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan. Dalam hal
hasil penelitian tersebut :
a. telah memenuhi syarat, Tanah hasil reklamasi menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara dan penggunaan,
pemanfaatan, dan pemilikan selanjutnya menjadi kewenangan Menteri; atau
b. tidak memenuhi syarat, Tanah hasil reklarnasi dapat dikembalikan seperti keadaan semula oleh pihak yang melakukan
reklamasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai izin reklamasi.
➢ Reklamasi dapat dilaksanakan setelah memperoleh Izin Reklamasi dari Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan. Reklamasi tersebut penggunaan dan pemanfaatannya diberikan sesuai dengan
arahan peruntukannya dalam :
a. RTR wilayah provinsi/kabupaten/kota;
b. rencana tata ruang laut;
c. rencana zonasi wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil;
d. rencana zonasi kawasan antarwilayah; atau
e. rencana zonasi kawasan strategis nasional tertentu.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 189
➢ Dalam hal Izin Reklamasi diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat, BUMN/BUMD, Badan Bank Tanah, atau badan hukum
yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat, Tanah Reklamasi diberikan :
a. Hak Pengelolaan; atau
b. Hak Atas Tanah berupa Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, dengan mempertimbangkan syarat sebagai subjek hak.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 190
➢ Dalam hal Izin Reklamasi diberikan kepada badan hukum swasta atau perorangan Warga Negara Indonesia, Tanah Reklamasi
diberikan Hak Atas Tanah dan/atau Hak Pengelolaan dengan ketentuan:
a. untuk pemegang Izin Reklamasi, diberikan Hak Atas Tanah di atas Tanah Negara dan/atau Hak Atas Tanah di atas Hak
Pengelolaan berupa Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai dengan jangka waktu;
b. untuk Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah yang memberikan Izin Reklamasi, diberikan Hak Pengelolaan,
berdasarkan perjanjian antara pihak yang mendapat Izin Reklamasi serta mempertimbangkan ketentuan tata ruang.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 191
TATA CARA PEMBERIAN HAK PENGELOLAAN, HAK GUNA BANGUNAN, DAN HAK PAKAI DI
ATAS TANAH REKLAMASI
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 191
• Ketentuan mengenai tata cara Pemberian Hak Atas Tanah berlaku secara
mutatis mutandis terhadap Penetapan Hak Pengelolaan dan Pemberian
Hak Atas Tanah di atas Tanah Reklamasi.
REKLAMASI YANG DILAKUKAN TANPA IZIN REKLAMASI
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 192
➢ Dalam hal kegiatan reklamasi dilakukan tanpa Izin Reklamasi, maka pejabat yang berwenang
memberikan Izin Reklamasi melakukan penelitian secara teknis maupun tata ruang sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam hal hasil penelitian telah memenuhi syarat, maka
tanah hasil reklamasi menjadi Tanah Negara, dan penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan
selanjutnya menjadi kewenangan Menteri. Dan Menteri dapat memberikan tanah hasil reklamasi
tersebut kepada :
a. pihak yang memenuhi syarat berdasarkan hasil penelitian setelah mendapat Izin Reklamasi; atau
b. Badan Bank Tanah dengan Hak Pengelolaan.
➢ Dalam hal hasil penelitian tidak memenuhi syarat, maka tanah hasil reklamasi dapat dikembalikan
seperti keadaan semula oleh pihak yang melakukan reklamasi sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
PEMBERIAN HAK UNTUK PULAU KECIL DAN WILAYAH PERAIRAN
UU 11/2020 Ps. 137 jo PP 18/2021 Ps 65
➢Pemberian Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah atas sebidang Tanah yang
seluruhnya merupakan 1 (satu) pulau kecil wajib memperhatikan hak publik.
➢Pemberian Hak Atas Tanah di wilayah perairan dilaksanakan berdasarkan perizinan
yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di
bidang kelautan dan perikanan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
➢Ketentuan lebih lanjut mengenai pemberian hak untuk pulau kecil diatur dalam
Peraturan Menteri.
PEMBERIAN HAK PENGELOLAAN DAN/ATAU HAK ATAS TANAH
DI PULAU KECIL
➢ Pulau Kecil dan Wilayah Perairan yang telah dimanfaatkan oleh pihak yang memenuhi syarat dapat diberikan Hak Pengelolaan
dan/atau Hak Atas Tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 193) Ketentuan
mengenai tata cara Penetapan Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 50 dan ketentuan
mengenai tata cara Pemberian Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 51 sampai dengan Pasal 134 berlaku secara
mutatis mutandis terhadap pemberian Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah untuk Pulau Kecil dan Wilayah Perairan. (PM
ATR/BPN 18/2021 Ps. 199)
➢ Pemberian Hak Atas Tanah atas sebidang tanah yang seluruhnya merupakan pulau atau yang berbatasan dengan pantai tidak
dapat diberikan kepada 1 (satu) orang atau badan hukum. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 194)
➢ Dalam hal Pulau Kecil yang luasnya kurang dari atau sampai dengan 100 km2 (seratus kilometer persegi) dan belum terdapat
RTR dalam rangka penanaman modal asing maka dalam rangka pemberian Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah dalam
rangka penanaman modal diperlukan rekomendasi dari instansi yang berwenang. Rekomendasi dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang kelautan dan perikanan. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 195)
➢ Dalam hal Pulau Kecil yang luasnya kurang dari atau sampai dengan 10.000 m2 (sepuluh ribu meter persegi) dan/atau termasuk
dalam gugus Pulau Kecil terluar serta belum terdapat penguasaan tanah maka diberikan Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas
Tanah kepada Pemerintah Pusat. Dalam hal Pulau Kecil telah terdapat penguasaan tanah maka diberikan Hak Atas Tanah yang
berjangka waktu dengan batasan pemanfaatan yang tercantum dalam rekomendasi dari instansi yang berwenang. (PM ATR/BPN
18/2021 Ps. 196)
PEMBERIAN HAK PENGELOLAAN DAN/ATAU HAK ATAS TANAH
DI WILAYAH PERAIRAN
➢ Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah untuk kegiatan usaha di Wilayah Perairan diberikan setelah
memperoleh persetujuan KKPRL atau konfirmasi KKPRL dari kementerian yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang kelautan dan perikanan. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 197)
➢ Wilayah Perairan yang telah dikuasai dan dimanfaatkan dapat diberikan Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan
dengan mempertimbangkan syarat sebagai subjek hak. Penguasaan dan pemanfaatan tersebut dibuktikan dengan
pernyataan yang bersangkutan telah tinggal dan menetap di Wilayah Perairan secara turun temurun selama 20
(dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh yang bersangkutan dan para pendahulu- pendahulunya.
(PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 198)
TANAH MUSNAH
PP 18/2021 Ps. 66
➢ Dalam hal terdapat bidang tanah yang sudah tidak dapat diidentifikasi lagi karena sudah berubah
dari bentuk asalnya karena peristiwa alam sehingga tidak dapat difungsikan, digunakan, dan
dimanfaatkan sebagaimana mestinya, dinyatakan sebagai Tanah Musnah dan Hak Pengelolaan
dan/atau Hak Atas Tanah dinvatakan hapus.
➢ Penetapan Tanah Musnah dilakukan dengan tahapan identifikasi, inventarisasi, dan pengkajian.
➢ Sebelum ditetapkan sebagai Tanah Musnah, pemegang Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah
diberikan prioritas untuk melakukan rekonstruksi atau reklamasi atas pemanfaatan Tanah.
➢ Dalam hal rekonstruksi atau reklamasi dilakukan oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, atau
pihak lain maka pemegang Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah diberikan bantuan dana
kerohiman.
➢ Ketentuan lebih lanjut mengenai penetapan Tanah Musnah diatur dengan Peraturan Menteri.
Bagian 2
HAK MILIK
Hak Milik
Tata Cara Pemberian HM

Pemegang HM Syarat Permohonan HM
Permohonan + byr PNBP → Panitia A /
Petugas Konstatasi memeriksa tanah.
WNI BHI HM dari HM dari HPL
Tanah Negara Panitia A / Petugas Konstatasi beritahu ke
Bank Negara pemohon data fisik & data yuridis tdk
sesuai.
Badan Keagamaan
Kepala Seksi/Kepala Bidang/Direktur
Utk tempat ibadah, Gedung dakwah, Panti Jenderal menyiapkan konsep “Keputusan
asuhan, Panti jompo, Rumah yatim piatu, Pemberian atau Penolakan Permohonan
bangunan fasilitas Kesehatan & fasilitas HM”.
Pendidikan yg diperoleh dari hasil pengelolaan
rumah sakit dan sekolah/perguruan tinggi & Kepala Kantor Pertanahan/Kepala
usaha-usaha lain Kanwil/Menteri menerbitkan SK
Pemberian HM & Pemberian HM mulai
Badan Sosial berlaku sejak di daftar di Kantor
Pertanahan.
Koperasi Pertanian
Kepala Kantor Pertanahan membuat buku
Utk kegiatan usaha pertanian & non pertanian tanah & surat ukur → kemudian
menerbitkan sertipikat HM untuk
diserahkan ke pemohon.
UU 5/1960 (UUPA) PM ATR/BPN 18/2021
Persyaratan Permohonan Hak Milik
Pasal 20
Pasal 52
(1) Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat (1) Hak Milik dapat diberikan kepada:
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. a. Warga Negara Indonesia;
b. badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah sesuai dengan ketentuan peraturan
(2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
perundang-undangan meliputi :
Pasal 21 1. bank negara;
2. badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah; dan
(1) Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik. 3. koperasi pertanian.
(2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat (2) Badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah sebagaimana dimaksud
mempunyai hak milik dan syaratsyaratnya. pada ayat (1) huruf b angka 2 diberikan Hak Milik setelah mendapat penunjukan oleh Menteri
sebagai badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik berdasarkan rekomendasi dari :
(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh a. menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keagamaan, untuk
hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta badan keagamaan; dan
karena perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang b. menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang sosial, untuk badan
mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini
sosial.
kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam
jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau (3) Pemberian Hak Milik untuk badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b hanya
hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut dapat diberikan atas bidang tanah tertentu sepanjang berkaitan langsung dan menunjang
lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena tugas pokok dan fungsinya meliputi:
hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak- a. tempat ibadah, gedung dakwah, panti asuhan, panti jompo atau rumah yatim piatu yang
hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. secara langsung berkaitan dengan kegiatan keagamaan atau sosial; dan
b. bangunan fasilitas kesehatan dan fasilitas pendidikan yang diperoleh dari hasil
(4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya
pengelolaan rumah sakit dan sekolah/perguruan tinggi, serta usaha lainnya yang
mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai
tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat 3 dipergunakan untuk menunjang kegiatan dakwah, panti asuhan, panti jompo atau
pasal ini. rumah yatim piatu atau kegiatan lainnya, yang secara langsung menunjang kegiatan
keagamaan atau sosial.
Pasal 53
Hak Milik diberikan untuk kegiatan usaha pertanian dan nonpertanian.
Pasal 22 Pasal 54
(1) Terjadinya hak milik menurut hukum adat diatur dengan (1) Syarat permohonan Hak Milik yang berasal dari Tanah Negara meliputi:
Peraturan Pemerintah. a. mengenai Pemohon:
(2) Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat 1 1. identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa
apabila dikuasakan;
pasal ini hak milik terjadi karena : 2. dalam hal Pemohon badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah:
a. penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat a) akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari
yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah; instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan;
b. ketentuan undang-undang. b) Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS)/Tanda Daftar
Pasal 23 Perusahaan (TDP)/Tanda Daftar Yayasan (TDY);
(1) Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan c) surat keputusan penunjukan sebagai badan hukum yang dapat
pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan mempunyai Hak Milik, untuk badan keagamaan dan badan sosial yang
menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal ditunjuk oleh pemerintah; dan/atau
19. d) izin perolehan tanah;
b. mengenai tanahnya:
(2) Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat
1. dasar penguasaan atau alas haknya berupa:
pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta a) sertipikat, akta pemindahan hak, akta/surat bukti pelepasan hak, surat
sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. penunjukan atau pembelian kaveling, surat bukti pelunasan tanah dan
Pasal 24 rumah dan/atau tanah yang telah dibeli dari pemerintah, risalah lelang,
Penggunaan tanah milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan putusan pengadilan atau surat bukti perolehan tanah lainnya; atau
diatur dengan peraturan perundangan. b) dalam hal bukti kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud dalam huruf
a) tidak ada maka penguasaan fisik atas tanah dimuat dalam surat
pernyataan penguasaan fisik bidang tanah yang disaksikan paling sedikit
2 (dua) orang saksi dari lingkungan setempat yang mengetahui riwayat
tanah dan tidak mempunyai hubungan keluarga serta diketahui kepala
desa/lurah setempat atau nama lain yang serupa dengan itu;
Pasal 25
c. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
d. surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah dan bertanggung jawab
tanggungan.
secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa:
Pasal 26
1. tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang
(1) Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan
lain dan statusnya merupakan Tanah Negara;
wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan 2. tanah tersebut telah dikuasai secara fisik;
lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta 3. penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh
pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah. yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah;
(2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian 4. perolehan tanah dibuat sesuai data yang sebenarnya dan apabila
dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang ternyata di kemudian hari terjadi permasalahan menjadi tanggung jawab
dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung sepenuhnya yang bersangkutan dan tidak akan melibatkan Kementerian;
memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada 5. tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki atau
seorang warganegara yang disamping kewarganegaraan tidak dalam keadaan sengketa;
Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada 6. tidak terdapat keberatan dari pihak Kreditur dalam hal tanah
suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh dijadikan/menjadi jaminan sesuatu utang;
Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat 2, adalah batal 7. tanah tersebut bukan aset Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah atau
karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan aset BUMN/BUMD;
ketentuan, bahwa pihak-pihak lain yang membebaninya 8. tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areal
tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah yang dihentikan perizinannya pada hutan alam primer dan lahan
diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali. gambut;
9. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang
tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik dan/atau jalan air; dan
10. bersedia melepaskan tanah untuk kepentingan umum baik sebagian
atau seluruhnya.
Pasal 27 (2) Syarat permohonan Hak Milik yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan
meliputi:
Hak milik hapus bila : a. mengenai Pemohon:
a. tanahnya jatuh kepada Negara : 1. identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta
1. karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18; surat kuasa apabila dikuasakan;
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh 2. Dalam hal Pemohon badan hukum yang ditetapkan oleh
pemerintah:
pemiliknya; a) akta pendirian dan perubahan terakhir beserta
3. karena ditelantarkan; pengesahannya dari instansi yang berwenang atau
4. karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat peraturan pendirian perusahaan;
2. b) Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission
(OSS)/Tanda Daftar Perusahaan (TDP)/Tanda Daftar Yayasan
b. tanahnya musnah. (TDY);
c) surat keputusan penunjukan sebagai badan hukum yang
dapat mempunyai Hak Milik, untuk badan keagamaan dan
badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah; dan
d) Izin perolehan tanah;
1. surat persetujuan pemberian Hak Milik atas bagian tanah Hak
Pengelolaan dari pemegang Hak Pengelolaan atau keputusan
yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang transmigrasi,
untuk tanah Hak Pengelolaan transmigrasi;
c. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila
ada.
Tata Cara Pemberian Hak Milik
Ketentuan-ketentuan lain
Pasal 55
Pasal 50 (1) Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah
melakukan pembayaran biaya penerimaan negara bukan pajak
(1) Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27, Panitia A atau Petugas
diatur dengan undang-undang. Konstatasi melakukan pemeriksaan tanah.
(2) Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna (2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan tanah sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik dan
usaha, hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon
untuk bangunan diatur dengan peraturan perundangan.
Pasal 56
Pasal 51 (1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Milik merupakan kewenangan
Kepala Kantor Pertanahan maka setelah dilakukan kegiatan
Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak pemeriksaan tanah, Kepala Seksi menyiapkan konsep:
guna usaha dan hak guna bangunan tersebut dalam pasal 25, a. keputusan pemberian Hak Milik atas tanah yang dimohon; atau
33 dan 39 diatur dengan Undang-undang. b. keputusan penolakan permohonan Hak Milik, yang disertai
dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak.
(2) Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan pemberian Hak
Milik atau keputusan penolakan permohonan Hak Milik berdasarkan
dokumen persyaratan yang diajukan serta pertimbangan dari Panitia A
atau Petugas Konstatasi dan Kepala Seksi.
(3) Pemberian Hak Milik sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mulai
berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan.
Pasal 57
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Milik merupakan
kewenangan:
a. Kepala Kantor Wilayah, berkas permohonan
disampaikan oleh Kepala Kantor Pertanahan kepada
Kepala Kantor Wilayah; atau
b. Menteri, berkas permohonan disampaikan oleh Kepala
Kantor Pertanahan kepada Menteri dengan tembusan
kepada Kepala Kantor Wilayah.
(2) Penyampaian berkas permohonan sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dibuatkan surat pengantar Kepala Kantor
Pertanahan yang memuat pendapat, pertimbangan dan
usulan dapat atau tidaknya permohonan dikabulkan.
(3) Penyampaian berkas permohonan sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dapat dilakukan melalui sistem elektronik yang
disediakan oleh Kementerian.
(4) Dalam hal penyampaian dilakukan melalui sistem elektronik
sebagaimana dimaksud pada ayat (3), berkas permohonan
secara fisik tetap disimpan di Kantor Pertanahan.
Pasal 58
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Milik merupakan kewenangan
Kepala Kantor Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 ayat
(1) huruf a maka Kepala Bidang memeriksa, meneliti dan mengkaji
kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis berkas
permohonan.
(2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan, penelitian dan
pengkajian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat
ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan
kepada Pemohon melalui Kantor Pertanahan
(3) Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian
kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Kepala Bidang menyiapkan
konsep:
a. keputusan pemberian Hak Milik atas tanah yang dimohon;
atau
b. keputusan penolakan permohonan Hak Milik, yang disertai
dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak
(4) Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan pemberian Hak
Milik atau keputusan penolakan permohonan Hak Milik
berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan
pertimbangan dari Panitia A atau Petugas Konstatasi, Kepala
Kantor Pertanahan dan Kepala Bidang.
berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan.
Pasal 59
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Milik merupakan kewenangan
Menteri sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 ayat (1) huruf b
maka Direktur Jenderal memeriksa, meneliti dan mengkaji
kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis berkas
permohonan.
(2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan, penelitian dan
pengkajian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat
ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan
kepada Pemohon melalui Kantor Pertanahan dan diinformasikan
juga kepada Kepala Kantor Wilayah.
(3) Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian
kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Direktur Jenderal
menyiapkan konsep:
a. keputusan pemberian Hak Milik atas tanah yang dimohon;
atau
b. keputusan penolakan permohonan Hak Milik, yang disertai
dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak
(4) Menteri menerbitkan keputusan pemberian Hak Milik atau
keputusan penolakan permohonan Hak Milik berdasarkan
dokumen persyaratan yang diajukan serta pertimbangan dari
Panitia A atau Petugas Konstatasi, Kepala Kantor Pertanahan dan
Direktur Jenderal.
berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan
Pasal 60
Lampiran dalam rangka pemberian Hak Milik meliputi:
a. keputusan mengenai Hak Milik yang merupakan kewenangan
Kepala Kantor Pertanahan berupa:
1. Keputusan Pemberian Hak Milik sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 56 ayat (1) huruf a; dan
2. Keputusan Penolakan Permohonan Hak Milik yang
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56 ayat (1) huruf b;
b. keputusan mengenai Hak Milik yang merupakan kewenangan
Kepala Kantor Wilayah berupa:
2. Keputusan Penolakan Permohonan Hak Milik sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 58 ayat (3) huruf b;
c. keputusan mengenai Hak Milik yang merupakan kewenangan
Menteri berupa:
2. Keputusan Penolakan Permohonan Hak Milik sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 59 ayat (3) huruf b, dibuat sesuai
format sebagaimana tercantum dalam Lampiran III yang
merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan
Menteri ini.
Badan-badan hukum yang dapat Penjelasan Pasal 1
mempunyai hak milik atas tanah

a. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian, yang wilayah
kerjanya didalam suasana pedesaan, perlu dimungkinkan mempunyai
tanah dengan hak milik. Tetapi pemilikan itu sesuai dengan maksud
PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 38 TAHUN 1963 TENTANG penunjukan sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik
PENUNJUKAN BADAN-BADAN HUKUM YANG DAPAT MEMPUNYAI HAK MILIK ATAS TANAH terbatas pada tanah-tanah pertanian saja dan sampai pada luas
maksimum termaksud dalam Undang-undang No. 56 Prp tahun 1961
Ditegaskan dalam PP 18/2021 pasal 52 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian (Lembaran-Negara tahun
1960 No. 174). Jika diperlukan tanah yang lebih luas, maka tanah yang
bersangkutan dapat dipunyainya dengan hak guna usaha. Tanah-
Badan-badan hukum yang disebut dibawah ini dapat mempunyai tanah untuk keperluan kantor dan bangunan-bangunan lainnya dapat
hak milik atas tanah, masing-masing dengan pembatasan yang dimintakan dengan hak guna bangunan. Perlu kiranya ditegaskan,
bahwa dalam rangka ketentuan Undang-undang Pokok Agraria, maka
disebutkan pada pasal-pasal 2, 3 dan 4 PP 38/1963 : (Pasal 1) Undang-undang No.79 tahun 1958 tentang Perkumpulan Koperasi
(Lembaran-Negara tahun 1958 No. 139) belum memberi kemungkinan
a. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut kepada perkumpulan-perkumpulan koperasi untuk tanpa penunjukan
Bank Negara); atas dasar ketentuan pasal 21 ayat 2 Undang-undang Pokok Agraria
dapat mempunyai hak milik atas tanah.
b. Badan-badan keagamaan dan sosial perlu ditunjuk satu demi satu
b. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan karena didalam praktek ternyata bahwa seringkali timbul keragu-
berdasar atas Undang-undang No. 79 tahun 1958 (Lembaran- raguan, apakah sesuatu badan itu suatu badan keagamaan-badan
sosial atau bukan. Bahwa badan-badan keagamaan dan sosial dapat
Negara tahun 1958 No. 139); ditunjuk sebagai badan-badan yang dapat mempunyai hak milik dapat
disimpulkan dari ketentuan pasal 49 ayat 1 Undang-undang Pokok
c. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Agraria, sungguhpun hak tanah yang tepat bagi badan-badan itu
Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama; adalah hak pakai sebagai yang ditentukan pula pada pasal 49 ayat 2.
Pemilikan tanah oleh badan-badan inipun terbatas pada tanah-tanah
yang dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang langsung
d. Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/ berhubungan dengan usaha keagamaan dan sosial. Mengenai tanah-
Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial. tanah yang dipergunakan untuk keperluan lain. badan-badan itu
dianggap sebagai badan hukum biasa, artinya tanah-tanah itu tidak
dapat dipunyai dengan hak milik, tetapi dengan hak-hak guna
bangunan, guna usaha atau pakai.
Bank Negara dapat mempunyai Hak Milik atas Tanah Penjelasan Pasal 2
Pasal 2. a. Pembatasan yang diadakan ini sesuai
dengan tujuan penunjukan Bank-bank itu
a. untuk tempat bangunan-bangunan yang diperlukan guna sebagai badan yang mempunyai hak milik
atas tanah. Pada umumnya Bank-bank
menunaikan tugasnya, serta untuk perumahan bagi pegawai- tersebut dalam rangka menunaikan
pegawainya; tugasnya, tidaklah membutuhkan tanah
untuk keperluan lain.
b. yang berasal dari pembelian dalam pelelangan umum sebagai b. Ketentuan pada ayat 1 huruf b termaksud
eksekusi dari Bank yang bersangkutan, dengan ketentuan, bahwa jika untuk memungkinkan Bank mengadakan
eksekusi hak hipotik, atau crediet-verband,
Bank sendiri tidak memerlukannya untuk keperluan tersebut pada yang dipunyai atas tanah milik yang
huruf a, didalam waktu satu tahun sejak diperolehnya, tanah itu harus bersangkutan, dengan hasil yang baik.
dialihkan kepada fihak lain yang dapat mempunyai hak milik.
Penjelasan Pasal 1 ayat 2
Untuk dapat tetap mempunyai guna keperluan tersebut pada huruf a, Bank-bank yag dimaksudkan pada ayat 2
ialah Bank-bank Negara, yang atas dasar
diperlukan ijin Menteri Pertanian Agraria. ketentuan didalam Undang-undang
pembentukannya, sementara menunggu
Jangka waktu satu tahun tersebut diatas, jika perlu atas permintaan penegasan, dengan Peraturan Pemerintah ini
Bank yang bersangkutan dapat diperpanjang Menteri Pertanian/Agraria dianggap sebagai badan-badan yang dapat
mempunyai hak milik atas tanah.
atau penjabat lain yang tunjuknya.
➢ Pembatasan tersebut berlaku pula bagi Bank-bank Negara tersebut dalam Peraturan
Menteri Agraria No.2 tahun 1960 (Tambahan Lembaran-Negara No. 2086) yo. peraturan
Menteri Agraria No. 5 tahun 1960 (Tambahan Lembaran-Negara No. 2149.
Pasal 5.
Pasal 3. (1) Didalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak berlakunya
Peraturan ini, maka badan-badan hukum tersebut pada
pasal 1 huruf-huruf a dan b, wajib memberitahukan
Perkumpulan Koperasi Pertanian dapat mempunyai hak milik kepada Menteri Pertanian/Agraria tentang semua
atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari batas tanah yang dipunyainya, dengan menyebutkan macam
haknya, letak, luas dan penggunaannya.
maksimum sebagai ditetapkan dalam Undang-undang No. 56 Prp (2) Mengenai badan-badan keagamaan dan sosial,
kewajiban tersebut pada ayat 1 pasal ini berlaku pada
tahun 1960 (Lembaran-Negara tahun 1960 No. 174); waktu badan yang bersangkutan meminta untuk
ditunjuk sebagai badan hukum yang dapat mempunyai
hak milik, seperti termaksud pada pasal 1 huruf c dan d.
(3) Untuk dapat memperoleh tanah hak milik sesudah
Pasal 4. mulai berlakunya peraturan ini, tetap diperlukan ijin
Menteri Pertanian/Agraria atau penjabat lain yang
ditunjuknya, sebagai yang diatur didalam Peraturan
Badan-badan keagamaan dan sosial dapat mempunyai hak milik Menteri Agraria No. 14 tahun 1962 (Tambahan
atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang LembaranNegara No. 2346).
Pasal 6.
langsung berhubungan dengan usaha keagamaan dan sosial. Menteri Pertanian/Agraria berwenang untuk meminta
kepada badan-badan hukum tersebut pada pasal 1, agar
supaya mengalihkan tanah-tanah milik yang dipunyainya
pada waktu mulai berlakunya Peraturan ini kepada fihak
lain yang dapat mempunyai hak milik atau memintanya
untuk diubah menjadi hak guna bangunan, hak guna usaha
atau hak pakai jika berlangsungnya pemilikan itu
bertentangan dengan ketentuan pasal-pasal 2, 3 dan 4.
Penjelasan Pasal 5 dan 6 Pasal 7.
Hal-hal yang perlu untuk melaksanakan atau
Ketentuan pada pasal-pasal ini bermaksud untuk
menyelesaikan akibat-akibat dari pada ketentuan-ketentuan
mengadakan penertiban didalam pemilikan tanah-tanah Peraturan ini diatur oleh Menteri Pertanian/Agraria.
oleh badan-badan hukum yang dimaksudkan itu, hingga Pasal 8.
segala sesuatunya menjadi sesuai dengan ketentuan- Peraturan ini berlaku mulai pada hari diundangkan dan
ketentuan pada pasal-pasal 2, 3 dan 4. mempunyai daya surut hingga tanggal 24 September 1960.
PEMBERIAN HAK MILIK
PERSYARATAN PERMOHONAN HAK MILIK
PM ATR/BPN 18/2021
Pasal 52
(1) Hak Milik dapat diberikan kepada:
a. Warga Negara Indonesia;
b. badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan meliputi:
1. bank negara;
2. badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah; dan
3. koperasi pertanian.
(2) Badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b angka 2 diberikan Hak Milik
setelah mendapat penunjukan oleh Menteri sebagai badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik berdasarkan rekomendasi dari:
a. menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keagamaan, untuk badan keagamaan; dan
b. menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang sosial, untuk badan sosial.
(3) Pemberian Hak Milik untuk badan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b hanya dapat diberikan atas bidang tanah tertentu
sepanjang berkaitan langsung dan menunjang tugas pokok dan fungsinya meliputi:
a. tempat ibadah, gedung dakwah, panti asuhan, panti jompo atau rumah yatim piatu yang secara langsung berkaitan dengan kegiatan
keagamaan atau sosial; dan
b. bangunan fasilitas kesehatan dan fasilitas pendidikan yang diperoleh dari hasil pengelolaan rumah sakit dan sekolah/perguruan tinggi, serta
usaha lainnya yang dipergunakan untuk menunjang kegiatan dakwah, panti asuhan, panti jompo atau rumah yatim piatu atau kegiatan
lainnya, yang secara langsung menunjang kegiatan keagamaan atau sosial.
Pasal 53
Hak Milik diberikan untuk kegiatan usaha pertanian dan nonpertanian.
Pasal 54
(1) Syarat permohonan Hak Milik yang berasal dari Tanah Negara meliputi:
a. mengenai Pemohon:
1. Identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
2. dalam hal Pemohon badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah:
a) akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan;
b) Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS)/Tanda Daftar Perusahaan (TDP)/Tanda Daftar Yayasan (TDY);
c) surat keputusan penunjukan sebagai badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik, untuk badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh
pemerintah; dan/atau
d) izin perolehan tanah;
a) sertipikat, akta pemindahan hak, akta/surat bukti pelepasan hak, surat penunjukan atau pembelian kaveling, surat bukti pelunasan tanah dan rumah
dan/atau tanah yang telah dibeli dari pemerintah, risalah lelang, putusan pengadilan atau surat bukti perolehan tanah lainnya; atau
b) dalam hal bukti kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud dalam huruf a) tidak ada maka penguasaan fisik atas tanah dimuat dalam surat pernyataan
penguasaan fisik bidang tanah yang disaksikan paling sedikit 2 (dua) orang saksi dari lingkungan setempat yang mengetahui riwayat tanah dan tidak
mempunyai hubungan keluarga serta diketahui kepala desa/lurah setempat atau nama lain yang serupa dengan itu; 2. Peta Bidang Tanah;
c) bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
d) surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa:
1. tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang lain dan statusnya merupakan Tanah Negara;
2. tanah tersebut telah dikuasai secara fisik;
3. penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah;
4. perolehan tanah dibuat sesuai data yang sebenarnya dan apabila ternyata di kemudian hari terjadi permasalahan menjadi tanggung jawab
sepenuhnya yang bersangkutan dan tidak akan melibatkan Kementerian;
5. tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki atau tidak dalam keadaan sengketa;
6. tidak terdapat keberatan dari pihak Kreditur dalam hal tanah dijadikan/menjadi jaminan sesuatu utang;
7. tanah tersebut bukan aset Pemerintah Pusat/ Pemerintah Daerah atau aset BUMN/BUMD;
8. tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areal yang dihentikan perizinannya pada hutan alam primer dan lahan gambut;
9. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik dan/atau jalan air; dan
10. bersedia melepaskan tanah untuk kepentingan umum baik sebagian atau seluruhnya.
(2) Syarat permohonan Hak Milik yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan meliputi:
2. Dalam hal Pemohon badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah:
a) akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan
pendirian perusahaan;
b) Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS)/Tanda Daftar Perusahaan (TDP)/Tanda Daftar
Yayasan (TDY);
c) surat keputusan penunjukan sebagai badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik, untuk badan
keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah; dan
d) izin perolehan tanah;
1. surat persetujuan pemberian Hak Milik atas bagian tanah Hak Pengelolaan dari pemegang Hak Pengelolaan atau
keputusan yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
transmigrasi, untuk tanah Hak Pengelolaan transmigrasi;
3. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.
TATA CARA PEMBERIAN HAK MILIK
Pasal 55
(1)Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah melakukan pembayaran biaya penerimaan negara bukan
pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27, Panitia A atau Petugas Konstatasi melakukan pemeriksaan tanah.
(2)Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat ketidaksesuaian Data
Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon.
Pasal 56
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Milik merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan maka setelah dilakukan
kegiatan pemeriksaan tanah, Kepala Seksi menyiapkan konsep:
a. keputusan pemberian Hak Milik atas tanah yang dimohon; atau
b. keputusan penolakan permohonan Hak Milik, yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan
ditolak.
(2) Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan pemberian Hak Milik atau keputusan penolakan permohonan Hak Milik
berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan serta pertimbangan dari Panitia A atau Petugas Konstatasi dan Kepala
Seksi.
(3) Pemberian Hak Milik sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan.
Pasal 57
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Milik merupakan kewenangan:
a. Kepala Kantor Wilayah, berkas permohonan disampaikan oleh Kepala Kantor Pertanahan kepada Kepala Kantor Wilayah; atau
b. Menteri, berkas permohonan disampaikan oleh Kepala Kantor Pertanahan kepada Menteri dengan tembusan kepada Kepala Kantor
Wilayah.
(2) Penyampaian berkas permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuatkan surat pengantar Kepala Kantor Pertanahan yang memuat
pendapat, pertimbangan dan usulan dapat atau tidaknya permohonan dikabulkan.
(3) Penyampaian berkas permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan melalui sistem elektronik yang disediakan oleh
Kementerian.
(4) Dalam hal penyampaian dilakukan melalui sistem elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (3), berkas permohonan secara fisik tetap disimpan
di Kantor Pertanahan.
Pasal 58
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Milik merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 ayat (1) huruf a
maka Kepala Bidang memeriksa, meneliti dan mengkaji kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis berkas permohonan.
(2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan, penelitian dan pengkajian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat ketidaksesuaian Data
Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon melalui Kantor Pertanahan.
(3) Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis sebagaimana dimaksud pada
ayat (1), Kepala Bidang menyiapkan konsep:
b. keputusan penolakan permohonan Hak Milik, yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak.
(4) Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan pemberian Hak Milik atau keputusan penolakan permohonan Hak Milik berdasarkan dokumen
persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia A atau Petugas Konstatasi, Kepala Kantor Pertanahan dan Kepala Bidang.
(5) Pemberian Hak Milik sebagaimana dimaksud pada ayat (4) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan
Pasal 59
(1)Dalam hal keputusan pemberian Hak Milik merupakan kewenangan Menteri sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 ayat (1)
huruf b maka Direktur Jenderal memeriksa, meneliti dan mengkaji kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis
berkas permohonan.
(2)Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan, penelitian dan pengkajian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat
ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon melalui Kantor Pertanahan dan diinformasikan
juga kepada Kepala Kantor Wilayah
(3)Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), Direktur Jenderal menyiapkan konsep:
b. keputusan penolakan permohonan Hak Milik, yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak.
(4) Menteri menerbitkan keputusan pemberian Hak Milik atau keputusan penolakan permohonan Hak Milik berdasarkan
dokumen persyaratan yang diajukan serta pertimbangan dari Panitia A atau Petugas Konstatasi, Kepala Kantor Pertanahan dan
Direktur Jenderal.
(5) Pemberian Hak Milik sebagaimana dimaksud pada ayat (4) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan.
Pasal 60
Lampiran dalam rangka pemberian Hak Milik meliputi :
a. keputusan mengenai Hak Milik yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan berupa:
1. Keputusan Pemberian Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56 ayat (1) huruf a; dan
2. Keputusan Penolakan Permohonan Hak Milik yang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56 ayat (1) huruf b;
b. keputusan mengenai Hak Milik yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah berupa:
2. Keputusan Penolakan Permohonan Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 58 ayat (3) huruf b;
c. keputusan mengenai Hak Milik yang merupakan kewenangan Menteri berupa:
2. Keputusan Penolakan Permohonan Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 59 ayat (3) huruf b, dibuat
sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran III yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari
Peraturan Menteri ini.
PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL,
RUMAH TOKO DAN RUMAH KANTOR
Pasal 149
(1)Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang masih berlaku atau sudah berakhir haknya yang dipunyai oleh perorangan Warga
Negara Indonesia dan dipergunakan serta dimanfaatkan untuk rumah tinggal, rumah toko atau rumah kantor dapat diberikan
Hak Milik.
(2)Rumah kantor sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan rumah tunggal yang dipergunakan untuk rumah sekaligus
kantor.
(3)Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan yang dipunyai oleh perorangan Warga Negara Indonesia yang
diperuntukkan untuk rumah tinggal dapat diberikan Hak Milik.
Pasal 150
(1)Dalam hal pemegang hak atau bekas pemegang hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 149 meninggal dunia, Pemberian Hak
Milik dapat diberikan sekaligus dengan perubahan nama kepada ahli waris.
(2)Pemberian Hak Milik sekaligus dengan perubahan nama kepada ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikenakan biaya
dan/atau pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 151
Syarat permohonan pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal, rumah toko atau rumah kantor meliputi:
a. identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
b. surat kematian dan surat keterangan ahli waris dalam hal pemegang hak/bekas pemegang hak meninggal dunia;
c. Sertipikat Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang bersangkutan;
d. bukti Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Waris, dalam hal permohonan Hak Milik yang diajukan oleh ahli waris;
e. izin mendirikan bangunan/persetujuan bangunan gedung atau surat keterangan dari kepala desa/lurah atau izin/keterangan yang sejenis; dan
f. surat pernyataan dari Pemohon yang menyatakan bahwa di atas tanah yang dimohon telah didirikan bangunan untuk rumah tinggal, rumah toko
atau rumah kantor.
Pasal 152
(1) Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah melakukan pembayaran biaya penerimaan negara bukan pajak sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 148 ayat (3), Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk memeriksa dan meneliti kelengkapan dan kebenaran
Data Fisik dan Data Yuridis berkas permohonan.
(2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan dan penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik dan
Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon.
(3) Dalam hal terdapat perubahan kondisi di lapangan baik fisik maupun tata batasnya maka dapat dilakukan pengukuran ulang dan/atau penataan
batas.
Pasal 153
(1) Setelah Data Fisik dan Data Yuridis telah cukup untuk diambil keputusan, Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mendaftar Hak
Milik atas tanah bekas Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat, dan daftar umum lainnya.
(2) Dalam melaksanakan kegiatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus mencantumkan keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Secara Umum
sebagai dasar pemberian haknya.
(3) Dalam hal pemegang hak atau bekas pemegang hak meninggal dunia maka sertipikat sebagaimana dimaksud dimaksud pada ayat (1) langsung
didaftarkan atas nama ahli waris.
PEMBERIAN HAK MILIK UNTUK RUMAH TINGGAL
YANG TELAH DIBELI OLEH PEGAWAI NEGERI DARI PEMERINTAH
Pasal 154
(1) Rumah dan tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli dan dibayar lunas oleh pegawai negeri dari Pemerintah diberikan Hak Milik.
(2) Dalam hal pegawai negeri sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meninggal dunia, pemberian Hak Milik dapat diberikan sekaligus dengan perubahan nama
kepada ahli waris dan dikenakan biaya dan/atau pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 155
Syarat permohonan pemberian Hak Milik untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh pegawai negeri dari pemerintah meliputi:
2. kartu pegawai negeri atau yang sejenis;
3. surat kematian dan surat keterangan ahli waris dalam hal pegawai negeri meninggal dunia;
b. untuk tanah yang di atasnya berdiri rumah Negara Golongan III:
1. sertipikat Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah yang bersangkutan atau dasar penguasaannya atau perolehan rumah dan tanah atau tanah;
2. surat tanda bukti pelunasan harga rumah dan tanah yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang;
3. surat keputusan instansi yang berwenang bahwa rumah yang bersangkutan sudah menjadi milik Pemohon;
4. surat pelepasan Hak Atas Tanah dari instansi yang bersangkutan kepada Pemohon;
c. untuk tanah lainnya:
1. surat tanda bukti pelunasan harga tanah yang bersangkutan;
2. surat pelepasan Hak Atas Tanah dari instansi yang bersangkutan kepada Pemohon; 3. bukti penghapusan aset dari instansi yang bersangkutan apabila
termasuk aset;
4. bukti lain bahwa tanah tersebut merupakan tanah yang dibeli oleh pegawai negeri yang bersangkutan dari Pemerintah;
d. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada; dan/atau
e. bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Waris dalam hal permohonan diajukan oleh ahli waris.
Pasal 156
(1) Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah melakukan pembayaran biaya penerimaan negara bukan pajak sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 148 ayat (3), Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk memeriksa dan meneliti kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data
Yuridis berkas permohonan.
(2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan dan penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis
maka diberitahukan kepada Pemohon. (3) Kepala Kantor Pertanahan melaksanakan pengukuran dan pemeriksaan tanah dalam hal atas bidang tanah yang
dimohon:
a. belum terdaftar; atau
b. sudah terdaftar namun masih dalam Hak Guna Bangunan/Hak Pakai induk.
Pasal 157
(1) Setelah Data Fisik dan Data Yuridis telah cukup untuk diambil keputusan, Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan konfirmasi pemberian Hak
Milik atas tanah yang telah dibeli oleh pegawai negeri dari Pemerintah.
(2) Setelah diterbitkan keputusan konfirmasi pemberian Hak Milik maka:
a. dalam hal bidang tanah yang dimohon belum terdaftar maka Kepala Kantor Pertanahan:
1. mendaftar Hak Milik dengan mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya; dan
2. menerbitkan sertipikat Hak Milik.
b. dalam hal bidang tanah yang dimohon sudah terdaftar namun masih dalam Hak Guna Bangunan/Hak Pakai induk maka Kepala Kantor Pertanahan:
1. mendaftar Hak Milik dengan mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya; dan
2. menerbitkan sertipikat Hak Milik atas bidang tanah hasil pemisahan. c. dalam hal bidang tanah sudah terdaftar atas 1 (satu) bidang tanah sesuai
dengan yang dimohon maka Kepala Kantor Pertanahan mendaftar Hak Milik atas tanah bekas Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tersebut
dengan mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya.
(3) Dalam melaksanakan kegiatan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) harus mencantumkan keputusan pemberian hak secara umum dan keputusan konfirmasi
pemberian Hak Milik sebagai dasar pemberian hak.
(4) Dalam hal pemegang hak atau bekas pemegang hak meninggal dunia maka sertipikat sebagaimana dimaksud dimaksud pada ayat (2) langsung didaftarkan
atas nama ahli waris.
PERUBAHAN HAK MILIK MENJADI HAK GUNA BANGUNAN ATAU HAK PAKAI,
HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK PAKAI ATAU HAK PAKAI MENJADI
HAK GUNA BANGUNAN
Pasal 158
(1) Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai
atau Hak Pakai menjadi Hak Guna Bangunan dapat dimohon oleh:
b. badan hukum Indonesia;
c. orang asing; dan d. badan hukum asing yang berkedudukan di Indonesia.
(2) Dalam hal permohonan diajukan oleh orang asing atau badan hukum asing yang berkedudukan di Indonesia
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c dan huruf d maka hanya dapat mengajukan permohonan
perubahan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai.
Pasal 159
(1) Syarat permohonan perubahan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 158 meliputi:
2. dokumen keimigrasian berupa visa, paspor atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai keimigrasian, dalam hal Pemohon Orang Asing;
3. akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan
pendirian perusahaan, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar Perusahaan
(TDP), dalam hal Pemohon badan hukum;
1. sertipikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang dimohon perubahan haknya;
2. kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh Pejabat yang berwenang apabila hak yang bersangkutan dimenangkan
oleh badan hukum dalam suatu pelelangan umum;
3. surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Atas Tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan;
dan/atau
4. akta pemindahan hak, surat/akta pelepasan hak, putusan pengadilan atau bukti perolehan tanah lainnya sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
c. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.
(2) Dalam hal permohonan Perubahan Hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dimohon oleh badan hukum yang dimenangkan
melalui pelelangan umum, permohonan peralihan hak diajukan sekaligus dengan permohonan Perubahan Hak.
Pasal 160
(1) Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah melakukan pembayaran biaya penerimaan negara bukan pajak sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 148 ayat (3), Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk memeriksa dan meneliti kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data
Yuridis berkas permohonan.
(2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan dan penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis
maka diberitahukan kepada Pemohon.
(3) Dalam hal terdapat perubahan kondisi di lapangan baik fisik maupun tata batasnya maka dapat dilakukan pengukuran ulang dan/atau penataan batas.
Pasal 161
(1) Dalam hal permohonan berupa perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai maka setelah Data Fisik dan Data Yuridis telah cukup
untuk diambil keputusan, Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mendaftar Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah bekas Hak Milik
dengan jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun serta mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya.
(2) Dalam melaksanakan kegiatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus mencantumkan keputusan pemberian hak secara umum sebagai dasar
pemberian haknya.
(3) Dalam hal permohonan Perubahan Hak diajukan sekaligus dengan permohonan peralihan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 159 ayat (2) maka
Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk memproses sekaligus permohonan pendaftaran peralihan haknya.
Pasal 162
(1) Dalam hal permohonan berupa perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai maka setelah Data Fisik dan Data Yuridis telah cukup untuk diambil
keputusan, Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mendaftar Hak Pakai atas tanah bekas Hak Guna Bangunan dengan jangka waktu sisa dari
jangka waktu Hak Guna Bangunan serta mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya.
(2) Dalam hal permohonan berupa perubahan Hak Pakai menjadi Hak Guna Bangunan maka setelah berkas Data Fisik dan Data Yuridis telah cukup untuk
diambil keputusan, Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mendaftar Hak Guna Bangunan atas tanah bekas Hak Pakai dengan jangka waktu
sisa dari jangka waktu Hak Pakai serta mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya.
(3) Dalam melaksanakan kegiatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) harus mencantumkan keputusan pemberian hak secara umum sebagai
dasar pemberian haknya.
Bagian 3
HAK GUNA USAHA
UU 5/1960 (UUPA)
Pasal 28
(1) Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu
sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
(2) Hak guna usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya
25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan yang baik, sesuai dengan
perkembangan zaman.
(3) Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 29
(1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
(2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling
lama 35 tahun.
(3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat
1 dan 2 pasal ini dapat di[erpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun.
Pasal 30
(1) Yang dapat mempunyai hak guna usaha ialah :
a. warganegara Indonesia;
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
(2) -Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai yang
tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu
kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
-Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna usaha, jika ia tidak memenuhi syarat
tersebut. Jika hak guna usaha yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut
maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut
ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Pasal 31
Hak guna usaha terjadi karena penetapan Pemerintah.
Pasal 32
(1) Hak guna usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak
tersebut, harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
(2) Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta
hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.
Pasal 33
Hak guna usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Pasal 34
Hak guna usaha hapus karena :
a. jangka waktunya berakhir;
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. dicabut untuk kepentingan umum;
e. ditelantarkan;
f. tanahnya musnah;
g. ketentuan dalam pasal 30 ayat 2.
Pasal 50
(1) Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak milik diatur dengan undang-undang.
(2) Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa
untuk bangunan diatur dengan peraturan perundangan.
Pasal 51
Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan tersebut dalam
pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan Undang-undang.
PP 40/1996 PP 18/2021
BAB IV
BAB II HAK GUNA USAHA, HAK GUNA BANGUNAN, DAN HAK
PEMBERIAN HAK GUNA USAHA PAKAI ATAS TANAH
Bagian Kesatu
Bagian Pertama Hak Guna Usaha
Penjelasan : Pasal 2 Subyak Hak Guna Usaha Paragraf 1
Cukup jelas Subjek Hak Guna Usaha
Pasal 2 Pasal 19
Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah : Hak guna usaha diberikan kepada:
a. Warga Negara Indonesia. a. Warga Negara Indonesia; dan
b. badan hukum yang didirikan menurut Indonesia
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum dan berkedudukan di Indonesia.
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Paragraf 2
Pasal 3 Tanah Yang Dapat Diberikan Dengan Hak Guna Usaha
hukum
(1) Pemegang Hak Guna Usaha yang tidak lagi Pasal 20
memenuhi syarat sebagaimana dimaksud (1) Pemegang hak guna usaha yang tidak lagi
dalam Pasal 2, dalam jangka waktu satu memenuhi syarat sebagaimana dimaksud dalam
tahun wajib melepaskan atau mengalihkan Pasal 19, dalarn jangka waktu 1 (satu) tahun wajib
Hak Guna Usaha itu kepada pihak lain yang melepaskan atau mengalihkan hak guna usaha
memenuhi syarat. (2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana
(2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) haknya tidak dilepaskan
dimaksud pada ayat (1) Hak Guna Usaha itu atau dia.lihkan maka hak tersebut hapus karena
tidak dilepaskan atau dialihkan, Hak Guna hukum. Pasal 21 Tanah yang dapat diberikan
dengan Hak Guna Usaha meliputi: a. Tanah
Usaha tersebut hapus karena hukum dan
Negara; dan b. Tanah Hak Pengelolaan.
tanahnya menjadi tanah Negara.
Paragraf 3
Penjelasan : Pasal 4 Bagian Kedua Jangka Waktu Hak Guna Usaha Penjelasan :Pasal 22
Pasal 4 Tanah Yang Dapat Diberikan Dengan Pasal 22 Ayat (1)
Ayat (1)
Cukup jelas
Hak Guna Usaha (1) Hak guna usaha diberikan untuk jangka waktu paling Pada hakekatnya hak guna
lama 35 (tiga puluh lima) tahun, diperpanjang untuk usaha merupakan hak yang
Ayat (2)
berjangka waktu yang
Tanah Negara yang Pasal 4 jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan diberikan oleh pejabat yang
diberikan dengan Hak (1) Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna
Guna Usaha harus
diperbarui untuk jangka waktu paling larna 35 (tiga puluh berwenang dengan
bebas dari Usaha adalah tanah Negara. lima) tahun. pemberian, perpanjangan, dan
pembaruan.
kepentingan pihak (2) Dalam hal tanah yang akan diberikan dengan Hak (2) Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan Ayat ((2)
lain. Oleh karena itu Guna Usaha itu adalah tanah Negara yang pernbaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (i) Cukup jelas.
apabila tanah Negara
itu termasuk di dalam
merupakan kawasan hutan, maka pemberian Hak berakhir, Tanah hak guna usaha kembali menjadi Tanah Ayat (3)
Guna Usaha dapat dilakukan setelah tanah yang Setelah jangka waktu
kawasan hutan, yang yang Dikuasai Langsung oieh Negara atau tanah Hak pemberian, perpanjangan,
berarti tanah itu harus bersangkutan dikeluarkan dari statusnya sebagai Pengelolaan. atau pembaruan berakhir,
dipergunakan untuk
hutan sesuai
kawasan hutan. (3) Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara sebagaimana selanjutnya Menteri
(3) Pemberian Hak Guna Usaha atas tanah yang telah dimaksud pada ayat (2), penataan kembali penggunaan, berwenang menata kembali
peraturan yang
penggunaan, pernanfaatan,
berlaku, maka tanah dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan yang pernanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan dan pemilikan Tanah tersebut.
tersebut harus berlaku, pelaksanaan ketentuan Hak Guna Usaha
terlebih dahulu
Menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas Kewenangan Menteri
dikeluarkan dari tersebut baru dapat dilaksanakan setelah pemegang hak dengan memperhatikan: dimaksudkan untuk mengatur
kembali penggunaan,
statusnya sebagai terselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai a. tanahnya masih diusahakan clan dimanfaatkan dengan pemanfaatan, dan pemilikan
kawasan hutan. dengan tata cara yang diatur dalam peraturan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan Tanah sesuai dengan
Ayat (3)
Cukup jelas
perundang-undangan yang berlaku. pemberian hak; ketentuan peraturan
(4) Dalam hal di atas tanah yang akan diberikan dengan perundang-undangan dengan
Ayat (4) b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik tetap memberikan prioritas
Yang dimaksud Hak Guna Usaha itu terdapat tanaman dan/atau oleh pemegang hak; kepada bekas pemegang hak
dengan tanaman dan
bangunan yang
bangunan milik pihak lain yang keberadaannya c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai atau diberikan Hak
berdasarkan alas hak yang sah, pemilik bangunan pemegang hak; Pengelolaan antara lain kepada
keberadaannya
Badan Bank Tanah. Apabila
berdasarkan atas hak dan tanaman tersebut diberi ganti kerugian yang d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; Tanah tidak diberikan kepada
yang sah adalah dibebankan pada pemegang Hak Guna Usaha baru.
tanaman dan
e. tidak dipergunakan cian/atau direncanakan untuk bekas pemegang hak maka
bangunan milik bekas (5) Ketentuan lebih lanjut mengenai pemberian ganti kepentingan umum; akan diberitahukan terlebih
dahulu.
pemegang Hak Guna rugi sebagaimana dimaksud dalam ayat (4), f. sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
Usaha. ditetapkan dengan Keputusan Presiden. g. keadaan Tanah dan masyarakat sekitar.
Ayat (5)
Cukup jelas
Penjelasan Pasal 23
Penjelasan : Pasal 5 Pasal 5 Paragraf 4 Ayat (1)
Ayat (1)
Cukup jelas
(1) Luas minimum tanah yang dapat diberikan Hak Terjadinya Hak Guna Usaha Cukup jelas.
Ayat (2) Guna Usaha adalah lima hektar. Pasal 23 Ayat (2)
Cukup jelas (2) Luas maksimum tanah yang dapat diberikan Sesuai dengan maksud pelimpahan wewenang
(1) Hak guna usaha di atas Tanah Negara melaiui pemberian Hak Pengelolaan maka
Ayat (3) Hak Guna Usaha kepada perorangan adalah
Cukup jelas diberikan dengan keputusan pemberian pemberian hak guna usaha di atas Tanah Hak
dua puluh lima hektar. hak oleh Menteri. Pengelolaan dilakukan oleh Menteri kepada
Luas maksimum tanah yang dapat diberikan caion pemegang hak atas persetujuan
(2) Hak guna usaha di atas Tanah Hak pemegang Hak Pengelolaan.
dengan Hak Guna Usaha kepada Badan Hukum Ayat (3)
Pengelolaan diberikan dengan keputusan
ditetapkan oleh Menteri dengan Cukup jelas.
memperhatikan pertimbangan dari pejabat pemberian hak oleh Menteri berdasarkan
yang berwenang di bidang usaha yang persetujuan dari pemegang Hak
bersangkutan, dengan mengingat luas yang Pengelolaan. Penjelasan Pasal 24
diperlukan untuk pelaksanaan suatu satuan (3) Keputusan sebagaimana dimaksud pada Ayat (1)
usaha yang paling berdayaguna di bidang yang ayat (1) clan ayat (2) dapat dibuat secara Cukup jelas.
Ayat (2)
bersangkutan. elektronik. Yang dimaksud dengan "didaftar" adalah proses
pendaftaran hak dengan membukukannya
Bagian Ketiga secara manual pada buku tanah I-isik atau
Pasal 24 secara elektronik pada saat diterbitkannya
Terjadinya Hak Guna Usaha (1) Pemberian hak guna usaha sebagaimana sertipikat apabila pada Kantor Pertanahan telah
dimaksud dalam Pasal 23 wajib ditetapkan untuk melaksanakan Pendaftaran
Pasal 6 Tanah secara elektronik. Sebelum didaftar
didaftarkan pada Kantor Pertanahan. sesuai ketentuan yang berlaku, hak guna usaha
Penjelasan : Pasal 6 (1) Hak Guna Usaha diberikan dengan keputusan
Ayat (1) (2) Hak guna usaha terjadi sejak didaftar oleh belum terjadi dan status tanahnya masih tetap
pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.
Cukup jelas Kantor Pertanahan.
Ayat (2) ditumjuk. Istilah "terjadi" tersebut telah ada sejak
Cukup jelas (2) Ketentuan mengenai tata cara dan syarat (3) Pemegang hak guna usaha diberikan Undang-Undang Pokok Agraria. Dalam
sertipikat Hak Atas Tanah sebagai tanda pernahaman masa-masa sesudah itu istilah
permohonan pemberian Hak Guna Usaha "terjadi" rnemiliki arti yang sama dengan
diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden bukti hak. lahirnya hak.
Ayat (3)
Cukup jelas :
Penjelasan : Pasal 7 Pasal 7 Pasal 25 Penjelasan Pasal 25
Ayat (1) Ayat (1)
Cukup jelas
(1) Pemberian Hak Guna Usaha (1) Hak guna usaha di atas Tanah Negara Ketentuan rni diadakan untuk
Ayat (2) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 ayat (1) menjamin kelangsungan usaha
Sebelum didaftar sesua ayat (1) wajib didaftar dalam buku tanah dapat diperpanjang atau diperbarui atas dari pemegang hak yang telah
ketentuan yang berlaku Hak pada Kantor Pertanahan. melaksanakan usahanya ciengan
Guna Usaha belum terjadi permohonan pemegang hak, apabila baik, yaitu dengan menjamin
(2) Hak Guna Usaha terjadi sejak didaftar
dan status tanahnya masih memenuhi syarat: perpanjangan atau pembarrran
tetap tanah Negara. Istilah oleh Kantor Pertanahan dalam buku hak guna usaha apabila dipenuhi
"terjadi" tersebut telah ada a. tanahnya masih diusahakan dan syarat-syarat ya.rig ditentukan
tanah sesuai dengan ketentuan
sejak Undang-undang
peraturan perundang-undangan yang dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan dalam ayat ini.
Pokok Agraria. Dalam Ayat (2)
pemahaman masa-masa berlaku. keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak; Cukup jelas
sesudah itu istilah "terjadi" (3) Sebagai tanda bukti hak kepada b. syarat-syarat per.rberian hak dipenuhi
tadi memiliki arti yang sama
pemegang Hak Guna Usaha diberikan dengan baik oleh pemegang hak;
dengan "lahirnya" hak.
Ayat (3) sertipikat hak atas tanah c. pemegang hak masih memenuhi syarat
Cukup jelas sebagai pemegang hak;
Bagian Keempat d, tanahnya masih sesuai dengan rencana
Jangka Waktu Hak Guna Usaha tata ruang; dan
Penjelasan : Pasal 8 e. tidak dipergunakan danlatau direncanakan
Ayat (1) Pasal 8
Perpanjangan jangka waktu untuk kepentingan umum.
hak tidaklah menghentikan (1) Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud (2) Hak guna usaha di atas Tanah Hak Pengelolaan
berlakunya hak yang dalam Pasal 6 diberikan untuk jangka
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 ayat (2)
bersangkutan, melainkan waktu paling lama tiga puluh lima tahun
hak itu terus berlangsung dapat diperpanjang atau diperbarui atas
dan dapat diperpanjang untuk jangka
menyambung pada jangka
waktu paling lama dua puluh lima tahun. permohonan pemegang hak guna usaha
waktu hak semula. Hal ini
penting artinya untuk (2) Sesudah jangka waktu Hak Guna Usaha apabila memenuhi syarat sebagaimana
kepentingan hak-hak pihak dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) darr mendapat
lain yang membebani Hak
Guna Usaha, misalnya Hak dimaksud dalam ayat (1) berakhir, persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Tanggungan, yang akan kepada pemegang hak dapat diberikan
hapus dengan sendirinya pembaharuan Hak Guna Usaha di atas
apabila Hak Guna Usaha itu
hapus. tanah yang sama.
Ayat (2)
Cukup jelas
Pasal 9 Pasal 26
Penjelasan : Pasal 9 (1) Hak Guna Usaha dapat diperpanjang atas permohonan Penjelasan Pasal 26
Ayat (1) pemegang hak, jika memenuhi syarat : (1) Perrnohonan perpanjangan jangka Ayat (1)
Ketentuan ini diadakan Yang dimaksud dengan "usia
untuk menjamin
a. tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai -raktu hak guna usaha dapat tanaman ataur usaha lainnva efektif"
kelangsungan usaha dari dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak diajukan setelah usia tanaman atau adalah keadaan atau jangka waktu
pemegang hak yang telah tersebut; tertentu yang telah mencapai
melaksanakan usahanya b. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi usaha lainnya efektif atau paling ambang batas minimal produktivitas
dengan baik, yaitu dengan dengan baik oleh pemegang hak; dan lambat sebelum berakhirnya sesuai perizinan kegiatan usaha
menjamin perpanjangan pertanian, perikanan, dan peternakan
Hak Guna Usahanya
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai jangka waktu hak guna. usaha, yang diterbitkan instansi teknis.
apabila dipenuhi syarat- pemegang hak. Untuk menilai hal ini maka Kantor
syarat yang ditentukan (2) Hak Guna Usaha dapat diperbaharui atas permohonan (2) Permohonan pembaruan hak guna Pertanahanf Kantor Wilayah akan
dalam ayat ini. pemegang hak, jika memenuhi syarat : usaha Ciajukan paling lama 2 (dua) melakukan pemeriksaan yang
Ayat (2)… a. tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dilakukan oleh Panitia Pemeriksaan
Cukup jelas tahun setelah berakhirnya jangka Tanah B.
dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak
tersebut; waktu hak guna usaha. Apabila permohonan perpanjangan
tidak diajukan sampai dengan
b. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi (3) Dalam hal hak guna usaha di atas berakhirnya jangka waktu hak guna
dengan baik oleh pemegang hak; usaha maka diajukan pembaruan hak.
Tanah Hak Pengelolaan maka Ayata (2)
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak. jangka waktu perpanjangan dan Cukup jelas.
Ayat (3)
Pasal 10 pembaruan hak dapat diberikan ebagaimana penjelasan pada- ayat
(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna apabila tanahnya telah digunakan (1) maka untuk menilai tanahnya
Usaha atau pembaharu-annya diajukan selambat- sudah digunakan dan dimanfaatkan
lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka dan climanfaatkan sesual ciengan sesuai dengan tujuan pemberian
haknya, Kantor Pertanahan akan
waktu Hak Guna Usaha tersebut. tujuan pemberian haknya. melakukan pemeriksaan yang
(2) Perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Usaha (4) Perpanjangan atau pembanran hak dilakukan oleh Panitia Pemeriksaan
dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Tanah B.
(3) Ketentuan mengenai tata cara permohonan guna usaha wajib didaftarkan pada Pendaftaran perpanjangan atau
perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Usaha dan Kantor Pertanahan. pernbarua.n hak guna usaha tetap
dilakukan secara bertahap.
persyaratannya diatur lebih lanjut dengan Keputusan Ayat (4)
Presiden. Cukup jelas
Paragraf 5 Penjeasan Pasal 27
Pasal 11 Kewajiban, Larangan, dan Hak Pemegang Hak Guna Usaha Ketentuan mengenai hak, kewajiban dan iarangan
(1) Untuk kepentingan penanaman modal, pemegang hak guna usaha dicantumkan dalam
Pasal 27
surat keputusan pemberian hak serta
permintaan perpanjangan atau Pemegang hak guna usaha berkewajiban untuk: dicantumkan pada sertipikat baik secara manual
pembaharuan Hak Guna Usaha a. melaksanakan usaha pertanian, perikanan, dan/atau peternakan sesuai atau elektronik.
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 peruntukan Can persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan Huruf a
dapat dilakukan sekaligus dengan pemberian haknya paling lama 2 (dua) tahun sejak hak diberikan; Cukup jelas.
membayar uang pemasukan yang Huruf b
b. mengusahakan Tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan
Cukup jelas.
ditentukan untuk itu pada saat pertama usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis; Huruf c
kali mengajukan permohonan Hak Guna c. membangun dan meraelihara prasarana lingkungan dan fasilitas yang ada Cukup jelas
Usaha. dalam lingkungan areal hak guna usaha; Huruf d
(2) Dalam hal uang pemasukan telah dibayar d. memelihara Tanah, termasuk menambah kesuburan dan mencegah Cukup jelas.
sekaligus sebagaimana dimaksud dalam Huruf e
kerusakannya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
Cukup jelas.
ayat (1), untuk perpanjangan atau e. memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi Huruf f
pembaharuan Hak Guna Usahanya pekarangan atau bidang Tanah yang terkurung; Cukttp jelas
dikenakan biaya administrasi yang f. mengelola, memelihara, dan mengau,asi serta mempertahankan fungsi Huruf g
besarnya ditetapkan oleh Menteri setelah kawasan konservasi bernilai tinggi (high conseruation ualuel, dalam hal Cukup jelas
mendapat persetujuan dari Menteri Huruf h
areal konservasi berada pada areal hak guna usaha;
Cukup jelas
Keuangan. g. menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi Huruf i
(3) Persetujuan untuk dapat memberikan lainnya; Kewajiban ini dikenakan kepada badan hukum
perpanjangan atau pembaharuan Hak h. mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata perseroan terbatas baik yang dimiliki swasta
Guna Usaha sebagaimana dimaksud ruang; maupun badan usaha milik negaralbadan usaha
dalam Pasal 9 dan perincian uang milik daerah untuk hak guna usaha perkebunan
i. memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling sedikit 2Oo/o
dengan luas minimal 25O (dua ratus lima puluh)
pemasukan sebagaimana dimaksud (dua puluh persen) dari luas Tanah yang diberikan hak guna usaha, dalam hektar. Kewajiban ini dikenakan pada saat
dalam ayat (2) dicantumkan dalam hal pemegang hak merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas pemberian hak gtrna usaha pertama kali.
keputusan pemberian Hak Guna Usaha dan penggunaannya untuk perkebunan; Apabila belum clilaksanakan pada saat pemberian
yang bersangkutan. j. menyampaikan laporan setiap akhir tahun mengenai penggunaan hak guna hak guna usaha pertama kali, maka wajib
dilaksanakan pada saat perpanjangan atau
rrsaha;
Penjelasan : Pasal 11 pembaruan hak guna rrsaha.
k. melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian atau keseluruhan dalam hat Huruf j
Ayat (1)
dipergunakan bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan Cukup jelas.
Cukup jelas
Ayat (2) l. menyerahkan kembali Tanah yang diberikan dengan hak guna usaha kepada Huruf k
Cukup jelas negara atau pemegang Hak Pengelolaan, setelah hak guna usaha hapus. Cukup jelas
Ayat (3) Huruf l
Cukup jelas Cukup jelas
Bagian Kelima
Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Guna Usaha Pasal 28 Penjelasan Pasal 28
Huruf a
Pemegang hak guna usaha dilarang : Pengusahaan Tanah oleh pihak lain
Pasal 12
Penjelasan : Pasal 12 a. menyerahkan pemanfaatan Tanah hak dimungkinkan dalam areal yang telah
Ayat (1) (1) Pemegang Hak Guna Usaha berkewajiban untuk :
a. membayar uang pemasukan kepada Negara;
guna usaha kepada pihak lain, kecuali diberikan hak guna usaha telah
Cukup jelas
Ayat (2) b. melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, dalam hal diperbolehkan menurut diberikan izin usaha terkait
Dalam hal-hal tertentu perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan peraturan perundang-undangan; pemanfaatan sumber daya alam
kegiatan pengusahaan b. mengurung atau menutup pekarangan seperti mineral, batubara, dan panas
dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam bumi sesuai dengan ketentuan
tanah Hak Guna Usaha atau bidang Tanah lain dari lalu lintas
mungkin juga dilakukan keputusan pemberian haknya; peraturan perundang-undangan.
atas dasar kerjasama c. mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha umum, akses publik, dan/atau jalan Huruf b
dengan pihak-pihak dengan bik sesuai dengan kelayakan usaha air; Pemberian hak guna usaha tidak boleh
lainnya. Ketentuan… berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi c. membuka dan/atau mengolah lahan mengakibatkan tertutupnya
Ketentuan perundang-
undangan yang
teknis; dengan cara membakar; penggunaan dari segi fisik Tanah yang
dimaksud dalam ayat ini d. membangun dan memelihara prasarana d. merusak sumber daya alam dan terkurung oleh hak guna usaha itu.
adalah peraturan lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam kelestarian kemampuan lingkungan Oleh karena itu pemegang hak guna
perundang-undangan lingkungan areal Hak Guna Usaha; hidup; usaha wajib memberikan kesempatan
yang memungkinkan e. memelihara kesuburan tanah, mencegah kepada pemegang Hak Atas Tanah
untuk kerjasama
e. menelantarkan tanahnya; dan yang terkurung memiliki akses yang
kerusakan sumber daya alam dan menjaga f. mendirikan bangunan permanen yang
tersebut. diperlukan.
kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai mengurangi fungsi konservasi tanggul, Huruf c
dengan peraturan perundang-undangan yang fungsi konservasi sempadan, atau Cukup jelas.
berlaku; fungsi konservasi lainnya, dalam hal Huruf d
f. menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun dalam areal hak guna usaha terdapat Cukup jelas.
mengenai penggunaan Hak Guna Usaha; Huruf e
sempadan badan air atau fungsi
g. menyerahkan kembali tanah yang diberikan Cukup jelas.
korrservasi lainnya. Huruf f
dengan Hak Guna Usaha kepada Negara sesudah
Hak Guna Usaha tersebut hapus; Yang dimaksud dengan "bangunan
h. menyerahkan sertipikat Hak Guna Usaha yang permanen" merupakan bangunan
telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan. tetap yang tidak dapat dipindahkan
seperti pabrik dan mes karyawan yang
(2) Pemegang Hak Guna Usaha dilarang menyerahkan
pembangunannya mengganggu fungsi
pengusahaan tanah Hak Guna Usaha kepada pihak lain, konservasi
kecuali dalam hal-hal diperbolehkan menurut peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Penjelasan : Pasal 13 Pasal 13 Pasal 29 Penjelasan Pasal 29
Pemberian Hak Guna Jika tanah Hak Guna Usaha karena keadaan Pemegang hak guna usaha berhak: Huruf a
Usaha tidak boleh geografis atau lingkungan atau sebab-sebab a. menggunakan dan memanfaatkan Tanah yang Cukup jelas.
mengakibatkan lain letaknya sedemikian rupa sehingga Huruf b
tertutupnya penggunaan
diberikan sesuai dengan peruntukannya dan Karena pada umumnya hak guna usaha
mengurung atau menutup pekarangan atau persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam
dari segi fasik tanah yang meliputi ranah yang luas, di dalam Tanah
terkurung oleh tanah Hak bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau keputusan dan perjanjian pemberiannya; hak guna usaha sering kali terdapat
Guna Usaha itu. Oleh jalan air, maka pemegang Hak Guna Usaha b. memanfaatkan sumber air dan sumber daya sumber air atau sumber daya alam
karena itu pemegang Hak wajib memberikan jalan keluar atau jalan air alam lainnya di atas Tanah yang diberikan lainnya. Pemegang hak guna usaha
Guna Usaha wajib atau kemudahan lain bagi pekarangan atau dengan hak guna usaha sepanjang untuk berhak menggunakan sumber daya alam
memberikan kesempatan
bidang tanah yang terkurung itu. ini sepanjang hal itu diperlukan untuk
kepada pemegang hak mendukung penggunaan dan pemanfaatan
atas tanah yang kepentingan usaha yang dijalankannya,
Tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a dengan mengingat ketentuan peraturan
terkurung memiliki akses
yang diperlukan. Pasal 14
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan
(1) Pemegang Hak Guna Usaha berhak perundang-undangan ; dan / atau kepentingan masyarakat sekitarnya.
Penjelasan : Pasal 14
menguasai dan mempergunakan tanah c. melakukan perbuatan hukum yang Huruf c
Ayat (1) bermakstrd melepaskan, mengalihkan, dan Cukup jelas.
Cukup jelas yang diberikan dengan Hak Guna Usaha
Ayat (1) untuk melaksanakan usaha di bidang mengubah penggunaannya serta
Karena pada umumnya pertanian, perkebunan, perikanan dan membebankan dengan hak tanggungan
Hak Guna Usaha meliputi atau peternakan. sesuai dengan ketentuan peraturan
tanah yang luas, di dalam perundang-undangan.
(2) Penguasaan dan penggunaan sumber
tanah Hak Guna Usaha
seringkali terdapat air dan sumber daya alam lainnya di
sumber air atau sumber atas tanah yang diberikan dengan Hak
daya lainnya. Pemegang Guna Usaha oleh pemegang Hak Guna
Hak Guna Usaha berhak Usaha hanya dapat dilakukan untuk
menggunakan sumber
mendukung usaha sebagaimana
daya alam ini sepanjang
hal itu diperlukan untuk dimaksud dalam ayat (1) dengan
keperluan usaha yang mengingat ketentuan peraturan
dijalankannya, dengan perundang-undangan yang berlaku dan
mengingat ketentuan kepentingan masyarakat sekitarnya.
peraturan perundang-
undangan yang berlaku
dan kepentingan
masyarakat sekitarnya.
Bagian Keenam Paragraf 6 Penjelasan Pasal 30
Pembebanan Hak Guna Usaha Ayat (1)
Pembebanan, Peralihan, Pelepasan,
Cukup jelas.
Pasal 15 dan Perubahan Hak Guna Usaha Ayat (2)
Penjelasan : Pasal 15
Ayat (1) (1) Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang Perubahan hak dapat diakibatkan
dengan dibebani Hak Tanggungan.
Pasal 30
Cukup jelas antara lain karena perubahan
Ayat (2) (2) Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) (1) Hak guna usaha dapat dijadikan rencana tata ruang. Jangka waktu
Cukup jelas hapus dengan hapusnya Hak Guna Usaha. hak yang diubah melanjutkan jangka
jaminan utang dengan dibebani waktu hak sebelumnya untuk
Bagian Ketujuh hak tanggungan.
Peralihan Hak Guna Usaha memenuhi 1 (satu) siklus jangka
u'aktu pemberian, perpanjangan,
(2) Hak guna usaha dapat beralih, dan pembaruan. Perubahan hak
Pasal 16 dialihkan, atau dilepaskan karena rencana tata ruang dapat
(1) Hak Guna Usaha dapat beralih atau dialihkan kepada keparla pihak lain serta diubah diberikan ganti kerugian yang layak
Penjelasan Pasal 16
Ayat (1)
pihak lain. haknya. kepada pemegang hak. Negara
Cukup jelas (2) Peralihan Hak Guna Usaha terjadi dengan cara : dapat mengambil alih sebagian
Ayat (2) a. Jual beli; (3) Pelepasan hak guna usaha Tanah yang diubah haknya dengan
Cukup jelas b. Tukar menukar; sebagaimana dimaksud pada pemberian ganti rugi yang layak.
Ayat (3) c. Penyertaan dalam modal;
Cukup jelas
ayat (21dibuat oleh dan Ayat (3)
d. Hibah; dihadapan pejabat yang Yang dimaksud dengan "pejabat
Ayat (4)
e. Pewarisan. yang berwcnang" antara lain
Cukup jelas berwenang dan dilaporkan
Ayat (5) (3) Peralihan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud notaris, camat, atau kepala Kantor
kepada Menteri. Pertanahan.
Cukup jelas dalam ayat (2) harus didaftarkan pada Kantor
Ayat (6) Pertanahan.
Cukup jelas
(4) Peralihan Hak Guna Usaha karena jual beli kecuali
melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam
modal, dan hibah dilakukan dengan akta yang dibuat
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
(5) Jual beli dilakukan melalui pelelangan dibuktikan
dengan Berita Acara Lelang.
(6) Peralihan Hak Guna Usaha karena warisan harus
dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan
waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.
Penjelasan : Pasal 17 Bagian Kedelapan Paragraf 7 Penjelasan Pasal 31
Ayat (1) Hapusnya Hak Guna Usaha Hapusnya Hak Guna Usaha Huruf a
Ketentuan ini adalah penjabaran Pasal 31 Cukup jelas.
dari ketentuan pasal 34 Undang- Pasal 17 Hak Guna usaha hapus karena: Huruf b
undang Pokok Agraria. a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana Angka 1
(1) Hak Guna Usaha hapus karena :
Huruf a ditetapkan dalam keputusan pemberian, Cukup jelas.
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana
Cukup jelas Angka2
ditetapkan dalam keputusan pemberian perpanjangan, atau pembaruan haknya;
Huruf b Yang dimaksud dengan "cacat administrasi"
Angka 1) atau perpanjangannya; b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum adalah cacat substansi, cacat yuridis, cacat
Cukup jelas b. dibatalkan haknya oleh pejabat yang jangka waktunya berakhir karena: prosedur, danf atau cacat kewenangan.
Angka 2) berwenang sebelum jangka waktunya 1. tidak terpenuhinya ketentuan Angka 3
Cukup jelas berakhir karena : kewajiban dan/atau larangan Cukup jelas.
Huruf c 1) tidak terpenuhinya kewajiban- sebagaimana dimaksud dalam Pasal Huruf c
Cukup jelas kewajiban pemegang hak dan/atau 27 dan/atau Pasal 28; Cukup jelas.
Huruf d dilanggarnya ketentuan-ketentuan 2. cacat administrasi; atau Huruf d
Cukup jelas Huruf sebagaimana dimaksud dalam 3. putusan pengadilan yang telah Cukup jelas.
Huruf e memperoleh kekuatan hukum tetap; Huruf e
Pasal 12, Pasal 13 dan/atau Pasal
Cukup jelas c. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah Ketentuan ini dikenakan dalam rangka
Huruf f 14; pengadaan Ta.nah bagi pembangunan untuk
2) putusan pengadilan yang telah lain;
Dalam hal hapusnya Hak Guna kepentingan umum.
mempunyai kekuatan hukum tetap; d. dilepaskan secara sukarela oleh
Usaha karena tanahnya musnah, Huruf f
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka
yang hapus hanyalah bagian tanah Dica.butnya hak berdasarkan Undang-Undang
Hak Guna Usaha yang musnah itu. pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir; antara lain pencabutan untuk kepentingan
Selebihnya masih tetap dikuasai waktunya berakhir; e. dilepaskan untuk kepentingan umum; umum atau dalam rangka penanggulangan
dengan Hak Duna Usaha. Untuk d. dicabut berdasarkan Undang-Undang
f. dicabut berdasarkan Undang-Undang; bencana.
penyesuaian pencatatannya pada g. ditetapkan sebagai Tanah Telantar; Huruf g
Nomor 20 Tahun 1961;
Kantor Pertanahan, perubahan itu h. ditetapkan sebagai Tanah Musnah; Cukup jelas.
e. ditelantarkan;
perlu didaftarkan pada Kantor i. berakhirnya perjanjian pemanfaatan Huruf h
f. tanahnya musnah;
Pertanahan. Tanah, untuk hak guna usaha di atas Dalam hal hapusnya hak guna usaha karena
g. ketentuan Pasal 3 ayat (2). Tanahnya musnah, yang hapus hanya bagian
Huruf g tanah Hak Pengelolaan; atau
Cukup jelas (2) Hapusnya Hak Guna Usaha sebagaimana Tanah hak guna usaha yang musnah itu.
j. pemegang hak sudah tidak memenuhi
Ayat (2) dimaksud dalam ayat (1) mengakibatkan Selebihnya masih tetap dikuasai dengan hak
syarat sebagai subjek hak.
Cukup jelas tanahnya menjadi Tanah Negara. guna usaha. Llntuk penyesuaian pencatatannya
Ayat (3) (3) Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak pada Kantor Pertanahan pembahan itu perlu
Dalam pengaturan ini antara lain Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
ditetapkan pula ketentuan ayat (1) dan ayat (2) diatur dengan Keputusan Huruf i
penggunaan dan penguasaan tanah Presiden. Cukup jelas.
selanjutnya dengan memperhatikan Huruf j
tata ruang, pemeliharaan sumber Cukup jelas.
daya alam dan lingkungan hidup,
serta kepentingan bekas pemegang
hak.
Pasal 18 Pasal 32
(1) Hapusnya hak guna usatra sebagaimana Penjelasan Pasal 32
Penjelasan Pasal 18 (1) Apabila Hak Guna Usaha hapus dan tidak Cukup Jelas
Ayat (1) diperpanjang atau diperbaharui, bekas dimaksud dalam Pasal 31 di atas Ianah
Cukup jelas
pemegang hak wajib membongkar bangunan- Negara, mengakibatkan:
Ayat (2) a. Tanah menjadi Tanah Negara; atau
Ketentuan mengenai bangunan dan benda-benda yang ada di b. sesuai dengan amar putusan
diperlukan atau tidaknya atasnya dan menyerahkan tanah dan tanaman pengadilan.
bangunan tersebut untuk
melangsungkan atau
yang ada di atas tanah bekas Hak Guna Usaha (2) Tanah Negara sebagaimana dimaksud pada
memulihkan pengusahaan tersebut kepada Negara dalam batas waktu ayar (1) huruf a, penataan kembali
tanah Hak Guna Usaha yang ditetapkan oleh Menteri. penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan
dilakukan dengan (2) Apabila bangunan, tanaman dan benda-benda selanjutnya menjadi kerwenangan Menteri.
memperhatikan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) masih (3) Hapusnya hak guna usaha sebagaimana
kepentingan bekas
pemegang Hak Guna diperlukan untuk melangsungkan atau dimaksud dalam Pasal 31 di atas Tanah Hak
Usaha dan pemegang hak memulihkan pengusa-haan tanahnya, maka Pengelolaan mengakibatkan tanahnya
yang baru. kembali ke dalam penguasaan pemegang
Ayat (3) kepada bekas pemegang hak diberikan ganti Hak Pengeloiaan.
Cukup jelas rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih
Penjelasan Pasal 33
Ayat (4) lanjut dengan Keputusan Presiden. Cukup Jelas
Cukup jelas Pasal 33
(3) Pembongkaran bangunan dan benda-benda
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) Ketentuan lebih lanjut mengenai sr-rbjek, Tanah
dilaksanakan atas biaya bekas pemegang Hak yang dapat diberikan dengan hak guna usaha, jangka
Guna Usaha. wakru, terjadinya hak, tata cara dan syarat
(4) Jika bekas pemegang Hak Guna Usaha lalai permohonan pemberian, perpanjangan, pembaruan,
dalam memenuhi kewajiban sebagaimana dan pendair-aran, kewajiban, larangarr, dan hak,
dimaksud dalam ayat (3), maka bangunan dan pembebanan, per'ahhan, pelepasan dan perubahan,
benda-benda yang ada di atas tanah bekas serta hapusnya hak guna usaha sebagaimana
Hak Guna Usaha itu dibongkar oleh dimaksud dalam Pasal 19 sampai dengan Pasal 32
diatur dalam Peraturan Menteri.
Pemerintah atas biaya bekas pemegang hak.
PEMBERIAN HAK GUNA USAHA
PERSYARATAN PERMOHONAN HAK GUNA USAHA
PM ATR/BPN 18/2021
Pasal 61
Hak Guna Usaha dapat diberikan kepada:
a. Warga Negara Indonesia; dan
b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Pasal 62
(1) Hak Guna Usaha diberikan untuk kegiatan usaha pertanian, peternakan dan perikanan/tambak.
(2) Penggunaan tanah Hak Guna Usaha untuk usaha pertanian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi usaha perkebunan,
tanaman pangan dan/atau tanaman hortikultura.
(3) Kegiatan usaha tanaman pangan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) untuk tanaman padi hanya dapat dilakukan atau
diberikan dalam rangka pencetakan sawah baru.
(4) Pencetakan sawah baru sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan pada tanah yang kurang atau tidak produktif untuk
dijadikan sawah yang produktif.
(5) Tanah Hak Guna Usaha dapat digunakan untuk emplasemen, bangunan pabrik, gudang, tempat tinggal sementara karyawan
dan bangunan lainnya yang menunjang kegiatan usaha.
(6) Tanah yang digunakan sebagai penunjang kegiatan usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dapat diberikan hak sesuai
dengan sifat dan fungsinya.
(7) Dalam hal terdapat perubahan penggunaan komoditas maka hanya dapat dilakukan setelah mendapatkan izin dari instansi
terkait dan pemegang Hak Guna Usaha melaporkan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Pasal 63
Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 25 (dua puluh lima) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun.
Pasal 64
(1)Syarat permohonan Hak Guna Usaha yang berasal dari Tanah Negara meliputi:
1. dasar penguasaan atau alas haknya meliputi:
a) sertipikat, akta pemindahan hak, akta/surat bukti pelepasan hak, keputusan pelepasan kawasan hutan dari
instansi yang berwenang, risalah lelang, putusan pengadilan atau surat bukti perolehan tanah lainnya;
b) dalam hal bukti kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud dalam huruf a) tidak ada sama sekali maka penguasaan
fisik atas tanah dimuat dalam surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah yang disaksikan paling sedikit 2
(dua) orang saksi dari lingkungan setempat yang mengetahui riwayat tanah dan tidak mempunyai hubungan
keluarga serta diketahui kepala desa/lurah setempat atau nama lain yang serupa dengan itu;
2. daftar dan peta perolehan tanah, apabila permohonan lebih dari 5 (lima) bidang;
c. dokumen perizinan berupa:
1. KKPR; dan
2. perizinan berusaha terkait kegiatan usahanya.
e. bukti pelaksanaan kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan;
f. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
g. surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi Pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil bagi Pemohon
berbadan hukum dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa:
3. penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas
tanah;
4. perolehan tanah dibuat sesuai data yang sebenarnya dan apabila ternyata di kemudian hari terjadi permasalahan menjadi
tanggung jawab sepenuhnya Pemohon dan tidak akan melibatkan Kementerian;
8. tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areal yang dihentikan perizinannya pada hutan alam
9. tanah yang dimohon tidak tumpang tindih dengan izin usaha terkait pemanfaatan sumber daya alam;
10. tanah yang dimohon bukan merupakan lahan pertanian pangan produktif bagi permohonan Hak Guna Usaha dalam
rangka pencetakan sawah baru;
11. kesanggupan melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum;
12. kesanggupan memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan;
13. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik
dan/atau jalan air;
14. bersedia melepaskan tanah untuk kepentingan umum baik sebagian atau seluruhnya;
15. bersedia mengelola, memelihara dan mengawasi serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi bernilai tinggi
(High Conservation Value), fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
16. bersedia melakukan tindakan pencegahan termasuk penerapan pusat penanganan krisis pemadaman kebakaran
secara dini dalam hal Pemohon badan hukum; dan
17. bersedia tidak mengusahakan lahan dengan cara membakar;
h. Surat Pernyataan Pemilik Manfaat, bagi perusahaan yang diwajibkan untuk melaporkan pemilik manfaat sebagaimana
diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Syarat permohonan Hak Guna Usaha yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan meliputi:
b. mengenai tanahnya berupa:
1. perjanjian pemanfaatan tanah yang memuat kewajiban pemegang Hak Guna Usaha meliputi:
a) kesanggupan melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum;
b) kesanggupan memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan;
c) bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik
dan/atau jalan air;
d) bersedia mengelola, memelihara dan mengawasi serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi
bernilai tinggi (High Conservation Value), fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi
lainnya;
e) bersedia melakukan tindakan pencegahan termasuk penerapan pusat penanganan krisis pemadaman
kebakaran secara dini dalam hal Pemohon badan hukum; dan
f) bersedia tidak mengusahakan lahan dengan cara membakar;
c. dokumen perizinan berupa perizinan berusaha terkait kegiatan usahanya;
d. bukti pelaksanaan kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan;
e. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
f. Surat Pernyataan Pemilik Manfaat, bagi perusahaan yang diwajibkan untuk melaporkan pemilik manfaat
sebagaimana diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan.
TATA CARA PEMBERIAN HAK GUNA USAHA
Pasal 65
pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27, Panitia B melakukan pemeriksaan tanah.
(2)Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik
dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon.
Pasal 66
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan maka setelah dilakukan
a. keputusan pemberian Hak Guna Usaha atas tanah yang dimohon; atau
b. keputusan penolakan permohonan Hak Guna Usaha yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan
ditolak.
(2) Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan pemberian Hak Guna Usaha atau keputusan penolakan permohonan Hak
Guna Usaha berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia B dan pertimbangan Kepala
Seksi.
(3) Pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan.
Pasal 67
(1)Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah maka setelah
dilakukan kegiatan pemeriksaan tanah, Kepala Bidang menyiapkan konsep:
b. keputusan penolakan permohonan Hak Guna Usaha yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila
permohonan ditolak.
(2) Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan pemberian Hak Guna Usaha atau keputusan penolakan
permohonan Hak Guna Usaha berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia B
dan Kepala Bidang.
Pasal 68
(1)Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Menteri, berkas permohonan
disampaikan oleh Kepala Kantor Wilayah kepada Menteri.
(2)Penyampaian berkas permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuatkan surat pengantar Kepala Kantor
Wilayah yang memuat pendapat, pertimbangan dan usulan dapat atau tidaknya permohonan dikabulkan.
(3)Penyampaian berkas permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan melalui sistem
elektronik yang disediakan oleh Kementerian.
(4)Dalam hal penyampaian dilakukan melalui sistem elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (3), berkas
permohonan secara fisik tetap disimpan di Kantor Wilayah.
Pasal 69
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Menteri sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 68 ayat (1) maka Direktur Jenderal memeriksa, meneliti dan mengkaji kelengkapan dan kebenaran
(2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan, penelitian dan pengkajian sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon melalui
Kantor Wilayah.
(3) Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data
Yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Direktur Jenderal menyiapkan konsep:
permohonan ditolak.
(4) Menteri menerbitkan keputusan Pemberian Hak Guna Usaha atau keputusan penolakan permohonan Hak
Guna Usaha berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia B, Kepala Kantor
Wilayah dan Direktur Jenderal.
(5) Pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (4) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh
Kantor Pertanahan.
TATA CARA PERPANJANGAN DAN PEMBARUAN HAK GUNA USAHA
Pasal 70
(1)Pemerintah memberikan Perpanjangan Hak Guna Usaha di atas bidang tanah yang sama kepada pemegang Hak Guna Usaha.
(2)Permohonan Perpanjangan Hak Guna Usaha di atas Tanah Negara dapat diajukan setelah usia tanaman atau usaha lainnya
efektif atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Usaha.
(3)Penilaian usia tanaman atau usaha lainnya efektif sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan berdasarkan kriteria kelas
kebun atau klasifikasi kegiatan usaha lainnya sesuai penilaian dari instansi teknis terkait pada saat pemeriksaan tanah.
Pasal 71
(1)Setelah jangka waktu Hak Guna Usaha dan/atau perpanjangannya berakhir, Pemerintah memberikan Pembaruan Hak Guna
Usaha di atas bidang tanah yang sama kepada pemegang Hak Guna Usaha.
(2)Permohonan Pembaruan Hak Guna Usaha dapat diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu Hak Guna
Usaha atau perpanjangannya berakhir.
Pasal 72
(1)Dalam hal Hak Guna Usaha di atas tanah Hak Pengelolaan maka permohonan Perpanjangan dan Pembaruan dapat diajukan
sekaligus setelah usia tanaman atau usaha lainnya efektif dimanfaatkan oleh pemegang Hak Guna Usaha.
(2)Penilaian usia tanaman atau usaha lainnya efektif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan berdasarkan kriteria kelas
kebun atau klasifikasi kegiatan usaha lainnya berdasarkan penilaian dari instansi teknis terkait pada saat pemeriksaan tanah.
Pasal 73
(1)Syarat Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha yang berasal dari Tanah Negara meliputi:
1. sertipikat Hak Guna Usaha;
2. surat keterangan pendaftaran tanah atau hasil layanan informasi pertanahan;
3. Peta Bidang Tanah, apabila dilakukan pengukuran ulang;
c. dokumen perizinan:
1. perizinan berusaha terkait kegiatan usahanya; atau
2. persetujuan perubahan komoditas dari instansi terkait, apabila terdapat perubahan komoditas;
d. persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Usaha dibebani Hak Tanggungan dan/atau terjadi
perubahan luas tanah;
e. penilaian kelas kebun atau klasifikasi kegiatan usaha lainnya;
f. bukti pelaksanaan kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan yang belum
melaksanakan kewajiban pada saat pemberian haknya;
g. bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum;
h. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
i. surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi Pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil bagi Pemohon
1. tanah tersebut masih dikuasai secara fisik;
tanah;
6. kesanggupan untuk tetap melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum;
7. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik dan/atau
jalan air;
9. bersedia menerima luas hasil pengukuran, apabila dilakukan pengukuran ulang;
10. bersedia untuk tetap mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi bernilai
tinggi (High Conservation Value), fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
11. bersedia untuk tetap melakukan tindakan pencegahan termasuk penerapan pusat penanganan krisis pemadaman
kebakaran secara dini; dan
12. bersedia tidak mengusahakan lahan dengan cara membakar.
j. Surat Pernyataan Pemilik Manfaat, bagi perusahaan yang diwajibkan untuk melaporkan pemilik manfaat sebagaimana diatur
dalam ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Syarat Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan meliputi:
1. perizinan berusaha terkait kegiatan usahanya;
d. surat rekomendasi mengenai Perpanjangan atau Pembaruan Hak Guna Usaha dari pemegang Hak Pengelolaan;
e. persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Usaha dibebani Hak Tanggungan dan/atau terjadi
f. penilaian kelas kebun atau klasifikasi kegiatan usaha lainnya;
g. bukti pelaksanaan kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan yang belum
melaksanakan kewajiban pada saat pemberian haknya; h. bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum;
i. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada; dan
j. Surat Pernyataan Pemilik Manfaat, bagi perusahaan yang diwajibkan untuk melaporkan pemilik manfaat sebagaimana
Pasal 74
(1) Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha dilakukan dengan tahapan pemeriksaan tanah oleh
Panitia B.
(2) Dalam hal hasil pemeriksaan tanah oleh Panitia B sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdapat perubahan
kondisi di lapangan baik fisik maupun tata batasnya maka dilakukan pengukuran ulang dan/atau penataan
batas.
Pasal 75
(1) Dalam hal tanah menjadi objek perkara, ditetapkan status quo atau sita pengadilan maka tidak menghalangi
proses Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha yang bersangkutan.
(2) Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberitahukan
kepada ketua pengadilan setempat dan para pihak yang berperkara.
(3) Catatan perkara/status quo atau sita pengadilan /skorsing sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicantumkan
dalam keputusan Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha serta dicatat pada buku tanah dan
sertipikat.
(4) Catatan perkara hapus setelah adanya putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan
salinannya disampaikan kepada Kantor Pertanahan.
Pasal 76
(1)Keputusan Perpanjangan Hak Guna Usaha dan Keputusan Pembaruan Hak Guna Usaha diterbitkan sesuai dengan kewenangan
pemberian haknya.
(2)Dalam hal permohonan Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha di atas tanah Hak Pengelolaan diajukan sekaligus
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 72 maka Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha diberikan sekaligus dan dibuat
dalam 1 (satu) keputusan.
Pasal 77
(1)Perpanjangan Hak Guna Usaha mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu Perpanjangan
terhitung sejak berakhirnya Hak.
(2)Pembaruan Hak Guna Usaha mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu Pembaruan
(3)Dalam hal Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha di atas tanah Hak Pengelolaan diberikan sekaligus sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 76 maka Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor
Pertanahan dengan jangka waktu Perpanjangan dan Pembaruan terhitung sejak berakhirnya Hak.
(4)Dalam hal Pembaruan Hak Guna Usaha diajukan:
a. sebelum jangka waktu Perpanjangan hak berakhir; atau
b. dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun setelah jangka waktu Pemberian hak berakhir, maka pendaftarannya tidak mengubah
nomor hak.
Pasal 78
Ketentuan mengenai tata cara Pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 65 sampai dengan Pasal 69 berlaku
secara mutatis mutandis terhadap tata cara Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha.
PEMBERIAN HAK GUNA USAHA SETELAH JANGKA WAKTU 1 (SATU)
SIKLUS PEMBERIAN, PERPANJANGAN DAN PEMBARUAN
Pasal 79
(1) Tanah Hak Guna Usaha kembali menjadi Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan, dengan ketentuan:
a. jangka waktu Pemberian, Perpanjangan, dan Pembaruan berakhir;
b. jangka waktu Pemberian berakhir dan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun tidak dimohonkan Pembaruan; atau
c. jangka waktu Perpanjangan berakhir dan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun tidak dimohonkan Pembaruan.
(2) Tanah Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (1), penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan menjadi
kewenangan Menteri, untuk:
a. diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak untuk mengajukan permohonan pemberian hak kembali;
b. diberikan kepada Badan Bank Tanah dengan Hak Pengelolaan; atau
c. digunakan untuk keperluan kepentingan umum, reforma agraria, proyek strategis nasional; dan/atau cadangan negara
lainnya sesuai dengan kebijakan Kementerian.
(3) Tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menjadi kewenangan pemegang Hak Pengelolaan atau sesuai
dengan Perjanjian Pemanfaatan Tanah.
Pasal 80
(1)Dalam hal Hak Guna Usaha akan berakhir 1 (satu) siklus maka dalam tenggang waktu 5 (lima) tahun sebelum haknya berakhir
Kepala Kantor Pertanahan meneliti penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah dengan memperhatikan:
a. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
b. syarat Pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. tanahnya masih sesuai dengan RTR;
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum;
f. sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
g. keadaan tanah dan masyarakat sekitar.
(2) Hasil penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaporkan kepada Menteri.
(3) Berdasarkan hasil penelitian oleh Kepala Kantor Pertanahan, Menteri dapat memberikan kembali atau tidak memberikan
kembali Hak Guna Usaha baik sebagian atau seluruhnya.
(4) Dalam hal Hak Guna Usaha diberikan kembali kepada bekas pemegang hak sebagaimana dimaksud pada ayat (3) maka
permohonan pemberian kembali Hak Guna Usaha diajukan setelah jangka waktu Hak Guna Usaha berakhir.
(5) Pemberian kembali Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dilakukan pemeriksaan tanah oleh Panitia B.
(6) Persyaratan dan tata cara pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 sampai dengan Pasal 69 berlaku
secara mutatis mutandis terhadap persyaratan permohonan kembali Hak Guna Usaha.
Pasal 81
(1) Dalam hal Hak Guna Usaha tidak diberikan kembali maka diberitahukan terlebih dahulu oleh:
a. Menteri melalui Kantor Pertanahan; atau
b. pemegang Hak Pengelolaan, dalam hal Hak Guna Usaha di atas Hak Pengelolaan.
(2) Dalam hal Hak Guna Usaha tidak diberikan kembali kepada bekas pemegang hak baik sebagian atau
seluruhnya, maka bangunan beserta benda-benda maupun tanam tumbuh yang ada di atas tanah Hak Guna
Usaha:
a. dikuasai langsung oleh Negara untuk Hak Guna Usaha di atas Tanah Negara; atau
b. sesuai dengan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan untuk Hak Guna Usaha
di atas tanah Hak Pengelolaan.
(3) Dalam hal bangunan beserta benda-benda maupun tanam tumbuh yang ada di atas tanah sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) termasuk aset barang milik negara/barang milik daerah maka dilaksanakan sesuai
KEWAJIBAN DALAM PEMBERIAN HAK GUNA USAHA PERKEBUNAN
Pasal 82
(1) Dalam hal Pemohon merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas termasuk BUMN/BUMD dan
penggunaannya untuk perkebunan, diwajibkan memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar seluas 20% (dua
puluh persen) dari luas tanah yang dimohon Hak Guna Usaha untuk masyarakat sekitar.
(2) Dalam hal kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) belum
dilaksanakan, kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat dilaksanakan pada saat Perpanjangan atau
Pembaruan hak.
(3) Kewajiban memfasilitasi kebun masyarakat sekitar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundangundangan di bidang perkebunan.
Pasal 83
(1) Dalam hal fasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar berupa tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 82 ayat (1)
dimohonkan Hak Atas Tanah, maka permohonan Hak Atas Tanah dilakukan dengan ketentuan:
a. dalam hal masyarakat peserta plasma tergabung dalam badan hukum, permohonannya dalam bentuk Hak Guna
Usaha atau Hak Milik;
b. dalam hal masyarakat peserta plasma perorangan, permohonannya dalam bentuk Hak Milik.
(2) Permohonan Hak Atas Tanah dapat diajukan bersamaan dengan permohonan Hak Guna Usaha inti.
Pasal 84
Lampiran dalam rangka Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha meliputi:
a. keputusan mengenai Hak Guna Usaha yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan berupa:
1. Keputusan Pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 66 ayat (1) huruf a;
2. Keputusan Penolakan Permohonan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 66 ayat (1) huruf b;
3. Keputusan Perpanjangan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76 ayat (1);
4. Keputusan Pembaruan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76 ayat (1); dan
5. Keputusan Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha di atas Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76
ayat (2);
b. keputusan mengenai Hak Guna Usaha yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah berupa:
ayat (2);
c. keputusan mengenai Hak Guna Usaha yang merupakan kewenangan Menteri berupa:
ayat (2), dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari
PERUBAHAN HAK GUNA USAHA MENJADI HAK GUNA BANGUNAN
ATAU HAK PAKAI
Pasal 163
(1) Perubahan Hak Guna Usaha menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dapat dilakukan dalam hal:
a. tanahnya akan digunakan untuk mendirikan bangunan yang menunjang kegiatan usaha; atau
b. revisi RTR.
(2) Dalam hal Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diubah sebagian maka sebelum diajukan
permohonan Perubahan Hak menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai terlebih dahulu diterbitkan sertipikat
pemisahan hak.
Pasal 164
(1)Bangunan yang menunjang kegiatan usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 163 huruf a meliputi
emplasemen, bangunan pabrik, gudang, tempat tinggal sementara karyawan atau bangunan lainnya yang
menunjang kegiatan usaha.
(2)Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.
Pasal 165
(1) Dalam hal perubahan Hak Guna Usaha karena terjadi revisi RTR sebagaimana dimaksud dalam Pasal 163 huruf b, Hak Guna
Usaha disesuaikan menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan kewajiban pemegang Hak Guna Usaha menyerahkan
paling sedikit 20% (dua puluh persen) kepada negara dari luas bidang tanah Hak Guna Usaha yang diubah.
(2) Dalam hal Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan aset BUMN/BUMD maka penyerahan paling
sedikit 20% (dua puluh persen) kepada negara dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
mengenai aset BUMN/BUMD.
(3) Dalam hal pemegang Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) tidak menyesuaikan haknya paling
lama 1 (satu) tahun sejak revisi RTR maka Hak Guna Usaha tetap berlaku sampai berakhirnya jangka waktu hak, tidak dapat
diperpanjang dan/atau diperbarui serta tidak dapat dialihkan atau dilepaskan kepada pihak lain, dan selanjutnya diberikan
kepada Badan Bank Tanah.
(4) Dalam hal Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (3) akan dipergunakan oleh Instansi Pemerintah
Pusat/Pemerintah Daerah/BUMN/BUMD/Badan Bank Tanah maka harus dicapai kesepakatan antara kedua belah pihak dengan
ketentuan sebagai berikut:
a. Instansi Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah/ BUMN/BUMD/Badan Bank Tanah menyusun rencana induk (master plan)
dan time schedule pemanfaatan lahan dan pemegang hak tetap dapat memanfaatkan lahan dimaksud sebelum digunakan
oleh Instansi Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah/ BUMN/BUMD/Badan Bank Tanah; atau
b. bahwa terhadap tanah yang akan dimanfaatkan oleh Instansi Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah/ BUMN/BUMD/Badan
Bank Tanah sebagaimana dimaksud dalam huruf a, dapat diberikan ganti kerugian yang layak.
Pasal 166
Syarat permohonan perubahan Hak Guna Usaha menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai meliputi:
2. akta pendirian dan pengesahannya dari instansi yang berwenang beserta perubahannya (apabila ada perubahan)
atau peraturan pendiriannya, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar
Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon badan hukum.
b. mengenai tanahnya berupa Sertipikat Hak Guna Usaha yang dimohon perubahan haknya; c. bukti perpajakan yang
berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.
Pasal 167
(1) Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah melakukan pembayaran biaya penerimaan negara
bukan pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 148 ayat (3), Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk
memeriksa dan meneliti kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis berkas permohonan.
(2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan dan penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat
ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon.
(3) Dalam hal terdapat perubahan kondisi di lapangan baik fisik maupun tata batasnya maka dapat dilakukan pengukuran
ulang dan/atau penataan batas.
Pasal 168
(1) Setelah Data Fisik dan Data Yuridis telah cukup untuk diambil keputusan, Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang
ditunjuk mendaftar Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah bekas Hak Guna Usaha dengan jangka waktu sisa
Hak Guna Usaha dan tidak melebihi 30 (tiga puluh) tahun, serta mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar
umum lainnya.
(2) Dalam melaksanakan kegiatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus mencantumkan keputusan Pemberian Hak
Atas Tanah Secara Umum sebagai dasar pemberian haknya.
Pasal 169
Lampiran dalam rangka Pemberian Hak Atas Tanah Secara Umum berupa:
a. Formulir Permohonan Pemberian Hak Atas Tanah Secara Umum sebagaimana dalam Pasal 146;
b. Daftar Kelengkapan Persyaratan Permohonan Pemberian Hak Atas Tanah Secara Umum sebagaimana dalam Pasal 148
ayat (1); dan
c. Keputusan Konfirmasi Pemberian Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 157 ayat (1), dibuat sesuai format
sebagaimana tercantum dalam Lampiran VIII yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL
NOMOR 7 TAHUN 2017 TENTANG PENGATURAN DAN TATA CARA PENETAPAN HAK GUNA USAHA
Pasal 1 Dicabut dg PM ATR/BPN 18/2021
Dalam Peraturan Menteri ini yang dimaksud dengan:
9. Perpanjangan Hak Guna Usaha adalah penambahan jangka waktu
1. Tanah Negara adalah tanah yang tidak dilekati dengan suatu hak atas
tanah, bukan merupakan tanah ulayat Masyarakat Hukum Adat, bukan berlakunya sesuatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam
merupakan tanah wakaf, dan/atau bukan merupakan Barang Milik pemberian hak tersebut.
Negara/Daerah/Desa atau BUMN/BUMD. 10. Pembaruan Hak Guna Usaha adalah pemberian hak yang sama
2. Tanah Hak adalah tanah yang telah dipunyai dengan sesuatu hak atas kepada pemegang hak atas tanah yang telah dimilikinya dengan
tanah. Hak Guna Usaha sesudah jangka waktu hak tersebut atau
3. Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai perpanjangannya habis.
langsung oleh negara untuk usaha pertanian, perikanan atau peternakan. 11. Panitia Pemeriksaan Tanah B yang selanjutnya disebut Panitia B
4. Data Fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang adalah panitia yang bertugas melaksanakan pemeriksaan,
tanah yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan
penelitian dan pengkajian data fisik dan data yuridis baik di
atau bagian bangunan di atasnya.
5. Data Yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah lapangan maupun di kantor dalam rangka penyelesaian
yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban permohonan pemberian, perpanjangan, dan pembaruan Hak Guna
lain yang membebaninya. Usaha.
6. Peta Bidang Tanah adalah hasil pemetaan 1 (satu) bidang tanah atau 12. Peralihan Hak Guna Usaha adalah perbuatan hukum yang
lebih pada lembaran kertas dengan suatu skala tertentu yang batasnya dilakukan oleh pemegang Hak Guna Usaha untuk mengalihkan
telah ditetapkan oleh pejabat yang berwenang dan digunakan untuk hak tersebut kepada pihak lain.
pengumuman data fisik. 13. Pelepasan Hak Guna Usaha adalah perbuatan melepaskan
7. Penetapan Hak Guna Usaha adalah pemberian, perpanjangan jangka hubungan hukum antara pemegang Hak Guna Usaha dengan
waktu dan pembaruan Hak Guna Usaha.
tanah yang dikuasainya untuk menjadi Tanah Negara.
8. Pemberian Hak Guna Usaha adalah penetapan pemerintah yang
memberikan Hak Guna Usaha atas Tanah Negara. 14. Penggunaan Tanah adalah wujud tutupan permukaan bumi baik
yang merupakan bentukan alami maupun buatan manusia.
15. Perubahan Penggunaan Tanah adalah perbuatan merubah
penggunaan tanah tanpa mengubah wujud fisik penggunaan
tanahnya.
16. Tanggung jawab Sosial dan Lingkungan (Corporate Social BAB II
PENGATURAN HAK GUNA USAHA
Responsibility) adalah komitmen perseroan untuk berperan
serta dalam pembangunan ekonomi berkelanjutan guna Bagian Kesatu
meningkatkan kualitas kehidupan dan lingkungan yang Subyek Hak Guna Usaha
bermanfaat, baik bagi perseroan sendiri, komunitas setempat,
maupun masyarakat pada umumnya. Pasal 2
17. Rencana Tata Ruang Wilayah adalah rencana tata ruang yang a. Warga Negara Indonesia; atau
sudah ditetapkan dan disahkan sesuai dengan ketentuan b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
peraturan perundang-undangan. berkedudukan di Indonesia.
18. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional yang selanjutnya disebut Kementerian adalah Bagian Kedua
Jangka Waktu Hak Guna Usaha
Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di
bidang agraria/pertanahan dan tata ruang. Pasal 3
19. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan (1) Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga
Nasional yang selanjutnya disebut Menteri adalah Menteri puluh lima) tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling
yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang lama 25 (dua puluh lima) tahun.
(2) Setelah jangka waktu Hak Guna Usaha dan perpanjangannya
agraria/pertanahan. sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir, kepada pemegang hak
20. Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya dapat diberikan pembaruan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama
disebut Kantor Wilayah BPN adalah instansi vertikal Badan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun.
Pertanahan Nasional di daerah Provinsi yang berada di bawah
dan bertanggungjawab langsung kepada Menteri.
21. Kantor Pertanahan adalah instansi vertikal Badan Pertanahan
Nasional di daerah Kabupaten/Kota yang berada di bawah dan
bertanggung jawab langsung kepada Menteri melalui Kepala
Kantor Wilayah BPN..
Bagian Ketiga Pasal 5
Perolehan Tanah Hak Guna Usaha Perolehan tanah Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4
Paragraf 1 ayat (1) dapat berasal dari:
a. Tanah Negara;
Umum
b. Tanah Hak;
c. Tanah Ulayat;
Pasal 4 d. Kawasan Hutan Negara; dan
(1) Sebelum mengajukan permohonan Hak Guna Usaha, e. Hak Pengelolaan Transmigrasi.
pemohon harus memperoleh dan menguasai tanah yang
dimohon, dibuktikan dengan data yuridis dan data fisik sesuai Paragraf 2
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Perolehan Tanah dari Tanah Negara
(2) Dalam hal pemohon adalah badan hukum, sebelum
memperoleh dan menguasai tanah yang dimohon Pasal 6
(1) Dalam hal tanah yang dimohon Hak Guna Usaha merupakan Tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), harus mempunyai Izin
Negara yang tidak terdapat penguasaan pihak lain, dibuktikan
Lokasi. dengan pernyataan penguasaan fisik dari pemohon dengan
(3) Izin Lokasi sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diberikan disaksikan oleh tokoh masyarakat dan diketahui oleh lurah atau
berdasarkan Pertimbangan Teknis Pertanahan yang dilakukan kepala desa setempat atau nama lain yang serupa dengan itu.
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (2) Dalam hal tanah yang dimohon Hak Guna Usaha merupakan Tanah
(4) Dalam hal areal yang akan dimohon Hak Guna Usaha telah Negara yang terdapat penguasaan pihak lain, terlebih dahulu harus
diberikan izin usaha terkait pemanfaatan sumber daya alam diberikan ganti kerugian terhadap penguasaan dan tanam tumbuh
oleh pejabat yang berwenang untuk sebagian atau seluruh atau benda lain yang ada di atasnya sesuai kesepakatan kedua belah
bidang tanah maka untuk memohon Hak Guna Usaha tersebut, pihak, dan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
pemohon Hak Guna Usaha harus mendapat persetujuan dari
pemegang izin usaha yang bersangkutan.
(5) Dalam hal pemohon Hak Guna Usaha tidak mendapatkan
persetujuan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) maka
peruntukan tanahnya ditentukan oleh Gubernur dengan
memperhatikan skala prioritas daerah setempat.
Paragraf 3 Paragraf 5
Perolehan Tanah dari Tanah Hak Perolehan Tanah dari Kawasan Hutan Negara
Pasal 7 Pasal 9
(1) Dalam hal tanah yang dimohon Hak Guna Usaha merupakan Tanah (1) Dalam hal tanah yang dimohon Hak Guna Usaha merupakan tanah
Kawasan Hutan Negara maka harus terlebih dahulu dilepaskan
Hak baik kepemilikan orang perseorangan, badan hukum maupun statusnya dari Kawasan Hutan Negara.
kepemilikan bersama, harus terlebih dahulu dilepaskan dari (2) Dalam hal Kawasan Hutan Negara yang dilepaskan sebagaimana
statusnya untuk menjadi Tanah Negara sesuai dengan ketentuan dimaksud pada ayat (1):
peraturan perundang-undangan. a. di dalamnya terdapat hak pihak lain, pemohon Hak Guna Usaha
(2) Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak harus menyelesaikan hak pihak lain tersebut;
Tanah Hak yang dilepaskan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), b. di dalamnya terdapat areal yang diperuntukkan bagi daerah
harus meminta tanda bukti haknya. penyangga termasuk daerah konservasi, areal dimaksud dapat
(3) Dalam hal pemegang hak atas tanah tidak mempunyai tanda bukti diberikan Hak Guna Usaha dengan syarat pengelolaan,
hak, Kepala Kantor Pertanahan dapat meminta bukti kepemilikan pemeliharaan dan pengawasannya menjadi tanggung jawab
pemegang Hak Guna Usaha dengan tetap mempertahankan
lainnya yang sah. fungsinya.
(3) Pelepasan Kawasan Hutan Negara dan penyelesaian hak pihak lain
Paragraf 4 sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dilakukan sesuai
Perolehan Tanah dari Tanah Ulayat dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 8
(1) Dalam hal tanah yang dimohon Hak Guna Usaha merupakan Tanah
Ulayat maka harus terlebih dahulu diperoleh persetujuan tertulis
dari Masyarakat Hukum Adat yang bersangkutan untuk dilepaskan
menjadi Tanah Negara sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
(2) Dalam hal di dalam Tanah Ulayat yang telah dilepaskan terdapat areal
yang memiliki nilai sosial budaya dan magis-religius bagi Masyarakat
Hukum Adat, areal dimaksud dikeluarkan dari tanah yang
dimohonkan Hak Guna Usaha.
Paragraf 6 Paragraf 7
Perolehan Tanah dari Hak Pengelolaan Transmigrasi Kewajiban dalam Perolehan Tanah
Pasal 10 Pasal 11
(1) Dalam hal tanah yang dimohon Hak Guna Usaha berasal dari tanah (1) Untuk kegiatan perolehan tanah lebih dari 1 (satu) bidang,
Hak Pengelolaan Transmigrasi maka: pemohon harus membuat Rekapitulasi Perolehan Tanah dan Peta
a. pemohon harus memperoleh penyerahan dari kementerian Rekapitulasi Perolehan Tanah dengan terlebih dahulu berkoordinasi
yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang dengan Kantor Pertanahan setempat.
(2) Pemohon Hak Guna Usaha wajib menghormati dan memberikan
transmigrasi, bagi tanah yang belum diterbitkan sertipikat Hak akses kepada pemilik tanah, dalam hal:
Milik; a. terdapat bidang tanah yang tidak dapat dibebaskan; atau
b. harus terlebih dahulu dilepaskan haknya menjadi Tanah Negara, b. pemilik tanah tidak bersedia menyerahkan tanahnya.
bagi tanah yang telah diterbitkan sertipikat Hak Milik; atau
c. harus memperoleh persetujuan pemanfaatan tanah dari Bagian Keempat
kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di Penggunaan Tanah Hak Guna Usaha
bidang transmigrasi, bagi tanah yang sudah diterbitkan Surat Pasal 12
Keputusan Pencadangan Tanah untuk Transmigrasi yang belum (1) Hak Guna Usaha diberikan untuk kegiatan usaha pertanian,
ada kegiatan pelaksanaannya. perikanan atau peternakan.
(2) Penggunaan tanah Hak Guna Usaha untuk usaha pertanian
(2) Pelepasan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b hanya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi usaha perkebunan,
dapat dilakukan setelah memenuhi jangka waktu peralihan yang tanaman pangan dan/atau tanaman hortikultura.
ditetapkan dalam keputusan pemberian Hak Milik dan dilaksanakan (3) Kegiatan usaha tanaman pangan sebagaimana dimaksud pada ayat
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (2) untuk tanaman padi, hanya dapat dilakukan atau diberikan
dalam rangka pencetakan sawah baru.
(4) Pencetakan sawah baru sebagaimana dimaksud pada ayat (3)
dilakukan pada tanah yang kurang atau tidak produktif untuk
dijadikan sawah yang produktif.
Pasal 13 Pasal 15
(1) Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam (1) Dalam hal terjadi perubahan Rencana Tata Ruang Wilayah, terhadap
lainnya atas tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha, hanya Hak Guna Usaha dilakukan penyesuaian Hak dan/atau peralihan hak
dapat dilakukan sepanjang mendukung kegiatan usaha sesuai paling lama 3 (tiga) tahun.
(2) Penyesuaian dan peralihan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dengan keputusan pemberian haknya, dengan mengingat ketentuan dilakukan dengan pelepasan hak oleh pemegang hak untuk
peraturan perundang-undangan dan kepentingan masyarakat dimohonkan kembali atau dialihkan kepada pihak lain sesuai dengan
lainnya. ketentuan dalam peraturan perundang-undangan.
(2) Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam
lainnya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib Pasal 16
mempertahankan fungsi konservasi. (1) Dalam hal tanah yang dimohon Hak Guna Usaha terdapat garis
(3) Tanah Hak Guna Usaha dapat digunakan untuk emplasemen, sempadan pantai atau bantaran sungai sebagaimana telah
bangunan pabrik, gudang, tempat tinggal sementara karyawan, dan ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah maka sempadan
bangunan lainnya yang menunjang kegiatan usaha. pantai atau sempadan sungai tidak dapat diberikan dengan Hak
Guna Usaha.
(4) Tanah yang digunakan sebagai penunjang kegiatan usaha (2) Sempadan pantai atau bantaran sungai sebagaimana dimaksud
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dapat diberikan hak sesuai pada ayat (1) harus digambarkan dalam Peta Bidang Tanah dan
dengan sifat dan fungsinya. Surat Ukur lampiran sertipikat Hak Guna Usaha yang bersangkutan.
(5) Dalam hal di dalam tanah Hak Guna Usaha terdapat penggunaan lain (3) Pemegang Hak Guna Usaha yang berbatasan dengan sempadan
yang diberikan oleh pejabat yang berwenang, diselesaikan oleh pantai atau bantaran sungai sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
kedua belah pihak. wajib memelihara dan mempertahankan fungsi sempadan pantai
atau bantaran sungai dimaksud.
Pasal 14
Dalam hal luasan tanah yang dimanfaatkan melebihi luas tanah yang
tercantum dalam sertipikat maka kelebihan luas tanah harus
dimohonkan haknya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
Paragraf 3
BAB III Permohonan Hak
TATA CARA PEMBERIAN, PERPANJANGAN JANGKA WAKTU Pasal 19
(1) Permohonan Hak Guna Usaha diajukan secara tertulis oleh pemohon melalui
DAN PEMBARUAN HAK GUNA USAHA Kantor Pertanahan setempat sesuai kewenangannya dan dilampiri data
Bagian Kesatu permohonan.
Tata Cara Pemberian Hak Guna Usaha (2) Dalam hal tanah yang dimohon Hak Guna Usaha diperoleh secara sporadis atau
Paragraf 1 terpencar, permohonan haknya diajukan dalam 1 (satu) permohonan dengan luas
tanah hasil penjumlahan atau kumulatif.
Umum (3) Permohonan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tercantum
Pasal 17 dalam Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan
Pemberian Hak Guna Usaha dilakukan melalui tahapan: Menteri ini.
a. pengukuran bidang tanah; Pasal 20
b. permohonan hak; (1) Setelah berkas permohonan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal
c. pemeriksaan tanah; 19 diterima, pejabat yang berwenang atau pejabat yang ditunjuk melakukan:
d. penetapan hak; dan a. pemeriksaan dan penelitian kelengkapan data yuridis dan data fisik; dan
b. pemberitahuan kepada pemohon untuk membayar biaya yang diperlukan
e. pendaftaran hak. berikut rinciannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Paragraf 2 (2) Hasil pemeriksaan dan penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a
Pengukuran Bidang Tanah menjadi dasar dilanjutkan atau tidaknya permohonan Hak Guna Usaha.
(3) Dalam hal data yuridis dan data fisik belum lengkap, pejabat yang berwenang
Pasal 18 atau pejabat yang ditunjuk memberitahukan kepada pemohon untuk melengkapi
(1) Permohonan pengukuran bidang tanah diajukan secara tertulis berkas permohonan.
oleh pemohon melalui Kantor Pertanahan setempat sesuai (4) Dalam hal data yuridis dan data fisik telah lengkap, pejabat yang berwenang atau
pejabat yang ditunjuk memerintahkan Panitia B untuk melakukan pemeriksaan
dengan kewenangannya yang diatur dalam peraturan tanah.
perundang-undangan. (5) Dalam hal pemberian Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Kepala Kantor
(2) Pengukuran bidang tanah sebagaimana dimaksud pada ayat Wilayah BPN atau Menteri, Kepala Kantor Pertanahan menyampaikan berkas
(1) dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- permohonan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN.
undangan.
(3) Hasil pengukuran bidang tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dituangkan dalam Peta Bidang Tanah.
Pasal 21 Pasal 23
(1) Panitia B mempunyai tugas:
Pemohon bertanggung jawab penuh atas keabsahan dan kebenaran a. mengadakan pemeriksaan terhadap kelengkapan berkas permohonan
materiil dari data permohonan, dokumen/warkah/berkas dan/atau alas pemberian, perpanjangan jangka waktu dan pembaruan Hak Guna Usaha;
hak yang diajukan dalam rangka permohonan Hak Guna Usaha b. mengadakan penelitian dan pengkajian mengenai status tanah, riwayat tanah
Paragraf 4 dan hubungan hukum antara tanah yang dimohon dengan pemohon serta
kepentingan lainnya;
Pemeriksaan Tanah c. mengadakan penelitian dan peninjauan fisik atas tanah yang dimohon
Pasal 22 mengenai penguasaan, penggunaan/keadaan tanah serta batas bidang tanah
(1) Pemeriksaan tanah dalam rangka penetapan Hak Guna Usaha yang dimohon;
d. mengadakan penelitian usia tanaman, dalam hal tanah yang dimohon telah
dilakukan oleh Panitia B. dimanfaatkan berdasarkan izin usaha yang dikeluarkan oleh instansi yang
(2) Panitia B dibentuk dan ditetapkan dengan: berwenang;
a. Keputusan Kepala Kantor Pertanahan, untuk pemberian Hak Guna e. menentukan sesuai atau tidaknya penggunaan tanah dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah dan rencana pembangunan daerah;
Usaha yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan; f. membuat Berita Acara Pemeriksaan Lapangan;
atau g. melakukan sidang-sidang baik di lapangan maupun di kantor berdasarkan
b. Keputusan Kepala Kantor Wilayah BPN, untuk pemberian Hak data fisik dan data yuridis hasil pemeriksaan tanah, termasuk data
Guna Usaha yang merupakan kewenangan Kepala Kantor pendukung lainnya, yang dituangkan dalam Berita Acara Sidang Panitia B;
dan
Wilayah BPN dan kewenangan Menteri. h. memberikan pendapat dan pertimbangan atas permohonan Hak Guna Usaha.
(3) Keputusan Kepala Kantor Pertanahan atau Keputusan Kepala Kantor (2) Tugas sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan untuk memperoleh
Wilayah BPN tentang Pembentukan Panitia B dan susunan kebenaran formal atas data fisik dan data yuridis dalam rangka penyelesaian
permohonan pemberian, perpanjangan jangka waktu dan pembaruan Hak Guna
keanggotaannya sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tercantum Usaha.
dalam Lampiran II yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari (3) Berita Acara Pemeriksaan Lapangan dan Berita Acara Sidang Panitia B
Peraturan Menteri ini. sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf f dan huruf g tercantum dalam
Lampiran III yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
(4) Dalam hal diperlukan, Kepala Kantor Pertanahan atau Kepala Kantor
Wilayah BPN dapat menunjuk camat dan kepala desa/lurah/tetua
adat/tokoh masyarakat letak tanah yang bersangkutan sebagai
Pembantu Panitia B.
Pasal 24 Pasal 25
(1) Hasil pemeriksaan tanah dituangkan dalam Risalah Panitia B. (1) Risalah Panitia B sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ditandatangani
oleh seluruh anggota Panitia B.
(2) Dalam merumuskan kesimpulan Risalah Panitia B (2) Dalam hal terdapat anggota yang tidak bersedia menandatangani Risalah
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Panitia B harus secara Panitia B sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Panitia B membuat
tegas menyatakan setuju atau tidak setuju mengenai catatan pada Risalah Panitia B mengenai penolakan/keberatan dimaksud.
diberikannya Hak Guna Usaha, perpanjangan jangka waktu (3) Risalah Panitia B yang tidak ditandatangani oleh anggota yang tidak
atau pembaruan Hak Guna Usaha, dengan disertai alasan bersedia sebagaimana dimaksud pada ayat (2), tidak mengurangi
keabsahan Risalah Panitia B.
persetujuan atau penolakannya.
(3) Dalam hal tanah yang dimohon Hak Guna Usaha telah
dimanfaatkan oleh pemohon berdasarkan izin usaha yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang maka dengan
memperhatikan usia tanaman dapat menjadi dasar Panitia B
untuk mengusulkan pengurangan jangka waktu Hak Guna
Usaha yang akan diberikan.
(4) Apabila dalam Risalah Panitia B terdapat hal yang
dipersyaratkan dan/atau diperlukan klarifikasi lebih lanjut,
pemenuhannya harus dituangkan dalam Berita Acara Hasil
Klarifikasi yang ditandatangani oleh ketua, sekretaris dan satu
orang anggota Panitia B.
(5) Risalah Panitia B sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan
Berita Acara Hasil Klarifikasi sebagaimana dimaksud pada
ayat (4) tercantum dalam Lampiran IV yang merupakan bagian
Paragraf 5
Penetapan Hak
Pasal 26 (4) Dalam hal Kepala Kantor Pertanahan, Kepala Kantor
(1) Penetapan Hak Guna Usaha, dilakukan dengan: Wilayah BPN atau Menteri menetapkan keputusan
a. penyiapan konsep keputusan pemberian Hak Guna Usaha penolakan pemberian Hak Guna Usaha, harus disertai
atau keputusan penolakan pemberian Hak Guna Usaha oleh dengan alasan penolakan.
unsur teknis pada Kantor Pertanahan atau Kantor Wilayah
(5) Keputusan pemberian Hak Guna Usaha atau keputusan
BPN sesuai dengan kewenangannya; dan
penolakan pemberian Hak Guna Usaha disampaikan
b. penerbitan keputusan pemberian Hak Guna Usaha atau
kepada pemohon melalui surat tercatat atau dengan cara
keputusan penolakan pemberian Hak Guna Usaha oleh
lain yang menjamin sampainya ketetapan pada pihak yang
Kepala Kantor Pertanahan atau Kepala Kantor Wilayah BPN
berdasarkan data permohonan sebagaimana dimaksud
berhak.
dalam Pasal 19 dan Risalah Panitia B sebagaimana dimaksud
(6) Keputusan Pemberian Hak Guna Usaha dan Keputusan
dalam Pasal 24. Penolakan Pemberian Hak Guna Usaha tercantum dalam
(2) Dalam hal pemberian Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Lampiran V yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari
Menteri maka Kepala Kantor Wilayah BPN menyampaikan data Peraturan Menteri ini.
permohonan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 dan Risalah
Panitia B sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 kepada Menteri, Pasal 27
disertai pendapat dan pertimbangan. Kesalahan karena kekeliruan atau kelalaian yang merupakan
(3) Berdasarkan data permohonan, Risalah Panitia B dan kesalahan administrasi dalam proses penerbitan keputusan
pertimbangan Kepala Kantor Wilayah BPN, Menteri menerbitkan pemberian Hak Guna Usaha atau keputusan penolakan
keputusan pemberian Hak Guna Usaha atau keputusan penolakan pemberian Hak Guna Usaha, dapat dikenakan sanksi
pemberian Hak Guna Usaha. administrasi.
Paragraf 6
Pasal 28 Pendaftaran Hak
(1) Dalam hal terdapat pihak yang keberatan terhadap Pasal 29
keputusan pemberian Hak Guna Usaha atau (1) Untuk memperoleh tanda bukti hak berupa sertipikat Hak Guna Usaha,
penerima Hak Guna Usaha harus mendaftarkan keputusan pemberian
keputusan penolakan pemberian Hak Guna Usaha, Hak Guna Usaha pada Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi
diselesaikan secara musyawarah paling lama 60 letak tanah yang bersangkutan.
(2) Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Usaha merupakan
(enam puluh) hari kerja sejak permohonan kewenangan Menteri atau Kepala Kantor Wilayah BPN, pelaksanaan
diajukan. pendaftaran hak baru dapat dilakukan setelah salinan keputusan
(2) Dalam hal musyawarah sebagaimana dimaksud pemberian Hak Guna Usaha telah diterima oleh Kepala Kantor
Pertanahan.
pada ayat (1) tidak tercapai kesepakatan maka (3) Pendaftaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2)
pihak yang keberatan dapat mengajukan gugatan dilaksanakan setelah semua kewajiban dan persyaratan yang tercantum
ke Pengadilan Tata Usaha Negara setempat dalam Surat Keputusan Pemberian Hak Guna Usaha dipenuhi.
(4) Permohonan pendaftaran keputusan penetapan Hak Guna Usaha
dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
hari terhitung sejak jangka waktu 60 (enam puluh)
hari berakhir. Pasal 30
Dalam hal Hak Guna Usaha telah diterbitkan sertipikat sesuai dengan
(3) Dalam hal jangka waktu 30 (tiga puluh) hari ketentuan peraturan perundang-undangan dan secara nyata dikuasai
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berakhir dan pemegang haknya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas
tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila
tidak diajukan gugatan ke pengadilan maka dalam waktu 10 (sepuluh) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak
terhadap keputusan pemberian Hak Guna Usaha, mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan
Kementerian tetap dapat melakukan proses Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan
gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan
pendaftaran hak. sertipikat tersebut.
(4) Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) yang telah
mempunyai kekuatan hukum tetap, menjadi dasar
pemberian atau pembatalan pemberian Hak Guna
Usaha.
Bagian Kedua Pasal 32
(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha dapat
Tata Cara Perpanjangan Jangka Waktu diajukan oleh pemegang hak paling cepat dalam tenggang waktu
Hak Guna Usaha 5 (lima) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak.
Pasal 31 (2) Jangka waktu perpanjangan hak sebagaimana dimaksud pada
(1) Pemerintah dapat memberikan perpanjangan jangka waktu ayat (1) diberikan sejak tanggal berakhirnya Hak Guna Usaha.
(3) Dalam hal permohonan perpanjangan sebagaimana dimaksud
Hak Guna Usaha di atas bidang tanah yang sama kepada pada ayat (1), tidak dilakukan sampai berakhirnya hak, pemegang
pemegang Hak Guna Usaha. Hak Guna Usaha dapat mengajukan permohonan pembaruan hak.
(2) Perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan apabila memenuhi Pasal 33
Apabila tanah yang dimohon perpanjangan jangka waktu Hak Guna
persyaratan: Usaha terdapat penggunaan, pemanfaatan, pemilikan dan penguasaan
a. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai tanah yang tidak sesuai dengan tujuan pemberian haknya, tanah
pemegang Hak Guna Usaha; dimaksud harus dikeluarkan (enclave) dari bidang tanah yang dimohon.
b. tanahnya masih dipergunakan dan diusahakan dengan
Pasal 34
baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan Tahapan dan ketentuan mengenai pemberian Hak Guna Usaha
pemberian hak yang bersangkutan; sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 sampai dengan Pasal 30 berlaku
c. penggunaan tanahnya masih sesuai dengan Rencana secara mutatis mutandis terhadap perpanjangan jangka waktu Hak Guna
Usaha.
Tata Ruang Wilayah setempat.
d. tanahnya tidak termasuk dalam database tanah
terindikasi terlantar; dan/atau
e. tanahnya tidak dalam perkara di lembaga peradilan,
dan tidak diletakkan sita atau blokir/status quo.
Pasal 36
(1) Bekas pemegang hak dapat mengajukan permohonan
Bagian Ketiga pembaruan Hak Guna Usaha paling lama 2 (dua) tahun sejak
Tata Cara Pembaruan Hak Guna Usaha jangka waktu Hak Guna Usaha dan/atau perpanjangannya
Pasal 35 berakhir.
(2) Dalam hal permohonan pembaruan tidak diajukan oleh
(1) Setelah jangka waktu Hak Guna Usaha dan perpanjangannya bekas pemegang hak dalam jangka waktu pembaruan
berakhir kepada pemegang hak dapat diberikan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) maka Hak Guna Usaha
pembaruan Hak Guna Usaha di atas bidang tanah yang hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah Negara.
sama.
(2) Pembaruan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada Pasal 37
(1) Apabila tanah yang dimohon pembaruan Hak Guna Usaha
ayat (1) dapat dilakukan apabila memenuhi persyaratan:
terdapat penggunaan, pemanfaatan, pemilikan dan
a. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai penguasaan tanah yang tidak sesuai dengan tujuan pemberian
pemegang Hak Guna Usaha; haknya, tanah dimaksud harus dikeluarkan (enclave) dari
b. tanahnya masih dipergunakan dan diusahakan bidang tanah yang dimohon.
dengan baik untuk keperluan sesuai dengan keadaan, (2) Pembaruan Hak Guna Usaha mulai berlaku sejak didaftarkannya
sifat dan tujuan pemberian hak yang bersangkutan; keputusan Pembaruan Hak Guna Usaha di Kantor Pertanahan.
c. penggunaan tanahnya masih sesuai dengan Rencana Pasal 38
Tata Ruang Wilayah setempat; Tahapan dan ketentuan mengenai pemberian Hak Guna Usaha
d. tanahnya tidak termasuk dalam database tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 sampai dengan Pasal 30
terindikasi terlantar; dan/atau berlaku secara mutatis mutandis terhadap pembaruan Hak Guna
e. tanahnya tidak dalam perkara di lembaga peradilan, dan Usaha.
tidak diletakkan sita atau blokir/status quo.
Bagian Kedua
BAB IV Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha
HAK DAN KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA USAHA Pasal 40
Bagian Kesatu (1) Pemegang Hak Guna Usaha berkewajiban untuk:
Hak Pemegang Hak Guna Usaha a. melaksanakan usaha pertanian, perikanan atau peternakan
sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan
Pasal 39 dalam keputusan pemberian haknya;
b. mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik
Pemegang Hak Guna Usaha berhak: sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang
a. mendapatkan perlindungan hukum dan jaminan kepastian atas ditetapkan oleh instansi teknis;
Hak Guna Usaha yang diberikan; c. membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas
b. mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna tanah yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha;
Usaha untuk melaksanakan usaha di bidang pertanian, d. memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya
perikanan atau peternakan; alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup
c. memanfaatkan sumber air dan sumber daya alam lainnya di sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
atas tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha e. memenuhi ketentuan larangan membuka dan/atau mengolah
sepanjang untuk mendukung usaha sebagaimana dimaksud lahan dengan cara membakar;
f. menyediakan sarana dan prasarana pengendalian kebakaran
dalam huruf b, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- lahan termasuk menyediakan sumber air, melakukan tata kelola
undangan dan memperhatikan kepentingan masyarakat air secara baik dan benar untuk menjaga lahan tetap basah dan
sekitar; dan/atau tidak mudah terbakar, melakukan tindakan pencegahan
d. melakukan perbuatan hukum yang bermaksud melepaskan, termasuk penerapan crisis center pemadaman kebakaran secara
mengalihkan, dan mengubah penggunaannya, sesuai dengan dini, melakukan pemadaman dan penanganan pasca kebakaran
ketentuan peraturan perundang-undangan setelah di areal tanah yang diberikan Hak Guna Usaha termasuk
mendapatkan izin dari pejabat yang berwenang. pencegahan dan penanganan kebakaran di lahan masyarakat
sekitar;
g. menyampaikan laporan mengenai penggunaan dan Pasal 41
pemanfaatan Hak Guna Usaha kepada Kepala Kantor Pertanahan (1) Kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar
setempat, tertulis setiap akhir tahun; paling sedikit seluas 20% (dua puluh persen) dari luas tanah yang
h. memberikan keterangan atau hal lain yang diperlukan dalam dimohon Hak Guna Usaha untuk masyarakat sekitar dalam bentuk
rangka pemantauan dan evaluasi penggunaan dan pemanfaatan
tanah Hak Guna Usaha; kemitraan (plasma) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 40 huruf k,
i. mengajukan izin terlebih dahulu apabila akan mengalihkan diperuntukkan bagi Pemohon Hak Guna Usaha pertama kali
dan/atau melakukan perubahan peruntukan penggunaan tanah, dengan luas 250 Ha (dua ratus lima puluh hektar) atau lebih.
baik seluruhnya maupun sebagian; (2) Permohonan hak atas tanah bagian kemitraan (plasma) dilakukan
j. melaksanakan kesepakatan yang telah dibuat oleh pemegang dengan ketentuan:
Hak Guna Usaha lama dengan pihak ketiga, apabila Hak Guna a. dalam hal masyarakat peserta plasma tergabung dalam badan
Usaha diperoleh dari peralihan hak; hukum, permohonannya dalam bentuk Hak Guna Usaha;
k. memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling b. dalam hal masyarakat peserta plasma perorangan,
sedikit 20% (dua puluh persen) dari luas tanah yang dimohon permohonannya dalam bentuk Hak Milik;
Hak Guna Usaha untuk masyarakat sekitar dalam bentuk
kemitraan (plasma) sesuai dengan izin kegiatan usaha dari c. permohonan hak atas tanah bagian kemitraan (plasma)
instansi teknis yang berwenang, bagi pemegang hak berbadan diajukan bersamaan dengan permohonan Hak Guna Usaha inti.
hukum; dan (3) Dalam hal di sekitar lokasi Hak Guna Usaha tidak terdapat
l. melaksanakan tanggung jawab sosial dan lingkungan bagi masyarakat, kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tetap
pemegang hak berbadan hukum. dilakukan dan dituangkan dalam keputusan pemberian hak dan
(2) Laporan Mengenai Penggunaan dan Pemanfaatan Hak Guna Usaha sertipikat Hak Guna Usaha yang bersangkutan.
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf g tercantum dalam
Lampiran VI yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari
BAB V
TATA CARA PELEPASAN, IZIN PERALIHAN
Pasal 42 DAN PERUBAHAN PENGGUNAAN
(1) Kewajiban melaksanakan tanggung-jawab sosial dan Bagian Kesatu
Umum
lingkungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 40 Pasal 43
huruf l, diperuntukkan bagi pemohon Hak Guna (1) Dalam rangka menjalankan fungsi pengawasan, setiap perbuatan hukum yang
bermaksud mengalihkan dan/atau mengubah penggunaan, perusahaan pemegang Hak
Usaha pertama kali dan perpanjangan jangka Guna Usaha harus mendapat izin dari pejabat yang menerbitkan keputusan pemberian
waktu Hak Guna Usaha. haknya setelah mendapat rekomendasi dari instansi teknis.
(2) Perbuatan hukum untuk mengalihkan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
(2) Kesanggupan pemohon Hak Guna Usaha pertama didasarkan pada kriteria:
kali dalam melaksanakan kewajiban sebagaimana a. calon penerima hak harus berbadan hukum yang bergerak di bidang pertanian,
perikanan atau peternakan sesuai dengan hak yang diberikan;
dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam b. calon penerima hak harus mempunyai reputasi yang baik, tidak pernah
keputusan pemberian hak dan sertipikat Hak Guna dikenakan pembatalan hak, tidak pernah terlibat dengan kejahatan korporasi,
tidak pernah masuk dalam daftar hitam di bidang perbankan, dan tanahnya tidak
Usaha yang bersangkutan. pernah termasuk dalam database tanah terindikasi terlantar, berdasarkan
(3) Kesanggupan pemohon perpanjangan jangka keterangan dari instansi yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan;
waktu Hak Guna Usaha dalam melaksanakan c. penggunaan tanahnya masih sesuai sebagaimana tercantum dalam keputusan
kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pemberian haknya;
d. penggunaan dan pemanfaatan tanah masih sesuai dengan peruntukan
dinyatakan dalam bentuk kesepakatan tertulis sebagaimana tercantum dalam Rencana Tata Ruang Wilayah; dan
antara masyarakat dengan pemegang Hak Guna e. calon penerima hak wajib memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar
paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari luas tanah Hak Guna Usaha, apabila
Usaha. pada saat pemberian hak belum melaksanakan kewajiban tersebut.
(3) Ketentuan izin sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dicantumkan dalam
keputusan pemberian Hak Guna Usaha dan dicatat dalam buku tanah dan sertipikat.
Pasal 46
Bagian Kedua
(1) Peralihan Hak Guna Usaha berakibat beralihnya segala
Pelepasan Hak Guna Usaha tanggung jawab dan kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha.
Pasal 44 (2) Sebelum mengalihkan Hak Guna Usaha, Pemegang Hak
(1) Pelepasan Hak Guna Usaha kepada Negara diketahui oleh pejabat Guna Usaha harus:
yang berwenang dengan menyerahkan sertipikat Hak Guna Usaha a. memberitahukan rencana peralihan Hak Guna Usaha
yang bersangkutan. kepada pihak ketiga yang terkait penggunaan dan
(2) Pelepasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat dalam buku pemanfaatan tanah Hak Guna Usaha; dan
tanah dan daftar umum lainnya. b. memberitahukan segala perbuatan hukum yang
(3) Pelepasan Hak Guna Usaha yang merupakan aset BUMN/BUMND dilakukan terhadap tanah Hak Guna Usaha kepada
calon penerima peralihan Hak Guna Usaha.
dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
(3) Dalam hal sebelum mengalihkan Hak Guna Usaha,
undangan terkait pelepasan tanah aset BUMN/BUMD. Pemegang Hak Guna Usaha telah melakukan perjanjian
(4) Pernyataan pelepasan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat atau kesepakatan dengan pihak ketiga maka Penerima
(1) tercantum dalam Lampiran VII yang merupakan bagian tidak peralihan Hak Guna Usaha harus melaksanakan perjanjian
terpisahkan dari Peraturan Menteri ini. atau kesepakatan dimaksud.
Bagian Ketiga Pasal 47

Izin Peralihan Hak Guna Usaha (1) Permohonan izin peralihan Hak Guna Usaha diajukan
Pasal 45 secara tertulis kepada pejabat yang menerbitkan
keputusan pemberian haknya melalui Kantor Pertanahan
(1) Izin peralihan Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu 3 (tiga)
yang daerah kerjanya meliputi letak tanah Hak Guna
bulan. Usaha.
(2) Apabila dalam jangka waktu Izin peralihan Hak Guna Usaha (2) Permohonan izin sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) peralihan tidak dilakukan, maka tercantum dalam Lampiran VIII yang merupakan bagian
pemegang Izin tidak dapat lagi melakukan peralihan. tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
(3) Pemegang Izin peralihan Hak Guna Usaha yang telah berakhir jangka
waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3), dapat mengajukan
permohonan izin peralihan kembali kepada pejabat yang menerbitkan
keputusan pemberian haknya.
Pasal 48 Pasal 49
(1) Setelah berkas permohonan izin peralihan Hak Guna (1) Setelah menerima berkas permohonan yang disertai
Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 47 diterima, pendapat dan pertimbangan sebagaimana dimaksud
Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk dalam Pasal 48 ayat (5), Kepala Kantor Wilayah BPN atau
pejabat yang ditunjuk memeriksa dan meneliti
memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan kelengkapan data yuridis dan data fisik.
data fisik berkas permohonan izin peralihan Hak Guna (2) Hasil pemeriksaan dan penelitian sebagaimana dimaksud
Usaha. pada ayat (1) menjadi dasar dilanjutkan atau tidaknya
(2) Dalam hal data yuridis dan data fisik belum lengkap, permohonan izin peralihan Hak Guna Usaha.
Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk (3) Berdasarkan berkas permohonan, pendapat dan
memberitahukan kepada pemohon untuk melengkapi pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan serta hasil
berkas permohonan. pemeriksaan dan penelitian sebagaimana dimaksud pada
(3) Hasil pemeriksaan dan penelitian sebagaimana dimaksud ayat (2), Kepala Kantor Wilayah BPN menerbitkan surat
pada ayat (1) menjadi dasar dilanjutkan atau tidaknya izin peralihan atau surat penolakan atas permohonan izin
peralihan Hak Guna Usaha.
permohonan izin peralihan Hak Guna Usaha. (4) Dalam hal penerbitan izin peralihan Hak Guna Usaha
(4) Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan surat izin merupakan kewenangan Menteri, Kepala Kantor Wilayah
peralihan atau surat penolakan atas permohonan izin BPN menyampaikan berkas permohonan izin peralihan
peralihan Hak Guna Usaha. Hak Guna Usaha kepada Menteri, disertai pendapat dan
(5) Dalam hal penerbitan izin peralihan Hak Guna Usaha pertimbangan.
merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah BPN atau
Menteri, Kepala Kantor Pertanahan menyampaikan berkas
permohonan izin peralihan Hak Guna Usaha kepada
Kepala Kantor Wilayah BPN disertai dengan pendapat dan
pertimbangan.
Pasal 50 Bagian Ketiga
(1) Setelah menerima berkas permohonan yang disertai pendapat dan Perubahan Penggunaan Tanah Hak Guna Usaha
pertimbangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 49 ayat (4), Pasal 52
Menteri memerintahkan pejabat sesuai tugas dan fungsinya untuk (1) Perubahan penggunaan (komoditas) tanah Hak Guna Usaha hanya
memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik dapat dilakukan setelah mendapatkan izin dari pejabat yang
(2) Hasil pemeriksaan dan penelitian sebagaimana dimaksud pada berwenang.
ayat (1) menjadi dasar dilanjutkan atau tidaknya permohonan izin (2) Izin perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus
peralihan Hak Guna Usaha. dilaporkan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat.
(3) Berdasarkan berkas permohonan, pendapat dan pertimbangan
Kepala Kantor Wilayah BPN serta dan hasil pemeriksaan dan BAB VI
penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (2), Menteri HAPUSNYA HAK GUNA USAHA
menerbitkan surat izin peralihan atau surat penolakan atas
Pasal 53
permohonan izin peralihan Hak Guna Usaha.
(1) Hapusnya Hak Guna Usaha sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
(2) Hapusnya Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
Pasal 51
mengakibatkan tanahnya menjadi Tanah Negara.
(1) Surat Izin Peralihan atau Surat Penolakan Atas Permohonan Izin
Peralihan Hak Guna Usaha tercantum dalam Lampiran IX yang Pasal 54
merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini. (1) Apabila Hak Guna Usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang,
(2) Surat izin peralihan atau surat penolakan atas permohonan izin bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan dan benda-
peralihan Hak Guna Usaha disampaikan kepada pemohon melalui benda yang ada di atasnya dan menyerahkan tanahnya kepada
surat tercatat atau dengan cara lain yang menjamin sampainya negara dalam keadaan kosong paling lambat dalam waktu 1 (satu)
surat izin pelepasan atau surat penolakan atas permohonan izin tahun sejak hapusnya hak.
pelepasan Hak Guna Usaha pada pihak yang berhak. (2) Dalam hal bekas pemegang hak tidak membongkar, bangunan dan
(3) Dalam hal Kepala Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah BPN benda-benda sebagaimana dimaksud pada ayat (1), tanah beserta
dan Menteri menerbitkan surat penolakan atas permohonan izin bangunan dan benda-benda dikuasai langsung oleh Negara..
peralihan Hak Guna Usaha, harus disertai dengan alasan
penolakan.
Pasal 55 BAB VII
PEMANTAUAN DAN EVALUASI
(1) Peruntukan penguasaan, pemilikan, penggunaan, Pasal 56
dan pemanfaatan tanah negara bekas Hak Guna (1) Pemantauan dan evaluasi terhadap penguasaan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah Hak Guna Usaha dilakukan oleh Kementerian
Usaha ditetapkan oleh Menteri. berdasarkan laporan dari pemegang Hak Guna Usaha, pengaduan
(2) Peruntukan penguasaan, pemilikan, penggunaan, masyarakat atau hasil pemantauan di lapangan.
(2) Pemantauan dan evaluasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dan pemanfaatan tanah negara bekas Hak Guna dilaksanakan secara berkala, terhitung 1 (satu) tahun sejak
Usaha milik BUMN/BUMD dengan memperhatikan diterbitkannya sertipikat Hak Guna Usaha.
peraturan perundang-undangan terkait pengelolaan
BAB VIII
tanah aset BUMN/BUMD. SANKSI ADMINISTRATIF
(3) Penetapan tanah negara bekas Hak Guna Usaha Pasal 57
(1) Pemegang Hak Guna Usaha yang:
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat a. menggunakan dan memanfaatkan tanah Hak Guna Usaha tidak
diberikan kepada bekas pemegang hak atau pihak sesuai dengan keputusan pemberian haknya sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 12 ayat (1); dan
lain atau dapat digunakan untuk: b. melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11
a. Reforma Agraria; ayat (2), Pasal 13 ayat (2), Pasal 15 ayat (4), Pasal 16 ayat (3),
b. Program strategis negara; dan/atau Pasal 40, Pasal 41 dan Pasal 42; dapat dikenakan sanksi berupa
teguran tertulis, denda dan/atau pembatalan hak sesuai
c. Cadangan negara lainnya. dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Pemberian sanksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan (7) Denda sebagaimana dimaksud pada ayat (6) dikenakan sebesar
oleh pejabat yang berwenang dengan memberikan teguran tertulis Rp.1.000.000,00 (satu juta rupiah) per hektar dan disetorkan ke
kesatu kepada Pemegang Hak, agar dalam jangka waktu paling lama
1 (satu) tahun sejak tanggal diterbitkannya surat teguran, kas negara melalui mekanisme Penerimaan Negara Bukan Pajak
melaksanakan kewajibannya dan/atau tidak melakukan hal yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
dilarang sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan Menteri ini. (8) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (6)
(3) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berakhir, paling lambat dalam waktu 3 (tiga) bulan diadakan
berakhir, paling lambat dalam waktu 3 (tiga) bulan diadakan evaluasi.
evaluasi.
(4) Apabila hasil evaluasi sebagaimana dimaksud pada ayat (3)
(9) Apabila hasil evaluasi sebagaimana dimaksud pada ayat (8),
pemegang hak tetap tidak melaksanakan kewajibannya dan/atau pemegang hak tidak membayar denda, tetap tidak
tetap melakukan hal yang dilarang sesuai dengan ketentuan dalam melaksanakan kewajibannya dan/atau tetap melakukan hal
Peraturan Menteri ini, pejabat yang berwenang memberikan yang dilarang sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri ini,
teguran tertulis kedua dengan jangka waktu yang sama dengan maka pejabat yang berwenang membatalkan hak sesuai dengan
teguran tertulis kesatu. ketentuan peraturan perundang-undangan.
(5) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (4)
berakhir, paling lambat dalam waktu 3 (tiga) bulan diadakan
evaluasi. Pasal 58
(6) Apabila hasil evaluasi sebagaimana dimaksud pada ayat (5) Pejabat yang menerbitkan keputusan mengenai Hak Guna Usaha
pemegang hak tetap tidak melaksanakan kewajibannya dan/atau tidak sesuai dengan tata cara yang diatur dalam Peraturan Menteri
tetap melakukan hal yang dilarang sesuai dengan ketentuan dalam ini dikenakan sanksi administrasi dan hukuman disiplin sesuai
Peraturan Menteri ini, pejabat yang berwenang menjatuhkan denda
dan memberikan teguran tertulis ketiga dengan jangka waktu yang dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
sama dengan teguran kedua.
BAB IX Pasal 60
KETENTUAN LAIN-LAIN
Pasal 59
Standar Pelayanan untuk melaksanakan proses pemberian Hak Guna
(1) Kewenangan pemberian, perpanjangan atau pembaruan Hak Guna Usaha dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
Usaha dalam Peraturan Menteri ini dilaksanakan sesuai dengan undangan.
ketentuan sebagai berikut:
a. Kepala Kantor Pertanahan dengan luas tanah sampai dengan 25 Ha
(dua puluh lima hektar); Pasal 61
b. Kepala Kantor Wilayah BPN dengan luas tanah lebih dari 25 Ha (1) Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui
(dua puluh lima hektar) sampai dengan 250 Ha (dua ratus lima keterangan tentang data fisik dan data yuridis tanah Hak Guna
puluh hektar); dan
c. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Usaha meliputi:
Nasional dengan luas tanah lebih dari 250 Ha (dua ratus lima puluh a. subyek pemegang Hak Guna Usaha;
hektar). b. letak dan luas tanah Hak Guna Usaha;
(2) Dalam hal kewenangan pemberian, perpanjangan atau pembaruan Hak c. Peta Bidang Tanah Hak Guna Usaha; dan/atau
Guna Usaha dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan maka:
a. berkas permohonan dapat langsung disampaikan kepada Kantor d. Jenis penggunaan atau pemanfaatan (komoditi) tanah Hak
Pertanahan dengan memperhatikan ketentuan sebagaimana Guna Usaha;
dimaksud dalam Pasal 22 dan Pasal 23; (2) Pemberian informasi data fisik dan data yuridis sebagaimana
b. pembentukan Panitia B ditetapkan oleh Kepala Kantor Pertanahan
dengan susunan keanggotaan berasal dari lingkup Kantor
dimaksud dalam ayat (1) dikecualikan bagi warkah atau
Pertanahan dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota setempat dokumen perolehan tanah Hak Guna Usaha.
dengan memperhatikan susunan keanggotaan yang dibentuk oleh (3) Pelayanan pemberian informasi sebagaimana dimaksud pada
Kepala Kantor Wilayah BPN sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22; ayat (1) dikenakan:
dan
c. penetapan hak dilakukan oleh Kepala Kantor Wilayah BPN a. biaya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 mutatis mutandis dengan undangan; dan
penetapan hak yang dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan. b. mekanisme jaminan atas perolehan informasi.
Pasal 62
Ketentuan lebih lanjut mengenai pelaksanaan Peraturan Menteri ini
diatur dengan Petunjuk Teknis.
BAB X Pasal 64
Hak Guna Usaha dengan luas 250 Ha (dua ratus lima puluh hektar) atau
KETENTUAN PERALIHAN lebih, yang telah diberikan sebelum Peraturan Menteri ini berlaku dan
Pasal 63 belum melaksanakan kemitraan (lahan plasma), wajib memfasilitasi
(1) Pada saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku, permohonan Hak pembangunan kebun masyarakat sekitar paling sedikit seluas 20% (dua
Guna Usaha yang telah diterima dan masih dalam proses puluh persen) dari total luas areal yang diusahakan oleh pemegang Hak
Guna Usaha, pada saat perpanjangan jangka waktu atau pembaruan hak.
diselesaikan menurut ketentuan dalam Peraturan Menteri ini.
(2) Pertimbangan Teknis Pertanahan dan/atau Izin Lokasi yang Pasal 65
diterbitkan sebelum berlakunya Peraturan Menteri ini, tetap (1) Pendaftaran perpanjangan jangka waktu dan pembaruan Hak Guna
Usaha yang telah diberikan sekaligus dalam satu Surat Keputusan
berlaku dan dapat digunakan dalam permohonan Hak Guna berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
Usaha, sepanjang belum berakhir jangka waktunya. tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas
(3) Kegiatan perolehan tanah yang dilakukan berdasarkan Izin Tanah, pendaftarannya diajukan paling lambat 2 (dua) tahun sebelum
Lokasi sebelum berlakunya Peraturan Menteri ini, tetap sah haknya berakhir.
(2) Pendaftaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terlebih dahulu
dan dapat diberikan Hak Guna Usaha. dilakukan pemeriksaan oleh Panitia B yang hasilnya dituangkan dalam
(4) Pemegang Hak Guna Usaha yang memperoleh haknya bentuk Risalah untuk mengetahui mengenai penggunaan dan
sebelum Peraturan Menteri ini mulai berlaku, wajib pemanfaatan tanahnya, kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
setempat dan pemegang haknya masih memenuhi syarat.
melaksanakan kewajiban untuk menyediakan sarana dan (3) Dalam hal permohonan pendaftaran telah memenuhi syarat
prasarana pengendalian kebakaran lahan sesuai dengan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), Kantor Pertanahan wajib
ketentuan peraturan perundang-undangan. melakukan pendaftaran perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha.
(4) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) berlaku
mutatis mutandis terhadap permohonan pendaftaran pembaruan Hak
Guna Usaha.
(5) Terhadap permohonan pendaftaran perpanjangan dan pembaruan hak
yang telah diberikan sekaligus yang tidak memenuhi syarat pendaftaran
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3), berlaku mutatis
mutandis dengan Pasal 32 sampai dengan Pasal
(6) Hak dan Kewajiban pemegang Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 42 sampai dengan Pasal 45 berlaku mutatis mutandis
terhadap Pendaftaran perpanjangan jangka waktu dan Pembaruan Hak
Guna Usaha yang diberikan sekaligus.
BAB XI
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 66
Pada saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku maka:
1. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak
Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan;
2. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2007
tentang Panitia Pemeriksaan Tanah; dan
3. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2013
tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan
Kegiatan Pendaftaran Tanah,
dinyatakan tetap berlaku, sepanjang tidak bertentangan dengan Peraturan
Menteri ini.
Pasal 67
Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.
Ditetapkan di Jakarta pada tanggal 3 Mei 2017

Diundangkan di Jakarta pada tanggal 14 Juli 2017
PEMBERIAN HAK GUNA USAHA (35+25+35 → Tanah Negara → HPL)
PERSYARATAN PERMOHONAN HAK GUNA USAHA
PM ATR/BPN 18/2021
Pasal 61
Pasal 62
(1) Hak Guna Usaha diberikan untuk kegiatan usaha pertanian, peternakan dan perikanan/tambak.
(2) Penggunaan tanah Hak Guna Usaha untuk usaha pertanian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi usaha perkebunan, tanaman pangan
dan/atau tanaman hortikultura.
(3) Kegiatan usaha tanaman pangan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) untuk tanaman padi hanya dapat dilakukan atau diberikan dalam rangka
pencetakan sawah baru.
(4) Pencetakan sawah baru sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan pada tanah yang kurang atau tidak produktif untuk dijadikan sawah yang
produktif.
(5) Tanah Hak Guna Usaha dapat digunakan untuk emplasemen, bangunan pabrik, gudang, tempat tinggal sementara karyawan dan bangunan
lainnya yang menunjang kegiatan usaha.
(6) Tanah yang digunakan sebagai penunjang kegiatan usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dapat diberikan hak sesuai dengan sifat dan
fungsinya.
(7) Dalam hal terdapat perubahan penggunaan komoditas maka hanya dapat dilakukan setelah mendapatkan izin dari instansi terkait dan pemegang
Hak Guna Usaha melaporkan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Pasal 63
Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh
lima) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun
Pasal 64
(1) Syarat permohonan Hak Guna Usaha yang berasal dari Tanah Negara meliputi:
2. akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian
perusahaan, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dalam hal
Pemohon badan hukum;
1. dasar penguasaan atau alas haknya meliputi:
a) sertipikat, akta pemindahan hak, akta/surat bukti pelepasan hak, keputusan pelepasan kawasan hutan dari instansi yang
berwenang, risalah lelang, putusan pengadilan atau surat bukti perolehan tanah lainnya;
b) dalam hal bukti kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud dalam huruf a) tidak ada sama sekali maka penguasaan fisik
atas tanah dimuat dalam surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah yang disaksikan paling sedikit 2 (dua) orang
saksi dari lingkungan setempat yang mengetahui riwayat tanah dan tidak mempunyai hubungan keluarga serta diketahui
kepala desa/lurah setempat atau nama lain yang serupa dengan itu;
1. KKPR; dan
2. perizinan berusaha terkait kegiatan usahanya.
e. bukti pelaksanaan kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan;
g. surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi Pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil bagi Pemohon berbadan hukum
dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa:
4. perolehan tanah dibuat sesuai data yang sebenarnya dan apabila ternyata di kemudian hari terjadi permasalahan menjadi tanggung
jawab sepenuhnya Pemohon dan tidak akan melibatkan Kementerian;
8. tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areal yang dihentikan perizinannya pada hutan alam primer dan
lahan gambut;
10. tanah yang dimohon bukan merupakan lahan pertanian pangan produktif bagi permohonan Hak Guna Usaha dalam rangka
pencetakan sawah baru;
11. kesanggupan melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum;
12. kesanggupan memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan;
13. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik dan/atau jalan air;
15. bersedia mengelola, memelihara dan mengawasi serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi bernilai tinggi (High Conservation
Value), fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
16. bersedia melakukan tindakan pencegahan termasuk penerapan pusat penanganan krisis pemadaman kebakaran secara dini dalam hal
Pemohon badan hukum; dan
17. bersedia tidak mengusahakan lahan dengan cara membakar;
h. Surat Pernyataan Pemilik Manfaat, bagi perusahaan yang diwajibkan untuk melaporkan pemilik manfaat sebagaimana diatur dalam
ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Syarat permohonan Hak Guna Usaha yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan meliputi:
1. perjanjian pemanfaatan tanah yang memuat kewajiban pemegang Hak Guna Usaha meliputi:
a) kesanggupan melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum;
b) kesanggupan memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan;
c) bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik
dan/atau jalan air;
d) bersedia mengelola, memelihara dan mengawasi serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi bernilai tinggi (High
Conservation Value), fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
e) bersedia melakukan tindakan pencegahan termasuk penerapan pusat penanganan krisis pemadaman kebakaran secara
dini dalam hal Pemohon badan hukum; dan
f) bersedia tidak mengusahakan lahan dengan cara membakar;
c. dokumen perizinan berupa perizinan berusaha terkait kegiatan usahanya;
d. bukti pelaksanaan kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan;
f. Surat Pernyataan Pemilik Manfaat, bagi perusahaan yang diwajibkan untuk melaporkan pemilik manfaat sebagaimana diatur
TATA CARA PEMBERIAN HAK GUNA USAHA
Pasal 65
pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27, Panitia B melakukan pemeriksaan tanah.
Pasal 66
(1)Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan maka setelah dilakukan
b. keputusan penolakan permohonan Hak Guna Usaha yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan
ditolak.
(2) Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan pemberian Hak Guna Usaha atau keputusan penolakan permohonan Hak
Guna Usaha berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia B dan pertimbangan Kepala
Seksi.
(3) Pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan.
Pasal 67
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah maka
setelah dilakukan kegiatan pemeriksaan tanah, Kepala Bidang menyiapkan konsep:
permohonan ditolak.
(2) Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan pemberian Hak Guna Usaha atau keputusan penolakan
permohonan Hak Guna Usaha berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari
Panitia B dan Kepala Bidang.
Pasal 68
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Menteri, berkas permohonan
disampaikan oleh Kepala Kantor Wilayah kepada Menteri.
(2) Penyampaian berkas permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuatkan surat pengantar Kepala
Kantor Wilayah yang memuat pendapat, pertimbangan dan usulan dapat atau tidaknya berkas permohonan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan melalui sistem elektronik yang disediakan oleh
Kementerian.
(3) Permohonan dikabulkan.
(4) Penyampaian Dalam hal penyampaian dilakukan melalui sistem elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat
(3), berkas permohonan secara fisik tetap disimpan di Kantor Wilayah.
Pasal 69
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Menteri sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 68 ayat (1) maka Direktur Jenderal memeriksa, meneliti dan mengkaji kelengkapan dan kebenaran
Kantor Wilayah.
(3) Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data
Yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Direktur Jenderal menyiapkan konsep:
permohonan ditolak.
(1) Menteri menerbitkan keputusan Pemberian Hak Guna Usaha atau keputusan penolakan permohonan Hak
Guna Usaha berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia B, Kepala Kantor
Wilayah dan Direktur Jenderal.
(2) Pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (4) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh
Kantor Pertanahan
TATA CARA PERPANJANGAN DAN PEMBARUAN HAK GUNA USAHA
Pasal 70
(1) Pemerintah memberikan Perpanjangan Hak Guna Usaha di atas bidang tanah yang sama kepada pemegang Hak Guna Usaha.
(2) Permohonan Perpanjangan Hak Guna Usaha di atas Tanah Negara dapat diajukan setelah usia tanaman atau usaha lainnya efektif
atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Usaha.
(3) Penilaian usia tanaman atau usaha lainnya efektif sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan berdasarkan kriteria kelas kebun
atau klasifikasi kegiatan usaha lainnya sesuai penilaian dari instansi teknis terkait pada saat pemeriksaan tanah.
Pasal 71
(1) Setelah jangka waktu Hak Guna Usaha dan/atau perpanjangannya berakhir, Pemerintah memberikan Pembaruan Hak Guna Usaha di
atas bidang tanah yang sama kepada pemegang Hak Guna Usaha.
(2) Permohonan Pembaruan Hak Guna Usaha dapat diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu Hak Guna
Usaha atau perpanjangannya berakhir.
Pasal 72
(1) Dalam hal Hak Guna Usaha di atas tanah Hak Pengelolaan maka permohonan Perpanjangan dan Pembaruan dapat diajukan sekaligus
setelah usia tanaman atau usaha lainnya efektif dimanfaatkan oleh pemegang Hak Guna Usaha.
(2) Penilaian usia tanaman atau usaha lainnya efektif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan berdasarkan kriteria kelas kebun
atau klasifikasi kegiatan usaha lainnya berdasarkan penilaian dari instansi teknis terkait pada saat pemeriksaan tanah.
Pasal 73
(1) Syarat Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha yang berasal dari Tanah Negara meliputi:
1. perizinan berusaha terkait kegiatan usahanya; atau
d. persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Usaha dibebani Hak Tanggungan dan/atau terjadi
e. penilaian kelas kebun atau klasifikasi kegiatan usaha lainnya;
f. bukti pelaksanaan kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan yang belum
g. bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum;
h. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
i. surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi Pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil bagi Pemohon
tanah;
6. kesanggupan untuk tetap melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum;
jalan air;
9. bersedia menerima luas hasil pengukuran, apabila dilakukan pengukuran ulang;
10. bersedia untuk tetap mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi bernilai
tinggi (High Conservation Value), fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
11. bersedia untuk tetap melakukan tindakan pencegahan termasuk penerapan pusat penanganan krisis pemadaman
kebakaran secara dini; dan
12. bersedia tidak mengusahakan lahan dengan cara membakar.
j. Surat Pernyataan Pemilik Manfaat, bagi perusahaan yang diwajibkan untuk melaporkan pemilik manfaat sebagaimana diatur
(2) Syarat Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan meliputi:
1.sertipikat Hak Guna Usaha;
1.perizinan berusaha terkait kegiatan usahanya;
2.persetujuan perubahan komoditas dari instansi terkait, apabila terdapat perubahan komoditas;
d. surat rekomendasi mengenai Perpanjangan atau Pembaruan Hak Guna Usaha dari pemegang Hak Pengelolaan;
e. persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Usaha dibebani Hak Tanggungan dan/atau terjadi
f. penilaian kelas kebun atau klasifikasi kegiatan usaha lainnya;
g. bukti pelaksanaan kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat bagi perusahaan perkebunan yang belum
h. bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum;
i. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada; dan
j. Surat Pernyataan Pemilik Manfaat, bagi perusahaan yang diwajibkan untuk melaporkan pemilik manfaat sebagaimana
Pasal 74
(1)Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha dilakukan dengan tahapan pemeriksaan tanah oleh Panitia B.
(2)Dalam hal hasil pemeriksaan tanah oleh Panitia B sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdapat perubahan kondisi di lapangan
baik fisik maupun tata batasnya maka dilakukan pengukuran ulang dan/atau penataan batas.
Pasal 75
(1)Dalam hal tanah menjadi objek perkara, ditetapkan status quo atau sita pengadilan maka tidak menghalangi proses
Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha yang bersangkutan.
(2)Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberitahukan kepada ketua
pengadilan setempat dan para pihak yang berperkara.
(3)Catatan perkara/status quo atau sita pengadilan /skorsing sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicantumkan dalam keputusan
Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha serta dicatat pada buku tanah dan sertipikat.
(4)Catatan perkara hapus setelah adanya putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan salinannya
disampaikan kepada Kantor Pertanahan.
Pasal 76
(1)Keputusan Perpanjangan Hak Guna Usaha dan Keputusan Pembaruan Hak Guna Usaha diterbitkan sesuai dengan kewenangan
pemberian haknya.
(2)Dalam hal permohonan Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha di atas tanah Hak Pengelolaan diajukan sekaligus
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 72 maka Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha diberikan sekaligus dan dibuat
Pasal 77
(1)Perpanjangan Hak Guna Usaha mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu
Perpanjangan terhitung sejak berakhirnya Hak.
(2)Pembaruan Hak Guna Usaha mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu
Pembaruan terhitung sejak berakhirnya Hak.
(3)Dalam hal Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha di atas tanah Hak Pengelolaan diberikan sekaligus
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76 maka Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha mulai berlaku sejak
didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu Perpanjangan dan Pembaruan terhitung sejak
berakhirnya Hak.
(4)Dalam hal Pembaruan Hak Guna Usaha diajukan:
b. dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun setelah jangka waktu Pemberian hak berakhir, maka pendaftarannya
tidak mengubah nomor hak.
Pasal 78
Ketentuan mengenai tata cara Pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 65 sampai dengan
Pasal 69 berlaku secara mutatis mutandis terhadap tata cara Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Usaha.
PEMBERIAN HAK GUNA USAHA SETELAH JANGKA WAKTU 1 (SATU) SIKLUS PEMBERIAN, PERPANJANGAN DAN
PEMBARUAN
Pasal 79
(1) Tanah Hak Guna Usaha kembali menjadi Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan, dengan ketentuan:
b. jangka waktu Pemberian berakhir dan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun tidak dimohonkan
Pembaruan; atau
c. jangka waktu Perpanjangan berakhir dan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun tidak dimohonkan
Pembaruan.
(2) Tanah Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (1), penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan
pemilikan menjadi kewenangan Menteri, untuk:
c. digunakan untuk keperluan kepentingan umum, reforma agraria, proyek strategis nasional; dan/atau
cadangan negara lainnya sesuai dengan kebijakan Kementerian.
(3) Tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menjadi kewenangan pemegang Hak Pengelolaan
atau sesuai dengan Perjanjian Pemanfaatan Tanah.
Pasal 80
(1)Dalam hal Hak Guna Usaha akan berakhir 1 (satu) siklus maka dalam tenggang waktu 5 (lima) tahun sebelum haknya berakhir
Kepala Kantor Pertanahan meneliti penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah dengan memperhatikan:
b. syarat Pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
kembali Hak Guna Usaha baik sebagian atau seluruhnya.
(4) Dalam hal Hak Guna Usaha diberikan kembali kepada bekas pemegang hak sebagaimana dimaksud pada ayat (3) maka
permohonan pemberian kembali Hak Guna Usaha diajukan setelah jangka waktu Hak Guna Usaha berakhir.
(5) Pemberian kembali Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dilakukan pemeriksaan tanah oleh Panitia B.
(6) Persyaratan dan tata cara pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 sampai dengan Pasal 69 berlaku
secara mutatis mutandis terhadap persyaratan permohonan kembali Hak Guna Usaha.
Pasal 81
(1) Dalam hal Hak Guna Usaha tidak diberikan kembali maka diberitahukan terlebih dahulu oleh:
b. pemegang Hak Pengelolaan, dalam hal Hak Guna Usaha di atas Hak Pengelolaan.
(2) Dalam hal Hak Guna Usaha tidak diberikan kembali kepada bekas pemegang hak baik sebagian atau seluruhnya,
maka bangunan beserta benda-benda maupun tanam tumbuh yang ada di atas tanah Hak Guna Usaha:
a. dikuasai langsung oleh Negara untuk Hak Guna Usaha di atas Tanah Negara; atau
b. sesuai dengan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan untuk Hak Guna Usaha di
atas tanah Hak Pengelolaan.
KEWAJIBAN DALAM PEMBERIAN HAK GUNA USAHA PERKEBUNAN
Pasal 82
(1)Dalam hal Pemohon merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas termasuk BUMN/BUMD dan
penggunaannya untuk perkebunan, diwajibkan memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar seluas 20% (dua
puluh persen) dari luas tanah yang dimohon Hak Guna Usaha untuk masyarakat sekitar.
(2)Dalam hal kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) belum
dilaksanakan, kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat dilaksanakan pada saat Perpanjangan atau
Pembaruan hak.
(3)Kewajiban memfasilitasi kebun masyarakat sekitar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundangundangan di bidang perkebunan.
Pasal 83
(1)Dalam hal fasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar berupa tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 82 ayat
(1) dimohonkan Hak Atas Tanah, maka permohonan Hak Atas Tanah dilakukan dengan ketentuan:
a. dalam hal masyarakat peserta plasma tergabung dalam badan hukum, permohonannya dalam bentuk Hak Guna
Usaha atau Hak Milik;
b. dalam hal masyarakat peserta plasma perorangan, permohonannya dalam bentuk Hak Milik.
(2) Permohonan Hak Atas Tanah dapat diajukan bersamaan dengan permohonan Hak Guna Usaha inti.
Pasal 84
Lampiran dalam rangka Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha meliputi:
a. keputusan mengenai Hak Guna Usaha yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan berupa:
ayat (2);
b. keputusan mengenai Hak Guna Usaha yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah berupa:
ayat (2);
c. keputusan mengenai Hak Guna Usaha yang merupakan kewenangan Menteri berupa:
ayat (2), dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari
Bagian 4
HAK GUNA BANGUNAN
UU 5/1960 (UUPA)
Pasal 35
(1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan
bangunanbangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu
paling lama 20 tahun.
(3) Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 36
(1) Yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah :
a. warganegara Indonesia;
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
(2) -Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi
syaratsyarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan
atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga
terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat
tersebut.
-Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu
tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan
diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Pasal 37
Hak guna bangunan terjadi :
a. mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara : karena penetapan pemerintah;
b. mengenai tanah milik : karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan
dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.
Pasal 38
(1) Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak
tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
(2) Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna
bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya
berakhir.
Pasal 39
Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Pasal 40
Hak guna bangunan hapus karena :
a. jangka waktunya berakhir;
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d. dicabut untuk kepentingan umum;
e. ditelantarkan;
f. tanahnya musnah;
g. ketentuan dalam pasal 36 ayat (2).
Pasal 50
(2) Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai dan
hak sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan perundangan.
Pasal 51
Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan
tersebut dalam pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan Undang-undang.
PP 40/1996 PP 18/2021
BAB III
Bagian Kedua
PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN
Bagian Pertama Hak Guna Bangunan
Subyek Hak Guna Bangunan Paragraf 1
Subjek Hak Guna Bangunan
Penjelasan Pasal 19
Pasal 19 Pasal 34 Penjelasan Pasal 34
Huruf a Yang dapat menjadi pemegang Hak Guna Huruf a
Cukup jelas Hak guna bangunan diberikan kepada:
Bangunan adalah : Cukup jelas
Huruf b a. Warga Negara Indonesia; dan Huruf b
Termasuk pengertian a. Warga Negara Indonesia; Termasuk pengertian badan hukum
badan hukum adalah b. Badan hukum yang didirikan menurut b. badan hukum yang didirikan menurut adalah semua lembaga yang menurut
semua lembaga yang
menurut peraturan yang
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indr:nesia dan berkedudukarr di Indonesia. peraturan yang berlaku diberi status
sebagai badan hukum, misalnya
berlaku diberi status Indonesia. perseroan terbatas, koperasi, dan
sebagai badan hukum, Pasal 20 perhimpunan.
misalnya Perseroan Pasal 35
Terbatas, Koperasi, (1) Pemegang Hak Guna Bangunan yang
(1) Pemegang hak guna bangunan yang tidak
Perhimpunan, Yayasan tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana
tertentu dan lain lagi memenuhi syarat sebagaimana
sebagainya.
dimaksud dalam Pasal 19 dalam jangka
dimaksucl dalam Pasal 34, dalam jangka
waktu satu tahun wajib melepaskan atau
waktu I (satu) tahun wajib melepaskan
mengalihkan hak atas tanah tersebut Penjelasan Pasal 35
atau mengalihkan hak guna bangunan Cukup jelas
kepada pihak lain yang rrremenuhi syarat.
(2) Apabila dalam jangka waktu
(2) Apabila dalam jangka waktu
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)
sebagaimana dirnaksuci pada ayat (1)
haknya tidak dilepaskan atau dialihkan,
haknya tidak dilepaskan atau dialihkan
hak tersebut hapus karena hukum.
maka hak tersebut hapus karena hukurn.
Bagian Kedua Paragraf 2
Tanah Yang Dapat Diberikan Dengan
Hak Guna Bangunan
Tanah Yang Dapat Diberikan
Dengan
Penjelasan Pasal 36
Penjelasan Pasal 21
Berbeda dengan Hak Guna
Pasal 21 Hak Guna Bangunan Berbeda dengan hak
Usaha, Hak Guna Bangunan Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Pasal 36
guna usaha, hak guna
bangunan juga dapat
dapat juga diberikan atas tanah Bangunan adalah : diberikan di atas Tanah
Hak Pengelolaan dan tanah Hak a. Tanah Negara; Tanah yang dapat diberikan hak milik.
Milik.
Pasal 22 b. Tanah Hak Pengelolaan dengan hak guna bangunan
Ayat (1) c. Tanah Hak Milik. meliputi:
Cukup jelas
Bagian Ketiga
Ayat (2)
Sesuai dengan maksud Terjadinya Hak Guna Bangunan
a. Tanah Negara;
pelimpahan wewenang melalui Pasal 22 b. Tanah Hak Pengelolaan; dan
pemberian Hak Pengelolaan,
maka pemberian Hak Guna (1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara c. Tanah hak milik.
Bangunan atas tanah Hak diberikan dengan keputusan pemberian hak
Pengelolaan dilakukan oleh
Menteri kepada calon pemegang oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.
hak yang ditunjuk oleh (2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
pemegang Hak Pengelolaan. Pengelolaan diberikan dengan keputusan
Ayat (3)
Cukup jelas pemberian hak oleh Menteri atau pejabat
yang ditunjuk berdasar-kan usul pemegang
Hak Pengelolaan.
(3) Ketentuan mengenai tata cara dan syarat
permohonan dan pemberian diatur lebih
lanjut dengan Keputusan Presiden.
Penjelasan Pasal 23 Pasal 23 Paragraf 3
Ayat (1) (1) Pemberian Hak Guna Bangunan Jangka Waktu Hak Guna Bangunan
Penjelasan Pasal 37
Cukup jelas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 Pasal 37
Ayat (2) Ayat (1)
didaftar dalam buku tanah pada Kantor (1) Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pada hakekatnya hak guna
Cukup jelas
Pertanahan. Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 bangunan merupakan hak
Ayat (3)
Cukup jelas (2) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling yang berjangka waktu yang
atau atas tanah Hak Pengelolaan terjadi lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka diberikan oleh pejabat yang
berwenang dengan
Penjelasan Pasal 24 sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan. waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
Ayat (1) pemberian, perpanjangan,
(3) Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang (2) Hak guna bangunan di atas Tanah hak milik diberikan untuk dan pembaruan.
Pemberian Hak Guna bangunan
Hak Guna Bangunan diberikan sertipikat jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat Ayat (2)
atas tanah Hak Milik pada dasarnya
merupakan pembebanan yang hak atas tanah. diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas Cukup jelas.
dilakukan oleh pemegang Hak Milik Pasal 24 hak milik. Ayat (3)
Cukup jelas.
atas tanah miliknya. Karena itu (1) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak (3) Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan
pemberian itu dilakukan dengan Ayat (4)
Milik terjadi dengan pemberian oleh pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir, Setelah jangka waktu
suatu perjanjian antara pemegang
pemegang Hak Milik dengan akta yang Tanah hak guna bangunan kembali menjadi Tanah yang pemberian, perpanjangan,
Hak Milik dan calon pemegang Hak
Guna Bangunan yang dicantumkan dibuat oeh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan. atau pembaruan berakhir,
dalam akta yang dibuat oleh (2) Pemberian Hak Guna Bangunan atas (4) Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara sebagaimana selanjutnya Menteri
berwenanq menata kembali
Pejabat Pembuat Akta Tanah. tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dimaksud pada ayat (3), penataan kembali penggunaan,
Ayat (2 penggunaan, pemanfaatan,
dalam ayat (1) wajib didaftarkan pada perrranfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri dan pemilikan Tanah
Sebagai pembebanan atas suatu
Kantor Pertanahan. dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak tersebut. Kewenangan
hak yang terdaftar, Hak Guna
Bangunan atas tanah Hak Milik (3) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak dengan memperhatikan: Menteri dimaksudkan untuk
perlu didaftar dengan pembuatan Milik mengikat pihak ketiga sejak a. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik mengatur kembali
penggunaan, pemanfaatan,
buku tanahnya dan pencatatnya didaftarkan sebagaimana dimaksud sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
pada buku tanah dan sertifikat Hak dan pemilikan Tanah sesuai
dalam ayat (2). b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh dengan ketentuan peraturan
Milik yang bersangkutan.
(4) Ketentuan mengenai tata cara pemberian pemegang hak; perundang-undangan dengan
Ayat (3)
Walaupun Hak Guna bangunan itu dan pendaftaran Hak Guna Bangunan c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang tetap memberikan prioritas
sudah terjadi pada waktu dibuatnya atas tanah Hak Milik diatur lebih lanjut hak; . tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; kepada bekas pemegang hak
atau diberikan Hak
akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan Keputusan Presiden. d. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk
yang dimaksud dalam ayat (1), Pengelolaan antara lain
kepentingan umum; kepada Badan Bank Tanah.
namun baru mengikat pihak ketiga
e. sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan Apabila Tanatr tidak diberikan
sesudah didaftar di Kantor
Pertanahan. f. keadaan Tanah dan masyarakat sekitar. kepada bekas pemegang hak
Ayat (4) maka akan diberitahukan
Cukup jelas terlebih dahulu.
Bagian Keempat Paragraf 4 Penjelasan Pasal 38
Jangka Waktu Hak Guna Bangunan Terjadinya Hak Guna Bangunan Ayat (1)
Cukup jelas.
Pasal 38 Ayat (2)
Penjelasan Pasal 25 Pasal 25 Sestrai dengan maksud
Ayat (1) dan Ayat (2) (1) Hak Guna Bangunan sebagaimana (1) Hak guna bangunan di atas Tanah Negara pelimpahan wewenang melalui
Lihat penjelasan Pasal 8.
dimaksud dalam Pasal 22 diberikan diberikan dengan keputusan pemberian pemberian Hak Pengelolaan
maka pemberian hak guna
untuk jangka waktu paling lama tiga hak oleh Menteri. bangunan di atas Tanah Hak
(2) Hak guna bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan dilakukan oleh
puluh tahun dan dapat diperpanjang Menteri kepada calon
untuk jangka waktu paling lama dua pengelolaan diberikan dengan keputusan pemegang hak atas
puluh tahun. pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang Hak
Perrgelolaan.
(2) Sesudah jangka waktu Hak Guna persetujuan pemegang Hak Pengelolaan. Ayat (3)
Bangunan dan perpanjangannya sebagai- (3) Hak guna bangunan di atas Tanah hak Pemberian hak guna
bangunan di atas Tanah hak
mana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, milik terjadi melalui pemberian hak oleh milik pada dasarnya
kepada bekas pemegang hak dapat pemegang hak milik dengan akta yang merupakan pembebanan yang
dilakukan oleh pemegang hak
diberikan pembaharuan Hak Guna dihuat oleh Pejabat Pembuat Akta. Tanah. milik atas Tanah miliknya.
Bangunan di atas tanah yang sama. (4) Keputusan sebagaimana dimaksud pada Karena itu pemberian
dilakukan dengan suatu
ayat (1) dan ayat (2) dan akta yang dibuat perjanjian antara pemegang
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah hak milik dan calon pemegang
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) hak guna bangunan yang
dicant.umkan dalam akta yang
dapat dibuat secara elektronik. dibuat oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah.
Ayat (4)
Cukup jelas.
Penjelasan Pasal 26 Pasal 26 Pasal 39 Penjelasan Pasal 39
Ayat (1)
Ayat (1) (1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara (1) Pemberian hak guna bangunan Cukup jelas.
Ketentuan ini diadakan
untuk menjamin
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 Ayat (2)
Sestrai dengan maksud
kelangsungan penguasaan atas permohonan pemegang hak dapat wajib didaftarkarr pada Kantor pelimpahan wewenang
tanah dengan hak Guna diperpanjang atau diperbaharui, jika Pertanahan. melalui pemberian Hak
Bangunan yang pada
umumnya dipergunakan memenuhi syarat : (2) Hak guna bangunan di atas Tanah Pengelolaan maka pemberian
hak guna bangunan di atas
untuk tempat tinggal yang a. tanahnya masih dipergunakan Negara, di atas Tanah Hak Pengeloiaan, Tanah Hak Pengelolaan
merupakan kebutuhan
pokok masyarata.
dengan baik sesuai dengan atau di atas Tanah hak milik terjadi sejak dilakukan oleh Menteri kepada
calon pemegang hak atas
Perpanjangan dan keadaan, sifat dan tujuan didaftar oleh Kantor Pertanahan. persetujuan pemegang Hak
pembaharuan Hak Guna pemberian hak tersebut; (3) Hak guna bangunan di atas Tanah hak Perrgelolaan.
bangunan diberikan atas
permohonan pemegang b. syarat-syarat pemberian hak milik mengikat pihak ketiga sejak didaftar Ayat (3)
Pemberian hak guna
hak. Untuk itu dalam tersebut dipenuhi dengan baik oleh Kantor Pertanahan. bangunan di atas Tanah hak
pemberian perpanjangan
dan pembaharuan hak
oleh pemegang hak; dan (4) Pemegang hak guna bangunan diberikan milik pada dasarnya
merupakan pembebanan yang
tersebut harus terlebih c. pemegang hak masih memenuhi sertipikat Hak Atas Tanah sebagai tanda dilakukan oleh pemegang hak
dahulu dilakukan penilaian syarat sebagai pemegang hak bukti hak. milik atas Tanah miliknya.
apakah pemegang Hak
Guna Bangunan tersebut sebagai-mana dimaksud dalam Karena itu pemberian
dilakukan dengan suatu
ditetpkan dalam keputusan Pasal 19. perjanjian antara pemegang
pemberian Hak Guna
Bangunan yang pertama
d. tanah tersebut masih sesuai hak milik dan calon pemegang
hak guna bangunan yang
kali, serta tidak dengan Rencana Tata Ruang dicant.umkan dalam akta yang
bertentangan dengan Wilayah yang bersangkutan. dibuat oleh Pejabat Pembuat
Rencana Umum Tata
Ruang yang berlaku. Lihat (2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Akta Tanah.
Ayat (4)
Penjelasan Pasal 8. Pengelolaan diperpanjang atau diper- Cukup jelas. (
Ayat (2)
Cukup jelas
baharui atas permohonan pemegang Hak
Guna Bangunan setelah mendapat
persetujuan dari pemegang Hak
Pengelolaan.
Ayat (1) (1) Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak (1) Hak guna bangunan di atas Tanah Negara Ayat (1)
Cukup jelas Guna Bangunan atau pembaharuannya diajukan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat Ketentuan ini diadakan untuk
Ayat (2) selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhir- (1) dapat diperpanjang atau diperbarui atas menjamin kelangsungan
Cukup jelas penguasaan Tanah dengan hak guna
nya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut permohonan pemegang hak apabila
Ayat (3) bangunan yang pada umumnya
Cukup jelas atau perpanjangannya. memenuhi syarat: dipergunakan untuk tempat tinggal
(2) Perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna a. tanahnya masih diusahakan dan dan tempat usaha yang merupakan
Bangunan dicatat dalam buku tanah pada Kantor dimarrfaatkan dengan baik sesuai dengan kebutuhan pokok masyarakat.
Pertanahan. keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak; Perpanjangan dan pembaruan hak
guna bangunan diberikan atas
(3) Ketentuan mengenai tata cara permohonan b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi
permohonan pemegang hak. Untuk
perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Cengan baik oleh pemegang hak; itu dalam pemberian perpanjangan
Bangunan dan persyaratannya diatur lebih lanjut c. pemegang hak masih memenuhi syarar dan pembaruan hak tersebut harus
dengan Keputusan Presiden. sebagai pemegang hak; terlebih dahulu dilakukan penilaian
d. tanahnya masih sesuai dengan rencana apakah pemegang hak guna
bangunan tersebut ditetapkan dalam
Pasal 28 tata ruang; dan
Penjelasan Pasal 28 keputusan pernberian hak guna
Ayat (1) (1) Untuk kepentingan e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan bangunan yang pertama kali, serta
Cukup jelas penanaman modal, permintaan perpanjangan dan untuk kepentingan umum. tidak bertentangan dengan rencana
Ayat (2) pembaharuan Hak Guna Bangunan sebagaimana (2) Hak guna bangunan di atas Tanah Hak umum tata ruang yang berlaku.
Cukup jelas dimaksud dalam Pasal 25 dapat dilakukan Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Ayat (2)
Ayat (3) Cukup jelas.
sekaligus dengan membayar uang pemasukan Pasal 38 ayat (2) dapat diperpanjang atau
Cukup jelas Ayat (3)
yang ditentu-kan untuk itu pada saat pertama kali diperbarui atas permohonern pemegang hak Pembaruan jangka waktu hak guna
mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan. guna bangunan apabila memenuhi syarat bangunan di atas Tanah hal< milik
(2) Dalam hal uang pemasukan telah dibayar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan dilakukan dengan memberikan hak
sekaligus sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) mendapat persetujuan dari pemegang Hak guna bangunan baru dengan
perjanjian baru.
untuk perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Pengelolaan.
Bangunan hanya dikenakan biaya administrasi (3) Atas kesepakatan antara pemegang hak guna
yang besarnya ditetapkan oleh Menteri setelah bangunan dengan pemegang hak milik, hak
mendapat persetujuan dari Menteri Keuangan. guna bangunan di atas Tanah hak milik dapat
(3) Persetujuan untuk memberikan perpanjangan atau diperbarui dengan pemberian hak guna
pembaharuan Hak Guna Bangunan sebagaimana bangunan baru dengan akta yang dibuat oleh
dimaksud dalam Pasal 26 ayat (1) dan perincian Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut
uang pemasukan sebagaimana dimaksud dalam harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
ayat (2) dicantumkan dalam keputusan pemberian
Hak Guna Bangunan.
Penjelasan Pasal 4 I
Pasal 41 Ayat (1)
Pasal 29
Penjelasan Pasal 29 (1) Permohonan perpanjangan jangka waktu hak Yang dimaksud dengan "tanahnya
Ayat (1) (1) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Cukup jelas
guna bangunan dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan
Milik diberikan untuk jangka waktu dimanfaatkan sesuai dengan
Ayat (2) sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai
paling lama tiga puluh tahun. tujuan pemberian haknya" adalah
Memperpanjang jangka dengan tujuan pemberian haknya atau paling Tanah tersebut telah dibangun
waktu Hak Guna (2) Atas kesepakatan antara pemegang
lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak bangunan dan/atatr fasilitas
bangunan atas tanah Hak Hak Guna Bangunan dengan pendukungnya efektif
Milik dilakukan dengan guna bangunan.
pemegang Hak Milik, Hak Guna dimanfaatkan oleh pemegang hak.
memberikan Hak Guna (2) Permohonan pembaruan hak guna bangunan Untuk menilai hal ini maka Kantor
Bangunan baru dengan Bangunan atas tanah Hak Milik dapat
diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah Pertanahan akan melakukan
perjanjian baru. diperbaharui dengan pemberian Hak pemeriksaan yang dilakukan oleh
berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.
Guna Bangunan baru dengan akta Petugas Konstatasi. Apabila
(3) Pemberian hak guna bangunan bagi Satuan permohonan perpanjangan tidak
yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta
Rumah Susun yang dibangun di atas Tanah: diajukan sampai dengan
Tanah dan hak tersebut wajib
a. Hak guna bangunan di atas Tanah Negara, berakhirnya jangka wakttr hak
didaftarkan. guna bangunan maka diajukan
dapat diberikan sekaligus dengan
pembaruan hak.
perpanjangan haknya setelah mendapat Ayat {2)
sertifikat laik fungsi; Cukup jelas
b. Hak guna bangunan di atas Tanah Hak Ayat (3)
Pendaftaran perpanjangan atau
Pengelolaan, dapat diberikan perpanjangan pembaruan hak guna bangunan
dan pembaruan hak setelah mendapat tetap dilakukan secara bertahap.
sertifikat laik fungsi. Avat (4)
Sebagaimana penjelasan pada
(4) Dalam hal hak guna bangunan di atas Tanah Hak ayat (1) maka untuk menilai
Pengelolaan maka jangka waktu perpanjangan tanahnya sudah digunakan dan
clan pembaruan hak dapat diberikan apabila dimanfaatkan sesuai dengan
tujuan pemberian haknya Kantor
tanahnya telah digunakan dan dirnanfaatkan
Pertanahan akan melakukan
sesuai dengan tujuan pemberian haknya. pemeriksaan yang dilakukan oleh
(5) Perpanjangan atau pembaruan hak guna bangunan Petugas Konstatasi. Pendaftaran
wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. perpanjangan atau pembaruan hak
guna bangunan tetap dilakukan
secara bertahap.
Ayat (5)
Cukup jelas
Paragraf 5
Bagian Kelima Kewajiban, Larangan, dan Hak Pemegang
Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan Hak Guna Bangunan
Penjelasan Pasal 30
Pemegang Hak Guna Bangunan berkewajiban : Ketentuan mengenai
Cukup jelas Pemegang hak guna bangunan berkewajiban: kewajiban pemegang hak
a. membayar uang pemasukan yang jumlah dan a. melaksanakan pembangunan dan/ atau guna bangunan
cara pembayarannya ditetapkan dalam mengusahakan tanahnya sesuai dengan tujuan dicantumkan dalam surat
keputusan pemberian haknya; keputusan pemberian hak
peruntukan dan persyaratan sebagaimana serta dicantumkan pada
b. menggunakan tanah sesuai dengan
ditetapkan dalam keputusan pemberian sertipikat secara manual
peruntukannya dan persyaratan sebagai- atau elektronik
haknya paling lama 2 (dua) tahun sejak hak
mana ditetapkan dalam keputusan dan
perjanjian pemberiannya; diberikan;
c. memelihara dengan baik tanah dan bangunan b. memelihara Tanah, termasuk menambah
yang ada di atasnya serta menjaga kesuburannya dan mencegah kerusakannya
kelestarian lingkungan hidup; serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
d. menyerahkan kembali tanah yang diberikan c. menjaga fungsi konservasi sempadan badan air
dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, atau fungsi konservasi lainnya;
pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang d. mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang
Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu diatur dalam rencana tata ruang;
hapus; e. e. melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian
e. menyerahkan sertipikat Hak Guna Bangunan atau keseluruhan dalam hal dipergunakan bagi
yang telah hapus kepada Kepala Kantor pembangunan untuk kepentingan umum;
Pertanahan.
f. menyerahkan kembali Tanah yang diberikan
dengan hak guna bangunan kepada negara,
pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang
hak milik, setelah hak guna bangunan hapus.
Pasal 43 Penjelasan Pasal 43
Pasal 31 Huruf a
Penjelasan Pemegang hak guna bangunan diiarang:
Jika tanah Hak Guna Bangunan karena keadaan Cukup jelas.
Pasal 31 a. mengurulng atau menutup pekarangan atau bidarrg Huruf b
Lihat Penjelasan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain
Tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, Cukup jelas.
Pasal 13. letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau Huruf c
dan/atau jalan air;
menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari Cukup jelas
b. merusak sumber daya alam dan kelestarian Huruf d
lalu lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Guna
kemampuan lingkungan hidup; Yang dimaksud dengan
Bangunan wajib memberikan jalan keluar atau jalan "bangunan perntanen"
c. menelantarkan tanahnya; dan/atau
air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau merupakan bangunan tetap
d. mendirikan bangunan permanen yang mengurangi yang tidak dapat dipindahkan
bidang tanah yang terkurung itu.
fungsi konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, seperti pabrik dan mes
Pasal 32
atau fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam areal karyawan yang
Penjelasan Pemegang Hak Guna Bangunann berhak menguasai pembangunannya menganggu
Pasal 32 hak guna bangunan terdapat sempadan badan air atau
dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan fungsi konservasi.
Hak untuk fungsi konservasi lainnya.
mendirikan dan Hak Guna Bangunan selama waktu tertentu untuk
mempunyai mendirikan dan mempunyai bangunan untuk
bangunan dapat Pasal 44
keperluan pribadi atau usahanya serta untuk Penjelasan Pasal 44
dilaksanakan Pemegang hak guna bangunan berhak: Cukup jelas.
mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan
dengan a. menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai
mengadakan membebaninya.
kerjasama dengan
dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana
pihak lain. ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian
Bagian Keenam
pemberiannya;
Pembebanan Hak Guna Bangunan
b. mendirikan dan mempunyai bangunan di atas Tanah
yang diberikan dengan hak guna bangunan sepanjang
Pasal 33
untuk keperluan pribadi dan/atau mendukung usaha
Penjelasan (1) Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan
sesuai dengan ketentuan peraturan
Pasal 33 utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Ayat (1) perundangundangan; dan/atau
(2) Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam
Cukup jelas c. melakukan perbuatan hukum yang bermaksud
ayat (1) hapus dengan hapusnya Hak Guna
Ayat (2) melepaskan, mengalihkan, dan mengubah
Cukup jelas Bangunan.
penggunaannya serta membebankan dengan hak
tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
Bagian Ketujuh
Peralihan Hak Guna Bangunan
Penjelasan Pasal 34 Pasal 34

Ayat (1) (1) Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada
Cukup jelas
pihak lain.
Ayat (2)
Cukup jelas (2) Peralihan Hak Guna Bangunan terjadi karena :
Ayat (3) a. Jual beli;
Cukup jelas b. Tukar menukar;
Ayat (4)
Cukup jelas c. Penyertaan dalam modal;
Ayat (5) d. Hibah;
Cukup jelas e. Pewarisan.
Ayat (6)
Cukup jelas
(3) Peralihan Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud
Ayat (7) dalam ayat (2) harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Cukup jelas (4) Peralihan Hak Guna Bangunann karena jual beli kecuali jual
Ayat (8)
beli melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam
Cukup jelas
modal, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
(5) Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan
dengan Berita Acara Lelang.
(6) Peralihan Hak Guna Bangunan karena pewarisan harus
dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris
yang dibuat oleh instansi yang berwenang.
(7) Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan
harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak
Pengelolaan.
(8) Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik harus
dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang
bersangkutan.
Bagian Kedelapan
Penjelasan Bagian Kedelapan Pasal 35
Hapusnya Hak Guna Bangunan
Pasal 35 Cukup jelas
Hapusnya Hak Guna Bangunan
Ayat (1)
Ketentuan ini adalah Pasal 35
penjabaran dari ketentuan (1) Hak Guna Bangunan hapus karena : Pasal 35
Pasal 40 Undang-undang a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan (1) Hak Guna Bangunan hapus karena :
Pokok Agraria. a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan
dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya
Huruf a
atau dalam perjanjian pemberiannya; dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau
Cukup jelas
Huruf b b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang dalam perjanjian pemberiannya;
Angka 1) Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang
Cukup jelas jangka waktunya berakhir, karena : Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum
Angka 2) jangka waktunya berakhir, karena :
1) tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban
Cukup jelas
pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan- 1) tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang
Angka 3)
Cukup jelas ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan
Huruf c 30, Pasal 31 dan Pasal 32; atau sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31
Cukup jelas 2) tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban- dan Pasal 32; atau
Huruf d 2) tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-
kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
Cukup jelas
pemberian Hak Guna Bangunan antara kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
Huruf e
Cukup jelas pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang
Huruf f Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau
Dalam hal tanahnya Pengelolaan; atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan;
musnah Hak Guna atau
3) putusan pengadilan yang telah mempunyai
Bangunan hapus sejak
kekuatan hukum yang tetap; 3) putusan pengadilan yang telah mempunyai
musnahnya tanah itu.
Huruf g c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya kekuatan hukum yang tetap;
Cukup jelas sebelum jangka waktu berakhir; c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
Ayat (2) d. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun sebelum jangka waktu berakhir;
Dalam pengaturan ini antara d. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun
1961;
lain ditetapkan pula
e. ditelantarkan; 1961;
ketentuan penggunaan dan
penguasaan tanah f. tanahnya musnah; e. ditelantarkan;
selanjutnya dengan g. ketentuan Pasal 20 ayat (2). f. tanahnya musnah;
memperhatikan tata ruang, (2) Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak Guna g. ketentuan Pasal 20 ayat (2).
pemeliharaan sumber daya (2) Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak Guna
Bangunan sebagai-mana dimaksud dalam ayat (1) diatur
alam dan lingkungan hidup,
dengan Keputusan Presiden. Bangunan sebagai-mana dimaksud dalam ayat (1) diatur
serta kepentingan bekas
pemegang hak. dengan Keputusan Presiden.
Angka 1) Berbeda dengan hak guna
Cukup jelas (1) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah (1) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah usaha, hak guna bangunan
Angka 2) Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 Negara sebagaimana dimaksud dalam juga dapat diberikan di atas
Cukup jelas Tanah hak milik.
Angka 3)
mengakibatkan tanahnya menjadi tanah Negara. Pasal 35 mengakibatkan tanahnya
Cukup jelas (2) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak menjadi tanah Negara.
Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam (2) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah
Pasal 35 mengakibatkan tanahnya kembali ke Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud
dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan. dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya
(3) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak kembali ke dalam penguasaan pemegang
Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 Hak Pengelolaan.
mengakibatkann tanahnya kembali ke dalam (3) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah
penguasaan pemegang Hak Milik. Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 35 mengakibatkann tanahnya
kembali ke dalam penguasaan pemegang
Hak Milik.
Penjelasan Pasal 37 Pasal 37 Pasal 37 Pasal 37
Angka 1) Ayat (1)
Cukip jelas (1) Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Negara (1) Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Negara Pada hakekatnya hak guna
Angka 2) hapus dan tidak diper-panjang atau tidak hapus dan tidak diper-panjang atau tidak bangunan merupakan hak
Penetapan bangunan yang berjangka waktu yang
dan benda-benda itu
diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Guna diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Guna diberikan oleh pejabat yang
masih diperlukan atau Bangunan wajib membongkar bangunan dan Bangunan wajib membongkar bangunan dan berwenang dengan
tidak diperlukan, benda-benda yang ada di atasnya dan benda-benda yang ada di atasnya dan pemberian, perpanjangan,
dilakukan berdasarkan dan pembaruan.
kepentingan umum menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam Ayat (2)
dengan mengingat keadaan kosong selambat-lambatnya dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam Cukup jelas.
kepentingan bekas Ayat (3)
pemegang hak dan
waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Guna waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Guna Cukup jelas.
peruntukan tanah Bangunan. Bangunan. Ayat (4)
selanjutnya. (2) Dalam hal bangunan dan benda-benda (2) Dalam hal bangunan dan benda-benda Setelah jangka waktu
Angak 3) pemberian, perpanjangan,
Cukup jelas sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) masih sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) masih atau pembaruan berakhir,
Angka 4) diperlukan, maka bekas pemegang hak diperlukan, maka bekas pemegang hak selanjutnya Menteri
Cukup jelas berwenanq menata kembali
diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya penggunaan, pemanfaatan,
diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden. diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden. dan pemilikan Tanah
. (3) Pembongkaran bangunan dan benda-benda (3) Pembongkaran bangunan dan benda-benda tersebut. Kewenangan
Menteri dimaksudkan untuk
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) mengatur kembali
dilaksanakan atas biaya bekas pemegang Hak dilaksanakan atas biaya bekas pemegang Hak penggunaan, pemanfaatan,
dan pemilikan Tanah sesuai
Guna Bangunan. Guna Bangunan. dengan ketentuan peraturan
(4) Jika bekas pemegang Hak Guna Bangunan lalai (4) Jika bekas pemegang Hak Guna Bangunan lalai perundang-undangan
dalam memenuhi kewajiban sebagaimana dalam memenuhi kewajiban sebagaimana dengan tetap memberikan
prioritas kepada bekas
dimaksud dalam ayat (1), maka bangunan dan dimaksud dalam ayat (1), maka bangunan dan pemegang hak atau
benda-benda yang ada di atas tanah bekas Hak benda-benda yang ada di atas tanah bekas Hak diberikan Hak Pengelolaan
antara lain kepada Badan
Guna Bangunan itu dibongkar oleh Pemerintah Guna Bangunan itu dibongkar oleh Pemerintah Bank Tanah. Apabila Tanatr
atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan. atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan. tidak diberikan kepada bekas
pemegang hak maka akan
diberitahukan terlebih
dahulu.
Penjelasan Pasal 38
Penjelasan Pasal 38
Pasal 38 Pasal 38 Ayat (1)
Penyelesaian Apabila Hak Guna Bangunan atas Apabila Hak Guna Bangunan atas Cukup jelas.
penguasaan bekas Hak Ayat (2)
Guna bangunan atas tanah Hak Pengelolaan atau atas tanah Hak Pengelolaan atau atas Sestrai dengan maksud
tanah Hak Pengelolaan tanah Hak Milik hapus sebagaimana tanah Hak Milik hapus sebagaimana pelimpahan wewenang
dan atas Hak Milik melalui pemberian Hak
sesudah Hak Guna dimaksud Pasal 35, maka bekas dimaksud Pasal 35, maka bekas Pengelolaan maka
bangunan itu hapus pemberian hak guna
dilaksanakan sesuai
pemegang Hak Guna Bangunan wajib pemegang Hak Guna Bangunan wajib bangunan di atas Tanah
perjanjian penggunaan menyerahkan tanahnya kepada menyerahkan tanahnya kepada Hak Pengelolaan
tanah Hak Pengelolaan dilakukan oleh Menteri
antara pemegang Hak pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Pengelolaan atau kepada calon pemegang
Pengelolaan dan pemegang Hak Milik dan memenuhi pemegang Hak Milik dan memenuhi hak atas persetujuan
pemegang hak Guna pemegang Hak
bangunan atau ketentuan yang sudah disepakati ketentuan yang sudah disepakati Perrgelolaan.
perjanjian pemberian Ayat (3)
Hak Guna Bangunan
dalam perjanjian penggunaan tanah dalam perjanjian penggunaan tanah Pemberian hak guna
antara pemegang Hak Hak Pengelolaan atau perjanjian Hak Pengelolaan atau perjanjian bangunan di atas Tanah
Milik dan pemegang hak milik pada dasarnya
Hak Guna banguna. pemberian Hak Guna Bangunan atas pemberian Hak Guna Bangunan atas merupakan pembebanan
tanah Hak Milik. tanah Hak Milik. yang dilakukan oleh
pemegang hak milik atas
Tanah miliknya. Karena itu
pemberian dilakukan
dengan suatu perjanjian
antara pemegang hak
milik dan calon pemegang
hak guna bangunan yang
dicant.umkan dalam akta
yang dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah.
Ayat (4)
Cukup jelas.
Pemberian Hak Guna Bangunan (30+20+30)
Persyaratan Permohonan Hak Guna Bangunan
PM ATR/BPN 18/2021
Pasal 85
Hak Guna Bangunan dapat diberikan kepada :
Pasal 86
(1) Hak Guna Bangunan diberikan untuk kegiatan usaha non pertanian, antara lain :
a. perumahan;
b. perkantoran;
c. industri;
d. pergudangan;
e. pertokoan;
f. perhotelan;
g. rumah susun;
h. pembangkit listrik;
i. pelabuhan; atau
j. penggunaan lainnya yang berwujud bangunan.
(2) Penggunaan tanah Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) termasuk sarana pendukungnya seperti lapangan golf, agrowisata, penetasan (hatchery)
dan peternakan pembibitan (breeding farm) sesuai dengan rencana induk (master plan).
Pasal 87
(1) Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang
untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling
lama 30 (tiga puluh) tahun.
(2) Dalam hal Hak Guna Bangunan dibangun Satuan Rumah Susun :
a. di atas Tanah Negara maka jangka waktu Pemberian dan Perpanjangan dapat dilakukan
sekaligus dengan jangka waktu akumulatif paling lama 50 (lima puluh) tahun setelah
memperoleh Sertifikat Laik Fungsi; atau
b. di atas tanah Hak Pengelolaan maka jangka waktu Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan
dapat dilakukan sekaligus dengan jangka waktu akumulatif paling lama 80 (delapan puluh)
tahun setelah memperoleh Sertifikat Laik Fungsi.
Pasal 88
(1)Syarat permohonan Hak Guna Bangunan yang berasal dari Tanah Negara meliputi :
1. dasar penguasaan atau alas haknya berupa :
a) sertipikat, akta pemindahan hak, akta/surat bukti pelepasan hak, surat penunjukan atau pembelian kaveling,
keputusan pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenang, risalah lelang, putusan pengadilan atau surat
bukti perolehan tanah lainnya;
b) dalam hal hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum maka bukti perolehan
tanahnya berupa berita acara penyerahan hasil pengadaan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan; atau c) dalam hal bukti kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud dalam huruf a) atau huruf b) tidak
ada sama sekali maka penguasaan fisik atas tanah dimuat dalam surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah
yang disaksikan paling sedikit 2 (dua) orang saksi dari lingkungan setempat yang mengetahui riwayat tanah dan
tidak mempunyai hubungan keluarga serta diketahui kepala desa/lurah setempat atau nama lain yang serupa
dengan itu;
1. KKPR;
2. penetapan lokasi, dalam hal tanah yang dimohon merupakan hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan/atau
3. perizinan berusaha untuk pelaksanaan reklamasi, apabila tanah yang dimohon merupakan Tanah Reklamasi.
e. Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan Hak Guna Bangunan yang di atasnya dibangun Satuan Rumah Susun, apabila ada;
g. surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi Pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil bagi Pemohon berbadan hukum dan bertanggung
jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa :
4. perolehan tanah dibuat sesuai data yang sebenarnya dan apabila ternyata di kemudian hari terjadi permasalahan menjadi tanggung jawab sepenuhnya Pemohon
dan tidak akan melibatkan Kementerian;
7. tanah tersebut bukan aset Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah atau aset BUMN/BUMD;
8. tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areal yang dihentikan perizinannya pada hutan alam primer dan lahan gambut;
9. kesanggupan melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam;
10. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik dan/atau jalan air; − 62 −
11. bersedia melepaskan tanah untuk kepentingan umum baik sebagian atau seluruhnya; dan
12. bersedia mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
(2)
(2) Syarat permohonan Hak Guna Bangunan yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan meliputi :
b. mengenai tanahnya berupa :
1. perjanjian pemanfaatan tanah yang dilengkapi dengan ketentuan kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan meliputi :
a) kesanggupan melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di
bidang dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam;
b) bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik
dan/atau jalan air; dan
c) bersedia mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi konservasi sempadan badan air
atau fungsi konservasi lainnya;
c. Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan Hak Guna Bangunan yang di atasnya dibangun Satuan Rumah Susun, apabila ada;
d. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
(3) Syarat permohonan Hak Guna Bangunan yang berasal dari tanah Hak Milik meliputi :
(TDP), dalam hal Pemohon badan hukum.
1. akta pemberian Hak Guna Bangunan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah; dan
c. Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah;
d. Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan Hak Guna Bangunan yang di atasnya dibangun Satuan Rumah Susun, apabila
ada; dan
Tata Cara Pemberian Hak Guna Bangunan
Pasal 89
pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27, Panitia A atau Petugas Konstatasi untuk melakukan pemeriksaan tanah, kecuali
permohonan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik.
Pasal 90
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Bangunan merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan maka setelah
dilakukan kegiatan pemeriksaan tanah, Kepala Seksi menyiapkan konsep :
a. keputusan pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah yang dimohon; atau
b. keputusan penolakan permohonan Hak Guna Bangunan yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan
ditolak.
(2) Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan pemberian Hak Guna Bangunan atau keputusan penolakan permohonan
Hak Guna Bangunan berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia A atau Petugas
Konstatasi dan pertimbangan Kepala Seksi.
(3) Dalam hal Hak Guna Bangunan diberikan di atas tanah Hak Milik maka Kepala Kantor Pertanahan langsung mendaftar Hak
Guna Bangunan berdasarkan akta pemberian Hak Guna Bangunan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. (4)
Pemberian Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh
Kantor Pertanahan.
Pasal 91
(1) Dalam hal keputusan Pemberian Hak Guna Bangunan merupakan kewenangan:
a. Kepala Kantor Wilayah, berkas permohonan disampaikan oleh Kepala Kantor Pertanahan kepada Kepala Kantor Wilayah;
Wilayah.
(2) Penyampaian berkas permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuatkan surat pengantar yang memuat pendapat, pertimbangan dan
Kementerian.
(4) Dalam hal penyampaian dilakukan melalui sistem elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (3), berkas permohonan secara fisik tetap
disimpan di Kantor Pertanahan.
Pasal 92
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Bangunan merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 91 ayat
(1) huruf a maka Kepala Bidang memeriksa, meneliti dan mengkaji kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis berkas permohonan
yang disampaikan.
(3) Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian kelengkapan dan kebenaran Data Yuridis dan Data Fisik sebagaimana dimaksud pada
ayat (1), Kepala Bidang menyiapkan konsep: a. keputusan pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah yang dimohon; atau b. keputusan penolakan
permohonan Hak Guna Bangunan yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak.
(4) Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan pemberian Hak Guna Bangunan atau keputusan penolakan permohonan Hak Guna Bangunan
berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia A atau Petugas Konstatasi, Kepala Kantor Pertanahan dan Kepala
Bidang.
(5) Pemberian Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan.
Pasal 93
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Guna Bangunan merupakan kewenangan Menteri sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 91 ayat (1) huruf b maka Direktur Jenderal memeriksa, meneliti dan mengkaji
kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis berkas permohonan yang disampaikan.
Kantor Pertanahan dan diinformasikan juga kepada Kepala Kantor Wilayah.
(3) Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian kelengkapan dan kebenaran Data Yuridis dan Data
Fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Direktur Jenderal menyiapkan konsep :
a. keputusan pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah yang dimohon; atau
b. keputusan penolakan permohonan Hak Guna Bangunan yang disertai dengan alasan penolakannya,
apabila permohonan ditolak.
(4) Menteri menerbitkan keputusan pemberian Hak Guna Bangunan atau keputusan penolakan permohonan Hak
Guna Bangunan berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia A atau
Petugas Konstatasi, Kepala Kantor Pertanahan dan Direktur Jenderal.
(5) Pemberian Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh
Kantor Pertanahan
Tata Cara Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan
Pasal 94
(1)Pemerintah memberikan Perpanjangan Hak Guna Bangunan di atas bidang tanah yang sama kepada pemegang
Hak Guna Bangunan.
(2)Permohonan Perpanjangan Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dapat diajukan setelah bangunan dan/atau
fasilitas pendukungnya telah dibangun, digunakan dan dimanfaatkan secara efektif atau paling lambat sebelum
berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan.
(3)Penilaian secara efektif sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan kriteria pembangunan telah
terlaksana seluruhnya sesuai Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah pada saat
pemeriksaan tanah.
Pasal 95
(1)Setelah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan/atau perpanjangannya berakhir, Pemerintah memberikan
Pembaruan Hak Guna Bangunan di atas bidang tanah yang sama kepada pemegang Hak Guna Bangunan.
(2)(2) Permohonan Pembaruan Hak Guna Bangunan dapat diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya
jangka waktu Hak Guna Bangunan atau perpanjangannya berakhir.
Pasal 96
(1) Dalam hal Hak Guna Bangunan dibangun Satuan Rumah Susun :
a. di atas Tanah Negara maka permohonan Perpanjangan hak dapat diajukan sekaligus dengan permohonan
Pemberian hak; atau
b. di atas tanah Hak Pengelolaan maka permohonan Perpanjangan dan Pembaruan hak dapat diajukan
sekaligus dengan permohonan Pemberian hak.
(2) Dalam hal Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan maka permohonan Perpanjangan dan
Pembaruan hak dapat diajukan sekaligus dengan permohonan Pemberian hak setelah bangunan dan/atau
fasilitas pendukungnya telah dibangun, digunakan dan dimanfaatkan secara efektif.
(3) Penilaian secara efektif sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan kriteria pembangunan telah
terlaksana seluruhnya berdasarkan rekomendasi dari pemegang Hak Pengelolaan pada saat pemeriksaan
tanah.
Pasal 97
Dalam hal Hak Guna Bangunan diberikan di atas tanah Hak Milik maka atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna
Bangunan dengan pemegang Hak Milik dapat diperbarui dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru berdasarkan
akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan langsung didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Pasal 98
(1)Syarat Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara meliputi :
1. sertipikat Hak Guna Bangunan;
2. surat keterangan pendaftaran tanah atau hasil layanan informasi pertanahan; dan
c. persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Bangunan dibebani Hak Tanggungan dan apabila terjadi
d. Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan Perpanjangan Hak Guna Bangunan yang di atasnya dibangun Satuan Rumah
Susun;
e. bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau
berkaitan dengan sumber daya alam;
g. surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi Pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil
bagi Pemohon berbadan hukum dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan
bahwa :
2. penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai
yang berhak atas tanah;
4. tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areal yang dihentikan perizinannya
pada hutan alam primer dan lahan gambut;
5. kesanggupan untuk tetap melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan
kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam;
6. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum,
akses publik dan/atau jalan air;
8. bersedia menerima luas hasil pengukuran, apabila dilakukan pengukuran ulang; dan
9. bangunan dan/atau fasilitas pendukung di atas tanah Hak Guna Bangunan telah efektif digunakan
dan/atau dimanfaatkan.
(2) Syarat Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan meliputi :
1. sertipikat Hak Guna Bangunan;
2. surat keterangan pendaftaran tanah atau hasil layanan informasi pertanahan
3. Peta Bidang Tanah, apabila dilakukan pengukuran ulang
c. surat rekomendasi mengenai Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan dari pemegang Hak Pengelolaan
yang memuat juga keterangan mengenai bangunan dan fasilitas pendukung telah efektif digunakan dan/atau
dimanfaatkan;
d. persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Bangunan dibebani Hak Tanggungan dan apabila terjadi
e. Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan Hak Guna Bangunan yang di atasnya dibangun Satuan Rumah Susun;
f. bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau
berkaitan dengan sumber daya alam; dan
g. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.
Pasal 99
(1) Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan dilakukan tahapan pemeriksaan tanah oleh Petugas
Konstatasi.
(2) Dalam hal hasil pemeriksaan tanah oleh Petugas Konstatasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdapat
perubahan kondisi di lapangan baik fisik maupun tata batasnya maka dilakukan pengukuran ulang dan/atau
penataan batas.
Pasal 100
(1) Dalam hal tanah menjadi objek perkara, ditetapkan status quo atau sita pengadilan maka tidak menghalangi
proses Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan yang bersangkutan.
(2) Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberitahukan
kepada ketua pengadilan setempat dan para pihak yang berperkara.
(3) Catatan perkara/status quo atau sita pengadilan/ skorsing sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicantumkan
dalam keputusan Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Guna Bangunan serta dicatat pada buku tanah dan
sertipikat.
(4) Catatan perkara hapus setelah adanya putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan
salinannya disampaikan kepada Kantor Pertanahan.
Pasal 101
(1) Keputusan Perpanjangan Hak Guna Bangunan dan Keputusan Pembaruan Hak Guna Bangunan diterbitkan sesuai dengan
kewenangan pemberian haknya.
(2) Dalam hal permohonan Perpanjangan Hak Guna Bangunan untuk Satuan Rumah Susun yang dibangun di atas Tanah Negara
diajukan sekaligus dengan permohonan pemberian haknya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 96 ayat (1) huruf a maka
Pemberian dan Perpanjangan haknya diberikan sekaligus dan dibuat dalam 1 (satu) keputusan.
(3) Dalam hal permohonan Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan untuk Satuan Rumah Susun yang dibangun di
atas Hak Pengelolaan diajukan sekaligus dengan pemberian haknya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 96 ayat (1) huruf b
maka Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan haknya diberikan sekaligus dan dibuat dalam 1 (satu) keputusan.
(4) Dalam hal permohonan Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan diajukan sekaligus
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 96 ayat (2) maka Perpanjangan dan Pembaruan haknya diberikan sekaligus dan dibuat
Pasal 102
(1) Perpanjangan Hak Guna Bangunan mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu
Perpanjangan terhitung sejak berakhirnya Hak.
(2) Pembaruan Hak Guna Bangunan mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu
Pembaruan terhitung sejak berakhirnya hak.
(3) Dalam hal Pembaruan Hak Guna Bangunan diajukan :
b. dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun setelah jangka waktu Pemberian hak berakhir, maka pendaftarannya tidak
mengubah nomor hak.
Pasal 103
(1) Dalam hal Pemberian dan Perpanjangan Hak Guna Bangunan untuk Satuan Rumah Susun yang dibangun di atas
Tanah Negara diberikan sekaligus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (2) maka Pemberian dan
Perpanjangan Hak Guna Bangunan mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan setelah
memperoleh Sertifikat Laik Fungsi.
(2) Dalam hal belum memperoleh Sertifikat Laik Fungsi maka haknya didaftar dengan ketentuan :
a. untuk Pemberian, keputusan didaftarkan dan diterbitkan sertipikat Hak Guna Bangunan; dan
b. untuk Perpanjangan, keputusan didaftarkan kembali setelah melampirkan Sertifikat Laik Fungsi.
Pasal 104
(1) Dalam hal Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan untuk Satuan Rumah Susun yang
dibangun di atas Hak Pengelolaan diberikan sekaligus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (3) maka
Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor
Pertanahan setelah memperoleh Sertifikat Laik Fungsi.
(2) Dalam hal belum memperoleh Sertifikat Laik Fungsi maka haknya didaftar dengan ketentuan :
a. untuk Pemberian, keputusan didaftarkan dan diterbitkan sertipikat Hak Guna Bangunan; dan
b. untuk Perpanjangan dan/atau Pembaruan, keputusan didaftarkan kembali setelah melampirkan Sertifikat Laik
Fungsi.
Pasal 105
Dalam hal Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan diberikan
sekaligus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (4) maka Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna
Bangunan mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu Perpanjangan
dan Pembaruan terhitung sejak berakhirnya Hak.
Pasal 106
Ketentuan mengenai tata cara Pemberian Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 89
sampai dengan Pasal 93 berlaku secara mutatis mutandis terhadap tata cara Perpanjangan atau
Pembaruan Hak Guna Bangunan.
Pemberian Hak Guna Bangunan setelah Jangka Waktu 1 (satu) Siklus Pemberian,
Perpanjangan dan Pembaruan
Pasal 107
(1) Tanah Hak Guna Bangunan kembali menjadi Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan, dengan ketentuan :
b. jangka waktu Pemberian berakhir dan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun tidak dimohonkan Pembaruan;
atau
c. jangka waktu Perpanjangan berakhir dan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun tidak dimohonkan
Pembaruan.
kewenangan Menteri, untuk :
c. digunakan untuk keperluan kepentingan umum, reforma agraria, proyek strategis nasional; dan/atau cadangan
negara lainnya sesuai dengan kebijakan Kementerian.
(3) Tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menjadi kewenangan pemegang Hak Pengelolaan atau
sesuai dengan Perjanjian Pemanfaatan Tanah.
Pasal 108
(1) Dalam hal Hak Guna Bangunan akan berakhir 1 (satu) siklus maka dalam tenggang waktu 5 (lima) tahun sebelum haknya
berakhir Kepala Kantor Pertanahan meneliti penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah dengan memperhatikan :
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
kembali Hak Guna Bangunan baik sebagian atau seluruhnya.
(4) Dalam hal Hak Guna Bangunan diberikan kembali kepada bekas pemegang hak sebagaimana dimaksud pada ayat (3) maka
permohonan pemberian kembali Hak Guna Bangunan diajukan setelah jangka waktu Hak Guna Bangunan berakhir.
(5) Pemberian kembali Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dilakukan pemeriksaan tanah oleh Panitia A.
(6) Persyaratan dan tata cara pemberian Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 85 sampai dengan Pasal 93
berlaku secara mutatis mutandis terhadap persyaratan permohonan kembali Hak Guna Bangunan.
Pasal 109
(1) Dalam hal Hak Guna Bangunan tidak diberikan kembali maka diberitahukan terlebih dahulu oleh :
b. Pemegang Hak Pengelolaan, dalam hal Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan.
(2) Dalam hal Hak Guna Bangunan tidak diberikan kembali kepada bekas pemegang hak baik sebagian
atau seluruhnya, maka bangunan beserta benda-benda maupun tanam tumbuh yang ada di atas
tanah Hak Guna Bangunan :
a. dikuasai langsung oleh Negara untuk Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara;
b. sesuai dengan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan untuk Hak
Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan; atau
c. sesuai dengan perjanjian pemberian hak dengan pemegang Hak Milik untuk Hak Guna
Bangunan di atas tanah Hak Milik.
(3) Dalam hal bangunan beserta benda-benda maupun tanam tumbuh yang ada di atas tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) termasuk aset barang milik negara/barang milik daerah maka
dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 110
Lampiran dalam rangka Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan berupa :
a. keputusan mengenai Hak Guna Bangunan yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan meliputi:
1. Keputusan Pemberian Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 90 ayat (1) huruf a;
2. Keputusan Penolakan Permohonan Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 90 ayat (1) huruf b;
3. Keputusan Perpanjangan Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (1);
4. Keputusan Pembaruan Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (1);
5. Keputusan Pemberian dan Perpanjangan Hak Guna Bangunan untuk Satuan Rumah Susun di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (2);
6. Keputusan Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan untuk Satuan Rumah Susun di atas Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (3);
dan
7. Keputusan Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (4);
b. keputusan mengenai Hak Guna Bangunan yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah meliputi :
4. Keputusan Pembaruan Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (1); dan 5. Keputusan Pemberian dan Perpanjangan Hak Guna Bangunan untuk Satuan
Rumah Susun di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (2);
c. keputusan mengenai Hak Guna Bangunan yang merupakan kewenangan Menteri meliputi :
4. Keputusan Pembaruan Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (1);
5. Keputusan Pemberian dan Perpanjangan Hak Guna Bangunan untuk Satuan Rumah Susun di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 101 ayat (2), dibuat sesuai
format sebagaimana tercantum dalam Lampiran V yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
BAGIAN 5
HAK PAKAI
UU 5/1960 (UUPA)
Pasal 41
(1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau
tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan
Undang-undang ini.
(2) Hak pakai dapat diberikan :
a. selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
b. dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
(3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
Pasal 42
Yang dapat mempunyai hak pakai ialah :
a. warga negara Indonesia;
b. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
d. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Pasal 43
(1) Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai oleh Negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin
pejabat yang berwenang.
(2) Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang
bersangkutan.
Pasal 50
(2) Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai dan
hak sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan perundangan.
Pasal 51
Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan
tersebut dalam pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan Undang-undang.
PP 40/1996 PP 18/2021
Penjelasan Pasal 49
BAB IV Bagian Ketiga Ayat (1)
Huruf a
PEMBERIAN HAK PAKAI Hak Pakai Cukup jelas
Bagian Pertama Paragraf 1 Huruf b
Penjelasan Pasal 39
Huruf a Subyek Hak Pakai Hak pakai dapat pula
Subjek Hak Pakai diberikan untuk jangka
Cukup jelas
Huruf b Pasal 49 waktu yang tidak ditentukan
Pasal 39 selama tanahnya
Cukup jelas
Yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah : (1) Hak pakai terdiri atas: dipergunakan. Hal ini
Huruf c
Cukup jelas a. Warga Negara Indonesia; a. hak pakai dengan jangka waktu; dan dimaksudkan untuk
Huruf d b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia b. hak pakai selama dipergunakan. menjarnin dipenuhinya
Cukup jelas keperluan Tanah untuk
dan berkedudukan di Indonesia; (2) Hak pakai dengan jangka waktu sebagaimana keperluan tertentu secara
Huruf e
Orang asing yang c. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dimaksud pada ayat (1) huruf a diberikan berkelanjutan, misalnya
untuk keperluan kantor
dianggap berkedudukan di dan Pemerintah Daerah; kepada: lembaga pemerintah, untuk
Indonesia adalah orang
d. Badan-badan keagamaan dan sosial; a. Warga Negara Indonesia; kantor perwakilan asing,
asing yang kehadirannya
di Indonesia memberikan e. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia; b. badan hukum yang didirikan menurut dan perwakilan badan
manfaat bagi bagi f. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di internasional beserta
hukum Indonesia dan berkedudukan di kediaman kepala
pembangunan nasional. Indonesia;
Huruf f Cukup jelas Indonesia; perwakilannya. Hak pakai
Huruf g g. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan c. badan hukum asing yang mempunyai yang diberikan untuk waktu
Cukup jelas Internasional. yang tidak ditentukan
perwakilan di Indonesia; selama tanahnya
d. badan keagamaan dan sosial; dan dipergunakan untuk
Penjelasan Pasal 40
Pasal 40 keperluan tertentu tidak
(1) Pemegang Hak Pakai yang tidak lagi memenuhi syarat e. Orang Asing. dapat dialihkan kepada
Ayat (1)
Cukup jelas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 dalam waktu satu (3) Hak pakai selama dipergunakan pihak lain, akan tetapi
dapat dilepaskan oleh
Ayat (2)
tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu pada sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf pemegang haknya
Cukup jelas
pihak lain yang memenuhi syarat. b diberikan kepada: sehingga menjadi Tanah
(2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud a. instansi Pemerintah Pusat; Negara untuk kemudian
dimohon dengan hak baru
dalam ayat (1) haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, b. Pemerintah Daerah; oleh pihak lain tersebut.
hak tersebut hapus karena hukum dengan ketentuan hak- c. pemerintah desa; dan perwakilan negara Ayat (2)
hak pihak lain yang terkait di atas tanah tersebut tetap Cukup jelas
asing dan perwakilan badan Ayat (3)
diperhatikan. internasional. Cukup jelas.
Bagian Kedua
Tanah Yang Dapat Diberikan Dengan Hak Pakai

Penjelasan Pasal 41 Cukup jelas.
Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah : (1) Pemegang hak pakai yang tidak lagi
Cukup jelas
a. Tanah Negara; rnemenuhi syarat sebagaimana dimaksud
b. Tanah Hak Pengelolaan; dalam Pasal 49, dalam jangka waktu 1
c. Tanah Hak Milik. (satu) tahun wajib meiepaskan atau
mengalihkan hak pakai kepada pihak lain
Bagian Ketiga yang memenuhi syarat.
Terjadinya Hak Pakai (2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) haknya tidak
Pasal 42 dilepaskan atau dialihkan maka hak
Penjelasan Pasal 42
(1) Hak Pakai atas tanah Negara diberikan dengan keputusan tersebut hapus karena hukum.
Ayat (1)
Cukup jelas pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.
A yat (2) (2) Hak Pakai atas Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan
Cukup jelas
pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk
Ayat (3)
Cukup jelas berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan.
(3) Ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan dan
pemberian Hak Pakai atas tanah Negara dan tanah Hak
Pengelolaan diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.
Pasal 43
(1) Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 wajib didaftar
Penjealan Pasal 43
Ayat (1)
dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
Cukup jelas (2) Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan
Ayat (2) terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku
Cukup jelas
tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang
Ayat (3)
Cukup jelas berlaku.
(3) Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak Pakai diberikan
sertipikat hak atas tanah.
Penjelasan Pasal 44 Pasal 44 Tanah Yang Dapat Diberikan Dengan Hak Pakai Penjelasan Pasal 51
Ayat (1) Cukup jelas.
(1) Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan Pasal 51
Cukup jelas
Ayat (2)
pemberian tanah oleh pemegang Hak Milik dengan (1) Tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai
Cukup jelas akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. dengan jangka waktu sebagaimana dimaksud
Ayat (3 (2) Pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik dalam Pasal 49 ayat (1) huruf a meliputi:
Cukup jelas
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) wajib a. Tanah Negara;
Ayat (4)
Cukup jelas didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. b. Tanah hak milik; dan
(3) Hak Pakai atas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga c. Tanah Hak Pengelolaan.
sejak saat pendaf-tarannya sebagaimana dimaksud (2) Tanah yang dapat diberikan dengan hak
dalam ayat (2). pakai selama dipergunakan sebagaimana
(4) Ketentuan lain mengenai tata cara pemberian dan dimaksud clalam Pasal 49 ayat (1) huruf b
pendaftaran Hak Pakai atas tanah Hak Milik diatur meliputi:
lebih lanjut dengan Keputusan Presiden. a. Tanah Negara; dan
b. Tanah Hak Pengelolaan
Bagian Keempat Paragraf 3
Jangka Waktu Hak Pakai Jangka Waktu Hak Pakai Penjelasan Pasal 52
Pasal 52 Ayat (1)
Penjelasan Pasal 45 (1) Hak pakai di atas Tanah Negara dan Tanah l{ak Pengelolaan Pada hakekatnya hak pakai yang
Pasal 45 diberikan untuk langka waktu
Ayat (1) (1) Hak Pakai sebagaimana dimaksud dengan .jangka waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama
Hak Pakai dapat pula diberikan tertentu merupakan hak yang
dalam Pasal 42 diberikan untuk jangka 30 (tiga puluh) tahun" diperpanjang untuk jangka waktu paling diberikan oleh pejabat yang
untuk waktu yang tidak lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu
ditentukan selama tanahnya waktu paling lama dua puluh lima berwenang yakni dengan
digunakan untuk keperluan tahun dan dapat diperpanjang untuk paling lama 30 (tiga puluh) tahun. pemberian, perpanjangan, dan
tertentu. Hal ini dimaksudkan (2) Hak pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak pembaruan.
jangka waktu paling lama dua puluh Ayat (2)
untuk menjamin dipenuhinya tahun atau diberikan untuk jangka ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan.
keperluan tanah untuk Cukup jelas.
waktu yang tidak ditentukan selama (3) Hak pakai dengan jangka waktu di atas Tanah hak milik, diberikan Ayat (3)
keperluan tertentu secara untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga ptrluh) tahun dan dapat
berkelanjutan, misalnya untuk tanahnya dipergunakan untuk Cukup jelas.
keperluan kantor lembaga keperluan tertentu. diperbarui denga.n akta pemberian hak pakai di atas Tanah hak Ayat (a)
Pemerintah, untuk kantor miiik. Cukup jelas.
(2) Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau Ayat (5)
perwakilan negara asing dan perpanjangannya sebagaimana (4) Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan
perwakilan badan Internasional Setelah jangka waktu pemberian,
dimaksud dalam ayat (1) habis, kepada sebagaimana dimaksud pada ayaL (1) berakhir, Tanah hak pakai perpanjangan, atau pembaruan
beserta kediaman Kepala kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau
Perwakilannya dan untuk pemegang hak dapat diberikan berakhir, selanjutnya Menteri
keperluan melaksanakan fungsi pembaharuan Hak Pakai atas tanah Tanatr Hak Pengelolaan. berwenang menata kembali
badan keagamaan dan badan (5) Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara sebagaimana penggunaan, pemanfaatan, dan
yang sama. pemilikan tanah tersebut.
sosial. Hak Pakai yang diberikan (3) Hak Pakai yang diberikan untuk jangka dimaksud pada ayat (4), penataan kembali penggunaan,
untuk waktu yang tidak Kewenangan Menteri dimaksudkan
waktu yang tidak ditentukan selama pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri dan untuk mengatur kembali
ditentukan selama tanahnya dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan
dipergunakan untuk keperluan dipergunakan untuk keperluan tertentu penggunaan, pemanfaatan, dan
tertentu tidak dapat dialihkan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) memperhatikan: pemiiikan Tanah sesuai dengan
kepada pihak lain, akan tetapi a. tanahnya rnasih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik ketentuan peraturan perundang-
diberikan kepada : undangan dengan tetap
dapat dilepaskan oleh a. Departemen, Lembaga sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
pemegang haknya sehingga rnemberikan prioritas kepada
Pemerintah Non Departemen, b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh bekas pemegang hak atau
menjadi tanah Negara untuk pemegang hak;
kemudian dimohon dengan hak dan Pemerintah Daerah; diberikan Hak Pengelolaan antara
baru oleh pihak lain tersebut. b. Perwakilan negara asing dan c. penlegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak; lain kepada Badan Bank Tanah.
Ayat (2) tanahnva masih sesuai dengan rencana tata ruang; tidak Apabila Tanah tidak Ciberikan
perwakilan badan Internasional; kepada bekas pemegang hak
Cukup jelas c. Badan keagamaan dan badan dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum;
Ayat (3) maka akan diberitahukan terlebih
sosial. sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan keadaan Tanah dan dahulu.
Cukup jelas masyarakat sekitar.
Penjelasan Pasal 46
Ayat (1)
Ketentuan ini diadakan untuk Pasal 46 Paragraf 4
memberikan kepastian hukum (1) Hak Pakai atas tanah Negara dapat diperpanjang atas Terjadinya Hak Pakai
Penjelasan Pasal 53
bagi kelangsungan diperbaharui sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45 Pasal 53 Ayat (1)
penguasaan tanah dengan
Hak Pakai yang pada
atas permohonan pemegang hak, jika memenuhi (1) Hak pakai di atas Tanah Negara diberikan Cukup jelas.
syarat : dengan keputusan pemberian hak oleh Ayat (2)
umumnya dipergunakan untuk
Sesuai dengan maksud
tempat tinggal dan keperluan a. tanahnya masih dipergunakan dengan baik Menteri. pelimpahan wewenang
pribadi pemegang Hak Pakai.
sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan (2) Hak pakai di atas Tanah Hak melalui pemberian Hak
PerpanjanganPerpanjangan
dan pembaharuan Hak Pakai pemberian hak tersebut; Pengelolaan diberikan dengan Pengelolaan maka pemberian
hak pakai di atas Tanah Hak
diberikan atas permohonan b. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi keputusan pemberian hak oleh Menteri
Pengelolaan dilakukan oleh
pemegang hak. Untuk itu dengan baik oleh pemegang hak; dan berdasarkan persetujuan pemegang Hak Menteri kepada calon
dalam pemberian
perpanjangan atau c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai Pengelolaan. pemegang hak atas
pemegang hak sebagai-mana dimaksud dalam (3) Hak pakai di atas Tanah hak milik terjadi persetujuan pernegang Hak
pembaharuan hak tersebut
Pengelolaan.
harus terlebih dahulu Pasal 39. melalui pemberian oleh pemegang hak Ayat (3)
dilakukan penilaian apakah
pemegang Hak Pakai tersebut
(2) Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan dapat milik dengan akta yang dibuat oleh Pemberian hak pakai di atas
diperpanjang atau diperbaharui atas usul pemegang Pejabat Pembuat Akta Tanah. Tanah hak milik pada
masih menggunakan
dasarnya merupakan
tanahnya sesuai dengan Hak Pengelolaan. (4) Keputusan sebagaimana dimaksud pada pembebanan yang dilakukan
ketentuan yang ditetapkan
ayat (1) dan ayat (2) dan akta yang oleh pemegang hak milik atas
dalam keputusan pemberian
Hak Pakai yang pertama kali. Pasal 47 dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah Tanah miliknya. Karena itu
pemberian dilakukan dengan
Ayat (2) (1) Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (3)
suatu perjanjian antara
Cukup jelas atau pembaharuan diajukan selambat-lambatnya dua dapat dibuat secara elektronik. pemegang hak milik dan
Penjelasn Pasal 47 tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai calon pemegang hak pakai
tersebut. yang dicantumkan dalam akta
Ayat (1)
yang dibuat oleh Pejabat
Cukup jelas (2) Perpanjangan atau pembaharuan Hak Pakai Pembuat Akta Tanah.
Ayat (2)
Cukup jelas
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dicatat dalam Ayat (4)
buku tanah pada Kantor Pertanahan. Cukup jelas.
Ayat (3)
Cukup jelas (3) Ketentuan mengenai tata cara permohonann
perpanjangan atau pembaha-ruan Hak Pakai dan
persyaratannya diatur lebih lanjut dengan Keputusan
Presiden.
Penjelasan Pasal 48 Ayat (1)
Ayat (1) (1) Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan (1) Pemberian hak pakai sebagaimana dimaksud
Cukup jelas.
Cukup jelas perpanjangan dan pembaharuan Hak Pakai dalam Pasal 53 wajib didaftarkan pada Kantor Ayat (2)
Ayat (2) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 47 dapat Pertanahan. Yang dimaksud dengan
Cukup jelas (2) Hak pakai di atas Tanah Negara, di atas Tanah "didaftar" adalah proses
Ayat (3) dilakukan sekaligus dengan pembayaran uang
Hak Pengelolaan, atau di atas Tanah hak milik pendaftaran hak dengan
Cukup jelas pemasukan yang ditentukan untuk itu pada saat membukukannya secara
terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.
pertama kali mengajukan permohonan Hak Pakai. manual pada brrku tanah fisik
(3) Hak Pakai di atas Tanah hak milik mengikat atau secara elektronik pada
(2) Dalam hal uang pemasukan telah dibayar sekaligus pihak ketiga sejak clidaftar oleh Kantor saat diterbitkannya sertipikat
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), untuk Pertanahan. apabila pada Kantor
perpanjangan atau pembaharuan Hak Pakai hanya (4) Pemegang hak pakai diberikan sertipikat Hak Pertanahan telah ditetapkan
dikenakan biaya administrasi yang besarnya ditetapkan Atas Tanah sebagai tanda bukti hak. untuk melaksanakan
Pendaftaran Tanah secara
oleh Menteri setelah mendapat persetujuan dari elektronik.
Menteri Keuangan. Ayat (3)
(3) Persetujuan untuk pemberian perpanjangan atau Walaupun hak pakai itu sudah
pembaharuan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam terjadi pada waktu dibuatnya
akta Pejabat Pembuat Akta
Pasal 46 ayat (1) serta perincian uang pemasukan Tanah yang dimaksud pada
sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dicantumkan ayat (1), namun baru mengikat
dalam keputusan pemberian Hak Pakai. pihak ketiga sesudah didaftar
oleh Kantor Pertanahan.
Ayat (4)
Pasal 49 Cukup jelas.
(1) Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka
Penjelasan Pasal 49
Ayat (1) waktu paling lama dua puluh lima tahun dan tidak
Cukup jelas dapat diperpanjang.
Ayat (2) (2) Atas kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan
Cukup jelas
pemegang Hak Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Milik
dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai baru
dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.
(1) Hak pakai di aras Tanah Negara sebagaimana Ayat (1)
Ketentuan ini diadakan untuk
dimaksud dalam Pasal 53 ayat (1) dapat memberikan kepastian hukum bagi
diperpanjang atau diperbarui atas permohonan kelangsungan penguasaan Tanah
pemegang hak apabila memenuhi syarat: dengan hak pakai yang pada
a. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan umumnya dipergunakan untuk
dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tempat tinggal dan keperluan
pribadi pemegang hak pakai.
tujuan pemberian hak; Perpanjangan dan pernbaruan hak
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan pakai diberikan atas permohonan
baik oleh pemegang hak; pemegang hak. Untuk itu dalam
c. pemegang hak masih memenuhi syarat pemberian perpanjangan atau
sebagai pemegang hak; pembaruan hak tersebut harus
lebih dahulu dilakukan penilaian
d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata apakah pemegang hak
ruang; dan pakai tersebut masih menggunakan
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan tanahnya sesuai dengan ketentuan
untuk kepentingan umum. yang ditetapkan dalam keputusan
(2) Hak pakai di atas Tanah Hak Pengelolaan pernbenan hak pakai yang pertama
kali.
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 53 ayat (2) Ayat (2)
dapat diperpanjang atau diperbarui atas Cukup jelas.
permohonan pemegang hak pakai apabila Ayat (3)
memenuhi syarat sebagaimana dimaksud pada Pembaruan jangka waktu hak pakai
ayat (1) dan mendapat persetujuan clari pemegang di atas 'ranah hak rnilik dilakukan
dengan memberikan hak pakai
Hak Pengelolaan. baru dengan perjanjian baru.
(3) Atas kesepakatan antara pemegang hak pakai
dengan pemegang hak milik, hak pakai di atas
Tanah hak milik dapat diperbarui dengan
pemberian hak pakai baru dengan akta yang
dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak
tersebut harus didaftarkan pada Kantor
Pertanahan.
Ayat (1)
(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu hak Yang dimaksud dengan
pakai dapat diajukan setelah tanahnya suclah "tanahnya sudah digunakan dan
digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan dimanfaatkan sesuai dengan
tujuan pemberian haknya atau paling lambat tujuan pemberian haknya adalah
Tanah tersebut telah dibangun
sebelum berakhirnya jangka wakttr hak pakai. bangunan dan/atau fasilitas
(2) Permohonan pembaruan hak pakai diajukan pendukungnya efektif
paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya dimanfaatkan oleh pemegang
hak. Untuk menilai hal ini maka
jangka waktu hak pakai. Kantor Pertanahan akan
(3) Dalam hal hak pakai di atas Tanah Hak melakukan pemeriksaan yang
pengelolaan maka jangka waktu perpanjangan dilakukan oleh Petugas
Konstatasi. Apabila permohonan
dan pembaruan hak dapat diberikan apabila perpanjangan tidak diajukan
tanahnya telah digunakan dan dimanfaatkan sampai dengan berakhirnya
sesuai dengan tujuan pemberian haknya. jangka waktu hak pakai maka
(4) Perpanjangan atau pembaruan hak pakai wajib diajukan pernbaruan hak.
Ayat (2)
didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Cukup jelas.
Ayat (3)
Sebagaimana penjelasan pada
ayat (1) maka untuk menilai
tanahnya sudah digunakan dan
dimanfaatkan sesuai dengan
tujuan pemberian haknya, Kantor
Perta.nahan akan melakukan
pemeriksaan yang dilakukan oleh
Petugas Konstatasi. Pendaftaran
perpanjangan a.tau pembaruan
hak pakai tetap dilakukan secara
bertahap.
Ayat (4)
Cukup jelas.
Bagian Kelima Paragraf 5
Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Pakai Kewajiban, Larangan, dan Hak Pemegang Hak
Pakai
Cukup jelas Pemegang Hak Pakai berkewajiban : Pemegang hak pakai berkewajiban: Ketentuan mengenai
a. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara a. melaksanakan pembangunan dan/atau kewajiban pemegang hak
pakai dicantumkan dalam
pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian mengusahakan tanahnya sesuai dengan surat keputusan pemberian
haknya, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan tujuan peruntukan dan persyaratan hak, serta dicantumkan pada
atau dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah sebagaimana ditetapkan dalam keputusan sertipikat secara manual atau
elektronik.
Hak Milik; pemberian haknya paling lama 2 (dua)
b. menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan tahun sejak hak diberikan;
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan b. memelihara Tanah, termasuk menambah
pemberiannya, atau perjanjian pemberian Hak Pakai kesuburannya dan mencegah kerusakannya
atas tanah Hak Milik; serta menjaga kelestarian lingkungan
c. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada hidup;
di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup; c. menjaga fungsi konservasi sempadan
d. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak badan air atau fungsi konservasi lainnya;
Pakai kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau d. mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang
pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus; yang diatur dalam rencana tata ruang;
e. menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus e. melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian
kepada Kepala Kantor Pertanahan. atau keseluruhan dalam hal dipergunakan
Pasal 51 bagi pembangunan untuk kepentingan
Jika tanah Hak Pakai karena keadaan geografis atau lingkungan umum; dan
atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga f. menyerahkan kembali Tanah yang diberikan
mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dengan hak pakai kepada negara,
dari lalu lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Pakai wajib pemegang Hak Pengeiolaan, atau
memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain pemegang hak milik, setelah hak pakai
bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu. hapus.
Penjelasan Pasal 52 Huruf a
Cukup jelas Pemegang Hak Pakai berhak menguasai dan Pemegang hak pakai dilarang:
Cukup jelas
mempergunakan tanah yang diberikan dengan a. mengurung atau menutup pekarangan atau lcidang Hurui b
Hak Pakai selama waktu tertentu untuk Tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, Cukup jelas.
dan/atau.jalan air; Huruf c
keperluan pribadi atau usahanya serta untuk Cukup jelas.
b. rnerusak sumber daya alam dan kelestarian
memindahkan hak tersebut kepada pihak lain Huruf d
kemampuan lingkungan tridup;
dan membe-baninya, atau selama digunakan c. menelantarkantanahnya;dan/atau d. mendirikan
Yang dimaksud dengan
"bangunan permanen"
untuk keperluan tertentu. bangunan permanen yang mengurangi fungsi merupakan bangunan
konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, tetap yang tidak dapat
atau fungsi konservasi lainnya, dalam hai dalam dipindahkan seperti pabrik
dan mes karyawan yang
areal hak pakai terdapat sempadan badan air atau
pembangunannya
fungsi konservasi lainnya. menganggu fungsi
konservasi.
Pasal 59
Penjelasan Pasal 59
Pemegang hak pakai berhak:
Cukup jelas.
a. menggunakan dan memanfaatkan “tanah sesuai
dengan peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan
perjanjian pemberiannya;
b. memanfaatkan sumber air dan sumber daya alam
lainnya di atas Tanah yang diberikan dengan hak
pakai sepanjang untuk mendukung usaha sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
dan/atau
c. melakukan perbuatan hukum yang bermaksud
melepaskan, mengalihkan, dan mengubah
penggunaannya serta membebankan dengan hak
tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan
pemndang-undangan.
Paragraf 6
Bagian Keenam Pembebanan, Peralihan, Pelepasan,
Pembebanan Hak Pakai dan Perubahan Hak Pakai
Pemegang hak pakai dilarang: Ayat (1)
Penjelasan Pasal 53 Pasal 53 Cukup jelas.
Ayat (1)
(1) Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah (1) Hak pakai dengan jangka waktu dapat dijadikan Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (2) Hak Pengelolaan dapat dijadikan jaminan jaminan utang dengar dibebani hak Perubahan hak dapat
diakibatkan antara lain
Cukup jelas utang dengan dibebani Hak Tanggungan. tanggungan. karena perubahan rencana
(2) Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud (2) Hak pakai dengan jangka waktu dapat beralih, tata ruang. Jangka waktu
dialihkan, dilepaskan kepada pihak lain, atau hak yang diubah
dalam ayat (1) hapus dengan hapusnya Hak melanjutkan jangka waktu
Pakai. diubah haknya. hak sebelumnya. untuk
(3) Hak pakai selama dipergunakan tidak dapat memenuhi 1 (satu) siklus
jangka waktu pemberian,
dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak perpanjangan, dan
tanggungan, tidak dapat beralih, dialihkan pembaruan.
kepada pihak lain, atau diubah haknya. Perubahan hak karena
rencana tata ruang dapat
(4) Hak pakai selama dipergunakan hanya dapat diberikan ganti kerugian
dilepaskan kepada pihak yang memenuhi yang layak kepada
pemegang hak. Negara
syarat. dapat mengambil alih
(5) Pelepasan hak pakai sebagaimana dimaksud sebagian Tanah yang diubah
pada ayat (2) dan ayat (4) dibuat oleh dan haknya dengan pemberian
ganti rugi yang layak.
dihadapan pejabatyang berwenang dan Ayat (3)
dilaporkan kepada Menteri. Cukup jelas
Ayat (4)
Cukup jelas
Ayat (5)
Yang dimaksud dengan
“pejabat yang berwenang”
antara lain Notaris, Camat,
atau kepala kantor
pertanahan
Bagian Ketujuh
Peralihan Hak Pakai
Penjelasan Pasal 54 Pasal 54
Ayat (1) (1) Hak Pakai yang diberikan atas tanah Negara untuk jangka waktu
Cukup jelas
tertentu dan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan dapat beralih dan
Ayat (2)
Cukup jelas dialihkan pada pihak lain.
Ayat (3) (2) Hak Pakai atas tanah Hak Milik hanya dapat dialihkan apabila hak
Cukup jelas tersebut dimungkinkan dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas
Ayat (4) tanah Hak Milik yang bersangkutan.
Cukup jelas
(3) Peralihan Hak Pakai terjadi karena :
Ayat (5)
Cukup jelas a. jual beli;
Ayat (6) b. tukar menukar;
Cukup jelas c. penyertaan dalam modal;
Ayat (7) d. hibah;
Cukup jelas
e. pewarisan.
Ayat (8)
Cukup jelas (4) Peralihan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) wajib
Ayat (9) didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Cukup jelas (5) Peralihan Hak Pakai karena jual beli kecuali jual beli melalui lelang,
Ayat (10) tukar menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah harus dilakukan
Cukup jelas
dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
(6) Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita
Acara Lelang.
(7) Peralihan Hak Pakai karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat
wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang
berwenang.
(8) Peralihan Hak Pakai atas tanah Negara harus dilakukan dengan izin dari
pejabat yang berwenang.
(9) Pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan harus dilakukan
dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan.
(10) Pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Milik harus dilakukan dengan
persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan.
Penjelasan Pasal 61
Huruf a
Bagian Kedelapan Paragraf 7 Cukup jelas.
Hapusnya Hak Pakai Hapusnya Hak Pakai Huruf b
Pasal 61 Angka 1
Penjelasan Pasal 55 Pasal 55 Hak pakai hapus karena: Cukup jelas.
Ayat (1) (1) Hak Pakai hapus karena : a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan Angka 2
Cukup jelas a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau Cukup jelas.
Ayat (2) dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya pembaruan haknya, untuk hak pakai dengan jangka Angka 3
Dengan pengaturan ini atau dalam perjanjian pemberiannya; waktu; yang dimaksud dengan "cacat administrasi"
antara lain ditetapkan adalah cacat substansi, cacat yuridis, cacat
b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka
pula ketentuan prosedur, danlatau cacat kewenangan.
Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir karena: Angka 4
penggunaan dan waktunya berakhir, karena : 1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau
penguasaan tanah Cukup jelas.
1) tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 Huruf c
selanjutnya dengan
memperhatikan tata pemegang hak dan/atau dilanggarnya dan/atau Pasal 58; Cukup jelas.
ruang, pemeliharaan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud 2. tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang Huruf d
sumber daya alam dan dalam Pasal 50, Pasal 51 dan Pasal 52; atau tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai Cukup jelas.
lingkungan hidup, serta 2) tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban- antara pemegang hak pakai dan pemegang hak milik Huruf e
kepentingan bekas kewajiban yang tertuang dalam perjanjian atau perjanjian pemanfaatan Tanah Hak Ketentuan irri dikenakan dalam rangka
pemegang hak. pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pengelolaan; pengadaan tanah bagi pembangunarr untuk
kepentingan Llmurn.
Pakai dan pemegang Hak Milik atau perjanjian 3. cacat administrasi; atau
Huruf f
penggunaan Hak Pengelolaan; atau 4. putusan pengadilan yang telah memperoleh Dicabutnya hak berdasarkan Undang-
3) putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap; Undang antara lain pencabutan untuk
kekuatan hukum yang tetap. c. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain; kepentingan umum atau dalarn rangka
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya penanggulangan bencana.
sebelum jangka waktu berakhir; sebelum jangka waktunya berakhir; Huruf g
d. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun e. dilepaskan untuk kepentingan umum; Cukup jelas.
1961; f dicabut berdasarkan Undang-Undang; Huruf h
e. ditelantarkan; g. ditctapkan sebagai Tanah Telantar; Dalam hal hapusnya hak pakai karena
f. tanahnya musnah; h. ditetapkan sebagai Tanah Musnah; tanahnya musnah, yang hapus hanya
bagian Tanah hak pakai yang musnah itu.
g. ketentuan Pasal 40 ayat (2) i. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian
Selebihnya masih tetap dikuasai dengan
(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak Pakai pemanfaatan Tanah untuk hak pakai di atas hak milik hak pakai. Untuk penyesuaian
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut atau Hak Pengelolaan; dan/atau pencatatannya pada Kantor pertanahan
dengan Keputusan Presiden. j. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai perubahan itu perlu didaftarkan pada Kantor
subjek hak. pertanahan.
Huruf i
Cukup jelas.
Huruf j
Cukup jelas.
(1) Hapusnya Hak Pakai atas tanah Negara sebagaimana Cukup Jelas
Ayat (1) (1) Hapusnya hak pakai sebagaimana
Cukup jelas dimaksud dalam Pasal 55 mengakibatkan tanahnya dimaksud dalarn Pasal 61 di atas Tanah
Ayat (2) menjadi tanah Negara.
Cukup jelas
Negara mengakibatkan:
(2) Hapusnya Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan a. Tanah menjadi Tanah Negara; atau
Ayat (3)
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 55 mengakibatkan
Cukup jelas b. sesuai dengan amar putusan
tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak
Pengelolaan.
pengadilan.
(3) Hapusnya Hak Pakai atas tanah Hak Milik sebagaimana (2) Tanah Negara sebagaimana dimaksud
dimaksud dalam Pasal 55 mengakibatkan tanahnya pada ayat (1) huruf a, penataan kembali
kembali dalam penguasaan pemegang Hak Milik. penggunaan, pemanfaatan, dan
pemilikan selanjutnya menjadi
Pasal 57 kewenangan Menteri.
Penjelasan Pasal 57 (1) Apabila Hak Pakai atas tanah Negara hapus dan tidak (3) Hapusnya hak pakai sebagaimana
Ayat (1) diperpanjang atau diperbaharui, maka bekas pemegang
Cukup jelas A
dimaksud dalam Pasal 6l di atas Tanah
yat (2) Hak Pakai wajib membongkar bangunan dan benda- Hak Pengelolaan mengakibatkan
Cukup jelas benda yang ada di atasnya dan menyerahkan tanahnya tanahnya kembali dalam penguasaan
Ayat (3) kepada Negara dalam keadaan kosong selambat- pemegang Hak Pengelolaan.
Cukup jelas lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak
Ayat (4) (4) Hapusnya Hak Pakai sebagaimana
Pakai.
Cukup jelas
(2) Dalam hal bangunan dan benda-benda sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 61 di atas Tanah
dimaksud dalam ayat (1) masih diperlukan, kepada bekas hak milik mengakibatkan tanahnya
pemegang hak diberikan ganti rugi. kembali dalam penguasaan pemegang
(3) Pembongkaran bangunan dan benda-benda sebagaimana hak milik.
dimaksud dalam ayat (1) dilaksanakan atas biaya bekas
pemegang Hak Pakai.
(4) Jika bekas pemegang Hak Pakai lalai dalam memenuhi
kewajiban sebagai-mana dimaksud dalam ayat (1), maka
bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya
dibongkar oleh Pemerintah atas biaya bekas pemegang
Hak Pakai.
Penjelasan Pasal 58 Cukup Jelas
Dengan adanya ketentuan ini, Apabila Hak Pakai atas tanah Hak Ketentuan lebih lanjut mengenai subjek,
maka permintaan-permintaan Pengelolaan atau atas tanah Hak Milik Tanah yang dapat diberikan dengan hak
hak atas tanah yang baru yang
seluruhnya merupakan pulau hapus sebagaimana dimaksud Pasal 56, pakai, jangka waktu, terjadinya hak, tata cara
tidak dilayani sampai dengan bekas pemegang Hak Pakai wajib dan syarat permohonan pemberian,
ditetapkannya Peraturan menyerah-kan tanahnya kepada perpanjangan, pembaruan, dan pendaftaran,
Pemerintah yang mengatur hal
tersebut pemegang Hak Pengelolaan atau kewa.jiban, larangan, dan hak, pembebanan,
Ayat (3) pemegang Hak Milik dan memenuhi peralihan, pelepasan dan perubahan, serta
Cukup jelas
ketentuan yang sudah disepakati dalam hapusnya hak pakai sebagaimana dimaksud
perjanjian penggunaan tanah Hak dalam Pasal 49 sampai dengan Pasal 62
Pengelolaan atau perjanjian pemberian diatur dalam Peraturan Menteri.
Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
PP 40/1996
BAB V
PERHITUNGAN UANG PEMASUKAN ATAS DITERBITKANNYA
HAK GUNA USAHA, HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI
Pasal 59
(1) Besarnya uang pemasukan untuk memperoleh Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai termasuk
perpanjangan atau pembaharuan haknya, ditetapkan oleh Menteri setelah mendapat persetujuan dari Menteri Keuangan.
(2) Khusus untuk wilayah lingkungan kerja Daerah Industri Pulau Batam, besarnya uang pemasukan untuk memperoleh Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai termasuk perpanjangan atau pembaharuan haknya ditetapkan oleh Ketua
Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam setelah mendapat persetujuan Menteri Keuangan.
(3) Apabila pemegang hak tidak memanfaatkan tanahnya sesuai dengan tujuan peruntukan penggunaan tanahnya, sehingga
Hak Guna Usaha atau Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, maka uang
pemasukan yang telah dibayar dimuka menjadi milik Negara.
BAB VI
KETENTUAN LAIN-LAIN
Pasal 60
Pemberian Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas sebidang tanah yang seluruhnya merupakan pulau atau
yang berbatasan dengan pantai diatur tersendiri dengan Peraturan Pemerintah.
PP 40/1996
BAB VII
KETENTUAN PERALIHAN
Pasal 61
(1) Pemegang Hak Guna Bangunan yang telah memperoleh jaminan perpanjangan dan pembaharuan hak atas tanah untuk jangka waktu masing-
masing dua puluh tahun dan tiga puluh tahun sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1993 tentang Pemberian Hak
Guna Bangunan Atas Tanah Dalam Kawasan-kawasan Tertentu di Propinsi Riau dinyatakan tetap memperoleh jaminan hingga berakhirnya jangka
waktu pemberian jaminan tersebut.
(2) Hak Guna Usaha atau Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang telah diberikan sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini tetap berlaku
sampai berakhirnya Hak Guna Usaha atau Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tersebut.
Pasal 62
Selama ketentuan mengenai pelaksanaan Peraturan Pemerintah ini belum diterbitkan, maka peraturan perundang-undangan mengenai Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ini.
BAB VIII
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 63
Dengan berlakunya Peraturan Pemerintah ini, maka Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1993 tentang Pemberian Hak Guna Bangunan Atas Tanah
Dalam Kawasan-kawasan Tertentu di Propinsi Riau dinyatakan tidak berlaku lagi.
Pasal 64
Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan. (Ditetapkan di Jakarta & diundangkan ada tanggal 17 Juni 1996)
Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Pemerintah ini dengan penempatannya dalam Lembaran Negara Republik
Indonesia.
PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 103 TAHUN 2015
TENTANG PEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA
Menimbang : PENJELASAN
a. bahwa dalam rangka melaksanakan ketentuan Pasal 42 Undang-Undang Nomor ATAS
5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, dan untuk lebih PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA
memberikan kepastian hukum pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh NOMOR 103 TAHUN 2015
orang asing yang berkedudukan di Indonesia, maka Peraturan Pemerintah
Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian TENTANG
oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia perlu diganti; PEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING
YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA
b. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud dalam huruf a, perlu
menetapkan Peraturan Pemerintah tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal I. UMUM
atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia; Dalam rangka mendukung pembangunan yang semakin meningkat seiring
kerjasama Indonesia dengan negara-negara sahabat, dan meningkatnya jumlah
Mengingat :
Orang Asing yang bekerja dan menjalankan usahanya di Indonesia, mengakibatkan
1. Pasal 5 ayat (2) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945; permintaan kebutuhan rumah tempat tinggal atau hunian bagi Orang Asing
semakin meningkat, sehingga perlu dibuat kebijakan yang memberikan kepastian
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok hukum serta kemudahan dalam pemberian pelayanan maupun izin memperoleh
Agraria (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, hak atas tanah untuk rumah tempat tinggal atau hunian bagi Orang Asing.
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043);
Kemudahan yang diberikan tersebut dilakukan dengan tetap memegang prinsip-
3. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2011 tentang Keimigrasian (Lembaran Negara prinsip pertanahan di antaranya prinsip nasionalitas, bahwa hanya Warga Negara
Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 52, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia yang dapat memiliki Hak Milik, sedangkan Orang Asing hanya dapat
Indonesia Nomor 5216); diberikan hak atas tanah berupa Hak Pakai dan Hak Sewa.
Sehubungan dengan hal tersebut, maka perlu adanya pembatasan terhadap rumah
tempat tinggal atau hunian yang akan diberikan kepada Orang Asing.
MEMUTUSKAN:
Menetapkan :
PEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG
BERKEDUDUKAN DI INDONESIA.
Pasal 1
Pasal 2
Dalam Peraturan Pemerintah ini yang dimaksud dengan: (1) Orang Asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian
dengan Hak Pakai.
1. Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia yang
selanjutnya disebut Orang Asing adalah orang yang bukan (2) Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian
Warga Negara Indonesia yang keberadaanya memberikan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah Orang Asing pemegang
manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan
Indonesia. perundang-undangan.
(3) Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau
2. Rumah Tunggal adalah rumah yang mempunyai kaveling hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat diwariskan.
sendiri dan salah satu dinding bangunan tidak dibangun (4) Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (3)
tepat pada batas kaveling. merupakan Orang Asing, ahli waris harus mempunyai izin tinggal di
3. Satuan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Sarusun Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan Penjelasan Pasal 2
secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian Ayat (1)
dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Cukup jelas.
Ayat (2)
Yang dimaksud dengan “izin tinggal” terdiri atas izin tinggal diplomatik, izin tinggal dinas, izin
tinggal kunjungan, izin tinggal terbatas, dan izin tinggal tetap.
Penjelasan Pasal 1 Ayat (3)
Cukup jelas. Yang dimaksud dengan “dapat diwariskan” adalah rumah tempat tinggal atau hunian milik Orang
Asing dapat diwariskan kepada Warga Negara Indonesia atau Warga Negara Asing.
Ayat (4)
Cukup jelas.
Pasal 3 Pasal 5
(1) Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan Orang Asing diberikan Hak Pakai untuk Rumah Tunggal
dengan Orang Asing dapat memiliki hak atas tanah yang pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai
sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya. untuk Sarusun pembelian unit baru.
(2) Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1),
bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan Pasal 6
perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang
(1) Rumah Tunggal yang diberikan di atas tanah Hak Pakai
dibuat dengan akta notaris.
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 huruf a angka 1,
Pasal 4 diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh (2) Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat
diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun.
Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1)
merupakan: (3) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) berakhir, Hak Pakai dapat
a. Rumah Tunggal di atas tanah: diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
1. Hak Pakai; atau
2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan
perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik
dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
b. Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.
Pasal 7 Pasal 10
(1) Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai di atas Hak Milik yang (1) Apabila Orang Asing atau ahli waris yang merupakan Orang Asing yang
dikuasai berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau berdasarkan
4 huruf a angka 2 diberikan Hak Pakai untuk jangka waktu yang perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di
disepakati tidak lebih lama dari 30 (tiga puluh) tahun. Indonesia, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang
(2) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memenuhi syarat.
berakhir, Hak Pakai dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling (2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hak atas
lama 20 (dua puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang rumah dan tanahnya tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada
hak atas tanah. pihak lain yang memenuhi syarat:
(3) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud pada a. rumah di lelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak
ayat (2) berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu Pakai atas tanah Negara;
paling lama 30 (tiga puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan b. rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan,
pemegang hak atas tanah. dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan
perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 angka 1 huruf b.
Penjelasan Pasal 7 ayat 1 (3) Hasil lelang sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a menjadi hak
dari bekas pemegang hak.
Perjanjian dibuat secara tertulis antara Orang Asing dengan pemegang hak atas tanah dimaksudkan
untuk memberikan kepastian hukum antara Orang Asing dengan pemegang hakatas tanah. (4) Ketentuan lebih lanjut mengenai Orang Asing atau ahli waris yang
merupakan orang asing yang tidak lagi berkedudukan di Indonesia
Pasal 8 sebagaimana dimaksud pada ayat (1), diatur dengan peraturan menteri
yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keimigrasian.
Perpanjangan dan pembaharuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6
dan Pasal 7 dilaksanakan sepanjang Orang Asing masih memiliki izin Pasal 10 ayat 2 huruf a & ayat 3
tinggal di Indonesia. -Hasil pelelangan tersebut diberikan kepada Orang Asing yang bersangkutan setelah dikurangi dengan
biaya lelang serta barang-barang atau ongkos-ongkos lain yang telah dikeluarkan.
-Yang dimaksud dengan “bekas pemegang hak” adalah Orang Asing atau ahli waris yang bersangkutan.
Pasal 9
Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 wajib dicatat dalam buku
tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Pasal 11 .
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian, pelepasan, atau

pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh
Orang Asing diatur dengan peraturan menteri/kepala badan yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria.
Pasal 12
Pada saat Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, Peraturan Pemerintah
Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau
Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 59, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 3644), dicabut dan dinyatakan tidak
berlaku.
Pasal 13
Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.
Ditetapkan di Jakarta pada tanggal 22 Desember 2015

Diundangkan di Jakarta pada tanggal 28 Desember 2015
PEMBERIAN HAK PAKAI
PERSYARATAN PERMOHONAN HAK PAKAI
Pasal 111
(1)Hak Pakai terdiri atas:
a. Hak Pakai dengan jangka waktu; dan
b. Hak Pakai selama dipergunakan.
(2) Hak Pakai dengan jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a diberikan kepada:
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
c. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
d. badan keagamaan dan sosial; dan
e. Orang Asing.
(3) Hak Pakai selama dipergunakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b diberikan kepada:
a. instansi Pemerintah Pusat;
c. Pemerintah Desa; dan
d. perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.
Pasal 112
(1) Hak Pakai diberikan untuk kegiatan usaha pertanian dan nonpertanian.
(2) Usaha pertanian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa tanaman yang tidak diakomodir dalam jenis
tanaman pertanian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(3) Nonpertanian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa:
a. kantor pemerintahan;
b. kantor badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
c. kantor perwakilan negara asing dan badan internasional;
d. kegiatan pertambangan mineral dan batu bara, minyak dan gas bumi; dan
e. kegiatan nonpertanian lainnya.
Pasal 113
(1) Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang
untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga
puluh) tahun.
(2) Hak Pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan dan
dimanfaatkan.
Pasal 114
(1) Syarat permohonan Hak Pakai dengan jangka waktu yang berasal dari Tanah Negara meliputi:
2. dokumen keimigrasian berupa visa, paspor atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai keimigrasian, dalam hal Pemohon Orang Asing;
Pemohon badan hukum.
1. dasar penguasaan atau alas haknya dapat berupa:
a) sertipikat, akta pemindahan hak, akta/surat bukti pelepasan hak, surat penunjukan atau pembelian kaveling, keputusan
pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenang, risalah lelang, putusan pengadilan atau surat bukti perolehan
tanah lainnya;
b) dalam hal bukti kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud dalam huruf a) tidak ada sama sekali maka penguasaan fisik
atas tanah dimuat dalam surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah yang disaksikan paling sedikit 2 (dua) orang
saksi dari lingkungan setempat yang mengetahui riwayat tanah dan tidak mempunyai hubungan keluarga serta diketahui
kepala desa/lurah setempat atau nama lain yang serupa dengan itu;
2. daftar dan peta perolehan tanah, apabila permohonan lebih dari 5 (lima) bidang; 3. Peta Bidang Tanah;
1. KKPR;
2. perizinan berusaha untuk pelaksanaan reklamasi, apabila tanah yang dimohon merupakan Tanah Reklamasi;
f. surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi Pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil bagi Pemohon
4. perolehan tanah dibuat sesuai data yang sebenarnya dan apabila ternyata di kemudian hari terjadi permasalahan menjadi
tanggung jawab sepenuhnya Pemohon dan tidak akan melibatkan Kementerian;
7. tanah tersebut bukan aset Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah atau aset BUMN/BUMD;
8. tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areal yang dihentikan perizinannya pada hutan alam primer
dan lahan gambut;
9. kesanggupan melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau
jalan air;
11. bersedia melepaskan tanah untuk kepentingan umum baik sebagian atau seluruhnya; dan
12. bersedia mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi
konservasi lainnya.
(2) Syarat permohonan Hak Pakai dengan jangka waktu yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan meliputi:
1. Perjanjian Pemanfaatan Tanah yang memuat kewajiban pemegang Hak Pakai dengan jangka waktu meliputi:
a) kesanggupan melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang
dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam;
b) bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik
dan/atau jalan air; dan
c) bersedia mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi konservasi sempadan badan air atau
fungsi konservasi lainnya;
c. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.
(3) Syarat permohonan Hak Pakai dengan jangka waktu yang berasal dari tanah Hak Milik meliputi:
1. akta pemberian Hak Pakai yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah; dan
c. Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah;
d. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.
Pasal 115
Syarat permohonan Hak Pakai selama dipergunakan meliputi:
a) peraturan perundang-undangan mengenai pembentukan lembaga, dalam hal Pemohon instansi Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah dan Pemerintah Desa;
b) akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang dalam hal Pemohon badan hukum keagamaan atau sosial; atau
c) dokumen keimigrasian berupa visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan mengenai keimigrasian dan/atau rekomendasi dari kementerian yang membidangi urusan fasilitas diplomatik dalam hal Pemohon perwakilan
negara asing dan badan internasional;
a) sertipikat, akta pemindahan hak, akta/surat bukti pelepasan hak, surat penunjukan atau pembelian kaveling, keputusan pelepasan kawasan hutan dari
instansi yang berwenang, risalah lelang, putusan pengadilan, atau surat bukti perolehan tanah lainnya;
b) dalam hal hasil kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum maka bukti perolehan tanahnya berupa berita acara penyerahan
hasil pengadaan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan;
c) dalam hal bukti perolehan tanah sebagaimana dimaksud pada angka 1 huruf a) dan huruf b tidak ada sama sekali maka:
1) penguasaan fisik atas tanah dimuat dalam surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah yang disaksikan paling sedikit 2 (dua) orang saksi dari
lingkungan setempat yang mengetahui riwayat tanah dan tidak mempunyai hubungan keluarga serta diketahui kepala desa/lurah setempat atau nama
lain yang serupa dengan itu; dan/atau
2) dilengkapi dengan surat pernyataan penguasaan aset;
2. surat persetujuan pemberian Hak Pakai selama dipergunakan atas bagian tanah Hak Pengelolaan dari pemegang Hak Pengelolaan, untuk permohonan di atas Hak
Pengelolaan;
1. KKPR;
2. penetapan lokasi, dalam hal kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan/atau
3. perizinan berusaha untuk pelaksanaan reklamasi, apabila tanah yang dimohon merupakan Tanah Reklamasi;
d. Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah.
TATA CARA PEMBERIAN HAK PAKAI
Pasal 116
(1) Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah melakukan pembayaran biaya penerimaan negara bukan
pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27, Panitia A atau Petugas Konstatasi untuk melakukan pemeriksaan tanah, kecuali
permohonan Hak Pakai dengan jangka waktu di atas tanah Hak Milik.
(2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik
Pasal 117
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Pakai merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan maka setelah dilakukan kegiatan
pemeriksaan tanah, Kepala Seksi menyiapkan konsep:
a. keputusan pemberian Hak Pakai atas tanah yang dimohon; atau
b. keputusan penolakan permohonan Hak Pakai yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak.
(2) Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan pemberian Hak Pakai atas tanah yang dimohon atau keputusan penolakan
permohonan Hak Pakai yang disertai dengan alasan penolakannya berdasarkan pertimbangan dari Panitia A atau Petugas
Konstatasi dan pertimbangan Kepala Seksi.
(3) Dalam hal Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan di atas Hak Milik maka Kepala Kantor Pertanahan langsung mendaftar Hak
Pakai berdasarkan akta pemberian Hak Pakai yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
(4) Pemberian Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor
Pertanahan.
Pasal 118
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Pakai merupakan kewenangan:
Wilayah.
(2) Penyampaian berkas permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuatkan surat pengantar yang memuat pendapat, pertimbangan dan
Kementerian.
(4) Dalam hal penyampaian dilakukan melalui sistem elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (3), berkas permohonan secara fisik tetap
disimpan di Kantor Pertanahan.
Pasal 119
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Pakai merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 118 ayat (1)
huruf a maka Kepala Bidang memeriksa, meneliti dan mengkaji kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis berkas permohonan.
(3) Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis sebagaimana dimaksud pada
ayat (1), Kepala Bidang menyiapkan konsep:
b. keputusan penolakan permohonan Hak Pakai yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak.
(4) Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan pemberian Hak Pakai atau keputusan penolakan permohonan Hak Pakai berdasarkan dokumen
persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia A atau Petugas Konstatasi, Kepala Kantor Pertanahan dan Kepala Bidang.
(5) Pemberian Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (4) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan
Pasal 120
(1) Dalam hal keputusan pemberian Hak Pakai merupakan kewenangan Menteri sebagaimana dimaksud dalam Pasal 118
ayat (1) huruf b maka Direktur Jenderal memeriksa, meneliti dan mengkaji kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan
Data Yuridis berkas permohonan.
(2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan, penelitian dan pengkajian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih
terdapat ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon melalui Kantor Pertanahan
dan diinformasikan juga kepada Kepala Kantor Wilayah.
(3) Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Direktur Jenderal menyiapkan konsep:
b. keputusan penolakan permohonan Hak Pakai yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan
ditolak.
(4) Menteri menerbitkan keputusan pemberian Hak Pakai atau keputusan penolakan permohonan Hak Pakai berdasarkan
dokumen persyaratan yang diajukan dan pertimbangan dari Panitia A atau Petugas Konstatasi, Kepala Kantor
Pertanahan dan Direktur Jenderal.
(5) Pemberian Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (4) mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan
TATA CARA PERPANJANGAN DAN PEMBARUAN HAK PAKAI
DENGAN JANGKA WAKTU
Pasal 121
(1) Pemerintah memberikan Perpanjangan Hak Pakai dengan jangka waktu di atas bidang tanah yang sama kepada
pemegang Hak Pakai.
(2) Permohonan Perpanjangan Hak Pakai dengan jangka waktu di atas Tanah Negara dapat diajukan dengan ketentuan, untuk:
a. tanah pertanian, setelah usia tanaman atau usaha lainnya secara efektif dimanfaatkan oleh pemegang Hak Pakai;
b. tanah non pertanian, setelah bangunan dan/atau fasilitas pendukungnya telah dibangun, digunakan dan
dimanfaatkan secara efektif; atau c. paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Usaha
(3) Penilaian secara efektif sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan kriteria pemanfaatan tanah dan/atau
bangunan telah terlaksana seluruhnya sesuai Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah
pada saat pemeriksaan tanah.
Pasal 122
(1) Setelah jangka waktu Hak Pakai dan/atau perpanjangannya berakhir, Pemerintah memberikan Pembaruan Hak Pakai
dengan jangka waktu di atas bidang tanah yang sama kepada pemegang Hak Pakai.
(2) Permohonan Pembaruan Hak Pakai dengan jangka waktu dapat diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya
jangka waktu Hak Pakai atau perpanjangannya berakhir.
Pasal 123
(1) Dalam hal Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan maka permohonan Perpanjangan dan Pembaruan dapat
diajukan sekaligus dengan ketentuan:
a. tanah pertanian, setelah usia tanaman atau usaha lainnya secara efektif dimanfaatkan oleh pemegang Hak
Pakai;
b. tanah non pertanian, setelah bangunan dan/atau fasilitas pendukungnya telah dibangun, digunakan dan
dimanfaatkan secara efektif;
(2) Penilaian tanah sudah digunakan dan dimanfaatkan secara efektif sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dilakukan dengan kriteria pemanfaatan tanah dan/atau bangunan telah terlaksana seluruhnya berdasarkan
rekomendasi dari pemegang Hak Pengelolaan atau penilaian dari instansi teknis terkait pada saat pemeriksaan
tanah.
Pasal 124
Dalam hal Hak Pakai diberikan di atas tanah Hak Milik maka atas kesepakatan antara pemegang Hak Pakai dengan
pemegang Hak Milik dapat diperbarui dengan pemberian Hak Pakai baru berdasarkan akta yang dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah dan langsung didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Pasal 125
(1) Syarat Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Pakai dengan jangka waktu di atas Tanah Negara meliputi:
2. dokumen keimigrasian berupa visa, paspor atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan mengenai keimigrasian, dalam hal Pemohon Orang Asing;
3. akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan,
Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon badan hukum;
1. sertipikat Hak Pakai;
3. Peta Bidang Tanah apabila dilakukan pengukuran ulang;
c. persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Pakai dibebani Hak Tanggungan dan apabila terjadi perubahan luas tanah;
d. bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan dengan
sumber daya alam;
f. surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi Pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil bagi Pemohon berbadan
hukum dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa:
1. penguasaan fisik dan bertanggung jawab secara pidana dan perdata;
2. Tanah yang dimohon tidak terdapat konflik/sengketa/perkara dan keberatan dari pihak lain;
3. kesanggupan melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan
dengan sumber daya alam;
4. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik dan/atau jalan air;
5. bersedia menerima luas hasil pengukuran; dan
6. pemanfaatan tanah dan/atau bangunan telah terlaksana seluruhnya.
(2) Syarat Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Pakai dengan jangka waktu di atas tanah Hak Pengelolaan meliputi:
2. dokumen keimigrasian berupa visa, paspor atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai keimigrasian, dalam hal Pemohon Orang Asing;
1. sertipikat Hak Pakai;
3. Peta Bidang Tanah apabila dilakukan pengukuran ulang;
c. surat rekomendasi mengenai Perpanjangan atau Pembaruan Hak Pakai dari pemegang Hak Pengelolaan yang memuat juga
keterangan mengenai pemanfaatan tanah dan/atau bangunan telah terlaksana seluruhnya;
d. persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Pakai dibebani Hak Tanggungan dan apabila terjadi perubahan
luas tanah;
e. bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau
f. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada.
Pasal 126
(1) Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Pakai dengan jangka waktu dilakukan dengan tahapan pemeriksaan tanah oleh
Petugas Konstatasi.
(2) Dalam hal hasil pemeriksaan tanah oleh Petugas Konstatasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdapat perubahan kondisi di
lapangan baik fisik maupun tata batasnya maka dilakukan pengukuran ulang dan/atau penataan batas.
Pasal 127
(1) Dalam hal tanah menjadi objek perkara, ditetapkan status quo atau sita pengadilan maka tidak menghalangi proses
Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Pakai dengan jangka waktu yang bersangkutan.
(2) Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Pakai dengan jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberitahukan kepada
ketua pengadilan setempat dan para pihak yang berperkara.
(3) Catatan perkara/status quo atau sita pengadilan/ skorsing sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicantumkan dalam keputusan
Perpanjangan dan/atau Pembaruan Hak Pakai dengan jangka waktu serta dicatat pada buku tanah dan sertipikat.
(4) Catatan perkara hapus setelah adanya putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan salinannya
disampaikan kepada Kantor Pertanahan.
Pasal 128
(1) Keputusan Perpanjangan Hak Pakai dan Keputusan Pembaruan Hak Pakai diterbitkan sesuai dengan kewenangan pemberian
haknya.
(2) Dalam hal permohonan Perpanjangan dan Pembaruan Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan diajukan sekaligus
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 123 maka Perpanjangan dan Pembaruan Hak Pakai diberikan sekaligus dan dibuat dalam 1
(satu) keputusan.
Pasal 129
(1) Perpanjangan Hak Pakai mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu Perpanjangan
(2) Pembaruan Hak Pakai mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor Pertanahan dengan jangka waktu Pembaruan terhitung
sejak berakhirnya Hak.
(3) Dalam hal Perpanjangan dan Pembaruan Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan diberikan sekaligus sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 128 ayat (2) maka Perpanjangan dan Pembaruan Hak Pakai mulai berlaku sejak didaftar haknya oleh Kantor
Pertanahan dengan jangka waktu Perpanjangan dan Pembaruan terhitung sejak berakhirnya Hak.
(4) Dalam hal Pembaruan Hak Pakai dengan jangka waktu diajukan:
b. dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun setelah jangka waktu Pemberian hak berakhir, maka pendaftarannya tidak mengubah
nomor hak.
Pasal 130
Ketentuan mengenai tata cara Pemberian Hak Pakai dengan jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 116 sampai dengan
Pasal 120 berlaku secara mutatis mutandis terhadap tata cara Perpanjangan atau Pembaruan Hak Pakai dengan jangka waktu.
PEMBERIAN HAK PAKAI SETELAH JANGKA WAKTU 1 (SATU)
SIKLUS PEMBERIAN, PERPANJANGAN DAN PEMBARUAN
Pasal 131
(1) Tanah Hak Pakai dengan jangka waktu kembali menjadi Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan, dengan ketentuan:
b. jangka waktu Pemberian berakhir dan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun tidak dimohonkan Pembaruan; atau
c. jangka waktu Perpanjangan berakhir dan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun tidak dimohonkan Pembaruan.
kewenangan Menteri, untuk:
c. digunakan untuk keperluan kepentingan umum, reforma agraria, proyek strategis nasional; dan/atau cadangan negara
lainnya sesuai dengan kebijakan Kementerian.
(3) Tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menjadi kewenangan pemegang Hak Pengelolaan atau sesuai
dengan Perjanjian Pemanfaatan Tanah.
Pasal 132
(1) Dalam hal Hak Pakai dengan jangka waktu akan berakhir 1 (satu) siklus maka dalam tenggang waktu 5 (lima) tahun sebelum
haknya berakhir Kepala Kantor Pertanahan meneliti penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah dengan memperhatikan:
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
kembali Hak Pakai baik sebagian atau seluruhnya.
(4) Dalam hal Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan kembali kepada bekas pemegang hak sebagaimana dimaksud pada ayat
(3) maka permohonan pemberian kembali Hak Pakai diajukan setelah jangka waktu Hak Pakai berakhir.
(5) Pemberian kembali Hak Pakai dengan jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dilakukan pemeriksaan tanah oleh
Panitia A.
(6) Persyaratan dan tata cara pemberian Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 111 sampai dengan Pasal 120 berlaku
secara mutatis mutandis terhadap persyaratan permohonan kembali Hak Pakai.
Pasal 133
(1) Dalam hal Hak Pakai tidak diberikan kembali maka diberitahukan terlebih dahulu oleh:
b. Pemegang Hak Pengelolaan, dalam hal Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan
(2) Dalam hal Hak Pakai tidak diberikan kembali kepada bekas pemegang hak baik sebagian atau seluruhnya,
maka bangunan beserta benda-benda maupun tanam tumbuh yang ada di atas tanah Hak Pakai:
a. dikuasai langsung oleh Negara untuk Hak Pakai di atas Tanah Negara;
b. sesuai dengan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan untuk Hak Pakai di atas
tanah Hak Pengelolaan; atau
c. sesuai dengan perjanjian pemberian hak dengan pemegang Hak Milik untuk Hak Pakai di atas tanah Hak
Milik.
Pasal 134
Lampiran dalam rangka Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan Hak Pakai berupa:
a. keputusan mengenai Hak Pakai yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan meliputi:
1. Keputusan Pemberian Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 117 ayat (1) huruf a;
2. Keputusan Penolakan Permohonan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 117 ayat (1) huruf b;
3. Keputusan Perpanjangan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 128 ayat (1);
4. Keputusan Pembaruan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 128 ayat (1); dan
5. Keputusan Perpanjangan dan Pembaruan Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 128 ayat
(2);
b. keputusan mengenai Hak Pakai yang merupakan kewenangan Kepala Kantor Kantor Wilayah meliputi:
3. Keputusan Perpanjangan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 128 ayat (1); dan
4. Keputusan Pembaruan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 128 ayat (1);
c. keputusan yang merupakan kewenangan Menteri meliputi:
3. Keputusan Perpanjangan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 128 ayat (1); dan
4. Keputusan Pembaruan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 128 ayat (1), dibuat sesuai format sebagaimana
tercantum dalam Lampiran VI yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Dicabut dg PM ATR/BPN 18/2021
PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/ Mengingat :
KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL 1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
REPUBLIK INDONESIA Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104,
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043);
NOMOR 29 TAHUN 2016
2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
TENTANG (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 108,
TATA CARA PEMBERIAN, PELEPASAN, ATAU PENGALIHAN HAK ATAS Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5252);
3. Undang-Undang Nomor 39 Tahun 2008 tentang Kementerian
PEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG
BERKEDUDUKAN DI INDONESIA Negara (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor
166, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4916);
4. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2011 tentang Keimigrasian
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 52,
MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/ Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5216);
KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL, 5. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna
Bangunan, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai atas Tanah (Lembaran
Menimbang : Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 58, Tambahan
a. bahwa dalam rangka pelaksanaan ketentuan Pasal 11 Peraturan Pemerintah Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 3643);
Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian
Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, telah ditetapkan Peraturan 6. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59,
Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, atau Pengalihan Hak Atas Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997
Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang
Berkedudukan di Indonesia; Nomor 3696);
7. Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan
b. bahwa pengaturan dalam Peraturan Menteri dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2016 dirasakan kurang optimal sehingga Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang
perlu diganti; Berkedudukan di Indonesia (Lembaran Negara Republik Indonesia
c. bahwa berdasarkan pertimbangan dalam huruf a dan huruf b, perlu menetapkan Tahun 2015 Nomor 325, Tambahan Lembaran Negara Republik
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Indonesia Nomor 5793);
tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan
Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di 8. Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementerian
Indonesia. Agraria dan Tata Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 2015 Nomor 18);
9. Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan BAB I
Nasional (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor KETENTUAN UMUM
21); Pasal 1
10. Keputusan Presiden Nomor 83/P Tahun 2016 tentang Penggantian Dalam Peraturan Menteri ini yang dimaksud dengan :
Beberapa Menteri Negara Kabinet Kerja Periode Tahun 2014 – 2019); 1. Tanah Negara adalah tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah
11. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 dan bukan merupakan tanah Hak Pengelolaan, tanah Wakaf,
Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Barang Milik Negara/Daerah atau Badan Usaha Milik Negara/Daerah.
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
2. Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia yang selanjutnya disebut Orang
12. Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaanya
Nasional Nomor 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di
Menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan Indonesia.
Menjadi Hak Pakai; 3. Rumah Tunggal adalah rumah yang mempunyai kaveling sendiri dan salah
satu dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas kaveling.
MEMUTUSKAN: 4. Satuan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Sarusun adalah unit rumah
susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama
Menetapkan : sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/KEPALA BADAN 5. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah kepemilikan oleh Warga Negara
PERTANAHAN NASIONAL TENTANG TATA CARA PEMBERIAN, PELEPASAN, Indonesia atas sarusun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak
DAN PENGALIHAN HAK ATAS PEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU Pakai di atas Tanah Negara, serta Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas
HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA tanah Hak Pengelolaan.
6. Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun adalah Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang dipunyai atau dimiliki oleh Orang Asing.
7. Tanah Bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan
yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya
berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin
mendirikan bangunan.
BAB II
8. Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki
ASAS DAN TUJUAN
secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam
Pasal 2
kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
(1) Pemberian, pelepasan, dan pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal
9. Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian atau hunian yang dimiliki oleh Orang Asing berdasarkan pada asas bahwa macam
rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh seseorang mengikuti status subyek hak
tidak terpisah untuk pemakaian bersama. atas tanahnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
10. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan (2) Peraturan Menteri ini bertujuan untuk :
Nasional yang selanjutnya disebut Menteri adalah Menteri yang a. memberikan kepastian hukum atas pemilikan rumah tempat tinggal atau
hunian oleh Orang Asing; dan
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
b. mencegah peralihan hak yang tidak sesuai dengan ketentuan peraturan
agraria/pertanahan dan tata ruang.
perundang-undangan atau di luar sistem hukum administrasi pertanahan di
11. Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya Indonesia oleh Orang Asing dengan Warga Negara Indonesia.
disebut Kantor Wilayah BPN adalah instansi vertikal Badan
Pertanahan Nasional di Provinsi yang berada di bawah dan BAB III
bertanggungjawab langsung kepada Menteri. PEMBERIAN HAK PAKAI UNTUK ORANG ASING
12. Kantor Pertanahan adalah instansi vertikal Badan Pertanahan Pasal 3
Nasional di Kabupaten/Kota yang berada di bawah dan (1) Orang Asing pemegang izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan
bertanggungjawab langsung kepada Menteri melalui Kepala peraturan perundang-undangan, dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau
Kantor Wilayah BPN hunian dengan Hak Pakai.
(2) Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, maka rumah tempat tinggal atau hunian
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diwariskan.
(3) Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (2) merupakan Orang
Asing, maka ahli waris harus mempunyai izin tinggal di Indonesia sesuai
Pasal 4 BAB IV
(1) Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing TERJADINYA HAK PAKAI KARENA
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) merupakan: SUBYEK HAK ORANG ASING
a. Rumah Tunggal, di atas tanah : Pasal 6
1. Hak Pakai; (1) Rumah tempat tinggal yang dimiliki oleh Orang Asing di atas tanah Hak
2. Hak Pakai atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Milik atau Hak Guna Bangunan karena jual beli, hibah, tukar menukar, dan
Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; lelang, serta cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas
atau tanah, maka tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan tersebut menjadi
3. Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik atau Hak Guna Tanah Negara yang langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak
Bangunan. Pakai kepada Orang Asing yang bersangkutan.
b. Sarusun yang: (2) Sarusun yang dibangun di atas Hak Guna Bangunan atau Hak
1. dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai; Pengelolaan yang dimiliki oleh Orang Asingkarena jual beli, hibah, tukar
menukar, dan lelang, serta cara lain yang dimaksudkan untuk
2. berasal dari perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. memindahkan hak, maka Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun langsung
diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah
Pasal 5 Susun kepada Orang Asing yang bersangkutan.
(1) Rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 (3) Pejabat Pembuat Akta Tanah membuat akta pemindahan hak, dan Pejabat
diberikan dengan batasan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Lelang membuat akta risalah lelang, atas Hak Milik atau Hak Guna
Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini. Bangunan untuk rumah tempat tinggal dan Hak Milik Atas Satuan Rumah
(2) Selain batasan harga minimal sebagaimana dimaksud pada ayat (1), untuk rumah Susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) kepada Orang
tempat tinggal juga dibatasi dengan ketentuan: Asing.
a. 1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan
b. tanahnya paling luas 2.000 (dua ribu) meter persegi. Pasal 7
(3) Dalam keadaan tertentu yang mempunyai dampak positif luar biasa terhadap (1) Rumah tempat tinggal di atas Hak Pakai yang berasal dari Hak Milik
ekonomi, maka pemberian rumah tempat tinggal dapat diberikan dengan luas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) diberikan dengan jangka
lebih dari 2.000 (dua ribu) meter persegi, dengan izin Menteri. waktu 30 (tiga puluh) tahun.
(4) Pembatasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) tidak berlaku bagi (2) Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diperpanjang untuk
pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh perwakilan negara asing jangka waktu 20 (dua puluh) tahun.
dan/atau perwakilan badan internasional. (3) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud pada ayat
(2) berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga
puluh) tahun.
BAB V
Pasal 8
PEMBUKUAN HAK PAKAI KARENA
(1) Rumah tempat tinggal di atas Hak Pakai yang berasal dari Hak SUBYEK HAK ORANG ASING
Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) Pasal 10
diberikan dengan jangka waktu selama sisa jangka waktu (1) Perubahan Hak Milik dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai, dan perubahan Hak
berlakunya Hak Guna Bangunan dimaksud. Milik Atas Satuan Rumah Susun menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun
(2) Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diperpanjang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan ayat (2), demi hukum terjadi langsung
untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. sesuai dengan asas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1).
(2) Pendaftaran perubahan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan proses
(3) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud pada administrasi dan tidak mengakibatkan putusnya hubungan keperdataan antara subyek
ayat (2) berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu hak dengan haknya.
30 (tiga puluh) tahun.
Pasal 11
Pasal 9 Permohonan pendaftaran perubahan Hak Milik dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai
atau perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah
(1) Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun yang diperoleh pertama kali Susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan ayat (2) diajukan oleh yang
dari unit Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun baru sebagaimana bersangkutan, atau kuasanya, kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat, dengan disertai :
dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2), diberikan untuk jangka waktu 30 a. blanko permohonan yang sudah diisi lengkap dan ditandatangani oleh pemohon atau
(tiga puluh) tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 kuasanya yang sah, yang berlaku sebagai keterangan melepaskan hak atas tanah semula;
(dua puluh) tahun, serta dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 b. Sertipikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang
(tiga puluh) tahun. dimohon perubahan haknya;
(2) Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun yang perolehannya berasal c. Kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat lelang, apabila hak yang
bersangkutan dimenangkan oleh Orang Asing dalam suatu pelelangan umum;
dari Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud
d. surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila Hak Milik atau Hak Guna
dalam Pasal 6 ayat (2) diberikan dengan jangka waktu selama sisa
Bangunan tersebut dibebani Hak Tanggungan;
jangka waktu berlakunya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
e. surat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan, apabila Hak Milik Atas Satuan Rumah
dimaksud. Susun di atas Hak Pengelolaan, yang berlaku untuk seluruh Sarusun;
(3) Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada f. bukti sah pembayaran Bea Perolehan Hak Tanah dan angunan sesuai ketentuan
ayat (2) dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) peraturan perundangundangan; dan
tahun, serta dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) g. bukti identitas pemohon.
tahun.
Pasal 12 Pasal 14
(1) Berdasarkan permohonan pendaftaran perubahan hak sebagaimana dimaksud (1) Pendaftaran perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun menjadi
dalam Pasal 11, Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor biaya
Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud dalam
pendaftaran sesuai dengan tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku
pada Kementerian Agraria dan ata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. Pasal 6 ayat (2) dilakukan dengan cara:
(2) Setelah diterima tanda bukti pembayaran biaya pendaftaran sebagaimana a. mencoret kata-kata dan nomor Hak Milik Atas Satuan Rumah
dimaksud pada ayat (1) Kepala Kantor Pertanahan mendaftar perubahan Hak Susun dalam Buku Tanah dan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan
Milik atau Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai, atau perubahan Hak Milik Atas Rumah Susun yang bersangkutan berikut seluruh daftar-daftar
Satuan Rumah Susun menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun sesuai dengan dan peta-peta hak tanah dan bidang tanah terkait, dan
menggantikannya dengan kata-kata dan nomor Hak Pakai Atas
Satuan Rumah Susun;
Pasal 13
b. dalam kolom perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak
(1) Pendaftaran perubahan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dilakukan dengan cara: Milik Atas Satuan Rumah Susun dituliskan kata-kata: “Hak Milik
a. mencoret kata-kata dan nomor Hak Milik atau Hak Guna Bangunan dalam Atas Satuan Rumah Susun Nomor: ... /................. ini berdasarkan
Buku Tanah dan Sertifikat Hak Atas Tanah yang bersangkutan berikut seluruh ketentuan Pasal 6 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata
daftar-daftar dan peta-peta hak tanah dan bidang tanah terkait, dan Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016
menggantikannya dengan kata-kata dan nomor Hak Pakai; tentang Tata Cara pemberian, Pelepasan, dan Pengalihan Hak
b. dalam kolom perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Atas Tanah Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang
dituliskan kata-kata: “Hak Milik/Hak Guna Bangunan Nomor: ... /................. Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, dilepaskan dan langsung
ini berdasarkan ketentuan Pasal 6 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria dan diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Atas Satuan
Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016
tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan
Rumah Susun Nomor: ... /...................... ”.
Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di (2) Perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditandatangani oleh
Indonesia, dilepaskan menjadi Tanah Negara dan langsung diberikan dengan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan.
perubahan menjadi Hak Pakai Nomor: ... /...................... ”;
(2) Perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditandatangani oleh Kepala
Kantor Pertanahan yang bersangkutan.
BAB VI
Pasal 15
KETENTUAN LAIN-LAIN
(1) Tanah Bersama, Bagian Bersama, dan Benda Bersama di mana Hak Pakai Atas
Satuan Rumah Susun ini berada, tetap dan tidak perlu dilakukan perubahan Pasal 16
pencatatannya pada Buku Tanah dan Sertifikat serta daftar-daftar dan peta-peta (1) Rumah tempat tinggal atau hunian yang dimiliki oleh Orang Asing dapat dijadikan
yang bersangkutan, karena ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 jaminan utang dengan dibebani dengan Hak Tanggungan.
ayat (2) mutatis mutandis berlaku bagi pemegang Hak Pakai Atas Satuan Rumah (2) Rumah tempat tinggal atau hunian yang dimiliki oleh Orang Asing dapat beralih
Susun. dan/atau dialihkan kepada pihak lain.
(2) Dalam hal kepemilikan seluruh Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun dalam (3) Pembebanan dengan Hak Tanggungan dan peralihan hak sebagaimana
suatu bangunan gedung bertingkat beralih atau dialihkan kepada Orang Asing, dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
maka Tanah Bersama atas bangunan gedung bertingkat dilepaskan menjadi peraturan perundang-undangan.
Tanah Negara dan langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai.
(3) Dalam hal Tanah Bersama atas bangunan gedung bertingkat sebagaimana Pasal 17
dimaksud pada ayat (2) merupakan Hak Guna Bangunan, maka di dalam kolom
(1) Dalam hal Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik atau Hak Guna
perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Guna Bangunan dituliskan kata-
Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) beralih dari Orang
kata: “Hak Guna Bangunan Nomor: ... /................. ini berdasarkan ketentuan
Asing kepada Warga Negara Indonesia, maka Hak Pakai dapat diubah kembali
Pasal 15 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
menjadi Hak Milik atau Hak Guna Bangunan dengan sisa jangka waktu
Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian,
berlakunya Hak Pakai berlaku bagi sisa jangka waktu berlakunya Hak Guna
Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau
Bangunan dimaksud.
Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, dilepaskan menjadi
Tanah Negara dan langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai (2) Dalam hal Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun yang berasal dari perubahan
Nomor: ... /...................... ”. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat
(2) tersebut beralih dari Orang Asing kepada Warga Negara Indonesia, maka
(4) Dalam hal Tanah Bersama atas bangunan gedung bertingkat sebagaimana
Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun dapat diubah kembali menjadi Hak Milik
dimaksud pada ayat (2) merupakan Hak Pengelolaan, maka di dalam kolom
Atas Satuan Rumah Susun dengan sisa jangka waktu berlakunya Hak Pakai
perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Pengelolaan dituliskan kata-kata:
Atas Satuan Rumah Susun berlaku bagi sisa jangka waktu berlakunya Hak Milik
“Berdasarkan ketentuan Pasal 15 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata
Atas Satuan Rumah Susun dimaksud.
Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor ... Tahun ... tentang Tata Cara
Pemberian, Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat (3) Ketentuan perubahan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai,
Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, maka dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal
atas Hak Pengelolaan Nomor: ... / ........... dilepaskan menjadi Tanah Negara dan 12 dan Pasal 13 mutatis mutandis terhadap perubahan Hak Pakai menjadi Hak
langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Nomor: ... Milik atau Hak Guna Bangunan dan perubahan Hak Pakai Atas Satuan Rumah
/...................... ”. Susun menjadi Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dan ayat (2).
(5) Jangka waktu berlakunya Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan
(4) adalah sisa jangka waktu berlakunya Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun
Pasal 18
Kepala Kantor Pertanahan wajib menyampaikan laporan secara periodik kepada Menteri melalui Kepala
Kantor Wilayah BPN tentang penerbitan Sertifikat Hak Pakai dan Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun
untuk Orang Asing di wilayahnya.
BAB VII
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 19
Pada saat Peraturan Menteri ini berlaku, maka Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, dan
Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tinggal Atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di
Indonesia, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Pasal 20
Peraturan Menteri ini berlaku pada tanggal diundangkan. Agar setiap orang mengetahuinya,
memerintahkan pengundangan Peraturan Menteri ini dengan penempatannya dalam Berita Negara
Republik Indonesia.
Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 19 September 2016
MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/
KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL,
Ttd.
SOFYAN A. DJALIL
Diundangkan di Jakarta
pada tanggal 26 September 2016
DIREKTUR JENDERAL PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
KEMENTERIAN HUKUM DAN HAK ASASI MANUSIA
REPUBLIK INDONESIA,
WIDODO EKATJAHJANA
BERITA NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 2016 NOMOR 1442

BAGIAN 6
HAK SEWA
ATAS BANGUNAN
Bagian 7
HAK MILIK ATAS SATUAN
RUMAH SUSUN
UUPA + PP 24/1997 + PMNA 3/1997 + PM ATR/BPN 16/2021 + UU 11/2020 (UUCK) + PP 18/2021 + PM ATR/BPN 18/2021
Fidusia RUMAH SUSUN & Hak Milik Satuan Rumah Susun (HMRS)
Dasar Hukum HMRS : UU 20/2011 jo PP 103/2015 jo PM ATR/BPN 29/2017 + PM ATR/BPN 18/2021
Sertipikat Kepemilikan
Bangunan Gedung RUSUNAMI
(SKBG) Hak Tanggungan
Hak Tanggungan HMRS
Hak Tanggungan
HMRS
HMRS HMRS Hak Tanggungan
Hak Tanggungan Hak Tanggungan
HMRS
Rumah Kost / Pasar/
Hotel / Kondotel
HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS
HMRS HMRS
HS HPP HMRS HMRS
HMRS HMRS HMRS HMRS
HMRS HMRS
Hak Sewa Hak HMRS HMRS HMRS HMRS
Pinjam HMRS HMRS
Pakai HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS
HMRS HMRS
Pinjam HMRS HMRS
Pakai HMRS HMRS HMRS HMRS
RUSUNAWA RUSUNAMI HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS
HMRS HMRS HMRS HMRS
HM / HGB / HP HGB / HP
HGB / HP HGB / HP HMRS HMRS HMRS HMRS
Tanah Negara HGB / HP
Tanah Negara/Tanah
Wakaf Hak Penglolaan Hak Milik HPL / HM HGB / HP HGB / HP
(HPL) (HM)
Tanah Negara Hak Pengelolaan Hak Pengelolaan
Tanah Negara Tanah Negara (HPL) (HPL)
Catatan :
1. Pemberian HGB/HP diatas Tanah HM → Akta PPAT (Akta Pemberian HGB/HP diatas Tanah HM)
2. Pemberian HM/HGB/HP diatas Tanah HPL & HU → Akta Notaris/Surat Perjanjian dibawah tangan Tanah Negara Tanah Ulayat
3. Sertipikat HMRS → Kantor Pertanahan
4. Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) → Pemerintah Daerah
RUMAH SUSUN & Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)
Fidusia
Fidusia
Sertipikat
Hak Sewa /
Fidusia Fidusia Kepemilikan
Hak Pinjam Pakai
Bangunan Gedung
Sertipikat Pemerintah Sertipikat (SKBG) Sertipikat
Kepemilikan Daerah Kepemilikan Kepemilikan
Bangunan Gedung Bangunan Gedung Hak Hak
Bangunan Gedung
(SKBG) (SKBG) Sewa Pinjam
(SKBG)
Pakai
Hak Hak Hak Hak Hak Hak
Sewa Pinjam Sewa Pinjam Sewa Pinjam
Pakai Pakai Hak Hak
Pakai
Sewa Pinjam
Hak Hak Hak Hak Pakai Hak Hak
Pakai Pakai Pakai
Hak Hak
Hak Hak Hak Hak Sewa Pinjam Hak Hak
Sewa Pinjam Sewa Pinjam Pakai Sewa Pinjam
Pakai Pakai Pakai
PASAR RUSUNAWA RUSUNAWA RUSUNAWA

Tanah Negara Pemerintah Pusat / Tanah Negara Tanah Wakaf Tanah Negara /
Pemerintah Daerah Tanah Wakaf
Catatan :
- Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) → Pemerintah Daerah
- Akta Jaminan Fidusia → Notaris
SUBJEK PEMEGANG HMRS
1. Warga Negara Indonesia;

2. Badan hukum Indonesia;
3. Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; atau
5. Perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau
mempunyai perwakilan di Indonesia.
6. Instansi Pemerintah Pusat atau instansi Pemerintah Daerah → tidak
dapat dijaminkan dengan dibebani hak tanggungan
PP 18/2021 Ps. 67
HMRS Diberikan di atas HGB/HP
Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing yang dibangun di atas tanah :
a. Hak Pakai, atau
b. Hak Guna Bangunan
Dalam hal Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing dibangun di atas tanah Hak Guna
Bangunan maka hak bersama atas kepemilikan Satuan Rumah Susun dihitung berdasarkan Nilai
Perbandingan Proporsional yang terdiri atas bagian bersama, benda bersama, dan tidak
termasuk tanah bersama. Kewajiban atas tanah bersama kepemilikan Satuan Rumah Susun
tetap melekat pada Orang Asing selaku pemegang Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
diberikan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 188

UUD 1945 pasal 28 h ayat 1 :
setiap orang berhak hidup sejahtera lahir bathin,
bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan
hidup yang baik dan sehat.
Oleh karena itu negara bertanggung jawab untuk

menjamin pemenuhan hak akan tempat tinggal dalam
bentuk rumah yang layak dan terjangkau.
•282
UU RUMAH SUSUN
1. UU 16/1985 tentang rumah susun
(LNRI 1985-75, Tamb no. 3318),
diubah dengan
2. UU 20/2011 tentang rumah susun
(LNRI 2011-108, Tamb no. 5252).
3. UU 11/2020 tentang Cipta Kerja jo PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah (Ps. 67 – Ps. 68) jo
PM ATR/BPN 18/2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan Dan Hak Atas
Tanah (Ps. 188)
• Terkait dengan UU 1/2011 tentang perumahan dan kawasan pemukiman

(LNRI 2011-7, Tamb no. 5188)
•283
Asas-Asas
Penyelenggaraan Rumah Susun
A. kesejahteraan,
B. keadilan dan pemerataan,
C. kenasionalan,
D. keterjangkauan dan kemudahan,
E. keefisienan dan manfaat,
F. kemandirian dan kebersamaan,
G. kemitraan,
H. keserasian dan keseimbangan,
I. keterpaduaan,
J. kesehatan,
K. kelestarian dan berkelanjutan,
L. keselamatan,
M. kenyamanan dan kemudahan, serta
N. keamanan, ketertiban dan keteraturan.
•284
• UU RUSUN memberi :
• kewenangan yang luas kepada pemerintah
dibidang penyelenggaraan RUSUN, dan
• kewenangan kepada PEMDA untuk
melakukan penyelenggaraan RUSUN di
daerah sesuai dengan kewenangannya.
•285
Penyelenggaraan RUSUN secara koperensif dalam UU
RUSUN
Meliputi :
1. Pembinaan
2. Perencanaan
3. Pembangunan
4. Penguasaan
5. Pemilikan dan pemanfaatan
6. Pengelolaan
7. Peningkatan kualitas
8. Pengendalian
9. Pelembagaan
10. Tugas dan wewenang
11. Hak dan kewajiban
12. Pendanaan dan sistem pembiayaan, dan
13. Peran masyarakat
•286
hal-hal yang mendasar
yang diatur dalam UU RUSUN
• kepastian hukum pemilikan dan kepenghunian atas SARUSUN
bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) ;
• adanya badan yang menjamin penyediaan rumah susun umum
dan rumah susun khusus;
• pemanfaatan barang milik negara/daerah yang berupa tanah dan
pendayagunaan tanah wakaf;
• kewajiban pelaku pembangunan rumah susun komersil untuk
menyediakan rumah susun umum;
• pemberian insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun
umum dan rumah susun khusus;
• bantuan dan kemudahan bagi Masyarakat Berpenghasilan
Rendah (MBR) serta;
• pelindungan konsumen.
•287
Rumah Susun
• bangunan gedung bertingkat
• yang dibangun dalam suatu lingkungan
• yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsi,
• baik dalam arah horizontal maupun vertikal
• dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing
dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
• terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama. (ps 1 angka 1 UU 20/2011)
•288
Pelaku Pembangunan Rumah Susun
1. setiap orang (setiap orang adalah orang perorangan atau badanhukum. Badan hukum
adalah badan hukum yang didirikan oleh Warga Negara Indonesia yang kegiatannya dibidang
penyelenggaraan, perumahan dan kawasan pemukiman), dan
2. pemerintah
yang melakukan pembangunan perumahan dan pemukiman :

pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus dan rumah
susun negara merupakan tanggung jawab pemerintah;
pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus dapat
dilaksanakan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha (pengertian
lembaga nirlaba dan badan usaha yang dimaksud disini tidak terlepas
dari ps 1 angka 15 dan angka 17 yaitu harus berbentuk badan hukum);
pembangunan rumah susun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap
orang (orang perseorangan dan badan hukum).
•289
Jenis Rumah Susun
1. Rumah Susun Umum, adalah : rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi
masyarakat yang berpenghasilan rendah.
2. Rumah Susun Khusus, adalah : rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah khusus.
3. Rumah Susun Negara, adalah : rumah susun yang dimiliki
negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian,
sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan
tugas pejabat dan atau pegawai negeri.
4. Rumah Susun Komersial, adalah : rumah susun yang
diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.
(ps 15, ps 16 jo ps 1 angka 7, 8, 9 dan 10)
•290
Pembangunan rumah susun
dapat dibangun diatas tanah
• Hak Milik
• Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah
negara; dan
• Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai diatas Hak
Pengelolaan.
•291
pembangunan
Rumah Susun Umum dan/atau Rumah Susun Khusus
dapat dibangun dengan (khusus)
1. Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah.
Hal ini dilakukan dengan cara sewa atau kerjasama pemanfaatan dan terhadap tanah yang
akan dipergunakan untuk pembangunan rumah susun “harus telah diterbitkan sertipikat
hak atas tanah sesuai dengan peraturan perundangan”, dan pelaksanaan sewa atau
kerjasama pemanfaatan sewa tersebut dilakukan dengan peraturan perundangan.
2. Pendayagunaan tanah wakaf.
Hal ini dilakukan dengan cara sewa atau kerjasama pemanfaatan “sesuai dengan ikrar
wakaf”, apabila pendayagunaan tanah wakaf tersebut tidak sesuai dengan ikrar wakaf,
dapat dilakukan pengubahan peruntukkan setelah memperoleh persetujuan dan atau ijin
tertulis Badan Wakaf Indonesia (BWI) sesuai dengan peraturan perundangan, dan
pengubahan peruntukkan tersebut “hanya dapat dilakukan untuk pembangunan rumah
susun umum”. Pelaksanaan sewa dan kerjasama pemanfaatan tanah wakaf harus
dilakukan sesuai dengan “prinsip syariah dan ketentuan peraturan perundangan”, untuk
ini akan diatur dengan peraturan pemerintah.
•292
• Pembangunan rumah susun umum dan rumah susun
khusus diatas tanah milik negara/daerah dan tanah
wakaf harus dilakukan dengan
perjanjian sewa
atau
perjanjian kerjasama pemanfaatan
yang dibuat secara tertulis dihadapan Pejabat yang

berwenang sesuai peraturan perundangan.
(psl 17 dan ps 18 jo ps 19, ps 20 dan ps 21)
•293
perjanjian sewa atau perjanjian kerjasama
pemanfaatan
memuat sekurang-kurangnya :
1. Hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah;
2. Jangka waktu sewa tanah (selama 60 tahun sejak
ditandatanganinya perjanjian tertulis);
3. Kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian
tanah pada akhir masa perjanjian sewa; dan
4. Jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak
terdapat permasalahan fisik, administrasi dan hukum.
Perjanjian tersebut wajib didaftarkan dan dicatat pada buku tanah di

kantor pertanahan setempat dan sertipikat hak atas tanah.
•294
Tahapan-Tahapan
1. pemenuhan persyaratan umum;
2. penyediaan tanah;
3. persyaratan pembangunan akan diatur dengan peraturan menteri dan
peraturan daerah;
4. sertipikat laik fungsi;
5. penyediaan kelengkapan prasarana, sarana dan utilitas umum dalam
lingkungan rumah susun;
(akan diatur dengan peraturan menteri)
6. permodalan pembangunan (modal dalam negeri dan atau modal asing);

7. pemasaran dan jual beli rumah susun;
•295
1. perencanaan teknis,
2. pelaksanaan, dan
3. pengawasan teknis,
•296
• pelaku pembangunan/ (developer/pengembang)
wajib memisahkan rumah susun atas satuan rumah
susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama.
• pemisahan tsb memberikan kejelasan atas :
• Batas satuan rumah susun yang dapat digunakan secara
terpisah untuk setiap pemilik.
• Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama
yang menjadi hak setiap satuan rumah susun, dan
• Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang
menjadi hak setiap satuan rumah susun.
•297
Penyediaan Tanah Untuk Pembangunan
Rumah Susun
1. pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara;
2. konsulidasi tanah oleh pemilik tanah;
3. peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah;
4. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah;
5. pendayagunaan tanah wakaf;
6. pendayagunaan sebagian tanah negara bekas tanah terlantar;
7. pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum; (baca UU 20/2011 jo
Perkaban 3/2007)
•298
Persyaratan Pembangunan
Rumah Susun
1. Syarat Administratif;
2. Syarat Tehnis Pembangunan Rusun;
3. Syarat Ekologis.
•299
1. Syarat Administrasi Pembangunan
Rumah Susun
1. Status hak atas tanah; dan

2. Ijin mendirikan bangunan;
3. Sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya
yang telah mendapat ijin dari Bupati/Walikota,
khusus untuk DKI Jakarta harus mendapat ijin dari
Gubernur;
4. Apabila rumah susun dibangun di atas rumah sewa
atau kerjasama pemanfaatan, harus dilampirkan
perjanjian tertulis tentang hal tersebut.
•300
Sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya yang telah
mendapat ijin dari Bupati/Walikota, khusus untuk DKI Jakarta harus
mendapat ijin dari Gubernur, permohonan ijin tersebut dilampiri
persyaratan sbb :
1. sertipikat hak atas tanah;
2. surat keterangan rencana Kabupaten/Kota
3. gambar rencana tapak;
4. gambar rencana arsitektur, yang memuat :
a. denah;
b. tapak, dan
c. potongan rumah susun yang menunjukkan dengan jelas
batasan secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah
susun;
5. gambar rencana struktur beserta perhitungannya;
6. gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian yang
bersama, benda bersama dan tanah bersama;
7. gambar rencana utilitas umum dan instalasi beserta
perlengakapannya;
•301
• Setiap pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun harus mendapat
ijin dari Bupati/Walikota, khusus untuk DKI Jakarta harus dapat ijin dari Gubernur.
• Pengubahan rencana fungsi dan manfaat tersebut tidak boleh mengurangi fungsi
bagian bersama, benda bersama dan fungsi hunian, dan pengubahan tersebut
harus diberikan alasan yang jelas dan usulan pengubahan tersebut dengan
melampirkan :
1. gambar rencana tapak beserta pengubahannya;
2. gambar rencana arsitektur beserta pengubahannya;
3. gambar rencana struktur dan penghitungannya beserta pengubahannya;
4. gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama beserta pengubahannya;
5. gambar rencana utilitas umum dan instalasi serta perlengkapannya
beserta pengubahannya.
Khusus untuk pengubahan fungsi dan pemanfaatan rumah susun yang mengakibatkan
pengubahan NPP (Nilai Perbandingan Proporsional = angka yang menunjukkan
perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama,
dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai satuan rumah susun yang bersangkutan
terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan
pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan
harga jualnya).
•302
• Pedoman permohonan ijin rencana fungsi dan
pemanfaatan serta pengubahannya akan diatur dalam
Peraturan Menteri yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan
pemukiman dan akan diatur lebih lanjut dalam
peraturan daerah.
•303
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat yang berkaitan
dengan
perumahan dan rumah susun
1. PMNPR 34/PERMEN/M/2006 ttg Pedoman Umum Penyelenggaraan Keterpaduan

Prasarana, Sarana & Utilitas (PSU) Kawasan Perumahan;
2. PMNPR 14/PERMEN/M/2007 ttg Pengelolaan Rumah Susun Sedehana Sewa;
3. PMNPR 15/PERMEN/M/2007 ttg Tata Laksana Pembentukan Perhimpunan
Penghuni Rumah Susun Milik;
4. PMNPR 17/PERMEN/M/2007 ttg Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah;
5. PMNPR 18/PERMEN/M/2007 ttg Petunjuk Pelaksanaan Perhitingan Tarif Sewa
Rumah Susun Sederhana Yang Dibiayai APBN dan APBD;
6. PMNPR 16/PERMEN/M/2008 ttg Standar Dan Prosedur Pelaksanaan Subsidi
Perumahan Me4lalui KPR Sarusuna Bersubsidi;
7. PMNPR 17/PERMEN/M/2008 ttg Standar Dan Prosedur Pe4laksanaan Subsidi
Perumahan Melalui KPR Sarusuna Syariah Bersubsidi;
•304
Keputusan Menteri Perumahan Rakyat
1. KepMen PR 11/KPTS/1994 ttg

Pedoman Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun;
2. KepMen PR 09/KPTS/M/1995 ttg
Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah;
•305
• Peraturan Menteri Dalam Negeri yang berkaitan dengan Perumahan Dan Rumah Susun
1. PMDN 3/1992 ttg Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah Tentang Rumah Susun
2. PMDN 74/2007 ttg Pedoman Pemberian Kemudahan Perijinan Dan Insentif Dalam
Pembangunan Rumah Susun Sederhana Di Kawasan Perkotaan.
• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum yang berkaitan dengan Perumahan Dan Rumah Susun
-PMPU 5/2007 ttg Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi.
•306
2. Persyaratan Teknis Pembangunan
Rumah Susun
1. Tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukkan

lokasi serta intensitas dan arsitektur bangunan;
2. Kehandalan bangunan yang meliputi persyaratan
keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan;
•307
3. Persyaratan Ekologis
1. Keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan;
2. Apabila pembangunan rumah susun menimbulkan

dampak penting terhadap lingkungan maka harus
dilengkapi persyaratan analisis dampak lingkungan
sesuai dengan peraturan perundangan.
•308
Satuan Rumah Susun
• unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan

secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat
hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan
umum.
•309
Pemasaran Rumah Susun
• Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran terhadap satuan

rumah susun sebelum pembangunan rumah susun (ps 42), hal ini
dapat dilakukan sekurang-kurangnya telah memiliki :
a. kepastian peruntukkan ruang;
b. kepastian hak atas tanah;
c. kepastian status penguasaan rumah susun;
d. perijinan pembangunan rumah susun, dan
e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga
penjamin.
•310
• Apabila hal ini dilakukan maka segala sesuatu yang dijanjikan
oleh pelaku pembangunan dan atau agen pemasaran mengikat
sebagai perjanjian pengikatan jual beli/PPJB yang dibuat
dihadapan Notaris sebagai perjanjian bagi para pihak.
• PPJB tersebut dapat dilakukan setelah memenuhi persyaratan

kepastian atas:
a. status kepemilikan tanah;
b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
d. keterbangunan paling sedikit 20%, dan
e. hal-hal yang diperjanjikan.
•311
• Jual beli atas satuan rumah susun hanya dapat
dilakukan sesudah pembangunan rumah susun
selesai yaitu apabila telah diterbitkan :
a. Sertipikat Laik Fungsi; dan
b. SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.
• dan dilakukan melalui Akta Jual Beli/AJB dihadapan

PPAT yang berada didalam Daerah Kerja PPAT dimana
lokasi Sarusun tersebut berada.
•312
• Penguasaan atas satuan rumah susun dapat dilakukan
dengan cara sebagai berikut : (ps 45)
a. pada Rumah Susun Umum, dilakukan dengan
cara dimiliki atau disewa;
b. pada Rumah Susun Khusus, dilakukan
dengan cara pinjam pakai atau sewa;
(akan diatur dengan peraturan pemerintah)
c. pada Rumah Susun Negara, dilakukan

dengan cara pinjam pakai, sewa, atau sewa beli;
(dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundangan);
d. pada Rumah Susun Komersial dilakukan
dengan cara dimiliki atau disewa.
•313
• Penguasaan satuan rumah susun dengan sewa yang
dimaksud dalam huruf a dan huruf d tersebut diatas
dilakukan dengan “perjanjian tertulis”, yang dibuat
dihadapan pejabat yang berwenang sesuai peraturan
perundangan, dan perjanjian tersebut harus
didaftarkan kepada PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah
Susun = badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni Sarusun. Pemilik = setiap orang
yang memiliki Sarusun. Penghuni = orang yang menempati Sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan
pemilik. Pengelola = suatu badan hukum yang bertugas untuk mengelola rumah susun) .
•314
Sertipikat (tanda bukti hak)
1. SHM Sarusun
(Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun);
2. SKBG
(Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung).
•315
• Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun merupakan Hak
Milik atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan,
yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama yang akan dihitung
berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
• Masa berlakunya Hak Milik Satuan Rumah Susun adalah sama

dengan masa berlakunya hak atas tanah (HGB, Hak Pakai)
dimana diatas tanah tersebut dibangun gedung bangunan
rumah susun. Sehingga apabila masa berlaku hak atas tanah
yang diatasnya berdiri gedung bangunan rumah susun berakhir
maka dengan sendirinya masa berlakunya Hak Milik Satuan
Rumah Susun turut berakhir.
•316
PP 18/2021
BAB V
SATUAN RUMAH SUSUN
Bagian Kesatu Subjek Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Penjelasan Pasal 67
Pasal 67 Ayat (1)
Konsep pendaftaran atas
(1) Hak milik atas Satuan Rumah Susun diberikan kepada: pemilikan Satuan Rumah Susun
menganut asas pemisahan
a. Warga Negara Indonesia; harizontal yakni hak kepemilikan
atas Satuan Rrrmah Susun
b. badan hukum Indonesia; merupakan hak milik atas
Satuan Rumah Susun yang
c. Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- bersifat perseorangan yang
undangan; terpisah dengan hak bersama
atas bagian bersama, benda
d. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; atau bersama, dan Tanah bersama.
Terhadap hak bersama atas
e. perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai bagian bersama, benda
perwakilan di Indonesia. bersama, dan Tanah bersama
dihitung berdasarkan atas nilai
(2) Selain diberikan kepada sebagaimana dimaksud pada ayat (1), hak milik atas Satuan perbandingan proporsional.
Rumah Susun juga dapat diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat atau instansi Namun untuk kepemilikan
Pemerintah Daerah. Satuan Rumah Susun oleh
Orang Asing, terhadap hak atas
(3) Hak milik atas Satuan Rumah Susun yang diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat atau Tanah bersamanya tidak
dihitung.
instansi Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak dapat dijaminkan Ayat (2)
dengan dibebani hak tanggungan. Cukup jelas.
Ayat (3)
Cukup jelas
PM ATR/BPN 18/2021
Pasal 188
(1) Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau
Hak Guna Bangunan diberikan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
(2) Dalam hal Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing dibangun di atas tanah Hak
Guna Bangunan maka hak bersama atas kepemilikan Satuan Rumah Susun dihitung
berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional yang terdiri atas bagian bersama, benda bersama,
dan tidak termasuk tanah bersama.
(3) Kewajiban atas tanah bersama kepemilikan Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) tetap melekat pada Orang Asing selaku pemegang Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
PP 18/2021
Bagian Kedua
Pemecahan dan Penggabungan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
(1)Hak milik atas Satuan Rumah Susun dapat dilakukan pemecahan atau penggabungan Cukup jelas.
dengan melampirkan perubahan akta pemisahan hak milik atas Satuan Rumah Susun
yang sudah disetujui atau disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan
(2)Dalam hal hak milik atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan dibebani hak
tanggungan, pemecahan atau penggabungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dilaksanakan setelah memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak
tanggungan.
Penerbitan SHM Sarusun dan SKBG Sarusun baru dapat dilakukan setelah terhadap tanah
dimana diatasnya didirikan bangunan Rumah Susun telah diberikan dan diterbitkan hak
atas tanah yang sesuai dengan pemilik yang diatur dalam peraturan perundangan, yaitu :
a. apabila dimiliki orang perorangan, WNI dapat diberikan Hak Milik, Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai;
b. apabila dimiliki oleh badan hukum komersial, atau badan hukum sosial dapat
diberikan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai;
c. apabila dimiliki oleh badan-badan hukum yang ditetapkan dalam PP 38/63 tentang
penunjukan badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah yaitu :
i. Bank-bank yang didirikan oleh negara,
ii. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi yang didirikan berdasarkan
UU 79/58 (LN 1958-139); terakhir diubah dg UU 17/2012;
iii. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria
(sekarang Kepala Badan Pertanahan Nasional), setelah mendengar
Menteri Agama,
iv. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria
(sekarang Kepala Badan Pertanahan Nasional), setelah mendengar
Menteri Kesejahteraan Sosial (Menteri Sosial),
d. apabila dimiliki atau dikuasai oleh negara/pemerintah, dapat diberikan Hak
Pakai atau Hak Pengelolaan.
e. Apabila dimiliki oleh BUMN atau BUMD, dapat diberikan Hak Guna Bangunan,
Hak Pakai atau Hak Pengelolaan.
•320
1. SHM Sarusun (Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun = tanda
bukti kepemilikan atas satuan rumah susun diatas HM, HGB atau
Hak Pakai diatas tanah negara, HGB atau Hak Pakai diatas tanah
pengelolaan) yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat bagi setiap orang yang memenuhi syarat
sebagai pemegang hak atas tanah. SHM Sarusun merupakan satu
kesatuan yang tidak terpisahkan, yang terdiri atas :
1. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama.
2. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang
bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang
dimiliki.
3. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama,
benda bersama dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
SHM Sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani HAK

TANGGUNGAN melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
yang dibuat dihadapan PPAT.
•321
2. SKBG (Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung = tanda bukti
kepemilikan atas satuan rumah susun diatas barang milik
negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa).
SKBG merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri
atas :
1. salinan buku gedung bangunan.
2. salinan surat perjanjian sewa atas tanah.
3. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang
bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang
dimiliki.
4. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama,
dan benda bersama yang bersangkutan.
SKBG Sarusun diterbitkan oleh instansi tehnis Kabupaten/Kota yang

bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung.
SKBG Sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani

“FIDUSIA” sesuai peraturan perundangan dan harus “didaftarkan ke
Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di
bidang hukum.
•322
• Ketentuan lebih lanjut mengenai SHM Sarusun dan
SKBG Sarusun serta tata cara penerbitannya akan
diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah.
•323
Pengelola Rumah Susun Dan Perhimpunan Pemilik Dan Penguhuni Satuan Rumah Susun
(PPPSRS).
• Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan :

1. operasional,
2. Pemeliharaan, dan
3. perawatan,
bagian bersama, benda bersama, tanah bersama,
• Pengelolaan rumah susun tersebut harus dilaksanakan oleh “pengelola

yang berbadan hukum”, kecuali rumah susun umum sewa, rumah susun
khusus dan rumah susun negara.
•324
• Badan hukum yang mengelola rumah susun disebut “ Perhimpunan Pemilik
Dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPRS) ”
• PPPRS harus “didaftar” dan mendapat “ijin usaha” dari Bupati/Walikota,

khusus untuk Jakarta dari Gubernur.
• PPPSRS tersebut wajib terbentuk dan dibentuk oleh Pelaku Pembangunan

(developer) yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun
komersial dalam “masa transisi”, yaitu sebelum terbentuknya PPPSRS, yaitu
paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali satuan rumah
susun kepada pemilik,
• Pelaku Pembangunan (developer) dapat bekerja sama dengan PPPSRS

dalam mengelola rumah susun, akan tetapi sebelum terbentuk PPPSRS
tersebut, maka pengelolaan rumah susun dilakukan oleh Pelaku
Pembangunan (developer).
•325
• Setelah PPPSRS terbentuk, Pelaku Pembangunan
(developer) wajib segera menyerahkan pengelolaan
benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama
kepada PPPSRS.
• PPPRS mempunyai kewajiban mengurus kepentingan

pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan
kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah
bersama dan penghunian.
• PPPSRS dapat membentuk atau menunjuk pengelola. Tata

cara mengurus kepentingan pemilik dan penghuni yang
bersangkutan dengan penghunian rumah susun diatur
dalam Anggaran Dasar dan PPPRS
•326
• Pemilik satuan rumah susun wajib membentuk
PPPSRS.
• Pembentukan PPPSRS pertama kali dapat diprakarsai

oleh Pelaku Pembangunan (developer).
• Anggota PPPSRS adalah pemilik atau penghuni yang

mendapat kuasa dari pemilik satuan rumah susun.
• Status badan hukum PPPSRS adalah berdasarkan UU

20/2011.
•327
TATA CARA PEMBENTUKAN
Perhimpunan Pemilik & Penghuni Rumah Susun
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat
No. 15/PERMEN/M2007 TGL 27 Desember 2007
TAHAP PERSIAPAN
Panitia Musyawarah
Pelaku Terdiri dari Ketua, Sekretaris Musyawarah
Bendahara, dapat dibentuk
Pembangunan Seksi-Seksi.
Dihadiri oleh Pemilik/Penghuni
Rumah Susun atau kuasa yg
Atas biaya Pelaku Pembanguan
sah.
Syarat sahnya Musyawarah :

• Dihadiri oleh > ½ dari Pemilik/Penghuni Rusah
Susun / kuasanya yg sah;
1. Mempersiapkan : • Tdk terpenuhi >1/2 hadir, maka ditunda 2 x 60 menit;
a. Materi bahan2 yg akan dibahas; • Korum tdk terpenuhi, ditunda 30 hari
b. Rancanangan keputusan2. • Undangan ke-2 min 7 hari sebelum Musayawarah
c. Kegiatan tehnis penyelenggaraan ke-2;
Musyawarah. • Musyawarah ke-2 sah harus dihadiri > ½ dari
2. Mengundang Pemilik/ Penghuni Pemilik/ Penghuni Rumah Susun / kuasanya yg sah;
Rumah Susun (7 hari seblm • Korum Musyawarah ke-2 tdk terpenuhi, ditunda 2 x
pelaksanaan musyawarah) 60 menit;
• Setelah penundaan tsb korum tetap tdk terpenuhi,
Ketua Panitia Musyaarah membuka dan menyatakan
musyawarah sah
•329
AGENDA MUSYAWARAH
PEMILIK & PENGHUNI RUMAH SUSUN
1. Pemilihan Pimpinan Musyawarah;

2. Pengesahan Tata Tertib & Jadwal Acara Musyawarah;
3. Persetujuan atas Naskah Pendirian, AD & ART PPPRS;
4. Pengesahan Susunan Organisasi dan Uraian Tugas Pengurus PPPRS;
5. Pengesahan Program Kerja Pengurus PPPRS;
6. Pemilihan Dewan Pengurus PPPRS.
•330
Naskah Pendirian & AD PPPRS
1. Mukadimah;
2. Ketentuan Umum;
3. Nama, tempat kedudukan & saat didirikan;
4. Asas, maksud & tujuan, serta tugas pokok;
5. Status sebagai badan hukum;
6. Keanggotaan;
7. Kedaulatan dan hak suara;
8. Hak dan kewajiban anggota;
9. Susunan organisasi, persyaratan, wewenang dan kewajiban pengurus;
10. Penunjukan, tugas, hak dan wewenang badan pengelola;
11. Musyawarah dan rapat-rapat;
12. Kuorum dan pengambilan keputusan;
13. Keuangan;
14. Perubahan anggaran dasar;
15. Pembubaran PPRS; dan
16. Peraturan peralihan.
•331
SUSUNAN ORGANISASI PPPRS
1. Dewan Pembina, yang terdiri dari :
a. Seorang Ketua;
b. Seorang Sekretaris;
c. 3 (tiga) orang anggota, yang berasal dari unsur pemilik/penghuni, wakil instansi pemerintah dan
pelaku pembangunan.
2. Dewan Pengawas, yang terdiri dari :

a. Seorang Ketua merangkap anggota;
b. 2 (dua) orang anggota dari pemilik/penghuni;
3. Dewan Pengurus, yang terdiri dari :

a. Ketua;
b. Wakil-wakil Ketua;
c. Sekretaris dan Wakil Sekretaris;
d. Bendahara dan Wakil Bendahara;
e. Seksi-seksi, terdiri dari :
i. Seksi pemeliharaan
ii. Seksi kependudukan
iii. Seksi keamanan
iv. Seksi kehubungan dan kelembagaan masyarakat
•332
BADAN PENGELOLA
• Badan pengelola (ditunjuk oleh PPPRS & harus berbadan hukum, dan profesional
dalam bidang pengelolaan, penunjukkan dilakukan dengan proses pelelangan, dan
bertanggung jawab kepada Dewan Pengurus), terdiri dari :
1. Manager;
2. Sekretaris/administrasi;
3. Bendahara atau pembukuan;
4. Bagian-bagian pelaksana teknis.
•333
PEMILIHAN PENGURUS PPPRS
• 1. Ketua Dewan Pengurus dipilih dari dan oleh peserta musyawarah,
Ketua Dewan Pengurus terpilih mempunyai tugas dan tanggung jawab :
a. Melengkapi personil kepengurusan PPPRS;
b. Menyelenggarakan pelantikan pengurus;
c. Melaksanakan program sesuai dengan keputusan musyawarah
PPPRS;
d. Membentuk panitia musyawarah min 3 bulan sebelum masa
baktinya berakhir;
kelengkapan personil dan pelantikan pengurus PPPRS dilaksanakan
max 2 bulan sejak terpilihnya Ketua Dewan Pengurus;
2. Anggota Dewan Pengawas, dipilih dari dan oleh anggota PPPRS;
-Anggota Dewan Pengurus dan pengawas dipilih dari anggota PPPRS
3. Dewan Pembina terdiri dari wakil pemerintah daerah dan pelaku
pembangunan.
•334
PENGESAHAN AKTA PENDIRIAN, AD & ART PPPRS
• Pengurusan pengesahan akta pendirian, AD & ART PPPRS ke

Notaris di lakukan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan setelah
pelantikan pengurus PPPRS.
• Pendaftaran PPPRS sebagai badan hukum dilakukan oleh

Dewan Pengurus atau dikuasakan kepada Notaris selambat-
lambatnya dalam waktu 1 (satu) bulan setelah selesainya
pengesahan akta pendirian, AD & ART PPPRS. Untuk DKI
Jakarta pendaftaran PPPRS sebagai badan hukum didaftarkan
kepada Gubernur DKI Jakarta, sedangkan untuk daerah lain
didaftarkan kepada Bupati/Walikota setempat.
•335
Sekilas Problematika Yang Akan Terjadi Pada
Rumah Susun
1. Dengan kepemilikan bersama atas tanah bersama, sebagaimana diatur dalam UU
20/2011, apabila dikemudian hari akan timbul masalah, apabila dalam masa
berlakunya sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun terhadap bangunan
gedung rumah susun mengalami bencana yang mengakibatkan bangunan rumah
susun tersebut roboh atau hancur atau terbakar ludes dan tidak dapat dihuni oleh
pemilik atau dihuni penghuni satuan rumah susun, menjadi pertanyaan :
a. Siapakah yang mempunyai kewajiban untuk membangun kembali gedung
bangunan rumah susun yang roboh atau hancur atau terbakar ludes dalam
masa masih berlakunya jangka waktu Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ?;
b. Apakah robohnya gedung bangunan rumah susun menyebabkan masa
berlakunya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun berakhir ?;
c. Bagaimana dengan hak-hak lain yang melekat (Hak Tanggungan, Hak Sewa,
Hak Menghuni, Hak Pinjam Pakai Menghuni, dll) pada Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun tersebut, apakah hapus atau berakhir?;
•336
2. - Apakah dengan berakhir masa berlakunya hak atas tanah
dimana bangunan rumah susun berdiri dan didirikan, maka
masa berlaku Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun turut
berakhir?
- Apakah pemilik HM Sarusun dapat melakukan perpanjangan
haknya sendiri2/masing2, apabila hak atas tanah dimana
bangunan Rusun tsb berdiri & didirikan telah berakhir?
- Apakah dengan dilakukan perpanjangan terhadap hak atas
tanah dimana bangunan Rusun berdiri & didirikan dilakukan
perpanjangan, maka secara otomatis HK Sarusun dianggap
telah diperpanjang juga?
- Apakah dengan berakhirnya hak atas tanah dimana bangunan
Rusun berdiri dan didirikan berakhir, maka hak2 lainnya yang
ada di atas HM Sarusun turut berakhir/hapus?
•337
• Dalam hal gedung bangunan rumah susun tersebut roboh maka akibat
hukumnya adalah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun akan hilang atau
hapus, karena obyek dari Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tersebut
hilang karena roboh, hal ini akan membawa akibat seluruh hak-hak yang
melekat atau tertumpang atau menumpangi diatas Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun akan turut pula berakhir dan hapus.
• Dalam hal karena masa berlakunya (jangka waktu) Hak Milik Satuan Rumah
Susun adalah sama dengan masa berlaku/jangka waktu hak atas tanah
dimana berdiri gedung bangunan rumah susun, maka apabila masa berlaku
(jangka waktu) hak atas tanah dimana gedung bangunan berdiri telah
berakhir dengan sendirinya akan turut berakhir. Oleh karena itu apabila
masa berlaku (jangka waktu) hak milik satuan rumah susun berakhir
dengan sendirinya pula seluruh hak-hak yang melekat atau tertumpang
atau menumpangi diatas Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun akan turut
pula berakhir dan hapus.
•338
Hipotesis Penulis
• Sebenarnya didalam pengaturan hal rumah susun dan satuan rumah susun
“tidaklah tepat dikatagorikan Hak Milik Satuan Rumah Susun adalah hak
atas tanah”.
• Hak Milik Satuan Rumah Susun “lebih tepat apabila dikatagorikan sebagai
hak pemilikan atas bangunan rumah susun yang melekat menjadi satu
bersama dengan benda bersama dan bagian bersama serta penghunian
bersama”, karena kepemilikan atas satuan rumah susun adalah pada
bagian tertentu dari bangunan rumah susun. Sedangkan terhadap bidang
tanah dimana berdiri gedung bangunan rumah susun tidaklah perlu
dijadikan tanah bersama yang dimiliki oleh para pemilik satuan rumah
susun, hal ini telah dilakukan di negara-negara lain seperti Singapura,
Jepang, Hongkong, Korea Selatan, Amerika Serikat, dll. Dengan demikian
sebenarnya kepemilikan, pengelolaan dan penguasaan tanah dalan
pembangunan rumah susun tidaklah perlu oleh negara diberikan kepada
para pemilik satuan rumah susun secara bersama-sama.
•339
Bagian 8
TANAH MUSNAH
PP 18/2021
Bagian Keenam
Tanah Musnah
(1) Dalam hal terdapat bidang tanah yang sudah tidak dapat diidentifikasi lagi karena Cukup jelas
sudah berubah dari bentuk asalnya karena peristiwa alam sehingga tid.ak dapat
difungsikan, digunakan, dan dimanfaatkan sebagaimana mestinya, dinyatakan
sebagai Tanah Musnah dan Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah dinvatakan
hapus.
(2) Penetapan Tanah Musnah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan
tahapan iderrtifikasi, inventarisasi, dan pengkajian.
(3) Sebelum ditetapkan sebagai Tanah Musnah, pemegang Hak Pengelolaan dan/atau
Hak Atas Tanah diberikan prioritas untuk melakukan rekonstruksi atau reklamasi
atas pemanfaatan Tanah.
(4) Dalam hal rekonstruksi atau reklamasi sebagaimana dimaksud pada ayat (3)
dilakukan oleh Pernerintah Pusat, Pemerintah Daerah, atau pihak lain maka
pemegang Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah diberikan bantuan dana
kerohiman.
(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai penetapan Tanah Musnah diatur dengan Peraturan
Menteri.
PM ATR/BPN 17/2021 TENTANG TATA CARA PENETAPAN TANAH MUSNAH
BAB I
KETENTUAN UMUM
Pasal 1
1. Bidang Tanah adalah bagian permukaan bumi berupa satuan bidang yang berbatas.
2. Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegang Hak Pengelolaan.
3. Hak Atas Tanah adalah hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang hak dengan tanah, termasuk ruang di
atas tanah, dan/atau ruang di bawah tanah untuk menguasai, memiliki, menggunakan, dan memanfaatkan, serta
memelihara tanah, ruang di atas tanah, dan/atau ruang di bawah tanah.
4. Tim Peneliti Tanah Musnah adalah tim yang dibentuk oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam rangka melaksanakan
identifikasi, inventarisasi dan pengkajian tanah musnah.
5. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut Menteri adalah menteri
yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.
6. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut Kementerian adalah
kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.
7. Kantor Pertanahan adalah instansi vertikal Kementerian di kabupaten/kota.
BAB II
TATA CARA PENETAPAN TANAH MUSNAH
Bagian Kesatu
Umum
Pasal 2
(1) Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah hapus karena tanahnya musnah.
(2) Tanah musnah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi Bidang Tanah yang:
a. sudah berubah dari bentuk asalnya karena peristiwa alam;
b. tidak dapat diidentifikasi lagi; dan
c. tidak dapat difungsikan, digunakan, dan dimanfaatkan sebagaimana mestinya.
(3) Kepala Kantor Pertanahan menetapkan tanah musnah dan menegaskan hapusnya Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah
serta melakukan pencatatan hapusnya Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah.
Pasal 3
Tata cara penetapan tanah musnah dilakukan dengan tahapan kegiatan meliputi:
a. penetapan lokasi;
b. pembentukan Tim Peneliti Tanah Musnah;
c. sosialisasi;
d. identifikasi, inventarisasi dan pengkajian;
e. pengumuman;
f. pelaksanaan rekonstruksi atau reklamasi apabila pemilik tanah menyatakan akan melakukan rekonstruksi dan/atau reklamasi;
dan/atau
g. penerbitan keputusan penetapan tanah musnah.
Bagian Kedua
Penetapan Lokasi
Pasal 4
(1) Kepala Kantor Pertanahan menetapkan lokasi Bidang Tanah yang terindikasi sebagai tanah musnah berdasarkan:
a. hasil kegiatan pemantauan dan evaluasi; atau
b. informasi atau pemberitahuan dari instansi pemerintah pusat, pemerintah daerah, masyarakat atau pihak lain.
(2) Penetapan lokasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilengkapi dengan peta lokasi dan data awal atas Bidang Tanah yang
terindikasi sebagai tanah musnah.
(3) Data awal sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dibuat dalam bentuk daftar inventarisasi tanah yang terindikasi sebagai tanah
musnah yang paling kurang memuat:
a. nama pemegang hak;
b. jenis dan nomor hak;
c. nomor surat ukur;
d. Nomor Identifikasi Bidang Tanah;
e. desa/kelurahan, kecamatan letak tanah;
f. luas tanah;
g. penggunaan/pemanfaatan tanah; dan/atau
h. catatan pendaftaran atau catatan lainnya.
(4) Penetapan lokasi Bidang Tanah yang terindikasi sebagai tanah musnah dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam
Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Bagian Ketiga
Pembentukan Tim Peneliti Tanah Musnah
Pasal 5
(1) Setelah menetapkan lokasi Bidang Tanah yang terindikasi sebagai tanah musnah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4, Kepala Kantor Pertanahan
membentuk Tim Peneliti Tanah Musnah yang dituangkan dalam bentuk keputusan.
(2) Susunan keanggotaan Tim Peneliti Tanah Musnah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri dari:
a. Kepala Kantor Pertanahan sebagai ketua merangkap anggota;
b. asisten bupati/wali kota yang membidangi pemerintahan atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota;
c. kepala seksi survei dan pemetaan Kantor Pertanahan sebagai anggota;
d. kepala seksi penetapan hak dan pendaftaran Kantor Pertanahan sebagai anggota;
e. kepala seksi penataan pertanahan Kantor Pertanahan sebagai anggota;
f. unsur dinas yang membidangi kelautan/perikanan dan/atau instansi terkait sebagai anggota;
g. kepala desa/lurah letak tanah sebagai anggota; dan
h. koordinator pemeliharaan data pertanahan pada Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk sebagai sekretaris bukan anggota.
(3) Tim Peneliti Tanah Musnah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mempunyai tugas:
a. melaksanakan sosialisasi dalam rangka kegiatan penetapan tanah musnah;
b. melaksanakan identifikasi dan inventarisasi bukti penguasaan dan/atau kepemilikan tanah serta mengumpulkan alat bukti kepemilikan/penguasaan
atas tanah;
c. melakukan pemeriksaan lapangan atas bidang tanah mengenai penguasaan, penggunaan/pemanfaatan tanah, keadaan tanah dan batas-batas bidang
tanah;
d. melakukan rapat koordinasi dalam rangka pengkajian;
e. menyusun Risalah Tim Peneliti Tanah Musnah;
f. melaksanakan tugas lain yang terkait identifikasi, inventarisasi dan pengkajian tanah musnah yang ditugaskan oleh Kepala Kantor Pertanahan; dan
g. melakukan pemantauan dan pelaksanaan rekonstruksi atau reklamasi.
(4) Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud pada ayat (3), Tim Peneliti Tanah Musnah dapat melibatkan tenaga ahli/akademisi.
(5) Keputusan Pembentukan Tim Peneliti Tanah Musnah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran II
yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Pasal 6
(1) Penetapan lokasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 menjadi dasar pelaksanaan tugas Tim Peneliti Tanah
Musnah.
(2) Pelaksanaan tugas Tim Peneliti Tanah Musnah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (3) paling lama 90
(sembilan puluh) hari kalender sejak tanggal Keputusan Pembentukan Tim Peneliti Tanah Musnah.
Bagian Keempat
Sosialisasi
Pasal 7
(1) Tim Peneliti Tanah Musnah melaksanakan sosialisasi dalam rangka kegiatan penetapan tanah musnah.
(2) Sosialisasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan untuk memberitahukan kepada seluruh pemegang
Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah atau pihak lain yang berkepentingan atas Bidang Tanah yang
terindikasi sebagai tanah musnah.
(3) Sosialisasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan paling sedikit 1 (satu) kali di kantor desa/kelurahan
letak tanah atau tempat lain yang ditentukan.
Bagian Kelima
Identifikasi, Inventarisasi dan Pengkajian
Pasal 8
(1) Tim Peneliti Tanah Musnah melaksanakan identifikasi dan inventarisasi atas Bidang Tanah yang terindikasi sebagai tanah
musnah dengan melakukan pemeriksaan lapangan.
(2) Tim Peneliti Tanah Musnah melaksanakan identifikasi dan inventarisasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
a. jenis hak;
b. alat bukti tertulis kepemilikan tanah berupa sertipikat, alas hak lainnya atau dasar penguasaan atas tanah;
c. pemilikan/penguasaan tanah;
d. penggunaan/pemanfaatan tanah;
e. keadaan tanah saat ini;
f. luas tanah yang terindikasi sebagai tanah musnah;
g. batas Bidang Tanah.
(3) Kegiatan pemeriksaan lapangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam Berita Acara Pemeriksaan Lapangan
yang dilampiri dengan rekapitulasi hasil identifikasi dan inventarisasi tanah yang terindikasi sebagai tanah musnah.
(4) Bidang Tanah yang dimuat dalam rekapitulasi hasil identifikasi dan inventarisasi tanah yang terindikasi sebagai tanah musnah
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) merupakan data bidang tanah yang sesuai dengan kondisi dan fakta di lapangan.
(5) Berita Acara Pemeriksaan Lapangan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam
Lampiran III yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini. P
Pasal 9
(1) Berdasarkan hasil kegiatan identifikasi dan inventarisasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8, Tim Peneliti Tanah Musnah
melakukan pengkajian terhadap Bidang Tanah yang terindikasi sebagai tanah musnah.
(2) Pengkajian dilakukan terhadap data fisik, data yuridis Bidang Tanah dan data pendukung lainnya.
(3) Pengkajian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilaksanakan dengan rapat koordinasi Tim Peneliti Tanah Musnah.
Pasal 10
(1) Tim Peneliti Tanah Musnah menyusun Risalah Tim Peneliti Tanah Musnah.
(2) Risalah Tim Peneliti Tanah Musnah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat:
a. dasar hukum atas hapusnya Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah;
b. uraian atas hak yang akan ditetapkan sebagai tanah musnah;
c. uraian atas data pendukung tanah musnah;
d. pengkajian atas tanah musnah;
e. kesimpulan; dan
f. rekomendasi Bidang Tanah yang ditetapkan sebagai tanah musnah baik sebagian atau seluruhnya.
(3) Risalah Tim Peneliti Tanah Musnah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditandatangani oleh seluruh anggota dan sekretaris
Tim Peneliti Tanah Musnah.
4) Risalah Tim Peneliti Tanah Musnah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) disampaikan oleh Tim Peneliti Tanah Musnah kepada
Kepala Kantor Pertanahan.
(5) Risalah Tim Peneliti Tanah Musnah dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV yang merupakan bagian
Bagian Keenam
Pengumuman
Pasal 11
(1) Kepala Kantor Pertanahan mengumumkan Bidang Tanah yang akan ditetapkan sebagai tanah musnah.
(2) Pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bertujuan memberikan prioritas bagi pemegang Hak Pengelolaan dan/atau
Hak Atas Tanah untuk melaksanakan rekonstruksi atau reklamasi.
(3) Pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuat dalam daftar yang memuat:
a. nomor urut Bidang Tanah;
b. pemegang hak;
c. status tanah;
d. uraian objek;
e. penggunaan/pemanfaatan;
f. catatan pendaftaran; dan
g. hasil penelitian lapangan.
(4) Pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran V yang
merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Pasal 12
(1)Pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 dilakukan secara tertulis dan terbuka pada kantor kelurahan/desa atau
nama lain lokasi letak tanah, Kantor Pertanahan atau melalui website Kementerian.
(2) Pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan selama 14 (empat belas) hari kalender.
Pasal 13
(1) Selama jangka waktu pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 ayat (2) pemegang Hak Pengelolaan
dan/atau Hak Atas Tanah yang akan melaksanakan rekonstruksi atau reklamasi wajib membuat surat
pernyataan.
(2) Dalam hal pemegang Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah tidak membuat surat pernyataan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) sampai dengan jangka waktu pengumuman berakhir maka dianggap tidak akan
melaksanakan rekonstruksi atau reklamasi dan Bidang Tanah ditetapkan sebagai tanah musnah.
(3) Surat pernyataan melaksanakan rekonstruksi atau reklamasi dibuat sesuai format sebagaimana tercantum
dalam Lampiran VI yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Bagian Ketujuh
Pelaksanaan Rekonstruksi atau Reklamasi
Pasal 14
(1) Dalam hal pemegang Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah menyatakan akan melaksanakan rekonstruksi
atau reklamasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (1) maka diberikan jangka waktu paling lama 1 (satu)
tahun.
(2) Tim Peneliti Tanah Musnah melakukan pemantauan atas pelaksanaan rekonstruksi atau reklamasi sebagaimana
dimaksud pada ayat (1).
(3) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir dan pemegang Hak Pengelolaan
dan/atau Hak Atas Tanah tidak melakukan rekonstruksi atau reklamasi maka Bidang Tanah ditetapkan sebagai
tanah musnah.
Pasal 15
(1) Dalam hal Bidang Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (1) akan digunakan dan/atau akan dilakukan rekonstruksi atau reklamasi
oleh pemerintah pusat/pemerintah daerah atau pihak lain dalam rangka pembangunan untuk kepentingan umum maka:
a. pemegang Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah tidak diberikan prioritas untuk melaksanakan rekonstruksi atau reklamasi; dan
b. Bidang Tanah ditetapkan sebagai tanah musnah.
(2) Pemegang Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan bantuan dana kerohiman.
(3) Pemberian dana kerohiman sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Bagian
Kedelapan Penetapan Tanah Musnah
Pasal 16
(1) Kepala Kantor Pertanahan menetapkan tanah musnah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (2), Pasal 14 ayat (3) dan Pasal 15 ayat (1).
(2) Berdasarkan penetapan tanah musnah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah yang melekat di atas
Bidang Tanah musnah menjadi hapus.
(3) Penetapan tanah musnah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan terhadap Bidang Tanah baik sebagian atau seluruhnya.
(4) Dalam hal tanah musnah ditetapkan terhadap sebagian Bidang Tanah maka Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah menjadi hapus hanya
atas sebagian Bidang Tanah yang ditetapkan sebagai tanah musnah.
(5) Penetapan tanah musnah dan hapusnya Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2) dan ayat (3)
dituangkan dalam bentuk keputusan.
(6) Keputusan Penetapan Tanah Musnah disampaikan kepada pemegang hak.
(7) Keputusan Penetapan Tanah Musnah dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran VII yang merupakan bagian tidak
terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Bagian Kesembilan
Pencatatan Hapusnya Hak
Pasal 17
(1) Pemegang Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah wajib menyerahkan sertipikat Hak Pengelolaan dan/atau
Hak Atas Tanah untuk dicatat hapusnya hak.
(2) Pencatatan hapusnya Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah karena tanahnya musnah dilaksanakan
berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Pertanahan tentang Penetapan Tanah Musnah.
(3) Pencatatan hapusnya hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan pada
buku tanah, sertipikat, surat ukur, daftar nama dan/atau daftar umum lainnya.
(4) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan dengan:
a. mencoret nomor hak yang bersangkutan pada buku tanah, sertipikat, surat ukur, daftar nama dan/atau
daftar umum lainnya; dan
b. pada halaman perubahan buku tanah dan sertipikat dicatat "Hak Atas Tanah hapus karena tanahnya musnah
sesuai Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota … tentang Penetapan Tanah Musnah tanggal
…… Nomor …….".
(5) Buku tanah dan sertipikat Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3)
dinyatakan tidak berlaku lagi
Bagian Kesepuluh
Pemberitahuan Hapusnya Hak
Pasal 18
(1) Dalam hal sertipikat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 ayat (1) tidak diserahkan maka Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan kepada
bekas pemegang hak untuk menyerahkan sertipikat dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari kalender.
(2) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir dan sertipikat tidak diserahkan oleh bekas pemegang hak maka hapusnya
Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah karena tanahnya musnah diumumkan pada kantor kelurahan/desa, atau nama lain lokasi letak tanah,
Kantor Pertanahan, dan/atau website Kementerian.
(3) Surat pemberitahuan dan pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam
Lampiran VIII dan Lampiran IX yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
BAB III
PEMBIAYAAN
Pasal 19
(1) Anggaran pelaksanaan kegiatan Tim Peneliti Tanah Musnah bersumber dari:
a. Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara;
b. Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah; dan/atau c. sumber lain yang sah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Penggunaan anggaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
BAB IV
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 20
Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan. (17 Juni 2021)
Bagian 9
TANAH REKLAMASI
PM ATR/BPN 18/2021
BAB IX
TANAH REKLAMASI
Bagian Kesatu
Umum
Pasal 189
(1) Reklamasi dapat dilaksanakan setelah memperoleh Izin Reklamasi dari Pemerintah Pusat atau Pemerintah
Daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
(2) Reklamasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) penggunaan dan pemanfaatannya diberikan sesuai dengan
arahan peruntukannya dalam:
a. RTR wilayah provinsi/kabupaten/kota;
b. rencana tata ruang laut;
c. rencana zonasi wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil;
d. rencana zonasi kawasan antarwilayah; atau
e. rencana zonasi kawasan strategis nasional tertentu.
Pasal 190
(1) Dalam hal Izin Reklamasi diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat, BUMN/BUMD, Badan Bank Tanah, atau
badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat, Tanah Reklamasi diberikan:
a. Hak Pengelolaan; atau
b. Hak Atas Tanah berupa Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, dengan mempertimbangkan syarat sebagai
subjek hak.
(2) Dalam hal Izin Reklamasi diberikan kepada badan hukum swasta atau perorangan Warga Negara Indonesia,
Tanah Reklamasi diberikan Hak Atas Tanah dan/atau Hak Pengelolaan dengan ketentuan:
a. untuk pemegang Izin Reklamasi, diberikan Hak Atas Tanah di atas Tanah Negara dan/atau Hak Atas Tanah di
atas Hak Pengelolaan berupa Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai dengan jangka waktu;
b. untuk Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah yang memberikan Izin Reklamasi, diberikan Hak
Pengelolaan, berdasarkan perjanjian antara pihak yang mendapat Izin Reklamasi serta mempertimbangkan
ketentuan tata ruang.
Bagian Kedua
Tata Cara Pemberian Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai di atas Tanah Reklamasi
Pasal 191
Ketentuan mengenai tata cara Penetapan Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 50 dan
ketentuan mengenai tata cara Pemberian Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 51 sampai dengan Pasal 134 berlaku
secara mutatis mutandis terhadap Penetapan Hak Pengelolaan dan Pemberian Hak Atas Tanah di atas Tanah Reklamasi. Bagian
Ketiga Reklamasi yang dilakukan Tanpa Izin Reklamasi
Pasal 192
(1) Dalam hal kegiatan reklamasi dilakukan tanpa Izin Reklamasi maka pejabat yang berwenang memberikan Izin Reklamasi
melakukan penelitian secara teknis maupun tata ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Dalam hal hasil penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) telah memenuhi syarat maka tanah hasil reklamasi menjadi
Tanah Negara dan penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan selanjutnya menjadi kewenangan Menteri.
(3) Menteri dapat memberikan tanah hasil reklamasi sebagaimana dimaksud pada ayat (2) kepada:
a. pihak yang memenuhi syarat berdasarkan hasil penelitian setelah mendapat Izin Reklamasi; atau
b. Badan Bank Tanah dengan Hak Pengelolaan.
(4) Dalam hal hasil penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak memenuhi syarat maka tanah hasil reklamasi dapat
dikembalikan seperti keadaan semula oleh pihak yang melakukan reklamasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
BAGIAN 10
PEMBERIAN HAK UNTUK PULAU KECIL
& PULAU PERAIRAN
PP 18/2021
Pemberian Hak untuk Pulau Kecil dan Wilayah Perairan

Pasal 65
1) Pemberian Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah atas sebidang Tanah yang Penjelasan Pasal 65
seluruhnya merupakan 1 (satu) pulau kecil wajib memperhatikan hak publik. Cukup jelas
(2) Pemberian Hak Atas Tanah di wilayah perairan dilaksanakan berdasarkan
perizinan yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang kelautan dan perikanarr sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-unciangan.
(3) Ketentuan iebih lanjut mengenai pemberian hak untuk pulau kecil diatur dalam
Peraturan Menteri.
PM ATR/BPN 18/2021
BAB X
PEMBERIAN HAK UNTUK PULAU KECIL DAN WILAYAH PERAIRAN
Bagian Kesatu
Umum
Pasal 193
Pulau Kecil dan Wilayah Perairan yang telah dimanfaatkan oleh pihak yang memenuhi syarat dapat diberikan Hak Pengelolaan
dan/atau Hak Atas Tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Bagian Kedua Pemberian Hak Pengelolaan
dan/atau Hak Atas Tanah di Pulau Kecil Pasal 194 Pemberian Hak Atas Tanah atas sebidang tanah yang seluruhnya merupakan
pulau atau yang berbatasan dengan pantai tidak dapat diberikan kepada 1 (satu) orang atau badan hukum.
Pasal 195
(1) Dalam hal Pulau Kecil yang luasnya kurang dari atau sampai dengan 100 km2 (seratus kilometer persegi) dan belum terdapat
RTR dalam rangka penanaman modal asing maka dalam rangka pemberian Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah dalam
rangka penanaman modal diperlukan rekomendasi dari instansi yang berwenang.
(2) Rekomendasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di
bidang kelautan dan perikanan.
PM ATR/BPN 18/2021
Pasal 196
(1) Dalam hal Pulau Kecil yang luasnya kurang dari atau sampai dengan 10.000 m2 (sepuluh ribu meter persegi) dan/atau termasuk dalam
gugus Pulau Kecil terluar serta belum terdapat penguasaan tanah maka diberikan Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah kepada
Pemerintah Pusat.
(2) Dalam hal Pulau Kecil sebagaimana dimaksud pada ayat (1) telah terdapat penguasaan tanah maka diberikan Hak Atas Tanah yang
berjangka waktu dengan batasan pemanfaatan yang tercantum dalam rekomendasi dari instansi yang berwenang. Bagian Ketiga
Pemberian Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah di Wilayah Perairan
Pasal 197
Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah untuk kegiatan usaha di Wilayah Perairan diberikan setelah memperoleh persetujuan KKPRL atau
konfirmasi KKPRL dari kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kelautan dan perikanan.
Pasal 198
(1) Wilayah Perairan yang telah dikuasai dan dimanfaatkan dapat diberikan Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan dengan
mempertimbangkan syarat sebagai subjek hak.
(2) Penguasaan dan pemanfaatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuktikan dengan pernyataan yang bersangkutan telah tinggal dan
menetap di Wilayah Perairan secara turun temurun selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh yang
bersangkutan dan para pendahulu- pendahulunya.
Pasal 199
Ketentuan mengenai tata cara Penetapan Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 50 dan ketentuan
mengenai tata cara Pemberian Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 51 sampai dengan Pasal 134 berlaku secara mutatis
mutandis terhadap pemberian Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah untuk Pulau Kecil dan Wilayah Perairan.
Bagian 11
PEMBERIAN RUMAH TINGGAL/HUNIAN
UNTUK ORANG ASING
UU 11/2020 Paragraf 3 Pasal 143, 144, 145 Penjelasan Pasal 143
Cukup jelas.
SATUAN RUMAH SUSUN UNTUK ORANG ASING
Penjelasan Pasal 144
Pasal 143 Ayat (1)
Hak milik atas satuan rumah susun merupakan hak kepemilikan atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan Huruf a
Cukup jelas.
yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Huruf b
Cukup jelas.
Pasal 144 Huruf c
(1) Hak milik atas satuan rumah susun dapat diberikan kepada: Kepemilikan satuan rumah susun oleh
a. warga negara Indonesia; warga negara asing hanya diberikan di
b. badan hukum Indonesia; Kawasan Ekonomi Khusus, Kawasan
c. warga negara asing yang mempunyai izin sesuai ketentuan peraturan perutndang-undangan; Perdagangan Bebas dan Pelabuhan
d. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; atau Bebas, Kawasan Industri, dan kawasan
e. perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia. ekonomi lainnya.
(2) Hak milik atas satuan rumah susun dapat beralih atau dialihkan dan dijaminkan. Huruf d
(3) Hak milik atas satuan rumah susun dapat dijaminkan dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan Kepemilikan satuan rumah susun oleh
peraturan perundang-undangan. badan hukum asing hanya diberikan di
Kawasan Ekonomi Khusus, Kawasan
Pasal 145 Perdagangan Bebas dan Pelabuhan
(1) Rumah susun dapat dibangun di atas Tanah: Bebas, Kawasan Industri, dan kawasan
ekonomi lainnya.
a. hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara; atau
Huruf e
b. hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
Cukup jelas
(2) Pemberian hak guna bangunan bagi rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dapat diberikan Ayat (2)
sekaligus dengan perpanjangan haknya setelah mendapat sertifikat laik fungsi. Cukup jelas.
(3) Pemberian hak guna bangunan bagi rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dapat diberikan Ayat (3)
perpanjangan dan pembaharuan hak apabila sudah mendapat sertifikat laik fungsi. Cukup jelas.
Penjelasan Pasal 145

Cukup jelas.
PP 18/2021
Penjelasan Pasal 69
Bagian Ketiga Ayat (1)
Yang dimaksud dengan "dokumen
Rumah Terrrpat Tinggal atau Hunian untuk Orang Asing keimigrasian" adalah visa, paspor, atau izin
Pasal 69 tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan
(1)Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian perundangundangan mengenai keimigrasian.
Ayat (2)
merupakan Orang Asing yang mernpunyai dokumen keimigrasian sesuai Yang dimaksud dengan "ahli waris" adalah
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Warga Negara Indonesia atau Orang Asing
yang mempunyai dokumen keimigrasian
(2)Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau sesuai dengan ketentuan peraturan
hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diwariskan kcpada ahli perundang-undangan mengenai keimigrasian.
waris. (3) Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat- (21 Ayat (3)
merupakan Orang Asing, ahli waris harus mempunyai dokumen Cukup jelas.
keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
PP 18/2021
(1)Warga Negara Indonesia yang rnelaksanakan perkawinan dengan Cukup jelas.
Orang Asing dapat rrremiliki Hak Atas Tanah yang sama dengan Warga
Negara Indonesia lainnya.
(2)Hak Atas Tanah sebagairnana dimaksud pada ayat (1), bukan
merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian
pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta
notaris.
PP 18/2021
(1) Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing Ayat (1)
Cukup jelas.
merupakan:
Ayat (2)
a. rumah tapak di atas Tanah: Yang dimaksud dengan "kawasan
1. hak pakai; atau ekonomi lainnya" merupakan kawasan
perkotaan dan/atau kawasan
2. hak pakai di atas:
pendukung perkotaan, kawasan
a) hak milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian pariwisata, atau kawasan yang
hak pakai di atas trak milik dengan akta Pejabat Pembuat mendukung pembangunan hunian
vertikal dan memberikan dampak
Akta Tanah; atau
ekonomi kepada masyarakat.
b) Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan
Tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan.
b. Rumah susun yang dibangun di atas bidang Tanah:
1. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Negara;
2. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Hak
Pengelolaan; atau
3. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah hak milik.
(2) Rumah susun yang dibangun di atas Tanah hak pakai atau hak guna
bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b merupakan
Satuan Rumah Susun yang dibangun di kawasan ekonomi khusus,
kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri,
dan kawasan ekonomi lainnya
PP 18/2021
Cukup jelas.
Kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 71 diberikan rlengan batasan:
a. minimal harga;
b. luas bidang Tanah;
c. jumlah bidang Tanah atau unit Satuan Rumah Susun; dan
d. peruntukan untuk rumah tinggal atau hunran.
PP 18/2021
Cukup jelas
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian dan batasan
atas kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh Orang
Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 69 sampai dengan Pasal
72 diatur dalam Peraturan Menteri.
PM ATR/BPN 18/2021
BAB VIII
TATA CARA PEMBERIAN DAN BATASAN ATAS KEPEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL
ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING
Pasal 185
Orang Asing yang mempunyai dokumen keimigrasian yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang dapat memiliki
rumah tinggal atau hunian berupa:
a. rumah tapak di atas tanah:
1. Hak Pakai di atas Tanah Negara; atau
2. Hak Pakai di atas:
a) Hak Milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau
b) Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan.
b. rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah:
1. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara;
2. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan; atau
3. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik.
PM ATR/BPN 18/2021
Pasal 186
(1) Kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian untuk Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 185 diberikan batasan:
a. untuk rumah tapak:
1. rumah dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangundangan;
2. 1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan/atau
3. tanahnya paling luas 2.000 m2 (dua ribu meter persegi);
b. untuk rumah susun dengan kategori rumah susun komersial.
(2) Dalam hal memberikan dampak positif terhadap ekonomi dan sosial maka rumah tapak sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan lebih dari 1 (satu) bidang tanah atau luasannya lebih dari
2.000 m2 (dua ribu meter persegi), dengan izin Menteri.
(3) Pembatasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikecualikan bagi pemilikan rumah tempat tinggal
atau hunian oleh perwakilan negara asing dan/atau perwakilan badan internasional.
PM ATR/BPN 18/2021
Pasal 187
(1) Perolehan rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 185 berasal dari jual beli, hibah, tukar
menukar, lelang atau cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan Hak Atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun
(2) Perolehan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa pembelian rumah/unit baru atau rumah/unit lama dan harga rumah
tempat tinggal atau hunian ditetapkan dengan Keputusan Menteri.
(3) Dalam hal perolehan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) untuk rumah tapak berupa tanah Hak Milik atau Hak Guna
Bangunan maka dilakukan perubahan menjadi Hak Pakai.
Pasal 188
(1)Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan diberikan
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
(2) Dalam hal Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan maka hak bersama
atas kepemilikan Satuan Rumah Susun dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional yang terdiri atas bagian bersama,
benda bersama, dan tidak termasuk tanah bersama.
(3) Kewajiban atas tanah bersama kepemilikan Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tetap melekat pada
Orang Asing selaku pemegang Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Bagian 12
HAK ATAS TANAH ATAU HAK PENGELOLAAN
PADA RUANG ATAS TANAH & RUANG BAWAH
TANAH
UU 11/2020 Paragraf 4 Pasal 146 & 147
PEMBERIAN HAK ATAS TANAH/HAK PENGELOLAAN PADA
RUANG ATAS TANAH DAN RUANG BAWAH TANAH
(1) Tanah atau ruang yang terbentuk pada ruang atas dan/atau bawah tanah dan digunakan untuk kegiatan Cukup Jelas
tertentu dapat diberikan hak guna bangunan, hak pakai, atau hak pengelolaan.
(2) Batas kepemilikan tanah pada ruang atas tanah oleh pemegang hak atas tanah diberikan sesuai dengan
koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan rencana tata ruang yang ditetapkan sesuai
(3) Batas kepemilikan tanah pada ruang bawah tanah oleh pemegang hak atas tanah diberikan sesuai
dengan batas kedalaman pemanfaatan yang diatur sesuai dengan ketentuan peraturan perurndang-
undangan.
(4) Penggunaan dan pemanfaatan tanah pada ruang atas dan/atau bawah tanah oleh pemegang hak yang
berbeda dapat diberikan hak guna bangunan, hak pakai, atau hak pengelolaan.
(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai penggunaan tanah pada ruang atas tanah dan/atau ruang di bawah
tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2), ayat (31, dan ayat (4) diatur dalam Peraturan
Presiden.
Pasal, 147
Tanda bukti hak atas tanah, hak milik atas satuan rumah susun, hak pengelolaan, dan hak tanggungan,
termasuk akta peralihan hak atas tanah dan dokumen lainnya yang berkaitan dengan tanah dapat Penjelasan Pasal 147
berbentuk elektronik. Cukup Jelas
PP 18/2021
BAB VI
Penjelasan Pasal 74
HAK ATAS TANAH ATAU HAK PENGELOLAAN PADA RUANG ATAS TANAH DAN RUANG
Ayat (1)
BAWAH TANAH Yang dimaksud dengan "bidang Tanah"
Bagian Kesatu adalatr bagian permukaan bumi yang
Objek Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah merupakan satuan bidang yang berbatas.
Ayat (2)
Pasal 74
Yang dimaksud dengan "struktur dan/atau
(1) Penggunaan dan pemanfaatan bidang Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas
Tanah dibatasi oleh: Tanah" adalah struktur dan/atau fungsi
a. batas ketinggian sesuai koefisien dasar bangunan dan koefisien lantai bangunan bangunan yang dapat berbeda dalam
penggunaan dan pemanfaatan Ruang Atas
yang diatur dalam rencana tata ruang; dan
Tanah atau Ruang Bawah Tanah dengan
b. batas kedalaman yang diatur dalarn rencana tata ruang atau sampai dengan penggunaan dan pemanfaatan bidang Tanah
kedalaman 30 (tiga puluh) meter dari permukaan Tanah dalam hal belum diatur pada permukaan Tanah.
dalam rencana tata ruang. Ayat (3)
Huruf a
(2) Tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah
Yang dimaksud "Ruang Bawah Tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah dangkal" adalah Ruang Bawah Tanah yang
Tanah yang dikuasai langsung oleh negara. masih berhubungan dengan Hak Atas Tanah
(3) Ruang Bawah Tanah terdiri dari: pada permukaan bumi.
Huruf b
a. Ruang Bawah Tanah dangkal; dan
Cukup jelas.
b. Ruang Bawah Tanah dalam. Ayat (4)
(4) Ruang Bawah Tanah dangkal merupakan Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Cukup jelas.
Tanah dengan batas kedalaman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b Avat (5)
Cukup jelas.
(5) Ruang Bawah Tanah dalam merupakan Tanah yang secara struktur dan/atau fungsi
terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
Dalam hal terdapat pemanfaatan sumber daya minyak dan gas bumi serta Cukup jelas
niineral dan batu bara, Hak Atas Tanah pada Ruang Bawah Ta.nah tidak dapat
diberikan.
Bagian Kedua
Terjadinya Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai pada Ruang
Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah
Pasal 76
(1) Pemanfataan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 74 ayat (2) harus mendapat kesesuaian kegiatan
penranfaatan ruang yang diterbitkan oleh Menteri.
(2) Penerbitan kesesuaian kegiatan pemanfaaran ruang untuk Ruang Atas
Tanah atau Ruang Bawah Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Penjelasan Pasal 77
Pasal 77 Ayat ( 1)
(1) Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah dapat diberikan Hak Pengelolaan, hak Yang dimaksud dengan "dimanfaatkan"
guna bangunan, atau hak pakai setelah Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah adalah pada Ruang Atas Tanah atau
Ruang Bawah Tanah teiah selesai
Tanah dimanfaatkan. pembangunan fisiknya dan digunakan
(2) Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, dan hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau sesuai dengan peruntukannya.
Ruang Bawah Tanah diberikan dengarr keputusan pemberian hak oleh Menteri. Ayat (2)
(3) Hak guna bangunan dan hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Cukup jelas
Tanah yang diberikan di atas Hak Pengelolaan Ruang Atas Tanah atau Ruang Ayat (3)
Bawah Tanah diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Cukup jelas
berdasarkan persetujuan pemegang Hak Pengelolaan.
Penjelasan Pasal 78
Pasal 78 Avat (1)
(1) Dalam hal pemberian penggunaan dan pemanfaatan pada Ruang Atas Tanah Cukup jelas.
mengganggu: Ayat (2)
a. kepentingan umum maka diperlukan persetujuan dari Pemerintah Cukup jelas.
Ayat (3)
b. kepentingan pemegang Hak Atas Tanah pada bidang Tanah maka diperlukan Cukup jelas.
persetujuan dari pemegang Hak Atas Tanah. Ayat (a)
(2) Persetujuan dari pemegang Hak Atas Tanah dibuat dalam bentuk akta autentik Yang dimaksud dengan "penilai
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. pertanahan" adalah penilai publik yang
(3) Segala bentuk gangguan yang diterima pemegang Hak Atas Tanah diberikan ganti telah mendapat lisensi dari Menteri untuk
rugi yang dapat dinilai dalam bentuk uang atau bentuk lain sesuai kesepakatan menghitung nilai objek kegiatan
pengadaan tanah bagi pembangunan
dengan pihak yang akan menggunakan dan memanfaatkan Ruang Atas Tanah. untuk kepentingan umum, atau kegiatan
(4) Perhitungan nilai ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan oleh pertanahan dan penataan ruang lainnya.
penilai pertanahan.
(1) Hak Pengelolaan, hak guna bangunan dan hak pakai pada Ruang Bawah Tanah Ayat (1)
diberikan pada: Cukup jelas
Ayat (2)
a. Ruang Bawah Tanah dangkal; atau
Cukup lelas
b. Ruang Bawah Tanah dalam. Ayat (3)
(2) Dalam hal penggunaan dan pemanfaatan pada Ruang Bawah Tanah dangkal Cukup jelas
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a mengganggu kepentingan umum Ayat (4)
dan/atau kepentingan pemegang Hak Atas Tanah pada permukaan Tanah maka Yang dimaksud dengan "penilai
diperlukan persetujuan dari pemegang Hak Atas Tanah. pertanahan" adalah penilai
(3) Persetujuan dari pemegang Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) publik yang telah mendapat
lisensi dari Menteri untuk
dibuat dalam bentuk akta autentik sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
menghitung nilai objek kegiatan
undangan. pengadaan tanah bagi
(4) Segala berrtuk gangguan yang diterima pemegang Hak Atas Tanah diberikan ganti rugi pembangunan untuk
yang dapat dinilai clalam bentuk uang atau bentuk lain sesuai kesepakatan denga kepentingan umum, atau
pihak yang akan menggunakan dan memanfaatkan Ruang Bawah Tanah. kegiatan pertanahan dan
(5) Perhitungan nilai ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dilakukan oleh penataan ruang lainnya.
penilai pertanahan

(1) Pemberian Hak Pengelolaan, hak guna bangunan atau hak pakai pada Ruang Atas Cukup jelas
Tanah atau Ruang Bawah Tanah wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
(2) Pemegang Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, atau hak pakai pada Ruang Atas
Tanah atau Ruang Bawah Tanah diberikan sertipikat sebagai tanda bukti
kepemilikan.
Bagian Ketiga
Subjek, Jangka Waktu, Pembebanan, Peralihan dan
Pelepasan, dan Pembatalan Hak Pengelolaan,
Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai
pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah
Penjelasan Pasal 81
Pasal 81 Cukup jelas
Ketentuan mengenai subjek, jangka waktu, pembebanan,
peralihan dan pelepasan, dan pembatalan Hak
Pengelolaan, hak guna bangunan, dan hak pakai atas
Tanah berlaku secara mutatis mutandis terhadap
ketentuan mengenai subjek, jangka waktu, pembebanan,
peralihan dan pelepasan, dan pembatalan Hak
Pengelolaan, hak guna bangunan, dan hak pakai pada
Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah.
Bagian Keempat
Hapusnya Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah
(1) Hak Pengelolaan pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah hapus apabila: Cukup jelas
a. dibatalkan oleh Menteri karena:
2. putusan pengadiian yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
b. bangunan/satuan rLlangnya dan/atau tanahnya musnah dan tidak dapat digunakan atau dimanfaatkan
lagi;
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya;
d. dilepaskan untuk kepentingan umum; dan/atau
e. dicabutberdasarkan Undang-Undang.
(2) Hak guna bangunan dan hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah hapus apabila:
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau
pembaruan haknya;
b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
1. tidak memenuhi kewajiban dan/atau melanggar larangan;
2. tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemanfaatan Hak
Pengelolaan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah;
4. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
c. diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
e. dilepaskan untuk kepentingan umum;
f. dicabut berdasarkan Undang-Undang;
g. bangunan/satuan ruangnya dan/atau tanahnya musnah dan tidak dapat digunakan atau dimanfaatkan
lagi;
h. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau pemanfaatan Tanah untuk hak guna bangunan atau hak pakai
di atas hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau i. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai
subjek hak. SK No 060992 A
Cukup jelas
Ketentuan lebih lanjut mengenai subjek, objek, jangka waktu,
terjadinya hak, tata cara dan syarat permohonan pemberian,
perpanjangan, pembaruan, dan pendaftaran, kewajiban,
larangan dan hak, pembebanan, peralihan" pelepasan dan
perubahan, serta hapusnya Hak Pengelolaan, hak guna
bangunan, dan hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang
Bawah Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 74 sampai
dengan Pasal 82 Ciatur dalam Peraturan Menteri.
BAGIAN 13
PENANGANAN DAN PENYELESAIAN
KASUS PERTANAHAN
PM ATR/BPN 21/2021
BAB I
KETENTUAN UMUM
Pasal 1
1. Kasus Pertanahan yang selanjutnya disebut Kasus adalah sengketa, konflik, atau perkara tanah yang disampaikan kepada
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, Kantor
Pertanahan sesuai kewenangannya untuk mendapatkan penanganan dan penyelesaian sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
2. Sengketa Pertanahan yang selanjutnya disebut Sengketa adalah perselisihan tanah antara orang perseorangan, badan hukum,
atau lembaga yang tidak berdampak luas.
3. Konflik Pertanahan yang selanjutnya disebut Konflik adalah perselisihan tanah antara orang perseorangan, kelompok,
golongan, organisasi, badan hukum, atau lembaga yang mempunyai kecenderungan atau sudah berdampak luas.
4. Perkara Pertanahan yang selanjutnya disebut Perkara adalah perselisihan tanah yang penanganan dan penyelesaiannya melalui
lembaga peradilan.
5. Pengaduan Sengketa dan Konflik yang selanjutnya disebut Pengaduan adalah keberatan yang diajukan oleh pihak yang merasa
dirugikan atas suatu produk hukum Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya atau merasa dirugikan oleh pihak lain menyangkut
penguasaan dan/atau kepemilikan bidang tanah tertentu.
6. Penanganan Kasus selanjutnya disebut Penanganan adalah mekanisme atau proses yang dilaksanakan oleh Kementerian
Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, Kantor Pertanahan sesuai
kewenangannya dalam rangka penyelesaian Kasus.
7. Penelitian Kasus yang selanjutnya disebut Penelitian merupakan proses mencari, mendalami, mengembangkan, menemukan
dan menguji data dan/atau bahan keterangan yang dibutuhkan untuk membuat terangnya suatu Kasus.
8. Gelar Kasus yang selanjutnya disebut Gelar adalah kegiatan penggelaran suatu Kasus yang dilakukan dalam rangka penanganan
sengketa, konflik atau perkara pertanahan sebelum diambil keputusan penyelesaian sengketa, konflik pertanahan dan/atau
penyelesaian perkara di pengadilan.
9. Rapat Koordinasi adalah pertemuan yang dilakukan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional,
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya dengan instansi terkait dalam rangka
integrasi, sinkronisasi penanganan dan/atau Penyelesaian Kasus.
10. Peradilan adalah suatu proses Penyelesaian Kasus yang dijalankan di pengadilan yang berhubungan dengan tugas memeriksa,
memutus dan mengadili perkara.
11. Mediasi adalah cara Penyelesaian Kasus melalui proses perundingan untuk memperoleh kesepakatan yang dilakukan oleh para
pihak difasilitasi oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya dan/atau mediator pertanahan.
12. Penyelesaian Kasus selanjutnya disebut Penyelesaian adalah keputusan yang diambil terhadap Kasus sebagai tindak lanjut dari
Penanganan yang dilakukan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya.
13. Produk Hukum Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional,
Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya yang selanjutnya disebut Produk Hukum adalah keputusan pejabat Tata Usaha
Negara di bidang pertanahan.
14. Pembatalan adalah keputusan yang membatalkan Produk Hukum karena cacat administrasi dan/atau cacat yuridis dalam
penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
15. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut Kementerian adalah kementerian
yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.
16. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut Menteri adalah menteri yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.
17. Direktorat Jenderal Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan yang selanjutnya disebut Ditjen VII adalah direktorat jenderal
yang mempunyai tugas menyelenggarakan perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang penanganan dan pencegahan
sengketa dan konflik pertanahan serta penanganan perkara pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
18. Direktur Jenderal Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan yang selanjutnya disebut Dirjen VII adalah unsur pelaksana
yang berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Menteri yang mempunyai tugas menyelenggarakan perumusan dan
pelaksanaan kebijakan di bidang penanganan dan pencegahan sengketa dan konflik pertanahan serta penanganan perkara
pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
19. Direktur adalah unsur pelaksana di lingkungan Direktorat Jenderal Penanganan Sengketa dan Konflik Pertanahan yang
mempunyai tugas dan fungsi menangani sengketa, konflik dan perkara pertanahan.
20. Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut Kantor Wilayah adalah instansi vertikal Kementerian
Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional di provinsi.
21. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut Kepala Kantor Wilayah adalah kepala kantor yang
memimpin Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional di provinsi yang berada di bawah dan bertanggung jawab kepada
Menteri melalui Sekretaris Jenderal.
22. Kantor Pertanahan adalah instansi vertikal Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional di kabupaten/kota.
23. Kepala Kantor Pertanahan adalah kepala kantor yang memimpin Kantor Pertanahan di kabupaten/kota yang berada di bawah
dan bertanggung jawab kepada Menteri melalui Kepala Kantor Wilayah.
24. Bidang Pengendalian dan Penanganan Sengketa yang selanjutnya disebut Bidang V adalah unit kerja di Kantor Wilayah yang
mempunyai tugas melaksanakan pembinaan, koordinasi dan pelaksanaan pengendalian hak tanah, alih fungsi lahan, wilayah
pesisir, pulaupulau kecil, perbatasan dan wilayah tertentu, penertiban penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah, Penanganan Sengketa dan Konflik, serta Penanganan Perkara pertanahan.
25. Kepala Bidang Pengendalian dan Penanganan Sengketa yang selanjutnya disebut Kepala Bidang V adalah pejabat di Kantor
Wilayah yang mempunyai tugas melaksanakan, pembinaan, pengoordinasian dan pelaksanaan pengendalian hak tanah, alih
fungsi lahan, wilayah pesisir, pulau-pulau kecil, perbatasan dan wilayah tertentu, penertiban penguasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan tanah, Penanganan Sengketa dan Konflik, serta Penanganan Perkara pertanahan.
26. Seksi Pengendalian dan Penanganan Sengketa yang selanjutnya disebut Seksi V adalah unit kerja pada Kantor Pertanahan yang
mempunyai tugas melaksanakan pengendalian hak tanah, alih fungsi lahan, wilayah pesisir, pulau-pulau kecil, perbatasan dan
wilayah tertentu, penertiban penguasaan, pemilikan dan penggunaan, pemanfaatan tanah, dan Penanganan Sengketa dan
Konflik, serta Penanganan Perkara pertanahan.
27. Kepala Seksi Pengendalian dan Penanganan Sengketa yang selanjutnya disebut Kepala Seksi V adalah pejabat di Kantor
Pertanahan yang mempunyai tugas melaksanakan pengendalian hak tanah, alih fungsi lahan, wilayah pesisir, pulau-pulau kecil,
perbatasan dan wilayah tertentu, penertiban penguasaan, pemilikan dan penggunaan, pemanfaatan tanah, dan Penanganan
Sengketa dan Konflik, serta Penanganan Perkara pertanahan.
28. Pejabat adalah pejabat struktural atau pejabat fungsional yang mempunyai tugas dan fungsi menangani Sengketa, Konflik dan
Perkara pertanahan.
Pasal 2
Ruang lingkup Peraturan Menteri ini meliputi:

a. penerimaan dan distribusi Pengaduan;
b. Penanganan dan Penyelesaian Sengketa dan Konflik;
c. Penanganan Perkara;
d. Pembatalan Produk Hukum;
e. Mediasi;
f. tim Penanganan dan Penyelesaian Kasus;
g. perkembangan Penanganan dan Penyelesaian Kasus;
h. monitoring, evaluasi dan pelaporan;
i. sanksi; dan
j. perlindungan hukum.
BAB II
PENERIMAAN DAN DISTRIBUSI PENGADUAN
Pasal 3
(1) Dalam rangka Penanganan dan Penyelesaian Kasus, Kementerian menerima Pengaduan yang berasal dari:
a. perorangan/warga masyarakat;
b. kelompok masyarakat;
c. badan hukum;
d. instansi pemerintah; atau
e. unit teknis Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan.
(2) Pengaduan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterima melalui loket penerimaan surat Pengaduan, loket penerimaan
Pengaduan secara langsung dan penerimaan Pengaduan melalui media daring yang diselenggarakan oleh Kementerian,
Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan.
(3) Pengaduan yang disampaikan harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a. identitas/legalitas pengadu yang meliputi:
1. perorangan:
a) fotokopi bukti identitas diri; atau
b) surat kuasa dan fotokopi identitas pemberi dan penerima kuasa apabila dikuasakan.
2. badan hukum:
a) fotokopi akta Pendirian/Perubahan terakhir;
b) surat kuasa dari Direksi; dan
c) fotokopi identitas pemberi dan penerima kuasa apabila dikuasakan.
3. kelompok masyarakat:
a) fotokopi bukti identitas diri anggota kelompok masyarakat; dan
b) surat kuasa dari seluruh anggota kelompok masyarakat dengan dilampiri fotokopi identitas penerima kuasa, apabila
dikuasakan.
4. instansi pemerintah: fotokopi bukti identitas diri pegawai atau pejabat instansi yang bersangkutan disertai Surat Tugas atau
Surat Kuasa dari instansi yang bersangkutan.
5. Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan: surat laporan dari pimpinan unit kerja atau satuan kerja yang
bersangkutan.
b. fotokopi data pendukung atau bukti penguasaan/kepemilikan tanah pengadu;
c. fotokopi data pendukung lainnya atas tanah objek Sengketa atau Konflik; dan
d. uraian singkat kronologis Kasus.
(4) Pengaduan yang telah diterima sebagaimana dimaksud pada ayat (2), disampaikan kepada Ditjen VII atau Bidang V atau Seksi V sesuai
kewenangannya dan dicatat dalam register Pengaduan serta dientri dalam sistem informasi persuratan untuk selanjutnya
didistribusikan kepada Pejabat.
(5) Dalam hal Pengaduan secara lisan, pengadu wajib mengisi formulir Pengaduan dan ditandatangani pengadu serta dilengkapi dokumen
persyaratan sebagaimana dimaksud pada ayat (3).
(6) Terhadap Pengaduan yang disampaikan secara langsung di loket penerimaan Pengaduan, berkas Pengaduan diterima dan pengadu
diberikan tanda terima Pengaduan.
(7) Terhadap Pengaduan yang disampaikan melalui media daring, diberikan tanda terima melalui media daring.
(8) Pengaduan yang tidak memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dinyatakan belum lengkap dan tidak memenuhi
syarat, dikembalikan kepada pengadu secara tertulis atau media daring dan Pengaduan yang disampaikan secara lisan melalui loket
Pengaduan dikembalikan di loket Pengaduan tersebut.
(9) Format register Pengaduan, formulir Pengaduan dan tanda terima Pengaduan sebagaimana dimaksud pada ayat (4), ayat (5) dan ayat
(6) tercantum dalam Lampiran I, Lampiran II dan Lampiran III yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Pasal 4
(1) Pengaduan yang persyaratannya dinyatakan lengkap dituangkan dalam resume Pengaduan.
(2) Pengaduan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan kajian oleh petugas untuk menentukan Kasus atau
bukan Kasus.
(3) Dalam hal berdasarkan hasil kajian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) bukan Kasus yang merupakan
kewenangan Ditjen VII atau Bidang V atau Seksi V, Pengaduan diteruskan kepada unit kerja yang terkait atau
instansi yang berwenang dengan tembusan kepada pengadu.
(4) Pengaduan yang merupakan Kasus dientri dalam sistem informasi Penanganan Kasus.
(5) Format resume Pengaduan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tercantum dalam Lampiran IV yang merupakan
bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
BAB III
PENANGANAN DAN PENYELESAIAN SENGKETA DAN KONFLIK
Bagian Kesatu
Umum
Pasal 5
Kasus yang merupakan Sengketa dan Konflik digolongkan menjadi 3 (tiga) klasifikasi:
a. Kasus Berat merupakan Kasus yang melibatkan banyak pihak, mempunyai dimensi hukum yang kompleks,
dan/atau berpotensi menimbulkan gejolak sosial, ekonomi, politik dan keamanan;
b. Kasus Sedang merupakan Kasus antarpihak yang dimensi hukum dan/atau administrasinya cukup jelas yang jika
ditetapkan penyelesaiannya melalui pendekatan hukum dan administrasi tidak menimbulkan gejolak sosial,
ekonomi, politik dan keamanan;
c. Kasus Ringan merupakan Kasus Pengaduan atau permohonan petunjuk yang sifatnya teknis administratif dan
penyelesaiannya cukup dengan surat petunjuk Penyelesaian kepada pengadu atau pemohon.
Bagian Kedua
Penanganan
Pasal 6
(1) Penanganan Sengketa dan Konflik dilakukan melalui tahapan:
a. pengkajian Kasus;
b. Gelar awal;
c. Penelitian;
d. ekspos hasil Penelitian;
e. Rapat Koordinasi;
f. Gelar akhir; dan
g. Penyelesaian Kasus.
(2) Penanganan Sengketa dan Konflik dilakukan dengan tahapan Penanganan secara berurutan.
(3) Dalam hal Sengketa dan Konflik klasifikasi Kasus Sedang atau Kasus Ringan penanganannya dapat dilakukan tanpa melalui semua tahapan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
(4) Dokumen hasil Penanganan Sengketa dan Konflik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang masih dalam proses bersifat rahasia.
Pasal 7
(1) Pengkajian Kasus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf a dilakukan untuk memudahkan memahami Kasus yang ditangani.
(2) Pengkajian Kasus sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam bentuk telaahan staf yang memuat:
a. judul;
b. pokok permasalahan yang menguraikan subjek yang bersengketa, keberatan atau tuntutan pihak pengadu, letak, luas dan status objek
Kasus;
c. riwayat Kasus;
d. data atau dokumen yang tersedia;
e. klasifikasi Kasus; dan f. hal lain yang dianggap penting.
(3) Hasil pengkajian Kasus sebagaimana dimaksud pada ayat (2) menjadi dasar untuk melaksanakan Gelar Kasus awal.
Pasal 8
(1)Gelar awal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf b dilakukan dengan tujuan untuk:
a. menentukan instansi atau lembaga atau pihakpihak yang mempunyai kewenangan dan/atau kepentingan terkait Kasus
yang ditangani;
b. merumuskan rencana Penanganan;
c. menentukan ketentuan peraturan perundangundangan yang dapat diterapkan; d. menentukan data yuridis, data fisik, data
lapangan dan bahan yang diperlukan;
e. menyusun rencana kerja penelitian; dan
f. menentukan target dan waktu Penyelesaian.
(2) Gelar awal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dipimpin oleh Direktur, Kepala Bidang V atau Kepala Seksi V sesuai tugas dan
fungsi.
(3) Hasil Gelar awal sebagai dasar untuk:
a. menyiapkan surat kepada instansi lain untuk menyelesaikan jika Kasus merupakan kewenangan instansi lain;
b. menyiapkan surat kepada Kepala Kantor Wilayah dan/atau Kepala Kantor Pertanahan untuk melaksanakan Penanganan
dan Penyelesaian Kasus;
c. menyiapkan tanggapan atau jawaban kepada pengadu; atau d. menyiapkan kertas kerja Penelitian sebagai dasar
melaksanakan Penelitian.
(4) Hasil Gelar awal sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dibuatkan notula berisi ringkasan Gelar awal yang ditandatangani oleh
notulis.
(5) Format notula sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tercantum dalam Lampiran V yang merupakan bagian tidak terpisahkan
dari Peraturan Menteri ini.
Pasal 9
(1) Penelitian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf c bertujuan untuk mengumpulkan:
a. data fisik berupa peta tematik maupun kadastral, terestris maupun fotogrametris, peta citra yang menunjukkan letak, luas dan batas tanah,
peta tata ruang, peta penatagunaan tanah dan peta lain yang terkait dengan Kasus yang ditangani;
b. data yuridis berupa dokumen tentang subjek yang bersengketa, dokumen mengenai alas hak, akta/surat perolehan tanah, dokumen yang
menunjukkan status tanah, riwayat tanah, putusan pengadilan menyangkut objek Kasus, dan data/dokumen administrasi lain yang
menunjukkan proses administrasi terbitnya Produk Hukum atas tanah yang menjadi objek Kasus;
c. data lapangan merupakan fakta yang menggambarkan kondisi senyatanya, penguasaan dan pemanfaatan penggunaan tanah yang menjadi
objek Kasus; dan/atau
d. bahan keterangan merupakan data/informasi dari orang-orang yang terlibat dalam proses dan/atau yang mengetahui proses penerbitan
Produk Hukum dan/atau pihak yang mengetahui hubungan antara para pihak dengan tanah yang menjadi objek Kasus.
(2) Penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan oleh petugas Penelitian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
disertai dengan surat tugas dan surat pengantar.
(3) Petugas Penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) menyiapkan kertas kerja Penelitian dan menyampaikan terlebih dahulu kepada satuan
kerja terkait.
(4) Dalam hal Penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), data fisik dan data yuridis tidak ditemukan maka dilakukan:
a. penelusuran terhadap proses penerbitan hak atas tanah dalam daftar isian/daftar umum;
b. meminta keterangan petugas yang memproses penerbitan hak atas tanah;
c. meminta keterangan para pihak; dan/atau d. meminta keterangan kepala desa/lurah atau instansi terkait atau pihak lain yang diperlukan.
(5) Hasil Penelitian dituangkan dalam berita acara Penelitian yang ditandatangani oleh petugas dan diketahui oleh Kepala Kantor Wilayah atau
Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang mewakili.
(6) Format kertas kerja Penelitian dan berita acara Penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (5) tercantum dalam Lampiran VI dan
Lampiran VII yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
(7) Tata cara pelaksanaan Penelitian diatur lebih lanjut dengan Petunjuk Teknis.
Pasal 10
(1) Hasil Penelitian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 dibuatkan kajian dan dituangkan dalam bentuk laporan
hasil Penelitian.
(2) Laporan hasil Penelitian menguraikan tipologi masalah, akar masalah, pokok masalah, riwayat Kasus,
gambaran kondisi lapangan, posisi atau status hukum masingmasing pihak dari kajian hukum/peraturan
perundangundangan dan masalah hambatan serta saran tindak lanjut Penyelesaian.
(3) Format laporan hasil Penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tercantum dalam Lampiran VIII yang
Pasal 11
(1) Terhadap laporan hasil Penelitian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 dilakukan ekspos hasil Penelitian oleh petugas yang melaksanakan
Penelitian.
(2) Ekspos hasil Penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dimaksudkan untuk menyampaikan data/bahan keterangan yang menjelaskan
status hukum Produk Hukum maupun posisi hukum masing-masing pihak.
(3) Ekspos hasil Penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) bertujuan untuk:
a. evaluasi dan pemecahan masalah yang dihadapi dalam Penanganan dan Penyelesaian Kasus;
b. mengetahui kemajuan Penanganan Kasus yang dicapai;
c. menentukan rencana tindakan lebih lanjut;
d. memastikan kesesuaian hal-hal yang menjadi Pengaduan dengan bukti fakta yang diperoleh dari Penelitian;
e. menentukan ketentuan hukum/perundangundangan yang digunakan;
f. melakukan koordinasi dengan instansi/lembaga atau pihak terkait dalam hal Kasus yang ditangani menyangkut kewenangan dan/atau
kepentingan instansi/lembaga atau pihak lain dalam hal diperlukan;
g. memastikan Penyelesaian sesuai target yang ditetapkan;
h. menentukan keputusan Penyelesaian atas Kasus yang ditangani; dan
i. mengembangkan rencana dan sasaran Penanganan jika masih diperlukan atau untuk menggelar Rapat Koordinasi dalam hal diperlukan.
(4) Dalam hal Penelitian dilakukan oleh petugas Ditjen VII, hasil Penelitian dilakukan ekspos di hadapan Dirjen VII dan/atau Direktur.
(5) Dalam hal Penelitian dilakukan oleh petugas Bidang V, ekspos dilakukan di hadapan Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Bidang V.
(6) Dalam hal Penelitian dilakukan oleh petugas Seksi V, ekspos dilakukan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Kepala Seksi V.
(7) Ekspos hasil Penelitian dituangkan dalam berita acara yang berisi kesimpulan dan rekomendasi yang ditandatangani oleh:
a. Direktur dan seluruh peserta ekspos dalam hal ekspos dilakukan sebagaimana dimaksud pada ayat (4);
b. Kepala Bidang V atau Kepala Seksi V dan seluruh peserta ekspos dalam hal ekspos dilakukan sebagaimana dimaksud pada ayat (5) atau ayat
(6).
(8) Format berita acara ekspos hasil Penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (7) tercantum dalam Lampiran IX yang merupakan bagian tidak
Pasal 12
(1) Dalam hal ekspos hasil Penelitian menyimpulkan telah terdapat cukup data dan dasar untuk mengambil keputusan maka disiapkan Gelar akhir.
(2) Gelar akhir di Kementerian dilakukan di hadapan Menteri dan/atau Dirjen VII untuk menghasilkan:
a. keputusan Penyelesaian Kasus;
b. surat rekomendasi Menteri atau Dirjen VII; atau c. surat petunjuk Menteri atau Dirjen VII.
(3) Gelar akhir di Kantor Wilayah dilakukan di hadapan Kepala Kantor Wilayah dan/atau Kepala Bidang V untuk menghasilkan:
a. keputusan Penyelesaian Kasus;
b. surat usulan Penyelesaian Kasus kepada Menteri dalam hal keputusan merupakan kewenangan Menteri; atau
c. surat Petunjuk kepada Kepala Kantor Pertanahan.
(4) Gelar akhir di Kantor Pertanahan dilakukan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan untuk menghasilkan:
a. keputusan Penyelesaian Kasus; atau
b. surat usulan Penyelesaian Kasus.
(5) Surat usulan Penyelesaian Kasus sebagaimana dimaksud pada ayat (4) huruf b disampaikan kepada Kepala Kantor Wilayah atau Menteri.
Pasal 13
Dalam hal ekspos hasil Penelitian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2) menyimpulkan masih diperlukan data, bahan keterangan dan/atau
rapat koordinasi dengan instansi atau lembaga terkait untuk mengambil keputusan atau diperlukan langkah Mediasi untuk Penyelesaian Kasus maka
dapat dilakukan:
a. pengkajian kembali;
b. Penelitian kembali dengan pengembangan rencana dan sasaran Penelitian;
c. pengujian/Penelitian/pemeriksaan oleh Tim Eksaminasi untuk mendapatkan rekomendasi Penyelesaian Kasus;
d. rapat koordinasi dengan mengundang instansi atau lembaga terkait; atau
e. Mediasi.
Pasal 14
(1) Rapat koordinasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf e dilaksanakan untuk memperoleh
masukan dari ahli atau instansi/lembaga terkait yang berkompeten dalam rangka Penyelesaian Kasus.
(2) Rapat koordinasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menghasilkan kesimpulan berupa:
a. Penyelesaian Kasus; atau
b. rekomendasi atau petunjuk masih diperlukan data atau bahan keterangan tambahan untuk sampai pada
kesimpulan Penyelesaian Kasus.
(3) Dalam hal rapat koordinasi menghasilkan kesimpulan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a selanjutnya
ditindaklanjuti dengan Gelar akhir.
(4) Dalam hal rapat koordinasi menghasilkan kesimpulan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b selanjutnya
dilakukan Penelitian/pengumpulan data atau bahan keterangan tambahan.
(5) Dalam hal data atau bahan keterangan tambahan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) telah cukup selanjutnya
dilakukan Gelar akhir.
(6) Hasil rapat koordinasi sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dituangkan dalam berita acara Rapat Koordinasi.
(7) Format berita acara Rapat Koordinasi sebagaimana dimaksud pada ayat (6) tercantum dalam Lampiran X yang
Pasal 15
(1) Gelar akhir sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf f dilakukan untuk mengambil keputusan
Penyelesaian Kasus yang akan dilakukan oleh Menteri, Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Kantor Pertanahan.
(2) Gelar akhir sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dimaksudkan untuk:
a. evaluasi Penanganan yang telah dilakukan;
b. memastikan kesesuaian antara data bukti dan bahan keterangan saksi dan/atau ahli;
c. penyempurnaan berkas Kasus;
d. menentukan layak tidaknya penerapan hukum dan ketentuan peraturan perundang-undangan terhadap
Kasus yang ditangani.
(3) Hasil Gelar akhir dituangkan dalam Berita Acara Gelar Akhir yang berisi kesimpulan dan rekomendasi yang
ditandatangani pada saat Gelar akhir selesai oleh:
a. Direktur dan seluruh peserta Gelar; atau
b. Kepala Bidang V atau Kepala Seksi V dan seluruh peserta Gelar.
(4) Berita acara sebagaimana dimaksud pada ayat (3) merupakan dokumen negara yang tidak dapat disampaikan
kepada pihak lain dan menjadi satu kesatuan dengan berkas Kasus.
(5) Hasil Gelar akhir menjadi dasar pengambilan keputusan Penyelesaian Kasus.
(6) Rekomendasi hasil Gelar akhir dituangkan dalam bentuk:
a. Risalah pengolahan data yang ditandatangani oleh pengolah sampai dengan Dirjen VII apabila kewenangan Penyelesaian Kasus ada
pada Menteri, pengolah sampai dengan Kepala Bidang V apabila kewenangan Penyelesaian Kasus ada pada Kepala Kantor Wilayah
dan pengolah sampai dengan Kepala Seksi V apabila kewenangan Penyelesaian Kasus ada pada Kepala Kantor Pertanahan;
dan/atau
b. Surat rekomendasi Penyelesaian Kasus kepada Kantor Wilayah atau Kantor Pertanahan jika Gelar akhir dilakukan oleh Kementerian
akan tetapi penerbitan keputusan Penyelesaian Kasus merupakan kewenangan Kantor Wilayah atau Kantor Pertanahan;
c. Surat usulan Penyelesaian Kasus yang disampaikan kepada Menteri jika Gelar akhir dilakukan oleh Kantor Wilayah dan/atau Kantor
Pertanahan akan tetapi penerbitan keputusan Penyelesaian Kasus merupakan kewenangan Menteri;
d. Surat usulan Penyelesaian Kasus disampaikan kepada Kepala Kantor Wilayah jika Gelar akhir dilakukan oleh Kantor Pertanahan
akan tetapi penerbitan keputusan Penyelesaian Kasus merupakan kewenangan Kantor Wilayah;
e. Surat rekomendasi Penyelesaian Kasus yang disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan jika Gelar akhir dilakukan oleh
Kementerian dan/atau Kantor Wilayah akan tetapi pelaksanaan Penyelesaian Kasus merupakan kewenangan Kantor Pertanahan.
(7) Dalam hal tindak lanjut kewenangan Penyelesaian Kasus ada pada Kantor Wilayah atau Kantor Pertanahan, hasil Gelar akhir yang
dilaksanakan Kementerian disampaikan kepada Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Kantor Pertanahan dalam bentuk surat yang berisi
kesimpulan dan rekomendasi untuk dilakukan Penyelesaian Kasus.
(8) Hasil Gelar akhir yang dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah dan Kepala Kantor Pertanahan dilaporkan kepada Menteri.
(9) Hasil Gelar akhir sebagaimana dimaksud pada ayat (8) dituangkan dalam berita acara Gelar akhir. (10) Format berita acara Gelar akhir
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) tercantum dalam Lampiran XI yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri
ini.
Pasal 16
(1) Surat rekomendasi Penyelesaian Kasus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat (6) huruf b wajib ditindaklanjuti oleh Kepala Kantor
Wilayah dan/atau Kepala Kantor Pertanahan.
(2) Surat usulan Penyelesaian Kasus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat (6) huruf c ditindaklanjuti oleh Menteri dalam hal
keputusan Penyelesaian Kasus merupakan kewenangan Menteri.
(3) Surat usulan Penyelesaian Kasus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat (6) huruf d ditindaklanjuti oleh Kantor Wilayah dalam hal
keputusan Penyelesaian Kasus merupakan kewenangan Kantor Wilayah.
(4) Surat rekomendasi Penyelesaian Kasus dari Kementerian dan/atau Kantor Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat (6)
huruf e wajib ditindaklanjuti oleh Kepala Kantor Pertanahan.
(5) Kepala Kantor Wilayah dan/atau Kepala Kantor Pertanahan wajib melaporkan secara tertulis tindak lanjut pelaksanaan Penyelesaian
Kasus sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (3), dan ayat (4) kepada Menteri dengan tembusan kepada Dirjen VII.
(6) Dalam hal rekomendasi Penyelesaian Kasus sebagai hasil Gelar akhir sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dapat ditindaklanjuti,
Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Kantor Pertanahan menyampaikan pemberitahuan tentang tidak dapat ditindaklanjutinya
rekomendasi Penyelesaian Kasus hasil Gelar akhir sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat (6) huruf b dan e dengan alasan dan
pertimbangan.
(7) Dalam hal usulan Penyelesaian Kasus sebagai hasil Gelar akhir di Kantor Wilayah atau Kantor Pertanahan kepada Menteri tidak dapat
ditindaklanjuti, Menteri menyampaikan pemberitahuan tentang tidak dapat ditindaklanjutinya usulan Penyelesaian Kasus sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 15 ayat (6) huruf c dengan alasan dan pertimbangan serta petunjuk Penyelesaian.
(8) Dalam hal usulan Penyelesaian Kasus sebagai hasil Gelar akhir di Kantor Pertanahan kepada Kepala Kantor Wilayah tidak dapat
ditindaklanjuti, Kepala Kantor Wilayah menyampaikan pemberitahuan tentang tidak dapat ditindaklanjutinya usulan Penyelesaian
Kasus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat (6) huruf d dengan alasan dan pertimbangan serta petunjuk Penyelesaian.
Bagian Ketiga
Bentuk dan Tindak Lanjut Penyelesaian
Pasal 17
Penanganan Kasus dinyatakan selesai dengan kriteria:

a. Kriteria Satu (K1) jika penyelesaian bersifat final, berupa:
1. keputusan pembatalan;
2. perdamaian; atau
3. surat penolakan tidak dapat dikabulkannya permohonan.
b. Kriteria Dua (K2) berupa:
1. surat petunjuk Penyelesaian Kasus atau surat penetapan pihak yang berhak tetapi belum dapat ditindaklanjuti keputusan
penyelesaiannya karena terdapat syarat yang harus dipenuhi yang merupakan kewenangan instansi lain;
2. surat rekomendasi Penyelesaian Kasus dari Kementerian kepada Kantor Wilayah atau Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya
dan Kantor Wilayah kepada Kantor Pertanahan atau usulan Penyelesaian dari Kantor Pertanahan kepada Kantor Wilayah dan
Kantor Wilayah kepada Menteri.
c. Kriteria Tiga (K3) berupa surat pemberitahuan bukan kewenangan Kementerian.
Pasal 18
(1) Penanganan Kasus yang sudah dinyatakan selesai dengan Kriteria Satu (K1) berupa Keputusan Pembatalan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 17 huruf a angka 1 disampaikan oleh Kementerian atau Kantor Wilayah sesuai kewenangannya kepada Kantor Pertanahan
dan wajib ditindaklanjuti.
(2) Dalam hal keputusan Penyelesaian Kasus tidak dapat ditindaklanjuti, Kepala Kantor Pertanahan wajib melaporkan kepada Menteri atau
Kepala Kantor Wilayah sesuai kewenangannya disertai alasan dan pertimbangan.
(3) Dalam hal keputusan Penyelesaian Kasus telah ditindaklanjuti, Kepala Kantor Pertanahan wajib melaporkan kepada Menteri dan Kepala
Kantor Wilayah dengan tembusan Sekretaris Jenderal.
Pasal 19
(1) Kasus yang dinyatakan selesai dengan Kriteria Satu (K1), Kriteria Dua (K2) dan Kriteria Tiga (K3) dicatat dalam sistem informasi
Penanganan Kasus.
(2) Kasus yang dinyatakan selesai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberitahukan kepada para pihak dengan tembusan kepada instansi
terkait.
(3) Kasus yang sudah dinyatakan selesai dengan Kriteria Satu (K1) tidak dapat ditangani lagi.
BAB IV
PENANGANAN PERKARA
Pasal 20
(1) Pihak Kementerian, Kantor Wilayah dan/atau Kantor Pertanahan yang menjadi kuasa hukum dalam Penanganan Perkara di lembaga
peradilan menggunakan surat kuasa khusus.
(2) Surat kuasa khusus sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan kepada:
a. Pejabat dan Pegawai Pemerintah Non Pegawai Negeri di lingkungan Ditjen VII di Kementerian berdasarkan surat kuasa khusus
Menteri;
b. Pejabat dan Pegawai Pemerintah Non Pegawai Negeri di Kantor Wilayah berdasarkan surat kuasa khusus Kepala Kantor Wilayah;
c. Pejabat dan Pegawai Pemerintah Non Pegawai Negeri di Kantor Pertanahan berdasarkan surat kuasa khusus Kepala Kantor
Pertanahan;
d. Dalam hal tertentu kuasa khusus dapat juga diberikan kepada Jaksa Pengacara Negara, pengacara profesional pada kantor hukum
dan/atau lembaga hukum.
(3) Dalam hal pertimbangan tertentu, Penanganan Perkara di lembaga peradilan dapat dilakukan oleh kuasa hukum dari Kementerian,
Kantor Wilayah atau Kantor Pertanahan dengan kuasa substitusi.
(4) Format surat kuasa khusus sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tercantum dalam Lampiran XII yang merupakan bagian tidak
Pasal 21
(1) Dalam hal gugatan Perkara merupakan Program Strategis Nasional, Tanah Aset Pemerintah/BUMN/BUMD dapat dilakukan
Rapat Koordinasi Penanganan Perkara, antar kuasa hukum:
a. Kementerian, Kantor Wilayah dan/atau Kantor Pertanahan;
b. Pejabat dan/atau Instansi terkait, tergugat lainnya; dan/atau c. Narasumber/Ahli, yang hasilnya dituangkan dalam notula.
(2) Rapat Koordinasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bertujuan untuk:
a. memberikan informasi adanya gugatan Perkara;
b. saling bertukar informasi dan data yang diperlukan dalam Penanganan Perkara; dan
c. merencanakan strategi Penanganan Perkara.
Pasal 22
Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya memberitahukan kepada pemegang hak tentang adanya
gugatan dalam hal yang menjadi objek gugatan merupakan Produk Hukum dan pihak yang menjadi tergugat adalah Kementerian,
Kantor Wilayah dan/atau Kantor Pertanahan apabila pihak pemegang hak tidak ikut digugat.
Pasal 23
Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya memberitahukan kepada pemegang hak atas tanah,
pemegang hak tanggungan, instansi pemerintah selaku pengguna aset atau pengelola aset tentang adanya gugatan serta meminta
untuk masuk sebagai pihak intervensi (intervenient) dalam hal Kementerian, Kantor Wilayah dan/atau Kantor Pertanahan sebagai
pihak tergugat apabila pihak pemegang hak atas tanah, pemegang hak tanggungan, instansi pemerintah selaku pengguna aset atau
pengelola aset tidak ikut digugat.
Pasal 24
(1) Penanganan Perkara oleh Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya dilakukan sampai upaya
hukum tingkat kasasi dan/atau peninjauan kembali.
(2) Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya berdasarkan alasan tertentu dapat mencabut atau
tidak melakukan upaya hukum Banding, Kasasi dan/atau Peninjauan Kembali sepanjang memperoleh persetujuan pemberi
kuasa dan Menteri.
Pasal 25
(1) Proses penanganan Perkara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 dapat dilakukan perdamaian untuk mengakhiri proses
Perkara.
(2) Perkara yang diakhiri dengan perdamaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dimintakan putusan perdamaian oleh
pengadilan yang berwenang.
(3) Putusan perdamaian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat dijadikan dasar pencatatan dalam administrasi pertanahan.
Pasal 26 Perdamaian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1) tidak dapat dilakukan apabila:
a. menyangkut Barang Milik Negara, Barang Milik Daerah, Barang Milik Badan Usaha Milik Negara atau Barang Milik Badan
Usaha Milik Daerah;
b. tidak disetujui oleh seluruh pihak yang berperkara;
c. tidak disetujui oleh pemegang hak atas tanah objek Perkara yang tidak berkedudukan sebagai pihak dalam Perkara;
d. terdapat masalah atau Perkara lain berkenaan dengan subjek dan/atau objek yang sama; atau
e. tidak mendapat izin tertulis dari Pejabat yang mengeluarkan keputusan yang menjadi objek gugatan sesuai kewenangan.
Pasal 27
(1) Setiap Perkara menyangkut Sengketa kepemilikan tanah yang melibatkan Kementerian, Kantor Wilayah
dan/atau Kantor Pertanahan sebagai pihak, wajib dicatat pada buku tanah dan dalam daftar umum lainnya
serta dientri dalam sistem informasi Penanganan Kasus.
(2) Setiap Perkara menyangkut Sengketa kepemilikan tanah yang tidak melibatkan Kementerian, Kantor Wilayah
dan/atau Kantor Pertanahan sebagai pihak, atas permohonan pihak dalam Perkara dan/atau pemberitahuan
pengadilan wajib dicatat pada buku tanah dan dalam daftar umum lainnya.
Pasal 28
Tata cara Penanganan Perkara diatur lebih lanjut dengan Petunjuk Teknis.
BAB V
PEMBATALAN PRODUK HUKUM
Bagian Kesatu
Umum
Pasal 29
(1) Pembatalan Produk Hukum dilakukan oleh Pejabat yang berwenang karena:
a. cacat administrasi dan/atau cacat yuridis;
b. pelaksanaan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
(2) Sebelum dilakukan Pembatalan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a, Kementerian atau Kantor Wilayah sesuai kewenangan
memberitahukan kepada pemegang Hak atas Tanah dan Hak Tanggungan dalam hal Produk Hukum yang akan dibatalkan berupa hak atas tanah
atau sertipikat tanah yang dibebani dengan hak tanggungan.
Pasal 30
(1) Menteri menerbitkan keputusan Pembatalan karena:
a. cacat administrasi dan/atau cacat yuridis terhadap produk hukum yang diterbitkan oleh Kementerian atau Kantor Wilayah;
b. pelaksanaan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap yang membatalkan Produk Hukum yang diterbitkan oleh
Kementerian.
(2) Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan Pembatalan karena:
a. cacat administrasi dan/atau cacat yuridis terhadap Produk Hukum yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan; atau
b. melaksanakan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap yang membatalkan Produk Hukum yang diterbitkan oleh
Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Kantor Pertanahan.
(3) Dalam hal tertentu, Menteri dapat membatalkan Produk Hukum Kantor Wilayah atau Kantor Pertanahan yang merupakan kewenangan Kepala
Kantor Wilayah karena cacat administrasi dan/atau cacat yuridis maupun sebagai pelaksanaan putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap.
(4) Format keputusan Pembatalan Produk Hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) tercantum dalam Lampiran XIII yang merupakan
bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Pasal 31
(1) Kementerian atau Kantor Wilayah sesuai kewenangannya menyampaikan surat keputusan pembatalan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 30 ayat (1), ayat (2) dan ayat (3) kepada pemegang hak atas tanah dan/atau pemegang hak tanggungan setelah
keputusan ditetapkan.
(2) Dalam hal terdapat gugatan, sita oleh kepolisian, kejaksaan, pengadilan dan/atau lembaga penegak hukum lainnya sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, keputusan Pembatalan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak dapat
ditindaklanjuti oleh Kepala Kantor Pertanahan.
Pasal 32
(1) Kementerian atau Kantor Wilayah sesuai kewenangannya tidak dapat membatalkan Produk Hukum baik karena cacat
administrasi dan/atau cacat yuridis maupun sebagai pelaksanaan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap,
dalam hal:
a. hak atas tanah objek Sengketa/Perkara telah beralih kepada pihak ketiga;
b. pihak ketiga sebagai pemegang hak terakhir tidak menjadi pihak dalam Perkara; dan
c. pihak ketiga memperoleh hak atas tanah tersebut dengan itikad baik sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan sebelum adanya Perkara.
(2) Dalam hal hak atas tanah atau sertipikat tanah yang dimohon pembatalan tidak dapat dilaksanakan sebagaimana dimaksud
pada ayat (1), Kementerian atau Kantor Wilayah sesuai kewenangannya memberitahukan kepada:
a. pemohon pembatalan untuk melakukan upaya hukum di pengadilan dalam rangka mempertahankan hak keperdataan atas
tanah; dan
b. pihak ketiga mengenai adanya putusan pengadilan yang membatalkan hak atas tanah atau sertipikat tanah atas nama
pihak ketiga yang tidak menjadi pihak dalam perkara.
Pasal 33
(1) Pembatalan Produk Hukum karena cacat administrasi dan/atau cacat yuridis dalam hal Penanganan Kasus
telah dilakukan Kementerian atau Kantor Wilayah sesuai kewenangannya sesuai tahapan Penanganan Kasus
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1), tidak diperlukan usulan dari Kepala Kantor Wilayah dan/atau
Kepala Kantor Pertanahan.
(2) Permohonan Pembatalan Produk Hukum untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap diajukan oleh pihak pemenang Perkara melalui Kepala Kantor Pertanahan.
(3) Kepala Kantor Pertanahan mengusulkan permohonan Pembatalan sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
kepada:
a. Menteri dalam hal Pembatalan merupakan kewenangan Menteri melalui Kepala Kantor Wilayah;
b. Kepala Kantor Wilayah dalam hal Pembatalan merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah dengan
tembusan kepada Menteri.
Bagian Kedua
Pembatalan Produk Hukum Karena Cacat Administrasi dan/atau Cacat Yuridis
Pasal 34
(1) Dalam satu bidang tanah pada prinsipnya hanya dapat diterbitkan satu sertipikat hak atas tanah kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan.
(2) Dalam hal terdapat satu atau beberapa sertipikat tumpang tindih dalam satu bidang tanah baik seluruhnya maupun sebagian maka terhadap sertipikat dimaksud
dilakukan Penanganan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1).
(3) Pembatalan dilakukan terhadap sertipikat yang berdasarkan hasil penanganan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), diperoleh fakta terdapat cacat administrasi
dan/atau cacat yuridis.
(4) Tata cara mengenai Penyelesaian masalah tumpang tindih diatur lebih lanjut dengan Petunjuk Teknis.
Pasal 35
Pembatalan Produk Hukum karena cacat administrasi dan/atau cacat yuridis sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 ayat (1) huruf a disebabkan:
a. kesalahan dalam proses/prosedur penerbitan hak atas tanah, pendaftaran hak dan proses pemeliharaan data pendaftaran tanah;
b. kesalahan dalam proses/prosedur pengukuran;
c. kesalahan dalam proses/prosedur penerbitan sertipikat pengganti;
d. kesalahan dalam proses/prosedur penerbitan sertipikat Hak Tanggungan;
e. kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan;
f. kesalahan subjek hak;
g. kesalahan objek hak;
h. kesalahan jenis hak;
i. tumpang tindih hak atas tanah;
j. tumpang tindih dengan kawasan hutan;
k. kesalahan penetapan konsolidasi tanah;
l. kesalahan penegasan tanah objek landreform;
m. kesalahan dalam proses pemberian izin peralihan hak;
n. Kesalahan dalam proses penerbitan surat keputusan Pembatalan;
o. terdapat putusan pengadilan pidana berkekuatan hukum tetap yang membuktikan adanya tindak pidana pemalsuan, penipuan, penggelapan dan/atau perbuatan pidana
lainnya;
p. terdapat dokumen atau data yang digunakan dalam proses penerbitan sertipikat bukan produk instansi tersebut berdasarkan surat keterangan dari instansi yang
bersangkutan;
q. terdapat putusan pengadilan yang dalam pertimbangan hukumnya terbukti terdapat fakta adanya cacat dalam penerbitan produk hukum Kementerian dan/atau adanya
cacat dalam perbuatan hukum dalam peralihan hak tetapi dalam amar putusannya tidak dinyatakan secara tegas.
Pasal 36
Usulan Pembatalan Produk Hukum karena cacat administrasi dan/atau cacat yuridis sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 ayat (1) huruf a harus
memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a. surat permohonan atau surat pengaduan;
b. fotokopi identitas pemohon yang dilegalisir dan kuasanya jika dikuasakan;
c. asli surat kuasa jika dikuasakan;
d. fotokopi bukti-bukti pemilikan/penguasaan atas tanah pemohon yang dilegalisir;
e. dokumen data fisik dan data yuridis yang diusulkan Pembatalan;
f. dokumen hasil Penanganan; dan
g. fotokopi dokumen pendukung lainnya yang dilegalisir yang menunjukkan atau membuktikan adanya cacat administrasi dan/atau cacat yuridis.
Bagian Ketiga Pembatalan Produk Hukum Sebagai Tindak Lanjut Pelaksanaan Putusan Pengadilan
Pasal 37
(1) Setiap putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap wajib dilaksanakan. (2) Pelaksanaan putusan sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dapat dikecualikan terhadap:
a. objek putusan terdapat putusan lain sekamar yang bertentangan;
b. amar putusan menyatakan gugatan tidak dapat diterima;
c. objek putusan sedang diletakkan sita;
d. letak bidang tanah objek Perkara tidak jelas dan tidak ada eksekusi;
e. letak, luas dan batas bidang tanah objek Perkara yang disebut dalam amar putusan dan/atau pertimbangan hukum berbeda dengan letak,
luas dan batas bidang tanah yang dieksekusi;
f. tanah objek Perkara telah berubah menjadi tanah Negara atau haknya telah hapus;
g. putusan sama sekali tidak berhubungan dengan objek yang dimohon Pembatalan;
h. alasan lain yang sah.
(3) Apabila putusan pengadilan tidak dapat dilaksanakan maka diberitahukan kepada pemohon dan Pengadilan disertai dengan alasan dan
pertimbangannya.
Pasal 38
(1) Atas permohonan yang berkepentingan, putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dapat
ditindaklanjuti pelaksanaannya dengan tindakan administrasi pertanahan berupa penerbitan keputusan Pembatalan Produk
Hukum sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Pembatalan Produk Hukum sebagai pelaksanaan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
ditindaklanjuti jika amarnya menyatakan batal/tidak sah/tidak mempunyai kekuatan hukum/tidak mempunyai kekuatan
mengikat/tidak mempunyai kekuatan pembuktian meliputi :
a. penetapan hak atas tanah;
b. pendaftaran hak tanah pertama kali;
c. pemeliharaan data pendaftaran tanah;
d. sertipikat pengganti hak atas tanah;
e. sertipikat Hak Tanggungan;
f. keputusan Pembatalan;
g. keputusan penetapan tanah terlantar;
h. sertipikat hak milik atas satuan rumah susun;
i. penetapan konsolidasi tanah;
j. penegasan tanah objek landreform;
k. penetapan kesediaan pemberian ganti rugi bekas tanah partikelir;
l. keputusan pemberian izin lokasi yang meliputi lintas provinsi;
m. Penetapan Pejabat Tata Usaha Negara di Lingkungan Kementerian di bidang pertanahan yang bersifat konkret, individual
dan final.
(3) Pembatalan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a sampai dengan huruf m ditetapkan dengan surat keputusan Menteri
atau Kepala Kantor Wilayah sesuai dengan kewenangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30.
Pasal 39
(1) Dalam hal hak atas tanah atau sertipikat tanah yang dibatalkan oleh pengadilan merupakan pelaksanaan amar putusan Pengadilan Tata
Usaha Negara atau Pengadilan Negeri:
a. dalam Perkara yang menempatkan instansi pengguna aset dan instansi pengelola aset sebagai pihak dalam Perkara maka Surat
Keputusan Pembatalan hak atas tanah sebagai pelaksanaan putusan pengadilan dapat ditetapkan tanpa menunggu proses
penghapusan aset/aktiva tetap dari instansi yang bersangkutan, akan tetapi penetapan haknya setelah ada penghapusan aset jika
sudah tercatat sebagai aset atau persetujuan pelepasan aset jika belum tercatat dalam daftar aset;
b. dalam hal amar putusannya menyatakan batal hak atas tanah atau sertipikat tanah instansi pemerintah tanpa melibatkan
pengguna aset dan pengelola aset sebagai pihak dalam Perkara maka Pembatalan hak atas tanah atau sertipikat tanah dilakukan
setelah penghapusan aset dari pengguna dan/atau persetujuan pengelola aset.
(2) Dalam hal ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a Kementerian atau Kantor Wilayah sesuai kewenangannya
menyampaikan keputusan pembatalan hak atas tanah atau sertipikat tanah.
(3) Dalam hal ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b Kementerian atau Kantor Wilayah sesuai kewenangannya
menyampaikan pemberitahuan putusan pengadilan yang membatalkan hak atas tanah atau sertipikat tanah kepada pengguna aset dan
pengelola aset.
(4) Dalam hal ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a, Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mencatat
dalam buku tanah dan daftar umum lainnya:
a. batalnya hak atas tanah; dan
b. status quo sampai dengan adanya penghapusan aset/aktiva tetap dari instansi yang bersangkutan.
(5) Pemenang Perkara wajib mengajukan permohonan penghapusan aset ke instansi yang berwenang.
(6) Penetapan hak atas tanah kepada pemenang Perkara dilakukan setelah adanya permohonan hak dengan melampirkan:
a. surat keputusan penghapusan aset/aktiva tetap dari daftar inventaris kekayaan instansi yang bersangkutan dan/atau surat lain
yang sejenis;
b. surat persetujuan pelepasan aset dari pengelola aset.
Pasal 40
(1) Permohonan Pembatalan Produk Hukum karena pelaksanaan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 ayat (1) huruf b harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a. surat permohonan;
b. fotokopi identitas pemohon yang dilegalisir dan kuasanya jika dikuasakan;
c. asli surat kuasa jika dikuasakan;
d. fotokopi bukti-bukti pemilikan/penguasaan atas tanah pemohon yang dilegalisir;
e. dokumen data fisik dan data yuridis yang diusulkan Pembatalan;
f. fotokopi putusan pengadilan yang dilegalisir;
g. fotokopi berita acara pelaksanaan eksekusi yang dilegalisir.
(2) Berita acara pelaksanaan eksekusi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf g tidak diperlukan dalam permohonan, apabila:
a. melaksanakan putusan Pengadilan Tata Usaha Negara;
b. tanahnya telah dikuasai pihak pemohon yang dibuktikan dengan surat pernyataan penguasaan fisik disaksikan paling kurang 2
(dua) orang saksi dan diketahui oleh Kepala Desa/Lurah setempat.
(3) Dalam hal permohonan Pembatalan tidak dapat dikabulkan, diberitahukan kepada pihak yang berkepentingan dan dihapus dari
register Kasus.
Pasal 41
Dalam hal hak atas tanah atau sertipikat tanah yang dibatalkan dibebani hak tanggungan maka hak tanggungan batal jika:
a. dinyatakan oleh pengadilan dalam Perkara yang menempatkan pemegang hak tanggungan sebagai pihak;
b. dinyatakan dalam putusan pengadilan dalam Perkara yang tidak menempatkan pemegang hak tanggungan sebagai pihak.
Pasal 42
Sebelum dilakukan pembatalan hak atas tanah atau sertipikat tanah sebagai pelaksanaan putusan pengadilan yang amarnya
menyatakan batal/tidak mempunyai kekuatan hukum hak atas tanah atau sertipikat tanah yang dibebani hak tanggungan dan hak
tanggungannya tidak dinyatakan batal serta pemegang hak tanggungan tidak ikut sebagai pihak dalam Perkara, dilakukan hal-hal
sebagai berikut:
a. Kementerian atau Kantor Wilayah sesuai kewenangannya memberitahukan kepada pemegang hak tanggungan berkenaan
dengan adanya putusan pengadilan yang menyatakan batal/tidak mempunyai kekuatan hukum hak atas tanah yang dibebani
hak tanggungan, dengan memberikan kesempatan untuk melakukan upaya hukum;
b. apabila setelah diberitahukan pemegang hak tanggungan tidak mengambil langkah-langkah upaya hukum untuk
mempertahankan kepentingannya, maka putusan pengadilan dilaksanakan dengan pembatalan hak atas tanah dan hak
tanggungannya.
BAB VI
MEDIASI
Pasal 43
(1) Penyelesaian Kasus dapat diselesaikan melalui Mediasi.
(2) Mediasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilaksanakan oleh dan atas inisiatif:
a. Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya dan/atau atas inisiatif pihak yang bersengketa;
atau
b. perorangan atau lembaga atas inisiatif pihak yang bersengketa
Pasal 44
(1) Pada prinsipnya Mediasi wajib dihadiri oleh para pihak/ prinsipal.
(2) Dalam hal para pihak tidak dapat hadir karena alasan kesehatan dan/atau alasan lain yang sah, Mediasi dapat diwakili oleh
kuasa yang diberi kewenangan untuk memutus dengan persetujuan oleh pihak yang bersengketa.
(3) Dalam hal para pihak sudah diundang 3 (tiga) kali secara patut tetapi tidak hadir maka Mediasi dinyatakan gagal.
(4) Dalam pelaksanaan Mediasi dapat menghadirkan ahli dan/atau instansi terkait dengan persetujuan para pihak.
(5) Dalam hal Mediasi tercapai kesepakatan perdamaian dituangkan dalam akta perdamaian dan didaftarkan oleh para pihak di
Pengadilan Negeri wilayah hukum letak tanah yang menjadi objek Kasus untuk memperoleh putusan perdamaian.
(6) Pelaksanaan hasil Mediasi terkait dengan administrasi pertanahan diajukan permohonan kepada Kementerian, Kantor Wilayah,
Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya dengan melampirkan:
a. putusan perdamaian;
b. akta perdamaian; dan
c. data/dokumen mengenai tanah objek Kasus.
(7) Dalam hal Mediasi tidak menghasilkan kesepakatan dan/atau gagal maka Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan
sesuai kewenangannya mengambil keputusan Penyelesaian Kasus.
(8) Hasil Mediasi dituangkan dalam berita acara Pelaksanaan Mediasi yang berisi kesepakatan dan tindak lanjut dari Mediasi yang
ditandatangani oleh Pejabat/ketua tim Penyelesaian/Mediator.
(9) Format akta perdamaian sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dan Format Berita Acara Pelaksanaan Mediasi sebagaimana
dimaksud pada ayat (8) tercantum dalam Lampiran XIV dan Lampiran XV yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari
(10) Tata cara Mediasi diatur lebih lanjut dengan Petunjuk Teknis.
BAB VII
PENYELESAIAN SENGKETA DAN KONFLIK OLEH LEMBAGA ADAT
Pasal 45
(1) Dalam hal tertentu Sengketa atau Konflik dapat diselesaikan melalui lembaga adat berdasarkan kearifan lokal di daerah letak objek
Sengketa atau Konflik.
(2) Keputusan hasil penyelesaian Sengketa atau Konflik melalui lembaga adat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diformalkan dalam
bentuk akta otentik dan/atau didaftarkan di pengadilan.
(3) Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya dapat menindaklanjuti keputusan hasil Penyelesaian Sengketa
atau Konflik yang dilakukan lembaga adat sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangundangan.
BAB VIII
TIM PENANGANAN DAN PENYELESAIAN KASUS
Bagian Kesatu
Umum
Pasal 46
(1) Dalam hal diperlukan untuk menangani dan menyelesaikan Kasus dapat dibentuk tim.
(2) Tim sebagaimana dimaksud pada ayat (1), terdiri atas:
a. Tim Penanganan Kasus Antarkementerian/ Lembaga;
b. Tim Penanganan Kasus Kementerian;
c. Tim Penanganan Kasus Kantor Wilayah;
d. Tim Penanganan Kasus Kantor Pertanahan; dan
e. Tim Eksaminasi.
(3) Tim Eksaminasi sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf e dilaksanakan berdasarkan Peraturan Menteri mengenai Eksaminasi.
Bagian Kedua
Tim Penanganan Kasus Antarkementerian/Lembaga dan Kementerian
Pasal 47
(1) Tim Penanganan Kasus Antarkementerian/Lembaga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 ayat (2) huruf a terdiri dari:
a. Menteri sebagai pengarah;
b. Wakil Menteri sebagai penanggung jawab;
c. Dirjen VII sebagai ketua;
d. Direktur di Ditjen VII sebagai sekretaris merangkap anggota;
e. Kepala Subdirektorat di lingkungan Ditjen VII sebagai anggota;
f. Pejabat di lingkungan Kementerian sebagai anggota; dan
g. Pejabat Kementerian/Lembaga terkait sebagai anggota.
(2) Tim Penanganan Kasus Kementerian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 ayat (2) huruf b terdiri dari:
a. Wakil Menteri sebagai pengarah;
b. Dirjen VII sebagai penanggung jawab;
c. Direktur di Ditjen VII sebagai ketua;
d. Kepala Subdirektorat di lingkungan Ditjen VII sebagai sekretaris merangkap anggota; dan
e. Pejabat di Sekretariat Jenderal, Inspektorat Jenderal, Direktorat Jenderal teknis terkait.
(3) Pembentukan Tim sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) ditetapkan dengan Keputusan Menteri.
Bagian Ketiga
Tim Penanganan Kasus Kantor Wilayah
Pasal 48
(1) Tim Penanganan Kasus Kantor Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 ayat (2) huruf c terdiri dari:
a. Kepala Kantor Wilayah sebagai penanggung jawab;
b. Kepala Bidang V sebagai ketua;
c. Kepala Seksi V atau pejabat fungsional di Bidang V sebagai sekretaris merangkap anggota; dan
d. Kepala Bidang/Kepala Bagian Tata Usaha di lingkungan Kantor Wilayah dan pejabat dari instansi terkait sebagai anggota.
(2) Pembentukan Tim sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan dengan Keputusan Kepala Kantor Wilayah.
Bagian Keempat
Tim Penanganan Kasus Kantor Pertanahan
Pasal 49
(1) Tim Penanganan Kasus Kantor Pertanahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 ayat (2) huruf d terdiri dari:
a. Kepala Kantor Pertanahan sebagai penanggung jawab;
b. Kepala Seksi V sebagai ketua;
c. pejabat fungsional di Bidang V sebagai sekretaris merangkap anggota:
d. Kepala Seksi/Kepala Subbagian Tata Usaha di lingkungan Kantor Pertanahan dan pejabat dari instansi terkait sebagai anggota.
(2) Pembentukan Tim sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan dengan Keputusan Kepala Kantor Pertanahan.
BAB IX
INFORMASI PERKEMBANGAN PENANGANAN KASUS DAN PENYELESAIAN KASUS
Bagian Kesatu
Informasi Perkembangan Penanganan dan Penyelesaian Kasus
Pasal 50
(1) Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan sesuai kewenangan menyelenggarakan informasi perkembangan Penanganan dan
Penyelesaian Kasus melalui sistem informasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Dalam hal terdapat permohonan tertulis dari pihak yang bersengketa, instansi/lembaga pemerintah dan penegak hukum, Kementerian,
Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat memberikan informasi perkembangan Penanganan
Kasus dan Penyelesaian Kasus.
(3) Informasi perkembangan Penanganan Kasus dan Penyelesaian Kasus sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dikecualikan terhadap
dokumen data fisik dan data yuridis serta dokumen Penanganan Kasus.
(4) Pemberian informasi perkembangan Penanganan Kasus sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berupa surat yang berisi Penanganan
dan/atau pokok-pokok hasil Penanganan yang dilakukan oleh Kementerian, Kantor Wilayah, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya.
Bagian Kedua
Pengelolaan Data Kasus
Pasal 51
(1) Pengelolaan data Kasus dilaksanakan melalui pencatatan, pengolahan dan penyajian data yang diselenggarakan dengan sistem informasi Penanganan
Kasus.
(2) Sistem informasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibangun terintegrasi antara Kementerian, Kantor Wilayah dan Kantor Pertanahan.
(3) Sistem informasi Penanganan Kasus merupakan subsistem pusat data dan informasi pertanahan Kementerian.
Pasal 52
(1) Setiap Kasus dan perkembangan penanganannya dilakukan pencatatan dan penyajian data dalam sistem informasi Penanganan Kasus.
(2) Penanggung jawab pencatatan dan penyajian data Kasus sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh:
a. Direktur untuk Kementerian;
b. Kepala Bidang V untuk Kantor Wilayah; dan
c. Kepala Seksi V untuk Kantor Pertanahan.
BAB X
MONITORING, EVALUASI DAN PELAPORAN
Pasal 53
(1) Dalam rangka pengawasan terhadap Penanganan dan Penyelesaian Kasus dilaksanakan monitoring dan evaluasi.
(2) Monitoring dan evaluasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan oleh:
a. Dirjen VII untuk Kementerian;
b. Direktur untuk Kantor Wilayah;
c. Kepala Bidang V untuk Kantor Pertanahan; atau
d. Pejabat yang ditunjuk.
(3) Hasil Penanganan dan Penyelesaian Kasus dilaporkan secara berkala dan berjenjang oleh:
a. Kepala Kantor Pertanahan kepada Kepala Kantor Wilayah;
b. Kepala Kantor Wilayah kepada Dirjen VII;
c. Dirjen VII kepada Menteri.
(4) Tata cara monitoring, evaluasi dan pelaporan diatur lebih lanjut dengan Petunjuk Teknis.
BAB XI
SANKSI
Pasal 54
Sanksi dikenakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang kepegawaian terhadap:
a. Pejabat yang memberikan informasi dokumen hasil Penanganan Sengketa dan Konflik yang masih dalam proses sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 6 ayat (4).
b. Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Kantor Pertanahan yang tidak menindaklanjuti surat rekomendasi sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 16 ayat (1), ayat (3), dan ayat (4) tanpa disertai alasan dan pertimbangan yang sah.
c. Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Kantor Pertanahan yang tidak melaksanakan tindak lanjut Penyelesaian Kasus sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 18.
d. Pejabat yang tidak melaksanakan pencatatan pada buku tanah dan daftar umum lainnya dan/atau entri dalam sistem informasi
Penanganan Kasus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27.
BAB XII
PERLINDUNGAN HUKUM
Pasal 55
Pejabat yang telah melaksanakan tugas sesuai dengan prosedur dalam Peraturan Menteri ini, apabila menghadapi masalah hukum
mendapat perlindungan dan bantuan hukum dari Kementerian.
BAB XIII
KETENTUAN PERALIHAN
Pasal 56
Pada saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku, Kasus yang sedang dalam proses Penanganan dan Penyelesaian, dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan dalam Peraturan Menteri ini.
BAB XIV
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 57
Pada saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku, Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan (Berita Negara Republik Indonesia Nomor
569 Tahun 2016), dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Pasal 58
Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan. (22 Oktober 2020)
BAGIAN 14
BANK TANAH
PM ATR/BPN 64/2021
Tentang Badan Bank Tanah
1. Badan Bank Tanah yang selanjutnya disebut Bank Tanah adalah badan khusus (sui geneis) yang merupakan badan hukum
Indonesia yang dibentuk oleh pemerintah pusat yang diberi kewenangan khusus untuk mengelola tanah.
2. Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai adalah hak sebagaimana dimaksud dalam UndangUndang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
3. Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegang Hak Pengelolaan.
4. Kekayaan Bank Tanah adalah semua kekayaan yang dikuasai Bank Tanah baik berwujud atau tidak ber-wujud yang bernilai atau
berharga akibat kejadian di masa lalu yang memberikan manfaat di masa yang akan datang.
5. Komite Bank Tanah yang selanjutnya disebut Komite adalah komite yang bertugas untuk menetapkan kebijakan strategis Bank
Tanah.
6. Dewan Pengawas adalah organ Bank Tanah yang memiliki tugas untuk mengawasi seluruh kegiatan Bank Tanah serta
menyampaikan rekomendasi atas pelaksanaan kebij akan penyelenggaraan Bank Tanah.
7. Badan Pelaksana adalah organ Bank Tanah yang berwenang dan bertanggung jawab penuh atas penyelenggaraan Bank Tanah.
8. Pemerintah Pusat adalah Presiden Republik Indonesia yang memegang kekuasaan pemerintahan negara Republik Indonesia
yang dibantu oleh Wakil Presiden dan menteri sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik
Indonesia Tahun 1945.
9. Pemerintah Daerah adalah kepala daerah sebagai unsur penyelenggara pemerintahan daerah yang memimpin pelaksanaan
urusan pemerintahan yang menjadi kewenangan daerah otonom.
10. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.
➢ Bank Tanah = Badan Hukum Indonesia, berkedudukan di Ibukota Negara, dapat mempunyai kantor
perwakilan diseluruh RI, bertanggungjawab kepada Presiden melalui Komite Bank Tanah, kekayaan
Bank Tanah merupakan kekayaan negara yang dipisahkan, dan Bank Tanah diberi kewenangan khusus
untuk menjamin ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan untuk :
a. kepentingan umum;
b. kepentingan sosial;
c. kepentinganpembangunannasional;
d. pemerataan ekonomi;
e. konsolidasi lahan; dan
f. reforma agraria.
Pasal 125, 126 UU 11/2020 dan Pasal 2 PM ATR/BPN 64/2021
FUNGSI, TUGAS & SIFAT BANK TANAH
➢ Fungsi Bank Tanah : ➢ Tugas Bank Tanah :

a. perencanaan; a. melakukan perencanaan kegiatan jangka panjang, jangka
b. perolehan tanah; menengah, dan tahunan;
c. pengadaan tanah; b. melakukan perolehan tanah yang dapat bersumber dari
d. pengelolaan tanah; penetapan pemerintah dan pihak lain;
e. pemanfaatan tanah; dan c. melakukan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
f. pendistribusian tanah. kepentingan umum atau pengacian tanah secara
Pasal 125 ayat 4 UU 11/2020 dan Pasal 3 ayat (1) PM
ATR/BPN 64/2021 langsung;
d. melakukan pengelolaan tanah dari kegiatan
➢ Sifat Bank Tanah : pengembangan, pemeliharaan dan pengamanan, dan
a. Transparan pengendalian tanah;
b. Akuntabel e. melakukan pemanfaatan t.anah melalui kerja sama
c. Non profil pemanfaatan dengan pihak lain; dan
Pasal 127 UU 11/2020 dan Pasal 4 ayat (2) PM
ATR/BPN 64/2021
f. melakukan pendistribusian tanah dengan melakukan
kegiatan penyediaan dan pembagian tanah.
Pasal 125 ayat 4 UU 11/2020 dan Pasal 3 ayat (2) PM ATR/BPN
64/2021
1. FUNGSI “PERENCANAAN” BANK TANAH
1.rencana jangka panjang;

➢ Rencana jangka panjang merupakan perencanaan kegiatan untuk jangka waktu 25 (dua puluh lima) tahun
2. rencana jangka menengah; dan
➢ Rencana jangka menengah merupakan perencanaan kegiatan untuk jangka waktu 5 (lima) tahun.
3. rencana tahunan.
➢ Rencana tahunan merupakan perencanaan kegiatan untuk jangka waktu 1 (satu) tahun.
Perencanaan tersebut didasarkan pada rencana pembangunan jangka menengah

nasional dan rencana tata ruang, serta ditetapkan oleh kepala Badan Pelaksana setelah
mendapat persetujuan dari Komite Bank Tanah.
Pasal 5 PM ATR/BPN 64/2021

2. FUNGSI “PEROLEHAN TANAH” BANK TANAH
Pasal 5, 6, 7 PM ATR/BPN 64/2021
Perolehan tanah berasal dari :

1. tanah hasil penetapan pemerintah; 2. tanah dari pihak lain.
➢ terdiri atas tanah negara yang berasal dari : ➢ berasal dari :
a. tanah bekas hak; a. Pemerintah Pusat
b. kawasan dan tanah telantar; b. Pemerintah Daerah;
c. tanah pelepasan kawasan hutan;
c. badan usaha milik negara;
d. tanah timbul;
e. tanah hasil reklamasi; d. badan usaha milik daerah;
f. tanah bekas tambang; e. badan usaha;
g. tanah pulau-pulau kecil; f. badan hukum; dan
h. tanah yang terkena kebijakan perubahan tata g. masyarakat.
ruang; dan Perolehan tanah dari pihak lain tersebut dilakukan
i. tanah yang tidak ada penguasaan di atasnya. melalui proses:
a. pembelian;
b. penerimaan hibah/sumbangan atau yang sejenis;
c. tukar menukar;
d. pelepasan hak; dan
e. perolehan bentuk lainnya yang sah.
3. FUNGSI “PENGADAAN TANAH” BANK TANAH
Pengadaan tanah dilaksanakan melalui mekanisme tahapan :

1. pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, atau
2. pengadaan tanah secara langsung
4. FUNGSI “PENGELOLAAN TANAH” BANK TANAH
Pasal 10,11, 12 & 13 PM ATR/BPN 64/2021
Pengelolaan tanah terdiri atas kegiatan :
1.pengembangan tanah; 2. pemeliharaan dan pengamanan tanah;
➢meliputi penyiapan tanah untuk kegiatan : ➢ terdiri atas :
a.perumahan dan kawasan permukiman; a. aspek hukum.
b. peremajaan kota; meliputi :
c. pengembangan kawasan terpadu;
d. konsolidasi lahan; 1) kepastian hukum hak atas
e. Pembangunan infrastruktur; tanah; dan
f. pembangunan sarana dan prasarana lain; 2) aktif dalam upaya hukum
g. pematangan tanah untuk mempersiapkan tanah bagi tata kelola usaha Bank mempertahankan kepastian
Tanah; dan hukum hak atas tanah baik di
h. proyek strategis nasional. luar maupun di dalam
Pengembangan tanah dapat berbentuk pembangunan sarana dan prasarana infrastruktur pengadilan.
kawasan industri, kawasan pariwisata, pertanian, perkebunan, kawasan ekonomi khusus, b. aspek fisik.
kawasan ekonomi lainnya, dan bentuk pembangunan lainnya yang mendukung kegiatan merupakan kegiatan pemeliharaan
Bank Tanah. Pembangunan tersebut dapat dilaksanakan oleh Bank Tanah dan/atau kerja
sama dengan Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, dan/atau pihak lain. Kegiatan dan pengamanan fisik tanah.
pengembangan tanah tersebut dilaksanakan berdasarkan kesesuaian rencana tata ruang. 3. pengendalian tanah.
➢Dalam hal penyusunan rencana kegiatan pengembangan tanah yang bersifat strategis dan ➢ terdiri atas kegiatan :
belum termr:at dalam rencana tata ruang, kegiatan pengembangan tanah tersebut a. pengendalian penguasaan tanah;
dilaksanakan berdasarkan rekomendasi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang. b. pengendalian pemanfaatan tanah;
Rekomendasi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang tersebut dikeluarkan oleh Menteri dan
dan menjadi dasar dalam pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang. c. pengendalian nilai tanah.
5. FUNGSI “PEMANFATAAN TANAH” BANK TANAH
➢Pemanfaatan tanah dilakukan melalui kerja sama pemanfaatan dengan pihak lain,
kerja sama pemanfaatan dengan pihak lain dapat berbentuk :
a. jual beli;
b. sewa;
c. kerja sama usaha;
d. hibah;
e. tukar menukar; dan
f. bentuk lain yang disepakati dengan pihak lain.
➢Dalam melaksanakan pemanfaatan tanah, Bank Tanah tetap memperhatikan asas

kemanfaatan dan asas prioritas.
6. FUNGSI “PENDISTRIBUSIAN TANAH” BANK TANAH
➢Pendistribusian tanah berupa kegiatan :

1. penyediaan, dan
2. pembagian tanah.
➢Pendistribusian tanah ditujukan paling sedikit untuk :

a. kementerian/lembaga;
c. organisasi sosial dan keagamaan; dan/atau
d. masyarakat yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat.
JAMINAN KETERSEDIAAN TANAH OLEH BANK TANAH
Dalam melaksanakan fungsi dan tugas, Bank Tanah menjamin ketersediaan tanah
untuk :
1.kepentingan umum; dan tugas sebagaimana Bank Tanah menjamin
2.kepentingan sosial;
3.kepentinganpembangunan nasionai;
4.pemerataan ekonomi;
5.konsolidasi lahan; dan
6.reforma agraria.
1. JAMINAN KETERSEDIAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM
Dukungan untuk jaminan ketersediaan tanah untuk kepentingan

umum dapat terdiri atas :
a. pertahanan dan keamanan nasional; m. fasilitas sosial, lasilitas umum, dan rllang
b. jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun terbuka hijau publik;
kereta api, dan fasilitas operasi kereta api; n. cagar alam dan cagar budaya;
c. waduk, bendungan, benduflB, irigasi, saluran air clan sanitasi, o. kantor Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah,
dan bangunan pengairan lainnl,a; atar: Desa;
d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal; p. penataan permukiman kumuh perkotaan
e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi; dan/atau konsolidasi tanah serta perumahan
f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan/atau distribusi untuk masyarakat berpenghasilan rendah;
tenaga listrik; q. prasarana pendidikan atau sekolah;
g. jaringan telekomunikasi dan informatika; r. prasarana olahraga;
h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah serta s. pasar umum dan lapangan parkir umum;
pengelolaan limbah; t. kawasan industri hulu dan hilir minyak dan gas;
i. pembangunan produksi dan jaringan air bersih; u. kawasan ekonomi khusus;
j. rumah sakit; v. kawasan industri;
k. fasilitas keselamatan umum; w. kawasan pariwisata;
l. pemakaman umum; x. kawasan ketahanan pangan; dan
y. kawasanpengembanganteknologi.
2. JAMINAN KETERSEDIAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN SOSIAL
Dukungan dalam jaminan ketersediaan tanah untuk kepentingan sosial terdiri

atas jaminan penyediaan tanah untuk kepentingan :
a. pendidikan,
a. peribadatan,
b. olahraga,
c. budaya,
d. penghijauan,
e. konservasi, dan
f. kepentingan sosial masyarakat lainnya.
3. JAMINAN KETERSEDIAAN TANAH
UNTUK KEPENTINGAN PEMBANGUNAN NASIONAL
Dukungan dalam jaminan ketersediaan tanah untuk kepentingan

pembangunan nasional merupakan jaminan penyediaan tanah untuk
pembangunan yang dilaksanakan oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah
Daerah dalam rangka mendukung peningkatan ekonomi dan investasi.
4. JAMINAN KETERSEDIAAN TANAH UNTUK
PEMERATAAN EKONOMI
Dukungan dalam jaminan ketersediaan tanah untuk pemerataan ekonomi

merupakan .iaminan penyediaan tanah untuk :
1.program pionir,
2.pembukaan isolasi wilayah,
3.pembangunan pasar rakyat,
4.pengembangan rumah masyarakat berpenghasilan rendah, dan
5.program pemerataan ekonomi lainnya.
5. JAMINAN KETERSEDIAAN TANAH UNTUK KONSOLIDASI LAHAN
Pasal 21 PM ATR/BPN 2021
Dukungan dalam jaminan ketersediaan tanah untuk konsolidasi lahan merupakan

jaminan penyediaan tanah dalam rangka penataan kawasan untuk meningkatkan
kualitas lingkungan serta untuk efesiensi dan optimalisasi pembangunan.
5. JAMINAN KETERSEDIAAN TANAH UNTUK REFORMA AGRARIA
PM ATR/BPN 22/2021
➢Dukungan dalam jaminan ketersediaan tanah untuk reforma agraria merupakan

jaminan penyediaan tanah dalam rangka redistribusi tanah.
➢Ketersediaan tanah untuk reforma agraria paling sedikit 30% (tiga puluh persen) dari
tanah negara yang diperuntukkan Bank Tanah.
➢Menteri menetapkan ketersediaan tanah untuk reforma agrarian.

KEWENANGAN BANK TANAH
1. melakukan penyusunan rencana induk;
➢ Penyunsunan rencana induk merupakan perencanaan kawasan Bank Tanah, merupakan dasar pemanfaatan kawasan Bank
Tanah. Rencana induk ditetapkan oleh kepala Badan Pelaksana.
2. membantu memberikan kemudahan berusaha/ persetujuan;
➢ Dalam membantu memberikan kemudahan perizinan berusaha/persetujuan Bank Tanah rnemberikan bantuan di bidang
pertanahan dan tata ruang
3. melakukan pengadaan tanah; dan
4. menentukan tarif pelayanan.
➢ Tarif pelayanan merupakan tarif pemanfaatan tanah dalam bentuk sewa, sewa beli, jual beli, dan bentuk lainnya.
Formulasi tarif pemantaatan tanah ditetapkan oleh Komite Bank Tanah berdasarkan usulan kepala Badan Pelaksana.
Besaran tarif dalam pemanfaatan ditetapkan oleh kepala Badan Pelaksana. Kepala Badan Pelaksana dapat memberikan
besaran tarif, jangka waktu, dan tata cara pembayaran yang kompetitif.
➢ Bank Tanah dapat menerima pembayaran dalam bentuk penyertaan modal sementara pada pihak lain yang melakukan
kerja sama pemanfaatan tanah. Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara penyertaan modal sementara diatur dalam
Peraturan Presiden
➢ Dalam hal kepentingan tertentu, besaran pemanfaatan tanah ditetapkan:
a. untuk kepentingan sosial dan reforma agraria ditetapkan Rp.0,00 (nol rupiah); dan
b. untuk kepentingan lainnya dapat ditetapkan sampai dengan Rp.0,00 (nol rupiah) sesuai dengan kebijakan Komite.
Pasal 129 UU 11/2020 dan Pasal 23, 24, 25, & 26 PM ATR/BPN 64/2021
.
ASET BANK TANAH
Sumber Kekayaan Bank Tanah dapat berasal dari : (Pasal 128 UU 11/2020 dan Ps. 27 PM ATR/BPN 64/2021)
1.Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara;
2.pendapatan sendiri;
Pendapatan sendiri merupakan pendapatan yang diperoleh dari kerja sama usaha, kerja sama pemanfaatan tanah, dan pendapatan
lainnya yang sah. Pendapatan sendiri berupa : (Ps. 30 PM ATR/BPN 64/2021)
a.hasil pemanfaatan aset;
b.hasil sewa, sewa beli dan jasa lainnya;
c.hasil dari penjualan aset;
d.hasil kerja sama pengembangan usaha dengan pihak lain;
e.hasil dari perolehan hibah dan tukar menukar;
f.hasil dari pengelolaan;
g.hasil pelepasan aset;
h.hasil dari imbal hasil surat berharga yang diterbitkan Negara Republik Indonesia;
i.hasil bunga dan/atau imbalan bank;
j.hasil usaha; dan/atau
k.hasil lainnya yang sah yang ditetapkan dengan Keputusan Kepala Badan Pelaksana.
Pendapatan sendiri digunakan langsung untuk keberlangsungan operasionalisasi dan pengembangan Bank Tanah.
3. penyertaan modal negara; dan/atau
4. sumber lain yang sah sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Bank Tanah mengelola aset tanah yang berasal dari perolehan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 6 sampai dengan Pasal 9. (Pasal 28 PM ATR/BPN 64/2021)
Pasal 6 Pasal 8
Perolehan tanah sebagaimana dimaksud dalam (1) Tanah dari pihak lain sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 huruf b berasal dari:
Pasal 3 ayat (1) huruf b berasal dari: a. Pemerintah Pusa!
a. tanah hasil penetapan pemerintah; dan/atau b. Pemerintah Daerah;
b. tanah dari pihak lain. c. badan usaha milik negara;
d. badan usaha milik daerah;
Pasal 7 e. badan usaha;
Tanatr hasil penetapan pemerintah sebagaimana f. badan hukum; dan
dimaksud dalam Pasal6 huruf a terdiri atas tanah g. masyarakat.
negarayang berasal dari: (2) Perolehan tanah dari pihak lain sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui proses:
a. tanah bekas hak; a. pembelian;
b. kawasan dan tanah telantar; b. penerimaan hibah/sumbangan atau yang sejenis;
c. tanah pelepasan kawasan utan; c. tukar menukar;
d. tanah timbul; d. pelepasan hak; dan
e. tanah hasil reklamasi; e. perolehan bentuk lainnya yang sah.
f. tanah bekas tambang;
g. tanah pulau-pulau kecil; Pasal 9
h. tanah yang terkena kebijakan perubahan tata Pengadaan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) huruf c dilaksanakan melalui
ruang; dan mekanisme tahapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum atau
i. tanah yang tidak ada penguasaan di atasnya. pengadaan tanah secara langsung.
PBB, PPh, BPHTB terhadap BANK TANAH
➢ Bank Tanah dapat diberikan fasilitas perpajakan daerah dalam melaksanakan perolehan, pengadaan, kepemilikan, pen glrasaan,
dan / atau pemanfaatan atas tanah sebagaimana diberikan kepada lembaga pemerintah. tarif pada ketentuan
➢ Perolehan, pengadaan, kepemilikan, penguasaan, dan/atau pemanfaatan atas tanah oleh Bank Tanah dikecualikan dari
kewajiban membayar Pajak Bumi dan Bangunan dan/atau Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sepanjang tidak
dilakukan dalam rangka mendapatkan keuntungan.
➢ Dalam hat Bank Tanah mendistribusikan tanah kepada pihak lain, perolehan, pengadaan, kepemilikan, penguasaan, dan/atau
pemanfaatan tanah oleh pihak lain tersebut, dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan dan/atau Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
➢ Dalam hal pendistribusian tanah ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan/atau untuk fasilitas sosial/umum
berlaku ketentuan:
a. atas pengalihan hak atas tanah tersebut dapat diberikan fasilitas Pajak Penghasilan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangundangan di bidang perpajakan; dan
b. atas perolehan hak atas tanah oleh masyarakat berpenghasilan rendah tidak dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan.
➢ Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian fasilitas Pajak Penghasilan diatur dengan peraturan menteri yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan.
STRUKTUR BANK TANAH
Pasal 130, 131, 132, 134, 135 UU 11/2020 dan Pasal 31, 32, 33, 34, 35 PM ATR/BPN 64/2021
1. Komite;
➢ Komite menetapkan kebijakan strategis Bank Tanah.
➢ Komite terdiri atas:
a. Menteri sebagai ketua merangkap anggota
b. menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan sebagai anggota;
c. menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan ralryat sebagai anggota; dan/atau
d. menteri/kepala lembaga lainnya yang ditunjuk oleh Presiden sebagai anggota.
Ketua dan anggota Kcmite Citetapkan dengan Keputusan Presiden berdasarkan usulan Menteri. Ketentuan mengenai tugas dan tata cara penetapan Komite diatur
dalam Peraturan Presiden. (Pasal 32 PM ATR/BPN 64/2021)
2. Dewan Pengawas;
➢ Dewan Pengawas merupakan organ Bank Tanah.
➢ Dewan Pengawas bertugas melakukan pengawasan dan memberikan nasihat kepada Badan Pelaksana dalam menj alankan kegiatan penyelenggaraan Bank Tanah.
➢ Dewan Pengawas ditetapkan dengan Keputusan Presiden. Dewan Pengawas berjumlah paling banyak 7 (tujuh) orang, dengan 1 (satu) orang sebagai ketua
merangkap anggota. Dalam hal Dewan Pengawas berjumlah 7 (tujuh) orang, komposisinya terdiri dari 4 (empat) orang yang berasal dari unsur profesional dan 3
(tiga) orang yang dipilih oleh Pemerintah Pusat. Ketentuarr mengenai pemilihan, penetapan, pengangkatan dan pemberhentian, tugas, wewenang, kewajiban,
masa tugas, dan tata cara pengambilan keputusan Dewan Pengawas diatur dalam Peraturan Presiden. (Pasal 33 PM ATR/BPN 64/2021)
3. Badan Pelaksana.
➢ Badan Pelaksana merupakan organ Bank Tanah.
➢ Badan Pelaksana bertanggungjawab atas penyelenggaraan Bank Tanah untuk kepentingan dan tujuan Bank Tanah, serta mewakili Bank Tanah baik di dalam
maupun di luar pengadilan.
➢ Badan Pelaksana terdiri atas kepala dan deputi. Jumlah deputi ditetapkan oleh ketua Komite. Kepala dan deputi diangkat dan diberhentikan oleh ketua Komite.
Pengangkatan dan pemberhentian kepala dan deputi dapat diusulkan oleh Dewan Pengawas. (Pasal 34 PM ATR/BPN 64/2021)
PENYELENGGARAAN BANK TANAH
Pasal 36, 37, 38, 39 PM ATR/BPN 64/2021
➢ Bank Tanah dapat bekerja sama dengan pihak lain dalam menyelenggarakan kegiatan perencanaan, perolehan, pengadaan,
pengelolaan, pemanfaatan, dan pendistribusian tanah. Kerja sama dapat dilakukan dengan Pemenntah Pusat, Pemerintah
Daerah, lembaga negara, badan usaha milik negara, badan usaha milik daerah, badan usaha, badan hukum milik negara,
badan hukum swasta, masyarakat, koperasi, dan/atau pihak lain yang sah. Daiam melakukan kerja sama Bank Tanah dapat
menerima tanah titipan dan mengelola dalam bentuk kerja sama usaha.
➢ Bank Tanah dapat membentuk badan usaha atau badan hukum dalam mendukung penyelenggaraan Bank Tanah.
Pembentukan badan usaha atau badan hukum tersebut dilakukan oleh kepala Badan Pelaksana setelah mendapatkan
persetujuan Komite.
➢ Kepala Badan Pelaksana dapat menghentikan atau membatalkan kerja sama secara sepihak apabila tanah dialihkan,
mengalami kerusakan, ditelantarkan, dan/atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan kesepakatan kerja sama. Penghentian
atau pembatalan kerja sama tersebut didahului dengan pemberian teguran tertulis dari kepala Badan Pelaksana, paling
banyak 2 (dua) kali. Ketentuan lebih lanjut mengenai mekanisme penghentian dan pembatalan kerja sama diatur dalam
Peraturan Kepala Badan Pelaksana.
➢ Dalam hal terjadi perubahan rencana pemanfaatan tanah oleh Bank Tanah, kepala Badan Pelaksana memberitahukan
terlebih dahulu kepada pihak yang memanfaatkan tanah.
HAK ATAS TANAH BANK TANAH
Pasal 129 UU 11/2020 dan Pasal 40, 41 PM ATR/BPN 64/2021
➢ Tanah yang dikelola Bank Tanah diberikan Hak Pengelolaan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Hak atas tanah di atas Hak
Pengelolaan dapat diberi :
a. Hak Guna Usaha;
b. Hak Guna Bangunan; dan
c. Hak Pakai.
➢ Bank Tanah dapat melakukan penyerahan dan/atau penggunaan atas bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan kepada pihak lain dengan
perjanjian.
➢ Jangka waktu Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan dapat diberikan perpanjangan jangka waktu hak dan pembaruan hak apabila
sudah digunakan dan/atau dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya. Bank Tanah memberikan jaminan perpanjangan dan
pembaruan hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan sesuai dengan persyaratan yang dimuat dalam perjanjian. Perpanjangan dan
pembaruan hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan dapat diberikan sekaligus setelah dimanfaatkan dan diperjanjikan. Dalam hal
tertentu, Bank Tanah dapat mengikat perjanjian perdata untuk jangka waktu yang lebih kompetitif.
➢ Hak atas tanah dapat dibebani hak tanggungan.
➢ Untuk mendukung kegiatan operasional, Bank Tanah dapat diberikan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan.
➢ Menteri melakukan pengawasan dan pengendalian atas penggunaan danlatau pemanfaatan tanah di atas Hak Pengel.olaan sesuai
➢ Dalarn hal di atas tanah Hak Pengelolaan tersebut telah dimanfaatkan dengan baik untuk perumahan bagi masyarakat berpenghasilan
rendah, pertanian dan/atau perkebunan, paling singkat 10 (sepuluh) tahun, dapat dilepaskan kepada masyarakat untuk diberikan hak
milik.
PENGELOLAAN KEUANGAN
➢ Bank Tanah menyelenggarakan kegiatan pengelolaan keuangan yang didasarkan pada tata kelola yang
baik.
➢ Pengelolaan keuangan oleh Bank Tanah dilaksanakan berdasarkan prinsip kemandirian dan
keberlanjutan.
➢ Pengelolaan keuangan paling sedikit meliputi penyusunan rencana kerja dan anggaran, pengelolaan
kas, pengelolaan aset, pengelolaan surat-surat berharga, dan kesesuaian terhadap rencana usaha.
➢ Pengelolaan keuangan harus menerapkan manajemen risiko dan sistem pengendalian intern.
➢ Ketentuan lebih lanjut mengenai pengeiolaan keuangan diatur dengan Peraturan Komite.
MODAL BANK TANAH
➢ Untuk melaksanakan tugas, fungsi, dan kewenangannya, Bank Tanah diberikan modal sebesar
Rp.2.500.000.000.000,00 (dua triliun lima ratus miliar rupiah).
➢ Modal dapat diberikan dalam bentuk :
a. kas;
b. tanah;
c. gedung dan bangunan;
d. peralatan dan mesin; dan/atau
e. aset tetap lainnya.
➢ Modal Bank Tanah dapat diberikan tambahan yang berasal dari :
a. kapitalisasi dari akumulasi hasil usaha Bank Tanah; dan/atau
b. penyertaan modal negara.
➢ Dalam hal diperlukan penambahan modal, Komite mengusulkan penambahan penyertaan modal negara kepada
menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan.
➢ Pelaksanaan pemberian modal dan tambahan penyertaan modal negara dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
PINJAMAN
➢Bank Tanah dapat melakukan pinjaman dalam rangka pembiayaan peningkatan

kapasitas pengeloiaan aset yang dicantumkan dalarn rencana kerja dan anggaran
Bank Tanah.
➢Pelaksanaan pinjaman harus mendapatkan persetujuan dari Komite dan/atau Dewan

Pengawas yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Presiden.
PENGHAPUSAN ASET TETAP NON TANAH
➢Bank Tanah dapat melakukan penghapusan aset tetap non tanah dari pembukuan
atau neraca Bank Tanah.
➢Ketentuan lebih lanjut mengenai penghapusan aset tetap non tanah sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan Komite.
AKUNTANSI, PELAPORAN, DAN PERTANGGUNGJAWABAN KEUANGAN
Pasal 46, 47, 48, 49 PM ATR/BPN 64/2021
➢ Penyusunan laporan keuangan Bank Tanah berpedoman pada standar akuntansi keuangan.
➢ Penyelenggaraan akuntansi Bank Tanah dilaksanakan menggunakan kebijakan yang ditetapkan oleh kepala Badan
Pelaksana.
➢ Audit terhadap pelaporan dan pertanggungjawaban keuangan penyelenggaraan Bank Tanah dilaksanakan oleh
akuntan publik yang terdaftar di Badan Pemeriksa Keuangan.
➢ Akuntan publik dipilih oleh Dewan Pengawas atas usulan kepala Badan Pelaksana,
➢ Badan Felaksana wajib men)rusun laporan tahunan Bank Tanah dan disampaikan kepada Presiden melalui
Komite.
➢ Ketentuan mengenai tata cara pen5rusunan laporan tahunan Bank Tanah, pertanggungjawaban Badan Pelaksana
dan Dewan Pengawas, serta pengesahan laporan tahunan Bank Tanah diatur dalam Peraturan Presiden.
➢ Pengelolaan informasi dan pelaporan Bank Tanah dilaksanakan sesuai dengan asas dan tujuan sebagaimana
diatur dalam peraturan perundang-undarrgan mengenai keterbukaan informasi publik.
Pasal 50
Dalam hal Peraturan Pemerintah ini memberikan pilihan tidak mengatur, tidak lengkap,
atau tidak jelas, dan/atau adanya stagnasi pemerintahan, Menteri dapat melakukan
diskresi untuk mengatasi persoalan konkret dalam penyelenggaraan urusan
pemerintahan di bidang Bank Tanah.
Pasal 51
Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan. (29 April
2021)
BAB III
PERKEMBANGAN HAK ATAS TANAH &
PENDAFTARAN TANAH
Hukum Pertanahan & Hak-Hak dalam Hukum Pertanahan
UU 5/1960 (UUPA) + PP 24/1997 + PMNA 3/1997 + PM ATR/BPN 16/2021 &
UU 11/2020 (UUCK) + PP 18/2021 + PM ATR/BPN 18/2021
Pendaftaran Tanah → Buku Tanah + Surat Ukur = Sertipikat

Hak Sewa (HS) / Hak Pinjam Pakai (HPP) & Hak Tanggungan (HT)
HMRS
PM ATR/BPN 18/2021
PM ATR/BPN 18/2021
HMRS Hak Milik
Satuan Rumah Susun
Ps. 45 (3) & 47

Ps. 45 (3) & 47
Konversi
HPP HS H H H H H H H H H H H H
PERDASUS G P G G P G P G P G P G
PAPUA B U B B B B U
23/2008 H H
Hak Hak M M
Pinjam Sewa
HPL HM HGB HP HM HGB HP HPL HGU
Pakai
H
Daerah Hak Ulayat M TANAH NEGARA
Swatan-
tra → Hak Membuka Hutan & Hak Memungut Hasil Hutan
Pasal 2 ayat 2 UUPA → HAK MENGUASAI NEGERA

Pasal 1 UUPA → HAK BANGSA
NEGARA REPUBLIK INDONESIA

Catatan :
UU 1/1959 - “Daerah Swatantra” adalah salah satu dari 2 bentuk daerah dalam Republik Indonesia. Bentuk alternatif-nya adalah Daerah Istimewa,dapat ada di Tk l, Tk ll, Tk lll (psl 2).
Penjelasan Pasal 1 : Dalam UU ini diberikan kepada istilah baru “Daerah Swatantra” yg manfaatnya “Daerah Otonom”, istilah mana sudah digunakan dalam surat menyurat. Swapraja, pas
kondisinya masing2, ditetapkan dibentuk menjadi salah satu dari 2 bentuk daerah tsbelok Tk l, Tk ll atau Tk lll. Ini dilaksanakan kepada memenuhi amanat UUDS 1950 bhw daerah swapraja
dibentuk menjadi daerah otonom memenuhi UU. Daerah Swapraja TK l, ll, lll tidak lagi dipergunakan sejak berlakunya UU 5/1960.
DALUWARSA MENGGUGAT SERTIPIKAT KE PENGADILAN
PP 24/1997 Ps. 32
➢ Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai
data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut
sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
➢ Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau
badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya,
maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan
hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan
keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertifikat tersebut.
PEMBATALAN HAK ATAS TANAH KARENA CACAT ADMINISTRASI
PP 18/2021 Ps. 64
➢ Pembatalan Hak Atas Tanah karena cacat administrasi hanya dapat dilakukan :
a. sebelum jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat Hak Atas Tanah, untuk :
1. Hak Atas Tanah yang diterbitkan pertama kali dan belum dialihkan; atau
2. Hak Atas Tanah yang telah dialihkan namun para pihak tidak beriktikad baik atas peralihan hak
tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
atau
b. karena adanya tumpang tindih Hak Atas Tanah.
➢ Dalam hal jangka waktu 5 (lima) tahun tersebut terlampaui, maka pembatalan dilakukan melalui
mekanisme peradilan
➢ Tanah adalah permukaan bumi baik berupa daratan maupun yang tertutup air, termasuk ruang di atas dan di dalam tubuh
bumi, dalam batas tertentu yang penggunaan dan pemanfaatannya terkait langsung maupun tidak langsung dengan
penggunaan dan pemanfaatan permukaan bumi. (PP 18/2021 Ps. 1 angka1)
➢ Tanah Negara atau Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara adalah Tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas
tanah, bukan Tanah Wakaf, bukan Tanah Ulayat dan/atau bukan merupakan aset barang milik negaraf barang milik daerah. (PP
18/2021 Ps. 1 angka2 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 1)
➢ Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang
Hak Pengelolaan. (PP 18/2021 Ps. 1 angka 3 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 2)
➢ Hak Atas Tanah adalah hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang hak dengan Tanah, termasuk ruang di atas
Tanah, dan/atau ruang di bawah Tanah untuk menguasai, memiliki, menggunakan, dan memanfaatkan, serta memelihara
Tanah, ruang di atas Tanah, dan/atau ruang di bawah Tanah. (PP 18/2021 Ps. 1 angka 4 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 3)
➢ Ruang Atas Tanah adalah ruang yang berada di atas permukaan Tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang
penguasaan, pemilikan, penggurlaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan
pada bidang Tanah. (PP 18/2021 Ps. 1 angka 5)
➢ Ruang Bawah Tanah adalah ruang yang berada di bawah permukaan Tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang
penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan
pada bidang Tanah. (PP 18/2021 Ps. 1 angka 6)
➢ Satuan Rumah Susun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama
sebagai tempat hunian dan rnempunyai sarana penghubung ke jalan umum. (PP 18/2021 Ps. 1 angka10)
➢ Tanah Telantar adalah Tanah hak, Tanah Hak Pengelolaan, atau Tanah yang diperoleh berdasarkan dasar penguasaan
atas Tanah yang sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, atau tidak dipelihara. (PP 18/2021 Ps. 1
angka11 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 23)
➢ Tanah Musnah adalah Tanah yang sudah berubah dari bentuk asalnya karena peristiwa alam dan tidak dapat
diidentifikasi lagi sehingga tidak dapat difungsikan, digunakan, dan dimanfaatkan sebagaimana mestinya. (PP 18/2021 Ps. 1
angka12)
➢ Tanah Ulayat adalah Tanah yang berada di wilayah penguasaan masyarakat hukum adat yang menurut kenyataannya
masih ada dan tidak dilekati dengan sesuatu Hak Atas Tanah. (PP 18/2021 Ps. 1 angka13 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 5)
➢ Tanah Reklamasi adalah tanah hasil dari kegiatan yang dilakukan oleh orang atau badan hukum dalam rangka
meningkatkan manfaat sumber daya lahan ditinjau dari sudut lingkungan dan sosial ekonomi dengan cara pengurukan,
pengeringan lahan atau drainase. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 24)
a
Fidusia RUMAH SUSUN & Hak Milik Satuan Rumah Susun (HMRS)
Sertipikat Kepemilikan
Bangunan Gedung RUSUNAMI
(SKBG) Hak Tanggungan
Hak Tanggungan HMRS
Hak Tanggungan
HMRS
HMRS HMRS Hak Tanggungan
Hak Tanggungan Hak Tanggungan
HMRS
Rumah Kost / Pasar/
Hotel / Kondotel
HMRS HMRS
HS HPP HMRS HMRS
HMRS HMRS HMRS HMRS
HMRS HMRS
Pinjam HMRS HMRS
Pakai HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS
HMRS HMRS
Pinjam HMRS HMRS
Pakai HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS
HMRS HMRS HMRS HMRS
RUSUNAWA RUSUNAMI HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS HMRS
HMRS HMRS HMRS HMRS
HM / HGB / HP HGB / HP
HGB / HP HGB / HP HMRS HMRS HMRS HMRS
Tanah Negara HGB / HP
Tanah Negara/Tanah
Wakaf Hak Penglolaan Hak Milik HPL / HM HGB / HP HGB / HP
(HPL) (HM)
Tanah Negara )
Tanah Negara Tanah Negara
Catatan : Hak Pengelolaan Hak Pengelolaan
1. Pemberian HGB/HP diatas Tanah HM → Akta PPAT (Akta Pemberian HGB/HP diatas Tanah HM) (HPL) (HPL)
2. Pemberian HM/HGB/HP diatas Tanah HPL & HU → Akta Notaris/Surat Perjanjian dibawah tangan
3. Sertipikat HMRS → Kantor Pertanahan Tanah Negara Tanah Ulayat
4. Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) → Pemerintah Daerah
RUMAH SUSUN & Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)
Fidusia
Fidusia
Sertipikat
Hak Sewa /
Fidusia Fidusia Kepemilikan
Hak Pinjam Pakai
Bangunan Gedung
Sertipikat Pemerintah Sertipikat (SKBG) Sertipikat
Kepemilikan Daerah Kepemilikan Kepemilikan
Bangunan Gedung Bangunan Gedung Hak Hak
Bangunan Gedung
(SKBG) (SKBG) Sewa Pinjam
(SKBG)
Pakai
Hak Hak Hak Hak Hak Hak
Pakai Pakai Hak Hak
Pakai
Sewa Pinjam
Hak Hak Hak Hak Pakai Hak Hak
Pakai Pakai Pakai
Hak Hak
Hak Hak Hak Hak Sewa Pinjam Hak Hak
Sewa Pinjam Sewa Pinjam Pakai Sewa Pinjam
Pakai Pakai Pakai
PASAR RUSUNAWA RUSUNAWA RUSUNAWA

Tanah Negara Pemerintah Pusat / Tanah Negara Tanah Wakaf Tanah Negara /
Pemerintah Daerah Tanah Wakaf
Catatan :
- Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) → Pemerintah Daerah
- Akta Jaminan Fidusia → Notaris
- Sertifikat Jaminan Fidusia → Kantor Pendaftaran Fidusia (Kemhukham)
a
a
➢ Asas Pelekatan (acessie) : tanah tidak hanya terbatas pada permukaan buni saja tetapi juga apa yang berada dibawah tanah dan
di atasnya karena seluruhnya adalah satu kesatuan yang melekat dan tidak dapat dipisahkan. Jadi dengan demikian bangunan &
Tanaman merupakan satu kesatuan dengan tanah.
➢ Asas Pelekatan Vertikal : setiap pemilikan bidang tanah secara otomatis membuktikan pula kepemilikan atas segala sesuatu
yang berada diatasnya, seperti bangunan, pohon, dsb. Asas Pelekatan Vertikal ini dianugt dalam Buku II KUH Perdata yang
mengatur bahwa bukti pemilikan atas tanah sekaligus menjadi bukti kepemilikan atas segala sesuatu yang ada diatasnya.
➢ Asas Pemisahan Horisontal : pengertian tanah hanya meliputi permukaan tanah saja seh apa yang melekat atau berdiri
diatasnya dan apa yang terkandung dibawahnya bukanlah satu kesatuan melainkan bentuk-bentuk yang terpisah. Jadi banguan
dan tanaman bukan merupakan satu kesatuan dengan tanah. Asas Pemisahan Horisontal ini dianuit oleh Hukum Adat di
Indonesia. Hal ini membawa konsekwensi hukum menjadi karena UUPA didasarkan pada Hukum Adat, UUPA menganut asas
Pemisahan Horisontal.
➢ Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan
teratur meliputi pengurnpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar, rnengenai bidang-bidang Tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang Bawah Tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang Tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang Bawah Tanah yang
sudah ada haknya dan hak milik atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. (PP 18/2021 Ps. 1 angka
9)
➢ Perpanjangan hak adalah penambahan ➢ Perpanjangan Jangka Waktu Hak yang
jangka waktu berlakunya sesuatu hak tanpa selanjutnya disebut Perpanjangan adalah
mengubah syarat-syarat dalam pemberian penambahan jangka waktu berlakunya
hak tersebut. (PP 40/1996 Ps 1 angka 6) sesuatu hak tanpa mengubah syarat-
syarat dalam pemberian hak tersebut. (PP
18/2021 Ps. 1 angka 7 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1
angka 15)
➢ Pembaharuan hak adalah pemberian hak
yang sama kepada pemegang hak atas tanah
➢ Pembaruan Hak yang selanjutnya disebut
yang telah dimilikinya dengan Hak Guna
Pembaruan adalah penambahan jangka
Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
waktu berlakunya sesuatu hak setelah
sesudah jangka waktu hak tersebut atau
jangka waktu berakhir atau sebelum
perpan-jangannya habis. (PP 40/1996 ps 1
jangka waktu perpanjangannya berakhir.
angka 7) (PP 18/2021 Ps. 1 angka 8 jo PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1
angka 16)
➢ Pemecahan Hak adalah pemecahan bidang tanah yang telah didaftar, yang diajukan oleh pemegang hak atau
kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut dilakukan dan melampirkan
sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan, identitas pemohon, & persetujuan tertulis pemegang Hak
Tanggungan apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan, untuk mendapatkan satuan-
satuan bidang tanah baru dari pemecahan dengan dilaksanakan pengukuran, dan status hukum bidang-bidang
tanah hasil pemecahan adalah sama dengan status bidang tanah semula, dan untuk pendaftarannya masing-
masing diberi nomor hak baru dan dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat baru, sebagai pengganti
nomor hak, surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya & catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban
lain yang ada pada buku tanah dan sertipikat asal dicatat pada buku tanah dan sertipikat baru, sdedangkan
terhadap surat ukur, buku tanah dan sertipikat hak atas tanah semula dinyatakan tidak berlaku lagi dengan
mencantumkan catatan dengan kalimat sebagai berikut : "Tidak berlaku lagi karena haknya sudah dibukukan
sebagai hak atas bidang-bidang tanah hasil pemecahan sempurna, yaitu Hak ……. Nomor … s/d ….. (lihat buku
tanah nomor ... s/d .... )", yang dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk
berikut cap dinas Kantor Pertanahan, dan pencatatan pemecahan bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam
daftar-daftar lain dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar bidang
tanah asal diganti dengan gambar bidang-bidang tanah pecahannya yang diberi nomor-nomor hak atas tanah dan
surat ukur yang baru.
➢ Pemisahan Hak adalah Atas permintaan pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dari satu bidang tanah
yang telah didaftar dilakukan pemisahan sebagian atau beberapa bagian dengan menyebutkan untuk
kepentingan apa pemisahan tersebut dilakukan dan melampirkan sertipikat hak atas tanah induk, identitas
pemohon, persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani
Hak Tanggungan, surat kuasa tertulis apabila permohonan diajukan bukan oleh pemegang hak, untuk
mendapatkan satuan-satuan bidang tanah yang dipisahkan dilaksanakan pengukuran, status hukum bidang atau
bidang-bidang tanah yang dipisahkan adalah sama dengan status bidang tanah induknya, dan untuk
pendaftarannya diberi nomor hak dan dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertipikat tersendiri, & catatan
mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertipikat hak atas bidang tanah
induk dicatat pada buku tanah dan sertipikat hak atas bidang tanah yang dipisahkan. Dalam pendaftaran
pemisahan bidang tanah surat ukur, buku tanah dan sertipikat yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah
semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan dan pada nomor surat ukur dan nomor haknya
ditambahkan kata "sisa" dengan tinta merah, sedangkan angka luas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanah
yang dipisahkan. Dalam buku tanah dan sertipikat hak atas bidang tanah induk dari bidang tanah tsb dicatat
adanya pemisahan dimaksud pada kolom yang telah disediakan yang menyebutkan secara rinci masing-masing
bidang yang dipisahkan & Pencatatan pemecahan bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam daftar-daftar lain
dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar bidang tanah asal diganti
dengan gambar bidang-bidang tanah yang dipisahkan yang diberi nomor-nomor hak atas tanah dan nomor surat
ukurnya masing-masing.
➢ Data Fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk
keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 6)
➢ Data Yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan
hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 7)
➢ Penetapan Hak Pengelolaan adalah penetapan Pemerintah untuk memberikan Hak Pengelolaan di atas Tanah Negara atau
pengakuan Pemerintah yang menetapkan suatu Hak Pengelolaan di atas Tanah Ulayat masyarakat hukum adat. (PM ATR/BPN
18/2021 Ps. 1 angka 9)
➢ Penetapan Hak Atas Tanah adalah penetapan Pemerintah untuk memberikan Hak Atas Tanah melalui pemberian, perpanjangan
jangka waktu hak dan/atau pembaruan hak. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 10)
➢ Pemberian Hak Atas Tanah yang selanjutnya disebut Pemberian adalah penetapan Pemerintah yang memberikan suatu Hak Atas
Tanah di atas Tanah Negara atau di atas Hak Pengelolaan. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 11)
➢ Pemberian Hak Secara Individual adalah pemberian hak atas sebidang tanah kepada perorangan atau badan hukum atau kepada
beberapa orang atau badan hukum secara bersama sebagai penerima hak bersama yang dilakukan dengan 1 (satu) penetapan
pemberian hak. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 12)
➢ Pemberian Hak Secara Kolektif adalah pemberian hak atas beberapa bidang tanah masing-masing kepada perorangan atau badan
hukum atau kepada beberapa orang atau badan hukum sebagai penerima hak, yang dilakukan dengan 1 (satu) penetapan pemberian
hak. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 13)
➢ Pemberian Hak Atas Tanah Secara Umum adalah pemberian hak atas sebidang tanah kepada pihak yang memenuhi syarat yang
dilakukan dengan 1 (satu) penetapan pemberian hak. (PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 1 angka 14)
➢ Pembaruan Hak yang selanjutnya disebut Pembaruan adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak setelah jangka waktu
berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangannya berakhir.
➢ Perubahan Hak adalah penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan sesuatu Hak
Atas Tanah tertentu, atas permohonan pemegang haknya, menjadi Tanah Negara dan sekaligus memberikan tanah tersebut kepadanya
dengan Hak Atas Tanah jenis lainnya.
➢ Peralihan Hak Atas Tanah adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemegang Hak Atas Tanah untuk mengalihkan hak kepada pihak
lain.
➢ Pelepasan Hak adalah perbuatan melepaskan hubungan hukum antara pemegang Hak Pengelolaan atau Hak Atas Tanah dengan tanah
yang dikuasainya untuk menjadi Tanah Negara atau Tanah Ulayat.
➢ Panitia Pemeriksaan Tanah A yang selanjutnya disebut Panitia A adalah panitia yang mempunyai tugas melaksanakan pemeriksaan,
penelitian dan pengkajian Data Fisik maupun Data Yuridis dalam rangka penyelesaian permohonan Penetapan Hak Pengelolaan,
Pemberian Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, serta penegasan konversi/pengakuan Hak Atas Tanah.
➢ Panitia Pemeriksaan Tanah B yang selanjutnya disebut Panitia B adalah panitia yang mempunyai tugas melaksanakan pemeriksaan,
penelitian dan pengkajian Data Fisik maupun Data Yuridis dalam rangka penyelesaian permohonan Pemberian, Perpanjangan atau
Pembaruan Hak Guna Usaha.
➢ Petugas Konstatasi adalah petugas yang mempunyai tugas melaksanakan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian Data Fisik maupun Data
Yuridis dalam rangka penyelesaian permohonan Pemberian Hak Atas Tanah yang berasal dari tanah yang sudah pernah terdaftar termasuk
Hak Atas Tanah di atas tanah Hak Pengelolaan, serta Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan jangka
waktu.
PENDAFTARAN TANAH (PENSERTIPIKATAN TANAH)
SISTEMATIK SPORADIK
PEMERINTAH PERSEORANGAN BADAN HUKUM
PERTIMBANGAN TEHNIS → BPN (OSS)

PRONA / PTSL
IZIN LOKASI → Pemda (OSS)
PERMOHONAN HAK (HM, HGB, HP) PERMOHONAN HAK (HGU, HGB, HP, HMRS/HPRS, HPL)
PANITIA PENDAFTARAN TANAH
Panitia A + Petugas Konstatasi Panitia B + Petugas Konstatasi Panitia C

→ HM, HGB, HP, HMRS/HPRS → HGU & HPL → Tanah Terlantar/Sengketa Tanah
(Untuk tanah dibuat “SURAT UKUR”)  PENGUKURAN → (khusus untuk RUMAH SUSUN : dibuat “PERTELAAN & GAMBAR DENAH”)
REKOMENDASI PANITIA UNTUK PENERBITAN SK HAK ATAS TANAH
SK HAK ATAS TANAH (HM, HGB, HP, HGU, HMRS / HPRS, HPL)
KEPALA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN / KOTA
BUKU TANAH SURAT UKUR
S E R T I P I K A T (HM, HGB, HP, HGU, HMRS / HPRS) → (Tanah : Warna Hijau / Rumah Susun : Warna Pink) → sbg alat bukti yang kuat
PENDAFTARAN TANAH
PENYELENGGARAAN PENDAFTARAN TANAH SECARA ELEKTRONIK
➢ Penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah dapat dilakukan secara elektronik.

➢ Hasil penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah secara elektronik berupa data, informasi elektronik, dan/atau
dokumen elektronik.
➢ Data dan informasi elektronik dan/atau hasil cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah.
➢ Data dan informasi elektronik dan/atau hasil cetaknya merupakan perluasan dari alat bukti yang sah sesuai dengan hukum acara
yang berlaku di lndonesia.
➢ Penerapan Pendaftaran Tanah elektronik dilaksanakan secara bertahap dengan mempertimbangkan kesiapan sistem elektronik
yang dibangun oleh Kementerian.
PP 18/2021 Ps. 84
➢ Seluruh data dan/atau dokurnen dalam rangka kegiatan Pendaftaran tanah secara bertahap disimpan dan disajikan dalam
bentuk dokumen elektronik dengan memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi.
➢ Data dan/atau dokumen disimpan secara elektronik di pangkalan data Kementerian.
➢ Untuk keperluan pembuktian di pengadilan dan/atau pemberian informasi pertanahan yang dimohonkan instansi yang
memerlukan untuk pelaksanaan tugasnya, data dan/atau dokumen dapat diberikan akses rrrelalui sistem elektronik.
PP 18/2021 Ps. 85
➢ Pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dapat dilakukan secara elektronik.
PP 18/2021 Ps. 86
PERCEPATAN PENDAFTARAN TANAH
➢ Dalam rangka percepatan Pendaftaran Tanah maka pelaksanaan Pendaftaran Tanah secara sistematik wajib diikuti
oleh pemilik bidang Tanah.
➢ Dalam hal pemilik bidang Tanah tidak mengikuti Pendaftaran Tanah secara sistematik, pemilik bidang Tanah wajib
mendaftarkan tanahnya secara sporadik.
PP 18/2021 Ps. 87
➢ Pengumuman hasil pengumpulan data fisik dan data yuridis :

a. dalam Pendaftaran Tanah secara sistematik dilakukan selama 14 (empat belas) hari kalender;
b. dalam Pendaftaran Tanah secara sporadik selama 30 (tiga puluh) hari kalender.
c. Pengumuman sebagaimana dima.ksud pada ayat (L) dapat dilakukan melalui website yang disediakan oleh
Kementerian.
PP 18/2021 Ps. 88
➢ Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan secara elektronik paling lama 7 (tujuh) hari
kalender setelah dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran hak tanggungan dinyatakan memenuhi syarat.
PP 18/2021 Ps. 89
PENERTIBAN ADMINISTRASI PENDAFTARAN TANAH
➢ Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan ➢ Dalam hal Tanah merupakan objek perkara pengadilan, objek
perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas Tanah terdaftar ke penetapan stafus quo olehr hakim yang memeriksa perkara atau
Kantor Pertanahan. objek sita pengadilan, kepala Kantor Pertanahan menolak untuk
➢ Pencatatan dilakukan pada daftar umum dan/atau sertipikat Hak Atas Tanah. rrielakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak.
PP 18/2021 Ps. 90
➢ Setelah jangka waktu catatan objek perkara pengadilan
➢ Dalam hal Tanah menjadi objek perkara di pengadilan, pihak yang dan/atau catatan objek penetapan status quo hapus dan objek
berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan ke Kantor perkara ticiak diikuti penetapan sita jamina,n maka pendaftaran
Pertanahan bahwa suatu Hak Atas Tanah atau hak milik atas Satuan Rumah peralihan atau pembebanan hak dapat dilaksanakan.
Susun menjadi objek perkara di pengadilan dengan menyampaikan salinan ➢ Penolakan kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis
surat gugatan yang memuat al.asan penolakan.
➢ Catatan hapus dengan sendirinya dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari PP 18/2021 Ps. 92
kalender terhitung dari tanggal pencatatan atau apabila pihak yang
mengajukan pencatatan telah mencabut permintaannya sebelum jangka ➢ Untuk memastikan letak dan batas Tanah objek gugatan yang
waktu berakhir. sedang diperkarakan, hakim yang memeriksa perkara dapat
➢ Apabila hakim yang memeriksa perkara memerintahkan stafiis quo atas Hak
meminta pengukuran pada Kantor Pertanahan setempat.
Atas Tanah atau hak milik atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan maka
atas perintah hakim, permohonan tersebut dicatatkan ke Kantor Pertanahan. ➢ Sebelum pelaksanaan eksekusi putusan pengadilan, panitera
SK No 060990 A pengadilan wajib mengajukan permohonan pengukuran kepada
➢ Catatan rrengenai perintah sfatus quo hapus dengan sendirinya dalam waktu Kantor Pertanahan atas objek eksekusi untuk memastikan letak
30 (tiga puluh) hari karender kecuali apabila diikuti dengan putusan sit-a dan batas Tanah objek eksekusi yang ditunjukan oleh juru sita
jaminan yang salinan resmi dan berita acara eksekrrsinya disampaikan dan bertanggung jawab atas letak dan batas Tanah objek
kepada kepala Kantor Pertanahan. eksekusi yang ditunj ukannya.
PP 18/2021 Ps. 91 PP 18/2021 Ps. 93
PERUBAHAN HAK
• Hak guna bangunan dan hak pakai yang dimiliki oleh Warga Negara
Indonesia, yang digunakan Can dimanl'aatkan untuk rumah tinggal
termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan hak milik atas
permohonan pemegang hak.
PP 18/2021 Ps. 94
BUKTI HAK LAMA
➢ Alat bukti tertulis Tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara.
➢ Pendaftaran Tanah bekas hak barat tersebut mendasarkan pada surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui 2 (dua) orang saksi
dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana, yang menguraikan :
a. Tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang lain dan statusnya adalah Tanah yang Dikuasai Langsung
oleh Negara bukan Tanah bekas milik adat;
b. Tanah secara fisik dikuasai;
c. penguasaan tersebut dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas Tanah;
dan
d. penguasaan tersebut tidak dipermasalahkan oleh pihak lain.
PP 18/2021 Ps. 95
➢ Alat bukti tertulis Tanah bekas milik adat yang dimiliki oleh perorangan wajib didaftarkan dalam jangka waktu paling lama 5 (lima) tahun
sejak berlakunya Peraturan Pemerintah ini
➢ Dalam hal jangka waktu berakhir maka alat bukti tertulis Tanah bekas milik adat dinyatakan tidak berlaku dan tidak dapat digunakan
sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah dan hanya sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran Tanah.
PP 18/2021 Ps. 96
➢ Surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa, dan lainnya yang sejenis yang dimaksudkan sebagai
keterangan atas penguasaan dan pemilikan Tanah yang dikeluarkan oleh kepala desa/lurahf camat hanya dapat digunakan sebagai
petunjuk dalam rangka Pendaftaran Tanah.
PP 18/2021 Ps. 97
➢ Tanah swapraja atau bekas swapraja merupakan Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara.
➢ Tanah swapraja atau bekas swapraja dapat diberikan kepada bekas pemegang Tanah swapraja atau bekas
swapraja, apabila memenuhi syarat dan mengusahakan atau menggarap sendiri Tanah untuk kepentingan
swapraja.
➢ Tanah swapraja atau bekas swapraja yang dikuasai oleh pihak lain, diberikan kepada pihak yang mengusahakan
atau menggarap Tanah dengan iktikad baik.
➢ Konsesi atau sewa atas Tanah bekas swapraja hapus dan menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara.
➢ Ketentuan tersebut di atas tidak berlaku untuk Tanah swapraja atau bekas swapraja yang diatur menurut Undang-
Undang.
PP 18/2021 Pasal 98
➢ Ketentuan lebih lanjut mengenai penyelenggaraan Pendaltaran Tanah secara elektronik, penyimpanan dan
penyajian data dan/atau dokumen elektronik, bentuk, isi dan tata cara pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta
Tanah secara elektronik, percepatan Pendaftaran Tanah, pendaftaran hak tanggungan secara elektronik,
pencatatan perjanjian pengikatan jual beli dan perjanjian sewa, pencatatan objek perkara dan perintah status
euo, perubahan hak guna bangunan dan hak pakai menjadi hak milik, dan Pendaftaran Tanah bekas hak barat
atau Tanah bekas milik adat serta Tanah swapraja atau bekas swapraja diatur dalam Peraturan Menteri.
PP 18/2021 Pasal 99
PEMERIKSAAN TANAH
➢ Pemeriksaan tanah dilakukan oleh : ➢ Jangka waktu pelaksanaan tugas pemeriksaan tanah, untuk :
a. Panitia A; a. Panitia A dan Petugas Konstatasi, diselesaikan paling lama 14 (empat belas) hari
b. Panitia B; dan kerja; atau
c. Petugas Konstatasi. b. Panitia B, diselesaikan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja, terhitung sejak
➢ Panitia A dan Petugas Konstatasi dibentuk dan ditandatanganinya surat tugas.
ditetapkan dengan keputusan Kepala Kantor Pertanahan. ➢ Dalam keadaan tertentu karena kondisi geografis atau adanya keadaan kahar (force
➢ Panitia B dibentuk dan ditetapkan dengan: majeure), penyelesaian pelaksanaan tugas pemeriksaan tanah dapat melebihi jangka waktu
a. Keputusan Kepala Kantor Pertanahan, dalam hal yang dituangkan dalam surat tugas. Hasil pemeriksaan tanah yang dilakukan oleh:
a. Panitia A, dituangkan dalam Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A dalam hal
Hak Guna Usaha merupakan kewenangan Kepala
permohonan Hak Pengelolaan, Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, atau
Kantor Pertanahan; atau
Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (d.i 201) dalam hal permohonan
b. Keputusan Kepala Kantor Wilayah, dalam hal Hak penegasan konversi/pengakuan hak atas tanah;
Guna Usaha merupakan kewenangan Kepala b. Panitia B, dituangkan dalam Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B; dan
Kantor Wilayah dan kewenangan Menteri. c. Petugas Konstatasi, dituangkan dalam Risalah Pemeriksaan Tanah (Konstatering
➢ Panitia A, Panitia B dan Petugas Konstatasi bertugas Rapport).
untuk memperoleh kebenaran formal atas Data Fisik dan d. Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A/Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan
Data Yuridis. Batas, Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B dan Risalah Pemeriksaan Tanah
➢ Kebenaran materiil atas dokumen persyaratan yang (Konstatering Rapport) memuat :
diajukan menjadi tanggung jawab Pemohon. a. uraian mengenai Pemohon;
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 135 b. uraian mengenai tanah yang dimohon;
c. uraian atas hak yang akan ditetapkan;
d. uraian atas data pendukung berkas permohonan;
e. dasar hukum atas penetapan hak;
f. uraian dan telaahan atas subjek hak dan objek hak;
g. analisis Hak Atas Tanah yang akan ditetapkan;
h. pendapat dan pertimbangan anggota panitia; dan
i. kesimpulan.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 136
➢ Hasil pemeriksaan tanah yang dilakukan oleh:
a. Panitia A, dituangkan dalam Risalah Panitia Pemeriksaan
➢ Susunan keanggotaan Panitia A berjumlah ganjil dengan
Tanah A dalam hal permohonan Hak Pengelolaan, Hak keanggotaan paling kurang 3 (tiga) orang terdiri dari:
Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, atau Risalah a. ketua merangkap anggota;
Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (d.i 201) b. sekretaris merangkap anggota; dan
dalam hal permohonan penegasan konversi/pengakuan c. kepala desa/lurah atau perangkat desa/kelurahan
hak atas tanah; atau nama lain yang serupa dengan itu sebagai
b. Panitia B, dituangkan dalam Risalah Panitia Pemeriksaan
Tanah B; dan anggota.
c. Petugas Konstatasi, dituangkan dalam Risalah ➢ Keanggotaan didasarkan pada keilmuan, keahlian,
Pemeriksaan Tanah (Konstatering Rapport). pengalaman dan/atau kemampuan dari yang
➢ Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A/Risalah Penelitian Data bersangkutan.
Yuridis dan Penetapan Batas, Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah ➢ Dalam hal diperlukan Kepala Kantor Pertanahan dapat
B dan Risalah Pemeriksaan Tanah (Konstatering Rapport)
memuat : membentuk lebih dari 1 (satu) Panitia A atau menambah
a. uraian mengenai Pemohon; jumlah keanggotaan Panitia A.
b. uraian mengenai tanah yang dimohon; ➢ Dalam hal diperlukan karena kebutuhan pelayanan, Kepala
c. uraian atas hak yang akan ditetapkan; Kantor Pertanahan dapat mengusulkan kepada Kepala
d. uraian atas data pendukung berkas permohonan; Kantor Wilayah untuk meminta tenaga dari Kantor
e. dasar hukum atas penetapan hak;
Pertanahan lain dan/atau Kantor Wilayah dalam 1 (satu)
f. uraian dan telaahan atas subjek hak dan objek hak;
g. analisis Hak Atas Tanah yang akan ditetapkan; wilayah provinsi.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 138
h. pendapat dan pertimbangan anggota panitia; dan
i. kesimpulan.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 137
➢ Panitia A mempunyai tugas:
a. melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan berkas permohonan:
1. Penetapan Hak Pengelolaan;
2. pemberian Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai;
3. penegasan konversi/pengakuan Hak Atas Tanah.
b. mengadakan penelitian dan pengkajian mengenai status tanah, riwayat tanah dan hubungan hukum antara tanah yang dimohon dengan Pemohon serta
kepentingan lainnya yang berkaitan dengan tanah;
c. mengadakan penelitian dan peninjauan fisik atas tanah yang dimohon mengenai penguasaan, penggunaan/keadaan tanah serta batas bidang tanah yang dimohon
dan/atau sekaligus mengadakan sidang;
d. mencatat sanggahan/keberatan dan hasil penyelesaiannya;
e. meneliti kesesuaian penggunaan tanah yang dimohon dengan RTR;
f. membuat laporan hasil pemeriksaan lapangan yang dituangkan dalam bentuk Berita Acara Pemeriksaan Lapangan disertai dengan bukti dokumentasi berupa foto
pada saat pemeriksaan lapangan;
g. memberikan pendapat, pertimbangan serta merumuskan kesimpulan atas permohonan hak berdasarkan Data Fisik dan Data Yuridis hasil pemeriksaan lapangan
termasuk data pendukung lainnya; dan
h. menyusun Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A dalam hal permohonan Hak Pengelolaan, Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atau Risalah Penelitian
Data Yuridis dan Penetapan Batas (d.i. 201) dalam hal permohonan penegasan konversi/ pengakuan Hak
➢ Dalam rangka pelaksanaan tugas di lapangan, Panitia A dapat memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi.
➢ Dalam hal terdapat anggota yang berhalangan dalam melaksanakan tugas ke lapangan maka dapat diwakilkan oleh:
a. perangkat desa/kelurahan, apabila anggota merupakan kepala desa/kelurahan; atau
b. pegawai lain sesuai dengan tugas dan fungsinya, apabila anggota berasal dari unsur Kantor Pertanahan; dengan surat kuasa atau penunjukan dari yang
bersangkutan.
➢ Dalam merumuskan kesimpulan Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A/Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas Panitia A harus secara tegas menyatakan setuju
atau tidak setuju mengenai diberikannya Hak Pengelolaan, Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai dengan jangka waktu dan disertai dengan alasan persetujuan atau
penolakannya.
➢ Panitia A dapat merekomendasikan jenis hak yang berbeda dengan yang diajukan oleh Pemohon dan dituangkan dalam Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A/ Risalah
Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas.
➢ Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A/Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas ditandatangani oleh seluruh anggota Panitia A.
➢ Dalam hal terdapat anggota yang tidak bersedia menandatangani Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A/ Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas maka Panitia A
membuat catatan mengenai alasan penolakan/keberatan dimaksud dengan tidak mengurangi keabsahan Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A/Risalah Penelitian Data
Yuridis dan Penetapan Batas.
➢ Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A/Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas menjadi pertimbangan bagi pejabat yang berwenang untuk memberikan atau
menolak permohonan hak.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps.139
➢ Susunan keanggotaan Panitia B Kantor Pertanahan terdiri dari :
a. Kepala Kantor Pertanahan sebagai ketua merangkap anggota;
b. Kepala Seksi yang mempunyai tugas dan fungsi di bidang penetapan hak dan pendaftaran sebagai anggota;
c. kepala seksi lainnya di Kantor Pertanahan yang ditunjuk sesuai kebutuhan sebagai anggota;
d. bupati/wali kota atau pejabat yang ditunjuk yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan sebagai
anggota;
e. kepala dinas/badan/kantor instansi teknis kabupaten/kota yang membidangi urusan tata ruang sebagai anggota;
f. kepala dinas/badan/kantor instansi teknis kabupaten/kota terkait (sesuai jenis penggunaan pemanfaatan tanah yang
dimohon, berasal dari kawasan hutan dan/atau terdapat indikasi adanya izin usaha pertambangan) sebagai anggota; dan
g. pegawai yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pertanahan sebagai sekretaris merangkap anggota.
➢ Susunan keanggotaan Panitia B Kantor Wilayah terdiri dari :
a. Kepala Kantor Wilayah sebagai ketua merangkap anggota;
b. Kepala Bidang yang mempunyai tugas dan fungsi di bidang penetapan hak dan pendaftaran sebagai anggota;
c. kepala bidang lainnya di Kantor Wilayah yang ditunjuk sesuai kebutuhan sebagai anggota;
d. bupati/wali kota atau pejabat yang ditunjuk yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan sebagai
anggota;
e. Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan sebagai anggota;
f. kepala dinas/badan/kantor instansi teknis provinsi yang membidangi urusan tata ruang sebagai anggota;
g. kepala dinas/badan/kantor instansi teknis provinsi terkait (sesuai jenis penggunaan pemanfaatan tanah yang dimohon,
berasal dari kawasan hutan dan/atau terdapat indikasi adanya izin usaha pertambangan) sebagai anggota; dan
h. pegawai yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Wilayah sebagai sekretaris merangkap anggota.
➢ Dalam hal diperlukan Kepala Kantor Wilayah atau Kepala Kantor Pertanahan dapat menunjuk camat dan kepala
desa/lurah/tetua adat/tokoh masyarakat letak tanah yang bersangkutan sebagai pembantu Panitia B.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 140
➢ Panitia B mempunyai tugas :
a. melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan berkas permohonan Pemberian, Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha di atas
Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan;
b. mengadakan penelitian dan pengkajian mengenai status tanah, riwayat tanah dan hubungan hukum antara tanah yang dimohon dengan
Pemohon serta kepentingan lainnya yang berkaitan dengan tanah;
c. mengadakan penelitian dan peninjauan fisik atas tanah yang dimohon mengenai penguasaan, penggunaan/keadaan tanah serta batas
bidang tanah yang dimohon;
d. mencatat sanggahan/keberatan dan hasil penyelesaiannya;
e. meneliti kesesuaian penggunaan tanah yang dimohon dengan RTR;
f. membuat laporan hasil pemeriksaan lapangan yang dituangkan dalam bentuk Berita Acara Pemeriksaan Lapangan disertai dengan bukti
dokumentasi berupa foto pada saat pemeriksaan lapangan;
g. melakukan sidang berdasarkan Data Fisik dan Data Yuridis hasil pemeriksaan lapangan termasuk data pendukung lainnya, yang dituangkan
dalam Berita Acara Sidang Panitia B;
h. memberikan pendapat dan pertimbangan atas permohonan hak; dan
i. merumuskan kesimpulan Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B.
➢ Dalam rangka pelaksanaan tugas di lapangan, Panitia B dapat memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi.
➢ Dalam melaksanakan tugasnya, Ketua Panitia B menunjuk paling sedikit 5 (lima) orang anggota beserta perwakilan dari masing-masing instansi
teknis untuk bertugas ke lapangan. (
➢ Dalam merumuskan kesimpulan Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B, Panitia B harus secara tegas menyatakan setuju atau tidak setuju mengenai
diberikannya Hak Guna Usaha, Perpanjangan atau Pembaruan dengan disertai alasan persetujuan atau penolakannya.
➢ Dalam hal tanah yang dimohon Hak Guna Usaha telah dimanfaatkan oleh Pemohon berdasarkan izin usaha yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang maka dengan memperhatikan usia tanaman dapat menjadi dasar Panitia B untuk mengusulkan pengurangan jangka waktu Hak Guna
Usaha yang akan diberikan.
➢ Apabila dalam Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B terdapat hal yang dipersyaratkan dan/atau diperlukan klarifikasi lebih lanjut maka dituangkan
dalam Berita Acara Hasil Klarifikasi yang ditandatangani oleh ketua, sekretaris dan 1 (satu) orang anggota Panitia B.
➢ Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B ditandatangani oleh seluruh anggota Panitia B.
➢ Dalam hal terdapat anggota yang tidak bersedia menandatangani Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B maka Panitia B membuat catatan pada
Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B mengenai alasan penolakan/keberatan dimaksud dengan tidak mengurangi keabsahan Risalah Panitia
Pemeriksaan Tanah B.
➢ Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B menjadi pertimbangan bagi pejabat yang berwenang untuk memberikan atau menolak permohonan hak.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 141
➢ Susunan keanggotaan Petugas Konstatasi terdiri dari 2 (dua) orang anggota. ➢ Lampiran dalam rangka pemeriksaan tanah meliputi:
➢ Dalam hal diperlukan Kepala Kantor Pertanahan dapat membentuk lebih dari
1 (satu) Petugas Kontatasi.
a. keputusan pembentukan panitia pemeriksaan
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 142 tanah berupa:
1. Keputusan Pembentukan Panitia A;
➢ Petugas Konstatasi mempunyai tugas: 2. Keputusan Pembentukan Petugas Konstatasi;
a. melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan berkas permohonan
Pemberian Hak Atas Tanah yang berasal dari tanah yang sudah 3. Keputusan Pembentukan Panitia B;
terdaftar termasuk Hak Atas Tanah di atas tanah Hak Pengelolaan serta b. hasil kegiatan pemeriksaan tanah berupa:
Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai 1. Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A;
dengan jangka waktu; 2. Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah B;
b. melakukan penelitian dan pengkajian mengenai status tanah, riwayat
tanah dan hubungan hukum antara tanah yang dimohon dengan 3. Risalah Pemeriksaan Tanah (Konstatering
Pemohon serta kepentingan lainnya yang berkaitan dengan tanah; Rapport);
c. mengadakan penelitian dan peninjauan fisik atas tanah yang dimohon c. Berita Acara Pemeriksaan Lapangan; dan
mengenai penguasaan, penggunaan/keadaan tanah serta batas bidang
tanah yang dimohon dan/atau sekaligus mengadakan sidang;
d. Berita Acara Sidang Panitia B dan Berita Acara
d. mencatat sanggahan/keberatan dan hasil penyelesaiannya; Hasil Klarifikasi, dibuat sesuai format
e. meneliti kesesuaian penggunaan tanah yang dimohon dengan RTR; sebagaimana tercantum dalam Lampiran VII yang
f. membuat laporan hasil pemeriksaan lapangan yang dituangkan dalam merupakan bagian tidak terpisahkan dari
bentuk Berita Acara Pemeriksaan Lapangan disertai dengan bukti
dokumentasi berupa foto pada saat pemeriksaan lapangan; Peraturan Menteri ini.
g. memberikan pendapat dan pertimbangan atas permohonan hak PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 144
berdasarkan Data Fisik dan Data Yuridis hasil pemeriksaan lapangan
termasuk data pendukung lainnya; dan
h. merumuskan kesimpulan Risalah Pemeriksaan Tanah (Konstatering
Rapport).
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 143
PENETAPAN BATAS MAKSIMUM & MINIMUM TANAH
Pasal 17 UUPA
(1) Dengan mengingat ketentuan dalam pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud dalam
pasal 2 ayat 3 diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan
sesuatu hak tersebut dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.
(2) Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat 1 pasal ini dilakukan dengan peraturan
perundangan di dalam waktu yang singkat.
(3) Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam ayat 2 pasal ini
diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian, untuk selanjutnya dibagikan kepada rakyat yang
membutuhkan menurut ketentuan-ketentuan dalam Peraturan emerintah.
(4) Tercapainya batas minimum termaksud dalam ayat 1 pasal ini, yang akan ditetapkan dengan
peraturan perundangan, dilaksanakan secara berangsur-angsur.
PMNA 3/1997 Pasal 171 SURAT PERNYATAAN TANAH-TANAH YANG TELAH DIPUNYAI PEMOHON / KELUARGA
(Pasal 171 ayat (1) Peraturan Menag/Kep. BPN 3 Tahun 1997)
Saya yang bertandatangan dibawah ini
(1) Daftar nama dibuat untuk Nama :
mengetahui pemilikan hak atas Tempat/tanggal lahir :
Pekerjaan :
tanah, Hak Pengelolaan dan atau Tempat tinggal :
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Dengan ini menyatakan bahwa Saya dan Keluarga telah mempunyai tanah-tanah sebagai berikut :
oleh seseorang atau badan hukum.
(2) Daftar nama dibuat dengan No Jenis dan Desa / Luas Atas Nama Hubungan Keluarga
menggunakan daftar isian 204. No Hak Kelurahan (M2) (sebutkan suami, isteri, ayah, ibu
atau anak)
(3) Satu daftar nama dibuat untuk satu
1 2 3 4 5 6
orang atau satu badan hukum.
(4) Untuk warga negara Indonesia dan 1
Badan Hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia 2
digunakan daftar nama berwarna
putih, untuk warga negara asing dan 3
Badan Hukum yang tidak didirikan 4

menurut hukum Indonesia
digunakan daftar nama berwarna 5
kuning.
6
Tanah yang saya mohon pendaftarannya adalah ………. Nomor …….. , seluas ……. , berdasarkan Akta Jual Beli ……..
Tanggal ………. , Nomor ……..
Demikian Surat Pernyataan ini saya buat dengan sebenar-benarnya dan jika terbukti tidak benar maka saya bersedia dituntut di Pengadilan sesuai
dengan ketentuan hukum yang berlaku.
……………… , ……………… 2021
Pemohon,
BATASAN KEPEMILIKAN TANAH UNTUK PERTANIAN & RUMAH TINGGAL
Tanah untuk rumah tinggal WNI
Kepmen Agraria/BPN 6/1998 1. maksimum 5 Bidang Tanah per 2. yang seluruhnya meliputi Luas tidak
Ps. 2 ayat (1) huruf e & orang/keluarga lebih dari 5.000 M2
Ps. 4 ayat (3)
Tanah untuk rumah tinggal WNA 1. Rumah dg katagori rumah mewah 3. maksimum 2.000 M2
PM ATR/BPN 18/2021 sesuai ketentuan peraturan
Ps. 186 PerUUan
2. maksimum 1 bidang tanah per
orang/keluarga
Pasal 186 ayat (2) PM ATR/BPN 18/2021 : kepemilikan tempat tinggal atau hunian untuk orang asing bila membawa dampak positif
terhadap ekonomi dan social → dapat diberikat lebih dari 1 bidang atau luasan lebih dari 2.000 M2 dgn ijin Menteri ATR/BPN
Pasal 186 ayat (3) PM ATR/BPN 18/2021 : pembatasan terhadap WNA → tidak berlaku untuk perwakilan negara asing dan/atau
perwakilan bandan internasional
Tanah Pertanian Minimum

PM ATR/BPN Tidak Padat Kurang Padat Cukup Padat Sangat Padat Tanah Pertanian
18/2016
Ps. 3 ayat (3)
20 Ha 12 Ha 9 Ha 6 Ha 2 Ha
PEMBATASAN TANAH PERKEBUNAN
JENIS TANAMAN USAHA MAKSIMUM LUAS Keterangan

PERUSAHAAN PERKEBUNAN (hektar)
Tebu 150.000 - di seluruh Wilayah Indonesia
- 1 (satuGroup Perusahaan
termasuk afiliasinya
Non Tebu 100.000 di seluruh Wilayah Indonesia
- 1 (satuGroup Perusahaan
termasuk afiliasinya
Lihat : UU 18/2004 tentang Perkebuan & peraturan pelaksanaannya

Daftar Harga Minimal Rumah Tinggal/Hunian Yang Dapat Dimiliki Oleh Orang Asing
(PP 103/2015 jo PM ATR/BPN 29/2016)
Lokasi/Provinsi Rumah Tunggal Satuan Rumah Susun

Harga Nominal (Rp) Harga Nominal (Rp)
DKI Jakarta 10 milyar 3 milyar

Banten 5 milyar 2 milyar
Jawa Barat 5 milyar 1 milyar
Jawa Tengah 3 milyar 1 milyar
DI Yogyakarta 5 milyar 1 milyar
Jawa Timur 5 milyar 1.5 milyar
Bali 5 milyar 2 milyar
Nusa Tenggara Barat 3 milyar 1 milyar Catatan :
Sumatera Utara 3 milyar 1 milyar -PP 103/2015 dicabut
dengan PP 18/2021
Kalimantan Timur 2 milyar 1 milyar
-PM ATR/BPN 29/2016
Sulawesi Selatan 2 milyar 1 milyar dicabut dengan PM
ATR/BPN 18/2021
Daerah/Provinsi lainnya 1 milyar 750 juta
BATASAN KEWENANGAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH
Pejabat Yang Hak Milik Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak Guna Hak
Berwenang Usaha Pengelolaan
PERORGAN / BADAN HUKUM PERORGAN / BADAN HUKUM PERORGAN / BADAN HUKUM
PERTANIAN / NON PERTANIAN PERTANIAN / NON PERTANIAN
KANTOR 1. ORG = -Pertanian : <50.000 M2 1. ORG = <3.000 M2 1. ORG = -Pertanian <50.000 M2 <25 Ha 1. Pemberian HGB
PERTANAHAN -Non Pertanian : <3.000 M2 2. BH = <20.000 M2 -Non Pertanian <3.000 M2 diatas HPL
2. BH Keagamaan & Sosial = <50.000 M2 3. Pemberian HGB diatas HPL 1. BH = < 20.000 M2 2. Pemberian HP
3. Transmigrasi 4. Pemberian HGB diatas HM 2. Pemberian HP utk BUMS, BUMN, BUMD diatas HPL
4. Redistribusi Tanah Non Pertanian < 20.000 M2
5. Konsoidasi Tanah 3. Pemberian HP diatas HPL
6. Program yg dibiayai APBN/APBD 4. Pemberian HP Aset Pemerintah Pusat &
7. Pendaftaran tanah yg bersifat strategis & Pemerintah Daerah.
massal 5. Pemberian HP diatas HM
9. Pemberian ijin Perolehan Tanah bagi Badan
Sosial & Keagamaan yg dpt memiliki HM
10. Pemberian HMRS & HPRS
11. Pemberian HGB / HP diatas HM
12. Pemberian HGB / HP diatas HPL
KANWIL 1. ORG = -Pertanian : 1. ORG = >3.000 s/d <10.000 M2 1. ORG = -Pertanian : >25 s/d <250 Ha -
>50.000 M2 & tidak lebih dari batas 2. BH = >20.000 s/d <150.000 M2 >50.000 s/d <10.000 M2 /
ATR/BPN max penguasaan tanah pertanian perorangan -Non Pertanian :
-Non Pertanian : >3.000 s/d <10.000 M2
>3.000 s/d <10.000 M2 1. BH = >20.000 s/d <150.000M2
2. BH Keagamaan & Sosial = 2. Keputusan Penetapan Tanah Negara
>50.000 s/d <150.000 M2 untuk menjadi Obyek Landreform
MENTERI 1. ORG = -Pertanian : lebih dari batas max 1. ORG = >10.000 M2 1. ORG = -Pertanian >10.000 M2. >250 Ha -
penguasaan tanah pertanian perorgan. 2. BH = >150.000 M2 -Non Pertanian >10.000 M2
ATR/BPN -Non Pertanian : >10.000 M2 1. BH = >150.000M2
2. BH jo
LIHAT : PM ATR/BPN 2/2013 Keagamaan & Sosial
PM ATR/BPN = >150.000
18/2017 jo M2
PM ATR BPN 7/2017 (Pelimpahan Kewenangan Pembaerian h.a.t/HGU & Permen ATR/BPN 6/2018 (PTSL)
Pasal 26A PM ATR/BPN 18/2017
(1) Kewenangan Kepala Kantor Pertanahan dapat melebihi luasan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 huruf b Permen
ATR/BPN 2/2013, dengan pertimbangan :
a. sumber daya manusia dan sarana prasarana di Kantor Pertanahan memadai untuk melaksanakan pemberian hak atas
tanah;
b. pelaksanaan pembangunan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR);
c. amanat peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi; dan/atau
d. kebijakan Menteri.
(2) Kepala Kantor Pertanahan mengajukan permohonan perluasan kewenangan pemberian hak atas tanah kepada Menteri atau
Kepala Kantor Wilayah
(3) BPN sesuai dengan kewenangannya yang memuat alasan penambahan luasan.
(4) Berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan permohonan yang diajukan oleh Kepala Kantor
Pertanahan pada ayat (2), Kepala Kantor Wilayah BPN atau Menteri memberikan pelimpahan kewenangan pemberian hak
atas tanah kepada Kepala Kantor Pertanahan.
(5) Pelimpahan kewenangan pemberian hak atas tanah yang diberikan kepada Kepala Kantor Pertanahan sebagaimana
dimaksud pada ayat (3) dibuat dalam bentuk:
a. Keputusan Kantor Wilayah BPN, dalam hal luasan yang diberikan merupakan kewenangan Kantor Wilayah BPN; atau
b. Keputusan Menteri, dalam hal luasan yang diberikan merupakan kewenangan Menteri.
(6) Keputusan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) paling sedikit memuat:
a. pertimbangan;
b. jumlah luasan yang diberikan;
c. jangka waktu; dan
d. pelaporan.
(7) Kepala Kantor Pertanahan yang telah melaksanakan kewenangan berdasarkan Keputusan sebagaimana dimaksud pada
ayat (5) melaporkan hasil pelaksanaannya secara berjenjang.
BAB IV
PERALIHAN HAK ATAS TANAH/HAK
MILIK SATUAN RUMAH SUSUN
PENGALIHAN/PELEPASAN/PEMBEBASAN HAK ATAS TANAH
PERSEORANGAN BADAN HUKUM
PENGALIHAN HAK ATAS TANAH PELEPASAN/PEMBEBASAN HAK ATAS TANAH

JUAL BELI
PERTIMBANGAN TEKNIS DARI ATR/BPN (Kepala Kantor Pertanahan) → OSS
TUKAR MENUKAR
HIBAH IZIN LOKASI → OSS

PEMBAGIAN HAK BERSAMA
JUAL BELI → Akta PPAT
PEMASUKAN KE DALAM PERUSAHAAN
PEMBERIAN HGB/HP DI ATAS TANAH HM PELEPASAN HAK ATAS TANAH → Akta PPAT / Surat Pelepasan Kepala Kantor Pertanahan
PENCATATAN PERALIHAN HAK (BALIK NAMA PERMOHONAN HAK
PANITIA PENDAFTARAN TANAH
Panitia A + P.Konstatasi → HM, HGB, HP, HMRS/HPRS Panitia B + Petugas Konstatasi → HGU Panitia C → Tanah Terlantar/Sengketa Tanah
(Untuk tanah dibuat “SURAT UKUR”)  PENGUKURAN → (khusus untuk RUMAH SUSUN : dibuat “PERTELAAN & GAMBAR DENAH”)
REKOMENDASI PANITIA UNTUK PENERBITAN SK HAK ATAS TANAH
SK HAK ATAS TANAH (HM, HGB, HP, HGU, HMRS / HPRS)
KEPALA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN / KOTA
BUKU TANAH SURAT UKUR
S E R T I P I K A T (HM, HGB, HP, HGU, HMRS / HPRS) → (Tanah : Warna Hijau / Rumah Susun : Warna Pink) → sbg alat bukti yang kuat
IZIN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
PENGAJUAN PERMOHONAN IZIN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 170, 171, & 172
➢ Permohonan izin Peralihan Hak Atas Tanah diajukan oleh Pemohon kepada pejabat yang menerbitkan keputusan
pemberian haknya melalui Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
Dalam hal dokumen persyaratan berupa fotokopi maka harus dilegalisir oleh pejabat yang menerbitkan dokumen
atau pejabat umum. Pengajuan permohonan tersebut dapat diajukan melalui sistem elektronik yang disediakan
oleh Kementerian. Dalam hal berkas permohonan berupa dokumen elektronik yang diterbitkan oleh instansi yang
berwenang, maka dokumen elektronik dapat diakses melalui sistem elektronik yang terintegrasi.
➢ Setelah berkas permohonan diterima, petugas yang ditunjuk memeriksa kelengkapan berkas permohonan
berdasarkan daftar kelengkapan persyaratan.
➢ Dalam hal masih terdapat kekurangan persyaratan berkas permohonan maka diberitahukan kepada Pemohon
untuk melengkapi.
➢ Setelah berkas permohonan dinyatakan lengkap, Pemohon diberikan tanda penerimaan dokumen persyaratan
dan surat perintah setor atas biaya penerimaan negara bukan pajak sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
PERSYARATAN PERMOHONAN IZIN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 173
➢ Izin Peralihan Hak Atas Tanah diterbitkan oleh pejabat yang menerbitkan keputusan pemberian haknya untuk setiap perbuatan
hukum yang bermaksud mengalihkan :
a. Hak Milik yang dipunyai oleh badan hukum keagamaan, badan hukum sosial dan badan hukum lain yang ditunjuk oleh
Pemerintah;
b. Hak Guna Usaha yang dipunyai badan hukum;
c. Hak Pakai tanah pertanian di atas Tanah Negara; dan/atau
d. Hak Atas Tanah lain yang menurut sifatnya memerlukan izin peralihan hak, dan dicatat pada sertipikat dan buku tanah.
➢ Izin Peralihan Hak Atas Tanah tidak diperlukan lagi dalam hal :
a. pemindahan hak yang dilakukan dalam rangka pelaksanaan KKPR;
b. pemasaran hasil pengembangan bidang tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai induk oleh perusahaan penyelenggara
perumahan, kawasan industri atau pengembangan lain yang sejenis;
c. peralihan hak karena lelang; atau
d. dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, proyek strategis nasional maupun kawasan
ekonomi khusus.
➢ Ketentuan dicantumkan dalam keputusan pemberian hak serta dicatat dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya.
➢ Izin Peralihan Hak Atas Tanah diberikan berdasarkan kriteria :
a. calon penerima hak harus berbadan hukum yang bergerak di bidang pertanian, perikanan atau
peternakan sesuai dengan hak yang diberikan, untuk peralihan Hak Guna Usaha;
b. calon penerima hak mempunyai reputasi yang baik, tidak pernah dikenakan pembatalan hak,
tidak pernah terlibat dengan kejahatan korporasi, tidak pernah masuk dalam daftar hitam di
bidang perbankan, dan tanahnya tidak pernah termasuk dalam usulan penetapan Tanah Telantar;
c. penggunaan tanahnya masih sesuai dengan keputusan pemberian haknya;
d. penggunaan dan pemanfaatan tanah masih sesuai dengan peruntukan sebagaimana yang
tercantum dalam RTR Wilayah; dan
e. calon penerima hak wajib memfasilitasi kebun masyarakat sekitar sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan di bidang perkebunan, apabila pada saat pemberian hak belum
melaksanakan kewajiban tersebut.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 174
➢ Syarat permohonan izin Peralihan Hak Atas Tanah meliputi :
2. akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau
peraturan pendirian perusahaan, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda
Daftar Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon badan hukum;
1. sertipikat Hak Atas Tanah; dan
2. dokumen penggunaan dan pemanfaatan tanah;
c. surat pernyataan yang memuat :
1. calon penerima hak mempunyai reputasi yang baik;
2. tidak pernah dikenakan pembatalan hak;
3. tidak pernah terlibat dengan kejahatan korporasi;
4. tidak pernah masuk dalam daftar hitam di bidang perbankan; dan 5. tanahnya tidak pernah termasuk
dalam usulan penetapan Tanah Telantar.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 175
TATA CARA PENERBITAN IZIN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
➢ Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon telah melakukan pembayaran biaya penerimaan
negara bukan pajak, maka proses permohonan ditindaklanjuti dengan pemeriksaan dan penelitian berkas
permohonan.
➢ Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan dan penelitian berkas permohonan masih terdapat ketidaksesuaian
Data Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 176
➢ Dalam hal penerbitan izin Peralihan Hak Atas Tanah merupakan kewenangan Kepala Kantor Pertanahan maka
Kepala Seksi menyiapkan konsep :
a. surat izin Peralihan Hak Atas Tanah yang dimohon; atau
b. surat penolakan permohonan, yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak.
➢ Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan surat izin Peralihan Hak Atas Tanah atau surat penolakan permohonan
berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 177
➢ Dalam hal penerbitan izin Peralihan Hak Atas Tanah merupakan kewenangan :
o Dalam hal surat izin Peralihan Hak Atas Tanah merupakan kewenangan Kepala Kantor Wilayah, maka Kepala Bidang memeriksa, meneliti dan
mengkaji kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis berkas permohonan yang disampaikan.
o Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan, penelitian dan pengkajian masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis, maka
diberitahukan kepada Pemohon melalui Kantor Pertanahan.
o Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian kelengkapan dan kebenaran Data Yuridis dan Data Fisik, Kepala Bidang menyiapkan
konsep :
a. surat izin Peralihan Hak Atas Tanah yang dimohon; atau
b. surat penolakan permohonan, yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak.
o Kepala Kantor Wilayah menerbitkan surat izin Peralihan Hak Atas Tanah atau surat penolakan permohonan berdasarkan dokumen persyaratan
yang diajukan, pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan dan Kepala Bidang.
b. Menteri, berkas permohonan disampaikan oleh Kepala Kantor Pertanahan kepada Menteri dengan tembusan kepada Kepala Kantor Wilayah.
o Dalam hal surat izin Peralihan Hak Atas Tanah merupakan kewenangan Menteri, maka Direktur Jenderal memeriksa, meneliti dan mengkaji
kelengkapan dan kebenaran Data Fisik dan Data Yuridis berkas permohonan yang disampaikan.
o Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan, penelitian dan pengkajian masih terdapat ketidaksesuaian Data Fisik dan Data Yuridis maka
diberitahukan kepada Pemohon melalui Kantor Pertanahan dan diinformasikan juga kepada Kepala Kantor Wilayah.
o Setelah melakukan pemeriksaan, penelitian dan pengkajian kelengkapan dan kebenaran Data Yuridis dan Data Fisik. Direktur Jenderal
menyiapkan konsep :
o surat izin Peralihan Hak Atas Tanah yang dimohon; atau
o surat penolakan permohonan, yang disertai dengan alasan penolakannya, apabila permohonan ditolak.
o Menteri menerbitkan surat izin Peralihan Hak Atas Tanah atau surat penolakan permohonan berdasarkan dokumen persyaratan yang diajukan,
pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan dan Direktur Jenderal.
➢ Penyampaian berkas permohonan dibuatkan surat pengantar Kepala Kantor Pertanahan yang memuat pendapat, pertimbangan dan usulan dapat atau
tidaknya permohonan dikabulkan. Penyampaian berkas permohonan dapat dilakukan melalui sistem elektronik yang disediakan oleh Kementerian. Dalam hal
penyampaian dilakukan melalui sistem elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (3), berkas permohonan secara fisik tetap disimpan di Kantor
Pertanahan.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 178, Ps. 179 & Ps. 180
➢Surat izin Peralihan Hak Atas Tanah atau surat penolakan permohonan disampaikan
kepada Pemohon melalui surat tercatat atau dengan cara lain yang menjamin
sampainya surat izin peralihan atau surat penolakan atas permohonan izin peralihan
Hak Atas Tanah pada pihak yang berhak.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 181
➢Izin peralihan Hak Atas Tanah diberikan untuk jangka waktu 3 (tiga) bulan.
➢Dalam hal jangka waktu berakhir dan Hak Atas Tanah belum dialihkan maka
pemegang Hak Atas Tanah mengajukan permohonan izin Peralihan Hak Atas Tanah
kembali.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 182
PELEPASAN HAK ATAS TANAH ATAU HAK PENGELOLAAN
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 183
➢ Pelepasan Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan menjadi Tanah Negara diketahui oleh pejabat yang berwenang dengan
menyerahkan sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan. Pejabat yang
berwenang tersebut meliputi :
a. Notaris,
b. Camat, atau
➢ Dalam hal Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan dilepaskan sebagian maka dilakukan pengukuran atas bagian tanah yang akan
dilepaskan sebagai dasar pelepasan haknya.
➢ Pelepasan Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan dituangkan dalam bentuk surat pernyataan pelepasan Hak Atas Tanah atau Hak
Pengelolaan oleh pemegang hak. Berdasarkan pernyataan pelepasan hak Kepala Kantor Pertanahan mencatat pelepasan Hak
Atas Tanah atau Hak Pengelolaan dalam sertipikat, buku tanah dan daftar umum lainnya.
➢ Dalam hal sertipikat tidak diserahkan maka diumumkan melalui website Kementerian, surat kabar harian setempat dan/atau
pada media lainnya selama 30 (tiga puluh) hari kalender yang menyatakan sertipikat telah dilepaskan.
➢ Pelepasan Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan yang merupakan aset BUMN/BUMD dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan mengenai aset BUMN/BUMD.
Lampiran dalam rangka penerbitan Izin Peralihan Hak Atas Tanah berupa :
a. Formulir Permohonan Izin Peralihan Hak Atas Tanah;
b. Daftar Kelengkapan Persyaratan Permohonan Izin Peralihan Hak Atas;
c. Surat Pernyataan dalam rangka permohonan izin Peralihan Hak Atas Tanah;
d. Surat Izin Peralihan Hak Atas Tanah;
e. Surat Penolakan Permohonan Izin Peralihan Hak Atas Tanah
f. Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan, dibuat sesuai format
sebagaimana tercantum dalam Lampiran IX yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan
Menteri ini.
PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 184
a
Dr. KRT. MJ Widijatmoko, SH, Sp.N
Jl Otto Iskandardinata 149
Bidaracina, Jatinegara
Jakarta Timur – 13330
Telp : 021-8193736 - Fax 021-8570243
Email : mjwinstitute2015@gmail.com
notarymjwidijatmoko@gmail.com
Hp : 08161129247
SEKIAN & TERIMA KASIH
SEMOGA BERMANFAAT

Implementasi PP 18 TH 2021, PM Atr BPN 18 TH 2021 & PM Atr BPN 16 TH 2021

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Implementasi PP 18 TH 2021, PM Atr BPN 18 TH 2021 & PM Atr BPN 16 TH 2021

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Dr. KRT.

MJ Widijatmoko, SH, SpN

Hak Bangsa Hak Menguasai Negara

1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, Tanah Negara & Hutan

(4) Perekonomian nasional diselenggarakan

• Pasal 2 ayat 1 UUPA

Pasal 2 ayat 2 UUPA

• Pasal 2 ayat (3) UUPA

• Pasal 2 ayat (4) UUPA

• Pasal 4 ayat (1) UUPA

• Pasal 4 ayat (2) UUPA

“Fungsi Sosial”, berarti :

• Pasal 7 & Pasal 8 UUPA

UU 20/2011 PERKABAN 8/2012

AIR = Sungai, Pantai, Laut & Perairan Pedalaman

KEKAYAAAN ALAM YANG

➢Rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan Tanah sesuai dengan rencana

➢ Berkas permohonan yang menjadi dasar pendaftaran keputusan Penetapan Hak

a. mengenakan tarif dan/atau uang wajib tahunan sesuai dengan

➢Hak Pengelolaan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

➢Hak Pengelolaan hanya dapat dilepaskan dalam hal :

Menteri secara berkala melakukan pengawasan dan pengendalian secara

➢ Hasil kegiatan pemantauan dan evaluasi menjadi pertimbangan dalam rangka :

Tata Cara Pemberian HM

mempunyai hak milik atas tanah

Bagian Ketiga Pasal 47

Ditetapkan di Jakarta pada tanggal 3 Mei 2017

Penjelasan Pasal 34 Pasal 34

Pasal 41 Pasal 50 Penjelasan Pasal 50

Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian, pelepasan, atau

Ditetapkan di Jakarta pada tanggal 22 Desember 2015

BERITA NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 2016 NOMOR 1442

PASAR RUSUNAWA RUSUNAWA RUSUNAWA

1. Warga Negara Indonesia;

PM ATR/BPN 18/2021 Ps. 188

Oleh karena itu negara bertanggung jawab untuk

• Terkait dengan UU 1/2011 tentang perumahan dan kawasan pemukiman

yang melakukan pembangunan perumahan dan pemukiman :

(ps 15, ps 16 jo ps 1 angka 7, 8, 9 dan 10)

1. Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah.

2. Pendayagunaan tanah wakaf.

yang dibuat secara tertulis dihadapan Pejabat yang

(psl 17 dan ps 18 jo ps 19, ps 20 dan ps 21)

Perjanjian tersebut wajib didaftarkan dan dicatat pada buku tanah di

6. permodalan pembangunan (modal dalam negeri dan atau modal asing);

1. Status hak atas tanah; dan

1. PMNPR 34/PERMEN/M/2006 ttg Pedoman Umum Penyelenggaraan Keterpaduan

1. KepMen PR 11/KPTS/1994 ttg

1. Tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukkan

1. Keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan;

2. Apabila pembangunan rumah susun menimbulkan

• unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan

• Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran terhadap satuan

• PPJB tersebut dapat dilakukan setelah memenuhi persyaratan

• dan dilakukan melalui Akta Jual Beli/AJB dihadapan

c. pada Rumah Susun Negara, dilakukan

• Masa berlakunya Hak Milik Satuan Rumah Susun adalah sama

SHM Sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani HAK

SKBG Sarusun diterbitkan oleh instansi tehnis Kabupaten/Kota yang

SKBG Sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani

• Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan :

• Pengelolaan rumah susun tersebut harus dilaksanakan oleh “pengelola

• PPPRS harus “didaftar” dan mendapat “ijin usaha” dari Bupati/Walikota,