SOALAN-SOALAN LAZIM BERKAITAN DENGAN PELAKSANAAN 

SISTEM PERAKUAN SIAP DAN PEMATUHAN (Certificate of Completion and Compliance -

CCC)

Soalan 1

Apakah kesan atau implikasi yang akan berlaku sekiranya PSP meninggal dunia atau tidak
dapat dikesan setelah CCC dikeluarkan?
 

Di dalam sistem CFO, perakuan dikeluarkan oleh PBT berbanding di bawah sistem baru di mana
CCC dikeluarkan oleh PSP. Walau bagaimanapun, tanggungjawab bagi keselamatan bangunan 
semasa pembinaan mahupun selepas penyiapan sesebuah bangunan sama ada di dalam
sistem CFO atau CCC masih terletak di bawah orang yang mengemukakan pelan bangunan
seperti yang diperuntukan di bawah seksyen 71 Akta 133. 
 

Selain tanggungjawab sedia ada, bagi memastikan tanggungjawab yang berterusan oleh pihak-
pihak yang terbabit, konsep baru ini juga memperkenalkan satu proses penambaikan ke atas
kawalan terhadap pihak-pihak yang terlibat dalam pembinaan iaitu proses 'Matrix of
Responsibility' (proses perakuan berperingkat). Di bawah konsep ini, setiap komponen
pembinaan turut dipertanggungjawabkan ke atas pihak-pihak profesional, kontraktor dan
kontraktor tred. Ini bermakna walaupun PSP bertanggungjawab kepada keseluruhan pembinaan,
pihak lain juga bertanggungjawab dalam bidang masing-masing. Sebagai contoh,
tanggungjawab untuk kerja struktur adalah dipikul bersama oleh pihak Jurutera dan Kontraktor
yang melaksanakan kerja. PSP hanya akan mengeluarkan CCC setelah semua pengesahan
pada setiap komponen pembinaan lengkap dan disempurnakan. Dalam hal ini, sekiranya Arkitek
Profesional yang bertindak sebagai PSP telah meninggal dunia atau tidak boleh dikesan setelah
CCC dikeluarkan, tanggungjawab Jurutera Profesional tetap kekal bagi struktur bangunan yang
didirikan.
 
Kaedah 'check and balance' ini mampu meminimakan risiko atau implikasi sekiranya PSP
meninggal dunia atau tidak dapat dikesan setelah CCC dikeluarkan.
 
 

Soalan 2

Adakah sistem baru ini akan menyebabkan kelewatan memandangkan terdapat berbagai
proses perakuan berperingkat yang perlu dilengkapkan sebelum CCC dikeluarkan?
 

Proses mendapatkan pengesahan bagi setiap komponen pembinaan adalah dijalankan secara
berperingkat selaras dengan penyiapan komponen pembinaan di tapak. Justeru itu, pengeluaran
CCC adalah di bawah kawalan PSP. Sehubungan itu, tempoh pengeluaran CCC adalah lebih
terjamin di bawah sistem ini memandangkan penglibatan PBT adalah pada tahap yang lebih
minima dalam proses pengeluaran CCC berbanding CFO. Walau bagaimanapun, kawalan
'check and balance' PBT masih dikekalkan dan kuasa PBT bagi memastikan keselamatan
bangunan yang dibina tidak terjejas di bawah sistem baru ini.
 

Di bawah sistem baru ini, PSP boleh mengeluarkan CCC serta merta setelah berpuas hati
pembinaan telah mematuhi undang-undang serta syarat-syarat yang telah ditetapkan.
Sementara itu, dalam sistem CFO, setelah berpuas hati dengan pembinaan, PSP perlu pula
mengemukakan permohonan kepada PBT untuk semakan dan pemeriksaan di tapak sebelum
CFO boleh dikeluarkan.
 
 

Soalan 3

Di bawah sistem CCC kemungkinan akan terjadi conflict of interest kerana PSP yang

menyelia kerja pembinaan merupakan juga pihak yang mengeluarkan CCC. Begitu juga
dikatakan akan ada elemen pakatan di antara pihak pemaju dan PSP di dalam sesuatu
pemajuan kerana PSP adalah ejen yang dilantik oleh pemaju?
 

Sistem CCC membenarkan hanya pihak yang arif dan mempunyai kepakaran tentang sesuatu
projek diberi kepercayaan untuk memperakukan keselamatan dan keselesaan bangunan yang
dikeluarkan CCC. Dalam hal ini, PSP memang lebih memahami dan dapat mendalami sesuatu
projek kerana kepakarannya serta penglibatannya di peringkat perancangan, pembinaan dan
sehingga penyiapan projek.
 

Untuk menangani isu pakatan di antara pemaju dan PSP atau pihak lain yang terlibat dalam
sesuatu pembinaan, satu peruntukan baru telah diadakan berhubung dengan kesalahan
membuat atau menghasilkan atau menyebabkan dibuat apa-apa perisytiharan, perakuan,
permohonan atau representasi palsu atau fraud apa-apa borang yang ditetapkan. Hukuman bagi
kesalahan ini ialah denda tidak melebihi RM250,000.00 atau pemenjaraan tidak melebihi 10
tahun atau kedua-duanya.
 
 

Soalan 4

Adakah PBT masih mempunyai duty of care bagi memastikan bangunan yang dibina

selamat dan sesuai diduduki?
 
PBT masih mempunyai 'duty of care' di bawah 'common law' bagi memastikan bangunan yang
dibina selamat dan selesa diduduki.
 

Di bawah sistem baru ini, PBT masih mempunyai peranan dan tanggungjawab dalam proses
pengeluaran CCC seperti mana diperuntukkan di bawah subseksyen baru 70 (23) dan (24) Akta
133. Di bawah subseksyen baru 70 (23) Akta 133, PBT diberi kuasa bagi mengeluarkan notis
bertulis kepada PSP dan SP supaya memperbetulkan ketidakpatuhan yang berlaku selain diberi
kuasa mengeluarkan arahan bertulis kepada PSP untuk menahan pengeluaran CCC sehingga
ketidapatuhan diperbetulkan. Manakala di bawah subseksyen baru 70 (24) Akta 133, PBT boleh
menyebabkan apa-apa kerja dilaksanakan atau apa-apa langkah diambil bagi tujuan
memperbetulkan ketidakpatuhan berlaku.
 

Selain itu, PBT mempunyai kuasa di bawah seksyen 85A Akta 133 bagi mengarahkan
pemeriksaan bangunan secara berkala dijalankan oleh pemunya sesuatu bangunan selepas 10
tahun dari tarikh pengeluaran CCC bagi bangunan tersebut.
 
 

Soalan 5

Bolehkah tindakan sivil diambil terhadap PBT?

 

Pihak yang terkilan adalah tidak terhalang daripada mengambil apa-apa tindakan sivil terhadap
PBT. Walaupun undang-undang memperuntukkan imuniti kepada PBT melalui seksyen 95(2)
Akta 133, penghakiman mahkamah pernah meluluskan bahawa di bawah 'common law' PBT
mempunyai kewajipan berjaga-jaga (duty of care) terhadap pihak ketiga. Sehubungan itu, pihak
yang terkilan masih boleh mengambil tindakan sivil terhadap PBT.
 
 

Soalan 6

Apakah sistem kawalan ke atas pihak profesional bagi menjamin tiada peyelewengan atau
penyalahgunaan kuasa?
 

Bagi menjamin tiada penyelewengan dan penyalahgunaan kuasa oleh pihak profesional, sistem
baru ini memperkenalkan konsep tanggungjawab secara matriks di mana kawalan nyata
diperuntukkan melalui penggunaan 21 borang perakuan berperingkat (stage certification).
 
Selain itu, bagi mengukuhkan kawalan ini, pihak profesional tertakluk kepada Akta profesional
masing-masing.
 
 

Soalan 7

Adakah Professional Indemnity Insurance (PII) boleh melindungi Jurutera dan Arkitek

kerana kini mereka juga dikehendaki membuat perakuan yang mungkin di luar norm of
reasonable care, skill and diligence yang dikehendaki dari mereka? Adakah pihak pembeli
juga mungkin dibebankan dengan kos premium bagi polisi insurans yang dimasukkan
dalam kos harga bangunan ataupun PII itu sendiri tidak akan dilanjutkan untuk
melindungi Jurutera dan Arkitek dan mengakibatkan pembeli sukar mendapat gantirugi?

 
Pada masa ini PII tidak diwajibkan untuk Arkitek atau Jurutera. Walau bagaimanapun, hanya
sebilangan para profesional didapati mengambilnya untuk perlindungan sendiri.
 
Kedua-dua Lembaga Profesional sedang mengkaji kesesuaian untuk mewajibkan PII ke atas
para profesional tanpa membebankan pihak pembeli.
 
 

Soalan 8

Apakah kelebihan sistem CCC kepada pembeli rumah?

 

Perakuan CCC boleh dikeluarkan bersekali dengan Pemilikan Kosong (VP). Perkara ini dapat
mengatasi masalah dan implikasi yang sering dikaitkan dengan CFO di mana pembeli rumah
memperolehi kunci rumah tetapi tidak boleh mendudukinya kerana CFO belum dikeluarkan lagi.
 

Dengan pengenalan proses tanggungjawab secara matriks, ada peningkatan dalam aspek
akauntabiliti dan ketelusan di mana tindakan boleh diambil terhadap pihak yang
bertanggungjawab sekiranya berlaku sebarang kegagalan atau kecacatan pada bangunan.
Dengan demikian, kualiti kerja akan lebih terjamin.
 
 

Soalan 9

Apakah kesan atau implikasi sekiranya PSP meninggal dunia atau bankrap, atau tidak
boleh dikesan atau pendaftaranya telah dipotong atau sebab-sebab lain,sebelum CCC
dikeluarkan?
 
Peruntukan perundangan sedia ada membenarkan pertukaran PSP sekiranya berlaku salah satu
sebab yang dinyatakan dengan syarat persetujuan PBT terbabit diperolehi terlebih dahulu.
 

Dalam aspek ini pemunya atau pemaju atau penduduk hendaklah melantik PSP lain untuk
bertindak baginya. PSP baru ini hendaklah mengambilalih kewajipan dan tanggungjawab atau
bertindak untuk PSP pertama yang disebutkan.