UND 05 Permohonan Narasumber Agus W Sharing Knowledge Reviu Value For Money (VFM) Proyek KPBU Sektor Sumber Daya Air

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

DIREKTORAT PELAKSANAAN PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR SUMBER DAYA AIR
Jalan Raden Patah I Nomor 1, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan 12110 - Telepon / Faksimili : (021) 7264267, (021) 726426
Nomor : UM.0102-Pa/05 Jakarta, 28 Januari 2022

Sifat : Penting
Lampiran : 1 (satu) berkas
Hal : Permohonan Narasumber Sharing
Knowledge Reviu Value for Money (VfM)
Proyek KPBU Sektor Sumber Daya Air
Yth.:
Agus Witono,
Tenaga Ahli Ekonomi dan Finansial
di-
Tempat
Dalam rangka reviu Value for Money (VfM) Proyek KPBU Sektor Sumber Daya Air dan
untuk meningkatkan pemahaman serta pengetahuan dalam menyusun Value for Money (VfM)
pada kajian ekonomi dan komersial Proyek KPBU Sektor Sumber Daya Air, bersama ini dengan
hormat kami mohon kesediaan Bapak untuk menjadi Narasumber dengan topik bahasan sesuai
agenda terlampir. Adapun waktu dan tempat penyelenggaraan adalah sebagai berikut:
Hari/Tanggal : Kamis, 3 Februari 2022
Waktu : 08.00 WIB s.d. selesai
Agenda : (terlampir)
Tempat : Hotel Gran Mahakam
Jl. Mahakam No.8, RT.1/RW.7, Kramat Pela, Kecamatan
Kebayoran Baru, Kota Jakarta Selatan
Sebagai persiapan kegiatan tersebut, Bapak diharapkan dapat menyampaikan bahan
tayang Reviu dan Metode Penghitungan Value for Money (VfM) Proyek KPBU Bendungan
Merangin dan SPAB Kuwil Terintegrasi SPAM Bimatara paling lambat Senin, 1 Februari 2022
melalui email: ppisda.pembiayaan@pu.go.id atau ethanarpw@pu.go.id. Informasi lebih lanjut
dapat menghubungi Telp/Fax. (021) 7264267 atau Sdri. Ethana Rahmaini (0817 0339 0087).
Dalam rangka menerapkan protokol kesehatan, peserta, narasumber dan penanggap diwajibkan
mengikuti Swab Antigen (nCOV-19 Antigen) yang disediakan oleh panitia di tempat acara.
Peserta yang diperbolehkan masuk ke dalam ruangan adalah peserta yang telah mendapatkan
hasil Swab Antigen negatif atau membawa surat keterangan hasil Swab Antigen/Swab PCR yang
masih berlaku (maksimal 1x24 jam untuk Swab Antigen dan 3x24 jam untuk Swab PCR).
Demikian disampaikan, atas perhatian dan kerjasamanya kami ucapkan terima kasih.
Direktur Pelaksanaan Pembiayaan

Infrastruktur Sumber Daya Air,
Arvi Argyantoro
NIP.196409121991031002
Ditandatangani secara elektronik
Tembusan:
Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan.
Lampiran Surat
Nomor : UM.0102-Pa/05
Tanggal : 28 Januari 2022
AGENDA
Sharing Knowledge Reviu Value for Money (VfM) Proyek KPBU
Sektor Sumber Daya Air
Jakarta, 3 Februari 2022
Waktu Kegiatan Narasumber Moderator

08.00 – 09.00 Registrasi Peserta dan Swab Panitia
Antigen
09.00 – 09.20 Pengantar Diskusi Direktur Pelaksanaan
Pembiayaan Infrastruktur
Sumber Daya Air
09.20 – 09.30 Pembacaan Doa Panitia
09.30 – 12.00 Paparan: Prof. Andreas Wibowo, Moderator:
1. Pengertian, Metode, Akademisi Kepala Sub Direktorat
Peran, Manfaat, dan Legalisasi Rencana
Penerapan Value for Investasi, Direktorat
Pelaksanaan
Money (Vfm) pada Proyek
Pembiayaan
KPBU Sektor Sumber Infrastruktur Sumber
Daya Air Daya Air.
2. Reviu dan Metode Agus Witono, Penanggap:

Penghitungan Value for Tenaga Ahli Ekonomi 1. Prof Andreas
Money (VfM) Proyek dan Finansial Wibowo,
Akademisi
KPBU Bendungan
2. Taruko
Merangin Belantara
3. Reviu dan Metode Stefanus Kristanto Algamar,
Penghitungan Value for Tenaga Ahli Ekonomi Appraisal
Money (VfM) Proyek dan Finansial Manager
PT. PII
KPBU Bendungan Bodri
4. Diskusi dan Pembahasan
12.00 – 13.00 ISHOMA Panitia

13.00 – 15.30 Paparan: Agus Witono Penanggap:
1. Reviu dan Metode Tenaga Ahli Ekonomi 1. Prof Andreas
Penghitungan Value for dan Finansial Wibowo,
Money (VfM) Proyek Akademisi
KPBU SPAB Kuwil 2. Taruko
Terintegrasi SPAM Belantara
Bimatara Algamar,
3. Diskusi dan Pembahasan Appraisal
Manager
PT. PII
15.30 – 16.00 Kesimpulan dan Penutup Panitia
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR
PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
PERBANDINGAN
SKEMA PEMBIAYAAN
PROYEK KPBU BENDUNGAN
MERANGIN
22 Oktober 2021
KPBU SEBAGAI CREATIVE FINANCING
Pemerintah
Kelebihan KPBU
Pemerintah
Kerjasama antara pemerintah dan
badan usaha dalam penyediaan
Badan
infrastruktur yang bertujuan untuk
kepentingan umum yang sebagian
1 Menjadi salah satu alternatif
dalam Keterbatasan 2 Pelayanan
lebih baik
Masyarakat
Usaha atau seluruhnya menggunakan Pendanaan Pemerintah (APBN)

sumber daya Badan Usaha dengan untuk Penyediaan Infrastruktur
sebuah pembagian risiko antara para
pihak
Perpres No. 38 tahun 2015
Alokasi Risiko Badan Usaha

Nilai Pengembalian investasi
Alokasi
resiko ke
Pemerintah Pengadaan
Perijinan
(Lingkungan-
1 yang kompetitif 2 Alokasi Resiko
yang sesuai
Peraturan Politik
Lahan /Regulasi Pembebasan lahan)
Alokasi
3 Peraturan dan Panduan
umum KPBU sudah 4 Mendapat Penjaminan
oleh PT PII (Persero)
resiko ke
Pihak cukup lengkap
Swasta Resiko
Design Konstruksi Pembiayaan Kenaikan Biaya Kenaikan Biaya
Konstruksi Operasional 2
KOMPARASI SKEMA KONVENSIONAL DENGAN KPBU AP
PADA PROYEK KERJASAMA PEMERINTAH DENGAN BADAN USAHA
PENGADAAN INFRASTRUKTUR DENGAN BELANJA MODAL PENGADAAN INFRASTRUKTUR DENGAN SKEMA KPBU AP
Risiko Pemerintah Biaya Konstruksi Biaya Operasi dan

Pemeliharaan (Estimated
Estimated running cost)
capital cost Risiko Pemerintah
Pembayaran
Contruction Cost overruns Berdasarkan
Tidak Ada
Ketersediaan
Biaya
Layanan
Konstruksi
1T 1T 1T 1T
O&M cost overruns
500 500 500
25 500 500 500
25 500 500
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 15 tahun 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 15 tahun
Fase Konstruksi Fase Operasi dan Pemeliharaan Fase Konstruksi Fase Operasi dan Pemeliharaan
KETERANGAN
1. Biaya AP dibayarkan dimasa Operasional (Konsesi) yaitu 4-5 Tahun setelah

penandatanganan proyek Kerjasama;
2. Dapat Mengatasi Gap Funding dalam mencapai target Visium 2030;
3. Adanya transfer risiko ke Badan Usaha, Pemerintah tidak menanggung Cost
Overruns (Konstruksi, Operasi dan Pemeliharaan)
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT 3 3

DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
SKEMA KONVENSIONAL VS KPBU AP
PADA PROYEK KERJASAMA PEMERINTAH DENGAN BADAN USAHA
KONVENSIONAL (PBJ) KPBU (AVAILABILITY PAYMENT/AP)

Penganggaran dan Kontraktual Dipecah dalam beberapa Kontrak (Desain, Konstruksi,
Terintegrasi dalam 1 (satu) kontrak
Operasi, Pemeliharaan)
Jangka Waktu Konstruksi (1 – 3 tahun)
10 – 30 tahun
Pemeliharaan (tiap tahun)
Beban Risiko
(Konstruksi, O&M, Permintaan, Pemerintah Badan Usaha
Layanan, dll)
Sumber Pendanaan untuk
Pemerintah (APBN) Badan Usaha
Konstruksi
Spesifikasi Layanan dan • Input Specification • Output Specification
Pemantauan • Pemantauan oleh Sektor Publik • Pemantauan kinerja berdasarkan yang telah
disepakati dalam perjanjian
Pembayaran (Tahunan)
4 4
BENDUNGAN MERANGIN
LOCATION : KAB. MERANGIN, JAMBI
DESKRIPSI PROYEK STRUKTUR PROYEK

Proyek ini bertujuan untuk mengairi irigasi seluas 12.000 Ha; SOLICITED
penyedia air baku untuk air minum hingga 2 m3/s;
pengendali banjir sebesar 583,5 m3/s; PLTA sebesar 90-107,5
MW; dan destinasi pariwisata. Status:
Major Project PSN Quickwin PPP Book Penjaminan FBC

Dalam tahap
√ √ Screening
Form
STRUKTUR PROYEK
PJPK : Menteri PUPR Kelayakan Finansial
Nilai Investasi Proyek : RP. 3,73 T FIRR : 10%
Masa Konsesi : 20 Tahun NPV : Rp. 183,57 M
Pengembalian Investasi : AP (783,4 M / Tahun)
Dukungan Pemerintah : Penjaminan Sumber: Update Kajian Ekonomi dan Finansial OBC
Proyek KPBU Bendungan Merangin (lingkup hanya
bendungan), 2020
TIMELINE PROYEK
Q3 2021-Q2 Q4 2022- Q1 Q3-Q4 2023 Q3 2024 –
Q2 2019 Q2 2023
Q4 2019 Q3 2022 Q1 2023 Q3 2029
(identifikasi) 2022 2023 Financial
SP OBC PQ Bid Award Signing Konstruksi dan
FBC RFP Close penggenangan
5
6
ALOKASI RISIKO
PJPK BUP
JENIS RISIKO
RETAINED RISK TRANSFER RISK
TRANSFER RISK
Adalah kelompok risiko yang dialokasikan kepada
Risiko Lokasi
pihak swasta dalam hal penyediaan infrastruktur
Risiko Desain, Konstruksi yang menggunakan skema KPBU.
dan Uji Operasi
Risiko Sponsor
RETAINED RISK
Risiko Finansial
Adalah kelompok risiko yang dialokasikan kepada
Risiko Operasi pihak Pemerintah dalam hal penyediaan
infrastruktur yang menggunakan skema KPBU.
Risiko Pendapatan
Risiko Konektivitas Jaringan
Risiko Interface
COMPETITIVE NEUTRALITY
Adalah dampak kepemilikan pemerintah terhadap
Risiko Politik keuntungan/kerugian yang dibawa oleh pihak
swasta. Contohnya adalah pajak.
Risiko Force Majeure
Risiko Kepemilikan Aset 66
7
PERBANDINGAN ASUMSI DALAM PERHITUNGAN VFM
Indikator KPBU Konvensional

CAPEX Rp. 3.737.126.000.000 Rp. 3.497.216.519.300
OPEX Rata Rata /Tahun Rp. 30.889.000.000 Rp. 29.032.000.000
IRR Project 10 %
Bunga Pinjaman 9,8 %
Pembayaran AP Rp. 783.439.000.000
Masa Layanan 15 Tahun 15 Tahun
Grace Period 5 Tahun

Discount Factor 9,19% (WACC) 9,19%
Sumber Anggaran Kementerian PUPR Kementerian PUPR
7 7
8
PERBANDINGAN VFM KUANTITATIF KPBU DENGAN KONVENSIONAL
URAIAN NPV NPV 12.000.000

NPV Total NPV Total
KPBU KONVENSIONAL 8.256.294 9.968.018
Raw PSC (Capex+Opex) 2.856.163 10.000.000
Penghematan Competitive Neutrality
Retained Risk 2.011.449 2.011.449 17,17 % 598.243
Raw PSC
Transfer Risk 4.502.162 8.000.000
2.856.163
Availability Payment 6.244.845

6.000.000
Competitive Neutrality 598.243
JUMLAH 8.256.294 9.968.018 AP
6.244.845 Transferable
4.000.000 Risk
PENGHEMATAN 17.17% 4.502.162
2.000.000
Retained Risk Retained Risk
2.011.449 2.011.449
0
KPBU
NPV KPBU KONVENSIONAL
NPV PSC
PERBANDINGAN VFM KUALITATIF KPBU DENGAN SBSN DAN PINJAMAN
- KELEBIHAN -
KPBU LOAN/Pinjaman SBSN
Adanya Alokasi Resiko kepada Badan Dapat diperoleh Pembiayaan melalui Pembayaran cicilan setiap tahun lebih
Usaha (Resiko Desain, Resiko Pinjaman dengan Bunga Rendah murah dibandingkan dengan Pinjaman
Konstruksi, Resiko OP) seperti Pinjaman Lunak
KPBU berdasarkan spesifikasi output
sehingga memberikan ruang inovasi
solusi dari swasta
Perencanaan proyek akan
merpertimbangkan seluruh life cycle
proyek sehingga pembangunan dan
pengoperasian akan lebih efektif dan
efisien [4]
Flexibilitas pengelolaan finansial
Pemerintah dalam jangka pendek,
transparan dan akuntabel
Melibatkan banyak pihak, transparan
sehingga mengurangi resiko KKN
[1] PMK Nomor 25/PMK 5/2016 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pembayaran Kegiatan yang dibiayai melalui Penerbitan SBSN
[2] Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 56 Tahun 2011 tentang Pembiayaan Proyek Melalui Penerbitan SBSN
[3] INO: Aligning Asian Development Bank and Country Systems for Improved Project Performance Panduan Pengusulan dan Peningkatan Kesiapan Kegiatan yang Didanai Pinjaman Luar Negeri
[4] Agenda, Volume 14, Number 2, 2007, pages 171-188 Public Private Partnerships and Public, Procurement oleh Darrin Grimsey and Mervyn Lewis
[5] Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pinjaman Luar Negeri serta Imbasnya terhadap APBN, oleh Samsubar Saleh - Universitas Gadjah Mada, UNISIA, Vol. XXXI No. 70 Desember 2008
9
PERBANDINGAN VFM KUALITATIF KPBU DENGAN SBSN DAN PINJAMAN
- KEKURANGAN -
KPBU LOAN/Pinjaman SBSN
Tidak semua risiko dapat ditransfer Pemerintah harus menanggung seluruh Pemerintah harus menanggung seluruh
secara efektif ke badan usaha risiko dari Proyek (Resiko Desain, risiko dari Proyek
Resiko Konstruksi, Resiko OP) (Resiko Desain, Resiko Konstruksi, Resiko
OP)
Terikat Komitmen Jangka Panjang Kecepatan mulainya pembangunan Kecepatan mulainya pembangunan
untuk pembayaran AP Proyek akan bergantung pada Proyek akan bergantung pada persetujuan
persetujuan DPR DPR
Penyiapan Proyek Lebih Kompleks Pinjaman dapat meningkatkan Rasio Pinjaman dapat meningkatkan Rasio Debt
dibanding pengadaan konvensional Debt to GDP Indonesia to GDP Indonesia
Adanya Commitment Fee apabila dana Pembiayaan pendahuluan dibebankan

pinjaman tidak segera digunakan kepada APBN sebelum SBSN diterbitkan.
Pemerintah dibebankan biaya Resiko penundaan proyek jika dana
pengadaan yang tidak efisien karena Rekeninng Khusus kosong karena SBSN
dilakukan melalui proses yang terpisah belum laku terserap oleh pasar modal
antara desain, konstruksi, dan OP sesuai dengan jadwal [1]
[1] PMK Nomor 25/PMK 5/2016 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pembayaran Kegiatan yang dibiayai melalui Penerbitan SBSN
[2] Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 56 Tahun 2011 tentang Pembiayaan Proyek Melalui Penerbitan SBSN 2008 10
TERIMA
KASIH
DIREKTORAT PELAKSANAAN
PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR
SUMBER DAYA AIR
Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri -- |Page
BAB 4.
KAJIAN EKONOMI DAN FINANSIAL
4.1. ANALISIS PERMINTAAN
4.1.1. Analisa Hasil Survei Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey)
Survei kebutuhan nyata dilakukan untuk mendapatkan gambaran mengenai perkiraan kebutuhan,
ketertarikan, serta tingkat pelayanan yang diharapkan dari pemanfaatan Bendungan Bodri. Tujuan
yang diharapkan atas pelaksanaan RDS ini adalah sebagai berikut.
a. Gambaran kondisi sosial masyarakat setempat, masalah kepemilikan lahan pemukiman dan
pertanian, serta data terkait lokasi kearifan lokal di sekitar rencana pembangunan
Bendungan Bodri.
b. Identifikasi konstrain dan persepsi masyarakat terkait kebutuhan layanan dan keinginan
masyarakat untuk memanfaatkan Bendungan Bodri sebagai suplesi air baku, pertanian dan
pengendali banjir.
c. Mengetahui sarana dan prasarana penunjang yang dibutuhkan agar fungsi bendungan
dapat tersalurkan.
d. Mengetahui potensi yang dapat dikembangkan dari Bendungan Bodri untuk meningkatkan
pendapatan daerah.
Survey dilaksanakan pada 16 September hingga 18 Sptember 2021 di Kota Semarang dan Kabupaten
Kendal. Hasil survey kebutuhan nyata (Real Demand Survey) pada proyek KPBU ini adalah sebagai
berikut:
4.1.1.1. Analisis Profil Responden
Pengelompokan responden dibagi menjadi 2 kategori yaitu Instansi dan Perangkat Desa dengan
persentase sama besar yaitu 50% responden dari Instransi dan 50% dari Perangkat Desa. Instansi
yang menjadi responden dalam proses RDS ini adalah Instansi tingkat Kabupaten/Kota hingga
Instansi tingkat Provinsi, diantaranya yaitu Bappeda Provinsi jawa Tengah, Dinas PU SDA Taru Provinsi
Jawa Tengah, BBPW Pemali Juana, Dinas Pertanian dan Perikanan Provinsi Jawa Tengah, Baperlitang
Kabupaten Kendal, Dinas PU SDA Taru Kabupaten Kendal, BBWS Tirto Panguripan, dan Dinas
Pertanian dan Perikanan Kabupaten Kendal. Sedangkat stakeholder desa diwakilkan oleh masing-
masing Kepala Desa ataupun perangkat desa lainnya, Adapun Desa yang menjadi responden dalam
RDS adalah desa-desa yang terdampak baik secara negatif maupun terdampak positif dengan
adanya rencana Bendungan Bodri yaitu Desa Banyuringin, Desa Kaliputih, Desa Ngaliyan, Desa
Duren, dan Desa Sukodadi. Berdasarkan hasil survey yang telah dilakukan, responden yang
mewakilkan masing-masing instansi untuk survey ini di dominasi oleh jenis kelamin laki – laki yaitu
sebanyak 87% sedangkan untuk jenis kelamin perempuan sebanyak 12%. Pendidikan terakhir
repoden yang mewakili masing masing instansi mayoritas Pascaasarjana (50%) sedangkan responden
dari Stakeholder desa mayoritas sebagai lulusan Sekolah Menengah Atas (28,6%).Seperti yang
tergambar didalam diagram dibawah ini.
Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-5 | P a g e

Gambar 4-1 Diagram Gender Responden
Gambar 4-2 Diagram Pendidikan Terakhir Responden
4.1.1.2. Stakeholder Responden Survey
Pelaksanaan RDS dilakukan dengan wawancara dan pengisian kuisioner oleh stakeholder dan
perangkat desa terdampak guna memperoleh informasi detail dan data sekunder guna mendukung
pelaksanaan pembangunan Bendungan Bodri. Adapun daftar dan jumlah stakeholder yang menjadi
responden ditampilkan dalam tabel sebagai berikut.
Tabel 4-1 Stakeholder Responden Survey

No Stakeholder Bidang Jumlah Sampel
1 BAPPEDA Provinsi Jawa Tengah 1
2 BAPPEDA Kab. Kendal 1
PUSDATARU Provinsi Jawa 1. Sungai Bendungan dan Pantai 1
3
Tengah 2. Irigasi dan Air Baku 1
1. Keterpaduan Pembangunan
1
Infrastruktur SDA (KPI)
Balai Besar Wilayah Sungai Pemali
4 2. Pelaksanaan Jaringan Pemanfaatan
Juana 1
Air (PJPA)
3. SNVT Pembangunan Bendungan 1
5 Dinas PUPR Kabupaten Kendal Sumber Daya Air (SDA) 1
6 PDAM Tirto Panguripan Perencanaan dan Pengembangan 1
7 Dinas Pertanian Sarana dan Prasarana 1
8 Perangkat Desa Banyuringin 1
9 Perangkat Desa Kaliputih 1
10 Perangkat Desa Ngaliyan 1
11 Perangkat Desa Duren 1
12 Perangkat Desa Sukodadi 1
Total Responden 15

4.1.1.3. Sumber Air Bersih
Menurut Sebagian besar responden (56,3%) bahwa Supply kebutuhan air bersih masih belum
memenuhi, sedangkan responden lainnya (43,8%) mengatakan bahwa supply kebutuhan air bersih
sudah cukup. Adapun sumber air bersih yang saat ini digunakan bersumber dari Mata Air yang
memenuhi kebutuhan air sebanyak 75% bisa digunakan, dan Sumur dalam 68% airnya bisa
digunakan, juga kali dan sungai sebanyak 25%. Hal tersebut tergambar dalam 2 diagram dibawah
berikut
Gambar 4-3 Diagram Sumber Air yang Digunakan Responden
4.1.1.4. Pemenuhan Kebutuhan Air
a) Irigasi
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari Dinas PU SDA Kabupaten Kendal dan BBWS
Pemai Juwana, daerah Irigasi Bodri mempunyai luas areal 8,861 Ha dengan 3 kali masa
tanam. Ketersediaan air sungai bodri untuk mengaliri daerah irigasi Bodri dipengaruhi oleh
perubahan iklim. Hal ini dapat dilihat dalam Gambar 4-4. berdasarkan data debit sungai
bodri tahun 2010 sampai dengan 2020, dapat diketahui debit andalan pada Kondisi Basah
(Probabilitas 20%), kondisi Normal (Probabilitas 50%), serta Kondisi Kering (Probabilitas
80%).

Gambar 4-4 Grafik Neraca Air Sungai Bodri untuk Memenuhi Kebutuhan Irigasi
Sumber: Dinas PU SDA Kab. Kendal
Berdasarkan gambar diatas terlihat pada kondisi probablitas debit 80% (kering) masih terdapat
defisit dalam pemenuhan kebutuhan air DI Bodri.
Dalam sektor Pertanian, menurut mayoritas responden (75%) berpendapat bahwa rencana
pembangunan Bodri sangat berpengaruh dengai nilai 5 dari skala 5, dan 12,5% lainnya berpendapat
hanya sedikit pengaruhnya dengan nilai 1 dari skala 5. Hal tersebut dapat dilihat pada diagram
dibawah berikut.
Gambar 4-5 Diagram Pengaruh Bendungan Bodri Terhadap Pertanian
b) Domestik
Berdasarkan informasi dari Instansi PDAM, sumber air baku PDAM masih menggunakan
sumur dalam sebanyak 43 buah. Sambungan rumah tangga yang dilayani saat ini sebanyak
90.000 SR (sambungan rumah tangga). Target penambahan sambungan rumah tangga
PDAM sebanyak 5000 per tahun
c) Non Domestik
Kawasan Industri
Dalam rangka mempercepat pembangunan perekonomian di wilayah Kabupaten Kendal,
Provinsi Jawa Tengah, serta untuk menunjang percepatan dan perluasan pembangunan
ekonomi nasional, perlu mengembangkan wilayah Kendal sebagai Kawasan Ekonomi Khusus.
PT. Kawasan Industri Kendal (KIK) merupakan pengembang kawasan industri berstatus
Kawasan Ekonomi Khusus berbasis industri di Pulau Jawa dengan total 2200 Hektar. Saat ini

KIK sedang dalam tahap pengembangan fase pertama seluas 1000 hektar. Prediksi
kebutuhan air untuk kawasan industry ditampilkan dalam Tabel 1.
Tabel 4-2 Prediksi Kebutuhan Air Untuk Kawasan Industri

Tahun
No Kebutuhan Industri
2017 2020 2025 2030 2035 2040 2045
1 Tingkat Pelayanan (%) 90 90 90 90 90 90 90
2 Industri terlayani (Ha) 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200
3 Pemakaian air (l/det/Ha) 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8
4 Kebutuhan air (l/det) 396 594 792 990 1188 1386 1584
Sumber: Analisis Konsultan, 2021
4.1.2. Analisis Potensi dan Permintaan Pembangunan Bendungan Multifungsi
4.1.2.1. Pertanian dan Perkebunan
Kondisi Saluran Irigasi

Berdasarkan hasil survey responden menyatakan bahwa mengenai kondisi saluran irigasi yang
terdapat di area tersebut memiliki kondisi yang sudah dalam kategori “buruk” sedangkan untuk
kategori “baik” dan “cukup baik” memiliki persentase yang seimbang. Hal ini menandakan bahwa
sebagian besar responden memerlukan perbaikan saluran irigasi guna mendukung kebutuhan
mereka terkait air.
Selain itu, dalam melakukan pemenuhan kebutuhan air khususnya pada saat musim kemarau,
petani/pekebun mengambil air dari sungai dengan menggunakan pompa yang dilakukan untuk
menaikkan muka air agar air dapat mengalir melalui system irigasi sehingga dapat mengairi area
pertanian/perkebunan masyarakat.
25%
Baik
50% Cukup Baik
Buruk
25%
Gambar 4-6 Grafik Kondisi Saluran Irigasi
4.1.2.2. Profil Masyarakat Sektor Pertanian dan Perkebunan
Secara garis besar mayoritas profesi masyarakat di beberapa desa bergerak di sektor pertanian hal
ini di dukung dengan persentase yang tinggi yaitu sebesar 75%, namun masih terdapat sebagian
kecil masyarakat yang menjadi pekebun dengan persentase 25%. Sebagai contoh pada salah satu

desa yang menjadi lokasi survey jumlah penduduk di desa tersebut berjumlah 1.954 jiwa (647 KK)
semua penduduk tersebut secara keseluruhan berprofesi sebagai petani.
Gambar 4-7 Grafik Profil Masyarakat Berdasarkan Profesi
4.1.2.3. Profil Kepemilikan Lahan
Berdasarkan hasil survey yang telah dilakukan, pada umumnya masyarakat yang berprofesi sebagai
petani/pekebun sebagian besar melakukan penanaman diatas lahan garapan yaitu sebesar 70%
sedangkan untuk 30% sisanya ialah petani/pekebun yang melakukan penanaman diatas lahan milik
sendiri (Hak Milik).
Gambar 4-8 Grafik Profil Kepemilikan Lahan
4.1.2.4. Potensi Pertanian dan Perkebunan
Berdasarkan hasil survey, potensi pada sektor pertanian khususnya pada cukup signifikan karena nilai
kebutuhan konsumsi beras dan jagung cukup tinggi yaitu 9 – 50 ton perbulan. Sedangkan untuk
sektor perkebunan komoditas unggulan yang menjadi potensi pada sektor ini ialah kopi, pisang,
buah – buahan, petai, karet dan cengkeh.
Berdasarkan hasil survey yang telah dilakukan, terdapat beberapa poin penting yang menjadi suatu
permintaan/harapan kepada pemerintah/ stakeholder terkait yaitu: pemberian pupuk dan benih,
diharapkan terdapat pelatihan guna mendukung kopetensi, adanya bantuan pompa yang dapat
dipergunakan untuk membantu menyuplai air pada saat musim kemarau datang

4.1.2.5. Relokasi
Berdasarkan hasil survey sebagian besar yang menjadi objek responden tidak terdapat penduduk
yang terkena area relokasi, tetapi terdapat 1 desa yang terkena dampak relokasi yaitu dengan luasan
diperkirakan < 10 ha. Masyarakat sendiri mengharapkan jika seandainya terdapat area mereka yang
harus terkena relokasi/pembebasan lahan bentuk kompensasi ialah berupa uang dengan besaran
nilai Rp. 5.000.000/m2
4.1.2.6. Kebutuhan Pelayanan Infrastruktur
Masyarakat mengharapkan adanya layanan PDAM guna menunjang kebutuhan mereka terkait air
bersih/ minum. Dengan rerata pendapatan masyarakat yang hanya Rp. 3.000.000,00/bulan,
masyarakat mengharapkan agar jika penyediaan infrastruktur tersebut terlaksana mereka
mengharapkan besaran tarif yang dikenakan untuk hal tersebut masih dalam taraf yang sesuai dan
tidak terlalu banyak mengambil porsi dari hasil pendapatan
4.1.2.7. Harapan Terhadap Tingkat Pelayanan Penyediaan Infrastruktur
Masyarakat mengharapkan jika pembangunan penyediaan infrastruktur ini dijalankan, secara

kesejahteraan baik dari segi ekonomi maupun sosial dapat meningkat dan area tersebut dapat menjadi
objek wisata yang dapat menjadi sumber penghasilan lainnya untuk mereka. Masyarakat sendiri
cukup mendukung dan optimis terhadap perencanaan ini, karena hal ini merupakan suatu langkah
pasti yang dapat membantu mereka untuk memperbaiki kualitas hidup.
4.1.3. Survey Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey)
Survei kebutuhan nyata (Real Demand Survey) dilakukan untuk mendapatkan gambaran yang akurat
seperti mengenai perkiraan kebutuhan, ketertarikan, kemauan dan kemampuan pengguna untuk
membayar, kinerja pembayaran, serta tingkat pelayanan yang diharapkan. Selain itu RDS juga
bertujuan untuk melihat potensi pasar dari infrastruktur yang akan dibangun melalui skema KPBU.
Real Demand Survey (RDS) dilaksanakan di Kendal dan Semarang Jawa Tengah dan melalui beberapa
pertemuan webinar lanjutan kepada sejumlah stakeholder untuk mendapatkan data-data.
Sistem Irigasi dan Profil Masyarakat Pertanian dan Perkebunan Pada pelaksanaannya untuk saat ini
irigasi pertanian lebih fokus pada irigasi tersier. Berdasarkan data sementara tahun 2019 30% kondisi
jaringan irigasi tersier dalam kondisi yang baik sedangkan 70% dalam keadaan rusak. Guna
mendukung keberlangsung sistem irigasi tersebut terdapat kegiatan rehabilitasi jaringan irigasi
tersier dengan dukungan dana yang bersumber dari APBD/APBN.
Saat ini di wilayah perencanaan terdapat 110.284 jiwa yang bergerak di sektor pertanian dan
perkebunan. Secara status kepemilikan lahan mereka di dominasi oleh penggarap lahan (sewa)
namun, terdapat sebagian kecil warga yang sudah memiliki lahan sendiri. Dalam melakukan
pemenuhan air irigasi terdapat suatu lembaga yang berfungsi untuk mengkoordinasi kegiatan
tersebut yaitu P3A. Untuk data P3A maupun kelompok tani pada wilayah tersebut berada di
simluhtan penyuluhan dan data tersebut juga telah di rinci berdasarkan kabupatennya

4.1.3.1. Sektor Pertanian & Perkebunan
Berdasarkan hasil survey, terdapat 3 komoditas unggulan yang memiliki potensi yang besar untuk
dikembangkan yaitu tanaman pangan (padi, jagung dan kedelai), holtikultura (bawang merah, cabe
dan kentang) serta perkebunan (kopi, tebu, dan kelapa). Sektor pertanian khususnya komoditas padi
merupakan sektor yang paling penting karena berdasarkan data dari Dinas Ketahanan Pangan
Provinsi, konsumsi pangan (termasuk tepung beras) penduduk Jawa Tengah tahun 2020 yaitu
sebesar 92,1 kg/kapita/tahun sedangkan untuk pemenuhan kebutuhan tersebut hanya sebesar ± 3,2
juta ton di tahun 2019 - 2020.
Agar dapat memenuhi kebutuhan yang tinggi, pemerintah telah melakukan beberapa upaya dan
dukungan yang dapat meningkatkan nilai produkvitas yaitu dengan adanya kegiatan UPSUS (Upaya
Khusus) yang dijalankan oleh Kementerian Pertanian serta dukungan berupa bantuan kepada petani
terkait benih pupuk, alshintan, alat pengolahan dan pendampingan penyuluhan. Diharapkan semua
upaya dan dukungan yang telah diberikan tersebut dapat menjadi stimulus untuk petani agar dapat
berkembang lebih maju.
4.1.3.2. Sumber Daya Air
Berdasarkan hasil yang diperoleh dari responden terkait sumber daya air, saat ini terdapat 9 sumber
mata air yang terletak di Mata Air (Ma). Kesrun, Ma. Geneng, Ma. Gleyah, Ma. Winog, Ma.Putih, Ma.
Kalisar, Ma. Banger, Ma. Pawedan, Ma. Angklik. Selain itu, berdasarkan data tahun 2020 dibutuhkan
pasokan air sebesar 200 liter/detik. Pada pelaksanaannya saat ini cakupan pelayanan air hanya
berada di 8 lokasi yaitu Kecamatan Pegandon, Kecamatan Ringin Arum, Kecamatan Patebon,
Kecamatan Cepiring, Kecamatan Kendal, Kecamatan Singorojo, Kecamatan Gemuh dan Kawasan KIK.
4.1.3.3. Pertanian
Dalam melakukan pemenuhan kebutuhan air untuk pertanian saat ini masyarakat menggunakan air
yang berasal dari saluran irigasi yang berasal dari Bendungan Juwero, Daerah Irigasi Bodri dan
Daerah Irigasi Sojomerto. Pada standarnya, untuk memenuhi volume air irigasi setidaknya diperlukan
1,2 l/det/ha guna mendukung intensitas tanam dari 263% menjadi 300%. Untuk memenuhi
kebutuhan air saat musim kemarau dan penghujan masyarakat mengandalkan air baku yang berasal
dari mata air, sumur, drop/tangka serta dari sungai maupun embung. Kondisi saat ini terkait sumber
mata air ialah terdapat 2 area yang terganggu akibat pembangunan yaitu Ma. Kesrun, Ma. Putih,
Desa Kali Putih. Untuk mengantipasi kawasan yang terdampak tersebut saat ini masyarakat
mengembangkan sistem pengairan yang sudah ada yaitu dengan cara menggunakan mata air dan
sumur dangkal (untuk keperluan air bersih) serta cara oncoron pertanian dengan bendung lokal.
4.1.3.4. Operasional PDAM
PDAM saat ini setidaknya menyediakan kebutuhan pasokan air baku pertahunnya yaitu sebesar
26.749.440 m3 dengan pasokan air yang terpenuhi ialah sebesar 22.322.105 m3. Selain itu dengan
besarnya jumlah pasokan air baku yang teraliri setidaknya PDAM telah memenuhi cakupan pelayan
air di 13 wilayah mulai dari Kecamatan Kota Kendal, Boja, Kaliwungu, Kaliwungu selatan, Brangsong
Ngampel, Patebon, Pegandon, Gemuh, Ringinarum, Cepiring, Weleri, Kangkung dan Rowosari.
Sedangkan untuk cakupan pelayanan bendung mencakup di 8 lokasi yaitu Kecamatan Pegandon,

Kecamatan Ringin Arum, Kecamatan Patebon, Kecamatan Cepiring, Kecamatan Kendal, Kecamatan
Singorojo, Kecamatan Gemuh dan Kawasan KIK.
Saat ini, PDAM telah memiliki pelanggan sebesar 87.102 yang tersebar di berbagai sektor seperti
rumah tangga, industri, pemerintahan, serta perusahaan. Tarifnya diberikan untuk air baku cukup
beragam mulai dari Rp. 2.600/m3 sampai dengan Rp. 9.000/m3 tergantung dari jenis sektornya,
PDAM juga telah mencatatkan kenaikan pelanggan sebesar 17% dengan rerata pembayaran
penggunaan air tiap bulannya adalah Rp. 72.716.106/bulan. Dalam pemenuhan kebutuhan air,
sumber air PDAM berasal dari mata air dan juga sumur, saat ini juga sedang dilaksanakan 2
pembangunan IPA.
4.1.3.5. Potensi ESDM
Pada pelaksanaan program ini, stakeholder mengatakan bahwa terdapat potensi hasil bumi pada
lokasi pembangunan bendung yaitu Bendung Bodri berada pada wilayah Cekungan Air Tanah Kendal
dengan Potensi air tanah sebesar 78,9 juta m3 untuk akuifer bebas (dangkal) dan 2,1 juta m3 akuifer
tertekan (dalam). Selain itu secara kondisi geologi regional terdiri dari Formasi Kaligetas (Qpkg),
Formasi Penyatan (Tpp), dan Formasi Kerek (Tmk). Terdapat juga beberapa patahan pada daerah
tersebut. Kondisi kerentanan gerakan tanah berada pada zona menengah. Pada are spot-spot
tertentu ditemukan batugamping. Perlu diperhatikan terutama konstruksi pondasinya mengingat
pada daerah ini breksi di Formasi Kaligetas tidak begitu tebal dibandingkan bagian selatan, serta
Formasi Penyatan dan Kerek didominasi batulempung.
Dari hasil analisis yang telah dilakukan menggunakan data hasil RDS yang dilakukan, kebutuhan akan
adanya Bendungan baru sangat diperlukan. Hal ini berdasarkan beberapa pertimbangan:
1. Setiap aspek dan informasi yang tercantum dalam hasil Real Demand Survey (RDS) harus
menjadi faktor pertimbangan dalam proses perencanaan maupun pelaksanaan program
karena di dalam hasil survey tersebut terdapat satu aspek yang penting dan dapat menjadi
bahan pertimbangan dalam melakukan perencanaan yaitu harapan stakeholder yang mana
aspek tersebut berisikan setiap keinginan dan informasi yang diberikan oleh para
stakeholder yang memiliki keterkaitan dan semesti hal tersebut dapat menjadi bahan
pertimbangan pada setiap pengambilan keputusan yang dilakukan.
2. Secara garis besar setiap stakeholder terkait telah memberikan dukungan terhadap program
ini dan mereka mengharapkan agar program ini dapat dilaksanakan sehingga kesejahteraan
masyarakat dapat meningkat. Selain itu, pada poin relokasi kompensasi untuk masyarakat
yang terkena dampak perlu dipertimbangkan secara detail agar kompensasi yang diberikan
sesuai dengan kebutuhan dan adil sehingga nanti pada saat pelaksanaan program dapat
berjalan dengan baik dan tidak terdapat konflik yang terjadi.
3. Penerapan prinsip “Build back safer”, dimana daerah yang menjadi kawasan relokasi harus
memberikan kehidupan yang minimal sama dengan kehidupan yang ada di wiayah
terdampak bahkan dituntut untuk lebih baik serta memberikan rasa aman kepada penyintas.
4. Setiap aspek dan informasi yang tercantum dalam hasil RDS harus menjadi faktor
pertimbangan dalam proses pembangungan Bendungan karena di dalam hasil survey
tersebut terdapat satu aspek yang penting dan dapat menjadi bahan pertimbangan dalam
melakukan perencanaan yaitu harapan stakeholder yang mana aspek tersebut berisikan

setiap keinginan dan informasi yang diberikan oleh para stakeholder yang memiliki
keterkaitan.
Berdasarkan keempat poin tersebut di atas bahwa terdapat permintaan terhadap fasilitas yang
menyokong kegiatan dan usaha dari masyarakat di Provinsi Jawa Tengah, sehingga Bendungan perlu
direalisasikan
4.1.4. Analisa Penentuan Sumber dan Tingkat Pertumbuhan Permintaan
Secara umum dan sederhana, analisa penentuan sumber dan tingkat pertumbuhan permintaan
dengan berbagai scenario atau uji elastisitas atas permintaan Proyek KPBU ini dapat diartikan sebagai
tingkat kelenturan tingkat pemintaan warga masyarakat (permintaan) terhadap jasa layanan yang
disediakan oleh Proyek KPBU Bendungan Bodri.
Dalam teori, disebutkan angka elastisitas yang dinotasikan dengan huruf e memiliki batasan yaitu:
• e=1 disebut unitary elasticity, pengertiannya yaitu setiap perubahan layanan Proyek
KPBU Bendungan Bodri pada angka 1 satuan direspon oleh pasar layanan Proyek KPBU
Bendungan Bodri dengan adanya perubahan meningkat (bertambah) atau menurun
(berkurang) pada angka 1 satuan juga.
• e>1 disebut elastis, pengertiannya yaitu setiap kenaikan layanan Proyek KPBU
Bendungan Bodri direspon oleh pasar layanan Proyek KPBU Bendungan Bodri dengan
mengurangi potensi banjir dan memberikan air yang cukup pada Kawasan persawahan
disekitar Bendungan .
• e<1 disebut inelastis, pengertiannya yaitu setiap kenaikan layanan Proyek KPBU
Bendungan Bodri direspon oleh pasar layanan Proyek KPBU Bendungan Bodri dengan tetap
disekitar Bendungan.
• e disebut elastis sempurna, pengertiannya yaitu tidak ada perubahan layanan Proyek
KPBU Bendungan Bodri direspon oleh pasar layanan Proyek KPBU Bendungan Bodri dengan
disekitar Bendungan .
• e=0 disebut inelastis sempurna, pengertiannya yaitu berapapun kenaikan Proyek KPBU
Bendungan Bodri direspon oleh pasar layanan Proyek KPBU Bendungan Bodri dengan
disekitar Bendungan.

Konsepsi Elastisitas Permintaan
Gambar 4-9 Konsep Elastisitas Permintaan
Bagan diatas yang memperlihatkan secara teoritis gambar-gambar konsepsi grafik permintaan pasar
(Ed) atas jasa layanan Proyek KPBU Bendungan Bodri jika terjadi perubahan (kenaikan) layanan
Proyek KPBU Bendungan Bodri dan lainnya. Secara konsepsi peluang terjadinya salah satu dari
gambar grafik diatas dapat terjadi jika Pemerintah Provinsi menaikkan (meningkatkan) layanan
Proyek KPBU Bendungan Bodri, sangat bergantung pada beberapa faktor yang mempengaruhi,
seperti:
• Intensitas kebutuhan untuk menikmati layanan Proyek KPBU Bendungan Bodri
• Meningkatnya Kesejahteraan warga masyarakat sekitar lokasi karena adanya Proyek KPBU
Bendungan Bodri
• Mengurangi potensi banjir dan memberikan air yang cukup pada Kawasan persawahan
disekitar Bendungan Bodri
4.2. ANALISIS PASAR
Usulan layanan unggulan pada Bendungan Bodri saat ini adalah sebagai salah satu upaya untuk
meningkatkan Kesejahteraan masyarakat serta mengurangi mengurangi potensi banjir dan
memberikan air yang cukup pada Kawasan persawahan disekitar Bendungan. Berdasarkan analisa
dari kebutuhan layanan unggulan Bendungan Bodri tampak seperti dalam gambar dibawah ini :
Gambar 4-10 Kebutuhan Bendungan Bodri

Dengan memberikan layanan unggulan Bendungan Bodri diatas maka pasar yang dapat diraih selain
Kesejahteraan masyarakat serta mengurangi mengurangi potensi banjir dan memberikan air yang
cukup pada Kawasan persawahan disekitar Bendungan:
• Meningkatkan pendapatan petani karena terjadi peningkatan produksi dan luas tanam
• Memudahkan masyarakat di sekitar Bendungan Bodri dalam memenuhi kebutuhan air untuk
mengairi sawah dan ladang mereka
• Mengurangi potensi banjir
Namun semuanya itu bergantung juga pada regulasi daerah atau Perda yang ada untuk melakukan
hal tersebut diatas. Selain pasar yang terkait langsung dengan layanan Bendungan Bodri tersebut di
atas tentunya terdapat juga pengaruh tidak langsung dan langsung yang akan menciptakan peluang
pasar sebagai manfaat dari proyek pembangunan Bendungan Bodri yakni antara lain: Peningkatan
kesejahteraan masyarakat, peningkatan pendapatan daerah baik PAD dan PDRB daerah disekitar
Bendungan Bodri.
4.2.1. Pelaksanaan Penjajakan Minat Calon Investor Terhadap KPBU
Pelaksanaan penjajakan minat calon investor terhadap Proyek KPBU ini sudah dilaksanakan pada hari
Kamis, 18 November 2021 bertempat di Jakarta yang dimulai dari jam 08.30 – 15.00. Market
Consultation kali ini diselenggarakan melalui diskusi panel dengan para stakeholder yang terkait
dengan rencana Proyek KPBU Bendungan Bodri melalui skema hybrid, Tatap Muka dan Daring. Pada
forum ini, setiap Narasumber diberi waktu untuk memaparkan masing-masing materi bahasannya.
Forum dilanjutkan dengan tanya jawab oleh semua pihak yang menghadiri. Sesi kemudian
dilanjutkan pada one on one meeting dalam kelompok kecil yang difasilitasi oleh perwakilan dari tim
penyiapan Proyek KPBU.
Materi Pembahasan dari Narasumber dalam Market Consultation ini adalah sebagai berikut:
1. Direktorat Perencanaan Infrastruktur, Kementerian Investasi/BKPM.
Materi: Peluang dan Tantangan Investasi Badan Usaha dalam Proyek Infrastruktur Sumber
Daya Air.
2. Direktorat Pengembangan Pendanaan Pembangunan Kementerian PPN/Bappenas.
Materi: Skema KPBU dalam penyediaan Infrastruktur Sumber Daya Air oleh.
3. Direktorat Pengelolaan Dukungan Pemerintah dan Pembiayaan Infrastruktur, Kementrian
Keuangan.
Materi: Mekanisme Pembayaran Ketersediaan layanan/Availability Payment (AP) Proyek
KPBU Sektor Sumber Daya Air.
4. PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)
Materi: Jaminan Pemerintah pada Proyek KPBU Sektor Sumber Daya Air dengan Mekanisme
AP.
5. Direktorat Pelaksanaan Pembiayaan Infrastruktur Sumber Daya Air, Kementerian Pekerjaan
Umum Perumahan Rakyat
Materi: Proyek KPBU Bendungan Bodri Jawa Tengah.
Di akhir sesi, para peserta dibagikan Letter of Intent (LoI) untuk kemudian diisi dan dikembalikan pada
panitia untuk di data lebih lanjut. Dalam kegiatan Market Consultation ini, Direktorat Pelaksanaan

Pembiayaan Infrastruktur Sumber Daya Air Kementerian Pekerjaan Umum Perumahan Rakyat juga
turut serta didukung oleh Kementerian Investasi (Badan Koordinasi Penanaman Modal – BKPM).
Peserta yang diundang untuk menghadiri kegiatan Market Consultation ini terdiri dari unsur
Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Calon Investor, dan Lembaga Keuangan Nasional dan/ atau
Internasional, serta pihak-pihak yang memiliki ketertarikan terhadap rencana proyek KPBU.
1. Kementerian Keuangan
2. Kementerian PPN/Bappenas
3. Kementerian Investasi/Badan Koordinasi Penanaman Modal
4. Kementerian PUPR
• Sistem dan Strategi Pengelolaan Sumber Daya Air Direktorat Jenderal Sumber Daya Air
• Bagian Bendungan dan Danau Direktorat Jenderal Sumber Daya Air
• Balai Besat Wilayah Sungai Pemali Juana
• Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur
5. Pememrintah Daerah
• Pemerintah Provinsi Jawa Tengah
• Dinas PU SDA TARU Provinsi Jawa Tengah
• Balai Pengelolaan Sumber Daya Air Bodri Kuto Provinsi Jawa Tengah
• Dinas PUPR Kabupaten Kendal
6. Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah
7. PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)
8. PT. Sarana Multi Infrastruktur (Persero)
9. Calon Investor
Output dari pelaksanaan Market Consultation akan digunakan sebagai masukan dan tambahan untuk
memperkaya penyusunan dokumen FBC Bendungan Bodri, termasuk jumlah Letter of Intent (LoI) dari
para peserta.
4.2.2. Tanggapan dan Penilaian Calon Investor
Dari sejumlah pihak calon investor, maupun lembaga keuangan yang hadir pada pelaksanaan Market
Consultation, tercatat sudah ada 3 instansi yang menyatakan minatnya untuk berpartisipasi pada
rencana Proyek KPBU Bendungan Bodri.
No Instansi Bidang Usaha Jabatan yang Mengisi LoI
1 LOTTE Engineering & Jasa Konstruksi Deputy General Manager,

Construction Co., Ltd Indonesia Representative Office
2 PT. Hutama Karya Jasa Konstruksi EVP Pengembangan Bisnis &
Investasi
3 China Civil Engineering Jasa Konstruksi Public Relation Officer
Construction Company
(CCECC)
Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa ada 3 instansi yang bidang usahanya berupa Jasa Konstruksi
dan menyatakan minatnya terhadap rencana proyek KPBU Bendungan Bodri. 2 diantaranya adalah
perusahaan Jasa Konstruksi Swasta yaitu Lotte Engineering & Construction dan China Civil

Engineering Construction Company, dan 1 instansi lainnya adalah Badan Usaha Milik Negara yaitu
PT. Hutama Karya. Untuk jabatan pihak yang mengirimkan Letter of Intent (LoI) dianggap dapat
mewakili suara dan kebijakan perusahaan masing-masing.
Pada acara Market Consultation terdapat pertanyaan atau tanggapan yang disampaikan oleh peserta
yang disampaikan secara online maupun pada link pertanyaan antara lain sebagai berikut:
1. Terkait pengembalian investasi (AP), bagaimana jika ternyata misalnya masa konstruksi 6
tahun berarti tahun ke 7 mulai dibayarkan AP-nya, bagaimana jika konstruksi lebih cepat
misalnya 4 tahun apakah AP-nya juga bisa maju? (Waskita Karya – WKI)
2. Proyek Bodri ini memang belum masuk PSN, jika sekiranya tidak masuk PSN bagaimana
kelanjutannya? (Wika)
3. Untuk Kajian Bodri terkait biaya CAPEX, OM-nya ada tetapi DED dan commissioning tidak
ada? (Wika)
4. Dimana untuk tata tertib KPBU, adalah ada beberapa persyaratan pendahuluan salah satunya
DED. Dimana pembahasan nya tadi DED sendiri 14 bulan, sehingga tidak menuju tanggal
efektif KPBU. Untuk DED Bendungan memang memakan waktu yang cukup lama? (Wika)
5. Jika melihat mekanisme pengembaliannya investasinya AP semua, di sini saja sudah ada 3
belum lagi nanti APBN lainnya. Mungkin konfirmasi saja apakah memang sudah mulai
dikoordinasikan atau terhitung fiskalnya untuk anggaran- anggaran ini. Kepastian anggaran
pasti di tahun sebelum dilakukan pembayarannya. Karena ini AP apakah sudah berkoordinasi
dengan kementrian keuangan. Untuk teknisnya kami harapkan detail CAPEX, kami harapkan
ada juga detail BOQ-nya? (PT. PII)
4.2.3. Tanggapan dan Penilaian Lembaga Keuangan dan/atau Institusi Lainnya
Tidak ada tanggapan dan penilaian lembaga keuangan nasional dan internasional dan atau institusi
lainnya mengenai potensi pemberian dan indikasi besaran pinjaman yang dapat dialokasikan dalam
KPBU
4.2.4. Strategi untuk Mengurangi Risiko Pasar dan Meningkatkan Persaingan Sehat
Strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang sehat dalam proses
pengadaan KPBU adalah diperlukan Dari hasil kajian yang dilaksanakan bahwa ruang lingkup KPBU
adalah bangunan Bendungan berstruktur besar sehingga dapat diidentifikasikan bahwa badan usaha
yang akan berpartisipasi adalah badan usaha investasi dan bergerak di sektor konstruksi.
Berdasarkan pengadaan proyek KPBU sebelumnya dalam sektor Bendungan. Tingkat ketertarikan
badan usaha konstruksi yang berminat masih didominasi oleh Perusahaan Swasta sehingga
memerlukan strategi agar pengadaan proyek KPBU ini berhasil antara lain dengan memberikan
informasi tentang skema kerjasama pemerintah kepada badan usaha (KPBU) dan informasi yang
cukup luas kepada badan usaha selain badan usaha konstruksi milik negara tentang proyek KPBU
Pembangunan Bendungan Bodri Provinsi Jawa Tengah.
Untuk mendapatkan hasil yang maksimal dan persaingan yang sehat dalam proses pengadaan KPBU
diperlukan langkah-langkah sebagai berikut:
a. Memberikan kesempatan yang luas dengan memberikan informasi yang sama kepada badan
usaha yang berminat terkait dengan pelaksanaan pengadaan KPBU;

b. Penyusunan persyaratan spesifikasi dengan menggunakan pendekatan spesifikasi keluaran
sehingga inovasi yang diberikan badan usaha dapat lebih dimaksimalkan serta spesifikasi
yang disusun tidak mengarah kepada salah satu badan usaha yang dapat melaksanakan
proyek;
c. Badan usaha yang memiliki kemampuan finansial yang cukup sehingga bisa menjaga
kesinambungan proyek selama masa kerjasama; dan
Jika melihat kebutuhan dan kondisi pasar yang cukup kompetitif dalam pengalaman membangun
Bendungan dimungkinkan memberikan persyaratan memiliki pengalaman dalam membangun
Bendungan untuk mengurangi sisi risiko dimana badan usaha yang akan membangun memilki
kemampuan dan kompetensi dalam melaksanakan proyek KPBU.
Berdasarkan uraian pemilihan strategi diatas maka akan meningkatkan persaingan yang sehat dalam
proses pengadaan KPBU karena nantinya peserta dalam proses pengadaan KPBU dapat menyusun
dokumen penawarannya sesuai dengan hasil analisis dan informasi diatas untuk mengajukan nilai
AP dibawah nilai AP yang ditetapkan oleh panitia pengadaan KPBU
4.2.5. Penilaian Mengenai Struktur Pasar untuk Menentukan Tingkat Kompetisi
Struktur Pasar Bendungan adalah konstruksi yang dibangun untuk menahan laju air menjadi waduk,
danau, atau tempat rekreasi yang dibuat termasuk untuk menyediakan air untuk irigasi atau
penyediaan air di perkotaan, meningkatkan navigasi, menghasilkan tenaga hidroelektrik,
menciptakan tempat rekreasi atau habitat untuk ikan dan hewan lainnya, pencegahan banjir dan
menahan pembuangan dari tempat industri seperti pertambangan atau pabrik. Hanya beberapa
Bendungan atau dam yang dibangun untuk semua tujuan di atas. Seringkali Bendungan juga
digunakan untuk mengalirkan air ke sebuah Pembangkit Listrik Tenaga Air.
Sesuai dengan Visium PUPR 2020-2024 target kapasitas tampung Bendungan multiguna per kapita
Indonesia adalah 68,11 m3/kapita/tahun. Pembangunan Bendungan baru kedepannya dilakukan
untuk memenuhi target ketahanan air dan pangan secara nasional, khususnya penyediaan air baku
sebesar 54,81 meter kubik per detik pada tahun 2024 mendatang.
Pengelolaan sumber daya air dan irigasi akan terus dilanjutkan dalam rangka mendukung produksi
pertanian yang berkelanjutan. Kehadiran Bendungan juga memiliki potensi air baku, energi,
pengendalian banjir, dan pariwisata yang akan menumbuhkan ekonomi lokal. “Pembangunan
Bendungan diikuti oleh pembangunan jaringan irigasinya. Dengan demikian, Bendungan yang
dibangun dengan biaya besar dapat bermanfaat karena airnya dipastikan mengalir sampai ke sawah-
sawah milik petani.
4.3. ANALISISI STRUKTUR PENDAPATAN KPBU
Analisis struktur KPBU bertujuan mengidentifikasi sumber pendapatan bagi KPBU dengan
mempertimbangkan hasil analisis, kemampuan pembiayaan Kementerian/Lembaga/ Daerah ybs,
serta tingkat kelayakan KPBU selama masa KPBU. Analisis struktur pendapatan KPBU ini paling
kurang memuat:
a. Perhitungan keseimbangan antara biaya dan pendapatan KPBU selama masa kerja sama;

b. Identifikasi pembayaran skema Availability Payment (AP), mekanisme penalty, indeks acuan
untuk membuat penyesuaian atas parameter yang digunakan selama jangka waktu
perjanjian KPBU;
c. Identifikasi dampak terhadap pendapatan dalam hal hal hal berikut:
1) Terjadi kenaikan biaya (cost over run) KPBU,
2) Pembangunan KPBU selesai lebih awal; dan
3) Terjadi pemberian insentif non-financial, antara lain berupa: pemotongan pembayaran
dalam hal pemenuhan kewajiban.
4.3.1. Keseimbangan Antara Biaya dan Pendapatan KPBU Selama Masa Kerjasama
Perhitungan keseimbangan antara biaya dan pendapatan KPBU dilakukan untuk sepanjang waktu
kerja sama KPBU dengan mengakomodasi indeks harga konsumen untuk tahun basis, sehingga
diperoleh nilai biaya dan pendapatan pada standard indeks harga yang sama. Perhitungan
keseimbangan ini dilakukan untuk mendukung kajian kelayakan finansial atas Pengembalian Biaya
Modal untuk pembangunan sarana prasarana Bendungan Multiguna Bodri, Pengembalian Biaya
Operasi dan Pemeliharaan sebagai upaya memenuhi Service Level Aggreement (SLA)/ Tingkat
Ketersediaan Layanan sesuai yang diperjanjikan.
Untuk Perhitungan keseimbangan antara biaya dan pendapatan KPBU yang pengembaliannya
didasarkan pada Ketersediaan layanan melalui pembayaran Availability Payment (AP) adalah sebagai
berikut:
1. Pengembalian Modal/ CAPEX yaitu Capital Cost Recovery (CCR) yang meliputi Biaya
Konstruksi ditambah biaya ekuitas, Asuransi masa konstruksi, Provisi Bank, Biaya Administrasi
Kredit, biaya bunga masa konstruksi, biaya bunga pinjaman sampai masa jatuh tempo.
2. Pengembalian Biaya Operasi dan Pemeliharaan/ OPEX yang meliputi Biaya Manajemen
KPBU, Biaya pemeliharaan sarana prasarana Bendungan Multiguna Bodri selama masa
kerjasama/ KPBU.
3. Tingkat Keuntungan untuk mencapai Taget Internal Rate of Return (IRR) yang diharapkan
Perhitungan keseimbangan antara biaya dan pendapatan KPBU selama masa Kerjasama terlihat dari
tabel di bawah ini:
Tabel 4-3 Tabel Perhitungan Keseimbangan Antara Biaya Pendapatan KPBU Selama Masa Kerjasama
Komponen Nilai (Juta Rupiah)
Biaya Investasi 1,743,769
Opex & Recurring Fee 149,572
Bunga Pinjaman 454,869
TOTAL BIAYA 2,348,211
Nilai AP 4,958,316
Kesimbangan antara Biaya dan Pendapatan KPBU 2.11
Dari tabel diatas dapat terlihat bahwa keseimbangan antara biaya dan pendapatan KPBU selama
masa Kerjasama melebihi dari 1 atau dengan kata lain pendapatan AP dapat mengcover semua biaya
yang dikeluarkan.

4.3.2. Identifikasi Pembayaran/ Tarif Awal, Mekanisme Penyesuaian, dan Indeks Acuan
Jika menggunakan skema user charge atau Tarif maka untuk Identifikasi Pembayaran/ tarif awal
diperhitungkan dari tarif yang digunakan sebelum masa konstruksi atau sebelum dilakukannya
perjanjian KPBU kemudian dilakukan proyeksi untuk beberapa tahun mendatang. Mekanisme
penyesuaian tarif selama masa konsesi adalah berdasarkan regulasi yang ada dan asumsi kenaikan
inflasi per tahun.
Langkah-Langkah Perhitungan Tarif

Perhitungan tarif dari masing-masing komponen tarif pada setiap periode kerjasama seperti yang
telah dijelaskan di atas dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:
1. Menghitung biaya investasi yang dibutuhkan untuk membangun infrastruktur yang menjadi
ruang lingkup BUP.
2. Membuat proyeksi biaya operasional baik yang bersifat tetap maupun variabel serta
perpajakan terkait.
3. Membuat proyeksi tarif dengan mengasumsikan satu tarif pada saat COD dan
mengasumsikan pertumbuhan tarif sesuai dengan asumsi inflasi yang telah ditentukan.
4. Mengikuti kebijakan Tarif sesuai dengan Peraturan yang berlaku
Indeks acuan untuk membuat penyesuaian atas parameter yang digunakan selama jangka waktu
perjanjian KPBU adalah sebagai berikut:
• Tingkat Inflasi
• Peraturan terkait tarif sesuai dengan yang berlaku
Proyek KPBU ini menggunakan skema pengembalian investasi menggunakan Avaibility Payment
(AP), oleh karena itu ada perbedaan bila dibandingkan dengan menggunakan user charge atau tarif.
Untuk skema pembayaran Availability Payment Identifikasi pembayaran/tarif, di identifikasikan
berdasarkan kapasitas fiskal kementerian PUPR. Langkah-Langkah Perhitungan Availability Payment
dari masing-masing komponen yaitu:
1. Menghitung pengembalian biaya modal yang dibutuhkan untuk membangun infrastruktur
sarana,prasarana Bendungan Multiguna Bodri menjadi ruang lingkup KPBU.
2. Proyeksi biaya Manajemen, biaya pemeliharaan yang menjadi tanggung jawab Badan Usaha
Pelaksana (BUP) dalam memberikan tingkat ketersediaan layanan sesuai yang di perjanjikan.
3. Menghitung kebutuhan keuntungan Badan Usaha Pelaksana (BUP) untuk mencapai target
Internal Rate of Return (IRR) untuk mencapai Kelayakan Keuangan yang diharapkan
Secara lebih lengkap maka untuk perhitungan Nilai AP dapat dilihat pada point 4.5.9.
4.3.3. Identifikasi Dampak Terhadap Pendapatan dalam Beberapa Hal
4.3.3.1. Terjadi kenaikan biaya KPBU (cost over run)
Apabila terjadi kenaikan biaya kerjasama (KPBU), karena adanya peningkatan komponen biaya capex,
opex dalam bentuk kenaikan biaya operasional, biaya pemeliharaan, akan berdampak pada
perubahan tarif, ekuitas IRR dan jangka waktu pengembalian investasi (payback period). Komponen

komponen yang dapat berubah tersebut sudah dihitung dengan detil dalam studi dan selayaknya
akan dihitung ulang oleh calon investor dalam dokumen penawaran. Dengan mempertimbangkan
hal tersebut, dan dengan skema KPBU yang berdasarkan pada tariff, maka kenaikan biaya yang
terjadi akan menjadi risiko badan usaha selama masa Kerjasama. Sedangkan jika menggunakan AP
maka kenaikan biaya KPBU akan berpengaruh terhadap kenaikan Nilai AP.
Kenaikan biaya KPBU (cost over run) yang akan mempengaruhi kenaikan Nilai AP dapat terjadi jika
ada penundaan pelaksanaan konstruksi yang disebabkan oleh BUP, dapat juga disebabkan oleh PJPK
terkait regulasi yang ada dimana akan berakibat pada penundaan pelaksanaan konstruksi sehingga
akan menyebabkan Kenaikan biaya KPBU (cost over run). Namun hal ini biasanya sudah diantisipasi
oleh BUP dan PJPK dalam kajian risiko khususnya mitigasi risikonya sehingga seharusnya tidak
berdampak langsung pada besaran nilai AP kecuali terjadi suatu kondisi ekstrim yang membutuhkan
perubahan perjanjian.
4.3.3.2. Pembangunan KPBU selesai lebih awal
Pembangunan KPBU selesai lebih awal sangat berpengaruh terhadap aspek keuangan, karena belum
dianggarkannya Dana Avalaibility Payment (AP) dalam APBN Kementerian PUPR, sehingga akan
berpengaruh terhadap pembayaran AP kepada BUP, hal ini perlu diatur dalam Perjanjian Kerjasama
agar apabila pembangunan selesai lebih awal Bendungan Multiguna Bodri tetap dapat memberikan
layanan.
4.3.3.3. Pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan/clawback

mechanism
Masa pengembalian sesuai dengan KPBU telah memperhitungkan jangka waktu kerjasama yang
paling ideal dimana untuk KPBU diperkirakan membutuhkan waktu kerjasama maksimal 20 tahun.
Berdasarkan hasil analisa keuangan, dipastikan Project IRR nya > WACC nya dan ini memungkinkan
untuk diberlakukan clawback mechanism jika menggunakan skema tarif, namun bila menggunakan
skema AP, maka tidak ada clawback mechanism.
4.3.3.4. Terjadinya pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan
kewajiban
Pemberian insentif dalam hal pemenuhan kewajiban ini biasanya dimasukkan dalam perjanjian
kerjasama, demikian pula dengan pemotongan pembayaran akan diatur dalam perjanjian kerjasama.
Sebagai identifikasi awal, jika terjadi pemotongan pembayaran atas layanan, perhitungan sensitivitas
menunjukkan bahwa kelayakan proyek akan turun dari nilai awal hingga bisa mencapai dibawah Cut
Off Rate yang dikehendaki. Hal ini tercermin dari uji sensitivitas yang dilakukan (dapat lihat pada
bagian analisis keuangan, analisis sensitivitas).
4.3.4. Sudah Tersedianya Struktur Pendanaan untuk Proyek Tersebut
Untuk proyek pembangunan Bendungan Multiguna Bodri dengan skema Kerjasama Pemerintah Dan
Badan Usaha (KPBU) porsi pembiayaan ditetapkan adalah 70% Pinjaman Bank dan 30% Equity/

Modal Sendiri. Faktor diskonto yang akan digunakan dalam menghitung nilai sekarang dari manfaat
dan biaya tahunan yang diharapkan adalah besarnya rata-rata biaya modal yang diperoleh dari
perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC) dengan menggunakan metode Capital Aset
Price Model (CAPM). Struktur pendanaan untuk proyek ini adalah sebagai berikut:
Gambar 4-11 Grafik Struktur Biaya Investasi
4.4. ANALISIS BIAYA MANFAAT SOSIAL
4.4.1. Pengantar Metodologi
Terdapat perbedaan yang signifikan antara analisis keuangan dan analisis ekonomi. Analisis
keuangan mengkaji pendapatan dan pengeluaran kas dari suatu proyek dan dampaknya terhadap
suatu perusahaan/badan usaha yang menjalankan Proyek. Analisis keuangan menggunakan harga
pasar untuk biaya keuangan langsung dan pendapatan untuk menilai dan mengkaji keseimbangan
investasi dan keberlangsungan suatu proyek. Data terkait biaya dan pendapatan keuangan
didapatkan dari harga transaksi yang terdapat di pasar.
Sementara itu, analisis ekonomi menggunakan harga ekonomi untuk mencerminkan biaya peluang
(opportunity cost) terhadap masyarakat. Oleh sebab itu, arus kas biaya dan pendapatan perlu
disesuaikan, karena terdapat kemungkinan adanya bias yang timbul karena beberapa alasan, atau
hanya karena tidak adanya pasar. Secara khusus, biaya peluang tenaga kerja biasanya tidak sama
dengan upah yang berlaku di pasar, dan biaya valuta asing biasanya tidak sama untuk impor/ekspor
akibat distorsi pajak/subsidi dan kebijakan perdagangan. Lebih lanjut, analisis ekonomi juga
mempertimbangkan manfaat ekonomis yang tidak diperhitungkan kedalam harga (misalnya
peningkatan kualitas kesehatan masyarakat atau penghematan waktu bagi pelanggan).
Pada umumnya, beberapa komponen dalam analisis keuangan menggambarkan pergeseran atau
pemindahan barang dan jasa dari satu entitas ke entitas lain dalam masyarakat, dan tanpa
memperhitungkan adanya dampak ekonomi. Misalnya, pembayaran pajak dalam analisis keuangan
termasuk dalam komponen biaya, namun dalam analisis ekonomi pembayaran pajak merupakan

transfer pendapatan dari masyarakat/entitas kepada pemerintah, yang kemudian dapat digunakan
untuk kepentingan fiskal secara umum. Dalam konteks ini, keuntungan yang didapat oleh
pemerintah merupakan pengeluaran bagi individu yang membayar pajak. Maka dalam analisis
ekonomi, pembayaran pajak tidak dianggap sebagai komponen biaya, dan pada umumnya tidak
diikutsertakan dalam perhitungan ABMS.
Komponen lainnya seperti subsidi, Viability Gap Funding (VGF) (Dukungan Kelayakan), atau dana
hibah/bantuan dari pemerintah juga merupakan pembayaran transfer langsung, namun dengan arah
yang berlawanan dengan pajak. Seluruh biaya ekonomi dalam studi ABMS ini diukur dengan harga
finansial yang telah mengesampingkan segala jenis pajak, subsidi, VGF, tarif impor, pembayaran
transfer langsung lainnya, dan biaya keuangan / biaya non kas lainnya (biaya penyusutan dan bunga).
Biaya penjaminan pemerintah diperhitungkan sebagai biaya keuangan sehingga harus dikeluarkan
dari analisis ABMS.
Seluruh biaya dan manfaat ekonomi akan dievaluasi berdasarkan nilai saat ini (present value), dengan
menggunakan tingkat diskonto sosial yang berbeda dengan biaya modal yang berdasarkan harga
pasar. Harga pasar dari biaya modal mencerminkan pengembalian modal yang diinginkan sektor
swasta dari suatu proyek. Sedangkan pendekatan untuk tingkat diskonto sosial ditentukan
berdasarkan biaya peluang yang dialokasikan untuk investasi publik.
Tingkat pengembalian yang dihitung dalam analisis ekonomi akan menjadi EIRR, berdasarkan nilai
saat ini (present value) bersih atas biaya dan manfaat langsung proyek yang telah disesuaikan, jika
diperlukan dalam kondisi distorsi yang diakibatkan, misalnya, PPN, pajak tidak langsung lainnya,
subsidi lainnya (pembayaran transfer), eksternalitas dan konversi terhadap harga ekonomi (harga
bayangan).
Kajian analisis ekonomi menghasilkan estimasi seluruh biaya dan manfaat yang diperoleh dari Proyek
dengan tujuan untuk menghitung nilai ekonomi kini bersih yang diharapkan untuk perekonomian
Indonesia. Semua biaya dan manfaat yang terkait harus diidentifikasi dan diproyeksikan agar dapat
memberikan dasar yang konsisten untuk membandingkan opsi-opsi alternatif.
4.4.2. Identifikasi Biaya
Sebagaimana dibahas dalam sebelumnya mengenai biaya-biaya ekonomi berbeda dengan biaya-
biaya langsung, karena biaya-biaya ekonomi ditentukan oleh biaya peluang dari penggunaan
sumber-sumber seperti modal, tenaga kerja atau lahan (bukan harga transaksi atau harga pasar).
Dalam studi ini, biaya-biaya ekonomi yang berkaitan dengan Proyek dalam skenario kerja sama dapat
dibedakan menjadi dua kategori:
• Biaya-biaya langsung (biaya-biaya berwujud);
• Biaya-biaya tidak langsung (biaya-biaya tidak berwujud).
Biaya-biaya langsung yang mungkin timbul untuk investasi dalam pengembangan Proyek termasuk
biaya-biaya modal dan biaya-biaya operasional yang ditanggung oleh BUP dan PJPK. Belanja modal
dan belanja operasional dari BUP didasarkan atas data Skenario yang digunakan dalam Analisis
Keuangan. Sedangkan biaya-biaya tidak langsung dapat dihasilkan dari faktor-faktor eksternal

lingkungan hidup/ sosial/ ekonomi yang berkaitan dengan proyek atau penggunaan sumber daya
tertentu.
4.4.3. Biaya-biaya Langsung
Biaya-biaya langsung merupakan seluruh biaya selama Proyek berlangsung tanpa

mempertimbangkan pihak yang membiayai (masyarakat umum atau sektor swasta) dengan
pengecualian pajak (langsung maupun tidak langsung) dan subsidi-subsidi lainnya atau pembayaran
transfer termasuk Dukungan Kelayakan. Biaya-biaya langsung termasuk:
• Belanja Modal
• Belanja Operasional
Biaya-biaya operasional mencakup seluruh biaya yang terjadi dalam operasional Proyek.
4.4.4. Perbandingan Biaya dan Manfaat dengan Ada atau Tanpa Adanya KPBU
Perbandingan biaya penyiapan KPBU, biaya modal, biaya operasional,biaya pemeliharaan, biaya-
biaya lain akibat dari adanya proyek dan tanpa adanya KPBU maka tidak akan memberikan biaya dan
manfaat dibawah ini:
Tabel 4-4 Hasil Analisis ABMS

Komponen Nilai (Juta Rupiah)
Biaya Investasi 1,743,769
Opex 149,572
Bunga Pinjaman 454,869
TOTAL BIAYA 2,348,211
Economic IRR 16.40%
Economic NPV 556,608
B/C Ratio 2.50
Dari tabel di atas terlihat bahwa biaya-biaya yang dikeluarkan dengan adanya KPBU ini dapat
memberikan Manfaat seperti yang telihat dalam hasil Economic IRR dan Economic NPV serta B/C
Ratio yang dihasilkan.
4.4.5. Penilaian/Pengukuran Manfaat Proyek Bagi Masyarakat dan Negara
Secara umum manfaat ekonomi meliputi manfaat Tangible (dapat dikuantifikasikan /dihitung) dan
manfaat Intangible. Dalam laporan ini, perhitungan EIRR, NPV dan BCR didasarkan hanya pada
manfaat yang dapat dihitung. Untuk manfaat proyek ini yang Intangible antara lain meliputi:
1. Peningkatan Kesejahteraan Masyarakat sekitar Bendungan Bodri
2. Memberikan kemudahan kepada masyarakat dalam mengairi persawahan atau ladang
pertanian mereka
3. Mengurangi Dampak Banjir dan kekeringan dilokasi sekitar Bendungan Bodri

Sedangkan manfaat proyek ini yang tangible antara lain meliputi:
Penghematan oleh masyarakat
• Peningkatan produktivitas sektor pertanian
• Peningkatan pendapatan petani
• Pengurangan kerugian akibat banjir
• Penyerapan tenaga kerja masa konstruksi
• Penyerapan material masa konstruksi
• Penggunaan tenaga kerja masa operasi
• Peningkatan PDRB
Penghematan APBN/APBD dan Belanja Daerah yang diperoleh

• Penerimaan Pajak Pph, PPN dll
• Peningkatan penerimaan negara dari Pajak Badan usaha
• Penghematan APBN/APBD dan Belanja Daerah karena pembiayaan infrastruktur dilakukan
oleh BUP sehingga APBN/APBD dan Belanja Daerah dapat digunakan untuk memenuhi
kebutuhan pendanaan atau pembiayaan lainnya
4.4.6. Penentuan Biaya Ekonomi
Penentuan biaya ekonomi yang dilakukan dengan mengubah harga finansial menjadi harga ekonomi
(shadow price) untuk setiap masukan dan keluaran berdasarkan faktor konversi ekonomi yang sesuai.
Biaya yang dihitung dalam ABMS mengacu pada perhitungan estimasi biaya pada kajian keuangan,
terdiri dari CAPEX dan OPEX. Biaya yang dikeluarkan dalam Proyek KPBU ini, dapat dibagi menjadi
dua bagian:
1 Biaya Investasi yang meliputi:
• Biaya Tak Langsung, menyangkut biaya penyiapan KPBU, biaya perencanaan, biaya
perijinan, biaya hukum, dan biaya dll yang timbul dari adanya proyek.
• Biaya Langsung, menyangkut biaya lahan, biaya konstruksi fisik, dan Biaya
infrastruktur, dll.
• Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
2 Biaya Variabel yang meliputi:

• Biaya operasional; menyangkut, Biaya Personil dan pegawai, Biaya Listrik, Biaya Bunga
hutang investasi.
• Biaya pemeliharaan: menyangkut Biaya Perawatan Konstruksi Fisik.
• Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan
pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
Faktor Konversi
Faktor konversi adalah rasio antara nilai finansial dan nilai ekonomi suatu barang dan jasa. Komponen
biaya dan manfaat di atas masih dalam nilai finansial dan perlu dikonversi menjadi nilai ekonomi
dengan menggunakan faktor konversi (conversion factor) untuk masing-masing komponen
penyusun, yang terdiri dari:
1. Tradable, persentase item-item yang diperdagangkan secara internasional;
2. Non-tradable, persentase item-item yang tidak diperdagangkan secara internasional;

3. Skilled labor, persentase tenaga kerja terlatih yang terlibat;
4. Unskilled labor, persentase tenaga kerja tidak terlatih yang terlibat.
Faktor konversi untuk komponen non-tradable, atau biasa disebut sebagai standard conversion faktor
(SCF) . SCF dihitung dengan menggunakan rumus berikut ini:
(𝑀 + 𝑋)
𝑆𝐶𝐹 =
{(𝑀 + 𝑇𝑚) + (𝑋 − 𝑇𝑥)}
Keterangan:
M = Nilai biaya, asuransi, dan muatan (Cost, Insurance, & Freight/”CIF”) dari total impor
X = Nilai Free on Board (“FOB”) dari total ekspor Tm = Pajak impor
Tx = Pajak ekspor
Tabel 4-5 Perhitungan SCF

KOMPONEN SCF Simbol TOTAL (Rp.Triliun)
Impor M 2.287
Ekspor X 2.127
Pajak Impor Tm
PPN Impor 149
PPh ps 22 52
Pajak impor lainnya 3,8
Pajak Expor Tx 0,24
SCF 0,96
Sumber: Laporan Keuangan Pemerintah Pusat Tahun 2017, Kementerian Keuangan
Berdasarkan data ekspor dan impor dalam Laporan Keuangan Pemerintah Pusat Tahun 2017, SCF
yang akan digunakan adalah 0,96.
Discount Factor/ Social discount rate 10%

Proyek investasi publik pada umumnya menimbulkan biaya dan menghasilkan manfaat pada titik
waktu yang berbeda. Dengan demikian, untuk memutuskan apakah proyek publik tersebut
bermanfaat secara sosial atau tidak, semua biaya dan manfaat akan dievaluasi pada nilai saat ini
menggunakan tingkat diskonto sosial. Tingkat diskonto sosial adalah tingkat yang menggambarkan
penilaian relatif masyarakat saat ini dibandingkan dengan nilai pada masa yang akan datang. Pada
umumnya, institusi/ lembaga-lembaga dan pemerintah biasanya menggunakan tingkat diskonto
sosial sekitar 10-12%, misalnya:
1. Nilai tersebut sesuai dengan kajian yang dilakukan oleh Bappenas dalam Public Private
Partnership Book tahun 2015.
2. Kementerian Lingkungan Hidup menggunakan tingkat diskonto sosial sebesar 10% dalam
Permen Lingkungan Hidup Republik Indonesia No 14/2012
3. World Bank menggunakan tingkat diskonto sosial sebesar 10 – 12% untuk negara – negara
berkembang.
Memilih tingkat diskonto sosial yang tepat sangat krusial untuk studi ABMS dan memiliki implikasi
penting sehubungan dengan alokasi sumber daya. Menetapkan tingkat diskonto yang terlalu tinggi
akan membuat proyek publik menjadi kurang menarik, sementara menetapkan tingkat diskonto

yang terlalu rendah akan menciptakan investasi yang tidak efisien secara ekonomi. Dan studi ini
menggunakan faktor diskonto sebesar 10,0% yang dianggap cukup memadai untuk kondisi
perekonomian Indonesia saat ini.
Berdasarkan hal diatas maka berikut adalah perhitungan biaya yang telah menggunakan standard
conversion factor adalah sebagai berikut:
Tabel 4-6 Koefisien Biaya Ekonomi

Uraian Coefisien Formula
A BIAYA
1 Biaya Konstruksi 0.85 Coefficient * Capex
2 Biaya Operasi 0.85 Coefficient * Opex
4.4.7. Penentuan Manfaat Ekonomi Konversi Manfaat Menjadi Nilai/Kuantitatif
Pada perhitungan ABMS ini, manfaat-manfaat ekonomi yang diperhitungkan dengan

mengkonversikan manfaat tersebut menjadi kuantitatif adalah sebagai berikut:
Tabel 4-7 Koefisien Manfaat Ekonomi
4.4.8. Parameter Penilaian Kelayakan Ekonomi
Parameter penilaian kelayakan financial dan ekonomi dari proyek KPBU ini yang akan dilaksanakan
mengacu pada identifikasi perkiraan semua nilai benefit dan cost proyek. Adapun Kriteria evaluasi
dalam analisa ekonomi seperti pada umumnya dilakukan pada kelayakan finansial adalah Economic
Net Present Value (ENPV), Economic Benefit Cost Ratio (EBCR) , Economic Internal Rate of Return (EIRR).
Economic Net Present Value (NPV)

ENPV didefinisikan sebagai selisih antara Present Value dari komponen manfaat dan Present Value
komponen biaya. Secara matematis rumusnya adalah sebagai berikut.
ENPV = PV B – PV C
n
 ( Bi − Ci )
NPV = i =1
(1 + r )i −1
dimana:
n : Periode perhitungan (jangka waktu = 25 tahun)
Bi : Benefit / Manfaat pada tahun ke-i
Ci : Biaya pada tahun ke-i

Berdasarkan kriteria ini dapat dikatakan bahwa proyek layak dikerjakan jika nilai NPV > 0, sementara
jika nilai NPV < 0 artinya proyek tidak layak dan jika nilai NPV = 0 artinya tingkat pengembaliannya
setara dengan suku bunga patokan (bank) atau dapat dikatakan bahwa proyek mengembalikan
dananya persis sebesar Opportunity Cost of Capital (OCC), mengingat ada penggunaan lain yang
lebih menguntungkan.
Economic Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode ini pada prinsipnya membandingkan semua pemasukan yang diterima (dihitung pada
kondisi saat ini) dengan semua pengeluaran yang telah dilakukan (dihitung pada kondisi saat ini).
Secara matematis dapat dirumuskan sebagai berikut.
𝑃𝑉𝐵
𝐸𝐵𝐶𝑅 =
𝑃𝑉𝐶
𝐵𝑡
∑𝑡
(1 + 𝑖)𝑡
𝐸𝐵𝐶𝑅 =
𝐶𝑡
∑𝑡
(1 + 𝑖)𝑡
Keterangan;
Bt = besaran total dari komponen manfaat proyek pada tahun t
Ct = besaran total dari komponen biaya pada tahun t
i = tingkat suku bunga (%/tahun)
t = jumlah tahun
Economic Internal Rate of Return (EIRR)

Yang dimaksud dengan Internal Rate of Return adalah besaran yang menunjukkan harga discount
rate pada saat NPV sama dengan nol. Internal Rate of Return (IRR) sering disebut sebagai laju
pengembalian modal. Kriteria untuk menetapkan kelayakan suatu proyek adalah bila IRR-nya lebih
besar dari discount rate (tingkat suku bunga).
𝐼𝑅2− 𝐼𝑅1
𝐸𝐼𝑅𝑅 = 𝐼𝑅1 − 𝑁𝑃𝑉1
𝑁𝑃𝑉2 −𝑁𝑃𝑉1
Keterangan;
EIRR = Economic Internal Rate of Return
IR1 = Tingkat bunga penetapan ke-1
IR2 = Tingkat bunga penetapan ke-2
NPV1 = Net Present Value dari hasil IR1
NPV2 = Net Present Value dari hasil IR2
Berikut adalah hasil perhitungan ABMS yang telah dikonversi ke dalam nilai ekonomi dengan
menggunakan tingkat diskonto ekonomi atau sosial (economic atau social discount rate) adalah
sebagai berikut:

Tabel 4-8 Perhitungan Analisa Manfaat Biaya Sosial (AMBS) - Rp.Juta
Uraian 1 2 3 4 5 6 7 11 15 18
A BIAYA
1 Biaya Konstruksi (250,749) (345,527) (303,710) (325,906) (146,831) (89,873)
2 Biaya Operasi (2,766) (3,000) (3,261) (3,477)
B MANFAAT
3 Penghematan Biaya akses air bersih 10,864 10,864 10,864 10,864
4 Peningkatan keuntungan Usaha Pertanian 192,370 192,370 192,370 192,370
5 Pengurangan kerugian akibat banjir 149,760 149,760 149,760 149,760
6 Penggunaan tenaga kerja selama masa konstruksi 42,627 58,740 51,631 55,404 24,961 15,278
7 Penggunaan tenaga kerja selama masa operasional 553 600 652 695
8 Kontribusi Pajak Badan Kepada Pemerintah 19,748 33,606 42,763 42,714
Total Biaya - Manfaat (208,122) (286,788) (252,079) (270,502) (121,869) (74,595) 370,530 384,201 393,148 392,927
B Faktor Diskonto 10.00% 0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 0.56 0.91 0.62 0.42 0.32
C EIRR 16.40%
D ENPV - Rp.juta 556,608 (189,201) (237,014) (189,391) (184,756) (75,671) 336,845
NPV Manfaat - Rp.juta 2,821,335
NPV Pengeluaran - Rp.juta 1,126,867
E BCR (x) 2.50

Dari proyeksi dan asumsi Harga ekonomi Biaya Modal/ CAPEX, Biaya Operasi dan Pemeliharaan/
OPEX, dan manfaat berwujud yang dikuantifikasikan kedalam satuan moneter didapatkan hasil
seperti Rekap Tabel sebagai berikut:
Tabel 4-9 Rekap Perhitungan AMBS
Uraian Capaian Parameter Keterangan
Economic Internal Rate of Return
16,40% > 10,0% Terpenuhi
(EIRR)
Economic Net Present Value (ENPV)
556,608 > 0 (nol) Terpenuhi
Rp.Juta
▪ NPV Manfaat – Rp. Juta 2,821,335 > Pengeluaran Terpenuhi
▪ NPV Pengeluaran – Rp.Juta 1,126,867 < Manfaat Terpenuhi
▪ Benefit Cost (B/C) Ratio x 2,50 > 1,0 Terpenuhi
Interpretasi: Secara ekonomi Proyek dapat dilaksanakan, dan akan dapat memberikan peningkatan
ekonomi bagi masyarakat dan Pemerintah
4.4.9. Analisis Sensitivitas Terhadap Tingkat Kelayakan Ekonomi Proyek
Analisis sensitivitas untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat
kelayakan ekonomi proyek dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 4-10 Analisis Sensitivitas

SENSITIVITAS EIRR ENPV B/C Ratio Keterangan
Skenario UTAMA 16.40% 556,608 2.50 Layak
Case 1a: Opex +10% 16.35% 550,467 2.48 Layak
Case 1b: Opex -10% 16.44% 560,305 2.52 Layak
Case 2a: Capex +10% 14.91% 450,241 2.27 Layak
Case 2b: Capex -10% 18.09% 662,975 2.78 Layak
Case 3a: Revenue +10% 16.67% 584,070 2.55 Layak
Case 3b: Revenue -10% 16.13% 529,147 2.46 Layak
Gambar 4-12 Grafik Sensitivitas EIRR & ENPV

Dari analisis sensitivitas yang disimulasikan diatas menunjukkan bahwa proyek dapat memberikan
manfaat ekonomi bagi Pemerintah dan Masyarakat di sekitar Proyek, namun bila melihat tabel dan
grafik diatas dapat dilihat juga bahwa kenaikan capex sebesar 10% mempunyai sensitivitas yang lebih
tinggi dibandingkan lainnya

4.5. ANALISIS KEUANGAN
Kelayakan Keuangan dalam pembangunan suatu proyek pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui
perkiraan dalam hal pendanaan dan aliran kas selama umur proyek sehingga dapat diketahui layak
atau tidaknya proyek dikerjakan.
Analisa Keuangan Proyek KPBU ini akan dilakukan menggunakan asumsi sebagai berikut:
1. Awal konstruksi Tahun 2024
2. Lama masa konstruksi 6 Tahun termasuk impounding
3. Tahun awal operasi/Commercial Operation Date (COD) Tahun 2030
4. Jangka waktu Kerjasama 18 Tahun termasuk masa konstruksi dan impounding
5. Porsi pendanaan proyek Debt to Equity (D/E) 70% : 30%
6. Suku Bunga Bank = 10,00%
7. Jangka waktu pinjaman = 12 Tahun termasuk Masa Tenggang 6 Tahun
8. Tingkat Inflasi = 3,02% / Tahun
9. Biaya Proyek Pembangunan sebesar Rp. 1,192 Triliun
10. Construction All Risk (CAR) Rp. 9,838 milyar
11. Biaya Keuangan Rp. 422,102 milyar
12. Total Biaya Modal adalah sebesar Rp. 1,744 Triliun
13. Suku bunga Bank komersial untuk kredit korporasi sebesar 10%. Untuk perhitungan biaya
bunga pinjaman yang akan digunakan dalam proyek pembangunan sarana, prasarana
Bendungan Multiguna Bodri ini di gunakan bunga sebesar 10% per tahun
14. Provisi pinjaman sebesar 1% dari jumlah penarikan pinjaman
Eskalasi biaya dari KPBU, Eskalasi harga untuk biaya-biaya KPBU diproyeksikan sebesar 3,02% setiap
tahun didasarkan pada tingkat inflasi 5 (lima) tahun terakhir yaitu tahun 2017 – 2020 yang di
publikasikan oleh BPS tahun 2020.
Tabel 4-11 Asumsi Biaya Investasi sebagai berikut
Sedangkan Rincian asumsi Biaya Konstruksi beserta kapitalisasi biaya keuangan (provisi &
administrasi) diatas adalah sebagai berikut.

Tabel 4-12 Asumsi Biaya Konstruksi Beserta Kapitalisasi Biaya Keuangan (Provisi & Administrasi)

Secara lebih detail asumsi Capex dilihat pada tabel dibawah ini :

Tabel 4-13a Asumsi Opex
Asumsi Opex diatas meliputi Biaya Pemeliharaan dan Biaya Operasi Pemerintah, sedangkan bila
digabungkan dengan perkiraan biaya recurring Fee dari PT PII maka asumsi opex nya adalah sebagai
berikut:
Tabel 4-14b Asumsi Opex dengan Recurring Fee PT PII
Sedangkan untuk detail mengenai Analisa keuangan sesuai dengan Permen PPN Nomor 2 tahun
2020 adalah sebagai berikut:
4.5.1. Penetapan Rasio Ekuitas dan Pinjaman
Rasio ekuitas dan pinjaman yang akan digunakan dalam KPBU, sesuai dengan rasio yang umum
digunakan di Indonesia yakni sebesar 30% untuk Ekuitas dan 70% untuk Pinjaman sehingga dapat
dikatakan Debt Equity Rationya atau DER nya adalah sebesar 70% : 30%.

Rasio ini menunjukan bahwa pihak swasta (investor) diharapkan memiliki dana sendiri sebesar 30%
dari total capital expenditure (capex) untuk membiayai proyek, sisanya (70%) diasumsikan diperoleh
dari pinjaman
4.5.2. Analisa Penentuan Tingkat Biaya Modal Rata-Rata Tertimbang/WACC
Weighted Average Cost of Capital (WACC) merupakan perhitungan cost of capital berdasarkan porsi
debt (utang) dan equity (ekuitas) dari perusahaan. Metode ini umumnya digunakan untuk menguji
kelayakan investasi ke perusahaan berdasarkan struktur modal yang bervariasi, biasanya melibatkan
debt (utang) dan equity (ekuitas). Pada perusahaan yang hanya menggunakan pendanaan ekuitas,
maka cost of capital setara cost of equity. Pada perusahaan yang hanya menggunakan pendanaan
utang, maka cost of capital setara cost of debt.
Untuk dapat menentukan apakah Proyek layak secara finansial, diperlukan suatu acuan tingkat
pengembalian hasil dari Proyek. Pada umumnya, acuan tingkat pengembalian hasil ini merujuk pada
tingkat pengembalian hasil proyek/perusahaan yang sejenis dengan proyek yang sedang dievaluasi.
Proyek dapat disimpulkan layak secara ekonomi apabila tingkat pengembalian hasil Proyek lebih
tinggi daripada nilai acuan. Pada Proyek, ukuran tingkat pengembalian hasil yang digunakan adalah
IRR, terutama IRR Ekuitas. Sebagai acuan dari Proyek, pada studi ini dilakukan estimasi atas biaya
modal rata-rata tertimbang/ Weighed Average Cost of Capital (“WACC”) beserta komponen-
komponennya.
WACC dihitung dengan formula berikut:
WACC = (We x Ke) + (Wd x Kd) x (1-T)
Di mana:
We = Rasio ekuitas terhadap keseluruhan total pendanaan
Ke = Biaya ekuitas
Wd = Rasio utang terhadap keseluruhan total pendanaan
Kd = Biaya utang
T = Tarif pajak
Nilai WACC Pada Proyek KPBU ini adalah sebagai berikut:

Tabel 4-15 Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Weighted Average Cost of Capital (WACC) adalah sebesar 9,45% yang digunakan sebagai faktor
diskonto untuk penilaian kelayakan proyek
4.5.3. Penentuan Tingkat Imbal Hasil Keuangan/FIRR pada KPBU
FIRR (Tingkat Pengembalian Internal) didefinisikan sebagai tingkat pengembalian investasi yang
dihasilkan suatu proyek yang diukur dengan membandingkan cash flow yang dihasilkan proyek
dengan investasi yang dikeluarkan untuk proyek tersebut. Untuk dapat digunakan sebagai analisis
pembanding dalam keputusan investasi maka nilai IRR harus dibandingkan dengan nilai tertentu.
Untuk pengembalian proyek (Project FIRR) akan dibandingkan dengan WACC. Hal ini karena pada
perhitungan project FIRR hanya menghitung seluruh biaya modal yang dikeluarkan proyek tanpa
memperhatikan sumber pembiayaan, dimana hal tersebut konsisten dengan perhitungan Minimal
Attractive Rate of Return (MARR) yang dihitung dalam WACC.
Sementara, untuk pengembalian ekuitas (Equity FIRR) akan dibandingan dengan Cost of Equity. Hal
in karena perhitungan Equity FIRR hanya memperhatikan porsi pembiayaan yang dibiayai oleh
ekuitas dan pengembalian pokok pinjaman, konsisten dengan Minimal Attractive Rate of Return
(MARR) yang dihitung dalam Cost of Equity.
Formulasi untuk menghitung FIRR
Dimana:
• IRR mengikuti NPV sebagai fungsi pengembalian investasi;
• r adalah biaya bunga pinjaman jangka panjang;
• Cn adalah cashflow pada tahun ke n;

FIRR (Tingkat Pengembalian Internal) dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 4-16 Perhitungan Financial Internal Rate of Return (FIRR) on Project-Rp.Juta

Provisi
Tahun Bank/Upfront Fee PENENERIMAAN BIAYA OPERASI & Pajak (Pph NET CASH AKUMULASI
INVESTASI Pajak (Ppn)
ke Penjaminan,Adm PENDAPATAN PEMELIHARAAN Ps.29) FLOW NCF
Bank
1 (294,999) (23,068) (318,067) (318,067)
2 (406,503) (406,503) (724,570)
3 (357,306) (357,306) (1,081,876)
4 (383,418) (383,418) (1,465,294)
5 (172,742) (172,742) (1,638,036)
6 (105,733) (105,733) (1,743,769)
7 - 413,193 (8,059) (41,319) (20,571) 343,244 (1,400,526)
8 - 413,193 (8,059) (41,319) (23,680) 340,135 (1,060,391)
9 - 413,193 (8,059) (41,319) (27,101) 336,714 (723,677)
10 - 413,193 (8,059) (41,319) (30,865) 332,950 (390,727)
11 - 413,193 (8,059) (41,319) (35,006) 328,808 (61,919)
12 - 413,193 (8,059) (41,319) (39,563) 324,252 262,333
13 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,576) 319,239 581,572
14 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,561) 319,254 900,826
15 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,545) 319,270 1,220,096
16 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,528) 319,287 1,539,383
17 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,528) 319,287 1,858,670
18 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,528) 319,287 2,177,957
FIRR 9.46%
Sumber : Perhitungan Konsultan
Tabel 4-17 Perhitungan FIRR on Equity
Tahun PENENERIMAAN Kewajiban NET CASH AKUMULASI

INVESTASI PPH BADAN
ke KAS BERSIH Pinjaman FLOW NCF
1 (111,568) (111,568) (111,568)

2 (121,951) (121,951) (233,519)
3 (107,192) (107,192) (340,711)
4 (115,025) (115,025) (455,736)
5 (51,823) (51,823) (507,559)
6 (31,720) (31,720) (539,279)
7 368,619 (276,560) (20,571) 71,488 (436,071)
8 368,553 (276,560) (23,680) 68,313 (367,758)
9 368,485 (276,560) (27,101) 64,824 (302,933)
10 368,416 (276,560) (30,865) 60,991 (241,942)
11 368,344 (276,560) (35,006) 56,778 (185,165)
12 368,271 (276,560) (39,563) 52,148 (133,017)
13 368,195 (44,576) 323,619 190,602
14 368,117 (44,561) 323,556 514,158
15 368,037 (44,545) 323,492 837,651
16 367,955 (44,528) 323,427 1,161,078
17 367,870 (44,528) 323,342 1,484,419
18 367,783 (44,528) 323,255 1,807,674
FIRR on Equity 14.02%

Tabel 4-18 Perhitungan Financial Net Present Value (FNPV) on Project
TABEL - PERHITUNGAN NILAI DISKONTO PROYEK DAN FNPV
Faktor Diskonto dari Weighted Average Cost of Capital (WACC) 9.45%
Arus Kas Bersih
Tahun setelah Faktor
Faktor Diskonto Arus Kas Bersih Rp.Juta)
ke Diskonto (FNPV),
Rp.Juta
1 91.37% (318,067) (290,604)
2 83.48% (406,503) (339,336)
3 76.27% (357,306) (272,515)
4 69.68% (383,418) (267,182)
5 63.67% (172,742) (109,980)
6 58.17% (105,733) (61,505)
7 53.15% 343,244 182,426
8 48.56% 340,135 165,166
9 44.37% 336,714 149,387
10 40.54% 332,950 134,963
11 37.04% 328,808 121,776
12 33.84% 324,252 109,720
13 30.92% 319,239 98,697
14 28.25% 319,254 90,179
15 25.81% 319,270 82,397
16 23.58% 319,287 75,287
17 21.54% 319,287 68,786
18 19.68% 319,287 62,847
FNPV, Rp.juta 507
Tabel 4-19 Perhitungan FNPV on Equity

TABEL - PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE (FNPV) ON EQUITY
Cost of Equity 12.83%
Arus Kas Bersih
ke Diskonto (FNPV),
Rp.Juta
1 88.63% (111,568) (98,878)
2 78.55% (121,951) (95,787)
3 69.61% (107,192) (74,618)
4 61.69% (115,025) (70,964)
5 54.68% (51,823) (28,335)
6 48.46% (31,720) (15,371)
7 42.95% 71,488 30,701
8 38.06% 68,313 26,001
9 33.73% 64,824 21,867
10 29.90% 60,991 18,233
11 26.50% 56,778 15,043
12 23.48% 52,148 12,245
13 20.81% 323,619 67,347
14 18.44% 323,556 59,676
15 16.35% 323,492 52,878
16 14.49% 323,427 46,854
17 12.84% 323,342 41,514
18 11.38% 323,255 36,782
FNPV on Equity , Rp.juta 45,188
Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa Proyek KPBU ini LAYAK secara Keuangan karena:
• Project IRR (9.46%) > WACC (9,45%)
• Project NPV > 0
• Equity IRR (14.02%) > Cost of Equity (12,38%)
• Equity NPV > 0

Dari sejumlah pihak calon investor, maupun lembaga keuangan yang hadir pada pelaksanaan Market
Consultation dimana disampaikan hasil kelayakan keuangan diatas, tercatat sudah ada 3 instansi
yang menyatakan minatnya untuk berpartisipasi pada rencana Proyek KPBU Bendungan Bodri.
No Instansi Bidang Usaha Jabatan yang Mengisi LoI
1 LOTTE Engineering & Jasa Konstruksi Deputy General Manager,

Construction Co., Ltd Indonesia Representative Office
2 PT. Hutama Karya Jasa Konstruksi EVP Pengembangan Bisnis &
Investasi
3 China Civil Engineering Jasa Konstruksi Public Relation Officer
Construction Company
(CCECC)
Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa ada 3 instansi yang bidang usahanya berupa Jasa Konstruksi
dan menyatakan minatnya terhadap rencana proyek KPBU Bendungan Bodri. 2 diantaranya adalah
perusahaan Jasa Konstruksi Swasta yaitu Lotte Engineering & Construction dan China Civil
Engineering Construction Company, dan 1 instansi lainnya adalah Badan Usaha Milik Negara yaitu
PT. Hutama Karya. Untuk jabatan pihak yang mengirimkan Letter of Intent (LoI) dianggap dapat
mewakili suara dan kebijakan perusahaan masing-masing.
Penentuan Rasio Cakupan Pembayaran Hutang (Debt Service Coverage Ratio - DSCR) dengan
Menghitung Besarnya Kas yang Tersedia untuk Membayar Kewajiban (Pokok Pinjaman Dan Bunga)
yang Akan Jatuh Tempo pada Tahun Berjalan. Rasio cakupan pembayaran hutang (Debt Service
Coverage Ratio - DSCR) dengan menghitung Net Operating Income untuk membayar kewajiban
(pokok pinjaman dan bunga) yang akan jatuh tempo pada tahun berjalan. Analisa terhadap biaya
pengembalian utang (debt service coverage ratio atau DSCR), dihitung berdasarkan beberapa
formulasi sebagai berikut:
Net Operating Income
DSCR =
Kewajiban Jatuh Tempo
Hasil analisis menunjukkan nilai DSCR sebagai berikut:
Tabel 4-20 Perhitungan Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

TABEL - PERHITUNGAN DEBT SERVICE COVERAGE (DSCR)
URAIAN 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

1. Laba sebelum Bunga dan Penyusutan 348,048 344,873 341,384 337,551 333,338 328,708 323,619
2. Kewajiban Pembayaran Pinjaman
2.1. Pembayaran Bunga pinjaman 120,449 104,838 87,666 68,776 47,998 25,142 (0)
2.2. Pembayaran Pokok Pinjaman 156,111 171,722 188,894 207,784 228,562 251,418 0
Total Pembayaran Kewajiban Pinjaman 276,560 276,560 276,560 276,560 276,560 276,560 (0)
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 1.26 1.25 1.23 1.22 1.21 1.19
Minimum DSCR (x) 1.19
Average DSCR (x) 1.23

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) rata-rata sebesar 1.23 x, Debt Service Coverage Ratio (DSCR),
untuk memberikan keyakinan pada pemberi pinjaman bahwa hasil usaha selama masa pinjaman
cukup untuk memenuhi kewajiban yang telah jatuh tempo untuk segera dibayar, nilai rata-rata
sebesar 1,23 x merupakan nilai ratio yang menggambarkan bahwa hasil usaha dapat menghasilkan
dana cadangan internal sebesar 10% untuk pemenuhan working capital tahun-tahun berikutnya.
4.5.4. Penentuan Besaran Imbal Hasil Ekuitas (Return On Equity - ROE)
ROE adalah suatu rasio yang mengukur seberapa besar kemampuan BUP menghasilkan imbal hasil
untuk para pemegang saham dengan mempertimbangkan nilai buku ekuitas dan laba bersih yang
dihasilkan. Semakin besar nilai ROE maka artinya BUP semakin baik di dalam memberikan nilai
tambah bagi para pemegang saham.
Cara menghitung ROE adalah sebagai berikut:
Laba Bersih
ROE =
Total Ekuitas
Dengan menggunakan DuPont Analysis maka persamaan tersebut dapat dipecah menjadi:
Laba Bersih Pendapatan Total Aset

ROE =  
Pendapatan Total Aset Total Ekuitas
atau
ROE = ROA  Leverage
Adapun pergerakan ROE proyek KPBU ini dapat diperinci lebih lanjut menjadi sebagai berikut.
Tabel 4-21 Perhitungan Return on Equity (ROE)
Return On
TAHUN Equity Laba Bersih
Equity (ROE)
2030 539,279 82,285 15.3%
2031 539,279 94,721 17.6%
2032 539,279 108,404 20.1%
2033 539,279 123,460 22.9%
2034 539,279 140,026 26.0%
2035 539,279 158,252 29.3%
2036 539,279 178,305 33.1%
2037 539,279 178,242 33.1%
2038 539,279 178,178 33.0%
2039 539,279 178,112 33.0%
2040 539,279 178,045 33.0%
2041 539,279 177,975 33.0%
Rata-rata ROE 27.4%

4.5.5. Penentuan Besaran FNPV dan Metode Pengembalian Investasi (Payback Period)
Financial Net Present Value (FNPV)

FNPV didefinisikan sebagai nilai dari proyek yang bersangkutan yang diperoleh berdasarkan selisih
antara cash flow yang dihasilkan terhadap investasi yang dikeluarkan. FNPV yang dianggap layak
adalah FNPV yang bernilai positif. FNPV bernilai positif mengindikasikan cash flow yang dihasilkan
melebihi jumlah yang diinvestasikan. Dalam melakukan analisis baik dengan menggunakan FIRR
maupun FNPV, faktor periode evaluasi dan konsep nilai uang terhadap waktu (time value of money)
juga diperhatikan.
Analisa terhadap Finansial Net Present Value (FNPV) dan dihitung berdasarkan beberapa formulasi
berikut.
n
 ( Bi − Ci )
NPV = i =1
(1 + r )i −1
dimana:
n : Periode perhitungan keuangan (jangka waktu = 25 tahun)
Bi : Keuntungan pada tahun ke-i
Ci : Biaya pada tahun ke-i
Payback period
Adalah – jangka waktu kembalinya investasi yang telah dikeluarkan melalui keuntungan yang
didapatkan dari suatu proyek yang sudah dibuat. Ada juga yang menyebut kalau payback period
adalah suatu periode yang diperlukan untuk bisa menutup kembali pengeluaran investasi dengan
menggunakan proceeds atau aliran kas netto.
Rumus Payback Period:

1) Rumus periode pengembalian jika arus kas per tahun jumlahnya berbeda:
Payback Period = n + (a-b) /(c-b) x 1 tahun
n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup investasi mula-mula.
a = Jumlah investasi mula-mula.
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
2) Rumus periode pengembalian jika arus kas per tahun jumlahnya sama:
Payback Period = (investasi awal) /(arus kas) x 1 tahun
Periode pengembalian lebih cepat : layak

Periode pengembalian lebih lama : tidak layak
Jika usulan proyek investasi lebih dari satu, maka periode pengembalian yang lebih cepat yang
dipilih. Payback period memiliki kelebihan dan kekurangan yaitu:

Kelebihan
• Payback period akan memudahkan anda untuk bisa dihitung dengan menentukan lamanya
waktu pengembalian dana investasi.
• Selain itu juga bisa memberikan informasi tentang lamanya break even project. Bisa
digunakan untuk membandingkan dua proyek yang punya resiko serta imbal hasil yang
sama dengan cara melihat jangka waktu pengembalian investasi jika payback period-nya
lebih pendek itu dipilih.
Kekurangan
• Dengan memakai metode di atas bisa mengabaikan penerimaan-penerimaan investasi atau
proceeds yang sudah diperoleh setelah payback periode terpenuhi. Metode ini mengabaikan
time value of money (nilai waktu uang) .
• Tidak bisa memberikan informasi tentang tambahan value pada perusahaan. Payback
periods bisa untuk mengukur kecepatan kembalinya dana, namun tidak mengukur
keuntungan proyek pembangunan yang sudah direncanakan.
Hasil FNPV dan Payback Period dari Proyek KPBU ini adalah sebagai berikut:
Tabel 4-22 Perhitungan Financial Net Present Value (FNPV) on Project

TABEL - PERHITUNGAN NILAI DISKONTO PROYEK DAN FNPV
Faktor Diskonto dari Weighted Average Cost of Capital (WACC) 9.45%
Arus Kas Bersih
ke Diskonto (FNPV),
Rp.Juta
1 91.37% (318,067) (290,604)
2 83.48% (406,503) (339,336)
3 76.27% (357,306) (272,515)
4 69.68% (383,418) (267,182)
5 63.67% (172,742) (109,980)
6 58.17% (105,733) (61,505)
7 53.15% 343,244 182,426
8 48.56% 340,135 165,166
9 44.37% 336,714 149,387
10 40.54% 332,950 134,963
11 37.04% 328,808 121,776
12 33.84% 324,252 109,720
13 30.92% 319,239 98,697
14 28.25% 319,254 90,179
15 25.81% 319,270 82,397
16 23.58% 319,287 75,287
17 21.54% 319,287 68,786
18 19.68% 319,287 62,847
FNPV, Rp.juta 507

Tabel 4-23 Tabel Perhitungan FNPV on Equity
TABEL - PERHITUNGAN NET PRESENT VALUE (FNPV) ON EQUITY
Cost of Equity 12.83%
Arus Kas Bersih
ke Diskonto (FNPV),
Rp.Juta
1 88.63% (111,568) (98,878)
2 78.55% (121,951) (95,787)
3 69.61% (107,192) (74,618)
4 61.69% (115,025) (70,964)
5 54.68% (51,823) (28,335)
6 48.46% (31,720) (15,371)
7 42.95% 71,488 30,701
8 38.06% 68,313 26,001
9 33.73% 64,824 21,867
10 29.90% 60,991 18,233
11 26.50% 56,778 15,043
12 23.48% 52,148 12,245
13 20.81% 323,619 67,347
14 18.44% 323,556 59,676
15 16.35% 323,492 52,878
16 14.49% 323,427 46,854
17 12.84% 323,342 41,514
18 11.38% 323,255 36,782
FNPV on Equity , Rp.juta 45,188
Tabel 4-24 Perhitungan Payback Period

Provisi
Bank/Upfront Fee PENENERIMAAN BIAYA OPERASI & Pajak (Ppn Pajak (Pph NET CASH AKUMULASI
Tahun ke Tahun INVESTASI
Penjaminan,Adm PENDAPATAN PEMELIHARAAN 10%) 20%) FLOW NCF
Bank
1 2024 (294,999) (23,068) - - - - (318,067) (318,067)
2 2025 (406,503) - - - - (406,503) (724,570)
3 2026 (357,306) - - - - (357,306) (1,081,876)
4 2027 (383,418) - - - - (383,418) (1,465,294)
5 2028 (172,742) - - - - (172,742) (1,638,036)
6 2029 (105,733) - - - - (105,733) (1,743,769)
7 2030 - 413,193 (8,059) (41,319) (20,571) 343,244 (1,400,526)
8 2031 - 413,193 (8,059) (41,319) (23,680) 340,135 (1,060,391)
9 2032 - 413,193 (8,059) (41,319) (27,101) 336,714 (723,677)
10 2033 - 413,193 (8,059) (41,319) (30,865) 332,950 (390,727)
11 2034 - 413,193 (8,059) (41,319) (35,006) 328,808 (61,919)
12 2035 - 413,193 (8,059) (41,319) (39,563) 324,252 262,333
13 2036 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,576) 319,239 581,572
14 2037 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,561) 319,254 900,826
15 2038 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,545) 319,270 1,220,096
16 2039 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,528) 319,287 1,539,383
17 2040 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,528) 319,287 1,858,670
18 2041 - 413,193 (8,059) (41,319) (44,528) 319,287 1,539,383
Payback Period 5.81
4.5.6. Analisa Proyeksi Arus Kas KPBU
Arus Kas merupakan sejumlah uang kas yang keluar dan yang masuk sebagai akibat dari aktivitas
Badan Usaha Pelaksana (BUP) atau aliran kas yang terdiri dari aliran kas masuk dan aliran kas keluar
Badan Usaha Pelaksana (BUP) serta berapa saldonya setiap periode. Analisis arus kas adalah Laporan
yang disusun guna menunjukkan perubahan bertambahnya atau berkurangnya uang kas selama satu
periode.
Arus Kas masuk Badan Usaha Pelaksana (BUP) berasal dari penerimaan atas pembayaran Availability
Payment (AP) dan pendapatan lain-lain jika ada. Pengeluaran uang kas Badan Usaha Pelaksana (BUP)
terdiri dari aktivitas operasi yaitu untuk Biaya Operasi dan Pemeliharaan (OPEX), aktivitas investasi,
pembayaran pajak, pembayaran utang jangka panjang yang telah jatuh tempo setiap periode.
Proyeksi Arus Kas Proyek selama masa kerjasama disajikan pada Tabel Proyeksi Arus Kas Metode
Langsung sebagai berikut:

Tabel 4-25 Proyeksi Arus Kas

4.5.7. Analisa Proyeksi Arus Kas dan Laporan Laba Rugi Badan Usaha Pelaksana
Perhitungan Laba/(Rugi) adalah merupakan laporan untuk mengukur keberhasilan operasional

Badan Usaha Pelaksana (BUP) selama jangka waktu tertentu. Proyeksi perhitungan laba/(Rugi)
merupakan proyeksi pendapatan dari pembayaran ketersediaan jasa layanan/ Availability Payment
(AP) dan proyeksi beban biaya operasi dan pemeliharaan/OPEX, beban biaya bunga pinjaman, beban
biaya penyusutan dan beban pajak setiap periode selama masa kerjasama. Proyeksi Perhitungan
Laba/(Rugi) selama masa kerjasama disajikan pada Tabel berikut ini:

Tabel 4-26 Proyeksi Laba/ (Rugi)
Proyeksi neraca adalah prediksi jumlah dan rincian kekayaan yang akan dimiliki Badan Usaha Pelaksana (BUP) beserta seluruh kewajibannya, baik kepada kreditor
maupun kepada pemegang saham, setiap periode selama masa kerjasama. Proyeksi Neraca disajikan pada Tabel di bawah ini:

Tabel 4-27 Proyeksi Neraca

4.5.8. Analisa Pengembalian Investasi Berdasarkan Metode AP
Definisi AP adalah pembayaran secara berkala oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah kepada
Badan Usaha Pelaksana atas tersedianya layanan Infrastruktur yang sesuai dengan kualitas dan/atau
kriteria sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian KPBU. Dasar Hukum AP adalah sebagai berikut:
1 Perpres Nomor 38 Tahun 2015 tentang KPBU
Pembayaran ketersediaan layanan merupakan salah satu skema pengembalian investasi
badan usaha
2 PMK Nomor 260/PMK.08/2016 tentang Tata Cara Pembayaran Ketersediaan Layanan pada
Proyek KPBU
3 Permendagri Nomor 96 Tahun 2016 tentang Pembayaran Ketersediaan Layanan dalam
rangka Kerja Sama Pemerintah Daerah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur
di Daerah
4 Permen PPN Nomor 4 Tahun 2015 dan Nomor 2 Tahun 2020 tentang Tata Cara Kerjasama
Pemerintah Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur
5 Permen PUPR Nomor 21 Tahun 2018 dan Permen PUPR Nomor 2 Tahun 2021 tentang Tata
Cara Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur Di
Kementerian Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat
Pembayaran Ketersediaan Layanan (Availability Payment/AP) adalah pembayaran secara berkala oleh
Menteri/Kepala Lembaga kepada Badan Usaha Pelaksana atas tersedianya layanan infastruktur yang
sesuai dengan kualitas dan/atau kriteria sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian KPBU.
Prinsip-prinsip yang perlu diperhatikan dalam penggunaan skema AP adalah:
1. kemampuan keuangan negara;

2. kesinambungan fiskal; dan
3. pengelolaan risiko fskal.
Skema AP biasanya digunakan dalam hal:
1. Tidak ada pendapatan dari pengguna layanan/tidak ada pengguna akhir yang dapat
dikenakan tarif, misalnya penyediaan infrastruktur yang digunakan oleh pemerintah untuk
memberikan layanan publik, atau
2. Potensi pendapatan tidak signifikan untuk menutup investasi badan usaha/proyek tidak
layak secara finansial, atau
3. Infrastruktur disediakan secara gratis kepada masyarakat, misalnya jalan non-tol
Pembangunan Bendungan Bodri ini memenuhi point yang disebutkan diatas seperti khususnya
Infrastruktur disediakan secara gratis kepada masyarakat.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka hasil perhitungan Nilai AP pada proyek KPBU ini adalah
sebagai berikut:
*) Mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan no. 190/PMK.08/2015, tentang Pembayaran

Ketersediaan Layanan dalam rangka Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan
Infrastruktur.

Adapun formula untuk menghitung metoda AP adalah sebagai berikut:
Capex + Opex + ROI
Availability Payment =
Jangka Waktu Pengembalian AP
Dimana:
• Capex: Capital Expenditure
• Opex: Operational Expenditure (termasuk Bunga Pinjaman)
• ROI: Return on Investment
Tabel 4-28 Perhitungan Availability Payment (AP)
Berdasarkan tabel di atas maka untuk Pembayaran AP Proyek KPBU oleh Kementerian PUPR
dilakukan tiap 3 bulan sekali menggunakan anggaran Direktorat Jenderal Sumber Daya Air
Kementerian PUPR agar APBN Kementerian PUPR dapat lebih optimal.
4.5.9. Kapasitas Fiskal Kementerian PUPR sebagai PJPK
Gambar berikut memperlihatkan perkiraan kapasitas fiskal Kementerian PUPR.

Gambar 4-13 Kapasitas Fiskal Kementerian PUPR sebagai PJPK
Berdasarkan Renstra PUPR, anggaran yang dimiliki oleh Direktorat Jenderal Sumber Daya Air sampai
dengan tahun 2024 adalah Rp 231.432.324.000.000,00 (dua ratus tiga puluh satu triliun empat ratus
tiga puluh dua miliar tiga ratus dua empat puluh juta Rupiah) untuk kegiatan pengelolaan
Bendungan, danau, dan bangunan penampung air lainnya. Anggaran yang disediakan dari tahun
2020 sampai dengan 2024 adalah Rp 82.057.618.000.000,00 (delapan puluh dua triliun lima puluh
tujuh miliar enam ratus delapan belas juta Rupiah).
Pembangunan Bendungan masuk ke dalam output dari kegiatan tersebut dengan total anggaran
adalah sebesar Rp 54.795.307.000.000,00 (lima puluh empat triliun tujuh ratus sembilan puluh lima
miliar tiga ratus). Pembayaran AP pada proyek KPBU ini bergantung pada kapasitas fiscal APBN
Kementerian PUPR. Bila melihat beberapa proyek KPBU yang telah dijalankan oleh Kementerian
PUPR, maka dapat dilihat pada tabel di bawah ini:

Tabel 4-29 Beberapa Proyek KPBU di Kementerian PUPR
No Nama Proyek KPBU Kementerian PUPR Nilai Investasi Nilai AP / Tahun Anggaran PUPR Pelaksana PJPK Status Project
1 CALENDAAR HAMILITON BRIDGES IN TRANS JAVA MAIN CORRIDOR US$ 163.54 million 556,349,049,104 567,800,000,000 Ditjen Bina Marga Pemenang Lelang
2 RIAU NON-TOLL ROAD PRESERVATION US$36.49 million 147,023,000,000 160,530,159,900 Ditjen Bina Marga Pemenang Lelang
3 MERANGIN DAM US$277.77 million 783,400,000,000 Data N/A Ditjen SDA FBC dan Transaksi
4 Sidan Water Channel US$ 109.76 M Data N/A Data N/A Ditjen SDA OBC
5 CISARANTEN BINA HARAPAN PUBLIC HOUSING 76.38 M Data N/A Data N/A Ditjen Perumahan FBC dan Transaksi
6 SOUTH SUMATERA NON-TOLL ROAD PRESERVATION US$ 68,19 million Data N/A Data N/A Ditjen Bina Marga Financial Close
7 JEMBATAN BATAM BINTAN $ 664.09 Million Data N/A Data N/A Ditjen Bina Marga OBC
Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat bahwa Kapasitas Fiskal Kementerian PUPR akan semakin berkurang dengan adanya Proyek KPBU lainnya yang
menggunakan skema AP. Karena Pembayaran AP akan mengurangi kapasitas fikcal Kementerian PUPR, khusus untuk Bendungan akan mengurangi kapasitas
fiskal Direktorat Jenderal Sumber Daya Air Kementerian PUPR. Hal ini juga akan berpengaruh dengan adanya refocusing anggaran di Kementerian PUPR. Jadi
perlu memilih dan memilah lagi Proyek KPBU yang menggunakan skema pengembalian dengan AP.

Kapasitas Fiskal Ditjen SDA Kementerian PUPR
Pada tanggal 5 November 2021 telah diadakan rapat pembahasan kemampuan fiskal PJPK KPBU
Sektor SDA dimana dibahas:
Kapasitas fiskal Ditjen SDA maka dapat dilihat pada gambar dibawah ini DIPA Ditjen SDA tahun 2010-
2021 :
Dari gambar diatas maka :

1. Jika diasumsikan pagu anggaran Direktorat Jenderal SDA adalah 40 Trilyun per tahun, maka
sebagai gambaran pada TA 2022, anggaran mengikat mencapai 29% meliputi kegiatan OP,
padat karya, dukungan manajemen dan turbinwas
2. Anggaran mengikat ditambah MYC, SBSN, PHLN maka ruang gerak fiskal sekitar 25%
3. Jika Bendungan Bodri dilaksanakan pada tahun 2024-2027, maka perkiraan AP dihitung
mulai tahun 2028. Ruang gerak fiskal pada tahun tersebut tergantung pada perkiraan pagu
yang tersedia pada RPJMN 2025-2029.
Proses Persetujuan AP
Proses persetujuan AP pada masing-masing tahapan KPBU seperti dalam gambar di bawah ini:
a. Tahapan Perencanaan Proyek

b. Tahapan Penyiapan Proyek
4.5.10. Analisa Sensitivitas KPBU
Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap
tingkat kelayakan keuangan proyek. Analisis sensitivitas dilakukan dengan mempertimbangkan
skenario terkait Opex, Capex dan Revenue dan hasilnya seperti disajikan pada Tabel Sensitivitas
sebagai berikut:

Tabel 4-30 Sensitivitas Analisis
SENSITIVITAS FIRR FNPV,Rp.Juta Keterangan
Skenario UTAMA 9.46% 507 Layak
Case 1a: Opex +10% 9.38% (7,389) Tidak Layak
Case 1b: Opex -10% 9.50% 4,846 Layak
Case 2a: Capex +10% 8.38% (119,353) Tidak Layak
Case 2b: Capex -10% 10.68% 120,367 Layak
Case 3a: Revenue +10% 10.57% 121,666 Layak
Case 3b: Revenue -10% 8.25% (120,652) Tidak Layak
SENSITIVITAS Equity IRR Equity NPV,Rp.Juta Keterangan

Skenario UTAMA 14.02% 45,188 Layak
Case 1a: Opex +10% 13.92% 41,155 Layak
Case 1b: Opex -10% 14.08% 47,643 Layak
Case 2a: Capex +10% 11.96% (35,374) Tidak Layak
Case 2b: Capex -10% 16.35% 125,750 Layak
Case 3a: Revenue +10% 16.14% 131,140 Layak
Case 3b: Revenue -10% 11.72% (40,764) Tidak Layak
Dari tabel di atas dapat dilihat bahwa Penurunan Revenue (AP) sebesar 10% mempunyai sensitivitas
yang lebih tinggi dibandingkan case lainnya. Secara komersial dari analisis keuangan Proyek LAYAK
dilaksanakan, dan akan dapat memberikan manfaat keuangan bagi Badan Usaha Pelaksana (BUP)
dalam pengembalian Modal, Biaya Operasi dan Pemeliharaan dan Keuntungan selama masa
kerjasama.

4.5.11. Penentuan Bentuk dan Nilai Dukungan Pemerintah
Dukungan Pemerintah Dalam Pembangunan KPBU ini adalah Pembayaran Ketersediaan Layanan (AP)
dan dukungan Penjaminan Infrastruktur:
a. Dukungan dalam Pembayaran Ketersediaan Layanan (AP)
Tujuan :
1. memastikan ketersediaan layanan yang berkualitas kepada masyarakat secara

berkesinambungan;
2. mengoptimalkan nilai guna anggaran PJPK (value for money)
Kriteria Proyek:
3. proyek infastruktur ekonomi maupun sosial yang memiliki manfat besar bagi masyarakat
selaku pengguna layanan
4. pengembalian investasinya tidak bersumber dari pembayaran oleh pengguna atas tarif
layanan
5. dalam hal proyek KPBU mendapatkan pemasukan dari pembayaran oleh pengguna atas tarif
layanan, maka PJPK tidak dapat memperhitungkan jumlah pemasukan dari pembayaran
pengguna layanan tersebut untuk melaksanakan pembayaran ketersediaan layanan kepada
Badan Usaha Pelaksana
6. pengadaan Badan Usaha dilakukan melalui tahapan pemilihan yang adil, terbuka dan
transparan, serta memperhatikan prinsip persaingan usaha yang sehat.
Bendungan Bodri memenuhi kriteria proyek yang dipersyaratkan diatas sehingga mendapatkan
dukungan dalam Pembayaran Ketersediaan Layanan (AP)
b. Dukungan dari PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia
Penjaminan Infrastruktur adalah pemberian jaminan atas kewajiban finansial PJPK untuk
membayar kompensasi kepada Badan Usaha saat terjadi risiko infrastruktur sesuai dengan alokasi
yang disepakati dalam perjanjian KPBU yang menjadi tanggung jawab PJPK. Penjaminan infrastruktur
dilaksanakan oleh PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PT PII) sebagai single window policy.
Apabila cakupan kebutuhan penjaminan melewati kapasitas PT PII, maka akan dilakukan penjaminan
bersama antara Kementerian Keuangan dengan PT PII.
Beberapa hal yang dapat diberikan Penjaminan antara lain :
1. Penjaminan atas resiko keterlambatan PJPK dalam membayar AP

2. Resiko parastral (Wanprestasi kewajiban kontraktual PJPK)
3. Resiko Politik
Sedangkan untuk bentuk dukungan pemerintah lainnya dapat dimasukkan dalam lingkup KPBU
tentunya melalui proses yang berlaku sesuai dengan regulasi yang telah ada.

4.5.12. Penentuan Besaran Premi Jaminan Pemerintah
Dalam menentukan nilai imbal jasa penjaminan infrastruktur yang akan dikenakan, PII dapat
mempertimbangkan:
1. Nilai kompensasi finansial dari jenis Risiko Infrastruktur yang akan dijamin;
2. Biaya yang dikeluarkan untuk memberikan jaminan;
3. Margin keuntungan yang wajar.
• Nilai imbal jasa penjaminan indikatif atas penjaminan yang dberikan untuk proyek
KPBU, disampaikan oleh PII pada saat one on one meeting kepada calon peserta
pengadaan BU.
• Jenis risiko yang dijamin dan besaran indikatif imbal jasa penjaminan dapat bervariasi
sesuai dengan struktur penjaminan dan transaksi setiap proyek.
• Besaran nilai imbal jasa dituangkan ke dalam Surat Imbal Jasa Penjaminan yang dibuat
berdasarkan Perjanjian Penjaminan.
• Imbal jasa penjaminan terdiri dari:
a. Up-front fee, dibayarkan sekali pada saat penandatangan Perjanjian
Penjaminan.
b. Recurring fee, dibayarkan secara periodik sampai dengan akhir masa
penjaminan.
Berdasarkan data Proyek SPAM Umbulan dan Proyek Palapa Ring, imbal jasa yang harus dibayarkan
oleh BU nilainya bervariasi, sebagai berikut:
a. Up-front fee: 0,09% - 0,60% dari nilai investasi.
b. Recurring fee: 0,08% - 0,12% dari nilai investasi.
Berikut adalah tabel mengenai perbandingan Imbal Jasa Penjaminan untuk Proyek KPBU yang telah
dilaksanakan:
Tabel 4-31 Perbandingan Imbal Jasa Pemerintah untuk Proyek KPBU
Tabel di atas hanya sebagai gambaran dalam menentukan besarnya Imbal Jasa Penjaminan Proyek
KPBU yang telah dilaksanakan sebelumnya. Untuk besarnya Imbal Jasa Penjaminan Proyek KPBU ini
jika melihat dari beberapa contoh diatas maka Imbal Jasa Penjaminan Proyek KPBU ini adalah:
1. Up-front fee untuk utang sebesar 1% dari biaya pekerjaan/ biaya konstruksi
2. Commitment fee/ Reccuring Fee dari utang sebesar 0,5% per tahun yang dihitung dari jumlah
biaya pekerjaan/ biaya konstruksi
Namun pada akhinya nanti untuk besarnya Imbal Jasa Penjaminan Proyek KPBU ini akan ditentukan
kemudian berdasarkan diskusi dan persetujuan baik dari PJPK maupun dari PT. PII.

4.6. ANALISIS NILAI MANFAAT UANG (VALUE FOR MONEY)
4.6.1. Perbandingan Nilai Manfaat Uang Skema KPBU dan Skema Konvensional
Implementasi konsep value for money disektor publik perlu dilakukan seiring dengan meningkatnya
permintaan akan akuntabilitas publik dan penerapan good governance. Implementasi konsep ini
diyakini dapat memperbaiki akuntabilitas sektor publik dan meningkatkan kinerja sektor publik
dengan meningkatkan efektivitas layanan publik, meningkatkan kualitas layanan publik, menurunkan
biaya layanan publik karena tidak efisiennya kerugian, dan meningkatkan kesadaran akan biaya
publik.
Value for Money (VfM) adalah bagaimana upaya pemerintah menjaga keseimbangan antara "tiga E"
- ekonomi, efisiensi dan efektivitas, yang bukan merupakan alat atau metode, melainkan cara berpikir
tentang penggunaan sumber daya dengan baik. VfM adalah konsep manajemen organisasi sektor
publik yang berbasis pada tiga elemen utama, yaitu ekonomi, efisiensi, dan efektivitas.
1. Ekonomi: mendapatkan input dengan kualitas dan kuantitas tertentu dengan harga
terendah. Ekonomi adalah rasio input dengan nilai input yang dinyatakan dalam satuan
moneter.
2. Efisiensi: mencapai output maksimum dengan input yang diberikan untuk penggunaan input
terendah untuk mencapai keluaran tertentu. Efisiensi adalah rasio output/input yang
dikaitkan dengan standar atau target kinerja yang telah ditentukan.
3. Efektivitas: tingkat pencapaian hasil program dengan target yang ditetapkan. Secara
sederhana, efektivitas adalah hasil perbandingan dengan output.
VfM sangat penting bagi pengukuran kinerja pada organisasi pemerintah. Kinerja pemerintah tidak
bisa dinilai hanya pada sisi output, namun harus mempertimbangkan input, output, dan hasil secara
bersama-sama. Tujuan yang diinginkan oleh masyarakat meliputi akuntabilitas untuk pelaksanaan
value for money: ekonomis dalam pengadaan dan alokasi sumber daya, efisien dalam penggunaan
sumber daya dalam arti penggunaannya diminimalkan dan hasilnya dimaksimalkan, dan efektif
dalam arti mencapai tujuan dan sasaran, serta memperhatikan keadilan dan persamaan akses publik
terhadap layanan pemerintah.
Selama ini, sektor publik sering dianggap sebagai tempat inefisiensi, pemborosan, dan sumber
kebocoran dana. Tuntutan baru muncul bagi organisasi sektor publik untuk memperhatikan VfM
yang mempertimbangkan masukan, keluaran, dan hasil secara bersamaan. Dalam pengukuran
kinerja VfM, efisiensi dapat dibagi menjadi dua, yaitu: efisiensi alokasi dan efisiensi teknis atau
manajerial. Efisiensi teknis terkait dengan kemampuan untuk memanfaatkan sumber input pada
tingkat output tertentu, yang keduanya merupakan sarana untuk mencapai kesejahteraan masyarakat
bila dilakukan berdasarkan keadilan dan keberpihakan terhadap masyarakat.
Ekonomi berkaitan dengan konversi input primer berupa sumber daya keuangan (uang /kas) menjadi
input sekunder berupa tenaga kerja, material, infrastruktur, dan barang modal yang dikonsumsi
untuk aktivitas organisasi. Organisasi harus memastikan bahwa dalam perolehan sumber input,
seperti bahan, barang, dan bahan baku tidak akan terbuang percuma. Cara yang bisa dilakukan
adalah dengan melakukan survei harga pasar untuk mengetahui perbandingan harga sehingga

organisasi dapat menentukan harga input terendah dengan kualitas tertentu. Cara lain adalah
dengan menggunakan sistem kontrak, tender, kerja sama publik dan swasta, sewa dan pembelian
dan lain sebagainya.
Efisiensi berhubungan dengan input dan output. Efisiensi berhubungan dengan hubungan antara
output dalam bentuk barang atau jasa yang dihasilkan dengan sumber daya yang digunakan untuk
menghasilkan output. Suatu organisasi, program atau kegiatan dikatakan efisien jika mampu
menghasilkan output tertentu dengan masukan serendah mungkin, atau dengan input tertentu yang
mampu menghasilkan output maksimal. Konsep efisiensi juga terkait dengan produktivitas.
Produktivitas adalah rasio antara input dan output. Dipusat pertanggungjawaban teknis, untuk
mengukur efisiensi dilakukan dengan membandingkan biaya aktual dengan biaya standar.
Pengukuran efisiensi dilakukan dengan membandingkan realisasi dengan standar biaya.
Efektivitas terkait dengan hubungan antara hasil yang diharapkan dan hasil aktual yang diraih.
Efektivitas adalah hubungan antara output dan tujuan. Semakin besar kontribusi output terhadap
pencapaian tujuan, semakin efektif organisasi, program, atau kegiatan. Karena output yang dihasilkan
oleh organisasi sektor publik adalah output yang lebih tidak berwujud yang tidak mudah dihitung,
maka pengukuran efektivitasnya adalah karena pencapaian hasil yang sering tidak diketahui dalam
jangka pendek, namun jangka panjang setelah program berakhir, sehingga efektivitasnya diukur
biasanya dinyatakan secara kualitatif dalam bentuk pernyataan saja. VfM mengharuskan organisasi
untuk memenuhi prinsip efisiensi dan efektivitas bersama. Dalam arti lain, VfM mengharuskan
organisasi mencapai tujuan yang ditetapkan dengan biaya lebih rendah.
Tujuan evaluasi dengan VfM adalah perspektif ekonomi: Hemat dalam pengadaan dan alokasi
sumber daya. Perspektif efisiensi: Efisien dalam penggunaan sumber daya. Perspektif Keefektifan:
Berhasil dalam mencapai tujuan dan sasaran. Perspektif Ekuitas: Keadilan dalam mendapatkan
pelayanan publik. Perspektif Persamaan: Kesetaraan dalam penggunaan sumber daya. Tujuan lain
yang diinginkan terkait dengan implementasi VfM ini:
• Meningkatkan efektivitas pelayanan publik, dalam arti bahwa layanan yang diberikan tepat
sasaran;
• Meningkatkan kualitas pelayanan publik;
• Menurunkan biaya layanan publik karena hilangnya inefisiensi dan penghematan
penggunaan input;
• Alokasi belanja yang lebih berorientasi masyarakat;
• Meningkatkan kesadaran biaya publik sebagai akar akuntabilitas publik.
• Hal-hal yang berkaitan dengan nilai manfaat uang adalah sebagai berikut:
• Salah satu faktor yang mendorong penggunaan skema KPBU dalam penyediaan layanan
infrastruktur dalam bentuk VfM;
• Manfaat VFM adalah salah satu alat analisis yang digunakan untuk menentukan mekanisme
pelaksanaan yang paling menguntungkan bagi pengguna layanan infrastruktur;
• Nilai manfaat adalah keputusan yang diambil oleh pemerintah sebagai kombinasi optimal
analisis kualitatif, kuantitatif, layanan dan harga selama siklus hidup Proyek (keseluruhan
siklus hidup Proyek);
• Keberhasilan mengukur nilai manfaat uang ditentukan oleh setidaknya enam faktor sebagai
prasyarat, antara lain:

1. Transfer risiko dari pemerintah ke badan usaha;
2. Perjanjian kerja sama jangka panjang;
3. Spesifikasi output layanan infrastruktur;
4. Iklim persaingan;
5. Insentif dan mekanisme pengukuran kinerja;
6. Kompetensi badan usaha dalam mengelola layanan infrastruktur.
Sebelum proyek publik baik dari pemerintah maupun dari inisiatif swasta diputuskan untuk
dilaksanakan dengan skema KPBU, sebuah evaluasi untuk VfM harus dilakukan terlebih dahulu.
Evaluasi VfM dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui apakah sebuah proyek publik harus
bekerjasama dengan pihak swasta atau lebih baik jika dikelola oleh pemerintah sendiri. Proyek publik
dapat dilakukan dengan skema KPBU jika indikasi VfM lebih tinggi daripada pengadaan barang
tradisional atau tanpa kerjasama dengan pihak swasta. Seperti dapat dijelaskan pada gambar berikut
ini.
Secara umum, Komparator Sektor Publik (Public Sector Comparator/PSC) mendeskripsikan biaya
yang diminta oleh sektor publik untuk memberikan output yang sama yang diminta dari sektor
swasta dalam penyediaan infrastruktur melalui skema KPBU. Seperti yang diilustrasikan pada gambar
di atas, PSC dikategorikan menjadi tiga elemen utama, yaitu Basis PSC, risiko yang dapat
dipindahtangankan, dan risiko yang dipertahankan. Basis PSC adalah biaya dasar yang mencakup
biaya modal dan biaya operasional, dan merupakan perkiraan total biaya aset (whole-of-life cost).
Basis PSC harus adil, dalam artian mencerminkan semua biaya yang diminta oleh sektor publik untuk
menghasilkan output yang sama seperti yang diminta dari sektor swasta dengan menggunakan
skema KPBU, seperti standar kinerja, layanan dan nilai aset residu. Aspek kontrak yang tidak layak
jika disediakan in-house oleh sektor publik, harus dihormati sesuai dengan persyaratan komersial
yang berlaku. Termasuk dalam Basis PSC adalah:
• Biaya untuk set-up pendahuluan dan perencanaan, persetujuan dan perizinan kerja;
• Biaya untuk mencapai efisiensi dan / atau inovasi;
• Biaya untuk desain dan pengadaan modal, termasuk penggantian (reimbursment);
• Biaya kesempatan untuk penggunaan aset yang ada;
• Pengelolaan dan fasilitas overhead;
• Biaya operasional termasuk perawatan, bahan habis pakai, kontrak layanan, staf, utilitas, dll;
dan
• Semua biaya decommissioning pada akhir proyek. Khusus untuk biaya sosio-ekonomi yang
lebih luas dapat dikecualikan dalam pengembangan model PSC. Hal ini didasarkan pada
pertimbangan bahwa biaya ini tidak akan berbeda jauh antara penyediaan layanan oleh
publik atau swasta.
4.6.2. Analisis VFM Kualitatif
Pada Proyek KPBU ini, Analisa VFM secara kualitatif ada pada tabel berikut ini:

Tabel 4-32 Analisa VFM secara kualitatif
Public Sector
Faktor Penilai KPBU Keterangan
Comparator
Keunggulan sektor swasta dalam pelaksanaan KPBU termasuk pengelolaan risiko
Investasi yang dilakukan oleh sektor swasta
Nilai tambah
dalam proyek ini dapat menumbuhkan
pelaksanaan KPBU
perputaran kegitatan ekonomi dan prospek
√ pada kegiatan ekonomi √√√
lapangan kerja tambahan bagi warga kawasan
Kabupaten Kendal dan
Kabupaten Kendal dan sekitarnya serta provinsi
Provinsi Jawa Tengah
Jawa Tengah.
Kemampuan BUP Dengan Pembangunan Bendungan Bodri maka
dalam menangkap dapat menambah kesejahteraan petani dan
√ potensi pasar √√ masyarakat Kabupaten Kendal yang menjadi
Pembangunan satu potensi bagi BUP dan PJPK dalam
Bendungan Bodri meningkatkan pendapatannya.
Kesempatan BUP dalam
menangkap potensi
pasar dimana BUP lebih kreatif dalam menangkap peluang
√ Bendungan Bodri √√ pangsa pasar masyarakat disekitar Bendungan
berperan sebagai Bodri.
Pencegah Banjir dan
Sarana Irigasi
Kegiatan ini berpengaruh pada keuntungan BUP,
Pengelolaan resiko sehingga BUP akan memastikan akan
√ √√√
konstruksi mendapatkan keuntungan jika mampu
mengelola risiko konstruksi ini dengan lebih baik
Pengelolaan resiko Pendekatan yang dilakukan BUP membutuhkan
√ √√
operasi kebijakan stakeholder setempat
BUP tidak mengelola risiko demand, namun BUP
Pengelolaan resiko
√ √√ dapat membantu mengadakan promosi layanan
demand
Bendungan Bodri terhadap Masyarakat
sehingga BUP akan memastikan akan
Pengelolaaan anggaran,
mendapatkan keuntungan jika pengelolaannya
manajemen dan
√ √√√ lebih baik.
pendapatan
Pemerintah memiliki birokrasi penganggaran
yang berliku sehingga ruang kreativitasnya
terbatas.
Waktu Penyelesaian
sehingga BUP akan memastikan akan
√ Konstruksi Proyek √√√
mendapatkan keuntungan jika manajemen
konstruksi lebih baik
Spesifikasi Bangunan sehingga BUP akan memastikan akan
√√ Bendungan Bodri √√√ mendapatkan keuntungan jika spesifikasi
Bedungan Bodri memenuhi syarat keselamatan
Bendungan
Spesifikasi Keluaran Kegiatan ini berpengaruh pada keuntungan BUP,
√√ Layanan √√√ sehingga BUP akan memastikan akan
mendapatkan keuntungan jika spesifikasi

Public Sector
Comparator
keluaran pelayanan menitikberatkan pada Fungsi
Bendungan Bodri
Terjaminnya efektivitas, akuntabilitas dan pemerataan pelayanan publik dalam jangka panjang
Pemenuhan Trend KPBU lebih baik dalam bidang ini karena
demand jangka terpenuhinya tingkat pangsa pasar yang lebih
√√ √√
panjang proyek tinggi akan memberikan keuntungan pada
tersebut masyarakat sekitar Bendungan dan para petani
Kabupaten Kendal membutuhkan berbagai
Kontrak Jangka Panjang
layanan dari pembangunan Bendungan Bodri
√ proyek √√√
yang dapat memenuhi kebutuhan masyarakat
dan petani disekitarnya
BUP dalam KPBU lebih mampu mengefisienkan
pengganggaran dalam melaksanakan
Pendekatan Biaya Siklus pembiayaan proyek dibandingkan pemerintah
√ √√√
Hidup Pemerintah memiliki birokrasi penganggaran
yang berliku sehingga ruang kreativitasnya
terbatas.
Pengelolaan
Bendungan Bodri BUP seharusnya dapat lebih professional dalam
√ sebagai Pencegah √√ pengelolaannya dengan adanya Proyek KPBU
Banjir dan Memberikan Pembangunan Bendungan Bodri ini.
Air untuk Irigasi dsb
Pengelolaan
Proyek KPBU Pembangunan Bendungan Bodri
Bendungan Bodri dapat
√ √√√ ini akan dapat memberikan tambahan
memberikan tambahan
pendapatan komersial lebih optimal
pendapatan komersial
Bergantung sepenuhnya dengan kebijakan
√√√ Penentuan Tarif √√
pemerintah.
Persaingan
membutuhkan bantuan pemerintah dalam
√√ pengusahaan √√√
melaksanakan sistem Bendungan yang baik.
Bendungan
Terjaminnya persaingan sehat, transparansi dan efisiensi dalam proses pengadaan
Minat pasar untuk Bisnis Pembangunan Bendungan telah menjadi
√ menjadi BUP √√ magnet bagi minat pasar para BUP
Bendungan mengembangkan bisnisnya
Kemudahan
Berdasarkan best practice selama ini, untuk
mendapatkan
pembiyaan dan pendanaan proyek
√ pembiayaan dan √√
Pembangunan Bendungan lebih banyak
pendanaan pada
mendapatkan kemudahan
proyek tersebut
Kemudahan mendapatkan pendapatan setelah
Kemudahan
adanya Proyek KPBU ini akan terbuka lebar
√ mendapatkan √√
mengingat ada beberapa manfaat dari
pendapatan
Pembangunan Bendungan ini
Pembangunan melalui KPBU akan memberikan
Efek terhadap ruang nafas pada APBD, terutama pada
√√ √√√
Anggaran belanja PJPK pembangunan dimana tidak 100% berasal dari
anggaran belanja pemerintah.

Public Sector
Comparator
Alih pengetahuan dan Teknologi.
Sektor swasta lebih mampu mengadopsi
Kemampuan
√ √√√ teknologi dibandingkan sektor publik yang
mengadopsi Teknologi
memiliki birokrasi lebih berliku.
Pada analisa biaya manfaat (VFM) proyek Pembangunan Bendungan Bodri Provinsi Jawa Tengah skema KPBU
mendapatkan nilai centang (√) sebanyak 56 buah sedangkan skema PSC mendapatkan nilai centang (√)
sebanyak 33 buah
Dengan dipertimbangkan analisis kualitatif di atas, ada kemungkinan bahwa skema KPBU akan
memiliki posisi yang lebih baik daripada PSC untuk memberikan VfM dan output dengan kualitas
yang lebih baik, serta penghematan biaya dan waktu dalam penyediaan layanan proyek.
4.6.3. Analisis VFM Kuantitatif
Penyiapan Proyek
Pengujian VfM pada tahap persiapan proyek KPBU dilakukan ketika PSC untuk kegiatan
pengembangan infrastruktur telah disusun. Beberapa isu yang masih kualitatif dalam tahap
perencanaan KPBU akan dianalisis secara kuantitatif di PSC. PSC harus dapat memberikan dasar
untuk menilai apakah tingkat transfer risiko yang dapat dilakukan melalui skema KPBU cukup
memadai untuk membenarkan biaya tambahan dari laba yang diharapkan oleh entitas bisnis. Konsep
PSC sebagai berikut:
• Implementasi PSC adalah konsep dasar penerapan pengambilan keputusan dari skema KPBU
dengan menggunakan pengukuran manfaat value for money.
• PSC adalah ukuran kualitatif dan kuantitatif yang menghitung manfaat yang dikurangi
dengan biaya (analisis biaya manfaat) jika layanan pengembangan dan atau infrastruktur
dibiayai, dilakukan dan dioperasikan oleh pemerintah.
• Secara umum, tolok ukur manfaat bagi pemerintah adalah efisiensi biaya dan waktu
pengelolaan layanan dan layanan yang dapat dipenuhi karena inovasi dan teknologi yang
dimiliki oleh entitas bisnis melalui penelitian dan pengembangan.
• Unsur-unsur yang dibuktikan pada kalkulasi PSC berdasarkan pada spesifikasi dari spesifikasi
output dan rencana matriks alokasi proyek dan pembagian risiko yang diatur oleh
pemerintah meliputi:
1. Raw PSC (biaya dasar) dalam bentuk biaya yang terdiri dari biaya modal dan biaya
operasional selama siklus hidup proyek;
2. Biaya pendanaan;
3. Kenetralan kompetitif, keunggulan kompetitif dan kelemahan komparatif yang dimiliki
pemerintah dalam pembangunan infrastruktur;
4. Risiko yang dapat ditransfer, berupa risiko proyek yang dialihkan ke badan usaha;
5. Risiko tertahan berupa risiko proyek yang masih ditanggung oleh pemerintah.
Tahap Evaluasi
Pemeriksaan dari VfM dalam tahap evaluasi proses pelelangan suatu badan usaha ditujukan untuk
membandingkan calon pemenang tender prospektif dengan PSC dengan cara mengizinkan

beberapa efek pajak untuk mendapatkan keyakinan akuntansi kuantitatif dimana pemenang tender
memberikan solusi manfaat uang. Pengujian nilai dari nilai moneter pada saat sebelum
menandatangani perjanjian kerjasama untuk melihat semua perubahan negosiasi dalam perjanjian
kerja sama selama prosedur negosiasi serta menilai dampak perubahan suku bunga dan/atau tingkat
diskonto.
4.6.4. Metodologi VFM Kuantitatif
Analisis VfM untuk Proyek membandingkan antara pengembangan Proyek berdasarkan skema KPBU
dengan skema Pengadaan Barang/ Jasa Pemerintah secara konvensional (PSC). VfM Proyek dinilai
melalui analisis kuantitatif maupun kualitatif. Analisis kuantitatif dilakukan melalui langkah-langkah
berikut ini:
1. Perkiraan Net Present Value (NPV) biaya proyek berdasarkan PSC;
2. Perkiraan pembayaran NPV dari PJPK kepada BUP berdasarkan perjanjian kesepakatan KPBU;
3. Identifikasi dan penghitungan risiko, dan alokasi risiko antara PJPK dan BUP berdasarkan
skema PSC dan KPBU.
4. NPV dari risiko-risiko yang terkait dalam setiap skenario kemudian ditambahkan ke (1) dan
(2). NPV yang telah disesuaikan dengan risiko dari kedua skenario tersebut kemudian
dibandingkan satu sama lain.
Analisis VfM dilakukan atas dasar NPV sebagaimana diwakili dengan rumus berikut ini:
VfM = NPV dari PSC – NPV dari KPBU
Dimana:
• Apabila VfM < 0: Melaksanakan pengadaan proyek sebagai KPBU lebih mahal, setelah
dilakukan penyesuaian risiko.
• Apabila VfM > 0: Melaksanaan pengadaan proyek sebagai KPBU lebih murah.
Analisis kualitatif akan dilakukan dengan mengajukan pertanyaan-pertanyaan tentang aspek-aspek

proyek yang berbeda-beda untuk menilai viabilitas dan keinginan pelaksanaan proyek melalui skema
KPBU.
Berdasarkan skema PSC, tanggung jawab PJPK secara keseluruhan meliputi pembangunan,
penyelenggaraan dan tata kelola layanan publik. PJPK diasumsikan melaksanakan pembangunan
semua fasilitas dan infrastruktur yang diperlukan untuk proyek, dan memegang kontrol atas
operasional yang relevan dari fasilitas dan infrastruktur serta layanan-layanannya.
Berdasarkan skema KPBU, BUP bertanggung jawab untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi yang
telah dialokasikan terkait dengan fasilitas dan infrastruktur terkait. PJPK tetap bertanggung jawab
dalam melakukan operasional dan pemeliharaan atas seluruh jaringan distribusi yang dibutuhkan
oleh Proyek. Perlu dicatat bahwa skenario dimana PJPK melaksanakan proyek dengan menggunakan
PSC mungkin hanya bersifat hipotesis karena keterbatasan anggaran. PJPK mengakui bahwa
pembiayaan publik tidak cukup tersedia untuk membiayai seluruh proyek secara terbuka. Akan

tetapi, analisis VfM masih penting untuk menguji apakah KPBU yang diusulkan merupakan cara
pengadaan proyek yang efisien.
Analisa Kuantitaif VFM dari proyek KPBU ini akan diuraikan seperti di bawah ini:
Tabel 4-33 Hasil Analisis VFM Kuantitatif

Gambar 4-14 Grafik VFM
Dari tabel dan grafik diatas dapat dilihat bahwa adanya penghematan antara Nilai Pembanding Jasa
Layanan Publik (PSC) dan Nilai Jasa Layanan Yang Diajukan Swasta/ Badan Usaha (PPP Bid) yang
disebut nilai VfM untuk Proyek KPBU ini yaitu sebesar 5,6 Trilyun atau sebesar 18,52%.
4.6.5. Kesimpulan
Kesimpulan kualitatif, dengan mempertimbangkan segala aspek, menunjukkan bahwa mekanisme

pengadaan KPBU dapat dilakukan, lebih diinginkan, memungkinkan, dan dapat dicapai. Kesimpulan
kuantitatif yang dapat diambil adalah bahwa pelaksanaan proyek berdasarkan skema KPBU
berpotensi mengurangi biaya bagi pemerintah dibandingkan dengan PSC. Dengan demikian, secara
keseluruhan, analisis VfM menunjukkan bahwa pengadaan Proyek akan lebih baik apabila dilakukan
secara KPBU

Laporan Akhir Prastudi Kelayakan Proyek KPBU (Outline Business Case-OBC)
Saluran Pembawa Air Baku (SPAB) Kuwil
LAPORAN AKHIR PRASTUDI KELAYAKAN

PROYEK KERJA SAMA PEMERINTAH DENGAN
BADAN USAHA (OUTLINE BUSINESS CASE-OBC)
SALURAN PEMBAWA AIR BAKU (SPAB) KUWIL,
SULAWESI UTARA
1
Laporan Akhir Kajian Prastudi Kelayakan
Proyek KPBU Pembangunan SPAB Kuwil
BAB 4
KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL
Investasi di proyek infrastruktur sangat bergantung pada parameter kelayakan

keuangan yang penting bagi calon investor dalam pengambilan keputusan untuk
berpartisipasi dalam Proyek. Kajian kelayakan ekonomi dan komersial dari Proyek
yang terdiri dari analisis permintaan (demand), analisis pasar, analisis biaya manfaat
sosial, dan analisis keuangan.
4.1. KAJIAN EKONOMI

4.1.1. Analisis Permintaan (Demand)
Perkembangan pembangunan dan peningkatan jumlah penduduk di Provinsi
Sulawesi Utara, terutama pada Kota Bitung, Kabupaten Minahasa Utara dan
Kota Manado berdampak pada peningkatan kebutuhan air bersih bagi rumah
tangga, perkotaan dan industri.
4.1.1.1. Kependudukan
Jumlah Penduduk
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik, jumlah penduduk Provinsi Sulawesi
Utara pada tahun 2020 sebanyak 2.621.923 jiwa. Jumlah penduduk tertinggi
terdapat pada Kota Manado sebanyak 451.916 jiwa atau 17,24%, kemudian
diikuti oleh Kabupaten Minahasa sebanyak 347.290 jiwa atau 13,25%.
4,72% Kab. Bolaang Mongondow

3,84% 9,49%
Kab. Minahasa
Kab. Kepulauan Sangihe
8,59%
Kab. Kepulauan Talaud
13,25%
Kab. Minahasa Selatan
Kab. Minahasa Utara
Kab.Bolaang Mongondow Utara
17,24% 5,31% Kab. Siau Tagulandang Biaro
Kab. Minahasa Tenggara
3,61%
Kab.Bolaang Mongondow Selatan
Kab. Bolaang Mongondow Timur
3,37% 9,02% Kota Manado
2,66%
Kota Bitung
4,44%
2,74% 8,58% Kota Tomohon
3,17% Kota Kotamobagu
Gambar 4. 1. Diagram Jumlah Penduduk Provinsi Sulawesi Utara
127
Jumlah penduduk Kabupaten Minahasa Utara tahun 2020 yaitu sebanyak

224.990 jiwa. Dimana jumlah penduduk tertinggi terdapat pada Kecamatan
Kalawat sebanyak 32.780 jiwa atau 14,57% diikuti dengan Kecamatan
Airmadidi sebanyak 30.980 jiwa atau 13,77% sedangkan jumlah penduduk
terendah di Kecamatan Likupang Selatan sebanyak 5.790 jiwa atau 2,57%.
2,57%
9,04% 7,90% Kema
8,01% 12,73% Kauditan
Airmadidi
9,22%
13,77% Kalawat
9,94% Dimembe
14,57% Talawaan
12,25%
Gambar 4. 2. Diagram Jumlah Penduduk Kabupaten Minahasa Utara
Jumlah penduduk Kota Manado tahun 2020 berjumlah 451.920 jiwa. Untuk
penduduk tertinggi terdapat pada Kecamatan Mapanget sejumlah 63.280 jiwa
atau 14% diikuti dengan Kecamatan Malalayang sejumlah 61.890 jiwa atau
13,69%. Sedangkan jumlah penduduk terendah terdapat pada Kecamatan
Bunaken Kepulauan 6.300 jiwa atau 1,39% dari jumlah penduduk Kota
Manado.
1,39%
5,68% 13,69% Malalayang
Sario
11,90% Wanea
4,81% Wenang
Tikala
11,67% 13,22% Paal Dua
Mapanget
Singkil
7,21% Tuminting
14,00%
6,68% Bunaken
9,74% Bunaken Kepulauan
Gambar 4. 3. Diagram Jumlah Penduduk Kota Manado
Jumlah penduduk Kota Bitung tahun 2020 berjumlah 225.134 jiwa. Kecamatan
yang memilili jumlah penduduk tertinggi pada Kecamatan Matuari sebanyak
128
40.496 jiwa atau 17,99% dan diikuti oleh Kecamatan Maesa 39.681 jiwa atau
17,63%. Sedangkan jumlah penduduk terendah pada Kecamatan Lembeh
Utara 9.525 jiwa atau 4,23%.
9,05% Madidir
16,13%
Matuari
17,63% Girian
Lembeh Selatan
17,99%
Lembeh Utara
13,32% Aertembaga
Maesa
4,23% 16,91% Ranowulu
4,74%
Gambar 4. 4. Diagram Jumlah Penduduk Kota Bitung
Lokasi pembangunan SPAB Kuwil terletak pada Kecamatan Kawalat, dimana

desa terdampak berada pada Desa Kuwil, Desa Kawangkoan, Desa Kolongan
dan Desa Suwaan. Dari data Badan Pusat Statistik Kecamatan Kalawat tahun
2020, tercatat jumlah penduduk Kecamatan Kawalat sebanyak 27.460 jiwa
pada tahun 2019. Desa dengan jumlah penduduk terbanyak di Kecamatan
Kawalat yaitu pada Desa Kolongan Tetempangan dengan 3.828 jiwa (Jumlah
penduduk Desa Kuwil yaitu 1.025 jiwa atau 13,94% sedangkan jumlah
penduduk terendah pada Desa Kaleosan dengan atau 706 jiwa atau 2,57% dari
jumlah penduduk yang ada di Kecamatan Kawalat.
Suwaan
9,03% 6,35% Kolongan
7,46% Kawangkoan
9,53% Kaleosan
6,56%
Kuwil
9,08% 2,57% Watutumou
3,73%
Maumbi
11,12% Kolongan Tetempangan
10,72%
Kawangkoan Baru
Kalawat
13,94% 9,90%
Watutumou II
Watutumou III
Gambar 4. 5. Diagram Jumlah Penduduk Kecamatan Kalawat
129
Jumlah penduduk di desa terdampak pembangunan Saluran Pembawa Air

Baku itu sendiri antara lain: Desa Kuwil 1.025 jiwa (3,73%), Desa Kawangkoan
1.802 jiwa (6,56%), Desa Suwaan 1.743 jiwa (6,35%) dan Desa Kalawat
(9,08%) dari jumlah penduduk di Kecamatan Kawalat. Namun untuk jumlah
penduduk terdampak akibat pembangunan perlu disesuaikan kembali dengan
hasil LARAP yang saat ini masih dalam proses pembaharuan.
Berdasarkan hasil RDS, jumlah penduduk Desa Kuwil adalah 314 KK, Desa
Kawangkoan 575 KK dan Desa Suwaan 676 KK. Sementara untuk Desa
Kawalat belum dapat diketahui informasinya karena perwakilan desa tersebut
tidak menghadiri kegiatan RDS. Dari ketiga desa terdampak, Desa Suwaan
adalah desa yang paling banyak memiliki jumlah penduduk sedangkan Desa
Kuwil memiliki jumlah penduduk yang paling sedikit.
Pekerjaan Penduduk
Mayoritas profesi masyarakat di desa terdampak proyek pembangunan SPAB
Kuwil bergerak di sektor pertanian. Hal ini di dukung dengan data dari hasil
Real Demand Survei persentase yang tinggi yaitu sebesar 63%, masyarakat
yang berprofesi sebagai PNS sebesar 20% dan profesi lainnya (buruh, pegawai
swasta, pedagang) sebesar 17%.
17%
Petani
PNS
20%
63% Lainnya
Gambar 4. 6. Diagram Profil Masyarakat Berdasarkan Profesi di Desa

Terdampak
130
Tabel 4. 1. Pekerjaan dan Pendapatan Masyarakat

Jumlah
Jenis Jumlah Pendapatan
No. Desa Kartu
Pekerjaan Masyarakat
Keluarga
1. Kuwil 315 1. Petani Rp. 3.750.000/bulan
2. Pegawai
Swasta
3. PNS
4. Lainnya
2. Kawangkoan 575 1. Petani Rp. 1.500.000 –
2. Pegawai Rp. 3.300.000/bulan
Swasta
3. PNS
4. Pedagang
3. Suwaan 676 1. Petani Rp. 3.000.000 – Rp.
2. PNS 5.000.000/bulan
Berdasarkan hasil survey, komoditi pertanian yang dihasilkan yaitu jagung

dan sayur mayur, sedangkan untuk komoditi perkebunan yang dihasilkan
yaitu kelapa. Dengan komoditi perkebunan yang dapat dihasilkan pertahun
sekitar 240 ton/tahun.
Potensi hasil pertanian/perkebunan yang sudah ada maupun sedang

dikembangkan saat ini yaitu padi, jagung dan kopi. Program pemerintah yang
berjalan dalam membantu memenuhi kebutuhan pertanian/perkebunan yaitu
adanya bantuan bibit jagung, pembuatan drainase, bantuan pestisida dan
subsidi untuk pupuk.
Harapan Masyarakat Terhadap Proyek

Harapan masyarakat terhadap pembangunan SPAB Kuwil yaitu adanya
kompensasi untuk wilayah terdampak pembangunan. Hal ini dapat
diwujudkan dalam bentuk pelibatan masyarakat dalam pembangunan dan
penerimaan manfaat dari pembangunan. Masyarakat mengharapkan agar
mendapatkan pemerataan untuk pemanfaatan air bersih. Ketakutan dari
131
masyarakat terhadap Proyek ini yaitu dapat menimbulkan dampak sosial dan
kebisingan. Bentuk kompensasai yang diharapkan oleh masyarakat yaitu
berupa uang dengan besaran yang sesuai dengan Nilai Jual Objek Pajak
(“NJOP”) sekitar Rp 500.000 – Rp 1.000.000/meter.
4.1.1.2. Profil Sumber Daya Air

Sumber Air yang Tersedia
Sumber air yang dimanfaatkan oleh masyarakat daerah terdampak
pembangunan SPAB Kuwil yaitu air permukaan dan air tanah dengan jarak
tempuh terdekat sekitar 300 – 1500 meter yang dapat ditempuh dengan
berjalan kaki. Sumber air lainnya yang digunakan oleh masyarakat berupa
sumur pribadi, sumur komunal, PDAM dan membeli air lewat mobil. Rata-rata
konsumsi air setiap keluarga per bulan berkisar antara 4.400-50.000 liter.
Hanya Desa Kawangkoan yang menggunakan layanan PDAM, dengan tarif
rata-rata yang harus dibayarkan masyarakat yaitu Rp.100.000/bulan.
Sedangkan Desa Kuwil dan Desa Suwaan menggunakan sumur pribadi dan
sumur komunal untuk memenuhi kebutuhan air bersih.
Keadaan Sumber Air

Dari ketiga desa yakni Desa Kuwil, Desa Kawangkoaan dan Desa Suwaan
memiliki keadaan dan kualitas air dari mata air yang ada pada desa tersebut
tergolong baik dan bersih. Untuk keadaan kesehatan masyarakat pada musim
kemarau maupun musim hujan pada umumnya baik. Tetapi terdapat
beberapa penyakit yang dapat terjadi seperti gangguan pernafasan di musim
kemarau, akibat kebakaran hutan serta penyakit demam berdarah dan
malaria di musim hujan. Sedangkan penyakit pencernaan yang sering
menjangkit di masyarakat desa terdampak yaitu diare, dan penyakit kulit
seperti gatal-gatal.
Profil dan Tarif PDAM

I. Profil PDAM
a) PDAM Kota Bitung
PDAM Kota Bitung sudah mampu memenuhi 86,2% kebutuhan air per
tahun untuk wilayah cakupan Kecamatan Matuari, Ranowulu, Girian,
132
Madidir, Maesa, Sebagian Aertembaga. Jumlah masyarakat yang

menggunakan fasilitas PDAM sebesar 51,13% dengan kenaikan
pelanggan 30%/tahun. Sementara jumlah pelanggan aktif 20.099
atau sebesar 64,4 % dari total pelanggan yang ada sebesar 31.219.
PDAM Kota Bitung memiliki 3 Instalasi Pengolahan Air (“IPA”) di

Kumersot kapasitas 20 l/s, Tendeki kapasitas 40 l/s, dan Pinokalan
kapasitas 70 l/s. Selain itu terdapat rencana penambahan kapasitas
di 3 lokasi IPA eksisting.
b) PDAM Kota Manado

PDAM ini mampu memenuhi 45% dari kebutuhan air Kota Manado
dengan jumlah per tahunnya sebesar 31.851.360 m 3. Jumlah
masyarakat yang menggunakan fasilitas PDAM sebesar 27% dengan
kenaikan pelanggan 5%/tahun. Sementara jumlah pelanggan aktif
29.602 atau sebesar 58,9 % dari total pelanggan yang ada sebesar
50.247.
PDAM Kota Manado memiliki 12 IPA eksisting dan 2 rencana IPA

baru antara lain:
Tabel 4. 2. Instalasi Pengolahan Air (IPA)

Instalasi Pengolahan
Lokasi Kapasitas (l/s)
Air (IPA)
Degreemont Paal Dua 250
Konvensional Paal Dua 150
Lotta Pineleng 200
Pancuran IX 150
IPA Eksisting Krida Malalayang 150
Sea Malalayang 20
Politeknik 1 20
Politeknik 2 10
Pandu 1 20
133
Instalasi Pengolahan
Lokasi Kapasitas (l/s)
Air (IPA)
Pandu 2 20
Kima Atas 20
Puri Malalayang 20
IPA Krida Malalayang 200
Rencana IPA Baru
PA Tikala 200
II. Tarif
Pada umumnya PDAM memiliki 4 kelompok pelanggan yang
dikategorikan sebagai berikut:
Tabel 4. 3. Tarif Air Pelanggan PDAM

PDAM Bitung PDAM Kota
No. Kelompok Pelanggan
(/m3) Manado (/m3)
1. Rumah tangga Rp. 7.000 Rp. 3.560
2. Industri Rp. 9.200 Rp. 6.052
3. Pemerintahaan Rp. 7.800 Rp. 3.560
4. Sosial Rp. 7000 jika Rp. 2.848
melebihi
pemakaian
sebesar 10 m3
Pelanggan kelompok rumah tanga yaitu untuk persil atau bangunan yang
fungsi utamanya hanya sebagai tempat tinggal. Tarif Industri merupakan
golongan pelanggang usaha yang mengubah suatu barang menjadi
barang yang memiliki nilai lebih tinggi. Pelanggan kelompok pemerintah
merupakan bangunan yang terkait dengan pemerintahan seperti: kantor
pemerintahan; rumah dinas atau asrama yang rekening air minumnya
dibayar oleh instansi terkait; sarana instansi pemerintah; lembaga
pemerintah; dan lainnya. Sedangkan kelompok sosial merupakan
pelanggan yang kegiatan setiap harinya memberikan pelayanan untuk
kepentingan umum, khususnya masyarakat yang berpenghasilan rendah,
134
antara lain: rumah ibadah; hidran umum; sekolah; layanan kesehatan

milik pemerintah; dan lainnya.
Profil Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Bitung

Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Bitung merupakan salah satu tujuan dari
pembangunan SPAB Kuwil, yaitu untuk mensuplai kebutuhan air. Industri
yang berada di KEK merupan industri eksisting yang sudah ada jauh sebelum
KEK dibangun. Insdustri tersebut menggunakan air yang berasal dari PDAM
dan jaringan sumur bor untuk memenuhi kebutuhan air bersih.
Terdapat 16 industri eksisting yang ada di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK)

Bitung. Masing-masing industri memiliki IPA tersendiri. Jenis industri yang ada
di KEK Bitung mayoritas merupakan industri di bidang kelapa dan perikanan.
Untuk pemenuhan kebutuhan air sendiri oleh KEK direncanakan akan
menggunakan sumber air dari waduk Kuwil Kawangkoan sebagai pasokan air
industri. Tarif air baku untuk industri saat ini yaitu 10% lebih besar dari air
PDAM.
Lebih lanjut, menurut Bappeda Provinsi Sulawesi Utara, apabila kondisi dari
pelaksanaan KEK tidak mendapatkan hasil yang jelas pada akhir tahun 2021
maka terdapat rencana pembatalan terhadap pelaksanaan KEK.
Profil Kebencanaan
Potensi bencana yang dapat terjadi di sekitar pembangunan SPAB Kuwil yaitu
banjir dan tanah longsor akibat bekas galian. Dimana kerugian yang dapat
ditimbulkan dari tersebut antara lain:
Tabel 4. 4. Profil kebencanaan

Bencana Kerugian Materil dan Non Materil
Banjir Masalah kesehatan, kerugian ekonomi, kesulitan air
bersih, menghambat aktivitas warga, dan korban jiwa.
Longsor Akses jalan terhambat dan korban jiwa.
135
Kerugian yang dialami akibat bencana banjir bergantung pada potensi

kejadian. Pada bulan Januari tahun 2021 di kota Manado mengalami bencana
banjir yang mengakibatkan 9 kecamatan dengan lima ribu rumah terendam
banjir, 829 rumah mengalami kerusakan dan 3 orang tertimbun longsor.
Dimana kerugian diperkirakan mencapai lebih dari 20 Miliyar. Penyakit yang
dapat ditimbulkan dari potensi bencana yang ada antara lain: ISPA; demam
berdarah; malaria; dan tifus. Para korban bencana dapat menggunakan
fasilitas kesehatan untuk pengobatan dengan gratis.
Dari hasil Real Demand Survey yang telah dilaksanakan dapat disimpulkan
bahwa dari seluruh responden menyatan setuju dengan adanya
Pembangunan SPAB Kuwil. Dimana dengan adanya Pembangunan SPAB
Kuwil dapat membuat pemeraatan dalam pemanfaatan air bersih bagi
masyarakat Kota Bitung, Kabupaten Minahasa Utara, dan Kota Manado.
4.1.2. Analisis Pasar (Market)

4.1.2.1. Plan Market Sounding
Analisis Pasar dilakukan untuk mengetahui tingkat ketertarikan industri
terhadap proyek pembangunan SPAB Kuwil terintegrasi dengan SPAM
Bimatara, untuk itu akan dilakukan penyampaian rencana KPBU kepada
publik dalam rangka penjajakan minat calon investor terhadap KPBU. Market
sounding (FGD) diselenggarakan di Tanggerang pada tanggal 25 November
2021, dihadiri oleh xxx peserta yang terdiri dari stakeholder dan perusahan
yang punya potensi ikut dalam proyek ini, antara lain:
1. Kementerian PPN/Bappenas 17. PT. Penjaminan Infrastruktur
Indonesia (Persero)
2. Kementerian PUPR 18. Perum Jasa Tirta I
3. Kementerian Investasi/ Badan 19. Perum Jasa Tirta II
Koordinasi Penanaman Modal
4. Perencanaan Infrastruktur, 20. BITKP

Kementerian Investasi/BKPM
136
5. Badan Perencanaan, Penelitian dan 21. PT. Waskita Karya (Persero) Tbk
Pengembangan Kab. Minahasa
Utara
6. Badan Perencanaan Pembangunan 22. PT. Krakatau Tirta Industri
Daerah Kota Bitung
7. Balai Wilayah Sungai Sulawesi I 23. PT. Hutama Karya (Persero)
8. Bappeda Kota Bitung 24. PT. Adhi Karya (Persero) Tbk
9. Dinas Perumahan Kawasan 25. PT. PP (Persero) Tbk
Permukiman dan Pertahanan
Daerah Provinsi Sulawesi Utara
10. Dinas Perumahan dan Kawasan 26. PT. Brantas Abipraya (Persero)
Permukiman Kota Manado
11. Direktorat PSSPP 27. PT. Wijaya Karya (Persero) Tbk
12. Dit. Air Tanah dan Air Baku 28. PT. Waskita Karya Infrastruktur
13. Direktorat PPISDA 29. PT. BNI (Persero) Tbk
14. DJPI PUPR 30. Hyundai Engineering and
Construction Co
15. DPUPR Kota Bitung 31. PPC Sulawesi Utara
16. Indonesian National Shipowners' 32. SSY
Association
4.1.2.2. Tanggapan dan Penilaian yang akan Disampaikan Calon Investor

Terhadap Kelayakan Resiko dan Kebutuhan Dukungan dan/atau
Jaminan Pemerintah untuk KPBU
Pada acara Market Sounding terdapat pertanyaan atau tanggapan yang
disampaikan oleh peserta yang disampaikan secara offline maupun pada
online antara lain seperti contoh dibawah ini:
1. Terkait siapa yang menjadi PJPK Proyek SPAB Kuwil bila terintegrasi
dengan SPAM Regional Bimatara. Serta mengenai jeda waktu antara
pembangunan Tahap 1a, 1b dan 1c dan alasan adanya staging pada
pembangunan. - (Krakatau Tirta Industri)
2. Mengenai penyerapan terhadap kapasitas air bersih 500 lps pada
tahap 1a apakah langsung terserap sepenuhnya? Serta untuk harga
137
air yang dijual ke PDAM sebesar 4.200 rupiah apakah sudah

berkoordinasi dengan masing-masing offtaker? – (Jasa Tirta 2)
3. Bagaimana proses SPAM Bimatara yang akan diintegrasikan dengan
SPAB Kuwil saat ini? – (Waskita Karya)
4. Diharapkan pembangunan Proyek KPBU SPAB Kuwil Terintegrasi
dengan SPAM Bimatara bisa sampai ke sambungan rumah, karena
adanya keterbatasan APBD. – (PUPR Kota Bitung)
5. Apakah ada keterlibatan dari pemerintah kota terhadap pembangunan
SPAB Kuwil Terintegrasi dengan SPAM Bimatara dalam instalasi
sambungan pipa distribusi? – (Staf Khusus Walikota Bitung)
4.1.2.3. Pengumpulan Tanggapan dan Penilaian Lembaga Keuangan

Nasional/Internasional Mengenai Potensi Pemberian Penjaminan
Diharapkan ada tanggapan dari lembaga keuangan nasional/internasional
peserta market sounding.
4.1.2.4. Pemilihan Strategi Dalam Mengurangi Resiko Pasar dan Meningkatkan

Persaingan Dalam KPBU
Dari hasil kajian yang dilaksanakan bahwa ruang lingkup KPBU adalah
bangunan Saluran Pembawa Air Baku (SPAB) berstruktur sedang sehingga
dapat diidentifikasikan bahwa badan usaha yang akan berpartisipasi adalah
badan usaha investasi dan bergerak di sektor konstruksi. Berdasarkan
pengadaan proyek KPBU sebelumnya dalam sektor SPAB, tingkat
ketertarikan badan usaha konstruksi yang berminat masih didominasi oleh
badan usaha konstruksi karya milik negara sehingga memerlukan strategi
agar pengadaan proyek KPBU ini berhasil antara lain dengan memberikan
informasi tentang skema kerjasama pemerintah kepada badan usaha (KPBU)
dan informasi yang cukup luas kepada badan usaha selain badan usaha
konstruksi milik negara tentang proyek KPBU Pembangunan SPAB Kuwil,
Sulawesi Utara.
Untuk mendapatkan hasil yang maksimal dan persaingan yang sehat dalam
proses pengadaan KPBU diperlukan langkah-langkah sebagai berikut:
138
a. Memberikan kesempatan yang luas dengan memberikan informasi yang

sama kepada badan usaha yang berminat terkait dengan pelaksanaan
pengadaan KPBU;
b. Penyusunan persyaratan spesifikasi dengan menggunakan pendekatan
spesifikasi keluaran sehingga inovasi yang diberikan badan usaha dapat
lebih dimaksimalkan serta spesifikasi yang disusun tidak mengarah
kepada salah satu badan usaha yang dapat melaksanakan proyek;
c. Badan usaha yang memiliki kemampuan finansial yang cukup sehingga
bisa menjaga kesinambungan proyek selama masa kerjasama; dan
d. Jika melihat kebutuhan dan kondisi pasar yang cukup kompetitif dalam
pengalaman membangun SPAB dimungkinkan memberikan persyaratan
memiliki pengalaman dalam membangun SPAB untuk mengurangi sisi
risiko dimana badan usaha yang akan membangun memilki kemampuan
dan kompetensi dalam melaksanakan proyek KPBU.
4.1.2.5. Penilaian Struktur Pasar untuk Menentukan Tingkat Kompetisi Pasar

Sektor yang Bersangkutan
Air baku untuk air minum rumah tangga, yang selanjutnya disebut air baku
adalah air yang dapat berasal dari sumber air permukaan, cekungan air tanah
dan/atau air hujan yang memenuhi baku mutu tertentu sebagai air baku untuk
air minum.
Menurut UU No.17 Tahun 2019 Tentang sumber daya air, bahwa prioritas hak
atas air adalah untuk kebutuhan pokok sehari-hari, pertanian rakyat, dan
penggunaan sumber daya air untuk kebutuhan usaha guna memenuhi
kebutuhan pokok sehari-hari melalui Sistem Penyediaan Air Minum. Sejalan
juga dengan Rencana Strategis Kementerian Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat di tahun 2020 – 2024, yang mengarahkan kebijakan dan
strateginya adalah percepatan penyediaan air baku yang aman dari sumber
air sampai konsumen sesuai kualitas dan kuantitas yang dibutuhkan dengan
pembangunan baru infrastruktur penyedia air baku. Kemudian dengan
hadirnya Saluran Pemabawa Air Baku (SPAB) Kuwil akan dapat memenuhi
kebutuhan air baku di Kota Bitung, Kota Manado dan Kabupaten Minahasa
Utara dan menekan gap kebutuhan air baku dengan kapasitas total 4.500
139
liter/detik. Kebutuhan air baku Kota Bitung masih cukup tinggi, belum lagi
untuk membantu kebutuhan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Bitung.
Dengan melihat struktur pasar SPAB Kuwil diatas dapat diperkirakan tingkat
kompetisinya sebagai SPAB baru nantinya di Provinsi Sulawesi Utara akan
menjadi SPAB yang memiliki potensi air baku dan air minum yang akan tidak
hanya menumbuhkan tetapi juga bisa mengembangkan perekonomian lokal.
Persaingan yang mungkin akan dihadapi relatif tidak ada karena faktor
kebutuhan pemenuhan Saluran Pembaw Air Baku di Provinsi Sulawesi Utara
masih relative tinggi sehingga pemenuhan terhadap masyarakat dapat
menjadi tujuan utama dibanding pesaingan untuk mendapatkan keuntungan
semata.
4.1.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU (Untuk Mengidentifikasi Sumber

Pendapatan KPBU)
Analisis struktur KPBU bertujuan mengidentifikasi sumber pendapatan bagi
KPBU dengan mempertimbangkan hasil analisis, kemampuan pembiayaan
Kementerian/Lembaga/Daerah yang bersangkutan serta tingkat kelayakan
KPBU selama masa KPBU. Analisis struktur pendapatan KPBU ini paling
kurang memuat:
a. Perhitungan keseimbangan antara biaya dan pendapatan KPBU selama
masa kerja sama;
b. Identifikasi pembayaran skema Availability Payment (AP), mekanisme
penalty, indeks acuan untuk membuat penyesuaian atas parameter yang
digunakan selama jangka waktu perjanjian KPBU;
c. Identifikasi dampak terhadap pendapatan dalam hal hal hal berikut:
1) Terjadi kenaikan biaya (cost over run) KPBU;
2) Pembangunan KPBU selesai lebih awal; dan
3) Terjadi pemberian insentif non-finansial, antara lain berupa:
pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.
1. Perhitungan Keseimbangan Antara Biaya dan Pendapatan KPBU

Perhitungan keseimbangan antara biaya dan pendapatan KPBU dilakukan
untuk sepanjang waktu kerja sama KPBU dengan mengakomodasi indeks
140
harga konsumen untuk tahun basis, sehingga diperoleh nilai biaya dan
pendapatan pada standard indeks harga yang sama. Perhitungan
keseimbangan ini dilakukan untuk mendukung kajian kelayakan finansial atas
Pengembalian Biaya Modal untuk pembangunan Saluran Pembawa Air Baku
(SPAB) Kuwil, Pengembalian Biaya Operasi & Pemeliharaan sebagai upaya
memenuhi Service Level Agrement (SLA) / Tingkat Ketersediaan Layanan
sesuai yang diperjanjikan.
Untuk Perhitungan keseimbangan antara biaya dan pendapatan KPBU yang

pengembaliannya didasarkan pada Ketersediaan layanan melalui
pembayaran Availability Payment (AP) adalah sebagai berikut :
1. Pengembalian Modal / CAPEX yaitu Capital Cost Recovery (CCR) yang

meliputi Biaya Konstruksi ditambah biaya ekuitas, Asuransi masa
konstruksi, Provisi Bank, Biaya Administrasi Kredit, biaya bunga masa
konstruksi, biaya bunga pinjaman sampai masa jatuh tempo.
2. Pengembalian Biaya Operasi & Pemeliharaan / OPEX yang meliputi Biaya
Manajemen KPBU, Biaya pemeliharaan sarana prasarana SPAB Kuwil
selama masa kerjasama/KPBU.
3. Tingkat Keuntungan untuk mencapai Taget Internal Rate of Return (IRR)
yang diharapkan.
2. Identifikasi Pembayaran/Tarif Awal, Mekanisme Penyesuaian, dan

Indeks Acuan untuk Membuat Penyesuaian Atas Parameter yang
Digunakan Selama Jangka Waktu Perjanjian KPBU
Untuk skema pembayaran Availability Payment identifikasi pembayaran/tarif,
diidentifikasikan berdasarkan kapasitas fiskal kementerian PUPR.
Langkah-Langkah Perhitungan Availability Payement dari masing-masing

komponen yaitu :
1. Menghitung pengembalian biaya modal yang dibutuhkan untuk

membangun infrastruktur sarana,prasarana Saluran Pembawa Baku
(SPAB) Kuwil menjadi ruang lingkup KPBU.
141
2. Proyeksi biaya Manajemen, biaya pemeliharaan yang menjadi tanggung

jawab Badan Usaha Pelaksana (BUP) dalam memberikan tingkat
ketersediaan layanan sesuai yang di perjanjikan.
3. Menghitung kebutuhan keuntungan Badan Usaha Pelaksana (BUP) untuk
mencapai target Internal Rate of Return (IRR) untuk mencapai Kelayakan
Keuangan yang diharapkan.
3. Identifikasi Dampak Terhadap Pendapatan Dalam Hal :

a. Kenaikan Biaya KPBU (Cost Over Run)
Apabila terjadi kenaikan biaya kerjasama (KPBU), karena adanya
perubahan harga atau komponen biaya modal / capex, kenaikan biaya
operasi & pemeliharaan, maka akan menjadi beban / risiko Badan Usaha
Pelaksana (BUP) dan perlu dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama agar
tidak terjadi perselisihan dimasa pembangunan ataupun masa operasi.
b. Pembangunan KPBU Selesai Lebih Awal

Pembangunan selesai lebih awal sangat berpengaruh terhadap aspek
keuangan, karena belum dianggarkannya Dana Avalaibility Payment (AP)
dalam APBN Kementerian PUPR, sehingga akan berpengaruh terhadap
pembayaran AP kepada BUP, hal ini perlu diatur dalam Perjanjian
Kerjasama agar apabila pembangunan selesai lebih awal SPAB Kuwil
tetap dapat memberikan layanan.
c. Pengembalian KPBU Melebihi Tingkat Maksimum yang Ditentukan,

Kemungkinan adanya Clawback Mechanism
Dalam pengembalian investasi melalui skema Avalaibility Payment telah
ditetapkan besarnya nilai pengembalian dengan formula AP = CAPEX +
OPEX + ROI dibagi selama masa kerjasama, sehingga besarnya nilai AP
yang ditawarkan oleh Badan Usaha Pelaksana (BUP) adalah besarnya
nilai untuk mencapai target Internal Rate of Return (IRR) yang diharapkan.
Selisih Realisasi CAPEX dan OPEX kurang dari nilai penawaran perlu
diatur dalam pasal Perjanjian Kerjasama jika memungkinkan.
142
4.1.4. Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS) (Untuk Memastikan Manfaat

Sosial Dan Ekonomi Serta Keberlanjutan Proyek)
Analisis ekonomi proyek mencakup justifikasi investasi dari sudut pandang
penggunaan sumber daya ekonomi, yaitu modal dan tenaga kerja. Tujuan
mendasar dari evaluasi ekonomi proyek pembangunan Saluran Pembawa Air
Baku (SPAB) adalah untuk menetapkan apakah kontribusi proyek yang
diusulkan untuk masa depan dalam peningkatan kesejahteraan sosial dan
ekonomi masyarakat adalah nilai yang lebih besar dari pada biaya sumber
daya yang dikeluarkan oleh ekonomi nasional. Dengan demikian faktor
spesifik lainnya seperti dampak lingkungan dan sosial dari proyek yang
diusulkan juga harus dipertimbangkan dalam menilai kelayakannya.
Kelayakan proyek secara ekonomi diukur dari nilai factor diskonto sosial yang
ditetapkan. Faktor diskonto sosial untuk proyek pembangunan SPAB Kuwil
ditetapkan sebesar 10 % - Guidance ADB 2013.
1. Perbandingan Biaya Dan Manfaat Dengan Atau Tanpa KPBU, Biaya yang
Dimaksud Didasarkan Pada Harga Konstan Meliputi:
a. Biaya Penyiapan KPBU

Biaya-biaya atau pengeluaran yang terakit dengan penyiapan KPBU
yang akan dikapitalisasi kedalam Belanja Modal.
b. Biaya Modal
Biaya-biaya terkait pekerjaan konstruksi atau pembangunan Proyek
yang berasal dari belanja modal BUP.
i. Biaya modal BUP mencakup biaya-biaya untuk penyiapan dan
pembangunan sarana, prasarana Sistem Penyedian Air Baku
(SPAB) sebesar Rp. 279,195 milyar yang akan digunakan sebagai
perhitungan pembayaran Availibility Payment (AP) yang harus
dibayar oleh PJPK.
ii. Biaya modal BUP mencakup biaya-biaya untuk penyiapan dan
pembangunan sarana, prasarana Saluran Pembawa Air Baku
(SPAB), Saluran Pembawa Air Minum (SPAM) sebesar Rp.1,027
143
milyar yang akan digunakan sebagai perhitungan besarnya Tarif Air

Curah Rp./m3 yang harus dibayar oleh PJPK.
c. Biaya Operasional
Biaya operasional merupakan biaya operasi aktivitas manajemen
Badan Usaha Pelaksana (BUP) :
i. Biaya Operasi & Pemeliharaan dalam memberikan tingkat layanan
sesuai yang diperjanjikan / Service Level Aggrement (SLA) meliputi
: Biaya Direksi / Komisaris BUP, Manajer dan Staf BUP sebesar Rp.
347,284 milyar selama masa kerjasama sebagai perhitungan
pembayaran Availability Payment (AP) yang akan digunakan
sebagai perhitungan pembayaran Availibility Payment (AP) yang
harus dibayar oleh PJPK.
ii. Biaya Operasi & Pemeliharaan dalam mendistribusikan air curah /
Bulk Water sampai titik offtake yang disepakati meliputi : Biaya
Direksi / Komisaris BUP, Manajer dan Staf BUP sebesar Rp. 1,588
milyar selama masa kerjasama.
d. Biaya Pemeliharaan
Biaya pemeliharaan merupakan biaya yang dikeluarkan :
i. Kegiatan pemeliharaan sarana, prasarana Saluran Pembawa Air
Baku (SPAB) agar dapat memberikan tingkat layanan sesuai yang
diperjanjikan / Service Level Aggrement (SLA), selama masa
kerjasama sebagai perhitungan pembayaran Availability Payment
(AP) yang akan digunakan sebagai perhitungan pembayaran
Availibility Payment (AP) yang harus dibayar oleh PJPK.
ii. Kegiatan pemeliharaan sarana, prasarana Saluran Pembawa Air
Baku (SPAB), Saluran Pembawa Air Minum (SPAM)
mendistribusikan air curah / Bulk Water sampai titik offtake selama
masa kerjasama sebagai perhitungan besarnya Tarif Air Curah
Rp./m3 yang harus dibayar oleh PJPK.
144
e. Biaya Biaya Lain Akibat Adanya Proyek

Biaya-biaya lain akibat adanya proyek merupakan biaya yang timbul
selain biaya yang telah direncanakan dalam CAPEX maun OPEX
untuk pelaksanaan KPBU.
2. Penilaian Manfaat Proyek Dengan Mempertimbangkan Paling Kuran

a. penghematan oleh masyarakat
b. penghematan APBN
3. Penentuan Biaya Ekonomi Dengan Mengubah Harga Finansial Menjadi

Harga Ekonomi (Shadow Price)
Penentuan biaya ekonomi digunakan dalam perhitungan analisis ekonomi
yaitu biaya belanja modal (CAPEX) dan biaya operasi & pemeliharaan
(OPEX) dan semua biaya / harga yang digunakan adalah harga "ekonomi"
(atau dapat kadang-kadang disebut dengan "biaya sumber daya" atau "biaya
akuntansi"), yaitu harga dikurangi pembayaran transfer (subsidi), pajak, bea
masuk. Proses memperkirakan harga ekonomi disebut "shadow pricing".
Dalam menghitung biaya ekonomi, barang-barang yang tidak diperdagangkan
(non-traded goods) perlu dikonversi menjadi harga batas (border price) atau
harga bayangan (shadow price) yang mencerminkan biaya peluang. Hal ini
dilakukan dengan menggunakan Faktor Konversi Standar (Standard
Conversion Factor/”SCF”). Biaya peluang dapat diperkirakan berdasarkan
harga di pasar dunia yang mencerminkan peluang-peluang perdagangan
aktual dari negara yang bersangkutan. Nilai SCF diperkirakan atas dasar nilai
ekspor dan impor. SCF dihitung dengan menggunakan rumus berikut ini:
(M+X)
SCF =
{(M+Tm)+(X-Tx)}
Keterangan:
M = Nilai biaya, asuransi, dan muatan (Cost, Insurance and Freight/”CIF”)

dari total impor
145
X = Nilai Free on Board (“FOB”) dari total ekspor

Tm = Pajak impor
Tx = Pajak ekspor
Tabel 4. 5. Perhitungan SCF

TOTAL
KOMPONEN SCF Simbol
(Rp.Triliun)
1. Impor M 2.287
2. Ekspor X 2.127
3. Pajak Import Tm
3.1. PPN Impor 149
3.2. PPh ps 22 52
3.3. Pajak impor lainnya 3,8
4. Pajak Expor Tx 0,24
SCF 0,96
Sumber : Laporan Keuangan Pemerintah Pusat Tahun 2017, Kementerian Keuangan
Berdasarkan data ekspor dan impor dalam Laporan Keuangan Pemerintah

Pusat Tahun 2017, SCF yang akan digunakan adalah 0,96.
4. Metode Penilaian Kelayakan

Metode penilaian investasi untuk Analisis Manfaat dan Biaya Sosial ini
dilakukan untuk menilai apakah proyek pembangunan sarana, prasarana
SPAB/SPAM dapat memberikan manfaat ekonomi bagi masyarakat dan
Pemerintah. Metode penilaian kelayakan ekonomi yang akan digunakan
antara lain sebagai berikut :
1. Pertama: Economic Internal Rate Of Return(EIRR)
2. Kedua : Economic Net Present Value (ENPV)
3. Ketiga : Rasio Manfaat terhadap Biaya atau Benefit/Cost Ratio (B/C
Ratio)
146
1). Economic Internal Rate Of Return(EIRR)

Dalam perhitungan nilai EIRR adalah dengan cara mencoba beberapa tingkat
bunga. Untuk perhitungan EIRR ditetapkan tingkat diskonto yang
menghasilkan NPV positif yang terkecil dan tingkat diskonto yang
menghasilkan NPV negatif terkecil.
Perumusan Economic Internal Rate Of Return(EIRR)
Keterangan:
IRR = Internal rate of Return
ꜟ1 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV positif
ꜟ2 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV negatif
NPV1 = Net Present Value bernilai positif
2). Economic Net Present Value (ENPV)

Economic Net Present Value (ENPV), Perbedaan antara ENPV dan FNPV
adalah bahwa yang pertama menggunakan harga akuntansi atau biaya
manfaat barang dan jasa, bukan harga pasar yang tidak sempurna, dan
sejauh mungkin mencakup segala eksternalitas sosial dan lingkungan, dan
analisis dilakukan dari sudut pandang masyarakat, bukan hanya pemilik
proyek. Karena eksternalitas dan harga bayangan/Shadow Price
dipertimbangkan.
Perumusan Economic Net Present Value (ENPV)
Keterangan:
NPV = Net Present Value
CFt = Arus kas pada tahun t
K = Biaya Modal Proyek
T = Periode waktu
n = Usia proyek
147
3) Benefit Cost Ratio (B/C) Ratio

Benefit cost ratio adalah perbandingan antara present value manfaat / benefit
dibagi dengan present value biaya / cost. B/C Ratio mengukur mana yang
lebih besar, dari biaya yang dikeluarkan dibandingkan manfaat (output) yang
diperoleh. Biaya yang dikeluarkan dinotasikan dengan C (cost). Manfaat /
Output yang dihasilkan dinotasikan dengan B (benefit). Keputusan menerima
atau menolak proposal investasi dapat dilakukan dengan melihat nilai B/C.
Perumusan Benefit Cost Ratio (B/C) Ratio
∑ PVBenevit
B/C RATIO =
∑ PVCost
Keterangan:
∑PV Benefit = Jumlah PV Benefit selama tahun proyeksi
∑PV Cost = Jumlah PV Cost selama tahun proyeksi
5. Kriteria Kelayakan Ekonomi
Analisis Manfaat Biaya Sosial dipergunakan untuk analisis ekonomi yaitu nilai
bersih ekonomi saat ini atau Economic Net Present Value (ENPV). Untuk
menilai apakah proyek dapat memberikan manfaat ekonomi bagi masyarakat
di sekitar wilayah pembangunan proyek maka perlu dilakukan penilaian
kelayakan Ekonomi yaitu :
1. Pertama: Economic Internal Rate Of Return(EIRR) yaitu lebih besar dari

EIRR faktor diskonto sosial sebesar 10%
2. Kedua : Economic Net Present Value (ENPV) menghasilkan nilai positif
3. Ketiga : Rasio Manfaat terhadap Biaya atau Benefit/Cost Ratio (B/C
Ratio), yaitu rasio harus lebih dari nilai 1 x
148
6. Manfaat Ekonomi
Secara umum manfaat ekonomi meliputi manfaat berwujud (dapat

dikuantifikasikan /atau dihitung) dan manfaat tidak berwujud. Dalam laporan
ini, perhitungan EIRR, NPV dan BCR didasarkan hanya pada manfaat
berwujud yang dapat dihitung.
Untuk manfaat proyek pembangunan SPAB Kuwil yang berwujud antara lain
meliputi :
1. Penggunaan tenaga kerja tidak berkeahlian (Unskill Labour)

2. Penggunaan material lokal
3. Penggunaan tenaga kerja tidak berkeahlian (Unskill labour) selama umur
proyek
4. Kontribusi Pajak Penghasilan Badan
Dasar perhitungan Analisis Manfaat Biaya Sosial yang dapat dikonversikan

dalam bentuk nilai rupiah dalam studi ekonomi meliputi :
a) Memberikan lapangan kerja tenaga kerja tidak berkeahlian /

UnskillLabour sebesar 10% dari total CAPEX selama masa konstruksi
sebesar Rp. 26,803 milyar
b) Penggunaan material lokal sebesar 5 % dari total CAPEX selama masa
konstruksi sebesar Rp. 13,401 milyar
c) Memberikan lapangan kerja tenaga kerja tidak berkeahlian / Unskill labour
sebesar Rp. 5,645 milyar selama umur proyek
d) Konstribusi pajak badan kepada Pemerintah sebesar Rp. 150,883 milyar
7. Hasil Perhitungan Analisis Manfaat Biaya Sosial (AMBS)

Dari proyeksi dan asumsi Harga ekonomi Biaya Modal / CAPEX, Biaya
Operasi & Pemeliharaan / OPEX, dan manfaat berwujud yang
dikuantifikasikan kedalam satuan moneter didapatkan hasil seperti Tabel 4.2.
sebagai berikut :
149
Tabel 4. 6. Perhitungan AMBS

Uraian Capaian Parameter Keterangan
Economic Internal Rate Of 15,83% > 10,0% Terpenuhi
Return(EIRR)
Economic Net Present Value 89,061 > 0 (nol) Terpenuhi
(ENPV) Rp.Juta
 NPV Manfaat – Rp. Juta 312,865 > Pengeluaran Terpenuhi
 NPV Pengeluaran – Rp.Juta 223,803 < Manfaat Terpenuhi
 Benefit Cost (B/C) Ratio x 1,40 > 1,0 Terpenuhi
Sumber : Analisis Konsultan, 2021
Interpretasi : Secara ekonomi Proyek dapat dilaksanakan, dan akan dapat

memberikan peningkatan ekonomi bagi masyarakat dan Pemerintah
Tabel 4. 7. Perhitungan Analisis Manfaat Biaya Sosial (AMBS)

Rp. Juta
Uraian 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045
A DENGAN PROYEK
1 Biaya Konstruksi (27.741) (240.287)
2 Penghematan memperoleh akses air minum 1.080 1.080 1.080 1.080 1.080
3 Penghematan biaya pengobatan 28.800 28.800 28.800 28.800 28.800
4 Pengurangan penurunan penghasilan akibat sakit 3.120 3.120 3.120 3.120 3.120
5 Penggunaan tenaga kerja tanpa keahlian 10% CAPEX 2.774 24.029
6 Pemanfaatan material lokal 5% dari CAPEX 1.387 12.014
7 Penggunaan tenaga kerja tanpa keahlian 269 269 269 269 269
8 Kontribusi Pajak Badan Kepada Pemerintah 2.066 5.514 8.651 9.479 8.565
Total Biaya - Manfaat (23.580) (204.244) 35.335 38.782 41.919 42.748 41.833
B Faktor Diskonto 10,00% 0,90909 0,82645 0,75131 0,46651 0,28966 0,17986 0,11168
C EIRR 15,88%
D ENPV - Rp.juta 89.833 (21.436) (168.797) 26.547 18.092
E BCR (x) 1,40
Sumber : Perhitungan Konsultan, 2021
8. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dilakukan dengan mempertimbangkan 4 (empat) faktor
risiko yang dapat mempengaruhi kelayakan ekonomi. Faktor risiko dengan 4
(empat) scenario dan hasilnya seperti disajikan pada Tabel Sensitivitas
sebagai berikut :
150
Tabel 4. 8. Sensitivitas Analisis

SENSITIVITAS EIRR ENPV B/C Ratio Keterangan
Skenario UTAMA 15,88% 89.833 1,40 Layak
Sken 1 , Penggunaan unskill labour 2,5% 14,42% 72.276 1,32 Layak
Sken 2 Penggunaan material 1% CAPEX 15,06% 80.109 1,36 Layak
Sken 3 - CAPEX -10% 14,25% 70.038 1,28 Layak
Sken 4 , Penghematan akses air - 10% 15,83% 89.061 1,40 Layak
Sumber : Analisis Konsultan, 2021
GRAFIK SENSITIVITAS
EIRR & ENPV
160,00% 100.000
89.833 89.061
90.000
140,00%
80.109
80.000
120,00% 72.276
70.038
70.000
100,00%
60.000
80,00% 50.000
40.000
60,00%
30.000
40,00%
20.000
20,00%
15,88% 14,42% 15,06% 14,25% 15,83% 10.000
0,00% -
Skenario UTAMA Sken 1 , Penggunaan unskill Sken 2 Penggunaan material 1% Sken 3 - CAPEX -10% Sken 4 , Penghematan akses air -
labour 2,5% CAPEX 10%
SKENARIO
Gambar 4. 7. Analisis Sensitivitas Ekonomi
Dari ke 4 (empat) skenario analisis sensitivitas yang disimulasikan

menunjukkan bahwa proyek dapat memberikan manfaat ekonomi bagi
Pemerintah dan Masyarakat di sekitar Proyek.
4.2. ANALISIS KEUANGAN

Kelayakan Keuangan dalam pembangunan suatu proyek pada dasarnya
bertujuan untuk mengetahui perkiraan dalam hal pendanaan dan aliran kas
selama umur proyek sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya proyek
dikerjakan.
Kelayakan proyek dari aspek keuangan dipengaruhi oleh Faktor diskonto

yang ditetapkan sebagai Minimum Atractive Rate of Return (MARR). Faktor
diskonto adalah tingkat bunga yang digunakan dalam menghitung nilai
sekarang dari manfaat dan biaya tahunan yang diharapkan, untuk penilaian
151
proyek yang menggunakan 2 (dua) porsi pendanaan yang berasal dari

sebagian sumber dana Pinjaman Bank dan sebagian Modal Sendiri harus
dihitung besarnya rata-rata biaya modal atau yang lebih dikenal dengan
Weighted Average Cost of Capital (WACC). Perhitungan Weighted Average
Cost of Capital (WACC) akan didasarkan pada asumsi ekonomi dan
keuangan sebagai berikut :
a. Informasi Ekonomi Makro Provinsi

i. Yield atau bunga dari Obligasi Pemerintah yang akan digunakan
dalam perhitungan Weigted Average Cost of Capital (WACC) untuk
penentuan Risk Free Rate. Risk Free Rate merupakan tingkat
pengembalian aset yang bebas risiko, suatu aset dikatakan bebas
risiko jika terdapat kepastian mendapatkan pengembalian dimasa
mendatang yang pembayarannya dijamin oleh Pemerintah.
Yield/Bunga Obilgasi Pemerintah Indonesia dikeluarkan oleh Penilai
Harga Efek Indonesia (PHEI) per 16 September 2021 untuk yield
obligasi 15 Tahun adalah sebesar 7,133%.
ii. Beta Aset atau Beta Saham Beta saham adalah salah satu komponen
yang diperlukan dalam menghitung tingkat diskonto, untuk melakukan
perhitungan valuasi harga saham dengan pendekatan pendapatan
dan metode Capital Asset Pricing Model, untuk keperluan penetapan
faktor diskonto Proyek pembangunan sarana, SPAB + SPAM
digunakan skema tarif air minum akan digunakan Beta Aset `1,05.
iii. Equity Risk Premium, adalah kenaikan pengembalian pada suatu
sekuritas yang diperlukan untuk mengkompensasi investor atas risiko
yang ditanggung. untuk keperluan perhitungan Weighted Average
Cost of Capital (WACC) proyek pembangunan SPAB Kuwil digunakan
nilai sebesar 6,56% sumber data : Aswath Damodaran, Last Update
April 2020.
b. Analisis Biaya Modal (Biaya Proyek, Asumsi Bunga, Dan Ekskalasi

Biaya Dari KPBU)
i. Saluran Pembawa Air Baku (SPAB) Kuwil :
ii. Saluran Pembawa Air Baku + Air Minum (SPAB+SPAM)
152
iii. Suku bunga Bank komersial untuk kredit korporasi sebesar 9,95%.
Untuk perhitungan biaya bunga pinjaman yang akan digunakan
dalam proyek pembangunan SPAB Kuwil ini di gunakan bunga
sebesar 10% per tahun
iv. Provisi pinjaman sebesar 1% dari jumlah penarikan pinjaman
v. Eskalasi biaya dari KPBU
Eskalasi harga untuk biaya-biaya KPBU diproyeksikan sebesar 3%
setiap tahun didasarkan pada tingkat inflasi yang digunakan dalam
APBN
4.2.1. Weighted Average Cost of Capital (WACC)

Untuk proyek pembangunan SPAB Kuwil dengan skema Kerjasama
Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) porsi pembiayaan ditetapkan adalah
70% Pinjaman Bank dan 30% Equity / Modal Sendiri.
Faktor diskonto yang akan digunakan dalam menghitung nilai sekarang dari
manfaat dan biaya tahunan yang diharapkan adalah besarnya rata-rata biaya
modal yang diperoleh dari perhitungan Weighted Average Cost of Capital
(WACC) dengan menggunakan metode Capital Aset Price Model (CAPM)
seperti tabel sebagai berikut :
Tabel 4. 9. Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC) SPAB+SPAM

RISK FREE RATE & EQUITY RISK PRIMIUM Keterangan
1. Risk Free Rate in Rupiah
Long Term Indonesian bond 7,13% Indonesian Bond, Yield 15 Years 16 September 2021
Porsi Ekuitas 30,0%
Porsi Pinjaman 70,0%
Provisi Bank 1,0%
Indonesian Tax Rate 22,0%
Levered Beta 1,05
2. Equity Risk Premium
Equity risk premium 6,56% Aswath Damodaran, Last Update april 2020
WEIGHTED AVERAGE COST 0F CAPITAL (WACC)
Risk-free rate ("Rf") 7,13%
Equity Market Risk Premium ("EMRP") 6,56%
Beta (ß) 1,050
Cost of Equity 14,02%
Bunga Pinjaman 10,00% SDBK untuk Kredit Korporasi 8%
Porsi Ekuitas 30,0%
Porsi Pinjaman 70,0%
Pajak 22,0%
Cost of Debt (after tax) 7,80%
Weighted Average Cost of Capital (WACC) 9,67%
153
Weighted Average Cost of Capital (WACC) adalah sebesar 9,67% yang

digunakan sebagai faktor diskonto untuk penilaian kelayakan proyek SPAB
Kuwil di Bundling dengan SPAM Regional BIMATARA.
4.2.2. Metode Penilaian Kelayakan

Metode penilaian investasi dari aspek keuangan ini dilakukan untuk menilai
apakah proyek pembangunan SPAB Kuwil dan SPAB Kuwil Bundling SPAM
Regional BIMANTARA dapat memberikan manfaat keuangan bagi Badan
Usaha Pelaksana (BUP) dalam pengembalian modal yang digunakan.
Metode penilaian kelayakan investasi yang akan digunakan antara lain
sebagai berikut :
a. Metode Internal Rate Of Return (IRR)

Tingkat pengembalian internal atau lebih dikenal dengan IRR adalah
tingkat bunga yang dapat menjadikan NPV sama dengan nol, karena PV
arus kas pada tingkat bunga tersebut sama dengan investasi awalnya.
Metode ini juga memperhitungkan nilai waktu dari uang, sehingga arus
kas yang diterima telah didiskontokan atas dasar biaya modal/tingkat
bunga.
Rumus Internal Rate of Return (IRR) sebagai berikut :
Keterangan:
IRR = Internal rate of Return

ꜟ1 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV positif
ꜟ2 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV negatif
NPV1 = Net Present Value bernilai positif
NPV2 = Net Present Value bernilai negatif
154
b. Metode Net Present Value (NPV)

Metode NPV menggunakan pertimbangan bahwa nilai uang sekarang
lebih tinggi bila dibandingkan dengan nilai uang pada waktu mendatang,
karena adanya faktor bunga. Metode NPV merpuakan metode yang
dipakai untuk menilai usulan proyek investasi yang mempertimbangkan
nilai waktu dari uang (time value of money) sehingga arus kas yang
dipakai adalah arus kas yang telah di diskontokan atas dasar biaya
modal (cost of capital), Badan Usaha Pelaksana (BUP) dengan tingkat
bunga/tingkat pengembalian yang disyaratkan (required rate of return)
dengan rumus sebagai berikut :
Keterangan:
NPV = Net Present Value

CFt = Arus kas pada tahun t
K = Biaya Modal Proyek
T = Periode waktu
n = Usia proyek
c. Metode Payback Period

Payback period (periode pengembalian) adalah jangka waktu yang
dibutuhkan untuk mengembalikan nilai investasi melalui penerimaan-
penerimaan yang dihasilkan oleh proyek investasi. Periode
pengembalian untuk mengukur kecepatan kembalinya dana investasi,
bukan mengukur tingkat profitabilitas suatu proyek investasi. Rumus
periode pengembalian jika arus kas per tahun jumlahnya berbeda
adalah:
a-b
Periode pengembalian = n - x 1 Tahun
c-b
155
Keterangan:
n = tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup
investasi mula mula
a = Jumlah investasi awal
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke~n
c = Jumlah arus kas kumulatif pada tahun ke~n+1
d. Pemenuhan Kebutuhan Dana Investasi

Keputusan Investasi dikatakan efekif akan tercermin pada perolehan
tingkat pengembalian yang lebih besar dari tingkat pengembalian yang
diharapkan. Melakukan investasi berarti menggunakan dana dengan
harapan mampu menghasilkan arus kas (cash in flow) pada waktu-waktu
mendatang yang lebih besar dari jumlah investasi. Penggunaan dana
merupakan arus kas keluar (cash out flow), sehingga keputusan
investasi yang layak dibiayai tersebut selanjutnya akan dicarikan sumber
dananya. Pengukuran pemenuhan kebutuhan dana investasi akan
dilakukan dengan indikator sebagai berikut :
i. Return on Equity (ROE)

Tingkat Pengembalian ekuitas dikur dengan indikator (Return on
Equity – ROE), adalah rasio profitabilitas yang mengukur
kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba dari investasi
pemegang saham di Badan Usaha Pelaksana (BUP). Dengan kata
lain, ROE ini menunjukkan seberapa banyak keuntungan yang dapat
dihasilkan oleh Badan Usaha Pelaksana (BUP) dari setiap satu
rupiah yang diinvestasikan oleh para pemegang saham.
ROE = Laba bersih setelah Pajak / Ekuitas
ii. Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) untuk mengukur tingkat
likuiditas bahwa dengan penggunaan hutang Badan Usaha
Pelaksana (BUP) akan menanggung kewajiban tetap berupa bunga
156
ditambah angsuran pokok pinjaman. Rumusan Debt Service

Coverage Ratio (DSCR) sebagai berikut :
Laba Sebelum Bunga dan Biaya Penyusutan
DSCR =
Beban Bunga + Angsuran Pokok Pinjaman
e. Kriteria Kelayakan Keuangan

Analisis Kelayakan dari perspektif keuangan untuk menilai apakah
proyek dapat memberikan manfaat bagi Badan Usaha Pelaksana (BUP)
dilakukan penilaian dengan 3 (tiga) metode, yaitu :
1) Internal Rate of Return (IRR) lebih besar dari 9,67% dari

pertimbangan Minimum Atractive Rate of Return (MARR).
2) Net Present Value (NPV), untuk pertimbangan nilai waktu dari uang
(time value of money) agar arus kas yang dipakai adalah arus kas
yang telah di diskontokan sebesar 9,67% sama dengan hasil
perhitungan WACC dan menghasil nilai positif.
3) Periode Pengembalian Investasi lebih cepat dari lama masa

Pinjaman. Untuk mempertimbangkan jangka waktu kembalinya
investasi yang telah dikeluarkan melalui keuntungan yang diperoleh
dan tidak melebih jangka waktu berakhirnya masa pinjaman sebagai
usaha menghindari kegagalan pembayaran pinjaman yang
digunakan dalam pembiayaan proyek.
4) Debt Service Coverage Ratio (DSCR) rata-rata sebesar 1,0 x, Debt

Service Coverage Ratio (DSCR), untuk memberikan keyakinan pada
pemberi pinjaman bahwa hasil usaha selama masa pinjaman cukup
untuk memenuhi kewajiban yang telah jatuh tempo.
157
f. Asumsi Dasar Penyusunan Model Keuangan

Asumsi dasar penyusunan model keuangan sangat perlu dilakukan
untuk membuat Proyeksi Keuangan selama umur proyek (selama masa
Kerjasama) yang akan digunakan sebagai alat analisis Kelayakan
Proyek, dan model Keuangan akan terdiri dari : i) Proyeksi Perhitungan
Laba/(Rugi), ii) Proyeksi Arus Kas, iii) Proyeksi Biaya Operasi &
Pemeliharaan, iv) Proyeksi Pendapatan Operasi, v) Proyeksi Penarikan
dan Pengembalian Pinjaman.
4.2.3. Asumsi Dasar yang Mempengaruhi Hasil Proyeksi Keuangan yang

Disusun adalah sebagai berikut :
1. Awal konstruksi Tahun 2025
2. Lama masa konstruksi 16 Bulan
3. Tahun awal operasi / Commercial Operation Date (COD) Tahun 2027
4. Jangka waktu Kerjasama 32 Tahun termasuk masa konstruksi
5. Porsi pendanaan proyek Debt to Equity (D/E) 70% : 30%
6. Suku Bunga Bank = 10,00%
7. Jangka waktu pinjaman = 12 Tahun termasuk Masa Tenggang 2 Tahun
8. Tingkat Inflasi = 3% / Tahun
9. Skema pengembalian investasi pembayaran tarif air curah dengan sistem
Take or Pay, yaitu pembayaran air curah didasarkan pada volume air yang
dibaca dalam meter induk di masing-masing titik pengambilan air curah.
10. Penyerapan air curah masing-masing PDAM di wilayah Regional
BIMANTARA didasarkan pada proyeksi kebutuhan dan permintaan air dari
Bahan laporan RISPAM & FEASIBILITY STUDY (FS) Konsultan PPC -
ESP East Indonesia, penyusun RISPAM Provinsi & FS Regional Bimatara.
11. CAPEX SPAM didasarkan dari Bahan laporan RISPAM & FEASIBILITY
STUDY (FS) Konsultan PPC - ESP East Indonesia, penyusun RISPAM
Provinsi & FS Regional Bimatara.
12. Kenaikan tarif dilakukan setiap 2 (dua) tahun sekali sebesar 10%.
13. Tarif air curah yang dibebankan menurut alternatif pilihan adalah sebagai
berikut :
158
Tabel 4. 10. Tarif Air Curah

Subsidi
PERUMDA AIR Alt. 1 Total Alt. 2
No. PemProv
MINUM
Rp/m3 Rp/m3 Rp/m3 Rp/m3
1 Kota Bitung 4.000,- 600,- 4.600,- 3.900,-
2 Kota Manado 4.000,- 600,- 4.600,- 3.900,-
3 Kab.Minahasa Utara 4.000.- 600,- 4.600,- 4.000,-
14. Pertimbangan kondisi tarif air minum PDAM

Tari Air HPP
PERUMDA AIR
No. Minum Produksi FCR
MINUM
Rp/m3 Rp/m3
1 Kota Bitung 8.302,- 8.297,- 100,06%
2 Kota Manado 4.103,- 7.359,- 55,75%
3 Kab.Minahasa Utara 9.259,- 10.660,- 86,86%
Sumber : Audit Kinerja PDAM 2020
4.2.4. Asumsi Biaya Proyek

1. Total CAPEX dan Dukungan Pemerintah
Tabel 4. 11. CAPEX Menurut Alternatif
Alternatif 1 Alternatif 2
No. URAIAN
Rp.Milyar Rp.Milyar
1 CAPEX SPAB 215,00 215,00
2 CAPEX SPAM 443,27 443,27
3 TOTAL 658,27 658,27
4. Dukungan Pemerintah VGF 40% 263,10
5. Dukungan Konstruksi Pemerintah 392,00
SPAB, IPA, Off Take
6. CAPEX BUP 394,97 266,29
2. Up fron fee PII Rp. 15,00 milyar

3. OPEX sebesar Rp. 1,590 triliun selama masa kerjasama
4. Reccuring Fee Penjaminan sebesar Rp. 32,00 milyar selama 10 Tahun
159
4.2.5. Analisis Kelayakan

Dengan metode penilaian investasi yang meliputi metode: i) Internal Rate of
Return (IRR), ii) Net Present Value (NPV), iii) Payback Period, dan penilaian
melalui kecukupan dana dalam pembayaran kewajiban pinjaman yaitu Debt
Service Coverage Ratio (DSCR) di dapatkan Indikator KELAYAKAN Proyek
seperti Tabel sebagai berikut :
Tabel 4. 12. Indikator Kelayakan Proyek

Uraian Capaian Parameter
Alt 1 Alt 2
Financial Internal Rate of Return
11,32% 12,21% > 9,67%
(FIRR) on Project
Financial Net Present Value
89.828 96.587 > 0 (nol)
(FNPV) on Project Rp.Juta
Payback Period (Tahun) 9,25 10,70 < 10 Tahun
Financial Internal Rate of Return
11,98% 13,29% > 9,67%
(FIRR) on Equity
Financial Net Present Value
100,803 121,316 > 0 (nol)
(FNPV) on Equity Rp.Juta
Sumber : Perhitungan Konsultan 2021
160
4.2.6. Lampiran Proyeksi Keuangan

4.2.6.1. Proyeksi Arus Kas
Tabel 4. 13. Proyeksi Arus Kas – Alternatif 1
URAIAN Satuan
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2036 2041 2046 2051 2056
AKTIVITAS OPERASI
Arus Kas Masuk Rp.juta 7.253 17.553 31.755 52.308 69.861 116.815 141.346 188.131 227.639 302.988
Arus Kas Keluar Rp.juta -10.667 -14.988 -21.464 -28.855 -36.561 -48.053 -51.086 -56.690 -63.185 -70.716
Arus Kas Bersih dari Aktivitas Operasi Rp.juta -3.413 2.564 10.291 23.453 33.300 68.762 90.260 131.442 164.454 232.272
AKTIVITAS PENDANAAN Rp.juta
APBN Rp.juta 21.998 214.983
Ekuiti Pokok Rp.juta 16.499 161.238
Ekuiti Bunga Masa Konstruksi Rp.juta 289 11.782
Pinjaman Pokok Rp.juta 38.497 354.222
Pinjaman Bunga Masa Konstruksi Rp.juta 1.636 27.490 55.460 49.028 41.516 28.447 18.631 7.832
Modal Kerja (Bank Provisi,Adm.Bank,Upfron Fee) Rp.juta
Rp.juta
Ekuitas & Pinjaman Rp.juta 78.919 769.715 55.460 49.028 41.516 28.447 18.631 7.832 0 0 0 0
TOTAL ARUS KAS MASUK Rp.juta 78.919 769.715 52.047 51.592 51.807 51.899 51.930 76.594 90.260 131.442 164.454 232.272
AKTIVITAS INVESTASI & KEWAJIBAN

Pekerjaan Dalam Pelaksanaan Rp.juta -78.919 -769.715 0
Pembayaran Bunga Pinjaman Rp.juta -42.185 -30.538 -28.476 -26.207 -23.712 -6.955 0 0 0 0
Pembayaran Pokok Pinjaman Rp.juta -8.975 -20.622 -22.684 -24.952 -27.448 -69.551 0 0 0 0
Pembayaran Pajak Penghasilan Badan Rp.juta 0 0 0 0 0 0 0 -20.425 -36.483 -45.391
TOTAL ARUS KAS KELUAR INVESTASI & KEWAJIBAN Rp.juta -78.919 -769.715 -51.160 -51.160 -51.160 -51.160 -51.160 -76.506 0 -20.425 -36.483 -45.391
ARUS KAS BERSIH Rp.juta -78.919 -769.715 -3.413 2.564 10.291 51.899 51.930 76.594 90.260 131.442 164.454 232.272
Saldo awal kas Rp.juta 0 887 1.319 1.966 2.706 4.537 5.006 5.550 6.181 6.912
Saldo akhir Kas Rp.juta 0 0 887 1.319 1.966 2.706 3.476 4.625 95.266 116.567 134.152 193.792
4.2.6.2. Proyeksi Laba/(Rugi)

Tabel 4. 14. Proyeksi Laba/(Rugi) – Alternatif 1
URAIAN PERKIRAAN Satuan
2027 2028 2029 2030 2031 2036 2041 2046 2051 2056
Pendapatan Penjualan air curah / Bulk Water Rp/juta 7.253 17.553 31.755 52.308 69.861 116.815 141.346 188.131 227.639 302.988
VGF dan Restitusi PPN Rp/juta 21.998 214.983 5.692 55.473
Pendapatan Rp/juta 29.252 232.536 37.447 107.781 69.861 116.815 141.346 188.131 227.639 302.988
Biaya Operasi & Pemeliharaan Rp/Juta -8.867 -13.188 -19.664 -27.055 -34.761 -46.253 -51.086 -56.690 -63.185 -70.716
Reccuring Fee PII Rp/Juta -1.800 -1.800 -1.800 -1.800 -1.800 -1.800
Earning Before Interest and Depriciation (EBITDA) Rp/Juta 18.585 217.548 15.983 78.926 33.300 68.762 90.260 131.442 164.454 232.272
Biaya Bunga Pinjaman Rp/Juta -42.185 -30.538 -28.476 -26.207 -23.712 -6.955 0 0 0 0
Penalti pembayaran Pokok Pinjaman Rp/Juta
Earning After Interest Before Depreciation Rp/Juta -23.600 187.010 -12.493 52.718 9.588 61.807 90.260 131.442 164.454 232.272
Biaya Penyusutan & AMO Rp/Juta -22.687 -22.687 -22.687 -22.687 -22.687 -22.687 -22.687 -22.687 0 0
Laba Sebelum Pajak / EBT Rp/Juta -46.287 164.323 -35.180 30.031 -13.100 39.120 67.573 108.755 164.454 232.272
Estimasi Pajak Penghasilan Rp/Juta -23.926 -36.180 -51.100
Laba Bersih Rp/Juta -46.287 164.323 -35.180 30.031 -13.100 39.120 67.573 84.829 128.274 181.172
161
Tabel 4. 15. Proyeksi Arus Kas – Alternatif 2

URAIAN Satuan
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2036 2041 2046 2051 2056
AKTIVITAS OPERASI
Arus Kas Masuk Rp.juta 6.213 15.055 27.235 44.882 59.955 100.258 121.312 161.466 195.374 260.042
Arus Kas Keluar Rp.juta -10.167 -14.488 -20.964 -28.355 -36.061 -47.553 -51.086 -56.690 -63.185 -70.716
Arus Kas Bersih dari Aktivitas Operasi Rp.juta -3.954 567 6.271 16.527 23.894 52.705 70.226 104.776 132.188 189.326
AKTIVITAS PENDANAAN Rp.juta
APBN Rp.juta 15.214 376.782
Ekuiti Pokok Rp.juta 12.391 54.197
Ekuiti Bunga Masa Konstruksi Rp.juta 217 4.533
Pinjaman Pokok Rp.juta 28.913 122.184
Pinjaman Bunga Masa Konstruksi Rp.juta 1.229 10.577
Modal Kerja (Bank Provisi,Adm.Bank,Upfron Fee) Rp.juta 31.205 26.305 20.780 10.601 3.260
Rp.juta
Ekuitas & Pinjaman Rp.juta 57.963 568.272 31.205 26.305 20.780 10.601 3.260 0 0 0 0 0
TOTAL ARUS KAS MASUK Rp.juta 57.963 568.272 27.251 26.872 27.051 27.128 27.154 52.705 70.226 104.776 132.188 189.326
AKTIVITAS INVESTASI & KEWAJIBAN

Pekerjaan Dalam Pelaksanaan Rp.juta -57.963 -568.272 0
Pembayaran Bunga Pinjaman Rp.juta -16.290 -15.268 -14.144 -12.907 -11.546 -2.410 0 0 0 0
Pembayaran Pokok Pinjaman Rp.juta -10.221 -11.243 -12.368 -13.605 -14.965 -24.101 0 0 0 0
Pembayaran Pajak Penghasilan Badan Rp.juta 0 0 0 0 0 0 0 -17.764 -29.384 -36.802
TOTAL ARUS KAS KELUAR INVESTASI & KEWAJIBAN Rp.juta -57.963 -568.272 -26.512 -26.512 -26.512 -26.512 -26.512 -26.512 0 -17.764 -29.384 -36.802
ARUS KAS BERSIH Rp.juta -57.963 -568.272 -3.954 567 6.271 27.128 27.154 52.705 70.226 104.776 132.188 189.326
Saldo awal kas Rp.juta 0 739 1.099 1.639 2.255 3.781 4.172 4.625 5.151 5.760
Saldo akhir Kas Rp.juta 0 0 739 1.099 1.639 2.255 2.897 29.974 74.397 91.638 107.955 158.284
Tabel 4. 16. Proyeksi Laba/(Rugi) – Alternatif 2

URAIAN PERKIRAAN Satuan
2027 2028 2029 2030 2031 2036 2041 2046 2051 2056
Pendapatan Penjualan air curah / Bulk Water Rp/juta 6.213 15.055 27.235 44.882 59.955 100.258 121.312 161.466 195.374 260.042
Restitusi PPN Rp/juta 4.275 19.149
Pendapatan Rp/juta 6.213 19.330 46.384 44.882 59.955 100.258 121.312 161.466 195.374 260.042
Biaya Operasi & Pemeliharaan Rp/Juta -8.867 -13.188 -19.664 -27.055 -34.761 -46.253 -51.086 -56.690 -63.185 -70.716
Reccuring Fee PII Rp/Juta -1.300 -1.300 -1.300 -1.300 -1.300 -1.300
Earning Before Interest and Depriciation (EBITDA) Rp/Juta -3.954 4.842 25.420 16.527 23.894 52.705 70.226 104.776 132.188 189.326
Biaya Bunga Pinjaman Rp/Juta -16.290 -15.268 -14.144 -12.907 -11.546 -2.410 0 0 0 0
Penalti pembayaran Pokok Pinjaman Rp/Juta
Earning After Interest Before Depreciation Rp/Juta -20.244 -10.426 11.276 3.620 12.347 50.295 70.226 104.776 132.188 189.326
Biaya Penyusutan & AMO Rp/Juta -10.541 -10.541 -10.541 -10.541 -10.541 -10.541 -10.541 -10.541 0 0
Laba Sebelum Pajak / EBT Rp/Juta -30.785 -20.967 736 -6.921 1.806 39.754 59.685 94.236 132.188 189.326
Estimasi Pajak Penghasilan Rp/Juta -20.732 -29.081 -41.652
Laba Bersih Rp/Juta -30.785 -20.967 736 -6.921 1.806 39.754 59.685 73.504 103.107 147.675
162
4.2.7. Lampiran Perhitungan Kelayakan

4.2.7.1. Perhitungan Financial Internal Rate of Return on Project
Tabel 4. 17. Perhitungan Financial Internal Rate of Return on Project Alt. 1

Provisi
Bank/Upfront
Tahun PENENERIMAAN BIAYA OPERASI & Pajak (Pph NET CASH
INVESTASI Fee VGF Reccuring Fee
ke PENDAPATAN PEMELIHARAAN Ps.29) FLOW
Penjaminan,Adm
Bank
-1 -63.245 -13.269 -76.515
0 -616.369 24.443 -591.926
2025 7.253 238.870 -10.667 -1.800 0 233.657
2026 17.553 6.325 -14.988 -1.800 0 7.089
2027 31.755 61.637 -21.464 -1.800 0 70.128
2028 52.308 -28.855 -1.800 0 21.653
2029 69.861 -36.561 -1.800 0 31.500
2030 96.541 -44.668 -1.800 0 50.073
2031 96.541 -45.477 -1.800 0 49.264
2032 106.195 -46.310 -1.800 0 58.085
2033 106.195 -47.169 -1.800 0 57.227
2034 116.815 -48.053 -1.800 0 66.962
2035 116.815 -47.163 0 0 69.652
2036 128.496 -48.101 0 0 80.396
2037 128.496 -49.067 0 0 79.430
2038 141.346 -50.061 0 0 91.284
2039 141.346 -51.086 0 0 90.260
2040 155.480 -52.142 0 -17.189 86.150
2041 155.480 -53.229 0 -16.950 85.302
2042 171.029 -54.348 0 -20.124 96.556
2043 171.029 -55.502 0 -19.870 95.657
2044 188.131 -56.690 -23.371 108.070
2045 188.131 -57.913 -28.648 101.570
2046 206.945 -59.173 -32.510 115.262
2047 206.945 -60.471 -32.224 114.249
2048 227.639 -61.808 -36.483 129.348
2049 227.639 -63.185 -36.180 128.274
2050 250.403 -64.604 -40.876 144.923
2051 250.403 -66.065 -40.554 143.784
2052 275.443 -67.570 -45.732 162.141
2053 275.443 -69.119 -45.391 160.932
2054 302.988 -70.716 -51.100 181.172
FIRR 11,32%
163
Tabel 4. 18. Perhitungan Financial Internal Rate of Return on Project Alt. 2

Provisi
Bank/Upfront
Tahun PENENERIMAAN BIAYA OPERASI & Pajak (Pph NET CASH
INVESTASI Fee VGF Reccuring Fee
ke PENDAPATAN PEMELIHARAAN Ps.29) FLOW
Penjaminan,Adm
Bank
-1 -47.499 -11.917 -59.416
0 -233.809 -233.809
2027 6.213 -10.167 -1.300 0 -5.254
2028 15.055 4.750 -14.488 -1.300 0 4.017
2029 27.235 23.381 -20.964 -1.300 0 28.352
2030 44.882 -28.355 -1.300 0 15.227
2031 59.955 -36.061 -1.300 0 22.594
2032 82.857 -44.168 -1.300 0 37.389
2033 82.857 -44.977 -1.300 0 36.580
2034 91.143 -45.810 -1.300 0 44.033
2035 91.143 -46.669 -1.300 0 43.175
2036 100.258 -47.553 -1.300 0 51.405
2037 100.258 -47.163 0 0 53.095
2038 110.283 -48.101 0 0 62.183
2039 110.283 -49.067 0 0 61.217
2040 121.312 -50.061 0 0 71.250
2041 121.312 -51.086 0 0 70.226
2042 133.443 -52.142 0 -15.101 66.200
2043 133.443 -53.229 0 -14.862 65.352
2044 146.787 -54.348 0 -17.552 74.887
2045 146.787 -55.502 0 -17.298 73.988
2046 161.466 -56.690 -20.266 84.510
2047 161.466 -57.913 -22.782 80.771
2048 177.612 -59.173 -26.057 92.383
2049 177.612 -60.471 -25.771 91.370
2050 195.374 -61.808 -29.384 104.181
2051 195.374 -63.185 -29.081 103.107
2052 214.911 -64.604 -33.068 117.240
2053 214.911 -66.065 -32.746 116.100
2054 236.402 -67.570 -37.143 131.689
2055 236.402 -69.119 -36.802 130.480
2056 260.042 -70.716 -41.652 147.675
FIRR 12,21%
164
4.2.7.2. Perhitungan Financial Net Present Value (FNPV) on Project
Tabel 4. 19. Perhitungan Financial Net Present Value (FNPV) on Project Alt 1
Arus Kas Bersih setelah

Tahun
Faktor Diskonto Arus Kas Bersih Rp.Juta) Faktor Diskonto (FNPV),
ke
Rp.Juta
1 91,19% -76.515 -69.770

2 83,15% -591.926 -492.177
3 75,82% 233.657 177.157
4 69,14% 7.089 4.901
5 63,04% 70.128 44.210
6 57,49% 21.653 12.447
7 52,42% 31.500 16.512
8 47,80% 50.073 23.934
9 43,59% 49.264 21.472
10 39,74% 58.085 23.085
11 36,24% 57.227 20.739
12 33,05% 66.962 22.128
13 30,13% 69.652 20.988
14 27,48% 80.396 22.091
15 25,06% 79.430 19.901
16 22,85% 91.284 20.856
17 20,83% 90.260 18.804
18 19,00% 86.150 16.366
19 17,32% 85.302 14.776
20 15,80% 96.556 15.252
21 14,40% 95.657 13.778
22 13,13% 108.070 14.194
23 11,98% 101.570 12.164
24 10,92% 115.262 12.587
25 9,96% 114.249 11.377
26 9,08% 129.348 11.745
27 8,28% 128.274 10.621
28 7,55% 144.923 10.942
29 6,88% 143.784 9.899
30 6,28% 162.141 10.179
31 5,72% 160.932 9.212
32 5,22% 181.172 9.457
FNPV, Rp.juta 89.828
165
Tabel 4. 20. Perhitungan Financial Net Present Value (FNPV) on Project Alt 2

Tahun
ke
Rp.Juta
1 91,19% -59.416 -54.179

2 83,15% -233.809 -194.408
3 75,82% -5.254 -3.984
4 69,14% 4.017 2.777
5 63,04% 28.352 17.874
6 57,49% 15.227 8.753
7 52,42% 22.594 11.843
8 47,80% 37.389 17.871
9 43,59% 36.580 15.944
10 39,74% 44.033 17.500
11 36,24% 43.175 15.647
12 33,05% 51.405 16.987
13 30,13% 53.095 15.999
14 27,48% 62.183 17.086
15 25,06% 61.217 15.338
16 22,85% 71.250 16.279
17 20,83% 70.226 14.630
18 19,00% 66.200 12.576
19 17,32% 65.352 11.321
20 15,80% 74.887 11.829
21 14,40% 73.988 10.657
22 13,13% 84.510 11.099
23 11,98% 80.771 9.673
24 10,92% 92.383 10.089
25 9,96% 91.370 9.099
26 9,08% 104.181 9.460
27 8,28% 103.107 8.537
28 7,55% 117.240 8.852
29 6,88% 116.100 7.993
30 6,28% 131.689 8.267
31 5,72% 130.480 7.469
32 5,22% 147.675 7.708
166
4.2.7.3. Perhitungan Financial Internal Rate Of Return (FIRR) on Equity

Tabel 4. 21. Perhitungan Financial Internal Rate Of Return (FIRR) on Equity Alt 1
Provisi
Bank/Upfront
Tahun Penambahan VGF dan Restitusi Keajiban NET CASH AKUMULASI
INVESTASI Fee Arus Kas Masuk Arus Kas Keluar
ke Ekuity PPN Pinjaman FLOW NCF
Penjaminan,Adm
Bank
-1 -18.653 -13.269 -31.922 -31.922
0 -192.243 24.443 -167.801 -199.723
1 -55.460 238.870 7.253 -10.667 -56.844 123.153 -76.570
2 -49.028 6.325 17.553 -14.988 -56.844 -96.983 -173.553
3 -41.516 61.637 31.755 -21.464 -56.844 -26.432 -199.985
4 -28.447 52.308 -28.855 -56.844 -61.839 -261.823
5 -18.631 69.861 -36.561 -56.844 -42.175 -303.998
6 -5.782 96.541 -44.668 -56.844 -10.754 -314.752
7 -5.861 96.541 -45.477 -56.844 -11.642 -326.394
8 106.195 -46.310 -56.844 3.041 -323.353
9 106.195 -47.169 -56.844 2.182 -321.171
10 116.815 -48.053 -85.006 -16.244 -337.415
11 116.815 -47.163 0 69.652 -267.763
12 128.496 -48.101 0 80.396 -187.368
13 128.496 -49.067 0 79.430 -107.938
14 141.346 -50.061 0 91.284 -16.653
15 141.346 -51.086 0 90.260 73.606
16 155.480 -52.142 0 103.339 176.945
17 155.480 -53.229 0 102.252 279.197
18 171.029 -54.348 0 116.680 395.877
19 171.029 -55.502 0 115.527 511.404
20 188.131 -56.690 0 131.442 642.846
21 188.131 -57.913 0 130.218 773.065
22 206.945 -59.173 0 147.771 920.836
23 206.945 -60.471 0 146.473 1.067.309
24 227.639 -61.808 0 165.831 1.233.140
25 227.639 -63.185 0 164.454 1.397.593
26 250.403 -64.604 0 185.799 1.583.392
27 250.403 -66.065 0 184.338 1.767.731
28 275.443 -67.570 0 207.874 1.975.604
29 275.443 -69.119 0 206.324 2.181.928
30 302.988 -70.716 0 232.272 2.414.199
11,98%
167
Tabel 4. 22. Perhitungan Financial Internal Rate Of Return (FIRR) on Equity Alt 2
Provisi
Bank/Upfront
Tahun Keajiban NET CASH
INVESTASI Fee Restritusi Pajak Arus Kas Masuk Arus Kas Keluar
ke Pinjaman FLOW
Penjaminan,Adm
Bank
-1 -12.608 -11.611 -24.219
0 -58.729 -58.729
1 6.213 -10.167 -26.512 -30.466
2 -31.205 4.275 15.055 -14.488 -26.512 -52.874
3 -26.305 19.149 27.235 -20.964 -26.512 -27.396
4 -20.780 44.882 -28.355 -26.512 -30.765
5 -10.601 59.955 -36.061 -26.512 -13.219
6 -3.260 82.857 -44.168 -26.512 8.917
7 82.857 -44.977 -26.512 11.369
8 91.143 -45.810 -26.512 18.821
9 91.143 -46.669 -26.512 17.963
10 100.258 -47.553 -26.512 26.193
11 100.258 -47.163 0 53.095
12 110.283 -48.101 0 62.183
13 110.283 -49.067 0 61.217
14 121.312 -50.061 0 71.250
15 121.312 -51.086 0 70.226
16 133.443 -52.142 0 81.301
17 133.443 -53.229 0 80.214
18 146.787 -54.348 0 92.439
19 146.787 -55.502 0 91.285
20 161.466 -56.690 0 104.776
21 161.466 -57.913 0 103.553
22 177.612 -59.173 0 118.439
23 177.612 -60.471 0 117.141
24 195.374 -61.808 0 133.565
25 195.374 -63.185 0 132.188
26 214.911 -64.604 0 150.307
27 214.911 -66.065 0 148.846
28 236.402 -67.570 0 168.833
29 236.402 -69.119 0 167.283
30 260.042 -70.716 0 189.326
13,29%
168
4.2.7.4. Perhitungan Financial Net Present Value (FNPV) on Equity

Tabel 4. 23. Perhitungan Financial Net Present Value (FNPV) on Equity Alt 1

Tahun
ke
Rp.Juta
1 91,19% -31.922 -29.108

2 83,15% -167.801 -139.524
3 75,82% 123.153 93.374
4 69,14% -96.983 -67.050
5 63,04% -26.432 -16.663
6 57,49% -61.839 -35.548
7 52,42% -42.175 -22.108
8 47,80% -10.754 -5.140
9 43,59% -11.642 -5.074
10 39,74% 3.041 1.208
11 36,24% 2.182 791
12 33,05% -16.244 -5.368
13 30,13% 69.652 20.988
14 27,48% 80.396 22.091
15 25,06% 79.430 19.901
16 22,85% 91.284 20.856
17 20,83% 90.260 18.804
18 19,00% 103.339 19.631
19 17,32% 102.252 17.713
20 15,80% 116.680 18.430
21 14,40% 115.527 16.640
22 13,13% 131.442 17.263
23 11,98% 130.218 15.595
24 10,92% 147.771 16.137
25 9,96% 146.473 14.586
26 9,08% 165.831 15.058
27 8,28% 164.454 13.617
28 7,55% 185.799 14.028
29 6,88% 184.338 12.691
30 6,28% 207.874 13.050
31 5,72% 206.324 11.811
32 5,22% 232.272 12.124
169
Tabel 4. 24. Perhitungan Financial Net Present Value (FNPV) on Equity Alt 2

Tahun
ke
Rp.Juta
1 91,19% -24.219 -22.084

2 83,15% -58.729 -48.833
3 75,82% -30.466 -23.099
4 69,14% -52.874 -36.555
5 63,04% -27.396 -17.271
6 57,49% -30.765 -17.686
7 52,42% -13.219 -6.929
8 47,80% 8.917 4.262
9 43,59% 11.369 4.955
10 39,74% 18.821 7.480
11 36,24% 17.963 6.510
12 33,05% 26.193 8.656
13 30,13% 53.095 15.999
14 27,48% 62.183 17.086
15 25,06% 61.217 15.338
16 22,85% 71.250 16.279
17 20,83% 70.226 14.630
18 19,00% 81.301 15.445
19 17,32% 80.214 13.895
20 15,80% 92.439 14.601
21 14,40% 91.285 13.148
22 13,13% 104.776 13.761
23 11,98% 103.553 12.402
24 10,92% 118.439 12.934
25 9,96% 117.141 11.665
26 9,08% 133.565 12.128
27 8,28% 132.188 10.945
28 7,55% 150.307 11.348
29 6,88% 148.846 10.247
30 6,28% 168.833 10.599
31 5,72% 167.283 9.576
32 5,22% 189.326 9.883
170
4.2.7.5. Perhitungan Penarikan Pinjaman Tahap I

Tabel 4. 25. Perhitungan Penarikan Pinjaman Tahap I Alt 1
Jangka waktu Pinjaman 12
Grace Period 2
Bunga Per Tahun 10,00%
Tahun Penarikan Pinjaman 2021
Jumlah Penarikan Pinjaman 316.920
Bunga Masa Konstruksi 32.363
Total Pinjaman 349.283
Loan Repayment -56.844
0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
JUMLAH
Tahun 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Rp.juta
Penarikan pinjaman 316.920 42.775 393.581 -119.435

Bunga masa konstruksi 45.774 2.139 43.636
Bunga Masa Konstruksi beban Ekuiti -13.411 -321 -13.091
Pembayaran Bunga -247.321 0 0 -46.872 -33.931 -31.640 -29.119 -26.347 -23.297 -19.942 -16.252 -12.193 -7.728
Angsuran Pokok Pinjaman -349.283 0 0 -9.972 -22.913 -25.204 -27.725 -30.497 -33.547 -36.902 -40.592 -44.651 -77.279
Total Pembayaran Kewajiban jatuh tempo -596.604 0 0 -56.844 -56.844 -56.844 -56.844 -56.844 -56.844 -56.844 -56.844 -56.844 -85.006
Saldo Pinjaman 349.283 44.593 468.718 339.310 316.397 291.193 263.468 232.971 199.424 162.522 121.930 77.279 0
Tabel 4. 26. Perhitungan Penarikan Pinjaman Tahap I Alt 2

Jangka waktu Pinjaman 12
Grace Period 2
Bunga Per Tahun 10,00%
Tahun Penarikan Pinjaman 2021
Jumlah Penarikan Pinjaman 181.651
Bunga Masa Konstruksi 14.081
Total Pinjaman 195.732
Loan Repayment -31.854
0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
JUMLAH
Tahun 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Rp.juta
Penarikan pinjaman 181.651 32.125 149.526

Bunga masa konstruksi 19.771 1.606 18.165
Bunga Masa Konstruksi beban Ekuiti -5.690 -241 -5.450
Pembayaran Bunga -122.813 0 0 -19.573 -18.345 -16.994 -15.508 -13.873 -12.075 -10.097 -7.922 -5.528 -2.896
Angsuran Pokok Pinjaman -195.732 0 0 -12.281 -13.509 -14.860 -16.346 -17.981 -19.779 -21.757 -23.933 -26.326 -28.959
Total Pembayaran Kewajiban jatuh tempo -318.545 0 0 -31.854 -31.854 -31.854 -31.854 -31.854 -31.854 -31.854 -31.854 -31.854 -31.854
Saldo Pinjaman 195.732 33.490 195.732 183.451 169.941 155.081 138.735 120.753 100.974 79.217 55.285 28.959 0
4.3. ANALISIS SENSITIVITAS

Analisis sensitivitas dilakukan dengan mempertimbangkan 4 (empat) faktor
risiko yang dapat mempengaruhi kelayakan keuangan. Faktor risiko dengan
4 (empat) scenario dan hasilnya seperti disajikan pada Tabel Sensitivitas
sebagai berikut :
Tabel 4. 27. Analisis Sensitivitas Alternatif 1

FNPV, Rp.
SENSITIVITAS FIRR Keterangan
Juta
Skenario UTAMA 11,32% 89.828 Layak
Sken 1 - Opex + 10% 10,81% 61.163 Layak
Sken 2 - OPEX -10% 11,83% 118.493 Layak
Sken 3 - CAPEX +10% 10,67% 57.430 Layak
Sken 4, CAPEX - 10% 12,07% 122.226 Layak
171
GRAFIK SENSITIVITAS
FIRR & FNPV on Project
0,122 140000
12,07%
0,12
120000
122.226
118.493
11,83%
0,118
100000
0,116
89.828
80000
0,114
11,32%
60000
61.163
0,112 57.430
40000
0,11
10,81% 20000
0,108
10,67%
0,106 0
Skenario UTAMA Sken 1 - Opex + 10% Sken 2 - OPEX -10% Sken 3 - CAPEX Sken 4, CAPEX - 10%
+10%
SKENARIO
Gambar 4. 8. Analisis Sensitivitas Alternatif 1
Tabel 4. 28. Analisis Sensitivitas Alternatif 2

FNPV, Rp.
SENSITIVITAS FIRR Keterangan
Juta
Skenario UTAMA 12,21% 96.587 Layak
Sken 1 - Opex + 10% 11,48% 67.922 Layak
Sken 2 - OPEX -10% 12,94% 125.252 Layak
Sken 3 - CAPEX +10% 11,11% 60.157 Layak
Sken 4, CAPEX - 10% 13,57% 133.017 Layak
GRAFIK SENSITIVITAS
FIRR & FNPV on Project
0,16 140000
133.017
0,14
125.252 13,57% 120000
12,94%
0,12 12,21%
11,48% 100000
11,11%
96.587
0,1
80000
0,08
67.922
60000
60.157
0,06
40000
0,04
20000
0,02
0 0
Skenario UTAMA Sken 1 - Opex + 10% Sken 2 - OPEX -10% Sken 3 - CAPEX Sken 4, CAPEX - 10%
+10%
SKENARIO
Gambar 4. 9. Analisis Sensitivitas Alternatif 2
172
4.4. ANALISIS VALUE FOR MONEY (VFM)

Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha (KPBU) atau sering disebut
dengan “Public Private Partnership (PPP)” adalah suatu mekanisme
kerjasama antara pemerintah dengan badan usaha, yang intinya merupakan
proses alokasi risiko (risk transfer/risk retained) di dalam menyediakan
pelayanan publik. Salah satu metodologi yang digunakan untuk menilai
kelayakan suatu proyek yang didanai dengan skema KPBU adalah
menggunakan Value for Money (VfM).
Nilai VfM diperoleh dengan membandingkan biaya di dalam project life cycle
dan kualitas sesuai standar pelayanan. Perhitungan VfM digunakan di negara-
negara seperti Inggris, Australia dan Belanda adalah dengan menggunakan
perhitungan Public Sector Comparator (PSC).
Faktor penentu pelaksanaan studi VfM diidentifikasi sebagai berikut:

a. Risk transfer: risiko apa saja yang akan ditransfer ke Badan Usaha
Swasta, dan risiko apa yang tetap dikelola pemerintah (risk retained).
b. Output based specification. Kriteria pelayanan yang diharapkan dari
fasilitas yang akan disediakan.
c. Long-term contracts. Perhitungan tidak hanya membandingkan biaya
konstruksi, tetapi juga biaya selama masa perjanjian kerja sama, misalnya
BOT selama 23 tahun.
d. Performance measurement and incentives. Pengukuran kinerja dan
insentif apakah mempengaruhi di dalam kontrak.
e. Competition. Nilai kompetisi yang ditawarkan.
f. Private sector management skills. Kelebihan Badan Usaha swasta di
dalam mengelola infrastruktur terpilih dibandingkan pemerintah.
Perhitungan Value for Money (VfM) digunakan untuk mengevaluasi apakah

proyek akan dilakukan dengan EPC konvensional atau EPC KPBU. Kriteria
Value for Money untuk menentukan pilihan pelaksanaan proyek adalah
sebagai berikut:
173
1. NPV cost for Money PSC < NPV cost for Money KPBU maka Proyek
dilaksanakan secara tradisional yaitu: APBD/Pinjaman Bank
2. NPV cost for Money PSC > NPV cost for Money KPBU maka ditetapkan
proyek dengan skema KPBU
Untuk menetapkan pilihan skema pelaksanaan Proyek Saluran Pembawa Air

Baku (SPAB) Kuwil + SPAM BIMATARA dilakukan melalui perhitungan
seperti Tabel perhitungan Value for Money (VfM) sebagai berikut :
Tabel 4. 29. Value For Money Alternatif 1

NPV PSC, NPV KPBU,
URAIAN
Rp.Juta Rp.Juta
BASE PSC 570.171
OPEX 307.488 307.488
VGF 0 183.679
Retained Risk 1.481.990 1.481.990
Transfer Risk Risk 1.920.160
Pendapatan -799.407 799.407
JUMLAH 3.526.227 2.772.563
PENGHEMATAN PEMERINTAH 21,37%
NPV PSC Vs NPV KPBU

5000000
45.825
4000000
1.920.160
3000000
799.407
2000000
1.481.990
1000000 1.481.990
307.488
570.171 307.488
0
NPV-799.407
PSC, Rp.Juta NPV KPBU, Rp.Juta
-1000000
-2000000
BASE PSC OPEX Retained Risk Transfer Risk Risk Competitive Neutrality Pendapatan
Gambar 4. 10. Analisis Value For Money (VFM) Alternatif 1
174
Tabel 4. 30. Value For Money Alternatif 2

NPV PSC, NPV KPBU,
URAIAN
Rp.Juta Rp.Juta
BASE PSC 570.171
Dukungan Konstruksi 371.969
OPEX 307.488
Retained Risk 853.893 853.893
Transfer Risk Risk 1.264.227
Pendapatan -686.063 686.063
JUMLAH 2.348.036 1.911.925
PENGHEMATAN PEMERINTAH 18,57%
NPV PSC Vs NPV KPBU

3500000
3000000 38.320
2500000
1.264.227
2000000
1500000
853.893
686.063
1000000
307.488
500000 853.893
570.171
0
NPV PSC, Rp.Juta NPV KPBU, Rp.Juta
-686.063
-500000
-1000000
BASE PSC OPEX Retained Risk Transfer Risk Risk Competitive Neutrality Pendapatan
Gambar 4. 11. Analisis Value For Money (VFM) Alternatif 2
4.5. KESIMPULAN
 Proyek Pembangunan SPAB Bundling SPAM Regional BIMATARA dalam
pengembalian Investasinya menggunakan skema Tarif Air Minum dengan
pronsip Take or Pay sesuai jadwal penyerapan, karena adanya GAP yang
cukup jauh dalam penyerapannya di tahun pertama sampai tahun ke 5
dari kapasitas IPA yang dibangun sebesar 500 liter/detik. Dimana
penyerapan tahun pertama sebesar 10%, Tahun kedua sebesar 22%,
175
tahun ketiga 40%, tahun ke empat 60%, tahun ke 5 sebesar 80% dan baru
tahun ke enam sebesar 100% yaitu 500 l/detik.
 PDAM Kota Bitung telah mencapai tariff Full Cost Recovery sebesar
100,06% sedangkan PDAM Kota Manado dan Kabupaten Minahasa
Utara belum mencapai Tarif Full Cost Recovery (FCR).
 Hasil Analisis Sensitivitas dengan 4 (empat) scenario), antara lain ; 1.
OPEX + 10%, 2. OPEX – 10%, 3. CAPEX + 10% dan CAPEX – 10% untuk
Alternatif 1 dan Alternatif 2 mengindikasikan bahwa Proyek masih LAYAK.
 Hasil Analisis Value for Money alternatif 1 penghematan pemerintah
adalah sebesar 21,37% dan untuk Alternatif 2 sebesar 18,57%.
176

UND 05 Permohonan Narasumber Agus W Sharing Knowledge Reviu Value For Money (VFM) Proyek KPBU Sektor Sumber Daya Air

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

UND 05 Permohonan Narasumber Agus W Sharing Knowledge Reviu Value For Money (VFM) Proyek KPBU Sektor Sumber Daya Air

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

Nomor : UM.0102-Pa/05 Jakarta, 28 Januari 2022

Direktur Pelaksanaan Pembiayaan

Waktu Kegiatan Narasumber Moderator

2. Reviu dan Metode Agus Witono, Penanggap:

12.00 – 13.00 ISHOMA Panitia

Usaha atau seluruhnya menggunakan Pendanaan Pemerintah (APBN)

Alokasi Risiko Badan Usaha

Risiko Pemerintah Biaya Konstruksi Biaya Operasi dan

1. Biaya AP dibayarkan dimasa Operasional (Konsesi) yaitu 4-5 Tahun setelah

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT 3 3

KONVENSIONAL (PBJ) KPBU (AVAILABILITY PAYMENT/AP)

DESKRIPSI PROYEK STRUKTUR PROYEK

Major Project PSN Quickwin PPP Book Penjaminan FBC

Indikator KPBU Konvensional

Grace Period 5 Tahun

URAIAN NPV NPV 12.000.000

Retained Risk 2.011.449 2.011.449 17,17 % 598.243

Availability Payment 6.244.845

KPBU LOAN/Pinjaman SBSN

KPBU LOAN/Pinjaman SBSN

Adanya Commitment Fee apabila dana Pembiayaan pendahuluan dibebankan

4.1. ANALISIS PERMINTAAN

4.1.1. Analisa Hasil Survei Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey)

4.1.1.1. Analisis Profil Responden

Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-5 | P a g e

Gambar 4-2 Diagram Pendidikan Terakhir Responden

4.1.1.2. Stakeholder Responden Survey

Tabel 4-1 Stakeholder Responden Survey

Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-6 | P a g e

Gambar 4-3 Diagram Sumber Air yang Digunakan Responden

4.1.1.4. Pemenuhan Kebutuhan Air

Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-7 | P a g e

Gambar 4-5 Diagram Pengaruh Bendungan Bodri Terhadap Pertanian

Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-8 | P a g e

Tabel 4-2 Prediksi Kebutuhan Air Untuk Kawasan Industri

4.1.2. Analisis Potensi dan Permintaan Pembangunan Bendungan Multifungsi

4.1.2.1. Pertanian dan Perkebunan

Kondisi Saluran Irigasi

Gambar 4-6 Grafik Kondisi Saluran Irigasi

4.1.2.2. Profil Masyarakat Sektor Pertanian dan Perkebunan

Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-9 | P a g e

Gambar 4-7 Grafik Profil Masyarakat Berdasarkan Profesi

4.1.2.3. Profil Kepemilikan Lahan

Gambar 4-8 Grafik Profil Kepemilikan Lahan

4.1.2.4. Potensi Pertanian dan Perkebunan

Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-10 | P a g e

4.1.2.6. Kebutuhan Pelayanan Infrastruktur

4.1.2.7. Harapan Terhadap Tingkat Pelayanan Penyediaan Infrastruktur

Masyarakat mengharapkan jika pembangunan penyediaan infrastruktur ini dijalankan, secara

4.1.3. Survey Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey)

Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-11 | P a g e

4.1.3.2. Sumber Daya Air

4.1.3.4. Operasional PDAM

Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-12 | P a g e

4.1.3.5. Potensi ESDM

Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-13 | P a g e

4.1.4. Analisa Penentuan Sumber dan Tingkat Pertumbuhan Permintaan

Final Business Case (FBC) Proyek KPBU Bendungan Bodri 4-14 | P a g e

Gambar 4-9 Konsep Elastisitas Permintaan

4.2. ANALISIS PASAR

Gambar 4-10 Kebutuhan Bendungan Bodri