APLIKASI HUKUM

DALAM BISNIS PROPERTI

OLEH

ERWIN KALLO
(PROPERTY LAWYER)
materi hukum properti dibagi menjadi 4
bagian yaitu :

• Pertanahan/Perizinan
• Transaksi
• Pengelolaan Properti
• Sengketa
2
3
Poperti sebagaimana dimaksud dalam hukum tanah Anglo
Saxon adalah “Real Property” atau dalam buku II
KUHPerdata Indonesia, (hukum benda barat) yaitu “benda
tak bergerak” atau tanah hak (Undang-undang Pokok
Agraria) berikut atau tidak berikut bagaimana yang ada di
atasnya, yang dalam literatur tentang real estate pengertian
Real Property yang di dalam praktek sehari-hari sering
disingkat property adalah “Land and all attachment to land”.

Properti yang dimaksud dalam bahasan ini adalah sama

dengan pengertian di atas, yang menjadi objek dalam
pengeloloaan suatu real estate (pengembang), namun untuk
mempermudah pemahaman istilah tersebut di sini Kami
memfokuskan langsung pengertian properti adalah tanah
dan atau bangunan yang menjadi obyek investasi baik
berupa single house, apartemen, maupun komplek
perkantoran (Ruko/Rukan).
 A. Aspek Hukum Kepemilikan Tanah

Kepemilikan tanah mengandung

2 (dua) aspek pembuktian agar kepemilikan tersebut
dapat dikatakan kuat dan sempurna yaitu:
bukti surat dan bukti phisik

Bukti kepemilikan atas tanah yang terkuat adalah

sertipikat tanah namun tidak mutlak artinya sertipikat
tersebut dianggap sah dan benar sepanjang tidak
terdapat tuntutan pihak lain untuk membatalkan
sertipikat itu karena adanya cacat hukum.
Ketidakmutlakan tersebut untuk menjamin azas
keadilan dan kebenaran oleh karenanya ada 4 hal
prinsip yang wajib dipenuhi di dalam penerbitan
5
sertipikat hak atas tanah yaitu:
• Letak dan Luas Obyek Tanah (Kepastian Obyek)
Yang diwujudkan dalam bentuk Surat Ukur/Gambar Situasi (GS)
untuk memastikan di mana letak/batas-batas dan luas tanah
tersebut agar tidak tumpang tindih dengan tanah orang lain,
termasuk untuk memastikan bahwa obyek tanah itu ada atau tidak
ada (fiktif).

• Identitas Pemegang Hak (Kepastian Subyek)

untuk memastikan siapa pemegang hak sebenarnya dan apakah
orang tersebut benar-benar berwenang untuk mendapatkan hak
atas tanah yang dimaksud.

• Status/Dasar Hukum (alas hak kepemilikan)

Hal ini untuk mengetahui/memastikan dasar apa tanah tersebut
diperoleh apakah jual beli, hibah warisan, tukar menukar atau dari
hak garap tanah negara, termasuk juga riwayat tanahnya.

6
Bilamana terdapat cacat hukum dengan kata lain tidak
memenuhi syarat dari salah satu atau lebih dari ke empat
prinsip tersebut di atas, maka konsekwensinya pihak ketiga
yang mempunyai kepentingan terhadap tanah tersebut
dapat mengajukan permohonan pembatalan sertipikat, baik
melalui putusan pengadilan ataupun putusan Menteri
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional

Selain sertipikat terdapat pula bukti surat lainnya yang

biasa dikenal dengan nama Girik, Ketitir, Ireda, Ipeda, SPPT
(PBB) untuk tanah-tanah milik adat atau tanah garapan,
namun sebenarnya dokumen tersebut bukanlah tanda bukti
kepemilikan tetapi tanda bukti pembayaran pajak. Hal ini
dapat membuktikan bahwa orang yang menjadi pemegang
dokumen tsb adalah orang yang menguasai/memanfaatkan
tanah tersebut yang patut diberikan hak atas tanah. Dalam
praktek, dokumen sejenis itu cukup kuat dijadikan dasar
permohonan hak atas tanah/sertipikat karena pada
dasarnya hukum tanah kita bersumber pada hukum tanah
adat yang tidak tertulis, hal ini dapat dilihat pada Pasal 5
UU Pokok Agraria tahun 1960
7
Untuk memastikan bhw orang yg bersangkutan
benar-benar mengusai secara phisik tanah tsb,
agar menghindari terjadi dua penguasaan hak
yang berbeda, yaitu hak atas (phisik) dan hak
bawah (surat). Hal ini penting di dalam proses
pembebasan tanah, khususnya dlm pelepasan
hak atau ganti rugi.
Selain itu, dalam kaitannya dengan fungsi sosial
dari tanah adalah untuk memastikan bahwa si
pemegang surat (sertipikat) tdk mentelantarkan
tanah tersebut.
8
B. Legal Audit Properti
Maksud dan tujuan diadakannya legal audit terhadap properti baik untuk
diperjualbelikan, dikerjasamakan, ataupun untuk dijaminkan antara lain
adalah:

➢ Untuk memastikan keabsahan kepemilikan properti

tersebut, sebagaimana diartikan pada topik
➢ Untuk mengetahui land use & zoning di lokasi properti
tersebut berada.
➢ Untuk mengetahui segala kelengkapan perizinan untuk
properti tersebut;
➢ Serta segala sesuatu yang dapat menimbulkan risiko
dan biaya terhadap kepemilikan atau eksekusi properti
dimaksud.
9
Tahapan Legal Audit:
. Verifikasi keabsahan dokumen
kepemilikan dan perizinan

▪ Investigasi laporan, meliputi:

a) Kondisi phisik properti

b) Pengadilan Negeri setempat
c) Dinas Tata Kota setempat
d) Kantor Pertanahan setempat
e) Instansi lain yang relevan seperti
f) kelurahan dan kantor PBB setempat. 10
▪ Legal research untuk meng-up date
peraturan perundangan yang relevan dengan
audit-audit properti tersebut.

▪ Legal audit report, yaitu laporan audit yang

berisikan kondisi obyek properti dimaksud,
permasalahan, analisa yuridis dan
rekomendasi-rekomendasi yang diusulkan
dari auditor yang bersangkutan

11
* Ploting

12
*Ploting

t M.233
C.123 M.88

B.22
M.11

C.57
P.03

C= Girik M= Hak Milik B= HGB P= Hak Pakai 13

 *Ploting

t M.233 C 123 a/n

Midun
C.123 M 233 a/n
Rusli
M.88 M 88 a/n
Musri
SITE PLAN
B.22
B 22 a/n
Nurdin
M.11 C 57 a/n
Rasma
P 03 a/n
C.57 Frans
P.03

14
TERIMA KASIH

15