Nama : Titan Taufiqurrahaman

NPM : 41151010200178

Kelas : A-2 Perdata/Semester VI

Mata Kuliah : Hukum Jaminan

Resume Modul-5

HAK TANGGUNGAN (HT)

(UU 4/96 ttg HT Atas Tanah Beserta Benda-benda Yg Berkaitan Dg Tanah)

Menimbang :

a. Bertambah meningkatnya pembangunan nas yg bertitik berat pd bid ekonomi, dibutuhkan

penyediaan dana yg cukup besar, sehingga memerlukan lembaga hak jaminan yg kuat
& mampu memberi kepastian hk bagi pihak-pihak yg berkepentingan, yg dpt
mendorong peningkatan partisipasi masy dlm pembangunan untuk mewujudkan masy yg
sejahtera, adil, & Makmur berdasarkan Pancasila & UUD’45 ;
b. Sejak bertakunya UUPA sampai dg saat ini, ketentuan-ketentuan yg lengkap mengenai
HT sbg lembaga hak jaminan yg dpt dibebankan atas tanah berikut/tdk berikut benda-
benda yg berkaitan dg tanah, belum terbentuk ;
c. Ketentuan mengenai Hypotheek sbgm diatur dlm Buku II KUHPer sepanjang mengenai
tanah, & ketentuan mengenai Credietverband (S.1908-542, diubah dg S.1937-190,
yg berdasarkan Psl 57 UUPA masih diberlakukan sementara sampai dg terbentuknya
UUHT, dipandang tdk sesuai lagi dg kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan dg
perkembangan tata ekonomi Indonesia ;
d. Mengingat perkembangan yg tlh & akan terjadi di bid pengaturan &
administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi kebutuhan masy banyak, selain
HM, HGU, & HGB yg tlh ditunjuk sbg obyek HT oleh UUPA, Hak Pakai atas tanah
tertentu yg wajib didaftar & menurut sifatnya dpt dipindahtangankan, perlu juga
dimungkinkan untuk dibebani HT;
e. Berhubung tsb, perlu dibentuk UU yg mengatur HT sbgm dimaksud dlm UUPA,
sekaligus mewujudkan unifikasi Hk Tanah Nas ;
Mengingat :

1. Psl 5 (1), Psl 20 (1), & Psl 33 UUD’45 ;

2. UU 5/60 ttg Perat Dasar Pokok-pokok Agraria.
 BAB I

KETENTUAN UMUM

Pasal 1

Dalam UU ini yang dimaksud dengan :

1. HT atas tanah beserta benda-benda yg berkaitan dg tanah : hak jaminan yg dibebankan pd

hak atas tanah sbgm dimaksud dlm UUPA, berikut/tdk berikut benda-benda lain yg mrpk
satu kesatuan dg tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yg memberikan kedudukan yg
diutamakan kpd kreditor tertentu trhdp kreditor-kreditor lain ;
2. Kreditor : pihak yg berpiutang dlm suatu hub utang-piutang tertentu ;
3. Debitor : pihak yg berutang dlm suatu hub utang-piutang tertentu ;
4. PPAT
5. Akta Pemberian HT
6. Kantor Pertanahan

Pasal 2

(1) HT mempunyai sifat tdk dpt dibagi, kecuali jika diperjanjikan dlm APHT.
(2) Apabila HT dibebankan pd beberapa hak atas tanah, dpt diperjanjikan dlm APHT ybs,
bhw pelunasan utang yg dijamin dpt dilakukan dg cara angsuran yg besarnya sama dg
nilai masing-masing hak atas tanah yg mrpk bagian dr obyek HT, yg akan dibebaskan dr
HT tsb, sehingga kemudian HT itu hanya membebani sisa obyek HT untuk menjamin sisa
utang yg belum dilunasi.

Pasal 3

(1) Utang yg dijamin pelunasannya dg HT dpt berupa utang yg tlh ada/yg tlh diperjanjikan
dg jmlh tertentu/jmlh yg pd saat permohonan eksekusi HT diajukan dpt ditentukan
berdasarkan perjanjian utang-piutang/perjanjian lain yg menimbulkan hub utang-piutang
ybs.
(2) HT dpt diberikan untuk suatu utang yg berasal dr satu hub hk/untuk satu utang/lebih yg
berasal dr beberapa hub hk.
 BAB II

OBYEK HT

Pasal 4

(1) Hak atas tanah yg dpt dibebani HT ad : HM ; HGU ; HGB.

(2) Selain hak-hak atas tanah tsb, Hak Pakai atas tanah neg yg mnrt ketentuan yg berlaku
wajib didaftar & mnrt sifatnya dpt dipindahtangankan dpt juga dibebani HT.
(3) Pembebanan HT pd Hak Pakai atas tanah HM akan diatur lebih lanjut dg PP.

Pasal 5

(1) Suatu obyek HT dpt dibebani dg lebih darisatu HT guna menjamin pelunasan lebih dr
satu utang.
(2) Apabila suatu obyek HT dibebani dg lebih dr satu HT, peringkat masing-masing HT
ditentukan mnrt tgl pendaf.nya pd Kantor Pertanahan.
(3) Peringkat HT yg didaftar pd tgl yg sama ditentukan mnrt tgl pembuatan APHT ybs.

Pasal 6

Apabila debitor cidera janji, pemegang HT pertama mempunyai hak untuk menjual obyek
HT atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya
dr hasil penjualan tsb.

Pasal 7

HT tetap mengikuti obyeknya dlm tangan siapa pun obyek tsb berada.

BAB III

PEMBERI & PEMEGANG HT

Pasal 8

(1) Pemberi HT ad orang perseorangan/BH yg mempunyai kewenangan untuk melakukan

perbuatan hk trhdp obyek HT ybs.
(2) Kewenangan untuk melakukan perbuatan hk trhdp obyek HT sbgm dimaksud pd ayat (1)
hrs ada pd pemberi HT pd saat pendaf HT dilakukan.

Pasal 9

Pemegang HT ad orang perseorangan/BH yg berkedudukan sbg pihak yg berpiutang.

BAB IV

TATA CARA PEMBERIAN, PENDAFTARAN, PERALIHAN, & HAPUSNYA HT

Pasal 10

(1) Pemberian HT didahului dg janji untuk memberikan HT sbg jaminan pelunasan utang
tertentu, yg dituangkan di dlm & mrpk bagian tak terpisahkan dr perjanjian utang-
piutang ybs/perjanjian lainnya yg menimbulkan utang tsb.

Pasal 11

(1) Didalam Akta Pemberian HT wajib dicantumkan :

a. nama & identitas pemegang & pemberi HT ;
b. domisili pihak-pihak sbgm dimaksud pd huruf a, & apabila diantara mereka ada
yg berdomisili di luar Indonesia, baginya hrs pula dicantumkan suatu domisili pilihan
di Indonesia, & dlm hal domisili pilihan itu tdk dicantumkan, kantor PPAT
tempat pembuatan APHT dianggap sbg domisili yg dipilih ;
c. penunjukan secara jelas utang/utang-utang yg dijamin sbgm dimaksud dlm Psl 3
& 10 a (1);
d. nilai tanggungan ;
e. uraian yg jelas mengenai obyek HT.
(2) Dlm APHT dpt dicantumkan janji-janji, al :
a. janji yg membatasi kewenangan pemberi HT untuk menyewakan obyek HT cq
menentukan/mengubah jangka waktu sewa cq menerima uang sewa di muka, kecuali
dg persetujuan tertulis lebih dahulu dr pemegang HT ;
b. janji yg membatasi kewenangan pemberi HT untuk mengubah bentuk/tata susunan
obyek HT, kecuali dg persetujuan tertulis lebih dahulu dr pemegang HT ;
c. janji yg memberikan kewenangan kpd pemegang HT untuk mengelola obyek HT
berdasarkan penetapan Ketua PN yg daerah hk.nya meliputi letak obyek HT apabila
debitor sungguh-sungguh cidera janji ;
d. janji yg memberikan kewenangan kpd pemegang HT untuk menyelamatkan obyek
HT, jika hal itu diperlukan untuk pelaks eksekusi/untuk mencegah menjadi
hapusnya/dibatalkannya hak yg menjadi obyek HT krn tdk dipenuhi/dilanggarnya
ketentuan uu ;
e. janji bhw pemegang HT pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan
sendiri obyek HT apabila debitor cidera janji ;
f. janji yg diberikan oleh pemegang HT pertama bhw obyek HT tdk akan dibersihkan dr
HT ;
g. janji bhw pemberi HT tdk akan melepaskan haknya atas obyek HT tanpa persetujuan
tertulis lebih dahulu dr pemegang HT ;
h. janji bhw pemegang HT akan memperoleh seluruh/sebagian dr ganti rugi yg diterima
pemberi HT untuk pelunasan piutangnya apabila obyek HT dilepaskan haknya oleh
pemberi HT/dicabut haknya untuk kepentingan umum ;
i. janji bhw pemegang HT akan memperoleh seluruh/sebagian dr uang asuransi yg
diterima pemberi HT untuk pelunasan piutangnya, jika obyek HT diasuransikan ;
j. janji bhw pemberi HT akan mengosongkan obyek HT pd waktu eksekusi HT ;
k. janji yg dimaksud dlm Psl 14 (4).
Pasal 12

Janji yg memberikan kewenangan kpd pemegang HT untuk memiliki obyek HT apabila

debitor cidera janji, batal demi hk.

Pasal 13

(1) Pemberian HT wajib didaftarkan pd Kantor Pertanahan.

(2) Selambat-lambatnya 7 hari kerja stlh penandatanganan APHT sbgm dimaksud dlm
Psl 10 (2), PPAT wajib mengirimkan APHT ybs & warkah lain yg diperlukan
kpd Kantor Pertanahan.

Pasal 14

(1) Sbg tanda bukti adanya HT, Kantah menerbitkan SHT sesuai dg perat per-uu-an yg
berlaku.
(2) SHT sbgm dimaksud pd ayat (1) memuat irah-irah dg kata-kata "DEMI
KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YME".
(3) SHT sbgm dimaksud pd ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yg sama dg put
pengadilan yg tlh memperoleh kekuatan hk tetap & berlaku sbg pengganti
grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.

Pasal 15
 (1) SKMHT wajib dibuat dg akta notaris/akta PPAT & memenuhi persyaratan sbb :

a. tdk memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hk lain drpd membebankan HT ;

b. tdk memuat kuasa substitusi ;

c. mencantumkan scr jelas obyek HT, jmlh utang & nama serta identitas kreditornya,
nama & identitas debitor apabila debitor bukan pemberi HT.

(2) Kuasa Untuk Membebankan HT tdk dpt ditarik kembali/tdk dpt berakhir oleh sebab
apapun juga kecuali krn kuasa tsb tlh dilaks/krn tlh habis jangka waktunya sbgm
dimaksud pd ayat (3) & (4).

Pasal 16

(1) Jika piutang yg dijamin dg HT beralih krn cessie, subrogasi, pewarisan, /sebab-sebab
lain, HT tsb ikut beralih krn hk kpd kreditor yg baru.
(2) Beralihnya HT sbgm dimaksud pd ayat (1) wajib didaftarkan oleh kreditor yg baru kpd
Kantor Pertanahan.

Pasal 17

Bentuk & isi APHT, bentuk & isi buku-tanah HT, & hal-hal lain yg
berkaitan dg tata cara pemberian & pendaftaran HT ditetapkan &
diselenggarakan berdasarkan PP sbgm dimaksud dlm Psl 19 UUPA.

Pasal 18

(1) HT hapus krn hal-hal sbb :

a. hapusnya utang yg dijamin dg HT ;

b. dilepaskannya HT oleh pemegang HT ;

c. pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua PN ;

d. hapusnya hak atas tanah yg dibebani HT.

Pasal 19
(1) Pembeli obyek HT, baik dlm suatu pelelangan umum atas perintah Ketua PN maupun
dlm JB sukarela, dpt meminta kpd pemegang HT agar benda yg dibelinya itu dibersihkan
dr segala beban HT yg melebihi harga pembelian.
(2) Pembersihan obyek HT dr beban HT sbgm dimaksud pd ayat (1) dilakukan dg pernyataan
tertulis dr pemegang HT yg berisi dilepaskannya HT yg membebani obyek HT yg
melebihi harga pembelian.

BAB V

EKSEKUSI HT

Pasal 20

(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan :

a. hak pemegang HT pertama untuk menjual obyek HT sbgm dimaksud dlm Psl 6,
/

b. titel eksekutorial yg trdpt dlm sertipikat HT sbgm dimaksud dlm Psl 14 (2),
obyek HT dijual melalui pelelangan umum mnrt tata cara yg ditentukan dlm perat
per-uu-an untuk pelunasan piutang pemegang HT dg hak mendahulu dr pd
kreditor-kreditor lainnya.

Pasal 21

Apabila pemberi HT dinyatakan pailit, pemegang HT tetap berwenang melakukan segala

hak yg diperolehnya mnrt ketentuan UU ini.

BAB VI

PENCORETAN HT

Pasal 22

(1) Stlh HT hapus sbgm dimaksud dlm Psl 18, Kantor Pertanahan mencoret catatan HT tsb
pd buku tanah hak atas tanah & sertipikatnya.
(2) Dg hapusnya HT, sertipikat HT ybs ditarik & bersama-sama buku-tanah HT
dinyatakan tdk berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.

BAB VII

SANKSI ADMINISTRATIF

Pasal 23

(1) Pj yg melanggar/lalai dlm memenuhi ketentuan sbgm dimaksud dlm Psl 11 (1), 13
(2), & 15 (1)

UU ini cq perat pelaks.nya dpt dikenai sanksi administratif, berupa :

a. tegoran lisan ;
b. tegoran tertulis ;
c. pemberhentian sementara dr jabatan ;
d. pemberhentian dr jabatan.
BAB VI

KETENTUAN PERALIHAN

Pasal 24

(1) HT yg ada sebelum berlakunya UU ini, yg menggunakan ketentuan

Hypotheek/Credietverband berdasarkan Psl 57 UUPA diakui, & selanjutnya
berlangsung sbg HT mnrt UU ini s/d berakhirnya hak tsb.
(2) HT sbgm dimaksud pd ayat (1) dpt menggunakan ketentuan-ketentuan mengenai
eksekusi & pencoretannya sbgm diatur dlm Psl 20 & 22 stlh buku-tanah
& SHT ybs disesuaikan dg ketentuan sbgm dimaksud dlm Psl 14.

Pasal 25

Sepanjang tdk bertentangan dg ketentuan dlm UU ini, semua perat per-uu-an mengenai
pembebanan HT kecuali ketentuan-ketentuan sbgm dimaksud dlm Psl 29 tetap berlaku
sampai ditetapkannya perat pelaks UU ini & dlm penerapannya disesuaikan dg
ketentuan dlm UU ini.

Pasal 26

Selama belum ada perat per-uu-an yg mengaturnya, dg memperhatikan ketentuan dlm Psl
14, perat mengenai eksekusi hypotheek yg ada pd mulai berlakunya UU ini, berlaku trhdp
eksekusi HT.

BAB IX

KETENTUAN PENUTUP

Pasal 27

Ketentuan UU ini berlaku juga trhdp pembebanan hak jaminan atas Rusun & HM
atas Sarusun.

Pasal 28

Sepanjang tdk ditentukan lain dlm UU ini, ketentuan lebih lanjut untuk melaks UU ini
ditetapkan dg perat per-uu-an.

Pasal 29

Dg berlakunya UU ini, ketentuan mengenai Credietverband sbgm tsb dlm S.1908-542 jo.
S.1909-586 & S.1909-584 sbg yg tlh diubah dg S.1937-190 jo. S.1937-191 &
ketentuan mengenai Hypotheek sbgm tsb dlm Buku II KUH Perdata INA sepanjang
mengenai pembebanan HT pd hak atas tanah beserta benda-benda yg berkaitan dg tanah
dinyatakan tdk berlaku lagi.

Pasal 30

UU ini dpt disebut Undang-Undang Hak Tanggungan.

Pasal 31

UU ini mulai berlaku pd tgl diundangkan.

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan UU ini dg
penempatannya dlm

LNRI

Disahkan di Jkt, 9-4-1996, Presiden RI : Soeharto

Diundangkan di sda, Men.Negara Sekneg RI : Moerdiono

LN.1996 : 42

PENJELASAN

UMUM

1. Pembangunan ek, sbg bagian dr pembangunan nas, mrpk salah satu upaya untuk
mewujudkan kesejahteraan rakyat yangadil & makmur berdasarkan Pancasila
& UUD’45. Dlm rangka memelihara kesinambungan pembangunan tsb, yg para
pelakunya meliputi baik Pemerintah maupun masy sbg orang perseorangan &
BH, sangat diperlukan dana dlm jumlah yg besar. Dg meningkatnya kegiatan
pembangunan, meningkat juga keperluan akan tersedianya dana, yg sebagian besar
diperoleh melalui kegiatan perkreditan. Mengingat pentingnya kedudukan dana
perkreditan tsb dlm proses pembangunan, sdh semestinya jika pemberi &
penerima kredit serta pihak lain yg terkait mendapat perlindungan melalui suatu
lembaga hak jaminan yg kuat & yg dpt pula memberikan kepastian hk bagi
semua pihak yg berkepentingan.
2. Dlm Psl 51 UUPA, sdh disediakan lembaga hak jaminan yg kuat yg dpt dibebankan
pd hak atas tanah, yaitu HT, sbg pengganti lembaga Hypotheek &
Credietverband. Selama 30 th lebih sejak mulai berlakunya UUPA, lembaga HT di
atas belum dpt berfungsi sbgm mestinya, krn belum adanya uu yg mengaturnya scr
lengkap, sesuai yg dikehendaki oleh ketentuan Psl 51 UU tsb. Dlm kurun waktu itu,
berdasarkan ketentuan peralihan yg tercantum dlm Psl 57 UUPA, masih diberlakukan
ketentuan Hypotheek sbgm dimaksud dlm Buku II KUHPdt & ketentuan
 Credietverband dlm S.1908-542 sbgm yg tlh diubah dg S.1937-190, sepanjang
mengenai hal-hal yg belum ada ketentuannya dlm/berdasarkan UUPA. Ketentuan-
ketentuan dlm perat per-uu-an di atas berasal dr zaman kolonial Bld &
didasarkan pd hk tanah yg berlaku sebelum adanya Hk Tanah Nas, sbgm pokok-
pokok ketentuannya tercantum dlm UUPA & dimaksudkan untuk diberlakukan
hanya untuk sementara waktu, yaitu sambal menunggu terbentuknya UU yg
dimaksud oleh Psl 51 di atas.
3. Atas dasar kenyataan tsb, perlu segera ditetapkan uu mengenai lembaga hak jaminan
atas tanah yg kuat dg ciri-ciri :
a. memberikan kedudukan yg diutamakan/mendahulu kpd
pemegangnya ;
b. selalu mengikuti obyek yg dijaminkan dlm tangan siapa pun obyek
itu berada ;
c. memenuhi asas spesialitas & publisitas sehingga dpt mengikat
pihak ketiga & memberikan kepastian hk kpd pihak-pihak yg
berkepentingan ;
d. mudah & pasti pelaks eksekusinya.
4. Memperhatikan ciri-ciri di atas, maka dg UU ini ditetapkan ketentuan-ketentuan
mengenai lembaga hak jaminan yg oleh UUPA diberi nama HT. Dg diundangkannya
UU ini, maka kita akan maju selangkah dlm mewujudkan tujuan UUPA membangun
Hk Tanah Nas, dg menciptakan kesatuan & kesederhanaan hk mengenai hak-hak
atas tanah bagi rakyat seluruhnya. HT ad hak jaminan atas tanah untuk pelunasan
utang tertentu, yg memberikan kedudukan diutamakan kpd kreditor tertentu trhdp
kreditor-kreditor lain. Dlm arti, bhw jika debitor cidera janji, kreditor pemegang HT
berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yg dijadikan jaminan mnrt ketentuan
perat per-uu-an ybs, dg hak mendahulu dr pd kreditor-kreditor yg lain. Kedudukan
diutamakan tsb sdh barang tentu tdk mengurangi preferensi piutang-piutang neg mnrt
ketentuan-ketentuan hk yg berlaku.
Resume Modul-6

TATA CARA PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

A. Ciri Hak Tanggungan, antara lain :

1. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya atau
yang dikenal dengan droit de preference ;
2. Selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapapun benda itu berada atau
disebut dengan droit de suit. Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 7 UUHT yang
mengatur bahwa meskipun objek hak tanggungan sudah dipindahkan haknya kepada
pihak lain, kreditur pemegang hak tanggungan tetap masih berhak untuk menjualnya
melalui pelelangan umum jika debitur cedera janji;
3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan
memberikan kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan; dan
4. Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya. UUHT memberikan kemudahan dan
kepastian kepada kreditur dalam pelaksanaan eksekusi.

Jenis-jenis hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan terdiri dari : 1 )

1. Hak Milik;
2. Hak Guna Usaha;
3. Hak Guna Bangunan;
4. Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan
menurut sifatnya dapat dipindahtangankan;
5. Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik
pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam
akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.
 B. Tata Cara Konvensional Pendaftaran Hak Tanggungan

Tata cara pendaftaran Hak Tanggungan secara konvensional sebagaimana ketentuan mengenai
pendaftaran hak tanggungan yang diatur dalam Pasal 13 – Pasal 14 UUHT, yang secara
sistematis sebagai berikut :

1. Pendaftaran dilakukan di Kantor Pertanahan.

2. Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) dalam waktu 7 hari setelah ditandatanganinya
pemberian Hak Tanggungan wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT) dan warkah lainnya kepada Kantor Pertanahan beserta membawa berkas berupa :
a. Surat Pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap dua dan memuat daftar jenis
b. surat-surat yang disampaikan;
c. Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak
d. Tanggungan;
e. Fotocopy surat identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
f. Sertifikasi asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang
g. menjadi objek Hak Tanggungan;
3. Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam
buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan
tersebut pada Sertipikat Hak atas Tanah yang bersangkutan.
4. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan
secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran. Jika hari ketujuh itu jatuh
pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
5. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan dibuatkan.
6. Kantor Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah,
“Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, sehingga setifikat tersebut
memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan dan kemudian
diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.