PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

A. PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

B. PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
 SKEMA PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
(PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN)

- Balik Nama
Pendaftaran
- Pecah/Gabungan
- Balik Nama
- Tanah Adat - Balik Nama
- Pemecahan
- Pecah/Gab.
Max. 3 bln
7 hari
- Tanah Adat
- Tanah Adat
kerja
SKMHT APHT
(PPAT/ (PPAT) BPN (APHT)
Notaris) Sertipikat a.n. BUKU
ybs. Hari ke 7 TANAH
Max 1 bln HT

PK Sertipikat a.n.
Pemberi HT SERTIPIKAT HT
PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
Pasal 3 ayat (1) - HT dapat dijadikan jaminan untuk:
1. utang yang telah ada;
2. utang yang baru akan ada, tetapi telah diperjanjikan
sebelumnya dengan jumlah tertentu;
3. utang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan
sebelumnya dengan jumlah yang pada saat permohonan
eksekusi HT diajukan berdasarkan perjanjian utang piutang
atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang
piutang yang bersangkutan.

SUMBER UTANG
Utang yang dijamin bisa berasal dari satu hubungan hukum atau
berupa satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa
hubungan hukum.
TATA CARA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

 Tahap pemberian HT didahului dengan janji akan

memberikan HT sebagai jaminan pelunasan kredit, yang
wajib dituangkan di dalam dan merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari perjanjian utang-piutang (perjanjian kredit).
(Pasal 10 ayat 1 UUHT)
 Perjanjian Kredit dapat dibuat di dalam negeri maupun di
luar negeri dan pihak-pihak yang bersangkutan dapat
perseorang atau badan hukum asing sepanjang kredit yang
bersangkutan dipergunakan untuk kepentingan di wilayah
Republik Indonesia
AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT)
Untuk memenuhi syarat spesialitas maka pembebanan HT
wajib dibuat APHT- nya (Pasal 11 ayat (1)) yang memuat :
a. Nama dan identitas pemegang dan pemberi HT; (lihat
ketentuan Pasal 8 dan Pasal 9 UUHT)
b. Domisili pihak-pihak dan apabila diantara mereka ada
yang berdomisili di luar negeri, harus dicantumkan
domisili pilihan di Indonesia, bila tidak disebutkan sesuai
domisi kantor PPAT-nya.
c. Penunjukan secara jelas utang-utang yang dijamin;
d. Nilai tanggungan
e. Uraian yang jelas mengenai obyek HT

Tidak dipenuhinya secara lengkap syarat spesialitas

mengakibatkan APHT ybs batal demi hukum
NILAI TANGGUNGAN
Dalam hal belum diketahui jumlah piutang yang pasti,
wajib dicantumkan secara tegas di dalam APHT-nya,
suatu jumlah uang tertentu, yang disebut nilai
tanggungan.
Nilai tanggungan hakikatnya merupakan kesepakatan
sampai sejumlah berapa pagu atau batas jumlah
piutang yang dijamin dengan HT tersebut.
Prosedur Pembuatan APHT

 Dihadiri oleh Pemberi HT (kecuali ada SKMHT);

 Dihadiri oleh Penerima HT;
 2 (dua) orang saksi;
 Dihadapan PPAT

PPAT wajib mendaftarkan APHT ke Kantor

Pertanahan Kabupaten/Kota, selambat-
lambatnya tujuh hari kerja setelah
ditandatanganinya APHT.
Pendaftaran Hak Tanggungan

Pasal 13 UUHT
 Untuk memenuhi syarat publisitas maka APHT
harus didaftarkan;
 Fungsi pendaftaran:
1. sebagai syarat konstitutif lahirnya HT;
2. untuk keperluan pembuktian HT.
KEGIATAN DI KANTOR PERTANAHAN

1. Membuat Buku Tanah HT;

2. Membuat salinan APHT;
3. Membuat Sertipikat HT;
4. Mencatat beban HT dalam Buku Tanah Hak Atas
Tanah yang menjadi obyek HT serta menyalin
catatan tersebut pada Sertipikat Hak Atas Tanah;
5. Menyerahkan Sertipikat Hak Tanggungan kepada
kreditor pemegang HT.
LAHIRNYA HAK TANGGUNGAN

 Secara yuridis, Hak Tanggungan lahir pada saat

dibuatkannya BUKU TANAH HAK TANGGUNGAN.
 Tanggal pastinya (tanggal Buku Tanah Hak
Tanggungan) adalah hari ke-tujuh setelah
penerimaan secara lengkap surat-surat yang
diperlukan bagi pendaftarannya. Jika hari ke-tujuh
itu jatuh pada hari libur maka buku tanah tersebut
diberi tanggal hari kerja berikutnya.
SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN
Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor
Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang
terdiri dari :
 Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan
 Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan

Pada sampul sertipikat terdapat irah-irah dengan kata-kata

“DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA
ESA.”
Sertipikat tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang
sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse
acte hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah dan HMSRS
dalam pelaksanaan parate eksekusi.
IMPLIKASI YURIDIS LAHIRNYA HAK TANGGUNGAN
 Lahirnya HT berarti bahwa sebagai Pemegang HT (Kreditor)
telah memiliki kedudukan yang diutamakan daripada kreditor
konkuren

 Pemegang HT (Kreditor) memiliki jaminan pelunasan hutang

jika pemberi HT ingkar janji/wanprestasi dengan dasar:
1. Kekuatan titel eksekutorial yg tercantum di dalam Sertipikat
HT, kreditor dapat menjual lelang obyek HT dengan
kekuasaan sendiri
2. Adanya Janji (“beding van eigen-machtige verkoop”) di dalam
APHT yg memberikan kekuasaan pada kreditor untuk
menjual sendiri obyek HT
3. Melakukan penjualan obyek HT di bawah tangan yang telah
disepakati dengan debitor
PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
UNTUK HAK GUNA BANGUNAN/HAK PAKAI
DI ATAS HAK PENGELOLAAN (HPL)

Hak Pengelolaan, berisi wewenang :

a. Merencanakan peruntukan dan pemggunaan tanah ybs;
b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan
usahanya;
c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak
ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh
pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi
peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya,
dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada
pihak ketiga ybs dilakukan ileh pejabat yang berwenang ,
sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
(PMDN NO 1 THN 1977)
lanjutan…
 Dalam Pasal 34 PP No. 40 THN 1996 ditentukan bahwa
pengalihan HGB atas tanah HPL memerlukan persetujuan
tertulis dari pemegang HPL.
 Sehubungan dengan itu mengingat kemungkinan
dialihkannya HGB tersebut dalam rangka eksekusi HT, maka
pemberian HT atas HGB atas tanah HPL juga memerlukan
persetujuan tertulis dari pemegang HPL yang akan berlaku
sebagai persetujuan untuk pengalihannya apabila kemudian
diperlukan dalam rangka eksekusi HT.