HAK TANGGUNGAN

Jaminan benda tidak bergerak yang berupa hak atas tanah : Hak Tanggungan ( UU No : 4 Th
1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
)
Bahwa dalam mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adal dan makmur
Berdasarkan Pancasila & UUD’45 dan sesuai dengan garis kebijakan dari Badan Pertanahan
Nasional R.I., antara lain :
1. Penyelesaian Sengketa & Konflik Pertanahan
2. Pengembangan Infrastruktur Pertanahan
3. Penataan Publik Governance
4. Melakukan gerakan nasional mewujudkan “Tanah untuk keadilan dan kesejahteraan
rakyat
• Dengan meningkatnya kegitan pembangunan oleh masyarakat &
negara, meningkat pula keperluan akan tersediannya dana, yg
sebagian besar pasti diperoleh melalui usaha/kegiatan
• Mengingat hal tersebut perlu kiranya pihak-pihak yang terkait dengan
kegiatan tersebut untuk mendapat perlindungan melalui lembaga hak
jaminan yang kuat dan yang dapat pula memberikan kepastian hukum

Oleh karena ketentuan yang berasal dari jaman kolonial Belanda &
selanjutnya didasarkan apada hukum tanah nasional, sebagian dalam
pokok-pokok ketentuannya tercantum dalam UUPA dan dimaksudkan
untuk dibelakangnya hanaya untuk sementara waktu, sambil menunggu
terbentuk UU (Ps. 51 tersebut)
• Selanjutnya untuk menanggung kegiatan tersebut di atas maka
diberlakukan UU No. 4/1996, berisi sebagai berikut :
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulukan
kepada pemegannya
b. Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun
obyek itu berada
c. Memenuhi azas spesialitas & publisitas sehingga dapat mengikat
pihak ke tiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak
yang berkepentingan
d. Mudah & Pasti pelaksanaan eksekusinya

PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN

Pasal 1 UUHT nomor 4 th 1996, yang dimaksud dengan Hak Tanggungan :
ialah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas Tanah sebagaimana dimaksud dalam
UUPA nomor 5 th 1960 berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan
kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan
yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur yang lain.
Hak Tanggungan merupakan perjanjian accessoir :
Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin pelunasan hutang tertentu. Dengan demikian
Hak Tanggungan adalah accessoir pada suatu hutang tertentu. Jadi harus ada hutang
tertentu yang secara tegas dijamin dengan Hak Tanggungan

Kapan timbulnya, beralihnya, hapusnya dan eksekusi Hak Tanggungan.?

Pasal 3, pasal 16, pasal 18 dan pasal 20 UUHT
-Hutang yang dimaksud dapat berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu hutang atau
lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum
-Hutang yang dimaksud dapat berupa hutang yang sudah ada, tetapi juga dapat berupa
utang yang belum ada, akan tetapi sudah diperjanjikan.

ASAS-ASAS DALAM HAK TANGGUNGAN

 Asas spesialitas (Pasal 8 dan pasal 11 (1) UUHT) :

- Kewenangan pemberi HT (Ps. 8)
- Subyek, Obyek, utang yang dijamin (Ps 11 ayat 1)
 Asas Publisitas (Pasal 13 UUHT) :
- Pendaftaran HT pada Kantor
Pertanahan
Asas yang lain :
 Memberikan kedudukan diutamakan kepada pemegangnya
 Tidak dapat dibagi-bagi
 Hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada
 Perjanjian HT adalah perjanjian accessoir
 Dapat menjamin lebih dari satu utang
 Pelaksanaan eksekusi mudah dan pasti
 Mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek itu berada
 Wajib didaftarkan
 Dapat dibebankan berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut
 Tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh pemegangnya apabila debitor wan
prestasi
 Dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru akan ada
 Diatas HT tidak dapat diletakkan sita oleh Pengadilan

OBYEK HAK TANGGUNGAN

Obyek Hak Tanggungan :
1. Hak Milik
2. Hak Guna Bangunan
3. Hak Guna Usaha
4. Hak pakai atas tanah Negara yang memenuhi ketentuan yang berlaku wajib di daftar dan
menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.Yang akan diatur lebih lanjut dalam PP (Pasal 4)
5. Bangunan-bangunan, tanaman dan hasil karya lain yang telah ada atau akan ada yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, baik yang dimiliki pemegang hak
atas tanahnya ataupun yang berupa milik orang lain.
6. Rumah susun dan satuan rumah susun (pasal 27 jo UU no : 16 th 1985)

SUBYEK HAK TANGGUNGAN

Subyek Hak Tanggungan :
 Pemberi HT (Pasal 8 UUHT): perorangan atau badan hukum yang mempunyai
kewenangan terhadap obyek HT
 Pemegang HT (Pasal 9 UUHT): perorangan atau badan hukum sbg pihak yang berpiutang

TAHAP PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

Segala bentuk tentang pembebanan hak tanggungan harus dilaksanakan sesuai dengan UU
No.4/1996 melalui 2 (dua) tahap kegiatan yaitu :
1. Tahap Pemberian Hak tanggungan, dibuat APHT oleh PPAT (ada perjanjian kredit
sebelumnya)
2. Tahap Pendaftarannya ( Kakan Pertanahan ) -- sertipikat Hak Tanggungan
HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN
 Hapusnya utang yg dijamin dg HT
 Dilepaskannya HT oleh pemegang HT
 Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh KPN
 Hapusnya hak atas tanah yg dibebani HT

PENCORETAN HAK TANGGUNGAN

Setelah Hak Tanggungan hapus maka dilakukan proses pencoretan Hak Tanggungan
(Roya), dimana Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut