ANALISIS PEMBIAYAAN PROYEK DALAM PROYEK

YANG DIKERJAKAN KONTRAKTOR

PADA PROYEK KONTRUKSI
Melly Yunandita Emaniar
Universitas Jember, Fakultas Hukum, Program Studi Ilmu Hukum
Email : melly.emaniar@gmail.com

ABSTRAK
Pada dasarnya proyek konstruksi di Indonesia dari waktu ke waktu semakin berkembang, hal ini dapat dilihat
dari semakin banyaknya pembangunan yang dilakukan di Indonesia, sesuai dengan Nawa Cita pemerintah
periode 2014-2019 salah satunya poinnya tentang Membangun Indonesia dari pinggiran dengan memperkuat
daerah-daerah dan desa dalam kerangka negara kesatuan. Hal ini terus dilanjutkan dalam Nawa Cita Jilid II di
pemerintahan periode 2019-2024, yakni pembangunan infrastruktur yang akan terus dilanjutkan untuk
mendukung aktivitas rakyat, termasuk untuk mendukung pengembangan perekonomian dan kemudahan
aksesibilitas. Oleh karena itu, banyak perusahaan konstruksi di Indonesia yang saat ini berkembang dengan
pesat, akibat program pembangunan infrastruktur yang dicanangkan oleh pemerintah dalam beberapa tahun
terakhir. Hal ini juga yang menyebabkan munculnya permasalahan baru, seperti pembiayaan proyek yang akan
sangat besar. Disinilah manejemen pembiayaan proyek sangatlah dibutuhkan dari perencanaan proyek hingga
akhir proyek, hal ini bertujuan untuk menghitung segala faktor – faktor yang dapat mempengaruhi kinerja
kontraktor pada sebuah proyek konstruksi Penelitian ini dilakukan untuk membantu para kontraktor dalam
menganalisis faktor – faktor yang dapat membantu dalam manajemen pembiayaan proyek dalam sebuah proyek
konstruksi, penelitian ini diharapkan agar dapat memberikan dampak positif bagi para kontraktor untuk
mengatasi permasalahan-permasalahan yang akan timbul dikemudian hari akibat kurangnya pemahaman dalam
manajemen pembiayaan sebuah proyek. Metode penelitian yang dilakukan pada penelitian ini menggunakan
metode deskriptif, karena dapat menggambarkan secara sistematis fakta dan karakteristik objek dan subjek yang
diteliti secara tepat. Dalam metode penelitian ini, studi literatur dilakukan terhadap jurnal – jurnal yang relevan
selama 10 tahun terakhir. Dari studi literatur yang dilakukan, diambil faktor – faktor serta variabel – variabel
yang dapat mempengaruhi manajemen pembiayaan proyek konstruksi. Dari hasil penelitian serta studi literatur
yang dilakukan terhadap faktor – faktor manajemen pembiayaan proyek, penerapan manajemen pembiayaan
proyek harus diterapkan dari fase perencanaan, fase implementasi, fase kontrol, hingga fase jaminan sosial.

Kata kunci : manajemen pembiayaan proyek, perencanaan biaya, implementasi biaya, pengendalian
biaya, biaya jaminan sosial.

ABSTRACT
Construction projects in Indonesia are more developed from time to time, this can be seen from the increasing
number of developments carried out in Indonesia, according to the government's Nawa Cita for the 2014-2019
period, one of the points is about Building Indonesia from the periphery with areas and villages within unitary
state framework. This continues to be developed in Nawa Cita Volume II in the 2019-2024 period, namely
infrastructure development that will continue to be developed to support people's activities, including to support
economic development and accessibility. Therefore, many construction companies in Indonesia are currently
growing rapidly, as a result of the infrastructure development programs launched by the government in recent
years. This also causes new problems, such as project financing will be very large. This is where project
financing management is needed from project planning to the end of the project, it aims to calculate all the
factors that can affect the performance of the contractor on a construction project. In a construction project,
this research is expected to have a positive impact on contractors to overcome problems that will arise during
the day when there is less understanding in the management of project financing. The method used in this study
uses descriptive methods, because it can describe systematically the research facts and objects and subjects
studied appropriately. In this research method, literature studies are carried out on relevant journals during the
last 10 years. From the literature study conducted, factors and variables that can influence construction project
management are taken. From the research and literature studies conducted on project financing management
factors, project management implementation must be applied from the planning phase, the implementation
phase, the control phase, to the social security phase.

Keywords : project financing management, cost planning, cost implementation, cost control, cost assurance

PENDAHULUAN
Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional, usaha jasa konstruksi pada
umumnya juga mengalami peningkata yang searah. Meningkatnya aktivitas pada
usaha jasa konstruksi dapat dijadikan petunjuk mulai membaiknya atau bangkitnya
kembali kegiatan ekonomi. Dengan kata lain, kegiatan dibidang usaha jasa
konstruksi dapat dijadikan indicator seberapa aktifnya kegiatan ekonomisecara
umum yang sedang berlangsung.1 Para pihak penyedia usaha jasa konstruksi ini
meliputi usaha perseorangan dan badan usaha baik nasional (badan hukum
maupun bukan badan hukum) maupun asing yang telah mendapatkan klasidikasi
dan kualifikasi dari lembaga yang dinyatakan dengan sertifikat (Peraturan
Pemerintah Nomor 28 Tahun 2000 Tentang Usaha dan Peranan Masyarakat Jasa
Konstruksi dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 2010 Tentang Perubahan
Atas Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2000 Tentang Usaha dan Peran
Masyarakat Jasa Konstruksi). Proyek pembangunan jembatan penghubung antar
pulau, proyek pembangunan jalan tol, proyek pembangunan bendungan air, proyek
pembangunan pembangkit listrik, serta proyek-proyek pembangunan infrastruktur
berskala besar lainnya yang membutuhkan biaya yang besar dan volume pekerjaan
yang tinggi.2
Proyek adalah kegiatan yang berlangsung dalam durasi atau waktu yang
telah direncanakan dalam pengalokasian sumber daya untuk tercapainya tujuan
yang sudah ditetapkan. Dalam pelaksanaannya, suatu proyek tidak jarang
menghadapi keterbatasan seperti anggaran yang dimiliki, jadwal yang harus
dipenuhi dan tersedianya sumber daya. Sehingga untuk tercapainya tujuan dalam
suatu proyek memerlukan manajemen yang baik dan benar, meliputi beberapa
aspek seperti aspek perencanaan, pengaturan tenaga kerja, pengarahan dan
pengendalian. Sukses atau gagalnya dikelolanya suatu proyek konstruksi sangat
bergantung pada setiap orang yang mengelolanya. Manajemen dapat disimpulkan
sebagai kegiatan mengatur atau memimpin berbagai kegiatan orang atau kelompok
orang dalam rangka mencapai tujuan bersama yang ditetapkan. 3 Pada dasarnya

1
Budiharjo Hardjowiyono,,” Prinsip-Prinsip Dasar Pengadaan Barang dan Jasa Indonesia, Procurement
Watch”, Jakarta, Tahun 2006, hlm.01
2
Ervianto, L Wulfram, “Manajemen Proyek Konstruksi, CV. Andi Offset”, Yogyakarta, Tahun
2005,hlm.07
3
Raya Abdullah, suwanto Marsudi, Evi Nur, “Studi Penjadwalan dan Pembiayaan Proyek Trashlog
PLTA Orya Genyem Kecamatan Unurum Guay Kabupaten Jayapura Menggunakan Microsoft Project
proyek konstruksi di Indonesia dari waktu ke waktu semakin berkembang, hal ini
dapat dilihat dari semakin banyaknya pembangunan yang dilakukan di Indonesia,
sesuai dengan Nawa Cita pemerintah periode 2014-2019 salah satunya poinnya
tentang Membangun Indonesia dari pinggiran dengan memperkuat daerah-daerah
dan desa dalam kerangka negara kesatuan. Hal ini terus dilanjutkan dalam Nawa
Cita Jilid II di pemerintahan periode 2019-2024, yakni pembangunan infrastruktur
yang akan terus dilanjutkan untuk mendukung aktivitas rakyat, termasuk untuk
mendukung pengembangan perekonomian dan kemudahan aksesibilitas. Hal ini
tertuang dalam Rancangan Teknokratik mengenai Rencana Pembangunan Jangka
Menengah Nasional 2020-2024 : Indonesia Berpenghasilan Menengah – Tinggi yang
Sejahtera, Adil, dan Berkesinambungan4
Dengan perkembangan masyarakat yang semakin maju dan juga kebutuhan
yang semakin meningkat, maka pemerintah mengeluarkan Peraturan Presiden
Nomor 9 Tahun 2009 tentang Lembaga Pembiavaan. Lahirnya lembaga pembiayaan
ini tidak terlepas dari kenyataan semakin sulitnya masyarakat bisnis untuk
mendapatkan suntikan permodalan dari lembaga perbankan, mengingat
keterbatasan jangkauan, penyebaran kredit oleh bank-bank yang ada, terutama di
daerah-daerah.5 Dalam Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2009 disebutkan
mengenai jenis-jenis lembaga pembiayaan yang dapatmdigunakan oleh masyarakat
maupun pemerintah. Adanya lembaga- lembaga baru yang muncul dalam dunia
bisnis maupun dalam dunia non perbankan ini menuntut perubahan Keputusan
Presiden Nomor 61 Tahun 1988 sehingga dibuat Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun
2009 tentang lembaga pembiayaan Perusahaan pembiayaan sebagai salah satu
bentuk lembaga pembiayaan diatur secara khusus melalui Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 84/PMK.012/2006 tentang Perusahaan Pembiayaan. Perusahaan
pembiayaan didefinisikan sebagai badan usaha di luar bank dan lembaga keuangan
bukan bank yang khusus didirikan untuk melakukan kegiatan yang termasuk dalam
bidang usaha lembaga pembiayaan.6 Pengendalian biaya dan waktu diperlukkan
untuk menjaga kesesuaian antara perencanaan dan pelaksanaan. Setiap pekerjaan
yang dilaksanakan harus benar ± benar diawasi dan di cek oleh pengawas lapangan,
apakah sudah sesuai dengan rencana atau belum. Dengan perencanaan
pengendalian yang baik, maka masalah keterlambatan, alam, tenaga kerja, dan
material yang membuat pembengkakan biaya proyek dapat dihindari. Maka dari
itu, perlu peninjauan lebih untuk masalah biaya yang akan digunakan dalam
pembiayaan proyek, karena tolak ukur keberhasilan suatu proyek konstruksi tidak
lepas dari keuntungan yang didapat pelaksana proyek dan ketepatan waktu dalam
penyelesaian proyek konstruksi.7

Manager 2016”, Universitas Brawijaya, Vol.01, hlm.151.

4
Manlian Ronald, A. Simanjuntak, Victor, “Analisis Faktor-Faktor manajemen Pembiayaan Proyek
Dikerjakan Kontraktor Pada Proyek Konstruksi Di Tangerang”, Tahun 2020, hlm.480.
5
Hassanudin Rahman, “Segi-segi Hukum dan Manajemen Modal Ventura” , hlm.08.
6
Khotibul Umam, Hukum Lembaga Pembiayaan, Hlm.04.
 Sektor konstruksi mempunyai peran penting dalam menggerakkan sektor riil
dan meningkatkan pertumbuhan ekonomi dengan menciptakan lapangan kerja dan
peningkatan produktivitas serta daya saing konstruksi (Tarigan et al., 2017). Sesuai
dengan Peraturan Presiden Republik Indonersia Nomor 18 Tahun 2020 tentang
Rencana Pembangunan Jangan Menengah Nasional Tahun 2020 – 2024 bahwa RPJM
Nasional merupakan penjabaran dari visi, misi, dan program Presiden hasil
Pemilihan Umum tahun 2019 (Indonesia, 2020). RPJM tersebut berisikan Strategi
pembangunan nasional, kebijakan umum, Proyek Prioritas Strategis, program
Kementerian/ Lembaga dan lintas Kementerian/ Lembaga, arah pembangunan
kewilayahan dan lintas kewilayahan, Prioritas Pembangunan, serta kerangka
ekonomi makro yang mencakup gambaran perekonomian secara menyeluruh
termasuk arah kebijakan fiskal dalam rencana kerja yang berupa kerangka regulasi
dan kerangka pendanaan yang bersifat indikatif. Pembangunan 5 tahun ke depan
diprioritaskan untuk membentuk struktur perekonomian yang kokoh berlandaskan
keunggulan kompetitif (Dachyar, 2012).
Pembiayaan Investasi Non-Anggaran Pemerintah (PINA) adalah skema
pembiayaan proyek infrastruktur tanpa melibatkan Anggaran Pendapatan dan
Belanja Negara (APBN) melalui penggalangan sumber pembiayaan alternatif agar
dapat digunakan untuk berkontribusi dalam pembiayan proyek-proyek strategis
nasional yang membutuhkan modal besar, tetapi dinilai baik secara ekonomi dan
menguntungkan secara finansial (N. C. Putri & Putri, 2020). KPBU didefinisikan
sebagai kerjasama antara Pemerintah dan Badan Usaha dalam Penyediaan
Infrastruktur bertujuan untuk kepentingan umum dengan mengacu pada spesifikasi
yang telah ditetapkan sebelumnya oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala
Daerah/BUMN/BUMD, yang sebagian atau seluruhnya menggunakan sumber
daya Badan Usaha dengan memperhatikan pembagian risiko diantara para pihak
(Wibowo & Senjaya, 2020). Sebelum investor akan menginvestasikan dananya untuk
suatu proyek konstruksi infrastruktur diperlukan Analisa kelayakan investasi
tersebut (Cabai, 2016). Pengambilan keputusan investasi juga harus didasari dari
pemikiran yang sudah siap dipertimbangkan. Di samping itu analisis kelayakan
investasi adalah suatu faktor yang dapat mempermudah para investor untuk
mengambil suatu keputusan dalam berinvestasi sehingga menghasilkan tujuan yang
diharapkan Berikut adalah aspek-aspek penting serta contoh yang mungkin saja
menjadikan sebuah investasi itu tidak layak dalam analisis kelayakan investasi
(Wior et al., 2015).
1) Industri Analisis
2) Market Analisis
3) PESTEL (Politik, Ekonomi, Sosial, Teknologi, Environmental, Legal)
analisis,
4) Proyeksi financial ke depan atau kelayakan financial
7
Refi Wospogo,Rafi’e, Nurul Wardhani, “Analisa Pembiayaan Proyek Pembangunan Lanjutan Gedung
Laboratorium Terpadu Fkip Universitas Tanjungpura Pontianak”, Universitas Tanjungpura , hlm.02.
 5) Manajemen risiko analisis
KPBU didefinisikan sebagai kerjasama antara Pemerintah dan Badan Usaha
dalam Penyediaan
Infrastruktur bertujuan untuk kepentingan umum dengan mengacu pada
spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya oleh Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala Daerah/BUMN/BUMD, yang sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan pembagian risiko
diantara para pihak (Purnamawati et al., 2017). Dalam RPJMN 2020 – 2024 terdapat
41 proyek strategis (Major project) yang akan dibagi ke dalam beberapa kelompok
mulai dari ketahanan ekonomi, memperkuat infrastruktur hingga daya saing SDM.
Dalam 41 proyek strategis (major project) tersebut terdapat 23 area termasuk 19
proyek infrastruktur yang melibatkan Kementrian PUPR dalam pelaksanaanya (E. S.
Putri & Wisudanto, 2017). Untuk mencapai tujuan dari major project yang tertuang
dalam RPJMN diperlukan dana yang besar sedangkan kemampuan pemerintah
dalam pendanaan terbatas, sebagai gambaran kemampuan APBN 2020-2024,
pemerintah diperkirakan hanya mampu memenuhi 30 persen atau sekira Rp 623
triliun dari total kebutuhan anggaran untuk penyediaan infrastruktur sebesar Rp
2.058 triliun (Khusus pada anggaran Kementrian PUPR). Selisih tersebut menjadi
gap yang harus didanai dari luar anggaran APBN/APBD, dalam hal ini pendanaan
dapat berasal dari kerja sama pemerintah dan badan usaha (KPBU), PINA,
BUMN/BUMD, atau pendanaan pinjaman lainya (Badan Pengembangan
Infrastruktur, 2022).8

METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang dilakukan pada penelitian ini menggunakan metode
deskriptif, karena dianggap dapat menggambarkan secara sistematis fakta dan
karakteristik objek dan subjek yang diteliti secara tepat.
Metode penelitian yang dilakukan pada penelitian ini diawali dengan penentuan
latar belakang penulisan tugas akhir ini, kemudian perumusan masalah yang dibuat
berdasarkan latar belakang yang sudah ada. Kemudian dilanjutkan dengan kajian
pustaka (studi literatur), dimana dalam metode penelitian ini, kajian pustaka
dilakukan terhadap jurnal – jurnal yang relevan selama 10 tahun terakhir dan dari
beberapa buku pedoman manajemen konstruksi. Kemudian dari studi literatur yang
dilakukan, diambil beberapa faktor – faktor serta variabel – variabel yang dapat
mempengaruhi manajemen pembiayaan proyek konstruksi.
Setelah melakukan kajian pustaka yang relevan, kemudian akan dilakukan analisis
faktor – faktor tersebut terhadap manajemen pembiayaan proyek, apakah
menunjukkan hubungan yang positif atau tidak. Selanjutnya, dari hasil analisis dan
pembahasan terhadap faktor – faktor tersebut, penulis dapat menarik beberapa
kesimpulan sebagai hasil dari penelitian yang telah dilakukan.
8
Aprianto Dony, Abddullah Khoir, “Pengaruh pendanaan investasi pada proyek konstruksi”,
Vol.04,Tahun 2022, hlm.3825.
 Kajian hasil penelitian yang relevan merupakan tahapan pengecekkan hasil
dari kajian pustaka, dimana setelah beberapa faktor – faktor dan variabel – variabel
yang didapatkan dari penelitian sebelumnya, kemudian akan melalui tahapan
wawancara terhadap beberapa pakar, demi memastikan faktor – faktor serta
variabel – variabel yang digunakan memiliki signifikansi terhadap manajemen
pembiayaan proyek. menunjukkan hubungan yang positif atau tidak. Selanjutnya,
dari hasil analisis dan pembahasan terhadap faktor – faktor tersebut, penulis dapat
menarik beberapa kesimpulan sebagai hasil dari penelitian yang telah dilakukan.
Kajian hasil penelitian yang relevan merupakan tahapan pengecekkan hasil
dari kajian pustaka, dimana setelah beberapa faktor – faktor dan variabel – variabel
yang didapatkan dari penelitian sebelumnya, kemudian akan melalui tahapan
wawancara terhadap beberapa pakar, demi memastikan faktor – faktor serta
variabel – variabel yang digunakan memiliki signifikansi terhadap manajemen
pembiayaan proyek.

HASIL DAN PEMBAHASAN

Dewasa ini, jasa konstruksi merupakan bidang usaha yang banyak diminati
oleh anggota masyarakat diberbagai tingkatan sebagaimana terlihat dari makin
besarnya jumlah perusahaan yang bergerak dibidang usaha jasa konstruksi.
Menurut ketentuan yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun
2010 tentang Usaha dan Masyarakat Jasa Konstruksi, memberi pengertian bahwa
Jasa Konstruksi adalah pelayanan jasa konsultasi perencanaan pekerjaan konstruksi,
pelayanan pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan pelayanan jasa konsultasi
pengawasan konstruksi. Dalam jasa konstruksi terdapat dua pihak yang
mengadakan hubungan kerja berdasarkan hukum, yakni Pengguna Jasa dan
Penyedia Jasa. Dalam Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa
Konstruksi pada Pasal 1 angka 3 dan angka 4 tercantum mengenai pengertian dari
Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa, bahwa :”Pengguna Jasa adalah orang
perseorangan atau badan hukum yang kegiatan usahanya menyediakan layanan
jasa konstruksi.”.9 Pengguna Jasa adalah orang perseorangan atau badan hukum
yang kegiatan usahanya menyediakan layanan jasa konstruksi.” Untuk menjamin
kepastian hukum dari suatu proyek jasa konstruksi tentunya diperlukan kontrak
secara tertulis yang disebut dengan kontrak konstruksi. Sesuai dengan asas
kebebasan berkontrak yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Pasal 1338, Kontrak Konstruksi dapat digolongkan menjadi 3 (tiga) golongan yaitu:
a. Versi Pemerintah
Biasanya tiap Departemen memiliki standar sendiri. Standar yang biasa dipakai
adalah standar Departemen Pekerjaan Umum. Bahkan Departemen Pekerjaan
Umum memiliki lebih dari satu standar karena masing-masing Direktorat Jendral
mempunyai standar tersendiri.
9
Ida Ayu Guta, Gede Putra , “HUBUNGAN HUKUM PERUSAHAAN LEMBAGA PEMBIAYAAN
INFRASTRUKTUR DENGAN PERUSAHAAN JASA KONSTRUKSI”, Universitas Udayana, hlm.03.
b. Versi Swasta Nasional
Versi ini beraneka ragam sesuai selera Pengguna Jasa/Pemilik Proyek. Terkadang
mengutip standar Departemen atau yang sudah lebih maju mengutip sistem
Kontrak Luar Negeri seperti FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs
Counsels), JCT (Joint Contract Tribunals) atau AIA (American Institute of
Architects). Namun karena hanya mengutip sebagian saja, maka kontrak versi ini
menjadi tidak karuan dan sangat rawan sengketa.
c. Versi/Standar Swasta/Asing
Umumnya para Pengguna Jasa/Pemilik Proyek Asing menggunakan Kontrak
dengan sistem FIDIC atau JCT.10
Menurut Ricardo Simanjuntak, isi dari perjanjian antara perusahaan
pembiayaan infrastruktur dan perusahaan lembaga pembiayaan menjelaskan
mengenai:
a. Kesepakatan para pihak untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu.
b. Hak dan kewajiban para pihak.
c. Nilai atau harga yang telah disepakati para pihak untuk dibayar, cara
pembayaran.
d. Sanksi apabila para pihak melanggar janji.
e. Keadaan memaksa/force majeure (suatu keadaan yang diluar kehendak para
pihak yang mengakibatkan para pihak tidak dapat memenuhi kewajiban yang telah
disepakati dalam perjanjian).
f. Pilihan proses penyelesaian sengketa perjanjian (melalui jasa penengah, peradilan
umum).11
Sebagai dasar untuk memperhitungkan nilai dana yang akan diterima oleh
kontraktor serta penentuan waktu penerimaan dana masuk tersebut adalah
menggunakan jadwal pelaksanaan pekerjaan (Time Schedule) proyek pembangunan
gedung velodrome yang telah disetujui antara pengguna jasa (pemilik proyek) dan
penyedia jasa (kontraktor). Kemudian sesuai informasi yang didapatkan dari data
tersebut disesuaikan dengan metode pembayaran stage payment (termijn) yang
telah disepakati di dalam kontrak pembangunan gedung velodrome sebagai berikut:
1. Pembayaran Uang Muka 18,5% dari nilai kontrak.
2. Pembayaran Termijn ke-1 sebesar 10% pada saat prestasi pekerjaan 10%.
3. Pembayaran Termijn ke-2 sebesar 10% pada saat prestasi pekerjaan 20%.
4. Pembayaran Termijn ke-3 sebesar 10% pada saat prestasi pekerjaan 30%.
5. Pembayaran Termijn ke-4 sebesar 10% pada saat prestasi pekerjaan 40%.
6. Pembayaran Termijn ke-5 sebesar 10% pada saat prestasi pekerjaan 50%.
7. Pembayaran Termijn ke-6 sebesar 10% pada saat prestasi pekerjaan 60%.
8. Pembayaran Termijn ke-7 sebesar 10% pada saat prestasi pekerjaan 70%.
9. Pembayaran Termijn ke-8 sebesar 10% pada saat prestasi pekerjaan 80%.

10
Nazarkhan Yasin, 2006, Mengenal Kontrak Konstruksi di Indonesia, PT. Gramedia Pustaka Utama,
Jakarta, hlm.25
11
Simanjuntak, Ricardo, 2006, Teknik Perancangan Kontrak Bisnis, PT. Gramedia, Jakarta, hlm.58
10. Pembayaran Termijn ke-9 sebesar 10% pada saat prestasi pekerjaan 90%.
11.Pembayaran Termijn ke-10 sebesar 5% pada saat prestasi pekerjaan 95%.
12.Pembayaran Retensi sebesar 5% pada saat prestasi pekerjaan 100%.
Sesuai ketentuan pembayaran yang akan diterima oleh penyedia jasa (kontraktor)
berdasarkan prestasi pekerjaan yang dicapai dan target rencana pencapaian prestasi
pekerjaan di dalam jadwal pelaksanaan pekerjaan maka kita dapat menyusun
proyeksi arus kas masuk dengan ketentuan proyek berjalan sesuai rencana di dalam
jadwal pelaksanaan.12
Proyek pembangunan infrastruktur memiliki karakteristik yang membedakan
dari proyek lainnya, yaitu :
 Capital intensity and longevity
Pembangungan infrastruktur membutuhkan intensitas modal, biaya yang sangat
tinggi, likuiditas yang rendah dan membutuhkan pembiayaan jangka panjang,
dengan sumber daya yang diinvestasikan oleh investor. Proyek infrastruktur
mungkin saja tidak menghasilkan arus kas positif pada tahap awal yang dicirikan
dengan tingginya risiko dan biaya selama tahap pre-development dan konstruksi,
namun akan cenderung menghasilkan arus kas yang stabil ketika memasuki tahap
operational.
 Economies of scale and externalities
Proyek infrastruktur seringkali mencakup monopoli atas sumber daya alam seperti
jalan raya atau persediaan air yang bertujuan untuk meningkatkan skala
pendapatan dan menghasilkan manfaat sosial. Pembayaran atas pembiayaan proyek
infrastruktur mungkin tidak keseluruhan tertutupi, namun eksternalitas masih
bermanfaat bagi perekonomian secara keseluruhan seperti manfaat sosial yang
secara fundamental sulit untuk diukur.
 Heterogeneity,complexity, and presence a large number of partie
Fasilitas infrastruktur cenderung heterogen dan unik dengan susunan regulasi yang
kompleks dan terstruktur dalam menjamin distribusi pembayaran dan pembagian
risiko yang sesuai untuk menyelaraskan insentif seluruh pihak yang terlibat dalam
proyek pembangunan infrastruktur. Keunikan proyek infrastruktur pada pelayanan
yang disediakan, struktur, dan kompleksitasnya membuat investasi pada proyek
infrastruktur menjadi kurang likuid.
 Opaqueness
Proyek infrastruktur cenderung kurang transparan di mana informasi yang
dibutuhkan oleh investor untuk menilai risiko masih kurang baik, sehingga
menciptakan kondisi ketidakpastian. Kurangnya tolak ukur yang jelas dalam
pengukuran kinerja investasi juga dipandang oleh banyak investor sebagai
penghalang utama dalam berinvestasi pada proyek infrastruktur. kurangnya
transparansi dan kecukupan data meningkatkan risiko bagi pihak yang akan terlibat
dalam pembiayaan infrastruktur
12
Muhammad Faizal, “Arus Kas Masuk Dengan Ketentuan Proyek Berjalan Sesuai Rencana Di Dalam
Jadwal Pelaksanaan” , Universitas Negeri semarang,Vol.08, hlm.04.
 Asimetri informasi yang besar mungkn terjadi pada proyek infrastruktur
beriringan dengan investasi jangka panjang yang dilakukan akan memicu pihak-
pihak menjadi bias dalam pengambilan keputusan pada kondisi ex ante dengan
kondisi ex post, sehingga dapat menghambat pembiayaan yang optimal. Langkah
yang dapat diambil untuk menanggulangi hal ini adalah dengan menyediakan profil
mengenai risiko dan pendapatan (risk-return) yang sesuai dengan pendapatan yang
diharapkan (return expectation) dengan struktur passiva yang digunakan dalam
proyek pembangunan infrastruktur.13
Untuk menentukan apakah suatu proyek layak atau tidak untuk
dilaksanakan, maka dilakukan perhitungan dengan mempergunakan kriteria
kelayakan investasi. Pada proyek pembangunan perumahan Puri Cempaka Mas
Dalung , kriteria yang dipakai adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of
Return (IRR) dan Benefit Cost Ratio (BCR). Perhitungan analisis kriteria kelayakan
terlampir.14 Instrument pembiayaan Obligasi Daerah sangat layak dijadikan
alternatif pembiayaan untuk mendorong percepatan pembangunan Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) di Provinsi Lampung. Hal ini didasarkan kepada
manfaat dan karakteristik dari Obligasi Daerah yang sangat cocok dengan
kebutuhan pendanaan proyek tersebut yaitu adanya keunggulan tehnis dari obligasi
daerah berupa jangka waktu yang panjang, suku bunga yang rendah dan profil
risiko yang rendah dibandingkan dengan pinjaman lainnya serta tersedia
pendanaan yang cukup besar untuk mendukung pembiayaan pembangunan
infrastruktur/proyek.
Adapun strategi yang dijalankan harus bersifat progresif agar penggunaan
obligasi daerah dapat dioptimalkan sebagai salah satu alternatif pembiayaan
pembangunan infrastruktur/proyek-proyek strategis yaitu memanfaatkan
kesadaran Pemerintah Daerah akan perlunya alternatif pembiayaan untuk
pembangunan proyek infrastruktur/strategis dengan membangun sinergi dan
koordinasi dengan DPRD dan instansi terkait untuk mendukung penerbitan obligasi
daerah dan mempersiapkan persyaratan yang diperlukan untuk mendapatkan
potensi pendanaan yang cukup besar dari antusiasme masyarakat daerah dalam
membangun daerahnya (terkait otonomi daerah) dan potensi investor (terkait
dengan pasar modal dalam negeri) untuk pembangunan infrastruktur/proyek-
proyek strategis di Provinsi Lampung.
Faktor-faktor yang mendukung dan menghambat penerbitan dan
pemanfaatan Obligasi Daerah dilakukan dengan analisa faktor finansial dan non
finansial, yaitu
Faktor Finansial

13
Erika Sefila,Wisudanto, “Stuktur Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur di Indonesia Penunjang
Pertumbuhan Ekonomi”Universitas Airlangga Surabaya, hlm.223-224.
14
I Putu Dharma, “ANALISIS PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN PURI CEMPAKA
MAS DALUNG KUTA UTARA KAB. BADUNG, Universitas Udayana, Vol.18, hlm 64.
 Faktor finansial menjadi faktor utama yang menjadi perhatian investor dalam
menentukan minat melakukan investasi pada suatu instrumen di pasar modal.
Beberapa hal yang perlu dilakukan identifikasi untuk menilai faktor finansial
didasarkan pada Peraturan Menteri Keungan (KMK) No.119/PMK/07/2017 dan
Peraturan Pemerintah Nomor 56 Tahun 2018 tentang Pinjaman Daerah yaitu
kelayakan kegiatan yang akan dibiayai dengan Obligasi Daerah, kualitas laporan
keuangan dan transparansi dan kemampuan pinjaman (kapasitas pinjaman), yaitu:
a. Identifikasi Kegiatan Yang Akan Dibiayai Obligasi Daerah.
Salah satu issue yang cukup kritikal terkait penerbitan obligasi daerah yaitu
perkiraan kapasitas dan juga pendapatan yang dapat capai dari suatu kegiatan
yangmana telah obligasi daerah biayai harus di cantumkan. Pemerintah daerah
merasa sulit untuk memenuhi persyaratan itu dikarenakan pembangunan proyek
tidak semuanya menghasilkan pendapatan. Maksudnya, proyek yang ditawarkan
menjadi underlying atau proyek dasar terpenuhi namun jaminan arus pendapatan
(revenue stream) tidak dijamin oleh Pemerintah. Menjadi penerbit obligasi daerah
sebenarnya Pemda boleh saja melakukan pemberian jaminan pembayaran kupon
bunga dan pokok obligasi yang diterbitkan tersebut sampai jatuh tempo. Tetapi,
laporan keuangan atau anggaran pendapatan dan belanja daerah akan diamati oleh
calon investor dan permasalahannya ialah merupakan kemalinya lagi terhadap
pengiriman yang dilakukan oleh pusat dan potensi PAD. Oleh Sebab itu, dalam
menentukan sumber pembiayaan harus ditetapkan terlebih dahulu project selection,
hal ini penting dalam penerbitan obligasi daerah karena keberlangsungan usaha dari
proyek tersebut akan menghasilkan return yang cukup tinggi dan berkelanjutan
akan menarik minat investor untuk berinvestasi mengingat adanya jaminan
pembayaran obligasi daerah yang diterbitkan sampai dengan akhir masa kontrak
dan pembayaran kupon setiap bulannya. Badan Perencanaan Pembangunan
(BAPPEDA) Provinsi Lampung perlu mengevaluasi proyek yang akan dibiayai
berdasarkan kriteria kelayakan proyek dengan langsung menetapkan proyek
tersebut tidak layak bila tidak memenuhi salah satu kriteria kelayakan. Dari
beberapa proyek-proyek strategis yang akan dilakukan pembangunannya oleh
Pemerintah Daerah Provinsi Lampung, Proyek Pembangunan Proyek Pembangkit
Listrik Tenaga Sampah (PLTSa) memenuhi kriteria kelayakan berdasarkan pre-
feasiblity study yang dilakukan oleh ICBC & PT Zhongde Waste Tecnology pada
Oktober 2019 sebagaimana tercantum dalam Bab II point 2.1.4 halaman 26-28. Selain
itu, perlu adanya perhatian terhadap efisiensi manajemen proses agar tidak
berujung kepada pemberhentian proyek atau outcome yang dihasilkan kurang
maksimal sebagaimana disampaikan dalam jawaban kuesioner responden pakar
yang
menempatkan hal tersebut sebagai salah satu faktor kelemahan/weaknesses.
b. Identifikasi Kualitas Laporan Keuangan Dan Transparansi
Pemerintah Daerah Provinsi Lampung dalam 6 tahun terakhir (2014 sampai
dengan 2019) mendapat opini Wajar Tanpa Pengecualiaan (WTP) dari hasil
pemeriksaan BPK. Hal yang perlu mendapat perhatian terkait belum
dipublikasikannya informasi Laporan Keuangan secara Berkala dan Insidentil dalam
website Pemerintah Daerah Provinsi Lampung (https://www.lampungprov.go.id/)
sebagai bentuk dari transparansi laporan keuangan pemerintah provinsi Lampung.
Hal ini perlu menjadi perhatian Pemerintah Provinsi Lampung agar dapat
mempublikasikan laporan keuangan sebagai bentuk transparansi dan akuntabilitas
pengelolaan keuangan daerah.
c. Identifikasi Kemampuan Pinjaman (Kapasitas Pinjaman).
Kemandirian keuangan daerah sangat menentukan suatu daerah untuk
mendapatkan persetujuan pinjaman daerah. Pemerintah Provinsi Lampung harus
memiliki kemampuan dalam memenuhi kewajiban yang ditunjukan dengan adanya
beberapa persyaratan finansial yaitu adanya jaminan dalam Anggaran Pendapatan
Belanja Daerah (APBD) yang ditujukan dengan pendapatan setiap tahun. Sesuai
dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 126/PMK/07/2019 tentang Peta
Kapasitas Fiskal Daerah dan Peraturan Pemerintah Nomor 56 Tahun 2018 tentang
Pinjaman Daerah, pemenuhan kemampuan Pinjaman (Kapasitas Pinjaman)
Pemerintah Provinsi Lampung diukur melalui beberapa indikator, yaitu:
a) Tidak melebihi batas maksimal defisit APBD masing-masing Daerah.
Sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor
126/PMK.07/2019 Tanggal 30 Agustus 2019 Tentang Peta Kapasitas Fiskal Daerah,
Provisi lampung memiliki indeks KFD sebesar 0,590 yang dikategorikan Sedang
sehingga diberi ruang untuk mematok defisit anggaran maksimal sebesar 4% pada
APBD tahun 2020. Berkenaan dengan hal tersebut, maka persyaratan pertama untuk
pemenuhan batasan defisit anggaran telah terpenuhi yaitu sebesar 1,59% atau masih
dibawah batas maksimal sebesar 4%.
b) Jumlah sisa pinjaman daerah ditambah jumlah pinjaman yang akan ditarik
tidak melebihi 75% dari jumlah penerimaan umum APBD tahun sebelumnya yaitu
total pinjaman Provinsi Lampung (termasuk nilai obligasi daerah sebesar Rp1.522
miliar) menjadi sebesar Rp1.874,94 miliar atau mencapai sebesar 27,12% dari
penerimaan umum tahun 2020 sebesar Rp6.913 miliar atau tidak melebihi 75%.
c) Nilai Debt Service Coverage Ratio (DSCR) minimal sebesar 2,5%.
Berdasarkan data APBD tahun 2020, rasio kemampuan keuangan daerah Provinsi
Lampung untuk mengembalikan pinjaman sebesar 17,49%. Apabila ada tambahan
pinjaman dari penerbitan obligasi daerah sebesar Rp1.522 miliar (tanpa
memperhitungkan potensi penerimaan daerah dari pengelolaan PLTSa oleh BUMD
dan penghematan anggaran pengelolaan sampah) maka DSCR Pemda Provinsi
Lampung menjadi 8,89% atau masih jauh berada diatas ketentuan minimum sebesar
2,5%.
d) Kemampuan keuangan daerah provinsi Lampung dapat diukur dari Rasio
Derajat Otonomi Fiskal (DOF) yaitu ukuran jumlah pendapatan asli daerah terhadap
total pendapatan daerah dan Indeks Kemampuan Rutin (IKR) yaitu merupakan
ukuran yang menggambarkan sejauh mana kemampuan PAD suatu daerah dapat
membiayai belanja rutinnya. Berdasarkan indicator.15
Dari hasil penelitian serta studi literatur yang dilakukan terhadap faktor –
faktor manajemen pembiayaan proyek, penerapan manajemen pembiayaan proyek
harus diterapkan dari fase perencanaan, fase implementasi, fase kontrol, hingga fase
jaminan sosial.
Fase perencanaan merupakan faktor pertama yang harus diperhitungkan dari
manajemen pembiayaan proyek, karena pada tahap inilah penentuan sumber daya
serta jumlah yang diperlukan seberapa banyak harus ditentukan, hingga
menentukan serta menyusun perkiraan biaya – biaya dan sumber daya yang
diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek.
Fase implementasi merupakan faktor kedua yang diperhitungkan setelah fase
perencanaan, dimana pada tahap ini akan ditentukan analisis harga, waktu
penyelesaian proyek, dan bagaimana kinerja pelaksanaan serta standar – standar
pekerjaan. Fase kontrol merupakan faktor yang paling penting terhadap
keberhasilan sebuah proyek atau dalam manajamen pembiayaan proyek. Karena
pada tahap ini memiliki peran atau efek yang paling besar terhadap pembiayaan
sebuah proyek. Fase jaminan sosial merupakan faktor yang tidak secara langsung
berdampak pada pembiayaan sebuah proyek, tetapi pada penerapannya jaminan
sosial ini dapat memberikan dampak yang sangat berpengaruh terhadap
pembiayaan sebuah proyek. Selama 10 tahun terakhir. Dimana faktor – faktor yang
terdapat pada penelitian sebelumnya memberikan dampak terdapat manajemen
pembiayaan proyek yang dikerjakan kontraktor pada proyek konstruksi
Pembangunan jalan dapat dilakukan dengan melakukan kerjasama antara
swasta dengan pemerintah. Pembangunan dengan kerjasama ini dimaksudkan
untuk menentukan jenis jalan, pembuatan jalan dan juga untuk mengurangi efek
pembiayaan yang besar yang dikeluarkan oleh pemerintah. Tujuan lain dari
kerjasama ini juga untuk menentukan pengelolaan jalan yang dibuat, apakah
dilakukan ole swasta atau pemerintah. Kerjasama dalam pembangunan jalan
dilakukan melalui perjanjian (kontrak) antara pemerintah dengan swasta sebagai
dasar dari kerjasama itu sendiri. Perjanjian keriasama tersebut nantinya memuat
mengenai pembiayaan dan pengelolaan/ pemeliharaan jalan.16
Untuk menghadapi kurangnya ketersediaan anggaran tersebut, pemerintah
dapat memanfaatkan skema pembiayaan non-pemerintah sebagai alternatif
pembiayaan infrastruktur. Skema Tipologi Pembiayaan infrastruktur dibuat
berdasarkan kriteria kelayakan finansial dan ekonomi, serta nilai besaran investasi.
Kota Semarang mempunyai kesempatan untuk menyediakan infrastruktur non–
pemerintah dengan CSR, Filantropi dan betterment levies dengan tipologi
pembiayaan investasi yang rendah. Pada kategori pembiayaan menengah,

15
Niar Azriya, Deviana Sari, Aprianus John, “Analisis Pembiayaan Proyek Strategis Pemerintah Provinsi
Lampung Melalui Penerbitan Obligasi Daerah” Universitas Sang Bumi Ruwa Jurai, Vol.10, hlm.15-16.
16
Denico Doly, “Aspek Hukum Pembiayaan Infrastuktur Jalan”, Vol.01, Tahun 2010, hlm.139.
instrumen Manajemen Aset, DIF (Development Impact Fee), Development Exaction,
Excess Condemnation, Linkage bisa diterapkan. Peluang lainnya adalah melalui
mekanisme pinjaman, obligasi, KPBU, PINA dan Join Venture pada proyek
infrastruktur dengan nilai investasi yang tinggi. Sebagai tindak lanjut Pemerintah
Kota Semarang perlu mengkaji risiko–risiko tiap instrumen sesuai dengan kondisi
sosial, ekonomi dan politik.17

PENUTUP
KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan pada penelitian ini, dapat
ditarik beberapa kesimpulan mengenai manajemen pembiayaan proyek seperti,
kontraktor memiliki peran yang sangat besar dalam pelaksanaan sebuah proyek
konstruksi, karena peran manajemen pembiayaan proyek akan dilakukan oleh
kontraktor, dimana manajemen pembiayaan proyek konstruksi akan dimulai dari
tahap perencanaan hingga tahap pemeliharaan.
Selain itu, faktor – faktor manajemen pembiayaan proyek seperti cost
planning, cost implementation, cost control, hingga pada cost assurance akan
dikelola secara langsung oleh kontraktor dari perencanaan awal proyek hingga
akhir proyek selesai.
Hasil analisis manajemen pembiayaan proyek yang dilakukan pada
penelitian ini terhadap literatur – literatur yang relevan, menunjukkan hasil yang
positif. Dimana faktor – faktor yang diambil dari penelitian sebelumnya,
memberikan dampak langsung terhadap keberhasilan dalam manajemen
pembiayaan sebuah proyek kontruksi. Dari hasil penelitian yang dilakukan, peneliti
mendapatkan 4 faktor utama yang mempengaruhi manajemen pembiayaan proyek,
dimana terdapat 20 variabel di dalam faktor – faktor tersebut.

SARAN
Berdasarkan pengalaman dan hasil penelitian yang telah dilakukan dalam
penelitian ini. Terdapat beberapa saran yang akan diberikan kepada para peneliti
dikemudian hari, agar dapat mencapai hasil yang lebih optimal seperti, perlu
dilakukan penelitian lebih lanjut mengenai variabel – variabel lain yang memiliki
dampak positif terhadap manajemen pembiayaan proyek dan pada penelitian
selanjutnya, diharapkan peneliti berikutnya dapat memperdalam faktor – faktor
yang digunakan pada penelitian ini, menjadi beberapa bagian, agar dapat lebih
mudah untuk di identifikasi.

DAFTAR PUSTAKA

17
A. Artningsih, N.c Putri, M. Muktiali, “SKEMA PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN
INFRASTRUKTUR NON-KONVENSIONAL DI KOTA SEMARANG”, Universitas Diponegoro,Vol.
13, hlm.99.
Buku

Nazarkhan Yasin, 2006, Mengenal Kontrak Konstruksi di Indonesia, PT. Gramedia

Pustaka Utama, Jakarta, hlm.25

Simanjuntak, Ricardo, 2006, Teknik Perancangan Kontrak Bisnis, PT. Gramedia,

Jakarta, hlm.58

Jurnal

Budiharjo Hardjowiyono,,” Prinsip-Prinsip Dasar Pengadaan Barang dan Jasa Indonesia,

Procurement Watch”, Jakarta, Tahun 2006, hlm.01

Ervianto, L Wulfram, “Manajemen Proyek Konstruksi, CV. Andi Offset”, Yogyakarta,

Tahun 2005,hlm.07

Raya Abdullah, suwanto Marsudi, Evi Nur, “Studi Penjadwalan dan Pembiayaan
Proyek Trashlog PLTA Orya Genyem Kecamatan Unurum Guay Kabupaten Jayapura
Menggunakan Microsoft Project Manager 2016”, Universitas Brawijaya, Vol.01, hlm.151.

Manlian Ronald, A. Simanjuntak, Victor, “Analisis Faktor-Faktor manajemen

Pembiayaan Proyek Dikerjakan Kontraktor Pada Proyek Konstruksi Di Tangerang”, Tahun
2020, hlm.480.

Hassanudin Rahman, “Segi-segi Hukum dan Manajemen Modal Ventura” , hlm.08.

Khotibul Umam, Hukum Lembaga Pembiayaan, Hlm.04.

Refi Wospogo,Rafi’e, Nurul Wardhani, “Analisa Pembiayaan Proyek Pembangunan

Lanjutan Gedung Laboratorium Terpadu Fkip Universitas Tanjungpura Pontianak”,
Universitas Tanjungpura , hlm.02.

Aprianto Dony, Abddullah Khoir, “Pengaruh pendanaan investasi pada proyek

konstruksi”, Vol.04,Tahun 2022, hlm.3825.

Ida Ayu Guta, Gede Putra , “HUBUNGAN HUKUM PERUSAHAAN LEMBAGA

PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR DENGAN PERUSAHAAN JASA KONSTRUKSI”,
Universitas Udayana, hlm.03.

Muhammad Faizal, “Arus Kas Masuk Dengan Ketentuan Proyek Berjalan Sesuai
Rencana Di Dalam Jadwal Pelaksanaan” , Universitas Negeri semarang,Vol.08,
hlm.04.
Erika Sefila,Wisudanto, “Stuktur Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur di Indonesia
Penunjang Pertumbuhan Ekonomi”Universitas Airlangga Surabaya, hlm.223-224.

I Putu Dharma, “ANALISIS PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN PURI

CEMPAKA MAS DALUNG KUTA UTARA KAB. BADUNG, Universitas Udayana,
Vol.18, hlm 64.

Niar Azriya, Deviana Sari, Aprianus John, “Analisis Pembiayaan Proyek Strategis
Pemerintah Provinsi Lampung Melalui Penerbitan Obligasi Daerah” Universitas Sang
Bumi Ruwa Jurai, Vol.10, hlm.15-16.

Denico Doly, “Aspek Hukum Pembiayaan Infrastuktur Jalan”, Vol.01, Tahun 2010,
hlm.139.

A. Artningsih, N.c Putri, M. Muktiali, “SKEMA PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN

INFRASTRUKTUR NON-KONVENSIONAL DI KOTA SEMARANG”, Universitas
Diponegoro,Vol. 13, hlm.99.