MAKALAH

PROBLEMATIKA HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN

SECARA ELEKTRONIK

Disusun Sebagai Salah Satu Tugas Kelompok Yang Diwajibkan Dalam Mata
Kuliah Hukum Pertanahan

Dosen Pengampu : Rahmat Ramadhani, S.H., M.H.

Disusun Oleh Kelompok 1 :

Muhammad Ilham (2106200388)

Aulia Makhfira (2106200395)

Kori Wandani (2106200397)

Raihan Putradinata (2106200392)

Ari Ananda Sebayang (2106200386)

T Muhammad Hanif (2106200389)

Semester / Kelas : IV / H1

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SUMATERA UTARA

MEDAN – 2022
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

KATA PENGANTAR

Puji syukur kami haturkan ke hadirat Allah Swt. yang telah

melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya sehingga kami bisa menyelesaikan
Makalah tentang "Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Secara
Elektronik".
Tidak lupa juga kami mengucapkan terima kasih kepada semua pihak
yang telah turut memberikan kontribusi dalam penyusunan Makalah ini.
Tentunya, tidak akan bisa maksimal jika tidak mendapat kontribusi dari
berbagai pihak.
Sebagai penyusun, kami menyadari bahwa masih terdapat kekurangan,
baik dari penyusunan maupun tata bahasa penyampaian dalam Makalah ini.
Oleh karena itu, kami dengan rendah hati menerima saran dan kritik dari
pembaca agar kami dapat memperbaiki Makalah ini.
Kami berharap semoga Makalah yang kami susun ini memberikan
manfaat dan juga pengetahuan untuk pembaca

Medan, 13 Juni 2023

Kelompok 1

2 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN.......................................................................................4

1.1 Latar Belakang...............................................................................................4

1.2 Perumusan Masalah........................................................................................8

1.3 Ruang Lingkup Penelitian..............................................................................9

1.4 Hipotesis.........................................................................................................9

1.5 Tujuan Penelitian............................................................................................9

1.6 Manfaat Penelitian..........................................................................................9

1.7 Sistematika Penulisan...................................................................................10

BAB II URAIAN TEORITIS...............................................................................10

2.1 Ketidakjelasan Regulasi...............................................................................10

2.2 Keamanan Data............................................................................................12

2.3 Validalitas dan Keabsahan Elektronik.........................................................14

2.4 Perlindungan Hukum....................................................................................15

BAB III METODE PENELITIAN.......................................................................16

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN..............................................................16

4.1 Tinjauan umum tentang hak tanggungan (Pengertian, Dasar Hukum, Subjek
dan Objek Hak Tanggungan, Roya Hak Tanggungan)......................................16

4.2 Regulasi Hak Tanggungan Secara Elektronik dan Pelaksanaannya............24

4.3 Problematika Pendaftaran Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Secara

Elektronik...........................................................................................................28

BAB V PENUTUP................................................................................................35

5.1 Kesimpulan...................................................................................................35

5.2 Saran.............................................................................................................36

DAFTAR PUSTAKA............................................................................................37

3 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Latar belakang problematika hukum pendaftaran hak tanggungan secara
elektronik di Indonesia melibatkan sejumlah faktor. Dalam konteks ini, hukum
pendaftaran hak tanggungan mengacu pada proses pendaftaran hak tanggungan
ke dalam sistem elektronik yang digunakan oleh Badan Pertanahan Nasional
(BPN) di Indonesia. Beberapa problematika yang muncul adalah sebagai
berikut:
A. Keterbatasan Infrastruktur Teknologi Indonesia masih menghadapi
tantangan dalam pengembangan infrastruktur teknologi yang diperlukan
untuk mendukung sistem pendaftaran hak tanggungan secara elektronik.
Kendala seperti koneksi internet yang tidak stabil atau lambat,
infrastruktur komputer yang kurang memadai, dan kekurangan sumber
daya manusia yang terampil dalam pengelolaan sistem elektronik
menjadi hambatan utama. Infrastruktur teknologi di Indonesia memiliki
beberapa keterbatasan yang perlu diatasi untuk mencapai tingkat yang
lebih baik. Berikut adalah beberapa keterbatasan utama yang sering
dihadapi:
a. Konektivitas Internet Meskipun ada peningkatan yang signifikan
dalam infrastruktur jaringan di Indonesia, masih terdapat daerah-
daerah yang memiliki akses Internet yang terbatas atau bahkan
tidak ada sama sekali. Konektivitas yang buruk juga bisa
menjadi kendala di beberapa wilayah, mempengaruhi kecepatan
dan kualitas akses Internet.
b. Penyebaran yang tidak merata Infrastruktur teknologi sering kali
terpusat di daerah perkotaan dan pulau-pulau utama di Indonesia
seperti Jawa dan Bali. Sementara itu, wilayah-wilayah pedesaan
dan terpencil sering kali tidak memiliki akses yang memadai

4 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

terhadap teknologi. Hal ini menyebabkan kesenjangan digital

antara daerah perkotaan dan pedesaan.
c. Kapasitas Data Center Pertumbuhan digital di Indonesia
menghasilkan peningkatan permintaan akan pusat data yang
handal dan aman. Namun, kapasitas data center masih terbatas
dan belum mencukupi untuk memenuhi permintaan yang terus
meningkat. Hal ini dapat mempengaruhi kecepatan, keandalan,
dan keamanan infrastruktur digital di negara ini.
d. Keamanan siber adalah isu yang signifikan di Indonesia.
Ancaman siber seperti serangan malware, peretasan, dan
pencurian data meningkat secara signifikan. Sementara upaya
telah dilakukan untuk memperkuat keamanan siber, masih
diperlukan investasi lebih lanjut untuk meningkatkan
infrastruktur dan kesadaran akan keamanan digital di seluruh
negara.
e. Keterbatasan Keahlian Kurangnya jumlah tenaga kerja yang
memiliki keahlian teknologi tinggi menjadi kendala dalam
membangun infrastruktur teknologi yang kuat di Indonesia.
Diperlukan upaya yang lebih besar untuk meningkatkan
pendidikan dan pelatihan di bidang teknologi informasi dan
komunikasi guna meningkatkan jumlah dan kualitas tenaga kerja
yang terampil.
f. Regulasi dan Kebijakan Beberapa regulasi dan kebijakan
pemerintah Indonesia terkait teknologi masih perlu disesuaikan
dengan perkembangan industri dan kebutuhan yang ada.
Peraturan yang tidak fleksibel atau tidak jelas dapat menghambat
pertumbuhan dan inovasi teknologi di negara ini.1
B. Keamanan Data Pendaftaran hak tanggungan secara elektronik
membutuhkan perlindungan data yang ketat untuk menghindari
penyalahgunaan atau kebocoran informasi yang sensitif. Kekhawatiran
tentang kerahasiaan dan keamanan data pihak-pihak yang terlibat,
1
UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang
Berkaitan dengan Tanah.

5 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

termasuk debitur dan kreditor, perlu diatasi dengan memastikan adanya

sistem keamanan yang efektif dan perlindungan hukum yang memadai.
Di Indonesia, perlindungan keamanan data pendaftaran hak tanggungan
secara elektronik diatur oleh beberapa peraturan hukum dan regulasi.
Salah satu peraturan yang relevan adalah UU Nomor 11 Tahun 2008
tentang Informasi dan Transaksi Elektronik (UU ITE) dan Peraturan
Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
(ATR/BPN) Nomor 13 Tahun 2019 tentang Pendaftaran Hak atas Tanah.
UU ITE memberikan dasar hukum bagi pengaturan keamanan data
elektronik di Indonesia. Undang-undang ini mencakup perlindungan
terhadap integritas, kerahasiaan, dan ketersediaan data elektronik,
termasuk data pendaftaran hak tanggungan. UU ITE juga mengatur
mengenai kegiatan elektronik yang dilarang, termasuk penyalahgunaan
dan pencurian data elektronik. Sementara itu, Peraturan Menteri
ATR/BPN Nomor 13 Tahun 2019 mengatur tentang pendaftaran hak atas
tanah, termasuk hak tanggungan. Peraturan ini juga mencakup aspek
keamanan data pendaftaran hak tanggungan secara elektronik. Peraturan
ini menetapkan persyaratan dan prosedur teknis untuk pendaftaran
elektronik hak tanggungan, termasuk pengamanan data yang terkait.
Selain regulasi di atas, lembaga terkait seperti Badan Pertanahan
Nasional (BPN) juga memiliki kebijakan dan langkah-langkah
keamanan data yang bertujuan untuk melindungi informasi pendaftaran
hak tanggungan. BPN melakukan pemantauan, pengendalian akses, dan
penggunaan tindakan keamanan teknis lainnya untuk memastikan
keamanan dan kerahasiaan data elektronik pendaftaran hak tanggungan.2
C. Penyesuaian Peraturan Hukum Peraturan hukum yang mengatur
pendaftaran hak tanggungan secara elektronik mungkin masih belum
memadai atau tidak mengikuti perkembangan teknologi terkini.
Diperlukan penyesuaian peraturan hukum yang jelas dan komprehensif
untuk menjawab tantangan yang terkait dengan penggunaan teknologi
dalam pendaftaran hak tanggungan.
2
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan atas Tanah
Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah.

6 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

D. Keterbatasan Pengetahuan dan Kesadaran Masyarakat, termasuk para

pihak yang terlibat dalam transaksi hak tanggungan, mungkin masih
kurang memiliki pengetahuan dan kesadaran tentang pendaftaran hak
tanggungan secara elektronik. Edukasi yang memadai perlu dilakukan
untuk memastikan pemahaman yang lebih baik tentang manfaat dan
prosedur yang terkait dengan sistem pendaftaran hak tanggungan secara
elektronik. Pada umumnya, keterbatasan pengetahuan dan kesadaran
masyarakat Indonesia dalam pendaftaran hak tanggungan dapat
dipengaruhi oleh beberapa faktor, termasuk:
a. Kurangnya akses informasi Masyarakat mungkin tidak memiliki
akses yang memadai ke informasi mengenai proses pendaftaran
hak tanggungan dan manfaatnya. Kurangnya kampanye
pendidikan dan kesadaran dari pemerintah dan lembaga terkait
dapat menyebabkan minimnya pengetahuan di kalangan
masyarakat.
b. Kompleksitas peraturan Proses pendaftaran hak tanggungan
mungkin rumit dan memerlukan pemahaman tentang peraturan
dan prosedur yang berlaku. Jika aturan tersebut terlalu teknis
atau sulit diakses, masyarakat dapat kesulitan memahaminya dan
akhirnya mengabaikannya.
c. Keterbatasan literasi hukum Banyak masyarakat Indonesia
mungkin tidak memiliki pemahaman yang memadai tentang
terminologi hukum dan konsep yang terkait dengan hak
tanggungan. Kurangnya literasi hukum dapat menghambat
kemampuan mereka untuk memahami pentingnya pendaftaran
hak tanggungan dan implikasinya.
d. Kurangnya pemahaman manfaat Masyarakat mungkin tidak
menyadari manfaat yang diperoleh dengan mendaftarkan hak
tanggungan, seperti kemudahan dalam memperoleh pembiayaan
atau perlindungan hukum terhadap kepemilikan properti.
e. Ketidakpercayaan terhadap sistem Beberapa masyarakat
mungkin merasa skeptis terhadap sistem pendaftaran hak

7 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

tanggungan atau tidak memiliki kepercayaan terhadap lembaga-

lembaga yang terlibat dalam proses tersebut. Hal ini dapat
menghambat mereka untuk melibatkan diri dalam proses
pendaftaran.
f. Prioritas dan pemahaman yang rendah Banyak masyarakat
Indonesia mungkin memiliki prioritas yang berbeda dalam
penggunaan sumber daya mereka. Pendaftaran hak tanggungan
mungkin dianggap sebagai prioritas yang rendah dibandingkan
dengan kebutuhan sehari-hari atau kepentingan lain yang lebih
mendesak.
Untuk mengatasi keterbatasan ini, penting untuk dilakukan upaya dalam
meningkatkan pengetahuan dan kesadaran masyarakat mengenai
pendaftaran hak tanggungan. Hal ini dapat dilakukan melalui kampanye
pendidikan yang lebih intensif, penyediaan informasi yang mudah
diakses dan dipahami, serta penyederhanaan prosedur pendaftaran.
Melibatkan pihak-pihak terkait seperti pemerintah, lembaga keuangan,
dan masyarakat sipil juga dapat membantu dalam meningkatkan
pemahaman dan kesadaran masyarakat mengenai pentingnya
pendaftaran hak tanggungan.3

1.2 Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah yang telah dipaparkan di atas, maka
dapat dirumuskan masalah sebagai berikut:
1. Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan (Pengertian, Dasar Hukum,
Subjek dan Objek Hak Tanggungan, Roya Hak Tanggungan).
2. Regulasi Hak Tanggungan Secara Elektronik dan Pelaksanaannya.
3. Problematika Pendaftaran Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Secara
Elektronik.

3
Peraturan Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pendaftaran Hak
Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah Secara Elektronik.

8 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

1.3 Ruang Lingkup Penelitian

Untuk memperoleh serta mengumpulkan data dan informasi yang
diperlukan sehubungan dengan masalah yang akan dibahas dalam penyusunan
makalah ini, maka ruang lingkup penelitian ini hanya akan membahas tentang
Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik, regulasi
dan pelaksanaannya.

1.4 Hipotesis
A. Tinjauan umum tentang hak tanggungan (Pengertian, Dasar Hukum,
Subjek dan Objek Hak Tanggungan, Roya Hak Tanggungan)
B. Adanya Regulasi Hak Tanggungan Secara Elektronik dan
Pelaksanaannya
C. Adanya Problematika Pendaftaran Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik.

1.5 Tujuan Penelitian

A. Mengidentifikasi permasalahan hukum tentang hak tanggungan secara
elektronik
B. Menganalisis aspek regulasi dan pelaksanaan hukum pendaftaran
tentang hak tanggungan secara elektronik
C. Menyelesaikan dan memberikan solusi atas problematika pendaftaran
hukum pendaftaran hak tanggungan secara elektronik

1.6 Manfaat Penelitian

A. Mengetahui massalah dan membenahi masalah hukum pendaftaran
tentang hak tanggungan secara Elektronik.
B. Mendapatkan hal positif dari kemajuan teknologi untuk kemajuan dalam
segala aspek termasuk aspek hukum pendaftaran tentang hak
tanggungan secara elektronik.
C. Memberikan wawasan sosialisasi berbasis artikel kepada pembaca untuk
meningkatkan intelektual dalam hal kemajuan digital yang mendukung

9 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

sistem hukum pendaftaran tentang hak tanggungan secara elektronik.

1.7 Sistematika Penulisan

Untuk memberikan gambaran mengenai penelitian yang dilakukan,
dalam sistematika penulisan ini berisi informasi yang akan dibahas pada tiap-
tiap bab.

BAB II
URAIAN TEORITIS

2.1 Ketidakjelasan Regulasi

Ketidakjelasan Regulasi Salah satu masalah utama dalam pendaftaran
hak tanggungan secara elektronik adalah kurangnya kejelasan dalam regulasi
terkait. Regulasi yang ada mungkin tidak memadai atau belum sepenuhnya
mengakomodasi aspek-aspek teknis yang terkait dengan pendaftaran elektronik.
Hal ini dapat menyebabkan ketidakpastian hukum dan dapat mempengaruhi
validitas dan kekuatan hukum dari pendaftaran tersebut.
Hak tanggungan elektronik, juga dikenal sebagai hipotek elektronik,
adalah bentuk jaminan kebendaan yang terdaftar elektronik yang
memungkinkan pihak kreditur untuk memberikan pinjaman dengan
menggunakan properti sebagai jaminan. Dalam konteks ini, pendaftaran hak
tanggungan elektronik merupakan proses untuk mencatatkan hak tanggungan
tersebut dalam sistem elektronik yang diakui oleh otoritas yang berwenang.
Beberapa hal yang umumnya terkait dengan pendaftaran hak tanggungan
elektronik meliputi:
1. Sistem Pendaftaran Setiap negara atau yurisdiksi mungkin memiliki
sistem pendaftaran hak tanggungan elektronik yang berbeda. Biasanya,
otoritas pendaftaran seperti kantor pertanahan atau badan pengatur
tertentu bertanggung jawab untuk mengatur pendaftaran hak tanggungan
elektronik.
2. Persyaratan Dokumen Biasanya, pihak yang ingin mendaftarkan hak
tanggungan elektronik harus menyediakan dokumen-dokumen tertentu,

10 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

seperti perjanjian hipotek, identifikasi pihak yang terlibat, dan informasi

terkait properti yang akan dijaminkan. Persyaratan dokumen ini dapat
bervariasi tergantung pada yurisdiksi yang berlaku.
3. Keabsahan dan Perlindungan Pendaftaran hak tanggungan elektronik
bertujuan untuk memberikan keabsahan hukum terhadap jaminan yang
diberikan oleh pihak kreditur. Hal ini juga memberikan perlindungan
terhadap pihak ketiga yang berkepentingan terhadap properti yang
dijaminkan.
4. Akses dan Keberlanjutan Sistem pendaftaran hak tanggungan elektronik
harus memastikan bahwa catatan pendaftaran dapat diakses dengan
mudah oleh pihak yang berwenang. Keberlanjutan sistem juga penting
agar pendaftaran tetap berlaku dan dapat diandalkan dalam jangka
panjang.4
Ketidakjelasan regulasi pendaftaran hak tanggungan secara elektronik di
Indonesia dapat disebabkan oleh beberapa faktor berikut:
1. Kurangnya regulasi yang spesifik Saat ini, mungkin belum ada regulasi
yang cukup rinci dan jelas mengenai pendaftaran hak tanggungan secara
elektronik di Indonesia. Hal ini dapat menyebabkan kebingungan dan
ketidakjelasan dalam pelaksanaan proses pendaftaran tersebut.
2. Kurangnya kesadaran dan pemahaman Pihak yang terlibat dalam
pendaftaran hak tanggungan, seperti pemerintah, lembaga keuangan, dan
masyarakat umum, mungkin belum sepenuhnya menyadari pentingnya
dan keuntungan dari pendaftaran hak tanggungan secara elektronik.
3. Kurangnya pemahaman tentang teknologi dan prosedur yang terlibat
dalam pendaftaran elektronik dapat menghambat pengembangan regulasi
yang sesuai.
4. Perbedaan interpretasi hukum Ketidakjelasan dapat muncul jika terdapat
perbedaan interpretasi hukum antara berbagai pihak yang terkait dengan
pendaftaran hak tanggungan. Hal ini dapat menjadi hambatan dalam
menyepakati dan mengimplementasikan regulasi yang konsisten dan
jelas.

4
Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik.

11 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

5. Perubahan teknologi Perkembangan teknologi yang cepat dapat membuat

regulasi yang ada menjadi tidak relevan atau tertinggal. Dalam konteks
pendaftaran hak tanggungan secara elektronik, jika tidak ada regulasi
yang memadai untuk mengakomodasi perubahan teknologi, hal ini dapat
menyebabkan ketidakjelasan dalam pelaksanaan pendaftaran.
6. Masalah keamanan dan privasi Pendaftaran hak tanggungan secara
elektronik melibatkan pertukaran informasi sensitif dan penting.
Ketidakjelasan regulasi dalam hal keamanan dan privasi dapat menjadi
hambatan dalam adopsi pendaftaran elektronik, karena pihak-pihak
terkait mungkin merasa belum terlindungi secara memadai. Untuk
mengatasi ketidakjelasan regulasi pendaftaran hak tanggungan secara
elektronik, penting untuk mendorong penyusunan regulasi yang spesifik
dan jelas, melibatkan berbagai pihak terkait, serta mempertimbangkan
perkembangan teknologi dan perlindungan keamanan dan privasi.

2.2 Keamanan Data

Keamanan Data Pendaftaran hak tanggungan secara elektronik
melibatkan pertukaran dan penyimpanan data yang sensitif. Keamanan data
menjadi masalah kritis dalam konteks ini. Ancaman terhadap keamanan data
elektronik, seperti peretasan atau manipulasi data, dapat menyebabkan keraguan
terhadap integritas dan keabsahan pendaftaran elektronik. Perlindungan
terhadap keamanan data menjadi penting untuk memastikan bahwa pendaftaran
hak tanggungan secara elektronik dapat diandalkan dan sah secara hukum.
Keamanan data elektronik dalam pendaftaran hak tanggungan sangat
penting untuk melindungi informasi pribadi dan keuangan para pihak yang
terlibat. Berikut beberapa langkah penting yang dapat diambil untuk menjaga
keamanan data elektronik dalam proses pendaftaran hak tanggungan:
1. Enkripsi Data, Pastikan bahwa data yang dikirim dan disimpan dalam
sistem elektronik dienkripsi menggunakan metode enkripsi yang kuat.
Enkripsi akan mengamankan data dengan mengubahnya menjadi format
yang tidak dapat dibaca oleh pihak yang tidak berwenang.
2. Akses Terbatas, Berikan akses terbatas hanya kepada pihak yang

12 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

berwenang untuk mengelola data pendaftaran hak tanggungan. Tetapkan

tingkatan akses yang berbeda berdasarkan peran dan tanggung jawab
masing-masing pengguna.
3. Penggunaan Kata Sandi yang Kuat, Memastikan bahwa pengguna yang
memiliki akses ke sistem menggunakan kata sandi yang kuat dan
kompleks. Kata sandi harus terdiri dari kombinasi huruf (huruf besar dan
kecil), angka, dan karakter khusus. Selain itu, penting untuk
menginstruksikan pengguna untuk tidak membagikan kata sandi mereka
dengan orang lain dan mengubahnya secara berkala.
4. Perlindungan Jaringan, Jaga jaringan komputer dan sistem aplikasi
terbaru dengan menggunakan firewall, perangkat lunak antivirus, dan
perlindungan dari serangan malware. Pastikan sistem memiliki
pembaruan keamanan terbaru untuk melindungi data dari serangan yang
dapat membahayakan keamanan data.
5. Audit dan Monitoring, Lakukan audit dan pemantauan rutin terhadap
sistem elektronik yang digunakan dalam pendaftaran hak tanggungan. Ini
akan membantu mendeteksi dan mencegah akses yang tidak sah atau
aktivitas yang mencurigakan.
6. Pelatihan dan Kesadaran, Berikan pelatihan kepada semua pengguna
terkait pentingnya menjaga keamanan data elektronik dan mengenali
taktik serangan siber yang umum. Tingkatkan kesadaran tentang praktik
terbaik dalam penggunaan sistem dan langkah-langkah keamanan yang
harus diikuti.
7. Backup Data, Lakukan pencadangan data secara teratur untuk
memastikan bahwa informasi pendaftaran hak tanggungan dapat
dipulihkan jika terjadi kegagalan sistem, kehilangan data, atau serangan
siber.
8. Kebijakan Privasi, Tetapkan kebijakan privasi yang jelas dan terperinci
yang menjelaskan bagaimana data pendaftaran hak tanggungan
dihimpun, digunakan, disimpan, dan dilindungi. Pastikan bahwa
kebijakan privasi ini sesuai dengan peraturan perlindungan data yang
berlaku.5

13 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

2.3 Validalitas dan Keabsahan Elektronik

Validitas dan Keabsahan Elektronik, Salah satu aspek penting dalam
pendaftaran hak tanggungan adalah validitas dan keabsahan dokumen
elektronik. Pertanyaan dapat muncul mengenai apakah dokumen elektronik
dapat dianggap sah dan memiliki kekuatan hukum yang sama dengan dokumen
fisik. Terdapat teori-teori dan prinsip-prinsip hukum yang berkaitan dengan
keabsahan dokumen elektronik, seperti prinsip non-diskriminasi dan
persyaratan elektronik, yang perlu diperhatikan dalam konteks ini.
Validitas dan keabsahan e-HT dapat ditinjau dari perspektif hukum,
teknis, dan administratif. Berikut adalah beberapa poin umum yang dapat
menjadi pembahasan :
1. Validitas Hukum, e-HT harus didasarkan pada landasan hukum yang
kuat, seperti Undang-Undang Hak Tanggungan (UU No. 4 Tahun 1996)
dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional (Permen ATR/BPN) terkait. Pastikan e-HT telah diterbitkan
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang sah dan terdaftar.
2. Keabsahan Teknis, Sistem teknis yang digunakan untuk penyimpanan
dan pengelolaan e-HT harus memiliki keamanan dan keandalan yang
tinggi untuk melindungi integritas dan rahasia data. Proses verifikasi dan
validasi harus memastikan bahwa e-HT tidak dapat dimanipulasi atau
diubah tanpa otorisasi yang sah. Infrastruktur komunikasi yang
digunakan harus andal dan terjamin keberlanjutannya.
3. Keabsahan Administratif, Data dan informasi yang terkandung dalam e-
HT harus lengkap, akurat, dan dapat dipertanggungjawabkan. Proses
pencatatan, pelaporan, dan pengarsipan terkait e-HT harus dilakukan
secara cermat dan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan. Arsip
elektronik yang digunakan untuk menyimpan e-HT harus diatur dengan
baik agar dapat diakses dan dipertanggungjawabkan.6

5
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
6
Peraturan Pemerintah Nomor 82 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Sistem dan Transaksi
Elektronik di Bidang Kekayaan Intelektual.

14 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

2.4 Perlindungan Hukum

Perlindungan Hukum Pendaftaran hak tanggungan secara elektronik juga
perlu mempertimbangkan perlindungan hukum terhadap semua pihak yang
terlibat. Terdapat risiko penyalahgunaan atau kekeliruan dalam pendaftaran
elektronik yang dapat merugikan pihak-pihak yang terlibat. Oleh karena itu,
penting untuk memiliki mekanisme hukum yang memadai untuk melindungi
kepentingan semua pihak yang terlibat dalam pendaftaran hak tanggungan
secara elektronik.
Perlindungan hukum pendaftaran hak tanggungan dapat berlaku di
banyak yurisdiksi, tetapi prinsip dasarnya adalah bahwa pendaftaran hak
tanggungan memberikan kepastian hukum kepada pihak yang memiliki hak
tersebut.
Hak tanggungan adalah hak jaminan atas properti yang diberikan kepada
kreditur sebagai jaminan atas pembayaran utang oleh debitur. Dalam banyak
sistem hukum, pendaftaran hak tanggungan diperlukan agar hak tersebut dapat
dilindungi secara hukum.
Dengan melakukan pendaftaran hak tanggungan, kreditur memperoleh
beberapa perlindungan hukum, antara lain:
1. Prioritas hukum, Dengan pendaftaran, hak tanggungan akan diberikan
prioritas atas klaim kreditur lain yang mungkin ada terhadap properti
yang sama. Ini berarti bahwa jika properti dijual atau dilelang untuk
membayar utang, kreditur yang memiliki hak tanggungan akan memiliki
prioritas untuk menerima pembayaran sebelum kreditur lainnya.
2. Perlindungan terhadap pihak ketiga, Pendaftaran hak tanggungan
memberikan pemberitahuan kepada pihak ketiga bahwa ada hak
tanggungan atas properti tersebut. Pihak ketiga yang ingin membeli
properti atau memberikan pinjaman kepada pemilik properti akan
mengetahui adanya hak tanggungan yang harus diperhatikan. Ini
memberikan perlindungan hukum kepada kreditur terdaftar.
3. Kepastian hukum, Pendaftaran hak tanggungan menciptakan
catatan hukum yang dapat diakses secara publik. Ini memberikan
kepastian hukum kepada semua pihak yang berkepentingan

15 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

tentang adanya hak tanggungan dan siapa yang memiliki hak

tersebut. Hal ini membantu mencegah perselisihan dan
mempermudah transaksi properti.7

BAB III
METODE PENELITIAN

Penelitian ini dilakukan pada 14 Juni 2023 dengan metode pengumpulan

data studi dokumen, Studi dokumen merupakan merupakan teknik
pengumpulan data dengan menghimpun dan menganalisis dokumen-dokumen,
baik dokumen tertulis, gambar, hasil karya, maupun elektronik. Dokumen yang
diperoleh kemudian dianalisis, dibandingkan dan dipadukan (sintesis)
membentuk satu kajian yang sistematis, terpadu dan utuh. Teknis analisis yang
kami gunakan yaitu Teknik analisis deskriptif kualitatif adalah teknik yang
digunakan untuk mengumpulkan, mengolah, menganalisis, serta menyajikan
data secara deskriptif.

BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Tinjauan umum tentang hak tanggungan (Pengertian, Dasar Hukum,

Subjek dan Objek Hak Tanggungan, Roya Hak Tanggungan)
1. Pengertian Hak tanggungan adalah hak kebendaan yang memberikan
jaminan atas suatu barang bergerak (misalnya rumah) atau tanah untuk
kepentingan pemenuhan utang atau pelunasan kewajiban tertentu. Dalam
konteks ini, pemilik barang atau tanah yang menjadi objek hak
tanggungan disebut sebagai debitur, sedangkan pihak yang memberikan
pinjaman atau kredit dan menerima jaminan hak tanggungan disebut
sebagai kreditur. Sebelum berlakunya UUPA pada tanggal 24 September
1960 dalam hukum kita dikenal lembaga-lembaga hak jaminan atas
tanah. Lembaga jaminan hak atas tanah adalah Hypotheek, yang
ketentuan hukum materiilnya diatur dalam Buku II KUH. Perdata

7
iswanto, E. (2016). Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik dalam Perspektif Undang-
Undang Nomor 4

16 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

Indonesia. Setelah berlakunya UUPA maka dalam rangka mengadakan

unifikasi hukum tanah, disediakan hak jaminan atas tanah baru, yang
diberi nama Hak Tanggungan, sebagai pengganti dari lembaga
Hypotheek dan credietverband, dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan sebagai objek yang dapat dibebaninya. Akan tetapi
sudah 30 tahun lebih berlakunya UUPA, lembaga Hak Tanggungan
belum dapat berfungsi sebagaimana mestinya karena belum adanya
undang-undang yang mengatur secara lengkap sebagaimana dikehendaki
oleh ketentuan Pasal 51 UUPA. Oleh karena itu, maka pada tanggal 18
Maret 1996, DPR telah menyetujui Rancangan Undang-Undang (RUU)
tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang
Berkaitan dengan Tanah, disahkan menjadi Undang-Undang Nomor 4
Tahun 1996 tanggal 9 April 1996, Lembaran Negara 1996 Nomor 42.
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, tanggungan diartikan sebagai
barang yang dijadikan jaminan, sedangkan jaminan itu sendiri artinya
tanggungan atas pinjaman yang diterima. Dalam Pasal 1 ayat (1)
Undang-Undang Hak Tanggungan (selanjutnya disebut UUHT), hak
tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Menurut Prof. Budi
Harsono mengartikan Hak Tanggungan adalah penguasaan hak atas
tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai
tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik
dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji,
dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai
pembayaran lunas hutang debitur kepadanya. Menurut Sutarno bahwa
hak tanggungan adalah jaminan yang adanya karena dalam diperjanjikan
terlebih dahulu antara kreditur dengan debitur, jaminan yang adanya atau
lahirnya karena perjanjian ini akan menimbulkan jaminan khusus yang
berupa jaminan kebendaan, yaitu hak tanggungan/Hypotheek.
Sebagaimana disebutkan bahwa hak tanggungan adalah hak jaminan
untuk pelunasan utang. Keberadaan hak tanggungan memberikan suatu

17 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

rasa aman kepada kreditur, karena kreditur berada pada posisi yang
diutamakan dari pada kreditur lainnya, dalam arti apabila debitur-debitur
tidak dapat melaksanakan kewajibannya (wanprestasi) kreditur
pemegang hak tanggungan mempunyai hak untuk menjual barang
jaminan melalui suatu pelelangan umum terhadap tanah yang dijadikan
jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan, kedudukan
yang diutamakan ini dikecualikan apabila dalam hal-hal adanya piutang
negara yang harus diutamakan menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan. Pasal 1 ayat (1) Undang-undang No. 4 Tahun 1996
menyebutkan bahwa “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda
yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan,
adalah jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria. Tanggungan sebagai satu-satunya hak
jaminan atas tanah sebagaimana sejak berlakunya UUHT, hak
tanggungan menjadi satu-satunya hak jaminan atas tanah yang diakui.
Penegasan tersebut dapat ditemukan dalam Alinea Ketiga Angka 5
Penjelasan Umum UUHT, yang berbunyi Hak Tanggungan merupakan
satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, dan dengan demikian
menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang merupakan
salah satu tujuan utama Undang-Undang Pokok Agraria. Hak atas tanah
yang dapat dibebani hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha,
dan hak guna bangunan. Selain itu, hak pakai atas tanah negara yang
menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya
dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan. Hak
tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah bangunan,
tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik
pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan
di dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan. Apabila
bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut tidak dimiliki oleh
pemegang hak atas tanah, pembebanan hak tanggungan atas benda-benda

18 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada akta

pemberian hak tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau
yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta autentik. Suatu objek
hak tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan
guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. Apabila suatu objek hak
tanggungan dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan, peringkat
masing-masing hak tanggungan ditentukan menurut tanggal
pendaftarannya pada kantor pertanahan. Peringkat hak tanggungan yang
didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan
akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan. Walaupun bangunan
dapat dibebankan sebagai hak tanggungan, penjelasan Pasal 3 huruf a
Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia,
menerangkan bahwa bagi bangunan di atas tanah milik orang lain yang
tidak dapat dibebani dengan hak tanggungan, maka dapat dijadikan objek
jaminan fidusia. Hal tersebut juga ditegaskan dalam Pasal 1 angka 2 UU
42/1999 yang menyatakan bahwa salah satu objek jaminan fidusia adalah
benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak
tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UUHT.

2. Ada beberapa dasar hukum yang mengatur tentang hak tanggungan

diantaraNya yaitu :
a. Dasar hukum hak tanggungan di Indonesia terdapat dalam
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
(UUHT). Undang-undang ini mengatur hak dan kewajiban
kreditur dan debitur, serta tata cara pendaftaran dan pelaksanaan
hak tanggungan.
b. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun
1996 tentang Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Buku Hak
Tanggungan, dan Sertifikat Hak Tanggungan.
c. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 4 Tahun

19 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan
Kredit-Kredit Tertentu. Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN No. 5 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Hak
Tanggungan.
d. UUPA Pasal 25, 33, 39 mengenai Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan sebagai objek Hak Tanggungan dan Pasal
51.

3. Subjek hak tanggungan adalah pemilik barang atau tanah yang

memberikan jaminan, baik secara perseorangan maupun badan hukum.
Sedangkan objek hak tanggungan dapat berupa tanah beserta bangunan
di atasnya atau barang bergerak lainnya yang dijadikan jaminan. Subjek
hak tanggungan dapat dilihat pada ketentuan Pasal 8 dan Pasal 9 UUHT,
yaitu menurut Pasal 8 ayat (1) UUHT “Pemberi Hak Tanggungan adalah
orang perorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan
untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan
yang bersangkutan.” Pada Pasal 9 UUHT menyebutkan bahwa
“Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perorangan atau badan
hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.” Sehingga
dapat disimpulkan bahwa subjek hak tanggungan merupakan pemberi
dan pemegang hak tanggungan yaitu para pihak yang mempunyai
kepentingan berkaitan dengan perjanjian utang piutang yang dijamin
pelunasannya. Pemberi hak tanggungan pada umumnya adalah debitur
itu sendiri. Namun dalam hal lain, dimungkinkan kondisi sebagai
berikut :
a. Pemberi hak tanggungan adalah pihak lain (bukan debitur), jika
benda yang dijadikan jaminan utang bukan milik debitur.
b. Pemberi hak tanggungan adalah debitur dan pihak lain, jika yang
dijadikan jaminan lebih dari satu, masing-masing kepunyaan
debitur dan pihak lain.
c. Pemberi hak tanggungan adalah debitur bersama pihak lain, jika

20 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

benda yang dijadikan jaminan utang adalah milik bersama,

apakah misalnya harta bersama suami istri, harta bersama
perseroan dan lain sebagainya.
Objek hak tanggungan terdapat pada Pasal 4 ayat (1) UUHT yaitu hak
atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah Hak Milik, Hak
Guna Usaha, dan Hak Pakai Atas Tanah Negara. Hak-hak tersebut
menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya
dapat dipindah tangankan. Selain hak-hak atas tanah tersebut dalam
Pasal 4 ayat (2) yang dapat juga dibebani hak tanggungan juga berikut
hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib
di daftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. Dalam
penjelasan Pasal 4 ayat (1), mempersyaratkan objek hak tanggungan
yaitu sebagai berikut :
a. Dapat dinilai dengan uang, karena yang dijamin berupa uang.
b. Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus
memenuhi syarat publisitas.
c. Mempunyai sifat dapat dipindah tangankan, karena apabila
debitur cedera janji benda yang dijadikan jaminan akan dijual di
muka umum.
d. Memerlukan penunjukan dengan undang-undang.
Pasal 4 ayat 4 UUHT menyatakan bahwa hak tanggungan dapat juga
dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil
karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas
tanah yang pembebanannya dinyatakan secara tegas dalam Akta
Pembebanan Hak Tanggungan yang bersangkutan. hak atas tanah yang
dapat dibebani hak tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan
Hak Pakai Atas Tanah Negara. Hak-hak tersebut menurut ketentuan yang
berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindah
tangankan. Selain hak-hak atas tanah tersebut dalam Pasal 4 ayat (2)
yang dapat juga dibebani hak tanggungan juga berikut hak pakai atas
tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib di daftar dan

21 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. Pasal 4 ayat 4 UUHT

menyatakan bahwa hak tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas
tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau
akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang
merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya
dinyatakan secara tegas dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan yang
bersangkutan. Suatu objek hak tanggungan dapat dibebani lebih dari satu
hak tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu hutang dan
peringkatnya masing-masing hak tanggungan tersebut ditentukan sesuai
dengan tanggal pendaftarannya pada kantor pertanahan. Dalam hal
apabila didaftarkan dengan tanggal yang sama maka melihat pada Akta
Pembebanan Hak Tanggungan, dan apabila suatu objek hak tanggungan
dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan sehingga terdapat
pemegang hak tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua, dan
peringkat seterusnya.8

4. Roya Hak Tanggungan Dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan
Tanah dituliskan bahwa, "Pada buku tanah Hak Tanggungan yang
bersangkutan dibubuhkan catatan mengenai hapusnya hak tersebut,
sedang sertifikatnya ditiadakan. Pencatatan serupa, yang disebut
pencoretan atau lebih dikenal sebagai "roya", dilakukan juga pada buku
tanah dan sertifikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan.
Sertifikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut,
diserahkan kembali kepada pemegang haknya." Surat roya adalah
penting untuk miliki. Dengan tidak mengabaikan kepastian hukum bagi
pihak-pihak yang berkepentingan, kesederhanaan administrasi

8
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan.1980, Hukum Jaminan di Indonesia, pokok-pokok Hukum
Jaminan dan Jaminan Perorangan, C.V Bina Usaha, Yogyakarta. Hlm. 37
9
Rachmadi Usman, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah, (Jakarta:
Djambatan,1999), hlm. 199.

22 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

pendaftaran Hak Tanggungan, selain dalam hal peralihan dan hapusnya

piutang yang dijamin, juga tampak pada hapusnya hak tersebut karena
sebab-sebab lain. Dengan dilepaskan oleh kreditor yang bersangkutan,
pembersihan obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat
oleh Ketua Pengadilan Negeri, dan hapusnya hak atas tanah yang
dijadikan jaminan. Penghapusan atau pembebasan dalam Pasal 2 UUHT
biasa dikenal sebutannya Roya. Pengecualian untuk sifat hak
tanggungan tidak bisa dipisahkan menurut UUHT Pasal 2 (1) dan (2),
yang berisi klausul bahwa jika kedua belah pihak ingin memperoleh
Roya, mereka harus terlebih dahulu mencapai kesepakatan tentang Akta
Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dimungkinkan dalam
keadaan berikut :
a. Hak tanggungan dibebankan kepada beberapa hak atas tanah.
b. Pelunasan hutang yang dijamin dengan hak tanggungan
dilaksanakan melalui rencana angsuran, sama dengan setiap hak
milik sebagai bagian dari harta yang digadaikan dan dibebaskan
dari objek hak tanggungan, Sehingga hanya bagian yang tersisa
yang dikenakan pajak ialah sisa objek hak tanggungan yang
digunakan untuk mengamankan sisa hutang.
UUHT Pasal 2 ayat 2 menyatakan salah satu tujuan penyimpangan dari
sifat hak tanggungan adalah untuk memenuhi kebutuhan perkembangan
dunia perkreditan dan tidak dapat dipisahkan. Dalam Peraturan menteri
agraria Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan
peraturan pemerintah no.24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah (PMA
No.3 Tahun 1997) terdapat aturan mengenai Roya bisa dilakukan tanpa
persetujuan APHT dulu. Pendaftaran dihapusnya Hak tanggungan dapat
juga dilaksanakan meskipun tidak memenuhi syarat dalam ayat (1)
berdasarkan pelepasan Hak tanggungan atas sebagian objeknya oleh hak
tanggungan yang tertuang di akta otentik maupun surat pernyataan di
bawah tangan dengan memasukkan bagian dari ojek yang di bebaskan
secara jelas dari hak tanggungan tersebut hal ini tertuang dalam Pasal
124 ayat (2) PMA No. 3 tahun 1997. Perbedaan Roya Elektronik dan

23 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

manual adalah berkas dari pemohon discan dan didaftarkan melalui

website dan langsung dikoreksi oleh pelaksana roya, tidak melalui loket
pertanahan. Sehingga Notaris/PPAT tidak harus datang ke Kantor
Pertanahan karena dapat di onlinekan dari kantor Notaris. Setelah diroya
sertifikat hak atas tanah kemudian diberikan kembali kepada pemenang
lelang. Dalam Praktiknya di pedesaan pemenang lelang yang telah
melunasi hutangnya pada Bank dan mendapatkan surat roya, tetapi pada
sertifikat hak atas tanahnya masih memuat catatan barcode pembebanan
Hak Tanggungan Elektronik walaupun kenyataannya tanah sudah bersih
dari beban. 9 Penghapusan roya secara elektronik dilakukan oleh debitur,
atau wakilnya dengan menginput data permohonan secara Online.
Apabila melihat di lapangan, penghapusan Roya secara Online
dilakukan melalui perantara PPAT kantor PPAT, karena PPAT memiliki
username dan password saat mengakses sistem pendaftaran untuk dapat
memenuhi kebutuhan masyarakat secara elektronik untuk menghapus
roya melalui sistem Online, masih terdapat hambatan eksternal dan
internal.10

4.2 Regulasi Hak Tanggungan Secara Elektronik dan Pelaksanaannya.

Dalam era digital yang terus berkembang, penggunaan teknologi
informasi dan komunikasi telah membawa perubahan signifikan dalam berbagai
aspek kehidupan manusia. Salah satu aspek yang terpengaruh adalah sektor
perbankan dan keuangan, termasuk regulasi hak tanggungan. Dalam konteks
ini, regulasi hak tanggungan secara elektronik telah menjadi perhatian di
Indonesia. Tulisan ini akan memberikan penjelasan yang panjang tentang

910
M. Bahsan, 2010, Hukum Jaminan dan Jaminan kredit Perbankan Indonesia, PT. Raja Grafindo
Persada, Jakarta. Hlm. 28.
1011
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-
Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Link:
https://www.dpr.go.id/dokjdih/document/uu/UU_1996_4.pdf

24 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

regulasi hak tanggungan secara elektronik dan pelaksanaannya di Indonesia.

Hak tanggungan secara elektronik merujuk pada proses pembebanan hak
tanggungan yang dilakukan secara elektronik melalui sistem elektronik. Hak
tanggungan adalah jaminan atas tanah dan/atau bangunan yang diberikan
kepada kreditor (pihak yang memberikan pinjaman) sebagai jaminan atas utang
debitur (pihak yang menerima pinjaman). Dalam konteks hak tanggungan
secara elektronik, proses pembebanan dan pemindahan hak tanggungan
dilakukan melalui teknologi elektronik, seperti sistem informasi elektronik atau
platform digital.11
Di Indonesia, regulasi mengenai hak tanggungan secara elektronik diatur
dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah ("UU Hak
Tanggungan"). Meskipun UU Hak Tanggungan belum secara eksplisit mengatur
hak tanggungan secara elektronik, namun melalui perubahan yang dilakukan
pada UU tersebut, implementasi hak tanggungan secara elektronik menjadi
mungkin dilakukan. Pada tahun 2016, pemerintah Indonesia melalui
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN)
mengeluarkan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 13 Tahun 2016 tentang
Pengalihan Hak Tanggungan Secara Elektronik ("Permen ATR/BPN 13/2016").
Permen ATR/BPN 13/2016 merupakan landasan hukum bagi implementasi hak
tanggungan secara elektronik di Indonesia. Peraturan ini mengatur prosedur dan
persyaratan untuk melakukan pengalihan hak tanggungan secara elektronik.
Selain Permen ATR/BPN 13/2016, Otoritas Jasa Keuangan (OJK) juga
memiliki peran penting dalam pengaturan hak tanggungan secara elektronik.
OJK mengeluarkan sejumlah regulasi, seperti Peraturan OJK Nomor
21/POJK.03/2016 tentang Penyelenggaraan Fidusia Secara Elektronik dan
Peraturan OJK Nomor 29/POJK.05/2016 tentang Lembaga Jaminan Elektronik.
Meskipun peraturan tersebut tidak secara spesifik mengatur hak tanggungan,
namun aspek-aspek teknis terkait keamanan dan penggunaan teknologi
elektronik.12

1112
Kementerian Hukum dan HAM Republik Indonesia, www.kemenkumham.go.id.
1213
Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Jaminan Fidusia.

25 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

Regulasi Hak Tanggungan secara Elektronik adalah kerangka hukum

yang mengatur pelaksanaan jaminan hak tanggungan melalui media elektronik
di Indonesia. Hak tanggungan adalah hak kebendaan yang diberikan kepada
kreditor (pemberi pinjaman) untuk memperoleh keutuhan pelunasan hutang
dengan mendahulukan dirinya sebagai penerima pembayaran dari hasil
penjualan barang yang dijaminkan, jika debitur (penerima pinjaman) tidak
dapat memenuhi kewajiban pembayaran hutangnya. 13
Di Indonesia, regulasi mengenai hak tanggungan secara elektronik diatur
oleh Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Jaminan Fidusia ("UU
Jaminan Fidusia") yang berlaku sejak tanggal 24 November 2020. Pasal 36B
dalam UU Jaminan Fidusia mengatur tentang pelaksanaan hak tanggungan
secara elektronik.
Penerapan hak tanggungan secara elektronik memberikan beberapa
keuntungan, antara lain:
1. Efisiensi, Pelaksanaan hak tanggungan secara elektronik memungkinkan
proses administrasi dan transaksi menjadi lebih efisien. Dokumen-
dokumen terkait hak tanggungan dapat disimpan dan diakses dengan
mudah melalui sistem elektronik.
2. Keamanan, Dengan menggunakan sistem elektronik yang terenkripsi
dan dilindungi, data mengenai hak tanggungan dapat lebih aman dari
risiko kehilangan atau kerusakan fisik seperti dokumen tertulis.
3. Aksesibilitas, Pelaksanaan hak tanggungan secara elektronik
memungkinkan akses yang lebih mudah bagi pihak yang
berkepentingan, termasuk kreditor, debitur, dan lembaga terkait.
4. Transparansi, Penggunaan sistem elektronik dapat meningkatkan
transparansi dalam pelaksanaan hak tanggungan. Informasi mengenai
hak tanggungan dapat diakses dan dilihat oleh pihak-pihak yang

1314
Otoritas Jasa Keuangan, www.ojk.go.id.
15
https://journal.uii.ac.id/IUSTUM/article/view/16285

26 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

berwenang.
Pelaksanaan hak tanggungan secara elektronik di Indonesia melibatkan
beberapa lembaga dan badan, termasuk Kementerian Hukum dan HAM,
Kementerian Komunikasi dan Informatika, dan Otoritas Jasa Keuangan.
Lembaga-lembaga tersebut berperan dalam mengawasi dan memastikan
kepatuhan terhadap regulasi hak tanggungan secara elektronik.14
Regulasi Hak Tanggungan secara Elektronik adalah suatu peraturan yang
mengatur tentang penggunaan teknologi elektronik dalam pengadaan,
pendaftaran, dan pelaksanaan hak tanggungan di Indonesia. Hak tanggungan
adalah hak jaminan yang diberikan kepada kreditor atas hak atas tanah dan/atau
bangunan yang dimiliki oleh debitur sebagai jaminan pelunasan utang.
Di Indonesia, regulasi mengenai hak tanggungan secara elektronik diatur
dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (Job
Creation Law) yang mulai berlaku pada tanggal 2 November 2020. Pasal 55B-
55H dalam Undang-Undang tersebut mengatur mengenai pengadaan,
pendaftaran, dan pelaksanaan hak tanggungan secara elektronik. 15
Pelaksanaan regulasi hak tanggungan secara elektronik di Indonesia

1416
Kementerian Komunikasi dan Informatika Republik Indonesia, www.kominfo.go.id.
1517
Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
18
https://ejournal.unib.ac.id/j_bengkoelenjustice/article/view/13806

27 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

melibatkan Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai lembaga yang

bertanggung jawab atas pengelolaan data dan sistem elektronik terkait hak
tanggungan. BPN memiliki peran dalam pengaturan prosedur pengadaan hak
tanggungan, pendaftaran, dan pengelolaan informasi elektronik terkait hak
tanggungan.
Dalam pelaksanaannya, BPN telah mengembangkan sistem elektronik
bernama Sistem Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik (SPHTE). Sistem ini
digunakan untuk mendaftarkan hak tanggungan secara elektronik, mengelola
informasi elektronik terkait hak tanggungan, dan memfasilitasi akses kepada
pemangku kepentingan terkait.16
Regulasi hak tanggungan di Indonesia terutama diatur oleh Undang-
Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah UU Hak Tanggungan.
Meskipun demikian, perkembangan teknologi informasi dan komunikasi
telah mempengaruhi banyak aspek kehidupan termasuk sektor perbankan dan
jasa keuangan di Indonesia. Pemerintah Indonesia melalui Otoritas Jasa
Keuangan (OJK) telah meluncurkan berbagai inisiatif untuk mendorong adopsi

1619
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun
2021 tentang Pelaksanaan Sistem Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik.
20
Hukum Jaminan Kredit" oleh Satjipto Rahardjo.

28 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

teknologi digital di sektor keuangan, seperti digitalisasi layanan perbankan dan

penjaminan elektronik.
Penerapan regulasi Hak Tanggungan secara elektronik di Indonesia
melibatkan adopsi teknologi informasi dan komunikasi (TIK) dalam proses
penyelesaian, pendaftaran, dan pemeliharaan hak tanggungan. Beberapa aspek
yang terkait dengan penerapan Hak Tanggungan secara elektronik antara lain:
1. Pendaftaran elektronik Pihak yang ingin mendaftarkan hak tanggungan
dapat menggunakan sistem pendaftaran elektronik yang disediakan oleh
Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau instansi yang ditunjuk. Proses
ini melibatkan pengisian formulir elektronik, pengunggahan dokumen-
dokumen yang diperlukan, dan pembayaran biaya pendaftaran melalui
sistem elektronik.
2. Penyelesaian secara elektronik Prosedur penyelesaian hak tanggungan,
seperti pelelangan atau eksekusi lelang, dapat dilakukan secara
elektronik melalui platform yang ditetapkan oleh pihak berwenang. Hal
ini memungkinkan proses yang lebih efisien dan transparan.
3. Pemeliharaan elektronik Informasi terkait dengan hak tanggungan,
termasuk perubahan atau pembaruan, dapat dikelola secara elektronik
dalam basis data yang terpusat. Pemilik hak tanggungan dan pihak yang

29 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

berkepentingan dapat mengakses informasi tersebut melalui sistem yang

diatur.

4.3 Problematika Pendaftaran Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan

Secara Elektronik
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah, untuk pelunasan hutang tertentu. Mengenai pengertian
Hak Tanggungan berdasarkan dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan selanjutnya disebut (UUHT) menyatakan
bahwa “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan
tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut
atau tidak berikut benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.” Keberadaan Hak
Tanggungan ditentukan melalui proses pembebanan yang dilaksanakan melalui
dua tahap yaitu, pertama tahap pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan
dengan Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam hal ini, peran Notaris dalam Hak

30 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

Tanggungan adalah untuk mencocokkan sesuai dengan surat aslinya serta

membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) sedangkan
PPAT dalam Hak Tanggungan menurut UUHT ditunjuk sebagai pejabat untuk
membuat APHT. Dalam Peraturan Perundang-undangan yang berlaku, PPAT
merupakan pejabat yang berwenang untuk membuat akta pemindahan hak atas
tanah serta akta-akta lainnya yang bentuk aktanya sudah ditetapkan. Akta PPAT
merupakan alat untuk membuktikan telah dilakukannya suatu perbuatan hukum.
Adanya pembaharuan mengenai pelayanan Hak Tanggungan maka
pemerintah menerbitkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan
Terintegrasi Secara Elektronik selanjutnya disebut (Permen ATR/BPN Nomor 5
Tahun 2020). Perubahan yang terjadi dengan dikeluarkannya Permen ATR/
BPN Nomor 5 Tahun 2020 adalah penyederhanaan proses pelayanan Hak
Tanggungan yang didaftarkan secara elektronik, dengan adanya pembaharuan
peraturan mengenai pelayanan Hak Tanggungan Elektronik merupakan upaya
pemerintah untuk mempermudah masyarakat yang ingin mendapatkan layanan
penjaminan tanah Hak Tanggungan guna untuk kebutuhan usahanya sehingga
tidak perlu datang ke Kantor Pertanahan setempat. Di dalam Permen ATR/BPN
No. 5 Tahun 2020 pencatatan pendaftaran Hak Tanggungan tersebut dilakukan
secara Elektronik tanpa perlu menyampaikan bukti fisik pada loket di Kantor
Pertanahan. Dengan adanya pembaharuan Hak Tanggungan Elektronik ini

31 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

dihubungkan dengan Cyber Notary. Cyber Notary adalah konsep yang

memanfaatkan kemajuan teknologi bagi para notaris dalam menjalankan
tugasnya sehari-hari, seperti: digitalisasi dokumen, penandatanganan akta
secara elektronik, pelaksanaan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) secara
telekonferensi, dan hal-hal lain yang sejenis. Cyber Notary memiliki fungsi
utama yaitu untuk melakukan sertifikasi dan autentifikasi dalam lalu lintas
transaksi elektronik. Sertifikasi itu sendiri memiliki pengertian bahwa notaris
mempunyai kewenangan untuk bertindak sebagai Certification Authority
(trusted third party) sehingga notaris dapat mengeluarkan digital certificate
kepada para pihak yang berkepentingan. Lain halnya dengan fungsi
autentifikasi yang berkaitan dengan aspek hukum yang harus dipenuhi dalam
pelaksanaan transaksi elektronik.17
Dalam Pasal 10 ayat (3) UUHT menyatakan bahwa” “Apabila obyek
Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama
yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya
belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan
permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.” Dengan mulai
berlakunya Permen ATR/Ka BPN Nomor 5 Tahun 2020 secara nasional
serentak di 42 Kantor Pertanahan termasuk Kantor Pertanahan Kota Bekasi,
maka ketentuan Pasal 10 ayat (3) UUHT ini tidak dapat dilaksanakan karena
Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik ini berbasis data tanah yang

1721
Setyaningsih, Hidayat Abdulah, and Anis Mashdurohatun, “Peranan Notaris Dalam Pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) Terhadap Perjanjian Kredit Antara Kreditur Dan
Debitur Dengan Jaminan Hak Tanggungan Di Purwokerto,”
22
Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan di Indonesia" oleh Suhariningsih.

32 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

sudah bersertifikat yang telah dilakukan validasi sehingga terhadap bidang yang
dijadikan jaminan tapi belum disertifikatkan tidak dapat dilakukan secara
elektronik yang dalam hal ini tidak memenuhi ketentuan Pasal 10 ayat (3)
UUHT.19 Terhadap jaminan tanah yang belum bersertifikat, maka cara yang
dapat dilakukan oleh PPAT adalah dengan menggunakan SKMHT (Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan) yang kemudian masuk ke dalam proses
penyertifikatan barulah kemudian dibuatkan APHT.20 Dengan demikian,
penerbitan Permen ATR/Ka BPN Nomor 5 Tahun 2020 ini memiliki sedikit
pertentangan dengan UUHT. Bagi pihak Bank selaku Kreditur, terhadap
pemberlakuan Hak Tanggungan elektronik ini memberikan keuntungan yaitu
ketepatan waktu dalam hal pendaftaran tanah yang memang pada hari ketujuh
sudah pasti terbit sertifikat hak tanggungan jika tidak terdapat data yang kurang
atau kekeliruan, ekonomis karena biayanya memang sudah ditentukan
sebagaimana dalam SPS PNBP dan tidak perlu ke Kantor Pertanahan.21
Namun, biasanya pada saat pendaftaran itu ketika sudah sampai kepada
pembayaran PNBP diberikan jangka waktu 3 (tiga) hari untuk melunasi, yang
terjadi adalah karena kendala sistem dimana sudah dilakukan pembayaran
PNBP tetapi oleh sistem tidak berkoordinasi dengan pihak kementerian dan
kantor pertanahan sehingga harus melakukan pembayaran kembali, Dalam
pemberian pinjaman yang diberikan jaminan berupa Hak Tanggungan juga
dimungkinkan untuk Kreditur asing baik itu Warga Negara Asing maupun
Badan Hukum Asing. Menurut ketentuan Permen ATR/Ka BPN Nomor 5 Tahun
2020 ini, kreditur haruslah merupakan Pengguna Terdaftar yang sudah terdaftar
di Aplikasi Mitra Kerja Jasa Keuangan yang sudah divalidasi oleh Kementerian

33 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

sedangkan Aplikasi Mitra Kerja Jasa Keuangan itu sendiri belum memberikan
layanan bagi Kreditur Warga Negara Asing karena untuk pihak asing masih
harus berkoordinasi terlebih dahulu dengan Direktorat Jenderal Hubungan
Hukum Keagrariaan yang kemungkinannya kecil untuk menjadi Pengguna
Terdaftar.22 Maka, jika Kreditur Warga Negara Asing ini tidak terdaftar sebagai
Pengguna Sistem HT-El akan menimbulkan kerugian karena hak
tanggungannya tidak dapat didaftarkan ke Kantor Pertanahan dengan
konsekuensi tidak menjadi kreditur preference yang mendapat hak istimewa
menurut UUHT melainkan hanya menjadi kreditur konkuren.
Permasalahan dalam pelaksanaan hak tanggungan elektronik dan
penyelesaian masalah dalam pelaksanaan hak tanggungan elektronik.
Problematika dalam pelaksanaan hak tanggungan elektronik yaitu adanya
ketidaksesuaian norma hukum terkait dengan hak tanggungan elektronik antara
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah dengan Peraturan Menteri
ATR/BPN Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan
Terintegrasi Secara Elektronik. Hal ini terjadi karena UUHT tidak mengenal
sama sekali penggunaan sistem elektronik dalam menjalankan kebijakan
mengenai hak tanggungan, sedangkan dalam Permen tersebut telah dikenalnya
penggunaan sistem hak tanggungan secara elektronik. Selanjutnya yaitu
lemahnya sistem pembuktian yang mengatur mengenai dokumen elektronik
yang terdapat pada sistem hak tanggungan elektronik jika terjadi permasalahan
hukum. Problematika terakhir yaitu rendahnya kesiapan sumber daya manusia
serta sarana prasarana oleh pihak pengguna sistem hak tanggungan elektronik.

34 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

Penyelesaian masalah dalam pelaksanaan hak tanggungan elektronik yaitu

perlunya upaya sinkronisasi dan harmonisasi hukum yang terkait dengan hak
tanggungan elektronik. Upaya selanjutnya yaitu penguatan aspek pembuktian
dalam penggunaan dokumen elektronik, serta upaya lainnya yaitu menyiapkan
sumber daya manusia yang handal dan teknologi informasi yang mendukung
pelaksanaan hak tanggungan elektronik.18
Problematika Pendaftaran Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan secara
elektronik di Indonesia dapat melibatkan beberapa aspek yang mencakup
regulasi, infrastruktur teknologi, dan keamanan data. Berikut adalah penjelasan
mengenai beberapa masalah yang mungkin timbul dalam pendaftaran hak
tanggungan secara elektronik di Indonesia:
1. Regulasi yang belum memadai, Meskipun pemerintah Indonesia telah
menerbitkan beberapa regulasi terkait pendaftaran hak tanggungan secara
elektronik, namun masih terdapat kekurangan dalam kerangka hukum
yang komprehensif dan jelas. Ketidakjelasan aturan dapat menyebabkan
kebingungan dalam pelaksanaan pendaftaran elektronik, termasuk
persyaratan teknis dan prosedur yang harus diikuti.
2. Keamanan data, Pendaftaran hak tanggungan melibatkan pertukaran dan
penyimpanan data yang sensitif. Salah satu masalah yang timbul adalah
kekhawatiran terkait keamanan data elektronik, seperti potensi peretasan,
pencurian identitas, atau manipulasi data. Sistem pendaftaran elektronik

1823
Zainatun Rosalina, “Keabsahan Akta Notaris Yang Menggunakan Cyber Notary Sebagai Akta
Otentik,” Jurnal Fakultas Hukum Universitas Brawijaya (Universitas Brawijaya, 2016).
24
http://jurnal.unmuhjember.ac.id/index.php/FAJ/article/view/2801
25
"Hukum Elektronik dalam Pendaftaran Hak Tanggungan" oleh M. Hadi Shubhan.

35 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

harus memiliki tingkat keamanan yang tinggi untuk melindungi

informasi pribadi dan transaksi yang dilakukan.
3. Infrastruktur teknologi yang belum merata, Pendaftaran hak tanggungan
secara elektronik membutuhkan infrastruktur teknologi yang handal dan
tersedia di seluruh wilayah Indonesia. Namun, masih ada daerah di
Indonesia yang memiliki aksesibilitas internet terbatas atau lambat, yang
dapat menghambat pelaksanaan pendaftaran elektronik secara efektif.
4. Keterbatasan aksesibilitas dan literasi digital, Masih ada sebagian
masyarakat yang belum terbiasa atau belum memiliki akses yang
memadai terhadap teknologi digital. Hal ini dapat menjadi kendala dalam
pendaftaran hak tanggungan secara elektronik, karena memerlukan
kemampuan penggunaan perangkat elektronik dan pemahaman tentang
proses pendaftaran.19
Pada tahun 2016, Indonesia mengesahkan Undang-Undang Nomor 11
Tahun 2016 tentang Jaminan Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda yang
Berkaitan dengan Tanah. Undang-undang ini memberikan dasar hukum untuk
pendaftaran hak tanggungan secara elektronik. Selain itu, pada tahun 2018,
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN)
meluncurkan sistem pendaftaran elektronik yang dikenal sebagai Sistem
Informasi Resi Gudang Elektronik (SIGER).
Meskipun langkah-langkah tersebut telah diambil, ada kemungkinan
bahwa regulasi yang berkaitan dengan pendaftaran hak tanggungan secara
elektronik masih belum memadai pada saat ini. Mungkin ada kendala atau
tantangan tertentu dalam implementasi penuh sistem pendaftaran elektronik ini

1926
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
2020 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik. (Tersedia di:
https://jdih.atrbpn.go.id/uploads/produk_hukum/PM/3%20TAHUN%202020.pdf)
27
"Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik di Indonesia" oleh Fajar Surya Lesmana dan
Hari Purwanto.

36 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

di seluruh wilayah Indonesia.20

Kepercayaan publik dapat menjadi masalah dalam pendaftaran hukum
pendaftaran hak tanggungan secara elektronik di Indonesia. Saat ini, sistem
pendaftaran elektronik telah diperkenalkan untuk memberikan kemudahan dan
efisiensi dalam proses pendaftaran hak tanggungan. Namun, beberapa isu yang
berhubungan dengan kepercayaan publik mungkin timbul, termasuk:
1. Keamanan data Kepercayaan publik mungkin terganggu jika sistem
pendaftaran elektronik tidak memiliki langkah-langkah keamanan yang
memadai. Kemungkinan adanya pelanggaran keamanan data atau akses
yang tidak sah dapat mempengaruhi integritas pendaftaran dan
mengurangi kepercayaan publik terhadap sistem.
2. Kesalahan teknis Pendaftaran elektronik melibatkan penggunaan
teknologi, dan kesalahan teknis dapat terjadi. Jika sering terjadi masalah
teknis yang menghambat proses pendaftaran atau menyebabkan kerugian
pada pihak yang terlibat, hal ini dapat merusak kepercayaan publik.
3. Transparansi dan akuntabilitas Kepercayaan publik membutuhkan
tingkat transparansi dan akuntabilitas yang tinggi dalam pendaftaran hak
tanggungan secara elektronik. Jika proses dan keputusan terkait
pendaftaran tidak dapat dipertanggungjawabkan secara jelas, mungkin
ada kekhawatiran bahwa sistem ini dapat dimanipulasi atau
disalahgunakan.
Berikut adalah beberapa hal yang perlu diperhatikan terkait transparansi
dan akuntabilitas pendaftaran hak tanggungan di Indonesia Undang-
Undang dan Peraturan:
a. Ada undang-undang dan peraturan yang mengatur tugas,
tanggung jawab, dan wewenang pejabat pendaftaran hak
tanggungan di Indonesia. Pastikan pejabat pendaftaran

2028
Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Kawasan, Kementerian Agraria dan
Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. (2021). Pedoman Pendaftaran Hak Tanggungan
Elektronik. (Tersedia di: https://pengadaantanah.kemenkeu.go.id/pedoman-pendaftaran-hak-
tanggungan-elektronik/)

37 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

mengikuti ketentuan yang ditetapkan oleh hukum untuk

memastikan transparansi dan akuntabilitas.
b. Sistem Informasi Pendaftaran, Perkembangan teknologi
informasi telah membantu meningkatkan transparansi
dalam proses pendaftaran hak tanggungan. Pastikan ada
sistem informasi pendaftaran yang terintegrasi dan dapat
diakses oleh publik untuk melihat proses pendaftaran,
status permohonan, dan dokumen terkait.
c. Standar Operasional, Pejabat pendaftaran harus
mengikuti standar operasional yang jelas dan terukur.
Standar ini harus memastikan bahwa pejabat pendaftaran
menjalankan tugas mereka dengan profesionalisme,
integritas, dan objektivitas.
d. Pengawasan dan Penegakan Hukum, Diperlukan
mekanisme pengawasan yang efektif untuk memastikan
kepatuhan pejabat pendaftaran terhadap aturan dan
regulasi yang berlaku. Jika terjadi pelanggaran atau
penyalahgunaan wewenang, penegakan hukum harus
dilakukan untuk menjaga akuntabilitas.
e. Pelatihan dan Sertifikasi, Pejabat pendaftaran hak
tanggungan harus menjalani pelatihan yang memadai
untuk memperoleh pengetahuan dan keterampilan yang
diperlukan. Sertifikasi juga dapat menjadi sarana untuk
memastikan bahwa pejabat pendaftaran memenuhi
standar profesional yang ditetapkan.
f. Pengaduan dan Mekanisme Penyelesaian Sengketa,
Penting memiliki mekanisme yang jelas untuk pengaduan
dan penyelesaian sengketa terkait tindakan atau
keputusan pejabat pendaftaran. Mekanisme ini dapat
membantu mengatasi masalah transparansi dan
akuntabilitas dengan cara yang adil dan efisien.
Pemerintah Indonesia terus berupaya meningkatkan

38 Dari 39 Halaman
 Makalah Problematika Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan
Secara Elektronik

transparansi dan akuntabilitas dalam berbagai sektor,

termasuk dalam sistem pendaftaran hak tanggungan.
Namun, penting bagi masyarakat untuk terus
memperhatikan dan melaporkan ketidakpatuhan atau
pelanggaran yang terjadi agar tindakan perbaikan dapat
diambil. 21

BAB V
PENUTUP

5.1 Kesimpulan
Dari Penelitian yang telah kami lakukan kami menyimpulkan bahwa
sistem peraturan yang telah diterapkan untuk mengatur hukum pendaftaran hak
penangguhan secara elektronik harus ada aturan baru yang lebih membimbing
dan terarah untuk masyarakat agar masyarakat juga bertambah kepercayaannya
kepada pemerintah. Pemanfaatan teknologi juga sangat membantu dalam
menjalankan sistem yang sudah ada dengan berjalan beriringan. Sudah
seharusnya kita menggunakan kemajuan teknologi dengan sebaik-baiknya
dalam segala aspek.

5.2 Saran
Sistem pendaftaran hak tanggungan secara elektronik harus lebih luas
disosialkan pemerintah kepada masyarakat agar berjalan lancar sistem tersebut,
masalah yang ada agar segera diatasi oleh pemerintah secara transparansi agar
masyarakat percaya bahwa pemerintah aktif dalam menyelesaikan masalah
yang ada.

2129
Media massa dan publikasi hukum yang melaporkan atau membahas permasalahan terkait
kepercayaan publik dalam pendaftaran elektronik hak tanggungan.
30
http://jurnal.unmuhjember.ac.id/index.php/FAJ/article/view/2801

39 Dari 39 Halaman