Fullpdf

PERAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)
DALAM PEMBUATAN AKTA HAK PAKAI ATAS TANAH
OLEH WARGA NEGARA ASING
TESIS
Oleh :
Septia Nova Ayuningtyas
NIM : 21302000155
Program Studi : Kenotariatan
PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS ISLAMSULTAN AGUNG (UNISSULA)
SEMARANG
2022
i
TESIS
Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat ujian

guna memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn.)
Oleh :
NIM : 21302000155
PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS ISLAMSULTAN AGUNG (UNISSULA)
SEMARANG
2022
ii
TESIS
Oleh :
NIM : 21302000155
Disetujui oleh:
Pembimbing
Tanggal,
Dr. Bambang Tri Bawono, SH., M.H.

NIDN: 06-0707-7601
Mengetahui,
Ketua Program Magister (S2 Kenotariatan (M.Kn)
Dr. Jawade Hafidz, S.H., M.H.

NIDN. 06-2004-6701
iii
TESIS
Oleh :
NIM : 21302000155
Telah Dipertahankan di Depan Dewan Penguji

Pada Tanggal 30 Agustus 2022
Dan dinyatakan LULUS
Tim Penguji
Ketua,
Prof. Dr. H. Gunarto, S.H.,S.E.,Akt., M.Hum

NIDN: 0605036205
.
Anggota
Dr. Bambang Tri Bawono, S.H., M.H.

NIDN: 0607077601
Anggota
Dr. Soegianto, S.H.,M.Kn.

NIDN. -
Mengetahui,
Ketua Program Magister (S2 Kenotariatan (M.Kn)
Dr. Jawade Hafidz, S.H., M.H.

NIDN. 06-2004-6701
iv
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS
Saya yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama : Septia Nova Ayuningtyas
NIM. : 21302000155
Program Studi : Magister Kenotariatan
Fakultas / Program : Hukum / Program Magister
Menyatakan dengan sebenarnya bahwa tesis saya dengan judul

“Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pembuatan Akta Hak
Pakai Atas Tanah oleh Warga Negara Asing” benar-benar merupakan hasil
karya saya sendiri, bebas dari peniruan hasil karya orang lain. Kutipan
pendapat dan tulisan orang lain ditunjuk sesuai dengan cara-cara penulisan
karya ilmiah yang berlaku.
Apabila dikemudian hari terbukti atau dapat dibuktikan dalam tesis ini
terkandung ciri-ciri plagiat dan bentuk-bentuk peniruan lain yang dianggap
melanggar peraturan, maka saya bersedia menerima sanksi atas perbuatan
tersebut.
Semarang, 2022
Yang Menyatakan

21302000155
v
PERNYATAAN PERSETUJUAN UNGGAH KARYA
ILMIAH
Saya yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama : Septia Nova Ayuningtyas
NIM. : 21302000155
Program Studi : Magister Kenotariatan
Fakultas / Program : Hukum / Program Magister
Dengan ini menyerahkan karya ilmiah berupa Tugas Akhir/Skripsi/Tesis/

Disertasi* dengan judul :
“Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pembuatan Akta Hak
Pakai Atas Tanah oleh Warga Negara Asing”
dan menyetujuinya menjadi hak milik Universitas Islam Sultan Agung serta
memberikan Hak Bebas Royalti Non-ekslusif untuk disimpan,
dialihmediakan, dikelola dalam pangkalan data, dan dipublikasinya di
internet atau media lain untuk kepentingan akademis selama tetap
mencantumkan nama penulis sebagai pemilik Hak Cipta.
Pernyataan ini saya buat dengan sungguh-sungguh. Apabila dikemudian hari
terbukti ada pelanggaran Hak Cipta/Plagiarisme dalam karya ilmiah ini,
maka segala bentuk tuntutan hukum yang timbul akan saya tanggung secara
pribadi tanpa melibatkan pihak Universitas Islam Sultan Agung.
Semarang, 2022
Yang Menyatakan

21302000155
vi
MOTTO
Motto
Jika kita ingin mengetahui kedalaman agama seseorang,
Janganlah lihat dari betapa banyaknya ia shalat dan puasa,
Melainkan lihatlah bagaimana ia memperlakukan orang lain.
(Imam Ja’far Ash Shadiq Ra)
Persembahan
Tesis ini kupersembahkan untuk :

Keluarga tercinta yang selalu
mendoakan dan mencurahkan kasih
sayang sejak lahir sampai sekarang.
SELURUH Sahabat-sahabatku; dan
Almamater tercinta, Universitas
Islam sultan agung.
vii
KATA PENGANTAR
Puji dan rasa syukur penulis panjatkan kepada kehadirat Tuhan Yang
Maha Esa karena berkat rahmat dan karunia-Nya penulis dapat
menyelesaikan tesis dengan judul “Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dalam Pembuatan Akta Hak Pakai Atas Tanah oleh Warga Negara
Asing”.
Penulis pada kesempatan ini dengan segenap rasa hormat dan
ketulusan serta kerendahan hati, ingin menghaturkan ucapan terimakasih
yang tak terhingga kepada pihak-pihak yang membantu dan memberikan
dukungan, bimbingan saran, serta motivasi dalam penulisan dan penyusunan
tesis ini, yaitu kepada:
1. Prof. Dr. Gunarto, S.H., M.Hum selaku Rektor Universitas Islam
Sultan Agung Semarang.
2. Dr. Bambang Tri Bawono, S.H.,M.H selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Islam Sultan Agung Semarang, sekaligus selaku
pembimbing dalam penulisan tesis ini yang senantiasa meluangkan
waktu untuk memberikan bimbingan, saran dan dorongan kepada
penulis hingga selesainya tesis ini.
3. Dr. Jawade Hafidz, S.H., M.H, selaku Ketua Program Studi Magister
Kenotariatan, Program Pasca Sarjana Universitas Islam Sultan Agung
Semarang.
viii
4. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum, khususnya Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Islam Sultan
Agung Semarang yang tidak bisa penulis sebutkan satu per satu,
terima kasih banyak atas ilmu dan bimbingannya yang telah diberikan
kepada penulis selama penulis berkuliah di Fakultas Hukum Islam
5. Seluruh Bapak dan Ibu staf maupun karyawan di Fakultas Hukum
Universitas Islam Sultan Agung Semarang.
6. Teman-teman seperjuangan Magister Kenotariatan Universitas Islam
7. Keluarga dan seluruh pihak yang telah membantu dan mendukung
penulis dalam menyelesaikan penulisan tesis ini, yang nama-namanya
tidak bisa penulis sebutkan satu per satu.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih banyak
kekurangan, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang
membangun. Penulis berharap semoga tesis ini dapat membawa manfaat
bagi penulis maupun bagi para pembaca dan apabila di dalam tesis ini
terdapat kekeliruan, penulis mohon maaf yang sebesar-besamya.
Penulis
ix
ABSTRAK
PPAT diberi tugas dan wewenang sehingga kehadirannya untuk

melayani masyarakat yang melakukan perbuatan-perbuatan hukum
dengan membuatkan akta peralihan haknya maupun akta pembebanan
hak atas tanahnya. Tujuan dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui
dan menganalisa: 1) Implikasi yuridis terhadap kepemilikan hak atas
tanah bagi warga negara asing dalam konsep kepastian hukum. 2) Peran
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pembuatan akta hak pakai
atas tanah oleh warga negara asing.
Metode pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah
metode pendekatan yuridis empiris. Spesifikasi penelitian yang
dipergunakan adalah penelitian deskriptif analitis. Jenis data menggunakan
data primer dan data sekunder dengan metode pengumpulan studi pustaka
dan wawancara. Metode analisis data yang digunakan dalam penelitian ini
adalah analisis kualitatif.
Hasil penelitian: 1) Implikasi yuridis terhadap kepemilikan hak atas
tanah bagi warga negara asing dalam konsep kepastian hukum dijamin oleh
Peraturan Perundang-undangan. WNA sah memilik hak atas tanah dengan
status hak milik, serta jaminan kepastian hukum mengenai kebolehan WNA
memiliki tanah dengan status hak pakai, sebagaimana dijelaskan dalam
Pasal 42 UUPA. Masa kepemilikan hak pakai diatur dalam Pasal 52
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 bahwa
Hak pakai di atas Tanah Negara dan Tanah hak Pengelolaan dengan jangka
waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan
diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. Apabila
dalam jangka waktu yang ditentukan WNA tersebut ternyata wafat, maka
dapat diwariskan kepada seorang WNI ataupun WNA, yaitu dengan status
warisan sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 29
Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengalihan Hak
Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing
Yang berkedudukan di Indonesia. 2) Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dalam pembuatan akta hak pakai atas tanah oleh warga negara asing
adalah membuat perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik.
Sebelum membuat akta tersebut, PPAT harus memastikan bahwa para pihak
telah memenuhi persyaratan dalam Peraturan Perundang-undangan. Dalam
hal kewenangan PPAT membuat akta pemberian hak pakai merupakan
kewenangan atribusi yang terdapat dalam Pasal 2 PP Nomor 24 Tahun 2016
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Kata Kunci: PPAT, Hak pakai, Warga Negara Asing
x
ABSTRACT
PPAT is given the task and authority so that its presence is to serve
the community who carry out legal actions by making a deed of transfer of
their rights and deed of encumbrance of their land rights. The purpose of
this study is to identify and analyze: 1) The juridical implications of
ownership of land rights for foreign citizens in the concept of legal
certainty. 2) The role of the Land Deed Making Official (PPAT) in making
the right of use deed on land by foreign nationals.
The approach method used in this study is an empirical juridical
approach. The research specification used is descriptive analytical
research. This type of data uses primary data and secondary data with
library research and interview collection methods. The data analysis
method used in this research is qualitative analysis.
The results of the study: 1) The juridical implications of ownership of
land rights for foreign nationals in the concept of legal certainty are
guaranteed by laws and regulations. Foreigners legally have land rights
with the status of property rights, as well as guarantees of legal certainty
regarding the permissibility of foreigners to own land with usufructuary
status, as explained in Article 42 of the UUPA. The period of ownership of
the right of use is regulated in Article 52 of the Government Regulation of
the Republic of Indonesia Number 18 of 2021 that the Right of Use on State
Land and Land of Management Rights is granted for a maximum period of
30 years, extended for a maximum period of 20 years, and renewed for
maximum period of 30 years. If within the specified period of time the
foreigner turns out to be dead, then it can be inherited to an Indonesian
citizen or foreigner, namely with inheritance status as stipulated in the
Regulation of the Minister of Agrarian Affairs Number 29 of 2016
concerning Procedures for Granting, Release, or Transfer of Rights to
Ownership of Residential Houses or Residential Homes. Occupancy by
foreigners domiciled in Indonesia. 2) The role of the Land Deed Making
Official (PPAT) in making the right of use deed on land by foreign citizens
is to make an agreement to grant the Right of Use over the Right of
Ownership. Before making the deed, PPAT must ensure that the parties
have complied with the requirements in the laws and regulations. In the
event that the PPAT's authority to make a deed of granting usufructuary
rights is the attribution authority contained in Article 2 of PP Number 24 of
2016 Amendment to Government Regulation Number 37 of 1998 concerning
the Regulation of the Position of the Official Making the Land Deed.
Keywords: PPAT, Right of Use, Foreign Citizen
xi
DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL ........................................................................... i
HALAMAN JUDUL............................................................................... ii
HALAMAN PERSETUJUAN ................................................................ iii
HALAMAN PENGESAHAN ................................................................. iv
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS ..................................................... v
PERNYATAAN PERSETUJUAN UNGGAH KARYA ILMIAH ........ vi
MOTTO................................................................................................... vii
KATA PENGANTAR ............................................................................ viii
ABSTRAK .............................................................................................. x
ABSTRACT .............................................................................................. xi
DAFTAR ISI ........................................................................................... xii
BAB I PENDAHULUAN ....................................................................... 1
A. Latar Belakang ............................................................................ 1
B. Perumusan Masalah..................................................................... 8
C. Tujuan Penelitian......................................................................... 8
D. Manfaat Penelitian....................................................................... 9
E. Kerangka Konseptual .................................................................. 10
F. Kerangka Teoritis ........................................................................ 14
1. Teori Kepastian Hukum.......................................................... 16
2. Teori Kewenangan .................................................................. 18
G. Metode Penelitian ........................................................................ 20
1. Metode Pendekatan................................................................. 21
xii
2. Spesifikasi Penelitian.............................................................. 22
3. Jenis dan Sumber Data ........................................................... 22
4. Metode Pengumpulan data ..................................................... 25
5. Metode Analisis Data ............................................................. 27
H. Sistematika Penulisan .................................................................. 27
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ............................................................. 29
A. Tinjauan Umum Tentang Tanah.................................................. 29
1. Pengertian tanah ..................................................................... 29
2. Hak Atas Tanah ...................................................................... 30
3. Pendaftaran Hak Atas Tanah .................................................. 33
B. Tinjauan Umum Tentang PPAT .................................................. 37
1. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah................................ 37
2. Dasar Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ............. 39
3. Macam-Macam Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan
Wilayah Kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ............ 40
4. Tugas Pokok dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) ......................................................................... 42
5. Kewajiban dan Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) ......................................................................... 46
C. Tinjauan Umum Tentang Hak Pakai ........................................... 52
1. Pengertian Hak Pakai.............................................................. 52
2. Subyek Hak Pakai ................................................................... 53
3. Terjadinya Hak Pakai ............................................................. 53
xiii
4. Jangka Waktu Hak Pakai ........................................................ 55
5. Hapusnya Hak Pakai ............................................................... 56
D. Tinjauan Umum Tentang Warga Negara Asing .......................... 58
E. Tinjauan Umum Tentang Hak Atas Tanah Menurut Hukum
Islam ............................................................................................ 60
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ........................ 64
A. Implikasi Yuridis Terhadap Kepemilikan Hak Atas Tanah Bagi
Warga Negara Asing dalam Konsep Kepastian Hukum ............. 64
B. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pembuatan
Akta Hak Pakai Atas Tanah Oleh Warga Negara Asing ............. 86
BAB IV PENUTUP ................................................................................ 107
A. Simpulan...................................................................................... 107
B. Saran ............................................................................................ 108
Contoh Akta PPAT ................................................................................. 110
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................. 119
xiv
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa bagi setiap umat
manusia yang ada di muka bumi karena tanah memiliki banyak manfaat di
dalamnya, tanah harus dikelola, dimanfaatkan, dan dipelihara sebaik-baiknya
sebagai sumber daya untuk tercapainya tujuan sebagai sebuah negara yang
makmur.1 Tanah dan manusia tidak dapat dipisahkan, manusia tinggal dan
berkembang serta melakukan aktivitas sehari-hari diatas tanah. Manusia
sebagian besar kehidupannya begantung terhadap tanah, karena tanah
merupakan sumber penghidupan maupun mata pencaharian dari manusia.2
Tanah memegang peranan sentral dalam kehidupan dan perekonomian
Indonesia. Maraknya pembangunan di berbagai bidang kehidupan
menyebabkan tanah menjadi komoditi yang mempunyai nilai ekonomi yang
sangat tinggi dan sulit dikendalikan.3 Hal ini menyebabkan banyak orang yang
tertarik untuk berinvestasi dengan membeli tanah, mengingat harganya yang
terus melonjak setiap tahunnya.
Pasal 2 ayat (1) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) menyatakan bahwa bumi, air,
1
Heru Kurniawan, Rekonstruksi Dan Reaktualisasi Literasi Ekologi Sosial Islam, Jurnal
Penelitian Volume 13 Nomor 2 (2016), hal. 201
2
Dyara Radhite Oryza Fea, 2018, Panduan Mengurus Tanah, Rumah dan Perizinannya,
Legality, Yogyakarta, hal.1
3
Adrian Sutedi, 2018, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika,
Jakarta, hal.22
1
2
dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya,
pada tataran yang tertinggi dikuasai oleh negara. Maksud dari negara
menguasai tanah artinya bukan tanahnya dimiliki oleh negara, melainkan
negara memiliki kuasa dalam mengatur distribusi hak atas tanah yang dapat
diberikan serta hubungan hukum yang timbul atas suatu tanah.4
Hak atas tanah merupakan suatu hak untuk menguasai tanah oleh
negara yang diberikan kepada seseorang, sekelompok orang, maupun kepada

5
badan hukum baik warga negara Indonesia maupun warga negara Asing.
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang haknya
(baik perorangan secara sendiri-sendiri, kelompok orang secara bersama-sama
maupun badan hukum) untuk memakai dalam arti menguasai, menggunakan
dan atau mengambil manfaat dari bidang tanah tertentu.6 Pada dasarnya semua
hak atas tanah dapat beralih maupun dialihkan. Beralih adalah pindahnya hak
atas tanah karena hukum, dengan sendirinya, tidak ada perbuatan hukum yang
sengaja untuk mengalihkan hak itu kepada pihak lain. Pindahnya hak atas
tanah ini terjadi karena adanya pewarisan. Sedangkan dialihkan mengandung
makna bahwa pindahnya hak atas tanah itu kepada pihak lain karena adanya
perbuatan hukum yang disengaja agar hak atas tanah itu pindah kepada pihak
lain, seperti jual-beli, hibah, tukar menukar, dan lain-lain. Jadi peralihan hak
atas tanah adalah pindahnya hak atas tanah dari satu pihak kepada pihak lain,
4
Hardianto Djanggih and Salle Salle, Aspek Hukum Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pandecta: Jurnal Penelitian Ilmu Hukum, Volume 12
Nomor 2 (2017), hal. 165
5
Urip Santoso, 2010, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, hal.87
6
Ibid., hal. 82
3
baik karena adanya perbuatan hukum yang disengaja maupun bukan karena
perbuatan hukum yang sengaja.7
Hak atas tanah memberikan wewenang untuk mempergunakan
permukaan bumi atau tanah yang berhubungan dengan tubuh bumi dan air
serta ruang angkasa yang ada diatasnya, dipergunakan untuk keperluan
langsung berhubungan dengan pengunaan tanah, menurut undang-undang dan
peraturan hukum lain yang lebih tinggi. 8 Hak-hak atas tanah yang diatur dalam
Hukum Agraria Nasional membagi hak atas tanah menjadi dua bentuk.
Pertama, hak atas tanah yang bersifat primer dan kedua, hak atas tanah yang
bersifat sekunder. Hak atas tanah sekunder merupakan hak yang bersifat
sementara, dimana hak-hak tersebut dinikmati dalam waktu terbatas.
Sebagaimana diatur dalam Pasal 53 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), mengatur mengenai
hak-hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu hak gadai, hak usaha bagi
hasil, hak menumpang, hak menyewa atas tanah pertanian. Sedangkan Hak
atas primer merupakan hak yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung
oleh seseorang atau badan hukumyang memiliki waktu lama dan dapat
dipindah tangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. Dalam UUPA
terdapat hak atas tanah yang bersifat primer yaitu hak milik atas tanah, hak
guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai .9
7
Erna Sri Wibawanti, R. Murjiyanto, 2013, Hak-Hak Atas Tanah dan Peralihannya, Liberty
Yogyakarta, hal.119.
8
Pasal 24 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria.
9
Supriadi, 2019, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 64
4
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil
dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain,
yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikan atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa
atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan
dengan ketentuan undang undang. Hak Pakai diatur dalam Pasal 41 sampai
pasal 43 UUPA. Hak pakai ini selain dapat digunakan oleh WNI serta Badan
Hukum Indonesia, hak pakai juga dapat digunakan oleh warga negara asing
dengan jangka waktu 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu
yang tidak ditentukan selama tanah tersebut digunakan untuk keperluan
tertentu. Bagi orang asing berlaku larangan kepemilikan atas tanah hak milik
sesuai dengan Pasal 21 Undang Undang Pokok Agraria, serta bagi badan-
badan hukum yang ingin berkedudukan di Indonesia harus memenuhi
syaratsyarat yang ditentukan oleh pemerintah. Hal ini sebagai upaya agar
tanah yang ada di Indonesia tidak dimilikioleh warga negara asing oleh karena
itu hak milik merupakan hak mutlak bagi warga negara Indonesia.10
Asas nasionalitas tersebut didalamnya terdapat jaminan mengenai hak
Warga Negara Indonesia atas kepemilikan tanah maupun yang berhubungan
dengan bumi, air dan ruang angkasa dan kekayaan alam lain yang terkandung
di dalamnya. Dengan demikian Warga Negara Asing atau Badan Hukum
Asing tidak dapat mempunyai hak milik atas tanah di Indonesia. Hal ini dapat
10
Urip Santoso, Op.cit, hal.84
5
dibuktikan tentang masalah hak dan kewajiban Warga Negara Asing di
Indonesia mengenai kepemilikan tanah yaitu dengan adanya dasar dari
penguasaan tanah oleh Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing yang
mempunyai perwakilan di Indonesia, secara garis besar telah diatur dalam
Pasal 41 dan Pasal 42 UUPA. Berdasarkan peraturan perundang undangan
yang berlaku tersebut, Warga Negara Asing yang berkedudukan di Indonesia
hanya di berikan Hak Pakai atas tanah. Dengan demikian tidak dibenarkan
Warga Negara Asing atau Badan Hukum Asing memiliki tanah dan bangunan
dengan status hak milik. Dalam Pasal 9 Undang Undang Pokok Agraria
menyatakan bahwa hanya Warga Negara Indonesia sajalah yang dapat
mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang udara
Indonesia. Dalam penjelasannya dikatakan hanya Warga Negara Indonesia
saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Hak milik kepada orang
asing dilarang sebagaimana yang disebutkan di dalam Pasal 26 ayat (2)
Undang Undang Pokok Agraria, dan pelanggaran terhadap Pasal ini
mengandung sanksi batal demi hukum.11
Warga Negara Asing tidak dapat memiliki/menguasai tanah dan
bangunan dengan status hak milik, akan tetapi masih dapat memiliki tanah dan
bangunan dengan status hak sewa bangunan atau hak pakai. Hal tersebut juga
diperjelas pada Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata
11
Bedita Putri Sa’idah, Nadya Farras Indriati, Peranan PPAT dalam Pembuatan Akta
Perjanjian Hak Pakai Terhadap Warga Negara Asing, Journal : Indonesian Notary, Volume 3
Nomor 2 (2021), hal.148
6
Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengadilan Hak atas Pemilikan Rumah
Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di
Indonesia, yaitu:
Pasal 3 :
1. Orang Asing pemegang izin tinggal di Indonesia sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan, dapat memiliki rumah
untuk tempat tinggal atau hunian dengan Hak Pakai.
2. Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, maka rumah tempat
tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat
diwariskan.
3. Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
merupakan Orang Asing, maka ahli waris harus mempunyai izin
tinggal di Indonesia sesuai ketentuan peraturan perundang-
undangan.
Pasal 4 :
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh
Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) merupakan:
1. Rumah Tunggal, di atas tanah:
a. Hak Pakai;
b. Hak Pakai atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan
perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau
c. Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik atau Hak
Guna Bangunan.
2. Sarusun yang:
a. Dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai;
b. Berasal dari perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Permen ATR Nomor 29 Tahun 2016 tersebut juga mengatur batasan
harga minimal atas rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh
WNA, serta mengatur batasan yaitu satu bidang tanah per-orang/keluarga,
dan tanahnya paling luas 2.000 meter persegi. Namun, dalam keadaan tertentu
yang mempunyai dampak positif luar biasa terhadap ekonomi, pemberian

7
rumah tempat tinggal dapat diberikan dengan luas lebih dari 2.000 meter
persegi dengan izin menteri.12
Warga Negara asing yang dapat memilki tanah atau bangunan dengan
hak pakai harus sesuai dengan ketentuan Perundang-undangan. Hal ini
dijelaskan dalam Pasal 69 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan
Rumah Susun, bahwa Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal
atau hunian merupakan Orang Asing yang mempunyai dokumen keimigrasian
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pejabat yang berwenang membuat akta perjanjian hak pakai adalah
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT adalah salah satu lembaga yang
disebutkan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang
kewenangannya berhubungan erat dengan pembuatan akta otentik dan
kewenangan lainnnya. Berangkat dari kebutuhan akan suatu alat pembuktian
yang sempurna (volledig bewijs) sesuai dengan Burgelijke Wetboek (BW) atau
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) dan Herzien Inlandsch
Reglement (HIR) atau Hukum Acara Perdata Indonesia selain untuk kebenaran
materiil PPAT juga mempunyai peran dan tugas yang penting serta kedudukan
yang terhormat.13 PPAT diberi tugas dan wewenang sehingga kehadirannya
untuk melayani masyarakat yang melakukan perbuatan-perbuatan hukum
12
https://www.kompas.com/konsultasihukum/read/2021/09/05/060000480/apakah-warga-
negara-asing-boleh-memiliki-tanah-di-indonesia-, diakses tanggl 27 April 2022
13
Tatik Arjiati, Peran Notaris/Ppat Dalam Pembuatan Akta Pembagian Hak Bersama
(APHB) Terhadap Pembagian Waris Yang Berbeda Agama Atas Tanah dan Bangunan, Jurnal
Akta, Volume 4 Nomor 1 (2017), Unissula, Semarang, hal.75
8
dengan membuatkan akta peralihan haknya maupun akta pembebanan hak atas
tanahnya.14 Berdasarkan dari uraian diatas, penelitian ini dipilih judul “Peran
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pembuatan Akta Hak Pakai Atas
Tanah oleh Warga Negara Asing”.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang masalah diatas, adapun rumusan masalah
dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana implikasi yuridis terhadap kepemilikan hak atas tanah bagi
warga negara asing dalam konsep kepastian hukum?
2. Bagaimana peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam
pembuatan akta hak pakai atas tanah oleh warga negara asing?
C. Tujuan Penelitian
Suatu penelitian yang dilakukan tentu harus mempunyai tujuan dan
manfaat yang ingin diperoleh dari hasil penelitian. Dalam merumuskan tujuan
penelitian, penulis berpegang pada masalah yang telah dirumuskan. Adapun
tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui dan menganalisis implikasi yuridis terhadap
kepemilikan hak atas tanah bagi warga negara asing dalam konsep
kepastian hukum.
14
Denny Suwondo, Ikhsan Saputra, Peran dan Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah
dalam Pelaksanaan Kegiatan Pendaftaran Tanah, Jurnal Hukum Unissula, Volume 35 Nomor 2
(2019), hal.187
9
2. Untuk mengetahui dan menganalisis peran Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dalam pembuatan akta hak pakai atas tanah oleh warga negara
asing.
D. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat berguna baik secara teoritis maupun
secara praktis:
1. Manfaat Teoritis
Secara teoritis, penelitian ini diharapkan dapat memberikan
sumbangsih pemikiran dan menjadi suatu konsep ilmiah yang dapat
memberikan warna dalam perkembangan ilmu pengetahuan tentang
hukum, khususnya bagi para Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam
menjalankan jabatan maupun profesi sebagai Pejabat Pembuat Akta
Tanah, sehingga setiap menjalankan tugas, fungsi maupun jabatan
sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah mengacu kepada Undang-Undang
hukum yang berlaku di Indonesia.
2. Manfaat Praktis
Secara praktis, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan
manfaat baik kepada pembaca, Pejabat Pembuat Akta Tanah maupun
penulis sendiri. Adapun manfaat yang dimaksud adalah sebagai berikut:
a. Manfaat bagi pembaca
Diharapkan dapat memberikan sumbangan ilmu
pengetahuan khususnya tentang Peran Pejabat Pembuat Akta

10
Tanah (PPAT) dalam pembuatan akta hak pakai atas tanah oleh
warga negara asing.
b. Manfaat bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Diharapkan dapat memberikan sumbangan ilmu
pengetahuan khususnya tentang Peran Pejabat Pembuat Akta
Tanah dalam pembuatan akta hak pakai atas tanah oleh warga
negara asing.
c. Manfaat bagi penulis sendiri
Diharapkan disamping memenuhi salah satu syarat
penyelesaian studi Magister Kenotariatan Universitas Islam
Sultan Agung Semarang, juga untuk menambah pengetahuan
serta wawasan dibidang hukum kenotariatan/Pejabat Pembuat
Akta Tanah.
E. Kerangka Konseptual
Kerangka konseptual merupakan konsep-konsep dasar yang berkaitan
dengan konsep-konsep yang terkandung dalam judul penelitian yang
dijabarkan dalam permasalahan dan tujuan penelitian. Konsep-konsep dasar
ini akan dijadikan pedoman dalam rangka mengumpulkan data dan bahan-
bahan hukum yang dibutuhkan dalam penelitian ini untuk menjawab
permasalahan dan tujuan penelitian.15 Konsep-konsep dasar lazimnya
diperoleh setelah dilakukan penelusuran bahan-bahan hukum yang dibutuhkan
15
Paulus Hadisoeprapto,dkk, 2009, Pedoman Penulisan Usulan Penelitian dan Tesis, UNDIP,
Semarang, hal. 18
11
dalam penelitian yang berupa kajian pustaka menyangkut permasalahan dan
tujuan dari penelitian ini.16 Adapun kerangka pemikiran dalam penelitian ini
adalah sebagai berikut:
1. Peran
Peran berarti sesuatu yang dimainkan atau dijalankan.17 Peran
disefinisikan sebagai sebuah aktivitas yang diperankan atau dimainkan
oleh seseorang yang mempunyai kedudukan atau status sosial dalam
organisasi. Peran menurut terminology adalah seperangkat tingkah yang
diharapkan dimiliki oleh yang berkedudukan dimasyarakat. Dalam
bahasa inggris peran disebut “role” yang definisinya adalah “person’s
task or duty in undertaking”. Artinya “tugas atau kewajiban seseorang
dalam suatu usaha atau pekerjaan”. Peran diartikan sebagai perangkat
tingkah yang diharapkan dimiliki oleh orang yang berkedudukan dalam
masyarakat.18
2. PPAT
Menurut Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun
2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT adalah
pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta
16
Rusdi Malik, 2000, Penemu Agama Dalam Hukum, Trisakti, Jakarta, hal 15
17
Departemen Pendidikan Nasional, 2014, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi Keempat,
Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
18
Syamsir, Torang, 2014, Organisasi & Manajemen (Perilaku, Struktur, Budaya &
Perubahan Organisasi), Alfabeta, Bandung, hal, 86.
12
otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun. 19
3. Akta
Kata akta berasal dari bahasa latin “acta” yang berarti “geschrift”
atau surat, sedangkan menurut R. Subekti dan Tjitrosudibio dalam
kamus hukum, bahwa kata “acta” merupakan bentuk jamak dari kata
“actum” yang berasal dari bahasa latin dan berarti perbuatan-perbuatan.
Menurut A. Pilto, mengatakan akta sebagai surat-surat yang
ditandatangani, dibuat untuk pakai sebagai bukti, dan dipergunakan
oleh orang, untuk keperluan siapa surat itu di buat. Sedangkan menurut
sudikno mertokusumo akta adalah surat yang diberi tanda tangan, yang
memuat peristiwa-peristiwa hukum, yang menjadi dasar dari suatu hak
atau perikatan, yang dibuat sejak semula secara sengaja untuk tujuan
pembuktian .20 Berdasarkan beberapa pendapat diatas, disimpulkan
bahwa akta adalah selembar tulisan yang dibuat untuk dijadikan sebagai
bukti tertulis terhadap suatu peristiwa dan akan ditandatangani oleh
pihak-pihak yang bersangkutan.
4. Hak Pakai Atas Tanah
Ketentuan Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria,
bahwa yang dimaksud dengan hak pakai adalah hak untuk
menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai
19
Pasal 1 Ayat (1) Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 2016 tentang tentang Peraturan
Pejabat Pembuat Akta Tanah.
20
Daeng Naja, 2012, Teknik Pembuatan Akta, Pustaka yustisia,Yogyakarta, hal. 1
13
langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang.21
5. Warga Negara Asing
Orang asing adalah warga negara asing yang bertempat tinggal
pada suatu negara tertentu. Bahwa orang asing tersebut adalah semua
orang-orang yang bertempat tinggal pada suatu negara tertentu tetapi ia
bukan warga negara dari negara tersebut.22 Sedangkan definisi warga
negara asing, berdasarkan Pasal 1 Ayat (9) Undang-Undang Nomor 6
Tahun 2011 tentang Keimigrasian, adalah orang yang bukan warga
Indonesia. Warga negara asing merupakan seseorang yang tinggal dan
menetap di sebuah negara tertentu namun bukan berasal dari negara
tersebut juga tidak secara resmi terdaftar sebagai warga negara, yang
memiliki tujuan yang beragam, misalnya dalam rangka menempuh
pendidikan, bisnis maupun hal lainnya. Meskipun status seseorang
tersebut adalah warga negara asing di Indonesia, seseorang tersebut
tetap memiliki hak dan juga kewajiban terhadap negara yang di
tinggalinya.
21
Urip Santoso, Op.cit., hal.115
22
Titik Triwulan Tutik, 2018, Pokok-pokok Hukum Tata Negara Indonesia Pasca
Amandemen UUD 1945, Cerdas Pustaka, Jakarta, hal.348
14
F. Kerangka Teoritis
Perkembangan ilmu hukum tidak terlepas dari teori hukum sebagai
landasannya. Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa
gejala spesifik atau proses tertentu terjadi dan suatu teori harus diuji dengan
menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan
ketidakbenarannya.23 Kerangka teori merupakan landasan dari teori atau
dukungan teori dalam membangun atau memperkuat kebenaran dari
permasalahan yang dianalisis. Kerangka teori dimaksud adalah kerangka
pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, mengenai suatu kasus atau
permasalahan yang menjadi perbandingan/pegangan teoritis.24
Seiring dengan perkembangan masyarakat hukum yang sifatnya
dinamis mengalami perkembangan dengan perubahan dan perkembangan.
Dalam hubungannya dengan perkembangan tersebut maka timbul teori-teori
yang baru. Suatu teori juga mungkin memberikan pengarahan pada aktivitas
penelitian yang dijalankan dan memberikan taraf pemahaman tertentu.25
Dalam setiap penelitian harus disertai dengan pemikiran-pemikiran teoritis,
teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan gejala spesifik untuk proses
tertentu terjadi.26 Jadi teori adalah seperangkat preposisi yang berisi konsep
abstrak atau konsep yang sudah didefenisikan dan saling berhubungan antar
variabel sehingga menghasilkan pandangan sistematis dari fenomena yang
23
Wuisma, 1996, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial (Jilid I), Fakultas Ekonomi Universitas
Indonesia, Jakarta, hal. 203
24
M. Solly Lubis, 1994, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung, hal. 80.
25
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2003, Penelitian Hukum Normatif , Suatu Tinjauan
Singkat,.Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal 6.
26
Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum,. UI Press, Jakarta , hal. 122.
15
digambarkan oleh suatu variabel dan variabel lainnya dan menjelaskan
bagaimana hubungan antar variabel tersebut.27 Sedangkan fungsi teori dalam
penelitian adalah untuk mensistimatiskan penemuan-penemuan penelitian,
membuat ramalan atau prediksi atas dasar penemuan dan menyajikan
penjelasan yang dalam hal ini untuk menjawab pertanyaan. Artinya teori
merupakan penjelasan rasional yang berkesesuaian dengan objek yang
dijelaskan dan harus didukung oleh fakta empiris untuk dapat dinyatakan
benar.28 Secara umum, teori mempunyai tiga fungsi, yaitu untuk menjelaskan
(explanation), meramalkan (prediction), dan pengedalian (control) suatu
gejala. Menurut pendapat Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, teori adalah
suatu penjelasan yang berupaya untuk menyederhanakan pemahaman
mengenai suatu fenomena atau teori juga merupakan simpulan dari rangkaian
berbagai fenomena menjadi sebuah penjelasan yang sifatnya umum. 29 Fungsi
teori hukum dalam permasalahan ini digunakan untuk menjelaskan fakta dan
peristiwa hukum yang terjadi. Untuk itu, orang dapat meletakkan fungsi dan
kegunaan teori dalam penelitian sebagai pisau analisis pembahasan tentang
peristiwa atau fakta hukum.
Tugas teori hukum adalah untuk menjelaskan nilai-nilai hukum dan
postulat-postulatnya hingga dasar-dasar filsafatnya yang paling dalam.
Sehingga penelitian ini tidak terlepas dari teori-teori ahli hukum yang dibahas
27
Maria S. W. Sumardjono, 1989, Pembuatan Usulan Penelitian, Gramedia, Yogyakarta, hal
12
28
M. Solly Lubis, 1994, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung, hal. 80.
29
Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, 2010, Dualisme Penelitian Hukum Normatif &
Empiris, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, hal. 134
16
dalam bahasa dan sistem pemikiran para ahli hukum sendiri.30 Menurut
pendapat Sudikno Martukusumo kata teori berasal dari kata theoria ,artinya
pandangan atau wawasan, kata teori mempunyai banyak arti dan biasanya
diartikan sebagai pengetahuan yang hanya ada dalam alam pikiran tanpa
dihubungkan dengan kegiatan yang bersifat praktis.31
Kerangka teori merupakan landasan dari teori atau dukungan teori
dalam membangun atau memperkuat kebenaran dari permasalahan yang
dianalisis. Kerangka teori dimaksud adalah kerangka pemikiran atau butir-
butir pendapat, teori, tesis, sebagai pegangan baik disetujui atau tidak
32
disetujui. Adapun teori yang digunakan untuk membahas permasalahan
dalam tesis ini yaitu:
1. Teori Kepastian Hukum Gustav Radbruch
Kepastian hukum merupakan salah satu tujuan hukum, seperti
yang dikemukakan oleh Gustav Radbruch, hukum bertujuan untuk
keadilan, kegunaan dan kepastian.33 Dengan adanya suatu kepastian
hukum, maka tujuan dari hukum yaitu keadilan akan dapat dicapai.
Yang utama dari nilai kepastian hukum adalah adanya peraturan itu
sendiri.34 Secara umum, diartikan bahwa kerangka teori merupakan
garis besar dari suatu rancangan atas dasar pendapat yang dikemukakan
30
Solly Lubis, 1994, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung, hal. 80
31
Sudikno Martukusumo, 2012, Teori Hukum, Cahaya Atma Pusaka, Yogyakarta, hal. 4.
32
Ujun S.Suryasumantri, 1997, Filsafat Ilmu sebuah Pengantar Populer, Pustaka Sinar
Harapan, Jakarta, hal.237
33
H.Chaerudin, 1999, Filsafat Suatu Ikhtisar, FH UNSUR, Cianjur, hal. 19.
34
Gustav Radbruch dalam Satjipto Rahardjo, 2000, Ilmu Hukum, Citra Aditya Bakti,
Bandung , hal.9.
17
sebagai keterangan mengenai suatu peristiwa. Menurut Gustav
Radbruch, terdapat empat hal yang menjadi dasar makna kepastian
hukum diantaranya ialah:
a. Hukum positif yaitu Undang-Undang.
b. Hukum didasarkan pada fakta-fakta atau dasar hukum yang
ditetapkan.
c. Kenyataan fakta harus dirumuskan dengan jelas, sehingga
menghindari kekeliruan pemaknaan dan mudah untuk
dilaksanakan.
d. Hukum positif tidak boleh mudah berubah.
Asas kepastian hukum sudah umum bilamana kepastian sudah
menjadi bagian dari suatu hukum, hal ini lebih diutamakan untuk
norma hukum tertulis. Hukum tanpa nilai kepastian akan
kehilangan jati diri serta maknanya, karena tidak lagi dapat
digunakan sebagai pedoman perilaku setiap orang. Kepastian hukum
menghendaki adanya upaya pengaturan hukum dalam perundang-
undangan yang dibuat oleh pihak yang berwenang dan berwibawa,
sehingga aturan-aturan itu memiliki aspek yuridis yang dapat
menjamin adanya kepastian bahwa hukum berfungsi sebagai suatu
peraturan yang harus ditaati. 35
35
Ibid.,hal.9
18
2. Teori Kewenangan Philipus M. Hadjon
Kata kewenangan berasal dari kata dasar wewenang yang
diartikan sebagai hal berwenang, hak dan kekuasaan yang dipunyai
untuk melakukan sesuatu. Kewenangan adalah apa yang disebut
kekuasaan formal, kekuasaan berasal dari kekuasaan legislate (diberi
oleh undang-undang) atau dari kekuasaan eksekutif administrative.
Kewenangan yang biasanya terdiri dari beberapa wewenang adalah
kekuasaan terhadap segolongan orang tertentu atau kekuasaan terhadap
suatu bidang pemerintahan.36
Philipus M. Hadjon mengemukanan bahwa kewenangan
diperoleh melalui tiga sumber yaitu atribusi, delegasi, mandate.
a. Atribusi Yaitu pemberian kewenangan oleh pembuat undang-
undang sendiri kepada suatu organ pemerintahan, baik yang
sudah ada maupun yang baru sama sekali.37 Artinya kewenangan
itu bersifat melekat terhadap organ pemerintahan tersebut yang
dituju atas jabatan dan kewenangan yang diberikan kepada organ
pemerintahan tersebut.
b. Delegasi adalah penyerahan wewenang yang dipunyai oleh organ
pemerintahan kepada organ yang lain.38 Dalam delegasi
mengandung suatu penyerahan, yaitu apa yang semula
kewenangan orang pertama, untuk selanjutnya menjadi
36
Prajudi Atmosudirjo, 1981, Hukum Administrasi Negara,, Ghalia Indonesia, Jakarta, hal.78
37
Ridwan HR, 2006, Hukum Administrasi Negara, Rajawali Pers, Jakarta, hal. 104
38
Ibid., hal.105
19
kewenangan orang kedua. Kewenangan yang telah diberikan oleh
pemberi delegasi selanjutnya menjadi tanggung jawab penerima
wewenang.
c. Mandat diartikan suatu pelimpahan wewenang kepada bawahan.
Pelimpahan itu bermaksud memberi wewenang kepada bawahan
untuk membuat keputusan a/n (atas nama) pejabat Tata Usaha
Negara yang memberi mandat.39 Tanggung jawab tidak berpindah
ke mandataris, melainkan tanggung jawab tetap berada di tangan
pemberi mandat, hal ini dapat dilihat dan kata a.n (atas nama).
Dengan demikian, semua akibat hukum yang ditimbulkan oleh
adanya keputusan yang dikeluarkan oleh mandataris adalah
tanggung jawab dari pemberi mandat
Kewenangan atribusi lazimnya digariskan melalui pembagian
kekuasaan negara oleh Undang-undang Dasar, kewenangan delegasi
dan mandate adalah kewenangan yang berasal dari pelimpahan.40
Bedanya kewenangan delegasi terdapat adanya pemindahan atau
pengalihan kewenangan yang ada, atau dengan kata lain pemindahan
atribusi kepada pejabat dibawahnya dengan dibarengi pemindahan
tanggung jawab. Sedangkan pada kewenangan mandat yaitu dalam hal
ini tidak ada sama sekali pengakuan kewenangan atau pengalihan
tangan kewenangan, yang ada hanyajanji-janji kerja intern antara
39
Philipus M. Hadjon, Op.cit., hal. 90
40
Philipus M. Hadjon, Wewenang, Makalah, Universitas Airlangga, Surabaya, hal. 112
20
penguasa dan pegawai (tidak adanya pemindahan tanggung jawab atau
tanggung jawab tetap pada yang memberi mandat).
Menurut Philipus M. Hadjon, kewenangan membuat keputusan
hanya dapat diperoleh dengan dua cara, yaitu dengan atribusi atau
dengan delegasi. Atribusi adalah wewenang yang melekat pada suatu
jabatan. Philipus menambahkan bahwa;
“Berbicara tentang delegasi dalam hal ada

pemindahan/pengalihan suatu kewenangan yang ada. Apabila
kewenangan itu kurang sempurna, berarti bahwa keputusan
yang berdasarkan kewenangan itu tidak sah menurut hukum”.41
Pernyataan diatas, dapat dipahami bahwa atribusi dan delegasi
merupakan suatu sarana yang digunakan untuk mengetahui apakah
suatu badan berwenang atau tidak dalam melaksanakan kewajiban
kepada masyarakat. Philipus M. Hadjon menyatakan dalam hal mandat
tidak ada sama sekali pengakuan kewenangan atau pengalih tanganan
kewenangan. Di sini menyangkut janji-janji kerja intern antara
penguasa dan pengawal. Dalam hal-hal tertentu seorang pegawai
memperoleh kewenangan untuk atas nama si penguasa.42
G. Metode Penelitian
Penelitian adalah merupakan suatu kegiatan ilmiah yang berkaitan
dengan analisa dan konstruksi yang dilakukan secara metodologis, sistematis,
dan konsisten. Metodologis berarti sesuai dengan metode atau cara tertentu,
41
Philipus M. Hadjon, 2001, Pengantar Hukum Administrasi Indonesia, Cetakan Ketujuh,
Gadjah Mada University Press, Yogyakarta, hal. 110.
42
Ibid, hal. 131.
21
sistematis adalah berdasarkan suatu sistem, sedangkan konsisten berarti tidak
adanya hal-hal yang bertentangan dalam suatu kerangka tertentu.43 Dalam
penelitian ini penulis menggunakan metode-metode sebagai berikut:
1. Metode Pendekatan
Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah
yuridis empiris, yaitu penelitian yang menitikberatkan perilaku individu
atau masyarakat dalam kaitannya dengan hukum. Pendekatan yuridis
(hukum dilihat sebagai norma atau das sollen), karena dalam membahas
permasalahan penelitian ini menggunakan bahan-bahan hukum (baik
hukum yang tertulis maupun hukum yang tidak tertulis atau baik bahan
hukum primer maupun bahan hukum sekunder). Pendekatan empiris
(hukum sebagai kenyataan sosial, kultural atau das sein, karena dalam
penelitian ini digunakan data primer yang diperoleh dari lapangan. Jadi,
pendekatan yuridis empiris dalam penelitian ini maksudnya adalah
bahwa dalam menganalisis permasalahan dilakukan dengan cara
memadukan bahan-bahan hukum (yang merupakan data sekunder)
dengan data primer yang diperoleh di lapangan44, meneliti efektivitas
suatu Undang-Undang dan Penelitian yang ingin mencari hubungan
(korelasi) antara berbagai gejala atau variabel sebagai alat pengumpul
datanya terdiri dari studi dokumen, pengamatan (observasi), dan
43
Soerjono Soekanto, 2001, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Raja
Grafindo Persada, Jakarta, hal. 275.
44
Soerjono Soekanto dan Sri Mamadji, 2009, Penelitian Hukum Normatif: Suatu Tinjauan
Singkat, RajaGrafindo Persada, Jakarta, hal.1
22
wawancara (interview).45 Melalui pendekatan ini pula penulis
melakukan analisis terhadap peran Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dalam pembuatan akta hak pakai atas tanah oleh warga negara
asing.
2. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi penelitian ini adalah deskriptif analitis, yaitu untuk
menggambarkan, menemukan fakta-fakta hukum secara menyeluruh,
dan mengkaji secara sistematis, sehingga tidak hanya melakukan
eksplorasi dan klarifikasi atas fenomena atau kenyataan-kenyataan
sosial melainkan juga mencari hubungan kausalitas dan interaksional
dari semua data terpilih yang berhasil dikumpulkan.46 Penelitian yang
dimaksud diharapkan dapat memberikan data yang seteliti mungkin
dengan memberikan bahasan yang lebih mendalam tentang peran
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pembuatan akta hak pakai
atas tanah oleh warga negara asing.
3. Jenis dan Sumber Data
Jenis data dalam penelitian ini terdiri dari sumber primer dan
sekunder. Sumber data penelitian ini berasal dari :
a. Data Primer
Sumber data primer merupakan sejumlah keterangan dan
fakta yang secara langsung diperoleh selama penelitian.
45
Amiruddin, 2012, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Rajagrafindo Persada, Jakarta,
hal. 15
46
Sanapiah Faisal, 1995, Format-Format Penelitian Sosial, Rajawali Pers, Jakarta, hal. 25
23
Pengumpulan data primer dilakukan dengan metode wawancara.
Wawancara adalah proses tanya jawab dalam penelitian yang
berlangsung secara lisan dalam mana dua orang atau lebih
bertatap muka mendengarkan secara langsung informasi-
informasi atau keterangan-keterangan.47Jenis wawancara yang
digunakan dalam penelitian ini menggunakan wawancara bebas
terpimpin, adalah merupakan kombinasi antara wawancara bebas
dan terpimpin.48
b. Data Sekunder
Sumber data sekunder ini diperoleh tidak secara langsung
dari yang memberikan atau informasi, akan tetapi sumber data ini
diperoleh melalui studi kepustakaan yang merupakan suatu studi
yang digunakan dalam mengeumpulkan informasi dan data
dengan bantuan berbagai macam material yang ada di
perpustakaan yang memiliki keterkaitan atau pengetahuan terkait
obyek penelitian.49 Beberapa data menggunakan bahan hukum
yaitu sebagai berikut:
1) Bahan Hukum Primer
Menurut Peter Mahmud Marzuki, bahan hukum primer
adalah bahan hukum yang bersifat otoritas. Di mana dalam hal
ini bahan hukum primer adalah terdiri dari peraturan
47
Ronny Hanitijo Soemitro, Op Cit, hal. 83
48
Ibid , hal. 84
49
Maman, Rahman, 1999, Strategi dan Langkah-Langkah Penelitian, IKIP Semarang Press.
Semarang, hal.1
24
perundang-undangan, catatan catatan resmi, atau risalah
dalam pembuatan peraturan perundang-undangan.50 Bahan
hukum primer yang digunakan dalam penelitian ini adalah :
(a) Undang-undang Dasar 1945.
(b) KUHPerdata .
(c) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA).
(d) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah.
(e) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24
Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
(f) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18
Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah,
Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
(g) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor
29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan,
Atau Pengadilan Hak atas Pemilikan Rumah Tempat
Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang
Berkedudukan di Indonesia, dsb.
50
Soerjono Soekanto, 1984, Pengantar Penelitian Hukum, Penerbit Universitas Indonesia-UI
Press cetakan ke-3, Jakarta, hal. 141
25
2) Bahan Hukum Sekunder
Bahan hukum sekunder, yaitu bahan hukum yang
mendukung dan memperkuat bahan hukum primer
memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer yang
ada sehingga dapat di lakukan analisa dan pemahaman yang
lebih mendalam sehingga adanya penguatan atas dasar hukum
mengasilkan analisa hukum yang baik.51 Bahan hukum yang
menerangkan bahan hukum primer berupa buku teks, jurnal-
jurnal, pendapat para sarjana, artikel dari koran, majalah,
internet, maupun makalah-makalah yang berhubungan dengan
penelitian
3) Bahan Hukum Tersier
Bahan hukum tersier, yaitu bahan hukum yang
merupakan pelengkap yang sifatnya memberikan petunjuk
dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder,
seperti kamus Bahasa Inggris, Bahasa Indonesia, kamus
hukum, ensiklopedia, dan lain-lain.
4. Metode Pengumpulan data
Penulis akan mempergunakan data primer dan data sekunder
yaitu data yang diperoleh dengan cara sebagai berikut :
a. Data Primer
Data Primer merupakan data yang diperoleh melalui studi
51
Soerjono Soekanto, dan Sri Mamudi, 2003, Penelitian Hukum Normative Suatu Tinjauan
Singkat, Penerbit, Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal.23
26
lapangan yang meliputi data perilaku terapan dari ketentuan
normatif terhadap peristiwa hukum in concreto. Untuk
memperoleh data primer tersebut penulis menggunakan
wawancara untuk memperoleh informasi dengan bertanya
langsung pada narasumber. Wawancara yang digunakan dalam
penelitian ini adalah wawancara bebas terpimpin, yaitu dengan
mempersiapkan terlebih dahulu pertanyaan-pertanyaan sebagai
pedoman, tetapi tidak menutup kemungkinan adanya variasi
pertanyaan sesuai dengan situasi ketika wawancara
berlangsung.52
b. Data Sekunder
Data Sekunder merupakan data yang diperoleh dari hasil
penelaahan kepustakaan atau penelaahan terhadap berbagai
literatur atau bahan pustaka yang berkaitan dengan masalah atau
materi penelitian yang sering disebut bahan hukum.53
Pengumpulan data dengan cara mengambil beberapa keterangan
dari literatur dan dokumentasi ataupun peraturan perundang-
undangan lainnya yang ada hubungannya dengan pokok
permasalahan yang dibahas, dan diharapkan dapat memberikan
solusi dari suatu permasalahan.
52
Suharsini Arikunto, 2006, Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktis, Rineka Cipta,
Jakarta, hal, 227
53
Mukti Fajar dan Yulianto, 2010, Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris,
Pustaka Pelajar, Yogyakarta, hal. 156
27
5. Metode Analisis Data
Data-data yang diperoleh dari hasil penelitian berupa data primer
yang diperoleh dengan melakukan tinjauan lapangan melalui
wawancara serta data sekunder kemudian dikumpulkan melalui studi
kepustakaan kemudian disusun secara teratur untuk dianalisa. Penulis
dalam penulisan tesis ini menggunakan analisa data secara kualitatif
yaitu suatu cara penelitian yang menghasilkan data secara deskriptif,
dalam penelitian kualitatif, semua investigator atau peneliti
memfokuskan diri pada permasalahan yang dikaji, dengan dipandu oleh
kerangka konseptual atau teoritis.54
H. Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penelitian ini bertujuan agar lebih
memudahkan dalam memahami penulisan tesis ini secara keseluruhan.
Sistematika penulisannya sebagai berikut:
BAB I. PENDAHULUAN
Bab ini merupakan pendahuluan yang menguraikan tentang latar
belakang masalah, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat
penelitian, kerangka konseptual, kerangka teori, metode penelitian,
dan sistematika penulisan.
54
Sudarwan Danim dan Darwis, 2003, Metode Penelitian Kebidanan : Prosedur, Kebijakan,
dan Etik. Penerbit Buku Kedokteran EGC, Jakarta, hal. 262
28
BAB. II TINJAUAN PUSTAKA
Bab ini menjelaskan tentang pengantar pemahaman pada
pengertian-pengertian umum serta pokok bahasan. Dalam uraian
bab ini lebih bersifat teoritis yang nantinya digunakan sebagai
bahan studi perbandingan antara teori yang berlaku dengan
kenyataannya yang berlaku dalam praktek. Adapun garis besar
dalam bab ini adalah menjelaskan yaitu tinjauan umum tentang
tanah, tinjauan umum tentang PPAT, tinjauan umum tentang hak
pakai; tinjauan umum tentang warga negara asing, dan tinjauan
umum tentang hak pakai atas tanah dalam perspektif Islam.
BAB III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Bab ini merupakan pembahasan tentang berbagai hal yang terkait
langsung dengan pokok permasalahan yang akan dibahas dalam
penelitian ini yaitu implikasi yuridis terhadap kepemilikan hak atas
tanah bagi warga negara asing dalam konsep kepastian hukum serta
peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pembuatan akta
hak pakai atas tanah oleh warga negara asing.
BAB IV PENUTUP
Bab ini berisi tentang hasil akhir dari pokok permasalahan yang
diteliti berupa kesimpulan dari hasil penelitian terhadap
permasalahan yang telah dibahas dan saran.

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Tinjauan Umum Tentang Tanah
1. Pengertian tanah
Tanah adalah permukaan bumi, hak atas tanah adalah hak atas
sebagian tertentu dari permukaan bumi, yang terbatas, berdimensi dua
dengan ukuran panjang dan lebar.55 Dasar kepastian hukum dalam
peraturanperaturan hukum tertulis sebagai pelaksana Undang-Undang
Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, memungkinkan para pihak-pihak
yang berkepentingan dengan mudah mengetahui hukum yang berlaku
dan wewenang serta kewajiban yang ada atas tanah yang dipunyai.
Tanah dalam pengertian yuridis dapat diartikan sebagai
permukaan bumi. Sedangkan hak atas tanah adalah hak sebagian
tertentu permukaan bumi, yang berbatas, berdimensi, dua dengan
dengan ukuran panjang dan lebar.56 Pasal 1 ayat (2) jo Pasal 4 ayat (1)
UUPA tanah adalah permukaan bumi dan ruang, maksudnya tanah
sama dengan permukaan bumi adalah karunia Tuhan Yang Maha Esa.
Diartikan sama dengan ruang pada saat menggunakannya karena
termasuk juga tubuh bumi dan air dibawahnya dan ruang angkasa
diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
55
Effendi Perangin. 1994, Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah Dari Sudut Pandang
Praktisi Hukum, Raja Grafindo, Jakarta, hal. 17
56
Boedi Harsono, 1994, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid I, Djambatan, Jakarta, hal. 18
29
30
berhubungan dengan penggunaan tanah dalam batas-batas menurut
undangundang ini dan peraturan lain yang lebih tinggi. Tanah adalah
suatu permukaan bumi yang berada diatas sekali. Makna permukaan
bumi sebagai bagian dari tanah yang haknya dapat di miliki oleh setiap
orang atau badan hukum.57
2. Hak Atas Tanah
Tanah Hak atas tanah merupakan hak penguasaan atas tanah yang
berisikan serangkaian wewenang, kewajiban, dan/atau larangan bagi
pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang
dikehendaki. “Sesuatu” yang boleh, wajib atau dilarang untuk
diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan itulah yang menjadi
kriterium atau tolak pembela antara hak-hak penguasaan atas tanah
yang diatur dalam Hukum Tanah.58 Dengan adanya hak menguasai dari
negara sebagai mana dinyatakan dalam Pasal 2 ayat (1) UUPA, yaitu
bahwa:
“atas dasar ketentuan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan sebagai
yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air, dan ruang angkasa,
termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada
tingkatan yang tertinggi dikuasai oleh negara sebagai organisasi
kekuasaan seluruh masyarakat”
Atas dasar ketentuan tersebut, negara berwenang menentukan
hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh dan atau diberikan kepada
perseorangan dan badan hukum yang mernenuhi persyaratan yang
57
Supriadi, 2010, Hukum Agraria, Cetakan Keempat, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 3.
58
Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-undang
Pokok, Agraria, Djambatan, Jakarta, hal.24
31
ditentukan. Kewenangan tersebut diatur didalam Pasal 4 ayat (1)
UUPA, yang menyatakan bahwa:
“atas dasar hak menguasai dan negara sebagaimana yang

termaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak
atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan
kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri rnaupun
bersama-sarna dengan orang-orang lain serta badan-badan
hukum.”
Sedangkan dalam ayat (2) dinyatakan bahwa:
“Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini
memberikan wewenang untuk mempergunakan tanah yang
bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang
angkasa diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang
langsung berhubungan dengan penatagunaan tanah itu dalam
batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan
hukum yang lebih tinggi.”
Berdasarkan bunyi Pasal tersebut, maka negara menentukan hak-
hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 16 ayat (1), yaitu hak
milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak
membuka tanah, hak memungut hasil hutan dan hak-hak lain yang tidak
termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan
undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana
disebut dalam Pasal 53.
Hak-hak atas lanah tersebut diatas yang bersifat sementara diatur

lebih lanjut dalam Pasal 53 ayat (1) yang menyatakan bahwa :
“Hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 16 ayat (1) huruf h, ialah Hak Gadai, hak Usaha-Bagi-Hasil,
hak Menumpang dan Hak Sewa Tanah Pertanian diatur untuk
rnembatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengang-undang ini
dan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya dalam waktu yang
singkat”
32
Seseorang atau badan hukum yang mempunyai suatu hak atas
tanah, oleh UUPA dibebani kewajiban untuk mengerjakan atau
mengusahakan sendiri secara aktif serta wajib pula memelihara
termasuk menambah kesuburan dan mencegah kerusakan tanah
tersebut. Selain itu, UUPA juga menghendaki supaya hak atas tanah
yang dipunyai oleh seseorang atau badan hukum tidak boleh
dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi dengan
sewenang-wenang tanpa menghiraukan kepentingan masyarakat umum
atau dengan kata lain semua hak atas tanah tersebut mempunyai fungsi
sisial sebagaaimana diatur dalam pasal 6 UUPA yang menyatakan
bahwa “semua hak atas tanah mempnnyai fungsi sosial”.
Pihak yang dapat mempunyai hak atas tanah diatur dalam Pasal 9
ayat (2) UUPA yang menyatakan bahwa:
“tiap-tiap warga negara Indonesia, baik laki-laki maupun

perempuan mempunyai kesempatan yang sama atas tanah untuk
mendapat manfaat dan hasilnya baik diri sendiri maupun
keluarganya”.
Sedangkan yang bukan warga Negara Indonesia atau badan hukum
asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia sangat dibatasi haknya
hak pakai atau sewa saja. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 42
dan Pasal 45 UUPA. Untuk badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dapat mempunyai hak
atas tanah kecuali hak milik yang terbatas pada badan-badan hukum
yang diterapkan oleh Pemerintah, sebagaimana diatur dalam Pasal 30
ayat (1) huruf b dan Pasal 36 ayat (1) huruf B UUPA.

33
3. Pendaftaran Hak Atas Tanah
a. Pengertian Pendaftaran Tanah
Pengertian pendaftaran tanah telah diatur didalam Pasal 19
Ayat (2) UUPA yaitu meliputi 3 (tiga) hal sebagai berikut :
1) Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah
2) Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
3) Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat.
Pengertian pendaftaran tanah yang diatur dalam Pasal 19 Ayat
(2) UUPA ini diselenggarakan dengan cara yang sederhana dan
mudah dimengerti karena hanya meliputi pengukuran, perpetaan,
dan pembukuan tanah, pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan
hak-hak tersebut, serta pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.59
Pengertian pendaftaran tanah tersebut diatur lebih lanjut
didalam Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 yaitu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah
secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan
daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun,
termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang
59
Adrian Sutedi, 2011, Sertifikat Hak atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta , hal. 57
34
tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun
serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pengertian pendaftaran tanah yang merupakan suatu rangkaian
kegiatan yang dilakukan berarti suatu kegiatan yang saling
berkesinambungan dan tidak dapat terputus, yaitu melalui kegiatan
pengumpulan data, pengolahan data, penyajian data, serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan
daftar mengenai bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk
bentuk pemberian surat tanda bukti hak bagi bidang tanah yang
sudah ada haknya.
Pengertian definisi tersebut mengandung aspek teknis dan
yuridis, bahkan apabila definisi tersebut ditinjau lebih mendalam
lagi, ternyata definisi pendaftaran tanah yang terdapat dalam PP
No.24 Tahun 1997 merupakan penyempurnaan dari pengertian
pendaftaran tanah yang terdapat didalam PP No.10 Tahun 1961
sebagaimana yang dimaksud Pasal 19 ayat (2) UUPA yang hanya
meliputi : pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah,
pendaftaran dan peralihan hak atas tanah, serta pemberian surat
tanda bukti hak atau sertipikat.
Boedi Harsono merumuskan pengertian pendaftaran tanah
sebagai suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan secara teratur dan
terus menerus untuk mengumpulkan, mengolah, menyimpan dan

35
menyajikan data tertentu mengenai bidang-bidang atau tanah-tanah
tertentu yang adandi suatu wilayah tertentu dengan tujuan tertentu.
b. Kegiatan Pendaftaran Tanah
Kegiatan pendaftaran tanah yang diatur dalam Pasal 12 PP No.
24 Tahun 1997 ada dua, yaitu :
1) Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi:
a) Pengumpulan dan pengolahan data fisik
b) Pembuktian hak dan pembukuannya
c) Penyajian data fisik dan data yuridis
d) Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
2) Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi:
a) Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b) Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya
Penyelenggaraan pendaftaran tanah ditinjau dari aspek teknis
dan yuridis, meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
dan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Kedua kegiatan
tersebut menuntut perhatian dan penanganan yang sama, karena
keduanya sama pentingnya. Apabila salah satu dari keduanya
kurang memperoleh perhatian dan penanganan, maka berpotensi
untuk mendatangkan hal-hal yang tidak diharapkan dikemudian
hari.
Berdasarkan Pasal 1 butir 10 PP No.24 Tahun 1997
menentukan bahwa pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama

36
kali dilaksanakan secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang
meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Pendaftaran tanah secara sistematik umumnya prakarsa datang
dari pemerintah. Pelaksanaannya dilakukan di wilayah-wilayah
yang ditunjuk oleh Menteri. Sebaliknya di wilayah-wilayah yang
belum ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik,
pendaftaran tanahnya dilakukan secara sporadik.Berdasarkan Pasal
1 butir 11 PP No.24 Tahun 1997 menentukan bahwa pendaftaran
tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa /kelurahan secara
individual atau masal. Pendaftaran tanah secara sporadik umumnya
prakarsa datang dari individual atau massal, yang dilakukan atas
permintaan pemegang atau penerima hak atas tanah yang
bersangkutan.60
Berdasarkan Pasal 1 butir 12 PP No.24 Tahun 1997
menentukan bahwa pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data
yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat
60
Ibid.,hal. 57
37
ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang
terjadi kemudian.
Kegiatan Pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi
pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, dan pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah. Pemeliharaan data pendaftaran
tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data
yuridis obyek pendaftaran tanah khususnya hak milik yang telah
didaftar. Perubahan data fisik yang dimaksud adalah pemisahan,
pemecahan, atau penggabungan bidang-bidang tanah yang sudah
didaftar. Perubahan data yuridis yang dimaksud adalah dapat berupa
haknya, yaitu berakhirnya jangka waktu berlakunya, dibatalkan,
dicabut, atau dibebani hak lainnya. Perubahan juga dapat terjadi
karena perbuatan hukum jual beli. Pada sistem pendaftaran akta
untuk perubahan-perubahan tersebut dibuatkan akta yang
selanjutnya merupakan surat tanda bukti. Sistem pendaftaran hak
perubahannya dicatat pada buku tanah dan sertipikat yang
bersangkutan sebagai surat tanda bukti hak dan alat bukti yang kuat.
B. Tinjauan Umum Tentang PPAT
1. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah, Pasal 1 angka 24 menyebutkan definisi dari Pejabat Pembuat
Akta Tanah, yaitu pejabat umum yang diberi kewenangan untuk
membuat akta-akta tanah tertentu. Menurut Boedi Harsono, yang

38
dimaksud PPAT adalah suatu jabatan (ambt) dalam tata susunan hukum
agraria nasional kita, khususnya hukum yang mengatur pendaftaran
tanah. Dapat diartikan juga “orang” yang menjabat jabatan tersebut.61
Berdasarkan pengertian di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, dapat disimpulkan
bahwa, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah “Pejabat Umum”.
Menurut Effendi Perangin, Pejabat Umum adalah orang yang diangkat
oleh instansi yang berwenang dengan tugas melayani masyarakat umum
dibidang kegiatan tertentu.62
Kegiatan tertentu yang dimaksud diatas diantaranya untuk
membuat akta. Menurut Effendi Perangin Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) adalah pejabat yang berwenang membuat akta dari pada
perjanjian-perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah,
memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau
meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan.
Pendapat Effendi Perangin pada saat ini sudah tidak sesuai lagi
dengan peraturan yang ada sekarang, karena fungsi Pejabat Pembuat
akta tanah (PPAT) sekarang tidak mencakup sebagai pejabat yang
61
Boedi Harsono,1990, Makalah, Seminar tentang Pendaftaran Tanah Di bidang Hak
Tanggungan Tanah dan PPAT , Badan Pertanahan Nasional, Deputi Bidang Pengukuran Dan
Pendaftaran, Jakarta, hal. 34
62
Effendi Perangin, 1991, Hukum Agraria Di Indonesia Suatu Telaah Dari Sudut Pandang
Praktisi Hukum, Rajawali Press, Jakarta hal.436
39
menggadaikan tanah atau pejabat yang meminjamkan uang lagi,
sehingga perlu dibuat pemahaman baru terhadap pengertian tersebut.
Apabila sebuah akta itu dibuat oleh Pejabat Umum, bentuknya sesuai
dengan yang ditentukan oleh Undang-Undang dan dibuat didaerah
kewenangannya, maka akta tersebut adalah akta otentik. A.P
Perlindungan menyatakan, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai
suatu lembaga umum yang diangkat oleh Pemerintah dan mempunyai
kekuasaan umum, artinya akta-akta yang diterbitkan merupakan akta
otentik.63
Berdasarkan ketiga pendapat tersebut penulis cenderung
menggunakan pendapat, dimana PPAT mengandung pengertian suatu
jabatan dalam tata susunan hukum agraria nasional, khususnya hukum
yang mengatur pendaftaran tanah, disini PPAT diberi kewenangan
membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
2. Dasar Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Dasar Hukum pengaturan tentang PPAT ditentukan dalam
berbagai peraturan perundang-undangan, yaitu:
a. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan
atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah
disebutkan bahwa : PPAT yang selanjutnya disebut PPAT, adalah
pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta
63
A.P.Parlindungan, 1989, Bunga Rampai Hukum Agraria Serta Landreform, Bagian 1,
Mandar Maju, Bandung, hal. 131
40
pemindahan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa
membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
b. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah, pada Pasal 37 ayat (1) disebutkan bahwa : Peralihan hak
atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli,
tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan
perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan
hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
c. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah.
d. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan
Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang
3. Macam-Macam Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan
Wilayah Kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang merupakan Pejabat
Umum ada bermacam-macam. Dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah

41
Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah disebutkan ada 3 (tiga) macam :
a. Pejabat Pembuat Akta Tanah (umum) adalah Pejabat Umum yang
diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun.
b. Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara adalah Pejabat
Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan
tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan membuat akta Pejabat
Pembuat Akta Tanah.
c. Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus adalah Pejabat Badan
Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena jabatannya untuk
melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu
khusus dalam rangka pelaksanaan atau tugas pemerintah tertentu.
Seperti yang telah ditentukan dalam Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997, maka jabatan PPAT, PPAT Sementara dan PPAT
Khusus adalah memegang peranan yang sangat penting. Oleh karena itu
sudah sewajarnya apabila seseorang yang menjabat jabatan tersebut
diannggap tahu dan tentunya harus mempunyai pengetahuan yang cukup
tentang pendaftaran tanah dan yang berkaitan dengan itu. Selanjutnya
menyangkut wilayah Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),
Pasal 12 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang

42
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah menyebutkan bahwa :
a. Daerah kerja PPAT adalah satu wilayah kerja Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kotamadya.
b. Daerah Kerja PPAT Sementara dan PPAT khusus meliputi
wilayah kerjanya sebagai pejabat pemerintah yang menjadi dasar
penunjukannya.
PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris, konsultan atau
Penasehat Hukum, PPAT dilarang merangkap jabatan atau profesi
sebagai:
a. Pengacara atau Advokat.
b. Pegawai Negeri atau Pegawai Badan Usaha Milik Negara/Daerah.
Larangan ini dimaksudkan untuk menjaga dan mencegah agar
PPAT dalam menjalankan jabatannya tersebut tidak menimbulkan akibat
yang memberikan kesan bahwa PPAT telah mengganggu keseimbangan
kepentingan para pihak. Ketentuan ini juga dimaksudkan agar PPAT
dapat menjalankan tugas dengan sebaik-baiknya demi melayani
kepentingan umum agar melaksanakan rasa kemandirian dan tidak
memihak.
4. Tugas Pokok dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT)
a. Tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Tugas-tugas PPAT antara lain adalah untuk

43
menyelenggarakan suatu daftar dari akta-akta yang dibuatnya antara
lain reporterium (daftar dari akta-akta yang dibuatnya), yang
berisikan nama dari penghadap, sifat aktanya, jual beli, hibah,
tanggal akta dibuatnya dan nomornya, identitasnya dari tanahnya
beserta bangunan yang termasuk (permanen, semi permanen,
darurat) dan tanaman yang ada dan lain-lain keterangan.64
Ketentuan Pasal 6 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 menetap bahwa :
“Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor

Pertanahan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang
ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu
menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-
undangan yang bersangkutan”.
Pasal 6 ayat (2) ini hanya disebutkan kegiatan-kegiatan
tertentu, tidak disebutkan secara tegas kegiatan-kegiatan apa dalam
pendaftaran tanah yang menjadi tugas PPAT untuk membantu
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Tugas pokok PPAT dalam membantu pelaksanaan pendaftaran
tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan ditetapkan dalam Pasal 2
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan
Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu:
1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan
pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah
64
Ibid, hal. 42
44
dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau Hak milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan
dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran
tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah
sebagai berikut :
a) Jual beli
b) Tukar Menukar
c) Hibah
d) Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng)
e) Pembagian hak bersama
f) Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai Atas Tanah
Hak Milik
g) Pemberian Hak Tanggungan
h) Pemberian Kuasa membenankan Hak Tanggungan.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan kegiatan
pemeliharaan data pendaftaran tanah sebagaimana ditetapkan dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka kegiatan yang
menjadi tugas utama Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah kegiatan
pemeliharaan data pendaftaran. Kegiatan pemeliharaan data
pendaftaran tanah didalamnya terdapat perbuatan hukum mengenai
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, berupa
pemindahan hak, pembagian hak bersama, pembebanan hak

45
tanggungan, pemberian Hak Guna Bangunan/ Hak Pakai Atas
Tanah Hak Milik dan pemberian kuasa Membebankan Hak
Tanggungan. Dalam perbuatan hukum mengenai hak atas tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dibutuhkan bantuan
PPAT untuk membuat aktanya. A.P. Parlindungan menyatakan
tugas PPAT adalah melaksanakan recording of deeds of coveyance,
yaitu suatu perekaman pembuatan akta tanah yang meliputi mutasi
hak, pengikatan jaminan dengan hak atas tanah sebagai Hak
Tanggungan, mendirikan hak baru diatas sebidang tanah (Hak Guna
Bangunan diatas Hak Milik) ditambah memasang surat kuasa
memasang Hak Tanggungan.65 Jadi tugas pokok PPAT adalah
melaksanakan sebagian pendaftaran tanah dengan membuat akta
sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak milik Atas Satuan Rumah Susun
yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu
dalam hal ini khususnya pada proses pendaftaran tanah karena jual
beli.
b. Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Kewenangan PPAT diatur dalam Pasal 3 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan
65
Ibid. hal. 83
46
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu :
1) Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 2, seorang PPAT mempunyai kewenangan
membuat akta otentik mengenai semua perbuatan hukum
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2) mengenai hak
atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang
terletak didaerah kerjanya.
2) PPAT Khusus hanya berwenang membuat akta mengenai
perbuatan hukum yang disebut secara khusus dalam
penunjukannya.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menetapkan
bahwa perbuatan hukum mengenai hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun yang dibuktikan dengan akta PPAT,
yaitu jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan,
dibuktikan dengan akta PPAT diatur dalam Pasal 37 ayat (1).
5. Kewajiban dan Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT)
a. Kewajiban PPAT
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 Pasal 40 ayat (1) dan
ayat (2) menyebutkan bahwa :
1) Kewajiban dari PPAT mendaftarkan dokumen selambat-
lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta
yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang

47
dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan
kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai
telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) kepada para pihak yang bersangkutan.
Menurut Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 1 Tahun 2006 Pasal 45 menyebutkan bahwa
PPAT mempunyai kewajiban :
1) Menjunjung tinggi Pancasila, Undang-Undang Dasar 1945,
dan Negara Kesatuan Republik Indonesia.
2) Mengikuti pelantikan dan pengangkatan sumpah jabatan
sebagai PPAT.
3) Menyampaikan laporan bulanan mengenai akta dibuatnya
kepada Kepala Kantor pertanahan, Kepala Kantor Wilayah
dan Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan
setempat paling lambat tanggal 10bulan berikutnya.
4) Menyerahkan protokol PPAT dalam hal:
a) PPAT yang berhenti menjabat sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 28 ayat (1) dan ayat (2) kepada PPAT
didaerah kerjanya atau kepada Kepala Kantor Pertanahan.
b) PPAT sementara yang berhenti sebagai PPAT Sementara
kepada PPAT Sementara yang menggantikannya atau
kepada kepala Kantor Pertanahan.

48
c) PPAT Khusus yang berhenti sebagai PPAT Khusus
kepada PPAT Khusus yang menggantikannya atau kepada
Kepala Kantor Pertanahan.
5) Membebaskan uang jasa kepada orang yang tidak mampu,
yang dibuktikan secara sah.
6) Membuka kantornya setiap hari kerja kecuali sedang
melaksanakan cuti atau hari libur resmi dengan jam kerja
paling kurang sama dengan jam kerja Kantor Pertanahan
Setempat.
7) Berkantor hanya di 1 (satu) kantor dalam daerah kerja
sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pengangkatan
PPAT.
8) Menyampaikan alamat kantornya, contoh tanda tangan,
contoh paraf dan teraan cap/stempel jabatannya kepada
Kepala Kantor Wilayah, Bupati/Walikota, Ketua Pengadilan
Negeri dan Kepala Kantor Pertanahan yang wilayahnya
meliputi daerah kerja PPAT yang bersangkutan dalam waktu
1 (satu) bulan setelah pengambilan sumpah jabatan.
9) Melaksanakan jabatan secara nyata setelah pengambilan
sumpah jabatan.
10) Memasang papan nama dan menggunakan stempel yang
bentuk dan ukurannya ditetapkan oleh Kepala Badan
Pertanahan Nasional.
49
11) Lain-lain sesuai peraturan perundang-undangan.
Selain itu PPAT wajib merahasiakan isi akta Dalam rangka
penyelenggaraan Pendaftaran Tanah kewajiban PPAT adalah
membuat akta sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak milik Atas
Satuan Rumah Susun dalam hal ini jual beli tanah, kemudian PPAT
melakukan Pendaftaran balik nama sertipikat dari penjual menjadi
nama pembeli dilakukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak
akta ditandatangani oleh PPAT dan PPAT kemudian menyerahkan
akta tersebut kepada kantor pendaftaran tanah kemudian dalam hal
ini pembeli atau kuasanya atau PPAT, mendapatkan tanda bukti
penerimaan permohonan balik nama dipakai sebagai dasar
pembayaran administrasi, dan pemohon akan menerima tanda bukti
pembayaran permohonan balik nama, maka kantor pertanahan akan
melakukan pencoretan nama pemegang hak lama untuk kemudian
diubah menjadi nama pemegang hak baru, dalam waktu 14 hari
pembeli dapat mengambil sertipikat baru yang sudah jadi dan sudah
beratasnamakan dirinya dikantor pertanahan tersebut menggunakan
tanda bukti pembayaran permohonan balik nama
b. Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yaitu
dalam membuat dan menerbitkan Akta Peralihan Hak Atas Tanah,
harus sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku. Sebelum

50
membuat dan menerbitkan Akta Peralihan Hak Atas Tanah yang
bersangkutan. Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah
sebagai berikut :
1) PPAT wajib bersumpah.
2) PPAT wajib segera menyampaikan akta yang telah dibuat dan
diterbitkan serta warkah lainnya yang diperlukan untuk
pembuatan dan penerbitan sebuah akta lainnya kepada Badan
Pertanahan Nasional Kabupaten/Kota setempat untuk
didaftarkan dalam “buku tanah” dan dicantumkan pada
“Sertipikat Hak Atas Tanah” yang bersangkutan.
3) PPAT wajib menyelenggarakan suatu “Daftar Akta” yang
telah dibuat dan diterbitkan, menurut bentuk yang telah
ditentukan dalam peraturan yang berlaku.
4) PPAT wajib menjalankan petunjuk-petunjuk yang telah
diberikan oleh Badan Pertanahan Nasional dan Pejabat yang
mengawasinya.
5) PPAT dalam setiap bulannya wajib menyampaikan “Laporan
Bulanan” yang dibuatnya selama satu bulan kepada kepala
Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/kota akan
melaporkan hasil pengamatannya kepada Kepala Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi setempat.
Menurut Pasal 39 Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun
1997, Pejabat Pembuat Akta Tanah juga memiliki larangan-

51
larangan untuk memuat dan menerbitkan akta Peralihan Hak, yaitu
bagi tanah yang belum jelas status haknya. Dengan kata lain, PPAT
harus menolak pembuatan dan penerbitan Akta Peralihan Hak
apabila :
1) Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik
atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan
sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang
diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor
pertanahan.
2) Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar kepadanya tidak
disampaikan :
a) Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24
ayat (1) atau surat keterangan kepala desa/lurah yang
menyatakan yang bersangkutan dalam hal menguasai
bidang tanah tersebut tidak sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 24 ayat (2);
b) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah
yang bersangkutan belum bersertipkat atau keterangan
bahwa tanah yang letaknya jauh dari kedudukan Kantor
Pertanahan dari yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh
kepala desa/lurah;
c) Salah satu pihak yang akan melakukan perbuatan hukum
yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana

52
dimaksud dalam Pasal 38 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat
untuk bertidak demikian.
d) Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar surat
kuasa mutlak (yaitu surat kuasa yang tidak dapat ditarik
kembali dan apabila pihak yang ditunjuk meninggal dunia
tidak bisa dialihkan kepada pihak lain) yang pada
hakekatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.
e) Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam
sengketa mengenai data fisik dan data yuridisnya; atau
f) Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang
ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.
C. Tinjauan Umum Tentang Hak Pakai
1. Pengertian Hak Pakai
Hak pakai diatur dalam Pasal 41 – 43 Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya
disebut UUPA). Hal-hal yang ditentukan di dalam UUPA tersebut
kemudian dirinci dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas
Tanah (selanjutnya disebut PP 40/1996). Pasal 41 ayat (1) UUPA
menentukan sebagai berikut:
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut

hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah
milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang
53
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang

berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian
pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan
jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.
2. Subyek Hak Pakai
Salah satu keistimewaan hak pakai terdapat di subyeknya yang
jauh lebih beragam dibanding hak milik, hak guna usaha dan hak guna
bangunan. Pasal 49 Ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun
2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun,
dan Pendaftaran Tanah, menentukan bahwa yang dapat mempunyai hak
pakai adalah :
a. Warga Negara Indonesia;
b. keagamaan dan sosial Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
c. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
d. Badan; dan
e. Orang Asing.
3. Terjadinya Hak Pakai
Sebagaimana ditentukan dalam Pasal 41 PP40/1996, ada tiga jenis
tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai, yaitu:
a. Tanah negara.
b. Tanah hak pengelolaan.
c. Tanah hak milik.

54
Terjadinya hak pakai dijelaskan dalam Pasal 53 Peraturan
Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah yaitu :
a. Hak pakai di atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh Menteri.
b. Hak pakai di atas Tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan
pemegang Hak Pengelolaan.
c. Hak pakai di atas Tanah hak milik terjadi melalui pemberian oleh
pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah.
d. Keputusan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (21 dan
akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana
dimaksud pada ayat (3) dapat dibuat secara elektronik
Terjadinya hak pakai atas tanah negara adalah melalui keputusan
pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk. Terjadinya hak
pakai atas hak pengelolaan adalah melalui keputusan pemberian hak
oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak
pengelolaan. Sedangkan untuk hak pakai atas tanah hak milik terjadi
melalui pemberian tanah oleh pemegang hak milik dengan akta yang
dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Setiap pemberian hak pakai
tersebut wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.66
66
https://menuruthukum.com, diakses tanggal 10 Juni 2022, pukul 19.00 WIB
55
4. Jangka Waktu Hak Pakai
Jangka waktu hak pakai berdasarkan Pasal 52 Peraturan
Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah adalah : .
a. Hak pakai di atas Tanah Negara dan Tanah hak Pengelolaan
dengan jangka waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama
30 (tiga puluh) tahun diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu
paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
b. Hak pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak
ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan.
c. Hak pakai dengan jangka waktu di atas Tanah hak milik,
diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun
dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas
Tanah hak milik.
d. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan
sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) berakhir, Tanah hak pakai
kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara
atau Tanah Hak Pengelolaan.
e. Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara sebagaimana
dimaksud pada Ayat (4), penataan kembali penggunaan,
pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri dan

56
dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan
memperhatikan:
1) Tanahnya rnasih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik
sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak.
2) Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak.
3) Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang
hak.
4) Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang.
5) Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk
kepentingan umum.
6) Sumber daya alam dan lingkungan hidup.
7) Keadaan Tanah dan masyarakat sekitar.
Setelah jangka waktu hak pakai atau perpanjangannya berakhir,
maka dapat diberikan pembaharuan hak pakai atas tanah yang sama.
Adapun syarat perpanjangan atau pembaharuan hak pakai atas tanah
negara dan hak pakai atas tanah hak pengelolaan adalah sebagai berikut:
5. Hapusnya Hak Pakai
Hak pakai hapus karena Pasal 61 Peraturan Pemerintah Nomor 18
Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Susun, dan Pendaftaran Tanah :

57
a. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya,
untuk hak pakai dengan jangka waktu;
b. Dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya
berakhir karena:
1) Tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 danlatau Pasal 58.
2) Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang
dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak
pakai dan pemegang hak milik atau pedanjian pemanfaatan
Tanah Hak Pengelolaan.
3) Cacat administrasi.
4) Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum
tetap.
c. Diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain
d. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir.
e. Dilepaskan untuk kepentingan umum.
f. Dicabut berdasarkan Undang-Undang.
g. Ditctapkan sebagai Tanah Telantar.
h. Ditetapkan sebagai Tanah Musnah.

58
i. Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian
pemanfaatan Tanah untuk hak pakai di atas hak milik atau Hak
Pengelolaan.
j. Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.
Terhadap tanah yang hak pakainya hapus karena ketentuan
tersebut, maka tanahnya menjadi tanah negara.
D. Tinjauan Umum Tentang Warga Negara Asing
Orang asing adalah warga negara asing yang bertempat tinggal pada
suatu negara tertentu. Bahwa orang asing tersebut adalah semua orang-orang
yang bertempat tinggal pada suatu negara tertentu tetapi ia bukan warga
negara dari negara tersebut.67 Sedangkan definisi warga negara asing,
berdasarkan Pasal 1 Ayat (9) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2011 tentang
Keimigrasian, adalah orang yang bukan warga Indonesia. Warga negara
asing merupakan seseorang yang tinggal dan menetap di sebuah negara
tertentu namun bukan berasal dari negara tersebut juga tidak secara resmi
terdaftar sebagai warga negara, yang memiliki tujuan yang beragam,
misalnya dalam rangka menempuh pendidikan, bisnis maupun hal lainnya.
Meskipun status seseorang tersebut adalah warga negara asing di Indonesia,
seseorang tersebut tetap memiliki hak dan juga kewajiban terhadap negara
yang di tinggalinya. Seseorang WNA yang tinggal di Indonesia, mempunyai
67
Titik Triwulan Tutik, 2018, Pokok-pokok Hukum Tata Negara Indonesia Pasca
Amandemen UUD 1945, Cerdas Pustaka, Jakarta, hal.348
59
hak dan kewajiban yaitu : 68
1. Berhak atas segala perlindungan terhadap hak-hak asasinya termasuk
hak perlindungan atas diri maupun harta benda yang dimiliki WNA
tersebut, selama dalam proses yang resmi
2. Berkewajiban untuk tunduk serta mematuhi segala ketentuan
perundangan yang berlaku di negara Indonesia.
3. Tidak berhak untuk ikut serta dalam sebuah organisasi politik maupun
instansi pemerintah.
4. Tidak berhak untuk ikut serta dalam sistem pemilu di Indonesia, baik
untuk memilih maupun dipilih.
5. Tidak berkewajiban untuk ikut serta dalam program bela negara.
Pasal 167 PP keimigrasian, izin tinggal terbatas bisa dialihkan status
menjadi izin tinggal tetap. Pengajuan pemindahan pengalihan status diapat
diajukan kepada kepala kantor imigrasi oleh yang menjamin. Terhadap
WNA yang bisa mengalih statuskan seperti orang yang telah bekerja, orang
yang ingin menanam modal, wisatawan yang telah tua, maupun rohaniawan,
suami-istri yang menikah dengan suami atau istri yang memiliki izin tinggal
tetap, anak yang usianya belum dewasa dimana di Indonesia dibataskan
pada umur 18 tahun dan tidak menikah dan dapat menggabungkan dengan
orang tua yang memiliki izin tinggal tetap dan WNA eks warga negara
Indonesia. Pengalihan status bisa di berikan dengan catatan bahwa WNA ini
lama tinggal dan berada di dalam wilayah Indonesia dalam kurun waktu 3
68
https://guruppkn.com/pengertian-warga-negara-asing
60
tahun berturut-turut sejak tanggal dimana dikeluarkannya izin tinggal
terbatas tersebut.69
E. Tinjauan Umum Tentang Hak Atas Tanah Menurut Hukum Islam
Tanah dalam pandangan Islam merupakan anugerah Allah yang harus
dimanfaatkan secara optimal bagi pencapaian kesejahteraan manusia. Tanah
tidak boleh ditelantarkan sebagaimana pula tidak boleh dieksploitasi secara
berlebihan sehingga merusaknya.70 Segala sesuatu yang ada di langit dan
bumi termasuk tanah hakikatnya adalah milik Allah SWT semata. Firman
Allah SWT :
Artinya : “Dan kepunyaan Allah-lah kerajaan langit dan bumi dan kepada
Allah-lah kembali (semua makhluk).” (QS An-Nuur : 42).
Kemudian, Allah SWT sebagai pemilik hakiki, memberikan kuasa
(istikhlaf) kepada manusia untuk mengelola milik Allah ini sesuai dengan
hukum-hukum-Nya. Firman Allah SWT:
Artinya: “.....Dan nafkahkanlah sebagian dari hartamu yang Allah telah

menjadikan kamu menguasainya.” (QS Al-Hadid: 7).
Menafsirkan ayat ini, Imam Al-Qurthubi berkata, Ayat ini adalah dalil
69
I Komang Andi Darmawan, dkk., Proses Permohonan Hak Pakai Atas Tanah Milik Pribadi
Oleh Warga Negara Asing, Jurnal Preferensi Hukum, Volume 1 Nomor 1 – Juli 2020, hal. 55
70
Atok Miftachul Hudha, dkk., 2019, Etika Lingkungan (Teori dan Praktik
Pembelajarannya), UMM Press, Malang, hal.104
61
bahwa asal usul kepemilikan (ashlul milki) adalah milik Allah SWT, dan
bahwa manusia tak mempunyai hak kecuali memanfaatkan (tasharruf)
dengan cara yang diridhai oleh Allah SWT. Dalam hukum Islam tidak ada
diatur mengenai kepemilikan tanah yang harus dibuktikan dengan adanya
sertifikat tanah. Tapi Islam hanya mengatur tentang status pemilikan tanah.
Penguasaan tanah dapat dilakukan melalui pemilikan, pemanfaatan,
pemeliharaan, pengaturan dan perlindungan hukum termasuk didalamnya
model dan cara pengelolaannya. Dalam sejarah kekuasaan Islam, tanah yang
telah berhasil dikuasai akan terjadi proses pemilikan, pemanfaatan,
pemeliharaan, pengaturan dan perlindungan hukum tersebut. Dalam kitab
fiqh pengelompokkan status pemilikan atas tanah dibagi dalam tiga bagian,
yaitu:71
1. Tanah dengan Status Milik Khusus/Individu
Islam melindungi berbagai bentuk pemilikan tanah yang ada
pada siapapun juga. Menurut Ziaul Haque dalam buku Hukum Tanah
Islam oleh Iza Hanifuddin pemilik tanah biasa disebut dengan istilah
sahib alard, rabb al-ard atau malik al-ard. Persyaratan bagi pemilik
individu yaitu penggunaan hak milik secara baik dengan
mengutamakan kemaslahatan individu dan umum. Maksudnya, segala
bentuk yang menghalangi pemanfaatan yang wajar dan faedah yang
produktif atas tanah untuk masyarakat pada dasarnya juga telah
melanggar hak individu dan manusia lain yang seharusnya secara
71
Ibid., hal. 39
62
bersama-sama dapat menikmati anugerah Allah melalui pemilikan dan
penggunaan yang sama. Pemilikan individu dalam Islam ada dua,
yaitu milik individu orang tertentu dan milik individu yang
didalamnya terdapat hak umum. Yang kedua ini menunjukkan bahwa
kemaslahatan bersama pada dasarnya erat kaitannya dengan
kemaslahatan pribadi karena kemaslahatan bersama merupakan
kumpulan dari kemaslahatan individu
2. Tanah dengan Status Milik Bersama
Tanah fay’ secara umum menjadi milik bersama dengan status
wakaf untuk kepentingan kaum muslimin. Tanah fay’ bersumber dari
tanah yang ditinggal lari oleh pemiliknya akibat takut peperangan dan
tanah orang kafir yang mati tanpa meninggalkan ahli waris. Tanah
milik bersama dalam fiqh dibagi dalam beberapa bagian, yaitu tanah
bersama milik perusahaan, tanah bersama milik komunitas, tanah
bersama milik kaum muslimin dan tanah bersama milik seluruh
manusi.
3. Tanah dengan Status Hak Milik Negara (Tanah Sawafiyy)
Kategori tanah milik Negara sebenarnya tidak dijelaskan oleh
syariah. Kategori ini muncul karena Negara telah menetapkan pola
perundangan dan pengaturan tanah dengan adanya Undang-undang
administrasi tanah. Umar ibn al-Khattab ialah orang pertama dalam
sejarah Islam yang membuat sistem pemilikan tanah oleh Negara
dengan status wakaf, yaitu pada tanah sawad, Mesopotamia, Mesir

63
dan Syria semasa penaklukan. Tanah dalam kuasa Negara tersebut
diatur pemberiannya kepada pemilik asal dengan kewajiban
membayar kharaj ke atas tanah dan jizyah ke atas diri mereka, dan
tanah tersebut tidak boleh dijual beli demi kemaslahatan umum.
Menurut Afzal Ur-Rahman, dalil pemilikan tanah Negara biasanya
dirujuk dari Al-Qur’an Surat al-Anfal Ayat 1:
Artinya : Mereka menanyakan kepadamu (Muhammad) tentang

(pembagian) harta rampasan perang. Katakanlah, “Harta rampasan
perang itu milik Allah dan Rasul (menurut ketentuan Allah dan
RasulNya), maka bertakwalah kepada Allah dan perbaikilah hubungan
di antara sesamamu, dan taatlah kepada Allah dan Rasul-Nya jika
kamu orang-orang yang beriman.”
Mekanisme pelaksanaan ayat ini dalam sejarah Islam ada pada
kekuasaan Negara atau pemerintah. Dalam prakteknya, melalui
kekuasaan Negara, tanah rampasan perang ada yang dikembalikan
kepada pemilik asal, ada yang dijadikan untuk kebajikan umum, ada
yang dijadikan tanah Negara dan petani sebagai buruh yang diupah
sehingga semua hasil tanaman merupakan milik Negara, ada yang
diberikan kepada orang-orang tertentu sebagai hadiah, dan ada yang
dibatasi pemilikannya jika didapati membahayakan kepentingan
umum.72
72
Ibid., hal. 47.
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Implikasi Yuridis Terhadap Kepemilikan Hak Atas Tanah Bagi Warga
Negara Asing dalam Konsep Kepastian Hukum
Setiap warga negara memiliki hak yang sama yaitu hak atas tanah
Indonesia tanpa adanya pembatasan sebagaimana diatur dalam hukum tanah
Indonesia Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), bahwa seluruh wilayah
Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia, yang
bersatu sebagai bangsa Indonesia. Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) UUPA dapat
disimpulkan bahwa bumi (termasuk tanah), air dan kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya, secara kolektif dimiliki oleh bangsa Indonesia dan
memiliki sifat yang komunalistik religius. 73 Dalam rangka menjamin
kepastian hak dan kepastian hukum atas tanah, UUPA telah menggariskan
adanya keharusan untuk melaksanakan pendaftaran tanah diseluruh
indonesia.
Menurut Boedi Harsono pendaftaran tanah sebagai serangkaian
kegiatan yang dilakukan oleh negara atau pemerintah secara terus menerus
dan diatur, berupa pengumpuklan data keterangan atau data tertentu yang
ada di wilayah-wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan, dan penyajian
bagi kepentingan rakyat dalam memberikan kepastian hukum di bidang
73
Martin Roestamy, 2011, Konsep-Konsep Hukum Kepemilikan Properti Bagi Asing
Dihubungkan Dengan Pertanahan, Alumni, Bandung, hal. 52
64
65
pertanhan termasuk bukti dan pemeliharaannya. 74 Dengan
diselenggarakannya pendaftaran tanah, maka pihak-pihak yang bersengketa
dengan mudah dapat mengetahui status atau kedudukan hukum atas dari
pada tanah yang dihadapinya, letak, luas, dan batasan-batasannya, siapa
yang punya dan bebean apa yang ada diatasnya. Sebagaimana diamanatkan
pasal 19 UUPA. Pasal tersebut mencantumkan ketentuan-ketentuan umum
dari pendaftaran tanah di Indonesia, yaitu :
1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara
dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta
kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Mentri
Agraria
Peraturan pemerintah mengatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan
pendaftaran termasuk dalam ayat (2) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat
yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
74
Boedi Harsono, 1999, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah pembentukan Undang Undang
Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta , hal.72
66
Ketentuan dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA tersebut merupakan ketentuan yang
ditujukan kepada pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah di
seluruh Indonesia, yang sekaligus juga merupakan dasar hukum bagi
pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka memperoleh jaminan kepastian
hukum berkenaan dengan hak atas tanah yang memberikan kepastian
mengenai:
1. Hak atas tanah : apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan,
hak pakai atau hak pengelolaan.
2. Siapa yang mempunyai tanahnya: hal ini penting sekali karena
perbuatan-perbuatan hukum berkenaan dengan tanah tersebut hanyalah
sah jika dilakukan oleh pemegang haknya.
3. Tanah yang dimiliki letak, luas, batas-batasannya hal ini sangat penting
untuk pencegah sengketa.
4. Hukum yang berlaku terhadap tanah tersebut supaya lebih mudah
mengetahui wewenag apa saja serta kewajiban pemegang hak atas
tanah.75
Ketetapan diatas mengandung pengertian bahwa hal-hal yang mengikat
kepemilikan, penguasaan, dan penggunaan tanah harus diikuti dengan
kegiatan pendaftaran tanah baik yang dimiliki oleh masyarakat maupun oleh
badan hukum ke kantor pertanahan guna mendapatkan kepastian hukum hak
atas tanah yang dikuasainya atau yang dimilikinya.
75
Bachtiar Effendi, 1993, Kumpulan Tulisan Tentang Tanah, Alumni,Bandung, hal.80
67
Kepemilikan tanah yang dimiliki masyarakat memiliki hubungan
dengan kesejahteraan seseorang, perkembangan kehidupan dan lingkungan
kelompok. Tanah dapat menunjukan status sosial seseorang. Setiap
warganegara memiliki hak untuk dapat menggunakan dan menguasai
sebagian tanah untuk keperluan pribadinya dan keluarganya, yang
dinamakan hak individual. Setiap jenis hak atas tanah memberi kewenangan
kepada pemegang haknya untuk memakai/ menggunakan tanah. 76
Hak atas tanah merupakan suatu hak yang dimiliki oleh pemegang hak
untuk menggunakan serta mengambil manfaat dari tanah tersebut. Hak atas
tanah yang diatur pada Pasal 16 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria
(UUPA) memberikan hak kepemilikan atas tanah oleh negara kepada orang-
perorang atau badan hukum dengan bentuk tanah hak milik, hak guna usaha
(HGU), hak guna bangunan (HGB), hak pakai, hak sewa, hak untuk
membuka tanah, hak memungut hasil hutan. Dalam pasal 53 UUPA
tercantum beberapa hak yang bersifat sementara yang dapat digunakan oleh
orang-perorang atau badan hukum seperti hak gadai, hak usaha bagi hasil,
hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.77 Hak-hak atas tanah diatur
dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, sebagai berikut:
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
76
Bedita Putri Sa’idah, Nadya Farras Indriati, Peranan PPAT dalam Pembuatan Akta
Perjanjian Hak Pakai Terhadap Warga Negara Asing, Indonesian Notary, Volume 3 Nomor 2
(2021), hal.154
77
Ida Bagus Wyasa Putra, 2003, Hukum Bisnis Pariwisata, Refika Aditama, Bandung,
hal.85.
68
4. Hak Pakai
5. Hak Sewa
6. Hak Membuka Tanah
7. Hak Memungut Hasil Hutan
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang
akan ditetapkan dengan Undang-Undang serta hak-hak yang sifatnya
sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.
Masyarakat yang tinggal di wilayah negara Indonesia tidak hanya
Warga Negara Indonesia (WNI) saja, akan tetapi banyak juga Warga Negara
Asing (WNA) yang membutuhkan tanah. Dalam kondisi terkini atau akhir-
akhir ini, WNA yang ada di Indonesia makin lama tidak semakin sedikit,
tetapi malah semakin banyak jumlahnya. Ada beberapa alasan penyebab
mengapa banyak sekali WNA di wilayah Indonesia merupakan faktor atau
dampak dari adanya arus global dan modernisasi dan alasan lainnya yaitu,
untuk menambah tingkatan hubungan Indonesia dengan negara lain,
dirasakan perlu untuk memberikan akses kemudahan bagi WNA. 78
Kemudahan yang diberikan bisa dalam bentuk pemberian pembebasan
dari kewajiban memiliki visa kunjungan dengan memperhatikan asas
kemanfaatan dan timbal balik.79 Kegiatan ini juga sudah diterapkan oleh
negara-negara lain terhadap negara Indonesia. Pemikiran tersebut dari hal
78
Ega Permatadani dan Anang Dony Irawan, Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara
Asing Ditinjau Dari Hukum Tanah Indonesi, Khatulistiwa Law Review, Volume 2 Nomor 2,
Oktober 2021, hal. 350
79
Ni Made Adinda Wikan Dewi and Made Subawa, “Penerapan Asas Manfaat Dan Asas
Timbal Balik Dalam Perpres R.I No. 21 Tahun 2016 Tentang Bebas Visa Kunjungan,” Kertha
Negara: Journal Ilmu Hukum, Volume 6, Nomor 4 (2018), hal. 1.
69
yang sebetulnya untuk memberikan sebuah keuntungan yang lebih.
Umumnya untuk meningkatkan ekonomi negara dan meningkatkan animo
jumlah kunjungan wisatawan mancanegara ke Indonesia.80 Kemudahan visa
kunjungan merupakan cara termudah untuk bisa meningkatkan jumlah
kunjungan wisatawan mancanegara yang masuk ke negara, sehingga bisa
memompa devisa yang diperoleh dari sektor pariwisata.81
Kondisi tersebut boleh jadi memberi dampak pada intensitas WNA
yang berada di Indonesia untuk tinggal dalam jangka waktu lama dan juga
memiliki tempat tinggal atau hunian di negara ini dengan beberapa syarat
yang diberikan oleh pemerintah terhadap WNA. Melihat pada kondisi
tersebut sehingga perlu dilakukan telaah terhadap dapat tidaknya WNA
tinggal dengan bebas di atas tanah Indonesia dan memiliki tanah hak milik
seperti (WNI) dikarenakan mereka (WNA) sudah berada di Indonesia untuk
jangka waktu yang lumayan lama. Oleh karena itu, tulisan ini ingin
mengulas lebih jauh konsep hukum mengenai WNA dan potensi
kepemilikan tanah di Indonesia.82
Pengertian dari WNA berdasarkan pasal 1 ayat (9) Undang-Undang
Nomor 6 Tahun 2011 Tentang Keimigrasian yaitu orang yang bukan Warga
80
Syakir Syakir, “Pengaruh Peraturan Presiden Nomor 21 Tahun 2016 Tentang Bebas Visa
Terhadap Keamanan dan Kesejahteraan dalam Perspektif Keimigrasian,” Jurnal Syntax Admiratio,
Volume 1, Nomor 3 (2020), hal.. 278.
81
Yuni Sudarwati, Optimalisasi Kebijakan Bebas Visa Kunjungan Singkat, Jurnal: Info
Singkat, Volume 7 Nomor 6 (2015), hal. 351
82
Ega Permatadani dan Anang Dony Irawan,Op.cit., hal.351
70
Negara Indonesia.83 Warga Negara Asing yang keberadaanya di Indonesia
dapat dibedakan menjadi dua jenis:
1. Warga Negara asing yang berada di dalam wilayah Indonesia secara
tetap (warga negara asing yang ingin memiliki izin tinggal tetap).
2. Warga Negara Asing yang tidak tetap berada didalam wilayah
Indonesia hanya dalam waktu sementara tinggal di Indonesia (dimana
memiliki izin kunjungan/izin imigrasi lainnyayang dalam bentuk
paspor, visa ataupun,dokumen-dokumen lainnya.
Berkaitannya Hak atas tanah bagi para bagi investor dari luar
negeriyang ada di Indonesia, undang- undang pokok agraria disebutkan
bahwa WNA yang bisa mempunyai hak pakai dan hak sewa sebagai hunian
adalah WNA yang telah berada di Indonesia. Walaupun begitu undang-
undang pokok agraria tidak dijelaskannya secara rinci yang mau
dimaksudkan dengan kedudukan WNA yang berada di dalam wilayah

84
Indonesia. Bila di sambungkan pada Pasal 1 Ayat 14 Peraturan
Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, orang asing adalah
orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya
memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di
Indonesia.
83
Isharyanto, 2016, Dinamika Pengaturan Status Hukum Kewarganegaraan Dalam
Perspektif Perundang-Undangan, Absolute Media, Yogyakarta, hal.353
84
Urip Santoso, 2015, Perolehan Hak Atas Tanah. Prenada Media Group, Jakarta, hal. 21
71
WNA yang ingin mempunyai kepemilikan atas tanah di Indonesia
baik hak pakai ataupun hak sewa sebagai pembangunan harusnya WNA
yang dimana telah tinggal dan telah membuka usaha yang dimana bisa di
buktikan dalam mempunyai kartu izin tinggal terbatas atau kartu izin tinggal
tetap. WNA yang memiliki izin menetap di dalam wilayah Indonesia adalah
izin yang hanya dapat diberikan pejabat keimigrasian, atau pejabat dinas
luar negeri kepada warga negara asing yang bertempat tinggal diIndonesia. 85
Pasal 141 Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2016 Tentang
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2011 Tentang
Keimigrasian menyebutkan bahwa izin tinggal terbatas diberikan hanya
kepada:
1. Warga negara asing memasuki Indonesia dengan visa tinggal terbatas.
2. Anak-anak yang akan lahir di dalam wilayah Indonesia ayah maupun
ibunya pemegang izin tinggal terbatas.
3. Warga negara asing telah diberikannya status dari izin tinggal
kunjungan.
4. Tenaga ahli, awak kapal, atau nahkoda warga negara asing didalam
instalasi, alat apung, maupun di atas kapal laut, yang dimana
beroprasinya didalam wilayah yurisdiksi dan perairan Indonesia sesuai
dengan kentetuan undang- undang yang berlaku.
85
Wawancara dengan Ibu Rina, Pegawai BPN Kota Semarang, tanggal 6 Mei 2022
72
5. Warga negara asing telah menikah secara sah dengan pasangan warga
asli Indonesia.
6. Anak-anak warga negara asing telah menikahi anak dari warga negara
asing yang menikah secara sah dengan warga negara Indonesia.
WNI yang ingin memiliki izin tinggal terbatas sudah seharusnya
memberikan pengajuan permohonan izin tinggal terbatas kepada pejabat
imgirasi yang telah ada di wilayah kerja orang asing tersebut. Izin-izin
tinggal terbatas yang telah di berikan oleh pejabat imigrasi dalam waktu
yang biasa paling lama dalam waktu dua tahun dan akan di perpanjang jika
tenggang waktunya telah habis. Bila ingin tiap kali menambah masa berlaku
tersebut telah di berikan biasanya akan memakan waktu paling lama dua
tahun dan adanya berbagai ketentuan keseluruhan memiliki waktu tinggal di
Indonesia yang bila dihitungkan dalam waktu enam tahun sebagaimana
telah ada aturan yang jelas dalam Pasal 148 Peraturan Pemerintah
Keimigrasian.86
Izin ingin tinggal menetap tinggal di Indonesia adalah izin yang
dimana akan di berikan kepada warga negara asing tertentu saja yang dapat
tinggal tetap di dalam wilayah Indonesia ingin sebagai warga Indonesia.
Telah jelas pada Pasal 152 Peraturan Pemerintah keimigrasian yang telah
menyebutkan bahwa ingin memiliki perizinan menetap hanya orang-orag
yang memiiki hak telah memiliki izin tinggal terbatas sebagai, pekerja,
86
I Komang Andi Darmawan, dkk., Proses Permohonan Hak Pakai Atas Tanah Milik
Pribadi Oleh Warga Negara Asing, Jurnal Preferensi Hukum, Volume 1 Nomor 1 – Juli 2020, hal.
55
73
investor, lanjut usia, dan rohaniawan, keluarga karena perkawinan
campuran, suami, istri, dan anak dari warga negara asing pemegang izin
tinggal tetap, dan warga negara asing kewarganegaraan Indonesia dan ek
subjek anak kewarganegaraan ganda republik Indonesia. Dalam memohon
izin tinggal menetap dapat diberikan kepada WNA yang berkepentingan
kepada kepala kantor imigrasi telah ada dimana warga asing tersebut
bertempat tinggal. Telah sesuai dalam pasal 155 PP keimigrasian, izin
tinggal tetap yang sudah didapat dalam jangka lima Tahun. Terutama
kepada izin tinggal tetap dapat memperpanjang masa berlakunya dalam
batas waktu tidak terbatas dengan ketentuan izin tinggalnya tidak
dibatalkan.87
Konsep dari warga dan kewargaan dapat dimaknai bahwa konsep
tersebut merupakan sebagai sebuah konsep hukum (legal concept) tentang
pengertian suatu subyek hukum (rechts subject) dalam konteks
perseorangan atau dalam konteks organisasi atau kelembagaan. Persepsi
mengenai warga dan kewargaan yang berperan sebagai subjek hukum
merupakan bagian dari penciptaan hukum tentang subjek yang diberi status
atas pemilik hak dan kewajiban. Artinya, harus dibedakan atau dipisahkan
dari konteks subjek di diluar sebuah komunitas yang di sangkutkan tersebut.
Maka dari itu, status seorang harus dibedakan sebagai warga masyarakat
(dalam komunitas), atau bukan warga masyarakat (di luar komunitas)
87
Ibid., hal.56
74
Bahkan karena adanya perbedaan ini, pada akhirnya perlu dilihat secara
terpisah pula dari statusnya sebagai warga negara.88
Kelebihan status Hak Milik menurut UUPA adalah sifatnya yang
turun-temurun dari generasi sebelumnya ke generasi penerusnya, sehingga
dapat diwariskan pada turunannya tanpa batas generasi dan batas waktu,
dengan kata lain berarti bebas. Sebetulnya WNA bisa memiliki status Hak
Milik yang telah diatur di dalam UUPA dengan melihat ketentuan undang-
undang lainnya. Seseorang Warga Negara Asing dapat memperoleh tanah
yang berasal dari harta bersama setelah adanya pernikahan atau hubungan
dengan istri atau suami yang seorang WNI, atau berasal dari harta waris
yang ditinggalkan oleh seseorang yang sudah bertempat tinggal di Indonesia
dengan ketentuan adanya perjanjian pemisahan harta sebagaimana Pasal 29
ayat (1) UU Perkawinan. Namun, pada kondisi tersebut, akan lebih kuat jika
WNA yang telah melangsungkan perkawinan campuran tetap berupaya
memperoleh status kewarganegaraan WNI sebagaimana Pasal 19 ayat (1)
UU Kewarganegaraan.89
Hubungan hukum antarawarga WNI maupun WNA serta perbuatan
hukum mengenai tanah di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang
Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran
88
Isharyanto, 2016, Dinamika Pengaturan Status Hukum Kewarganegaraan Dalam
Perspektif Perundang-Undangan, Absolute Media, Yogyakarta, hal.353
89
Indah Jacinda, Jason Jusuf, and Verlin Ferdina, Penguasaan Tanah Di Indonesia Oleh
Warga Negara Asing Melalui Perkawinan Campuran Dalam Falsafah Hukum, ADIL: Jurnal
Hukum, Volume 9, Nomor 2 (2018), hal. 61–78.
75
Tanah. Secara yuridis, WNA yang berada di Indonesia dapat memperoleh
alas hak atas tanah dengan status Hak Pakai. Walaupun begitu, terdapat
persyaratan bagi WNA yakni harus mengurus Kartu Izin Tinggal Terbatas
(KITAS) ataupun Kartu Izin Tinggal Tetap (KITAP) serta memiliki paspor
sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Hukum dan HAM Nomor 43
Tahun 2015 Tentang Prosedur Teknis Ahli Tinggal Kunjungan Menjadi Izin
Tinggal Terbatas Dan Izin Tinggal Terbatas Menjadi Izin Tinggal Tetap.90
Menurut Pasal 41 Ayat (1) UUPA, hak pakai adalah hak untuk
menggunakan dan memungut hasil tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau hak milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban
yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang, memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya
yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan UUPA. Hak pakai merupakan
hak yang diberikan kepada warga negara Indonesia tunggal, badan hukum
Indonesia, dan warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia serta
badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.91
Hak pakai tentu saja memiliki jangka waktu yang terbatas sehingga
berbeda dengan pemegang hak milik yang alas haknya tidak dibatasi kecuali
jika terjadi peralihan hak. Namun, pemegang Hak Pakai masih bisa
menerima manfaat berupa ganti kerugian jika dikemudian hari jangka waktu
90
Megalia Sarah Poeloe, Status Hak Kepemilikan Properti Bagi Orang Asing, Lex Et
Societatis, Volume 2 Nomor 6 (2014), hal. 27
91
Urip Santoso, 2008, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, Cet. 4, Kencana, Jakarta,
hal.115
76
Hak Pakai berakhir, sepanjang bangunan atau benda-benda di atasnya masih
diperlukan.92Apabila dalam jangka waktu yang ditentukan WNA tersebut
ternyata wafat, maka dapat diwariskan kepada seorang WNI ataupun WNA,
yaitu dengan status warisan sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri
Agraria Nomor 29 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan,
Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian
Oleh Orang Asing Yang berkedudukan di Indonesia.
Larangan kepemilikan tanah hak milik oleh orang asing tercermin
pada ketentuan Pasal 21 ayat (1) dan (3), Pasal 26, dan Pasal 27 huruf a
angka 4 UUPA. Semua ketentuan tersebut khususnya Pasal 26 ayat (2)
masih harus didukung oleh seperangkat peraturan dan peraturan pelaksanaan
serta lembaga-lembaga yang diperlukan guna mencapai tujuan. Pengaturan
tersebut dapat diartikan sebagai upaya juga dalam menegakkan ketentuan
Pasal 42 dan 45 UUPA, yaitu upaya pembatasan terhadap akses tanah oleh
orang asing. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia hanya
diperbolehkan memiliki tanah hak pakai dan hak sewa bangunan. Terdapat
dua hal penting terkait hak atas tanah bagi orang asing di Indonesia, jika
ditinjau dari tujuan pembentukan suatu Pemerintahan Negara Indonesia,
yang termuat di dalam alinea ke-4 Pembukaan UUDNRI 1945, yaitu
melindungi segenap bangsa Indonesia, dan melindungi seluruh tumpah
darah Indonesia. Sejalan dengan tujuan pembentukannya, Pemerintahan
Negara Indonesia mempunyai tugas dan tanggungjawab yang harus
92
Dian Aries Mujiburohman, Probelamtika Pengaturan Tanah Negara Bekas Hak Yang
Telah Berakhir, Bhumi: Jurnal Agraria dan Pertanahan, Volume 2, Nomor 2 (2016), hal. 164.
77
dilaksanakan untuk melindungi segenap bangsa Indonesia dan seluruh
tumpah darah Indonesia. Tidak boleh sejengkal tanah hak milik di Indonesia
dimiliki orang asing. Berdasarkan dua hal tersebut, UUPA mewujudkannya
dalam Pasal 9 ayat (1), Pasal 21, Pasal 26, dan Pasal 27 huruf a angka 4, dan
telah menyediakan kebutuhan tanah bagi orang asing dengan hak pakai dan
hak sewa untuk bangunan yang tertuang dalam Pasal 42 dan Pasal 44
UUPA.93
Secara yuridis formil orang asing tidak dimungkinkan untuk memiliki
tanah berstatus hak milik.94 Bagi orang asing berlaku larangan kepemilikan
atas tanah hak milik sesuai dengan Pasal 21 UUPA, serta bagi badan-badan
hukum yang ingin berkedudukan di Indonesia harus memenuhi syarat-syarat
yang ditentukan oleh Pemerintah. Dimana orang asing tidak dapat memiliki
hak atas tanah. Namun apabila orang asing mendapatkan hak milik karena
waris atau adanya pencampuran harta pada saat melakukan perkawinan
dengan warga negara Indonesia setelah berlakunya UUPA harus melepaskan
hak miliknya dalam jangka waktu satu tahun saat hak tersebut diperoleh
atau pada saat orang tersebut kehilangan kewarganegaraannya seperti yang
diatur pada Pasal 21 ayat (3) UUPA. Dan jika dalam jangka waktu tersebut
seseorang itu tidak melepaskan hak miliknya, maka hak tersebut hapus
93
FX Sumarja, 2015, Hak Atas Tanah Bagi Orang Asing (Tinjauan Politik Hukum dan
Perlindungan Warga Negara Indonesia), STPN Press, Sleman, hal. 7
94
Vina Jayanti, Nyoman Wita, Hak Warga Negara Asing Atas Penguasaan Tanah di
Indonesia, Jurnal Hukum Bisnis, Fakultas Hukum Universitas Udayana, hal. 2
78
karena hukum dan tanah yang menjadi hak milik orang asing tersebut
dikuasai oleh negara.95
Kepastian hukum merupakan salah satu tujuan hukum, seperti yang
dikemukakan oleh Gustav Radbruch, hukum bertujuan untuk keadilan,
kegunaan dan kepastian.96 Dengan adanya suatu kepastian hukum, maka
tujuan dari hukum yaitu keadilan akan dapat dicapai. Yang utama dari nilai
kepastian hukum adalah adanya peraturan itu sendiri. Secara umum,
diartikan bahwa teori merupakan garis besar dari suatu rancangan atas dasar
pendapat yang dikemukakan sebagai keterangan mengenai suatu peristiwa.97
Dalam penelitian ini penulis menggunakan teori kepastian hukum Gustav
Radbruch sebagai pisau analisis.
Berdasarkan teori kepastian hukum Gustav Radbruch, jaminan
kepastian hukum kepemilikan tanah dengan status hak pakai bagi Warga
Negara Asing (WNA) adalah sebagai berikut :
1. Hukum positif yaitu Undang-Undang
Berdasarkan ketentuan Pasal 9 ayat (1) dan Pasal 21 ayat (1)
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) sudah jelas dan tegas
dinyatakan bahwa Warga Negara Asing tidak dapat menguasai tanah
di seluruh wilayah Indonesia dengan menggunakan hak milik. Namun
Peraturan Perundang-undangan memberikan jaminan kepastian
95
Kadek Rita Listyanti, Ni Made Ari Yuliartini Griadhi, Hak Atas Tanah Bagi Orang Asing
Di Indonesia Terkait Dengan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960, Jurnal Hukum, Fakultas
Hukum Universitas Udayana, hal. 4
96
H.Chaerudin, 1999, Filsafat Suatu Ikhtisar, FH UNSUR, Cianjur, hal. 19.
97
Gustav Radbruch dalam Satjipto Rahardjo, 2000, Ilmu Hukum, Citra Aditya Bakti,
Bandung, hal.9.
79
hukum mengenai kebolehan WNA memiliki tanah dengan status hak
pakai, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 42 Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(UUPA) bahwa yang dapat mempunyai hak pakai ialah Warga Negara
Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum
yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia. Kepastian hukum ini juga terdapat dalam Pasal 49 Ayat 2
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak
Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran
Tanah, menentukan bahwa yang dapat mempunyai hak pakai adalah :
a. Warga Negara Indonesia.
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
c. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
d. Badan keagamaan dan sosial.
e. Orang Asing.
2. Hukum didasarkan pada fakta-fakta atau dasar hukum yang
ditetapkan.
WNA tidak dapat memiliki hak milik atas tanah namun masih
dapat memiliki tanah dengan status hak pakai. Berdasarkan Pasal 20
ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria menerangkan bahwa hak milik adalah hak

80
turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas
tanah. Hal ini sebagai upaya agar tanah yang ada di Indonesia, yang
dikuasai oleh negara atau milik orang-perorang dalam masyarakat
tidak habis dibeli oleh orang asing yang ingin bertempat tinggal atau
membuka usaha di Indonesia. Apabila tidak diberlakukan larangan
hak milik kepada orang asing, maka dalam jangka panjang sebagian
besar tanah Indonesia akan dikuasai oleh orang asing baik untuk
membuka usaha seperti hotel, restoran atau lain sebagainya ataupun
membuat tempat tinggal. Dengan demikian wilayah Indonesia dapat
kembali pada sistem penjajahan dan bukan tidak mungkin negara
Indonesia akan berakhir karena tidak mempunyai tanah sebagai syarat
adanya suatu negara dan merupakan lambang dari kedaulatan.
3. Kenyataan fakta harus dirumuskan dengan jelas, sehingga
menghindari kekeliruan pemaknaan dan mudah untuk dilaksanakan.
WNA tidak dapat memiliki hak milik namun dapat memiliki hak
pakai, karena jika diberikan hak milik maka fenomena yang akan
dilihat adalah warga negara Indonesia (WNI) menjadi pekerja pada
usaha-usaha yang dimiliki oleh orang asing, sementara hak milik atas
tanah sudah dikuasai oleh orang asing. Apabila hal itu terjadi maka
kesejahteraan masyarakat akan berkurang, dan bukan tidak mungkin
dalam jangka waktu tertentu orang asing akan mengusai sebagian
wilayah negara Indonesia. Oleh karena itu tanah hak milik negara
maupun WNI tidak diperbolehkan mendapatkan hak milik terhadap

81
orang asing. Selain tidak menghilangkan kepemilikan atas tanah, yang
mempunyai hak milik atas tanah tersebut juga mendapat kontribusi
dari tanah yang digunakan oleh orang asing. Pembatasan hak milik
bagi orang asing ini adalah salah satu asas dalam hukum agraria yaitu
asas nasionalisme.98
4. Hukum positif tidak boleh mudah berubah.
Asas nasionalitas dalam Undang-Undang Pokok Agraria tidak
sepenuhnya melarang orang asing untuk memiliki hak atas tanah,
seperti dalam Pasal 9 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria dan
dalam penerapan pada pasal-pasal yang mengatur hak milik atas
tanah. Ketentuan Pasal 21 ayat (1), pada intinya hanya WNI yang
memiliki Hak Milik. Ketentuan tersebut dipertegas pada Pasal 21 ayat
(3), yang pada intinya mengatur pelepasan hak bagi WNA yang
karena kondisi tertentu memperoleh Hak Milik setelah berlakunya
Undang-Undang Pokok Agraria. Orang asing atau badan hukum asing
hanya dapat memiliki Hak Pakai. 99
Warga Negara Asing dapat memiliki hak atas tanah di Indonesia,
namun dalam sifat kepemilikannya hanya dapat dimiliki secara sementara.
Hak atas tanah yang dapat Warga Negara Asing miliki dan menggunakan
yaitu hak atas tanah hak pakai.100 Pasal 52 Peraturan Pemerintah Republik
98
Ida Bagus Wyasa Putra et. Al., 2003, Hukum Bisnis Pariwisata, Refika Aditama,
Bandung, hal.85
99
Martin Roestamy, 2011, Konsep-konsep Hukum Kepemilikan Properti bagi asing
dihubungkan dengan Hukum Pertanahan, Alumni, Bandung, hal.99.
100
Bedita Putri Sa’idah, Nadya Farras Indriati, Op.Cit, hal. 155
82
Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa :
1. Hak pakai di atas Tanah Negara dan Tanah hak Pengelolaan dengan
jangka waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga
puluh) tahun diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua
puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga
puluh) tahun.
2. Hak pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak
ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan.
3. Hak pakai dengan jangka waktu di atas Tanah hak milik, diberikan
untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat
diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas Tanah hak miiik.
Berdasarkan pada Pasal 52, Warga Negara Asing bisa mendapatkan
hak pakai selama 30 tahun. Jika jangka waktu tersebut telah berakhir dapat
diperpanjang untuk 20 tahun selanjutnya. Kemudian, setelah rentang 50
tahun, Warga Negara Asing tersebut dimungkinkan memperbarui kembali
hak pakainya untuk masa 30 Tahun. Apabila ditotalkan jangka waktu yang
diberikan kepada Warga Negara Asing bisa mencapai 80 tahun.
Berkaitan dengan kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh
orang asing di Indonesia sebelumnya diatur dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 41 Tahun 1996, kemudian diganti dengan peraturan Pemerintah
Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau
Hunian Oleh Orang asing Yang Berkedudukan Di Indonesia. Yang

83
dimaksud orang asing disini adalah orang yang bukan Warga negara
Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha,
bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. Menutut Pasal 2 Ayat (1) PP No.
103 Tahun 2015, Orang Asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal
atau hunian dengan Hak Pakai. Tempat tinggal atau hunian berupa Rumah
Susun yang dapat dimiliki oleh orang asing yaitu Sarusun yang dibangun di
atas tanah Hak Pakai untuk sarusun pembelian unit baru. Selain itu
bersadarkan ketentuan Pasal 6 Permen ATR/ka BPN No. 29 Tahun 2016
tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, atau Pengalihan Hak Atas
Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Berkedudukan Di
Indonesia, Sarusun yang di bangun diatas Hak Guna Bangunan atau Hak
Pengelolaan yang dimiliki oleh Orang Asing karena jual beli, hibah, tukar
menukar, dan lelang, serta cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan
hak, maka Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun langsung diberikan dengan
perubahan menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun kepada orang
asing yang bersangkutan.101
Pasal 9 ayat (1) Permen ATR/ka BPN No. 29 Tahun 2016
menyebutkan Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun yang diperoleh pertama
kali dari unit Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun baru sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2), diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga
puluh) tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh)
tahun, serta dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh)
101
84
tahun.Sedangkan Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun yang perolehannya
berasal dari Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 6 ayat (2) diberikan dengan jangka waktu selama sisa jangka
waktu berlakunya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dimaksud.102
Peraturan mengenai Pemilikan rumah bagi orang asing dibuat dalam
rangka mendukung pembangunan yang semakin meningkat seiring kerja
sama Indonesia dengan Negara-negara sahabat, dan meningkatnya jumlah
orang asing yang bekerja dan menjalankan usahanya di Indonesia
mengakibatkan permintaan kebutuhan tempat tinggal atau hunian bagi orang
asing semakin meningkat pula, sehingga perlu dibuat kebijakan yang
memberikan kepastian hukum serta kemudahan dalam memberikan
pelayanan maupun izin memperoleh hak atas tanah untuk rumah tempat
tinggal bagi orang asing. Hak atas tanah yang mengandung aspek kepastian
hukum dan keadilan tidak terpisah dari penggunaan dan pemanfaatan tanah
yang mewujudkan kemakmuran. Kepastian dan keadilan saja, tidak bisa
mewujudkan kemakmuran tanpa penggunaan dan pemanfaatan. Sebaliknya
penggunaan dan pemanfaatan saja tanpa kepastian dan keadilan tidak bisa
memberikan kemakmuran yang adil dan berkepastian yang merupakan cita-
cita kemerdekaan.103 Unsur kepastian hukum berkaitan erat dengan
keteraturan masyarakat, karena kepastian hukum merupakan inti dari
keteraturan itu berkepastian, karena dapat melakukan kegiatan-kegiatan
102
Betty Rubiatiati, Kepastian Hukum Pemilikan Rumah Susun Oleh Orang Asing Di
Indonesia Dikaitkan Dengan Prinsip Nasionalitas, LITRA: Jurnal Hukum Lingkungan, Tata Ruang,
dan Agraria, Volume 1, Nomor 1, Oktober 2021, hal.88
103
Soedjarwo Soeromihardjo, 2009, Mengkritisi Undang-Undang Pokok Agraria, Cerdas
Pustaka, Jakarta, hal. 125
85
yang diperlukan dalam kehidupannya bermasyarakat. Jika orang tidak dapat
menyelenggarakan kepentingan-kepentingannya atau kepentingan antara
manusia yang satu berbenturan dengan kepentingan manusia lainnya, maka
tentu tidak ada keteraturan dan pada akhirnya menyebabkan tidak ada
kepastian.104
Berdasarkan uraian diatas disimpulkan bahwa implikasi yuridis
terhadap kepemilikan hak atas tanah bagi warga negara asing dalam konsep
kepastian hukum dijamin oleh Peraturan Perundang-undangan. WNA sah
memilik hak atas tanah dengan status hak milik, serta jaminan kepastian
hukum mengenai kebolehan WNA memiliki tanah dengan status hak pakai,
sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 42 Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) bahwa yang
dapat mempunyai hak pakai ialah Warga Negara Indonesia, orang asing
yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia serta badan hukum asing
yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Masa kepemilikan hak pakai
diatur dalam Pasal 52 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18
Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Susun, dan Pendaftaran Tanah bahwa Hak pakai di atas Tanah Negara dan
Tanah hak Pengelolaan dengan jangka waktu diberikan untuk jangka waktu
paling lama 30 (tiga puluh) tahun diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama
104
Kusumaatmadja dan Sidharta dalam Ida Nurlinda, 2009, Prinsip-prinsip Pembaruan
Agraria Perspektif Hukum, RajaGrafindo Persada, Jakarta, hal. 32
86
30 (tiga puluh) tahun. Pemegang Hak Pakai masih bisa menerima manfaat
berupa ganti kerugian jika dikemudian hari jangka waktu Hak Pakai
berakhir, sepanjang bangunan atau benda-benda di atasnya masih
diperlukan. Apabila dalam jangka waktu yang ditentukan WNA tersebut
ternyata wafat, maka dapat diwariskan kepada seorang WNI ataupun WNA,
yaitu dengan status warisan sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri
Agraria Nomor 29 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan,
Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian
Oleh Orang Asing Yang berkedudukan di Indonesia.
B. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pembuatan Akta
Hak Pakai Atas Tanah Oleh Warga Negara Asing
Mekanisme perolehan hak atas tanah bagi WNA menurut undang-
undang dilakukan dengan cara jual beli, sewa menyewa atau dengan
perjanjian penurunan hak dari hak milik menjadi hak pakai. WNA dapat
memiliki tanah hak pakai sesuai dengan mekanisme yang telah ditentukan
oleh undang-undang, yaitu dengan melalui proses pelepasan hak atau
penurunan hak berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak
Milik yang dibuat di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dilanjutkan
dengan proses permohonan hak pakai kepada Negara.
Proses pelepasan hak atau penurunan hak yang dibuat di hadapan
PPAT merupakan merupakan bentuk pengukuhan untuk adanya kepastian
hukum. PPAT berperan dalam memberikan jaminan kepastian hukum serta

87
perlindungan hukum kepada warga negara baik WNI maupun WNA dalam
mempertahankan hak-haknya. Hak-hak dimaksud adalah hak-hak yang
sempurna yaitu hak-hak yang cakupannya jelas, tetap dan tertentu, yang
ditandai dengan pemenuhan kewajiban yang sempurna.105 Sesuai Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 sebagaimana diubah dengan Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam ketentuan Pasal 2 dijelaskan
bahwa PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran
tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah. Tanah yang dulunya tidak
mempunyai nilai ekonomis saat terjadi penyerobotan sejengkal tanahnya
untuk kepentingan tertentu, itu tidak pernah dimasalahkan. Tetapi
bagaimana dengan keadaan sekarang ini, dimana sejengkal tanah
mempunyai nilai ekonomis tinggi sehingga sedikit saja terjadi
penyerombotan pasti akan menimbulkan sengketa.106
Definisi lain dari PPAT, yaitu sebagai pejabat umum yang diberi
wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta
pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa membebankan hak
tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. Boedi
Harsono menyebutkan bahwa pejabat umum adalah seseorang yang
diangkat oleh pemerintah dengan tugas dan kewenangan memberikan
105
Komar Andasasmita, 2001, Notaris Selayang Pandang, Alumni, Bandung, hal. 2.
106
I Gusti Ayu Mas Maha Dewi, Suatra Putrawan, Pelaksanaan Pp No 24 Tahun 2016
Tentang Peraturan Jabatan PPAT Oleh Notaris Sebagai PPAT, Jurnal Hukum, Fakultas Hukum
Universitas Udayana, Denpasar, hal. 3
88
pelayanan kepada umum di bidang tertentu.107 Adapun fungsi Akta PPAT
yaitu sebagai alat bukti telah dilakukannya suatu perbuatan hukum dan
dijadikannya dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan
pembebanan hak yang bersangkutan.108
Akta yang dibuat oleh PPAT merupakan bukti telah dilaksanakannya
perbuatan hukum mengenai hak atas tanah. Akta PPAT juga sebagai
kelengkapan di Kantor Pertanahan dan merupakan akta yang penting dalam
pendaftaran tanah. PPAT dalam melaksanakan jabatannya dilarang untuk
melakukan rangkap jabatan atau profesi. Setiap PPAT memiliki wewenang
untuk membuat akta mengenai hak atas tanah di dalam wilayah
jabatannya.109
Philipus M hadjon, bahwa membagi cara memperoleh wewenang atas
dua cara utama, yaitu atribusi, delegasi dan kadang-kadang juga mandat.110
Atribusi merupakan wewenang untuk membuat keputusan ( besluit ) yang
langsung bersumber kepada undang-undang dalam arti material. Atribusi ini
dikatakan juga sebagai suatu cara normal untuk memperoleh wewenang
pemerintahan. Dari pengertian tersebut jelas tampak bahwa kewenangan
yang didapat melalui atribusi oleh organ pemerintah adalah kewenangan
asli, karena kewenangan itu di peroleh langsung dari peraturan perundang-
undangan, dengan kata lain dengan atribusi berarti timbulnya kewenangan
107
Salim HS, Teknik Pembuatan Akta Tanah Pejabat Pembuat Akta Tanah, jakarta:
Rajawali Pers, 2016, hal. 87.
108
Ibid, hal. 75.
109
Wawancara dengan Ibu Mulyani, Notaris/PPAT Kota Semarang, tanggal 6 Mei 2022
110
Philipus M Hadjon, 1998, Tentang Wewenang Pemerintahan (bestuursbevoegheid),
Projutistia, Tahun XVI Nomor 1 Januari, hal.91
89
baru yang sebelumnya kewenangan itu tidak dimiliki oleh organ pemerintah
yang bersangkutan. Delegasi diartikan sebagai penyerahan wewenang untuk
membuat besluit oleh pejabat pemerintahan kepada pihak lain tersebut.
Mandat diartikan suatu pelimpahan wewenang kepada bawahan.
Pelimpahan ini bermaksud memberi wewenang kepada bawahan untuk
membuat keputusan atas nama pejabat tata usaha negara yang memberi
mandat.111
Berdasarkan teori kewenangan diatas, berkaitan dengan administrasi
publik di bidang pertanahan, baik PPAT maupun Badan Pertanahan
Nasional (BPN) memiliki berperan untuk mengelola pertanahan. Menurut
Pasal 13 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-
Pokok Agraria (UU No.5 Tahun 1960), pemerintah berkewajiban untuk
mengatur usaha-usaha di bidang lapangan agraria yang bertujuan untuk
meninggikan produksi dan kemakmuran rakyat sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 2 ayat (3) serta menjamin kesejahteraan bagi setiap Warga
Negara Indonesia sesuai dengan martabat manusia. Dalam rangka mengatur
pemanfaatan ruang agraria, lebih lanjut dalam Pasal 19 UU No. 5 Tahun
1960 menerangkan bahwa, pemerintah mengadakan pendaftaran tanah di
seluruh wilayah Republik Indonesia dalam rangka menjamin kepastian
hukum. Pendaftaran tanah dikatakan sebagai satu-satunya jaminan kepastian
hukum dalam bidang pertanahan dikarenakan, pendaftaran merupakan
bentuk pembuktian dan pendaftaran merupakan syarat sahnya peralihan
111
Ibid., hal. 95
90
hak.112 Secara spesifik pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud di atas
diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah (PP No. 24 Tahun 1997). Menurut Pasal 5 PP No.24
Tahun 1997, pendaftaran tanah diselenggarakan oleh BPN. Lebih lanjut
diterangkan dalam Pasal 6 bahwa:
Pasal 6
1. Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 5 tugas pelaksana pendaftaran tanah dilakukan
oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu
yang oleh Peraturan Pemerintah ini atau perundang-undangan yang
bersangkutan ditugaskan kepada pejabat lain.
2. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan
dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk
melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan
Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
Berdasarkan klausul substansi Pasal 6 ayat (2) PP No.24 Tahun 1997
di atas, diketahui bahwa BPN dapat mendelegasikan sebagian
kewenangannya dalam bidang pendaftaran tanah kepada PPAT dan pejabat
lain sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Pendelegasian
kewenangan tersebut lantas ditindaklanjuti dengan menerbitkan PP No. 24
Tahun 2016 dan PP No. 37 Tahun 1998. Lebih khusus pada Pasal 2 ayat (1)
PP No. 37 Tahun 1998 menegaskan bahwa, PPAT bertugas pokok
melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta
sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak
atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan
112
Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-
Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, hal.12.
91
dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan
oleh perbuatan hukum itu.
Pendelegasian sebagian kewenangan pada dasarnya bertujuan untuk
melangsungkan pendaftaran tanah merupakan salah satu bentuk
implementasi bestuur bevoegdheid. Dimana bestuur bevoegdheid yang
dimaksud merupakan wewenang publik atau authority yang dimiliki BPN
selaku organ pemerintahan. BPN memperoleh kewenangan atributif dari UU
No.5 Tahun 1960 untuk mengatur dan mengelola bidang pertanahan. Dalam
rangka menjalankan pengelolaan pemerintahan, BPN mendelegasikan
sebagian kewenangannya di bidang pendaftaran tanah kepada PPAT.
Dengan demikian dapat dikatakan bahwa PPAT memperoleh kewenangan
delegasi dari BPN. Dikatakan memperoleh kewenangan delegasi
dikarenakan kedudukan BPN sebagai badan pemerintahan lebih tinggi
daripada PPAT.
Hal tersebutlah yang kemudian melandasi terjadinya pemisahan
kedudukan jabatan pada pejabat umum. Dimana pemisahan tersebut
berfungsi untuk membedakan pejabat penerima delegasi (delegataris) PNS
dan non-PNS. Kondisi tersebut penting untuk diperhatikan mengingat
pendelegasian kewenangan untuk melakukan pendaftaran tidak hanya
diberikan kepada PPAT, melainkan kepada pejabat lain sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan. Alasan tersebutlah yang
kemudian memberikan pandangan logis mengenai pengangkatan dan
pemberhentian PPAT oleh Menteri sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat

92
(1) PP No.24 Tahun 1997. Termasuk pula dalam hal ini pemberlakuan cap
lambang garuda pancasila pada akta tanah. Dengan kata lain, PPAT
dikategorikan sebagai pejabat umum dikarenakan memperoleh kewenangan
delegasi dari BPN/Kementerian Agraria dalam bidang pendaftaran tanah.
Perlu digarisbawahi bahwa konsep bestuur bevoegheid terhenti pada
pemberian kewenangan delegasi dari BPN kepada PPAT. Hal ini
dikarenakan kewenangan publik tersebut hanya dimiliki oleh lembaga/badan
pemerintahan sebagaimana diatur dalam UU No. 30 Tahun 2014 tentang
Administrasi Pemerintahan. Dimana telah dengan jelas diuraikan di atas
bahwa PPAT adalah pejabat umum sehingga tidak melekat padanya
kewenangan publik. PPAT hanya dapat bertindak sebagai penerima delegasi
dari kewenangan yang diberikan oleh BPN/Kementerian Agraria.
Berdasarkan teori kewenangan Philipus M. Hadjon, PPAT juga
memiliki kewenangan atribusi yaitu kewenangan berdasarkan perundang-
undangan yang berlaku berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah (PP) No.
24 Tahun 2016 Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu :
1. PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran
tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi
pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh
perbuatan hukum itu.

93
2. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai
berikut jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam
perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna
Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik, pemberian Hak
Tanggungan, pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan
PPAT sangat berperan dalam persentuhan antara perundang-undangan
dan dunia hukum, sosial, dan ekonomi pratikal. PPAT adalah pejabat umum
(openbaar ambtenaar) yang bertanggung jawab untuk membuat surat
keterangan tertulis yang di maksudkan sebagai alat bukti dari perbuatan-
perbuatan hukum. Dalam hal kewenangan PPAT membuat akta pemberian
hak pakai merupakan kewenangan atribusi yang terdapat dalam Pasal 2
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah. 113
Tanggung jawab Notaris selaku PPAT sebagai mitra kerja pemerintah
sangatlah berat, sebab disamping produk yang dihasilkan merupakan produk
yang memiliki konsekwensi dibidang hukum.114 Pelaksanaan tanggung
jawab PPAT jika terjadi penyimpangan dalam pembuatan Akta Tanah yaitu
PPAT bertanggung jawab bukan hanya pada saat membuat akta, akan tetapi
bertanggung jawab pada saat pasca penandatanganan akta, PPAT
bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat sahnya perbuatan hukum
113
114
Ronal Ravianto dan Amin Purnawan, Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Dengan Pendekatan
Self Assessment System, Jurnal Akta, Volume 4 Nomor 4 Desember 2017, Unissula, Semarang,
hal. 571
94
yang bersangkutan dengan antara lain mencocokkan data yang terdapat
dalam sertifikat dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan.
Adanya penyimpangan maupun kelalaian dalam pembuatan Akta yang
pembuatannya tidak sesuai dengan prosedur yang telah ditentukan dalam
perundang-undangan dalam praktek seringkali terjadi. Pada dasarnya
tanggung jawab PPAT secara hukum dapat dikatakan merupakan tanggung
jawab dalam pelaksanaan kewajiban berdasarkan peraturan perundangan
yang berlaku. Terhadap PPAT dapat dijatuhi Sanksi perdata, sanksi
administratif maupun sanksi pidana. PPAT bertanggung jawab atas
pembuatan Akta Jual Beli yang berdasarkan kuasa mutlak. Kerugian
terhadap para pihak atas kelalaian PPAT dibebankan kepada pejabat yang
karena kelalaiannya itu telah menimbulkan kerugian. Akta PPAT tersebut
bertentangan dengan peraturan, yakni Instruksi Menteri Dalam Negeri
Nomor 14 tahun 1982 dan pasal 39 ayat 1 huruf d Peraturan pemerintah
nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, terkait larangan PPAT
untuk membuatkan akta berdasarkan kuasa mutlak maka, hal ini dapat
disamakan dengan bertentangan dengan causa yang halal sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Tidak terpenuhinya syarat
objektif maka perjanjian itu batal demi hukum atau batal dengan sendirinya,
artinya sejak semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian. Tanggung
jawab PPAT harus dibedakan antara tanggung jawabnya sebagai pejabat

95
umum dan tanggung jawabnya sebagai penyimpan dokumen negara,
sehingga PPAT tidak berorientasi bertanggung jawab tanpa batas.115
Akta PPAT merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaan data
pendaftaran tanah. Maka wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat
dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan
hak yang bersangkutan. Oleh karena itu PPAT bertanggungjawab untuk
mencocokkan data yang terdapat dalam sertipikat dengan daftar-daftar yang
ada di Kantor Pertanahan. Dalam Peraturan Perundang - Undangan yang
berlaku, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan pejabat yang
berwenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah serta akta – akta
lainnya yang bentuk aktanya sudah ditetapkan.116 Akta PPAT dibuat sebagai
bukti dilakukannya suatu perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang
terletak di dalam daerah kerjanya masing – masing. Dalam hal ini maka akta
yang dibuat oleh PPAT adalah akta otentik.117
PPAT berperan serta membantu Kantor Pertanahan terhadap
tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas berupa
jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan yang dilaksanakan secara
konsisten sesuai dengan ketentuan-ketentuannya. Sebelum proses
pembuatan akta pelepasan hak atau penurunan hak, PPAT memastikan
115
Saraswati, dkk., Kedudukan Hukum Akta PPAT Setelah Terbitnya Sertipikat Karena
Peralihan Hak Atas Tanah. Acta Comitas, April 2018, hal. 26
116
Setyaningsih, Peranan Notaris Dalam Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT) Terhadap Perjanjian Kredit Antara Kreditur dan Debitur Dengan Jaminan Hak
Tanggungan di Purwokerto, Volume 5, Nomor 1 Tahun 2018, Jurnal Akta Magister Kenotariatan,
Fakultas Hukum, Universitas Unissula, Semarang, hal. 190
117
Satrio J., 2007, Hukum Jaminan Hak-Hak Jaminan Kebendaan, Citra Aditya Bakti,
Bandung, hal.329.
96
bahwa para pihak memenuhi persyaratan seperti yang di tentukan oleh
Undang-undang. Tertuang dalam Pasal 99 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
Tentang Pendaftaran Tanah (Permenag /Ka.BPN No. 3 Tahun 1997), yaitu
sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah (oleh PPAT),
calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan bahwa
yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan
tanah dan pemegang hak atas tanah absentee. Apabila pernyataan
sebagaimana dimaksud tidak benar, maka tanah kelebihan dan absentee
tersebut menjadi objek landreform dan bersedia menanggung semua akibat
hukumnya.118
Berdasarkan ketentuan Pasal 93, 94 dan 95 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang
Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak
Pengelolaan (Permennag/Ka.BPN No. 9 tahun 1999) mekanisme perolehan
tanah WNA adalah sebagai berikut:119
1. Peralihan Hak Milik atau HGU atau HGB dilakukan terlebih dahulu
kepada WNA atau Hak Milik kepada badan hukum dengan dibuatkan
akta PPAT jika dilakukan melalui pemindahan hak seperti jual beli.
118
119
97
Demikian, Hak Milik atas tanah sudah berpindah kepada WNA atau
badan hukum.
2. Setelah itu, bersamaan dengan proses pendaftaran peralihan haknya
diajukan juga permohonan perubahan status Hak Milik menjadi HGB
atau Hak pakai Akta Jual Beli dari PPAT sehingga dalam sertifikatnya
sudah tercantum status hak atas tanah yang baru.
Penyederhanaan mekanisme peralihan hak atas tanah tertentu kepada
pihak yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak mensiratkan adanya
kebebasan dalam melakukan peralihan hak. Setiap pemegang Hak Milik
dapat menjualnya kepada siapapun termasuk subjek hak yang tidak
memenuhi syarat atau setiap orang dapat membeli tanah dengan status hak
atas tanah apapun termasuk yang tidak dapat dimilikinya. Syaratnya setelah
akta peralihannya dibuat dan hak atas tanahnya beralih diajukan
permohonan perubahan status hak atas tanah yang sesuai atau yang dapat
dipunyai. Penyederhanaan ini, jelas akan memperlemah ketentuan larangan
pemindahan tanah hak milik kepada orang asing yang termuat dalam Pasal
26 ayat (2) UUPA dan dapat dikategorikan sebagai peralihan hak yang batal
demi hukum. Mengingat peralihan hak tersebut batal demi hukum, maka
perolehan tanahnya juga batal demi hukum. Selain melemahkan ketentuan
Pasal 26 ayat (2) UUPA, penyederhanaan itu berpotensi melanggar
ketentuan Pasal 42 dan 45 UUPA, yaitu hak atas anah bagi orang asing.
WNA yang mengajukan pemohonan hak pakai harus melampirkan
dokumen keimigrasian, seperti yang diatur dalam Pasal 51 ayat (2)

98
Permennag/ Ka.BPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan
Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan. Pasal tersebut
mengatur bahwa orang asing yang mengajukan permohonan hak pakai harus
melampirkan foto copy surat izin tinggal tetap atau foto copy surat izin
kunjungan atau izin keimigrasian lainnya yang dimiliki oleh orang asing
yang bersangkutan. Berdasarkan ketentuan Pasal 51 ayat (2) di atas dengan
tegas diatur syarat pengajuan permohonan hak pakai oleh perorangan WNA,
yaitu adanya izin tinggal tetap, atau izin tinggal sementara/ kunjungan,
tetapi berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan
Pengaturan Pertanahan, dalam pengajuan permohonan hak pakai, orang
asing disyaratkan melampirkan izin tinggal tetap. Peraturan Ka.BPN No.1
Tahun 2010 tidak menyebutkan persyaratan izin tinggal sementara, izin
kunjungan ataupun izin keimigrasian yang lain seperti yang diatur Pasal 51
ayat (2) Permennag/Ka.BPN No. 9 Tahun 1999. Perkataan lain, dua
peraturan itu terjadi inkonsistensi dalam pengaturan tentang syarat bagi
WNA untuk mendapatkan hak pakai.120
Kondisi inskonsisten tersebut dapat dimaklumi, karena tampaknya
peraturan yang terakhir menganut konsepsi orang asing secara sempit.
Artinya pengertian orang asing yang berkedudukan di Indonesia
dikonsepsikan hanya orang asing yang memiliki izin tinggal tetap,
sementara peraturan yang lama menganut konsepsi orang asing secara luas.
120
Ibid., hal. 210
99
Penganut konsepsi orang asing dalam arti luas berpendapat bahwa orang
asing yang dapat menjadi subjek hak pakai atas tanah adalah orang asing
yang berkedudukan di Indonesia dengan tidak harus tinggal tetap (dalam arti
penduduk) tetapi bisa juga orang asing yang sekedar memegang dokumen
keimigrasian berupa izin tinggal sementara, izin kunjungan ataupun izin
keimigrasian lainnya. Berdasarkan peraturan yang terakhir berarti terhadap
orang asing baik yang memiliki izin tinggal sementara, izin kunjungan
maupun izin keimigrasian yang lain tertutup kemungkinannya untuk
memperolah Hak Pakai.
Berdasarkan asas hukum yang berlaku apabila terdapat dua peraturan
yang setingkat mengatur hal yang sama, tetapi isinya berbeda maka
peraturan yang berlaku adalah peraturan yang dikeluarkan kemudian (lex
posterior derogat legi priori). Demikian, terhadap Permennag/Ka.BPN No. 9
Tahun 1999 dan Peraturan Ka.BPN No. 1 Tahun 2010, yang akan diikuti
adalah peraturan terakhir khusus mengenai persyaratan pengajuan hak pakai
bagi perorangan WNA.
Kondisi peraturan perundang-undangan yang demikian mempersukar
orang asing memperoleh hak pakai, dan memicu mereka melakukan
penyelundupan hukum terhadap aturan larangan kepemilikan tanah hak
milik oleh orang asing. Perbuatan hukum untuk mendapatkan tanah hak
milik dilakukannya dengan menggunakan jasa notaris agar aman.
Perjanjian-perjanjian yang dibuat sebagai syarat atau instrumen
mendapatkan tanah hak milik, bisa menggunakan cara pinjam nama, sewa
100
atau menikah dengan WNI. Sebenarnya, Pemerintah telah menjanjikan
untuk memberikan fasilitas mendapatkan hak atas tanah dalam penanaman
modal asing, yaitu melalui ketentuan Undang-undang Nomor 25 Tahun
2007 tentang Penanaman Modal (UUPM). Pasal 21 huruf b UUPM
menyatakan bahwa selain fasilitas, pemerintah memberikan kemudahan
pelayanan dan/atau perizinan kepada perusahaan penanaman modal untuk
memperoleh fasilitas pelayanan keimigrasian.121
Pemegang hak atas tanah diharapkan tidak sampai menjual tanah hak
milik kepada orang asing, meskipun dengan harga yang tinggi (bertindak
selektif). Bagi masyarakat umum jangan sampai tergiur bujuk rayu orang
asing untuk dipinjam namanya atau bahkan menawarkan jasanya untuk
mendapatkan tanah hak milik. Notaris/ PPAT diharapkan dalam membuat
perjanjian penguasaan hak atas tanah bagi WNA dan Badan Hukum bisa
memberikan pemahaman/ sosialisasi terhadap kepemilikan hak atas tanah
yang diperkenankan oleh undang-undang. Notaris/ PPAT diharapkan tidak
memfasilitasi orang asing untuk mendapatkan tanah hak milik. Aparat
pemerintah daerah/pusat dalam memenuhi keinginan seseorang untuk
peralihan hak atas tanah harus bertindak cermat agar tanah hak milik tidak
jatuh pada orang asing.122
Hukum tanah nasional telah mengatur bahwa pemindahan hak atas
tanah harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
121
Ibid., hal.211
122
SF. Marbun, 2001, Menggali dan Menemukan Asas-Asas Umum Pemerintahan yang
Baik di Indonesia, dalam Dimens-Dimensi Pemikiran Hukum Administrasi Negara, UII Press,
Yogyakarta, hal. 214.
101
yang bertujuan untuk memperoleh kekuatan pembuktian yang sah sebagai
syarat untuk dapat melakukan pendaftaran tanah. Beralihnya hak atau
lahirnya hak karena pemindahan hak bukan pada saat didaftarkannya di
Kantor Pertanahan, tetapi pada saat ditandatanganinya akta pemindahan
hak.123
Pendaftaran tanah di sini dimaksudkan sebagai pendaftaran hak atas
tanah yang telah diperolehnya baik melalui jual beli, tukar menukar, hibah,
maupun yang lainnya di Kantor Pertanahan. Pada pendaftaran hak itulah
akan dicatat hak atas tanahnya atas dasar akta PPAT, baik pada buku tanah
maupun pada sertipikat tanahnya. Proses inilah yang sering dikenal dengan
balik nama. Demikianlah ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun
1997, bahwa penindahan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah
susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan
dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak
melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku. Pasal 39 ayat (1) PP 24 Tahun 1997 melarang
PPAT membuatkan akta apabila:
1. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas
satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak
yang bersangkutan, atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai
dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan.
123
102
2. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak
disampaikan:
a. Surat bukti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau
surat keterangankepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa
yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2).
b. Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan, atau
untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan
dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan.
3. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum
yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak
demikian.
4. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa
mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan
hak.
5. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin
Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan
menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6. Objek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam Sengketa
mengenai data fisik dan atau data yuridisnya.

103
7. Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan
dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
Sahnya perbuatan hukum yang dilakukan ditentukan oleh
terpenuhinya syarat-syarat materiil yang bersangkutan, yaitu kecakapan dan
kewenangan para pihak untuk melakukan perbuatan hukum tersebut, untuk
melakukan perbuatan hukum telah dipenuhi syarat terang, tunai dan riil bagi
perbuatan hukum peralihan hak yang dilakukan.124
PPAT setelah membuatkan akta pelepasan hak atau penurunan hak
berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik, maka proses
pengajuan sertipikat hak pakai oleh WNA di Kantor Badan Pertanahan
Nasional adalah sebagai berikut : 125
1. Syarat dokumen yang harus WNA persiapkan :
a. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani
pemohon atau kuasanya di atas materai cukup.
b. Fotocopy identitas pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, Surat
Ijin Tinggal Tetap/Kartu Ijin Menetap (KIM) yang dikeluarkan
oleh Kantor Imigrasi, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh
petugas loket.
c. Surat Kuasa apabila dikuasakan.
d. Bukti perolehan tanah/Alas Hak.
124
Eko Puji Hartono, Akhmad Khisni, Peranan PPAT dalam Pembuatan Akta Peralihan
Hak Atas Tanah dan/Atau Bangunan Bekas Hak Milik Adat Berkaitan Dengan Pembayaran Bea
Perolehan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Jurnal Akta, Vol 5 No 1 Maret 2018, Unissula
Semarang, hal. 163
125
104
e. Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan
dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB
(BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran
hak).
f. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan.
2. Setelah menyerah dokumen, pihak BPN akan segera memprosesnya.
Dari mulai disesuaikan dengan data-data yang dimiliki oleh instansi
itu, apabila cocok segera dilanjutkan ke tahapan berikutnya yakni
loket penerimaan pembayaran pengukuran. Pada tahap ini pemohon
akan membayar sejumlah uang berdasarkan aturan yang berlaku..
3. Pengukuran dilakukan oleh staf BPN, kemudian pemohon harus
mendampingi staf itu ketika mengukur tanah yang akan dibuatkan
sertifikat hak pakai. Setelah selesai tahap itu, dilanjutkan dengan
tahapan pembuatan Surat Kerja (SK) untuk pembuatan sertifikat. Pada
tahapan ini, pemohon akan dikenakan beban biaya mencapai sekitar
Rp350 ribu untuk panitia pembuatan SK. Murah atau mahalnya,
tergantung dengan tipe tanah, luas tanah, dan domisili tanah.
Kemudian akan masuk pada tahapan pembukuan yakni sertifikat baru
diterbitkan kemudian yang lama dicoret nomornya.
4. Selanjutnya pemohon dapat mengambil sertifikat tanah yang asli
diloket penyerahan sertifikat. Waktu total dari mulai tahapan awal
hingga jadinya sertifikat diperkirakan akan memakan waktu paling

105
lama 97 hari dari mulai data diserahkan. Berikut klasifikasi waktunya
berdasarkan luas lahan:
a. 38 hari untuk luasan tidak lebih dari 2.000 m2.
b. 57 hari untuk luasan lebih dari 2.000 m2 sampai dengan 150.000
m2.
c. 97 hari untuk luasan lebih dari 150.000 m2.
Perlu diketahui, WNA tidak perlu khawatir dipersulit dalam mengurus
sertifikat hak pakai. Karena perlakuan petugas BPN sama dengan ketika
WNI yang mengurus sertifikat. Jangan lupa ketika mengambil sertifikat
dipastikan pemohon yang bersangkutan dan membawa tanda bukti asli
pembayaran.126 Namun apabila WNA sebagai pemegang Hak Pakai tidak
lagi memenuhi syarat sebagai subyek hak yang berkedudukan di Indonesia,
maka akibat hukumnya adalah WNA tersebut wajib melepaskan atau
mengalihkan haknya kepada pihak lain yang memenuhi syarat dalam jangka
waktu 1 (satu) tahun. Bila dalam jangka waktu satu tahun, haknya tidak
dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum dengan
ketentuan hak-hak pihak lain yang terkait di atas tanah tersebut tetap
diperhatikan. Hak pakai sama sekali bukan lembaga hak atas tanah yang
baru, namun kurang dikenal jika dibandingkan dengan hak milik, hak guna
usaha, atau hak guna bangunan, untuk itu diperlukan pemahaman yang
benar mengenai hak pakai agar dapat menggunakannya secara
bertanggungjawab. Sengketa yang terjadi disebabkan oleh kurangnya
126
Ibid.,
106
pemahaman tentang penggunaan, pengelolaan dan proses-proses dalam
pengurusan hak pakai atas tanah yang berbasis hak milik.127
Berdasarkan uraian diatas maka peran Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dalam pembuatan akta hak pakai atas tanah oleh warga negara asing
adalah membuat perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik.
Sebelum membuat akta tersebut, PPAT harus memastikan bahwa para pihak
telah memenuhi persyaratan dalam Peraturan Perundang-undangan. PPAT
sangat berperan dalam persentuhan antara perundang-undangan dan dunia
hukum, sosial, dan ekonomi pratikal. PPAT adalah pejabat umum (openbaar
ambtenaar) yang bertanggung jawab untuk membuat surat keterangan
tertulis yang di maksudkan sebagai alat bukti dari perbuatan-perbuatan
hukum. Dalam hal kewenangan PPAT membuat akta pemberian hak pakai
merupakan kewenangan atribusi yang terdapat dalam Pasal 2 Peraturan
Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 2016 Perubahan Atas Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah.
127
Suryani Sappe, Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik dan Penyelesaian Sengketa, Batulis:
Civil Law Review, Volume 2 Nomor 1, Mei 2021, hal. 81
BAB IV
PENUTUP
A. Simpulan
Simpulan penulis dalam penelitian ini adalah :
1. Implikasi yuridis terhadap kepemilikan hak atas tanah bagi warga
negara asing dalam konsep kepastian hukum dijamin oleh Peraturan
Perundang-undangan. WNA sah memilik hak atas tanah dengan status
hak milik, serta jaminan kepastian hukum mengenai kebolehan WNA
memiliki tanah dengan status hak pakai, sebagaimana dijelaskan
dalam Pasal 42 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Masa kepemilikan
hak pakai diatur dalam Pasal 52 Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah bahwa Hak
pakai di atas Tanah Negara dan Tanah hak Pengelolaan dengan jangka
waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun,
dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
Pemegang Hak Pakai masih bisa menerima manfaat berupa ganti
kerugian jika dikemudian hari jangka waktu Hak Pakai berakhir,
sepanjang bangunan atau benda-benda di atasnya masih diperlukan.
Apabila dalam jangka waktu yang ditentukan WNA tersebut ternyata
wafat, maka dapat diwariskan kepada seorang WNI ataupun WNA,
107
108
yaitu dengan status warisan sebagaimana diatur dalam Peraturan
Menteri Agraria Nomor 29 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pemberian,
Pelepasan, Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat
Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang berkedudukan di
Indonesia.
2. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pembuatan akta
hak pakai atas tanah oleh warga negara asing adalah membuat
perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik. Sebelum membuat
akta tersebut, PPAT harus memastikan bahwa para pihak telah
memenuhi persyaratan dalam Peraturan Perundang-undangan. PPAT
sangat berperan dalam persentuhan antara perundang-undangan dan
dunia hukum, sosial, dan ekonomi pratikal. PPAT adalah pejabat
umum (openbaar ambtenaar) yang bertanggung jawab untuk membuat
surat keterangan tertulis yang di maksudkan sebagai alat bukti dari
perbuatan-perbuatan hukum. Dalam hal kewenangan PPAT membuat
akta pemberian hak pakai merupakan kewenangan atribusi yang
terdapat dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 2016
B. Saran
Saran penulis dalam penelitian ini adalah :
1. Notaris/ PPAT diharapkan dalam membuat perjanjian penguasaan hak
atas tanah bagi WNA dan Badan Hukum bisa memberikan

109
pemahaman/ sosialisasi terhadap kepemilikan hak atas tanah yang
diperkenankan oleh undang-undang. Notaris/ PPAT diharapkan tidak
memfasilitasi orang asing untuk mendapatkan tanah hak milik.
2. Badan Pertanahan Nasional dalam memenuhi keinginan seseorang
untuk peralihan hak atas tanah harus bertindak cermat agar tanah hak
milik tidak jatuh pada orang asing.

110
Contoh Akta PPAT
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

(PPAT)
SEPTIA NOVA AYUNINGTYAS, S.H., M.Kn
DAERAH KERJA KOTA SEMARANG
SK. KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR xxx/KEP-17.3/X/2013
Tanggal 21 Oktober 2013
Jalan Majapahit Nomor 18A Pedurungan Kota Semarang
Telp/Fax (024) 76543210/ 081234567890
AKTA PEMBERIAN HAK PAKAI ATAS HAK MILIK

Nomor : 280/2022
-Pada hari ini Kamis, pada tanggal duapuluh delapan Juni
duaribu duapuluhdua (28-06-2022). ----------------------------
hadir dihadapan saya SEPTIA NOVA AYUNINGTYAS
Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, yang
berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan
Nasional tanggal 21 Oktober 2013 Nomor xxx/KEP-
17.3/X/2013 diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta
Tanah, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah, dengan daerah kerja Kota Semarang dan berkantor
di Jalan Majapahit Nomor 18A Pedurungan Kota Semarang,
dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya, kenal dan akan

111
disebut pada bagian akhir akta ini : -----------------------------
- I. Tuan AHMAD SIREGAR, lahir di Kota Semarang, pada
tanggal tujuh April seribu sembilanratus delapanpuluh tiga
(07-04-1983), Warga Negara Indonesia, Wiraswasta,
bertempat tinggal di Kota Semarang, Tlogosari, Rukun
Tetangga 002, Rukun Warga 001, Kelurahan/Desa
Tlogosari, Kecamatan Pedurungan, Provinsi Jawa Tengah,---
Pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor
3322070156430004;------------------------------------------------
-menurut keterangannya untuk melakukan tindakan
hukum dalam akta ini telah mendapatkan persetujuan dari
istrinya yang turut hadir dihadapan Saya, Pejabat yaitu
Nyonya DEWI MULYATI lahir di Kota Semarang, pada
tanggal duapuluh dua April seribu sembilanratus
tujuhpuluh sembilan(22-04-1979), Warga Negara Indonesia,
Wiraswasta, bertempat tinggal sama dengan suaminya
tersebut diatas, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor
3322086204790001; -----------------------------------------------
untuk selanjutnya disebut “Pihak Pertama”. ------------------
II. Nyonya DODY SUDRAJAT, lahir di Kabupaten
Semarang, pada tanggal enambelas Februari seribu
sembilanratus sembilanpuluh (16-02-1990), Warga Negara
Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Kota

112
Semarang, Rukun Tetangga 003, Rukun Warga 005,
Kelurahan Gebangsari, Kecamatan Genuk, Pemegang Kartu
Tanda Penduduk nomor 3322105265400001; -----------------
-untuk selanjutnya disebut “Pihak Kedua”. --------
-Para Penghadap dikenal oleh saya PPAT dari identitasnya.-
-Pihak Pertama terlebih dahulu menerangkan bahwa
pihaknya adalah pemegang Hak Milik Nomor atas sebidang
tanah sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur/Gambar
Situasi tanggal 15 Mei 2012 Nomor 00069/Tlogosari, seluas
72 M2 (tujuhpuluh dua meter persegi), atas nama AHMAD
SIREGAR, dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB)
09.04.08.05.05885, dan Surat Pemberitahuan Pajak
Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) Nomor
Objek Pajak (NOP) 31.07.030.005.014-4281.0 terletak di ; --
- Provinsi : Jawa Tengah
- Kabupaten/Kota : Semarang
- Kecamatan : Pedurungan
- Desa/Kelurahan : Tlogosari
- Jalan : Jalan Tlogosari Raya Nomor 9
-Selanjutnya Pihak Pertama menerangkan dengan ini
memberikan Hak Pakai kepada Pihak Kedua dan Pihak
Kedua menerangkan dengan ini menerima pemberian Hak
Hak Pakai dari Pihak Pertama, yaitu atas seluruh tanah

113
hak milik sebagaimana diuraikan diatas : ----------------------
-Selanjutnya semua yang diuraikan diatas dalam akta ini
disebut “Objek Pemberian Hak” ; ---------------------------------
- Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa :
a) Pemberian hak ini dilakukan dengan imbalan sebesar
Rp 500.000.000, - lima ratus juta rupiah) ;
b) Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya
uang tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk
penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula
sebagai tanda tangan penerimaan yang sah (kuitansi) ;
c) Pemberian hak ini dilakukan dengan syarat-syarat
sebagai berikut :
-------------------------------PASAL 1-----------------------------
(1) Hak Pakai ini diberikan untuk jangka waktu 15
(lima belas) tahun dan berakhir pada tanggal 28-
06-2037 (duapuluh delapan Juni duaribu
tigapuluhtujuh);-------------------------------------------
(2) Hak Pakai ini memberi hak kepada Pihak Kedua
khusus untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan diatas tanah yang menjadi Objek
Pemberian Hak sampai berakhirnya jangka waktu
hak yang diuraikan diatas; -----------------------------
(3) Hak Pakai ini tetap membebani hak milik yang

114
bersangkutan walaupun hak milik itu telah beralih
atau dialihkan oleh Pihak Pertama kepada Pihak
lain, dan Pihak Kedua tetap dapat melaksanakan
haknya sampai jangka waktu Hak Pakai Habis ; ---
(4) Dalam melaksanakan Hak Pakai ini Pihak Kedua
tidak diperbolehkan menghilangkan tanda-tanda
batas Objek Pemberian Hak dan tidak
diperbolehkan membangun bangunan yang
melintasi batas Objek Pemberian Hak ;---------------
(5) Dalam melaksanakan pembangunan Pihak Kedua
wajib memenuhi segala ketentuan Peraturan
Perundang-undangan mengenai pendirian
bangunan dan rencana tata ruang wilayah dan
wajib memiliki ijin-ijin yang disyaratkan ; -----------
(6) Pelanggaran ketentuan Perundang-undangan yang
berlaku menjadi tanggungjawab Pihak Kedua
sendiri; -----------------------------------------------------
(7) Pihak Kedua akan memelihara dan mengalola
bangunan termasuk benda-benda serta sarananya
dengan sebaik-baiknya dan apabila ternyata
ditelantarkan maka Pihak Kedua akan
menyerahkan dan memberi kuasa kepada Pihak
Pertama untuk mengelola dan memeliharanya

115
hingga jangka waktu pemberian hak yang
diberikan dengan akta ini berakhir ; ------------------
(8) Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk
mengagunkan atau menjual dengan cara apapun
juga Hak Pakai yang diberikan dengan akta ini
tanpa terlebih dahulu memperoleh persetujuan
tertulis dari Pihak Pertama ; ----------------------------
(9) Pihak Kedua wajib :
(a) Mengosongkan bangunan yang ada diatas
Objek Pemberian Hak dan menyerahkannya
kepada Pihak Pertama berikut benda-benda
lain serta sarananya, tanpa pembayaran ganti
rugi berupa apapun juga , atau ; ------------------
(b) Membongkar bangunan yang ada diatas Objek
Pemberian Hak dan menyerahkannya kembali
kepada Pihak Pertama seperti keadaan semula;
-------------------------------PASAL 2-----------------------------
Mulai hari ini Objek Pemberian Hak yang diuraikan
dalam akta ini, oleh Pihak Kedua dapat digunakan untuk
keperluan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1
karenanya segala keuntungan yang didapat dari dan
segala kerugian / beban atas Objek Pemberian Hak
tersebut diatas menjadi hak/beban Pihak Kedua ;-------

116
-------------------------------PASAL 3-----------------------------
Pihak Pertama menjamin bahwa Objek Pemberian Hak
tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari
sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk suatu hutang
yang tidak tercatat dalam sertipikat, dan bebas dari
beban-beban lainnya yang berupa apapun ; ----------------
-------------------------------PASAL 4-----------------------------
Dalam hal ini terdapat perbedaan luas tanah yang
menjadi Objek Pemberian Hak dalam akta ini dengan
hasil pengukuran oleh Instansi Badan Pertanahan
Nasional, maka para pihak akan menerima hasil
pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional
tersebut dan tidak memperhitungkan imbalan yang telah
diberikan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama ; ------
-------------------------------PASAL 5-----------------------------
Kedua belah pihak dalam hal ini dan segala akibatnya
memilik kediaman hukum yang umum dan tidak
berubah pada Kantor Pengadilan Negeri Semarang di
Kota Semarang ; -------------------------------------------------
-------------------------------PASAL 6-----------------------------
Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya
mengenai pendaftaran hak ini dibayar oleh Pihak Kedua;-
Akhirnya hadir dihadapan Saya, dengan dihadiri oleh

117
saksi-saksi yang sama dan disebutkan pada akhir akta
ini : ----------------------------------------------------------------
-Nyonya Dewi Mulyati, tersebut telah dikenal oleh saya,
Pejabat yang menerangkan telah mengetahui apa yang
diuraikan diatas dan menyetujui jual beli dalam akta ini;
Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan :
1. Nyonya VANIA FEBRIANA, Sarjana Hukum lahir di
Kota Semarang, pada tanggal 08 Februari 1988, Warga
Negara Indonesia, Pegawai PPAT, bertempat tinggal di
Tegalsari, Rukun Tetangga 005, Rukun Warga 004,
Kelurahan Wonotingal, Kecamatan Candisari, pemegang
Kartu Tanda Penduduk nomor 337408402880001., -------
2. Nyonya JULIA SARI, Sarjana Hukum, lahir di
Kediri, pada tanggal 08 Juni 1969, Warga Negara
Indonesia, Pegawai PPAT, bertempat tinggal di
Muktiharjo, Rukun Tetangga 003, Rukun Warga 001,
Kelurahan Muktiharjo Lor, Kecamatan Pedurungan,
pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor
3322134806690003. --------------------------------------------
-sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta
dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan
yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua
tersebut di atas, akta ini ditandatangani oleh Pihak

118
Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT,
sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap
Lembar Pertama disimpan di Kantor saya, PPAT dan 1
(satu) rangkap Lembar Kedua disampaikan kepada
Kepala Kantor Pertanahan Kota Semarang untuk
keperluan pendaftaran peralihan hak akibat jual beli
dalam akta ini. ---------------------------------------------------
Pihak Pertama Pihak Kedua
AHMAD SIREGAR DODY SUDRAJAT
Persetujuan Istri
DEWI MULYATI
Saksi Saksi
VANIA FEBRIANA JULIA SARI
Pejabat Pembuat Akta Tanah
SEPTIA NOVA AYUNINGTYAS S.H., M.Kn

DAFTAR PUSTAKA
A. Al-Qur’an
Al-Qur’an Surah An-Nuur Ayat 42

Al-Qur’an Surah Al-Hadid Ayat 7
Al-Qur’an Surah al-Anfal Ayat 1
B. Buku
A.P.Parlindungan, 1989, Bunga Rampai Hukum Agraria Serta Landreform,
Bagian 1, Mandar Maju, Bandung.
Adrian Sutedi, 2018, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar
Grafika, Jakarta.
Amiruddin, 2012, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Rajagrafindo
Persada, Jakarta.
Atok Miftachul Hudha, dkk., 2019, Etika Lingkungan (Teori dan Praktik
Pembelajarannya), UMM Press, Malang.
Bachtiar Effendi, 1993, Kumpulan Tulisan Tentang Tanah, Alumni,Bandung.
Boedi Harsono, 1999, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah pembentukan
Undang Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya, Djambatan,
Jakarta .
___________, 2003, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan
Undang-undang Pokok, Agraria, Djambatan, Jakarta.
Daeng Naja, 2012, Teknik Pembuatan Akta, Pustaka yustisia,Yogyakarta.
Departemen Pendidikan Nasional, 2014, Kamus Besar Bahasa Indonesia,
Edisi Keempat, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Dyara Radhite Oryza Fea, 2018, Panduan Mengurus Tanah, Rumah dan
Perizinannya, Legality, Yogyakarta.
Effendi Perangin. 1994, Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah Dari Sudut
Pandang Praktisi Hukum, Raja Grafindo, Jakarta.
Erna Sri Wibawanti, R. Murjiyanto, 2013, Hak-Hak Atas Tanah dan
Peralihannya, Liberty Yogyakarta.
FX Sumarja, 2015, Hak Atas Tanah Bagi Orang Asing (Tinjauan Politik
Hukum dan Perlindungan Warga Negara Indonesia), STPN Press,
Sleman.
Gustav Radbruch dalam Satjipto Rahardjo, 2000, Ilmu Hukum, Citra
Aditya Bakti, Bandung..
119
120
H.Chaerudin, 1999, Filsafat Suatu Ikhtisar, FH UNSUR, Cianjur.

Ida Bagus Wyasa Putra et. Al., 2003, Hukum Bisnis Pariwisata, Refika
Aditama, Bandung.
Isharyanto, 2016, Dinamika Pengaturan Status Hukum Kewarganegaraan
Dalam Perspektif Perundang-Undangan, Absolute Media, Yogyakarta.
Komar Andasasmita, 2001, Notaris Selayang Pandang, Alumni, Bandung.
Kusumaatmadja dan Sidharta dalam Ida Nurlinda, 2009, Prinsip-prinsip
Pembaruan Agraria Perspektif Hukum, RajaGrafindo Persada, Jakarta.
M. Solly Lubis, 1994, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung.
Maman, Rahman, 1999, Strategi dan Langkah-Langkah Penelitian, IKIP
Semarang Press. Semarang.
Maria S. W. Sumardjono, 1989, Pembuatan Usulan Penelitian, Gramedia,
Yogyakarta.
Martin Roestamy, 2011, Konsep-Konsep Hukum Kepemilikan Properti Bagi
Asing Dihubungkan Dengan Pertanahan, Alumni, Bandung.
Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, 2010, Dualisme Penelitian Hukum
Normatif & Empiris, Pustaka Pelajar, Yogyakarta.
Paulus Hadisoeprapto,dkk, 2009, Pedoman Penulisan Usulan Penelitian dan
Tesis, UNDIP, Semarang.
Philipus M Hadjon, 1998, Tentang Wewenang Pemerintahan
(bestuursbevoegheid), Projutistia, Tahun XVI Nomor 1 Januari.
____________, 2001, Pengantar Hukum Administrasi Indonesia, Cetakan
Ketujuh, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta.
Prajudi Atmosudirjo, 1981, Hukum Administrasi Negara,, Ghalia Indonesia,
Jakarta.
Ridwan HR, 2006, Hukum Administrasi Negara, Rajawali Pers, Jakarta.
Rusdi Malik, 2000, Penemu Agama Dalam Hukum, Trisakti, Jakarta.
Salim HS, Teknik Pembuatan Akta Tanah Pejabat Pembuat Akta Tanah,
jakarta: Rajawali Pers, 2016.
Sanapiah Faisal, 1995, Format-Format Penelitian Sosial, Rajawali Pers,
Jakarta.
Satrio J., 2007, Hukum Jaminan Hak-Hak Jaminan Kebendaan, Citra Aditya
Bakti, Bandung.
SF. Marbun, 2001, Menggali dan Menemukan Asas-Asas Umum
Pemerintahan yang Baik di Indonesia, dalam Dimens-Dimensi
Pemikiran Hukum Administrasi Negara, UII Press, Yogyakarta.
121
Soedjarwo Soeromihardjo, 2009, Mengkritisi Undang-Undang Pokok

Agraria, Cerdas Pustaka, Jakarta.
Soerjono Soekanto dan Sri Mamadji, 2009, Penelitian Hukum Normatif:
Suatu Tinjauan Singkat, RajaGrafindo Persada, Jakarta.
Soerjono Soekanto, 2001, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan
Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Solly Lubis, 1994, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung.
Sudarwan Danim dan Darwis, 2003, Metode Penelitian Kebidanan :
Prosedur, Kebijakan, dan Etik. Penerbit Buku Kedokteran EGC,
Jakarta.
Sudikno Martukusumo, 2012, Teori Hukum, Cahaya Atma Pusaka,
Yogyakarta.
Suharsini Arikunto, 2006, Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktis,
Rineka Cipta, Jakarta.
Supriadi, 2010, Hukum Agraria, Cetakan Keempat, Sinar Grafika, Jakarta.
Syamsir, Torang, 2014, Organisasi & Manajemen (Perilaku, Struktur,
Budaya & Perubahan Organisasi), Alfabeta, Bandung.
Titik Triwulan Tutik, 2018, Pokok-pokok Hukum Tata Negara Indonesia
Pasca Amandemen UUD 1945, Cerdas Pustaka, Jakarta.
Ujun S.Suryasumantri, 1997, Filsafat Ilmu sebuah Pengantar Populer,
Pustaka Sinar Harapan, Jakarta.
Urip Santoso, 2010, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, Kencana,
Jakarta.
_________, 2015, Perolehan Hak Atas Tanah. Prenada Media Group,
Jakarta.
Wuisma dengan penyunting M. Hisyam, 1996, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial
(Jilid I), Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta.
C. Jurnal dan Penelitian
Bedita Putri Sa’idah, Nadya Farras Indriati, Peranan PPAT dalam Pembuatan
Akta Perjanjian Hak Pakai Terhadap Warga Negara Asing, Journal :
Indonesian Notary, Volume 3 Nomor 2 (2021).
Betty Rubiatiati, Kepastian Hukum Pemilikan Rumah Susun Oleh Orang
Asing Di Indonesia Dikaitkan Dengan Prinsip Nasionalitas, LITRA:
Jurnal Hukum Lingkungan, Tata Ruang, dan Agraria,Volume 1,
Nomor 1, Oktober 2021
122
Denny Suwondo, Ikhsan Saputra, Peran dan Tanggung Jawab Pejabat

Pembuat Akta Tanah dalam Pelaksanaan Kegiatan Pendaftaran Tanah,
Jurnal Hukum Unissula, Volume 35 Nomor 2 (2019).
Dian Aries Mujiburohman, Probelamtika Pengaturan Tanah Negara Bekas
Hak Yang Telah Berakhir, Bhumi: Jurnal Agraria dan Pertanahan,
Volume 2, Nomor 2 (2016).
Ega Permatadani dan Anang Dony Irawan, Kepemilikan Tanah Bagi Warga
Negara Asing Ditinjau dari Hukum Tanah Indonesia, Journal :
Khatulistiwa Law Review, Volume 2 Nomor 2, Oktober 2021.
Eko Puji Hartono, Akhmad Khisni, Peranan PPAT dalam Pembuatan Akta
Peralihan Hak Atas Tanah dan/Atau Bangunan Bekas Hak Milik Adat
Berkaitan Dengan Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah
Dan/Atau Bangunan, Jurnal Akta, Vol 5 No 1 Maret 2018, Unissula
Semarang.
Eva Natalia, Kedudukan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) DALAM
Perspektif Bestuurs Bevoegdheid, Tesis Hukum, Unissula, Semarang,
Tahun 2020.
Hardianto Djanggih and Salle Salle, Aspek Hukum Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pandecta:
Jurnal Penelitian Ilmu Hukum, Volume 12 Nomor 2 (2017).
Heru Kurniawan, Rekonstruksi Dan Reaktualisasi Literasi Ekologi Sosial
Islam, Jurnal Penelitian Volume 13 Nomor 2 (2016).
I Gusti Ayu Mas Maha Dewi, Suatra Putrawan, Pelaksanaan Pp No 24 Tahun
2016 Tentang Peraturan Jabatan PPAT Oleh Notaris Sebagai PPAT,
Jurnal Hukum, Fakultas Hukum Universitas Udayana, Denpasar.
I Komang Andi Darmawan, dkk., Proses Permohonan Hak Pakai Atas Tanah
Milik Pribadi Oleh Warga Negara Asing, Jurnal Preferensi Hukum,
Volume 1 Nomor 1 – Juli 2020.
Indah Jacinda, Jason Jusuf, and Verlin Ferdina, Penguasaan Tanah Di
Indonesia Oleh Warga Negara Asing Melalui Perkawinan Campuran
Dalam Falsafah Hukum, ADIL: Jurnal Hukum, Volume 9, Nomor 2
(2018).
Kadek Rita Listyanti, Ni Made Ari Yuliartini Griadhi, Hak Atas Tanah Bagi
Orang Asing Di Indonesia Terkait Dengan Undang-Undang No. 5
Tahun 1960, Jurnal Hukum, Fakultas Hukum Universitas Udayana.
Megalia Sarah Poeloe, Status Hak Kepemilikan Properti Bagi Orang Asing,
Lex Et Societatis, Volume 2 Nomor 6 (2014).
Ni Made Adinda Wikan Dewi and Made Subawa, “Penerapan Asas Manfaat
Dan Asas Timbal Balik Dalam Perpres R.I No. 21 Tahun 2016 Tentang
Bebas Visa Kunjungan,” Kertha Negara: Journal Ilmu Hukum, Volume
6, Nomor 4 (2018).
Ronal Ravianto dan Amin Purnawan, Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan
123
Bangunan (BPHTB) Dengan Pendekatan Self Assessment System,

Jurnal Akta, Volume 4 Nomor 4 Desember 2017, Unissula, Semarang.
Saraswati, dkk., Kedudukan Hukum Akta PPAT Setelah Terbitnya Sertipikat
Karena Peralihan Hak Atas Tanah. Acta Comitas, April 2018.
Setyaningsih, Peranan Notaris Dalam Pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT) Terhadap Perjanjian Kredit Antara Kreditur dan
Debitur Dengan Jaminan Hak Tanggungan di Purwokerto, Volume 5,
Nomor 1 Tahun 2018, Jurnal Akta Magister Kenotariatan, Fakultas
Hukum, Universitas Unissula, Semarang.
Suryani Sappe, Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik dan Penyelesaian Sengketa,
Batulis: Civil Law Review, Volume 2 Nomor 1, Mei 2021
Syakir Syakir, “Pengaruh Peraturan Presiden Nomor 21 Tahun 2016 Tentang
Bebas Visa Terhadap Keamanan dan Kesejahteraan dalam Perspektif
Keimigrasian,” Jurnal Syntax Admiratio, Volume 1, Nomor 3 (2020).
Tatik Arjiati, Peran Notaris/PPAT Dalam Pembuatan Akta Pembagian Hak
Bersama (APHB) Terhadap Pembagian Waris Yang Berbeda Agama
Atas Tanah dan Bangunan, Jurnal Akta, Volume 4. Nomor 1 (2017).
Vina Jayanti, Nyoman Wita, Hak Warga Negara Asing Atas Penguasaan
Tanah di Indonesia, Jurnal Hukum Bisnis, Fakultas Hukum Universitas
Udayana.
Yuni Sudarwati, Optimalisasi Kebijakan Bebas Visa Kunjungan Singkat,
Jurnal: Info Singkat, Volume 7 Nomor 6 (2015).
D. Peraturan Perundang-Undangan
Undang-undang Dasar 1945

KUHPerdata
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria (UUPA).
Undang-undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (UUPM)
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 tentang
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang
Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan
Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 31 Tahun 2013 Tentang Peraturan
124
Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2011 Tentang

Keimigrasian
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara
Pemberian, Pelepasan, Atau Pengadilan Hak atas Pemilikan Rumah
Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di
Indonesia.
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor
3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas
Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan
1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan,
E. Internet
https://www.kompas.com/konsultasihukum/
https://guruppkn.com/
https://menuruthukum.com

Fullpdf

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Fullpdf

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PERAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

DALAM PEMBUATAN AKTA HAK PAKAI ATAS TANAH

OLEH WARGA NEGARA ASING

PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

DALAM PEMBUATAN AKTA HAK PAKAI ATAS TANAH

OLEH WARGA NEGARA ASING

Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat ujian

PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

DALAM PEMBUATAN AKTA HAK PAKAI ATAS TANAH

OLEH WARGA NEGARA ASING

Dr. Bambang Tri Bawono, SH., M.H.

Dr. Jawade Hafidz, S.H., M.H.

Telah Dipertahankan di Depan Dewan Penguji

Prof. Dr. H. Gunarto, S.H.,S.E.,Akt., M.Hum

Dr. Bambang Tri Bawono, S.H., M.H.

Dr. Soegianto, S.H.,M.Kn.

Dr. Jawade Hafidz, S.H., M.H.

Saya yang bertanda tangan di bawah ini:

Menyatakan dengan sebenarnya bahwa tesis saya dengan judul

Septia Nova Ayuningtyas

Saya yang bertanda tangan di bawah ini:

Dengan ini menyerahkan karya ilmiah berupa Tugas Akhir/Skripsi/Tesis/

Septia Nova Ayuningtyas

Tesis ini kupersembahkan untuk :

Maha Esa karena berkat rahmat dan karunia-Nya penulis dapat

menyelesaikan tesis dengan judul “Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah

Penulis pada kesempatan ini dengan segenap rasa hormat dan

ketulusan serta kerendahan hati, ingin menghaturkan ucapan terimakasih

yang tak terhingga kepada pihak-pihak yang membantu dan memberikan

dukungan, bimbingan saran, serta motivasi dalam penulisan dan penyusunan

tesis ini, yaitu kepada:

1. Prof. Dr. Gunarto, S.H., M.Hum selaku Rektor Universitas Islam

Sultan Agung Semarang.

2. Dr. Bambang Tri Bawono, S.H.,M.H selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Islam Sultan Agung Semarang, sekaligus selaku

pembimbing dalam penulisan tesis ini yang senantiasa meluangkan

waktu untuk memberikan bimbingan, saran dan dorongan kepada

penulis hingga selesainya tesis ini.

Kenotariatan, Program Pasca Sarjana Universitas Islam Sultan Agung

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Islam Sultan

kepada penulis selama penulis berkuliah di Fakultas Hukum Islam

Sultan Agung Semarang.

5. Seluruh Bapak dan Ibu staf maupun karyawan di Fakultas Hukum

Universitas Islam Sultan Agung Semarang.

6. Teman-teman seperjuangan Magister Kenotariatan Universitas Islam

Sultan Agung Semarang.

7. Keluarga dan seluruh pihak yang telah membantu dan mendukung

penulis dalam menyelesaikan penulisan tesis ini, yang nama-namanya

tidak bisa penulis sebutkan satu per satu.

Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih banyak

membangun. Penulis berharap semoga tesis ini dapat membawa manfaat

terdapat kekeliruan, penulis mohon maaf yang sebesar-besamya.

PPAT diberi tugas dan wewenang sehingga kehadirannya untuk

HALAMAN SAMPUL ........................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ................................................................ iii

HALAMAN PENGESAHAN ................................................................. iv

PERNYATAAN KEASLIAN TESIS ..................................................... v

PERNYATAAN PERSETUJUAN UNGGAH KARYA ILMIAH ........ vi

KATA PENGANTAR ............................................................................ viii

DAFTAR ISI ........................................................................................... xii

BAB I PENDAHULUAN ....................................................................... 1

A. Latar Belakang ............................................................................ 1

E. Kerangka Konseptual .................................................................. 10