Oleh:
Ir. Putu Darma Warsika, M.M.
Kata kunci: perumahan, Rete Of Interest, NPV, IRR, BCR, modal, investasi
i
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL
ABSTRAK ............................................................................................................... i
DAFTAR ISI ............................................................................................................ ii
DAFTAR GAMBAR ...............................................................................................iv
DAFTAR TABEL .................................................................................................... v
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ................................................................................. 1
1.2 Rumusan Masalah ............................................................................ 2
1.3 Tujuan Penelitian .............................................................................. 2
1.4 Manfaat Penelitian ........................................................................... 2
1.5 Batasan Masalah ............................................................................... 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ........................................................................... 4
2.1 Pengertian Proyek ............................................................................ 4
2.2 Studi Kelayakan ............................................................................... 5
2.3 Perumahan......................................................................................... 6
2.4 Investasi............................................................................................. 6
2.4.1 Pengertian Investasi .............................................................. 7
2.4.2 Tujuan Investasi..................................................................... 7
2.4.3 Investasi Perorangan .............................................................. 7
2.5 Modal ............................................................................................... 8
2.5.1 Pengertian Modal .................................................................. 8
2.5.2 Jenis Modal ............................................................................ 8
2.6 Capital Budgeting ............................................................................. 10
2.7 Aliran Kas Proyek ............................................................................ 10
2.7.1 Cash Flow ............................................................................. 11
2.7.2 Jadwal Penerimaan ................................................................ 13
2.7.3 Kas Awal ............................................................................... 14
2.7.4 Finansial ................................................................................ 14
2.7.5 Kas Akhir .............................................................................. 14
2.8 Biaya ............................................................................................... 14
2.9 Bunga ............................................................................................... 16
2.10 Sistem Dasar Akuntansi .................................................................... 16
2.10.1 Jurnal ..................................................................................... 17
2.10.2 Buku Besar............................................................................. 17
2.10.3 Neraca .................................................................................... 18
2.10.4 Laporan Aliran Kas ............................................................... 18
2.10.5 Laporan Rugi-Laba ............................................................... 18
2.10.6 Laporan Perubahan Modal .................................................... 18
2.11 Nilai Waktu dari Uang ..................................................................... 19
2.12 Kriteria Penilaian Investasi ............................................................... 19
2.12.1 Net Present Value (NPV) ...................................................... 20
2.12.2 Benefit Cost Ratio (BCR) ..................................................... 21
ii
2.12.3 Internal Rate of Return (IRR)................................................ 21
2.12.4 Discounted Payback Period .................................................. 22
2.13 Analisis Sensitivitas ......................................................................... 23
BAB III METODE PENELITIAN .......................................................................... 25
3.1 Studi Literatur .................................................................................. 25
3.2 Pemilihan Objek Penelitian ............................................................. 25
3.3 Metode Pengumpulan Data ........................................................ ..... 25
3.4 Metode Pengolahan Data ....................................................... .......... 25
3.5 Metode Analisis Data .......................................... ............................. 26
3.6 Kerangka Penelitian .......................................... .............................. 27
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ................................................................. 28
4.1 Gambaran Umum ............................................................................. 28
4.2 Kebutuhan Biaya .................................................... ......................... 29
4.2.1 Pembelian Lahan ..................................................................... 30
4.2.2 Perizinan .................................................................................. 30
4.2.3 Fasilitas Perumahan ................................................................ 30
4.2.4 Biaya Konstruksi Rumah ........................................................ 31
4.2.5 Pajak ........................................................................................ 31
4.2.6 Biaya Umum dan Overhead .................................................... 31
4.3 Time Schedule ........................................................ ......................... 33
4.4 Rencana Penjualan Rumah ............................................................... 33
4.5 Modal Awal ...................................................................................... 34
4.6 Rencana Penerimaan .......................................... ............................. 34
4.7 Cash Flow .......................................... ............................................. 37
4.8 Capital Budgeting .......................................... ................................. 39
4.9 Analisis Kelayakan Investasi .......................................... ................ 44
4.9.1 Analisis Net Present Value (NPV) ........................................... 44
4.9.2 Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)........................................... 45
4.9.3 Analisis Internal Rate of Return (IRR) ................................... 46
4.9.4 Discounted Payback Period .................................................... 49
4.10 Analisis Sensitivitas .......................................... .............................. 50
BAB V PENUTUP ................................................................................................. 56
5.1 Simpulan .......................................................................................... 56
5.2 Saran ................................................................................................ 57
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................... 58
iii
DAFTAR GAMBAR
iviii
DAFTAR TABEL
v
BAB I
PENDAHULUAN
1
suatu periode tertentu. Capital budgeting dihitung berdasarkan arus cash in dan cash
out setiap bulan apabila modal kurang 5% dari modal awal, developer mencari
tambahan dana berupa pinjaman bank untuk agar dapat membiayai pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk ini. Kemudian dilakukan analisis kelayakan
investasi dengan menggunakan metode Net Present Value, Internal Rate of Return,
Benefit Cost Ratio dan Discounted Payback Period untuk menghindari pengembang
dari kerugian saat hendak berinvestasi. Berdasarkan uraian di atas, pada kasus ini
akan dibahas capital budgeting (penganggaran modal) pada investasi
pembangunan perumahan oleh PT. Puri Darma Sejati pada proyek pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk.
2
3. Semua type unit rumah pada perumahan Puri Cemara Buduk
diasumsikan sama, yakni type 45.
4. Perhitungan rencana anggaran biaya (RAB) menggunakan Analisa
Harga Satuan tahun 2016 yang didapatkan dari Dinas Pekerjaan
Umum.
5. Total dari biaya umum serta overhead diasumsikan 3,5% dari rencana
anggaran biaya yang dibagi selama masa konstruksi.
6. Time schedule pada Penelitian ini bersifat berulang (repetitive) sesuai
dengan pembayaran unit rumah.
7. Modal awal developer diasumsikan dari pembelian lahan, serta biaya
perizinan.
3
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
4
d. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengendalikan,
mengkoordinasikan dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung
jawab pada berbagai strata organisasi.
e. Diperlukan mekanisme sistem evaluasi yang diharapkan dapat
memberikan umpan balik bagi manajemen, yang digunakan sebagai
pelajaran dan dipakai sebagai pedoman di dalam peningkatan
produktivitas proyek.
f. Sesuai dengan sifat dinamisnya suatu proyek, apabila diperlukan tim
proyek atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk
melakukan kegiatan-kegiatan yang harus bergerak di luar kerangka
organisasi tradisional atau rutin, akan tetapi tetap berorientasi pada
tercapainya produktifitas.
2.4 Investasi
Dalam investasi terdapat beberapa bagian yang akan dijelaskan, yaitu:
pengertian investasi, tujuan investasi, dan investasi perorangan. Berikut
merupakan penjelasan dari beberapa bagian tersebut:
6
2.4.1 Pengertian Investasi
Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya
besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006).
Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan
itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka
panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa
investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu
disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya
perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat
dihindarkan.
Teori ekonomi mengartikan atau mendefinisikan investasi sebagai
pengeluaran untuk membeli barang-barang modal dan peralatan-peralatan
produksi dengan tujuan untuk mengganti dan terutama menambah barang-barang
modal dalam perekonomian yang akan digunakan untuk memproduksikan barang-
barang dan jasa di masa depan. Investasi yang lazim disebut dengan istilah
penanaman modal atau pembentukan modal merupakan komponen kedua yang
menentukan tingkat pengeluaran oleh sektor produsen (swasta) untuk pembelian
barang dan jasa untuk menambah stok yang digunakan untuk perluasan pabrik dan
sebagainya.
()
rumah pada suatu perumahan. Dimana unit rumah yang dibeli disini nantinya akan
dapat disewakan atau pun di jual kembali (Kasmir dan Jakfar, 2003).
2.5 Modal
Beberapa bagian modal yang akan dijelaskan, yaitu: pengertian modal dan
jenis-jenis modal. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa bagian tersebut:
8
sepuluh tahun. Kebutuhan membelanjai usaha dengan jenis kredit
ini dirasakan karena adanya kebutuhan yang tidak dapat dipenuhi
dengan kredit jangka pendek di satu pihak dan juga sukar untuk
dipenuhi dengan kredit jangka panjang di lain pihak.
b. Modal Sendiri
Modal sendiri adalah modal yang berasal dari pemilik perusahaan
dan yang tertanam di dalam perusahaan untuk jangka waktu yang tidak
tentu lamanya. Modal sendiri menurut Riyanto (2010) terbagi atas tiga,
yaitu:
1) Modal Saham
Saham adalah tanda bukti pengambilan bagian atau peserta
dalam suatu perseroan terbatas. Bagi perusahaan, yang
diterima dari hasil penjualan sahamnya akan tetap tertanam di
dalam perusahaan tersebut selama umur perusahaan. Meskipun
bagi pemegang saham sendiri itu bukanlah merupakan
penanaman yang permanen karena setiap waktu pemegang
saham dapat menjual sahamnya.
2) Cadangan
Cadangan disini dimaksudkan sebagai cadangan yang dibentuk
dari keuntungan yang diperoleh perusahaan selama beberapa
waktu yang lampau atau dari tahun yang sedang berjalan.
3) Laba Ditahan
Keuntungan yang diperoleh oleh suatu perusahaan dapat
sebagian dibayarkan sebagai dividen dan sebagian ditahan oleh
perusahaan. Apabila penahanan keuntungan tersebut memiliki
9
tujuan tertentu, maka dibentuklah cadangan sebagaimana
diuraikan di atas.
10
10
2.7.1 Cash Flow
Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian
sebenarnya, adalah suatu realisasi atau taksiran dari pemasukan uang (inflow)
maupun pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu
tertentu. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya
operasi, biaya produksi dan revenue (Soeharto, 1997). Peranan cash flow dalam
pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Unsur utama dari
cash flow ada dua yaitu: jadwal penerimaan, dan jadwal pengeluaran. Sedangkan
unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial disini,
dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit. Jadwal penerimaan
pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk mengatur ulang
jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa ditempuh dengan jalan
negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada pada kendali perusahaan,
namun tetap mengacu pada program kerja yang ada. Kebijakan operasional
disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara cash (tunai) dengan
credit (pembayaran berjangka waktu). Cashflow terdiri dari 3 bagian, yaitu:
a. Aliran Kas Permulaan (Initial Cash Flow)
Aliran kas permulaan adalah pengeluaran untuk merealisasikan
gagasan sampai menjadi kenyataan fisik, termasuk didalamnya adalah
biaya pembebasan lahan, penyiapan lahan, pembuatan bangunan sipil
dan perlengkapannya, pembayaran mesin-mesin, dan termasuk
penyediaan modal kerja.
b. Aliran Kas Operasional (Operational Cash Flow)
Pada aliran kas operasional, aliran kas yang masuk diperhitungkan
dari penjualan produk, sedangkan aliran kas keluar terdiri dari biaya
produksi, pemeliharaan dan pajak. Untuk mengurangi pendapatan
kena pajak, depresiasi dikurangkan dari angka pedapatan sebelum pajak,
kemudian ditambahkan kembali untuk menghitung jumlah total aliran
kas periode operasi.
11
11
c. Aliran Kas Akhir (Terminal Cash Flow)
Aliran kas akhir menunjukkan aliran kas pada akhir umur ekonomi
proyek. Aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan
penjualan aktiva tetap yang sudah habis umur ekonominya. Bila
terjadi penjualan barang sisa, harus pula diperhitungkan pajak
penjualannya. Aliran kas ini akan digabung dengan aliran kas
operasional sebagai aliran kas masuk dalam rangka penentuan
kelayakan investasi.
Terdapat beberapa jenis cash flow yakni salah satunya adalah cash flow gradient.
Cash flow gradient ini dapat dibagi menjadi dua yakni:
a. Cash Flow Arithmatic Gradient
Secara umum Cash Flow Arithmatic Gradient menurut Giatman (2006)
adalah peningkatan dalam jumlah uang yang sama pada tiap periode
(peningkatan linier)
(2.1)
(2.2)
Dimana:
P = Nilai Present
n = Periode ke-n
i = Tingkat suku bunga
12
12
b. Cash Flow Geometric Gradient
Cash Flow Geometric Gradient adalah peningkatan jumlah uang yang
proporsional dengan jumlah uang pada periode sebelumnya namun tidak
dengan jumlah yang sama tetapi semakin lama semakin membesar. Simbol
yang biasa digunakan adalah ”g”.
Untuk mencari nilai present dengan cash flow gradient geometric dapat
menggunakan rumus seperti berikut:
P= ] (2.3)
Dimana:
P = nilai present
A1 = cash flow awal periode
n = periode
i = tingkat suku bunga
g = peningkatan cash flow terhadap periode sebelumnya (%)
2.7.4 Finansial
Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan
kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit
maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah
surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman (bila ada
pinjaman). Tolak ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan dana
pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan
(Asiyanto, 2005).
2.8 Biaya
Biaya (cost) adalah semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka
mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang (Giatman, 2006). Menurut
Soeharto (1997), biaya adalah jumlah segala usaha dan pengeluaran yang
14
14
dilakukan dalam mengembangkan, memproduksi dan aplikasi produk. Suatu biaya
akan lengkap apabila mengandung unsur-unsur berikut (Soeharto, 1997):
a. Biaya Pembelian Material dan Peralatan
Menyusun perkiraan biaya pembelian material dan peralatan amat
kompleks, mulai dari membuat spesifikasi, mencari sumber,
mengadakan lelang sampai kepada membayar harganya. Terdapat
berbagai alternatif yang tersedia untuk kegiatan tersebut, sehingga bila
kurang tepat menanganinya mudah sekali membuat biaya proyek
menjadi tidak ekonomis. Material dan peralatan ini terdiri dari
material curah, peralatan utama yang akan terpasang sebagai bagian
fisik pabrik dan lain-lain, yang diperlukan dalam proses pelaksanaan
proyek seperti fasilitas sementara dan lain-lain.
b. Biaya Penyewaan atau Pembelian Peralatan Konstruksi
Disamping peralatan pada butir a, terdapat juga peralatan konstruksi
yang dipergunakan sebagai sarana bantu konstruksi dan tidak akan
menjadi bagian permanen dari pabrik/instalansi. Contoh untuk ini
adalah truk, crane, fork lift, scraper dan lain-lain.
c. Upah Tenaga Kerja
Hal ini terdiri dari tenaga kerja kantor pusat yang sebagian besar
terdiri dari tenaga ahli bidang engineering dan tenaga konstruksi plus
penyedia di lapangan. Mengidentifikasi biaya tenaga kerja/jam orang
merupakan penjabaran lebih jauh dari mengkaji lingkup proyek.
Mengingat porsi tenaga dapat mencapai 25-30% dari total biaya proyek,
maka mengkaji masalah ini sedalam-dalamnya amat penting di dalam
menyiapkan perkiraan biaya. Seperti aspek produktivitas, man-power
loading, tingkat gaji serta kompensasi dan lain-lain.
d. Biaya Subkontrak
Pekerjaan subkontrak umumnya merupakan paket kerja yang terdiri dari
jasa dan material yang disediakan oleh subkontraktor, dan belum
termasuk didalam klasifikasi butir a, b maupun c.
15
15
e. Biaya Transportasi
Termasuk seluruh biaya transportasi material, peralatan, tenaga kerja
yang berkaitan dengan penyelenggaraan proyek.
f. Overhead dan Administrasi
Komponen ini meliputi pengeluaran operasi perusahaan yang
dibebankan kepada proyek (menyewa kantor, membayar listrik, telepon,
biaya pemasaran) dan pengeluaran untuk pajak, asuransi, royalti, uang
jaminan dan lain-lain.
g. Fee/Laba Kontigensi
Setelah semua komponen biaya terkumpul, kemudian diperhitungkan
jumlah kontigensi dan fee atau laba.
2.9 Bunga
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat
pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya
merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu meminjam
sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang
tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula.
a. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga
yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang
dipinjam awal periode dikalikan 100% atau:
(2.4)
b. Bunga Sederhana
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan
bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga
periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali
bunga. Sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:
(2 . 5 )
16
16
Keterangan:
i = suku bunga
P = pinjaman semula
n = jumlah periode pinjaman
c. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan
bunga dimana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal,
tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang
bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).
2.10.1 Jurnal
Jurnal adalah media untuk mencatat transaksi secara kronologis (urut
waktu). Jurnal dirancang sedemikian rupa untuk menampung transaksi beserta
keterangan-keterangan yang menyertainya (Sugiri dan Riyono, 2006).
Menurut Syarief (2009) jurnal adalah media untuk mencatat transaksi.
Alasan kenapa transaksi harus dicatat melalui jurnal, karena kemungkinan kesalahan
akan lebih besar bila langsung dicatat ke perkiraan (account).
17
17
2.10.3 Neraca
Neraca yang disebut juga sebagai laporan posisi keuangan adalah laporan
keuangan yang secara sistematis menyajikan posisi keuangan perusahaan pada suatu
saat (tanggal) tertentu. Neraca ini dibuat untuk menyajikan informasi keuangan
mengenai aset, kewajiban, serta ekuitas perusahaan (Sugiri dan Riyono,
2006).
Menurut Syarief (2009), neraca merupakan laporan yang menggambarkan
posisi keuangan perusahaan pada pada akhir periode akuntansi (akhir bulan atau
tahun). Isinya terdiri dari harta (asset/aktiva), hutang (kewajiban/liabilities) dan
modal (ekuitas/equity). Dan neraca saldo adalah jumlah keseluruhan dari saldo buku
besar. Jumlah debit dan kredit suatu neraca saldo harus seimbang (balance).
Keterangan:
FV = Nilai uang yang akan datang
PV = Nilai uang saat ini
i = Bunga (interest)
n = waktu
Dengan demikian (1 + i) n adalah faktor pengali, yang disebut
compounded factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung future
value (FV) terhadap present value (PV). Dari rumus di atas dapat diperoleh
hubungan, dimana (1 + i) n adalah faktor pembagi, yang disebut discounted factor,
yaitu faktor yang digunakan untuk menghitung present value (PV) dari future
value (FV) yang ada.
19
19
2.12.1 Net Present Value (NPV)
Menurut Sudiatmika (2015) dalam metode ini menggunakan faktor diskon.
Semua pengeluaran dan penerimaan (dimana saat pengeluaran serta
penerimaannya adalah dalam waktu yang tidak bersamaan) harus diperbandingkan
dengan nilai yang sebanding dalam arti waktu. Dalam hal ini berarti harus
mendiskonkan nilai-nilai pengeluaran dan penerimaan tersebut ke dalam penilaian
yang sebanding (sama). Pengeluaran dilakukan pada saat mula- mula (sekarang),
sedangkan penerimaan baru akan diperoleh di masa-masa yang akan datang,
padahal nilai uang sekarang adalah tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang
dikemudian hari. Oleh karena itu, jumlah estimasi penerimaan itu harus diberi
diskon, sehingga dijadikan jumlah-jumlah nilai sekarang (penilaian yang
sebanding dengan pengeluarannya).
Urutan-urutan perhitungan dalam metode ini adalah :
a. Menghitung cash flow yang diharapkan dari investasi yang akan
dilaksanakan.
b. Mencari nilai sekarang (present value) dari cash flow dengan
mengalikan tingkat diskon/discounted rate tertentu yang
ditetapkan.
c. Kemudian jumlah sekarang/present value dari cash flow selama umur
investasi dikurangi dengan nilai investasi awal akan menghasilkan
Net Present Value (NPV) .
Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan
formula sebagai berikut:
n
PWC Cct (FPB) (2.9)
t 0
Keterangan :
NPV = Net Present Value
PWB = Present Worth of Benefit
20
20
PWC = Present Worth of Cost
Cb = Cash flow benefit
Cc = Cash flow cost
n = Umur investasi
FPB = Faktor bunga present
t = Periode waktu
Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut:
NPV > 0, proyek menguntungkan
NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan
NPV = 0, berarti netral atau berada pada Break Even Point (BEP)
Keterangan :
Keterangan :
a = aliran kas pada tahun ke-n
b = jumlah initial investment (total investasi)
c = jumlah aliran kas komulatif pada tahun ke-n
d = jumlah aliran kas pada tahun ke-n+1
24
24
BAB III
METODE PENELITIAN
25
25
budgeting agar modal setiap bulannya tidak kurang dari 5%-10% dari modal awal,
apabila modal kurang dari 5% maka dapat dilakukan pinjaman modal.
26
26
3.6 Kerangka Penelitian
Langkah-langkah pada penelitian ini dapat dilihat pada Gambar 3.1
Mulai
A
Studi Literatur
Hasil
Pengolahan Data
− Menghitung RAB
− Time Schedule Kesimpulan dan Saran
− Menetapkan Harga 1 Unit
Rumah
− Cash flow
Selesai
27
27
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
Perumahan Puri Cemara Buduk memiliki luas total 8.100 m2. Berikut adalah
gambar pembagian lahan berdasarkan site plan yang dapat dilihat pada gambar 4.2
berikut ini:
28
28
(Sumber: PT. Puri Darma Sejati, 2015)
29
29
Dalam menghitung rencana anggaran biaya konstruksi serta sarana prasarana
dihitung berdasarkan gambar yang telah didapat dari pengembang, PT. Puri Darma
Sejati, dan analisa harga satuan tahun 2016 dari Dinas Pekerjaan Umum. Rencana
anggaran biaya ini dihitung dan kemudian sebagai bahan untuk pembuatan time
schedule. Untuk rencana anggaran biaya konstruksi dapat dilihat pada Lampiran dan
berikut ini detail biaya dalam pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk:
4.2.2 Perizinan
Perizinan adalah salah satu aspek yang sangat penting dalam suatu
pembangunan proyek konstruksi adapun perizinan tersebut adalah Izin Prinsip dan
Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Izin prinsip merupakan izin yang memberikan
kepastian hukum dalam berinvestasi dan meningkatkan sumber pendapatan daerah.
Biaya retribusi izin prinsip adalah sebesar 1% dari rencana anggaran biaya (RAB).
Biaya yang harus dibayarkan oleh pengembang/developer sebesar Rp
70,705,874.64
Izin mendirikan bangunan (IMB) ini merupakan izin untuk mendirikan,
memperbaiki atau pun merenovasi suatu bangunan. Berdasarkan data yang diperoleh
dari Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Kabupaten Badung biaya dari retribusi
IMB adalah Rp 17.000,00 per m2. Dengan luas daerah perancanaan perumahan Puri
Cemara Buduk 8.100 m2, jadi biaya retribusi IMB pada proyek pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk ini sebesar Rp 137.700.000,00.
30
30
jalan paving dengan lebar 6 meter membutuhkan biaya sebesar Rp 179,231,250.00;
instalasi listrik dengan daya 1.300 VA dengan biaya Rp 66.453.000,00; biaya
drainase Rp 37,671,744.00 dan taman Rp 8.750.000,00
4.2.5 Pajak
Berdasarkan UU KUP Nomor 28 Tahun 2007 Pasal 1 ayat 1, pajak
merupakan kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau
badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang, dengan tidak
mendapatkan imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan negara bagi
sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. Pajak yang ditanggung oleh pihak
pengembang/developer berupa Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak
Penghasilan (PPh) dimana nilai PPN yakni sebesar 10% dari rencana anggaran biaya
(RAB) dan pajak PPh sebesar 30% dari pendapatan bersih dari pembangunan
perumahan. Total pajak yang harus dibayarkan oleh pengembang/developer pada
proyek pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk adalah sebesar Rp
2,679,983,656.74
31
31
Tabel 4.1 Perincian Biaya Umum dan Overhead
Keterangan Jumlah (Rp)
Administrasi dan Gaji Karyawan 8.000.000,00
Rekening Listrik, Telepon, dan Air 1.000.000,00
Overhead dan lain-lain 1.000.000,00
Jumlah 10.000.000,00
32
32
Untuk bulan-bulan selanjutnya dapat dihitung dengan cara yang sama sesuai
dengan realisasi dari time schedule.
(6) Biaya sarana prasarana dapat dilihat pada RAB.
(7) Biaya umum disini dapat dilihat rinciannya pada tabel 4.1
(8) PPN disini merupakan 10% dari RAB.
33
33
Tabel 4.3 Rencana Penjualan Unit Rumah di Perumahan Puri Cemara Buduk
- Penjualan unit perumahan Puri Cemara Buduk pada tahun 2016:
JAN FEB MAR APR MEI JUNI JULI AGS SEP OKT NOV DES
(unit) (unit) (unit) (unit) (unit) (unit) (unit) (unit) (unit) (unit) (unit) (unit)
2 3 3 2 2 3 2 2 3 3 3 2
34
34
Tabel 4.4 Proyeksi Jadwal Penerimaan Perumahan Puri Cemara Buduk
Waktu (Bulan)
Bulan Rencana Penerimaan Penjualan:
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
January 2 unit rumah DP 20% KPR
February 3 unit rumah DP 20% KPR
March 3 unit rumah DP 20% KPR
April 2 unit rumah DP 20% KPR
May 2 unit rumah DP 20% KPR
June 3 unit rumah DP 20% KPR
July 2 unit rumah DP 20% KPR
August 2 unit rumah DP 20% KPR
September 3 unit rumah DP 20% KPR
October 3 unit rumah DP 20% KPR
November 3 unit rumah DP 20% KPR
December 2 unit rumah DP 20% KPR
January 3 unit rumah DP 20% KPR
February 3 unit rumah DP 20% KPR
March 3 unit rumah DP 20% KPR
April 3 unit rumah DP 20% KPR
May 2 unit rumah DP 20% KPR
June 2 unit rumah DP 20% KPR
July 2 unit rumah DP 20% KPR
August 2 unit rumah DP 20% KPR
Tabel 4.5 Detail Penerimaan Perumahan Puri Cemara Buduk
BULAN
KETERANGAN
Januari 2016 Februari 2016 Maret 2016 April 2016 Mei 2016 Juni 2016 Juli 2016 Agustus 2016 September 2016 Oktober 2016 November 2016 Desember 2016
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Rp 162,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Rp 162,000,000.00
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Rp 162,000,000.00
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00 Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Rp 162,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00 Rp 162,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 207,000,000.00 Rp 162,000,000.00
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 138,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah
Pembayaran DP 3 unit rumah
Pembayaran DP 3 unit rumah
Pembayaran DP 3 unit rumah
Pembayaran DP 2 unit rumah
Pembayaran DP 2 unit rumah
Pembayaran DP 2 unit rumah
Pembayaran DP 2 unit rumah
Realisasi KPR Rp 1,296,000,000.00 Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,296,000,000.00 Rp 1,296,000,000.00 Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,296,000,000.00 Rp 1,296,000,000.00
TOTAL Rp 138,000,000.00 Rp 315,000,000.00 Rp 477,000,000.00 Rp 462,000,000.00 Rp 1,704,000,000.00 Rp 2,367,000,000.00 Rp 2,352,000,000.00 Rp 1,704,000,000.00 Rp 1,719,000,000.00 Rp 2,421,000,000.00 Rp 1,827,000,000.00 Rp 1,758,000,000.00
KUMULATIF Rp 138,000,000.00 Rp 453,000,000.00 Rp 930,000,000.00 Rp 1,392,000,000.00 Rp 3,096,000,000.00 Rp 5,463,000,000.00 Rp 7,815,000,000.00 Rp 9,519,000,000.00 Rp 11,238,000,000.00 Rp 13,659,000,000.00 Rp 15,486,000,000.00 Rp 17,244,000,000.00
BULAN
KETERANGAN
Januari 2017 Februari 2017 Maret 2017 April 2017 Mei 2017 Juni 2017 Juli 2017 Agustus 2017 September 2017 Oktober 2017 November 2017 Desember 2017
Pembayaran DP 2 unit rumah
Pembayaran DP 3 unit rumah
Pembayaran DP 3 unit rumah
Pembayaran DP 2 unit rumah
Pembayaran DP 2 unit rumah
Pembayaran DP 3 unit rumah
Pembayaran DP 2 unit rumah
Pembayaran DP 2 unit rumah
Pembayaran DP 3 unit rumah
Pembayaran DP 3 unit rumah
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 162,000,000.00
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 108,000,000.00 Rp 108,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 217,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Rp 172,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 217,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Rp 172,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 217,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Rp 172,000,000.00
Pembayaran DP 3 unit rumah Rp 217,000,000.00 Rp 172,000,000.00 Rp 172,000,000.00
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 144,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Rp 114,666,666.67
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 144,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Rp 114,666,666.67
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 144,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Rp 114,666,666.67
Pembayaran DP 2 unit rumah Rp 144,666,666.67 Rp 114,666,666.67 Rp 114,666,666.67
Realisasi KPR Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,944,000,000.00 Rp 1,296,000,000.00 Rp 2,064,000,000.00 Rp 2,064,000,000.00 Rp 2,064,000,000.00 Rp 2,064,000,000.00 Rp 1,376,000,000.00 Rp 1,376,000,000.00 Rp 1,376,000,000.00 Rp 1,376,000,000.00
TOTAL Rp 2,431,000,000.00 Rp 2,441,000,000.00 Rp 2,505,000,000.00 Rp 1,857,000,000.00 Rp 2,552,666,666.67 Rp 2,495,333,333.33 Rp 2,438,000,000.00 Rp 2,438,000,000.00 Rp 1,605,333,333.33 Rp 1,490,666,666.67 Rp 1,376,000,000.00 Rp 1,376,000,000.00
KUMULATIF Rp 19,675,000,000.00 Rp 22,116,000,000.00 Rp 24,621,000,000.00 Rp 26,478,000,000.00 Rp 29,030,666,666.67 Rp 31,526,000,000.00 Rp 33,964,000,000.00 Rp 36,402,000,000.00 Rp 38,007,333,333.33 Rp 39,498,000,000.00 Rp 40,874,000,000.00 Rp 42,250,000,000.00
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2016)
36
Keterangan untuk Tabel 4.5 Detail Penerimaan Perumahan Puri Cemara Buduk
Dalung:
(1) DP berasal dari 20% dari harga unit rumah Rp 825.000.000,00 dikurang Rp
15.000.000,00 yang dibayar diawal kemudian dikalikan dengan penjualan
unit rumah pada setiap bulannya.
Dapat diambil contoh perhitungan pada bulan Januari 2016:
DP = 20% x unit terjual x (harga jual unit rumah – tanda jadi)
= 20% x 2 x (Rp 825.000.000,00 – Rp 15.000.000,00)
= Rp 108.000.000,00
Perhitungan pada bulan-bulan selanjutnya sama dengan diatas hanya
disesuaikan dengan penjualan unit rumah pada masing-masing bulan yang
dapat dilihat dari tabel 4.2
(2) Realisasi KPR adalah sisa dari DP sebesar 80% yang dibayarkan bank kepada
developer pada saat serah terima rumah. Dapat dilihat dari time schedule
dimana pada bulan Mei 2016 terdapat 2 unit rumah yang telah selesai
dibangun. Berikut akan dijabarkan perhitungan realisasi KPR pada bulan Mei
2016:
KPR = 80% x unit yang terealisasi x harga jual 1 unit rumah
= 80% x 2 x (Rp 825.000.000,00 – Rp 15.000.000,00)
= Rp 1.296.000.000,00
Demikian dengan perhitungan realisasi KPR selanjutnya.
37
Tabel 4.6 Jadwal Rencana Penerimaan dan Pengeluaran
JANUARI FEBRUARI MARET APRIL MAY JUNE JULY AUGUST SEPTEMBER OCTOBER NOVEMBER DECEMBER
URAIAN
2015 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016
PENERIM AAN KAS
PENERIMAAN DP
REALISASI KPR
PENGELUARAN KAS
PEMBELIAN LAHAN
PERIZINAN:
1. Ijin Prinsip
2. Ijin Mendirikan Bangunan
PENGADAAN LISTRIK
KONSTRUKSI
SARANA PRASARANA
1. Drainase
2. Jalan Perumahan
3. Taman
BIAYA UMUM:
1. Adminstrasi dan Gaji Karyawan
2. Listrik dan Telepon
3. Overhead
PAJAK:
1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 10%
2. PPh
JANUARI FEBRUARI MARET APRIL MAY JUNE JULY AUGUST SEPTEMBER OCTOBER NOVEMBER DECEMBER
URAIAN
2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017
PENERIM AAN KAS
PENERIMAAN DP
REALISASI KPR
PENGELUARAN KAS
PEMBELIAN LAHAN
PERIZINAN:
1. Ijin Prinsip
2. Ijin Mendirikan Bangunan
PENGADAAN LISTRIK
KONSTRUKSI
SARANA PRASARANA
1. Drainase
2. Jalan Perumahan
3. Taman
BIAYA UMUM:
1. Adminstrasi dan Gaji Karyawan
2. Listrik dan Telepon
3. Overhead
PAJAK:
1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 10%
2. PPh
Data-data tersebut diolah dan dianalisis guna mengetahui penganggaran
modal oleh PT. Puri Darma Sejati yang rekapitulasinya dapat dilihat tabel 4.7.
Untuk rincian dari cash flow dapat dilihat pada Lampiran A.1.
Tabel 4.7 Rekapitulasi Cash Flow Kumulatif Perumahan Puri Cemara Buduk
Tahun Bulan Total Penerimaan Total Pengeluaran Surplus/Defisit
- 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 -
2016 JAN 28,718,039,427.01 28,855,344,306.39 (137,304,879.38)
FEB 29,045,123,167.40 29,087,314,324.92 (42,191,157.53)
MAR 29,553,779,747.81 29,449,769,943.63 104,009,804.18
APR 30,066,804,519.56 29,941,346,837.91 125,457,681.65
MAY 31,824,810,969.96 30,455,407,589.88 1,369,403,380.09
JUN 34,239,979,909.71 30,790,442,854.86 3,449,537,054.85
JUL 36,670,403,572.28 31,327,176,271.96 5,343,227,300.32
AUG 38,422,012,419.79 31,657,174,588.71 6,764,837,831.08
SEP 40,188,445,884.64 31,986,003,687.68 8,202,442,196.95
OCT 42,656,104,095.54 32,310,967,427.01 10,345,136,668.52
NOV 44,536,369,814.52 32,678,678,220.28 11,857,691,594.25
DEC 46,353,263,138.97 33,083,906,383.23 13,269,356,755.73
2017 JAN 48,839,775,061.71 33,467,894,868.17 15,371,880,193.54
FEB 51,333,830,875.50 33,835,509,293.43 17,498,321,582.07
MAR 53,892,832,069.39 34,209,426,252.71 19,683,405,816.68
APR 55,809,495,391.27 34,619,787,731.90 21,189,707,659.37
MAY 58,421,790,857.28 35,031,222,060.87 23,390,568,796.41
JUN 60,971,866,115.92 35,410,077,229.58 25,561,788,886.34
JUL 63,457,265,058.23 35,739,979,178.33 27,717,285,879.91
AUG 65,936,266,397.66 36,027,230,441.15 29,909,035,956.51
SEP 67,580,325,600.64 36,298,008,905.49 31,282,316,695.15
OCT 69,099,944,388.87 36,503,629,049.28 32,596,315,339.60
NOV 70,490,210,544.46 36,611,342,753.17 33,878,867,791.29
DEC 71,868,993,994.26 67,201,335,870.17 4,667,658,124.10
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2016)
39
39
Pada tabel 4.7 dapat dilihat kas mengalami defisit dan surplus apabila kas
dibawah 5% dari modal awal yakni sebesar Rp 1,427,920,293.73 perusahaan perlu
mencari pinjaman dana tambahan untuk membiayai proyek agar berjalan sesuai
dengan rencana dan pengembalian dilakukan secara bertahap apabila mengalami
surplus yang cukup untuk membayar angsuran. Untuk bunga bank adalah 10% per
tahun dengan provisi bank sebesar 1% dari jumlah pinjaman yang dibayar diawal.
Untuk mencari modal pinjaman yang optimum dapat dilakukan trial and error yang
dapat dilihat pada tabel 4.8 dan untuk lebih detail dapat dilihat pada Lampiran A2,
Lampiran A3, Lampiran A4, dan Lampiran A5.
Tabel 4.8 Rekapitulasi Trial and Error Alternatif Capital Budgeting
Alt BULAN PINJAMAN BUNGA PROVISI BANK SALDO AKHIR
Jan-2016 Rp 1,500,000,000.00
1 Feb-2016 Rp 1,000,000,000.00 Rp 72,500,000.00 Rp 28,000,000.00 Rp 4,597,308,124.10
Mei-2016 Rp 300,000,000.00
Jan-2016 Rp 1,800,000,000.00
2 Rp 73,333,333.33 Rp 28,000,000.00 Rp 4,596,724,790.76
Mar-2016 Rp 1,000,000,000.00
Jan-2016 Rp 2,000,000,000.00
3 Rp 66,666,666.67 Rp 25,000,000.00 Rp 4,603,491,457.43
Apr-2016 Rp 500,000,000.00
Jan-2016 Rp 2,500,000,000.00
4 Rp 79,166,666.67 Rp 30,000,000.00 Rp 4,591,241,457.43
Mei-2016 Rp 500,000,000.00
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2016)
Dari hasil pengolahan data pada tabel 4.8 dengan trial and error, untuk
mendapatkan kondisi capital budgeting yang optimum dengan pinjaman minimum
serta keuntungan yang maksimum dapat menggunakan alternatif 3 dengan
meminjam dana sebesar Rp 2,000,000,000.00 pada bulan Januari 2016 dan Rp
500,000,000.00 pada bulan Maret 2016 dengan total pembayaran bunga sebesar Rp
66,666,666.67 dan provisi bank Rp 25,000,000.00 dengan keuntungan sebesar Rp
4,603,491,457.43.
Jadi, capital budgeting (modal yang dianggarkan) pada investasi perumahan
Puri Cemara Buduk berdasarkan Lampiran A4 adalah sejumlah Rp
69,765,502,536.83 yang merupakan seluruh biaya terkait pembangunan Perumahan
Puri Cemara Buduk seperti pembelian lahan, perizinan, konstruksi, pajak, bunga
bank, hingga pengembalian modal awal developer. Selama umur investasi developer
memperoleh penerimaan sebesar Rp 74,368,993,994.26 yang berasal dari modal
sendiri developer sebesar 28.582.890.192,53; pinjaman bank Rp
2.500.000.000,00 serta hasil dari penjualan seluruh unit rumah sebesar Rp
42.250.000.000,00 dan profit dari RAP sebesar Rp 1,060,588,119.62
40
40
Untuk mencari nilai present dengan cash flow gradient geometric dapat
menggunakan rumus seperti berikut:
( ) ( )
P= [ ] (Pers. 2.3)
Dimana:
P = nilai present cash flow
A1 = cash flow awal periode
n = periode
i = tingkat suku bunga
g = peningkatan cash flow terhadap periode sebelumnya (%)
g (%) = x 100%
Seperti contoh mencari g bulan Januari 2016 pada Lampiran A.4 diketahui
cash in sebesar Rp 2,159,633,552.37 dan total cash in sepanjang umur investasi Rp
74,368,993,994.26 sehingga g dapat dihitung seperti dibawah ini:
, , , .
g (%) = , , , . x 100% = 2,90%
Dan berikut perhitungan untuk cash flow gradient geometric untuk bulan
Januari 2016 dengan penerimaan sebesar Rp 2,159,633,552.37 ditambah dengan
bulan sebelumnya dengan tingkat suku bunga 10% dan g sebesar 2,94%:
( , % ) ( % )
P = Rp 30,718,039,427.01
% , %
= Rp 27,925,490,388.19
41
41
Tabel 4.9 Perhitungan Nilai Present dengan Gradient Geometric
Bulan Cash In (Rp) g Cash In (%) Cash Out (Rp) g Cash Out (%) P Cash In (Rp) P Cash Out (Rp) PV (Rp)
- 28,558,405,874.64 38.40% 28,558,405,874.64 40.93% 25,962,187,158.76 25,962,187,158.76 -
JAN 30,718,039,427.01 2.90% 28,875,344,306.39 0.45% 27,925,490,388.19 26,250,313,005.81 1,675,177,382.38
FEB 31,045,123,167.40 0.44% 29,457,314,324.92 0.83% 28,222,839,243.09 26,779,376,659.02 1,443,462,584.07
MAR 31,553,779,747.81 0.68% 30,166,992,165.85 1.02% 28,685,254,316.19 27,424,538,332.59 1,260,715,983.60
APR 32,566,804,519.56 1.36% 31,008,013,504.58 1.21% 29,606,185,926.87 28,189,103,185.98 1,417,082,740.90
MEI 34,324,810,969.96 2.36% 32,034,574,256.54 1.47% 31,204,373,609.06 29,122,340,233.22 2,082,033,375.84
JUN 36,739,979,909.71 3.25% 32,877,942,854.86 1.21% 33,399,981,736.10 29,889,038,958.97 3,510,942,777.14
JULI 39,170,403,572.28 3.27% 33,918,842,938.63 1.49% 35,609,457,792.98 30,835,311,762.39 4,774,146,030.59
AGS 40,922,012,419.79 2.36% 34,248,841,255.38 0.47% 37,201,829,472.54 31,135,310,232.16 6,066,519,240.37
SEP 42,688,445,884.64 2.38% 34,577,670,354.35 0.47% 38,807,678,076.94 31,434,245,776.68 7,373,432,300.26
OKT 45,156,104,095.54 3.32% 34,902,634,093.68 0.47% 41,051,003,723.21 31,729,667,357.89 9,321,336,365.32
NOV 47,036,369,814.52 2.53% 35,270,344,886.94 0.53% 42,760,336,195.02 32,063,949,897.22 10,696,386,297.80
DES 48,853,263,138.97 2.44% 35,675,573,049.90 0.58% 44,412,057,399.06 32,432,339,136.27 11,979,718,262.79
JAN 51,339,775,061.71 3.34% 36,059,561,534.84 0.55% 46,672,522,783.37 32,781,419,577.12 13,891,103,206.25
FEB 53,833,830,875.50 3.35% 36,427,175,960.10 0.53% 48,939,846,250.45 33,115,614,509.18 15,824,231,741.27
MAR 56,392,832,069.39 3.44% 36,801,092,919.37 0.54% 51,266,210,972.17 33,455,539,017.61 17,810,671,954.56
APR 58,309,495,391.27 2.58% 37,211,454,398.57 0.59% 53,008,632,173.88 33,828,594,907.79 19,180,037,266.09
MEI 60,921,790,857.28 3.51% 37,622,888,727.54 0.59% 55,383,446,233.89 34,202,626,115.95 21,180,820,117.95
JUN 63,471,866,115.92 3.43% 38,001,743,896.24 0.54% 57,701,696,469.02 34,547,039,905.67 23,154,656,563.34
JULI 65,957,265,058.23 3.34% 38,331,645,844.99 0.47% 59,961,150,052.94 34,846,950,768.18 25,114,199,284.76
AGS 68,436,266,397.66 3.33% 38,618,897,107.82 0.41% 62,214,787,634.23 35,108,088,279.83 27,106,699,354.40
SEP 70,080,325,600.64 2.21% 38,889,675,572.15 0.39% 63,709,386,909.67 35,354,250,520.14 28,355,136,389.53
OKT 71,599,944,388.87 2.04% 39,095,295,715.94 0.29% 65,090,858,535.34 35,541,177,923.58 29,549,680,611.76
NOV 72,990,210,544.46 1.87% 39,203,009,419.84 0.15% 66,354,736,858.60 35,639,099,472.58 30,715,637,386.02
DES 74,368,993,994.26 1.85% 69,765,502,536.83 43.81% 67,608,176,358.42 63,423,184,124.40 4,184,992,234.03
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2016)
42
4.9 Analisis Kelayakan Investasi
Untuk menentukan apakah suatu proyek layak atau tidak untuk
dilaksanakan, maka dilakukan perhitungan dengan menggunakan kriteria
kelayakan investasi. Pada proyek pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk,
ada pun kriteria yang dipakai dalam menentukan kelayakan investasi adalah Net
Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR),
Payback Period dan analisis sensitivitas.
Keterangan:
43
43
Data untuk mencari nilai Net Present Value dengan tingkat suku bunga 10%
dapat dilihat pada tabel 4.10 sebagai berikut:
Tabel 4.10 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 10% per tahun
Bulan Df = 10% Cash In Cash Out PWB PWC
- 1.0000 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64
JAN 0.9091 2,159,633,552.37 316,938,431.75 1,963,303,229.43 288,125,847.05
FEB 0.8264 327,083,740.39 581,970,018.53 270,317,140.82 480,966,957.47
MAR 0.7513 508,656,580.41 709,677,840.93 382,161,217.44 533,191,465.76
APR 0.6830 1,013,024,771.75 841,021,338.72 691,909,549.72 574,428,890.60
MEI 0.6209 1,758,006,450.40 1,026,560,751.97 1,091,583,691.13 637,413,460.31
JUN 0.5645 2,415,168,939.75 843,368,598.32 1,363,299,903.16 476,059,587.18
JULI 0.5132 2,430,423,662.56 1,040,900,083.76 1,247,191,633.18 534,146,328.25
AGS 0.4665 1,751,608,847.51 329,998,316.75 817,138,454.61 153,946,650.22
SEP 0.4241 1,766,433,464.85 328,829,098.97 749,140,225.45 139,455,637.72
OKT 0.3855 2,467,658,210.90 324,963,739.33 951,389,063.82 125,287,589.01
NOV 0.3505 1,880,265,718.99 367,710,793.26 659,021,663.91 128,880,389.81
DES 0.3186 1,816,893,324.44 405,228,162.96 578,918,205.66 129,118,180.92
JAN 0.2897 2,486,511,922.74 383,988,484.93 720,253,933.81 111,227,786.31
FEB 0.2633 2,494,055,813.79 367,614,425.26 656,762,845.75 96,804,367.70
MAR 0.2394 2,559,001,193.89 373,916,959.28 612,604,540.14 89,512,747.18
APR 0.2176 1,916,663,321.88 410,361,479.19 417,121,782.34 89,306,614.08
MEI 0.1978 2,612,295,466.01 411,434,328.97 516,828,731.54 81,400,088.59
JUN 0.1799 2,550,075,258.64 378,855,168.70 458,653,450.20 68,140,432.19
JULI 0.1635 2,485,398,942.31 329,901,948.75 406,382,587.46 53,941,604.81
AGS 0.1486 2,479,001,339.42 287,251,262.82 368,487,752.97 42,698,069.86
SEP 0.1351 1,644,059,202.98 270,778,464.34 222,162,658.74 36,590,448.48
OKT 0.1228 1,519,618,788.24 205,620,143.79 186,679,049.50 25,259,606.75
NOV 0.1117 1,390,266,155.58 107,713,703.89 155,262,363.10 12,029,268.02
DES 0.1015 1,378,783,449.80 30,562,493,117.00 139,981,814.25 3,102,875,389.91
TOTAL 44,184,961,362.78 36,569,213,282.83
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
44
44
biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut.
Kriteria keputusan untuk mengetahui apakah rencana investasi tersebut layak atau
tidak, diperlukan ukuran tertentu dalam metode Benefit Cost Ratio, yaitu:
Berdasarkan pada tabel 4.10 diperoleh data untuk mencari nilai Benefit Cost
Ratio dengan tingkat suku bunga 10% pada pembangunan perumahan Puri Cemara
Buduk sebagai berikut:
∑PVB = Rp 44,184,961,362.78
∑PVC = Rp 36,569,213,282.83
PWB
Nilai BCR =
PWC
Rp 44,184,961,362.78
=
Rp 36,569,213,282.83
= 1,21 (BCR ≥ 1)
Berdasarkan perhitungan dengan tingkat suku bunga 10% diatas didapat
Benefit Cost Ratio lebih besar dari 1 (satu) berarti investasi layak dilakukan.
45
45
Tabel 4.11 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 20% per tahun
Df=
Bulan Cash In Cash Out PWB PWC
20%
- 1.0000 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64
JAN 0.8333 2,159,633,552.37 316,938,431.75 1,799,694,626.98 264,115,359.79
FEB 0.6944 327,083,740.39 581,970,018.53 227,141,486.38 404,145,846.20
MAR 0.5787 508,656,580.41 709,677,840.93 294,361,447.00 410,693,194.98
APR 0.4823 1,013,024,771.75 841,021,338.72 488,534,322.80 405,585,136.34
MEI 0.4019 1,758,006,450.40 1,026,560,751.97 706,503,363.88 412,551,742.53
JUN 0.3349 2,415,168,939.75 843,368,598.32 808,835,191.26 282,442,437.17
JULI 0.2791 2,430,423,662.56 1,040,900,083.76 678,286,639.22 290,496,109.98
AGS 0.2326 1,751,608,847.51 329,998,316.75 407,368,235.39 76,747,061.52
SEP 0.1938 1,766,433,464.85 328,829,098.97 342,346,639.65 63,729,282.36
OKT 0.1615 2,467,658,210.90 324,963,739.33 398,540,577.72 52,483,458.14
NOV 0.1346 1,880,265,718.99 367,710,793.26 253,061,175.78 49,489,455.00
DES 0.1122 1,816,893,324.44 405,228,162.96 203,776,677.37 45,449,035.18
JAN 0.0935 2,486,511,922.74 383,988,484.93 232,399,049.45 35,889,053.29
FEB 0.0779 2,494,055,813.79 367,614,425.26 194,253,442.31 28,632,225.13
MAR 0.0649 2,559,001,193.89 373,916,959.28 166,093,179.11 24,269,256.55
APR 0.0541 1,916,663,321.88 410,361,479.19 103,668,280.54 22,195,587.75
MEI 0.0451 2,612,295,466.01 411,434,328.97 117,744,631.23 18,544,679.95
JUN 0.0376 2,550,075,258.64 378,855,168.70 95,783,470.53 14,230,192.92
JULI 0.0313 2,485,398,942.31 329,901,948.75 77,795,134.19 10,326,216.02
AGS 0.0261 2,479,001,339.42 287,251,262.82 64,662,403.08 7,492,677.25
SEP 0.0217 1,644,059,202.98 270,778,464.34 35,736,439.91 5,885,833.25
OKT 0.0181 1,519,618,788.24 205,620,143.79 27,526,262.14 3,724,588.05
NOV 0.0151 1,390,266,155.58 107,713,703.89 20,985,981.78 1,625,931.71
DES 0.0126 1,378,783,449.80 30,562,493,117.00 17,343,875.87 384,449,122.10
Total 36,320,848,408.19 31,873,599,357.81
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
46
46
Tabel 4.12 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 50% per tahun
Df=
Bulan Cash In Cash Out PWB PWC
50%
- 1.0000 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64
JAN 0.6667 2,159,633,552.37 316,938,431.75 1,439,755,701.58 211,292,287.83
FEB 0.4444 327,083,740.39 581,970,018.53 145,370,551.28 258,653,341.57
MAR 0.2963 508,656,580.41 709,677,840.93 150,713,060.86 210,274,915.83
APR 0.1975 1,013,024,771.75 841,021,338.72 200,103,658.62 166,127,671.85
MEI 0.1317 1,758,006,450.40 1,026,560,751.97 231,507,022.28 135,184,954.99
JUN 0.0878 2,415,168,939.75 843,368,598.32 212,031,292.38 74,040,590.25
JULI 0.0585 2,430,423,662.56 1,040,900,083.76 142,247,018.20 60,921,449.80
AGS 0.0390 1,751,608,847.51 329,998,316.75 68,345,048.77 12,876,020.28
SEP 0.0260 1,766,433,464.85 328,829,098.97 45,948,988.16 8,553,599.49
OKT 0.0173 2,467,658,210.90 324,963,739.33 42,792,968.69 5,635,368.41
NOV 0.0116 1,880,265,718.99 367,710,793.26 21,737,789.48 4,251,111.81
DES 0.0077 1,816,893,324.44 405,228,162.96 14,003,426.64 3,123,233.92
JAN 0.0051 2,486,511,922.74 383,988,484.93 12,776,272.86 1,973,021.57
FEB 0.0034 2,494,055,813.79 367,614,425.26 8,543,356.74 1,259,258.58
MAR 0.0023 2,559,001,193.89 373,916,959.28 5,843,884.22 853,898.55
APR 0.0015 1,916,663,321.88 410,361,479.19 2,918,002.69 624,750.25
MEI 0.0010 2,612,295,466.01 411,434,328.97 2,651,373.39 417,589.07
JUN 0.0007 2,550,075,258.64 378,855,168.70 1,725,481.61 256,348.37
JULI 0.0005 2,485,398,942.31 329,901,948.75 1,121,146.04 148,816.46
AGS 0.0003 2,479,001,339.42 287,251,262.82 745,506.75 86,384.69
SEP 0.0002 1,644,059,202.98 270,778,464.34 329,610.48 54,287.23
OKT 0.0001 1,519,618,788.24 205,620,143.79 203,107.97 27,482.61
NOV 0.0001 1,390,266,155.58 107,713,703.89 123,879.37 9,597.81
DES 0.0001 1,378,783,449.80 30,562,493,117.00 81,904.14 1,815,509.65
Total 31,310,025,927.81 29,716,867,365.50
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
47
47
Tabel 4.13 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 90% per tahun
Bulan Df= 90% Cash In Cash Out PWB PWC
- 1.0000 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64 28,558,405,874.64
JAN 0.526316 2,159,633,552.37 316,938,431.75 1,136,649,238.09 166,809,700.92
FEB 0.277008 327,083,740.39 581,970,018.53 90,604,914.23 161,210,531.45
MAR 0.145794 508,656,580.41 709,677,840.93 74,158,999.91 103,466,662.91
APR 0.076734 1,013,024,771.75 841,021,338.72 77,733,041.62 64,534,598.32
MEI 0.040386 1,758,006,450.40 1,026,560,751.97 70,999,037.21 41,458,792.72
JUN 0.021256 2,415,168,939.75 843,368,598.32 51,336,458.97 17,926,513.02
JULI 0.011187 2,430,423,662.56 1,040,900,083.76 27,189,847.90 11,644,848.34
AGS 0.005888 1,751,608,847.51 329,998,316.75 10,313,553.42 1,943,045.26
SEP 0.003099 1,766,433,464.85 328,829,098.97 5,474,127.08 1,019,032.03
OKT 0.001631 2,467,658,210.90 324,963,739.33 4,024,843.49 530,028.10
NOV 0.000858 1,880,265,718.99 367,710,793.26 1,614,096.95 315,657.98
DES 0.000452 1,816,893,324.44 405,228,162.96 820,892.37 183,086.54
JAN 0.000238 2,486,511,922.74 383,988,484.93 591,280.74 91,310.64
FEB 0.000125 2,494,055,813.79 367,614,425.26 312,144.55 46,008.93
MAR 0.000066 2,559,001,193.89 373,916,959.28 168,564.64 24,630.38
APR 0.000035 1,916,663,321.88 410,361,479.19 66,448.96 14,226.86
MEI 0.000018 2,612,295,466.01 411,434,328.97 47,666.26 7,507.40
JUN 0.000010 2,550,075,258.64 378,855,168.70 24,489.97 3,638.38
JULI 0.000005 2,485,398,942.31 329,901,948.75 12,562.55 1,667.50
AGS 0.000003 2,479,001,339.42 287,251,262.82 6,594.85 764.17
SEP 0.000001 1,644,059,202.98 270,778,464.34 2,301.93 379.13
OKT 0.000001 1,519,618,788.24 205,620,143.79 1,119.84 151.53
NOV 0.0000004 1,390,266,155.58 107,713,703.89 539.22 41.78
DES 0.0000002 1,378,783,449.80 30,562,493,117.00 281.46 6,238.82
Total: 30,110,558,920.86 29,129,644,937.74
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
48
48
Metode ini memperhatikan nilai uang sehingga arus kas bersih harus di-present
value-kan terlebih dahulu dengan mengalikan dengan discounted factor. Kriteria ini
memberikan indikasi atau petunjuk bahwa proyek dengan periode pengembalian
lebih cepat akan lebih disukai.
a b
Discounted Pay back Period = n x1bulan
c
n = bulan terakhir dimana arus kas belum bisa menutup initial investment
a = jumlah initial investment (total investasi)
b = Jumlah kumulatif arus kas bersih yang telah dikalikan df sampai bulan
ke-n
c = jumlah arus kas bersih yang telah dikalikan df ke-n+1
50
50
Pada perhitungan analisis sensitivitas ini, diasumsikan biaya bertambah
sebesar 10% dan pendapatan tidak mengalami penurunan (tetap). Asumsi ini
diambil karena hanya variabel pengeluaran saja yang berubah, sedangkan variabel
pendapatannya tidak berubah.
51
51
NPV = ∑PVB – ∑PVC
= Rp 44,184,961,362.78 – Rp 40,226,134,611.12
= Rp 3,958,826,751.67
∑PVB = Rp 44,184,961,362.78
∑PVC = Rp 40,226,134,611.12
PWB
Nilai BCR =
PWC
Rp 44,184,961,362.78
=
Rp 40,226,134,611.12
= 1,09 (BCR ≥ 1)
Berdasarkan perhitungan didapatkan Benefit Cost Ratio 1,09 (BCR > 1)
sehingga investasi pembangunan perumahan Puri Cemara Buduk ini layak
dilaksanakan walaupun terjadi pertambahan biaya sebesar 10%
52
52
Tabel 4.15 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 10%, 20%, 50%, dan 90% dengan asumsi biaya bertambah 10%
Bulan DF=10% PV 10% DF= 20% PV 20% DF= 50% PV 50% DF= 90% PV 90%
- 1.0000 (2,855,840,587.46) 1.0000 (2,855,840,587.46) 1.0000 (2,855,840,587.46) 1.0000 (2,855,840,587.46)
JAN 0.9091 1,646,364,797.68 0.8333 1,509,167,731.20 0.6667 1,207,334,184.96 0.5263 953,158,567.08
FEB 0.8264 (258,746,512.40) 0.6944 (217,418,944.44) 0.4444 (139,148,124.44) 0.2770 (86,726,670.36)
MAR 0.7513 (204,349,394.90) 0.5787 (157,401,067.48) 0.2963 (80,589,346.55) 0.1458 (39,654,329.29)
APR 0.6830 60,037,770.07 0.4823 42,390,672.82 0.1975 17,363,219.59 0.0767 6,744,983.48
MEI 0.6209 390,428,884.79 0.4019 252,696,447.10 0.1317 82,803,571.78 0.0404 25,394,365.22
JUN 0.5645 839,634,357.27 0.3349 498,148,510.37 0.0878 130,586,643.10 0.0213 31,617,294.65
JULI 0.5132 659,630,672.11 0.2791 358,740,918.24 0.0585 75,233,423.42 0.0112 14,380,514.72
AGS 0.4665 647,797,139.36 0.2326 322,946,467.72 0.0390 54,181,426.45 0.0059 8,176,203.64
SEP 0.4241 595,739,023.96 0.1938 272,244,429.05 0.0260 36,540,028.73 0.0031 4,353,191.85
OKT 0.3855 813,572,715.91 0.1615 340,808,773.77 0.0173 36,594,063.44 0.0016 3,441,812.58
NOV 0.3505 517,253,235.12 0.1346 198,622,775.28 0.0116 17,061,566.48 0.0009 1,266,873.18
DES 0.3186 436,888,206.64 0.1122 153,782,738.67 0.0077 10,567,869.33 0.0005 619,497.18
JAN 0.2897 597,903,368.86 0.0935 192,921,090.83 0.0051 10,605,949.13 0.0002 490,839.04
FEB 0.2633 550,278,041.28 0.0779 162,757,994.66 0.0034 7,158,172.31 0.0001 261,534.73
MAR 0.2394 514,140,518.25 0.0649 139,396,996.90 0.0023 4,904,595.81 0.0001 141,471.22
APR 0.2176 318,884,506.86 0.0541 79,253,134.02 0.0015 2,230,777.41 0.00003 50,799.42
MEI 0.1978 427,288,634.09 0.0451 97,345,483.29 0.0010 2,192,025.41 0.00002 39,408.13
JUN 0.1799 383,698,974.78 0.0376 80,130,258.32 0.0007 1,443,498.41 0.000010 20,487.74
JULI 0.1635 347,046,822.17 0.0313 66,436,296.57 0.0005 957,447.94 0.000005 10,728.29
AGS 0.1486 321,519,876.12 0.0261 56,420,458.10 0.0003 650,483.59 0.0000027 5,754.26
SEP 0.1351 181,913,165.41 0.0217 29,262,023.33 0.0002 269,894.53 0.0000014 1,884.89
OKT 0.1228 158,893,482.08 0.0181 23,429,215.28 0.0001 172,877.10 0.000001 953.16
NOV 0.1117 142,030,168.28 0.0151 19,197,456.90 0.0001 113,321.78 0.0000004 493.26
DES 0.1015 (3,273,181,114.66) 0.0126 (405,550,158.44) 0.0001 (1,915,156.48) 0.0000002 (6,581.24)
Total 3,958,826,751.67 1,259,889,114.60 (1,378,528,174.24) (1,932,050,510.66)
(Sumber: Hasil Analisis Data, 2016)
Berdasarkan trial and error menggunakan tingkat suku bunga 10%, 20%,
50% hingga mencapai tingkat suku 90% dengan asumsi biaya bertambah 10%
namun pendapatan tetap didapatkan NPV bernilai positif untuk suku bunga 10% Rp
3,958,826,751.67; untuk suku bunga 20% Rp 1,259,889,114.60; untuk suku bunga
50% bernilai negatif Rp (1,378,528,174.24); dan untuk suku bunga 90% juga
bernilai negatif Rp (1,932,050,510.66).
Karena terdapat NPV- maka nilai IRR dapat dihitung menggunakan rumus
interpolasi sebagai berikut:
NPV+ (i = 20%) = Rp 1,259,889,114.60
NPV- (i = 50%) = Rp (1,378,528,174.24)
NPV
IRR iNPV (iNPV iNPV )
( NPV NPV )
1,259,889,114.60
IRR 20% (50% 20%)
(1,259,889,114.60 1,378,528,174.24)
IRR = 34.33%
54
54
diinginkan oleh developer, seperti penurunan pendapatan atau pun peningkatan
biaya yang dapat terjadi pada masa mendatang.
55
55
BAB V
PENUTUP
5.1 Simpulan
Dari hasil analisis dan perhitungan yang telah dilakukan, dapat diambil
simpulan bahwa:
56
56
d. Analisis sensitivitas pada investasi pembangunan perumahan
Puri Cemara Buduk berdasarkan 3 asumsi adalah:
- Bila biaya bertambah sebesar 10% namun pendapatan tetap
dengan tingkat suku bunga 10%, investasi pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk layak untuk dilaksanakan.
- Bila pendapatan berkurang 10% dan biaya tetap dengan
tingkat suku bunga 10%, investasi pembangunan
perumahan Puri Cemara Buduk layak untuk dilaksanakan.
- Bila terjadi pertambahan biaya 10% dan diikuti pendapatan
menurun 10%, investasi pembangunan perumahan Puri
Cemara Buduk tidak layak untuk dilaksanakan.
5.2 Saran
Saran untuk penelitian kedepannya adalah untuk meninjau aspek selain
finansial seperti aspek pasar untuk mengetahui demand pasar akan perumahan Puri
Cemara Buduk ini dan untuk kesempurnaan dari penggunaan analisis capital
budgeting ini ada baiknya untuk memilih dari dua rencana proyek dari perusahaan
yang sama untuk membandingkan kebutuhan modal serta keuntungan yang didapat.
57
57
DAFTAR PUSTAKA
Anonim. 2007. Undang-undang No.28 Tahun 2007 Tentang Ketentuan Umum dan
Tata Cara Perpajakan.
Anonim. 2016. Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral No. 8 Tahun
2016 Tentang Tingkat Mutu Pelayanan dan Biaya yang Terkait Dengan
Penyaluran Tenaga Listrik Oleh Perusahaan Perusahaan Perseroan
(Persero) PT Perusahaan Listrik Negara.
Anonim. Jumlah Penduduk Provinsi Bali. Retrieved from Badan Pusat Statistik
Provinsi Bali: http://bali.bps.go.id/tabel_detail.php?ed=dynamic_reg.
Diakses pada: 10 November 2015
Halim, B. 2011. Thesis. Analisis Penganggaran Modal dan Analisis Resiko Dengan
Simulasi Monte Carlo Dalam Proyek Pembangunan Pabrik Baru Pada
Firma Trico Paint Factory . Jakarta: Universitas Indonesia.
Kasmir dan Jakfar. 2003. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi. Kencana, Jakarta.
Sugiri, S., & Riyono, B. 2006. Akuntansi Pengantar 1. Yogyakarta: Unit Penerbit
dan Percetakan Sekolah Tinggi Ilmu Manajemen YKPN.
58
58