COVER

1
 KATA PENGANTAR
Ucapan Syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena pada
kesempatan ini kami dapat mengajukan Kajian Kelayakan Konsesi BUP
PT. Siumbatu Selaras Maju, Kabupaten Morowali, Provinsi Sulawesi Tenggara.
Besar harapan kami, bahwa laporan hasil studi ini dapat memenuhi semua
persyaratan sebagaimana yang ditentukan dalam peraturan perundang-
undangan terkait serta berkenan untuk dapat ditindaklanjuti dalam proses
selanjutnya sehingga mendapat restu dari pihak terkait khususnya Kementerian
Perhubungan.
Untuk itu juga disampaikan rasa terima kasih atas kesempatan yang diberikan
kepada kami dalam penyusunan laporan ini.

Salam dan Hormat

Tim Penyusun Studi

i
 DAFTAR ISI

Isi
KATA PENGANTAR...............................................................................................i
DAFTAR ISI...........................................................................................................ii
DAFTAR TABEL...................................................................................................vi
DAFTAR GAMBAR.............................................................................................vii
BAB 1 PENDAHULUAN..................................................................................1-8

1.1 Latar Belakang......................................................................................1-8

1.2 Maksud dan Tujuan..............................................................................1-8
1.3 Ruang Lingkup Dan Subtansi Studi Kelayakan....................................1-8
1.4 Lokasi Studi Kelayakan........................................................................1-8
1.5 Landasan Hukum..................................................................................1-8
1.6 sistematika penulisan...........................................................................1-8

BAB 2 GAMBARAN UMUM WILAYAH..........................................................2-1

2.1 Gambaran Umum Wilayah Provinsi Sulawesi Tenggara......................2-1

2.1.1 Letak dan Administratif Wilayah....................................................2-1

2.1.2 Kondisi Demografi.........................................................................2-1
2.1.3 Kondisi Perekonomian Wilayah.....................................................2-1
2.1.4 Data Jaringan Transportasi Wilayah.............................................2-1

2.2 Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Morowali.................................2-1

2.2.1 Letak dan Administratif Wilayah....................................................2-1

2.2.2 Kondisi Demografi.........................................................................2-1
2.2.3 Kondisi Perekonomian Wilayah.....................................................2-1
2.2.4 Data Jaringan Transportasi Wilayah.............................................2-1

BAB 3 KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN............................................3-1

3.1 Kesesuaian Lokasi dengan Rencana Tata Ruang Wilayah.................3-1

3.2 Kesesuaian Lokasi dengan Sistem Transportasi Nasional..................3-1
3.3 Infromasi Badan Usaha........................................................................3-1

3.3.1 Profile Company BUP....................................................................3-1

ii
 3.3.2 Pengalaman BUP..........................................................................3-1

3.4 Informasi Terminal Khusus...................................................................3-1

3.4.1 Informasi Umum............................................................................3-1

3.4.2 Lokasi Penambangan....................................................................3-1
3.4.3 Izin Penetapan Lokasi TERSUS/TUKS.........................................3-1
3.4.4 Izin Pembangunan TERSUS/TUKS..............................................3-1
3.4.5 Izin Pengoperasian TERSUS/TUKS..............................................3-1
3.4.6 Status Lahan TERSUS/TUKS.......................................................3-1

BAB 4 KAJIAN TEKNIS..................................................................................4-2

4.1 Kondisi Bathimetri.................................................................................4-2

4.2 Kondisi Topografi..................................................................................4-2
4.3 Akses Menuju Pelabuhan.....................................................................4-2

4.3.1 Akses Menuju Pelabuhan..............................................................4-2

4.3.2 Jalan Lingkungan..........................................................................4-2

4.4 Infrastruktur Penunjang Utama.............................................................4-2

4.4.1 Listrik dan Penerangan..................................................................4-2

4.4.2 Pasokan Air Bersih........................................................................4-2

4.5 Tinggi Gelombang di Depan Dermaga.................................................4-2

4.6 Waktu Operasional...............................................................................4-2
4.7 Rencana Pengembangan Pelabuhan...................................................4-2

4.7.1 Rencana Induk dan Pengembangan Pelabuhan dan DLKR-DLKP 4-

2
4.7.2 Tinjauan Demand..........................................................................4-2
4.7.3 Jenis Pelayanan............................................................................4-2
4.7.4 Kajian Kapal Rencana...................................................................4-2
4.7.5 Kebutuhan Fasilitas dan Peralatan...............................................4-2
4.7.6 Kajian Layout Pelabuhan...............................................................4-2

4.8 Tinjauan Standar Operasional Prosedur & Kinerja Pelabuhan............4-2

4.8.1 Standar Operasional Prosedur......................................................4-2

4.8.2 Kinerja Pelabuhan.........................................................................4-2

4.9 Tinjauan Kebutuhan Sumber Daya Manusia........................................4-2

4.10 Kebutuhan Capex.................................................................................4-3

iii
 4.11 Rencana Keselamatan Pelayaran........................................................4-3

4.11.1 Sarana Bantu Navigasi Pelayaran (SBNP)...................................4-3

4.11.2 Fasilitas Perairan Pelabuhan.........................................................4-3

BAB 5 KAJIAN KELAYAKAN PROYEK.........................................................5-1

5.1 Manfaat Ekonomi dan Sosial................................................................5-1

5.1.1 Manfaat penghematan...................................................................5-1

5.1.2 Manfaat Penerimaan Negara Bukan Pajak...................................5-1
5.1.3 Manfaat Tenaga Kerja...................................................................5-1
5.1.4 Manfaat Pajak................................................................................5-1

5.2 Biaya Ekonomi......................................................................................5-1

5.2.1 Biaya Capital Expenditure (Capex)...............................................5-1

5.2.2 Biaya Operasi dan Pemeliharaan (Operation & Maintenance).....5-1

5.3 Analisis Kelayakan Ekonomi.................................................................5-1

5.3.1 Economic IRR................................................................................5-1

5.3.2 Economic NPV (ENPV).................................................................5-1
5.3.3 Benefit to Cost Ratio (BCR)...........................................................5-1
5.3.4 Hasil Analisa ABMS.......................................................................5-1
5.3.5 Analisis Sensitivitas Ekonomi........................................................5-1

5.4 Analisis Kelayakan Finansial................................................................5-1

5.4.1 Proses Perhitungan Finansial........................................................5-1

5.4.2 Asumsi Yang digunakan Dalam Perhitungan Standar Kelayakan
Keuangan.....................................................................................................5-1
5.4.3 Tarif Terminal Umum.....................................................................5-1
5.4.4 Struktur Pendapatan Terminal Umum...........................................5-1
5.4.5 Biaya Operasional Terminal Umum...............................................5-1
5.4.6 Proforma Laporan Keuangan........................................................5-1
5.4.7 Kajian Kelayakan Keuangan.........................................................5-1
5.4.8 Rasio Kecukupan Pembayaran Hutang (DSCR)...........................5-2
5.4.9 Sumber Daya Investasi (Pembiayaan Proyek)..............................5-2
5.4.10 Rencana Pengembalian Investasi.................................................5-2
5.4.11 Jangka Waktu Pengembalian Investasi (Payback Period) dan
Jangka Waktu Konsesi................................................................................5-2

iv
BAB 6 ASPEK LINGKUNGAN DAN SOSIAL.................................................6-1

6.1 Kepatuhan Lingkungan.........................................................................6-1

6.2 Kepatuhan Sosial..................................................................................6-1

6.2.1 Analisis Dampak Lingkungan pada Masyarakat Sekitar...............6-1

6.2.2 Pihak Terdampak dan Upaya Pengurangan/Pencegahan............6-1

BAB 7 KAJIAN BENTUK KERJASAMA & PENYEDIAAN INFRASTRUKTUR

7-2

7.1 Skema dan Mekanisme Konsesi BUP PT. Siumbatu Selaras Maju.....7-2
7.2 Peran dan Fungsi Terkait Pada Proses Konsesi Pelabuhan................7-2

7.2.1 Penanggung Jawab Perjanjian Kerjasama...................................7-2

7.2.2 Penanggung Jawab Perjanjian Kerjasama...................................7-2
7.2.3 Peran dan Tanggung Jawab Pihak yang Terlibat.........................7-2

7.3 Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah Dan/Atau Jaminan Pemerintah

7-2

7.3.1 Dukungan Pemerintah...................................................................7-2

7.3.2 Penjaminan....................................................................................7-2

v
DAFTAR TABEL

vi
DAFTAR GAMBAR

vii
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
1.2 Maksud dan Tujuan
1.3 Ruang Lingkup Dan Subtansi Studi Kelayakan
1.4 Lokasi Studi Kelayakan
1.5 Landasan Hukum
1.6 sistematika penulisan

BAB 1 PENDAHULUAN
Bab ini menjelaskan tentang latar belakang, maksud dan tujuan, ruang lingkup
pekerjaan, lokasi studi, landasan hukum, dan sistematika penulisan laporan.
BAB 2 GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI KELAYAKAN
Bab ini berisi letak dan administratif wilayah, profil demografi, profil
perekonomian, potensi wilayah, jaringan transportasi wilayah serta
menggambarkan kondisi wilayah administrasi studi.
BAB 3 KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN
Pada bab ini membahas mengenai dokumen-dokumen yang berkaitan dengan
legalitas PT. Siumbatu Selaras Maju seperti kesesuaian lokasi berdasarkan
Rencana Tata Ruang Wilayah, profil badan usaha pelabuhan, serta aspek
perizinan
BAB 4 KAJIAN TEKNIS
Bab ini membahas mengenai data hasil survey lapangan/survey primer seperti
hasil survey dan pemodelan Topo-Bhatimetri Hydro-Oceanografi, infrastruktur
penunjang utama, rencana pengembangan pelabuhan dan keselamatan
pelayaran.
BAB 5 KAJIAN KELAYAKAN PROYEK (EKONOMI DAN KOMERSIAL)
Bab ini memuat mengenai manfaat ekonomi dan sosial, biaya ekonomi, analisis
kelayakan ekonomi, analisis kelayakan finansial (Net B/C Ratio, Net Present
Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Payback Period (PP), Laba rugi
dan Analisis Sensitivitas) imbal hasil pengembalian ekuitas (DSCR) jangka waktu
pengembalian investasi
BAB 6 KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL

8
Bab ini akan menyajikan data mengenai identifikasi awal dampak lingkungan
yang diakibatkan adanya penyelenggaraan pembangunan pelabuhan.
BAB 7 KAJIAN BENTUK KERJASAMA & PENYEDIAAN INFRASTRUKTUR
Bab ini akan menyajikan mengenai mekanisme kerja sama yang akan dilakukan
pihak BUP PT. Siumbatu Selaras Maju

9
BAB 2 GAMBARAN UMUM
WILAYAH
2.1 Gambaran Umum Wilayah Provinsi Sulawesi Tenggara

2.1.1 Letak dan Administratif Wilayah

2.1.2 Kondisi Demografi

2.1.2.1 Jumlah dan Kepadatan Penduduk

2.1.2.2 Laju Pertumbuhan Penduduk

2.1.3 Kondisi Perekonomian Wilayah

2.1.3.1 Produksi Domestik Regional Bruto

2.1.3.2 Laju Pertumbuhan Ekonomi
2.1.3.3 Data Potensi Wilayah

2.1.4 Data Jaringan Transportasi Wilayah

2.1.4.1 Data Jaringan Transportasi Darat

2.1.4.2 Pengembangan Transportasi Laut

2.2 Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Morowali

2.2.1 Letak dan Administratif Wilayah

2.2.2 Kondisi Demografi

2.2.2.1 Jumlah dan Kepadatan Penduduk

2.2.2.2 Laju Pertumbuhan Penduduk

2.2.3 Kondisi Perekonomian Wilayah

2.2.3.1 Produksi Domestik Regional Bruto

2.2.3.2 Laju Pertumbuhan Ekonomi
2.2.3.3 Data Potensi Wilayah

2.2.4 Data Jaringan Transportasi Wilayah

2.2.4.1 Data Jaringan Transportasi Darat

2.2.4.2 Pengembangan Transportasi Laut

1
BAB 3 KAJIAN HUKUM DAN
KELEMBAGAAN
3.1 Kesesuaian Lokasi dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
3.2 Kesesuaian Lokasi dengan Sistem Transportasi Nasional
3.3 Infromasi Badan Usaha

3.3.1 Profile Company BUP

3.3.2 Pengalaman BUP

3.4 Informasi Terminal Khusus

3.4.1 Informasi Umum

3.4.2 Lokasi Penambangan
3.4.3 Izin Penetapan Lokasi TERSUS/TUKS
3.4.4 Izin Pembangunan TERSUS/TUKS
3.4.5 Izin Pengoperasian TERSUS/TUKS
3.4.6 Status Lahan TERSUS/TUKS

1
BAB 4 KAJIAN TEKNIS
4.1 Kondisi Bathimetri
4.2 Kondisi Topografi
4.3 Akses Menuju Pelabuhan

4.3.1 Akses Menuju Pelabuhan

4.3.2 Jalan Lingkungan

4.4 Infrastruktur Penunjang Utama

4.4.1 Listrik dan Penerangan

4.4.2 Pasokan Air Bersih

4.5 Tinggi Gelombang di Depan Dermaga

4.6 Waktu Operasional
4.7 Rencana Pengembangan Pelabuhan

4.7.1 Rencana Induk dan Pengembangan Pelabuhan dan DLKR-DLKP

4.7.1.1 Rencana Induk Pelabuhan

4.7.1.2 Rencana Rancangan DLKr dan DLKp Pelabuhan

4.7.2 Tinjauan Demand

4.7.2.1 Metode Proyeksi dan Asumsi yang Digunakan

4.7.2.2 Dasar Pertimbangan
4.7.2.3 Proyeksi Demand
4.7.2.4 Proyeksi Kunjungan Kapal Berdasarkan Barang yang Diangkut

4.7.3 Jenis Pelayanan

4.7.4 Kajian Kapal Rencana
4.7.5 Kebutuhan Fasilitas dan Peralatan
4.7.6 Kajian Layout Pelabuhan

4.8 Tinjauan Standar Operasional Prosedur & Kinerja Pelabuhan

4.8.1 Standar Operasional Prosedur

4.8.2 Kinerja Pelabuhan

4.8.2.1 Berth Occupancy Ratio (BOR)

4.8.2.2 Yard Occupancy Ratio (BOR)

4.9 Tinjauan Kebutuhan Sumber Daya Manusia

2
4.10 Kebutuhan Capex
4.11 Rencana Keselamatan Pelayaran

4.11.1 Sarana Bantu Navigasi Pelayaran (SBNP)

4.11.2 Fasilitas Perairan Pelabuhan

3
BAB 5 KAJIAN KELAYAKAN
PROYEK
5.1 Manfaat Ekonomi dan Sosial

5.1.1 Manfaat penghematan

5.1.2 Manfaat Penerimaan Negara Bukan Pajak
5.1.3 Manfaat Tenaga Kerja
5.1.4 Manfaat Pajak

5.2 Biaya Ekonomi

5.2.1 Biaya Capital Expenditure (Capex)

5.2.2 Biaya Operasi dan Pemeliharaan (Operation & Maintenance)

5.3 Analisis Kelayakan Ekonomi

5.3.1 Economic IRR

5.3.2 Economic NPV (ENPV)
5.3.3 Benefit to Cost Ratio (BCR)
5.3.4 Hasil Analisa ABMS
5.3.5 Analisis Sensitivitas Ekonomi

5.4 Analisis Kelayakan Finansial

5.4.1 Proses Perhitungan Finansial

5.4.2 Asumsi Yang digunakan Dalam Perhitungan Standar Kelayakan
Keuangan
5.4.3 Tarif Terminal Umum
5.4.4 Struktur Pendapatan Terminal Umum
5.4.5 Biaya Operasional Terminal Umum
5.4.6 Proforma Laporan Keuangan

5.4.6.1 Neraca
5.4.6.2 Laba Rugi
5.4.6.3 Cash Flow

5.4.7 Kajian Kelayakan Keuangan

5.4.7.1 Net Present Value

5.4.7.2 Imbal Hasil Keuangan (IRR)
5.4.7.3 Imbal Hasil Pengembalian Ekuitas (Return on Equity)

1
5.4.8 Rasio Kecukupan Pembayaran Hutang (DSCR)
5.4.9 Sumber Daya Investasi (Pembiayaan Proyek)
5.4.10 Rencana Pengembalian Investasi
5.4.11 Jangka Waktu Pengembalian Investasi (Payback Period) dan Jangka
Waktu Konsesi

2
BAB 6 ASPEK LINGKUNGAN
DAN SOSIAL
6.1 Kepatuhan Lingkungan
6.2 Kepatuhan Sosial

6.2.1 Analisis Dampak Lingkungan pada Masyarakat Sekitar

6.2.1.1 Sumber Dampak Fungsi dan Perubahan Tata Guna Lahan

6.2.1.2 Sumber Dampak Kualitas Udara dan Kebisingan
6.2.1.3 Sumber Dampak Penurunan Kualitas Air Laut dan Permukaan
6.2.1.4 Sumber Dampak Perubahan Arus, Gelombang, dan Garis Pantai
6.2.1.5 Sumber Dampak Gangguan Terhadap Biota Perairan

6.2.2 Pihak Terdampak dan Upaya Pengurangan/Pencegahan

1
BAB 7 KAJIAN BENTUK KERJASAMA
& PENYEDIAAN
INFRASTRUKTUR

7.1 Skema dan Mekanisme Konsesi BUP PT. Siumbatu Selaras Maju
7.2 Peran dan Fungsi Terkait Pada Proses Konsesi Pelabuhan

7.2.1 Penanggung Jawab Perjanjian Kerjasama

7.2.2 Penanggung Jawab Perjanjian Kerjasama
7.2.3 Peran dan Tanggung Jawab Pihak yang Terlibat

7.2.3.1 Pendekatan Kegiatan di Pelabuhan

7.2.3.2 Pendekatan Institusi di Pelabuhan
7.2.3.3 Keterlibatan Pihak Ketiga

7.3 Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah Dan/Atau Jaminan

Pemerintah

7.3.1 Dukungan Pemerintah

7.3.2 Penjaminan