Tugas TOD Manhattan

UNIVERSITAS PEMBANGUNAN PANCA BUDI
MEDAN
laporan
PERENCANAAN
KAWASAN TOD MANHATTAN
Kelompok -3
1. Joni (2114320014)
2. Sri Muharrani Batu Bara (2114320017)
3. Mas Pratono (2114320005)
4. Mira Ismilia Hartini (2114320003)
5. Ihsan Nur Harahap (2114320007)
6. T. Ricky Ha idsyah Sinar (211432020)
7. Andi Purnomo (2114320002)
Studio Perencanaan Dasar
PERENCANAAN KAWASAN TOD MANHATTAN
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI .................................................................................................................................. ii
DAFTAR TABEL ......................................................................................................................... v
DAFTAR GAMBAR ..................................................................................................................... vi
BAB1 PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang ............................................................................................ 1-1
1.2. Maksud dan Tujuan ................................................................................... 1-2
1.2.1 Maksud ............................................................................................. 1-2

1.2.2 Tujuan............................................................................................... 1-2
1.3. Landasan Hukum ....................................................................................... 1-2
1.4. Ruang Lingkup Kegiatan ......................................................................... 1-3
1.5. Sistematika Laporan ................................................................................. 1-3
BAB 2 TINJAUAN KEBIJAKAN DAN TEORI
2.1 Tinjauan Kebijakan.................................................................................... 2-1
2.2 Transit Oriented Development (TOD) ................................................. 2-3
2.2.1 Pengertian TOD............................................................................. 2-3
2.2.2 Kriteria TOD ................................................................................... 2-6
2.2.3 Transit System .............................................................................. 2-6
2.2.4 Tipologi TOD .................................................................................. 2-7
2.2.5 Area Aktivitas TOD ...................................................................... 2-8
KELOMPOK III i
2.2.6 Prinsip TOD .................................................................................... 2-10
2.2.7 Tipe Pengembangan TOD ......................................................... 2-13
2.3 Studi Banding Terkait Transit Oriented Development (TOD) .... 2-14
BAB 3 GAMBARAN UMUM KAWASAN
3.1 Delineasi Wilayah Perencanaan ........................................................... 3-1
3.2 Penggunaan Lahan .................................................................................... 3-2
3.3 Fasilitas Perdagangan dan Jasa............................................................. 3-4
3.4 Fasilitas Sosial dan Umum ...................................................................... 3-5
3.5 Ruang Terbuka Hijau dan Tata Hijau ................................................. 3-6
3.6 Kondisi Bangunan ...................................................................................... 3-6
3.7 Sistem Transportasi .................................................................................. 3-7
3.7.1 Kondisi Geometris Jalan ............................................................ 3-7

3.7.2 Sirkulasi dan Arus Lalu Lintas ................................................ 3-8
3.8 Prasarana Perkotaan dan Lingkungan ............................................... 3-9
3.8.1 Sistem Drainase ............................................................................ 3-9
3.8.2 Air Bersih ........................................................................................ 3-10
3.8.3 Jaringan Telepon .......................................................................... 3-10
3.8.4 Jaringan Listrik.............................................................................. 3-11
3.8.5 Jaringan Persampahan ............................................................... 3-12
3.9 Permasalahan .............................................................................................. 3-13
BAB 4 PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
4.1 Analisa Kawasan dan Wilayah Perencanaan ................................... 4-1
4.1.1 Perkembangan Sosial Kependudukan ................................. 4-1

4.1.2 Prospek Pertumbuhan Ekonomi ............................................ 4-1
4.1.3 Daya Dukung Fisik dan Lingkungan ..................................... 4-1
4.1.4 Aspek Legal Konsolidasi Lahan .............................................. 4-3
4.1.5 Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan ........ 4-4
KELOMPOK III ii
4.1.6 Kajian Aspek Signifikan Histori Kawasan ........................... 4-5
4.2 Analisis Peruntukan Lahan .................................................................... 4-5
4.2.1 Analisis Peruntukan Lahan Makro ........................................ 4-5

4.2.2 Analisis Peruntukan Lahan Mikro ......................................... 4-5
4.3 Analisis Sistem Sirkulasi dan Jalan Penghubung ........................... 4-6
4.3.1 Analisis Sistem Jaringan Jalan ................................................. 4-6

4.3.2 Analisis Jalur Pejalan Kaki ........................................................ 4-7
4.3.3 Sistem Parkir dan Halte ............................................................. 4-7
4.4 Analisis Kualitas Lingkungan Kawasan ............................................. 4-7
4.4.1 Analisis Jaringan Listrik ............................................................ 4-7

4.4.2 Anaisis Jaringan Telekomunikasi........................................... 4-8
4.4.3 Analisis Jaringan Air Bersih ..................................................... 4-8
4.4.4 Analisis Jaringan Drainase ........................................................ 4-8
4.4.5 Analisis Jaringan Persampahan .............................................. 4-8
4.5 Analisis Ruang Terbuka Hijau ............................................................... 4-9
4.6 Analisis Tata Kualitas Bangunan .......................................................... 4-9
4.6.1 Analisis Identifikasi Lingkungan ............................................ 4-9
4.6.2 Analisis Orientasi Bangunan .................................................... 4-9
4.6.3 Analisis Amplop Bangunan ...................................................... 4-10
4.7 Analisis Struktur dan Utilitas Bangunan ........................................... 4-10
4.8 Analisis Tata Informasi dan Wajah Jalan .......................................... 4-10
4.9 Analisis Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran
Masyarakat ................................................................................................... 4-11
4.10 Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan .. 4-11
4.10.1 Pengertian ....................................................................................... 4-11
4.10.2 Visi Pembangunan ....................................................................... 4-12
4.10.3 Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan
Lingkungan ..................................................................................... 4-12
4.10.4 KOnsep Komponen Perancanagan Kawasan..................... 4-12
KELOMPOK III iii

BAB 5 RENCANA UMUM
5.1 Pengertian ..................................................................................................... 5-1
5.2 Struktur Peruntukan Lahan ................................................................... 5-1
5.3 Intensitas Pemanfaatan Lahan.............................................................. 5-2
5.4 Tata Bangunan ............................................................................................ 5-7
5.5 Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung............................................. 5-12
5.5.1 Sistem Jaringan JAlan dan Pergerakan ................................ 5-13
5.5.2 Sirkulasi Kenderaan .................................................................... 5-16
5.5.3 Pedestrian ....................................................................................... 5-17
5.5.4 Sistem Parkir ................................................................................. 5-19
5.5.5 Halte .................................................................................................. 5-21
5.6 Sistem Ruang Terbuka Hijau dan Tata Hijau ................................... 5-22
5.6.1 Ruang Terbuka Hijau Publik .................................................... 5-22

5.6.2 Sistem Ruang Terbuka Hijau Privat ...................................... 5-23
5.6.3 Sistem Pepohonan dan Tata Hijau......................................... 5-23
5.7 Tata Kualitas Lingkungan ....................................................................... 5-25
5.7.1 Identitas Lingkungan .................................................................. 5-25
5.7.2 Orientasi Bangunan ..................................................................... 5-25
5.7.3 Wajah Jalan ..................................................................................... 5-26
5.8 Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan ...................................... 5-30
5.8.1 Sistem Jaringan Air Bersih........................................................ 5-31
5.8.2 Sistem Jaringan Listrik ............................................................... 5-31
5.8.3 Sistem Jaringan Telekomunikasi ............................................ 5-33
5.8.4 Sistem Jaringan Drainase .......................................................... 5-34
5.8.5 Sistem Jaringan Persampahan ................................................ 5-35
BAB 6 RENCANA INVESTASI
6.1 Umum ............................................................................................................. 6-1

6.2 Indikasi Program ........................................................................................ 6-1
KELOMPOK III iv
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Neighborhood TOD (kiri) dan Urban TOD (kanan) ......................... 2-8
Tabel 2.2 Struktur TOD .................................................................................................. 2-9
Tabel 3.1 Luas Wilayah Kecamatan Medan Sunggal ........................................... 3-2
Tabel 3.2 Penggunaan Lahan di Kecamatan Medan Sunggal ........................... 3-2
Tabel 3.3 Penggunaan Lahan di Kecamatan Medan Sunggal ........................... 3-4
Tabel 3.4 Jumlah Fasilitas Pendidikan Sekolah Negeri dan Swasta yang
Diperinci Mnurut Kecamatan Medan Sunggal ................................... 3-5
Tabel 3.5 Jumlah Fasilitas Kesehatan yang Diperinci Menurut Kecamatan
Medan Sunggal ............................................................................................... 3-6
Tabel 3.6 Fungsi Bangunan Pada Daerah TOD Manhattan............................... 3-7
Tabel 3.7 Panjang JAlan Kawasan TOD Manhattan ............................................. 3-7
Tabel 5.1 Intensitas Pemanfaatan Lahan di Kawasan TOD Manhattan ....... 5-6
Tabel 5.2 Ketentuan Tata Bangunan di Kawasan TOD Mahattan .................. 5-12
Tabel 5.3 Rencana Pengembangan Jaringan Jalan ............................................... 5-13
Tabel 5.4 Karakteristik Tanaman Vegetasi............................................................. 5-24
KELOMPOK III v
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Kerangka Pembangunan Infrastruktur 2020-2024 ................... 2-2
Gambar 2.2 Strategi Pengembangan TOD dalam Mendukung Perkotaan
Pada RPJMN 2020-2024 ....................................................................... 2-2
Gambar 2.3 Pengembangan Suatu Kota Menggunakan TOD .......................... 2-4
Gambar 2.4 Area Komersil dalam Sebuah TOD ................................................... 2-5
Gambar 2.5 Konfigurasi Letak Daerah Komersial Pada TOD ......................... 2-5
Gambar 2.6 Urban TOD (kiri) dan Neighborhood TOD (kanan) ................... 2-7
Gambar 2.7 Stasiun Mockingbird .............................................................................. 2-15
Gambar 2.8 Stasiun Wanchai dan Admiralty ........................................................ 2-16
Gambar 2.9 Suasana Roppongi Hills......................................................................... 2-17
Gambar 2.10 Stasiun Kyoto ............................................................................................ 2-18
Gambar 3.1 Peta Administrasi Kecamatan Medan Sunggal ............................ 3-1
Gambar 3.2 Peta Penggunaan Lahan Eksisting .................................................... 3-3
Gambar 3.3 Sirkulasi dan Arus Jalan ........................................................................ 3-8
Gambar 3.4 KOndisi Eksisting Sistem Jaringan Drainase ................................ 3-10
Gambar 5.1 Rencana Peruntukan Lahan ................................................................ 5-3
Gambar 5.2 Rencana Intensitas Pemanfaatan Lahan ........................................ 5-7
Gambar 5.3 Bentuk Bangunan Perdagangan dan Jasa ...................................... 5-9
Gambar 5.4 Pengaturan Bangunan ........................................................................... 5-10
Gambar 5.5 Jarak Antar Bangunan ........................................................................... 5-11
Gambar 5.6 Rencana Jaringan Jalan.......................................................................... 5-13

Gambar 5.7 Penampang Jalan Gatot Subroto ........................................................ 5-14
KELOMPOK III vi
Gambar 5.8 Penampang Jalan Lokal dan Jalan Lingkungan ............................ 5-15
Gambar 5.9 Penampang JAlan Sempadan Sungai Badera ................................ 5-15
Gambar 5.10 Sirkulasi Kenderaan di Kawasan TOD Manhattan...................... 5-16
Gambar 5.11 Pedestrian di Kawasan TOD Manhattan ......................................... 5-18
Gambar 5.12 Sistem Parkir di Kawasan TOD Manhattan ................................... 5-20
Gambar 5.13 Halte di Kawasan TOD Manhattan .................................................... 5-21
Gambar 5.14 RTH di Kawasan TOD Manhattan...................................................... 5-23
Gambar 5.15 Orientasi Bangunan ................................................................................ 5-25
Gambar 5.16 Lampu Penerangan Jalan...................................................................... 5-27
Gambar 5.17 Papan Reklame ......................................................................................... 5-29
Gambar 5.18 Signage dan Rambu Lalulintas ........................................................... 5-29
Gambar 5.19 Tempat Sampag ....................................................................................... 5-30
Gambar 5.20 Rencana Jaringan Air Bersih ............................................................... 5-32
Gambar 5.21 Rencana Jaringan Listrik Bawah Tanah .......................................... 5-33
KELOMPOK III vii

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Kota Medan merupakan ibu kota provinsi Sumatera Utara, Indonesia. Kota ini
merupakan kota terbesar ketiga di Indonesia setelah Jakarta dan Surabaya, serta kota
terbesar di luar Pulau Jawa. Kota Medan merupakan pintu gerbang wilayah Indonesia bagian
barat dengan keberdaan Pelabuhan Belawan dan Bandar Udara Internasional Kuala Namu
yang merupakan bandara terbesar kedua di Indonesia. Dengan segala aktifitas yang ada maka
dibutuhkan suatu infrastruktur untuk mendukung aktifitas warganya sehari-hari.
Kota Medan memiliki kekurangan pada pertumbuhan infrastruktur yang tidak
sebanding dengan pertumbuhan populasi warganya. Keterbatasan infrastruktur terlihat di
sektor transportasi seperti kurangnya perkembangan moda transportasi massal yang tidak
sebanding dengan jumlah populasi, pelebaran badan jalan tidak sebanding dengan
pertumbuhan jumlah kendaraan dan lain-lain.
Kurangnya infrastruktur dalam sektor transportasi ini membuat warga lebih memilih
menggunakan kendaraan pribadi dibandingkan dengan menggunakan transportasi umum
untuk bepergian. Hal ini terlihat pada beberapa titik yang mengharuskan adanya penerapan
sistem moda transportasi dengan konsep Transit Oriented Development (TOD).
Konsep Transit Oriented Development (TOD) merupakan penggabungan fungsi dari
suatu lahan campuran dan kawasan transit. Penggabungan lahan tersebut meliputi sebuah
kawasan dengan fungsi yang lengkap, dapat dijangkau dengan berjalan kaki, serta dekat
dengan kawasan transit. Selain itu, konsep TOD dianggap sebagai konsep yang ramah
lingkungan dengan mengurangi penggunaan kendaraan pribadi di pusat-pusat kota serta
membatasi kendaraan masuk ke pusat-pusat kota sehingga mengurangi permasalahan
kemacetan.
Menurut Calthrope (1993) perencanaan TOD merupakan perencanaan mixed use
dalam radius 600 meter (jangkauan nyaman pejalan kaki) antara titik pemberhentian transit
hingga ke pusat kegiatan. Kombinasi antara perencanaan wilayah, revitalisasi kota,
pembaruan daerah suburban dan wilayah ramah pejalan kaki yang digunakan sebagai
alternative dalam menyediakan pilihan tidak hanya moda transportasi tapi juga daya hidup
KELOMPOK III 1-1

karena di dalamnya terdapat pembahasan terhadap isu regional seperti preservasi ruang
terbuka, kemacetan dll.
Pada laporan studi ini akan dibahas berbagai aspek penting dari konsep Transit
Oriented Development (TOD) seperti defenisi dan karakteristiknya, realisasinya dengan
angkutan massal, potensi manfaat, dampak, kendala dan faktor-faktor lain yang
mempengaruhi keberhasilan penerapannya di wilayah tersebut. Hal ini terlihat pada
beberapa titik yang mengharuskan adanya Kajian Pengembangan Lokasi Transit Oriented
Development (TOD) di Manhattan Kecamatan Medan Sunggal dan Kecamatan Medan
Helvetia.
1.2 Maksud Dan Tujuan

1.2.1 Maksud
Maksud dari penelitian kajian studi Transit Oriented Development di Manhattan adalah
untuk menciptakan kawasan transit yang nyaman dan memberikan kemudahan bagi para
penggunanya untuk melakukan berbagai aktivitas sehari-hari, dan mampu menciptakan
penataan kota yang lebih baik.
1.2.2 Tujuan
Tujuan dari penelitian kajian studi Transit Oriented Development di Manhattan adalah
merumuskan arahan peningkatan dalam penerapan TOD pada kawasan transit di Kawasan
Manhattan. Untuk mencapai tujuan penelitian tersebut, maka dirumuskan sasaran penelitian
yang sebagai berikut :
1. Mengeksplorisasi kriteria-kriteria konsep TOD sesuai dengan kawasan transit
Manhattan
2. Mengidentifikasi karakteristik kawasan transit
3. Menganalisis kesesuaian karakteristik kawasan transit Manhattan dengan kriteria
kawasan berbasis TOD
4. Merumuskan arahan peningkatan pengembangan kawasan transit Manhattan
berbasis konsep TOD
1.3 Landasan Hukum

Landasan hukum pada perencanaan Kawasan TOD di Manhattan antara lain sebagai
berikut:
1. Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang
KELOMPOK III 1-2

2. Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan

Ruang,
3. Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2017 Tentang Pedoman
Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit
4. Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 2 Tahun 2015 Tentang Rencana Detail Tata
Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Medan Tahun 2015-2035
1.4 Ruang Lingkup Kegiatan

Pembahasan ruang lingkup pada kegiatan penelitian berada di Kecamatan Medan
Sunggal Kelurahan Sei Sikambing dan Kecamatan Medan Helvetia Kelurahan Sei Sikambing C
II dan Kelurahan Cinta Damai. Area penelitian untuk survey/observasi lapangan dibatasi
pada jalan dalam jaringan jalan. Untuk ruang lingkup kinerja lalu lintas dibatasi pada ruas Jl.
Gagak Hitam/Ringroad.
1.5 Sistematika Laporan

Sistematika Pembahasan Laporan Perencanaan ini disusun menjadi 5 (lima) bab, yaitu :
Bab I Pendahuluan
Bab ini berisikan mengenai penjelasan Latar Belakang, Maksud, Tujuan,
Landasan Hukum, Ruang Lingkup Kegiatan, dan Sistematika Laporan.
Bab II Tinjauan Kebijakan Dan Teori

Bab ini berisikan tentang kebijakan dan teori-teori yang mendasari dan
undang-undang yang berkaitan dengan pembahasan.
Bab III Gambaran Wilayah Perencanaan

Bab ini menguraikan tentang Gambaran eksisting yang ada meliputi semua
aspek kegiatan maupun non-kegiatan diwilayah studi.
Bab IV Program Bangunan Dan Lingkungan

Bab ini merupakan bab yang berisikan tentang hasil survey/observasi
lapangan yang telah di analisa untuk dijadikan sebagai bahan pertimbangan
dalam perencanaan yang dilakukan diwilayah studi.
KELOMPOK III 1-3

Bab V Rencana Umum Dan Panduan Rancangan

Bab ini merupakan bab yang berisikan tentang Rencana Umum dan Panduan
Rancangan untuk pengembangan pada wilayah studi.
Bab VI Rencana Investasi

Bab ini merupakan bab yang berisikan tentang Rencana Investasi berisi
tentang umum dan indikasi program pada wilayah studi.
KELOMPOK III 1-4

TINJAUAN KEBIJAKAN DAN TEORI
2.1 Tinjauan Kebijakan

Berdasarkan Perda No.2 tahun 2015 tentang Rencana Detail Tata Ruang/RDTR Kota
Medan meliputi :
 Pasal 8 nomor 15 menyatakan Tujuan penetapan BWP Medan Barat yaitu sebagai
pusat kegiatan perdagangan/bisnis, TOD, pusat kegiatan sosial budaya, dan
pertahanan keamanan, serta pusat kegiatan jasa, pusat pemerintahan daerah dan
provinsi, dan pusat pelayanan ekonomi.
 Pasal 27 huruf i dan m menyatakan rencana pengembangan antar moda yang
menghubungkan lebih dari 1 (satu) jaringan pergerakan dikembangkan dalam
sistem TOD di TOD Kecamatan Medan Sunggal dan TOD Kecamatan Medan
Helvetia Kelurahan Cinta Damai.
 Pasal 33 ayat 2 huruf i dan m menyatakan pengembangan pedestrian untuk
prasanan dan sarana jaringan jalan pejalan kaki di TOD Kecamatan Medan Sunggal
dan TOD Kecamatan Medan Helvetia
Pengembangan hunian terintegrasi dengan simpul-simpul transportasi merupakan
bagian dari upaya-upaya yang akan dilakukan dalam mewujudkan amanat Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2020-2024 dalam kerangka
pembangunan infrastruktur perkotaan pada aspek pembangunan transportasi dan akses
perumahan dan permukiman layak, aman dan terjangkau.
Strategi/Proyek Prioritas Infrastruktur Untuk Mendukung Perkotaan terkait
Pengembangan Transit Oriented Development (TOD) dalam RPJMN 2020-2024 adalah
pembangunan fasilitas alih moda yang terintegrasi dengan pusat kegiatan perekonomian,
permukiman dan fasilitas umum pada simpul-simpul transportasi. menyediakan hunian yang
layak bagi masyarakat termasuk para generasi milenial di masa mendatang.
KELOMPOK III 2-1

Gambar 2.1 Kerangka Pembangunan Infrastruktur 2020-2024
Gambar 2.2 Strategi Pengembangan TOD dalam mendukung perkotaan pada

RPJMN 2020-2024
Kebijakan lainnya yang terkait dengan Kawasan TOD antara lain melalui kementrian
Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertahanan Nasional (ATR/BPN) mengeluakan Peraturan
Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2017 Tentang Pedoman Pengembangan Kawasan
Berorientasi Transit. Beleid yang disahkan pada 10 Oktober 2017 itu mengatur sejumlah hal
terkait pengembangan property di kawasan transit atau yang lebih dikenal Transit Oriented
Development (TOD). Misalnya tentang penentuan dan penetapan lokasi kawasan,
pengembangan kawasan, dan kelembagaan TOD. TOD adalah konsep proyek properti di titik-
titik pemberhentian transportasi, seperti LRT. Pemilik hunian di kawasan TOD juga bisa
mempersingkat waktu tempuh perjalanan ke tempat tujuan. Pasal 12 aturan ini mengatur
penetapan lokasi TOD ditetapkan dalam peraturan daerah tentang RTRW Provinsi
/Kabupaten/Kota. Hal tersebut juga harus diatur lebih rinci dalam rencana detail tata ruang
KELOMPOK III 2-2

(RDTR) dan Peraturan Zonasi daerah Kabupaten/ Kota, dengan memuat lokasi dan batas
kawasan TOD, peruntukkan ruang dan peraturan zonasi. Untuk strategi pengembangan
Kawasan TOD, diatur dalam Pasal 14. Ada dua strategi yang bisa digunakan, yaitu
pengembangan pada kawasan sudah terbangun atau pembangunan kawasan atau lahan yang
belum terbangun. Selain itu, pasal 23 mengatur kelembagaan TOD. Dalam pasal 23 ayat 1,
disebutkan pengelolaan kawasan TOD dapat dilakukan oleh pemerintah, pemerintah
provinsi, pemerintah daerah kabupaten/kota, kerja sama antar daerah atau melalui melalui
kerjasama antara pemerintah/pemda dengan badan usaha.
2.2 Transit Oriented Development (TOD)

2.2.1 Pengertian TOD
Dalam perkembangan perkotaan, keberadaan fasilitas transit intermoda dan kawasan
transit telah menjadi aspek yang tidak terlepaskan. Daerah di sekitar titik transit merupakan
kawasan yang potensial bagi pengembangan terkait dengan kemudahan akses yang
ditawarkan kawasan yang dekat dengan fasilitas transit dan aktiftas yang mungkin akan
dibangkitkan oleh kegiatan transit di kawasan tersebut. Perkembangan kota – kota besar di
Indonesia saat ini memiliki karakteristik perkembangan kota mengarah ke pola transit. Oleh
karena itu, berbagai teori dan konsep mengenai hubungan antara kegiatan transit dan
pengembangan pun menjadi sebuah diskusi yang menarik dalam keilmuan perencanaan dan
perancangan kota. Termasuk diantaranya adalah konsep Transit Oriented Development
(TOD) yang telah banyak diwujudkan di berbagai kota di dunia. TOD telah dikenal luas
sebagai konsep yang menjawab kebutuhan area transit. Menurut Peter Calthrope (1993)
pengertian dari Transit-Oriented Development (TOD) adalah sebuah komunitas bangunan
mix-used yang mendorong masyarakat untuk tinggal dan beraktifitas di area kawasan yang
memiliki fasilitas transportasi umum dan menurunkan kebiasaan masyarakat mengendarai
mobil pribadi. Oleh karena itu, pengembangan TOD harus berupa penggunaan lahan
campuran atau mixed-use karena keberadaan transportasi umum pada kawasan penggunaan
lahan campuran (mixed use) akan berimplikasi secara langsung terhadap tingkat aktivitas di
kawasan tersebut. Pada prinsip hubungan transportasi, keberadaan transportasi pada
kawasan mixed use akan membuat kawasan tersebut lebih aksesible sehingga kawasan
tersebut tidak hanya menjadi tempat beraktivitas atau bekerja tetapi kedepannya akan
mendorong masyarakat untuk tinggal dikawasan tersebut.
KELOMPOK III 2-3

Pengembangan TOD harus berupa bangunan mix-used atau bangunan yang memiliki
banyak fungsi. Stasiun kereta, terminal bus, halte bus, atau titik transportasi kota lainnya
menjadi pusat kegiatan dengan taraf aktifitas tinggi yang akan semakin berkurang ketika
semakin menjauhi titik transportasi kota yang ada. Pengembangan Transit Oriented
Development memiliki radius optimal 400 sampai 800 meter dari tempat transit transportasi
kota (stasiun kereta, terminal bus, halte bus,dll) menjadi satu pusat kegiatan yang menarik.
Dengan memanfaatkan transportasi umum, masyarakat akan diarahkan untuk berjalan kaki
atau menggunakan sepeda, sehingga penerapan konsep TOD akan sangat berpengaruh pada
pedestrian pejalan kaki dan tersedianya lahan parkir kendaraan khususnya parkir sepeda.
Berjalan kaki/menggunakan sepeda mengelilingi kawasan dapat mengurangi intensitas dari
kendaraan pribadi, ketika kendaraan pribadi berkurang akan mengurangi kemacetan dan
penggunaan bahan bakar, sehingga akan berdampak pada pengurangan polusi dari
kendaraan di sekitar kawasan dan menciptakan situasi yang ramah lingkungan.
Terdapat beberapa syarat penempatan TOD yaitu berada pada jaringan utama
angkutan massal, berada pada koridor jaringan bus dengan frekuensi yang tinggi, atau berada
pada jaringan bus yang waktu tempuhnya kurang dari 10 menit dari jaringan utama
angkutan massal.
Gambar 2.3 Pengembangan suatu kota menggunakan TOD

sumber : Transit Oriented Development Design Guidelines
KELOMPOK III 2-4

Ketika persyaratan diatas tidak dipenuhi oleh suatu kawasan maka perlu diambil
langkah untuk menghubungkan dengan angkutan massal, disamping itu yang juga perlu
menjadi pertimbangan adalah frekuensi angkutan umum yang tinggi. Pada setiap TOD harus
memiliki sebuah bangunan mixed-use inti yang memiliki fungsi sebagai retail dan open
space dengan luasan sekitar 10% dari total area TOD.
Gambar 2.4 Area komersil dalam sebuah TOD

Sumber : Transit Oriented Development Design Guidelines
Dalam penyusunan daerah komersil pada TOD juga memiliki beberapa konfigurasi
yaitu harus memiliki keseimbangan antara pedestrian, memiliki jarak penglihatan yang
cukup, dan akses yang baik. Toko retail besar harus memiliki kapasitas parkir mobil, dan toko
toko kecil akan mengarah pada pedestrian, jalan jalan utama, dan plaza.
Gambar 2.5 Konfigurasi letak daerah komersial pada TOD

Sumber : Transit Oriented Development Design Gidelines
KELOMPOK III 2-5

Pada gambar 2.5 dapat terlihat bahwa retail besar (anchor) memiliki kapasitas parkir
mobil tersendiri, sedangkan retail yang kecil di buat sepanjang pedestrian, terdapat plaza,
dan area open space yang mendukung aktivitas berjalan kaki dan bersepeda. Konfigurasi
yang baik dapat terlihat dari arus sirkulasi yang mudah di akses dari berbagai sisi.
2.2.2 Karakteristik TOD

Transit Oriented Development (TOD) merupakan konsep yang berfokus pada pola
penggunaan lahan yang memberikan penekanan kuat pada campuran jenis kegiatan,
mobilitas, konektivitas, kepadatan dan intensitas tinggi serta ramah bagi pejalan kaki. Dalam
hal ini, skala TOD merupakan kawasan yang memiliki radius ¼ - ½ mil (400-800 meter) atau
kemudahan dalam berjalan kaki selama 5-10 menit dari premium transit. TOD berada pada
kawasan dengan pembangunan yang kompak dengan kepadatan tinggi dan mix-used yang
berorientasi pada bentuk perkotaan yang ramah bagi pejalan kaki dalam melakukan
perjalanan dari lokasi transit pusat kegiatan lainnya.
Menurut Cervero (2004) karakteristik kawasan TOD memiliki prinsip 3D yaitu
kepadatan (Density), keberagaman (Diversity) dan desain (Design). Prinsip kepadatan dilihat
dari kepadatan bangunan dan intensitas pemanfaatan ruangnya seperti KDB dan KLB. Prinsip
keberagaman dilihat dari keberagaman penggunaan lahan di kawasan tersebut seperti
perumahan, perkantoran, fasilitas umum, perdagangan dan jasa. Serta prinsip desain dilihat
dari desain kawasan yang mendukung aksesibilitas seperti ketersediaan fasilitas pejalan kaki.
2.2.3 Transit System

Dalam wilayah TOD dapat di masukkan area sekunder yang berfungsi sebagai tempat
pemberhentian untuk menunjang kegiatan perpindahan transportasi yang ada (Transit dan
transfer). Titik sekunder ini berada pada daerah pengembangan TOD dan tidak jauh dari
pusat area komersil yang ada.
Titik transit sekunder ini berada pada area yang harus mudah di akses dari titik
transportasi kota maupun dari dalam area pengembangan TOD, seperti taman atau open
space. Fasilitas yang harus disediakan pada titik transit sekunder ini harus menyediakan
tempat peneduh dari hujan ataupun panas, luasan yang cukup untuk menurunkan
penumpang, telefon umum, pencahayaan yang cukup, dan parkir sepeda yang nyaman. Jalan
pedestrian menuju titik sekunder ini juga harus di desain senyaman mungkin untuk di lalui
pejalan kaki maupun sepeda.
KELOMPOK III 2-6

2.2.4 Tipologi TOD

Berdasarkan literatur, terdapat berbagai jenis TOD, yang umumnya dibedakan
berdasarkan skala dan intensitas layanan sistem transit serta skala layanan pengembangan
kegiatan dalam lingkungan TOD.
Mengingat TOD mempunyai intensitas menengah hingga tinggi, dan berpotensi
sebagai pusat kegiatan, maka sangat penting jenis TOD dikelompokkan berdasarkan tipologi
pusat-pusat kegiatan. Calthorpe membagi jenis TOD menjadi dua kelompok berdasarkan tipe
penggunaan lahan atau skala layanan kawasan yaitu TOD Kota/Perkotaan (Urban TOD), dan
TOD lingkungan (Neighborhood TOD). Perbedaan keduanya terletak dalam variasi campuran
guna lahannya, kaitan kawasan dengan transit, serta kepadatan kawasan.
1. TOD Kota/Perkotaan. Pada TOD ini penggunaan lahan mempunyai intensitas
tinggi seperti perkantoran, pusat perdagangan, dan perumahan kepadatan sedang
sampai tinggi sesuai dengan besarnya lapangan pekerjaan. Adanya akses langsung
ke jaringan transportasi, tanpa perpindahan moda. Lokasi urban TOD umumnya
berada di jaringan transportasi utama, misalnya light rail line, bus express,
maupun kereta api. TOD ini biasanya diletakkan dengan jarak ½ mil sampe 1 mil
dengan TOD selanjutnya.
2. TOD Lingkungan. TOD ini penekanan pembangunannya lebih kepada perumahan
kepadatan sedang, perdagangan dan jasa, hiburan, maupun fungsi rekreasi lain,
dilengkapi dengan fasilitas untuk memenuhi kebutuhan penduduk, sehingga
dapat menurunkan penggunaan kendaraan pribadi. TOD ini berlokasi pada
jaringan bus lokal ataupun feeder dengan
3.
Gambar 2.6 Urban TOD (kiri) dan Neighborhood TOD (kanan)

Sumber: Calthorpe, Peter. 1993. The Next American Metropolis.
KELOMPOK III 2-7

Tabel 2.1
Neighborhood TOD (kiri) dan Urban TOD (kanan)
4.
Fungsi Neighborhood Urban
TOD TOD
Publik 10%-15% 5%-15%
Pusat/perka 10%-40% 30%-
ntoran 70%
permukiman 50%-80% 20%-
60%
sumber: Calthorpe, Peter. 1993. The Next American Metropolis.
2.2.5 Area Aktivitas TOD

Menurut Calthorpe struktur TOD dan daerah disekitarnya terbagi menjadi area-area
sebagai berikut :
 Fungsi publik (public uses). Area fungsi publik dibutuhkan untuk memberi
layanan bagi lingkungan kerja dan permukiman di dalam TOD dan kawasan
disekitarnya. Lokasinya berada pada jarak yang terdekat dengan titik transit
pada jangkauan 5 menit berjalan kaki.
 Pusat area komersial (core commercial area). Adanya pusat area komersial
sangat penting dalam TOD, area ini berada pada lokasi yang berada pada
jangkauan 5 menit berjalan kaki. Ukuran dan lokasi sesuai dengan kondisi pasar,
keterdekatan dengan titik transit dan tahap pengembangan. Fasilitas yang ada
umumnya berupa retail, perkantoran, supermarket, restoran, servis dan hiburan.
 Area permukiman ( residential area). Area permukiman termasuk permukiman
yang berada pada jarak perjalanan kaki dari area pusat komersial dan titik
transit. Kepadatan area permukiman harus sejalan dengan variasi tipe
permukiman, termasuk single-family housing, town house, condominium dan
apartement.
 Area sekunder (secondary area). Setiap TOD memiliki area sekunder yang
berdekatan dengannya, termasuk area diseberang kawasan yang dipisahkan oleh
jalan arteri. Area ini berjarak lebih dari 1 mil dari pusat area komersial. Jaringan
area sekunder harus menyediakan beberapa jalan/akses langsung dan jalur
sepeda menuju titik transit dan area komersil dengan seminimal mungkin
terbelah oleh jalan arteri. Area ini memiliki densitas yang lebih rendah dengan
fungsi single- family housing, sekolah umum, taman komunitas yang besar, fungsi
pembangkit perkantoran dengan intensitas rendah, dan area parkir.
KELOMPOK III 2-8

 Fungsi-fungsi lain , yakni fungsi-fungsi yang secara ekstensi bergantung pada

kendaraan bermotor, truk atau intensitas perkantoran yang sangat rendah yang
berada di luar kawasanTOD dan area sekunder.
Tabel 2.2
Struktur TOD
Area Gambar Lokasi Karakter Fasilitas
public uses Berada pada Ukuran dan pilihan Taman kota
pusat area bergantung pada Plaza
TOD jenis TOD. Fasilitas umum
Fungsi pendukung
lingkungan
Titik vokal dengan
visibilitas tinggi.
Dekat dengan taman
dan plaza
core Area yang Ukuran dan lokasi Retail,
commercial paling sesuai pasar, perkantoran,
area dekat keterdekatan supermarket,
dengan
dengan transit, dan restoran,
fungsi
transit. pentahapan servis
pengembangan. Hiburan,
Dilengkapi oleh industri
ruang hijau ringan
residential Berada pada Menyediakan Sgl family
area lokasi diluar beragam tipe hunian housing,
core tipe, harga, maupun townhouse
commercial densitas. Apartment,
area.
Jangkauan 10
menit menit
berjalan kaki
secondary Berada diluar Jangkauan 20 menit Sekolah
area area TOD berjalan kaki umum
diseberang arteri. Single
Auto oriented family
Kepadatan lebih housing
rendah Memiliki
banyak jalan
menuju area
transit
fungsi- fungsi Berada diluar Dekat atau jauh dari Rural residential,
lain area TOD jalan tol berdasarkan industrial uses,
jenis fungsinya. travel
daerah dekat transit commercial
mendukung fungsi complexes.
transit
KELOMPOK III 2-9

2.2.6 Prinsip TOD

Prinsip dasar Kawasan TOD antara lain sebagai berikut:
a) Walk (Berjalan Kaki)
Berjalan kaki merupakan moda perjalanan yang paling alami, sehat, bersih,
efisien, terjangkau, dan inklusif menuju tujuan dengan jarak pendek dan
komponen penting dari setiap perjalanan transit.
SASARAN A. Insfrastruktur pejalan kaki aman, lengkap, dan dapat diakses oleh
semua.
Ciri paling mendasar dari walkability dan inklusivitas perkotaan adalah
keberadaan dari jaringan tempat berjalan kaki yang lengkap, tidak terputus, dan
aman, termasuk penyeberangan yang aman pada jalur yang menghubungkan asal
dan tujuan bersama dan menuju stasiun angkutan umum setempat. Jaringan
tersebut harus dapat diakses oleh semua orang, termasuk orang tua dan orang
dengan disabilitas, dan juga terlindung dari kendaraan bermotor. Variasi dari
bentuk dan desain dari jalan dan trotoar, sesuai untuk keamanan dan
kelengkapan sasaran.
SASARAN B. Infrastruktur pejalan kaki aktif dan hidup.
Keaktifan akan semakin meningkatkan keaktifan. Berjalan kaki bisa jadi menarik
dan aman, dan bahkan sangat produktif jika trotoar ramai, terhias, dan terisi
dengan berbagai kegiatan dan media interaksi seperti etalase toko dan restoran.
SASARAN C. Infrastruktur pejalan kaki nyaman dan terjaga temperaturnya.
Kemauan untuk berjalan kaki, dan disertai dengan orang-orang dengan
kemampuan tubuh sempurna, dapat secara signifikan ditingkatkan dengan
penyediaan naungan dan bentuk perlindungan lainnya dari kondisi iklim yang
parah -seperti pohon pelindung jalan, kanopi atau dengan orientasi jalan yang
memitigasi sinar matahari, angin, debu, hujan, dan salju.
b) Cycle (Bersepeda)
Bersepeda merupakan moda mobilitas perkotaan kedua tersehat, terjangkau, dan
inklusif. Moda ini menggabungkan kenyamanan dan rute berjalan door-to-door
dan fleksibiltas jadwal dengan rentang dan kecepatan serupa dengan layanan
angkutan lokal.
KELOMPOK III 2-10

SASARAN A. Jaringan infrastruktur bersepeda tersedia lengkap dan aman.

Jaringan bersepeda yang aman yang menghubungkan gedung dan tujuan dengan
rute terpendek melalui pembangunan dan daerah layanan stasiun merupakan ciri
dasar TOD. Berbagai tipe dari susunan aman bersepeda bisa menjadi bagian dari
jaringan, tergantung kepada kecepatan kendaraan. Jalur sepeda yang terpisah
dibutuhkan ketika kecepatan kendaraan melebihi 30 km/jam (20 mph).
c) Connect (Menghubungkan)
Berjalan kaki dan bersepeda yang singkat dan langsung memerlukan jaringan
Jalan dan trotoar yang padat dan terhubung dengan baik di sekeliling blok-blok
Perkotaan.
SASARAN A. Rute berjalan kaki dan bersepeda pendek, langsung, dan bervariasi
Ukuran paling sederhana untuk konektivitas jalur pejalan kaki adalah ukuran dari
blok perkotaan, didefinisikan sebagai sebuah set properti yang berdampingan
yang menghalangi jalur pejalan kaki umum.
SASARAN B. Rute berjalan kaki dan bersepeda lebih pendek daripada rute
kendaraan bermotor
Konektivitas jalur pejalan kaki dan sepeda yang tinggi merupakan ciri penting
dari TOD, bukan konektivitas jalan yang mendukung kendaran bermotor.
d) Transit (Angkutan Umum)
Akses berjalan kaki menuju angkutan cepat dan berkala, didefinisikan sebagai
transportasi berbasis rel atau bus rapid transit (brt), merupakan bagian yang
tidak terpisahkan dari konsep TOD dan prasyarat untuk pengakuan TOD
standard.
SASARAN A. Angkutan umum berkualitas tinggi dapat diakses dengan berjalan
kaki
Untuk status TOD Standard, jarak berjalan kaki maksimal yang dapat diterima
menuju stasiun angkutan umum terdekat adalah 1000 m dan 500 m untuk
layanan bus lokal yang terhubung ke jaringan angkutan umum cepat dalam jarak
kurang dari 5 kilometer. Stasiun transfer harus singkat, nyaman, dan dapat
diakses dengan mudah dengan layanan angkutan umum cepat.
KELOMPOK III 2-11

e) Mix (Pembauran)
Ketika ada pencampuran yang seimbang antara peruntukan dan kegiatan dalam
satu area (misalnya, antara tempat tinggal, tempat kerja, dan perdagangan ritel),
akan banyak perjalanan sehari-hari dengan jarak dekat dan dapat ditempuh
hanya dengan berjalan kaki.
SASARAN A. Kesempatan dan jasa berada pada jarak berjalan kaki yang pendek
dari tempat dimana orang tinggal dan bekerja, dan ruang publik yang aktif untuk
waktu yang lama
Untuk membuat perjalanan sehari-hari menjadi lebih singkat dan dapat ditempuh
dengan berjalan kaki, perjalanan pulang dan pergi angkutan umum menjadi
seimbang, dan lingkungan menjadi aktif dan aman di siang dan malam,
SASARAN B. Demografi dan tingkat pendapatan yang beragam ada pada kalangan
penduduk setempat
Keseimbangan sosial tidak kalah penting dari keberlanjutan jangka panjang
daripada mengurangi jejak kaki lingkungan. Campuran tingkat pendapatan sama
pentingnya dengan campuran aktivitas dan penggunaan untuk mencapai
masyarakat dan kota yang lebih seimbang dan berkelanjutan.
f) Densify (Memadatkan)
Sebuah model pembangunan yang padat penting untuk melayani kota di masa
depan dengan angkutan umum yang cepat, berkala, terhubung dengan baik, dan
dapat diandalkan di setiap waktu untuk menjamin kepuasan hidup bebas dari
ketergantungan terhadap mobil dan motor.
SASARAN A. Kepadatan permukiman dan pekerjaan mendukung angkutan
berkualitas tinggi, pelayanan lokal, dan aktivitas ruang publik
Kepadatan Non-Permukiman memberikan penghargaan pada proyek yang
mencapai kepadatan seimbang atau lebih tinggi dibandingkan dengan proyek
yang sukses dan hampir sama yang berada di dalam kota yang sama secara
kontekstual.
g) Compact (Merapatkan)
Prinsip dasar dari tod adalah kepadatan: memiliki semua komponen dan fitur
penting berada dekat satu sama lain, secara nyaman, dan efisien tempat.
SASARAN A. Pembangunan terjadi di dalam atau di sebelah area perkotaan yang
sudah ada
KELOMPOK III 2-12

Untuk mendorong densifikasi dan penggunaan efisien dari lahan kosong yang
telah dikembangkan sebelumnya, seperti lahan bekas industri, Area Perkotaan
mendorong pembangunan pada area di sekitar atau yang berdekatan langsung
dengan area perkotaan.
SASARAN B. Perjalanan di dalam kota nyaman
Pilihan Angkutan Umum mendorong lokasi proyek di area dengan banyak pilihan
moda transportasi, termasuk layanan angkutan lokal dan cepat yang berbeda-
beda dan pilihan para transit yang melayani kebutuhan dan tujuan penduduk
yang beragam dan mendorong lebih banyak orang untuk menggunakan angkutan
umum.
h) Shift (Beralih)
Kota yang telah dibentuk dengan tujuh prinsip di atas, penggunaan kendaraan
pribadi di kehidupan sehari-hari menjadi tidak penting lagi bagi kebanyakan
orang, dan efek-efek merugikan dari kendaraan tersebut dapat berkurang secara
drastis.
SASARAN A. Pengurangan lahan yang digunakan untuk kendaraan bermotor
Parkir Off-Street mendorong persediaan ruang parkir yang rendah di dalam area
pengembangan. Tingkat Kepadatan Akses Kendaraan Bermotor (driveway)
mengukur frekuensi akses masuk bangunan bagi mobil yang melintasi trotoar,
dan meminimalisir keberadaan driveway. Luasan Daerah Milik Jalan untuk
Kendaraan Bermotor mengukur total area dari ruang jalan yang digunakan untuk
kendaraan bermotor baik dalam bentuk lajur jalan atau parkir on-street.
2.2.7 Tipe Pengembangan TOD

Berdasarkan tipe pengembangannya Calthorpe membagi pengembangan TOD pada 3
(tiga) jenis, yaitu:
a) Infill Site
TOD dibangun pada berbagai daerah kosong/terbengkalai yang umumnya
terletak pada perbatasan daerah pengembangan lain.
KELOMPOK III 2-13

b) Redevelopment Site
Peremajaan dengan penyuntikan fungsi-fungsi baru serta penataan lingkungan
dengan melengkapi fasilitas transit
c) New Growth Area

TOD dibangun pada daerah-daerah baru yang luas dan umumnya terletak di
daerah perbatasan pinggir kota (periphery)
2.3 Studi Banding Terkait Transit Oriented Development (TOD)

1) Stasiun Mockingbird Dallas.
Mockingbird termasuk pada tipologi TOD urban neighborhood yang
berhasil menangkap pasar. TOD dikembangkan dengan 211 apartemen
loft, 140000 sqf perkantoran, dan 180000 sqf area komersial. RTKL
KELOMPOK III 2-14

merencanakan kawasan ini dengan pertimbangan adanya pembiayaan

sepenuhnya oleh swasta, kecuali pembiayaan infrastruktur.
Diprediksikan pada tahun 2010, besar pergerakan kawasan ini akan
mencapai 185 ribu penumpang/hari. Dalam mengolah elemen linkage,
kawasan ini terhubung langsung dengan Stasiun DART (Dallas Area
Rapid Transit) melalui jembatan penyeberangan, eskalator, lift (elevator)
dan jembatan lansekap (landscape bridge/landscraper). Selain itu
perencanaan mixed use dan marketing yang tepat, akses visual menuju
stasiun pun mudah. Pelajaran yang dapat diambil dari kasus ini adalah
bahwa perencanaan kombinasi mixed use yang tepat dengan densitas
yang tepat akan membangkitkan keaktifan kawasan dan kecenderungan
terhadap transit, begitu pula sebaliknya.
Gambar 2.7 Stasiun Mockingbird.

sumber: Mocking Bird Station: www.mockingbirdstation.com
2) Stasiun Hongkong, Wan Chai Dan Admiralty.

Wanchai dan Admiralty merupakan kawasan komersial yang telah terbangun
dengan vitalitas tinggi. Kebijakan transportasi memetakan adanya beberapa
moda transportasi tersebar melingkupi kawasan tersebut. Dalam
mempertahankan jarak ideal 10 menit perjalanan kaki dan mencegah adanya
konflik orang dan kendaraan, linkage dibuat menembus bangunan pada level
upperground (lantai dua). Dapat diambil pelajaran bahwa perencanaan kawasan
transit pada daerah eksisting yang telah aktif tetap harus memudahkan akses
akan dengan menghindari crossing. Salah satu caranya adalah dengan jalur
pejalan kaki menerus di lantai 2 yang ikut mengaktifkan kegiatan komersial di
lantai dua
KELOMPOK III 2-15

Gambar 2.8 Stasiun Wanchai dan Admiralty.

Sumber: www.mtr.com
3) Roppongi Hills, Tokyo.

Roppongi Hills adalah sebuah kawasan elit di kota Tokyo. Kawasan ini sangat
baik dalam merumuskan visinya yakni sebagai Art And Intelligent City.
Penerapan mixed use dapat dilihat dari beragamnya jenis komersial, publik, dan
hunian. Kawasan ini menyatukan fungsi publik, komersial, dan aktifitas dalam
berbagai level bangunan. Penggunaan hasil karya seni dalam rancangan
bangunan dan lansekap pun menghasilkan pengalaman yang menarik di seluruh
kawasan. Pelajaran yang dapat diambil dari kasus ini antara lain perlu adanya
visi yang tepat bagi kompetensi kawasan, perlu adanya pengolahan ruang-ruang
luar yang menarik, atraksi, dan taksonomi terintegrasi pada elemen pengubung
landscapebridge pada lahan yang terpisah oleh jalan arteri, atau batas lainnya
KELOMPOK III 2-16

Gambar 2.9 Suasana Roppongi Hills.

Sumber: Roppongi Hills: www.jerde.com
4) Stasiun Kyoto.
Stasiun Kyoto adalah contoh penerapan TOD dalam bentuk megastruktur. Mixed
use ditempatkan secara vertikal, horizontal dan diagonal dalam sebuah massa
yang panjang dan membelah blok-blok kota. Fungsi- fungsi yang dikembangkan
dalam mixed use ini antara lain hotel, department store, teater, supermarket,
bioskop, gedung konser, dan plaza rekreasi
KELOMPOK III 2-17

Selain itu bangunan dilengkapi dengan public art yang menghiasi ruang publik,
baik di dalam maupun di luar bangunan. Pelajaran yang dapat diambil dari kasus
ini adalah bahwa pengembangan TOD dengan radius berjalan kaki tidak hanya
berlaku horizontal, tapi juga dapat berlaku vertikal. Megastruktur
memungkinkan munculnya ruang-ruang publik dalam bangunan dan akses yang
mudah
Gambar 2.10 Stasiun Kyoto.

Sumber: The New Kyoto Station, 1997
KELOMPOK III 2-18

GAMBARAN UMUM KAWASAN
3.1 Delineasi Wilayah Perencanaan

Kecamatan Medan Sunggal merupakan salah satu kecamatan yang ada di Kota Medan
dengan luas wilayah 1.390 Ha terbagi menjadi 6 kelurahan dengan batas administrasi sebagai
berikut:
 Sebelah Utara : Kecamatan Medan Helvetia
 Sebelah Timur : Kecamatan Medan Petisah
 Sebelah Selatan : Kecamatan Medan Selayang dan Kecamatan Medan
Tuntungan.
 Sebelah Barat : Kabupaten Deli Serdang.
Gambar 3.1 Peta Administrasi Kecamatan Medan Sunggal
KELOMPOK III 3-1

Luas Kecamatan Medan Sunggal adalah 1.390 Ha. Kelurahan dengan luas terbesar
adalah kelurahan Tanjung Rejo yaitu 350 Ha sedangkan kelurahan dengan luas terkecil adalah
kelurahan Simpang Tanjung yaitu 32 Ha. untuk lebih jelasnya, mengenai luas Kecamatan
Medan Sunggal menurut kelurahan dapat dilihat pada Tabel 3.1
Tabel 3.1
Luas Wilayah Kecamatan Medan Sunggal
No Kelurahan Luas (Ha)
1 Sunggal 493
2 Tanjung Rejo 350
3 babura 106
4 Simpang Tanjung 32
5 Sei Sikambing 284
6 Lalang 125
Jumlah 1.390
Sumber : BPS Dalam Angka Tahun 2020
3.2 Penggunaan Lahan

Secara spasial studi ini mencoba mengaplikasikan hasil dari penginderaan jarak jauh
sesuai dengan tahun yang diinginkan sehingga dapat memberikan gambaran bagaimana pola
penggunaan lahan yang ada di Kecamatan Medan Helvetia. Beberapa sumber data yang
menyediakan Citra Satelit Resolusi Tinggi (CRST) seperti google dan landsat sebagai sumber
data untuk melakukan penginderaan jarak jauh. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel
3.2.
Dari Tabel 3.2 menunjukan hasil dari interpretasi penginderaan jarak jauh dimana
terdapat 8 jenis penggunaan lahan yang ada di Kecamatan Medan Sunggal. Secara keseluruhan
penggunaan lahan permukiman yang paling mendominasi di Kecamatan Medan Sunggal
dengan luas Area Mencapai 945,65 Ha. Dari tabel diatas menunjukan penggunaan lahan yang
sedikit di Kecamatan Medan Sunggal yaitu penggunaan lahan ruang terbuka hijau dengan luas
mencapai 6,63 Ha.
Tabel 3.2
Penggunaan Lahan Di Kecamatan Medan Sunggal
Ruang
Badan Perdagangan Semak Grand
Kelurahan Industri Ladang Permukiman Terbuka Sawah
Air dan Jasa Belukar Total
Hijau
Baburakwala
- - - 94,00 - -
Batuan 0,30 1,97 96,27
Lalang 2,13 147,34 3,05
6,38 53,61 26,27 1,11 17,89 257,78
Sei
11,19 166,08 -
Sikambing 0,09 10,28 11,65 0,01 5,15 204,45
KELOMPOK III 3-2

Ruang
Badan Perdagangan Semak Grand
Kelurahan Industri Ladang Permukiman Terbuka Sawah
Air dan Jasa Belukar Total
Hijau
Simpang
0,80 39,50 -
Tanjung 0,31 2,23 8,95 0,63 5,66 58,08
Sunggal 21,07 228,23
4,33 45,05 23,50 3,67 15,09 17,68 358,62
Tanjung Rejo 3,78 270,50
1,86 18,32 29,46 1,21 17,11 8,55 350,79
Grand Total 38,97 945,65
13,26 129,51 99,83 6,63 35,26 56,89 1.325,99
Sumber : Interpretasi 2021
Gambar 3.2 Peta Penggunaan Lahan Eksisting
KELOMPOK III 3-3

3.3. Fasilitas Perdagangan Dan Jasa

Sejumlah pasar dan pertokoan mulai cukup ramai mendukung kegiatan perekonomian
di kecamatan Medan Sunggal, diantaranya terdapat 3 pasar bangunan permanen dan 1 pasar
tanpa bangunan, 15 kelompok pertokoan dan 30 swalayan. Terdapat 10 SPBU dan 1 agen
minyak tanah telah tutup di kecamatan Medan Sunggal. Untuk fasilitas bengkel kendaraan
bermotor, terdapat sejumlah bengkel di kecamatan ini yaitu sebanyak 36 bengkel sepeda
motor dan 45 bengkel mobil.
Tabel 3.3
Penggunaan Lahan Di Kecamatan Medan Sunggal
No Sarana Jumlah
1 Pasar 4
2 Pertokoan 15
3 Swalayan 30
4 SPBU 10
Bengkel 81
Sumber : BPS Dalam Angka Tahun 2020
KELOMPOK III 3-4

3.4 Fasilitas Sosial Dan Umum

Semua makhluk hidup memerlukan fasilitas umum yang memadai. Fasilitas umum
merupakan suatu kebutuhan dasar dalam bermasyarakat. Fasilitas umum terdiri dari fasilitas
pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas peribadatan dan fasilitas perekonomian.
a. Fasilitas Pendidikan
Tercatat ada sejumlah fasilitas pendidikan di kecamatan Medan Sunggal yaitu
sebanyak 21 TK swasta, 18 SD negeri dan 25 SD swasta, 1 SLTP negeri dan 19 SLTP
swasta, 1 SLTA negeri dan 12 SLTA swasta ,1 SMK negeri serta 10 SMK swasta.
Untuk lebih jelasnya, jumlah fasilitas pendidikan di Kecamatan Medan Sunggal
dapat dilihat pada Tabel 3.4 dibawah ini
Tabel 3.4
Jumlah Fasilitas Pendidikan Sekolah Negeri dan Swasta yang diperinci
menurut Kecamatan Medan Sunggal
No Sekolah Jumlah Sekolah
1. TK Swasta 21
2. SD Negeri 18
3. SD Swasta 25
4. SLTP Negeri 1
5. SLTP Swasta 19
6. SLTA Negeri 1
7. SLTA Swasta 12
8. SMK Negeri 1
9. SMK Swasta 10
Sumber : Kecamatan Medan Sunggal Dalam Angka
b. Fasilitas Kesehatan
Fasilitas kesehatan yang ada di kecamatan Medan Sunggal dapat dikatakan masih
sedikit dan belum merata tersebar di tiap kelurahannya. Tercatat bahwa di
kelurahan Simpang Tanjung tidak ada satupun fasilitas rumah sakit, puskesmas,
Pustu dan Poliklinik / BPU yang bisa ditemui. Tetapi hal ini dapat dimaklumi
mengingat luas kelurahan yang tidak terlalu besar dan jumlah penduduk yang
tidak terlalu banyak dibandingkan pada kelurahan lain di kecamatan Medan
Sunggal.
KELOMPOK III 3-5

Tabel 3.5
Jumlah Fasilitas Kesehatan yang diperinci menurut
Kecamatan Medan Sunggal
No Sarana Kesehatan Jumlah
1. Rumah Sakit 5
2. BPU 12
3. Tempat Praktek Dokter 102
4. Puskesmas 2
5. Posyandu 0
6. Tempat Praktek Bidan 22
7. Pustu 5
8. Poskeskel 5
Sumber : Kecamatan Medan Sunggal Dalam Angka
3.5 Ruang Terbuka Hijau Dan Tata Hijau

RTH berupa taman skala kota/kelurahan/lingkungan, dan tempat pemakaman umum
(TPU) dengan luas wilayah sekitar 95,19 Ha atau sekitar 7,30% dari luas wilayah.
3.6 Kondisi Bangunan

Untuk melihat sejauh mana area terbangun yang ada didalam Kawasan TOD Manhattan
dan mengatahui fungsi bangunan sehingga diketahui persentasi fungsi bangunan yang ada di
lokasi Kawasan TOD Manhattan. Dari hasil survey yang dilakukan terdapat bangunan yang
yang menjadi titik kumpul bertemunya masyarakat untuk aktifitas rekreasi dan di lengkapi
dengan fungsi perdagangan dan jasa. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat tabel dibawah ini :
KELOMPOK III 3-6

Tabel 3.6
Fungsi Bangunan Pada Area TOD Manhatan
FUNGSI UNIT LUAS (Ha)
Industri 199 7,75
Perdagangan dan 137 3,19
Jasa
Permukiman 3.734 55,37
Grand Total 4.070 66,31
Sumber : RDTR Kota Medan
Dari tabel diatas menunjukan fungsi bangunan yang ada pada Kawasan TOD Manhatan
terdapat 3 jenis fungsi bangunan seperti : Industri, Perdagangan dan Jasa, dan Permukiman.
Secara total keseluruhan jumlah bangunan pada Kawasan TOD Manhattan mencapai 4.070 Ha
dengan luas areal terbangun mencapai 66,31 Ha.
3.7 Sistem Transportasi

3.7.1 Kondisi geometris jalan
Kondisi jalan pada lokasi studi berbentuk persimpangan yang memiliki empat
(4) ruas jalan dan masing-masing terdiri dari dua jalur.
Tabel 3.7
Panjang Jalan Kawasan Tod Manhattan
FUNGSI PANJANG (KM)
Arteri Primer 2,86
Arteri Sekunder 0,70
Kolektor Sekunder 3,15
Lingkungan Sekunder 29,59
Lokal Sekunder 2,98
Grand Total 39,30
Sumber : Hasil Interpretasi Citra, 2021
Dari Tabel 3.7 menjukan total Panjang jalan berdasarkan fungsi jaringan jalan yang ada
di Kawasan TOD Manhattan. Secara keseluruhan luas total Panjang jalan yang ada di Kawasan
KELOMPOK III 3-7

TOD Manhattan mencapai 39,30 Km yang terbagi ke 5 kelas fungsi jaringan jalan. Secara
keseluruhan Panjang jalan yang mendominasi pada area Kawasan TOD Manhattan ialah fungsi
lingkungan skunder dengan Panjang jalan mencapai 29,59 Km. didalam Kawasan TOD
Manhattan juga terdapat fungsi jalan Arteri Primer dengan total Panjang jalan mencapai 2,86
Km.
3.7.2 Sirkulasi dan arus lalu lintas

Sejalan dengan rekomendasi desentralisasi dan dalam usaha membuat sistem
transportasi di dalam kota maka dikembangkan sistem jalan melingkar sebanyak tiga lapis,
masing masing jalan lingkar dalam, tengah dan luar, jalan lingkar ini kemudian
dihubungkan oleh beberapa jalan radial yang bergerak dari pinggiran sampai ke inti kota.
Dengan pola jalan seperti itu, paling tidak terdapat tiga keuntungan yang diharapkan,
yang pertama, perkembangan kota dan perumahan akan berkembang merata tidak
hanya di satu daerah, dan yang kedua, lalu lintas yang langsung dari pinggiran ke
pinggiran yang lain tidak lagi harus melewati kota dan yang ketiga, kemudahan
pencapaian ke segala arah akan lebih mudah.
Gambar 3.3 Sirkulasi Dan Arus Jalan

Sumber : RDTR Kota Medan
KELOMPOK III 3-8

3.7.3 Pedestrian
Terdapat beberapa titik pedestrian pada lokasi studi yaitu: jalan gagak hitam dan jalan
gatot subroto. Akan tetapi penggunaanya masih minim sama halnya seperti pada kota medan
pada umumnya.
3.8 Prasarana Perkotaan Dan Lingkungan

3.8.1 Sitem drainase
Drainase di Kecamatan Medan Sunggal yaitu sistem sungai sunggal yang memiliki 3
sistem yaitu :
- Sungai utama adalah Sungai Sunggal dengan lebar sekitar 25 m dan kedalaman
sekitar 5m.
- Merupakan sungai alam yang belum dilakukan penanganan
- Sungai ini berapa kali mengalami banjir walaupun jarang. Dan pada tahun 2011
mengalami banjir dengan area terdampak cukup luas.
Namun demikian ada keuntungan wilayah perencanaan ini dimana pada bagian
barat dan timur Kecamatan Medan Sunggal terdapat Sungai Belawan disebelah barat dan
Sungai Sei Sikambing disebelah timur, yang bisa dimanfaatkan sebagai pembuangan air
hujan, diperlukan normalisasi dari sungai tersebut agar dapat lebih berfungsi.
Untuk pengendalian air genangan, di wilayah Kecamatan Medan Sunggal secara
keseluruhan perlu dikembangkan sistem drainase yang meliputi :
a. Sistem drainase makro
b. Sistem drainase mikro (saluran primer, sekunder, tertier).
Sistem drainase makro merupakan jaringan sungai yang ada melayani pemutusan air
hujan dalam suatu daerah aliran sungai, sedangkan sistem drainase mikro merupakan jaringan
saluran kota yang melayani pemutusan air hujan dalam suatu daerah aliran sungai, sedangkan
sistem drainase mikro merupakan jaringan saluran kota yang melayani pemutusan air hujan
dalam suatu daerah penangkapan dalam ukuran yang lebih kecil di dalam kota.
KELOMPOK III 3-9

Gambar 3.4 Kondisi Eksisting Sistem Jaringan Drainase

Sumber : Hasil Survey, 2021
3.8.2 Air bersih

Kebutuhan air bersih di Kecamatan Medan Sunggal dibedakan dalam dua kategori
yaitu, kebutuhan air untuk keperluan domestik yaitu: untuk rumah tangga, dan non domestik
yaitu: untuk sekolah, rumah sakit, rumah ibadah, pertokoan , hotel, perkantoran, industri dan
asrama ABRI. Sebagai dasar proyeksi pemakaian air bersih untuk masa datang digunakan
asumsi pemakaian air bersih untuk domestik dengan standar 150 liter per orang per hari,
untuk hidran umum 40 liter per orang per hari, untuk komersil/industri 30 liter per orang per
hari, dan pelayanan sosial 15 liter per orang per hari. Jaringan pipa air bersih berdasarkan
pelayanan terdiri dari jaringan primer, sekunder dan tersier dengan diameter pipa 25 mm –
300 mm.
3.8.3 Jaringan telepon

Fasilitas telepon di Kecamatan Medan Sunggal telah tersedia, terlihat dari
berkembangnya jaringan telepon kabel dan tower-tower milik perusahan telekomunikasi
KELOMPOK III 3-10

seluler yang beroperasi diwilayah perencanaan. walaupun ada, hanya untuk melayani
kebutuhan yang vital, seperti pada kantor pemerintahan, perdagangan dan sebagian
perumahan. Sistem distribusi jaringan telepon di Kecamatan Medan Sunggal yang digunakan
dengan jaringan primer dan jaringan skunder. Jaringan primer menghubungkan sentral
dengan daerah-daerah lokasi, sedangkan jaringan sekunder menghubungkan jaringan primer
dengan rumah-rumah penduduk. Kebutuhan sambungan telepon di Kecamatan Medan Sunggal
pada Tahun 2029 sebesar 6.120 SST/orang. Jaringan telepon tersebut direncanakan akan
mengikuti pola jaringan jalan yang ada.
3.8.4 Jaringan listrik

Berdasarkan standar kebutuhan listrik untuk berdasarkan standar untuk domestik
adalah 180 VA/orang, untuk sarana umum/sosial adalah 9 VA/orang, dan untuk komersial dan
lain-lain yaitu 45 VA/orang tapi menimbang perkembangan perumahan saat ini maka analisa
yang digunakan adalah kebutuhan 270 VA/orang atau ± 1300 KVA/KK.. Pelayanan jaringan
listrik diusahakan merata keseluruhan wilayah perencanaan agar masyarakat dapat terlayani.
Peningkatan pelayanan listrik bagi penduduk kota baik yang menyangkut kapasitas maupun
jangkauan pelayanannya perlu diusahakan tingkat pelayanannya untuk masa mendatang.
Untuk peningkatan dan pelayanan listrik tersebut, ada beberapa ketentuan yang harus
dilakukan, yaitu;
1. Setiap lingkungan perumahan harus mendapat daya listrik dari PLN atau dari
sumber lain.
2. Setiap unit rumah tangga harus dapat dilayani daya listrik minumum 180 VA per
jiwa dan untuk sarana lingkungan sebesar 40% dari total kebutuhan rumah
tangga.
3. Disediakan jaringan listrik lingkungan dengan mengikuti hirarki pelayanan
dengan besar pasokan diprediksikan berdasarkan jumlah unit hunian yang
mengisi blok siap bangun.
4. Disediakan tiang listrik sebagai penerangan jalan yang di tempatkan pada area
pejalan kaki di trotoar.
5. Disediakan gardu listrik untuk setiap 200 KVA daya listrik yang ditempatkan pada
lahan yang bebas dari kegiatan umum.
6. Adapun penerangan jalan dengan memiliki kuat penerangan 500 lux dengan tinggi
> 5 meter dari muka tanah.
KELOMPOK III 3-11

3.8.5 Jaringan persampahan

Berdasarkan perhitungan produksi sampah di akhir tahun perencanaan dilakukan
dengan perhitungan sebagai berikut:
 Asumsi bahwa setiap orang untuk sampah domestik menimbulkan sampah 0,002 m 3
/orang/hari,
 Sampah dari sarana umum/sosial diasumsikan 0,0005 m3 /orang/hari .
 Sampah dari Komersil diasumsikan 0,00025 m3 /orang/hari.
Dari perkiraan yang dilakukan bahwa Kecamatan Medan Sunggal sampai tahun akhir
perencanaan memproduksi sampah sampai 382 m3 /hari.
Adapun sistem pengelolaan persampahan di Kecamatan Medan Sunggal ditangani
dengan beberapa cara, yaitu:
 Pelayanan penangganan persampahan yang terkelola oleh Dinas terkait, untuk jalan-jalan
utama dilayanai oleh truk-truk sampah dari door to door, seperti jalan Sunggal, Gatot
Subroto, Gagak Hitam/Ring Road, Jalan Setia Budi, Sei Batang Hari – Jalan Amal dan Jalan
Kelambir V. Sedangkan daerah-daerah permukiman diluar jalan-jalan utama tersebut
dilayani dengan becak/gerobak sampah untuk masing-masing kelurahan. Sampah yang di
angkut oleh becak/gerobak selanjutnya akan dibuang ke TPS yang ada, kemudian sampah
dari TPS selanjutnya akan diangkut oleh truk sampah untuk dibuang di TPA yang ada yaitu
TPA Namo Bintang dan/atau TPA Terjun.
 Bagi kawasan permukiman dengan kepadatan rendah masih diizinkan dengan sistim
dengan cara membakar dan menanam sampah.
 Penanganan sampah dilakukan dengan sistem “Modul Sanitary Land Fill” yaitu untuk
penduduk sejumlah  15.000 jiwa diperhitungkan memproduksi sampah 30 m3/hari,
dengan memerlukan alat seperti:
-
Lokasi transit sampah =  60 M2
-
Unit Container :
1. Unti Container 1 unit @ (@ 6 M3)
2. Countainer penunjang 1 unit.
 Gerobak Sampah 2 M3t
 Tong-tong sampah
Pada sistem sanitary landfill ini, sampah atau limbah padat yang dibuang diatur
pembuangannya pada lokasi yang telah disediakan (sel harian). Lokasi ini telah dilengkapi
lapisan kedap dengan ketebalan sekitar 15-30 cm dan fasilitas drainase bawah permukaan.
KELOMPOK III 3-12

Sampah yang dibuang pada lokasi ini dipadatkan dengan alat berat dan setiap harinya ditutup
dengan tanah. Volume sampah yang diangkut dari rumah-rumah penduduk dapat ditekan,
khususnya bagi penduduk yang memiliki halaman cukup luas dan mampu mengolahnya
sendiri menjadi kompos, dengan teknologi sederhana, misalnya melalui penanaman sampah
organik di dalam tanah, dengan dimensi dan peralatan tertentu yang relatif murah. Untuk
menstimulir penduduk hingga berkenan melakukan pembuatan kompos ini, Pemerintah Kota
Medan dapat memfasilitasi dengan bekerjasama dengan para pengusaha kompos untuk
membeli kompos tersebut dari penduduk. Hal ini selanjutnya akan bermanfaat bagi upaya
penghijauan kota dan rehabilitasi lahan kota yang banyak mengalami kerusakan.
3.9 Permasalahan
Permasalahan kemacetan merupakan permasalahan umum yang terjadi di Kota Medan.
Dalam upaya mengatasi permasalahan tersebut, salah satu alternatif solusi yang dapat
dilakukan adalah mengadaptasi sebuah konsep pembangunan berbasis transit seperti yang
telah diterapkan di beberapa Negara maju yang dikenal dengan pembangunan kawasan
berbasis transit atau Transit Oriented Development (TOD). Permasalahan yang terjadi pada
lokasi penelitian, antara lain :
a. penurunan dan penaikan penumpang kendaraan yang terjadi pada lokasi yang
tidak sesuai
b. kurangnya pelayanan/performa angkutan umum beserta penyediaan fasilitas
pendukungnya
c. Terbatasnya ketersediaan lahan kosong dan lahan milik pemerintah untuk
penyediaan lahan parkir dan ruang terbuka umum
d. Terjadinya alih fungsi lahan dari ruang terbuka menjadi kawasan terbangun
e. Untuk penerapan konsep TOD ini diperlukan anggaran biaya yang cukup besar,
diperlukan kerjasama antara Pemerintah dan Pihak Swasta sebagai investor
KELOMPOK III 3-13

PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
4.1 Analisis Kawasan dan Wilayah Perencanaan

4.1.1 Perkembangan sosial kependudukan
Perkembangan sosial kependudukan merupakan gambaran kegiatan sosial-
kependudukan dengan memahami beberapa aspek antara lain tingkat pertumbuhan
penduduk, jumlah keluarga, kegiatan sosial penduduk, tradisi-budaya lokal, dan
perkembangan yang ditentukan secara kultural-tradisional.
Wilayah perencanaan terletak di Jl. Gatot Subroto Sei Sikambing B, Kec. Medan Sunggal,
Kota Medan. Menurut data Kecamatan Medan Sunggal Dalam Angka Tahun 2017 laju
pertumbuhan penduduk meningkat sebesar 1.32% dengan jumlah penduduk 129.063. Laju
pertumbuhan penduduk yang tergolong cukup besar dapat ber pengaruh baik dan buruk bagi
wilayah perencanaan. Pengaruh baik yang muncul antara lain dapat terjadi alih SDM yang
cepat sehingga dapat memperlancar pembangunan dan perkembangan wilayah perencanaan.
Namun SDM yang tergolong besar tersebut dapat berpengaruh buruk apabila tidak ditunjang
dengan kualitas yang baik. Selain itu pengaruh buruk lainnya adalah lonjakan petumbuhan
penduduk dapat membuat wilayah perencanaan berpotensi menjadi daerah padat.
4.1.2 Prospek Pertumbuhan Ekonomi

Prospek pertumbuhan ekonomi wilayah perencanaan cukup baik, terkait dengan
keberadaan jalan utamanya. Jalan utama tersebut menjadi generator pertumbuhan bagi
sekitar wilayah perencanaan, yang dapat dilihat melalui peta persebaran daerah permukiman
dan komersil. Daerah komersil mengisi sepanjang jalan utama (Jl. Gatot Subroto).
4.1.3 Daya Dukung Fisik Dan Lingkungan

Daya dukung fisik dan lingkungan merupakan kemampuan fisik, lingkungan dan lahan
potensial bagi pengembangan kawasan selanjutnya.
KELOMPOK III 4-1

(1) Potensi Kawasan

Lokasi wilayah perencanaan merupakan jalan lintas sumatera (Medan-Binjai)
yang sangat potensial dikembangkan sebagai kawasan perdagangan,
permukiman, dan fasilitas umum dan sosial.
(2) Analisis Guna Lahan
Kondisi eksisting guna lahan di wilayah perencanaan yaitu perdagangan dan jasa
(berupa pertokoan, kios, supermarket dan pasar), fasilitas pendidikan, fasilitas
kesehatan (klinik dan apotek), fasilitas peribadatan (mesjid), rung terbuka hijau
(Lapangan bola), fasilitas pemerintahan (kantor camat dan pos polisi) serta
kawasan militer (Kodam 1/BB). Penggunaan lahan di sepanjang koridor ini telah
sesuai dengan fungsinya sesuai RDTR Kota Medan, namun dalam perkembangan
pembangunan di sepanjang koridor ini diperlukan pengaturan tata bangunan
dan lingkungan.
(3) Daya Dukung dan Kesesuaian Lahan
Daya Dukung lahan merupakan suatu kemampuan lahan untuk mendukung bagi
bagi penggunaan lahan suatu lahan berdasarkan potensi yang dimiliki. Daya
dukung lahan ini dapat diidentifikasi melalui beberapa hal, diantaranya aspek
topografi/kemiringan lahan, kondisi jenis tanah, klimatologi, maupun pola
penggunaan lahnnya. Beberapa aspek tersebut akan dapat menentukan daya
dukung lahan serta daya tampung ruang fisik lahan terhadap arah
pengembangan kota pada masa yang akan datang. Kondisi fisik alam kawasan
dengan tingkat kemiringan lahan 0-2% cocok untuk dapat dikembangkan
sebagai kawasan budidaya yaitu perdagangan dan jasa, fasilitas umum dan sosial
serta perumahan, yang merupakan aktivitas utama yang berkembang pada saat
ini.
(4) Sumber Daya Air
Untuk sumber daya air, air bersih sebagian besar digunakan untuk keperluan
sehari-hari seperti makan, minum, dan kebutuhan MCK. Oleh sebab itu
kebutuhan air untuk penduduk 90% di pasok oleh PDAM, dan sisanya dari sumur
bor. Dengan adanya pasokan dari PDAM, kebutuhan warga akan air bersih untuk
keperluan sehari-hari dapat tercukupi. Sedangkan sumber air bersih dari sumur
bor perlu dikaji kembali karena kualitasnya berbeda dengan pasokan air dari
PDAM.
KELOMPOK III 4-2

(5) Status Nilai Tanah

Kecamatan Medan Sunggal dan Kecamatan Medan Helvetia menjadi penghubung
daerah-daerah penting di Provinsi Sumatera Utara. Kemudian muncullah
lonjakan kepadatan jumlah penduduk yang otomatis dapat menghabiskan lahan
di wilayah perencanaan. Dengan masih terjangkaunya harga lahan tentu dapat
menarik investor dari luar sehingga akan berimbas pada kemajuan daerah ini.
Namun perlu diwaspadai pula akibat negatifnya terkait dengan pembangunan
liar yang tidak terencana sehingga akan berakibat buruk.
(6) Izin Lokasi
Izin lokasi diperlukan oleh suatu perusahaan untuk memperoleh tanah dalam
rangka melaksanakan rencana penanaman modal yang dimilikinya. Izin lokasi ini
diatur di dalam Peraturan Menteri Agraria Kepala Badan Pertanahan Nomor 2
Tahun 1999 tentang Izin Lokasi.
Sebelum Izin Lokasi diberikan, penting untuk diketahui bahwa tanah yang dapat
ditunjuk dalam Izin Lokasi adalah tanah yang menurut Rencana Tata Ruang
Wilayah yang berlaku diperuntukkan bagi penggunaan yang sesuai dengan
rencana penanaman modal yang akan dilaksanakan oleh perusahaan menurut
persetujuan penanaman modal yang dimilikinya.
Izin Lokasi ini diberikan berdasarkan pertimbangan mengenai aspek
penguasaan tanah dan teknis tata guna tanah yang meliputi keadaan hak serta
penguasaan tanah yang bersangkutan, penilaian fisik wilayah, penggunaan
tanah, serta kemampuan tanah. Izin Lokasi diberikan dalam surat keputusan
pemberian Izin Lokasi yang ditandatangani oleh Kepala Daerah.
4.1.4 Aspek Legal Konsolidasi Lahan

Sistem kepemilikan lahan di Kecamatan Medan Sunggal dan Kecamatan Medan
Helvetia khususnya di Kawasan Perencanaan TOD Manhattan merupakan lahan turun
temurun yang kemudian dijual ke pihak lain yang pada akhirnya lahan-lahan tersebut
dijadikan tempat usaha.
KELOMPOK III 4-3

4.1.5 Daya Dukung Prasarana Dan Fasilitas Lingkungan

(1) Jenis Infrastuktur
Pembangunan infrastruktur merupakan salah satu aspek penting dan vital untuk
mempercepat proses pembangunan nasional. Infrastruktur merupakan dasar
fisik pengorganisasian sistem struktur yang diperlukan untuk jaminan ekonomi
sektor publik dan sektor privat sebagai layanan dan fasilitas yang diperlukan
agar perekonomian dapat berfungsi dengan baik. Sarana prasarana yang
terdapat pada wilayah perencanaan adalah sarana peribadatan, sarana
pendidikan, sarana kesehatan, ruang terbuka hijau sudah terlayani pada
kawasan ini.
Untuk jenis jalan pada kawasan perencanaan dengan jenis perkerasan aspal
dengan kondisi 90% jalan yang ada dalam kondisi baik dan 10% dengan kondisi
rusak ringan. Untuk sistem drainase terlayani dengan baik sepanjang koridor
kawasan dengan sistem darinase tertutup dan terbuka. Tersedianya halte bagi
masyarakat untuk menunggu angkutan umum yang melayani wilayah
perencanaan.
Daya dukung lingkungan seperti sistem pengangkutan sampah sudah terlayani,
dapat terlihat sepanjang koridor jalan terdapat beberapa keranjang sampah yang
tersedia untuk menampung sementara sampah sebelum diangkut oleh mobil
pengangkutan sampah yang melayani kawasan tersebut.
(2) Jangkauan Pelayanan
Infrastruktur dianggap sangat penting bagi pertumbuhan ekonomi suatu
wilayah. Untuk pelayanan infrastruktur terhadap sarana dan prasarana di
kawasan perencanaan yaitu sepanjang koridor di Wilayah Manhattan Medan
dapat dilihat dari sarana dan prasarana yang telah terbangun. Jangkauan
pelayanan pada kawasan ini sudah mencakup semua wilayah di sekitar koridor.
(3) Jumlah Penduduk Terlayani
Penduduk sangat berpengaruh terhadap peningkatan kualitas infrastruktur.
Karena infrastruktur merupakan wadah sekaligus katalisator dalam sebuah
pembangunan. Kesediaan infrastruktur meningkatkan akses masyarakat
terhadap sumber daya sehingga meningkatkan efesiensi dan produktivitas yang
menuju pada perkembangan ekonomi suatu kawasan atau wilayah.
KELOMPOK III 4-4

(4) Kapasitas Pelayanan

Kapasitas pelayanan infrastruktur yang tersedia pada kawasan perencanaan di
prioritaskan untuk wilayah kawasan Manhattan Medan.
4.1.6 Kajian Aspek Signifikansi Histori Kawasan

Koridor perencanaan TOD Manhattan Medan adalah kawasan yang awalnya
merupakan area pertokoan, kios, supermarket, pasar, permukiman penduduk dan RTH. Saat
ini kawasan perencanaan TOD Manhattan Medan telah menjadi kawasan Mall, Rumah Sakit,
Perkantoran, Penginapan, dan Cafe Resto.
4.2 Analisis Peruntukan Lahan

4.2.1 Analisis Peruntukan Lahan Makro
Peruntukan Lahan Makro adalah penggunaan lahan dalam suatu kawasan. Sasaran
analisis peruntukan lahan makro adalah mengupayakan hubungan dan keterkaitan antara
penggunaan lahan dalam kawasan perencanaan dengan kawasan yang lain yang lebih luas.
Tujuan analisis penggunaan lahan makro pada kawasan perencanaan adalah :
 Mengupayakan keterkaitan secara fungsional diantara berbagai jenis penggunaan
lahan didalam kawasan perencanaan dengan kawasan yang lebih luas khususnya di
pusat kegiatan Kota Medan dan keseluruhan pada umumnya.
 Mengupayakan penggunaan lahan campuran sebagai perwujudan pembangunan
multi fungsi
4.2.2 Analisis Peruntukan Lahan Mikro

Pada kawasan perencanaan, identifikasi peruntukan lahan mikro adalah terdapat
beberapa fungsi perdagangan skala kecamatan seperti pusat perbelanjaan, swalayan,
pertokoan dan pasar. Selain perdagangan juga terdapat fungsi jasa yaitu perkantoran Secara
vertikal, identifkasi peruntukan lahan mikro adalah peruntukan lantai bawah sebagai kegiatan
ekonomi dan lantai atas sebagai hunian pada beberapa bangunan (Ruko).
Sasaran penggunaan lahan mikro adalah menentukan lokasi jenis peruntukan lahan
serta distribusi ruang dalam kawasan perencanaan. Tujuan analisis penggunaan lahan mikro
adalah:
 Mengupayakan keterkaitan secara fungsional diantara berbagai jenis
penggunaan lahan dalam kawasan perencanaan.
KELOMPOK III 4-5

 Menentukan penggunaan lantai dasar bangunan dan lantai diatasnya serta

keterkaitan antara penggunaan ruang secara horisontal dan vertikal didalam
kawasan perencanaan.
 Menentukan penggunaan lahan yang bersifat umum (publik), bersama dan
privat.
Melihat rencana dimana didalam kawasan perencanaan kegiatan perdagangan dan jasa
disepanjang jalan utama, maka kegiatan yang sudah ada saat ini harus diintegrasikan dengan
kegiatan yang akan dikembangkan. Keterkaitan antar fungsi tersebut akan menjadi optimal
jika didukung oleh sistem keterkaitan (linkage), baik kendaraan maupun pedestrian, yang
menjamin kemudahan pergerakan dalam kawasan.
4.3 Analisis Sistem Sirkulasi dan Jalan Penghubung

Sasaran penataan sistem sirkulasi dan jalur penghubung adalah meningkatkan
kemampuan lahan melalui perbaikan tingkat pencapaian dari kawasan. Tujuannya penataan
sistem sirkulasi dan pergerakan ini adalah :
 Menjamin keterkaitan (linkage) antara sistem pergerakan dalam kawasan
perencanaan
 Meningkatkan hubungan fungsional diantara berbagai jenis peruntukkan lahan
dalam kawasan perencanaan.
 Mengupayakan keterkaitan serta pemisahan yang jelas diantara berbagai moda
transportasi (pejalan kaki, kendaraan pribadi, kendaraan umum dsb).
 Mengupayakan keterpaduan sistem dan sarana parkir.
4.3.1 Analisis sistem Jaringan jalan
Jaringan jalan di sepanjang koridor ini antara lain Jalan Gatot Subroto, Jalan Asrama, dan
Jalan Gagak Hitam/Ring Road, Adapun Jalan Besar Gatot Subroto termasuk jalan lintas utama
yang menghubungkan Medan-Binjai. Jalan Asrama dan Jalan Gagak Hitam/Ring Road
merupakan jalan nasional dengan fungsi sebagai jalan arteri primer. Adapun lebar jalan sudah
mampu menampung jumlah kendaraan yang melintas, maka tidak perlu dilakukan pelebaran
jalan.
KELOMPOK III 4-6

4.3.2 Analisis Jalur Pejalan Kaki

Untuk menciptakan kawasan yang berkarakter dan hidup maka perancangan kawasan
perencanaan harus berorientasi pada pedestrian (pedestrian oriented), terutama untuk
mengalirkan pergerakan dan menghidupkan fungsi-fungsi komersial pada bangunan. Jalur
pedestrian merupakan jalur yang menjadi saluran pergerakan pejalan kaki. Pengembangan
jalur pejalan kaki dimaksudkan untuk meningkatkan dan mengefisienkan pergerakan dalam
kawasan perencanaan serta menghidupkan suasana kawasan sebagaimana prinsip
perancangan di atas. Untuk itu perlu penyediaan fasilitas yang memadai sehingga menjamin
keamanan dan kenyamanan bagi pejalan kaki.
Sistem jalur pejalan kaki ini harus terintegrasi dengan fungsi-fungsi yang ada di
kawasan sehingga aksessibilitas di kawasan terutama bagi pejalan kaki menjadi lebih optimal
dan juga harus memperhatikan keamanan, kenyamanan penggunaanya.
4.3.3 Sistem Parkir dan Halte

Dalam pengembangan selanjutnya, bangunan yang dikembangkan pada ruas jalan
utama kawasan harus menyediakan ruang parkir off street, baik pada ruang terbuka atau dalam
bangunan. Selain itu diperlukan pembentukan jalur lambat untuk mencegah kemacetan akibat
kendaraan yang keluar masuk bangunan, serta pembatasan pintu masuk ke tiap perpetakan
lahan. Jumlah kebutuhan parkir ditetapkan berdasarkan intensitas pembangunan dan mengacu
pada standar kebutuhan parker bagi tiap fungsi bangunan yang berlaku. Penyediaan halte
dilakukan dengan memperhatikan keberadaan dan jarak jangkau pejalan kaki, dimana jarak
minimal antar halte kurang lebih adalah 500 m.
4.4 Analisis Kualitas Lingkungan Kawasan

4.4.1 Analisis Jaringan Listrik
Untuk meningkatkan estetika kawasan, maka pengembangan jaringan listrik kawasan
diintegrasikan melalui jaringan kabel bawah tanah. Pada lingkungan yang harus dilayani
dengan jaringan kabel udara dan agar perletakkan kabel ini tidak menganggu estetika
lingkungan maka perletakkan jaringan listrik diarahkan dikembangkan di belakang bangunan
atau dengan menata perletakan kabel distribusi sehingga tidak mengganggu keindahan
lingkungan. Selain itu dapat juga diupayakan dengan mendesain tiang listrik sehingga dapat
menjadi unsur keindahan Kota yang menarik.
KELOMPOK III 4-7

4.4.2 Analisis Jaringan Telekomunikasi

Seiring dengan peningkatan aktivitas dalam kawasan perencanaan, maka kebutuhan
sambungan telepon juga akan meningkat. Peningkatan sambungan ini akan diikuti dengan
semakin banyaknya jaringan yang melalui kawasan perencanaan. Jika dipergunakan jaringan
kabel udara, maka akan mengurangi keindahan lingkungan. Dengan demikian diarahkan untuk
penggunaan jaringan bawah tanah.
4.4.3 Analisis Jaringan Air Bersih

Penyediaan air bersih dalam kawasan perencanaan diarahkan dengan penyediaan air
bersih melalui sistem perpipaan sebagai bagian dari sistim penyediaan air bersih. Untuk
mendukung sistem perpipaan tersebut dan memenuhi kebutuhan penyediaan air bersih yang
belum dapat dilayani dengan sistem perpipaan maka di arahkan pada pengembangan sumur
yang disediakan oleh perseorangan (khususnya pada fungsi permukiman yang belum terlayani
oleh jaringan air bersih berpipaan).
4.4.4 Analisis Jaringan Drainase

Penanganan drainase didalam kawasan perencanaan di arahkan dengan
mempergunakan saluran tertutup, sehingga tidak menimbulkan pencemaran udara. Konsep
pengembangan drainase di integrasikan dengan jaringan jalan dan pedestrian serta dengan
memperhatikan pola kemiringan lahan.
4.4.5 Analisis Jaringan Persampahan

Kawasan perencanaan akan menjadi image yang akan dilihat oleh pendatang. Sehingga
menuntut kebersihan dan keindahan kawasan perencanaan. Konsep penanganan
mempertimbangkan pada upaya untuk mencegah pencemaran lingkungan. Baik berupa
pencemaran yang sifatnya fisik maupun non fisik.
Penanganan sampah diarahkan dengan sistem komunal, khususnya pada lingkungan
yang diperkirakan akan terjadi pemusatan kegiatan perdagangan, penanganan sampah yang
dilakukan dengan sistim komunal. Sampah dikumpulkan melalui bin-bin sampah yang
selanjutnya diangkut ke tempat pembuangan sementara dan seterusnya ke tempat
pembuangan akhir.
KELOMPOK III 4-8

4.5 Analisis Ruang Terbuka Hijau

Sasaran penataan ruang terbuka dan tata hijau adalah meningkatkan kualitas
kehidupan Kota pada kawasan perencanaan dengan menyediakan lingkungan yang aman,
nyaman, sehat dan menarik serta berwawasan ekologis melalui penciptaan berbagai jenis
ruang terbuka dan pola tata hijau. Tujuan penataan sistem ruang terbuka dan tata hijau dalam
kawasan perencanaan adalah untuk memudahkan peresapan air, menciptakan unsur/pola
hijau dalam kawasan perencanaan dan menciptakan kesan manusiawi dalam kawasan
perencanaan. Citra suatu kawasan akan sangat dipengaruhi oleh penataan ruang terbuka dan
jenis jenis ruang terbuka yang terdapat didalamnya.
Kawasan perencanaan masih kurang tanaman yang berfungsi sebagai peneduh ataupun
pengarah. Perlu adanya penanaman pohon seperti pohon angsana dan mahoni dengan jarak
rata-rata 4 – 5 m sehingga membentuk pola tanam yang mampu menghasilkan urban lansekap
yang indah dan memiliki fungsi fungsi khusus, seperti pengarah maupun peneduh. Karena itu
untuk perkembangan ke depan, penataan ruang terbuka dilakukan untuk mendukung
pengembangan fungsi kawasan perencanaan sebagai kawasan perdagangan dan jasa baik yang
berupa ruang terbuka publik maupun ruang terbuka privat.
4.6 Analisis Tata Kualitas Bangunan

4.6.1 Analisis Identitas Lingkungan
Jalan Gatot Subroto merupakan jalan yang menghubungkan antara Kota Medan dengan
Kota Binjai. Kawasan perencanaan ini merupakan kawasan bisnis yang kelilingi oleh
permukiman penduduk. Akses sirkulasi jalur pejalan kaki di kawasan ini lancar dengan jumlah
kendaraan yang melaju padat.
4.6.2 Analisis Orientasi Bangunan

Perencanaan TOD kawasan Manhattan Medan berorientasi pada gedung pusat
perbelanjaan dan Apartemen 38 lantai dengan ketinggian 150,7 m. Manhattan Times Square
terletak tepat di persimpangan jalan Gatot Subroto dengan jalan gagak hitam - jalan asrama.
Gedung ini menjadi landmark dari perencanaan TOD kawasan Manhattan Medan.
KELOMPOK III 4-9

4.6.3 Analisis Amplop Bangunan

Kegiatan ini adalah upaya untuk menganalisis tentang KDB (Koefisien Dasar Bangunan),
Ketinggian Bangunan (KLB, Jalur lintas kendaraaan), GSB (Garis Sempadan Bangunan) yang
merupakan standarisasi bangunan didalam kawasan kota.
KDB dikawasan perencanaan dipenuhi dengan bangunan-bangunan tinggi dan lahan-
lahan yang sudah ditutupi bangunan sehingga membutuhkan ruang terbuka hijau. Ketinggian
bangunan rata-rata mencapai 4 lantai 20 m. GSB di kawasan perencanaan sudah mengikuti
standar yang telah ditetapkan.
4.7 Analisis Struktur dan Utilitas Bangunan

Konstruksi bangunan didalam kawasan perencanaan sebagian besar merupakan
bangunan permanen dengan konstruksi dinding batu bata, dan sebagian kecil masih
mempergunakan konstruksi kayu (kios dan sifatnya non permanen), serta rata rata sudah
dilengkapi dengan sistem sanitasi yang memadai, namun belum terpadu.
Dengan mempertimbangkan pengembangan kawasan perencanaan pada masa yang
akan datang maka sistem sanitasi bangunan (khususnya untuk bangunan perdagangan dan
jasa), dapat dikembangkan terintegrasi/terpadu dengan bangunan bangunan lainnya dalam
satu kawasan perencanaan. Keterpaduan ini tidak saja untuk utilitas bangunan, namun juga
untuk infrastruktur lingkungan lain seperti jaringan telepon, drainase, maupun jaringan listrik
yang ditanam di tanah.
4.8 Analisis Tata Informasi dan Wajah Jalan

Sasaran penataan tata informasi (signage) dan wajah jalan (streetscape) adalah
menciptakan lingkungan yang informatif sehingga memudahkan pemakai kawasan
berorientasi dan beraktualisasi. Jenis tata informasi dan wajah jalan mencakup tata informasi
terpadu, tata informasi yang mengarahkan, papan nama, dan perabot jalan (Kotak sampah,
lampu jalan, bollard, dsb).
Tata informasi yang terpadu merujuk pada citra, karakter dan tata bangunan. Tercakup
didalamnya adalah bangunan yang berfungsi sebagai landmark atau focal point, serta bahan
ekterior bangunan yang mampu memberikan petunjuk pada pengunjung kawasan. Kondisi
elemen informasi dan perabot jalan dalam kawasan perencanaan belum tertata dan terencana
sehingga dapat memberikan nilai tambah bagi pengembangan kawasan perencanaan.
KELOMPOK III 4-10

4.9 Analisis pengembangan pembangunan berbasis peran masyarakat

Seiring dengan demokratisasi yang menjadi tuntutan bersama masyarakat Indonesia
dalam rangka mewujudkan masyarakat yang madani (civil society), maka hal ini pun tidak luput
berimbas terhadap proses perencanaan tata ruang. Berdasarkan hal tersebut, guna
mewujudkan peran masyarakat yang seutuhnya, proses pelibatan masyarakat tidak boleh
berhenti sampai pada tahap yang hanya bersifat konsultasi dan sosialisasi, akan tetapi harus
terlihat jelas bahwa aspirasi masyarakat terefleksi dalam proses perencanaan tata ruang. Oleh
sebab itu, saluran-saluran aspirasi masyarakat harus diformulasikan secara jelas, sehingga
apabila terjadi penyimpangan dilapangan dari proses perencanaan tata ruang, masyarakat
dapat melakukan pengawasan dan berpartisipasi aktif.
Dalam kaitan dengan upaya untuk melibatkan masyarakat dalam perencanaan tata
ruang guna mendukung pembangunan wilayah, maka terdapat beberapa prinsip dasar
(konsep) sebagai berikut:
a. Menempatkan masyarakat sebagai pelaku (ujung tombak) dalam upaya
meningkatkan pertumbuhan ekonomi (termasuk dalam penataan ruang).
b. Memfasilitasi masyarakat agar menjadi pelaku dalam proses perencanaan tata ruang
(Pemerintah sebagai fasilitator dan hormati hak masyarakat, serta kearifan
lokal/keberagaman budayanya).
c. Mendorong agar stakeholder mampu bertindak secara transparan, akuntabel, dan
professional dalam proses penataan ruang (terutama dalam perencanaan tata
ruang).
d. Mendorong perkuatan kelembagaan yang mewadahi berbagai aspirasi dari berbagai
stakeholder.
Prinsip-prinsip dasar tersebut dimaksudkan agar masyarakat sebagai pihak yang paling
terkena akibat dari penataan ruang harus dilindungi dari berbagai tekanan dan paksaan
pembangunan yang dilegitimasi oleh birokrasi yang sering tidak difahaminya.
4.10 Konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan

4.10.1 Pengertian
Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan, yang merupakan hasil
tahapan analisis program bangunan dan lingkungan, memuat gambaran dasar penataan pada
lahan perencanaan yang selanjutnya ditindaklanjuti dengan penjabaran gagasan desain secara
lebih detail dari masing-masing elemen desain.
KELOMPOK III 4-11

4.10.2 Visi pembangunan

Sesuai dengan fungsi utama yang diarahkan kawasan perencanaan TOD Manhattan
Medan merupakan pusat perdagangan dan jasa dengan intensitas bangunan tinggi dengan
karakter kawasan berkembang cepat dan kawasan yang bernilai ekonomi tinggi, maka visi
pembangunan di kawasan ini mengarah pada perbaikan kualitas infrastruktur dan kualitas
lingkungan kawasan.
4.10.3 Konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan

Konsep dasar pengembangan ruang kawasan dijabarkan dari pertimbangan yang
mempengaruhi kawasan tersebut baik secara mikro maupun makro. Hal ini meliputi
kebijaksanaan dan arahan-arahan tata ruang yang sudah ada, potensi dan permasalahan serta
kecenderungan perkembangan kawasan perencanaan. Dalam merumuskan konsep
pengembangan ruang kawasan, didasarkan atas pertimbangan pertimbangan sebagai berikut:
(1) Kebijaksanaan pembangunan tata ruang Kota dan sektoral, serta
memperhatikan sektor sektor yang menjadi prioritas penanganan.
(2) Strategi pengembangan tata ruang Kota maupun sektoral berdasarkan studi
maupun program yang telah disusun sebelumnya
(3) Potensi dan kendala yang ada di dalam kawasan perencanaan pada khususnya
dan Kecamatan Percut Sei Tuan pada umumnya.
(4) Kekuatan ekonomi yang ada, yaitu bertumpu pada sektor perdagangan dan jasa
serta aktivitas pendukungnya.
(5) Penyediaan sarana dan prasarana pelayanan Kota yang optimal bagi
kepentingan masyarakat, untuk skala pelayanan lingkungan (kawasan).
4.10.4 Konsep komponen perancangan kawasan

(1) Konsep Pembangunan Lingkungan Fisik
Bangunan didesain dengan bukaan dinding yang cukup untuk menjamin
sirkulasi udara dan pencahayaan sinar matahari sehingga bangunan tidak
lembab. Selain itu juga menanam pohon disekitar bangunan untuk menghindari
terik matahari pada siang hari.
KELOMPOK III 4-12

(2) Konsep Pengembangan Sanitasi dan Utilitas Kota

Pengembangan sistem jaringan utilitas Kota pada prinsipnya dilakukan untuk :
 Penambahan kapasitas di kawasan-kawasan fungsional yang akan
dikembangkan.
 Perluasan jaringan pada kawasan fungsional baru.
 Arah pengembangan disesuaikan dengan permintaan efektif dan keadaan
jaringan utilitas yang ada.
Secara umum konsep pengembangan utilitas lingkungan dilakukan secara
terpadu untuk mendukung upaya pengembangan kawasan perencanaan serta
kemudahan dengan jaringan jalan. Hal ini dimaksudkan agar mudah
pemeliharaan, pengontrolan dan tidak mengganggu penampilan bangunan
maupun lingkungan. Pelayanan utilitas juga menyangkut sistem pelayanan dan
kapasitas yang harus disediakan.
(3) Konsep Pengembangan Aspek Kependudukan
Dalam kaitannya dengan penataan bangunan dan lingkungan, pengembangan
aspek kependudukan menyangkut :
 Permukiman
Rencana tata bangunan di kawasan perencanaan TOD Manhattan Medan
diharapkan dapat meningkatkan daya tampung bagi penduduk di
Kecamatan Medan Sunggal, terutama yang berkegiatan di sektor
perdagangan dan jasa. Karena itu diperlukan keselarasan antara jumlah
penduduk dengan fasilitas umum dan sosial yang perlu ada di kawasan ini.
Mengingat struktur fisik dan fungsional kawasan perencanaan
dikembangkan sebagai kawasan perdagangan dan jasa maka pengembangan
perumahan pada kawasan ini diarahkan pada permukiman dengan tipologi
rumah susun.
 Pengembangan Ekonomi dan Sosial Budaya Masyarakat
Pengembangan perekonomian masyarakat dengan penyediaan ruang untuk
pengembangan tata kegiatan baik formal melalui sarana perdagangan dan
jasa maupun informal melalui penyediaan ruang bagi sektor usaha kecil dan
menengah serta PKL. Alokasi penempatan ini dilakukan dengan menyatukan
ruang kegiatan tersebut dengan pusat-pusat kegiatan perdagangan formal
yang ada melalui mekanisme insentif dan disinsentif. Dengan demikian
KELOMPOK III 4-13

pembangunan kawasan ini diharapkan mampu menciptakan lapangan kerja

baru, yang dapat mendorong peningkatan perekonomian masyarakat.
4.10.5 Blok-blok pengembangan kawasan dan program penanganannya
(1) Struktur Ruang Kawasan (Urban Design Framework)
Struktur ruang Kota adalah pola pengaturan dari blok, jalan, bangunan,
ruang terbuka dan lansekap kawasan yang akan menciptakan kualitas
kawasan. Struktur ruang Kota memberikan landasan bagi perancangan
elemen-elemen lebih detil dari kawasan, dengan menciptakan kerangka
(framework) kawasan. Tujuan pengembangan struktur ruang adalah :
 Integration, menciptakan kesatuan dengan lingkungan sekitar
 Functional efficiency, dimana elemen-elemen Kota dapat menjadi
satu kesatuan sistem yang efisien
 Environmental harmony, menciptakan pembangunan yang efisien
dan ekologis
 A sense of place, menciptakan karakteristik suatu kawasan
 Commercial viability, dimana kawasan memiliki nilai sehingga
menarik untuk dikembangkan
Faktor-faktor utama yang mempengaruhi bentuk struktur fisik kawasan
yaitu jaringan jalan/pergerakan, aktivitas dalam kawasan, landmark
kawasan, simpul dan konsep pengembangan edge.
(2) Konsep Pengembangan Sanitasi dan Utilitas Kota
Pengaturan lokasi setiap elemen didasarkan pada kriteria kriteria lokasi
dan hubungan fungsional kegiatan baik kegiatan dalam Wilayah
perencanaan maupun kegiatan yang berada di Wilayah sekitarnya.
Besaran ruang disesuaikan dengan daya dukung lahan, jenis kegiatan,
jaringan jalan yang menjadi orientasinya dan arahan kepadatan yang
ditetapkan dalam RTRW Kota Medan.
Pengembangan kegiatan ini juga memperhatikan aspek keanekaragaman
(mix use) kegiatan yang akan dikembangkan. Keuntungan dari
pengembangan campuran ini antara lain :
 Aksesibilitas yang lebih baik kepada berbagai fasilitas dan fungsi
 Minimalisasi jarak jangkau pelayanan berbagai fungsi
 Terbentuknya interaksi sosial yang lebih intensif
KELOMPOK III 4-14

 Memiliki keanekaragaman masyarakat pengguna kawasan

 Keanekaragaman visual dari berbagai bangunan yang berbeda-beda
 Efisiensi energi dan efisiensi penggunaan lahan dan ruang
 Mendorong kehidupan kawasan (Urban vitality and street life)
Keanekaragaman suatu tempat menyiratkan tempat dengan bentuk yang
berbeda dan sebuah tempat dengan tata guna yang berbeda akan
memiliki tipologi bangunan yang berbeda dari berbagai bentuk. Tempat
ini menarik keanekaragaman orang pada waktu yang berbeda dan untuk
alasan yang bermacam-macam. Bentuk bangunan yang berbeda, kegiatan
yang berbeda dan orang yang berbeda akan memberikan persepsi dan
kognisi kawasan secara spesifik.
Keanekararagaman tidak hanya sekedar menempatkan fungsi yang
berbeda namun fungsi tersebut harus saling mendukung, setidaknya
dalam satu kawasan terdapat dua fungsi yang saling mendukung yaitu
fungsi utama dan fungsi penunjang, baik vertikal maupun horisontal.
Fungsi utama akan menjadi magnit untuk menarik pejalan kaki atau
pendatang, sehingga diantaranya dapat ditempatkan fungsi-fungsi
penunjang.
Fungsi perdagangan retail tidak dapat bertahan tanpa aliran pejalan kaki
yang melewatinya. Untuk memperoleh aliran pejalan kaki yang padat
perlu tambahan magnit seperti lokasi parkir mobil, penempatan halte
angkutan umum dan taksi dan sebagainya. Selain itu fasilitas untuk
pejalan kaki juga harus nyaman dan aman serta memiliki pemisahan yang
jelas antara jalur pedestrian dan kendaraan. Untuk lebih menghidupkan
kawasan perencanaan pada malam hari maka harus dihidupkan fungsi-
fungsi yang dapat mendukung kegiatan pada malam hari misalnya
restoran, tempat hiburan dan sebagainya, terutama pada level satu tiap
bangunan yang ada.
Pada arahan penggunaan lahan, telah ditetapkan bahwa kawasan
perencanaan akan dikembangkan sebagai kawasan perdagangan dan
jasa. Berdasarkan pertimbangan tersebut maka konsep pengembangan
tata kegiatan dalam kawasan perencanaan diarahkan untuk menunjang
fungsi utama kawasan sebagai kawasan perdagangan dan jasa. Untuk
KELOMPOK III 4-15

lebih mengoptimalkan penggunaan ruang dalam kawasan perencanaan

maka beberapa langkah yang diperlukan antara lain:
 Membentuk dan menumbuhkan tata kegiatan baru yang menjadi
dampak terhadap perkembangan kawasan serta berfungsi
menunjang kegiatan perdagangan dan jasa komersial serta kegiatan
transportasi.
 Mengembangkan fasilitas-fasilitas baru yang mendukung
pengembangan fungsi perdagangan dan jasa serta potensi kawasan.
 Melakukan pengelompokkan kegiatan yang sejenis, sehingga dapat
dihindari kerugian akibat jenis aktivitas berbeda. Namun demikian
mendorong pembentukan kegiatan komersial pada lantai satu untuk
menciptakan dan mendorong pergerakan pejalan dan kehidupan
kawasan.
 Memberikan ruang untuk pedagang kaki lima (sektor internal)
sehingga dapat dibina untuk dijadikan sebagai suatu potensi
kawasan sehingga pada gilirannya akan mendorong pertumbuhan
ekonomi masyarakat.
 Mengembangkan kegiatan pelayanan sosial di lingkungan
permukiman. pengembangan kegiatan pelayanan sosial ini
diarahkan untuk pelayanan skala lingkungan sebab kegiatan
pelayanan sosial dengan sekala pelayanan yang lebih makro telah
disediakan diluar kawasan perencanaan.
Dengan pertimbangan tersebut, kegiatan-kegiatan utama (primer) yang
sesuai untuk di kembangkan dalam kawasan perencanaan antara lain :
 Perdagangan dan jasa
Jenis kegiatan dan jasa yang akan dikembangkan didalam kawasan
perencanaan adalah kegiatan perdagangan dan jasa sekala regional.
Selain itu juga dikembangkan jasa perdagangan informal yang
komplementer dengan kegiatan perdagangan formalnya.
KELOMPOK III 4-16

 Permukiman
Selain kegiatan perdagangan dan jasa, juga dialokasikan kegiatan
permukiman. Kegiatan permukiman dikembangkan di belakang
fungsi perdagangan maupun bercampur dengan kegiatan
perdagangan dan jasa (bentuk ruko) atau hunian susun.
 Kegiatan transportasi
Kegiatan transportasi yang akan dikembangkan adalah menciptakan
aksesibilitas dari fungsi-fungsi sekitar terminal regional yang akan
melayani pergerakan transportasi umum.
KELOMPOK III 4-17

RENCANA UMUM
5.1 Pengertian
Rencana Umum merupakan ketentuan-ketentuan rancangan tata bangunan dan
lingkungan yang bersifat umum dalam mewujudkan lingkungan/kawasan perencanaan yang
layak huni, berjati diri, produktif, dan berkelanjutan
5.2 Struktur Peruntukan Lahan

A. Struktur Peruntukan Lahan Makro
Struktur Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasi penggunaan dan
pemanfaatan lahan pada suatu wilayah tertentu yang juga disebut dengan tata guna
lahan. Peruntukan ini bersifat mutlak karena telah diatur pada ketentuan dalam
rencana tata ruang wilayah.
Berdasarkan RDTR Kecamatan Medan Sunggal dan RDTR Kecamatan Medan Helvetia,
koridor ini berada pada kawasan dengan fungsi perdagangan dan jasa, perumahan
perkotaan dan fasilitas umum sosial. Secara makro peruntukan lahan di wilayah
perencanaan adalah untuk kegiatan perdagangan dan jasa. Hal ini terlihat dari
perkembangan bangunan perdagangan dan jasa serta fungsi jalan sebagai jalan arteri
dan menjadi gerbang bagian barat Kota Medan. Kawasan tersebut akan dikembangkan
menjadi kawasan perdagangan dan jasa yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana
kota seperti kegiatan perkantoran, pendidikan, serta ruang terbuka hijau
B. Struktur Peruntukan Lahan Mikro

Kawasan Koridor ini merupakan kawasan yang menjadi bagian dari pengembangan
jaringan jalan arteri di Kecamatan Medan Sunggal dan Kecamatan Medan Helvetia
sebagai salah satu jalur utama. Secara mikro peruntukan lahan di sepanjang koridor
yaitu kawasan perdagangan dan jasa, perkantoran, zona campuran kepadatan sedang
(perdagangan dan jasa, perumahan, RTH), taman serta fasilitas umum dan sosial. Jenis
KELOMPOK III 5-1

kegiatan dan jasa yang akan dikembangkan di dalam kawasan perencanaan adalah
kegiatan perdagangan dan jasa skala regional (Gambar 5.1).
Rencana penggunaan lahan dirancang untuk menciptakan lingkungan pejalan kaki
yang menarik dan menyenangkan sehingga tercapai sasaran peruntukan lahan dan
sirkulasi kawasan. Pada kawasan ini, lantai-lantai dasar dianjurkan untuk membentuk
fungsi-fungsi komersial retail dan fungsi-fungsi publik lainnya. Untuk fungsi-fungsi
yang direncanakan sebagai fungsi campuran, maka diupayakan pembentukan fungsi-
fungsi yang dapat diakses publik pada lantai dasarnya.
Penggunaan pada lantai dasar juga dapat mendorong keterkaitan antar
kavling/bangunan pada kawasan serta memberi peralihan kegiatan pada fungsi-fungsi
yang jauh berbeda. Pemanfaatan fungsi publik pada lanta dasar akan meningkatkan
aksesibilitas terhadap kawasan, terutama pada pemanfaatan ruang terbuka yang ada
pada bagian muka bangunan (ruang sempadan) yang dapat diakses publik, maupun
perluasan kegiatan pada lantai dasar secara temporer. Penggunaan pada lantai-lantai
atas disesuaikan dengan peruntukan umumnya, dengan fungsi lain yang menunjang
juga diperkenankan.
5.3 Intensitas Pemanfaatan Lahan

Intensitas Pemanfaatan Lahanadalah tingkat alokasi dan distribusi luas lantai
maksimum bangunan terhadap lahan/tapak peruntukannya. Tujuan penataan intensitas
pemanfaatan lahan adalah:
1. Mendistribusikan secara spasial intensitas pemanfaatan lahan menurut jenis
peruntukannya.
2. Mengupayakan ambang intensitas pemanfaatan lahan secara lebih merata (KDB,
KLB).
3. Menentukan kepadatan bangunan.
4. Menerapkan sistem insentif bonus (bonus insentive) atau disinsentif (denda).
KELOMPOK III 5-2

Gambar 5.1
Rencana Peruntukan Lahan
A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Koefisen Dasar Bangunan adalah angka presentase berdasarkan perbandingan luas
lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang
dikuasai sesuai dengan rencana kota. Pertimbangan rata-rata juga berlaku bagi KDB
keseluruhan lahan kawasan.
Pengaturan KDB pada setiap penggunaan lahan adalah sebagai berikut:
1. Penggunaan lahan yang berorientasi pada penggunaan ruang terbuka hijau dan
kawasan lindung memiliki KDB maksimum 10% atau tidak diperkenankan
mendirikan bangunan permanen pada lahan ini.
KELOMPOK III 5-3

2. Penggunaan lahan perdagangan dan jasa komersial, perumahan serta sarana

pelayanan umum pada lingkungan kepadatan tinggi memiliki KDB maksimum
70%,
3. Penggunaan lahan perdagangan dan jasa, perumahan serta sarana pelayanan
umum pada lingkungan kepadatan sedang memiliki KDB maksimum 50%.
Selain penetapan KDB pada setiap penggunaan, lahan ditetapkan prinsip-prinsip
Development Incentives. Beberapa Insentif Pembangunan melalui "Sistim Insentif
Bonus" (Bonus Incentives) yang dapat dipertimbangkan dalam perhitungan KDB,
sesuai dengan ketentuan sebagai berikut:
• Luas lantai dasar dari bangunan yang digunakan untuk kepentingan umum secara
terus menerus, seperti bangunan-bangunan yang menggunakan selasar/arkade
dan atau digunakan sebagai ruang terbuka umum (public open space) dengan
memperhatikan aspek kenyamanan dan lingkungan tidak diperhitungkan sebagai
luas lantai dalam perhitungan KDB.
• Memperhatikan kelestarian lingkungan untuk menjamin pembangunan yang
berkelanjutan, maka luas lantai dasar yang digunakan untuk membuat sumur
resapan atau ruang terbuka dibagian belakang bangunan, baik secara individual
maupun kolektif, akan dimungkinkan untuk mendapatkan tambahan luas lantai
maksimum.
• "Set back"/pemunduran sempadan bangunan pada lantai dasar yang
dimanfaatkan bagi terselenggaranya kontak sosial masyarakat, seperti bangunan
sudut ataupn pada bangunan deret yang memiliki panjang lebih dari 25 m, maka
luas lantai yang digunakan tersebut tidak diperhitungkan dalam perhitungan KDB.
B. Koefisien Lantai Bagunan (KLB)

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) atau Floor Area Ratio (FAR) adalah jumlah luas lantai
bangunan dibagi luas persil suatu bangunan, untuk setiap blok peruntukkan dan
dinyatakan dalam bentuk pecahan desimal. Beberapa Insentif Pembangunan yang
dapat dipertimbangkan dalam perhitungan KLB pada kawasan perencanaan adalah
sebagai berikut:
1. Koridor antar bangunan yang terbuka untuk umum, terutama sebagai sarana
penghubung khusus pejalan kaki, yang pembangunannya dilakukan secara
sekaligus, tidak diperhitungkan sebagai luas lantai dalam perhitungan KLB.
KELOMPOK III 5-4

2. Luas lantai yang secara nyata dipergunakan untuk kepentingan umum secara
terus menerus tidak diperhitungkan sebagai luas lantai dalam perhitungan KLB.
3. Ruang yang tercipta dengan adanya "set back"/pemunduran sempadan bangunan
yang dimanfaatkan bagi terselenggaranya Kontak Sosial masyarakat, seperti
pemunduran masa bangunan pada bangunan bangunan sudut dan pada bangunan
deret untuk pertokoan (menghindari kesan monoton), maka tinggi lantai
bangunan diizinkan maksimal 10 (sepuluh) meter dan tidak diperhitungkan
sebagai dua lantai.
4. Tambahan luas lantai maksimum dapat diberikan bagi yang menyediakan fasilitas
umum, seperti ruang terbuka umum (public open space) dan jalur pejalan kaki
(pedestrian path) atau Arcade.
5. Jenis Insentif Pembangunan lainnya, yaitu "Pengalihan Nilai Koefisien Lantai
Bangunan" yang dikenal juga sebagai Transfer of Development Right (TDR), dapat
diterapkan didalam kawasan perencanaan, dengan beberapa persyaratan sebagai
berikut :
• Pengalihan hanya berlaku didalam batas-batas daerah perencanaan kawasan
perencanaan yang telah ditentukan sebelumnya
• Hak TDR dapat dilakukan pada pembangunan antar kapling, penggabungan
kapling maupun pembangunan sekaligus.
• Pengalihan nilai KLB ini dianjurkan untuk menyesuaikan dengan sistem
penyebaran kepadatan secara merata seperti yang telah disebutkan di atas.
Yang berarti tidak diperkenankan untuk mengalihkan nilai KLB pada daerah
kepadatan yang lebih tinggi ke daerah kepadatan yang lebih rendah.
C. Ketinggian Bangunan
Ketinggian maksimum pada kawasan ini maksimal 20 lantai untuk kawasan rumah
susun/apartemen, 13 lantai untuk perdagangan dan jasa, 15 lantai untuk jasa
komersial, 13 lantai untuk perkantoran, dan sarana pelayanan umum dengan
ketinggian 13 lantai.
D. Koefisien Dasar Hijau

Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah rangka persentase perbandingan antara luas
seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi
KELOMPOK III 5-5

pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang

dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
Besaran KDH sebagaimana telah ditetapkan Permen PU No.29/PRT/M/2006 tentang
Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung yaitu minimal 10% dari luas persil
secara keseluruhan.
Tabel 5.1
Intensitas Pemanfaatan Lahan di Kawasan TOD Manhattan
No Zona KDB Ketinggian KLB KDH
Maksimum Maks Maksimum Minimum
1 Perlindungan Setempat 10% 2 Lt 0,2 80%
2 Ruang Terbuka Hijau 10% 3 Lt 0,2 80%
3 Perumahan Kepadatan 70% 3 Lt 2,1 15%
Sedang
4 Rumah Susun/Apartemen 60% 20 Lt 10 20%
5 Perdagangan 80% 13 Lt 8 20%
6 Jasa Komersial 70% 15 Lt 10 20%
7 Perkantoran 60% 13 Lt 6 20%
8 Sarana Pelayanan Umum 60% 13 Lt 6 20%
KELOMPOK III 5-6

Gambar 5.2
Rencana Intensitas Pemanfaatan Lahan
5.3 Tata Bangunan

Tata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta
lingkungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasuk
pembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dan konfigurasi dari elemen-elemen:
blok, kaveling/petak lahan, bangunan, serta ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang
dapat menciptakan dan mendefinisikan berbagai kualitas ruang kota yang akomodatif
terhadap keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam ruang-ruang
publik.
A. Pengaturan Petak Lahan Bangunan
Perpetakan bangunan yang dimaksud adalah penetapan luas persil pada lahan
dalam suatu lingkungan/kawasan. Arahan perpetakan bangunan
mempertimbangkan kondisi perpetakan eksisting serta arahan fungsi kawasan.
Arahan perpetakan bangunan di sepanjang koridor adalah sebagai berikut:
KELOMPOK III 5-7

1. Penggunaan Lahan Perdagangan dan Jasa

 Perpetakan perdagangan dan jasa tunggal ditetapkan 750-5.000m2
 Perpetakan perdagangan dan jasa deret ditetapkan 200-1.500 m2
2. Perpetakan pada penggunaan lahan fasilitas dan pelayanan umum
ditetapkan menyesuaikan dengan standar teknis yang ada serta disesuaikan
dengan kebutuhan penduduk pendukungnya.
B. Pengaturan Bangunan
Pengaturan Bangunan, yaitu perencanaan pengaturan massa bangunan dalam
blok/kaveling. Pembangunan blok-blok komersial akan memberikan identitas dan
karakter yang kuat terhadap kawasan. Bangunan-bangunan tersebut harus
membentuk hubungan yang serasi baik antar bangunan maupun dengan
bangunan hunian. Kawasan ini direncanakan dikembangkan dengan intensitas
beragam. Dengan demikian ketinggian yang terbentuk juga akan beragam, namun
tetap diarahkan untuk mempunyai tema ketinggian.
Tata bangunan diupayakan untuk dapat mendukung pergerakan pejalan kaki,
dengan membentuk bangunan perimeter, dan dibentuk arcade atau kanopi pada
lantai dasarnya. Pada lantai dasar juga perlu ditunjang dengan penggunaan
material yang memungkinkan terciptanya interaksi yang optimal antara bagian
dalam bangunan dengan luarnya. Jalur pejalan kaki pada bangunan komersial
hendaknya berakhir di halaman depan bangunan sehingga memungkinkan pejalan
dapat mencapai bangunan dengan aman, nyaman dan terpisah dari jalur
kendaraan.
Fasade merupakan unsur dominan pada bangunan komersial. Khusus untuk
bangunan deret seperti ruko, maka perlu pedoman pembentukan fasade bangunan
agar tercipta kesatuan dalam keragaman. Dengan demikian konsep penataan
fasade pada kawasan ini adalah pembentukan panduan (guidelines) pola tampak
yang terdiri dari :
1. Variasi kedalaman tampak, dimana muka bangunan tidak mesti harus segaris,
namun dapat mngalami maju mundur sesuai konsep arsitektural bangunan.
Beda kedalaman ini maksimal 1 – 1,5 m.
2. Pembentukan sistem arcade bagi pedestrian untuk menciptakan kesatuan
bangunan dan fasade. Arcade ini harus tersedia pada lantai dasar secara
KELOMPOK III 5-8

menerus Ekspresi ketinggian dan jumlah lantai yang harus tetap ada pada tiap
bangunan (tiap lantai berjarak 3 – 5 m).
3. Kejelasan tiap unit (spacing of unit) untuk membedakan bangunan satu
dengan yang lain. Lebar minimal tiap unit ini adalah 6 m.
4. Variasi warna dan bahan sesuai arsitektur bangunan yang diinginkan.
5. Tinggi pagar masif muka bangunan maksimal 1 m
Gambar 5.3
Bentuk Bangunan Perdagangan dan Jasa
Unsur atap memberikan identitas yang kuat pada bangunan dan membentuk garis
langit kawasan. Ruang mekanikal pada bagian atap harus tertutup dan dirancang
sedemikian sehingga selaras dan serasi dengan bangunannya. Perancangan
arsitektur hendaknya tidak memunculkan ragam hias yang berlebihan yang tidak
relevan dengan struktur dan perlindungan terhadap cuaca. Dengan demikian
karakter arsitektural terbentuk oleh bukaan-bukaan bangunan. Pengecualian dari
panduan ini hanya boleh dilakukan pada bangunan-bangunan gerbang dan lantai
dasar. Pertimbangan iklim tropis agar tercermin dalam perancangan bagian-
bagian bangunan. Selain itu dibentuk penekanan pada area penerima dengan
membentuk kanopi dan bukaan yang menonjol pada pintu masuk bangunan (area
drop off).
KELOMPOK III 5-9

Gambar 5.4
Pengaturan Bangunan
C. Jarak Bebas Bangunan

1. Garis Sempadan Bangunan
Pengaturan garis sempadan mengikuti ketentuan yang berlaku dalam wilayah
Kota Medan, khususnya terhadap Daerah Milik Jalan (Damija), terhadap
sungai/saluran (GSS), dll.Secara umum, arahan garis sempadan pada Kecamatan
Medan Helvetia dan Kecamatan Medan Sunggal adalah bergantung pada ROW
jaringan jalan yang melintasi bangunan bersangkutan. Penetapan garis sempadan
di sepanjang koridor adalah ½n+1, dimana n adalah lebar jalan. Hal ini berlaku
bagi jalan arteri sekunder, kolektor sekunder serta jalan lokal. Untuk jalan yang
berada di koridor ini antara lain:
 Jalan Gatot Subroto, Jl. Ring Road dan Jl, Asrama (lebar 25 m) dengan
GSB12 meter
 Jalan-jalan lokal (lebar 8 m) dengan GSB 4 meter
 Jalan lingkungan dengan GSb 2 meter
2. Jarak Antar Bangunan
 Apabila masa bangunan yang berhadapan masing masing
berjendela/berdinding transparan maka jarak bebas minimum adalah Ya
+ Yb
 Apabila salah satu masa bangunan berdinding masive dan masa bangunan
lainnya berdinding transparan maka jarak bebas minimum adalah 0,5. Ya
+ Yb.
 Suatu masa bangunan yang membentuk huruf U dan/atau H apabila
kedalaman lekukan melebihi Y maka masa bangunan tersebut dianggap 2
KELOMPOK III 5-10

masa bangunan dan antara kedua masa tersebut lebar minimum harus Y
(Gambar 5.5).
Gambar 5.5
Jarak Antar Bangunan
3. Jarak Bebas dan Overstek

 Lebar overstek tidak melebihi 150 cm dan bidang mendatarnya tidak
dipergunakan sebagai lantai bagunan, maka jarak bebas bangunan dihitung
dari dari as kolom paling luar blok bangunan tersebut
 Lebar overstek tidak lebih dari 150 cm dan bidang mendatarnya dipergunakan
sebagai lantai bangunan, maka jarak bebas bangunan diperhitungkan dari garis
proyeksi bidang terluar overstek tersebut
 Lebar overstek lebih dari 150 cm dimana bidang mendatarnya dipergunakan
atau tidak dipergunakan sebagai lantai bangunan maka jarak bebas
diperhitungkan dari garis proyeksi bidang vertikal terluar dari overstek dengan
lebar overstek maksimum.
KELOMPOK III 5-11

Tabel 5.2
Ketentuan Tata Bangunan di Kawasan TOD Manhattan
No Zona Lebar Panjang Luas Lantai Sempadan Sempadan
Minimal Minimal dasar Samping Belakang
Bangunan Bangunan Bangunan
Minimal Minimal Minimal
1 Perlindungan Maks 10 m Maks 10 m Maks 100 m2 3m 3m
Setempat
2 Ruang Terbuka Maks 10 m Maks 15 m Maks 150 m2 3m 3m
Hijau
3 Perumahan Maks 6 m Maks 7 m Maks 45 m2 1,5 m 1,5 m
Kepadatan Sedang
4 Rumah Maks 8 m Maks 8 m Maks 64 m2 1,5 m 1,5 m
Susun/Apartemen
5 Perdagangan Maks 4 m Maks 8 m Maks 32 m2 - 3m
berupa
gang
kebakaran
6 Jasa Komersial Maks 8 m Maks 15 m Maks 150 m2 1,5 m 1,5 m
7 Perkantoran Maks 8 m Maks 8 m Maks 64 m2 2 m 2 m
8 Sarana Pelayanan Maks 8 m Maks 8 m Maks 64 m2 2 m 1,5 m
Umum
5.4 Sistem sirkulasi dan jalur penghubung

Pergerakan yang membentuk sirkulasi sistemik merupakan faktor penting dalam
memacu perkembangan kegiatan fungsional yang teratur di wilayah perencanaan. Oleh karena
itu, sistem sirkulasi tersebut akan selalu berkaitan langsung dengan fungsi-fungsi bangunan
dan fungsi peruntukan tanah di sepanjang koridor jalan.
Secara konseptual, rencana pengembangan sistem sirkulasi di wilayah perencanaan
harus mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
 Terintegrasi antara jalur kendaraan, jalur pejalan kaki serta fasilitas-fasilitas parkir
dan intermoda.
 Sesuai dengan kondisi dan potensi fisik alamiah.
 Sesuai dengan arahan perkembangan fungsi tanah dan bangunan serta struktur dan
fungsi kawasan.
 Sesuai dengan pola aktivitas dan pergerakan penduduk baik dalam wilayah
perencanaan maupun lingkup wilayah yang lebih luas.
KELOMPOK III 5-12

5.4.1 Sistem Jaringan Jalan dan Pergerakan

Sistem jaringan jalan dan pergerakan, yaitu rancangan sistem pergerakan yang terkait,
antara jenis-jenis hirarki/kelas jalan yang tersebar pada kawasan perencanaan (jalan arteri,
kolektor dan jalan lingkungan/lokal).Untuk lebar eksisting jalan-jalan di sepanjang koridor ini
masih kurang mampu menampung tingginya jumlah kenderaan yang melintas di sepanjang
koridor.Oleh sebab itu perlu adanya rencana pengembangan jaringan jalan di sepanjang
koridor ini seperti pada Tabel 5.3.Adapun pembangunan jalan yaitu jalan di sempadan sungai
selebar 4 meter.
Tabel 5.3
Rencana Pengembangan Jaringan Jalan
Lebar Badan
No Nama Jalan
Eksisting Rencana
1 Jalan Gatot Subroto 25 25
2 Jalan Ring Road 25 25
3 Jalan Asrama 25 25
4 Jalan Gelatik 6 8
5 Jalan Pungguk 6 8
Jalan di sempadan
- 4
6 sungai
Gambar 5.6
Rencana Jaringan Jalan
KELOMPOK III 5-13

Gambar 5.7
Penampang Jalan Gatot Subroto
KELOMPOK III 5-14

Gambar 5.8
Penampang Jalan Lokal dan Jalan Lingkungan
Gambar 5.9
Penampang Jalan Sem padan Sungai Badera
KELOMPOK III 5-15

5.4.2 Sirkulasi Kenderaan

Sirkulasi kenderaan di sepanjang koridor ini merupakan jalur kendaraan dua arah,
dengan jenis moda yang beragam baik itu kenderaan pribadi, angkutan umum, becak dan
truk.Sirkulasi kenderaan pribadi (roda dua dan roda empat) dan becak di setiap jalan di
sepanjang koridor ini.Untuk sirkulasi angkutan umum pada Jalan Gatot Subroto dan untuk jalur
sepeda terdapat pada Jl. Gatot Subroto. Ring Road dan Jl. Asrama (Gambar 5.10).
Gambar 5.10
Sirkulasi Kenderaan di Kawasan TOD Manhattan
KELOMPOK III 5-16

5.4.3 Pedestrian
Beberapa jalur pedestrian yang perlu disediakan dan dikembangkan di dalam Kawasan
Perencanaan, yaitu:
 Jalur-jalur pedestrian utama (major pedestrian) dengan lebar 2 – 2,5 meter (2 sisi)
di jalan arteri yaitu Jl. Gatot Subroto, Ring Road dan Jl. Asrama
 Jalur pedestrian minor dengan lebar 1 m – 1,5 (2 sisi) dikembangkan di jalan local
dan jalan lingkungan,
 Mengembangkan sirkulasi pejalan kaki yang menghubungkan masing-masing blok
dengan penggunaan lantai dasar banyak membangkitkan/menarik pergerakan
pejalan kaki,
 Pengembangan sirkulasi pejalan kaki harus menciptakan rasa aman dan nyaman
serta mempunyai petunjuk/rambu-rambu yang jelas khususnya yang menuju ke
lokasi strategis seperti sub terminal, pusat bisnis, area parkir dan petunjuk menuju
kawasan lainnya, dan
 Jalur pedestrian disediakan sesuai kebutuhan dan tidak terputus serta terbebas dari
penyalahgunaan fungsi lainnya.
Elemen elemen yang mendukung jalur pedestrian terbuka ini antara lain:
 Pedestrian dengan paving block,
 Lampu penerangan pedestrian,
 Tanaman pohon kenari yang ditanam setiap jarak 25 m dan berfungsi untuk
peneduh dan pengarah.
Pada kawasan-kawasan yang dikembangkan dengan pola koridor maka
pengembangan jaringan pedestriannya dapat berbentuk arcade, yaitu
 Jaringan pedestrian dengan sistem arcade direncanakan terpadu dengan bangunan
perdagangan. Sistim arcade dikembangkan pada seluruh bangunan perdagangan di
jalan kolektor dengan pertimbangan untuk melindungi pejalan kaki dari
ketidaknyamanan akibat pengaruh hujan dan panas dan untuk mengarahkan
pergerakan pejalan kaki,
 Agar supaya tidak monoton maka arcade yang dikembangkan tiap blok bangunan
bervariasi dan diintegrasikan dengan tanaman-tanaman dalam pot yang ditata pada
sisi luar arcade,
KELOMPOK III 5-17

 Pedagang kaki lima di tempatkan terintegrasi dengan ruang-ruang antar bangunan

perdagangan. Pedagang kaki lima yang akan dikembangkan tidak diperkenankan
untuk mempergunakan bangunan/tenda permanen, namun mengunakan tenda dan
meja berdagang yang dirancang dapat dilipat dan disimpan dengan cepat.
Gambar 5.11
Pedestrian di Kawasan TOD Manhattan
KELOMPOK III 5-18

5.4.4 Sistem Parkir

Pengadaan parkir di sepanjang koridor diperlukan adanya penataan lokasi parkir dan
penciptaan lokasi parkir baru yang dapat memenuhi kebutuhan di kemudian hari khususnya
akibat dari pengaruh intensitas lahan. Beberapa panduan yang perlu diperhatikan dalam
penataan kembali sirkulasi kendaraan yang akan parkir sebagai berikut:
1. Mengurangi intensitas kendaraan yang akan parkir di kawasan ini dengan
meningkatkan peranan angkutan umum terutama pada jam sibuk,
2. Penyediaan lokasi parkir off street pada bangunan perdagangan dengan penataan
sirkulasi keluar masuk kendaraan parkir yang tidak mengganggu kelancaran lalu
lintas lainnya,
3. Pengembangan kantong-kantong parkir di jalan arteri dan jalan kolektor,
4. Parkir yang ada di dalam kavling agartetap dipertahankan sesuai dengan daya
tampung maksimumnya, selebihnya harus parkir di tempat yang disediakan.
Beberapa ketentuan teknis tentang penataan parkir di sepanjang koridor diatur
sebagai berikut:
1. Pada penataan parkir di pelataran yang terdiri dari tempat parkir dan sirkulasi
kendaraan harus ditanam pohon-pohon pelindung/peneduh minimal satu pohon
setiap 75 m2 atau 4 mobil.
2. Setiap jumlah ruang parkir minimal 30 unit harus disediakan ruang
tunggu/duduk untuk supir dengan ukuran 2 x 3 m2.
3. Penataan parkir di dalam bangunan dan di pelataran parkir harus
mempertimbangkan dimensi, kemiringan dan pola sirkulasi keluar-masuk
kendaraan sehingga dapat mengurangi terjadinya konflik antara pejalan kaki
dengan lalu-lintas kendaraan.
4. Bangunan/gedung parkir atau pelataran parkir yang merupakan bagian dari suatu
bangunan atau penggunaan utama, maka bangunan atau pelataran parkir tersebut
berfungsi sebagai penggunaan pelengkap di dalam persil maupun lingkungan.
5. Penempatan fasilitas parkir di dalam bangunan, baik pada sebagian bangunan
utama, pada besmen, maupun pada bangunan khusus parkir, ditetapkan sebagai
berikut:
 Tinggi minimum ruang bebas struktur (head room) untuk ruang parkir adalah
2,25 m.
KELOMPOK III 5-19

 Setiap lantai parkir harus memiliki sarana untuk sirkulasi horisontal dan atau
sirkulasi vertikal untuk orang dengan ketentuan bahwa tangga spiral dilarang
digunakan.
 Lantai untuk ruang parkir yang luasnya mencapai 500 m2 atau lebih harus
dilengkapi ramp naik dan turun masing-masing dua unit.
6. Fasilitas yang harus disediakan pada parkir besmen adalah ruang tunggu supir,
toilet, mushola, kantin dan ruang lainnya sesuai kebutuhan.
7. Standar kebutuhan ruang untuk parkir satu mobil ditentukan sebagai berikut:
 Pada posisi tegak lurus Standar parkir untuk satu mobil (sedan/van/Pick up)
minimum lebar 2,25 m dan panjang 4,50 m
 Pada posisi sejajar, Standar parkir untuk satu mobil (sedan/van/Pick up)
minimum lebar 2,25 m dan panjang 6,00 m,
 Pada posisi parkir tegak lurus satu truk minimum lebar 3,50 m dan panjang
10,00 m
Gambar 5.12
Sistem Parkir di Kawasan TOD Manhattan
KELOMPOK III 5-20

5.4.5 Halte
Masalah kemacetan di kawasan perencanaan juga dikarenakan ketidakteraturan
angkutan umum menurunkan dan menaikkan penumpang. Hal tersebut dikarenakan adanya
halte yang disediakan tidak dimanfaatkan dengan baik dikarenakan kurang menariknya halte.
Oleh sebab itu direncanakan adanya halte ataupun bisa dikatakan stasiun BRT agar
mengurangi kemacetan. Halte sebagai tempat menaikkan dan menurunkan penumpang
diletakkan pada setiap jarak 1 (satu) kilometer pada setiap jalur jalan yang dilalui oleh
angkutan umum. Penempatan halte-halte ini tentunya disesuaikan dengan pertumbuhan
kawasan permukiman disekitarnya.Sedangkan halte sebagai tempat pemberhentian angkutan
umum jalan arteri dengan mempertimbangkan intensitas pengguna angkutan umum yang
dipengaruhi oleh intensitas kegiatan di sepanjang jalan tersebut. Halte ini direncanakan untuk
dikembangkan secara terpadu dengan kegiatan lain seperti papan reklame, kios penjualan
koran/majalah/rokok, telepon umum, dsb. Adapun Rencana Halte direncanakan skycross
untuk menghubungkan bangunan yang berseberangan.
Gambar 5.13
Halte di Kawasan TOD Manhattan
KELOMPOK III 5-21

5.5 Sistem ruang terbuka hijau dan tata hijau

Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau merupakan komponen rancang kawasan, yang
tidak sekadar terbentuk sebagai elemen tambahan atau pun elemen sisa setelah proses
rancang arsitektural diselesaikan, melainkan juga diciptakan sebagai bagian integral dari suatu
lingkungan yang lebih luas.
Sasaran penataan ruang terbuka dan tata hijau adalah untuk menciptakan ruang
terbuka yangmenjamin kenyamanan, keamanan dan keselamatan bagi pengguna, serta
memberikan suasana yang rekreatif, indah dan menyenangkan. Selain itu juga mampu
mendukung keseimbangan ekologis dengan penggunaan yang berkarakter serta mendorong
terciptanya interaksi sosial yang baik.
5.5.1 Ruang Terbuka Hijau Publik
Sistem Ruang Terbuka Umum yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, bebas dan
mudah diakses public karena bukan milik pihak tertentu.Pada kawasan sepanjang koridor ini,
ruang terbuka umum berupa lahan kosong yang dipakai sebagai lapangan untuk olah raga
maupun pasar malam. Untuk meningkatkan kenyamanan pergerakan, maka ruang ini
dilengkapi dengan tata hijau peneduh dan berm hijau sebagai pembatas antara jalur pedestrian
dan jalur kendaraan. Selain itu RTH umum yaitu taman dan sempadan sungai.
KELOMPOK III 5-22

Gambar 5.14
RTH di Kawasan TOD Manhattan
5.5.2 Sistem Ruang Terbuka Hijau Privat

Sistem Ruang Terbuka Pribadi (kepemilikan pribadi–aksesibilitas pribadi), yaitu ruang
yang karakter fisiknya terbuka tapi terbatas, yang hanya dapat diakses oleh pemilik, pengguna
atau pihak tertentu.Pada kawasan ini, ruang terbuka privat terdapat pada fungsi-fungsi yang
menuntut tingkat privasi tinggi, misalnya ruang terbuka pada bangunan perdagangan dan jasa,
fasilitas umum dan pemerintahan. Untuk bangunan pertokoan dikarenakan padatnya
bangunan diarahkan untuk ruang terbuka hijau privat berupa sistem roof garden.
5.5.3 Sistem Pepohonan dan Tata Hijau

Sistem Pepohonan dan Tata Hijau, yaitu pola penanaman pohon yang disebar pada
ruang terbuka publik.Pola tata vegetasi dan penciptaan iklim mikro merupakan unsur penting
dalam penciptaan ruang terbuka pada iklim tropis. Konsep ruang terbuka pada kawasan
menganjurkan penanaman pohon peneduh, terutama pada ruang terbuka umum yaitu pada
jalur hijau sisi pedestrian selebar 2 m. Dengan lebar ini, maka jenis tanaman yang
dimungkinkan untuk ditanam adalah pohon-pohon peneduh. Vegetasi pengarah yang dapat
ditanam antara lain palem-paleman maupun cemara.
KELOMPOK III 5-23

Pada beberapa simpul jalan direncanakan untuk dilakukan penataan ruang terbukanya
dengan penanaman vegetasi pengarah dan vegetasi perdu pembentuk estetika. Sisi yang
menghadap persimpangan jalan dianjurkan untuk tidak ditanami tanaman tinggi untuk
memperluas pandangan pengemudi. Pada area tepi sungai dan area-area kritis dengan
kemiringan curam juga perlu dikonservasi dengan membentuk tata hijau sebagai area
penyangga. Tanaman ini ditanam pada ruang sempadan sungai, yang ditetapkan sesuai dengan
lebar dan kedalaman sungai.
Tabel 5.4
K a r a k t e r i s ti k T a n am a n V e g e t a s i
Kategori Karakteristik Penampilan Jenis Tanaman
Umum
A Tanaman tinggi, Sebagai peneduh,  Angsana (Pterocarpus
termasuk kategori berakar kuat, berumur indicus)
tanaman pelindung, panjang, dapat sebagai  Asam jawa (Tamarindus
kanopi besar atau pengarah jalan, batang indicus)
sedang kuat dan besar serta  Flamboyan (Delorix regia)
dapat mengurangi  Kidamar (Agathis damara)
kebisingan  Kihujan (Samanae saman)
 Mahoni (Swieteria
mahagoni)
 Nyamplung (Calophyllum
inophyllum)
 Bungur (Langerstromia
spesiosa)
B Tanaman ukuran Sebagai peneduh dan  Felicium (Felicium decipiens)
sedang, termasuk batang tidak terlalu  Damar (Agathis alba)
kategori pohon besar, tidak  Asam kranji
pelindung, kamopi membutuhkan ruang
ukuran sedang luas sebagai tempat
tumbuh, bersifat
pohon tahunan dan
dapat juga sebagai
pengarah.
C Pohon Warna bunga dan  Kasia (Cassia sp)
kecil/sedang/perdu, bentuk menarik, tidak  Dadap merah (Erthrina sp)
mempunyai daya tinggi, berkesan  Bunga kupu-kupu (Bauhinia
tarik utama berupa semarak, dapat purpurea)
bunga, percabangan digunakan sebagai  Kembang merak
dan bentuk tanaman tanaman hias dan (Caesalpinia pulcherrima)
pembatas  Soka (Ixora javanica)
 Nusa indah (Musaenda sp)
D Penutup tanah Alternatif penutup  Taiwan beauty
(ground cover), tanah selain rumput  Cendrawasih
bungan berwarna  Lantana (lantana camara)
atau bentuk daun  Sambang darah
menarik (Herrigraphis excelsa)
 Mutiara (Pilea cadierei)
 Krokot
KELOMPOK III 5-24

Kategori Karakteristik Penampilan Jenis Tanaman

Umum
E Pohon dengan Sebagai pengarah,  Berbagai macam palem
karakter khusus memberi kesan  Berbagai macam cemara
menyambut dan
memiliki bentuk yang
khas dan menarik
5.6 Tata Kualitas Lingkungan

Penataan Kualitas Lingkungan merujuk pada upaya rekayasa elemen-elemen kawasan
yang sedemikian rupa sehingga tercipta suatu kawasan atau subarea dengan sistem
lingkungan yang informatif, berkarakter khas, dan memiliki orientasi tertentu.
5.6.1 Identitas Lingkungan
Identitas Lingkungan, yaitu perancangan karakter (jati diri) suatu lingkungan yang
dapat diwujudkan melalui pengaturan dan perancangan elemen fisik dan nonfisik lingkungan
atau subarea tertentu. Identitas lingkungan sepanjang koridor ini diarahkan bangunan highrise
(>20 lantai) untuk bangunan apartemen, rumah susun, hotel, rent office.
5.6.2 Orientasi Bangunan

Orientasi Lingkungan, yaitu perancangan elemen fisik dan nonfisik guna membentuk
lingkungan yang informatif sehingga memudahkan pemakai untuk berorientasi dan
bersirkulasi. Bangunan di sepanjang koridor berorientasi menghad ap jalan, sehingga
bangunan tidak mengganggu sirkulasi pejalan kaki dan kenderaan.
Gambar 5.15
Orientasi Bangunan
KELOMPOK III 5-25

5.6.3 Wajah Jalan

Wajah Jalan, yaitu perancangan elemen fisik dan nonfisik guna membentuk lingkungan
berskala manusia pemakainya, pada suatu ruang publik berupa ruas jalan yang akan
memperkuat karakter suatu blok perancangan yang lebih besar. Termasuk di dalam wajah
jalan ini yaitu perabot jalan (street furniture).
Street Furniture atau yang sering disebut “perabotan jalan” merupakan salah
satu elemen pendukung kegiatan pada suatu ruang publik berupa ruas jalan yang akan
memperkuat karakter suatu blok perancangan yang lebih besar(Permen PU no 6 tahun 2007).
Perabot/perlengkapan jalan (street furniture), harus saling terintegrasi dengan elemen wajah
jalan lainnya untuk menghindari ketidakteraturan dan ketidakterpaduan lingkungan.
Beberapa bentuk street furniture adalah lampu jalan, penandaan (lampu lalu lintas, rambu dll),
tempat sampah, halte, tempat duduk, pot bunga dan banyak lagi.Street furniture dapat
menunjukkan image yang ingin ditampilkan dan juga tidak ada integrasi antara sistem street
furniture dengan lingkungan serta antar jenis elemen street furniture.
Adapun street furniture di sepanjang koridor kawasan perencanaan yaitu lampu jalan,
pot bunga, tempat sampah (berupa rotan dan bak sampah), rambu lalu lintas, papan iklan.
A. Lampu Penerangan Jalan
Berdasarkan atas kondisi yang ada di lapangan dan hasil analisis, maka pada
beberapa ruas jalan yang masih mengandalkan penerangan yang berasal dari
kapling bangunan dapat dikembangkan dengan meningkatkan partisipasi sosial
penduduk setempat, selain itu juga perlu diupayakan untuk melakukan
penyediaan lampu jalan yang konsep penataannya diusulkan sebagai berikut:
 Penyeragaman ketinggian lampu penerangan jalan pada tiap-tiap ruas jalan.
 Jarak penempatan lampu untuk jalan-jalan utama maksimal adalah 50 m,
sedangkan untuk lampu skala pejalan kaki ditempatkan dengan jarak 20
meter.
 Perlu adanya penciptaan bentuk lampu yang spesifik sebagai pembentuk
identitas lingkungan.
 Lampu penerangan agar tidak digunakan untuk menempatkan reklame
tempel, spanduk, selebaran atau yang lainnya, yang sifatnya merusak
keindahan lampu.
 Lampu penerangan jalan di kawasan perencanaan menggunakan solar cell
KELOMPOK III 5-26

Gambar 5.16
Lampu Penerangan Jalan
B. Papan Reklame/Iklan
Reklame yang dimaksud di sini, yaitu reklame permanen berupa reklame yang
menempel pada bidang dinding maupun reklame tiang (diatas tanah maupun
bangunan). Tujuan penataan reklame adalah untuk membentuk memperkuat
karakter lingkungan binaan dan memberikan sumbangan fasilitas komersial
KELOMPOK III 5-27

berupa layanan informasi dan iklan. Sedangkan sasaran yang ingin dicapai adalah
memberikan panduan terukur mengenai posisi, tata letak dan ukuran mengenai
penempatan reklame pada kawasan.
Pemasangan reklame merupakan satu kesatuan dengan pembangunan
kawasannya. Karena itu diperlukan kesesuaian antara perencanaan reklame
dengan penataan kawasannya. Reklame tidak lagi dipandang sebagai tambahan,
namun harus menjadi bagian dari penataan kawasan dengan memperhatikan
peraturan daerah yang berlaku.
Yang termasuk dalam area bebas dari reklame pada kawasan Koridor adalah :
 Kawasan/Lingkungan/Daerah permukiman dan lindung tepi sungai
 Sisi kavling yang menghadap simpul
 Jalur utilitas dan jalur pedestrian
Konsep penataan yang diusulkan untuk penataan reklame adalah:
1) Ditinjau dari segi keindahan
 Pemasangan dan pen, dan lebih banyak menggunakan reklame lampu untuk
menghidupkan suasana di malam hari.
 Ukuran reklame perlu dibatasi sedemikian rupa agar tidak menutupi
sebagian besar tampilan bangunan atau mendominasi fasade lingkungan
sekitarnya.
 Reklame tempel dan reklame dinding agar dipasang pada bidang dinding.
Jangan dipasang menutupi jendela, pintu atau atap bangunan. Prinsipnya
adalah reklame dirancang sebagai bagian dari bangunan, bukan
mendominasi bangunan (maksimal, hanya 20% saja dari bidang muka
bangunan yang boleh tertutup papan reklame).
 Penempatan lokasi pada koridor-koridor jalan dirancang agar tidak saling
berhimpitan atau saling menutupi satu dengan yang lainnya. Sehingga
informasi satu dengan yang lain bisa terbaca oleh pengamat.
2) Ditinjau dari segi keamanan dan keselamatan
 Pemasangan reklame jangan sampai mengacaukan konsentrasi pemakai
jalan (karena gambarnya menyolok, menimbulkan silau, posisinya sulit
dilihat pada sudut pandang normal, menutupi atau mengaburkan rambu
lainnya), selain itu konstruksinya harus memenuhi syarat teknis dan tidak
melewati batas Damija.
KELOMPOK III 5-28

Desain reklame di Kawasan Koridor Jalan Gatot Subroto ini disatukan dengan
fungsi lampu pedestrian, sehingga tidak mengganggu pedestrian.
Gambar 5.17
Papan Reklame
C. Signage Jalan, Rambu dan Lampu Lalu Lintas

 Menambah variasi penempatan rambu petunjuk lokasi, antara lain berupa
papan petunjuk yang ditempatkan menjorok ke jalan pada tiang setinggi 5
meter, di lokasi yang strategis atau digabung dengan tiang traffic light. Rambu-
rambu ini agar ditempatkan di tempat yang strategis.
 Rambu-rambu agar tidak ditempatkan di tengah-tengah lebar trotoar.
 Penempatannya jangan sampai membingungkan atau menimbulkan keraguan
kepada pemakai jalan.
Untuk lebih jelasnya signage jalan dapat dilihat pada Gambar 5.18.
Gambar 5.18
Signage dan Rambu Lalu Lintas
KELOMPOK III 5-29

D. Tempat Sampah
Penataan tempat sampah di wilayah perencanaan diarahkan sesuai dengan
konsep yang telah dirumuskan, yaitu antara lain:
 Perlu penyeragaman bentuk dan besaran tempat sampah yang berada
dalam satu koridor jalan.
 Setiap pembangunan baru, harus dilengkapi dengan tempat pembuangan
sampah yang ditempatkan sedemikian rupa untuk peningkatan kualitas
lingkungan.
 Penyediaan tempat sampah agar mempertimbangkan segi estetika,
terutama yang dapat menciptakan identitas lingkungan.
 Dipisahkan antara tempat sampah kering dan sampah basah.
Gambar 5.19
Tempat Sampah
5.7 Sistem prasarana dan utilitas lingkungan

Sistem prasarana dan utilitas lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik suatu
lingkungan yang pengadaannya memungkinkan suatu lingkungan dapat beroperasi dan
befungsi sebagaimana semestinya.
KELOMPOK III 5-30

Sistem prasarana dan utilitas lingkungan mencakup jaringan air bersih dan air limbah,
jaringan drainase, jaringan persampahan, jaringan gas dan listrik, serta jaringan telepon,
sistem jaringan pengamanan kebakaran, dan sistem jaringan jalur penyelamatan atau
evakuasi.
5.7.1 Sistem Jaringan Air Bersih
Air beserta sumber-sumbernya merupakan salah satu kekayaan alam yang mutlak
dibutuhkan oleh makhluk hidup, guna menopang kelangsungan hidupnya dan memelihara
kesehatannya, sehingga dapat dikatakan bahwa air tidak dapat dipisahkan dengan kehidupan.
Dalam upaya meningkatkan pelayanan akan pemenuhan kebutuhan air bersih untuk wilayah
perencanaan.
Sesuai dengan konsep keterpaduan, maka penyediaan air bersih dalam kawasan
perencanaan diarahkan dengan penyediaan air bersih melalui sistem perpipaan sebagai bagian
dari sistem penyediaan air bersih dalam Kota Medan. Adapun sumber air bersih pada kawasan
perencanaan yaitu berasal dari Kecamatan Medan Sunggal.
Pada prinsipnya pemasangan jaringan air bersih mengikuti jaringan telepon dan
jaringan listrik dengan system bawah ta nah. Yang membedakan antara kedua jaringan ini
adalah jaringan air bersih tidak akan berada pada satu tempat perlindungan dengan jaringan
telepon dan jaringan listrik. Hal ini disebabkan karena jaringan air bersih memiliki resiko
terhadap kebocoran, sehingga dapat menggangu jaringan lainnya. Untuk pemenuhan air bersih
di wilayah perencanaan sudah terpenuhi. Direncanakan juga pemasangan hidran dibeberapa
lokasi yang berfungsi sebagai sumber air apabila terjadi kebakaran pada kawasan
perencanaan.
5.7.2 Sistem Jaringan Listrik

Sistem jaringan listrik, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan daya
listrik dan jaringan sambungan listrik bagi penduduk suatu lingkungan, yang memenuhi
persyaratan bagi operasionalisasi bangunan atau lingkungan, dan terintegrasi dengan jaringan
instalasi listrik makro dari wilayah regional yang lebih luas
KELOMPOK III 5-31

Gambar 5.20
Rencana Jaringan Air Bersih
Sesuai dengan konsep yang telah dirumuskan, penataan jaringan listrik di wilayah
perencanaan diarahkan kepada upaya untuk mengatasi gangguan visual kabel udara, maka
diusulkan penyelesaian sebagai berikut:
1) Untuk kawasan perumahan merapikan jaringan kabel udara di sepanjang tepi jalan
maupun yang menyeberangi jalan (antara lain penyeragaman posisi tiang,
merapikan kabel yang semrawut). Kabel udara yang menyeberangi jalan
diisyaratkan mempunyai tinggi minimum 5 meter di atas permukaan jalan.
2) Untuk kawasan perdagangan dan jasa sepanjang Jalan Gatot Subroto, Jl. Ring Road
dan Jl. Asrama direncanakan jaringan listrik bawah tanah. Sistem jaringan bawah
tanah direncanakan dengan pertimbangan keinginan menciptakan system utilitas
yang terintegrasi baik itu jaringan listrik, air bersih dan jaringan telepon.
Pemanfaatan pada permukaan atas terowongan digunakan sebagai pedestrian dan
KELOMPOK III 5-32

dilengkapi dengan street furniture seperti lampu jalan, signage, bak sampah, pot
tanaman dan lain sebagainya.
Gambar 5.21
Rencana Jaringan Listrik Bawah Tanah
5.7.3 Sistem Jaringan Telekomunikasi

Sistem jaringan telepon, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan
kebutuhan sambungan dan jaringan telepon bagi penduduk suatu lingkungan yang memenuhi
persyaratan bagi operasionalisasi bangunan atau lingkungan, yang terintegrasi dengan
jaringan instalasi listrik makro dari wilayah regional yang lebih luas. Dari pengamatan, sudah
terdapat jaringan telepon yang melewati kawasan perencanaan. Arahan pengembangan
jaringan telepon, pendistribusian dan pembagian sambungan akan ditetapkan pada pelayanan
KELOMPOK III 5-33

berbagai fasilitas sosial-ekonomi dan perumahan dengan kapasitas pengembangan akan

disesuaikan dengan tingkat keperluan konsumen di masa sekarang dan akan datang. Untuk
kedepannya sistem pemasangan kabel untuk jaringan telekomunikasi dilakukan di bawah
tanah untuk mengurangi ketidakteraturan peletakan tiang dan kabel. Guna menunjang
peningkatan kegiatan perkotaan terutama kegiatan perdagangan dan perkantoran maka akan
semakin menuntut kebutuhan jaringan telekomunikasi. Kebutuhan telepon paling utama
untuk saat ini adalah bagi keperluan : perdagangan, perkantoran, pendidikan, dan perumahan.
Penyediaan fasilitas jaringan telekomunikasi di Wilayah perencanaan perlu dipertimbangkan
Daerah yang merupakan titik simpul pergerakan; Daerah yang mempunyai aktivitas tinggi; dan
Kantor-kantor urusan Pemerintahan antara lain adalah kecamatan, kelurahan, dan kantor-
kantor Pemerintahan lainnya.
5.7.4 Sistem Jaringan Drainase

Sistem jaringan drainase, yaitu sistem jaringan dan distribusi drainase suatu
lingkungan yang berfungsi sebagai pematus bagi lingkungan, yang terintegrasi dengan sistem
jaringan drainase makro dari wilayah regional yang lebih luas.
Jenis saluran drainase yang akan dikembangkan merupakan sistem kombinasi antara
jaringan drainase sistem tertutup serta jaringan drainase sistem terbuka yang dibuat di
sebelah kiri dan atau kanan jalan, dengan arah pengaliran disesuaikan dengan kondisi
topografi setempat. Jaringan drainase sistem tertutup sebagian besar dikembangkan di pusat
pemerintahan dan perkantoran, pusat kegiatan komersial, industri serta jalan-jalan utama
tertentu, sedangkan jaringan drainase sistem terbuka sebagian besar dikembangkan di
lingkungan permukiman dan disepanjang jaringan jalan.
Selain itu perlu diadakan normalisasi saluran drainase dan penerusan saluran-saluran
primer (sungai Badera). Salah satu kegiatan yang dapat dilaksanakan untuk mengatasi
masalah genangan air/banjir di wilayah perencanaan adalah :
 Membuat saluran drainase yang terputus
 Melakukan pengorekan dainase-drainase yang penuh lumpur
 Melakukan perbaikan drainase yang telah mengalami kerusakan
KELOMPOK III 5-34

5.7.5 Sistem Jaringan Persampahan

Sistem jaringan persampahan, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan
pembuangan/pengolahan sampah rumah tangga, lingkungan komersial, perkantoran dan
bangunan umum lainnya, yang terintegrasi dengan sistem jaringan pembuangan sampah
makro dari wilayah regional yang lebih luas.
Peraturan teknis mengenai pengelolaan persampahan perkotaan termasuk kegiatan
pembangunan, pengelolaan (termasuk pengoperasian dan pemeliharaan), rehabilitasi,
penyewaan dan penambahan untuk sebagian atau keseluruhan dari sistem pengelolaan
sampah diatur dalam SNI 19-2454-2002, tentang Tata Cara Teknik Pengelolaan Sampah Kota,
yang meliputi lingkup pekerjaan:
 Pengadaan Jasa, meliputi Pengumpulan sampah, Pengangkutan sampah,
Pengolahan sampah, dan Penagihan
 Meningkatkan program 3R (Reduce, Recycle dan Reuse).
 Penyiapan peralatan dan pembangunan fasilitas pengangkutan lokal untuk sampah
dari seluruh daerah kota.
 Pengembangan dan penerapan kampanye peningkatan kesadaran masyarakat
untuk lebih meningkatkan peran serta masyarakat untuk lebih meningkatkan peran
serta di dalam menajemen persampahan.
 Pengembangan sumber daya manusia di jenjang manajerial dan staf operasional
pada menajemen persampahan.
Pengelolaan sampah di wilayah perencanaan juga harus melibatkan secara aktif
masyarakat, khususnya dalam pengelolaan dan pengurangan timbulan sampah. Pengenalan
dan sosialisasi secara intensif pengelolaan sampah rumah tangga oleh masing-masing rumah
tangga harus dilakukan secara dini. Masyarakat di wilayah perencanaan harus dikenalkan
upaya untuk memisahkan sampah organik dan sampah anorganik dalam proses pembuangan
sampah. Sampah organik dapat dikelola secara mandiri oleh warga masyarakat dengan sistem
komposting sehingga mempunyai nilai tambah.
Selain itu pemerintah juga perlu memperkenalkan prinsip-prinsip pengurangan
timbulan, dengan menggunakan prinsip 3R, yaitu reduce, reuse dan recycle. Prinsip ini
kelihatan sederhana, tetapi butuh waktu yang lama dalam implementasinya. Prinsip ini di
negara maju telah berhasil menekan potensi timbulan sampah secara signifikan, sehingga tidak
ada salahnya untuk dikenalkan kepada masyarakat di wilayah perencanaan.
KELOMPOK III 5-35

SITE PLAN KAWASAN
KELOMPOK III 5-36

PERSPEKTIF
KELOMPOK III 5-37

PERSPEKTIF
KELOMPOK III 5-38

RENCANA INVESTASI
6.1 Umum
Investasi adalah penanaman modal atau dana yang bertujuan untuk mendapatkan
penghasilan di waktu yang akan datang. Investasi sering dilakukan dalm waktu yang cukup
lama. Macam-macam investasi diantaranya adalah deposito, saham, obligasi, reksa dana,
emas, dan investasi properti.
Investasi pada kawasan Transit Oriented Development (TOD) merupakan program
yang sangat memiliki peluang besar untuk keamanan aset.
Pada lokasi studi penelitian, investasi yag bisa dilakukan seperti investasi hunian, lahan
dan investasi modal. Namun investasi hunian harus terintegrasi dengan. Dengan keberanian
untuk memberikan pelampauan KLB yang lebih besar dan kompensasi yang diminta
pemerintah daerah lebih kecil, seharusnya lebih menarik bagi pelaku pembangunan untuk
berinvestasi di lokasi Transit Oriented Development (TOD). Kerja sama antara pengembang,
investor dan pemerintah perlu dilakukan dalam jangka waktu yang lama agar pihak swasta
lebih tertarik untuk investasi.
6.2 Indikasi Program

Dalam indikasi program bagian yang dilaksanakan diantaranya adalah sarana dan
prasarana, serta hunian terjangkau. Untuk sarana dan prasarana yaitu peningkatan jalan,
peningkatan kualitas Ruang Terbuka Hijau, peningkatan penertiban angkutan umum,
peningkatan penegakan hukum dan lainnya.
No. Tujuan Program Pengembangan Kawasan
1 Program pembangunan, peningkatan jalan 1. Perencanaan rumija
2. Perbaikan jalan
3. Peremajaan jalur pejalan kaki
4. Pengadaan jalur sepeda
5. Peningkatan fasilitas penyebrangan
pejalan kaki/disabilitas
2 Penyelenggaraan angkutan umum 1. Penertiban halte BRT
KELOMPOK III 6-1

No. Tujuan Program Pengembangan Kawasan

3 Peningkatan kualitas Ruang Terbuka Hijau 1. Revatialisasi RTH
2. Pengembangan RTH
vertical/horizontal
3. Penataan vegetasi
4 Sarana dan prasarana 1. Pembangunan dan pengeloolaan
bangunan halte
2. Perencanaan pembangunan fasilitas
perdagangan
KELOMPOK III 6-2

Tugas TOD Manhattan

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Tugas TOD Manhattan

Diunggah oleh

Hak Cipta:

UNIVERSITAS PEMBANGUNAN PANCA BUDI

PERENCANAAN KAWASAN TOD MANHATTAN

DAFTAR ISI .................................................................................................................................. ii

DAFTAR TABEL ......................................................................................................................... v

DAFTAR GAMBAR ..................................................................................................................... vi

1.1. Latar Belakang ............................................................................................ 1-1

1.2. Maksud dan Tujuan ................................................................................... 1-2

1.2.1 Maksud ............................................................................................. 1-2

1.3. Landasan Hukum ....................................................................................... 1-2

1.4. Ruang Lingkup Kegiatan ......................................................................... 1-3

1.5. Sistematika Laporan ................................................................................. 1-3

BAB 2 TINJAUAN KEBIJAKAN DAN TEORI

2.1 Tinjauan Kebijakan.................................................................................... 2-1

2.2 Transit Oriented Development (TOD) ................................................. 2-3

2.2.1 Pengertian TOD............................................................................. 2-3

2.2.2 Kriteria TOD ................................................................................... 2-6

2.2.3 Transit System .............................................................................. 2-6

2.2.4 Tipologi TOD .................................................................................. 2-7

2.2.5 Area Aktivitas TOD ...................................................................... 2-8

PERENCANAAN KAWASAN TOD MANHATTAN

2.2.6 Prinsip TOD .................................................................................... 2-10

2.2.7 Tipe Pengembangan TOD ......................................................... 2-13

BAB 3 GAMBARAN UMUM KAWASAN

3.1 Delineasi Wilayah Perencanaan ........................................................... 3-1

3.2 Penggunaan Lahan .................................................................................... 3-2

3.3 Fasilitas Perdagangan dan Jasa............................................................. 3-4

3.4 Fasilitas Sosial dan Umum ...................................................................... 3-5

3.5 Ruang Terbuka Hijau dan Tata Hijau ................................................. 3-6

3.6 Kondisi Bangunan ...................................................................................... 3-6

3.7 Sistem Transportasi .................................................................................. 3-7

3.7.1 Kondisi Geometris Jalan ............................................................ 3-7

BAB 4 PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

4.1 Analisa Kawasan dan Wilayah Perencanaan ................................... 4-1

4.1.1 Perkembangan Sosial Kependudukan ................................. 4-1

PERENCANAAN KAWASAN TOD MANHATTAN

4.1.6 Kajian Aspek Signifikan Histori Kawasan ........................... 4-5

4.2 Analisis Peruntukan Lahan .................................................................... 4-5

4.2.1 Analisis Peruntukan Lahan Makro ........................................ 4-5

4.3 Analisis Sistem Sirkulasi dan Jalan Penghubung ........................... 4-6

4.3.1 Analisis Sistem Jaringan Jalan ................................................. 4-6

4.4 Analisis Kualitas Lingkungan Kawasan ............................................. 4-7

4.4.1 Analisis Jaringan Listrik ............................................................ 4-7

KELOMPOK III iii

PERENCANAAN KAWASAN TOD MANHATTAN

BAB 5 RENCANA UMUM

5.1 Pengertian ..................................................................................................... 5-1

5.2 Struktur Peruntukan Lahan ................................................................... 5-1

5.3 Intensitas Pemanfaatan Lahan.............................................................. 5-2

5.4 Tata Bangunan ............................................................................................ 5-7

5.5 Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung............................................. 5-12

5.5.1 Sistem Jaringan JAlan dan Pergerakan ................................ 5-13

5.5.2 Sirkulasi Kenderaan .................................................................... 5-16

5.5.3 Pedestrian ....................................................................................... 5-17

5.5.4 Sistem Parkir ................................................................................. 5-19

5.5.5 Halte .................................................................................................. 5-21

5.6.1 Ruang Terbuka Hijau Publik .................................................... 5-22

BAB 6 RENCANA INVESTASI

6.1 Umum ............................................................................................................. 6-1

PERENCANAAN KAWASAN TOD MANHATTAN

Tabel 2.2 Struktur TOD .................................................................................................. 2-9

Tabel 3.1 Luas Wilayah Kecamatan Medan Sunggal ........................................... 3-2

Tabel 3.2 Penggunaan Lahan di Kecamatan Medan Sunggal ........................... 3-2

Tabel 3.3 Penggunaan Lahan di Kecamatan Medan Sunggal ........................... 3-4

Diperinci Mnurut Kecamatan Medan Sunggal ................................... 3-5

Tabel 3.5 Jumlah Fasilitas Kesehatan yang Diperinci Menurut Kecamatan

Medan Sunggal ............................................................................................... 3-6

Tabel 3.6 Fungsi Bangunan Pada Daerah TOD Manhattan............................... 3-7