USULAN TEKNIS

PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN

DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

Pendekatan dan
METODOLOGI

5.1. Pendekatan
5.1.1. Dasar Hukum
Sesuai dengan Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 28 H yang mengamanatkan
bahwa: setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan
mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh
pelayanan kesehatan.
Selanjutnya Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman, Pasal 2, menyatakan bahwa salah satu tujuan
penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah memberikan
kepastian hukum dalam penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Upaya untuk mewujudkan amanat Undang-Undang Dasar 1945 dan UU
Nomor 1 Tahun 2011 tersebut mengamanatkan supaya daerah menyusun RP3KP
daerah, dimana hal ini telah dinyatakan dalam:
1. Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman pasal 14 huruf f yang mengamanatkan bahwa pemerintah
provinsi mempunyai tugas menyusun RP3KP lintas kabupaten/kota,
sementara pasal 15 huruf c mengamanatkan bahwa pemerintah
kabupaten mempunyai tugas menyusun RP3KP pada tingkat

1
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

kabupaten/kota;
2. UU No. 32/2004 tentang Pemerintah Daerah mengamanatkan bahwa
pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah salah satu
urusan wajib yang harus dilaksanakan Pemerintah Kota/Kabupaten;
3. PP No. 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan antara
Pemerintahan Daerah Provinsi dan Pemerintahan Daerah
Kabupaten/Kota, dalam Pasal 8 ayat 1 dan 2, Pasal 9 ayat 1, yang
menyatakan bahwa bidang Perumahan merupakan urusan wajib yang
harus diselenggarakan oleh Pemerintahan Daerah.
4. Permen RI PERA RI Nomor 12 Tahun 2014 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Pembangunan Dan Pengembangan Perumahan
Dan Kawasan Permukiman Daerah Provinsi Dan Daerah
Kabupaten/Kota

5.1.2. Konsep RP3KP

RP3KP Daerah Kota merupakan arahan kebijakan dan strategi pembangunan
dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman:
1. berdasarkan RTRW; dan
2. mendukung program dan kegiatan jangka pendek, jangka menengah,
dan jangka panjang.
Prinsip Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan
Permukiman (RP3KP), yaitu:
1. Dokumen RP3KP merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan
dan/atau komplemen dari Rencana Pembangunan Jangka Menengah
Daerah (RPJMD) dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW);
2. Mengintegrasikan kegiatan pemerintah, pemerintah provinsi dengan
pemerintah daerah : antar sektor, antara SKPD terkait, serta dunia
usaha dan masyarakat;
3. Perencanaan dilakukan sesuai dengan kondisi kependudukan dan
potensi yang dimiliki masing-masing daerah, dinamika perkembangan
ekonomi dan sosial budaya daerah;

2
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

4. Terpasangnya seluruh peraturan dan perundang-undangan PKP di

dalam dokumen.

Gambar 5.1
Bagan Kedudukan RP3KP dalam Sistem Perencanaan Pembangunan

3
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

5.2. Metode Penyusunan RP3KP

Rangkaian proses penyusunan RP3KP terdiri dari 4 komponen utama,
dimana setiap komponen memiliki rangkaian proses yang berbeda.

Gambar 5.3
Rangkaian Proses Penyusunan RP3KP
Sumber : Perkim.Id

5.3. Metodologi
A. Persiapan
Pada tahap persiapan akan melakukan penyusunan rencana kerja,
menetapkan metode kerja, menggali sumber data terkait, melakukan studi
literatur, menyusun format pendataan, menyusun kuisioner, dan menyiapkan
peralatan survei.

B. Pengumpulan Data
Data yang diharapkan dapat mendukung penyusunan dokumen Rencana
Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman
(RP3KP) meliputi:
1) Data Primer:
▪ sebaran rumah, perumahan dan permukiman;
▪ sebaran perumahan kumuh dan permukiman kumuh;
▪ ketersediaan dan kondisi prasarana, sarana dan utilitas umum;

4
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

▪ tipologi perumahan dan permukiman;

▪ budaya bermukim masyarakat;
▪ sebaran perumahan tradisional; dan
▪ kualitas lingkungan pada perumahan dan permukiman.
2) Data Sekunder:
▪ RPJP, RPJM daerah Provinsi dan Kota Lhokseumawe
▪ RTRW Kota Lhokseumawe
▪ data dan informasi tentang kebijakan pembangunan dan
pengembangan perumahan dan kawasan permukiman di tiap
kelurahan dalam wilayah kota;
▪ data izin lokasi pemanfaatan tanah/lahan;
▪ data dan informasi perumahan dan kawasan permukiman
▪ data kependudukan tiap kelurahan/desa;
▪ data gambaran umum kondisi rumah (kualitas rumah, status
kepemilikan) di tiap kelurahan/desa;
▪ data perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan
permukiman;
▪ data tentang prasarana, sarana, dan utilitas umum, termasuk sarana
pemakaman umum;
▪ data perizinan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman
yang telah diterbitkan;
▪ data daya dukung wilayah;
▪ data tentang pertumbuhan ekonomi wilayah;
▪ data tentang kemampuan keuangan daerah;
▪ data tentang pendanaan dan pembiayaan perumahan dan kawasan
permukiman; dan
▪ data dan informasi tentang kelembagaan terkait perumahan dan
kawasan permukiman di daerah.
▪ peta-peta dasar, peta dalam dokumen RP3KP meliputi:
peta batas administrasi;
peta penggunaan lahan eksisting;

5
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

peta informasi kebencanaan dan rawan bencana;

peta kondisi tanah antara lain peta geologi, hidrologi, topografi;
peta-peta identifikasi potensi sumberdaya alam;
peta tata guna lahan;
peta daya dukung dan daya tampung wilayah;
peta prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dan
kawasan permukiman, termasuk sarana pemakaman umum;
peta kawasan strategis, kawasan prioritas, dan kawasan yang
memerlukan penganganan khusus;
peta rencana struktur dan pola ruang;
peta status perizinan lokasi pemanfaatan tanah.

C. Identifikasi Isu
Berdasarkan data-data yang dimuat dalam Profil Data PKP, dapat diketahui
isu PKP yang dihadapi oleh suatu daerah. Beberapa isu yang sering muncul
antara lain backlog, rumah tidak layak huni, perumahan dan permukiman
kumuh, permukiman liar, PSU, lahan, pembiayaan, dan kelembagaan. Isu
PKP di lingkup provinsi mencakup masih rendahnya tingkat keterjangkauan
MBR terhadap rumah yang layak huni, masih terbatasnya ketersediaan dana
maupun pola/skema bantuan pembiayaan perumahan bagi MBR, sumber
dana atau pembiayaan perumahan yang masih berjangka pendek, serta masih
terbatasnya akses MBR ke sumber pembiayaan perumahan, ketersediaan
lahan, kemiringan lahan, dan status kepemilikan tanah. Isu PKP di lingkup
KSP mencakup permasalahan PKP yang mungkin dan/atau telah timbul dari
keberadaan KSP. Isu PKP di lingkup lintas daerah kota mencakup tipologi
wilayah perbatasan, penyediaan PSU lintas kota atau regional, dan pola kerja
sama. Isu PKP di lingkup Kota mencakup backlog, rumah tidak layak huni,
lahan, dan kumuh.

6
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

D. Analisa
Analisa data meliputi:
1) analisis implikasi kebijakan pembangunan dan kebijakan tata ruang
nasional dan daerah provinsi terhadap pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman;
2) analisis implikasi kebijakan pembangunan dan kebijakan tata ruang
daerah terhadap pembangunan dan pengembangan perumahan dan
kawasan permukiman;
3) analisis sistem pusat-pusat pelayanan yang didasarkan pada sebaran
daerah fungsional perkotaan dan perdesaan;
4) analisis karakteristik sosial kependudukan
▪ pola migrasi, pola pergerakan;
▪ proporsi penduduk Kota Lhokseumawe pada awal tahun
perencanaan dan proyeksi 20 (dua puluh) tahun ke depan;
Dalam melakukan analisa proyeksi jumlah penduduk dengan
menggunakan teknik regresi linier banyak digunakan. Metode ini
dianggap memberikan penyimpangan minimum atas data
penduduk masa lampau (dengan menganggap bahwa
karakteristik perkembangan penduduk masa lampau berlaku
untuk masa depan). Secara matematis, regresi linier dinyatakan
dengan persamaan berikut :

Dimana :

Memperhatikan perkembangan penduduk, diketahui bahwa

perkembangannya relatif memiliki kesamaan dan cenderung

7
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

terus meningkat. Teknik ini menganggap perkembangan jumlah

penduduk akan berganda dengan sendirinya. Model yang
dipergunakan dalam memproyeksikan jumlah penduduk
disesuaikan dengan karakteristik perkembangan penduduk
setiap kecamatan. Jenis model digunakan adalah Model Bunga
Berganda, yang dideskripsikan dalam bentuk persamaan sebagai
berikut :

Dimana :
r = Rata-rata persentase tambahan jumlah penduduk daerah
yang diselidiki berdasarkan data masa lampau
n = tahun perencanaan
Pt = Penduduk tahun awal

• Struktur penduduk berdasarkan mata pencaharian, usia produktif,

tingkat pendidikan, sex ratio; dan
• sebaran kepadatan penduduk pada awal tahun perencanaan dan
proyeksi 20 (dua puluh) tahun ke depan;
5) analisis karakteristik perumahan dan kawasan permukiman
▪ identifikasi permasalahan perumahan dan kawasan permukiman di
daerah;
▪ ketersediaan rumah dan kondisinya;
▪ jumlah kekurangan rumah (backlog) pada awal tahun perencanaan
dan proyeksi 20 (dua puluh) tahun ke depan;
▪ lokasi perumahan pada kawasan fungsi lain yang perlu penanganan
khusus;
▪ lokasi perumahan kumuh dan permukiman kumuh yang perlu
dilakukan pemugaran, peremajaan atau pemukiman kembali; dan
▪ lokasi dan jumlah rumah yang memerlukan peningkatan kualitas.

8
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

6) analisis arah pengembangan perumahan dan kawasan permukiman di

perkotaan dan/atau perdesaan yang berbatasan dalam wilayah
Kabupaten terhadap rencana pengembangan wilayah Kota secara
keseluruhan;
7) analisis kebutuhan prasarana, sarana dan utilitas umum termasuk sarana
pemakaman umum pada daerah Kota;
8) analisis arah pengembangan perumahan dan kawasan permukiman dan
dukungan potensi wilayah, kemampuan penyediaan rumah dan jaringan
prasarana dan sarana serta utilitas umum;
9) analisis besarnya permintaan masyarakat terhadap rumah;
10) analisis kebutuhan tanah untuk pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman dengan memperhatikan kebijakan hunian berimbang;
11) Analisis lokasi PKP rawan bencana;
12) analisis daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup serta optimasi
pemanfaatan ruang;
13) analisis kemampuan keuangan daerah, sekurang-kurangnya meliputi:
sumber penerimaan daerah dan alokasi pendanaan dan pembiayaan
pembangunan, dan prediksi peningkatan kemampuan keuangan daerah;
dan
14) Analisis kebutuhan kelembagaan perumahan dan kawasan permukiman
di Kota Lhokseumawe.

E. Rencana RP3KP
1) visi, misi, tujuan, kebijakan, dan strategi pembangunan dan
pengembangan perumahan dan kawasan permukiman;
2) jabaran kebijakan dan pengaturan yang lebih operasional dari arahan
kebijakan dalam RP3KP daerah provinsi yang harus diakomodasikan dan
dilaksanakan;
3) jabaran kebijakan pembangunan daerah Kota;
4) penerapan kebijakan pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman dengan pola hunian berimbang;

9
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

5) perencanaan lingkungan hunian perkotaan dan/atau lingkungan hunian

perdesaan melalui pembangunan, pengembangan, dan pembangunan
kembali;
6) RP3KP di perkotaan dalam wilayah Kota yang mempunyai kedudukan
strategis dalam skala prioritas pembangunan daerah provinsi dan daerah
Kota, antara lain seperti kawasan perbatasan, kawasan wisata, agro
industri, dan perdagangan/jasa;
7) rencana kawasan permukiman yang terdiri atas perencanaan lingkungan
hunian serta perencanaan tempat kegiatan pendukung yang merupakan
bagian yang tidak terpisahkan;
8) rencana pembangunan lingkungan hunian baru meliputi perencanaan
lingkungan hunian baru skala besar dengan Kasiba dan perencanaan
lingkungan hunian baru bukan skala besar dengan prasarana, sarana, dan
utilitas umum;
9) rencana penyediaan perumahan dan kawasan permukiman untuk
mendukung pembangunan kawasan fungsi lain;
10) rencana penyediaan tanah untuk pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman;
11) rencana pencegahan tumbuhnya perumahan kumuh dan permukiman
kumuh
12) rencana penyediaan dan rencana investasi prasarana, sarana, dan utilitas
umum termasuk pemakaman umum, dalam rangka integrasi dan sinergi
antara kawasan permukiman dengan sektor terkait;
13) rencana lokasi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan
kegiatan ekonomi;
14) penetapan lokasi pembangunan dan pengembangan kawasan
permukiman, termasuk penyediaan kawasan siap bangun yang sesuai
dengan RTRW;
15) penetapan lokasi dan RP3KP yang akan dilaksanakan pada:
▪ lingkungan hunian baru perkotaan dan/atau perdesaan;
▪ perumahan kumuh dan permukiman kumuh;

10
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

▪ pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang akan

direvitalisasi fungsinya;
▪ bagian perkotaaan atau perdesaan yang berfungsi sebagai pusat
kegiatan wilayah (PKW), dan pusat kegiatan lokasi (PKL), atau
kantung-kantung kegiatan fungsi lain (kawasan industri, kawasan
perdagangan, dan lain-lain);
▪ kawasan nelayan/perikanan, kawasan pariwisata, kawasan industri,
dan di kawasan lainnya yang mempunyai tingkat pertumbuhan tinggi
sebagai pusat kegiatan baru; dan
▪ perumahan dan kawasan permukiman strategis di perkotaan dan/atau
perdesaan yang mempunyai potensi sektor unggulan.
16) indikasi program pelaksanaan RP3KP perkotaan dan/atau perdesaan
dalam jangka pendek, jangka menengah, dan jangka panjang, yang
ditetapkan berdasarkan skala prioritas dengan telah menyebutkan:
▪ nama lokasi;
▪ rincian nama, jenis program dan kegiatan yang akan dilaksanakan
pada setiap lokasi;
▪ pelaku/dinas terkait, kelembagaan mulai dari tingkat kelurahan/desa
dan kecamatan dengan memanfaatkan kelembagaan yang ada;
▪ jangka waktu;
17) pengaturan pemanfaatan dan pengendalian pembangunan dan
pengembangan perumahan dan kawasan permukiman;
18) pengaturan keterpaduan pemanfaatan dan pengendalian pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman pada kawasan fungsi lain;
19) daftar daerah terlarang (negative list) untuk pembangunan dan
pengembangan perumahan dan kawasan permukiman baru;
20) pengaturan mitigasi bencana;
21) sistem informasi pemantauan pemanfaatan kawasan permukiman yang
terintegrasi dengan sistem informasi pembangunan daerah provinsi, dan
daerah kota;
22) mekanisme pemantauan, pengawasan, dan pengendalian pelaksanaan

11
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

program dan kegiatan oleh seluruh pelaku pembangunan, berupa arahan

perizinan;
23) mekanisme pemberian insentif dan disinsentif oleh:
▪ pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya;
▪ pemerintah daerah kota kepada badan hukum; atau
▪ pemerintah daerah Kabupaten kepada masyarakat.
24) mekanisme pemberian insentif berupa:
▪ insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan di bidang perpajakan;
▪ pemberian kompensasi berupa penghargaan, fasilitasi, dan prioritas
bantuan program dan kegiatan bidang perumahan dan kawasan
permukiman;
▪ subsidi silang; dan/atau
▪ kemudahan prosedur perizinan.
25) mekanisme pengenaan disinsentif berupa:
▪ pengenaan sanksi sesuai dengan peraturan perundangundangan;
▪ pengenaan retribusi daerah;
▪ pembatasan fasilitasi program dan kegiatan bidang perumahan dan
kawasan permukiman; dan/atau
▪ pengenaan kompensasi.
Secara garis besar tahapan pelaksanaan penyusunan RP3KP ini dijabarkan
pada Gambar 5.4

12
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

Gambar 5.5
Bagan Tahap Penyusunan RP3KP

5.4. Apresiasi dan Inovasi

A. Aplikasi GIS Dalam Penataan Ruang
GIS merupakan sistem komputer yang mampu memproses dan menggunakan
data yang menjelaskan tentang tempat pada perumukaan bumi. Informasi
permukaan bumi dalam GIS direpresentasikan dalam layer-layer informasi,
seperti jaringan jalan, bangunan, fasilitas dll. Lebih lanjut GIS

13
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

didefinisikansebagai sekumpulan alat yang terorganisir yang meliputi

hardware, software, data geografis dan manusia yang semuanya dirancang
secara efisien untuk dapat melihat, menyimpan, memperbaharui, mengolah
dan menyajikan semua bentuk informasi bereferensi geografis (ESRI, 1994).
Selanjutnya GIS pada dasarnya dibuat untuk mengumpulkan, menyimpan,
dan menganalisis obyek serta fenomena yang posisi geografisnya merupakan
karakteristik yang penting untuk di analisis (Stan Aronoff, 1989). Dari
definisi ini, GIS jelas mempunyai karakteristik sebagai perangkat pengelola
basis data (Database Management System (DBMS), sebagai perangkat
analisa keruangan (spatial analysis) dan juga sekaligus proses komunikasi
untuk pengambilan keputusan.
Keunikan GIS jika dibanding dengan sistem pengelola basis data yang lain
adalah kemampuan untuk menyajikan informasi spatial maupun non-spatial
secara bersama. Sebagai contoh data GIS penggunaan lahan dapat disajikan
dalam bentuk luasan yang masing-masing mempunyai atribut penjelasan
baik itu tabuler, text, angka, maupun image file. Informasi yang berlainan
tema disajikan dalam lapisan (layer) informasi yang berlainan. Tiga tugas
utama yang diharapkan dari sistem informasi geografis adalah :
1) Penyimpanan, menajemen, dan integrasi data spasial dalam jumlah besar
2) Kemampuan dalam analisis yang berhubungan secara spesifik dengan
komponen data geografis.
3) Mengorganisasikan dan mengatur data dalam jumlah besar, sehingga
informasi tersebut dapat digunakan semua pemakainya.Lebih sederhana
lagi GIS mempunyai dua fungsi utama, yaitu sebagai database system dan
sebagai alat analisis dan modeling yang berkaitan dengan informasi
geografis.
Keuntungan dari pemanfaatan GIS (Korte) :
1) data lebih aman dan tersusun lebih baik;
2) tumpang tindih data dapat dihilangkan;
3) perbaikan/updating data menjadi lebih mudah dan cepat;
4) data mudah disimpan, dicari (query) dianalisis dan disajikan;

14
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

5) data pada organisasi (pemerintah daerah) menjadi terpadu; sehingga

tingkat produktivitas karyawan menjadi meningkat.
Lebih spesifik lagi kegunaan GIS berkaitan dengan pengelolaan kota (urban
management) adalah; sebagai DSS (Division Support System), yaitu sebagai
alat pengambilan keputusan bagi aparat pengelola dan pembangunan
kab/kota seperti Bupati/Walikota, Bappeda dan Dinas-dinas Sektoral.

Selain keuntungan seperti diuraikan di atas, kegunaan GIS menjadi kurang

bermanfaat, jika kita kurang memperhatikan hal-hal sebagai berikut :
1) gagal merumuskan persoalan dengan benar;
2) kurang mempertimbangkan kemampuan operasionalnya
3) hanya untuk coba-coba;
4) gagal merumuskan tujuan;
5) tidak memperhitungkan pengembangan jangka panjang
6) kurang mendapat dukungan pengelolaaan
7) kurang melibatkan pemakai
8) gagal merinci kebutuhani. kurangnya latihan bagi pemakai dan kurang
laporan mengenai keberhasilan GIS kepada atasan.

Beberapa contoh penerapan dari GIS (Geographic Information System)

1) Sumber Daya Alam
Berguna sebagai alat inventarisasi, manajemen, serta kesesuaian lahan
untuk pertanian, perkebunan, kehutanan, perencanaan tatagunalahan,
analisis daera, rawan bencana alam dsb.
2) Pengelolaan dan Manajemen Kota
Sebagai DSS (Divisi Suport System) yang membantu Bupati/Walikota
dalam hal perencanaan, pengelolaan Wilayah dan Kota, memberikan
informasi daerah serta profil investasi untuk menarik investor.
3) Kependudukan
Berguna untuk menyusun data pokok, penyediaan informasi
kependudukan/sensus dan sosial ekonomi, sistem informasi untuk

15
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

pemilu dsb
4) Lingkungan
Meliputi pemantauan pencemaran sungai, danau, laut; evaluasi
pengendapan lumpur/sedimen baik disekitar danau, sungai/pantai;
permodelan pencemaran udara, limbah berbahaya dan sebagainya.
5) Pertanahan
Berguna untuk menginventarisasi masalah tanah dan mengelola sistem
informasi pertanahan.
6) Prasarana
Membantu untuk menginventarisasi dan manajemen informasi jaringan
pipa air minum, sistem informasi pelanggan perusahaan air minum
perencanaan pemeliharaaan dan perluasan jaringan pipa air minum,
listrik dan telepon.
7) Ekonomi Bisnis dan Marketing
Penentuan lokasi-lokasi bisnis yang mempunyai prospek tinggi, seperti
bank, pasar swalayan/supermarket, kantor cabang, show room.
8) Perpajakan
Aplikasi dibidang perpajakan, misalnya dalam menentukan NJOP
dengan teknologi GIS dapat dengan mudah dianalisa dan dikaji
berdasarkan informasi fisik yang tersedia di dalam basis data spasial
(menyangkut lokasi, aksesibilitas, dsb), serta berdasarkan perbandingan
dengan informasi atribut tentang nilai jual tanah dari tanah serupa di
lokasi lain.
9) Perencanaan prasarana perkotaan
Untuk merencanakan investasi di bidang prasarana perkotaan, GIS
dapat digunakan untuk menghitung kelayakan investasi berdasarkan
perhitungan jumlah konsumen serta data fisik lainnya.

16
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

B. Teori Tentang Perumahan dan Permukiman

Dalam undang-undang Nomor 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan
permukiman, yaitu permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang
terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana,
sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di
kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan. Sedangkan perumahan adalah
kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun
perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum
sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni
Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang bertumpu pada
masyarakat memberikan hak dan kesempatan seluas-luasnya bagi
masyarakat untuk ikut berperan. Sejalan dengan peran masyarakat di dalam
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, Pemerintah dan
pemerintah daerah mempunyai tanggung jawab untuk menjadi fasilitator,
memberikan bantuan dan kemudahan kepada masyarakat, serta melakukan
penelitian dan pengembangan yang meliputi berbagai aspek yang terkait,
antara lain, tata ruang pertanahan, prasarana lingkungan, industri bahan dan
komponen, jasa konstruksi dan rancang bangun, pembiayaan, kelembagaan,
sumber daya manusia, kearifan lokal, serta peraturan perundang-undangan
yang mendukung.
Pengembangan wajib dilakukan sesuai dengan arahan pengembangan
kawasan permukiman meliputi arahanya yaitu:
▪ hubungan antarkawasan fungsional sebagai bagian lingkungan hidup di
luar kawasan lindung
▪ keterkaitan lingkungan hunian perkotaan dengan lingkungan hunian
perdesaan;
▪ keterkaitan antara pengembangan lingkungan hunian perkotaan dan
pengembangan kawasan perkotaan
▪ keterkaitan antara pengembangan lingkungan hunian perdesaan dan
pengembangan kawasan perdesaan
▪ keserasian tata kehidupan manusia dengan lingkungan hidup;

17
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

▪ keseimbangan antara kepentingan publik dan kepentingan setiap orang;

dan
▪ lembaga yang mengoordinasikan pengembangan kawasan permukiman.

Pengaturan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman

dilakukan untuk memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman, mendukung penataan dan
pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk yang proporsional
melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman sesuai
dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, terutama
bagi MBR, meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam bagi
pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi
lingkungan, baik di lingkungan hunian perkotaan maupun lingkungan
hunian perdesaan, dan menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan
terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana,
terpadu, dan berkelanjutan. Penyelenggaraan perumahan dilakukan untuk
memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia
bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat, yang meliputi
perencanaan perumahan, pembangunan perumahan, pemanfaatan
perumahan dan pengendalian perumahan.
Penyelenggaraan kawasan permukiman dilakukan untuk mewujudkan
wilayah yang berfungsi sebagai lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan yang terencana, menyeluruh,
terpadu, dan berkelanjutan sesuai dengan rencana tata ruang.
Penyelenggaraan kawasan permukiman tersebut bertujuan untuk memenuhi
hak warga negara atas tempat tinggal yang layak dalam lingkungan yang
sehat, aman, serasi, dan teratur 60 serta menjamin kepastian bermukim, yang
wajib dilaksanakan sesuai dengan arahan pengembangan kawasan
permukiman yang terpadu dan berkelanjutan.

18
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

5.5. Rencana Kerja

Serangkaian kegiatan yang akan dilaksanakan dalam kegiatan ini untuk dapat
mengakomodasikan tujuan, sasaran dan keluaran pekerjaan ini diantaranya
mencakup:

1. Melakukan persiapan pelaksanan meliputi mobilisasi tenaga ahli dan

tenaga pendukung, pemahaman KAK, penyusunan metodologi &
rencana kerja dan studi kepustakaan;
2. Penyusunan rencana pelaksanaan, yang meliputi identifikasi kondisi
eksisting, isu-isu strategis, potensi dan permasalahan, metodologi dan
kerangka konsep analisis, instrumen penelitian, serta rencana kerja;
3. Penyusunan Laporan Pendahuluan;
4. Melakukan survey lapangan dan pemetaan;
5. Melakukan workshop dalam rangka penyepakatan data-data pendukung
dan baseline data terkait pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman;
6. Pelaksanaan kajian dan pemrosesan data serta pemetaan asset, potensi,
permasalahan bidang perumahan dan permukiman;
7. Penyusunan dokumen olahan/identifikasi data dan analisis;
8. Penyelenggaraan pembahasan laporan antara;
9. Laporan pelaksanaan kegiatan penyusunan RP3KP;
10. Dokumen visual
11. Pembuatan album peta dasar, dan peta analisis
12. Penyerahan produk akhir pekerjaan

5.6. Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan

Jangka waktu pengerjaan kegiatan Penyusunan dokumen RP3KP Kota
Lhokseumawe yaitu 120 (seratus dua puluh) hari sejak penandatanganan SPMK.
Adapun jadwal pelaksanaan pekerjaan terlihat pada table di bawah

19
 USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

Tabel .1
Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan
Bulan 1 Bulan 2 Bulan 3 Bulan 4
No Uraian Kegiatan
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
I Laporan Pendahuluan
Persiapan awal dan
penyuluhan rencana kerja
Penyusunan desain survey
dan format kegiatan
Kajian awal literature dan
kebijakan
Koordinasi dengan Dinas
terkait
Pengumpulan Data Sekunder
Penyusunan Laporan
Pendahuluan
Penyerahan Laporan
Pendahuluan
II Laporan Antara
Survey Sekunder
(Instansional)
Survey Lapangan (Data
Primer)
Kompilasi Data
Analisis Data
Penyusunan Konsep RP3KP
Penyusunan Laporan Antara
Penyerahan Laporan Antara
Laporan Pelaksanaan
Kegiatan Penyusunan
III
RP3KP-Tahap 1 Kota
Lhokseumawe
Dokumen visual/video
IV udara dan video 3D
(softcopy)
V Album peta

20
 USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

Bulan 1 Bulan 2 Bulan 3 Bulan 4

No Uraian Kegiatan
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Focus Group Discussion
VI
(FGD)
Pembahasan Dokumen
VII
RP3KP

5.7. Struktur Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan

Organisasi pelaksanaan dalam pekerjaan Penyusunan Dokumen Rencana
Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP)
Kota Lhokseumawe menyangkut hubungan antara pemberi tugas dengan pelaksana
kerja. Untuk memudahkan dan memelihara efisiensi kerja, perlu disusun suatu
organisasi pelaksanaan pekerjaan agar dapat berjalan lancar sesuai dengan maksud,
tujuan dan sasaran serta jadwal yang telah ditetapkan. Pada dasarnya dalam
penyusunan organisasi pelaksanaan pekerjaan tersebut menyangkut hubungan kerja
antara pemberi tugas dan penerima/pelaksana pekerjaan.

Dalam pelaksanaan pekerjaan, konsultan bertanggung jawab kepada Pejabat

Pembuat Komitmen yang telah ditunjuk, dan akan melakukan konsultasi teknis
dengan tim teknis daerah yang telah ditunjuk atau ditetapkan. Tim Konsultan
terdiri dari: ketua tim konsultan (team leader), tenaga ahli, dan tenaga pendukung.
▪ Ketua Tim Konsultan (team leader) bertanggung jawab secara keseluruhan
kepada tim supervisi, mengkoordinasikan seluruh pekerjaan tim
konsultan dengan dibantu oleh sub-bidang penelitian;
▪ Tenaga Ahli yang merupakan sub-bidang penelitian, yang dirinci
berdasarkan disiplin ilmu yang digunakan dan bertanggung jawab
terhadap pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan bidang tugasnya masing-
masing;
▪ Tenaga pendukung bertugas melaksanakan tugas studio dan
kesekretariatan dalam pekerjaan ini.

21
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

Gambar 5.6
Susunan Organisasi Pelaksana Pekerjaan

Pemerintah Daerah Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Kota Lhokseumawe

Tim Teknis

Perusahaan

Team Leader
(Ahli Perencanaan Wilayah dan Kota)

Tenaga Ahli :
▪ Ahli Perencanaan Wilayah dan Kota
▪ Ahli Teknik Lingkungan
▪ Personil Pemataan dan GIS

5.8. Jadwal Penugasan Tenaga Ahli

Untuk jadwal penugasan tenaga ahli Kegiatan Penyusunan Dokumen
Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman
(RP3KP) Kota Lhokseumawe dapat dilihat pada Tabel berikut:
Tabel -2
Jadwal Penugasan Tenaga Ahli
Bulan 1 Bulan 2 Bulan 3 Bulan 4
Uraian Kegiatan
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Team Leader
Ahli Perencanaan Wilayah
dan Kota
Ahli Teknik Lingkungan
Personil Pemetaan dan GIS

22
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

5.9. Rencana Pembanguan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

Permukiman (RP3KP)
A. Pengertian Perumahan dan Kawasan Permukiman
Dalam UU No.1/tahun 2011 dijelaskan bahwa Perumahan dan Kawasan
Permukiman (PKP) adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan,
penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman,
pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap
perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan
dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat. Sedangkan penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman dijelaskan sebagai kegiatan
perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian, termasuk di
dalamnya pengembangan kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan,
serta peran masyarakat yang terkoordinasi dan terpadu.
Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang
layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat
penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Perumahan adalah kumpulan
rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan,
yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil
upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Permukiman adalah bagian dari
lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang
mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang
kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.
Lingkungan hunian adalah bagian dari kawasan permukiman yang terdiri
atas lebih dari satu satuan permukiman. Kawasan permukiman adalah bagian
dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan
perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan.

23
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

B. Problem dan Isu Utama Perumahan fan Kawasan Permukiman

Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman merupakan
pembangunan multisektoral yang penyelenggaraannya melibatkan berbagai
pemangku kepentingan. Dalam rangka mewujudkan hunian yang layak bagi
semua orang (adequate shelter for all), Pemerintah bertanggungjawab untuk
memberikan fasilitasi kepada masyarakat agar dapat menghuni rumah yang
layak, sehat, aman, terjamin, mudah diakses dan terjangkau yang mencakup
sarana dan prasarana pendukungnya.
Pada dasarnya,upaya pemenuhan kebutuhan akan perumahan dan
permukiman yang layak, sehat, aman, serasi dan teratur dapat dilakukan
setiap orang dengan cara menyewa, membangun sendiri, ataupun membeli.
Namun, jumlah dan proporsi penduduk di daerah perkotaan yang semakin
lama semakin bertambah, berdampak pula pada semakin berkurangnya
ketersediaan lahan dan ruang untuk perumahan dan permukiman yang
berakibat pada meningkatnya harga tanah sehingga harga jual rumah menjadi
relatif tinggi dan sulit dijangkau oleh sebagian besar penduduk Indonesia
khususnya masyarakat berpenghasilan rendah.
Perumahan dan permukiman tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan
kehidupan semata-mata, tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim
manusia dalam menciptakan ruang kehidupan untuk memasyarakatkan
dirinya, dan menampakkan jati diri. Untuk menjamin kepastian dan
ketertiban hokum dalam pembangunan dan pemilikan, setiap pembangunan
rumah hanya dapat dilakukan di atas tanah yang dimiliki berdasarkan hak-
hak atas tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Kekurangsiapan kota dengan sistem perencanaan dan pengelolaan kota yang
tepat, dalam mengantisipasi pertambahan penduduk dengan berbagai motif
dan keragaman, menjadi penyebab utama yang memicu timbulnya
permasalahan perumahan dan permukiman.
Secara garis besar, terdapat 8 (delapan) problem dan isu utama perumahan
dan kawasan permukiman, yaitu:

24
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

1. Defisit rumah (backlog) yaitu tidak sesuainya jumlah hunian yang

tersedia jika dibandingkan dengan kebutuhan dan jumlah masyarakat
yang akan menempatinya.Pertumbuhan penduduk dan rumah tangga
menyebabkan kebutuhan akan perumahan baru semakin meningkat dari
tahun ke tahun. Sementara itu, dari sisi penyediaan, jumlah rumah yang
terbangun belum sepenuhnya mampu memenuhi pertumbuhan itu
sendiri.

Gambar 5.7
Skema Penyebab Terjadinya Backlog

2. Perumahan kumuh yang tumbuh di permukiman padat pada kawasan

yang dianggap strategi yaitu kawasan pusat kota dan sekitar industry.
Permukiman padat tersebut tidak memenuhi syarat-syarat permukiman
yang sehat karena tidak dilengkapi dengan penyediaan air bersih, sistem
pengelolaan sampah, sistem pengelolaan air limbah, tata bangunan,
saluran air hujan, penanggulangan bahaya kebakaran, serta pencemaran
air, udara dan tanah. Perkembangannya terjadi di luar kendali kebijakan
dan sistem penataan ruang kawasan perkotaan sehingga muncul
kawasan-kawasan kumuh (slumarea). Kawasan kumuh sangat miskin
fasilitas umum dan dihuni para pekerja dari berbagai sector dan jenis
pekerjaan. Di kawasan seperti ini kualitas lingkungan dan peri-
kehidupan masyarakat relative buruk sehingga mudah terjangkit
berbagai persoalan penyakit serta sarat masalah social dan kemiskinan.

25
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

Gambar 5.8
Skema Penyebab Terjadinya Kumuh

3. Rumah tidak layak huni yang disebabkan ketidakmampuan masyarakat

miskin dan berpenghasilan rendah untuk mendapatkan rumah yang
layak huni dan terjangkau serta memenuhi standar lingkungan
permukiman yang sehat dan aman, sehingga masyarakat membangun
sendiri rumahnya dengan bahan bangunan seadanya.
4. Rumah liar (squatter). Dalam beberapa kasus masyarakat behadapan
dengan persoalan ketidakpastian status hokum penguasaan/penggunaan
lahan, menempati lahan yang tidak direkomendasikan sebagai daerah
hunian dan lahan public. Pada akhirnya, bantaran sungai, penyangga
jalan kereta api, Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP)
bandara, lahan PSU dan kawasan sekitar pembuangan akhir sampah
perkotaan ditumbuhi gubug, rumah semi permanen dan/atau rumah
permanen.

Gambar 5.9
Skema Penyebab Terjadinya Squatter

26
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

5. Perumahan belum dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas

umum (PSU) yang memadai, seperti akses jalan ke lokasi perumahan
yang tidakmemadai, kondisi jalan dengan kualitas yang rendah, tidak ada
saluran drainase, kurangnya air bersih, tidak ada penerangan jalan
umum, dan lain-lain.
6. Lahan semakin terbatas dan nilai lahan semakin meningkat. Belum
mantapnya pelayanan dan akses terhadap hak atas tanah untuk
perumahan, khususnya bagi kelompok masyarakat miskin dan
berpendapatan rendah. Kapasitas pemerintah daerah juga masih relatif
terbatas untuk dapat melaksanakan secara efektif penyelenggaraan
administrasi pertanahan yang memadai, yang dapat menjamin
kecukupan persediaan lahan, yang dapat mengembangkan pasar lahan
secara efisien dan pemanfaatan lahan yang berkelanjutan, yang dapat
mengurangi hambatan hukum dan sosial terhadap akses yang adil dan
seimbang kepada lahan, terutama bagi penduduk yang difabel,
perempuan, dan kelompok yang rentan, dan yang mampu memfasilitasi
akses kepada lahan dan keamanan status kepemilikan bagi seluruh
kelompok masyarakat.
7. Belum tersedianya dana jangka panjang bagi pembiayaan perumahan
yang menyebabkan terjadinya mismatch pendanaan dalam pengadaan
perumahan. Di samping itu, sistem dan mekanisme subsidi perumahan
bagi kelompok masyarakat miskin dan berpengahasilan rendah masih
perlu dimantapkan, baik melalui mekanisme pasar formal maupun
melalui mekanisme perumahan yang bertumpu pada keswadayaan
masyarakat. Mobilisasi sumber-sumber pembiayaan perumahan masih
harus diefektifkan dengan mengintegrasikan pembiayaan perumahan ke
dalam sistem pembiayaan yang lebih luas dan memanfaatkan instrumen
yang ada sekarang atau mengembangkan instrumen baru untuk lebih
memperhatikan kebutuhan pembiayaan bagi penduduk yang
mempunyai keterbatasan akses kepada kredit.

27
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

8. Belum kuatnya sistem penyelenggaraan PKP, termasuk sistem

kelembagaan dan regulasi di bidang PKP .
Implementasi otonomi daerah berdampak pada pembagian wewenang
dan tugas pemerintahan antara pemerintah pusat dan daerah, termasuk
dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan permukiman. Namun
demikian, pelaksanaan otonomi daerah tersebut masih belum optimal
karena ketidaksiapan kapasitas kelembagaan di berbagai tingkatan baik
dari sisi kualitas SDM maupun kapasitas fiskal untuk dapat
menyelenggarakan pelayanan di bidang perumahan dan permukiman.
Koordinasi kelembagaan dalam pembangunan perumahan dan
permukiman baik di tingkat pusat dan daerah juga belum berjalan
dengan baik.
Regulasi dan kebijakan yang ada belum sepenuhnya mendukung
terciptanya iklim yang kondusif dalam pembangunan PKP. Sebagai
contoh: proses perizinan yang belum memenuhi tiga kriteria, yaitu:
mudah, cepat dan murah, menjadi salah satu ganjalan besar terhadap
proses pembangunan PKP. Di sisi lain, sistem koordinasi dan sinergi
penyelenggaraan PKP, antar wilayah maupun antar sektor pun masih
belum optimal.
Untuk menangani berbagai permasalahan tersebut, Pemerintah perlu
menyiapkan program-program pembangunan PKP, baik berupa intervensi
langsung (provider) maupun melalui penciptaan iklim yang kondusif (enabler)
sehingga pembangunan PKP dapat berjalan dengan efisien dan
berkelanjutan.Beberapa isu strategis dan pokok permasalahan tersebut
merupakan landasan perlunya daerah mempunyai skenario umum
penanganan pembangunan dan pengembangan PKP yang tertuang dalam
RP3KP. RP3KP diharapkan dapat menjadi “alat” untuk merencanakan
pembangunan dan pengembangan PKP menuju ke kondisi PKP ideal yang
diharapkan.

28
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

5.10. Dasar Hukum Rencana Pembangunan Pengembangan Perumahan dan

Kawasan Permukiman (RP3KP)
A. Landasan Hukum Penyelenggara Perumahan dan Kawasan Permukiman
Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 28 H mengamanatkan bahwa: “Setiap orang
berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan
hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”. Amanat
Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan
Permukiman, bahwa perumahan dan kawasan permukiman adalah satu
kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan,
penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan,
pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan
permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan,
serta peran masyarakat.
Landasan hukum yang mendasari penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman, yaitu:
1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman;
2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang Pembinaan
Perumahan dan Kawasan Permukiman;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman;
5. Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan
Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah.

Di dalam UU Nomor 1 Tahun 2011, Pasal 9, menyebutkan: Pengendalian

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 huruf c meliputi pengendalian:
1. Rumah;
2. Perumahan;
3. Permukiman;
4. Lingkungan hunian; dan

29
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

5. Kawasan permukiman.
Hal tersebut menunjukkan obyek pengaturan dan hirarki dalam lingkup
perumahan dan kawasan permukiman, terdiri dari rumah, perumahan,
permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan permukiman.
Pengertian masing-masing obyek pengaturan tersebut sesuai Pasal 1-UU
1/2011, yaitu:
1. Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal
yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan
martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.
2. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,
baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang
layak huni.
3. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas
lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana,
utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di
kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.
4. Lingkungan hunian adalah bagian dari kawasan permukiman yang
terdiri atas lebih dari satu satuan permukiman.
5. Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar
kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan,
yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan
penghidupan.
6. Lingkungan siap bangun (Lisiba) adalah sebidang tanah yang fisiknya
serta prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk
pembangunan perumahan dengan batas-batas kaveling yang jelas dan
merupakan bagian dari kawasan siap bangun sesuai dengan rencana
rinci tata ruang.
7. Kawasan siap bangun (Kasiba) adalah sebidang tanah yang fisiknya serta
prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk

30
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

pembangunan lingkungan hunian skala besar sesuai dengan rencana tata

ruang.

B. Kedudukan dan Hirarki Perencanaan Bidang Perumahan dan Kawasan

Permukiman
1. Kedudukan RP3KP Dalam Perencanaan Tata Ruang
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, dalam Pasal 97, Pasal (1), dinyatakan
bahwa: Program pemanfaatan ruang merupakan program yang disusun
dalam rangka mewujudkan rencana tata ruang meliputi:
a) Program penataan ruang;
b) Program pengembangan wilayah;
c) Program pengembangan perkotaan, termasuk pengendalian kota
besar dan metropolitan;
d) Program pengembangan perdesaan;
e) Program pengembangan kawasan dan lingkungan;
f) Program pembangunan sektoral; dan
g) Program lainnya yang dibutuhkan dalam mewujudkan rencana tata
ruang.
Selanjutnya di dalam Penjelasan Pasal 97 Ayat (1) huruf f disebutkan
bahwa:
a. Program pembangunan sektoral memuat sekurang-kurangnya
program pembangunan strategis sektoral dan program-program
pendukung sektoral dalam rangka perwujudan struktur ruang dan
pola ruang yang direncanakan, yang selanjutnya dituangkan ke dalam
rencana sektor.
b. Rencana Sektor merupakan rencana yang disusun oleh institusi
sektoral yang bertujuan untuk merumuskan program-program
kegiatan berdasarkan kewenangan masing-masing sektor.
Mengacu pada Peraturan Pemerintah tersebut, RP3KP termasuk ke
dalam program pemanfaatan ruang dalam sektor perumahan dan

31
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

Kawasan permukiman.
RP3KP merupakan skenario penyelenggaraan pengelolaan bidang
perumahan dan kawasan permukiman yang terkoordinasi, terpadu
secara lintas sektoral dan lintas wilayah administratif, dan juga
merupakan jabaran pengisian rencana pola ruang kawasan permukiman
dalam RTRW.

2. Kedudukan RP3KP Dalam Sistem Perencanaan Pembangunan

Kedudukan RP3KP dalam Sistem Perencanaan Pembangunan, sebagai
berikut:
a. RP3KP merupakan bagian integral dari rencana pembangunan
provinsi maupun kabupaten/ kota;
b. RP3KP merupakan jabaran dan pengisian RTRW dalam bentuk
rencana untuk peruntukan perumahan dan kawasan permukiman,
yang selanjutnya akan diacu oleh seluruh sektor terkait;
c. RP3KP mempunyai kedudukan yang sama dengan berbagai rencana
sektoral (misal: rencana pengembangan pertanian, kepariwisataan
dan lain-lain);
d. Penyusunan RP3KP mengacu pada dokumen kebijakan daerah
berupa:
▪ Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah (RPJPD);
▪ Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD);
▪ Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang mengatur secara
khusus ruang untuk perumahan dan kawasan permukiman dan
berbagai tindak lanjutnya.
Kedudukan RP3KP dalam Pembangunan Wilayah, yaitu:
a. Keberadaan RP3KP diperlukan oleh :
1) Tingkat provinsi dalam mengatur dan mengkoordinasikan
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang
menyangkut 2 (dua) atau lebih kabupaten atau kota yang
berbatasan, penyelenggaraan fasilitasi dan mediasi, bimbingan

32
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

dan pembinaan; serta

2) Tingkat kabupaten atau kota, terutama untuk kabupaten atau
kota-kota yang telah memiliki permasalahan perumahan dan
kawasan permukiman yang tinggi intensitasnya, dalam mengatur
dan menyelenggarakan perumahan dan kawasan permukiman
secara teratur dan terorganisasikan.
b. Kedudukan RP3KP dalam kerangka pembangunan wilayahsecara
keseluruhan adalah sebagai :
1) Wahana informasi yang memuat arahan dan rambu-rambu
kebijaksanaan, serta rencana pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman dalam suatu tingkatan wilayah dan kurun
waktu tertentu (provinsi, kabupaten atau kota);
2) Arahan untuk mengatur perimbangan pembangunan perumahan
dan kawasan permukiman, antara:
▪ Kawasan perkotaan dan kawasan perdesaan;
▪ Perumahan dan kawasan permukiman dengan kawasan
fungsional lain dalam suatu wilayah tertentu;
▪ Keselarasan pengembangan kawasan perumahan dan kawasan
permukiman terhadap rencana investasi jaringan prasarana
dan sarana, jaringan utilitas serta jaringan infrastruktur lain
yang berskala regional.
3) Sarana untuk mempercepat terbentuknya sistem kawasan
permukiman yang mantap, terutama dalam kota-kota yang
berperan sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW). Penetapan
orde/kedudukan kota-kota tersebut dalam kerangka
pembangunan daerah, ditetapkan oleh Pemerintah Daerah
masingmasing, yang selanjutnya dapat dipergunakan sebagai alat
untuk:
▪ Menetapkan strategi pengembangan kawasan permukiman
dalam wilayah yang bersangkutan;
▪ Menetapkanstrategi pembangunan jaringan investasi

33
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

prasarana dan sarana berskala pelayanan regional;

▪ Menetapkan strategi pengembangan untuk masing-masing
provinsi, kabupaten atau kota. Dalam penataan kawasan-
kawasan permukiman tersebut, perlu dipertimbangkan nilai-
nilai budaya dan arsitektur setempat, yang dapat secara kental
mencerminkan citra atau jati diri masing-masing kota atau
daerahnya. Khususnya untuk hal ini perlu diatur secara
tersendiri melalui peraturan setempat. Hal ini perlu dilakukan
mengingat RP3KP merupakan skenario yang harus dapat
mengakomodasikan berbagai hal dan kepentingan daerah,
termasuk upaya melestarikan nilai-nilai sosial budaya
setempat.
▪ Alat pengawasan dan pengendalian terselenggaranya
keterpaduan program antara sektor dan antara lokasi
perumahan dan kawasan permukiman terhadap kawasan
fungsional lainnya.

3. Hirarki Perencanaan Bidang Perumahan dan Kawasn Permukiman

Perencanaan bidang perumahan dan kawasan permukiman termasuk
dalam fase pemanfaatan ruang, berupa rencana sektor bidang perumahan
dan kawasan permukiman, disebut Rencana Pembangunan dan
Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP).
RP3KP adalah skenario pembangunan (“GrandDesign”) perumahan dan
kawasan permukiman di daerah (Provinsi, Kabupaten, dan Kota).
RP3KP tersebut ditindaklanjuti dengan:
a. Rencana Kawasan Permukiman (RKP), yaitu dokumen rencana
sebagai pedoman dalam memenuhi kebutuhan Lingkungan Hunian
di perkotaan dan perdesaan serta tempat kegiatan pendukung yang
dituangkan dalam rencana jangka pendek, jangka menengah, dan
jangka panjang (PP 14/2016 Pasal 1, angka 12).
b. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan (RP3), yaitu

34
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

dokumen rencana sebagai pedoman dalam memenuhi kebutuhan

penyediaan Perumahan beserta Prasarana, Sarana, dan Utilitas
Umum Perumahan sebagai bagian dari perwujudan pemanfaatan
tata ruang yang mengacu pada RKP (PP 14/2016 Pasal 1, angka 13).
Perencanaan bidang PKP harus dapat menjawab berbagai
permasalahan/persoalan perumahan, antara lain mencakup:
▪ Backlog,
▪ Rumah tidak layak huni (rtlh),
▪ Rumah liar,
▪ Cluster-cluster perumahan,
▪ Negativelist (area yang tidak layak/tidak boleh dibangun
rumah/ perumahan),
▪ Perumahan kumuh dan permukiman kumuh,
▪ Kurangnya ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum
(psu),
▪ Kurangnya ketersediaan pembiayaan perumahan, serta
▪ Mahalnya harga tanah, terutama di perkotaan.

Gambar 5.10
Hirarki Perencanaan Bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman

35
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

4. Dasar Hukum Penyusunan Rencana Pembangunan Pengembangan

Perumahan dan Kawasan Permukiman
Di dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman, disebutkan tugas yang harus dilaksanakan oleh
Pemerintah, pemerintah provinsi dan pemerintah kabupaten/kota,
antara lain sebagai berikut:
1) Pasal 13, Tugas Pemerintah, huruf a, merumuskan dan menetapkan
kebijakan dan strategi nasional di bidang perumahan dan kawasan
permukiman.
2) Pasal 14, Tugas Pemerintah Provinsi, huruf f, menyusun rencana
pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman (RP3KP) lintaskabupaten/kota.
3) Pasal 15, Tugas Pemerintah kabupaten/kota, huruf c, menyusun
rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman (RP3KP) di tingkatkabupaten/kota.
Tata cara menyusun rencana pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman (RP3KP) telah diatur dalam
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 12 Tahun 2014 tentang
Pedoman Penyusunan Rencana Pembangunan dan Pengembangan
Perumahan dan Kawasan Permukiman Daerah Provinsi dan Daerah
Kabupaten/Kota.
Pengertian Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Kawasan Permukiman (RP3KP) adalah dokumen perencanaan umum
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang
terkoordinasi dan terpadu secara lintas sektoral dan lintas wilayah
administrative.

5. Jangka Waktu, Legalitas dan Siklus RP3KP

a) Jangka Waktu
Jangka waktu berlakunya RP3KP, baik RP3KP Provinsi maupun
RP3KP Kota/Kabupaten, adalah selama 20 (dua puluh) tahun,

36
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

walaupun RP3KP tersebut disusun atau ditetapkan beberapa tahun

sesudah penetapan RTRW.
Sebagai contoh, RTRW Kota A berlaku untuk tahun 2010-2030
sementara RP3KP baru disusun tahun 2018, maka RP3KP yang
disusun tersebut berlaku untuk tahun 2018-2038.Namun demikian,
program ataupun perizinan yang dikeluarkan tetap mengacu pada
RTRW yang masih berlaku. Selanjutnya dalam penyusunan RTRW
berikutnya, proyeksi kebutuhan rumah dapat ditampung/
diakomodir dalam RTRW yang akan disusun berikutnya.
Evaluasi RP3KP, dilaksanakan sebagai berikut:
▪ Dilakukan review setiap periode 5 (lima) tahun Rencana dihitung
dari tahun pengesahan/legalisasi RP3KP.
▪ Apabila terjadi perubahan kebijakan makro daerah, khususnya
RTRW maupun RPJP/ RPJM Daerah.
▪ Terdapat perubahan kecenderungan perkembangan dan
permasalahannya di lapangan (lokasi perencanaan) yang harus
diakomodir kedalam suatu arahan pembangunan dan
pengembangan bidang PKP yang baru.
b) Legalitas
Berdasarkan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 12 Tahun
2014 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Pembangunan Dan
Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Daerah
Provinsi Dan Daerah Kabupaten/Kota, penetapan RP3KP sebagai
berikut:
▪ RP3KP provinsi, ditetapkan dengan Peraturan Daerah provinsi;
dan
▪ RP3KP kabupaten/kota, ditetapkan dengan Peraturan Daerah
Kabupaten/Kota.
c) Siklus RP3KP
Siklus RP3KP, sebagai berikut:
▪ Persiapan penyusunan;

37
USULAN TEKNIS
PENYUSUNAN DOKUMEN RENCANA PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN (RP3KP)

▪ Penyusunan rencana;
▪ Legislasi RP3KP;
▪ Pemanfaatan rencana; dan
▪ Evaluasi/review RP3KP.
Evaluasi/review dilakukan setiap 5 tahun. Apabila ada kebutuhan
penyesuaian rencana dengan kebijakan dan kondisi terkini, maka dapat
dilakukan revisi RP3KP.

Gambar 5.11
Siklus RP3KP

38