IDENTIFIKASI POTENSI LAND VALUE

CAPTURE DI KAWASAN STASIUN

GEDEBAGE MENGGUNAKAN HEDONIC
PRICING MODEL
Tugas Pengadaan Lahan
KELOMPOK 2 :
Eva Qatrunnada Lathifah
21110118120005  Naufal Ian Fadillah 21110118130044
Nevi Tri Lestiyo Asih 21110118120009
 Mochamad Sultan Raja 21110118130083
Adya Amalia Putri 21110118140088
Amellia Kinanti 21110118130073  Sujiwo Pandu Wijaya 21110118140087

Idfiani Sholichah 21110118120021

 Irfan Nurfauzi 21110118130075
Cici Nurmalasari 21110118120014
 Ahmad Bassam 21110118130066
LATAR BELAKANG
 Kawasan TOD (Transit Oriented Development) Gedebage
direncanakan akan menjadi pusat aktivitas kedua di kota
Bandung, setelah Pusat Alun-Alun. 
 Perencanaan TOD Gedebage membutuhkan biaya yang cukup
banyak baik pada pelaksanaan maupun untuk keberlanjutannya.
 Proses identifikasi potensi penerapan LVC untuk pembiayaan TOD
Gedebage, dilakukan dengan memodelkan faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai lahan dari kondisi aktual kawasan sekitar
Stasiun Gedebage.
METODE PENELITIAN
 LVC mendefinisikan nilai lahan (land value), ke dalam dua definisi, yaitu value creation
(peningkatan daya tarik lokasi) dan value capture (margin peningkatan nilai lahan).
 Peningkatan nilai lahan dapat terjadi jika ada penambahan daya tarik lokasi.
 Dalam mengidentifikasi selisih nilai tangkapan dibutuhkan indikator terukur yang digunakan dan
dipahami secara umum yaitu NJOP dan harga pasar.
 Harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan oleh pembeli serta diterima dan disepakati oleh
penjual.
 Hedonic Pricing Model merupakan metode yang berupaya untuk menduga kontribusi variabel
prediktor dari beberapa atribut yang berbeda terhadap indikator nilai lahan yang dapat diukur, yaitu
harga sewa lahan.
 Hedonic Pricing Model merupakan metode yang berupaya untuk menduga kontribusi variabel
prediktor dari beberapa atribut yang berbeda terhadap indikator nilai lahan yang dapat diukur, yaitu
harga sewa lahan.
 Menggunakan dua kategori atribut yang diprediksi mempengaruhi harga sewa lahan, yaitu atribut
kondisi lahan dan bangunan, dan atribut aksesibilitas seperti yang tertuang pada persamaan berikut.
 Teknik analisis data yang digunakan yaitu analisis regresi linear berganda yang diestimasi Teknik ordinary least
square.
 Bentuk umum regresi linear yaitu sebagai berikut.

• Parameter pada persamaan diatas diestimasi menggunakan

estimator ordinary least square (OLS) sebagai pencarian
garis lurus yang melewati titik pasangan observasi variabel
dependen dan variabel independen.
• Garis ini harus memenuhi suatu kriteria, yaitu
meminimalkan selisih antara nilai prediksi yang diberikan
oleh garis lurus tersebut dengan nilai aktualnya
HASIL DAN PEMBAHASAN
 Jumlah populasi yang digunakan dalam penelitian adalah 4060 properti. Dalam menentukan sampel yang
digunakan, peneliti menggunakan rumus sebagai berikut :

 Analisis Spasial Pola Nilai Lahan : proses untuk mengetahui gambaran karakteristik pola NJOP dan harga

pasar pada wilayah studi.

 Pola Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) :

 Dalam pemetaan, NJOP dibagi menjadi empat kelas, yaitu sebagai berikut :
 Kelas I (Rp1.868.000,00 – Rp2.352.000,00 per m2)

 Kelas II (Rp1.384.000,00 – Rp1.868.000 per m2)

 Kelas III (Rp900.000,00 – Rp1.384.000,00 per m2)

 Kelas IV (Rp416.000,00 – Rp900.000,00 per m2)

PETA Pada gambar tersebut, persebaran nilai NJOP bersifat

NJOP sporadis, artinya tidak mengacu pada kedekatannya terhadap

stasiun Gedebage.

Pola Harga Pasar

• Pada wilayah studi, nilai harga pasar berkisar antara

Rp2.250.000,00 – Rp10.000.000 per m2.
PERBANDINGAN MODEL NILAI LAHAN

 Pada Studi kasus ini dilakukan analisis identifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan di
sekitar Stasiun Gedebage
 Teknik analisis yang akan digunakan yaitu teknik Regresi Linier Berganda.
 Setelah melakukan analisis regresi untuk melihat variabel prediktor yang berpengaruh terhadap
nilai lahan (NJOP dan harga pasar).
KARAKTERISTIK NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)

 NJOP merupakan nilai lahan yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai dasar dalam
menentukan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus dibayar oleh pemilik lahan.
 Berdasarkan temuan model, terlihat bahwa faktor kondisi internal persil lahan, dalam hal ini
usia bangunan, jumlah lantai dan jumlah kamar tidak menjadi faktor yang berhubungan
terhadap pembentukan ataupun peningkatan NJOP.
 Kontribusi terhadap nilai NJOP diperlihatkan oleh variabel yang mewakili akses berbasis jalan
dan angkutan umum.
 Berdasarkan temuan model, terlihat bahwa jarak ke pusat kota masih merupakan faktor
dominan dalam menentukan nilai NJOP.
KARAKTERISTIK HARGA PASAR

 Harga pasar merupakan harga jual lahan yang ditetapkan

oleh pemilik lahan kepada calon pembeli.
 Model harga pasar memperlihatkan bahwa variabel
aksesibilitas, baik akses berbasis jalan maupun angkutan
umum, memiliki hubungan yang tidak berarti dalam
menentukan tinggi rendahnya nilai harga pasar.
 KESIMPULAN

 Dari delapan variabel aksesibilitas secara umum, model nilai lahan dengan indikator NJOP menunjukkan
bahwa hanya dua variabel aksesibilitas yang memberikan signifikansi terhadap peningkatan nilai NJOP, yaitu
“jarak ke jalur pejalan kaki” dan “jarak ke pusat kota”.
 Sedangkan jika melihat model nilai lahan menggunakan harga pasar, memperlihatkan bahwa hanya satu
variabel yang mewakili aksesibilitas yang dinilai signifikan dalam meningkatkan nilai harga pasar, yaitu
variabel “jarak ke pusat kota”.
 Aksesibilitas berbasis angkutan umum (menuju stasiun Gedebage ataupun dengan angkutan kota) belum
menjadi faktor yang secara signifikan dapat memberikan daya tarik tambahan bagi suatu lokasi, sehingga
meningkatkan nilai lahannya, baik melalui indikator NJOP maupun harga pasar. Hal ini tidak sesuai dengan
prinsip land value capture, jika ingin dijadikan sumber pembiayaan alternatif untuk kawasan TOD.
 “Jarak ke jalur pejalan kaki” memperlihatkan hubungan yang signifikan dalam peningkatan NJOP. Variabel ini
mewakili konektivitas lingkungan kawasan. Konektivitas atau kemudahan menjangkau lokasi-lokasi aktivitas
dalam suatu kawasan dengan berjalan kaki juga merupakan salah satu prinsip perancangan lingkungan kawasan
TOD.
 Kondisi lingkungan memberikan pengaruh terhadap kenaikan nilai lahan suatu lokasi. Faktor lingkungan
inilah, yang dapat ditelaah bagaimana kemudian faktor-faktor tersebut dapat teraktivasi untuk dijadikan sumber
pembiayaan alternatif kawasan TOD melalui strategi land value capture.
THANK YOU
FOR YOUR
ATTENTION
good bye