5/21/22

BAB 7
PRINSIP-PRINSIP
INVESTASI
MODAL
1
 2 5/21/22

YG AKAN DIBAHAS :
 MENAKSIR ARUS KAS
 METODE2 PENILAIAN PROFITABILITAS
INVESTASI
 METODE2 LAIN
 3 5/21/22

MENAKSIR ARUS KAS

Untuk menaksir arus kas yg relevan perlu diperhatikan hal-
hal sbb :
1. Taksirlah arus kas setelah pajak.
2. Taksirlah arus kas atas dasar incremental atau selisih.
Rencana peluncuran produk baru mungkin akan
mengakibatkan pengurangan penjualan produk lama
(kanibalisme), lebih2 kalau produk2 tsb ternyata
mempunyai pasar yg sama, dengan demikian perlu
diperhatikan pengurangan kas masuk dari produk lama
akibat peluncuran produk baru.
 4 5/21/22

3. Taksirlah arus kas yg timbul karena keputusan investasi.

Arus kas karena keputusan pendanaan, seperti
membayar bunga pinjaman, mengangsur pokok
pinjaman, dan pembayaran dividen, tidak perlu
diperhatikan. Perhatikan yg kita analisis adalah
profitabilitas investasi.
4. Jangan memasukkan sunk costs (biaya yg telah terjadi
sehingga tdk akan berubah karena keputusan yg akan
kita ambil). Apa yg telah terjadi tdk mungkin berubah
karena keputusan yg kita ambil. Hanya biaya yg berubah
karena keputusan kitalah yg relevan dalam analisis.
 5 5/21/22

METODE2 PENILAIAN PROFITABILITAS INVESTASI

 NET PRESENT VALUE (NPV)
Misalkan kita saat ini membeli sebidang tanah dg harga Rp 50jt. Selesai
kita bayar, suatu perusahaan menghubungi kita dan mengatakan bahwa
perusahaan tersebut bersedia membeli tanah tersebut tahun depan dengan
harga Rp 60jt. Apakah dengan demikian kita bisa mengatakan bahwa
kita memperoleh “laba” sebesar Rp 10jt ?
Jawabnya adalah “tidak”, karena kita perlu memperhatikan NILAI
WAKTU UANG (bab 2)
Anda ikan kita menerima Rp 60jt satu tahun yg akan datang, berapa nilai
sekarang (present value) penerimaan tsb dengan tingkat bunga 15%.
PV =
= Rp 52,17 jt
 6 5/21/22

Dengan demikian selisih antara PV penerimaan dengan PV

pengeluaran disebut NPV
NPV = Rp 52,17jt – Rp 50jt
= Rp 2,17jt
NPV yg positif menunjukkan bahwa :
PV penerimaan > PV pengeluaran.
Jika NPV hasilnya positif maka diterima
Jika NPV negatif maka ditolak
Jadi menghitung NPV memerlukan dua kegiatan penting :
1. Menaksir arus kas
2. Menentukan tingkat bunga yg dipandang relevan .
 7 5/21/22

Contoh :
Misalkan perusahaan suatu perusahaan transportasi akan
membuka divisi baru, yaitu Taksi. Divisi tsb akan dimulai dg 50
buah taksi, dan karena akan dipergunakan untuk usaha taksi,
mobil2 tsb bisa dibeli dg harga Rp 30jt per unit. Ditaksir usia
ekonomis selama 4 tahun, dg nilai sisa Rp 4jt. Untuk
mempemudah analsisi akan dipergunakan metode garis lurus
untuk penyusutan.
Taksi tsb akan dioperasikan selama 300 hari dalam satu tahun,
setiap hari pengemudi dikenakan setoran Rp 50rb. Berbagai
biaya yg bersifat tunai (seperti penggantian ban, kopling, rem,
penggantian oli, biaya perpanjangan STNK, dsb) ditkasir Rp 3jt.
Berapa NPV usaha taksi tsb, anda ikan perusahaan sudah
terkena tarif pajak penghasilan sebesar 35%?
 8 5/21/22

Jawab :
Taksiran Rugi Laba per Tahun divisi Taksi (50 unit)
Penghasilan 300 x 50 x Rp 50.000   750,000,000
Biaya-biaya      
Yg bersifat Tunai 50 x 3.000.000 150,000,000 
Penyusutan 50 x 6.500.000 325,000,000 
Total     475,000,000
Laba Operasi     275,000,000
Pajak 35%     96,250,000
Laba Setelah Pajak     178,750,000

Sedangkan taksiran kas masuk bersih operasi (operating cash

flow) per tahun adalah :
Rp 178,75jt + Rp 325jt = Rp 503,75jt
Disamping itu pada tahun ke- 4 diperkirakan akan terjadi kas
masuk karena nilai sisa sebesar 50 x Rp 4jt = Rp 200jt.
Sehingga……
 9 5/21/22

Arus Kas dari Rencana Investasi Divis Taksi (50 unit)

Tahun ke Kas Keluar Kas Masuk
Tahun ke- 0 - Rp 1.500jt + Rp 503,75 jt
Tahun ke- 1     + Rp 503,75 jt
Tahun ke- 2     + Rp 503,75 jt
Tahun ke- 3     + Rp 503,75 jt
Tahun ke- 4     + Rp 503,75 jt
      + Rp 200jt

Misalkan tingkat bunga yg relevan adalah 16% per tahun, maka

perhitungan NPV nya bisa dinyatakan:
NPV = -1.500jt+[+[+[+[+[
= -1.500jt + 1.409,58jt + 110,45jt
= -1.500jt + 1.520,03jt
= Rp 20,03jt
Karena nilai investasinya memberikan NPV positif, maka investasi tsb
diterima.
 10 5/21/22

METODE2 LAIN
 AVERAGE RATE OF RETURN
Metode ini menggunakan angka keuntungan menurut
akuntansi, dan dibandingkan dg rata2 nilai investasi. Dengan
menggunakan contoh yg sama (yaitu usaha divisi Taksi),
perhitunganya adalah sbb :
Perhitungan average rate of return investasi Taksi (dlm jutaan Rp)
Tahun Investasi Investasi Rata-rata Laba setelah Rate of
awal akhir investasi pajak return
1 1,500 1,175 1,337.50 178.75 13.36%
2 1,175 850 1,012.50 178.75 17.65%
3 850 525 687.50 178.75 26.00%
4 525 200 362.50 178.75 49.31%
Jumlah     3,400.00 715.00 106.33%
Rata-rata     850.00 178.75 21.03%
 11 5/21/22

Nilai investasi akhir pada setiap tahunnya berkurang sebesar

penyusutan. Sedangkan nilai rata2 investasi merupakan
penjumlahan investasi awal plus akhir dibagi dua.
Perhitungan rate of return ditempuh dg cara :
Average Rate of return = x 100%
= x 100% = 59,26%
Mengapa hasilnya berbeda?
Karena pengaruh magnitude dari pembagi yg berbeda. Disamping
kelemahan dlm bentuk hasil perhitungan yg bisa berbeda kalau
digunakan angka rata2 dan dihitung setiap tahun, kelemahan
mendasar dari teknik ini adalah :
(1) bagaimana menentukan tingkat keuntungan (rate of return) yg
dianggap layak,
(2) Konsep ini menggunakan laba akuntansi dan bukan arus kas,
(3) Mengabaikan nilai waktu uang.
 12 5/21/22

 PAYBACK PERIOD
Metode ini menghitung berapa cepat investasi yg dilakukan
bisa kembali. Karena itu hasil perhitunganya dinyatakan
dalam satuan waktu (yaitu tahun atau bulan).
Anda ikan kita gunakan contoh divisi Taksi diatas, maka kita
memperkirakan bahwa investasi yg dikeluarkan sebesar Rp
1.500jt pada tahun 0, diharapkan akan memberikan kas masuk
bersih sebesar Rp 503,75jt pada tahun 1 sampai dengan 4,
ditambah Rp 200jt pada tahun ke-4. Dengan demikian
sebelum tahun ke-3, investasi sebesar Rp 1.500jt diharapkan
sudah bisa kembali. Perhitungan secara rincinya adalah sbb :
 13 5/21/22

Selama dua tahun dana diharapkan sudah kembali sebesar : 2xRp

503,75jt = Rp 1.007,5jt
Dg demikian sisanya tinggal :
Rp 1.500jt – Rp 1.007,5jt = Rp 492,5jt
Karena pada tahun ke-3 diharapkan investasi tersebut
menghasilkan Rp 503,75jt, maka kekurangan sebesar Rp 492,5jt
diharapkan akan kembali dalam waktu :
(492,5jt/503,75) x 12 bulan = 11,73 bulan.
Dg demikian periode payback nya adalah 2 tahun 11,73 bulan.
Semakin pendek periode payback, semakian menarik investasi
tersebut.
Kelemahan dari metode payback adalah :
1) Tdk memperhatikan nilai waktu uang
2) Mengabaikan arus kas setelah periode payback.
 14 5/21/22

 INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

IRR menunjukkan tingkat bunga yg menyamakan PV
pengeluaran dengan PV penerimaan. Diterapkan pada contoh
investasi divisi Taksi diatas, IRR (diberi notasi sebagai i),
dirumuskan sbb :
1.500jt = [+[+[+[+[
Dg trial and error dan interpolasi, akan didapatkan:
i PV kas masuk
16% 1.520,03
17% 1.487,63
Selisih 1% 32,40
 15 5/21/22

Yg kita inginkan adalah agar sisi kanan persamaan = Rp

1.500. Anda ikan kita selisihkan dg i=16% dg
PV=Rp1.520,03, maka perbedaan Rp 20,03 adalah ekuivalen
dg :
(20,03/32,40) x 1% = 0,62%
Karena itu i = 16% + 0,62%
= 16.62%
Decision rule metode ini adalah “terima investasi yg
diharapkan memberikan IRR tingkat bunga yg dipandang
layak” .
Anda ikan kita gunakan tingkat bunga yg dipandang layak
(=r)=16%, maka rencana investasi tsb dinilai menguntungkan
(karena ir).
 16 5/21/22

 PROFITABILITY INDEX (PI)

Menunjukkan perbandingan antara PV kas masuk dg PV kas
keluar. Dinyatakan dlm rumus :
PI =
Untuk contoh yg sama dg diatas divisi Taksi :
PI =
= 1,013
Perhatikan dlm perhitungan PI kita harus menentukan terlebih
dahulu tingkat bunga yg dipandang layak (=r). Disini kita
pergunakan r=16%.
Jadi decision rule kita adalah “terima investasi yg diharapkan
memberikan PI1,0”.
 17 5/21/22

SELESAI