Dalam penilaian aspek keuangan dilakukan penilaian investasi yang menggunakan beberapa

metode penilaian. Diantaranya terdapat 6 (enam) metode penilaian investasi, yaitu :

1. Accounting Rate of Return (ARR)

Accounting Rate of Return atau sering disingkat dengan ARR adalah suatu metode
analisis yang mengukur besarnya tingkat keuntungan dari suatu investasi. Metode
Analisis yang dalam bahasa Indonesia disebut dengan Tingkat Pengembalian Akuntansi
ini pada dasarnya adalah mengukur pendapatan atau laba tahunan yang diharapkan dari
hasil suatu investasi. Dengan kata lain, ARR ini menghitung berapa banyak uang yang
akan dikembalikan ke investor dari suatu investasi.
Dengan perhitungan Accounting Rate of Return atau ARR ini, investor dapat
menganalisis risiko yang terlibat dalam membuat keputusan investasi dan memutuskan
apakah penghasilannya cukup tinggi untuk menerima tingkat risiko yang akan terjadi.
 Keuntungan dari metode Average Rate of Return ini adalah :
- Sederhana dan mudah dimengerti
- Metode ini menggunakan data akuntansi yang sudah tersedia sehingga tidak
memerlukan perhitungan tambahan.
 Kelemahan dari metode Average Rate of Return ini adalah :
- Tidak memperhitungkan “time value of money”
- Menitik beratkan pada laba akuntansi dan bukan pada arus kas dari investasi
bersangkutan
- Merupakan pendekatan jangka pendek dengan menggunakan angka rata-rata
yang dapat menyesatkan.
- Kurang memperhitungkan jangka waktu investasi.

contoh :

Proyek investasi A membutuhkan dana Rp. 280.000.000,-. Umur

ekonomisnya 3 tahun dengan nilai sisa Rp. 40.000.000,-. Laba setelah pajak(EAT)
selama 3 tahun berturut-turut adalah:tahun ke 1 = Rp. 40.000.000,-, tahun ke 2 =
Rp. 50.000.000,-, dan tahun ke 3 = Rp. 30.000.000,-.Dari informasi
tersebut maka dapat dihitung besarnya Accountinmg Rate of Return sebagai
berikut : ARR = Rata – rata laba setelah pajak rata – rata investasi x 100 ARR = (40.000
+ 50.000 + 30.000 ) / 3 ( 280.000.000 + 40.000.000) / 2 x 100 = 40.000.000 /
160.000.000 = 0,25 = 25% Jika tingkat keuntungan yang disyaratkan atau yang
diharapkan sebesar20 %, maka ARR = 25% lebih besar (>) dari 20 % berarti
investasi layak d i l a k s a n a k a n a t a u m e n g u n t u n g k a n . J i k a A R R l e b i h k e c i l
( < ) d a r i keuntungan yang disyaratkan, maka investasi tidak layak dilaksanakan.

2. Average Accounting Rate of Return

Average Accounting Rate of Return adalah rasio antara laba setelah pajak dan investasi.
 Keuntungan dari metode Average Accounting Rate of Return ini adalah :
 -Sederhana dan mudah dimengerti
-Metode ini menggunakan data akuntansi yang sudah tersedia sehingga tidak
memerlukan perhitungan tambahan.
 Kelemahan dari metode Average Accounting Rate of Return ini, antara lain :
a. Metode tersebut mendasarkan pada data akuntansi dan bukannya aliran kas.
Hal ini merupakan kelemahan utamanya. Bagi investor tentunya kas lebih
penting karena dengan kas, investor dapat memenuhi kewajiban finansialnya
dan membiayai kegiatan operasional perusahaan.
b. Apabila metode depresiasi yang dipergunakan berbeda maka akan
memberikan hasil yang berbeda pula, disamping itu juga Metode Penilaian
Persediaan yang berbeda juga akan berpengaruh terhadap perhitungan.
c. Metode ini tidak memperhatikan konsep nilai waktu uang, metode ini menilai
Rp 1,00 saat ini memiliki nilai sama dengan Rp1,00 satu atau dua tahun yang
akan datang.

Contoh :

PT X, maka: Accounting rate of return atas dsr investasi awal= (Keuntungan stlh
pajak / Investasi awal) x 100% = (Rp.7,5 jt/Rp. 45 jt) x 100% = 16,6%
Accounting rate of return atas dsr investasi rata-rata= Rata-rata investasi = Rp 45
jt / 3 = Rp. 15 jt ARR = (Keuntungan stlh pajak / Rata-rata investasi) x 100% =
(Rp.7,5 jt/Rp. 15 jt) x 100% = 50,0% Investasi dpt diterima karena ARR atas dsr
investasi rata-rata (50,0%) > dr nilai ARR atas dsr investasi awal (16,6%)

3. Payback Period
payback period adalah suatu metode dalam penentuan jangka waktu yang dibutuhkan
dalam menutupi initial investment dari suatu proyek dengan menggunakan cash inflow
yang dihasilkan dari proyek tersebut
 Keuntungan dari metode Pay Back Period ini adalah :
- Mudah dimengerti.
- Lebih mengutamakan investasi yang menghasilkan aliran kas yang lebih
cepat.
- Beranggapan bahwa semakin lama waktu pengembalian, semakin tinggi
resikonya.
- Cukup akurat untuk mengukur nilai investasi yang diperbandingkan untuk
beberapa kasus dan bagi pembuat keputusan.
   
 Kelemahan metode Pay Back Period ini adalah :
- Mengabaikan nilai waktu dari pada uang (time value of money).
- Mengabaikan penerimaan–penerimaan investasi atau proceeds setelah Pay
Back Period tercapai.
4. Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah tingkat pengembalian yang menyebabkan NPV proyek itu sama dengan nol.
Ini merupakan suatu tingkat pengembalian persentase proyek berdasar pada arus kas yang
diperkirakan itu.
 Kelebihan metode Internal Rate Of Return :
- Tidak mengakibatkan aliran kas selama periode proyek.
- Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang.  
- Mengutamakan aliran kas awal dari pada aliran kas belakangan
 Kelemahan metode Internal Rate Of Return :
- Memerlukan perhitungan COC (Cost Of Capital) sebagai batas minimal dari
nilai yang mungkin dicapai.
- Lebih sulit dalam melakukan perhitungan

5. Net Present Value (NPV)

Metode Net Present Value adalah menghitung selisih antara nilai
sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih
(operasional maupun terminal cash flow) di masa yang akan datang.
 Keuntungan dari metode Net Present Value ini :
- Memperhatikan nilai waktu dari pada uang (time value of money).
- Mengutamakan aliran kas yang lebih awal.
- Tidak mengabaikan aliran kas selama periode proyek atau investasi.
 Kelemahan dari metode Net Present Value adalah :
- Memerlukan perhitungan Cost Of  Capital sebagai Discount Rate.   0
- Lebih sulit penerapannya dari pada Pay Back Period

 
6. Profitability Indeks (PI)
metode Profitability Index adalah menghitung melalui perbandingan antara lain nilai
sekarang (present value) dari rencana penerimaan–penerimaan kas bersih di masa yang
akan datang dengan nilai sekarang (present value) dari investasi yang telah dilaksanakan,
jadi perhitungan profitability Index dapat dihitung dengan membandingkan
antara Present Value kas masuk dengan Present Value kas keluar.
 Keuntungan metode Profitability Index :
- Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang (time value of money).
- Menentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang akan digunakan.
- Konsisten dengan tujuan perusahaan, yaitu memaksimalkan kekayaan
pemegang saham.

 Kelemahan  metode Profitability Index :
- Dapat memberikan panduan dan pilihan yang salah pada proyek-proyek-
proyek yang mutually exsclusive yang memiliki unsure ekonomis dan skala
yang berbeda
Contoh dari 6 Metode Penilaian Investasi

PT X membeli mesin baru (harga Rp 60 jt) dg taksiran umur 3 thn. Mesin lama yang masih
mempunyai umur penggunaan 3 thn lagi dijual dg harga buku Rp 15 jt. Mk net cash flow: Rp 45
jt (asumsi no tax). Penggantian dg mesin baru diharapkan menghemat biaya tng kerja, material
dan reparasi (cash saving) sebesar Rp. 27,5 jt. Misal pajak PT 40%. Maka, keuntungan akuntansi
(accrual basis) dan cash flow-nya:

Keuntungan Akuntansi vs Aliran Kas (2/2) Aliran kas keluar netto (net cash outflow): aliran
uang tunai yang dibutuhkan untuk investasi baru Aliran kas masuk netto (net cash inflow): aliran
uang tunai masuk sebagai hasil dari investasi baru (sering disebut net cash proceeds/proceeds)
Aliran kas (Rp 22,5 jt) = keuntungan neto setlh kena pajak (Rp 7,5 jt) + tambahan depresiasi
(Rp. 15 jt) Tambahan aliran kas selama 3 thn = 3 x Rp 22,5 jt = Rp. 67,5 jt Pola aliran kas dari
investasi penggantian mesin:

Accounting/Average Rate of Return (2/2) Dari contoh sebelumnya, PT X, maka: Accounting rate
of return atas dsr investasi awal= (Keuntungan stlh pajak / Investasi awal) x 100% = (Rp.7,5
jt/Rp. 45 jt) x 100% = 16,6% Accounting rate of return atas dsr investasi rata-rata= Rata-rata
investasi = Rp 45 jt / 3 = Rp. 15 jt ARR = (Keuntungan stlh pajak / Rata-rata investasi) x 100% =
(Rp.7,5 jt/Rp. 15 jt) x 100% = 50,0% Investasi dpt diterima karena ARR atas dsr investasi rata-
rata (50,0%) > dr nilai ARR atas dsr investasi awal (16,6%)

Payback Period (1/3) Contoh sebelumnya: Payback period PT X Jmlh investasi Rp 45,0 jt Jmlh
proceeds Rp 22,5 jt Payback period = Rp. 45,0 jt / Rp. 22,5 jt = 2 thn

Payback Period (2/3) Misal: suatu proyek membutuhkan investasi Rp. 120 jt, yang diperkirakan
mempunyai proceed selama usia investasi seperti: Maka, payback period: Dlm thn ke-3 = (jmlh
dana yg blm tertutup/net proceeds ke-3) x 1 thn = (Rp. 10 jt / Rp. 40 jt) x 1 thn = ¼ thn or 3 bln
Jd, investasi Rp 120 jt akan kembali dalam 2 thn 3 bln

Payback Period (3/3) Kebaikan: mudah dimengerti dan mudah ditetapkan Kelemahan:
mengabaikan penerimaan-penerimaan investasi atau proceeds yang diperoleh sesudah payback
period tercapai, sehingga kriteria ini bukan alat pengukur profitability, melainkan hanya alat
pengukur rapidity kembalinya dana; dan mengabaikan time value of money (nilai waktu dari
uang)

Net Present Value (1/3) Cukup populer digunakan dalam penilaian investasi karena mampu
mengatasi kelemahan dari metode lain, yaitu memperhatikan time value of money Definisi :
NPV = PV Cash Inflow – PV Cash Outflow = PV Proceeds – PV Outlays Proceeds-nya adlh
proceeds yag didiskontokan atas biaya modal (cost of capital) atau tingkat hasil pengembalian
yang disyaratkan (rate of return). PV = > Pt = (1 + r ) t. Po = > Po = Pt / (1 + r ) t PV =
keseluruhan Po = ∑ Pt / (1 + r ) t dari thn ke-0 s.d. thn ke-n Investasi dpt diterima apabila NPV-
nya positif. Sering disebut juga dengan Cost and Banefit Analysis (karena dalam CBA, metode
perhitungannya adalah NPV)
Net Present Value (2/3) Misal, dari contoh sebelumnya PT X, mk NPV-nya: Jd, investasi dpt
diterima karena NPV-nya positif.

Net Present Value (3/3) Misal, dari contoh investasi proyek Rp. 120 jt, mk NPV-nya: Jd,
investasi proyek dpt diterima karena NPV-nya positif.

Profitability Index Pada prinsipnya, memiliki kelemahan dan kelebihan yg sama dengan metode
NPV, karena metodenya menggunakan prinsip PV Investasi diterima jika nilai profitability index
(PI) lebih besar dari atau sama dengan 1. Dapat menjadi pelengkap bagi perhitungan dalam
menentukan usulan investasi mana yang akan dipilih apabila perusahaan memiliki keterbatasan
dana Semakin tinggi nilai PI akan semakin diprioritaskan Proyek dengan NPV sama dg 0 akan
menghasilkan PI sama dengan 1 Rumus : PI = PV Proceeds / PV Outlays

Internal Rate of Return Definisi: tingkat bunga yang akan menjadikan nilai sekarang dari
proceeds yang diharapkan akan diterima (PV Proceeds) sama dengan nilai sekarang dari
pengeluaran modal (PV Outlays) Dg kata lain, IRR adalah suatu tingkat suku bunga atau tingkat
diskonto yang menghasilkan NPV suatu investasi sama dengan 0. Dapat dicari dg trial and error
atau dengan financial calculator IRR merupakan batas maksimum tingkat suku bunga (misal
bank) agar investasi bisa dilakukan. Karena tingkat suku bunga yang lebih tinggi akan
menghasilkan nilai NPV yang lebih rendah. Strategi perhitungan: membalik rumus NPV untuk
menemukan nilai disconto dg syarat nilai PV Proceeds = PV Outlays

Sumber:

BMP EKMA4311

https://slideplayer.info/slide/15154217