MEKANISME LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

(DISAJIKAN UNTUK SOSIALISASI PADA PT. Bank Perkreditan Rakyat BKK Se- Jawa
Tengah)
KPKNL Semarang
 DASAR HUKUM LELANG
1.Peraturan Lelang (Vendu Reglement) Stbl. 1908
No.189
2.Instruksi Lelang (Vendu Instructie) Stbl. 1908
No.190
3.PP No. 3 Tahun 2018 (Jenis dan Tarif PNBP pada
Kementerian Keuangan)
4.Peraturan Menteri Keuangan Nomor
213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Lelang

2
 Apa itu Lelang?
• penjualan barang yang terbuka untuk umum;
• dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat
atau
menurun untuk mencapai harga tertinggi;
• didahului dengan Pengumuman Lelang;
• dilakukan oleh dan/atau dihadapan Pejabat Lelang kecuali ditentukan lain oleh
Undang-
Undang atau Peraturan Pemerintah.
(Pasal 1 dan Pasal 1a Vendu Reglement jo Pasal 1 angka 1 PMK No.213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Lelang)

3
 ASAS LELANG
PERTANGGUNG
TRANSPARANSI PERSAINGAN KEPASTIAN EFISIENSI
JAWABAN

Keterbukaan dalam Karena para peserta lelang Independensi Pejabat Pelaksanaan lelang dapat Lelang dilakukan pada
pelelangan. Hal ini bersaing dan peserta Lelang seharusnya mampu dipertanggungjawabkan suatu saat dan tempat
tampak antara lain dengan penawaran membuat kepastian bahwa karena Pemerintah melalui yang ditentukan dan
adanya keharusan bahwa tertinggi yang sudah penawar tertinggi Pejabat lelang berperan transaksi terjadi pada saat
setiap pelelangan mencapai atau di atas dinyatakan sebagai untuk mengawasi jalannya itu juga maka diperoleh
didahului dengan harga limit yang akan pemenang dan bahwa lelang dan membuat akta efisiensi biaya dan waktu,
pengumuman lelang, baik dinyatakan sebagai pemenang lelang yang autentik yang disebut karena dengan demikian
dalam bentuk iklan, pemenang telah melunasi Risalah Lelang. barang secara cepat dapat
brosur, atau undangan. kewajibannya akan dikonversi menjadi uang.
Pengumuman lelang memperoleh barang
dapat dilakukan melalui beserta dokumennya.
media cetak dan atau
media elektronik. Di
samping untuk menarik
peserta lelang sebanyak
mungkin, pengumuman
lelang juga dimaksudkan
sebagai kontrol sosial dan
perlindungan publik.

4
 FUNGSI LELANG
FUNGSI PUBLIK
• Mendukung Law Enforcement di bidang Hukum Perdata, Hukum Pidana,
Hukum Perpajakan, dll., yaitu sebagai bagian eksekusi suatu putusan/termasuk
Hak Tanggungan.
• Mendukung tertib administrasi dan efisiensi pengelolaan dan pengurusan asset
yang dimiliki atau dikuasai Negara/mengamankan penjualan dan
pemindahtanganan Barang Yang Dimiliki/Dikuasai Negara.

FUNGSI PRIVAT

Sebagai sarana transaksi Jual Beli barang yang

memperlancar Arus lalu lintas perdagangan
barang.

FUNGSI BUDGETER

Mengumpulkan Penerimaan Negara dalam bentuk Bea Lelang, PPh dan

BPHTB/guna membiayai tugas-tugas pemerintah dan pembangunan.

5
 PEJABAT LELANG
Pejabat Lelang (Vendumeester) yaitu orang yang berdasarkan peraturan perundang-
undangan diberi wewenang khusus untuk melaksanakan penjualan barang secara
lelang.

PEJABAT LELANG KELAS I PEJABAT LELANG KELAS II

Berstatus pegawai DJKN, Pejabat Lelang swasta yang

berwenang melaksanakan Lelang berwenang melaksanakan Lelang
Eksekusi dan Lelang Noneksekusi Non
Wajib serta Lelang Noneksekusi Eksekusi Sukarela
Sukarela

(Pasal 1 angka 44,45, 46 PMK No. 213/PMK.06/2020)

6

Risalah Lelang adalah berita acara
pelaksanaan lelang yang dibuat oleh Pejabat
Lelang yang merupakan akta otentik dan
mempunyai kekuatan pembuktian
sempurna.
(Pasal 1 angka 32 PMK No. 213/PMK.06/2020
RISALAH LELANG
Tiga Kekuatan Pembuktian Risalah Lelang
1
Kekuatan Pembuktian Lahir
(berlaku sebagai Akta Otentik)
Kekuatan Pembuktian Formal
2
(berdasarkan peristiwa hukum yg dilakukan
oleh Pejabat Lelang, Penjual, Pembeli & para
saksi)
3 Kekuatan Pembuktian Material
(merupakan bukti sah terhadap pihak-pihak yang
membuatnya atau mereka yang mendapat hak
dan berlaku untuk umum)
7
 PRODUK RISALAH
LELANG

MINUTA RISALAH LELANG TURUNAN RISALAH LELANG

Asli Risalah Lelang berikut lampirannya, 1

Salinan Risalah Lelang
yang merupakan dokumen/arsip (adalah salinan kata demi kata dari seluruh Risalah
Lelang)
Negara.
Kutipan Risalah Lelang
2
(adalah kutipan kata demi kata dari satu
atau beberapa bagian Risalah Lelang)

Grosse Risalah Lelang

3
(adalah Salinan asli dari Risalah Lelang yang
berkepala "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan
Yang Maha Esa”)

8
 JENIS LELANG
LELANG EKSEKUSI
Lelang untuk melaksanakan putusan/penetapan pengadilan atau dokumen-dokumen
lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam
peraturan perundang-undangan.
Termasuk: Lelang eksekusi HT, lelang eksekusi Harta Pailit, lelang eksekusi PN, dll.

LELANG NON EKSEKUSI WAJIB

Lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan perundang-
undangan diharuskan dijual melalui lelang.
Termasuk: Lelang barang BMN/BMD, lelang barang BUMN/BUMD berbentuk
Nonpersero, lelang benda BMKT, lelang barang gratifikasi, dll.

LELANG NON EKSEKUSI

SUKARELA
Lelang atas barang milik swasta, orang atau badan hukum/badan usaha yang
dilelang secara sukarela.
Termasuk: Lelang Barang Milik BUMN/D berbentuk Persero, Lelang Barang
Swasta, dll.

9
 PEMOHON LELANG/PENJUAL
Pengertian
 Penjual adalah orang, badan hukum atau badan usaha atau instansi yang berdasarkan peraturan perundang-undangan atau
perjanjian berwenang untuk menjual barang secara lelang (Pasal 1 angka 49 PMK No 213/PMK.06/2020 tentang
Petunjuk Pelaksanaan Lelang
 Penjual dapat
berstatus: 1)pemilik
barang; 2)kuasa pemilik
barang;
3) orang/badan yang oleh
undang-undang atau
peraturan yang berlaku
diberi wewenang untuk
menjual barang secara
lelang.
Hak
 Menetapkan syarat-
syarat lelang tambahan
sepanjang tidak
bertentangan dengan
peraturan perundang-
undangan
 Menentukan cara
penawaran lelang
 Menerima uang hasil 10
 TANGGUNG JAWAB PENJUAL
(Pasal 13 PMK No 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang)

 Penjual bertanggung jawab terhadap:

a. Keabsahan kepemilikan barang dan/atau kewenangan menjual barang;
b. Keabsahan dokumen persyaratan lelang;
c. Keabsahan syarat lelang tambahan;
d. Keabsahan pengumuman lelang;
e. Kebenaran formil dan materiil nilai limit;
f. Kebenaran formil dan materiil atas pernyataan tentang tidak adanya perubahan fisik dan yuridis bidang tanah atau satuan rumah
susun atau objek yang akan dilelang;
g. Kebenaran materi surat dan pengiriman surat yang dilakukan penjual kepada pihak terkait
h. Kesesuaian barang dengan dokumen objek lelang;
i. Penyerahan barang bergerak dan/atau barang tidak bergerak;
j. Penyerahan asli dokumen kepemilikan kepada pembeli;
k. Gugatan perdata dan/atau tuntutan pidana serta pelaksanaan putusannya akibat tidak dipenuhinya peraturan perundang-
undangan oleh penjual;
l. Tuntutan Ganti Rugi dan pelaksanaan putusannya termasuk uang paksa/dwangsom, dalam hal tidak memenuhi tanggung jawab
penjual.

11
 PESERTA LELANG/PEMBELI

Kewajiban
 Menyetor /menyerahkan Jaminan Penawaran Lelang.
 Peserta lelang wajib melakukan penawaran paling sedikit sama dengan nilai limit, dalam hal lelang dengan
nilai limit diumumkan.
 Membayar Pokok Lelang, Bea Lelang Pembeli dan Pajak/pungutan lainnya (misalnya: BPHTB) bila ditunjuk
sebagai pembeli lelang.

Hak
 Melihat dan meminta keterangan atas dokumen-dokumen barang dan atas barang yang akan dilelang.
 Meminta kembali Jaminan lelang bila tidak ditunjuk sebagai pembeli lelang.
 Mendapatkan barang beserta dokumen-dokumennya bila ditunjuk sebagai pembeli lelang dan
telah membayar semua kewajibannya.
 Meminta kutipan dan kuitansi lelang bila ditunjuk sebagai pembeli lelang telah semua
membayar kewajibannya.

12
 TEMPAT DAN
WAKTU LELANG
“Lelang dilakukan pada suatu saat dan tempat yang
ditentukan”

TEMPAT LELANG WAKTU LELANG

Tempat pelaksanaan lelang harus •Waktu Pelaksanaan Lelang

dalam wilayah kerja KPKNL atau ditetapkan oleh Kepala
KPKNL/ Pejabat Lelang Kelas
wilayah jabatan Pejabat Lelang II.
Kelas II tempat barang berada.
• Pelaksanaan Lelang dilakukan
(Pasal 12 PMK 213/PMK.06/2020) pada jam dan hari kerja..

13
 NILAI LIMIT
(Pasal 47 PMK No 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang)

 Setiap pelaksanaan lelang disyaratkan adanya Nilai Limit.

 Penetapan Nilai Limit menjadi tanggung jawab Penjual/Pemilik Barang,
berdasarkan mekanisme yang
dapat dipertanggungjawabkan.
 Nilai Limit bersifat terbuka/tidak rahasia dan harus dicantumkan dalam
Pengumuman Lelang.
 Nilai limit lelang eksekusi Pasal 6 UUHT dengan nilai limit Rp 5 Milyar rupiah
ke atas harus ditetapkan berdasarkan hasil penilaian dari penilai.

14
 PENGUMUMAN LELANG

Pasal 53 PMK No. 213/PMK.06/2020 Paling Sedikit Memuat

 Lelang wajib didahului dengan Pengumuman a.
Lelang yang dilakukan oleh Penjual, melalui surat
b.
kabar harian yang terbit dan/atau beredar di
kota/kabupaten tempat barang berada.
c.
 Untuk Lelang Eksekusi terhadap barang tidak
bergerak atau barang tidak bergerak yang dijual d.
bersama-sama dengan barang bergerak,
pengumuman lelangnya dilakukan 2 kali
berselang 15 hari, pengumuman kedua paling
e.
singkat 14 hari sebelum pelaksanaan lelang.
 Untuk Lelang Eksekusi terhadap barang bergerak
f.
dilakukan 1 (satu) kali paling singkat 6 (enam)
hari sebelum pelaksanaan lelang.
g.
Identitas Penjual; h.
hari, tanggal, waktu dan tempat
pelaksanaan lelang dilaksanakan;
jenis dan jumlah barang; i.
lokasi, luas tanah, jenis hak atas tanah, dan j.
ada/tidak adanya bangunan, khusus untuk
barang tidak bergerak berupa tanah
dan/atau bangunan; k.
spesifikasi barang, khusus untuk
barang bergerak;
waktu dan tempat melihat barang yang l.
akan dilelang;
Jaminan Penawaran Lelang meliputi
besaran, jangka waktu, cara dan tempat
penyetoran, dalam hal dipersyaratkan
adanya Jaminan Penawaran Lelang;
Nilai Limit, kecuali Lelang Kayu dan Hasil
Hutan Lainnya dari tangan pertama dan
Lelang Noneksekusi Sukarela untuk barang
bergerak;
cara penawaran lelang;
jangka waktu Kewajiban Pembayaran Lelang
oleh Pembeli;
alamat domain KPKNL/Pejabat Lelang Kelas
II yang melaksanakan lela khusus untuk
penawaran lelang melalui email atau melalui
internet; dan
syarat tambahan dari Penjual (jika ada)

15
 PROSEDUR PERSIAPAN LELANG
PELAKSANAAN LELANG

LELANG
PASCA LELANG

4
1a
1b 5a
5b
5c
Pemohon Lelang KPKNL Peserta Lelang

2 3
5c

Balai Lelang

Pengumuman Lelang Kas Negara Bank/Bendahara/PL

16
 PEMBATALAN LELANG
Lelang yang akan dilaksanakan hanya dapat dibatalkan dengan permintaan penjual atau berdasarkan
penetapan atau putusan dari lembaga peradilan.
Termasuk pembatalan lelang sebelum lelang adalah penjual tidak melakukan pengumuman lelang sesuai
ketentuan yang berlaku dan penjual tidak hadir (Pasal 36 PMK 213/PMK.06/2020)

Pembatalan lelang sebelum pelaksanaan lelang diluar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 dilakukan oleh Pejabat Lelang dalam hal:

a. SKT/SKPT untuk pelaksanaan lelang barang berupa tanah atau tanah
dan bangunan belum ada
b. barang yang akan dilelang dalam status sita pidana atau blokir pidana
dari instansi penyidik atau penuntut umum, khusus Lelang Eksekusi
c. terdapat gugatan atas rencana pelaksanaan Lelang Eksekusi Pasal 6
UUHT dari pihak lain selain debitor/tereksekusi, suami atau istri
debitor/tereksekusi yang terkait kepemilikan objek lelang
d. barang yang akan dilelang dalam status sita jaminan atau sita eksekusi
atau sita pidana, khusus Lelang Noneksekusi
e. tidak memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang
f. penjual tidak dapat memperlihatkan atau menyerahkan asli dokumen
kepemilikan Barang kepada Pejabat Lelang
g. pengumuman Lelang yang dilaksanakan Penjual tidak sesuai peraturan
perundang-undangan
h. keadaan memaksa (force majeur) atau kahar
i. terjadi gangguan teknis yang tidak bisa ditanggulangi pada
pelaksanaan lelang tanpa kehadiran peserta
j. nilai Limit yang dicantumkan dalam Pengumuman Lelang tidak sesuai
dengan surat penetapan Nilai Limit yang dibuat oleh Penjual; atau
k. penjual tidak menguasai secara fisik barang bergerak yang dilelang

17
 BEA TERKAIT LELANG
1. Bea Permohonan Lelang : Rp150.000,00 per debitur.
2. Bea Pembatalan Lelang : Rp250.000,00 per debitur
3. Bea Lelang Penjual : 2% dari Pokok Lelang (barang tidak bergerak)
4. Bea Lelang Pembeli : 2% dari Pokok Lelang (barang tidak bergerak)

18
 UU NOMOR 4 TAHUN 1996
TENTANG HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH
BESERT
A BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN
TANAH

Pasal 6
Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak
Tanggungan pertama mempunyai hak untuk
menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan
sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut.

19
 UU NOMOR 4 TAHUN 1996
TENTANG HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH
BESERT
A BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN
TANAH

Pasal 14
Ayat (2) Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi
Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”
Ayat (3) : Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai
kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak
atas tanah.

20
 UU NOMOR 4 TAHUN 1996
TENTANG HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH
BESERT
A BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN
TANAH

Pasal 20 Ayat (1)

Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 6, atau;
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14
ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan
dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan
hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.

21
 DOKUMEN PERSYARATAN LELANG UUHT

SYARAT UMUM

1. Surat Keputusan Penunjukan Penjual/Surat Tugas Penjual/Surat Kuasa Penjual;

2. Daftar barang yang akan dilelang, nilai limit dan uang Jaminan.
3. Surat persetujuan dari pemegang HPL atau Hak Milik (untuk tanah dan/atau
bangunan dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah HPL atau Hak
Milik);
4. Informasi tertulis yang diperlukan untuk penyerahan/penyetoran hasil bersih
lelang berupa nomor rekening Penjual
5. Informasi tertulis berupa Nomor Objek Pajak dari objek lelang dan Nomor Pokok
Wajib Pajak (NPWP) debitur dan/atau pemilik jaminan. Apabila tidak ada dapat
melampirkan surat pernyataan bahwa NOP dan NPWP tidak ada.
6. Foto objek lelang; dan
7. Bukti pembayaran Bea Permohonan Lelang,

22
 DOKUMEN PERSYARATAN LELANG UUHT

SYARAT KHUSUS
 Salinan/fotokopi Perjanjian Kredit
 Salinan/fotokopi SHT dan APHT
 Fotokopi hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan
 Salinan/fotokopi rincian hutang debitur
 Surat pernyataan dari kreditur bahwa pemohon lelang bertanggung jawab apabila terjadi gugatan perdata
dan/atau tuntutan pidana
 Salinan/fotokopi bahwa debitur wanprestasi
 Surat pernyataan kurator atau hakim pengawas, dalam hal permohonan lelang dilaksanakan pada masa
penangguhan (stay) dalam kepailitan
 Surat pernyataan dari Kepala Kantor Pajak bersedia mengangkat penyitaan, dalam hal objek hak tanggungan
telah diletakkan sita oleh Juru Sita Pajak
 Salinan/fotokopi laporan penilaian/penaksiran atau dokumen ringkasannya dalam hal nilai limit kurang dari
Rp5.000.000.000,00
 Salinan/fotokopi laporan penilaian atau dokumen ringkasannya, dalam hal nilai limit paling sedikit
Rp5.000.000.000,00

23
TERIMA KASIH
KPKNL SEMARANG