PENTINGNYA SURAT KETERANGAN PENDAFTARAN TANAH (SKPT)

DALAM PROSES LELANG OBJEK HAK TANGGUNGAN

Megawati Nur Putri

megaaurorhaa@gmail.com

Abstrak

Pada lelang objek hak tanggungan sangat diperlukan Surat Keterangan

Pendaftaran Tanah (SKPT) yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional
(BPN) dimana obyek lelang itu berada berdasarkan adanya permintaan tertulis
dari Kepala Kantor Lelang. sehingga memunculkan permasalahan Mengapa
dalam lelang Hak Tanggungan harus dilengkapi dengan Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah (SKPT)? dan Bagaimanakah keabsahan pelelangan objek
Hak Tanggungan tanpa dilengkapi Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
(SKPT)?. Tipe penelitian yang digunakan adalah penelitian normatif dan
menggunakan pendekatan perundang-undangan, pendekatan konseptual dan
pendekatan kasus. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah ini sangat penting dalam
proses lelang objek Hak Tanggungan karena merupakan persyaratan yang sangat
dibutuhkan. Di dalam SKPT tersebut menerangkan mengenai data fisik dan data
yuridis juga identitas dari objek Hak Tanggungan yang akan di lelang dan juga
untuk mengetahui kondisi terakhir dari status tanaht. Lelang yang dilakukan
tanpa dilengkapi Surat Keterangan Pendaftaran Tanah maka lelang tersebut
tidak sah dan cacat hukum, dan akibatnya adalah batal demi hukum.

Kata Kunci: Lelang, Lelang Objek Hak Tanggungan, Surat Keterangan

Pendaftaran Tanah

Abstract
At the auction of the object of mortgage is very necessary Certificate of Land
Registration (SKPT) issued by the National Land Agency (BPN) where the object
of the auction is based on written request from the Head of the Auction Office. so
raises the problem Why in the auction of Mortgage Rights must be completed with
Land Registration Certificate (SKPT)? and How is the validity of the auction
object of the Mortgage right without a Land Registration Certificate (SKPT)?.
The type of research used is normative research and using the approach of
legislation, conceptual approach and case approach. Land Registration
Certificate is very important in the auction process of Mortgage Rights because it
is a much needed requirement. In the SKPT, it explains the physical data and
juridical data as well as the identity of the object of Mortgage Rights which will
be in the auction and also to know the last condition of the land status. Auction
conducted without a Certificate of Land Registration then the auction is invalid
and legally flawed, and the result is null and void.

Keywords: Auction, Auction Object Rights, Certificate Land Registry

1
PENDAHULUAN objek yang digunakan sebagai
jaminan harus jelas1.
Latar Belakang
Hak tanggungan adalah suatu Pada dasarnya, sebagaimana
jaminan pelunasan utang, dengan hak maksud Pasal 6 Undang-Undang
mendahului, dengan objek Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
(jaminan)nya berupa hak-hak atas Tanggungan Atas Tanah Beserta
tanah sebagaimana yang dimaksud Benda-Benda yang Berkaitan
dalam Undang-Undang Pokok Dengan Tanah (Undang-Undang Hak
Agraria tersebut di atas. Pada Tanggungan), apabila debitor cidera
pelaksanaan Hak Tanggungan janji, pemegang Hak Tanggungan
dikenal Debitur (pemberi hak pertama mempunyai hak untuk
tanggungan) dan Kreditur (penerima menjual obyek Hak Tanggungan atas
hak tanggungan), di mana keduanya kekuasaan sendiri melalui pelelangan
mempunyai syarat-syarat yaitu umum serta mengambil pelunasan
Debitur (pemberi hak tanggungan), piutangnya dari hasil penjualan
barang yang menjadi objek Hak tersebut. Hal ini sesuai dengan
tanggungan tersebut tidak boleh makna lelang2 yaitu sebagai suatu
digunakan tanpa persetujuan
Kreditur (penerima hak tanggungan)
sehingga perlu adanya kejelasan jika 1
Boedi Harsono, Hukum Agraria
terjadi pengalihan fungsi. Sedang Indonesia Sejarah Pembentukan
Kreditur (penerima hak tanggungan) Undang-undang Pokok Agraria,
Djambatan. Jakarta. 2005, h 210.
memerlukan adanya penilaian
2
terhadap barang jaminan berdasarkan Pasal 1 Peraturan Menteri
Keuangan No.40/PMK.07/2006 tentang
lembaga penilaian barang yang perubahan atas Peraturan Menteri
bersifat independen dan mampu Keuangan No 27/PMK.06/2016 tentang
Petunjuk Pelaksanaan lelang, Lelang
melakukan penilaian terhadap status adalah penjualan barang yang terbuka
serta reputasi dari Debitur (penerima untuk umum dengan penawaran secara
tertulis dan/atau lisan yang semakin
hak tanggugan). Selain itu dikenal
meningkat atau menurun untuk
mencapai harga tertinggi yang didahului
dengan pengumuman lelang, serta

2
lembaga hukum yang mempunyai 2. Lelang berdasarkan Pasal 20
Ayat (1) huruf b juncto Pasal
fungsi menciptakan nilai dari suatu
14 Ayat (2) Undang-undang
barang atau mencairkan suatu barang Hak Tanggungan (UUHT),
yang menyatakan bahwa
menjadi sejumlah uang dengan nilai
rumusan Pasal 14 ayat (2)
objektif. UUHT secara jelas menyatakan
bahwa Sertipikat Hak
Landasan Hukum mengenai
Tanggungan mempunyai
lelang atau eksekusi Hak kekuatan eksekutorial
sebagaimana halnya suatu
Tanggungan diatur dalam Pasal 20
putusan pengadilan yang telah
Undang-Undang Hak Tanggungan berkekuatan hukum tetap.
(UUHT), di mana dalam pasal Melalui penjualan secara
tersebut dapat diketahui bahwa pada lelang, seorang pembeli akan
dasarnya lelang atau eksekusi atau terjamin kepastian hukumnya atas
penjualan hak atas tanah yang kepemilikan obyek lelang hak atas
dibebani dengan Hak Tanggungan tanah tersebut, karena setiap
dapat dilaksanakan melalui 2 (dua) pelaksanaan lelang akan diterbitkan
3
cara yaitu: risalah lelang yang merupakan akta
1. Lelang berdasarkan ketentuan otentik dari pembelian suatu barang
Pasal 6 Undang-Undang Hak
Tanggungan, (UUHT), yang melalui proses penjualan secara
menyatakan bahwa apabila lelang, sehingga dengan alat bukti
debitor cidera janji, pemegang
hak tanggungan pertama risalah lelang tersebut hak
mempunyai hak untuk menjual kepemilkan atas obyek lelang atas
obyek hak tanggungan atas
kekuasaan sendiri melalui tanah akan jatuh kepada pihak
pelelangan umum serta pemenang lelang, meskipun belum
mengambil pelunasan
piutangnya dari hasil penjualan secara sempurna mendapat hak atas
tersebut. tanah tersebut, karena hak atas tanah
tersebut harus didaftarkan pada
dilakukan pada saat dan tempat yang Kantor Pertanahan setempat, untuk
telah ditentukan.
memperoleh legitimasi yang
3
sempurna. Hal tersebut sesuai
http://zamuji.blogspot.com/2012
/12/12pelaksanaan-lelang-objek-hak- dengan tujuan pendafaran tanah
tanggungan.html.
(recht kadaster) bahwa untuk

3
memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas tanah, maka
harus dibuktikan dengan adanya alat
bukti yang dihasilkan dari proses
pendaftaran yang berupa Buku Tanah
dan Sertifikat Tanah4 yang terdiri
atas Salinan Buku Tanah dan Surat
Ukur. Data dan keterangan yang
tercantum dalam sertifikat tanah
mempunyai kekuatan hukum dan
harus diterima sebagai keterangan
yang benar selama dan sepanjang
tidak ada alat pembuktian yang
membuktikan sebaliknya.
Pada lelang objek hak
tanggungan sangat diperlukan surat
keterangan yang diterbitkan oleh
Badan Pertanahan Nasional (BPN)
4
Sertifikat hak atas tanah
merupakan alat pembuktian yang kuat
sebaimana ditentukan dalam Pasal 19
ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal
32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA.
Sertifikat hak atas tanah merupakan
tanda bukti yang kuat dan bukan
merupakan tanda bukti yang mutlak.
Artinya apabila mendapat kekeliruan
dalam sertifikat tersebut maka masih
dimungkinkan untuk dikoreksi melaluli
pembatalan. J. Andy Hartanto,
Problematika Hukum Jual Beli Tanah
Belum Bersertifikat, Lakbang
Mediatama, Yogyakarta, 2009, h 26.
4
dimana obyek lelang itu berada
berdasarkan adanya permintaan
tertulis dari Kepala Kantor Lelang.
Surat Keterangan yang dimaksud
adalah Surat Keterangan Tanah
(SKT) atau lebih dikenal sebagai
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
(SKPT). Fungsi Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah tersebut sebagai
sumber informasi yang mutakhir
mengenai hak atas tanah yang akan
dilelang. Keterangan ini sangat
penting bagi pejabat dari kantor
lelang untuk memperoleh keyakinan
dan kepastian tentang objek lelang.
Keputusan mengenai dilanjutkannya
pelelangan setelah mengetahui data
pendaftaran tanah mengenai bidang
tanah yang bersangkutan diambil
oleh Kepala Kantor Lelang 5.
Surat Keterangan Pendaftaran
Tanah (SKPT) sangat penting bagi
pejabat lelang untuk memperoleh
keyakinan tentang objek lelang
karena di dalam surat keterangan itu
disebutkan secara lengkap tempat
5
Urip Santoso, Pendaftaran dan
Peralihan Hak atas Tanah,
Prenadamedia Group, Jakarta 2010, h
389.
dimana objek lelang tersebut, serta bangunan tersebut, tetapi apabila
identitas dari pemilik tanah dan tidak adanya pemenang dalam
bangunan, dan catatan tanah tersebut lelang, maka Surat Keterangan
apakah dalam status sengketa atau Pendaftaran Tanah (SKPT) tersebut
dalam status sitaan. Disinilah akan kadaluarsa dalam jangka waktu
pentingnya Surat Keterangan 6 bulan setelah dikeluarkannya.
Pendaftaran Tanah (SKPT) dalam Kewajiban adanya Surat
proses lelang sehingga mutlak Keterangan Pendaftaran Tanah dari
adanya. kantor pertanahan setempat adalah
Kepala kantor pertanahan dapat mutlak adanya, karena lelang tanpa
mengeluarkan Surat Keterangan dilengkapi dengan Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah dimaksud Pendaftaran Tanah (SKPT), maka
selambat-lambatnya 5 (lima) hari lelang tersebut adalah cacat hukum
kerja atau 7 (tujuh) hari kalender dan akibatnya adalah batal demi
setelah diterimanya permintaan dari hukum. Tanggung jawab Pejabat
kepala kantor lelang. Apabila Surat Lelang yang melelang obyek hak
Keterangan Pendaftaran Tanah tanggungan tanpa dilengkapi Surat
(SKPT) tidak keluar pada waktu Keterangan Pendaftaran Tanah
lelang, maka lelang tetap di (SKPT), maka pejabat lelang tersebut
jadwalkan tetapi lelang langsung dapat dimintakan
dinyatakan berakhir, karena pertanggungjawaban berupa
persyaratan dari lelang tersebut tidak penggantian kerugian atas dasar
lengkap. Apabila kemudian karena kelalaiannya mengakibatkan
persyaratan lelang sudah terpenuhi pihak lain menderita kerugian atas
maka bank selaku pihak kreditur bisa dasar telah melakukan perbuatan
mengajukan lelang kembali/ulang melanggar hukum.
paling lama 60 hari setelah lelang
pertama. Surat Keterangan Rumusan Masalah
Pendaftaran Tanah (SKPT) akan Berdasrkan permasalahan
kadaluarsa setelah pemenang lelang diatas dapat dirumuskan penelitian
dinyatakan berhak atas tanah dan sebagai berikut:

5
1. Mengapa dalam lelang Hak doktrin hukum guna menjawab isi
Tanggungan harus dilengkapi hukum yang dihadapi. Penelitian
dengan Surat Keterangan yang didasarkan pada pengkajian
Pendaftaran Tanah (SKPT)? peraturan perundang-undangan yang
2. Bagaimanakah keabsahan berhubungan dengan objek
pelelangan objek Hak permasalahan.
Tanggungan tanpa dilengkapi
Surat Keterangan Pendaftaran Pendekatan Penelitian
Tanah (SKPT)? Dalam penulisan tesis ini
menggunakan pendekatan
METODE PENELITIAN perundang-undangan (statute
Tipe Penelitian approach), pendekatan konseptual
Penelitian hukum (legal (conceptual approach), dan
research) adalah menemukan adakah pendekatan kasus (case approach).
aturan hukum sesuai norma dan Dalam pendekatan undang-undang
adakah norma yang berupa perintah (statute approach) dilakukan dengan
atau larangan itu sesuai dengan menelaah semua undang-undangan
prinsip hukum, serta adakah tindakan dan regulasi yang bersangkut paut
(act) seseorang sesuai dengan norma dengan isu hukum yang sedang
hukum (bukan hanya aturan hukum) ditangani7. Bagi penulis pendekatan
atau prinsip hukum6. Tipe penelitian undang-undang ini akan membuka
yang digunakan untuk membahas kesempatan untuk mempelajari
permasalahan ini adalah penelitian adakah konsistensi dan kesesuaian
normatif, yaitu suatu proses unuk antara suatu undang-undang lainnya
menemukan aturan hukum, prinsip- atau antara undang-undang dan
prinsip hukum, maupun doktrin- Undang-Undang Dasar atau antara

6
Peter Mahmud Marzuki,
Penelitian Hukum (Edisi Revsi), 7
Peter Mahmud Marzuki,
Prenadamedia Group,Jakarta, 2014, h Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta,
60. 2005, h 93.

6
regulasi dan argumen untuk
memecahkan isu yang dihadapi. Sumber Bahan Hukum
Kemudian dalam pendekatan Bahan hukum yang
konseptual (conceptual approach) digunakan dalam penulisan ini
beranjak dari pandangan-pandangan adalah bahan-bahan hukum primer
dan doktrin yang berkembang di dan bahan-bahan hukum sekunder.
dalam ilmu hukum. Dengan Bahan hukum primer merupakan
mempelajari pandangan-pandangan bahan hukum yang bersifat autoritatif
dan doktrin-doktrin di dalam ilmu artinya mempunyai otoritas. Bahan-
hukum, peneliti akan menemukan bahan hukum primer terdiri dari
ide-ide yang melahirkan pengertian- perundang-undangan, catatan-catatan
pengertian hukum, konsep-konsep resmi atau risalah dalam pembuatan
hukum, dan asas-asas hukum yang perundang-undangan dan putusan-
relevan dengan isu hukum yang putusan hakim10. Untuk memecahkan
dihadapi. Pemahaman akan isu hukum dan sekaligus
pandangan-pandangan dan doktrin- memberikan preskripsi mengenai apa
doktrin tersebut merupakan sandaran yang seyogianya. Bahan hukum
bagi peneliti dalam membangun primer yang digunakan, sebagai
suatu argumentasi hukum dalam berikut:
memecahkan isu yang dihadapi8. 1. Burgerlijk Weetbook
Selain itu peneliti 2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun
menggunakan pendekatan kasus 1960 tentang Undang-Undang
(case approach) yang perlu dipahami Pokok Agraria (UUPA);
oleh peneliti adalah ratio decidendi, 3. Undang-Undang Nomor 24 Tahun
yaitu alasan-alasan hukum yang 1996 tentang Hak Tanggngan
digunakan oleh hakim untuk sampai (UUHT);
kepada putusannya.9

8
Ibid, h 95.
9 10
Ibid, h 119. Ibid, h 141.

7
4. Vendu Reglement (Peraturan Teknik Pengumpulan Bahan
Penjualan Di Muka Umum di Hukum
Indonesia) Stb. 1908 No. 189; Dalam penulisan tesis ini,
5. Vendu Instructie (Instruksi pengumpulan data dilakukan dengan
Lelang) Stb. 1908 No. 190; melakukan studi dokumen-dokumen
6. Peraturan Menteri Keuangan yang ada dan terkait dengan obyek
Nomor 27/PMK.06/2016 tetang pembahasan dan obyek penelitian,
Perubahan Kedua Atas Peraturan melihat kondisi yang terjadi dengan
Menteri euangan Nomor apa yang seharusnya berdasarkan
106/PMK.06/2013 tentang ketentuan peraturan perundang-
Perubahan Atas Perubahan undangan yang berlaku dan
Menteri Keuangan Nomor menganalisa kondisi tersebut
93/PMK.06/2010 tentang kemudian melakukan pencatatan atas
Petunjuk Pelaksanaan Lelang; permasalahan untuk dapat ditarik
7. Peraturan Menteri Keuangan suatu kesimpulan. Teknik
Nomor 160/PMK.06/2013 tentang pengumpulan bahan hukum yang
Balai Lelang. digunakan dalam penelitian ini
Sedangkan bahan hukum adalah studi dokumen atau
sekunder berupa semua publikasi kepustakaan (library research).
tentang hukum bukan merupakan Metode ini bertujuan untuk
dokumen-dokumen resmi. Publikasi mengumpulkan bahan/dokumen yang
tentang hukum meliputi buku-buku relevan dengan issu hukum atau
teks, kamus-kamus hukum, jurnal- permasalahan yang akan dibahas.
jurnal hukum dan artikel dari media
masa yang berkaitan dengan Analisis Bahan Hukum
permasalahan yang dibahas dengan Menganalisis permasalahan
metode yang digunakan dalam yang ada dengan menggunakan
menyusun tesis. penalaran yang bersifat deduktif
yaitu dari hal yang bersifat umum
menuju hal yang bersifat khusus,
dalam arti berawal dari pengetahuan

8
hukum yang bersifat umum yang Secara yuridis istilah lelang dikenal
diperoleh dari peraturan perundang- sebagai “Penjualan di Muka Umum”
undangan dan literatur, yang dipergunakan dalam peraturan lelang
kemudian diimplemetasikan pula sebagaimana termuat dalam vendu
permasalahan yang dikemukakan reglement. Ketentuan dalam Pasal 1
sehingga diperoleh jawaban dari Vendu Reglement memberikan
permasalahan yang bersifat khusus. batasan penjualan di muka umum,
yaitu sebagai berikut:
PEMBAHASAN Penjualan umum (openbare
verkopingen) adalah
Surat Keterangan Pendaftaran
pelelangan atau penjualan
Tanah (SKPT) Dalam Lelang barang-barang yang dilakukan
kepada umum dengan
Objek Hak Tanggungan
penawaran harga yang
Pengertian Lelang dapat meningkat atau menurun atau
dengan pemasukan harga
ditemukan dalam Pasal 1 Vendu
dalam sampul tertutup, atau
Reglement yang saat ini masih kepada orang-orang yang
diundang atau sebelumnya
berlaku, menurut pasal tersebut
diberitahu mengenai
lelang adalah suatu penjualan barang pelelangan atau penjualan itu,
atau diizinkan untuk ikut serta,
di muka umum dengan cara
dan diberi kesempatan untuk
penawaran secara lisan dan naik-naik menawar harga, menyetujui
harga yang ditawarkan atau
untuk memperoleh harga yang
memasukkan harga dalam
semakin meningkat atau dengan sampul tertutup.
penawaran harga yang semakin Sebagai sarana penjualan
menurun dan/atau dengan penawaran barang secara terbuka, lelang
harga secara tertutup dan tertulis memiliki dua fungsi sekaligus, yaitu
yang didahului dengan usaha pertama, fungsi privat dan kedua,
mengumpulkan para calon fungsi publik. Fungsi privat lelang
peminat/pembeli lelang yang merupakan wadah bagi pasar jual
11
dipimpin oleh pejabat lelang . beli barang oleh masyarakat.

11
Sutarjo, Pelelangan Dalam Rangka
Eksekusi Oleh Pengadilan Negeri Dan Timbul Dalam Praktek, Makalah
PUPN, Serta Aspek-Aspek Hukum Yang Penyuluhan Lelang, Medan, 1995, h. 22.

9
Sementara itu, fungsi publik lelang ada maka tidak dapat terjadi proses
merupakan sarana penegakan hukum lelang.
dan pengelolaan aset negara. Di Jenis lelang juga dapat dilihat
samping itu, dalam fungsi publik ini, dari aspek objek lelang atau barang
lelang juga memiliki fungsi atau benda yang akan dilelang oleh
budgeter, yang berkaitan dengan juru lelang. Penggolongan lelang
penerimaan negara bukan pajak jenis ini dibedakan atas lelang benda
(PNBP) yang berasal dari bea lelang bergerak dan lelang benda tidak
dan uang miskin serta pajak lain bergerak. Benda bergerak merupakan
yang terkait dengan jual beli barang benda yang dapat berpindah atau
melalui lelang. dipindahkan. Sedangkan benda tidak
Untuk mewujudkan hasil bergerak merupakan benda yang
lelang diperlukan pelaksanaan lelang tidak berpindah atau dipindahkan,
yang efisien, adil, terbuka dan seperti tanah, tanah pekarangan dan
akuntabel. Untuk memenuhi hal bangunan dengan apa yang tertancap
tersebut, setiap pelaksanaan lelang dalam pekarangan atau terpaku
harus selalu memperhatikan asas dalam bangunan, dan lain-lain12.
keterbukaan (transparasi), asas Lelang atau penjualan dimuka
persaingan (competition), asas umum merupakan bagian dari
keadilan, asas kepastian hukum, asas terjadinya peralihan hak atas tanah.
efisensi dan asas akutabilitas. Menurut Pasal 41 ayat (1) Peraturan
Pada proses lelang terdapat 3 Pemerintah Nomor 24 tahun 1997
(tiga) tahapan lelang yaitu, Pra tentang Pendaftaran Tanah
Lelang, Pelaksanaan Lelang, dan menjelaskan bahwa peralihan hak
Pasca Lelang, Surat Keterangan melalui pemindahan hak dengan
Pendaftaran Tanah (SKPT) masuk lelang hanya dapat didaftarkan jika
kedalam prosedur tahapan Pra
Lelang sehingga harus dilengkapi
12
sebagai dokumen untuk mengajukan Salim, H.S, Perkembangan
Hukum Jaminan di Indonesia, Raja
permohonan lelang. Apabila Surat Grafindo Persada, Jakarta, 2004, h 245-
Keterangan Pendaftaran Tanah tidak 246.

10
dibuktikan dengan kutipan risalah
lelang yang dibuat oleh pejabat
lelang.
Lelang yang dimaksud disini
adalah lelang hak atas tanah, atau
biasa disebut dalam praktik “lelang
tanah”. Secara yuridis yang dilelang
adalah hak atas tanah bukan
tanahnya. Tujuan dari lelang hak atas
tanah adalah supaya pembeli lelang
dapat secara sah menguasai dan
menggunakan tanah.
Jaminan dapat berupa benda
bergerak dan benda tidak bergerak,
berupa hak atas tanah, dalam Pasal 1
angka 1 di dalam Undang-Undang
Nomor 4 Tahun 1996 tentang
Undang-Undang Hak Tanggungan
(UUHT), menyebutkan bahwa:
“Hak Tanggungan atas tanah
beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, yang
selanjutnya disebut Hak
Tanggungan, adalah hak
jaminan yang dibebankan pada
hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam Undang-
undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria, berikut
atau tidak berikut benda-benda
lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu
untuk pelunasan hutang
tertentu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan
kepada kreditur tertentu
11
terhadap kreditur-kreditur
lain”.
Hak Tanggungan adalah salah
satu jenis jaminan kebendaan yang
meskipun tidak dinyatakan dengan
tegas, adalah jaminan yang lahir dari
suatu perjanjian. Jika dilihat dari
ketentuan yang diatur dalam Pasal
10, Pasal 11, dan Pasal 12 UUHT
dapat diketahui bahwa pada dasarnya
pemberian Hak Tanggungan hanya
dapat dimungkinkan jika dibuat
dalam bentuk perjanjian.
Dalam pelaksanaan lelang
barang jaminan berupa hak atas
tanah, diperlukan adanya surat
keterangan yang diterbitkan oleh
Badan Pertanahan Nasional (BPN)
yang dalam hal ini dilakukan oleh
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
dimana obyek lelang itu berada
berdasarkan adanya permintaan
tertulis dari Kepala Kantor Lelang.
Surat Keterangan yang dimaksud
adalah Surat Keterangan Tanah
(SKT) atau lebih dikenal sebagai
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
(SKPT).
Surat Keterangan Pendaftaran
Tanah (SKPT) mengenai tanah yang
akan dilelang dapat diterbitkan baik
atas tanah-tanah yang sudah terdaftar
maupun untuk tanah yang dibebani
hak serta yang tidak dibebani hak
jaminan dan juga atas tanah yang
dokumen-dokumen kepemilikannya
tidak dikuasai tetapi harus dijual
sesuai dengan ketentuan undang-
undang yang berlaku, seperti dalam
hal lelang sita pajak, lelang sita
conservatoir beslag, dan sebagainya.
Surat keterangan pendaftaran
tanah ini menjadi syarat formal
dalam pelaksanaan lelang karena
untuk mengetahui kondisi terakhir
status tanah tersebut. Fungsi Surat
Keterangan Pendaftaran Tanah
(SKPT) sebagai sumber informasi
yang mutakhir mengenai hak atas
tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun yang akan dilelang.
Surat permohonan lelang harus
diajukan secara tertulis oleh penjual
atau pemilik barang yang akan
melakukan penjualan barang secara
lelang kepada Kepala Kepala Kantor
Pelayanan Kekayaan Negara dan
Lelang (KPKNL) untuk dimintakan
jadwal pelaksanaan lelang, disertai
dokumen persyaratan lelang yang
sesuai dengan jenis lelangnya.
12
Kepala KPKNL atau Pejabat
Lelang wajib meneliti dan mengecek
kelengkapan dokumen persyaratan
lelang dan legalitas formal subjek
dan objek lelang. Pelaksanaan lelang
atas tanah dan bangunan, baik dalam
rangka lelang eksekusi maupun
lelang non-eksekusi, maka Kepala
Kantor Lelang wajib meminta Surat
Keterangan Pendaftaran Tanah
(SKPT) dari Badan Pertanahan
Nasional mengenai bidang tanah atau
satuan rumah susun yang akan
dilelang.
Surat Keterangan Pendaftaran
Tanah (SKPT) ini bukan surat bukti
kepemilikan sesuatu hak atas tanah
oleh seseorang atau badan hukum.
SKPT ini hanya menerangkan hal-hal
yang berkaitan dengan bidang tanah
dimaksud terutama yang tercatat
dalam dokumen atau riwayat yang
ada di Kantor Pertanahan setempat .
Masa berlaku SKPT hanya
dalam hitungan jam, hari, minggu,
bulan, namun dapat juga dalam
hitungan tahun, artinya pada hari ini,
jam 09.00 atas suatu bidang tanah
hak diterbitkan SKPT, tetapi pada
jam 09.45 hari itu juga terjadi jual
beli atas tanah yang bersangkutan di
hadapan Pejabat Lelang. Tentu saja Keabsahan Pelelangan Objek Hak
SKPT tersebut secara material sudah Tanggungan Tanpa Dilengkapi
tidak berlaku lagi karena data atau Surat Keterangan Pendaftaran
informasi yang tertera di atasnya Tanah (SKPT)
sudah tidak benar lagi, meskipun Hak Tanggungan adalah
secara formal jual beli tersebut merupakan salah satu jenis jaminan
belum didaftar (dibalik-nama) di kebendaan yang meskipun tidak
Kantor Pertanahan setempat. dinyatakan dengan tegas, adalah
Dalam hal ini pengecekan atau jaminan yang lahir dari suatu
pemeriksaan mengenai tanah yang perjanjian. Jika dilihat dari ketentuan
akan dilelang sangat penting untuk yang diatur dalam Pasal 10, Pasal 11,
mengetahui kelengkapan pesyaratan dan Pasal 12 UUHT dapat diketahui
dalam proses pelelangan, karena bila bahwa pada dasarnya pemberian Hak
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah Tanggungan hanya dapat
tidak ada maka tidak dapat terjadi dimungkinkan jika dibuat dalam
proses lelang dan kalau SKPT nya bentuk perjanjian.
tidak dikelurakan oleh Kantor Peralihan hak milik atas tanah
Pertanahan setempat harus melalui salah satunya dilakukan melalui
Pengadilan TUN. lelang. Proses lelang dilakukan yaitu
Dalam proses lelang objek Hak calon pembeli harus menaruh deposit
Tanggungan diharuskan sejumlah uang yang disyaratkan
menggunakan Surat Keterangan minimal 1 hari sebelum pelaksanaan
Pendaftaran Tanah (SKPT), karena lelang. Kemudian melakukan
SKPT ini menjadi syarat formal penawaran. Calon pembeli yang
dalam pelaksanaan lelang karena melakukan penawaran tertinggi yang
untuk mengetahui kondisi terakhir akan dinyatakan sebagai pemenang
status tanah tersebut, sesuai dengan lelang dan berhak untuk memiliki
undang-undang dan peraturan tanah dan bangunan tersebut sesuai
tentang lelang. harga yang telah ditentukan. Setelah
dibayarkan harga yang ditetapkan,
diikuti dengan pembayaran pajak

13
penghasilan (PPH) dan Bea Pelaksanaan Lelang Pasal 1 Angka
Perolehan Hak atas tanah dan 32:
bangunan (BPHTB), maka pembeli “Risalah Lelang adalah berita
acara pelaksanaan lelang yang
tersebut akan memperoleh akta
dibuat oleh Pejabat Lelang
Risalah Lelang, yang dibuat oleh yang merupakan akta otentik
dan mempunyai kekuatan
Pejabat Lelang. Akta Risalah lelang
pembuktian sempurna”.
ini sama fungsinya dengan akta Jual
Surat Keterangan Pendafatran
Beli yang biasa dibuat oleh Pejabat
Tanah (SKPT) dalam proses lelang
Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada
sangat penting bagi Pejabat Lelang
proses jual beli biasa.
untuk memperoleh keyakinan
Lelang atau penjualan dimuka
tentang objek lelang dan status dari
umum merupakan bagian dari
tanah yang akan dilelang. SKPT
terjadinya peralihan hak tersebut.
merupakan salah satu persyaratan
Pasal 41 ayat (1) Peraturan
yang sangat penting di dalam proses
Pemerintah Nomor 24 tahun 1997
pelelangan untuk menghindari
tentang Pendaftaran Tanah
terjadinya pelelangan umum yang
menjelaskan bahwa peralihan hak
tidak jelas objeknya, dengan kata lain
melalui pemindahan hak dengan
SKPT berfungsi sebagai sumber
lelang hanya dapat didaftarkan jika
informasi yang mutakhir mengenai
dibuktikan dengan kutipan risalah
tanah yang akan dilelang.
lelang yang dibuat oleh pejabat
Lampiran untuk permohonan
lelang.
hak atas tanah, di samping Surat
Setiap perbuatan hukum
Ukur (SU) atas tanah yang dimohon,
peralihan hak atas tanah, haruslah
yang tidak kalah penting adalah
dibuktikan dengan suatu bukti
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
peralihan hak. Dalam peralihan hak
(SKPT). SKPT di maksud
melalui lelang, bukti peralihan hak
menerangkan tentang data fisk dan
tersebut dituangkan dalam suatu
data yuridis atas tanah yang
risalah lelang. Menurut Peraturan
bersangkutan. SKPT ini bukan surat
Menteri Keuangan Nomor
bukti kepemilikan sesuatu hak atas
27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk

14
tanah oleh seseorang atau badan Permintaan mengenai perlunya
hukum. SKPT ini hanya SKPT diatur dalam Pasal 41ayat (2)
menerangkan hal-hal yang berkaitan PP 24/1997 jo pasal 107 ayat (1)
dengan bidang tanah dimaksud KMNA/Ka.BPNNo.3/1997, dimana
terutama yang tercatat dalam dinyatakan bahwa selambat-
dokumen atau riwayat yang ada di lambatnya 7 (tujuh) hari kerja
Kantor Pertanahan setempat. sebelum diadakannya lelang atas
Surat Keterangan Pendaftaran tanah atau satuan rumah susun, baik
Tanah (SKPT) difungsikan hanya dalam rangka lelang eksekusi
untuk Keperluan Lelang, dan maupun leleng non eksekusi Kepala
sebelum pelaksanaan lelang atas Kantor Lelang wajib meminta
obek hak tanggungan baik dalam keterangan mengenai bidang tanah
rangka lelang eksekusi maupun atau bangunan yang akan dilelang,
lelang non-eksekusi, maka Kepala sedangkan mengenai penerbitan
Kantor Lelang meminta keterangan SKPT sebagaimana diatur dalam
mengenai bidang tanah atau satuan Pasal 107 ayat (2)
rumah susun yang akan dilelang KMNA/Ka.BPNNo.3/1997 harus
tersebut. sudah dilaksanakan selambat-
Dalam proses lelang, baik lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah
lelang eksekusi maupun non eksekusi diterimanya permintaan dari Kepala
SKPT mutlak adanya, apabila SKPT Kantor Lelang, yang menyatakan
itu ada tetap harus diselaraskan keadaan tanah yang tercatat dalam
dengan syarat-syarat lelang lainnya, daftar umum di Kantor Pertanahan
hal ini berguna sebagai alat proteksi setempat.
diri bagi para pihak yang terlibat. Apabila data fisik dan data
Sedangkan apabila SKPT tidak yuridis tanah belum tercatat di
keluar pada waktu lelang maka Kantor Pertanahan, haruslah
lelang tetap dijadwalkan tetapi lelang disebutkan pada SKPT itu bahwa
langsung dinyatakan berakhir karena tanah dimaksud belum terdaftar.
syarat dari lelang tersebut tidak Pemeriksaan atas tanah dengan
lengkap. diterbitkannya SKPT ini tidak perlu

15
dilakukan kecuali untuk tanah yang berhak menggugat Kepala BPN
belum terdaftar. Setelah SKPT melalui Pengadilan Tata Usaha
dikeluarkan, maka keputusan Negara (PTUN) karena tidak mau
mengenai apakah obyek tanah mengeluarkan SKPT tersebut.
tersebut akan dilelang atau tidak Kemudian PTUN akan
sepenuhnya diambil oleh Pejabat mengeluarkan surat perintah kepada
Lelang dibawah pengawasan Menteri Kepala BPN agar mengeluarkan
Keuangan. SKPT atas tanah yang akan dilelang.
Tanah atau tanah dan bangunan Karena SKPT sangat penting bagi
yang akan dilelang yang belum Pejabat Lelang untuk mengetahui
terdaftar di Kantor Pertanahan mengenai data fisik dan data yuridis
setempat, Kepala KPKNL atau dari tanah yang akan dilelang
Pejabat Lelang menysaratkan kepada tersebut, agar tidak terjadi pelelangan
penjual untuk meminta Surat yang tidak jelas objeknya.
Keterangan dari Lurah atau Kepala Keharusan adanya Surat
Desa yang menerangkan status Keterangan Pendaftaran Tanah
kepemilikan tanah tersebut. Berbeda (SKPT) dalam Lelang Eksekusi Hak
untuk penerbitan SKPT bagi tanah Tanggungan Atas Tanah dan
yang sudah terdaftar tidak perlu Bangunan adalah wajib dan mutlak,
dilakukan lagi pemeriksaan atau dan hal ini diperlukan untuk validitas
pengecekan. Dalam hal ini serta menghindari terjadinya
pengecekan atau pemeriksaan pelelangan yang tidak jelas objeknya.
mengenai tanah yang akan dilelang Keharusan adanya Surat Keterangan
sangat penting untuk mengetahui Pendaftaran Tanah (SKPT) dalam
kelengkapan pesyaratan dalam Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
proses pelelangan, karena bila SKPT Atas Tanah dan Bangunan adalah
tidak ada maka tidak dapat terjadi termasuk prosedur PraLelang.
proses lelang dan kalau SKPT nya Lelang Eksekusi objek hak
tidak dikelurakan oleh Kantor Badan tangungan sebagaimana diuraikan
Pertanahan Nasional (BPN) dalam Pasal 6 Undang-Undang Hak
setempat, maka Pejabat Lelang Tanggungan (UUHT) adalah bahwa

16
Bank sebagai pemegang Hak mutlak adanya. Hal ini sejalan
Tanggungan dapat mengajukan dengan asas-asas dalam lelang yaitu:
permohonan lelang sebagai penjual asas keterbukaan, asas keadilan, asas
kepada Kantor Pelayanan Kekayaan kepastian hukum, asas efisiensi, dan
Negara dan Lelang (KPKNL) sesuai asas akuntabilitas.
dengan lokasi asset tetap yang akan Pejabat Lelang yang melelang
dilelang untuk meminta jadwal obyek hak tanggungan tanpa
pelaksanaan lelang dengan disertai dilengkapi persyaratan yang wajib,
dokumen pelengkap yang telah dalam hal ini Surat Keterangan
dipersyaratkan. Pendaftaran Tanah (SKPT) maka
Adanya syarat bahwa pejabat lelang tersebut dapat
pelaksanaan lelang atas tanah atau dimintakan pertanggungjawaban
tanah dan bangunan wajib dilengkapi berupa penggantian kerugian atas
dengan Surat Keterangan dasar karena kesalahannya atu
Pendaftaran Tanah (SKPT) dari kelalaiannya mengakibatkan pihak
Kantor Pertanahan setempat, lain menderita kerugian atas dasar
menurut penulis bermakna bahwa telah melakukan perbuatan
lelang tanpa dilengkapi dengan Surat melanggar hukum sebagaimana yang
Keterangan Pendaftaran Tanah dimaksud dalam Pasal 1365
(SKPT) , maka lelang tersebut adalah KUHPerdata.
tidak sah yang berakibat cacat Pada proses lelang, baik itu
hukum dan batal demi hukum. lelang eksekusi maupun non-
Dengan demikian, SKPT sangat eksekusi Surat Keterangan
penting adanya karena sebagai Pendaftraan Tanah (SKPT) itu
sumber informasi yang mutakhir mutlak adanya, dan apabila SKPT itu
mengenai tanah yang akan dilelang ada, tetap harus diselaraskan dengan
oleh karena itu SKPT tersebut harus syarat-syarat lelang lainnya, hal itu
tetap diterbitkan, walaupun tanah berguna sebagai alat proteksi diri
yang bersangkutan sedang dalam bagi para pihak yang terlibat. Sedang
sengketa atau dalam status sitaan apabila Surat Keterangan
sehingga SKPT dalam proses lelang Pendaftaran Tanah (SKPT) tidak

17
keluar pada waktu lelang, maka hak tanggungan tanpa surat
lelang tetap di jadwalkan tetapi keterangan pendaftaran tanah, maka
lelang langsung dinyatakan berakhir Pejabat lelang tersebut dapat
karena syarat dari lelang tersebut dimintakan pertanggungjawaban
tidak lengkap. Apabila syarat sudah berupa penggantian kerugian atas
lengkap maka bank selaku pihak dasar karena kelalaiannya
kreditur bisa mengajukan lelang mengakibatkan pihak lain menderita
ulang paling lama 60 hari setelah kerugian atas dasar telah melakukan
lelang pertama. SKPT akan perbuatan melanggar hukum
kadaluarsa setelah pemenang lelang sebagaimana pasal 1365 BW.
dinyatakan berhak atas tanah dan
bangunan tersebut, tetapi apabila PENUTUP
tidak adanya pemenang dalam Kesimpulan
lelang, maka SKPT akan kadaluarsa 1. Surat Keterangan Pendaftaran
dalam jangka waktu 6 bulan setelah Tanah (SKPT) menjadi salah
dikeluarkannya SKPT tersebut 13. satu syarat yang sangat penting
Pelaksanaan lelang atas tanah bagi Pejabat Lelang sebelum
atau tanah dan bangunan wajib melaksanakan Lelang, karena dii
dilengkapi dengan Surat Ktrangan dalam Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah (SKPT) dari Pendaftaran Tanah (SKPT)
Kantor Pertanahan setempat, karena menjelaskan mengenai data fisik
lelang tanpa dilengkapi dengan SKT, dan data yuridis dari suatu objek
maka lelang tersebut tidak sah yang tanah yang akan di lelang, dan
berakibat cacat hukum dan batal juga untuk mengetahui status
demi hukum. Tanggung jawab terakhir dari tanah yang akan di
Pejabat Lelang yang melelang obyek lelang, apakah sedang dalam
status sitaan atau sengketa
13
Agung Kurniawan, Artikel, dimana status tanah tersebut
Kedudukan Hukum SKPT dalam Lelang tidak terekam atau tercantum
eksekusi hak tanggunan, Fakultas
Hukum Universitas Lampung. 2017. h dalam sertifikat.
12.

18
2. Pelaksanaan lelang atas tanah proses lelang. Agar tidak terjadi
atau tanah dan bangunan wajib lelang yang tidak jelas objeknya.
dilengkapi dengan Surat 2. Seharusnya Pejabat Lelang tidak
Ketrangan Pendaftaran Tanah melakukan lelang atas tanah
(SKPT) dari Kantor Badan yang tidak memiliki Surat
Pertanahan Nasional (BPN) Keterangan Pendaftaran Tanah
Kantor Pertanahan setempat, (SKPT) yang dikeluarkan oleh
sesuai dengan fungsi SKPT Kantor Pertanahan
merupakan sumber informasi Kabupaten/Kota atau Surat
yang mutakhir, karena lelang Keterangan dari Lurah/Camat
tanpa dilengkapi dengan SKPT, atas tanah yang belum terdaftar,
maka lelang tersebut tidak sah agar tidak menimbulkan
yang berakibat cacat hukum dan kerugian bagi pihak lain.
batal demi hukum. Sehingga
SKPT mutlak adanya. DAFTAR BACAAN
BUKU:
Saran
Harsono, Boedi., Hukum Agraria
1. Seharusnya dalam proses lelang Indonesia Sejarah
objek Hak Tanggungan Pejabat Pembentukan Undang-undang
Pokok Agraria, Djambatan.
Lelang harus betul-betul
Jakarta. 2005.
mengecek mengenai
kelengakapan persyaratan tanah Hartanto, J. Andy., Problematika
Hukum Jual Beli Tanah Belum
yang akan dilelang, salah Bersertifikat, Lakbang
satunya Surat Keteragan Mediatama, Yogyakarta, 2009.
Pendafataran Tanah (SKPT)
H.S, Salim., Perkembangan Hukum
yang dikeluarkan oleh Kantor Jaminan di Indonesia, Raja
Badan Pertanahan Nasional Grafindo Persada, Jakarta,
2004.
(BPN) Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota yang Marzuki, Peter Mahmud., Penelitian
merupakan syarat penting dalam Hukum (Edisi Revsi),
Prenadamedia Group,Jakarta,
2014.

19
____________________, Penelitian
Hukum, Kencana, Jakarta,
2005.

Sutarjo, Pelelangan Dalam Rangka

Eksekusi Oleh Pengadilan
Negeri Dan PUPN, Serta
Aspek-Aspek Hukum Yang
Timbul Dalam Praktek,
Makalah Penyuluhan Lelang,
Medan, 1995.

Santoso, Urip., Pendaftaran dan

Peralihan Hak atas Tanah,
Prenadamedia Group, Jakarta
2010.

ARTIKEL:

Agung Kurniawan, Artikel,

Kedudukan Hukum SKPT
dalam Lelang eksekusi hak
tanggunan, 2017, Fakultas
Hukum Universitas Lampung,
h 10.

PERUNDANG-UNDANGAN:

Peraturan Menteri Keuangan

No.40/PMK.07/2006 tentang
perubahan atas Peraturan
Menteri Keuangan No
27/PMK.06/2016 tentang
Petunjuk Pelaksanaan lelang.

INTERNET:

http://zamuji.blogspot.com/201
2/12/12pelaksanaan-lelang-objek-
hak-tanggungan.html.

20