WEBINAR LELANG

Kamis, 25 Maret 2021

Mitigasi Risiko
Pemenuhan Hak Kreditor
Pemegang Hak Tanggungan
Melalui Lelang
A.Y. Dhaniarto, S.H., LL.M.
Kepala Kantor Wilayah DJKN
Sulawesi Utara, Tengah, Gorontalo, dan Maluku Utara

www.lelang.go.id
 Pengikatan Jaminan Hak Tanggungan

Ketentuan Eksekusi Hak Tanggungan

Analisis Ketentuan Pasal 20 ayat (2 dan

3) UU Hak tanggungan

Wacana Penjualan Dibawah Pasal 20

ayat (2) UUHT Melalui Lelang
Outline Noneksekusi Sukarela

Pembahasan Mitigasi Risiko terkait Pemenuhan Hak

Kreditor Pemegang HT Melalui Lelang
 Hak Tanggungan merupakan pengikatan jaminan yang
sering digunakan di dalam pelaksanaan pembiayaan,
khususnya untuk menjamin jaminan yang berupa benda tidak bergerak
yang diikat dengan perjanjian pengikatan berupa Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT) yang didasarkan dari perjanjian pokok.

Hak Tanggungan memberikan kedudukan diutamakan

kepada pemegangnya (droit de preference)

Selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan

siapapun objek tersebut berada (droit de suite)

Pengikatan jaminan
Perjanjian tambahan atau ikutan (accessoir) dan
Hak Tanggungan pembebanannya bisa lebih dari 1 kali

Terdapat kepastian dalam pelaksanaan eksekusinya

Parate executie/Eigenmachtige Verkoop
Data Lelang
Hak Tanggungan
 Ketentuan Eksekusi Hak Tanggungan 1/7
Bab V Pasal 20 Undang-undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan : (2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak
Tanggungan, penjualan objek Hak Tanggungan
a. hak pemegang Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan
pertama untuk menjual objek Hak demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang
Tanggungan sebagaimana dimaksud menguntungkan semua pihak.
dalam Pasal 6, atau
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam
(3) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada
sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana
ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1
dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2),
(satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh
pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan
objek Hak Tanggungan dijual melalui
kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan
pelelangan umum menurut tata cara yang
diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar
ditentukan dalam peraturan perundang-
yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau
undangan untuk pelunasan piutang
media massa setempat, serta tidak ada pihak yang
pemegang Hak Tanggungan dengan hak
menyatakan keberatan.
mendahulu dari pada kreditor-kreditor
lainnya.
 Ketentuan Eksekusi Hak Tanggungan 2/7
Bab V Pasal 20 Undang-undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

(4) Setiap janji untuk (5) Sampai saat pengumuman untuk

melaksanakan eksekusi Hak
Tanggungan dengan cara yang
bertentangan dengan
ketentuan pada ayat (1), ayat
(2), dan ayat (3) batal demi
hukum.
lelang dikeluarkan, penjualan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dapat dihindarkan dengan pelunasan
utang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan itu beserta biaya-biaya
eksekusi yang telah dikeluarkan.
 Ketentuan Eksekusi Hak Tanggungan 3/7
Hak Pemegang Hak Tanggungan PERTAMA Melelang Berdasarkan Janji dalam APHT

Pasal 20 Ayat (1) huruf a

“Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan hak pemegang HT PERTAMA untuk menjual obyek
HT sbgmn dimaksud dlm Pasal 6, obyek HT dijual melalui pelelangan umum … untuk pelunasan
piutang pemegang HT ….”

Pasal 6
“Apabila debitor cidera janji, pemegang HT PERTAMA mempunyai hak untuk menjual obyek HT atas
kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil
penjualan tersebut.“

Pasal 11 Ayat (2) huruf e

“Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain janji bahwa
pemegang HT PERTAMA mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek HT apabila
debitor cidera janji.”
 Ketentuan Eksekusi Hak Tanggungan 4/7
Hak Pemegang HT Melelang Berdasarkan Titel Eksekutorial Sertipikat HT

Pasal 20 Ayat (1) huruf b

“Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan titel eksekutorial yg terdapat dlm
Sertipikat HT sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek HT dijual melalui
pelelangan umum … untuk pelunasan piutang pemegang HT ….”

Pasal 14 Ayat (2)

“Sertipikat HT … memuat irah-irah dengan kata-kata ‘DEMI KEADILAN BERDASAR-
KAN KETUHANAN YANG MAHA ESA’."

www.lelang.go.id
 Ketentuan Eksekusi Hak Tanggungan 5/7

Penjelasan Pasal 20 Ayat (1)

“Ketentuan ayat ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakan oleh
Undang-undang ini bagi para kreditor pemegang HT dlm hal harus dilakukan eksekusi.

Pada prinsipnya, setiap eksekusi harus dilaksanakan dengan melalui pelelangan

umum, karena dengan cara ini diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tinggi
untuk obyek HT. Kreditor berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil
penjualan obyek HT. Dalam hal hasil penjualan itu lebih besar daripada piutang tersebut
yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi HT.”

www.lelang.go.id
 Ketentuan Eksekusi Hak Tanggungan 6/7
Penjualan di Bawah Tangan berdasarkan kesepakatan Pemberi dan Pemegang HT

Pasal 20 Ayat (2)

“Atas kesepakatan pemberi dan pemegang HT, penjualan obyek HT dpt dilaksanakan di
bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang
menguntungkan semua pihak.“

Pasal 20 Ayat (3)

“Pelaksanaan penjualan sbgmn dimaksud pd ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah
lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau
pemegang HT kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya
dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah ybs. dan/atau media massa
setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.“

www.lelang.go.id
 Ketentuan Eksekusi Hak Tanggungan 7/7
Penjelasan Pasal 20 Ayat (2)
“Dalam hal penjualan melalui pelelangan umum diperkirakan tidak akan
menghasilkan harga tertinggi, dengan menyimpang dari prinsip sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) diberi kemungkinan melakukan eksekusi melalui penjualan
dibawah tangan, asalkan hal tersebut disepakati oleh pemberi dan pemegang HT, dan
syarat yang ditentukan pada ayat (3) dipenuhi. Kemungkinan ini dimaksudkan untuk
mempercepat penjualan obyek Hak Tanggungan dengan harga penjualan tertinggi.“

Penjelasan Pasal 20 Ayat (3)

“Persyaratan yang ditetapkan pada ayat ini dimaksudkan untuk melindungi pihak-pihak
yang berkepentingan, misalnya pemegang Hak Tanggungan kedua, ketiga, dan kreditor
lain dari pemberi Hak Tanggungan. ….”

www.lelang.go.id
 DALAM PERATURAN
1 Ketentuan Pasal 20 ayat (2 dan 3) terdapat
dalam Bab V Eksekusi Hak Tanggungan,
sehingga masuk ke dalam ranah Eksekusi,
baik dilakukan di bawah tangan maupun
melalui lelang.

Pengertian “eksekusi” menurut Kamus Besar

2 Bahasa Indonesia (KBBI) yaitu:
Analisis “eksekusi”/ek·se·ku·si/ /éksekusi/ nomina (kata
Ketentuan Pasal 20 ayat (2 dan 3) benda) Hukum 1 pelaksanaan putusan hakim;
Undang-undang No.4 Tahun 1996 pelaksanaan hukuman badan peradilan,
Tentang Hak Tanggungan khususnya hukuman mati: yang terhukum sudah
menjalani -- nya; 2 penjualan harta orang
karena berdasarkan penyitaan.

www.lelang.go.id
 DALAM PERATURAN
3 Penjualan di Bawah Tangan sesuai
Penjelasan Pasal 20 ayat (1) dan (2) UUHT

(1)Pada prinsipnya, setiap eksekusi harus

dilaksanakan dgn melalui pelelangan
umum, karena dengan cara ini diharapkan
dapat diperoleh harga yg paling tinggi
untuk obyek HT.

(2)Dalam hal penjualan melalui pelelangan

Analisis
Ketentuan Pasal 20 ayat 2 dan 3
Undang-undang No.4 Tahun 1996
Tentang Hak Tanggungan
umum diperkirakan tidak akan menghasil-
kan harga tertinggi, … diberi kemungkinan
melakukan eksekusi melalui penjualan
dibawah tangan, asalkan hal tersebut
disepakati oleh pemberi dan pemegang HT.

www.lelang.go.id

Analisis
Ketentuan Pasal 20 ayat 2 dan 3
Undang-undang No.4 Tahun 1996
Tentang Hak Tanggungan
Penjualan di Bawah Tangan
4 Ketentuan SE Kepala Badan Urusan Piutang
dan Lelang Negara No. SE-23/PN/2000 tgl 22
Nov 2000 ttg Petunjuk Pelaksanaan Lelang
HT, angka 4 menyebutkan:
Berdasarkan Pasal 20 ayat (2) UUHT, atas
kesepakatan Pemberi HT dan Pemegang HT,
penjualan obyek HT dapat dilaksanakan di
bawah tangan. Penjualan semacam ini tidak
boleh dilakukan secara lelang.
Catatan:
5 Bandingkan; pengertian “bawah tangan”
menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia
(KBBI) yaitu:
“bawah tangan” /kiasan/ tidak secara resmi atau
umum (tentang penjualan, pelelangan, dan
sebagainya).

6 Penjualan di Bawah Tangan sesuai Ketentuan Pasal 20 ayat (2
Analisis
Ketentuan Pasal 20 ayat 2 dan 3
Undang-undang No.4 Tahun 1996
Tentang Hak Tanggungan
www.lelang.go.id
DALAM PRAKTEK ..
dan 3) UUHT merupakan opsi pertama dalam eksekusi HT
karena
the quickest, simplest and cheapest non-judicial procedure ..
Damai pula ..
Persyaratan:
a. Berdasarkan kesepakatan pemberi dan pemegang HT.
b. Diperoleh Harga tertinggi yangmenguntungkan semua pihak.
c. Penjualan dilakukan minimum 1 bulan setelah adanya
Pemberitahuan tertulis dr Pemberi dan/atau Pemegang
HT kpd pihak-pihak yg berkepentingan;
d. Diumumkan minimum di 2 surat kabar yang beredar di
daerah ybs. media massa setempat, dan
e. Tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
.
Apabila tidak ada kesepakatan, barulah ditindaklanjuti dengan
eksekusi berdasarkan:
a. Pasal 20 ayat (1) huruf a jo Pasal 6 jo Pasal 11 ayat (2) huruf e
UUHT.
[quicker, simpler and cheaper .. than]
b. Pasal 20 ayat (1) huruf b jo Pasal 14 UUHT.
[quick, simple and not expensive]

7 a. Pembentuk UUHT menyatakan bahwa pada
Beberapa Simpulan Eksekusi HT
Analisis
Ketentuan Pasal 20 ayat 2 dan 3
Undang-undang No.4 Tahun 1996
8 dimaksud Pasal 20 ayat (2) dan ayat (3)
Tentang Hak Tanggungan
Beberapa Simpulan Eksekusi Hak Tanggungan
prinsipnya, setiap eksekusi harus
dilaksanakan dgn melalui pelelangan
umum
b. Dalam hal pelelangan umum diperkirakan tidak
akan menghasilkan harga tertinggi, dibuka
kemungkinan eksekusi melalui penjualan
dibawah tangan.
c. Ada SE Kepala BUPLN No. SE-23/PN/2000
tgl 22 Nov 2000 ttg Petunjuk Pelaksanaan
Lelang HT, menyatakan bhw penjualan ini
tidak boleh dilakukan secara lelang. (SE Ka
BUPLN ini belum dicabut)
Penjualan di bawah tangan sebagaimana
merupakan salah satu opsi Eksekusi HT.

www.lelang.go.id
 Wacana Penjualan di Bawah Tangan Pasal 20 ayat (2)
UUHT melalui Lelang Noneksekusi Sukarela

Lelang Eksekusi adalah Lelang untuk melaksanakan
putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-
dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/
atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan
perundangundangan.
Pengertian Sukarela (menurut KBBI)
sukarela/su·ka·re·la/ /sukaréla/ a 1 dengan
kemauan sendiri; dengan rela hati: mereka itu
bekerja dengan --; 2 atas kehendak sendiri (tidak
karena diwajibkan): pasukan --; pekerja --

Lelang Noneksekusi Wajib adalah Lelang untuk Lelang Noneksekusi Sukarela:

melaksanakan penjualan Barang yang oleh
peraturan perundang-undangan diharuskan
melalui Lelang.
Lelang Noneksekusi Sukarela adalah Lelang
untuk melaksanakan penjualan Barang milik
swasta, perorangan atau badan hukum/
badan usaha yang dilelang secara sukarela.
a. Penjualan barang milik swasta (perorangan
atau badan hukum/usaha).
b. Sukarela (tidak diwajibkan peraturan
perundang-undangan)
c. Objek lelang free and clear (di luar lelang
eksekusi dmn objek lelang umumnya
bermasalah).
d. Pemohon lelang umumnya adalah pemilik
obyek lelang atau kuasanya.
 Wacana Penjualan di Bawah Tangan Pasal 20 ayat (2)
UUHT melalui Lelang Noneksekusi Sukarela
Apakah ini merupakan penjualan
Apakah ini merupakan penjualan lelang lelang sukarela (tdk diwajibkan
barang milik swasta (perorangan atau peraturan perundang-undangan) ??
badan hukum/usaha) ??
Eksekusi HT diatur dlm Bab V UUHT dan
dibatasi melalui 3 opsi.
Apakah bisa perluas pengertian “Bawah Pasal 20 ayat (4) UUHT
Tangan” ?? “Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi
Pengertian “bawah tangan” menurut Kamus HT dgn cara yg bertentangan dgn ketentuan
Besar Bahasa Indonesia (KBBI) yaitu: pd ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) batal demi
“bawah tangan” /kiasani/ tidak secara resmi hukum.”
atau umum (tentang penjualan, pelelangan, Lelang Noneksekusi Sukarela versi Juklak
dan sebagainya). Lelang adalah Lelang Noneksekusi Lelang Plus.
Mau ditambah Pasal 20 ayat (2) UUHT ??
Terpenuhi .. ??
Tidak terpenuhi .. ??
 Wacana Penjualan di Bawah Tangan Pasal 20 ayat (2)
UUHT melalui Lelang Noneksekusi Sukarela

Apakah pemohon lelang adalah

pemilik obyek lelang atau kuasanya ??
Pasal 20 ayat (2) dan (3) UUHT tidak atur scr tegas
siapa yg berhak menjual (dhi ajukan permohonan
lelang).
Pemegang HT sbg kreditur tidak dapat mengajukan
lelang karena bukan sebagai pemilik barang.
Apabila yang ajukan permohonan lelang adalah
Pemberi HT/debitur atau Pemilik Barang, bagaimana
memastikan bhw hasil lelang akan disetorkan ke
kreditur? [Dalam Lelang Noneksekusi Sukarela, hasil
lelang disetorkan ke Penjual/Pemohon Lelang]
Apakah bisa menggunakan Surat Kuasa Menjual ..??
Siapa pula yg menentukan Nilai Limit ?? Debitur atau
Pemilik Barang
Terpenuhi .. ??
Apakah objek lelang free and clear
(di luar lelang eksekusi dmn objek
lelang umumnya bermasalah) ??
Pada saat mengurus Surat Keterangan Pendaftaran
Tanah (SKPT), mengingat objek lelang sedang
dibebani Hak Tanggungan maka akan tercatat pada
SKPT.
Apakah hal ini tidak akan menimbulkan masalah bila
pelaksanaan lelangnya secara sukarela ?? Karena
seharusnya status objek lelang dalam Lelang
Noneksekusi Sukarela adalah free and clear.
Tidak terpenuhi .. ??
 Wacana Penjualan di Bawah Tangan Pasal 20 ayat (2)
UUHT melalui Lelang Noneksekusi Sukarela

Kemana permohonan lelang diajukan, ke

Beberapa catatan:
Sejauh mana pihak kreditur dan debitur
mendukung wacana ini?
Dalam penjualan di bawah tangan Pasal 20
ayat (2) & (3) tidak ada biaya tambahan
seperti yang dikenakan dalam lelang,
misalnya bea lelang, SKPT, dan biaya
appraisal yang berpotensi mengurangi hasil
lelang untuk penyelesaian hutang.
Bagaimana Kepastian Hukum Lelang HT ??
Umumnya Lelang HT tidak sekali langsung
laku .. Bagaimana bila lelang pertama lelang
eksekusi, kedua sukarela, ketiga eksekusi ..
KPKNL atau dapat juga melalui Pejabat
Lelang Kelas II?
Bagaimana arah kebijakan pengembangan
Jafung Pelelang?
Bagaimana pengawasannya? Bagaimana
bila hak-hak debitor atau pemilik jaminan
kurang diperhatikan ??
Bagaimana mitigasinya jika lelangnya masuk
kategori Lelang Noneksekusi Sukarela
namun banyak yang berpotensi timbulnya
masalah hukum karena objek lelang tidak
free and clear ??
 Mitigasi Risiko terkait Pemenuhan Hak Kreditor
Pemegang HT Melalui Lelang

Pelaksanaan Lelang Eksekusi HT, Wacana penjualan objek Hak tanggungan

khususnya Ps 20 ayat (1) a jo Ps 6 sudah dibawah tangan melalui lelang noneksekusi
berjalan baik, meski perlu dioptimalkan sukarela perlu dikaji lebih lanjut

Bandingkan Negara lain, msl Tennessee USA
Untuk lebih mengoptimalkan Lelang Eksekusi
HT diperlukan penguatan, misalnya terkait
kewenangan pengosongan objek lelang
sehingga lelang lebih menarik & perhatian thd
hak-hak debitor tereksekusi.
SEMA 4/2014 apabila terlelang tdk mau
mengosongkan obyek lelang, eksekusi
pengosongan dpt langsung diajukan kpd Ketua
Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan.
Lelang Eksekusi UUHT rawan gugatan.
Sebaiknya sebelum wacana ini dilaksanakan
agar berkoordinasi dan meminta masukan
aparat penegak hukum yang lain misalnya
Mahkamah Agung (lembaga peradilan) dan
Kejaksaan.
Sebelum SEMA 14/2014, harus diajukan
gugatan, karena pelelangan Ps 6 dipandang
sbg lelang sukarela, bukan lelang eksekusi.
Mitigasi Risiko terkait Pemenuhan Hak Kreditor
Pemegang HT Melalui Lelang

Perlu lebih digali potensi-potensi lelang yang

baru misalnya Lelang Hak Menikmati Barang

Lelang Hak Menikmati dapat juga diberlakukan untuk objek

Hak Tanggungan. Sifat Lelang Hak Menikmati adalah hanya
melelang hak manfaat/ tidak ada perubahan kepemilikan sehingga
bisa menjadi opsi yang menguntungkan bagi debitur.

Sebaiknya sebelum wacana ini
Simpulan
Beberapa Simpulan Wacana Eksekusi Pasal
20 ayat (2) UUHT melalui Lelang Noneksekusi
Sukarela:
a. Setidaknya dua unsur dari pengertian
Lelang Noneksekusi Sukarela tidak
terpenuhi. Dengan demikian, apabila
penjualan Pasal 20 ayat (2) UUHT
dilaksanakan secara lelang, lelang tsb.
kiranya tetap termasuk dalam ranah
Lelang Eksekusi.
b. Apabila penjualan Pasal 20 ayat (2) UUHT
dikategorikan Lelang Sukarela, sesuai
pandangan MA di SEMA 4/2014,
pengosongan obyek lelang dg gugatan.
 Beberapa Saran Optimalisasi Lelang Eksekusi
Pasal 20 UUHT:

a. Memperkuat Lelang Ps 20 ayat (1) a jo Ps 6

UUHT, a.l. ketentuan pengosongan.

Sebaiknya sebelum wacana ini b. Berkoordinasi dengan OJK, perbankan,

Ombudsman, dan YLKI untuk penyusunan
aturan lelang yang lebih memberi perhatian
pada hak-hak debitor untuk mengurangi
permasalahan hukum Lelang Hak

Saran
Tanggungan.
Terima kasih

www.lelang.go.id