PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITUR

DALAM EKSEKUSI PERJANJIAN KREDIT

DENGAN JAMINAN HAK TANGGUNGAN

OCK & Associates

Advocates & Legal Consultants

20 SEPTEMBER 2023
 OCK & Associates

Daftar Isi Advocates & Legal Consultants

Dasar Hukum Hak Tanggungan. ...................................................................................................3

Pengertian Hak Tanggungan..........................................................................................................4
Objek Hak Tanggungan ..................................................................................................................5
Dasar Hukum Eksekusi Hak Tanggungan......................................................................................6
Hapusnya Hak Tanggungan............ ...............................................................................................7
Problematika Hak Tanggungan......................................................................................................9
Perlindungan Hukum Kreditur Pemegang Hak Tanggungan....................................................11
Eksekusi Hak Tanggungan.............................................................................................................13
Peranan KPKNL dalam Penyelesaian Debitur Wanprestasi......................................................15
Bentuk-bentuk Perlindungan Hukum Bagi Kreditur..................................................................16
Kesimpulan .....................................................................................................................................18
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Dasar Hukum Hak Tanggungan

1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah
beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
2. Undang - Undang Pokok Agraria Pasal 25, 33, dan 39
3. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1996 tentang
Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak
Tanggungan, Buku Hak Tanggungan, dan Sertifikat Hak Tanggungan.
5. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 4 Tahun 1996 tentang
Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu. 6. Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 5 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Hak
Tanggungan 3
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Pengertian Hak Tanggungan

Pasal 1 butir (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan

Hak tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun
1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria berikut atau tidak
berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu
untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditur terhadap kreditur-kreditur lainnya.

4
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Objek Hak Tanggungan

Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) Undang-undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
menyebutkan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah sebagai
berikut;
1. Hak Milik,
2. Hak Guna Usaha,
3. Hak Guna Bangunan
Kemudian, berdasarkan Pasal 4 ayat (2) objek hak tanggungan diperluas yakni sebagai
berikut
1. Hak Pakai Atas Negara
2. Rumah Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang berdiri diatas tanah Hak
Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Banugnan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh
Negara (Pasal 27 jo Undang- undang Nomor 16 tahun 1985 Tentang Rumah Susun)
5
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Dasar Hukum Eksekusi Hak Tanggungan

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Eksekusi Hak Tanggungan dilakukan oleh pihak pemegang Hak
Tanggngan (kreditur) atas suatu benda yang dijadikan Hak
Tanggungan oleh pemberi Hak Tanggungan (debitur) baik
dilakukan secara langsung di bawah tangan atau dilakukan
melalui pelelangan umum pada Kantor Pelelangan Umum.
Pelaksanaan Eksekusi diatur dalam Undang-Undang Hak
Tanggungan No. 4 Tahun 1996.

6
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Hapusnya Hak Tanggungan

Pasal 18 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

(1) Hapusnya Hak Tanggungan karena hal - hal sebagai berikut;

Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan;
Dilepasnya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan;
Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat Ketua
Pengadilan Negeri;
Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
(2) Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan
dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan
tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan 7
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Hapusnya Hak Tanggungan

Pasal 18 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

(3) Hapusnya hak tanggungan karena pembersihan hak tanggungan

berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi
karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan
tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban hak
tanggungan sebagaimana diatur dalam pasal 19
(4) Hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang
dibebani hak tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin

8
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Problematika Dalam Hak Tanggungan

Problematika yang sering dihadapi dalam eksekusi hak tanggungan
ialah jika debitur cidera janji (wanprestasi) untuk melunasi hutangnya,
yakni fasilitas kreditnya macet.
Debitur tetap tidak melunasi hutangnya walaupun bank telah menyurati
debitur dalam bentuk Surat Peringatan agar debitur melunasi utangnya.
Namun apabila Debitur tetap tidak melaksanakan kewajibannya, maka
bank memohon lelang eksekusi hak tanggungan, sebagaimana yang
diamanatkan pasal 6 UUHT dengan meminta bantuan KPKNL untuk
melelang objek hak tanggungan.
9
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Problematika Dalam Hak Tanggungan

Penyelesaian dari pembiayaan bermasalah, bank selaku pemegang Hak
Tanggungan atas objek jaminan dengan cara mengajukan permohonan
Eksekusi Hak Tanggungan secara tertulis kepada Kepala Kantor Pelayanan
Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL), baik dengan menggunakan jasa pra
lelang Balai Lelang Swasta maupun secara langsung kepada KPKNL
tersebut sebagai yang bertugas untuk menyelenggarakan lelang.

10
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Perlindungan Hukum Kreditur

Pemegang Hak Tanggungan
Pasal 20 UU Hak Tanggungan berfungsi untuk melindungi kedudukan kreditur yang
preference. Pasal 20 UU Hak Tanggungan ini berbunyi:
1. Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan :
a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b. Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan
dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam
peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak
Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.
11
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants
Perlindungan Hukum Kreditur
Pemegang Hak Tanggungan
1.

1. Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan
dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga
tertinggi yang mengun-tungkan semua pihak.
2. Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah
lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau
pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-
dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media
massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyata-kan keberatan.
3. Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tang-gungan dengan cara yang bertentangan
dengan keten-tuan pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) batal demi hukum.
4. Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu
beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan. 12
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Eksekusi Hak Tanggungan

Eksekusi hak tanggungan dilaksanakan seperti eksekusi putusan Pengadilan
yang berkekuatan hukum yang tetap.
Eksekusi dimulai dengan teguran dan berakhir dengan pelelangan tanah yang
dibebani dengan Hak tanggungan.
Setelah dilakukan pelelangan terhadap tanah yang dibebani Hak tanggungan
dan uang hasil lelang diserahkan kepada Kreditur, maka hak tanggungan yang
membebani tanah tersebut akan diroya dan tanah tersebut akan diserahkan
secara bersih, dan bebas dan semua beban, kepada pembeli lelang.
Apabila terlelang tidak mau meninggalkan tanah tersebut, maka berlakulah
ketentuan yang terdapat dalam Pasal 200 ayat (11) HIR.
13
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Eksekusi Hak Tanggungan

Dalam hal lelang telah diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri, maka lelang
tersebut hanya dapat ditangguhkan oleh Ketua Pengadilan Negeri dan tidak
dapat ditangguhkan dengan alasan apapun oleh pejabat instansi lain, karena
lelang yang diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri dan dilaksanakan oleh
Kantor Lelang Negara, adalah dalam rangka eksekusi, dan bukan merupakan
putusan dari Kantor Lelang Negara.
Penjualan (lelang) benda tetap harus di umumkan dua kali dengan berselang
lima belas hari di harian yang terbit di kota itu atau kota yang berdekatan
dengan obyek yang akan dilelang (Pasal 200 ayat (7) HIR, Pasal 217 RBg).

14
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

Peranan KPKNL Dalam Penyelesaian

Debitur Wanprestasi Pada Perbankan
Lelang merupakan sarana jual beli yang saat ini terus berkembang dan menjadi pilihan bagi
masyarakat untuk menjual ataupun membeli objek lelang.
Lelang bersifat terbuka untuk umum sehingga siapa saja dapat menjadi penjual dan pembeli
lelang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dibanding sarana jual beli
lainnya, dalam lelang terdapat unsur kompetisi dan dijamin keamanannya oleh Undang-Undang.
Masing-masing peserta lelang memberikan penawaran terhadap barang yang diminatinya yang
pada akhirnya penawar tertinggilah yang akan ditetapkan sebagai pembeli lelang.
Pelaksanaan lelang telah diatur dalam Undang-Undang Lelang ( Vendu Reglement, Ordonantie 28
Februari 1908 Staatsblad1908:189 j.o Staatsblad 1941:3 ), sehingga memberikan jaminan bagi
penjual dan pembeli lelang untuk memperoleh haknya dari pelaksanaan lelang.

15
BENTUK-BENTUK PERLINDUNGAN HUKUM OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

BAGI KREDITUR
1. Cessie adalah cara Pengalihan Piutang atas nama dan barang-barang lain yang tidak bertubuh
dilakukan dengan cara membuat perjanjian cessie untuk melimpahkan hak-hak atas barang-barang
itu kepada orang lain.

Dasar hukum cessie adalah Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 613 BW sampai
dengan Pasal 624 BW.
Unsur yang mendasari terjadinya Cessie adalah adanya perjanjian, serta adanya pelimpahan hak-
hak atas barang kepada orang lain.

2. Novasi adalah Pembaharuan Utang yang dilakukan berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak
dimana Pihak Kreditur dan Debitur bersepakat untuk menghapuskan perikatan lama dan
menggantinya dengan perikatan baru.

Dasar hukum novasi adalah Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1413 BW sampai
dengan Pasal 1424 BW, Unsur terjadinya Novasi adalah harus terdapat kesepakatan antara kedua
belah pihak, antara kreditur dan debitur, serta perlu adanya penghapusan perikatan yang lama dan
penggantian perikatan yang baru. 16
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

3.Subrogasi adalah Penggantian Hak oleh seorang pihak ketiga yang membayar kepada
Kreditur.

Dasar hukum subrogasi adalah Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW)
Pasal 1400 BW sampai dengan Pasal 1403 BW. Dalam subrogasi harus terdapat lebih
dari 1 orang kreditur dan 1 orang debitur, serta diperlukannya pembayaran dari
kreditur baru kepada kreditur lama sebagai unsur terjadinya Subrogasi.

17
 OCK & Associates
Advocates & Legal Consultants

KESIMPULAN
Dalam hal memperoleh pelunasan atas hutang debitur, pihak perbankan selaku
kreditur menggunakan ketentuan lelang berdasarkan Pasal 6 UUHT untuk
memperoleh pelunasan atas utang debitur yang macet yang secara langsung akan
menurunkan tingkat Non Performing Loan (NPL) dan akan berdampak positif
terhadap tingkat kesehatan keuangan perbankan.

18
THANK YOU!