DAFTARISI

Susunan Redaksi iii

Pedoman Transliterasi Arab - Latin iv
Pengantar Redaksi
Daftar Isi vi

Singgih Perdebatan Status Hukum FiqhTentang

Muhermntohadi Penggunaan Uang Kertas 1-18
Basuki Kurnimvan Perlindungan Hukum Barang Gadai Di
Perseroan Terbatas Pegadaian Bagi Nasabah
Yang Wanprestasi (Studi Kasus Lelang
Barang Gadai di Perseroan Terbatas
Pegadaian Kabupaten Lumajang Akibat
Debitur Wanprestasi) 19-32
Alnnnd Fadli Penerapan Anti Pencucian Uang (Money
Laundering)Dalam Kebijakan Rahasia
Bank 33-54
Diyan Pratirvi Urgensi Implementasi Prinsip 5c Dalam
Lulonan Santoso Perjanjian Baku Kredit Perbankan 55-74

Nunna Kliusna Arsitektur Ekonomi Islam Melalui

Khanifn PenyerapanFiqh Mu'åmallill Iqtisluidiyah Dan
Fatwa Sebagai Peraturan Asuransi
Syariah 75-92
Abdul Jabnr Perjanjian Tambahan(Accessoir) Dengan
Obyek Hak Tanggungan Sebagai Sarana
Perlindungan Hukum Bagi Kreditur 93-
108

Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 20171 vii

 Perjanjian Tambahan (Accessoir) dengan Obyek Hak Tanggungan .

PERJANJIAN TAMBAHAN(ACCESSOIR)
DENGAN OBYEKHAI' TANGGUNGAN SEBAGAI
SARANA PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITUR

Abdul Jabar
Fakultas Syariah Institut Agama Islam Negeri (IAIN) Jember

Abstrak
Perjanjian tambahan dengan obyek hak tanggungan lahir sebagai
konsekuensi dari adanya perjanjian pokok dengan tujuan utuk
melindungi kqrtingan kreditor agar pihnk kreditor memperoleh
kepastinn balnva kredit yang telah disalurkan akan benar-benar dibayar
lunas oleh debitor. Lahirnya Irrikntan dalam perjanjian dengan obyek
hak tanggungan bermvnldari kesepakntankedua belah para pihak yang
selanjutnya obyek hak tanggungan tersebut harus dicatat dan
didaftarknn dalam buku tanah di kantor Pertanahnn, selanjutnya
status hukum Èrrjanjian jaminan dengan obyekhak tanggungan yang
dipegang oleh kreditor memiliki sifat istimetva sehingga
berkonsekuensiballtva kreditor Fmegang hnk tanggungan menziltki
link preferensi dalam pelunasan titang. Sifat hak tanggungan tidak
dapat dibagi-bagi kecualijikn diperjanjiknndalam APHT, Bila titang
masih dilunasi sebagian, mnka Objeklink tanggungan tidak dapat
terbebas dari jaminan pembebanan utang untuk sebagian, tapi tetap
terbebanijaminan pembebananutang sampai utang tersebut dilunasi
secara keseluruhan

Pendahuluan
Salah satu syarat yang harus dipenuhi dalam perjanjian kredit
adalah kewajiban debitor untuk menyediakan jaminan bagi kreditor,
syarat tersebut bersifat absolute.Dengan maksud untuk memberikan
kepastian bahwa kredit yang akan diberikan oleh kreditor akan
dibayar oleh debitor, sekaligus untuk mencegah timbulnya kerugian
bagi pihak kreditor. Jaminan yang dapat oleh debitor
terhadap kreditor dapat berupa jaminan kebendaan dan dapat juga
berupa jaminan orang, adapun lembagajaminan yang akan dipakai
apabila jaminannya adalah benda yaitu dapat berupa hipotik, gadai,
hak tanggungan, fiducia, lembaga jaminan dengan orang
sebagai jaminannya adalah borgtocht.

Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017 |93

Abdul Jabat

Ienis lembaga laminan dengan obvck jaminan berupa benda

selV\gai perjanjian jaminannya, akan memtwtrikan hak istimewa bagi
pihak kreditor, dalam hal pembavaran utang yang dilaksanakan oleh
pihak debitor jika perjaniian itu ingin diakhiri, oleh karena
mempunvai kedudukan sebagai hak kelx•ndaan,dengan demikian
pihak kreditor akan memperoleh keistimewaan (preferenst)atau
didahulukan dalam pelunasan utang manakala terjadi waprestasi
yang dilakukan oleh pihak debitur terhadap kreditur-kreditur
lainnya, sehingga harus disediakan lembaga jaminan khusus yang
berobyek benda ini, dimaksudkan untuk mempermudah pelunasan
pinjaman yang telah diberikan oleh kreditor bila sewaktu-waktu
debiturnya wanprestasi l
Disisi lain hak yang juga merupakan bagian dari
obyek jaminan kebendaan juga memberikan preferesi bagi pihak
kreditor, Budi Harsono menjelaskan bahwa hak tanggungan sebagai
hak penguasaan atas tanah berisikan kewenangan bagi kreditor
untuk berbuat sesuatu mengenai yang dijadikan agunan,
tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan diguakan, melainkan
untuk menjualnya jika debitor dan mengambil hasilnya
seluruh atau sebagian pembayaran lunas hutang debitor kepadanya2
Hak tanggung ümbul melalui suatu proses yang didahului
dengan adanya perjanjian utang piutang antara debitor dengan
kreditor, kemudian diikuti dengan adanya penyerahan secara
yuridis terhadap hak atas tanah sebagaijaminan utang oleh debitor
kepada kreditor. Karena hak tanggung itu muncul dari perjanjian
utang-piutang, dan merupakan hak kebendaan maka pihak
pemegang hak tanggung memiliki preferensi terhadap pelunasan
utang, dalam Pasal 1133 BW ditegaskan bahwa hak kebendaan ada
preferensi,pengertianya bahwa pihak yang memiliki hak kebendaan
ini dalam hal pelunasan haruslah lebih dahulu pembayaranya,
sekeüka kalau benda yang dijadikan obyek hak tersebut laku dalam
pelelangan3

IMoh.Isnaeni, Hipotik Pesazvat Udara di Indonesia, CV Dharma Muda,1996 h.53

2Budi Harsono, Hukunt Agraria Indonesi, Sejarall Pentbentukan Udang-undallg
Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 1997 h.23
3Moh.Isnaeni,ibid

94 | Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017

 Perjanjian Tambahan (Accessor) dengan ObtteE Hak Tanggungan

Perjanjian jaminan dengan

obyek hak tanggungan tersebut,
pemegangan hak atas tanah
tetap dapat mempergunakan hak atas
tanahnya sebagai Jaminanutang
dengan dibebani hak tanggungan,
adapun hak Yang akan muncul
dengan jaminan hak tanggungan ini
adalah hak ketx•ndaan. telah diuraikan diatas, maka
ditnana letak keistimewaan
hukum bagi pihak kreditur terhadap hak
kebendaan dengan obyek hak tanggungan yang telah dipasang
sebagai jaminan oleh pihak
debitor dalam hal pelunasan utang.?

Pembahasan
1. Hak yang muncul dengan adanya Perjanjian Kredit Perbankan
Perjanjian kredit akan melahirkan hak dan kewajiban bagi para
pihak yang telah mengadakan perjanjianmanakala perjanjiankredit
tersebut telah ditutup/disepakati,pihak kreditor akan memenuhi
kewajibannyayaitu akan memberikansejumlahuang kepada pihak
debitor, kemudian sebaliknyapihak kreditor berhak atas sejumlah
uang dari kreditor. Kedudukan kreditor dalam kondisi tersebut
diatas sangatlah lemah dan berbahaya jika suatu waktu pihak
debitor rvanprestasi,karena kita ketahui bahwa perjanjian kredit
hanya melahirkan hak perorangan yang sifamya relatize dan
menempatkan kreditor sederajat dengan kreditor yang Iain
(konkuren).
Agar pihak kreditor bisa berada dalam posisi yang aman, maka
dibuatlah perjanjian jaminan. Perjanjianjaminan ini diharapkan akan
menempatkan kreditor dalam posisi yang kuat sebagai pendukung
perjanjian pokok. Hukum perdata, mengelompokkan bentuk
perjanjian dalam dua bentuk yaitu jamian kebendaan dan jaminan
perorangan. Jaminan kebendaan obyeknya adalah benda tertentu
milik debitor yang disediakan secara khusus bagi kepentigan
kreditor tertentu pula, jaminan kebendaan ini apabila dibuat oleh
para pihak merupakan perjanjiankebendaandanbukan perjanjian
i, selanjumya tujuan dari perjanjiankebendaan ini adalah
obligator
untuk melahirkan, mengubah atau meniadakan hak kebendaan,
artinya apabila hak kebendaanyang dimaksud telah lahir, maka

Isnaeni. ibid
Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017 |95
Abdu/ Jabar
perjanjian tersebut akan lx•rakhir, dengan demikian jaminan
kebendaan akan mernunculkan hak k&ndaan yang sifatnya
mutlak5. Jika pihak debitor wanpresta.simaka pihak kreditor akan
mendapatkan pelunasan terlebih dahulu daripada kreditor
konkuren. Sedangkan perjanjian perorangan yang diatur dalam
Buku III BW, dengan sebutan penanggunangan borgtocht,
apabila para pihak memperjanjikanjaminan perorangan ini maka
hak yang akan muncul hanyalah hak perorangan ( persoonlijk) dan
sifatnya relative.

2. Hak Tanggungan sebagai Perjanjian Tambahan (accessoir)

Perjanjian tambahan ( accessoir) merupakan perjanjian yang
lahir dengan adanya perjanjian pokok, tentu disini perjanjian
pokoknya adalah perjanjian utang piutang ( perjajian kredit ). Sebagai
perjanjian tambahan (accessoir) eksistesinyaakan bergantung pada
perjanjian pokok, artinya perjanjian tambahan ( accessoir) dibuat
karena adanya perjanjian kredit/perjanjian pokok, demikian pula
sebaliknya, apabila perjanjian kredit/perjanjian pokok telah berakhir
maka dengan sendirinya perjanjian tambahan ( accessoir) juga akan
berakhir.
Tujuan utama daripada perjanjian ( accessoir) pada
dasarnya adalah dalam rangka melidungi kepeüngan kreditor agar
tidak dirugikan oleh pihak debitor, adanya perjajian tambahan (
accessoir) yang berupa hak tanggunganmaka pihak kreditor akan
memperoleh kepasüan bahwa kredit yang telah disalurkan akan
terjamin dibayar lunas oleh debitor manakala waktu perjanjian telah
berakhir, disini unprestasiyang mungkin akan dilakukan Oleh pihak
debitor tidak akan menimbulkan kekhawatiran bagi pihak kreditor,
oleh karena sifat istimewa yang melekat pada jaminan tambahan (
accessoir)dengan obyek hak mggungan yang melahirkan hak
kebendaan, sehingga dengan sifatnya sebagai hak kebendaan maka
pemegang jaminan tambahan ( accessoir) terhadap hak tanggungan
mempunyai hak untuk didahulukan di dalam peluasan utang.
Kewajibanadanya jaminan mlbahan ( accessoir) yang berupa

5 Isnaeni. ibid

96 | Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017

 Perjanjian Tambah8fi (Accessoit) dengan OWek Hak Tanggungan

hak ketxmdaan bagi senap kreditor menıpakan syarat mutlak yang

diwajibkan oleh undang-undang agar kredit tersebut bisa
diçalurkan, hal ini gangat relevan sekali dengan ketentuan dalam
undang-undang perlmnkan yang menegaskan bahwa dalam
memtwrikan kredit Bank Umum wajib mempunyai keyakinan atas
kemampuan dan kesanggupan debitor untuk meluasi hutangnya
sesuai dengan perjanjian yang telah dibuaL Ketentuan dalan
undang•undang perbankan tersebut dapat kita lihat bahwa agunan
atau ıamian mempuyai arti yang cukup penting dalam menentukan
berhasil tidaknya suatu permohonan kredit yang diajukan oleh
debitor, ketentuan ini dimaksudkan untuk menghindari Bank
pemberi kredit dari kerugian sebagai akibat kecurangan debitor.

3. Hak atas tanah yang dapat dibebani hak Tanggungan

Hak-hak atas tanah yang diatur dalam UUPA dapat dibagi
mejadi 3 (tiga ) kelompok, yaitu:
a) Hak atas tanah yang bersifat tetap, hak atas tanah ini terdiri atas
hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai, hak
sewa untuk bangunan, hak membukatanah dan hak memungut
hasil hutan.
b) Hak atas tanah yang akan ditehpkan dengan undang-undanw
hak atas tanah ini belum ada karena memang belum ada
pengaturannya.
c) Hak atas mah yang bersifat sementara, hak atas tanah ini terdiri
atas hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpanw dan hak
sewa anah pertanian.
Dari segi asalnya, hak-hak atas mah dapat dibagi menjadi 2
(dua) kelompok, yaitu :
a) Hak atas tanah yang bersifatprimer,yaitu hak atas tanah yang
berasal dari tanah Negara, terdiri atas hak milik, hak guna usaha,
hak guna bangunan ahs tanah Negara,dan hak pakai atas tanah
Negara.
b) Hak atas tanah yang bersifatsekuder, yaitu hak atas mah yang
berasal dari tanah pihak lain, terdiri dari; hak guna bangunan
atas tanah, hak pengelolaan,hak milik, hak pakai atas tanah hak
guna bangunan ahs tanah,hak pakai ahs tanah hak milik, hak

Interest, voı. 15, No. ı Oktober 2017 |97

Abdul Jabar
sewa untuk bangunan, hak gadai ( gadniInnall) hak usaha bagi
hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian.
Dari bermacanl-macamhak atas tanah yang telah disebutkan
diatas, UUPA menentukan secara tegas bahwa hak-hak atas tanah
25,
yang dapat menjadi obyek hak tanggugan adalah hak Milik Pasal
hak guna usaha Pasal 33 dan hak guna bangunan Pasal 39. Pada
mulanya hak atas tanah yang dapat menjadi obyek hak tanggungan
menurut UUPAadalah hak milik,hak guna usaha dan hak guna
banguan, kemudian oleh undang-undang hak tanggungan, obyek
hak tanggungan ditambah dengan hak pakai atas tanah Negara dan
menurut ketentuanyang berlaku wajib didaftarkan dan menurut
sifatnya dapat dipindah tangankan.
Penjelasan umum undang-undang hak ditegaskan
bahwa hak atas tanah yang dapat dijadikanjaminan utang dengan
dibebani hak tanggugan harus memenuhi syarat-syarat sebagai
berikut
1) Hak atas tanah tersebut menurut ketentuan yang berlaku wajib
didaftarkan;
2) Hak atas tanah tersebut menurut sifamya dapat dipindah
tangankan
Kedua syarat tersebut sifatnya kumulatif, artinya apabila salah
satu syarat tidak terpeuhi maka hak atas tanah tersebut üdak dapat
dijadikan obyek jaminan utang dengan dibebani hak
namun oleh I Soegiartosyarat-syarathak atas tanah yang dapat
dijadikan sebagai obyek jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan lebih diperluas lagi yaitu;
1) Dapat dinilai dengan uang (karena utang yang dijaminkan
berupa uang);
2) Merupakan hak yang telah didaftar ( daftar umum pedaftaran
taah sebagai syarat untuk memenuhi asas publisitas );
3) Bersifat dapat dipindah tangankan (dalam hal debitor
wanprestasi, benda tersebut dapat dijual di muka umum ); dan;
4) Memerlukan penunjukan dengan peraturan perundangan 6
Hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan sebagaimana

6 | Soegiarto, Hak Pakai atas tanah Negara,Jurnal hukum Bisnis Yayasan

Pengembangan hukum Bisnis, Jakarta, Volume I , 1997 h.97

98 | Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017

 Perjanjian Tambahan (Accessoir) dengan Obyek Hak Tanggungan .

yang diatur dalam UUPA, memenuhi syarat sebagai hak atas

yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
tanggugan, sementara hak pakai atas tanah pada mulanya tidak
dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggugan
karena sifatnya tidak didaftarkan,namun dalam perkembangan,hak
pakai atas tanah juga didaftarkan di kantor namun
demikian hak pakai ini tetap tidak dapat dijadikanobyek
jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan oleh karena
undang-undang belum mengaturnya tentang status jaminan hak
pakai atas tanah. Akan t&pi mengingat hak pakai tanah juga
didaftar dan dapat dipidah tangankan, pembentuk undang-undang
hak menampungnya menjadi obyek hak tanggungan.
Sedangkan subyek hak pakai atas tanah Negara yang menurut
ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifamya
dapat dipidah sehingga dapat dibebani dengan hak
tanggugan adalah:
1) Hak pakai tanah yang dimilik oleh perseorangan baik warga
Negara asing yang berkedudukan di Indonesia.
2) Hak pakai tanah yang dimilikioleh badan hukum privat
baik badan hukum yang didirikanmenurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia,atau badan hukum asing yang
berkedudukan di Indonesia.
Untuk subyek hak pakai atas tanah Negara yang menurut
ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya
üdak dapat dipidah tangankan sehingga tidak dapat dijadikan obyek
jaminan dengan dibebani hak tanggungan yaitu hak pakai tanah
Negara yang dimilki oleh:
a) Departemen, lembaga Pemeritah, Non Departemen dan
Pemeritah Derah;
b) Lembaga ünggi Negara dan lembaga-lembaga terünggi Negara.
c) Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Intrnasional
d) Badan Keagamaan dan Badan Sosial.
Jika dianalisa dalam beberapaperaturan perundang-undangan
yang berkait dengan hak tanggungan maka ada perbedaan
mengenai obyek hak tanggungan
1) Undang-undang No 4 Tahun 1996tetang hak tanggungan
Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017 |99
Abdul Jabar
tanah beserta Evda-bendayang berkaitan dengan tanah, dalam
Pasal 4 ayat ( 1) dan ayat ( 2 ) ditegaskan bahwa hak atas tanah
yang dapat dijadikan obyek hak taggungan adalah hak milik, hak
guna u.saha,hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah
negara, sedangkan dalam Pasal 4 dan 3 ditegaskan bahwa
pembebanan hak tanggungan pada hak pakai atas tanah hak
milik akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemeritah.
2) Peraturan Pemeritah No 40 Tahun 1996 tentang hak guna usaha,
hak guna bangunan, dan hak pakai atas hnah, Peraturan
pemerintah tersebut menegaskan bahwa hak tanah yang
dapat dibebani hak tanggugan adalah hak guna usaha, hak guna
bangunan, hak pakai atas tanah Negara dan tanah hak
pegelolaan
pendaftaran
3) Peraturan Pemeritah No. 24 Tahun 1997 tentang
tanah, dalam Pasal 44 ayat 1 dapat disimpulkanbahwa obyek
hak mggugan adalah hak guna usaha, hak guna bangunan, hak
pakai, hak sewa untuk bangunan, dan hak milik atas satuan
rumah susun.
Perbedaan obyek hak pakai yang dapat dibebani hak
tanggugan yang diatur dalam undang-undang No.4 Tahun 1996dan
peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 dan juga peraturan
Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah
menunjukkan bahwa terdapat konfik hukun dalam peraturan
perudang-undangan tersebut. Jika dilihat dari persyaratan-
persyaratan hak atas mah yang dapat dijadikan obyek hak
tanggungan berdasarkan undang-undang hak tanggungan, maka
hak pakai atas tanah hak pengelolaandan hak milik atas satuan
rumah susun dapat dibebanihak tanggugan karena hak tersebut
juga wajib didaftarkan dan dapat dipidahtangankan, dan juga hak
sewa terhadap bangunanatas tanah hak milik dapat dijadikan obyek
hak tanggungan dimana hak atas tanah tersebut Hdak didaftarkan
dan dapat dipidahtangankanasalkan ada persetujuan dari pemilik
tanah.
Berdasarkan syarat-syarat yang ditentukan oleh undang-
undang hak tanggungan, maka hak-hak atas tanah yang dapat
menjadi obyek hak tanggunganadalah hak milik, hak guna usaha,

100 | Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017

 Petjanljan Tambaban (Accesso") dengan Ob,eek Hak Tanggungan

hak guna bangunan atas tanah Negara, hak pengelolaan, hak pakai
atas tanah Negara, dan hak pakai atas tanah hak pengelolaan.
hak tersebut masih ada Iagi hak penyesuaian atas tanah yang
sifatnya perorangan yang dapat dibcbani dengan hak tanggungan
yaitu rumah susun yang terdiri atas tanah hak milik, hak guna
banguanatau hak pakai atas tanah Negara, dan hak milik atas sebuah
rumah susun yang berdiri diatas tanah hak milik, hak guna
bangunan atau hak pakai atas tanah Negara.
Hak-hak atas tanah yang tidak dapat dijadikan obyek hak
tanggungan dikarenakan tidak memenuhi persyaratan-persyaratan
yang ditetukan oleh perundang-undanganhak tanggugan, yaitu hak
guna usaha, bangunan atas hnah, hak milik, hak pakai atas tanah
hak milik, hak sewa untuk bangunan,hak membuka tanah, hak
usaha bagi hasil, hak gadai tanah, hak menumpang dan hak sewa
tanah pertanian. Sedangkan Hak penguasaan atas tanah yang tidak
dapat dijadikan obyek dengan dibebani hak tanggungan dikarenkan
tidak memenuhi syarat-syaratyang ditetukan oleh undang-undang
hak tanggungan adalah hak pegelolaan, dan wakaf tanah hak milik,
hak-hak ini didaftarkan dikantor pertanahan, namun tidak dapat
dipidahtangankan.

4. Pembebanan hak atas Tanah pada Lembaga Hak Tanggungan

Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996tentang
Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan
dengan Tanah ("UUHT") mengatur definisi hak tanggungan atas
tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang
selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas sebagaimana dimaksud dalam
Undang-UndangNomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-PokokAgraria, berikut atau üdak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan
utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditorlain. Hak-hak
atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah Hak Milik,
Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan.Selain Hak Milik,Hak
Cuna Usaha, dan Hak Guna Bangunan,hak atas tanah berupa Hak

Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017 1101

Abdul Jabar
Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib
didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankandapat juga
dibebani hak tanggungan. Pemberian hak tanggungan didahului
dengan janji untuk memberikanhak tanggungan sebagai jaminan
pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam perjanjiandan
merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang
yang bersangkutan atau perjanjianIainnya yang menimbulkan utang
tersebut. Pasal 10 ayat (2) UUHT mengatur bahwa pemberian hak
tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian hak
tanggungan ("APHT") oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah ("PPAT")
sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam
APHT wajib dicantumkan nama, dan domisili pemegang
dan pemberi hak tanggungan, penunjukan secara jelas utang yang
dijamin oleh hak hnggungan, nilai hnggungan, dan uraian yang
jelas mengenai obyek hak tanggungan.
Ketentuan Pasal 1 UU Hak Tanggungan menegaskan bahwa
piutang pemegang hak tanggungan memiliki Ciripreferensi, di mana
pelunasannya harus lebih didahulukan dari kreditor Iain, maka
sudah selayaknya kalau piutang tersebut lalu digolongkansebagai
piutang istimewa, 7 lebih lanjut Isnaieni mengemukakan menjadi
wajar kalau jenis piutang istimewa dalam Pasal 1133 BW perlu
ditambah dengan piutang istimewa milik kreditor pemegang hak
tanggungan8
Hak Tanggungan mempunyai sifat mengikuti obyeknya
dalam tangan siapapun obyek tersebut berada dan tidak dapat
dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam APHT.APHT yang
dibuat oleh PPAT wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan (Badan
Pertanahan Nasional di wilayah kabupaten, kotamadya, atau
wilayah administrasi Iain yang setingkat). Selambat-lambatnya
dalam 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan APHT, PPAT
wajib mengirimkan APHT beserta surat-surat Iain yang diperlukan
kepada Kantor Pertanahan. Dalam proses pendaftaran hak
tanggungan, Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah hak

7Moch. Isnaeni, Hilkunl JmninanKebendaan, Eksistensi, Fungsi dan Pengaturan,

LaksBang PRESSindo, Yogyakarta 2016, 162
8Moch Isnaeni, Ibid

102 | Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017

 Perjanjian Tambahan (Accessoir) dengan Obyek Hak Tanggungan

tanggungan dan dalam buku hak atas yang

menjadi obyek hak tanggungan kemudian menyalin tersebut
pada sertipikathak atas tanah yang bersangkutan.Tanggal yang
dicatat pada buku hak tanggunganadalah hari ke 7 (tujuh)
setelah Kantor menerima secara lengkap surat-surat
yang diperlukan bagi pendaftarannya.Jika hari ke tujuh itu jatuh
pada hari libur, maka buku Hak Tanggunganyang bersangkutan
diberi tanggal hari kerja berikutnya.Menurut Pasal 14 ayat (1) UUHT
sebagai tanda bukti telah Iahirnya Hak Tanggungan, pemegang Hak
Tanggungan akan diberikan SertipikatHak Tanggungan yang di-
terbitkan oleh Kantor Pertanahan. Sertipikat Hak Tanggungan me-
muat irah-irah "DEMI KEADILANBERDASARKANKETUHANAN
YANGMAHA ESA". Dengan demikian, Sertipikat Hak Tanggungan
mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan
pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum dan
berlaku sebagai pengganti grosse akta sepanjang mengenai hak atas
tanah.
Hak Tanggungan hapus karena alasan-alasan sebagai berikut:
hapusnya yang dijamin dengan hak tanggungan; dilepaskan-
nya hak oleh pemegang hak tanggungan; pembersihan
hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua
Pengadilan Negeri; hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak
tanggungan. Setelah hak hapus, Kantor Pertanahan
mencoret hak tanggungan tersebut pada buku hak atas
dan sertipikatnya.Dengan hapusnya tak tanggungan, serüpikat hak
tanggungan yang bersangkutan dicabut bersama-sama buku-tanah
hak serta üdak berlaku lagi oleh Kantor
Salah satu sifat dari hak taggungan itu adalah bahwa
hak tanggugan merupakan tambahan) karena Iahir dari perjanjian
pokok, dengan demikian keberadaannya berakhirnya dan hapusnya
hak dengan sendirinya tergantung pada utang yang
dijamin pelunasanya 9

9Maria, W.S Sumarjono, Prinsip dasardan iS11diseplltar UUHT, Jurnal hukum

Bisnis, Yayasan Pengembangan hokum Bisni,Jakarta, Volume I, Jakarta Volume
1 1997..h.38

Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017 1103

Abdul Jabar
5. Lahirnya perikatan dalam perjanjian dengan obyek Hak
Tanggungan
Menurut Pasal '13 UUHT, pamberian hak tanggungan wajib
didaftarkan ke Kantor Pertanahan selambat-lambatnya7 hari kerja
setelah penandatanganan APHT. PPAT wajib mengirimkan APETI'
yang bersangkutan dan berkas lainnya yang diperlukan kepada
Kantor Pertanahan. Kewajibanpendaftaran hak tanggungan dapat
ditemukan rumusannya dalam pasal 13 Undang-Undang Hak
Tanggungan, dalam rumusan masalah pasal 13 Undang-Undang
Hak tanggungan ini dapat diketahui bahwa hak tanggungan Iahir
pada saat pendaftaran hak tanggungan pada buku tanah.
Pendafčtran hak dilakukan oleh Kantor Pertanahan atas
dasar di dalam APHT serta berkas pendaftaran yang
hak
diterimanya dari PPAT, dengan dibuatkan buku tanah
tanggungan. Bentuk dan isi buku tanah hak hanggungan telah
1997
ditetapkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria No. 3 tahun
Sehubungan dengan pendaftaran hak tanggungan atas tanah
ini, perlu diketahui bahwa sebelum berlakunya Undang-Undang
Pokok Agraria, sistem pendaftaran tanah yang diberlakukan adalah
bahwa
registration of dead, dengan registration of dead dimaksudkan
yang didaftarkan adalah akta yang memuat perbuatan hukun yang
melahirkan hak atas termasuk di dalamnya hak milik
sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Hukum Perdata.
Sistem pendaftaran tanah yang demikian jelas menyulitkan,
dan memakan waktu yang lama manakala seseorang bermaksud
unutk mencari tahu hak milik atas benda tidak bergerak, termasuk
ada tidaknya beban-beban yang diletakkan di atasnya, sehingga
muncul ide penerapan sistem registrationof titles, setiap penciptaan
hak baru, peralihan hak, termasuk pembebanannya harus dapat
dibuktikan dengan suatu akta. Akan tetapi akta tersebut tidaklah
didaftar, melainkanhaknya yang dilahirkan dari akta tersebut yang
didaftarkan. Dengan demikian berar€ akta hanyalah dipergunakan
sebagai sumber data untuk memperoleh kejelasan mengeani
terjadinyasuatu hak, peralihan hak atau pembebanan hak. Setiap
orang yang memerlukandata yuridis yang lengkap akta suatu hak
atas ffdak perlu lagi untuk mempelajariseluruh akta yang

104 | Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017

 Perjanjian Tambahan (Accessoir) dengan Obyek Hak Tanggungan .

berhubungan dengan hak atas tanah tersebut, melainkan cukup bisa

dipelajariurutan pemberian hak, perubahan pemegang hak, dan
pembebanan yang dicatat dalam sistem yang dianut Undang-
Undang Pokok Agraria, yang dilaksanakan lebih lanjut dalam
Peraturan dibawahnya.
Adapun yang harus dipenuhi dalam proses pemasangan
obyek hak adalah;
1. Adanya perjanjian pokok, perjanjian pokok ini adalah berupa
utang antara debitor dengan kreditor, perjanjian utang-
piutang ini dapat dibuat dengan akta otentik yaitu dibuat oleh
Notaris dengan akta dibawah tangan dimana cukup dibuat
oleh para pihak yaitu debitor dan kreditor.
2. Adanya pemberian hak tanggungan, apabila
jaminan utang, debitor kepada kreditor pada waktu itu debitor
berjanjiuntuk menyerahkan hak atas tanah sebagai jaminan atas
tanah atau hak penguasaan atas tanah sebagai jaminan atas utang
kepada pihak kreditor, menyerahkan jaminan ini bersifat
tambahan ( accessoir) artinya perjanjiantersebut lahir karena
adanya perjanjian pokok, dengan demikian keberadaannya
berakhimya dan hapusnya hak tanggungan dengan sendirinya
tergantung pada yang dijamin pelunasanya10, adapun
proses penyerahan obyek jaminan oleh debitor kepada kreditor
sebagai pemberi hak tanggungan akan dilakukan dengan
pembuatan akta pemberian hak tanggugan oleh pejabat pembuat
akta Pasal 11 ayat 2 undang-undang hak taggungan,
ditegaskan bahwa hak dapat diberikan dengan
disertai janji-janjitertentu yang akan dicantumkan dalam akta
pemberian hak tanggungan. Namun disisi lain janji tersebut tetap
dibatasi, sehingga janji tersebut 6dak membuat perjanjian
pembebanan hak tanggungan menjadi batal demi hukum,
adapun janji yang Gdak diperkenankantersebut adalah yang
memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan
untuk serta merta memilih obyek hak tanggungan apabila
debitor wanprestasi,ketentuan ini dimaksudkan dalam rangka

10Maria, W.S Sumarjono ,19997.h.38

Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017 1105

Abdul Jabar
melidungi kepentingan debitor atau pemberi hak tanggungan
melebihi nilai utang yang dijaminkan, pada dasarnya tidak ada
larangan bagi pemegang hak tanggungan untuk membeli sendiri
obyek hak tanggungan dałam rangka pelaksanaan eksekusi, janji-
janji yang dicatumkam dałam akta pemberian hak tanggungan
tersebut bersifat fakultatif dan tidak mempuyai pengaruh sah
tidaknya akta, para pihak bebas untuk menyebutkan atau fidak
menyebutkan janji-janji ini dałam akta pemasangan hak
tanggung, hal tersebut diserahkan kepada para pihak untuk
mencantumkan sebagian atau seluruh janji tersebut atau
menambah janji lain asalkan tidak bertentangan dengan yang
ditentukan dałam undang-undang hak tanggungan. Janji-janji
tersebut juga bersifat limitative artinya dałam akta pemberian hak
tanggugan dapat pula diperjanjikanjanji-jajiyang lain dari janji
yang telah disebutkan dałam ketentuan Pasał 11 ayat 2 undang-
undang hak tanggungan ll .
3. Sifat tersebut nampak pada perkataan "antara lain”
dałam Pasał 11 ayat 2 yang mengandung pengertian tidak
terbatas kepada janji-janjiyang disebutkan dałam pasał tersebut.
Apabila janji-janjitersebut telah dimuat dałam akta pemasangan
hak tanggugan yang kemudia pada kantor Pertanahan,
maka janji-jaji tersebut akan memiliki kekuatan hukum mengikat
terhadap pihak ketiga.
4. pemasangan hak tanggungan dałam waktu
7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan
akta pemberian hak tanggungan, pejabat pembuat tanah
wajib akta tersebut kepada kantor Pertaahan
Kabupaten / Kotamadya setempat dengan membuatkan buku
tanah hak dan mencatamyadałam buku tanah hak
atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan serta menyalin
tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang
bersangkutan. Pendaftaran akta pemberian hak tanggugan
tersebut merupakan syarat mutlak untuk lahirnya hak taggungan

1ISutan Remy Syahdei Hak Taggungan; Asas-asas, Ketetuan-ketentuan Pokok dan

Masalah-nłasalah yang dihadapi oleli Perbankan ( suatu kajian nłegenai undang-undang
hak taggungan ), Airlangga University Press, Surabaya, 1996. h.32

106 | Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017

 Peoanjtan Tambahan (Accessoir) dengan Obyek Hak Tanggungan

dan menpkat terhadap pihak ke tiga, apabila hal tersebut telah

terpenuhi, dengan demikian terpenuhilah
asas publisitas, kepada
kantor pertaahan menerbitkan sertipikat hak tanggungan dan
kemudian menyerahkan seråpikat tersebut kepada pemegang
hak tanggungan, terhadap sertipikat tersebut akan memiliki
kekuatan eksekutorialyang sama dengan putusan pengadilan
Yang telah memperoleh kekuata hokum tetap. Irah-irah yang
dicantumkan dalam sertipikat hak tanggungan tersebut
dimaksudka utuk menegaska adanya kekuatan eksekutorial pada
sertipikat hak tanggungan sehingga manakala debitor
wanprestasi obyek hak tanggungan dapat dieksekusi langsung
seperti halnya putusan pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap, namun tetap melaui prosedur dan juga
tetap mengguakan lembaga Parate executie sesuai dengan
peraturan hukum acara yang berlaku.

Penutup
Pemasangan hak tanggungan yang diawali dengan perjanjian
pokok bertujuan untuk melindungikepetingankreditor yaitu agar
pihak kreditor memperoleh kepasüan bahwa kredit yang telah
disalurkan akan benar-benar dibayar lunas oleh debitor, dengan hak
tanggungan yang dipegang oleh kreditor, kreditor mempunyai
preferensi dalam pelunasan utang, ini merupakan konsekwensi dari
sifat istimewa yang dimilikioleh hak yang merupakan
hak kebendaan. Sifat hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi kecuali
jika diperjanjikan dalam APHT (Pasal 2 UUHT). Yang dimaksud
dengan tidak dapat dibagi-bagibahwa objek hak tanggungan baru
terbebas dari pembebananjaminan utang bila seluruh utang telah
dilunasi, Bila utang masih dilunasi sebagian, maka objek hak
tanggungan tidak dapat terbebas dari jaminan pembebanan utang
untuk sebagian, tetap terbebani jaminan pembebanan utang
sampai uüng tersebut dilunasi secara keseluruhan.
Lahirnya perikatan dalam perjanjian dengan obyek hak
tanggungan berawal dari kesepakatan kedua belah para pihak
(debiturdan debitur)yang selanjumya obyek hak tanggungan tersebut
harus dicatat dan didaftarkan dalam buku tanah di kantor

Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017 1107

Abdul Jabar
obyek
Pertanahan setempat, Hak-hak atas tanah yang dapat menjadi
hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna
tanah
bangunan atas tanah negara, hak guna bangunan atas
tanah
pengelolaan, hak pakai atas tanah Negara, dan hak pakai atas
ada hak penguasaa tanah
pengelolaan. Selain hak atas
yang dapat menjadiobyek hak tangguganyaitu rumah susun dan
hak milik atas satuan rumah susun yang berdiri diatas tanah hak
milik, hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah Negara

Daftar Pustaka
l.ldang-
Harsono, Boedi. Hukum Agrarin Indonesi, Sejarall Pembentukan
undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya,
Jakarta, 1997.
Isnaeni, Moch. HipwtikPesmvat Udara di Indonesia, CV. Dharma Muda,
Surabaya, Cetakan I , 1996.
Isnaeni, Moch. Hukum Jaminan Kebendnan, Eksistensi, Fungsi dan
Pengaturan, IaksBang PRESSindo,Yogyakarta 2016
Yuridika, majalah Hukum UAIR, No:3 Thn.
X Mei - Juni, 1995
Sjahdeni, Sutan Remi, Hak Taggungan; Asas-asns, Ketetuan-ketentuan
Pokok dan Masalah-masalah yang dihndapi oleh Perbankan ( suatu
kajian megenai undang-undnng hak taggungan ), Airlangga
Uiversity Press, Surabaya, 19996.
Soegiarto,l, Hak Pakai atas tanah Negara,Jurnal hokum Bisnis Yayasan
Pengembangan hokum Bisnis, Jakarta, Volume I , 1997.
Sumarjono, Maria, SW, Prinsip dnsar dan isu diseputar ULIHT,Jumal
hokum Bisnis,Yayasan Pengembangan hokum Bisni, Jakarw
Volume I, Jakarta Volume 11997.
Undang-undang No: 5 Tahun 1960tetang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria.
Undang-undang No 4 Tahun 1960tetang Hak taggungan atas tanah
benda-benda yang dengan tanah.
Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996tetang hak guna Usaha, hak
guna bangunan, hak pakai tanah
Peraturan Pemerintah No; 23 Tahun 1997tentang Pendaftaran tanah

108 | Interest, Vol. 15, No. 1 Oktober 2017