PERMASALAHN

HUKUM SEPUTAR
JABATAN
NOTARIS DAN
PPAT
Dr. I Made Pria Dharsana, S.H., M.Hum.
Notaris/PPAT/Dosen/P3ATI

Pengurus Daerah Kabupaten Badung INI-IPPAT

1 Maret 2023
PENGIKATAN JUAL BELI
• Didalam Jual Beli Tanah sering ditemukan Praktek
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
• PPJB “Perjanjian Pengikatan Jual Beli” Hanyalah ikatan awal
antara penjual dan pembeli tanah yang dapat dibuat dengan :
1. Akta non-otentik atau Bawah Tangan
2. Akta Otentik dibuat dihadapan Notaris
• Dalam PP No. 11/2021 PPJB merupakan Pendahuluan dari
Perjanjian Jual Beli (AJB).
KUASA JUAL DALAM PPJB
• Pemberian Kuasa Jual juga sering tercantum
Dalam salah satu Klausul/Pasal pada PPJB.
• Kuasa Jual yang dimaksud adalah Pemberian
Kuasa/Wewenang dari Penjual Kepada
Pembeli untuk mewakili Penjual untuk menjual
tanah tersebut atau menjualnya kepada Pihak
Lain
KUASA JUAL BERTINGKAT ATAU
SUBSTITUSI
• Namun dalam Praktek Kuasa Jual tersebut cukup
sering ditemukan mengenai Kuasa Jual Bertingkat
• Dengan makna bahwa Tindakan yang dilakukan
dengan mensubstitusikan kuasanya lagi kepada
orang lain.
• Hal ini secara teori bertentangan dengan Pasal 1315
KUHPerdata
 PASAL 1315 KUHPERDATA

ASAS PERSONALITAS

ASAS ITIKAD BAIK

Pasal 1315
KUHPerdata ASAS PACTA SUNT SERVANDA
“Pada umumnya seseorang tidak
dapat mengadakan perikatan atau ASAS KEBEBASAN
perjanjian selain untuk dirinya sendiri.”
BERKONTRAK
PENGGELAPAN DALAM KUASA
JUAL
• Praktek Kuasa Jual Bertingkat atau Substitusi
tersebut sangat rawan terjadinya Indikasi Tindak
Pidana.
• Tindak Pinana Penggelapan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 372 KUHP
• Dikarenakan Kurang Pemahaman dari
masyarakat terhadap mekanisme Jual Beli Tanah
dan Akibat Hukumnya tersebut.
UNSUR TINDAK PIDANA PENGGELAPAN

1 Barang Siapa (Ada Pelaku);

Dengan Sengaja Dan Melawan

2 Hukum;

Memiliki Barang Sesuatu Yang Seluruh Atau

3 Sebagian Adalah Kepunyaan Orang Lain;

Barang Tersebut Ada Dalam

4 Kekuasaannya Bukan Karena Kejahatan
PENGGELAPAN
TANAH
Penggelapan Tanah Terjadi Jika Ia
Menguasai Secara Melawan Hukum Tanah
Tersebut Yang Seharusnya Atau
Sebagiannya Merupakan Kepunyaan Orang
Lain Yang Berada Padanya Bukan Karena
Kejahatan, Dengan Cara Mengalihkan Hak
Miliknya Menjadi Milik Pribadi.
KASUS PENGGELAPAN DALAM
PRAKTIK JUAL BELI TANAH

DEVELOPER / PEMBELI
PEMILIK TANAH PENGKAVLING KAVLINGAN
Permasalahan timbul
Dalam Proses ini belum selesai
dikarenakan Developer sudah
mengenai Transaksi dengan
menjual Tanah tersebut kepada
Pemilik Tanah
Pembeli disaar proses dengan
pemilik tanah belum selesai
HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN
NOTARIS/PPAT
SUBYEK/PARA
PIHAK DOKUMEN PENDUKUNG
Memperhatikan mengenai PERALIHAN
Kewenangan Para Pihak Memperhatikan Dokumen-
terhadap Perbuatan Hukum Dokumen yang diperlukan
yang dilakukan agar sesuai dengan Aturan

OBYEK JUAL
BELI PROSES PERALIHAN
Memperhatikan mengenai Menjalankan Proses
Aspek Legalitas Obyek Jual Peralihan Hak Atas Tanah
Beli (Pengecekan) sesua ketentuan (PP No. 24
Tahun 1997 jo PP No. 18
Tahun 2021)
MENJADI PERHATIAN
NOTARIS
• Bahwa tanggung ajawab Notaris juga memahami atau
memberikan pemahaman hukum bagi masyarakat mengenai
Proses Peralihan Hak Atas Tanah yang sesuai dengan Ketentuan
Peraturan Perundang-Undangan.
• Sekalipun hal tersebut menjadi keinginan Para Pihak, Notaris
wajib juga memperhatikan indikasi-indikasi yang terjadi terhadap
transaksi tersebut.
• Dan bagi Notaris dapat untuk menolak memberikan pelayanan
apabila terjadi indikasi pelanggaran, Untuk Menghindari terjadi
Turut Serta dalam Tindak Pidana
PPJB DIJADIKAN JAMINAN HUTANG ?
• Jaminan Atas Fasilitas Kredit Yang Berupa PPJB, Pada Dasarnya Bank
Hanya Dapat Menerima Objek Berupa Tanah Dan Bangunan Yang
Dapat Dibebani Hak Tanggungan. Dalam Hal Tanah Tersebut Masih
Belum Memiliki Status Hak-hak Tersebut Dan Masih Dalam Proses
PPJB, Maka Objek Tanah Dan Bangunan Tersebut Secara Hukum
Belum Dapat Dibebani Dengan Hak Tanggungan.
• Beberapa Bank Memiliki Ketentuan Internal Tersendiri Mengenai
Penjaminan Dengan Dasar PPJB Atas KPR. Tetapi Berdasarkan Best
Practice, Apabila PPJB Tersebut Ingin Dijadikan Jaminan Atas KPR,
Maka Bank Memperbolehkan Hal Tersebut Dengan Syarat Bahwa KPR
Tersebut Untuk Memfasilitasi Pembelian Rumah Baru (KPR Primary)
Serta Khusus Untuk Pembelian Melalui Developer Rekanan Dari Bank
Tersebut.
RESIKO PPJB DIJADIKAN JAMINAN
HUTANG
• Apabila PPJB Dijadikan Sebagai Jaminan Utang, Maka Dapat
Beresiko Terhadap Kreditur Yang Dalam Hal Ini Bank, Karena
Obyek Yang Dijadikan Sebagai Jaminan Masih Bersifat
Menggantung, Dalam Artian Belum Pasti Kepemilikannya Sebelum
Diterbitkannya AJB. Resiko Terhadap Kreditur Yang Dapat
Dimungkinkan Terjadi, Yaitu Kreditur Hanya Berstatus Sebagai
Kreditur Konkuren.
• Kedudukan Kreditur Konkuren Dalam Hal Terjadinya Kepailitan
Merupakan Kreditur Yang Tidak Memiliki Kedudukan Utama Dalam
Pembayaran Utang Oleh Debitor Karena Kreditur Konkuren Tidak
Memegang Hak Jaminan Atau Obyek Kebandaan Sehingga
Haknya Untuk Mendapatkan Pelunasan Utang Adalah Paling
Terakhir Setelah Pelunasan Terhadap Kreditur-kreditur Utama
Lainnya (Kreditur Separatis Dan Kreditur Preferen).
HIBAH
• PPAT Wajib Memperhatikan Pemahaman Terkait
Siapa Yang Dapat Memberi Hibah Dan Siapa
Yang Dapat Menerima Hibah
• Berserta Juga Mengenai Prosedur-prosedur
Yang Harus Dilakukan Dalam Proses Hibah
Tersebut
• Untuk Menghindari Adanya Saling Gugat Antara
Keluarga Dari Si Pemberi Hibah
PERSOALAN YANG SERING TERJADI
SEPUTARAN HIBAH

LARANGAN TERKAIT HIBAH YANG TANPA

PEMBERIAN HIBAH PERSETUJUAN SANGAT
ANTARA SUAMI ISTRI BERESIKO KONFLIK

HIBAH YANG HARUS DASAR KETERANGAN

MEMPERHATIKAN WARIS YANG SALAH
LEGITIMATE PORTIE ATAU KELIRU
PELAKSANAAN HIBAH
• Perbuatan Hukum Pemindahan Hak Atas Tanah Berupa Hibah Wasiat, Hak
WASIAT Atas Tanah Yang Bersangkutan Beralih Kepada Penerima Wasiat Pada Saat
Pemberi Wasiat Meninggal Dunia. Penerima Hibah Wasiat Dengan Dibantu
Oleh Pelaksana Wasiat Dapat Membuat Akta Hibah Di Hadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dengan Melampirkan Dokumen Akta Wasiat
Yang Telah Dibuat Oleh Pewaris Di Hadapan Notaris.
• Pelaksanaan Hibah Wasiat Berlaku Dengan Meninggalnya Pemberi Hibah
Wasiat, Maka Pelaksana Wasiat Akan Membuat Akta Hibah Dengan
Membawa Surat - Surat Lainnya Yang Diperlukan Menghadap Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT), Bersama Dengan Penerima Hibah Wasiat Yang
Juga Membawa Surat-surat Yang Diperlukan Untuk Membuat Akta Hibah.