PEJABAT PEMBUAT AKTA

TANAH
Oleh:
Dr. ALIN ARDINAL WIDJAKSANA, S.H., M.Kn.
 DASAR HUKUM
1. KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA
2. UNDANG-UNDANG RI NOMOR 5 TAHUN 1960 TENTANG PERATURAN DASAR
POKOK-POKOK AGRARIA
3. UNDANG-UNDANG RI NOMOR 1 TAHUN 1974 TENTANG PERKAWINAN
4. UNDANG-UNDANG RI NOMOR 40 TAHUN 2007 TENTANG PERSEROAN
TERBATAS
5. UNDANG-UNDANG RI NOMOR 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN
ATAS TANAH BESERTA BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH
6. PERATURAN PEMERINTAH RI NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG
PENDAFTARAN TANAH
7. PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 8 TAHUN
2012 TENTANG PERUBAHAN ATAS PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/
KEPALA BADANPERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1997 TENTANG
KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN
1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH
8. PERATURAN PEMERINTAH RI NOMOR 37 TAHUN 1998 TENTANG PERATURAN
JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
9. KETENTUAN PERATURAN YANG TERKAIT LAINNYA
 POKOK BAHASAN
Apakah yang Saudara ketahui tentang :
• Istilah dan Pengertian Akta
• Akta Otentik
• Akta di bawah tangan
1. Istilah dan Pengertian Akta.

Sudikno Mertokusumo (1981:110)

“Akta adalah surat yang diberi tanda tangan, yang memuat
peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar dari pada suatu hak
atau perikatan, yang dibuat sejak semula dengan sengaja
untuk pembuktian”.

Pitlo (1978: 43)

“Akta adalah surat yang ditandatangani , diperbuat untuk
dipakai sebagai bukti dan untuk dipergunakan oleh orang
lain, untuk keperluan siapa surat itu dibuat”.
• Pasal 1867 Pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan
tulisan otentik atau dengan tulisan di bawah tangan.
• Pasal 1868 Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat
dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau
dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di
tempat akta itu dibuat.
• Pasal 1869 Suatu akta yang tidak dapat diperlakukan sebagai
akta otentik, baik karena tidak berwenang atau tidak
cakapnya pejabat umum yang bersangkutan maupun karena
cacat dalam bentuknya, mempunyai kekuatan sebagai tulisan
di bawah tangan bila ditandatangani oleh para pihak.
• Pasal 1870 Bagi para pihak yang berkepentingan beserta para
ahli warisnya ataupun bagi orang-orang yang mendapatkan
hak dari mereka, suatu akta otentik memberikan suatu bukti
yang sempurna tentang apa yang termuat di dalamnya.
Wiratni Ahmadi, Cs. (2016: 10):
“Akta Otentik adalah suatu akta yang
dibuat dalam bentuk yang ditentukan
undang-undang oleh atau dihadapan
pejabat umum yang berwenang untuk itu
(seperti Notaris, Hakim, Panitera, Jurusita,
Pegawai Pencatat Sipil), di tempat akta itu
dibuat (vide Pasal 1868 KUH Perdata, Pasal
165 HIR).
Menurut Wiratni Ahmadi Cs. (2016: 11):

Ciri-Ciri Akta Otentik, sbb:

• Bentuknya sesuai dengan UU;
• Dibuat dihadapan pejabat umum yang berwenang;
• Kekuatan pembuktian yang sempurna;
• Kalau disangkal mengenai kebenarannya, maka
penyangkal harus membuktikan mengenai ketidak
benarannya.
 Pasal 1868 KUHPerdata
sebuah akta dapat dikatakan otentik apabila telah
memenuhi beberapa kriteria sebagai berikut:

• Dibuat dalam bentuk yang telah

ditentukan undang-undang; dan
• Dibuat oleh atau di hadapan
pejabat umum yang memiliki
wewenang;
 Pasal 1320 KUHPerdata ada empat syarat sahnya
perjanjian, yaitu :

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya ( syarat

subyektif)
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian (syarat
subyektif)
3. Mengenai suatu hal tertentu ( syarat obyektif)
4. Suatu sebab yang halal ( syarat obyektif)
 Apabila suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif, maka perjanjian
tersebut “DAPAT DIBATALKAN”.
Dapat dibatalkan artinya salah satu pihak dapat memintakan pembatalan itu.
Perjanjiannya sendiri tetap mengikat kedua belah pihak, selama tidak dibatalkan
(oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tadi (pihak
yang tidak cakap atau pihak yang memberikan sepakatnya secara tidak bebas).

suatu perjanjian tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian

tersebut adalah “BATAL DEMI HUKUM”.

Batal demi hukum artinya adalah dari semula dianggap tidak pernah
ada dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada
suatu perikatan.
 3 (tiga) unsur dalam perjanjian, yaitu :
1. Unsur Essensialia, Unsur essensialia adalah sesuatu yang harus ada yang
merupakan hal pokok sebagai syarat yang tidak boleh diabaikan dan harus
dicantumkan dalam suatu perjanjian.Bahwa dalam suatu perjanjian haruslah
mengandung suatu ketentuan tentang prestasi-prestasi. Hal ini adalah penting
disebabkan hal inilah yang membedakan antara suatu perjnajian dengan
perjanjian lainnya.
2. Unsur Naturalia, Naturalia adalah ketentuan hukum umum, suatu syarat yang
biasanya dicantumkan dalam perjanjian. Unsur-unsur atau hal ini biasanya
dijumpai dalam perjanjian-perjanjian tertentu, dianggap ada kecuali dinyatakan
sebaliknya. Merupakan unsur yang wajib dimiliki oleh suatu perjanjian yang
menyangkut suatu keadaan yang pasti ada setelah diketahui unsur
essensialianya. Jadi terlebih dahulu harus dirumuskan unsur essensialianya baru
kemudian dapat dirumuskan unsur naturalianya.
3. Unsur Aksidentalia, Yaitu berbagai hal khusus (particular) yang dinyatakan dalam
perjanjian yang disetujui oleh para pihak. Accidentalia artinya bisa ada atau
diatur, bisa juga tidak ada, bergantung pada keinginan para pihak, merasa perlu
untuk memuat ataukah tidak.
Note:
“Suatu akta, yang, karena tidak berkuasa
atau tidak cakapnya pegawai dimaksud di
atas, atau karena suatu cacat dalam
bentuknya, tidak dapat diperlakukan
sebagai akta otentik, namun demikian
mempunyai kekuatan sebagai tulisan di
bawah tangan jika ia ditandatangani oleh
para pihak. (Pasal 1869 KUH Perdata).
Menurut Wiratni Ahmadi Cs (2016: 9)
“akta di bawah tangan adalah suatu akta
yang sengaja dibuat untuk pembuktian oleh
para pihak tanpa bantuan dari seorang
pejabat. Cara pembuatan atau terjadinya
tidak dilakukan oleh atau dihadapan pejabat
pegawai umum, tetapi cukup oleh pihak yang
berkepentingan saja.
(vide Pasal 1874 KUH Perdta).
Menurut Wiratni Ahmadi Cs. (2016: 11):

Ciri-Ciri Akta di Bawah Tangan, sbb:

• Bentuknya yang bebas;

• Pembuatannya tidak harus dihadapan pejabat umum;
• Tetap mempunyai kekuatan pembuktian selama tidak disangkal
oleh pembuatnya;
• Dalam hal harus dibuktikan, maka pembuktian tersebut harus
dilengkapi juga dengan saksi- saksi dan bukti lainnya. Oleh karena
itu, biasanya dalam akta di bawah tangan, sebaiknya dimasukkan
2 orang saksi yang sudah dewasa untuk memperkuat pembuktian.
 Pasal 1 PP No. 37 Tahun 1998

• Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya

disebut PPAT adalah pejabat umum yang
diberi kewenangan untuk membuat akta-akta
otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun.
 Pasal 2 PP No. 37 Tahun 1998
• Tugas pokok PPAT adalah melaksanakan
sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan
membuat akta sebagai bukti telah
dilakukannya perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun, yang akan dijadikan
dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh
perbuatan hukum itu.
 Akta-akta PPAT
1. Jual beli;
2. tukar menukar;
3. hibah;
4. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
5. Pembagian Hak Bersama
6. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas
tanah Hak Milik;
7. pemberian Hak Tanggungan; dan
8. Surat kuasa memberikan Hak Tanggungan.
Pasal 97 ayat (1) Peraturan Menteri Negara
Agraria/Ka. BPN Nomor 3 Tahun 1997 yang
menyebutkan, bahwa :
“Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai
pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun PPAT wajib terlebih
dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor
Pertanahan mengenai kesesuaian sertifikat hak atas
tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada pada
Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan
sertifikat asli.
Pasal 4 ayat (1) PP Pendaftaran Tanah:

Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf a kepada pemegang
hak yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah.

Pasal 3 huruf a PP Pendaftaran Tanah:

Pendaftaran tanah bertujuan:
a untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
 SUBYEK HUKUM

Subyek hukum adalah segala sesuatu yang

dapat mempunyai hak dan kewajiban untuk
bertindak dalam hukum.
Jadi subjek hukum adalah pendukung hak dan
kewajiban.,
maka ia memiliki kewenangan untuk bertindak.
Kewenangan untuk bertindak yang dimaksud
adalah bertindak menurut hukum.
Yang dapat dikategorikan sebagai Subjek Hukum
adalah
1. Manusia/orang (Natuurlijk persoon) dan
2. Badan Hukum (Rechts persoon)
Subyek Hukum Manusia/Orang, Adalah setiap orang yang mempunyai kedudukan
yang sama selaku pendukung hak dan kewajiban. Pada prinsipnya orang sebagai
subjek hukum dimulai sejak lahir hingga meninggal dunia. Pengecualiannya ialah
bahwa menurut pasal 2 KUH Perdata bagi yang masih dalam kandungan ibunya
dianggap telah lahir bila kepentingannya menghendaki. Tetapi bila bayi itu lahir dalam
keadaan mati dianggap tidak pernah ada, maka ia bukan subjek hukum.

Subyek Hukum Badan Usaha, Adalah suatu perkumpulan atau lembaga yang dibuat
oleh hukum dan mempunyai tujuan tertentu.
Sebagai subjek hukum, badan hukum mempunyai syarat-syarat yang telah ditentukan
oleh hukum yaitu :
1. Memiliki kekayaan yang terpisah dari kekayaan anggotanya
2. Hak dan Kewajiban badan hukum terpisah dari hak dan kewajiban para
anggotanya.
 KODE ETIK PPAT
KEPUTUSAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG /KEPALA BADAN
PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NOMOR
112/KEP-4.1/IV/2017 TENTANG PENGESAHAN KODE ETIK IKATAN PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH

Kode Etik PPAT yang selanjutnya disebut Kode Etik adalah seluruh kaidah
moral yang ditentukan oleh perkumpulan berdasarkan keputusan Kongres
dan/atau yang ditentukan oleh dan diatur dalam peraturan perundang-
undangan yang mengatur tentang hal itu dan yang berlaku bagi serta
wajib ditaati oleh anggota perkumpulan IPPAT dan semua orang yang
menjalankan tugas Jabatan sebagai PPAT, termasuk di dalamnya para PPAT
pengganti.