HUKUM BANGUNA GEDUNG

DAN PERUMAHAN
Kemampuan Akhir yang diharapkan
• Mahasiswa mampu mengurai dan memahami
Pengantar Hukum Bangunan Gedung
Bahan Kajian
• Pengantar Hukum Bangunan Gedung
A. Dasar Hukum
B. Pengertian
C. Asas
D. Tujuan
E. Ruang Lingkup Pengaturan/Hukum Bangunan
Gedung dan Perumahan
 Bangunan gedung merupakan buah karya manusia yg
dibuat utk menunjang kebutuhan hiduo manusia, baik
sebagai tempat bekerja, usaha, pendidikan, sarana olah raga
dan rekreasi, serta sarana lain sesuai dg kebutuhan masy.
Pada dasarnya setiap orang, badan, atau institusi
bebas untuk membangun gedung sesuai dg kebutuhan,
kesediaan dana, bentuk, konstruksi, dan bahan yg
digunakan.
Hanya saja mengingat mungkin saja pembangunan
suatu bangunan dapat mengganggu org lain maupun
mungkin membahayakan kepentingan umum.
Tentunya pembangunan gedung harus diatur dan
diawasi olh pemerintah.
Utk itu diperlukan suatu aturan Hukum yg dpt
A. Dasar Hukum

1.UU No.28 Tahun 2002 Tentang Banguna Gedung

2. PP No.36 Tahun 2005 TTG Peraturan Pelalaksanaan UU
No. 28/2002
3.UU No.11/2020 Ttg Cipta Kerja
4.PP No.16 Tahun 2021 TTG Peraturan Pelalaksanaan UU
No. 28/2002
 Latar belakang, maksud dan tujuan, serta gambaran umum
apa yg diatur dalam UU No,28 /2002 dinyatakan dalam
penjelasan.
• UUD 1945 : Tujuan Pembangunan Nasional mencapai
keseimbangan pembangunan , kemakmuran lahiriah, dan
kepuasan bathiniah, dlm suatu masy Indonesia yg maju &
berkeadilan sosial berdasarkan Pancasila.
• Bangunan & gedung sebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya, mempunyai peranan yg sangat strategis dlm
pembentukan watak, perwujudan produktivitas, dan jati diri
manusiaa.
• Olh krn itu pennyelenggaraan gedung perlu diatur dan
dibina kelangsungan & peningkatan kehidupan masy.
Sekaligus mewujudkan banguan gedung yg funsional, andal,
berjati diri, sertaseimbang,serasi, dan selaras dg
• Bangunan gedung merup salah satu wujud fisik
pemanfaatan ruang. Maka pengaturan bangunan
gedung tetap mengacu kpd peraturan penataan
Ruang.
• Untuk menjamin kepastian & ketertiban Hukum
dalam penyelenggaran bangunan gedung, setiap
bangunan gedung hrs memenuhi persyartan
Administratif dan teknis bangunan gedung dan
diselenggarakan scr tertib.
Lingkup UU No.28/2002 mengatur:

1. Fungsi Bangunan Gedung

2. Persyaratan Bangunan Gedung
3. Penyelenggaraan Bangunan Gedung
4. Hak & Kewajiban Pemilik dan Pengguna Bangunan
Gedung
5. Ketentuan Ttg Masyarakat
6. Pembinaan olh Pemerintah
7. Sanksi
8. Ketentuan Peralihan
9. Ketentuan Penutup
Peran masyarakat:
Tdk hanya berperan dlm rangka pemabngunan &
pemanfaatan bangunan gedung utk kepentingan sendiri
saja, tapi jg dlm meningkatkan pemenuhan persyaratan
bangunan gedung & tertib penyelenggaran bangunan
gedung pd umumnya.

Peran Penyedia Jasa Konstruksi

Perwujudan bangunan gedung jg tdk terlepas dr peran
penyedia jasa kostruksi berdasarkan peraturan
perundang-undangan dibidang jasa konstrksi baik
sebagai perencana, pelaksana, pengawas atau
manajemen konstruksi, maupun jasa2
pengembangannya, termasuk jasa pengkaji teknis
• Semua penyelenggaraan pembangunan maupun
pemanfaatan di wilayah NKRI, yg dilakukan olh
pemerintah, swasta, masy, maupun olh pihak asing
wajib mematuhi ketentuan yg tercantum dlm UU
ini.
• Sehingga jaminan keamanan, keselamatan, dan
kesehatan masy dlm menyelenggarakan bangunan
gedung dan lingkungananya dapat dinikmati olh
semua pihak scr adil dan dijiwai semangat
kemanusiaan.
 Peraturan Pelakasanaan UU No 28/2002
• Pengaturan banguna gedung yg terdapat dlm
UU No.28/2002, memerlukan peraruran pelaksanaan.
Hal ini dapt dilihat dr berbagai pasal dalam UU
No.28/2002 yg mengamanatkan lebih lanjut dalam PP.
• PP tsb pd wkt itu yg belaku yaitu PP No.36/ 2005
Ttg Peraturan Pelalaksanaan UU No. 28/2002
• Setelah berlaku UU Cipta Kerja UU NO.11/2020 UU ini
mengeluarkan PP No.16/2021 Ttg Peraturan
Pelalaksanaan UU No. 28/2002
• Peraturan Pelaksanaan dr PP 36/2005 Ttg
pelaksanaan UU no.28/2002 tetap berlaku sepanjang
tdk bertentangan dg PP 16/2021 atau blm diganti.
 PP 36/2005 PP 16/2021
Lingkup PP Lingkup PP
1. Fungsi bangunan gedung 1. Fungsi & klasifikasi bangunan gedung
2. Persyaratan bangunan gedung 2. Standart teknis
3. Penyelenggaran bagunan gedung 3. Proses penyelenggaraan bangunan
4. Peran masyarakat dan Pembinaan dalam gedung
Penyelenggaran bagunan gedung 4. Sanksi administrasi,
5. Peran masyaralkt, dan
6. Pembinaan.
I.Fungsi bangunan gedung
 Dimaksudkan agar bangunan gedung yg didirikan dr awal tlh
ditetapkan fungsinya sehingga masy yg akan mendirikan
bangunan gedung dpt memenuhi persyaratan administrasi
maupun teknis bangunan gedungnya dg efektif & efisien.

 Apabila pemilik bangunan bermaksud merubah fungsi yg

ditetapkan, hrs diikuti dg perubahan persyaratan adm &
persyaratan teknis.

 Agar pemenuhan persyaratan teknis setiap fungsi banguna

& gedung lbh efektif & efisien , fungsi banguan tsb
diklasifikasikan berdasarkan tingkat kompleksitas, tingkat
permanensi, tingkat resiko kebakaran, zonasi gempa, lokasi,
II.Pengaturan Persyaratan Administrasi

Dimaksudkan agar masy mengetahui lbh rinci

persyaratan adm yg diperlukan utk mendirikan
banguna gedung, baik dr segi
– kejelasan status tanahnya,
– Status kepemilikan bangunan gedungnya,
– Maupun kepastian hk bhw bangunan gedung yg didirikan
tlh memperoleh persetujuan dr pemerintah daerah dlm
bentuk IMB.
Bg pemerintah daerah dg diketahui persyaratan
adm tif bangunan gdg olh may luas, khususnya yg
akan memndirikan bangunan atau
memanfaatkan bangunan gdg, mjd suatu
kemudahan & sekaligus tantangan dalam
penyelenggaraan tata pemerintahan yg baik.
Pelayanan pemrosesan & pemberian izin
mendirikan bangunan gdg yg transparan, adil,
tertib hk, partisipatif, tanggap, akuntabilitas,
efektif, efiseien, serta profesional, merup wujud
pelayanan prima yg hrs diberikan olh pemda.
III. Pengaturan Persyaratan Teknis
Agar msy dlm mendirikan bangunana gedung
mengetahui scr jelas persyaratan teknis yg hrs dipenuhi
shg bangunan gdg nya dptmenjamin keselamatan
pengguna & lingkungannya, dpt ditempati scr aman,
sehat nyaman, dan aksesibilitas.
Dg demikian scr keseluruhan dpt memberikan jaminan
terwujudnya bangunan gdg yg fungsional, layak huni,
berjati diri, produktif, serta serasi & selaras dg lingkunga.
Dg dipenuhinya persyaratan teknis bangunan gdg sesuai
fungsi & klasifikasinya, diharapkan kegagalaan kronstuksi
maupun kegagalan bangunan dpt dihindari sehingga
pengguna bangunan dpt hdp lbh tenang dan sehat,
rohaniah & jasmaniah yg akhirnya dpt lbh baik dlm
keluarga, bekerja, nasy, & bernegara.
B. Pengertian
Bangunan dan Gedung merupakan wujud fisik hasil
pekerjaan kostruksi yg menyatu dg tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di
atas atau di dalam tanah dan atau air, yg berfungsi
sbg tempat manusia melakukan kegiatannya ,baik
utk hunian tau tempat tinggal. kegiatan keagamaan,
kegiatan sosial, budaya maupun kegiatan khusus.
C. Asas Penyelenggaraan Bangunan & Gedung
Bangunan dan gedung diselenggarakan
berlandaskan asas kemanfaatan, keselamtan,
keimbangan, serta keserasian bangunan gedung dg
lingkungannya.
Asas kemanfaatan,
Asas keselamatan,
Asas keseimbangan
Asas keserasian bangunan gedung dg
lingkungannya
 Asas kemanfaatan
sebagai landasan agar bangunan gdg dpt
diwujudkan & diselenggarakan sesuai fungsi yg
ditetapkan, serta sbg wadah kegiatan manusia yg
memenuhi nilai-nilai kemanusiaan yg berkeadilan,
termasuk aspek kepatutan & kepantasan.
 Asas keselamatan
sebagai landasan agar bangunan gedung
memenuhi persyaratan bangunan gdg, yaitu
persyaratan keandalan teknis utk menjamin
keselamatan pemilik dan pengguna bangunan gdg,
serta masy & lingkungan disekitarnya, disamping
persyartan adm tif.
 Asas keseimbangan
Sebagai landasan agar keberadaan bangunan gdg
berkelanjutan tdk mengganggu keseimbangan
ekosistem dan lingkungan disekitar bangunan
gdg.
Asas keserasian bangunan gedung dg lingkungannya
sebagai landasan agar penyelenggaraan
bangunan gdg dpt mewujudkan keserasian &
keselarasan bangunan gdg dg lingkungan
sekitarnya.
D. Tujuan Pengaturan Bangunan Gedung

Tujuan pengaturan Banguan dan gedung

untuk:
1. mewujudkan bangunan gdg yg fungsional & sesuai dg
tata bangunan gdg yg serasi, selaras dg lingkungan;
2. Mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung
yg menjamin keandalan teknis bangunan gdg dr segi
keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan;
3. Mewujudkan kepastian hk dlm penyelenggaraan
bangunan gdg.
E. Ruang Lingkup Pengaturan Bangunan Gedung
UU No.28/2002 mengenai ketentuan
Bangunan dan Gedung yg meliputi: fungsi,
persyaratan, penyelenggaran, peran masyarakat,
dan pembinaan, dan sanksi.
Dlm tiap tahapan penyelenggaraan bangunan
gdg termasuk dg pertimbangan aspek sosial dan
ekologis banguna gdg.
Pengertian ttg lingkup pembinaan termasuk
kegiatan pengaturan, pemberdayaan, dan
pengawasan.
 PERUMAHAN
DAN
KAWASAN PERMUKIMAN
Pasal 28H ayat (1) Undang-Undang dasar Negara Republik
Indonesia Tahun 1945 (UUD NRI 1945)
memberikan garis secara tegas bahwa “Setiap orang
berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat
tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik
dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan
kesehatan”. Garis pasal yang lahir dari amanat tujuan
dibentuknya Republik Indonesia. Terberi dari alenia IV
Pembukaan UUD NRI 1945. Memilik makna dasar
bahwa tujuan dibetuknya Republik ini untuk
memajukan kesejahteraan umum yang dilaksanakan
dengan pembangunan nasional, yang hakikatnya
membangun manusia Indoneisa seutuhnya, yang
menekankan pada keimbangan pembangunan
kemakmuran lahirian dan kepuasan batinian.
kebutuhan tempat tinggal menjadi hak dan
kewajibannya pemenuhannya menjadi
tanggungjawab negara -peran pemeritah-. Atas
dasar itu, perlu dirumuskanlah Undang-Undang
yang secara khusus yang memberikan pijakan
kepada penyelengaran negara dan masayarakat
umum tentang tempat tinggal. Secara nomatif
terdapat 2 (dua) regulasi yang memberikan pijakan
yakni: pertama, Undang-Undang Nomor 1 Tahun
2011tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman (UU PKP), Kedua Undang-Undang
Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU
Rusun).
DASAR HUKUM UU NO.1 /2011

Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah:

satu kesatuan sistem yg terdiri atas:
 pembinaan penyelenggaran perumahan,
 penyelenggaran kawasan permukiman ,
 pemeliharaan dan perbaikan pencegahan dan
peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan
permukiman kumuh,
 penyediaan tanah,
 pendanaan dan
 sistem pembiayaan serta
 peran serta masyarakat,
Perumahan adalah:
Kumpulan rmh sebagai bagian dr permukiman,
baik perkotaan maupun perdesaan, yg dilengkapi
dg prasarana , sarana dan utilitas umum sbg hasil
upaya pemenuhan rmh yg layak huni.

Rumah adalah:
Bangunan gedung yg berfungsi sebagai tempat
tinggal yg layak huni, sarana pembinaan keluarga,
cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta
aset bg pemiliknya.
ASAS-ASAS
Perumahan & kawasan permukiman diselenggarakan dg
berasaskan:
1. kesejahteraan;
2. Keadilan & pemerataan
3. Kenasionalan;keefisienan & kemanfaatan;
4. Keterjangkauan & kemudahan;
5. Kemandirian & kebersamaan;
6. Keterpaduan;
7. Kesehatan;
8. Kelestarian & keberkelanjutan;
9. Keselamatan, keamanan, ketertiban & keteraturan.
TUJUAN
Perumahan & kawasan permukiman diselenggara
kan utk:
1. Memberikan kepastian hukum;
2. Mewujudkan keseimbangan kepentingan,
terutama bagi MBR
• RUANG LINGKUP
1. pembinaan;
2. Tugas & wewenang;
3. Penyelenggaraan perumahan;
4. Penyelenggaraan kawasan permukiman;
5. Pemeliharaan & perbaikan;
6. Pencegahan,& peningkatan kualitas thd
perumahan kumuh & permukiman kumuh;
7. Penyediaan tanah pendanaan & pembiayaan;
8. Hak dan kewajiban;
9. Peran masyarakat.
JENIS DAN BENTUK RUMAH

JENIS
1. Rumah komersial;
2. “ umum;
3. “ swadaya;
4. “ khusus;
5. “ negara .

BENTUK RUMAH
6. Rumah tunggal;
7. Deret;
8. susun
PERSYARATAN & PERENCANAAN RUMAH (Psl 26)
Harus memenuhi persyartan:
1. Teknis;
2. Administrasi
3. Tata ruang, &
4. Ekologis
HUNIAN BERIMBANG (Psl 34)
(1) Badan Hukum yg melakukan pembangunan
perumahan wajib mewujudkan perumahan dg hunian
berimbang.
(2) Pembangunan perumahan dlm kskla bsr yg dilakukan
olh badan hk wjb mewujudkan hunian berimbang dlm
1 hamparan.
(3) Kewajiban tsb dikecualikan bg bdn hk yg membangun
perumahan yg seluruhnya ditujukan utk pemenuhan
keb rmh umum.
(4) Dlm hal pemb perumahan pd ayat (10 pemerindah
dan/atau pemda dpt memberikan insentif utk
mendorong pembangunan perumahan dg hunian
Pasal 36:
(1) Dlm hal pembangunan perumahan dg hunian
berimbang tdk dlm 1 hamparan, pemb rmh umum
hrs dilaksanakan dlm satu daerah kab/kota.
(4) pembangunan perumahan dg hunian berimbang
dilakukan olh bdn hk yg sama.

Pasal 42 (PPJB)
(1)Rumah tinggal, rmh deret, dan/atau rusun yg msh
dlm proses pembangunan dapat dipasarkan
melalui sistemPPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual
Beli) sesuai dg ketentuan peraturan
perundang2an.
(2) PPJB dilakukan dg syarat:
a. Status pemilikan tanah;
b. Hal yg diperjanjikan;
c. Kepemilikan izin mendirikan bangunaninduk;
d. Ketersediaan prasarana , sarana dan utilitas umum;dan
e. Keterbangian perumahan plg sedikit 20%.

Pasal 45
Badan Hukum yg melakukan pemb rmh tunggal, deret,
dan/atau rusun tdk blh melakukan serah terima dana
lbh dr 80% de pembeli. Sblm memenuhi orayarat dl
Pasal 42 (2).
Pasal 46 RUSUN
Diatur dg UU sendiri yaitu UU No.20/2011.
RUMAH SUSUN
KONSEP DASAR PEMILIKAN RUMAH SUSUN
Sejak lahirnya UU Rusun N0.20/2011, Konsep Rusun
tidak hanya Kondominium tapi ada konsep
Stratatitle . Jadi ada 2 konsep kepemilikan Rusun dal
UU No.20 tg 2011.
 KONSEP COMDOMINIUM DALAM KONSEP RUMAH SUSUN DI
INDONESIA (HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH/HMSRS)

Definisi Rumah Susun yang ada di Indonesia sama dengan

definisi dari Condominium. Condominium menurut arti kata
berasal dari bahasa latin yang terdiri dari dua kata, yaitu: Con,
yang berarti bersama-sama dan dominium berarti
kepemilikan.
Dalam perkembangan selanjutnya, condominium mempunyai
arti sebagai suatu pemilikan bangunan yang terdiri atas bagian-
bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang
dapat digunakan dan dihuni secara terpisah, serta dimiliki
secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu
dan tanah diatas mana bangunan itu berdiri yang karena
fungsinya digunakan bersama, dimiliki secara bersama-sama
oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut
 PERBEDAAN KONSEP CONDOMINIUM DENGAN
KONSEP STRATA TITLE

Strata berasal dari kata Stratum yang berarti lapisan, kumpulan

dari stratum-stratum disebut dengan Strata. Stratum secara harafiah
dapat diartikan sebagai Menyebar/Terpisah.
Strata Title adalah bentuk kepemilikan yang diciptakan untuk
membangun blok-blok apartemen dengan cara dibangun secara
bertingkat-tingkat dimana bangunan terpisah dengan tanahnya. Maksud
terpisah antara bangunan dengan tanahnya dimaksudkan bahwa
kepemilikannya adalah berbeda, sehingga pemilik bangunan yang
terbagi menjadi unit-unit apartemen tidaklah sekaligus menjadi pemilik
tanahnya tersebut.
Konsep Strata title ini pertama kali diperkenalkan di New South
Wales, Australia. Dalam konsep Strata Title yang sebenarnya, Apartemen
hanya dijual unit-unit nya saja tanpa termasuk dengan tanahnya. Konsep
ini jelas berbeda dengan konsep Rumah Susun yang ada di Indonesia,
dimana Rumah Susun dijual menjadi satu kesatuan antara bangunan
 KONSEP STRATA TITLE DALAM UU NO. 20 TAHUN 2011
(KEPEMILIKAN BANGUNAN DAN GEDUNG)

Konsep Strata Title ini baru dikenal di Indonesia pada

saat dikeluarkan UU No. 20 tahun 2011, yang mana
dimungkinkan kepemilikan unit rumah susun tanpa disertai
dengan kepemilikan Tanah Bersama dan Bagian Bersama.
Untuk kepemilikan tersebut diberikan dengan tanda
bukti hak yang bernama Sertifikat Kepemilikan Bangunan dan
Gedung (SKBG).
Akan tetapi untuk konsep ini hanya dimungkinkan
dibangun di atas Tanah Pemanfaatan Milik Daerah/Negara
atau diatas Tanah Wakaf, itupun terbatas untuk pembangunan
Rumah Susun Umum dan Rumah Susun Khusus (Pasal 18 UU
No. 20 tahun 2011).
 PERBEDAAN KONSEP CONDOMINIUM DENGAN KONSEP STRATA TITLE
DALAM UU NO. 20 TAHUN 2011

NO KETERANGAN CONDOMINIUM STRATA TITLE

1. Penerapan Dalam UU No. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Kepemilikan
20/2011 (HMSRS) Bangunan dan
Gedung

2. Konsep Kepemilikan Kepemilikan Unit Sarusun disertai Kepemilikan Unit

dengan Kepemilikan Bersama atas Sarusun saja tanpa
Tanah Bersama dan Bagian Bersama disertai dengan
Kepemilikan Bersama
3. Bukti Kepemilikan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Sertifikat Kepemilikan
Rumah Susun Bangunan dan
Gedung (SKBG)

4. Status Tanah a. Hak Milik; a. Pemanfaatan

b. HGB & Hak Pakai Atas Tanah Barang Milik
Negara Negara / Daerah
c. HGB & Hak Pakai Atas Tanah HPL berupa tanah;
b. Pendayagunaan
Tanah Wakaf
5. Peruntukan a. Rumah Susun Umum; a. Rumah Susun
 ISTILAH KONDOMINIUM

CON: Bersama-sama

CONDOMINIUM
BAHASA LATIN

DOMINIUM: Pemilikan

Dlm perkembangannya memp arti:

sebagai suatu pemilikan bangunan yg terdiri ats bagian2 yg
masing-masing merupakan suatu kesatuan yg dapat digunakan
& dihuni scr terpisah, serta dimiliki scr individual berikut
bagian2 lain dr bangunan itu & tanah di ats mana banguna n
itu berdiri yg krn fungsinya digunakan bersama , dimiliki scr
bersama2 olh pemilik bagian yg dimiliki scr individual tsb di
 HUKUM KONDOMINIUM

Ialah: Hukum yg mengatur perihal hak milik bersama.

yg objeknya meskipun terwujud dalam suatu
persatuan konstruksi namun terbagi-bagi atas
bagian-bagian tertentu, yg masing-masingnya
dimiliki secara individual oleh pemiliknya yg
bersangkutan dalam keadaan:
1. Terpisah dr bagian2 yg lain dg batas2 yg jelas, sebagai salah
satu bagian dr objek hak milik bersama yg merupakan
kumpulan/himpunan dr sekian banyaknya bagian yg menjadi
obj hak milik individual tsb (apartgestelde mede eigendom),
dan
2. Bebas, artinya tdk perlu tergantung pd kehendak atau
persetujuan/izin dr para pemilik yg lain.
 HUKUM KONDOMINIUM

Ialah: Hukum yg mengatur perihal hak milik bersama.

yg objeknya meskipun terwujud dalam suatu
persatuan konstruksi namun terbagi-bagi atas
bagian-bagian tertentu, yg masing-masingnya
dimiliki secara individual oleh pemiliknya yg
bersangkutan dalam keadaan:
1. Terpisah dr bagian2 yg lain dg batas2 yg jelas, sebagai salah
satu bagian dr objek hak milik bersama yg merupakan
kumpulan/himpunan dr sekian banyaknya bagian yg menjadi
obj hak milik individual tsb (apartgestelde mede eigendom),
dan
2. Bebas, artinya tdk perlu tergantung pd kehendak atau
persetujuan/izin dr para pemilik yg lain.
 HUBUNGAN HUKUM KONDOMINIUM & RUSUN

• HK Rusun merupakan salah satu bagian dr HK

Kondominium.
• Salah satu bagian terbesar dr obj pengaturan HK
Kondominium ialah tempat2 tinggal (rumah2)
ataupun tempat2 usaha yg struktur & sistem
pembangunannya terbentuk dlm satu persatuan,
baik yg bertingkat/ bersusun ataupun yg tdk
bertingkat/bersusun.
• Jd bangunan2 yg menjadi obj HK Kondominium
meliputi bangunan2 yg berfungsi sbg tempat tinggal
amupun sbg tempat usaha.
 BANGUNAN2 (OBY HK) KONDOMINIUM

TEMPAT TINGGAL TEMPAT USAHA

BERTINGKAT/ TDK BERTINGKAT/ TDK

BERSUSUN BERTINGKAT/T BERSUSUN BERTINGKAT/
DK BERSUSUN TDK BERSUSUN

(RUSUN)
RUSUN hanya salah satu macam di antara
bangunan2 Kondominium atau bangunan2 yg
sistem pemilikannya scr Kondominium.
Bhw “KONDOMUNIUM” adlh suatu SITEM PEMILIKAN bkn
Objek Pemilikan.
Sedang “RUMAH SUSUN” adl merup salah satu OBJEK
PEMILIKAN.
Kepemilikan Rusun itulah salah satu kemungkinannya bisa
bersistem Kondominium.
Rusun seperti halnya Apartement dpt dilimiliki scr
kondominium, tetapi itu blm pasti selalu demikian.
Bisa saja Rusun atau Apartemen tsb milik Pribadi seseorg atau
suatu perusahaan scr Tunggal, dmn para penghuni semuanya
berstatus penyewa atau pengontrak sarusun atau apartement
tsb, shg tdk ada unsur pemilikan scr Kondominium dlm hal ini.
Beda Rusun dg Apartemen, Rusun jelas berfungsi utk tempat
tinggal, sdg apartemen selain bisa utk tempat tinggal bisa utk
tempat usaha.
 KONSEP HAK MILIK atas SATUAN RUMAH SUSUN
(HM SARUSUN)

Sistem Kondominium baru memperoleh data Yuridis dg

diberlakukannya UU No.16/1985 ttg Rusun.
UU No.16/1985 memperkenalkan Konsep Baru ttg
Pemilikan yg dinamakan: HAK MILIK ats SATUAN RUMAH
SUSUN (HM SARUSUN)
 Konsep Dasar HM SARUSUN
- Sistem pemilikan perseorangan
- Sistem pemilikan bersama dlm satu kesatuan yg tak
terpisahkan.

 Pemilikan Bersama dlm HM SARUSUN adl pemilikan bersama yg

Bebas (tdk hrs lbh dahulu ada ikatan hk atr pemilik yg akan
menjadi pemilik bersama).

 Ats Dsr Konsep ini UU No.16/1985 melambangkan HM Sarusun

sbg:
- Hak Milik ats satuan yg bersifat perseorangan & terpisah
- Yg meliputi pula hak ats bagian bersama, benda bersama &
tanah bersama, yg kesemuanya merupakan satu
kesatuan yg tdk terpisahkan dg satuan ybs.
 Sebagai lembag HK baru , HM SRS dinyatakan lahir sejak
didaftrakannya Akta Pemisahan dg dibuatnya Buku Tanah ats
setiap satuan Rusun ybs. (Psl 39 ayat (5) PP No.4 Th 1988).
 Pemilik Sarusun ybs hrs memenuhi syarat sebagai pemegang
hak ats tanah.
 Utk menjamin kepastian Hak bg pemilikan sarusun,
Pemerintah memberikan alat pembuktian yg kuat berupa
sertifikat HM SRS, yg diterbitkan olh Kantah Kab/kota
setempat.
 Berbeda dg Sertifikat Hak Atas Tanah yg terdiri dr Salinan
Buku Tanah & SU, maka sertifikat HM SRS terdiri dari:
- Salinan Buku Tanah & SU Tanah Bersama
- Gambar Denah Tingkat Rusun yg dimiliki
- Pertelaan mengenai besarnya bagian hak ats bagian
bersama benda bersama dan tanah bersama.
Kesemuanya merup satu kesatuan yg tdk terpisahkan
& dijilid dlm satu sampul dokumen. Sertif HMSRS
sdh hrs ada sblm satuan2 rusun ybs dpt dijual.

Sertif HM SRS bertujuan utk memberikan Kepastian

Hk & berfungsi sbg alat pembuktian yg kuat bg
para.pemegang hak nya.
 1
HBI
(Psl 1 UUPA)
4 2
HAK ULAYAT HMN
(Psl 2 ayat 1 UUPA
MASY HK ADAT Sumbernya Ps 33 ayat 3 UUD
(Psl 3 UUPA) 1945
3

HAK-HAK PERORANGAN ATS TANAH:

-HAK ATS TANAH PRIMER & SEKUNDER

-HAK JAMINAN ATS TANAH (Psl 4 & 51 UUPA jo UU 4/1996
-HAK ATS TNH WAKAF

-HAK PERORANGAN ATS SATUAN RUSUN (Psl 18 UU No.16/1985 skrg

UU No.20/2011
 Hak Pemilikan ats SRS itu disebut Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun (HMSRS), yg bersifat perorangan &
terpisah.
 Selain pemilikan ats SRS tertentu, HMSRS ybs meliputi
jg hak kepemilikan bersama ats apa yg di sbt “Bagian
Bersama”, “Tanah Bersama” & “Benda Bersama”.
 Ketentuan tsb bkn berati HTN meninggalkan asas
Pemisahan Horizontal & menggantikannya dg asas
Accessie yg digunakan dlm Hk Barat.
 Justru merup penerapan asas Hk Adat pd fenomena
modern. Dlm Hk Adat berlaku asas bhw dibangunnya
sebuah rumah olh seorang warga masy hk adat di ats
tnh Hak Ulayat yg merup tnh bersama, membikin tnh di
ats mana bangunan tsb berdiri menjadi hak milik
HAK MILIK ats SATUAN RUMAH SUSUN (HM SRS)
bukanlah Hak Ats Tanah, tetapi berkaitan dengan
tanah.